BESCHLUSS DER KOMMISSION
vom 20. April 2011
über die Maßnahme C 37/04 (ex NN 51/04), die Finnland zugunsten von Componenta Oyj durchgeführt hat
(Bekannt gegeben unter Aktenzeichen K(2011) 2559)
(Nur der finnische und der schwedische Text sind verbindlich)
(Text von Bedeutung für den EWR)
(2011/529/EU)
DIE EUROPÄISCHE KOMMISSION -
gestützt auf den Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union, insbesondere auf Artikel 108 Absatz 2 erster Unterabsatz,
gestützt auf das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum, insbesondere auf Artikel 62 Absatz 1 Buchstabe a,
nach Aufforderung der Beteiligten zur Äußerung gemäß den genannten Artikeln (1),
in Erwägung nachstehender Gründe:
I. DAS VERFAHREN
(1)
Die Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB hat der Kommission am 10. März 2004 eine Beschwerde übermittelt, in der sie den Verdacht äußerte, dass die Stadt Karkkila (nachstehend „Karkkila“ genannt) dem Unternehmen Componenta Oyj (nachstehend „Componenta“ genannt) Beihilfen gewährt hat. Die Kommission teilte Finnland mit Schreiben vom 19. November 2004 ihre Entscheidung mit, zu der fraglichen Beihilfe ein Verfahren nach Artikel 88 Absatz 2 EG-Vertrag (jetzt Artikel 108 Absatz 2 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union) einzuleiten. Die Entscheidung der Kommission wurde im Amtsblatt der Europäischen Union (2) veröffentlicht. Die Kommission hat die Beteiligten aufgefordert, zu der Maßnahme Stellung zu nehmen; bislang sind keine Stellungnahmen bei der Kommission eingegangen.
(2)
Die Kommission traf am 20. Oktober 2005 eine abschließende Negativentscheidung (nachstehend „Entscheidung 2005“ genannt), wonach Finnland die Beihilfe von Componenta zurückfordern muss. Die Entscheidung 2005 über den formalen Abschluss des Untersuchungsverfahrens wurde im Amtsblatt der Europäischen Union (3) veröffentlicht. Componenta legte Beschwerde gegen die Entscheidung ein, die durch ein Urteil vom 18. Dezember 2008 (nachstehend „Urteil“ genannt) aufgehoben wurde, da die Begründungen für die Entscheidung als fehlerhaft angesehen wurden (4).
(3)
Finnland nahm mit Schreiben vom 5. und 10. Januar 2010, die auch zwei Gutachten zur Wertermittlung für das fragliche Immobilieneigentum enthielten, Stellung. Die Kommission hat Finnland mit drei Schreiben vom 9. Januar 2009, 23. Juli 2009 und 8. Januar 2010 um weitere Auskünfte gebeten. Diese wurden mit den am 9. März 2009, 15. Oktober 2009 und 5. März 2010 eingegangenen Schreiben erteilt. Vertreter der Kommission, der Regierung Finnlands und der Begünstigten kamen am 23. November 2009 in Brüssel zusammen.
II. BESCHREIBUNG
1. Kaufabschluss
(4)
Componenta ist ein Metallunternehmen mit Hauptsitz in Karkkila. Es betreibt Produktionsstätten in Finnland, in den Niederlanden und Schweden. Der größte Teil des Jahresumsatzes 2004 in Höhe von 316 Mio. EUR wurde in Nord- und Mitteleuropa erwirtschaftet. Der Konzern hatte im Jahr 2004 etwa 2 200 Beschäftigte.
(5)
Das zu prüfende Geschäft betrifft die Immobilieninvestmentgesellschaft Karkkilan Keskustakiinteistöt Oyj (nachstehend „KK“ genannt). Sie besitzt Grundstücke in Karkkila, das ca. 65 km nordwestlich von Helsinki liegt. Componenta und Karkkila sind mit jeweils 50 % an KK beteiligt. Beide Partner des Gemeinschaftsunternehmens gewährten KK im Jahr 1996 ein zinsloses Gesellschafterdarlehen in Höhe von jeweils 1 670 184 EUR.
(6)
In dem am 16. Dezember 2003 unterzeichneten Kaufvertrag wurde vereinbart, dass die Stadt durch Kauf der im Besitz von Componenta befindlichen Anteile zu einem Preis von 2 383 276,50 EUR alleinige Eigentümerin von KK wird. Das Geschäft wurde in zwei Teilen abgewickelt:
-
Componenta erhielt 713 092,50 EUR für die 50 %ige Beteiligung, die an Karkkila verkauft wurde.
-
KK zahlte das Gesellschafterdarlehen aus dem Jahr 1996 in Höhe von 1 670 184 EUR an Componenta zurück. Für diese Zwecke gewährte Karkkila KK ein zusätzliches zinsloses Darlehen in gleicher Höhe. Damit gingen die Schulden von Componenta an die Stadt Karkkila über.
(7)
Somit hat Karkkila für das vorstehend beschriebene Geschäft 2 383 276,50 EUR aufgewendet: Der Anteil in Höhe von 713 092,50 EUR deckte die Zahlung für die KK-Aktien und der Anteil in Höhe von 1 670 184 EUR das KK gewährte zinslose Darlehen.
(8)
Der Kaufpreis der Anteile wurde anhand von Standardpreisen ermittelt, die Karkkila 2003 für Immobilien verlangt hatte.
Tabelle 1
Quadratmeterpreise für Grundstücke von KK
(in EUR)
1. Zone
Einfamilienhausgrundstücke
11,11
Reihenhausgrundstücke
88,81
Appartementhausgrundstücke
79,56
2. Zone
Einfamilienhausgrundstücke
10,19
Reihenhausgrundstücke
74,02
Appartementhausgrundstücke
64,76
Sonstige
Nicht im Bebauungsplan erfasstes unerschlossenes Gelände
1,18
Im Bebauungsplan als Parkfläche ausgewiesen
1,18
(9)
Diese Standardpreise fanden auf alle Immobilien Anwendung, die sich zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses im Besitz von KK befanden. Die ermittelte Summe wurde halbiert. Der Aktienpreis wurde auf 713 092,50 EUR festgesetzt.
(10)
Im Kaufvertrag zwischen Karkkila und Componenta wurden zudem folgende Festlegungen getroffen:
a)
Der Verkäufer verpflichtet sich, in die in Anlage 1 des Vertrags festgelegte Erweiterungsinvestition der Produktionsanlagen der Componenta Karkkila Oyj in der Stadt Karkkila zu investieren. Damit sollten 2004 schätzungsweise 50 bis 70 neue Vollzeitarbeitsplätze in Karkkila geschaffen werden (Anzahl der Arbeitsplätze im Jahr 2003: ca. 130).
b)
Wird 2004 nicht, wie im vorangegangenen Absatz festlegt, mit der Erweiterung der Anlagen des Verkäufers begonnen, so kann der Käufer nach eigenem Ermessen das vereinbarte Geschäft widerrufen.
(11)
Laut Anlage 1 zum Kaufvertrag legt Componenta die beiden Produktionsstätten des Konzerns, d. h. die Gießerei in Alvesta in Schweden und die Gießerei in Karkkila, zusammen. Über den künftigen Standort der Gießerei wird nach Erstellung entsprechender Analysen entschieden. Im Jahr 2005 wurde die Gießerei in Alvesta geschlossen und die Fertigung nach Karkkila verlegt.
(12)
Nach Übernahme der KK-Anteile, die sich im Besitz von Componenta befanden, beschloss Karkkila, die Geschäftstätigkeit von KK einzustellen und die Grundstücke der Stadt zu übertragen.
2. Vermögen von KK
(13)
Karkkila liegt in Uusimaa, ca. 65 km nordwestlich von Helsinki an der Nationalstraße 2 im Nordosten der Region Uusimaa. Die Stadt hatte im Jahr 2003 etwa 8 500 Einwohner. Die Stadt entstand um den im 19. Jahrhundert erbauten Hochofen Högfors und breitete sich bis an die Ufer des nördlich davon gelegenen Sees aus.
(14)
Das Immobilienvermögen von KK umfasste Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 730 000 m2 in Karkkila und seiner unmittelbaren Umgebung bis max. 2,5 Kilometer vom Stadtzentrum entfernt. Im Dezember 2003 stellte sich die Situation wie folgt dar:
-
Als wertvollste Vermögensteile gelten die Grundstücke im Gebiet Asemanranta (Zone 1), für die ein Bebauungsplan für Appartementhäuser besteht. Dieses Gebiet macht die Hälfte des Wertes des Vermögens von KK aus.
-
Der Hauptteil der Grundstücke liegt im Gebiet Haapala/Uusitalo (Zone 2). Für dieses Gebiet, das ca. ein Viertel des Vermögenswertes ausmacht, besteht ein Bebauungsplan für Einfamilienhäuser.
-
Das Vermögen umfasst außerdem einige Grundstücke für Einfamilienhäuser in anderen Wohngebieten, das für Appartementhäuser vorgesehene Gebiet Takko I sowie einige Grundstücke für Reihenhäuser.
-
Ein Teil der Grundstücke ist als Parkgelände ausgewiesen.
-
Das Vermögen umfasst ebenfalls nicht im Bebauungsplan erfasstes Rohbauland.
(15)
Insgesamt umfasst das Immobilieneigentum 160 Grundstücke. Karkkila hatte jedoch die Absicht, einen Teil der Grundstücke zu modernisieren und in kleinere Grundstücke aufzuteilen. KK war zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses zweifellos der größte Immobilieneigentümer in Karkkila.
(16)
Nach Erwerb der vollen Eigentumsrechte plante Karkkila, einen Teil der Grundstücke zur Deckung der Betriebskosten zu verpachten. Die Betriebskosten von KK (Löhne und Gehälter, Miete und Darlehenszinsen) beliefen sich in den Jahren 2000-2003 auf höchstens 40 000 EUR.
3. Andere sachdienliche Informationen
(17)
Karkkila liegt in Pendlerentfernung von Helsinki. In Helsinki und den nahe gelegenen Städten sind Immobilien sehr teuer geworden, und die Preise steigen weiter. Dieser Preisdruck veranlasst die Einwohner, in die umliegenden Gemeinden zu ziehen, so dass auch dort die Immobilienpreise steigen. Karkkila und andere Gemeinden wie Vihti, Lohja und Hyvinkää sind deshalb eine Alternative. Sie liegen in folgender Entfernung von Helsinki:
Tabelle 2
Entfernung von Helsinki
Lohja
52 km
38 min
Hyvinkää
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkkila
68 km
50 min
(18)
Diese Gemeinden ziehen in erheblichem Maße neue Einwohner an. Infolgedessen sind die Immobilienpreise vor dem Kaufabschluss (und auch danach) spürbar gestiegen. In Karkkila haben sich die Preise verdoppelt, in einigen Fällen sogar versechsfacht.
(19)
Nach einer im Jahr 2000 veröffentlichten Prognose sollte die Zahl der Einwohner in Karkkila bis 2025 auf 9 600 steigen, was den Bau von 600 neuen Wohnungen bedeuten würde. Wie sich jedoch bald herausstellte, sollte die Prognose deutlich hinter dem tatsächlichen Einwohnerzuwachs zurückbleiben. Zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses, d. h. drei Jahre später, prognostizierte Karkkila einen Wohnungsbedarf von 70 neuen Wohnungen jährlich. Diese Auffassung wurde wenig später in einer Untersuchung des Gemeindeverbands Uusimaa bestätigt, die sich mit dem Zeitraum bis 2025 befasst. (2005 wurden letztendlich 63 Wohnungen, 2006 insgesamt 137 Wohnungen und 2007 nochmals 95 neue Wohnungen gebaut).
(20)
In den fünf Jahren vor dem Kaufabschluss sind die Preise in Karkkila um durchschnittlich 30 % gestiegen.
III. STELLUNGNAHME FINNLANDS
(21)
Finnland legte drei nachträglich erstellte Gutachten zur Wertermittlung der Grundstücke vor, und kam zu dem Schluss, dass der gezahlte Preis dem Marktpreis entsprach. Die Kommission lehnte das im Rahmen des ersten Untersuchungsverfahrens gelieferte Gutachten in ihrer vorläufigen Entscheidung von 2005 (Gutachten A) im Kern ab (5). Nach der Entscheidung von 2005 ließ Finnland zwei weitere Gutachten anfertigen. Im ersten Gutachten (Gutachten B) wird nur allgemein erklärt, dass die Grundstücke sachgerecht bewertet wurden, jedoch keine detaillierte Begründung dazu geliefert. Im zweiten Gutachten (Gutachten C, nachstehend „Gutachten KP&P“ genannt) wird die Immobiliensituation in Karkkila und Umgebung detaillierter analysiert.
