ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 20. dubna 2011
o opatření C 37/04 (ex NN 51/04), které uplatnilo Finsko ve prospěch společnosti Componenta Oyj
(oznámeno pod číslem K(2011) 2559)
(Pouze finské a švédské znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2011/529/EU)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie a zejména první pododstavec čl. 108 odst. 2 této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru a zejména čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
poté, co vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k výše uvedenému ustanovení(uvedeným ustanovením) (1),
vzhledem k těmto důvodům:
I. POSTUP
(1)
Dne 10. března 2004 Komise obdržela stížnost společnosti Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, v níž stěžovatel informoval Komisi o údajné podpoře, již poskytlo město Karkkila, (dále jen „Karkkila“) ve prospěch společnosti Componenta Oy (dále jen „Componenta“). Komise informovala Finsko dopisem ze dne 19. listopadu 2004, že se ve věci této podpory rozhodla zahájit řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES (nyní čl. 108 odst. 2 Smlouvy o fungování Evropské unie). Rozhodnutí Komise zahájit řízení bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (2). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k opatření, avšak žádné takové připomínky neobdržela.
(2)
Dne 20. října 2005 Komise přijala konečné negativní rozhodnutí a nařídila Finsku, aby podporu společnosti Componenta odebralo (dále jen „rozhodnutí z roku 2005“). Rozhodnutí z roku 2005, kterým mělo být ukončeno formální vyšetřovací řízení, bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (3). Componenta podala proti rozhodnutí odvolání a to bylo anulováno rozhodnutím ze dne 18. prosince 2008 (dále jen „rozhodnutí“) pro nedostatečné zdůvodnění (4).
(3)
Finsko předložilo připomínky v dopisech datovaných 5. ledna a 10. ledna 2010, které zahrnovaly rovněž dvě studie oceňující příslušné nemovitosti. Komise zaslala tři další žádosti o informace ve dnech 9. ledna 2009, 23. července 2009 a 8. ledna 2010, jež byly zodpovězeny dopisy zaregistrovanými 9. března 2009, 15. října 2009 a 5. března 2010. Schůzka zástupců Komise na jedné straně a zástupců finské vlády a příjemce na straně druhé se uskutečnila 23. listopadu 2009 v Bruselu.
II. POPIS SKUTEČNOSTÍ
1. Transakce
(4)
Componenta je výrobce oceli se sídlem v městě Karkkila ve Finsku. Má výrobní závody ve Finsku, Nizozemsku a Švédsku. Převážná část obratu společnosti ve výši 316 milionů EUR v roce 2004 pocházela ze severní a střední Evropy. V roce 2004 zaměstnávala skupina přibližně 2 200 osob.
(5)
Posuzovaná transakce se týká realitní společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (dále jen „KK“), která vlastnila pozemky ve městě Karkkila asi 65 km na severozápad od Helsinek. KK byla ve společném vlastnictví (50/50) společnosti Componenta a města Karkkila. Každý z partnerů společného podniku poskytl KK v roce 1996 bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR.
(6)
Kupní smlouvou uzavřenou dne 16. prosince 2003 bylo dojednáno, že město získá plné vlastnictví KK nabytím akcií držených společností Componenta v celkové hodnotě 2 383 276,50 EUR. Transakce sestávala ze dvou částí:
-
Componenta obdržela platbu 713 092,50 EUR za 50 % akcií prodaných městu Karkkila,
-
KK splatila společnosti Componenta akcionářskou půjčku 1 670 814 EUR, kterou společnosti KK poskytla v roce 1996. Za tím účelem město Karkkila poskytlo KK bezúročnou půjčku v téže výši. Tím došlo ke změně věřitele ze společnosti Componenta na město Karkkila.
(7)
Město Karkkila proto vyčlenilo částku 2 383 276,50 EUR na výše zmíněnou transakci: 713 092,50 EUR jako platbu za akcie KK a 1 670 184 EUR jako bezúročnou půjčku poskytnutou společnosti KK.
(8)
Kupní cena akcií byla vypočítána s ohledem na standardní ceny, za které město Karkkila prodávalo nemovitosti v roce 2003.
Tabulka 1
Standardní prodejní ceny nemovitostí prodávaných KK za 1 m2
(v EUR)
Pásmo 1
Rodinné domy
11,11
Řadové domy
88,81
Výškové domy
79,56
Pásmo 2
Rodinné domy
10,19
Řadové domy
74,02
Výškové domy
64,76
Jiné
Pozemky mimo územní plán města
1,18
Pozemky vyhrazené pro veřejné parky
1,18
(9)
Tyto standardní ceny byly použity pro nemovitosti v pozemkovém portfoliu KK v době transakce a vyděleny dvěma, důsledkem čehož byla kupní cena akcií 713 092,50 EUR.
(10)
Prodejní smlouva mezi městem Karkkila a společností Componenta dále uváděla následující:
a)
Prodávající souhlasí, že bude investovat do rozšíření výrobních zařízení společnosti Componenta Karkkila Oy na území města Karkkila, jak je uvedeno v příloze 1 této smlouvy. Odhaduje se, že na základě této investice vznikne v městě Karkkila v roce 2004 50-70 nových pracovních míst s plným úvazkem (v roce 2003 počet pracovních míst činil 130).
b)
Jestliže rozšiřování zařízení prodávajícího nebude zahájeno v roce 2004, jak se uvádí v odstavci výše, má kupující právo podle vlastního uvážení zrušit transakci.
(11)
V příloha 1 prodejní smlouvy se uvádělo, že Componenta sloučí provoz dvou výrobních závodů skupiny, slévárny Alvesta (nacházející se ve Švédsku) a slévárny Karkkila, a že rozhodnutí o budoucí lokaci slévárny bude záviset na výsledku analýzy. V roce 2005 byla slévárna Alvesta uzavřena a výroba převedena do Karkkily.
(12)
Po převzetí akcií KK vlastněných společností Componenta se Karkkila rozhodla ukončit činnost KK a převést pozemky na město.
2. Majetek KK
(13)
Město Karkkila leží asi 65 kilometrů na severovýchod od Helsinek u silnice č. 2 v severovýchodní části provincie Uusimaa. V roce 2003 mělo město Karkkila asi 8 500 obyvatel. Město vzniklo kolem hutě Högfors založené v 19. století a rozrůstá se ve své severní části kolem břehů jezera.
(14)
Pozemky ve vlastnictví KK zaujímaly 730 000 m2 ve městě Karkkila a jeho bezprostředním okolí, nejvýše 2,5 km od středu města. V prosinci 2003 byla situace následující:
-
Nejvyšší hodnotu lze připsat pozemkům v oblasti Asemanranta (pásmo 1) a určeným pro výškové domy. Činí zhruba polovinu hodnoty portfolia KK.
-
Převážná část pozemků leží v oblasti Haapala/Uusitalo (pásmo 2). Je určena pro rodinné domy a tvoří asi čtvrtinu celkové hodnoty.
-
Portfolio rovněž zahrnuje malý počet pozemků určených pro rodinné domy v jiných obytných oblastech, pozemky určené pro výškové domy v oblasti Takko I a několik pozemků pro řadové domy.
-
Část pozemků je rovněž určena pro veřejný park.
-
Portfolio obsahuje také určité neupravené pozemky mimo oblast městského územního plánu.
(15)
Nemovitý majetek celkově tvoří přibližně 160 pozemků. Avšak město Karkkila mělo v úmyslu některé pozemky přeorganizovat a rozdělit je na menší části. V době transakce byla KK nesporně největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile.
(16)
Po získání plného vlastnictví mělo město Karkkila v úmyslu pronajmout některé z pozemků na pokrytí provozních nákladů. Provozní náklady KK (mzdy, nájemné, úroky z půjček) v letech 2000-2003 byly maximálně 40 000 EUR.
3. Další důležité informace
(17)
Karkkila leží v dojezdové vzdálenosti od Helsinek. Nemovitosti v Helsinkách a okolních oblastech velmi zdražily a ceny se stále zvyšují. Tento cenový tlak vedl obyvatelstvo k usidlování ve městech v okolí hlavního města, což zvedlo ceny tamějších nemovitostí. Město Karkkila lze považovat za alternativní lokaci vůči Helsinkám spolu s dalšími třemi městy: Vihti, Lohja a Hyvinkää. Jejich vzdálenost od Helsinek je následující:
Tabulka 2
Vzdálenost od Helsinek
Lohja
52 km
38 min.
Hyvinkää
56 km
45 min.
Vihti
58 km
42 min.
Karkkila
68 km
50 min.
(18)
Tato města stále přitahují mnoho nových obyvatel. V důsledku tohoto před transakcí (a po ní) výrazně vzrostly ceny nemovitostí, v Karkkile dvojnásobně, a v některých případech se zvýšily dokonce šestkrát.
(19)
Podle oficiální předpovědi zveřejněné v roce 2000 se do roku 2025 očekávalo zvýšení počtu obyvatel Karkkily na 9 600, což znamenalo potřebu 600 nových obydlí. Brzy se ukázalo, že tato předpověď zdaleka neodpovídá skutečnému růstu počtu obyvatel. O tři roky později, v době transakce, se v Karkkile očekával přírůstek přibližně 70 nových obydlí ročně, což potvrdila krátce poté studie pro období do roku 2025 vypracovaná Regionální radou provincie Uusimaa. (Ve skutečnosti bylo v roce 2005 vybudováno 63 nových obydlí, 137 v roce 2006 a 95 v roce 2007.)
(20)
Během pěti let předcházejících transakci se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 %.
III. PŘIPOMÍNKY FINSKA
(21)
Finsko předložilo ex post celkem tři expertní studie s oceněním pozemků. Studie došly k závěru, že vyplacená cena byla cenou tržní. Komise ve svém původním rozhodnutí z roku 2005 (5) z větší části zamítla studii předloženou v prvním šetření (studie A). Po přijetí rozhodnutí z roku 2005 Finsko zadalo dvě další expertní studie. První z nich (studie B) obsahuje pouze všeobecné konstatování, že hodnocení pozemků bylo správné, aniž by zacházela do podrobností. Druhá studie, zpráva KP&P (studie C), analyzuje situaci v oblasti nemovitostí v Karkkile a okolí podrobněji.
(22)
Finsko tvrdí, že město Karkkila získalo výhradní vlastnictví akcií, neboť se jednalo ve střednědobém až dlouhodobém horizontu o investici s nízkým rizikem. S přihlédnutím ke stálému růstu cen nemovitostí v sousedních městech, očekávanému růstu počtu obyvatel v Karkkile, saturaci stávajících částí města a potřebě expanze zastupitelstvo města Karkkila nepochybovalo, že získání výhradního vlastnictví KK bude výnosné.
