BESCHLUSS DER KOMMISSION
vom 20. April 2011
über die Maßnahme C 37/04 (ex NN 51/04), die Finnland zugunsten von Componenta Oyj durchgeführt hat
(Bekannt gegeben unter Aktenzeichen K(2011) 2559)
(Nur der finnische und der schwedische Text sind verbindlich)
(Text von Bedeutung für den EWR)
(2011/529/EU)
DIE EUROPÄISCHE KOMMISSION -
gestützt auf den Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union, insbesondere auf Artikel 108 Absatz 2 erster Unterabsatz,
gestützt auf das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum, insbesondere auf Artikel 62 Absatz 1 Buchstabe a,
nach Aufforderung der Beteiligten zur Äußerung gemäß den genannten Artikeln (1),
in Erwägung nachstehender Gründe:
I. DAS VERFAHREN
(1)
Die Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB hat der Kommission am 10. März 2004 eine Beschwerde übermittelt, in der sie den Verdacht äußerte, dass die Stadt Karkkila (nachstehend „Karkkila“ genannt) dem Unternehmen Componenta Oyj (nachstehend „Componenta“ genannt) Beihilfen gewährt hat. Die Kommission teilte Finnland mit Schreiben vom 19. November 2004 ihre Entscheidung mit, zu der fraglichen Beihilfe ein Verfahren nach Artikel 88 Absatz 2 EG-Vertrag (jetzt Artikel 108 Absatz 2 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union) einzuleiten. Die Entscheidung der Kommission wurde im Amtsblatt der Europäischen Union (2) veröffentlicht. Die Kommission hat die Beteiligten aufgefordert, zu der Maßnahme Stellung zu nehmen; bislang sind keine Stellungnahmen bei der Kommission eingegangen.
(2)
Die Kommission traf am 20. Oktober 2005 eine abschließende Negativentscheidung (nachstehend „Entscheidung 2005“ genannt), wonach Finnland die Beihilfe von Componenta zurückfordern muss. Die Entscheidung 2005 über den formalen Abschluss des Untersuchungsverfahrens wurde im Amtsblatt der Europäischen Union (3) veröffentlicht. Componenta legte Beschwerde gegen die Entscheidung ein, die durch ein Urteil vom 18. Dezember 2008 (nachstehend „Urteil“ genannt) aufgehoben wurde, da die Begründungen für die Entscheidung als fehlerhaft angesehen wurden (4).
(3)
Finnland nahm mit Schreiben vom 5. und 10. Januar 2010, die auch zwei Gutachten zur Wertermittlung für das fragliche Immobilieneigentum enthielten, Stellung. Die Kommission hat Finnland mit drei Schreiben vom 9. Januar 2009, 23. Juli 2009 und 8. Januar 2010 um weitere Auskünfte gebeten. Diese wurden mit den am 9. März 2009, 15. Oktober 2009 und 5. März 2010 eingegangenen Schreiben erteilt. Vertreter der Kommission, der Regierung Finnlands und der Begünstigten kamen am 23. November 2009 in Brüssel zusammen.
II. BESCHREIBUNG
1. Kaufabschluss
(4)
Componenta ist ein Metallunternehmen mit Hauptsitz in Karkkila. Es betreibt Produktionsstätten in Finnland, in den Niederlanden und Schweden. Der größte Teil des Jahresumsatzes 2004 in Höhe von 316 Mio. EUR wurde in Nord- und Mitteleuropa erwirtschaftet. Der Konzern hatte im Jahr 2004 etwa 2 200 Beschäftigte.
(5)
Das zu prüfende Geschäft betrifft die Immobilieninvestmentgesellschaft Karkkilan Keskustakiinteistöt Oyj (nachstehend „KK“ genannt). Sie besitzt Grundstücke in Karkkila, das ca. 65 km nordwestlich von Helsinki liegt. Componenta und Karkkila sind mit jeweils 50 % an KK beteiligt. Beide Partner des Gemeinschaftsunternehmens gewährten KK im Jahr 1996 ein zinsloses Gesellschafterdarlehen in Höhe von jeweils 1 670 184 EUR.
(6)
In dem am 16. Dezember 2003 unterzeichneten Kaufvertrag wurde vereinbart, dass die Stadt durch Kauf der im Besitz von Componenta befindlichen Anteile zu einem Preis von 2 383 276,50 EUR alleinige Eigentümerin von KK wird. Das Geschäft wurde in zwei Teilen abgewickelt:
-
Componenta erhielt 713 092,50 EUR für die 50 %ige Beteiligung, die an Karkkila verkauft wurde.
-
KK zahlte das Gesellschafterdarlehen aus dem Jahr 1996 in Höhe von 1 670 184 EUR an Componenta zurück. Für diese Zwecke gewährte Karkkila KK ein zusätzliches zinsloses Darlehen in gleicher Höhe. Damit gingen die Schulden von Componenta an die Stadt Karkkila über.
(7)
Somit hat Karkkila für das vorstehend beschriebene Geschäft 2 383 276,50 EUR aufgewendet: Der Anteil in Höhe von 713 092,50 EUR deckte die Zahlung für die KK-Aktien und der Anteil in Höhe von 1 670 184 EUR das KK gewährte zinslose Darlehen.
(8)
Der Kaufpreis der Anteile wurde anhand von Standardpreisen ermittelt, die Karkkila 2003 für Immobilien verlangt hatte.
Tabelle 1
Quadratmeterpreise für Grundstücke von KK
(in EUR)
1. Zone
Einfamilienhausgrundstücke
11,11
Reihenhausgrundstücke
88,81
Appartementhausgrundstücke
79,56
2. Zone
Einfamilienhausgrundstücke
10,19
Reihenhausgrundstücke
74,02
Appartementhausgrundstücke
64,76
Sonstige
Nicht im Bebauungsplan erfasstes unerschlossenes Gelände
1,18
Im Bebauungsplan als Parkfläche ausgewiesen
1,18
(9)
Diese Standardpreise fanden auf alle Immobilien Anwendung, die sich zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses im Besitz von KK befanden. Die ermittelte Summe wurde halbiert. Der Aktienpreis wurde auf 713 092,50 EUR festgesetzt.
(10)
Im Kaufvertrag zwischen Karkkila und Componenta wurden zudem folgende Festlegungen getroffen:
a)
Der Verkäufer verpflichtet sich, in die in Anlage 1 des Vertrags festgelegte Erweiterungsinvestition der Produktionsanlagen der Componenta Karkkila Oyj in der Stadt Karkkila zu investieren. Damit sollten 2004 schätzungsweise 50 bis 70 neue Vollzeitarbeitsplätze in Karkkila geschaffen werden (Anzahl der Arbeitsplätze im Jahr 2003: ca. 130).
b)
Wird 2004 nicht, wie im vorangegangenen Absatz festlegt, mit der Erweiterung der Anlagen des Verkäufers begonnen, so kann der Käufer nach eigenem Ermessen das vereinbarte Geschäft widerrufen.
(11)
Laut Anlage 1 zum Kaufvertrag legt Componenta die beiden Produktionsstätten des Konzerns, d. h. die Gießerei in Alvesta in Schweden und die Gießerei in Karkkila, zusammen. Über den künftigen Standort der Gießerei wird nach Erstellung entsprechender Analysen entschieden. Im Jahr 2005 wurde die Gießerei in Alvesta geschlossen und die Fertigung nach Karkkila verlegt.
(12)
Nach Übernahme der KK-Anteile, die sich im Besitz von Componenta befanden, beschloss Karkkila, die Geschäftstätigkeit von KK einzustellen und die Grundstücke der Stadt zu übertragen.
2. Vermögen von KK
(13)
Karkkila liegt in Uusimaa, ca. 65 km nordwestlich von Helsinki an der Nationalstraße 2 im Nordosten der Region Uusimaa. Die Stadt hatte im Jahr 2003 etwa 8 500 Einwohner. Die Stadt entstand um den im 19. Jahrhundert erbauten Hochofen Högfors und breitete sich bis an die Ufer des nördlich davon gelegenen Sees aus.
(14)
Das Immobilienvermögen von KK umfasste Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 730 000 m2 in Karkkila und seiner unmittelbaren Umgebung bis max. 2,5 Kilometer vom Stadtzentrum entfernt. Im Dezember 2003 stellte sich die Situation wie folgt dar:
-
Als wertvollste Vermögensteile gelten die Grundstücke im Gebiet Asemanranta (Zone 1), für die ein Bebauungsplan für Appartementhäuser besteht. Dieses Gebiet macht die Hälfte des Wertes des Vermögens von KK aus.
-
Der Hauptteil der Grundstücke liegt im Gebiet Haapala/Uusitalo (Zone 2). Für dieses Gebiet, das ca. ein Viertel des Vermögenswertes ausmacht, besteht ein Bebauungsplan für Einfamilienhäuser.
-
Das Vermögen umfasst außerdem einige Grundstücke für Einfamilienhäuser in anderen Wohngebieten, das für Appartementhäuser vorgesehene Gebiet Takko I sowie einige Grundstücke für Reihenhäuser.
-
Ein Teil der Grundstücke ist als Parkgelände ausgewiesen.
-
Das Vermögen umfasst ebenfalls nicht im Bebauungsplan erfasstes Rohbauland.
(15)
Insgesamt umfasst das Immobilieneigentum 160 Grundstücke. Karkkila hatte jedoch die Absicht, einen Teil der Grundstücke zu modernisieren und in kleinere Grundstücke aufzuteilen. KK war zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses zweifellos der größte Immobilieneigentümer in Karkkila.
(16)
Nach Erwerb der vollen Eigentumsrechte plante Karkkila, einen Teil der Grundstücke zur Deckung der Betriebskosten zu verpachten. Die Betriebskosten von KK (Löhne und Gehälter, Miete und Darlehenszinsen) beliefen sich in den Jahren 2000-2003 auf höchstens 40 000 EUR.
3. Andere sachdienliche Informationen
(17)
Karkkila liegt in Pendlerentfernung von Helsinki. In Helsinki und den nahe gelegenen Städten sind Immobilien sehr teuer geworden, und die Preise steigen weiter. Dieser Preisdruck veranlasst die Einwohner, in die umliegenden Gemeinden zu ziehen, so dass auch dort die Immobilienpreise steigen. Karkkila und andere Gemeinden wie Vihti, Lohja und Hyvinkää sind deshalb eine Alternative. Sie liegen in folgender Entfernung von Helsinki:
Tabelle 2
Entfernung von Helsinki
Lohja
52 km
38 min
Hyvinkää
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkkila
68 km
50 min
(18)
Diese Gemeinden ziehen in erheblichem Maße neue Einwohner an. Infolgedessen sind die Immobilienpreise vor dem Kaufabschluss (und auch danach) spürbar gestiegen. In Karkkila haben sich die Preise verdoppelt, in einigen Fällen sogar versechsfacht.
(19)
Nach einer im Jahr 2000 veröffentlichten Prognose sollte die Zahl der Einwohner in Karkkila bis 2025 auf 9 600 steigen, was den Bau von 600 neuen Wohnungen bedeuten würde. Wie sich jedoch bald herausstellte, sollte die Prognose deutlich hinter dem tatsächlichen Einwohnerzuwachs zurückbleiben. Zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses, d. h. drei Jahre später, prognostizierte Karkkila einen Wohnungsbedarf von 70 neuen Wohnungen jährlich. Diese Auffassung wurde wenig später in einer Untersuchung des Gemeindeverbands Uusimaa bestätigt, die sich mit dem Zeitraum bis 2025 befasst. (2005 wurden letztendlich 63 Wohnungen, 2006 insgesamt 137 Wohnungen und 2007 nochmals 95 neue Wohnungen gebaut).
(20)
In den fünf Jahren vor dem Kaufabschluss sind die Preise in Karkkila um durchschnittlich 30 % gestiegen.