(22)
Finnland führt aus, dass Karkkila die vollen Eigentumsrechte an den Anteilen erworben hat, da es sich hier um eine mittel- und langfristige Anlage handelte, bei der ein geringes Risiko besteht. Angesichts der kontinuierlich steigenden Immobilienpreise in den Nachbargemeinden, der von Karkkila prognostizierten Bevölkerungsentwicklung, der bereits genutzten bebauten Wohngebiete und des Bedarfs an der Erschließung weiterer Wohngebiete ist der Kauf des gesamten Anteilkapitals nach Auffassung der Stadtverwaltung Karkkila rentabel.
(23)
Nach Aussage Finnlands war zudem die Möglichkeit, die Abläufe zu beschleunigen, ein weiterer praktischer Grund für den Erwerb sämtlicher Eigentumsrechte. Finnland hat mehrfach ausgeführt, dass die Zusammenarbeit von Karkkila und Componenta wegen der sehr stark voneinander abweichenden kommerziellen Interessen nicht besonders gut verlief. Beide Partner vereinbarten die Auflösung des Gemeinschaftsunternehmens, um Entscheidungsblockaden zu vermeiden. Insbesondere für das Gebiet Haapala/Uusitalo mussten mehrere Entscheidungen bezüglich der Neuaufteilung von Grundstücken vereinbart werden, um die Erschließung der Grundstücke zu fördern. Da Immobilienanlagen nicht zum Kerngeschäft der Componenta zählten, lag es in ihrem Interesse, diese Tätigkeit einzustellen. Karkkila wiederum war daran interessiert, die Erschließung der Grundstücke vollkommen selbständig betreiben zu können.
(24)
Finnland erklärte, warum ein Vergleich mit Vihti, Lohja und Hyvinkää von Bedeutung war. Unter anderem wurde hervorgehoben, dass es nach Vihti und Lohja keinen Personenzugverkehr gebe, so dass die Verbindungen zwischen den genannten Gemeinden und Helsinki besser wären.
(25)
Nach Ansicht Finnlands hat sich die Tatsache, dass das Gesellschafterdarlehen in der Entscheidung der Kommission zweimal Berücksichtigung fand, verzerrend auf die Berechnung der Höhe der Beihilfen durch die Kommission ausgewirkt. Bei Festlegung des Werts von 50 % der Anteile wurde das Gesellschafterdarlehen vom Unternehmenswert abgezogen und als Rückzahlung des Darlehens an die Componenta berücksichtigt. Aus diesem Grund ist Finnland der Auffassung, dass der Preis der Anteile (713 092,50 EUR) bereits einen Darlehensanteil enthält, da die Summe auf der Grundlage des Nettowerts von KK berechnet wurde.
IV. WETTBEWERBSRECHTLICHE WÜRDIGUNG
(26)
Nach Artikel 87 Absatz 1 EG-Vertrag sind staatliche oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Binnenmarkt unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen. Nach ständiger Rechtsprechung des Gerichtshofes der Europäischen Union handelt es sich um eine Beeinträchtigung des Handels zwischen den Mitgliedstaaten, wenn ein Unternehmen, das Beihilfen erhält, eine Wirtschaftstätigkeit ausübt, die Handel zwischen Mitgliedstaaten einschließt.
(27)
Branchenprodukte von Componenta werden auf dem Binnenmarkt auch von anderen Unternehmen hergestellt, und mit ihnen wird zwischen den Mitgliedstaaten lebhafter Handel getrieben. Staatliche Mittel im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 AEUV umfassen auch Mittel von kommunalen Behörden (6). Somit werden in dem von Karkkila finanzierten, hier beschriebenen Geschäft auch staatliche Mittel im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 aufgewendet. Der damit für Componenta möglicherweise im Zusammenhang mit dem Kauf entstandene Vorteil, den Componenta unter normalen Marktbedingungen nicht erhalten hätte, fällt somit unter Artikel 87 Absatz 1 EG-Vertrag. Die zentrale Frage ist also, ob Componenta einen Preis erhalten hat, den das Unternehmen unter normalen Marktbedingungen nicht erhalten hätte.
(28)
Die Kommission stellt fest, dass die Klausel zum Vorverkaufsrecht im Kaufvertrag zwischen Componenta und Karkkila als Beweis dafür gelten kann, dass die von Karkkila angebotenen Kaufbedingungen zum Ziel hatten, Componenta zur Weiterführung ihres Produktionsbetriebs in Karkkila und zur Schließung ihres Hochofens in Alvesta zu bewegen.
(29)
In dem Urteil des Gerichts erster Instanz (7) wurde der Kauf als mit Auflagen versehen bezeichnet, auch wenn keine Konsequenzen festgelegt waren. Obgleich eine Konditionalität darauf hinweist, dass der Kauf so angelegt war, dass er für Componenta günstige Bedingungen bot, ist für Componenta kein aus diesen Klauseln abzuleitender eindeutiger Vorteil entstanden. Wie nachstehend ausgeführt wird, lag der Preis, der Componenta für seine KK-Beteiligung gezahlt wurde, nicht über dem Marktpreis; ebenso fand die Kommission keine Belege für sonstige Vorteile, die Componenta auf der Grundlage der fraglichen Klauseln hätte erzielen können. Deshalb prüfte die Kommission, ob ein marktwirtschaftlich handelnder Investor mit 50 %iger Beteiligung unter den fraglichen Bedingungen die gesamten Eigentumsrechte ebenfalls erworben hätte.
(30)
Nach ständiger Rechtsprechung muss „das Verhalten des privaten Investors, mit dem die Intervention des öffentlichen Investors, der wirtschaftspolitische Ziele verfolgt, verglichen werden muss, nicht zwangsläufig das eines gewöhnlichen Investors sein, der Kapital zum Zweck seiner mehr oder weniger kurzfristigen Rentabilisierung anlegt, es doch wenigstens das einer privaten Holding oder einer privaten Unternehmensgruppe zu sein hat, die eine globale oder sektorale Strukturpolitik verfolgt und sich von längerfristigen Rentabilitätsaussichten leiten lässt“ (8).
1. Allgemeine Erwägungen zum Wert der Anteile
(31)
Die „Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand“ (9) (nachstehend „Mitteilung“ genannt) kann nicht direkt angewendet werden, da es im vorliegenden Fall nicht um den eigentlichen Verkauf von Grundstücken, sondern um den Erwerb von Anteilen einer Immobilienanlagegesellschaft geht. Die Grundsätze der Mitteilung können jedoch herangezogen werden, da sich der Wert der Anteile von KK hauptsächlich durch den Marktwert der im Besitz von KK befindlichen Grundstücke bestimmt. Aus diesem Grund ist die Ermittlung des Werts der KK-Grundstücke von zentraler Bedeutung, um bestimmen zu können, ob es sich um eine staatliche Beihilfe handelt.
(32)
Ansatz der Mitteilung ist der Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden privaten Kapitalgebers, d. h. der Kauf eines Grundstücks durch eine staatliche Behörde ist beihilfefrei, wenn das Grundstück zu einem Preis verkauft wird, den ein privater Investor unter den üblichen Marktbedingungen hätte erzielen können.
(33)
Die Kommission ist der Auffassung, dass eine sachgerechte Bewertungsgrundlage durch den Preis gegeben ist, den ein marktwirtschaftlich handelnder Kapitalgeber mit 50 %iger Beteiligung an KK für den Erwerb der gesamten Eigentumsrechte zu zahlen bereit wäre. Ein marktwirtschaftlich handelnder Kapitalgeber würde bei seiner Preiskalkulation von einem Preis ausgehen, den er unter Berücksichtigung des zu erzielenden Gewinns für die Anlage gezahlt hätte.
(34)
Im vorliegenden Fall hat Componenta nicht einmal den Versuch unternommen, einen anderen Käufer zu finden. Es lag in Interesse des Unternehmens, die Anteile an den anderen Anteilseigner zu verkaufen. Nach der Gesellschaftervereinbarung (10) und der Satzung von KK (11) hatte Karkkila das Vorkaufsrecht auf die Anteile und das Ablösungsrecht für die KK-Anteile von Componenta, wenn Componenta versucht hätte, die Anteile an einen Dritten zu verkaufen. Deshalb bestand für Componenta kein Anreiz, andere Käufer zu finden. Darüber hinaus hätten andere private Anleger kein Interesse gehabt, 50 % der KK-Anteile zu erwerben, wenn sie damit nicht gleichzeitig auch die Entscheidungsgewalt innerhalb der KK erhielten. In jedem Fall hätte die Satzung von KK (12) einen neuen Partner gebunden, ohne dass dieser Entscheidungsgewalt hätte. Nach der Satzung verfolgt KK das Ziel, den Preisanstieg für Grundstücke und Wohnungen in Karkkila zum Nutzen der Einwohner in Grenzen zu halten.
(35)
Die Kommission ist außerdem der Ansicht, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Kapitalgeber, der volle Eigentumsrechte erwirbt, überlegen müsste, wie die gesamte Kapitalanlage (insgesamt 2,37 Mio. EUR für Anteile und Darlehen) zu finanzieren ist.
(36)
Unter Berücksichtigung der Rückzahlung des Gesellschafterdarlehens wurde der Kommission zufolge der Wert des KK-Vermögens auf 4,9 Mio. EUR geschätzt. Dieser Wert deckt weitgehend das verbleibende Darlehen in Höhe von 3,34 Mio. EUR, so dass die Rückzahlung des Darlehens an sich kein Problem darstellte.
(37)
Nach Aussage Finnlands hatte Karkkila die Absicht, nach dem Kaufabschluss seine Mieteinnahmen zu erhöhen, um die Finanzierungs- und Betriebskosten von KK (vor dem Kauf weniger als 40 000 EUR jährlich) zu decken. Wäre die Stadt der einzige Anteilseigner, könnte sie die Satzung von KK ändern, der ihre Freiheit bei der Preisbildung einschränkt. Rechtlich gesehen könnte die Stadt dann ihre Mieteinnahmen ungehindert erhöhen, da sie die vollen Eigentumsrechte an KK hätte.
(38)
Die Kommission stellt fest, dass die spätere Entwicklung bestätigt, dass die Deckung der Kosten durch Mieteinnahmen ein realistischer Ansatz war. Karkkila schloss 28 langfristige Mietverträge ab, mit denen sie die folgenden Einnahmen erwirtschaftete:
Tabelle 3
Mieteinnahmen nach Kaufabschluss
(in EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Zudem hätte ein privater Investor erwartet, dass der Wert seines Anteils im Gegenzug zur Gewährung eines zinslosen Darlehens steigt. Im vorliegenden Fall realisierte sich der Gewinn aus der Anlage in Form einer Wertsteigerung der Immobilien von KK, da der Wert der Grundstücke im Besitz von KK in den Jahren 1996-2003 deutlich gestiegen ist. In den fünf Jahren vor dem Kaufabschluss waren die Immobilienpreise durchschnittlich um 30 % und in den Jahren 2005-2008 um 10 % gestiegen.
(40)
Prognosen zufolge würde die Einwohnerzahl von Karkkila bis zum Jahr 2025 um jährlich 100 Einwohner steigen, so dass nach vorsichtigen Schätzungen jährlich mindestens 70 neue Wohnungen in der Stadt gebaut werden müssten (13).
(41)
Deshalb könnte ein privater Investor erwarten, dass der Wert seiner Anteile an KK deutlich steigt.
2. Grundstückspreise
(42)
Die Kommission hat zunächst geprüft, ob der Preis, den Karkkila für die Componenta-Anteile gezahlt hat, dem Unternehmen einen Vorteil erbrachte, da der Verkäufer unter den üblichen Marktbedingungen einen deutlich schlechteren Preis erzielt hätte.