(23)
Finsko dále vysvětlovalo, že možnost urychlení postupů bylo dalším praktickým důvodem pro získání výhradního vlastnictví. Finsko několikrát naznačilo, že spolupráce mezi Karkkilou a společností Componenta nebyla z důvodů jejich rozcházejících se obchodních zájmů ideální. Obě strany se dohodly na ukončení společného podniku, aby se vyhnuly zablokování mnoha rozhodnutí. Zejména v oblasti Haapala/Uusitalo měla být přijata řada rozhodnutí pro změnu členění pozemků za účelem rozvoje této oblasti pro výstavbu. Vzhledem k tomu, že podnikání v oblasti nemovitostí nebylo hlavní náplní podnikání společnosti Componenta, bylo v jejím zájmu vzdát se investování do této činnosti, zatímco v zájmu města Karkkila bylo řídit přípravu pozemků pro výstavbu.
(24)
Finsko vysvětlovalo, proč bylo relevantní srovnání s městy Vihti, Lohja a Hyvinkää. Mimo jiné Finsko zdůrazňovalo, že do měst Vihti a Lohja nevede železniční spojení umožňující snadné dojíždění z těchto měst do Helsinek.
(25)
Finsko tvrdí, že výpočet částky podpory provedený Komisí v jejím rozhodnutí z roku 2005 je zkreslený, neboť akcionářská půjčka byla zahrnuta dvakrát. Půjčka byla odečtena od hodnoty společnosti pro výpočet hodnoty 50 % akcií a započítána jako splátka ve prospěch společnosti Componenta. Finsko tudíž namítá, že hodnota akcií (713 092,5 EUR) již zahrnuje půjčku, protože cena byla vypočítána na základě čisté hodnoty KK.
IV. POSOUZENÍ
(26)
Podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné se společným trhem. Podle stávající judikatury Soudního dvora Evropské unie se podmínka nepříznivého ovlivňování obchodu považuje za splněnou tehdy, pokud podnik přijímající podporu vykonává hospodářskou činnost, která zahrnuje obchod mezi členskými státy.
(27)
Další společnosti na vnitřním trhu také vyrábějí ty samé produkty jako Componenta a je s nimi intenzivně obchodováno napříč členskými státy. Pro účely čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU státní prostředky zahrnují prostředky místních orgánů (6). Dotyčná transakce, financovaná prostředky Karkkily, tudíž zahrnuje státní prostředky ve smyslu čl. 107 odst. 1. Proto jakákoli výhoda poskytnutá společnosti Componenta v kontextu transakce, kterou by Componenta za normálních tržních podmínek neobdržela, spadá do působnosti čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES. Z toho vyplývá, že hlavní otázkou v daném případě je, zda Componenta obdržela platbu ve výši, kterou by za normálních tržních podmínek nezískala.
(28)
Komise uvádí, že ustanovení o předčasném splacení v prodejní smlouvě uzavřené mezi společností Componenta a městem Karkkila lze považovat za zjevný ukazatel, že kupní podmínky nabízené městem Karkkila měly za cíl podnítit společnost Componenta k zachování výrobního závodu v Karkkile a zrušení hutě Alvesta.
(29)
Podle rozsudku Soudu prvního stupně (7) byla tato dohoda podmínečná, ale nespecifická ohledně důsledků. Ve skutečnosti, i když podmínečnost naznačuje, že transakce byla dohodnuta tak, aby přinesla výhodu společnosti Componenta, z těchto doložek pro ni jasně nevyplývá žádná výhoda. Na jedné straně, jak je uvedeno níže, nepřekročila cena zaplacená společnosti Componenta za prodej jejího podílu v KK tržní cenu, na druhé straně Komise neobjevila žádné důkazy o výhodách, jež by z těchto doložek mohla Componenta mít. Komise proto posuzovala, zda by investor v tržní ekonomice, který již drží 50 % akcií, za daných podmínek získal plné vlastnictví.
(30)
Z judikatury vyplývá, že „přestože postup soukromého investora, se kterým je nutno zásah veřejného investora sledujícího cíle hospodářské politiky srovnávat, nemusí být postupem běžného investora vkládajícího kapitál s cílem dosažení zisku v poměrně krátké době, musí se jednat alespoň o postup soukromé holdingové společnosti nebo soukromé skupiny podniků sledujících cíle strukturální politiky - ať už celkové nebo oborové - která je vedena výhledem dosažení ziskovosti v dlouhodobém horizontu“ (8).
1. Všeobecné úvahy týkající se hodnoty akcií
(31)
Sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány státní moci (9) (dále jen „sdělení“) se neuplatňuje přímo, protože daný případ se netýká prodeje pozemků jako takových, nýbrž nákupu akcií v realitní společnosti. Avšak sdělení lze v tomto případě uplatnit, neboť hodnota akcií KK je v zásadě určena tržní hodnotou pozemků v jejím portfoliu. Proto je ocenění hodnoty pozemků vlastněných KK klíčové pro potvrzení existence státní podpory.
(32)
V každém případě sdělení vychází z principu soukromého investora operujícího v tržní ekonomice, tudíž prodej pozemků veřejnými orgány nezahrnuje prvky státní podpory, pokud je prodej uskutečněn za cenu, kterou by soukromý investor mohl získat za normálních tržních podmínek.
(33)
Komise se domnívá, že vhodným výchozím bodem analýzy je cena, kterou by investor v tržní ekonomice vlastnící 50 % akcií KK byl připraven zaplatit za nabytí plného vlastnictví. Podnikatel v tržní ekonomice by při výpočtu vycházel z ceny, kterou by byl ochoten zaplatit podle výnosu, jaký by mohl ze své investice očekávat.
(34)
V daném případě se Componenta nesnažila najít dalšího kupujícího. Bylo v jejím zájmu prodat své akcie druhému akcionáři. Podle dohody mezi akcionáři (10) a stanov KK (11) mělo město Karkkila vůči akciím KK vlastněným společností Componenta právo prvního odmítnutí a právo výkupu, pokud by se Componenta pokusila prodat je třetí straně. Tato pravidla sloužila k odrazení společnosti Componenta od hledání jiných kupujících. Navíc žádný soukromý kupující by neměl zájem koupit 50 % akcií KK, pokud by s tím nezískal i plnou kontrolu nad KK. Nový partner, jenž by neměl plnou kontrolu nad KK, by byl vázán stanovami KK (12), podle nichž bylo cílem společnosti zpomalit růstu cen pozemků a domů v Karkkile ve prospěch obyvatel.
(35)
Komise se také domnívá, že akcionář v tržní ekonomice, který získal plné vlastnictví, by uvažoval i o financování celkové investice (ve výši 2,37 milionu EUR za akcie a půjčku).
(36)
Pokud jde o splacení akcionářské půjčky, Komise konstatuje, že aktiva v portfoliu KK byla odhadnuta na hodnotu 4,9 milionu EUR. Tato hodnota bohatě pokrývala nesplacené půjčky ve výši 3,34 milionu EUR, což znamená, že splacení půjčky jako takové se nejevilo jako problematické.
(37)
Finsko vysvětlilo, že město Karkkila plánovalo zvýšit výnosy z pronájmu na úhradu finančních a provozních nákladů KK po transakci (je činily každoročně méně než 40 000 EUR). Pokud by se město stalo výhradním akcionářem, mohlo by rázem změnit stanovy KK, jež omezovaly jeho svobodu ve vztahu k cenové politice. Proto z právního hlediska nemohlo městu poté, co získalo plné vlastnictví, nic zabránit ve zvýšení příjmu z pronájmu.
(38)
Komise konstatuje, že pozdější vývoj potvrzuje, že krytí nákladů prostřednictvím výnosu z pronájmu byl realistický plán. Město Karkkila uzavřelo 28 dlouhodobých nájemních smluv, které přinášely následující výnos:
Tabulka 3
Výnos z pronájmu po transakci
(v EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Soukromý investor by navíc výměnou za bezúročnou půjčku očekával zvýšení hodnoty svého podílu ve společnosti. V tomto případě bylo návratnosti investice dosaženo zvýšením hodnoty nemovitostí vlastněných KK. Finsko vysvětlilo, že hodnota pozemků vlastněných KK se mezi lety 1996 a 2003 výrazně zvýšila. Během pěti let, jež předcházely transakci, se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 % a mezi lety 2005 a 2008 o zhruba 10 %.
(40)
Očekávalo se rovněž, že počet obyvatel Karkkily naroste do roku 2025 o více než 100 osob ročně, což by při střídmém odhadu znamenalo, že každoročně by bylo potřeba v městě vybudovat 70 nových obydlí (13).
(41)
Z těchto důvodů by mohl soukromý investor očekávat zásadní nárůst hodnoty svého podílu v KK.
2. Hodnota pozemků
(42)
Jako první krok Komise hodnotila, zda kupní cena zaplacená městem Karkkila za akcie znamenala zvýhodnění ve prospěch společnosti Componenta, protože prodávající by za normálních tržních podmínek dosáhl nižší ceny.
(43)
Finsko stanovilo hodnotu KK následovně (14):
Tabulka 4
Hodnota majetku KK podle výpočtu Finska
Aktuální hodnota pozemků
5 067 988
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Majetek celkem
5 096 244
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 755 769
50 % čisté hodnoty společnosti KK
877 885
(44)
Hodnota pozemků byla vypočítána s ohledem na standardní cenové sazby platné v Karkkile v roce 2003. Tyto ceny byly jednotnými cenami pro celé město Karkkila pouze s rozlišením na dvě pásma. Z údajů poskytnutých Finskem bylo zjevné, že se skutečné tržní ceny v jednotlivých částech města a obytných oblastech značně liší. Z toho důvodu Komise zaměřila své hodnocení konkrétněji na příslušné oblasti.
(45)
Komise konstatuje, že se město Karkkila rozhodlo pro nabytí plného vlastnictví se střednědobou až dlouhodobou perspektivou. To v podnikání v oblasti realit není neobvyklé, zejména pokud okolnosti umožňují očekávat ve střednědobé až dlouhodobé perspektivě výrazné zvýšení hodnoty. Město Karkkila sledovalo dlouhodobou investiční strategii a usilovalo o vytvoření zisku na základě zvýšených prodejů v budoucnu.
(46)
Pokud je o specifickou situaci v Karkkile, Finsko ukázalo, že město Karkkila mělo oprávněné důvody očekávat ve střednědobém a dlouhodobém výhledu výrazné zvýšení počtu obyvatel, což by znamenalo výraznou potřebu dalšího bydlení. Hlavním důvodem byla skutečnost, že tři města na sever a západ od Helsinek - Vihti, Lohja a Hyvinkää - silně přitahovala rezidenty, z nichž mnozí dojížděli. V důsledku toho ceny nemovitostí rychle a trvale rostly a v nejbližší budoucnosti se neočekávalo žádné zpomalení. V roce 2003 byly ceny v těchto sousedících městech v průměru 2,5krát vyšší než v Karkkile. V Karkkile proto očekávali, že by další zvyšování cen přivedlo zájemce o bydlení do Karkkily jako nejbližší logické alternativy bydlení, i pokud by ceny v Karkkile rovněž výrazně vzrostly. Zdvojnásobení cen realit v Karkkile se tedy nezdálo nereálné.
(47)
Ačkoli pozdější vývoj není přímo relevantní pro analýzu transakce ex ante, vývoj cen nemovitostí ve třech sousedních městech v letech po transakci potvrdil, že předpověď byla realistická. V některých případech ceny dosáhly čtyřnásobku cen nemovitostí v Karkkile i více.
