BESCHLUSS (EU) 2015/507 DER KOMMISSION
vom 16. September 2014
über die Maßnahme SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007) Deutschlands
(Bekanntgegeben unter Aktenzeichen C(2014) 6411)
(Nur der deutsche Text ist verbindlich)
(Text von Bedeutung für den EWR)
DIE EUROPÄISCHE KOMMISSION -
gestützt auf den Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union, insbesondere auf Artikel 108 Absatz 2 Unterabsatz 1,
nach Aufforderung der Beteiligten zur Äußerung gemäß dem genannten Artikel (1) und unter Berücksichtigung dieser Stellungnahme,
in Erwägung nachstehender Gründe:
1. VERFAHREN
(1)
Am 30. März 2007 reichte die Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (im Folgenden „NEUWOGES“) auf der Grundlage von Artikel 20 Absatz 2 der Verordnung (EG) Nr. 659/1999 des Rates eine Beschwerde bei der Kommission ein (2), derzufolge der Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG und der Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (im Folgenden „BAVARIA 1“ und „BAVARIA 2“; zusammen „BAVARIA“) mittels eines Erbbaurechtsvertrags (im Folgenden „EBV“) und eines Generalverwaltervertrags (im Folgenden „GVV“) eine rechtswidrige staatliche Beihilfe gewährt wurde. NEUWOGES beantragte die Einleitung eines förmlichen Prüfverfahrens nach Artikel 108 Absatz 2 AEUV.
(2)
Am 6. August 2007, 14. Mai 2008, 6. April 2009 und 3. Februar 2012 forderte die Kommission von Deutschland weitere Auskünfte an. Deutschland antwortete am 4. September 2007, 12. Oktober 2007, 17. Oktober 2007, 11. Juli 2008, 14. Juli 2008, 12. Dezember 2008, 30. Juni 2009 und 28. Februar 2012. NEUWOGES übermittelte Stellungnahmen am 30. Mai 2007, 5. November 2007, 26. Februar 2008, 15. Juli 2008, 30. September 2008, 18. Dezember 2008, 6. März 2009, 4. Juni 2009, 15. Juli 2009, 26. August 2009, 22. September 2009 und 19. Januar 2012. BAVARIA nahm am 13. Mai 2008 Stellung.
(3)
Am 28. November 2008 verkündete das Landgericht Rostock (im Folgenden „LG Rostock“) sein Urteil im Verfahren BAVARIA/NEUWOGES. BAVARIA hatte gegen NEUWOGES wegen Nichterfüllung des zwischen den beiden Parteien geschlossenen Vertrags geklagt. Daraufhin hatte NEUWOGES geltend gemacht, dass der Vertrag rechtswidrige und mit dem Binnenmarkt unvereinbare staatliche Beihilfen enthalte und daher nichtig sei. Das LG Rostock gelangte zu der Schlussfolgerung, dass es keinen Vorteil zugunsten von BAVARIA und daher keine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV gebe. NEUWOGES legte gegen das Urteil Rechtsmittel ein. Das Verfahren vor dem Oberlandesgericht Rostock (im Folgenden „OLG Rostock“) ist noch anhängig. Darüber hinaus strengte BAVARIA ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Greifswald (im Folgenden „VG Greifswald“) an, um auf dem Gerichtsweg Einsicht in alle diese Verträge betreffenden Akten der NEUWOGES oder der Stadt Neubrandenburg zu erwirken. Das Verfahren ist noch anhängig.
(4)
Mit Schreiben vom 4. Juni 2009 forderte NEUWOGES im Einklang mit Artikel 265 Absatz 2 AEUV die Kommission auf, das förmliche Prüfverfahren innerhalb von zwei Monaten einzuleiten.
(5)
Mit Schreiben vom 29. Juli 2009 übermittelte die Kommission NEUWOGES ihre vorläufige Einschätzung, dass weder der EBV noch der GVV eine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV enthalten.
(6)
Mit Schreiben vom 26. August 2009 focht die Beschwerdeführerin diese vorläufige Würdigung an und forderte die Kommission auf, das förmliche Prüfverfahren innerhalb von zwei Wochen einzuleiten.
(7)
Die Kommissionsdienststellen teilten NEUWOGES mit Schreiben vom 15. September 2009 mit, dass sie ihr ein weiteres Schreiben mit einer Würdigung der letzten Stellungnahmen von NEUWOGES übermitteln würden. Mit Schreiben vom 22. September 2009 informierte NEUWOGES die Kommission darüber, dass sie mit dem Vorschlag der Kommission nicht einverstanden sei.
(8)
Am 9. Oktober 2009 erhob NEUWOGES Klage vor dem Gericht der Europäischen Union und beantragte, den angeblich im Schreiben der Kommission vom 29. Juli 2009 enthaltenen Beschluss für nichtig zu erklären oder hilfsweise festzustellen, dass die Kommission es unterlassen habe, tätig zu werden, da sie sich geweigert habe, das förmliche Prüfverfahren nach Artikel 108 Absatz 2 AEUV einzuleiten. Am 9. Januar 2012 wies das Gericht die Nichtigkeitsklage als unzulässig und die Untätigkeitsklage als unbegründet zurück (3).
(9)
Mit Schreiben vom 19. Januar 2012 forderte NEUWOGES die Kommission erneut zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens nach Artikel 108 Absatz 2 AEUV auf.
(10)
Mit Schreiben vom 21. März 2012 informierte die Kommission Deutschland über ihren Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens. Der Beschluss der Kommission zur Einleitung des Verfahrens (im Folgenden „Einleitungsbeschluss“) wurde im Amtsblatt der Europäischen Union veröffentlicht (4). Die Kommission forderte die Beteiligten auf, zu der Maßnahme Stellung zu nehmen. Am 22. März 2012 legte NEUWOGES Rechtsmittel gegen den Beschluss des Gerichts vom 9. Januar 2012 ein. Der Gerichtshof wies das Rechtsmittel am 15. November 2012 als gegenstandslos ab (5).
(11)
Bei der Kommission gingen am 17. Juli 2012, 2. Oktober 2012, 4. April 2013 und 15. April 2014 Stellungnahmen von NEUWOGES sowie am 18. Juni 2012 und am 22. April 2013 Stellungnahmen von BAVARIA ein. Die Stellungnahmen wurden Deutschland am 7. August 2012 und 16. September 2013 zugeleitet. Im Auftrag der Bundesregierung nahm die Stadt Neubrandenburg am 23. Juli 2012 und am 28. September 2012 Stellung; das Land Berlin übermittelte seine Stellungnahmen am 16. Mai 2012, 28. September 2012 und 30. September 2013.
2. BESCHREIBUNG DER MASSNAHMEN
(12)
NEUWOGES ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach deutschem Recht. Die Stadt Neubrandenburg hält 100 % der Anteile. NEUWOGES verfolgt das Ziel, große Teile der Bevölkerung der Stadt Neubrandenburg und der umliegenden Gebiete mit bezahlbaren Wohnungen zu versorgen. Die Gesellschaft besitzt heute 33 % aller Wohnungen der Stadt Neubrandenburg. BAVARIA 1 und BAVARIA 2 sind Objektgesellschaften, die eigens für das Geschäft mit NEUWOGES gegründet wurden und mehrheitlich von geschlossenen Immobilienfonds gehalten werden. BAVARIA 1 wird von der BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) und der BAVARIA Immobilien-Management GmbH i. I. (6 %) gehalten, während BAVARIA 2 zu 100 % von Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn gehalten wird. Die Anteile an BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG wie auch an Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn werden von Privatanlegern gehalten. Beide Fonds wurden von der Berliner Immobilien-Holding GmbH initiiert und vertrieben, die bis zum 1. Januar 2006 der Bankgesellschaft Berlin gehörte und seither zu 100 % unmittelbar im Eigentum des Landes Berlin steht.
(13)
NEUWOGES ist unter anderem Eigentümerin einer Reihe von Grundstücken in Neubrandenburg, auf denen sich zwölf Wohngebäude mit insgesamt 557 Wohneinheiten und mehreren Gewerbeeinheiten befinden. Am 21. Januar 1998 schlossen NEUWOGES und BAVARIA den EBV und den GVV („in Rede stehende Verträge“ oder zusammen „Sale-and-lease-back-Geschäft“).
2.1. ERBBAURECHTSVERTRAG
(14)
Am 21. Januar 1998 schlossen NEUWOGES und BAVARIA einen Grundstücksleasing- und Gebäudekaufvertrag für zwölf Gebäude mit insgesamt 557 Wohneinheiten ab. Im Rahmen dieses Vertrags erhielt BAVARIA die Erbbaurechte für die Grundstücke über einen Zeitraum von 75 Jahren und erwarb die Gebäude.
(15)
Der EBV gliedert sich in zwei Hauptbestandteile:
a)
Zum einen verpflichtete sich BAVARIA zu einer Zahlung von insgesamt […] (6) EUR (7) an NEUWOGES: […] EUR als kapitalisierter Erbbauzins auf Grund und Boden für den Zeitraum bis zum 31. Dezember 2028 und […] EUR als Kaufpreis für die Gebäude.
b)
Zum anderen muss BAVARIA ab dem 1. Januar 2029 über einen Zeitraum von zehn Jahren jährlich einen Erbbauzins in Höhe von […] % des derzeitigen Grundstückswertes entrichten, d. h. von […] EUR pro m2 bzw. […] EUR pro Jahr. Für die nachfolgende Restlaufzeit des EBV ist eine Anpassung des Erbbauzinses an den Preisindex für die Gesamtlebenshaltungskosten vorgesehen, sofern sich dieser um mehr als […] % verändert.
(16)
1997 hat NEUWOGES vor Abschluss des EBV mit BAVARIA den Wert der Objekte (Gebäude und Grundstücke) durch hausinterne Sachverständige ermitteln lassen. Laut diesem Gutachten betrug der Wert der Objekte […] EUR. 2007 beauftragte die NEUWOGES zusätzlich einen externen Sachverständigen, rückwirkend ein weiteres Gutachten über den Marktwert der Objekte im Jahr 1997 zu erstellen. Nach dem Gutachten von 2007 belief sich der für 1997 geschätzte Wert der Objekte auf […] EUR.
Das Altschuldenhilfegesetz
(17)
Der EBV wurde vor dem Hintergrund des Altschuldenhilfegesetzes (8) (im Folgenden „AHG“) geschlossen. Nach der deutschen Wiedervereinigung im Jahr 1990 wurden die früheren volkseigenen Wohnungswirtschaftsbetriebe in Ostdeutschland zu rechtlich selbstständigen kommunalen Wohnungsunternehmen. Die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten ihrer Vorgänger wurden auf diese neuen Unternehmen übertragen, was eine schwere Belastung für sie darstellte. Um die Wohnungsunternehmen in die Lage zu versetzen, langfristig existenzfähig zu sein, verabschiedete der Bundesgesetzgeber das Altschuldenhilfegesetz (AHG), das am 27. Juni 1993 in Kraft trat.
(18)
Nach dem AHG konnten kommunale Wohnungsunternehmen in Ostdeutschland auf Antrag eine Entlastung von ihren Altverbindlichkeiten erhalten. Nach § 4(1)-(2) AHG konnte für Altverbindlichkeiten, die einen Betrag von 76,69 EUR pro m2 übersteigen, eine Teilentlastung gewährt werden, wobei jedoch höchstens 434,60 EUR pro m2 berücksichtigt werden durften. Im Gegenzug musste das Wohnungsunternehmen bestimmte Verpflichtungen akzeptieren. So musste es z. B. sich intensiv um die Privatisierung von 15 % der Wohnungen (§ 4 Abs. 5 Satz 1 in Verbindung mit § 5) bemühen, über einen Geschäftsplan zur zügigen Privatisierung, Modernisierung und Instandsetzung seiner Wohnungsbestände verfügen (§ 4 Abs. 5 Satz 2) sowie über den Stand seines Investitionsprogramms und die Ergebnisse der Privatisierung berichten (§ 4 Abs. 5-7). Nach der Fassung des Gesetzes, die zum betreffenden Zeitpunkt (1997/1998) in Kraft war, konnten die Wohnungsunternehmen ihrer Privatisierungspflicht bis zum 31. Dezember 2003 nachkommen. Kam ein Wohnungsunternehmen seiner Privatisierungspflicht nicht nach (d. h. bemühte es sich nicht intensiv um die Privatisierung), musste die bereits gewährte Entlastung zurückgezahlt werden.
(19)
Die Wohnungsunternehmen mussten einen bestimmter Prozentsatz der über 76,69 EUR pro m2 liegenden Privatisierungserlöse an den Erblastentilgungsfonds (im Folgenden „ETF“) abführen. Zum damaligen Zeitpunkt (1997/1998) sah § 5 Abs. 2 AHG vor, dass für alle Privatisierungen bis zum 31. Dezember 1998 45 % der Veräußerungserlöse abgeführt werden mussten. Für Privatisierungen bis zum 31. Dezember 2000 oder bis zum 31. Dezember 2003 wurden die Erlösanteile auf 50 % bzw. 55 % festgelegt. Wenn die Privatisierung in Form einer Erbbaurechtsbestellung erfolgte (d. h. anstelle des Direktverkaufs der Gebäude und Grundstücke lediglich die Gebäude verkauft und für die Grundstücke Erbbaurechte bestellt wurden), bestand der für die Berechnung der Abführungsverpflichtungen zugrunde gelegte Veräußerungserlös im Preis der Gebäude und dem Barwert des vereinbarten Erbbauzinses (§ 5 Abs. 2).
(20)
Im Laufe des Jahres 1995 stellte sich heraus, dass die ursprünglich geplante Privatisierungsform - d. h. der Verkauf an die Mieter - wahrscheinlich nicht zu der geforderten Privatisierungsquote von 15 % führen würde. Dementsprechend begannt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (im Folgenden „KfW“), die mit der Verwaltung der Altschuldenhilfe betraut war, auch die sogenannte „Privatisierung an Zwischenerwerber“ zu akzeptieren (9). Diesem Modell zufolge, das lediglich Anwendung finden sollte, wenn die Quote von 15 % durch direkte Privatisierungen voraussichtlich nicht zu erreichen war, konnte ein Wohnungsunternehmen Gebäude en bloc an einen gewerblichen Käufer veräußern. Um auf die Privatisierungsquote des Wohnungsunternehmens in Höhe von 15 % angerechnet werden zu können, musste sich der gewerbliche Käufer dazu verpflichten, die Gebäude zu sanieren und möglichst viele Wohnungen (mindestens aber ein Drittel) an die Mieter weiterzuveräußern (10). Wenn nach Vorlage konkreter Verkaufsangebote deutlich weniger als ein Drittel der Mieter an einem Kauf interessiert war, konnte der gewerbliche Käufer 60 % der Wohnungen von der Privatisierungspflicht ausnehmen und dadurch diese Pflicht auf die Privatisierung eines Drittels der verbleibenden 40 % der Wohnungen begrenzen (11).
NEUWOGES und das AHG
(21)
Der EBV wurde schließlich von der KfW als einschlägige Zwischenerwerbsveräußerung nach dem AHG anerkannt. Der Abschluss des Sale-and-lease-back-Geschäfts erleichterte NEUWOGES also die Erfüllung seiner Privatisierungsverpflichtung nach dem AHG. Es bleibt allerdings unklar und umstritten, inwieweit das AHG die geschäftlichen Erwägungen beeinflusste, die der Entscheidung von NEUWOGES zum Abschluss der Verträge zugrunde lagen, und ob die von NEUWOGES erhaltene AHG-Entlastung bei der Prüfung der Frage, ob das Sale-and-lease-back-Geschäft eine Beihilfe für BAVARIA darstellt, zu berücksichtigen ist.
(22)
NEUWOGES erhielt eigenen Angaben zufolge eine Entlastung von insgesamt […] EUR (12). NEUWOGES führte aus, dass es schwierig sei, einen Teil der gesamten erhaltenen Entlastung dem Sale-and-lease-back-Geschäft anteilig zuzuordnen, da nach dem AHG nur dann eine Entlastung möglich sei, wenn das Wohnungsunternehmen seiner Privatisierungspflicht vollständig nachgekommen ist. Sollte jedoch ein Teilbetrag der erhaltenen Gesamtentlastung einer bestimmten Privatisierungsmaßnahme auf der Grundlage des Anteils dieser Privatisierungen an der Gesamtprivatisierungspflicht von NEUWOGES zugeordnet werden müssen, könnte eine Gesamtbruttoentlastung in Höhe von […] EUR rechnerisch dem Sale-and-lease-back-Geschäft zugeordnet werden. Von den Erlösen aus dem BAVARIA-Geschäft mussten […] EUR an den ETF abgeführt werden, sodass NEUWOGES rechnerisch eine Nettoentlastung in Höhe von […] EUR hatte (13).
2.2. GENERALVERWALTERVERTRAG
(23)
Ebenfalls am 21. Januar 1998 unterzeichneten BAVARIA und NEUWOGES den GVV, durch den die Gebäude an NEUWOGES zurückgeleast wurden. Dem GVV zufolge bleibt NEUWOGES für die Verwaltung und kommerzielle Nutzung der in Rede stehenden Gebäude über einen Zeitraum von 30 Jahren verantwortlich. Alle Erlöse aus der Vermietung der Gebäude verbleiben bei NEUWOGES. Im Gegenzug für diese Nutzungsrechte verpflichtete sich NEUWOGES zu einer festen monatlichen Leasingzahlung in Höhe von […] EUR ([…] EUR pro Jahr) bis zum Abschluss der Sanierungsarbeiten und […] EUR ([…] EUR pro Jahr) für die Folgezeit. Ab dem 1. Januar 2000 erhöhte sich diese Leasingrate um […] % pro Jahr.
2.3. GLOBALPAUSCHALVERTRAG
(24)
BAVARIA verpflichtete sich zur Sanierung der in Rede stehenden Gebäude und schloss zu diesem Zweck mit der BRG Bau-Regie GmbH (im Folgenden „BRG“), einer 100 %igen Tochtergesellschaft von NEUWOGES, einen Globalpauschalvertrag (im Folgenden „GVP“) ab. Nach dem GPV zahlte BAVARIA der BRG einen Pauschalbetrag von […] EUR für die vereinbarten Sanierungsarbeiten.
3. BEMERKUNGEN DEUTSCHLANDS
(25)
Deutschland beschränkt seine Antwort auf den Einleitungsbeschluss auf die Erklärung, dass es im vorliegenden Fall nicht zu dem Beschluss Stellung nimmt und dies den betroffenen Gebietskörperschaften, der Stadt Neubrandenburg und dem Land Berlin überlässt.
4. STELLUNGNAHMEN VON BETEILIGTEN
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES macht geltend, dass sie mit dem Abschluss der in Rede stehenden Verträge nicht wie ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter gehandelt und daher BAVARIA einen wirtschaftlichen Vorteil verschafft habe, der eine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV darstelle. Schätzungen von NEUWOGES zufolge führen die in Rede stehenden Verträge zu Verlusten in Höhe von […] EUR (nominal) bzw. […] EUR (abgezinst). Diese Verluste werden von NEUWOGES als mit dem Binnenmarkt unvereinbare staatliche Beihilfe für BAVARIA angesehen.
(27)
Bei der Bewertung der Marktüblichkeit der in Rede stehenden Verträge macht NEUWOGES geltend, dass der EBV und der GVV getrennt voneinander geprüft werden müssen (Abschnitt 4.1.1). In Bezug auf die Einzelverträge behauptet NEUWOGES, dass weder der EBV (Abschnitt 4.1.2) noch der GVV (Abschnitt 4.1.3) von einem marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten geschlossen worden wären. NEUWOGES führt ferner aus, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter sich für einen alternativen Ansatz entschieden hätte (Abschnitt 4.1.4). Schließlich bringt NEUWOGES vor, dass der BAVARIA gewährte Vorteil eine Übertragung staatlicher Mittel darstelle, die der Stadt Neubrandenburg zuzurechnen sei (Abschnitt 4.1.5).
4.1.1. Gemeinsame vs. getrennte Prüfung der in Rede stehenden Verträge
(28)
NEUWOGES macht geltend, dass der EBV und der GVV hinsichtlich der Frage, ob die in Rede stehenden Verträge zu Marktbedingungen geschlossen wurden, streng voneinander getrennt geprüft werden müssten. NEUWOGES zufolge sind der EBV und der GVV rechtlich selbstständige Verträge, die gesondert bestehen sollten. Wenn die beiden Verträge tatsächlich als Einheit konzipiert worden wären, hätten NEUWOGES zufolge beide notariell beglaubigt werden müssen; nur der EBV sei aber notariell beglaubigt worden.
(29)
Daher geht NEUWOGES auf jeden Vertrag getrennt ein, um seine Marktüblichkeit zu prüfen.
4.1.2. Erbbaurechtsvertrag (EBV)
(30)
NEUWOGES vertritt die Auffassung, dass angesichts der 1997 und 2007 erstellten Gutachten zu den in Rede stehenden Objekten (Gebäude und Grundstücke) kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter den EBV mit BAVARIA zu dem vereinbarten Preis abgeschlossen hätte. Weder die Zahlung von Erbbauzinsen, noch die AHG-Entlastung auf der Grundlage des EBV, die Sanierungsverpflichtung und das eingeschränkte Bieterverfahren könnten etwas an dieser Schlussfolgerung ändern.
4.1.2.1. Kaufpreis
(31)
NEUWOGES erinnert daran, dass BAVARIA einen Barbetrag von […] EUR für die Gebäude zuzüglich […] EUR als kapitalisierten Erbbauzins auf Grund und Boden entrichtet hat. In den beiden Verkehrswertgutachten von 1997 und 2007 sei der Wert der Objekte insgesamt (Grundstücks- plus Gebäudewert) auf […] EUR bzw. […] EUR geschätzt worden. Ferner sei in beiden Gutachten nicht nur der Gesamtwert der Objekte, sondern auch der Wert der Grundstücke (Gutachten 1997: […] EUR, Gutachten 2007: […] EUR) und der Gebäude (Gutachten 1997: […] EUR, Gutachten 2007: […] EUR) getrennt ermittelt worden.
(32)
NEUWOGES vertritt den Standpunkt, dass das Verkehrswertgutachten von 1997 eine realistische Einschätzung des Objektwerts zum damaligen Zeitpunkt (1997/1998) darstellt und lediglich der tatsächlich von BAVARIA für die Gebäude entrichtete Preis (und nicht der Preis für die Gebäude zuzüglich des kapitalisierten Erbbauzinses auf Grund und Boden) für Vergleichszwecke zu berücksichtigen ist. Dementsprechend hat NEUWOGES ihrer Auffassung nach einen Betrag erhalten, der den Marktpreis zum maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) um […] EUR unterschreitet. Selbst unter Berücksichtigung der AHG-Entlastung würde der von BAVARIA entrichtete Preis immer noch 16 % unter dem niedrigeren Wert aus dem Gutachten von 2007 liegen. Der von BAVARIA gezahlte Preis lag NEUWOGES zufolge weit unter dem Marktpreis, sodass kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter einem Verkauf zu diesem Preis zugestimmt hätte.
(33)
In diesem Zusammenhang erinnert NEUWOGES daran, dass gemäß der „Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand“ (14) unter bestimmten Umständen ein Kaufpreis, der bis zu 5 % unter dem in einem unabhängigen Gutachten ermittelten Marktwert liegt, als Marktpreis akzeptiert werden kann. Im Umkehrschluss könne ein Preis, der auch unter günstigster Annahme mindestens 16 % unter der niedrigsten Bewertung liegt, nicht als Marktpreis akzeptiert werden.
4.1.2.2. Kapitalisierter Erbbauzins auf Grund und Boden
(34)
NEUWOGES macht geltend, dass für den Vergleich des von BAVARIA gezahlten Preises mit den in den beiden Verkehrswertgutachten von 1997 und 2007 (in denen der Wert des vollständigen Eigentums an den Gebäuden und Grundstücken ermittelt wurde) ermittelten Preisen die kapitalisierten Erbbauzinsen für die ersten 30 Jahre nicht berücksichtigt werden dürfen. Da der Erbbauzins für die Bestellung und Übertragung der Erbbaurechte über einen Zeitraum von 75 Jahren und nicht für die Übereignung der Grundstücke entrichtet wird, kann er nicht für den Vergleich zwischen dem von BAVARIA für die Gebäude gezahlten Preis und dem in einen der beiden Gutachten ermittelten Preis herangezogen werden.
4.1.2.3. AHG-Entlastung
(35)
NEUWOGES erklärt ferner, dass die sich aus den in Rede stehenden Verträgen ergebende AHG-Entlastung in Höhe von […] EUR beim Vergleich des von BAVARIA entrichteten Preises mit dem in den beiden Verkehrswertgutachten ermittelten Preis nicht berücksichtigt werden darf. Dafür werden folgende Gründe angeführt:
-
Die AHG-Entlastung ist ein Vorteil, der NEUWOGES von einem Dritten (der KfW) gewährt wurde, der in keiner Verbindung zum Käufer steht. Es gibt keinen Grund, warum ein Verkäufer einen unter dem Marktpreis liegenden Preis akzeptieren sollte, nur weil ihm durch die Transaktion einige zusätzliche Vorteile von dritter Seite zufließen.
-
BAVARIA hat keinerlei Pflichten aus dem AHG übernommen, die zuvor NEUWOGES oblagen und eine Vergütung in Form eines Kaufpreisnachlasses verdienen würden. BAVARIA verpflichtete sich zwar „auf dem Papier“ zu dem Versuch, einige Wohnungen an die Mieter zu verkaufen, beauftragte aber NEUWOGES mit der konkreten Durchführung der Privatisierung auf eigene Kosten von NEUWOGES; somit übernahm BAVARIA keine wirkliche Verantwortung und trug auch nicht das Haftungsrisiko im Falle des Scheiterns der Privatisierungsbemühungen.
-
Da die Entlastung an die Erfüllung der Verpflichtung von NEUWOGES gebunden war, 15 % ihrer Wohnungen zu privatisieren, und das Geschäft mit BAVARIA nur 20 % der gesamten Privatisierungsverpflichtungen deckte, ist eine anteilige Zuordnung der durch das BAVARIA-Geschäft ermöglichten AHG-Entlastung real (im Gegensatz zu rechnerisch) nicht möglich. Anders ausgedrückt, wenn NEUWOGES ihre Privatisierungsverpflichtung nicht vollständig erfüllt hätte, hätte die Gesellschaft keinerlei Vorteil nach dem AHG aus dem Geschäft mit BAVARIA erhalten.
-
Das Sale-and-lease-back-Geschäft hätte allenfalls dazu geführt, dass NEUWOGES nur einen vergleichsweise geringen Prozentsatz (45 % anstatt 50 % oder 55 %) der Erlöse an den ETF hätte abführen müssen, wohingegen der Nichtabschluss des Vertrags und die Suche nach einem anderen Käufer mit dem Risiko verbunden gewesen wäre, einen größeren Teil der Veräußerungserlöse an den Fonds abführen zu müssen.
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NEUWOGES nimmt für sich auf jeden Fall in Anspruch, ihren Privatisierungsverpflichtungen schlussendlich zu 165 % nachgekommen zu sein, sodass die bereits gewährte Entlastung auch ohne das Geschäft mit BAVARIA bestätigt worden wäre.
4.1.2.4. Sanierung
(36)
NEUWOGES führt weiter aus, dass sie von der Sanierung durch BAVARIA nicht profitiert habe, da BAVARIA Eigentümerin der Gebäude und somit die einzige Begünstigte der Sanierung war.
4.1.2.5. Bieterverfahren
(37)
NEUWOGES bekräftigt, dass das eingeschränkte Bieterverfahren im Jahr 1997 nicht als Indikator darauf angeführt werden könne, dass der von BAVARIA entrichtete Preis tatsächlich der Marktpreis war. Das Bieterverfahren sei nicht offen, transparent, bedingungs- und diskriminierungsfrei gewesen und reiche daher für die Ermittlung des Marktwerts nicht aus.
4.1.3. Generalverwaltervertrag (GVV)
(38)
NEUWOGES führt aus, dass kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter von vergleichbarer Größe und in vergleichbarer Lage den GVV abgeschlossen hätte, da von vornherein klar gewesen sei, dass der Vertrag zu erheblichen Verlusten führen würde. NEUWOGES argumentiert insbesondere dahingehend, dass Verluste von Anfang an vorhersehbar waren, da die Berechnungen, auf die sich der Vertrag stützte, von Annahmen über die künftige Entwicklung des Mietwohnungsmarkts in Neubrandenburg ausgingen, die eindeutig zu optimistisch waren. NEUWOGES argumentiert auch, dass verschiedene angeblich ähnliche Verträge, die BAVARIA für Vergleichszwecke beibrachte, nicht die Marktüblichkeit des GVV belegen können, und dass NEUWOGES diesen eindeutig nachteiligen Vertrag nur aus politischen Gründen akzeptiert habe, die für die Anwendung des Kriteriums des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten irrelevant seien.
4.1.3.1. GVV unter Berücksichtigung der Markterwartungen
(39)
NEUWOGES macht geltend, dass die zentralen Bestimmungen des GVV - eine feste monatliche Leasingrate, die jährlich um […] % erhöht wird, ein nicht indexierter Kostenabzug von ursprünglich ca. […] % (einschließlich […] % Mietausfallrisiko) und eine Laufzeit von 30 Jahren - nicht den Bedingungen entsprechen, die ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter akzeptiert hätte. NEUWOGES bringt in diesem Zusammenhang folgende Argumente vor:
-
Aufgrund des niedrig angesetzten Mietausfallrisikos von lediglich […] % der Nettomieterlöse trägt NEUWOGES das finanzielle Risiko für die Erzielung einer Auslastungsquote von mindestens […] %.
-
Die Indexierung der festen Leasingrate mit […] % pro Jahr bedeutet, dass NEUWOGES das finanzielle Risiko trägt, zumindest diesem Satz entsprechende jährliche Mieterhöhungen nicht durchsetzen zu können.
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Da die Kosten nicht indexiert sind, trägt NEUWOGES das finanzielle Risiko für eine Erhöhung der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, und nur eine Mieterhöhung von über […] % pro Jahr könnte möglicherweise einen Kostenanstieg kompensieren.
-
In Anbetracht der langen Laufzeit von 30 Jahren sind diese finanziellen Risiken beträchtlich.
(40)
NEUWOGES zufolge war von Beginn an klar, dass diese Risiken eintreten und zu hohen Verlusten führen würden und folglich kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter den Vertrag geschlossen hätte. Ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter würde nur einen Vertrag schließen, der rentabel ist oder zumindest keine Verluste nach sich zieht. NEUWOGES erklärt, dass der GVV nur dann Gewinn hätte abwerfen können, wenn man vernünftigerweise hätte annehmen können, dass die hohe Auslastungsquote, jährliche Mieterhöhungen von […] % und stabile Kosten tatsächlich erreicht werden können. Bereits bei Abschluss des Vertrags sei jedoch erkennbar gewesen, dass eine durchschnittliche Auslastungsquote von […] % nicht erreichbar sei, eine Mieterhöhung von mindestens […] % pro Jahr unmöglich wäre und dass sich die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten unweigerlich über die Laufzeit des Vertrags erhöhen würden. Zur Untermauerung dieser Behauptungen verweist NEUWOGES sowohl auf den prognostizierten Bevölkerungsrückgang als auch auf den Immobilienmarkt in Neubrandenburg, und bekräftigt, dass aufgrund dieser Informationen mit Verlusten zu rechnen war. Da die Einwohnerzahl Neubrandenburgs schon vor dem Abschluss der in Rede stehenden Verträge rückläufig war, bestand zumindest ab 1995 ein erhebliches Überangebot an Wohnungen, wobei die wenig attraktiven Plattenbauten, die Gegenstand des Vertrags sind, am stärksten von Leerständen und niedrigen Mieten betroffen waren.
(41)
NEUWOGES zufolge hätte ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter seine Berechnungen auf pessimistischere Erwartungen gestützt, wie beispielsweise prognostizierte Mieterhöhungen von […] % bis […] %, ein Mietausfallrisiko von […] % und eine Indexierung der Kosten mit […] %. Eine von NEUWOGES vorgelegte nachträgliche Cashflow-Analyse aus dem Jahr 2012 belegt, dass auf der Grundlage dieser Annahmen hinsichtlich des GVV mit einem negativen Cashflow von […] EUR (nominal) bzw. […] EUR (abgezinst) zu rechnen war (15). NEUWOGES bringt vor, dass dieser Betrag die von BAVARIA erhaltene staatliche Beihilfe darstellt. Zudem wird eine Reihe von Varianten dieser Cashflow-Analyse beigebracht, aus denen hervorgeht, dass selbst wenn optimistischere Annahmen gerechtfertigt gewesen wären (wie eine durchschnittliche Leerstandsquote von […] %, jährliche Mieterhöhungen um […] % und ein Kostenanstieg von […] %), der projizierte Gesamt-Cashflow ebenfalls negativ gewesen wäre. Mit dem GVV hätte nur unter Zugrundelegung angeblich völlig unrealistischer Annahmen ein Gewinn erwirtschaftet werden können ([…] % Leerstandsquote, jährliche Mieterhöhung um […] %, Kostenanstieg von […] %).
4.1.3.2. Beispielverträge
(42)
NEUWOGES bestreitet, dass bestimmte Verträge aus vergleichbaren Transaktionen ([…] (16)-, […] (17)- und […] (18)-Verträge) die Marktüblichkeit des GVV nachweisen können. NEUWOGES schließt sich nicht der Auffassung an, dass die Verträge vergleichbar sind, und führt aus, dass sie sich vom GVV in folgenden wesentlichen Punkten unterscheiden:
-
Da keine Beweise dafür beigebracht wurden, dass eine hinreichende Ähnlichkeit zwischen der wirtschaftlichen Lage und den Zukunftsperspektiven der Städte, in denen sich die Immobilien befinden, auf die sich die Beispielverträge beziehen, und der Lage und den Perspektiven Neubrandenburgs bestand, kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Verträge insgesamt vergleichbar sind.
-
Die Indexierung der Leasingrate in den Vergleichsverträgen unterscheidet sich erheblich von der im GVV vorgesehenen Indexierung (d. h. 1,0 %-1,5 %).
-
Jeder der herangezogenen Beispielverträge ist für den Vergleich ungeeignet, da die Umstände in jedem Fall verschieden sind ([…]: weniger aufwendige Instandhaltungsverpflichtungen, […]: keine Wohnungen, sondern Gewerbeimmobilien mit einer Leerstandsquote von 0 % bei Vertragsabschluss, […]: Immobilien in einer Wachstumsregion).
(43)
Nach Auffassung von NEUWOGES können die Beispielverträge die Marktüblichkeit des GVV nicht belegen, sondern weisen vielmehr umgekehrt gerade dessen Marktunüblichkeit nach, da sie weniger belastende Bestimmungen umfassen, obwohl die wirtschaftlichen Perspektiven für die betreffenden Objekte besser waren.
4.1.3.3. Politische Gründe
(44)
NEUWOGES macht geltend, dass der GVV trotz eindeutiger wirtschaftlicher Nachteilhaftigkeit aus politischen Gründen geschlossen wurde. NEUWOGES erinnert daran, dass die Gründe der Gewährung staatlicher Beihilfen für die rechtliche Würdigung nicht relevant sind, und macht geltend, dass eben die angeführte politischen Gründe belegen, dass wirtschaftliche Erwägungen nicht die entscheidende Rolle spielten. NEUWOGES erklärt, dass der GVV aus folgenden Gründen geschlossen wurde:
-
Es habe großer politischer Druck bestanden, die Sanierung und Privatisierung der Wohnungsbestände in den neuen Bundesländern voranzutreiben.
-
Die Stadt Neubrandenburg habe gehofft, dem kontinuierlichen Bevölkerungsschwund durch die Sanierung und Privatisierung von Wohnungen entgegenzuwirken.
-
Durch den Abschluss des GVV in Kombination mit dem GPV wurde das Investitionsniveau in Neubrandenburg hoch gehalten, während rückläufige Investitionen erhebliche Auswirkungen auf die Arbeitslosenquote vor Ort gehabt hätten.
4.1.4. Alternativen
(45)
NEUWOGES bringt abschließend vor, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter Alternativen für die in Rede stehenden Verträge bevorzugt hätte.
(46)
NEUWOGES führt zunächst aus, dass ein Direktverkauf vorzuziehen gewesen wäre, da er einen Gewinn generiert hätte, wohingegen beim GVV von Anfang an von Verlusten ausgegangen werden konnte. Die Objekte (Gebäude und Grundstücke) hätten zu oder über dem in den Verkehrswertgutachten ermittelten Preis veräußert werden können. Selbst wenn ein Käufer lediglich die Grundstücke erworben und die Gebäude abgerissen hätte, wäre ein solcher Verkauf rentabler gewesen. NEUWOGES hält an dieser Bewertung auch für den Fall einer Berücksichtigung der AHG-Entlastung fest, denn NEUWOGES hätte versuchen können, ihren Verpflichtungen durch die Privatisierung anderer Gebäude nachzukommen, und ein Verkauf wäre auch ohne die AHG-Entlastung rentabler als das Sale-and-lease-back-Geschäft gewesen. Die Gründe für den Verzicht auf eine dieser Alternativen seien in den politischen Verpflichtungen von NEUWOGES zu sehen.
(47)
Ferner vertritt NEUWOGES die Auffassung, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter lieber eine weniger umfassende Sanierung selbst finanziert, ohne Sanierung weiter vermietet oder die Gebäude abgerissen hätte. Der Verzicht auf diese Alternativen wird wiederum mit den politischen Verpflichtungen von NEUWOGES begründet.
(48)
Schließlich hält NEUWOGES fest, dass es im Falle einer Sanierungsentscheidung für NEUWOGES jedenfalls rentabler gewesen wäre, diese Arbeiten anders zu finanzieren. Beispielsweise hätte ein Kredit aufgenommen werden können, für den die Stadt Neubrandenburg eine Bürgschaft zur Absicherung übernommen hätte, sodass die Kreditbedingungen günstiger als beim Geschäft mit BAVARIA ausgefallen wären.
4.1.5. Staatliche Mittel und Zurechenbarkeit
(49)
NEUWOGES ist der Meinung, der angebliche Vorteil sei aus staatlichen Mitteln gewährt worden und dem Staat zurechenbar.
(50)
Zunächst einmal macht NEUWOGES geltend, dass die Stadt Neubrandenburg als alleinige Anteilseignerin und durch ihren beherrschenden Einfluss auf den Aufsichtsrat einen beherrschenden Einfluss auf NEUWOGES hatte. In Anbetracht dieses Kontrollverhältnisses stellten die angeblichen Verluste aus dem Sale-und-lease-back-Geschäft entgangene staatliche Mittel dar.
(51)
Ferner macht NEUWOGES geltend, dass im vorliegenden Fall praktisch alle Indikatoren für eine Zurechenbarkeit vorliegen: Die Stadt Neubrandenburg habe eine weitreichende Kontrolle über NEUWOGES; für NEUWOGES sei es von größter Bedeutung, den Interessen der Stadt zu dienen; das in Rede stehende Geschäft sei aus politischen Gründen abgeschlossen worden, und die Stadt Neubrandenburg habe nachweislich das letzte Wort bei dem Sale-and-lease-back-Geschäft gehabt.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA weist die von NEUWOGES vorgebrachten Argumente zurück und erklärt, dass die in Rede stehenden Verträge normale Markttransaktionen waren und ihr keinen Vorteil verschafft haben. Folglich stellten sie auch keine staatliche Beihilfe dar. BAVARIA führt zunächst aus, dass die in Rede stehenden Verträge als eine wirtschaftliche Einheit zu betrachten seien (Abschnitt 4.2.1). Zweitens seien die Verträge insgesamt nicht so, dass kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter sie unterzeichnet hätte (Abschnitt 4.2.2). Drittens seien die von NEUWOGES angeführten Alternativen für NEUWOGES nicht vorteilhafter gewesen (Abschnitt 4.2.3). Schließlich erklärt BAVARIA, dass keine dem Staat zurechenbaren Mittel übertragen wurden (Abschnitt 4.2.4).
4.2.1. Gemeinsame vs. getrennte Prüfung der in Rede stehenden Verträge
(53)
BAVARIA argumentiert dahingehend, dass die in Rede stehenden Verträge als eine Einheit zu betrachten sind und nicht isoliert voneinander bewertet werden können. Der Verkauf und das anschließende Rückleasing der Gebäude seien zwei miteinander in Zusammenhang stehende Teile eines einzigen Geschäfts. BAVARIA betont, dass das Geschäft als Paket angeboten war und von NEUWOGES auch so angesehen wurde, wie aus dem internen Protokoll hervorgehe, das den Entscheidungsfindungsprozess bei NEUWOGES dokumentiere.
(54)
Folglich ist - BAVARIA zufolge - das Kriterium des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten auf das Geschäft als Ganzes und nicht auf jeden einzelnen Vertrag anzuwenden.
4.2.2. Die Transaktion verschaffte BAVARIA keinen Vorteil
(55)
BAVARIA zufolge ist die mögliche Existenz eines Vorteils bereits durch die Tatsache ausgeschlossen, dass NEUWOGES ein Bieterverfahren (wenn auch nur in beschränktem Umfang) durchführte, um den Markt zu sondieren. Es gebe keinen Grund daran zu zweifeln, dass NEUWOGES das wirtschaftlich günstigste Angebot ausgewählt habe.
(56)
Um festzustellen, ob, unabhängig von dem Bieterverfahren, ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter das Geschäft abgeschlossen hätte, müsse die besondere Situation von NEUWOGES berücksichtigt werden. NEUWOGES habe Kapital aufnehmen und die Wohnungen sanieren müssen, um diese (bei weiterhin günstigen Mieten) zu privatisieren und die AHG-Entlastung zu erhalten. Daher hätte BAVARIA zufolge ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in derselben Situation ebenfalls das Geschäft abgeschlossen.
(57)
Hinsichtlich der GVV-Bestimmungen und der Risiken, die mit einer unter den Erwartungen liegenden Entwicklung des Immobilienmarktes in Neubrandenburg einhergehen (wie eine über den Prognosen liegende Leerstandsquote usw.) argumentiert BAVARIA dahingehend, dass das Risiko, die gewünschte Miete und Auslastungsquote nicht erreichen zu können, NEUWOGES nicht aufoktroyiert wurde, sondern vielmehr bei NEUWOGES verblieb. NEUWOGES hätte die Folgen einer unter den Erwartungen liegenden Marktentwicklung auch tragen müssen, wenn das Geschäft mit BAVARIA nicht zustande gekommen wäre.
(58)
In Bezug auf die einzelnen GVV-Bestimmungen macht BAVARIA geltend, dass die für die Berechnung der Leasingrate herangezogene Durchschnittsmiete pro m2 etwas unter den Werten lag, die nach dem entsprechenden Mietspiegel für Neubrandenburg zu erwarten gewesen wären. Ferner betont BAVARIA, dass im selben Mietspiegel von steigenden Mieten für die Zeit nach dem 1. Januar 2000 ausgegangen wurde, sodass eine Mieterhöhung von […] % pro Jahr nicht unrealistisch war.