(43)
Finnland hat den Wert der KK-Vermögenswerte wie folgt dargestellt (14):
Tabelle 4
Von Finnland kalkulierter Wert der KK-Vermögenswerte
Marktwert der Grundstücke
5 067 988
Bareinlagen und Bankguthaben
28 256
Aktiva insgesamt
5 096 244
Gesellschafterdarlehen
3 340 368
Kurzfristige Verbindlichkeiten
107
Passiva insgesamt
3 340 475
Nettowert von KK
1 755 769
50 % des Nettowerts von KK
877 885
(44)
Der Wert der Grundstücke wurde im Jahr 2003 auf der Grundlage der von Karkkila angelegten allgemeinen Grundstückspreise ermittelt. Im gesamten Gebiet von Karkkila wurden die gleichen Preise verwendet, die einzigen Abweichungen waren den Unterschieden zwischen den beiden Zonen geschuldet. Aus den von Finnland mitgeteilten Angaben geht jedoch hervor, dass die Marktpreise in der Praxis in den einzelnen Stadtteilen und Wohngebieten deutlich voneinander abweichen. Deshalb hat die Kommission vor allem die fraglichen Gebiete bewertet.
(45)
Die Kommission stellt fest, dass Karkkila mittel- bis langfristig den Erwerb der vollen Eigentumsrechte geplant hatte. Bei Immobilienanlagen wird üblicherweise mittel- oder langfristig von einer Wertsteigerung ausgegangen, wenn die Gegebenheiten dies rechtfertigen. Karkkila verfolgte eine langfristige Anlagestrategie und strebte nach Gewinn durch zunehmende künftige Verkäufe.
(46)
Für Karkkila hatte Finnland aufgezeigt, dass die Stadt begründet mittelfristig von einem erheblichen Bevölkerungswachstum ausgehen konnte, das zu einem deutlich höheren Wohnungsbedarf führen würde. Wichtigster Grund war, dass drei nördlich und westlich von Helsinki gelegene Gemeinden - Vihti, Lohja und Hyvinkää - viele Einwohner angezogen hatten, von denen etliche in einer anderen Gemeinde arbeiten. So kam es zu einem raschen und kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise, der Prognosen zufolge auch künftig anhalten wird. Das Preisniveau in diesen Nachbargemeinden lag 2003 durchschnittlich 2,5mal höher als in Karkkila. Deshalb erwartete Karkkila, dass der kontinuierliche Anstieg der Immobilienpreise neue Einwohner nach Karkkila bringen würde, die die Stadt als nächste logische Wohnalternative sehen würden, obwohl die Preise auch hier deutlich anzogen. Eine Verdopplung der Immobilienpreise in Karkkila schien sehr wahrscheinlich.
(47)
Obgleich die spätere Entwicklung an sich für die Vorabanalyse zu dem Kaufabschluss nicht relevant war, bestätigte die Entwicklung der Immobilienpreise in den drei Nachbargemeinden in den folgenden Jahren, dass die Prognose realistisch war. In einigen Fällen überstiegen die Preise jene in Karkkila um mehr als das Vierfache.
(48)
Ein weiterer Grund für den Anstieg der Einwohnerzahl in Karkkila war der Ausbau der Nationalstraße nach Karkkila, der zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses bereits in Planung war (und später realisiert wurde).
(49)
Ein starker Anreiz für den Erwerb der vollen Eigentumsrechte waren auch die offiziellen Prognosen zum Anstieg der Einwohnerzahl. In einer ersten im Jahr 2000 veröffentlichten Untersuchung des Gemeindeverbands Uusimaa wurde geschätzt, dass die Einwohnerzahl in Karkkila bis 2025 auf 9 600 (also um etwa 10 %) steigen und damit ein Bedarf an 600 neuen Wohnungen bestehen würde. Diese Voraussage erwies sich bald als zu vorsichtig. Zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses erwartete Karkkila einen weitaus größeren Anstieg der Einwohnerzahl und damit einen höheren Bedarf von 70 neuen Wohnungen pro Jahr.
(50)
Diese positive Prognose wurde später durch eine weitere vom Gemeindeverband Uusimaa am 18. August 2009 vorgelegte Untersuchung bestätigt, in der davon ausgegangen wurde, dass die Einwohnerzahl von Karkkila bis 2030 um jährlich 100 zunehmen würde. Damit würden jedes Jahr 70 neue Wohnungen benötigt. Auch diese Prognose wurde von der Realität übertroffen, denn im Jahr 2006 wurden 137 und 2007 insgesamt 95 neue Wohnungen gebaut.
(51)
KK war offensichtlich der größte Grundstückseigentümer in Karkkila. Um wie viele Immobilien es sich konkret handelte, war nicht klar, da Karkkila die Teilung und Neugliederung eines Teils der Grundstücke besonders im Gebiet von Haapala/Uusitalo beabsichtigte. Außerdem wurden mehr Wohnimmobilien pro Grundstück gebaut, wenn der Bebauungsplan für ein Grundstück Reihenhäuser und Appartementhäuser auswies. Dem von Finnland vorgelegten Verzeichnis über das Vermögen von KK zufolge umfasste dieses weniger als 140 für den Wohnungsbau vorgesehene Grundstücke (die übrigen Grundstücke waren als Parkflächen geplant). Zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses sollten 70 neue Wohnungen pro Jahr entstehen, so dass in den nächsten 10 Jahren 700 neue Wohnungen und im Verlauf der nächsten 20 Jahre 1 400 neue Wohnungen benötigt würden. Da KK keine nennenswerte Konkurrenz in Karkkila hatte, konnte Karkkila mit einiger Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass die Gemeinde alle oder zumindest den größten Teil der in ihrem Besitz befindlichen Vermögensteile verkaufen konnte.
(52)
Nach Aussage Finnlands bestand die Strategie Karkkilas zunächst darin, den Wert ihrer Grundstücke durch Teilung und Erschließung zu erhöhen, die Auswirkungen des allgemeinen Preisanstiegs für das Gebiet abzuwarten und die Grundstücke erst später zu verkaufen. Diese Strategie, sich bei frühen Verkäufen zurückzuhalten, hatte KK auch schon in früheren Jahren verfolgt, was die geringen Verkaufszahlen in den Jahren vor dem Verkaufsabschluss erklärt.
(53)
Die Kommission führt an, dass der Wert der Grundstücke im Besitz von KK nach dem Grundstückstyp bestimmt wurde, Grundstücke für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Appartementhäuser sowie Parks und Flächen für den Gemeinbedarf also einen unterschiedlichen Wert hatten. Im Folgenden werden die Besonderheiten jedes Gebiets einzeln beschrieben und analysiert.
(54)
Für die im Bebauungsplan für den Wohnungsbau ausgewiesenen Grundstücke im Gebiet Asemanranta ist ein Wert von 2 358 158 EUR ermittelt worden, der der Hälfte des KK-Vermögens entspricht. Für den Kaufabschluss wurde ein Grundstückswert von 79,56 EUR/m2 angesetzt.
(55)
Die Untersuchungen sind diesbezüglich nur begrenzt aussagekräftig, da in Karkkila keine Vergleichspreise vorliegen. Vor dem Verkaufsabschluss wurden in Karkkila keine im Bebauungsplan für den Wohnungsbau ausgewiesenen Grundstücke zum Marktpreis verkauft. Im Sachverständigengutachten im Zusammenhang mit der ersten Untersuchung (Gutachten A) wurde ein Preis von 50 EUR/m2 genannt. Nun erklärt Finnland, dass diese Zahl offensichtlich auf Angaben aus dem staatlich finanzierten Wohnungsbau beruhe, die deutlich unter dem Marktpreis lagen. In der ursprünglichen Untersuchung für Appartementhausgrundstücke wurde ferner ein Wert von 60-75 EUR/m2 angegeben. Der zweiten Untersuchung (Gutachten B) zufolge entspricht der gezahlte Preis dem Marktpreis; nähere Angaben wurden jedoch nicht gemacht. In dem Gutachten von KP&P (Gutachten C) wird geschlussfolgert, dass ein Preis von 79,56 EUR/m2 dem Marktpreis entspricht, da er deutlich unter den Preisen in den drei Nachbargemeinden liegt. Mangels näherer Vergleichsdaten geben diese Aussagen einen Hinweis auf die Immobilienpreise, die zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses in der Umgebung von Helsinki erzielt wurden. Deshalb hat die Kommission die Angaben in den Gutachten geprüft und durch eigene Bewertungen ergänzt.
(56)
Das Gebiet Asemanranta befindet sich in besonderer Lage an einem Seeufer und 200 m vom Stadtzentrum entfernt. Nach Aussage Finnlands ist der Wert der Grundstücke aufgrund des Seeblicks und des direkten Zugangs zum Sees sehr hoch. Ein solches Grundstück wurde 2006 zu einem Preis von 92,35 EUR/m2 verkauft. Karkkila sah die Immobilie als ausreichend hochwertig an, um den Kaufpreis im Januar 2008 auf 105 EUR/m2 zu erhöhen.
(57)
Ein weiterer wichtiger Aspekt für die Bestimmung des Werts dieses Gebiets war die Fläche, für die dieser Preis galt. Der Verkaufswert wurde vorsichtig auf der Grundlage der Vergabe von Baurechten für mindestens 29 640 m2, möglicherweise aber auch für maximal 39 590 m2 festgelegt. Wegen des prognostizierten Anstiegs der Einwohnerzahl ging Karkkila davon aus, dass langfristig gesehen die maximale Zahl der Baurechte als Grundlage des Verkaufswerts herangezogen werden konnte.
(58)
Trotz der Tatsache, dass in Karkkila vor dem Verkaufsabschluss keine Grundstücke für Appartementhäuser verkauft worden waren, sah es die Stadt als begründet an, dass sich der Markt für diese Bautätigkeit entwickeln würde. Im Jahr 2003 wurden für Appartementhäuser vier Baugenehmigungen erteilt. Die Entwicklung nach dem Kaufabschluss bestätigt, dass die Prognose realistisch war, denn bis 2007 wurden sechs neue Anträge eingereicht und Genehmigungen erteilt, und zwischen 2007 und Mitte 2010 wurden sieben Appartementhäuser gebaut.
(59)
Die Preise in den Nachbargemeinden zogen dermaßen an, dass der Quadratmeterpreis in Hyvinkää im Jahr 2003 bei 133,60 EUR/m2 lag. 2004 betrug der Höchstpreis in Vihti 312,60 EUR/m2.
(60)
Die Kommission stellt fest, dass die in den betreffenden drei Gutachten angeführten Werte einander grundsätzlich entsprechen und auch keine Fehler aufzuweisen scheinen, wenn man sie mit den zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses für ähnliche Grundstücke gezahlten Preisen vergleicht. Es ist nicht erforderlich zu prüfen, welches der Gutachten am zuverlässigsten ist, lag doch der Preis für die Anteile sogar bei einer sehr vorsichtigen Wertermittlung unter dem Marktpreisniveau (siehe allgemeine Marktwertermittlung in Punkt 84 ff.). Die Kommission hat den geringstmöglichen Wert wie folgt berechnet: In Anbetracht der attraktiven Lage der Grundstücke in Asemanranta lag der Marktpreis mit 75 EUR/m2 in den vorsichtigen Expertenschätzungen auf jeden Fall im oberen Preisspektrum. Ausgehend von der vorsichtigen Annahme, dass die Grundstücke, für die für die Mindestfläche Baurechte erteilt wurden, verkauft werden, hätte das Gebiet einen Marktwert von mindestens 2 223 000 EUR.
(61)
Eine - wenn überhaupt erfolgte - Überbewertung beliefe sich somit höchstens auf 135 158,40 EUR, 50 % davon wären 67 579,20 EUR.
(62)
Die Kommission stellt fest, dass dieser Wert auch für Teile des Gebiets Asemanranta mit einer Fläche von 8-9 ha gilt, die unter anderem als Straßen und Parkflächen verbleiben. Ein Teil des Bebauungsplans ist beispielsweise als Erholungs- und Naturschutzgebiet vorgesehen. Deshalb wirken sich diese 8-9 ha auf den hohen Preis für das Wohngebiet aus, auch wenn ihr Preis nicht gesondert festgelegt wurde.
