ROZHODNUTÍ KOMISE (EU) 2015/507
ze dne 16. září 2014
o opatření SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), které provedlo Německo
(oznámeno pod číslem C(2014) 6411)
(pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie, a zejména na čl. 108 odst. 2 první pododstavec této smlouvy,
poté, co vyzvala zúčastněné strany k podání připomínek v souladu s uvedeným článkem (1), a s ohledem na tyto připomínky,
vzhledem k těmto důvodům:
1. ŘÍZENÍ
(1)
Dne 30. března 2007 podala společnost Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (dále jen „společnost Neuwoges“) na základě čl. 20 odst. 2 nařízení Rady (ES) č. 659/1999 (2) u Komise stížnost, podle níž byla společnostem Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (dále jen „společnost BAVARIA 1“ a „společnost BAVARIA 2“; společně „skupina Bavaria“) poskytnuta protiprávní státní podpora ve formě smlouvy o dlouhodobém právu stavby na pozemcích (Erbbaurechtsvertrag, dále jen „smlouva o právu stavby“) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag). Společnost Neuwoges požádala o zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(2)
Dne 6. srpna 2007, 14. května 2008, 6. dubna 2009 a 3. února 2012 si Komise od Německa vyžádala doplňující informace. Německo odpovědělo dne 4. září 2007, 12. října 2007, 17. října 2007, 11. července 2008, 14. července 2008, 12. prosince 2008, 30. června 2009 a 28. února 2012. Společnost Neuwoges podala své připomínky dne 30. května 2007, 5. listopadu 2007, 26. února 2008, 15. července 2008, 30. září 2008, 18. prosince 2008, 6. března 2009, 4. června 2009, 15. července 2009, 26. srpna 2009, 22. září 2009 a 19. ledna 2012. Skupina Bavaria podala připomínky dne 13. května 2008.
(3)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES rozsudek Landgericht Rostock (zemský soud v Rostocku, dále jen „LG Rostock“). Skupina Bavaria podala proti společnosti Neuwoges žalobu pro neplnění smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Společnost Neuwoges následně prohlásila, že tato smlouva obsahuje protiprávní státní podporu, která je neslučitelná s vnitřním trhem, a je tudíž neplatná. LG Rostock dospěl k závěru, že k žádnému zvýhodnění skupiny Bavaria, a tedy ani k žádnému poskytnutí státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU nedošlo. Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala. Řízení před Oberlandesgericht Rostock (vrchní zemský soud v Rostocku, dále jen „OLG Rostock“) stále probíhá. Skupina Bavaria zahájila kromě toho též řízení před Verwaltungsgericht Greifswald (správní soud v Greifswaldu, dále jen „VG Greifswald“), aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo města Neubrandenburg, které se těchto smluv týkají. Toto řízení stále probíhá.
(4)
Dopisem ze dne 4. června 2009 vyzvala společnost Neuwoges Komisi v souladu s čl. 265 odst. 2 SFEU, aby do dvou měsíců zahájila formální vyšetřovací řízení.
(5)
V dopise ze dne 29. července 2009 Komise společnosti Neuwoges sdělila, že podle jejího předběžného posouzení smlouva o právu stavby ani smlouva o správě nemovitostí neobsahují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(6)
V dopise ze dne 26. srpna 2009 stěžovatelka toto předběžné posouzení napadla a vyzvala Komisi, aby do dvou týdnů zahájila formální vyšetřovací řízení.
(7)
Útvary Komise dopisem ze dne 15. září 2009 společnosti Neuwoges sdělily, že jí zašlou další dopis s posouzením nejnovějších připomínek společnosti Neuwoges. V dopise ze dne 22. září 2009 informovala společnost Neuwoges Komisi o tom, že s návrhem Komise nesouhlasí.
(8)
Dne 9. října 2009 podala společnost Neuwoges žalobu u Tribunálu a požádala, aby rozhodnutí, které je podle ní obsaženo v dopise Komise ze dne 29. července 2009, zrušil nebo aby podpůrně konstatoval, že Komise zanedbala svou povinnost jednat, protože se zdráhala zahájit formální vyšetřovací řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU. Dne 9. ledna 2012 Tribunál žalobu na neplatnost zamítl jako nepřípustnou a žalobu pro nečinnost jako neopodstatněnou (3).
(9)
V dopise ze dne 19. ledna 2012 vyzvala společnost Neuwoges Komisi znovu k zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(10)
Dopisem ze dne 21. března 2012 informovala Komise Německo o svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení. Rozhodnutí Komise o zahájení formálního vyšetřovacího řízení (dále jen „rozhodnutí o zahájení řízení“) bylo uveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (4). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby k tomuto opatření podaly připomínky. Dne 22. března 2012 podala společnost Neuwoges proti usnesení Tribunálu ze dne 9. ledna 2012 opravný prostředek. Dne 15. listopadu 2012 zamítl Soudní dvůr tento opravný prostředek jako bezpředmětný (5).
(11)
Dne 17. července 2012, 2. října 2012, 4. dubna 2013 a 15. dubna 2014 byly Komisi doručeny připomínky společnosti Neuwoges, dne 18. června 2012 a 22. dubna 2013 připomínky skupiny Bavaria. Tyto připomínky byly dne 7. srpna 2012 a 16. září 2013 předány Německu. Na žádost spolkové vlády podalo město Neubrandenburg dne 23. července 2012 a 28. září 2012 své připomínky; spolková země Berlín předložila své připomínky dne 16. května 2012, 28. září 2012 a 30. září 2013.
2. POPIS OPATŘENÍ
(12)
Neuwoges je společnost s ručením omezeným založená podle německého práva. Město Neubrandenburg je v ní 100 % podílníkem. Cílem společnosti Neuwoges je zajišťovat pro velkou část obyvatel města Neubrandenburg a přilehlých oblastí cenově dostupné bydlení. Společnost v současnosti vlastní 33 % všech bytů města Neubrandenburg. Bavaria 1 a Bavaria 2 jsou sdružení pro zvláštní účely, která byla založena výhradně pro obchodování se společností Neuwoges a jejichž většinovými vlastníky jsou uzavřené nemovitostní fondy. Ve společnosti Bavaria 1 mají obchodní podíl společnost BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) a společnost BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), zatímco ve společnosti Bavaria 2 má 100 % obchodní podíl společnost Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Držiteli obchodních podílů společnosti BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG i společnosti Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn jsou soukromí investoři. Oba fondy byly zřízeny a provozovány společností Berliner Immobilien-Holding GmbH, která do 1. ledna 2006 patřila společnosti Bankgesellschaft Berlin, a poté se jejím přímým, 100 % vlastníkem stala spolková země Berlín.
(13)
Společnost Neuwoges je mj. vlastníkem řady pozemků v Neubrandenburgu, na nichž se nachází dvanáct obytných budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek a mnoha nebytovými prostory pro komerční využití. Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí („předmětné smlouvy“ nebo společně „obchod na principu prodeje a zpětného leasingu“).
2.1. SMLOUVA O PRÁVU STAVBY (ERBBAURECHTSVERTRAG)
(14)
Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o pronájmu pozemků a prodeji budov vztahující se na dvanáct budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek. Na základě této smlouvy obdržela skupina Bavaria právo stavby na pozemcích na dobu 75 let a příslušné budovy získala.
(15)
Smlouva o právu stavby má dvě základní části:
a)
V první se skupina Bavaria zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] (6) EUR (7): […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představující kupní cenu budov.
b)
Ve druhé části přijímá skupina Bavaria závazek, že od 1. ledna 2029 bude po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok. Pro následnou zbylou dobu trvání smlouvy o právu stavby je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %.
(16)
V roce 1997 nechala společnost Neuwoges před uzavřením smlouvy o právu stavby se skupinou Bavaria posoudit prostřednictvím svého interního znalce hodnotu objektů (budov a pozemků). Podle tohoto posudku činila hodnota objektů […] EUR. V roce 2007 pověřila společnost Neuwoges ještě i externího znalce, aby vypracoval další posudek se zpětnou platností, který by ověřil tržní hodnotu objektů v roce 1997. Podle tohoto posudku z roku 2007 činila odhadovaná hodnota objektů v roce 1997 […] EUR.
Zákon o odpuštění starých dluhů (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
Smlouva o právu stavby byla uzavřena na základě zákona o odpuštění starých dluhů (8) (Altschuldenhilfegesetz, dále jen „AHG“). Po znovusjednocení Německa v roce 1990 se z bývalých národních podniků bytové správy ve východním Německu staly právně samostatné obecní podniky bytové správy. Aktiva a závazky jejich předchůdců přešly na tyto nové podniky, což pro ně představovalo značnou zátěž. Za účelem zajištění dlouhodobé životaschopnosti těchto podniků bytové správy přijal spolkový zákonodárce zákon o odpuštění starých dluhů (AHG), který vstoupil v platnost dne 27. června 1993.
(18)
Obecní podniky bytové správy ve východním Německu mohly podle AHG na požádání dosáhnout zproštění starých závazků. U starých závazků převyšujících částku 76,69 EUR na m2 bylo podle § 4 odst. 1 a 2 AHG možné získat částečné zproštění, přičemž maximální výše těchto závazků, kterou bylo možné zohlednit, činila 434,60 EUR na m2. Podnik bytové správy za to musel akceptovat určité nové závazky. Musel například vyvinout značnou snahu o zajištění privatizace 15 % bytů (§ 4 odst. 5 první věta ve spojení s § 5), vypracovat obchodní plán procesu rychlé privatizace, modernizace a rekonstrukce vlastního bytového fondu (§ 4 odst. 5 druhá věta) a podávat zprávy o stavu svého investičního programu a výsledcích privatizace (§ 4 odst. 5-7). Podle znění zákona, které platilo v daném období (1997-1998), mohly podniky bytové správy svůj privatizační závazek splnit do 31. prosince 2003. Podnik bytové správy, který tento privatizační závazek nesplnil (tzn. nevyvíjel dostatečně intenzivní snahu o zajištění privatizace), musel prostředky, které obdržel v rámci zproštění starých závazků, vrátit.
(19)
Z výnosů privatizace, které přesáhly částku 76,69 EUR za m2, musely podniky bytové správy odvádět určité procento do Fondu pro umoření převzatých dluhů (Erblastentilgungsfond, dále jen „ETF“). K danému období (1997-1998) platilo ustanovení § 5 odst. 2 AHG, podle něhož muselo být ze všech privatizací, které byly uskutečněny do 31. prosince 1998, odvedeno 45 % výnosů z odprodeje. Na privatizace uskutečněné do 31. prosince 2000, resp. do 31. prosince 2003, se vztahovala sazba 50 %, resp. 55 % podílu z výnosů. Pokud privatizace proběhla formou zřízení práva stavby na pozemcích (kdy nedojde k přímému prodeji budov a pozemků, nýbrž pouze k prodeji budov, přičemž k pozemkům je zřízeno právo stavby), výše výnosu z odprodeje sloužící jako základ pro výpočet povinně odváděné částky odpovídala ceně budov a současné hodnotě celkové výše protiplnění za právo stavby (§ 5 odst. 2).
(20)
Během roku 1995 vyšlo najevo, že původně plánovaná forma privatizace - tj. prodej nájemníkům - pravděpodobně nepovede k dosažení požadované 15 % privatizační kvóty. S ohledem na to začala instituce Kreditanstalt für Wiederaufbau (dále jen „KfW“), která byla pověřena správou umořování starých dluhů, uznávat rovněž tzv. „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“ (9). Podle tohoto modelu, který měl být uplatňován pouze tehdy, když bylo pravděpodobné, že 15 % kvóty nebude možné dosáhnout prostřednictvím přímých privatizací, mohl podnik bytové správy prodávat budovy jako celek komerčnímu kupujícímu. Aby bylo možné podniku bytové správy započítat takový prodej do jeho 15 % privatizační kvóty, musel se komerční kupující zavázat k tomu, že provede sanaci budov a co možná nejvíce bytů (nejméně však jednu třetinu) postoupí k prodeji nájemníkům (10). Pokud se po předložení konkrétních prodejních nabídek ukázalo, že zájem o koupi jeví výrazně méně nájemníků než jedna třetina jejich celkového počtu, měl komerční kupující možnost zprostit 60 % bytů privatizačního závazku, a omezit tak tento závazek na privatizaci jedné třetiny zbývajících 40 % bytů (11).
Společnost Neuwoges a AHG
(21)
KfW posléze uznala smlouvu o právu stavby jako náležitý způsob odprodeje zprostředkujícímu pořizovateli. Uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnosti Neuwoges rovněž usnadnilo plnění jejího privatizačního závazku vyplývajícího z AHG. Stále ovšem zůstává nejasné a sporné, nakolik byly obchodní úvahy, které vedly společnost Neuwoges k tomu, že se rozhodla uzavřít předmětné smlouvy, ovlivněny AHG a zda má být v rámci zkoumání otázky, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představuje podporu ve prospěch skupiny Bavaria, zohledněno zproštění závazků, kterého společnost Neuwoges dosáhla na základě AHG.
(22)
Společnost Neuwoges podle informací, které sama poskytla, dosáhla zproštění závazků v celkové výši […] EUR (12). Společnost Neuwoges uvedla, že stanovit, jaká část celkové výše závazků, jejichž zproštění dosáhla, představuje podíl odpovídající obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, je obtížné, protože ke zproštění závazků může podle AHG dojít teprve poté, co podnik bytové správy v plném rozsahu splní svůj privatizační závazek. Pokud by i přesto bylo nutné stanovit určitou dílčí částku z celkové výše umořených závazků připadající na určité privatizační opatření na základě podílu těchto privatizací na celkovém privatizačním závazku společnosti Neuwoges, bylo by možné vypočítat, že na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu připadají umořené závazky v celkové hrubé výši […] EUR. Z výnosů obchodu se skupinou Bavaria muselo být odvedeno […] EUR do ETF, z čehož lze vypočítat, že čistá výše závazků, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, činila […] EUR (13).
2.2. SMLOUVA O SPRÁVĚ NEMOVITOSTÍ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Skupina Bavaria a společnost Neuwoges rovněž podepsaly dne 21. ledna 1998 smlouvu o správě nemovitostí, na jejímž základě byly společnosti Neuwoges příslušné budovy zpětně poskytovány formou leasingu. Podle smlouvy o správě nemovitosti je společnost Neuwoges po dobu 30 let odpovědna za správu a komerční využívání těchto budov. Veškeré výnosy z pronajímání budov si ponechává společnost Neuwoges. Společnost Neuwoges se za poskytnutí těchto užívacích práv zavázala k placení měsíčních leasingových splátek v pevně stanovené výši, která až do ukončení sanačních prací činila […] EUR ([…] EUR ročně) a v následujícím období pak […] EUR ([…] EUR ročně). Ode dne 1. ledna 2000 rostla výše této leasingové splátky o […] % ročně.
2.3. SMLOUVA O CELKOVÉM PAUŠÁLU
(24)
Skupina Bavaria se zavázala k zajištění sanace předmětných budov a uzavřela za tímto účelem se společností BRG Bau-Regie GmbH (dále jen „BRG“), 100 % dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, smlouvu o celkovém paušálu. Podle této smlouvy platila skupina Bavaria společnosti BRG za veškeré sanační práce paušální částku ve výši […] EUR.
3. PŘIPOMÍNKY NĚMECKA
(25)
Německo se ve své odpovědi na rozhodnutí o zahájení řízení omezilo na prohlášení, že v daném případě nemá k rozhodnutí žádné připomínky a přenechává tuto věc příslušným oblastním orgánům, městu Neubrandenburg a spolkové zemi Berlín.
4. PŘIPOMÍNKY ZÚČASTNĚNÝCH STRAN
4.1. SPOLEČNOST NEUWOGES
(26)
Společnost Neuwoges tvrdí, že když uzavírala předmětné smlouvy, nejednala jako hospodářský subjekt v tržním hospodářství, a skupina Bavaria tudíž získala hospodářskou výhodu představující státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle odhadů společnosti Neuwoges dochází v důsledku uzavření předmětných smluv ke ztrátám ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty). Společnost Neuwoges považuje tyto ztráty za státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem ve prospěch skupiny Bavaria.
(27)
V rámci hodnocení tržní přiměřenosti předmětných smluv společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti musejí být přezkoumány samostatně (oddíl 4.1.1). K jednotlivým smlouvám společnost Neuwoges uvádí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by smlouvu o právu stavby (oddíl 4.1.2) ani smlouvu o správě nemovitosti (oddíl 4.1.3) neuzavřel. Uvádí také, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se rozhodl pro alternativní kalkulaci (oddíl 4.1.4). Společnost Neuwoges vyslovila rovněž tvrzení, že výhoda poskytnutá ve prospěch skupiny Bavaria představuje převod státních prostředků, které lze přičíst městu Neubrandenburg (oddíl 4.1.5).
4.1.1. Společný nebo samostatný přezkum předmětných smluv
(28)
Společnost Neuwoges tvrdí, že co se týče otázky, zda předmětné smlouvy byly uzavřeny za tržních podmínek, musejí být smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti přezkoumány samostatně. Podle společnosti Neuwoges jsou smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti právně samostatné smlouvy, které měly existovat nezávisle na sobě. Kdyby obě tyto smlouvy byly koncipovány jako jednotný celek, musely by být podle společnosti Neuwoges obě notářsky ověřené; notářsky ověřená je však pouze smlouva o právu stavby.
(29)
Společnost Neuwoges tudíž při přezkoumávání tržní přiměřenosti těchto smluv přistupuje ke každé jako k samostatné smlouvě.
4.1.2. Smlouva o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag)
(30)
Společnost Neuwoges zastává názor, že vzhledem k odhadům hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků) vypracovaných v roce 1997 a 2007 by žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství smlouvu o právu stavby se skupinou Bavaria za dohodnutou cenu neuzavřel. Placení protiplnění za právo stavby, zproštění závazků v souladu s AHG na základě smlouvy o právu stavby, závazek zajistit sanace ani omezení nabídkového řízení na tomto závěru nic nemění.
4.1.2.1. Kupní cena
(31)
Společnost Neuwoges připomíná, že skupina Bavaria zaplatila peněžitou částku […] EUR za budovy a spolu s částkou ve výši […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích. V obou znaleckých posudcích tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 byla podle sdělení společnosti Neuwoges hodnota všech objektů (pozemků i staveb) odhadnuta na […] EUR, resp. […] EUR. V obou těchto posudcích přitom nebyla stanovena pouze celková hodnota objektů, nýbrž také zvlášť hodnota pozemků (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR) a zvlášť hodnota staveb (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR).
(32)
Společnost Neuwoges zastává stanovisko, že posudek tržní hodnoty z roku 1997 představuje reálný odhad tehdejší hodnoty objektů (1997-1998) a že při srovnávání je nutno brát v úvahu pouze cenu za budovy, kterou skupina Bavaria skutečně zaplatila (a nikoli cenu za budovy zahrnující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích). Společnost Neuwoges tak podle svého mínění obdržela částku, která byla ve srovnání s tržní cenou v rozhodné době (1997-1998) o […] EUR nižší. I při zohlednění zproštění závazků podle AHG by cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla stále o 16 % nižší než nejnižší hodnota uvedená v posudku z roku 2007. Cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla podle společnosti Neuwoges mnohem nižší než tržní cena, a žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž s prodejem za takovou cenu nesouhlasil.
(33)
Společnost Neuwoges v této souvislosti připomíná, že podle „sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci“ (14) lze za určitých okolností akceptovat jako tržní cenu i kupní cenu, která je o 5 % nižší než tržní cena stanovená nezávislým odhadcem. Cena, která se i za nejpříznivějšího předpokladu nachází nejméně 16 % pod nejnižší odhadovanou hodnotou, je tudíž jako tržní cena neakceptovatelná.
4.1.2.2. Kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích
(34)
Společnost Neuwoges tvrdí, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenami stanovenými v posudcích z roku 1997 a 2007 (v nichž byla stanovena hodnota celkového majetku, který představovaly příslušné budovy a pozemky), nelze brát v úvahu kapitalizované protiplnění za právo stavby prvních 30 let. Jelikož skupina Bavaria hradí protiplnění za právo stavby, jež bylo v její prospěch zřízeno a na ni převedeno na dobu 75 let, a nikoli za převod vlastnictví pozemků, nelze toto protiplnění zohledňovat při srovnávání ceny, kterou skupina Bavaria zaplatila za budovy, s cenou stanovenou v jednom z obou posudků.
4.1.2.3. Zproštění závazků podle AHG
(35)
Společnost Neuwoges dále prohlašuje, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenou stanovenou v obou posudcích tržních hodnoty nelze zohledňovat zproštění závazků ve výši […] EUR, k němuž došlo podle AHG na základě předmětných smluv. Pro toto tvrzení uvádí následující důvody:
-
Zproštění závazků podle AHG představuje výhodu, kterou společnosti Neuwoges poskytla třetí strana (KfW), jež není s kupujícím v žádném spojení. Není důvod, aby prodávající přistoupil na cenu, která je nižší než tržní cena, jen proto, aby mu díky této transakci vznikly nějaké dodatečné výhody od třetí strany.
-
Skupina Bavaria nepřevzala žádné závazky vyplývající z AHG, které předtím měla společnost Neuwoges a které by zdůvodňovaly poskytnutí náhrady v podobě nižší kupní ceny. Bavaria se sice „na papíře“ zavázala k tomu, že se bude snažit rozprodat část bytového fondu nájemníkům, konkrétním prováděním privatizace však pověřila společnost Neuwoges, a to na vlastní náklady společnosti Neuwoges; skupina Bavaria tudíž nepřevzala žádnou skutečnou odpovědnost a nenesla také ručitelské riziko v případě neúspěchu těchto privatizačních snah.
-
Vzhledem k tomu, že zproštění závazků bylo podmíněno tím, že společnost Neuwoges splní závazek privatizace 15 % jejích bytů, a že obchod se skupinou BAVARIA zahrnoval jen 20 % všech privatizačních závazků, nelze reálně (nýbrž pouze početně) určit podíl závazků, jejichž umoření podle AHG tento obchod umožnil. Jinak řečeno, kdyby společnost Neuwoges nesplnila v plném rozsahu své privatizační závazky, nezískala by tato společnost obchodem se skupinou Bavaria žádnou výhodu podle AHG.
-
Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by mohl vést k tomu, že společnost Neuwoges bude muset do fondu ETF odvádět pouze relativně nižší procento (45 % namísto 50 % nebo 55 %) výnosů, zatímco neuzavření smlouvy a hledání jiného kupce by bylo spojeno s rizikem, že podíl, který bude muset odvádět do fondu ETF ze svých výnosů z odprodeje, bude vyšší.
-
Společnost Neuwoges se každopádně odvolává na to, že své privatizační závazky splnila na 165 %, takže zproštění závazků, jehož dosáhla, by jí bylo potvrzeno i bez uskutečnění obchodu se skupinou BAVARIA.
4.1.2.4. Sanace
(36)
Společnost Neuwoges dále uvádí, že sanace, kterou měla zajistit skupina Bavaria, pro ni nepředstavovala žádný zisk, protože skupina Bavaria byla vlastníkem budov, a byla tudíž jedinou stranou, která ze sanace profitovala.
4.1.2.5. Nabídkové řízení
(37)
Společnost Neuwoges zdůrazňuje, že omezené nabídkového řízení, které probíhalo v roce 1997, nelze považovat za ukazatel toho, že cena, kterou skupina Bavaria zaplatila, byla skutečnou tržní cenou. Nabídkové řízení podle jejího sdělení nebylo otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, a nelze tudíž na jeho základě stanovit tržní hodnotu.
4.1.3. Smlouva o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag)
(38)
Společnost Neuwoges uvádí, že žádný srovnatelně velký hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by ve srovnatelné situaci smlouvu o správě nemovitosti neuzavřel, neboť prý bylo od začátku jasné, že tato smlouva povede ke značným ztrátám. Společnost Neuwoges argumentuje zvláště v tom smyslu, že ztráty byly od začátku předvídatelné, protože výpočty, o něž se tato smlouva opírala, vycházely jednoznačně z příliš optimistických předpokladů o budoucím vývoji trhu s nájemními byty v Neubrandenburgu. Společnost Neuwoges argumentuje i tím, že různé jiné a údajně podobné smlouvy, které skupina Bavaria za účelem srovnání předložila, nemohou sloužit jako doložení tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, a že společnost Neuwoges na tuto jednoznačně nevýhodnou smlouvu přistoupila pouze z politických důvodů, které jsou z hlediska uplatnění kritéria subjektu jednajícího v tržním hospodářství nerelevantní.
4.1.3.1. Smlouva o správě nemovitostí při zohlednění tržních očekávání
(39)
Společnost Neuwoges tvrdí, že hlavní ustanovení smlouvy o správě nemovitostí - pevně stanovená měsíční leasingová splátka, která se ročně zvyšuje o […] %, neindexovaný odpočet nákladů, původně ve výši zhruba […] % (včetně […] % rizika výpadku nájemného), a třicetiletá doba platnosti - neodpovídají podmínkám, na něž by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství mohl přistoupit. Společnost v této souvislosti uvádí tyto argumenty:
-
Protože bylo stanoveno příliš nízké riziko výpadku nájemného ve výši pouhých […] % výnosů z nájemného, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené s dosažením kvóty minimální vytíženosti ve výši […] %.
-
Vzhledem k indexaci pevné leasingové splátky roční sazbou ve výši […] % nese společnost Neuwoges finanční riziko, že nebude moci prosadit roční zvýšení nájemného, a to přinejmenším ve výši odpovídající této sazbě.
-
Jelikož náklady indexovány nejsou, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené se zvyšováním nákladů na správu a údržbu s tím, že zvýšení nákladů by bylo možné vyrovnat pouze zvýšením nájemného, jehož roční nárůst by musel přesahovat […] %.
-
Vzhledem k dlouhé době platnosti smlouvy, která byla uzavřena na 30 let, jsou tato finanční rizika značná.
(40)
Podle společnosti Neuwoges bylo od začátku jasné, že tato rizika vzniknou a že povedou k vysokým ztrátám, a že žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž tuto smlouvu neuzavřel. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by uzavřel jen takovou smlouvu, která by byla rentabilní nebo by přinejmenším nevedla k žádným ztrátám. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí by mohla být zisková jen tehdy, kdyby bylo možné rozumně předpokládat, že může být reálně splněna vysoká kvóta vytíženosti, zajištěno roční zvyšování nájemného o […] % a zachovány stabilní náklady. Již v době uzavírání smlouvy však bylo podle společnosti Neuwoges možné rozpoznat, že průměrná kvóta vytíženosti ve výši […] % je nedosažitelná, že zvyšování nájemného nejméně o […] % ročně nebude možné a že náklady na správu a údržbu se během doby trvání smlouvy budou nevyhnutelně zvyšovat. K doložení těchto svých tvrzení společnost Neuwoges poukazuje jednak na předpovídaný pokles počtu obyvatel, jednak na neubrandenburgský trh s nemovitostmi, a zdůrazňuje, že na základě těchto informací se muselo počítat se ztrátami. Jelikož počet obyvatel Neubrandenburgu už před uzavřením předmětných smluv klesal, existoval přinejmenším od roku 1995 značný převis nabídky bytů, přičemž problém s neobsazenými byty a nízkými nájmy se nejvíce týkal málo atraktivních panelových domů, které jsou předmětem smlouvy.
(41)
Podle společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství ve svých výpočtech vycházel z pesimistických očekávání, takže by například počítal s předpovídaným zvýšením nájemného v rozmezí od […] % do […] %, rizikem výpadku nájemného ve výši […] % a indexací nákladů hodnotou […] %. Dodatečná analýza peněžního toku z roku 2012, kterou předložila společnost Neuwoges, dokládá, že na základě těchto předpokladů by bylo nutno počítat s tím, že smlouva o správě nemovitostí povede k záporným hodnotám peněžního toku ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty) (15). Společnost Neuwoges uvádí, že tato částka představuje státní podporu, kterou skupina Bavaria obdržela. K tomu byla předložena řada variant této analýzy peněžního toku, z nichž vyplývá, že i kdyby byly optimistické předpoklady (tj. průměrný podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] % a nárůst nákladů o […] %) odůvodněné, výsledná hodnota celkového peněžního toku by stejně byla záporná. Za podmínek, které stanoví smlouva o správě nemovitostí, by bylo možné dosahovat zisku jen na základě předpokladů, které jsou podle názoru společnosti Neuwoges zcela nereálné (podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] %, nárůst nákladů o […] %).
4.1.3.2. Příklady smluv
(42)
Společnost Neuwoges popírá možnost, že by některé smlouvy, které byly uzavřeny při obdobných transakcích (smlouva […] (16), […] (17) a […] (18)), dokládaly tržní přiměřenost smlouvy o správě nemovitostí. Společnost Neuwoges nesouhlasí s názorem, že tyto smlouvy jsou srovnatelné, a vysvětluje, že od smlouvy o správě nemovitostí se liší v těchto podstatných bodech:
-
Jelikož nebyly předloženy žádné důkazy, které by prokazovaly dostačující podobnost mezi hospodářskou situací a budoucími vyhlídkami měst, ve kterých se nacházejí nemovitosti, na něž se tyto příklady smluv vztahují, a situací a vyhlídkami Neubrandenburgu, nelze vycházet z toho, že tyto smlouvy jsou celkově srovnatelné.
-
Indexace leasingové splátky se ve srovnávaných smlouvách výrazně liší od indexace stanovené ve smlouvě o správě nemovitostí (tj. 1,0 % - 1,5 %).
-
Ani jeden z uvedených příkladů smluv není pro účely srovnávání vhodný, protože okolnosti se ve všech případech liší ([…]: méně nákladné závazky v oblasti údržby; […]: žádné bytové, nýbrž pouze nebytové prostory ke komerčnímu využití, přičemž podíl nevyužívaných prostor byl v době uzavírání smlouvy nulový; […]: nemovitosti v růstovém regionu).
(43)
Podle mínění společnosti Neuwoges nemohou příklady smluv sloužit jako doklad tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, nýbrž prokazují spíše naopak její tržní nepřiměřenost, protože obsahují méně zatěžující ustanovení, ačkoli hospodářské vyhlídky týkající se předmětných objektů byly lepší.
4.1.3.3. Politické důvody
(44)
Společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena navzdory její jednoznačné hospodářské nevýhodnosti z politických důvodů. Připomíná, že z hlediska právního posouzení nejsou důvody poskytnutí státní podpory relevantní, a tvrdí, že právě uvedené politické důvody dokládají, že hospodářské úvahy neměly rozhodující význam. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena z těchto důvodů:
-
Existoval velký politický tlak, aby sanace a privatizace bytových fondů v nových spolkových zemích proběhla co nejrychleji.
-
Město Neubrandenburg věřilo, že díky sanaci a privatizaci bytů bude schopno bránit trvalému úbytku obyvatel.
-
Uzavření smlouvy o správě nemovitostí ve spojení se smlouvou o celkovém paušálu umožnilo udržet v Neubrandenburgu investice, zatímco pokles investic by měl tehdy naopak značné dopady na nezaměstnanost v daném místě.
4.1.4. Alternativy
(45)
Společnost Neuwoges závěrem tvrdí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by býval dal přednost alternativám předmětných smluv.
(46)
Společnost Neuwoges především uvádí, že by uvedený subjekt preferoval přímý prodej, protože přímý prodej by mu generoval zisk, kdežto v případě smlouvy o správě nemovitostí bylo od začátku možné předpokládat ztráty. Objekty (budovy a pozemky) mohly být prodány za cenu stanovenou v odhadu jejich tržní hodnoty, anebo i za cenu vyšší. I kdyby kupující nabyl pouze pozemky a budovy byly zbořeny, byl by takový prodej rentabilnější. Podle společnosti Neuwoges by toto hodnocení bylo platné i v případě, že by bylo zohledněno zproštění závazků podle AHG, neboť své závazky se tehdy společnost Neuwoges mohla pokoušet splnit prostřednictvím privatizace jiných budov, přičemž jejich prodej by byl i bez zproštění závazků podle AHG rentabilnější než předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Důvody toho, že tyto alternativy nebyly zvoleny, je podle společnosti Neuwoges třeba spatřovat v politických závazcích této společnosti.
(47)
Společnost Neuwoges zastává dále názor, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by provedením sanace nepověřoval další stranu, ale spíše by ji v méně rozsáhlém měřítku financoval sám, anebo by budovy nechal zbořit. Skutečnost, že na tyto alternativy nedošlo, zdůvodňuje společnost Neuwoges opět svými politickými závazky.
(48)
Závěrem společnost Neuwoges konstatuje, že v případě sanačního rozhodnutí by byl pro společnost Neuwoges každopádně rentabilnější jiný způsob financování těchto prací. Například by si tehdy mohla vzít úvěr, za jehož zajištění by ručilo město Neubrandenburg, takže by ve výsledku měla příznivější podmínky, než jaké jí nabízel obchod se skupinou BAVARIA.
4.1.5. Státní prostředky a přičitatelnost
(49)
Skupina Bavaria je toho názoru, že údajná výhoda byla poskytnuta ze státních prostředků a je přičitatelná státu.
(50)
Společnost Neuwoges především tvrdí, že město Neubrandenburg mělo jako její jediný podílový vlastník rozhodující vliv na její dozorčí radu, a mělo tedy i rozhodující vliv na společnost Neuwoges. A vzhledem k tomu, že její činnost kontrolovalo město Neubrandenburg, představují údajné ztráty z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu prohospodařené státní prostředky.
(51)
Společnost Neuwoges dále tvrdí, že v daném případě prakticky všechny ukazatele svědčí pro přičitatelnost: město Neubrandenburg má podle ní rozsáhlý podíl na řízení společnosti Neuwoges; sloužit zájmům tohoto města je významným úkolem společnosti Neuwoges; předmětný obchod byl podle ní uzavřen z politických důvodů a město Neubrandenburg mělo při sjednávání obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu poslední slovo.
4.2. SKUPINA BAVARIA
(52)
Skupina Bavaria argumenty přednesené společností Neuwoges odmítá a prohlašuje, že předmětné smlouvy byly normálními tržními transakcemi a žádným způsobem ji nezvýhodňovaly. Proto také nepředstavovaly žádnou státní podporu. Skupina Bavaria předně uvádí, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden ekonomický celek (oddíl 4.2.1). Zadruhé podle ní není pravda, že by tyto smlouvy chápané jako celek žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepodepsal (oddíl 4.2.2). Zatřetí tvrdí, že alternativy, které společnost Neuwoges uvádí, by pro společnost Neuwoges nebyly výhodnější (oddíl 4.2.3). Závěrem pak skupina Bavaria prohlašuje, že nedošlo k převodu žádných prostředků, které byly přičitatelné státu (oddíl 4.2.4).
4.2.1. Společný, anebo samostatný přezkum předmětných smluv
(53)
Skupina Bavaria argumentuje v tom smyslu, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden celek a nelze je hodnotit izolovaně. Prodej a následný zpětný leasing budov jsou dvě související části jediného obchodu. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že tento obchod byl nabídnut jako celek a že jako takovýto celek jej chápala i společnost Neuwoges, což má být zřejmé z interního protokolu dokumentujícího rozhodovací proces v rámci společnosti Neuwoges.
(54)
Kritérium subjektu jednajícího v tržním hospodářství musí být proto - podle skupiny Bavaria - použito na obchod jako celek, a nikoli na jednotlivé smlouvy, chápané samostatně.
4.2.2. Transakce nepředstavovala pro skupinu Bavaria žádnou výhodu
(55)
Podle skupiny Bavaria vylučuje možnost jejího zvýhodnění již skutečností, že společnost Neuwoges uskutečnila nabídkové řízení (třebaže omezeného rozsahu), jejímž cílem bylo prozkoumání trhu. Skupina Bavaria uvádí, že není žádný důvod pochybovat o tom, že společnost Neuwoges si vybrala hospodářsky nejvýhodnější nabídku.
(56)
Aby bylo možné s jistotou říci, zda by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství uskutečnil předmětný obchod i mimo rámec nabídkového řízení, bylo by nutné vzít v úvahu situaci společnosti Neuwoges. K uskutečnění privatizace bytů (při zachování výhodného nájemného) a dosažení zproštění závazků podle AHG společnost Neuwoges údajně potřebovala získat kapitál a provést sanaci těchto bytů. Předmětný obchod by tudíž podle skupiny Bavaria ve stejné situaci uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
(57)
Co se týče ustanovení smlouvy o správě nemovitostí a rizik, která jsou spojena s tím, že vývoj trhu s nemovitostmi v Neubrandenburgu nesplňuje výchozí očekávání (jako je tomu v případě podílu nevyužívaných prostor, který je vyšší, než se předpovídalo, atd.), argumentuje skupina Bavaria v tom smyslu, že riziko spočívající v tom, že se nepodaří dosáhnout požadované výše nájemného a kvóty vytíženosti, nebylo společnosti Neuwoges vnuceno, nýbrž na její straně pouze zůstalo. Následky vývoje trhu nesplňujícího výchozí očekávání by společnost Neuwoges musela nést i tehdy, kdyby se obchod se skupinou BAVARIA neuskutečnil.
(58)
K jednotlivým ustanovením smlouvy o správě nemovitostí skupina Bavaria uvádí, že průměrné hodnoty nájemného za m2 použité pro výpočet výše leasingové splátky byly o něco nižší než hodnoty, jaké by bylo možné očekávat u nájmů odpovídající úrovně v Neubrandenburgu. Skupina Bavaria také zdůrazňuje, že u nájmů této úrovně se počítalo s tím, že od 1. ledna 2000 se nájemné bude zvyšovat, takže roční zvyšování nájemného o […] % nebylo nereálné.
(59)
Stran smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zdůrazňuje, že odhady tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 nelze se smlouvou o právu stavby přímo srovnávat, protože posudky se týkaly přímého prodeje, kdežto předmětem smlouvy o právu stavby byl sice prodej budov, ale co se týče pozemků, obsahovala pouze zřízení práva stavby na nich. Jelikož společnost Neuwoges zůstala vlastníkem pozemků, nelze brát v úvahu hodnotu pozemků, která je v posudku stanovena. Skupina Bavaria se domnívá, že posudky každopádně nemají žádný větší význam, protože hodnota objektů, která je v nich stanovena, je pouze teoretická, a nejedná se tedy o skutečnou hodnotu, kterou by bylo možné získat na trhu.
(60)
Skupina Bavaria dále tvrdí, že v úvahu je nutno brát zproštění starých dluhů, jehož bylo na základě tohoto obchodu dosaženo. Dosáhnout zproštění dluhů podle AHG bylo údajně jedním z cílů, které společnost při uzavírání předmětného obchodu sledovala.
(61)
Bez ohledu na konkrétní podmínky smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí musejí být podle skupiny Bavaria zohledněny i výhody, jichž společnost Neuwoges díky smlouvě o celkovém paušálu dosáhla. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že společnost Neuwoges trvala na tom, aby sanací bytů byla pověřena její dceřiná společnost BRG, přičemž si byla dobře vědoma toho, že veškeré zisky BRG obdrží společnost Neuwoges (zároveň ovšem ručila i za krytí případných ztrát). S ohledem na tuto skutečnost by zisky plynoucí ze smlouvy se společností BRG, uzavřené na částku […] EUR, měly být považovány za relevantní výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges.
(62)
A dále, co se týče celkové logiky obchodního modelu prodeje a zpětného leasingu, skupina Bavaria uvádí, že společnost Neuwoges musí samozřejmě zaplatit vstupní investici skupiny Bavaria včetně úroků. Skupina Bavaria poukazuje na protokol vnitřního rozhodovacího postupu společnosti Neuwoges, z něhož má být zřejmé, že společnost Neuwoges si byla plně vědoma skutečnosti, že leasingová splátka slouží k umoření vstupní investice skupiny Bavaria.
4.2.3. Alternativy
(63)
Co se týče alternativ, které přednesla společnost Neuwoges a které by podle jejího mínění byly ekonomicky výhodnější, skupina Bavaria uvádí, že tyto alternativy buď nebyly k dispozici, anebo by nebyly výhodnější. Pokud jde o první údajnou alternativu, tj. přímý prodej nájemníkům, považuje skupina Bavaria za velmi nepravděpodobné, že by tehdy společnost Neuwoges dokázala prodat nesanované byty, přičemž na financování nezbytných sanačních prací neměla v daném okamžiku prostředky. V souvislosti s financováním sanace prostřednictvím úvěru skupina Bavaria zadruhé uvádí, že společnost Neuwoges by i při takovém postupu nesla stejná rizika a stejné náklady, jaké nesla v obchodu se skupinou BAVARIA. Přímý prodej sanovaných bytů nájemníkům nebo komerčnímu kupci by navíc nebyl atraktivní, protože značně vysoký procentní podíl z vyšší ceny by společnost Neuwoges musela odvést do fondu ETF.
4.2.4. Státní prostředky a přičitatelnost
(64)
Závěrem pak skupina Bavaria tvrdí, že obchod se netýkal žádných státních prostředků a není přičitatelný státu. Společnost Neuwoges je běžný podnik zřízený podle soukromého práva, který přímo ani nepřímo neobdržel státní prostředky. Skutečnost, že na její činnost dohlížela dozorčí rada, jejímiž členy byli z větší části obecní zastupitelé, není dostatečným důvodem k tomu, aby transakce byla přičtena státu. Argument společnosti Neuwoges, že na uzavření obchodu tlačilo z politických důvodů město Neubrandenburg, není podle skupiny Bavaria věrohodný.
4.3. MĚSTO NEUBRANDENBURG
(65)
Město Neubrandenburg, které je vlastníkem společnosti Neuwoges, tvrdí, že předmětné smlouvy obsahují státní podporu. Město vychází z argumentů, které přednesla společnost Neuwoges, a k řadě bodů zaujímá vlastní stanovisko.
4.3.1. Zvýhodnění
(66)
Neubrandenburg je zaprvé toho názoru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí musejí být posuzovány odděleně, protože smluvní strany je údajně jak z právního, tak hospodářského hlediska důsledně oddělily. Na druhém místě poukazuje Neubrandenburg na argumenty, které společnost Neuwoges předložila ohledně prognózy poklesu počtu obyvatel, kterou by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vzal v úvahu. Neubrandenburg dále zdůrazňuje, že pro hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by byl vysoký podíl nevyužívaných prostor skutečností, kterou by tehdy mohl jasně předpokládat. Zatřetí zastává Neubrandenburg názor, že sanace, jejichž provedení skupina Bavaria zadala, byly natolik omezené, že nebylo možné očekávat žádné vysoké kvóty vytíženosti ani žádné významné zvýšení nájemného.
(67)
Neubrandenburg kromě toho odmítá některé další argumenty, které přednesla skupina Bavaria. Zastává zejména stanovisko, že nabídkové řízení nelze považovat za okolnost, která by dokládala, že nabídka skupiny Bavaria byla nejpříznivější nabídkou na trhu. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by na nabídku skupiny Bavaria v žádném případě nepřistoupil, ani kdyby byla skutečně nejvýhodnější nabídkou na trhu. Co se týče údajných alternativ, přebírá Neubrandenburg podstatné části argumentace společnosti Neuwoges. Stran posudků tržní hodnoty nemovitostí a argumentu skupiny Bavaria, že stanovené ceny byly tehdy reálně nedosažitelné, Neubrandenburg prohlašuje, že posudek představuje nezbytný parametr, z něhož musí vycházet stanovení tržní hodnoty nemovitostí v rozhodné době, protože údajně již není možné stanovit, jakou cenu by společnost Neuwoges mohla na trhu v roce 1998 skutečně získat.
4.3.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(68)
Město Neubrandenburg je toho názoru, že předmětný právní úkon musí být přičítán jemu, protože v dostatečné míře vykonávalo kontrolu nad činností společnosti Neuwoges, a to jak obecně, tak i v konkrétním případě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu.