(48)
Dalším důvodem k předpokladu, že se budou lidé více usazovat v Karkkile, byla renovace silnice do města, která byla již v době transakce plánována a která byla později provedena.
(49)
Nabytí výhradního vlastnictví se rovněž řídilo oficiálními předpověďmi nárůstu počtu obyvatel. První studie, v níž se předpokládalo, že počet obyvatel v Karkkile vzroste do roku 2025 asi o 9 600 (tj. asi o 10 %) a bude potřeba dalších 600 obydlí, byla publikována v roce 2000 Regionální radou provincie Uusimaa. Tato předpověď se brzy ukázala jako příliš konzervativní. V okamžiku transakce se v Karkkile očekával mnohem větší přírůstek obyvatel mající za následek potřebu nejméně 70 dalších nových obydlí ročně.
(50)
Tato pozitivní prognóza byla později potvrzena v druhé studii provedené Regionální radou provincie Uusimaa dne 18. srpna 2009, podle níž se dokonce předpokládal do roku 2030 každoroční růst počtu obyvatel Karkkily o 100 osob, a tudíž by potřeba nových obydlí měla každoročně činit 70. Skutečný vývoj tuto druhou předpověď dokonce překonal, protože v roce 2006 bylo vybudováno 137 nových obydlí a v roce 2007 jich bylo 95.
(51)
Rovněž je třeba poznamenat, že KK byla zdaleka největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile. V okamžiku transakce byl konkrétní počet pozemků v portfoliu nejasný, protože město Karkkila mělo v úmyslu jich řadu rozdělit a přeorganizovat (zejména v oblasti Haapala/Uusitalo). Navíc se na pozemcích pro řadové domy a zejména na pozemcích pro výškové domy buduje větší počet obydlí. Výčet portfolia předložený Finskem uvádí méně než 140 jednotek pozemků pro účely bydlení (zbytek jsou oblasti určené pro parky). S dalšími 70 obydlími ročně předpokládanými v době transakce by předpoklad pro dalších 10 let činil 700 dalších obydlí a na příštích 20 let 1 400 dalších obydlí. Vzhledem k tomu, že KK neměla v Karkkile žádného většího konkurenta, mohlo město Karkkila důvodně předpokládat, že bude moci prodat většinu, ne-li všechny nemovitosti ve svém portfoliu.
(52)
Finsko vysvětlilo, že strategií Karkkily bylo nejprve zvýšit hodnotu pozemků ve svém vlastnictví jejich reorganizací a provedením přípravy pro výstavbu, aby bylo možné předpokládat změnu ceny vyplývající z všeobecného zvýšení cen v regionu a prodávat pouze v pozdějším stadiu. V souladu s touto strategií KK již v předchozích letech upustila od brzkých prodejů, což vysvětluje nízkou úroveň prodejů v letech před transakcí.
(53)
Komise podotýká, že pozemky vlastněné KK byly oceněny různě v závislosti na typu pozemků, tj. pozemky pro rodinné domy, řadové domy, bytové domy, parky a pozemky pro veřejné účely. Specifika jednotlivých oblastí jsou zvlášť popsána a analyzována níže.
(54)
Hodnota pozemku nacházejícího se v oblasti Asemanranta, určeného pro výškové domy, byla stanovena na 2 358 158 EUR, tj. asi polovinu hodnoty KK. Pro účely transakce byl pozemek oceněn na 79,56 EUR za m2.
(55)
Studie nejsou přesvědčivé, zejména proto, že neuvádějí srovnávací ceny v Karkkile. Ve skutečnosti nebyl na trhu v Karkkile před transakcí prodán žádný pozemek pro výškové budovy. Expertní studie předložená Finskem během období prvního šetření (studie A) uváděla cenu 50 EUR za m2. Finsko nyní objasňovalo, že toto číslo pravděpodobně vycházelo z údaje použitého pro státem financované sociální bydlení v regionu a bylo daleko nižší než tržní cena. Nicméně tato původní studie odhadovala hodnotu pozemku pro výškové domy mezi 60 a 75 EUR za m2. Druhá studie (studie B) objasňuje, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně, aniž by uváděla jakékoli další informace. Zpráva KP&P (studie C) dochází k závěru, že cena 79,56 za m2 odpovídá tržní ceně, protože je daleko nižší než ceny placené v sousedních třech městech. Vzhledem k tomu, že nejsou k dispozici další srovnávací ukazatele, poskytují tyto studie určité vodítko ohledně cen nemovitostí v oblastech kolem Helsinek v okamžiku transakce. Komise proto ověřila údaje obsažené v těchto studiích a doplnila je o své vlastní hodnocení.
(56)
Oblast Asemanranta má dobrou polohu, protože leží na břehu jezera 200 m od centra města. Podle Finska je hodnota této oblasti výjimečně vysoká, protože její předností je přímý výhled na jezero a dostupnost. Prodej srovnatelného pozemku se v roce 2006 uskutečnil za prodejní cenu 92,35 EUR za m2. Karkkila fakticky považovala hodnotu pozemku za dostatečně vysokou, aby v lednu 2008 zvýšila prodejní cenu na 105 EUR za m2.
(57)
Druhý významný faktor pro posouzení hodnoty této oblasti souvisí s plochou, na niž je cena aplikována. Prodejní odhad se konzervativním způsobem zakládal na minimálním povolení k výstavbě v rozsahu 29 640 m2, přičemž maximální povolení k výstavbě mohlo dosáhnout 39 590 m2. S ohledem na očekávaný růst počtu obyvatel město Karkkila v dlouhodobé perspektivě počítalo s obchodní příležitostí pro maximální povolení k výstavbě.
(58)
Navzdory skutečnosti, že před transakcí nebyl v Karkkile prodán žádný pozemek pro výstavbu výškových domů, mohlo město důvodně očekávat, že zde vznikal trh pro tento typ budov. V roce 2003 byla vydána čtyři stavební povolení pro výškové domy. Vývoj následující po transakci potvrzuje, že předpověď nebyla nepřiměřená, protože bylo požadováno a do roku 2007 vydáno šest dalších povolení a od roku 2007 do poloviny roku 2010 bylo vybudováno sedm výškových budov.
(59)
Ceny placené v sousedních městech dosáhly v roce 2003 v Hyvinkää 133,6 EUR za m2 a vrcholu dosáhly v roce 2004 při prodeji ve Vihti za 312,6 EUR za m2
(60)
Komise se domnívá, že uvedené tři studie operují s hodnotami, jež jsou zcela srovnatelné a nezdají se být zásadně špatné v porovnání s cenami zaplacenými za podobné pozemky v době transakce. Není nutné určit, kterou ze studií lze považovat za nejvěrohodnější, protože cena vyplacená za akcie je nadále pod tržní hodnotou i dle nejkonzervativnějšího odhadu (viz výpočet celkové tržní hodnoty v bodě 84 a násl.). Nejnižší možnou hodnotu Komise odhadovala takto: s ohledem na prvotřídní lokaci pozemků v Asemanrantě je tržní cena přinejmenším v horním segmentu škály stanovené konzultantem s nejvíce konzervativním odhadem, tj. 75 EUR za m2. Podle střídmého předpokladu, že jsou pozemky prodávány pouze pro minimální povolení k výstavbě, by byla minimální tržní hodnota pozemků 2 223 000 EUR.
(61)
Maximální hodnota při případném nadhodnocení by tudíž mohla činit 135 158,4 EUR, což by odpovídalo 67 579,2 EUR za 50 %.
(62)
Komise poznamenává, že tato hodnota zahrnuje 8-9 hektarů, které rovněž patří k oblasti Asemanranta, a mají zde nadále být ulice, parky atd. Například v hlavním plánu pro tuto část je pobřežní oblast určena pro rekreační účely a jako oblast ochrany přírody. Proto těchto 8-9 hektarů přispívá k vysoké ceně obytné části oblasti, ale nebylo oceněno zvlášť.
(63)
Převážná většina pozemků v portfoliu nemovitostí KK se nacházela v oblasti Haapala/Uusitalo, asi 2,5 km na jihozápad od centra města. Tyto dvě přilehlé oblasti byly určeny jako oblasti pro výstavbu rodinných domů a řadových domů, ale dosud zde nebyla provedena příprava k výstavbě. To byl důvod nízkých cen a jeden z důvodů malého počtu prodejů. KK vlastnila víceméně celou oblast.
(64)
Pro účely transakce byly pozemky oceněny celkem na 1 612 059 EUR za všechny typy pozemků s cenou za m2 10,19 EUR pro rodinné domy a 74,02 EUR pro řadové domy, v souladu se standardními cenami města. Celková hodnota pozemků pro rodinné domy činila 973 268 EUR a celková hodnota pozemků pro řadové domy byla 811 209 EUR.
(65)
Všechny tři studie tvrdí, že ceny za pozemky pro rodinné domy odpovídaly tržním cenám. Zpráva KP&P (studie C) vysvětluje, že tržní ceny byly o 15-20 % vyšší než ceny uplatněné městem Karkkila. Finsko předložilo údaje uvádějící, že průměrná cena byla v roce 2003 přibližně 14,4 EUR za m2. Původní expert (studie A) uvedl, že tržní ceny v Karkkile byly v rozmezí 9,43 a 14,76 EUR.
(66)
Všechny tři studie však vycházely z průměrných prodejních cen, takže údaje dodané Finskem vykazovaly značné rozdíly mezi jednotlivými částmi města, přičemž Haapala/Uusitalo byla zjevně na dolním konci. V roce 2003 byly v Haapale prodány dva pozemky (soukromá společnost je prodala soukromé osobě): v dubnu 2003 byl prodán pozemek za cenu 9,25 EUR za m2 a v srpnu jiný za 10,06 za m2. To by odpovídalo nárůstu cen za čtyři měsíce o 8,8 %. Vzhledem k všeobecnému vývoji cen v Karkkile se zvýšením o 12,6 % v letech 2001 a 2002 a 42,7 % mezi roky 2002 a 2003 lze zvýšení ceny o 1,3 % za poslední čtyři měsíce roku 2003 považovat za odpovídající všeobecnému trendu. Vzhledem k těmto okolnostem nevidí Komise žádný důvod k tomu, aby se domnívala, že cenu 10,19 za m2 v prosinci 2003 nelze akceptovat jako tržní cenu.
(67)
Pokud jde o ceny za pozemky pro řadové domy, nejsou v této oblasti žádné prodeje, které by mohly sloužit pro přímé srovnání. Původní expert odhadoval tržní hodnotu v rozmezí 70 a 80 EUR za m2 a zpráva KP&P (studie C) se pouze odvolává na mnohem vyšší ceny za pozemky pro řadové domy v sousedních městech. Protože všechny tři studie docházejí k závěru, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně a protože neexistují žádná fakta potvrzující, že by tyto závěry nemohly být pro oblast Haapala/Uusitalo správné, může Komise akceptovat cenu 74,2 EUR za m2 jako odpovídající tržní ceně.