(63)
Die Grundstücke im Besitz von KK liegen größtenteils im Gebiet Haapala/Uusitalo, vom Zentrum aus etwa 2,5 km nach Südwesten. Für diese beiden nebeneinander liegenden Gebiete waren im Bebauungsplan Einfamilienhäuser und Reihenhäuser vorgesehen. Da jedoch mit der Erschließung des Gebiets noch nicht begonnen worden war, waren die Preise niedrig und die Verkaufszahlen gering. Fast das gesamte Gebiet war im Besitz von KK.
(64)
Der Wert des Gebiets wurde für den Verkaufsabschluss mit 1 612 059 EUR für alle Grundstücksarten angegeben. Der Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser wurde nach den üblichen Preisen der Stadt auf 10,19 EUR und für Reihenhäuser auf 74,02 EUR festgelegt. Der Gesamtwert der Grundstücke für Einfamilienhäuser betrug 973 268 EUR und für Reihenhäuser 811 209 EUR.
(65)
In allen drei Gutachten wird ausgeführt, dass die Preise für Einfamilienhäuser den Marktpreisen entsprachen. Dem Gutachten der KP&P (Gutachten C) zufolge lagen die Marktpreise 15-20 % über den von Karkkila angesetzten Preisen. Nach den von Finnland vorgelegten Daten betrug der Durchschnittspreis im Jahr 2003 ca. 14,40 EUR/m2. Der erste Gutachter (Gutachten A) gab für Karkkila Marktpreise von 9,43 EUR bis 14,76 EUR an.
(66)
In allen drei Gutachten wurde auf durchschnittliche Verkaufspreise verwiesen; die von Finnland vorgelegten Daten zeigten jedoch erhebliche Preisunterschiede zwischen den einzelnen Wohngebieten. Das Gebiet Haapala/Uusitalo lag eindeutig an der Spitze der Preiskurve. Im Jahr 2003 wurden in Haapala zwei Grundstücke verkauft (von einer privaten Gesellschaft an eine Privatperson): Der Quadratmeterpreis für das im April 2003 verkaufte Grundstück betrug 9,25 EUR und für das im August verkaufte Grundstück 10,06 EUR. Das entspricht einem Preisanstieg von 8,8 % innerhalb von vier Monaten. Berücksichtigt man die allgemeine Preisentwicklung in Karkkila, wo die Preise in den Jahren 2001-2002 um 12,6 % und in den Jahren 2002-2003 um 42,7 % gestiegen sind, entspricht ein Preisanstieg von 1,3 % in den vier letzten Monaten des Jahres 2003 durchaus dem allgemeinen Trend. Daher ist die Kommission der Auffassung, dass ein Preis von 10,19 EUR/m2 (Dezember 2003) als Marktpreis akzeptiert werden kann.
(67)
In dem Gebiet wurden keine Kaufabschlüsse getätigt, die in Bezug auf die Preise für Reihenhausgrundstücke für einen direkten Vergleich herangezogen werden könnten. Wie der erste Gutachter ausführte, lag der Marktwert bei 70-80 EUR/m2. Im Gutachten der KP&P (Gutachten C) wird lediglich auf die weitaus höheren Preise für Reihenhausgrundstücke verwiesen. Da alle drei Gutachten zu der Schlussfolgerung gelangen, dass der gezahlte Preis dem Marktpreis entspricht und es keinen Grund gibt, diese Schlussfolgerung für das Gebiet Haapala/Uusitalo in Frage zu stellen, akzeptiert die Kommission, dass der Quadratmeterpreis von 74,20 EUR dem Marktpreis entsprach.
(68)
Die Kommission ersuchte Finnland zu erläutern, warum es für Karkkila lohnend war, das gesamte Gebiet in städtischen Besitz zu bringen, da, wie die Verkaufszahlen der vorangegangenen Jahre belegen, Käufer an diesem Wohngebiet nicht interessiert waren und andere Stadtteile trotz der höheren Preise vorzogen. Finnland erklärte dazu, dass KK schon in früheren Jahren eine sehr gezielte Anlagestrategie verfolgt hätte und das Gebiet Haapala/Uusitalo zu einem künftigen Wohngebiet in Karkkila entwickeln wollte. Die anderen Wohngebiete der Stadt stießen langsam an die Grenzen ihrer Aufnahmekapazität, und mit dem prognostizieren Anstieg der Einwohnerzahl würde künftig ein Bedarf für die Erschließung neuer Gebiete bestehen.
(69)
Ein Bebauungsplan für das Gebiet Haapala/Uusitalo bestand bereits, doch war mit den Erschließungsarbeiten noch nicht begonnen worden. Die Erschließung umfasste die Teilung der Grundstücke in stärker individuell zugeschnittene und zweckmäßigere Grundstücke, den Anschluss der Grundstücke an die kommunalen Versorgungsnetze und den Bau neuer Dienstleistungseinrichtungen.
(70)
Karkkila hatte diese Strategie bereits in anderen Wohngebieten erfolgreich verfolgt: Die Stadt hatte ihr Versorgungsnetz auf die Gebiete Tuorila, Nikkimäki und Pumminmäki ausgedehnt. Im Jahr 2003 betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Gebiet Pumminmäki bereits 14,28 EUR. Karkkila verkaufte 2004 Grundstücke zum neuen Standardpreis von 14 EUR. Die Preise sind in den folgenden Jahren weiter gestiegen (18,5 EUR/m2 im Jahr 2005).
(71)
Es wurde davon ausgegangen, dass der Wert der Immobilien im Gebiet Haapala/Uusitalo das Preisniveau der bereits erschlossenen Wohngebiete erreichen und darüber hinaus dem allgemeinen Trend des Preisanstiegs folgen würde. Ein Wertzuwachs von mindestens 40 % bis 50 % nach der Erschließung (also im Verlauf von 3 bis 4 Jahren) schien begründet zu sein; zudem erfolgte der Wertzuwachs mittel- und langfristig.
(72)
Es lag im Interesse Karkkilas, das gesamte Gebiet im Rahmen eines umfassenden Infrastrukturvorhabens zu erschließen. Die Erschließung großer Areale wäre deutlich kostengünstiger, als Leistungen für jedes einzelne Grundstück bereitzustellen (die Gemeinde ist gesetzlich verpflichtet, eine Immobilie an das kommunale Netz anzuschließen, was üblicherweise auf Antrag der Eigentümer erfolgt, die einen Neubau planen). Karkkila unterstrich, dass dies einfacher zu bewerkstelligen ist, wenn die Stadt der einzige Eigentümer ist und die Entscheidungsgewalt besitzt. Für den Anschluss jedes einzelnen Grundstücks an die kommunale Versorgung wäre eine große Zahl von Einzelentscheidungen erforderlich. Da die Erschließung von Grundstücken nicht zum Kerngeschäft des in der Metallbranche tätigen Unternehmens Componenta gehört, hatte sich schon früh herausgestellt, dass eine Erschließung für das Unternehmen schwieriger gewesen wäre.
(73)
Angesichts der langfristigen Erschließungsstrategie von Karkkila und ihres Vorhabens, sämtliche Infrastrukturprojekte auf einmal zu realisieren, war die Stadt nicht daran interessiert, das Land vor seiner Erschließung zu verkaufen. Aus diesem Grund wurden vor Kaufabschluss praktische keine Grundstücke verkauft.
(74)
Die Kommission kann akzeptieren, dass angesichts dieser langfristigen Strategie für das Gebiet Haapala/Uusitalo es ein marktwirtschaftlich handelnder Investor, der bereits über 50 % der Anteile an dem fraglichen Gebiet verfügt, als wirtschaftlich rentabel ansieht, auch die restlichen 50 % der Anteile zu erwerben. Die Möglichkeit, das gesamte zu bebauende neue Wohngebiet zu besitzen, ein geringes Preisrisiko und gute Chancen, den Großteil der Grundstücke innerhalb der nächsten 10 Jahre und die restlichen Grundstücke in den darauf folgenden 10 Jahren zu verkaufen, kann als Geschäftsstrategie angesehen werden, die ein marktwirtschaftlich handelnder Investor verfolgt hätte.
(75)
Einige Grundstücke für Einfamilienhäuser liegen in anderen Gebieten. Die Wertbestimmung (43 000 EUR) basierte auf dem von Karkkila für ein solches Grundstück festgesetzten offiziellen Quadratmeterpreis von 10,19 EUR. Aus den vorgenannten Gründen (Erwägungsgründe 65 und 66) ist die Kommission der Ansicht, dass der im Dezember 2003 festgelegte Preis als Marktpreis akzeptiert werden kann.
(76)
KK besitzt auch zwei Grundstücke für Appartementhäuser im Gebiet Takko I. Der Gesamtwert dieser Immobilie beträgt 110 191 EUR. Takko I liegt ebenfalls im Stadtzentrum. Dem Gutachten A zufolge beträgt der Marktpreis hier 60-75 EUR/m2. In ihrem Gutachten gelangt die KP&P (Gutachten C) in Bezug auf den Preis für die Appartementhausgrundstücke ebenfalls zu dem Ergebnis, dass der Preis im Vergleich zu in Nachbargemeinden erzielten Verkaufspreisen dem Marktpreis entspreche.
(77)
Nach Auffassung der Kommission ist es nicht erforderlich festzustellen, welches der Gutachten am zuverlässigsten ist. Auch wenn bei dem Kaufabschluss der geringstmögliche Marktpreis von 60 EUR/m2 angesetzt werden würde, überstiege der berichtigte Gesamtwert für die Anteile dennoch den von Karkkila gezahlten Preis (siehe nachstehende Berechnung des Mindestpreises der Anteile). Bei Annahme dieses geringstmöglichen Marktwerts wären die Grundstücke im Gebiet Takko I um 19,65 EUR/m2 zu hoch angesetzt. Dies entspräche insgesamt 27 212 EUR bzw. 13 606 EUR für 50 % der Anteile.
(78)
Der Wert der als Parkflächen ausgewiesenen Areale wurde mit 456 601 EUR angesetzt. Zugrunde gelegt wurde ein Quadratmeterpreis von 1,18 EUR, wie ihn Karkkila nach den gesetzlichen Vorgaben für derartige Grundstücke zahlt. Dabei geht es um Flächen, die die Stadt zum aktuellen Preis veräußern kann (15). Da die Grundstücke dem Bebauungsplan zufolge nicht bebaut werden sollen, wird als Preisgrundlage der reguläre Preis für nicht im Bebauungsplan erfasstes unerschlossenes Gelände angesetzt (siehe Erwägungsgrund 79). Daher ist die Kommission der Ansicht, dass dieser Teil der Grundstücke nicht überbewertet wurde.
(79)
Das KK-Vermögen umfasste auch Rohbauland, das nicht im Bebauungsplan enthalten war und dessen Gesamtwert bei einem Quadratmeterpreis von 1,18 EUR mit 49 678 EUR angesetzt wurde. In den Gutachten wird nicht erklärt, inwieweit der Wert Rohbaulands sachgerecht bewertet wurde. Darüber hinaus legte Finnland ein Verzeichnis der Kaufabschlüsse für nicht erschlossenes Bauland in dünn besiedelten Teilen von Karkkila vor, für das ein Quadratmeterpreis von 1,86 EUR gezahlt wurde. Aus diesem Grund kann die Kommission akzeptieren, dass der Preis von 1,18 EUR nicht über dem Marktpreis liegt.
(80)
Der von Finnland auf der Grundlage der Verkaufspreise für die Vermögensteile von KK ermittelte Wert des KK-Immobilienvermögens betrug 5 067 988 EUR. Bei Abzug der Beträge einer etwaigen Überbewertung der Appartementhausgrundstücke in den Gebieten Asemanranta (135 158 EUR) und Takko I (27 212 EUR) ergibt sich für die Grundstücke ein Mindestwert von 4 905 618 EUR.
3. Rückzahlung des Darlehens
(81)
Im Jahr 1996 hatten Componenta und Karkkila KK pari passu ein zinsloses Gesellschafterdarlehen in Höhe von 1 670 184 EUR gewährt. Der Rückzug von Componenta aus KK erfolgte mit gleichzeitiger Rückzahlung des Darlehens durch KK. Da KK einen wesentlichen Teil ihres Vermögens zur Beschaffung dieser Mittel hätte verkaufen müssen und dies - wie bereits dargelegt - ihre mittel- und langfristige Geschäftsstrategie gefährdet hätte, entschied Karkkila, KK ein zweites zinsloses Darlehen in gleicher Höhe zu gewähren, dass KK zur Rückzahlung des Darlehens verwendete. Damit belaufen sich die Verbindlichkeiten von KK gegenüber Karkkila auf insgesamt 3,34 Mio. EUR.
