РЕШЕНИЕ (ЕС) 2015/507 НА КОМИСИЯТА
от 16 септември 2014 година
относно мярка SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), приведена в действие от Германия
(нотифицирано под номер C(2014) 6411)
(само текстът на немски език е автентичен)
(текст от значение за ЕИП)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като прикани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената по-горе разпоредба (1) и като взе предвид техните становища,
като има предвид, че:
1. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 30 март 2007 г. Комисията получи жалба от Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (по-долу наричано „NEUWOGES“) въз основа на член 20, параграф 2 от Регламент (ЕО) № 659/1999 на Съвета (2), в която се твърди, че на Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (наричани по-нататък „BAVARIA 1“ и „BAVARIA 2“; заедно „BAVARIA“) посредством договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, наричан по-нататък „EBV“) и договор за управление (Generalverwaltervertrag, наричан по-нататък „GVV“) е била предоставена неправомерна държавна помощ. NEUWOGES поиска откриването на официална процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(2)
На 6 август 2007 г., 14 май 2008 г., 6 април 2009 г. и 3 февруари 2012 г. Комисията изиска от Германия допълнителна информация. Германия отговори на 4 септември 2007 г., 12 октомври 2007 г., 17 октомври 2007 г., 11 юли 2008 г., 14 юли 2008 г., 12 декември 2008 г., 30 май 2009 г. и 28 февруари 2012 г. NEUWOGES представи становища на 30 май 2007 г., 5 ноември 2007 г., 26 февруари 2008 г., 15 юли 2008 г., 30 септември 2008 г., 18 декември 2008 г., 6 март 2009 г., 4 юни 2009 г., 15 юли 2009 г., 26 август 2009 г., 22 септември 2009 г. и 19 януари 2012 г. BAVARIA представи становище на 13 май 2008 г.
(3)
На 28 ноември 2008 г. Областният съд в Рощок (Landgericht Rostock, наричан по-нататък „LG Rostock“) произнесе решението си по делото BAVARIA срещу NEUWOGES. BAVARIA беше внесло иск срещу NEUWOGES за неизпълнение на сключения между двете страни договор. В отговор NEUWOGES претендира, че договорът съдържа неправомерна и несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ и затова е нищожен. LG Rostock стигна до заключението, че няма предимство в полза на BAVARIA и следователно няма наличие на държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. NEUWOGES обжалва решението. Делото пред Върховния областен съд в Рощок (Oberlandesgericht Rostock, по-долу наричан „OLG Rostock“) все още не е приключило. Освен това BAVARIA е завело дело пред Административния съд в Грайфсвалд (Verwaltungsgericht Greifswald, по-долу наричан „VG Greifswald“), за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES или на град Нойбранденбург. Делото все още не е приключило.
(4)
С писмо от 4 юни 2009 г. NEUWOGES поиска от Комисията съгласно член 265, параграф 2 от ДФЕС да открие официалната процедура по разследване в двумесечен срок.
(5)
С писмо от 29 юли 2009 г. Комисията представи на NEUWOGES предварителната си оценка, че нито EBV, нито GVV съдържат държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(6)
С писмо от 26 август 2009 г. жалбоподателят обжалва това предварително становище и поиска от Комисията да открие официалната процедура по разследване в двуседмичен срок.
(7)
С писмо от 15 септември 2009 г. службите на Комисията съобщиха на NEUWOGES, че ще му изпратят допълнително писмо с оценка на последните предоставени от него становища. С писмо от 22 септември 2009 г. NEUWOGES уведоми Комисията за несъгласието си с това нейно предложение.
(8)
На 9 октомври 2009 г. NEUWOGES предяви иск пред Съда на Европейския съюз и поиска решението, съдържащо се, както се твърди, в писмото на Комисията от 29 юли 2009 г., да бъде обявено за нищожно или като алтернатива да се приеме, че Комисията е пропуснала да се намеси, тъй като е отказала да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС. На 9 януари 2012 г. Съдът отхвърли иска за отмяна като недопустим и иска за бездействие - като неоснователен (3).
(9)
С писмо от 19 януари 2012 г. NEUWOGES поиска отново от Комисията да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(10)
С писмо от 21 март 2012 г. Комисията уведоми Германия, че е взела решение за откриване на официална процедура по разследване. Решението на Комисията за откриване на процедура по разследване (по-долу „решение за откриване на процедурата“) беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (4). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката. На 22 март 2012 г. NEUWOGES обжалва решението на Съда от 9 януари 2012 г. На 15 ноември 2012 г. Съдът отхвърли жалбата като безпредметна (5).
(11)
На 17 юли 2012 г., 2 октомври 2012 г., 4 април 2013 г. и 15 април 2014 г. в Комисията постъпиха становищата на NEUWOGES, а на 18 май 2012 г. и 22 април 2013 г. - и становищата на BAVARIA. Тези становища бяха препратени на Германия на 7 август 2012 г. и 16 септември 2013 г. По нареждане на Федералното правителство град Нойбранденбург представи становищата си на 23 юли 2012 г. и на 28 септември 2012 г.; провинция Берлин изпрати своите становища на 16 май 2012 г., 28 септември 2012 г. и 30 септември 2013 г.
2. ОПИСАНИЕ НА МЕРКИТЕ
(12)
NEUWOGES е дружество с ограничена отговорност съгласно германското законодателство. Град Нойбранденбург притежава 100 % от дружествените дялове. Предметът на дейност на NEUWOGES се състои в осигуряването на жилища на достъпни цени за големи групи от населението на град Нойбранденбург и съседните райони. Понастоящем дружеството притежава 33 % от целия жилищен фонд на град Нойбранденбург. BAVARIA 1 и BAVARIA 2 са дружества със специална цел, които бяха учредени специално за сделката с NEUWOGES и са мажоритарна собственост на фондове за недвижимо имущество от затворен тип. BAVARIA 1 е собственост на BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) и на BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), а BAVARIA 2 е притежание на 100 % на Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Дяловете в BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG, както и в Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn са притежание на частни инвеститори. Двата фонда са създадени по инициатива на Berliner Immobilien-Holding GmbH и се управляват от него, което дружество до 1 януари 2006 г. е било собственост на Bankgesellschaft Berlin, а след това е на 100 % непосредствено притежание на провинция Берлин.
(13)
NEUWOGES е и собственик на редица недвижими имоти в Нойбранденбург, върху които са изградени дванадесет жилищни блокове с общо 557 индивидуални апартаменти и множество търговски обекти. На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договорите EBV и GVV (наричани по-нататък „разглежданите договори“ или общо „сделката за продажба с обратен лизинг“ (sale-and-lease-back).
2.1. ДОГОВОР ЗА ПРАВА НА СТРОЕЖ ВЪРХУ ЧУЖДА СОБСТВЕНОСТ
(14)
На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договор за лизинг на земя и покупка на сгради за дванадесет сгради с общо 557 индивидуални апартамента. По силата на този договор BAVARIA е получило правата на строеж върху земята за период от 75 години и е закупило сградите.
(15)
EBV се състои от два основни елемента:
а)
от една страна BAVARIA се е задължило да заплати на NEUWOGES […] (6) EUR (7): […] EUR като капитализирана вноска за отстъпено право на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградата;
б)
от друга страна, считано от 1 януари 2029 г. BAVARIA трябва в продължение на 10 години да заплаща вноска за права на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на недвижимия имот, т.е. по […] EUR за м2, т.е. […] EUR годишно. За остатъчния срок на действие на EBV след този период е предвидена актуализация на вноската за отстъпено право на строеж спрямо индекса на цените за общите разходи за издръжка, в случай че този индекс се промени с повече от […] %.
(16)
През 1997 г., преди сключването на EBV с BAVARIA NEUWOGES е възложило оценката на стойността на обектите (сгради и земя) на вътрешни вещи лица. Съгласно тази експертна оценка стойността на обектите възлиза на […] EUR. Освен това през 2007 г. NEUWOGES е възложило и на външно вещо лице да изготви с обратно действие допълнителна експертна оценка на пазарната стойност на обектите през 1997 г. Съгласно експертната оценка от 2007 г. изчислената стойност на обектите за 1997 г. е възлизала на […] EUR.
Законът за опростяване на стари дългове (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
EBV е сключен в съответствие със закона за опростяване на стари дългове (8) (наричан по-нататък „AHG“). След Обединението на Германия през 1990 г. бившите държавни жилищностроителни предприятия в Източна Германия,бяха преобразувани в юридически самостоятелни общински жилищни предприятия. Активите и пасивите на техните предшественици бяха прехвърлени на тези нови предприятия, което за тях представляваше тежко бреме. За да се създаде възможност на жилищните предприятия да бъдат жизнеспособни в дългосрочен план, федералните законодатели приеха Закона за опростяване на стари дългове, който влезе в сила на 27 май 1993 г.