(68)
Komise požádala Finsko o vysvětlení, proč mohla mít Karkkila zájem na získání plného vlastnictví celé této oblasti, vzhledem k tomu, že se zdálo, že prodejní čísla z minulých let ukazují, že kupující neměli o tuto část města zájem a navzdory vyšším cenám zjevně preferovali jiné části města. Finsko vysvětlilo, že KK již v předchozích letech sledovala cílenou investiční strategii spočívající ve stavební přípravě oblasti Haapala/Uusitalo jako budoucí obytné části města Karkkila. Ve skutečnosti začínaly být ostatní části města saturovány a růst počtu obyvatel vedl k předpokladu, že bude třeba provést přípravu k výstavbě v dalších oblastech.
(69)
Oblast Haapala/Uusitalo byla zahrnuta do územního plánu, ale ještě zde nebyla provedena příprava pro výstavbu. Příprava pro výstavbu zahrnovala nové rozčlenění na jednotlivé pozemky s vhodnějšími rozměry, napojení pozemků na technickou infrastrukturu a vybudování zařízení.
(70)
Město Karkkila se již úspěšně řídilo toutéž strategií v jiných částech města: město rozšířilo veřejné služby do oblastí Tuorila, Nikkimäki a Pumminmäki. V roce 2003 byla průměrná prodejní cena v Pumminmäki již na úrovni 14,28 EUR a v roce 2004 město Karkkila úspěšně prodávalo pozemky za novou standardní cenu 14 EUR, která v následujících letech dále vzrůstala (na 18,5 EUR za m2 v roce 2005).
(71)
Předpokládalo se, že nemovitosti v Haapala/Uusitalo mohou dosáhnout hodnoty částí města s podobnou přípravou na výstavbu a navíc budou ovlivněny všeobecnými trendy růstu cen. Zvýšení hodnoty po stavební přípravě o nejméně 40-50 % (tj. během 3 až 4 let) se tudíž zdálo odůvodněné, vedle dalšího nárůstu ve střednědobé perspektivě.
(72)
Město Karkkila mělo dále zájem o stavební přípravu oblasti v rámci jednoho infrastrukturního projektu pro celou oblast. Jednotný koordinovaný přístup ke stavební přípravě by byl mnohem levnější než postup po jednotlivých pozemcích (město je ze zákona povinno napojit pozemky na technickou infrastrukturu, což se obvykle provádí na žádost vlastníků, kteří hodlají stavět). Město Karkkila zdůrazňovalo, že pod jeho výhradním vlastnictvím a kontrolou probíhaly operace daleko plynuleji. Pro každý pozemek a každé technické opatření bylo třeba přijmout velký počet jednotlivých rozhodnutí. Vzhledem k tomu, že stavební příprava nemovitostí nebyla hlavní náplní podnikání společnosti Componenta (tou byla výroba oceli), ukázalo se, že tento druh činnosti je pro ni velmi obtížný.
(73)
Vzhledem k dlouhodobé strategii stavební přípravy a záměru provést veškerá technická opatření najednou nemělo město Karkkila zájem o prodej pozemků před jejich stavební přípravou. To byl důvod, proč před transakcí nedošlo téměř k žádným prodejům.
(74)
Komise může souhlasit, že dlouhodobá strategie města Karkkila, pokud jde o oblast Haapala/Uusitalo, by mohla být důvodem, aby investor v tržním hospodářství, který již vlastní 50 % akcií v této oblasti, měl rovněž hospodářský zájem o získání zbývajících 50 % akcií. Vyhlídku na vlastnění celé nové budoucí části města, malé riziko v oblasti cen a významnou vyhlídku na prodej během nadcházejících 10 let většiny pozemků lze považovat za obchodní strategii, kterou by investor v tržní ekonomice sledoval.
(75)
Několik pozemků pro rodinné domy leží také v jiných oblastech. Ocenění (43 000 EUR) se zakládalo na ceně 10,19 EUR za m2, což je oficiální prodejní cena města Karkkila za jednotku pro tento typ pozemku. Z výše uvedených důvodů (body 65 a 66) se Komise domnívá, že cenu z prosince 2003 lze přijmout jako tržní cenu.
(76)
Portfolio KK také zahrnuje dva pozemky pro výškové budovy v oblasti Takko I. Celková hodnota této nemovitosti je 110 191 EUR. Takko I se rovněž nalézá v centru města. Podle studie A se tržní cena pohybovala v rozmezí 60 až 75 EUR za m2. Zpráva KP&P (studie C) došla u pozemků pro výškové domy k témuž závěru, že cena odpovídá tržní sazbě s odkazem na prodejní ceny, které se platily v sousedních městech.
(77)
Komise se domnívá, že není nutné stanovit, která expertní studie je nejvěrohodnější. I kdyby byla při transakci uplatněna nejnižší možná tržní cena 60 EUR za m2, opravená celková hodnota akcií by stále přesahovala cenu zaplacenou městem Karkkila (viz níže výpočet minimální hodnoty akcií). Za takového předpokladu nejnižší možné tržní hodnoty by pozemky v Takko I byly nadhodnoceny o 19,65 EUR za m2. To by odpovídalo celkové hodnotě 27 212 EUR, tj. 13 606 za 50 % akcií.
(78)
Hodnota přisouzená pozemkům označeným jako parky je 456 601 EUR. Tato hodnota vycházela z ceny 1,18 EUR za m2, kterou město Karkkila standardně platí za takové pozemky. Existují oblasti, u kterých má město právo výkupu za běžnou cenu (15). Protože tyto oblasti nejsou podle územního plánu města určeny k výstavbě, je u nich použito stejného základu pro nacenění jako u neupravených pozemků mimo pásmo (viz bod 79). Komise proto došla k závěru, že tato část pozemků nebyla nadhodnocena.
(79)
Portfolio KK rovněž zahrnovalo některé neupravené pozemky mimo územní plán města oceněné celkem na 49 678 EUR na základě ceny 1,18 EUR za m2. Studie neobjasňují, proč považují tyto pozemky za správně oceněné. Další údaje předložené Finskem obsahují výčet prodejů pozemků bez stavební přípravy v řídce zabydlených oblastech města Karkkila prodaných v průměru za 1,86 EUR za m2. Na základě toho může Komise uznat, že cena 1,18 EUR nepřekročila tržní cenu.
(80)
Podle výpočtů vypracovaných Finskem na základě standardních cen, za které KK prodala svůj majetek, činila hodnota nemovitostí KK 5 067 988 EUR. Po odečtu částek souvisejících s případným nadhodnocením pozemků pro výškové domy v oblasti Asemanranta (135 158 EUR) a v Takko I (27 212 EUR) činí minimální hodnota pozemků 4 905 618 EUR.
3. Splacení půjčky
(81)
V roce 1996 poskytly společnost Componenta a město Karkkila společnosti KK bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR. Stažení se společnosti Componenta ze společnosti KK se uskutečnilo spolu se splacením akcionářské půjčky společností KK. Vzhledem k tomu, že by KK musela prodat značnou část pozemků, aby získala tyto prostředky, a protože, jak je popsáno výše, by to ohrozilo střednědobou a dlouhodobou obchodní strategii, rozhodlo se město Karkkila poskytnout KK další bezúročnou půjčku ve stejné výši, kterou KK použila pro splacení. V důsledku toho KK dlužila městu Karkkila celkem 3,34 milionu EUR.
(82)
Komise souhlasí s Finskem, že při hodnocení společnosti již bylo přihlédnuto k půjčkám, tj. že hodnota akcií již byla snížena o hodnotu dluhu. Hodnocení splacení půjčky jako samostatného opatření by se tudíž rovnalo dvojímu započítání.
4. Hodnota akcií
(83)
Po odečtu částky potenciálního nadhodnocení byla hodnota 50 % KK následující:
Tabulka 5
Hodnota KK
Aktuální hodnota pozemků
4 905 618
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Celková aktiva
4 933 874
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 593 399
50 % čisté hodnoty společnosti KK
796 699,5
(84)
Vzhledem k tomu, že město Karkkila zaplatilo za 50 % akcií kupní cenu 713 092,50 EUR, se Komise domnívá, že zaplatilo cenu, která nepřekračuje tržní hodnotu.
V. ZÁVĚR
(85)
Komise shledává, že cena, kterou zaplatilo město Karkkila společnosti Componenta za získání 50 % akcií společnosti KK, odpovídá tržní ceně, a tudíž nesplňuje podmínky státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Kupní cena zaplacená městem Karkkila společnosti Componenta Oyj za akcie ve společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy podle smlouvy uzavřené stranami dne 16. prosince 2003 nepředstavuje státní podporu ve prospěch společnosti Componenta Oyj ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU.
Článek 2
Toto rozhodnutí je určeno Finské republice.
V Bruselu dne 20. dubna 2011.
DECIZIA COMISIEI
din 20 aprilie 2011
privind măsura C 37/04 (ex NN 51/04) pusă în aplicare de către Finlanda pentru Componenta Oyj
[notificată cu numărul C(2011) 2559]
(Numai textele în limbile finlandeză și suedeză sunt autentice)
(Text cu relevanță pentru SEE)
(2011/529/UE)
COMISIA EUROPEANĂ,
având în vedere Tratatul privind funcționarea Uniunii Europene, în special articolul 108 alineatul (2) primul paragraf,
având în vedere Acordul privind Spațiul Economic European, în special articolul 62 alineatul (1) litera (a),
după ce părțile interesate au fost invitate să își prezinte observațiile în conformitate cu dispozițiile menționate anterior (1),
întrucât:
I. PROCEDURĂ
(1)
La 10 martie 2004, Comisia a primit o plângere din partea Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB în care reclamantul a informat Comisia cu privire la o presupusă măsură de ajutor pusă în aplicare de către orașul Karkkila (denumit în continuare „Karkkila”) pentru societatea Componenta Corporation Oyj (denumită în continuare „Componenta”). Prin scrisoarea din data de 19 noiembrie 2004, Comisia a comunicat Finlandei decizia sa de iniția procedura prevăzută la articolul 88 alineatul (2) din Tratatul CE [în prezent articolul 108 alineatul (2) din Tratatul privind funcționarea Uniunii Europene], cu privire la ajutor. Decizia Comisiei de a iniția procedura a fost publicată în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene (2). Comisia a invitat părțile interesate să își prezinte observațiile cu privire la măsura în cauză, însă nu a primit nicio observație.
(2)
La data de 20 octombrie 2005, Comisia a adoptat o decizie finală negativă și a dispus ca Finlanda să recupereze ajutorul de la Componenta (denumită în continuare „decizia din 2005”). Decizia din 2005 de încheiere a procedurii oficiale de investigare a fost publicată în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene (3). Componenta a făcut apel împotriva deciziei, iar aceasta din urmă a fost anulată prin hotărârea din 18 decembrie 2008 („hotărârea”) pe motiv că nu a fost suficient motivată (4).
(3)
Finlanda a prezentat observații prin scrisorile din 5 ianuarie și 10 ianuarie 2010, care includeau, de asemenea, două studii privind evaluarea bunurilor imobiliare în cauză. Comisia a trimis trei solicitări suplimentare de informații la 9 ianuarie 2009, 23 iulie 2009 și 8 ianuarie 2010, care au fost soluționate prin scrisorile înregistrate la 9 martie 2009, 15 octombrie 2009 și, respectiv, 5 martie 2010. La 23 noiembrie 2009, a avut loc la Bruxelles o reuniune între Comisie, reprezentanți ai guvernului finlandez și beneficiar.