(59)
In Bezug auf den EBV betont BAVARIA, dass die 1997 und 2007 erstellten Verkehrswertgutachten nicht direkt mit dem EBV verglichen werden können, da die Gutachten einen Direktverkauf betrafen, wohingegen der EBV zwar einen Verkauf der Gebäude, aber lediglich eine Bestellung von Erbbaurechten für die Grundstücke beinhaltete. Da NEUWOGES Grundstückseigentümerin blieb, konnte der in den Gutachten festgestellte Grundstückswert nicht berücksichtigt werden. Die Verkehrswertgutachten sind nach Auffassung von BAVARIA in jedem Fall nicht weiter von Bedeutung, da darin nur der theoretische Wert der Objekte und nicht ihr tatsächlich auf dem Markt erzielbarer Wert ermittelt wurde.
(60)
BAVARIA macht ferner geltend, dass die aufgrund des Geschäfts erreichte Altschuldenentlastung zu berücksichtigen ist. Eines der Ziele von NEUWOGES beim Abschluss des in Rede stehenden Geschäfts habe darin bestanden, die AHG-Entlastung zu erreichen.
(61)
Abgesehen von den genauen Bedingungen des EBV und des GVV müssen BAVARIA zufolge auch die Vorteile, die NEUWOGES durch den GPV erhalten hat, berücksichtigt werden. BAVARIA bekräftigt, dass NEUWOGES darauf bestand, ihre Tochtergesellschaft BRG mit der Sanierung der Wohnungen zu betrauen, wohl wissend, dass NEUWOGES sämtliche Gewinne der BRG erhalten würde (allerdings auch für die Deckung etwaiger Verluste haftete). Vor diesem Hintergrund sind die Gewinne aus dem Vertrag mit BRG, der einen Umfang von […] EUR hatte, als relevanter Vorteil für NEUWOGES anzusehen.
(62)
Zur allgemeinen Logik des Sale-and-lease-back-Modells führt BAVARIA schließlich aus, dass NEUWOGES selbstverständlich die ursprüngliche Investition von BAVARIA zuzüglich Zinsen zurückzahlen müsse. BAVARIA verweist auf das Protokoll des internen Entscheidungsfindungsprozesses von NEUWOGES, um zu zeigen, dass sich NEUWOGES durchaus der Tatsache bewusst war, dass mit der Leasingrate die ursprüngliche Investition von BAVARIA zu amortisieren war.
4.2.3. Alternativen
(63)
Hinsichtlich der von NEUWOGES vorgebrachten Alternativen, die ihrer Meinung nach wirtschaftlich vorteilhafter gewesen wären, macht BAVARIA geltend, dass diese Alternativen entweder nicht zur Verfügung standen oder nicht vorteilhafter gewesen wären. Was erstens die angebliche Option des Direktverkaufs an die Mieter betrifft, hält es BAVARIA für sehr unwahrscheinlich, dass NEUWOGES nicht sanierte Wohnungen hätte verkaufen können, gleichzeitig aber auch nicht über die Mittel zur Finanzierung der notwendigen Sanierung verfügte. Zweitens führt BAVARIA in Bezug auf die Finanzierung der Sanierung mit einem Kredit aus, dass NEUWOGES dabei die gleichen Risiken und Kosten wie bei dem Geschäft mit BAVARIA zu tragen gehabt hätte. Darüber hinaus wäre ein Direktverkauf sanierter Wohnungen an die Mieter oder an einen gewerblichen Käufer nicht attraktiv gewesen, da NEUWOGES einen beträchtlichen Prozentsatz des höheren Preises an den ETF hätte abführen müssen.
4.2.4. Staatliche Mittel und Zurechenbarkeit
(64)
BAVARIA macht schließlich geltend, dass das Geschäft keine staatlichen Mittel betreffe und nicht dem Staat zurechenbar sei. NEUWOGES sei ein normales privatrechtliches Unternehmen, das weder direkt noch indirekt staatliche Mittel erhalte. Die allgemeine Kontrolle durch den mehrheitlich kommunal besetzten Aufsichtsrat reiche nicht aus, um die Transaktion dem Staat zuzurechnen. Das Argument von NEUWOGES, die Stadt Neubrandenburg habe NEUWOGES aus politischen Gründen zum Abschluss des Geschäfts gedrängt, sei nicht plausibel.
4.3. STADT NEUBRANDENBURG
(65)
Die Stadt Neubrandenburg, die Eigentümerin von NEUWOGES ist, macht geltend, dass die in Rede stehenden Verträge staatliche Beihilfen umfassen. Die Stadt schließt sich den von NEUWOGES vorgebrachten Argumenten an und nimmt zu einer Reihe von Punkten selbst Stellung.
4.3.1. Vorteil
(66)
Neubrandenburg ist erstens der Auffassung, dass der EBV und der GVV getrennt bewertet werden müssen, da die Vertragsparteien sie sowohl im rechtlichen als auch im wirtschaftlichen Sinne sorgfältig getrennt hätten. Zweitens verweist Neubrandenburg auf die von NEUWOGES vorgebrachten Argumente hinsichtlich der prognostizierten Bevölkerungsabnahme, der ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter Rechnung getragen hätte. Neubrandenburg betont ferner, dass hohe Leerstandsquoten für einen marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten klar vorhersehbar gewesen wären. Drittens ist Neubrandenburg der Auffassung, dass die von BAVARIA in Auftrag gegebene Sanierung so einfacher Art war, dass keine hohen Auslastungsquoten und signifikante Mieterhöhungen zu erwarten waren.
(67)
Neubrandenburg weist zudem weitere Argumente von BAVARIA zurück. Insbesondere vertritt Neubrandenburg den Standpunkt, dass das Bieterverfahren nicht als Indiz dafür genommen werden kann, dass das Angebot von BAVARIA das günstigste am Markt verfügbare Angebot war. Ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter hätte das Angebot von BAVARIA jedenfalls nicht akzeptiert, selbst wenn es tatsächlich das günstigste Angebot auf dem Markt gewesen wäre. Was die angeblichen Alternativen betrifft, greift Neubrandenburg im Wesentlichen die Argumente von NEUWOGES auf. In Bezug auf die Verkehrswertgutachten und das Argument von BAVARIA, die ermittelten Preise hätten nicht erreicht werden können, erklärt Neubrandenburg, dass das Verkehrswertgutachten als Parameter für den Marktpreis zum maßgeblichen Zeitpunkt zugrunde gelegt werden müsse, da nicht mehr feststellbar sei, welchen Preis NEUWOGES 1998 auf dem Markt tatsächlich hätte erzielen können.
4.3.2. Staatliche Mittel und Zurechenbarkeit
(68)
Die Stadt Neubrandenburg ist der Auffassung, dass das Rechtsgeschäft ihr zuzurechnen ist, da sie ein ausreichendes Maß an Kontrolle über NEUWOGES im Allgemeinen und im Besonderen hinsichtlich des Sale-and-lease-back-Geschäfts ausgeübt habe.
(69)
Als alleinige Anteilseignerin hatte die Stadt nach eigenen Angaben die vollständige Kontrolle über NEUWOGES. Die Geschäftsführung von NEUWOGES sei daher an die Weisungen der Stadt gebunden. Darüber hinaus seien acht der zehn Mitglieder des Aufsichtsrats von NEUWOGES Vertreter der Stadt, so dass diese über einen weiteren Kontrollmechanismus verfüge. Die Stadt Neubrandenburg sei kommunalrechtlich verpflichtet gewesen sicherzustellen, dass sie einen angemessenen Einfluss auf NEUWOGES ausüben konnte.
(70)
In Bezug auf das in Rede stehende Geschäft erklärt die Stadt Neubrandenburg, dass sie nicht nur die Möglichkeit zur Kontrollausübung hatte, sondern dies bei diesem Geschäft tatsächlich auch getan habe. Neubrandenburg ist der Auffassung, dass unter anderem aus den Protokollen des Aufsichtsrats die enge Einbindung der Stadtvertreter hervorgehe und dass vor dem Abschluss des Geschäfts eine Entscheidung des Aufsichtsrats erforderlich war. Im Hinblick auf die Bedingungen des Geschäfts führt Neubrandenburg aus, dass die Stadt die Wahrung der kommunalpolitischen Interessen gefordert habe.
(71)
Zusammenfassend stellt die Stadt Neubrandenburg fest, dass die Kontrolle der Stadt über das Sale-and-lease-back-Geschäft sowie ihre Verantwortung dafür durch die Fakten belegt seien, sodass das Geschäft ihr zurechenbar sei.
4.4. LAND BERLIN
(72)
Das Land Berlin, das eng mit BAVARIA (19) verbunden ist, macht geltend, dass die in Rede stehenden Verträge kein Beihilfeelement enthalten, da BAVARIA kein Vorteil verschafft wurde.
4.4.1. Vorteil
(73)
Berlin argumentiert zunächst, dass die in Rede stehenden Verträge als ein einziges Geschäft betrachtet werden müssen, da sie einander ergänzende Teile eines Sale-and-lease-back-Geschäfts seien. NEUWOGES habe sie auch als solche behandelt.
(74)
Hinsichtlich des Kriteriums des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten verweist Berlin darauf, dass BAVARIA angesichts der wirtschaftlichen Lage von NEUWOGES zum maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) und der Art des angestrebten Geschäfts (Privatisierung im Einklang mit den AHG-Entlastungsvoraussetzungen, Sanierung ihres Wohnungsbestandes, Beibehaltung der Verwaltungstätigkeit für ihre Objekte, Aufrechterhaltung sozialverträglicher Mieten) eine ausgewogene Lösung geboten habe.
(75)
Insbesondere hinsichtlich des EBV führt Berlin erstens aus, dass das Bieterverfahren von NEUWOGES zeige, dass NEUWOGES das Angebot von BAVARIA für das günstigste zu dem betreffenden Zeitpunkt (1997/1998) auf dem Markt verfügbare Finanzierungsangebot gehalten habe. Zweitens macht Berlin geltend, dass die AHG-Entlastung berücksichtigt werden müsse, da die Erfüllung der Privatisierungsverpflichtung nach dem AHG ein wesentliches Anliegen von NEUWOGES war. Drittens betont Berlin, dass der Verkauf zu einem relativ niedrigen Preis (durch Wahl einer mit Sanierungsauflagen verbundene Veräußerung anstelle einer Veräußerung nach Abschluss selbst durchgeführter Sanierungsarbeiten) im wirtschaftlichen Interesse von NEUWOGES gelegen habe, weil ein niedrigerer Preis bedeutete, dass weniger Geld an den ETF abzuführen war.
(76)
In Bezug auf den GVV führt Berlin erstens aus, dass die Beispielverträge zeigten, dass weder die Vertragslaufzeit noch die Indexierung der Leasingrate mit […] % pro Jahr unüblich gewesen seien. Zweitens sei die Indexierung in Anbetracht der zum damaligen Zeitpunkt (1997/1998) kalkulierbaren durchschnittlichen Inflationsrate gerechtfertigt gewesen. Drittens habe die Miete pro m2 innerhalb der gültigen Mietspiegelwerte für Neubrandenburg gelegen.
4.4.2. Staatliche Mittel und Zurechenbarkeit
(77)
Ähnlich wie BAVARIA argumentiert das Land Berlin dahingehend, dass die Stadt Neubrandenburg NEUWOGES keine Mittel zur Verfügung stellt. Vielmehr sei es so, dass NEUWOGES nur die selbst erwirtschafteten Einnahmen zur Verfügung stünden, über welche die kommunalen Behörden keine direkte Kontrolle hätten.
(78)
Hinsichtlich der Zurechenbarkeit hält es Berlin für wenig plausibel, dass die Stadt Neubrandenburg beschlossen habe, einem Immobilienfonds aus Berlin zu Lasten ihrer eigenen lokalen Wohnungsbaugesellschaft eine Beihilfe zu gewähren. Ferner gebe es keine ausreichenden Hinweise darauf, dass die Stadt Neubrandenburg sich den Abschluss der Verträge zurechnen lassen wollte.
5. GRÜNDE FÜR DIE ERÖFFNUNG DES FÖRMLICHEN PRÜFVERFAHRENS
(79)
In ihrer Entscheidung zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens hatte die Kommission einen vorläufigen Standpunkt zu einer Reihe von Fragen eingenommen und die Beteiligten zur Übermittlung von Informationen zu insbesondere drei Fragen aufgefordert.
(80)
Erstens akzeptierte die Kommission vorläufig, dass der EBV und der GVV als eine Einheit und nicht gesondert voneinander betrachtet werden müssen, da beide Bestandteil eines Immobilienleasings in der Sale-and-Lease-Back-Variante sind (20). Daher basiere die Bewertung eines möglichen wirtschaftlichen Vorteils auf der Analyse der Erlöse, die NEUWOGES 1998 aus dem gemeinsamen Abschluss des EBV und des GVV erwarten konnte (21).
(81)
Zum EBV führte die Kommission insbesondere zwei Fragen an:
-
Erstens müsse geklärt werden, ob die AHG-Entlastung in die Bewertung miteinbezogen werden solle (22).
-
Zweitens wollte die Kommission weitere Informationen zu den Unterschieden zwischen den Verkehrswertgutachten von 1997 und 2007 erhalten, da ohne weitere Präzisierungen nicht feststellbar sei, welches dieser Gutachten ggf. den tatsächlichen Marktwert des Grundbesitzes in den Jahren 1997/1998 widerspiegle (23).
(82)
In Bezug auf den GVV wies die Kommission zunächst darauf hin, dass aus den Beispielverträgen hervorgehe, dass die zwischen NEUWOGES und BAVARIA vereinbarten Bedingungen zum damaligen Zeitpunkt (1997/1998) auf dem Markt nicht unüblich gewesen seien (24). Zweitens machte die Kommission geltend, dass das von NEUWOGES durchgeführte beschränkte Bieterverfahren belege, dass NEUWOGES die Möglichkeit hatte, sich am Markt zu erkundigen und eine wirtschaftlich rationale Entscheidung zu treffen (25). Drittens verwies die Kommission auf die Tatsache, dass die vertraglich vereinbarten Mieten für 2008 tatsächlich der durchschnittlichen Miete in dem maßgebenden Stadtviertel im Jahr 2008 entsprachen oder nur geringfügig darunter lagen (26).
(83)
Obwohl alle diese Faktoren auf die Marktüblichkeit des GVV hinwiesen, bat die Kommission um weitere Informationen über die Erwartungen der Immobilienmarktteilnehmer im Jahr 1998, um die entsprechenden Argumente eingehender prüfen zu können (27).
(84)
Schließlich prüfte die Kommission die von NEUWOGES vorgelegte Cashflow-Analyse und kam letztlich zu dem Schluss, dass diese Analyse aufgrund methodischer Mängel einen wirtschaftlichen Vorteil zugunsten von BAVARIA nicht nachweisen könne (28).
(85)
Die Kommission kam daher zu dem Ergebnis, dass sie auf der Grundlage der vorgelegten Informationen einen wirtschaftlichen Vorteil zugunsten von BAVARIA nicht nachweisen könne (29). Sie bekundete jedoch ihre Absicht, die Argumente der Marktteilnehmer eingehender zu prüfen und ersuchte alle Beteiligten um zusätzliche zweckdienliche Informationen (30).
6. NATIONALE GERICHTSVERFAHREN
(86)
Am 28. November 2008 hat das LG Rostock sein Urteil im erstinstanzlichen Verfahren zwischen BAVARIA und NEUWOGES verkündet. BAVARIA hatte die Klage eingereicht, da NEUWOGES ab Oktober 2006 die Zahlung der im GVV vereinbarten monatlichen Leasingrate mit der Begründung abgelehnt hatte, dass der Vertrag nichtig sei, da er eine rechtswidrige staatliche Beihilfe beinhalte.
(87)
In seinem Urteil stellte das LG Rostock zunächst fest, dass der EBV und der GVV als Einheit und nicht isoliert zu betrachten seien, da beide Verträge Bestandteil ein und desselben Sale-and-lease-back-Geschäfts seien (31).
(88)
Im Hinblick auf den EBV ermittelte das LG Rostock zunächst für die ersten 30 Jahre der Laufzeit des EBV den jährlichen Erbbauzins; dieser lag bei […] % pro Jahr. Das LG Rostock vertrat die Auffassung, dass es sich dabei um keine unangemessen niedrige Vergütung handele, da NEUWOGES den Erbauzins für die ersten 30 Jahre im Voraus erhalten habe und ihn gewinnbringend anlegen konnte, was bei einer jährlichen Zahlung nicht der Fall gewesen wäre (32).
(89)
Ferner stellte das LG Rostock fest, dass die von NEUWOGES aufgrund des Sale-and-lease-back-Geschäfts erlangte Befreiung von Altverbindlichkeiten vollumfänglich berücksichtigt werden müsse, da dieses Geschäft die Voraussetzungen für die Befreiung von den Altverbindlichkeiten geschaffen habe (33). Wenn der Betrag der Befreiung von den Altverbindlichkeiten zum Kaufpreis der Gebäude hinzugerechnet werde, liege der sich daraus ergebende Wert lediglich 16 % unter dem im Verkehrswertgutachten von 2007 angegebenen Wert der Gebäude und steht daher nicht außer Verhältnis zum Gebäudewert (34). Schließlich führte das LG Rostock aus, dass NEUWOGES ein Interesse an einem niedrigen Kaufpreis gehabt habe, da sich durch den geringeren Kaufpreis das Gesamtinvestitionsvolumen von BAVARIA und die entsprechende Leasingrate reduziert habe (35). Zudem stellte das LG Rostock fest, dass ein niedrigerer Kaufpreis auch deshalb vorteilhaft gewesen sei, da die Zahlungsverpflichtungen von NEUWOGES gegenüber dem ETF von dem Verkaufserlös abhingen (36).
(90)
In Bezug auf den GVV war das LG Rostock erstens der Auffassung, dass bei Immobilienleasinggeschäften eine Vertragslaufzeit von 30 Jahren nichts Ungewöhnliches sei (37). Zweitens vertrat das Gericht den Standpunkt, dass die vertraglich vereinbarte Leasingrate von ursprünglich […] EUR/m2 in keinem Missverhältnis zu den durchschnittlichen Mieten für vergleichbare Gebäude in der relevanten Zeit (1997/1998) gestanden habe (38). Ferner kam das Gericht zu dem Schluss, dass die jährliche Steigerung der Leasingrate um […] % angesichts der Inflation zwischen 1970 und 1998 (d. h. durchschnittlich 3,52 % pro Jahr) gerechtfertigt sei (39). Darüber hinaus verwies das LG Rostock darauf, dass die tatsächliche Mietzinsentwicklung in den maßgebenden Stadtvierteln in den ersten zehn Jahren der Vertragslaufzeit etwa der vertraglich vereinbarten Anhebung entsprochen habe. Drittens brachte das LG Rostock das Argument vor, dass die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten nach den geltenden Rechtsvorschriften berechnet worden seien und auf keinen Vorteil für BAVARIA hinwiesen (40).
(91)
Im Hinblick auf das Mietausfallrisiko von […] % vertrat das LG Rostock die Auffassung, dass der Leasingnehmer bei jedem Leasingverhältnis das Risiko zu tragen habe, ob er die ihm zum Gebrauch überlassene Sache so wie vorgesehen auch tatsächlich nutzen kann (41). Das LG Rostock untermauerte diese Schlussfolgerung mit dem Argument, dass kein Kreditinstitut die Verantwortung dafür übernehmen würde, dass die finanzierte Immobilie wie geplant genutzt werden kann.
(92)
Das LG Rostock verglich schließlich die durchschnittliche, aus dem Sale-and-lease-back-Geschäft resultierende Leasingrate mit den Zinssätzen herkömmlicher Kredite. Da der durchschnittliche jährliche Leasingzins bei […] % pro Jahr liege, habe dies, so das LG Rostock, nicht außer Verhältnis zu der erwartbaren Zinsentwicklung für Baugeld gestanden, da die Baugeldzinsen bis zu 10 % pro Jahr betragen könnten (42).
(93)
Zusammenfassend stellte das LG Rostock fest, dass BAVARIA kein Vorteil gewährt wurde, da auch ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter die in Rede stehenden Verträge abgeschlossen hätte (43).
(94)
NEUWOGES legte gegen dieses Urteil Berufung ein; das Verfahren vor dem OLG Rostock ist noch anhängig.
(95)
Darüber hinaus strengte BAVARIA ein Verfahren vor dem VG Greifswald an, um auf dem Gerichtsweg Einsicht in alle diese Verträge betreffenden Akten von NEUWOGES oder der Stadt Neubrandenburg zu erwirken. BAVARIA erklärte, zuvor versucht zu haben, eine derartige Einsichtnahme durch einen Antrag nach dem Informationsfreiheitsgesetz zu erhalten, der jedoch von der Stadt Neubrandenburg mit dem Argument abgelehnt worden sei, dass BAVARIA im Rahmen der Verfahren vor dem LG/OLG Rostock und bei der Europäischen Kommission bereits Zugang zu allen relevanten Dokumenten gehabt habe (44). Das Verfahren vor dem VG Greifswald ist ebenfalls noch anhängig.
7. WÜRDIGUNG DER MASSNAHME
7.1. VORLIEGEN EINER BEIHILFE NACH ARTIKEL 107 ABSATZ 1 AEUV
(96)
Nach Artikel 107 Absatz 1 AEUV „sind staatliche oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Binnenmarkt unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen“. Folglich ist eine Maßnahme eine staatliche Beihilfe, wenn alle vier nachstehenden Voraussetzungen erfüllt sind:
a)
Die Maßnahme verschafft einem Unternehmen einen selektiven wirtschaftlichen Vorteil.
b)
Die Maßnahme ist dem Staat zuzurechnen und wird aus staatlichen Mitteln finanziert.
c)
Die Maßnahme verfälscht den Wettbewerb oder droht ihn zu verfälschen.
d)
Die Maßnahme ist geeignet, den Handel zwischen Mitgliedstaaten zu beeinträchtigen.
7.1.1. Selektiver Vorteil zugunsten eines Unternehmens: allgemeine Grundsätze
(97)
Nach ständiger Rechtsprechung des Gerichtshofs sind die Voraussetzungen, die eine Maßnahme erfüllen muss, um unter den Begriff der „Beihilfe“ im Sinne des Artikels 107 AEUV zu fallen, nicht erfüllt, wenn das begünstigte Unternehmen denselben Vorteil, der ihm aus staatlichen Mitteln gewährt wurde, unter Umständen, die normalen Marktbedingungen entsprechen, hätte erhalten können. Zur Beurteilung der Frage, ob dieselbe Maßnahme unter normalen Marktbedingungen von einem marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten, der sich in einer möglichst ähnlichen Lage befindet wie der Staat, ergriffen worden wäre, sind nur die Vorteile und Verpflichtungen zu berücksichtigen, die mit der Eigenschaft des Staates als Anteilseigner zusammenhängen, nicht aber jene, die sich an seine Eigenschaft als Träger von öffentlicher Gewalt knüpfen (45).
(98)
Folglich hängt die Anwendbarkeit des Grundsatzes des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten letztlich davon ab, ob der betroffene Mitgliedstaat in seiner Eigenschaft als Wirtschaftsbeteiligter und nicht in seiner Eigenschaft als Träger öffentlicher Gewalt einem Unternehmen einen wirtschaftlichen Vorteil gewährt. Daher muss ein Mitgliedstaat, wenn er sich im Verwaltungsverfahren auf diesen Grundsatz beruft, im Zweifelsfall eindeutig und anhand objektiver und nachprüfbarer Nachweise belegen, dass er die durchgeführte Maßnahme in seiner Eigenschaft als Wirtschaftsbeteiligter getroffen hat. Aus diesen Nachweisen muss klar hervorgehen, dass der betroffene Mitgliedstaat vor oder gleichzeitig mit der Gewährung des wirtschaftlichen Vorteils die Entscheidung getroffen hat, mit der tatsächlich durchgeführten Maßnahme im Hinblick auf das Unternehmen wirtschaftlich tätig zu werden. Insoweit können insbesondere Nachweise erforderlich sein, die zeigen, dass diese Entscheidung auf wirtschaftlichen Bewertungen beruht, die mit jenen vergleichbar sind, die ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in einer möglichst ähnlichen Lage wie der betreffende Mitgliedstaat vor der betreffenden Kapitalanlage vorgenommen hätte, um die künftige Rentabilität einer solchen Kapitalanlage zu ermitteln.
(99)
Wirtschaftliche Bewertungen, die nach Gewährung dieses Vorteils erstellt werden, die rückblickende Feststellung der tatsächlichen Rentabilität der vom betroffenen Mitgliedstaat getätigten Kapitalanlage oder spätere Rechtfertigungen der tatsächlich gewählten Vorgehensweise reichen demgegenüber nicht für den Nachweis aus, dass dieser Mitgliedstaat vor oder gleichzeitig mit dieser Gewährung eine solche Entscheidung in seiner Eigenschaft als marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter getroffen hat (46).
(100)
Aus dem Vorstehenden folgt erstens, dass die von den Vertragsparteien vorgelegten Unterlagen, die nach dem Erlass der Maßnahme erstellt wurden, als solche im vorliegenden Fall bei der Prüfung der Einhaltung des Grundsatzes des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten nicht berücksichtigt werden können.
(101)
Zweitens ergibt sich aus dem Vorstehenden, dass der Einfluss des AHG auf die finanzielle Situation von NEUWOGES im vorliegenden Fall bei der Prüfung der Einhaltung des Grundsatzes des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten ebenfalls keine Berücksichtigung finden kann. Das AHG verfolgte in der Tat ein politisches Ziel, und nur eine begrenzte Kategorie von Unternehmen (§ 2 AHG) kam für eine Förderung in Betracht. Das Gesetz wäre nicht auf einen marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten in einer ähnlichen Lage wie NEUWOGES anwendbar gewesen.
7.1.2. Aufbau der Würdigung in dieser Sache
(102)
Um zu ermitteln, ob BAVARIA durch die in Rede stehenden Verträge ein Vorteil gewährt wurde, muss geprüft werden, ob diese Verträge solchen Verträgen entsprachen, auf die sich auch ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in einer ähnlichen Lage wie NEUWOGES eingelassen hätte.
(103)
Die Prüfung der Kommission umfasst drei Schritte. In einem ersten Schritt werden die finanziellen Auswirkungen des Geschäfts auf NEUWOGES analysiert, um zu ermitteln, mit welchen Gewinnen das Unternehmen rechnen konnte (Abschnitt 7.2). In einem zweiten Schritt wird das Sale-and-lease-back-Geschäft mit anderen Alternativen, wie etwa einem Direktverkauf, verglichen, um festzustellen, ob etwaige Alternativen wirtschaftlich attraktiver gewesen wären (Abschnitt 7.3). In einem dritten Schritt wird ein Benchmarking durchgeführt, wobei das in Rede stehende Geschäft mit ähnlichen Sale-and-lease-back-Geschäften, die in etwa zum selben Zeitpunkt abgeschlossen wurden, verglichen wird, die Ergebnisse eines von NEUWOGES durchgeführten beschränkten Bieterverfahrens analysiert werden und die Bedingungen des Geschäfts mit den üblichen Zinssätzen anderer Finanzierungsgeschäfte zum relevanten Zeitpunkt (Ende 1997/Anfang 1998) verglichen werden (Abschnitt 7.4). Diese drei Analyseschritte lassen in der Gesamtschau eine Schlussfolgerung darüber zu, ob sich NEUWOGES wie ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter verhalten hat.
7.2. DIE FINANZIELLEN FOLGEN DES GESCHÄFTS FÜR NEUWOGES
(104)
Der erste Schritt bei der Analyse der finanziellen Folgen des in Rede stehenden Geschäfts besteht in der Bestimmung der Art des Geschäfts. In diesem Fall geht es hauptsächlich um die Frage, ob die beiden zwischen NEUWOGES und BAVARIA geschlossenen Verträge zwei Teile ein und desselben integrierten Geschäfts darstellen oder ob sie als zwei getrennte Transaktionen zu prüfen sind (Abschnitt 7.2.1). Um zweitens eine angemessene Würdigung der finanziellen Folgen des Geschäfts für NEUWOGES vornehmen zu können, werden die Besonderheiten eines Sale-and-lease-back-Geschäfts untersucht (Abschnitt 7.2.2). Nach einer eingehenden separaten Analyse der finanziellen Auswirkungen des EBV (Abschnitt 7.2.3) und des GVV (Abschnitt 7.2.4) folgt eine globale Analyse der für NEUWOGES zu erwartenden Rentabilität des Geschäfts (Abschnitt 7.2.5).
7.2.1. Gemeinsame vs. getrennte Prüfung der in Rede stehenden Verträge
(105)
Zunächst sei daran erinnert, dass sowohl im Einleitungsbeschluss der Kommission als auch im Urteil des LG Rostock die Auffassung vertreten wird, dass die beiden in Rede stehenden Verträge zusammen zu prüfen seien (47). Das förmliche Prüfverfahren bestätigte diese Feststellung aus folgenden Gründen:
a)
Die beiden Verträge sind einander ergänzende Bestandteile eines einzigen Sale-and-lease-back-Geschäfts. In der von BAVARIA erstellten Broschüre, in der für ihr besonderes Sale-and-lease-back-Modell geworben wird, wird darauf hingewiesen, dass das Geschäft mittels zweier Verträge durchgeführt würde, wobei der eine den Verkauf und der andere das Rückleasing regeln würde (48). Auf die beiden Verträge wurde sodann immer nur als gemeinsames Geschäft Bezug genommen.
b)
Die Verträge wurden am 21. Januar 1998, d. h. am selben Tag, abgeschlossen und nehmen jeweils aufeinander Bezug (49), was auf ihre enge Verbindung und auf die Tatsache verweist, dass keiner der beiden Verträge ohne den jeweils anderen geschlossen worden wäre.
c)
Wie aus der ursprünglichen, von NEUWOGES vorgelegten Preiskalkulation von BAVARIA hervorgeht, sind die Bedingungen der Verträge untrennbar miteinander verbunden (50). Die Höhe der Vorabzahlung in bar hing von der von NEUWOGES monatlich zu entrichtenden Leasingrate und der von BAVARIA in die Gebäudesanierung getätigten Investition ab. Bei einem Sale-and-lease-back-Geschäft soll die Leasingrate die ursprüngliche Investition des Leasinggebers amortisieren. Dies bedeutet, dass sich im Falle anderer Bestimmungen im GVV die Zahlen im EBV sich ebenfalls geändert hätten und umgekehrt (51).
d)
Aus den Protokollen der Aufsichtsratssitzungen von NEUWOGES geht hervor, dass NEUWOGES die beiden Verträge stets als Bestandteil ein und desselben Geschäfts angesehen hat (52). Zum Beispiel wird in den Aufsichtsratsvorlagen vom 30. Oktober 1997 und 16. Dezember 1997 klar festgestellt, dass die Finanzierung des Kaufpreises durch den Käufer über ein Leasingmodell erfolgt. Dies zeigt, dass sich NEUWOGES der Verbindung zwischen dem EBV und dem GVV sehr wohl bewusst war. Ebenfalls in der Sitzung vom 16. Dezember 1997 erklärte die Geschäftsleitung von NEUWOGES dem Aufsichtsrat, dass die mit BAVARIA ausgehandelte Zahlung der Preis sei, der für dieses „Paket“ erzielt werden könne, und dass das „Paket“ einige Risiken für das Unternehmen beinhalte, die jedoch tragbar seien. Der Verweis auf das „Paket“ und das damit verbundene Risiko belegt erneut, dass beide Verträge als ein einziges Geschäft angesehen wurden.
(106)
Die Argumente von NEUWOGES bezüglich der Nichtbeurkundung eines der in Rede stehenden Verträge sind nicht überzeugend. NEUWOGES führt als Hauptargument an, dass diese versäumte Beurkundung die Absicht der Vertragsparteien belege, zwei getrennte, voneinander unabhängige Verträge abzuschließen. Die Kommission weist darauf hin, dass staatliche Maßnahmen unterschiedliche Formen annehmen können und somit nach ihren Wirkungen zu untersuchen sind, sodass nicht ausgeschlossen werden kann, dass mehrere aufeinanderfolgende Maßnahmen des Staates für die Zwecke der Anwendung des Artikels 107 Absatz 1 AEUV als eine einzige Maßnahme zu betrachten sind. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn aufeinanderfolgende Maßnahmen insbesondere in Anbetracht ihrer zeitlichen Abfolge, ihres Zwecks und der Lage des Unternehmens zum Zeitpunkt dieser Maßnahmen derart eng miteinander verknüpft sind, dass sie sich unmöglich voneinander trennen lassen (53). Der Begriff des einzigen Geschäfts ist im Beihilferecht der Union somit weiter gefasst als im deutschen Vertragsrecht. Die in Erwägungsgrund 105 ausgeführten Überlegungen zeigen, dass die in Rede stehenden Verträge angesichts der zeitlichen Abfolge, ihres Zwecks und der Lage des Unternehmens zum Zeitpunkt des Abschlusses der Verträge nach dem Beihilferecht der Union als ein einziges Geschäft anzusehen sind.
7.2.2. Hintergrund: Ausgestaltung des Sale-and-lease-back-Geschäfts
(107)
Das Geschäft zwischen BAVARIA und NEUWOGES beruht auf dem „Leasingmodell Immobilien“ von BAVARIA. Dieses Modell sieht vor, dass der Käufer (BAVARIA) seine ursprüngliche Investition durch ein Rückleasing der erworbenen Gebäude an den Verkäufer (NEUWOGES) finanziert. Zur Bestimmung des Investitionsvolumens und der entsprechenden Leasingraten verwendet das Leasingmodell eine einfache Formel, nach der das Investitionsvolumen durch Division der nominalen jährlichen Leasingzahlung durch die Leasingrate (in %) berechnet wird:
Die Leasingrate wiederum ergibt sich aus einer Kombination der Vertragslaufzeit, der Indexierung der Leasingrate und des Restwerts der Gebäude:
Leasingrate (in %):
Laufzeit: 25 Jahre
Restwert (in %)
Indexierung
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Laufzeit: 30 Jahre
Restwert (in %)
Indexierung
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Somit ist klar, dass das Investitionsvolumen sowohl von der Leasingrate als auch von den monatlichen Leasingzahlungen und umgekehrt abhängt. Sobald die Vertragsparteien die Eckwerte (Laufzeit, jährliche Indexierung, Restwert) und entweder das angestrebte Gesamtinvestitionsvolumen oder die geplanten monatlichen Leasingzahlungen festgelegt haben, können die fehlenden Parameter berechnet werden. Nach der Formel ergeben eine kürzere Laufzeit, ein geringerer Restwert, eine geringere Indexierung oder niedrigere nominale monatliche Leasingzahlungen ein niedrigeres Gesamtinvestitionsvolumen.
(109)
Nach Festlegung des Gesamtinvestitionsvolumens werden die Kosten für Sanierung und Steuern sowie sonstige mögliche Kosten abgezogen. Der verbleibende Betrag entspricht dem Kaufpreis. Bei dem Sale-and-lease-back-Geschäft zwischen NEUWOGES und BAVARIA wird bei dem Kaufpreis (Vorabzahlung in bar) nicht zwischen dem für das Eigentum an den Gebäuden gezahlten Preis und den Erbbauzinsen unterschieden.
Kalkulation für das Geschäft zwischen BAVARIA und NEUWOGES
Gesamtinvestitionsvolumen
[…] EUR
Sanierung
[…] EUR
Steuern und Gebühren
[…] EUR
Privatisierungsvergütung
[…] EUR
Kaufpreis
[…] EUR
(110)
Das in Rede stehende Sale-and-lease-back-Geschäft hat zwei Bestandteile, den EBV und den GVV; diese stehen wiederum mit dem GPV in Verbindung. Die finanziellen Folgen des EBV, des GVV und des GPV für NEUWOGES sind vor diesem Hintergrund zu bewerten.
7.2.3. Bestimmung der erwartbaren finanziellen Auswirkungen des EBV für NEUWOGES
(111)
Die zentralen Bestandteile des EBV sind der Verkauf der Gebäude und die Bestellung von Erbbaurechten an den Grundstücken, auf denen die Gebäude stehen, für die Dauer von 75 Jahren. BAVARIA verpflichtete sich zu einer Zahlung in Höhe von insgesamt […] EUR an NEUWOGES, davon […] EUR als kapitalisierter Erbbauzins auf Grund und Boden für den Zeitraum bis zum 31. Dezember 2028 und […] EUR als Kaufpreis für die Gebäude (54). Außerdem muss BAVARIA ab dem 1. Januar 2029 über einen Zeitraum von zehn Jahren jährlich einen Erbbauzins in Höhe von […] % des derzeitigen Grundstückswerts entrichten, d. h. von […] EUR/m2 bzw. […] EUR pro Jahr (55). Für die Restlaufzeit des EBV - ab 2039 und bis Ende 2073 - ist eine Anpassung des Erbbauzinses an den Index der Gesamtlebenshaltungskosten vorgesehen, sofern sich dieser um mehr als […] % verändert (56).
(112)
Zusätzlich zum Kauf der Gebäude und zum Erwerb von Erbbaurechten an den betreffenden Grundstücken hat sich BAVARIA zur Sanierung der Gebäude verpflichtet und einem Vertragsabschluss mit BRG, einer Tochtergesellschaft von NEUWOGES, über die Durchführung der Bauarbeiten zugestimmt.
(113)
Zur Bestimmung der Höhe des von BAVARIA an NEUWOGES im Rahmen des EBV zu zahlenden Kaufpreises gingen die Vertragsparteien von einer monatlichen Leasingzahlung in Höhe von […] EUR/m2, einer Indexierung mit […] % pro Jahr, einem Restwert der Gebäude von […] % (der von NEUWOGES nach Ablauf des für 75 Jahre geschlossenen Vertrags über die Bestellung von Erbbaurechten auf der Grundlage eines zum betreffenden Zeitpunkt zu erstellenden Sachverständigengutachtens entrichtet werden sollte) sowie einer Laufzeit von 30 Jahren für das Rückleasing aus (57). Das sich aus diesen Annahmen ergebende Gesamtinvestitionsvolumen betrug […] Mio. EUR (58). Nach Abzug der Sanierungskosten in Höhe von […] EUR, der Privatisierungskosten in Höhe von […] EUR sowie der Steuern/Gebühren in Höhe von […] EUR belief sich der Verkaufspreis auf […] EUR (59).
(114)
Dieser Endpreis wurde dann in den Preis für die Gebäude ([…] % = […] EUR) und den kapitalisierten Erbbauzins auf Grund und Boden ([…] % = […] EUR) aufgespalten (60). Die auf Grund und Boden und auf die Gebäude entfallenden Beträge wurden nicht gesondert berechnet, sondern jeweils als Anteil des Gesamtverkaufspreises festgelegt.
(115)
Die ersten Vorteile, die NEUWOGES aus dem Geschäft erwuchsen, waren somit die Barzahlung in Höhe von […] EUR und die Einnahmen aus den nach Ablauf von 30 Jahren von BAVARIA zu zahlenden Erbbauzinsen.
7.2.3.1. Sonstige Faktoren
Privatisierungsvergütung
(116)
Zunächst ist festzustellen, dass in jedem Fall die von BAVARIA als Privatisierungsvergütung an NEUWOGES geleisteten Barzahlungen in Höhe von […] EUR zu berücksichtigen sind.
(117)
Als Käuferin der Gebäude und Inhaberin der Erbbaurechte an den Grundstücken hatte BAVARIA gemäß den in Rede stehenden Verträgen klar vorgeschriebene Anstrengungen zur Veräußerung eines Teils der Wohnungen an die Mieter zu unternehmen. Diese Auflage war vertraglich festgelegt, sodass eine Veräußerung als „Privatisierung an Zwischenerwerber“ für die Zwecke des AHG anerkannt werden konnte. Nach diesem Gesetz hatte sich ein gewerblicher Käufer zu bemühen, einen möglichst großen Teil, mindestens aber 1/3 des im Rahmen des Geschäfts übernommenen Wohnungsbestands, an die Mieter zu veräußern (61). Im Rahmen dieser Verpflichtung waren auch Bemühungen zu unternehmen, um die Mieter über die für sie bestehenden Möglichkeiten zu informieren und ihr Interesse am Wohnungskauf zu erkunden. Die Aufgabe, entsprechende Bemühungen zu unternehmen, wurde durch den EBV (Teil V §§ 1-3) auf NEUWOGES rückübertragen. Außerdem wurde vereinbart, dass NEUWOGES hierfür eine Vergütung in Höhe von […] EUR/m2 erhält, womit sich die Gesamtvergütung für die Privatisierungsbemühungen auf […] EUR bemaß.
(118)
Zunächst war nicht geplant, dass NEUWOGES eine Vergütung für ihre Privatisierungsbemühungen erhält; der später separat als Vergütung für die Privatisierungsbemühungen gezahlte Betrag war ursprünglich schlicht Teil des ins Auge gefassten Verkaufspreises (62). In der Tat machte es für BAVARIA keinen Sinn, NEUWOGES für Tätigkeiten, an denen BAVARIA keinerlei wirtschaftliches Interesse hatte, eine Vergütung zu zahlen. Die Gewährung einer Entlastung nach dem AHG, die an die Auflage von Privatisierungsbemühungen geknüpft war, lag allein im wirtschaftlichen Interesse von NEUWOGES.
(119)
Die Vergütung für die Privatisierungsbemühungen wurde jedoch später vom Verkaufspreis abgezogen und stattdessen in Form einer separaten Zahlung ausgezahlt. Der Grund hierfür dürfte darin bestanden haben, dass der in Rede stehende Betrag, wenn er Teil des Verkaufspreises geblieben wäre, der Verpflichtung zur Abführung an den ETF unterlegen hätte. Der von BAVARIA an NEUWOGES gezahlte Verkaufspreis wurde um den entsprechenden Betrag gemindert. Aus der Sicht von BAVARIA machte dies wirtschaftlich gesehen keinen Unterschied. NEUWOGES erhielt genau denselben Betrag von BAVARIA, den sie erhalten hätte, wenn keine separate Privatisierungsvergütung vereinbart worden wäre. Tatsächlich rechnete NEUWOGES selbst die Privatisierungszahlungen zu den zu erwartenden Erlösen aus dem Sale-and-lease-back-Geschäft hinzu (63).
(120)
Die Abrechnung dieser Zahlungen als separate Vergütung und nicht als Teil des Verkaufspreises war für NEUWOGES nur vor dem Hintergrund des AHG von Relevanz. Wie bereits weiter oben (siehe Erwägungsgrund 101) dargelegt, hätte ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter das AHG außer Acht gelassen. Der Umstand, dass NEUWOGES die Privatisierungsbemühungen unternommen und dafür Ressourcen aufgewendet hat, ist im vorliegenden Kontext nicht von Bedeutung. Ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter, der nicht im Kontext des AHG agiert, hätte keine Privatisierungsbemühungen unternommen, weshalb diese auch nicht im Zuge der Anwendung des Kriteriums des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten berücksichtigt werden können.
(121)
Entsprechend ist die von BAVARIA an NEUWOGES gezahlte Vergütung für die Privatisierungsbemühungen als relevanter Vorteil für NEUWOGES zu betrachten, der zum Verkaufspreis hinzugerechnet werden muss, um die finanziellen Auswirkungen des Sale-and-lease-back-Geschäfts für NEUWOGES in Gänze zu bestimmen.