(69)
Město Neubrandenburg mělo jako jediný podílový vlastník nad činností společnosti Neuwoges úplnou kontrolu. Společnost Neuwoges je proto ve své obchodní činnosti údajně vázána pokyny města. Osm z deseti členů dozorčí rady společnosti Neuwoges jsou podle sdělení města Neubrandenburg zástupci města, takže má možnost využívat i další kontrolní mechanismus. Z veřejnoprávních předpisů vyplývala pro město Neubrandenburg povinnost zajistit si možnost přiměřeného ovlivňování společnosti Neuwoges.
(70)
Ohledně předmětného obchodu město Neubrandenburg prohlašuje, že mělo nejen možnost vykonávat kontrolu, nýbrž že ji při tomto obchodu také skutečně vykonávalo. Neubrandenburg je toho názoru, že mimo jiné ze zápisů jednání dozorčí rady je zřejmé úzké zapojení zástupců města a že před uzavřením obchodu musela přijmout určité rozhodnutí dozorčí rada. K podmínkám obchodu Neubrandenburg uvádí, že město požadovalo respektování zájmů obecní politiky.
(71)
Město Neubrandenburg shrnuje svůj postoj tvrzením, že uvedená fakta dokládají vliv města na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jakož i jeho odpovědnost za tento obchod, a že je to tudíž město, komu má být tento obchod přičítán.
4.4. SPOLKOVÁ ZEMĚ BERLÍN
(72)
Spolková země Berlín, která je se skupinou Bavaria (19) úzce provázána, tvrdí, že předmětné smlouvy žádný prvek státní podpory neobsahují, protože skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna.
4.4.1. Zvýhodnění
(73)
Spolková země Berlín argumentuje především tím, že předmětné smlouvy je nutno chápat jako jediný obchod, protože představují komplementární části jednoho obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Společnost Neuwoges k nim údajně právě takto přistupovala.
(74)
Co se týče kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, poukazuje spolková země Berlín na to, že vzhledem k hospodářské situaci, ve které se společnosti Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) nacházela, a vzhledem k povaze obchodu, který chtěla uzavřít (privatizace v souladu s podmínkami pro zproštění starých dluhů podle AHG, sanace vlastního bytového fondu, požadavek, že si ponechá výkon správy nad svými objekty, zachování nájemného v sociálně únosné výši), nabídla skupina Bavaria vyvážené řešení.
(75)
Zvláště pak v souvislosti se smlouvou o právu stavby spolková země Berlín uvádí zaprvé to, že nabídkové řízení, které uspořádala společnost Neuwoges, je dokladem toho, že společnost Neuwoges považovala nabídku skupiny Bavaria za nabídku, která byla v daném časovém okamžiku (1997-1998) v rámci dostupných možností financování nejpříznivější. Zadruhé pak Berlín tvrdí, že musí být zohledněna okolnost zproštění starých dluhů podle AHG, protože splnění privatizačního závazku vyplývajícího z AHG představovalo na straně společnosti Neuwoges zásadní požadavek. Zatřetí Berlín zdůrazňuje, že prodej za relativně nízkou cenu (pro který byla zvolena forma odprodeje zahrnujícího náklady na sanaci, a nikoli forma odprodeje po ukončení již realizovaných sanačních prací) byl v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges, protože nižší cena znamenala nižší odvod do fondu ETF.
(76)
Ohledně smlouvy o správě nemovitostí Berlín uvádí zaprvé to, že příklady smluv dokládají, že ani doba plnění smlouvy, ani indexace leasingové splátky sazbou […] % ročně nebyly neobvyklé. Zadruhé konstatuje, že s ohledem na průměrnou míru inflace, kterou lze pro tehdejší dobu (1997-1998) vypočítat, byla indexace odůvodněná. A za třetí tvrdí, že nájemné za m2 bylo stanoveno v rozmezí sazeb nájemného platných v Neubrandenburgu.
4.4.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(77)
Spolková země Berlín argumentuje podobně jako skupina Bavaria v tom smyslu, že město Neubrandenburg neposkytuje společnosti Neuwoges žádné prostředky. Společnost Neuwoges měla údajně k dispozici naopak jen příjmy z vlastního hospodaření, nad nimiž obecní orgány neměly přímou kontrolu.
(78)
Co se týče přičitatelnosti, je podle Berlína málo pravděpodobné, že by se město Neubrandenburg rozhodlo poskytnout nemovitostnímu fondu z Berlína podporu na úkor svého vlastního místního bytového družstva. Navíc ani neexistují žádné dostatečné indicie, které by svědčily o tom, že si město Neubrandenburg chtělo uzavření těchto smluv přičítat.
5. DŮVODY PRO ZAHÁJENÍ FORMÁLNÍHO VYŠETŘOVACÍHO ŘÍZENÍ
(79)
Ve svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení zaujala Komise předběžné stanovisko k řadě otázek a vyzvala účastníky řízení, aby předložili informace týkající se zejména tří otázek.
(80)
Komise předběžně souhlasila, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jeden celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě jsou součástí leasingu na nemovitosti v rámci konkrétní varianty prodeje a zpětného leasingu (20). Ve svém hodnocení možného hospodářského zvýhodnění vyšla tudíž z analýzy výnosů, které mohla společnost Neuwoges v roce 1998 na základě uzavření smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí očekávat (21).
(81)
Ohledně smlouvy o právu stavby vznesla Komise zejména tyto dvě otázky:
-
Zaprvé je nutno objasnit, zda má být zohledněno zproštění závazků podle AHG (22).
-
Zadruhé chtěla Komise získat další informace o rozdílech mezi posudky tržní hodnoty z roku 1997 a 2007, protože bez dalších upřesňujících informací nebylo možné stanovit, který z těchto posudků případně odráží skutečnou tržní hodnotu, jakou měly příslušné pozemky v letech 1997-1998 (23).
(82)
Co se týče smlouvy o správě nemovitostí, poukázala Komise především na to, že z příkladů smluv vyplývá, že podmínky, které si spolu dohodly společnosti Neuwoges a skupina Bavaria, nebyly v tehdejší době (1997-1998) na trhu neobvyklé (24). Zadruhé Komise tvrdí, že omezené nabídkové řízení realizované společností Neuwoges je dokladem toho, že společnost Neuwoges měla možnost získat potřebné informace o trhu a učinit ekonomicky racionální rozhodnutí (25). Zatřetí poukázala Komise na skutečnost, že smluvně stanovené sazby nájemného na rok 2008 fakticky odpovídaly průměrné výši nájmů v příslušné městské čtvrti v roce 2008 anebo byly jen nepatrně nižší (26).
(83)
Přestože všechny tyto faktory naznačují, že smlouva o správě nemovitostí byla z tržního hlediska přiměřená, požádala Komise o další informace týkající se očekávání účastníků trhu s nemovitostmi v roce 1998, aby mohla důkladněji přezkoumat příslušné argumenty (27).
(84)
Komise přezkoumala též analýzu peněžního toku, kterou předložila společnost Neuwoges, a dospěla nakonec k závěru, že z důvodu metodických nedostatků nemůže tato analýza prokazovat hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria (28).
(85)
Komise tudíž došla k závěru, že na základě předložených informací nemůže hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria dokázat (29). Oznámila nicméně, že má v úmyslu přezkoumat argumenty účastníků trhu ještě důkladněji, a od všech zúčastněných stran si vyžádala relevantní doplňující informace (30).
6. VNITROSTÁTNÍ SOUDNÍ ŘÍZENÍ
(86)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES v řízení v prvním stupni rozsudek LG Rostock. Skupina Bavaria podala žalobu, protože společnost Neuwoges jí od října roku 2006 odmítala hradit měsíční leasingovou splátku dohodnutou v rámci smlouvy o správě nemovitostí s odůvodněním, že smlouva je neplatná, jelikož obsahuje protiprávní státní podporu.
(87)
LG Rostock ve svém rozsudku především konstatoval, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jednotný celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě smlouvy jsou součástí jednoho a téhož obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (31).
(88)
Co se týče smlouvy o právu stavby, stanovil LG Rostock zejména roční výši protiplnění za toto právo za prvních 30 let trvání smlouvy o právu stavby; ta činila […] % ročně. LG Rostock byl toho názoru, že se v daném případě nejednalo o žádnou nepřiměřeně nízkou náhradu, protože společnost Neuwoges obdržela toto protiplnění za právo stavby předem na dobu 30 let a mohla tyto prostředky zúročit, což by v případě ročních plateb nebylo možné (32).
(89)
LG Rostock dále konstatoval, že je nutno zohlednit okolnost zproštění všech starých závazků, jehož společnost Neuwoges na základě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu dosáhla, neboť obchod pro toto zproštění vytvořil předpoklady (33). Pokud se do kupní ceny budov započítá i tato částka odpovídající starým závazkům, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, je výsledná hodnota jen o 16 % nižší než hodnota budov uvedená v posudku jejich tržní hodnoty z roku 2007, a není tudíž k hodnotě budov nepoměrná (34). LG Rostock konečně také uvádí, že společnost Neuwoges měla na sjednání nízké kupní ceny zájem, protože s nižší kupní cenou se snížil také celkový objem investic skupiny Bavaria, a tím i odpovídající výše leasingové splátky (35). LG Rostock kromě toho také konstatoval, že nižší kupní cena byla výhodná rovněž z toho důvodu, že platební závazky společnosti Neuwoges vůči fondu ETF závisely na výnosu z prodeje (36).
(90)
V otázce smlouvy o správě nemovitostí byl LG Rostock zaprvé toho názoru, že v obchodech, jejichž předmětem jsou úvěry na nemovitosti, není třicetiletá doba trvání smlouvy ničím neobvyklým (37). Zadruhé zastával soud stanovisko, že smluvně dohodnutá výše leasingové splátky, původně ve výši […] EUR za m2, nebyla nijak neúměrná průměrné výši nájmů účtovaných v příslušném období (1997-1998) za srovnatelné budovy (38). Soud dospěl rovněž k závěru, že roční zvyšování leasingové splátky o […] % z důvodu inflace mezi roky 1970 a 1998 (tj. v průměru o 3,52 % ročně) je odůvodněno (39). LG Rostock kromě toho poukázal rovněž na to, že skutečný vývoj nájemného v příslušných městských čtvrtích během prvních deseti let doby trvání smlouvy odpovídal smluvně stanovenému zvyšování splátek. Zatřetí pak LG Rostock argumentoval tím, že náklady na správu a údržbu byly podle platných právních předpisů oprávněné a nesvědčí o žádném zvýhodnění skupiny Bavaria (40).
(91)
Co se týče rizika výpadku nájemného ve výši […] %, byl LG Rostock toho názoru, že v každém leasingu je to příjemce půjčky, kdo nese riziko, zda věc, která mu byla přenechána k užívání, bude moci skutečně používat předpokládaným způsobem (41). Tento svůj závěr podložil LG Rostock argumentem, že žádná úvěrová instituce by nepřevzala odpovědnost za to, že financovanou nemovitost bude možné používat plánovaným způsobem.
(92)
LG Rostock provedl konečně také srovnání průměrné výše leasingového úroku stanovené v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu s úrokovou sazbou obvyklých půjček. Jelikož průměrná roční výše úroků za leasing dosahovala […] % za rok, nebyla tato sazba neúměrná očekávanému vývoji úroků z prostředků na financování nemovitostí, protože úroky z prostředků na financování nemovitostí mohly činit ročně až 10 % (42).
(93)
LG Rostock shrnul svůj postoj tvrzením, že skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna, protože předmětné smlouvy by uzavřel i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství (43).
(94)
Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala; řízení před OLG Rostock stále probíhá.
(95)
Kromě toho také skupina Bavaria zahájila řízení před VG Greifswald, aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo město Neubrandenburg, které se těchto smluv týkaly. Skupina Bavaria prohlásila, že ještě předtím se pokusila získat možnost nahlédnout do těchto spisů na základě žádosti podané v souladu se zákonem o svobodě informací (Informationsfreiheitsgesetz), kterou však město Neubrandenburg zamítlo, údajně s odůvodněním, že skupina Bavaria má již nyní v rámci řízení před LG/OLG Rostock a před Evropskou komisí přístup ke všem potřebným dokumentům (44). Také řízení před VG Greifswald stále probíhá.
7. POSOUZENÍ OPATŘENÍ
7.1. EXISTENCE PODPORY PODLE ČL. 107 ODST. 1 SFEU
(96)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné s vnitřním trhem“. Státní podporou je tudíž takové opatření, které splňuje všechny čtyři níže uvedené podmínky:
a)
Opatřením se určitému podniku zjednává selektivní hospodářské zvýhodnění.
b)
Opatření lze přičíst státu a je financováno ze státních prostředků.
c)
Opatření narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž.
d)
Opatření je takové povahy, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy.
7.1.1. Selektivní zvýhodnění ve prospěch určitého podniku: obecné zásady
(97)
Předpoklady, jež musí splňovat opatření, které má spadat do kategorie „podpory“ ve smyslu článku 107 SFEU, nejsou podle ustálené judikatury Soudního dvora splněny tehdy, pokud zvýhodněný podnik získal tutéž výhodu, která mu byla poskytnuta ze státních prostředků, i za okolností odpovídajících obvyklým tržním podmínkám. Při posuzování otázky, zda by tatáž opatření přijal za běžných tržních podmínek i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci státu, musí být posuzovány pouze výhody a závazky, které souvisejí s funkcí státu jako podílového vlastníka, nikoli však výhody a závazky, které se pojí s jeho funkcí vykonavatele veřejné moci (45).
(98)
Použitelnost zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství závisí tudíž vposled na tom, zda dotčený členský stát poskytne podniku hospodářskou výhodu jakožto hospodářský subjekt, a nikoli jakožto vykonavatel veřejné moci. Členský stát, který se v rámci správního řízení odvolává na tuto zásadu, musí proto v případě pochybností jednoznačně a za pomoci objektivních a ověřitelných důkazů doložit, že realizovaná opatření přijal jakožto hospodářský subjekt. Z těchto důkazů musí jasně vyplývat, že dotčený členský stát před poskytnutím hospodářské výhody nebo současně s jejím poskytnutím přijal rozhodnutí, na jehož základě bude prostřednictvím reálně uskutečněného opatření ve vztahu k danému podniku hospodářsky činný. S ohledem na to mohou být vyžadovány především důkazy, z nichž bude zřejmé, že toto rozhodnutí se zakládá na ekonomických analýzách srovnatelných s těmi, které by před investicí příslušného kapitálu provedl hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci dotčeného členského státu s cílem určit budoucí rentabilitu takové kapitálové investice.
(99)
Hospodářská hodnocení, která byla vypracována poté, co byla tato výhoda poskytnuta, zpětné stanovení skutečné rentability kapitálových investic realizovaných dotčeným členským státem nebo pozdější odůvodnění skutečně zvoleného postupu však jako důkaz toho, že tento členský stát před poskytnutím takové výhody nebo současně s jejím poskytnutím toto rozhodnutí přijal jakožto hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, nestačí (46).
(100)
Z výše uvedeného vyplývá zaprvé to, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nemohou být smluvními stranami předložené podklady, které byly vypracovány až po přijetí opatření, právě vzhledem k této okolnosti v daném případě zohledněny.
(101)
Za druhé je z výše uvedeného zřejmé, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nelze brát v daném případě v úvahu ani vliv AHG na finanční situaci společnosti Neuwoges. Cíl, který AHG sledoval, byl ve skutečnosti politický a podmínky poskytnutí podpory splňovala pouze omezená kategorie podniků (§ 2 AHG). Na hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges, by tento zákon nebyl použitelný.
7.1.2. Struktura hodnocení v této věci
(102)
Aby bylo možné stanovit, zda skupina Bavaria byla díky předmětným smlouvám nějak zvýhodněna, je nutno přezkoumat, zda tyto smlouvy odpovídaly smlouvám, na které by přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, pokud by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges.
(103)
Komisí provedený přezkum sestává ze tří kroků. V prvním kroku jsou analyzovány finanční důsledky předmětného obchodu pro společnost Neuwoges s cílem stanovit, s jakými zisky mohl tento podnik počítat (oddíl 7.2). Ve druhém kroku je obchod na principu prodeje a zpětného leasingu srovnáván s jinými alternativami, mezi něž patří například přímý prodej, aby pak na základě tohoto srovnání bylo stanoveno, zda by některé z těchto možných alternativ byly z hospodářského hlediska zajímavější (oddíl 7.3). Ve třetím kroku je provedeno referenční hodnocení, jehož součástí je jednak srovnání předmětného obchodu s podobnými obchody na principu prodeje a zpětného leasingu, které byly uzavřeny zhruba v témže časovém rozmezí, jednak analýza výsledků omezeného řízení, které uskutečnila společnost Neuwoges, a dále srovnání obchodních podmínek s obvyklými úrokovými sazbami, které jsou známy z jiných obchodů s nástroji financování realizovaných v odpovídajícím časovém rozmezí, tj. koncem roku 1997 nebo začátkem roku 1998 (oddíl 7.4). Celkový výsledek těchto tří kroků analýzy dovoluje učinit závěr o tom, zda se společnost Neuwoges chovala jako hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.2. FINANČNÍ DŮSLEDKY OBCHODU PRO SPOLEČNOST NEUWOGES
(104)
První krok analýzy finančních důsledků předmětného obchodu spočívá v určení druhu obchodu. V tomto případě se jedná hlavně o zodpovězení otázky, zda obě smlouvy, které spolu společnosti Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely, představují jeden a tentýž nedílný obchod, nebo zda mají být přezkoumávány jako dvě oddělené transakce (oddíl 7.2.1). Ve druhém kroku jsou zjišťovány zvláštní vlastnosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, aby bylo možné provést přiměřené posouzení finančních důsledků tohoto obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.2). Nejprve byly provedeny samostatné hloubkové analýzy finančních dopadů smlouvy o právu stavby (oddíl 7.2.3) a smlouvy o správě nemovitostí (oddíl 7.2.4) a v návaznosti na ně i celková analýza rentability obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.5).
7.2.1. Společný vs. samostatný přezkum předmětných smluv
(105)
Především je třeba připomenout, že jak v rozhodnutí Komise o zahájení řízení, tak i v rozsudku LG Rostock je zastáván názor, že obě předmětné smlouvy je třeba chápat jako celek (47). Tento závěr potvrdilo i formální vyšetřovací řízení, a to z těchto důvodů:
a)
Obě smlouvy představují vzájemně se doplňující součásti jediného obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V brožuře, kterou zhotovila skupina Bavaria a ve které je prezentován její specifický model prodeje a zpětného leasingu, se poukazuje na to, že obchod byl realizován prostřednictvím dvou smluv, z nichž jedna stanovila podmínky prodeje a druhá podmínky zpětného pronájmu (48). Na obě smlouvy se poté odkazovalo vždy jen v tom smyslu, že tvoří jeden obchod.
b)
Smlouvy byly uzavřeny dne 21. ledna 1998, tzn. téhož dne, a vzájemně na sebe odkazují (49), což svědčí o jejich úzké provázanosti a o tom, že ani jedna z těchto smluv by bez té druhé nebyla uzavřena.
c)
Jak vyplývá z původní cenové kalkulace skupiny Bavaria, kterou předložila společnost Neuwoges, jsou spolu podmínky smluv neoddělitelně provázány (50). Výše předem splatné peněžité částky závisela na výši leasingové splátky, kterou měla společnost Neuwoges měsíčně hradit, a na realizovaných investicích, které skupina Bavaria vložila do sanace budov. Leasingová splátka má v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu sloužit k umoření původních investic poskytovatele leasingu. To znamená, že při změně ustanovení smlouvy o správě nemovitostí by se změnily i číselné hodnoty ve smlouvě o právu stavby a naopak (51).
d)
Ze zápisů ze zasedání dozorčí rady společnosti Neuwoges vyplývá, že společnost Neuwoges obě tyto smlouvy chápala jako součást jednoho a téhož obchodu (52). V dokumentech z jednání dozorčí rady ze dne 30. října 1997 a ze dne 16. prosince 1997 se například zcela jasně uvádí, že kupní cena bude financována z prostředků kupujícího formou leasingové půjčky. Z toho je zřejmé, že společnost Neuwoges si byla spojení mezi smlouvou o právu stavby a smlouvou o správě nemovitostí velmi dobře vědoma. Rovněž na zasedání, které se konalo dne 16. prosince 1997, sdělilo vedení společnosti Neuwoges dozorčí radě, že platba, která byla dojednána se skupinou Bavaria, představuje cenu, která je pro tento „balíček“ dosažitelná, a že pro podnik s sebou tento „balíček“ sice nese určitá rizika, ale že jsou to rizika přijatelná. Zmínka o „balíčku“ a riziku, které je s ním spojeno, je opět dalším dokladem toho, že obě smlouvy byly chápány jako jediný obchod.
(106)
Argumenty, které společnost Neuwoges přednesla ohledně neověření jedné z předmětných smluv, nejsou přesvědčivé. Jako hlavní argument uvádí společnost Neuwoges to, že toto odložené ověření dokládá záměr smluvních stran uzavřít dvě oddělené, vzájemně nezávislé smlouvy. Komise poukazuje na to, že státní opatření mohou mít různé podoby a že musí být rozlišovány podle svých účinků, takže nelze vyloučit, že několik na sebe navazujících opatření státu může být pro účely použití čl. 107 odst. 1 SFEU považováno za jedno jediné opatření. Takový případ může nastat především tehdy, kdy na sebe navazující opatření, zvláště se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik v době, kdy jsou tato opatření přijímána, nachází, spolu natolik těsně souvisejí, že je od sebe nelze oddělit (53). Pojem jediného obchodu je tudíž v unijních právních předpisech týkajících se státní podpory chápán v širším smyslu než v německém smluvním právu. Z úvah obsažených ve 105. bodě odůvodnění vyplývá, že předmětné smlouvy musejí být se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik nacházel v době uzavření smluv podle unijních právních předpisů týkajících se státní podpory, chápány jako jediný obchod.
7.2.2. Rámcové souvislosti: podoba obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu
(107)
Obchod mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges je založen na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ vytvořeném skupinou Bavaria. Tento model počítá s tím, že kupující (skupina Bavaria) financuje své původní investice pomocí zpětného leasingu získaných budov prodávajícímu (společnosti Neuwoges). Objem investic a odpovídající výše leasingových splátek se v tomto modelu leasingové půjčky určí pomocí jednoduchého vzorce, kdy se objem investic spočítá tak, že nominální roční výše leasingové splátky se vydělí výší leasingového úroku (v %):
Výše leasingového úroku se opět spočítá na základě doby trvání smlouvy, indexace leasingové splátky a zůstatkové hodnoty budov:
Výše leasingového úroku (v %):
Doba trvání: 25 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Doba trvání: 30 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Je tak zřejmé, že objem investic závisí jak na výši leasingového úroku, tak na výši měsíčních leasingových splátek a naopak. Jakmile se smluvní strany dohodly na základních parametrech (době trvání, roční indexací, zůstatkové hodnotě) a na požadovaném objemu celkových investic nebo na plánované výši měsíčních leasingových splátek, bylo možné vypočítat chybějící parametry. Kratší doba trvání, nižší zůstatková hodnota, nižší indexace nebo nižší nominální výše měsíčních leasingových splátek odpovídají v souladu s uvedeným vzorcem nižšímu objemu celkových investic.
(109)
Po stanovení celkového objemu investic se odečtou náklady na sanaci, daně a případné další zvláštní náklady. Výsledná částka pak odpovídá kupní ceně. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu uzavřeného mezi společností Neuwoges a skupinou Bavaria se při stanovení kupní ceny (zaplacené předem v hotovosti) nerozlišovalo mezi cenou zaplacenou za majetek v podobě budov a protiplněním za právo stavby.
Výpočet v rámci obchodu mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges
Celkový objem investic
[…] EUR
Sanace
[…] EUR
Daně a poplatky
[…] EUR
Privatizační úhrady
[…] EUR
Kupní cena
[…] EUR
(110)
Předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu má dvě části, smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí; obě tyto části pak souvisejí ještě se smlouvou o celkovém paušálu. Finanční důsledky smlouvy o právu stavby, smlouvy o správě nemovitostí a smlouvy o celkovém paušálu pro společnost Neuwoges je třeba posuzovat s ohledem na tyto rámcové souvislosti.
7.2.3. Stanovení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o právu stavby pro společnost Neuwoges
(111)
Hlavní části smlouvy o právu stavby tvoří prodej budov a zřízení práva stavby na pozemcích, na nichž tyto budovy stojí, a to na dobu 75 let. Skupina Bavaria se zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] EUR […]: z čehož […] EUR představuje kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představuje kupní cenu za budovy (54). Kromě toho musí skupina Bavaria ode dne 1. ledna 2029 po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok (55). Pro zbývající dobu trvání smlouvy o právu stavby - od roku 2039 do konce roku 2073 - je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] % (56).
(112)
Kromě zakoupení budov a nabytí práva stavby na příslušných pozemcích se skupina Bavaria zavázala i k zajištění sanace budov a souhlasila s uzavřením smlouvy s BRG, dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, o provedení stavebních prací.
(113)
Při stanovení výše kupní ceny, kterou měla skupina Bavaria v rámci smlouvy o právu stavby zaplatit společnosti Neuwoges, vycházely smluvní strany z výše měsíční leasingové splátky, která činila […] EUR za m2, indexace ve výši […] % ročně, zůstatkové hodnoty budov ve výši […] % (kterou měla společnost Neuwoges uhradit po uplynutí doby platnosti smlouvy o zřízení práva stavby, která byla uzavřena na dobu 75 let, na základě znaleckého posudku vypracované k danému časovému okamžiku), jakož i z doby trvání zpětného leasingu v délce 30 let (57). Z těchto hodnot, na nichž se smluvní strany dohodly, vyplynul celkový objem investic ve výši […] milionů EUR (58). Po odečtení sanačních nákladů ve výši […] EUR, privatizačních nákladů ve výši […] EUR a daní a poplatků ve výši […] EUR činila prodejní cena […] EUR (59).
(114)
Tato konečná cena byla následně rozdělena na dvě části, z nichž první tvořila cena budov ([…] % = […] EUR), druhou kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích ([…] % = […] EUR) (60). Částky vztahující se na pozemky a na budovy nebyly vypočítány odděleně, nýbrž každá byla stanovena jako podíl celkové prodejní ceny.
(115)
První výhody, které společnosti Neuwoges z tohoto obchodu vznikly, představovaly tudíž peněžitá platba ve výši […] EUR a po uplynutí 30 let též příjmy z protiplnění za právo stavby, k jehož úhradě se společnost Bavaria zavázala.
7.2.3.1. Další faktory
Privatizační úhrady
(116)
V první řadě je třeba konstatovat, že v každém případě musí být zohledněny peněžité částky ve výši […] EUR, které zaplatila skupina Bavaria v rámci privatizačních úhrad.
(117)
Jako strana kupující budovy a držící právo stavby na pozemcích se skupina Bavaria měla snažit o odprodej části bytového fondu nájemcům, a to způsobem, který jasně stanovily předmětné smlouvy. Tato povinnost byla smluvně stanovena, takže odprodej bylo možné uznat pro účely AHG jako „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“. Podle tohoto zákona měl komerční kupující usilovat o to, aby co největší část, nejméně však 1/3 bytového fondu, který na něj byl v rámci obchodu převeden, odprodal nájemníkům (61). V rámci této povinnosti bylo nutné vynaložit i úsilí na informování nájemníků o jejich stávajících možnostech a zjišťování, zda mají o koupi bytu zájem. Tento úkol pak na sebe na základě smlouvy o právu stavby (část V, §§ 1-3) převzala zpátky společnost Neuwoges. Strany se kromě toho také dohodly, že společnost Neuwoges za to obdrží náhradu ve výši […] EUR za m2, a na základě toho pak byla stanovena celková náhrada za plnění privatizačních závazků ve výši […] EUR.
(118)
Zprvu nebylo plánováno, že společnost Neuwoges získá za plnění svých privatizačních závazků náhradu; zvláštní částka, která byla později vyplacena jako náhrada za plnění privatizačních závazků, tvořila původně jen součást přibližně stanovené prodejní ceny (62). Z hlediska skupiny Bavaria to ve skutečnosti nemělo žádný smysl, aby společnosti Neuwoges vyplácela náhradu za činnosti, na nichž skupina Bavaria neměla žádný hospodářský zájem. Dosažení zproštění závazků podle AHG, na něž se privatizační povinnost vázala, bylo pouze v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges.
(119)
Náhrada za plnění privatizačních povinností byla přesto později odečtena od prodejní ceny a vyplacena formou samostatné platby. Důvod toho mohl spočívat v tom, že pokud by předmětná částka zůstala součástí prodejní ceny, vztahovala by se na ni povinnosti odvodu do fondu ETF. Prodejní cena, kterou skupina Bavaria zaplatila společnosti Neuwoges, byla o částku odpovídající výše snížena. Z hlediska skupiny Bavaria v tom z hospodářského hlediska nebyl žádný rozdíl. Společnost Neuwoges obdržela od skupiny Bavaria částku v přesně takové výši, jakou by získala v případě, že by ke sjednání samostatné náhrady za plnění privatizačních povinností nedošlo. Společnost Neuwoges si ve skutečnosti i platby spojené s privatizací připočítala k výnosům z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (63).
(120)
To, že tyto platby byly účtovány jako samostatné náhrady, a nikoli jako součást prodejní ceny, mělo pro společnost Neuwoges význam jen v souvislosti s AHG. Jak již bylo řečeno výše (viz 101. bod odůvodnění), hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by AHG nebral v úvahu. Okolnost, že společnost Neuwoges přistoupila na privatizační závazky a vynakládala na jejich plnění prostředky, není v dané souvislosti významná. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který nevyvíjí činnost s ohledem na AHG, by na žádné privatizační závazky nepřistoupil, a plnění těchto závazků nelze tudíž v souvislosti s použitím kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství zohlednit.
(121)
Náhradu, kterou skupina Bavaria vyplatila společnosti Neuwoges za plnění privatizačních povinností, je proto nutno považovat za významnou výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges, která musí být připočtena k prodejní ceně, protože jedině tak je možné stanovit úplný rozsah finančních důsledků obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges.
Sanace
(122)
Sanační práce realizované v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu měly pro společnost Neuwoges další finanční důsledky. Je třeba připomenout, že sanační náklady bezprostředně souvisely s částkou, kterou měla podle smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zaplatit společnosti Neuwoges a která se stanovila na základě výpočtu celkového objemu investic po odečtení nákladů, mezi něž se počítaly i náklady na sanaci (viz 109. bod odůvodnění). Jinak řečeno, čím vyšší byly sanační náklady, tím nižší byla kupní cena. Z tohoto důvodu byla při alternativní kalkulaci transakce, která vycházela z nižšího nájemného, nižší indexace, a tedy i z výrazně nižších leasingových splátek, kupní cena i přesto stále ještě nižší než cena dohodnutá ve smlouvě o právu stavby; tato skutečnost byla dána v první řadě tím, že předpokládané sanační náklady byly v této alternativní kalkulaci podstatně nižší než náklady, na nichž se nakonec dohodly skupina Bavaria a BRG (64).
(123)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že paušální částka za sanační práce, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o celkovém paušálu vyplácela společnosti BRG, 100 % dceřinému podniku společnosti Neuwoges, výrazně přesahovala původní výši sanačních nákladů stanovenou podle odhadu společnosti Neuwoges (65). Celková výše stanovených nákladů měla podle původního odhadu společnosti Neuwoges dosahovat […] EUR, resp. […] EUR za m2, avšak paušální částka za sanační práce, na které se skupina Bavaria a společnost BRG, dceřiný podnik společnosti Neuwoges, dohodly, činila […] EUR, resp. […] EUR za m2. Jinak řečeno, dohodnuté náklady přesáhly původně odhadované náklady o […] EUR, resp. […] EUR za m2. Tato výrazně vyšší dohodnutá paušální výše nákladů významně snížila kupní cenu, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o právu stavby zaplatila společnosti Neuwoges.
(124)
Zdůvodnění rozdílu mezi původním odhadem nákladů a dohodnutou paušální částkou nebylo sděleno. Tato skutečnost je o to překvapivější, že společnost Neuwoges odhadované náklady v průměrné výši […] EUR za m2 původně označila jako „zcela obvyklé[]“ (66). Také ve znaleckém posudku Mezi sanací a demolicí: panelové domy v nových spolkových zemích (Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern, dále jen „posudek Pestelova institutu“), který předložila společnost Neuwoges, jsou náklady na sanaci odpovídající té, kterou realizovala společnost BRG, odhadovány v rozmezí od […] EUR za m2 do […] EUR za m2 (67). Společnost Neuwoges měla jako vlastník a správce budov přesnou představu o potřebných sanačních pracích, a lze jen obtížně pochopit, proč jejich rozsah tak významně podcenila.
(125)
Stanovení finančních důsledků smlouvy o právu stavby musí tyto sanační náklady zohlednit. Je především zcela zřejmé, že pro skupinu Bavaria nebylo důležité, jak vysoké sanační náklady dceřiný podnik společnosti Neuwoges, společnost BRG, uplatní, protože veškeré dodatečné sanační náklady by se jednoduše zaúčtovaly s kupní cenou. Společnost Neuwoges měla naopak zjevný hospodářský zájem na tom, aby skupina Bavaria uzavřela se společností BRG smlouvu o provedení sanačních prací a aby část prodejní ceny byla započítána k sanačním nákladům. Tato druhá úvaha se zakládala na skutečnosti, že na zisk, který by zajištěním sanace vytvořil zmíněný dceřiný podnik společnosti Neuwoges, by se nevztahovala povinnost odvodu, kterou ukládá AHG. Podle vlastních odhadů činil zisk, který společnosti BRG (a tedy i společnosti Neuwoges) přinesly sanační práce zadané skupinou Bavaria, […] EUR (68). Tento zisk představuje přímou výhodu pro společnost Neuwoges, která musí být vzata v úvahu. Také obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém zdůvodnění prodejní ceny se ve skutečnosti odvolávalo na smlouvu o provádění sanačních prací, která byla uzavřena se společností BRG (69).
Protiplnění za právo stavby na pozemcích
(126)
Co se týče protiplnění za právo stavby, je na tomto místě zapotřebí uvážit argument společnosti Neuwoges, podle níž skupina Bavaria nemusí během prvních 30 let de facto nic platit, protože kapitalizované protiplnění za právo stavby bylo zahrnuto v prodejní ceně. Avšak otázka, je-li toto protiplnění hrazeno ročně nebo předem formou kapitalizovaného protiplnění, může mít pro účely předmětného hodnocení sotva nějaký význam. Neexistují žádné indicie, které by svědčily ve prospěch tvrzení, že takováto dohoda postrádala smysl; byla pouze výrazem preference společnosti Neuwoges získat likviditu předem.
(127)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že skupina Bavaria se zavázala, že protiplnění za právo stavby na pozemcích bude platit i po skončení doby trvání smlouvy o správě nemovitostí. Ode dne 1. ledna 2029 musí skupina Bavaria po dobu 10 let každoročně hradit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2. Pro zbývající dobu trvání smlouvy je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %. Vyjdeme-li pro jednoduchost z toho, že index životních nákladů nebude kolísat, měly by tyto budoucí platby dosahovat odhadem nominální hodnoty […] EUR. Při celkovém hodnocení je nutno tyto budoucí platby diskontované k roku 1998 považovat za jednu z výhod, kterých společnost Neuwoges dosáhla.
7.2.3.2. Závěry
(128)
Na tomto místě je třeba připomenout, že cílem předchozí analýzy bylo určit s co největší přesností, jaký měla smlouva o právu stavby pro společnost Neuwoges finanční důsledky. Z této analýzy vyplynulo, že společnost Neuwoges dosáhla těchto relevantních výhod:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisků ze sanace ([…] EUR);
d)
současné hodnoty protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
7.2.4. Určení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges
(129)
Podle smlouvy o správě nemovitostí je společnost Neuwoges odpovědná za správu předmětných budov. Společnosti Neuwoges náleží veškeré příjmy z pronájmu bytů a nebytových prostor pro komerční využití. Vlastníkovi (skupině Bavaria) za to musí odvádět pevně stanovené měsíční leasingové úroky, jejichž výše činí do ukončení sanačních prací […] EUR a v době následující pak […] EUR (§ 3 smlouvy o správě nemovitostí). Smlouva je uzavřena na dobu 30 let, která se počítá od skončení sanačních prací (§ 2 odst. 1). Měsíční leasingový úrok je indexován roční sazbou […] % (§ 4 odst. 2). Účelem následující analýzy je určit, jaké finanční důsledky měla smlouva o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges.
7.2.4.1. Rámcové souvislosti (kalkulace)
(130)
Měsíční výše leasingového úroku se vypočítá jako součin očekávané čisté výše nájemného za m2 a měsíc - po odečtení správních nákladů, nákladů na údržbu a rizika výpadku nájmu - a počtu využitelných čtverečných metrů (70). Hlavními výchozími hodnotami jsou tudíž očekávaná čistá výše nájemného za m2 a měsíc a očekávané náklady. Ve smlouvě o správě nemovitostí vycházejí smluvní strany z čistého nájemného ve výši […] EUR za m2 po provedení sanace a úhrady nákladů ve výši […] EUR za m2; stanovená měsíční výše leasingového úroku tak činí […] EUR za m2 (71).
(131)
Při stanovení konkrétních parametrů, které byly s konečnou platností uvedeny ve smlouvě o správě nemovitostí, si společnost Neuwoges mohla vybrat (72). Měla možnost přesně určit výši měsíčních splátek, které bude v průběhu doby trvání smlouvy hradit, i výnos z prodeje, který mohla ovlivnit stanovením jiné výše nájemného nebo použitím vyšší indexace (73). Mezi převzetím větších nebo menších rizik odpovídajících určité výši leasingové splátky (například na základě stanovení jiné výše nájemného, odlišné indexace a odlišných nákladů) a formou likvidity získané v podobě prodejní ceny existovala přímá korelace. Podle alternativní kalkulace, kterou provedla skupina Bavaria a která vycházela z indexace hodnotou 2,0 %, nájemného ve výši […] EUR, a v důsledku toho i ceny leasingové půjčky ve výši […] EUR, by tak například výše měsíční leasingové splátky nečinila […] EUR, nýbrž […] EUR (74). Nižší by pak ve výsledku byla samozřejmě i prodejní cena.
7.2.4.2. Analýza finančních důsledků
Obecné poznámky
(132)
Při stanovení finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges je třeba zohlednit dvojí. Zaprvé: Výše leasingové splátky se počítá na základě plošné výměry. Vzhledem k tomu, že některé byty byly po uzavření smlouvy se skupinou Bavaria prodány, změnila se celková plošná výměra z původních […] m2 v roce 1999 na […] m2, v roce 2000 na […] m2 a v roce 2001 na […] m2. Po roce 2001 zůstala již rozhodná plošná výměra […] m2 beze změn. Ve svých připomínkách vychází společnost Neuwoges při výpočtu zpětně kalkulovaných finančních toků z této postupně se zmenšující plošné výměry. Platná je však pouze perspektiva ex ante, a to znamená, že společnost Neuwoges neměla ve svých výpočtech vycházet z celkové plošné výměry snížené o reálný počet prodaných čtverečných metrů, nýbrž z celkové plošné výměry snížené o počet čtverečných metrů, s jejichž dalším prodejem počítala v roce 1998. Následující analýza proto nevychází z číselných údajů uvedených v připomínkách společnosti Neuwoges; jejím základem jsou naopak čísla, z nichž společnost Neuwoges vycházela ve své původní zpětné kalkulaci zisků, v níž se počítá s postupným snižováním plošné výměry z […] m2 až na […] m2 v roce 2003. Zadruhé: Aby bylo možné stanovit, jaké byl v době uzavření obchodu pro společnost Neuwoges očekávané finanční důsledky smlouvy, musejí být budoucí příjmy a náklady diskontovány, což znamená, že je nutno stanovit úrokovou sazbu. Komise v souladu se svým původním dopisem a ve shodě s analýzami peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vychází z úrokové sazby ve výši 5 % ročně (75).
Spolehlivost analýz peněžního toku předložených společností Neuwoges
(133)
Před provedením nezávislé hospodářské analýzy smlouvy o správě nemovitostí bylo nejprve třeba okomentovat analýzy peněžního toku z perspektivy ex post, které předložila společnost Neuwoges a které měly dokládat, jaká očekávání ohledně peněžního toku generovaného na základě smlouvy o správě nemovitostí by měl z perspektivy ex ante obezřetný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges argumentuje tím, že pokud by takový subjekt v rámci perspektivy ex ante počítal s reálně možnými výchozími hodnotami - a o takové hodnoty by se podle jejího názoru jednalo v případě, že by se nájemné zvyšovalo o […] % ročně, indexace nákladů by ročně dosahovala […] % a podíl nevyužitých prostor by byl […] % -, pak by mohl na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat záporný celkový peněžní tok v nominální výši -[…] EUR, po diskontaci -[…] EUR (76). Společnost Neuwoges dále tvrdí, že ke kladnému číslu […] EUR (nominální hodnota) a […] EUR (diskontovaná hodnota) by smlouva o správě nemovitostí mohla vést jen v případě, že by se vycházelo z hodnot, které jsou podle ní v rámci perspektivy ex ante nereálné, tj. z předpokladu ročního zvyšování nájemného o […] %, podílu nevyužitých prostor ve výši […] % a stabilních nákladů (77). Podle názoru společnosti Neuwoges bylo tudíž od začátku jasné, že jen získání prostředků na hrazení leasingové splátky by vyžadovalo prosadit každoroční zvyšování nájemného o […] % a ani v takovém případě by nezůstala žádná rezerva na krytí vzrůstu nákladů.
(134)
V této souvislost je třeba poznamenat, že co se týče výše nákladů, vychází společnost Neuwoges z hodnot, které nejsou příliš přesvědčivé (ve všech analýzách, které společnost Neuwoges předložila, je výchozí výše nákladů shodná). Výpočty, o něž se opírá uzavřená smlouva o správě nemovitostí, vycházejí z celkových nákladů (správa, údržba, riziko výpadku nájemného) v přibližné výši […] % nájemného, zatímco analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vycházejí z minimálních nákladů (po fázi sanace) ve výši […] % ([…] % představující riziko výpadku nájemného, […] % připadající na správu a údržbu). I když nebude brána v úvahu možnost dramatického nárůstu výpadku nájemného (z […] % na […] %), je nutno stále ještě zohlednit skutečnost, že na straně ostatních nákladů došlo ke zvýšení z […] % na […] % nájemného. Dostatečné zdůvodnění tohoto nárůstu společnost Neuwoges ve svých připomínkách nepodává. Konstatuje naopak, že pro období bezprostředně po modernizaci představuje […] % ([…] EUR za m2) věrohodnou hodnotu, ale že pro pozdější období se tato hodnota musí každoročně zvýšit o […] % (78). Také v posudku tržní hodnoty nemovitostí, který před uskutečněním prodeje nechala vypracovat společnost Neuwoges, se vychází z celkové výše nákladů (zahrnujících i riziko výpadku nájemného (79)) v rozmezí od […] % do […] % (znalecký posudek z roku 1997). Vzhledem k tomu, že v tomto posudku se neuvádí, na základě jak velkého procentuálního podílu byl odhad proveden, nelze říci, nakolik se výchozí hodnoty ostatních nákladů liší od hodnot, ze kterých vycházela společnost Neuwoges. V každém případě jsou ostatní náklady podle nynějšího odhadu společnosti Neuwoges vyšší, a to i za předpokladu, že by znalecký posudek z roku 1997 počítal s tím, že riziko výpadku nájemného přestavuje […] %. Na pozadí těchto souvislostí nelze analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, akceptovat a musejí být opraveny tak, že se jako výchozí výše nákladů stanoví […] % - bez rizika výpadku nájemného (80).