II. DESCRIERE A FAPTELOR
1. Tranzacția
(4)
Componenta este o societate metalurgică, cu sediul în Karkkila, Finlanda. Aceasta deține instalații de producție în Finlanda, Țările de Jos și Suedia. Compania a realizat cea mai mare parte a cifrei sale de afaceri, în valoare de 316 milioane de EUR, în țările nordice și Europa Centrală. Grupul avea aproximativ 2 200 de angajați în 2004.
(5)
Tranzacția care face obiectul evaluării se referă la societatea imobiliară Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (denumită în continuare „KK”), care deținea proprietăți imobiliare în orașul Karkkila, situat la aproximativ 65 km în partea de nord-vest a orașului Helsinki. KK a fost deținut în comun (50/50) de către Componenta și Karkkila. În 1996, fiecare partener al întreprinderii comune a acordat societății KK un împrumut participativ fără dobândă de 1 670 184 EUR.
(6)
În contractul de vânzare semnat la 16 decembrie 2003, s-a convenit că municipalitatea dobândește proprietatea exclusivă asupra KK prin achiziționarea acțiunilor deținute de către Componenta pentru un preț total de 2 383 276,50 milioane de EUR. Tranzacția s-a realizat în două etape:
-
Componenta a primit 713 092,50 EUR drept plată pentru 50 % din acțiunile vândute societății Karkkila;
-
KK a restituit societății Componenta împrumutul acționarului de 1 670 184 EUR pe care Componenta i l-a acordat în 1996. În acest scop, Karkkila i-a acordat societății KK un împrumut fără dobândă suplimentar cu aceeași valoare. Aceasta a condus la schimbarea creditorului, Karkkila fiind noul creditor în locul societății Componenta.
(7)
Prin urmare, Karkkila a mobilizat suma de 2 383 276,50 EUR pentru tranzacția menționată anterior: 713 092,50 de EUR drept plată pentru acțiunile deținute de KK și 1 670 184 EUR reprezentând un împrumut fără dobândă acordat societății KK.
(8)
Prețul de achiziție pentru acțiuni a fost calculat utilizându-se drept valoare de referință prețul standard la care Karkkila a vândut proprietățile imobiliare în 2003.
Tabelul 1
Prețurile de vânzare per m2 pentru parcelele vândute de KK
(în EUR)
Zona 1
Locuințe unifamiliale
11,11
Locuințe terasate
88,81
Blocuri
79,56
Zona 2
Locuințe unifamiliale
10,19
Locuințe terasate
74,02
Blocuri
64,76
Altele
Teren viran neînscris în planul de urbanism
1,18
Teren destinat parcurilor publice
1,18
(9)
Aceste prețuri standard au fost aplicate proprietăților imobiliare prezente în portofoliul societății KK la momentul efectuării tranzacției, iar suma obținută a fost împărțită la doi, ceea ce a dus la un preț de cumpărare al acțiunilor de 713 092,50 EUR.
(10)
Mai mult, contractul de vânzare între Karkkila și Componenta stipula următoarele:
(a)
Vânzătorul este de acord să se investească în extinderea unităților de producție ale Componenta Karkkila Oy în orașul Karkkila, astfel cum se prevede la anexa 1 la prezentul contract. Se estimează că investiția va crea 50 - 70 de noi locuri de muncă cu normă întreagă în Karkkila în 2004 (în 2003, numărul de locuri de muncă a fost de 130).
(b)
În cazul în care extinderea unităților de producție ale vânzătorului nu demarează în 2004, astfel cum se specifică la alineatul anterior, cumpărătorul are dreptul de a anula tranzacția în orice moment.
(11)
Anexa 1 la contractul de vânzare stabilea că Componenta va grupa activitățile a două dintre unitățile de producție ale grupului, și anume turnătoriile din Alvesta (situată în Suedia) și Karkkila, și că decizia privind amplasamentul viitor al turnătoriei va depinde de rezultatele unei analize. În 2005, a fost închisă turnătoria din Alvesta, iar producția a fost transferată la Karkkila.
(12)
După ce a preluat acțiunile societății KK deținute de către Componenta, Karkkila a hotărât să încheie activitățile societății KK și să transfere terenul către municipalitate.
2. Activele societății KK
(13)
Karkkila este situat la aproximativ 65 km în partea de nord-vest a orașului Helsinki, de-a lungul autostrăzii nr. 2, în partea de nord-est a provinciei Uusimaa. Karkkila avea aproximativ 8 500 de locuitori în 2003. Orașul s-a dezvoltat în jurul furnalului înalt din Högfors, construit în secolul al XIX-lea, iar partea de nord a acestuia s-a extins de-a lungul malului unui lac.
(14)
Proprietățile imobiliare deținute de KK se întindeau pe o suprafață de 730 000 m2 de teren în Karkkila și în împrejurimile sale imediate, la o distanță de cel mult 2,5 km de centrul orașului. În decembrie 2003, situația era următoarea:
-
terenurile cu valoarea cea mai mare se situează în zona Asemanranta (zona 1) și sunt destinate blocurilor. Această zonă reprezintă aproximativ jumătate din valoarea portofoliului societății KK.
-
cea mai mare parte a terenurilor este situată în zona Haapala/Uusitalo (zona 2). Această zonă este rezervată locuințelor unifamiliale și reprezintă aproximativ un sfert din valoarea totală a portofoliului.
-
portofoliul conține, de asemenea, câteva parcele rezervate locuințelor unifamiliale în alte zone rezidențiale, unele terenuri rezervate blocurilor în zona Takko I și câteva locuințe terasate.
-
o parte din terenurile agricole sunt destinate parcurilor publice.
-
portofoliul include, de asemenea, unele terenuri virane neînscrise în planul de urbanism.
(15)
În total, proprietățile imobiliare cuprind aproximativ 160 de parcele. Cu toate acestea, Karkkila intenționează să reconfigureze o parte dintre aceste terenuri și să le împartă în parcele mai mici. KK a fost, de departe, cel mai mare proprietar imobiliar din Karkkila la momentul tranzacției.
(16)
După dobândirea proprietății exclusive, Karkkila intenționează să închirieze o parte dintre aceste terenuri pentru a acoperi cheltuielile de funcționare. Cheltuielile de funcționare ale KK (salarii, chirie, dobânzi la împrumuturi) în perioada 2000-2003 au fost de cel mult 40 000 de EUR.
3. Alte informații relevante
(17)
Karkkila este situat la o distanță care permite efectuarea zilnică a navetei până la Helsinki. Proprietățile imobiliare din Helsinki și din împrejurimi au devenit foarte scumpe, iar prețurile continuă să crească. Această presiune a prețurilor a obligat populația să se stabilească în municipalitățile care se află în jurul capitalei, ceea ce a avut un efect puternic asupra prețurilor proprietăților imobiliare. Karkkila pot fi considerată o posibilă locație alternativă, împreună cu alte trei orașe: Vihti, Lohja și Hyvinkää. Distanțele de la Helsinki sunt următoarele:
Tabelul 2
Distanțele de la Helsinki
Lohja
52 km
38 min
Hyvinkää
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkkila
68 km
50 min
(18)
Aceste municipalități au atras un număr considerabil de noi rezidenți. În consecință, prețurile proprietăților imobiliare au crescut semnificativ înainte de (și după) tranzacție, prețurile dublându-se în Karkkila și, în unele cazuri, devenind de șase ori mai mari.
(19)
Potrivit previziunilor oficiale publicate în 2000, se aștepta ca populația orașului Karkkila să crească până la 9 600 de locuitori până în 2025, ceea ce ar însemna necesități locative de 600 de noi locuințe. Aceste previziuni au fost imediat percepute ca situându-se cu mult în urma creșterii reale a populației. Trei ani mai târziu, la momentul tranzacției, necesitățile locative prevăzute ale orașului Karkkila erau de aproximativ 70 de noi locuințe pe an, acest lucru fiind confirmat de un studiu al consiliului regional al Uusimaa care acoperea perioada de până în 2025 și care a fost prezentat la scurt timp după aceea. (S-au construit practic 63 de noi locuințe în 2005, 137 în 2006 și 95 în 2007).
(20)
În cursul celor cinci ani anteriori tranzacțiilor, prețurile proprietăților imobiliare în Karkkila au crescut, în medie, cu 30 %.
III. OBSERVAȚIILE FINLANDEI
(21)
Finlanda a prezentat trei studii de specialitate ex-post cu privire la valoarea terenurilor. Concluziile acestora au fost că prețul plătit corespundea prețului pieței. Comisia a respins în mare parte studiul (Studiul A) prezentat în cursul primei proceduri de investigare prin decizia sa inițială din 2005 (5). După adoptarea deciziei din 2005, Finlanda a comandat două studii de specialitate suplimentare. Primul studiu (Studiul B) conține numai o afirmație generală potrivit căreia calculul valorii terenului a fost corect fără a intra în detalii. Al doilea studiu, raportul realizat de KP & P (Studiul C), analizează situația proprietăților imobiliare din Karkkila și din municipalitățile din împrejurimi într-un mod mai detaliat.
(22)
Finlanda susține că Karkkila a dobândit proprietatea exclusivă asupra acțiunilor deoarece era o investiție cu risc redus pe termen mediu și lung. Având în vedere creșterea constantă a prețurilor proprietăților imobiliare în municipalitățile învecinate, previziunile orașului Karkkila referitoare la o creștere a populației, la o saturare a cartierelor existente și la necesitatea extinderii, consiliul municipal al orașului Karkkila a considerat că este profitabil să dobândească proprietatea exclusivă a KK.
(23)
Finlanda a explicat, de asemenea, faptul că posibilitatea de a accelera procedurile a constituit un alt motiv pentru obținerea proprietății exclusive. Finlanda a sugerat în repetate rânduri că, din cauza intereselor comerciale divergente, cooperarea între Karkkila și Componenta nu a fost tocmai ideală. Ambii parteneri au convenit să desființeze întreprinderea comună, pentru a se evita blocarea mai multor decizii. În special, trebuiau luate numeroase decizii în zona Haapala/Uusitalo privind reîmpărțirea parcelelor pentru a facilita dezvoltarea zonei. Dat fiind că domeniul imobiliar nu constituia activitatea de bază a societății Componenta, era în interesul său să încheie acest domeniu de activitate, în vreme ce orașul Karkkila avea interesul să poată controla amenajarea terenurilor în mod complet independent.
(24)
Finlanda a explicat de ce era relevantă o comparație cu Vihti, Lohja și Hyvinkää. Finlanda a subliniat, printre altele, că orașele Vihti și Lohja nu dispuneau de o legătură de transport feroviar de călători care să permită navetiștilor să se deplaseze ușor între aceste municipalități și Helsinki.