Sanierung
(122)
Die im Rahmen des Sale-and-lease-back-Geschäfts durchgeführte Sanierung hatte für NEUWOGES zusätzliche finanzielle Auswirkungen. Es ist daran zu erinnern, dass die Sanierungskosten unmittelbar mit der Zahlung von BAVARIA an NEUWOGES nach dem EBV in Verbindung standen, die sich aus der Berechnung des Gesamtinvestitionsvolumens abzüglich der Kosten - einschließlich Sanierungskosten - ergab (siehe Erwägungsgrund 109). Anders ausgedrückt: Je höher die Sanierungskosten, desto niedriger der Kaufpreis. Aus diesem Grund lag bei einer alternativen Berechnung der Transaktion, bei der von niedrigeren Mieten, einer geringeren Indexierung und somit deutlich niedrigeren Leasingraten ausgegangen wurde, der Kaufpreis trotzdem immer noch über dem im EBV vereinbarten Preis; in erster Linie war dies darauf zurückzuführen, dass die Sanierungskosten in dieser alternativen Berechnung wesentlich niedriger angesetzt wurden als letztlich zwischen BAVARIA und BRG vereinbart (64).
(123)
Vor diesem Hintergrund ist anzumerken, dass der von BAVARIA an BRG, einer 100 %ige Tochter von NEUWOGES, nach dem GPV gezahlte Pauschalbetrag für die Sanierungsarbeiten erheblich über den ursprünglich von NEUWOGES geschätzten Sanierungskosten lag (65). Während NEUWOGES die Kosten in ihrer ursprünglichen Schätzung mit insgesamt […] EUR bzw. […] EUR/m2 angesetzt hatte, belief sich der zwischen BAVARIA und der NEUWOGES-Tochter BRG schließlich vereinbarte Pauschalbetrag für die Sanierung auf […] EUR bzw. […] EUR/m2. Anders ausgedrückt: Die vereinbarten Kosten überstiegen die ursprünglich geschätzten Kosten um […] EUR bzw. […] %. Die deutliche höhere vereinbarte Kostenpauschale senkte den nach dem EBV von BAVARIA an NEUWOGES gezahlten Kaufpreis signifikant.
(124)
Eine Begründung für die Differenz zwischen der ursprünglichen Kostenschätzung und dem vereinbarten Pauschalbetrag wurde nicht genannt. Dies ist umso überraschender, als NEUWOGES die geschätzten Sanierungskosten in Höhe von durchschnittlich […] EUR/m2 ursprünglich als „allgemein üblich“ bezeichnet hatte (66). Auch in dem von NEUWOGES beigebrachten Gutachten Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern (im Folgenden „Pestel-Gutachten“) wurden die Kosten einer Sanierung, ähnlich wie sie von BRG durchgeführt wurde, auf […] EUR/m2 bis […] EUR/m2 veranschlagt (67). Als Eigentümerin und Verwalterin der Gebäude verfügte NEUWOGES über eine genaue Kenntnis des Sanierungsbedarfs, und es ist schwer nachvollziehbar, warum dieser so drastisch unterschätzt wurde.
(125)
Die Sanierungskosten sind bei der Bestimmung der finanziellen Auswirkungen des EBV zu berücksichtigen. Zunächst einmal liegt auf der Hand, dass es für BAVARIA irrelevant war, in welcher Höhe die NEUWOGES-Tochter BRG ihr Sanierungskosten in Rechnung stellen würde, da alle zusätzlichen Sanierungskosten einfach mit dem Kaufpreis verrechnet würden. NEUWOGES hingegen hatte ein offenkundiges wirtschaftliches Interesse daran, dass BAVARIA einen Vertrag mit BRG über die Durchführung der Sanierungsarbeiten schließt und dass ein Teil des Verkaufspreises den Sanierungskosten zugerechnet wird. Letztere Überlegung basierte auf der Tatsache, dass der von der NEUWOGES-Tochter durch die Sanierung erwirtschaftete Gewinn nicht der Abführungspflicht nach dem AHG unterlag. Nach eigenen Schätzungen belief sich der von BRG (und folglich von NEUWOGES) aus den BAVARIA-Sanierungen erwirtschaftete Gewinn auf […] EUR (68). Dieser Gewinn stellt einen unmittelbaren Vorteil für NEUWOGES dar, den es zu berücksichtigen gilt. Tatsächlich verwies auch die NEUWOGES-Geschäftsleitung zur Rechtfertigung des Verkaufspreises auf den mit BRG geschlossenen Vertrag über die Durchführung der Sanierungsarbeiten (69).
Erbbauzins auf Grund und Boden
(126)
Hinsichtlich des Erbbauzinses muss an dieser Stelle auf das Argument von NEUWOGES eingegangen werden, dass BAVARIA für die ersten 30 Jahre de facto keine Zahlungen leisten müsse, da der kapitalisierte Erbbauzins im Verkaufspreis enthalten war. Die Frage, ob der Erbbauzins jährlich oder vorab als kapitalisierter Erbbauzins entrichtet wird, ist für die vorzunehmende Würdigung jedoch kaum von Belang. Es gibt keine Anzeichen dafür, dass eine derartige Vereinbarung unvernünftig war; sie war lediglich Ausdruck einer Präferenz von NEUWOGES zugunsten einer Vorabliquidität.
(127)
Schließlich darf nicht vergessen werden, dass BAVARIA auch nach Ablauf des GVV zur Zahlung des Erbbauzinses auf Grund und Boden verpflichtet ist. Ab dem 1. Januar 2029 muss BAVARIA über einen Zeitraum von zehn Jahren jährlich einen Erbbauzins in Höhe von […] % des derzeitigen Grundstückswerts entrichten, d. h. von […] EUR/m2. Für die Restlaufzeit ist eine Anpassung des Erbbauzinses an den Index der Gesamtlebenshaltungskosten vorgesehen, sofern sich dieser um mehr als […] % verändert. Geht man der Einfachheit halber davon aus, dass der Lebenshaltungskostenindex nicht schwanken wird, wären diese künftigen Zahlungen mit einem nominalen Wert von […] EUR zu veranschlagen. Bei einer Gesamtbewertung ist der auf das Jahr 1998 abgezinste Wert dieser künftigen Zahlungen ebenfalls als Teil des von NEUWOGES erzielten Vorteils anzusehen.
7.2.3.2. Schlussfolgerungen
(128)
An dieser Stelle sei daran erinnert, dass die vorstehende Analyse zum Ziel hatte, die finanziellen Auswirkungen des EBV für NEUWOGES so genau wie möglich zu ermitteln. Aus der Analyse geht hervor, dass die von NEUWOGES erhaltenen relevanten Vorteile Folgendes umfassen:
a)
den von BAVARIA gezahlten Barpreis ([…] EUR);
b)
die für die Privatisierungsbemühungen gezahlte Vergütung ([…] EUR);
c)
die durch die Sanierung erwirtschafteten Gewinne ([…] EUR);
d)
den Barwert des Erbbauzinses für die Zeit ab 2029 (abgezinst […] EUR).
7.2.4. Bestimmung der erwartbaren finanziellen Auswirkungen des GVV für NEUWOGES
(129)
Nach dem GVV ist NEUWOGES für die Verwaltung der in Rede stehenden Gebäude zuständig. NEUWOGES stehen sämtliche Einnahmen aus der Vermietung der Wohnungen und Gewerbeeinheiten zu. Im Gegenzug hat sie der Eigentümerin (BAVARIA) eine feste monatliche Leasingrate zu zahlen, die auf […] EUR bis zum Abschluss der Sanierungsarbeiten und auf […] EUR für die Zeit danach festgesetzt ist (§ 3 GVV). Der Vertrag hat eine Laufzeit von 30 Jahren, gerechnet ab Beendigung der Sanierungsarbeiten (§ 2 Abs. 1). Die monatliche Leasingrate ist mit […] % pro Jahr indexiert (§ 4 Abs. 2). Zweck der folgenden Analyse ist es, die finanziellen Auswirkungen des GVV für NEUWOGES zu bestimmen.
7.2.4.1. Hintergrund (Berechnungen)
(130)
Die monatliche Leasingrate ergibt sich durch Multiplikation der erwarteten Nettomiete pro m2 und Monat - abzüglich Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallrisiko - mit der Zahl der verfügbaren Quadratmeter (70). Die zentralen Annahmen betreffen somit die erwartete Nettomiete pro m2 und Monat sowie die erwarteten Kosten. Im GVV gingen die Parteien von einer Nettomiete von […] EUR/m2 nach der Sanierung und Kosten in Höhe von […] EUR/m2 aus; entsprechend wurde die monatliche Leasingrate auf […] EUR/m2 festgesetzt (71).
(131)
Bei der Festlegung der konkreten Parameter, die schließlich in den GVV übernommen wurden, hatte NEUWOGES die Wahl (72). Sie hatte die Möglichkeit, die von ihr während der Vertragslaufzeit zu leistenden monatlichen Zahlungen sowie den Verkaufserlös durch Festsetzung einer unterschiedlichen Miethöhe oder einer höheren Indexierung genau zu bestimmen (73). Es bestand eine direkte Korrelation zwischen der Übernahme eines höheren oder niedrigeren Risikos durch Festlegung einer bestimmten Leasingrate (etwa durch Festlegung unterschiedlicher Miethöhen, einer unterschiedlichen Indexierung und unterschiedlicher Kosten) und der in Form des Verkaufspreises erhaltenen Liquidität. So hätte beispielsweise nach einer von BAVARIA angestellten alternativen Berechnung, bei der eine Indexierung von 2,0 %, eine Miethöhe von […] EUR und damit ein Leasingpreis von […] EUR zugrunde gelegt wurde, der monatliche Leasingbetrag […] EUR anstelle von […] EUR betragen (74). Selbstverständlich wäre auch der Verkaufspreis niedriger ausgefallen.
7.2.4.2. Analyse der finanziellen Auswirkungen
Allgemeine Erwägungen
(132)
Bei der Bestimmung der finanziellen Auswirkungen des GVV für NEUWOGES sind zwei Überlegungen zu berücksichtigen. Erstens: Die Leasingrate wird auf Quadratmeter-Basis berechnet. Da einige Wohnungen nach Vertragsabschluss von BAVARIA verkauft wurden, änderte sich die Gesamtquadratmeterzahl von ursprünglich […] m2 auf […] m2 im Jahr 1999, […] m2 im Jahr 2000 und […] m2 im Jahr 2001. Nach 2001 blieb die maßgebliche Quadratmeterzahl unverändert bei […] m2. In ihren Stellungnahmen legte NEUWOGES bei der Berechnung der projizierten Finanzströme diese schrittweise abnehmende Quadratmeterzahl zugrunde. Da aber allein die Ex-ante-Perspektive von Bedeutung ist, hätte NEUWOGES nicht die ihren Berechnungen zugrunde liegende Gesamtquadratmeterzahl um die tatsächlich verkaufte Quadratmeterzahl reduzieren dürfen, sondern um die Quadratmeterzahl, von deren Weiterverkauf sie Anfang 1998 ausging. Entsprechend stützt sich die folgende Analyse nicht auf die von NEUWOGES in ihren Stellungnahmen genannten Zahlen; vielmehr werden die Zahlen zugrunde gelegt, von denen NEUWOGES in ihrer ursprünglichen Gewinnprojektion ausging, nämlich einer schrittweisen Reduzierung von […] m2 auf […] m2 bis 2003. Zweitens: Um die zum Zeitpunkt des Geschäftsabschlusses erwarteten finanziellen Auswirkungen des Vertrags für NEUWOGES zu bestimmen, müssen die künftigen Einnahmen und Kosten abgezinst werden, was die Festlegung eines Abzinsungssatzes erfordert. Im Einklang mit ihrem ursprünglichen Schreiben und den von NEUWOGES vorgelegten Cashflow-Analysen geht die Kommission von einem Abzinsungssatz von 5 % pro Jahr aus (75).
Zuverlässigkeit der Cashflow-Analysen von NEUWOGES
(133)
Vor einer unabhängigen wirtschaftlichen Analyse des GVV bedarf es zunächst einer Kommentierung der von NEUWOGES vorgelegten Ex-post-Cashflow-Analysen, die aufzeigen sollen, welche Ex-ante-Erwartungen ein umsichtig und marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter hinsichtlich des durch den GVV generierten Cashflows gehabt hätte. NEUWOGES argumentiert, dass der GVV bei Zugrundelegung realistischer Ex-ante-Annahmen - um solche handelte es sich aus ihrer Sicht bei einer Mieterhöhung von […] % pro Jahr, einer Indexierung der Kosten mit […] % pro Jahr und einem Leerstand von […] % - einen negativen Gesamt-Cashflow von nominal -[…] EUR und abgezinst -[…] EUR (76) hätte erwarten lassen. NEUWOGES macht ferner geltend, dass der GVV nur im Falle angeblich unrealistischer Ex-ante-Annahmen - Mieterhöhung von […] % pro Jahr, Leerstand von […] %, stabile Kosten - einen positiven Wert von nominal […] EUR und abgezinst […] EUR hätte erbringen können (77). Somit sei nach Auffassung von NEUWOGES von vornherein klar gewesen, dass allein um die Leasingrate zu erwirtschaften, alljährlich Mieterhöhungen von […] % durchgesetzt werden müssten, wobei kein Raum für Kostensteigerungen geblieben wäre.
(134)
In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass NEUWOGES von Annahmen bezüglich der Höhe der Kosten ausgeht, die wenig überzeugend sind (das Ausgangsniveau der Kosten ist in allen von NEUWOGES vorgelegten Analysen identisch). Die dem abgeschlossenen GVV zugrunde liegenden Berechnungen gehen von Gesamtkosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko) in Höhe von ca. […] % der Mieten aus, die Cashflow-Analysen von NEUWOGES hingegen von einem Kostenniveau (nach der Sanierung) von mindestens […] % ([…] % Mietausfallrisiko, […] % Verwaltung und Instandhaltung). Selbst wenn man den dramatischen Anstieg bei den Mietausfällen (von […] % auf […] %) außer Acht lässt, bleibt bei den übrigen Kosten immerhin noch ein Anstieg von […] % auf […] % der Mieten festzustellen. Eine hinreichende Begründung für diesen Anstieg findet sich in den Stellungnahmen von NEUWOGES nicht. Im Gegensatz stellt NEUWOGES fest, dass […] % ([…] EUR/m2) ein plausibler Wert für die Zeit unmittelbar nach der Modernisierung sei, dass sich dieser Wert dann aber in der Folge jährlich um […] % pro Jahr erhöhen müsse (78). Auch das Verkehrswertgutachten, das NEUWOGES vor dem Verkauf in Auftrag gegeben hatte, ging von einem Gesamtkostenniveau (einschließlich Mietausfallrisiko (79)) zwischen […] % und […] % (Gutachten von 1997) aus. Da in dem Gutachten nicht genau angegeben wird, mit welchem Prozentsatz Mietausfälle veranschlagt werden, kann nicht ermittelt werden, inwieweit die zugrunde liegenden Annahmen hinsichtlich sonstiger Kosten von den NEUWOGES-Annahmen abweichen. In jedem Fall sind die von NEUWOGES jetzt veranschlagten sonstigen Kosten höher, selbst bei der Annahme, dass das Mietausfallrisiko im Gutachten von 1997 mit […] % angesetzt worden wäre. Vor diesem Hintergrund können die Cashflow-Analysen von NEUWOGES nicht akzeptiert werden und müssen unter Zugrundelegung eines Ausgangskostenniveaus von […] % - ohne Mietausfallrisiko - korrigiert werden (80).
(135)
Ferner ist in diesem Zusammenhang festzustellen, dass die Behauptung von NEUWOGES, dass Mieterhöhungen von […] % durchgesetzt werden müssten, um allein die Steigerung der Leasingrate zu kompensieren, falsch ist. Da die Leasingrate als Prozentanteil der ursprünglichen Gesamtmiete (in diesem Fall […] %) berechnet wird, würde eine Mieterhöhung um […] % es ermöglichen, sowohl die Steigerung der Leasingrate als auch eine Erhöhung der Kosten um […] % aufzufangen. Bei stabilen Kosten würde bereits eine geringere Mieterhöhung ausreichen, um die Steigerung der Leasingrate zu kompensieren. Tatsächlich wäre bei Zugrundelegung eines Mietausfallrisikos von […] % und ansonsten stabiler Kosten eine jährliche Mieterhöhung von […] % ausreichend, um die Steigerung der Leasingrate auszugleichen. Jede darüber hinausgehende Erhöhung könnte NEUWOGES für die Begleichung steigender Kosten oder für die Erzielung eines Gewinns nutzen.
Analyse der finanziellen Auswirkungen
(136)
Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses hat NEUWOGES selbst eine Analyse des nominalen Cashflows vorgenommen (81). In dieser Analyse ging sie davon aus, dass ihre eigenen Kosten (Verwaltung, Instandhaltung) um […] % pro Jahr steigen würden, dass sie die Mieten alle drei Jahre um […] % erhöhen könnte, dass eine Leerstandsquote von […] % gehalten werden könnte und dass […] % der Wohnungen an die Mieter verkauft würden. Auf dieser Grundlage erwartete NEUWOGES einen durch den GVV generierten nominalen Cashflow von […] EUR während der Laufzeit von 30 Jahren.
(137)
Im Rahmen des förmlichen Prüfverfahrens wurden keine Erkenntnisse gewonnen, die die Vermutung nahelegen würden, dass die genannten Berechnungen bewusst auf der Grundlage zu optimistischer Erwartungen vorgenommen worden seien. Es liegen keinerlei Anhaltspunkte dafür vor, dass die Vertreter von NEUWOGES, die dem NEUWOGES-Aufsichtsrat diese Zahlen vorlegt haben, dies in dem Bewusstsein getan hätten, dass es sich um unkorrekte Zahlen handelte. Tatsächlich scheint NEUWOGES auch nicht zu behaupten, dass ihre Geschäftsleitung sich aus politischen Gründen wissentlich auf ein nachteiliges Geschäft eingelassen hätte, sondern vielmehr, dass man einer Fehleinschätzung bei der Bewertung der wirtschaftlichen Auswirkungen erlegen sei (was nach Auffassung von NEUWOGES im Falle eines marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten nicht geschehen wäre) (82).
(138)
Nichtsdestoweniger gilt es zu prüfen, ob die Erwartungen tatsächlich derart waren, dass kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter seine Entscheidung darauf gestützt hätte. In diesem Zusammenhang sei angemerkt, dass nach Ansicht von NEUWOGES ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter von einer Mieterhöhung von lediglich […] % pro Jahr, einem Mietausfallrisiko von […] % und einem Anstieg der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten um […] % ausgegangen wäre (83). Bei Zugrundelegung dieser Annahmen würde NEUWOGES zufolge der Gesamt-Cashflow nominal -[…] EUR und abgezinst -[…] EUR betragen, wobei vor allem der um mehr als das Siebenfache erhöhte Mietausfall zu Buche schlägt.
7.2.4.3. Markterwartungen
(139)
Zunächst sei auf die Unterlagen verwiesen, die Aufschluss über die tatsächlichen Erwartungen der beiden an dem Geschäft beteiligten Parteien geben. Erstens ist dem Protokoll der Aufsichtsratssitzung am 16. Dezember 1997 zu entnehmen, dass die Geschäftsleitung von NEUWOGES die mit dem Geschäft verbundenen Risiken als „tragbar“ einstufte (84). Weiterhin geht aus dem Protokoll hervor, dass sich NEUWOGES in ihrem Handeln auf Berechnungen stützte, die von einer Mieterhöhung um […] % alle drei Jahre, einem Kostenanstieg (ohne Mietausfallrisiko) von […] % und einem Mietausfallrisiko von […] % ausgingen (85).
(140)
Vor Unterzeichnung der Verträge konsultierte NEUWOGES das Wirtschaftsprüfungsunternehmen Nordrevision, nach dessen Einschätzung eine Mieterhöhung von […] % zwar der allgemeinen Inflationsrate entsprach, aber kaum realisierbar sei (86). Außerdem vertrat Nordrevision die Auffassung, dass das Ausgangsniveau der Kosten (die Berechnungen stützen sich auf geschätzte Kosten in Höhe von […] % der Mieten) bei Annahme eines Null-Leerstands realistisch sei, dass jedoch eine Indexierung der Kosten entsprechend der Indexierung der Leasingrate notwendig sei (87).
(141)
BAVARIA ging ihrerseits davon aus, dass angesichts einer voraussichtlich gleichbleibenden Bevölkerungsentwicklung in Neubrandenburg (aufgrund der Ansiedlung verschiedener großer Dienstleister) (88) und der guten Lage der Gebäude eine sehr geringe Leerstandsquote zu erwarten sei (89). Außerdem ging sie davon aus, dass Mieterhöhungen entsprechend der Indexierung der Leasingzahlungen möglich seien (90).
(142)
Schließlich wird darauf hingewiesen, dass das von NEUWOGES vor dem Verkauf in Auftrag gegebene Verkehrswertgutachten von 1997 Angaben zu den erwarteten einschlägigen Entwicklungen enthielt. Das Gutachten von 1997 ging von einem Kostenniveau von […] % bis […] % aus, wobei jedoch keine Angaben dazu gemacht wurden, mit welchem Prozentsatz das Mietausfallrisiko veranschlagt wurde (91).
7.2.4.4. Würdigung
Verwaltungskosten
(143)
Zunächst einmal erscheinen die Erwartungen hinsichtlich der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowohl in Bezug auf das Ausgangsniveau ([…] EUR/m2 bzw. […] % der Mieten) als auch in Bezug auf den erwarteten Anstieg ([…] % pro Jahr) plausibel. Was das Ausgangsniveau der Kosten betrifft, ergibt sich diese Schlussfolgerung aus der Feststellung von NEUWOGES selbst, dass damit die Kosten zumindest für die Zeit unmittelbar nach der Sanierung ausreichend hoch angesetzt waren. Zweitens wurde im Pestel-Gutachten festgestellt, dass sich die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten im Jahr 1997 auf durchschnittlich […] EUR/m2 belaufen würden; dies sind […] EUR weniger als für dieselben Kosten im Rahmen des Sale-and-lease-back-Geschäfts angesetzt waren (92). Schließlich bewegten sich auch die im Sachverständigengutachten angesetzten Kosten in dieser Größenordnung. Von einem Anstieg dieser Kosten war mit Sicherheit auszugehen; die Annahme eines Anstiegs um […] % pro Jahr erschien plausibel und eher vorsichtig geschätzt. Nordrevision hatte lediglich vorgeschlagen, eine derartige Indexierung der Verwaltungskosten an der Indexierung der Leasingrate auszurichten; damit ergäbe sich eine jährliche Steigerung um […] %, also eine geringere Erhöhung als von NEUWOGES tatsächlich angenommen. Im Übrigen vertritt NEUWOGES nunmehr selbst die Auffassung, dass realistischerweise eine Erhöhung um […] % pro Jahr hätte erwartet werden können; dies bedeutet, dass ein Wert von […] % pro Jahr sicherlich nicht unvertretbar niedrig war.
Mietausfallrisiko
(144)
Was das Risiko eines Mietausfalls betrifft, war es nicht unrealistisch, mit einem allgemeinen Mietausfall von […] % zu rechnen. Erstens ist festzustellen, dass diese Annahme bei der Bewertung der Verträge durch Nordrevision nicht infrage gestellt wurde, obwohl die Berater anderweitig Besorgnis angesichts der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und des Immobilienmarktes in Neubrandenburg äußerten (93). Zweitens schien das Verkehrswertgutachten von 1997, auch wenn keine genauen Angaben zum angenommenen Mietausfallrisiko gemacht wurden, nicht von signifikant höheren Mietausfallrisiken auszugehen (94).
(145)
Wie aus den internen Beschlussfassungsunterlagen von BAVARIA hervorgeht, ging BAVARIA angesichts der Ansiedlung verschiedener großer Dienstleister davon aus, dass die Bevölkerung in Neubrandenburg stabil bleiben werde und dass die in Rede stehenden Wohnungen nach der Sanierung nahezu vollständig vermietet werden könnten. Den Angaben von NEUWOGES zufolge rechneten die Stadt Neubrandenburg und das Land Mecklenburg-Vorpommern in den Jahren 1997/1998 tatsächlich mit stabilen Bevölkerungszahlen und einer stabilen Einkommensentwicklung.
(146)
Schließlich darf auch nicht außer Acht gelassen werden, dass die NEUWOGES-Geschäftsleitung - die ein Unternehmen leitete, welches Eigentümer von über 30 % der Wohnungen in Neubrandenburg war und somit über eine gründliche Kenntnis des lokalen Immobilienmarktes verfügte - die mit dem Sale-and-lease-back-Geschäft verbundenen Risiken als tragbar betrachtete und bei ihren eigenen Projektionen von einem Mietausfallrisiko von […] % ausging. Es ist kein Grund ersichtlich, warum ausgewiesene Experten für den lokalen Immobilienmarkt ihre Berechnungen auf diese Annahme gestützt hätten, wenn diese so unrealistisch niedrig angesetzt gewesen wäre, wie NEUWOGES nunmehr behauptet.
(147)
Gleichzeitig sind die Unterlagen heranzuziehen, die NEUWOGES mit Blick auf die Frage vorgelegt hatte, ob ein umsichtig handelnder Teilnehmer des relevanten Immobilienmarkts (Plattenbauten in Ostdeutschland) höhere Leerstandsquoten erwartet hätte, soweit die betreffenden Unterlagen aus der Zeit vor Abschluss des Sale-and-lease-back-Geschäfts stammen. Von den vorgelegten Gutachten wurde nur das Pestel-Gutachten in der Zeit vor dem Abschluss der in Rede stehenden Verträge erstellt. Es ist allerdings zu beachten, dass das Pestel-Gutachten Ostdeutschland als Ganzes betrifft und nicht den spezifischen lokalen Gegebenheiten in Neubrandenburg Rechnung trägt, womit seine Aussagekraft im vorliegenden Kontext begrenzt ist. In dem Gutachten werden einige allgemeine Probleme des ostdeutschen Immobilienmarktes aufgezeigt, doch liefert das Gutachten allein für sich genommen keine ausreichenden Anhaltspunkte dafür, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter bei seiner Investitionsentscheidung nicht von einem Mietausfallrisiko von […] % ausgegangen wäre.
Mieten
(148)
Was die Mieten anbelangt, so ist zunächst festzuhalten, dass NEUWOGES nicht der Ansicht ist, die nach der Sanierung erwartete Miethöhe sei zu hoch angesetzt gewesen. Vielmehr behauptet sie, dass die Mieten nicht im erwarteten Umfang erhöht werden konnten. Im Lichte der Feststellung des LG Rostock, dass sich die im GVV zugrunde gelegte durchschnittliche Miethöhe von […] EUR/m2 innerhalb der Bandbreite des anwendbaren Mietspiegels (95) bewegte, kann geschlussfolgert werden, dass die ursprüngliche durchschnittliche Miethöhe realistisch angesetzt war.
(149)
Was die Indexierung der vereinbarten Leasingrate betrifft, so liegen keine direkten Belege dafür vor, von welcher durchschnittlichen Mieterhöhung generell im Jahr 1998 ausgegangen wurde. Nordrevision stellte lediglich fest, dass die ursprünglich angesetzten […] % pro Jahr der allgemeinen Inflationsrate entsprachen, in Neubrandenburg aber wahrscheinlich nicht zu realisieren seien (96). Der Umstand, dass NEUWOGES letztlich einer Indexierung mit „nur“ […] % zustimmte und davon ausging, alle drei Jahre Mieterhöhungen um […] % (bzw. […] % pro Jahr) durchsetzen zu können, scheint dafür zu sprechen, dass sie diese Warnung berücksichtigt hat. In den Verkehrswertgutachten wurden keine expliziten Erwartungen hinsichtlich künftiger Mieterhöhungen formuliert. Nichtsdestoweniger ist festzuhalten, dass die Verkehrswertgutachten, da sie keine expliziten Annahmen zur Entwicklung der Inflation und der Mieten enthielten, offenbar von einer Konvergenz des Mietanstiegs und der allgemeinen Inflation (die in den vorangegangenen Jahrzehnten bei etwa 3,5 % gelegen hatte) ausgingen (97). Das LG Rostock war der Auffassung, dass die Indexierung im Lichte der durchschnittlichen Inflationsrate von jährlich 3,52 % pro Jahr in den 28 Jahren vor Abschluss der Verträge gerechtfertigt war (98). Ferner merkte es an, dass sich die Mietzinsentwicklung über einen Zeitraum von 30 Jahren natürlich nur schwer prognostizieren lasse, dass es aber kein auffälliges Missverhältnis zwischen der Indexierung der Leasingrate und der zu erwartenden Mietzinsentwicklung erkennen könne.
(150)
Das von NEUWOGES vorgelegte Pestel-Gutachten enthält keine Daten über die tatsächlichen Erwartungen der Teilnehmer des ostdeutschen Immobilienmarktes und keine spezifischen Daten für Neubrandenburg. Nichtsdestoweniger enthält es Hinweise darauf, dass es sich beim ostdeutschen Immobilienmarkt um einen potenziell schwierigen Markt handelte. Vor dem Hintergrund der weiteren angeführten Fakten reicht das Pestel-Gutachten aber wiederum nicht, um zu beweisen, dass die Verständigung auf eine Indexierung der Leasingzahlungen mit […] % pro Jahr und die Erwartung, Mieterhöhungen um […] % pro Jahr durchsetzen zu können, abwegig gewesen seien.
Laufzeit
(151)
Was schließlich die Laufzeit des Vertrags betrifft, so argumentierte das LG Rostock, dass sich bestimmte Leasing-Verträge durch lange Laufzeiten (von bis zu 30 Jahren) auszeichneten und dass ein Vertrag wie der in Rede stehende somit nicht ungewöhnlich sei (99). Zwar barg eine Laufzeit von 30 Jahren selbstverständlich gewisse Risiken, doch bot sie auch die Möglichkeit, stabile Gewinne zu erzielen sowie ein hohes Maß an Sicherheit hinsichtlich der zu erwartenden Kosten zu gewährleisten. Zudem bedeutete eine lange Laufzeit auch, dass die zur Amortisierung der Investitionen des Käufers erforderlichen monatlichen Leasingzahlungen geringer ausfielen bzw. dass der Verkaufspreis bei gleich hohen Leasingzahlungen höher war als dies bei einer kürzeren Laufzeit der Fall gewesen wäre (100). In diesem Lichte betrachtet erscheint die Vereinbarung einer Laufzeit von 30 Jahren nicht unvernünftig.
7.2.4.5. Schlussfolgerung
(152)
Daher können die von NEUWOGES bei ihrer ursprünglichen Berechnung geäußerten Erwartungen nicht als unrealistisch angesehen werden. Im Lichte der vorliegenden Unterlagen konnte NEUWOGES somit durchaus davon ausgehen, dass sie im Rahmen des GVV einen Gewinn erzielen werde. Werden die erwarteten nominalen Gewinne auf den maßgeblichen Zeitpunkt (Anfang 1998) abgezinst, zeigt sich, dass der Entscheidung von NEUWOGES die Annahme zugrunde lag, dass der GVV einen Barwert von […] EUR habe.
7.2.5. Gesamtbewertung
(153)
Die Kommission ist bereits zu dem Schluss gelangt, dass der EBV und der GVV Teile ein und desselben integrierten Geschäfts sind. Zur Bestimmung des Gesamtwerts des Geschäfts für NEUWOGES sind somit die Barwerte beider Verträge zusammenzurechnen. Zur Erinnerung: NEUWOGES konnte die folgenden Vorteile aus dem EBV erwarten:
a)
den von BAVARIA gezahlten Barpreis ([…] EUR);
b)
die für die Privatisierungsbemühungen gezahlte Vergütung ([…] EUR);
c)
die durch die Sanierung erwirtschafteten Gewinne ([…] EUR);
d)
den Barwert des Erbbauzinses für die Zeit ab 2029 (abgezinst […] EUR).
(154)
Darüber hinaus war der GVV, wie in Abschnitt 7.2.4 festgestellt, bei Zugrundelegung der realistischen Erwartungen von NEUWOGES mit einem abgezinsten Barwert von […] EUR anzusetzen. Somit hatte das Sale-and-lease-back-Geschäft für NEUWOGES einen Gesamtwert von […] EUR.
7.3. VERGLEICH MIT ANDEREN GESCHÄFTSOPTIONEN
(155)
Damit ermittelt werden kann, ob das von NEUWOGES mit BAVARIA abgeschlossene Sale-and-lease-back-Geschäft den Verträgen entspricht, für die sich ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter entschieden hätte, muss der Wert dieses Geschäfts nun mit dem Wert anderer Geschäftsoptionen verglichen werden. Hätte NEUWOGES eine unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten vorteilhaftere Alternative gehabt, könnte die Entscheidung für das Sale-and-lease-back-Geschäft nicht als Handlungsoption betrachtet werden, die ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter gewählt hätte.
(156)
In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass eine Vermietung der Gebäude ohne Sanierung oder gar ein Abriss kaum gangbare Alternativen gewesen wären. Zunächst einmal hätte eine Vermietung ohne Sanierung lediglich begrenzte Einnahmen generiert. Zudem war klar, dass unsanierte Gebäude in stärkerem Maße von Leerstand betroffen sein würden als sanierte Gebäude (101). Somit liegen keine soliden Fakten vor, die den Schluss zulassen, dass man im Falle einer weiteren Vermietung unsanierter Gebäude mit höheren Gewinnen hätte rechnen können, als sie im Rahmen des Sale-and-lease-back-Geschäfts zu erwarten waren. Ein Abriss hätte keinerlei Einnahmen gebracht, sondern wäre mit entsprechenden Abrisskosten verbunden gewesen. Somit wäre auch dies zum maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) keine gangbare Alternative gewesen.
7.3.1. Kreditfinanzierung als mögliche Option
(157)
Als erste mögliche Alternative wäre eine Kreditfinanzierung in Betracht gekommen. Hätte NEUWOGES die Sanierung der in Rede stehenden Gebäude über einen Kredit finanziert, hätte sie zum Teil dieselben Gewinne realisieren können wie bei dem Sale-and-lease-back-Geschäft. An erster Stelle hätte sie die sanierten Gebäude vermieten und damit gute Einnahmen erzielen können. Außerdem wäre sie - anders als bei dem Sale-and-lease-back-Geschäft - Eigentümerin der Gebäude geblieben.
(158)
Es liegt jedoch auf der Hand, dass eine Kreditfinanzierung auch mit gewissen Nachteilen verbunden gewesen wäre. Erstens hätte NEUWOGES 30 % des Investitionsvolumens aus seinem Eigenkapital bereitstellen müssen, da es nach Auffassung von NEUWOGES eine Eigenkapitalquote von 30 % beizubehalten galt (102). Ende 1997 wurde im NEUWOGES-Aufsichtsrat die Möglichkeit erörtert, die Eigenkapitalquote abzusenken, um höhere Investitionen zu ermöglichen. Dieser Vorschlag wurde jedoch von der Geschäftsleitung als wirtschaftlich nicht vertretbar abgelehnt, weil dies zu einer inakzeptabel hohen Verschuldung geführt hätte (103). Die Geschäftsleitung erklärte hierzu: „Eine Absenkung der Eigenkapitalquote von 30 auf 25 % wäre nicht vertretbar (Verschuldungsgrad).“ (104) Herr Räuber, Mitglied des NEUWOGES-Aufsichtsrats, stellte des Weiteren fest, dass „aus betriebswirtschaftlicher Sicht eine Absenkung der Eigenkapitalquote nicht denkbar ist. Die Verpflichtungen des Unternehmens müssen bedient werden.“ (105) Zur Finanzierung der Sanierungsinvestitionen in Höhe von […] EUR hätte NEUWOGES somit […] EUR an Eigenkapital beisteuern müssen. Es darf stark bezweifelt werden, dass Eigenkapital in dieser Höhe unmittelbar zur Verfügung gestanden hätte. Aus dem Protokoll des Aufsichtsrats geht hervor, dass sich das mögliche Gesamtinvestitionsvolumen für 1998 (einschließlich Krediten) auf ca. […] EUR belief und dass dieser Betrag bereits für andere Vorhaben eingeplant war (106). Damit war klar, dass NEUWOGES die Sanierungsarbeiten nur dann über einen Kredit hätte finanzieren können, wenn sie auf andere Projekte verzichtet hätte.
(159)
Im Gegensatz zu einer Kreditfinanzierung hatte das Sale-and-lease-back-Geschäft den Vorteil, dass NEUWOGES nicht nur kein Eigenkapital einsetzen musste, sondern sogar frische Liquidität erhielt und zudem die vollständige Finanzierung der Sanierung der Gebäude gesichert wurde.
(160)
Bei Berücksichtigung all dieser Überlegungen kann es nicht als erwiesen gelten, dass eine kreditfinanzierte Sanierung möglich gewesen wäre bzw., sofern sie möglich gewesen wäre, für NEUWOGES vorteilhafter gewesen wäre als das Geschäft mit BAVARIA. Dass NEUWOGES kaum über das für die Gewährung eines Kredits erforderliche Eigenkapital verfügte und die zusätzliche Liquidität zur Finanzierung anderer Investitionen nutzen konnte, legt eher den Schluss nahe, dass die Entscheidung für das Sale-and-lease-back-Geschäft und gegen eine Kreditfinanzierung vernünftig war.
7.3.2. Direktverkauf als mögliche Option
(161)
Eine zweite ernsthaft in Betracht kommende Option wäre ein Direktverkauf der Gebäude sowie des Grundstücks gewesen. Die entscheidende Frage lautet, ob ein solcher Verkauf vorteilhafter gewesen wäre.
7.3.2.1. Bewertung unter Berücksichtigung der Verkehrswertgutachten von 1997 und 2007
(162)
Bei einem Vergleich des Werts des Sale-and-lease-back-Geschäfts für NEUWOGES und den Vorteilen, die ein Direktverkauf gehabt hätte, lautet die zentrale Frage, welchen Preis NEUWOGES bei einem „normalen“ Verkauf hätte erzielen können. Hier spielen die beiden Verkehrswertgutachten aus den Jahren 1997 und 2007 eine gewisse Rolle.
(163)
Diese beiden Gutachten wurden von NEUWOGES in Auftrag gegeben, um den Wert der in Rede stehenden Objekte (Gebäude und Grundstücke) im Jahr 1997 schätzen zu lassen. Eines der Gutachten wurde 1997 von einem hauseigenen Sachverständigen, das andere im Jahr 2007 rückwirkend von einem unabhängigen Sachverständigen erstellt. Im Gutachten von 1997 wurde der Wert mit […] EUR angesetzt, im Gutachten von 2007 hingegen mit […] EUR (107). In beiden Gutachten wurden Gebäude (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) und Grundstücke (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) getrennt bewertet. Beide Gutachten basieren im Wesentlichen auf derselben Methode („Ertragswertverfahren“).
(164)
Da das Verkehrswertgutachten von 2007 erst nach Abschluss des Sale-and-lease-back-Geschäfts erstellt wurde, kann es nach Auffassung der Kommission nicht als verlässliche Grundlage für die Bestimmung des Werts der Objekte im Jahr 1997 nach dem damaligen Kenntnisstand von NEUWOGES dienen. NEUWOGES konnte ihre Entscheidung darüber, ob sie das Sale-and-lease-back-Geschäft mit BAVARIA eingehen sollte, schließlich nicht auf das 2007 rückwirkend erstellte Gutachten stützen.
(165)
Nach Ansicht der Kommission kann aber auch das Verkehrswertgutachten von 1997 nicht als zuverlässiger Indikator für den Wert der Immobilien im Jahr 1997 nach dem damaligen Kenntnisstand von NEUWOGES herangezogen werden. Wie im Zuge des förmlichen Prüfverfahrens festgestellt wurde, war sich die NEUWOGES-Geschäftsleitung durchaus dessen bewusst, dass das Gutachten von 1997 zum Zeitpunkt des Abschlusses der in Rede stehenden Verträge nicht als verlässliche Bewertungsgrundlage betrachtet werden konnte. Diesbezüglich sind die folgenden Feststellungen aufschlussreich:
a)
Mieten
Das Verkehrswertgutachten von 1997 ging von einer Miete zwischen […] EUR/m2 und […] EUR/m2 aus. Gleichzeitig wies der ab 1. Januar 1998 geltende und auf Daten von 1997 basierende erste Mietspiegel für die Stadt Neubrandenburg für sanierte Wohnungen Durchschnittsmieten zwischen 3,90 EUR/m2 und 4,38 EUR/m2 aus. Als in Neubrandenburg tätiges großes Immobilienunternehmen dürften NEUWOGES die Neubrandenburger Durchschnittsmieten zwangsläufig bekannt gewesen sein. Folglich dürfte sich NEUWOGES bei der Bewertung der Immobilien auf diese Daten gestützt haben. Tatsächlich sah der Sale-and-lease-back-Vertrag für die Zeit nach der Sanierung (also ab 1999, d. h. zu einem um zwei Jahre späteren Zeitpunkt als dem Zeitpunkt, zu dem die dem ersten Mietspiegel zugrunde liegenden Daten erhoben wurden) eine Miethöhe von durchschnittlich […] EUR/m2 vor, was auch dem Mietspiegel entsprach.
b)
Sanierungskosten
Während das Verkehrswertgutachten im Frühjahr 1997 erstellt wurde und von Sanierungskosten in Höhe von insgesamt […] EUR ausging, gab die NEUWOGES-Geschäftsleitung zum selben Zeitpunkt (März 1997) in einem Schreiben an BAVRIA an, dass sie die Sanierungskosten mit […] EUR veranschlage. Es ist somit offenkundig, dass NEUWOGES sich sehr wohl dessen bewusst war, dass die erforderlichen Sanierungskosten im Gutachten von 1997 erheblich unterschätzt wurden. Der zwischen BAVARIA und dem NEUWOGES-Tochterunternehmen BRG vereinbarte Pauschalbetrag für die Sanierung der Immobilien war sogar noch deutlich höher ([…] EUR), was als Indiz dafür zu werten ist, dass NEUWOGES bei Abschluss der Verträge mit BAVARIA bewusst war, dass die Sanierungskosten im Gutachten von 1997 um fast 10 Mio. EUR zu niedrig angesetzt worden waren.
c)
Restnutzungsdauer
Im Verkehrswertgutachten von 1997 wurde mit Blick auf die geplante Sanierung allgemein von einer Restnutzungsdauer von […] bis […] Jahren ausgegangen. Hierbei ist zu bemerken, dass die im Gutachten von 1997 geschätzten niedrigen Sanierungskosten nicht ohne weiteres mit der Annahme vereinbar sind, dass durch die Sanierung die Lebensdauer der Gebäude wesentlich verlängert würde.
d)
Grundstückswert
Es ist festzustellen, dass im Verkehrswertgutachten von 1997 wertmindernde Faktoren bei der Bewertung der in Rede stehenden Grundstücke außer Acht gelassen wurden (im Gutachten von 2007 wurden sie dagegen berücksichtigt). Zu diesen Faktoren zählen unter anderem bestehende Infrastrukturen, die nicht bewegt oder entfernt werden können (Abwassersysteme, Rohrleitungen) oder auch ein ungünstiger Zuschnitt des Grundstücks. In der Regel hat dies eine Wertminderung zur Folge. Als Eigentümerin der Grundstücke müssen NEUWOGES diese Faktoren bekannt gewesen sein. Folglich muss sie auch gewusst haben, dass der Wert der Grundstücke im Gutachten von 1997 zu hoch angesetzt war.