(18)
По силата на AHG общинските жилищни предприятия в Източна Германия получават възможност за опрощаване на дълговете им въз основа на заявление. Съгласно член 4, алинеи 1-2 от AHG за дългове, превишаващи сумата от 76,69 EUR/м2, може да бъде предоставено частично опрощаване, като обаче могат да бъдат зачетени максимум 434,60 EUR/м2. В замяна на това жилищното предприятие трябва да поеме определени задължения. Така например то трябва да положи активни усилия за приватизацията на 15 % от жилищата (член 4, алинея 1, изречение 1 във връзка с член 5), да разполага с бизнесплан за бърза приватизация, модернизация и привеждане в изправност на своя жилищен фонд (член 4, алинея 5, изречение 2), както и да се отчита за напредъка на своята инвестиционна програма и резултатите от приватизацията (член 4, алинеи 5-7). Съгласно редакцията на закона, която е била в сила към въпросния момент (1997/1998 г.), жилищните предприятия са можели да изпълнят задължението си за приватизация до 31 декември 2003 г. В случай че дадено жилищно предприятие не изпълни задължението си за приватизация (т.е. ако не е полага активни усилия за приватизация), предоставеното опрощаване е трябвало да бъде възстановено.
(19)
Жилищните предприятия е трябвало да отчисляват определен процент от приходите от приватизацията, превишаващи 76,69 EUR/м2, във Фонд за погасяване на наследени задължения) (Erblastentilgungsfonds, наричан по-нататък „ETF“). Към тогавашния момент (1997/1998 г.) член 5, алинея 2 от AHG е предвиждал, че за всички приватизационни сделки, сключени до 31 декември 1998 г., е трябвало да бъдат отчислявани 45 % от приходите от продажбата. За приватизационни сделки, сключени до 31 декември 2000 г. или до 31 декември 2003 г., са били определени дялове от приходите в размер на 50 %, съответно55 %. Ако приватизацията е била извършена под формата на учредяване на право на строеж (т.е. вместо директна продажба на сградите и земята са били продадени само сградите, а за земята са били учредени права на строеж), заложените в изчислението на задълженията за отчисление приходи от продажбата са се съдържали в цената на сградите и стойността в брой на договорената вноска за отстъпеното право на строеж (член 5, алинея 2).
(20)
През 1995 г. се е оказало, че първоначално планираната форма на приватизация, т.е. продажбата на наемателите, вероятно не би довела до изискваната приватизационна квота от 15 %. С оглед на това кредитната институция Kreditanstalt für Wiederaufbau (наричана по-нататък „KfW“), на която е било поверено управлението на опрощаването на дълговете, е започнала да приема като допустимо също и т.нар. „приватизация в полза на междинни приобретатели“ (9). Съгласно този модел, който е трябвало да бъде прилаган само когато квотата от 15 % по всяка вероятност е нямало да бъде достигната чрез преки приватизационни сделки, жилищните предприятия са могли да продават сгради en bloc на купувачи, които са стопански субекти. За да може да бъде зачетено към приватизационната квота на жилищното предприятие в размер на 15 %, купувачът стопански субект е трябвало да се задължи да санира сградите и да препродаде възможно най-много жилища (но не по-малко една трета) на наемателите (10). Ако след представянето на конкретни предложения за продажба броят на наемателите, проявили интерес към продажбата, се окажел значително под от една трета, купувачът стопански субект е можел да извади 60 % от жилищата от задължението за приватизация и по този начин да ограничи това задължение до приватизацията на една трета от оставащите 40 % от жилищата (11).
NEUWOGES и AHG
(21)
Накрая EBV е бил признат от KfW като меродавна продажба в полза на междинни приобретатели съгласно AHG. Следователно сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е улеснило NEUWOGES при изпълнението на неговите задължения за приватизация съгласно AHG. При все това остава неясно и спорно до каква степен AHG е повлиял на търговските съображения в основата на решението на NEUWOGES да сключи договора, и дали полученото от NEUWOGES опрощаване съгласно AHG трябва да бъде взето предвид при оценката на въпроса дали сделката за продажба с обратен лизинг представлява държавна помощ в полза на BAVARIA.
(22)
Според собствени твърдения NEUWOGES е получило опрощение в общ размер на […] EUR (12). NEUWOGES изтъкна, че е било трудно част от цялото получено опрощаване да бъде отнесена пропорционално към сделката за продажба с обратен лизинг, тъй като съгласно AHG опрощаване е възможно само след като жилищното предприятие е изпълнило изцяло своето задължение за приватизация. Ако обаче частична сума от полученото цялостно опрощаване трябвало да бъде отнесена към определено задължение за приватизация въз основа на дела на тези приватизационни сделки от цялото задължение на NEUWOGES за приватизация, цялостно брутно опрощаване в размер на […] EUR би могло аритметично да бъде отнесено към сделката за продажба с обратен лизинг. От приходите от сделката с BAVARIA […] EUR е трябвало да бъдат отчислени за ETF, така че нетното опрощаване на NEUWOGES се изчислява на […] EUR (13).
2.2. ДОГОВОР ЗА УПРАВЛЕНИЕ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Също така на 21 януари 1998 г. BAVARIA и NEUWOGES са подписали GVV, по силата на който сградите са отдадени обратно под наем на NEUWOGES. По силата на GVV NEUWOGES продължава да отговаря за управлението и търговското ползване на разглежданите сгради за период от 30 години. Всички приходи от отдаването под наем на сградите остават в полза на NEUWOGES. В замяна на тези права на ползване NEUWOGES се е задължило да заплаща фиксирана месечна наемна вноска в размер на […] EUR ([…] EUR годишно) до приключването на работите по санирането и […] EUR ([…] EUR годишно) за времето след това. Считано от 1 януари 2000 г., тази лизинговият лихвен процент се е увеличил с […] % годишно.
2.3. ДОГОВОР ЗА ОБЩО ФИКСИРАНО ПЛАЩАНЕ (GLOBALPAUSCHALVERTRAG)
(24)
BAVARIA се е задължило да санира разглежданите сгради и за тази цел е сключило с BRG Bau-Regie GmbH (наричано по-нататък „BRG“), което е изцяло притежавано дъщерно дружество на NEUWOGES, договор за общо фиксирано плащане (Globalpauschalvertrag, наричан по-нататък „GVP“). По силата на GPV BAVARIA е плащало на BRG обща фиксирана сума в размер на […] EUR за договорените работи по санирането.
3. ЗАБЕЛЕЖКИ НА ГЕРМАНИЯ
(25)
Германия ограничава отговора си на решението за откриване на процедурата до заявлението, че в настоящия случай няма да взема становище по решението и предоставя това на засегнатите административно-териториални единици - град Нойбранденбург и провинция Берлин.
4. СТАНОВИЩА НА ЗАИНТЕРЕСОВАНИ СТРАНИ
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES твърди, че със сключването на разглежданите договори не е действало като действащ в условията на пазарна икономика стопански субект и затова е създало на BAVARIA икономическо предимство, представляващо държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно изчисленията на NEUWOGES разглежданите договори са довели до загуби в размер на […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност). Според NEUWOGES тези загуби представляват несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ в полза на BAVARIA.
(27)
При преценката на обичайния за пазара характер на разглежданите договори NEUWOGES твърди, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани поотделно (раздел 4.1.1). Що се отнася до отделните договори, NEUWOGES твърди, че нито EBV (раздел 4.1.2), нито GVV (раздел 4.1.3) биха били сключени от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Освен това NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал алтернативен подход (раздел 4.1.4). Накрая NEUWOGES твърди, че предоставеното на BAVARIA предимство представлява прехвърляне на държавни средства, което трябва да бъде приписана на град Нойбранденбург (раздел 4.1.5).
4.1.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(28)
NEUWOGES твърди, че по отношение на въпроса дали разглежданите договори са сключени при пазарни условия, EBV и GVV задължително трябва да бъдат преценявани поотделно. Според NEUWOGES EBV и GVV са юридически самостоятелни договори, които би трябвало да съществуват поотделно. Ако двата договора действително са били замислени като едно цяло, то според NEUWOGES и двата би трябвало да бъдат нотариално заверени; само EBV обаче е нотариално заверен.
(29)
Затова NEUWOGES подхожда индивидуално към двата договора, за да прецени дали техният характер е обичаен за пазара.
4.1.2. Договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, EBV)
(30)
NEUWOGES застъпва схващането, че по отношение на изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки за разглежданите обекти (сгради и парцели) нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил EBV с BAVARIA на договорената цена. Плащането на таксите за правото на строеж, опрощаването съгласно AHG въз основа на EBV, задължението за саниране и ограничената тръжна процедура не биха могли да променят този извод.