(25)
Finlanda susține că modul în care Comisia a calculat valoarea ajutorului în 2005 a fost distorsionat din cauza faptului că împrumutul acordat de acționar a fost luat în considerare de două ori. Împrumutul a fost dedus din valoarea întreprinderii la calcularea valorii de 50 % din acțiuni și a fost luat în considerare ca rambursare pentru Componenta. Prin urmare, Finlanda afirmă că prețul acțiunilor (713 092,5) include deja împrumutul, deoarece această sumă a fost calculată pe baza valorii nete a societății KK.
IV. EVALUARE
(26)
În conformitate cu articolul 87 alineatul (1) din Tratatul CE, orice ajutor acordat de un stat membru sau prin intermediul resurselor de stat, sub orice formă, care denaturează sau amenință să denatureze concurența prin favorizarea anumitor întreprinderi sau a producerii anumitor bunuri, în măsura în care aceasta afectează schimburile comerciale între statele membre, este incompatibil cu piața comună. Curtea de Justiție a Uniunii Europene a susținut în mod constant că criteriul afectării schimburilor comerciale este îndeplinit în cazul în care întreprinderea destinatară desfășoară o activitate economică ce implică schimburi comerciale între statele membre.
(27)
Alte societăți din cadrul pieței interne fabrică aceleași produse ca și Componenta și fac obiectul unor schimburi comerciale intense între statele membre. În sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE, resursele de stat includ resursele autorităților locale (6). Astfel, tranzacția în cauză, care a fost finanțată din resurse ale orașului Karkkila implică resurse de stat în sensul articolului 107 alineatul (1). Prin urmare, orice avantaj acordat societății Componenta în contextul tranzacției de care aceasta nu ar fi beneficiat în condiții normale de piață ar intra sub incidența articolului 87 alineatul (1) din Tratatul CE. Rezultă că principala problemă în acest caz este măsura în care Componenta a primit un nivel de plată care nu l-ar fi obținut în condiții normale de piață.
(28)
Comisia remarcă faptul că se poate considera clauza de răscumpărare din contractul de vânzare încheiat între Componenta și Karkkila drept o indicație a faptului că obiectivul condițiilor de cumpărare oferite de Karkkila era de a încuraja Componenta să păstreze unitatea de producție în Karkkila și să închidă furnalul înalt din Alvesta.
(29)
Hotărârea Tribunalului de Primă Instanță (7) a considerat că tranzacția a fost condițională, fără a preciza consecințele. În fapt, chiar în cazul în care condiționalitatea sugerează că tranzacția ar fi fost încheiată în condiții avantajoase pentru Componenta, nu există niciun avantaj pentru Componenta care să rezulte clar din aceste clauze. Într-adevăr, pe de-o parte, astfel cum se va vedea mai jos, prețul plătit societății Componenta pentru vânzarea participației sale la KK nu depășea prețul pieței și, pe de altă parte, Comisia nu a găsit nicio dovadă a altor avantaje pe care Componenta le-ar fi putut primi în temeiul acestor clauze. Prin urmare, Comisia a evaluat măsura în care un investitor de pe piață care deținea deja 50 % din acțiuni ar fi dobândit proprietatea exclusivă în aceste condiții.
(30)
Potrivit jurisprudenței consacrate, „deși comportamentul investitorului privat cu care trebuie comparată intervenția investitorului public care urmărește obiective de politică economică nu este în mod necesar cel al investitorului obișnuit care plasează capitaluri în vederea rentabilizării acestora pe termen mai mult sau mai puțin lung, acest comportament trebuie să fie cel puțin al unui holding privat sau al unui grup privat de întreprinderi care urmărește o politică structurală, globală sau sectorială și trebuie să fie condus de perspective de rentabilitate pe termen mai lung.” (8)
1. Considerații generale cu privire la valoarea acțiunilor
(31)
Comunicarea Comisiei privind elementele de ajutor de stat în vânzările de terenuri și clădiri de către autoritățile publice (9) (denumită în continuare „comunicarea”) nu se aplică în mod direct, deoarece respectivul caz nu se referă de fapt la vânzarea de terenuri, ci la achiziționarea de acțiuni într-o societate imobiliară. Cu toate acestea, principiile din prezenta comunicare se pot aplica, deoarece valoarea acțiunilor societății KK este, în esență, determinată de valoarea de piață a terenului din portofoliul acesteia. Prin urmare, evaluarea valorii terenului deținut de către KK este crucială pentru stabilirea existenței unui ajutor de stat.
(32)
În orice caz, comunicarea se bazează pe principiul investitorului privat în economia de piață, adică vânzarea de terenuri de către autoritățile publice nu cuprinde elemente de ajutor de stat în cazul în care acestea sunt vândute la un preț pe care un investitor privat l-ar fi putut obține în condiții normale de piață.
(33)
Comisia consideră că punctul de plecare potrivit al analizei este prețul pe care un investitor în economia de piață care deținea 50 % din acțiunile societății KK ar fi fost dispus să îl plătească pentru dobândirea proprietății exclusive. Un operator din economia de piață și-ar baza calculul prețului pe care ar fi dispus să îl plătească pe rentabilitatea preconizată a investiției.
(34)
În cazul de față, Componenta nu a încercat să găsească un alt cumpărător. Era în interesul său să vândă acțiunile deținute celuilalt acționar. Într-adevăr, în conformitate cu acordul între acționari (10) și cu statutul societății KK (11), Karkkila avea drept de preemțiune asupra acțiunilor societății KK deținute de către Componenta KK și drept de răscumpărare, în cazul în care Componenta încerca să le vândă unei părți terțe. Aceste norme au fost un factor de descurajare pentru Componenta în ceea ce privește căutarea altor cumpărători. În plus, orice alt cumpărător privat nu ar fi fost interesat să cumpere 50 % din acțiunile societății KK fără a dobândi în același timp controlul asupra KK. Într-adevăr, orice nou partener care nu ar avea control deplin asupra KK ar fi supus respectării obligațiilor din statutul societății KK (12), conform căruia obiectivul societății KK a fost de a încetini creșterea prețului terenurilor și al locuințelor în Karkkila, în beneficiul populației.
(35)
De asemenea, Comisia consideră că un acționar în economia de piață care dobândește drepturi depline de proprietate ar lua în considerare finanțarea investiției globale (2,37 milioane EUR pentru acțiuni și împrumut).
(36)
În ceea ce privește rambursarea împrumutului acordat de acționar, Comisia remarcă faptul că activele din portofoliul societății KK au fost estimate la o valoare de 4,9 milioane EUR. Această valoare a acoperit în mare parte împrumuturile în curs de 3,34 milioane EUR, ceea ce înseamnă că rambursarea împrumutului ca atare nu părea problematică.
(37)
Finlanda a explicat, de asemenea, că orașul Karkkila intenționa să crească veniturile din chirii după tranzacție pentru a acoperi cheltuielile financiare și de funcționarea ale KK (sub 40 000 EUR pe an înainte de tranzacție). În cazul în care orașul ar deveni acționar unic, acesta ar fi în măsură să schimbe statutul societății KK, care limita marja de manevră a acestuia în ceea ce privește politicile de stabilire a prețurilor. Prin urmare, din punct de vedere juridic, nu există niciun motiv care să împiedice orașul să obțină venituri din chirii odată ce dobândește proprietatea exclusivă asupra KK.
(38)
Comisia constată că evoluțiile ulterioare confirmă faptul că acoperirea costurilor prin venituri din chirii a fost un plan realist. Karkkila a încheiat 28 de contracte de închiriere pe termen lung, care au determinat următoarele venituri:
Tabelul 3
Venituri din chirii după tranzacție
(în EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
În plus, în schimbul împrumutului fără dobândă, un investitor privat s-ar fi așteptat la o creștere a valorii participației sale la societate. În cazul de față, rentabilitatea investiției s-a concretizat prin creșterea valorii proprietăților imobiliare deținute de KK. Finlanda a explicat că valoarea terenului deținut de către KK a crescut semnificativ între 1996 și 2003. De-a lungul celor cinci ani de dinaintea tranzacției, prețurilor proprietăților imobiliare în Karkkila au crescut în medie cu 30 % și cu aproximativ 10 % între 2005 și 2008.
(40)
În același timp, se preconiza o creștere a populației orașului Karkkila cu peste 100 de persoane pe an până în 2025, ceea ce, pe baza unei estimări prudente, ar însemna că ar trebui construite cel puțin 70 de noi locuințe în oraș în fiecare an (13).
(41)
Din aceste motive, un investitor privat s-ar putea aștepta la o creștere semnificativă a valorii participației sale în cadrul societății KK.
2. Valoarea terenurilor
(42)
Într-o primă etapă, Comisia a evaluat dacă prețul de achiziționare a acțiunilor plătit de Karkkila implica un avantaj pentru Componenta, dat fiind că vânzătorul ar fi obținut un preț mai mic în condiții normale de piață.
(43)
Finlanda a prezentat valoarea activelor societății KK după cum urmează (14):
Tabelul 4
Valoarea activelor societății KK, calculată de către Finlanda
Valoarea actuală a terenurilor
5 067 988
Numerar și depozite bancare
28 256
Totalul activelor
5 096 244
Împrumutul acționarului
3 340 368
Datorii curente
107
Total datorii
3 340 475
Valoarea netă a societății KK
1 755 769
50 % din valoarea netă a KK
877 885
(44)
Valoarea terenurilor a fost calculată pe baza prețurilor standard aplicate de către Karkkila în 2003. Acestea erau niște prețuri uniforme pentru toată regiunea Karkkila, singurele excepții fiind diferențele între două zone. Din datele prezentate de Finlanda, a reieșit faptul că prețurile reale ale pieței variază considerabil între diferite cartiere și zone rezidențiale. Din acest motiv, Comisia și-a axat evaluarea îndeosebi asupra zonelor în cauză.
(45)
Comisia constată că Karkkila s-a angajat să dobândească proprietatea exclusivă, dintr-o perspectivă pe termen mediu și lung. Nu este neobișnuit în domeniul imobiliar să se preconizeze o creștere semnificativă a valorii pe termen mediu sau lung, în cazul în care circumstanțele permit acest lucru. Karkkila a urmărit o strategie de investiții pe termen lung și a căutat să genereze profituri din creșterea vânzărilor viitoare.
(46)
Dată fiind situația specifică a Karkkila, Finlanda a demonstrat că Karkkika a avut motive întemeiate să preconizeze o mare creștere a populației într-un orizont pe termen mediu și lung care să conducă la necesități locative suplimentare considerabile. Principalul motiv a fost faptul că cele trei municipalități aflate la nord și la vest de Helsinki - Vihti, Lohja și Hyvinkää - au atras un număr mare de rezidenți, mulți dintre ei navetiști. Drept urmare, prețurile proprietăților imobiliare au crescut rapid și în mod constant și nu se preconiza o scădere a acestora în viitorul apropiat. În 2003, prețurile practicate în aceste municipalități învecinate au fost, în medie, de 2,5 ori mai mari decât în Karkkila. Prin urmare, Karkkila preconiza că o creștere ulterioară a prețurilor ar determina locuitorii să se stabilească în Karkkila drept următoarea alternativă logică din punct de vedere al locuinței, chiar și în cazul în care prețurile creșteau semnificativ și în Karkkila. Nu părea nerealist să se preconizeze dublarea prețurilor proprietăților imobiliare în Karkkila.