(82)
Die Kommission stimmt mit Finnland darin überein, dass die Darlehen bereits bei der Ermittlung des Wertes der Gesellschaft berücksichtigt wurden, d. h. der Wert der Anteile war bereits um die Schuldensumme reduziert worden. Die Würdigung der Darlehensrückzahlung als gesonderte Maßnahme käme somit einer nochmaligen Berücksichtigung gleich.
4. Wert der Anteile
(83)
Nach Abzug des als potenzielle Überbewertung ermittelten Betrags kann der Wert der 50 %igen Beteiligung an KK wie folgt beziffert werden:
Tabelle 5
Wert von KK
Marktwert der Grundstücke
4 905 618
Bareinlagen und Bankguthaben
28 256
Aktiva insgesamt
4 933 874
Gesellschafterdarlehen
3 340 368
Kurzfristige Verbindlichkeiten
107
Passiva insgesamt
3 340 475
Nettowert von KK
1 593 399
50 % des Nettowerts von KK
796 699,5
(84)
Der Kaufpreis von 713 092,50 EUR, den Karkkila für seinen 50 %igen Anteil bezahlt hat, liegt nach Auffassung der Kommission nicht über dem Marktpreis.
V. SCHLUSSFOLGERUNG
(85)
Der Kaufpreis, den Karkkila an Componenta für die 50 %ige Beteiligung an KK bezahlt hat, liegt nach Auffassung der Kommission nicht über dem Marktpreis. Deshalb handelt es sich nicht um eine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union -
HAT FOLGENDEN BESCHLUSS ERLASSEN:
Artikel 1
Der Kaufpreis, den die Stadt Karkkila an die Componenta Oyj für die Anteile der Karkkilan Keskustakiinteistöt Oyj nach Maßgabe des zwischen den Parteien am 16. Dezember 2003 geschlossenen Vertrags gezahlt hat, ist keine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union.
Artikel 2
Dieser Beschluss ist an die Republik Finnland gerichtet.
Brüssel, den 20. April 2011
DECIZIA COMISIEI
din 20 aprilie 2011
privind măsura C 37/04 (ex NN 51/04) pusă în aplicare de către Finlanda pentru Componenta Oyj
[notificată cu numărul C(2011) 2559]
(Numai textele în limbile finlandeză și suedeză sunt autentice)
(Text cu relevanță pentru SEE)
(2011/529/UE)
COMISIA EUROPEANĂ,
având în vedere Tratatul privind funcționarea Uniunii Europene, în special articolul 108 alineatul (2) primul paragraf,
având în vedere Acordul privind Spațiul Economic European, în special articolul 62 alineatul (1) litera (a),
după ce părțile interesate au fost invitate să își prezinte observațiile în conformitate cu dispozițiile menționate anterior (1),
întrucât:
I. PROCEDURĂ
(1)
La 10 martie 2004, Comisia a primit o plângere din partea Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB în care reclamantul a informat Comisia cu privire la o presupusă măsură de ajutor pusă în aplicare de către orașul Karkkila (denumit în continuare „Karkkila”) pentru societatea Componenta Corporation Oyj (denumită în continuare „Componenta”). Prin scrisoarea din data de 19 noiembrie 2004, Comisia a comunicat Finlandei decizia sa de iniția procedura prevăzută la articolul 88 alineatul (2) din Tratatul CE [în prezent articolul 108 alineatul (2) din Tratatul privind funcționarea Uniunii Europene], cu privire la ajutor. Decizia Comisiei de a iniția procedura a fost publicată în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene (2). Comisia a invitat părțile interesate să își prezinte observațiile cu privire la măsura în cauză, însă nu a primit nicio observație.
(2)
La data de 20 octombrie 2005, Comisia a adoptat o decizie finală negativă și a dispus ca Finlanda să recupereze ajutorul de la Componenta (denumită în continuare „decizia din 2005”). Decizia din 2005 de încheiere a procedurii oficiale de investigare a fost publicată în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene (3). Componenta a făcut apel împotriva deciziei, iar aceasta din urmă a fost anulată prin hotărârea din 18 decembrie 2008 („hotărârea”) pe motiv că nu a fost suficient motivată (4).
(3)
Finlanda a prezentat observații prin scrisorile din 5 ianuarie și 10 ianuarie 2010, care includeau, de asemenea, două studii privind evaluarea bunurilor imobiliare în cauză. Comisia a trimis trei solicitări suplimentare de informații la 9 ianuarie 2009, 23 iulie 2009 și 8 ianuarie 2010, care au fost soluționate prin scrisorile înregistrate la 9 martie 2009, 15 octombrie 2009 și, respectiv, 5 martie 2010. La 23 noiembrie 2009, a avut loc la Bruxelles o reuniune între Comisie, reprezentanți ai guvernului finlandez și beneficiar.
II. DESCRIERE A FAPTELOR
1. Tranzacția
(4)
Componenta este o societate metalurgică, cu sediul în Karkkila, Finlanda. Aceasta deține instalații de producție în Finlanda, Țările de Jos și Suedia. Compania a realizat cea mai mare parte a cifrei sale de afaceri, în valoare de 316 milioane de EUR, în țările nordice și Europa Centrală. Grupul avea aproximativ 2 200 de angajați în 2004.
(5)
Tranzacția care face obiectul evaluării se referă la societatea imobiliară Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (denumită în continuare „KK”), care deținea proprietăți imobiliare în orașul Karkkila, situat la aproximativ 65 km în partea de nord-vest a orașului Helsinki. KK a fost deținut în comun (50/50) de către Componenta și Karkkila. În 1996, fiecare partener al întreprinderii comune a acordat societății KK un împrumut participativ fără dobândă de 1 670 184 EUR.
(6)
În contractul de vânzare semnat la 16 decembrie 2003, s-a convenit că municipalitatea dobândește proprietatea exclusivă asupra KK prin achiziționarea acțiunilor deținute de către Componenta pentru un preț total de 2 383 276,50 milioane de EUR. Tranzacția s-a realizat în două etape:
-
Componenta a primit 713 092,50 EUR drept plată pentru 50 % din acțiunile vândute societății Karkkila;
-
KK a restituit societății Componenta împrumutul acționarului de 1 670 184 EUR pe care Componenta i l-a acordat în 1996. În acest scop, Karkkila i-a acordat societății KK un împrumut fără dobândă suplimentar cu aceeași valoare. Aceasta a condus la schimbarea creditorului, Karkkila fiind noul creditor în locul societății Componenta.
(7)
Prin urmare, Karkkila a mobilizat suma de 2 383 276,50 EUR pentru tranzacția menționată anterior: 713 092,50 de EUR drept plată pentru acțiunile deținute de KK și 1 670 184 EUR reprezentând un împrumut fără dobândă acordat societății KK.
(8)
Prețul de achiziție pentru acțiuni a fost calculat utilizându-se drept valoare de referință prețul standard la care Karkkila a vândut proprietățile imobiliare în 2003.
Tabelul 1
Prețurile de vânzare per m2 pentru parcelele vândute de KK
(în EUR)
Zona 1
Locuințe unifamiliale
11,11
Locuințe terasate
88,81
Blocuri
79,56
Zona 2
Locuințe unifamiliale
10,19
Locuințe terasate
74,02
Blocuri
64,76
Altele
Teren viran neînscris în planul de urbanism
1,18
Teren destinat parcurilor publice
1,18
(9)
Aceste prețuri standard au fost aplicate proprietăților imobiliare prezente în portofoliul societății KK la momentul efectuării tranzacției, iar suma obținută a fost împărțită la doi, ceea ce a dus la un preț de cumpărare al acțiunilor de 713 092,50 EUR.
(10)
Mai mult, contractul de vânzare între Karkkila și Componenta stipula următoarele:
(a)
Vânzătorul este de acord să se investească în extinderea unităților de producție ale Componenta Karkkila Oy în orașul Karkkila, astfel cum se prevede la anexa 1 la prezentul contract. Se estimează că investiția va crea 50 - 70 de noi locuri de muncă cu normă întreagă în Karkkila în 2004 (în 2003, numărul de locuri de muncă a fost de 130).
(b)
În cazul în care extinderea unităților de producție ale vânzătorului nu demarează în 2004, astfel cum se specifică la alineatul anterior, cumpărătorul are dreptul de a anula tranzacția în orice moment.
(11)
Anexa 1 la contractul de vânzare stabilea că Componenta va grupa activitățile a două dintre unitățile de producție ale grupului, și anume turnătoriile din Alvesta (situată în Suedia) și Karkkila, și că decizia privind amplasamentul viitor al turnătoriei va depinde de rezultatele unei analize. În 2005, a fost închisă turnătoria din Alvesta, iar producția a fost transferată la Karkkila.
(12)
După ce a preluat acțiunile societății KK deținute de către Componenta, Karkkila a hotărât să încheie activitățile societății KK și să transfere terenul către municipalitate.
2. Activele societății KK
(13)
Karkkila este situat la aproximativ 65 km în partea de nord-vest a orașului Helsinki, de-a lungul autostrăzii nr. 2, în partea de nord-est a provinciei Uusimaa. Karkkila avea aproximativ 8 500 de locuitori în 2003. Orașul s-a dezvoltat în jurul furnalului înalt din Högfors, construit în secolul al XIX-lea, iar partea de nord a acestuia s-a extins de-a lungul malului unui lac.
(14)
Proprietățile imobiliare deținute de KK se întindeau pe o suprafață de 730 000 m2 de teren în Karkkila și în împrejurimile sale imediate, la o distanță de cel mult 2,5 km de centrul orașului. În decembrie 2003, situația era următoarea:
-
terenurile cu valoarea cea mai mare se situează în zona Asemanranta (zona 1) și sunt destinate blocurilor. Această zonă reprezintă aproximativ jumătate din valoarea portofoliului societății KK.
-
cea mai mare parte a terenurilor este situată în zona Haapala/Uusitalo (zona 2). Această zonă este rezervată locuințelor unifamiliale și reprezintă aproximativ un sfert din valoarea totală a portofoliului.
-
portofoliul conține, de asemenea, câteva parcele rezervate locuințelor unifamiliale în alte zone rezidențiale, unele terenuri rezervate blocurilor în zona Takko I și câteva locuințe terasate.
-
o parte din terenurile agricole sunt destinate parcurilor publice.
-
portofoliul include, de asemenea, unele terenuri virane neînscrise în planul de urbanism.
(15)
În total, proprietățile imobiliare cuprind aproximativ 160 de parcele. Cu toate acestea, Karkkila intenționează să reconfigureze o parte dintre aceste terenuri și să le împartă în parcele mai mici. KK a fost, de departe, cel mai mare proprietar imobiliar din Karkkila la momentul tranzacției.
(16)
După dobândirea proprietății exclusive, Karkkila intenționează să închirieze o parte dintre aceste terenuri pentru a acoperi cheltuielile de funcționare. Cheltuielile de funcționare ale KK (salarii, chirie, dobânzi la împrumuturi) în perioada 2000-2003 au fost de cel mult 40 000 de EUR.
3. Alte informații relevante
(17)
Karkkila este situat la o distanță care permite efectuarea zilnică a navetei până la Helsinki. Proprietățile imobiliare din Helsinki și din împrejurimi au devenit foarte scumpe, iar prețurile continuă să crească. Această presiune a prețurilor a obligat populația să se stabilească în municipalitățile care se află în jurul capitalei, ceea ce a avut un efect puternic asupra prețurilor proprietăților imobiliare. Karkkila pot fi considerată o posibilă locație alternativă, împreună cu alte trei orașe: Vihti, Lohja și Hyvinkää. Distanțele de la Helsinki sunt următoarele:
Tabelul 2
Distanțele de la Helsinki
Lohja
52 km
38 min
Hyvinkää
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkkila
68 km
50 min
(18)
Aceste municipalități au atras un număr considerabil de noi rezidenți. În consecință, prețurile proprietăților imobiliare au crescut semnificativ înainte de (și după) tranzacție, prețurile dublându-se în Karkkila și, în unele cazuri, devenind de șase ori mai mari.