4.1.2.1. Покупна цена
(31)
NEUWOGES припомня, че BAVARIA е заплатило в брой […] EUR за сградите плюс […] EUR като капитализирана вноска за отстъпеното право на строеж върху земята. В двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. общата стойност на обектите (стойността на земята плюс стойността на сградите) е изчислена на […] EUR, съответно на […] EUR. Освен това в двете експертни оценки е изчислена не само общата стойност на обектите, но и поотделно стойността на земята (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR) и стойността на сградите (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR).
(32)
NEUWOGES е на мнение, че експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. представлява реалистична оценка на стойността на обектите към тогавашния момент (1997/1998 г.) и при сравнения трябва да бъде вземана предвид само действително заплатената от BAVARIA цена за сградите (а не цената за сградите плюс капитализираната вноска за отстъпеното право на строеж върху земята). В съответствие с това NEUWOGES според собственото му мнение е получило сума, превишаваща пазарната цена през разглеждания период (1997/1998 г.) с […] EUR. Дори ако се вземе предвид опрощаването съгласно AHG, платената от BAVARIA цена пак би била с 16 % по-ниска от по-ниската стойност в експертната оценка от 2007 г. Платената от BAVARIA цена е била според NEUWOGES много по-ниска от пазарната цена, така че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел продажба при тази цена.
(33)
В тази връзка NEUWOGES припомня, че съгласно Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (14) при определени условия като пазарна цена може да бъде приета покупна цена, която да е до 5 % под пазарната цена, определена в независима експертна оценка. Обратно, като пазарна цена не би могла да бъде приета цена, която и при най-изгодна хипотеза е най-малко 16 % по-ниска от най-ниската оценка.
4.1.2.2. Капитализирана вноска за правата на строеж върху чужда собственост
(34)
NEUWOGES твърди, че за сравнението на платената от BAVARIA цена с изчислените цени в двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. (в които е определена стойността на цялата собственост върху сградите и земята) не трябва да бъдат вземани предвид капитализираните вноски за правото на строеж за първите 30 години. Тъй като капитализираната вноска за правото на строеж се заплаща за учредяването и прехвърлянето на правата на строеж през период от 75 години, а не за прехвърлянето на собствеността върху земята, тя не може да бъде взета под внимание за сравнението между платената цена от BAVARIA за сградите и изчислената цена в една от двете експертни оценки.
4.1.2.3. Опрощаване съгласно AHG
(35)
NEUWOGES заявява също така, че произтичащото от разглежданите договори опрощаване съгласно AHG в размер на […] EUR не трябва да бъде взето предвид при сравнението на платената от BAVARIA цена с определената цена в двете експертни оценки на пазарната стойност. В подкрепа на това твърдение се привеждат следните доводи:
-
Опрощаването съгласно AHG е предимство, предоставено на NEUWOGES от трета страна (KfW), която по никакъв начин не е свързана с купувача. Няма причина даден продавач да приеме цена под пазарната само защото вследствие на трансакцията ще получи някои допълнителни предимства от трета страна.
-
BAVARIA не е поело никакви задължения, произтичащи от AHG, които преди това са били вменени на NEUWOGES и за които следва да се плати възнаграждение под формата на отстъпка от покупната цена. BAVARIA „на хартия“ се е задължило да се опита да продаде няколко жилища на наемателите, но е възложило на NEUWOGES конкретното извършване на приватизацията за собствена сметка. Следователно BAVARIA не е поело истинска отговорност и затова и не е носило отговорност в случай на неуспех на приватизацията.
-
Тъй като опрощаването е било обвързано с изпълнението на задължението на NEUWOGES да приватизира 15 % от своите жилища, а сделката с BAVARIA е покривала само 20 % от всички задължения за приватизация, реално (противно на аритметичното изчисление) не е възможно пропорционално отнасяне на опрощаването съгласно AHG, което е станало благодарение на сделката с BAVARIA. С други думи, ако NEUWOGES не бе изпълнило изцяло своето задължение за приватизация, дружеството не би получило никакво предимство съгласно AHG от сделката с BAVARIA.
-
Във всички случаи сделката за продажба с обратен лизинг е щяла да доведе до положение, при което NEUWOGES е трябвало да отчисли в полза на ETF само сравнително нисък процент (45 % вместо 50 % или 55 %) от приходите, докато несключването на договора и търсенето на друг купувач биха довели до риска от отчисляването на по-голяма част от приходите от продажба в полза на фонда.
-
Във всеки случай NEUWOGES посочва, че в крайна сметка е изпълнило задълженията си за приватизация на 165 %, така че вече предоставеното опрощаване е щяло да бъде потвърдено и без сделката с BAVARIA.
4.1.2.4. Саниране
(36)
Също така NEUWOGES изтъква, че не се е възползвало от извършеното от BAVARIA саниране, тъй като BAVARIA е било собственик на сградите и следователно единственият бенефициер от санирането.
4.1.2.5. Тръжна процедура
(37)
NEUWOGES твърди, че ограничената тръжна процедура през 1997 г. не би могла да се използва като индикатор, че платената от BAVARIA цена е била действително пазарната цена. Тръжната процедура не е била открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна и затова не е достатъчна за определянето на пазарната стойност.
4.1.3. Договор за управление (Generalverwaltervertrag, GVV)
(38)
NEUWOGES посочва, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект от сравнима големина и в сравнимо положение не би сключил GVV, тъй предварително било ясно, че договорът ще доведе до значителни загуби. В подкрепа на това твърдение NEUWOGES по-конкретно посочва, че още от самото начало загубите са били предвидими, понеже изчисленията, на които се е основавал договорът, произтичат от хипотези за бъдещото развитие на пазара на жилища под наем в Нойбранденбург, които са били очевидно твърде оптимистични. Също така NEUWOGES изтъква, че различни предполагаемо подобни договори, приведени от BAVARIA за сравнение, не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV и че NEUWOGES е приел този очевидно неизгоден договор само поради политически причини, които не са от значение за прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
4.1.3.1. GVV при отчитане на пазарните очаквания
(39)
NEUWOGES твърди, че ключовите разпоредби на GVV - фиксирана месечна лизингова вноска, увеличавана ежегодно с […] %, неиндексирано приспадане на разходите в първоначален размер на приблизително […] % (включително […] % риск от несъбиране на наема) и срок от 30 години не отговарят на условията, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би приел. В тази връзка NEUWOGES изтъква следните аргументи:
-
Поради ниския заложен риск от несъбиране на наема в размер на само […] % от нетните приходи от наема NEUWOGES носи финансовия риск за постигането на квота на заетост от минимум […] %.
-
Индексирането на фиксираната лизингова вноска с […] % годишно означава, че NEUWOGES носи финансовия риск, поне от това да не може да налага съответни ежегодни увеличения на наема, съответстващи на този процент.
-
Тъй като разходите не са индексирани, NEUWOGES носи финансовия риск от увеличение на разходите за управление и техническа поддръжка и само едно увеличение на наема над […] % годишно би могло евентуално да компенсира ръста на разходите.
-
С оглед на дългия срок от 30 години тези финансови рискове са значителни.
(40)
Според NEUWOGES от самото начало е било ясно, че тези рискове ще настъпят и ще доведат до големи загуби и следователно нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил договора. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил само договор, който е рентабилен или поне не влече след себе си загуби. NEUWOGES обясни, че GVV би могъл да донесе печалба само тогава, когато би могло разумно да се предположи, че в действителност могат да се постигнат високата квота на заетост, ежегодните увеличения на наема от […] % и стабилните разходи. Според NEUWOGES още при сключването на договора е можело обаче да се предвиди, че средна квота на заетост от […] % не е постижима, че не е възможно увеличение на наема от минимум […] % годишно и че разходите за управление и техническа поддръжка неизбежно ще се увеличават през срока на договора. В подкрепа на тези твърдения NEUWOGES препраща както към прогнозирания спад на населението, така и към пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург и подчертава, че въз основа на тези данни е трябвало да се очакват загуби. Тъй като числеността на населението в Нойбранденбург е бележела спад още преди сключването на разглежданите договори, поне след 1995 г. е имало съществено свръхпредлагане на жилища, като непривлекателните панелни жилища, предмет на договора, са били най-силно засегнати от незаетост и ниски наеми.
