ROZHODNUTÍ KOMISE (EU) 2015/507
ze dne 16. září 2014
o opatření SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), které provedlo Německo
(oznámeno pod číslem C(2014) 6411)
(pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie, a zejména na čl. 108 odst. 2 první pododstavec této smlouvy,
poté, co vyzvala zúčastněné strany k podání připomínek v souladu s uvedeným článkem (1), a s ohledem na tyto připomínky,
vzhledem k těmto důvodům:
1. ŘÍZENÍ
(1)
Dne 30. března 2007 podala společnost Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (dále jen „společnost Neuwoges“) na základě čl. 20 odst. 2 nařízení Rady (ES) č. 659/1999 (2) u Komise stížnost, podle níž byla společnostem Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (dále jen „společnost BAVARIA 1“ a „společnost BAVARIA 2“; společně „skupina Bavaria“) poskytnuta protiprávní státní podpora ve formě smlouvy o dlouhodobém právu stavby na pozemcích (Erbbaurechtsvertrag, dále jen „smlouva o právu stavby“) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag). Společnost Neuwoges požádala o zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(2)
Dne 6. srpna 2007, 14. května 2008, 6. dubna 2009 a 3. února 2012 si Komise od Německa vyžádala doplňující informace. Německo odpovědělo dne 4. září 2007, 12. října 2007, 17. října 2007, 11. července 2008, 14. července 2008, 12. prosince 2008, 30. června 2009 a 28. února 2012. Společnost Neuwoges podala své připomínky dne 30. května 2007, 5. listopadu 2007, 26. února 2008, 15. července 2008, 30. září 2008, 18. prosince 2008, 6. března 2009, 4. června 2009, 15. července 2009, 26. srpna 2009, 22. září 2009 a 19. ledna 2012. Skupina Bavaria podala připomínky dne 13. května 2008.
(3)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES rozsudek Landgericht Rostock (zemský soud v Rostocku, dále jen „LG Rostock“). Skupina Bavaria podala proti společnosti Neuwoges žalobu pro neplnění smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Společnost Neuwoges následně prohlásila, že tato smlouva obsahuje protiprávní státní podporu, která je neslučitelná s vnitřním trhem, a je tudíž neplatná. LG Rostock dospěl k závěru, že k žádnému zvýhodnění skupiny Bavaria, a tedy ani k žádnému poskytnutí státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU nedošlo. Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala. Řízení před Oberlandesgericht Rostock (vrchní zemský soud v Rostocku, dále jen „OLG Rostock“) stále probíhá. Skupina Bavaria zahájila kromě toho též řízení před Verwaltungsgericht Greifswald (správní soud v Greifswaldu, dále jen „VG Greifswald“), aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo města Neubrandenburg, které se těchto smluv týkají. Toto řízení stále probíhá.
(4)
Dopisem ze dne 4. června 2009 vyzvala společnost Neuwoges Komisi v souladu s čl. 265 odst. 2 SFEU, aby do dvou měsíců zahájila formální vyšetřovací řízení.
(5)
V dopise ze dne 29. července 2009 Komise společnosti Neuwoges sdělila, že podle jejího předběžného posouzení smlouva o právu stavby ani smlouva o správě nemovitostí neobsahují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(6)
V dopise ze dne 26. srpna 2009 stěžovatelka toto předběžné posouzení napadla a vyzvala Komisi, aby do dvou týdnů zahájila formální vyšetřovací řízení.
(7)
Útvary Komise dopisem ze dne 15. září 2009 společnosti Neuwoges sdělily, že jí zašlou další dopis s posouzením nejnovějších připomínek společnosti Neuwoges. V dopise ze dne 22. září 2009 informovala společnost Neuwoges Komisi o tom, že s návrhem Komise nesouhlasí.
(8)
Dne 9. října 2009 podala společnost Neuwoges žalobu u Tribunálu a požádala, aby rozhodnutí, které je podle ní obsaženo v dopise Komise ze dne 29. července 2009, zrušil nebo aby podpůrně konstatoval, že Komise zanedbala svou povinnost jednat, protože se zdráhala zahájit formální vyšetřovací řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU. Dne 9. ledna 2012 Tribunál žalobu na neplatnost zamítl jako nepřípustnou a žalobu pro nečinnost jako neopodstatněnou (3).
(9)
V dopise ze dne 19. ledna 2012 vyzvala společnost Neuwoges Komisi znovu k zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(10)
Dopisem ze dne 21. března 2012 informovala Komise Německo o svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení. Rozhodnutí Komise o zahájení formálního vyšetřovacího řízení (dále jen „rozhodnutí o zahájení řízení“) bylo uveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (4). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby k tomuto opatření podaly připomínky. Dne 22. března 2012 podala společnost Neuwoges proti usnesení Tribunálu ze dne 9. ledna 2012 opravný prostředek. Dne 15. listopadu 2012 zamítl Soudní dvůr tento opravný prostředek jako bezpředmětný (5).
(11)
Dne 17. července 2012, 2. října 2012, 4. dubna 2013 a 15. dubna 2014 byly Komisi doručeny připomínky společnosti Neuwoges, dne 18. června 2012 a 22. dubna 2013 připomínky skupiny Bavaria. Tyto připomínky byly dne 7. srpna 2012 a 16. září 2013 předány Německu. Na žádost spolkové vlády podalo město Neubrandenburg dne 23. července 2012 a 28. září 2012 své připomínky; spolková země Berlín předložila své připomínky dne 16. května 2012, 28. září 2012 a 30. září 2013.
2. POPIS OPATŘENÍ
(12)
Neuwoges je společnost s ručením omezeným založená podle německého práva. Město Neubrandenburg je v ní 100 % podílníkem. Cílem společnosti Neuwoges je zajišťovat pro velkou část obyvatel města Neubrandenburg a přilehlých oblastí cenově dostupné bydlení. Společnost v současnosti vlastní 33 % všech bytů města Neubrandenburg. Bavaria 1 a Bavaria 2 jsou sdružení pro zvláštní účely, která byla založena výhradně pro obchodování se společností Neuwoges a jejichž většinovými vlastníky jsou uzavřené nemovitostní fondy. Ve společnosti Bavaria 1 mají obchodní podíl společnost BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) a společnost BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), zatímco ve společnosti Bavaria 2 má 100 % obchodní podíl společnost Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Držiteli obchodních podílů společnosti BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG i společnosti Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn jsou soukromí investoři. Oba fondy byly zřízeny a provozovány společností Berliner Immobilien-Holding GmbH, která do 1. ledna 2006 patřila společnosti Bankgesellschaft Berlin, a poté se jejím přímým, 100 % vlastníkem stala spolková země Berlín.
(13)
Společnost Neuwoges je mj. vlastníkem řady pozemků v Neubrandenburgu, na nichž se nachází dvanáct obytných budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek a mnoha nebytovými prostory pro komerční využití. Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí („předmětné smlouvy“ nebo společně „obchod na principu prodeje a zpětného leasingu“).
2.1. SMLOUVA O PRÁVU STAVBY (ERBBAURECHTSVERTRAG)
(14)
Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o pronájmu pozemků a prodeji budov vztahující se na dvanáct budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek. Na základě této smlouvy obdržela skupina Bavaria právo stavby na pozemcích na dobu 75 let a příslušné budovy získala.
(15)
Smlouva o právu stavby má dvě základní části:
a)
V první se skupina Bavaria zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] (6) EUR (7): […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představující kupní cenu budov.
b)
Ve druhé části přijímá skupina Bavaria závazek, že od 1. ledna 2029 bude po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok. Pro následnou zbylou dobu trvání smlouvy o právu stavby je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %.
(16)
V roce 1997 nechala společnost Neuwoges před uzavřením smlouvy o právu stavby se skupinou Bavaria posoudit prostřednictvím svého interního znalce hodnotu objektů (budov a pozemků). Podle tohoto posudku činila hodnota objektů […] EUR. V roce 2007 pověřila společnost Neuwoges ještě i externího znalce, aby vypracoval další posudek se zpětnou platností, který by ověřil tržní hodnotu objektů v roce 1997. Podle tohoto posudku z roku 2007 činila odhadovaná hodnota objektů v roce 1997 […] EUR.
Zákon o odpuštění starých dluhů (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
Smlouva o právu stavby byla uzavřena na základě zákona o odpuštění starých dluhů (8) (Altschuldenhilfegesetz, dále jen „AHG“). Po znovusjednocení Německa v roce 1990 se z bývalých národních podniků bytové správy ve východním Německu staly právně samostatné obecní podniky bytové správy. Aktiva a závazky jejich předchůdců přešly na tyto nové podniky, což pro ně představovalo značnou zátěž. Za účelem zajištění dlouhodobé životaschopnosti těchto podniků bytové správy přijal spolkový zákonodárce zákon o odpuštění starých dluhů (AHG), který vstoupil v platnost dne 27. června 1993.
(18)
Obecní podniky bytové správy ve východním Německu mohly podle AHG na požádání dosáhnout zproštění starých závazků. U starých závazků převyšujících částku 76,69 EUR na m2 bylo podle § 4 odst. 1 a 2 AHG možné získat částečné zproštění, přičemž maximální výše těchto závazků, kterou bylo možné zohlednit, činila 434,60 EUR na m2. Podnik bytové správy za to musel akceptovat určité nové závazky. Musel například vyvinout značnou snahu o zajištění privatizace 15 % bytů (§ 4 odst. 5 první věta ve spojení s § 5), vypracovat obchodní plán procesu rychlé privatizace, modernizace a rekonstrukce vlastního bytového fondu (§ 4 odst. 5 druhá věta) a podávat zprávy o stavu svého investičního programu a výsledcích privatizace (§ 4 odst. 5-7). Podle znění zákona, které platilo v daném období (1997-1998), mohly podniky bytové správy svůj privatizační závazek splnit do 31. prosince 2003. Podnik bytové správy, který tento privatizační závazek nesplnil (tzn. nevyvíjel dostatečně intenzivní snahu o zajištění privatizace), musel prostředky, které obdržel v rámci zproštění starých závazků, vrátit.
(19)
Z výnosů privatizace, které přesáhly částku 76,69 EUR za m2, musely podniky bytové správy odvádět určité procento do Fondu pro umoření převzatých dluhů (Erblastentilgungsfond, dále jen „ETF“). K danému období (1997-1998) platilo ustanovení § 5 odst. 2 AHG, podle něhož muselo být ze všech privatizací, které byly uskutečněny do 31. prosince 1998, odvedeno 45 % výnosů z odprodeje. Na privatizace uskutečněné do 31. prosince 2000, resp. do 31. prosince 2003, se vztahovala sazba 50 %, resp. 55 % podílu z výnosů. Pokud privatizace proběhla formou zřízení práva stavby na pozemcích (kdy nedojde k přímému prodeji budov a pozemků, nýbrž pouze k prodeji budov, přičemž k pozemkům je zřízeno právo stavby), výše výnosu z odprodeje sloužící jako základ pro výpočet povinně odváděné částky odpovídala ceně budov a současné hodnotě celkové výše protiplnění za právo stavby (§ 5 odst. 2).
(20)
Během roku 1995 vyšlo najevo, že původně plánovaná forma privatizace - tj. prodej nájemníkům - pravděpodobně nepovede k dosažení požadované 15 % privatizační kvóty. S ohledem na to začala instituce Kreditanstalt für Wiederaufbau (dále jen „KfW“), která byla pověřena správou umořování starých dluhů, uznávat rovněž tzv. „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“ (9). Podle tohoto modelu, který měl být uplatňován pouze tehdy, když bylo pravděpodobné, že 15 % kvóty nebude možné dosáhnout prostřednictvím přímých privatizací, mohl podnik bytové správy prodávat budovy jako celek komerčnímu kupujícímu. Aby bylo možné podniku bytové správy započítat takový prodej do jeho 15 % privatizační kvóty, musel se komerční kupující zavázat k tomu, že provede sanaci budov a co možná nejvíce bytů (nejméně však jednu třetinu) postoupí k prodeji nájemníkům (10). Pokud se po předložení konkrétních prodejních nabídek ukázalo, že zájem o koupi jeví výrazně méně nájemníků než jedna třetina jejich celkového počtu, měl komerční kupující možnost zprostit 60 % bytů privatizačního závazku, a omezit tak tento závazek na privatizaci jedné třetiny zbývajících 40 % bytů (11).
Společnost Neuwoges a AHG
(21)
KfW posléze uznala smlouvu o právu stavby jako náležitý způsob odprodeje zprostředkujícímu pořizovateli. Uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnosti Neuwoges rovněž usnadnilo plnění jejího privatizačního závazku vyplývajícího z AHG. Stále ovšem zůstává nejasné a sporné, nakolik byly obchodní úvahy, které vedly společnost Neuwoges k tomu, že se rozhodla uzavřít předmětné smlouvy, ovlivněny AHG a zda má být v rámci zkoumání otázky, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představuje podporu ve prospěch skupiny Bavaria, zohledněno zproštění závazků, kterého společnost Neuwoges dosáhla na základě AHG.
(22)
Společnost Neuwoges podle informací, které sama poskytla, dosáhla zproštění závazků v celkové výši […] EUR (12). Společnost Neuwoges uvedla, že stanovit, jaká část celkové výše závazků, jejichž zproštění dosáhla, představuje podíl odpovídající obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, je obtížné, protože ke zproštění závazků může podle AHG dojít teprve poté, co podnik bytové správy v plném rozsahu splní svůj privatizační závazek. Pokud by i přesto bylo nutné stanovit určitou dílčí částku z celkové výše umořených závazků připadající na určité privatizační opatření na základě podílu těchto privatizací na celkovém privatizačním závazku společnosti Neuwoges, bylo by možné vypočítat, že na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu připadají umořené závazky v celkové hrubé výši […] EUR. Z výnosů obchodu se skupinou Bavaria muselo být odvedeno […] EUR do ETF, z čehož lze vypočítat, že čistá výše závazků, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, činila […] EUR (13).
2.2. SMLOUVA O SPRÁVĚ NEMOVITOSTÍ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Skupina Bavaria a společnost Neuwoges rovněž podepsaly dne 21. ledna 1998 smlouvu o správě nemovitostí, na jejímž základě byly společnosti Neuwoges příslušné budovy zpětně poskytovány formou leasingu. Podle smlouvy o správě nemovitosti je společnost Neuwoges po dobu 30 let odpovědna za správu a komerční využívání těchto budov. Veškeré výnosy z pronajímání budov si ponechává společnost Neuwoges. Společnost Neuwoges se za poskytnutí těchto užívacích práv zavázala k placení měsíčních leasingových splátek v pevně stanovené výši, která až do ukončení sanačních prací činila […] EUR ([…] EUR ročně) a v následujícím období pak […] EUR ([…] EUR ročně). Ode dne 1. ledna 2000 rostla výše této leasingové splátky o […] % ročně.
2.3. SMLOUVA O CELKOVÉM PAUŠÁLU
(24)
Skupina Bavaria se zavázala k zajištění sanace předmětných budov a uzavřela za tímto účelem se společností BRG Bau-Regie GmbH (dále jen „BRG“), 100 % dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, smlouvu o celkovém paušálu. Podle této smlouvy platila skupina Bavaria společnosti BRG za veškeré sanační práce paušální částku ve výši […] EUR.
3. PŘIPOMÍNKY NĚMECKA
(25)
Německo se ve své odpovědi na rozhodnutí o zahájení řízení omezilo na prohlášení, že v daném případě nemá k rozhodnutí žádné připomínky a přenechává tuto věc příslušným oblastním orgánům, městu Neubrandenburg a spolkové zemi Berlín.
4. PŘIPOMÍNKY ZÚČASTNĚNÝCH STRAN
4.1. SPOLEČNOST NEUWOGES
(26)
Společnost Neuwoges tvrdí, že když uzavírala předmětné smlouvy, nejednala jako hospodářský subjekt v tržním hospodářství, a skupina Bavaria tudíž získala hospodářskou výhodu představující státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle odhadů společnosti Neuwoges dochází v důsledku uzavření předmětných smluv ke ztrátám ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty). Společnost Neuwoges považuje tyto ztráty za státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem ve prospěch skupiny Bavaria.
(27)
V rámci hodnocení tržní přiměřenosti předmětných smluv společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti musejí být přezkoumány samostatně (oddíl 4.1.1). K jednotlivým smlouvám společnost Neuwoges uvádí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by smlouvu o právu stavby (oddíl 4.1.2) ani smlouvu o správě nemovitosti (oddíl 4.1.3) neuzavřel. Uvádí také, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se rozhodl pro alternativní kalkulaci (oddíl 4.1.4). Společnost Neuwoges vyslovila rovněž tvrzení, že výhoda poskytnutá ve prospěch skupiny Bavaria představuje převod státních prostředků, které lze přičíst městu Neubrandenburg (oddíl 4.1.5).
4.1.1. Společný nebo samostatný přezkum předmětných smluv
(28)
Společnost Neuwoges tvrdí, že co se týče otázky, zda předmětné smlouvy byly uzavřeny za tržních podmínek, musejí být smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti přezkoumány samostatně. Podle společnosti Neuwoges jsou smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti právně samostatné smlouvy, které měly existovat nezávisle na sobě. Kdyby obě tyto smlouvy byly koncipovány jako jednotný celek, musely by být podle společnosti Neuwoges obě notářsky ověřené; notářsky ověřená je však pouze smlouva o právu stavby.
(29)
Společnost Neuwoges tudíž při přezkoumávání tržní přiměřenosti těchto smluv přistupuje ke každé jako k samostatné smlouvě.
4.1.2. Smlouva o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag)
(30)
Společnost Neuwoges zastává názor, že vzhledem k odhadům hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků) vypracovaných v roce 1997 a 2007 by žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství smlouvu o právu stavby se skupinou Bavaria za dohodnutou cenu neuzavřel. Placení protiplnění za právo stavby, zproštění závazků v souladu s AHG na základě smlouvy o právu stavby, závazek zajistit sanace ani omezení nabídkového řízení na tomto závěru nic nemění.
4.1.2.1. Kupní cena
(31)
Společnost Neuwoges připomíná, že skupina Bavaria zaplatila peněžitou částku […] EUR za budovy a spolu s částkou ve výši […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích. V obou znaleckých posudcích tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 byla podle sdělení společnosti Neuwoges hodnota všech objektů (pozemků i staveb) odhadnuta na […] EUR, resp. […] EUR. V obou těchto posudcích přitom nebyla stanovena pouze celková hodnota objektů, nýbrž také zvlášť hodnota pozemků (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR) a zvlášť hodnota staveb (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR).
(32)
Společnost Neuwoges zastává stanovisko, že posudek tržní hodnoty z roku 1997 představuje reálný odhad tehdejší hodnoty objektů (1997-1998) a že při srovnávání je nutno brát v úvahu pouze cenu za budovy, kterou skupina Bavaria skutečně zaplatila (a nikoli cenu za budovy zahrnující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích). Společnost Neuwoges tak podle svého mínění obdržela částku, která byla ve srovnání s tržní cenou v rozhodné době (1997-1998) o […] EUR nižší. I při zohlednění zproštění závazků podle AHG by cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla stále o 16 % nižší než nejnižší hodnota uvedená v posudku z roku 2007. Cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla podle společnosti Neuwoges mnohem nižší než tržní cena, a žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž s prodejem za takovou cenu nesouhlasil.
(33)
Společnost Neuwoges v této souvislosti připomíná, že podle „sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci“ (14) lze za určitých okolností akceptovat jako tržní cenu i kupní cenu, která je o 5 % nižší než tržní cena stanovená nezávislým odhadcem. Cena, která se i za nejpříznivějšího předpokladu nachází nejméně 16 % pod nejnižší odhadovanou hodnotou, je tudíž jako tržní cena neakceptovatelná.
4.1.2.2. Kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích
(34)
Společnost Neuwoges tvrdí, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenami stanovenými v posudcích z roku 1997 a 2007 (v nichž byla stanovena hodnota celkového majetku, který představovaly příslušné budovy a pozemky), nelze brát v úvahu kapitalizované protiplnění za právo stavby prvních 30 let. Jelikož skupina Bavaria hradí protiplnění za právo stavby, jež bylo v její prospěch zřízeno a na ni převedeno na dobu 75 let, a nikoli za převod vlastnictví pozemků, nelze toto protiplnění zohledňovat při srovnávání ceny, kterou skupina Bavaria zaplatila za budovy, s cenou stanovenou v jednom z obou posudků.
4.1.2.3. Zproštění závazků podle AHG
(35)
Společnost Neuwoges dále prohlašuje, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenou stanovenou v obou posudcích tržních hodnoty nelze zohledňovat zproštění závazků ve výši […] EUR, k němuž došlo podle AHG na základě předmětných smluv. Pro toto tvrzení uvádí následující důvody:
-
Zproštění závazků podle AHG představuje výhodu, kterou společnosti Neuwoges poskytla třetí strana (KfW), jež není s kupujícím v žádném spojení. Není důvod, aby prodávající přistoupil na cenu, která je nižší než tržní cena, jen proto, aby mu díky této transakci vznikly nějaké dodatečné výhody od třetí strany.
-
Skupina Bavaria nepřevzala žádné závazky vyplývající z AHG, které předtím měla společnost Neuwoges a které by zdůvodňovaly poskytnutí náhrady v podobě nižší kupní ceny. Bavaria se sice „na papíře“ zavázala k tomu, že se bude snažit rozprodat část bytového fondu nájemníkům, konkrétním prováděním privatizace však pověřila společnost Neuwoges, a to na vlastní náklady společnosti Neuwoges; skupina Bavaria tudíž nepřevzala žádnou skutečnou odpovědnost a nenesla také ručitelské riziko v případě neúspěchu těchto privatizačních snah.
-
Vzhledem k tomu, že zproštění závazků bylo podmíněno tím, že společnost Neuwoges splní závazek privatizace 15 % jejích bytů, a že obchod se skupinou BAVARIA zahrnoval jen 20 % všech privatizačních závazků, nelze reálně (nýbrž pouze početně) určit podíl závazků, jejichž umoření podle AHG tento obchod umožnil. Jinak řečeno, kdyby společnost Neuwoges nesplnila v plném rozsahu své privatizační závazky, nezískala by tato společnost obchodem se skupinou Bavaria žádnou výhodu podle AHG.
-
Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by mohl vést k tomu, že společnost Neuwoges bude muset do fondu ETF odvádět pouze relativně nižší procento (45 % namísto 50 % nebo 55 %) výnosů, zatímco neuzavření smlouvy a hledání jiného kupce by bylo spojeno s rizikem, že podíl, který bude muset odvádět do fondu ETF ze svých výnosů z odprodeje, bude vyšší.
-
Společnost Neuwoges se každopádně odvolává na to, že své privatizační závazky splnila na 165 %, takže zproštění závazků, jehož dosáhla, by jí bylo potvrzeno i bez uskutečnění obchodu se skupinou BAVARIA.
4.1.2.4. Sanace
(36)
Společnost Neuwoges dále uvádí, že sanace, kterou měla zajistit skupina Bavaria, pro ni nepředstavovala žádný zisk, protože skupina Bavaria byla vlastníkem budov, a byla tudíž jedinou stranou, která ze sanace profitovala.
4.1.2.5. Nabídkové řízení
(37)
Společnost Neuwoges zdůrazňuje, že omezené nabídkového řízení, které probíhalo v roce 1997, nelze považovat za ukazatel toho, že cena, kterou skupina Bavaria zaplatila, byla skutečnou tržní cenou. Nabídkové řízení podle jejího sdělení nebylo otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, a nelze tudíž na jeho základě stanovit tržní hodnotu.
4.1.3. Smlouva o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag)
(38)
Společnost Neuwoges uvádí, že žádný srovnatelně velký hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by ve srovnatelné situaci smlouvu o správě nemovitosti neuzavřel, neboť prý bylo od začátku jasné, že tato smlouva povede ke značným ztrátám. Společnost Neuwoges argumentuje zvláště v tom smyslu, že ztráty byly od začátku předvídatelné, protože výpočty, o něž se tato smlouva opírala, vycházely jednoznačně z příliš optimistických předpokladů o budoucím vývoji trhu s nájemními byty v Neubrandenburgu. Společnost Neuwoges argumentuje i tím, že různé jiné a údajně podobné smlouvy, které skupina Bavaria za účelem srovnání předložila, nemohou sloužit jako doložení tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, a že společnost Neuwoges na tuto jednoznačně nevýhodnou smlouvu přistoupila pouze z politických důvodů, které jsou z hlediska uplatnění kritéria subjektu jednajícího v tržním hospodářství nerelevantní.
4.1.3.1. Smlouva o správě nemovitostí při zohlednění tržních očekávání
(39)
Společnost Neuwoges tvrdí, že hlavní ustanovení smlouvy o správě nemovitostí - pevně stanovená měsíční leasingová splátka, která se ročně zvyšuje o […] %, neindexovaný odpočet nákladů, původně ve výši zhruba […] % (včetně […] % rizika výpadku nájemného), a třicetiletá doba platnosti - neodpovídají podmínkám, na něž by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství mohl přistoupit. Společnost v této souvislosti uvádí tyto argumenty:
-
Protože bylo stanoveno příliš nízké riziko výpadku nájemného ve výši pouhých […] % výnosů z nájemného, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené s dosažením kvóty minimální vytíženosti ve výši […] %.
-
Vzhledem k indexaci pevné leasingové splátky roční sazbou ve výši […] % nese společnost Neuwoges finanční riziko, že nebude moci prosadit roční zvýšení nájemného, a to přinejmenším ve výši odpovídající této sazbě.
-
Jelikož náklady indexovány nejsou, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené se zvyšováním nákladů na správu a údržbu s tím, že zvýšení nákladů by bylo možné vyrovnat pouze zvýšením nájemného, jehož roční nárůst by musel přesahovat […] %.
-
Vzhledem k dlouhé době platnosti smlouvy, která byla uzavřena na 30 let, jsou tato finanční rizika značná.
(40)
Podle společnosti Neuwoges bylo od začátku jasné, že tato rizika vzniknou a že povedou k vysokým ztrátám, a že žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž tuto smlouvu neuzavřel. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by uzavřel jen takovou smlouvu, která by byla rentabilní nebo by přinejmenším nevedla k žádným ztrátám. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí by mohla být zisková jen tehdy, kdyby bylo možné rozumně předpokládat, že může být reálně splněna vysoká kvóta vytíženosti, zajištěno roční zvyšování nájemného o […] % a zachovány stabilní náklady. Již v době uzavírání smlouvy však bylo podle společnosti Neuwoges možné rozpoznat, že průměrná kvóta vytíženosti ve výši […] % je nedosažitelná, že zvyšování nájemného nejméně o […] % ročně nebude možné a že náklady na správu a údržbu se během doby trvání smlouvy budou nevyhnutelně zvyšovat. K doložení těchto svých tvrzení společnost Neuwoges poukazuje jednak na předpovídaný pokles počtu obyvatel, jednak na neubrandenburgský trh s nemovitostmi, a zdůrazňuje, že na základě těchto informací se muselo počítat se ztrátami. Jelikož počet obyvatel Neubrandenburgu už před uzavřením předmětných smluv klesal, existoval přinejmenším od roku 1995 značný převis nabídky bytů, přičemž problém s neobsazenými byty a nízkými nájmy se nejvíce týkal málo atraktivních panelových domů, které jsou předmětem smlouvy.
(41)
Podle společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství ve svých výpočtech vycházel z pesimistických očekávání, takže by například počítal s předpovídaným zvýšením nájemného v rozmezí od […] % do […] %, rizikem výpadku nájemného ve výši […] % a indexací nákladů hodnotou […] %. Dodatečná analýza peněžního toku z roku 2012, kterou předložila společnost Neuwoges, dokládá, že na základě těchto předpokladů by bylo nutno počítat s tím, že smlouva o správě nemovitostí povede k záporným hodnotám peněžního toku ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty) (15). Společnost Neuwoges uvádí, že tato částka představuje státní podporu, kterou skupina Bavaria obdržela. K tomu byla předložena řada variant této analýzy peněžního toku, z nichž vyplývá, že i kdyby byly optimistické předpoklady (tj. průměrný podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] % a nárůst nákladů o […] %) odůvodněné, výsledná hodnota celkového peněžního toku by stejně byla záporná. Za podmínek, které stanoví smlouva o správě nemovitostí, by bylo možné dosahovat zisku jen na základě předpokladů, které jsou podle názoru společnosti Neuwoges zcela nereálné (podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] %, nárůst nákladů o […] %).
4.1.3.2. Příklady smluv
(42)
Společnost Neuwoges popírá možnost, že by některé smlouvy, které byly uzavřeny při obdobných transakcích (smlouva […] (16), […] (17) a […] (18)), dokládaly tržní přiměřenost smlouvy o správě nemovitostí. Společnost Neuwoges nesouhlasí s názorem, že tyto smlouvy jsou srovnatelné, a vysvětluje, že od smlouvy o správě nemovitostí se liší v těchto podstatných bodech:
-
Jelikož nebyly předloženy žádné důkazy, které by prokazovaly dostačující podobnost mezi hospodářskou situací a budoucími vyhlídkami měst, ve kterých se nacházejí nemovitosti, na něž se tyto příklady smluv vztahují, a situací a vyhlídkami Neubrandenburgu, nelze vycházet z toho, že tyto smlouvy jsou celkově srovnatelné.
-
Indexace leasingové splátky se ve srovnávaných smlouvách výrazně liší od indexace stanovené ve smlouvě o správě nemovitostí (tj. 1,0 % - 1,5 %).
-
Ani jeden z uvedených příkladů smluv není pro účely srovnávání vhodný, protože okolnosti se ve všech případech liší ([…]: méně nákladné závazky v oblasti údržby; […]: žádné bytové, nýbrž pouze nebytové prostory ke komerčnímu využití, přičemž podíl nevyužívaných prostor byl v době uzavírání smlouvy nulový; […]: nemovitosti v růstovém regionu).
(43)
Podle mínění společnosti Neuwoges nemohou příklady smluv sloužit jako doklad tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, nýbrž prokazují spíše naopak její tržní nepřiměřenost, protože obsahují méně zatěžující ustanovení, ačkoli hospodářské vyhlídky týkající se předmětných objektů byly lepší.
4.1.3.3. Politické důvody
(44)
Společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena navzdory její jednoznačné hospodářské nevýhodnosti z politických důvodů. Připomíná, že z hlediska právního posouzení nejsou důvody poskytnutí státní podpory relevantní, a tvrdí, že právě uvedené politické důvody dokládají, že hospodářské úvahy neměly rozhodující význam. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena z těchto důvodů:
-
Existoval velký politický tlak, aby sanace a privatizace bytových fondů v nových spolkových zemích proběhla co nejrychleji.
-
Město Neubrandenburg věřilo, že díky sanaci a privatizaci bytů bude schopno bránit trvalému úbytku obyvatel.
-
Uzavření smlouvy o správě nemovitostí ve spojení se smlouvou o celkovém paušálu umožnilo udržet v Neubrandenburgu investice, zatímco pokles investic by měl tehdy naopak značné dopady na nezaměstnanost v daném místě.
4.1.4. Alternativy
(45)
Společnost Neuwoges závěrem tvrdí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by býval dal přednost alternativám předmětných smluv.
(46)
Společnost Neuwoges především uvádí, že by uvedený subjekt preferoval přímý prodej, protože přímý prodej by mu generoval zisk, kdežto v případě smlouvy o správě nemovitostí bylo od začátku možné předpokládat ztráty. Objekty (budovy a pozemky) mohly být prodány za cenu stanovenou v odhadu jejich tržní hodnoty, anebo i za cenu vyšší. I kdyby kupující nabyl pouze pozemky a budovy byly zbořeny, byl by takový prodej rentabilnější. Podle společnosti Neuwoges by toto hodnocení bylo platné i v případě, že by bylo zohledněno zproštění závazků podle AHG, neboť své závazky se tehdy společnost Neuwoges mohla pokoušet splnit prostřednictvím privatizace jiných budov, přičemž jejich prodej by byl i bez zproštění závazků podle AHG rentabilnější než předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Důvody toho, že tyto alternativy nebyly zvoleny, je podle společnosti Neuwoges třeba spatřovat v politických závazcích této společnosti.
(47)
Společnost Neuwoges zastává dále názor, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by provedením sanace nepověřoval další stranu, ale spíše by ji v méně rozsáhlém měřítku financoval sám, anebo by budovy nechal zbořit. Skutečnost, že na tyto alternativy nedošlo, zdůvodňuje společnost Neuwoges opět svými politickými závazky.
(48)
Závěrem společnost Neuwoges konstatuje, že v případě sanačního rozhodnutí by byl pro společnost Neuwoges každopádně rentabilnější jiný způsob financování těchto prací. Například by si tehdy mohla vzít úvěr, za jehož zajištění by ručilo město Neubrandenburg, takže by ve výsledku měla příznivější podmínky, než jaké jí nabízel obchod se skupinou BAVARIA.
4.1.5. Státní prostředky a přičitatelnost
(49)
Skupina Bavaria je toho názoru, že údajná výhoda byla poskytnuta ze státních prostředků a je přičitatelná státu.
(50)
Společnost Neuwoges především tvrdí, že město Neubrandenburg mělo jako její jediný podílový vlastník rozhodující vliv na její dozorčí radu, a mělo tedy i rozhodující vliv na společnost Neuwoges. A vzhledem k tomu, že její činnost kontrolovalo město Neubrandenburg, představují údajné ztráty z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu prohospodařené státní prostředky.
(51)
Společnost Neuwoges dále tvrdí, že v daném případě prakticky všechny ukazatele svědčí pro přičitatelnost: město Neubrandenburg má podle ní rozsáhlý podíl na řízení společnosti Neuwoges; sloužit zájmům tohoto města je významným úkolem společnosti Neuwoges; předmětný obchod byl podle ní uzavřen z politických důvodů a město Neubrandenburg mělo při sjednávání obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu poslední slovo.
4.2. SKUPINA BAVARIA
(52)
Skupina Bavaria argumenty přednesené společností Neuwoges odmítá a prohlašuje, že předmětné smlouvy byly normálními tržními transakcemi a žádným způsobem ji nezvýhodňovaly. Proto také nepředstavovaly žádnou státní podporu. Skupina Bavaria předně uvádí, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden ekonomický celek (oddíl 4.2.1). Zadruhé podle ní není pravda, že by tyto smlouvy chápané jako celek žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepodepsal (oddíl 4.2.2). Zatřetí tvrdí, že alternativy, které společnost Neuwoges uvádí, by pro společnost Neuwoges nebyly výhodnější (oddíl 4.2.3). Závěrem pak skupina Bavaria prohlašuje, že nedošlo k převodu žádných prostředků, které byly přičitatelné státu (oddíl 4.2.4).
4.2.1. Společný, anebo samostatný přezkum předmětných smluv
(53)
Skupina Bavaria argumentuje v tom smyslu, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden celek a nelze je hodnotit izolovaně. Prodej a následný zpětný leasing budov jsou dvě související části jediného obchodu. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že tento obchod byl nabídnut jako celek a že jako takovýto celek jej chápala i společnost Neuwoges, což má být zřejmé z interního protokolu dokumentujícího rozhodovací proces v rámci společnosti Neuwoges.
(54)
Kritérium subjektu jednajícího v tržním hospodářství musí být proto - podle skupiny Bavaria - použito na obchod jako celek, a nikoli na jednotlivé smlouvy, chápané samostatně.
4.2.2. Transakce nepředstavovala pro skupinu Bavaria žádnou výhodu
(55)
Podle skupiny Bavaria vylučuje možnost jejího zvýhodnění již skutečností, že společnost Neuwoges uskutečnila nabídkové řízení (třebaže omezeného rozsahu), jejímž cílem bylo prozkoumání trhu. Skupina Bavaria uvádí, že není žádný důvod pochybovat o tom, že společnost Neuwoges si vybrala hospodářsky nejvýhodnější nabídku.
(56)
Aby bylo možné s jistotou říci, zda by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství uskutečnil předmětný obchod i mimo rámec nabídkového řízení, bylo by nutné vzít v úvahu situaci společnosti Neuwoges. K uskutečnění privatizace bytů (při zachování výhodného nájemného) a dosažení zproštění závazků podle AHG společnost Neuwoges údajně potřebovala získat kapitál a provést sanaci těchto bytů. Předmětný obchod by tudíž podle skupiny Bavaria ve stejné situaci uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
(57)
Co se týče ustanovení smlouvy o správě nemovitostí a rizik, která jsou spojena s tím, že vývoj trhu s nemovitostmi v Neubrandenburgu nesplňuje výchozí očekávání (jako je tomu v případě podílu nevyužívaných prostor, který je vyšší, než se předpovídalo, atd.), argumentuje skupina Bavaria v tom smyslu, že riziko spočívající v tom, že se nepodaří dosáhnout požadované výše nájemného a kvóty vytíženosti, nebylo společnosti Neuwoges vnuceno, nýbrž na její straně pouze zůstalo. Následky vývoje trhu nesplňujícího výchozí očekávání by společnost Neuwoges musela nést i tehdy, kdyby se obchod se skupinou BAVARIA neuskutečnil.
(58)
K jednotlivým ustanovením smlouvy o správě nemovitostí skupina Bavaria uvádí, že průměrné hodnoty nájemného za m2 použité pro výpočet výše leasingové splátky byly o něco nižší než hodnoty, jaké by bylo možné očekávat u nájmů odpovídající úrovně v Neubrandenburgu. Skupina Bavaria také zdůrazňuje, že u nájmů této úrovně se počítalo s tím, že od 1. ledna 2000 se nájemné bude zvyšovat, takže roční zvyšování nájemného o […] % nebylo nereálné.
(59)
Stran smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zdůrazňuje, že odhady tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 nelze se smlouvou o právu stavby přímo srovnávat, protože posudky se týkaly přímého prodeje, kdežto předmětem smlouvy o právu stavby byl sice prodej budov, ale co se týče pozemků, obsahovala pouze zřízení práva stavby na nich. Jelikož společnost Neuwoges zůstala vlastníkem pozemků, nelze brát v úvahu hodnotu pozemků, která je v posudku stanovena. Skupina Bavaria se domnívá, že posudky každopádně nemají žádný větší význam, protože hodnota objektů, která je v nich stanovena, je pouze teoretická, a nejedná se tedy o skutečnou hodnotu, kterou by bylo možné získat na trhu.
(60)
Skupina Bavaria dále tvrdí, že v úvahu je nutno brát zproštění starých dluhů, jehož bylo na základě tohoto obchodu dosaženo. Dosáhnout zproštění dluhů podle AHG bylo údajně jedním z cílů, které společnost při uzavírání předmětného obchodu sledovala.
(61)
Bez ohledu na konkrétní podmínky smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí musejí být podle skupiny Bavaria zohledněny i výhody, jichž společnost Neuwoges díky smlouvě o celkovém paušálu dosáhla. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že společnost Neuwoges trvala na tom, aby sanací bytů byla pověřena její dceřiná společnost BRG, přičemž si byla dobře vědoma toho, že veškeré zisky BRG obdrží společnost Neuwoges (zároveň ovšem ručila i za krytí případných ztrát). S ohledem na tuto skutečnost by zisky plynoucí ze smlouvy se společností BRG, uzavřené na částku […] EUR, měly být považovány za relevantní výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges.
(62)
A dále, co se týče celkové logiky obchodního modelu prodeje a zpětného leasingu, skupina Bavaria uvádí, že společnost Neuwoges musí samozřejmě zaplatit vstupní investici skupiny Bavaria včetně úroků. Skupina Bavaria poukazuje na protokol vnitřního rozhodovacího postupu společnosti Neuwoges, z něhož má být zřejmé, že společnost Neuwoges si byla plně vědoma skutečnosti, že leasingová splátka slouží k umoření vstupní investice skupiny Bavaria.
4.2.3. Alternativy
(63)
Co se týče alternativ, které přednesla společnost Neuwoges a které by podle jejího mínění byly ekonomicky výhodnější, skupina Bavaria uvádí, že tyto alternativy buď nebyly k dispozici, anebo by nebyly výhodnější. Pokud jde o první údajnou alternativu, tj. přímý prodej nájemníkům, považuje skupina Bavaria za velmi nepravděpodobné, že by tehdy společnost Neuwoges dokázala prodat nesanované byty, přičemž na financování nezbytných sanačních prací neměla v daném okamžiku prostředky. V souvislosti s financováním sanace prostřednictvím úvěru skupina Bavaria zadruhé uvádí, že společnost Neuwoges by i při takovém postupu nesla stejná rizika a stejné náklady, jaké nesla v obchodu se skupinou BAVARIA. Přímý prodej sanovaných bytů nájemníkům nebo komerčnímu kupci by navíc nebyl atraktivní, protože značně vysoký procentní podíl z vyšší ceny by společnost Neuwoges musela odvést do fondu ETF.
4.2.4. Státní prostředky a přičitatelnost
(64)
Závěrem pak skupina Bavaria tvrdí, že obchod se netýkal žádných státních prostředků a není přičitatelný státu. Společnost Neuwoges je běžný podnik zřízený podle soukromého práva, který přímo ani nepřímo neobdržel státní prostředky. Skutečnost, že na její činnost dohlížela dozorčí rada, jejímiž členy byli z větší části obecní zastupitelé, není dostatečným důvodem k tomu, aby transakce byla přičtena státu. Argument společnosti Neuwoges, že na uzavření obchodu tlačilo z politických důvodů město Neubrandenburg, není podle skupiny Bavaria věrohodný.