(19)
Potrivit previziunilor oficiale publicate în 2000, se aștepta ca populația orașului Karkkila să crească până la 9 600 de locuitori până în 2025, ceea ce ar însemna necesități locative de 600 de noi locuințe. Aceste previziuni au fost imediat percepute ca situându-se cu mult în urma creșterii reale a populației. Trei ani mai târziu, la momentul tranzacției, necesitățile locative prevăzute ale orașului Karkkila erau de aproximativ 70 de noi locuințe pe an, acest lucru fiind confirmat de un studiu al consiliului regional al Uusimaa care acoperea perioada de până în 2025 și care a fost prezentat la scurt timp după aceea. (S-au construit practic 63 de noi locuințe în 2005, 137 în 2006 și 95 în 2007).
(20)
În cursul celor cinci ani anteriori tranzacțiilor, prețurile proprietăților imobiliare în Karkkila au crescut, în medie, cu 30 %.
III. OBSERVAȚIILE FINLANDEI
(21)
Finlanda a prezentat trei studii de specialitate ex-post cu privire la valoarea terenurilor. Concluziile acestora au fost că prețul plătit corespundea prețului pieței. Comisia a respins în mare parte studiul (Studiul A) prezentat în cursul primei proceduri de investigare prin decizia sa inițială din 2005 (5). După adoptarea deciziei din 2005, Finlanda a comandat două studii de specialitate suplimentare. Primul studiu (Studiul B) conține numai o afirmație generală potrivit căreia calculul valorii terenului a fost corect fără a intra în detalii. Al doilea studiu, raportul realizat de KP & P (Studiul C), analizează situația proprietăților imobiliare din Karkkila și din municipalitățile din împrejurimi într-un mod mai detaliat.
(22)
Finlanda susține că Karkkila a dobândit proprietatea exclusivă asupra acțiunilor deoarece era o investiție cu risc redus pe termen mediu și lung. Având în vedere creșterea constantă a prețurilor proprietăților imobiliare în municipalitățile învecinate, previziunile orașului Karkkila referitoare la o creștere a populației, la o saturare a cartierelor existente și la necesitatea extinderii, consiliul municipal al orașului Karkkila a considerat că este profitabil să dobândească proprietatea exclusivă a KK.
(23)
Finlanda a explicat, de asemenea, faptul că posibilitatea de a accelera procedurile a constituit un alt motiv pentru obținerea proprietății exclusive. Finlanda a sugerat în repetate rânduri că, din cauza intereselor comerciale divergente, cooperarea între Karkkila și Componenta nu a fost tocmai ideală. Ambii parteneri au convenit să desființeze întreprinderea comună, pentru a se evita blocarea mai multor decizii. În special, trebuiau luate numeroase decizii în zona Haapala/Uusitalo privind reîmpărțirea parcelelor pentru a facilita dezvoltarea zonei. Dat fiind că domeniul imobiliar nu constituia activitatea de bază a societății Componenta, era în interesul său să încheie acest domeniu de activitate, în vreme ce orașul Karkkila avea interesul să poată controla amenajarea terenurilor în mod complet independent.
(24)
Finlanda a explicat de ce era relevantă o comparație cu Vihti, Lohja și Hyvinkää. Finlanda a subliniat, printre altele, că orașele Vihti și Lohja nu dispuneau de o legătură de transport feroviar de călători care să permită navetiștilor să se deplaseze ușor între aceste municipalități și Helsinki.
(25)
Finlanda susține că modul în care Comisia a calculat valoarea ajutorului în 2005 a fost distorsionat din cauza faptului că împrumutul acordat de acționar a fost luat în considerare de două ori. Împrumutul a fost dedus din valoarea întreprinderii la calcularea valorii de 50 % din acțiuni și a fost luat în considerare ca rambursare pentru Componenta. Prin urmare, Finlanda afirmă că prețul acțiunilor (713 092,5) include deja împrumutul, deoarece această sumă a fost calculată pe baza valorii nete a societății KK.
IV. EVALUARE
(26)
În conformitate cu articolul 87 alineatul (1) din Tratatul CE, orice ajutor acordat de un stat membru sau prin intermediul resurselor de stat, sub orice formă, care denaturează sau amenință să denatureze concurența prin favorizarea anumitor întreprinderi sau a producerii anumitor bunuri, în măsura în care aceasta afectează schimburile comerciale între statele membre, este incompatibil cu piața comună. Curtea de Justiție a Uniunii Europene a susținut în mod constant că criteriul afectării schimburilor comerciale este îndeplinit în cazul în care întreprinderea destinatară desfășoară o activitate economică ce implică schimburi comerciale între statele membre.
(27)
Alte societăți din cadrul pieței interne fabrică aceleași produse ca și Componenta și fac obiectul unor schimburi comerciale intense între statele membre. În sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE, resursele de stat includ resursele autorităților locale (6). Astfel, tranzacția în cauză, care a fost finanțată din resurse ale orașului Karkkila implică resurse de stat în sensul articolului 107 alineatul (1). Prin urmare, orice avantaj acordat societății Componenta în contextul tranzacției de care aceasta nu ar fi beneficiat în condiții normale de piață ar intra sub incidența articolului 87 alineatul (1) din Tratatul CE. Rezultă că principala problemă în acest caz este măsura în care Componenta a primit un nivel de plată care nu l-ar fi obținut în condiții normale de piață.
(28)
Comisia remarcă faptul că se poate considera clauza de răscumpărare din contractul de vânzare încheiat între Componenta și Karkkila drept o indicație a faptului că obiectivul condițiilor de cumpărare oferite de Karkkila era de a încuraja Componenta să păstreze unitatea de producție în Karkkila și să închidă furnalul înalt din Alvesta.
(29)
Hotărârea Tribunalului de Primă Instanță (7) a considerat că tranzacția a fost condițională, fără a preciza consecințele. În fapt, chiar în cazul în care condiționalitatea sugerează că tranzacția ar fi fost încheiată în condiții avantajoase pentru Componenta, nu există niciun avantaj pentru Componenta care să rezulte clar din aceste clauze. Într-adevăr, pe de-o parte, astfel cum se va vedea mai jos, prețul plătit societății Componenta pentru vânzarea participației sale la KK nu depășea prețul pieței și, pe de altă parte, Comisia nu a găsit nicio dovadă a altor avantaje pe care Componenta le-ar fi putut primi în temeiul acestor clauze. Prin urmare, Comisia a evaluat măsura în care un investitor de pe piață care deținea deja 50 % din acțiuni ar fi dobândit proprietatea exclusivă în aceste condiții.
(30)
Potrivit jurisprudenței consacrate, „deși comportamentul investitorului privat cu care trebuie comparată intervenția investitorului public care urmărește obiective de politică economică nu este în mod necesar cel al investitorului obișnuit care plasează capitaluri în vederea rentabilizării acestora pe termen mai mult sau mai puțin lung, acest comportament trebuie să fie cel puțin al unui holding privat sau al unui grup privat de întreprinderi care urmărește o politică structurală, globală sau sectorială și trebuie să fie condus de perspective de rentabilitate pe termen mai lung.” (8)
1. Considerații generale cu privire la valoarea acțiunilor
(31)
Comunicarea Comisiei privind elementele de ajutor de stat în vânzările de terenuri și clădiri de către autoritățile publice (9) (denumită în continuare „comunicarea”) nu se aplică în mod direct, deoarece respectivul caz nu se referă de fapt la vânzarea de terenuri, ci la achiziționarea de acțiuni într-o societate imobiliară. Cu toate acestea, principiile din prezenta comunicare se pot aplica, deoarece valoarea acțiunilor societății KK este, în esență, determinată de valoarea de piață a terenului din portofoliul acesteia. Prin urmare, evaluarea valorii terenului deținut de către KK este crucială pentru stabilirea existenței unui ajutor de stat.
(32)
În orice caz, comunicarea se bazează pe principiul investitorului privat în economia de piață, adică vânzarea de terenuri de către autoritățile publice nu cuprinde elemente de ajutor de stat în cazul în care acestea sunt vândute la un preț pe care un investitor privat l-ar fi putut obține în condiții normale de piață.
(33)
Comisia consideră că punctul de plecare potrivit al analizei este prețul pe care un investitor în economia de piață care deținea 50 % din acțiunile societății KK ar fi fost dispus să îl plătească pentru dobândirea proprietății exclusive. Un operator din economia de piață și-ar baza calculul prețului pe care ar fi dispus să îl plătească pe rentabilitatea preconizată a investiției.
(34)
În cazul de față, Componenta nu a încercat să găsească un alt cumpărător. Era în interesul său să vândă acțiunile deținute celuilalt acționar. Într-adevăr, în conformitate cu acordul între acționari (10) și cu statutul societății KK (11), Karkkila avea drept de preemțiune asupra acțiunilor societății KK deținute de către Componenta KK și drept de răscumpărare, în cazul în care Componenta încerca să le vândă unei părți terțe. Aceste norme au fost un factor de descurajare pentru Componenta în ceea ce privește căutarea altor cumpărători. În plus, orice alt cumpărător privat nu ar fi fost interesat să cumpere 50 % din acțiunile societății KK fără a dobândi în același timp controlul asupra KK. Într-adevăr, orice nou partener care nu ar avea control deplin asupra KK ar fi supus respectării obligațiilor din statutul societății KK (12), conform căruia obiectivul societății KK a fost de a încetini creșterea prețului terenurilor și al locuințelor în Karkkila, în beneficiul populației.
(35)
De asemenea, Comisia consideră că un acționar în economia de piață care dobândește drepturi depline de proprietate ar lua în considerare finanțarea investiției globale (2,37 milioane EUR pentru acțiuni și împrumut).
(36)
În ceea ce privește rambursarea împrumutului acordat de acționar, Comisia remarcă faptul că activele din portofoliul societății KK au fost estimate la o valoare de 4,9 milioane EUR. Această valoare a acoperit în mare parte împrumuturile în curs de 3,34 milioane EUR, ceea ce înseamnă că rambursarea împrumutului ca atare nu părea problematică.
(37)
Finlanda a explicat, de asemenea, că orașul Karkkila intenționa să crească veniturile din chirii după tranzacție pentru a acoperi cheltuielile financiare și de funcționarea ale KK (sub 40 000 EUR pe an înainte de tranzacție). În cazul în care orașul ar deveni acționar unic, acesta ar fi în măsură să schimbe statutul societății KK, care limita marja de manevră a acestuia în ceea ce privește politicile de stabilire a prețurilor. Prin urmare, din punct de vedere juridic, nu există niciun motiv care să împiedice orașul să obțină venituri din chirii odată ce dobândește proprietatea exclusivă asupra KK.
(38)
Comisia constată că evoluțiile ulterioare confirmă faptul că acoperirea costurilor prin venituri din chirii a fost un plan realist. Karkkila a încheiat 28 de contracte de închiriere pe termen lung, care au determinat următoarele venituri:
Tabelul 3
Venituri din chirii după tranzacție
(în EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
În plus, în schimbul împrumutului fără dobândă, un investitor privat s-ar fi așteptat la o creștere a valorii participației sale la societate. În cazul de față, rentabilitatea investiției s-a concretizat prin creșterea valorii proprietăților imobiliare deținute de KK. Finlanda a explicat că valoarea terenului deținut de către KK a crescut semnificativ între 1996 și 2003. De-a lungul celor cinci ani de dinaintea tranzacției, prețurilor proprietăților imobiliare în Karkkila au crescut în medie cu 30 % și cu aproximativ 10 % între 2005 și 2008.
(40)
În același timp, se preconiza o creștere a populației orașului Karkkila cu peste 100 de persoane pe an până în 2025, ceea ce, pe baza unei estimări prudente, ar însemna că ar trebui construite cel puțin 70 de noi locuințe în oraș în fiecare an (13).
(41)
Din aceste motive, un investitor privat s-ar putea aștepta la o creștere semnificativă a valorii participației sale în cadrul societății KK.
2. Valoarea terenurilor
(42)
Într-o primă etapă, Comisia a evaluat dacă prețul de achiziționare a acțiunilor plătit de Karkkila implica un avantaj pentru Componenta, dat fiind că vânzătorul ar fi obținut un preț mai mic în condiții normale de piață.