III. STELLUNGNAHME FINNLANDS
(21)
Finnland legte drei nachträglich erstellte Gutachten zur Wertermittlung der Grundstücke vor, und kam zu dem Schluss, dass der gezahlte Preis dem Marktpreis entsprach. Die Kommission lehnte das im Rahmen des ersten Untersuchungsverfahrens gelieferte Gutachten in ihrer vorläufigen Entscheidung von 2005 (Gutachten A) im Kern ab (5). Nach der Entscheidung von 2005 ließ Finnland zwei weitere Gutachten anfertigen. Im ersten Gutachten (Gutachten B) wird nur allgemein erklärt, dass die Grundstücke sachgerecht bewertet wurden, jedoch keine detaillierte Begründung dazu geliefert. Im zweiten Gutachten (Gutachten C, nachstehend „Gutachten KP&P“ genannt) wird die Immobiliensituation in Karkkila und Umgebung detaillierter analysiert.
(22)
Finnland führt aus, dass Karkkila die vollen Eigentumsrechte an den Anteilen erworben hat, da es sich hier um eine mittel- und langfristige Anlage handelte, bei der ein geringes Risiko besteht. Angesichts der kontinuierlich steigenden Immobilienpreise in den Nachbargemeinden, der von Karkkila prognostizierten Bevölkerungsentwicklung, der bereits genutzten bebauten Wohngebiete und des Bedarfs an der Erschließung weiterer Wohngebiete ist der Kauf des gesamten Anteilkapitals nach Auffassung der Stadtverwaltung Karkkila rentabel.
(23)
Nach Aussage Finnlands war zudem die Möglichkeit, die Abläufe zu beschleunigen, ein weiterer praktischer Grund für den Erwerb sämtlicher Eigentumsrechte. Finnland hat mehrfach ausgeführt, dass die Zusammenarbeit von Karkkila und Componenta wegen der sehr stark voneinander abweichenden kommerziellen Interessen nicht besonders gut verlief. Beide Partner vereinbarten die Auflösung des Gemeinschaftsunternehmens, um Entscheidungsblockaden zu vermeiden. Insbesondere für das Gebiet Haapala/Uusitalo mussten mehrere Entscheidungen bezüglich der Neuaufteilung von Grundstücken vereinbart werden, um die Erschließung der Grundstücke zu fördern. Da Immobilienanlagen nicht zum Kerngeschäft der Componenta zählten, lag es in ihrem Interesse, diese Tätigkeit einzustellen. Karkkila wiederum war daran interessiert, die Erschließung der Grundstücke vollkommen selbständig betreiben zu können.
(24)
Finnland erklärte, warum ein Vergleich mit Vihti, Lohja und Hyvinkää von Bedeutung war. Unter anderem wurde hervorgehoben, dass es nach Vihti und Lohja keinen Personenzugverkehr gebe, so dass die Verbindungen zwischen den genannten Gemeinden und Helsinki besser wären.
(25)
Nach Ansicht Finnlands hat sich die Tatsache, dass das Gesellschafterdarlehen in der Entscheidung der Kommission zweimal Berücksichtigung fand, verzerrend auf die Berechnung der Höhe der Beihilfen durch die Kommission ausgewirkt. Bei Festlegung des Werts von 50 % der Anteile wurde das Gesellschafterdarlehen vom Unternehmenswert abgezogen und als Rückzahlung des Darlehens an die Componenta berücksichtigt. Aus diesem Grund ist Finnland der Auffassung, dass der Preis der Anteile (713 092,50 EUR) bereits einen Darlehensanteil enthält, da die Summe auf der Grundlage des Nettowerts von KK berechnet wurde.
IV. WETTBEWERBSRECHTLICHE WÜRDIGUNG
(26)
Nach Artikel 87 Absatz 1 EG-Vertrag sind staatliche oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Binnenmarkt unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen. Nach ständiger Rechtsprechung des Gerichtshofes der Europäischen Union handelt es sich um eine Beeinträchtigung des Handels zwischen den Mitgliedstaaten, wenn ein Unternehmen, das Beihilfen erhält, eine Wirtschaftstätigkeit ausübt, die Handel zwischen Mitgliedstaaten einschließt.
(27)
Branchenprodukte von Componenta werden auf dem Binnenmarkt auch von anderen Unternehmen hergestellt, und mit ihnen wird zwischen den Mitgliedstaaten lebhafter Handel getrieben. Staatliche Mittel im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 AEUV umfassen auch Mittel von kommunalen Behörden (6). Somit werden in dem von Karkkila finanzierten, hier beschriebenen Geschäft auch staatliche Mittel im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 aufgewendet. Der damit für Componenta möglicherweise im Zusammenhang mit dem Kauf entstandene Vorteil, den Componenta unter normalen Marktbedingungen nicht erhalten hätte, fällt somit unter Artikel 87 Absatz 1 EG-Vertrag. Die zentrale Frage ist also, ob Componenta einen Preis erhalten hat, den das Unternehmen unter normalen Marktbedingungen nicht erhalten hätte.
(28)
Die Kommission stellt fest, dass die Klausel zum Vorverkaufsrecht im Kaufvertrag zwischen Componenta und Karkkila als Beweis dafür gelten kann, dass die von Karkkila angebotenen Kaufbedingungen zum Ziel hatten, Componenta zur Weiterführung ihres Produktionsbetriebs in Karkkila und zur Schließung ihres Hochofens in Alvesta zu bewegen.
(29)
In dem Urteil des Gerichts erster Instanz (7) wurde der Kauf als mit Auflagen versehen bezeichnet, auch wenn keine Konsequenzen festgelegt waren. Obgleich eine Konditionalität darauf hinweist, dass der Kauf so angelegt war, dass er für Componenta günstige Bedingungen bot, ist für Componenta kein aus diesen Klauseln abzuleitender eindeutiger Vorteil entstanden. Wie nachstehend ausgeführt wird, lag der Preis, der Componenta für seine KK-Beteiligung gezahlt wurde, nicht über dem Marktpreis; ebenso fand die Kommission keine Belege für sonstige Vorteile, die Componenta auf der Grundlage der fraglichen Klauseln hätte erzielen können. Deshalb prüfte die Kommission, ob ein marktwirtschaftlich handelnder Investor mit 50 %iger Beteiligung unter den fraglichen Bedingungen die gesamten Eigentumsrechte ebenfalls erworben hätte.
(30)
Nach ständiger Rechtsprechung muss „das Verhalten des privaten Investors, mit dem die Intervention des öffentlichen Investors, der wirtschaftspolitische Ziele verfolgt, verglichen werden muss, nicht zwangsläufig das eines gewöhnlichen Investors sein, der Kapital zum Zweck seiner mehr oder weniger kurzfristigen Rentabilisierung anlegt, es doch wenigstens das einer privaten Holding oder einer privaten Unternehmensgruppe zu sein hat, die eine globale oder sektorale Strukturpolitik verfolgt und sich von längerfristigen Rentabilitätsaussichten leiten lässt“ (8).
1. Allgemeine Erwägungen zum Wert der Anteile
(31)
Die „Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand“ (9) (nachstehend „Mitteilung“ genannt) kann nicht direkt angewendet werden, da es im vorliegenden Fall nicht um den eigentlichen Verkauf von Grundstücken, sondern um den Erwerb von Anteilen einer Immobilienanlagegesellschaft geht. Die Grundsätze der Mitteilung können jedoch herangezogen werden, da sich der Wert der Anteile von KK hauptsächlich durch den Marktwert der im Besitz von KK befindlichen Grundstücke bestimmt. Aus diesem Grund ist die Ermittlung des Werts der KK-Grundstücke von zentraler Bedeutung, um bestimmen zu können, ob es sich um eine staatliche Beihilfe handelt.
(32)
Ansatz der Mitteilung ist der Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden privaten Kapitalgebers, d. h. der Kauf eines Grundstücks durch eine staatliche Behörde ist beihilfefrei, wenn das Grundstück zu einem Preis verkauft wird, den ein privater Investor unter den üblichen Marktbedingungen hätte erzielen können.
(33)
Die Kommission ist der Auffassung, dass eine sachgerechte Bewertungsgrundlage durch den Preis gegeben ist, den ein marktwirtschaftlich handelnder Kapitalgeber mit 50 %iger Beteiligung an KK für den Erwerb der gesamten Eigentumsrechte zu zahlen bereit wäre. Ein marktwirtschaftlich handelnder Kapitalgeber würde bei seiner Preiskalkulation von einem Preis ausgehen, den er unter Berücksichtigung des zu erzielenden Gewinns für die Anlage gezahlt hätte.
(34)
Im vorliegenden Fall hat Componenta nicht einmal den Versuch unternommen, einen anderen Käufer zu finden. Es lag in Interesse des Unternehmens, die Anteile an den anderen Anteilseigner zu verkaufen. Nach der Gesellschaftervereinbarung (10) und der Satzung von KK (11) hatte Karkkila das Vorkaufsrecht auf die Anteile und das Ablösungsrecht für die KK-Anteile von Componenta, wenn Componenta versucht hätte, die Anteile an einen Dritten zu verkaufen. Deshalb bestand für Componenta kein Anreiz, andere Käufer zu finden. Darüber hinaus hätten andere private Anleger kein Interesse gehabt, 50 % der KK-Anteile zu erwerben, wenn sie damit nicht gleichzeitig auch die Entscheidungsgewalt innerhalb der KK erhielten. In jedem Fall hätte die Satzung von KK (12) einen neuen Partner gebunden, ohne dass dieser Entscheidungsgewalt hätte. Nach der Satzung verfolgt KK das Ziel, den Preisanstieg für Grundstücke und Wohnungen in Karkkila zum Nutzen der Einwohner in Grenzen zu halten.
(35)
Die Kommission ist außerdem der Ansicht, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Kapitalgeber, der volle Eigentumsrechte erwirbt, überlegen müsste, wie die gesamte Kapitalanlage (insgesamt 2,37 Mio. EUR für Anteile und Darlehen) zu finanzieren ist.
(36)
Unter Berücksichtigung der Rückzahlung des Gesellschafterdarlehens wurde der Kommission zufolge der Wert des KK-Vermögens auf 4,9 Mio. EUR geschätzt. Dieser Wert deckt weitgehend das verbleibende Darlehen in Höhe von 3,34 Mio. EUR, so dass die Rückzahlung des Darlehens an sich kein Problem darstellte.
(37)
Nach Aussage Finnlands hatte Karkkila die Absicht, nach dem Kaufabschluss seine Mieteinnahmen zu erhöhen, um die Finanzierungs- und Betriebskosten von KK (vor dem Kauf weniger als 40 000 EUR jährlich) zu decken. Wäre die Stadt der einzige Anteilseigner, könnte sie die Satzung von KK ändern, der ihre Freiheit bei der Preisbildung einschränkt. Rechtlich gesehen könnte die Stadt dann ihre Mieteinnahmen ungehindert erhöhen, da sie die vollen Eigentumsrechte an KK hätte.
(38)
Die Kommission stellt fest, dass die spätere Entwicklung bestätigt, dass die Deckung der Kosten durch Mieteinnahmen ein realistischer Ansatz war. Karkkila schloss 28 langfristige Mietverträge ab, mit denen sie die folgenden Einnahmen erwirtschaftete:
Tabelle 3
Mieteinnahmen nach Kaufabschluss
(in EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Zudem hätte ein privater Investor erwartet, dass der Wert seines Anteils im Gegenzug zur Gewährung eines zinslosen Darlehens steigt. Im vorliegenden Fall realisierte sich der Gewinn aus der Anlage in Form einer Wertsteigerung der Immobilien von KK, da der Wert der Grundstücke im Besitz von KK in den Jahren 1996-2003 deutlich gestiegen ist. In den fünf Jahren vor dem Kaufabschluss waren die Immobilienpreise durchschnittlich um 30 % und in den Jahren 2005-2008 um 10 % gestiegen.
(40)
Prognosen zufolge würde die Einwohnerzahl von Karkkila bis zum Jahr 2025 um jährlich 100 Einwohner steigen, so dass nach vorsichtigen Schätzungen jährlich mindestens 70 neue Wohnungen in der Stadt gebaut werden müssten (13).
(41)
Deshalb könnte ein privater Investor erwarten, dass der Wert seiner Anteile an KK deutlich steigt.