(166)
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass sich NEUWOGES nachweislich dessen bewusst war, dass einige der dem Verkehrswertgutachten von 1997 zugrunde liegenden zentralen Annahmen, insbesondere hinsichtlich der Sanierungskosten, nicht haltbar waren. Folglich gelangt die Kommission zu dem Schluss, dass das Gutachten von 1997 keine verlässlichen Angaben zum Wert der Objekte im Jahr 1997 nach damaligem Kenntnisstand von NEUWOGES liefert.
(167)
Ferner ist die Kommission der Auffassung, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter, der sich in der Situation von NEUWOGES befunden hätte, auf der Grundlage der NEUWOGES zum maßgeblichen Zeitpunkt vorliegenden Informationen bei der Ex-ante-Schätzung des Immobilienwerts wahrscheinlich zu Ergebnissen gekommen wäre, die denen des rückwirkend erstellten Gutachtens von 2007 sehr ähnlich gewesen wären. Wie auch in diesem rückwirkenden Gutachten von 2007 geschehen, hätte ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in der Situation von NEUWOGES seine Ex-ante-Erwartungen hinsichtlich der erzielbaren Mieten auf den maßgeblichen Mitspiegel gestützt, Sanierungskosten in einer Höhe veranschlagt, die der zwischen BAVARIA und BRG vereinbarten Summe näher gekommen wäre, und den Grundstückswert unter Berücksichtigung der ihm bekannten wertmindernden Faktoren angepasst. Außerdem hätte ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in der Situation von NEUWOGES im Lichte der geplanten Sanierungsmaßnahmen und von Vergleichsdaten (wie auch bei der Bewertung von 2007 geschehen) sorgfältig die Restnutzungsdauer beleuchtet, sodass vernünftigerweise geschlussfolgert werden darf, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in der Situation von NEUWOGES seine Bewertung auf Schätzungen der Restnutzungsdauer gestützt hätte, die denen der rückwirkenden Bewertung aus dem Jahr 2007 nahegekommen wären.
(168)
Somit ist die Kommission der Auffassung, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in der Situation von NEUWOGES den Wert der Objekte vor Abschluss des Sale-and-lease-back-Geschäfts vernünftigerweise mit annähernd […] EUR (wie auch im Gutachten von 2007) veranschlagt hätte.
7.3.2.2. Vergleich der Optionen Direktverkauf und Sale-and-lease-back
(169)
Zur Erinnerung: Der Gesamtwert des Sale-and-lease-back-Geschäfts für NEUWOGES betrug […] EUR. Die vorstehende Analyse hingegen hat ergeben, dass NEUWOGES realistischerweise von einem Objektwert von […] EUR hätte ausgehen dürfen, was lediglich […] % über dem Wert des Sale-and-lease-back-Geschäfts liegt. Diese geringe Differenz bedeutet jedoch nicht, dass sich ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter zwangsläufig für einen Direktverkauf entschieden hätte.
a)
Zunächst einmal darf nicht übersehen werden, dass die in Rede stehende Option des Direktverkaufs einen Verkauf der Gebäude sowie der betreffenden Grundstücke betraf, wohingegen BAVARIA nur die Gebäude gekauft und auf Grund und Boden lediglich Erbbaurechte für die Dauer von 75 Jahren erworben hat. Die Grundstücke als solche verblieben im Eigentum von NEUWOGES. Der Wert der Grundstücke allein wäre von NEUWOGES mit einem Wert von […] EUR veranschlagt worden (wie auch im Gutachten von 2007). Zwar ist es schwierig, jenen Wert genau zu beziffern, der NEUWOGES dadurch erhalten blieb, dass sie die Grundstücke nicht verkauft hat, sondern nur Erbbaurechte für sie bestellt hat. Es ist jedoch davon auszugehen, dass der Verbleib des Grundstückeigentums bei NEUWOGES einen etwas geringeren Transaktionspreis rechtfertigte.
b)
Zweitens ist festzustellen, dass gewisse Zweifel bestehen, ob der Preis, den ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in derselben Situation wie NEUWOGES geschätzt hätte, auch tatsächlich hätte erzielt werden können. Das einzige konkrete Kaufangebot, zu dem NEUWOGES Informationen vorgelegt hat, wurde von der Firma Felske-Immobilien eingereicht, die offenbar einen Preis von […] EUR/m2 angeboten hatte, was einen Gesamtkaufpreis von […] EUR ergeben hätte (108). Dieses Angebot lag um deutlich mehr als 1 Mio. EUR unter dem Preis, den ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in der Situation von NEUWOGES geschätzt hätte.
c)
Drittens hat NEUWOGES bei der Schätzung der im Rahmen des GVV erwarteten Gewinne fälschlicherweise nur die Gewinne bis einschließlich 2027 berechnet. Da aber die Laufzeit des GVV 30 Jahre ab Beendigung der Sanierungsarbeiten betrug (d. h. 30 Jahre ab Anfang 1999), hätten bei der Berechnung die Gewinne bis einschließlich 2028 einbezogen werden müssen. Bei einer entsprechenden Korrektur der Schätzung würde sich der Wert des Sale-and-lease-back-Geschäfts erhöhen.
d)
Bei der Berechnung des Barwerts des künftig von BAVARIA an NEUWOGES zu zahlenden Erbbauzinses wurde aus Gründen der Einfachheit angenommen, dass die Lebenshaltungskosten unverändert bleiben und die Zahlungen somit nicht angepasst werden müssen. Realistischer ist jedoch, von einem allgemeinen Anstieg der Lebenshaltungskosten auszugehen, sodass die künftig zu leistenden Zahlungen wahrscheinlich höher als angenommen ausfallen werden. Auch dies hätte eine Erhöhung des Werts des Vertrags zur Folge.
(170)
Im Lichte dieser Überlegungen muss geschlussfolgert werden, dass es wirtschaftlich gesehen vernünftig war, dem Sale-and-lease-back-Geschäft den Vorzug gegenüber dem Versuch eines Direktverkaufs zu geben.
7.3.3. Schlussfolgerung
(171)
Vergleicht man den Wert des Sale-and-lease-back-Geschäfts für NEUWOGES mit dem Wert anderer Optionen, muss die Schlussfolgerung lauten, dass das Geschäft so ausgestaltet war, dass sich auch ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter darauf eingelassen hätte.
7.4. BENCHMARKING
(172)
Nachdem nunmehr festgestellt werden kann, dass die Entscheidung für ein Sale-and-lease-back-Geschäft und gegen alternative Lösungen durchaus dem Verhalten eines marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten entspricht, hat die Kommission vorsichthalber ebenfalls geprüft, ob das Geschäft anderen Verträgen entspricht, die zum relevanten Zeitpunkt in dem relevanten Markt zu beobachten war, und ob es andere Anzeichen gibt, die die Schlussfolgerung der Kommission, dass das Sale-und-lease-back-Geschäft dem Prinzip des marktwirtschaftliche handelnden Wirtschaftsbeteiligten entspricht, untermauern.
(173)
Die verfügbaren Informationen über vergleichbare Geschäfte betreffen Sale-and-lease-back-Vereinbarungen, die von BAVARIA ungefähr zur gleichen Zeit wie die in Rede stehende Maßnahme getroffen wurden. Die entsprechenden Verträge können Anhaltspunkte dafür liefern, ob sich auch andere Marktteilnehmer, einschließlich Privatunternehmen, für diese Art von Sale-and-lease-Back-Geschäft entschieden haben, was als Indiz für dessen Marktüblichkeit zu werten wäre (Abschnitt 7.4.1). Darüber hinaus können auch das von NEUWOGES durchgeführte beschränkte Bieterverfahren und der Vergleich mit anderen Finanzierungsgeschäften Aufschluss über die Marktüblichkeit des in Rede stehenden Geschäfts geben (Abschnitte 7.4.2 und 7.4.3).
7.4.1. Beispielverträge
(174)
Zu Vergleichszwecken wurden Verträge über drei vergleichbare Rechtsgeschäfte herangezogen ([…]). Allerdings können nur der […]- und der […]-Vertrag berücksichtigt werden, weil nur sie ungefähr zur selben Zeit wie das Sale-and-lease-back-Geschäft zwischen BAVARIA und NEUWOGES geschlossen wurden. Zunächst ist festzustellen, dass sich beide Vergleichsgeschäfte hinsichtlich Laufzeit, Indexierung der festen Leasingrate und Sanierung von dem in Rede stehenden Geschäft unterscheiden. NEUWOGES stellt insbesondere auf die unterschiedliche Indexierung ab ([…]: 1,5 % pro Jahr; […]: Anpassung an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten), um zu belegen, dass der GVV Bestimmungen enthielt, die zum maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) nicht der üblichen Marktpraxis entsprachen.
(175)
BAVARIA führt das […]- und das […]-Geschäft als Beispiele für die Anwendung ihres „Leasingmodells Immobilien“ (109) an, was den Schluss nahelegt, dass die Bestimmungen dieser Verträge auf der Grundlage von Berechnungen festgelegt wurden, die den dem NEUWOGES/BAVARIA-Sale-and-lease-back-Geschäft zugrunde liegenden Berechnungen ähnelten.
(176)
Wie bereits weiter oben (siehe Erwägungsgrund 131) dargelegt, konnte NEUWOGES die Vertragsparameter im Rahmen des von BAVARIA angebotenen Leasingmodells frei wählen. Somit hätte NEUWOGES die Möglichkeit gehabt, eine niedrigere Indexierung zu wählen oder höhere Kosten in Abzug zu bringen. Die Konsequenz wäre natürlich eine geringere Höhe der geleisteten Vorabzahlung gewesen. Es darf gemutmaßt werden, dass dies auch für […] und […] galt.
(177)
Da die Vertragspartner die genauen Parameter des Geschäfts im Rahmen des von BAVARIA angebotenen Modells offenbar frei wählen konnten, scheint es zur Beurteilung der Marktüblichkeit des NEUWOGES/BAVARIA-Sale-and-lease-back-Geschäfts nicht von zentraler Bedeutung zu sein, ob die von NEUWOGES gewählten Parameter identisch mit den Parametern waren, die von den am […]- und am […]-Geschäft beteiligten Parteien gewählt wurden. Die Wahl der Parameter war lediglich die Konsequenz strategischer Geschäftsentscheidungen der beteiligten Parteien. Wichtiger ist der Umstand, dass alle diese Geschäfte auf ein und demselben Transaktionsmodell beruhten.
(178)
Insofern dem […]-Vertrag und dem […]-Vertrag dasselbe Berechnungsmodell zugrunde lag, woran angesichts der verfügbaren Informationen kein Grund zum Zweifel besteht, lassen sie den Schluss zu, dass das Transaktionsmodell, welches auch der NEUWOGES-Transaktion zugrunde lag, marktüblich war. Bedeutsam ist in diesem Zusammenhang, dass das „Leasingmodell Immobilien“ offenbar gleichermaßen von öffentlichen Unternehmen ([…]) und privaten Unternehmen ([…]) gewählt wurde und dass es sowohl Unternehmen, die von einer Entlastung nach dem AHG profitieren wollten, als auch nicht unter dieses Gesetz fallenden Parteien angeboten wurde.
7.4.2. Bieterverfahren
7.4.2.1. Hintergrund
(179)
Wie bereits erläutert hat NEUWOGES mit Blick auf die Privatisierung der schließlich an BAVARIA verkauften Gebäude kein vollumfassendes offenes, transparentes, bedingungs- und diskriminierungsfreies Bieterverfahren durchgeführt. Jedoch forderte NEUWOGES ursprünglich 72 potenzielle Käufer zur Abgabe eines Angebots auf. NEUWOGES macht geltend, dass sie die Adressaten mehr oder weniger zufällig ausgewählt habe und dass die Auswahl nicht als repräsentativ für den Gesamtmarkt gelten könne. Nach Versendung dieser ersten Aufrufe zur Interessenbekundung kam es zu weiteren Kontakten, unter anderem mit BAVARIA, die ursprünglich nicht angeschrieben worden war.
7.4.2.2. Ergebnis des Bieterverfahrens
(180)
Von den eingegangen Angeboten, deren Zahl nicht bekannt ist, wurden fünf als „verwertbar“ angesehen (110). Zwei davon wurden dennoch abgelehnt, weil die potenziellen Käufer sich aus Zeitgründen nicht in der Lage sahen, ein vollständiges Angebot vorzulegen. Darüber hinaus wurden zwei Angebote aus wirtschaftlichen Gründen abgelehnt. Das fünfte - von Felske-Immobilien vorgelegte - Angebot wurde abgelehnt, weil der angebotene Preis für zu niedrig erachtet wurde (Felske hatte einen Preis von […] EUR/m2 angeboten, was einem Gesamtkaufpreis von […] EUR entsprach). Außer den fünf genannten wurden noch drei weitere Angebote unterbreitet - eines von BAVARIA und zwei von anderen nicht zur Angebotsabgabe aufgeforderten Bietern. Es wurden auch Verhandlungen mit einem der beiden anderen Bieter eingeleitet, die von sich aus ein Angebot unterbreitet hatten, doch wurde dieses Angebot schließlich ebenfalls aus nicht näher bestimmten wirtschaftlichen Gründen abgelehnt (111).
(181)
Nach Abschluss der Verhandlungen mussten die Verträge vom NEUWOGES-Aufsichtsrat gebilligt werden. Bei Vorlage der Verträge im Aufsichtsrat argumentierte die Geschäftsleitung, dass kein höherer Verkaufspreis erzielt werden könne, da die Verträge lediglich die Bestellung von Erbbaurechten an den Grundstücken (und nicht einen Direktverkauf) beträfen, die BRG mit der Durchführung der Sanierungsarbeiten beauftragt werde und NEUWOGES die Gebäude für weitere 30 Jahre bewirtschaften werde (112). Auf die Frage nach dem Unterschied im Vergleich zum Gutachten von 1997 hin erklärte die Geschäftsleitung erneut, dass ein höherer Preis für das Geschäft nicht zu erzielen gewesen sei (113).
7.4.2.3. Würdigung
(182)
Zwar kann das Bieterverfahren nicht als offen, transparent, bedingungs- und diskriminierungsfrei bezeichnet werden, doch lässt es gewisse Rückschlüsse auf die Angebotslage am Markt zu. Aufschlussreich ist in diesem Zusammenhang auch, dass offenbar eine Reihe nicht angeforderter Angebote eingingen. Dies belegt, dass auch potenzielle Käufer, die nicht zu den ursprünglich kontaktierten 72 Unternehmen gehörten, von dem Verfahren Kenntnis erlangten und daran teilnehmen konnten.
(183)
Die Bewertung der Angebote durch NEUWOGES zeigt, dass das Angebot von BAVARIA zum maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) von NEUWOGES für das beste am Markt verfügbare Angebot erachtet wurde. Das Argument von NEUWOGES, dass zumindest das Felske-Angebot günstiger gewesen sei, ist nicht haltbar. Zwar lag der von Felske offenbar gebotene Preis ([…] EUR) über der schließlich von BAVARIA vorab geleisteten Zahlung ([…] EUR), doch ist daran zu erinnern, dass das Sale-and-lease-back-Geschäft als Ganzes zu bewerten ist und dessen Gesamtwert ([…] EUR) über dem von Felske gebotenen Preis lag.
(184)
Im Lichte dieser Ausführungen ist festzustellen, dass das Bieterverfahren zwar nicht ausreichend qualifiziert war, um allein für sich genommen als Nachweis dafür gelten zu können, dass das BAVARIA-Angebot das beste am Markt verfügbare Angebot war, es jedoch deutlich daraufhin deutet. In jedem Fall liefert das beschränkte Bieterverfahren keinen begründeten Hinweis darauf, dass NEUWOGES zum maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) ein besseres Angebot vorgelegen hätte.
7.4.3. Andere Arten von Geschäften zum fraglichen Zeitpunkt
7.4.3.1. Bewertungsrahmen
(185)
Es ist hilfreich, das in Rede stehende Geschäft vor dem Hintergrund anderer ähnlicher Arten von Geschäften, die zum fraglichen Zeitpunkt (1997/1998) auf dem Markt angeboten wurden, zu prüfen.
(186)
Bei dem in Rede stehenden Geschäft handelt es sich um ein typisches Sale-and-lease-back-Geschäft. Sale-and-lease-back-Vereinbarungen sind naturgemäß Finanzierungsgeschäfte. Durch den Kauf einer Immobilie vom Leasingnehmer versorgt der Leasinggeber den Leasingnehmer mit liquiden Mitteln bzw. finanziert größere Investitionen wie die Sanierung alter Gebäude. Um die Immobilie - für gewerbliche oder andere Zwecke - weiter nutzen zu können, least der Leasingnehmer die Immobilie zurück, wodurch sich die Investition des Leasinggebers über die Laufzeit des Leasingvertrags (ganz oder teilweise) amortisiert.
(187)
Als Finanzierungsgeschäft hat eine Sale-and-lease-back-Vereinbarung eine gewisse Ähnlichkeit mit Bankkrediten und Hypotheken. Es gibt allerdings auch einige wichtige Unterschiede, die nicht außer Acht gelassen werden dürfen. Ein Sale-and-lease-back-Geschäft ermöglicht es dem Verkäufer/Leasingnehmer, größere Investitionen zu finanzieren und umgehend liquide Mittel zur Verfügung zu haben, ohne auf Eigenkapital angewiesen zu sein. Dies bedeutet, dass das Eigenkapital und die zusätzlich erworbenen liquiden Mittel für andere Investitionen zur Verfügung stehen oder der Leasingnehmer Investitionen tätigen kann, für die aufgrund eines Mangels an Eigenkapital oder eines hohen Verschuldungsgrads kein herkömmlicher Kredit gewährt würde. Da der Käufer/Leasinggeber seine Erstinvestition refinanzieren und einen Gewinn erwirtschaften muss, ist die Leasingrate in der Regel etwas höher als der Zinssatz für einen vergleichbaren Bankkredit (wie im folgenden Abschnitt näher erläutert wird). Nach Ablauf des Leasingvertrags muss der Leasingnehmer die Immobilie entweder zurückkaufen oder sie verbleibt im Eigentum des Leasinggebers und steht für eine weitere Nutzung zur Verfügung. Dies bedeutet, dass die Leasingrate vom Restwert der Immobilie nach Ablauf des zwischen den beiden Parteien geschlossenen Leasingvertrags abhängt. Da der Restwert insbesondere im Falle langfristiger Leasingverträge oft schwer vorauszusehen ist, stellt er für den Leasinggeber einen Risikofaktor dar, der sich in der Leasingrate widerspiegelt. Ein solches Risiko besteht bei herkömmlichen Bankkrediten nicht und bei Hypotheken nur in gewissem Maße.
(188)
In der Folge sind die Leasingraten und die Zinssätze für Kredite/Hypotheken nicht vollständig vergleichbar. Wenn man die Leasingrate des in Rede stehenden Geschäfts mit den durchschnittlichen Zinssätzen für Kredite/Hypotheken zum fraglichen Zeitpunkt (1997/1998) vergleicht, ist es nicht möglich eindeutig festzustellen, ob die verlangte Leasingrate zum fraglichen Zeitpunkt (1997/1998) marktüblich war. Es ist jedoch möglich zu beurteilen, ob die Leasingrate so hoch war, dass sich voraussichtlich kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter auf das Geschäft eingelassen hätte.
7.4.3.2. Würdigung
(189)
Bei dem in Rede stehenden Rechtsgeschäft wurde die Leasingrate ursprünglich auf […] % pro Jahr des gesamten Investitionsvolumens festgelegt. Durch eine Indexierung des zu entrichtenden Betrags mit […] % pro Jahr wird die Leasingrate am Ende der Vertragslaufzeit bei […] % liegen, was einer durchschnittlichen Leasingrate von […] % pro Jahr entspricht. Zum Vergleich: Wenn NEUWOGES entschieden hätte, die Leasingrate nicht zu indexieren, wäre sie über die gesamte Laufzeit von 30 Jahren auf […] % pro Jahr festgesetzt worden. Der „Aufschlag“ ist dann der Preis der Entscheidung, zu Beginn niedrigere und gegen Ende der Vertragslaufzeit höhere Leasingraten anstatt über die gesamte Vertragslaufzeit stabile Raten zu zahlen.
(190)
Es sei zunächst daran erinnert, dass das Landgericht Rostock die Leasingrate im Vergleich zu Zinssätzen anderer Geschäfte bewertet hat. Es stellte fest, dass die Entwicklung der Zinssätze für Hypotheken über einen Zeitraum von 30 Jahren zwar schwer einzuschätzen sei, in Hochzinsphasen jedoch mit Zinsen von über 10 % zu rechnen sei. Die durchschnittliche von NEUWOGES verlangte Leasingrate sei somit nicht marktunüblich gewesen.
(191)
Es stehen nur recht allgemeine Daten für einen Vergleich zur Verfügung. Von all den von der Deutschen Bundesbank für Januar 1998 gesammelten Daten (der Zeitpunkt, zu dem das in Rede stehende Rechtsgeschäft durchgeführt wurde) können zwei Arten von Zinssätzen als relevant angesehen werden. Zum einen sind die Zinssätze für „Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke zu Festzinsen auf 10 Jahre“ von Interesse, da auch NEUWOGES Wohneigentum zur Besicherung eines Kredits verwenden würde (unabhängig davon, ob ein solcher Kredit alle formalen Voraussetzungen einer Hypothek erfüllen würde). Zum anderen könnten die Zinssätze für „Langfristige Festzinskredite an Unternehmen und Selbständige von 500 000 bis unter 5 Mio. EUR“ ebenfalls für einen Vergleich geeignet sein, da NEUWOGES als Unternehmen betrachtet werden kann (Hypotheken werden in der Regel eher von Privatpersonen aufgenommen, die selbst in der Immobilie wohnen und sie nicht weitervermieten).
(192)
Laut Bundesbank lag der durchschnittliche Zinssatz für deutsche Hypothekarkredite zu Festzinsen auf zehn Jahre im Januar 1998 bei 6,40 % pro Jahr. Damals bewegten sich die Zinssätze für diese Art von Krediten normalerweise innerhalb einer Streubreite von 6,17 % pro Jahr (Untergrenze der Streubreite) und 6,97 % pro Jahr (Obergrenze der Streubreite). Bei den langfristigen Festzinskrediten lag der durchschnittliche Zinssatz im Januar 1998 bei 6,35 % pro Jahr und bewegte sich innerhalb einer Spanne von 5,55 % (Untergrenze der Streubreite) bis 7,73 % pro Jahr (Obergrenze der Streubreite). Die Bundesbank trifft jedoch keine Aussage über die durchschnittliche Laufzeit eines „langfristigen“ Kredits. Es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass die durchschnittliche Laufzeit bei maximal zehn Jahren und wahrscheinlich darunter liegen würde (114).
(193)
Bei einem Vergleich der von NEUWOGES gezahlten Leasingrate mit den von der Bundesbank angegebenen Zinssätzen für Kredite, die im selben Zeitraum (d. h. im Januar 1998) vergeben wurden, sind folgende Aspekte zu berücksichtigen:
-
Die durchschnittliche jährliche Leasingrate über die 30-jährige Vertragslaufzeit liegt bei […] %. Wie bereits dargelegt, hat NEUWOGES jedoch frei entschieden, zu Beginn der Vertragslaufzeit eine niedrigere Leasingrate zu zahlen, die durch eine höhere Leasingrate zu einem späteren Zeitpunkt ausgeglichen wird. Diese Entscheidung hat ihren Preis: Denn hätte sich NEUWOGES von Anfang an für eine feste Leasingrate entscheiden, hätte sie nur eine Rate von […] % pro Jahr zahlen müssen (115). Die Zahlen der Bundesbank sind für Festzinskredite, d. h., der Zinssatz ist in jedem Jahr gleich hoch. Geht man davon aus, dass NEUWOGES in der Lage gewesen wäre, einen Kredit mit ähnlichen Zahlungsbedingungen (d. h. niedrigere Zinszahlungen zu Beginn und höheren Zahlungen gegen Ende) auszuhandeln, hätte auch dies seinen Preis gehabt (aus den gleichen Gründen wie im Falle von BAVARIA) (116). Die Zinssätze der Bundesbank sollten daher mit der gleichbleibenden Leasingrate von […] % verglichen werden.
-
Die Leasingrate ist auf einen Zeitraum von 30 Jahren festgelegt worden. Trotz der jährlichen Indexierung war es durchaus möglich, bereits zu Beginn der Vertragslaufzeit die durchschnittliche Leasingrate für die gesamte Vertragslaufzeit zu berechnen. Die von der Bundesbank angegebenen Zinssätze für Hypothekarkredite sind auf nur zehn Jahre festgelegt (wie oben erläutert, ist nicht bekannt, für welchen Zeitraum die Zinsen für Unternehmen festgesetzt werden; es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass der Zeitraum nicht mehr als zehn Jahre beträgt). Die am besten geeignete Benchmark wären auf 30 Jahre festgelegte Zinssätze. Solche Daten werden jedoch von der Bundesbank nicht veröffentlicht. Im Allgemeinen werden Festzinskredite mit zunehmender Laufzeit teurer. Zum Beispiel zeigen die Zahlen der Bundesbank für Januar 1998, dass der durchschnittliche Zinssatz für festverzinsliche Hypothekarkredite zu Festzinsen auf fünf Jahre bei 5,85 % lag, während der Zinssatz für Festzinskredite mit einer Laufzeit von zehn Jahren bei 6,40 % lag. Daher kann berechtigterweise davon ausgegangen werden, dass die Zinsen auf einen Festzinskredit mit einer Laufzeit von 30 Jahren erheblich höher gewesen wären als die von der Bundesbank angegebenen durchschnittlichen Zinssätze von 6,35 % bzw. 6,40 %.
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Die Bundesbank gibt sowohl einen Durchschnittssatz als auch eine Streubreite an, die sich auf eine große Zahl von im Januar 1998 in Deutschland abgeschlossenen Kreditverträgen stützen. Die für NEUWOGES festgesetzte Leasingrate spiegelt implizit das mit dem Geschäft für BAVARIA verbundene Risiko wider. Am stärksten war BAVARIA dem Kreditrisiko ausgesetzt, d. h. dem Risiko, dass NEUWOGES zahlungsunfähig werden oder aus einem anderen Grund ihrer Verpflichtung zur Zahlung der erforderlichen Leasingraten nicht mehr nachkommen könnte. Ebenso hätte eine Bank vor der Gewährung eines Kredits die Kreditwürdigkeit von NEUWOGES bewertet. Kunden mit einer schlechteren Kreditwürdigkeit (oder einem höheren Kreditrisiko für die Bank) müssen in der Regel als Ausgleich für das höhere Risiko einen höheren Zinssatz zahlen (117). Wie in Abschnitt 7.3.1 dargelegt, hatte NEUWOGES angesichts ihrer recht hohen Verschuldung und der Tatsache, dass ihr Eigenkapital in anderen Investitionsvorhaben gebunden war, nur begrenzte Möglichkeiten, neue Kreditverträge abzuschließen. Wäre eine Bank jedoch bereit gewesen, NEUWOGES einen Kredit zu gewähren, so hätte sie diese Aspekte bei der Festsetzung des Zinssatzes berücksichtigt. Die Zinssätze von Krediten an relativ hoch verschuldete Unternehmen, die nur wenig Eigenkapital in ihre Investition einbringen können, sind höher. Aus diesem Grund sollten bei jedem Vergleich der von NEUWOGES gezahlten Leasingrate mit den Zinssätzen für auf dem Markt verfügbare Kredite die höheren Sätze der Streubreite der Bundesbank im Blickpunkt stehen (118).
-
Wie bereits erwähnt, muss eine Leasinggesellschaft ihre Erstinvestition (in diesem Fall vor allem den Kaufpreis für die Gebäude und die Sanierungskosten) refinanzieren. Der Zinssatz, den sie für ihre eigene Refinanzierung zahlen muss, hängt von verschiedenen Aspekten ab wie z. B. ihrer eigenen Größe, ihrem Schuldenstand und den Immobilien in ihrem Portfolio. Dieser Zinssatz ist jedoch lediglich der Ausgangspunkt, da die Leasinggesellschaft (BAVARIA) auch für die vor ihr getragenen Risiken entschädigt werden muss. Dazu gehören das Zinsänderungsrisiko (das damit verbundene Risiko, dass sie ihre Investition zu einem variablen Zinssatz refinanzieren muss, während die Leasingzahlungen über einen festen Zinssatz verfügen), das Kreditrisiko (die bereits erwähnte Möglichkeit, dass NEUWOGES zahlungsunfähig wird und BAVARIA die noch ausstehenden Leasingzahlungen nicht erhält) sowie das Restwertrisiko (die Ungewissheit bezüglich des Immobilienwerts nach Ablauf des Leasingvertrags). Die Leasinggesellschaft trägt wahrscheinlich auch bestimmte Gemeinkosten, die sich ebenfalls in der Leasingrate widerspiegeln (119). Darüber hinaus will die Leasinggesellschaft auch Gewinne erwirtschaften und berücksichtigt dies bei der Festsetzung der Leasingrate (120). Selbst wenn BAVARIA in der Lage gewesen wäre, ihre Investitionen zu einem niedrigeren Zinssatz zu refinanzieren als dem, den NEUWOGES für einen Bankkredit gezahlt hätte, so hätte der Refinanzierungszinssatz doch um diese verschiedenen Elemente (Risikoaufschlag, Kosten und Gewinn) erhöht werden müssen, um die verlangte Leasingrate zu erhalten, die letztlich höher als der Zinssatz für einen herkömmlichen Kredit sein könnte.
(194)
Unter Berücksichtigung aller zuvor genannten Faktoren erscheint eine Leasingrate von […] % pro Jahr bei einer festen Leasingrate (oder selbst von […] % bei einer Leasingrate mit einer Indexierung mit […] %, die jedoch für einen Vergleich weniger geeignet erscheint) im Vergleich zu den von der Bundesbank für Kredite angegebenen Zinssätzen recht vernünftig. Es sei daran erinnert, dass die Zahlen der Bundesbank beispielsweise auf eine Laufzeit von 30 Jahren bei festem Zinssatz hochgerechnet werden sollten. Obwohl sich die zur Erreichung einer geeigneten Benchmark nötige Korrektur nicht genau quantifizieren lässt, scheint die Differenz zwischen den durchschnittlichen Zinssätzen für Kredite/Hypotheken und der Leasingrate hinreichend begründbar zu sein, um den Schluss zu ziehen, dass keinerlei Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass BAVARIA eine zu hohe Leasingrate verlangt hat. Daher kommt die Kommission zu dem Schluss, dass die BAVARIA-Leasingrate zum maßgeblichen Zeitpunkt (Ende 1997/Anfang 1998) marktüblich war.
7.4.4. Schlussfolgerung
(195)
Die verfügbaren Informationen weisen darauf hin, dass das Geschäft zwischen NEUWOGES und BAVARIA auch von einem marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten vollzogen worden wäre. Die Beispielverträge, das Bieterverfahren und der Vergleich mit anderen Finanzierungsinstrumenten weisen allesamt darauf hin, dass das Geschäft zu den damals herrschenden Marktbedingungen erfolgte und das BAVARIA-Modell nicht überteuert war.
7.5. ERGÄNZENDE WÜRDIGUNG: VERBLEIBENDE BEIHILFEELEMENTE UND VEREINBARKEIT MIT DEM BINNENMARKT
(196)
Die primäre Prüfung der Kommission zeigt somit, dass die Entscheidung von NEUWOGES, sich auf das Sale-and-lease-back-Geschäft einzulassen, mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten im Einklang stand, d. h., das Geschäft hat BAVARIA keinen Vorteil verschafft, und ihr wurde somit auch keine Beihilfe gewährt. Dennoch hat die Kommission auch geprüft, ob ein anderes Ergebnis - nämlich dass BAVARIA durch NEUWOGES tatsächlich ein Vorteil gewährt wurde - zwangsläufig zu der Schlussfolgerung geführt hätte, dass das Geschäft eine nicht mit dem Binnenmarkt vereinbare staatliche Beihilfe darstellte. Ausgehend von der hypothetischen Annahme, dass NEUWOGES den Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten nicht eingehalten hätte und BAVARIA somit ein Vorteil gewährt worden wäre, hat die Kommission daher untersucht, ob es sich bei den Maßnahmen um staatliche Beihilfen zugunsten von BAVARIA gehandelt hat und ob diese etwaigen Beihilfen für mit dem Binnenmarkt vereinbar erklärt werden könnten.
7.5.1. Verbleibende Beihilfeelemente
7.5.1.1. Unternehmen
(197)
Die Gewährung öffentlicher Mittel kann nur dann als staatliche Beihilfe eingestuft werden, wenn der Empfänger ein „Unternehmen“ im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV ist. Nach ständiger Rechtsprechung des Gerichtshofs umfasst der Begriff des Unternehmens jede eine wirtschaftliche Tätigkeit ausübende Einheit (121). Eine wirtschaftliche Tätigkeit ist jede Tätigkeit, die darin besteht, Güter oder Dienstleistungen auf dem Markt anzubieten (122).
(198)
BAVARIA übt eine Reihe wirtschaftlicher Tätigkeiten aus wie kommerzielle Investitionen in Immobilien und die Vermietung dieser Immobilien an gewerbliche und private Kunden. BAVARIA ist somit ein Unternehmen im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV.
7.5.1.2. Verwendung staatlicher Mittel und Zurechenbarkeit an den Staat
(199)
Die Maßnahme muss dem Staat zuzurechnen sein und aus staatlichen Mitteln finanziert werden. Laut der Rechtsprechung des Gerichtshofs in der Rechtssache Stardust Marine (123) können auch staatliche Beihilfen, die nicht direkt aus dem Staatshaushalt finanziert werden, dieses Kriterium erfüllen, sofern die Mittel der Kontrolle des Staates unterliegen und die Entscheidung über die Übertragung dieser Mittel dem Staat zuzurechnen ist.
(200)
NEUWOGES steht zu 100 % im Eigentum der Stadt Neubrandenburg und ist damit ein öffentliches Unternehmen im Sinne des Artikels 2 Buchstabe b der vom Gerichtshof im Urteil Stardust Marine herangezogenen Richtlinie 2006/111/EG der Kommission (124). Die Stadt Neubrandenburg hält sämtliche Geschäftsanteile an NEUWOGES und kann als Alleingesellschafterin über den Aufsichtsrat und die Gesellschafterversammlung wesentliche Kontrolle über NEUWOGES ausüben. Daher kommt die Kommission zu dem Schluss, dass die Stadt die Möglichkeit hat, die Verwendung der Mittel von NEUWOGES zu steuern. Folglich beinhaltete das Sale-and-lease-back-Geschäft staatliche Mittel.
(201)
Hinsichtlich der Zurechenbarkeit an den Staat stellt die Kommission fest, dass die Stadt Neubrandenburg laut den vorliegenden Informationen maßgeblich am Zustandekommen des Sale-and-lease-back-Geschäfts beteiligt war. Das Geschäft musste vom NEUWOGES-Aufsichtsrat genehmigt werden, dessen Mitglieder im Auftrag der Stadt handelten. Die Unterlagen belegen auch, dass der Aufsichtsrat aktiv mit der Aushandlung der Verträge befasst war. Die Kommission ist daher der Auffassung, dass der Abschluss des Sale-and-lease-back-Vertrags dem Staat zuzurechnen ist.
7.5.1.3. Selektivität
(202)
Nach Artikel 107 Absatz 1 AEUV gilt eine Maßnahme nur dann als staatliche Beihilfe, wenn sie bestimmte Unternehmen oder Produktionszweige begünstigt. Demnach fallen nur diejenigen Maßnahmen zugunsten von Unternehmen unter den Begriff der staatlichen Beihilfe, die diesen Unternehmen einen selektiven Vorteil verschaffen.
(203)
Da es sich bei der in Rede stehenden Maßnahme um ein bilaterales Geschäft zwischen NEUWOGES und BAVARIA handelte, wäre jeder Vorteil, den NEUWOGES BAVARIA gewährt hat, selektiv, da kein anderes Unternehmen Zugang dazu gehabt hätte.
7.5.1.4. Verfälschung des Wettbewerbs und Auswirkungen auf den Handel
(204)
Bei öffentlichen Zuwendungen für Unternehmen handelt es sich nur dann um staatliche Beihilfen im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV, wenn sie den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen und den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen. Stärkt eine vom Staat gewährte Zuwendung die Wettbewerbsposition eines Unternehmens gegenüber seinen Wettbewerbern, wird sie als Maßnahme erachtet, die den Wettbewerb verfälscht oder zu verfälschen droht (125). Es wird daher von einer Wettbewerbsverfälschung ausgegangen, sobald der Staat einem Unternehmen in einem liberalisierten Wirtschaftszweig, in dem Wettbewerb herrscht oder herrschen könnte, einen finanziellen Vorteil gewährt.
(205)
Nach der ständigen Rechtsprechung der Gerichte der Union sind Beihilfen zugunsten von auf dem Binnenmarkt tätigen Unternehmen geeignet, den Handel zwischen Mitgliedstaaten zu beeinträchtigen (126).
(206)
BAVARIA konkurriert mit anderen Immobilienfonds und Unternehmensinvestoren aus Deutschland und anderen Mitgliedstaaten der Union um Investoren und Anlagemöglichkeiten. Ein BAVARIA gewährter finanzieller Vorteil würde die Wettbewerbsposition dieses Unternehmens stärken und wäre daher geeignet, den Wettbewerb zu verfälschen. Da es sich bei dem Markt für Immobilieninvestitionen um einen unionsweiten Markt handelt, würde jeder finanzielle Vorteil für BAVARIA die Marktposition des Unternehmens im Vergleich zu seinen Wettbewerbern aus anderen Mitgliedstaaten stärken und sich somit auf den Handel zwischen Mitgliedstaaten auswirken.
7.5.1.5. Schlussfolgerung
(207)
Angenommen, das Sale-and-lease-back-Geschäft hätte - entgegen der oben dargelegten primären Schlussfolgerung der Kommission - nicht mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten im Einklang gestanden, und wäre BAVARIA somit ein Vorteil gewährt worden, so müsste der Schluss gezogen werden, dass es sich bei dem Sale-and-lease-back-Geschäft um eine staatliche Beihilfe gehandelt hat. Daher wäre unter dieser Hypothese zu prüfen, ob diese etwaige staatliche Beihilfe als mit dem Binnenmarkt vereinbar angesehen werden könnte.
7.5.2. Vereinbarkeit mit dem Binnenmarkt nach Artikel 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV
(208)
Nach Artikel 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV können „Beihilfen zur Förderung der Entwicklung gewisser Wirtschaftszweige oder Wirtschaftsgebiete [als mit dem Binnenmarkt vereinbar betrachtet werden], soweit sie die Handelsbedingungen nicht in einer Weise verändern, die dem gemeinsamen Interesse zuwiderläuft“. Bei der Anwendung des Artikels 107 Absatz 3 Buchstabe c muss die Kommission die positiven und gewünschten Auswirkungen einer Beihilfemaßnahme gegen ihre negativen Auswirkungen auf die Handelsbedingungen, die sich aus ihrer Umsetzung ergeben, abwägen.
(209)
Damit eine Beihilfemaßnahme der Abwägungsprüfung standhält, muss sie fünf Voraussetzungen erfüllen. Erstens muss die Beihilfemaßnahme einem genau definierten Ziel von gemeinsamem Interesse dienen. Zweitens muss die Beihilfemaßnahme ein geeignetes Instrument zur Erreichung dieses Ziels darstellen. Drittens muss die Beihilfemaßnahme erforderlich sein und einen Anreizeffekt haben. Viertens muss die Beihilfemaßnahme angemessen sein. Fünftens darf die Beihilfe die Handelsbedingungen nicht in einem Maße beeinträchtigen, das dem gemeinsamen Interesse zuwiderläuft.
7.5.2.1. Ziel von gemeinsamem Interesse
(210)
Nach den Artikeln 3 und 174 AEUV ist der wirtschaftliche und soziale Zusammenhalt ein Ziel der Union. Die Stärkung des wirtschaftlichen und sozialen Zusammenhalts impliziert eine Verbesserung der städtischen Umwelt und der Lebensqualität der Stadtbewohner. Die Kohäsionspolitik kann dazu beitragen, nachhaltige Gemeinschaften zu schaffen, indem sie sicherstellt, dass wirtschaftliche, soziale und ökologische Probleme mithilfe integrierter Strategien für die Erneuerung, Regenerierung und Entwicklung sowohl städtischer als auch ländlicher Gebieten gelöst werden. Dies kann auf unterschiedliche Weise erreicht werden (127).
(211)
Die Kommission stellt fest, dass das satzungsmäßige Ziel von NEUWOGES darin besteht, eine ausreichende Wohnungsversorgung in der Region sicherzustellen. Die Kommission stellt ferner fest, dass NEUWOGES mit dem Abschluss des Sale-and-lease-back-Geschäfts bestimmte (kommunal-)politische Ziele verfolgte. NEUWOGES macht geltend, dass
-
es in den 1990er-Jahren nach der Wiedervereinigung ein wichtiges politisches Projekt gewesen sei, die Wohnverhältnisse in Ostdeutschland an die Wohnverhältnisse in Westdeutschland anzugleichen; dies habe dazu geführt, dass die Privatisierung und Sanierung der Wohnungsbestände in Ostdeutschland vorangetrieben worden sei, unabhängig davon, ob dies wirtschaftlich sinnvoll war oder nicht;
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die Privatisierung und Sanierung der Gebäude, die Gegenstand des Sale-and-lease-back-Vertrags waren, der Sicherung der Zukunftsperspektiven der Stadt Neubrandenburg dienten: durch die Bereitstellung bezahlbarer Wohnungen mit hoher Wohnqualität und deren Privatisierung (zu der BAVARIA verpflichtet war) habe NEUWOGES gehofft, die Attraktivität Neubrandenburgs für seine Bürger zu steigern.
(212)
Des Weiteren stellt die Kommission fest, dass BAVARIA die Verpflichtung eingegangen ist, den Versuch zu unternehmen, eine bestimmte Anzahl von Wohnungen an die derzeitigen Mieter zu verkaufen. Dabei durfte BAVARIA keinen frei vom Markt bestimmten Preis verlangen, sondern musste bestimmte Höchstgrenzen einhalten (128). Der Vertrag mit diesen Auflagen gewährte den derzeitigen Mietern der in Rede stehenden Gebäude somit einen gewissen Vorteil.