(43)
Finlanda a prezentat valoarea activelor societății KK după cum urmează (14):
Tabelul 4
Valoarea activelor societății KK, calculată de către Finlanda
Valoarea actuală a terenurilor
5 067 988
Numerar și depozite bancare
28 256
Totalul activelor
5 096 244
Împrumutul acționarului
3 340 368
Datorii curente
107
Total datorii
3 340 475
Valoarea netă a societății KK
1 755 769
50 % din valoarea netă a KK
877 885
(44)
Valoarea terenurilor a fost calculată pe baza prețurilor standard aplicate de către Karkkila în 2003. Acestea erau niște prețuri uniforme pentru toată regiunea Karkkila, singurele excepții fiind diferențele între două zone. Din datele prezentate de Finlanda, a reieșit faptul că prețurile reale ale pieței variază considerabil între diferite cartiere și zone rezidențiale. Din acest motiv, Comisia și-a axat evaluarea îndeosebi asupra zonelor în cauză.
(45)
Comisia constată că Karkkila s-a angajat să dobândească proprietatea exclusivă, dintr-o perspectivă pe termen mediu și lung. Nu este neobișnuit în domeniul imobiliar să se preconizeze o creștere semnificativă a valorii pe termen mediu sau lung, în cazul în care circumstanțele permit acest lucru. Karkkila a urmărit o strategie de investiții pe termen lung și a căutat să genereze profituri din creșterea vânzărilor viitoare.
(46)
Dată fiind situația specifică a Karkkila, Finlanda a demonstrat că Karkkika a avut motive întemeiate să preconizeze o mare creștere a populației într-un orizont pe termen mediu și lung care să conducă la necesități locative suplimentare considerabile. Principalul motiv a fost faptul că cele trei municipalități aflate la nord și la vest de Helsinki - Vihti, Lohja și Hyvinkää - au atras un număr mare de rezidenți, mulți dintre ei navetiști. Drept urmare, prețurile proprietăților imobiliare au crescut rapid și în mod constant și nu se preconiza o scădere a acestora în viitorul apropiat. În 2003, prețurile practicate în aceste municipalități învecinate au fost, în medie, de 2,5 ori mai mari decât în Karkkila. Prin urmare, Karkkila preconiza că o creștere ulterioară a prețurilor ar determina locuitorii să se stabilească în Karkkila drept următoarea alternativă logică din punct de vedere al locuinței, chiar și în cazul în care prețurile creșteau semnificativ și în Karkkila. Nu părea nerealist să se preconizeze dublarea prețurilor proprietăților imobiliare în Karkkila.
(47)
Deși evoluțiile ulterioare nu sunt relevante în mod direct pentru o analiză ex ante a tranzacției, evoluția prețurilor proprietăților imobiliare în cele trei municipalități învecinate în anii de după tranzacție a confirmat că aceste previziuni au fost realiste. În unele cazuri, prețurile proprietăților imobiliare au fost de peste patru ori mai mari decât în Karkkila.
(48)
Un alt motiv care permite preconizarea creșterii populației orașului Karkkila a fost refacerea programată a drumului spre Karkkila - aceste lucrări erau deja planificate la momentul tranzacției și s-au realizat ulterior.
(49)
Dobândirea proprietății exclusive a fost favorizată, de asemenea, de previziunile oficiale privind creșterea populației. Un prim studiu a fost publicat în 2000 de către consiliul regional din Uusimaa, în care se estima că populația orașului Karkkila ar crește cu aproximativ 9 600 de locuitori până în 2025 (respectiv aproximativ 10 %), și că ar fi necesare 600 de noi locuințe suplimentare. Peste scurt timp, această previziune s-a dovedit a fi prea prudentă. La momentul tranzacției, Karkkila preconiza o creștere mult mai mare a populației care ar determina necesități locative suplimentare de cel puțin 70 de noi locuințe pe an.
(50)
Această previziune pozitivă a fost confirmată ulterior de un studiu suplimentar, realizat de către consiliul regional al Uusimaa la 18 august 2009, conform căruia se preconiza o creștere a populației orașului Karkkila de 100 de locuitori pe an până în 2030, conducând la necesități locative suplimentare de 70 de noi locuințe pe an. În acest caz, chiar și această a doua previziune a fost depășită, dat fiind că 137 de noi locuințe au fost construite în 2006 și 95 de noi locuințe în 2007.
(51)
De asemenea, ar trebui remarcat faptul că societatea KK a fost, de departe, cel mai mare proprietar imobiliar din Karkkila. La momentul tranzacției, numărul real de parcele imobiliare incluse în portofoliu era neclar, deoarece Karkkila intenționa să împartă și să reconfigureze unele parcele (în special în zona din Haapala/Uusitalo). În plus, se pot construi mai multe locuințe per parcelă pe terenurile destinate locuințelor terasate și mai ales pe terenurile destinate blocurilor. Lista proprietăților din portofoliu prezentată de Finlanda oferă sub 140 de terenuri pentru locuințe (restul terenurilor fiind destinate parcurilor). La momentul tranzacției, se estimau necesități locative de 70 de noi locuințe pe an, ceea ce înseamnă că necesitățile estimate pentru următorii 10 ani ar fi de 700 de noi locuințe și 1 400 de noi locuințe pentru următorii 20 de ani. Dat fiind că societatea KK nu a avut niciun concurent pe măsura sa în Karkkila, orașul Karkkila poate preconiza în mod rezonabil că va fi în măsură să vândă cea mai mare parte a proprietăților - dacă nu chiar portofoliul integral.
(52)
Finlanda a explicat că strategia orașului Karkkila a vizat, într-o primă etapă, să îmbunătățească valoarea terenului deținut prin reconfigurarea și dezvoltarea acestuia, să aștepte manifestarea reacției în lanț generate de creșterea generală a prețurilor din zonă și să vândă terenul abia într-o etapă ulterioară. Potrivit acestei strategii, KK s-a abținut deja în anii anteriori să desfășoare vânzări anticipate, ceea ce explică nivelul scăzut al vânzărilor din perioada anterioară tranzacției.
(53)
Comisia constată că terenurile deținute de KK au fost evaluate în mod diferit, în funcție de diferitele tipuri de teren, și anume terenuri pentru locuințe unifamiliale, locuințe terasate, blocuri de apartamente, parcuri și terenuri pentru uz public. Particularitățile fiecărei zone sunt descrise și analizate separat mai jos.
(54)
Terenurile destinate blocurilor situate în zona Asemanranta sunt evaluate la 2 358 158 EUR, respectiv aproximativ jumătate din valoarea activelor societății KK. Terenul a fost evaluat pentru tranzacție la 79,56 EUR/m2.
(55)
Studiile nu sunt pe deplin concludente în această privință, motivul principal fiind lipsa prețurilor de referință în Karkkila. În fapt, până la momentul tranzacției, nu s-a vândut nici un teren destinat blocurilor pe piața din Karkkila. În cadrul studiului de specialitate prezentat de Finlanda în cursul primei perioade de investigare (Studiul A) s-a precizat un preț de 50 EUR/m2. Finlanda explică în prezent că această cifră s-a bazat probabil pe cifrele utilizate pentru locuințele sociale finanțate de stat din regiune și a fost cu mult sub prețul pieței. De asemenea, acest studiu inițial estima valoarea terenului destinat blocurilor la o sumă cuprinsă între 60 și 75 EUR/m2. Al doilea studiu (Studiul B) arată că prețul plătit corespunde prețului pieței fără a furniza informații suplimentare. Raportul realizat de KP & P (Studiul C) concluzionează că prețul de 79.56 EUR/m2 corespunde prețului pieței, dat fiind că este cu mult mai mic decât prețurile plătite în cele trei municipalități învecinate. În lipsa unor criterii de referință suplimentare, aceste studii oferă câteva orientări privind prețurile proprietăților imobiliare din împrejurimile orașului Helsinki la momentul tranzacției. Prin urmare, Comisia a verificat datele cuprinse în aceste studii și le-a completat cu propria sa evaluare.
(56)
Zona Asemanranta beneficiază de o locație foarte bună pe malul unui lac, la 200 m distanță de centrul orașului. Potrivit Finlandei, valoarea zonei este excepțional de mare, deoarece beneficiază de vedere directă către lac și de acces direct la acesta. O parcelă comparabilă a fost vândută în 2006 pentru 92,35 EUR/m2. Karkkila a considerat că valoarea proprietății era suficient de ridicată pentru a mări prețul de vânzare la 105 EUR/m2 în ianuarie 2008.
(57)
Un al doilea factor important în evaluarea valorii acestei zone îl constituie suprafața la care se aplică prețul. Evaluarea vânzării s-a bazat în mod prudent pe o autorizație de construcție pentru o suprafață de cel puțin 29 640 m2, care se putea aplica unei suprafețe de maxim 39 590 m2. Dată fiind creșterea preconizată a populației, Karkkila considera că ar putea fi utilizată o autorizație de construcție pentru suprafața maximă pentru a determina valoarea vânzărilor pe termen lung.
(58)
Deși nu s-a vândut niciun teren destinat blocurilor în Karkkila înainte de tranzacție, municipalitatea a putut preconiza în mod rezonabil că a existat o piață emergentă pentru acest tip de clădire. În 2003, s-au acordat patru permise de construcție pentru blocuri. Evoluția situației după tranzacție confirmă faptul că previziunile nu erau nerezonabile, având în vedere că au fost solicitate și acordate șase alte permise până în 2007 și s-au construit șapte blocuri între 2007 și jumătatea anului 2010.
(59)
Prețurile plătite în municipalitățile învecinate au crescut până la 133.6 EUR/m 2 în 2003 în Hyvinkää și au atins chiar o valoare maximă de 312.6 EUR/m2 pentru o vânzare în Vihti în 2004.
(60)
Comisia consideră că în cele trei studii se prezintă valori care sunt în mare măsură comparabile și nu apar în mod manifest eronate dacă se compară cu prețurile plătite pentru terenuri similare la momentul tranzacției. Nu este necesar să se stabilească care dintre aceste studii este cel mai fiabil, dat fiind că prețul plătit pentru acțiuni rămâne sub valoarea de piață, chiar și în cele mai prudente estimări (a se vedea calculul valorii totale de piață de la punctul 84 și următoarele). Cea mai mică valoare posibilă a fost estimată de Comisie după cum urmează: având în vedere prima locație a terenului în Asemanranta, prețul de piață a fost cel puțin în segmentul superior al intervalului furnizat de consultantul cel mai prudent, și anume 75 EUR/m2. Bazându-ne pe ipoteza prudentă conform căreia terenul se vinde doar pentru autorizația de construcție pentru suprafața minimă, valoarea minimă de piață ar fi de 2 223 000 EUR.
(61)
Astfel, valoarea maximă în caz de supraestimare - dacă este cazul - ar putea fi evaluată la 135 158,4 EUR, ceea ce ar corespunde sumei de 67 579,2 EUR echivalentă procentului de 50 %.
(62)
Comisia constată că această valoare include 8-9 hectare care aparțin tot zonei Asemanranta și care vor deveni străzi, parcuri, etc. De exemplu, în planul de urbanism parțial, zona aflată pe malul lacului este destinată activităților recreative și apare ca zonă naturală protejată. Prin urmare, aceste 8-9 hectare contribuie la prețul ridicat al zonei rezidențiale, însă prețul acestora nu a fost stabilit separat.
(63)
Cea mai mare parte a terenurilor aflate în portofoliul imobiliar al societății KK se situa în zona Haapala/Uusitalo, care se află la aproximativ 2,5 km în sud-vestul centrului orașului. Aceste două zone adiacente au fost destinate locuințelor unifamiliale rezidențiale și locuințelor terasate, însă nu au fost încă dezvoltate. Dat fiind că dezvoltarea acestora nu începuse încă, prețurile, dar și valoarea vânzărilor erau scăzute. KK deținea practic întreaga zonă.
(64)
În scopul tranzacției, terenul a fost evaluat la 1 612 059 EUR pentru toate tipurile de parcelă, cu un preț de 10.19 EUR/m2 în cazul locuințelor unifamiliale și de 74.02 EUR/m2 pentru locuințele terasate, în conformitate cu prețurile standard ale orașului. Valoarea totală a terenului în cazul locuințelor unifamiliale a fost de 973 268 EUR și de 811 209 EUR în cazul locuințelor terasate.