2. Grundstückspreise
(42)
Die Kommission hat zunächst geprüft, ob der Preis, den Karkkila für die Componenta-Anteile gezahlt hat, dem Unternehmen einen Vorteil erbrachte, da der Verkäufer unter den üblichen Marktbedingungen einen deutlich schlechteren Preis erzielt hätte.
(43)
Finnland hat den Wert der KK-Vermögenswerte wie folgt dargestellt (14):
Tabelle 4
Von Finnland kalkulierter Wert der KK-Vermögenswerte
Marktwert der Grundstücke
5 067 988
Bareinlagen und Bankguthaben
28 256
Aktiva insgesamt
5 096 244
Gesellschafterdarlehen
3 340 368
Kurzfristige Verbindlichkeiten
107
Passiva insgesamt
3 340 475
Nettowert von KK
1 755 769
50 % des Nettowerts von KK
877 885
(44)
Der Wert der Grundstücke wurde im Jahr 2003 auf der Grundlage der von Karkkila angelegten allgemeinen Grundstückspreise ermittelt. Im gesamten Gebiet von Karkkila wurden die gleichen Preise verwendet, die einzigen Abweichungen waren den Unterschieden zwischen den beiden Zonen geschuldet. Aus den von Finnland mitgeteilten Angaben geht jedoch hervor, dass die Marktpreise in der Praxis in den einzelnen Stadtteilen und Wohngebieten deutlich voneinander abweichen. Deshalb hat die Kommission vor allem die fraglichen Gebiete bewertet.
(45)
Die Kommission stellt fest, dass Karkkila mittel- bis langfristig den Erwerb der vollen Eigentumsrechte geplant hatte. Bei Immobilienanlagen wird üblicherweise mittel- oder langfristig von einer Wertsteigerung ausgegangen, wenn die Gegebenheiten dies rechtfertigen. Karkkila verfolgte eine langfristige Anlagestrategie und strebte nach Gewinn durch zunehmende künftige Verkäufe.
(46)
Für Karkkila hatte Finnland aufgezeigt, dass die Stadt begründet mittelfristig von einem erheblichen Bevölkerungswachstum ausgehen konnte, das zu einem deutlich höheren Wohnungsbedarf führen würde. Wichtigster Grund war, dass drei nördlich und westlich von Helsinki gelegene Gemeinden - Vihti, Lohja und Hyvinkää - viele Einwohner angezogen hatten, von denen etliche in einer anderen Gemeinde arbeiten. So kam es zu einem raschen und kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise, der Prognosen zufolge auch künftig anhalten wird. Das Preisniveau in diesen Nachbargemeinden lag 2003 durchschnittlich 2,5mal höher als in Karkkila. Deshalb erwartete Karkkila, dass der kontinuierliche Anstieg der Immobilienpreise neue Einwohner nach Karkkila bringen würde, die die Stadt als nächste logische Wohnalternative sehen würden, obwohl die Preise auch hier deutlich anzogen. Eine Verdopplung der Immobilienpreise in Karkkila schien sehr wahrscheinlich.
(47)
Obgleich die spätere Entwicklung an sich für die Vorabanalyse zu dem Kaufabschluss nicht relevant war, bestätigte die Entwicklung der Immobilienpreise in den drei Nachbargemeinden in den folgenden Jahren, dass die Prognose realistisch war. In einigen Fällen überstiegen die Preise jene in Karkkila um mehr als das Vierfache.
(48)
Ein weiterer Grund für den Anstieg der Einwohnerzahl in Karkkila war der Ausbau der Nationalstraße nach Karkkila, der zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses bereits in Planung war (und später realisiert wurde).
(49)
Ein starker Anreiz für den Erwerb der vollen Eigentumsrechte waren auch die offiziellen Prognosen zum Anstieg der Einwohnerzahl. In einer ersten im Jahr 2000 veröffentlichten Untersuchung des Gemeindeverbands Uusimaa wurde geschätzt, dass die Einwohnerzahl in Karkkila bis 2025 auf 9 600 (also um etwa 10 %) steigen und damit ein Bedarf an 600 neuen Wohnungen bestehen würde. Diese Voraussage erwies sich bald als zu vorsichtig. Zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses erwartete Karkkila einen weitaus größeren Anstieg der Einwohnerzahl und damit einen höheren Bedarf von 70 neuen Wohnungen pro Jahr.
(50)
Diese positive Prognose wurde später durch eine weitere vom Gemeindeverband Uusimaa am 18. August 2009 vorgelegte Untersuchung bestätigt, in der davon ausgegangen wurde, dass die Einwohnerzahl von Karkkila bis 2030 um jährlich 100 zunehmen würde. Damit würden jedes Jahr 70 neue Wohnungen benötigt. Auch diese Prognose wurde von der Realität übertroffen, denn im Jahr 2006 wurden 137 und 2007 insgesamt 95 neue Wohnungen gebaut.
(51)
KK war offensichtlich der größte Grundstückseigentümer in Karkkila. Um wie viele Immobilien es sich konkret handelte, war nicht klar, da Karkkila die Teilung und Neugliederung eines Teils der Grundstücke besonders im Gebiet von Haapala/Uusitalo beabsichtigte. Außerdem wurden mehr Wohnimmobilien pro Grundstück gebaut, wenn der Bebauungsplan für ein Grundstück Reihenhäuser und Appartementhäuser auswies. Dem von Finnland vorgelegten Verzeichnis über das Vermögen von KK zufolge umfasste dieses weniger als 140 für den Wohnungsbau vorgesehene Grundstücke (die übrigen Grundstücke waren als Parkflächen geplant). Zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses sollten 70 neue Wohnungen pro Jahr entstehen, so dass in den nächsten 10 Jahren 700 neue Wohnungen und im Verlauf der nächsten 20 Jahre 1 400 neue Wohnungen benötigt würden. Da KK keine nennenswerte Konkurrenz in Karkkila hatte, konnte Karkkila mit einiger Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass die Gemeinde alle oder zumindest den größten Teil der in ihrem Besitz befindlichen Vermögensteile verkaufen konnte.
(52)
Nach Aussage Finnlands bestand die Strategie Karkkilas zunächst darin, den Wert ihrer Grundstücke durch Teilung und Erschließung zu erhöhen, die Auswirkungen des allgemeinen Preisanstiegs für das Gebiet abzuwarten und die Grundstücke erst später zu verkaufen. Diese Strategie, sich bei frühen Verkäufen zurückzuhalten, hatte KK auch schon in früheren Jahren verfolgt, was die geringen Verkaufszahlen in den Jahren vor dem Verkaufsabschluss erklärt.
(53)
Die Kommission führt an, dass der Wert der Grundstücke im Besitz von KK nach dem Grundstückstyp bestimmt wurde, Grundstücke für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Appartementhäuser sowie Parks und Flächen für den Gemeinbedarf also einen unterschiedlichen Wert hatten. Im Folgenden werden die Besonderheiten jedes Gebiets einzeln beschrieben und analysiert.
(54)
Für die im Bebauungsplan für den Wohnungsbau ausgewiesenen Grundstücke im Gebiet Asemanranta ist ein Wert von 2 358 158 EUR ermittelt worden, der der Hälfte des KK-Vermögens entspricht. Für den Kaufabschluss wurde ein Grundstückswert von 79,56 EUR/m2 angesetzt.
(55)
Die Untersuchungen sind diesbezüglich nur begrenzt aussagekräftig, da in Karkkila keine Vergleichspreise vorliegen. Vor dem Verkaufsabschluss wurden in Karkkila keine im Bebauungsplan für den Wohnungsbau ausgewiesenen Grundstücke zum Marktpreis verkauft. Im Sachverständigengutachten im Zusammenhang mit der ersten Untersuchung (Gutachten A) wurde ein Preis von 50 EUR/m2 genannt. Nun erklärt Finnland, dass diese Zahl offensichtlich auf Angaben aus dem staatlich finanzierten Wohnungsbau beruhe, die deutlich unter dem Marktpreis lagen. In der ursprünglichen Untersuchung für Appartementhausgrundstücke wurde ferner ein Wert von 60-75 EUR/m2 angegeben. Der zweiten Untersuchung (Gutachten B) zufolge entspricht der gezahlte Preis dem Marktpreis; nähere Angaben wurden jedoch nicht gemacht. In dem Gutachten von KP&P (Gutachten C) wird geschlussfolgert, dass ein Preis von 79,56 EUR/m2 dem Marktpreis entspricht, da er deutlich unter den Preisen in den drei Nachbargemeinden liegt. Mangels näherer Vergleichsdaten geben diese Aussagen einen Hinweis auf die Immobilienpreise, die zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses in der Umgebung von Helsinki erzielt wurden. Deshalb hat die Kommission die Angaben in den Gutachten geprüft und durch eigene Bewertungen ergänzt.
(56)
Das Gebiet Asemanranta befindet sich in besonderer Lage an einem Seeufer und 200 m vom Stadtzentrum entfernt. Nach Aussage Finnlands ist der Wert der Grundstücke aufgrund des Seeblicks und des direkten Zugangs zum Sees sehr hoch. Ein solches Grundstück wurde 2006 zu einem Preis von 92,35 EUR/m2 verkauft. Karkkila sah die Immobilie als ausreichend hochwertig an, um den Kaufpreis im Januar 2008 auf 105 EUR/m2 zu erhöhen.
(57)
Ein weiterer wichtiger Aspekt für die Bestimmung des Werts dieses Gebiets war die Fläche, für die dieser Preis galt. Der Verkaufswert wurde vorsichtig auf der Grundlage der Vergabe von Baurechten für mindestens 29 640 m2, möglicherweise aber auch für maximal 39 590 m2 festgelegt. Wegen des prognostizierten Anstiegs der Einwohnerzahl ging Karkkila davon aus, dass langfristig gesehen die maximale Zahl der Baurechte als Grundlage des Verkaufswerts herangezogen werden konnte.
(58)
Trotz der Tatsache, dass in Karkkila vor dem Verkaufsabschluss keine Grundstücke für Appartementhäuser verkauft worden waren, sah es die Stadt als begründet an, dass sich der Markt für diese Bautätigkeit entwickeln würde. Im Jahr 2003 wurden für Appartementhäuser vier Baugenehmigungen erteilt. Die Entwicklung nach dem Kaufabschluss bestätigt, dass die Prognose realistisch war, denn bis 2007 wurden sechs neue Anträge eingereicht und Genehmigungen erteilt, und zwischen 2007 und Mitte 2010 wurden sieben Appartementhäuser gebaut.
(59)
Die Preise in den Nachbargemeinden zogen dermaßen an, dass der Quadratmeterpreis in Hyvinkää im Jahr 2003 bei 133,60 EUR/m2 lag. 2004 betrug der Höchstpreis in Vihti 312,60 EUR/m2.
(60)
Die Kommission stellt fest, dass die in den betreffenden drei Gutachten angeführten Werte einander grundsätzlich entsprechen und auch keine Fehler aufzuweisen scheinen, wenn man sie mit den zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses für ähnliche Grundstücke gezahlten Preisen vergleicht. Es ist nicht erforderlich zu prüfen, welches der Gutachten am zuverlässigsten ist, lag doch der Preis für die Anteile sogar bei einer sehr vorsichtigen Wertermittlung unter dem Marktpreisniveau (siehe allgemeine Marktwertermittlung in Punkt 84 ff.). Die Kommission hat den geringstmöglichen Wert wie folgt berechnet: In Anbetracht der attraktiven Lage der Grundstücke in Asemanranta lag der Marktpreis mit 75 EUR/m2 in den vorsichtigen Expertenschätzungen auf jeden Fall im oberen Preisspektrum. Ausgehend von der vorsichtigen Annahme, dass die Grundstücke, für die für die Mindestfläche Baurechte erteilt wurden, verkauft werden, hätte das Gebiet einen Marktwert von mindestens 2 223 000 EUR.
(61)
Eine - wenn überhaupt erfolgte - Überbewertung beliefe sich somit höchstens auf 135 158,40 EUR, 50 % davon wären 67 579,20 EUR.