(213)
Würde das Sale-and-lease-back-Geschäft zwischen NEUWOGES und BAVARIA tatsächlich als staatliche Beihilfe eingestuft, was nicht der Fall ist, dann wäre diese Beihilfe zur Verwirklichung der oben genannten politischen Ziele gewährt worden. Die Versorgung einer Region mit ausreichendem Wohnraum, der Beitrag zur Verwirklichung eines nationalen politischen Ziels (Angleichung der Wohnverhältnisse in Ost- und Westdeutschland nach der Wiedervereinigung) und die Sicherung der Zukunftsperspektiven der Stadt Neubrandenburg durch die Bereitstellung bezahlbarer Wohnungen mit hoher Wohnqualität für die Bevölkerung (und die Begünstigung der derzeitigen Mieter der betreffenden Gebäude) können allesamt als genau definierte Ziele von gemeinsamem Interesse angesehen werden. Nach Auffassung der Kommission ist das Geschäft deshalb als eine Maßnahme zur Verwirklichung eines Ziels von gemeinsamem Interesse anzusehen.
7.5.2.2. Angemessenheit der Maßnahmen
(214)
Es ist unbestritten, dass der Sale-and-lease-back-Vertrag zwischen NEUWOGES und BAVARIA die angestrebten Ziele erreicht hat. So hat das Geschäft dazu geführt, dass die von BAVARIA gekauften Gebäude umfassend saniert und privatisiert wurden und den derzeitigen Mietern zu einem niedrigeren Kaufpreis angeboten wurden und dass das Angebot an hochwertigem Wohnraum in der Region erhöht und damit die Zukunftsperspektiven der Stadt Neubrandenburg verbessert wurden.
(215)
Bei der Suche nach einem Käufer für die Gebäude und bei der Beurteilung ihrer Optionen unternahm NEUWOGES eine Reihe von Schritten, die in der Tat sicherstellten, dass für den Fall, dass das Sale-and-lease-back-Geschäft eine Beihilfe beinhalten sollte, diese auf das zur Erreichung der angestrebten Ziele erforderliche Minimum begrenzt wäre. Insbesondere führte NEUWOGES ein eingeschränktes Bieterverfahren durch, handelte mit BAVARIA über einen Zeitraum von mehreren Monaten die Bedingungen des Geschäfts aus und war schließlich davon überzeugt, dass es sich bei dem Geschäft um das beste Angebot auf dem Markt handelte. Somit liegen keine Hinweise darauf vor, dass selbst dann, wenn das Sale-and-lease-back-Geschäft eine Beihilfe beinhaltete, diese Beihilfe über das erforderliche Minimum hinausgegangen wäre. Die Analyse in Abschnitt 7.3, in deren Rahmen das Sale-and-lease-back-Geschäft mit verschiedenen anderen Optionen (wie einer kreditbasierten Sanierung der Gebäude oder einem Direktverkauf) verglichen wurde, hat gezeigt, dass es keine Alternative gegeben hätte, bei der ohne die Gewährung einer Beihilfe oder mit einem geringeren Beihilfebetrag dieselben Ziele erreicht worden wären. Das Sale-and-lease-back-Geschäft und jede etwaige darin enthaltene Beihilfe waren somit ein geeignetes Instrument zur Erreichung der Ziele von gemeinsamem Interesse.
7.5.2.3. Erforderlichkeit und Anreizeffekt.
(216)
Ausgehend von der Annahme, dass, das Sale-and-lease-back-Geschäft tatsächlich eine staatliche Beihilfe beinhaltete, wäre ferner zu prüfen, ob diese Beihilfe einen Anreizeffekt hatte. NEUWOGES und BAVARIA haben die Bedingungen des Geschäfts über einen Zeitraum von mehreren Monaten ausgehandelt. BAVARIA hätte sich dem Anschein nach nicht auf ein Geschäft eingelassen, das nicht zu ihrem „Leasingmodell Immobilien“ gepasst hätte. Wenn das letztlich durchgeführte Geschäft, das auf dem „Leasingmodell Immobilien“ von BAVARIA beruhte, eine staatliche Beihilfe beinhaltet hätte, dann steht außer Frage, dass sich BAVARIA ohne diese Beihilfe nicht auf das Geschäft eingelassen hätte.
7.5.2.4. Verhältnismäßigkeit
(217)
Die Kommission hat bereits darauf hingewiesen, dass die von NEUWOGES beim Abschluss dieses Geschäfts verfolgten Ziele als wichtig angesehen werden müssen. Die Sanierung und Privatisierung der Gebäude, wie auch deren Verkauf zu einem niedrigeren Preis an die Mieter, haben einen wichtigen Beitrag zur Verbesserung des wirtschaftlichen und sozialen Zusammenhalts in der Union geleistet. Gleichzeitig war der im Sale-and-lease-back-Geschäft enthaltene Beihilfebetrag zugunsten von BAVARIA allenfalls begrenzt, wodurch etwaige wettbewerbsverzerrende Wirkungen der Maßnahme ebenfalls begrenzt wurden. Vor diesem Hintergrund war jede möglicherweise in dem Sale-and-lease-back-Geschäft zwischen NEUWOGES und BAVARIA enthaltene Beihilfe im Hinblick auf das verfolgte Ziel verhältnismäßig.
7.5.2.5. Keine Auswirkungen auf die Handelsbedingungen, die dem gemeinsamen Interesse zuwiderlaufen
(218)
Es sei daran erinnert, dass der im Sale-and-lease-back-Geschäft enthaltene Beihilfebetrag zugunsten von BAVARIA allenfalls gering war. Die Auswirkungen der Maßnahme auf die Handelsbedingungen waren somit ebenfalls nur begrenzt. Während jede im Sale-and-lease-back-Geschäft enthaltene Beihilfe die Wettbewerbsposition von BAVARIA, die zumindest potenziell im Wettbewerb mit anderen Unternehmen (auch mit Unternehmen aus anderen Mitgliedstaaten) stand, verbessert hätte, hängt das Ausmaß dieser Auswirkungen vom Betrag der erhaltenen Beihilfe ab. Da sich die Wettbewerbsposition von BAVARIA somit nur geringfügig verbessert hätte, kann der Schluss gezogen werden, dass das Sale-and-lease-back-Geschäft, selbst wenn es eine Beihilfe beinhaltete, die Handelsbedingungen nicht in einem Maße beeinträchtigt hat, das dem gemeinsamen Interesse zuwiderläuft.
7.5.3. Schlussfolgerung zu den verbleibenden Beihilfeelementen und der Vereinbarkeit mit dem Binnenmarkt
(219)
Sollte das Sale-and-lease-back-Geschäft BAVARIA einen Vorteil verschafft haben, so ist die Kommission aus den in Abschnitt 7.5.2 genannten Gründen zu dem Schluss gekommen, dass es sich um eine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikel 107 Absatz 1 AEUV handeln würde. Die Kommission stellt jedoch auch fest, dass jede in dem Sale-and-lease-back-Geschäft enthaltene staatliche Beihilfe nach Artikel 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV mit dem Binnenmarkt vereinbar wäre.
7.6. SCHLUSSFOLGERUNG ZUM VORLIEGEN EINER BEIHILFE UND ZUR VEREINBARKEIT MIT DEM BINNENMARKT
(220)
Aus der Analyse des Werts des Sale-and-lease-back-Geschäfts für NEUWOGES, dem Vergleich mit möglichen anderen Geschäften und der Prüfung des Geschäfts auf Marktüblichkeit kann der Schluss gezogen werden, dass das Geschäft mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten im Einklang steht. Mit dem Abschluss des Sale-and-lease-back-Geschäfts hat NEUWOGES eine Verhaltensweise gezeigt, die auch ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter gewählt hätte. Besonders hervorzuheben ist, dass weder eine wirtschaftlich attraktivere Alternative zur Verfügung stand, noch die Bedingungen des Sale-and-lease-back-Geschäfts zu dem maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) im Lichte der verfügbaren Vergleichsmaßstäbe sowie der aus dem Bieterverfahren hervorgegangenen anderen Angebote als marktunüblich anzusehen waren.
(221)
Es muss daher der Schluss gezogen werden, dass das Geschäft mit NEUWOGES der BAVARIA keinen Vorteil gewährt hat, da das Verhalten von NEUWOGES dem eines marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsteilnehmers entsprach. Da im Rahmen der in Rede stehenden Maßnahme kein Vorteil gewährt wurde, ist eine der Voraussetzungen zur Einstufung als staatliche Beihilfe nicht erfüllt; somit stellt die Maßnahme keine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV dar.
(222)
Zusätzlich zu der primären Feststellung, dass das Sale-and-lease-back-Geschäft BAVARIA keinen Vorteil gewährt hat und somit keine staatliche Beihilfe beinhaltet, gelangt die Kommission zu der zusätzlichen Schlussfolgerung, dass für den Fall, dass das Sale-and-lease-back-Geschäft BAVARIA doch einen Vorteil gewährt hätte, es in der Tat eine staatliche Beihilfe darstellen würde. Diese staatliche Beihilfe wäre jedoch nach Artikel 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV mit dem Binnenmarkt vereinbar -
HAT FOLGENDEN BESCHLUSS ERLASSEN:
Artikel 1
Das am 21. Januar 1998 zwischen der Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, der Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG und der Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG in Form eines Erbbaurechtsvertrags und eines Generalverwaltervertrags vollzogene Rechtsgeschäft stellt keine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV dar.
Artikel 2
Falls das am 21. Januar 1998 zwischen der Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, der Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG und der Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG in Form eines Erbbaurechtsvertrags und eines Generalverwaltervertrags vollzogene Rechtsgeschäft doch eine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV darstellen sollte, ist diese im Sinne des Artikels 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV mit dem Binnenmarkt vereinbar.
Artikel 3
Dieser Beschluss ist an die Bundesrepublik Deutschland gerichtet.
Brüssel, den 16. September 2014
DECISIONE (UE) 2015/507 DELLA COMMISSIONE
del 16 settembre 2014
relativa alla misura SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007) della Germania
[notificata con il numero C(2014) 6411]
(Il testo in lingua tedesca è il solo facente fede)
(Testo rilevante ai fini del SEE)
LA COMMISSIONE EUROPEA,
visto il trattato sul funzionamento dell’Unione europea, in particolare l’articolo 108, paragrafo 2, primo comma,
dopo aver invitato gli interessati a presentare osservazioni conformemente alle disposizioni succitate (1) e viste le osservazioni trasmesse,
considerando quanto segue:
1. PROCEDIMENTO
(1)
Il 30 marzo 2007 Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (in appresso «NEUWOGES») ha presentato alla Commissione una denuncia, ai sensi dell’articolo 20, paragrafo 2, del regolamento (CE) n. 659/1999 del Consiglio (2), secondo cui a Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, a Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG e a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (in appresso «BAVARIA 1» e «BAVARIA 2»; congiuntamente: «BAVARIA») era stato concesso un aiuto di Stato illegale mediante un contratto di cessione del diritto di superficie (Erbbaurechtsvertrag, in appresso «EBV») e un contratto amministrativo (Generalverwaltervertrag, in appresso «GVV»). NEUWOGES ha chiesto di avviare un procedimento di indagine formale ai sensi dell’articolo 108, paragrafo 2, del TFUE.
(2)
In data 6 agosto 2007, 14 maggio 2008, 6 aprile 2009 e 3 febbraio 2012, la Commissione ha chiesto alla Germania ulteriori informazioni. La Germania ha risposto in data 4 settembre 2007, 12 ottobre 2007, 17 ottobre 2007, 11 luglio 2008, 14 luglio 2008, 12 dicembre 2008, 30 giugno 2009 e 28 febbraio 2012. NEUWOGES ha inviato osservazioni in data 30 maggio 2007, 5 novembre 2007, 26 febbraio 2008, 15 luglio 2008, 30 settembre 2008, 18 dicembre 2008, 6 marzo 2009, 4 giugno 2009, 15 luglio 2009, 26 agosto 2009, 22 settembre 2009 e 19 gennaio 2012. BAVARIA ha trasmesso le sue osservazioni il 13 maggio 2008.
(3)
Il 28 novembre 2008 il tribunale regionale (Landgericht) di Rostock (in appresso «LG Rostock») ha emanato la propria sentenza nella causa BAVARIA/NEUWOGES. BAVARIA aveva agito giudizialmente nei confronti di NEUWOGES per inadempimento del contratto stipulato tra le parti. NEUWOGES aveva quindi eccepito che il contratto comportava aiuti di Stato illegittimi e incompatibili con il mercato interno e sarebbe quindi nullo. L’LG Rostock è arrivato alla conclusione che non era ravvisabile alcun vantaggio a favore di BAVARIA e quindi neppure un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE. NEUWOGES ha impugnato tale sentenza. Il procedimento dinanzi al tribunale regionale superiore (Oberlandesgericht) di Rostock (in appresso «OLG Rostock») è ancora pendente. BAVARIA ha inoltre avviato un procedimento dinanzi al tribunale amministrativo (Verwaltungssgericht) di Greifswald (in appresso «VG Greifswald») al fine di ottenere, in via giudiziale, accesso a tutti gli atti di NEUWOGES o della città di Neubrandenburg riguardanti i suddetti contratti. Il procedimento è tuttora pendente.
(4)
Con lettera del 4 giugno 2009 NEUWOGES ha chiesto alla Commissione, in conformità dell’articolo 265, secondo comma, del TFUE, di avviare entro due mesi il procedimento di indagine formale.
(5)
Con lettera del 29 luglio 2009 la Commissione ha comunicato a NEUWOGES la sua valutazione preliminare, secondo cui né l’EBV né il GVV contengono elementi di un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE.
(6)
Con lettera del 26 agosto 2009 la denunciante ha impugnato tale valutazione preliminare chiedendo alla Commissione di avviare il procedimento di indagine formale entro due settimane.
(7)
Con lettera del 15 settembre 2009, i servizi della Commissione hanno comunicato a NEUWOGES che le avrebbero trasmesso un’altra lettera contenente una valutazione delle ultime osservazioni di NEUWOGES. Con lettera del 22 settembre 2009 NEUWOGES ha informato la Commissione di non condividere la sua proposta.
(8)
Il 9 ottobre 2009 NEUWOGES ha presentato ricorso dinanzi al Tribunale dell’Unione europea, chiedendo di annullare la presunta decisione contenuta nella lettera della Commissione del 29 luglio 2009 o, in subordine, di accertare la carenza della Commissione per essersi rifiutata di avviare un procedimento di indagine formale ai sensi dell’articolo 108, paragrafo 2, del TFUE. Il 9 gennaio 2012 il Tribunale ha respinto la domanda di annullamento in quanto irricevibile e il ricorso per carenza in quanto infondato (3).
(9)
Con lettera dal 19 gennaio 2012 NEUWOGES ha chiesto nuovamente alla Commissione di avviare il procedimento di indagine formale ai sensi dell’articolo 108, paragrafo 2, del TFUE.
(10)
Con lettera del 21 marzo 2012 la Commissione ha informato la Germania della sua decisione di avviare il procedimento di indagine formale. La decisione della Commissione di avviare il procedimento di indagine formale (in appresso «decisione di avviare il procedimento») è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea (4). La Commissione ha invitato le parti a presentare osservazioni sulla misura. Il 22 marzo 2012 NEUWOGES ha impugnato l’ordinanza del Tribunale del 9 gennaio 2012. Il 15 novembre 2012 la Corte ha respinto l’impugnazione dichiarando il non luogo a procedere (5).
(11)
La Commissione ha ricevuto, in data 17 luglio 2012, 2 ottobre 2012, 4 aprile 2013 e 15 aprile 2014, le osservazioni di NEUWOGES e, in data 18 giugno 2012 e 22 aprile 2013, le osservazioni di BAVARIA. Le osservazioni sono state inoltrate alla Germania il 7 agosto 2012 e il 16 settembre 2013. Su incarico del governo federale, la città di Neubrandenburg ha presentato osservazioni in data 23 luglio 2012 e 28 settembre 2012; il Land Berlino ha trasmesso le proprie osservazioni in data 16 maggio 2012, 28 settembre 2012 e 30 settembre 2013.
2. DESCRIZIONE DELLE MISURE
(12)
NEUWOGES è una società a responsabilità limitata di diritto tedesco di cui la città di Neubrandenburg detiene il 100 % delle quote. NEUWOGES mira a mettere a disposizione appartamenti a prezzi accessibili ad ampie fasce della popolazione della suddetta città e delle aree limitrofe. La società possiede oggi il 33 % di tutti gli appartamenti della città di Neubrandenburg. BAVARIA 1 e BAVARIA 2 sono società veicolo costituite specificamente ai fini dell’operazione con NEUWOGES e i cui soci di maggioranza sono fondi immobiliari chiusi. I soci di BAVARIA 1 sono BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) e BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), mentre BAVARIA 2 fa capo, per il 100 %, al Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Investitori privati detengono le quote di BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG e di Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Entrambi i fondi sono stati costituiti e gestiti da Berliner Immobilien-Holding GmbH, società facente capo, sino al 1o gennaio 2006, alla Bankgesellschaft Berlin e, da tale data, detenuta direttamente dal Land Berlino per il 100 %.
(13)
NEUWOGES è, tra l’altro, proprietaria di una serie di fondi a Neubrandenburg, sui quali si trovano dodici complessi immobiliari con, complessivamente, 557 unità abitative e vari locali commerciali. Il 21 gennaio 1998 NEUWOGES e BAVARIA hanno stipulato l’EBV e il GVV (in appresso i «contratti di cui trattasi» o, insieme, l’«operazione di Sale-and-lease-back»).
2.1. CONTRATTO DI CESSIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE (EBV)
(14)
Il 21 gennaio 1998 NEUWOGES e BAVARIA hanno stipulato un contratto di leasing e compravendita immobiliare avente ad oggetto dodici complessi residenziali con complessivamente 557 unità abitative. Nel quadro del contratto in parola BAVARIA ha acquisito il diritto di superficie sui fondi per un periodo di 75 anni e la proprietà degli immobili.
(15)
L’EBV si articola in due parti principali.
a)
Da un lato, BAVARIA si è impegnata a versare a NEUWOGES complessivamente […] (6) EUR (7): […] EUR a titolo di canone enfiteutico capitalizzato per l’uso del terreno su cui sono edificati gli immobili per il periodo sino al 31 dicembre 2028 e […] EUR a titolo di prezzo di acquisto dei complessi residenziali.
b)
Dall’altro, BAVARIA deve, a partire dal 1o gennaio 2029 e per un periodo di 10 anni, versare annualmente un canone enfiteutico pari al […]% del valore attuale del terreno, vale a dire di […] EUR al m2 ovvero […] EUR l’anno. Per la successiva durata residua dell’EBV è previsto un adeguamento del canone enfiteutico all’indice del costo della vita complessivo, a condizione che questo abbia subito un incremento superiore al […]%.
(16)
Nel 1997, prima della conclusione dell’EBV con BAVARIA, NEUWOGES ha fatto valutare il valore dei beni (edifici e terreni) da periti interni. In base a tale perizia, il valore dei beni ammontava a […] EUR. Nel 2007 NEUWOGES ha inoltre incaricato un perito esterno di redigere retroattivamente un’altra perizia sul valore di mercato dei beni nel 1997. In base alla perizia del 2007 il valore stimato dei beni era pari, nel 1997, a […] EUR.
L’Altschuldenhilfegesetz (legge sull’alleviamento dei debiti pregressi)
(17)
L’EBV è stato stipulato nel contesto dell’Altschuldenhilfegesetz (8) (in appresso l’«AHG»). Dopo la riunificazione nel 1990 le preesistenti società immobiliari di proprietà sociale della Germania orientale sono state trasformate in società edilizie comunali giuridicamente autonome. Gli attivi patrimoniali e le passività delle loro danti causa sono stati trasferiti in capo alle suddette nuove società con conseguenti gravi oneri a carico di queste ultime. Al fine di mettere le imprese edilizie nella condizione di poter sopravvivere a lungo termine, il legislatore federale ha emanato l’Altschuldenhilfegesetz (AHG), che è entrato in vigore il 27 giugno 1993.
(18)
In base all’AHG, le imprese edili comunali della Germania orientale potevano, su richiesta, ottenere l’alleviamento dei debiti pregressi. Ai sensi dell’articolo 4, paragrafi 1 e 2, dell’AHG, per i debiti pregressi superiori a 76,69 EUR al m2 poteva essere concesso uno sgravio parziale, fermo restando che poteva essere preso in considerazione un importo massimo di 434,60 EUR al m2. In cambio, l’impresa edile doveva assumere determinati impegni. Essa era tenuta, ad esempio, ad adoperarsi attivamente per la privatizzazione del 15 % degli appartamenti (articolo 4, paragrafo 5, prima frase, in combinato disposto con l’articolo 5), a disporre di un piano commerciale per una rapida privatizzazione, modernizzazione e sistemazione dei complessi immobiliari preesistenti in suo possesso (articolo 4, paragrafo 5, seconda frase) e a relazionare sullo stato del suo programma di investimenti e sui risultati della privatizzazione (articolo 4, paragrafi 5, 6 e 7). Secondo la versione della legge in vigore all’epoca dei fatti (1997/1998), le imprese edili dovevano adempiere il loro obbligo di privatizzazione entro il 31 dicembre 2003. L’impresa edile che non avesse rispettato il suo obbligo di privatizzazione (vale a dire che non si adoperava attivamente per la privatizzazione), doveva rimborsare lo sgravio già concesso.
(19)
Le imprese edili dovevano versare all’Erblastentilgungsfond (fondo di rimborso, in appresso «ETF») una determinata percentuale dei ricavi della privatizzazione eccedenti l’importo di 76,69 EUR al m2. All’epoca dei fatti (1997/1998), l’articolo 5, paragrafo 2, dell’AHG prevedeva che, per tutte le privatizzazioni compiute entro il 31 dicembre 1998, dovesse essere versato il 45 % dei ricavi delle vendite. Per le privatizzazioni compiute entro il 31 dicembre 2000 o entro il 31 dicembre 2003 le quote di ricavi erano fissate rispettivamente in 50 % o 55 %. Se la privatizzazione avveniva mediante costituzione di diritti di superficie (ovvero, in luogo di procedere alla vendita diretta degli edifici e dei terreni, si vendevano soltanto gli edifici costituendo diritti di superficie per i terreni), il prezzo di vendita alla base del calcolo degli importi da versare consisteva nel prezzo dell’edificio e nel valore attuale del canone enfiteutico concordato (articolo 5, paragrafo 2).
(20)
Nel corso del 1995 è emerso che la forma di privatizzazione inizialmente prevista - vale a dire la vendita ai conduttori - probabilmente non avrebbe permesso di raggiungere la quota di privatizzazione richiesta del 15 %. Di conseguenza, il Kreditanstalt für Wiederaufbau (l’istituto per la ricostruzione, in appresso «KfW»), cui era affidata la gestione dell’alleviamento dei debiti pregressi, ha iniziato ad accettare anche la cosiddetta «privatizzazione mediante acquirenti intermediari» (9). In base a tale modello, che doveva trovare applicazione solo se era verosimile che la quota del 15 % non sarebbe stata raggiunta mediante privatizzazioni dirette, un’impresa edile poteva vendere edifici en bloc a un acquirente commerciale. Per poter essere imputato alla quota di privatizzazione dell’impresa edile del 15 %, l’acquirente commerciale doveva impegnarsi a ristrutturare e a rivendere ai conduttori il maggior numero possibile di appartamenti (ma, in ogni caso, almeno un terzo) (10). Se dopo aver presentato concrete offerte di vendita, la percentuale dei conduttori interessati a un acquisto era chiaramente inferiore a un terzo, l’acquirente commerciale poteva escludere dall’obbligo di acquisto il 60 % degli appartamenti e limitare così il suddetto obbligo di privatizzazione di un terzo al restante 40 % delle unità abitative (11).
NEUWOGES e l’AHG
(21)
L’EBV è stato infine riconosciuto dal KfW come vendita ad acquirente intermediario rilevante ai sensi dell’AHG. La conclusione dell’operazione di sale-and-lease-back agevolava quindi NEUWOGES nell’adempimento del suo obbligo di privatizzazione ai sensi dell’AHG. Resta tuttavia poco chiaro e controverso in che misura l’AHG abbia influenzato le considerazioni di carattere commerciale alla base della decisione di NEUWOGES di stipulare i contratti e se l’alleviamento del debito ottenuto da NEUWOGES ai sensi dell’AHG debba essere preso in considerazione nel valutare se l’operazione di sale-and-lease-back costituisca un aiuto di Stato a favore di BAVARIA.
(22)
NEUWOGES ha ottenuto, in base alle informazioni da essa stessa fornite, un alleviamento del debito per complessivi […] EUR (12). NEUWOGES affermava che sarebbe difficile imputare pro quota all’operazione di sale-and-lease-back lo sgravio complessivo ottenuto, in quanto, in base all’AHG, un alleviamento del debito sarebbe possibile soltanto qualora l’impresa edile abbia adempiuto pienamente il suo obbligo di privatizzazione. Se, tuttavia, dovesse essere necessario ricondurre una parte dello sgravio complessivo ottenuto a una determinata misura di privatizzazione in ragione della percentuale da essa rappresentata del complessivo obbligo di privatizzazione di NEUWOGES, all’operazione di sale-and-lease-back potrebbe essere imputato, dal punto di vista contabile, un alleviamento complessivo lordo per […] EUR. Dei ricavi ottenuti dall’operazione BAVARIA, […] EUR sono stati versati all’ETF; NEUWOGES ha ottenuto quindi uno sgravio complessivo di […] EUR (13).
2.2. CONTRATTO AMMINISTRATIVO
(23)
Sempre il 21 gennaio 1998, BAVARIA e NEUWOGES hanno sottoscritto il GVV, con cui gli immobili sono stati retrolocati a NEUWOGES. In base al GVV, NEUWOGES resta responsabile dell’amministrazione e dell’utilizzo commerciale dei complessi residenziali di cui trattasi per un periodo di 30 anni. Tutti i ricavi derivanti dalla locazione degli immobili restano di competenza di NEUWOGES. A fronte di tali diritti di utilizzo, NEUWOGES si è impegnata ad effettuare un pagamento mensile a titolo di rata fissa di leasing di […] EUR ([…] EUR all’anno) sino alla conclusione dei lavori di ristrutturazione e di […] EUR ([…] EUR all’anno) per il periodo successivo. A partire dal 1o gennaio 2000 il suddetto pagamento a titolo della rata di leasing ha subito un incremento del […]% l’anno.
2.3. CONTRATTO FORFETTARIO GLOBALE
(24)
BAVARIA si è impegnata a ristrutturare gli edifici di cui si trattasi e ha concluso a tal fine un contratto forfettario globale (Globalpauschalvertrag, in appresso il «GVP») con BRG Bau-Regie GmbH (in appresso «BRG»), una controllata al 100 % di NEUWOGES. In base al GPV, BAVARIA ha corrisposto a BRG un importo forfettario di […] EUR per i lavori di ristrutturazione concordati.
3. OSSERVAZIONI DELLA GERMANIA
(25)
Nella sua risposta alla decisione di avviare il procedimento, la Germania si è limitata a dichiarare che, nel caso di specie, non prende posizione sulla decisione, lasciando che si esprimano gli enti locali interessati, la città di Neubrandenburg e il Land Berlino.
4. OSSERVAZIONI DELLE PARTI INTERESSATE
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES afferma di non aver agito, stipulando i contratti in parola, come un operatore economico in economia di mercato e di aver così conferito a BAVARIA un vantaggio economico che costituisce un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE. In base a stime compiute da NEUWOGES, i contratti in parola portano a perdite per […] EUR (nominali) ovvero […] EUR (attualizzati). NEUWOGES ritiene che tali perdite costituiscano un aiuto di Stato a favore di BAVARIA incompatibile con il mercato interno.
(27)
Per quanto attiene alla valutazione del carattere conforme alle condizioni di mercato dei contratti, NEUWOGES sostiene che l’EBV e il GVV devono essere esaminati separatamente l’uno dall’altro (sezione 4.1.1). Rispetto ai singoli contratti, NEUWOGES afferma che nessun operatore in economia di mercato avrebbe concluso né l’EBV (sezione 4.1.2), né il GVV (sezione 4.1.3). NEUWOGES osserva inoltre che un operatore in economia di mercato avrebbe optato per un diverso approccio (sezione 4.1.4). Essa rileva da ultimo che il vantaggio accordato a BAVARIA costituirebbe un trasferimento di risorse statali in quanto imputabile alla città di Neubrandenburg (sezione 4.1.5).
4.1.1. Esame congiunto o separato dei contratti di cui trattasi
(28)
NEUWOGES afferma che, nel valutare se i contratti in esame siano stati conclusi a condizioni di mercato, occorre esaminare l’EBV e il GVV distinguendo rigorosamente l’uno dall’altro. Secondo NEUWOGES, l’EBV e il GVV sono contratti autonomi sotto il profilo giuridico che dovevano esistere separatamente. Se i due contratti fossero stati pensati effettivamente come un tutt’uno, allora, secondo NEUWOGES, entrambi avrebbero dovuto essere autenticati dal notaio, il che è accaduto però solo per l’EBV.
(29)
NEUWOGES esamina quindi ciascun contratto separatamente per valutarne il carattere conforme alle condizioni di mercato.
4.1.2. Contratto di cessione del diritto di superficie (EBV)
(30)
NEUWOGES sostiene che, alla luce delle perizie redatte nel 1997 e nel 2007 sui beni controversi (immobili e terreni), nessun soggetto economico operante in economia di mercato avrebbe concluso l’EBV con BAVARIA al prezzo concordato. Né il pagamento dei canoni enfiteutici, né l’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG ottenuto in ragione dell’EBV, né l’obbligo di ristrutturazione o la procedura di gara ristretta potrebbero incidere su tale conclusione.
4.1.2.1. Prezzo di acquisto
(31)
NEUWOGES ricorda che BAVARIA ha versato un importo in contanti di […] EUR per gli immobili, oltre a […] EUR a titolo di canone enfiteutico per l’uso del terreno su cui essi sono edificati. Nelle due perizie sul valore commerciale del 1997 e del 2007 il valore complessivo dei beni (valore dei terreni oltre al valore degli immobili) è stato stimato rispettivamente in […] EUR e in […] EUR. Inoltre, in entrambe le perizie non soltanto sarebbe stato stimato il valore complessivo dei beni, ma sarebbe stato quantificato separatamente anche il valore dei terreni (perizia 1997: […] EUR, perizia 2007: […] EUR) e degli immobili (perizia 1997: […] EUR, perizia 2007: […] EUR).
(32)
NEUWOGES afferma che la perizia sul valore commerciale del 1997 rappresenta una stima realistica del valore dei beni all’epoca dei fatti (1997/1998) e che solo il prezzo effettivamente versato da BAVARIA per gli immobili (e non il prezzo degli immobili incrementato dei canoni di affitto capitalizzati per l’uso del terreno su cui sono edificati) deve essere preso in considerazione ai fini di un confronto. A suo avviso, NEUWOGES ha quindi percepito un importo inferiore di […] EUR rispetto al prezzo di mercato all’epoca dei fatti (1997/1998). Anche considerando l’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG, il prezzo versato da BAVARIA si collocherebbe del 16 % al di sotto del valore più basso indicato nella perizia del 2007. Secondo NEUWOGES, il prezzo pagato da BAVARIA si porrebbe molto al di sotto del prezzo di mercato cosicché nessun operatore in economia di mercato avrebbe acconsentito alla vendita a tale prezzo.
(33)
In tale contesto, NEUWOGES ricorda che, in base alla «Comunicazione della Commissione relativa agli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità» (14), a determinate condizioni, può essere accettato come prezzo di mercato un prezzo di acquisto con uno scarto massimo del 5 % rispetto al valore di mercato individuato in una perizia indipendente. A contrario, non potrebbe essere considerato come prezzo di mercato un prezzo che, anche nell’ipotesi migliore, si collochi al di sotto della valutazione più bassa almeno del 16 %.
4.1.2.2. Canone enfiteutico capitalizzato per l’uso del terreno su cui sono edificati gli immobili
(34)
NEUWOGES afferma che, ai fini del confronto del prezzo pagato da BAVARIA con i prezzi individuati nelle perizie sul valore commerciale del 1997 e del 2007 (nelle quali è stato quantificato il valore complessivo della proprietà di immobili e terreni), non dovrebbero essere presi in considerazione i canoni enfiteutici capitalizzati per i primi 30 anni. Dato che il canone enfiteutico è corrisposto per la costituzione e il trasferimento dei diritti di superficie per un periodo di 75 anni, e non per il trasferimento della proprietà dei terreni, esso non può essere preso in considerazione per confrontare il prezzo pagato da BAVARIA per gli immobili e il prezzo quantificato in una delle due perizie.
4.1.2.3. L’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG
(35)
NEUWOGES afferma inoltre che lo sgravio ai sensi dell’AHG, pari a […] EUR, risultante dai contratti di cui trattasi non può essere preso in considerazione al fine di confrontare il prezzo versato da BAVARIA con il prezzo individuato in entrambe le perizie sul valore commerciale. Ciò sulla base dei motivi di seguito elencati.
-
L’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG è un vantaggio concesso a NEUWOGES da un terzo (KfW), che non è in alcun modo collegato all’acquirente. Non vi è alcun motivo per cui un venditore dovrebbe accettare un prezzo inferiore a quello di mercato per il solo fatto che grazie alla transazione esso beneficia di ulteriori vantaggi da parte di terzi.
-
BAVARIA non ha assunto alcun obbligo derivante dall’AHG gravante in precedenza a carico di NEUWOGES che giustifichi un compenso sotto forma di sconto sul prezzo. BAVARIA si è sì impegnata «sulla carta» a cercare di vendere alcuni appartamenti ai conduttori, ma ha affidato a NEUWOGES la concreta attuazione della privatizzazione a spese di quest’ultima; BAVARIA non si è così assunta alcuna reale responsabilità e su di essa non gravava neppure alcun rischio di responsabilità per l’eventuale esito negativo degli sforzi di privatizzazione.
-
Dato che l’alleviamento del debito era collegato all’adempimento dell’obbligo gravante su NEUWOGES di privatizzare il 15 % dei suoi appartamenti e il contratto con BAVARIA copriva soltanto il 20 % degli obblighi complessivi di privatizzazione, non è concretamente possibile (anche se lo sarebbe in termini contabili) un’imputazione pro quota dell’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG reso possibile dal contratto con BAVARIA. In altre parole, se NEUWOGES non avesse adempiuto completamente il suo obbligo di privatizzazione, la società non avrebbe ottenuto alcun vantaggio ai sensi dell’AHG grazie all’operazione con BAVARIA.
-
L’operazione di sale-and-lease-back avrebbe tutt’al più permesso a NEUWOGES di versare all’ETF solo una percentuale relativamente bassa dei ricavi (45 % in luogo del 50 % o del 55 %), mentre la mancata conclusione del contratto e la ricerca di un altro acquirente avrebbe comportato il rischio di dover versare al fondo una percentuale maggiore dei ricavi della vendita.
-
NEUWOGES rivendica in ogni caso di aver adempiuto, in definitiva, i propri obblighi di privatizzazione al 165 %, cosicché l’alleviamento del debito già concesso sarebbe stato confermato anche in mancanza dell’operazione con BAVARIA.
4.1.2.4. Ristrutturazione
(36)
NEUWOGES afferma inoltre di non aver beneficiato della ristrutturazione compiuta da BAVARIA, dal momento che quest’ultima era la proprietaria degli edifici e quindi l’unica beneficiaria della ristrutturazione.
4.1.2.5. Procedura di gara
(37)
NEUWOGES ribadisce che la gara ristretta condotta nel 1997 non può essere citata come indicatore del fatto che il prezzo versato da BAVARIA fosse effettivamente il prezzo di mercato. La gara non sarebbe stata aperta, trasparente, non soggetta a condizioni e non discriminatoria, e non sarebbe pertanto sufficiente per individuare il prezzo di mercato.
4.1.3. Contratto amministrativo (GVV)
(38)
NEUWOGES sostiene che nessun operatore in economia di mercato di dimensioni comparabili e in circostanze analoghe avrebbe stipulato il GVV, dal momento che era chiaro fin dall’inizio che il contratto avrebbe comportato perdite notevoli. NEUWOGES afferma in particolare che le perdite erano prevedibili sin dall’inizio poiché i calcoli alla base del contratto muovevano da ipotesi sul futuro sviluppo del mercato degli appartamenti in affitto a Neubrandenburg chiaramente troppo ottimistiche. NEUWOGES sostiene altresì che i diversi contratti similari prodotti da BAVARIA ai fini di un confronto non possono comprovare il carattere di mercato dell’GVV e che NEUWOGES ha accettato il contratto in parola, chiaramente svantaggioso, solo per ragioni di natura politica che sarebbero irrilevanti ai fini dell’applicazione del criterio dell’operatore in economia di mercato.
4.1.3.1. GVV alla luce delle aspettative di mercato
(39)
NEUWOGES afferma che le disposizioni centrali del GVV - una rata mensile fissa di leasing soggetta a un incremento annuale del […]%, una deduzione dei costi non indicizzata originariamente pari circa a […]% (compresa una percentuale del […]% di rischio di perdita dei canoni di locazione) e una durata di 30 anni - non soddisfano le condizioni che un operatore in economia di mercato avrebbe accettato. A tale proposito, NEUWOGES adduce i seguenti motivi.
-
In considerazione del rischio di perdita dei canoni di locazione stimato in una percentuale contenuta, pari soltanto al […]% dei ricavi netti da locazione, NEUWOGES sopporta il rischio finanziario del raggiungimento di una quota di utilizzo pari almeno al […]%.
-
L’indicizzazione della rata fissa di leasing in ragione del […]% annuo significa che NEUWOGES sopporta il rischio finanziario di non poter imporre incrementi del canone di locazione annuo corrispondenti almeno a tale percentuale.
-
Posto che i costi non sono indicizzati, NEUWOGES sopporta il rischio finanziario di un incremento delle spese di amministrazione e di manutenzione, e solo un incremento dei canoni di locazione superiore al […]% annuo potrebbe forse compensare un aumento dei costi.
-
In considerazione della lunga durata, pari a 30 anni, si tratta di rischi finanziari considerevoli.
(40)
Secondo NEUWOGES, era chiaro fin dall’inizio che tali rischi si sarebbero concretizzati e avrebbero comportato notevoli perdite e che, di conseguenza, nessun operatore in economia di mercato avrebbe concluso il contratto. Un soggetto economico operante in economia di mercato stipulerebbe soltanto un contratto redditizio o che quantomeno non implichi perdite. NEUWOGES precisa che il GVV avrebbe potuto produrre utili solo se si fosse potuto ragionevolmente ipotizzare l’effettivo raggiungimento dell’elevato tasso di utilizzo previsto, nonché incrementi annui dei canoni di locazione del […]% e costi stabili. Già all’atto della conclusione del contratto sarebbe però stato evidente che il tasso di utilizzo medio del […]% non era raggiungibile, che un incremento dei canoni di locazione pari almeno al […]% l’anno non era possibile e che le spese di amministrazione e di manutenzione erano innegabilmente destinate ad aumentare nel corso della durata del contratto. A fondamento di tali affermazioni, NEUWOGES fa riferimento sia al previsto decremento della popolazione che al mercato immobiliare a Neubrandenburg e ribadisce come, alla luce di tali informazioni, si dovessero mettere in conto delle perdite. Dal momento che il numero di abitanti di Neubrandenburg era in calo già prima della conclusione dei contratti di cui trattasi, l’offerta di appartamenti era notevolmente in eccesso già a partire dal 1995, dato a cui va aggiunto che i complessi residenziali costruiti con elementi prefabbricati oggetto del contratto, con una scarsa attrattiva, presentavano il tasso di sfitto più elevato e canoni di locazione ridotti.
(41)
Stando alle affermazioni di NEUWOGES, un operatore in economia di mercato avrebbe fondato i suoi calcoli su aspettative più pessimistiche, come ad esempio la previsione di incremento dei canoni di locazione tra il […]% e il […]%, un rischio di perdita dei canoni di locazione del […]% e un’indicizzazione dei costi del […]%. Un’analisi ex post de flusso di cassa redatta nel 2012 e prodotta da NEUWOGES attesta che, sulla base di tali ipotesi, era necessario prevedere che il GVV avrebbe generato un flusso di cassa negativo (nominale) di […] EUR e (attualizzato) di […] EUR (15). NEUWOGES afferma che tale importo rappresenta l’aiuto di Stato ottenuto da BAVARIA. Vengono inoltre presentate diverse varianti di tale analisi del flusso di cassa, dalle quali risulta che, quand’anche fossero state giustificate ipotesi più ottimistiche (come ad esempio un tasso medio di sfitto del […]%, incrementi annui del canone di locazione del […]% e un aumento delle spese del […]%), il flusso di cassa complessivo previsto sarebbe comunque stato negativo. Il GVV avrebbe potuto generare utili soltanto sulla base di ipotesi del tutto irrealistiche (tasso di sfitto del […]%, incremento annuo dei canoni di locazione del […]%, aumento delle spese del […]%).
4.1.3.2. Contratti tratti ad esempio
(42)
NEUWOGES contesta che determinati contratti relativi a transazioni simili (contratti […] (16)-, […] (17)- e […] (18)) possano confermare il carattere conforme alle condizioni di mercato del GVV. NEUWOGES non condivide l’opinione che si tratti di contratti equiparabili e afferma che essi si distinguono dal GVV per i seguenti punti essenziali:
-
dato che non sono state fornite prove dell’esistenza di una sufficiente similitudine tra la situazione finanziaria e le prospettive future delle città in cui si trovano gli immobili oggetto dei contratti tratti ad esempio e la situazione e le prospettive di Neubrandenburg, non si può ritenere che i contratti siano nel loro complesso comparabili;
-
l’indicizzazione della rata di leasing nei contratti utilizzati ai fini del confronto è molto diversa dall’indicizzazione prevista nel GVV (vale a dire 1,0 %-1,5 %);
-
ciascuno dei contratti tratti ad esempio è inadatto al confronto, in quanto le circostanze dei singoli casi sono diverse ([…]: obblighi di manutenzione meno onerosi; […]: nessun appartamento, ma locali commerciali con un tasso di sfitto pari allo 0 % all’atto della conclusione del contratto, […]; immobili situati in una regione in crescita).
(43)
Secondo NEUWOGES, tali contratti tratti ad esempio non possono comprovare la conformità alle condizioni di mercato del GVV, ma ne attestano piuttosto, al contrario, proprio il carattere non conforme alle condizioni di mercato, poiché contengono disposizioni meno onerose pur in presenza di prospettive commerciali migliori per i rispettivi oggetti.
4.1.3.3. Motivi politici
(44)
NEUWOGES sostiene di aver stipulato il GVV per ragioni di carattere politico, malgrado i chiari svantaggi dal punto di vista economico. Essa ricorda che i motivi alla base della concessione degli aiuti di Stato sono irrilevanti ai fini della valutazione giuridica e fa valere che anche i motivi di carattere politico addotti dimostrano che non sono state considerazioni di carattere economico a pesare maggiormente. NEUWOGES dichiara che il GVV è stato stipulato per i seguenti motivi:
-
sarebbe stata esercitata una forte pressione politica al fine di portare avanti la ristrutturazione e la privatizzazione del parco immobiliare esistente nei nuovi Land federali;
-
la città di Neubrandenburg avrebbe sperato, mediante la ristrutturazione e la privatizzazione di appartamenti, di contrastare il continuo decremento della popolazione;
-
con la stipula del GVV unitamente al GPV si è mantenuto alto il livello degli investimenti a Neubrandenburg, mentre la diminuzione degli investimenti avrebbe avuto effetti rilevanti sul tasso di disoccupazione in loco.