(135)
Dále je v této souvislost třeba poukázat na to, že tvrzení společnosti Neuwoges, že pouhá kompenzace zvyšování leasingové splátky by vyžadovala prosazení zvýšení nájemného o […] %, je nepravdivé. Vzhledem k tomu, že výše leasingové splátky se počítá jako procentuální podíl původního celkového nájemného (v tomto případě […] %), umožnilo by zvýšení nájemného o […] % pokrýt jak zvýšení leasingové splátky, tak i nárůst nákladů o […] %. Při stabilní výši nákladů by tak i mírné zvýšení nájemného stačilo k vyrovnání vyšší leasingové splátky. Ve skutečnosti by k vyrovnání vyšší leasingové splátky za předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] % a stabilních nákladů stačilo, aby se nájemné ročně zvyšovalo o […] % Pokud by ho společnost Neuwoges zvýšila ještě více, získala by prostředky na krytí vyšších nákladů nebo na vytváření zisku.
Analýza finančních důsledků
(136)
V době uzavření smlouvy provedla společnost Neuwoges také analýzu nominálního peněžního toku (81). V této analýze vycházela z toho, že její vlastní náklady (na správu a údržbu) se budou zvyšovat o […] % ročně, že nájmy bude možné každé tři roky zvýšit o […] %, že bude možné počítat s […]% podílem nevyužívaných prostor a že […] % bytů bude prodáno nájemníkům. Na základě toho společnost Neuwoges očekávala, že nominální peněžní tok, který bude během 30 let na základě smlouvy o správě nemovitostí vytvořen, bude dosahovat hodnoty […] EUR.
(137)
V rámci formálního vyšetřovacího řízení nebyly získány žádné informace, které by naznačovaly, že uvedené výpočty byly provedeny vědomě na základě příliš optimistických očekávání. Nic nenasvědčuje tomu, že zástupci společnosti Neuwoges, kteří uvedená čísla předložili dozorčí radě společnosti Neuwoges, by tak činili u vědomí, že se jedná o čísla nesprávná. Zdá se, že ani společnost Neuwoges ve skutečnosti netvrdí, že by se její obchodní vedení vědomě z politických důvodů rozhodlo k nevýhodnému obchodu, nýbrž právě naopak, že se při hodnocení hospodářského přínosu nechala zmýlit nesprávným odhadem (k čemuž by podle názoru společnosti Neuwoges nemohlo dojít v případě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství) (82).
(138)
Je nicméně třeba prověřit, zda je vyloučeno, aby se na základě takových očekávání rozhodoval také hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. V této souvislosti budiž řečeno, že podle mínění společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vycházel z předpokladu, že nájemné by se zvyšovalo pouze o […] % za rok, riziko výpadku nájemného by bylo […] % a náklady na správu a údržbu by rostly o […] % (83). Pokud by se z tohoto předpokladu vyšlo, dosahoval by podle společnosti Neuwoges celkový objem peněžního toku hodnoty -[…] EUR (nominální hodnota) a -[…] EUR (diskontovaná hodnota), na čemž se podepisuje především více než sedminásobně vyšší riziko výpadku nájemného.
7.2.4.3. Tržní očekávání
(139)
Předně je třeba upozornit na podklady, které osvětlují skutečná očekávání obou stran obchodu. V první řadě je třeba zmínit zápis ze zasedání dozorčí rady, které se konalo dne 16. prosince 1997, z něhož je zřejmé, že obchodní vedení společností vyhodnotilo rizika spojená s tímto obchodem jako „únosná“ (84). Z tohoto zápisu rovněž vyplývá, že společnost Neuwoges se při jednání opírala o výpočty, které vycházely z předpokladu, že nájemné se každé tři roky zvýší o […] %, že náklady (bez rizika výpadku nájmu) vzrostou o […] % a že riziko výpadku nájmu bude […] % (85).
(140)
Před podepsáním smluv konzultovala společnost Neuwoges svůj postup s auditní společností Nordrevision, podle jejíhož odhadu zvyšování nájemného o […] % sice odpovídalo všeobecné míře inflace, bylo však jen stěží dosažitelné (86). Společnost Nordrevision byla toho názoru, že výchozí výše nákladů (ve svých výpočtech se opírala o odhadované náklady ve výši […] % nájemného) je za předpokladu nulového procenta nevyužívaných prostor sice reálná, ale že tyto náklady je nicméně nutné indexovat úměrně indexaci leasingového úroku (87).
(141)
Skupina Bavaria vycházela ve své úvaze z poznatku, že vzhledem k demografickému vývoji, který se v Neubrandenburgu pravděpodobně nezmění (na což usuzovala z usazování různých velkých poskytovatelů služeb) (88) a vzhledem k dobrému stavu budov je možné očekávat velmi nízký podíl nevyužívaných prostor (89). Kromě toho vycházela i z toho, že nájemné bude možné zvyšovat úměrně indexaci leasingových splátek (90).
(142)
A konečně je třeba poukázat i na to, že znalecký posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, jehož vypracování zadala společnost před uskutečněním obchodu, obsahoval údaje týkající se očekávaného vývoje v příslušných oblastech. Znalecký posudek z roku 1997 vycházel z toho, že náklady se budou pohybovat v rozmezí od […] % do […] %, neuváděl však žádné údaje, z nichž by vyplývalo, jak vysoké procento podle jeho odhadu představuje riziko výpadku nájemného (91).
7.2.4.4. Hodnocení
Správní náklady
(143)
Nejprve je třeba říci, že očekávání týkající se nákladů na správu a údržbu se jak z hlediska jejich výchozí výše ([…] EUR za m2, resp. […] % nájemného), tak z hlediska jejich očekávaného zvyšování ([…] % ročně) jeví jako věrohodná. Co se týče výchozí výše nákladů, vyplývá tento závěr z tvrzení společnosti Neuwoges: předpokládaná výše nákladů byla totiž přinejmenším pro dobu bezprostředně po sanaci dostatečná. V posudku Pestelova institutu se zadruhé uvádí, že náklady na správu a údržbu dosahovaly v roce 1997 průměrné výše […] EUR za m2; což je o […] EUR méně než výše nákladů předpokládaných v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (92). A konečně i náklady předpokládané ve znaleckém posudku se pohybovaly řádově v téže výši. S jistotou bylo možné předpokládat, že tyto náklady porostou; odhad, že jejich nárůst bude dosahovat […] % ročně, se jevil jako věrohodný a spíše opatrný. Společnost Nordrevision pouze navrhla, aby příslušné indexování správních nákladů bylo úměrné indexaci leasingového úroku; z toho by vyplývalo roční zvyšování o […] %, čili zvyšování, které by bylo mírnější než to, k jakému reálně přistoupila společnost Neuwoges. Ostatně nyní i sama společnost Neuwoges již zastává názor, že s reálnějšími vyhlídkami by tehdy bylo možné očekávat roční zvyšování o […] %; to znamená, že hodnota […] % ročně nebyla zcela jistě natolik nízká, že by ji nebylo možné obhájit.
Riziko výpadku nájemného
(144)
Co se týče rizika výpadku nájemného, předpoklad počítající s obecným výpadkem nájemného ve výši […] % nebyl nereálný. Zaprvé je třeba konstatovat, že když společnost Nordrevision posuzovala smlouvy, nijak tento předpoklad nezpochybnila, třebaže jinak tato společnost vyjádřila obavy ohledně celkové hospodářské situace a neubrandenburgského trhu s nemovitostmi (93). Zadruhé se zdá, že posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, ačkoli neuvádí žádné přesné údaje ohledně předpokládaného rizika výpadku nájemného, nevycházel z žádné výrazně vyšší míry rizika výpadku nájemného (94).
(145)
Jak vyplývá z interních podkladů skupiny Bavaria, o něž se opírala při svém rozhodování, pokud jde o usazování různých velkých poskytovatelů služeb, vycházela skupina Bavaria z toho, že počet obyvatelstva v Neubrandenburgu zůstane stabilní a že téměř všechny předmětné byty bude možné po jejich sanaci pronajímat. Podle údajů společnosti Neuwoges počítaly město Neubrandenburg a spolková země Meklenbursko - Přední Pomořansko v letech 1997-1998 s tím, že počet obyvatel i vývoj příjmů zůstane stabilní.
(146)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že obchodní vedení společnosti Neuwoges - jež vedlo podnik, který byl v Neubrandenburgu vlastníkem více než 30 % místních bytů, a který byl tudíž důkladně obeznámen s místním trhem s nemovitostmi - označilo rizika spojená s obchodem na principu prodeje a zpětného leasingu jako únosná a ve svých vlastních prognózách vycházelo z toho, že riziko výpadku nájemného bude […] %. Neexistuje žádný zjevný důvod, proč by certifikovaní odborníci se znalostí místního trhu s nemovitostmi stavěli své výpočty na těchto předpokladech, kdyby jimi předpokládané hodnoty byly tak nerealisticky nízké, jak nyní společnost Neuwoges tvrdí.
(147)
Zároveň je třeba vzít v úvahu i podklady, které společnost Neuwoges předložila v souvislosti s otázkou, zda by tehdy obezřetně uvažující účastník odpovídajícího trhu s nemovitostmi (panelové domy ve východním Německu) očekával vyšší podíl nevyužívaných prostor, pokud tyto podklady pocházejí z doby před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Z předložených posudků byl v době před uzavřením předmětných smluv vypracován pouze posudek Pestelova institutu. Je ovšem třeba mít na zřeteli, že posudek Pestelova institutu se týká východního Německa jako celku a nezohledňuje konkrétní místní podmínky v Neubrandenburgu, takže jeho výpovědní hodnota je v daném kontextu omezená. V posudku se upozorňuje na některé obecné problémy východoněmeckého trhu s nemovitostmi, sám o sobě však tento posudek neposkytuje dostatečně spolehlivá východiska pro tvrzení, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by při rozhodování o svých investicích nevycházel z předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] %.
Nájemné
(148)
Co se týče nájemného, je především třeba říci, že společnost Neuwoges nezastává názor, že očekávaná výše nájemného byla po sanaci stanovena příliš vysoko. Společnost naopak tvrdí, že nájemné nebylo možné zvyšovat v očekávané míře. Na základě výroku LG Rostock, že průměrné nájemné ve výši […] EUR za m2, z něhož vycházela smlouva o správě nemovitostí, se pohybovalo v rozpětí nájemného odpovídající úrovně (95), lze vyvozovat, že původní průměrná výše nájemného byla stanovena realisticky.
(149)
Co se týče indexace dohodnuté výše leasingového úroku, neexistují žádné přímé doklady o tom, z jakých předpokladů průměrného zvyšování nájemného se v roce 1998 obecně vycházelo. Společnost Nordrevision pouze konstatovala, že původně stanovená hodnota […] % ročně odpovídá míře inflace, ale že v Neubrandenburgu nebude pravděpodobně možné takového zvýšení dosáhnout (96). Okolnost, že společnost Neuwoges souhlasila nakonec s tím, že leasingové splátky se budou indexovat „pouze“ […] %, a předpokládala, že bude schopna prosadit každé tři roky zvýšení nájemného o […] % (resp. […] % ročně), hovoří, jak se zdá, ve prospěch toho, že toto varování vzala v úvahu. V posudcích tržní hodnoty nemovitostí nejsou vyslovena žádná explicitní očekávání týkající se budoucího zvyšování nájemného. Je ovšem třeba říci, že posudky tržní hodnoty nemovitostí právě proto, že žádné výslovné předpoklady o vývoji inflace a nájemného neobsahují, zjevně vycházely z předpokladu sbližování výše nájemného a obecné inflace (která byla v předchozích desetiletích odhadována na 3,5 %) (97). LG Rostock byl toho názoru, že s ohledem na průměrnou míru inflace, která během 28 let předcházejících uzavření smluv dosahovala roční výše 3,52 %, byla indexace odůvodněná (98). Dále také poznamenal, že na 30 let dopředu lze přirozeně jen těžko předvídat, jak se bude nájemné v průběhu času vyvíjet, ale že mezi indexací leasingového úroku a očekávaným vývojem nájemného nelze vysledovat žádný nápadný nepoměr.
(150)
Posudek Pestelova institutu, který předložila společnost Neuwoges, neobsahuje žádné údaje o tom, jaká byla skutečná očekávání účastníků východoněmeckého trhu s nemovitostmi, ani žádné konkrétní údaje týkající se Neubrandenburgu. Obsahuje nicméně informace poukazující na to, že východoněmecký trh s nemovitostmi je trh, který je potenciálně obtížný. V souvislosti s dalšími uvedenými skutečnostmi však posudek Pestelova institutu nepřináší nic, co by dostatečným způsobem dokazovalo, že dohoda o indexaci leasingových splátek roční sazbou […] % a očekávání, že bude možné prosadit roční zvyšování nájemného o […] %, byla pochybená.
Doba trvání
(151)
Konečně co se týče doby trvání smlouvy, argumentoval LG Rostock tím, že existují leasingové smlouvy, které se také vyznačují dlouhou dobou trvání (až 30 let), a že smlouva jako ta, která je předmětem sporu, není tudíž nijak neobvyklá (99). Třicetiletá doba trvání v sobě samozřejmě skrývá určitá rizika, zároveň však nabízí i možnost zajistit si stabilní zisky a získat vysokou míru jistoty ohledně výše očekávaných nákladů. Dlouhá doba trvání obnáší kromě toho také to, že požadované měsíční leasingové splátky, z nichž se umořují investice kupujícího, jsou nižší nebo že prodejní cena je při stejné výši leasingových splátek vyšší, než by tomu bylo v případě kratší doby trvání (100). S ohledem na to se uzavření smlouvy s třicetiletou dobou trvání nejeví jako nerozumné rozhodnutí.
7.2.4.5. Závěr
(152)
Očekávání společnosti Neuwoges, která vyjadřuje její původní kalkulace, proto nelze považovat za nereálná. Z dostupných podkladů je tudíž patrné, že společnost Neuwoges mohla velmi dobře vycházet z předpokladu, že na základě smlouvy o správě nemovitostí bude dosahovat zisku. Když se očekávané nominální zisky vyjádří v hodnotě diskontované k rozhodnému období (začátek roku 1998), je zjevné, že rozhodnutí společnosti Neuwoges vycházelo z předpokladu, že smlouva o správě nemovitostí má současnou hodnotu […] EUR.
7.2.5. Celkové hodnocení
(153)
Komise dospěla již dříve k závěru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí jsou součástí jednoho a téhož nedílného obchodu. Má-li být tedy stanoveno, jaká byla celková hodnota obchodu pro společnost Neuwoges, musí být sečteny současné hodnoty obou smluv. Připomeňme, že společnost Neuwoges mohla na základě smlouvy o právu stavby očekávat následující výhody:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisky ze sanace ([…] EUR);
d)
současnou hodnotu protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
(154)
Kromě toho, jak je uvedeno v oddíle 7.2.4, smlouva o správě nemovitostí musela mít za předpokladu reálných očekávání pro společnost Neuwoges po diskontaci současnou hodnotu […] EUR. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl tudíž pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR.
7.3. SROVNÁNÍ S JINÝMI OBCHODNÍMI MOŽNOSTMI
(155)
Aby bylo možné stanovit, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, odpovídá smlouvám, na které by přistoupil hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, je nyní nutno srovnat hodnotu tohoto obchodu s hodnotou jiných obchodních možností. Kdyby společnost Neuwoges měla nějakou alternativu, která by byla z hospodářského hlediska výhodnější, bylo by možné považovat rozhodnutí uzavřít obchod na principu prodeje a zpětného leasingu za obchodní možnost, kterou by si hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nezvolil.
(156)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že pronájem budov bez jejich sanace, či dokonce demolice těchto budov by jen stěží mohly představovat schůdné alternativy. Pronájem budov bez jejich sanace by předně zajišťoval pouze omezené příjmy. Navíc je také zřejmé, že v nesanovaných budovách by na rozdíl od budov, u kterých by byla provedena sanace, zůstávalo více prostor nevyužitých (101). Nejsou tedy známy žádné spolehlivé faktory, na jejichž základě by bylo možné vyvozovat, že kdyby se byly i nadále pronajímaly budovy bez sanace, bylo by bývalo možné počítat s vyššími zisky, než jaké bylo možné očekávat v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Demolice by nepřinesla žádné zisky, naopak by byla spojena s příslušnými demoličními náklady. V rozhodné době (1997-1998) nepředstavovala tedy ani demolice schůdnou alternativu.
7.3.1. Možnost úvěrového financování
(157)
Jako první možná alternativa by přicházelo v úvahu úvěrové financování. Kdyby společnost Neuwoges financovala sanaci předmětných budov za pomoci úvěru, mohla by zčásti dosáhnout týchž zisků jako v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V první řadě by sanované budovy mohla pronajmout, a docílit tak dobrých příjmů. Kromě toho by také - na rozdíl obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu - zůstala vlastníkem těchto budov.
(158)
Je nicméně zřejmé, že úvěrové financování by bylo spojeno i s určitými nevýhodami. Předně by společnost Neuwoges musela ze svého vlastního kapitálu zajistit 30 % objemu investic, protože společnost Neuwoges považovala dodržení 30 % podílu vlastních kapitálových prostředků za nezbytné (102). Na konci roku 1997 byla v dozorčí radě společnosti Neuwoges projednávána možnost snížení této kvóty vlastních kapitálových prostředků, což by umožnilo vyšší investice. Obchodní vedení nicméně tento návrh zamítlo jako hospodářsky neobhajitelný, a to z toho důvodu, že by vedl k nepřijatelně vysokému zadlužení společnosti (103). Obchodní vedení společnosti k tomu prohlásilo: „Snížení kvóty vlastního kapitálu ze 30 na 25 % by bylo neobhajitelné (vzhledem k míře zadlužení).“ (104) Pan Räuber, člen dozorčí rady společnosti Neuwoges, rovněž uvedl, že „snížení kvóty vlastního kapitálu je z hlediska podnikové ekonomie nemyslitelné. Závazky podniku musejí být vyrovnány.“ (105) K financování investic potřebných na sanaci budov ve výši […] EUR by tudíž společnost Neuwoges musela použít […] EUR z vlastního kapitálu. Lze mít vážné pochybnosti o tom, že společnost by měla takové množství vlastních kapitálových prostředků bezprostředně k dispozici. Ze zápisu z jednání dozorčí rady je zřejmé, že možný celkový objem investic v roce 1998 (včetně úvěrů) činil přibližně […] EUR a že tato částka byla určena pro jiné záměry (106). Je tudíž jasné, že společnost Neuwoges by mohla sanační práce financovat pomocí úvěru jen tehdy, kdyby ustoupila od realizace jiných projektů.
(159)
Oproti úvěrovému financování měl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu tu výhodu, že společnost Neuwoges nejenže nemusela investovat žádný vlastní kapitál, ale získala dokonce novou likviditu, a navíc měla zajištěno i veškeré financování sanace budov.
(160)
Při zohlednění všech těchto úvah nelze považovat za prokázanou skutečnost, že financování sanace by bylo možné zajistit pomocí úvěru, nebo že kdyby taková možnost existovala, byla by pro společnost Neuwoges výhodnější než obchod uzavřený se skupinou Bavaria. Domněnka, že společnost Neuwoges s největší pravděpodobností neměla k dispozici takové množství vlastního kapitálu, aby mohla získat úvěr, a že vyšší likviditu mohla potřebovat k financování jiných investic, svědčí spíše ve prospěch závěru, že rozhodnutí pro obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a nikoliv pro úvěrové financování bylo rozumné.
7.3.2. Možnost přímého prodeje
(161)
Druhou možností, o níž by tehdy bylo možné vážně uvažovat, byl přímý prodej budov a pozemku. Rozhodující otázka zní, zda by byl takový prodej výhodnější.
7.3.2.1. Hodnocení s přihlédnutím k posudkům tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007
(162)
Při srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a výhod, které by jí přinesl přímý prodej, je klíčová otázka, jaké ceny by tehdy mohla společnost Neuwoges v rámci „normálního“ prodeje dosáhnout. Určitou úlohu zde sehrávají oba posudky tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007.
(163)
Vypracování obou těchto posudků zadala společnost Neuwoges, aby získala odhad hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků), již měly v roce 1997. První posudek vypracoval v roce 1997 interní znalec, druhý, zpětný posudek vyhotovil v roce 2007 nezávislý znalec. V posudku z roku 1997 byla hodnota nemovitostí odhadnuta na […] EUR, kdežto v posudku z roku 2007 na […] EUR (107). V obou posudcích byl proveden odhad zvlášť pro budovy (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) a zvlášť pro pozemky (1997: […] EUR; 2007: […] EUR). Oba posudky se v podstatných ohledech řídí toutéž metodou („příjmový přístup“).
(164)
Jelikož posudek tržního hodnoty nemovitostí z roku 2007 byl vypracován teprve po uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, nemůže podle stanoviska Komise sloužit jako spolehlivý základ pro stanovení hodnoty objektů v roce 1997, které odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges. Ostatně ani společnost Neuwoges své rozhodnutí o tom, zda má být obchod na principu prodeje a zpětného leasingu se skupinou Bavaria uzavřen, nemohla opírat o zpětný posudek z roku 2007.
(165)
Podle názoru Komise však nelze použít jako spolehlivý ukazatel hodnoty nemovitostí v roce 1997, která odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges, ani posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997. V průběhu formálního vyšetřovacího řízení bylo zjištěno, že obchodní vedení společnosti Neuwoges si bylo plně vědomo toho, že posudek z roku 1997 nebylo možné v době uzavření předmětných smluv považovat za spolehlivý podklad pro hodnocení. K tomuto závěru vedou tyto zjištěné skutečnosti:
a)
Nájemné
Posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 vycházel z výše nájemného v rozmezí […] EUR za m2 a […] EUR za m2. Zároveň se v něm také na základě údajů z roku 1997 uvádí, že od 1. ledna 1998 platí pro město Neubrandenburg jako první úroveň nájemného za byty po sanaci průměrné nájemné v rozmezí 3,90 EUR za m2 a 4,38 EUR za m2. Velkému podniku působícímu na trhu s nemovitostmi, jakým je společnost Neuwoges, byly hodnoty průměrné výše nájemného v Neubrandenburgu nutně známy. Společnost Neuwoges se proto mohla o tyto údaje při posuzování hodnoty nemovitostí opírat. Ve skutečnosti bylo v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu stanoveno pro období po sanaci (tedy od roku 1999, tj. k době o dva roky pozdější, než byla doba, kdy byly shromážděny údaje, z nichž vycházelo stanovení výše nájemného první úrovně) nájemné v průměrné výši […] EUR za m2, což také odpovídalo dané úrovni nájemného.
b)
Sanační náklady
Zatímco posudek tržní hodnoty byl vypracován v prvních měsících roku 1997 a vycházel z celkových sanačních nákladů ve výši […] EUR, obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém dopise adresovaném skupině Bavaria, který je z téže doby (březen 1997), uvedlo, že sanační náklady odhaduje na […] EUR. Je tedy zjevné, že společnost Neuwoges si byla velmi dobře vědoma toho, že v posudku z roku 1997 je odhadovaná výše nezbytných sanačních nákladů výrazně nižší, než by měla být. Paušální částka na sanaci nemovitostí, na které se spolu dohodly skupina Bavaria a dceřiný podnik společnosti Neuwoges BRG, byla dokonce ještě o mnoho vyšší ([…] EUR), což je třeba chápat jako známku toho, že společnost Neuwoges si při uzavírání smluv se skupinou Bavaria byla vědoma skutečnosti, že sanační náklady uvedené v posudku z roku 1997 byly téměř o 10 milionů EUR podhodnoceny.
c)
Životnost nemovitostí
V posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 se s ohledem na jejich plánovanou sanaci vycházelo z obecného předpokladu, že doba životnosti nemovitostí je od […] do […] let. Přitom je třeba poznamenat, že nízké sanační náklady, s nimiž se počítá v posudku z roku 1997, nejsou bez dalšího slučitelné s předpokladem, že životnost budov se díky sanaci podstatně prodlouží.
d)
Hodnota pozemků
Je třeba upozornit na skutečnost, že v posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 nebyly při posuzování hodnoty předmětných pozemků zohledněny faktory snižující hodnotu nemovitostí (naopak v posudku z roku 2007 tyto faktory zohledněny byly). Mezi tyto faktory patří kromě jiného stávající infrastruktura, kterou nelze přemístit nebo odstranit (kanalizace, rozvody), nebo nepříznivý půdorys pozemku. Zohlednění těchto faktorů vede zpravidla ke snížení hodnoty nemovitostí. Společnosti Neuwoges musely být jakožto vlastníkovi pozemků tyto faktory známy. Musela si být proto vědoma toho, že hodnota pozemků je v posudku z roku 1997 stanovena příliš vysoko.
(166)
Úhrnem je možno konstatovat, že společnost Neuwoges si byla prokazatelně vědoma toho, že některé z klíčových předpokladů, z nichž vycházel posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, zvláště pak v otázce sanačních nákladů, jsou neudržitelné. Komise na základě této skutečnosti dospěla k závěru, že o tom, jaká byla v roce 1997 hodnota objektů podle tehdejšího stavu znalostí společnosti Neuwoges, neposkytuje posudek z roku 1997 žádné spolehlivé údaje.
(167)
Komise je dále toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se tehdy nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by při posuzování hodnoty nemovitostí ex ante na základě informací, které byly v rozhodné době společnosti Neuwoges dostupné, došel pravděpodobně k závěrům, které by se velmi podobaly závěrům zpětného posudku z roku 2007. Stejně jako v případě tohoto zpětného posudku z roku 2007 by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, svá očekávání ex ante ohledně dosažitelné výše nájemného opíral o směrodatnou výši nájemného dané kategorie, sanační náklady by odhadl ve výši, která by se blížila částce, na níž se dohodly skupina Bavaria a společnost BRG, a hodnotu pozemků by určil s přihlédnutím k jemu známým faktorům snižujícím cenu nemovitostí. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by kromě toho s ohledem na plánovaná sanační opatření a na základě srovnávacích údajů (jako je tomu v posudku z roku 2007) pečlivě určil zbývající dobu životnosti nemovitostí, což opravňuje k vyvození závěru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by se při posuzování hodnoty nemovitostí opíral o odhady zbývající doby životnosti, které by se příliš nelišily od odhadů uvedených ve zpětném posudku z roku 2007.
(168)
Komise je tudíž toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by za rozumný odhad hodnoty objektů před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu považoval zhruba […] EUR (stejně jako je tomu v posudku z roku 2007).
7.3.2.2. Srovnání možnosti přímého prodeje a prodeje a zpětného leasingu
(169)
Připomeňme, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR. Z výše uvedené analýzy oproti tomu vyplynulo, že společnost Neuwoges mohla tehdy reálně vycházet z předpokladu, že hodnota jejích objektů je […] EUR, což je pouze o […] % více než hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Tento malý rozdíl ovšem neznamená, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se nutně rozhodl pro přímý prodej.
a)
Předně nelze opomenout skutečnost, že zmíněná možnost přímého prodeje by obnášela nejen prodej budov, ale také prodej příslušných pozemků, zatímco skupina Bavaria koupila pouze budovy a na pozemcích získala jen právo stavby na dobu 75 let. Pozemky jako takové zůstaly ve vlastnictví společnosti Neuwoges. Hodnotu samotných pozemků by tehdy společnost Neuwoges odhadla na […] EUR (stejně jako v posudku z roku 2007). Vyčíslit hodnotu, kterou si společnost Neuwoges udržela díky tomu, že tyto pozemky neprodala, nýbrž k nim zřídila pouze právo stavby, je sice obtížné, je nicméně třeba vyjít z toho, že ponechání pozemků ve vlastnictví společnosti Neuwoges ospravedlňovalo o něco nižší cenu transakce.
b)
Zadruhé je třeba říci, že lze mít určité pochybnosti o tom, zda by cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges, byla také cenou, které by bylo možné skutečně docílit. Jedinou konkrétní kupní nabídku, o níž společnost Neuwoges informovala, předložila realitní firma Felske-Immobilien, která zřejmě nabídla cenu ve výši […] EUR za m2, což znamená, že celková kupní cena by byla […] EUR (108). Tato nabídka byla o výrazně více než 1 milion EUR nižší než cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges.
c)
Zatřetí společnost Neuwoges do svého odhadu zisků, které mohla na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat, počítala nesprávně pouze zisky do roku 2027 včetně. Doba trvání smlouvy o správě nemovitostí je však 30 let od skončení sanačních prací (tzn. 30 let od začátku roku 1999), a kalkulace zisků měla tudíž zahrnout zisky až do roku 2028 včetně. Pokud by se tento odhad odpovídajícím způsobem opravil, hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by se zvýšila.
d)
Při výpočtu současné hodnoty protiplnění za právo stavby, které má společnosti Neuwoges do budoucna platit skupina Bavaria, se pro jednoduchost předpokládalo, že se nebude měnit výše životních nákladů, a že čísla tudíž nebude nutné upravovat. Reálnější je ovšem vycházet z předpokladu, že životní náklady obecně porostou, což znamená, že platby, které bude muset skupina Bavaria do budoucna hradit, budou oproti jejich předpokládané výši pravděpodobně vyšší. Také tato okolnost by vedla ke zvýšení hodnoty smlouvy.
(170)
Na základě těchto úvah je nutno vyvodit závěr, že rozhodnutí upřednostnit obchod na principu prodeje a zpětného leasingu před pokusem o přímý prodej bylo z hospodářského hlediska racionální.
7.3.3. Závěr
(171)
Na základě srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, s hodnotou jiných možností je nutné vyvodit závěr, že obchod by sjednán v takové podobě, že by na něj tehdy přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.4. REFERENČNÍ HODNOCENÍ
(172)
Poté, co tedy bylo možné konstatovat, že rozhodnutí ve prospěch obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu a v neprospěch alternativních řešení je zcela v souladu s chováním hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, přistoupila Komise se stejnou obezřetností i k posouzení otázky, zda tento obchod odpovídá jiným smlouvám, které byly podle dostupných informací v dané době a na příslušném trhu uzavřeny, a zda existují i nějaké indicie, které podporují závěr Komise, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu odpovídá zásadě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství.
(173)
Dostupné informace o srovnatelných obchodech se týkají dohod o prodeji a zpětném leasingu, které skupina Bavaria uzavřela v přibližně stejné době jako předmětné opatření. Příslušné smlouvy mohou poskytnout východiska pro posouzení otázky, zda se tehdy pro tento druh obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu rozhodli i nějací jiní účastníci trhu včetně soukromých podniků, protože pokud ano, bylo by to možné chápat jako známku svědčící o tržní přiměřenosti takového obchodu (oddíl 7.4.1). Na tržní přiměřenost předmětného obchodu kromě toho dovoluje usuzovat i omezené nabídkové řízení, které společnost Neuwoges uspořádala, a rovněž srovnání s jinými obchody s nástroji financování (oddíly 7.4.2 a 7.4.3).
7.4.1. Příklady smluv
(174)
Pro účely srovnání byly použity smlouvy, jejichž předmětem jsou tři srovnatelné právní úkony ([…]). V úvahu je však možné vzít pouze smlouvu o […] a smlouvu o […], protože jen tyto dvě smlouvy byly uzavřeny přibližně v téže době jako obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges. Předně je třeba konstatovat, že obě srovnávané smlouvy se od předmětného obchodu liší dobou trvání, indexací pevné výše leasingového úroku a sanací. Společnost Neuwoges poukazuje zvláště na odlišnou výši indexu ([…]: 1,5 % ročně; […]: úprava podle měnící se výše životních nákladů), aby tím doložila, že smlouva o správě nemovitostí obsahuje ustanovení, která v rozhodné době (1997-1998) neodpovídala obvyklé tržní praxi.
(175)
Skupina Bavaria uvádí obchod […] a […] jako příklady používání jejího „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ (109), což svědčí ve prospěch závěru, že ustanovení těchto smluv byla založena na výpočtech, které se podobaly výpočtům, na kterých byl postaven obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jejž spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges.
(176)
Jak již bylo ve větší šíři vyloženo výše (viz 131. bod odůvodnění), smluvní parametry modelu leasingové půjčky nabízeného skupinou Bavaria si společnost Neuwoges mohla zvolit podle svého vlastního uvážení. Společnost Neuwoges tudíž měla možnost zvolit si nižší indexaci nebo odečíst vyšší náklady. Důsledkem takové volby by přirozeně bylo snížení předem vyplacené částky. Lze se domnívat, že totéž platilo i pro […] a […].
(177)
Jelikož smluvní partneři si mohli podle svého vlastního uvážení zvolit v rámci modelu nabízeného skupinou Bavaria přesné parametry obchodu, zdá se, že otázka, zda parametry, které si zvolila společnost Neuwoges, jsou totožné s parametry, které si zvolily účastnické strany obchodu […] a […], nemá pro posouzení tržní přiměřenosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges, zásadní význam. Volba parametrů byla pouze důsledkem strategických obchodních rozhodnutí účastnických stran. Důležitější je okolnost, že všechny tyto obchody byly založeny na jednom a témže transakčním modelu.
(178)
Vzhledem k tomu, že smlouvy […] a […] se zakládaly na stejném modelu propočtu, o čemž podle dostupných informací není důvod pochybovat, lze vyvodit závěr, že transakční model, který byl i základem transakce společnosti Neuwoges, byl tržně přiměřený. Významná je v této souvislosti zjevná skutečnost, že pro „model leasingové půjčky na nemovitosti“ se rozhodly právě tak veřejné podniky ([…]) jako podniky soukromé ([…]) a že tento model byl nabízen jak podnikům, které mohly využít možnosti zproštění závazků podle AHG, tak subjektům, na něž se tento zákon nevztahoval.
7.4.2. Nabídkové řízení
7.4.2.1. Rámcové souvislosti
(179)
Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges v souvislosti s privatizací budov, které nakonec prodala skupině Bavaria, neuspořádala žádné plně otevřené, transparentní a nediskriminační nabídkové řízení nezatížené zvláštními podmínkami. Původně však společnost Neuwoges i přesto vyzvala k předložení nabídek 72 potenciálních kupujících. Společnost Neuwoges tvrdí, že adresáty vybrala více méně náhodně a že tento výběr nelze považovat za reprezentativní vzorek celého trhu. Po rozeslání této první výzvy k vyjádření zájmu navázala ještě některé další kontakty, mimo jiné i se skupinou Bavaria, kterou původně neoslovila.
7.4.2.2. Výsledek nabídkového řízení
(180)
Z doručených nabídek, jejichž počet není znám, bylo vybráno pět, které se jevily jako „realizovatelné“ (110). Dvě z nich byly nicméně odmítnuty, protože potenciální kupující uvedli, že z časových důvodů nejsou schopni předložit úplnou nabídku. Dvě nabídky pak byly odmítnuty z ekonomických důvodů. Pátá nabídka, kterou předložila realitní společnost Felske, byla odmítnuta z toho důvodu, že nabídnutá cena byla považována za příliš nízkou (společnost Felske nabídla […] EUR za m2, což odpovídalo celkové kupní ceně […] EUR). Kromě těchto pěti zmíněných nabídek byly podány ještě tři další, z nichž jednu předložila skupina Bavaria a ostatní dvě nabídky pak zájemci, kteří k předložení nabídky nebyli vyzváni. S jedním z těchto dvou zájemců, kteří svou nabídku předložili sami od sebe, se začalo i jednat, ale jeho nabídka byla nakonec zamítnuta, a to opět z blíže neupřesněných ekonomických důvodů (111).
(181)
Po ukončení jednání musela smlouvy schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges. Když obchodní vedení předložilo smlouvy dozorčí radě, argumentovalo tím, že vyšší cenu nelze vyjednat, protože smlouvy se týkají pouze zřízení práva stavby na pozemcích (a nikoli jejich přímého prodeje), že prováděním sanačních prací je pověřena společnost BRG a že budovy bude po dobu dalších 30 let obhospodařovat společnost Neuwoges (112). Na otázku, čím je dán rozdíl oproti posudku z roku 1997, odpovědělo obchodní vedení stejně jako již předtím, že vyšší cena je v rámci tohoto obchodu nedosažitelná (113).
7.4.2.3. Hodnocení
(182)
Nabídkové řízení sice nelze považovat za otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, i tak ale umožňuje vyvodit určité závěry týkající se stavu nabídky na trhu. V souvislosti s tím je důležitá také zřejmá skutečnost, že bylo předloženo i několik nabídek ze strany neoslovených zájemců. Tato skutečnost je dokladem toho, že i potenciální kupující, kteří nebyli mezi původně kontaktovanými 72 podniky, se o tomto řízení dozvěděli a mohli se ho zúčastnit.
(183)
Z toho, jakým způsobem společnost Neuwoges nabídky posoudila, je zřejmé, že nabídku skupiny Bavaria považovala společnost Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) za nejlepší nabídku, jakou bylo na trhu možné získat. Argument společnosti Neuwoges, že přinejmenším nabídka společnosti Felske byla příznivější, neobstojí. Cena, kterou společnost Felske nabídla ([…] EUR), byla sice vyšší než konečná částka, kterou předem vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR), nutno ovšem připomenout, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu musí být posuzován jako celek, jehož celková hodnota ([…] EUR) cenu nabídnutou společností Felske převyšuje.
(184)
Na pozadí těchto argumentů je třeba konstatovat, že nabídkové řízení nebylo sice dostatečně kvalifikované, aby samo o sobě mohlo platit jako důkaz toho, že nabídka skupiny Bavaria byla nejlepší nabídkou na trhu, přesto však tímto směrem jasně ukazuje. V každém případě však toto omezené nabídkové řízení nepřináší nic, co by opravňovalo k domněnce, že společnost Neuwoges měla v rozhodné době (1997-1998) nějakou lepší nabídku.
7.4.3. Jiné druhy obchodů uzavřené v předmětné době
7.4.3.1. Celkový rámec jejich posuzování
(185)
Velmi užitečné je přezkoumání předmětného obchodu na základě jeho srovnání s jinými podobnými druhu obchodů, které byly na trhu nabízeny v předmětné době (1997-1998).
(186)
V případě předmětného obchodu se jedná o typický obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Dohody o prodeji a zpětném leasingu přirozeně patří mezi obchody s nástroji financování. Poskytovatel leasingové půjčky poskytne na základě koupě určité nemovitosti od příjemce leasingové půjčky tomuto příjemci likvidní prostředky, případně financuje rozsáhlejší investice, mezi něž patří například sanace starších budov. Aby daná nemovitost mohla i nadále sloužit, ať už komerčním, nebo jiným účelům, koupí si příjemce leasingové půjčky tuto nemovitost na leasing zpátky, čímž pak po dobu trvání leasingové smlouvy umořuje (v úplném nebo částečném rozsahu) investici poskytovatele leasingové půjčky.
(187)
Dohoda o prodeji a zpětném pronájmu se jakožto obchod s nástrojem financování do určité míry podobá bankovním úvěrům a hypotékám. Zároveň se však od nich v důležitých ohledech liší a tyto rozdíly nelze opomenout. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu umožňuje prodávajícímu/příjemci leasingu zajistit financování rozsáhlejších investic a obratem získat použitelné likvidní prostředky, aniž by byl odkázán na vlastní kapitál. To znamená, že příjemce leasingu má k dispozici vlastní kapitál a dodatečně získané likvidní prostředky, které může využít k dalším investicím, čili je schopen realizovat investice, na které by kvůli nedostatku vlastního kapitálu nebo vysoké míře zadlužení nezískal žádný obvyklý úvěr. Vzhledem k tomu, že kupující/poskytovatel leasingu musí svou vstupní investici refinancovat a dosáhnout při tom určitého zisku, je sazba leasingového úroku zpravidla vyšší než úroková sazba u srovnatelného bankovního úvěru (což je blíže vysvětleno v následujícím oddíle). Po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy musí příjemce leasingu nemovitost buď odkoupit zpět, nebo tato nemovitost zůstává ve vlastnictví poskytovatele leasingu, který ji pak může využívat. To znamená, že výše leasingového úroku závisí na zůstatkové hodnotě nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Jelikož zůstatková hodnota je zvláště v případě dlouhodobých leasingových smluv často jen těžko předvídatelná, představuje pro poskytovatele leasingu rizikový faktor, který se odráží ve výši leasingového úroku. Běžné bankovní úvěry s sebou takové riziko nenesou a hypotéky jen v určité míře.
(188)
V důsledku toho nejsou leasingové úroky a úrokové sazby vztahující se na úvěry či hypotéky zcela srovnatelné. Na základě srovnání leasingového úroku požadovaného v případě předmětného obchodu s průměrnými úrokovými sazbami, které se v dané době (1997-1998) vztahovaly na úvěry či hypotéky, nelze jednoznačně stanovit, zda požadovaný leasingový úrok byl v dané době (1997-1998) tržně přiměřený. Lze nicméně posoudit, zda byl tento leasingový úrok natolik vysoký, že by tehdy na takový obchod žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepřistoupil.
7.4.3.2. Hodnocení
(189)
V případě předmětného právního úkonu činila původní roční výše leasingového úroku […] % celkového objemu investic. Vlivem indexace splatné částky hodnotou […] % za rok bude hodnota leasingového úroku na konci doby trvání smluv činit […] %, což odpovídá průměrnému leasingovému úroku ve výši […] % za rok. Pro srovnání: Kdyby se společnost Neuwoges rozhodla, že leasingový úrok nebude indexovat, zůstal by po celých 30 let trvání smluv ve výši […] % ročně. „Přirážka“ je tudíž cenou za rozhodnutí splácet na začátku doby trvání smluv nižší a na jeho konci vyšší leasingové úroky, a nikoli tedy úroky, jejichž výše by se po celou dobu trvání smluv neměnila.
(190)
Především je třeba připomenout, že posouzení leasingového úroku na základě jeho srovnání s běžnými úrokovými sazbami u jiných obchodů provedl Landgericht Rostocku. Konstatoval, že lze jen těžko odhadovat, jak se během 30 let mohou vyvíjet úrokové sazby u hypoték, ve fázích s vyššími úroky je nicméně možné počítat s úroky přes 10 %. Průměrná výše leasingového úroku, který měla platit společnost Neuwoges, nebyla tudíž podle názoru soudu tržně nepřiměřená.
(191)
Údaje, na jejichž základě lze takové srovnání provést, jsou jen zcela všeobecné. Ze všech shromážděných údajů Německé spolkové banky (Deutsche Bundesbank, dále jen: DBB), které se vztahují k lednu 1998 (doba, kdy byl uskutečněn předmětný právní úkon), je za relevantní možno považovat dva druhy úrokových sazeb. V prvním případě se jedná o úrokové sazby „hypotečních úvěrů na stavební pozemky s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let“, které jsou zajímavé z toho důvodu, že k zajištění úvěru by bylo možné využít i bytový fond ve vlastnictví společnosti Neuwoges (bez ohledu na to, zda by takový úvěr splňoval všechny formální předpoklady hypotéky). Ve druhém případě by pro účely srovnávání bylo možné použít úrokové sazby pro „dlouhodobé úvěry s pevnou úrokovou sazbou pro podniky a osoby samostatně výdělečně činné od 500 000 EUR do 5 milionů EUR“, protože společnost Neuwoges byla považována za podnik (hypotéky si berou zpravidla spíše soukromé osoby, které v dané nemovitosti samy bydlí a dále ji nepronajímají).