(41)
Според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би заложил в изчисленията си по-песимистични очаквания, като например прогнозирани увеличения на наема от […] % до […] %, риск от несъбиране на наема от […] % и индексиране на разходите с […] %. В представен на по-късен етап от NEUWOGES анализ на паричните потоци от 2012 г. е документирано, че въз основа на тези хипотези относно GVV би трябвало да се очаква отрицателен паричен поток от […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност) (15). NEUWOGES изтъква, че тази сума представлява получената от BAVARIA държавна помощ. Допълнително се представят редица варианти на този анализ на паричните потоци, от които е видно, че дори и да са били оправдани по-оптимистични хипотези (като средна квота на незаетост от […] %, годишни увеличения на наема с […] % и ръст на разходите от […] %), прогнозният общ паричен поток също е щял да бъде отрицателен. Според NEUWOGES в резултат на GVV би могла да бъде реализирана печалба само при залагането на, както се твърди, напълно нереалистични хипотези ([…] % квота на незаетост, годишно увеличение на наема с […] %, ръст на разходите от […] %).
4.1.3.2. Договори, използвани за сравнение
(42)
NEUWOGES оспорва, че определени договори за сравними трансакции (договори […] (16), […] (17) и […] (18)) могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV. NEUWOGES не споделя схващането, че договорите са сравними, и изтъква, че те се различават от GVV в следните съществени аспекти:
-
тъй като не са представени доказателства, че е налице достатъчно сходство между икономическото състояние и бъдещите перспективи на градовете, в които се намират недвижимите имоти, за които се отнасят примерните договори, и състоянието и перспективите на Нойбранденбург, не може да се приеме, че като цяло договорите са сравними;
-
индексирането на лизинговата вноска в договорите, служещи за сравнение, се различава чувствително от предвиденото индексиране в GVV (т.е. 1,0 %-1,5 %);
-
нито един от приведените с цел сравнение договори не е подходящ, тъй като обстоятелствата са различни във всеки случай ([…]: задължения за техническа поддръжка при по-ниски разходи, […]: не става въпрос за жилища, а за търговски обекти с квота на незаетост от 0 % при сключването на договора, […]: недвижими имоти в регион с растеж).
(43)
Според NEUWOGES договори за сравнение не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV, а в много по-голяма степен тъкмо обратно - подчертават неговия необичаен за пазара характер, защото съдържат не толкова обременяващи разпоредби, въпреки че икономическите перспективи за съответните обекти са били по-добри.
4.1.3.3. Политически причини
(44)
NEUWOGES твърди, че независимо от това, че GVV е бил без съмнение икономически неизгоден, той е бил сключен по политически причини. NEUWOGES припомня, че причината за предоставяне на държавни помощи не е от значение за правната преценка, и претендира, че именно посочените политически причини доказват, че икономическите съображения не са играели решаваща роля. NEUWOGES заявява, че GVV е бил сключен поради следните причини:
-
бил е оказан силен политически натиск за ускоряване на санирането и приватизацията на жилищния фонд в новите федерални провинции;
-
град Бранденбург се е надявал да противодейства на постоянното намаляване на населението посредством санирането и приватизацията на жилища;.
-
чрез сключването на GVV в комбинация с GPV се е поддържало равнището на инвестициите в Нойбранденбург; спад на инвестициите би оказал значително въздействие върху безработицата в града.
4.1.4. Алтернативи
(45)
В заключение NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел алтернативи на разглежданите договори.
(46)
Първо, NEUWOGES посочва, че би трябвало да бъде предпочетена директна продажба, тъй като тя би генерирала печалба, докато при GVV от самото начало е могло да се очакват загуби. Обектите (сгради и парцели) са могли да бъдат продадени на цената, определена в експертните оценки на пазарната стойност, или на по-висока цена. Дори ако даден купувач само беше придобил земята и беше разрушил сградите, тази продажба е щяла да бъде по-рентабилна. NEUWOGES поддържа това мнение и при отчитане на опрощаването съгласно AHG, понеже NEUWOGES е могло да опита да изпълни задълженията си чрез приватизацията на други сгради, а продажбата би била по-рентабилна дори без опрощаването съгласно AHG отколкото сделката за продажба с обратен лизинг. Според NEUWOGES причините да не се прибегне до някоя от тези алтернативи могат да се обяснят с неговите политически задължения.
(47)
Освен това NEUWOGES е на мнение, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел да финансира сам едно не толкова мащабно саниране, да отдаде под наем сградите без саниране или да събори сградите. NEUWOGES отново обяснява отхвърлянето на тези алтернативи със своите политическите задължения.
(48)
Накрая NEUWOGES счита, че в случай на решение за саниране за NEUWOGES във всеки случай е щяло да бъде по-рентабилно да финансира тези работи по друг начин. Например това е могло да стане чрез кредит, за чието обезпечение град Нойбранденбург да поеме поръчителство, така че условията за кредита са щели да бъдат по-изгодни, отколкото при сделката с BAVARIA.
4.1.5. Държавни средства и приписване на държавата
(49)
NEUWOGES счита, че предполагаемо предимство е предоставено от държавни средства и следва да бъде приписано на държавата.
(50)
Първо, NEUWOGES твърди, че град Нойбранденбург като едноличен собственик на капитала и чрез доминиращото си влияние върху надзорния съвет е упражнил доминиращо влияние върху NEUWOGES. С оглед на тези правоотношения на контрол предполагаемите загуби от сделката за продажба с обратен лизинг са представлявали пропуснати държавни средства.
(51)
Също така NEUWOGES твърди, че в настоящия случай са налице практически всички индикатори за вменяване на държавата: град Нойбранденбург упражнява значително влияние върху NEUWOGES; за NEUWOGES е от изключително важно значение да служи на интересите на града; разглежданата сделка е била сключена поради политически причини и град Нойбранденбург доказано е имал последната дума при сделката за продажба с обратен лизинг.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA отхвърля аргументите на NEUWOGES и заявява, че разглежданите договори са били нормални пазарни трансакции и не са му предоставили предимство. Следователно те не са представлявали държавна помощ. Първо BAVARIA изтъква, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една икономическа цялост (раздел 4.2.1). Второ, според него като цяло при договорите не става въпрос за договори, които нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил (раздел 4.2.2). Трето, посочените от NEUWOGES алтернативи не са били по-благоприятни за NEUWOGES (раздел 4.2.3). Накрая BAVARIA твърди, че не е налице прехвърляне на средства, което може да бъде приписано на държавата (раздел 4.2.4).
4.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(53)
В тази връзка BAVARIA се аргументира, че разглежданите договори следва да бъдат третирани като едно цяло и не могат да бъдат оценявани изолирано един от друг. Според него продажбата и последващото обратно наемане на сградите са две взаимосвързани части на една-единствена сделка. BAVARIA подчертава, че сделката е била предложена като пакет и оценена от NEUWOGES като пакет, както е видно от вътрешния протокол, с който е документиран процесът по намиране на решение от страна на NEUWOGES.
(54)
Следователно, според BAVARIA критерият за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект следва да бъде приложен за сделката като цяло, а не за всеки отделен договор.
4.2.2. Сделката не е предоставила предимство на BAVARIA
(55)
Според BAVARIA възможното съществуване на предимство е изключено още поради самия факт, че NEUWOGES е провело тръжна процедура (дори и тя да е била само с ограничен обхват), за да сондира пазара. BAVARIA твърди, че няма причина за съмнение, че NEUWOGES е избрало икономически най-изгодната оферта.
(56)
Според BAVARIA, за да се установи дали независимо от тръжната процедура действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил сделката, би трябвало да бъде взета предвид особената ситуация на NEUWOGES. NEUWOGES е трябвало да получи капитал и да санира жилищата, за да ги приватизира (при изгодни в бъдеще наеми) и да получи опрощаването съгласно AHG. Затова според BAVARIA действащ в условията на пазарна икономика стопански субект също би сключил сделката в подобна ситуация.
(57)
Що се отнася до разпоредбите на GVV и рисковете, съпътстващи развитието на пазара на недвижимите имоти в Нойбранденбург под очакванията (като например квота на незаетост над прогнозите и пр.), BAVARIA изтъква довода, че рискът желаният наем и квота на заетост да не могат да бъдат постигнати не е бил наложен на NEUWOGES, а всъщност той е останал в предприятието. NEUWOGES е трябвало да понесе последиците също и от евентуално развитие на пазарната конюнктура под очакванията, ако сделката с BAVARIA не беше осъществена.
(58)
Относно отделните разпоредби на GVV BAVARIA твърди, че използваният за изчислението на лизинговия лихвен процент среден наем за м2 е бил малко под стойностите, които е трябвало да бъдат очаквани за Нойбранденбург съгласно индекса на наемите. Освен това BAVARIA подчертава, че в същия индекс на наемите се е очаквало нарастване на наемите след 1 януари 2000 г., така че увеличение на наемите от […] % годишно не е било нереалистично.