4.3. MĚSTO NEUBRANDENBURG
(65)
Město Neubrandenburg, které je vlastníkem společnosti Neuwoges, tvrdí, že předmětné smlouvy obsahují státní podporu. Město vychází z argumentů, které přednesla společnost Neuwoges, a k řadě bodů zaujímá vlastní stanovisko.
4.3.1. Zvýhodnění
(66)
Neubrandenburg je zaprvé toho názoru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí musejí být posuzovány odděleně, protože smluvní strany je údajně jak z právního, tak hospodářského hlediska důsledně oddělily. Na druhém místě poukazuje Neubrandenburg na argumenty, které společnost Neuwoges předložila ohledně prognózy poklesu počtu obyvatel, kterou by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vzal v úvahu. Neubrandenburg dále zdůrazňuje, že pro hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by byl vysoký podíl nevyužívaných prostor skutečností, kterou by tehdy mohl jasně předpokládat. Zatřetí zastává Neubrandenburg názor, že sanace, jejichž provedení skupina Bavaria zadala, byly natolik omezené, že nebylo možné očekávat žádné vysoké kvóty vytíženosti ani žádné významné zvýšení nájemného.
(67)
Neubrandenburg kromě toho odmítá některé další argumenty, které přednesla skupina Bavaria. Zastává zejména stanovisko, že nabídkové řízení nelze považovat za okolnost, která by dokládala, že nabídka skupiny Bavaria byla nejpříznivější nabídkou na trhu. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by na nabídku skupiny Bavaria v žádném případě nepřistoupil, ani kdyby byla skutečně nejvýhodnější nabídkou na trhu. Co se týče údajných alternativ, přebírá Neubrandenburg podstatné části argumentace společnosti Neuwoges. Stran posudků tržní hodnoty nemovitostí a argumentu skupiny Bavaria, že stanovené ceny byly tehdy reálně nedosažitelné, Neubrandenburg prohlašuje, že posudek představuje nezbytný parametr, z něhož musí vycházet stanovení tržní hodnoty nemovitostí v rozhodné době, protože údajně již není možné stanovit, jakou cenu by společnost Neuwoges mohla na trhu v roce 1998 skutečně získat.
4.3.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(68)
Město Neubrandenburg je toho názoru, že předmětný právní úkon musí být přičítán jemu, protože v dostatečné míře vykonávalo kontrolu nad činností společnosti Neuwoges, a to jak obecně, tak i v konkrétním případě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu.
(69)
Město Neubrandenburg mělo jako jediný podílový vlastník nad činností společnosti Neuwoges úplnou kontrolu. Společnost Neuwoges je proto ve své obchodní činnosti údajně vázána pokyny města. Osm z deseti členů dozorčí rady společnosti Neuwoges jsou podle sdělení města Neubrandenburg zástupci města, takže má možnost využívat i další kontrolní mechanismus. Z veřejnoprávních předpisů vyplývala pro město Neubrandenburg povinnost zajistit si možnost přiměřeného ovlivňování společnosti Neuwoges.
(70)
Ohledně předmětného obchodu město Neubrandenburg prohlašuje, že mělo nejen možnost vykonávat kontrolu, nýbrž že ji při tomto obchodu také skutečně vykonávalo. Neubrandenburg je toho názoru, že mimo jiné ze zápisů jednání dozorčí rady je zřejmé úzké zapojení zástupců města a že před uzavřením obchodu musela přijmout určité rozhodnutí dozorčí rada. K podmínkám obchodu Neubrandenburg uvádí, že město požadovalo respektování zájmů obecní politiky.
(71)
Město Neubrandenburg shrnuje svůj postoj tvrzením, že uvedená fakta dokládají vliv města na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jakož i jeho odpovědnost za tento obchod, a že je to tudíž město, komu má být tento obchod přičítán.
4.4. SPOLKOVÁ ZEMĚ BERLÍN
(72)
Spolková země Berlín, která je se skupinou Bavaria (19) úzce provázána, tvrdí, že předmětné smlouvy žádný prvek státní podpory neobsahují, protože skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna.
4.4.1. Zvýhodnění
(73)
Spolková země Berlín argumentuje především tím, že předmětné smlouvy je nutno chápat jako jediný obchod, protože představují komplementární části jednoho obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Společnost Neuwoges k nim údajně právě takto přistupovala.
(74)
Co se týče kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, poukazuje spolková země Berlín na to, že vzhledem k hospodářské situaci, ve které se společnosti Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) nacházela, a vzhledem k povaze obchodu, který chtěla uzavřít (privatizace v souladu s podmínkami pro zproštění starých dluhů podle AHG, sanace vlastního bytového fondu, požadavek, že si ponechá výkon správy nad svými objekty, zachování nájemného v sociálně únosné výši), nabídla skupina Bavaria vyvážené řešení.
(75)
Zvláště pak v souvislosti se smlouvou o právu stavby spolková země Berlín uvádí zaprvé to, že nabídkové řízení, které uspořádala společnost Neuwoges, je dokladem toho, že společnost Neuwoges považovala nabídku skupiny Bavaria za nabídku, která byla v daném časovém okamžiku (1997-1998) v rámci dostupných možností financování nejpříznivější. Zadruhé pak Berlín tvrdí, že musí být zohledněna okolnost zproštění starých dluhů podle AHG, protože splnění privatizačního závazku vyplývajícího z AHG představovalo na straně společnosti Neuwoges zásadní požadavek. Zatřetí Berlín zdůrazňuje, že prodej za relativně nízkou cenu (pro který byla zvolena forma odprodeje zahrnujícího náklady na sanaci, a nikoli forma odprodeje po ukončení již realizovaných sanačních prací) byl v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges, protože nižší cena znamenala nižší odvod do fondu ETF.
(76)
Ohledně smlouvy o správě nemovitostí Berlín uvádí zaprvé to, že příklady smluv dokládají, že ani doba plnění smlouvy, ani indexace leasingové splátky sazbou […] % ročně nebyly neobvyklé. Zadruhé konstatuje, že s ohledem na průměrnou míru inflace, kterou lze pro tehdejší dobu (1997-1998) vypočítat, byla indexace odůvodněná. A za třetí tvrdí, že nájemné za m2 bylo stanoveno v rozmezí sazeb nájemného platných v Neubrandenburgu.
4.4.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(77)
Spolková země Berlín argumentuje podobně jako skupina Bavaria v tom smyslu, že město Neubrandenburg neposkytuje společnosti Neuwoges žádné prostředky. Společnost Neuwoges měla údajně k dispozici naopak jen příjmy z vlastního hospodaření, nad nimiž obecní orgány neměly přímou kontrolu.
(78)
Co se týče přičitatelnosti, je podle Berlína málo pravděpodobné, že by se město Neubrandenburg rozhodlo poskytnout nemovitostnímu fondu z Berlína podporu na úkor svého vlastního místního bytového družstva. Navíc ani neexistují žádné dostatečné indicie, které by svědčily o tom, že si město Neubrandenburg chtělo uzavření těchto smluv přičítat.
5. DŮVODY PRO ZAHÁJENÍ FORMÁLNÍHO VYŠETŘOVACÍHO ŘÍZENÍ
(79)
Ve svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení zaujala Komise předběžné stanovisko k řadě otázek a vyzvala účastníky řízení, aby předložili informace týkající se zejména tří otázek.
(80)
Komise předběžně souhlasila, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jeden celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě jsou součástí leasingu na nemovitosti v rámci konkrétní varianty prodeje a zpětného leasingu (20). Ve svém hodnocení možného hospodářského zvýhodnění vyšla tudíž z analýzy výnosů, které mohla společnost Neuwoges v roce 1998 na základě uzavření smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí očekávat (21).
(81)
Ohledně smlouvy o právu stavby vznesla Komise zejména tyto dvě otázky:
-
Zaprvé je nutno objasnit, zda má být zohledněno zproštění závazků podle AHG (22).
-
Zadruhé chtěla Komise získat další informace o rozdílech mezi posudky tržní hodnoty z roku 1997 a 2007, protože bez dalších upřesňujících informací nebylo možné stanovit, který z těchto posudků případně odráží skutečnou tržní hodnotu, jakou měly příslušné pozemky v letech 1997-1998 (23).
(82)
Co se týče smlouvy o správě nemovitostí, poukázala Komise především na to, že z příkladů smluv vyplývá, že podmínky, které si spolu dohodly společnosti Neuwoges a skupina Bavaria, nebyly v tehdejší době (1997-1998) na trhu neobvyklé (24). Zadruhé Komise tvrdí, že omezené nabídkové řízení realizované společností Neuwoges je dokladem toho, že společnost Neuwoges měla možnost získat potřebné informace o trhu a učinit ekonomicky racionální rozhodnutí (25). Zatřetí poukázala Komise na skutečnost, že smluvně stanovené sazby nájemného na rok 2008 fakticky odpovídaly průměrné výši nájmů v příslušné městské čtvrti v roce 2008 anebo byly jen nepatrně nižší (26).
(83)
Přestože všechny tyto faktory naznačují, že smlouva o správě nemovitostí byla z tržního hlediska přiměřená, požádala Komise o další informace týkající se očekávání účastníků trhu s nemovitostmi v roce 1998, aby mohla důkladněji přezkoumat příslušné argumenty (27).
(84)
Komise přezkoumala též analýzu peněžního toku, kterou předložila společnost Neuwoges, a dospěla nakonec k závěru, že z důvodu metodických nedostatků nemůže tato analýza prokazovat hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria (28).
(85)
Komise tudíž došla k závěru, že na základě předložených informací nemůže hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria dokázat (29). Oznámila nicméně, že má v úmyslu přezkoumat argumenty účastníků trhu ještě důkladněji, a od všech zúčastněných stran si vyžádala relevantní doplňující informace (30).
6. VNITROSTÁTNÍ SOUDNÍ ŘÍZENÍ
(86)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES v řízení v prvním stupni rozsudek LG Rostock. Skupina Bavaria podala žalobu, protože společnost Neuwoges jí od října roku 2006 odmítala hradit měsíční leasingovou splátku dohodnutou v rámci smlouvy o správě nemovitostí s odůvodněním, že smlouva je neplatná, jelikož obsahuje protiprávní státní podporu.
(87)
LG Rostock ve svém rozsudku především konstatoval, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jednotný celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě smlouvy jsou součástí jednoho a téhož obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (31).
(88)
Co se týče smlouvy o právu stavby, stanovil LG Rostock zejména roční výši protiplnění za toto právo za prvních 30 let trvání smlouvy o právu stavby; ta činila […] % ročně. LG Rostock byl toho názoru, že se v daném případě nejednalo o žádnou nepřiměřeně nízkou náhradu, protože společnost Neuwoges obdržela toto protiplnění za právo stavby předem na dobu 30 let a mohla tyto prostředky zúročit, což by v případě ročních plateb nebylo možné (32).
(89)
LG Rostock dále konstatoval, že je nutno zohlednit okolnost zproštění všech starých závazků, jehož společnost Neuwoges na základě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu dosáhla, neboť obchod pro toto zproštění vytvořil předpoklady (33). Pokud se do kupní ceny budov započítá i tato částka odpovídající starým závazkům, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, je výsledná hodnota jen o 16 % nižší než hodnota budov uvedená v posudku jejich tržní hodnoty z roku 2007, a není tudíž k hodnotě budov nepoměrná (34). LG Rostock konečně také uvádí, že společnost Neuwoges měla na sjednání nízké kupní ceny zájem, protože s nižší kupní cenou se snížil také celkový objem investic skupiny Bavaria, a tím i odpovídající výše leasingové splátky (35). LG Rostock kromě toho také konstatoval, že nižší kupní cena byla výhodná rovněž z toho důvodu, že platební závazky společnosti Neuwoges vůči fondu ETF závisely na výnosu z prodeje (36).
(90)
V otázce smlouvy o správě nemovitostí byl LG Rostock zaprvé toho názoru, že v obchodech, jejichž předmětem jsou úvěry na nemovitosti, není třicetiletá doba trvání smlouvy ničím neobvyklým (37). Zadruhé zastával soud stanovisko, že smluvně dohodnutá výše leasingové splátky, původně ve výši […] EUR za m2, nebyla nijak neúměrná průměrné výši nájmů účtovaných v příslušném období (1997-1998) za srovnatelné budovy (38). Soud dospěl rovněž k závěru, že roční zvyšování leasingové splátky o […] % z důvodu inflace mezi roky 1970 a 1998 (tj. v průměru o 3,52 % ročně) je odůvodněno (39). LG Rostock kromě toho poukázal rovněž na to, že skutečný vývoj nájemného v příslušných městských čtvrtích během prvních deseti let doby trvání smlouvy odpovídal smluvně stanovenému zvyšování splátek. Zatřetí pak LG Rostock argumentoval tím, že náklady na správu a údržbu byly podle platných právních předpisů oprávněné a nesvědčí o žádném zvýhodnění skupiny Bavaria (40).
(91)
Co se týče rizika výpadku nájemného ve výši […] %, byl LG Rostock toho názoru, že v každém leasingu je to příjemce půjčky, kdo nese riziko, zda věc, která mu byla přenechána k užívání, bude moci skutečně používat předpokládaným způsobem (41). Tento svůj závěr podložil LG Rostock argumentem, že žádná úvěrová instituce by nepřevzala odpovědnost za to, že financovanou nemovitost bude možné používat plánovaným způsobem.
(92)
LG Rostock provedl konečně také srovnání průměrné výše leasingového úroku stanovené v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu s úrokovou sazbou obvyklých půjček. Jelikož průměrná roční výše úroků za leasing dosahovala […] % za rok, nebyla tato sazba neúměrná očekávanému vývoji úroků z prostředků na financování nemovitostí, protože úroky z prostředků na financování nemovitostí mohly činit ročně až 10 % (42).
(93)
LG Rostock shrnul svůj postoj tvrzením, že skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna, protože předmětné smlouvy by uzavřel i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství (43).
(94)
Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala; řízení před OLG Rostock stále probíhá.
(95)
Kromě toho také skupina Bavaria zahájila řízení před VG Greifswald, aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo město Neubrandenburg, které se těchto smluv týkaly. Skupina Bavaria prohlásila, že ještě předtím se pokusila získat možnost nahlédnout do těchto spisů na základě žádosti podané v souladu se zákonem o svobodě informací (Informationsfreiheitsgesetz), kterou však město Neubrandenburg zamítlo, údajně s odůvodněním, že skupina Bavaria má již nyní v rámci řízení před LG/OLG Rostock a před Evropskou komisí přístup ke všem potřebným dokumentům (44). Také řízení před VG Greifswald stále probíhá.
7. POSOUZENÍ OPATŘENÍ
7.1. EXISTENCE PODPORY PODLE ČL. 107 ODST. 1 SFEU
(96)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné s vnitřním trhem“. Státní podporou je tudíž takové opatření, které splňuje všechny čtyři níže uvedené podmínky:
a)
Opatřením se určitému podniku zjednává selektivní hospodářské zvýhodnění.
b)
Opatření lze přičíst státu a je financováno ze státních prostředků.
c)
Opatření narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž.
d)
Opatření je takové povahy, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy.
7.1.1. Selektivní zvýhodnění ve prospěch určitého podniku: obecné zásady
(97)
Předpoklady, jež musí splňovat opatření, které má spadat do kategorie „podpory“ ve smyslu článku 107 SFEU, nejsou podle ustálené judikatury Soudního dvora splněny tehdy, pokud zvýhodněný podnik získal tutéž výhodu, která mu byla poskytnuta ze státních prostředků, i za okolností odpovídajících obvyklým tržním podmínkám. Při posuzování otázky, zda by tatáž opatření přijal za běžných tržních podmínek i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci státu, musí být posuzovány pouze výhody a závazky, které souvisejí s funkcí státu jako podílového vlastníka, nikoli však výhody a závazky, které se pojí s jeho funkcí vykonavatele veřejné moci (45).
(98)
Použitelnost zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství závisí tudíž vposled na tom, zda dotčený členský stát poskytne podniku hospodářskou výhodu jakožto hospodářský subjekt, a nikoli jakožto vykonavatel veřejné moci. Členský stát, který se v rámci správního řízení odvolává na tuto zásadu, musí proto v případě pochybností jednoznačně a za pomoci objektivních a ověřitelných důkazů doložit, že realizovaná opatření přijal jakožto hospodářský subjekt. Z těchto důkazů musí jasně vyplývat, že dotčený členský stát před poskytnutím hospodářské výhody nebo současně s jejím poskytnutím přijal rozhodnutí, na jehož základě bude prostřednictvím reálně uskutečněného opatření ve vztahu k danému podniku hospodářsky činný. S ohledem na to mohou být vyžadovány především důkazy, z nichž bude zřejmé, že toto rozhodnutí se zakládá na ekonomických analýzách srovnatelných s těmi, které by před investicí příslušného kapitálu provedl hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci dotčeného členského státu s cílem určit budoucí rentabilitu takové kapitálové investice.
(99)
Hospodářská hodnocení, která byla vypracována poté, co byla tato výhoda poskytnuta, zpětné stanovení skutečné rentability kapitálových investic realizovaných dotčeným členským státem nebo pozdější odůvodnění skutečně zvoleného postupu však jako důkaz toho, že tento členský stát před poskytnutím takové výhody nebo současně s jejím poskytnutím toto rozhodnutí přijal jakožto hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, nestačí (46).
(100)
Z výše uvedeného vyplývá zaprvé to, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nemohou být smluvními stranami předložené podklady, které byly vypracovány až po přijetí opatření, právě vzhledem k této okolnosti v daném případě zohledněny.
(101)
Za druhé je z výše uvedeného zřejmé, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nelze brát v daném případě v úvahu ani vliv AHG na finanční situaci společnosti Neuwoges. Cíl, který AHG sledoval, byl ve skutečnosti politický a podmínky poskytnutí podpory splňovala pouze omezená kategorie podniků (§ 2 AHG). Na hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges, by tento zákon nebyl použitelný.
7.1.2. Struktura hodnocení v této věci
(102)
Aby bylo možné stanovit, zda skupina Bavaria byla díky předmětným smlouvám nějak zvýhodněna, je nutno přezkoumat, zda tyto smlouvy odpovídaly smlouvám, na které by přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, pokud by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges.
(103)
Komisí provedený přezkum sestává ze tří kroků. V prvním kroku jsou analyzovány finanční důsledky předmětného obchodu pro společnost Neuwoges s cílem stanovit, s jakými zisky mohl tento podnik počítat (oddíl 7.2). Ve druhém kroku je obchod na principu prodeje a zpětného leasingu srovnáván s jinými alternativami, mezi něž patří například přímý prodej, aby pak na základě tohoto srovnání bylo stanoveno, zda by některé z těchto možných alternativ byly z hospodářského hlediska zajímavější (oddíl 7.3). Ve třetím kroku je provedeno referenční hodnocení, jehož součástí je jednak srovnání předmětného obchodu s podobnými obchody na principu prodeje a zpětného leasingu, které byly uzavřeny zhruba v témže časovém rozmezí, jednak analýza výsledků omezeného řízení, které uskutečnila společnost Neuwoges, a dále srovnání obchodních podmínek s obvyklými úrokovými sazbami, které jsou známy z jiných obchodů s nástroji financování realizovaných v odpovídajícím časovém rozmezí, tj. koncem roku 1997 nebo začátkem roku 1998 (oddíl 7.4). Celkový výsledek těchto tří kroků analýzy dovoluje učinit závěr o tom, zda se společnost Neuwoges chovala jako hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.2. FINANČNÍ DŮSLEDKY OBCHODU PRO SPOLEČNOST NEUWOGES
(104)
První krok analýzy finančních důsledků předmětného obchodu spočívá v určení druhu obchodu. V tomto případě se jedná hlavně o zodpovězení otázky, zda obě smlouvy, které spolu společnosti Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely, představují jeden a tentýž nedílný obchod, nebo zda mají být přezkoumávány jako dvě oddělené transakce (oddíl 7.2.1). Ve druhém kroku jsou zjišťovány zvláštní vlastnosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, aby bylo možné provést přiměřené posouzení finančních důsledků tohoto obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.2). Nejprve byly provedeny samostatné hloubkové analýzy finančních dopadů smlouvy o právu stavby (oddíl 7.2.3) a smlouvy o správě nemovitostí (oddíl 7.2.4) a v návaznosti na ně i celková analýza rentability obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.5).
7.2.1. Společný vs. samostatný přezkum předmětných smluv
(105)
Především je třeba připomenout, že jak v rozhodnutí Komise o zahájení řízení, tak i v rozsudku LG Rostock je zastáván názor, že obě předmětné smlouvy je třeba chápat jako celek (47). Tento závěr potvrdilo i formální vyšetřovací řízení, a to z těchto důvodů:
a)
Obě smlouvy představují vzájemně se doplňující součásti jediného obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V brožuře, kterou zhotovila skupina Bavaria a ve které je prezentován její specifický model prodeje a zpětného leasingu, se poukazuje na to, že obchod byl realizován prostřednictvím dvou smluv, z nichž jedna stanovila podmínky prodeje a druhá podmínky zpětného pronájmu (48). Na obě smlouvy se poté odkazovalo vždy jen v tom smyslu, že tvoří jeden obchod.
b)
Smlouvy byly uzavřeny dne 21. ledna 1998, tzn. téhož dne, a vzájemně na sebe odkazují (49), což svědčí o jejich úzké provázanosti a o tom, že ani jedna z těchto smluv by bez té druhé nebyla uzavřena.
c)
Jak vyplývá z původní cenové kalkulace skupiny Bavaria, kterou předložila společnost Neuwoges, jsou spolu podmínky smluv neoddělitelně provázány (50). Výše předem splatné peněžité částky závisela na výši leasingové splátky, kterou měla společnost Neuwoges měsíčně hradit, a na realizovaných investicích, které skupina Bavaria vložila do sanace budov. Leasingová splátka má v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu sloužit k umoření původních investic poskytovatele leasingu. To znamená, že při změně ustanovení smlouvy o správě nemovitostí by se změnily i číselné hodnoty ve smlouvě o právu stavby a naopak (51).
d)
Ze zápisů ze zasedání dozorčí rady společnosti Neuwoges vyplývá, že společnost Neuwoges obě tyto smlouvy chápala jako součást jednoho a téhož obchodu (52). V dokumentech z jednání dozorčí rady ze dne 30. října 1997 a ze dne 16. prosince 1997 se například zcela jasně uvádí, že kupní cena bude financována z prostředků kupujícího formou leasingové půjčky. Z toho je zřejmé, že společnost Neuwoges si byla spojení mezi smlouvou o právu stavby a smlouvou o správě nemovitostí velmi dobře vědoma. Rovněž na zasedání, které se konalo dne 16. prosince 1997, sdělilo vedení společnosti Neuwoges dozorčí radě, že platba, která byla dojednána se skupinou Bavaria, představuje cenu, která je pro tento „balíček“ dosažitelná, a že pro podnik s sebou tento „balíček“ sice nese určitá rizika, ale že jsou to rizika přijatelná. Zmínka o „balíčku“ a riziku, které je s ním spojeno, je opět dalším dokladem toho, že obě smlouvy byly chápány jako jediný obchod.
(106)
Argumenty, které společnost Neuwoges přednesla ohledně neověření jedné z předmětných smluv, nejsou přesvědčivé. Jako hlavní argument uvádí společnost Neuwoges to, že toto odložené ověření dokládá záměr smluvních stran uzavřít dvě oddělené, vzájemně nezávislé smlouvy. Komise poukazuje na to, že státní opatření mohou mít různé podoby a že musí být rozlišovány podle svých účinků, takže nelze vyloučit, že několik na sebe navazujících opatření státu může být pro účely použití čl. 107 odst. 1 SFEU považováno za jedno jediné opatření. Takový případ může nastat především tehdy, kdy na sebe navazující opatření, zvláště se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik v době, kdy jsou tato opatření přijímána, nachází, spolu natolik těsně souvisejí, že je od sebe nelze oddělit (53). Pojem jediného obchodu je tudíž v unijních právních předpisech týkajících se státní podpory chápán v širším smyslu než v německém smluvním právu. Z úvah obsažených ve 105. bodě odůvodnění vyplývá, že předmětné smlouvy musejí být se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik nacházel v době uzavření smluv podle unijních právních předpisů týkajících se státní podpory, chápány jako jediný obchod.
7.2.2. Rámcové souvislosti: podoba obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu
(107)
Obchod mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges je založen na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ vytvořeném skupinou Bavaria. Tento model počítá s tím, že kupující (skupina Bavaria) financuje své původní investice pomocí zpětného leasingu získaných budov prodávajícímu (společnosti Neuwoges). Objem investic a odpovídající výše leasingových splátek se v tomto modelu leasingové půjčky určí pomocí jednoduchého vzorce, kdy se objem investic spočítá tak, že nominální roční výše leasingové splátky se vydělí výší leasingového úroku (v %):
Výše leasingového úroku se opět spočítá na základě doby trvání smlouvy, indexace leasingové splátky a zůstatkové hodnoty budov:
Výše leasingového úroku (v %):
Doba trvání: 25 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Doba trvání: 30 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Je tak zřejmé, že objem investic závisí jak na výši leasingového úroku, tak na výši měsíčních leasingových splátek a naopak. Jakmile se smluvní strany dohodly na základních parametrech (době trvání, roční indexací, zůstatkové hodnotě) a na požadovaném objemu celkových investic nebo na plánované výši měsíčních leasingových splátek, bylo možné vypočítat chybějící parametry. Kratší doba trvání, nižší zůstatková hodnota, nižší indexace nebo nižší nominální výše měsíčních leasingových splátek odpovídají v souladu s uvedeným vzorcem nižšímu objemu celkových investic.
(109)
Po stanovení celkového objemu investic se odečtou náklady na sanaci, daně a případné další zvláštní náklady. Výsledná částka pak odpovídá kupní ceně. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu uzavřeného mezi společností Neuwoges a skupinou Bavaria se při stanovení kupní ceny (zaplacené předem v hotovosti) nerozlišovalo mezi cenou zaplacenou za majetek v podobě budov a protiplněním za právo stavby.
Výpočet v rámci obchodu mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges
Celkový objem investic
[…] EUR
Sanace
[…] EUR
Daně a poplatky
[…] EUR
Privatizační úhrady
[…] EUR
Kupní cena
[…] EUR
(110)
Předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu má dvě části, smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí; obě tyto části pak souvisejí ještě se smlouvou o celkovém paušálu. Finanční důsledky smlouvy o právu stavby, smlouvy o správě nemovitostí a smlouvy o celkovém paušálu pro společnost Neuwoges je třeba posuzovat s ohledem na tyto rámcové souvislosti.
7.2.3. Stanovení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o právu stavby pro společnost Neuwoges
(111)
Hlavní části smlouvy o právu stavby tvoří prodej budov a zřízení práva stavby na pozemcích, na nichž tyto budovy stojí, a to na dobu 75 let. Skupina Bavaria se zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] EUR […]: z čehož […] EUR představuje kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představuje kupní cenu za budovy (54). Kromě toho musí skupina Bavaria ode dne 1. ledna 2029 po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok (55). Pro zbývající dobu trvání smlouvy o právu stavby - od roku 2039 do konce roku 2073 - je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] % (56).
(112)
Kromě zakoupení budov a nabytí práva stavby na příslušných pozemcích se skupina Bavaria zavázala i k zajištění sanace budov a souhlasila s uzavřením smlouvy s BRG, dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, o provedení stavebních prací.
(113)
Při stanovení výše kupní ceny, kterou měla skupina Bavaria v rámci smlouvy o právu stavby zaplatit společnosti Neuwoges, vycházely smluvní strany z výše měsíční leasingové splátky, která činila […] EUR za m2, indexace ve výši […] % ročně, zůstatkové hodnoty budov ve výši […] % (kterou měla společnost Neuwoges uhradit po uplynutí doby platnosti smlouvy o zřízení práva stavby, která byla uzavřena na dobu 75 let, na základě znaleckého posudku vypracované k danému časovému okamžiku), jakož i z doby trvání zpětného leasingu v délce 30 let (57). Z těchto hodnot, na nichž se smluvní strany dohodly, vyplynul celkový objem investic ve výši […] milionů EUR (58). Po odečtení sanačních nákladů ve výši […] EUR, privatizačních nákladů ve výši […] EUR a daní a poplatků ve výši […] EUR činila prodejní cena […] EUR (59).
(114)
Tato konečná cena byla následně rozdělena na dvě části, z nichž první tvořila cena budov ([…] % = […] EUR), druhou kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích ([…] % = […] EUR) (60). Částky vztahující se na pozemky a na budovy nebyly vypočítány odděleně, nýbrž každá byla stanovena jako podíl celkové prodejní ceny.
(115)
První výhody, které společnosti Neuwoges z tohoto obchodu vznikly, představovaly tudíž peněžitá platba ve výši […] EUR a po uplynutí 30 let též příjmy z protiplnění za právo stavby, k jehož úhradě se společnost Bavaria zavázala.
7.2.3.1. Další faktory
Privatizační úhrady
(116)
V první řadě je třeba konstatovat, že v každém případě musí být zohledněny peněžité částky ve výši […] EUR, které zaplatila skupina Bavaria v rámci privatizačních úhrad.
(117)
Jako strana kupující budovy a držící právo stavby na pozemcích se skupina Bavaria měla snažit o odprodej části bytového fondu nájemcům, a to způsobem, který jasně stanovily předmětné smlouvy. Tato povinnost byla smluvně stanovena, takže odprodej bylo možné uznat pro účely AHG jako „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“. Podle tohoto zákona měl komerční kupující usilovat o to, aby co největší část, nejméně však 1/3 bytového fondu, který na něj byl v rámci obchodu převeden, odprodal nájemníkům (61). V rámci této povinnosti bylo nutné vynaložit i úsilí na informování nájemníků o jejich stávajících možnostech a zjišťování, zda mají o koupi bytu zájem. Tento úkol pak na sebe na základě smlouvy o právu stavby (část V, §§ 1-3) převzala zpátky společnost Neuwoges. Strany se kromě toho také dohodly, že společnost Neuwoges za to obdrží náhradu ve výši […] EUR za m2, a na základě toho pak byla stanovena celková náhrada za plnění privatizačních závazků ve výši […] EUR.
(118)
Zprvu nebylo plánováno, že společnost Neuwoges získá za plnění svých privatizačních závazků náhradu; zvláštní částka, která byla později vyplacena jako náhrada za plnění privatizačních závazků, tvořila původně jen součást přibližně stanovené prodejní ceny (62). Z hlediska skupiny Bavaria to ve skutečnosti nemělo žádný smysl, aby společnosti Neuwoges vyplácela náhradu za činnosti, na nichž skupina Bavaria neměla žádný hospodářský zájem. Dosažení zproštění závazků podle AHG, na něž se privatizační povinnost vázala, bylo pouze v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges.
(119)
Náhrada za plnění privatizačních povinností byla přesto později odečtena od prodejní ceny a vyplacena formou samostatné platby. Důvod toho mohl spočívat v tom, že pokud by předmětná částka zůstala součástí prodejní ceny, vztahovala by se na ni povinnosti odvodu do fondu ETF. Prodejní cena, kterou skupina Bavaria zaplatila společnosti Neuwoges, byla o částku odpovídající výše snížena. Z hlediska skupiny Bavaria v tom z hospodářského hlediska nebyl žádný rozdíl. Společnost Neuwoges obdržela od skupiny Bavaria částku v přesně takové výši, jakou by získala v případě, že by ke sjednání samostatné náhrady za plnění privatizačních povinností nedošlo. Společnost Neuwoges si ve skutečnosti i platby spojené s privatizací připočítala k výnosům z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (63).
(120)
To, že tyto platby byly účtovány jako samostatné náhrady, a nikoli jako součást prodejní ceny, mělo pro společnost Neuwoges význam jen v souvislosti s AHG. Jak již bylo řečeno výše (viz 101. bod odůvodnění), hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by AHG nebral v úvahu. Okolnost, že společnost Neuwoges přistoupila na privatizační závazky a vynakládala na jejich plnění prostředky, není v dané souvislosti významná. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který nevyvíjí činnost s ohledem na AHG, by na žádné privatizační závazky nepřistoupil, a plnění těchto závazků nelze tudíž v souvislosti s použitím kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství zohlednit.
(121)
Náhradu, kterou skupina Bavaria vyplatila společnosti Neuwoges za plnění privatizačních povinností, je proto nutno považovat za významnou výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges, která musí být připočtena k prodejní ceně, protože jedině tak je možné stanovit úplný rozsah finančních důsledků obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges.
Sanace
(122)
Sanační práce realizované v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu měly pro společnost Neuwoges další finanční důsledky. Je třeba připomenout, že sanační náklady bezprostředně souvisely s částkou, kterou měla podle smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zaplatit společnosti Neuwoges a která se stanovila na základě výpočtu celkového objemu investic po odečtení nákladů, mezi něž se počítaly i náklady na sanaci (viz 109. bod odůvodnění). Jinak řečeno, čím vyšší byly sanační náklady, tím nižší byla kupní cena. Z tohoto důvodu byla při alternativní kalkulaci transakce, která vycházela z nižšího nájemného, nižší indexace, a tedy i z výrazně nižších leasingových splátek, kupní cena i přesto stále ještě nižší než cena dohodnutá ve smlouvě o právu stavby; tato skutečnost byla dána v první řadě tím, že předpokládané sanační náklady byly v této alternativní kalkulaci podstatně nižší než náklady, na nichž se nakonec dohodly skupina Bavaria a BRG (64).
(123)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že paušální částka za sanační práce, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o celkovém paušálu vyplácela společnosti BRG, 100 % dceřinému podniku společnosti Neuwoges, výrazně přesahovala původní výši sanačních nákladů stanovenou podle odhadu společnosti Neuwoges (65). Celková výše stanovených nákladů měla podle původního odhadu společnosti Neuwoges dosahovat […] EUR, resp. […] EUR za m2, avšak paušální částka za sanační práce, na které se skupina Bavaria a společnost BRG, dceřiný podnik společnosti Neuwoges, dohodly, činila […] EUR, resp. […] EUR za m2. Jinak řečeno, dohodnuté náklady přesáhly původně odhadované náklady o […] EUR, resp. […] EUR za m2. Tato výrazně vyšší dohodnutá paušální výše nákladů významně snížila kupní cenu, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o právu stavby zaplatila společnosti Neuwoges.
(124)
Zdůvodnění rozdílu mezi původním odhadem nákladů a dohodnutou paušální částkou nebylo sděleno. Tato skutečnost je o to překvapivější, že společnost Neuwoges odhadované náklady v průměrné výši […] EUR za m2 původně označila jako „zcela obvyklé[]“ (66). Také ve znaleckém posudku Mezi sanací a demolicí: panelové domy v nových spolkových zemích (Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern, dále jen „posudek Pestelova institutu“), který předložila společnost Neuwoges, jsou náklady na sanaci odpovídající té, kterou realizovala společnost BRG, odhadovány v rozmezí od […] EUR za m2 do […] EUR za m2 (67). Společnost Neuwoges měla jako vlastník a správce budov přesnou představu o potřebných sanačních pracích, a lze jen obtížně pochopit, proč jejich rozsah tak významně podcenila.
(125)
Stanovení finančních důsledků smlouvy o právu stavby musí tyto sanační náklady zohlednit. Je především zcela zřejmé, že pro skupinu Bavaria nebylo důležité, jak vysoké sanační náklady dceřiný podnik společnosti Neuwoges, společnost BRG, uplatní, protože veškeré dodatečné sanační náklady by se jednoduše zaúčtovaly s kupní cenou. Společnost Neuwoges měla naopak zjevný hospodářský zájem na tom, aby skupina Bavaria uzavřela se společností BRG smlouvu o provedení sanačních prací a aby část prodejní ceny byla započítána k sanačním nákladům. Tato druhá úvaha se zakládala na skutečnosti, že na zisk, který by zajištěním sanace vytvořil zmíněný dceřiný podnik společnosti Neuwoges, by se nevztahovala povinnost odvodu, kterou ukládá AHG. Podle vlastních odhadů činil zisk, který společnosti BRG (a tedy i společnosti Neuwoges) přinesly sanační práce zadané skupinou Bavaria, […] EUR (68). Tento zisk představuje přímou výhodu pro společnost Neuwoges, která musí být vzata v úvahu. Také obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém zdůvodnění prodejní ceny se ve skutečnosti odvolávalo na smlouvu o provádění sanačních prací, která byla uzavřena se společností BRG (69).
Protiplnění za právo stavby na pozemcích
(126)
Co se týče protiplnění za právo stavby, je na tomto místě zapotřebí uvážit argument společnosti Neuwoges, podle níž skupina Bavaria nemusí během prvních 30 let de facto nic platit, protože kapitalizované protiplnění za právo stavby bylo zahrnuto v prodejní ceně. Avšak otázka, je-li toto protiplnění hrazeno ročně nebo předem formou kapitalizovaného protiplnění, může mít pro účely předmětného hodnocení sotva nějaký význam. Neexistují žádné indicie, které by svědčily ve prospěch tvrzení, že takováto dohoda postrádala smysl; byla pouze výrazem preference společnosti Neuwoges získat likviditu předem.
(127)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že skupina Bavaria se zavázala, že protiplnění za právo stavby na pozemcích bude platit i po skončení doby trvání smlouvy o správě nemovitostí. Ode dne 1. ledna 2029 musí skupina Bavaria po dobu 10 let každoročně hradit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2. Pro zbývající dobu trvání smlouvy je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %. Vyjdeme-li pro jednoduchost z toho, že index životních nákladů nebude kolísat, měly by tyto budoucí platby dosahovat odhadem nominální hodnoty […] EUR. Při celkovém hodnocení je nutno tyto budoucí platby diskontované k roku 1998 považovat za jednu z výhod, kterých společnost Neuwoges dosáhla.
7.2.3.2. Závěry
(128)
Na tomto místě je třeba připomenout, že cílem předchozí analýzy bylo určit s co největší přesností, jaký měla smlouva o právu stavby pro společnost Neuwoges finanční důsledky. Z této analýzy vyplynulo, že společnost Neuwoges dosáhla těchto relevantních výhod:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisků ze sanace ([…] EUR);
d)
současné hodnoty protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
7.2.4. Určení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges
(129)
Podle smlouvy o správě nemovitostí je společnost Neuwoges odpovědná za správu předmětných budov. Společnosti Neuwoges náleží veškeré příjmy z pronájmu bytů a nebytových prostor pro komerční využití. Vlastníkovi (skupině Bavaria) za to musí odvádět pevně stanovené měsíční leasingové úroky, jejichž výše činí do ukončení sanačních prací […] EUR a v době následující pak […] EUR (§ 3 smlouvy o správě nemovitostí). Smlouva je uzavřena na dobu 30 let, která se počítá od skončení sanačních prací (§ 2 odst. 1). Měsíční leasingový úrok je indexován roční sazbou […] % (§ 4 odst. 2). Účelem následující analýzy je určit, jaké finanční důsledky měla smlouva o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges.
7.2.4.1. Rámcové souvislosti (kalkulace)
(130)
Měsíční výše leasingového úroku se vypočítá jako součin očekávané čisté výše nájemného za m2 a měsíc - po odečtení správních nákladů, nákladů na údržbu a rizika výpadku nájmu - a počtu využitelných čtverečných metrů (70). Hlavními výchozími hodnotami jsou tudíž očekávaná čistá výše nájemného za m2 a měsíc a očekávané náklady. Ve smlouvě o správě nemovitostí vycházejí smluvní strany z čistého nájemného ve výši […] EUR za m2 po provedení sanace a úhrady nákladů ve výši […] EUR za m2; stanovená měsíční výše leasingového úroku tak činí […] EUR za m2 (71).
(131)
Při stanovení konkrétních parametrů, které byly s konečnou platností uvedeny ve smlouvě o správě nemovitostí, si společnost Neuwoges mohla vybrat (72). Měla možnost přesně určit výši měsíčních splátek, které bude v průběhu doby trvání smlouvy hradit, i výnos z prodeje, který mohla ovlivnit stanovením jiné výše nájemného nebo použitím vyšší indexace (73). Mezi převzetím větších nebo menších rizik odpovídajících určité výši leasingové splátky (například na základě stanovení jiné výše nájemného, odlišné indexace a odlišných nákladů) a formou likvidity získané v podobě prodejní ceny existovala přímá korelace. Podle alternativní kalkulace, kterou provedla skupina Bavaria a která vycházela z indexace hodnotou 2,0 %, nájemného ve výši […] EUR, a v důsledku toho i ceny leasingové půjčky ve výši […] EUR, by tak například výše měsíční leasingové splátky nečinila […] EUR, nýbrž […] EUR (74). Nižší by pak ve výsledku byla samozřejmě i prodejní cena.