(192)
Podle DBB dosahovala průměrná úroková sazba u německých hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let v lednu 1998 výše 6,40 % ročně. Úrokové sazby se u tohoto druhu úvěrů tehdy pohybovaly zpravidla v rozmezí od 6,17 % ročně (spodní hranice) do 6,97 % ročně (horní hranice). U dlouhodobých úvěrů s pevnou úrokovou sazbou činila průměrná úroková sazba v lednu 1998 6,35 % ročně a pohybovala se v rozpětí od 5,55 % (spodní hranice) do 7,73 % ročně (horní hranice). DBB ovšem neuvádí žádný údaj o průměrné době trvání takového „dlouhodobého“ úvěru. Lze nicméně vyjít z předpokladu, že průměrná doba trvání nepřesahovala 10 let a pravděpodobně byla kratší (114).
(193)
Při srovnávání leasingového úroku spláceného společností Neuwoges s úrokovými sazbami, které uvádí DBB a které se vztahují na úvěry poskytované v témže období (tj. v lednu 1998), je třeba zohlednit následující aspekty:
-
Průměrná roční výše leasingového úroku za třicetileté období trvání smluv dosahuje […] %. Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges se na základě svého vlastního uvážení rozhodla, že na začátku tohoto období bude platit nižší leasingové úroky a že někdy později se sazba leasingového úroku zvýší, aby se rozdíl vyrovnal. Toto rozhodnutí má svoji cenu: Kdyby se totiž společnost Neuwoges rozhodla pro leasingové úroky, které budou mít od začátku pevnou úrokovou sazbu, musela by pak platit jen úroky s roční sazbou […] % (115). Výše splátek uváděných DBB se vztahuje úvěry s pevnou úrokovou sazbou, tzn. na úvěry, jejichž úroková sazba je v každém roce stejně vysoká. Kdybychom předpokládali, že by společnost Neuwoges byla tehdy v situaci, kdy by si vyjednala úvěr s podobnými platebními podmínkami (tzn., že by na začátku období platila nižší úroky než k jeho konci), musela by za to i tehdy zaplatit určitou cenu (z týchž důvodů jako v případě obchodu se skupinou Bavaria) (116). Úrokové sazby DBB by proto měly být srovnávány se stálou sazbou leasingového úroku ve výši […] %.
-
Leasingový úrok byl stanoven na období 30 let. I při roční indexaci bylo možné spočítat už na začátku doby trvání smlouvy průměrnou výši leasingového úroku pro celou dobu trvání smlouvy. Úrokové sazbou pro hypotéční úvěry uváděnou DBB jsou stanoveny pouze na dobu 10 let (bylo vysvětleno výše, že není známo, na jak dlouhé období byly stanoveny úroky pro podniky; lze nicméně vycházet z předpokladu, že to nebylo více než 10 let). Nejvhodnější referenční hodnotu by představovaly úrokové sazby stanovené na dobu 30 let. Takové údaje však DBB nezveřejňuje. Obecně platí, že úvěry s pevnou úrokovou sazbou se s narůstající dobou splatnost prodražují. Z číselných údajů uváděných DBB pro období ledna 1998 například vyplývá, že u pevně úročených hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 5 let byla průměrná úroková sazba 5,85 %, zatímco v případě úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let dosahovala úroková sazba výše 6,40 %. Lze tudíž oprávněně předpokládat, že v případě úvěru s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let by úroky byly výrazně vyšší než průměrné úrokové sazby uváděné DBB, které dosahují 6,35 %, resp. 6,40 %.
-
Německá spolková banka (DBB) uvádí jak průměrnou úrokovou sazbu, tak i úrokové rozpětí, které se opírají o velký počet úvěrových smluv, které byly v Německu uzavřeny od ledna 1998. Výše leasingového úroku stanoveného společnosti Neuwoges odráží implicitní riziko, které je s obchodem se skupinou Bavaria spojeno. Největší riziko, kterému byla skupina Bavaria vystavena, bylo riziko úvěrové, tj. riziko, že společnost Neuwoges se dostane do platební neschopnosti nebo z nějakého jiného důvodu přestane být schopna plnit svůj závazek splácet požadovaný leasingový úrok. I banka by před poskytnutím úvěru posuzovala bonitu společnost Neuwoges. Klienti s nižší bonitou (nebo klienti, kteří pro banku představují vyšší riziko) musejí zpravidla platit vyšší úroky, které tyto vyšší riziko vyrovnávají (117). Jak bylo vyloženo v oddíle 7.3.1, společnost Neuwoges měla vzhledem ke svému dosti vysokému zadlužení a ke skutečnosti, že její vlastní kapitál byl vázán v jiných investičních záměrech, jen omezené možnosti uzavírání nových úvěrových smluv. Kdyby některá banka byla i přesto ochotna společnosti Neuwoges úvěr poskytnout, zohlednila by tyto aspekty při stanovení výše úrokové sazby. Úrokové sazby u úvěrů poskytovaných zadluženějším podnikům, které do své investice mohou vložit jen nevelký vlastní kapitál, bývají vyšší. Srovnávání výše leasingového úroku placeného společností Neuwoges s úrokovými sazbami u úvěrů, které byly tehdy na trhu dostupné, by z těchto důvodů mělo zohledňovat vyšší úrokové sazby v rámci rozpětí uváděných DBB (118).
-
Jak již bylo zmíněno, leasingová společnost musí svou vstupní investici (což je v tomto případě především kupní cena za budovy a sanační náklady) refinancovat. Výše úrokové sazby, kterou za své vlastní refinancování musí zaplatit, závisí na různých faktorech, mezi něž patří například její vlastní velikost, zadluženost a nemovitosti v jejím portfoliu. Tato úroková sazba je přesto pouze první krok, protože předmětná leasingová společnost (skupina Bavaria) musí kompenzovat riziko, které nese: riziko změny úrokových sazeb (které je spojeno s tím, že svou vlastní investici musí refinancovat při pohyblivé úrokové sazbě, zatímco leasingové splátky jsou úročeny pevnou sazbou); úvěrové riziko (výše zmíněná možnost, že se společnost Neuwoges dostane do platební neschopnosti a skupina Bavaria nezíská nesplacenou část úvěru zpátky); a riziko zůstatkové hodnoty (nejistota ohledně toho, jakou hodnotu budou mít příslušné nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy). Leasingová společnost má pravděpodobně i nějaké režijní náklady, které se rovněž musejí promítnout do výše leasingového úroku (119). A kromě toho chce leasingová společnosti také dosáhnout určitého zisku, a toto tedy také zohledňuje při stanovení výše leasingového úroku (120). I kdyby skupina Bavaria byla v situaci, že by svou investici byla schopna refinancovat při nižší úrokové sazbě, než jakou by společnost Neuwoges zaplatila za bankovní úvěr, musela by se úroková sazba potřebná k refinancování o tyto různé složky zvýšit (rizikový příplatek, náklady a zisk), aby bylo možné docílit požadovaného leasingového úroku, tj. takového úroku, který by mohl být vyšší než úroková sazba u obvyklého úvěru.
(194)
Při zohlednění všech výše uvedených faktorů se leasingový úrok ve výši […] % ročně při pevné leasingové splátce (nebo i ve výši […] % při pevné leasingové splátce indexované o […] %, který se ovšem pro účely srovnávání jeví jako méně vhodný) ve srovnání s úrokovými sazbami za úvěry, které uvádí DBB, jeví jako vcelku rozumný. Je třeba připomenout, že číselné údaje, které uvádí DBB, by měly být přepočítány tak, aby odpovídaly například úvěrům s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let. Ačkoli nezbytnou korekci, která by umožnila stanovit vhodnou referenční hodnotu, nelze přesně kvantifikovat, rozdíl mezi průměrnými úrokovými sazbami u úvěrů/hypoték a leasingovým úrokem se zdá být dostatečně odůvodněný, a lze tudíž vyvodit závěr, že nic nenasvědčuje tomu, že leasingový úrok požadovaný skupinou Bavaria byl příliš vysoký. Komise proto dospěla k závěru, že leasingový úrok, který v rozhodné době (konec roku 1997 - začátek roku 1998) požadovala skupina Bavaria, byl tržně přiměřený.
7.4.4. Závěr
(195)
Dostupné informace poukazují na to, že obchod, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, by uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Příklady smluv, nabídkové řízení i srovnání s jinými finančními nástroji poukazuje na to, že obchod proběhl v souladu s podmínkami, které byly tehdy na trhu obvyklé, a že model skupiny Bavaria nebyl předražený.
7.5. DOPLŇUJÍCÍ HODNOCENÍ: ZBÝVAJÍCÍ PRVKY PODPORY A SLUČITELNOST S VNITŘNÍM TRHEM
(196)
Z primárního přezkumu, který Komise provedla, vyplynulo, že rozhodnutí společnosti Neuwoges přistoupit na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu bylo v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, tzn., že skupina Bavaria nebyla tímto obchodem nijak zvýhodněna, a nebyla jí tudíž touto cestou poskytnuta ani žádná podpora. Komise nicméně přezkoumala i otázku, zda by jiný výsledek - totiž případ, že by skupině Bavaria díky společnosti Neuwoges skutečně vznikla určitá výhoda - vedl nutně k závěru, že jejich obchod představuje státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem. Komise vyšla z hypotetického předpokladu, že by se společnost Neuwoges neřídila zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství a skupině Bavaria tak poskytla určitou výhodu, a na základě toho pak Komise prošetřila otázku, zda by se v případě předmětných opatření jednalo o státní podpory ve prospěch skupiny Bavaria a zda by tyto případné podpory bylo možné vykládat ve smyslu státní podpory slučitelné s vnitřním trhem.
7.5.1. Zbývající prvky podpory
7.5.1.1. Podnik
(197)
Poskytnutí veřejných prostředků lze klasifikovat jako státní podporu jen tehdy, pokud je jejich příjemcem „podnik“ ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle ustálené judikatury Soudního dvora zahrnuje pojem podniku jakoukoli entitu vykonávající hospodářskou činnost (121). Hospodářskou činností je každá činnost spočívající v nabízení zboží nebo poskytování služeb na trhu (122).
(198)
Skupina Bavaria vykonává řadu hospodářských činností, jako jsou obchodní investice do nemovitostí a pronajímání těchto nemovitostí hospodářským subjektům i soukromým osobám. Skupina Bavaria je tudíž podnik ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
7.5.1.2. Využití státních prostředků a přičitatelnost státu
(199)
Opatření musí být přičitatelná státu a financována ze státních prostředků. Podle judikatury Soudního dvora ve věci Stardust Marine (123) mohou toto kritérium splňovat také státní podpory, které nejsou financovány přímo ze státního rozpočtu, nýbrž prostředky podléhají kontrole státu, jemuž je také přičitatelné rozhodnutí o převedení těchto prostředků.
(200)
Společnost Neuwoges je ve 100 % vlastnictví města Neubrandenburg, a je tudíž veřejným podnikem ve smyslu čl. 2 písm. b) směrnice Komise 2006/111/ES, na niž se odvolává Soudní dvůr v rozsudku ve věci Stardust Marine (124). Město Neubrandenburg je držitelem veškerých obchodních podílů společnosti Neuwoges a jakožto jediný společník může prostřednictvím dozorčí rady a valné hromady podstatným způsobem ovlivňovat řízení této společnosti. Komise dospěla proto k závěru, že město má možnost usměrňovat používání prostředků společnosti Neuwoges. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byly tudíž použity státní prostředky.
(201)
V otázce přičitatelnosti státu Komise konstatuje, že město Neubrandenburg se podle dostupných informací rozhodující měrou podílelo na uskutečnění obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Obchod musela schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges, jejíž členové jednali podle pokynů města. Také podklady svědčí o tom, že dozorčí rada se na sjednání smluv aktivně podílela. Komise je tudíž toho názoru, že uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu je třeba přičítat státu.
7.5.1.3. Selektivita
(202)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU je opatření považováno za státní podporu jen tehdy, když zvýhodňuje určité podniky nebo určitá odvětví výroby. Pojem státní podpory tudíž zahrnuje pouze taková opatření ve prospěch podniků, která těmto podnikům poskytují selektivní výhodu.
(203)
Jelikož předmětné opatření mělo charakter dvoustranného obchodu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, byla by každá výhoda, kterou by společnost Neuwoges skupině Bavaria poskytla, selektivní, protože žádný jiný podnik by tehdy takovou možnost neměl.
7.5.1.4. Narušení hospodářské soutěže a účinky na obchod
(204)
Veřejné příspěvky poskytované podnikům představují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU jen tehdy, když narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž a ovlivňují obchod mezi členskými státy. Pokud příspěvek poskytnutý některým státem určitému podniku posílí postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže oproti jeho konkurenci, jedná se o opatření, které narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž (125). Z předpokladu narušení hospodářské soutěže se vychází tudíž v situaci, kdy podniku působícímu v rámci liberalizovaného hospodářského odvětví, ve kterém probíhá nebo může probíhat hospodářská soutěž, poskytne stát určitou finanční výhodu.
(205)
Podle ustálené judikatury Soudního dvora Evropské unie je podpora podniku působícímu na vnitřním trhu charakterizována tím, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy (126).
(206)
Skupina Bavaria je konkurentem dalších nemovitostních fondů a profesionálních investorů z Německa a dalších členských států Unie na poli investorských firem a možností investic. Finanční výhoda poskytnutá skupině Bavaria by posílila hospodářské postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže, a byla by to tudíž výhoda, která by mohla narušit hospodářskou soutěž. Jelikož trh s realitními investicemi je trhem celoevropským, posílila by každá finanční výhoda skupiny Bavaria tržní postavení tohoto podniku oproti jeho konkurentům z ostatních členských států, a měla by tudíž účinek na obchod mezi členskými státy.
7.5.1.5. Závěr
(207)
Za předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by - v rozporu s výše předestřeným primárním závěrem Komise - nebyl v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, a skupině Bavaria by tudíž byla poskytnuta výhoda, by bylo nutné vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představoval státní podporu. V rámci této hypotézy by tudíž bylo nutné přezkoumat, zda by tuto případnou státní podporu bylo možné považovat za slučitelnou s vnitřním trhem.
7.5.2. Slučitelnost s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU
(208)
Podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU mohou být za slučitelné s vnitřním trhem považovány „podpory, které mají usnadnit rozvoj určitých hospodářských činností nebo hospodářských oblastí, pokud nemění podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem“. Při použití čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU musí Komise prověřit pozitivní a žádoucí účinky opatření podpory a zvážit je oproti jeho negativním účinkům na podmínky obchodu, které vyplývají z jeho provedení.
(209)
Aby určité opatření podpory v tomto prověřování vyváženosti obstálo, musí splňovat pět podmínek. Opatření podpory musí zaprvé sloužit dobře vymezenému cíli společného zájmu. Zadruhé musí toto opatření představovat vhodný nástroj k dosažení tohoto cíle. Zatřetí musí být toto opatření nezbytné a musí mít motivační účinek. Začtvrté musí být toto opatření přiměřené. Zapáté nesmí tato podpora ovlivňovat podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.2.1. Cíl společného zájmu
(210)
Podle článků 3 a 174 SFEU je jedním z cílů Unie hospodářská a sociální soudržnost. Předpokladem upevňování hospodářské a sociální soudržnosti je zlepšování životního prostředí ve městech a zvyšování kvality života jejich obyvatel. Politika soudržnosti může přispívat k vytváření udržitelných společenství tím, že prostřednictvím integrovaných strategií pro obnovu, regeneraci a rozvoj městských i venkovských oblastí umožňuje zajistit řešení hospodářských, sociálních a ekologických problémů. Tohoto cíle je možné dosahovat různými způsoby (127).
(211)
Komise konstatuje, že cíl společnosti Neuwoges spočívá podle jejích stanov v zajišťování dostatečných možností bydlení v regionu. Komise dále konstatuje, že uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnost sledovala společnost Neuwoges určité (komunálně)politické cíle. Společnost Neuwoges tvrdí, že
-
po znovusjednocení Německa bylo v 90. letech minulého století důležitým politickým cílem zajistit ve východním Německu srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu; to vedlo k tomu, že byl vyvíjen tlak na urychlení privatizace a sanace bytových fondů ve východním Německu bez ohledu na to, zda to bylo ekonomicky smysluplné;
-
privatizace a sanace budov, jež byly předmětem smlouvy o prodeji a zpětném pronájmu, sloužily snaze města Neubrandenburg o zajištění vyhlídek do budoucna: společnost Neuwoges věřila, že její nabídka cenově dostupného bydlení v bytech vyšší kvality a privatizace těchto bytů (k níž se zavázala skupina Bavaria) zvýší přitažlivost Neubrandenburgu pro jeho občany.
(212)
Komise dále konstatuje, že skupina Bavaria přijala závazek, že se pokusí zajistit odprodej určitého procentuálního podílu bytů jejich tehdejším nájemníkům. Skupina Bavaria přitom nesměla požadovat volně stanovenou tržní cenu, nýbrž musela dodržet určité nejvyšší přípustné hranice (128). Smlouva sjednaná za těchto podmínek poskytovala tudíž tehdejším nájemníkům předmětných budov určitou výhodu.
(213)
Kdyby byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, skutečně klasifikován jako státní podpora, k čemuž ovšem nedošlo, pak by tato podpora sloužila uskutečňování výše uvedených politických cílů. Snaha zajistit v regionu dostatečné množství bytových prostor, přispívat k uskutečňování vnitrostátního politického cíle (vytvořit ve východním Německu po znovusjednocení srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu) a nabídnout obyvatelům cenově dostupné bydlení v bytech vyšší kvality (při zvýhodnění tehdejších nájemníků předmětných budov), a zajistit tak městu Neubrandenburg vyhlídky do budoucna, to vše může být považováno za dobře vymezené cíle společného zájmu. Podle názoru Komise by měl být proto obchod považován za opatření sloužící uskutečňování cíle společného politického zájmu.
7.5.2.2. Přiměřenost opatření
(214)
Je nesporné, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, splnil svůj cíl. Vedl k tomu, že budovy zakoupené skupinou Bavaria prošly celkovou sanací a byly zprivatizovány, přičemž tehdejším nájemníkům byly nabídnuty za nižší kupní cenu, a že se zvýšila nabídka kvalitních bytových prostor v regionu, čímž se zlepšily i vyhlídky města Neubrandenburg do budoucna.
(215)
Při hledání kupce budov a při posuzování svých možností podnikla společnost Neuwoges řadu kroků, které měly ve skutečnosti zajistit, aby v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu obsahoval nějakou podporu, byla tato podpora co nejmenší a omezovala se na dosažení kýžených cílů. Společnost Neuwoges především uspořádala omezené nabídkové řízení, vedla se skupinou Bavaria několikaměsíční jednání o podmínkách obchodu a na jeho konci byla přesvědčena o tom, že tento obchod představuje nejlepší nabídku na trhu. Žádné skutečnosti tudíž nenasvědčují tomu, že by podpora, kterou by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu případně obsahoval, překročila nezbytné minimum. Analýza uvedená v oddíle 7.3, v jejímž rámci byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu porovnán s různými dalšími možnostmi (např. sanace budov za pomoci úvěru nebo přímý prodej), ukázala, že k dispozici tehdy nebyla žádná alternativa, která by umožňovala dosáhnout týchž cílů bez poskytnutí určité podpory nebo s podporou v menší výši. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu a každá podpora, kterou by případně obsahoval, představovaly tudíž vhodný nástroj k dosažení cílů společného zájmu.
7.5.2.3. Nezbytnost a motivační účinek
(216)
Vyjdeme-li z předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skutečně obsahoval státní podporu, bylo by třeba dále prověřit, zda tato podpora měla nějaký motivační účinek. Společnost Neuwoges a skupina Bavaria jednaly o podmínkách obchodu několik měsíců. Skupina Bavaria by patrně nepřistoupila na obchod, který by neodpovídal jejímu „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“. Kdyby realizovaný obchod, který stál nakonec na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“, jejž nabídla skupina Bavaria, obsahoval státní podporu, pak je zcela nepochybné, že skupina Bavaria by na tento obchod bez této podpory nepřistoupila.
7.5.2.4. Přiměřenost
(217)
Komise již dříve poukázala na to, že cíle, které společnost Neuwoges při uzavírání předmětného obchodu sledovala, musí být považovány za důležité. Sanace a privatizace budov, jakož i jejich odprodej nájemníkům za nižší cenu představovaly důležitý příspěvek ke zlepšení hospodářské a sociální soudržnosti Unie. Zároveň platí, že výše částky poskytnuté jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně omezená, a omezené byly tudíž i případné nepříznivé účinky opatření spočívající v narušování hospodářské soutěže. Vzhledem k těmto skutečnostem byla každá případná podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, ve vztahu k uskutečňovanému cíli přiměřená.
7.5.2.5. Nebyly prokázány žádné účinky na podmínky obchodu, jež by byly v rozporu se společným zájmem
(218)
Je třeba připomenout, že výše částky poskytnuté skupině Bavaria jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně velmi nízká. Omezené byly tudíž i účinky opatření na podmínky obchodu. Postavení skupiny Bavaria, která přinejmenším potenciálně konkurovala ostatním účastníkům hospodářské soutěže (včetně účastníků z jiných členských států), by se sice zlepšila každá podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, avšak rozsah účinků této podpory závisí na výši poskytnuté částky. Jelikož postavení skupiny Bavaria v rámci hospodářské soutěže by se díky ní zlepšilo jen velmi málo, lze vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, pokud by nějakou podporu obsahoval, neovlivnila podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.3. Závěr v otázce zbývajících prvků podpory a slučitelnosti s vnitřním trhem
(219)
Pokud obchod na principu prodeje a zpětného leasingu přinesl skupině Bavaria nějakou výhodu, vyvodila Komise na základě důvodů uvedených v oddíle 7.5.2 závěr, že se jednalo o státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Komise nicméně konstatuje, že každá podpora získaná v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
7.6. ZÁVĚR V OTÁZCE POSKYTNUTÍ PODPORY A SLUČITELNOSTI S VNITŘNÍM TRHEM
(220)
Z analýzy hodnoty obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges, ze srovnání s jinými možnými obchody a přezkoumání tržní přiměřenosti předmětného obchodu lze vyvodit závěr, že předmětný obchod je v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges se uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu chovala způsobem, pro který by se rozhodl i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Zdůrazněna musí být především okolnost, že se nenabízela žádná jiná, ekonomicky zajímavější alternativa a že podmínky obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu musely být považovány za podmínky, které byly v rozhodném období (1997-1998) tržně přiměřené, jak o tom svědčí srovnání s dostupnými referenčními údaji i jiné nabídky, které byly výsledkem nabídkového řízení.
(221)
Komise proto dospěla k nutnému závěru, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, protože společnost Neuwoges se chovala způsobem odpovídajícím chování hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Jelikož v rámci předmětného opatření nedošlo k žádnému zvýhodnění, není splněna jedna z podmínek nezbytných pro klasifikaci tohoto opatření jako státní podpory; předmětné opatření tudíž nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(222)
Vedle primárního zjištění, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, a neobsahoval tudíž žádnou státní podporu, dospěla Komise rovněž k dodatečnému závěru, že by se v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skupině Bavaria nějakou výhodu přinesl, jednalo skutečně o státní podporu. Tato státní podpora by však byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
Článek 2
V případě, že by právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), přeci jen státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU představoval, je tato podpora slučitelná s vnitřním trhem ve smyslu čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
Článek 3
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 16. září 2014.
DEĊIŻJONI TAL-KUMMISSJONI (UE) 2015/507
tas-16 ta’ Settembru 2014
dwar il-miżura SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007) implimentata mill-Ġermanja
(notifikata bid-dokument C(2014) 6411)
(It-test bil-Ġermaniż biss huwa awtentiku)
(Test b’relevanza għaż-ŻEE)
IL-KUMMISSJONI EWROPEA
Wara li kkunsidrat it-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea, u b’mod partikolari l-Artikolu 108(2), l-ewwel subparagrafu tiegħu,
Wara li stiednet lill-partijiet interessati jressqu l-kummenti tagħhom skont l-Artikolu msemmi u (1) Wara li kkunsidrat dawk il-kummenti,
Billi:
1. PROĊEDURA
(1)
Fit-30 ta’ Marzu 2007, Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (minn issa ’l quddiem: ‘NEUWOGES’) ressqet ilment lill-Kummissjoni, ibbażat fuq l-Artikolu 20(2) tar-Regolament tal-Kunsill (KE) Nru 659/1999 (2), li fih allegat li kienet ingħatat għajnuna illegali mill-Istat lil Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, lil Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG u lil Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (minn issa ’l quddiem ‘BAVARIA 1’ u ‘BAVARIA 2’ u flimkien ‘BAVARIA’) taħt Erbbaurechtsvertrag (minn issa ’l quddiem ‘kuntratt ta’ lokazzjoni tal-bini’ jew ‘EBV’) u Generalverwaltervertrag (minn issa ’l quddiem ‘kuntratt ta’ ġestjoni ġenerali’jew ‘GVV’). NEUWOGES talbet li tinbeda proċedura ta’ investigazzjoni formali skont l-Artikolu 108(2) TFUE.
(2)
Il-Kummissjoni talbet aktar informazzjoni lill-Ġermanja fis-6 ta’ Awwissu 2007, fl-14 ta’ Mejju 2008, fis-6 ta’ April 2009 u fit-3 ta’ Frar 2012. Il-Ġermanja wieġbet fl-4 ta’ Settembru 2007, fit-12 ta’ Ottubru 2007, fis-17 ta’ Ottubru 2007, fil-11 ta’ Lulju 2008, fl-14 ta’ Lulju 2008, fit-12 ta’ Diċembru 2008, fit-30 ta’ Ġunju 2009 u fit-28 ta’ Frar 2012. NEUWOGES ressqet xi kummenti fit-30 ta’ Mejju 2007, fil-5 ta’ Novembru 2007, fis-26 ta’ Frar 2008, fil-15 ta’ Lulju 2008, fit-30 ta’ Settembru 2008, fit-18 ta’ Diċembru 2008, fis-6 ta’ Marzu 2009, fl-4 ta’ Ġunju 2009, fil-15 ta’ Lulju 2009, fis-26 ta’ Awwissu 2009, fit-22 ta’ Settembru 2009 u fid-19 ta’ Jannar 2012. BAVARIA ressqet xi kummenti fit-13 ta’ Mejju 2008.
(3)
Fit-28 ta’ Novembru 2008, il-Qorti Reġjonali ta’ Rostock (minn issa ’l quddiem ’lG Rostock’) tat sentenza f’BAVARIA v NEUWOGES. BAVARIA kienet ħarrket lil NEUWOGES għan-nuqqas ta’ eżekuzzjoni tal-kuntratt bejn iż-żewġ partijiet. NEUWOGES imbagħad sostniet li l-kuntratt kien illegali u li kien jinkludi għajnuna mill-Istat inkompatibbli mas-suq intern u għaldaqstant kien null u bla effett. L-LG Rostock iddeċidiet li ma kien ingħata l-ebda vantaġġ lil BAVARIA u li għalhekk ma kien hemm l-ebda għajnuna mill-Istat fit-tifsira tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE. NEUWOGES ippreżentat appell kontra dik is-sentenza. Il-proċeduri għadhom pendenti quddiem il-Qorti Reġjonali Superjuri ta’ Rostock (minn issa ’l quddiem ‘OLG Rostock’). BAVARIA imbagħad bdiet proċeduri quddiem il-Qorti Amministrattiva ta’ Greifswald (minn issa ’l quddiem ‘VG Greifswald’), sabiex tkun tista’ tara l-fajls kollha relatati ma’ dawk il-kuntratti li kienu fil-pussess ta’ NEUWOGES jew tal-Belt ta’ Neubrandenburg permezz ta’ mezzi legali. Dawk il-proċeduri għadhom pendenti.
(4)
Permezz tal-ittra tal-4 ta’ Ġunju 2009, NEUWOGES talbet, skont l-Artikolu 265(2) tat-TFUE, li l-Kummissjoni tibda l-proċedura ta’ investigazzjoni formali fi żmien xahrejn.
(5)
Permezz tal-ittra tad-29 ta’ Lulju 2009, il-Kummissjoni kkomunikat lil NEUWOGES il-valutazzjoni preliminari tagħha li la l-EBV u lanqas il-GVV ma kienu jidhru li huma miżura ta’ għajnuna mill-Istat skont it-tifsira tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE.
(6)
Permezz tal-ittra tas-26 ta’ Awwissu 2009, il-kumpanija li lmentat ikkritikat dik il-valutazzjoni preliminari u talbet li l-Kummissjoni tibda l-proċedura ta’ investigazzjoni formali fi żmien xahrejn.
(7)
Is-servizzi tal-Kummissjoni informaw lil NEUWOGES permezz tal-ittra tal-15 ta’ Settembru 2009 li ittra oħra kienet ser tintbagħat b’valutazzjoni tal-aħħar kummenti ta’ NEUWOGES. NEUWOGES avżat lill-Kummissjoni permezz tal-ittra tat-22 ta’ Settembru 2009 li hija ma kinitx taqbel mal-azzjoni proposta mill-Kummissjoni
(8)
Fid-9 ta’ Ottubru 2009, NEUWOGES fetħet kawża quddiem il-Qorti Ġenerali tal-Unjoni Ewropea biex titlob li tiġi annullata d-deċiżjoni allegatament misjuba fl-ittra tal-Kummissjoni tad-29 ta’ Lulju 2009, jew inkella, li jinstab li l-Kummissjoni kienet irrifjutat li tibda l-proċedura ta’ investigazzjoni formali skont l-Artikolu 108(2) tat-TFUE. Fid-9 ta’ Jannar 2012, il-Qorti Ġenerali ċaħdet ir-rikors għall-annullament u r-rikors għan-nuqqas ta’ azzjoni bħala inammissibbli. (3)
(9)
Permezz tal-ittra tad-19 ta’ Jannar 2012, NEUWOGES reġgħet talbet lill-Kummissjoni tibda l-proċedura ta’ investigazzjoni formali skont l-Artikolu 108(2) tat-TFUE.
(10)
Permezz tal-ittra tal-21 ta’ Marzu 2012, il-Kummissjoni nnotifikat lill-Ġermanja dwar id-deċiżjoni tagħha li tibda l-proċedura ta’ investigazzjoni formali. Id-deċiżjoni tal-Kummissjoni li tibda l-proċeduri (minn issa ’l quddiem ‘id-deċiżjoni tal-inizjazzjoni’) kienet ippubblikata f’il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea. (4) Il-Kummissjoni talbet lill-partijiet iressqu l-kummenti dwar il-miżura ta’ għajnuna mill-Istat. Fit-22 ta’ Marzu 2012, NEUWOGES ippreżentat appell kontra s-sentenza tal-Qorti tad-9 ta’ Jannar 2012. Il-Qorti ċaħdet l-appell fil-15 ta’ Novembru 2012 bħala mingħajr skop. (5)
(11)
Il-Kummissjoni rċeviet kummenti mingħand NEUWOGES fis-17 ta’ Lulju 2012, fit-2 ta’ Ottubru 2012, fl-4 ta’ April 2013 u fil-15 ta’ April 2014 u mingħand BAVARIA fit-18 ta’ Ġunju 2012 u fit-22 ta’ April 2013. Il-kummenti mingħand il-Ġermanja waslu fis-7 ta’ Awwissu 2012 u fis-16 ta’ Settembru 2013. Il-Belt ta’ Neubrandenburg issottomettiet il-kummenti f’isem il-gvern federali fit-23 ta’ Lulju 2012 u fit-28 ta’ Settembru 2012 u l-Istat Federali ta’ Berlin ressaq il-kummenti tiegħu fis-16 ta’ Mejju 2012, fit-28 ta’ Settembru 2012 u fit-30 ta’ Settembru 2013.
2. DESKRIZZJONI TAL-MIŻURI
(12)
NEUWOGES hija kumpanija b’responsabbiltà llimitata taħt il-liġi Ġermaniża. Il-belt ta’ Neubrandenburg hija 100 % proprjetarja tal-ishma tagħha. L-għan ta’ NEUWOGES huwa li tipprovdi lil sezzjonijiet kbar tal-popolazzjoni tal-Belt ta’ Neubrandenburg u ż-żoni tal-madwar b’akkomodazzjoni affordjabbli. Attwalment il-kumpanija għandha 33 % tal-appartamenti kollha fil-Belt ta’ Neubrandenburg. BAVARIA 1 u BAVARIA 2 huma entitajiet b’għan speċjali inkorporati speċifikament sabiex jinnegozjaw ma’ NEUWOGES, li l-maġġoranza tal-ishma tagħha huma miżmuma minn fondi closed-end tal-proprjetà immobbli. BAVARIA 1 hija miżmuma minn BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) u BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %) u BAVARIA 2 hija miżmuma minn Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn (100 %). L-ishma f’BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG u f’Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn huma miżmuma minn investituri privati. Iż-żewġ fondi ġew stabbiliti u huma mħaddma minn Berliner Immobilien-Holding GmbH, li kienet proprjetà ta’ Bankgesellschaft Berlin sal-1 ta’ Jannar 2006 u minn dakinhar hija proprjetà diretta (100 %) tal-Istat Federali ta’ Berlin.
(13)
NEUWOGES għandha wkoll għadd ta’ biċċiet ta’ art f’Neubrandenburg li fuqhom hemm tnax-il blokk ta’ appartamenti b’total ta’ 557 appartament u diversi unitajiet kummerċjali. Fil-21 ta’ Jannar 1998, NEUWOGES u BAVARIA ikkonkludew l-EBV u l-GVV (’il-kuntratti inkwistjoni’ jew f’daqqa ’il-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura’).
2.1. ERBBAURECHTSVERTRAG (IL-KUNTRATT TA’ LOKAZZJONI TAL-BINI JEW L-EBV)
(14)
Fil-21 ta’ Jannar 1998, NEUWOGES u Bavaria ikkonkludew kuntratt ta’ lokazzjoni ta’ art u xiri ta’ bini għal 12-il binja li fihom 557 flett individwali, li taħtu BAVARIA kisbet il-lokazzjoni tal-binjiet għall-art għal perjodu ta’ 75 sena u akkwistat il-binjiet.
(15)
L-EBV jinkludi żewġ komponenti ewlenin:
(a)
BAVARIA qablet li tħallas total ta’ EUR […] (*) (6) lil NEUWOGES, li minnhom EUR […] bħala ċens kapitalizzat għall-perjodu sal-31 ta’ Diċembru 2028 u EUR […] bħala l-prezz tax-xiri għall-binjiet.
(b)
Mill-1 ta’ Jannar 2029, Bavaria għandha wkoll tħallas ċens annwali ta’ […] % tal-valur attwali tal-art, jiġifieri EUR […] għal kull metru kwadru jew EUR […] fis-sena għal perjodu ta’ 10 snin. Għaż-żmien sussegwenti li jkun fadal tal-EBV, hemm provvediment li ċ-ċens ikun rivedut f’konformità mal-indiċi tal-għoli tal-ħajja totali, diment li jinbidel b’aktar minn […] %.
(16)
Fl-1997, qabel ma l-EBV ġie eżegwit ma’ BAVARIA, NEUWOGES qabbdet lill-esperti interni jistmaw il-proprjetà immobbli (il-bini u l-art). Skont dik l-istima, il-proprjetajiet kienu jiswew EUR […]. Fl-2007, NEUWOGES tat ukoll struzzjonijiet lil espert estern (is-Sur Hecht) sabiex jikkalkula l-valur tas-suq tal-proprjetajiet b’mod retroattiv għas-sena 1997. Skont dik l-istima, il-proprjetajiet kienu jiswew madwar EUR […] fl-1997.
Altschuldenhilfegesetz (l-Att dwar l-Għajnuna għad-Djun Antiki jew AHG)
(17)
L-EBV ġie eżegwit fid-dawl tal-Altschuldenhilfegesetz (7) (minn issa ’l quddiem l-‘AHG’). Wara r-riunifikazzjoni tal-Ġermanja fl-1990, l-assoċjazzjonijiet nazzjonalizzati tal-akkomodazzjoni tal-Ġermanja tal-Lvant saru impriżi tal-akkomodazzjoni muniċipali legalment indipendenti. L-assi u l-passiv tal-predeċessuri tagħhom fit-titolu li ġew trasferiti lil dawn l-impriżi l-ġodda kienu ta’ gravami serju għalihom. Biex tissalvagwardja l-vijabbiltà fit-tul ta’ dawn l-impriżi tal-akkomodazzjoni, il-leġiżlazzjoni federali għaddiet l-Altschuldenhilfegesetz (AHG), li daħal fis-seħħ fis-27 ta’ Ġunju 1993.
(18)
L-AHG ippermetta lill-impriżi tal-akkomodazzjoni muniċipali fil-Ġermanja tal-Lvant japplikaw għal ħelsien mid-djun antiki. Is-Sezzjoni 4(1) u (2) tal-AHG tat ħelsien parzjali fuq djun antiki li jaqbżu EUR 76,69 għal kull m2, b’limitu ta’ EUR 434,60 għal kull m2. Bi tpattija l-impriżi tal-akkomodazzjoni kellhom jidħlu f’ċerti impenji. Pereżempju, kellhom jagħmlu sforzi intensivi sabiex jipprivatizzaw 15 % tal-appartamenti (Sezzjoni 4(5), l-ewwel sentenza, flimkien ma’ Sezzjoni 5) taħt pjan ta’ negozju għall-privatizzazzjoni, modernizzazzjoni u tiswija rapida tal-istokk ta’ akkomodazzjoni tagħhom (Sezzjoni 4(5), it-tieni sentenza) u jirrapportaw dwar il-progress fil-programm tal-investiment u fl-isforzi ta’ privatizzazzjoni tagħhom (Sezzjoni 4(5) sa (7)). Taħt il-verżjoni tal-liġi fis-seħħ fiż-żmien materjali (1997/1998), l-impriżi tal-akkomodazzjoni kellhom sal-31 ta’ Diċembru 2003 sabiex jonoraw l-impenji ta’ privatizzazzjoni tagħhom. Jekk impriża tal-akkomodazzjoni ma jirnexxilhiex tonora l-impenji ta’ privatizzazzjoni taghħa (jiġifieri ma tagħmilx sforzi intensivi sabiex tipprivatizza), il-ħelsien mogħti diġà jrid jitħallas lura.
(19)
L-impriżi tal-akkomodazzjoni kienu meħtieġa jħallsu ċertu perċentwal tar-rikavat mill-privatizzazzjoni ta’ aktar minn EUR 76,69 għal kull m2 lill-Fond ta’ Fidwa għad-Dejn li Jintiret (minn issa ’l quddiem l-‘ETF’). F’dak iż-żmien (1997/1998), Sezzjoni 5(2) tal-AHG kienet tipprovdi li 45 % tar-rikavat mill-bejgħ tal-privatizzazzjoni kollu sal-31 ta’ Diċembru 1998 jitħallsu lill-ETF. Għall-privatizzazzjonijiet sal-31 ta’ Diċembru 2000, il-perċentwal kien 50 % u għall-privatizzazzjonijiet sal-31 ta’ Diċembru 2003 kien 55 %. Meta l-privatizzazzjoni kienet tieħu l-forma ta’ lokazzjoni ta’ bini (jiġifieri minflok ma l-bini u l-art jinbiegħu direttament, il-bini biss jinbiegħ u l-art tingħata b’kirja tal-bini), il-prezz tal-bini u l-valur fi flus tal-lokazzjoni tal-bini miftiehma kienu jitqiesu bħala r-rikavat mill-bejgħ biex ikun jista’ jiġi kkalkulat l-ammont pagabbli lill-ETF (Sezzjoni 5(2)).
(20)
Irriżulta matul l-1995 li l-forma ta’ privatizzazzjoni ppjanata oriġinarjament (jiġifieri bejgħ lill-kerrej) aktarx ma kinitx ser tippermetti li tintlaħaq il-kwota ta’ privatizzazzjoni ta’ 15 % stipulata. Għaldaqstant il-Kreditanstalt für Wiederaufbau (minn issa ’l quddiem il-‘KfW’), li kien responsabbli mill-amministrazzjoni tal-għajnuna għad-djun antiki, beda jaċċetta ‘privatizzazzjoni lil xerrejja intermedji’. (8) Skont dan il-mudell, li kien japplika biss jekk kien jidher li l-kwota ta’ 15 % ma kinitx sejra tinkiseb permezz ta’ bejgħ dirett, l-impriżi tal-akkomodazzjoni setgħu jbiegħu binjiet en bloc lil xerrejja kummerċjali. Biex il-bejgħ jgħodd bħala parti mill-kwota ta’ 15 % privatizzazzjoni tal-impriża tal-akkomodazzjoni, ix-xerrej kummerċjali kellu jintrabat li jirrinnova l-bini u jbiegħ kemm-il appartament jista’ mill-ġdid (mill-inqas terz) lill-kerrejja. (9) Jekk, abbażi tal-offerti speċifiċi ppreżentati, ferm inqas minn terz tal-kerrejja kienu interessati jixtru, ix-xerrej kummerċjali seta’ jneħħi 60 % tal-appartamenti mill-pula ta’ privatizzazzjoni u b’hekk inaqqas l-obbligu ta’ privatizzazzjoni tiegħu ta’ terz tal-40 % tal-appartamenti li jifdal. (10)
NEUWOGES u l-AHG
(21)
L-EBV kien finalment rikonoxxut mill-KfW bħala akkwist temporanju rilevanti taħt l-AHG. Il-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura b’hekk ippermetta lil NEUWOGES tonora l-impenn ta’ privatizzazzjoni tagħha taħt l-AHG. Madankollu, mhuwiex ċar u l-kumpanija li ressqet l-ilment tiddubita sa liema punt l-AHG influwenza l-kunsiderazzjonijiet tan-negozju li rriżultaw fid-deċiżjoni ta’ NEUWOGES li teżegwixxi l-kuntratti u jekk il-ħelsien miksub minn NEUWOGES taħt l-AHG għandux ikun ikkunsidrat meta jiġi deċiż jekk il-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura huwiex għajnuna mill-Istat lil BAVARIA.
(22)
Skont id-data tagħha stess, NEUWOGES ingħatat ħelsien totali ta’ EUR […]. (11) NEUWOGES iddikjarat li kien diffiċli li tattribwixxi parti mill-ħelsien globali lill-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura, peress li l-ħelsien kien permess biss taħt l-AHG jekk l-impriża tal-akkomodazzjoni tkun onorat l-impenn ta’ privatizzazzjoni b’mod sħiħ. Jekk, madankollu, parti mill-ħelsien globali mogħti jrid ikun attribwit għal miżura ta’ privatizzazzjoni partikolari fuq il-bażi tal-proporzjon bejn dawk il-privatizzazzjonijiet u l-impenn globali ta’ privatizzazzjoni ta’ NEUWOGES, ħelsien gross totali ta’ EUR […] jista’ jiġi allokat b’mod matematiku lill-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura. EUR […] kellhom jitħallsu lill-ETF mir-rikavat tal-ftehim ma’ BAVARIA, li jfisser li b’mod matematiku NEUWOGES ingħatat ħelsien nett ta’ EUR […]. (12)
2.2. GENERALVERWALTERVERTRAG (KUNTRATT TA’ ĠESTJONI ĠENERALI JEW GVV)
(23)
Fil-21 ta’ Jannar 1998, BAVARIA u NEUWOGES iffirmaw il-GVV, li taħtu l-binjiet inkrew lura lil NEUWOGES u NEUWOGES żammet ir-responsabbiltà għall-ġestjoni u l-użu kummerċjali tal-binjiet inkwistjoni għal perjodu ta’ 30 sena. NEUWOGES żammet ukoll ir-rikavat kollu mill-kiri tal-binjiet. Bi tpattija għal dawn id-drittijiet tal-użu, NEUWOGES qablet li tħallas pagament fiss fix-xahar bħala kera ta’ EUR […] (EUR […] fis-sena) sakemm jitlesta x-xogħol ta’ rinnovazzjoni u EUR […] (EUR […] fis-sena) wara dan. Din ir-rata ta’ kera żdiedet b’[…] % fis-sena mill-1 ta’ Jannar 2000.