(59)
По отношение на EBV BAVARIA подчертава, че изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки на пазарната стойност не могат да бъдат директно сравнявани с EBV, тъй като експертните оценки са се отнасяли за директна продажба, докато EBV е предвиждал продажба на сградите и само учредяване на права на строеж върху земята. Тъй като NEUWOGES е останало собственик на земята, определената в експертните оценки стойност на земята не е можела да бъде взета предвид. Според BAVARIA във всеки случай експертните оценки на пазарната стойност вече не са от значение, тъй като в тях е оценена само теоретичната стойност на обектите, а не тяхната стойност, която действително може да бъде реализирана на пазара.
(60)
Освен това BAVARIA твърди, че трябва да бъде взето предвид и постигнатото със сделката опрощаване на дългове. Една от целите на NEUWOGES при сключването на разглежданата сделка е била постигането на опрощаване съгласно AHG.
(61)
Независимо от конкретните условия на EBV и на GVV според BAVARIA трябва да бъдат взети предвид и предимствата, които NEUWOGES е получило от GPV. BAVARIA твърди, че NEUWOGES е настоявало санирането на жилищата да бъде възложено на неговото дъщерно дружество BRG, като добре е знаело, че NEUWOGES ще получи всички печалби на BRG (то обаче е отговаряло и за покриването на евентуални загуби). На този фон печалбите от договора с BRG за сума в размер на […] EUR трябва да бъдат разглеждани като важно предимство за NEUWOGES.
(62)
По отношение на общата логика на модела сделката за продажба с обратен лизинг BAVARIA накрая посочва, че NEUWOGES естествено е трябвало да върне първоначалната инвестиция на BAVARIA заедно с лихвите. BAVARIA препраща към протокола от вътрешния процес по намиране на решение на NEUWOGES, за да покаже, че NEUWOGES е съзнавало напълно факта, че с лизинговият лихвен процент е трябвало да бъде изплатена първоначалната инвестиция на BAVARIA.
4.2.3. Алтернативи
(63)
Що се отнася до изложените от NEUWOGES алтернативи, които според него са били икономически по-изгодни, BAVARIA твърди, че тези алтернативи не са били на разположение или пък на са били по-изгодни. Първо, що се отнася до предполагаемия вариант за директна продажба на наемателите, според BAVARIA е било много малко вероятно NEUWOGES да продаде несанирани жилища, като същевременно с това то не е разполагало със средствата за финансиране на необходимото саниране. Второ, във връзка с финансирането на санирането с кредит BAVARIA посочва, че NEUWOGES е трябвало да поеме същите рискове и разходи като при сделката с BAVARIA. Освен това директната продажба на санирани жилища на наемателите или на купувач стопански субект не е била привлекателна, понеже би се наложило NEUWOGES да отчисли значителен процент от по-високата цена в полза на ETF.
4.2.4. Държавни средства и приписване на държавата
(64)
В заключение BAVARIA изтъква, че сделката не засяга средства на държавата и не следва бъде приписана на държавата. Според BAVARIA NEUWOGES е нормално предприятие по частното право, което не получава държавни средства нито пряко, нито косвено. Общият контрол, упражняван от надзорния съвет, в който представителите на общината са с най-голям брой, не е достатъчен за приписването на трансакцията на държавата. Аргументът на NEUWOGES, че град Нойбранденбург е оказал натиск върху NEUWOGES да сключи сделката по политически причини не е убедителен.
4.3. ГРАД НОЙБРАНДЕНБУРГ
(65)
Град Нойбранденбург, който е собственик на NEUWOGES, твърди, че разглежданите договори включват държавна помощ. Градът подкрепя приведените от NEUWOGES аргументи и взема самостоятелно становище по редица други въпроси.
4.3.1. Предимство
(66)
Първо, Нойбранденбург е на мнение, че EBV и GVV трябва да бъдат оценявани поотделно, тъй като страните по договорите са ги разграничили старателно както в правен, така и в икономически аспект. Второ, Нойбранденбург препраща към изтъкнатите от NEUWOGES аргументи по отношение на прогнозното намаляване на населението, което действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би отчел. Освен това Нойбранденбург подчертава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би могъл ясно да предвиди високия процент на незаетост. Трето, Нойбранденбург застъпва схващането, че възложеното от BAVARIA саниране е било така лесно изпълнимо, че не е могло да се очакват висок процент на заетост и значителни увеличения на наемите.
(67)
Освен това Нойбранденбург отхвърля и други аргументи на BAVARIA. В частност Нойбранденбург счита, че тръжната процедура не може да бъде ползвана като признак за това, че офертата на BAVARIA е била най-изгодната налична оферта на пазара. Във всеки случай действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел офертата на BAVARIA дори и действително да е била най-изгодната оферта на пазара. Що се отнася до предполагаемите алтернативи, Нойбранденбург по същество споделя аргументите на NEUWOGES. По отношение на експертните оценки на пазарната стойност и аргумента на BAVARIA, че не било възможно да бъдат постигнати изчислените цени, Нойбранденбург обяснява, че експертната оценка на пазарната стойност трябва да бъде заложена като параметър за пазарната цена към меродавния момент, тъй като вече не е възможно да се установи цената, която през 1998 г. NEUWOGES действително е можело да се постигне на пазара.
4.3.2. Държавни средства и приписване на държавата
(68)
Град Нойбранденбург смята, че правната сделка трябва да му бъде приписана, тъй като той упражнява достатъчен контрол върху NEUWOGES като цяло и в частност по отношение на сделката за продажба с обратен лизинг.
(69)
Като едноличен собственик на капитала градът по собствени твърдения е имал пълен контрол върху NEUWOGES. Затова управителите на NEUWOGES трябвало да изпълняват нарежданията на града. Освен това осем от десетте членове на надзорния съвет на NEUWOGES са представители на града, така че той разполага с допълнителен механизъм за контрол. Съгласно законодателството за общините град Нойбранденбург е бил задължен да гарантира, че може да упражнява съответно влияние върху NEUWOGES.
(70)
Във връзка с разглежданата сделка град Нойбранденбург обяснява, че не само е имал възможност за упражняване на контрол, но и действително е упражнявал такъв контрол при тази сделка. Нойбранденбург смята, че между другото от протоколите на надзорния съвет е видна тясната обвързаност на представителите на града и че преди сключването на сделката е било необходимо решение на надзорния съвет. По отношение на условията на сделката Нойбранденбург посочва, че градът е изисквал да бъдат защитени политическите интереси на общината.
(71)
В резюме град Нойбранденбург констатира, че контролът на града върху сделката за продажба с обратен лизинг, както и неговата отговорност за това се доказват от фактите, така че сделката следва да му бъде приписана.
4.4. ФЕДЕРАЛНА ПРОВИНЦИЯ БЕРЛИН
(72)
Федерална провинция Берлин, която е тясно свързана с BAVARIA (19), твърди, че разглежданите договори не съдържат елемент на помощ, тъй като за BAVARIA не било създадено предимство.
4.4.1. Предимство
(73)
Първо, Берлин изтъква довода, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една-единствена сделка, тъй като те са допълващи се части на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг. Според провинцията NEUWOGES също ги е третирало като едно цяло.
(74)
По отношение на критерия за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект Берлин препраща към обстоятелството, че с оглед на икономическото състояние на NEUWOGES през разглеждания период (1997/1998 г.) и вида на целевата сделка (приватизация в съответствие с условията за опрощаване съгласно AHG, саниране на жилищния му фонд, запазване на управлението върху неговите обекти, запазване на социалнопоносими наеми) BAVARIA е предложило балансирано решение.
(75)
По-специално по отношение на EBV Берлин изтъква, че първо, тръжната процедура на NEUWOGES показва, че NEUWOGES е счело офертата на BAVARIA за най-изгодната налична на пазара към въпросния момент (1997/1998 г.) оферта за финансиране. Второ, Берлин твърди, че опрощаването съгласно AHG трябва да бъде взето предвид, тъй като изпълнението на задължението за приватизация по реда на AHG е било много важно желание на NEUWOGES. Трето, Берлин акцентира, че продажбата срещу относително ниска цена (чрез избор на обвързано с административни условия за саниране отчуждаване вместо отчуждаване след приключване на самостоятелно извършени работи по саниране) е била в икономически интерес на NEUWOGES, защото по-ниската цена означавала, че в полза на ETF е трябвало да бъде отчислена по-ниска сума.
(76)
По отношение на GVV Берлин посочва, че, първо, договорите за сравнение показва, че нито срокът на договора, нито индексирането на лизинговата вноска с […] % годишно са били необичайни. Второ, с оглед на изчислимото към тогавашния момент (1997/1998 г.) средно ниво на инфлацията индексирането е било оправдано. Трето, наемът за м2 е бил в рамките на валидния индекс на наемите за Нойбранденбург.
