ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 14. prosince 2004
o nabytí pozemků společnosti Aircraft Services Lemwerder obcí Lemwerder
(oznámeno pod číslem K(2004) 4748)
(Pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2005/664/ES)
KOMISE EVROPSKÝCH SPOLEČENSTVÍ,
s ohledem na Smlouvu o založení Evropského společenství, a zejména na čl. 88 odst. 2 této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru, zejména na čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
na základě výzvy zainteresovaným stranám k vyslovení připomínek podle uvedených článků (1) a s ohledem na tyto připomínky,
vzhledem k těmto důvodům:
I. POSTUP
(1)
Komisi byla předložena stížnost ohledně uzavřeného obchodu s nemovitostmi mezi obcí Lemwerder a společností Aircraft Services Lemwerder (dále jen ASL), podle které tato koupě obsahuje prvek podpory ve prospěch ASL. Komise si dopisem ze dne 30. ledna 2003 vyžádala informace z Německa. Německá strana odpověděla dopisem ze dne 18. března 2003.
(2)
Rozhodnutím ze dne 17. září 2003 zahájila Komise řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES se zřetelem na oznámené opatření. Případ byl zaregistrován pod číslem C 56/2003. Rozhodnutí bylo Německu oznámeno dopisem ze dne 18. září 2003 a zveřejněno v Úředním věstníku Evropských společenství (2). Od zainteresovaných stran neobdržela Komise žádné vyjádření.
(3)
Německé úřady vyjádřily své stanovisko k rozhodnutí Komise v dopisech ze dne 14. listopadu 2003 a 18. listopadu 2003. Komise si v dopisech ze dne 13. ledna 2004 a 10. května 2004 vyžádala doplňující informace. Německá strana odpověděla v dopisech ze dne 13. února 2004 a 31. srpna 2004. Dne 13. října 2004 se konala schůzka zástupců Komise, zástupců Německa a autora znaleckého posudku na dotčenou nemovitost. Po tomto setkání předložila německá strana v dopise ze dne 23. listopadu 2004 doplňující informace.
II. OPATŘENÍ
1. Příjemce
(4)
ASL (se sídlem v dolnosaském Lemwerderu v blízkosti Brém) poskytuje služby, jako např. údržbu letadel. Tato společnost s přibližně 700 zaměstnanci dosáhla v roce 2002/03 obratu 53,4 milionů EUR. Do roku 1993 byla ASL členem akciové společnosti Deutsche Aerospace AG (DASA). Když DASA chtěla závod uzavřít, učinila spolková země Dolní Sasko opatření k záchraně ASL. Rozhodnutím 97/753/ES ze dne 12. března 1997 vyslovila Komise souhlas s těmito opatřeními, která spočívala ve státní podpoře ve prospěch Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3). Dne 1. ledna 2004 získala většinový podíl v podniku ve výši 51 % společnost EADS. Od tohoto okamžiku začala restrukturalizace ASL. Podnik se přestává zabývat údržbou civilních letadel. V budoucnu se zde budou provádět opravy a servis součástí bojových letounů (Transall C-160, Tornado) a montáž součástí vojenských letadel (Eurofighter, A400M). Pro rok 2006 se počítá s 210 zaměstnanci (4).
2. Podrobný popis opatření
(5)
Obec Lemwerder odkoupila pozemky, které ASL nepotřebovala. Podle údajů Německa obsahovala kupní cena množstevní slevu.
Datum
Pozemek
Plocha (m2)
Cena/m2
(DEM/EUR)
Cena celkem
(DEM/EUR)
28.6.2000
západ a střed
241 643
(97 828 a 143 815)
[…] (5)/[…]
[…]/[…]
16.8.2001
jih
37 328
1,50/0,77
55 992/28 628
(6)
Technická příprava pozemku „západ“ byla spojena s celkovými náklady 1 355 040 EUR. Z různých důvodů se předpokládalo, že cena za „střed“ by měla být asi o 10 % nižší.
(7)
Obec vycházela z toho, že po vybudování nezbytné infrastruktury by mohla pozemky „západ“ a „střed“ prodat za cenu […] DEM/m2 ([…] EUR/m2). Tato relativně vysoká cena vyplývá z kvality místa v bezprostřední blízkosti letiště ASL s přímým napojení na železniční síť a možností využití přístaviště ASL na Weseře. V letech 1999 a 2002 se v sousedním Edenbüttelu prodávaly pozemky za stejnou cenu, ačkoli z nich byl přístup k železnici, vzdušné cestě a vodní cestě po Weseře složitější. Německá strana předložila dva další znalecké posudky k pozemkům ležícím severně od ASL, které byly odhadnuty na srovnatelnou cenu.