7.2.4.2. Analýza finančních důsledků
Obecné poznámky
(132)
Při stanovení finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges je třeba zohlednit dvojí. Zaprvé: Výše leasingové splátky se počítá na základě plošné výměry. Vzhledem k tomu, že některé byty byly po uzavření smlouvy se skupinou Bavaria prodány, změnila se celková plošná výměra z původních […] m2 v roce 1999 na […] m2, v roce 2000 na […] m2 a v roce 2001 na […] m2. Po roce 2001 zůstala již rozhodná plošná výměra […] m2 beze změn. Ve svých připomínkách vychází společnost Neuwoges při výpočtu zpětně kalkulovaných finančních toků z této postupně se zmenšující plošné výměry. Platná je však pouze perspektiva ex ante, a to znamená, že společnost Neuwoges neměla ve svých výpočtech vycházet z celkové plošné výměry snížené o reálný počet prodaných čtverečných metrů, nýbrž z celkové plošné výměry snížené o počet čtverečných metrů, s jejichž dalším prodejem počítala v roce 1998. Následující analýza proto nevychází z číselných údajů uvedených v připomínkách společnosti Neuwoges; jejím základem jsou naopak čísla, z nichž společnost Neuwoges vycházela ve své původní zpětné kalkulaci zisků, v níž se počítá s postupným snižováním plošné výměry z […] m2 až na […] m2 v roce 2003. Zadruhé: Aby bylo možné stanovit, jaké byl v době uzavření obchodu pro společnost Neuwoges očekávané finanční důsledky smlouvy, musejí být budoucí příjmy a náklady diskontovány, což znamená, že je nutno stanovit úrokovou sazbu. Komise v souladu se svým původním dopisem a ve shodě s analýzami peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vychází z úrokové sazby ve výši 5 % ročně (75).
Spolehlivost analýz peněžního toku předložených společností Neuwoges
(133)
Před provedením nezávislé hospodářské analýzy smlouvy o správě nemovitostí bylo nejprve třeba okomentovat analýzy peněžního toku z perspektivy ex post, které předložila společnost Neuwoges a které měly dokládat, jaká očekávání ohledně peněžního toku generovaného na základě smlouvy o správě nemovitostí by měl z perspektivy ex ante obezřetný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges argumentuje tím, že pokud by takový subjekt v rámci perspektivy ex ante počítal s reálně možnými výchozími hodnotami - a o takové hodnoty by se podle jejího názoru jednalo v případě, že by se nájemné zvyšovalo o […] % ročně, indexace nákladů by ročně dosahovala […] % a podíl nevyužitých prostor by byl […] % -, pak by mohl na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat záporný celkový peněžní tok v nominální výši -[…] EUR, po diskontaci -[…] EUR (76). Společnost Neuwoges dále tvrdí, že ke kladnému číslu […] EUR (nominální hodnota) a […] EUR (diskontovaná hodnota) by smlouva o správě nemovitostí mohla vést jen v případě, že by se vycházelo z hodnot, které jsou podle ní v rámci perspektivy ex ante nereálné, tj. z předpokladu ročního zvyšování nájemného o […] %, podílu nevyužitých prostor ve výši […] % a stabilních nákladů (77). Podle názoru společnosti Neuwoges bylo tudíž od začátku jasné, že jen získání prostředků na hrazení leasingové splátky by vyžadovalo prosadit každoroční zvyšování nájemného o […] % a ani v takovém případě by nezůstala žádná rezerva na krytí vzrůstu nákladů.
(134)
V této souvislost je třeba poznamenat, že co se týče výše nákladů, vychází společnost Neuwoges z hodnot, které nejsou příliš přesvědčivé (ve všech analýzách, které společnost Neuwoges předložila, je výchozí výše nákladů shodná). Výpočty, o něž se opírá uzavřená smlouva o správě nemovitostí, vycházejí z celkových nákladů (správa, údržba, riziko výpadku nájemného) v přibližné výši […] % nájemného, zatímco analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vycházejí z minimálních nákladů (po fázi sanace) ve výši […] % ([…] % představující riziko výpadku nájemného, […] % připadající na správu a údržbu). I když nebude brána v úvahu možnost dramatického nárůstu výpadku nájemného (z […] % na […] %), je nutno stále ještě zohlednit skutečnost, že na straně ostatních nákladů došlo ke zvýšení z […] % na […] % nájemného. Dostatečné zdůvodnění tohoto nárůstu společnost Neuwoges ve svých připomínkách nepodává. Konstatuje naopak, že pro období bezprostředně po modernizaci představuje […] % ([…] EUR za m2) věrohodnou hodnotu, ale že pro pozdější období se tato hodnota musí každoročně zvýšit o […] % (78). Také v posudku tržní hodnoty nemovitostí, který před uskutečněním prodeje nechala vypracovat společnost Neuwoges, se vychází z celkové výše nákladů (zahrnujících i riziko výpadku nájemného (79)) v rozmezí od […] % do […] % (znalecký posudek z roku 1997). Vzhledem k tomu, že v tomto posudku se neuvádí, na základě jak velkého procentuálního podílu byl odhad proveden, nelze říci, nakolik se výchozí hodnoty ostatních nákladů liší od hodnot, ze kterých vycházela společnost Neuwoges. V každém případě jsou ostatní náklady podle nynějšího odhadu společnosti Neuwoges vyšší, a to i za předpokladu, že by znalecký posudek z roku 1997 počítal s tím, že riziko výpadku nájemného přestavuje […] %. Na pozadí těchto souvislostí nelze analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, akceptovat a musejí být opraveny tak, že se jako výchozí výše nákladů stanoví […] % - bez rizika výpadku nájemného (80).
(135)
Dále je v této souvislost třeba poukázat na to, že tvrzení společnosti Neuwoges, že pouhá kompenzace zvyšování leasingové splátky by vyžadovala prosazení zvýšení nájemného o […] %, je nepravdivé. Vzhledem k tomu, že výše leasingové splátky se počítá jako procentuální podíl původního celkového nájemného (v tomto případě […] %), umožnilo by zvýšení nájemného o […] % pokrýt jak zvýšení leasingové splátky, tak i nárůst nákladů o […] %. Při stabilní výši nákladů by tak i mírné zvýšení nájemného stačilo k vyrovnání vyšší leasingové splátky. Ve skutečnosti by k vyrovnání vyšší leasingové splátky za předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] % a stabilních nákladů stačilo, aby se nájemné ročně zvyšovalo o […] % Pokud by ho společnost Neuwoges zvýšila ještě více, získala by prostředky na krytí vyšších nákladů nebo na vytváření zisku.
Analýza finančních důsledků
(136)
V době uzavření smlouvy provedla společnost Neuwoges také analýzu nominálního peněžního toku (81). V této analýze vycházela z toho, že její vlastní náklady (na správu a údržbu) se budou zvyšovat o […] % ročně, že nájmy bude možné každé tři roky zvýšit o […] %, že bude možné počítat s […]% podílem nevyužívaných prostor a že […] % bytů bude prodáno nájemníkům. Na základě toho společnost Neuwoges očekávala, že nominální peněžní tok, který bude během 30 let na základě smlouvy o správě nemovitostí vytvořen, bude dosahovat hodnoty […] EUR.
(137)
V rámci formálního vyšetřovacího řízení nebyly získány žádné informace, které by naznačovaly, že uvedené výpočty byly provedeny vědomě na základě příliš optimistických očekávání. Nic nenasvědčuje tomu, že zástupci společnosti Neuwoges, kteří uvedená čísla předložili dozorčí radě společnosti Neuwoges, by tak činili u vědomí, že se jedná o čísla nesprávná. Zdá se, že ani společnost Neuwoges ve skutečnosti netvrdí, že by se její obchodní vedení vědomě z politických důvodů rozhodlo k nevýhodnému obchodu, nýbrž právě naopak, že se při hodnocení hospodářského přínosu nechala zmýlit nesprávným odhadem (k čemuž by podle názoru společnosti Neuwoges nemohlo dojít v případě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství) (82).
(138)
Je nicméně třeba prověřit, zda je vyloučeno, aby se na základě takových očekávání rozhodoval také hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. V této souvislosti budiž řečeno, že podle mínění společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vycházel z předpokladu, že nájemné by se zvyšovalo pouze o […] % za rok, riziko výpadku nájemného by bylo […] % a náklady na správu a údržbu by rostly o […] % (83). Pokud by se z tohoto předpokladu vyšlo, dosahoval by podle společnosti Neuwoges celkový objem peněžního toku hodnoty -[…] EUR (nominální hodnota) a -[…] EUR (diskontovaná hodnota), na čemž se podepisuje především více než sedminásobně vyšší riziko výpadku nájemného.
7.2.4.3. Tržní očekávání
(139)
Předně je třeba upozornit na podklady, které osvětlují skutečná očekávání obou stran obchodu. V první řadě je třeba zmínit zápis ze zasedání dozorčí rady, které se konalo dne 16. prosince 1997, z něhož je zřejmé, že obchodní vedení společností vyhodnotilo rizika spojená s tímto obchodem jako „únosná“ (84). Z tohoto zápisu rovněž vyplývá, že společnost Neuwoges se při jednání opírala o výpočty, které vycházely z předpokladu, že nájemné se každé tři roky zvýší o […] %, že náklady (bez rizika výpadku nájmu) vzrostou o […] % a že riziko výpadku nájmu bude […] % (85).
(140)
Před podepsáním smluv konzultovala společnost Neuwoges svůj postup s auditní společností Nordrevision, podle jejíhož odhadu zvyšování nájemného o […] % sice odpovídalo všeobecné míře inflace, bylo však jen stěží dosažitelné (86). Společnost Nordrevision byla toho názoru, že výchozí výše nákladů (ve svých výpočtech se opírala o odhadované náklady ve výši […] % nájemného) je za předpokladu nulového procenta nevyužívaných prostor sice reálná, ale že tyto náklady je nicméně nutné indexovat úměrně indexaci leasingového úroku (87).
(141)
Skupina Bavaria vycházela ve své úvaze z poznatku, že vzhledem k demografickému vývoji, který se v Neubrandenburgu pravděpodobně nezmění (na což usuzovala z usazování různých velkých poskytovatelů služeb) (88) a vzhledem k dobrému stavu budov je možné očekávat velmi nízký podíl nevyužívaných prostor (89). Kromě toho vycházela i z toho, že nájemné bude možné zvyšovat úměrně indexaci leasingových splátek (90).
(142)
A konečně je třeba poukázat i na to, že znalecký posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, jehož vypracování zadala společnost před uskutečněním obchodu, obsahoval údaje týkající se očekávaného vývoje v příslušných oblastech. Znalecký posudek z roku 1997 vycházel z toho, že náklady se budou pohybovat v rozmezí od […] % do […] %, neuváděl však žádné údaje, z nichž by vyplývalo, jak vysoké procento podle jeho odhadu představuje riziko výpadku nájemného (91).
7.2.4.4. Hodnocení
Správní náklady
(143)
Nejprve je třeba říci, že očekávání týkající se nákladů na správu a údržbu se jak z hlediska jejich výchozí výše ([…] EUR za m2, resp. […] % nájemného), tak z hlediska jejich očekávaného zvyšování ([…] % ročně) jeví jako věrohodná. Co se týče výchozí výše nákladů, vyplývá tento závěr z tvrzení společnosti Neuwoges: předpokládaná výše nákladů byla totiž přinejmenším pro dobu bezprostředně po sanaci dostatečná. V posudku Pestelova institutu se zadruhé uvádí, že náklady na správu a údržbu dosahovaly v roce 1997 průměrné výše […] EUR za m2; což je o […] EUR méně než výše nákladů předpokládaných v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (92). A konečně i náklady předpokládané ve znaleckém posudku se pohybovaly řádově v téže výši. S jistotou bylo možné předpokládat, že tyto náklady porostou; odhad, že jejich nárůst bude dosahovat […] % ročně, se jevil jako věrohodný a spíše opatrný. Společnost Nordrevision pouze navrhla, aby příslušné indexování správních nákladů bylo úměrné indexaci leasingového úroku; z toho by vyplývalo roční zvyšování o […] %, čili zvyšování, které by bylo mírnější než to, k jakému reálně přistoupila společnost Neuwoges. Ostatně nyní i sama společnost Neuwoges již zastává názor, že s reálnějšími vyhlídkami by tehdy bylo možné očekávat roční zvyšování o […] %; to znamená, že hodnota […] % ročně nebyla zcela jistě natolik nízká, že by ji nebylo možné obhájit.
Riziko výpadku nájemného
(144)
Co se týče rizika výpadku nájemného, předpoklad počítající s obecným výpadkem nájemného ve výši […] % nebyl nereálný. Zaprvé je třeba konstatovat, že když společnost Nordrevision posuzovala smlouvy, nijak tento předpoklad nezpochybnila, třebaže jinak tato společnost vyjádřila obavy ohledně celkové hospodářské situace a neubrandenburgského trhu s nemovitostmi (93). Zadruhé se zdá, že posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, ačkoli neuvádí žádné přesné údaje ohledně předpokládaného rizika výpadku nájemného, nevycházel z žádné výrazně vyšší míry rizika výpadku nájemného (94).
(145)
Jak vyplývá z interních podkladů skupiny Bavaria, o něž se opírala při svém rozhodování, pokud jde o usazování různých velkých poskytovatelů služeb, vycházela skupina Bavaria z toho, že počet obyvatelstva v Neubrandenburgu zůstane stabilní a že téměř všechny předmětné byty bude možné po jejich sanaci pronajímat. Podle údajů společnosti Neuwoges počítaly město Neubrandenburg a spolková země Meklenbursko - Přední Pomořansko v letech 1997-1998 s tím, že počet obyvatel i vývoj příjmů zůstane stabilní.
(146)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že obchodní vedení společnosti Neuwoges - jež vedlo podnik, který byl v Neubrandenburgu vlastníkem více než 30 % místních bytů, a který byl tudíž důkladně obeznámen s místním trhem s nemovitostmi - označilo rizika spojená s obchodem na principu prodeje a zpětného leasingu jako únosná a ve svých vlastních prognózách vycházelo z toho, že riziko výpadku nájemného bude […] %. Neexistuje žádný zjevný důvod, proč by certifikovaní odborníci se znalostí místního trhu s nemovitostmi stavěli své výpočty na těchto předpokladech, kdyby jimi předpokládané hodnoty byly tak nerealisticky nízké, jak nyní společnost Neuwoges tvrdí.
(147)
Zároveň je třeba vzít v úvahu i podklady, které společnost Neuwoges předložila v souvislosti s otázkou, zda by tehdy obezřetně uvažující účastník odpovídajícího trhu s nemovitostmi (panelové domy ve východním Německu) očekával vyšší podíl nevyužívaných prostor, pokud tyto podklady pocházejí z doby před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Z předložených posudků byl v době před uzavřením předmětných smluv vypracován pouze posudek Pestelova institutu. Je ovšem třeba mít na zřeteli, že posudek Pestelova institutu se týká východního Německa jako celku a nezohledňuje konkrétní místní podmínky v Neubrandenburgu, takže jeho výpovědní hodnota je v daném kontextu omezená. V posudku se upozorňuje na některé obecné problémy východoněmeckého trhu s nemovitostmi, sám o sobě však tento posudek neposkytuje dostatečně spolehlivá východiska pro tvrzení, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by při rozhodování o svých investicích nevycházel z předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] %.
Nájemné
(148)
Co se týče nájemného, je především třeba říci, že společnost Neuwoges nezastává názor, že očekávaná výše nájemného byla po sanaci stanovena příliš vysoko. Společnost naopak tvrdí, že nájemné nebylo možné zvyšovat v očekávané míře. Na základě výroku LG Rostock, že průměrné nájemné ve výši […] EUR za m2, z něhož vycházela smlouva o správě nemovitostí, se pohybovalo v rozpětí nájemného odpovídající úrovně (95), lze vyvozovat, že původní průměrná výše nájemného byla stanovena realisticky.
(149)
Co se týče indexace dohodnuté výše leasingového úroku, neexistují žádné přímé doklady o tom, z jakých předpokladů průměrného zvyšování nájemného se v roce 1998 obecně vycházelo. Společnost Nordrevision pouze konstatovala, že původně stanovená hodnota […] % ročně odpovídá míře inflace, ale že v Neubrandenburgu nebude pravděpodobně možné takového zvýšení dosáhnout (96). Okolnost, že společnost Neuwoges souhlasila nakonec s tím, že leasingové splátky se budou indexovat „pouze“ […] %, a předpokládala, že bude schopna prosadit každé tři roky zvýšení nájemného o […] % (resp. […] % ročně), hovoří, jak se zdá, ve prospěch toho, že toto varování vzala v úvahu. V posudcích tržní hodnoty nemovitostí nejsou vyslovena žádná explicitní očekávání týkající se budoucího zvyšování nájemného. Je ovšem třeba říci, že posudky tržní hodnoty nemovitostí právě proto, že žádné výslovné předpoklady o vývoji inflace a nájemného neobsahují, zjevně vycházely z předpokladu sbližování výše nájemného a obecné inflace (která byla v předchozích desetiletích odhadována na 3,5 %) (97). LG Rostock byl toho názoru, že s ohledem na průměrnou míru inflace, která během 28 let předcházejících uzavření smluv dosahovala roční výše 3,52 %, byla indexace odůvodněná (98). Dále také poznamenal, že na 30 let dopředu lze přirozeně jen těžko předvídat, jak se bude nájemné v průběhu času vyvíjet, ale že mezi indexací leasingového úroku a očekávaným vývojem nájemného nelze vysledovat žádný nápadný nepoměr.
(150)
Posudek Pestelova institutu, který předložila společnost Neuwoges, neobsahuje žádné údaje o tom, jaká byla skutečná očekávání účastníků východoněmeckého trhu s nemovitostmi, ani žádné konkrétní údaje týkající se Neubrandenburgu. Obsahuje nicméně informace poukazující na to, že východoněmecký trh s nemovitostmi je trh, který je potenciálně obtížný. V souvislosti s dalšími uvedenými skutečnostmi však posudek Pestelova institutu nepřináší nic, co by dostatečným způsobem dokazovalo, že dohoda o indexaci leasingových splátek roční sazbou […] % a očekávání, že bude možné prosadit roční zvyšování nájemného o […] %, byla pochybená.
Doba trvání
(151)
Konečně co se týče doby trvání smlouvy, argumentoval LG Rostock tím, že existují leasingové smlouvy, které se také vyznačují dlouhou dobou trvání (až 30 let), a že smlouva jako ta, která je předmětem sporu, není tudíž nijak neobvyklá (99). Třicetiletá doba trvání v sobě samozřejmě skrývá určitá rizika, zároveň však nabízí i možnost zajistit si stabilní zisky a získat vysokou míru jistoty ohledně výše očekávaných nákladů. Dlouhá doba trvání obnáší kromě toho také to, že požadované měsíční leasingové splátky, z nichž se umořují investice kupujícího, jsou nižší nebo že prodejní cena je při stejné výši leasingových splátek vyšší, než by tomu bylo v případě kratší doby trvání (100). S ohledem na to se uzavření smlouvy s třicetiletou dobou trvání nejeví jako nerozumné rozhodnutí.
7.2.4.5. Závěr
(152)
Očekávání společnosti Neuwoges, která vyjadřuje její původní kalkulace, proto nelze považovat za nereálná. Z dostupných podkladů je tudíž patrné, že společnost Neuwoges mohla velmi dobře vycházet z předpokladu, že na základě smlouvy o správě nemovitostí bude dosahovat zisku. Když se očekávané nominální zisky vyjádří v hodnotě diskontované k rozhodnému období (začátek roku 1998), je zjevné, že rozhodnutí společnosti Neuwoges vycházelo z předpokladu, že smlouva o správě nemovitostí má současnou hodnotu […] EUR.
7.2.5. Celkové hodnocení
(153)
Komise dospěla již dříve k závěru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí jsou součástí jednoho a téhož nedílného obchodu. Má-li být tedy stanoveno, jaká byla celková hodnota obchodu pro společnost Neuwoges, musí být sečteny současné hodnoty obou smluv. Připomeňme, že společnost Neuwoges mohla na základě smlouvy o právu stavby očekávat následující výhody:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisky ze sanace ([…] EUR);
d)
současnou hodnotu protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
(154)
Kromě toho, jak je uvedeno v oddíle 7.2.4, smlouva o správě nemovitostí musela mít za předpokladu reálných očekávání pro společnost Neuwoges po diskontaci současnou hodnotu […] EUR. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl tudíž pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR.
7.3. SROVNÁNÍ S JINÝMI OBCHODNÍMI MOŽNOSTMI
(155)
Aby bylo možné stanovit, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, odpovídá smlouvám, na které by přistoupil hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, je nyní nutno srovnat hodnotu tohoto obchodu s hodnotou jiných obchodních možností. Kdyby společnost Neuwoges měla nějakou alternativu, která by byla z hospodářského hlediska výhodnější, bylo by možné považovat rozhodnutí uzavřít obchod na principu prodeje a zpětného leasingu za obchodní možnost, kterou by si hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nezvolil.
(156)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že pronájem budov bez jejich sanace, či dokonce demolice těchto budov by jen stěží mohly představovat schůdné alternativy. Pronájem budov bez jejich sanace by předně zajišťoval pouze omezené příjmy. Navíc je také zřejmé, že v nesanovaných budovách by na rozdíl od budov, u kterých by byla provedena sanace, zůstávalo více prostor nevyužitých (101). Nejsou tedy známy žádné spolehlivé faktory, na jejichž základě by bylo možné vyvozovat, že kdyby se byly i nadále pronajímaly budovy bez sanace, bylo by bývalo možné počítat s vyššími zisky, než jaké bylo možné očekávat v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Demolice by nepřinesla žádné zisky, naopak by byla spojena s příslušnými demoličními náklady. V rozhodné době (1997-1998) nepředstavovala tedy ani demolice schůdnou alternativu.
7.3.1. Možnost úvěrového financování
(157)
Jako první možná alternativa by přicházelo v úvahu úvěrové financování. Kdyby společnost Neuwoges financovala sanaci předmětných budov za pomoci úvěru, mohla by zčásti dosáhnout týchž zisků jako v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V první řadě by sanované budovy mohla pronajmout, a docílit tak dobrých příjmů. Kromě toho by také - na rozdíl obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu - zůstala vlastníkem těchto budov.
(158)
Je nicméně zřejmé, že úvěrové financování by bylo spojeno i s určitými nevýhodami. Předně by společnost Neuwoges musela ze svého vlastního kapitálu zajistit 30 % objemu investic, protože společnost Neuwoges považovala dodržení 30 % podílu vlastních kapitálových prostředků za nezbytné (102). Na konci roku 1997 byla v dozorčí radě společnosti Neuwoges projednávána možnost snížení této kvóty vlastních kapitálových prostředků, což by umožnilo vyšší investice. Obchodní vedení nicméně tento návrh zamítlo jako hospodářsky neobhajitelný, a to z toho důvodu, že by vedl k nepřijatelně vysokému zadlužení společnosti (103). Obchodní vedení společnosti k tomu prohlásilo: „Snížení kvóty vlastního kapitálu ze 30 na 25 % by bylo neobhajitelné (vzhledem k míře zadlužení).“ (104) Pan Räuber, člen dozorčí rady společnosti Neuwoges, rovněž uvedl, že „snížení kvóty vlastního kapitálu je z hlediska podnikové ekonomie nemyslitelné. Závazky podniku musejí být vyrovnány.“ (105) K financování investic potřebných na sanaci budov ve výši […] EUR by tudíž společnost Neuwoges musela použít […] EUR z vlastního kapitálu. Lze mít vážné pochybnosti o tom, že společnost by měla takové množství vlastních kapitálových prostředků bezprostředně k dispozici. Ze zápisu z jednání dozorčí rady je zřejmé, že možný celkový objem investic v roce 1998 (včetně úvěrů) činil přibližně […] EUR a že tato částka byla určena pro jiné záměry (106). Je tudíž jasné, že společnost Neuwoges by mohla sanační práce financovat pomocí úvěru jen tehdy, kdyby ustoupila od realizace jiných projektů.
(159)
Oproti úvěrovému financování měl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu tu výhodu, že společnost Neuwoges nejenže nemusela investovat žádný vlastní kapitál, ale získala dokonce novou likviditu, a navíc měla zajištěno i veškeré financování sanace budov.
(160)
Při zohlednění všech těchto úvah nelze považovat za prokázanou skutečnost, že financování sanace by bylo možné zajistit pomocí úvěru, nebo že kdyby taková možnost existovala, byla by pro společnost Neuwoges výhodnější než obchod uzavřený se skupinou Bavaria. Domněnka, že společnost Neuwoges s největší pravděpodobností neměla k dispozici takové množství vlastního kapitálu, aby mohla získat úvěr, a že vyšší likviditu mohla potřebovat k financování jiných investic, svědčí spíše ve prospěch závěru, že rozhodnutí pro obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a nikoliv pro úvěrové financování bylo rozumné.
7.3.2. Možnost přímého prodeje
(161)
Druhou možností, o níž by tehdy bylo možné vážně uvažovat, byl přímý prodej budov a pozemku. Rozhodující otázka zní, zda by byl takový prodej výhodnější.
7.3.2.1. Hodnocení s přihlédnutím k posudkům tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007
(162)
Při srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a výhod, které by jí přinesl přímý prodej, je klíčová otázka, jaké ceny by tehdy mohla společnost Neuwoges v rámci „normálního“ prodeje dosáhnout. Určitou úlohu zde sehrávají oba posudky tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007.
(163)
Vypracování obou těchto posudků zadala společnost Neuwoges, aby získala odhad hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků), již měly v roce 1997. První posudek vypracoval v roce 1997 interní znalec, druhý, zpětný posudek vyhotovil v roce 2007 nezávislý znalec. V posudku z roku 1997 byla hodnota nemovitostí odhadnuta na […] EUR, kdežto v posudku z roku 2007 na […] EUR (107). V obou posudcích byl proveden odhad zvlášť pro budovy (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) a zvlášť pro pozemky (1997: […] EUR; 2007: […] EUR). Oba posudky se v podstatných ohledech řídí toutéž metodou („příjmový přístup“).
(164)
Jelikož posudek tržního hodnoty nemovitostí z roku 2007 byl vypracován teprve po uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, nemůže podle stanoviska Komise sloužit jako spolehlivý základ pro stanovení hodnoty objektů v roce 1997, které odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges. Ostatně ani společnost Neuwoges své rozhodnutí o tom, zda má být obchod na principu prodeje a zpětného leasingu se skupinou Bavaria uzavřen, nemohla opírat o zpětný posudek z roku 2007.
(165)
Podle názoru Komise však nelze použít jako spolehlivý ukazatel hodnoty nemovitostí v roce 1997, která odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges, ani posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997. V průběhu formálního vyšetřovacího řízení bylo zjištěno, že obchodní vedení společnosti Neuwoges si bylo plně vědomo toho, že posudek z roku 1997 nebylo možné v době uzavření předmětných smluv považovat za spolehlivý podklad pro hodnocení. K tomuto závěru vedou tyto zjištěné skutečnosti:
a)
Nájemné
Posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 vycházel z výše nájemného v rozmezí […] EUR za m2 a […] EUR za m2. Zároveň se v něm také na základě údajů z roku 1997 uvádí, že od 1. ledna 1998 platí pro město Neubrandenburg jako první úroveň nájemného za byty po sanaci průměrné nájemné v rozmezí 3,90 EUR za m2 a 4,38 EUR za m2. Velkému podniku působícímu na trhu s nemovitostmi, jakým je společnost Neuwoges, byly hodnoty průměrné výše nájemného v Neubrandenburgu nutně známy. Společnost Neuwoges se proto mohla o tyto údaje při posuzování hodnoty nemovitostí opírat. Ve skutečnosti bylo v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu stanoveno pro období po sanaci (tedy od roku 1999, tj. k době o dva roky pozdější, než byla doba, kdy byly shromážděny údaje, z nichž vycházelo stanovení výše nájemného první úrovně) nájemné v průměrné výši […] EUR za m2, což také odpovídalo dané úrovni nájemného.
b)
Sanační náklady
Zatímco posudek tržní hodnoty byl vypracován v prvních měsících roku 1997 a vycházel z celkových sanačních nákladů ve výši […] EUR, obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém dopise adresovaném skupině Bavaria, který je z téže doby (březen 1997), uvedlo, že sanační náklady odhaduje na […] EUR. Je tedy zjevné, že společnost Neuwoges si byla velmi dobře vědoma toho, že v posudku z roku 1997 je odhadovaná výše nezbytných sanačních nákladů výrazně nižší, než by měla být. Paušální částka na sanaci nemovitostí, na které se spolu dohodly skupina Bavaria a dceřiný podnik společnosti Neuwoges BRG, byla dokonce ještě o mnoho vyšší ([…] EUR), což je třeba chápat jako známku toho, že společnost Neuwoges si při uzavírání smluv se skupinou Bavaria byla vědoma skutečnosti, že sanační náklady uvedené v posudku z roku 1997 byly téměř o 10 milionů EUR podhodnoceny.
c)
Životnost nemovitostí
V posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 se s ohledem na jejich plánovanou sanaci vycházelo z obecného předpokladu, že doba životnosti nemovitostí je od […] do […] let. Přitom je třeba poznamenat, že nízké sanační náklady, s nimiž se počítá v posudku z roku 1997, nejsou bez dalšího slučitelné s předpokladem, že životnost budov se díky sanaci podstatně prodlouží.
d)
Hodnota pozemků
Je třeba upozornit na skutečnost, že v posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 nebyly při posuzování hodnoty předmětných pozemků zohledněny faktory snižující hodnotu nemovitostí (naopak v posudku z roku 2007 tyto faktory zohledněny byly). Mezi tyto faktory patří kromě jiného stávající infrastruktura, kterou nelze přemístit nebo odstranit (kanalizace, rozvody), nebo nepříznivý půdorys pozemku. Zohlednění těchto faktorů vede zpravidla ke snížení hodnoty nemovitostí. Společnosti Neuwoges musely být jakožto vlastníkovi pozemků tyto faktory známy. Musela si být proto vědoma toho, že hodnota pozemků je v posudku z roku 1997 stanovena příliš vysoko.
(166)
Úhrnem je možno konstatovat, že společnost Neuwoges si byla prokazatelně vědoma toho, že některé z klíčových předpokladů, z nichž vycházel posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, zvláště pak v otázce sanačních nákladů, jsou neudržitelné. Komise na základě této skutečnosti dospěla k závěru, že o tom, jaká byla v roce 1997 hodnota objektů podle tehdejšího stavu znalostí společnosti Neuwoges, neposkytuje posudek z roku 1997 žádné spolehlivé údaje.
(167)
Komise je dále toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se tehdy nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by při posuzování hodnoty nemovitostí ex ante na základě informací, které byly v rozhodné době společnosti Neuwoges dostupné, došel pravděpodobně k závěrům, které by se velmi podobaly závěrům zpětného posudku z roku 2007. Stejně jako v případě tohoto zpětného posudku z roku 2007 by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, svá očekávání ex ante ohledně dosažitelné výše nájemného opíral o směrodatnou výši nájemného dané kategorie, sanační náklady by odhadl ve výši, která by se blížila částce, na níž se dohodly skupina Bavaria a společnost BRG, a hodnotu pozemků by určil s přihlédnutím k jemu známým faktorům snižujícím cenu nemovitostí. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by kromě toho s ohledem na plánovaná sanační opatření a na základě srovnávacích údajů (jako je tomu v posudku z roku 2007) pečlivě určil zbývající dobu životnosti nemovitostí, což opravňuje k vyvození závěru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by se při posuzování hodnoty nemovitostí opíral o odhady zbývající doby životnosti, které by se příliš nelišily od odhadů uvedených ve zpětném posudku z roku 2007.
(168)
Komise je tudíž toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by za rozumný odhad hodnoty objektů před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu považoval zhruba […] EUR (stejně jako je tomu v posudku z roku 2007).
7.3.2.2. Srovnání možnosti přímého prodeje a prodeje a zpětného leasingu
(169)
Připomeňme, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR. Z výše uvedené analýzy oproti tomu vyplynulo, že společnost Neuwoges mohla tehdy reálně vycházet z předpokladu, že hodnota jejích objektů je […] EUR, což je pouze o […] % více než hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Tento malý rozdíl ovšem neznamená, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se nutně rozhodl pro přímý prodej.
a)
Předně nelze opomenout skutečnost, že zmíněná možnost přímého prodeje by obnášela nejen prodej budov, ale také prodej příslušných pozemků, zatímco skupina Bavaria koupila pouze budovy a na pozemcích získala jen právo stavby na dobu 75 let. Pozemky jako takové zůstaly ve vlastnictví společnosti Neuwoges. Hodnotu samotných pozemků by tehdy společnost Neuwoges odhadla na […] EUR (stejně jako v posudku z roku 2007). Vyčíslit hodnotu, kterou si společnost Neuwoges udržela díky tomu, že tyto pozemky neprodala, nýbrž k nim zřídila pouze právo stavby, je sice obtížné, je nicméně třeba vyjít z toho, že ponechání pozemků ve vlastnictví společnosti Neuwoges ospravedlňovalo o něco nižší cenu transakce.
b)
Zadruhé je třeba říci, že lze mít určité pochybnosti o tom, zda by cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges, byla také cenou, které by bylo možné skutečně docílit. Jedinou konkrétní kupní nabídku, o níž společnost Neuwoges informovala, předložila realitní firma Felske-Immobilien, která zřejmě nabídla cenu ve výši […] EUR za m2, což znamená, že celková kupní cena by byla […] EUR (108). Tato nabídka byla o výrazně více než 1 milion EUR nižší než cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges.
c)
Zatřetí společnost Neuwoges do svého odhadu zisků, které mohla na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat, počítala nesprávně pouze zisky do roku 2027 včetně. Doba trvání smlouvy o správě nemovitostí je však 30 let od skončení sanačních prací (tzn. 30 let od začátku roku 1999), a kalkulace zisků měla tudíž zahrnout zisky až do roku 2028 včetně. Pokud by se tento odhad odpovídajícím způsobem opravil, hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by se zvýšila.
d)
Při výpočtu současné hodnoty protiplnění za právo stavby, které má společnosti Neuwoges do budoucna platit skupina Bavaria, se pro jednoduchost předpokládalo, že se nebude měnit výše životních nákladů, a že čísla tudíž nebude nutné upravovat. Reálnější je ovšem vycházet z předpokladu, že životní náklady obecně porostou, což znamená, že platby, které bude muset skupina Bavaria do budoucna hradit, budou oproti jejich předpokládané výši pravděpodobně vyšší. Také tato okolnost by vedla ke zvýšení hodnoty smlouvy.
(170)
Na základě těchto úvah je nutno vyvodit závěr, že rozhodnutí upřednostnit obchod na principu prodeje a zpětného leasingu před pokusem o přímý prodej bylo z hospodářského hlediska racionální.
7.3.3. Závěr
(171)
Na základě srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, s hodnotou jiných možností je nutné vyvodit závěr, že obchod by sjednán v takové podobě, že by na něj tehdy přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.4. REFERENČNÍ HODNOCENÍ
(172)
Poté, co tedy bylo možné konstatovat, že rozhodnutí ve prospěch obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu a v neprospěch alternativních řešení je zcela v souladu s chováním hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, přistoupila Komise se stejnou obezřetností i k posouzení otázky, zda tento obchod odpovídá jiným smlouvám, které byly podle dostupných informací v dané době a na příslušném trhu uzavřeny, a zda existují i nějaké indicie, které podporují závěr Komise, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu odpovídá zásadě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství.
(173)
Dostupné informace o srovnatelných obchodech se týkají dohod o prodeji a zpětném leasingu, které skupina Bavaria uzavřela v přibližně stejné době jako předmětné opatření. Příslušné smlouvy mohou poskytnout východiska pro posouzení otázky, zda se tehdy pro tento druh obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu rozhodli i nějací jiní účastníci trhu včetně soukromých podniků, protože pokud ano, bylo by to možné chápat jako známku svědčící o tržní přiměřenosti takového obchodu (oddíl 7.4.1). Na tržní přiměřenost předmětného obchodu kromě toho dovoluje usuzovat i omezené nabídkové řízení, které společnost Neuwoges uspořádala, a rovněž srovnání s jinými obchody s nástroji financování (oddíly 7.4.2 a 7.4.3).
7.4.1. Příklady smluv
(174)
Pro účely srovnání byly použity smlouvy, jejichž předmětem jsou tři srovnatelné právní úkony ([…]). V úvahu je však možné vzít pouze smlouvu o […] a smlouvu o […], protože jen tyto dvě smlouvy byly uzavřeny přibližně v téže době jako obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges. Předně je třeba konstatovat, že obě srovnávané smlouvy se od předmětného obchodu liší dobou trvání, indexací pevné výše leasingového úroku a sanací. Společnost Neuwoges poukazuje zvláště na odlišnou výši indexu ([…]: 1,5 % ročně; […]: úprava podle měnící se výše životních nákladů), aby tím doložila, že smlouva o správě nemovitostí obsahuje ustanovení, která v rozhodné době (1997-1998) neodpovídala obvyklé tržní praxi.
(175)
Skupina Bavaria uvádí obchod […] a […] jako příklady používání jejího „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ (109), což svědčí ve prospěch závěru, že ustanovení těchto smluv byla založena na výpočtech, které se podobaly výpočtům, na kterých byl postaven obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jejž spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges.
(176)
Jak již bylo ve větší šíři vyloženo výše (viz 131. bod odůvodnění), smluvní parametry modelu leasingové půjčky nabízeného skupinou Bavaria si společnost Neuwoges mohla zvolit podle svého vlastního uvážení. Společnost Neuwoges tudíž měla možnost zvolit si nižší indexaci nebo odečíst vyšší náklady. Důsledkem takové volby by přirozeně bylo snížení předem vyplacené částky. Lze se domnívat, že totéž platilo i pro […] a […].
(177)
Jelikož smluvní partneři si mohli podle svého vlastního uvážení zvolit v rámci modelu nabízeného skupinou Bavaria přesné parametry obchodu, zdá se, že otázka, zda parametry, které si zvolila společnost Neuwoges, jsou totožné s parametry, které si zvolily účastnické strany obchodu […] a […], nemá pro posouzení tržní přiměřenosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges, zásadní význam. Volba parametrů byla pouze důsledkem strategických obchodních rozhodnutí účastnických stran. Důležitější je okolnost, že všechny tyto obchody byly založeny na jednom a témže transakčním modelu.
(178)
Vzhledem k tomu, že smlouvy […] a […] se zakládaly na stejném modelu propočtu, o čemž podle dostupných informací není důvod pochybovat, lze vyvodit závěr, že transakční model, který byl i základem transakce společnosti Neuwoges, byl tržně přiměřený. Významná je v této souvislosti zjevná skutečnost, že pro „model leasingové půjčky na nemovitosti“ se rozhodly právě tak veřejné podniky ([…]) jako podniky soukromé ([…]) a že tento model byl nabízen jak podnikům, které mohly využít možnosti zproštění závazků podle AHG, tak subjektům, na něž se tento zákon nevztahoval.
7.4.2. Nabídkové řízení
7.4.2.1. Rámcové souvislosti
(179)
Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges v souvislosti s privatizací budov, které nakonec prodala skupině Bavaria, neuspořádala žádné plně otevřené, transparentní a nediskriminační nabídkové řízení nezatížené zvláštními podmínkami. Původně však společnost Neuwoges i přesto vyzvala k předložení nabídek 72 potenciálních kupujících. Společnost Neuwoges tvrdí, že adresáty vybrala více méně náhodně a že tento výběr nelze považovat za reprezentativní vzorek celého trhu. Po rozeslání této první výzvy k vyjádření zájmu navázala ještě některé další kontakty, mimo jiné i se skupinou Bavaria, kterou původně neoslovila.
7.4.2.2. Výsledek nabídkového řízení
(180)
Z doručených nabídek, jejichž počet není znám, bylo vybráno pět, které se jevily jako „realizovatelné“ (110). Dvě z nich byly nicméně odmítnuty, protože potenciální kupující uvedli, že z časových důvodů nejsou schopni předložit úplnou nabídku. Dvě nabídky pak byly odmítnuty z ekonomických důvodů. Pátá nabídka, kterou předložila realitní společnost Felske, byla odmítnuta z toho důvodu, že nabídnutá cena byla považována za příliš nízkou (společnost Felske nabídla […] EUR za m2, což odpovídalo celkové kupní ceně […] EUR). Kromě těchto pěti zmíněných nabídek byly podány ještě tři další, z nichž jednu předložila skupina Bavaria a ostatní dvě nabídky pak zájemci, kteří k předložení nabídky nebyli vyzváni. S jedním z těchto dvou zájemců, kteří svou nabídku předložili sami od sebe, se začalo i jednat, ale jeho nabídka byla nakonec zamítnuta, a to opět z blíže neupřesněných ekonomických důvodů (111).
(181)
Po ukončení jednání musela smlouvy schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges. Když obchodní vedení předložilo smlouvy dozorčí radě, argumentovalo tím, že vyšší cenu nelze vyjednat, protože smlouvy se týkají pouze zřízení práva stavby na pozemcích (a nikoli jejich přímého prodeje), že prováděním sanačních prací je pověřena společnost BRG a že budovy bude po dobu dalších 30 let obhospodařovat společnost Neuwoges (112). Na otázku, čím je dán rozdíl oproti posudku z roku 1997, odpovědělo obchodní vedení stejně jako již předtím, že vyšší cena je v rámci tohoto obchodu nedosažitelná (113).