2.3. KUNTRATT ĠENERALI BI PREZZ FISS
(24)
BAVARIA intrabtet li tirrinnova l-binjiet inkwistjoni u wettqet kuntratt ġenerali bi prezz fiss (minn issa ’l quddiem ‘GVP’) għar-rinnovazzjoni ma’ BRG BAU-Regie GmbH (minn issa ’l quddiem ‘BRG’), sussidjarja u proprjetà sħiħa ta’ NEUWOGES. Taħt il-GPV, BAVARIA ħallset lil BRG prezz fiss ta’ EUR […] għax-xogħol ta’ rinnovazzjoni.
3. IL-KUMMENTI TAL-ĠERMANJA
(25)
It-tweġiba tal-Ġermanja għad-deċiżjoni tal-inizjazzjoni hija limitata għal dikjarazzjoni li mgħandhiex il-ħsieb li tikkummenta fuq id-deċiżjoni f’dan il-każ partikolari u li dan ser tħallih f’idejn l-awtoritajiet lokali kkonċernati (il-Belt ta’ Neubrandenburg u l-Istat Federali ta’ Berlin).
4. IL-KUMMENTI TAL-PARTIJIET INTERESSATI
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES iddikjarat li hija ma aġixxietx bħalma kieku kien jaġixxi investitur privat għall-finijiet tal-kuntratti inkwistjoni u li għalhekk BAVARIA kisbet vantaġġ ekonomiku li jirrappreżenta għajnuna mill-Istat fit-tifsira tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE. Skont l-istimi ta’ NEUWOGES, il-kuntratti inkwistjoni ġġeneraw telf ta’ EUR […] (nominali) u EUR […] (skontati). NEUWOGES tqis dan it-telf bħala għajnuna mill-Istat inkompatibbli mas-suq intern.
(27)
NEUWOGES tiddikjara fil-valutazzjoni tagħha ta’ jekk il-kuntratti inkwistjoni ġewx eżegwiti fuq termini normali tas-suq li l-EBV u l-GVV għandhom ikunu eżaminati b’mod individwali (Sezzjoni 4.1.1). Rigward il-kuntratti individwali, NEUWOGES tiddikjara li la l-EBV (Sezzjoni 4.1.2) u lanqas il-GVV (Sezzjoni 4.1.3) ma kienu jkunu konklużi minn investitur privat. NEUWOGES tiddikjara wkoll li investitur privat kien jagħżel approċċ differenti (Sezzjoni 4.1.4). Finalment, NEUWOGES targumenta li l-vantaġġ mogħti lil BAVARIA jirrappreżenta trasferiment ta’ riżorsi tal-Istat attribwibbli lill-Belt ta’ Neubrandenburg (Sezzjoni 4.1.5).
4.1.1. Eżami konġunt kontra eżami individwali tal-kuntratti inkwistjoni
(28)
NEUWOGES tiddikjara li jeħtieġ eżami strettament individwali tal-EBV u tal-GVV sabiex ikun stabbilit jekk ġewx eżegwiti skont termini normali tas-suq. Skont NEUWOGES, l-EBV u l-GVV huma kuntratti legalment separati li għandhom jeżistu b’mod separat. Skont NEUWOGES, kieku ż-żewġ kuntratti kienu fil-fatt ġew maħsuba bħala unità waħda, it-tnejn kienu jeħtieġu li jsiru quddiem nutar, mentri l-EBV biss sar quddiem nutar.
(29)
NEUWOGES għaldaqstant teżamina kull kuntratt b’mod individwali biex tqis jekk ġiex eżegwit skont termini normali tas-suq.
4.1.2. Erbbaurechtsvertrag (EBV)
(30)
NEUWOGES hija tal-fehma, abbażi tal-istimi tal-1997 u tal-2007 tal-proprjetà (l-art u l-bini) inkwistjoni, li investitur privat ma kienx jidħol għall-EBV ma’ BAVARIA bil-prezz miftiehem u li ċ-ċens imħallas, il-ħelsien tal-AHG mogħti bbażat fuq l-EBV, l-obbligu tar-rinnovazzjoni u l-proċedura ta’ offerti limitati bl-ebda mod ma jibdlu dik il-konklużjoni.
4.1.2.1. Il-prezz tax-xiri
(31)
NEUWOGES tfakkar li BAVARIA ħallset EUR […] fi flus għall-bini flimkien ma’ EUR […] f’ċens kapitalizzat. Fl-istimi tal-1997 u tal-2007, il-proprjetajiet f’daqqa (l-art u l-binjiet) ġew stmati għal EUR […] u EUR […]. Barra minn hekk, iż-żewġ rapporti taw stimi separati għall-proprjetà globali u għall-art (stima tal-1997: EUR […]; stima tal-2007: EUR […]) u għall-binjiet (stima tal-1997: EUR […]; stima tal-2007: EUR […]).
(32)
NEUWOGES hija tal-fehma li l-istima tal-1997 kienet stima eżatta tal-proprjetà dak iż-żmien (1997/1998) u li l-prezz li attwalment tħallas minn BAVARIA għall-bini biss (mhux il-prezz tal-bini u ċ-ċens kapitalizzat) għandu jintuża għall-finijiet ta’ tqabbil. Abbażi ta’ dan, NEUWOGES tqis li hija rċeviet ammont li waqqa’ l-prezz tas-suq fiż-żmien materjali (1997/1998) b’EUR […]. Anki jekk wieħed iqis il-ħelsien tal-AHG, il-prezz imħallas minn BAVARIA xorta waħda kien 16 % inqas mill-valur il-baxx mogħti fir-rapport tal-2007. Skont NEUWOGES, il-prezz imħallas minn BAVARIA tant kien inqas mill-prezz tas-suq li investitur privat ma kienx jaċċetta li jbiegħ b’dak il-prezz.
(33)
NEUWOGES tfakkar f’dan il-kuntest li, skont il-Komunikazzjoni tal-Kummissjoni dwar elementi ta’ għajnuna mill-Istat fil-bejgħ tal-art u tal-bini mill-awtoritajiet pubbliċi, (13), prezz ta’ xiri sa 5 % taħt il-valur tas-suq stabbilit minn stimatur indipendenti jista’ jitqies li huwa prezz tas-suq. B’kontradistinzjoni, prezz li, anki bi stima konservattiva, huwa mill-inqas 16 % taħt l-inqas stima ma jistax jitqies li huwa prezz tas-suq.
4.1.2.2. Iċ-ċens kapitalizzat
(34)
NEUWOGES tiddikjara li ċ-ċens kapitalizzat għall-ewwel 30 sena għandu jkun injorat meta wieħed iqabbel il-prezz imħallas minn BAVARIA mal-valuri mogħtija fl-istimi tal-1997 u tal-2007 (li stmaw il-valur lill-proprjetarju kemm tal-art kif ukoll tal-binjiet). Peress li ċ-ċens jitħallas għal-lokazzjoni tal-bini stabbilita u trasferita għal perjodu ta’ 75 sena u mhux għaċ-ċessjoni tal-art, ma jistax ikun inkluż biex jitqabblu l-prezz imħallas minn BAVARIA għall-binjiet u l-valur mogħti f’waħda miż-żewġ stimi.
4.1.2.3. Il-ħelsien tal-AHG
(35)
NEUWOGES tiddikjara wkoll li l-ħelsien tal-AHG ta’ EUR […] ibbażat fuq il-kuntratti inkwistjoni għandu jiġi injorat meta jitqabbel il-prezz imħallas minn BAVARIA mal-valur mogħti fiż-żewġ stimi għal dawn ir-raġunijiet:
-
Il-ħelsien tal-AHG huwa vantaġġ mogħti lil NEUWOGES minn parti terza (KfW) li mhijiex relatata max-xerrej. Ma hemm l-ebda raġuni għalfejn bejjiegħ għandu jaċċetta prezz taħt is-suq sempliċement għaliex it-tranżazzjoni tagħtih vantaġġi addizzjonali mingħand parti terza.
-
BAVARIA ma assumiet l-ebda responsabbiltà taħt l-AHG mogħti qabel lil NEUWOGES li jkun jiġġustifika kumpens fil-forma ta’ skont fuq il-prezz tax-xiri. Għalkemm BAVARIA intrabtet ‘fuq il-karta’ li tipprova tbiegħ għadd ta’ appartamenti lill-kerrejja tagħha, hija tat struzzjonijiet lil NEUWOGES sabiex attwalment timplimenta l-privatizzazzjoni a spejjeż proprji ta’ NEUWOGES; b’hekk BAVARIA ma assumiet l-ebda responsabbiltà reali, u lanqas ma kienet esposta għal xi responsabbiltà f’każ li l-isforzi ta’ privatizzazzjoni jfallu.
-
Billi l-ħelsien kien kontinġenti fuq it-twettiq tal-impenn ta’ NEUWOGES li tipprivatizza 15 % tal-appartamenti tagħha u l-ftehim ma’ BAVARIA kien ikopri biss 20 % tal-impenji ta’ privatizzazzjoni kollha, mhux possibbli li wieħed iqassam il-ħelsien tal-AHG iġġenerat mill-ftehim ma’ BAVARIA f’termini reali (minflok matematiċi). Fi kliem ieħor, kieku NEUWOGES ma onoratx l-impenn ta’ privatizzazzjoni tagħha b’mod sħiħ, il-kumpanija ma kinitx tikseb vantaġġ taħt l-AHG mill-ftehim ma’ BAVARIA.
-
Il-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura kien iwassal l-aktar biex NEUWOGES kien ikollha tħallas perċentwal relattivament baxx (45 % minflok 50 % jew 55 %) tar-rikavat lill-ETF, filwaqt li kieku ma kinitx eżegwiet il-kuntratt u fittxet xerrej ieħor, kienet tkun esposta għar-riskju li tħallas porzjon akbar tar-rikavat mill-bejgħ lill-Fond.
-
NEUWOGES tiddikjara li fl-aħħar mill-aħħar hija onorat l-impenji ta’ privatizzazzjoni tagħha 165 %, li jfisser li l-ħelsien mogħti kien ikun ikkonfermat anki mingħajr il-ftehim ma’ BAVARIA.
4.1.2.4. Ir-rinnovazzjoni
(36)
NEUWOGES tkompli targumenta li hija ma għamlet l-ebda qligħ mix-xogħol ta’ rinnovazzjoni li sar minn BAVARIA, peress li BAVARIA hija l-proprjetarja tal-binjiet u għalhekk kienet l-unika parti li gawdiet mir-rinnovazzjonijiet.
4.1.2.5. Il-proċedura tal-offerti
(37)
NEUWOGES issostni li l-proċedura ta’ offerti limitati fl-1997 ma tistax tiġi kkwotata bħala indikazzjoni li l-prezz imħallas minn BAVARIA kien fil-fatt prezz tas-suq. Il-proċedura tal-offerti ma kinitx proċedura miftuħa, trasparenti, mingħajr kundizzjonijiet u diskriminazzjoni u għaldaqstant ma kinitx adegwata biex jiġi stabbilit il-valur tas-suq.
4.1.3. Generalverwaltervertrag (GVV)
(38)
NEUWOGES tgħid li l-ebda investitur privat ta’ daqs simili u f’qagħda simili ma kien jidħol għall-GVV, peress li mill-bidu kien ċar li l-kuntratt kien iwassal għal telf konsiderevoli. NEUWOGES targumenta b’mod partikolari li t-telf kien prevedibbli mill-bidu nett, peress li l-kalkoli sottostanti għall-kuntratt kienu bbażati fuq preżunzjonijiet f’termini ta’ żviluppi futuri fis-suq tal-kiri f’Neubrandenburg li evidentement kienu ottimisti żżejjed. NEUWOGES targumenta wkoll li diversi kuntratti allegatament simili ppreżentati minn BAVARIA għall-finijiet ta’ tqabbil ma jurux li l-GVV twettaq skont termini normali tas-suq u li NEUWOGES aċċettat biss dan il-kuntratt evidentement ta’ żvantaġġ għaliha għal raġunijiet politiċi li huma irrilevanti għall-fini tal-kriterju tal-investitur privat.
4.1.3.1. Il-GVV u l-aspettattivi tas-suq
(39)
NEUWOGES tiddikjara li d-dispożizzjonijiet ewlenin tal-GVV [rata ta’ lokazzjoni fissa fix-xahar li tiżdied b’[…] % fis-sena, tnaqqis mhux indiċjat tal-ispejjeż ta’ madwar […] % oriġinarjament (inkluż […] % riskju ta’ inadempjenza tal-kera) u terminu ta’ 30 sena] mhumiex it-tip ta’ termini li investitur privat kien jaċċetta. NEUWOGES targumenta dan il-punt kif ġej:
-
Billi r-riskju ta’ inadempjenza tal-kera kien stabbilit tant baxx ([…] % biss tad-dħul nett mill-kiri), NEUWOGES iġġorr ir-riskju finanzjarju li tikseb rata ta’ okkupanza minima ta’ […] %.
-
Billi r-rata fissa ta’ lokazzjoni kienet stabbilita għal […] % fis-sena, NEUWOGES iġġorr ir-riskju finanzjarju li ma tkunx tista’ tapplika żidiet annwali fil-kera b’konformità ma’ dik ir-rata.
-
Peress li l-ispejjeż mhumiex indiċjati, NEUWOGES iġġorr ir-riskju finanzjarju ta’ kwalunkwe żieda fl-ispejjeż ta’ ġestjoni u ta’ manutenzjoni u żieda fil-kera ta’ aktar minn […] % fis-sena biss tkun tista’ possibilment tikkompensa għaż-żieda fl-ispejjeż.
-
Minħabba t-terminu fit-tul (30 sena), dawn huma riskji finanzjarji konsiderevoli.
(40)
Skont NEUWOGES, kien ċar mill-bidu nett li dawn kienu sejrin ikunu riskji reali u jwasslu għal telf konsiderevoli u għaldaqstant investitur privat ma kienx jidħol għal dan il-kuntratt. Investitur privat jidħol għal kuntratt li jew iġiblu qligħ jew tal-inqas ma jirreġistrax telf. NEUWOGES tispjega li l-GVV seta’ biss iħalli qligħ kieku kien hemm aspettattiva raġonevoli li tinkiseb rata ta’ okkupanza għolja, żidiet tal-kera annwali ta’ […] % u spejjeż stabbli. Madankollu, kien ovvju anki meta l-kuntratt twettaq li rata medja ta’ okkupanza ta’ […] % ma kinitx sejra tintlaħaq, żieda fil-kera ta’ mill-inqas […] fis-sena kienet impossibbli u l-ispejjeż ta’ ġestjoni u manutenzjoni kienu żgur sejrin jogħlew tul it-terminu tal-kuntratt. NEUWOGES tissostanzja dawn id-dikjarazzjonijiet billi tirreferi kemm għat-tnaqqis imbassar fil-popolazzjoni kif ukoll fis-suq tal-proprjetà f’Neubrandenburg u tafferma li, abbażi ta’ dik l-informazzjoni, kien mistenni t-telf. Peress li l-popolazzjoni ta’ Neubrandenburg kienet diġà qiegħda tonqos meta l-kuntratti inkwistjoni ġew eżegwiti, kien hemm eċċess ta’ appartamenti vojta u l-binjiet tal-konkrit precast xejn attraenti koperti mill-kuntratt kellhom l-ogħla rati ta’ nuqqas ta’ okkupanza u l-inqas kera.
(41)
Skont NEUWOGES, investitur privat kien jibbaża l-kalkoli tiegħu fuq aspettattivi aktar pessimistiċi, bħal żidiet mbassra fil-kera ta’ madwar […] % u […] %, riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] % u indiċjar tal-ispejjeż ta’ […] %. Analiżi fl-2012 tal-flussi tal-flus ex-post prodotta minn NEUWOGES turi li, abbażi ta’ dawn is-suppożizzjonijiet, il-GVV kien jiġġenera fluss ta’ flus negattiv ta’ EUR […] (nominali) jew EUR […] (skontati). (14) NEUWOGES tiddikjara li dan l-ammont jirrappreżenta l-għajnuna mill-Istat riċevut minn BAVARIA. Ġiet ippreżentata wkoll sensiela ta’ varjazzjonijiet fuq dik l-analiżi tal-fluss ta’ flus, li turi li anki kieku suppożizzjonijiet aktar ottimistiċi kienu ġġustifikati (bħal rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza medja ta’ […] %, żidiet annwali fil-kera ta’ […] % u żieda fl-ispejjeż ta’ […] %), il-fluss tal-flus globali mbassar xorta waħda kien ikun negattiv. Il-GVV seta’ biss jiġġenera qligħ abbażi ta’ dawk li allegatament kienu jkunu suppożizzjonijiet għal kollox fittizji (rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza ta’ […] %, żidiet annwali fil-kera ta’ […] % u żieda fl-ispejjeż ta’ […] %).
4.1.3.2. Kuntratti kampjuni
(42)
NEUWOGES tikkontesta l-fatt li ċerti kuntratti għal tranżazzjonijiet simili ([…] (15), […] (16) u […] (17)) juru li l-GVV kien eżegwit skont termini normali tas-suq. NEUWOGES ma taqbilx mal-fehma li l-kuntratti huma komparabbli u tgħid li jvarjaw mill-GVV f’dawn il-punti essenzjali li ġejjin:
-
Billi ma ġiet ippreżentata l-ebda evidenza ta’ xebh suffiċjenti bejn il-pożizzjoni finanzjarja u l-prospetti futuri tal-ibliet li fihom jinsabu l-proprjetajiet koperti mill-kuntratti kampjuni u s-sitwazzjoni u l-prospetti ta’ Neubrandenburg, wieħed ma jistax jassumi li l-kuntratti huma komparabbli b’mod ġenerali.
-
Ir-rata ta’ lokazzjoni fil-kuntratti kampjuni hija indiċjata b’rata ferm aktar baxxa milli fil-GVV (jiġifieri 1,0 % sa 1,5 %).
-
L-ebda wieħed mill-kuntratti kampjuni prodotti ma huwa adattat għall-finijiet ta’ tqabbil, peress li ċ-ċirkostanzi huma differenti f’kull każ ([…]: rekwiżiti orħos ta’ manutenzjoni; […]: mhux appartamenti, iżda biss proprjetajiet kummerċjali b’rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza ta’ 0 % mal-iffirmar tal-kuntratt; […]: proprjetajiet f’reġjun ta’ żvilupp).
(43)
NEUWOGES targumenta li l-kuntratti kampjuni ma jurux li l-GVV kien eżegwit skont termini normali tas-suq; għall-kuntrarju, jissuġġerixxu eżattament l-oppost, peress li jinkludu termini inqas iebsin, anki jekk il-proprjetajiet inkwistjoni kellhom prospetti finanzjarji aqwa.
4.1.3.3. Raġunijiet politiċi
(44)
NEUWOGES issostni li l-GVV kien eżegwit minkejja l-iżvantaġġi finanzjarji ovvji tiegħu għal raġunijiet politiċi. NEUWOGES tfakkar li r-raġunijiet li għalihom ingħatat l-għajnuna mill-Istat huma irrilevanti għall-fini ta’ evalwazzjoni legali u ssostni li r-raġunijiet politiċi msemmija juru li l-kunsiderazzjonijiet finanzjarji ma kinux il-fattur deċiżiv. NEUWOGES tgħid li l-GVV kien eżegwit għar-raġunijiet li ġejjin:
-
Kienet taħt pressjoni politika konsiderevoli biex tħaffef ir-rinnovazzjoni u l-privatizzazzjoni tal-istokk ta’ akkomodazzjoni fl-istati federali l-ġodda.
-
Il-Belt ta’ Neubrandenburg kienet qiegħda tittama li treġġa’ lura t-tnaqqis kontinwu fil-popolazzjoni billi tirrinnova u tipprivatizza l-appartamenti.
-
Il-GVV, flimkien mal-GPV, iżomm l-investimenti f’livell għoli f’Neubrandenburg, filwaqt li investimenti li kienu qegħdin jonqsu kien ikollhom impatt sinifikanti fuq ir-rata ta’ qgħad lokali.
4.1.4. Alternattivi
(45)
Finalment, NEUWOGES tgħid li investitur privat kien ifittex alternattivi oħrajn għall-kuntratti inkwistjoni.
(46)
L-ewwel, NEUWOGES tgħid li bejgħ dirett kien ikun preferibbli, peress li kien jiġġenera qligħ, filwaqt li wieħed seta’ jassumi mill-bidu nett li l-GVV kien ser jiġġenera telf. Il-proprjetajiet (il-bini u l-art) setgħu inbiegħu fil-prezz mill-prezz issuġġerit fl-istimi tas-suq jew ogħla. Anki jekk xerrej kien sempliċement jixtri l-art u jwaqqa’ l-binjiet, bejgħ bħal dan kien ikun aktar profittabbli. NEUWOGES tikkunsidra li din l-evalwazzjoni tapplika anki jekk wieħed jieħu inkonsiderazzjoni l-ħelsien tal-AHG, peress li NEUWOGES setgħet ipprovat tonora l-impenji tagħha billi tipprivatizza binjiet oħrajn u bejgħ kien ikun aktar profittabbli mill-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura anki mingħajr il-ħelsien tal-AHG. L-impenji politiċi ta’ NEUWOGES kienu r-raġuni li għaliha dawn l-alternattivi ġew miċħudin.
(47)
NEUWOGES hija wkoll tal-fehma li investitur privat kien jippreferi jiffinanzja xogħlijiet ta’ rinnovazzjoni inqas komprensivi huwa stess, jikri l-appartamenti mhux rinnovati jew iwaqqa’ l-bini. Għal darb’oħra l-impenji politiċi ta’ NEUWOGES kienu r-raġuni li għaliha dawn l-alternattivi ġew miċħudin.
(48)
Finalment, NEUWOGES issostni li, kieku ttieħdet deċiżjoni ta’ rinnovazzjoni, kien ikun aktar profittabbli għal NEUWOGES li tiffinanzja dan ix-xogħol b’mod differenti. Pereżempju, setgħet ħadet soft loan iggarantit mill-Belt ta’ Neubrandenburg li kienet tkun soluzzjoni orħos mill-ftehim ma’ BAVARIA.
4.1.5. Ir-riżorsi tal-Istat u l-imputabbiltà
(49)
NEUWOGES hija tal-fehma li l-allegat vantaġġ ingħata mir-riżorsi tal-Istat u huwa imputabbli lill-Istat.
(50)
L-ewwel, NEUWOGES tiddikjara li, bħala l-uniku azzjonist li kapaċi jeżerċita influwenza kontrollanti fuq il-bord superviżorju, il-Belt ta’ Neubrandenburg kellha influwenza kontrollanti fuq NEUWOGES. Fid-dawl ta’ dak il-kontroll, it-telf allegat mill-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura huwa riżorsa tal-Istat mitlufa.
(51)
NEUWOGES tkompli tgħid li prattikament kull indikazzjoni ta’ imputabbiltà hija preżenti f’dan il-każ partikolari: il-Belt ta’ Neubrandenburg kellha kontroll estensiv fuq NEUWOGES; kien importanti ħafna għal NEUWOGES li taqdi l-interessi tal-belt; il-ftehim inkwistjoni kien konkluż għal raġunijiet politiċi u d-deċiżjoni finali dwar il-ftehim tal-bejgħ b’kiri lura kienet b’mod ċar f’idejn il-Belt ta’ Neubrandenburg.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA tirrifjuta l-argumenti li pprovdiet NEUWOGES u tiddikjara li l-kuntratti inkwistjoni kienu tranżazzjonijiet normali tas-suq li ma tawha l-ebda vantaġġ u għaldaqstant mhumiex għajnuna mill-Istat. L-ewwel BAVARIA tiddikjara li l-kuntratti inkwistjoni għandhom jitqiesu bħala unità finanzjarja waħda (Sezzjoni 4.2.1). It-tieni, il-kuntratti inġenerali mhumiex tali li investitur privat ma kienx jidħol għalihom (Sezzjoni 4.2.2). It-tielet, l-alternattivi elenkati minn NEUWOGES ma kinux ikunu aktar vantaġġjużi għal NEUWOGES (Sezzjoni 4.2.3). Finalment, BAVARIA tiddikjara li ma kien hemm ebda trasferiment ta’ riżorsi imputabbli lill-Istat (Sezzjoni 4.2.4).
4.2.1. L-eżami konġunt kontra l-eżami individwali tal-kuntratti inkwistjoni
(53)
BAVARIA targumenta li l-kuntratti inkwistjoni għandhom jitqiesu bħala unità u ma jistgħux ikunu vvalutati b’mod separat wieħed mill-ieħor. Il-bejgħ u l-kiri lura sussegwenti tal-binjiet kienu żewġ stadji konnessi ta’ ftehim uniku. BAVARIA tindika li l-ftehim kien offrut bħala pakkett u kien meqjus bħala tali minn NEUWOGES, kif juru biċ-ċar ir-rekords interni ta’ NEUWOGES dwar il-proċess tad-deċiżjoni.
(54)
Għaldaqstant, skont BAVARIA, il-kriterju tal-investitur privat għandu jkun applikat għall-ftehim kollu u mhux għal kull kuntratt individwali.
4.2.2. It-tranżazzjoni ma tatx vantaġġ lil BAVARIA
(55)
Skont BAVARIA, kwalunkwe vantaġġ potenzjali huwa prekluż sempliċement minħabba l-fatt li NEUWOGES għamlet proċedura ta’ offerti (għalkemm limitata) sabiex tittestja s-suq u ma hemm l-ebda raġuni sabiex wieħed jiddubita li NEUWOGES għażlet l-aktar offerta vantaġġjuża mill-aspett finanzjarju.
(56)
Hija targumenta li, minkejja l-proċedura tal-offerti, iċ-ċirkostanzi partikolari ta’ NEUWOGES għandhom ikunu kkunsidrati sabiex wieħed jistabbilixxi jekk investitur privat kienx jidħol għall-ftehim. NEUWOGES kellha bżonn iżżid il-kapital u tirrinnova l-appartamenti sabiex tipprivatizzahom (waqt li żżomm il-kera baxxa) u tikseb il-ħelsien tal-AHG. Għaldaqstant, skont BAVARIA, investitur privat fl-istess ċirkostanzi kien jidħol għall-ftehim.
(57)
Rigward it-termini tal-GVV u r-riskji li kienu jinħolqu kieku s-suq tal-proprjetà f’Neubrandenburg żviluppa inqas minn kemm mistenni (pereż. kieku r-rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza kienet ogħla minn dik imbassra), BAVARIA targumenta li r-riskju li ma tkunx tista’ tikseb il-kera u r-rata ta’ okkupanza mixtieqin ma kienx furzat fuq NEUWOGES; għall-kuntrarju, dan baqa’ ma’ NEUWOGES. NEUWOGES kien ikollha ġġorr il-konsegwenzi kieku s-suq żviluppa inqas tajjeb minn kemm kien mistenni anki kieku ma daħlitx fil-ftehim ma’ BAVARIA.
(58)
Rigward it-termini individwali tal-GVV, BAVARIA tiddikjara li r-rati medji għal kull metru kwadru użati għall-kalkolu tar-rata ta’ lokazzjoni kienu kemmxejn aktar baxxi mill-valuri li kienu jkunu mistennija abbażi tal-indiċi tal-kera għal Neubrandenburg. BAVARIA tindika wkoll li l-indiċi tal-kera kien jassumi li l-kera kienet ser togħla wara l-1 ta’ Jannar 2000, li jfisser li żieda fil-kera ta’ […] % fis-sena kienet realistika.
(59)
Rigward l-EBV, BAVARIA tindika li l-istimi tal-1997 u tal-2007 ma jistgħux jitqabblu direttament mal-EBV, peress li l-istimi kienu bbażati fuq bejgħ dirett, filwaqt li għalkemm l-EBV kien jinkludi l-bejgħ tal-binjiet, stabbilixxa biss lokazzjoni tal-bini għall-art. Peress li NEUWOGES baqgħet il-proprjetarja tal-art, il-valur tal-art mogħti fl-istimi ma jistax jiġi kkunsidrat. BAVARIA tikkunsidra wkoll li r-rapporti tal-istimi fi kwalunkwe każ m’għadhomx rilevanti, peress li jistabbilixxu biss il-valur teoretiku tal-proprjetajiet u mhux il-prezz li seta’ attwalment jinkiseb għalihom fuq is-suq.
(60)
BAVARIA tkompli tgħid li l-ħelsien mid-dejn antik mogħti abbażi tal-ftehim għandu jiġi kkunsidrat ukoll. Wieħed mill-għanijiet ta’ NEUWOGES meta daħlet fil-ftehim inkwistjoni kien li tikseb il-ħelsien tal-AHG.
(61)
Minbarra t-termini eżatti tal-EBV u tal-GVV, il-vantaġġi mogħtija lil NEUWOGES taħt il-GPV għandhom ukoll ikunu kkunsidrati, skont BAVARIA. BAVARIA tafferma li NEUWOGES insistiet li tintgħażel is-sussidjarja tagħha BRG għar-rinnovazzjoni tal-appartamenti, bl-għarfien sħiħ li NEUWOGES kienet sejra tirċievi l-qliegħ kollu ta’ BRG (u tkun ukoll responsabbli mill-kopertura ta’ kwalunkwe telf). Fid-dawl ta’ dan, il-qligħ mill-kuntratt ma’ BRG, li kien jiswa EUR […], għandu jitqies bħala vantaġġ rilevanti għal NEUWOGES.
(62)
Finalment, BAVARIA tgħid fir-rigward tal-loġika ġenerali tal-mudell ta’ bejgħ b’kiri lura li NEUWOGES b’mod ovvju kellha tħallas lura l-investiment oriġinali ta’ BAVARIA flimkien mal-imgħax. BAVARIA tirreferi għar-rekords interni ta’ NEUWOGES dwar il-proċess tad-deċiżjoni sabiex turi li NEUWOGES kienet konxja sew mill-fatt li r-rata ta’ lokazzjoni kienet maħsuba sabiex tammortizza l-investiment oriġinali ta’ BAVARIA.
4.2.3. L-alternattivi
(63)
Rigward l-alternattivi li NEUWOGES tqis li kienu jkunu aktar vantaġġjużi mill-aspett finanzjarju, BAVARIA tiddikjara li dawk l-alternattivi jew ma kinux disponibbli jew ma kinux ikunu aktar vantaġġjużi. L-ewwel, rigward l-allegata għażla ta’ bejgħ dirett lill-kerrejja, BAVARIA tqis li huwa ferm improbabbli li NEUWOGES kienet tkun kapaċi tbiegħ appartamenti mhux rinnovati jew li kellha l-flus sabiex tiffinanzja r-rinnovazzjonijiet meħtieġa. It-tieni, rigward il-possibbiltà li tissellef biex tiffinanzja r-rinnovazzjonijiet, BAVARIA tgħid li NEUWOGES kien ikollha ġġorr l-istess riskji u spejjeż tal-ftehim ma’ BAVARIA. Barra minn hekk, il-bejgħ dirett ta’ appartamenti rinnovati lill-kerrejja jew lil xi bejjiegħ kummerċjali kien ikun proposta xejn attraenti, peress li NEUWOGES kien ikollha tħallas perċentwal għoli tal-prezz imsaħħaħ lill- ETF.
4.2.4. Ir-riżorsi tal-Istat u l-imputabbiltà
(64)
Finalment, BAVARIA tiddikjara li l-ftehim ma jinvolvi l-ebda riżorsa tal-Istat u ma jistax ikun imputat lill-Istat, li NEUWOGES hija kumpanija tal-liġi privata normali li ma rċeviet l-ebda riżorsa mill-Istat kemm diretta kif ukoll indiretta, li t-tranżazzjoni ma tistax tkun imputata lill-Istat sempliċement minħabba l-kontroll ġenerali eżerċitat minn bord superviżorju li fuqu l-muniċipalità kellha l-maġġoranza tas-siġġijiet u li l-argument ta’ NEUWOGES li l-Belt ta’ Neubrandenburg ġiegħlet lil NEUWOGES tidħol fi ftehim għal raġunijiet politiċi hija inverosimili.
4.3. IL-BELT TA’ NEUBRANDENBURG
(65)
Il-Belt ta’ Neubrandenburg, li hija proprjetarja ta’ NEUWOGES, tgħid li l-kuntratti inkwistjoni jinkludu għajnuna mill-Istat. Il-Belt taqbel mal-argumenti ta’ NEUWOGES u tikkumenta b’mod separat fuq għadd ta’ punti.
4.3.1. Vantaġġ
(66)
L-ewwel, il-Belt ta’ Neubrandenburg hija tal-fehma li l-EBV u l-GVV għandhom ikunu vvalutati b’mod separat, minħabba li l-partijiet isseparawhom b’attenzjoni kemm fis-sens legali kif ukoll f’dak finanzjarju. It-tieni, il-Belt ta’ Neubrandenburg tirreferi għall-argument ta’ NEUWOGES ibbażat fuq it-tnaqqis imbassar fil-popolazzjoni, li investitur privat kien jieħu inkonsiderazzjoni. Il-Belt ta’ Neubrandenburg tkompli tindika li rati għoljin ta’ nuqqas ta’ okkupanza kienu jkunu ferm prevedibbli minn investitur privat. It-tielet, il-Belt ta’ Neubrandenburg hija tal-fehma li x-xogħol ta’ rinnovazzjoni ordnat minn BAVARIA kien tant bażiku li ma kien hemm ebda raġuni li wieħed jantiċipa rati ta’ okkupanza għoljin u żidiet konsiderevoli fil-kera.
(67)
Il-Belt ta’ Neubrandenburg tirrifjuta wkoll argumenti oħrajn imressqa minn BAVARIA. B’mod partikolari, il-Belt ta’ Neubrandenburg hija tal-fehma li l-proċedura tal-offerti ma tistax tintuża bħala indikazzjoni li l-offerta ta’ BAVARIA kienet l-aħjar offerta disponibbli fuq is-suq u li operatur tas-suq kien jiċħad l-offerta ta’ BAVARIA, anki kieku kienet l-aħjar offerta fuq is-suq. Rigward l-allegati alternattivi, il-Belt ta’ Neubrandenburg bażikament tapprova l-argumenti ta’ NEUWOGES. Rigward l-istimi u l-argument ta’ BAVARIA li dawk il-valuri ma setgħux jinkisbu, il-Belt ta’ Neubrandenburg tispjega li l-istimi għandhom jitqiesu bħala parametru bażiku għall-prezz tas-suq fiż-żmien materjali, peress li mgħadux aktar possibbli li wieħed jistabbilixxi liema prezz NEUWOGES setgħet effettivament tikseb fuq is-suq fl-1998.
4.3.2. Ir-riżorsi tal-Istat u l-imputabbiltà
(68)
Il-Belt ta’ Neubrandenburg hija tal-fehma li t-tranżazzjoni hija imputabbli lilha, peress li hija eżerċitat grad suffiċjenti ta’ kontroll fuq NEUWOGES inġenerali u fir-rigward tal-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura b’mod partikolari.
(69)
Hija tiddikjara li, bħala l-uniku azzjonist, il-Belt kellha kontroll sħiħ fuq NEUWOGES skont l-ammissjoni tagħha stess u li għaldaqstant il-ġestjoni ta’ NEUWOGES kienet marbuta mill-istruzzjonijiet mogħtija mill-Belt. Hija tkompli tiddikjara li tmienja jew għaxar membri tal-bord superviżorju ta’ NEUWOGES kienu uffiċjali tal-Belt, li b’hekk kellha mekkaniżmu ta’ kontroll ieħor għad-dispożizzjoni tagħha u li l-Belt ta’ Neubrandenburg kienet obbligata taħt l-ordinamenti tagħha li tiżgura li kienet kapaċi teżerċita influwenza xierqa fuq NEUWOGES.
(70)
Rigward il-ftehim inkwistjoni, il-Belt ta’ Neubrandenburg tispjega li mhux biss kellha l-faċilità li teżerċita kontroll, iżda hija effettivament għamlet dan waqt il-ftehim. Il-Belt ta’ Neubrandenburg hija tal-fehma li l-involviment mill-qrib tal-uffiċjali tal-Belt huwa rreġistrat b’mod ċar fil-minuti tal-laqgħat tal-bord superviżorju u li deċiżjoni tal-bord superviżorju kienet meħtieġa qabel ikun jista’ jiġi konkluż il-ftehim. Rigward it-termini tal-ftehim, il-Belt ta’ Neubrandenburg tiddikjara li l-Belt ħadmet sabiex tissalvagwardja l-interessi politiċi lokali.
(71)
Il-Belt ta’ Neubrandenburg tikkonkludi billi tiddikjara li l-kontroll tal-Belt fuq il-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura u r-responsabbiltà tagħha għall-ftehim huma kkorroborati b’mod ċar mill-fatti u li l-ftehim huwa għalhekk imputabbli lilha.
4.4. L-ISTAT FEDERALI TA’ BERLIN
(72)
L-Istat Federali ta’ Berlin, li għandu rabtiet mill-qrib ma’ BAVARIA, (18) jiddikjara li l-kuntratti inkwistjoni ma jinkorporaw l-ebda element ta’ għajnuna, peress li ma ngħata l-ebda vantaġġ lil BAVARIA.
4.4.1. Vantaġġ
(73)
L-ewwel, l-Istat Federali ta’ Berlin jargumenta li l-kuntratti inkwistjoni għandhom ikunu kkunsidrati bħala ftehim wieħed, peress li huma partijiet komplementari b’mod reċiproku ta’ ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura u NEUWOGES ittrattathom bħala tali.
(74)
Rigward il-kriterju tal-investitur privat, l-Istat Federali ta’ Berlin jindika li s-soluzzjoni offruta minn BAVARIA kienet soluzzjoni bilanċjata fid-dawl tas-sitwazzjoni finanzjarja ta’ NEUWOGES fiż-żmien materjali (1997/1998) u t-tip ta’ ftehim inkwistjoni (privatizzazzjoni skont ir-rekwiżiti tal-ħelsien tal-AHG, ir-rinnovazzjoni tal-istokk ta’ akkomodazzjoni tagħha, iż-żamma ta’ responsabbiltajiet maniġerjali għall-proprjetajiet tagħha, iż-żamma ta’ kera soċjalment aċċettabbli).
(75)
Rigward l-EBV b’mod partikolari, l-Istat Federali ta’ Berlin jiddikjara, l-ewwel, li l-proċedura tal-offerti ta’ NEUWOGES qieset li l-offerta ta’ BAVARIA kienet l-aħjar offerta fiż-żmien materjali (1997/1998). It-tieni, l-Istat Federali ta’ Berlin jiddikjara li l-ħelsien tal-AHG għandu jiġi kkunsidrat, peress li NEUWOGES kienet ferm attenta li tonora l-impenn ta’ privatizzazzjoni tagħha f’konformità mal-AHG. It-tielet, l-Istat Federali ta’ Berlin jindika li l-bejgħ bi prezz relattivament baxx (bl-għażla ta’ bejgħ b’kundizzjonijiet ta’ rinnovazzjoni marbutin miegħu minflok bejgħ wara t-tlestija tax-xogħol ta’ rinnovazzjoni mill-kumpanija) kien fl-interess finanzjarju ta’ NEUWOGES, peress li prezz aktar baxx kien ifisser li riedu jitħallsu inqas flus lill-ETF.
(76)
Rigward il-GVV, l-Istat Federali ta’ Berlin jiddikjara, l-ewwel, li l-kuntratti kampjuni juru li ma kien hemm xejn mhux tas-soltu, la fit-terminu tal-kuntratt u lanqas fl-indiċjar tar-rata ta’ lokazzjoni ta’ […] % fis-sena, it-tieni, li r-rata ta’ indiċjar kienet iġġustifikata fid-dawl tar-rata medja ta’ inflazzjoni mbassra dak iż-żmien (1997/1998) u, it-tielet, li l-kera għal kull m2 kienet fil-limiti tal-indiċi tal-kera għall-Belt ta’ Neubrandenburg li kienet tapplika dak iż-żmien.
4.4.2. Ir-riżorsi tal-Istat u l-imputabbiltà
(77)
Bħal BAVARIA, l-Istat Federali ta’ Berlin jargumenta li l-Belt ta’ Neubrandenburg ma pprovdietx fondi lil NEUWOGES u li, għall-kuntrarju, NEUWOGES kellha biss għad-dispożizzjoni tagħha d-dħul li hija nnifisha kienet tiġġenera, u li fuqu l-awtoritajiet lokali ma kellhom l-ebda kontroll dirett.
(78)
Rigward l-imputabbiltà, l-Istat Federali ta’ Berlin isostni li huwa improbabbli li l-Belt ta’ Neubrandenburg iddeċidiet li tagħti għajnuna ta’ fond tal-proprjetà ta’ Berlin a spejjeż tal-kumpanija tal-iżvilupp tal-akkomodazzjoni lokali tagħha stess u li ma hemmx evidenza suffiċjenti ta’ xi intenzjoni min-naħa tal-Belt ta’ Neubrandenburg li jkun hemm xi kuntratti imputati lilha.
5. IR-RAĠUNIJIET GĦALL-BIDU TAL-PROĊEDURA TA’ INVESTIGAZZJONI FORMALI
(79)
Il-Kummissjoni kkummentat b’mod provviżorju fuq għadd ta’ kwistjonijiet fid-deċiżjoni tagħha li tibda proċedura ta’ investigazzjoni formali u talbet lill-partijiet jipprovdu tagħrif dwar tliet kwistjonijiet b’mod partikolari.
(80)
L-ewwel, il-Kummissjoni aċċettat b’mod provviżorju li l-EBV u l-GVV għandhom jitqiesu bħala unità u mhux bħala kuntratti separati, peress li t-tnejn kienu jifformaw parti minn kuntratt ta’ lokazzjoni tal-proprjetà immobbli fil-varjant tal-bejgħ b’kiri lura. (19) Il-valutazzjoni ta’ vantaġġ ekonomiku potenzjali hija għaldaqstant ibbażata fuq analiżi tar-redditu li NEUWOGES setgħet tistenna fl-1998 mill-konklużjoni reċiproka tal-EBV u tal-GVV. (20)
(81)
Il-Kummissjoni tqajjem żewġ kwistjonijiet b’mod partikolari rigward l-EBV:
-
L-ewwel, hemm kwistjoni dwar jekk il-ħelsien tal-AHG għandux ikun inkluż fil-valutazzjoni. (21)
-
It-tieni, il-Kummissjoni talbet aktar informazzjoni dwar id-differenzi bejn l-istimi tal-1997 u tal-2007 peress li, mingħajr aktar dettalji, ikun impossibbli li wieħed jistabbilixxi liema minn dawn l-istimi kienet tirrifletti l-valur attwali tas-suq tal-art fl-1997/1998. (22)
(82)
Rigward il-GVV, il-Kummissjoni l-ewwel tiddikjara li huwa ċar mill-kuntratti kampjuni li t-termini miftiehma bejn NEUWOGES u BAVARIA kienu normali fis-suq dak iż-żmien (1997/1998). (23) It-tieni, il-Kummissjoni tiddikjara li l-proċedura tal-offerti limitati li saret minn NEUWOGES tikkorrobora l-fatt li NEUWOGES kellha l-faċilità li tittestja s-suq u tieħu deċiżjoni fnanzjarjament razzjonali. (24) It-tielet, il-Kummissjoni tinnota li l-kera miftiehma fil-kuntratt għall-2008 kienet fil-fatt konformi ma’ jew xi ftit aktar baxxa mill-kera medja fil-viċinat inkwistjoni fl-2008. (25)
(83)
Għalkemm dawn il-fatturi kollha jindikaw li l-GVV kien eżegwit skont termini normali tas-suq, il-Kummissjoni talbet aktar informazzjoni dwar l-aspettattivi tal-atturi tas-suq tal-proprjetà fl-1998 sabiex tkun tista’ teżamina l-argumenti inkwistjoni f’aktar dettall. (26)
(84)
Finalment, il-Kummissjoni vvalutat l-analiżi tal-fluss tal-flus ippreżentata minn NEUWOGES u finalment ikkonkludiet li, minħabba n-nuqqasijiet metodiċi, dik l-analiżi ma wrietx li kien ingħata xi vantaġġ ekonomiku lil BAVARIA. (27)
(85)
Għaldaqstant il-Kummissjoni ddeċidiet li ma setgħet turi ebda vantaġġ ekonomiku favur BAVARIA fuq il-bażi tal-informazzjoni pprovduta. (28) Madankollu, hija nnotat il-ħsieb tagħha li teżamina l-argumenti tal-atturi tas-suq f’aktar dettall u talbet lill-partijiet kollha jibagħtu aktar informazzjoni utli. (29)
6. PROĊEDURI LEGALI FIL-ĠERMANJA
(86)
L-LG Rostock tat is-sentenza tagħha fil-proċedura fil-Qorti Ġenerali bejn BAVARIA u NEUWOGES fit-28 ta’ Novembru 2008. BAVARIA kienet ressqet ilment fuq il-bażi li NEUWOGES kienet waqfet tħallas ir-rata ta’ lokazzjoni ta’ kull xahar miftiehma fil-GVV f’Ottubru 2006 fuq il-bażi li l-kuntratt kien null u bla effett peress li kien jinkorpora għajnuna illegali mill-Istat.