(8)
Na technickou přípravu pro výstavbu na pozemku „západ“ obdržela obec dotaci ve výši 562 200 EUR (z 50 % spolufinancována prostřednictvím EFRE - cílová skupina 2). Z vlastních zdrojů bylo financováno 132 125 EUR. Očekávaný výtěžek z prodeje byl […] EUR.
(9)
Obec a dolnosaská rozvojová společnost NILEG se chtěly zaměřit v první řadě na letecký průmysl, ale ohledně případných kupců si nestanovily žádná omezení. V roce 2000 se trh s nemovitostmi zhroutil. Od druhé poloviny roku 2002 poptávka po takovýchto pozemcích ožila, ale žádný z dotčených pozemků se dosud neprodal.
III. DŮVODY PRO ZAHÁJENÍ ŘÍZENÍ
(10)
Komise vyjádřila ve svém rozhodnutí o zahájení řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES pochybnost, že cena, kterou obec zaplatila, odpovídá tržní hodnotě. Pozemek byl prodán bez technické přípravy a ASL nebo jiný soukromý kupující by musel investovat významnou částku, aby mohl prodávat pozemky jako technicky připravené k výstavbě. Protože nebyl k dispozici odhad pozemků bez technické přípravy, provedla Komise odhad hodnoty odečtením výše výdajů na technickou přípravu z ceny za pozemky s inženýrskými sítěmi. Přitom zohlednila předpokládané zdržení prodejem pozemku po jednotlivých parcelách, finanční náklady na projekt a skutečnost, že určitý prostor bude využit pro infrastrukturu. Z odhadu vyplynulo, že hodnota pozemků bez technické přípravy je výrazně nižší než cena, kterou zaplatila obec. Kromě toho si Komise položila otázku, jestli by soukromý investor s ohledem na všeobecnou situaci na trhu do technické přípravy pozemku v bezprostřední blízkosti ASL vůbec investoval. Komise navíc zpochybnila, že by soukromý investor mohl obdržet podobnou podporu jako obec. Protože Německo nezdůvodnilo koupi pozemku „jih“, mohl by tento postup obsahovat další prvek podpory.
(11)
Komise pochybuje o slučitelnosti možných prvků podpory v obchodech s pozemky se společným trhem. S prodejem pozemků nejsou například spojeny žádné investiční nebo restrukturalizační podmínky; ani podle informací z Německa nemá podnik potíže. Rozhodnutím 97/753/ES byly podpory povoleny za předpokladu, že Německo po dobu pěti let neposkytne žádné podpory ad hoc. Podpory, které byly pravděpodobně spojené s tímto obchodem s pozemky, by ale byly poskytnuty v tomto pětiletém období.
IV. STANOVISKO NĚMECKA
(12)
Pro Německo by byla vhodným východiskem pro tržní hodnotu pozemků bez technické přípravy hodnota srovnatelných parcel bez inženýrských sítí, která zohledňuje polohu a propojení s infrastrukturou. Byl předložen nový odhad pozemků bez technické přípravy. Tento odhad se opírá o přímé srovnání s jinými pozemky bez technické přípravy v okruhu 80 km a zohledňuje rozdíly v kvalitě. Znalec vykonal prohlídku předmětných i ostatních pozemků. Zohlednil zejména vazby na infrastrukturu, které by mohly být využity. Znalec došel k hodnotě […] EUR za m2, a protože je tato hodnota vyšší než cena, kterou zaplatila obec, nemůže se podle jeho názoru jednat o podporu. Německo nepokládá za nutné zohledňovat možné průtahy při dalším prodeji parcel, náklady na technickou přípravu a dotace.
(13)
Kromě toho jsou státní instituce při technické přípravě průmyslových pozemků vedeny dlouhodobými úvahami, jako například výběrem daní od podniků, které se usídlí na technicky připraveném pozemku. Pravidla pro poskytování státních dotací by obcím znemožnila dosahovat vytčených cílů, pokud by musely prodávat za určitou cenu. Kromě toho by mohly obce sice provádět výběrová řízení, pokud by chtěly prodávat pozemky, ale nikoli v případě, když by chtěly získat parcelu, která odpovídá jejich plánu technické přípravy. Prodejce by se přitom mohl nacházet ve velmi výhodné vyjednávací pozici. Obchod za takových podmínek by nepodmiňoval žádnou podporu ve prospěch prodejce.