(62)
Die Kommission stellt fest, dass dieser Wert auch für Teile des Gebiets Asemanranta mit einer Fläche von 8-9 ha gilt, die unter anderem als Straßen und Parkflächen verbleiben. Ein Teil des Bebauungsplans ist beispielsweise als Erholungs- und Naturschutzgebiet vorgesehen. Deshalb wirken sich diese 8-9 ha auf den hohen Preis für das Wohngebiet aus, auch wenn ihr Preis nicht gesondert festgelegt wurde.
(63)
Die Grundstücke im Besitz von KK liegen größtenteils im Gebiet Haapala/Uusitalo, vom Zentrum aus etwa 2,5 km nach Südwesten. Für diese beiden nebeneinander liegenden Gebiete waren im Bebauungsplan Einfamilienhäuser und Reihenhäuser vorgesehen. Da jedoch mit der Erschließung des Gebiets noch nicht begonnen worden war, waren die Preise niedrig und die Verkaufszahlen gering. Fast das gesamte Gebiet war im Besitz von KK.
(64)
Der Wert des Gebiets wurde für den Verkaufsabschluss mit 1 612 059 EUR für alle Grundstücksarten angegeben. Der Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser wurde nach den üblichen Preisen der Stadt auf 10,19 EUR und für Reihenhäuser auf 74,02 EUR festgelegt. Der Gesamtwert der Grundstücke für Einfamilienhäuser betrug 973 268 EUR und für Reihenhäuser 811 209 EUR.
(65)
In allen drei Gutachten wird ausgeführt, dass die Preise für Einfamilienhäuser den Marktpreisen entsprachen. Dem Gutachten der KP&P (Gutachten C) zufolge lagen die Marktpreise 15-20 % über den von Karkkila angesetzten Preisen. Nach den von Finnland vorgelegten Daten betrug der Durchschnittspreis im Jahr 2003 ca. 14,40 EUR/m2. Der erste Gutachter (Gutachten A) gab für Karkkila Marktpreise von 9,43 EUR bis 14,76 EUR an.
(66)
In allen drei Gutachten wurde auf durchschnittliche Verkaufspreise verwiesen; die von Finnland vorgelegten Daten zeigten jedoch erhebliche Preisunterschiede zwischen den einzelnen Wohngebieten. Das Gebiet Haapala/Uusitalo lag eindeutig an der Spitze der Preiskurve. Im Jahr 2003 wurden in Haapala zwei Grundstücke verkauft (von einer privaten Gesellschaft an eine Privatperson): Der Quadratmeterpreis für das im April 2003 verkaufte Grundstück betrug 9,25 EUR und für das im August verkaufte Grundstück 10,06 EUR. Das entspricht einem Preisanstieg von 8,8 % innerhalb von vier Monaten. Berücksichtigt man die allgemeine Preisentwicklung in Karkkila, wo die Preise in den Jahren 2001-2002 um 12,6 % und in den Jahren 2002-2003 um 42,7 % gestiegen sind, entspricht ein Preisanstieg von 1,3 % in den vier letzten Monaten des Jahres 2003 durchaus dem allgemeinen Trend. Daher ist die Kommission der Auffassung, dass ein Preis von 10,19 EUR/m2 (Dezember 2003) als Marktpreis akzeptiert werden kann.
(67)
In dem Gebiet wurden keine Kaufabschlüsse getätigt, die in Bezug auf die Preise für Reihenhausgrundstücke für einen direkten Vergleich herangezogen werden könnten. Wie der erste Gutachter ausführte, lag der Marktwert bei 70-80 EUR/m2. Im Gutachten der KP&P (Gutachten C) wird lediglich auf die weitaus höheren Preise für Reihenhausgrundstücke verwiesen. Da alle drei Gutachten zu der Schlussfolgerung gelangen, dass der gezahlte Preis dem Marktpreis entspricht und es keinen Grund gibt, diese Schlussfolgerung für das Gebiet Haapala/Uusitalo in Frage zu stellen, akzeptiert die Kommission, dass der Quadratmeterpreis von 74,20 EUR dem Marktpreis entsprach.
(68)
Die Kommission ersuchte Finnland zu erläutern, warum es für Karkkila lohnend war, das gesamte Gebiet in städtischen Besitz zu bringen, da, wie die Verkaufszahlen der vorangegangenen Jahre belegen, Käufer an diesem Wohngebiet nicht interessiert waren und andere Stadtteile trotz der höheren Preise vorzogen. Finnland erklärte dazu, dass KK schon in früheren Jahren eine sehr gezielte Anlagestrategie verfolgt hätte und das Gebiet Haapala/Uusitalo zu einem künftigen Wohngebiet in Karkkila entwickeln wollte. Die anderen Wohngebiete der Stadt stießen langsam an die Grenzen ihrer Aufnahmekapazität, und mit dem prognostizieren Anstieg der Einwohnerzahl würde künftig ein Bedarf für die Erschließung neuer Gebiete bestehen.
(69)
Ein Bebauungsplan für das Gebiet Haapala/Uusitalo bestand bereits, doch war mit den Erschließungsarbeiten noch nicht begonnen worden. Die Erschließung umfasste die Teilung der Grundstücke in stärker individuell zugeschnittene und zweckmäßigere Grundstücke, den Anschluss der Grundstücke an die kommunalen Versorgungsnetze und den Bau neuer Dienstleistungseinrichtungen.
(70)
Karkkila hatte diese Strategie bereits in anderen Wohngebieten erfolgreich verfolgt: Die Stadt hatte ihr Versorgungsnetz auf die Gebiete Tuorila, Nikkimäki und Pumminmäki ausgedehnt. Im Jahr 2003 betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Gebiet Pumminmäki bereits 14,28 EUR. Karkkila verkaufte 2004 Grundstücke zum neuen Standardpreis von 14 EUR. Die Preise sind in den folgenden Jahren weiter gestiegen (18,5 EUR/m2 im Jahr 2005).
(71)
Es wurde davon ausgegangen, dass der Wert der Immobilien im Gebiet Haapala/Uusitalo das Preisniveau der bereits erschlossenen Wohngebiete erreichen und darüber hinaus dem allgemeinen Trend des Preisanstiegs folgen würde. Ein Wertzuwachs von mindestens 40 % bis 50 % nach der Erschließung (also im Verlauf von 3 bis 4 Jahren) schien begründet zu sein; zudem erfolgte der Wertzuwachs mittel- und langfristig.
(72)
Es lag im Interesse Karkkilas, das gesamte Gebiet im Rahmen eines umfassenden Infrastrukturvorhabens zu erschließen. Die Erschließung großer Areale wäre deutlich kostengünstiger, als Leistungen für jedes einzelne Grundstück bereitzustellen (die Gemeinde ist gesetzlich verpflichtet, eine Immobilie an das kommunale Netz anzuschließen, was üblicherweise auf Antrag der Eigentümer erfolgt, die einen Neubau planen). Karkkila unterstrich, dass dies einfacher zu bewerkstelligen ist, wenn die Stadt der einzige Eigentümer ist und die Entscheidungsgewalt besitzt. Für den Anschluss jedes einzelnen Grundstücks an die kommunale Versorgung wäre eine große Zahl von Einzelentscheidungen erforderlich. Da die Erschließung von Grundstücken nicht zum Kerngeschäft des in der Metallbranche tätigen Unternehmens Componenta gehört, hatte sich schon früh herausgestellt, dass eine Erschließung für das Unternehmen schwieriger gewesen wäre.
(73)
Angesichts der langfristigen Erschließungsstrategie von Karkkila und ihres Vorhabens, sämtliche Infrastrukturprojekte auf einmal zu realisieren, war die Stadt nicht daran interessiert, das Land vor seiner Erschließung zu verkaufen. Aus diesem Grund wurden vor Kaufabschluss praktische keine Grundstücke verkauft.
(74)
Die Kommission kann akzeptieren, dass angesichts dieser langfristigen Strategie für das Gebiet Haapala/Uusitalo es ein marktwirtschaftlich handelnder Investor, der bereits über 50 % der Anteile an dem fraglichen Gebiet verfügt, als wirtschaftlich rentabel ansieht, auch die restlichen 50 % der Anteile zu erwerben. Die Möglichkeit, das gesamte zu bebauende neue Wohngebiet zu besitzen, ein geringes Preisrisiko und gute Chancen, den Großteil der Grundstücke innerhalb der nächsten 10 Jahre und die restlichen Grundstücke in den darauf folgenden 10 Jahren zu verkaufen, kann als Geschäftsstrategie angesehen werden, die ein marktwirtschaftlich handelnder Investor verfolgt hätte.
(75)
Einige Grundstücke für Einfamilienhäuser liegen in anderen Gebieten. Die Wertbestimmung (43 000 EUR) basierte auf dem von Karkkila für ein solches Grundstück festgesetzten offiziellen Quadratmeterpreis von 10,19 EUR. Aus den vorgenannten Gründen (Erwägungsgründe 65 und 66) ist die Kommission der Ansicht, dass der im Dezember 2003 festgelegte Preis als Marktpreis akzeptiert werden kann.
(76)
KK besitzt auch zwei Grundstücke für Appartementhäuser im Gebiet Takko I. Der Gesamtwert dieser Immobilie beträgt 110 191 EUR. Takko I liegt ebenfalls im Stadtzentrum. Dem Gutachten A zufolge beträgt der Marktpreis hier 60-75 EUR/m2. In ihrem Gutachten gelangt die KP&P (Gutachten C) in Bezug auf den Preis für die Appartementhausgrundstücke ebenfalls zu dem Ergebnis, dass der Preis im Vergleich zu in Nachbargemeinden erzielten Verkaufspreisen dem Marktpreis entspreche.
(77)
Nach Auffassung der Kommission ist es nicht erforderlich festzustellen, welches der Gutachten am zuverlässigsten ist. Auch wenn bei dem Kaufabschluss der geringstmögliche Marktpreis von 60 EUR/m2 angesetzt werden würde, überstiege der berichtigte Gesamtwert für die Anteile dennoch den von Karkkila gezahlten Preis (siehe nachstehende Berechnung des Mindestpreises der Anteile). Bei Annahme dieses geringstmöglichen Marktwerts wären die Grundstücke im Gebiet Takko I um 19,65 EUR/m2 zu hoch angesetzt. Dies entspräche insgesamt 27 212 EUR bzw. 13 606 EUR für 50 % der Anteile.
(78)
Der Wert der als Parkflächen ausgewiesenen Areale wurde mit 456 601 EUR angesetzt. Zugrunde gelegt wurde ein Quadratmeterpreis von 1,18 EUR, wie ihn Karkkila nach den gesetzlichen Vorgaben für derartige Grundstücke zahlt. Dabei geht es um Flächen, die die Stadt zum aktuellen Preis veräußern kann (15). Da die Grundstücke dem Bebauungsplan zufolge nicht bebaut werden sollen, wird als Preisgrundlage der reguläre Preis für nicht im Bebauungsplan erfasstes unerschlossenes Gelände angesetzt (siehe Erwägungsgrund 79). Daher ist die Kommission der Ansicht, dass dieser Teil der Grundstücke nicht überbewertet wurde.
(79)
Das KK-Vermögen umfasste auch Rohbauland, das nicht im Bebauungsplan enthalten war und dessen Gesamtwert bei einem Quadratmeterpreis von 1,18 EUR mit 49 678 EUR angesetzt wurde. In den Gutachten wird nicht erklärt, inwieweit der Wert Rohbaulands sachgerecht bewertet wurde. Darüber hinaus legte Finnland ein Verzeichnis der Kaufabschlüsse für nicht erschlossenes Bauland in dünn besiedelten Teilen von Karkkila vor, für das ein Quadratmeterpreis von 1,86 EUR gezahlt wurde. Aus diesem Grund kann die Kommission akzeptieren, dass der Preis von 1,18 EUR nicht über dem Marktpreis liegt.