(87)
L-LG Rostock iddeċidiet fis-sentenza tagħha li l-EBV u li l-GVV għandhom ikunu kkunsidrati bħala unità minflok b’mod separat, billi ż-żewġ kuntratti kienu jifformaw parti mill-istess ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura. (30)
(88)
Rigward l-EBV, l-LG Rostock stabbiliet iċ-ċens annwali għall-ewwel 30 sena tat-terminu tal-EBV, li kien […] % fis-sena. L-LG Rostock iddeċidiet li dan ma kienx kumpens baxx iżżejjed, peress li NEUWOGES kienet irċeviet iċ-ċens bil-quddiem għall-ewwel 30 sena u setgħet tinvesti u tagħmel qligħ minnu, li ma kienx ikun possibbli għaliha b’pagament annwali. (31)
(89)
L-LG Rostock kompliet tiddeċiedi li l-ħelsien mid-dejn antik mogħti lil NEUWOGES u bbażat fuq il-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura ried ikun ikkunsidrat b’mod sħiħ, peress li l-ħelsien mid-dejn l-antik kien kontinġenti għall-ftehim. (32) L-LG Rostock iddikjarat li, jekk l-ammont mogħti f’ħelsien minn dejn antik kien miżjud mal-prezz tax-xiri tal-binjiet, il-prezz miksub kien 16 % biss taħt l-istima tal-2007 tal-bini u għaldaqstant ma kienx sproporzjonat mal-valur tal-bini. (33) Finalment, l-LG Rostock iddeċidiet li prezz ta’ xiri baxx kien fl-interess ta’ NEUWOGES, peress li l-prezz tax-xiri baxx kien naqqas l-investiment globali magħmul minn BAVARIA u r-rata ta’ lokazzjoni korrispondenti. (34) L-LG Rostock iddeċidiet ukoll li prezz tax-xiri aktar baxx kien ukoll vantaġġjuż peress li r-responsabbiltà ta’ NEUWOGES lejn l-ETF kienet tiddependi fuq ir-rikavat mill-bejgħ. (35)
(90)
Rigward il-GVV, l-LG Rostock iddeċidiet, l-ewwel, li terminu ta’ 30 sena kien normali għall-kuntratti ta’ lokazzjoni tal-proprjetà. (36) It-tieni, il-Qorti ddeċidiet li r-rata oriġinali ta’ lokazzjoni ta’ EUR […]/m2 miftiehma fil-kuntratt ma kinitx sproporzjonata mal-kera medja għal bini simili fiż-żmien materjali (1997/1998). (37) Il-Qorti kompliet issib li ż-żieda annwali fir-rata ta’ lokazzjoni ta’ […] % kienet iġġustifikata fid-dawl tar-rata ta’ inflazzjoni bejn l-1970 u l-1998 (li kienet ta’ medja ta’ 3,52 % fis-sena). (38) L-LG Rostock kompliet tinnota li żidiet effettivi fil-kera fil-viċinat materjali fl-ewwel għaxar snin tal-kuntratt kienu xi ftit jew wisq konformi maż-żieda miftiehma fil-kuntratt. It-tielet, l-LG Rostock iddeċidiet li l-ispejjeż ta’ ġestjoni u manutenzjoni kienu ġew ikkalkulati skont ir-regolamenti attwali u ma ssuġġerewx xi vantaġġ lil BAVARIA. (39)
(91)
Rigward ir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] %, l-LG Rostock iddeċidiet li kull kerrej iġorr ir-riskju li l-proprjetà mikrija lilu tista’ attwalment tintuża kif ippjanat. (40) L-LG Rostock ikkorroborat din is-sejba billi ddikjarat li ebda istituzzjoni tal-kreditu ma taċċetta r-responsabbiltà għall-faċilità li wieħed juża bini ffinanzjat skont kif ippjanat.
(92)
Finalment, l-LG Rostock qabblet ir-rata ta’ lokazzjoni medja tal-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura mar-rati tal-imgħax fuq self konvenzjonali u ddeċidiet li r-rata ta’ lokazzjoni medja ta’ […] % fis-sena ma kinitx sproporzjonata mar-rata tal-imgħax mistennija fuq is-self għall-iżvilupp tal-proprjetà, li tista’ titla’ sa 10 % fis-sena. (41)
(93)
L-LG Rostock ikkonkludiet billi sabet li ma kien ingħata l-ebda vantaġġ lil BAVARIA, peress li investitur privat kien ukoll jidħol għall-kuntratti inkwistjoni. (42)
(94)
NEUWOGES appellat kontra dik is-sentenza u l-proċeduri quddiem l-OLG Rostock għadhom pendenti.
(95)
BAVARIA imbagħad tat bidu għal proċeduri quddiem il-VG Greifswald, sabiex tkun tista’ tara l-fajls kollha relatati ma’ dawk il-kuntratti u li kienu fil-pussess ta’ NEUWOGES jew tal-Belt ta’ Neubrandenburg permezz ta’ mezzi legali. BAVARIA rrapportat li kienet applikat qabel għal din il-viżjoni taħt l-Att dwar il-Libertà tal-Informazzjoni; madankollu din ġiet irrifjutata mill-Belt ta’ Neubrandenburg għar-raġuni li BAVARIA kienet diġà ngħatat aċċess għad-dokumenti rilevanti kollha matul il-proċeduri quddiem l-LG/OLG Rostock u mill-Kummissjoni Ewropea. (43) Il-proċeduri quddiem il-VG Greifswald ukoll għadhom pendenti.
7. VALUTAZZJONI TAL-MIŻURI
7.1. L-EŻISTENZA TAL-GĦAJNUNA MILL-ISTAT TAĦT L-ARTIKOLU 107 (1) TAT-TFUE
(96)
Taħt l-Artikolu 107(1) tat-TFUE, ‘kull għajnuna, ta’ kwalunkwe forma, mogħtija minn Stat Membru jew permezz ta’ riżorsi tal-Istat, li twassal għal distorsjoni jew theddida ta’ distorsjoni għall-kompetizzjoni billi tiffavorixxi ċerti impriżi jew ċerti produtturi għandha, safejn tolqot il-kummerċ bejn l-Istati Membri, tkun inkompatibbli mas-suq intern’. Għaldaqstant miżura tikkostitwixxi għajnuna mill-Istat jekk tissodisfa l-erba’ prerekwiżiti li ġejjin:
(a)
Il-miżura trid tagħti vantaġġ ekonomiku selettiv lil impriża.
(b)
Il-miżura trid tkun imputabbli lill-Istat u ffinanzjata minn riżorsi tal-Istat.
(c)
Il-miżura għanda toħloq distorsjoni jew thedded li toħloq distorsjoni għall-kompetizzjoni.
(d)
Il-miżura trid taffettwa l-kummerċ bejn l-Istati Membri.
7.1.1. Vantaġġ selettiv lil impriża: il-prinċipji ġenerali
(97)
Skont ġurisprudenza stabbilita tal-Qorti tal-Ġustizzja tal-Unjoni Ewropea, il-kundizzjonijiet li miżura trid tissodisfa biex tkun ittrattata bħala ‘għajnuna’ għall-finijiet tal-Artikolu 107 tat-TFUE ma jkunux issodisfati jekk l-impriża pubblika destinatarja tista’, f’ċirkostanzi li jikkorrispondu għal kundizzjonijiet normali tas-suq, tikseb l-istess vantaġġ li jkun ġie magħmul disponibbli għaliha permezz tar-riżorsi tal-Istat. Biex ikun ivvalutat jekk l-istess miżura kinitx tkun adottata f’kundizzjonijiet normali tas-suq minn investitur privat fl-eqreb sitwazzjoni possibbli għal dik tal-Istat, il-benefiċċji u l-obbligi marbuta mas-sitwazzjoni tal-Istat bħala azzjonist biss - esklużi dawk marbuta mas-sitwazzjoni tagħha bħala awtorità pubblika - għandhom jiġu kkunsidrati. (44)
(98)
L-applikabbiltà tal-kriterju tal-investitur privat finalment tiddependi, fuq il-fatt li l-Istat Membru kkonċernat ikun ta, fil-kapaċità tiegħu bħala operatur ekonomiku u mhux fil-kapaċità tiegħu bħala awtorità pubblika, vantaġġ ekonomiku lil xi impriża. Minn dan isegwi li, jekk Stat Membru jistrieħ fuq dak il-kriterju waqt il-proċedura amministrattiva, dan għandu, fejn ikun hemm xi dubju, jistabbilixxi mingħajr ekwivoku u abbażi ta’ evidenza oġġettiva u verifikabbli li l-miżura implimentata tista’ tiġi attribwita lill-Istat li jaġixxi bħala operatur ekonomiku. Dik l-evidenza trid turi b’mod ċar li, qabel jew fl-istess waqt li jkun qed jagħti l-vantaġġ ekonomiku, l-Istat Membru kkonċernat iddeċieda li jagħmel investiment, permezz tal-miżura attwalment implimentata, fl-impriża. F’dak ir-rigward, jista’ jkun jeħtieġ li tiġi prodotta evidenza li turi li d-deċiżjoni hija bbażata fuq valutazzjonijiet ekonomiċi komparabbli ma’ dawk li, fiċ-ċirkostanzi, investitur privat fl-eqreb sitwazzjoni possibbli għal dik tal-Istat Membru kkonċernat kien iwettaq qabel jagħmel l-investiment inkwistjoni, sabiex jiddetermina l-profittabbiltà futura tagħha.
(99)
B’kuntrast, biex jintwera li, qabel jew fl-istess waqt li ta l-vantaġġ, l-Istat Membru ħa dik id-deċiżjoni bħala operatur ekonomiku, mhuwiex biżżejjed li wieħed jistrieħ fuq valutazzjonijiet ekonomiċi magħmula wara li ngħata l-vantaġġ, fuq sejba retrospettiva li l-investiment magħmul mill-Istat Membru kkonċernat kien effettivament profittabbli, jew fuq ġustifikazzjonijiet sussegwenti tat-tip ta’ azzjoni attwalment magħżul. (45)
(100)
Minn dan isegwi, l-ewwel, li d-dokumenti ppreżentati mill-partijiet għall-kuntratt li kienu mħejjija wara li ttieħdet il-miżura ma jistgħux jiġu kkunsidrati bħala tali f’dan il-każ għall-fini tal-kriterju tal-investitur privat.
(101)
It-tieni, minn dan isegwi li l-impatt tal-AHG fuq is-sitwazzjoni finanzjarja ta’ NEUWOGES għandu wkoll jiġi injorat f’dan il-każ għall-fini tal-kriterju tal-investitur privat. L-AHG fil-fatt għandu għan politiku u grupp limitat biss ta’ impriżi kienu jikkwalifikaw għall-għajnuna (Sezzjoni 2AHG). Il-liġi ma kinitx tapplika għal investitur privat f’sitwazzjoni simili għal dik ta’ NEUWOGES.
7.1.2. L-istruttura tal-evalwazzjoni f’dan il-każ
(102)
Biex ikun stabbilit jekk ingħatax vantaġġ lil BAVARIA taħt il-kuntratti inkwistjoni, jeħtieġ li wieħed jeżamina jekk dawk il-kuntratti kinux simili għal kuntratti li kien jeżegwixxi investitur privat f’sitwazzjoni simili għal dik ta’ NEUWOGES.
(103)
L-eżaminazzjoni tal-Kummissjoni tinkludi tliet fażijiet. Fl-ewwel fażi, issir analiżi tal-implikazzjonijiet finanzjarji tal-ftehim fuq NEUWOGES, sabiex ikun iddeterminat x’livell ta’ qligħ setgħet tistenna l-kumpanija (Sezzjoni 7.2). Fit-tieni fażi, il-ftehim tal-bejgħ b’kiri lura huwa mqabbel ma’ alternattivi oħrajn, bħal bejgħ dirett, sabiex ikun iddeterminat jekk xi alternattiva oħra kinitx tkun aktar attraenti mill-aspett ekonomiku (Sezzjoni 7.3). Fit-tielet fażi, il-ftehim inkwistjoni jiġi mqabbel ma’ ftehimiet simili ta’ bejgħ b’kiri lura konklużi bejn wieħed u ieħor fl-istess żmien, l-eżitu tal-proċedura tal-offerti limitati organizzata minn NEUWOGES hija analizzata u t-termini tal-ftehim huma mqabbla ma’ rati tal-imgħax standard għal ftehimiet ta’ finanzjament oħrajn fiż-żmien materjali (l-aħħar tal-1997/bidu tal-1998) (Sezzjoni 7.4). Meqjusa f’daqqa, dawn it-tliet fażijiet jippermettu lill-Kummissjoni tiddeċiedi jekk NEUWOGES aġixxietx bħal investitur privat.
7.2. L-IMPLIKAZZJONIJIET FINANZJARJI TAL-FTEHIM GĦAL NEUWOGES
(104)
L-ewwel pass fl-analiżi tal-implikazzjonijiet finanzjarji tal-ftehim inkwistjoni huwa li jiġi definit it-tip ta’ ftehim. Il-mistoqsija ewlenija f’dan il-każ hija jekk iż-żewġ kuntratti eżegwiti bejn NEUWOGES u BAVARIA humiex żewġ partijiet tal-istess ftehim wieħed ġenerali jew jekk għandhomx ikunu eżaminati bħala żewġ tranżazzjonijiet separati (Sezzjoni 7.2.1). It-tieni, biex issir valutazzjoni xierqa tal-implikazzjonijiet finanzjarji tal-ftehim għal NEUWOGES, jiġu investigati l-karatteristiċi ta’ ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura (Sezzjoni 7.2.2). Wara analiżi dettaljata u separata tal-impatt finanzjarju tal-EBV (Sezzjoni 7.2.3) u l-GVV (Sezzjoni 7.2.4), issir analiżi globali tar-redditu antiċipat fuq il-ftehim għal NEUWOGES (Sezzjoni 7.2.5).
7.2.1. L-eżami konġunt kontra l-eżami individwali tal-kuntratti inkwistjoni
(105)
L-ewwel għandu jkun imfakkar li kemm il-Kummissjoni (fid-deċiżjoni tal-inizjazzjoni tagħha) u l-LG Rostock (fis-sentenza tagħha) sabu li ż-żewġ kuntratti inkwistjoni għandhom ikunu eżaminati flimkien. (46) Il-proċedura tal-investigazzjoni formali kkonfermat dik is-sejba għar-raġunijiet li ġejjin:
(a)
Iż-żewġ kuntratti huma komponenti komplementari ta’ ftehim uniku ta’ bejgħ b’kiri lura. Il-fuljett ta’ BAVARIA li jirreklama l-mudell partikolari tagħha ta’ bejgħ b’kiri lura jispjega li l-ftehim huwa komplut taħt żewġ kuntratti, wieħed li jirregola l-bejgħ u l-ieħor li jirregola l-kiri lura. (47) Wara dan iż-żewġ kuntratti dejjem ġew ikkunsidrati bħala ftehim wieħed.
(b)
Il-kuntratti ġew iffirmati fil-21 ta’ Jannar 1998, jiġifieri fl-istess jum, u kull wieħed jirreferi għall-ieħor (48), li jindika li huma marbutin mill-qrib ma’ xulxin u jissuġġerixxi li l-ebda wieħed miż-żewġ kuntratti ma kien ikun eżegwit mingħajr l-ieħor.
(c)
Kif jidher mill-kalkolu tal-prezz ta’ BAVARIA li oriġinarjament ippreżentat NEUWOGES, it-termini tal-kuntratti huma indissolubbilment interkonnessi. (49) Il-flus bil-quddiem imħallsa kienu bbażati fuq ir-rata ta’ lokazzjoni ta’ kull xahar dovuta minn NEUWOGES u l-investiment ta’ BAVARIA fir-rinnovazzjonijiet tal-bini. Fi ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura, ir-rata ta’ lokazzjoni hija mfassla b’mod li tammortizza l-investiment oriġinali magħmul mil-lokatur. Dan ifisser li termini differenti fil-GVV kienu jibdlu ċ-ċifri fl-EBV u viċe versa. (50)
(d)
Huwa ċar mill-minuti tal-laqgħat tal-bord superviżorju ta’ NEUWOGES li NEUWOGES dejjem qieset iż-żewġ kuntratti bħala parti mill-istess ftehim. (51) Pereżempju, id-dokumenti tal-bord superviżorju datati t-30 ta’ Ottubru 1997 u s-16 ta’ Diċembru 1997 jiddikjaraw b’mod ċar li l-prezz tax-xiri ser ikun iffinanzjat mix-xerrej permezz ta’ mudell ta’ lokazzjoni. Dan juri li NEUWOGES kienet perfettament konxja mir-rabta bejn l-EBV u l-GVV. Bl-istess mod, il-maniġment ta’ NEUWOGES spjega lil-laqgħa tal-bord superviżorju fis-16 ta’ Diċembru 1997 li l-ħlas innegozjat ma’ BAVARIA kien il-prezz li seta’ jinkiseb għal dan il-‘pakkett’ u li l-‘pakkett’ kien jinkludi ċerti riskji għall-kumpanija li, madankollu, kienu ġestibbli. Ir-referenza għall-‘pakkett’ u r-riskju assoċjat għal darb’oħra turi li ż-żewġ kuntratti kienu meqjusa bħala ftehim wieħed.
(106)
L-argumenti ta’ NEUWOGES li wieħed mill-kuntratti inkwistjoni ma sarx quddiem nutar mhumiex konvinċenti. L-argument ewlieni ta’ NEUWOGES huwa li l-fatt li wieħed mill-kuntratti ma sarx quddiem nutar juri l-intenzjoni tal-partijiet li jeżegwixxu żewġ kuntratti separati u indipendenti. Il-Kummissjoni tinnota li, billi l-interventi tal-Istat jistgħu jieħdu diversi forom u allura jridu jkunu evalwati skont l-effetti tagħhom, ma jistax ikun eskluż li diversi miżuri konsekuttivi ta’ intervent mill-Istat għandhom, għall-finijiet tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE, jitqiesu bħala intervent wieħed. Dan jista’ jkun il-każ b’mod partikolari meta l-interventi konsekuttivi, b’mod speċjali meta wieħed jikkunsidra li l-kronoloġija u l-għan tagħhom u ċ-ċirkostanzi tal-impriża meta saru l-interventi, huma tant relatati ma’ xulxin li huma inseparabbli minn xulxin. (52) B’hekk il-kunċett ta’ tranżazzjoni waħda huwa definit b’mod aktar wiesa’ fil-liġi tal-Unjoni dwar l-għajnuna milli fil-liġi tal-Ġermanja dwar il-kuntratti. Il-kunsiderazzjonijiet fil-premessa 105 juru li l-kuntratti inkwistjoni għandhom jitqiesu bħala tranżazzjoni waħda fid-dawl tal-kronoloġija u l-għan tagħhom u ċ-ċirkostanzi tal-impriża fiż-żmien meta ġew eżegwiti l-kuntratti.
7.2.2. Sfond: Ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura
(107)
Il-ftehim bejn BAVARIA u NEUWOGES huwa bbażat fuq il-‘mudell ta’ lokazzjoni tal-proprjetà’ ta’ BAVARIA. Dan il-mudell jipprovdi li x-xerrej (BAVARIA) jiffinanzja l-investiment oriġinali tiegħu billi jikri l-binjiet mixtrija lura lill-bejjiegħ (NEUWOGES). Il-mudell ta’ lokazzjoni juża formula sempliċi sabiex jiddetermina l-valur tal-investiment u r-rata ta’ lokazzjoni korrispondenti: il-valur tal-investiment huwa kkalkulat bid-diviżjoni tal-ħlas annwali nominali ta’ lokazzjoni bir-rata ta’ lokazzjoni (f’%):
Ir-rata ta’ lokazzjoni tinkiseb minn kombinazzjoni tat-terminu tal-kuntratt, l-indiċjar tar-rata ta’ lokazzjoni u l-valur residwu tal-binjiet:
Ir-rata ta’ lokazzjoni (f’%)
Terminu: 25 sena
Valur residwu (f’%)
Indiċjar
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Terminu: 30 sena
Valur residwu (f’%)
Indiċjar
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
B’hekk il-valur tal-investiment jiddependi kemm fuq ir-rata ta’ lokazzjoni kif ukoll fuq il-ħlasijiet ta’ lokazzjoni fix-xahar u viċe versa. Ladarba l-partijiet ikunu stabbilixxew il-parametri ewlenin (it-terminu, l-indiċjar annwali, il-valur residwu) u jew il-valur maħsub tal-investiment globali jew il-ħlasijiet ta’ lokazzjoni ppjanati ta’ kull xahar, il-parametri neqsin jistgħu jkunu kkalkulati. Abbażi tal-formula, terminu iqsar, valur residwu aktar baxx, indiċjar aktar baxx jew pagamenti ta’ lokazzjoni nominali aktar baxxi fix-xahar jagħtu investiment globali aktar baxx.
(109)
Ladarba l-valur tal-investiment ikun ġie deċiż, l-ispejjeż tar-rinnovazzjoni u t-taxxa u spejjeż potenzjali oħrajn jiġu mnaqqsa. L-ammont li jifdal huwa l-prezz tax-xiri. Ma hemm l-ebda distinzjoni fil-prezz tax-xiri għall-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA (flus kontant bil-quddiem) bejn il-prezz imħallas għas-sjieda tal-binjiet u ċ-ċens.
Il-kalkolu għall-ftehim bejn BAVARIA u NEUWOGES
Investiment totali
EUR […]
Rinnovazzjoni
EUR […]
Taxxi u tariffi
EUR […]
Tariffa tal-privatizzazzjoni
EUR […]
Prezz tax-xiri
EUR […]
(110)
Hemm żewġ partijiet tal-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura inkwistjoni: l-EBV u l-GVV u dawn min-naħa tagħhom huma marbuta mal-GPV. L-implikazzjonijiet finanzjarji tal-EBV, il-GVV u l-GPV għal NEUWOGES iridu jkunu vvalutati fid-dawl ta’ dak l-isfond.
7.2.3. Implikazzjonijiet finanzjarji mistennija tal-EBV għal NEUWOGES
(111)
Il-komponenti prinċipali tal-EBV huma l-bejgħ tal-bini u l-istabbiliment ta’ lokazzjonijiet tal-bini għal 75 sena għall-art li fuqha jkun jinsab il-bini. BAVARIA qablet li tħallas lil NEUWOGES total ta’ EUR […], li EUR […] minnhom bħala ċens kapitalizzat għall-perjodu sal-31 ta’ Diċembru 2028 u EUR […] bħala l-prezz tax-xiri għall-bini. (53) Barra minn hekk, mill-1 ta’ Jannar 2029, Bavaria trid tħallas ukoll ċens annwali ta’ […] % tal-valur tal-art kurrenti, jiġifieri EUR […] għal kull metru kwadru jew EUR […] kull sena għal perjodu ta’ 10 snin. (54) Għat-terminu li jifdal tal-EBV (mill-2039 sal-aħħar tal-2073), sar provvediment biex iċ-ċens jiġi rivedut skont l-indiċi totali tal-għoli tal-ħajja, bil-kundizzjoni li jinbidel b’aktar minn […] %. (55)
(112)
Minbarra li tixtri l-bini u tikseb lokazzjoni tal-bini għall-art inkwistjoni, BAVARIA qablet ukoll li tagħmel rinnovament tal-bini u tqabbad lil BRG, sussidjarja ta’ NEUWOGES, biex twettaq ix-xogħlijiet tal-bini.
(113)
Il-partijiet stabbilew il-prezz tax-xiri pagabbli minn BAVARIA lil NEUWOGES skont l-EBV fuq il-bażi ta’ pagament ta’ EUR […]/m2 kull xahar għal-lokazzjoni, indiċjar ta’ […] % fis-sena, valur residwu tal-bini ta’ […] % (pagabbli minn NEUWOGES malli jiskadi l-kuntratt ta’ 75 sena li jistabbilixxi l-lokazzjoni tal-bini abbażi ta’ valwazzjoni li għandha tiġi ppreparata fiż-żmien rilevanti) u terminu ta’ lokazzjoni lura ta’ 30 sena. (56) Il-valur totali tal-investiment fuq il-bażi ta’ dawn is-suppożizzjonijiet kien ta’ EUR […] miljun. (57) Il-prezz tax-xiri, wara li jitnaqqsu EUR […] bħala kostijiet tar-rinnovament, EUR […] bħala kostijiet għall-privatizzazzjoni u EUR […] fuq taxxi/tariffi, kien ta’ EUR […]. (58)
(114)
Dan il-prezz finali mbagħad ġie maqsum fil-prezz għall-bini ([…] % = EUR […]) u ċ-ċens kapitalizzat għall-art ([…] % = EUR […]). (59) L-ammonti pagabbli għall-art u għall-bini kienu kkalkulati bħala perċentwal tal-prezz tax-xiri globali pjuttost milli separatament.
(115)
Il-vantaġġi inizjali akkumulati għal NEUWOGES mit-tranżazzjoni għalhekk kienu l-pagament fi flus kontanti ta’ EUR […] u d-dħul miċ-ċens pagabbli minn BAVARIA wara perjodu ta’ 30 sena.
7.2.3.1. Fatturi oħra
Tariffa għall-privatizzazzjoni
(116)
L-ewwel nett, il-Kummissjoni ssib li l-pagamenti fi flus kontanti ta’ EUR […] imħallsa minn BAVARIA lil NEUWOGES bħala tariffa għall-privatizzazzjoni jridu jiġu kkunsidrati.
(117)
Bħala x-xerrej tal-bini u detentur tal-lokazzjoni tal-bini għall-art, BAVARIA kienet meħtieġa skont il-kuntratti inkwistjoni, li tagħmel sforzi preskritti b’mod ċar biex tbigħ perċentwal tal-appartamenti lill-kerrejja tagħhom. Din il-kundizzjoni kienet terminu tal-kuntratt sabiex id-disponiment‘bħala privatizzazzjoni lil xerrejja intermedji’jkun jista’ jiġi rikonoxxut għall-finijiet tal-AHG. Dik il-liġi kienet titlob li xerrej kummerċjali jipprova jbigħ l-ogħla perċentwal possibbli (mill-anqas 1/3) tal-istokk ta’ akkomodazzjoni akkwiżit bit-tranżazzjoni, lill-kerrejja. (60) Bħala parti minn dan l-impenn, kellha tittieħed azzjoni sabiex il-kerrejja jiġu infurmati dwar din il-faċilità u jiġi sondat l-interess tagħhom li jixtru appartament. Il-kompitu li tagħmel dak l-isforz kien riassenjat lil NEUWOGES skont l-EBV (Parti V, Sezzjonijiet 1-3). Kien maqbul ukoll li NEUWOGES tirċievi tariffa ta’ EUR […]/m2, li twassal għal tariffa totali ta’ EUR […] għall-isforzi ta’ privatizzazzjoni.
(118)
Fil-bidu ma kienx ippjanat li NEUWOGES titħallas tariffa għall-isforzi ta’ privatizzazzjoni u l-ammont li suċċessivament tħallas bħala tariffa għall-isforzi ta’ privatizzazzjoni, oriġinarjament kien sempliċement parti mill-prezz propost tal-bejgħ. (61) Fil-fatt, ma kienx jagħmel sens li BAVARIA tħallas lil NEUWOGES tariffa għal attivitajiet li fihom BAVARIA ma kellha l-ebda interess finanzjarju. Kien fl-interess finanzjarju ta’ NEUWOGES li tikseb ħelsien tal-AHG, li kien kondizzjonali fuq l-isforzi ta’ privatizzazzjoni.
(119)
Madankollu, it-tariffa għall-isforzi ta’ privatizzazzjoni aktar tard kienet imnaqqsa mill-prezz tal-bejgħ u minflok, tħallset fil-forma ta’ pagament separat. Ir-raġuni għal dan kienet li, kieku l-ammont inkwistjoni baqa’ parti mill-prezz tal-bejgħ, kien ikollu jitħallas lill-ETF. Il-prezz tal-bejgħ imħallas minn BAVARIA lil NEUWOGES ġie mnaqqas b’dak l-ammont. Għal BAVARIA, dan ma għamel l-ebda differenza minn perspettiva finanzjarja. NEUWOGES irċeviet eżattament l-istess ammont mingħand BAVARIA daqs kemm kienet tirċievi li kieku ma kienet maqbula l-ebda tariffa separata għall-privatizzazzjoni. Fil-fatt, NEUWOGES innifisha żiedet it-tariffa tal-privatizzazzjoni mar-rikavat antiċipat mit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. (62)
(120)
Il-fatt li dawn il-pagamenti kienu ppreżentati bħala tariffa separata pjuttost milli bħala parti mill-prezz tal-bejgħ kien ta’ rilevanza biss għal NEUWOGES fid-dawl tal-AHG. Kif stabbilit qabel (ara l-premessa 101), investitur privat ma kienx jikkunsidra l-AHG. Il-fatt li NEUWOGES assumiet l-isforz ta’ privatizzazzjoni u ġarrbet nefqa hija u tagħmel dan huwa irrilevanti fil-kuntest preżenti. Investitur privat li jaġixxi barra mill-kamp ta’ applikazzjoni tal-AHG ma kien jagħmel l-ebda sforz sabiex jipprivatizza l-appartamenti, li hija r-raġuni għaliex dan irid jiġi injorat għall-iskop tat-test tal-investitur privat.
(121)
Għalhekk it-tariffa tal-privatizzazzjoni mħallsa minn BAVARIA lil NEUWOGES trid titqies bħala vantaġġ rilevanti għal NEUWOGES u tiżdied mal-prezz tal-bejgħ għall-iskop li jiġu determinati l-implikazzjonijiet finanzjarji tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura għal NEUWOGES.
Rinnovamenti
(122)
Ir-rinnovamenti mwettqa bit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kellhom implikazzjonijiet finanzjarji addizzjonali għal NEUWOGES. Wieħed irid jiftakar li l-kostijiet tar-rinnovament influwenzaw direttament il-pagament minn BAVARIA lil NEUWOGES skont l-EBV, li kien ibbażat fuq il-valur tal-investiment totali, esklużi l-kostijiet (inklużi l-kostijiet tar-rinnovament) (ara l-premessa 109). Fi kliem ieħor, aktar ma jkunu għoljin il-kostijiet tar-rinnovament, aktar ikun baxx il-prezz tax-xiri. Dik kienet ir-raġuni għaliex metodu alternattiv li ntuża sabiex tiġi kkalkulata t-tranżazzjoni, ibbażat fuq kirjiet aktar baxxi, indiċjar aktar baxx u għalhekk rata ta’ lokazzjoni ferm aktar baxxa, ta prezz tax-xiri li xorta kien ogħla mill-prezz maqbul fl-EBV, prinċipalment minħabba l-fatt li l-kostijiet tar-rinnovament kienu stabbiliti f’livell ferm aktar baxx f’dak il-kalkolu alternattiv milli finalment kienu maqbula bejn BAVARIA u BRG. (63)
(123)
Fid-dawl ta’ dan għandu jiġi nnotat li t-tariffa fissa tar-rinnovament imħallsa skont il-GPV minn BAVARIA lil BRG, 100 % sussidjarja ta’ NEUWOGES, kienet konsiderevolment ogħla mill-istima oriġinali tal-kostijiet tar-rinnovament ta’ NEUWOGES. (64) Filwaqt li fl-istima oriġinali ta’ NEUWOGES, il-kostijiet totali kienu stmati għal EUR […] jew EUR […]/m2, it-tariffa fissa tar-rinnovament li finalment kienet maqbula bejn BAVARIA u s-sussidjarja ta’ NEUWOGES, BRG, kienet EUR […] jew EUR […]/m2. Fi kliem ieħor, il-kostijiet maqbula qabżu l-istima oriġinali tal-kostijiet b’EUR […] jew […] %. It-tariffa fissa ferm ogħla li kienet maqbula naqqset b’mod sinifikanti l-prezz tax-xiri mħallas minn BAVARIA lil NEUWOGES skont l-EBV.
(124)
Ma ngħatat l-ebda raġuni għall-istima oriġinali tal-kostijiet u t-tariffa fissa maqbula. Dan huwa aktar u aktar sorprendenti billi NEUWOGES kienet oriġinarjament kwalifikat il-kostijiet medji stmati ta’ EUR […]/m2 għar-rinnovament bħala‘pjuttost normali[]’. (65) Il-kost ta’ xogħol ta’ rinnovament simili għal dak imwettaq minn BRG huwa saħansitra stmat bejn EUR […]/m2 u EUR […]/m2 fir-rapport prodott minn NEUWOGES (Rinnovament jew twaqqigħ ta’ blokok tal-konkrit precast fl-istati federali ġodda, minn hawnhekk ’il quddiem ir-‘rapport Pestel’). (66) Bħala s-sid u l-amministratur tal-bini, NEUWOGES kienet taf eżattament liema xogħol ta’ rinnovament kien meħtieġ u għalhekk huwa diffiċli biex wieħed jifhem għaliex dan kien stmat anqas b’mod daqshekk drastiku.
(125)
Iridu jiġu kkunsidrati l-kostijiet tar-rinnovament meta jiġu determinati l-implikazzjonijiet finanzjarji tal-EBV. L-ewwel nett, l-ammont fatturat mis-sussidjarja ta’ NEUWOGES, BRG, għall-kostijiet tar-rinnovament, kien irrilevanti b’mod ċar għal BAVARIA, billi l-kostijiet addizzjonali kollha tar-rinnovament jiġu sempliċement paċuti kontra l-prezz tax-xiri. NEUWOGES, mill-banda l-oħra, ovvjament kellha interess finanzjarju li BAVARIA tidħol f’kuntratt ta’ rinnovament ma’ BRG u biex parti mill-prezz tal-bejgħ jiġi attribwit għal kostijiet tar-rinnovament, b’din il-konsiderazzjoni tal-aħħar tkun ibbażata fuq il-fatt li l-profitt iġġenerat mis-sussidjarja ta’ NEUWOGES mix-xogħol tar-rinnovament ma riedx jitħallas taħt l-AHG. Skont l-estimi proprji tagħha, BRG (u għalhekk NEUWOGES) iġġenerat profitt ta’ EUR […] mix-xogħol ta’ rinnovament għal Bavaria. (67) Dan il-profitt jirrappreżenta vantaġġ dirett għal NEUWOGES li jrid jiġi kkunsidrat. Fil-fatt, anki l-maniġment ta’ NEUWOGES irrefera għall-kuntratt tar-rinnovament ma’ BRG f’ġustifikazzjoni tal-prezz tal-bejgħ. (68)
Ċens
(126)
F’dan il-punt huwa neċessarju li jiġi kkunsidrat l-argument ta’ NEUWOGES li BAVARIA ma kinitx meħtieġa de facto li tħallas ċens għall-ewwel 30 sena, billi fil-prezz tal-bejgħ kien inkluż ċens kapitalizzat. Il-kwistjoni jekk iċ-ċens jitħallasx kull sena jew jiġix kapitalizzat u mħallas bil-quddiem hija essenzjalment irrilevanti għall-iskop ta’ din il-valutazzjoni. M’hemm xejn x’jissuġġerixxi li ftehim bħal dan ma kienx raġonevoli; kien sempliċement espressjoni tal-preferenza ta’ NEUWOGES li tirċievi l-flus bil-quddiem.
(127)
Fl-aħħar nett, wieħed m’għandux jinsa li BAVARIA xorta hija meħtieġa li tħallas iċ-ċens ladarba jkun skada l-GVV. Mill-1 ta’ Jannar 2029, BAVARIA trid tħallas ċens ta’ […] % tal-valur tal-art kurrenti, jiġifieri EUR […]/m2 fis-sena għal perjodu ta’ 10 snin. Sar provvediment sabiex iċ-ċens jiġi rivedut b’mod proporzjonali mal-indiċi totali tal-għoli tal-ħajja għat-terminu li jifdal, bil-kundizzjoni li dan jinbidel b’aktar minn […] %. Jekk, għall-grazzja tas-sempliċità, wieħed jassumi li l-indiċi totali tal-għoli tal-ħajja ma jinbidilx, dawn il-pagamenti futuri se jkollhom valur nominali stmat ta’ EUR […]. Meħudin flimkien, il-valur ta’ dawn il-pagamenti futuri skontati għas-sena 1998 jirrappreżenta wkoll parti mill-vantaġġ miksub minn NEUWOGES.
7.2.3.2. Konklużjonijiet
(128)
F’dan il-punt għandu jiġi mfakkar li l-għan tal-analiżi ta’ hawn fuq huwa li l-implikazzjonijiet finanzjarji tal-EBV għal NEUWOGES jiġu determinati b’mod kemm jista’ jkun preċiż. Dik l-analiżi turi li l-vantaġġi rilevanti miksuba minn NEUWOGES jinkludu:
(a)
il-prezz fi flus kontanti mħallas minn BAVARIA (EUR […]);
(b)
it-tariffa mħallsa għall-privatizzazzjoni (EUR […]);
(c)
il-profitt mix-xogħol tar-rinnovament (EUR […]);
(d)
il-valur fi flus kontanti taċ-ċens għall-perjodu wara l-2029 (EUR […] skontati).
7.2.4. Implikazzjonijiet finanzjarji mistennija tal-GVV għal NEUWOGES
(129)
Skont il-GVV, NEUWOGES hija responsabbli għall-immaniġġjar tal-bini inkwistjoni. NEUWOGES hija intitolata għad-dħul kollu mill-kirjiet imħallsa għall-appartamenti u l-unitajiet kummerċjali. Min-naħa tagħha, hija trid tħallas lis-sid (BAVARIA) pagament fiss kull xahar ta’ EUR […] tal-lokazzjoni sakemm jitlesta x-xogħol tar-rinnovament u ta’ EUR […] minn hemm ’il quddiem (Sezzjoni 3 GVV). Il-kuntratt għandu terminu ta’ 30 sena mit-tlestija tax-xogħol tar-rinnovament (Sezzjoni 2(1)). Il-pagament kull xahar tal-lokazzjoni huwa indiċjat b’rata ta’ […] % fis-sena (Sezzjoni 4(2)). L-għan tal-analiżi li ġejja huwa li tistabbilixxi l-implikazzjonijiet finanzjarji tal-GVV għal NEUWOGES.
7.2.4.1. Sfond (kalkoli)
(130)
Ir-rata tal-lokazzjoni ta’ kull xahar tinkiseb billi l-kera netta antiċipata ta’ kull xahar għal kull m2, tnaqqas minnha l-kostijiet tal-maniġment, il-kostijiet tal-manutenzjoni u r-riskju ta’ inadempjenza tal-kera, tiġi mmultiplata bin-numru ta’ metri kwadri disponibbli. (69) Is-suppożizzjonijiet bażiċi għalhekk jirrigwardaw il-kera netta antiċipata ta’ kull xahar għal kull m2 u l-kostijiet antiċipati. Il-partijiet jiffissaw il-pagament tal-lokazzjoni ta’ kull xahar għal EUR […]/m2, abbażi tas-suppożizzjonijiet fil-GVV tal-kirjiet netti ta’ EUR […]/m2 wara r-rinnovament u kostijiet ta’ EUR […]/m2. (70)
(131)
Il-parametri speċifiċi finalment adottati fil-GVV kienu magħżula minn NEUWOGES. (71) Hija setgħet iddeterminat il-pagamenti ta’ kull xahar li kienet meħtieġa li tagħmel matul it-terminu tal-kuntratt u r-rikavat mill-bejgħ billi tistabbilixxi kera differenti jew rata ta’ indiċjar differenti. (72) Kien hemm korrelazzjoni diretta bejn ir-riskju akbar jew iżgħar meħud u rifless fir-rata tal-lokazzjoni speċifika stabbilita (pereżempju setgħu ġew stabbiliti kirjiet differenti, indiċjar differenti u kostijiet differenti) u l-likwidità riċevuta fil-forma tal-prezz tal-bejgħ. Pereżempju, kalkolu alternattiv użat minn BAVARIA, ibbażat fuq indiċjar ta’ 2,0 %, kirjiet ta’ EUR […] u għalhekk prezz tal-lokazzjoni ta’ EUR […], kien jagħti pagament tal-lokazzjoni kull xahar ta’ EUR […] minflok EUR […]. (73) Ovvjament kien jagħti wkoll prezz tal-bejgħ aktar baxx.
7.2.4.2. Analiżi tal-implikazzjonijiet finanzjarji
Konsiderazzjonijiet ġenerali
(132)
Fl-istabbiliment tal-implikazzjonijiet finanzjarji tal-GVV għal NEUWOGES, iridu jiġu kkunsidrati żewġ punti. L-ewwel, ir-rata tal-lokazzjoni hija kkalkulata għal kull metru kwadru. Billi xi appartamenti kienu mibjugħa minn BAVARIA wara li ġie ffirmat il-kuntratt, in-numru totali ta’ metri kwadri nbidel miċ-ċifra oriġinali ta’ […] m2 għal […] m2 fl-1999, […] m2 fl-2000 u […] m2 fl-2001. Wara l-2001, in-numru rilevanti ta’ metri kwadri baqa’ l-istess ta’ […] m2. NEUWOGES tibbaża l-kalkolu tal-fluss tal-flus projettat tagħha fil-kummenti tagħha, fuq dan in-numru ta’ metri kwadri li qiegħed jonqos gradwalment. Madankollu, billi hija biss il-perspettiva ex-ante li tgħodd, NEUWOGES kellha tnaqqas in-numru totali ta’ metri kwadri li fuqhom kienu bbażati l-kalkoli tagħha mhux bin-numru ta’ metri kwadri fil-fatt mibjugħa, iżda bin-numru ta’ metri kwadri li hija assumiet li kienu ser jerġgħu jinbiegħu fil-bidu tal-1998. Għalhekk, l-analiżi ta’ hawn taħt hija bbażata fuq iċ-ċifri li fuqhom NEUWOGES ibbażat il-projezzjonijiet tal-profitt oriġinali tagħha (jiġifieri tnaqqis gradwali minn […] m2 għal […] m2 sal-2003, pjuttost milli fuq iċ-ċifri kkwotati minn NEUWOGES fil-kummenti tagħha. It-tieni, iridu jiġu skontati d-dħul u n-nefqa futuri, u għalhekk trid tiġi stabbilita rata ta’ skont, sabiex jiġu determinati l-implikazzjonijiet finanzjarji mistennija tal-kuntratt għal NEUWOGES meta saret it-tranżazzjoni. Il-Kummissjoni assumiet rata ta’ skont ta’ 5 % fis-sena, bi qbil mal-ittra oriġinali u l-analiżijiet tal-flussi tal-flus prodotti minn NEUWOGES. (74)
Affidabbiltà tal-analiżijiet tal-flussi tal-flus ta’ NEUWOGES
(133)
Qabel ma tinbeda analiżi ekonomika indipendenti tal-GVV, huwa neċessarju li wieħed jikkummenta dwar l-analiżijiet ex-post ippreżentati minn NEUWOGES dwar il-flussi tal-flus sabiex jiġu illustrati l-aspettattivi ex-ante li investitur privat prudenti kien ikollu dwar il-fluss tal-flus iġġenerat mill-GVV. NEUWOGES targumenta li, abbażi ta’ suppożizzjonijiet ex-ante realistiċi (li, fl-opinjoni tagħha, kienu żieda fil-kera ta’ […] % fis-sena, indiċjar tal-kostijiet b’[…] % fis-sena u rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza ta’ […] %), il-GVV kien ikun mistenni li jiġġenera fluss ta’ flus negattiv totali ta’ EUR -[…] nominali u EUR -[…] skontat (75). NEUWOGES issostni wkoll li l-GVV seta’ jiġġenera biss valur pożittiv ta’ EUR […] nominali u EUR […] skontat abbażi ta’ suppożizzjonijiet ex-ante allegatament mhux realistiċi (żieda fil-kera ta’ […] % fis-sena, rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza ta’ […] % u kostijiet stabbli). (76) Għalhekk, fl-opinjoni ta’ NEUWOGES, kien ċar mill-bidu li kienu jridu jiġu imposti żidiet fil-kera ta’ […] kull sena sempliċement biex jiġi rkuprat il-pagament tal-lokazzjoni, li ma kien iħalli l-ebda marġini għaż-żidiet fil-kostijiet.