(14)
Odhad Komise navíc obsahuje chyby. Pro soukromé investory například neplatí stejné předpisy jako pro obce. Podle paragrafu 127 a následujících stavebního zákona musí obce zaplatit minimálně 10 % nákladů na technickou přípravu pozemků způsobilých pro podporu. Také vzniky neočekávané náklady na odstranění munice. V okamžiku koupě nemohly tyto náklady ovlivnit cenu. Kromě toho podle sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodeji staveb nebo pozemků z veřejných financí (6) (dále jen „Sdělení“) není potřebné do odhadu zahrnovat dodatečné náklady na infrastrukturu. Dále je podle Sdělení za určitých podmínek přípustná vyšší cena (platí například pravidlo 5 % tolerance).
(15)
Otázka, zda by soukromý investor provedl technickou přípravu tohoto pozemku, zde není podstatná. Technická příprava pozemků je veřejným úkolem a spadá do oblasti služeb všeobecného ekonomického zájmu. Obce se rozhodnou pro technickou přípravu pozemků pouze tehdy, pokud se - jako v tomto případě - očekává dostatečná poptávka. Dolnosaský ústav pro výzkum hospodářství vycházel z nedostatečné nabídky průmyslových pozemků. Nová restrukturalizace celé oblasti napojením na nový weserský tunel a plánovaná dálnice podél řeky až k projektovanému hlubokovodnímu přístavu ve Wilhelmshavenu zvyšovala poptávku po průmyslových plochách. Dolnosaská agentura pro investice a podporu (Investment and Promotion Agency Niedersachsen) dále vysvětlila, že se z tohoto důvodu jedná o zvláště hodnotné pozemky a že by obec promarnila takzvaný „unique selling point“, kdyby tyto plochy nekoupila. Proto doporučila obci tyto pozemky koupit, a to tím spíše, že by se tak otevřela možnost zajistit využití celé oblasti mezi průmyslovou zónou Bahnhof Altenesch a areálem ASL.
(16)
Ohledně koupě pozemku „jih“ německá strana upozorňuje na to, že je tato parcela důležitá pro celkový záměr, protože by měla sloužit jako náhradní výměnná plocha pro infrastrukturu při technické přípravě pozemku „střed“.
V. HODNOCENÍ
(17)
Podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES jsou „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné se společným trhem“. V tomto případě je třeba zhodnotit, jestli byla ASL obchodem s pozemky selektivně zvýhodněna. Tak by tomu bylo v případě, pokud by obec zaplatila cenu vyšší než je tržní hodnota.
(18)
Komise sdílí názor Německa, že za základ tržní ceny se má považovat cena za technicky nepřipravený pozemek. Stanovení hodnoty pozemku bez technické přípravy odečtením nákladů za technickou přípravu od hodnoty pozemku s inženýrskými sítěmi je pomocný prostředek, pokud není k dispozici přímé ocenění. Komise proto důkladně zkoumala nový odhad pozemků bez technické přípravy předložený německou stranou.
(19)
Pokud chtějí orgány kupovat určitý pozemek, musí jednat s majitelem. Organizovat výběrové řízení bez stanovených podmínek není žádné řešení. Zásady uvedené v odst. II čl. 1 sdělení ohledně prodeje prostřednictvím výběrového řízení bez stanovených podmínek nemohou ale v daném případě platit. Zásady uvedené v odst. II čl. 2 sdělení jsou ale do určité míry použitelné.
(20)
Zpráva byla vyhotovena nezávislým znalcem podle odst. II čl. 2 písm. a) sdělení. Znalec nedostal předem žádné zadání a jeho nezávislost je zaručena veřejnou objednávkou a zavázáním přísahou. Znalec je jinak činný pro Komisi a pro Soudní dvůr Evropských společenství jako certifikovaný znalec. Specializuje se zejména na oceňování pozemků v dotčené oblasti. I když je odhad datován dnem 6. listopadu 2003, tzn. po prodeji, může být základem pro tento postup. Komise je toho názoru, že metoda, kterou znalec použil, a která přihlíží k hodnotě ostatních pozemků a jejich různé kvalitě, je přiměřená. Komise ve zprávě důkladně zkoumala zejména velikost a druh pozemků, které byly předloženy ke srovnání, zohlednění možného znečištění, nezávislost znalce, význam zvláštních možností napojení infrastruktury, druh půdy a metodu, použitou k výpočtu výsledné hodnoty. Ceny ostatních pozemků, ke kterým bylo přihlíženo, kolísají mezi 16 a 36 EUR za m2. Komise konstatuje, že výpočet výsledku ve výši […] EUR za m2 není možná naprosto správný, ale v každém případě by alternativní výpočty vykázaly vyšší hodnotu. Na základě tohoto hodnocení došla Komise k závěru, že hodnota ve výši […] EUR za m2 jako hrubý základ pro tržní hodnotu pozemku bez technické přípravy k okamžiku prodeje může být použita jako základ. V každém případě může Komise na základě této zprávy vyloučit, že tržní cena je nižší než cena, za kterou byl pozemek skutečně prodán, tzn. […] EUR za m2.