(80)
Der von Finnland auf der Grundlage der Verkaufspreise für die Vermögensteile von KK ermittelte Wert des KK-Immobilienvermögens betrug 5 067 988 EUR. Bei Abzug der Beträge einer etwaigen Überbewertung der Appartementhausgrundstücke in den Gebieten Asemanranta (135 158 EUR) und Takko I (27 212 EUR) ergibt sich für die Grundstücke ein Mindestwert von 4 905 618 EUR.
3. Rückzahlung des Darlehens
(81)
Im Jahr 1996 hatten Componenta und Karkkila KK pari passu ein zinsloses Gesellschafterdarlehen in Höhe von 1 670 184 EUR gewährt. Der Rückzug von Componenta aus KK erfolgte mit gleichzeitiger Rückzahlung des Darlehens durch KK. Da KK einen wesentlichen Teil ihres Vermögens zur Beschaffung dieser Mittel hätte verkaufen müssen und dies - wie bereits dargelegt - ihre mittel- und langfristige Geschäftsstrategie gefährdet hätte, entschied Karkkila, KK ein zweites zinsloses Darlehen in gleicher Höhe zu gewähren, dass KK zur Rückzahlung des Darlehens verwendete. Damit belaufen sich die Verbindlichkeiten von KK gegenüber Karkkila auf insgesamt 3,34 Mio. EUR.
(82)
Die Kommission stimmt mit Finnland darin überein, dass die Darlehen bereits bei der Ermittlung des Wertes der Gesellschaft berücksichtigt wurden, d. h. der Wert der Anteile war bereits um die Schuldensumme reduziert worden. Die Würdigung der Darlehensrückzahlung als gesonderte Maßnahme käme somit einer nochmaligen Berücksichtigung gleich.
4. Wert der Anteile
(83)
Nach Abzug des als potenzielle Überbewertung ermittelten Betrags kann der Wert der 50 %igen Beteiligung an KK wie folgt beziffert werden:
Tabelle 5
Wert von KK
Marktwert der Grundstücke
4 905 618
Bareinlagen und Bankguthaben
28 256
Aktiva insgesamt
4 933 874
Gesellschafterdarlehen
3 340 368
Kurzfristige Verbindlichkeiten
107
Passiva insgesamt
3 340 475
Nettowert von KK
1 593 399
50 % des Nettowerts von KK
796 699,5
(84)
Der Kaufpreis von 713 092,50 EUR, den Karkkila für seinen 50 %igen Anteil bezahlt hat, liegt nach Auffassung der Kommission nicht über dem Marktpreis.
V. SCHLUSSFOLGERUNG
(85)
Der Kaufpreis, den Karkkila an Componenta für die 50 %ige Beteiligung an KK bezahlt hat, liegt nach Auffassung der Kommission nicht über dem Marktpreis. Deshalb handelt es sich nicht um eine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union -
HAT FOLGENDEN BESCHLUSS ERLASSEN:
Artikel 1
Der Kaufpreis, den die Stadt Karkkila an die Componenta Oyj für die Anteile der Karkkilan Keskustakiinteistöt Oyj nach Maßgabe des zwischen den Parteien am 16. Dezember 2003 geschlossenen Vertrags gezahlt hat, ist keine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union.
Artikel 2
Dieser Beschluss ist an die Republik Finnland gerichtet.
Brüssel, den 20. April 2011
DECISIONE DELLA COMMISSIONE
del 20 aprile 2011
relativa alla misura C 37/04 (ex NN 51/04) alla quale la Finlandia ha dato esecuzione a favore di Componenta Oyj
[notificata con il numero C(2011) 2559]
(I testi in lingua finlandese e svedese sono i soli facenti fede)
(Testo rilevante ai fini del SEE)
(2011/529/UE)
LA COMMISSIONE EUROPEA,
visto il trattato sul funzionamento dell’Unione europea, in particolare l’articolo 108, paragrafo 2, primo comma,
visto l’accordo sullo Spazio economico europeo, in particolare l’articolo 62, paragrafo 1, lettera a),
dopo aver invitato gli interessati a presentare osservazioni a norma di tali disposizioni (1),
considerando quanto segue:
I. PROCEDIMENTO
(1)
Il 10 marzo 2004 la Commissione ha ricevuto una denuncia dal sindacato dei lavoratori metalmeccanici dell’impresa svedese Componenta Alvesta AB (Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB) con la quale veniva informata di una presunta misura di aiuto cui la città di Karkkila (di seguito «Karkkila») avrebbe dato esecuzione a favore di Componenta Corporation Oyj (di seguito «Componenta»). Con lettera del 19 novembre 2004 la Commissione ha comunicato alla Finlandia la propria decisione di avviare il procedimento di cui all’articolo 88, paragrafo 2, del trattato CE (divenuto articolo 108, paragrafo 2, del trattato sul funzionamento dell’Unione europea) in merito all’aiuto in oggetto. La decisione della Commissione di avviare il procedimento è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea (2). La Commissione ha invitato le parti interessate a presentare le loro osservazioni sulla misura, senza tuttavia ricevere risposta.
(2)
Il 20 ottobre 2005 la Commissione ha adottato una decisione finale negativa e ha ordinato alla Finlandia di recuperare l’aiuto da Componenta («la decisione del 2005»). La decisione del 2005 di chiusura del procedimento di indagine formale è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea (3). Componenta ha proposto un ricorso contro la decisione, che è stata annullata con sentenza del 18 dicembre 2008 («la sentenza») per difetto di adeguata motivazione (4).
(3)
La Finlandia ha presentato osservazioni con lettere del 5 gennaio e del 10 gennaio 2010, che comprendevano anche due studi sulla valutazione dei beni immobili in questione. La Commissione ha inviato tre ulteriori richieste di informazioni datate 9 gennaio 2009, 23 luglio 2009 e 8 gennaio 2010, alle quali è stato risposto rispettivamente con lettere protocollate il 9 marzo 2009, il 15 ottobre 2009 e il 5 marzo 2010. Il 23 novembre 2009 si è tenuta a Bruxelles una riunione tra la Commissione e i rappresentanti del governo finlandese e del beneficiario.
II. DESCRIZIONE DEI FATTI
1. L’operazione
(4)
Componenta è un’impresa metallurgica con sede a Karkkila, in Finlandia. Possiede unità di produzione in Finlandia, nei Paesi Bassi e in Svezia. Nel 2004 la società ha realizzato la maggior parte del fatturato, pari a 316 milioni di EUR, nei paesi nordici e nell’Europa centrale. Il gruppo contava nel 2004 circa 2 200 dipendenti.
(5)
L’operazione in esame riguarda la società immobiliare Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (di seguito «KK»), che possedeva beni immobili a Karkkila, situata a circa 65 km a nordovest di Helsinki. KK era detenuta in parti uguali (50/50) da Componenta e da Karkkila. Nel 1996 ciascun partner dell’impresa comune aveva accordato a KK un prestito a interessi zero pari a 1 670 184 EUR.
(6)
Nel quadro del contratto di vendita firmato il 16 dicembre 2003, si è convenuto che la città avrebbe acquisito la piena proprietà di KK mediante acquisto delle azioni detenute da Componenta per un prezzo totale di 2 383 276,50 EUR. L’operazione comprendeva due parti:
-
Componenta ha ricevuto 713 092,50 EUR come pagamento per il 50 % delle azioni venduto a Karkkila,
-
KK ha rimborsato a Componenta il prestito di 1 670 184 EUR concessole da quest’ultima nel 1996. A tal fine, Karkkila ha accordato a KK un ulteriore prestito a tasso zero per il medesimo importo. Tale operazione ha avuto come risultato un cambiamento di creditore da Componenta alla città di Karkkila.
(7)
Karkkila ha quindi mobilizzato per l’operazione di cui sopra la somma di 2 383 276,50 EUR: 713 092,50 EUR per l’acquisto delle azioni di KK e 1 670 184 EUR per il prestito a tasso zero concesso a KK.
(8)
Il prezzo di acquisto delle azioni è stato calcolato con riferimento ai prezzi standard ai quali Karkkila ha venduto beni immobili nel 2003.
Tabella 1
Prezzi di vendita al m2 per i lotti di terreno venduti da KK
(in EUR)
Zona 1
Case unifamiliari
11,11
Case a schiera
88,81
Palazzine
79,56
Zona 2
Case unifamiliari
10,19
Case a schiera
74,02
Palazzine
64,76
Altro
Terreni incolti non compresi nel piano urbanistico
1,18
Terreni destinati a parchi pubblici
1,18
(9)
Questi prezzi standard sono stati applicati ai beni immobili compresi nel portafoglio fondiario di KK al momento dell’operazione e divisi per due, ottenendo il prezzo d’acquisto delle azioni di 713 092,50 EUR.
(10)
Il contratto di vendita concluso tra Karkkila e Componenta stipulava inoltre quanto segue:
a)
il venditore si impegna a realizzare nel territorio della città di Karkkila investimenti per ampliare la capacità di produzione di Componenta Karkkila Oy, come specificato all’allegato 1 del presente contratto. Si stima che nel 2004 gli investimenti consentiranno di creare direttamente a Karkkila tra 50 e 70 posti di lavoro a tempo pieno (nel 2003 i posti di lavoro erano 130);
b)
qualora nel 2004 il venditore non abbia ancora avviato gli investimenti di ampliamento secondo le modalità specificate alla precedente lettera, l’acquirente ha il diritto di annullare l’operazione a sua discrezione.
(11)
L’allegato 1 al contratto di vendita precisava che Componenta avrebbe fuso le attività di due siti di produzione del gruppo (la fonderia di Alvesta, in Svezia, e la fonderia di Karkkila), e che la decisione sulla futura ubicazione della fonderia dipendeva dal risultato di un’analisi. Nel 2005 la fonderia di Alvesta è stata chiusa e gli impianti sono stati trasferiti a Karkkila.
(12)
Dopo l’acquisizione delle azioni di KK detenute da Componenta, Karkkila ha deciso di liquidare KK e di trasferirne i terreni alla città.
2. Le proprietà di KK
(13)
Karkkila si trova a circa 65 chilometri a nord-ovest di Helsinki, lungo l’autostrada n. 2, nella parte nord-orientale della provincia di Uusimaa. Nel 2003 Karkkila contava circa 8 500 abitanti. La città si è sviluppata intorno all’altoforno di Högfors fondato nel XIX secolo e la sua zona settentrionale si estende lungo le rive di un lago.
(14)
I beni immobili di proprietà di KK coprivano 730 000 m2 di terreno a Karkkila e nei suoi immediati dintorni, a non più di 2,5 km dal centro della città. Nel dicembre 2003 la situazione era la seguente:
-
il terreno di maggior valore era nella zona di Asemanranta (zona 1) ed era destinato a palazzine. Quest’area rappresenta circa la metà del valore del portafoglio di KK,
-
la maggior parte del terreno era nella zona di Haapala/Uusitalo (zona 2). Era destinato a case unifamiliari e rappresenta circa un quarto del valore totale del portafoglio,
-
il portafoglio comprende anche alcuni lotti di terreno per case unifamiliari in altre aree residenziali, alcuni terreni destinati a palazzine nell’area di Takko I e alcune case a schiera,
-
parte del terreno è destinata ad aree di parco pubblico,
-
il portafoglio comprende anche alcuni terreni incolti non compresi nel piano urbanistico.
(15)
In totale, i beni immobili comprendono circa 160 lotti di terreno. Karkkila intendeva, comunque, riorganizzare una parte dei terreni e suddividerla in lotti più piccoli. KK era di gran lunga il più grande proprietario immobiliare a Karkkila al momento dell’operazione.
(16)
Dopo aver acquisito la piena proprietà, Karkkila intendeva locare una parte dei terreni per coprire le spese operative. I costi operativi di KK (stipendi, affitti, interessi sui prestiti) ammontavano al massimo, nel periodo 2000-2003, a 40 000 EUR.