7.4.2.3. Hodnocení
(182)
Nabídkové řízení sice nelze považovat za otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, i tak ale umožňuje vyvodit určité závěry týkající se stavu nabídky na trhu. V souvislosti s tím je důležitá také zřejmá skutečnost, že bylo předloženo i několik nabídek ze strany neoslovených zájemců. Tato skutečnost je dokladem toho, že i potenciální kupující, kteří nebyli mezi původně kontaktovanými 72 podniky, se o tomto řízení dozvěděli a mohli se ho zúčastnit.
(183)
Z toho, jakým způsobem společnost Neuwoges nabídky posoudila, je zřejmé, že nabídku skupiny Bavaria považovala společnost Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) za nejlepší nabídku, jakou bylo na trhu možné získat. Argument společnosti Neuwoges, že přinejmenším nabídka společnosti Felske byla příznivější, neobstojí. Cena, kterou společnost Felske nabídla ([…] EUR), byla sice vyšší než konečná částka, kterou předem vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR), nutno ovšem připomenout, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu musí být posuzován jako celek, jehož celková hodnota ([…] EUR) cenu nabídnutou společností Felske převyšuje.
(184)
Na pozadí těchto argumentů je třeba konstatovat, že nabídkové řízení nebylo sice dostatečně kvalifikované, aby samo o sobě mohlo platit jako důkaz toho, že nabídka skupiny Bavaria byla nejlepší nabídkou na trhu, přesto však tímto směrem jasně ukazuje. V každém případě však toto omezené nabídkové řízení nepřináší nic, co by opravňovalo k domněnce, že společnost Neuwoges měla v rozhodné době (1997-1998) nějakou lepší nabídku.
7.4.3. Jiné druhy obchodů uzavřené v předmětné době
7.4.3.1. Celkový rámec jejich posuzování
(185)
Velmi užitečné je přezkoumání předmětného obchodu na základě jeho srovnání s jinými podobnými druhu obchodů, které byly na trhu nabízeny v předmětné době (1997-1998).
(186)
V případě předmětného obchodu se jedná o typický obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Dohody o prodeji a zpětném leasingu přirozeně patří mezi obchody s nástroji financování. Poskytovatel leasingové půjčky poskytne na základě koupě určité nemovitosti od příjemce leasingové půjčky tomuto příjemci likvidní prostředky, případně financuje rozsáhlejší investice, mezi něž patří například sanace starších budov. Aby daná nemovitost mohla i nadále sloužit, ať už komerčním, nebo jiným účelům, koupí si příjemce leasingové půjčky tuto nemovitost na leasing zpátky, čímž pak po dobu trvání leasingové smlouvy umořuje (v úplném nebo částečném rozsahu) investici poskytovatele leasingové půjčky.
(187)
Dohoda o prodeji a zpětném pronájmu se jakožto obchod s nástrojem financování do určité míry podobá bankovním úvěrům a hypotékám. Zároveň se však od nich v důležitých ohledech liší a tyto rozdíly nelze opomenout. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu umožňuje prodávajícímu/příjemci leasingu zajistit financování rozsáhlejších investic a obratem získat použitelné likvidní prostředky, aniž by byl odkázán na vlastní kapitál. To znamená, že příjemce leasingu má k dispozici vlastní kapitál a dodatečně získané likvidní prostředky, které může využít k dalším investicím, čili je schopen realizovat investice, na které by kvůli nedostatku vlastního kapitálu nebo vysoké míře zadlužení nezískal žádný obvyklý úvěr. Vzhledem k tomu, že kupující/poskytovatel leasingu musí svou vstupní investici refinancovat a dosáhnout při tom určitého zisku, je sazba leasingového úroku zpravidla vyšší než úroková sazba u srovnatelného bankovního úvěru (což je blíže vysvětleno v následujícím oddíle). Po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy musí příjemce leasingu nemovitost buď odkoupit zpět, nebo tato nemovitost zůstává ve vlastnictví poskytovatele leasingu, který ji pak může využívat. To znamená, že výše leasingového úroku závisí na zůstatkové hodnotě nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Jelikož zůstatková hodnota je zvláště v případě dlouhodobých leasingových smluv často jen těžko předvídatelná, představuje pro poskytovatele leasingu rizikový faktor, který se odráží ve výši leasingového úroku. Běžné bankovní úvěry s sebou takové riziko nenesou a hypotéky jen v určité míře.
(188)
V důsledku toho nejsou leasingové úroky a úrokové sazby vztahující se na úvěry či hypotéky zcela srovnatelné. Na základě srovnání leasingového úroku požadovaného v případě předmětného obchodu s průměrnými úrokovými sazbami, které se v dané době (1997-1998) vztahovaly na úvěry či hypotéky, nelze jednoznačně stanovit, zda požadovaný leasingový úrok byl v dané době (1997-1998) tržně přiměřený. Lze nicméně posoudit, zda byl tento leasingový úrok natolik vysoký, že by tehdy na takový obchod žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepřistoupil.
7.4.3.2. Hodnocení
(189)
V případě předmětného právního úkonu činila původní roční výše leasingového úroku […] % celkového objemu investic. Vlivem indexace splatné částky hodnotou […] % za rok bude hodnota leasingového úroku na konci doby trvání smluv činit […] %, což odpovídá průměrnému leasingovému úroku ve výši […] % za rok. Pro srovnání: Kdyby se společnost Neuwoges rozhodla, že leasingový úrok nebude indexovat, zůstal by po celých 30 let trvání smluv ve výši […] % ročně. „Přirážka“ je tudíž cenou za rozhodnutí splácet na začátku doby trvání smluv nižší a na jeho konci vyšší leasingové úroky, a nikoli tedy úroky, jejichž výše by se po celou dobu trvání smluv neměnila.
(190)
Především je třeba připomenout, že posouzení leasingového úroku na základě jeho srovnání s běžnými úrokovými sazbami u jiných obchodů provedl Landgericht Rostocku. Konstatoval, že lze jen těžko odhadovat, jak se během 30 let mohou vyvíjet úrokové sazby u hypoték, ve fázích s vyššími úroky je nicméně možné počítat s úroky přes 10 %. Průměrná výše leasingového úroku, který měla platit společnost Neuwoges, nebyla tudíž podle názoru soudu tržně nepřiměřená.
(191)
Údaje, na jejichž základě lze takové srovnání provést, jsou jen zcela všeobecné. Ze všech shromážděných údajů Německé spolkové banky (Deutsche Bundesbank, dále jen: DBB), které se vztahují k lednu 1998 (doba, kdy byl uskutečněn předmětný právní úkon), je za relevantní možno považovat dva druhy úrokových sazeb. V prvním případě se jedná o úrokové sazby „hypotečních úvěrů na stavební pozemky s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let“, které jsou zajímavé z toho důvodu, že k zajištění úvěru by bylo možné využít i bytový fond ve vlastnictví společnosti Neuwoges (bez ohledu na to, zda by takový úvěr splňoval všechny formální předpoklady hypotéky). Ve druhém případě by pro účely srovnávání bylo možné použít úrokové sazby pro „dlouhodobé úvěry s pevnou úrokovou sazbou pro podniky a osoby samostatně výdělečně činné od 500 000 EUR do 5 milionů EUR“, protože společnost Neuwoges byla považována za podnik (hypotéky si berou zpravidla spíše soukromé osoby, které v dané nemovitosti samy bydlí a dále ji nepronajímají).
(192)
Podle DBB dosahovala průměrná úroková sazba u německých hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let v lednu 1998 výše 6,40 % ročně. Úrokové sazby se u tohoto druhu úvěrů tehdy pohybovaly zpravidla v rozmezí od 6,17 % ročně (spodní hranice) do 6,97 % ročně (horní hranice). U dlouhodobých úvěrů s pevnou úrokovou sazbou činila průměrná úroková sazba v lednu 1998 6,35 % ročně a pohybovala se v rozpětí od 5,55 % (spodní hranice) do 7,73 % ročně (horní hranice). DBB ovšem neuvádí žádný údaj o průměrné době trvání takového „dlouhodobého“ úvěru. Lze nicméně vyjít z předpokladu, že průměrná doba trvání nepřesahovala 10 let a pravděpodobně byla kratší (114).
(193)
Při srovnávání leasingového úroku spláceného společností Neuwoges s úrokovými sazbami, které uvádí DBB a které se vztahují na úvěry poskytované v témže období (tj. v lednu 1998), je třeba zohlednit následující aspekty:
-
Průměrná roční výše leasingového úroku za třicetileté období trvání smluv dosahuje […] %. Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges se na základě svého vlastního uvážení rozhodla, že na začátku tohoto období bude platit nižší leasingové úroky a že někdy později se sazba leasingového úroku zvýší, aby se rozdíl vyrovnal. Toto rozhodnutí má svoji cenu: Kdyby se totiž společnost Neuwoges rozhodla pro leasingové úroky, které budou mít od začátku pevnou úrokovou sazbu, musela by pak platit jen úroky s roční sazbou […] % (115). Výše splátek uváděných DBB se vztahuje úvěry s pevnou úrokovou sazbou, tzn. na úvěry, jejichž úroková sazba je v každém roce stejně vysoká. Kdybychom předpokládali, že by společnost Neuwoges byla tehdy v situaci, kdy by si vyjednala úvěr s podobnými platebními podmínkami (tzn., že by na začátku období platila nižší úroky než k jeho konci), musela by za to i tehdy zaplatit určitou cenu (z týchž důvodů jako v případě obchodu se skupinou Bavaria) (116). Úrokové sazby DBB by proto měly být srovnávány se stálou sazbou leasingového úroku ve výši […] %.
-
Leasingový úrok byl stanoven na období 30 let. I při roční indexaci bylo možné spočítat už na začátku doby trvání smlouvy průměrnou výši leasingového úroku pro celou dobu trvání smlouvy. Úrokové sazbou pro hypotéční úvěry uváděnou DBB jsou stanoveny pouze na dobu 10 let (bylo vysvětleno výše, že není známo, na jak dlouhé období byly stanoveny úroky pro podniky; lze nicméně vycházet z předpokladu, že to nebylo více než 10 let). Nejvhodnější referenční hodnotu by představovaly úrokové sazby stanovené na dobu 30 let. Takové údaje však DBB nezveřejňuje. Obecně platí, že úvěry s pevnou úrokovou sazbou se s narůstající dobou splatnost prodražují. Z číselných údajů uváděných DBB pro období ledna 1998 například vyplývá, že u pevně úročených hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 5 let byla průměrná úroková sazba 5,85 %, zatímco v případě úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let dosahovala úroková sazba výše 6,40 %. Lze tudíž oprávněně předpokládat, že v případě úvěru s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let by úroky byly výrazně vyšší než průměrné úrokové sazby uváděné DBB, které dosahují 6,35 %, resp. 6,40 %.
-
Německá spolková banka (DBB) uvádí jak průměrnou úrokovou sazbu, tak i úrokové rozpětí, které se opírají o velký počet úvěrových smluv, které byly v Německu uzavřeny od ledna 1998. Výše leasingového úroku stanoveného společnosti Neuwoges odráží implicitní riziko, které je s obchodem se skupinou Bavaria spojeno. Největší riziko, kterému byla skupina Bavaria vystavena, bylo riziko úvěrové, tj. riziko, že společnost Neuwoges se dostane do platební neschopnosti nebo z nějakého jiného důvodu přestane být schopna plnit svůj závazek splácet požadovaný leasingový úrok. I banka by před poskytnutím úvěru posuzovala bonitu společnost Neuwoges. Klienti s nižší bonitou (nebo klienti, kteří pro banku představují vyšší riziko) musejí zpravidla platit vyšší úroky, které tyto vyšší riziko vyrovnávají (117). Jak bylo vyloženo v oddíle 7.3.1, společnost Neuwoges měla vzhledem ke svému dosti vysokému zadlužení a ke skutečnosti, že její vlastní kapitál byl vázán v jiných investičních záměrech, jen omezené možnosti uzavírání nových úvěrových smluv. Kdyby některá banka byla i přesto ochotna společnosti Neuwoges úvěr poskytnout, zohlednila by tyto aspekty při stanovení výše úrokové sazby. Úrokové sazby u úvěrů poskytovaných zadluženějším podnikům, které do své investice mohou vložit jen nevelký vlastní kapitál, bývají vyšší. Srovnávání výše leasingového úroku placeného společností Neuwoges s úrokovými sazbami u úvěrů, které byly tehdy na trhu dostupné, by z těchto důvodů mělo zohledňovat vyšší úrokové sazby v rámci rozpětí uváděných DBB (118).
-
Jak již bylo zmíněno, leasingová společnost musí svou vstupní investici (což je v tomto případě především kupní cena za budovy a sanační náklady) refinancovat. Výše úrokové sazby, kterou za své vlastní refinancování musí zaplatit, závisí na různých faktorech, mezi něž patří například její vlastní velikost, zadluženost a nemovitosti v jejím portfoliu. Tato úroková sazba je přesto pouze první krok, protože předmětná leasingová společnost (skupina Bavaria) musí kompenzovat riziko, které nese: riziko změny úrokových sazeb (které je spojeno s tím, že svou vlastní investici musí refinancovat při pohyblivé úrokové sazbě, zatímco leasingové splátky jsou úročeny pevnou sazbou); úvěrové riziko (výše zmíněná možnost, že se společnost Neuwoges dostane do platební neschopnosti a skupina Bavaria nezíská nesplacenou část úvěru zpátky); a riziko zůstatkové hodnoty (nejistota ohledně toho, jakou hodnotu budou mít příslušné nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy). Leasingová společnost má pravděpodobně i nějaké režijní náklady, které se rovněž musejí promítnout do výše leasingového úroku (119). A kromě toho chce leasingová společnosti také dosáhnout určitého zisku, a toto tedy také zohledňuje při stanovení výše leasingového úroku (120). I kdyby skupina Bavaria byla v situaci, že by svou investici byla schopna refinancovat při nižší úrokové sazbě, než jakou by společnost Neuwoges zaplatila za bankovní úvěr, musela by se úroková sazba potřebná k refinancování o tyto různé složky zvýšit (rizikový příplatek, náklady a zisk), aby bylo možné docílit požadovaného leasingového úroku, tj. takového úroku, který by mohl být vyšší než úroková sazba u obvyklého úvěru.
(194)
Při zohlednění všech výše uvedených faktorů se leasingový úrok ve výši […] % ročně při pevné leasingové splátce (nebo i ve výši […] % při pevné leasingové splátce indexované o […] %, který se ovšem pro účely srovnávání jeví jako méně vhodný) ve srovnání s úrokovými sazbami za úvěry, které uvádí DBB, jeví jako vcelku rozumný. Je třeba připomenout, že číselné údaje, které uvádí DBB, by měly být přepočítány tak, aby odpovídaly například úvěrům s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let. Ačkoli nezbytnou korekci, která by umožnila stanovit vhodnou referenční hodnotu, nelze přesně kvantifikovat, rozdíl mezi průměrnými úrokovými sazbami u úvěrů/hypoték a leasingovým úrokem se zdá být dostatečně odůvodněný, a lze tudíž vyvodit závěr, že nic nenasvědčuje tomu, že leasingový úrok požadovaný skupinou Bavaria byl příliš vysoký. Komise proto dospěla k závěru, že leasingový úrok, který v rozhodné době (konec roku 1997 - začátek roku 1998) požadovala skupina Bavaria, byl tržně přiměřený.
7.4.4. Závěr
(195)
Dostupné informace poukazují na to, že obchod, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, by uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Příklady smluv, nabídkové řízení i srovnání s jinými finančními nástroji poukazuje na to, že obchod proběhl v souladu s podmínkami, které byly tehdy na trhu obvyklé, a že model skupiny Bavaria nebyl předražený.
7.5. DOPLŇUJÍCÍ HODNOCENÍ: ZBÝVAJÍCÍ PRVKY PODPORY A SLUČITELNOST S VNITŘNÍM TRHEM
(196)
Z primárního přezkumu, který Komise provedla, vyplynulo, že rozhodnutí společnosti Neuwoges přistoupit na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu bylo v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, tzn., že skupina Bavaria nebyla tímto obchodem nijak zvýhodněna, a nebyla jí tudíž touto cestou poskytnuta ani žádná podpora. Komise nicméně přezkoumala i otázku, zda by jiný výsledek - totiž případ, že by skupině Bavaria díky společnosti Neuwoges skutečně vznikla určitá výhoda - vedl nutně k závěru, že jejich obchod představuje státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem. Komise vyšla z hypotetického předpokladu, že by se společnost Neuwoges neřídila zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství a skupině Bavaria tak poskytla určitou výhodu, a na základě toho pak Komise prošetřila otázku, zda by se v případě předmětných opatření jednalo o státní podpory ve prospěch skupiny Bavaria a zda by tyto případné podpory bylo možné vykládat ve smyslu státní podpory slučitelné s vnitřním trhem.
7.5.1. Zbývající prvky podpory
7.5.1.1. Podnik
(197)
Poskytnutí veřejných prostředků lze klasifikovat jako státní podporu jen tehdy, pokud je jejich příjemcem „podnik“ ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle ustálené judikatury Soudního dvora zahrnuje pojem podniku jakoukoli entitu vykonávající hospodářskou činnost (121). Hospodářskou činností je každá činnost spočívající v nabízení zboží nebo poskytování služeb na trhu (122).
(198)
Skupina Bavaria vykonává řadu hospodářských činností, jako jsou obchodní investice do nemovitostí a pronajímání těchto nemovitostí hospodářským subjektům i soukromým osobám. Skupina Bavaria je tudíž podnik ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
7.5.1.2. Využití státních prostředků a přičitatelnost státu
(199)
Opatření musí být přičitatelná státu a financována ze státních prostředků. Podle judikatury Soudního dvora ve věci Stardust Marine (123) mohou toto kritérium splňovat také státní podpory, které nejsou financovány přímo ze státního rozpočtu, nýbrž prostředky podléhají kontrole státu, jemuž je také přičitatelné rozhodnutí o převedení těchto prostředků.
(200)
Společnost Neuwoges je ve 100 % vlastnictví města Neubrandenburg, a je tudíž veřejným podnikem ve smyslu čl. 2 písm. b) směrnice Komise 2006/111/ES, na niž se odvolává Soudní dvůr v rozsudku ve věci Stardust Marine (124). Město Neubrandenburg je držitelem veškerých obchodních podílů společnosti Neuwoges a jakožto jediný společník může prostřednictvím dozorčí rady a valné hromady podstatným způsobem ovlivňovat řízení této společnosti. Komise dospěla proto k závěru, že město má možnost usměrňovat používání prostředků společnosti Neuwoges. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byly tudíž použity státní prostředky.
(201)
V otázce přičitatelnosti státu Komise konstatuje, že město Neubrandenburg se podle dostupných informací rozhodující měrou podílelo na uskutečnění obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Obchod musela schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges, jejíž členové jednali podle pokynů města. Také podklady svědčí o tom, že dozorčí rada se na sjednání smluv aktivně podílela. Komise je tudíž toho názoru, že uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu je třeba přičítat státu.
7.5.1.3. Selektivita
(202)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU je opatření považováno za státní podporu jen tehdy, když zvýhodňuje určité podniky nebo určitá odvětví výroby. Pojem státní podpory tudíž zahrnuje pouze taková opatření ve prospěch podniků, která těmto podnikům poskytují selektivní výhodu.
(203)
Jelikož předmětné opatření mělo charakter dvoustranného obchodu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, byla by každá výhoda, kterou by společnost Neuwoges skupině Bavaria poskytla, selektivní, protože žádný jiný podnik by tehdy takovou možnost neměl.
7.5.1.4. Narušení hospodářské soutěže a účinky na obchod
(204)
Veřejné příspěvky poskytované podnikům představují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU jen tehdy, když narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž a ovlivňují obchod mezi členskými státy. Pokud příspěvek poskytnutý některým státem určitému podniku posílí postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže oproti jeho konkurenci, jedná se o opatření, které narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž (125). Z předpokladu narušení hospodářské soutěže se vychází tudíž v situaci, kdy podniku působícímu v rámci liberalizovaného hospodářského odvětví, ve kterém probíhá nebo může probíhat hospodářská soutěž, poskytne stát určitou finanční výhodu.
(205)
Podle ustálené judikatury Soudního dvora Evropské unie je podpora podniku působícímu na vnitřním trhu charakterizována tím, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy (126).
(206)
Skupina Bavaria je konkurentem dalších nemovitostních fondů a profesionálních investorů z Německa a dalších členských států Unie na poli investorských firem a možností investic. Finanční výhoda poskytnutá skupině Bavaria by posílila hospodářské postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže, a byla by to tudíž výhoda, která by mohla narušit hospodářskou soutěž. Jelikož trh s realitními investicemi je trhem celoevropským, posílila by každá finanční výhoda skupiny Bavaria tržní postavení tohoto podniku oproti jeho konkurentům z ostatních členských států, a měla by tudíž účinek na obchod mezi členskými státy.
7.5.1.5. Závěr
(207)
Za předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by - v rozporu s výše předestřeným primárním závěrem Komise - nebyl v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, a skupině Bavaria by tudíž byla poskytnuta výhoda, by bylo nutné vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představoval státní podporu. V rámci této hypotézy by tudíž bylo nutné přezkoumat, zda by tuto případnou státní podporu bylo možné považovat za slučitelnou s vnitřním trhem.
7.5.2. Slučitelnost s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU
(208)
Podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU mohou být za slučitelné s vnitřním trhem považovány „podpory, které mají usnadnit rozvoj určitých hospodářských činností nebo hospodářských oblastí, pokud nemění podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem“. Při použití čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU musí Komise prověřit pozitivní a žádoucí účinky opatření podpory a zvážit je oproti jeho negativním účinkům na podmínky obchodu, které vyplývají z jeho provedení.
(209)
Aby určité opatření podpory v tomto prověřování vyváženosti obstálo, musí splňovat pět podmínek. Opatření podpory musí zaprvé sloužit dobře vymezenému cíli společného zájmu. Zadruhé musí toto opatření představovat vhodný nástroj k dosažení tohoto cíle. Zatřetí musí být toto opatření nezbytné a musí mít motivační účinek. Začtvrté musí být toto opatření přiměřené. Zapáté nesmí tato podpora ovlivňovat podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.2.1. Cíl společného zájmu
(210)
Podle článků 3 a 174 SFEU je jedním z cílů Unie hospodářská a sociální soudržnost. Předpokladem upevňování hospodářské a sociální soudržnosti je zlepšování životního prostředí ve městech a zvyšování kvality života jejich obyvatel. Politika soudržnosti může přispívat k vytváření udržitelných společenství tím, že prostřednictvím integrovaných strategií pro obnovu, regeneraci a rozvoj městských i venkovských oblastí umožňuje zajistit řešení hospodářských, sociálních a ekologických problémů. Tohoto cíle je možné dosahovat různými způsoby (127).
(211)
Komise konstatuje, že cíl společnosti Neuwoges spočívá podle jejích stanov v zajišťování dostatečných možností bydlení v regionu. Komise dále konstatuje, že uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnost sledovala společnost Neuwoges určité (komunálně)politické cíle. Společnost Neuwoges tvrdí, že
-
po znovusjednocení Německa bylo v 90. letech minulého století důležitým politickým cílem zajistit ve východním Německu srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu; to vedlo k tomu, že byl vyvíjen tlak na urychlení privatizace a sanace bytových fondů ve východním Německu bez ohledu na to, zda to bylo ekonomicky smysluplné;
-
privatizace a sanace budov, jež byly předmětem smlouvy o prodeji a zpětném pronájmu, sloužily snaze města Neubrandenburg o zajištění vyhlídek do budoucna: společnost Neuwoges věřila, že její nabídka cenově dostupného bydlení v bytech vyšší kvality a privatizace těchto bytů (k níž se zavázala skupina Bavaria) zvýší přitažlivost Neubrandenburgu pro jeho občany.
(212)
Komise dále konstatuje, že skupina Bavaria přijala závazek, že se pokusí zajistit odprodej určitého procentuálního podílu bytů jejich tehdejším nájemníkům. Skupina Bavaria přitom nesměla požadovat volně stanovenou tržní cenu, nýbrž musela dodržet určité nejvyšší přípustné hranice (128). Smlouva sjednaná za těchto podmínek poskytovala tudíž tehdejším nájemníkům předmětných budov určitou výhodu.
(213)
Kdyby byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, skutečně klasifikován jako státní podpora, k čemuž ovšem nedošlo, pak by tato podpora sloužila uskutečňování výše uvedených politických cílů. Snaha zajistit v regionu dostatečné množství bytových prostor, přispívat k uskutečňování vnitrostátního politického cíle (vytvořit ve východním Německu po znovusjednocení srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu) a nabídnout obyvatelům cenově dostupné bydlení v bytech vyšší kvality (při zvýhodnění tehdejších nájemníků předmětných budov), a zajistit tak městu Neubrandenburg vyhlídky do budoucna, to vše může být považováno za dobře vymezené cíle společného zájmu. Podle názoru Komise by měl být proto obchod považován za opatření sloužící uskutečňování cíle společného politického zájmu.
7.5.2.2. Přiměřenost opatření
(214)
Je nesporné, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, splnil svůj cíl. Vedl k tomu, že budovy zakoupené skupinou Bavaria prošly celkovou sanací a byly zprivatizovány, přičemž tehdejším nájemníkům byly nabídnuty za nižší kupní cenu, a že se zvýšila nabídka kvalitních bytových prostor v regionu, čímž se zlepšily i vyhlídky města Neubrandenburg do budoucna.
(215)
Při hledání kupce budov a při posuzování svých možností podnikla společnost Neuwoges řadu kroků, které měly ve skutečnosti zajistit, aby v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu obsahoval nějakou podporu, byla tato podpora co nejmenší a omezovala se na dosažení kýžených cílů. Společnost Neuwoges především uspořádala omezené nabídkové řízení, vedla se skupinou Bavaria několikaměsíční jednání o podmínkách obchodu a na jeho konci byla přesvědčena o tom, že tento obchod představuje nejlepší nabídku na trhu. Žádné skutečnosti tudíž nenasvědčují tomu, že by podpora, kterou by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu případně obsahoval, překročila nezbytné minimum. Analýza uvedená v oddíle 7.3, v jejímž rámci byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu porovnán s různými dalšími možnostmi (např. sanace budov za pomoci úvěru nebo přímý prodej), ukázala, že k dispozici tehdy nebyla žádná alternativa, která by umožňovala dosáhnout týchž cílů bez poskytnutí určité podpory nebo s podporou v menší výši. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu a každá podpora, kterou by případně obsahoval, představovaly tudíž vhodný nástroj k dosažení cílů společného zájmu.
7.5.2.3. Nezbytnost a motivační účinek
(216)
Vyjdeme-li z předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skutečně obsahoval státní podporu, bylo by třeba dále prověřit, zda tato podpora měla nějaký motivační účinek. Společnost Neuwoges a skupina Bavaria jednaly o podmínkách obchodu několik měsíců. Skupina Bavaria by patrně nepřistoupila na obchod, který by neodpovídal jejímu „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“. Kdyby realizovaný obchod, který stál nakonec na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“, jejž nabídla skupina Bavaria, obsahoval státní podporu, pak je zcela nepochybné, že skupina Bavaria by na tento obchod bez této podpory nepřistoupila.
7.5.2.4. Přiměřenost
(217)
Komise již dříve poukázala na to, že cíle, které společnost Neuwoges při uzavírání předmětného obchodu sledovala, musí být považovány za důležité. Sanace a privatizace budov, jakož i jejich odprodej nájemníkům za nižší cenu představovaly důležitý příspěvek ke zlepšení hospodářské a sociální soudržnosti Unie. Zároveň platí, že výše částky poskytnuté jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně omezená, a omezené byly tudíž i případné nepříznivé účinky opatření spočívající v narušování hospodářské soutěže. Vzhledem k těmto skutečnostem byla každá případná podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, ve vztahu k uskutečňovanému cíli přiměřená.
7.5.2.5. Nebyly prokázány žádné účinky na podmínky obchodu, jež by byly v rozporu se společným zájmem
(218)
Je třeba připomenout, že výše částky poskytnuté skupině Bavaria jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně velmi nízká. Omezené byly tudíž i účinky opatření na podmínky obchodu. Postavení skupiny Bavaria, která přinejmenším potenciálně konkurovala ostatním účastníkům hospodářské soutěže (včetně účastníků z jiných členských států), by se sice zlepšila každá podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, avšak rozsah účinků této podpory závisí na výši poskytnuté částky. Jelikož postavení skupiny Bavaria v rámci hospodářské soutěže by se díky ní zlepšilo jen velmi málo, lze vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, pokud by nějakou podporu obsahoval, neovlivnila podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.3. Závěr v otázce zbývajících prvků podpory a slučitelnosti s vnitřním trhem
(219)
Pokud obchod na principu prodeje a zpětného leasingu přinesl skupině Bavaria nějakou výhodu, vyvodila Komise na základě důvodů uvedených v oddíle 7.5.2 závěr, že se jednalo o státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Komise nicméně konstatuje, že každá podpora získaná v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
7.6. ZÁVĚR V OTÁZCE POSKYTNUTÍ PODPORY A SLUČITELNOSTI S VNITŘNÍM TRHEM
(220)
Z analýzy hodnoty obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges, ze srovnání s jinými možnými obchody a přezkoumání tržní přiměřenosti předmětného obchodu lze vyvodit závěr, že předmětný obchod je v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges se uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu chovala způsobem, pro který by se rozhodl i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Zdůrazněna musí být především okolnost, že se nenabízela žádná jiná, ekonomicky zajímavější alternativa a že podmínky obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu musely být považovány za podmínky, které byly v rozhodném období (1997-1998) tržně přiměřené, jak o tom svědčí srovnání s dostupnými referenčními údaji i jiné nabídky, které byly výsledkem nabídkového řízení.
(221)
Komise proto dospěla k nutnému závěru, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, protože společnost Neuwoges se chovala způsobem odpovídajícím chování hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Jelikož v rámci předmětného opatření nedošlo k žádnému zvýhodnění, není splněna jedna z podmínek nezbytných pro klasifikaci tohoto opatření jako státní podpory; předmětné opatření tudíž nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(222)
Vedle primárního zjištění, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, a neobsahoval tudíž žádnou státní podporu, dospěla Komise rovněž k dodatečnému závěru, že by se v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skupině Bavaria nějakou výhodu přinesl, jednalo skutečně o státní podporu. Tato státní podpora by však byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
Článek 2
V případě, že by právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), přeci jen státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU představoval, je tato podpora slučitelná s vnitřním trhem ve smyslu čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
Článek 3
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 16. září 2014.
KOMISSION PÄÄTÖS (EU) 2015/507,
annettu 16 päivänä syyskuuta 2014,
toimenpiteestä SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), jonka Saksa on toteuttanut
(tiedoksiannettu numerolla C(2014) 6411)
(Ainoastaan saksankielinen teksti on todistusvoimainen)
(ETA:n kannalta merkityksellinen teksti)
EUROOPAN KOMISSIO, joka
ottaa huomioon Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen ja erityisesti sen 108 artiklan 2 kohdan ensimmäisen alakohdan,
on mainitun artiklan mukaisesti kehottanut asianomaisia esittämään huomautuksensa (1) ja ottaa huomioon nämä huomautukset,
sekä katsoo seuraavaa:
1. MENETTELY
(1)
Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, jäljempänä ’Neuwoges’, toimitti neuvoston asetuksen (EY) N:o 659/1999 20 artiklan 2 kohdan (2) nojalla 30 päivänä maaliskuuta 2007 komissiolle kantelun, jonka mukaan Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co. Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG:lle ja Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG:lle, jäljempänä ’Bavaria 1’ ja ’Bavaria 2’, yhdessä ’Bavaria’, oli myönnetty sääntöjenvastaista valtiontukea maanvuokraus- ja myyntisopimuksella (Erbbaurechtsvertrag) ja yleisellä hallintasopimuksella (Generalverwaltervertrag). Neuwoges pyysi komissiota aloittamaan SEUT-sopimuksen 108 artiklan 2 kohdan mukaisen muodollisen tutkintamenettelyn.
(2)
Komissio pyysi Saksalta lisätietoja 6 päivänä elokuuta 2007, 14 päivänä toukokuuta 2008, 6 päivänä huhtikuuta 2009 ja 3 päivänä helmikuuta 2012. Saksa vastasi 4 päivänä syyskuuta 2007, 12 päivänä lokakuuta 2007, 17 päivänä lokakuuta 2007, 11 päivänä heinäkuuta 2008, 14 päivänä heinäkuuta 2008, 12 päivänä joulukuuta 2008, 30 päivänä kesäkuuta 2009 ja 28 päivänä helmikuuta 2012. Neuwoges esitti huomautuksia 30 päivänä toukokuuta 2007, 5 päivänä marraskuuta 2007, 26 päivänä helmikuuta 2008, 15 päivänä heinäkuuta 2008, 30 päivänä syyskuuta 2008, 18 päivänä joulukuuta 2008, 6 päivänä maaliskuuta 2009, 4 päivänä kesäkuuta 2009, 15 päivänä heinäkuuta 2009, 26 päivänä elokuuta 2009, 22 päivänä syyskuuta 2009 ja 19 päivänä tammikuuta 2012. Bavaria esitti huomautuksia 13 päivänä toukokuuta 2008.
(3)
Rostockin alueellinen tuomioistuin (Landgericht Rostock) antoi 28 päivänä marraskuuta 2008 tuomionsa Bavarian ja Neuwogesin välisessä oikeudenkäynnissä. Bavaria oli nostanut kanteen Neuwogesia vastaan, koska tämä ei ollut noudattanut osapuolten välistä sopimusta. Neuwoges oli vastannut kanteeseen väittäen, että sopimukseen liittyi sääntöjenvastaista ja sisämarkkinoille soveltumatonta valtiontukea, joten se oli mitätön. Rostockin alueellinen tuomioistuin totesi, ettei Bavaria saanut etua ja ettei asiaan näin ollen liittynyt SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdan mukaista valtiontukea. Neuwoges valitti tuomiosta, ja oikeudenkäynti on vireillä Rostockin hovioikeudessa (Oberlandesgericht Rostock). Lisäksi Bavaria pani vireille oikeudenkäynnin Greifswaldin hallintotuomioistuimessa (Verwaltungsgericht Greifswald) saadakseen päätöksen, joka antaisi sille oikeuden tutustua kaikkiin Neuwogesin ja Neubrandenburgin kaupungin hallussa oleviin asiakirjoihin, jotka koskevat kyseessä olevia sopimuksia. Asia on edelleen vireillä.
(4)
Neuwoges pyysi 4 päivänä kesäkuuta 2009 päivätyllä kirjeellä komissiota aloittamaan SEUT-sopimuksen 265 artiklan 2 kohdan mukaisesti muodollisen tutkintamenettelyn kahden kuukauden kuluessa.
(5)
Komissio ilmoitti Neuwogesille 29 päivänä heinäkuuta 2009 päivätyllä kirjeellä alustavasta arvioinnistaan, jonka mukaan maanvuokraus- ja myyntisopimukseen eikä yleiseen hallintasopimukseen liity SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.
(6)
Neuwoges kiisti komission alustavan arvioinnin 26 päivänä elokuuta 2009 päivätyllä kirjeellä ja vaati komissiota aloittamaan muodollisen tutkintamenettelyn kahden viikon kuluessa.
(7)
Komissio ilmoitti Neuwogesille 15 päivänä syyskuuta 2009 päivätyllä kirjeellä lähettävänsä uuden kirjeen, joka sisältäisi arvioinnin Neuwogesin viimeisimmistä huomautuksista. Neuwoges ilmoitti komissiolle 22 päivänä syyskuuta 2009 päivätyllä kirjeellä, ettei se hyväksynyt komission ehdotusta.
(8)
Neuwoges nosti 9 päivänä lokakuuta 2009 kanteen unionin yleisessä tuomioistuimessa ja pyysi tuomioistuinta kumoamaan päätöksen, jonka väitettiin sisältyvän komission 29 päivänä heinäkuuta 2009 päivättyyn kirjeeseen, tai vaihtoehtoisesti toteamaan, että komissio oli laiminlyönyt velvollisuutensa kieltäytyessään aloittamasta SEUT-sopimuksen 108 artiklan 2 kohdan mukaista muodollista tutkintamenettelyä. Unionin yleinen tuomioistuin hylkäsi 9 päivänä tammikuuta 2012 kumoamiskanteen jättäen sen tutkimatta ja velvollisuuden laiminlyöntikanteen perusteettomana (3).
(9)
Neuwoges pyysi 19 päivänä tammikuuta 2012 päivätyllä kirjeellä uudelleen komissiota aloittamaan SEUT-sopimuksen 108 artiklan 2 kohdan mukaisen muodollisen tutkintamenettelyn.
(10)
Komissio ilmoitti 21 päivänä maaliskuuta 2012 päivätyllä kirjeellä Saksalle päätöksestään aloittaa muodollinen tutkintamenettely. Komission päätös menettelyn aloittamisesta, jäljempänä ’menettelyn aloittamista koskeva päätös’, julkaistiin Euroopan unionin virallisessa lehdessä (4). Komissio pyysi siinä asianomaisia esittämään huomautuksensa toimenpiteestä. Neuwoges haki 22 päivänä maaliskuuta 2012 muutosta unionin yleisen tuomioistuimen 9 päivänä tammikuuta 2012 antamaan päätökseen. Tuomioistuin hylkäsi muutoksenhaun 15 päivänä marraskuuta 2012 tarkoituksettomana (5).
(11)
Komissio vastaanotti huomautuksia Neuwogesilta 17 päivänä heinäkuuta 2012, 2 päivänä lokakuuta 2012, 4 päivänä huhtikuuta 2013 ja 15 päivänä huhtikuuta 2014 sekä Bavarialta 18 päivänä kesäkuuta 2012 ja 22 päivänä huhtikuuta 2013. Huomautukset toimitettiin eteenpäin Saksalle 7 päivänä elokuuta 2012 ja 16 päivänä syyskuuta 2013. Saksan hallituksen puolesta huomautuksia esittivät Neubrandenburgin kaupunki 23 päivänä heinäkuuta 2012 ja 28 päivänä syyskuuta 2012 sekä Berliinin osavaltio 16 päivänä toukokuuta 2012, 28 päivänä syyskuuta 2012 ja 30 päivänä syyskuuta 2013.
2. TOIMENPITEIDEN KUVAUS
(12)
Neuwoges on Saksan lainsäädännön mukainen osakeyhtiö. Neubrandenburgin kaupunki omistaa 100 prosenttia sen osakkeista. Neuwogesin tavoitteena on tarjota kohtuuhintaisia asuntoja suurelle osalle Neubrandenburgin ja sen lähialueiden väestöä. Neuwoges omistaa tällä hetkellä 33 prosenttia kaikista Neubrandenburgin kaupungin asunnoista. Bavaria 1 ja Bavaria 2 ovat kiinteistöyhtiöitä, jotka on perustettu erityisesti Neuwogesin kanssa toteuttavia toimenpiteitä varten. Niiden enemmistöosakkaita ovat suljetut kiinteistörahastot. Bavaria 1:n omistavat Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) ja Bavaria Immobilien Management GmbH i.I (6 %). Bavaria 2:n omistaa kokonaan Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Sekä Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG:n että Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehnin osakkeet ovat yksityisten sijoittajien omistuksessa. Kummankin rahaston on perustanut ja kumpaakin on markkinoinut Berliner Immobilien Holding GmbH, joka kuului 1 päivään tammikuuta 2006 asti Bankgesellschaft Berlinille ja jonka suora ja ainoa omistaja on sen jälkeen ollut Berliinin osavaltio.
(13)
Neuwoges omistaa muun muassa useita tontteja Neubrandenburgissa. Tonteilla on 12 kerrostaloa, joissa on yhteensä 557 huoneistoa ja muutamia liiketiloja. Neuwoges ja Bavaria tekivät 21 päivänä tammikuuta 1998 maanvuokraus- ja myyntisopimuksen sekä yleisen hallintasopimuksen, jäljempänä ’kyseessä olevat sopimukset’ tai yhdessä ’myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide’.
2.1 MAANVUOKRAUS- JA MYYNTISOPIMUS
(14)
Neuwoges ja Bavaria tekivät 21 päivänä tammikuuta 1998 maanvuokrausta ja rakennusten myyntiä koskevan sopimuksen 12 rakennuksesta, joissa on yhteensä 557 huoneistoa. Tällä sopimuksella Bavaria sai maan vuokralle 75 vuodeksi ja osti rakennukset.
(15)
Maanvuokraus- ja myyntisopimus jakautuu kahteen pääosaan:
a.
Bavaria sitoutui maksamaan Neuwogesille yhteensä […] (6) euroa (7), josta […] euroa kattoi tontin pääomitetun vuokran 31 päivään joulukuuta 2028 asti ja […] euroa rakennusten ostohinnan.
b.
Lisäksi Bavarian on 1 päivästä tammikuuta 2029 alkaen maksettava tonteista 10 vuoden ajan vuotuista vuokraa, joka on […] prosenttia tontin nykyarvosta eli […] euroa neliömetriä kohden tai […] euroa vuodessa. Tämän jälkeen maanvuokraus- ja myyntisopimuksen loppuun asti vuokra tarkistetaan elinkustannusindeksin kehityksen mukaan, mikäli indeksi muuttuu yli […] prosenttia.