(21)
Komise konstatuje, že v tomto případě obec nekoupila pozemky v zájmu ASL, ale se záměrem na pozemcích na základě své celkové koncepce vycházející z širších politických úvah vybudovat inženýrské sítě a prodat je (viz odstavec 15). To bylo podpořeno příspěvkem z EFRE (viz odstavec 8). Výběr právě tohoto území ASL je v souladu s politickými úvahami a vysvětluje se jedinečnými podmínkami infrastruktury území, což potvrzuje dolnosaská agentura Investment and Promotion Agency Niedersachsen.
(22)
Komise připouští, že by soukromý rozvíjející se podnik nebyl schopen za tuto cenu koupit pozemek bez technické přípravy, vybudovat na něm inženýrské sítě, vytvořit potřebnou infrastrukturu a takto připravený pozemek se ziskem prodat. Některé předkládané argumenty Německa, jako například právní rámec platný pro obce, mohou toto vysvětlit. Další hodnocení záležitosti ale není zapotřebí, protože v rámcových podmínkách tohoto případu oba výše uvedené závěry, za prvé, že obec nekoupila pozemky za cenu vyšší než je jejich tržní hodnota, a za druhé, že obec nekoupila pozemky v zájmu ASL, ale na základě své celkové koncepce a na základě širších politických úvah, postačují ke konstatování, že ASL nebyla poskytnuta zvláštní výhoda. Další pochybnosti vyslovené v rozhodnutí Komise o zahájení řízení nejsou nadále důležité.
(23)
Komise může souhlasit s argumenty Německa pro koupi pozemkové parcely „jih“. Kromě toho by případná dotace v žádném případě nepřekročila minimální práh de minimis ve výši 100 000 EUR.
VI. ZÁVĚR
(24)
Komise dospěla k závěru, že obec Lemwerder nekoupila pozemek od ASL za cenu, která je vyšší než jeho tržní hodnota. Pročež nebyla prodávajícímu poskytnuta žádná výhoda, a tím žádná státní podpora ve smyslu čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Obchod s pozemky uzavřený mezi obcí Lemwerder a Aircraft Services Lemwerder neobsahuje prvky podpory poskytované státem podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES.
Článek 2
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 14. prosince 2004.
ENTSCHEIDUNG DER KOMMISSION
vom 14. Dezember 2004
über den Erwerb von Land der Aircraft Services Lemwerder durch die Gemeinde Lemwerder
(Bekannt gegeben unter Aktenzeichen C(2004)4748)
(Nur der deutsche Text ist verbindlich)
(Text von Bedeutung für den EWR)
(2005/664/EG)
DIE KOMMISSION DER EUROPÄISCHEN GEMEINSCHAFTEN -
gestützt auf den Vertrag zur Gründung der Europäischen Gemeinschaft, insbesondere auf Artikel 88 Absatz 2,
gestützt auf das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum, insbesondere auf Artikel 62 Absatz 1 Buchstabe a,
nach Aufforderung an die Interessierten, ihre Bemerkungen gemäß den genannten Artikeln (1) abzugeben und unter Berücksichtigung dieser Bemerkungen,
in Erwägung nachstehender Gründe:
I DAS VERFAHREN
(1)
Der Kommission liegt eine Beschwerde in Bezug auf ein Immobiliengeschäft zwischen der Gemeinde Lemwerder und der Aircraft Services Lemwerder (nachstehend ASL) vor, wonach dieser Erwerb ein Beihilfeelement zugunsten von ASL enthalte. Die Kommission erbat mit Schreiben vom 30. Januar 2003 Informationen von Deutschland. Deutschland antwortete mit Schreiben vom 18. März 2003.
(2)
Mit Beschluss vom 17. September 2003 leitete die Kommission ein Verfahren nach Artikel 88 Absatz 2 EG-Vertrag in Bezug auf die angemeldete Maßnahme ein. Der Fall wurde unter der Nummer C 56/2003 eingetragen. Der Beschluss wurde Deutschland mit Schreiben vom 18. September 2003 übermittelt und im Amtsblatt der Europäischen Union (2) veröffentlicht. Bei der Kommission sind keine Stellungnahmen von Interessierten eingegangen.