3. Ulteriori informazioni pertinenti
(17)
Karkkila è situata ad una distanza da Helsinki che consente il pendolarismo. I beni immobili a Helsinki e nelle zone circostanti sono diventati molto costosi e i prezzi sono in continuo aumento. Questa pressione sui prezzi ha indotto gli abitanti a stabilirsi nei comuni che circondano la capitale, e ciò ha avuto un effetto a catena sui prezzi degli immobili in tali aree. Karkkila può essere considerata una possibile località alternativa, insieme ad altre tre città: Vihti, Lohja e Hyvinkää. Le distanze da Helsinki sono le seguenti:
Tabella 2
Distanze da Helsinki
Lohja
52 km
38 min
Hyvinkää
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkkila
68 km
50 min
(18)
Questi comuni hanno attirato un numero considerevole di nuovi residenti. Di conseguenza, i prezzi degli immobili sono aumentati in misura significativa nel periodo precedente (e successivo) all’operazione; in particolare, a Karkkila sono raddoppiati e, in alcuni casi, addirittura sestuplicati.
(19)
Sulla base di previsioni ufficiali pubblicate nel 2000, a Karkkila era atteso un aumento della popolazione residente fino a raggiungere 9 600 abitanti entro il 2025, con il conseguente fabbisogno di 600 nuove abitazioni. Ben presto si è constatato che tali previsioni erano di gran lunga inferiori all’effettivo aumento della popolazione. Tre anni dopo, al momento dell’operazione, il fabbisogno edilizio previsto a Karkkila era di circa 70 nuove abitazioni all’anno, dato confermato a breve in uno studio condotto dal Consiglio regionale di Uusimaa, riguardante il periodo fino al 2025. (In pratica, sono state costruite 63 nuove case nel 2005, 137 nel 2006 e 95 nel 2007).
(20)
Nel corso dei cinque anni precedenti l’operazione, i prezzi dei beni immobili a Karkkila erano aumentati in media del 30 %.
III. COMMENTI DELLA FINLANDIA
(21)
La Finlandia ha presentato tre studi ex post, effettuati da esperti del settore, sulla valutazione dei terreni, i quali hanno concluso che il prezzo pagato corrispondeva al prezzo di mercato. Nella sua decisione iniziale del 2005 la Commissione ha respinto in ampia misura lo studio (studio A) presentato nel corso del primo procedimento d’indagine (5). Dopo l’adozione della decisione del 2005, la Finlandia ha commissionato due ulteriori studi di esperti. Il primo di questi (studio B) contiene solo una dichiarazione generale secondo cui la valutazione dei terreni era corretta, senza entrare in maggiori particolari. Il secondo studio, il rapporto di KP&P (studio C), analizza in modo più dettagliato la situazione immobiliare a Karkkila e nei comuni limitrofi.
(22)
La Finlandia sostiene che Karkkila ha acquisito la piena proprietà delle azioni perché era un investimento a medio-lungo termine e a basso rischio. Considerando l’aumento costante dei prezzi immobiliari nei comuni limitrofi, l’aumento previsto della popolazione di Karkkila, la saturazione dei quartieri esistenti e la necessità di espansione, il Consiglio comunale di Karkkila ha ritenuto che l’acquisto della piena proprietà di KK sarebbe stato redditizio.
(23)
La Finlandia ha altresì spiegato che un’altra ragione pratica per conseguire la proprietà esclusiva era la possibilità di accelerare le procedure. La Finlandia ha accennato in diverse occasioni che la cooperazione tra Karkkila e Componenta non era ideale a causa dei loro interessi commerciali divergenti. Entrambi i partner hanno deciso di sciogliere l’impresa comune al fine di evitare una situazione di stallo in relazione a molte decisioni. In particolare, era necessario adottare numerose decisioni nell’area di Haapala/Uusitalo sulla ridivisione dei lotti di terreno per agevolare lo sviluppo della zona. Poiché le attività immobiliari non costituivano il «core business» di Componenta, era nel suo interesse cessare questo ramo di attività, mentre era nell’interesse di Karkkila poter orientare lo sviluppo territoriale in modo del tutto indipendente.
(24)
La Finlandia ha spiegato i motivi per i quali era pertinente un confronto con Vihti, Lohja e Hyvinkää e ha sottolineato, tra l’altro, che non esisteva alcun collegamento ferroviario per passeggeri con Vihti e Lohja, che permettesse ai pendolari di viaggiare facilmente tra questi comuni e Helsinki.
(25)
La Finlandia sostiene che il calcolo dell’importo degli aiuti effettuato dalla Commissione nella decisione del 2005 era distorto perché il prestito è stato preso in considerazione due volte. Il prestito è stato dedotto dal valore della società per il calcolo del valore del 50 % delle azioni e preso in considerazione a titolo di rimborso a Componenta. La Finlandia sostiene pertanto che il prezzo delle azioni (713 092,50 EUR) include già il prestito, perché tale importo è stato calcolato sulla base del valore netto di KK.
IV. VALUTAZIONE
(26)
Ai sensi dell’articolo 87, paragrafo 1, del trattato CE, sono incompatibili con il mercato comune, nella misura in cui incidano sugli scambi tra Stati membri, gli aiuti concessi dagli Stati, ovvero mediante risorse statali, sotto qualsiasi forma che, favorendo talune imprese o talune produzioni, falsino o minaccino di falsare la concorrenza. La Corte di giustizia dell’Unione europea ha costantemente dichiarato che il criterio dell’incidenza sugli scambi è soddisfatto se l’impresa beneficiaria svolge un’attività economica che dia luogo a scambi tra Stati membri.
(27)
Altre imprese nel mercato interno fabbricano gli stessi prodotti di Componenta, che sono oggetto di intensi scambi tra Stati membri. Ai fini dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE, nella nozione di risorse statali rientrano anche le risorse delle autorità locali (6). Così, l’operazione in questione, che è stata finanziata con le risorse della città di Karkkila, coinvolge risorse statali ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1. Pertanto, qualsiasi vantaggio concesso a Componenta nel contesto dell’operazione, che Componenta non avrebbe ricevuto in normali condizioni di mercato, rientrerebbe nell’ambito di applicazione dell’articolo 87, paragrafo 1, del trattato CE. Ne consegue che la questione principale nel caso in esame è se Componenta abbia ricevuto un livello di pagamenti che non avrebbe ottenuto in normali condizioni di mercato.
(28)
La Commissione osserva che la clausola di rimborso nel contratto di vendita stipulato tra Componenta e Karkkila può essere vista come un’indicazione del fatto che le condizioni di acquisto offerte da Karkkila avevano lo scopo di incoraggiare Componenta a mantenere il sito produttivo di Karkkila e a chiudere l’altoforno ad Alvesta.
(29)
La sentenza del Tribunale di primo grado (7) ha ritenuto che l’accordo fosse soggetto a condizioni, ma non ha specificato le conseguenze. Di fatto, anche se la condizionalità suggerisce il fatto che l’operazione avrebbe potuto essere conclusa a condizioni favorevoli per Componenta, non vi è per Componenta alcun vantaggio derivante chiaramente da queste clausole. Infatti, da un lato, come si vedrà di seguito, il prezzo pagato a Componenta per la vendita della sua partecipazione in KK non superava il prezzo di mercato e, dall’altro, la Commissione non ha rilevato alcuna prova di altri vantaggi che Componenta potrebbe aver ricevuto da tali clausole. La Commissione ha quindi valutato se un investitore operante in economia di mercato che già detenesse il 50 % delle azioni avrebbe acquisito la piena proprietà a queste condizioni.
(30)
È giurisprudenza consolidata che «il comportamento dell’investitore privato, cui deve essere raffrontato l’intervento dell’investitore pubblico che persegue obiettivi di politica economica, anche se non è necessariamente quello del comune investitore che colloca capitali in funzione della loro capacità di produrre reddito a termine più o meno breve, deve quantomeno corrispondere a quello di una holding privata o di un gruppo imprenditoriale privato che persegue una politica strutturale, globale o settoriale, guidato da prospettive di redditività a più lungo termine» (8).
1. Considerazioni generali in merito al valore delle azioni
(31)
La comunicazione della Commissione relativa agli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità (9) (di seguito «la comunicazione») non si applica direttamente, in quanto il caso in questione non riguarda in realtà la vendita di terreni, ma l’acquisto di azioni di una società immobiliare. Tuttavia, i principi di detta comunicazione sono applicabili in quanto il valore delle azioni di KK è essenzialmente determinato dal valore di mercato dei terreni compresi nel suo portafoglio. Pertanto, la valutazione dei terreni di proprietà di KK è cruciale per stabilire la presenza di aiuti di Stato.
(32)
In ogni caso, la comunicazione si basa sul principio di un investitore privato operante in un’economia di mercato, cioè la vendita di terreni da parte delle autorità pubbliche non contiene elementi di aiuto di Stato se avviene ad un prezzo che un investitore privato avrebbe potuto ottenere in normali condizioni di mercato.
(33)
La Commissione ritiene che l’appropriato punto di partenza dell’analisi sia il prezzo che un investitore operante in economia di mercato, il quale detenesse il 50 % delle azioni di KK, sarebbe stato disposto a pagare per l’acquisizione della piena proprietà. Un operatore in economia di mercato baserebbe il calcolo del prezzo che sarebbe disposto a pagare sul guadagno che potrebbe attendersi dal suo investimento.
(34)
Nel caso in esame, Componenta non ha tentato di trovare un altro acquirente. Era nel suo interesse vendere le proprie azioni all’altro azionista. Infatti, secondo l’accordo tra gli azionisti («Shareholders’ Agreement») (10) e lo statuto di KK (11), Karkkila aveva il diritto di prelazione sulle azioni di KK detenute da Componenta e il diritto di riscatto, qualora quest’ultima avesse cercato di venderle a terzi. Queste regole costituivano un disincentivo per Componenta a cercare altri acquirenti. Inoltre, qualsiasi altro acquirente privato sarebbe stato scoraggiato dall’acquistare il 50 % delle azioni di KK, a meno che così facendo non avesse acquisito il pieno controllo su KK. Infatti, qualsiasi nuovo socio che non avesse il pieno controllo su KK sarebbe stato vincolato dallo statuto di KK (12), secondo cui quest’ultima aveva lo scopo di rallentare l’aumento del prezzo di terreni e abitazioni a Karkkila a beneficio della popolazione.
(35)
La Commissione ritiene inoltre che un azionista operante in economia di mercato il quale acquisisse la piena proprietà avrebbe preso in considerazione il finanziamento dell’investimento complessivo (2,37 milioni di EUR per le azioni e il prestito).
(36)
Per quanto riguarda il rimborso del prestito, la Commissione rileva che le attività comprese nel portafoglio di KK sono state stimate a un valore di 4,9 milioni di EUR. Tale valore copriva ampiamente i prestiti in essere pari a 3,34 milioni di EUR, il che significa che il rimborso del prestito come tale non sembrava problematico.
(37)
La Finlandia ha inoltre spiegato che Karkkila aveva progettato di aumentare i redditi da locazione dopo l’operazione, al fine di coprire il finanziamento di KK e i costi operativi (meno di 40 000 EUR all’anno prima dell’operazione). Divenendo l’azionista unico la città avrebbe potuto modificare lo Statuto di KK, che limitava la sua libertà riguardo alle politiche di fissazione dei prezzi. Dunque, da un punto di vista legale, non sussistevano impedimenti a che la città incrementasse i redditi da locazione, una volta ottenuta la piena proprietà di KK.
(38)
La Commissione rileva che gli sviluppi successivi confermano che la copertura dei costi tramite redditi da locazione era un piano realistico. Karkkila ha concluso 28 contratti di locazione a lungo termine, che hanno generato le entrate seguenti:
Tabella 3
Redditi da locazione dopo l’operazione
(in EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Inoltre, in cambio del prestito a zero interessi, un investitore privato si sarebbe aspettato un aumento del valore della sua partecipazione nella società. Nel caso in questione, il profitto derivante dall’investimento si è manifestato nell’aumento del valore dei beni immobili di proprietà di KK. La Finlandia ha spiegato che il valore dei terreni di proprietà di KK era salito considerevolmente tra il 1996 e il 2003. I prezzi immobiliari a Karkkila erano aumentati in media del 30 % durante i cinque anni precedenti l’operazione, e del 10 % circa tra il 2005 e il 2008.