(16)
Neuwogesin sisäiset asiantuntijat arvioivat kiinteistön (rakennusten ja tontin) arvon vuonna 1997 ennen maanvuokraus- ja myyntisopimuksen tekemistä Bavarian kanssa. Arvion mukaan kiinteistön arvo oli […] euroa. Vuonna 2007 Neuwoges pyysi ulkopuolista asiantuntijaa laskemaan takautuvasti kiinteistön vuoden 1997 markkina-arvon. Vuoden 2007 arviossa kiinteistön vuoden 1997 arvoksi esitettiin […] euroa.
Velkahelpotusta koskeva laki (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
Maanvuokraus- ja myyntisopimus tehtiin velkahelpotusta koskevan lain (8) puitteissa. Saksojen yhdistyttyä vuonna 1990 entisistä Itä-Saksan valtion omistamista asuntoyhtiöistä tuli itsenäisiä kunnallisia asuntoyhtiöitä. Uudet yhtiöt perivät edeltäjiensä varat ja velat, ja niille aiheutui näin suuria rasitteita. Jotta asuntoyhtiöt pysyisivät toimintakykyisinä pitkällä tähtäimellä, Saksassa säädettiin velkahelpotusta koskeva laki, joka tuli voimaan 27 päivänä kesäkuuta 1993.
(18)
Velkahelpotusta koskevan lain mukaan itäisen Saksan kunnalliset asuntoyhtiöt voivat hakea velkahelpotusta. Lain 4 §:n 1-2 momentin mukaan 76,69 euroa neliömetriä kohden ylittävä velka voitiin mitätöidä 434,60 euron neliömetrihintaan asti. Vastineeksi asuntoyhtiön oli hyväksyttävä tiettyjä velvoitteita. Yhtiön piti erityisesti pyrkiä kaikin kohtuullisin toimin yksityistämään 15 prosenttia asunnoistaan (4 §:n 5 momentin 1 kohta sekä 5 §), laatia liiketoimintasuunnitelma asuntojensa nopeaa yksityistämistä, nykyaikaistamista ja kunnostamista varten (4 §:n 5 momentin 2 kohta) sekä raportoida investointiohjelmastaan ja yksityistämisestään (4 §:n 5-7 momentti). Kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998) voimassa olleen lain version mukaan asuntoyhtiöiden tuli täyttää yksityistämisvelvoite 31 päivään joulukuuta 2003 mennessä. Jos asuntoyhtiö ei täyttänyt yksityistämisvelvoitetta (ei pyrkinyt siihen kaikin kohtuullisin toimin), myönnetty velkahelpotus peruttiin.
(19)
Tietty osuus asuntoyhtiön yksityistämisen kautta saamista 76,69 euroa neliömetriltä ylittävistä tuotoista oli siirrettävä velkahelpotusrahastoon (Erblastentilgungsfonds). Velkahelpotusta koskevan lain 5 §:n 2 momentissa säädettiin kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998), että kaikkien 31 päivään joulukuuta 1998 mennessä toteutettujen yksityistämisten tuotoista 45 prosenttia oli siirrettävä. Siirrettävä osuus oli 31 päivään joulukuuta 2000 mennessä toteutettujen yksityistämisten osalta 50 prosenttia ja 31 päivään joulukuuta 2003 mennessä toteutettujen yksityistämisten osalta 55 prosenttia. Jos yksityistäminen toteutettiin myymällä pelkät rakennukset ja antamalla tontit vuokralle (sen sijaan, että rakennukset ja tontit olisi myyty), siirrettävä summa laskettiin rakennusten myyntihinnan ja tonttien sovitun vuokran pääoma-arvon perusteella (velkahelpotusta koskevan lain 5 §:n 2 momentti).
(20)
Vuoden 1995 kuluessa huomattiin, että alun perin suunnitellulla yksityistämistavalla (vuokralaisille myynti) olisi vaikea päästä 15 prosentin tavoitteeseen. Siksi velkahelpotusohjelman hallinnoinnista vastaava kehityspankki Kreditanstalt für Wiederaufbau päätti hyväksyä niin kutsutun välillisen yksityistämisen (9). Tätä mallia oli tarkoitus soveltaa vain niissä tilanteissa, joissa vaikutti siltä, ettei 15 prosentin tavoitetta pystytä saavuttamaan suoralla yksityistämisellä. Tällöin asuntoyhtiö sai myydä asuinrakennuksia kokonaisuutena kaupalliselle ostajalle. Jotta tällainen myynti voitiin laskea osaksi asuntoyhtiön 15 prosentin yksityistämisvelvoitetta, kaupallisen ostajan oli hyväksyttävä velvoite nykyaikaistaa rakennukset ja pyrkiä myymään mahdollisimman moni asunto (vähintään kolmannes asunnoista) vuokralaisille (10). Jos sitovien tarjousten tekemisen jälkeen ilmeni, että huomattavasti alle kolmannes vuokralaisista oli halukkaita ostamaan asunnon, kaupallinen ostaja voi vapauttaa 60 prosenttia asunnoista yksityistämisvelvoitteesta ja rajata näin velvoitteen koskemaan vain kolmannesta jäljelle jäävistä 40 prosentista asuntoja (11).
NEUWOGES ja velkahelpotusta koskeva laki
(21)
Kehityspankki tunnusti lopulta maanvuokraus- ja myyntisopimuksen velkahelpotusta koskevan lain mukaiseksi välilliseksi yksityistämiseksi. Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide auttoi näin ollen Neuwogesia täyttämään velkahelpotusta koskevan lain mukaisen yksityistämisvelvoitteensa. On kuitenkin epäselvää ja kiistanalaista, miten suurelta osin laki vaikutti taloudellisiin näkökohtiin, joiden perusteella Neuwoges päätti tehdä sopimukset, ja onko Neuwogesin lain mukaisesti saama velkahelpotus otettava huomioon arvioitaessa sitä, oliko myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä etua Bavarialle.
(22)
Neuwoges sai oman ilmoituksensa mukaan kaiken kaikkiaan […] euron velkahelpotuksen (12). Neuwogesin mukaan osa velkahelpotuksesta oli vaikea eritellä myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä johtuvaksi, sillä velkahelpotusta koskevan lain mukaan velkahelpotus myönnettiin vain, jos asuntoyhtiö oli täyttänyt yksityistämisvelvoitteensa kokonaan. Jos osa velkahelpotuksen kokonaismäärästä piti kuitenkin eritellä yksittäisestä yksityistämisestä johtuvaksi sen perusteella, miten suuren osuuden kyseinen yksityistäminen kattoi Neuwogesin koko yksityistämisvelvoitteesta, myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen osalle matemaattisesti eriteltävä velkahelpotus olisi yhteensä […] euroa. Bavarialle myymisen tuotoista […] euroa oli siirrettävä velkahelpotusrahastoon. Tämän jälkeen Neuwogesin matemaattisesti lasketuksi nettovelkahelpotukseksi jäi […] euroa (13).
2.2 YLEINEN HALLINTASOPIMUS
(23)
Bavaria ja Neuwoges allekirjoittivat 21 päivänä tammikuuta 1998 myös yleisen hallintasopimuksen, jolla rakennukset vuokrattiin takaisin Neuwogesille. Sopimuksen mukaan Neuwoges vastaa rakennusten hallinnoinnista ja liiketoiminnallisesta hyödyntämisestä 30 vuoden ajan. Kaikki rakennusten vuokraamisesta saatavat tulot jäävät Neuwogesille. Näiden käyttöoikeuksien vastineeksi Neuwoges sitoutui maksamaan kiinteää kuukausittaista takaisinvuokrausmaksua, joka on […] euroa ([…] euroa vuodessa) nykyaikaistamistöiden valmistumiseen asti ja sen jälkeen […] euroa ([…] euroa vuodessa). Takaisinvuokrausmaksu nousi 1 päivästä tammikuuta 2000 alkaen […] prosenttia vuodessa.
2.3 KERTAKORVAUSSOPIMUS
(24)
Bavaria sitoutui nykyaikaistamaan rakennukset ja teki tätä varten kertakorvaussopimuksen Neuwogesin 100-prosenttisesti omistaman tytäryhtiön BRG Bau-Regie GmbH:n, jäljempänä ’BRG’, kanssa. Sopimuksen mukaan Bavaria maksoi BRG:lle […] euron kertakorvauksen sovituista nykyaikaistamistöistä.
3. SAKSAN ESITTÄMÄT HUOMAUTUKSET
(25)
Saksa vastaa menettelyn aloittamista koskevaan päätökseen toteamalla, ettei se aio esittää asiassa huomautuksia menettelyn aloittamista koskevan päätöksen johdosta. Se jättää huomautusten esittämisen asianomaisten alueiden, Neubrandenburgin kaupungin ja Berliinin osavaltion, vastuulle.
4. ASIANOMAISTEN HUOMAUTUKSET
4.1 NEUWOGES
(26)
Neuwoges ilmoittaa, että se ei toiminut kyseessä olevien sopimusten tekemisessä markkinatalouden toimijan tavoin ja antoi sen vuoksi Bavarialle taloudellisen edun, joka on SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea. Neuwoges arvioi, että kyseessä olevista sopimuksista aiheutui tappioita, joiden nimellisarvo oli […] euroa ja diskontattu arvo […] euroa. Se katsoo näiden tappioiden olevan sisämarkkinoille soveltumatonta valtiontukea Bavarialle.
(27)
Neuwoges väittää, että maanvuokraus- ja myyntisopimusta sekä yleistä hallintasopimusta on tarkasteltava erikseen niiden markkinaehtoisuuden arvioimiseksi (4.1.1 jakso). Se toteaa erillisistä sopimuksista, ettei markkinatalouden toimija olisi tehnyt maanvuokraus- ja myyntisopimusta (4.1.2 jakso) eikä yleistä hallintasopimusta (4.1.3 jakso). Neuwoges huomauttaa myös, että markkinatalouden toimija olisi valinnut vaihtoehtoisen toimintatavan (4.1.4 jakso). Lopuksi Neuwoges toteaa, että Bavarian saama etu on valtion varojen siirtämistä, joka on katsottava Neubrandenburgin kaupungin toiminnaksi (4.1.5 jakso).
4.1.1 Arvioidaanko kyseessä olevia sopimuksia yhdessä vai erikseen
(28)
Neuwoges väittää, että arvioitaessa sitä, tehtiinkö maanvuokraus- ja myyntisopimus sekä yleinen hallintasopimus markkinaehtojen mukaisesti, niitä on tarkasteltava erillään toisistaan. Neuwogesin mukaan sopimukset ovat oikeudellisesti itsenäisiä ja ne oli tarkoitettu erillisiksi sopimuksiksi. Neuwoges huomauttaa, että jos sopimukset olisi tarkoitettu yhdeksi kokonaisuudeksi, niistä kumpikin olisi pitänyt vahvistuttaa notaarilla. Näin on kuitenkin tehty vain maanvuokraus- ja myyntisopimuksen osalta.
(29)
Näiden perustelujen pohjalta Neuwoges arvioi kummankin sopimuksen markkinaehtoisuutta erikseen.
4.1.2 Maanvuokraus- ja myyntisopimus
(30)
Neuwoges on sitä mieltä, että kyseisestä kiinteistöstä (rakennukset ja tontit) vuosina 1997 ja 2007 tehtyjen arvioiden jälkeen yksikään markkinatalouden toimija ei olisi tehnyt maanvuokraus- ja myyntisopimusta Bavarian kanssa sovittuun hintaan. Tätä johtopäätöstä ei muuta vuokran maksaminen tonteista, maanvuokraus- ja myyntisopimuksesta johtuva, velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti, nykyaikaistamisvelvoite eikä rajallinen tarjouskilpailumenettely.
4.1.2.1 Ostohinta
(31)
Neuwoges huomauttaa, että Bavaria maksoi rakennuksista […] euron käteissumman ja tontista […] euroa pääomitettua vuokraa. Se toteaa myös, että koko kiinteistön (tonttien ja rakennusten) arvoksi laskettiin vuoden 1997 arvioinnissa […] euroa ja vuoden 2007 arvioinnissa […] euroa. Lopuksi Neuwoges muistuttaa, että kummassakin arvioinnissa arvioitiin koko kiinteistön arvon lisäksi myös pelkkien tonttien arvo (vuoden 1997 arvioinnissa […] euroa ja vuoden 2007 arvioinnissa […] euroa) sekä pelkkien rakennusten arvo (vuoden 1997 arvioinnissa […] euroa ja vuoden 2007 arvioinnissa […] euroa).
(32)
Neuwoges katsoo, että vuoden 1997 arvio antaa totuudenmukaisen kuvan kiinteistön arvosta kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998) ja että vertailussa tulisi ottaa huomioon vain Bavarian rakennuksista tosiasiassa maksama hinta (rakennusten hinnan ja pääomitetun maanvuokran sijaan). Tämän perusteella Neuwoges väittää saaneensa […] euroa alle kyseisen ajankohdan (vuosina 1997-1998) mukaisen markkinahinnan. Neuwoges toteaa myös, että vaikka velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti laskettaisiin mukaan myyntihintaan, Bavarian maksama hinta olisi silti 16 prosenttia halvempi kuin matalamman eli vuoden 2007 arvion mukainen hinta. Neuwogesin mukaan Bavarian maksama hinta oli paljon markkinahintaa alhaisempi, joten yksikään markkinatalouden toimija ei olisi suostunut myymään siihen hintaan.
(33)
Tässä yhteydessä Neuwoges huomauttaa, että julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista annetun komission tiedonannon (14) mukaan myyntihinta, joka on enintään viisi prosenttia riippumattomassa arvioinnissa laskettua hintaa alhaisempi, voidaan tietyissä olosuhteissa hyväksyä markkinahinnaksi. Neuwoges katsoo, että hintaa, joka jää myönteisimmälläkin tavalla tarkasteltuna vähintään 16 prosenttia alhaisimman arvion alapuolelle, ei kuitenkaan voida hyväksyä markkinahinnaksi.
4.1.2.2 Tontin pääomitettu vuokra
(34)
Neuwoges on sitä mieltä, että vertailtaessa Bavarian maksamaa hintaa vuosien 1997 ja 2007 arvioinneissa laskettuihin hintoihin (jotka olivat rakennusten ja tonttien täyden omistusoikeuden arvoja) ei tulisi ottaa huomioon ensimmäisiltä 30 vuodelta maksettua pääomitettua vuokraa. Koska vuokraa ei makseta tontin omistusoikeudesta vaan oikeudesta käyttää tonttia 75 vuoden ajan, sitä ei voida ottaa huomioon vertailtaessa Bavarian rakennuksista maksamaa hintaa kahdessa arvioinnissa laskettuihin hintoihin.
4.1.2.3 Velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti
(35)
Neuwoges katsoo myös, että vertailtaessa Bavarian maksamaa hintaa kahdessa arvioinnissa laskettuihin hintoihin ei voida ottaa huomioon kyseessä olevista sopimuksista johtuvaa, velkahelpotusta koskevan lain mukaista velkojen mitätöintiä, joka oli arvoltaan […] euroa. Syyt tähän ovat seuraavat:
-
Velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti on Neuwogesin kolmannelta osapuolelta (kehityspankilta) saama etu, jolla ei ole mitään yhteyttä ostajaan. Myyjän ei pitäisi hyväksyä markkinahintaa alhaisempaa hintaa vain siksi, että toimenpiteestä aiheutuu kolmannen osapuolen myöntämiä etuja.
-
Bavaria ei saanut täytettäväkseen mitään velkahelpotusta koskevan lain mukaisia velvoitteita, jotka olivat aiemmin Neuwogesin vastuulla ja olisivat oikeuttaneet korvaukseen alhaisemman myyntihinnan muodossa. Vaikka Bavarian muodollisena velvoitteena oli pyrkiä myymään tietty määrä asuntoja vuokralaisille, se antoi yksityistämisen Neuwogesin tehtäväksi tämän omalla kustannuksella eikä siis ottanut hoitaakseen mitään velvollisuuksia. Bavaria ei ollut myöskään vaarassa joutua vastuuseen yksityistämispyrkimysten mahdollisesta epäonnistumisesta.
-
Koska velkojen mitätöinti perustui siihen, että Neuwoges täytti velvoitteensa yksityistää 15 prosenttia asunnoistaan, ja Bavarialle myynti kattoi vain 20 prosenttia koko yksityistämisvelvoitteesta, velkojen mitätöinnin osan erittely kaupasta johtuvaksi ei ole käytännössä mahdollista (vaikka matemaattisesti on). Toisin sanoen, jos Neuwoges ei olisi täyttänyt yksityistämisvelvoitettaan kokonaan, se ei olisi saanut Bavarian kanssa tehdystä kaupasta mitään velkahelpotusta koskevan lain mukaista etua.
-
Parhaimmillaan myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide johti siihen, että Neuwogesin piti siirtää velkahelpotusrahastoon vain suhteellisen pieni osuus (45 prosenttia 50 tai 55 prosentin sijaan) tuotoista. Jos se ei olisi tehnyt sopimusta ja olisi etsinyt toisen ostajan, se olisi saattanut joutua siirtämään rahastoon suuremman osuuden myyntituloista.
-
Neuwoges väittää täyttäneensä yksityistämisvelvoitteen loppujen lopuksi 165-prosenttisesti, mikä tarkoittaa, että velat olisi mitätöity ilman Bavarian kanssa tehtyä kauppaakin.
4.1.2.4 Nykyaikaistaminen
(36)
Neuwoges huomauttaa, että se ei hyötynyt Bavarian toteuttamasta nykyaikaistamisesta, koska Bavaria oli rakennusten omistajana ainoa, jolle oli nykyaikaistamisesta hyötyä.
4.1.2.5 Tarjouskilpailumenettely
(37)
Neuwogesin mukaan vuonna 1997 järjestettyä rajallista tarjouskilpailumenettelyä ei voida pitää osoituksena siitä, että Bavarian maksama hinta olisi ollut markkinahinta. Neuwoges huomauttaa, ettei tarjouskilpailu ollut avoin, ehdoton ja syrjimätön eikä sillä siksi voitu määrittää markkina-arvoa.
4.1.3 Yleinen hallintasopimus
(38)
Neuwoges väittää, ettei yksikään vastaavan kokoinen ja vastaavassa tilanteessa oleva markkinatalouden toimija olisi tehnyt yleistä hallintasopimusta, koska alusta lähtien oli selvää, että sopimus aiheuttaisi huomattavia tappioita. Neuwoges katsoo erityisesti, että tappiot olivat heti ennakoitavissa, koska sopimuksen pohjana käytetyt laskelmat perustuivat Neubrandenburgin vuokramarkkinoiden tulevaa kehitystä koskeviin olettamuksiin, jotka olivat selvästi liian myönteisiä. Neuwoges katsoo myös, ettei Bavarian vertailua varten toimittamilla ja vastaavanlaisiksi väitetyillä sopimuksilla voida todistaa, että yleinen hallintasopimus olisi markkinaehtojen mukainen. Neuwoges hyväksyi selvästi epäedullisen sopimuksen vain poliittisista syistä, jotka ovat epäolennaisia markkinatalouden toimijan mahdollisen toiminnan kannalta.
4.1.3.1 Yleinen hallintasopimus markkinaodotusten valossa
(39)
Neuwoges väittää, että markkinatalouden toimija ei olisi hyväksynyt yleisen hallintasopimuksen keskeisiä ehtoja: kiinteää kuukausittaista takaisinvuokrausmaksua, joka nousee vuosittain […] prosenttia, indeksoimatonta kustannusvähennystä, joka oli aluksi noin […] prosenttia ([…] prosentin vuokranmenetysriski mukaan luettuna), eikä 30 vuoden kestoa. Neuwoges esittää seuraavat perustelut:
-
Pieni arvioitu vuokranmenetysriski, joka on vain […] prosenttia nettovuokratuloista, aiheuttaa Neuwogesille taloudellisen riskin, ettei se pysty saavuttamaan vähintään […] prosentin käyttöastetta.
-
Kiinteän takaisinvuokrausmaksun vuotuinen […] prosentin indeksointi aiheuttaa Neuwogesille taloudellisen riskin, ettei se pysty määräämään vähintään samansuuruisia vuotuisia vuokrankorotuksia.
-
Koska kustannuksia ei ole sidottu indeksiin, Neuwogesille aiheutuu taloudellinen riski, että hallinto- ja ylläpitokustannukset nousevat, ja vain yli […] prosentin vuotuinen vuokrankorotus voisi kattaa kustannusten nousun.
-
Nämä taloudelliset riskit ovat merkittäviä sopimuksen pitkän, 30 vuoden keston vuoksi.
(40)
Neuwogesin mukaan alusta asti oli selvää, että riskit toteutuisivat ja aiheuttaisivat suuria tappioita. Siksi yksikään markkinatalouden toimija ei olisi hyväksynyt sopimusta. Neuwoges toteaa, että markkinatalouden toimija tekisi vain tuottoisia sopimuksia tai sopimuksia, joista ei ainakaan aiheudu tappioita. Neuwoges väittää, että yleisen hallintasopimuksen olisi voitu odottaa tuottavan voittoa vain, jos olisi ollut kohtuullista olettaa, että korkea käyttöaste, […] prosentin vuotuiset vuokrankorotukset ja vakaat kustannukset olisivat olleet mahdollisia. Neuwogesin mukaan jo sopimuksen tekohetkellä oli kuitenkin selvää, että […] prosentin keskimääräistä käyttöastetta ei saavutettaisi, vähintään […] prosentin vuotuinen vuokrankorotus olisi mahdoton ja hallinto- ja ylläpitokustannukset nousisivat väistämättä sopimuksen voimassaoloaikana. Näiden väitteiden tueksi Neuwoges viittaa Neubrandenburgin ennustettuun väestömäärän vähenemiseen ja kiinteistömarkkinoihin sekä toteaa, että sopimuksen aiheuttamat tappiot olivat näiden tietojen valossa selviä. Koska Neubrandenburgin väestömäärä oli laskussa jo ennen kyseessä olevien sopimusten tekemistä, asunnoista oli huomattavaa liikatarjontaa ainakin vuodesta 1995 alkaen. Tästä seurannut asuntojen tyhjeneminen ja vuokrien lasku kohdistui erityisesti sopimuksen kohteena oleviin elementtirakenteisiin kerrostaloihin.
(41)
Neuwogesin mukaan markkinatalouden toimija olisi perustanut laskelmat pessimistisempiin odotuksiin, kuten […]-[…] prosentin vuotuisiin vuokrankorotuksiin, […] prosentin vuokranmenetysriskiin sekä kustannusten […] prosentin indeksointiin. Neuwoges esittelee jälkikäteen vuonna 2012 tehdyn kassavirta-analyysin, josta ilmenee, että näiden olettamusten perusteella yleisestä hallintasopimuksesta odotettavissa ollut kassavirta olisi nimellisarvoltaan […] euroa ja diskonttauksen jälkeen […] euroa (15). Neuwoges katsoo, että tämä summa on Bavarian saama valtiontuki. Tästä kassavirta-analyysistä on esitetty useita muunnelmia, jotka osoittavat, että vaikka myönteisempiä olettamuksia pidettäisiin perusteltuina (esimerkiksi […] prosentin keskimääräinen vajaakäyttöaste, […] prosentin vuotuiset vuokrankorotukset ja […] prosentin kustannustennousu), ennustettu kokonaiskassavirta olisi silti negatiivinen. Yleisen hallintasopimuksen olisi voitu odottaa tuottavan voittoa vain, jos se olisi perustunut epärealistisina pidettäviin olettamuksiin ([…] prosentin vajaakäyttöaste, […] prosentin vuotuinen vuokrankorotus ja […] prosentin kustannustennousu).
4.1.3.2 Vertailusopimukset
(42)
Neuwoges kiistää väitteen, jonka mukaan tietyt vastaavanlaisista toimenpiteistä tehdyt sopimukset ([…] (16), […] (17) ja […] (18)) osoittaisivat yleisen hallintasopimuksen olevan markkinaehtojen mukainen. Neuwoges kiistää sopimusten vertailukelpoisuuden toteamalla, että ne eroavat yleisestä hallintasopimuksesta seuraavin merkittävin tavoin:
-
Koska siitä, että kyseisten kaupunkien (joissa vertailusopimusten kohteena olevat kiinteistöt sijaitsevat) taloudellinen tilanne ja näkymät olisivat riittävän samankaltaiset kuin Neubrandenburgissa, ei esitetty mitään näyttöä, sopimuksia ei voida pitää kokonaisuudessaan vertailukelpoisina.
-
Vertailusopimusten takaisinvuokrausmaksun indeksointi eroaa merkittävästi yleisestä hallintasopimuksesta (1-1,5 %).
-
Mikään yksittäisistä vertailusopimuksista ei ole vertailukelpoinen, koska olosuhteet ovat joka tapauksessa erilaiset ([…]: vähemmän työläitä ylläpitovelvoitteita, […]: asuntojen sijaan liikekiinteistöjä, joiden vajaakäyttöaste oli sopimuksen tekohetkellä 0 prosenttia, […]: kiinteistöt sijaitsivat kasvualueella).
(43)
Neuwogesin mukaan vertailusopimukset eivät osoita yleisen hallintasopimuksen olevan markkinaehtojen mukainen vaan markkinaehtojen vastainen, sillä ne sisältävät vähemmän työläitä velvoitteita, vaikka ne koskevat kiinteistöjä, joilla on paremmat taloudelliset näkymät.
4.1.3.3 Poliittiset vaikuttimet
(44)
Neuwoges toteaa, että vaikka yleinen hallintasopimus on taloudellisesti selvästi epäedullinen, se tehtiin poliittisista syistä. Neuwoges huomauttaa, etteivät viranomaisten valtiontuen myöntämisperusteet ole olennaisia oikeudellisen arvioinnin kannalta, ja toteaa, että poliittiset vaikuttimet todistavat selvästi, etteivät taloudelliset näkökohdat vaikuttaneet päätökseen. Neuwoges ilmoittaa, että yleinen hallintasopimus tehtiin seuraavista syistä:
-
Entisen Itä-Saksan asuntokannan nykyaikaistamiseen ja yksityistämiseen oli voimakas poliittinen paine.
-
Neubrandenburgin kaupunki toivoi pystyvänsä estämään jatkuvan väestömäärän vähenemisen nykyaikaistamalla ja yksityistämällä asuntoja.
-
Yleinen hallintasopimus yhdessä kertakorvaussopimuksen kanssa säilytti Neubrandenburgissa suuria investointeja, joiden menettäminen olisi vaikuttanut merkittävästi alueen työttömyysasteeseen.
4.1.4 Vaihtoehdot
(45)
Neuwoges katsoo, että markkinatalouden toimija olisi valinnut muun vaihtoehdon kyseessä olevien sopimusten sijaan.
(46)
Se huomauttaa, että myynti olisi ollut parempi vaihtoehto, sillä se olisi tuottanut voittoa. Yleisen hallintasopimuksen taas voitiin alusta lähtien odottaa aiheuttavan tappioita. Neuwoges väittää, että kiinteistö (rakennukset ja tontit) olisi voitu myydä arvioiden mukaiseen tai sitä korkeampaan hintaan. Se väittää myös, että vaikka ostaja olisi ostanut tontit ja purkanut rakennukset, myynti olisi silti ollut kyseessä olevia sopimuksia kannattavampi vaihtoehto. Arvio ei muuttuisi, vaikka velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti otettaisiin huomioon, sillä Neuwoges olisi voinut pyrkiä täyttämään velvoitteensa yksityistämällä muita rakennuksia. Lisäksi myynti olisi ilman velkojen mitätöimistäkin ollut myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä tuottoisampi vaihtoehto. Neuwoges ilmoittaa, että syyt muiden vaihtoehtojen hylkäämiseen liittyvät sen poliittisiin sitoumuksiin.
(47)
Neuwoges katsoo, että markkinatalouden toimija olisi mieluummin rahoittanut suppeamman nykyaikaistamisen, jatkanut vuokraamista ilman nykyaikaistamista tai purkanut rakennukset. Kuten mainittu, näiden vaihtoehtojen hylkääminen johtui Neuwogesin poliittisista sitoumuksista.
(48)
Lisäksi Neuwoges toteaa, että jos rakennukset olisi päätetty nykyaikaistaa, Neuwogesille olisi ollut tuottoisampaa rahoittaa nykyaikaistaminen muilla tavoin. Se olisi esimerkiksi voinut ottaa lainan, jonka Neubrandenburgin kaupunki olisi taannut ja jonka ehdot olisivat olleet Bavarian kanssa tehtyä kauppaa suotuisammat.
4.1.5 Valtion varat ja valtion toiminnaksi katsominen
(49)
Neuwoges on sitä mieltä, että väitetty etu myönnettiin valtion varoista ja on katsottava valtion toiminnaksi.
(50)
Neuwoges toteaa, että Neubrandenburgin kaupungilla oli ainoana osakkeenomistajana ja hallintoneuvoston päättävänä vaikuttajana suuri vaikutusvalta Neuwogesiin. Tämän valtasuhteen perusteella myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä aiheutuneeksi väitetyt tappiot ovat menetettyjä valtion varoja.
(51)
Neuwoges katsoo, että asiassa toteutuvat käytännöllisesti katsoen kaikki valtion toiminnaksi katsomisen merkit. Neuwoges toteaa, että Neubrandenburgin kaupungilla on laaja vaikutusvalta siihen, että kaupungin etujen ajaminen on sille ensisijaisen tärkeää, että kyseinen toimenpide toteutettiin poliittisista syistä ja että todisteiden mukaan Neubrandenburgin kaupungilla oli viimeinen päätösvalta myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen suhteen.
4.2 BAVARIA
(52)
Bavaria kiistää Neuwogesin väitteet ja toteaa puolestaan, että kyseessä olevat sopimukset olivat tavallisia markkinaehtoisia toimenpiteitä, joista ei aiheutunut etua ja jotka eivät näin ollen ole valtiontukea. Bavaria katsoo, että kyseessä olevia sopimuksia on pidettävä taloudellisena kokonaisuutena (4.2.1 jakso). Sen mukaan sopimukset eivät kokonaisuudessaan ole sellaisia, ettei yksikään markkinatalouden toimija olisi hyväksynyt niitä (4.2.2 jakso). Bavaria katsoo myös, etteivät Neuwogesin esittämät vaihtoehdot olisi olleet Neuwogesille kannattavampia (4.2.3 jakso). Lisäksi Bavaria ilmoittaa, ettei valtion toiminnaksi katsottavaa valtion varojen siirtoa tapahtunut (4.2.4 jakso).
4.2.1 Arvioidaanko kyseessä olevia sopimuksia yhdessä vai erikseen
(53)
Bavarian mukaan kyseessä olevia sopimuksia on pidettävä kokonaisuutena eikä niitä voida arvioida erillään toisistaan. Rakennusten myynti ja sitä seurannut takaisinvuokraus ovat yhden toimenpiteen kaksi toisiinsa liittyvää osaa. Bavaria korostaa, että toimenpide esiteltiin Neuwogesille pakettina ja tämä myös käsitti sen niin. Asia käy ilmi Neuwogesin päätöksentekoprosessin sisäisestä pöytäkirjasta.
(54)
Siksi Bavaria katsoo, että markkinatalouden toimijan mahdollista toimintaa tulisi pohtia koko toimenpiteen, ei sen yksittäisten sopimusten, kannalta.
4.2.2 Toimenpide ei aiheuttanut etua Bavarialle
(55)
Bavaria katsoo, että mahdollinen etu on poissuljettu jo senkin vuoksi, että Neuwoges järjesti tarjouskilpailumenettelyn (vaikkakin rajallisen) markkinoiden kartoittamiseksi. Bavarian mukaan ei ole syytä epäillä, ettei Neuwoges olisi valinnut taloudellisesti kannattavinta tarjousta.
(56)
Bavaria katsoo, että selvitettäessä, olisiko markkinatalouden toimija tarjouskilpailumenettelystä riippumatta hyväksynyt toimenpiteen, on otettava huomioon Neuwogesin erityinen tilanne. Neuwogesin piti hankkia pääomaa sekä nykyaikaistaa asunnot voidakseen yksityistää ne (säilyttäen kohtuulliset vuokrat) ja saada velkahelpotusta koskevan lain mukaisesti velat mitätöityä. Näiden tekijöiden perusteella Bavaria väittää, että samassa tilanteessa oleva markkinatalouden toimija olisi myös hyväksynyt toimenpiteen.
(57)
Mitä tulee yleisen hallintasopimuksen ehtoihin ja Neubrandenburgin kiinteistömarkkinoiden odotettua huonompaan kehitykseen liittyviin riskeihin (esimerkiksi odotettua korkeampi vajaakäyttöaste), Bavaria väittää, että sitä riskiä, ettei toivottua vuokraa ja käyttöastetta pystytä saavuttamaan, ei aiheutunut Neuwogesille vaan se säilyi Neuwogesilla. Jos Neuwoges ei olisi toteuttanut toimenpidettä Bavarian kanssa, sen olisi joka tapauksessa pitänyt selviytyä markkinoiden odotettua huonomman kehityksen seurauksista.
(58)
Yleisen hallintasopimuksen yksittäisten ehtojen osalta Bavaria huomauttaa, että takaisinvuokrausmaksun määrittämisen perustana käytetty keskimääräinen neliömetrikohtainen vuokra oli todellisuudessa hieman alhaisempi kuin Neubrandenburgin vuokrataulukon mukaan olisi voitu olettaa. Bavaria korostaa myös, että saman taulukon perusteella vuokrien oletettiin nousevan 1 päivän tammikuuta 2000 jälkeen, joten ei ollut epärealistista odottaa […] prosentin vuosittaista vuokrankorotusta.
(59)
Maanvuokraus- ja myyntisopimuksen osalta Bavaria painottaa, ettei sopimusta voida verrata suoraan vuosien 1997 ja 2007 arvioihin, sillä ne koskivat suoraa myyntiä. Maanvuokraus- ja myyntisopimuksessa sen sijaan sovittiin rakennusten myynnin lisäksi tonttien osalta vain vuokrauksesta. Koska Neuwoges pysyi tonttien omistajana, arvioiden mukaista tontin arvoa ei voitu ottaa huomioon. Bavarian mukaan arvioilla ei kaiken kaikkiaan ole merkitystä, koska niissä määritettiin vain kiinteistön teoreettinen arvo, ei todellista markkina-arvoa.
(60)
Bavaria on sitä mieltä, että toimenpiteen ansiosta toteutunut velkojen mitätöinti on otettava huomioon. Sen mukaan tämän velkahelpotusta koskevan lain mukaisen mitätöinnin varmistaminen oli yksi tavoitteista, joihin Neuwoges toimenpiteen toteuttamisella pyrki.
(61)
Bavaria katsoo, että maanvuokraus- ja myyntisopimuksen sekä yleisen hallintasopimuksen tarkkojen ehtojen lisäksi on otettava huomioon myös Neuwogesin kertakorvaussopimuksesta saamat edut. Bavaria huomauttaa, että Neuwoges vaati kiinteistöjen nykyaikaistamisen antamista tytäryhtiönsä BRG:n tehtäväksi, ja muistuttaa, että Neuwoges saa kaikki BRG:n tuottamat voitot (mutta joutuu myös kattamaan tappiot). Näin ollen BRG:n kanssa tehdyn sopimukset tuotot, […] euroa, on katsottava Neuwogesin saamaksi eduksi.
(62)
Myynti- ja takaisinvuokrausmallin yleisestä ajatuksesta Bavaria toteaa, että Neuwogesin on luonnollisesti maksettava Bavarian alkuperäinen investointi takaisin korkoineen. Bavaria viittaa Neuwogesin sisäisen päätöksentekoprosessin pöytäkirjaan osoittaakseen, että Neuwoges oli täysin tietoinen siitä, että takaisinvuokrausmaksun tarkoituksena oli maksaa takaisin Bavarian investointi.
4.2.3 Vaihtoehdot
(63)
Mitä tulee Neuwogesin esittämiin ja taloudellisesti kannattavampina pitämiin vaihtoehtoihin, Bavaria väittää, että ne eivät joko olleet käytännössä mahdollisia tai myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä kannattavampia. Väitetystä vaihtoehdosta myydä asunnot suoraan vuokralaisille Bavaria toteaa, että on hyvin epätodennäköistä, että Neuwoges olisi pystynyt myymään nykyaikaistamattomia asuntoja. Sillä ei kuitenkaan ollut varaa rahoittaa tarvittavaa nykyaikaistamista. Bavaria huomauttaa myös, että nykyaikaistamisen rahoittamisesta lainan avulla olisi aiheutunut Neuwogesille täysin samat riskit ja kustannukset kuin Bavarian kanssa tehdystä kaupasta. Neuwogesin ei olisi myöskään kannattanut myydä nykyaikaistettuja asuntoja suoraan vuokralaisille tai kaupalliselle ostajalle, koska se olisi tällöin joutunut siirtämään huomattavan osuuden korkeammasta myyntihinnasta velkahelpotusrahastoon.
4.2.4 Valtion varat ja valtion toiminnaksi katsominen
(64)
Bavaria väittää, ettei toimenpiteeseen liity valtion varoja eikä sitä voida katsoa valtion toiminnaksi. Se huomauttaa erityisesti, että Neuwoges on tavallinen yksityisoikeuden soveltamisalaan kuuluva yhtiö, joka ei saa valtion varoja suoraan eikä välillisesti. Neubrandenburgin kaupungin edustajista pääosin koostuvan hallintoneuvoston käyttämä yleinen vaikutusvalta ei riitä osoittamaan toimenpidettä valtion toiminnaksi. Neuwogesin väite, jonka mukaan Neubrandenburgin kaupunki kehotti Neuwogesia toteuttamaan toimenpiteen poliittisista syistä, ei ole uskottava.
4.3 NEUBRANDENBURGIN KAUPUNKI
(65)
Neuwogesin omistaja Neubrandenburgin kaupunki katsoo, että kyseessä oleviin sopimuksiin liittyy valtiontukea. Kaupunki tukee Neuwogesin esittämiä huomioita, mutta esittää myös omat perustelunsa useasta näkökohdasta.
4.3.1 Etu
(66)
Neubrandenburg väittää, että maanvuokraus- ja myyntisopimusta sekä yleistä hallintasopimusta on arvioitava erikseen, koska sopimuspuolet pitivät ne tarkkaan erillään sekä oikeudelliselta että taloudelliselta kannalta. Neubrandenburg viittaa Neuwogesin huomioihin kaupungin väestömäärän ennustetusta laskusta, jonka markkinatalouden toimija olisi kaupungin mukaan ottanut huomioon. Se korostaa, että markkinatalouden toimija olisi pystynyt helposti ennakoimaan korkean vajaakäyttöasteen. Lisäksi Neubrandenburg toteaa, että Bavarian tilaama nykyaikaistaminen oli niin vaatimaton, ettei se antanut aihetta odottaa korkeaa käyttöastetta ja suuria vuokrankorotuksia.
(67)
Neubrandenburg kiistää Bavarian esittämät perustelut. Se katsoo erityisesti, ettei tarjouskilpailumenettelyä voida pitää osoituksena siitä, että Bavarian tarjous olisi ollut paras markkinoilla tarjolla olleista. Sen mukaan markkinatalouden toimija ei olisi hyväksynyt Bavarian tarjousta, vaikka se olisi ollut paras tarjolla olleista. Väitettyjen vaihtoehtojen osalta Neubrandenburg yhtyy Neuwogesin esittämiin perusteluihin. Mitä tulee arviointeihin ja Bavarian väitteeseen, ettei arvioituja hintoja olisi voitu saada, Neubrandenburg toteaa, että koska enää ei ole mahdollista varmuudella selvittää, minkä hinnan Neuwoges olisi todellisuudessa voinut saada vuoden 1998 markkinoilla, arviota on pidettävä osoituksena kyseisen ajan markkinahinnasta.
4.3.2 Valtion varat ja valtion toiminnaksi katsominen
(68)
Neubrandenburgin kaupungin mukaan toimenpide katsotaan sen toiminnaksi, koska sillä oli riittävän suuri vaikutusvalta yleisesti Neuwogesin toimintaan sekä erityisesti myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen.
(69)
Neubrandenburgin kaupunki katsoo, että sillä oli ainoana osakkeenomistajana täysi valta Neuwogesissa. Neuwogesin johto oli velvollinen noudattamaan kaupungin toimintaohjeita. Lisäksi kahdeksan Neuwogesin hallintoneuvoston kymmenestä jäsenestä on kaupungin edustajia, joten kaupunki voi käyttää vaikutusvaltaa myös tätä kautta. Neubrandenburgin kaupungilla olikin alueellisen lain mukainen velvollisuus varmistaa, että sillä on asianmukainen vaikutusvalta Neuwogesiin.
(70)
Kyseisen toimenpiteen osalta Neubrandenburgin kaupunki toteaa, että sillä oli mahdollisuus käyttää vaikutusvaltaa ja se myös teki niin. Neubrandenburg on sitä mieltä, että muun muassa hallintoneuvoston pöytäkirjasta ilmenee, että kaupungin edustajat olivat toiminnassa tiiviisti mukana ja että toimenpiteen toteuttamiseen tarvittiin hallintoneuvoston päätös. Toimenpiteen ehtoihin liittyen Neubrandenburg toteaa, että kaupunki vaati paikallisten poliittisten etujen edistämistä.