(134)
F’dan il-kuntest għandu jiġi nnotat li NEUWOGES tagħmel suppożizzjonijiet rigward il-kostijiet li fil-biċċa l-kbira mhumiex konvinċenti (il-livell tal-bidu tal-kostijiet huwa l-istess fl-analiżijiet kollha ppreżentati minn NEUWOGES). Il-kalkoli li fuqhom huwa msejjes il-GVV huma bbażati fuq il-kostijiet totali (ġestjoni, manutenzjoni u riskju ta’ inadempjenza tal-kera) ta’ […] % tal-kirjiet, filwaqt li l-analiżijiet tal-flussi tal-flus ta’ NEUWOGES huma bbażati fuq il-kostijiet (wara r-rinnovament) ta’ mill-anqas […] % ([…] % riskju ta’ inadempjenza tal-kera, […] % ġestjoni u manutenzjoni). Anki jekk ma titqiesx iż-żieda drastika fir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera (minn […] % għal […] %), il-kostijiet li jifdal jiżdiedu minn […] % għal […] % tal-kirjiet. NEUWOGES ma toffri l-ebda ġustifikazzjoni xierqa għal din iż-żieda fil-kummenti tagħha. Għall-kuntrarju, NEUWOGES issostni li […] % (EUR […]/m2) huwa valur plawsibbli għall-perjodu immedjatament wara l-modernizzazzjoni, iżda li dak il-valur imbagħad għandu jiżdied b’[…] % fis-sena. (77) Anki l-valwazzjonijiet li NEUWOGES ikkummissjonat qabel il-bejgħ kienu bbażati fuq kostijiet totali (inkluż ir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera (78)) ta’ bejn […] % u […] % (valwazzjoni tal-1997). Billi l-valwazzjoni ma tistipulax il-perċentwal stmat ta’ inadempjenzi tal-kera, huwa impossibbli jingħad jekk is-suppożizzjonijiet sottostanti relatati ma’ kostijiet oħra jvarjawx mis-suppożizzjonijiet ta’ NEUWOGES. Minkejja dan, il-kostijiet l-oħra li issa stmat NEUWOGES huma ogħla, anki jekk wieħed jassumi li r-riskju ta’ inadempjenza tal-kera fil-valwazzjoni tal-1997 kien stmat għal […] %. Minħabba f’hekk, l-analiżijiet tal-flussi tal-flus ta’ NEUWOGES mhumiex aċċettabbli u jridu jiġu korretti abbażi ta’ kostijiet tal-bidu ta’ […] % (mingħajr ir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera). (79)
(135)
F’dan il-kuntest il-Kummissjoni tinnota wkoll li s-sottomissjoni ta’ NEUWOGES li ż-żidiet ta’ […] % fil-kera kienu jkunu meħtieġa sempliċement sabiex ipaċu ż-żieda fir-rata tal-lokazzjoni, hija ħażina. Billi r-rata tal-lokazzjoni kienet ikkalkulata bħala perċentwal tal-kirjiet totali oriġinali (f’dan il-każ […] %), żieda fil-kera ta’ […] % tkopri kemm iż-żieda fir-rata tal-lokazzjoni kif ukoll żieda ta’ […] % fil-kostijiet. B’kostijiet stabbli, anki żieda żgħira fil-kera tkun biżżejjed biex tikkumpensa għaż-żieda fir-rata tal-lokazzjoni. Fil-fatt, fuq il-bażi ta’ riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] % u kostijiet altrimenti stabbli, żieda annwali ta’ […] % fil-kera tkun suffiċjenti biex tpaċi ż-żieda fir-rata tal-lokazzjoni u NEUWOGES tista’ tuża kwalunkwe żieda aktar minn din biex tkopri ż-żidiet fil-kostijiet jew tirrapporta profitt.
Analiżi tal-implikazzjonijiet finanzjarji
(136)
NEUWOGES innifisha ppreparat analiżi tal-flussi tal-flus nominali meta ġie esegwit il-kuntratt. (80) Dik l-analiżi assumiet li l-kostijiet proprji (ġestjoni, manutenzjoni) se jiżdiedu b’[…] % fis-sena, li l-kirjiet jistgħu jiżdiedu b’[…] % kull tliet snin, li setgħet tinżamm rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza ta’ […] % u li […] % tal-appartamenti kienu se jinbiegħu lill-kerrejja. Fuq dik il-bażi, NEUWOGES kienet tistenna li tiġġenera fluss tal-flus nominali mill-GVV ta’ EUR […] matul it-terminu ta’ 30 sena.
(137)
Ma ħarġet ebda informazzjoni waqt il-proċedura ta’ investigazzjoni formali sabiex tappoġġa s-suppożizzjoni li l-kalkoli msemmija kienu bbażati intenzjonalment fuq aspettattivi ottimistiċi. Ma kien hemm l-ebda evidenza li r-rappreżentanti ta’ NEUWOGES li ppreżentaw dawn iċ-ċifri lill-bord superviżorju ta’ NEUWOGES għamlu dan fl-għarfien li ċ-ċifri ma kinux eżatti. Fil-fatt, lanqas NEUWOGES ma tidher li qiegħda targumenta li l-maniġment tagħha daħal intenzjonalment fi tranżazzjoni żvantaġġuża għal raġunijiet politiċi; għall-kuntrarju, hija tidher li qiegħda tallega li l-implikazzjonijiet finanzjarji kienu valutati ħażin (u li dan ma kienx iseħħ fil-każ ta’ investitur privat). (81)
(138)
Madankollu, huwa neċessarju li jiġu eżaminati l-aspettattivi sabiex jiġi aċċertat li dawn kienu tali li l-ebda investitur privat ma kien jibbaża deċiżjoni fuqhom. F’dan ir-rigward għandu jiġi nnotat li, fl-opinjoni ta’ NEUWOGES, investitur privat kien jassumi żieda fil-kera ta’ […] % biss fis-sena, żieda fir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] % u żieda fil-kostijiet ta’ ġestjoni u ta’ manutenzjoni ta’ […] %. (82) Abbażi ta’ dawn is-suppożizzjonijiet, NEUWOGES tistma fluss tal-flus globali ta’ EUR -[…] nominali u EUR -[…] skontat, fejn iż-żieda ta’ aktar minn seba’ darbiet fl-inadempjenza tal-kera hija l-aktar fattur sinifikanti.
7.2.4.3. Aspettattivi tas-suq
(139)
Qabelxejn, iridu jiġu kkonsultati d-dokumenti kollha li jixħtu dawl fuq l-aspettattivi attwali taż-żewġ partijiet fit-tranżazzjoni. L-ewwel nett, mill-minuti tal-laqgħa tal-bord superviżorju li saret fis-16 ta’ Diċembru 1997 jidher li l-maniġment ta’ NEUWOGES qies ir-riskji inerenti fit-tranżazzjoni bħala‘maniġġabbli’. (83) Il-minuti jindikaw ukoll li NEUWOGES ibbażat l-azzjoni tagħha fuq kalkoli li kienu jassumu żieda fil-kera ta’ […] % kull tliet snin, żieda fil-kostijiet (mingħajr riskju ta’ inadempjenza tal-kera) ta’ […] % u riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] %. (84)
(140)
Qabel iffirmat il-kuntratti, NEUWOGES ikkonsultat ditta tal-awdituri (Nordrevision), li qieset li għalkemm kienet konsistenti mar-rata ġenerali tal-inflazzjoni, żieda fil-kera ta’ […] % ma kinitx realistika. (85) Nordrevision ikkunsidrat ukoll li l-kostijiet tal-bidu (il-kalkoli kienu bbażati fuq kostijiet stmati ta’ […] % tal-kirjiet), jekk wieħed jassumi rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza ta’ żero, kienu realistiċi iżda li l-kostijiet riedu jiġu indiċjati sabiex jinżammu mal-indiċjar tar-rata tal-lokazzjoni. (86)
(141)
Min-naħa tagħha, BAVARIA assumiet li, minħabba li l-popolazzjoni ta’ Neubrandenburg kienet mistennija li tibqa’ stabbli (billi diversi fornituri kbar ta’ servizzi kienu stabbilew ruħhom hemm) (87) u l-pożizzjoni prima tal-bini, setgħet tkun mistennija rata baxxa ħafna ta’ nuqqas ta’ okkupanza. (88) Hija assumiet ukoll li l-kirjiet setgħu jiżdiedu sabiex ikunu konsistenti mal-indiċjar tal-pagamenti tal-lokazzjoni. (89)
(142)
Fl-aħħar nett, għandu jiġi nnotat li l-valwazzjonijiet tal-1997 ikkummissjonati minn NEUWOGES qabel il-bejgħ kienu jinkludu informazzjoni dwar l-iżviluppi rilevanti mistennija. Il-valwazzjoni tal-1997 assumiet kostijiet ta’ bejn […] % u […] %, iżda ma stipulatx ir-riskju stmat ta’ inadempjenza tal-kera. (90)
7.2.4.4. Valutazzjoni
Kostijiet ta’ ġestjoni
(143)
L-ewwel, l-aspettattivi fir-rigward tal-ispejjeż ta’ ġestjoni u ta’ manutenzjoni jidhru li huma plawsibbli f’termini kemm tal-livell tal-bidu (EUR […]/m2 jew […] % tal-kirjiet) kif ukoll taż-żieda antiċipata ([…] %). Rigward il-livell tal-bidu għall-ispejjeż, din il-konklużjoni hija bbażata fuq is-sejba ta’ NEUWOGES stess li l-ispejjeż kienu ffissati f’livell suffiċjentement għoli, tal-anqas għall-perjodu direttament wara r-rinnovament. It-tieni, ir-rapport Pestel ikkonkluda li l-ispejjeż ta’ ġestjoni u ta’ manutenzjoni bħala medja kienu jlaħħqu EUR […]/m2 fl-1997, li huwa EUR […] inqas mill-istima għall-istess spejjeż skont it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. (91) Fl-aħħar nett, l-estimi tal-ispejjeż fil-valwazzjonijiet kienu ta’ daqs simili. Li dawn l-ispejjeż kienu se jiżdiedu kienet ċertezza u ż-żieda preżunta ta’ […] % fis-sena tidher li hija plawsibbli u kemxejn konservattiva. Nordrevision ipproponiet biss li l-ispejjeż ta’ ġestjoni għandhom jiġu indiċjati bi qbil mar-rata tal-lokazzjoni, li jwassal għal żieda annwali ta’ […] %, jiġifieri żieda anqas minn dik attwalment aċċettata minn NEUWOGES. Mill-bqija, NEUWOGES issa tħoss ukoll li żieda ta’ […] % setgħet realistikament tkun mistennija, li jfisser li valur ta’ […] % fis-sena ċertament li ma kienx baxx b’mod mhux raġonevoli.
Riskju ta’ inadempjenza tal-kera
(144)
Rigward ir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera, inadempjenza ġenerali prevista tal-kera ta’ […] % ma kinitx improbabbli. L-ewwel nett, irid jiġi nnotat li ma tqajmux dubji dwar din is-suppożizzjoni meta l-kuntratti kienu eżaminati minn Nordrevision, anki jekk dawn esprimew tħassib f’imkejjen oħra fid-dawl tas-sitwazzjoni ekonomika ġenerali u s-suq tal-proprjetà f’Neubrandenburg. (92) It-tieni, għalkemm ma pprovdiet l-ebda informazzjoni dwar ir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera applikat, il-valwazzjoni tal-1997 assumiet li r-riskji ta’ inadempjenza tal-kera ma kinux ogħla b’mod sinifikanti. (93)
(145)
Skont ir-rekords interni tal-proċess tat-teħid tad-deċiżjonijiet, fuq il-bażi tad-diversi fornituri kbar ta’ servizzi li kienu stabbilew fiż-żona, BAVARIA assumiet li l-popolazzjoni f’Neubrandenburg kienet se tibqa’ stabbli u li l-appartamenti inkwistjoni kważi kollha kienu se jinkrew wara r-rinnovament. Skont informazzjoni minn NEUWOGES, il-Belt ta’ Neubrandenburg u l-Istat Federali ta’ Mecklenburg-Vorpommern fl-1997/1998 kienu fil-fatt qegħdin jistennew li l-popolazzjoni se tibqa’ stabbli u li l-introjti kienu se jiżdiedu b’mod stabbli.
(146)
Fl-aħħar nett, il-fatt li l-maniġment ta’ NEUWOGES (li kien qiegħed imexxi kumpanija li kellha aktar minn 30 % tal-appartamenti f’Neubrandenburg u għalhekk kien estremament familjari mas-suq lokali tal-proprjetà) ikkunsidra r-riskji inerenti fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bħala maniġġabbli u assuma riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] % fil-projezzjonijiet proprji tiegħu, ma għandux jiġi injorat. Ma hemm l-ebda raġuni apparenti għaliex esperti fis-suq lokali tal-proprjetà kellhom jibbażaw il-kalkoli tagħhom fuq tali suppożizzjonijiet jekk dawn kienu ffissati f’livell daqshekk mhux realistikament baxx kif qiegħda ssostni issa NEUWOGES.
(147)
Fl-istess ħin, iridu jiġu kkunsidrati wkoll id-dokumenti prodotti minn NEUWOGES dwar is-suġġett ta’ jekk investitur privat prudenti fis-suq tal-proprjetà rilevanti (bini tal-konkrit precast fil-Ġermanja tal-Lvant) kienx jistenna rati ogħla ta’ nuqqas ta’ okkupanza u d-dokumenti rilevanti li jmorru lura qabel it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. Mill-valwazzjonijiet ippreżentati, ir-rapport Pestel biss imur lura qabel il-kuntratti inkwistjoni. Għandu jiġi nnotat ukoll li r-rapport Pestel kien jirrigwarda l-Ġermanja tal-Lvant sħiħa u mhux kundizzjonijiet lokali speċifiċi għal Neubrandenburg, li jfisser li huwa ta’ rilevanza limitata f’dan il-kuntest. Ir-rapport jissottolinja numru ta’ problemi ġenerali fis-suq tal-proprjetà tal-Ġermanja tal-Lvant iżda per se ma jissuġġerix li investitur privat ma jassumix riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] % għall-iskop li jiddeċiedi jekk jinvestix jew le.
Kirjiet
(148)
Rigward il-kirjiet, l-ewwel punt li għandu jiġi nnotat huwa li NEUWOGES ma tqisx li l-kirjiet antiċipati wara r-rinnovament huma ffissati f’livell għoli wisq. Għall-kuntrarju, hija ssostni li l-kirjiet ma setgħux jiżdiedu sal-punt antiċipat. Fid-dawl tas-sejba mil-LG Rostock li l-kera medja ta’ EUR […]/m2 assunta fil-GVV kienet fi ħdan il-medda tal-indiċi tal-kera applikabbli (94), nistgħu nikkonkludu li l-kera medja stmata oriġinali kienet realistika.
(149)
Rigward l-indiċjar tar-rata tal-lokazzjoni maqbula, ma hemm l-ebda evidenza diretta ta’ x’kienet is-suppożizzjoni ġenerali fl-1998 rigward iż-żieda medja fil-kera. Nordrevision innotat biss li l-istima oriġinali ta’ […] % fis-sena kienet konsistenti mar-rata ġenerali tal-inflazzjoni, iżda probabbilment ma tinkisibx f’Neubrandenburg. (95) Il-fatt li NEUWOGES finalment qablet ma’ indiċjar ta’ […] % ‘biss’u assumiet li hija tkun tista’ timponi żidiet fil-kera ta’ […]% kull tliet snin (jew […] % fis-sena) jidher li jissuġġerixxi li hija fehmet u aċċettat dik it-twissija. Il-valwazzjonijiet ma jifformulaw l-ebda aspettattiva espliċita dwar iż-żieda futura fil-kera. Madankollu, irid jiġi nnotat li, billi ma kien fihom l-ebda informazzjoni espliċita dwar il-bidliet antiċipati fl-inflazzjoni u l-kirjiet, il-valwazzjonijiet ovvjament assumew li ż-żidiet fil-kera jkunu fil-livell tar-rata ġenerali tal-inflazzjoni (li kienet madwar 3,5 % fid-deċennji preċedenti). (96) Il-LG Rostock qieset li l-indiċjar kien ġustifikat fid-dawl tar-rata ta’ inflazzjoni medja ta’ 3,52 % fis-sena fit-28 sena ta’ qabel l-iffirmar tal-kuntratti. (97) Hija sostniet ukoll li kien naturalment diffiċli li jiġu previsti l-bidliet fil-kirjiet matul perjodu ta’ 30 sena, iżda ma kien jidher li hemm l-ebda sproporzjon ovvju bejn l-indiċjar tar-rata tal-lokazzjoni u l-bidliet antiċipati fil-kirjiet.
(150)
Ir-rapport Pestel ippreżentat minn NEUWOGES ma jinkludi l-ebda dejta dwar l-aspettattivi attwali tal-operaturi fis-suq tal-proprjetà tal-Ġermanja tal-Lvant u l-ebda dejta speċifika għal Neubrandenburg. Fl-istess waqt, huwa jissuġġerixxi li s-suq tal-proprjetà tal-Ġermanja tal-Lvant kien suq potenzjalment problematiku. Madankollu, fid-dawl tal-fatturi l-oħra msemmija, ir-rapport Pestel min-naħa tiegħu ma jippruvax li l-qbil li l-pagamenti tal-lokazzjoni jiġu indiċjati f’[…] % fis-sena u l-aspettattiva li tkun tista’ timponi żidiet fil-kera ta’ […] % fis-sena kienu kompletament mhux realistiċi.
Terminu
(151)
Fl-aħħar nett, rigward it-terminu tal-kuntratt, il-LG Rostock issostni li ċerti kuntratti ta’ lokazzjoni kienu kkaratterizzati minn termini twal ħafna (sa 30 sena) u li kuntratt bħall-kuntratt inkwistjoni għalhekk ma kienx xi ħaġa rari. (98) Għalkemm terminu ta’ 30 sena ovvjament kellu ċertu riskji, huwa kien jipprovdi wkoll il-faċilità li jiġi ġġenerat profitt stabbli u jiggarantixxi livell għoli ta’ sigurtà f’termini tal-ispejjeż antiċipati. Terminu twil kien ifisser ukoll li kienu meħtieġa pagamenti aktar baxxi tal-lokazzjoni kull xahar biex jiġi amortizzat l-investiment tax-xerrej u li, bl-istess pagamenti tal-lokazzjoni, il-prezz tal-bejgħ ikun ogħla milli b’terminu iqsar. (99) Jekk wieħed jarah b’dak il-mod, it-terminu maqbul ta’ 30 sena ma jidhirx li mhuwiex raġonevoli.
7.2.4.5. Konklużjoni
(152)
Għalhekk l-aspettattivi msemmija minn NEUWOGES fil-kalkolu oriġinali tagħha ma jistgħux jitqiesu bħala mhux realistiċi. Fuq il-bażi tad-dokumenti prodotti, NEUWOGES għalhekk setgħet tassumi li se tiġġenera profitt taħt il-GVV. Jekk il-profitt nominali antiċipat jiġi skontat għaż-żmien materjali (fil-bidu tal-1998), huwa evidenti li d-deċiżjoni ta’ NEUWOGES kienet ibbażata fuq is-suppożizzjoni li l-GVV kellu valur fi flus kontanti ta’ EUR […].
7.2.5. Valutazzjoni ġenerali
(153)
Il-Kummissjoni diġà waslet għall-konklużjoni li l-EBV u l-GVV huma partijiet mill-istess tranżazzjoni ġenerali. Għalhekk il-valur globali tat-tranżazzjoni għal NEUWOGES jiddependi fuq il-valur fi flus kontanti aggregat taż-żewġ kuntratti. Bħala rikapitulazzjoni: NEUWOGES setgħet tistenna l-vantaġġi li ġejjin mill-EBV:
(a)
il-prezz fi flus kontanti mħallas minn BAVARIA (EUR […]);
(b)
it-tariffa mħallsa għall-privatizzazzjoni (EUR […]);
(c)
il-profitt mix-xogħol tar-rinnovament (EUR […]);
(d)
il-valur fi flus kontanti taċ-ċens għall-perjodu wara l-2029 (EUR […] skontat).
(154)
Barra minn hekk, kif jinstab fis-Sezzjoni 7.2.4, fuq il-bażi tal-aspettattivi realistiċi ta’ NEUWOGES, il-valur fi flus kontanti skontat tal-GVV kien stmat għal EUR […]. Għalhekk, il-valur globali tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura għal NEUWOGES kien EUR […].
7.3. TQABBIL MA’ OPZJONIJIET KUMMERĊJALI OĦRA
(155)
Sabiex jiġi determinat jekk it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA kinitx kuntratt li investitur privat kien jidħol fih, il-valur ta’ dik it-tranżazzjoni issa jrid jiġi mqabbel mal-valur ta’ opzjonijiet kummerċjali oħra. Kieku NEUWOGES kellha alternattivi ekonomikament aktar vantaġġjużi, id-deċiżjoni li tidħol fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura tista’ titqies bħala opzjoni li investitur privat ma kienx jagħżilha.
(156)
Dwar dan il-punt għandu jiġi nnotat li l-kiri tal-bini mhux rinnovat jew saħansitra t-twaqqigħ tiegħu ftit li xejn kienu alternattivi vijabbli. L-ewwel nett, il-kiri tal-bini mhux rinnovat kien jiġġenera introjtu limitat ħafna. Barra minn hekk, kien ċar li r-rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza tal-bini mhux rinnovat tkun ogħla minn dik tal-bini rinnovat. (100) Għalhekk m’hemmx fatti solidi sabiex jissuġġerixxu li l-kiri tal-bini mhux rinnovat kien jiġġenera profitti ogħla mill-profitt mistenni mit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. It-twaqqigħ tal-bini ma kien jassigura l-ebda introjtu u kien iwassal għal spejjeż tat-twaqqigħ. Għalhekk ma kienx hemm alternattivi vijabbli fiż-żmien materjali (1997/1998).
7.3.1. Self bħala opzjoni potenzjali
(157)
L-ewwel alternattiva potenzjali kienet tkun li tissellef il-flus. Kieku NEUWOGES iffinanzjat ir-rinnovament tal-bini inkwistjoni minn selfa, hija kienet sa ċertu punt tkun kapaċi tagħmel l-istess profitt bħal bit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. Fuq kollox, kienet tikri l-bini rinnovat, li kien jagħtiha introjtu tajjeb. Barra minn hekk, b’differenza mit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura, hija kienet iżżomm is-sjieda tal-bini.
(158)
Ovvjament is-self kien jinvolvi wkoll ċerti żvantaġġi. L-ewwel nett, NEUWOGES kien ikollha tipprovdi 30 % tal-valur tal-investiment mill-ekwità proprja tagħha billi, skont NEUWOGES, hija riedet iżżomm ekwità ta’ 30 %. (101) Il-possibbiltà li tnaqqas il-proporzjon tal-ekwità, sabiex tippermetti investiment akbar, kienet diskussa mill-bord superviżorju ta’ NEUWOGES lejn l-aħħar tal-1997. Madankollu, il-maniġment warrab is-suġġeriment bħala finanzjarjament mhux vijabbli, billi dan kien iwassal għal proporzjon ta’ dejn għoli b’mod mhux aċċettabbli. (102) L-ispjegazzjoni tal-maniġment kienet kif ġej:‘It-tnaqqis tal-proporzjon tal-ekwità minn 30 għal 25 % ma jkunx vijabbli (proporzjon tad-dejn)’. (103) Is-Sur Räuber, membru tal-bord superviżorju ta’ NEUWOGES, sostna wkoll li,‘it-tnaqqis fil-proporzjon tal-ekwità mhuwiex immaġinabbli minn perspettiva ta’ ġestjoni tan-negozju. Il-kumpanija trid tkun kapaċi tisservizzja l-obbligazzjonijiet tagħha’. (104) Għalhekk NEUWOGES kien ikollha tikkontribwixxi ekwità ta’ EUR […] sabiex tiffinanzja investimenti għar-rinnovament ta’ EUR […]. Huwa improbabbli ħafna li ekwità ta’ dak l-ammont kienet disponibbli b’mod dirett. Skont il-minuti tal-laqgħa tal-bord superviżorju, l-investimenti potenzjali fl-1998 (inkluż is-self) kienu jlaħħqu madwar EUR […] u dak l-ammont diġà kien ġie stanzjat għal proġetti oħra. (105) Għalhekk kien ċar li NEUWOGES setgħet tiffinanzja biss ix-xogħlijiet ta’ rinnovament minn selfa kieku abbandunat proġetti oħra.
(159)
B’differenza minn selfa, it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kienet toffri diversi vantaġġi: NEUWOGES mhux biss ma kellha bżonn tipprovdi l-ebda ekwità, hija rċeviet ukoll likwidità ġdida u l-finanzjament tax-xogħlijiet ta’ rinnovament kien assigurat.
(160)
Fid-dawl ta’ dawn il-konsiderazzjonijiet kollha, m’hemmx evidenza li setgħet tinkiseb selfa għax-xogħlijiet ta’ rinnovament jew li, kieku setgħet, din kienet tkun aktar vantaġġjuża għal NEUWOGES mit-tranżazzjoni ma’ BAVARIA. Il-fatt li NEUWOGES bilkemm kellha l-ekwità meħtieġa biex tikseb selfa u setgħet tuża l-likwidità addizzjonali biex tiffinanzja investimenti oħra jwassal għall-konklużjoni li d-deċiżjoni li tagħżel it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura u mhux selfa kienet deċiżjoni raġonevoli.
7.3.2. Bejgħ dirett bħala opzjoni potenzjali
(161)
Opzjoni oħra potenzjalment serja kienet tkun il-bejgħ dirett tal-bini u l-art. Il-mistoqsija importanti hija jekk dan il-bejgħ kienx ikun aktar vantaġġjuż.
7.3.2.1. Valutazzjoni bbażata fuq il-valwazzjonijiet tal-1997 u tal-2007
(162)
Il-mistoqsija ewlenija meta jitqabblu l-valur tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura għal NEUWOGES u l-vantaġġi li kien ikollu bejgħ dirett, hija liema prezz setgħet tikseb NEUWOGES minn bejgħ‘normali’. Il-valwazzjonijiet tal-1997 u tal-2007 għandhom ċertu rwol hawnhekk.
(163)
Dawn iż-żewġ valwazzjonijiet kienu kkummissjonati minn NEUWOGES sabiex jiġi stabbilit il-valur tal-proprjetà (l-art u l-bini) fl-1997. Il-valwazzjoni tal-1997 twettqet minn espert intern u l-valwazzjoni tal-2007 twettqet b’mod retroattiv minn espert estern. Il-valwazzjoni tal-1997 stmat il-valur għal EUR […] u l-valwazzjoni tal-2007 stmat il-valur għal EUR […]. (106) Iż-żewġ valwazzjonijiet ipprovdew valwazzjonijiet separati għall-bini (1997: EUR […]; 2007: EUR […]) u l-art (1997: EUR […]; 2007: EUR […]). Iż-żewġ valwazzjonijiet huma essenzjalment ibbażati fuq l-istess metodu (metodu tal-kera gross).
(164)
Il-Kummissjoni hija tal-opinjoni li, billi twettqet wara li kienet ġiet stabbilita t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura, il-valwazzjoni tal-2007 ma tipprovdix bażi affidabbli sabiex jiġi determinat il-valur tal-proprjetà fl-1997 fuq il-bażi tal-informazzjoni disponibbli għal NEUWOGES f’dak iż-żmien. NEUWOGES ma setgħetx finalment tibbaża d-deċiżjoni tagħha dwar jekk tidħolx fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura ma’ BAVARIA fuq it-tranżazzjoni retroattiva mwettqa fl-2007.
(165)
Madankollu, il-Kummissjoni hija tal-opinjoni wkoll li lanqas il-valwazzjoni tal-1997 ma tipprovdi indikazzjoni affidabbli tal-valur tal-proprjetajiet fl-1997 fuq il-bażi tal-informazzjoni disponibbli għal NEUWOGES f’dak iż-żmien. Matul il-kors tal-proċedura ta’ investigazzjoni formali hija stabbiliet li l-maniġment ta’ NEUWOGES kien konxju sewwa mill-fatt li l-valwazzjoni tal-1997 ma setgħetx titqies bħala bażi affidabbli għal valutazzjoni fiż-żmien meta kienu esegwiti l-kuntratti inkwistjoni. Dan huwa ssuġġerit mis-sejbiet li ġejjin:
(a)
Kirjiet
Il-valwazzjoni tal-1997 kienet ibbażata fuq kirjiet ta’ bejn EUR […]/m2 u EUR […]/m2. Fl-istess ħin, l-ewwel indiċi tal-kera għall-appartamenti rinnovati fil-Belt ta’ Neubrandenburg, maħruġ fl-1 ta’ Jannar 1998 fuq il-bażi tad-dejta tal-1997, elenka kirjiet medji ta’ bejn EUR 3,90/m2 u EUR 4,38/m2. Bħala kumpanija kbira tal-proprjetà attiva f’Neubrandenburg, NEUWOGES bilfors li kienet taf il-kirjiet medji f’Neubrandenburg u kellha tibbaża l-valwazzjoni tal-proprjetà fuq dik id-dejta. Fil-fatt, it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura għamlet provvediment għal kirjiet medji ta’ EUR […]/m2 għall-perjodu ta’ wara r-rinnovament (jiġifieri mill-1999, sentejn wara s-sena li fiha nġabret id-dejta għall-ewwel indiċi tal-kera), li kien konsistenti mal-indiċi tal-kera.
(b)
Spejjeż tar-rinnovament
Filwaqt li l-valwazzjoni kienet ippreparata fir-rebbiegħa tal-1997 u kienet ibbażata fuq spejjeż totali tar-rinnovament ta’ EUR […], f’ittra lil BAVARIA f’dak iż-żmien (Marzu 1997), il-maniġment ta’ NEUWOGES sostna li r-rinnovamenti kienu se jiswew EUR […]. Ovvjament, għalhekk, NEUWOGES kienet konxja sewwa mill-fatt li l-ispejjeż tar-rinnovament kienu ġew stmati anqas b’mod konsiderevoli fil-valwazzjoni tal-1997. It-tariffa fissa tar-rinnovament maqbula bejn BAVARIA u s-sussidjarja ta’ NEUWOGES, BRG, kienet saħansitra ogħla (EUR […]), li jindika li meta kienu esegwiti l-kuntratti ma’ BAVARIA, NEUWOGES kienet taf li l-ispejjeż tar-rinnovament kienu ġew stmati anqas fil-valwazzjoni tal-1997 bi kważi EUR 10 miljuni.
(c)
Ħajja utli li jifdal
Il-valwazzjoni tal-1997 b’mod ġenerali assumiet ħajja utli li jifdal ta’ bejn […] u […] snin fuq il-bażi tar-rinnovamenti ppjanati. Hawnhekk għandu jiġi nnotat li mill-ispejjeż baxxi tar-rinnovament fil-valwazzjoni tal-1997 ma jistax jiġi awtomatikament preżunt li r-rinnovamenti se jtawlu b’mod sinifikanti l-ħajja utli tal-bini.
(d)
Valur tal-art
Il-valwazzjoni tal-1997 injorat ċerti fatturi li naqqsu l-valur tal-art inkwistjoni (li kienu kkunsidrati fil-valwazzjoni tal-2007). Dawn il-fatturi kienu jinkludu l-infrastruttura eżistenti li ma setgħetx tiċċaqlaq jew titneħħa (sistema tad-drenaġġ, katusi) u t-tqassim mhux konvenjenti tal-art, li ġeneralment inaqqas il-valur tal-art. Bħala s-sid tal-art, NEUWOGES kellha tkun taf b’dawn il-fatturi u, b’estensjoni, bil-fatt li l-valwazzjoni tal-1997 kienet stmat b’mod eċċessiv il-valur tal-art.
(166)
Fil-qosor, il-Kummissjoni ssib li NEUWOGES kienet taf b’mod ċar li xi wħud mis-suppożizzjonijiet ewlenin li fuqhom kienet ibbażata l-valwazzjoni tal-1997, speċjalment is-suppożizzjonijiet relatati mal-ispejjeż tar-rinnovament, ma kinux tenibbli u għalhekk tikkonkludi li l-valwazzjoni tal-1997 ma tipprovdix informazzjoni affidabbli dwar il-valur tal-proprjetajiet fl-1997 fuq il-bażi tal-informazzjoni disponibbli għal NEUWOGES f’dak iż-żmien.
(167)
Il-Kummissjoni ssib ukoll li, fuq il-bażi tal-informazzjoni disponibbli għal NEUWOGES fiż-żmien materjali, investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES x’aktarx kien jasal għal konklużjonijiet minn valwazzjoni ex-ante tal-proprjetà li kienu simili ħafna għal dawk milħuqa fil-valwazzjoni retroattiva tal-2007. Bħal fil-valwazzjoni retroattiva tal-2007, investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES kien jibbaża l-aspettattivi ex-ante tal-kirjiet li setgħu jinkisbu, fuq l-indiċi tal-kera rilevanti, kien jistma l-ispejjeż tar-rinnovament qrib l-ammont maqbul bejn BAVARIA u BRG u kien japplika l-fatturi tad-deprezzament li kien jaf bihom, għall-valur tal-art. Investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES kien jissottolinja bir-reqqa l-ħajja utli li jifdal tal-proprjetajiet fuq il-bażi tax-xogħlijiet ippjanati ta’ rinnovament u komparabbli (bħal fil-valwazzjoni tal-2007). Għalhekk jista’ raġonevolment jiġi konkluż li investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES kien jibbaża l-valwazzjoni tiegħu fuq stimi tal-ħajja utli li jifdal li kienu jkunu qrib ta’ dawk fil-valwazzjoni retroattiva tal-2007.
(168)
Il-Kummissjoni għalhekk issib li investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES raġonevolment kien jistma l-valur tal-proprjetajiet qabel it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura qrib EUR […] (bħal fil-valwazzjoni tal-2007).
7.3.2.2. Tqabbil bejn l-opzjonijiet ta’ bejgħ dirett u ta’ bejgħ b’kiri lura
(169)
Għar-rekord: It-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kienet tiswa total ta’ EUR […] għal NEUWOGES. Madankollu, fuq il-bażi tal-analiżi li saret qabel, NEUWOGES realistikament kellha tassumi li l-proprjetajiet kienu jiswew EUR […], li huwa […] % biss ogħla mill-valur tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. Madankollu, dik id-differenza żgħira ma tfissirx li investitur privat neċessarjament kien imur għal bejgħ dirett.
(a)
L-ewwel nett, bejgħ dirett kien jinkludi kemm il-bini kif ukoll l-art, filwaqt li BAVARIA xtrat biss il-bini u kisbet lokazzjoni tal-bini għal 75 sena għall-art. Dak il-fatt m’għandux jiġi injorat. NEUWOGES żammet is-sjieda tal-art proprja. NEUWOGES stmat li l-art waħedha kienet tiswa EUR […] (bħal fil-valwazzjoni tal-2007). Għalkemm huwa diffiċli li jiġi kkwantifikat il-valur li żammet NEUWOGES billi stabbiliet lokazzjoni tal-bini għall-art pjuttost milli bigħetha, wieħed jista’ jassumi li l-fatt li NEUWOGES żammet is-sjieda tal-art kien jiġġustifika tnaqqis fil-prezz tat-tranżazzjoni.
(b)
It-tieni, hemm dubju dwar jekk il-prezz stmat minn investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES setax fil-fatt jinkiseb. L-unika offerta speċifika li dwarha NEUWOGES ipprovdiet xi informazzjoni saret mid-ditta Felske-Immobilien, li offriet EUR […]/m2, li jagħti prezz tax-xiri totali ta’ EUR […]. (107) Dik l-offerta kienet aktar minn EUR 1 miljun anqas mill-prezz li investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES kien jistma.
(c)
It-tielet, fl-istima tal-profitt mistenni mill-GVV, NEUWOGES b’mod żbaljat inkludiet biss il-profitt sa u inkluż l-2027. Madankollu, billi t-terminu tal-GVV kien ta’ 30 sena mit-tlestija tax-xogħlijiet tar-rinnovament (jiġifieri 30 sena mill-bidu tal-1999), fil-kalkoli tagħha hija kellha tinkludi l-profitti sa u inkluża l-2028. Il-korrezzjoni ta’ dik l-istima biex tirrifletti dan, iżżid il-valur tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura.
(d)
Meta kien qiegħed jiġi kkalkulat il-valur fi flus kontanti taċ-ċens pagabbli fil-ġejjieni minn BAVARIA lil NEUWOGES ġie preżunt, għall-benefiċċju tas-sempliċità, li l-għoli tal-ħajja se jibqa’ l-istess u li l-pagamenti għalhekk ma jkollhomx għalfejn jiġi riveduti. Madankollu, huwa aktar realistiku li wieħed jassumi żieda ġenerali fl-għoli tal-ħajja u li ċ-ċens pagabbli fil-ġejjieni x’aktarx li jkun ogħla milli preżunt. Anki dan kien iżid il-valur tal-kuntratt.
(170)
Dawn il-konsiderazzjonijiet iwasslu għall-konklużjoni li, finanzjarjament, kien jagħmel sens li tintgħażel it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura pjuttost milli jipprova jsir bejgħ dirett.
7.3.3. Konklużjoni
(171)
Wara li qabblet il-valur tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura mal-valur ta’ opzjonijiet oħra, il-Kummissjoni tikkonkludi li l-mod kif kienet konfigurata t-tranżazzjoni kien tali li investitur privat kien jidħol fiha.
7.4. VALUTAZZJONI KOMPARATTIVA
(172)
Wara li stabbiliet li d-deċiżjoni favur tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura u kontra soluzzjonijiet alternattivi tgħaddi mit-test ta’ investitur privat, biex tkun aktar ċerta l-Kummissjoni vverifikat ukoll jekk it-tranżazzjoni kinitx konsistenti ma’ kuntratti oħra li kienu fis-seħħ fis-suq rilevanti fiż-żmien materjali u jekk kienx hemm xi evidenza oħra sabiex tikkorrobora l-konklużjoni tal-Kummissjoni li t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kienet tgħaddi mit-test ta’ investitur privat.
(173)
L-informazzjoni disponibbli dwar tranżazzjonijiet komparabbli tirrigwarda ftehimiet ta’ bejgħ b’kiri lura li BAVARIA daħlet fihom bejn wieħed u ieħor fl-istess żmien bħall-miżura inkwistjoni. Dawk il-kuntratti jistgħu jindikaw jekk operaturi oħra fis-suq, inklużi kumpaniji privati, kinux għażlu tranżazzjonijiet simili ta’ bejgħ b’kiri lura u għalhekk li t-tranżazzjoni kienet konsistenti mal-prattiċi normali tas-suq (Sezzjoni 7.4.1). Il-proċedura ristretta tal-offerti li użat NEUWOGES u t-tqabbil ma’ tranżazzjonijiet oħra ta’ finanzjament jistgħu wkoll jipprovdu informazzjoni dwar jekk it-tranżazzjoni inkwistjoni kinitx konsistenti mal-prattiċi normali tas-suq (Sezzjonijiet 7.4.2 u 7.4.3).
7.4.1. Kuntratti kampjun
(174)
Kienu pprovduti kuntratti għal tliet tranżazzjonijiet simili għall-finijiet ta’ tqabbil ([…]). Madankollu, jistgħu jiġu kkunsidrati biss il-kuntratti […] u […], minħabba li dawn kienu esegwiti bejn wieħed u ieħor fl-istess żmien tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bejn BAVARIA u NEUWOGES. Qabelxejn għandu jiġi nnotat li ż-żewġ tranżazzjonijiet komparabbli jvarjaw mit-tranżazzjoni inkwistjoni f’diversi aspetti (it-terminu, l-indiċjar tar-rata fissa tal-lokazzjoni u r-rinnovament). NEUWOGES tirreferi għall-indiċjar differenti ([…]: 1,5 % fis-sena; […]: indiċjar tal-għoli tal-ħajja) bħala prova tal-fatt li l-GVV kien jinkludi termini li ma kinux konsistenti mal-prattiċi normali tas-suq fiż-żmien materjali (1997/1998).
(175)
BAVARIA tirreferi għall-kuntratti […] u […] bħala eżempji tal-‘mudell ta’ lokazzjoni tal-bini’ (108), li jissuġġerixxi li t-termini ta’ dawk il-kuntratti kienu bbażati fuq kalkoli simili għal dawk li fuqhom kienet ibbażata t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA.
(176)
Kif diġà ġie stabbilit aktar ’il fuq (ara l-premessa 131), NEUWOGES kienet libera li tagħżel il-parametri tal-kuntratt skont il-mudell ta’ lokazzjoni offrut minn BAVARIA fid-diskrezzjoni tagħha. Għalhekk NEUWOGES kellha l-opportunità li tagħżel indiċjar aktar baxx jew tnaqqas spejjeż ogħla, li kien inaqqas l-avvanz imħallas. Preżumibbilment l-istess kien japplika għal […] u […].
(177)
Billi l-partijiet setgħu jagħżlu l-parametri preċiżi tat-tranżazzjoni skont il-mudell offrut minn BAVARIA fid-diskrezzjoni tagħhom, il-kwistjoni ta’ jekk il-parametri magħżula minn NEUWOGES kinux identiċi jew le għall-parametri magħżula mill-partijiet għall-kuntratt […] u […] ma tidhirx li hija rilevanti għall-iskop li jiġi valutat jekk it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA kinitx konkluża skont termini normali tas-suq. Il-parametri kienu magħżula abbażi sempliċement ta’ deċiżjonijiet kummerċjali strateġiċi mill-partijiet. Aktar importanti huwa l-fatt li dawn it-tranżazzjonijiet kollha kienu bbażati fuq mudell wieħed u l-istess mudell ta’ tranżazzjoni.
(178)
Safejn il-kuntratt […] u l-kuntratt […] kienu bbażati fuq l-istess mudell ta’ kalkolu (li, fuq il-bażi tal-informazzjoni disponibbli, ma hemm l-ebda raġuni biex wieħed jiddubita), dan iwassal għall-konklużjoni li l-mudell tat-tranżazzjoni li fuqu kienet ibbażata t-tranżazzjoni ta’ NEUWOGES kien konsistenti mal-prattiċi normali tas-suq. Li huwa importanti f’dan il-kuntest huwa li l-‘mudell ta’ lokazzjoni tal-proprjetà’ntgħażel bl-istess mod minn korporazzjonijiet pubbliċi ([…]) u kumpaniji privati ([…]) u li dan kien offrut kemm lil impriżi li riedu jibbenefikaw mill-ħelsien tal-AHG kif ukoll lil partijiet li ma kinux jaqgħu fi ħdan il-kamp ta’ applikazzjoni ta’ dik il-liġi.