(47)
Deși evoluțiile ulterioare nu sunt relevante în mod direct pentru o analiză ex ante a tranzacției, evoluția prețurilor proprietăților imobiliare în cele trei municipalități învecinate în anii de după tranzacție a confirmat că aceste previziuni au fost realiste. În unele cazuri, prețurile proprietăților imobiliare au fost de peste patru ori mai mari decât în Karkkila.
(48)
Un alt motiv care permite preconizarea creșterii populației orașului Karkkila a fost refacerea programată a drumului spre Karkkila - aceste lucrări erau deja planificate la momentul tranzacției și s-au realizat ulterior.
(49)
Dobândirea proprietății exclusive a fost favorizată, de asemenea, de previziunile oficiale privind creșterea populației. Un prim studiu a fost publicat în 2000 de către consiliul regional din Uusimaa, în care se estima că populația orașului Karkkila ar crește cu aproximativ 9 600 de locuitori până în 2025 (respectiv aproximativ 10 %), și că ar fi necesare 600 de noi locuințe suplimentare. Peste scurt timp, această previziune s-a dovedit a fi prea prudentă. La momentul tranzacției, Karkkila preconiza o creștere mult mai mare a populației care ar determina necesități locative suplimentare de cel puțin 70 de noi locuințe pe an.
(50)
Această previziune pozitivă a fost confirmată ulterior de un studiu suplimentar, realizat de către consiliul regional al Uusimaa la 18 august 2009, conform căruia se preconiza o creștere a populației orașului Karkkila de 100 de locuitori pe an până în 2030, conducând la necesități locative suplimentare de 70 de noi locuințe pe an. În acest caz, chiar și această a doua previziune a fost depășită, dat fiind că 137 de noi locuințe au fost construite în 2006 și 95 de noi locuințe în 2007.
(51)
De asemenea, ar trebui remarcat faptul că societatea KK a fost, de departe, cel mai mare proprietar imobiliar din Karkkila. La momentul tranzacției, numărul real de parcele imobiliare incluse în portofoliu era neclar, deoarece Karkkila intenționa să împartă și să reconfigureze unele parcele (în special în zona din Haapala/Uusitalo). În plus, se pot construi mai multe locuințe per parcelă pe terenurile destinate locuințelor terasate și mai ales pe terenurile destinate blocurilor. Lista proprietăților din portofoliu prezentată de Finlanda oferă sub 140 de terenuri pentru locuințe (restul terenurilor fiind destinate parcurilor). La momentul tranzacției, se estimau necesități locative de 70 de noi locuințe pe an, ceea ce înseamnă că necesitățile estimate pentru următorii 10 ani ar fi de 700 de noi locuințe și 1 400 de noi locuințe pentru următorii 20 de ani. Dat fiind că societatea KK nu a avut niciun concurent pe măsura sa în Karkkila, orașul Karkkila poate preconiza în mod rezonabil că va fi în măsură să vândă cea mai mare parte a proprietăților - dacă nu chiar portofoliul integral.
(52)
Finlanda a explicat că strategia orașului Karkkila a vizat, într-o primă etapă, să îmbunătățească valoarea terenului deținut prin reconfigurarea și dezvoltarea acestuia, să aștepte manifestarea reacției în lanț generate de creșterea generală a prețurilor din zonă și să vândă terenul abia într-o etapă ulterioară. Potrivit acestei strategii, KK s-a abținut deja în anii anteriori să desfășoare vânzări anticipate, ceea ce explică nivelul scăzut al vânzărilor din perioada anterioară tranzacției.
(53)
Comisia constată că terenurile deținute de KK au fost evaluate în mod diferit, în funcție de diferitele tipuri de teren, și anume terenuri pentru locuințe unifamiliale, locuințe terasate, blocuri de apartamente, parcuri și terenuri pentru uz public. Particularitățile fiecărei zone sunt descrise și analizate separat mai jos.
(54)
Terenurile destinate blocurilor situate în zona Asemanranta sunt evaluate la 2 358 158 EUR, respectiv aproximativ jumătate din valoarea activelor societății KK. Terenul a fost evaluat pentru tranzacție la 79,56 EUR/m2.
(55)
Studiile nu sunt pe deplin concludente în această privință, motivul principal fiind lipsa prețurilor de referință în Karkkila. În fapt, până la momentul tranzacției, nu s-a vândut nici un teren destinat blocurilor pe piața din Karkkila. În cadrul studiului de specialitate prezentat de Finlanda în cursul primei perioade de investigare (Studiul A) s-a precizat un preț de 50 EUR/m2. Finlanda explică în prezent că această cifră s-a bazat probabil pe cifrele utilizate pentru locuințele sociale finanțate de stat din regiune și a fost cu mult sub prețul pieței. De asemenea, acest studiu inițial estima valoarea terenului destinat blocurilor la o sumă cuprinsă între 60 și 75 EUR/m2. Al doilea studiu (Studiul B) arată că prețul plătit corespunde prețului pieței fără a furniza informații suplimentare. Raportul realizat de KP & P (Studiul C) concluzionează că prețul de 79.56 EUR/m2 corespunde prețului pieței, dat fiind că este cu mult mai mic decât prețurile plătite în cele trei municipalități învecinate. În lipsa unor criterii de referință suplimentare, aceste studii oferă câteva orientări privind prețurile proprietăților imobiliare din împrejurimile orașului Helsinki la momentul tranzacției. Prin urmare, Comisia a verificat datele cuprinse în aceste studii și le-a completat cu propria sa evaluare.
(56)
Zona Asemanranta beneficiază de o locație foarte bună pe malul unui lac, la 200 m distanță de centrul orașului. Potrivit Finlandei, valoarea zonei este excepțional de mare, deoarece beneficiază de vedere directă către lac și de acces direct la acesta. O parcelă comparabilă a fost vândută în 2006 pentru 92,35 EUR/m2. Karkkila a considerat că valoarea proprietății era suficient de ridicată pentru a mări prețul de vânzare la 105 EUR/m2 în ianuarie 2008.
(57)
Un al doilea factor important în evaluarea valorii acestei zone îl constituie suprafața la care se aplică prețul. Evaluarea vânzării s-a bazat în mod prudent pe o autorizație de construcție pentru o suprafață de cel puțin 29 640 m2, care se putea aplica unei suprafețe de maxim 39 590 m2. Dată fiind creșterea preconizată a populației, Karkkila considera că ar putea fi utilizată o autorizație de construcție pentru suprafața maximă pentru a determina valoarea vânzărilor pe termen lung.
(58)
Deși nu s-a vândut niciun teren destinat blocurilor în Karkkila înainte de tranzacție, municipalitatea a putut preconiza în mod rezonabil că a existat o piață emergentă pentru acest tip de clădire. În 2003, s-au acordat patru permise de construcție pentru blocuri. Evoluția situației după tranzacție confirmă faptul că previziunile nu erau nerezonabile, având în vedere că au fost solicitate și acordate șase alte permise până în 2007 și s-au construit șapte blocuri între 2007 și jumătatea anului 2010.
(59)
Prețurile plătite în municipalitățile învecinate au crescut până la 133.6 EUR/m 2 în 2003 în Hyvinkää și au atins chiar o valoare maximă de 312.6 EUR/m2 pentru o vânzare în Vihti în 2004.
(60)
Comisia consideră că în cele trei studii se prezintă valori care sunt în mare măsură comparabile și nu apar în mod manifest eronate dacă se compară cu prețurile plătite pentru terenuri similare la momentul tranzacției. Nu este necesar să se stabilească care dintre aceste studii este cel mai fiabil, dat fiind că prețul plătit pentru acțiuni rămâne sub valoarea de piață, chiar și în cele mai prudente estimări (a se vedea calculul valorii totale de piață de la punctul 84 și următoarele). Cea mai mică valoare posibilă a fost estimată de Comisie după cum urmează: având în vedere prima locație a terenului în Asemanranta, prețul de piață a fost cel puțin în segmentul superior al intervalului furnizat de consultantul cel mai prudent, și anume 75 EUR/m2. Bazându-ne pe ipoteza prudentă conform căreia terenul se vinde doar pentru autorizația de construcție pentru suprafața minimă, valoarea minimă de piață ar fi de 2 223 000 EUR.
(61)
Astfel, valoarea maximă în caz de supraestimare - dacă este cazul - ar putea fi evaluată la 135 158,4 EUR, ceea ce ar corespunde sumei de 67 579,2 EUR echivalentă procentului de 50 %.
(62)
Comisia constată că această valoare include 8-9 hectare care aparțin tot zonei Asemanranta și care vor deveni străzi, parcuri, etc. De exemplu, în planul de urbanism parțial, zona aflată pe malul lacului este destinată activităților recreative și apare ca zonă naturală protejată. Prin urmare, aceste 8-9 hectare contribuie la prețul ridicat al zonei rezidențiale, însă prețul acestora nu a fost stabilit separat.
(63)
Cea mai mare parte a terenurilor aflate în portofoliul imobiliar al societății KK se situa în zona Haapala/Uusitalo, care se află la aproximativ 2,5 km în sud-vestul centrului orașului. Aceste două zone adiacente au fost destinate locuințelor unifamiliale rezidențiale și locuințelor terasate, însă nu au fost încă dezvoltate. Dat fiind că dezvoltarea acestora nu începuse încă, prețurile, dar și valoarea vânzărilor erau scăzute. KK deținea practic întreaga zonă.
(64)
În scopul tranzacției, terenul a fost evaluat la 1 612 059 EUR pentru toate tipurile de parcelă, cu un preț de 10.19 EUR/m2 în cazul locuințelor unifamiliale și de 74.02 EUR/m2 pentru locuințele terasate, în conformitate cu prețurile standard ale orașului. Valoarea totală a terenului în cazul locuințelor unifamiliale a fost de 973 268 EUR și de 811 209 EUR în cazul locuințelor terasate.
(65)
Toate cele trei studii afirmă că prețurile locuințelor unifamiliale au corespuns prețurilor pieței. Raportul realizat de KP & P (Studiul C) explică faptul că prețurile pieței au fost cu 15-20 % mai mari decât prețurile practicate de Karkkila. Finlanda a prezentat date care arătau că prețul mediu era de aproximativ 14,4 EUR/m2 în 2003. Primul studiu de specialitate (Studiul A) a precizat că prețurile pieței în Karkkila variau între 9,43 EUR și 14,76 EUR.
(66)
Toate cele trei studii se refereau la prețurile medii de vânzare, însă datele prezentate de Finlanda au arătat diferențe semnificative între cartiere, zona Haapala/Uusitalo situându-se aparent la nivelul inferior al grilei de prețuri. În 2003, s-au vândut două parcele în Haapala (o societate privată către o persoană fizică): în aprilie 2003, s-a vândut o parcelă cu 9,25 EUR/m2, iar în august o altă parcelă cu 10,06 EUR/m2. Aceasta ar corespunde unui creșteri a prețului cu 8,8 % pe o perioadă de patru luni. Având în vedere evoluția generală a prețurilor în Karkkila, unde s-a înregistrat o creștere a prețurilor cu 12,6 % între 2001 și 2002 și cu 42,7 % între 2002 și 2003, se poate considera că o creștere cu 1,3 % a prețului pe parcursul ultimelor patru luni ale anului 2003 corespunde tendinței generale. Având în vedere aceste circumstanțe, Comisia nu vede nici un motiv pentru care un preț de 10.19 EUR/m2 în decembrie 2003 nu a putut fi acceptat drept prețul pieței.