(71)
Lopuksi Neubrandenburg huomauttaa, että nämä tosiasiat vahvistavat kaupungin vaikutuksen myynti- ja takaisinvuokraussopimukseen ja sen vastuun sopimuksen tekemisestä, joten toimenpide on katsottava sen toiminnaksi.
4.4 BERLIININ OSAVALTIO
(72)
Berliinin osavaltio, jolla on tiiviit yhteydet Bavariaan (19), katsoo, etteivät kyseessä olevat sopimukset sisällä minkäänlaista valtiontukea, sillä Bavarialle ei aiheutunut niistä etua.
4.4.1 Etu
(73)
Berliinin osavaltion mukaan kyseessä olevia sopimuksia on tarkasteltava yhtenä toimenpiteenä, sillä ne ovat myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toisiaan täydentäviä osia. Berliinin osavaltio väittää, että myös Neuwoges käsitteli sopimuksia kokonaisuutena.
(74)
Markkinatalouden toimijan mahdolliseen toimintaan vertaamisesta Berliinin osavaltio toteaa, että ottaen huomioon Neuwogesin taloudellisen tilanteen kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998) ja sen, millaiseen toimenpiteeseen se pyrki (velkahelpotusta koskevan lain ehtojen mukainen yksityistäminen velkojen mitätöimisen varmistamiseksi, nykyaikaistaminen ja asuntojen hallinnan jatkaminen sekä vuokrien säilyttäminen kohtuullisina), Bavaria tarjosi tasapainoisen ratkaisun.
(75)
Erityisesti maanvuokraus- ja myyntisopimukseen liittyen Berliinin osavaltio huomauttaa, että Neuwogesin järjestämä tarjouskilpailumenettely osoittaa, että Neuwoges piti Bavarian tarjousta parhaana kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998) saatavilla olleista rahoitustarjouksista. Berliinin osavaltio katsoo myös, että velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti on otettava huomioon, koska samassa laissa säädetyn yksityistämisvelvoitteen täyttäminen oli Neuwogesin keskeinen vaikutin. Lisäksi Berliinin osavaltio korostaa, että myynti suhteellisen alhaiseen hintaan (kunnostamattomien rakennusten myynti nykyaikaistamisvelvoitteen kanssa sen sijaan että rakennukset myytäisiin vasta myyjän suorittaman nykyaikaistamisen jälkeen) toi Neuwogesille taloudellista hyötyä, koska alhaisemman hinnan vuoksi Neuwogesin piti siirtää vähemmän varoja velkahelpotusrahastoon.
(76)
Yleisen hallintasopimuksen osalta Berliinin osavaltio toteaa vertailusopimusten osoittavan, ettei takaisinvuokrausmaksun kestoaika eikä sen vuotuinen […] prosentin indeksointi ollut suinkaan epätavallista. Indeksointi on perusteltua kyseisen ajankohdan (vuosina 1997-1998) inflaatiovauhdin perusteella. Lisäksi neliömetrikohtainen vuokra oli Neubrandenburgissa sovellettavan vuokrataulukon mukainen.
4.4.2 Valtion varat ja valtion toiminnaksi katsominen
(77)
Bavarian tavoin myös Berliinin osavaltio väittää, ettei Neubrandenburgin kaupunki rahoittanut Neuwogesia. Berliinin osavaltion mukaan Neuwogesilla oli käytössään vain omasta toiminnastaan saamansa tulot, joihin paikallisilla viranomaisilla ei ollut suoraa vaikutusvaltaa.
(78)
Mitä tulee valtion toiminnaksi katsomiseen, Berliinin osavaltio ei pidä uskottavana väitettä, että Neubrandenburgin kaupunki olisi päättänyt myöntää tukea berliiniläiselle kiinteistörahastolle aiheuttaen haittaa omalle paikalliselle asuntoyhtiölleen. Lopuksi Berliinin osavaltio toteaa, ettei ole olemassa riittävää osoitusta siitä, että Neubrandenburgin kaupunki halusi sopimusten teon katsottavan omaksi toiminnakseen.
5. SYYT MUODOLLISEN TUTKINTAMENETTELYN ALOITTAMISEEN
(79)
Komissio esitti muodollisen tutkintamenettelyn aloittamista koskevassa päätöksessä alustavan kantansa useasta asiasta ja kehotti asianomaisia toimittamaan tietoja erityisesti kolmesta asiasta.
(80)
Ensinnäkin komissio hyväksyi alustavasti sen, että maanvuokraus- ja myyntisopimusta sekä yleistä hallintasopimusta on arvioitava kokonaisuutena eikä erillään toisistaan, sillä ne ovat kiinteä osa kiinteistön myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä (20). Komissio totesi, että mahdollisen taloudellisen edun arviointi perustui siksi arvioon tuotoista, joita Neuwoges olisi voinut vuonna 1998 odottaa maanvuokraus- ja myyntisopimuksen sekä yleisen hallintasopimuksen tekemisestä kokonaisuutena (21).
(81)
Maanvuokraus- ja myyntisopimuksen osalta komissio piti epäselvänä kahta asiaa:
-
Ensinnäkin oli selvitettävä, voidaanko velkahelpotusta koskevan lain mukainen velkojen mitätöinti ottaa huomioon arvioinnissa (22).
-
Toiseksi komissio kaipasi lisätietoja vuosina 1997 ja 2007 tehtyjen arvioiden eroista, sillä sen mielestä ilman lisäselvitystä ei pystyttäisi määrittämään, kumpi arvioista, jos kumpikaan, vastasi kiinteistön todellista markkina-arvoa vuosina 1997-1998 (23).
(82)
Yleisen hallintasopimuksen osalta komissio totesi vertailusopimusten osoittavan, etteivät Neuwogesin ja Bavarian sopimat ehdot olleet mitenkään epätavalliset markkinoilla kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998) (24). Komissio katsoi myös, että vaikka Neuwogesin järjestämä tarjouskilpailumenettely oli rajallinen, se osoittaa, että Neuwogesilla oli mahdollisuus hankkia tietoa markkinoista ja tehdä taloudellisesti järkevä päätös (25). Komissio viittasi myös siihen tosiasiaan, että sopimuksessa hyväksytty vuoden 2008 vuokrataso vastasi kyseisen alueen keskimääräistä vuokratasoa vuonna 2008 tai oli vain hieman sitä alhaisempi (26).
(83)
Vaikka kaikki nämä tekijät viittasivat siihen, että yleinen hallintasopimus oli tavallisten markkinaehtojen mukainen, komissio pyysi lisätietoja asianomaisten todellisista odotuksista vuoden 1998 kiinteistömarkkinoilla pystyäkseen arvioimaan esitetyt perustelut syvällisemmin (27).
(84)
Komissio tutki Neuwogesin toimittaman kassavirta-analyysin ja tuli siihen tulokseen, että analyysiä ei menettelyllisten puutteiden vuoksi voitu pitää näyttönä siitä, että Bavaria olisi saanut taloudellista etua (28).
(85)
Komissio päätteli, ettei toimitettujen tietojen avulla voitu todistaa, että Bavaria olisi saanut taloudellista etua (29). Se ilmoitti kuitenkin aikomuksestaan tutkia osapuolten perustelut tarkemmin ja kehotti kaikkia asianomaisia antamaan hyödyllisiä lisätietoja (30).
6. ASIAN KÄSITTELY KANSALLISISSA TUOMIOISTUIMISSA
(86)
Rostockin alueellinen tuomioistuin antoi 28 päivänä marraskuuta 2008 tuomionsa Bavarian ja Neuwogesin välisessä ensimmäisen asteen oikeuskäsittelyssä. Bavaria oli nostanut kanteen, koska Neuwoges oli vuoden 2006 lokakuusta lähtien kieltäytynyt maksamasta yleisen hallintasopimuksen mukaista kuukausittaista takaisinvuokrausmaksua väittäen, että sopimus oli sääntöjenvastaisen valtiontuen vuoksi mitätön.
(87)
Rostockin alueellinen tuomioistuin ilmoitti tuomiossaan, että maanvuokraus- ja myyntisopimusta sekä yleistä hallintasopimusta tuli tarkastella kokonaisuutena, ei erillisinä sopimuksina, sillä ne olivat osa samaa myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä (31).
(88)
Maanvuokraus- ja myyntisopimukseen liittyen Rostockin alueellinen tuomioistuin laski tonttien vuosittaisen vuokran sopimuksen ensimmäisille 30 vuodelle ja sai tulokseksi […] prosenttia vuodessa. Tuomioistuin ei pitänyt tätä kohtuuttoman alhaisena korvauksena, sillä Neuwoges sai ensimmäisten 30 vuoden vuokran etukäteen ja pystyi sijoittamaan sen. Tämä ei olisi onnistunut, jos vuokra olisi maksettu vuosittain (32).
(89)
Rostockin alueellinen tuomioistuin totesi, että Neuwogesille myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen perusteella myönnetty velkojen mitätöinti oli otettava täysimääräisesti huomioon, sillä sen ansiosta velkojen mitätöinnin edellytykset täyttyivät (33). Kun velkojen mitätöinti lisätään rakennusten ostohintaan, seurauksena oleva hinta on vain 16 prosenttia alhaisempi kuin vuoden 2007 arviossa rakennuksille määritetty arvo. Hinta ei siis ole suhteeton rakennusten arvoon nähden (34). Tuomioistuin katsoi, että Neuwoges hyötyi alhaisesta myyntihinnasta, sillä alhainen hinta pienensi Bavarian kokonaisinvestointia ja sitä vastaavaa takaisinvuokrausmaksua (35). Tuomioistuimen mukaan alhaisesta myyntihinnasta oli hyötyä myös siksi, että Neuwogesin maksuvelvoite velkahelpotusrahastoon riippui myynnistä saadusta hinnasta (36).
(90)
Yleisen hallintasopimuksen osalta Rostockin alueellinen tuomioistuin oli sitä mieltä, että 30 vuoden sopimuskausi ei ollut epätavallinen kiinteistöjen vuokratoimenpiteissä (37). Lisäksi se katsoi, ettei sopimuksen mukainen alun perin […] euron neliömetrikohtainen takaisinvuokrausmaksu ollut suhteeton verrattuna vastaavien rakennusten keskimääräisiin vuokriin kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998) (38). Rostockin alueellinen tuomioistuin piti myös takaisinvuokrausmaksun vuosittaista […] prosentin korotusta perusteltuna ottaen huomioon vuosien 1970-1998 keskimääräisen inflaation (3,52 prosenttia vuodessa) (39). Tuomioistuin huomautti myös, että vuokrien tosiasiallinen kehitys kyseisellä alueella sopimuksen ensimmäisten 10 vuoden aikana vastasi suunnilleen sopimuksen mukaista korotusta. Lisäksi tuomioistuin totesi, että hallinto- ja ylläpitokustannukset oli laskettu sovellettavan lainsäädännön mukaisesti eivätkä ne aiheuttaneet etua Bavarialle (40).
(91)
Mitä tulee […] prosentin vuokranmenetysriskiin, Rostockin alueellinen tuomioistuin katsoi, että jokaisessa vuokrasopimuksessa vuokraajan on hyväksyttävä se riski, ettei vuokrattua kohdetta voida käyttää suunnitellulla tavalla (41). Tuomioistuin perusteli näkökantaansa toteamalla, ettei yksikään luottolaitos ottaisi vastuuta siitä, voidaanko kiinteistöä, jota varten laina on otettu, käyttää aiotulla tavalla.
(92)
Rostockin alueellinen tuomioistuin vertasi myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä aiheutuvaa keskimääräistä takaisinvuokraushintaa tavallisten lainojen korkoihin. Se totesi takaisinvuokrauksen vuotuisen koron olevan keskimäärin […] prosenttia vuodessa ja katsoi, ettei sitä voitu pitää suhteettomana rakennuslainojen todennäköiseen korkokehitykseen nähden, sillä korko voi olla jopa 10 prosenttia vuodessa (42).
(93)
Lopuksi Rostockin alueellinen tuomioistuin totesi, ettei Bavarialle ollut annettu etua, sillä myös markkinatalouden toimija olisi tehnyt kyseessä olevat sopimukset (43).
(94)
Neuwoges valitti tuomiosta, ja oikeudenkäynti on vireillä Rostockin hovioikeudessa.
(95)
Bavaria pani vireille oikeudenkäynnin Greifswaldin hallintotuomioistuimessa saadakseen päätöksen, joka antaisi sille oikeuden tutustua kaikkiin Neuwogesin ja Neubrandenburgin kaupungin hallussa oleviin asiakirjoihin, jotka koskevat kyseessä olevia sopimuksia. Bavaria ilmoitti yrittäneensä aiemmin saada asiakirjat nähtäväkseen tiedonvapauslain mukaisella hakemuksella. Neubrandenburg kuitenkin hylkäsi hakemuksen sillä perusteella, että Bavarialla oli jo käytössään kaikki Rostockin alueellisen tuomioistuimen ja hovioikeuden oikeudenkäyntiin sekä komission menettelyyn liittyvät tarpeelliset asiakirjat (44). Asia on yhä vireillä Greifswaldin hallintotuomioistuimessa.
7. TOIMENPITEEN ARVIOINTI
7.1 SEUT-SOPIMUKSEN 107 ARTIKLAN 1 KOHDASSA TARKOITETTU TUKI
(96)
SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdan mukaan ”jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan”. Toimenpide katsotaan valtiontueksi, jos seuraavat neljä edellytystä täyttyvät:
a)
Toimenpiteestä aiheutuu yritykselle valikoivaa taloudellista etua.
b)
Toimenpide katsotaan valtion toiminnaksi, ja se rahoitetaan valtion varoista.
c)
Toimenpide vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua.
d)
Toimenpide voi vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.
7.1.1 Yritykselle aiheutuva valikoiva etu: yleiset periaatteet
(97)
Unionin tuomioistuimen vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan edellytykset, jotka toimenpiteen on täytettävä, jotta se voidaan katsoa SEUT-sopimuksen 107 artiklassa tarkoitetuksi tueksi, eivät täyty, jos edunsaajayritys olisi tavallisia markkinaolosuhteita vastaavissa olosuhteissa voinut saada saman edun kuin se sai valtion varojen avulla. Jotta voidaan arvioida, olisiko markkinatalouden toimija hyväksynyt saman toimenpiteen tavallisissa markkinaolosuhteissa tilanteessa, joka vastaa mahdollisimman tarkasti valtion tilannetta, huomioon tulee ottaa vain hyödyt ja velvoitteet, jotka liittyvät valtion ominaisuuteen osakkeenomistajana, ei viranomaisena (45).
(98)
Mahdollisuus verrata toimintaa markkinatalouden toimijan mahdolliseen toimintaan riippuu siitä, onko jäsenvaltio myöntänyt yritykselle taloudellisen edun taloudellisen toimijan ominaisuudessa eikä viranomaisen ominaisuudessa. Tästä seuraa, että jos jäsenvaltio vetoaa hallinnollisen menettelyn kuluessa kyseiseen arviointiperusteeseen, sen on epäselvässä tapauksessa osoitettava kiistattomasti sekä objektiivisten ja varmennettavissa olevien seikkojen perusteella, että se toteutti toimenpiteen taloudellisen toimijan ominaisuudessa. Näistä seikoista tulee ilmetä selvästi, että jäsenvaltio on ennen taloudellisen edun myöntämistä tai samanaikaisesti sen kanssa päättänyt harjoittaa yritykseen liittyvää taloudellista toimintaa täytäntöönpannun toimenpiteen muodossa. Tältä osin voidaan edellyttää muun muassa seikkoja, joista ilmenee, että päätös perustui taloudellisiin arviointeihin, jotka rinnastuvat arviointeihin, joita johdonmukaisesti toimiva yksityinen sijoittaja, jonka tilanne vastaa mahdollisimman tarkasti kyseisen valtion tilannetta, olisi laatinut ennen tällaisen sijoituksen tekemistä arvioidakseen sen tulevan tuottavuuden.
(99)
Sitä vastoin kyseisen edun myöntämisen jälkeen laaditut taloudelliset arviot, kyseisen jäsenvaltion toteuttaman sijoituksen todellisen tuottavuuden toteaminen jälkikäteen tai myöhemmät perustelut tosiasiallisesti valitusta toimintatavasta eivät riitä osoittamaan, että jäsenvaltio olisi ennen edun myöntämistä tai samanaikaisesti sen kanssa tehnyt tällaisen päätöksen markkinatalouden toimijan ominaisuudessaan (46).
(100)
Tästä seuraa, ettei osapuolten esittämiä asiakirjoja, jotka on laadittu toimenpiteen hyväksymisen jälkeen, voida ottaa tässä tapauksessa sellaisenaan huomioon arvioitaessa markkinataloustoimijaperiaatteen noudattamista.
(101)
Tästä seuraa myös, ettei velkahelpotusta koskevan lain vaikutusta Neuwogesin taloudelliseen tilanteeseen voida myöskään ottaa tässä tapauksessa huomioon arvioitaessa markkinataloustoimijaperiaatteen noudattamista. Velkahelpotusta koskevalla lailla ajettiin poliittista tavoitetta, ja vain rajallinen joukko yrityksiä (velkahelpotusta koskevan lain 2 §) oli kelpoisia saamaan sen mukaiset edut. Lakia ei olisi sovellettu markkinatalouden toimijaan, jonka tilanne vastasi mahdollisimman tarkasti Neuwogesin tilannetta.
7.1.2 Asian arvioinnin rakenne
(102)
Jotta voidaan selvittää, onko kyseessä olevista sopimuksista aiheutunut etua Bavarialle, on määritettävä, ovatko sopimukset sellaisia toimenpiteitä, jotka markkinatalouden toimija olisi toteuttanut tilanteessa, joka vastaa mahdollisimman tarkasti Neuwogesin tilannetta.
(103)
Komission arvioinnissa on kolme vaihetta. Ensimmäisessä vaiheessa arvioidaan Neuwogesille toimenpiteestä aiheutuneet taloudelliset seuraukset, jotta voidaan määrittää, mitä tuottoja se saattoi odottaa toimenpiteestä (7.2 jakso). Tämän jälkeen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä verrataan muihin vaihtoehtoihin, kuten suoraan myyntiin, jotta voidaan selvittää, olisiko jokin saatavilla olleista vaihtoehdoista ollut taloudellisesti kannattavampi (7.3 jakso). Lopuksi kyseessä olevaa toimenpidettä verrataan samoihin aikoihin toteutettuihin vastaaviin myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteisiin, Neuwogesin järjestämän rajallisen tarjouskilpailumenettelyn tulokset arvioidaan ja toimenpiteen ehtoja verrataan kyseisen ajankohdan (vuoden 1997 loppu ja vuoden 1998 alku) muiden rahoitustoimenpiteiden yleisiin korkoihin (7.4 jakso). Näiden kolmen arviointitason perusteella voidaan päätellä, toimiko Neuwoges markkinatalouden toimijan tavoin.
7.2 TOIMENPITEEN TALOUDELLISET VAIKUTUKSET NEUWOGESIIN
(104)
Tarkasteltavan toimenpiteen taloudellisten vaikutusten arvioinnin ensimmäisessä vaiheessa määritetään toimenpiteen luonne. Tässä tapauksessa pohditaan pääasiassa sitä, ovatko Neuwogesin ja Bavarian väliset kaksi sopimusta yhden toimenpidekokonaisuuden kaksi osaa vai onko ne arvioitava erillisinä toimenpiteinä (7.2.1 jakso). Toimenpiteestä Neuwogesille aiheutuneiden taloudellisten vaikutusten asianmukaisen arvioinnin helpottamiseksi tarkastellaan myös myynti- ja takaisinvuokrausmallin toimintaperiaatetta (7.2.2 jakso). Kun maanvuokraus- ja myyntisopimuksen (7.2.3 jakso) sekä yleisen hallintasopimuksen (7.2.4 jakso) taloudelliset vaikutukset on tutkittu huolellisesti erikseen, arvioidaan, miten tuottoisa toimenpiteen voitiin kaiken kaikkiaan odottaa olevan Neuwogesille (7.2.5 jakso).
7.2.1 Arvioidaanko kyseessä olevia sopimuksia yhdessä vai erikseen
(105)
On huomattava, että sekä komission menettelyn aloittamisesta antamassa päätöksessä että Rostockin alueellisen tuomioistuimen antamassa tuomiossa todetaan, että kyseessä olevia kahta sopimusta on arvioitava yhdessä (47). Muodollisessa tutkinnassa päädyttiin samaan lopputulokseen seuraavista syistä:
a)
Sopimukset ovat yhden myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toisiaan täydentävät osat. Bavarian laatimasta erityistä myynti- ja takaisinvuokrausmallia mainostavasta esitteestä kävi ilmi, että toimenpide toteutetaan kahdella sopimuksella, joista toinen koskee myyntiä ja toinen takaisinvuokrausta (48). Molempiin sopimukseen viitattiin siis alusta lähtien yhtenä toimenpidekokonaisuutena.
b)
Sopimukset tehtiin samana päivänä (21 päivänä tammikuuta 1998), ja niissä viitataan toisiinsa (49). Tämä osoittaa, että sopimukset olivat tiiviissä yhteydessä toisiinsa eikä kumpaakaan sopimusta olisi tehty ilman toista.
c)
Sopimusten ehdot liittyvät erottamattomasti toisiinsa, mikä ilmenee Bavarian alkuperäisestä hintalaskelmasta, jonka Neuwoges on toimittanut (50). Etukäteen maksetun käteismaksun suuruus riippui Neuwogesin kuukausittain maksamasta takaisinvuokrausmaksusta ja Bavarian investoinnista rakennusten nykyaikaistamiseen. Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteessä takaisinvuokrausmaksun tarkoituksena onkin maksaa takaisin vuokralleantajan alkuperäinen investointi. Tämä tarkoittaa, että jos yleisen hallintasopimuksen ehdot olisivat olleet toisenlaiset, myös maanvuokraus- ja myyntisopimuksen luvut olisivat muuttuneet, ja päinvastoin (51).
d)
Neuwogesin hallintoneuvoston kokousten pöytäkirjoista ilmenee, että Neuwoges piti kyseistä kahta sopimusta aina yhden toimenpidekokonaisuuden osina (52). Esimerkiksi hallintoneuvoston 30 päivänä lokakuuta 1997 ja 16 päivänä joulukuuta 1997 pidettyihin kokouksiin toimitetuista huomautuksista ilmenee, että ostajan ostohinnan rahoitus perustuu takaisinvuokrausmalliin. Tämä osoittaa, että Neuwoges oli täysin tietoinen maanvuokraus- ja myyntisopimuksen sekä yleisen hallintasopimuksen välisestä yhteydestä. Lisäksi Neuwogesin johto selitti 16 päivänä joulukuuta 1997 pidetyssä kokouksessa hallintoneuvostolle, että Bavarian kanssa neuvoteltu maksu oli hinta, joka ”paketista” voitaisiin saada, ja että ”paketti” aiheutti yhtiölle joitakin riskejä, jotka olivat kuitenkin siedettäviä. Viittaus ”pakettiin” ja siihen liittyvään riskiin kertoo siitä, että sopimukset katsottiin yhdeksi toimenpidekokonaisuudeksi.
(106)
Neuwogesin perustelut, jotka liittyvät siihen, että vain toinen sopimuksista on vahvistettu notaarilla, eivät ole vakuuttavia. Neuwogesin tärkein perustelu on, että vain toisen sopimuksen vahvistuttaminen notaarilla kertoo osapuolten aikomuksesta tehdä kaksi erillistä, toisistaan riippumatonta sopimusta. Komissio huomauttaa, että koska valtio toteuttaa toimia eri muodoissa ja niitä on arvioitava suhteessa niiden vaikutuksiin, on otettava huomioon, että valtion toimien useat peräkkäiset toimenpiteet on SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohtaa sovellettaessa katsottava yhdeksi toimeksi. Näin saattaisi olla erityisesti tapauksessa, jossa peräkkäiset toimet liittyvät toisiinsa niin tiiviisti, erityisesti ottaen huomioon niiden ajallisen järjestyksen, niiden tarkoituksen ja yrityksen olosuhteet toimien toteuttamisen aikaan, että ne ovat erottamattomasti sidoksissa toisiinsa (53). Yksittäisen toimenpiteen käsite onkin EU:n valtiontukilainsäädännön yhteydessä laajempi kuin Saksan sopimusoikeuden yhteydessä. Johdanto-osan 105 kappaleessa esitetyt seikat osoittavat, että kyseessä olevat sopimukset on niiden ajallisen järjestyksen, niiden tarkoituksen ja yrityksen olosuhteet niiden tekemisen aikaan huomioon ottaen katsottava yhdeksi toimenpiteeksi EU:n valtiontukilainsäädännön mukaan.
7.2.2 Taustaa: miten myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide toimii
(107)
Bavarian ja Neuwogesin välinen toimenpide perustuu Bavarian kiinteistöjen takaisinvuokrausmalliin (Leasingmodell Immobilien). Mallin perusajatuksena on, että ostaja (Bavaria) rahoittaa alkuperäisen investointinsa vuokraamalla ostamansa rakennuksen takaisin myyjälle (Neuwoges). Takaisinvuokrausmallissa käytetään investoinnin määrän ja sitä vastaavien takaisinvuokrausmaksujen määrittämiseen yksinkertaista kaavaa, jossa investointi saadaan jakamalla nimellinen vuotuinen takaisinvuokrausmaksu takaisinvuokraushinnalla (ilmaistaan prosentteina):
Takaisinvuokraushinta puolestaan lasketaan sopimuksen keston, takaisinvuokrausmaksun indeksoinnin ja rakennusten jäännösarvon perusteella:
Takaisinvuokraushinta (%)
Kesto: 25 vuotta
Jäännös-arvo (%)
Indeksointi
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Kesto: 30 vuotta
Jäännös-arvo (%)
Indeksointi
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Näin ollen on selvää, että investointi riippuu takaisinvuokraushinnasta ja kuukausittaisesta takaisinvuokrausmaksusta ja päinvastoin. Kun toimenpiteen osapuolet ovat määrittäneet perusarvot (keston, vuotuisen indeksoinnin, jäännösarvon) sekä kokonaisinvestoinnin tai suunnitellun kuukausittaisen takaisinvuokrausmaksun, puuttuvat arvot voidaan laskea. Kaavan mukaan lyhyempi kesto, alhaisempi jäännösarvo, alhaisempi indeksointi tai alhaisempi nimellinen kuukausittainen takaisinvuokrausmaksu johtaa alhaisempaan kokonaisinvestointiin.
(109)
Kun kokonaisinvestointi on määritetty, siitä vähennetään nykyaikaistamisen kustannukset, verot ja muut mahdolliset kulut. Jäljelle jäävä summa on ostohinta. Neuwogesin ja Bavarian välisen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen ostohinnassa (etukäteen maksetussa käteismaksussa) ei erotella toisistaan rakennusten ostamisesta maksettua hintaa ja tonttien vuokraa.
Bavarian ja Neuwogesin välisen toimenpiteen laskelma
Kokonaisinvestointi
[…] euroa
Nykyaikaistaminen
[…] euroa
Verot ja maksut
[…] euroa
Yksityistämiskorvaus
[…] euroa
Ostohinta
[…] euroa
(110)
Tarkasteltava myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide koostuu kahdesta osasta: maanvuokraus- ja myyntisopimuksesta sekä yleisestä hallintasopimuksesta, jotka puolestaan liittyvät kertakorvaussopimukseen. Maanvuokraus- ja myyntisopimuksen, yleisen hallintasopimuksen ja kertakorvaussopimuksen taloudelliset vaikutukset Neuwogesiin on arvioitava tämän valossa.
7.2.3 Maanvuokraus- ja myyntisopimuksesta Neuwogesille todennäköisesti aiheutuvat taloudelliset vaikutukset
(111)
Maanvuokraus- ja myyntisopimuksen keskeiset osat ovat rakennusten myyminen sekä niiden tonttien vuokraaminen 75 vuodeksi. Bavaria sitoutui maksamaan Neuwogesille yhteensä […] euroa, josta […] euroa kattoi tontin pääomitetun vuokran 31 päivään joulukuuta 2028 asti ja […] euroa rakennusten ostohinnan (54). Lisäksi Bavaria maksaa 1 päivästä tammikuuta 2029 alkaen kymmenen vuoden ajan vuosittaista vuokraa, joka on […] prosenttia tontin nykyarvosta eli […] euroa neliömetriä kohden tai […] euroa vuodessa (55). Vuodesta 2039 aina maanvuokraus- ja myyntisopimuksen päättymisvuoden 2073 loppuun asti vuokra mukautetaan elinkustannusindeksin mukaisesti, jos indeksi muuttuu yli […] prosenttia (56).
(112)
Rakennusten ostamisen ja niiden tonttien vuokraamisen lisäksi Bavaria otti vastaan velvoitteen nykyaikaistaa rakennukset ja suostui tekemään rakennustöistä sopimuksen Neuwogesin tytäryhtiön BRG:n kanssa.
(113)
Bavarian Neuwogesille maanvuokraus- ja myyntisopimuksen mukaisesti maksaman ostohinnan määrittämistä varten osapuolet sopivat, että kuukausittainen takaisinvuokrausmaksu on […] euroa neliömetriä kohden, vuosittainen indeksointi on […] prosenttia, rakennusten jäännösarvo on […] prosenttia (jonka Neuwoges maksaa 75-vuotisen maanvuokraussopimuksen päätyttyä ja joka perustuu asiantuntijan senaikaiseen arvioon) ja takaisinvuokraus kestää 30 vuotta (57). Näihin lukuihin perustuva kokonaisinvestointi oli […] euroa (58). Kun tästä vähennettiin […] euron nykyaikaistamiskustannukset, […] euron yksityistämiskustannukset sekä […] euron verot ja maksut, myyntihinnaksi tuli […] euroa (59).
(114)
Tämä lopullinen hinta jaettiin lopuksi rakennusten hinnaksi ([…] prosenttia = […] euroa) ja tonttien pääomitetuksi vuokraksi ([…] prosenttia = […] euroa) (60). Tonteille ja rakennuksille kohdistettuja summia ei laskettu erikseen, vaan ne määritettiin osuuksina kokonaishinnasta.
(115)
Ensimmäiset Neuwogesin toimenpiteestä saamat edut olivatkin […] euron suuruinen käteismaksu ja tonttien vuokratulot, joita Bavaria alkaa maksaa 30 vuoden päästä.
7.2.3.1 Muut tekijät
Yksityistämiskorvaus
(116)
Tässä vaiheessa on huomattava, että Bavarian Neuwogesille yksityistämiskorvauksena maksamat […] euron käteismaksut on otettava huomioon.
(117)
Bavarian piti rakennusten ostajana ja maan vuokralleottajana pyrkiä kyseessä olevissa sopimuksissa selvästi määrätyllä tavalla myymään osa asunnoista vuokralaisille. Tämä ehto sisältyi sopimukseen, jotta myynti voitiin katsoa velkahelpotusta koskevan lain mukaiseksi välilliseksi yksityistämiseksi. Lain mukaan kaupallisen ostajan on pyrittävä myymään mahdollisimman suuri osa, vähintään kolmannes, toimenpiteellä hankituista asunnoista vuokralaisille (61). Tähän velvollisuuteen liittyi toimia, joilla vuokralaisille ilmoitettiin heidän mahdollisuuksistaan ja joilla selvitettiin vuokralaisten kiinnostusta asuntojen ostamiseen. Toimien toteuttamisvelvoite siirrettiin maanvuokraus- ja myyntisopimuksella (V osan 1-3 kohdat) takaisin Neuwogesille, jonka sovittiin saavan tästä korvaukseksi […] euroa neliömetriä kohden. Näin yksityistämistoimien kokonaiskorvaukseksi tuli […] euroa.
(118)
Neuwogesin ei ollut alun perin tarkoitus saada korvausta yksityistämistoimista. Myöhemmin yksityistämistoimista erillisenä korvauksena maksettu summa olikin osa alkuperäistä myyntihintaa (62). Bavarian ei ollut järkevää maksaa Neuwogesille korvausta sellaisten toimien toteuttamisesta, joista ei ollut Bavarialle taloudellista etua. Velkahelpotusta koskevan lain mukaisesta velkahelpotuksesta, jota varten yksityistämistoimia tarvittiin, oli taloudellista etua vain Neuwogesille.
(119)
Yksityistämistoimien korvaus vähennettiin kuitenkin myöhemmin myyntihinnasta ja maksettiin erikseen luultavaksi siksi, että jos se olisi jätetty osaksi myyntihintaa, se olisi pitänyt siirtää velkahelpotusrahastoon. Bavarian Neuwogesille maksama myyntihinta pieneni vastaavalla summalla. Bavarian kannalta muutoksella ei ollut taloudellista merkitystä. Neuwoges sai Bavarialta aivan yhtä suuren summan kuin se olisi saanut myös ilman erillistä yksityistämiskorvausta. Neuwoges itse sisällytti yksityistämismaksut myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä saataviin tuloihin (63).
(120)
Maksujen käsittely erillisenä korvauksena myyntihinnan osan sijaan oli tärkeää Neuwogesille vain velkahelpotusta koskevan lain vuoksi. Kuten edellä mainittiin (johdanto-osan 101 kappale), markkinatalouden toimija ei olisi ottanut velkahelpotusta koskevaa lakia huomioon. Sillä, että Neuwoges toteutti yksityistämistoimet ja käytti niihin varoja, ei ole merkitystä tässä yhteydessä. Markkinatalouden toimija ei perustaisi toimintaansa velkahelpotusta koskevaan lakiin eikä olisi siksi ryhtynyt yksityistämistoimiin. Siksi toimia ei voitu ottaa huomioon markkinatalouden toimijaa koskevaa arviointiperustetta sovellettaessa.
(121)
Näin ollen Bavarian Neuwogesille yksityistämistoimista maksama korvaus on katsottava merkittäväksi eduksi Neuwogesille ja lisättävä myyntihintaan, jotta pystytään määrittämään Neuwogesille myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä aiheutuneet taloudelliset kokonaisvaikutukset.
Nykyaikaistaminen
(122)
Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen yhteydessä toteutetulla nykyaikaistamisella oli taloudellisia vaikutuksia Neuwogesiin. On huomattava, että nykyaikaistamiskustannukset liittyivät suoraan Bavarian maanvuokraus- ja myyntisopimuksen mukaisesti Neuwogesille maksamaan maksuun. Tämä maksu saatiin vähentämällä kokonaisinvestoinnista kustannuksia, nykyaikaistamiskustannukset mukaan luettuina (katso edellä oleva johdanto-osan 109 kappale). Siis mitä korkeammat nykyaikaistamiskustannukset, sitä alhaisempi ostohinta. Tästä syystä toimenpiteen vaihtoehtoisessa laskelmassa, jossa vuokratasot ja indeksointi olivat alhaisemmat ja siten myös takaisinvuokrausmaksut huomattavasti alhaisemmat, ostohinta oli edelleen todellisen maanvuokraus- ja myyntisopimuksen hintaa korkeampi pääosin siksi, että vaihtoehtoisessa laskelmassa nykyaikaistamiskustannukset olivat paljon alhaisemmat kuin ne, joista Bavaria ja BRG sopivat (64).
(123)
Tämän perusteella on todettava, että Bavarian Neuwogesin kokonaan omistamalle tytäryhtiölle BRG:lle kertakorvaussopimuksen mukaisesti maksama nykyaikaistamisen kertakorvaus oli paljon korkeampi kuin Neuwogesin alun perin arvioimat nykyaikaistamiskustannukset (65). Neuwogesin alkuperäisessä arviossa kokonaiskustannukset olivat […] euroa eli […] euroa neliömetriä kohden, mutta Bavaria ja Neuwogesin tytäryhtiö BRG sopivat lopulta nykyaikaistamisen kertakorvaukseksi […] euroa eli […] euroa neliömetriä kohden. Sovittu korvaus ylitti siis alun perin arvioidut kustannukset […] eurolla eli […] prosentilla. Huomattavasti korkeampi kertakorvaus pienensi Bavarian Neuwogesille maanvuokraus- ja myyntisopimuksen mukaisesti maksamaa summaa merkittävästi.
(124)
Alun perin arvioitujen kustannusten ja sovitun kertakorvauksen väliselle erolle ei annettu minkäänlaista selitystä. Tämä on erityisen yllättävää siksi, että Neuwoges piti alun alkaen keskimäärin […] euroa neliömetriltä olevia arvioituja nykyaikaistamiskustannuksia ”tavallisina” kustannuksina[] (66). Neuwogesin toimittamassa tutkimuksessa Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern, jäljempänä ’Pestel-tutkimus’, arvioitiin nykyaikaistamisen kustannukset BRG:n arviota vastaaviksi eli […] eurosta […] euroon neliömetriä kohden (67). Koska Neuwogesilla oli rakennusten omistajana ja hallinnoijana tarkkaa tietoa niiden nykyaikaistamistarpeista, on vaikea ymmärtää, miksi se olisi alun perin arvioinut ne niin väärin.
(125)
Nykyaikaistamiskustannukset on otettava huomioon maanvuokraus- ja myyntisopimuksen taloudellisia vaikutuksia määritettäessä. On selvää, että sillä, mitä Neuwogesin tytäryhtiö veloitti nykyaikaistamisesta, ei ollut Bavarialle merkitystä, koska nykyaikaistamisen kaikki lisäkustannukset vähennettiin suoraan ostohinnasta. Neuwogesille puolestaan oli ilmeistä taloudellista hyötyä siitä, että Bavaria teetti nykyaikaistamistyöt BRG:llä ja osa myyntihinnasta siirrettiin nykyaikaistamiskustannuksiin. Neuwoges hyötyi viimeksi mainitusta siksi, että sen tytäryhtiön toteuttamasta nykyaikaistamisesta saatuja tuottoja ei tarvinnut siirtää velkahelpotusta koskevan lain mukaisesti velkahelpotusrahastoon. BRG (ja siten Neuwoges) ansaitsi oman arvionsa mukaan Bavarialle toteuttamistaan nykyaikaistamistöistä […] euron tuotot (68). Nämä tuotot ovat suoraa etua Neuwogesille, ja ne on otettava huomioon. Neuwogesin johtokin painotti myyntihintaa perustellessaan sitä, että BRG sai sopimuksen nykyaikaistamistöiden toteuttamisesta (69).
Maanvuokra
(126)
Siirryttäessä käsittelemään maanvuokraa on tärkeää nostaa esiin Neuwogesin huomio, jonka mukaan Bavarian ei tosiasiassa tarvinnut maksaa vuokraa ensimmäisiltä 30 vuodelta, koska tontin pääomitettu vuokra sisältyi myyntihintaan. Sillä, maksetaanko maanvuokra vuoksittain vai etukäteen pääomitettuna vuokrana, ei kuitenkaan ole varsinaista merkitystä tämän arvion kannalta. Mikään ei osoita, että järjestely olisi ollut järjetön. Järjestely kertoo vain Neuwogesin halusta saada käteismaksu etukäteen.
(127)
Ei pidä myöskään unohtaa, että Bavaria on velvollinen maksamaan maanvuokraa vielä yleisen hallintasopimuksen päättymisen jälkeen. Bavarian on 1 päivästä tammikuuta 2029 alkaen maksettava kymmenen vuoden ajan vuosittaista vuokraa, joka on […] prosenttia tontin nykyarvosta eli […] euroa neliömetriä kohden. Tämän jälkeen sopimukseen loppuun asti maanvuokra mukautetaan elinkustannusindeksin mukaisesti, jos indeksi muuttuu yli […] prosenttia. Jos oletetaan yksinkertaisuuden vuoksi, ettei elinkustannusindeksi muutu, näiden tulevien maksujen nimellisarvo on […] euroa. Kokonaisarviossa maksujen vuoden 1998 diskontattu arvo on myös otettava huomioon osana Neuwogesin saamaa etua.
7.2.3.2 Päätelmät
(128)
Edellä esitetyn arvioinnin tarkoituksena oli selvittää mahdollisimman tarkkaan, mitä taloudellisia vaikutuksia maanvuokraus- ja myyntisopimuksella oli Neuwogesille. Arviointi johti päätelmään, että Neuwoges on saanut seuraavat edut:
a)
Bavarian maksama käteishinta ([…] euroa);
b)
yksityistämistoimista maksettu korvaus ([…] euroa);
c)
nykyaikaistamisesta saatu tuotto ([…] euroa);
d)
vuoden 2029 jälkeisen maanvuokran jälleenostoarvo ([…] euroa diskonttauksen jälkeen).
7.2.4 Yleisestä hallintasopimuksesta Neuwogesille todennäköisesti aiheutuvat taloudelliset vaikutukset
(129)
Neuwoges on yleisen hallintasopimuksen mukaan velvollinen hallinnoimaan kyseessä olevia rakennuksia. Vastineeksi oikeudesta pitää asuntojen ja liiketilan vuokraamisesta kertyvät tulot Neuwogesin on maksettava niiden omistajalle (Bavarialle) kiinteä kuukausittainen takaisinvuokrausmaksu, joka on […] euroa nykyaikaistamistöiden valmistumiseen asti ja sen jälkeen […] euroa (yleisen hallintasopimuksen 3 §). Sopimus on voimassa 30 vuotta nykyaikaistamistöiden päättymisestä lähtien (2 §:n 1 momentti). Kuukausittaisen takaisinvuokrausmaksun indeksointikorotus on […] prosenttia vuodessa (4 §:n 2 momentti). Seuraavan arvioinnin tarkoituksena on selvittää, mitä taloudellisia vaikutuksia yleisellä hallintasopimuksella on Neuwogesille.