4.4.2. Държавни средства и приписване на държавата
(77)
Подобно на BAVARIA провинция Берлин аргументира, че град Нойбранденбург не предоставя средства на NEUWOGES. Всъщност на разположение на NEUWOGES са само реализираните от самите него приходи, върху които общинските служби нямат пряк контрол.
(78)
По отношение на приписването на държавата Берлин смята за не много логично, че град Нойбранденбург е решил да предостави помощ на фонд за недвижими имоти от Берлин в ущърб на собственото си местно дружество за жилищно строителство. Освен това според него няма достатъчно признаци за това град Нойбранденбург да иска да му бъде приписано сключването на договорите.
5. ОСНОВАНИЯ ЗА ОТКРИВАНЕТО НА ОФИЦИАЛНАТА ПРОЦЕДУРА ПО РАЗСЛЕДВАНЕ
(79)
В решението си за откриване на официалната процедура по разследване Комисията представи своето предварително становище по редица въпроса и покани заинтересованите страни да представят сведения най-вече относно три въпроса.
(80)
Първо, Комисията временно прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като съвкупност, а не поотделно, тъй като и двата договора са съставна част от лизинг на недвижими имоти под формата на сделка за продажба с обратен лизинг (20). Затова оценката на възможно икономическо предимство се е основала на анализа на приходите, които през 1998 г. NEUWOGES е можело да очаква от съвместното сключване на EBV и на GVV (21).
(81)
Относно EBV Комисията изтъкна по-специално два въпроса:
-
първо, трябва да бъде изяснено дали опрощаването съгласно AHG трябвало да бъде включено в оценката (22);
-
второ, Комисията поиска допълнителна информация относно разликите в експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г., тъй като според нея без допълнително уточнение не може да се установи коя от тези експертни оценки евентуално отразява действителната пазарна стойност на недвижимите имоти през 1997/1998 г. (23).
(82)
По отношение на GVV Комисията подчертава първо, че от договорите за сравнение е видно, че договорените между NEUWOGES и BAVARIA условия не са били необичайни за пазара към тогавашния момент (1997/1998 г.) (24). На второ място Комисията твърди, че проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура доказва, че NEUWOGES е имало възможността да се осведоми на пазара и да вземе икономически рационално решение (25). На трето място Комисията изтъкна факта, че договорените наеми за 2008 г. действително са отговаряли на средния наем в разглеждания район на града през 2008 г. и са били само малко по-ниски (26).
(83)
Въпреки че всички тези фактори говорят в подкрепа на обичайния пазарен характер на GVV, Комисията поиска допълнителна информация относно очакванията на участниците в пазара на недвижими имоти през 1998 г., за да може да провери по-задълбочено съответните доводи (27).
(84)
Накрая Комисията разгледа представения от NEUWOGES анализ на паричните потоци и в крайна сметка стигна до извода, че поради методологически недостатъци този анализ не може да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (28).
(85)
Затова Комисията стигна до резултата, че въз основа на представената информация не би могла да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (29). Тя обаче изрази намерението си да провери по-задълбочено аргументите на пазарните участници и помоли всички заинтересовани страни за представянето на допълнителна целесъобразна информация (30).
6. НАЦИОНАЛНИ СЪДЕБНИ ПРОИЗВОДСТВА
(86)
На 28 ноември 2008 г. LG Rostock оповести решението си в първоинстанционното производство между BAVARIA и NEUWOGES. BAVARIA е подало иска, тъй като след октомври 2006 г. NEUWOGES е отказало плащането на договорената в GVV месечна лизингова вноска с мотива, че договорът е нищожен, понеже съдържа неправомерна държавна помощ.
(87)
В решението си LG Rostock първо прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като едно цяло, а не поотделно, тъй като двата договора били съставна част на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг (31).
(88)
По отношение на EBV LG Rostock определи първо за първите 30 години от срока на действие на EBV годишната вноска за правото на строеж; тя възлизаше на […] % годишно. LG Rostock застъпи схващането, че това не представлява несъразмерно ниско възнаграждение, тъй като NEUWOGES е получило авансово вноската за правото на строеж за първите 30 години и е могло да я инвестира доходоносно, което не е било възможно да стане при ежегодно плащане (32).
(89)
Освен това LG Rostock установи, че постигнатото от NEUWOGES благодарение на сделката за продажба с обратен лизинг освобождаване от стари дългове е трябвало да бъде отчетено в пълен размер, тъй като тази сделка е създала предпоставки за освобождаването от стари дългове (33). Ако сумата на освобождаването от дългове се прибави към покупната цена на сградите, така получената стойност е само 16 % под посочената стойност в експертните оценки на пазарната стойност на сградите от 2007 г. и следователно не е непропорционална на стойността на сградите (34). Накрая LG Rostock посочва, че NEUWOGES е имало интерес от ниска покупна цена, тъй като вследствие на по-ниската покупна цена са щели да се намалят общият обем на инвестициите на BAVARIA и съответния лизингов лихвен процент (35). Освен това LG Rostock установи, че по-ниска покупна цена е по-изгодна и затова, защото задълженията на NEUWOGES за плащане към ETF са зависели от приходите от продажба (36).
(90)
По отношение на GVV LG Rostock беше на мнение, че, първо, при лизинговите сделки с недвижими имоти 30-годишен срок на договор не е нещо необичайно (37). На второ място съдът изрази становище, че договорената лизингова вноска в първоначален размер от […] EUR/м2 не е била несъразмерна спрямо средните наеми за сравними сгради през разглеждания период (1997/1998 г.) (38). Също така съдът заключи, че с оглед на инфлацията между 1970 г. и 1998 г. (т.е. средно 3,52 % годишно) годишното увеличение на лизинговата вноска с […] % е оправдано (39). Освен това LG Rostock посочи, че действителното развитие на наемните цени в засегнатите квартали през първите 10 години от срока на договора отговаря на предвиденото в него увеличение. На трето място, LG Rostock изтъкна довода, че разходите за управление и техническа поддръжка са изчислени в съответствие с действащите законови разпоредби и по никакъв начин не дават основание да се приеме съществуването на предимство в полза на BAVARIA (40).
(91)
По отношение на риска от несъбиране на наема от […] % LG Rostock счете, че лизингополучателят във всяко лизингово правоотношение трябва да носи риска дали действително ще може да ползва предоставената му за ползване вещ така, както е предвидено (41). LG Rostock подкрепи този извод с аргумента, че нито една кредитна институция не би поела отговорност за това, че финансираният недвижим имот ще може да бъде ползван както е планирано.
(92)
Накрая LG Rostock сравни средната, получена в резултат на сделката за продажба с обратен лизинг с лизингова вноска с лихвените проценти по традиционни кредити. Тъй като средногодишният лизингов лихвен процент възлиза на […] % годишно, според LG Rostock това не е било несъразмерно спрямо очакваното развитие на лихвите за строителния капитал, тъй като те биха могли да възлизат максимум на 10 % годишно (42).
(93)
В резюме LG Rostock заключи, че на BAVARIA не е било предоставено предимство, тъй като и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил разглежданите договори (43).
(94)
NEUWOGES е обжалвало това решение. Делото пред OLG Rostock все още не е приключило.
(95)
Освен това BAVARIA заведе производство пред VG Greifswald, за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES и на град Нойбранденбург. BAVARIA обясни, че преди това се е опитало да получи подобна справка въз основа на заявление по реда на Закона за свобода на информацията (Informationsfreiheitsgesetz), което обаче е било отхвърлено от град Нойбранденбург с аргумента, че BAVARIA вече е имало достъп до всички важни документи в рамките на производствата пред LG/OLG Rostock и Европейската комисия (44). Производството пред VG Greifswald също все още не е приключило.
7. ОЦЕНКА НА МЯРКАТА
7.1. НАЛИЧИЕ НА ПОМОЩ СЪГЛАСНО ЧЛЕН 107, ПАРАГРАФ 1 ОТ ДФЕС
(96)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС „всяка помощ, предоставена от държава членка или чрез ресурси на държава членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите членки, е несъвместима с общия пазар“. Следователно, за да бъде определена като държавна помощ, мярката трябва да отговаря на изброените по-долу четири кумулативни условия:
а)
мярката предоставя на предприятие селективно икономическо предимство;
б)
мярката може да бъде приписана на държавата и е финансирана с държавни ресурси;
в)
мярката нарушава или застрашава да наруши конкуренцията;
г)
мярката може да засегне търговията между държавите членки.
7.1.1. Селективно предимство в полза на предприятие: общи принципи
(97)
Съгласно установената съдебна практика на Съда условията, които дадена мярка трябва да изпълнява, за да попадне в обхвата на понятието „помощ“ по смисъла на член 107 от ДФЕС, не са изпълнени, когато предприятието бенефициер би могло да получи същото предимство, което му е предоставено от държавни ресурси, при обстоятелства, които съответстват на нормалните пазарни условия. За преценката на въпроса дали същата мярка при нормални пазарни условия би била предприета от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който се намира във възможно най-подобното състояние като държавата, трябва да бъдат взети предвид само предимствата и задълженията, свързани с качеството на държавата като съдружник, но не и онези, които произтичат за него в качеството на носител на публичната власт (45).