(3)
Deutschlands Behörden nahmen mit Schreiben vom 14. November 2003 und 18. November 2003 zum Beschluss der Kommission Stellung. Die Kommission erbat mit Schreiben vom 13. Januar 2004 und 10. Mai 2004 zusätzliche Informationen. Deutschland antwortete mit Schreiben vom 13. Februar 2004 und 31. August 2004. Eine Zusammenkunft zwischen Vertretern der Kommission und Deutschlands und dem Verfasser eines vorgelegten Immobiliengutachtens fand am 13. Oktober 2004 statt. Nach der Zusammenkunft legte Deutschland mit Schreiben vom 23. November 2004 zusätzliche Informationen vor.
II DIE MASSNAHME
1. Der Empfänger
(4)
ASL (im niedersächsischen Lemwerder in der Nähe von Bremen gelegen) erbringt Dienstleistungen, wie z. B. Wartung von Luftfahrzeugen. Im Jahre 2002/2003 erwirtschaftete es mit rund 700 Beschäftigten einen Umsatz von 53,4 Mio. EUR. Bis 1993 war ASL Bestandteil der Deutschen Aerospace AG (DASA). Als DASA das Werk stilllegen wollte, ergriff das Land Niedersachsen Maßnahmen zur Rettung von ASL. Diesen Maßnahmen stimmte die Kommission mit der Entscheidung 97/753/EG vom 12. März 1997 bezüglich der staatlichen Beihilfe zugunsten der Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3) zu. Am 1. Januar 2004 erwarb EADS eine Mehrheitsbeteiligung von 51 % an dem Unternehmen. Seither wird ASL umstrukturiert. Die Wartung ziviler Luftfahrzeuge wird auslaufen. In Zukunft werden dort Reparatur- und Wartungsarbeiten an Komponenten von Kampfflugzeugen (Transall C-160, Tornado) und der Zusammenbau von Militärflugzeugkomponenten (Eurofighter, A400M) durchgeführt. Für 2006 ist eine Beschäftigtenzahl von 210 geplant (4).
2. Einzelheiten der Maßnahme
(5)
Die Gemeinde Lemwerder hat Grundstücke gekauft, die von ASL nicht benötigt wurden. Laut Angaben Deutschlands war in dem Kaufpreis ein Mengenrabatt enthalten.
Datum
Grundstück
Fläche (m2)
Preis/m2
(DEM/EUR)
Gesamtpreis
(DEM/EUR)
28.6.2000
West und Mitte
241 643
(97 828 und 143 815)
[…] (5)/[…]
[…]/[…]
16.8.2001
Süd
37 328
1,50/0,77
55 992/28 628
(6)
Die Erschließung des Grundstücks „West“ war mit Gesamtkosten von 1 355 040 EUR verbunden. Aus verschiedenen Gründen wurde angenommen, dass die Kosten für „Mitte“ um rund 10 % niedriger liegen würden.
(7)
Die Gemeinde ging davon aus, dass sie die Grundstücke West und Mitte nach Errichtung der notwendigen Infrastruktur zu einem Preis von […] DEM/m2 ([…] EUR) würde veräußern können. Dieser relativ hohe Preis erklärt sich aus der Qualität des Standorts, in unmittelbarer Nähe zum Flugplatz von ASL, dem direkten Anschluss an das Eisenbahnnetz und den Möglichkeiten zur Nutzung der Hafenanlagen von ASL an der Weser. 1999 und 2002 wurden im benachbarten Edenbüttel Grundstücke für den gleichen Preis verkauft, bei denen jedoch der Zugang über Schiene, Luft und die Weser schwieriger war. Deutschland hat zwei weitere Bewertungen für nördlich von ASL gelegene Grundstücke vorgelegt, die einen vergleichbaren Wert ausweisen sollen.
(8)
Zur Erschließung des Grundstücks „West“ erhielt die Gemeinde eine Beihilfe von 562 200 EUR (zu 50 % kofinanziert durch EFRE-Zielstellung 2) und stellte aus eigenen Mitteln einen Betrag von 132 125 EUR bereit. Der Verkaufserlös wurde mit […] EUR angegeben.
(9)
Die Gemeinde und die niedersächsische Entwicklungsgesellschaft NILEG zielen in erster Linie auf die Luftfahrtindustrie ab, haben jedoch in Bezug auf potenzielle Käufer keine Beschränkung vorgesehen. Im Jahr 2000 brach der Grundstücksmarkt zusammen. Seit der zweiten Hälfte des Jahres 2002 hat sich die Nachfrage nach dieser Art Grundstück belebt, bisher wurde jedoch noch kein Land verkauft.