7.2.4.1 Taustaa (laskelmat)
(130)
Kuukausittainen takaisinvuokrausmaksu lasketaan kertomalla todennäköinen nettovuokra neliömetriä ja kuukautta kohti - josta vähennetään hallinto- ja ylläpitokustannukset sekä vuokratappioriskin huomioiminen - saatavilla olevien neliömetrien määrällä (70). Perusoletukset ovat siis todennäköinen nettovuokra neliömetriä ja kuukautta kohti sekä todennäköiset kustannukset. Yleisessä hallintasopimuksessa osapuolet olettivat nettovuokratasoksi […] euroa neliömetriä kohti nykyaikaistamisen jälkeen ja kustannuksiksi […] euroa neliömetriä kohti, mistä saadaan kuukausittaiseksi takaisinvuokrausmaksuksi […] euroa neliömetriä kohti (71).
(131)
Vahvistaessaan yleiseen hallintasopimukseen lopulta sisällytetyt erityisparametrit Neuwogesilla oli valinnanvara (72). Vahvistamalla eritasoisen vuokran tai laajemman indeksoinnin se voisi määrittää täsmällisesti kuukausittaiset maksut sopimuksen keston ajan sekä kaupasta saamansa hinnan (73). Suuremman tai pienemmän riskin otto oli siis suoraan yhteydessä tietyn takaisinvuokrausmaksun vahvistamiseen (esim. eri vuokratasot, indeksointi ja kustannukset) sekä myyntihinnan muodossa saatuun pääomaan. Esimerkiksi Bavarian toimittamassa vaihtoehtoisessa laskelmassa, jossa oletuksena käytettiin 2,0 prosentin indeksointia, […] euron vuokraa ja […] euron takaisinvuokraa, kuukausittainen takaisinvuokrausmaksu olisi noussut […] euron sijasta […] euroon (74). Myös myyntihinta olisi tietysti ollut pienempi.
7.2.4.2 Taloudellisten vaikutusten arviointi
Yleisiä näkökohtia
(132)
Määritettäessä yleisen hallintasopimuksen taloudellisia vaikutuksia Neuwogesiin on otettava huomioon kaksi näkökohtaa. Ensinnäkin takaisinvuokrausmaksu lasketaan neliömetrien perusteella. Koska Bavaria myi useita asuntoja sopimuksen tekemisen jälkeen, kyseinen määrä on muuttunut alkuperäisestä […] neliömetristä […] neliömetriin vuonna 1999, […] neliömetriin vuonna 2000 ja […] neliömetriin vuonna 2001. Vuoden 2001 jälkeen määrä on pysynyt samana, […] neliömetriä. Huomautuksissaan Neuwoges on käyttänyt progressiivisesti pienenevää neliömetrimäärää ennakoitujen rahoitusvirtojen laskemiseen. Koska ainoastaan ennakkoarvioinnilla on merkitystä, Neuwogesin ei olisi pitänyt vähentää laskelmien perustana olevasta kokonaisneliömetrimäärästä myöhemmin myytyjä määriä vaan määrä, jonka se vuonna 1998 oletti tulevan myydyksi tämän jälkeen. Seuraavassa esitettävä analyysi ei näin ollen perustu Neuwogesin huomautuksissaan käyttämiin lukuihin vaan lukuihin, jotka Neuwoges sisällytti alkuperäiseen tuottoarvioonsa, jossa oletettiin määrän vähenevän progressiivisesti […] neliömetristä […] neliömetriin vuoteen 2003 mennessä. Sopimuksen Neuwogesiin kohdistuvien toimenpiteen toteuttamisen jälkeen odotettavissa olevien taloudellisten vaikutusten määrittämiseksi tulevat tulot ja kustannukset on diskontattava, mikä edellyttää diskonttokoron vahvistamista. Alkuperäisen kirjeen ja Neuwogesin toimittaman kassavirta-analyysin mukaisesti komissio katsoi diskonttokoron olevan 5 prosenttia vuodessa (75).
Neuwogesin kassavirta-analyysien luotettavuus
(133)
Ennen kuin edetään yleisen hallintasopimuksen riippumattoman taloudellisen analyysin esittämiseen, on kommentoitava Neuwogesin toimittamia jälkikäteen tehtyjä kassavirta-analyysejä, joiden oletetaan kuvaavan kassavirtaa, jota varovainen markkinatalouden toimija olisi etukäteen odottanut yleisen hallintasopimuksen tuottavan. Neuwoges väittää, että realististen ennakko-odotusten mukaan - jotka Neuwogesin mukaan olivat vuokran […] prosentin vuotuinen nousu, kustannusten […] prosentin vuotuinen indeksointi ja […] prosentin vajaakäyttöaste - yleisen hallintasopimuksen olisi etukäteen odotettu tuottavan nimellisesti […] euron ja diskontattuna […] euron negatiivisen kassavirran (76). Neuwoges väittää myös, että vain tekemällä epärealistisia ennakkopäätelmiä - […] euron vuokrannousu vuosittain, […] prosentin vajaakäyttöaste ja vakaat kustannukset - hallintasopimuksen olisi voitu odottaa tuottavan nimellisen […] euron ja diskontatun […] euron positiivisen arvon (77). Tämän perusteella Neuwoges väittää jo etukäteen olleen selvää, että vuokraa olisi pitänyt korottaa […] prosenttia joka vuosi pelkästään takaisinvuokrausmaksujen kattamiseksi, jolloin liikkumavaraa ei olisi jäänyt kustannusten nousulle.
(134)
Tämän osalta on todettava, että Neuwogesin olettamuksessa käyttämät kustannustasot eivät vakuuta (ja kaikissa Neuwogesin toimittamissa analyyseissa sovellettiin alun perin samoja kustannustasoja). Lopullisen yleisen hallintasopimuksen perustana olleissa laskelmissa oletetaan kokonaiskustannusten (hallinto, ylläpito, vuokratappioriski) olevan yhteensä noin […] prosenttia vuokrasta. Neuwogesin kassavirta-analyysissä puolestaan oletetaan kustannustason olevan alussa (nykyaikaistamisen jälkeen) ainakin […] prosenttia (vuokranmenetysriski […] prosenttia, hallinto ja ylläpito […] prosenttia). Vaikka sivuutettaisiin yllättävä vuokranmenetysriskin nousu ([…] prosentista […] prosenttiin), muut kustannukset nousevat […] prosentista […] prosenttiin vuokrasta. Neuwogesin huomautuksissa ei esitetä riittävää selitystä sille, miksi korotus olisi välttämätön. Sitä vastoin Neuwoges toteaa, että […] prosentin taso ([…] euroa neliömetriltä) oli järkeenkäypä välittömästi nykyaikaistamista seuraavan ajanjakson aikana, mutta sen jälkeen sitä olisi korotettava […] prosenttia vuosittain (78). Myös Neuwogesin ennen kauppaa tilaamassa arviossa kokonaiskustannusten (käsittäen myös vuokranmenetysriskin (79)) arvioitiin olevan […] prosentista […] prosenttiin (vuoden 1997 arvio). Koska arviossa ei täsmennetä vuokranmenetyksen prosentuaalista osuutta, on mahdotonta määrittää, miten muita kustannuksia koskevat perusolettamukset poikkeavat Neuwogesin olettamuksesta. Joka tapauksessa, vaikka oletettaisiin, että vuoden 1997 arvio perustuu […] prosentin vuokranmenetysriskiin, muut Neuwogesin olettamat kustannukset ovat korkeampia. Näin ollen Neuwogesin kassavirta-analyysiä ei voida hyväksyä ja sitä on oikaistava alkuperäisen […] prosentin kustannustason perusteella vuokranmenetysriski pois lukien (80).
(135)
Tämän vuoksi on myös todettava, että Neuwogesin huomautus, jonka mukaan vuokria on korotettava […] prosenttia pelkästään takaisinvuokrausmaksun kattamiseksi, on harhaanjohtava. Koska takaisinvuokrausmaksu lasketaan prosentuaalisena osuutena alkuperäisestä kokonaisvuokrasta (tässä […] prosenttia), […] prosentin vuokrankorotus mahdollistaisi sekä takaisinvuokrausmaksun korotuksen että kustannusten […] prosentin nousun kattamisen. Kun kustannukset ovat vakaat, jo pienempi vuokrankorotus riittäisi tasapainottamaan takaisinvuokrausmaksun korotuksen. Itse asiassa jos oletetaan, että vuokranmenetysriski on […] prosenttia ja kustannukset pysyvät muutoin vakaina, […] prosentin vuotuinen vuokrankorotus riittäisi kattamaan takaisinvuokrausmaksun korotuksen. Tämän ylittävällä korotuksella Neuwoges voisi kattaa nousevia kustannuksia tai saada tuottoa.
Taloudellisten vaikutusten arviointi
(136)
Tehdessään sopimuksen Neuwoges toteutti itse muodollisen kassavirta-analyysin (81). Analyysissä se oletti, että sen omat kustannukset (hallinto, ylläpito) nousisivat […] prosenttia vuodessa, että se voisi korottaa vuokraa […] prosenttia kolmen vuoden välein, että se pystyisi pitämään vajaakäyttöasteen […] prosentissa ja että […] prosenttia asunnoista myytäisiin vuokralaisille. Neuwoges odotti tämän perusteella hallintasopimuksen tuottavan 30-vuotisen kestonsa aikana nimellisen […] euron kassavirran.
(137)
Muodollisessa tutkintamenettelyssä ei ilmennyt syytä uskoa, että laskelmat olisi tehty liian optimistisiksi tiedettyjen odotusten perusteella. Ei ole esitetty näyttöä siitä, että nämä luvut Neuwogesin hallintoneuvostolle esittäneet Neuwogesin edustajat olisivat tienneet lukujen olevan virheellisiä. Itse asiassa vaikuttaa siltä, että Neuwoges ei väitä johtajiensa tietoisesti pyrkineen epäedullisiin toimenpiteisiin poliittisista syistä, vaan pikemminkin, että taloudellisista vaikutuksista tehtiin virhearviointi (jonka Neuwogesin huomautuksen mukaan markkinatalouden toimija olisi välttänyt) (82).
(138)
On kuitenkin selvitettävä, ovatko nämä odotukset sellaisia, että markkinatalouden toimija ei olisi tehnyt päätöstään niiden perusteella. Tässä yhteydessä on pantava merkille, että Neuwogesin väitteen mukaan markkinatalouden toimija olisi odottanut pelkästään […] prosentin vuotuista vuokrankorotusta, […] prosentin vuokranmenetysriskiä sekä […] prosentin korotusta hallinto- ja ylläpitokustannuksissa (83). Näiden olettamusten perusteella Neuwoges väittää, että kokonaiskassavirta olisi nimellisarvoltaan […] euroa - ja diskonttauksen jälkeen […] euroa -, ja että merkittävin vaikutus on vuokranmenetyksen yli seitsenkertaisella kasvulla.
7.2.4.3 Markkinaodotukset
(139)
Ensimmäiseksi viitataan asiakirjoihin, joista saadaan tietoa toimenpiteen molempien osapuolten tosiasiallisista odotuksista. Ensinnäkin Neuwogesin hallintoneuvoston 16 päivänä joulukuuta 1997 pidetyn kokouksen pöytäkirjasta käy ilmi, että Neuwogesin johtajat katsoivat toimenpiteeseen liittyvien riskien olleen siedettävät (84). Lisäksi pöytäkirjan perusteella on selvää, että Neuwoges toimi sellaisten laskelmien perusteella, joissa oletettiin vuokran nousevan […] prosenttia kolmen vuoden välein, kustannusten nousevan […] prosenttia (ilman vuokranmenetysriskiä) ja vuokranmenetysriskin nousevan […] prosenttia (85).
(140)
Neuwoges konsultoi tilintarkastajaa, Nordrevisionia, ennen sopimusten allekirjoittamista, ja tämä arvioi […] prosentin vuokrakorotuksen vastaavan yleistä inflaatiovauhtia, mutta että sitä ei todennäköisesti saavutettaisi (86). Nordrevision katsoi myös, että vaikka alustavat kustannukset olivat kohtuullisia, kun oletettiin, ettei vajaakäyttöä olisi (laskelmat perustuivat […] prosentin kustannusarvioon vuokrasta), nämä kustannukset oli indeksoitava samalla tavalla kuin takaisinvuokrausmaksu (87).
(141)
Bavaria puolestaan oletti, että jos Neubrandenburgin väestömäärä pysyisi vakaana (erilaisten suurten palveluntarjoajien sijoittauduttua sinne) (88) ja koska rakennusten sijainti oli hyvä, voitiin odottaa hyvin vähäistä vajaakäyttöastetta (89). Lisäksi se oletti, että takaisinvuokrausmaksun indeksoinnin mukaiset vuokrankorotukset olisivat toteutettavissa (90).
(142)
Lopuksi on korostettava, että Neuwogesin ennen kauppaa tilaama kiinteistön arviointi sisältää tietoa odotetusta kehityksestä. Kyseisessä vuoden 1997 arvioinnissa kustannustasoksi arvioitiin […]-[…] prosenttia, mutta siinä ei täsmennetty vuokranmenetysriskin prosentuaalista arviota (91).
7.2.4.4 Arviointi
Hallintokustannukset
(143)
Ensinnäkin hallinto- ja ylläpitokustannusodotukset vaikuttavat kohtuullisilta sekä alkuperäisellä tasollaan ([…] euroa neliömetriä kohti tai […] prosenttia vuokrasta) että odotettujen korotusten osalta ([…] prosenttia vuosittain). Alkuperäisen kustannustason osalta tämä päätelmä perustuu Neuwogesin omaan lausuntoon, jonka mukaan ainakin välittömästi nykyaikaistamista seuranneen ajanjakson aikana kustannustaso oli asetettu riittävän korkeaksi. Toiseksi Pestelin tutkimuksessa todetaan, että vuonna 1997 hallinto- ja ylläpitokustannukset olisivat keskimäärin […] euroa neliömetriä kohti, mikä on […] euroa vähemmän kuin samoja kustannuksia myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteessä koskevassa määräyksessä (92). Myös asiantuntija-arviossa kustannusten arvioitiin olevan tällä tasolla. Vaikka kustannusten voitiin todella odottaa nousevan, vaikuttaa siltä, että […] prosentin vuotuista korotusta koskeva olettamus oli kohtuullinen, vaikkakin varovainen. Nordrevision oli ehdottanut, että hallintokustannusten indeksointi pidettäisiin yhdenmukaisena takaisinvuokrausmaksun indeksoinnin kanssa, toisin sanoen että vuotuiseksi korotukseksi arvioitaisiin […] prosenttia, mikä on vähemmän kuin mitä Neuwoges tosiasiassa oletti. Neuwoges itse on nyt sitä mieltä, että kohtuudella olisi voitu odottaa […] prosentin indeksointia, mikä osoittaa, että vuotuinen […] prosenttia ei todellakaan ollut kohtuuttoman pieni.
Vuokranmenetysriski
(144)
Vuokranmenetysriskin osalta ei ollut kohtuutonta odottaa yleistä […] prosentin vuokranmenetystasoa. Ensin on todettava, että Nordrevision ei kyseenalaistanut tätä tasoa arvioidessaan sopimuksia, vaikka ilmaisikin huolensa yleisestä taloustilanteesta sekä Neubrandenburgin kiinteistömarkkinoista (93). Toiseksi, vaikka vuoden 1997 arviossa ei täsmennetä oletettua vuokranmenetysriskiä, siinä ei myöskään ilmeisesti oleteta merkittävästi suurempia vuokranmenetysriskejä (94).
(145)
Bavarian sisäisistä päätöksentekoa koskevista asiakirjoista ilmenee Bavarian olettaneen, että suurten palveluntarjoajien sijoittautuessa Neubrandenburgiin kaupungin väkiluku todennäköisesti pysyisi vakaana ja että lähes kaikki asunnot saataisiin vuokralle nykyaikaistamisen jälkeen. Neuwogesin mukaan Neubrandenburgin kaupunki ja Mecklenburg-Vorpommernin osavaltio olettivat vuosina 1997 ja 1998 väkiluvun pysyvän vakaana ja tulojen kehittyvän vakaasti.
(146)
Lopuksi, ei voida sivuuttaa myöskään sitä, että Neuwogesin johto, joka johti yli 30 prosenttia Neubrandenburgin asunnoista omistavaa yritystä ja joka näin ollen tunsi läheisesti paikalliset kiinteistömarkkinat, katsoi myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittyvät riskit siedettäviksi ja perusti omat ennusteensa […] prosentin vuokranmenetysriskiin. Ei ole selvää, miksi paikallisten kiinteistömarkkinoiden asiantuntijat olisivat perustaneet laskemansa tähän olettamukseen, jos se olisi ollut kohtuuttoman alhainen, kuten Neuwoges nyt väittää.
(147)
Samalla on otettava huomioon Neuwogesin toimittamat asiakirjat ja tarkasteltava sitä, olisiko merkityksellisillä kiinteistömarkkinoilla (elementtirakenteiset asuinkerrostalot Itä-Saksassa) toimiva varovainen toimija odottanut suurempaa vajaakäyttöastetta, koska asiakirjat ovat peräisin ajalta ennen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toteutusta. Toimitetuista tutkimuksista vain Pestelin tutkimus on ajalta ennen kyseisten sopimusten tekemistä. Tässä yhteydessä on kuitenkin todettava, että Pestelin tutkimus koskee koko Itä-Saksaa eikä siinä oteta huomioon Neubrandenburgin erityisiä paikallisia oloja - seikka, joka vähentää todistusvoimaa tässä yhteydessä. Vaikka tutkimuksessa tuodaan esiin joitakin Itä-Saksan kiinteistömarkkinoiden yleisiä ongelmia, tutkimus ei itsessään riitä osoittamaan, että markkinatalouden toimija ei olisi perustanut investointipäätöstään […] prosentin oletettuun vuokranmenetysriskiin.
Vuokrat
(148)
Vuokrien osalta on ensin todettava, että Neuwoges ei ole väittänyt, että nykyaikaistamisen jälkeinen oletettu vuokrataso olisi arvioitu liian korkeaksi. Sen sijaan se väittää, että vuokria ei ole voitu korottaa niin paljon kuin odotettiin. Koska Rostockin alueellinen tuomioistuin totesi, että […] euron keskimääräinen neliömetrivuokra, johon hallintasopimus perustuu, oli sovellettavan vuokrataulukon mukainen (95), voidaan todeta, että alkuperäinen vuokrataso vahvistettiin realistiselle tasolle.
(149)
Hyväksytyn takaisinvuokrausmaksun indeksoinnin osalta ei ole suoraa näyttöä siitä, minkälaista keskimääräistä vuokrankorotusta yleisesti odotettiin vuonna 1998. Nordrevision huomautti ainoastaan, että alun perin vahvistettu […] prosenttia vuodessa vastasi yleistä inflaatiovauhtia, mutta sitä ei todennäköisesti saavutettaisi Neubrandenburgissa (96). Koska Neuwoges lopulta suostui vain […] prosentin indeksointiin ja odotti voivansa toteuttaa […] prosentin vuokrankorotuksen joka kolmas vuosi (tai […] prosentin korotuksen vuosittain), vaikuttaa siltä, että se otti varoituksen huomioon. Arvonmäärityksessä ei nimenomaisesti ilmaistu odotuksia tulevista vuokrankorotuksista. On kuitenkin todettava, että koska arvonmäärityksessä ei esitetty nimenomaisia olettamuksia inflaatiosta ja vuokrakehityksestä, taustaolettamuksena oli, että vuokrankorotus ja yleinen inflaatio (joka aiempina vuosikymmeninä oli ollut noin 3,5 prosenttia) vastaisivat toisiaan (97). Rostockin alueellinen tuomioistuin katsoi, että indeksointi oli perusteltua, koska keskimääräinen vuotuinen inflaatiovauhti oli 3,52 prosenttia sopimuksen tekoa edeltäneiltä 28 vuodelta (98). Lisäksi tuomioistuin huomautti, että vuokrien kehitystä oli luonnollisesti vaikea ennustaa 30 vuoden ajanjaksolle, mutta se ei havainnut selkeää epäsuhtaa takaisinvuokrausmaksun indeksoinnin ja odotettavissa olevan vuokrankehityksen välillä.
(150)
Neuwogesin toimittamassa Pestelin tutkimuksessa ei esitetä tietoja siitä, mitä Itä-Saksan kiinteistömarkkinoiden toimijat tosiasiallisesti odottivat, eikä se sisällä erityisesti Neubrandenburgia koskevia tietoja. Siinä kuitenkin viitataan Itä-Saksan markkinoiden potentiaalisesti vaikeaan tilanteeseen. Nykyisen näytön perusteella ei kuitenkaan kyetä osoittamaan, että takaisinvuokrausmaksujen […] prosentin vuotuisen indeksoinnin hyväksyminen ja odotus […] prosentin vuokrankorotusmahdollisuudesta olisi ollut kohtuutonta.
Kesto
(151)
Lopuksi, mitä tulee sopimuksen kestoon, Rostockin alueellinen tuomioistuin päätteli, että tietyille takaisinvuokraussopimuksille on ominaista pitkä kesto (jopa 30 vuotta) ja ettei kyseinen sopimus välttämättä ole epätavallinen (99). Vaikka 30 vuoden kestoon tietenkin sisältyy joitakin riskejä, se tarjoaa myös mahdollisuuden vakaaseen tuottoon ja varmuuteen kustannustasosta. Lisäksi pidempi kesto merkitsi myös, että kuukausittaiset takaisinvuokrausmaksut ostajan investoinnin takaisin maksamiseksi olivat pienempiä tai että myyntihinta oli korkeampi samoilla takaisinvuokrausmaksuilla kuin jos olisi valittu lyhyempi kesto (100). Näin ollen 30 vuoden kestosta sopiminen ei vaikuta kohtuuttomalta.
7.2.4.5 Päätelmät
(152)
Edellä esitetyn perusteella vaikuttaa siltä, että Neuwogesin alkuperäisissä laskelmissaan ilmaisemia odotuksia ei voida katsoa kohtuuttomiksi. Vastaavasti esitetyn näytön perusteella Neuwoges saattoi kohtuudella odottaa saavansa tuottoa yleisen hallintasopimuksen puitteissa. Jos odotettu nimellistuotto diskontataan kyseiseen aikaan (vuoden 1998 alku), käy ilmi, että Neuwoges toimi sen olettamuksen perusteella, että yleisen hallintasopimuksen jälleenostoarvo oli […] euroa.
7.2.5 Yleisarvio
(153)
Koska komissio on jo päätellyt, että maanvuokraus- ja myyntisopimus sekä yleinen hallintasopimus olivat osa liiketoimikokonaisuutta, molempien sopimusten jälleenostoarvo on laskettava yhteen, jotta voidaan määrittää koko liiketoimen arvo Neuwogesille. Muistutettakoon, että Neuwoges saattoi odottaa maanvuokraus- ja myyntisopimuksesta seuraavia etuja:
a)
Bavarian maksama käteishinta ([…] euroa);
b)
yksityistämistoimista maksettu palkkio ([…] euroa);
c)
nykyaikaistamisesta saatu tuotto ([…] euroa);
d)
maanvuokran jälleenostoarvo vuoden 2029 jälkeen ([…] euroa diskonttauksen jälkeen).
(154)
Lisäksi odotettiin (kuten edellä 7.2.4 jaksossa esitetään), että Neuwogesin kohtuullisten odotusten perusteella yleisen hallintasopimuksen diskontattu jälleenostoarvo olisi […] euroa. Näin ollen myynti- ja takaisinvuokraussopimuksen kokonaisarvo Neuwogesille oli […] euroa.
7.3 VERTAILU VAIHTOEHTOISIIN LIIKETOIMINTAMAHDOLLISUUKSIIN
(155)
Sen määrittämiseksi, oliko Neuwogesin päätös myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toteuttamisesta taloudellista toimintaa, johon järkevän markkinatalouden toimijan voi kohtuudella olettaa ryhtyvän, on verrattava toimenpiteen arvoa vaihtoehtoisiin liiketoimintamahdollisuuksiin. Jos Neuwogesilla olisi ollut taloudellisesti edullisempi vaihtoehto, päätöstä myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toteuttamisesta ei voitaisi pitää sellaisena, jonka markkinatalouden toimija olisi tehnyt.
(156)
Tässä yhteydessä on todettava, että sen paremmin rakennusten vuokraaminen ilman niiden nykyaikaistamista kuin niiden purkaminen eivät olisi olleet kannattavia liiketoimintavaihtoehtoja. Ensinnäkin vuokraaminen ilman nykyaikaistamista olisi johtanut rajallisiin tuloihin, ja oli selvää, että ilman nykyaikaistamista rakennusten vajaakäyttö olisi suurempaa kuin nykyaikaistettujen rakennusten vajaakäyttö (101). Ei siis ole vahvoja perusteita päätellä, että rakennusten vuokraamisen jatkamisesta ilman niiden nykyaikaistamista saatujen tuottojen olisi voitu odottaa olevan suurempia kuin myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä saatavat tuotot. Purkamisesta ei myöskään olisi saatu tuloa, vaan siitä olisi seurannut purkamiskustannuksia. Myöskään purkamista ei näin ollen voida katsoa kannattavaksi vaihtoehdoksi kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998).
7.3.1 Lainavaihtoehto
(157)
Ensimmäinen harkittava vaihtoehto olisi lainarahoitus. Jos Neuwoges olisi rahoittanut rakennusten nykyaikaistamisen lainarahoituksella, se olisi saanut osan samoista tuotoista kuin myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä. Se olisi ensinnäkin kyennyt vuokraamaan nykyaikaistetut rakennukset, mikä olisi tuottanut hyvän tulovirran. Lisäksi - ja toisin kuin myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen tuomassa asemassa - se olisi pysynyt rakennusten omistajana.
(158)
On kuitenkin selvää, että lainarahoitukseen olisi liittynyt myös joitakin haittatekijöitä. Ensinnäkin Neuwogesin olisi pitänyt tarjota 30 prosenttia investointimäärästä omasta pääomastaan, koska Neuwoges katsoi, että sen oli säilytettävä 30 prosentin omien varojen osuus (102). Vuoden 1997 lopulla Neuwogesin hallintoneuvosto keskusteli omien varojen osuuden laskemisesta suurempien investointien mahdollistamiseksi. Johto kuitenkin hylkäsi ehdotuksen taloudellisesti mahdottomana, koska se olisi johtanut kohtuuttomaan velkaantuneisuusasteeseen (103). Johto selitti, että omien varojen osuuden laskeminen 30 prosentista 25 prosenttiin ei ollut mahdollista (velkaantuneisuusaste) (104). Neuwogesin hallintoneuvoston jäsen Räuber totesi myös, että omien varojen osuuden vähentäminen ei tule kysymykseen liiketaloustieteen kannalta. Oli noudatettava yhtiön sitoumuksia (105). Rahoittaakseen nykyaikaistamisinvestoinnit Neuwogesin olisi pitänyt osoittaa toimiin […] euroa omaa pääomaa. On hyvin epätodennäköistä, että tällainen määrä omaa pääomaa olisi ollut välittömästi saatavilla. Hallintoneuvoston pöytäkirjasta käy selvästi ilmi, että mahdollinen kokonaisinvestointien määrä vuonna 1998 (käsittäen lainat) oli noin […] euroa, joka oli jo korvamerkitty muihin hankkeisiin (106). Näin ollen on selvää, että Neuwoges olisi voinut turvautua lainaan rahoittaakseen nykyaikaistamisen vain, jos se olisi luopunut muista hankkeistaan.
(159)
Toisin kuin lainarahoituksessa myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteessä oli etuna se, että Neuwogesin ei tarvinnut sijoittaa omaa pääomaa, mutta se sai myös uusia varoja sen lisäksi, että rakennusten nykyaikaistaminen rahoitettiin täysimääräisesti.
(160)
Kun kaikki edellä esitetty otetaan huomioon, ei voida katsoa osoitetuksi, että lainarahoitteinen nykyaikaistaminen olisi ollut Neuwogesille mahdollista tai että se olisi ollut Neuwogesille edullisempaa kuin sopimus Bavarian kanssa. Se, ettei Neuwogesilla todennäköisesti olisi ollut tarvittavaa omaa pääomaa lainan saamiseksi, ja se, että se saattoi käyttää uusia varoja muiden investointien rahoittamiseen, johtavat päätelmään, jonka mukaan myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen valitseminen lainarahoituksen sijaan oli järkevä päätös.
7.3.2 Suoran myynnin vaihtoehto
(161)
Toinen vakavasti otettava vaihtoehto olisi ollut maan ja rakennusten suora myynti. Ratkaiseva kysymys on, olisiko myynnistä ollut enemmän etua.
7.3.2.1 Arviointi vuosien 1997 ja 2007 arvonmääritysten valossa
(162)
Pyrittäessä vertailemaan myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen arvoa Neuwogesille sekä etuja, joita se olisi voinut saada suorasta myynnistä, ratkaiseva kysymys on, minkälaisen kauppahinnan Neuwoges olisi voinut saada tavanomaisesta kaupasta. Tässä merkitystä on vuosina 1997 ja 2007 tehdyillä arvonmäärityksillä.
(163)
Neuwoges tilasi kaksi selvitystä kyseisten kiinteistöjen (rakennukset ja maa-alue) vuoden 1997 arvon arvioimiseksi. Toisen selvityksen laati Neuwogesin oma asiantuntija vuonna 1997 ja toisen riippumaton asiantuntija vuonna 2007. Vuoden 1997 arvonmäärityksessä arvoksi arvioitiin […] euroa, kun taas vuoden 2007 selvityksen tuloksena oli […] euron arvio (107). Molempiin selvityksiin sisältyy erilliset arviot rakennuksista (1997: […] euroa, 2007: […] euroa) ja maa-alueista (1997: […] euroa, 2007: […] euroa). Molemmat selvitykset perustuvat pääosin samaan menetelmään, tuottoarvomenetelmään (Ertragswertverfahren).
(164)
Komissio katsoo, että koska vuoden 2007 arvonmääritys laadittiin vasta myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen jälkeen, siihen ei voida luottaa arvioitaessa kiinteistön arvoa vuonna 1997 sellaisena kuin se oli Neuwogesin tiedossa. Neuwoges ei siis voinut perustaa päätöstään myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen ryhtymisestä Bavarian kanssa vuonna 2007 jälkikäteen tehtyyn arvonmääritykseen.
(165)
Komissio katsoo, että myöskään vuoden 1997 arvonmääritys ei ole luotettava indikaattori kiinteistön arvosta vuonna 1997 sellaisena kuin se oli Neuwogesin tiedossa kyseiseen aikaan, koska muodollisessa tutkintamenettelyssä kävi ilmi, että Neuwogesin johto oli täysin tietoinen siitä, että vuoden 1997 arvonmääritys ei ollut luotettava aikana, jona se teki tutkinnan kohteen olleet sopimukset. Seuraavat huomautukset ovat valaisevia:
a)
Vuokrat
Vuoden 1997 arvonmäärityksessä vuokrataso arvioitiin […] eurosta […] euroon neliömetriä kohti. Samaan aikaan Neubrandenburgin kaupungin ensimmäisen, 1 päivänä tammikuuta 1998 alkaen voimassa olevan ja vuoden 1997 tietoihin perustuvan vuokrataulukon mukaan nykyaikaistettujen asuntojen keskimääräinen vuokrataso oli 3,90-4,38 euroa neliömetriä kohti. Neubrandenburgissa toimivana suurena kiinteistöalan yrityksenä Neuwoges oli varmasti tietoinen kaupungin vuokratasosta, joten sen olisi pitänyt perustaa kiinteistöä koskeva arviointinsa tähän tietoon. Myynti- ja takaisinvuokraussopimuksessa todellakin ennakoitiin […] euron vuokratasoa neliömetriä kohti nykyaikaistamisen jälkeen (toisin sanoen vuodesta 1999 alkaen ja näin ollen kaksi vuotta myöhemmin ensimmäisen vuokrataulukon perusteena olevista tiedoista). Luku oli vuokrataulukon mukainen.
b)
Nykyaikaistamiskustannukset
Vaikka vuoden 1997 arvonmääritys tehtiin keväällä 1997 ja nykyaikaistamiskustannukset arvioitiin siinä yhteensä […] euroksi, Neuwogesin johto kertoi kuitenkin samaan aikaan (maaliskuu 1997) Bavarialle kirjoitetussa kirjeessä arvioivansa nykyaikaistamiskustannukset […] euroksi. On siis selvää, että Neuwoges oli hyvin tietoinen siitä, että vuoden 1997 arvonmäärityksessä välttämättömät nykyaikaistamiskustannukset oli arvioitu huomattavasti todellista pienemmiksi. Bavarian sekä Neuwogesin tytäryhtiö BRG:n kesken sovittu kertakorvaus kiinteistön nykyaikaistamisesta oli vieläkin suurempi ([…] euroa), mikä osoittaa Neuwogesin tienneen tehdessään sopimukset Bavarian kanssa, että vuoden 1997 arvonmäärityksessä nykyaikaistamiskustannukset oli arvioitu lähes 10 miljoonaa euroa pienemmiksi.
c)
Jäljellä oleva käyttöikä
Vuoden 1997 arvonmäärityksessä jäljellä olevaksi käyttöiäksi arvioitiin […]-[…] vuotta nykyaikaistaminen ottaen huomioon. Tässä yhteydessä on todettava, että vuoden 1997 arvonmäärityksessä arvioidut pienet nykyaikaistamiskustannukset eivät sovi yhteen sen olettamuksen kanssa, että nykyaikaistamisella jatkettaisiin merkittävästi rakennusten käyttöikää.
d)
Maan arvo
On pantava merkille, että kyseistä maa-aluetta arvioitaessa vuoden 1997 arvonmäärityksessä ei otettu huomioon arvoa alentavia tekijöitä (ne kuitenkin otettiin huomioon vuoden 2007 arvonmäärityksessä). Näitä tekijöitä ovat muun muassa infrastruktuuri, joka ei ole siirrettävissä tai poistettavissa (viemäröinti, putket) sekä se, että maa-alue oli hankalan muotoinen. Tavallisesti nämä tekijät alentavat maan arvoa. Maa-alueen omistajana Neuwogesin on täytynyt olla tietoinen näistä tekijöistä, joten sen on täytynyt olla tietoinen siitä, että vuoden 1997 arvonmäärityksessä maan arvo oli arvioitu liian suureksi.
(166)
On siis todettava, että Neuwoges on todistettavasti ollut tietoinen siitä, että jotkin vuoden 1997 arvonmäärityksen perustana olleet keskeiset olettamukset, erityisesti nykyaikaistamiskustannuksia koskevat olettamukset, olivat epäluotettavia. Tämän vuoksi komissio katsoo, että vuoden 1997 arvonmääritys ei ole luotettava indikaatio kiinteistön arvosta vuonna 1997 sellaisena kuin se oli Neuwogesin tiedossa kyseisenä aikana.
(167)
Samalla komissio katsoo, että Neuwogesin saatavilla kyseisenä aikana olevien tietojen perusteella ennakkoarvio kiinteistön arvosta, jonka markkinatalouden toimija Neuwogesin asemassa olisi kohtuudella saanut, olisi todennäköisesti ollut hyvin samanlainen kuin jälkikäteen vuonna 2007 tehdyssä arvonmäärityksessä. Kuten vuoden 2007 jälkikäteen tehdyssä arvioinnissa tapahtui, markkinatalouden toimija olisi Neuwogesin asemassa perustanut ennakko-odotuksensa mahdollisesta vuokrasta sovellettavaan vuokrataulukkoon, olisi arvioinut nykyaikaistamiskustannukset lähemmäksi Bavarian ja BRG:n kesken hyväksyttyjä kustannuksia sekä mukauttanut maan arvoa ottaen huomioon sen tiedossa olevat arvoa alentavat tekijät. Lisäksi Neuwogesin asemassa markkinatalouden toimija olisi arvioinut huolellisesti jäljellä olevan käyttöiän ottaen huomioon suunnitellun nykyaikaistamisen sekä vertailutiedot (kuten vuoden 2007 arvioinnissa), joten voidaan kohtuudella päätellä, että Neuwogesin asemassa markkinatalouden toimija olisi perustanut arvonmäärityksen samanlaisiin jäljellä olevaa käyttöikää koskeviin arvioihin kuin jälkikäteen vuonna 2007 tehdyssä arvonmäärityksessä.
(168)
Tämän vuoksi komissio katsoo, että Neuwogesin asemassa markkinatalouden toimija olisi kohtuudella odottanut kiinteistön arvon olevan ennen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen toteuttamista noin […] euroa (kuten vuoden 2007 arvonmäärityksessä).
7.3.2.2 Suoran myynnin sekä myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen vertailu
(169)
Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen kokonaisarvo Neuwogesille oli […] euroa. Sitä vastoin edellä esitetty analyysi osoitti, että Neuwogesin olisi pitänyt realistisesti odottaa […] euron kiinteistön arvoa, joka on vain […] suurempi kuin myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen arvo. Tämä vähäinen eroavuus ei kuitenkaan tarkoita, että markkinatalouden toimija olisi välttämättä valinnut suoran myynnin.
a)
Ensinnäkään ei pidä sivuuttaa sitä, että suoran myynnin vaihtoehto koski rakennusten ja maa-alueen suoraa myyntiä, kun taas Bavaria osti ainoastaan rakennukset ja hankki vuokraoikeudet maa-alueeseen 75 vuodeksi. Maa-alue jäi edelleen Neuwogesin omistukseen. Neuwoges arvioi pelkän maa-alueen arvoksi […] euroa (vuoden 2007 arvonmäärityksessä). On tosin vaikeaa esittää täsmällistä lukua arvolle, jonka Neuwoges säilytti vuokraamalla maa-alueen sen myymisen sijaan, mutta on todettava, että omistuksen jäämisellä Neuwogesille perusteltiin toimenpiteen hieman pienempi hinta.
b)
Toiseksi on pantava merkille, ettei ole täysin selvää, olisiko ollut tosiasiassa mahdollista saada hinta, jonka Neuwogesin asemassa ollut markkinatalouden toimija olisi arvioinut. Ainoa varsinainen ostotarjous, jota koskevat tiedot Neuwoges on toimittanut, tuli Felske Immobilienilta, joka ilmeisesti tarjosi […] euron hintaa neliömetriä kohti, jolloin kaupan kokonaisarvo olisi ollut […] euroa (108). Tarjous oli reilusti yli miljoona euroa pienempi kuin hinta, jonka Neuwogesin asemassa oleva markkinatalouden toimija olisi arvioinut.
c)
Kolmanneksi Neuwoges laski yleisestä hallintasopimuksesta odottamaansa tuottoa arvioidessaan tuoton virheellisesti vain vuoden 2027 loppuun saakka. Koska yleisen hallintasopimuksen kesto oli kuitenkin 30 vuotta nykyaikaistamistöiden päättymisestä (toisin sanoen 30 vuotta vuoden 1999 alusta), laskelmaan olisi pitänyt sisällyttää tuotto vuoden 2028 loppuun saakka. Kun arviota korjataan tämän osalta, myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen arvo nousee.
d)
Laskettaessa Bavarian tulevien maanvuokramaksujen jälleenostoarvoa Neuwogesille oletettiin yksikertaisuuden vuoksi, että elinkustannukset eivät muutu ja että maksuja ei näin ollen muuteta. On kuitenkin realistisempaa olettaa, että elinkustannukset yleisesti nousevat, joten tulevat maksut ovat todennäköisesti oletettua suurempia. Tämäkin nostaisi sopimuksen arvoa.
(170)
Edellä esitetyn perusteella on pääteltävä, että oli taloudellisesti järkevää valita myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide suoran myynnin sijaan.
7.3.3 Päätelmät
(171)
Kun myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen arvoa Neuwogesille on verrattu vaihtoehtojen arvoon, on todettava, että toimenpide oli sellainen, jonka myös markkinatalouden toimija olisi valinnut.
7.4 VERTAILUANALYYSI
(172)
Määritettyään, että järkevä markkinatalouden toimija olisi valinnut myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen, komissio tarkasteli varotoimenpiteenä myös, vastasiko toimenpide muita kyseisenä aikana merkityksellisillä markkinoilla tehtyjä sopimuksia ja oliko muita viitteitä, jotka horjuttaisivat komission päätelmää, jonka mukaan myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide oli markkinataloustoimijaperiaatteen mukainen.
(173)
Saatavilla olevat tiedot vastaavista toimenpiteistä koskevat Bavarian samoihin aikoihin tämän toimenpiteen kanssa tekemiä myynti- ja takaisinvuokraussopimuksia. Näillä sopimuksilla voidaan osoittaa, oliko kyseinen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide sellainen, jonka myös muut markkinatoimijat, yksityiset yritykset mukaan lukien, olisivat valinneet, mikä viittaisi markkinaehtoisuuteen (7.4.1 jakso). Lisäksi Neuwogesin toteuttama rajattu tarjousmenettely ja vertailu muiden rahoitustoimenpiteiden kanssa voi selventää kyseisen toimenpiteen markkinaehtoisuutta (7.4.2 ja 7.4.3 jakso).