4.1.4. Alternative
(45)
NEUWOGES afferma da ultimo che un operatore in economia di mercato avrebbe privilegiato delle alternative ai contratti in esame.
(46)
NEUWOGES sostiene anzitutto che si sarebbe dovuta privilegiare una vendita diretta, dal momento che essa avrebbe generato utili, mentre era prevedibile sin dall’inizio che il GVV avrebbe comportato l’insorgenza di perdite. I beni (immobili e terreni) avrebbero potuto essere venduti al prezzo indicato nelle perizie di valutazione del valore commerciale o a un prezzo superiore. Una vendita siffatta sarebbe risultata redditizia anche se un acquirente avesse semplicemente acquistato gli immobili e demolito gli edifici. NEUWOGES conferma la validità di tale valutazione anche per l’ipotesi in cui si tenga conto dell’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG, in quanto NEUWOGES avrebbe potuto tentare di adempiere i suoi obblighi privatizzando altri edifici e, anche senza lo sgravio ai sensi dell’AHG, una vendita sarebbe stata più redditizia di un’operazione di sale-and-lease-back. I motivi della rinuncia a ricorrere a una delle suddette alternative andrebbero ravvisati negli obblighi di carattere politico di NEUWOGES.
(47)
NEUWOGES sostiene inoltre che un operatore in economia di mercato avrebbe preferito finanziare in proprio una ristrutturazione meno radicale, continuare ad affittare senza procedere a una previa ristrutturazione o abbattere gli edifici. La rinuncia a tali alternative viene giustificata, ancora una volta, alla luce degli obblighi di carattere politico di NEUWOGES.
(48)
NEUWOGES afferma da ultimo che, ove avesse optato per la ristrutturazione, sarebbe stato comunque più redditizio per la società finanziare tali interventi in altro modo. Sarebbe stato possibile, ad esempio, ottenere un prestito assistito da garanzia fideiussoria della città di Neubrandenburg, così da beneficiare di condizioni di finanziamento più vantaggiose rispetto a quelle ottenute con l’operazione con BAVARIA.
4.1.5. Risorse statali e imputabilità
(49)
NEUWOGES ritiene che l’asserito aiuto sia stato accordato con risorse statali e sia imputabile allo Stato.
(50)
NEUWOGES afferma anzitutto che la città di Neubrandenburg, quale socio unico e mediante la sua influenza dominante sul consiglio di amministrazione, esercitava un’influenza dominante su NEUWOGES. In considerazione di tale rapporto di controllo, le asserite perdite derivanti dall’operazione di sale-and-lease-back costituiscono risorse statali perdute.
(51)
NEUWOGES dichiara inoltre che, nel caso di specie, sussistono praticamente tutti gli indicatori per un’imputabilità: la città di Neubrandenburg eserciterebbe un ampio controllo su NEUWOGES; per NEUWOGES sarebbe molto importante soddisfare gli interessi della città; l’operazione controversa sarebbe stata conclusa per ragioni di carattere politico e sarebbe dimostrato che la città di Neubrandenburg ha avuto l’ultima parola nell’operazione di sale-and-lease-back.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA respinge gli argomenti addotti da NEUWOGES e dichiara che i contratti in parola erano normali transazioni di mercato e che non le avrebbero accordato alcun vantaggio. Essi non costituirebbero pertanto neppure aiuti di Stato. BAVARIA afferma anzitutto che i contratti di cui trattasi dovrebbero essere valutati unitariamente sotto il profilo economico (sezione 4.2.1). In secondo luogo, i contratti non sarebbero, nel loro insieme, tali da far sì che un soggetto economico operante in economia di mercato non li avrebbe sottoscritti (sezione 4.2.2). In terzo luogo, le alternative indicate da NEUWOGES non sarebbero state vantaggiose per quest’ultima (sezione 4.2.3). BAVARIA afferma da ultimo che non sono state trasferite risorse imputabili allo Stato (sezione 4.2.4).
4.2.1. Esame congiunto o separato dei contratti in discussione
(53)
BAVARIA afferma a tal proposito che i contratti di cui trattasi devono essere esaminati congiuntamente, e non separatamente l’uno dall’altro. La vendita e la successiva concessione in leasing degli immobili sarebbero due parti interconnesse di una stessa operazione unitaria. BAVARIA sottolinea che l’operazione era stata offerta come pacchetto ed è stata percepita in tal modo anche da NEUWOGES, come risulterebbe anche dal verbale interno che documenta il processo decisionale in seno alla suddetta società.
(54)
Di conseguenza - secondo BAVARIA - il criterio dell’operatore in economia di mercato deve essere applicato all’operazione nel suo insieme e non al singolo contratto.
4.2.2. La transazione non ha accordato a BAVARIA alcun vantaggio
(55)
Secondo BAVARIA l’eventuale esistenza di un vantaggio è esclusa già dal fatto che NEUWOGES ha indetto una gara (seppure con procedura ristretta) volta a sondare il mercato. Non vi sarebbe alcun motivo di dubitare che NEUWOGES abbia scelto l’offerta economicamente più vantaggiosa.
(56)
Per accertare se, a prescindere dalla gara, un operatore in economia di mercato avrebbe concluso tale operazione, occorre considerare la particolare situazione di NEUWOGES. NEUWOGES avrebbe dovuto reperire capitale e ristrutturare gli appartamenti al fine di privatizzarli (mantenendo canoni di affitto calmierati) e di ottenere l’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG. Secondo BAVARIA, anche un operatore in economia di mercato avrebbe, nella stessa situazione, concluso l’operazione.
(57)
Per quanto riguarda le disposizioni del GVV e i rischi connessi a uno sviluppo del mercato immobiliare a Neubrandeburg inferiore alle aspettative (come una quota di sfitto superiore alle previsioni ecc.), BAVARIA ha argomentato nel senso che il rischio di non raggiungere il canone di locazione e il tasso di utilizzo desiderati non è stato trasferito in capo a NEUWOGES, ma è piuttosto rimasto in capo ad essa. NEUWOGES avrebbe dovuto farsi carico delle conseguenze di uno sviluppo del mercato inferiore alle aspettative anche se non fosse stata conclusa l’operazione con BAVARIA.
(58)
Riguardo alle singole disposizioni del GVV, BAVARIA afferma che i canoni di locazione medi al m2 presi in considerazione ai fini del calcolo della rata di leasing erano leggermente al di sotto di quelli che ci si poteva attendere in base ai corrispondenti canoni di locazione di riferimento per Neubrandenburg. BAVARIA sottolinea inoltre che la stessa tabella dei canoni di riferimento ipotizzava un loro incremento per il periodo successivo al 1o gennaio 2000, cosicché un incremento dei canoni di locazione del […]% annuo non risultava irrealistico.
(59)
Per quanto riguarda l’EBV, BAVARIA sottolinea che le perizie sul valore commerciale redatte nel 1997 e nel 2007 non possono essere confrontate direttamente con l’EBV, dal momento che tali perizie riguardavano una vendita diretta, mentre l’EBV comprende sì la vendita degli immobili, ma soltanto la costituzione di diritti di superficie per i terreni. Il valore dei terreni individuato nelle perizie non può essere preso in considerazione dal momento che NEUWOGES ne è rimasta proprietaria. A detta di BAVARIA, le perizie sul valore commerciale non sono significative essendo ivi quantificato soltanto il valore teorico dei beni e non il valore effettivamente realizzabile sul mercato.
(60)
BAVARIA afferma inoltre che occorre tener conto dell’alleviamento dei debiti pregressi ottenuto sulla base dell’operazione. Uno degli obiettivi perseguiti da NEUWOGES in sede di conclusione dell’operazione di cui trattasi sarebbe consistito nell’ottenimento dell’alleviamento ai sensi dell’AHG.
(61)
Al di là delle condizioni precise previste nell’EBV e nel GVV, occorre, secondo BAVARIA, tener conto anche dei vantaggi che NEUWOGES ha ottenuto grazie al GPV. BAVARIA ribadisce che NEUWOGES ha insistito affinché la ristrutturazione degli appartamenti venisse affidata alla sua controllata BRG, ben sapendo che NEUWOGES avrebbe acquisito tutti gli utili di BRG (pur rispondendo però anche della copertura di eventuali perdite). In tale contesto, gli utili derivanti dal contratto con BRG, per un importo pari a […] EUR, dovevano essere visti come un vantaggio rilevante per NEUWOGES.
(62)
Rispetto alla ratio generale del modello di sale-and-lease-back, BAVARIA osserva da ultimo che NEUWOGES è ovviamente tenuta a rimborsare l’investimento iniziale di BAVARIA, oltre agli interessi. BAVARIA richiama il verbale interno che ripercorre il processo decisionale in seno a NEUWOGES per evidenziare come quest’ultima fosse ben consapevole del fatto che la rata di leasing era diretta ad ammortizzare l’investimento iniziale di BAVARIA.
4.2.3. Alternative
(63)
BAVARIA afferma che le alternative indicate da NEUWOGES, e che secondo quest’ultima sarebbero state economicamente più vantaggiose, o non erano presenti o non sarebbero state vantaggiose. Per quanto attiene in primo luogo all’asserita opzione della vendita diretta ai conduttori, BAVARIA ritiene che si tratti di un’ipotesi molto inverosimile, dal momento che NEUWOGES avrebbe dovuto vendere appartamenti non ristrutturati e contemporaneamente non avrebbe avuto a disposizione le risorse per finanziare la necessaria ristrutturazione. In secondo luogo, per quanto riguarda il finanziamento della ristrutturazione mediante ricorso al credito, BAVARIA osserva che NEUWOGES avrebbe dovuto, in tal caso, sopportare i medesimi rischi e gli stessi costi dell’operazione con BAVARIA. Una vendita diretta degli appartamenti ristrutturati ai conduttori o a un acquirente commerciale non sarebbe inoltre stata attrattiva in quanto NEUWOGES avrebbe dovuto versare all’ETF una percentuale considerevole del prezzo più elevato.
4.2.4. Risorse statali e imputabilità
(64)
BAVARIA afferma infine che l’operazione non riguarda risorse statali e non sarebbe imputabile allo Stato. NEUWOGES sarebbe una normale impresa di diritto privato che non è, né direttamente, né indirettamente, destinataria di risorse statali. Il controllo generale attraverso il consiglio di amministrazione, facente capo per la maggioranza al comune, non sarebbe sufficiente a imputare la transazione allo Stato. L’argomento di NEUWOGES, secondo cui la città di Neubrandenburg avrebbe fatto pressione su di essa per motivi politici affinché concludesse l’operazione, non sarebbe plausibile.
4.3. CITTÀ DI NEUBRANDENBURG
(65)
La città di Neubrandenburg, proprietaria di NEUWOGES, afferma che i contratti in parola comportano aiuti di Stato. La città si associa agli argomenti dedotti da NEUWOGES e prende a sua volta posizione su una serie di punti.
4.3.1. Vantaggio
(66)
Neubrandenburg ritiene anzitutto che l’EBV e il GVV debbano essere esaminati separatamente, dal momento che le parti contrattuali li avrebbero distinti accuratamente dal punto di vista sia giuridico che economico. In secondo luogo, Neubrandenburg rimanda agli argomenti dedotti da NEUWOGES in merito alla prospettata contrazione della popolazione di cui un operatore in economia di mercato avrebbe tenuto conto. Neubrandenburg sottolinea inoltre che un operatore in economia di mercato avrebbe chiaramente previsto l’elevato tasso di sfitto. In terzo luogo, Neubrandenburg ritiene che la ristrutturazione data in appalto da BAVARIA era di tipo talmente semplice da non potersi attendere un tasso elevato di utilizzo o un incremento significativo dei canoni di locazione.
(67)
Neubrandenburg respinge inoltre gli altri argomenti di BAVARIA. Essa sostiene in particolare l’opinione secondo cui la gara non può essere considerata un indizio del fatto che la proposta di BAVARIA era la più vantaggiosa disponibile sul mercato. Un operatore in economia di mercato non avrebbe in ogni caso accettato la suddetta offerta, neppure se fosse stata effettivamente la più vantaggiosa sul mercato. Per quanto riguarda le possibili alternative, Neubrandenburg richiama essenzialmente gli argomenti di NEUWOGES. Rispetto alle perizie sul valore commerciale e all’argomento di BAVARIA, secondo cui i prezzi indicati non erano realizzabili, Neubrandenburg, dichiara che la suddetta perizia dovrebbe essere utilizzata come parametro al fine della determinazione del prezzo di mercato all’epoca dei fatti, in quanto non sarebbe più possibile stabilire quale prezzo NEUWOGES avrebbe potuto effettivamente ottenere sul mercato nel 1998.
4.3.2. Risorse statali e imputabilità
(68)
La città di Neubrandenburg ritiene che il negozio giuridico le debba essere imputato in quanto essa avrebbe esercitato un sufficiente controllo su NEUWOGES, in generale, e in particolare sull’operazione di sale-and-lease-back.
(69)
Quale unica titolare delle quote, la città aveva, in base alle indicazioni da essa stessa fornite, il pieno controllo su NEUWOGES. La direzione di NEUWOGES sarebbe quindi vincolata alle indicazioni della città. Inoltre, otto dei dieci membri del consiglio di amministrazione di NEUWOGES sarebbero rappresentanti della città, con la conseguenza che quest’ultima disporrebbe di un ulteriore meccanismo di controllo. La città di Neubrandenburg sarebbe stata obbligata, in base alla normativa comunale, a garantire di poter esercitare un’adeguata influenza su NEUWOGES.
(70)
Rispetto all’operazione di cui trattasi, la città di Neubrandenburg afferma che essa non solo aveva la possibilità di esercitare il controllo, ma che l’aveva anche effettivamente esercitato. A detta di Neubrandenburg, in particolare dai verbali del consiglio di amministrazione, emergerebbe il forte coinvolgimento dei rappresentanti della città e il fatto che, prima della conclusione dell’operazione, era necessaria una decisione di detto consiglio. Riguardo alle condizioni dell’operazione, la città di Neubrandenburg afferma di aver sostenuto la tutela degli interessi di politica comunale.
(71)
In sintesi, la città di Neubrandenburg afferma che il controllo della città sull’operazione di sale-and-lease-back e la sua responsabilità al riguardo sarebbero dimostrati dai fatti, con la conseguenza che detta operazione le è imputabile.
4.4. LAND BERLINO
(72)
Il Land Berlino, strettamente legato a BAVARIA (19), afferma che i contratti di cui trattasi non contengono alcun elemento di aiuto dal momento che a BAVARIA non è stato accordato alcun vantaggio.
4.4.1. Vantaggio
(73)
Il Land Berlino afferma anzitutto che i contratti in parola devono essere valutati come un unico negozio, in quanto sarebbero parti interconnesse di un’operazione di sale-and-lease-back. Anche NEUWOGES li avrebbe trattati come tali.
(74)
Rispetto al criterio dell’operatore in economia di mercato, il Land Berlino osserva che BAVARIA avrebbe proposto una soluzione equilibrata, tenuto conto della situazione economica di NEUWOGES all’epoca dei fatti (1997/1998) e della tipologia di operazione perseguita (privatizzazione nel rispetto delle condizioni poste per l’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG, ristrutturazione del suo parco immobiliare preesistente, mantenimento dell’attività di amministrazione dei suoi beni, mantenimento di canoni di locazione socialmente sostenibili).
(75)
In particolare, rispetto all’EBV, il Land Berlino osserva anzitutto che la gara condotta da NEUWOGES dimostrerebbe che quest’ultima ha valutato l’offerta di BAVARIA come l’offerta di finanziamento più vantaggiosa sul mercato all’epoca dei fatti (1997/1998). Il Land Berlino afferma, in secondo luogo, la necessità di tener conto dell’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG, dal momento che l’adempimento degli obblighi di privatizzazione imposti da tale legge era un obiettivo essenziale di NEUWOGES. In terzo luogo, il Land Berlino sottolinea che la vendita a un prezzo relativamente contenuto (mediante la scelta di una vendita collegata a un obbligo di ristrutturazione in luogo di una vendita successiva alla realizzazione in proprio degli interventi di ristrutturazione) avrebbe risposto agli interessi economici di NEUWOGES dal momento che un prezzo inferiore avrebbe comportato versamenti ridotti all’ETF.
(76)
Quanto al GVV, il Land Berlino afferma anzitutto che i contratti tratti ad esempio mostravano che né la durata del contratto, né l’indicizzazione della rata di leasing del […]% annuo erano inusuali. In secondo luogo, l’indicizzazione sarebbe stata giustificata in ragione del tasso di inflazione medio calcolabile all’epoca dei fatti (1997/1998). In terzo luogo, l’affitto al m2 si sarebbe collocato entro i valori dei canoni di riferimento validi per Neubrandenburg.
4.4.2. Risorse statali e imputabilità
(77)
Analogamente a BAVARIA, il Land Berlino afferma che la città di Neubrandenburg non ha messo a disposizione di NEUWOGES alcuna risorsa. NEUWOGES avrebbe invece avuto a disposizione soltanto le entrate conseguite in autonomia su cui le autorità comunali non avrebbero alcun controllo diretto.
(78)
In relazione all’imputabilità, il Land Berlino ritiene poco plausibile che la città di Neubrandenburg abbia deciso di accordare un aiuto a un fondo immobiliare di Berlino piuttosto che a una propria società di edilizia popolare locale. Non vi sarebbero inoltre sufficienti elementi atti a indicare che la città di Neubrandenburg volesse imputare a sé la conclusione dei contratti.
5. MOTIVI DI AVVIO DEL PROCEDIMENTO DI INDAGINE FORMALE
(79)
Nella sua decisione di avviare il procedimento di indagine formale, la Commissione aveva adottato una posizione preliminare su una serie di questioni e aveva chiesto alle parti l’invio di informazioni, in particolare, su tre quesiti.
(80)
La Commissione ha accettato preliminarmente, in primis, che l’EBV e il GVV debbano essere valutati come un’unità e non separatamente, dal momento che entrambi sono parte di un leasing immobiliare nella variante del sale-and-lease-back (20). La valutazione di un eventuale vantaggio economico si fonda quindi su un’analisi dei ricavi che NEUWOGES poteva attendersi nel 1998 dalla conclusione, nel loro insieme, dell’EBV e del GVV (21).
(81)
Per quanto riguarda l’EBV la Commissione ha sollevato in particolare due questioni.
-
In primo luogo, occorre chiarire se l’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG debba essere preso in considerazione ai fini della valutazione (22).
-
In secondo luogo, la Commissione voleva ottenere ulteriori informazioni sulle differenze tra la perizia sul valore commerciale del 1997 e quella del 2007 in quanto, in mancanza di altre precisazioni, sarebbe impossibile stabilire quale di tali perizie rispecchia eventualmente il valore di mercato reale della proprietà negli anni 1997/1998 (23).
(82)
Riguardo al GVV, la Commissione ha osservato anzitutto che dai contratti tratti ad esempio risulterebbe che le condizioni concordate tra NEUWOGES e BAVARIA non erano, all’epoca (1997/1998), inusuali sul mercato (24). In secondo luogo, la Commissione ha affermato che la gara con procedura ristretta condotta da NEUWOGES attesterebbe che quest’ultima aveva la possibilità di informarsi sul mercato e di adottare una decisione razionale sotto il profilo economico (25). In terzo luogo, la Commissione ha ricordato che i canoni di locazione concordati contrattualmente per il 2008 corrispondevano in effetti ai canoni di locazione medi nel quartiere in questione nel 2008 o erano leggermente inferiori (26).
(83)
Benché tutti i suddetti fattori deponessero per il carattere conforme alle condizioni di mercato del GVV, la Commissione ha chiesto ulteriori informazioni circa le aspettative degli operatori del mercato immobiliare nel 1998 al fine di poter esaminare in modo più dettagliato i relativi argomenti (27).
(84)
Infine la Commissione ha esaminato l’analisi del flusso di cassa presentata da NEUWOGES deducendo in definitiva che l’analisi in parola non poteva, per carenze metodologiche, dimostrare l’esistenza di un vantaggio economico in capo a BAVARIA (28).
(85)
La Commissione è quindi pervenuta alla conclusione che, sulla base delle informazioni fornite, essa non poteva dimostrare la presenza di un vantaggio economico a favore di BAVARIA (29). Essa ha comunicato tuttavia l’intenzione di esaminare più nel dettaglio gli argomenti degli operatori economici e ha chiesto alle parti di fornire ulteriori informazioni utili a tal fine (30).
6. PROCEDIMENTO GIUDIZIARIO NAZIONALE
(86)
Il 28 novembre 2008 l’LG Rostock ha pronunciato la sua sentenza nel procedimento di primo grado che contrapponeva BAVARIA e NEUWOGES. BAVARIA aveva agito giudizialmente poiché, dall’ottobre 2006, NEUWOGES si era rifiutata di pagare la rata di leasing mensile concordata nel GVV, affermando che il contratto sarebbe nullo in quanto conterrebbe un aiuto di Stato illegittimo.
(87)
Nella sua sentenza l’LG Rostock ha accertato anzitutto che l’EBV e il GVV dovevano essere valutati unitariamente e non separatamente, in quanto entrambi i contratti sarebbero parte di una stessa operazione di sale-and-lease-back (31).
(88)
Riguardo all’EBV, l’LG Rostock ha quantificato il canone enfiteutico per i primi 30 anni di durata dell’EBV; tale canone era pari al […]% annuo. L’LG Rostock ha valutato che non si trattava di un corrispettivo irragionevolmente basso dal momento che NEUWOGES avrebbe ricevuto tale canone annuo per i primi 30 anni anticipatamente e avrebbe potuto investirlo in modo remunerativo, cosa che non avrebbe potuto fare nel caso di un pagamento annuale (32).
(89)
L’LG Rostock ha inoltre stabilito che l’alleviamento dei debiti pregressi ottenuto da NEUWOGES in ragione dell’operazione di sale-and-lease-back deve essere preso in considerazione pienamente in quanto la suddetta operazione avrebbe creato le condizioni per beneficiarne (33). Imputando l’importo dell’alleviamento dei debiti pregressi al prezzo di acquisto degli immobili, il valore risultante sarebbe soltanto del 16 % inferiore rispetto al valore degli immobili indicato nella perizia sul valore commerciale del 2007, e non sarebbe quindi sproporzionato rispetto al valore degli stessi (34). L’LG Rostock ha osservato infine che un prezzo contenuto era nell’interesse di NEUWOGES, dal momento che grazie al più contenuto prezzo d’acquisto si sarebbe ridotto il volume complessivo dell’investimento di BAVARIA e la corrispondente rata di leasing (35). L’LG Rostock ha rilevato inoltre che un prezzo di acquisto inferiore era vantaggioso anche per il fatto che gli obblighi di pagamento di NEUWOGES nei confronti dell’ETF erano collegati ai ricavi della vendita (36).
(90)
Per quanto riguarda il GVV, l’LG Rostock ha dichiarato anzitutto che una durata contrattuale di 30 anni non era inusuale nell’ambito dei contratti di leasing immobiliare (37). Il tribunale ha affermato, in secondo luogo, che la rata di concordata inizialmente in […] EUR/m2 non era in alcun modo sproporzionata rispetto ai canoni di locazione medi per edifici equivalenti nel periodo di riferimento (1997/1998) (38). Il tribunale è pervenuto inoltre alla conclusione che l’incremento annuale del […]% della rata di leasing era giustificato in considerazione del tasso di inflazione tra il 1970 e 1998 (vale a dire in media, il 3,52 % annuo) (39). L’LG Rostock ha osservato inoltre che l’effettivo andamento dei canoni di locazione nei corrispondenti quartieri nei primi dieci anni di durata del contratto era in linea con l’aumento concordato contrattualmente. L’LG Rostock ha argomentato, in terzo luogo, che le spese di amministrazione e di manutenzione erano state calcolate in base alle disposizioni di legge vigenti e che non comportavano alcun vantaggio a favore di BAVARIA (40).
(91)
Rispetto al rischio di perdita dei canoni di locazione nella misura del […]%, l’LG Rostock ha sostenuto che, in ogni rapporto di leasing, chi lo sottoscrive è chiamato ad assumersi il rischio di non poter effettivamente utilizzare nel modo previsto i beni a lui concessi in uso (41). L’LG Rostock ha giustificato tale conclusione deducendo che nessun istituto di credito si assumerebbe la responsabilità di garantire che l’immobile finanziato possa essere utilizzato come previsto.
(92)
L’LG Rostock ha confrontato infine la rata di leasing media risultante dall’operazione di sale-and-lease-back con i tassi di interesse di un credito tradizionale. Dato che il tasso medio annuo di interesse del leasing si attesterebbe sul […]% all’anno, questo non sarebbe stato, secondo l’LG Rostock, sproporzionato rispetto al prevedibile andamento dei tassi per i mutui erogati nel settore edile, posto che i tassi di interesse per tali mutui potrebbero arrivare al 10 % annuo (42).
(93)
In sintesi, l’LG Rostock ha accertato che a BAVARIA non era stato accordato alcun vantaggio dal momento che anche un operatore in economia di mercato avrebbe concluso i contratti di cui trattasi (43).
(94)
NEUWOGES ha impugnato tale decisione; il procedimento dinanzi all’OLG Rostock è ancora pendente.
(95)
BAVARIA avviava inoltre un procedimento dinanzi al VG Greifswald al fine di ottenere giudizialmente accesso a tutti gli atti di NEUWOGES o della città di Neubrandenburg riguardanti i contratti in discussione. BAVARIA ha dichiarato di aver tentato in precedenza di accedervi presentando, ai sensi dell’Informationsfreiheitsgesetz (legge sulla libertà di informazione), un’istanza che sarebbe però stata respinta dalla città di Neubrandenburg con la motivazione che BAVARIA avrebbe già avuto accesso a tutti i documenti rilevanti dinanzi al LG Rostock e all’OLG Rostock e dinanzi alla Commissione europea (44). Anche il procedimento dinanzi al VG Greifswald è ancora pendente.
7. VALUTAZIONE DELLA MISURA
7.1. ESISTENZA DI UN AIUTO DI STATO AI SENSI DELL’ARTICOLO 107, PARAGRAFO 1, TFUE
(96)
A norma dell’articolo 107, paragrafo 1, TFUE «sono incompatibili con il mercato interno, nella misura in cui incidano sugli scambi tra Stati membri, gli aiuti concessi dagli Stati, ovvero mediante risorse statali, sotto qualsiasi forma che, favorendo talune imprese o talune produzioni, falsino o minaccino di falsare la concorrenza». Una misura integra quindi un aiuto di Stato quando sono soddisfatte tutte e quattro le seguenti condizioni:
a)
la misura accorda all’impresa un vantaggio economico selettivo;
b)
la misura è imputabile allo Stato ed è finanziata con risorse statali;
c)
la misura falsa o minaccia di falsare la concorrenza;
d)
la misura è adatta a incidere sugli scambi tra Stati membri.
7.1.1. Vantaggio selettivo a favore di un’impresa: principi generali
(97)
Da una costante giurisprudenza della Corte risulta che le condizioni che devono ricorrere affinché una misura possa ricadere nella nozione di «aiuto» ai sensi dell’articolo 107 TFUE non sono soddisfatte ove l’impresa beneficiaria possa ottenere lo stesso vantaggio rispetto a quello procuratole per mezzo di risorse statali e in circostanze corrispondenti alle normali condizioni del mercato. Ai fini della valutazione della questione se la stessa misura sarebbe stata attuata, in normali condizioni di mercato, da un operatore in economia di mercato operante in una situazione la più analoga possibile a quella dello Stato, devono essere presi in considerazione unicamente i benefici e gli obblighi connessi alla posizione dello Stato nella sua qualità di azionista, ad esclusione di quelli connessi alla sua qualità di potere pubblico (45).
(98)
Ne consegue che l’applicabilità del principio fondamentale dell’investitore economico operante in economia di mercato dipende in definitiva dal fatto se lo Stato membro interessato accorda a un’impresa un vantaggio economico nella sua qualità di operatore economico e non nella sua qualità di potere pubblico. Se, nel corso di un procedimento amministrativo, uno Stato membro intende invocare tale criterio, esso deve quindi, in caso di dubbio, dimostrare chiaramente e sulla base di elementi obiettivi e verificabili di aver adottato le misure attuate nella sua qualità di operatore economico. Tali elementi devono fare chiaramente apparire che lo Stato membro interessato ha preso, preliminarmente o simultaneamente alla concessione del beneficio economico, la decisione di svolgere, con la misura attuata nei confronti dell’impresa, un’attività economica. A tale riguardo possono risultare necessari, segnatamente, elementi da cui emerga che tale decisione è fondata su valutazioni economiche analoghe a quelle che avrebbe svolto, prima di procedere all’investimento, un operatore in economia di mercato in una situazione il più possibile analoga a quella dello Stato membro interessato, al fine di determinare la redditività futura dell’investimento stesso.
(99)
Per contro, valutazioni economiche operate successivamente alla concessione di detto beneficio, la constatazione retrospettiva dell’effettiva redditività dell’investimento realizzato dallo Stato membro interessato o giustificazioni a posteriori della scelta del modus procedendi effettivamente attuato non possono essere sufficienti per dimostrare che detto Stato membro ha adottato una simile decisione, preliminarmente o simultaneamente alla concessione del beneficio, nella sua qualità di operatore in economia di mercato (46).
(100)
Da quanto precede emerge anzitutto che i documenti presentati dalle parti, redatti dopo l’adozione della misura, non possono in quanto tali essere presi in considerazione nel caso di specie al fine della valutazione del rispetto del principio dell’operatore in economia di mercato.
(101)
In secondo luogo, da quanto precede risulta che neppure l’influenza dell’AHG sulla situazione finanziaria di NEUWOGES può essere valutata nel caso di specie ai fini dell’esame del rispetto del principio dell’operatore in economia di mercato. L’AHG era diretta in effetti a perseguire un obiettivo di carattere politico e solo una categoria limitata di imprese (articolo 2 dell’AHG) poteva essere presa in considerazione ai fini degli incentivi. La legge non sarebbe stata applicabile a un operatore in economia di mercato in una situazione analoga a quella di NEUWOGES.
7.1.2. Struttura dell’esame del caso di specie
(102)
Al fine di stabilire se, con i contratti in parola, sia stato concesso a BAVARIA un vantaggio, occorre verificare se tali contratti corrispondevano ai contratti che avrebbe concluso un operatore economico in economia di mercato in una situazione analoga a quella di NEUWOGES.
(103)
L’esame della Commissione comprende tre fasi. Nella prima sono analizzati gli effetti finanziari dell’operazione su NEUWOGES al fine di stabilire quali utili potesse attendersi l’impresa (sezione 7.2). In una seconda fase, l’operazione di sale-and-lease-back è confrontata con altre alternative, quali ad esempio la vendita diretta, al fine di stabilire se eventuali alternative sarebbero state economicamente più interessanti (sezione 7.3). In una terza fase, si procede a un’analisi comparata, raffrontando l’operazione in parola con analoghe operazioni di sale-and-lease-back realizzate all’incirca nello stesso periodo, analizzando i risultati di una gara con procedura ristretta indetta da NEUWOGES e confrontando le condizioni dell’operazione con i tassi ordinari di altre operazioni di finanziamento all’epoca dei fatti (fine 1997/inizio 1998) (sezione 7.4). I suddetti tre passaggi dell’analisi in parola permettono, nell’ambito di una valutazione d’insieme, di dedurre se NEUWOGES abbia agito come un operatore in economia di mercato.
7.2. LE CONSEGUENZE FINANZIARIE DELL’OPERAZIONE PER NEUWOGES
(104)
Il primo passo nell’analizzare le conseguenze finanziarie dell’operazione in parola consiste nel determinare la tipologia di negozio. Nel caso di specie si tratta principalmente di stabilire se i due contatti stipulati da NEUWOGES e BAVARIA siano due parti della stessa operazione integrata o se debbano essere esaminati come due transazioni distinte (sezione 7.2.1). In secondo luogo, al fine di effettuare una valutazione adeguata delle conseguenze finanziare dell’operazione per NEUWOGES, si esaminano le peculiarità dell’operazione di sale-and-lease-back (sezione 7.2.2). Dopo aver effettuato una dettagliata analisi distinta delle ripercussioni finanziarie dell’EBV (sezione 7.2.3) e del GVV (sezione 7.2.4), si procede con un’analisi globale della redditività attesa dell’operazione per NEUWOGES (sezione 7.2.5).
7.2.1. Esame congiunto o separato dei contratti di cui trattasi
(105)
Occorre anzitutto ricordare che sia nella decisione di avviare il procedimento della Commissione che nella sentenza dell’LG Rostock è stato sostenuto che i due contratti in parola dovrebbero essere esaminati congiuntamente (47). Il procedimento di indagine formale ha confermato tale conclusione per i seguenti due motivi.
a)
I due contratti sono parti che si integrano a vicenda di una singola operazione di sale-and-lease-back. Nel prospetto predisposto da BAVARIA al fine di pubblicizzare il suo particolare modello di sale-and-lease-back, si evidenzia che l’operazione è attuata mediante due contratti, di cui uno disciplinerebbe la vendita e l’altro la retrolocazione (48). Ai due contratti viene poi fatto riferimento soltanto come a un’unica operazione.
b)
I contratti sono stati stipulati il 21 gennaio 1998, ovvero lo stesso giorno, e rimandano l’uno all’altro (49), il che indica uno stretto legame tra di essi e il fatto che nessuno dei due sarebbe stato concluso in mancanza dell’altro.
c)
Come risulta dal calcolo del prezzo inizialmente compiuto da BAVARIA e prodotto da NEUWOGES, le condizioni dei contratti sono tra loro indissolubilmente legate (50). L’entità del pagamento in contanti anticipato dipendeva dalla rata di leasing che NEUWOGES doveva versare mensilmente e dall’investimento compiuto da BAVARIA nella ristrutturazione degli edifici. Nel caso di un’operazione di sale-and-lease-back la rata di leasing è diretta ad ammortizzare l’investimento iniziale di chi l’ha sottoscritta. Ciò significa che in presenza di disposizioni diverse del GVV sarebbero cambiati anche i valori dell’EBV e viceversa (51).
d)
Dai verbali delle sedute del consiglio di amministrazione di NEUWOGES risulta che quest’ultima ha sempre considerato i due contratti come parte di un’unica operazione (52). Ad esempio, nei documenti del consiglio di amministrazione del 30 ottobre 1997 e del 16 dicembre 1997 si indica chiaramente che il finanziamento del prezzo di acquisto da parte dell’acquirente avviene mediante un modello di leasing. Ciò mostra che NEUWOGES era ben consapevole del collegamento tra l’EBV e il GVV. Allo stesso modo, nella seduta del 16 dicembre 1997 la direzione di NEUWOGES comunicava al consiglio di amministrazione, che il pagamento negoziato con BAVARIA sarebbe il prezzo realizzabile per tale «pacchetto» e che il «pacchetto» implicherebbe taluni rischi per l’impresa, di portata tuttavia sostenibile. Il rimando al «pacchetto» e ai rischi ad esso connessi dimostrano, ancora una volta, che i due contratti sono stati visti come un’unica operazione.
(106)
Gli argomenti dedotti da NEUWOGES sulla mancata redazione in forma notarile di uno dei contratti in esame non convincono. NEUWOGES sostiene, come argomento principale, che la mancata redazione del contratto in forma notarile comproverebbe l’intenzione delle parti contrattuali di concludere due contratti, uno distinto dall’altro. La Commissione osserva che gli interventi statali possono assumere forme diverse e devono pertanto essere analizzati in funzione dei loro effetti, cosicché non si può escludere che più interventi consecutivi dello Stato debbano essere considerati un solo intervento ai fini dell’applicazione dell’articolo 107, paragrafo 1, TFUE. Ciò può verificarsi, in particolare, nel caso in cui interventi consecutivi siano connessi tra loro, segnatamente per quanto riguarda la loro cronologia, il loro scopo e la situazione dell’impresa al momento di tali interventi, in modo tanto stretto da renderne impossibile la dissociazione (53). La nozione di singola operazione sarebbe definita nel diritto dell’Unione sugli aiuti di Stato e avrebbe così una portata più ampia rispetto a quanto previsto nel diritto tedesco in materia di contratti. Le considerazioni esposte nel considerando 105 indicano che i contratti in parola, in ragione della loro cronologia, del loro scopo e della situazione dell’impresa al momento della loro conclusione, devono essere visti come un’operazione unica ai sensi del diritto dell’Unione sugli aiuti di Stato.
7.2.2. Contesto: struttura dell’operazione di sale-and-lease-back
(107)
L’operazione tra BAVARIA e NEUWOGES si fonda sul «Leasingmodell Immobilien» di BAVARIA. Il modello in parola prevede che l’acquirente (BAVARIA) finanzi il suo investimento iniziale rilocando in leasing al venditore (NEUWOGES) gli immobili acquistati. Per stabilire il volume dell’investimento e dei corrispondenti canoni di affitto, il modello di leasing ricorre a una semplice formula in base alla quale il volume degli investimenti viene calcolato dividendo l’importo annuo nominale del pagamento del leasing per la rata di leasing(in %):
La rata di leasing risulta a sua volta da una combinazione della durata del contratto, dell’indicizzazione della rata di leasing e del valore residuo degli edifici:
Rata di leasing (in %):
Durata: 25 anni
valore residuo (in %)
Indicizzazione
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Durata: 30 anni
valore residuo (in %)
Indicizzazione
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
È chiaro così che il volume degli investimenti dipende sia dalla rata di leasing che dal pagamento mensile del leasing e viceversa. Non appena le parti contrattuali hanno fissato i parametri di base (durata, indicizzazione annua, valore residuo) e il volume complessivo dell’investimento voluto o i pagamenti mensili previsti, possono essere calcolati i parametri mancanti. In base alla formula, una durata più breve, un valore residuo più contenuto, un’indicizzazione più bassa o pagamenti nominali mensili del leasing inferiori portano a un volume complessivo dell’investimento inferiore.
(109)
Dopo aver fissato il volume complessivo dell’investimento vengono dedotti i costi di ristrutturazione e le imposte, oltre agli altri possibili costi. L’importo residuo corrisponde al prezzo di acquisto. Nell’operazione di sale-and-lease-back tra NEUWOGES e BAVARIA non si distingue, rispetto al prezzo di acquisto (pagamento anticipato in contanti), tra prezzo versato per la proprietà degli immobili e canoni di affitto [per l’uso del terreno].
Calcolo per l’operazione tra BAVARIA und NEUWOGES
Volume complessivo dell’investimento
[…] EUR
Ristrutturazione
[…] EUR
Tasse e imposte
[…] EUR
Compenso per la privatizzazione
[…] EUR
Prezzo di acquisto
[…] EUR
(110)
L’operazione di sale-and-lease-back si compone di due parti, l’EBV e il GVV; esse sono a loro volta collegate con il GPV. Le ripercussioni finanziarie dell’EBV, del GVV e del GPV per NEUWOGES devono essere valutate in tale contesto.
7.2.3. Determinazione delle attese ripercussioni finanziarie dell’EBV su NEUWOGES
(111)
Gli aspetti centrali dell’EBV sono la vendita degli immobili e la costituzione di diritti di superficie sui terreni su cui si trovano gli immobili per un periodo di 75 anni. BAVARIA si è impegnata a versare complessivamente […] EUR a NEUWOGES, di cui […] EUR a titolo di canone enfiteutico capitalizzato per l’uso del terreno su cui sono edificati gli immobili per il periodo sino al 31 dicembre 2028 e […] EUR quale prezzo di acquisto degli immobili (54). A partire dal 1o gennaio 2029 e per un periodo di 10 anni, BAVARIA deve inoltre versare un canone enfiteutico pari al […]% dell’attuale valore del terreno, vale a dire […] EUR/m2 o […] EUR l’anno (55). Per la durata residua dell’EBV - dal 2039 e fino a fine 2073 - è previsto un adeguamento del canone enfiteutico all’indice del costo della vita sempre che esso subisca una variazione almeno del […]% (56).
(112)
In aggiunta all’acquisto degli immobili e dei diritti di superficie sui rispettivi terreni, BAVARIA si è obbligata a ristrutturare gli edifici e a stipulare un contratto con BRG, una controllata di NEUWOGES, avente ad oggetto l’esecuzione dei lavori edilizi.
(113)
Per stabilire l’entità del prezzo di acquisto dovuto da BAVARIA a NEUWOGES nell’ambito dell’EBV, le parti del contratto hanno fatto riferimento a un pagamento mensile del leasing di […] EUR/m2, un’indicizzazione del […]% annuo, un valore residuo dell’edificio di […]% (che doveva essere corrisposto da NEUWOGES a conclusione del contratto, stipulato per 75 anni, sulla costituzione di diritti di superficie sulla base di una perizia da redigersi al momento utile) oltre a una durata di 30 anni della rilocazione in leasing (57). Il volume complessivo dell’investimento risultante sulla base di tali ipotesi ammontava a […] milioni di EUR (58). Detratti di costi di ristrutturazione per […] EUR, i costi di privatizzazione pari a […] EUR e tasse/imposte per […] EUR, il prezzo di vendita ammontava a […] EUR (59).
(114)
Il suddetto prezzo finale è stato poi suddiviso tra il prezzo degli immobili ([…]% = […] EUR) e il canone enfiteutico capitalizzato per l’uso del terreno su cui sono edificati ([…]% = […] EUR) (60). Gli importi riferiti all’uso del terreno su cui sono edificati gli immobili e agli immobili stessi non sono stati calcolati a parte, ma quale quota del prezzo di vendita complessivo.
(115)
I primi vantaggi ottenuti da NEUWOGES dall’operazione erano così il pagamento in contanti di […] EUR e le entrate derivanti dal canone di locazione del terreno che BAVARIA era tenuta a versare dopo il decorso di 30 anni.
7.2.3.1. Altri fattori
Compenso per la privatizzazione
(116)
Occorre anzitutto osservare che, in ogni caso, è necessario tener conto dei pagamenti in contanti effettuati da BAVARIA a NEUWOGES a titolo di compenso per la privatizzazione per […] EUR.
(117)
Quale acquirente degli immobili e titolare dei diritti di superficie, BAVARIA doveva, a norma dei contratti in esame, compiere gli sforzi chiaramente prescritti, diretti a vendere una parte degli appartamenti ai conduttori. Tale condizione era prevista contrattualmente, cosicché una cessione a titolo di «Privatizzazione a un acquirente intermediario» poteva essere riconosciuta ai fini dell’AHG. In base alla legge in parola un acquirente commerciale doveva attivarsi per vendere ai conduttori la maggior parte del portafoglio esistente di immobili acquisiti nell’ambito dell’operazione, e comunque almeno 1/3 degli stessi (61). Nell’ambito dell’obbligo di cui trattasi era anche necessario attivarsi al fine di informare gli inquilini della possibilità loro offerta e verificare il loro interesse all’acquisto. Con l’EBV (parte V, articoli 1-3) il compito di compiere tali sforzi è stato trasferito in capo a NEUWOGES. È stato inoltre concordato che NEUWOGES avrebbe ottenuto per tale attività un compenso pari a […] EUR/m2, cosicché il compenso complessivo per gli sforzi di privatizzazione ammontava a […] EUR.