(98)
Следователно приложимостта на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект в крайна сметка зависи от това дали засегнатата държава членка в качеството ѝ на стопански оператор, а не носител на публичната власт, предоставя икономическо предимство на предприятие. Затова когато в рамките на административно производство държава членка се позове на този принцип, при съмнения тя трябва еднозначно и с помощта на обективни и проверуеми доказателства да докаже, че е предприела мярката в качеството си на стопански оператор. От тези доказателства трябва ясно да се вижда, че преди или едновременно с предоставянето на икономическото предимство засегнатата държава членка е решила да влезе в ролята на стопански оператор посредством действително приведената в действие мярка. В този смисъл може по-специално да са нужни доказателства, които да покажат, че това решение се основава на икономически преценки, сравними с онези, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект във възможно най-подобна ситуация като засегнатата държава членка би предприел преди съответното капиталовложение, за да определи неговата бъдеща рентабилност.
(99)
Противно на това икономическите оценки, изготвени след предоставянето на това предимство, ретроспективното установяване на действителната рентабилност на извършеното от засегнатата държава членка капиталовложение или по-късните оправдания на действително избрания начин на процедиране не са достатъчни, за да се докаже, че тази държава членки преди или едновременно с това предоставяне е взела подобно решение в качеството на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект (46).
(100)
От гореизложеното следва първо, че представените от страните по договора документи, съставени след постановяването на мярката, не могат да бъдат взети предвид в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(101)
Второ, от гореизложеното следва, че влиянието на AHG върху финансовото състояние на NEUWOGES също не може да бъде отчетено в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Наистина с AHG е преследвана политическа цел и са били допустими само ограничена категория от предприятия (член 2 от AHG). Законът не би бил приложим по отношение на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
7.1.2. Структура на оценката по настоящото дело
(102)
За да се установи дали посредством разглежданите договори на BAVARIA е било предоставено предимство, трябва да се провери дали тези договори съответстват на договори, с които би се ангажирал действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
(103)
Проверката на Комисията се осъществява на три етапа. На първия етап се анализират финансовите последици от сделката върху NEUWOGES, за да се установи какви печалби е могло да очаква предприятието (раздел 7.2). На втория етап сделката за продажба с обратен лизинг се сравнява с други алтернативи като например директна продажба, за да се установи дали евентуални алтернативи биха били икономически по-привлекателни в икономически план (раздел 7.3). На третия етап се извършва сравнителен анализ, като разглежданата сделка се сравнява с подобни сделки за продажба с обратен лизинг, сключени към същия момент, анализират се резултатите от проведена от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и се сравняват условията на сделката с обичайните лихвени проценти по други сделки за финансиране към разглеждания момент (края на 1997 г./началото на 1998 г.) (раздел 7.4). Тези три етапа на анализ позволяват в своята цялост да се направи заключение извод за това дали подходът на NEUWOGES е действал като стопански субект в условията на пазарна икономика.
7.2. ФИНАНСОВИ ПОСЛЕДИЦИ ОТ СДЕЛКАТА ЗА NEUWOGES
(104)
Първият етап при анализа на финансовите последици от разглежданата сделка се състои в определянето на вида на сделката. В този случай основно става дума за въпроса дали двата сключени между NEUWOGES и BAVARIA договора представляват две части на една и съща интегрирана сделка или дали те трябва да бъдат разглеждани като две отделни трансакции (раздел 7.2.1). Второ, за да може да бъде извършена адекватна оценка на финансовите последици от сделката за NEUWOGES, се проучват особеностите на сделката за продажба с обратен лизинг (раздел 7.2.2). След обстоен отделен анализ на финансовите последици на EBV (раздел 7.2.3) и на GVV (раздел 7.2.4) следва цялостен анализ на очакваната за NEUWOGES рентабилност от сделката (раздел 7.2.5).
7.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(105)
Първо, следва да се припомни, че както в решението за откриване на процедурата на Комисията, така и в решението на LG Rostock се застъпва мнението, че двата разглеждани договора трябва да бъдат оценявани като едно цяло (47). Официалната процедура по разследване потвърди тази констатация поради следните причини:
а)
двата договора са взаимодопълващи се части на една-единствена сделка за продажба с обратен лизинг. В съставената от BAVARIA брошура, в която се рекламира неговият специален модел за продажба с обратен лизинг, се обръща внимание, че сделката се изпълнява чрез два договора, като единият регламентира продажбата, а другият обратното наемане (48). В по-нататъшните препратки двата договора навсякъде се разглеждат като обща сделка;
б)
договорите са сключени на 21 януари 1998 г., т.е. на една и съща дата, и препращат един към друг (49), което указва тяхната тясна връзка и факта, че нито един от двата договора не би бил сключен без другия;
в)
както е видно от първоначално представеното от NEUWOGES изчисление на цената на BAVARIA, условията на договорите са неразривно свързани помежду им (50). Размерът на авансовото плащане в брой е зависело от дължимата ежемесечно от NEUWOGES лизингова вноска и направената от BAVARIA инвестиция в санирането на сградите. При всяка сделка за продажба с обратен лизинг лизинговата вноска трябва да изплати първоначалната инвестиция на лизингодателя. Това означава, че в случай на различни разпоредби на GVV числата в EBV също биха се променили и обратно (51).
г)
От протоколите от заседанията на надзорния съвет на NEUWOGES е видно, че за NEUWOGES двата договора винаги са били съставна част на една и съща сделка (52). Например в проекторешенията на надзорния съвет от 30 октомври 1997 г. и 16 декември 1997 г. ясно е установено, че финансирането на покупната цена от купувача ще стане посредством лизингов модел. Това показва, че NEUWOGES много добре е осъзнавал връзката между EBV и GVV. Също на заседанието от 16 декември 1997 г. ръководството на NEUWOGES е заявило пред надзорния съвет, че договореното с BAVARIA плащане било цената, която можела да бъде постигната за този „пакет“, и че „пакетът“ криел някои рискове за предприятието, които обаче били поносими. Споменаването на „пакета“ и свързания с него риск отново доказва, че двата договора са били разглеждани като една-единствена сделка.
(106)
Доводите на NEUWOGES относно липсата на нотариална заверка на един от разглежданите договори са неубедителни. Като основен аргумент NEUWOGES изтъква, че тази липсваща нотариална заверка доказвала намерението на страните по договора да сключат два отделни, независими един от друг договора. Комисията посочва, че държавните мерки могат да имат различна форма и затова трябва да се оценяват в зависимост от техните последици, така че не може да се изключи възможността няколко последователни държавни мерки да бъдат разглеждани като една-единствена мярка за целите на прилагането на член 107, параграф 1 от ДФЕС. По-специално такъв може да бъде случаят, когато последователни мерки са така тясно свързани една с друга, и по-специално с оглед на тяхната времева последователност, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на осъществяването им по такъв начин, че е невъзможно да бъдат отделени една от друга (53). Следователно понятието за една-единствена сделка е по-широко дефинирано в законодателството на Съюза, за държавната помощ, отколкото в германското договорно право. Изложените съждения в съображение 105 показват, че разглежданите договори - що се отнася до тяхната последователност във времето, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на сключването им - следва да бъдат считани за една-единствена сделка съгласно законодателството на Съюза, в областта на държавната помощ.
7.2.2. Контекст: структура на сделката за продажба с обратен лизинг
(107)
Сделката между BAVARIA и NEUWOGES се основава на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA. Той предвижда купувачът (BAVARIA) да финансира своята първоначална инвестиция посредством обратно предоставяне под наем на придобитите сгради на продавача (NEUWOGES). За определянето на размера на инвестицията и на съответните лизингови лихвени проценти лизинговият модел използва проста формула, съгласно която размерът на инвестицията се изчислява чрез деление на номиналното годишно лизингово плащане на лизингов лихвен процент (в %):
На свой ред лизинговият лихвен процент се получава от комбинация на срока на договора, индексирането на лизинговата вноска и остатъчната стойност на сградите:
Лизингов лихвен процент (в %):
Срок: 25 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Срок: 30 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Следователно размерът на инвестицията зависи както от лизинговия лихвен процент, така и от месечните лизингови плащания и обратно. След като страните по договора са установили референтните стойности (срок, годишна индексация, остатъчна стойност) и целевият общ размер на инвестицията или планираните месечни лизингови плащания, могат да бъдат изчислени липсващите параметри. Съгласно формулата от по-краткия срок, по-малката остатъчна стойност, по-ниската индексация или по-малките номинални месечни плащания се получава по-малък общ размер на инвестицията.