(67)
În ceea ce privește prețurile pentru terenurile destinate locuințelor terasate, nu există vânzări de referință în zonă care să poată constitui un criteriu direct de referință. În primul studiu de specialitate, expertul a estimat o valoare de piață cuprinsă între 70 și 80 EUR/m2, iar raportul realizat de KP & p Report (Studiul C) se referă doar la prețuri mult mai ridicate pentru parcele destinate locuințelor terasate din municipalitățile învecinate. Deoarece toate cele trei studii concluzionează că prețul plătit corespunde prețului pieței și, având în vedere că nu există indicii cum că aceste concluzii nu ar fi corecte pentru zona Haapala/Uusitalo, Comisia poate accepta că prețul de 74,2 EUR/m2 a corespuns prețului pieței.
(68)
Comisia a invitat Finlanda să explice de ce orașul Karkkila avea interesul să dobândească proprietatea exclusivă asupra întregii zone, având în vedere că cifrele anterioare privind vânzările păreau să indice faptul că nu existau cumpărători care să fie interesați de această zonă, alte zone ale orașului fiind preferate, în mod evident, în pofida prețurilor mai ridicate. Finlanda a explicat că deja în anii precedenți, KK a urmat o strategie de investiții specifică, care consta în dezvoltarea zonei Haapala/Uusitalo drept viitoare zonă rezidențială a orașului Karkkila. În alte zone rezidențiale din oraș începuse deja să se înregistreze un nivel de saturare și, pe baza creșterii populației, se preconiza că ar trebui dezvoltate noi zone.
(69)
Zona Haapala/Uusitalo a fost înscrisă în planul de urbanism, însă nu se începuse încă dezvoltarea acesteia. Aceasta a inclus o nouă subdiviziune a terenului în parcele individuale și cu o formă mai adaptată, conectarea zonelor la rețelele de utilități și punerea la dispoziție a unor noi servicii.
(70)
Karkkila reușise să aplice cu succes aceeași strategie în alte cartiere: a extins serviciile de utilități publice în zonele Tuorila, Nikkimäki și Pumminmäki. În 2003, prețul mediu de vânzare în Pumminmäki era deja de 14,28 EUR, iar Karkkika a vândut cu succes parcele la noul preț standard de 14 EUR în 2004, înregistrând o creștere ulterioară a prețurilor în anii următori (până la 18,5 EUR/m2 în 2005).
(71)
Se preconiza că valoarea proprietăților imobiliare în Haapala/Uusitalo va atinge un nivel al prețurilor echivalent celui din zonele rezidențiale care au avut o dezvoltare similară și, în plus, că va urma tendințele generale de creștere a prețurilor. Prin urmare, a părut justificată o creștere a valorii de cel puțin 40-50 % după dezvoltare (respectiv în termen de 3 până la 4 ani), la care se adaugă creșteri suplimentare pe termen mediu și lung.
(72)
Era în interesul orașului Karkkila să dezvolte zona în cadrul unui proiect unic de infrastructură care să acopere întreaga zonă. O abordare unică și coordonată a dezvoltării ar fi mult mai puțin costisitoare decât dezvoltarea serviciilor pentru fiecare parcelă (municipalitatea este obligată prin lege să racordeze proprietățile imobiliare la rețelele de utilități, ceea ce, în mod normal, se realizează la cerere de către proprietarii care intenționează să construiască). Orașul Karkkila subliniază faptul că operațiunile ar decurge mult mai ușor dacă ar fi singurul proprietar și dacă ar deține control unic. Un număr mare de decizii individuale au trebuit adoptate pentru fiecare parcelă și pentru fiecare intervenție privind infrastructura de utilități publice. Dat fiind că dezvoltarea imobiliară nu constituia activitatea principală a societății Componenta (aceasta fiind o întreprindere siderurgică), era deja clar că aceste activități de dezvoltare erau mai dificile pentru aceasta.
(73)
Dată fiind strategia sa de dezvoltare pe termen lung și intenția sa de a efectua toate lucrările de inginerie în același timp, Karkkila nu avea niciun interes să vândă terenurile înainte de dezvoltarea acestora. Pentru acest motiv, nu s-au realizat practic deloc vânzări înaintea tranzacției.
(74)
Comisia poate admite că, în temeiul strategiei pe termen lung urmată de Karkkila pentru zona Haapala/Uusitalo, un investitor în economia de piață care ar deține deja 50 % din acțiuni în acea zonă ar putea avea, de asemenea, un interes economic de a achiziționa restul de 50 % din acțiuni. Perspectiva deținerii în întregime a viitoarei noi zone rezidențiale, riscul redus în termeni de preț și perspectivele bune de vânzare a majorității parcelelor în următorii zece ani și a restului acestora pe parcursul următorilor zece ani poate fi considerată o strategie de afaceri pe care ar fi urmărit-o un investitor în economia de piață.
(75)
Câteva parcele destinate locuințelor unifamiliale sunt situate în alte zone. Evaluarea (43 000 EUR) s-a bazat pe prețul oficial unitar de vânzare de 10.19/m2, aplicat de orașul Karkkila pentru terenuri de acest tip. Pentru motivele menționate anterior (considerentele 65-66), Comisia consideră că prețul din decembrie 2003 poate fi admis drept prețul pieței.
(76)
Portofoliul societății KK include, de asemenea, două parcele pentru blocuri situate în zona Takko I. Valoarea totală a acestei proprietăți imobiliare este de 110 191 EUR. Takko I este, de asemenea, situată în centrul orașului. Potrivit Studiului A, prețul pieței a variat între 60 și 75 EUR/m2. Raportul realizat de KP & P (Studiul C) a ajuns la aceeași concluzie în ceea ce privește locațiile blocurilor, și anume că prețul corespundea pieței în raport cu prețul de vânzare plătit în municipalitățile învecinate.
(77)
În opinia Comisiei, nu este necesară stabilirea studiului de specialitate cel mai fiabil. Chiar și în cazul în care s-ar fi aplicat tranzacției cel mai mic preț de piață posibil (60 EUR/m2), valoarea totală a acțiunilor tot ar fi depășit prețul plătit de Karkkila (a se vedea calculul valorii minime a acțiunilor de mai jos). În această ipoteză a celei mai mici valori de piață posibile, terenul din Takko I ar fi fost supraevaluat cu 19.65 EUR/m2. Aceasta ar corespunde unui total de 27 212 EUR, respectiv 13 606 EUR pentru 50 % din acțiuni.
(78)
Valoarea atribuită terenurilor destinate parcurilor este de 456 601 EUR. Aceasta s-a bazat pe prețul standard de 1.18 EUR/m2 pe care Karkkila îl plătește în mod normal pentru un astfel de teren. Orașul are dreptul de a răscumpăra aceste zone la prețul curent (15). Dat fiind că aceste zone nu sunt destinate să fie construite în conformitate cu planul de urbanism, s-a utilizat aceeași bază de tarifare ca în cazul terenurilor virane neamenajate (a se vedea punctul 79). Prin urmare, Comisia a concluzionat că această parte a terenurilor nu a fost supraevaluată.
(79)
Portofoliului societății KK includea, de asemenea, unele terenuri virane neînscrise în planul de urbanism, evaluate la o valoare totală de 49 678, pe baza unui preț de 1,18 EUR/m 2. Studiile nu explică de ce consideră că acest teren a fost corect evaluat. Celelalte date prezentate de Finlanda cuprind o listă a vânzărilor de terenuri nedezvoltate din zone slab populate ale orașului Karkkila la un preț mediu de 1,86 EUR/m2. Pe această bază, Comisia poate admite că valoarea de 1,18 EUR nu a depășit prețul pieței.
(80)
Potrivit calculelor efectuate de Finlanda pe baza prețurilor standard la care KK și-a vândut proprietatea, valoarea proprietăților imobiliare ale KK a ajuns la 5 067 988 EUR. După deducerea sumelor referitoare la o potențială supraevaluare a terenurilor destinate blocurilor din Asemanranta [(135 158 EUR) și din Takko I (27 212 EUR), valoarea minimă a terenurilor ajunge la 4 905 618 EUR.
3. Rambursarea împrumutului
(81)
În 1996, atât Componenta, cât și Karkkila au acordat societății KK, în condiții egale (pari passu), un împrumut participativ fără dobândă de 1 814 670 EUR. Retragerea societății Componenta din cadrul KK a fost însoțită de rambursarea de către KK a împrumutului acordat de acționar. Dat fiind că KK ar fi trebuit să vândă o parte importantă a proprietății pentru a genera aceste fonduri și că, așa cum s-a arătat mai sus, aceasta ar pune în pericol strategia de afaceri pe termen mediu și lung, Karkkila a decis să acorde un nou împrumut fără dobândă societății KK pentru aceeași sumă, pe care KK l-a utilizat pentru rambursare. Drept rezultat, KK datora orașului Karkkila 3,34 milioane EUR în total.
(82)
Comisia este de acord cu Finlanda că împrumuturile au fost deja luate în considerare la evaluarea societății, și anume valoarea acțiunilor a fost deja redusă proporțional cu valoarea datoriei. Prin urmare, evaluarea rambursării împrumutului drept măsură separată ar echivala astfel unei duble contabilizări.
4. Valoarea acțiunilor
(83)
După deducerea sumei aferente potențialei supraevaluări, valoarea a 50 % din acțiunile societății KK este următoarea:
Tabelul 5
Valoarea KK
Valoarea actuală a terenurilor
4 905 618
Numerar și depozite bancare
28 256
Totalul activelor
4 933 874
Împrumutul acționarului
3 340 368
Datorii curente
107
Total datorii
3 340 475
Valoarea netă a KK
1 593 399
50 % din valoarea netă a KK
796 699,5
(84)
Dat fiind că Karkkila a achitat un preț de cumpărare de 713 092,50 EUR pentru 50 % din acțiuni, Comisia consideră că aceasta nu a plătit un preț care a depășit valoarea de piață.
V. CONCLUZIE
(85)
Comisia consideră că prețul plătit de către Karkkila societății Componenta pentru achiziționarea a 50 % din acțiunile societății KK nu depășește prețul pieței și, prin urmare, nu este vorba de un ajutor de stat în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE,
ADOPTĂ PREZENTA DECIZIE:
Articolul 1
Prețul de achiziție plătit de către orașul Karkkila societății Componenta Oyj pentru acțiunile deținute de Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy în conformitate cu contractul încheiat de către părți la 16 decembrie 2003 nu constituie ajutor de stat pentru Componenta Corporation Oyj în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE.
Articolul 2
Prezenta decizie se adresează Republicii Finlanda.
Adoptată la Bruxelles, 20 aprilie 2011.