7.4.2. Proċedura tal-offerti
7.4.2.1. Sfond
(179)
Kif spjegat qabel, NEUWOGES ma użatx proċedura tal-offerti kompletament miftuħa, trasparenti, mhux kondizzjonata u mhux diskriminatorja sabiex tipprivatizza l-bini li finalment ġie mibjugħ lil BAVARIA. Madankollu, NEUWOGES oriġinarjament talbet 72 xerrej potenzjali sabiex jissottomettu offerta. NEUWOGES issostni li hija għażlet dawk il-kandidati b’mod ftit jew wisq aleatorju u li dik l-għażla ma kinitx rappreżentattiva tas-suq globali. Kumpaniji oħra li oriġinarjament ma kinitx kitbitilhom, fosthom BAVARIA, ġew ikkuntattjati wara li kienet intbagħtet l-ewwel stedina għall-espressjonijiet ta’ interess.
7.4.2.2. Eżitu tal-proċedura tal-offerti
(180)
Ħamsa min-numru mhux magħruf ta’ offerti li waslu tqiesu bħala li‘jistgħu jintużaw’. (109) Madankollu, tnejn minnhom twarrbu minħabba li x-xerrejja potenzjali ma kinux f’pożizzjoni li jissottomettu offerta sħiħa fil-ħin. Żewġ offerti oħra twarrbu għal raġunijiet finanzjarji. Il-ħames offerta (ippreżentata minn Felske-Immobilien) kienet rifjutata, minħabba li l-prezz tal-offerta tqies bħala baxx wisq (Felske offriet EUR […]/m2, li ta prezz tax-xiri totali ta’ EUR […]). Flimkien ma’ dawn il-ħames offerti kienu ppreżentati tliet offerti oħra, waħda minn BAVARIA u tnejn minn offerenti oħra li ma kinux mistiedna biex jixħtu offerti. Bdew negozjati ma’ wieħed miż-żewġ offerenti l-oħra li kienu tefgħu offerta mingħajr ma kienu mistiedna, iżda dan ukoll finalment twarrab għal raġunijiet finanzjarji mhux speċifikati. (110)
(181)
Il-kuntratti riedu jiġu approvati mill-bord superviżorju ta’ NEUWOGES malli jintemmu n-negozjati. Meta l-kuntratti kienu ppreżentati lill-bord superviżorju, il-maniġment argumenta li ma kienx se jkun possibbli li jinkiseb prezz tal-bejgħ ogħla, billi l-kuntratti stabbilew sempliċement lokazzjonijiet tal-bini għall-art (pjuttost milli bejgħ dirett), BRG kellha tinżamm biex twettaq ix-xogħlijiet ta’ rinnovament u NEUWOGES kienet se tkompli timmaniġġja l-bini għal 30 sena oħra. (111) Meta mistoqsi dwar id-differenza meta mqabbel mal-valwazzjoni tal-1997, il-maniġment reġa’ spjega li ma jkunx possibbli jitlob prezz ogħla għat-tranżazzjoni. (112)
7.4.2.3. Valutazzjoni
(182)
Għalkemm il-proċedura tal-offerti ma tistax tiġi deskritta bħala miftuħa, trasparenti, mhux kondizzjonata u mhux diskriminatorja, hija xorta tippermetti li jinstiltu ċerti konklużjonijiet fir-rigward tas-sitwazzjoni tal-offerti fis-suq. Il-fatt li kienu riċevuti sensiela ta’ offerti mhux mitluba huwa wkoll sinifikanti. Huwa jipprova li xerrejja potenzjali li ma kinux fost it-72 kumpanija li ġew ikkuntattjati oriġinarjament, saru jafu bil-proċedura u kienu kapaċi jipparteċipaw fiha.
(183)
L-evalwazzjoni tal-offerti, li għamlet NEUWOGES, turi li hija qieset l-offerta mitfugħa minn BAVARIA bħala l-aħjar offerta disponibbli fis-suq fiż-żmien materjali (1997/1998). L-argument ta’ NEUWOGES li Felske ssottomettiet tal-anqas offerta aħjar mhuwiex tenibbli. Għalkemm l-offerta ta’ prezz minn Felske (EUR […]) kienet ogħla mill-avvanz finalment imħallas minn BAVARIA (EUR […]), wieħed irid jiftakar li t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura trid tiġi valutata f’daqqa u l-valur globali tagħha (EUR […]) kien jaqbeż l-offerta ppreżentata minn Felske.
(184)
Minn dawn is-sejbiet jidher ċar li, għalkemm il-proċedura tal-offerti ma tistax tittieħed per se bħala prova li l-offerta ppreżentata minn BAVARIA kienet l-aħjar offerta disponibbli fis-suq, hija tissuġġerixxi b’mod ċar li dan kien il-każ. Fi kwalunkwe każ, il-proċedura ristretta tal-offerti ma tagħti l-ebda raġuni biex wieħed jemmen li NEUWOGES irċeviet offerta aħjar fiż-żmien materjali (1997/1998).
7.4.3. Tipi oħra ta’ tranżazzjonijiet fiż-żmien inkwistjoni
7.4.3.1. Parametru referenzjarju
(185)
Huwa utli li t-tranżazzjoni inkwistjoni tiġi mqabbla ma’ tipi simili oħra ta’ tranżazzjonijiet disponibbli fis-suq fiż-żmien inkwistjoni (1997/1998).
(186)
It-tranżazzjoni inkwistjoni hija tranżazzjoni tipika ta’ bejgħ b’kiri lura. Il-ftehimiet ta’ bejgħ b’kiri lura huma b’definizzjoni tranżazzjonijiet ta’ finanzjament. Billi jixtri bini mingħand il-lokatarju, il-lokatur jipprovdi lil-lokatarju b’likwidità jew jiffinanzja investimenti akbar bħar-rinnovamenti ta’ bini antik. Il-lokatarju jikri lura l-proprjetà, sabiex ikun jista’ jkompli jużaha għal skopijiet kummerċjali jew skopijiet oħra, li jfisser li l-lokatur jista’ jamortizza l-investiment tiegħu (b’mod sħiħ jew parzjali) fuq it-terminu tal-lokazzjoni.
(187)
Bħala tranżazzjoni ta’ finanzjament, ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura huwa ftit jew wisq simili għal self mill-bank u ipoteka. Madankollu, hemm numru ta’ differenzi importanti li ma għandhomx jiġu injorati. Tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura tippermetti li bejjiegħ/lokatarju jiffinanzja investimenti akbar u tpoġġi likwidità għad-dispożizzjoni immedjata tagħhom mingħajr il-ħtieġa li jistrieħu fuq l-ekwità. Dan ifisser li l-ekwità u likwidità oħra miġbura tista’ tintuża għal investimenti oħra jew li l-lokatarju jista’ jagħmel investimenti li għalihom ma jkunx disponibbli kreditu konvenzjonali minħabba n-nuqqas ta’ ekwità jew il-proporzjon tad-dejn għoli tiegħu. Billi x-xerrej/lokatur irid jirrifinanzja l-investiment inizjali tiegħu u jagħmel profitt, ir-rata tal-lokazzjoni ġeneralment tkun daqsxejn ogħla mir-rata tal-imgħax fuq selfa mill-bank komparabbli (kif spjegat fis-sezzjoni jmiss). Malli jiskadi l-ftehim ta’ lokazzjoni, il-lokatarju jrid jew jixtri lura l-proprjetà jew din tibqa’ sjieda ta’ u disponibbli għall-użu mil-lokatur. Dan ifisser li r-rata tal-lokazzjoni tiddependi fuq il-valur residwu tal-proprjetà mal-iskadenza tal-ftehim ta’ lokazzjoni bejn il-partijiet. Il-valur residwu ħafna drabi huwa diffiċli biex jiġi mbassar, speċjalment fil-każ ta’ ftehimiet ta’ lokazzjoni fit-tul. Huwa jirrappreżenta fattur ta’ riskju għal-lokatur li jkun rifless fir-rata tal-lokazzjoni. Dak il-fattur ta’ riskju ma japplikax għal selfiet bankarji konvenzjonali u japplika biss sa ċertu punt għall-ipoteki.
(188)
Għalhekk, ir-rati tal-lokazzjoni u r-rati tal-imgħax fuq is-self/ipoteki mhumiex kompletament komparabbli. Mhuwiex possibbli li jiġi stabbilit b’mod ċar, fuq il-bażi ta’ tqabbil bejn ir-rata tal-lokazzjoni għat-tranżazzjoni inkwistjoni u r-rati medji tal-imgħax fuq is-self/ipoteki fiż-żmien inkwistjoni (1997/1998), jekk ir-rata tal-lokazzjoni mitluba f’dak iż-żmien (1997/1998) kinitx konsistenti mat-termini normali tas-suq. Madankollu, huwa possibbli li jiġi stabbilit jekk ir-rata tal-lokazzjoni kinitx tant għolja li investitur privat x’aktarx ma kienx jidħol fit-tranżazzjoni.
7.4.3.2. Valutazzjoni
(189)
Ir-rata tal-lokazzjoni għat-tranżazzjoni inkwistjoni kienet oriġinarjament stabbilita għal […] % fis-sena tal-valur totali tal-investiment. Billi l-ammont pagabbli kien indiċjat għal […] % fis-sena, ir-rata tal-lokazzjoni fi tmiem it-terminu tal-kuntratt se tkun […] %, li tammonta għal rata ta’ lokazzjoni medja ta’ […] % fis-sena. Jekk wieħed iqabbel: kieku NEUWOGES iddeċidiet li ma tindiċjax ir-rata tal-lokazzjoni, din kienet tibqa’ ffissata għal […] % fis-sena tul il-perjodu sħiħ ta’ 30 snin. Il-‘valwazzjoni pożittiva’hija l-prezz tad-deċiżjoni li jkun hemm rata tal-lokazzjoni aktar baxxa fil-bidu u rati tal-lokazzjoni aktar għoljin lejn tmiem it-terminu tal-kuntratt pjuttost milli ħlasijiet parzjali kostanti tul it-terminu sħiħ tal-kuntratt.
(190)
Qabelxejn, irid jiġi mfakkar li l-LG Rostock ivvalutat ir-rata tal-lokazzjoni f’paragun mar-rati tal-imgħax għal tranżazzjonijiet oħra u sostniet li, għalkemm kien diffiċli li jiġi mbassar kif ir-rati tal-imgħax fuq l-ipoteki kienu se jinbidlu matul perjodu ta’ 30 sena, wieħed kellu jistenna rati ta’ ’l fuq minn 10 % f’perjodi ta’ rati tal-imgħax għoljin. Ir-rata tal-lokazzjoni medja mitluba minn NEUWOGES għalhekk ma kinitx mhux konsistenti mar-rati normali tas-suq.
(191)
Hija disponibbli biss dejta ġenerali ħafna għall-iskopijiet ta’ tqabbil. Mid-dejta kollha miġbura mid-Deutsche Bundesbnk għal Jannar 1998 (meta kienet konkluża t-tranżazzjoni inkwistjoni), żewġ tipi ta’ rati tal-imgħax jistgħu jitqiesu bħala rilevanti: l-ewwel, ipoteki b’rata fissa għal 10 snin fuq art residenzjali, billi NEUWOGES kienet se tuża l-proprjetà residenzjali bħala kollateral (irrispettivament minn jekk tali selfa tissodisfax ir-rekwiżiti formali kollha għal ipoteka) u, it-tieni, selfiet kummerċjali fit-tul b’rata fissa minn EUR 500 000 sa anqas minn EUR 5 miljuni, billi NEUWOGES tista’ titqies bħala kumpanija (l-ipoteki ġeneralment jittieħdu minn individwi privati li jgħixu fil-proprjetà pjuttost milli jikruha).
(192)
Skont il-Bundesbnk, ir-rata medja tal-imgħax għal ipoteki Ġermaniżi b’rata fissa għal 10 snin kienet ta’ 6,40 % fis-sena f’Jannar 1998, f’liema żmien ir-rati tal-imgħax għal dik it-tip ta’ selfa ġeneralment kienu jvarjaw f’firxa ta’ bejn 6,17 % fis-sena (limitu ta’ taħt) u 6,97 % fis-sena (limitu ta’ fuq), ir-rata medja tal-imgħax għal selfiet fit-tul b’rata fissa kienet ta’ 6,35 % fis-sena f’Jannar 1998, bir-rati tal-imgħax ivarjaw f’firxa ta’ bejn 5,55 % (limitu ta’ taħt) u 7,73 % (limitu ta’ fuq). Għalkemm il-Bundesbank ma jgħidx x’inhu t-terminu medju ta’ selfa fuq‘terminu twil, jista’ jiġi preżunt li t-terminu medju ma jkunx ta’ aktar minn 10 snin u probabbilment ikun anqas. (113)
(193)
Iridu jiġu kkunsidrati l-aspetti li ġejjin meta titqabbel ir-rata tal-lokazzjoni mħallsa minn NEUWOGES mar-rati tal-imgħax ikkwotati mill-Bundesbank għas-selfiet mogħtija f’dak iż-żmien (Jannar 1998):
-
Ir-rata medja annwali tal-lokazzjoni tul it-terminu ta’ 30 sena tal-kuntratt hija […] %. Kif diġà spjegat, NEUWOGES iddeċidiet minn rajha li tħallas rata tal-lokazzjoni aktar baxxa fil-bidu tat-terminu, li tiġi paċuta b’rata ta’ lokazzjoni ogħla f’data aktar tard. Dik id-deċiżjoni saret bi prezz: kieku NEUWOGES għażlet rata ta’ lokazzjoni fissa mill-bidu, kien ikollha tħallas biss rata ta’ […] % fis-sena. (114) Iċ-ċifri tal-Bundesbank huma għal selfiet b’rata fissa, jiġifieri r-rata tal-imgħax tkun l-istess kull sena. Jekk wieħed jassumi li NEUWOGES kienet f’pożizzjoni li tinnegozja selfa b’termini ta’ pagament simili (jiġifieri pagamenti tal-imgħax aktar baxxi fil-bidu u pagamenti ogħla lejn l-aħħar), dak ukoll kien jiġi bi prezz (għall-istess raġunijiet bħal ta’ BAVARIA). (115) Ir-rati tal-imgħax tal-Bundesbank għalhekk għandhom jiġu mqabbla ma’ rata ta’ lokazzjoni kostanti ta’ […] %.
-
Ir-rata tal-lokazzjoni kienet iffissata għal perjodu ta’ 30 sena. Għalkemm kienet indiċjata, kien ikun perfettament possibbli li r-rata tal-lokazzjoni medja tiġi stabbilita għat-terminu sħiħ tal-kuntratt fil-bidu tal-kuntratt. Ir-rati tal-imgħax ikkwotati mill-Bundesbank huma ffissati biss għal 10 snin (kif innotat qabel, mhuwiex magħruf it-terminu li għalih jiġu ffissati r-rati tal-imgħax għall-kumpaniji; madankollu, wieħed jista’ jassumi li dan ma jaqbiżx 10 snin). L-aktar parametru referenzjarju xieraq ikunu rati tal-imgħax iffissati għal 30 sena; madankollu, il-Bundesbank ma jippubblikax tali dejta. B’mod ġenerali, itwal ma jkun it-terminu ta’ selfa b’rata fissa, aktar tkun għolja r-rata tal-imgħax. Pereżempju, fuq il-bażi taċ-ċifri tal-Bundesbank għal Jannar 1998, ir-rata medja tal-imgħax għal ipoteki b’rata fissa għal 5 snin kienet ta’ 5,85 %, meta mqabbla ma’ 6,40 % għal selfa b’rata fissa għal għaxar snin. Għalhekk jista’ raġonevolment jiġi preżunt li r-rata tal-imgħax fuq selfa b’rata fissa għal 30 sena kienet tkun konsiderevolment ogħla mir-rati tal-imgħax medji ta’ 6,35 % jew 6,40 % ikkwotati mill-Bundesbank.
-
Il-Bundesbank ippubblika kemm rata medja kif ukoll firxa bbażata fuq numru kbir ta’ ftehimiet ta’ self esegwiti fil-Ġermanja f’Jannar 1998. Ir-rata tal-lokazzjoni stabbilita għal NEUWOGES tirrifletti impliċitament ir-riskju inerenti fit-tranżazzjoni għal BAVARIA. L-aktar l-aktar, BAVARIA kienet esposta għal riskju ta’ kreditu, jiġifieri r-riskju li NEUWOGES issir insolventi jew għal xi raġuni oħra ma tkunx kapaċi tonora l-obbligu tagħha li tagħmel il-pagamenti neċessarji tal-lokazzjoni. Bl-istess mod, bank kien jivvaluta l-klassifikazzjoni tal-kreditu ta’ NEUWOGES qabel jagħti selfa. Bħala regola, klijenti li jkollhom klassifikazzjoni tal-kreditu mhux daqshekk tajba (jew li jirrappreżentaw riskju ta’ kreditu ogħla għall-bank) iridu jħallsu rata tal-imgħax ogħla biex jikkumpensaw għar-riskju ogħla. (116) Kif spjegat fis-Sezzjoni 7.3.1, iċ-ċansijiet ta’ NEUWOGES li tikseb selfiet ġodda kienu limitati, minħabba l-proporzjon tad-dejn estremament għoli tagħha u l-fatt li l-ekwità tagħha kienet marbuta fi proġetti oħra ta’ investiment. Kieku bank kien lest xorta waħda li jagħti selfa lil NEUWOGES, huwa kien jikkunsidra dawn il-fatturi meta jistabbilixxi r-rata tal-imgħax. Ir-rati tal-imgħax fuq selfiet lil kumpaniji bi proporzjon ta’ dejn relattivament għoli u li ftit jistgħu jikkontribwixxu ekwità għall-investimenti tagħhom, huma ogħla. Għalhekk, kwalunkwe tqabbil bejn ir-rata tal-lokazzjoni mħallsa minn NEUWOGES u r-rati tal-imgħax fuq self disponibbli fis-suq, għandu jkun ibbażat fuq ir-rati fit-tarf ta’ fuq tal-firxa ppubblikata mill-Bundesbank. (117)
-
Kif issemma qabel, kumpanija lokatriċi trid tirrifinanzja l-investiment inizjali tagħha (f’dan il-każ prinċipalment il-prezz tax-xiri tal-bini u l-ispejjeż tar-rinnovament). Ir-rati tal-imgħax li trid tħallas għar-rifinanzjament proprju tagħha jiddependu fuq diversi fatturi, bħad-daqs tagħha, il-livell tad-dejn tagħha u l-proprjetajiet fil-portafoll tagħha. Madankollu, dik ir-rata tal-imgħax hija biss il-punt tal-bidu, billi l-kumpanija lokatriċi (BAVARIA) trid tiġi kkumpensata wkoll għar-riskji li taċċetta. Dawn jinkludu r-riskju taċ-ċaqliq fir-rata tal-imgħax (ir-riskju li trid tirrifinanzja l-investiment tagħha b’rata varjabbli, filwaqt li l-pagamenti tal-lokazzjoni huma soġġetti għal rata fissa), ir-riskju ta’ kreditu (il-possibbiltà, diġà msemmija, li NEUWOGES issir insolventi u BAVARIA ma tirċevix il-pagamenti tal-lokazzjoni pendenti) u r-riskju tal-valur residwu (l-inċertezza dwar il-valur tal-proprjetà meta jiskadi l-ftehim ta’ lokazzjoni). Il-kumpanija lokatriċi x’aktarx ikollha terfa’ wkoll ċerti spejjeż ġenerali, li huma riflessi wkoll fir-rata tal-lokazzjoni. (118) Il-kumpanija lokatriċi trid tagħmel ukoll profitt u dan jitqies meta tiġi stabbilita r-rata tal-lokazzjoni. (119) Anki kieku BAVARIA kienet f’pożizzjoni li tirrifinanzja l-investimenti tagħha b’rata tal-imgħax aktar baxxa minn dik li NEUWOGES kienet tħallas għal selfa mill-bank, ir-rata tar-rifinanzjament xorta riedet tiġi miżjuda b’dawn id-diversi fatturi (valwazzjoni pożittiva tar-riskju, l-ispejjeż u l-profitt) sabiex tinżamm ir-rata tal-lokazzjoni mitluba, li fl-aħħar mill-aħħar tista’ tkun ogħla mir-rata tal-imgħax fuq selfa konvenzjonali.
(194)
Fid-dawl tal-fatturi kollha ta’ hawn fuq, rata ta’ lokazzjoni ta’ […] % fis-sena għal rata ta’ lokazzjoni fissa (jew saħansitra ta’ […] % għal rata ta’ lokazzjoni indiċjata b’[…] %, għalkemm dik tidher li tkun anqas adattata għall-finijiet ta’ tqabbil), meta mqabbla mar-rati tal-imgħax fuq is-self ikkwotati mill-Bundesbank, tidher li hija perfettament raġonevoli. Wieħed irid iżomm f’moħħu li ċ-ċifri tal-Bundesbank iridu jiġu estrapolati fuq terminu ta’ 30 sena b’rata fissa. Għalkemm il-korrezzjoni meħtieġa sabiex jinkiseb parametru referenzjarju xieraq ma tistax tiġi kwantifikata b’mod preċiż, id-differenza bejn ir-rati medji tal-imgħax għas-self/ipoteki u r-rata tal-lokazzjoni tidher li hija suffiċjentement ġustifikabbli biex wieħed jikkonkludi li ma hemm l-ebda raġuni biex wieħed iqis li BAVARIA talbet rata ta’ lokazzjoni għolja żżejjed. Il-Kummissjoni għalhekk tikkonkludi li r-rata tal-lokazzjoni ta’ BAVARIA kienet konsistenti mat-termini normali tas-suq fiż-żmien materjali (l-aħħar tal-1997/bidu tal-1998).
7.4.4. Konklużjoni
(195)
L-informazzjoni disponibbli tissuġġerixxi li t-tranżazzjoni bejn NEUWOGES u BAVARIA kienet tiġi konkluża wkoll minn investitur privat. Il-kuntratti kampjun, il-proċedura tal-offerti u t-tqabbil ma’ strumenti oħra ta’ finanzjament kollha jissuġġerixxu li t-tranżazzjoni kienet konkluża bil-kundizzjonijiet tas-suq li kienu jeżistu f’dak iż-żmien u li l-mudell ta’ BAVARIA ma kienx ipprezzat b’mod eċċessiv.
7.5. VALUTAZZJONI ADDIZZJONALI: ELEMENTI RESIDWI TAL-GĦAJNUNA U L-KOMPATIBBILTÀ MAS-SUQ INTERN
(196)
L-eżami primarju mill-Kummissjoni għalhekk juri li d-deċiżjoni ta’ NEUWOGES li tidħol fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura tgħaddi mit-test tal-investitur privat, jiġifieri t-tranżazzjoni ma tat l-ebda vantaġġ lil BAVARIA u għalhekk hija ma rċeviet l-ebda għajnuna mill-Istat. Madankollu, il-Kummissjoni eżaminat ukoll jekk eżitu differenti (jiġifieri li fil-fatt kien ingħata vantaġġ lil BAVARIA) kienx bilfors iwassal għall-konklużjoni li t-tranżazzjoni kienet tirrappreżenta għajnuna mill-Istat li ma kinitx kompatibbli mas-suq intern. Billi bdiet mill-premessa li NEUWOGES m’għaddietx mit-test tal-investitur privat u għalhekk ġie mogħti vantaġġ lil BAVARIA, il-Kummissjoni għalhekk qieset jekk il-miżuri kinux għajnuna mill-Istat għall-benefiċċju ta’ BAVARIA u jekk kwalunkwe għajnuna bħal din tistax tkun iddikjarata bħala kompatibbli mas-suq intern.
7.5.1. Elementi residwi tal-għajnuna
7.5.1.1. Kumpanija
(197)
Ir-riżorsi tal-Istat li jingħataw jistgħu jiġu kklassifikati bħala għajnuna mill-Istat biss jekk il-benefiċjarju jkun‘impriża’fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE. Skont il-każistika tal-QtĠ-UE, il-kunċett ta’ impriża jkopri kwalunkwe entità involuta f’attività ekonomika. (120) Kwalunkwe attività li tikkonsisti fl-offerta ta’ prodotti u servizzi f’suq partikolari hija attività ekonomika. (121)
(198)
BAVARIA hija involuta f’sensiela ta’ attivitajiet ekonomiċi, bħall-investiment kummerċjali fi proprjetajiet u l-kiri tal-proprjetajiet lil kerrejja kummerċjali u privati. BAVARIA għalhekk hija impriża fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE.
7.5.1.2. Użu ta’ riżorsi tal-Istat u imputabbiltà lill-Istat
(199)
Il-miżura trid tkun imputabbli lill-Istat u ffinanzjata b’riżorsi tal-Istat. Skont il-każistika tal-QtĠ-UE fi Stardust Marine (122), għajnuna mill-Istat mhux iffinanzjata direttament mill-baġit tal-Istat tista’ tissodisfa wkoll dan il-kriterju, bil-kundizzjoni li r-riżorsi jkunu taħt il-kontroll tal-Istat u d-deċiżjoni li jiġu trasferiti r-riżorsi tkun imputabbli lill-Istat.
(200)
NEUWOGES hija proprjetà sħiħa tal-Belt ta’ Neubrandenburg u għalhekk hija impriża pubblika fis-sens tal-Artikolu 2(b) tad-Direttiva tal-Kummissjoni 2006/111/KE ċitata mill-Qorti fi Stardust Marine. (123) Il-Belt ta’ Neubrandenburg għandha l-ishma kollha f’NEUWOGES u, bħala l-unika azzjonista, hija kapaċi teżerċita kontroll fundamentali fuq il-bord superviżorju u l-laqgħa ġenerali tal-azzjonisti. Il-Kummissjoni għalhekk issib li l-Belt għandha l-faċilità li tikkontrolla r-riżorsi ta’ NEUWOGES. Għalhekk it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kienet tinvolvi riżorsi tal-Istat.
(201)
Rigward l-imputabbiltà lill-Istat, il-Kummissjoni ssib li, fuq il-bażi tal-informazzjoni disponibbli, il-Belt ta’ Neubrandenburg kienet materjalment involuta biex issir it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. It-tranżazzjoni riedet tiġi approvata mill-bord superviżorju ta’ NEUWOGES, li l-membri tiegħu jaġixxu f’isem il-Belt. Ir-rekords jippruvaw ukoll li l-bord superviżorju kien attivament involut fin-negozjati dwar il-kuntratt. Il-Kummissjoni għalhekk tħoss li l-eżekuzzjoni tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura hija imputabbli lill-Istat.
7.5.1.3. Selettività
(202)
Skont l-Artikolu 107(1) TFUE, miżura tikkwalifika biss bħala għajnuna mill-Istat jekk din tiffavorixxi ċerti impriżi jew il-produzzjoni ta’ ċerti prodotti. Fuq il-bażi ta’ dik id-definizzjoni, jikkwalifikaw bħala għajnuna mill-Istat dawk il-miżuri li jiffavorixxu ċertu impriżi u li jagħtu vantaġġ selettiv lil dawk l-impriżi.
(203)
Billi l-miżura inkwistjoni hija tranżazzjoni bilaterali bejn NEUWOGES u BAVARIA, kwalunkwe vantaġġ mogħti minn NEUWOGES lil BAVARIA jkun selettiv, billi l-ebda impriża oħra ma kien ikollha aċċess għalih.
7.5.1.4. Tgħawwiġ tal-kompetizzjoni u effett fuq il-kummerċ bejn l-Istati Membri
(204)
L-għotjiet pubbliċi lill-impriżi jikkwalifikaw biss bħala għajnuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE jekk jgħawġu jew jheddu li jgħawġu l-kompetizzjoni u jaffettwaw il-kummerċ bejn l-Istati Membri. Jekk għotja mill-gvern issaħħaħ il-pożizzjoni ta’ impriża fuq il-kompetituri tagħha, din tikkwalifika bħala miżura li tgħawweġ jew thedded li tgħawweġ il-kompetizzjoni. (124) Għalhekk jiġi preżunt li l-kompetizzjoni tkun imfixkla meta l-Istat jagħti vantaġġ finanzjarju lil impriża f’settur liberalizzat tal-ekonomija li fih tipprevali jew tista’ tipprevali l-kompetizzjoni.
(205)
Skont il-każistika stabbilita tal-QtĠ-UE, l-għajnuna favur impriżi li jagħmlu kummerċ fis-suq intern tista’ taffettwa l-kummerċ bejn l-Istati Membri. (125)
(206)
BAVARIA tikkompeti ma’ fondi tal-proprjetà u investituri korporattivi oħra mill-Ġermanja u Stati Membri oħra tal-UE għall-investituri u l-opportunitajiet ta’ investiment. Vantaġġ finanzjarju mogħti lil BAVARIA jsaħħaħ il-pożizzjoni tagħha fuq il-kompetituri tagħha u għalhekk ikun kapaċi jgħawweġ il-kompetizzjoni. Billi s-suq tal-investiment fil-proprjetà huwa suq mifrux mal-UE kollha, kwalunkwe vantaġġ finanzjarju lil BAVARIA jsaħħaħ il-pożizzjoni tal-impriża fis-suq fuq il-kompetituri tagħha minn Stati Membri oħra u għalhekk jaffettwa l-kummerċ bejn l-Istati Membri.
7.5.1.5. Konklużjoni
(207)
Jekk wieħed jassumi, kuntrarju għall-konklużjoni primarja tal-Kummissjoni ppreżentata hawn fuq, li t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura ma għaddietx mit-test ta’ investitur privat u għalhekk ingħata vantaġġ lil BAVARIA, it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kieku tikkwalifika bħala għajnuna mill-Istat. Taħt dik l-ipoteżi, kwalunkwe għajnuna mill-Istat bħal din tkun trid tiġi eżaminata għall-kompatibbiltà tagħha mas-suq intern.
7.5.2. Kompatibbiltà mas-suq intern fis-sens tal-Artikolu 107(3)(c) TFUE
(208)
L-Artikolu 107(3)(c) isostni li‘għajnuna maħsuba sabiex tiffaċilita l-iżvilupp ta’ ċerti attivitajiet jew ta’ ċerti reġjuni ekonomiċi [għandha tkun kompatibbli mas-suq intern], basta dik l-għajnuna ma tfixkilx il-kondizzjonijiet tal-kummerċ sa grad li jkun kuntrarju għall-interess komuni’. Il-Kummissjoni hija obbligata li tiżen l-effetti pożittivi u mixtieqa ta’ miżura ta’ għajnuna kontra l-effetti negattivi tagħha fuq il-kummerċ wara l-implimentazzjoni tagħha għall-finijiet tal-Artikolu 107(3)(c).
(209)
Miżura ta’ għajnuna trid tilħaq ħames kriterji biex tgħaddi minn dak it-test. L-ewwel, il-miżura ta’ għajnuna trid taqdi għan definit b’mod preċiż ta’ interess komuni. It-tieni, il-miżura ta’ għajnuna trid tkun strument li kapaċi jilħaq dak l-għan. It-tielet, il-miżura ta’ għajnuna trid tkun neċessarja u jkollha effett ta’ inċentiv. Ir-raba’, il-miżura ta’ għajnuna trid tkun xierqa. Il-ħames, l-għajnuna ma tridx taffettwa l-kummerċ sa grad li jkun kuntrarju għall-interess komuni.
7.5.2.1. Għan ta’ interess komuni
(210)
Skont l-Artikoli 3 u 174 TFUE, il-koeżjoni ekonomika u soċjali huma għan tal-Unjoni. It-tisħiħ tal-koeżjoni ekonomika u soċjali jimplika t-titjib tal-ambjent urban u l-kwalità tal-ħajja tal-abitanti urbani. Il-politika ta’ koeżjoni tista’ tgħin sabiex jinħolqu komunitajiet sostenibbli billi tassigura li l-problemi ekonomiċi, soċjali u ekoloġiċi jiġu solvuti bi strateġiji għat-tiġdid, ir-riġenerazzjoni u l-iżvilupp taż-żoni kemm urbani kif ukoll rurali. Dan jista’ jintlaħaq b’diversi modi. (126)
(211)
Il-Kummissjoni ssib li l-għan ta’ NEUWOGES, skont il-memorandum u l-Artikoli ta’ assoċjazzjoni tagħha, huwa li tipprovdi provvista adegwata ta’ djar fir-reġjun. Il-Kummissjoni ssib ukoll li, meta daħlet fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura, NEUWOGES kienet qiegħda ssegwi ċertu għanijiet politiċi (lokali). NEUWOGES issostni li:
-
wara r-riunifikazzjoni, li l-istandards tal-akkomodazzjoni fil-Ġermanja tal-Lvant jittellgħu għall-istandards tal-Ġermanja tal-Punent kien proġett politiku importanti fis-snin disgħin u għalhekk il-privatizzazzjoni u r-rinnovament tal-istokk tad-djar fil-Ġermanja tal-Lvant saru irrispettivament minn jekk dan kienx jagħmel sens ekonomiku jew le;
-
l-għan tal-privatizzazzjoni u tar-rinnovament tal-bini kopert bil-kuntratt tal-bejgħ b’kiri lura kien li jassigura l-prospetti futuri tal-Belt ta’ Neubrandenburg u NEUWOGES kienet qiegħda tittama li, billi tipprovdi appartamenti mgħammra sewwa u affordabbli u tipprivatizzahom (li BAVARIA kienet impenjat ruħha li tagħmel), iżżid l-attrazzjoni ta’ Neubrandenburg għaċ-ċittadini tagħha.
(212)
Il-Kummissjoni ssib ukoll li BAVARIA impenjat ruħha li tipprova tbigħ ċertu numru ta’ appartamenti lill-kerrejja kurrenti tagħhom bi prezzijiet li kienu fi ħdan ċerti limiti, pjuttost milli determinati b’mod liberu mis-suq. (127) Il-kuntratt li stabbilixxa dawk il-kundizzjonijiet għalhekk ta ċertu vantaġġ lill-kerrejja kurrenti tal-bini inkwistjoni.
(213)
Kieku t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA fil-fatt kienet ikklassifikata bħala għajnuna mill-Istat, quod non, dik l-għajnuna kienet tkun ingħatat sabiex jintlaħqu l-għanijiet politiċi hawn fuq imsemmija. Il-provvediment ta’ reġjun b’akkomodazzjoni suffiċjenti, l-għajnuna sabiex jintlaħaq għan politiku nazzjonali (sabiex l-istandards tad-djar fil-Ġermanja tal-Lvant jittellgħu għall-istandards tal-Ġermanja tal-Punent wara r-riunifikazzjoni) u l-assigurazzjoni tal-prospetti futuri tal-Belt ta’ Neubrandenburg billi jiġu pprovduti appartamenti mgħammra sewwa u affordabbli għall-abitanti tagħha (u li jiġu aġevolati l-kerrejja kurrenti tal-bini inkwistjoni), kollha jistgħu jitqiesu bħala għanijiet ta’ interess komuni definiti b’mod preċiż. Il-Kummissjoni ssib li t-tranżazzjoni għalhekk tista’ titqies bħala miżura sabiex jintlaħaq għan ta’ interess komuni.
7.5.2.2. Adegwatezza tal-miżuri
(214)
Hija opinjoni kondiviża li l-kuntratt ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA laħaq l-għanijiet segwiti. Pereżempju, b’riżultat ta’ dik it-tranżazzjoni, il-bini mixtri minn BAVARIA ġie rinnovat u privatizzat b’mod komprensiv u offrut lill-kerrejja kurrenti bi prezz skontat, il-provvista ta’ akkomodazzjonijiet mgħammra sewwa fir-reġjun żdiedet u għalhekk tjiebu l-prospetti futuri tal-Belt ta’ Neubrandenburg.
(215)
NEUWOGES ħadet numru ta’ passi fit-tfittxija tagħha għal xerrej għall-bini u sabiex tevalwa l-opzjonijiet tagħha, li fil-fatt jassiguraw li, kieku t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura inkludiet għajnuna mill-Istat, din kienet limitata għall-minimu meħtieġ sabiex jintlaħqu l-għanijiet segwiti. B’mod partikolari, NEUWOGES wettqet proċedura ristretta tal-offerti, innegozjat it-termini tat-tranżazzjoni ma’ BAVARIA fuq perjodu ta’ diversi xhur u kienet finalment konvinta li t-tranżazzjoni kienet l-aħjar offerta disponibbli fis-suq. Għalhekk m’hemm xejn x’jissuġġerixxi li, anki kieku t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kienet tinkorpora għajnuna mill-Istat, din marret lil hinn mill-minimu neċessarju. L-analiżi fis-Sezzjoni 7.3, li qabblet it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura ma’ diversi opzjonijiet oħra (bħar-rinnovament tal-bini ffinanzjat b’selfa jew bejgħ dirett), uriet li ma kienx hemm alternattivi disponibbli li setgħu jilħqu dawk l-istess għanijiet mingħajr l-ebda għajnuna jew b’ammont anqas ta’ għajnuna. It-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura u kwalunkwe għajnuna inkorporata fiha għalhekk kienu strument xieraq sabiex jintlaħqu l-għanijiet ta’ interess komuni.
7.5.2.3. Neċessità u effett ta’ inċentiv
(216)
Jekk jiġi assunt li t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura tassew involviet għajnuna mill-Istat, wieħed irid jikkunsidra jekk dik l-għajnuna kellhiex effett ta’ inċentiv. NEUWOGES u BAVARIA nnegozjaw it-termini tat-tranżazzjoni fuq diversi xhur. Apparentement, BAVARIA ma kinitx tidħol fi tranżazzjoni li ma kinitx taqbel mal-‘mudell ta’ lokazzjoni tal-proprjetà’tagħha. Jekk it-tranżazzjoni li finalment twettqet abbażi tal-‘mudell ta’ lokazzjoni tal-proprjetà’ta’ BAVARIA kienet tinkorpora għajnuna mill-Istat, f’dak il-każ ma jista’ jkun hemm l-ebda dubju li BAVARIA ma kinitx tidħol fit-tranżazzjoni mingħajr dik l-għajnuna.
7.5.2.4. Proporzjonalità
(217)
Il-Kummissjoni diġà nnotat li l-għanijiet li kienu qegħdin jiġu segwiti minn NEUWOGES meta kienet konkluża t-tranżazzjoni, iridu jitqiesu bħala importanti. Ir-rinnovament u l-privatizzazzjoni tal-bini u l-bejgħ tiegħu lill-kerrejja bi prezz skontat għamlu kontribuzzjoni importanti għat-titjib tal-koeżjoni ekonomika u soċjali fl-Unjoni. Fl-istess ħin, l-ammont ta’ għajnuna inkorporata fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura, favur BAVARIA, kien l-aktar l-aktar limitat, li jfisser li kwalunkwe effett distortiv tal-miżura fuq il-kompetizzjoni kien ukoll limitat. Għalhekk, kwalunkwe għajnuna possibbilment inkorporata fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA kienet proporzjonata mal-għan segwit.
7.5.2.5. L-ebda effett fuq il-kummerċ, li jkun kuntrarju għall-interess komuni
(218)
Għandu jiġi mfakkar li l-ammont f’għajnuna inkorporat fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura għall-benefiċċju ta’ BAVARIA kien l-aktar l-aktar negliġibbli. Għalhekk l-effetti tal-miżura fuq il-kummerċ kienu wkoll limitati. Filwaqt li kwalunkwe għajnuna inkorporata fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kienet ittejjeb il-pożizzjoni ta’ BAVARIA, li tal-anqas kienet potenzjalment f’kompetizzjoni ma’ impriżi oħra (inkluż minn Stati Membri oħra), id-daqs ta’ dak l-effett jiddependi fuq l-ammont f’għajnuna inkorporat fit-tranżazzjoni. Billi BAVARIA ngħatat biss vantaġġ kompetittiv żgħir ħafna fuq impriżi oħra, jista’ jiġi konkluż li, anki jekk inkludiet għajnuna mill-Istat, it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura ma affettwatx il-kummerċ sa punt li jkun kuntrarju għall-interess komuni.
7.5.3. Konklużjoni rigward l-elementi residwi tal-għajnuna u l-kompatibbiltà mas-suq intern
(219)
Anki kieku t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura tat vantaġġ lil BAVARIA, il-Kummissjoni tikkonkludi għar-raġunijiet stabbiliti fis-Sezzjoni 7.5.2, li din hija għajnuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE. Madankollu, il-Kummissjoni ssib ukoll li kwalunkwe għajnuna mill-Istat inkorporata fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura hija kompatibbli mas-suq intern skont l-Artikolu 107(3)(c) TFUE.
7.6. KONKLUŻJONI RIGWARD L-GĦAJNUNA U L-KOMPATIBBILTÀ MAS-SUQ INTERN
(220)
Fuq il-bażi tal-analiżi tal-valur tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura għal NEUWOGES, it-tqabbil ma’ tranżazzjonijiet alternattivi potenzjali u l-eżami tat-tranżazzjoni fid-dawl tat-termini normali tas-suq, jista’ jiġi assunt li t-tranżazzjoni tgħaddi mit-test ta’ investitur privat. Fil-konklużjoni tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura, NEUWOGES segwiet l-approċċ li kien jagħżel investitur privat. Fuq kollox, ma kinux disponibbli alternattivi finanzjarjament aktar attraenti u, fuq il-bażi tal-parametri referenzjarji disponibbli u l-offerti l-oħra ppreżentati matul il-proċedura tal-offerti, it-termini tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura fiż-żmien materjali (1997/1998) bilfors li tqiesu li kienu konformi mal-prattiċi normali tas-suq.
(221)
Il-Kummissjoni għalhekk issib li t-tranżazzjoni ma’ NEUWOGES ma tatx vantaġġ lil BAVARIA, billi l-azzjoni ta’ NEUWOGES tgħaddi mit-test ta’ investitur privat. Billi ma ngħata l-ebda vantaġġ bil-miżura inkwistjoni, ma ntlaħaqx wieħed mill-kriterji għal kwalifika bħala għajnuna mill-Istat; għalhekk il-miżura ma tikkostitwix għajnuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE.
(222)
Minbarra s-sejba primarja li t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura ma tatx vantaġġ lil BAVARIA u għalhekk ma kienet tinkludi l-ebda għajnuna mill-Istat, il-Kummissjoni ssib ukoll li, kieku t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura tat vantaġġ lil BAVARIA, din kienet tikkostitwixxi għajnuna mill-Istat. Madankollu, dik l-għajnuna mill-Istat tkun kompatibbli mas-suq intern skont l-Artikolu 107(3)(c) TFUE.
ADOTTAT ID-DEĊIŻJONI LI ĠEJJA:
Artikolu 1
It-tranżazzjoni konkluża fil-21 ta’ Jannar 1998 bejn Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG u Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. fil-forma ta’ lokazzjoni tal-bini u kuntratt ta’ ġestjoni ġenerali ma tikkostitwix għajnuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE.
Artikolu 2
Jekk it-tranżazzjoni konkluża fil-21 ta’ Jannar 1998 bejn Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG u Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. fil-forma ta’ lokazzjoni tal-bini u kuntratt ta’ ġestjoni ġenerali tikkostitwixxi għajnuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE, din hija kompatibbli mas-suq intern fis-sens tal-Artikolu 107(3)(c) TFUE.
Artikolu 3
Din id-deċiżjoni hija indirizzata lir-Repubblika Federali tal-Ġermanja.
Magħmul fi Brussell, is-16 ta’ Settembru 2014.