(118)
In un primo momento non era previsto che NEUWOGES ricevesse un compenso per la sua attività di privatizzazione; l’importo versato in seguito separatamente a tale titolo era inizialmente soltanto parte del prezzo di vendita considerato (62). In effetti per BAVARIA non aveva senso versare a NEUWOGES un compenso per attività per le quali essa non aveva nessun interesse economico. Solo NEUWOGES aveva un interesse economico alla concessione dell’alleviamento del debito a norma dell’AHG, soggetta alla condizione che venissero compiuti sforzi di privatizzazione.
(119)
Il compenso per l’attività di privatizzazione è stato tuttavia in seguito detratto dal prezzo di vendita e versato invece sotto forma di pagamento separato. Il motivo consiste con tutta probabilità nel fatto che l’importo di cui trattasi, se fosse rimasto parte del prezzo di vendita, sarebbe stato soggetto all’obbligo di versamento all’ETF. Il prezzo di vendita versato da BAVARIA a NEUWOGES è stato ridotto di un importo corrispondente. Per BAVARIA ciò non faceva nessuna differenza dal punto di vista economico. NEUWOGES percepiva da BAVARIA esattamente lo stesso importo che avrebbe ricevuto se non fosse stato concordato un compenso separato per la privatizzazione. In effetti, anche NEUWOGES ha imputato i pagamenti per l’attività di privatizzazione ai ricavi attesi dall’operazione di sale-and-lease-back (63).
(120)
Il calcolo di tali pagamenti come compenso separato e non come parte del prezzo di vendita assumeva rilievo per NEUWOGES solo alla luce dell’AHG. Come osservato supra (cfr. considerando 101), un operatore in economia di mercato non avrebbe tenuto conto dell’AHG. Il fatto che NEUWOGES abbia compiuto degli sforzi di privatizzazione e abbia a tal fine impiegato delle risorse è, nel contesto qui considerato, irrilevante. Un operatore in economia di mercato che non agisce nell’ambito dell’AHG, non si sarebbe adoperato per procedere alla privatizzazione, cosicché i suddetti sforzi non possono essere presi in considerazione neppure nell’ambito dell’applicazione del criterio dell’operatore in economia di mercato.
(121)
Il compenso versato da BAVARIA a NEUWOGES per l’attività di privatizzazione va considerato quindi come un vantaggio rilevante per NEUWOGES che deve essere imputato al prezzo di vendita al fine di stabilire le ripercussioni finanziarie complessive dell’operazione di sale-and-lease-back su di essa.
Ristrutturazione
(122)
La ristrutturazione compiuta nell’ambito dell’operazione di sale-and-lease-back ha avuto ulteriori ripercussioni finanziarie per NEUWOGES. Occorre ricordare che le spese di ristrutturazione erano, in base all’EBV, legate direttamente al pagamento dovuto da BAVARIA a NEUWOGES, pari al volume complessivo dell’investimento detratti i costi - compresi i costi di ristrutturazione - (cfr. considerando 109). In altre parole, quanto maggiori erano le spese di ristrutturazione, tanto inferiore il prezzo di acquisto. Per questo motivo, anche in caso di un calcolo diverso della transazione, partendo da canoni di locazione più bassi, un’indicizzazione più contenuta e quindi rate di leasing nettamente inferiori, il prezzo di acquisto sarebbe stato comunque superiore a quello concordato nell’EBV; in primo luogo ciò era imputabile al fatto che in tale calcolo alternativo i costi della ristrutturazione sono stati stimati in un importo molto inferiore rispetto a quanto concordato alla fine tra BAVARIA e BRG (64).
(123)
In tale contesto, occorre osservare che l’importo forfettario versato per i lavori di ristrutturazione, in base al GPV, da BAVARIA a BRG, una controllata al 100 % di NEUWOGES, si collocava molto al di sopra dei costi di ristrutturazione originariamente stimati da NEUWOGES (65). Mentre NEUWOGES aveva indicato, nella sua stima originaria, tali costi in complessivi […] EUR, vale a dire […] EUR/m2, l’importo forfettario concordato alla fine tra BAVARIA e la controllata di NEUWOGES BRG per la ristrutturazione ammontava a […] EUR, ovvero a […] EUR/m2. In altre parole: i costi concordati superavano i costi originariamente stimati di […] EUR, ovvero del […]%. Gli importi forfettari concordati nettamente superiori andavano a ridurre in modo significativo il prezzo di acquisto versato da BAVARIA a NEUWOGES in base all’EBV.
(124)
Non è stata fornita nessuna motivazione della differenza esistente tra la stima originaria dei costi e l’importo forfettario concordato. Ciò risulta tanto più sorprendente se si considera che NEUWOGES aveva inizialmente definito i costi di ristrutturazione stimati in media in […] EUR/m2 come «rientranti nella norma[]» (66). Anche nella perizia prodotta da NEUWOGES dal titolo Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern (Tra ristrutturazione e demolizione: complessi edilizi costruiti con elementi prefabbricati nei nuovi Land, in appresso la «perizia Pestel») i costi di una ristrutturazione, simile a quella compiuta da BRG, sono stati quantificati tra […] EUR/m2 e […] EUR/m2 (67). Quale proprietaria e amministratrice degli immobili, NEUWOGES conosceva con precisione le esigenze di ristrutturazione ed è difficile da immaginare per quale ragione esse siano state così fortemente sottostimate.
(125)
I costi di ristrutturazione devono essere presi in considerazione nel determinare le ripercussioni finanziarie dell’EBV. In primo luogo è evidente che per BAVARIA era irrilevante in che misura la controllata di NEUWOGES, BRG, avrebbe messo in conto le sue spese di ristrutturazione, in quanto tutti i relativi costi sarebbero stati semplicemente portati in compensazione con il prezzo. NEUWOGES di contro aveva un evidente interesse economico a che BAVARIA stipulasse un contratto con BRG per l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione e che una parte del prezzo di vendita venisse imputato alle spese di ristrutturazione. Quest’ultima considerazione si fonda sul fatto che l’utile conseguito dalla controllata di NEUWOGES con la ristrutturazione non era soggetto all’obbligo di versamento a norma dell’AHG. In base a proprie stime, l’utile conseguito da BRG (e quindi da NEUWOGES) dalle ristrutturazioni per conto di BAVARIA ammontava a […] EUR (68). Tale utile costituisce un vantaggio immediato per NEUWOGES di cui occorre tener conto. Anche la direzione di NEUWOGES ha richiamato in effetti, per giustificare il prezzo di acquisto, il contratto concluso con BRG per l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione (69).
Canone enfiteutico per l’uso del terreno su cui sono edificati gli immobili
(126)
Per quanto attiene al canone enfiteutico, occorre qui esaminare l’argomento addotto da NEUWOGES secondo cui BAVARIA non era tenuta, di fatto, per i primi 30 anni, ad effettuare alcun pagamento, dal momento che il canone enfiteutico capitalizzato era compreso nel prezzo di vendita. La questione se il canone enfiteutico venga versato annualmente o anticipatamente come canone anticipato assume tuttavia scarso rilievo ai fini della valutazione da compiersi in questa sede. Non ci solo elementi indicanti che un simile accordo fosse irragionevole; era semplicemente espressione del fatto che NEUWOGES preferiva disporre di liquidità anticipata.
(127)
Non si può da ultimo dimenticare che BAVARIA, anche dopo la scadenza del GVV, è tenuta al pagamento del canone enfiteutico per l’uso del terreno su cui sono edificati gli immobili. A partire dal 1o gennaio 2029 e per un periodo di 10 anni, BAVARIA deve versare un canone enfiteutico pari al […]% del valore attuale del terreno, ovvero di […] EUR/m2. Per la residua durata è previsto un adeguamento del canone enfiteutico per i terreni al costo complessivo della vita, a condizione che esso subisca una variazione almeno del […]%. Presumendo, per semplicità, che l’indice del costo della vita non subisca oscillazioni, i futuri pagamenti in parola dovrebbero essere previsti in un valore nominale di […] EUR. Nell’ambito di una valutazione complessiva anche il valore dei suddetti futuri pagamenti, attualizzato all’anno 1998, dovrebbe essere considerato come parte del vantaggio ottenuto da NEUWOGES.
7.2.3.2. Conclusione
(128)
A questo punto occorre ricordare che l’analisi che precede mirava a stabilire, nel modo il più preciso possibile, le ripercussioni finanziarie dell’EBV su NEUWOGES. Da tale analisi emerge che i vantaggi rilevanti conseguiti da NEUWOGES comprendono quanto segue:
a)
il prezzo in contanti versato da BAVARIA ([…] EUR);
b)
il compenso versato per le attività di privatizzazione ([…] EUR);
c)
gli utili conseguiti attraverso la ristrutturazione ([…] EUR);
d)
il valore in contanti del canone enfiteutico dei terreni per il periodo successivo al 2029 (attualizzato […] EUR).
7.2.4. Determinazione delle prevedibili ripercussioni finanziarie del GVV su NEUWOGES
(129)
In base al GVV, NEUWOGES è competente per l’amministrazione degli immobili di cui trattasi. Tutte le entrate derivanti dalla locazione degli appartamenti e dei locali commerciali sono di sua spettanza. Per contro, essa deve versare alla proprietaria (BAVARIA) una rata di leasing mensile fisso quantificato in […] EUR sino alla conclusione dei lavori di ristrutturazione e in […] EUR per il periodo successivo (articolo 3 del GVV). Il contratto ha una durata di 30 anni, calcolata a partire dalla conclusione dei lavori di ristrutturazione (articolo 2, paragrafo 1). La rata di leasing mensile è indicizzata al […]% l’anno (articolo 4, paragrafo 2). L’analisi che segue mira a stabilire le ripercussioni finanziarie del GVV su NEUWOGES.
7.2.4.1. Contesto (calcoli)
(130)
La rata di leasing mensile si ottiene moltiplicando il canone di locazione netto previsto al m2 al mese - detratti costi di amministrazione e di manutenzione e rischio di perdita dei canoni di locazione - per il numero di metri quadrati disponibili (70). Le ipotesi chiave riguardano quindi il canone di locazione netto previsto per m2 al mese, oltre ai costi attesi. Nel GVV le parti hanno presunto un canone di locazione netto post-ristrutturazione di […] EUR/m2 e costi pari a […] EUR/m2; la rata di leasing mensile è stata quindi fissata in […] EUR/m2 (71).
(131)
I parametri concreti, inseriti alla fine nel GVV, sono stati scelti da NEUWOGES (72). Essa aveva la possibilità di stabilire esattamente i pagamenti mensili da essa dovuti per la durata del contratto oltre al corrispettivo di vendita stabilendo una diversa misura del canone di locazione o un’indicizzazione superiore (73). Sussisteva una correlazione diretta tra l’assunzione di un rischio maggiore o minore attraverso la fissazione di una determinata rata di leasing (ad esempio, fissando canoni di locazione di importi diversi, una diversa indicizzazione o costi diversi) e la liquidità ottenuta sotto forma di prezzo di vendita. Così, ad esempio, in base ad un calcolo alternativo compiuto da BAVARIA, fondato su un’indicizzazione del 2,0 %, un importo del canone di locazione di […] EUR e, in tal modo, un prezzo di leasing di […] EUR, l’importo mensile del leasing sarebbe ammontato a […] EUR invece che a […] EUR (74).Ovviamente anche il prezzo di vendita sarebbe risultato inferiore.
7.2.4.2. Analisi delle ripercussioni finanziarie
Considerazioni generali
(132)
Nel determinare le ripercussioni finanziarie del GVV per NEUWOGES devono essere considerati due aspetti. In primis, la rata di leasing è calcolata sulla base del metro quadrato. Dato che alcuni appartamenti sono stati venduti dopo la conclusione del contratto con BAVARIA, il numero complessivo di metri quadrati è passato dagli originari […] m2 a […] m2 nel 1999, a […] m2 nel 2000 e a […] m2 nel 2001. Dopo il 2001 il numero di metri quadrati di riferimento è rimasto stabile a […] m2. Nelle sue osservazioni NEUWOGES ha calcolato i flussi di liquidità attesi sulla base di un numero di metri quadrati in graduale calo. Posto che però ciò che rileva è soltanto la prospettiva ex ante, NEUWOGES non avrebbe dovuto basare i suoi calcoli sul numero di metri quadrati effettivamente venduti, ma sul numero di metri quadrati che essa a inizio 1998 si aspettava di vendere. L’analisi che segue non si fonda quindi sui valori indicati da NEUWOGES nelle sue osservazioni; viene invece fatto riferimento ai valori da essa ipotizzati nella sua originaria proiezione degli utili, ovvero una riduzione graduale da […] m2 a […] m2 sino al 2003. In secondo luogo, per stabilire le ripercussioni finanziarie del contratto per NEUWOGES al momento della conclusione del contratto, occorre procedere a un’attualizzazione dei ricavi e dei costi futuri, operazione che richiede di stabilire un tasso di attualizzazione. In linea con la sua comunicazione iniziale e con le analisi del flusso di cassa presentate da NEUWOGES, la Commissione ipotizza un tasso di attualizzazione del 5 % annuo (75).
Attendibilità delle analisi dei flussi di cassa di NEUWOGES
(133)
Prima di procedere a un’analisi economica indipendente del GVV, occorre anzitutto commentare le analisi ex post dei flussi di cassa prodotte da NEUWOGES che dovrebbero mostrare quali aspettative ex ante avrebbe nutrito un operatore avveduto in economia di mercato rispetto al flusso di cassa generato dal GVV. NEUWOGES afferma che muovendo da ipotesi realistiche - ovvero, a suo avviso, da un incremento dei canoni di locazione del […]% annuo, da un’indicizzazione dei costi del […]% annuo e da un tasso di sfitto del […]% - ci si doveva attendere che il GVV generasse un flusso di cassa complessivo negativo di -[…] EUR nominali e -[…] EUR attualizzati (76). NEUWOGES afferma inoltre che solo partendo da ipotesi asseritamente irrealistiche - un incremento dei canoni di locazione del […]% annuo, un tasso di sfitto del […]%, costi stabili - il GVV avrebbe potuto portare a un valore positivo di […] EUR nominali e […] EUR attualizzati (77). Secondo NEUWOGES sarebbe quindi stato chiaro fin dall’inizio che anche solo per conseguire la rata di leasing sarebbe stato necessario imporre incrementi del canone di locazione del […]% annuo, fermo restando che non restava alcun margine per un aumento dei costi.
(134)
In tale contesto occorre osservare che NEUWOGES parte, per quanto riguarda l’entità dei costi, da ipotesi che sono poco convincenti (il livello di partenza dei costi è lo stesso in tutte le analisi da essa presentate). I calcoli alla base del GVV stipulato si basano su spese complessive (amministrazione, manutenzione, rischio di perdita dei canoni di locazione) pari a circa il […]% dei canoni di locazione, mentre le analisi dei flussi di cassa di NEUWOGES presuppongono un livello dei costi (post ristrutturazione) di almeno […]% ([…]% rischio di perdita dei canoni di locazione, […]% amministrazione e manutenzione). Anche non considerando il drastico aumento del tasso di sfitto (da […]% a […]%), si deve comunque riscontrare, per gli altri costi, ancora un incremento del […]% al […]% dei canoni di locazione. Le osservazioni di NEUWOGES non forniscono una motivazione sufficiente per tale incremento. Per contro NEUWOGES constata che il […]% ([…] EUR/m2) sarebbe un valore plausibile per il periodo immediatamente successivo alla modernizzazione, ma che tale valore dovrebbe poi aumentare annualmente del […]% (78). Anche la perizia sul valore commerciale, commissionata da NEUWOGES prima della vendita, ipotizzava un livello complessivo dei costi (compreso il rischio di perdita dei canoni di locazione (79)) tra […]% e […]% (perizia del 1997). Posto che la perizia non indica con precisione quale tasso di sfitto debba essere preventivato, non è possibile stabilire in che misura le ipotesi di riferimento divergano, rispetto agli altri costi, dalle ipotesi di NEUWOGES. In ogni caso, gli altri costi ora stimati da NEUWOGES sono superiori, anche presumendo che il rischio di perdita dei canoni di locazione sia stato fissato nella perizia del 1997 in una percentuale del […]%. Con queste premesse, le analisi dei flussi di cassa di NEUWOGES non possono essere accettate e devono essere corrette indicando un livello di costi di base del […]%, senza rischio di perdita dei canoni di locazione (80).
(135)
Occorre inoltre osservare, in tale contesto, che l’affermazione di NEUWOGES, secondo cui sarebbe stato necessario imporre incrementi dei canoni di locazione del […]% solo per compensare l’aumento della rata di leasing, è errata. Posto che la rata di leasing è calcolata come quota percentuale del canone di locazione complessivo originario (in questo caso […]%), un incremento dei canone di locazione del […]% permetterebbe di assorbire sia un aumento della rata di leasing che un aumento dei costi del […]%. In presenza di costi stabili, già un incremento più contenuto dei canoni di locazione sarebbe sufficiente a compensare l’aumento della rata di leasing. In effetti, presupponendo un rischio di perdita dei canoni di locazione del […]% e, per il resto, costi stabili, sarebbe sufficiente un incremento annuo dei canoni di locazione del […]% per compensare l’aumento della rata di leasing. NEUWOGES potrebbe impiegare qualsiasi incremento di entità superiore per coprire i costi in aumento o per conseguire un utile.
Analisi delle ripercussioni finanziarie
(136)
All’atto della conclusione del contratto anche NEUWOGES ha effettuato un’analisi del flusso di cassa nominale (81). Nel quadro di tale analisi essa ha presunto che i suoi costi (amministrazione, manutenzione) sarebbero aumentati del […]% l’anno, che avrebbe potuto incrementare i canoni di locazione ogni tre anni del […]%, che poteva essere mantenuto un tasso di sfitto del […]% e che il […]% degli appartamenti sarebbe stato venduto agli inquilini. Su tale base NEUWOGES si attendeva che il GVV avrebbe generato, per la durata di 30 anni, un flusso di cassa nominale di […] EUR.
(137)
Nel corso del procedimento di indagine formale non sono stati acquisiti elementi indicanti che i suddetti calcoli siano stati effettuati consapevolmente sulla base di aspettative troppo ottimistiche. Non era ravvisabile alcun elemento idoneo a indicare che i rappresentanti di NEUWOGES, che hanno presentato i suddetti valori al consiglio di amministrazione della società, lo abbiano fatto con la consapevolezza che si trattava di dati non corretti. NEUWOGES non sembra neppure affermare che la sua direzione avrebbe consapevolmente acconsentito a stipulare un negozio svantaggioso per ragioni di carattere politico, quanto piuttosto che sarebbe stata effettuata una valutazione errata in sede di determinazione delle ripercussioni finanziari (il che, secondo NEUWOGES, non sarebbe accaduto nel caso di un operatore in economia di mercato) (82).
(138)
Ciononostante, occorre verificare se le aspettative fossero effettivamente tali da escludere che un operatore in economia di mercato vi avrebbe fondato la propria decisione. In tale contesto si osserva che, secondo NEUWOGES, un operatore in economia di mercato avrebbe ipotizzato un incremento dei canoni di locazione soltanto del […]% annuo, un rischio di perdita dei canoni di locazione del […]% e un incremento delle spese di amministrazione e di manutenzione del […]% (83). Secondo NEUWOGES, partendo da tali ipotesi, il flusso di cassa complessivo nominale ammonterebbe a […] EUR e quello attualizzato a […] EUR, fermo restando che ciò che incide maggiormente è il tasso di sfitto aumentato di oltre sette volte.
7.2.4.3. Aspettative di mercato
(139)
Occorre anzitutto richiamare i documenti che permettono di comprendere le reali aspettative di entrambe le parti coinvolte nell’operazione. In primis, dal verbale della seduta del consiglio di amministrazione del 16 dicembre 1997 risulta che la direzione di NEUWOGES aveva classificato i rischi collegati all’operazione come «sostenibili» (84). Dal verbale si evince inoltre che NEUWOGES ha agito basandosi su calcoli che presupponevano un incremento del canone di locazione del […]% ogni tre anni, un aumento dei costi (senza rischio di perdita dei canoni di locazione) del […]% e un rischio di perdita dei canoni di locazione del […]% (85).
(140)
Prima di sottoscrivere i contratti, NEUWOGES ha consultato la società di revisione Nordrevision, secondo la quale un incremento dei canoni di locazione del […]% corrispondeva sì al tasso di inflazione generale, ma era difficilmente realizzabile (86). Nordrevision ha inoltre espresso il parere che il livello di partenza dei costi (i calcoli si fondano su costi stimati pari al […]% dei canoni di locazione) sarebbe realistico ipotizzando un tasso di sfitto pari a zero, ma che sarebbe necessario procedere a un’indicizzazione dei costi in linea con l’indicizzazione della rata di leasing (87).
(141)
BAVARIA ha ipotizzato a sua volta che, in ragione di un andamento prevedibilmente stabile della popolazione a Neubrandenburg (sulla base dell’insediamento di diverse grandi imprese di servizi) (88) e della buona posizione degli immobili, ci si doveva attendere un tasso di sfitto contenuto (89). Essa ha inoltre considerato che fosse possibile un incremento dei canoni di locazione in linea con l’indicizzazione dei pagamenti del leasing (90).
(142)
Si osserva da ultimo che la perizia sul valore commerciale del 1997, richiesta da NEUWOGES prima della vendita, conteneva alcune indicazioni in merito agli attesi sviluppi rilevanti. La perizia del 1997 ipotizzava un livello dei costi compreso tra il […]% e il […]%, fermo restando che non è stata fornita alcuna indicazione del tasso percentuale previsto per il rischio di perdita dei canoni di locazione (91).
7.2.4.4. Valutazione
Costi di amministrazione
(143)
In primo luogo, le aspettative rispetto ai costi di amministrazione e di manutenzione, sia per quanto attiene al livello di partenza ([…] EUR/m2 ovvero […]% dei canoni di locazione) sia per quanto riguarda l’incremento atteso ([…]% annuo), risultano plausibili. Per quanto attiene al livello di partenza dei costi, tale conclusione si ricava dall’accertamento compiuto da NEUWOGES stessa, secondo cui i costi erano stati fissati, almeno per il periodo immediatamente successivo alla ristrutturazione, a un livello sufficientemente alto. Nella perizia Pestel si è inoltre stabilito che i costi di amministrazione e di manutenzione nel 1997 sarebbero ammontati in media a […] EUR/m2; si tratta di un importo di […] EUR inferiore rispetto a quello indicato per gli stessi costi nell’ambito dell’operazione di sale-and-lease-back (92). Anche i costi ipotizzati nella perizia si collocavano infine sullo stesso ordine di grandezza. Occorreva ovviamente tener conto di un incremento di tali costi; l’incremento ipotizzato del […]% annuo appariva certamente plausibile e fissato in modo alquanto prudente. Nordrevision aveva proposto soltanto di allineare tale indicizzazione dei costi di amministrazione all’indicizzazione della rata di leasing; ne sarebbe così derivato un incremento annuo del […]%, e quindi inferiore rispetto a quello effettivamente supposto da NEUWOGES. Peraltro, anche la stessa NEUWOGES sostiene che ci si sarebbe potuti realisticamente attendere un incremento del […]% annuo; ciò significa che un valore del […]% annuo non era di certo basso al punto da essere insostenibile.
Rischio di perdita dei canoni di locazione
(144)
Per quanto attiene al rischio di una perdita dei canoni di locazione, non era irrealistico ipotizzare un tasso di sfitto generale del […]%. Occorre in primis osservare che tale ipotesi non è stata messa in dubbio in occasione della valutazione dei contratti da parte di Nordrevision e ciò benché i consulenti abbiano manifestato invece preoccupazione in relazione ad altri aspetti della situazione economica generale e del mercato immobiliare di Neubrandenburg (93). In secondo luogo, la perizia sul valore commerciale del 1997, pur non contenendo alcuna indicazione precisa in merito all’ipotizzato rischio di perdita dei canoni di locazione, non sembrava presupporre un rischio significativamente maggiore (94).
(145)
Come risulta dai documenti interni relativi all’adozione della decisione di BAVARIA, quest’ultima ha ritenuto che la popolazione di Neubrandenburg sarebbe rimasta stabile, grazie all’insediamento di diverse grandi imprese di servizi, e che sarebbe stato possibile affittare pressoché tutti gli appartamenti di cui trattasi dopo la loro ristrutturazione. In base alle informazioni fornite da NEUWOGES, la città di Neubrandenburg e il Land Mecklenburg-Vorpommern ipotizzavano in effetti, negli anni 1997/1998, un andamento della popolazione e del reddito stabile.
(146)
Non si può da ultimo neppure trascurare il fatto che la direzione di NEUWOGES - che era a capo di un’impresa proprietaria di oltre il 30 % degli appartamenti a Neubrandenburg ed era munita quindi di una conoscenza approfondita del mercato immobiliare locale - aveva valutato i rischi connessi con l’operazione di sale-and-lease-back come sostenibili e aveva ipotizzato, nelle sue proiezioni, un rischio di perdita dei canoni di locazione del […]%. Non si rinviene nessun motivo per cui esperti del mercato immobiliare locale altamente qualificati avrebbero fondato le loro valutazioni su tali ipotesi se fossero state irrealisticamente basse come sostiene oggi NEUWOGES.
(147)
Occorre allo stesso tempo considerare i documenti che NEUWOGES aveva prodotto in relazione alla questione se un operatore del mercato immobiliare rilevante (complessi residenziali costruiti con elementi prefabbricati nella Germania orientale) che agisca in modo accorto si sarebbe atteso un tasso di sfitto superiore, nella misura in cui i documenti in parola risalgono al periodo precedente alla conclusione dell’operazione di sale-and-lease-back. Delle perizie depositate, solo la perizia Pestel è stata redatta nel periodo precedente alla stipula dei contratti in parola. Si deve tuttavia considerare che la suddetta perizia riguarda la Germania orientale nel suo insieme e non tiene conto delle specificità locali a Neubrandenburg, cosicché la sua rilevanza nel presente contesto è limitata. Pur rilevando alcuni problemi del mercato immobiliare della Germania orientale, la perizia da sola non fornisce sufficienti elementi per ritenere che un operatore in economia di mercato nell’adottare la sua decisione sull’investimento non avrebbe ipotizzato un rischio di perdita dei canoni di locazione del […]%.
Canoni di locazione
(148)
Per quanto riguarda i canoni di locazione, occorre anzitutto osservare che NEUWOGES non ritiene che i canoni di locazione post ristrutturazione siano stati sovrastimati. Essa afferma piuttosto che i canoni di locazione non potevano essere incrementati nella misura attesa. Alla luce dell’accertamento compiuto dall’LG Rostock, secondo cui l’importo medio del canone di locazione di […] EUR/m2 posto alla base del GVV si collocava all’interno della forbice dei canoni di riferimento applicabili (95), si può concludere che l’importo dell’affitto medio iniziale era stato fissato in modo realistico.
(149)
Per quanto attiene all’indicizzazione della rata di leasing concordata, non vi sono prove dirette indicanti quale incremento dei canoni di locazione sia stato ipotizzato in generale nel 1998. Nordrevision ha soltanto rilevato che la percentuale del […]% inizialmente indicata corrispondeva sì al tasso di inflazione generale, ma verosimilmente non sarebbe stata realizzabile a Neubrandenburg (96). Il fatto che NEUWOGES alla fine abbia accettato un’indicizzazione al tasso «soltanto» del […]% e abbia ipotizzato di poter imporre un incremento dei canoni di locazione ogni tre anni del […]% (ovvero del […]% annuo) sembra indicare che essa abbia tenuto conto di tale indicazione. Nelle perizie sul valore commerciale non sono state indicate aspettative esplicite in merito al futuro incremento dei canoni di locazione. Tuttavia si deve ritenere che esse, non contenendo alcuna ipotesi esplicita sullo sviluppo dell’inflazione e dei canoni di locazione, abbiano evidentemente presupposto una convergenza dell’incremento dei canoni di locazione e dell’inflazione generale (che nei decenni precedenti si era assestata sul 3,5 % circa) (97). L’LG Rostock ha ritenuto che l’indicizzazione fosse giustificata alla luce del tasso di inflazione medio del 3,52 % annuo nei 28 anni anteriori alla conclusione dei contratti (98). Esso ha inoltre osservato che era ovviamente difficile prevedere l’andamento dei canoni di locazione nell’arco di un periodo di 30 anni, ma che non si poteva ravvisare una sproporzione eccessiva tra l’indicizzazione della rata di leasing e l’atteso andamento dei canoni di locazione.
(150)
La perizia Pestel, prodotta da NEUWOGES, non contiene dati sulle effettive aspettative degli operatori del mercato immobiliare della Germania orientale né dati specifici per Neubrandenburg. Essa riporta tuttavia che il mercato immobiliare della Germania orientale era un mercato potenzialmente difficile. Alla luce degli altri elementi addotti, la perizia Pestel non è però sufficiente a provare che l’accordo su un’indicizzazione dei pagamenti del leasing al […]% annuo e l’aspettativa di poter ottenere un incremento dei canoni di locazione del […]% annuo fosse destituita di fondamento.
Durata
(151)
Per quanto riguarda infine la durata del contratto, l’LG Rostock osserva che determinati contratti di leasing si caratterizzavano per una lunga durata (sino a 30 anni) e che un contratto come quello in parola non era quindi inusuale (99). Una durata di 30 anni implicava in effetti di certo taluni rischi, ma offriva anche la possibilità di ottenere ricavi stabili e di garantire un elevato grado di sicurezza rispetto ai costi attesi. Una durata lunga significava inoltre che i pagamenti mensili del leasing necessari per l’ammortamento degli investimenti dell’acquirente si attestavano su importi inferiori e che, a fronte di pagamenti del leasing uguali, il prezzo di vendita sarebbe stato superiore rispetto a quello previsto in caso di una durata più breve (100). Visto in tale contesto, l’accordo su una durata di 30 anni non risulta irragionevole.
7.2.4.5. Conclusione
(152)
Le aspettative espresse da NEUWOGES nel suo conteggio iniziale non possono quindi essere considerate irrealistiche. Sulla base della documentazione a disposizione, NEUWOGES poteva tranquillamente attendersi di conseguire un utile nell’ambito del GVV. Attualizzando alla data di riferimento (inizio 1998) il valore nominale degli utili attesi, risulta che la decisione di NEUWOGES si fondava sull’ipotesi che il GVV avesse un valore nominale di […] EUR.
7.2.5. Valutazione complessiva
(153)
La Commissione è già giunta alla conclusione che l’EBV e il GVV sono parti di un’unica operazione complessiva. Nel determinare il valore totale dell’operazione per NEUWOGES devono essere quindi sommati i valori attuali di entrambi i contratti. Pro memoria: NEUWOGES poteva attendersi i seguenti vantaggi da dall’EBV:
a)
il prezzo in contanti versato da BAVARIA ([…] EUR);
b)
il compenso versato per l’attività di privatizzazione ([…] EUR);
c)
gli utili conseguiti attraverso la ristrutturazione ([…] EUR);
d)
il valore in contanti del canone enfiteutico per i terreni per il periodo successivo al 2029 (attualizzato […] EUR).
(154)
Come indicato nella sezione 7.2.4, occorreva riconoscere al GVV, sulla base delle aspettative realistiche di NEUWOGES, un valore attuale attualizzato di […] EUR. L’operazione di sale-and-lease-back aveva così per NEUWOGES un valore complessivo di […] EUR.
7.3. CONFRONTO CON ALTRE IPOTESI DI NEGOZIO
(155)
Al fine di verificare se l’operazione di sale-and-lease-back conclusa da NEUWOGES con BAVARIA sia in linea con i contratti per cui avrebbe optato un operatore in economia di mercato occorre confrontare il valore dell’operazione in parola con il valore di altre possibili operazioni. Se NEUWOGES avesse avuto un’alternativa più vantaggiosa dal punto di vista economico, la decisione di procedere con l’operazione di sale-and-lease-back non potrebbe essere considerata come un’opzione che un operatore in economia di mercato avrebbe scelto.
(156)
In tale contesto occorre osservare che la locazione degli immobili senza previa ristrutturazione o la loro demolizione difficilmente sarebbero state alternative praticabili. Anzitutto, una locazione senza ristrutturazione avrebbe generato ricavi solo limitati. Era inoltre chiaro che gli immobili non ristrutturati avrebbero presentato un tasso di sfitto superiore rispetto a immobili ristrutturati (101). Non sussistono quindi elementi solidi che permettono di ritenere che, continuando a locare immobili non ristrutturati, si sarebbe potuto contare su utili maggiori rispetto a quelli che ci si poteva attendere nell’ambito dell’operazione di sale-and-lease-back. Una demolizione non avrebbe generato alcuna entrata, ma sarebbe invece stata collegata ai relativi costi di abbattimento. Anche questa quindi non sarebbe stata un’alternativa praticabile all’epoca dei fatti (1997/1998).
7.3.1. Finanziamento mediante ricorso al credito quale possibile opzione
(157)
Quale prima possibile alternativa si sarebbe profilato un finanziamento mediante ricorso al credito. NEUWOGES, se avesse finanziato la ristrutturazione degli edifici in parola mediante ricorso al credito, avrebbe in parte conseguito i medesimi utili dell’operazione di sale-and-lease-back. Essa avrebbe potuto in primis concedere in locazione gli immobili ristrutturati e conseguire così buone entrate. E inoltre - a differenza di quanto accaduto con l’operazione di sale-and-lease-back - essa sarebbe rimasta proprietaria degli edifici.
(158)
È tuttavia evidente che un finanziamento mediante ricorso al credito avrebbe comportato anche taluni svantaggi. In primo luogo, NEUWOGES avrebbe dovuto coprire il 30 % del volume dell’investimento con capitale proprio, dal momento che - secondo NEUWOGES - doveva essere mantenuta una quota di capitale proprio del 30 % (102). Alla fine del 1997 il consiglio di amministrazione di NEUWOGES ha discusso la possibilità di ridurre il capitale proprio per permettere investimenti maggiori. Tale proposta è stata però respinta dalla direzione come economicamente non sostenibile in quanto avrebbe portato a un indebitamento troppo elevato (103). La direzione ha dichiarato, a tale proposito, che «[u]na riduzione della quota di capitale proprio dal 30 al 25 % non sarebbe sostenibile (grado di indebitamento)» (104). Il signor Räuber, membro del consiglio di amministrazione di NEUWOGES, ha precisato inoltre che «dal punto di vista dell’attività aziendale una riduzione della quota di capitale proprio non è pensabile. Le obbligazioni dell’impresa devono essere adempiute» (105). NEUWOGES avrebbe quindi dovuto contribuire al finanziamento degli investimenti per la ristrutturazione per […] EUR con […] EUR di capitale proprio. È lecito dubitare fortemente del fatto che vi sarebbe stata la disponibilità immediata di capitale proprio in tale misura. Dal verbale del consiglio di amministrazione risulta che il possibile volume complessivo degli investimenti per il 1998 (compresi crediti) ammontava a circa […] EUR e che tale importo era già destinato ad altri progetti (106). È chiaro così che NEUWOGES avrebbe potuto finanziare i lavori di ristrutturazione mediante ricorso al credito soltanto se avesse rinunciato ad altri progetti.
(159)
Rispetto a un finanziamento mediante ricorso al credito, l’operazione di sale-and-lease-back presentava il vantaggio che NEUWOGES non solo non doveva impiegare capitale proprio, ma avrebbe addirittura ottenuto liquidità fresca e che le veniva garantito inoltre il completo finanziamento della ristrutturazione degli edifici.
(160)
Alla luce di tutte le considerazioni che precedono, non è dimostrato che una ristrutturazione sarebbe stata possibile mediante ricorso al credito o, quand’anche fosse stata possibile, non vi è prova che essa sarebbe stata per NEUWOGES più vantaggiosa rispetto all’operazione con BAVARIA. Il fatto che NEUWOGES disponesse a mala pena del capitale proprio necessario per ottenere la concessione del credito e il fatto che essa poteva impiegare la liquidità aggiuntiva per il finanziamento di altri progetti, depongono piuttosto nel senso della ragionevolezza della decisione di preferire l’operazione di sale-and-lease-back rispetto a un finanziamento mediante credito.
7.3.2. Vendita diretta come possibile opzione
(161)
Una seconda opzione da prendere seriamente in considerazione era una vendita diretta degli immobili e del terreno. La domanda decisiva è se una tale vendita sarebbe stata vantaggiosa.
7.3.2.1. Valutazione alla luce delle perizie sul valore commerciale del 1997 e del 2007
(162)
Nel confrontare il valore dell’operazione di sale-and-lease-back per NEUWOGES e i vantaggi che avrebbe comportato una vendita diretta, la domanda centrale riguarda quale prezzo NEUWOGES avrebbe potuto ottenere con una «normale» vendita. A tale proposito giocano un certo ruolo entrambe le perizie sul valore commerciale del 1997 e del 2007.
(163)
Entrambe le perizie in parola sono state commissionate da NEUWOGES per far stimare il valore dei beni di cui trattasi nel 1997 (immobili e terreni). Una delle perizie è stata redatta nel 1997 da un perito interno, l’altra nel 2007 ex post da un perito indipendente. Nella perizia del 1997 si perveniva a un valore di […] EUR, mentre il valore indicato nella perizia del 2007 era pari a […] EUR (107). In entrambe le perizie gli immobili (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) e i terreni (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) sono stati valutati separatamente. Entrambe le perizie si basano essenzialmente sullo stesso metodo («Metodo basato sul reddito»).
(164)
La perizia sul valore commerciale del 2007, essendo stata redatta solo dopo la conclusione dell’operazione di sale-and-lease-back, non poteva secondo la Commissione servire da base affidabile per la determinazione del valore dei beni nel 1997 in base alle conoscenze di cui NEUWOGES disponeva all’epoca. NEUWOGES non poteva in definitiva fondare la propria decisione se concludere o meno l’operazione di sale-and-lease-back con BAVARIA sulla base della perizia redatta ex post nel 2007.
(165)
Tuttavia, secondo la Commissione, neppure la perizia sul valore commerciale del 1997 poteva essere presa in considerazione come valido indicatore del valore dell’immobile nel 1997 in base alle conoscenze di cui NEUWOGES disponeva all’epoca. Come accertato nell’ambito del procedimento di indagine formale, la direzione di NEUWOGES era del tutto consapevole del fatto che la perizia del 1997 qui in esame non poteva essere considerata, all’epoca della conclusione dei contratti, una base di valutazione affidabile. A questo proposito assumono rilievo le seguenti considerazioni.
a)
Canoni di locazione
La perizia sul valore commerciale del 1997 muoveva dall’ipotesi di un canone di locazione compreso tra […] EUR/m2 e […] EUR/m2. Contemporaneamente, la prima tabella dei canoni di riferimento per la città di Neubrandenburg, in vigore dal 1o gennaio 1998 e basata su dati del 1997, indicava per gli appartamenti ristrutturati canoni di locazione medi compresi tra 3,90 EUR/m2 e 4,38 EUR/m2. I canoni di locazione medi di Neubrandenburg erano necessariamente noti a NEUWOGES, quale grande impresa immobiliare ivi operante. NEUWOGES può quindi essersi basata su tali dati nel valutare gli immobili. Il contratto di sale-and-lease-back prevedeva in effetti per il periodo successivo alla ristrutturazione (vale a dire a partire dal 1999, ovvero due anni dopo il momento in cui sono stati rilevati i dati alla base della prima tabella dei canoni di riferimento) un canone di locazione pari in media a […] EUR/m2, valore questo in linea con i canoni di riferimento.
b)
Costi di ristrutturazione
Quando veniva redatta la perizia sul valore commerciale, nella primavera 1997, partendo da costi di ristrutturazione per complessivi […] EUR, nello stesso periodo (marzo 1997) la direzione di NEUWOGES ammetteva in una lettera a BAVARIA di stimare i costi di ristrutturazione in […] EUR. È quindi chiaro che NEUWOGES era ben consapevole del fatto che i costi di ristrutturazione necessari erano stati notevolmente sottostimati nella perizia del 1997. L’importo forfettario concordato da BAVARIA e dalla controllata di NEUWOGES BRG per la ristrutturazione degli immobili era addirittura nettamente superiore ([…] EUR), circostanza questa che deve essere valutata come un indice del fatto che NEUWOGES, all’atto della conclusione dei contratti con BAVARIA, sapeva che nella perizia del 1997 i costi di ristrutturazione erano stati sottostimati di almeno 10 milioni di EUR.
c)
Vita utile residua
Nella perizia sul valore commerciale del 1997 si è ipotizzata, avuto riguardo alla prevista ristrutturazione, una vita utile residua in termini generali compresa tra […] e […] anni. A questo proposito occorre osservare che i costi di ristrutturazione stimati in misura troppo contenuta nella perizia del 1997 non sono compatibili con l’ipotesi per cui, grazie alla ristrutturazione, la vita utile degli edifici sarebbe stata notevolmente allungata.
d)
Valore dei terreni
Occorre osservare che nella perizia sul valore commerciale del 1997 non sono stati presi in considerazione, in sede di valutazione dei terreni di cui trattasi, fattori idonei a incidere negativamente sul valore (se ne è invece tenuto conto nella perizia del 2007). Tra i fattori in parola rientrano in particolare le infrastrutture che non possono essere spostate o eliminate (sistemi di scarico dell’acqua, condutture) o anche una suddivisione non favorevole del fondo. Di norma ciò comporta una contrazione del valore. Quale proprietaria degli immobili NEUWOGES non poteva non essere a conoscenza di tali fattori. Essa doveva pertanto anche sapere che nella perizia del 1997 il valore degli immobili era stato sovrastimato.
(166)
Riassumendo, si può affermare che è dimostrato che NEUWOGES era consapevole del fatto che talune delle ipotesi centrali alla base della perizia commerciale del 1997 non erano sostenibili, in particolare rispetto ai costi di ristrutturazione. La Commissione è pervenuta quindi alla conclusione che la perizia del 1997 non fornisce nessuna indicazione utile sul valore dei beni nel 1997 in base alle conoscenze di cui NEUWOGES disponeva all’epoca.
(167)
La Commissione ritiene inoltre che un operatore in economia di mercato che si fosse trovato nella situazione di NEUWOGES sarebbe probabilmente giunto, nel valutare ex ante il valore degli immobili, sulla base delle informazioni di cui disponeva NEUWOGES all’epoca dei fatti, a conclusioni molto simili a quelle indicate nella perizia del 2007 redatta ex post. Come accaduto anche nella perizia retroattiva del 2007 di cui trattasi, un operatore in economia di mercato nella posizione di NEUWOGES avrebbe fondato le proprie aspettative ex ante in merito ai canoni di locazione realizzabili sui canoni di riferimento applicabili, avrebbe stimato i costi di ristrutturazione in un importo più vicino alla somma concordata tra BAVARIA e BRG e avrebbe adeguato il valore dei terreni tenendo conto dei fattori a lui noti che avrebbero potuto incidere negativamente sul valore. Un operatore in economia di mercato nella posizione di NEUWOGES avrebbe inoltre esaminato accuratamente la residua vita utile alla luce delle previste misure di ristrutturazione e di dati di confronto (come accaduto nella valutazione del 2007), cosicché si può ragionevolmente ritenere che esso avrebbe fondato la sua valutazione su stime della vita utile residua simili a quelle contenute nella valutazione retroattiva del 2007.