7.4.1 Vertailusopimukset
(174)
Vertailua varten esitettiin kolmea vastaavanlaista toimenpidettä koskevat sopimukset. Niistä kuitenkin vain […] ja […] koskevat sopimukset ovat samalta ajalta kuin Bavarian ja Neuwogesin välinen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide ja voidaan näin ollen ottaa huomioon. Aluksi on todettava, että molemmat toimenpiteet poikkeavat kyseisestä toimenpiteestä kestoltaan, kiinteiden takaisinvuokrausmaksujen indeksoinnilta ja nykyaikaistamisen osalta. Neuwoges viittaa erityisesti eroon indeksointiarvossa ([…]: 1,5 prosenttia vuodessa, […]: mukautus elinkustannusten muutoksiin) osoittaakseen, että yleiseen hallintasopimukseen sisältyi määräyksiä, jotka eivät olleet normaalin markkinakäytännön mukaisia kyseisenä aikana (vuosina 1997-1998).
(175)
Bavarian mukaan […] ja […] koskevat toimenpiteet olivat esimerkkejä sen kiinteistöjen takaisinvuokrausmallista (109), minkä mukaan näiden sopimusten määräykset olisi laadittu Neuwogesin ja Bavarian välisen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen perusteena olevan kaltaisten laskelmien pohjalta.
(176)
Kuten edellä todettiin (ks. johdanto-osan 131 kappale), Neuwoges sai ilmeisesti vapaasti valita sopimusehdot Bavarian tarjoaman takaisinvuokrausmallin puitteissa. Tämä tarkoittaa, että Neuwoges olisi voinut valita myös matalamman indeksoinnin tai suuremman kustannusten vähennyksen. Tämän seurauksena etukäteen maksettu käteismaksu olisi luonnollisesti ollut pienempi. Voidaan olettaa, että tilanne oli sama […] ja […] osalta.
(177)
Koska sopimuskumppanit saivat ilmeisesti vapaasti valita toimenpiteen täsmälliset ehdot Bavarian tarjoaman mallin puitteissa, ei vaikuta markkinaehtoisuuden kannalta keskeiseltä, olivatko Neuwogesin valitsemat ehdot samat kuin toimijoiden […] ja […] koskevien toimenpiteiden yhteydessä valitsemat. Valinnat kuvastavat yksinkertaisesti osapuolten strategisia yrityspäätöksiä. Merkityksellisempää on se, että toimenpiteet perustuivat samaan toimenpidemalliin.
(178)
Koska […] ja […] koskevat sopimukset perustuvat samaan laskentamalliin - mitä ei ole syytä epäillä saatavilla olevien tietojen perusteella - myös Neuwogesin toimenpiteen taustalla oleva toimenpidemalli vaikuttaa markkinaehtoiselta. Tässä yhteydessä merkityksellistä on se, että kiinteistöjen takaisinvuokrausmallin valitsivat ilmeisesti sekä julkiset ([…]) että yksityiset ([…]) yritykset ja että sitä tarjottiin sekä yrityksille, jotka pyrkivät velkahelpotusta koskevan lain mukaisesti oikeutetuiksi velkahelpotuksiin, että osapuolille, joihin lakia ei sovellettu.
7.4.2 Tarjouskilpailumenettely
7.4.2.1 Tausta
(179)
Kuten edellä on todettu, Neuwoges ei toteuttanut lopulta Bavarialle myytyjen rakennusten osalta täysimääräistä, avointa, ehdotonta ja syrjimätöntä tarjouskilpailua rakennusten yksityistämiseksi. Neuwoges pyysi kuitenkin tarjouksia 72 potentiaaliselta ostajalta. Neuwoges väittää, että se valitsi vastaanottajat enemmän tai vähemmän sattumanvaraisesti ja että joukkoa ei voida pitää koko markkinoita edustavana. Tätä seuranneiden ensimmäisten yhteydenottojen jälkeen lähetettiin kiinnostuksenilmaisupyynnöt muiden muassa Bavarialle, joka ei kuulunut alkuperäisen kirjeen vastaanottajiin.
7.4.2.2 Tarjouskilpailumenettelyn tulos
(180)
Vastaanotetuista tarjouksista, joiden lukumäärästä ei ole tietoa, viisi katsottiin käyttökelpoisiksi (110). Näistä kaksi kuitenkin hylättiin, koska mahdolliset ostajat eivät aikarajoitusten vuoksi kyenneet esittämään täysimääräistä tarjousta. Kaksi muuta hylättiin taloudellisista syistä. Felske Immobilienilta saatu viides tarjous hylättiin, koska tarjottua hintaa pidettiin liian pienenä (Felske tarjosi […] euroa neliömetriä kohti, jolloin kokonaisostohinta olisi ollut […] euroa). Näiden viiden tarjouksen lisäksi esitettiin kolme muuta tarjousta, joita esittivät Bavaria ja kaksi muuta pyytämättä. Neuvottelut kyllä aloitettiin toisen pyytämättä tarjouksen esittäneenkin kanssa, mutta lopulta tarjous hylättiin täsmentämättömistä taloudellisista syistä (111).
(181)
Kun lopulliset neuvottelut oli saatettu päätökseen, Neuwogesin hallintoneuvoston oli hyväksyttävä sopimukset. Esitellessään sopimuksia hallintoneuvostolle johto väitti, että korkeampaa kauppahintaa ei ollut mahdollista saada, koska sopimukset koskivat vain maa-alueen vuokrausta (suoraan myyntiin verrattuna), koska nykyaikaistamistyöt annettaisiin BRG:n tehtäväksi ja koska Neuwoges hallinnoisi rakennuksia seuraavat 30 vuotta (112). Kun johdolta kysyttiin erosta vuoden 1997 arvonmääritykseen nähden, se vastasi jälleen, ettei toimenpiteestä ole mahdollista saada korkeampaa hintaa (113).
7.4.2.3 Arviointi
(182)
Vaikka tarjouskilpailumenettelyä ei voida pitää avoimena, syrjimättömänä ja ehdottomana tarjouskilpailuna, siitä saadaan kuitenkin joitakin viitteitä siitä, minkälaisia tarjouksia markkinoilla esitettiin. Tämän osalta merkityksellistä on myös se, että tarjouksia esitettiin pyytämättä, mikä osoitti, että myös potentiaaliset ostajat, jotka eivät kuuluneet niihin 72 yritykseen, joihin aluksi otettiin yhteyttä, saivat kuulla menettelystä ja pystyivät osallistumaan siihen.
(183)
Neuwogesin tarjouksista tekemä arviointi osoittaa, että se katsoi Bavarian tarjouksen parhaaksi kyseisillä markkinoilla kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998) saatavilla olleeksi tarjoukseksi. Neuwogesin väite, jonka mukaan ainakin Felsken tarjous oli tosiasiassa parempi, on perusteeton. Vaikka Felsken ilmeisesti tarjoama hinta ([…] euroa) oli suurempi kuin Bavarian lopulta maksama ennakkomaksu ([…] euroa), on korostettava, että myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä on tarkasteltava kokonaisuudessaan ja että sen kokonaisarvo ([…] euroa) oli korkeampi kuin Felsken tarjoama hinta.
(184)
Näin ollen voidaan todeta, että vaikka tarjouskilpailumenettely ei sellaisenaan käy näytöksi siitä, että Bavarian tarjous oli paras markkinoilla saatavissa olleista, se kuitenkin viittaa tähän suuntaan. Rajatusta tarjousmenettelystä ei ainakaan saada perusteltua viittausta siihen, että Neuwogesin saatavilla olisi kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998) ollut parempaa tarjousta.
7.4.3 Muut kyseisenä ajankohtana mahdolliset toimenpidetyypit
7.4.3.1 Arviointikehys
(185)
On hyödyllistä verrata toimenpidettä muihin vastaavantyyppisiin toimenpiteisiin, joita markkinoilla tehtiin merkityksellisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998).
(186)
Nyt tarkasteltava toimenpide on tyypillinen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide. Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteet ovat luonteeltaan rahoitustoimenpiteitä. Ostamalla kiinteistön vuokraajalta vuokralleantaja tarjoaa vuokraajalle pääomaa ja/tai rahoittaa merkittäviä investointeja, kuten vanhojen rakennusten nykyaikaistamisen. Voidakseen edelleen käyttää kiinteistöä kaupallisiin tai muihin tarkoituksiin vuokraaja sitten takaisinvuokraa sen ja maksaa takaisin (kokonaisuudessaan tai osittain) vuokralleantajan investoinnin takaisinvuokraussopimuksen keston aikana.
(187)
Koska kyseessä on rahoitustoimenpide, myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittyy tiettyjä pankkilainoja ja kiinnityksiä vastaavia piirteitä. On kuitenkin pidettävä mielessä tietyt merkittävä eroavuudet. Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide antaa myyjälle/vuokraajalle mahdollisuuden rahoittaa merkittäviä investointeja ja saada välittömästi pääomaa ilman tarvetta turvautua omaan pääomaan. Tämä tarkoittaa, että oma pääoma ja saatu lisäpääoma ovat käytettävissä muihin investointeihin tai että vuokraaja voi rahoittaa investointeja vaikka perinteistä lainaa ei olisi saatavilla oman pääoman puutteen tai suuren velkaantuneisuusasteen vuoksi. Koska ostajan/vuokralleantajan on uudelleenrahoitettava alkuperäinen investointi ja saatava tuottoa, takaisinvuokrausmaksu on tavallisesti hieman korkeampi kuin vastaavan pankkilainan korko (selitetään yksityiskohtaisemmin seuraavassa jaksossa). Takaisinvuokraussopimuksen päättyessä vuokraajan on joko ostettava kiinteistö takaisin tai sitten se jää vuokranantajan omaisuudeksi myöhempää käyttöä varten. Tämä tarkoittaa, että takaisinvuokraushinta riippuu kiinteistön jäännösarvosta osapuolten välisen takaisinvuokraussopimuksen päättyessä. Koska jäännösarvoa on usein vaikea ennustaa erityisesti pitkäaikaisen takaisinvuokrauksen tapauksessa, kyse on vuokralleantajan riskistä, joka heijastuu takaisinvuokraushintaan. Tällaista riskiä ei sisälly perinteiseen pankkilainaan ja kiinnityksiinkin vain vähäisessä määrin.
(188)
Tästä seuraa, että takaisinvuokraushinta ja lainan/kiinnityksen korko eivät ole täysin vertailukelpoisia. Verrattaessa kyseisen toimenpiteen takaisinvuokraushintaa kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998) saatavilla olleiden lainojen/kiinnitysten keskimääräisiin korkoasteisiin, ei ole mahdollista määrittää täsmällisesti, oliko veloitettu takaisinvuokraushinta markkinaehtojen mukainen kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998). Voidaan kuitenkin todeta, oliko takaisinvuokraushinta niin korkea, ettei järkevä markkinatalouden toimija olisi suostunut toimenpiteeseen.
7.4.3.2 Arviointi
(189)
Kyseisessä toimenpiteessä takaisinvuokraushinta vahvistettiin alun perin […] prosenttiin kokonaisinvestoinneista vuodessa. Maksettavan […] prosentin määrän indeksiin sitomisen vuoksi takaisinvuokraushinta nousee […] prosenttiin sopimuksen päättyessä, mistä seuraa keskimäärin […] prosentin takaisinvuokraushinta vuodessa. Vertailun vuoksi todetaan, että jos Neuwoges olisi päättänyt olla sitomatta takaisinvuokraushintaa indeksiin, se olisi ollut […] prosenttia vuodessa koko 30-vuotisen keston ajan. Preemio on näin ollen kustannus pienemmän takaisinvuokraushinnan valinnasta alussa ja korkeammasta takaisinvuokraushinnasta sopimuksen päättymistä kohden vakaan vuokratason sijaan.
(190)
On korostettava, että Rostockin alueellinen tuomioistuin tarkasteli takaisinvuokraushintaa suhteessa muiden liiketoimien korkotasoon. Se totesi, että kiinnitysten korkotason kehitystä 30 vuoden ajanjaksolla oli vaikea ennakoida, mutta että korkean korkotason aikoina voitiin odottaa korkotason ylittävän 10 prosenttia. Se totesi tämän vuoksi, että Neuwogesilta veloitettua keskimääräistä takaisinvuokraushintaa ei voitu katsoa markkinaehtojen vastaiseksi.
(191)
Vertailua varten on saatavilla vain suhteellisen yleisiä tietoja. Saksan Bundesbankin tammikuulta 1998 (jolloin kyseinen toimenpide toteutettiin) keräämästä tiedosta kahta korkotyyppiä voidaan pitää merkityksellisenä. Ensinnäkin merkityksellinen on niiden kiinnitysluottojen korko, joiden vakuutena on asuinkiinteistö ja joiden kiinteä korko vahvistetaan kymmeneksi vuodeksi, koska myös Neuwoges käyttäisi lainan vakuutena asuinkiinteistöä (riippumatta siitä, täyttäisikö kyseinen laina kaikki kiinnitysluoton viralliset edellytykset). Toinen korko, jota voitaisiin käyttää vertailussa, olisi yrityksille ja itsenäisille ammatinharjoittajille myönnettävän pitkäaikaisen kiinteäkorkoisen vähintään 500 000 euron ja alle viiden miljoonan euron lainan korko, koska Neuwoges voidaan katsoa yritykseksi (kun taas kiinnitysluottoja ottavat tavallisesti yksityishenkilöt, jotka pikemminkin asuvat kiinteistössä kuin vuokraavat sitä).
(192)
Bundesbankin mukaan kymmenvuotisen kiinteäkorkoisen kiinnitysluoton korko oli Saksassa tammikuussa 1998 keskimäärin 6,40 prosenttia vuodessa. Kyseisenä ajankohtana tämän tyyppisen luoton korot olivat tavallisesti 6,17-6,97 prosenttia vuodessa. Pitkäaikaisen kiinteäkorkoisen lainan keskimääräinen korko oli tammikuussa 1998 keskimäärin 6,35 prosenttia, vaihdellen 5,55 prosentista 7,73 prosenttiin vuodessa. Bundesbank ei täsmennä pitkäaikaisen lainan keskimääräistä kestoa. Voidaan kuitenkin olettaa, ettei se ylitä kymmentä vuotta ja on todennäköisesti alle sen (114).
(193)
Vertailtaessa Neuwogesin maksamaa takaisinvuokraushintaa sekä Bundesbankin saman ajanjakson aikana (tammikuu 1998) otettuihin lainoihin soveltamaa korkoa on otettava huomioon seuraavat tekijät:
-
Keskimääräinen vuotuinen takaisinvuokraushinta 30-vuotisen sopimusajanjakson aikana on […] prosenttia. Kuten edellä on todettu, taso on kuitenkin seurausta siitä, että Neuwoges valitsi pienemmän takaisinvuokraushinnan maksun sopimuskauden alussa, mitä tasoitettiin myöhemmin nousevalla takaisinvuokraushinnalla. Valinnasta seuraa kustannuksia, koska jos Neuwoges olisi valinnut kiinteämääräisen takaisinvuokraushinnan alusta alkaen, se olisi joutunut maksamaan vain […] prosenttia vuodessa (115). Bundesbankilta saadut luvut koskevat kiinteäkorkoisia luottoja, jolloin korko on sama kunakin vuonna. Jos oletetaan, että Neuwoges olisi kyennyt neuvottelemaan lainan vastaavin maksuehdoin (toisin sanoen matala korko alussa ja korkeammat maksut loppua kohti), tästäkin olisi seurannut kustannuksia (samasta syystä kuin Bavarian osalta) (116). Tämän vuoksi Bundesbankin korkoa olisi verrattava kiinteään […] prosentin takaisinvuokraushintaan.
-
Takaisinvuokraushinta vahvistettiin 30 vuoden ajanjaksolle. Vaikka indeksikorotus tehdään vuosittain, oli täysin mahdollista jo sopimuksen alusta alkaen laskea keskimääräinen takaisinvuokraushinta sopimuksen keston ajaksi. Bundesbankin kiinnitysluottokorko vahvistetaan vain kymmeneksi vuodeksi (kuten edellä selitettiin, tiedossa ei ole mille ajanjaksolle yritysten korot vahvistetaan, mutta voidaan olettaa, että ajanjakso ei ylitä kymmentä vuotta). Asianmukaisin vertailuarvo olisi 30 vuodelle vahvistettu korko, mutta Bundesbank ei julkista näitä lukuja. Yleensä kiinteäkorkoiset lainat ovat sitä kalliimpia, mitä pidempi on laina-aika. Esimerkiksi Bundesbankin luvut tammikuulta 1998 osoittavat, että viisivuotisen kiinteäkorkoisen kiinnitysluoton keskimääräinen korko oli 5,85 prosenttia ja kymmenvuotisen kiinteä korko 6,40 prosenttia. Voidaan siis turvallisesti olettaa, että 30 vuoden kiinteäkorkoisen lainan korko olisi ollut huomattavasti korkeampi kuin Bundesbankin keskimääräiset 6,35 prosentin ja 6,40 prosentin korot.
-
Bundesbank ilmoittaa sekä keskimääräisen koron että korkohaitarin, joka perustuu suureen määrään tammikuussa 1998 Saksassa myönnettyjä lainoja. Neuwogesiin sovellettu takaisinvuokraushinta kuvastaa epäsuorasti liiketoimeen Bavarian kannalta liittynyttä riskiä. Suurin Bavariaan kohdistunut riski oli luottoriski, toisin sanoen riski siitä, että Neuwoges ajautuisi konkurssiin tai ei muutoin voisi täyttää vuokranmaksuvelvoitettaan. Myös pankki olisi arvioinut Neuwogesin luottokelpoisuutta samalla tavalla ennen lainan myöntämistä. Alemman luottokelpoisuuden (tai pankin osalta suuremman luottoriskin) asiakkaat joutuvat tavallisesti maksamaan korkeampaa korkoa suuremman riskin kattamiseksi (117). Kuten edellä todettiin (ks. 7.3.1 jakso), Neuwogesin mahdollisuudet saada uutta lainaa olivat rajalliset sen suhteellisen suuren velkaantuneisuuden vuoksi ja koska sen oma pääoma oli sidottu muihin investointihankkeisiin. Jos pankki olisi kuitenkin ollut valmis myöntämään Neuwogesille lainaa, nämä seikat olisi huomioitu korkoa vahvistettaessa. Suhteellisen velkaantuneille yrityksille, joiden oma pääomaosuus on pieni, myönnettävien lainojen korot ovat korkeampia. Tämän vuoksi vertailtaessa Neuwogesin maksamaa takaisinvuokraushintaa sekä markkinoilla saatavilla olevia lainakorkoja on keskityttävä Bundesbankin korkohaitarin yläpäähän (118).
-
Kuten edellä on todettu, vuokrayhtiön on jälleenrahoitettava alkuperäinen investointinsa (tässä tapauksessa pääasiassa asuntokorttelin hankintahinta ja kunnostuskustannukset). Jälleenrahoituksesta maksettava korko riippuu monista tekijöistä, kuten yhtiön koosta, sen velkaantuneisuudesta ja sen salkkuun kuuluvista omaisuuseristä. Joka tapauksessa korko on vasta lähtökohta, koska vuokrayhtiölle (Bavaria) on myös korvattava sen riskit. Näitä voivat olla korkoriski (riski, että sen on jälleenrahoitettava investointinsa vaihtuvalla korolla, vaikka takaisinvuokrausmaksu on kiinteä), luottoriski (edellä mainittu mahdollisuus, että Neuwoges ajautuu konkurssiin ja Bavaria menettää maksettavat takaisinvuokrausmaksut) sekä jäännösarvoriski (epävarmuus kiinteistön arvosta vuokrasopimuksen päätyttyä). Vuokrayhtiöön kohdistuu lisäksi todennäköisesti tiettyjä yleiskustannuksia, jotka myös näkyisivät vuokratasossa (119). Lopuksi vuokrayhtiöt myös haluavat tuottoa ja ottavat tämän seikan huomioon vahvistaessaan takaisinvuokrausmaksua (120). Vaikka Bavaria olisi ollut asemassa, jossa se olisi kyennyt jälleenrahoittamaan investointinsa matalammalla korolla kuin mitä Neuwogesilta olisi peritty pankkilainasta, jälleenrahoituksen korkoa olisi jouduttu korottamaan näiden eri tekijöiden huomioimiseksi (riskipreemio, kustannukset ja tuotto) laskettaessa sovellettavaa takaisinvuokraushintaa, joka olisi voinut olla suurempi kuin perinteisen lainan korko.
(194)
Kun otetaan huomioon edellä esitetty, kiinteän takaisinvuokrausmaksun […] prosentin takaisinvuokraushinta vuodessa (tai jopa […] prosenttia takaisinvuokrausmaksun osalta, jonka indeksikorotus on […] prosenttia, vaikka luku ei soveltune vertailutarkoituksiin) vaikuttaa suhteellisen kohtuulliselta verrattuna Bundesbankin lainalukuihin. Bundesbankin lukuja olisi mukautettava siten, että ne heijastaisivat esimerkiksi 30 vuoden kiinteää sopimusta. Vaikka asianmukaiseen vertailuarvoon pääsemisen kannalta tarvittavaa korjausta ei voida esittää täsmällisesti, lainojen ja kiinnitysluottojen keskimääräisten korkojen sekä takaisinvuokraushinnan välinen ero vaikuttaa riittävältä, jotta voidaan päätellä, ettei ole viitettä siitä, että Bavarian takaisinvuokraushinta olisi ollut liian korkea. Komissio katsoo näin ollen, että Bavarian takaisinvuokraushinta oli kyseisen ajanjakson aikana (vuoden 1997 loppu / vuoden 1998 alku) tavanomainen markkinoilla.
7.4.4 Päätelmät
(195)
Saatavilla olevat tiedot osoittavat, että Neuwogesin ja Bavarian välinen sopimus oli sellainen, jonka markkinatalouden toimija voi kohtuudella solmia. Sopimusten vertaileminen, tarjousmenettely sekä muiden rahoitusvälineiden vertailu kaikki viittaavat siihen, että toimenpide oli markkinaehtojen mukainen ja että Bavarian malli ei ollut ylihintainen.
7.5 TÄYDENTÄVÄ ARVIOINTI: MAHDOLLINEN VALTIONTUKI JA SEN SOVELTUVUUS SISÄMARKKINOILLE
(196)
Komission alustava arviointi osoittaa, että Neuwogesin päätös ryhtyä myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen oli markkinataloustoimijaperiaatteen mukainen, mikä tarkoittaa, että toimenpiteellä ei luotu Bavarialle etua eikä Bavarialle näin ollen annettu tukeakaan. Komissio on kuitenkin tutkinut myös, olisiko erilainen tulos - nimittäin että Bavaria olisi itse asiassa saanut Neuwogesilta edun - välttämättä johtanut siihen, että liiketoimi olisi katsottu sisämarkkinoille soveltumattomaksi valtiontueksi. Jos oletettaisiin, että Neuwoges ei olisi noudattanut markkinataloustoimijaperiaatetta ja että Bavarialle olisi näin ollen annettu etua, komissio tarkasteli myös sitä, ovatko toimenpiteet valtiontukea Bavarialle ja voidaanko tuki katsoa sisämarkkinoille soveltuvaksi.
7.5.1 Mahdollinen valtiontuki
7.5.1.1 Yritys
(197)
Julkisten varojen myöntäminen voidaan katsoa valtiontueksi ainoastaan, jos edunsaaja on SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu yritys. Unionin tuomioistuin on johdonmukaisesti katsonut, että yritys on yksikkö, joka harjoittaa taloudellista toimintaa (121). Taloudellisella toiminnalla tarkoitetaan kaikenlaista toimintaa, jossa on kyse tavaroiden ja palveluiden tarjonnasta markkinoilla (122).
(198)
Bavaria harjoittaa monenlaista taloudellista toimintaa, kuten kaupallista kiinteistösijoittamista sekä tällaisten kiinteistöjen vuokraamista kaupallisille ja yksityisille asiakkaille. Bavaria on näin ollen SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu yritys.
7.5.1.2 Valtion varojen käyttö ja valtion toiminnaksi katsominen
(199)
Toimenpide on katsottava valtion toiminnaksi ja se on rahoitettava valtion varoista. Unionin tuomioistuimen asiassa Stardust Marine antaman tuomion (123) mukaan valtiontuki, jota ei ole rahoitettu suoraan valtion talousarviosta, voi täyttää edellytyksen, jos varat ovat valtion valvonnassa ja päätös varojen siirrosta voidaan katsoa valtion toiminnaksi.
(200)
Neubrandenburgin kaupunki omistaa 100 prosenttia Neuwogesista, joten se on komission direktiivin 2006/111/EY (124) 2 artiklan b kohdassa tarkoitettu julkinen yritys, mihin tuomioistuin viittaa asiassa Stardust Marine antamassaan tuomiossa. Neubrandenburgin kaupungilla on hallussaan kaikki Neuwogesin osakkeet, ja koska se on ainoa osakas, sillä on merkittävä valvontavalta hallintoneuvostossa sekä osakkaiden yleiskokouksessa. Komissio katsoo tämän vuoksi, että kaupunki kykenee valvomaan Neuwogesin varojen käyttöä. Näin ollen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittyi julkisten varojen käyttöä.
(201)
Mitä tulee valtion toiminnaksi katsomiseen, komissio toteaa, että saatavilla olevat tiedot viittaavat siihen, että Neubrandenburgin kaupunki osallistui merkittävällä tavalla myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteestä päättämiseen. Toimenpiteen toteuttaminen edellytti Neuwogesin hallintoneuvoston hyväksyntää, ja sen jäsenet toimivat kaupungin puolesta. Asiakirjoista ilmenee myös, että hallintoneuvosto osallistui aktiivisesti sopimuksesta neuvotteluun. Komissio katsoo tämän vuoksi, että myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä koskevan sopimuksen tekeminen on katsottava valtion toiminnaksi.
7.5.1.3 Tuen valikoivuus
(202)
Jotta toimenpide voidaan määritellä valtiontueksi, toimenpiteen on SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdan mukaisesti suosittava jotakin yritystä tai tuotannonalaa. Näin ollen vain toimenpiteet, joilla myönnetään yrityksille valikoiva etu, voidaan katsoa valtiontueksi.
(203)
Koska kyseinen toimenpide oli Neuwogesin ja Bavarian kahdenvälinen liiketoimi, kaikki Neuwogesin Bavarialle myöntämät edut olisivat valikoivia, koska ne eivät olleet muiden yritysten saatavilla.
7.5.1.4 Kilpailun vääristyminen ja vaikutus kauppaan
(204)
Julkinen tuki yrityksille on SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea ainoastaan, kun se vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua ja vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Valtion toimenpiteen katsotaan vääristävän tai uhkaavan vääristää kilpailua, jos se on omiaan parantamaan tuensaajan kilpailuasemaa verrattuna muihin yrityksiin, joiden kanssa se kilpailee (125). Kilpailun vääristymisen katsotaan siis tapahtuvan, jos valtio antaa taloudellista etua yritykselle vapautetulla alalla, jolla on tai voi olla kilpailua.
(205)
Unionin tuomioistuinten oikeuskäytännössä on todettu, että tuen myöntäminen sisämarkkinoilla toimivalle yritykselle voi olla omiaan vaikuttamaan jäsenvaltioiden väliseen kauppaan (126).
(206)
Bavaria kilpailee sijoittajista ja investointimahdollisuuksista muiden saksalaisten ja muista jäsenvaltioista peräisin olevien kiinteistörahastojen ja yrityssijoittajien kanssa. Bavarialle myönnetty rahoitustuki vahvistaisi yrityksen kilpailuasemaa ja olisi omiaan vääristämään kilpailua. Koska kiinteistösijoitusmarkkinat ovat unionin laajuiset, Bavarialle myönnetty taloudellinen etu vahvistaisi sen markkina-asemaa suhteessa sen muista maista peräisin oleviin kilpailijoihin, joten sillä olisi vaikutusta jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.
7.5.1.5 Päätelmät
(207)
Jos oletettaisiin, että toisin kuin komissio katsoi edellä esitetyissä alustavissa päätelmissään, myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide ei ollut markkinataloustoimijaperiaatteen mukainen, vaan sillä myönnettiin Bavarialle etua, olisi pääteltävä, että myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittyi valtiontukea. Tämän jälkeen on siis arvioitava tämän olettamuksen perusteella, voitaisiinko tämän mahdollisen valtiotuen katsoa soveltuvan sisämarkkinoille.
7.5.2 Soveltuvuus sisämarkkinoille SEUT-sopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdan nojalla
(208)
SEUT-sopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdan mukaan tukea voidaan pitää sisämarkkinoille soveltuvana, jos sillä edistetään tietyn taloudellisen toiminnan tai talousalueen kehitystä ja jos se ei muuta kaupankäynnin edellytyksiä yhteisen edun kanssa ristiriitaisella tavalla. SEUT-sopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdan soveltaminen edellyttää, että komissio punnitsee tukitoimenpiteen myönteisiä ja toivottuja vaikutuksia ja vertaa niitä täytäntöönpanosta seuraavaan kaupankäynnin edellytyksiä haittaavaan vaikutukseen.
(209)
Jotta tukitoimenpide läpäisisi tämän testin, sen on täytettävä viisi edellytystä. Ensinnäkin tukitoimenpiteen selvästi määritellyn tavoitteen on oltava yhteisen edun mukainen. Toiseksi tukitoimenpiteen on sovelluttava tavoitteen saavuttamiseen. Kolmanneksi sen on oltava välttämätön ja sillä on oltava kannustava vaikutus. Neljänneksi sen on oltava oikeasuhteinen. Viidenneksi se ei saa vaikuttaa kaupankäynnin edellytyksiin yhteisen edun vastaisesti.
7.5.2.1 Yhteisen edun mukainen tavoite
(210)
Taloudellinen ja sosiaalinen yhteenkuuluvuus on SEUT-sopimuksen 3 ja 174 artiklan mukaan unionin tavoite. Taloudellisen ja sosiaalisen yhteenkuuluvuuden vahvistaminen edellyttää kaupunkiympäristön kehittämistä ja kaupunkilaisten elämänlaadun parantamista. Koheesiopolitiikalla voidaan auttaa perustamaan kestäviä yhteisöjä, kun varmistetaan, että taloudellisia, sosiaalisia ja ympäristöä koskevia kysymyksiä tarkastellaan sekä kaupunki- että maaseutualueiden uudistamista ja kehittämistä koskevien yhdennettyjen strategioiden avulla. Tämä voidaan toteuttaa useilla eri tavoilla (127).
(211)
Komissio toteaa, että Neuwogesin sääntöjen mukainen tarkoitus on riittävän asuntotarjonnan turvaaminen alueella, jolla se toimii. Komissio toteaa myös, että toteuttaessaan myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä Neuwoges noudatti tiettyjä julkisen politiikan tavoitteita. Neuwoges selitti, että
-
1990-luvulla Saksan yhdistymisen jälkeen Itä-Saksan asuinolojen saattaminen samalle tasolle Länsi-Saksan kanssa oli merkittävä poliittinen hanke, jonka seurauksena itäsaksalaisia rakennuksia yksityistettiin ja nykyaikaistettiin kiireellisesti ja riippumatta siitä, tapahtuiko tämä taloudellisesti järkevällä tavalla.
-
Myös myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen kohteena olleiden rakennusten yksityistämis- ja nykyaikaistamistoimilla pyrittiin vahvistamaan Neubrandenburgin kaupungin tulevaisuuden mahdollisuuksia. Tarjoamalla kansalaisille laadukasta ja kohtuuhintaista asumisvaihtoehtoa sekä yksityistämällä kiinteistöt (mikä Bavaria velvoitettiin tekemään) Neuwoges toivoi tekevänsä Neubrandenburgista asukkaille houkuttelevamman.
(212)
Lisäksi komissio toteaa, että Bavaria hyväksyi velvoitteen myydä tietyn määrän asuntoja niiden vuokralaisille. Näin tehdessään Bavaria ei voinut vaatia markkinoilla vapaasti määrittynyttä hintaa, vaan sen oli otettava huomioon tietty hintakatto (128). Sopimuksella, jossa asetettiin nämä velvoitteet, myönnettiin siis tiettyä etua kyseisten rakennusten vuokralaisille.
(213)
Jos Neuwogesin ja Bavarian välinen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide luokiteltaisiin tosiasiallisesti valtiontueksi, mitä se ei ole, tuki olisi myönnetty edellä lueteltujen poliittisten tavoitteiden saavuttamiseksi. Alueen riittävän asuntotarjonnan varmistaminen, auttaminen kansallisen julkisen politiikan tavoitteen saavuttamisessa (itäsaksalaisten asuinolojen saattaminen länsisaksalaiselle tasolle yhdistymisen jälkeen) sekä Neubrandenburgin kaupungin tulevaisuuden mahdollisuuksien parantaminen tarjoamalla asukkaille houkuttelevia ja kohtuuhintaisia asuntoja (myös suosimalla kyseisten asuntojen vuokralaisia) ovat kaikki yhteisen edun mukaisia tarkoin määriteltyjä tavoitteita. Komissio katsoo näin ollen, että toimenpiteellä on katsottava pyrityn yhteisen edun mukaiseen tavoitteeseen.
7.5.2.2 Toimenpiteiden asianmukaisuus
(214)
On kiistatonta, että Neuwogesin ja Bavarian välisellä myynti- ja takaisinvuokraussopimuksella saavutettiin halutut tavoitteet. Toimenpiteellä varmistettiin, että Bavarian ostamat rakennukset nykyaikaistettiin, yksityistettiin ja niitä tarjottiin vuokralaisille säänneltyyn hintaan ja että tämä johti laadukkaan asuntotarjonnan lisääntymiseen alueella. Tällä tavoin vahvistettiin Neubrandenburgin alueen tulevaisuudennäkymiä.
(215)
Etsiessään rakennuksille ostajaa ja arvioidessaan vaihtoehtoja Neuwoges toteutti toimia, joilla varmistettiin itse asiassa, että vaikka myynti- ja takaisinvuokraussuunnitelmaan liittyy tukea, se rajataan asetettujen tavoitteiden saavuttamisen kannalta välttämättömään. Neuwoges toteutti rajatun tarjousmenettelyn, neuvotteli ehdoista Bavarian kanssa useiden kuukausien ajan ja oli lopulta vakuuttunut siitä, että kyseessä oli markkinoiden paras tarjous. Ei siis ole viitteitä siitä, että tuki ylittäisi välttämättömän, vaikka myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittyisi tukea. Edellä esitetyssä analyysissä (ks. 7.3 jakso), jossa vertaillaan myynti- ja takaisinvuokraustoimenpidettä muihin vaihtoehtoihin (kuten rakennusten nykyaikaistamiseen lainarahoituksen turvin tai myymiseen), osoitettiin, että tarjolla ei ollut vaihtoehtoa, jolla olisi saavutettu samat tavoitteet ilman tuen myöntämistä tai vähäisemmällä tuella. Myynti- ja takaisinvuokraustoiminto ja siihen mahdollisesti liittynyt tuki olivat näin olen asianmukainen keino saavuttaa yhteisen edun mukaiset tavoitteet.
7.5.2.3 Tuen tarpeellisuus ja kannustava vaikutus
(216)
Jos oletetaan, että myyntiin ja takaisinvuokraukseen liittyi valtiontukea, on tarkasteltava sitä, oliko tuella kannustava vaikutus. Neuwoges ja Bavaria neuvottelivat toimenpiteen ehdoista useiden kuukausien ajan. Vaikuttaa siltä, että Bavaria ei olisi osallistunut toimenpiteeseen, joka ei olisi sopinut sen kiinteistönvuokrausmalliin. Jos lopulta toteutuneeseen toimenpiteeseen, joka perustui Bavarian kiinteistönvuokrausmalliin, liittyi valtiontukea, Bavaria epäilemättä ei olisi suostunut toimenpiteeseen ilman tätä tukea.
7.5.2.4 Oikeasuhteisuus
(217)
Komissio on jo todennut, että Neuwogesin tällä toimenpiteellä tavoittelemat poliittiset tavoitteet on katsottava merkittäviksi. Rakennusten nykyaikaistaminen ja yksityistäminen, myös asuntojen myynti rajattuun hintaan vuokralaisille, oli merkittävä panos taloudellisen ja sosiaalisen yhteenkuuluvuuden edistämiseksi unionissa. Samalla Bavarian eduksi koitunut myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittynyt tuki - jos sellaista oli - oli enimmilläänkin rajallinen, ja tämä rajoitti myös toimenpiteen aiheuttamaa mahdollista kilpailun vääristymistä. Tältä kannalta tarkasteltuna Neuwogesin ja Bavarian väliseen myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittynyt mahdollinen tuki oli oikeasuhteinen tavoitteeseen nähden.
7.5.2.5 Ei yhteisen edun vastaista vaikutusta kaupankäynnin edellytyksiin
(218)
On jälleen korostettava, että Bavarian eduksi koitunut myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen liittynyt tuki - jos sellaista oli - oli enimmilläänkin rajallinen. Näin myös mahdollinen vaikutus kaupankäynnin edellytyksiin oli rajallinen. Vaikka myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteeseen mahdollisesti liittynyt tuki olisi parantanut Bavarian, joka ainakin potentiaalisesti kilpaili muiden yritysten (myös muista jäsenvaltioista peräisin olevien yritysten) kanssa, kilpailuasemaa, tämän vaikutuksen laajuus riippuu saadun tuen määrästä. Koska Bavarian kilpailuasema olisi näin ollen parantunut vain marginaalisesti, voidaan katsoa, että myynti- ja takaisinvuokraustoimenpide ei vaikuttanut kaupankäynnin edellytyksiin yhteisen edun vastaisessa laajuudessa, vaikka siihen olisi sisältynyt tukea.
7.5.3 Päätelmä mahdollisesta valtiontuesta ja sen soveltuvuudesta sisämarkkinoille
(219)
Edellä 7.5.2 jaksossa esitetyistä syistä komissio päättelee, että jos myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteellä myönnettiin Bavarialle etua, kyse on SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetusta valtiontuesta. Komissio katsoo kuitenkin myös, että toimenpiteeseen sisältynyt mahdollinen tuki oli soveltui sisämarkkinoille SEUT-sopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdan mukaisesti.
7.6 PÄÄTELMÄT TUEN OLEMASSAOLOSTA JA SOVELTUVUUDESTA SISÄMARKKINOILLE
(220)
Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen arvoa Neuwogesin kannalta tarkastelleen analyysin, mahdollisten vaihtoehtoisten toimenpiteiden vertailun sekä toimenpiteen markkinaehtoisuuden tarkastelun perusteella voidaan todeta, että toimenpide on markkinataloustoimijaperiaatteen mukainen. Myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen osalta Neuwogesin toiminta oli sellaista, jonka myös markkinataloustoimija olisi valinnut. On ilmeistä, että taloudellisesti houkuttelevampaa vaihtoehtoa ei ollut saatavilla ja että saatavilla olleiden vertailuarvojen ja muiden tarjousmenettelystä saatujen tarjousten perusteella myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteen ehdot olivat kyseisenä ajankohtana (vuosina 1997-1998) markkinoilla tavanomaiset.
(221)
Tämän vuoksi on todettava, että Neuwogesin kanssa tehdyllä toimenpiteellä ei annettu Bavarialle etua, koska Neuwogesin käyttäytyminen vastasi markkinataloustoimijan käyttäytymistä. Koska kyseisellä toimenpiteellä ei myönnetty etua, se ei täytä yhtä valtiontueksi luokittelun edellytystä eikä näin ollen ole SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.
(222)
Sen lisäksi, että alustavasti on todettu, ettei myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteellä myönnetty Bavarialle etua eikä kyse näin ollen ollut valtiontuesta, komissio katsoo myös, että jos myynti- ja takaisinvuokraustoimenpiteellä kuitenkin olisi myönnetty Bavarialle etua, kyseinen toimenpide olisi tosiasiassa ollut valtiontukea. Tällainen valtiontuki olisi kuitenkin SEUT-sopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdan nojalla soveltunut sisämarkkinoille,
ON HYVÄKSYNYT TÄMÄN PÄÄTÖKSEN:
1 artikla
Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH:n, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co:n, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG:n ja Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG:n kesken 21 päivänä tammikuuta 1998 tehdyn maanvuokraus- ja myyntisopimuksen sekä yleisen hallintasopimuksen muodossa toteutettu oikeustoimi ei ole SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea.
2 artikla
Jos Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH:n, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co:n, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG:n ja Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG:n kesken 21 päivänä tammikuuta 1998 tehdyn maanvuokraus- ja myyntisopimuksen sekä yleisen hallintasopimuksen muodossa toteutettu oikeustoimi kuitenkin katsottaisiin SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetuksi valtiontueksi, tällainen tuki soveltuu sisämarkkinoille SEUT-sopimuksen 107 artiklan 3 kohdan c alakohdan nojalla.
3 artikla
Tämä päätös on osoitettu Saksan liittotasavallalle.
Tehty Brysselissä 16 päivänä syyskuuta 2014.