III GRÜNDE FÜR DIE EINLEITUNG DES VERFAHRENS
(10)
In ihrem Beschluss zur Einleitung des Verfahrens nach Artikel 88 Absatz 2 EG-Vertrag bezweifelte die Kommission, dass der von der Gemeinde gezahlte Preis dem Marktwert entsprach. Das Grundstück wurde als unerschlossenes Land verkauft, und ASL oder ein privater oder öffentlicher Käufer müsste einen erheblichen Betrag investieren, um es als erschlossenes Grundstück verkaufen zu können. Da eine Bewertung des unerschlossenen Landes nicht vorlag, hat die Kommission eine Schätzung durch Abzug der Erschließungskosten vom Wert des erschlossenen Grundstücks vorgenommen. Dabei hat sie der voraussichtlichen Verzögerung durch den Verkauf des Grundstücks in Parzellen, den finanziellen Kosten des Projekts und der Tatsache Rechnung getragen, dass für Infrastrukturen Land erforderlich würde. Aus dieser Schätzung ergibt sich, dass der Wert des unerschlossenen Lands deutlich unter dem von der Gemeinde gezahlten Preis liegt. Darüber hinaus fragte sich die Kommission, ob ein Privatinvestor angesichts der allgemeinen Marktlage in der unmittelbaren Umgebung von ASL das Grundstück überhaupt erschlossen hätte. Außerdem hat sie bezweifelt, ob ein Privatinvestor ähnliche Beihilfen wie die Gemeinde erhalten hätte. Da Deutschland den Erwerb des Grundstücks „Süd“ nicht begründet hat, könnte dieser Vorgang ein weiteres Beihilfeelement enthalten.
(11)
Die Kommission bezweifelte, dass mögliche Beihilfeelemente in den Landerwerbsgeschäften mit dem Gemeinsamen Markt zu vereinbaren wären. Mit dem Landverkauf sind beispielsweise keine Investitions- oder Umstrukturierungsauflagen verbunden; auch befindet sich nach deutschen Angaben das Unternehmen nicht in Schwierigkeiten. Mit der Entscheidung 97/753/EG waren die Beihilfen unter der Voraussetzung genehmigt worden, dass Deutschland für einen Zeitraum von fünf Jahren keine Ad-hoc-Beihilfen gewährt. Die mit diesen Grundstücksgeschäften möglicherweise verbundenen Beihilfen wären jedoch innerhalb dieses Fünfjahreszeitraums gewährt worden.
IV STELLUNGNAHME DEUTSCHLANDS
(12)
Für Deutschland wäre der geeignete Ausgangspunkt für den Marktwert unerschlossener Grundstücke der Wert vergleichbarer Parzellen unerschlossenen Lands, der dem Standort und dem Infrastrukturanschluss Rechnung trägt. Es wurde eine neue Bewertung des unerschlossenen Grundstücks vorgelegt. Diese stützt sich auf einen unmittelbaren Vergleich mit anderen unerschlossenen Grundstücken im Umkreis von 80 km und trägt der unterschiedlichen Qualität Rechnung. Der Gutachter hat das betreffende und die anderen Grundstücke besichtigt. Er hat insbesondere die Infrastrukturverbindungen, die realisiert werden können, berücksichtigt. Der Gutachter kommt zu einem Wert von […] EUR je m2, und da dieser Wert höher ist als der von der Gemeinde gezahlte Preis, könne somit keine Beihilfe vorliegen. Deutschland hält es nicht für erforderlich, mögliche Verzögerungen beim Wiederverkauf der Parzellen, Erschließungskosten und Beihilfen zu berücksichtigen.
(13)
Außerdem seien die staatlichen Stellen bei der Erschließung von Industriegrundstücken von langfristigen Erwägungen geleitet, wie beispielsweise Steuereinnahmen von Unternehmen, die sich auf einem erschlossenen Grundstück ansiedeln. Die Regeln für staatliche Beihilfen würden es den Gemeinden unmöglich machen, ihre Ziele zu erreichen, wenn sie zu einem bestimmten Preis verkaufen müssten. Darüber hinaus könnten die Gemeinden zwar ein Ausschreibungsverfahren durchführen, wenn sie Grundstücke verkaufen wollen, jedoch nicht, wenn sie eine Grundstücksparzelle erwerben wollen, die ihrem Erschließungskonzept entspricht. Der Verkäufer könnte sich dabei in einer sehr günstigen Verhandlungsposition befinden. Ein Geschäft unter solchen Bedingungen würde keine Beihilfe zugunsten des Verkäufers bedingen.