(40)
Al contempo, era prevista una crescita della popolazione di Karkkila di oltre 100 persone all’anno fino al 2025, che, secondo una stima prudente, significherebbe che si sarebbero dovute costruire almeno 70 nuove abitazioni in città ogni anno (13).
(41)
Per queste ragioni, un investitore privato poteva attendersi un significativo aumento del valore della propria partecipazione in KK.
2. Valore dei terreni
(42)
Come primo passo, la Commissione ha valutato se il prezzo di acquisto delle azioni pagato da Karkkila abbia comportato un vantaggio per Componenta perché il venditore avrebbe ottenuto un prezzo più basso in condizioni normali di mercato.
(43)
La Finlandia ha indicato il valore delle attività di KK come segue (14):
Tabella 4
Valore delle proprietà di KK come calcolato dalla Finlandia
Valore corrente dei terreni
5 067 988
Liquidità e depositi bancari
28 256
Totale attività
5 096 244
Prestito
3 340 368
Passività correnti
107
Totale debiti
3 340 475
Valore netto di KK
1 755 769
50 % del valore netto di KK
877 885
(44)
Il valore dei terreni è stato calcolato con riferimento ai prezzi standard praticati da Karkkila nel 2003. Si trattava di prezzi uniformi per tutta l’area di Karkkila, con le uniche eccezioni delle differenze tra due zone. È emerso dai dati presentati dalla Finlandia che i prezzi reali di mercato variano significativamente tra i diversi quartieri e zone residenziali. Per questo motivo, la Commissione ha concentrato maggiormente la sua valutazione sulle zone interessate.
(45)
La Commissione rileva che Karkkila ha intrapreso l’acquisizione della piena proprietà con una prospettiva a medio-lungo termine. Non è insolito nel settore immobiliare attendersi aumenti significativi di valore a medio-lungo termine, salvo imprevisti. Karkkila ha perseguito una strategia di investimento di lungo periodo, mirando a profitti derivanti dalle future vendite.
(46)
Nella situazione specifica di Karkkila, la Finlandia ha dimostrato che Karkkila aveva validi motivi per aspettarsi un forte aumento della popolazione nel futuro a medio-lungo termine, che avrebbe determinato un notevole fabbisogno edilizio. Il motivo principale è che i tre comuni a nord e a ovest di Helsinki - Vihti, Lohja e Hyvinkää - avevano attirato un gran numero di residenti, molti dei quali pendolari. Di conseguenza, i prezzi immobiliari sono aumentati rapidamente e costantemente e non si prevedeva un rallentamento di tale aumento nel prossimo futuro. Nel 2003 i prezzi in questi comuni vicini erano in media di 2,5 volte superiori a quelli di Karkkila. Karkkila prevedeva pertanto che ulteriori aumenti dei prezzi avrebbero indotto le persone a spostarsi nel suo territorio comunale quale logica località alternativa ove stabilirsi, anche se i prezzi fossero aumentati in misura significativa anche a Karkkila. Non sembrava irrealistico prevedere il raddoppio dei prezzi degli immobili a Karkkila.
(47)
Nonostante gli sviluppi successivi non siano direttamente rilevanti per l’analisi ex ante dell’operazione, l’evoluzione dei prezzi immobiliari nei tre comuni limitrofi negli anni dopo l’operazione ha confermato che la previsione era realistica. In alcuni casi, i prezzi degli immobili erano di oltre quattro volte superiori a quelli di Karkkila.
(48)
Un altro motivo per attendersi un incremento della popolazione di Karkkila erano gli interventi di miglioramento della strada per Karkkila - già previsti al momento dell’operazione e successivamente eseguiti.
(49)
L’acquisizione della piena proprietà si basava anche su previsioni ufficiali di crescita della popolazione. Un primo studio, pubblicato nel 2000 dal Consiglio regionale di Uusimaa, stimava che la popolazione di Karkkila sarebbe cresciuta fino a circa 9 600 abitanti entro il 2025 (cioè circa il 10 %) e che sarebbero state necessarie 600 nuove abitazioni. Tale previsione si è rivelata ben presto troppo prudente. Al momento dell’operazione, Karkkila prevedeva un aumento della popolazione molto più elevato con un conseguente fabbisogno edilizio aggiuntivo di almeno 70 nuove abitazioni all’anno.
(50)
Questa previsione positiva è stata successivamente confermata da un ulteriore studio eseguito dal Consiglio regionale di Uusimaa il 18 agosto 2009, secondo cui la popolazione di Karkkila sarebbe aumentata di 100 abitanti all’anno fino al 2030, portando a un fabbisogno edilizio aggiuntivo di 70 nuove abitazioni all’anno. In realtà, anche questa seconda previsione è stata superata, dal momento che sono state costruite 137 nuove case nel 2006 e 95 nel 2007.
(51)
Va inoltre rilevato che KK era di gran lunga il maggiore proprietario immobiliare a Karkkila. Al momento dell’operazione, non era chiaro il numero effettivo dei lotti immobiliari inclusi nel portafoglio, poiché Karkkila intendeva dividere e riorganizzare alcuni di essi (in particolare nell’area di Haapala/Uusitalo). Inoltre, sui terreni destinati a case a schiera può essere costruito un numero maggiore di abitazioni per ciascun lotto, e ancor più sui terreni destinati a palazzine. L’elenco fornito dalla Finlandia indica meno di 140 siti per edilizia abitativa (i restanti erano destinati a parchi). Con un fabbisogno edilizio stimato di 70 nuove abitazioni ogni anno al momento dell’operazione, il fabbisogno previsto dovrebbe essere di 700 nuove abitazioni per i prossimi 10 anni e di 1 400 nuove abitazioni per i prossimi 20 anni. Dato che KK non aveva a Karkkila nessun concorrente rilevante, la città di Karkkila poteva ragionevolmente aspettarsi di poter vendere la maggior parte - se non tutte - le proprietà in portafoglio.
(52)
La Finlandia ha spiegato che la strategia di Karkkila consisteva in primo luogo nel migliorare il valore dei terreni di sua proprietà riorganizzandoli e curandone lo sviluppo, nell’attendere gli effetti a catena dell’aumento generale dei prezzi nella zona e nel vendere i terreni solo in una fase successiva. In linea con questa strategia, KK aveva già rinunciato a realizzare vendite premature negli anni precedenti, il che spiega il basso livello di vendite negli anni precedenti l’operazione.
(53)
La Commissione osserva che i terreni di proprietà di KK sono stati valutati diversamente in funzione della loro tipologia, vale a dire terreni destinati a case unifamiliari, a case a schiera, a palazzine, a parchi e spazi pubblici. Le caratteristiche peculiari di ciascuna area sono descritte e analizzate separatamente nel prosieguo.
(54)
I terreni destinati a palazzine situati nella zona di Asemanranta sono valutati a 2 358 158 EUR, vale a dire circa la metà del valore delle attività di KK. Ai fini dell’operazione, il terreno è stato valutato a 79,56 EUR/m2.
(55)
Gli studi non sono del tutto decisivi in questo senso e la ragione principale è la mancanza di prezzi di riferimento a Karkkila, per il fatto che prima dell’operazione non era stato venduto sul mercato alcun terreno destinato a palazzine situato in tale comune. Lo studio di esperti presentato dalla Finlandia durante la prima indagine (studio A) aveva indicato un prezzo di 50 EUR/m2. La Finlandia ha ora chiarito che tale cifra era probabilmente basata sul dato utilizzato per l’edilizia sociale finanziata dallo Stato nella regione ed era ben al di sotto del prezzo di mercato. Questo primo studio ha inoltre stimato il valore dei terreni destinati a palazzine tra 60 EUR e 75 EUR/m2. Il secondo studio (studio B) afferma che il prezzo pagato corrisponde al prezzo di mercato, senza fornire alcuna informazione aggiuntiva. Il rapporto di KP&P (studio C) conclude che il prezzo di 79,56 EUR/m2 corrisponde al prezzo di mercato, dal momento che è molto al di sotto dei prezzi pagati nei tre comuni limitrofi. In assenza di ulteriori punti di riferimento, questi studi forniscono qualche indicazione sui prezzi immobiliari nel comprensorio di Helsinki all’epoca dell’operazione. La Commissione ha quindi verificato i dati contenuti in tali studi integrandoli con la propria valutazione.
(56)
L’area di Asemanranta gode di un’ottima posizione sulle sponde di un lago, a 200 metri dal centro della città. Secondo la Finlandia, il valore dell’area è eccezionalmente alto, perché gode di vista e di accesso diretti sul lago. Un lotto di terreno comparabile è stato venduto nel 2006 a 92,35 EUR/m2. Karkkila ha effettivamente considerato il valore della proprietà abbastanza elevato da alzare il prezzo di vendita a 105 EUR/m2 nel gennaio 2008.
(57)
Un secondo elemento importante ai fini della valutazione di quest’area è la superficie cui viene applicato il prezzo. La valutazione delle vendite è stata basata prudenzialmente su una concessione edilizia minima di 29 640 m2, mentre la concessione edilizia massima potrebbe giungere a 39 590 m2. Dato l’aumento previsto della popolazione, Karkkila considerava che una concessione edilizia massima poteva essere utilizzata per determinare il valore di vendita a lungo termine.
(58)
Nonostante il fatto che nessun terreno destinato a palazzine era stato venduto a Karkkila prima dell’operazione, la città poteva ragionevolmente prevedere un mercato emergente per questa tipologia di edifici. Nel 2003 sono stati concessi quattro permessi di costruzione per palazzine. Gli sviluppi successivi all’operazione confermano che la previsione non era irragionevole, dato che sono stati richiesti e concessi sei ulteriori permessi fino al 2007, e sette palazzine sono state costruite tra il 2007 e la metà del 2010.
(59)
I prezzi pagati nei comuni limitrofi sono saliti a 133,6 EUR/m2 nel 2003 a Hyvinkää e hanno addirittura raggiunto un picco di 312,6 EUR/m2 per una vendita a Vihti nel 2004.
(60)
La Commissione ritiene che i tre studi forniscano valori ampiamente comparabili e non manifestamente errati se confrontati con i prezzi pagati per terreni analoghi all’epoca dell’operazione. Non è necessario stabilire quale degli studi sia il più affidabile, dal momento che il prezzo pagato per le azioni rimane al di sotto del valore di mercato anche in base alla stima più prudente (cfr. calcolo del valore di mercato complessivo al punto 84 e seguenti). Il valore più basso possibile è stato stimato dalla Commissione come segue: considerando la posizione privilegiata del terreno ad Asemanranta, il prezzo di mercato rientrava almeno nel segmento superiore del range fornito dal più prudente dei consulenti, ossia 75 EUR/m2. In base all’ipotesi prudenziale che prevede la vendita dei terreni solo per la concessione edilizia minima, il valore di mercato minimo sarebbe pari a 2 223 000 EUR.
(61)
Il valore massimo nel caso di - eventuale - sopravvalutazione potrebbe quindi essere considerato 135 158,40 EUR, che corrisponderebbe a 67 579,20 EUR per il 50 %.
(62)
La Commissione osserva che tale valore comprende anche gli 8-9 ettari appartenenti all’area di Asemanranta destinati a strade, parchi, ecc. Per esempio, nel piano direttore parziale, le aree in riva al lago sono destinate a scopi ricreativi e a zone di protezione dell’ambiente naturale. Pertanto, questi 8-9 ettari contribuiscono al prezzo elevato della parte residenziale della zona, ma non è stato fissato un prezzo separato.
(63)
La maggior parte dei terreni nel portafoglio immobiliare di KK era situata nella zona di Haapala/Uusitalo, a circa 2,5 km a sud-ovest dal centro città. Queste due aree adiacenti erano destinate a abitazioni residenziali unifamiliari e a villette a schiera, ma non erano ancora state sviluppate. Per questo motivo i prezzi erano bassi, così come il numero di vendite. KK possedeva praticamente l’intera area.
(64)
Ai fini dell’operazione, il terreno è stato valutato a 1 612 059 EUR per tutte le tipologie di lotti, con un prezzo di 10,19 EUR/m2 per le case unifamiliari e 74,02 EUR/m2 per le case a schiera, in linea con i prezzi standard della città. Il valore complessivo dei terreni destinati a case unifamiliari era di 973 268 EUR mentre per i terreni destinati a villette a schiera era di 811 209 EUR.