(168)
La Commissione ritiene così che un operatore in economia di mercato nella posizione di NEUWOGES avrebbe ragionevolmente stimato, prima della conclusione dell’operazione di sale-and-lease-back, il valore degli immobili in un importo vicino a […] EUR (come anche nella perizia del 2007).
7.3.2.2. Confronto tra le opzioni della vendita diretta e del sale-and-lease-back
(169)
Pro memoria: il valore complessivo dell’operazione di sale-and-lease-back per NEUWOGES ammontava a […] EUR. L’analisi che precede ha invece indicato che NEUWOGES poteva realisticamente ipotizzare un valore dei beni di […] EUR, superiore di appena il […]% al valore dell’operazione di sale-and-lease-back. La modesta differenza in parola non significa però che un operatore in economia di mercato avrebbe necessariamente optato per una vendita diretta.
a)
Non si può dimenticare in primis che l’opzione della vendita diretta in esame riguardava la vendita degli immobili e dei relativi terreni mentre BAVARIA ha acquistato soltanto gli immobili e ha conseguito sui terreni soltanto un diritto di superficie della durata di 75 anni. I terreni in quanto tali sono rimasti proprietà di NEUWOGES. Il valore dei soli terreni di NEUWOGES dovrebbe essere stimato in […] EUR (come anche nella perizia del 2007). È in effetti difficile quantificare esattamente quale valore sia rimasto in capo a NEUWOGES per il fatto di non aver venduto i terreni ma di aver soltanto costituito dei diritti di superficie su di essi. Si deve tuttavia ritenere che la permanenza del diritto di proprietà sui fondi in capo a NEUWOGES abbia giustificato un prezzo di transazione più contenuto.
b)
In secondo luogo, occorre osservare che vi è ragione di dubitare che il prezzo che avrebbe stimato un operatore in economia di mercato nella stessa situazione di NEUWOGES avrebbe potuto davvero essere realizzato. L’unica concreta offerta di acquisto in relazione alla quale NEUWOGES ha fornito informazioni, è stata presentata dalla ditta Felske-Immobilien che aveva evidentemente offerto un prezzo di […] EUR/m2, da cui si sarebbe ricavato un prezzo di acquisto complessivo di […] EUR (108). La suddetta offerta si collocava nettamente, per oltre 1 milione di EUR, al di sotto del prezzo che avrebbe stimato un operatore in economia di mercato nella situazione di NEUWOGES.
c)
In terzo luogo, nello stimare gli utili attesi nell’ambito del GVV, NEUWOGES ha erroneamente calcolato soltanto gli utili sino al 2027 compreso. Dato però che la durata del GVV era di 30 anni dalla data di conclusione dei lavori di ristrutturazione (vale a dire di 30 anni da inizio 1999), nel calcolo avrebbero dovuto essere ricompresi gli utili sino al 2028. Rettificando in modo corrispondente la stima, il valore dell’operazione di sale-and-lease-back subirebbe un incremento.
d)
Nel calcolare il valore attuale del canone enfiteutico che in futuro BAVARIA sarà tenuta a versare a NEUWOGES si è ipotizzato, per motivi di semplicità, che il costo della vita resti invariato e che i pagamenti non debbano pertanto essere adeguati. È tuttavia più realistico ipotizzare un generale aumento del costo della vita, con la conseguenza che i pagamenti dovuti in futuro saranno probabilmente di importo superiore a quello previsto. Anche questo avrebbe comportato un incremento del valore del contratto.
(170)
Alla luce delle considerazioni che precedono, si deve concludere che, dal punto di vista economico, era ragionevole preferire l’operazione di sale-and-lease-back rispetto al tentativo di una vendita diretta.
7.3.3. Conclusione
(171)
Se si confronta il valore dell’operazione di sale-and-lease-back per NEUWOGES con il valore di altre opzioni, si deve concludere che l’operazione era strutturata in modo tale da far sì che anche un operatore in economia di mercato vi avrebbe acconsentito.
7.4. COMPARAZIONE
(172)
Ora che è possibile stabilire che la decisione di optare per un’operazione di sale-and-lease-back in luogo di soluzione alternative corrisponde effettivamente alla condotta di un operatore in economia di mercato, la Commissione ha in via precauzionale verificato anche se l’operazione sia in linea con altri contratti rinvenibili all’epoca dei fatti sul mercato rilevante e se ci siano elementi che supportano la conclusione della Commissione secondo cui l’operazione di sale-and-lease-back rispetta il principio dell’operatore in economia di mercato.
(173)
Le informazioni disponibili su operazioni comparabili riguardano accordi di sale-and-lease-back che BAVARIA ha concluso all’incirca nello stesso periodo dell’adozione della misura in esame. I rispettivi contratti possono fornire elementi per stabilire se altri operatori del mercato, comprese imprese private, abbiano optato per questa tipologia di operazione di sale-and-lease-back, il che costituirebbe di certo un indice del suo carattere di mercato (sezione 7.4.1). Anche la gara ristretta indetta da NEUWOGES e il confronto con altri contratti di finanziamento potrebbero fornire elementi in merito al carattere conforme alle condizioni di mercato dell’operazione in parola (sezioni 7.4.2 e 7.4.3).
7.4.1. Contratti tratti ad esempio
(174)
A fini comparativi sono stati considerati i contratti riferiti a tre negozi giuridici comparabili ([…]). Tuttavia, soltanto il contratto […] e il contratto […] possono essere presi in considerazione, in quanto solo questi ultimi sono stati conclusi all’incirca nello stesso periodo dell’operazione di sale-and-lease-back tra BAVARIA e NEUWOGES. Occorre anzitutto osservare che entrambe le operazioni considerate si differenziano dall’operazione in parola sotto il profilo della durata, dell’indicizzazione della rata di leasing fissa e della ristrutturazione. NEUWOGES si fonda soprattutto sulla diversa indicizzazione ([…]: 1,5 % annuo; […]: adeguamento all’andamento del costo della vita), per dimostrare che il GVV conteneva disposizioni che all’epoca dei fatti (1997/1998) non corrispondevano alla normale prassi del mercato.
(175)
BAVARIA cita le operazioni […] e […] come esempi di applicazione del suo «Leasingmodells Immobilien» (109), il che suggerisce che le disposizioni di tali contratti siano state fissate sulla base di calcoli simili a quelli all’origine dell’operazione di sale-and-lease-back NEUWOGES/BAVARIA.
(176)
Come già illustrato supra (cfr. considerando 131), NEUWOGES poteva scegliere liberamente i parametri contrattuali nel quadro del modello di leasing di BAVARIA. NEUWOGES avrebbe così potuto optare per un’indicizzazione inferiore o per la deduzione di costi maggiori. La conseguenza sarebbe stata ovviamente un importo inferiore del pagamento anticipato prestato. Si può anche presumere che lo stesso valesse anche per […] e […].
(177)
Posto che i partner contrattuali potevano scegliere liberamente i parametri esatti dell’operazione nell’ambito del modello offerto da BAVARIA, il fatto che i parametri individuati da NEUWOGES fossero identici ai parametri scelti dalle parti delle operazioni […] e […] non sembra ricoprire un’importanza centrale ai fini della valutazione del carattere conforme alle condizioni di mercato dell’operazione di sale-and-lease-back NEUWOGES/BAVARIA. La scelta dei parametri era unicamente una conseguenza di decisioni contrattuali di carattere strategico assunte dalle parti coinvolte. Più importante è il fatto che tutte le operazioni in questione si fondavano sul medesimo modello di transazione.
(178)
Dato che il contratto […] e il contratto […] si fondano sullo stesso modello di calcolo, circostanza su cui non vi è ragione di dubitare alla luce delle informazioni disponibili, è possibile pervenire alla conclusione che il modello di transazione, alla base anche della transazione NEUWOGES, fosse usuale sul mercato. A tale proposito assume rilievo il fatto che «Leasingmodell Immobilien» è stato scelto evidentemente allo stesso modo da imprese pubbliche ([…]) e private ([…]) e che è stato proposto sia a imprese che volevano trarre vantaggio da un alleviamento del debito ai sensi dell’AHG che a soggetti che non ricadevano nell’ambito di applicazione di detta legge.
7.4.2. Procedura di gara
7.4.2.1. Contesto
(179)
Come già osservato, NEUWOGES non ha condotto, al fine di una privatizzazione degli edifici poi ceduti a BAVARIA, una gara completamente aperta, trasparente, non soggetta a condizioni e non discriminatoria. NEUWOGES ha invitato tuttavia inizialmente 72 potenziali acquirenti a presentare un’offerta. Essa afferma di aver scelto i destinatari in modo più o meno casuale e che la scelta non poteva essere rappresentativa dell’intero mercato. Dopo l’invio di questi primi inviti a manifestare interesse, sono seguiti ulteriori contatti, tra gli altri anche con BAVARIA, che non rientrava tra i destinatati della prima lettera.
7.4.2.2. Risultato della gara
(180)
Delle proposte pervenute, il cui numero non è noto, cinque sono state considerate «valutabili» (110). Di queste, due sono state tuttavia respinte poiché i potenziali acquirenti non erano in grado, per ragioni di tempo, di presentare un’offerta completa. Due offerte sono state inoltre respinte per motivi di carattere economico. La quinta - presentata da Felske-Immobilien - è stata respinta in quanto il prezzo offerto è stato valutato come troppo basso (Felske aveva offerto un prezzo di […] EUR/m2, corrispondente a un prezzo complessivo di […] EUR). Oltre alle cinque offerte succitate, sono state presentate anche altre tre offerte - una di BAVARIA e due di altri offerenti che non erano stati invitati a presentare l’offerta. Trattative sono state avviate anche con uno degli altri due offerenti che avevano presentato spontaneamente un’offerta, ma anche tale offerta è stata alla fine respinta per non meglio precisati motivi di carattere economico (111).
(181)
A seguito della conclusione delle trattative, i contratti dovevano essere approvati dal consiglio di amministrazione di NEUWOGES. All’atto della presentazione dei contratti al consiglio di amministrazione, la direzione ha affermato che non poteva essere realizzato un prezzo maggiore, in quanto i contratti riguardavano soltanto la costituzione di diritti di superficie sui terreni (e non una vendita diretta), la BRG sarebbe stata incaricata di svolgere i lavori di ristrutturazione e NEUWOGES avrebbe gestito gli edifici per altri 30 anni (112). Alla domanda sulla differenza rispetto alla perizia del 1997, la direzione ha ribadito che non sarebbe stato possibile ottenere un prezzo superiore dall’operazione (113).
7.4.2.3. Valutazione
(182)
La gara non può in effetti essere qualificata come aperta, trasparente, non soggetta a condizioni e non discriminatoria, ma permette tuttavia di trarre alcune conclusioni sullo stato dell’offerta sul mercato. Significativo è a questo riguardo anche il fatto che, evidentemente, siano pervenute anche una serie di offerte non sollecitate. Ciò comprova che anche potenziali acquirenti che non rientravano tra le 72 imprese inizialmente contattate sono venuti a conoscenza della gara e hanno potuto parteciparvi.
(183)
La valutazione delle offerte da parte di NEUWOGES dimostra che l’offerta di BAVARIA è stata valutata da NEUWOGES all’epoca (1997/1998) come la migliore disponibile sul mercato. L’argomento di NEUWOGES, secondo cui quantomeno l’offerta presentata da Felske sarebbe stata più vantaggiosa non è sostenibile. Il prezzo offerto da Felske ([…] EUR) superava evidentemente il pagamento anticipato alla fine effettuato da BAVARIA ([…] EUR), ma occorre ricordare che l’operazione di sale-and-lease-back deve essere valutata nel suo insieme e che il suo valore complessivo superava di ([…] EUR) il prezzo offerto da Felske.
(184)
Alla luce delle considerazioni che precedono si deve ritenere che la gara, pur non essendo in effetti sufficientemente qualificata da provare da sola che l’offerta di BAVARIA era la migliore disponibile sul mercato, offre comunque chiare indicazioni in tal senso. In ogni caso, dalla gara ristretta non emerge alcun elemento motivato indicante che all’epoca dei fatti (1997/1998) fosse stata presentata a NEUWOGES un’offerta migliore.
7.4.3. Altre tipologie di operazioni al momento controverso
7.4.3.1. Quadro di valutazione
(185)
È utile esaminare l’operazione di cui trattasi alla luce di altre tipologie analoghe di operazioni proposte sul mercato all’epoca dei fatti (1997/1998).
(186)
L’operazione controversa costituisce una tipica operazione di sale-and-lease-back. Gli accordi di sale-and-lease-back sono per loro natura operazioni finanziarie. Con l’acquisto di un immobile dal locatario il locatore gli fornisce risorse liquide o finanzia investimenti di maggiore portata, come ad esempio la ristrutturazione di vecchi immobili. Per poterne garantire il successivo utilizzo - per fini commerciali o altri fini - l’immobile viene rilocato in leasing al locatario, operazione questa con cui il locatore ammortizza l’investimento (in tutto o in parte) nel corso della durata del contratto di leasing.
(187)
In quanto operazione finanziaria, l’accordo di sale-and-lease-back presenta talune similitudini con i crediti bancari e le ipoteche. Esistono tuttavia anche alcune importanti differenze che non possono essere trascurate. Un’operazione di sale-and-lease-back permette al venditore/locatario di finanziare grandi investimenti e di disporre immediatamente di risorse liquide senza dover far ricorso al capitale proprio. Ciò significa che il capitale proprio e le disponibilità aggiuntive acquisite sono a disposizione per altri investimenti o che il locatario può effettivamente compiere degli investimenti per i quali, a causa della mancanza di capitale proprio o di un elevato livello di indebitamento, non otterrebbe un credito tradizionale. Dato che l’acquirente/locatore deve rifinanziare il suo investimento iniziale e conseguire un utile, la rata di leasing è di norma superiore al tasso di interesse per un credito bancario equivalente (come meglio spiegato nella prossima sezione). Al termine del contratto di leasing il locatario deve ricomprare l’immobile o quest’ultimo resta di proprietà del locatore ed è a disposizione per un diverso impiego. Ciò significa che la rata di leasing dipende dal valore residuo dell’immobile alla scadenza del contratto di leasing concluso tra le due parti. Dato che il valore residuo è spesso difficile da stabilire, in particolare nel caso di contratti di leasing di lunga durata, esso integra per il locatore un fattore di rischio che si rispecchia nella rata di leasing. Un tale rischio non sussiste nel caso dei crediti bancari e sussiste, in misura solo contenuta, nel caso delle ipoteche.
(188)
La rata di leasing e i tassi di interesse per crediti/ipoteche non sono quindi completamente equiparabili. Se si confronta la rata di leasing dell’operazione in esame con i tassi di interesse medi per crediti/ipoteche all’epoca dei fatti (1997/1998), non è possibile stabilire in modo chiaro se la rata di leasing allora richiesta (1997/1998) fosse usuale per il mercato. È tuttavia possibile giudicare se la rata di leasing fosse così elevata da escludere che un operatore in economia di mercato avrebbe prevedibilmente stipulato l’operazione.
7.4.3.2. Valutazione
(189)
Nel negozio giuridico di cui trattasi era stato previsto inizialmente una rata di leasing pari al […]% annuo del volume di investimento complessivo. In ragione di un’indicizzazione dell’importo dovuto nella misura del […]% annuo, la rata di leasing arriva ad ammontare al termine della durata contrattuale a […]%, il che corrisponde a una rata di leasing media del […]% annuo. A titolo di confronto: se NEUWOGES avesse deciso di non indicizzare la rata di leasing, quest’ultima sarebbe stata fissata per tutta la durata dei 30 anni nel […]% l’anno. La «maggiorazione» è quindi il prezzo della decisione di avere rate di leasing inferiori all’inizio della durata del contratto e più elevate verso la fine, in luogo di rate di leasing costanti per tutta la durata del contratto.
(190)
Occorre anzitutto ricordare che il Landgericht Rostock ha esaminato la rata di leasing confrontandola con i tassi di interesse di altre operazioni. Esso ha ritenuto che l’andamento dei tassi di interesse per le ipoteche in un periodo di 30 anni è sì difficile da stimare, ma che tuttavia nella fase in cui i tassi di interesse hanno l’incidenza maggiore, si devono considerare tassi superiori al 10 %. La rata di leasing media richiesta a NEUWOGES non sarebbe quindi così inusuale per il mercato.
(191)
Ai fini del confronto sono disponibili soltanto dati del tutto generici. Di tutti i dati raccolti da Deutsche Bundesbank per il gennaio 1998 (momento in cui il negozio giuridico di cui trattasi è stato concluso) assumono rilievo due tipologie di tassi di interesse. Da un lato, rilevano i tassi di interesse per i «crediti ipotecari su immobili residenziali a tasso fisso per un periodo di 10 anni», dal momento che anche NEUWOGES metterebbe a disposizione immobili residenziali a garanzia del credito (a prescindere dal fatto che un tale credito soddisfi o meno tutti i requisiti formali di un ipoteca). Dall’altro, anche i tassi di interesse per i «crediti a lungo termine a tasso fisso a favore di imprese e lavoratori autonomi di importo compreso tra 500 000 e 5 milioni di EUR» possono essere adatti per un confronto, dal momento che NEUWOGES può essere considerata un’impresa (in genere le ipoteche sono più di frequente contratte da persone private che vivono personalmente nell’immobile e che non lo concedono in affitto a terzi).
(192)
Secondo la Bundesbank, il tasso di interesse medio per i crediti ipotecari tedeschi a tasso fisso con una durata di 10 anni si attestavano nel gennaio 1998 sul 6,40 % annuo. All’epoca, i tassi di interesse per la suddetta tipologia di crediti oscillavano in una fascia compresa tra il 6,17 % annuo (livello inferiore della fascia) e il 6,97 % annuo (livello superiore della fascia). Per i finanziamenti a tasso fisso a lungo termine il tasso di interesse medio era pari, nel gennaio 1998, a 6,35 % e oscillava in una forbice compresa tra 5,55 % (livello inferiore della fascia) e 7,73 % l’anno (livello superiore della fascia). La Bundesbank non fornisce informazioni sulla durata media di un credito «a lungo termine». Si può tuttavia ritenere che la durata media si collochi sui 10 anni al massimo, e probabilmente al di sotto (114).
(193)
Nel confrontare la rata di leasing corrisposta da NEUWOGES con i tassi di interesse indicati dalla Bundesbank per crediti erogati nello stesso periodo (ovvero nel gennaio 1998), occorre tener conto dei seguenti aspetti:
-
La rata di leasing media annua per una durata contrattuale di 30 anni è pari a […]%. Come già osservato, NEUWOGES ha tuttavia scelto liberamente di corrispondere all’inizio della durata del contratto una rata di leasing più bassa, che viene compensata da una rata di leasing superiore in una fase successiva. Questa decisione ha il suo prezzo: se NEUWOGES si fosse decisa fin dall’inizio per una rata di leasing fissa, avrebbe dovuto pagare soltanto una rata annua del […]% (115). I dati della Bundesbank si riferiscono a crediti a tasso fisso, vale a dire nei quali il tasso di interesse rimane lo stesso ogni anno. Ipotizzando che NEUWOGES avesse potuto ottenere la concessione di un credito con condizioni di pagamento simili (ovvero, pagamenti in conto interessi inferiori all’inizio e superiori verso la fine), anche questo avrebbe avuto un suo prezzo (per le stesse ragioni che nel caso di BAVARIA) (116). I tassi di interesse indicati dalla Bundesbank dovrebbero quindi essere confrontati con una rata di leasing costante di […]%.
-
La rata di leasing è stata fissata per un periodo di 30 anni. Malgrado l’indicizzazione annuale, era possibile già all’inizio della durata del contratto calcolare la rata di leasing media per la durata complessiva del contratto. I tassi di interesse indicati dalla Bundesbank per crediti ipotecari sono previsti per un periodo di 10 anni (come sopra illustrato non è noto per quale periodo vengano fissati gli interessi per le imprese, ma si può ipotizzare che il periodo non superi i 10 anni). Il termine di paragone più adatto sarebbero tassi di interesse su 30 anni. Tali dati non sono però pubblicati da Bundesbank. In generale, i finanziamenti a tasso fisso diventano più onerosi con il prolungarsi della durata. I dati della Bundesbank per il gennaio 1998 mostrano, ad esempio, che il tasso fisso di interesse medio nel caso di crediti ipotecari a tasso fisso con una durata di 5 anni era pari al 5,85 %, mentre il tasso di interesse per i crediti a tasso fisso con una durata di 10 anni si attestava sul 6,40 %. Si può quindi ragionevolmente ritenere che i tassi di interesse su un credito a tasso fisso con una durata di 30 anni sarebbero stati considerevolmente superiori rispetto ai tassi di interesse medi indicati dalla Bundesbank del 6,35 % o 6,40 %.
-
La Bundesbank indica sia un tasso di interesse medio che una fascia sulla basi di un ampio numero di contratti di credito stipulati in Germania nel gennaio 1998. La rata di leasing fissata per NEUWOGES rispecchia implicitamente il rischio insito nell’operazione con BAVARIA. Quest’ultima era esposta soprattutto al rischio creditizio, ovvero al rischio che NEUWOGES diventasse insolvente o che non potesse, per altro motivo, adempiere l’obbligo di pagare i canoni di affitto necessari. Anche una banca avrebbe valutato l’affidabilità creditizia di NEUWOGES prima di erogarle il credito. I clienti con un’affidabilità creditizia ridotta (o un elevato rischio creditizio per la banca) devono di norma accettare, in compenso, un tasso di interesse superiore (117). Come osservato nella sezione 7.3.1, NEUWOGES aveva poche possibilità di stipulare nuovi contratti di credito in ragione di un indebitamento effettivamente alto e del fatto che il suo capitale proprio era vincolato ad altri progetti di investimento. Una banca che fosse stata comunque disposta a concederle un credito, avrebbe considerato tali aspetti nel fissare il tasso di interesse. I tassi di interesse sui crediti applicati a imprese con un indebitamento relativamente elevato e che possono mettere a disposizione dell’investimento una quota solo ridotta di capitale proprio sono elevati. Per questo motivo, nel confrontare le rate di leasing versate da NEUWOGES con i tassi di interesse per le tipologie di credito presenti sul mercato, occorre sempre considerare i tassi della fascia alta della Bundesbank (118).
-
Come già osservato, una società di leasing deve rifinanziare il suo investimento iniziale (in questo caso soprattutto il prezzo di acquisto degli immobili e i costi di ristrutturazione). Il tasso di interesse che essa deve versare per il suo rifinanziamento dipende da molti fattori, quali, ad esempio, la sua dimensione, il suo livello di indebitamento e gli immobili nel suo portafoglio. Il tasso di interesse in parola è tuttavia solo il punto di partenza, dal momento che la società di leasing (BAVARIA) deve essere remunerata anche per i rischi da essa sopportati. Tra questi rientrano il rischio di oscillazione dei tassi (il rischio collegato al fatto che il suo investimento debba essere rifinanziato a un tasso di interesse variabile, mentre i pagamenti del leasing beneficiano di un tasso di interesse fisso), il rischio creditizio (la possibilità già citata che NEUWOGES diventi insolvente e BAVARIA non percepisca i pagamenti del leasing ancora dovuti) e il rischio connesso al valore residuo (l’incertezza circa il valore dell’immobile dopo la scadenza del contratto di leasing). La società di leasing sopporta probabilmente anche determinati costi generali che si riflettono anch’essi sulla rata di leasing (119). La società di leasing intende inoltre anche conseguire utili di cui tiene conto in sede di determinazione della rata di leasing (120). Anche se BAVARIA fosse stata nella posizione di rifinanziare il suo investimento a un tasso di interesse inferiore rispetto a quello che NEUWOGES avrebbe pagato per un credito bancario, il tasso di interesse del rifinanziamento avrebbe comunque dovuto essere incrementato di tali diversi elementi (maggiorazione a copertura di rischi, costi e utile), per ottenere la data di leasing voluta, cosicché potrebbe in definitiva superare il tasso di interesse di un credito tradizionale.
(194)
Alla luce di tutti i fattori che precedono una rata di leasing del […]% annua, in caso di rata di leasing fissa (o anche del […]% in caso di rata di leasing con un’indicizzazione del […]%, che però sembra meno adatto a un confronto) risulta del tutto ragionevole rispetto ai tassi di interesse indicati dalla Bundesbank per i crediti. Occorre ricordare che i dati forniti dalla Bundesbank dovrebbero essere adeguati, ad esempio, a una durata di 30 anni con un tasso fisso. Anche se non è possibile stabilire con esattezza la rettifica necessaria per poter ottenere un termine di paragone adeguato, la differenza tra i tassi di interesse medi per crediti/ipoteche e la rata di leasing sembra sufficientemente giustificabile per escludere la presenza di elementi indicanti che BAVARIA abbia preteso una rata di leasing troppo elevata. La Commissione giunge quindi alla conclusione che la rata di leasing di BAVARIA era, all’epoca dei fatti (fine 1997/inizio 1998), conforme alle condizioni di mercato.
7.4.4. Conclusione
(195)
Le informazioni disponibili indicano che anche un operatore in economia di mercato avrebbe dato seguito all’operazione tra NEUWOGES e BAVARIA. Gli esempi di contratti, la procedura di gara, il confronto con altri strumenti di finanziamento denotano tutti che l’operazione è stata conclusa alle condizioni di mercato all’epoca in vigore e che il modello BAVARIA non era eccessivamente costoso.
7.5. VALUTAZIONE AGGIUNTIVA: RIMANENTI ELEMENTI DI AIUTO E COMPATIBILITÀ CON IL MERCATO INTERNO
(196)
L’esame primario compiuto dalla Commissione evidenzia quindi che la decisione di NEUWOGES di concludere un’operazione di sale-and-lease-back rispettava il principio dell’operatore in economia di mercato, ovvero che l’operazione non ha accordato a BAVARIA alcun vantaggio e pertanto non le ha neppure concesso un aiuto. Tuttavia, la Commissione ha anche esaminato se un risultato diverso - ovvero che a BAVARIA sia stato effettivamente accordato un vantaggio da parte di NEUWOGES - avrebbe necessariamente portato alla conclusione che l’operazione si configura come aiuto di Stato non compatibile con il mercato interno. Muovendo dall’ipotesi che NEUWOGES non abbia rispettato il principio dell’operatore in economia di mercato e che sia stato così accordato a BAVARIA un vantaggio, la Commissione ha quindi esaminato se la misura abbia costituito un aiuto di Stato a favore di BAVARIA e se eventuali aiuti potessero essere dichiarati compatibili con il mercato interno.
7.5.1. Rimanenti elementi di aiuto
7.5.1.1. Imprese
(197)
La concessione di risorse pubbliche può essere qualificata come aiuto di Stato solo se il destinatario è un’«impresa» ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE. Secondo una giurisprudenza costante della Corte di giustizia, la nozione di impresa abbraccia qualsiasi entità che esercita un’attività economica (121). Un’attività economica è qualsiasi attività consistente nell’offrire beni e servizi sul mercato (122).
(198)
BAVARIA esercita una serie di attività economiche, quali investimenti immobiliari e locazione di detti immobili a clienti commerciali e privati. BAVARIA è quindi un’impresa ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE.
7.5.1.2. Utilizzo di risorse statali e imputabilità allo Stato
(199)
La misura deve essere imputabile allo Stato e deve essere finanziata con risorse statali. In base alla giurisprudenza della Corte di giustizia nella causa Stardust Marine (123) anche aiuti di Stato non finanziati direttamente dal bilancio dello Stato possono soddisfare tale criterio se le risorse in parola ricadono sotto il controllo dello Stato e la decisione circa il trasferimento di tali risorse è imputabile ad esso.
(200)
NEUWOGES fa capo al 100 % alla città di Neubrandenburg ed è pertanto un’impresa pubblica ai sensi dell’articolo 2, lettera b), della direttiva 2006/111/CE della Commissione citata nella sentenza Stardust Marine (124). La città di Neubrandenburg detiene l’intera partecipazione in NEUWOGES e può, come socio unico, esercitare un controllo essenziale sul consiglio di amministrazione e sull’assemblea dei soci di NEUWOGES. La Commissione giunge quindi alla conclusione che la città ha la possibilità di guidare l’impiego delle risorse di NEUWOGES. L’operazione di sale-and-lease-back ha comportato di conseguenza l’impiego di risorse statali.
(201)
Per quanto attiene all’imputabilità allo Stato, la Commissione osserva che la città di Neubrandenburg, in base alle informazioni a disposizione, ha partecipato in modo decisivo alla riuscita dell’operazione di sale-and-lease-back. L’operazione doveva essere approvata dal consiglio di amministrazione di NEUWOGES, i cui membri agivano su incarico della città. I documenti dimostrano anche che il consiglio di amministrazione era attivamente coinvolto nella negoziazione dei contratti. La Commissione ritiene pertanto che la conclusione del contratto di sale-and-lease-back debba essere imputata allo Stato.
7.5.1.3. Selettività
(202)
A norma dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE una misura costituisce aiuto di Stato solo quando favorisce talune imprese o talune produzioni. Nella nozione di aiuto di Stato ricadono quindi solo quelle misure che conferiscono a tali imprese un vantaggio selettivo.
(203)
Dato che la misura in esame costituiva un’operazione bilaterale tra NEUWOGES e BAVARIA, qualsiasi vantaggio accordato da NEUWOGES a BAVARIA avrebbe carattere selettivo in quanto nessun’altra impresa vi avrebbe avuto accesso.
7.5.1.4. Distorsione della concorrenza ed effetti sugli scambi
(204)
Le sovvenzioni pubbliche alle imprese costituiscono aiuti di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE se falsano o minacciano di falsare la concorrenza e incidono sugli scambi tra Stati membri. Una sovvenzione accordata dallo Stato che rafforzi la posizione concorrenziale di un’impresa rispetto ai suoi concorrenti, è valutata come una misura che falsa o minaccia di falsare la concorrenza (125). Si riscontra quindi una distorsione della concorrenza in tutti i casi in cui lo Stato accorda a un’impresa un vantaggio finanziario nell’ambito di un settore di produzione liberalizzato nel quale esiste o potrebbe esistere concorrenza.
(205)
Secondo la giurisprudenza costante dei giudici dell’Unione, gli aiuti a favore di imprese operanti sul mercato interno sono idonei a incidere sugli scambi tra Stati membri (126).
(206)
BAVARIA si contende con altri fondi immobiliari e società di investimento tedesche e di altri Stati membri dell’Unione le occasioni di investimento. Un vantaggio finanziario concesso a BAVARIA rafforzerebbe la posizione concorrenziale di tale impresa e sarebbe adatto a falsare la concorrenza. Dato che il mercato degli investimenti immobiliari è un mercato che si estende sull’intera Unione, qualsiasi vantaggio finanziario accordato a BAVARIA rafforzerebbe la posizione sul mercato dell’impresa rispetto ai suoi concorrenti di altri Stati membri e inciderebbe così sugli scambi tra Stati membri.
7.5.1.5. Conclusione
(207)
Ammettendo - contrariamente alla conclusione principale della Commissione sopra illustrata - che l’operazione di sale-and-lease-back non fosse compatibile con il principio dell’operatore in economia di mercato e fosse stato così accordato a BAVARIA un vantaggio, si dovrebbe giungere alla conclusione che l’operazione di sale-and-lease-back ha costituito un aiuto di Stato. In tale ipotesi occorrerebbe quindi verificare se l’eventuale aiuto di Stato possa essere considerato compatibile con il mercato interno.
7.5.2. Compatibilità con il mercato interno ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), del TFUE
(208)
A norma dell’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), del TFUE «[possono considerarsi compatibili con il mercato interno] gli aiuti destinati ad agevolare lo sviluppo di talune attività o di talune regioni economiche, sempre che non alterino le condizioni degli scambi in misura contraria al comune interesse». Nell’applicare l’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), la Commissione deve soppesare gli effetti positivi e attesi della misura d’aiuto a fronte dei suoi effetti negativi sulle condizioni del mercato derivanti dalla sua attuazione.
(209)
Una misura di aiuto, per superare tale valutazione comparata, deve soddisfare cinque condizioni. In primo luogo la misura di aiuto deve perseguire un obiettivo preciso di interesse comune. In secondo luogo, la misura di aiuto deve costituire uno strumento appropriato per il conseguimento del suddetto obiettivo. In terzo luogo, essa deve essere necessaria e avere un effetto di incentivo. In quarto luogo essa deve essere adeguata. In quinto luogo, la misura di aiuto non può alterare le condizioni degli scambi in misura contraria al comune interesse.
7.5.2.1. Obiettivo di interesse comune
(210)
A norma degli articoli 3 e 174 del TFUE, la coesione economica e sociale è un obiettivo dell’Unione. Il rafforzamento della coesione economica e sociale implica un miglioramento dell’ambiente cittadino e della qualità di vita degli abitanti delle città. La politica di coesione può contribuire alla creazione di comunità sostenibili in quanto permette di affrontare le questioni economiche, sociali e ambientali attraverso strategie integrate di rinnovamento, recupero e sviluppo delle zone urbane e rurali. Tale obiettivo può essere conseguito in vari modi (127).
(211)
La Commissione rileva che l’obiettivo di NEUWOGES è, in base al suo statuto, garantire che in regione vi siano abbastanza appartamenti. La Commissione osserva inoltre che NEUWOGES con la conclusione dell’operazione di sale-and-lease-back perseguiva determinati obiettivi di politica (comunale). NEUWOGES afferma che
-
negli anni ‘90, dopo la riunificazione, l’adeguamento degli standard abitativi nella Germania orientale a quelli della Germania occidentale rappresentava un progetto politico importante; ciò avrebbe comportato un’accelerazione del processo di privatizzazione e ristrutturazione degli immobili esistenti in Germania orientale, a prescindere dal fatto che ciò fosse o meno ragionevole dal punto di vista economico;
-
la privatizzazione e ristrutturazione degli edifici, oggetto del contratto di sale-and-lease-back, erano dirette a garantire le prospettive future della città di Neubrandenburg: mediante la predisposizione di appartamenti a prezzi accessibili e di elevata qualità e la loro privatizzazione (cui BAVARIA si era impegnata), NEUWOGES sperava di aumentare l’attrattività di Neubrandenburg per i suoi cittadini.
(212)
La Commissione osserva inoltre che BAVARIA si è impegnata a cercare di vendere un certo numero di appartamenti agli allora inquilini. Nel farlo essa non poteva esigere un prezzo di mercato, ma doveva rispettate in certo tetto (128). Il contratto, soggetto a tali condizioni, garantiva quindi agli inquilini degli immobili dell’epoca un certo vantaggio.
(213)
Se l’operazione di sale-and-lease-back tra NEUWOGES e BAVARIA fosse effettivamente qualificata come aiuto di Stato, il che non è, l’aiuto di cui trattasi sarebbe stato accordato per conseguire i suddetti obiettivi politici. La messa a disposizione di una regione di sufficienti spazi abitativi, quale contributo alla realizzazione di un obiettivo politico nazionale (l’equiparazione delle condizioni abitative in Germania orientale e occidentale dopo la riunificazione) e la garanzia delle prospettive future della città di Neubrandenburg mediante la predisposizione per la popolazione di appartamenti a prezzi accessibili di elevata qualità (e la previsione di un vantaggio agli inquilini dell’epoca degli immobili interessati) possono nel loro insieme essere considerate come un obiettivo preciso di interesse comune. La Commissione ritiene quindi che l’operazione costituisca una misura diretta al conseguimento di un obiettivo preciso di interesse comune.
7.5.2.2. Adeguatezza della misura
(214)
È pacifico che il contratto di sale-and-lease-back tra NEUWOGES e BAVARIA ha conseguito gli obiettivi perseguiti. L’operazione ha così portato a un’integrale ristrutturazione e privatizzazione degli edifici acquistati da BAVARIA, che sono stati offerti in vendita agli allora inquilini a un prezzo di acquisto inferiore, a un rafforzamento dell’offerta di spazi abitativi di alta qualità in regione e al miglioramento, in tal modo, delle prospettive future della città di Neubrandenburg.
(215)
Nella ricerca di un acquirente per gli immobili e nel valutare le opzioni disponibili, NEUWOGES ha compiuto una serie di azioni, che hanno effettivamente garantito che, qualora l’operazione di sale-and-lease-back dovesse comportare un aiuto, questo sarebbe limitato al minimo necessario per il raggiungimento dell’obiettivo perseguito. NEUWOGES, in particolare, ha avviato una gara con procedura ristretta, ha trattato per mesi con BAVARIA le condizioni dell’operazione e si è infine convinta del fatto che l’operazione fosse l’offerta migliore sul mercato. Non sussistono pertanto elementi per ritenere che, quand’anche l’operazione di sale-and-lease-back avesse comportato un aiuto, tale aiuto avrebbe superato il minimo necessario. L’analisi di cui alla sezione 7.3 - nell’ambito della quale l’operazione di sale-and-lease-back è stata confrontata con diverse altre opzioni (come una ristrutturazione degli edifici grazie al ricorso al credito o una vendita diretta) - ha mostrato che non esisteva alcuna alternativa che avrebbe permesso di raggiungere lo stesso obiettivo senza la concessione di un aiuto o con un aiuto inferiore. L’operazione di sale-and-lease-back e l’aiuto ivi eventualmente contenuto erano così uno strumento adeguato per il raggiungimento di obiettivi d’interesse comune.
7.5.2.3. Necessità ed effetto di incentivo
(216)
Supponendo che l’operazione di sale-and-lease-back comportasse effettivamente un aiuto di Stato, occorrerebbe altresì verificare se tale aiuto aveva un effetto di incentivo. NEUWOGES e BAVARIA hanno discusso delle condizioni dell’operazione per vari mesi. Sembra che BAVARIA non avrebbe accettato un’operazione non in linea con il suo «Leasingmodell Immobilien». Se l’operazione alla fine conclusa, basata sul «Leasingmodell Immobilien» di BAVARIA, avesse comportato un aiuto di Stato, allora è indubbio che BAVARIA non avrebbe accettato l’operazione in mancanza di tale aiuto.
7.5.2.4. Proporzionalità
(217)
La Commissione ha già osservato che gli obiettivi perseguiti da NEUWOGES all’atto della conclusione dell’operazione devono essere considerati importanti. La ristrutturazione e privatizzazione degli edifici, allo stesso modo della loro vendita diretta ai conduttori a un prezzo inferiore, hanno prestato un contributo importante al miglioramento della coesione economica e sociale. Allo stesso tempo l’importo dell’aiuto a favore di BAVARIA contenuto nell’operazione di sale-and-lease-back era in ogni caso limitato, cosicché eventuali effetti distorsivi della concorrenza da parte della misura sarebbero anch’essi limitati. Alla luce di quanto precede, qualsiasi aiuto eventualmente contenuto nell’operazione di sale-and-lease-back tra NEUWOGES e BAVARIA sarebbe proporzionato rispetto all’obiettivo perseguito.
7.5.2.5. Nessuna alterazione delle condizioni degli scambi contraria all’interesse comune
(218)
Occorre altresì ricordare che l’importo dell’aiuto contenuto nell’operazione di sale-and-lease-back a favore di BAVARIA era in ogni caso contenuto. Le ripercussioni della misura sugli scambi erano quindi anch’esse comunque limitate. Mentre qualsiasi aiuto contenuto nell’operazione di sale-and-lease-back avrebbe migliorato la posizione concorrenziale di BAVARIA, che è - almeno potenzialmente - in concorrenza con altre imprese (anche con imprese di altri Stati membri), la portata di tali effetti dipende dall’importo dell’aiuto conseguito. Posto che la posizione concorrenziale di BAVARIA è stata in tal modo migliorata in misura solo contenuta, occorre giungere alla conclusione che l’operazione di sale-and-lease-back, quand’anche avesse contenuto un elemento di aiuto, non avrebbe alterato le condizioni degli scambi in modo contrario all’interesse comune.
7.5.3. Conclusione sul rimanente elemento di aiuto e sulla compatibilità con il mercato interno
(219)
Nel caso in cui l’operazione di sale-and-lease-back dovesse aver accordato a BAVARIA un vantaggio, la Commissione è pervenuta alla conclusione, sulla base dei motivi indicati nella sezione 7.5.2, che si tratterebbe di un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE. La Commissione osserva tuttavia che l’aiuto di Stato contenuto nell’operazione di sale-and-lease-back sarebbe compatibile con il mercato interno ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), del TFUE.
7.6. CONCLUSIONE SULLA SUSSISTENZA DI UN AIUTO DI STATO E SULLA COMPATIBILITÀ CON IL MERCATO INTERNO
(220)
Dall’analisi del valore dell’operazione di sale-and-lease-back per NEUWOGES, rispetto ad altre operazioni possibili, e dall’esame del carattere conforme alle condizioni di mercato dell’operazione, si può trarre la conclusione che quest’ultima è compatibile con il principio dell’operatore in economia di mercato. Con la conclusione dell’operazione in parola NEUWOGES ha tenuto una condotta che anche un investitore economico operante in economia di mercato avrebbe scelto. Occorre sottolineare in particolare che non era disponibile un’alternativa economicamente più attrattiva e le condizioni dell’operazione di sale-and-lease-back non potevano neppure essere considerate, all’epoca dei fatti (1997/1998), come inusuali sul mercato alla luce dei criteri di comparazione disponibili e delle altre offerte emerse in corso di gara.
(221)
Si deve quindi concludere che l’operazione con NEUWOGES non ha accordato a BAVARIA alcun vantaggio, dal momento che la condotta di NEUWOGES corrispondeva a quella di un operatore in economia di mercato. Posto che nell’ambito della misura in esame non è stato concesso alcun vantaggio, una delle condizioni per la qualificazione come aiuto di Stato non è soddisfatta; la misura non costituisce quindi un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE.
(222)
In aggiunta all’accertamento in via principale, ovvero che l’operazione di sale-and-lease-back non ha accordato a BAVARIA alcun vantaggio e non conteneva pertanto un aiuto di Stato, la Commissione è giunta all’ulteriore conclusione che, nel caso in cui la suddetta operazione abbia effettivamente accordato a BAVARIA un vantaggio, esso costituirebbe realmente un aiuto di Stato. L’aiuto di Stato in parola sarebbe però compatibile con il mercato interno ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), del TFUE,
HA ADOTTATO LA PRESENTE DECISIONE:
Articolo 1
Il negozio giuridico concluso il 21 gennaio 1998 tra Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG e Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG sotto forma di un contratto di cessione del diritto di superficie e di contratto amministrativo non si configura come aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE.
Articolo 2
Ove il negozio giuridico concluso il 21 gennaio 1998 tra Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG e Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG sotto forma di un contratto di cessione del diritto di superficie e di un contratto amministrativo dovesse invece comportare un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE, tale aiuto sarebbe compatibile con il mercato interno ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), del TFUE.
Articolo 3
La Repubblica federale di Germania è destinataria della presente decisione.
Fatto a Bruxelles, il 16 settembre 2014