(14)
Die Schätzung der Kommission sei außerdem mit Fehlern behaftet. Ein Privatinvestor unterliege beispielsweise nicht den gleichen Vorschriften wie eine Gemeinde. Nach §§ 127 ff. Baugesetzbuch haben die Gemeinden mindestens 10 % des beitragsfähigen Erschließungsaufwandes zu tragen. Auch seien unerwartete Kosten für die Entmunitionierung entstanden. Zum Zeitpunkt des Erwerbs konnten diese Kosten daher den Preis nicht beeinflussen. Darüber hinaus sei es nach der Mitteilung der Kommission über Elemente staatlicher Beihilfen bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand (6) (nachstehend „die Mitteilung“) nicht erforderlich, zusätzliche Infrastrukturkosten in die Bewertung einzubeziehen. Ferner sei gemäß der Mitteilung unter bestimmten Voraussetzungen ein höherer Preis zulässig (so gelte beispielsweise eine 5 %ige Toleranzregel).
(15)
Die Frage, ob ein Privatinvestor das Grundstück erschlossen hätte, sei hier ohne Belang. Die Erschließung von Grundstücken sei eine öffentliche Aufgabe und falle in den Bereich der Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse. Eine Gemeinde erschließe Grundstücke nur, wenn sie - wie im vorliegenden Fall - eine ausreichende Nachfrage erwartet. Das Niedersächsische Institut für Wirtschaftsforschung hatte Engpässe im Gewerbeflächenangebot vorhergesehen. Die innovative Umstrukturierung des gesamten Gebietes durch die Anbindung an den neuen Wesertunnel und der geplanten Küstenautobahn bis zum konzipierten Tiefwasserhafen in Wilhelmshaven hat die Nachfrage für Gewerbegelände erhöht. Die Investment and Promotion Agency Niedersachsen erklärte weiterhin, dass es sich aus diesem Grunde um besonders wertvolle Flächen handele und die Gemeinde einen vorhandenen so genannten „Unique Selling Point“ verspielen würde, wenn sie das Gelände nicht kaufen würde. Daher empfahl sie der Gemeinde, das Gelände zu kaufen, umso mehr, als dadurch die Chance eröffnet würde, die Nutzung des gesamten Bereiches zwischen Gewerbegebiet „Bahnhof Altenesch“ und ASL-Gelände zu sichern.
(16)
Hinsichtlich des Erwerbs des Grundstücks „Süd“ weist Deutschland darauf hin, dass diese Parzelle für das Gesamtkonzept notwendig sei, da sie als Ersatz- und Austauschfläche für die Infrastruktur zur Erschließung des Grundstücks „Mitte“ diene.
V WÜRDIGUNG
(17)
Nach Artikel 87 Absatz 1 EG-Vertrag sind „staatliche oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Gemeinsamen Markt unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen“. In diesem Fall ist zu ermitteln, ob ASL durch das Grundstücksgeschäft selektiv begünstigt wurde. Dies wäre der Fall, wenn die Gemeinde einen über dem Marktwert liegenden Preis gezahlt hätte.
(18)
Die Kommission teilt die Auffassung Deutschlands, dass der Preis für das unerschlossene Land als Marktpreis zugrunde zu legen ist. Die Ermittlung des Werts für unerschlossenes Land durch Abzug der Erschließungskosten vom Wert des erschlossenen Lands ist ein Hilfsverfahren, wenn eine direktere Bewertung nicht verfügbar ist. Die Kommission hat daher die von Deutschland vorgelegte Neubewertung des unerschlossenen Lands sorgfältig geprüft.
(19)
Wenn Behörden ein bestimmtes Grundstück kaufen wollen, müssen sie mit dem Eigner verhandeln. Ein bedingungsfreies Bietverfahren zu organisieren ist keine Lösung. Die Grundsätze in Abschnitt II. Nummer 1 der Mitteilung betreffend den Verkauf durch ein bedingungsfreies Bietverfahren können in dem vorliegenden Fall zwar nicht gelten. Die Grundsätze in Abschnitt II. Nummer 2 der Mitteilung sind jedoch bis zu einem gewissen Grad anwendbar.