(65)
Toate cele trei studii afirmă că prețurile locuințelor unifamiliale au corespuns prețurilor pieței. Raportul realizat de KP & P (Studiul C) explică faptul că prețurile pieței au fost cu 15-20 % mai mari decât prețurile practicate de Karkkila. Finlanda a prezentat date care arătau că prețul mediu era de aproximativ 14,4 EUR/m2 în 2003. Primul studiu de specialitate (Studiul A) a precizat că prețurile pieței în Karkkila variau între 9,43 EUR și 14,76 EUR.
(66)
Toate cele trei studii se refereau la prețurile medii de vânzare, însă datele prezentate de Finlanda au arătat diferențe semnificative între cartiere, zona Haapala/Uusitalo situându-se aparent la nivelul inferior al grilei de prețuri. În 2003, s-au vândut două parcele în Haapala (o societate privată către o persoană fizică): în aprilie 2003, s-a vândut o parcelă cu 9,25 EUR/m2, iar în august o altă parcelă cu 10,06 EUR/m2. Aceasta ar corespunde unui creșteri a prețului cu 8,8 % pe o perioadă de patru luni. Având în vedere evoluția generală a prețurilor în Karkkila, unde s-a înregistrat o creștere a prețurilor cu 12,6 % între 2001 și 2002 și cu 42,7 % între 2002 și 2003, se poate considera că o creștere cu 1,3 % a prețului pe parcursul ultimelor patru luni ale anului 2003 corespunde tendinței generale. Având în vedere aceste circumstanțe, Comisia nu vede nici un motiv pentru care un preț de 10.19 EUR/m2 în decembrie 2003 nu a putut fi acceptat drept prețul pieței.
(67)
În ceea ce privește prețurile pentru terenurile destinate locuințelor terasate, nu există vânzări de referință în zonă care să poată constitui un criteriu direct de referință. În primul studiu de specialitate, expertul a estimat o valoare de piață cuprinsă între 70 și 80 EUR/m2, iar raportul realizat de KP & p Report (Studiul C) se referă doar la prețuri mult mai ridicate pentru parcele destinate locuințelor terasate din municipalitățile învecinate. Deoarece toate cele trei studii concluzionează că prețul plătit corespunde prețului pieței și, având în vedere că nu există indicii cum că aceste concluzii nu ar fi corecte pentru zona Haapala/Uusitalo, Comisia poate accepta că prețul de 74,2 EUR/m2 a corespuns prețului pieței.
(68)
Comisia a invitat Finlanda să explice de ce orașul Karkkila avea interesul să dobândească proprietatea exclusivă asupra întregii zone, având în vedere că cifrele anterioare privind vânzările păreau să indice faptul că nu existau cumpărători care să fie interesați de această zonă, alte zone ale orașului fiind preferate, în mod evident, în pofida prețurilor mai ridicate. Finlanda a explicat că deja în anii precedenți, KK a urmat o strategie de investiții specifică, care consta în dezvoltarea zonei Haapala/Uusitalo drept viitoare zonă rezidențială a orașului Karkkila. În alte zone rezidențiale din oraș începuse deja să se înregistreze un nivel de saturare și, pe baza creșterii populației, se preconiza că ar trebui dezvoltate noi zone.
(69)
Zona Haapala/Uusitalo a fost înscrisă în planul de urbanism, însă nu se începuse încă dezvoltarea acesteia. Aceasta a inclus o nouă subdiviziune a terenului în parcele individuale și cu o formă mai adaptată, conectarea zonelor la rețelele de utilități și punerea la dispoziție a unor noi servicii.
(70)
Karkkila reușise să aplice cu succes aceeași strategie în alte cartiere: a extins serviciile de utilități publice în zonele Tuorila, Nikkimäki și Pumminmäki. În 2003, prețul mediu de vânzare în Pumminmäki era deja de 14,28 EUR, iar Karkkika a vândut cu succes parcele la noul preț standard de 14 EUR în 2004, înregistrând o creștere ulterioară a prețurilor în anii următori (până la 18,5 EUR/m2 în 2005).
(71)
Se preconiza că valoarea proprietăților imobiliare în Haapala/Uusitalo va atinge un nivel al prețurilor echivalent celui din zonele rezidențiale care au avut o dezvoltare similară și, în plus, că va urma tendințele generale de creștere a prețurilor. Prin urmare, a părut justificată o creștere a valorii de cel puțin 40-50 % după dezvoltare (respectiv în termen de 3 până la 4 ani), la care se adaugă creșteri suplimentare pe termen mediu și lung.
(72)
Era în interesul orașului Karkkila să dezvolte zona în cadrul unui proiect unic de infrastructură care să acopere întreaga zonă. O abordare unică și coordonată a dezvoltării ar fi mult mai puțin costisitoare decât dezvoltarea serviciilor pentru fiecare parcelă (municipalitatea este obligată prin lege să racordeze proprietățile imobiliare la rețelele de utilități, ceea ce, în mod normal, se realizează la cerere de către proprietarii care intenționează să construiască). Orașul Karkkila subliniază faptul că operațiunile ar decurge mult mai ușor dacă ar fi singurul proprietar și dacă ar deține control unic. Un număr mare de decizii individuale au trebuit adoptate pentru fiecare parcelă și pentru fiecare intervenție privind infrastructura de utilități publice. Dat fiind că dezvoltarea imobiliară nu constituia activitatea principală a societății Componenta (aceasta fiind o întreprindere siderurgică), era deja clar că aceste activități de dezvoltare erau mai dificile pentru aceasta.
(73)
Dată fiind strategia sa de dezvoltare pe termen lung și intenția sa de a efectua toate lucrările de inginerie în același timp, Karkkila nu avea niciun interes să vândă terenurile înainte de dezvoltarea acestora. Pentru acest motiv, nu s-au realizat practic deloc vânzări înaintea tranzacției.
(74)
Comisia poate admite că, în temeiul strategiei pe termen lung urmată de Karkkila pentru zona Haapala/Uusitalo, un investitor în economia de piață care ar deține deja 50 % din acțiuni în acea zonă ar putea avea, de asemenea, un interes economic de a achiziționa restul de 50 % din acțiuni. Perspectiva deținerii în întregime a viitoarei noi zone rezidențiale, riscul redus în termeni de preț și perspectivele bune de vânzare a majorității parcelelor în următorii zece ani și a restului acestora pe parcursul următorilor zece ani poate fi considerată o strategie de afaceri pe care ar fi urmărit-o un investitor în economia de piață.
(75)
Câteva parcele destinate locuințelor unifamiliale sunt situate în alte zone. Evaluarea (43 000 EUR) s-a bazat pe prețul oficial unitar de vânzare de 10.19/m2, aplicat de orașul Karkkila pentru terenuri de acest tip. Pentru motivele menționate anterior (considerentele 65-66), Comisia consideră că prețul din decembrie 2003 poate fi admis drept prețul pieței.
(76)
Portofoliul societății KK include, de asemenea, două parcele pentru blocuri situate în zona Takko I. Valoarea totală a acestei proprietăți imobiliare este de 110 191 EUR. Takko I este, de asemenea, situată în centrul orașului. Potrivit Studiului A, prețul pieței a variat între 60 și 75 EUR/m2. Raportul realizat de KP & P (Studiul C) a ajuns la aceeași concluzie în ceea ce privește locațiile blocurilor, și anume că prețul corespundea pieței în raport cu prețul de vânzare plătit în municipalitățile învecinate.
(77)
În opinia Comisiei, nu este necesară stabilirea studiului de specialitate cel mai fiabil. Chiar și în cazul în care s-ar fi aplicat tranzacției cel mai mic preț de piață posibil (60 EUR/m2), valoarea totală a acțiunilor tot ar fi depășit prețul plătit de Karkkila (a se vedea calculul valorii minime a acțiunilor de mai jos). În această ipoteză a celei mai mici valori de piață posibile, terenul din Takko I ar fi fost supraevaluat cu 19.65 EUR/m2. Aceasta ar corespunde unui total de 27 212 EUR, respectiv 13 606 EUR pentru 50 % din acțiuni.
(78)
Valoarea atribuită terenurilor destinate parcurilor este de 456 601 EUR. Aceasta s-a bazat pe prețul standard de 1.18 EUR/m2 pe care Karkkila îl plătește în mod normal pentru un astfel de teren. Orașul are dreptul de a răscumpăra aceste zone la prețul curent (15). Dat fiind că aceste zone nu sunt destinate să fie construite în conformitate cu planul de urbanism, s-a utilizat aceeași bază de tarifare ca în cazul terenurilor virane neamenajate (a se vedea punctul 79). Prin urmare, Comisia a concluzionat că această parte a terenurilor nu a fost supraevaluată.
(79)
Portofoliului societății KK includea, de asemenea, unele terenuri virane neînscrise în planul de urbanism, evaluate la o valoare totală de 49 678, pe baza unui preț de 1,18 EUR/m 2. Studiile nu explică de ce consideră că acest teren a fost corect evaluat. Celelalte date prezentate de Finlanda cuprind o listă a vânzărilor de terenuri nedezvoltate din zone slab populate ale orașului Karkkila la un preț mediu de 1,86 EUR/m2. Pe această bază, Comisia poate admite că valoarea de 1,18 EUR nu a depășit prețul pieței.
(80)
Potrivit calculelor efectuate de Finlanda pe baza prețurilor standard la care KK și-a vândut proprietatea, valoarea proprietăților imobiliare ale KK a ajuns la 5 067 988 EUR. După deducerea sumelor referitoare la o potențială supraevaluare a terenurilor destinate blocurilor din Asemanranta [(135 158 EUR) și din Takko I (27 212 EUR), valoarea minimă a terenurilor ajunge la 4 905 618 EUR.
3. Rambursarea împrumutului
(81)
În 1996, atât Componenta, cât și Karkkila au acordat societății KK, în condiții egale (pari passu), un împrumut participativ fără dobândă de 1 814 670 EUR. Retragerea societății Componenta din cadrul KK a fost însoțită de rambursarea de către KK a împrumutului acordat de acționar. Dat fiind că KK ar fi trebuit să vândă o parte importantă a proprietății pentru a genera aceste fonduri și că, așa cum s-a arătat mai sus, aceasta ar pune în pericol strategia de afaceri pe termen mediu și lung, Karkkila a decis să acorde un nou împrumut fără dobândă societății KK pentru aceeași sumă, pe care KK l-a utilizat pentru rambursare. Drept rezultat, KK datora orașului Karkkila 3,34 milioane EUR în total.
(82)
Comisia este de acord cu Finlanda că împrumuturile au fost deja luate în considerare la evaluarea societății, și anume valoarea acțiunilor a fost deja redusă proporțional cu valoarea datoriei. Prin urmare, evaluarea rambursării împrumutului drept măsură separată ar echivala astfel unei duble contabilizări.
4. Valoarea acțiunilor
(83)
După deducerea sumei aferente potențialei supraevaluări, valoarea a 50 % din acțiunile societății KK este următoarea:
Tabelul 5
Valoarea KK
Valoarea actuală a terenurilor
4 905 618
Numerar și depozite bancare
28 256
Totalul activelor
4 933 874
Împrumutul acționarului
3 340 368
Datorii curente
107
Total datorii
3 340 475
Valoarea netă a KK
1 593 399
50 % din valoarea netă a KK
796 699,5
(84)
Dat fiind că Karkkila a achitat un preț de cumpărare de 713 092,50 EUR pentru 50 % din acțiuni, Comisia consideră că aceasta nu a plătit un preț care a depășit valoarea de piață.
V. CONCLUZIE
(85)
Comisia consideră că prețul plătit de către Karkkila societății Componenta pentru achiziționarea a 50 % din acțiunile societății KK nu depășește prețul pieței și, prin urmare, nu este vorba de un ajutor de stat în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE,
ADOPTĂ PREZENTA DECIZIE:
Articolul 1
Prețul de achiziție plătit de către orașul Karkkila societății Componenta Oyj pentru acțiunile deținute de Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy în conformitate cu contractul încheiat de către părți la 16 decembrie 2003 nu constituie ajutor de stat pentru Componenta Corporation Oyj în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE.
Articolul 2
Prezenta decizie se adresează Republicii Finlanda.
Adoptată la Bruxelles, 20 aprilie 2011.