(65)
Tutti e tre gli studi indicano che i prezzi per le case unifamiliari corrispondevano ai prezzi di mercato. Il rapporto di KP&P (studio C) spiega che i prezzi di mercato erano del 15-20 % superiori ai prezzi applicati da Karkkila. La Finlandia ha fornito dati attestanti che il prezzo medio era di circa 14,4 EUR/m2 nel 2003. L’esperto immobiliare consultato nella fase iniziale (studio A) aveva indicato che i prezzi di mercato a Karkkila erano compresi tra 9,43 EUR e 14,76 EUR.
(66)
Tutti e tre gli studi facevano riferimento ai prezzi medi di vendita, mentre i dati presentati dalla Finlandia hanno rivelato differenze significative tra i quartieri, con l’area di Haapala/Uusitalo all’estremità inferiore della gamma di prezzi. Nel 2003 sono stati venduti due lotti a Haapala (da una società privata a un privato): nel mese di aprile 2003, un lotto era stato venduto a 9,25 EUR/m2, e nel mese di agosto un altro a 10,06 EUR/m2. Tali dati corrisponderebbero ad un aumento di prezzo dell’8,8 % in quattro mesi. Considerando l’andamento dei prezzi in generale a Karkkila, dove i prezzi sono aumentati del 12,6 % tra il 2001 e il 2002 e del 42,7 % tra il 2002 e il 2003, un aumento dei prezzi dell’1,3 % negli ultimi quattro mesi del 2003 può essere considerato in linea con la tendenza generale. Alla luce di queste circostanze, la Commissione non vede alcuna ragione per cui un prezzo di 10,19 EUR/m2 nel dicembre 2003 non possa essere accettato come prezzo di mercato.
(67)
Per quanto riguarda i prezzi per le case a schiera, non vi sono vendite di riferimento nella zona che possano fornire un punto di riferimento diretto. L’esperto immobiliare iniziale aveva stimato un valore di mercato compreso tra 70 EUR e 80 EUR/m2, mentre il rapporto di KP&P (studio C) fa riferimento solo ai prezzi molto più elevati per i lotti destinati a case a schiera nei comuni limitrofi. Dal momento che tutti e tre gli studi concludono che il prezzo pagato corrispondeva al prezzo di mercato e dal momento che non vi sono indicatori in base ai quali ritenere che tali conclusioni non siano corrette per l’area di Haapala/Uusitalo, la Commissione può accettare che il prezzo di 74,2 EUR/m2 corrispondeva al prezzo di mercato.
(68)
La Commissione ha chiesto alla Finlandia di spiegare perché Karkkila avesse interesse ad acquisire la piena proprietà di questa intera area, tenendo conto del fatto che i dati di vendita precedenti sembrano indicare che gli acquirenti non erano interessati a questo quartiere e preferivano evidentemente altre zone della città, nonostante i prezzi più elevati. La Finlandia ha spiegato che, già negli anni precedenti, KK aveva seguito una strategia mirata di investimento, che consisteva nello sviluppo di Haapala/Uusitalo quale futuro quartiere residenziale di Karkkila. Altre zone residenziali della città stavano già cominciando ad essere sature e, sulla base della crescita della popolazione, si prevedeva che sarebbe stato necessario sviluppare nuove aree.
(69)
La zona di Haapala/Uusitalo rientrava nel piano urbanistico, ma il suo sviluppo non era ancora stato avviato. Questo comprendeva una nuova suddivisione del territorio in lotti singoli di forma più opportuna, il collegamento dei siti alle reti dei servizi e la costruzione di infrastrutture.
(70)
Karkkila aveva già seguito con successo la stessa strategia in altri quartieri: aveva esteso i servizi pubblici alle aree di Tuorila, Nikkimäki e Pumminmäki. Nel 2003 il prezzo medio di vendita a Pumminmäki era già di 14,28 EUR, e nel 2004 Karkkila ha venduto con successo lotti di terreno al nuovo prezzo standard di 14 EUR, con un ulteriore aumento dei prezzi negli anni successivi (fino a 18,5 EUR/m2 nel 2005).
(71)
Secondo le previsioni, il valore degli immobili a Haapala/Uusitalo avrebbe raggiunto quello di aree residenziali edificate in modo analogo e avrebbe inoltre seguito la tendenza generale all’aumento dei prezzi. Un aumento del valore di almeno il 40-50 % successivo all’edificazione (vale a dire entro 3 o 4 anni), cui si sarebbero sommati ulteriori aumenti nel medio-lungo termine, sembrava quindi giustificato.
(72)
Era nell’interesse di Karkkila sviluppare l’area nel quadro di un progetto infrastrutturale unico che coprisse l’intera zona. Un approccio unico e coordinato allo sviluppo sarebbe stato molto più economico di un approccio sito per sito (il comune è obbligato per legge a collegare gli immobili alle reti di servizi, cosa che avviene di norma su richiesta dei proprietari che intendono costruire). Karkkila ha sottolineato che le operazioni si svolgevano molto più agevolmente sotto la sua proprietà e il suo controllo esclusivi. Era infatti necessario adottare un gran numero di decisioni per ogni lotto e ogni misura di sistemazione. Visto che lo sviluppo immobiliare non costituiva il «core business» di Componenta (produttore di acciaio), risultava già chiaro che tali attività di sviluppo presentavano maggiori difficoltà per quest’ultima.
(73)
Considerate la sua strategia di sviluppo a lungo termine e la sua intenzione di realizzare tutte le opere di ingegneria in una sola volta, Karkkila non aveva alcun interesse a vendere il terreno prima che venisse edificato. Per questo motivo non era stata effettuata praticamente nessuna vendita prima dell’operazione.
(74)
La Commissione può accettare che, sulla base della strategia a lungo termine seguita da Karkkila per la zona di Haapala/Uusitalo, un investitore operante in un’economia di mercato che già possedesse il 50 % delle azioni in quella zona potrebbe avere un interesse economico ad acquisire il restante 50 % delle azioni. Si può ritenere che la prospettiva di possedere l’intera futura nuova zona residenziale, il basso rischio in termini di prezzo e le buone prospettive di vendere la maggior parte dei lotti nei prossimi dieci anni nonché la parte restante nei successivi dieci anni, costituiscano una strategia commerciale che un investitore operante in un’economia di mercato avrebbe perseguito.
(75)
Alcuni lotti destinati a case unifamiliari sono situati in altre aree. La valutazione (43 000 EUR) era basata sul prezzo unitario ufficiale di vendita di Karkkila di 10,19 EUR/m2 per i terreni di questo tipo. Per le ragioni di cui sopra (considerando 65-66), la Commissione ritiene che il prezzo del dicembre 2003 possa essere accettato quale prezzo di mercato.
(76)
Il portafoglio di KK comprende anche due lotti di terreno destinati a palazzine situati nella zona Takko I. Il valore totale di questo bene immobile è di 110 191 EUR. Takko I si trova nel centro della città. Secondo lo studio A, il prezzo di mercato era compreso tra 60 EUR e 75 EUR/m2. Il rapporto di KP&P (studio C) è giunto alle stesse conclusioni per quanto riguarda i siti destinati a palazzine, vale a dire che il prezzo corrispondeva alla quota di mercato con riferimento ai prezzi di vendita pagati in comuni limitrofi.
(77)
Secondo la Commissione, non è necessario stabilire quale studio di esperti sia il più affidabile. Se anche si applicasse all’operazione il prezzo di mercato più basso possibile, pari a 60 EUR/m2, il valore totale rettificato delle azioni sarebbe ancora superiore al prezzo pagato da Karkkila (cfr. più avanti il calcolo del valore minimo delle azioni). Sulla base di questa ipotesi del valore di mercato più basso possibile, il terreno nell’area Takko I sarebbe stato sopravvalutato di 19,65 EUR/m2. Ciò corrisponderebbe ad un totale di 27 212 EUR, vale a dire 13 606 EUR per il 50 % delle azioni.
(78)
Il valore attribuito ai terreni destinati a parchi è di 456 601 EUR. Questo era basato sul prezzo standard di 1,18 EUR/m2 che Karkkila paga normalmente per tali terreni. Si tratta di aree che la città ha il diritto di riscattare al prezzo corrente (15). Dato che queste aree non sono destinate ad essere edificate in base al piano urbanistico, è stata usata la stessa base dei prezzi stabilita per i terreni incolti (cfr. considerando 79). La Commissione ha pertanto concluso che questa parte dei terreni non è stata sopravvalutata.
(79)
Il portafoglio di KK comprendeva anche terreni incolti non compresi nel piano urbanistico per un valore totale di 49 678 EUR, basato su un prezzo di 1,18 EUR/m2. Gli studi non spiegano perché considerino corretta la valutazione di questi terreni. Gli altri dati presentati dalla Finlandia contengono un elenco di terreni non edificati in aree scarsamente popolate a Karkkila venduti a una media di 1,86 EUR/m2. Su questa base, la Commissione può accettare che 1,18 EUR non superava il prezzo di mercato.
(80)
Secondo i calcoli effettuati dalla Finlandia sulla base dei prezzi standard ai quali KK ha venduto le sue proprietà, il valore dei beni immobili di KK ammontava a 5 067 988 EUR. Al netto degli importi relativi a una potenziale sopravvalutazione dei terreni destinati a palazzine ad Asemanranta (135 158 EUR) e nell’area Takko I (27 212 EUR), il valore minimo dei terreni ammonta a 4 905 618 EUR.
3. Il rimborso del prestito
(81)
Nel 1996 sia Componenta che Karkkila avevano accordato a KK, alle stesse condizioni (pari passu), un prestito a tasso zero di 1 670 814 EUR. Il ritiro di Componenta da KK è avvenuto con il rimborso del prestito da parte di KK. Poiché KK avrebbe dovuto vendere una quantità significativa di proprietà per generare questi fondi, e poiché, come sopra descritto, ciò avrebbe messo a rischio la strategia dell’azienda a medio e lungo termine, Karkkila ha deciso di concedere a KK un ulteriore prestito a tasso zero per lo stesso importo, che KK ha utilizzato per il rimborso. Di conseguenza, KK doveva a Karkkila un totale di 3,34 milioni di EUR.
(82)
La Commissione concorda con la Finlandia sul fatto che i prestiti erano già stati presi in considerazione nella valutazione della società, cioè il valore delle azioni era già stato ridotto del valore del debito. Valutare il rimborso del prestito come una misura distinta equivarrebbe quindi a un doppio conteggio.
4. Valore delle azioni
(83)
Dopo aver dedotto l’importo di un’eventuale sopravvalutazione, il valore del 50 % delle azioni KK è il seguente:
Tabella 5
Valore di KK
Valore corrente dei terreni
4 905 618
Liquidità e depositi bancari
28 256
Totale attività
4 933 874
Prestito
3 340 368
Passività correnti
107
Totale debiti
3 340 475
Valore netto di KK
1 593 399
50 % del valore netto di KK
796 699,5
(84)
Dal momento che Karkkila ha pagato un prezzo di acquisto di 713 092,50 EUR per il 50 % delle azioni, la Commissione ritiene che non abbia pagato un prezzo superiore al valore di mercato.
V. CONCLUSIONE
(85)
La Commissione ritiene che il prezzo pagato da Karkkila a Componenta per l’acquisto del 50 % delle azioni di KK non superi il prezzo di mercato e non si configuri quindi come aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE,
HA ADOTTATO LA PRESENTE DECISIONE:
Articolo 1
Il prezzo pagato dalla città di Karkkila all’impresa Componenta Oyj per l’acquisto delle azioni da essa detenute nell’impresa Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy in base al contratto concluso tra le parti il 16 dicembre 2003 non costituisce un aiuto di Stato a favore di Componenta Oyj ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE.
Articolo 2
La Repubblica di Finlandia è destinataria della presente decisione.
Fatto a Bruxelles, il 20 aprile 2011