(20)
Der Bericht wurde von einem unabhängigen Gutachter gemäß Abschnitt II Nummer 2 Buchstabe a der Mitteilung erstellt. Vorgaben an den Gutachter hat es nicht gegeben, und seine Unabhängigkeit ist durch seine öffentliche Bestellung und Vereidigung gewährleistet. Der Sachverständige ist im Übrigen für die Kommission sowie den Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften als zertifizierter Gutachter tätig. Er ist besonders sachkundig in der Bewertung des Geländes in der betroffenen Gegend. Auch wenn die Bewertung auf den 6. November 2003, d. h. nach dem Verkauf, datiert ist, kann sie für dieses Verfahren zugrunde gelegt werden. Die Kommission ist der Auffassung, dass die vom Gutachter angewandte Methode, die den Wert anderer Grundstücke und die verschiedenen Qualitäten berücksichtigt, angemessen ist. Die Kommission hat den Bericht eingehend geprüft, insbesondere die Größe und Art der zum Vergleich herangezogenen Grundstücksparzellen, die Berücksichtigung einer möglichen Verschmutzung, die Unabhängigkeit des Gutachters, die Bedeutung spezieller Bezugnahmen auf den Infrastrukturanschluss, die Bodenart und die zur Berechnung des Endergebnisses angewandte Methode. Die Preise der berücksichtigten Grundstücke schwanken zwischen 16 und 36 EUR pro m2. Die Kommission stellt fest, dass die Berechnung des Resultates von […] EUR pro m2 vielleicht nicht völlig korrekt ist, aber auf jeden Fall würden alternative Berechnungen einen höheren Wert ausweisen. Auf der Grundlage dieser Bewertung kommt die Kommission zu dem Ergebnis, dass der Wert von […] EUR pro m2 als grobe Grundlage für den Marktwert des unerschlossenen Lands zum Zeitpunkt des Verkaufs zugrunde gelegt werden kann. In jedem Fall kann die Kommission aufgrund des Berichts ausschließen, dass der Marktwert niedriger ist als der Preis, für den das Grundstück tatsächlich verkauft wurde, d. h. […] EUR pro m2.
(21)
Die Kommission stellt fest, dass im vorliegenden Fall die Gemeinde die Grundstücke nicht im Interesse von ASL gekauft hat, sondern in der Absicht, sie gemäß ihrer Gesamtplanung auf der Grundlage übergreifender politischer Erwägungen zu erschließen und zu verkaufen (siehe Randnummer 15). Dies wird durch den Zuschuss des EFRE erhärtet (siehe Randnummer 8). Die Auswahl genau dieses Geländes von ASL steht im Einklang mit den politischen Erwägungen und erklärt sich durch die einzigartigen Infrastrukturverbindungen des Geländes, was durch die Investment and Promotion Agency Niedersachsen bestätigt wird.
(22)
Die Kommission räumt ein, dass ein privates Entwicklungsunternehmen nicht in der Lage wäre, für diesen Preis das unerschlossene Land zu kaufen, es zu erschließen, die erforderliche Infrastruktur zu errichten und das erschlossene Land mit Gewinn zu verkaufen. Einige der von Deutschland vorgebrachten Argumente wie beispielsweise der für Gemeinden geltende rechtliche Rahmen können dies erklären. Eine weitere Würdigung der Angelegenheit ist jedoch nicht notwendig, weil unter den Rahmenbedingungen dieses Falles die zwei oben genannten Schlussfolgerungen, erstens, dass die Gemeinde die Grundstücke nicht zu einem Preis über dem Marktpreis gekauft hat, und zweitens, dass die Gemeinde die Grundstücke nicht im Interesse von ASL gekauft hat, sondern gemäß ihrer Gesamtplanung und auf der Grundlage übergreifender politischer Erwägungen, genügen, um festzustellen, dass ASL kein spezifischer Vorteil gewährt wurde. Die übrigen im Beschluss der Kommission zur Einleitung des Verfahrens geäußerten Zweifel sind nicht länger erheblich.
(23)
Die Kommission kann den Argumenten Deutschlands zum Erwerb der Grundstücksparzelle „Süd“ zustimmen. Außerdem würde eine mögliche Beihilfe hierfür in keinem Fall die De-minimis-Schwelle von 100 000 EUR überschreiten.
VI SCHLUSSFOLGERUNG
(24)
Die Kommission ist zu dem Schluss gelangt, dass die Gemeinde Lemwerder das Grundstück von ASL nicht zu einem Preis erworben hat, der über dem Marktwert liegt. Folglich wurde dem Verkäufer kein Vorteil und damit keine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 87 Absatz 1 EG-Vertrag gewährt -
HAT FOLGENDE ENTSCHEIDUNG ERLASSEN:
Artikel 1
Das Grundstücksgeschäft zwischen der Gemeinde Lemwerder und Aircraft Services Lemwerder enthält keine Elemente staatlicher Beihilfen gemäß Artikel 87 Absatz 1 EG-Vertrag.
Artikel 2
Diese Entscheidung ist an die Bundesrepublik Deutschland gerichtet.
Brüssel, den 14. Dezember 2004