(109)
След определяне на общия размер на инвестицията се приспадат разходите за саниране и данъци, както и другите евентуални разходи. Остатъкът от сумата съответства на покупната цена. При сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA при покупната цена (авансово плащане в брой) не се прави разлика между платената цена за собствеността върху сградите и таксите за правото на строеж.
Изчисление за сделката между BAVARIA и NEUWOGES
Общ размер на инвестицията
[…] EUR
Саниране
[…] EUR
Данъци и такси
[…] EUR
Приватизационно възнаграждение
[…] EUR
Покупна цена
[…] EUR
(110)
Разглежданата сделка за продажба с обратен лизинг се състои от два елемента - EBV и GVV; те на свой ред са свързани с GPV. Финансовите последици от EBV, GVV и GPV за NEUWOGES следва да се оценят в този контекст.
7.2.3. Определяне на очакваните финансови последици от EBV за NEUWOGES
(111)
Основните елементи на EBV са продажбата на сградите и учредяването на права на строеж върху земята, на които се намират сградите, за срок от 75 години. BAVARIA е поело задължение за плащане в общ размер на […] EUR в полза на NEUWOGES, от които […] EUR капитализирана вноска за правото на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградите (54). Освен това, считано от 1 януари 2029 г., BAVARIA трябва да плаща в продължение на 10 години годишна вноска за правото на строеж в размер на […] % от тогавашната стойност на земята, т.е. […] EUR/м2, съответно […] EUR годишно (55). За остатъка от срока на EBV - считано 2039 г. до края на 2073 г. - е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] % (56).
(112)
Допълнително към покупката на сградите и придобиването на правата на строеж върху съответните парцели BAVARIA се е задължило да санира сградите и е одобрило сключването на договор с BRG, дъщерно дружество на NEUWOGES, за изпълнението на строителните работи.
(113)
При определянето на размера на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена в рамките на EBV страните по договора са заложили месечно лизингово плащане в размер на […] EUR/м2, индексация с […] % годишно, остатъчна стойност на сградите от […] % (която трябва да бъде платена от NEUWOGES след изтичане на сключения за 75 години договор за учредяване на правата на строеж въз основа на експертна оценка, която трябва да бъде изготвена към съответния момент), както и 30-годишен срок за обратното предоставяне под наем (57). Полученият въз основа на тези хипотези общ размер на инвестицията възлиза на […] млн. EUR (58). След приспадане на разходите за саниране в размер на […] EUR, на разходите за приватизация в размер на […] EUR, както и данъците/таксите в размер на […] EUR продажната цена възлиза на […] EUR (59).
(114)
След това тази крайна цена е разбита на цена за сградите ([…] % = […] EUR) и капитализирана вноска за правото на строеж върху земята ([…] % = […] EUR) (60). Полагащите се за земята и за сградите суми не са изчислени отделно, а съответно като дял от общата продажна цена.
(115)
Следователно първите предимства, възникнали за NEUWOGES от сделката, са били плащането в брой в размер на […] EUR и постъпленията от дължимите от BAVARIA след изтичане на 30 години вноски за правото на строеж.
7.2.3.1. Други фактори
Приватизационно възнаграждение
(116)
Първо трябва да се установи, че във всеки случай извършените от BAVARIA като приватизационно възнаграждение плащания в брой в полза на NEUWOGES в размер на […] EUR трябва да бъдат взети предвид.
(117)
Като купувач на сградите и титуляр на правото на строеж върху земята съгласно разглежданите договори BAVARIA е трябвало да положи ясно предписани усилия за продажба на част от жилищата в полза на наемателите. Това условие е било договорно регламентирано, така че продажбата е могла да бъде призната като „приватизация в полза на междинни приобретатели“ за целите на AHG. Съгласно този закон купувач стопански субект е трябвало да положи усилия да продаде на наемателите възможно най-голяма част, но минимум 1/3 от получения в рамките на сделката жилищен фонд (61). В рамките на това задължение е трябвало да бъдат положени също и усилия за информиране на наемателите относно съществуващите за тях възможности и за проучване на техния интерес от закупуване на жилища. Задължението за полагане на съответните усилия е било прехвърлено обратно на NEUWOGES съгласно EBV (част V, членове 1-3). Освен това е било договорено NEUWOGES да получи за целта възнаграждение в размер на […] EUR/м2, с което общото възнаграждение за приватизационните усилия е възлязло на […] EUR.
(118)
Първоначално не е било планирано NEUWOGES да получи възнаграждение за своите приватизационни усилия; платената по-късно отделно като възнаграждение за приватизационните усилия сума първоначално е била просто част от планираната продажна цена (62). В действителност за BAVARIA не е имало смисъл да плаща възнаграждение на NEUWOGES за дейности, от които BAVARIA не е имало никакъв икономически интерес. Предоставянето на опрощаване съгласно AHG, обвързано с условието за приватизационни усилия, е било от икономически интерес само за NEUWOGES.
(119)
Възнаграждението за приватизационните усилия обаче впоследствие е било приспаднато от продажната цена и вместо това изплатено под формата на отделно плащане. Причината за това вероятно се е кореняла в обстоятелството, че, ако беше останала част от продажната цена, разглежданата сума е щяла да подлежи за задължението за отчисляване в полза на ETF. Платената продажна цена от BAVARIA на NEUWOGES е била намалена със съответната сума. Според BAVARIA от икономическа гледна точка това с нищо не променя ситуацията. NEUWOGES е получило от BAVARIA точно същата сума, която би получило, ако не е било договорено отделно приватизационно възнаграждение. В действителност NEUWOGES само е добавило приватизационните плащания към очакваните приходи от сделката за продажба с обратен лизинг (63).
(120)
Отчитането на тези плащания като отделно възнаграждение, а не като част от продажната цена за NEUWOGES е било от значение само с оглед на AHG. Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 101), действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би взел под внимание AHG. Обстоятелството, че NEUWOGES е положило приватизационни усилия и е вложило ресурси в това, е без значение в настоящия контекст. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който не действа в контекста на AHG, не би положил приватизационни усилия, поради което те не могат да бъдат взети предвид при прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(121)
Съответно платеното от BAVARIA на NEUWOGES възнаграждение за приватизационните усилия трябва да се разглежда като важно предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде добавено към продажната цена, за да се определят цялостните финансовите последици от сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES.
Саниране
(122)
Извършеното в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг саниране е имало допълнителни финансови последици за NEUWOGES. Трябва да се припомни, че разходите за саниране са били непосредствено свързани с плащането от BAVARIA на NEUWOGES съгласно EBV, получено, като от общия размер на инвестицията се приспаднат разходите, включително разходите за саниране (вж. съображение 109). Другояче казано: колкото са по-високи разходите за саниране, толкова по-ниска е покупната цена. Поради тази причина при алтернативно изчисление на трансакцията, в което са заложени по-ниски наеми, по-ниска индексация и следователно значително по-ниски лизингови лихвени проценти, въпреки това покупната цена продължава да превишава договорената в EBV цена; на първо място това се е дължало на обстоятелството, че в това алтернативно изчисление са били заложени значително по-ниски разходи за саниране, отколкото са били последно договорени между BAVARIA и BRG (64).
(123)
С оглед на това следва да се отбележи, че фиксираната сума, платена от BAVARIA на BRG, 100 % дъщерно дружество на NEUWOGES, съгласно GPV за работите по саниране, значително е превишавала първоначалните прогнозирани от NEUWOGES разходи за саниране (65). Докато в първоначалната си прогноза NEUWOGES е определило разходите в общ размер на […] EUR, съответно […] EUR/м2, договорената накрая между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането е възлизала на […] EUR, съответно на […] EUR/м2. Другояче казано: договорените разходи са превишили първоначалните прогнозни разходи с […] EUR, съответно с […] %. Значително по-голямата договорена фиксирана сума на разходите е намалила чувствително платената съгласно EBV от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена.
(124)
Не беше посочено обяснение за разликата между първоначалната прогноза на разходите и договорената фиксирана сума. Това е още по-изненадващо, след като NEUWOGES първоначално е определило прогнозните разходи за саниране в размер на средно […] EUR/м2 като „обичайни[]“ (66). Също и в представената от NEUWOGES експертна оценка Между саниране и събаряне: панелното строителство в новите федерални провинции (наричана по-нататък „експертната оценка Pestel“) разходите за саниране, подобно на санирането, извършено от BRG, се изчисляват на […] EUR/м2 до […] EUR/м2 (67). Като собственик и управител на сградите NEUWOGES е било добре запознато с потребностите от саниране и е трудно да се разбере защо те са били така драстично подценени.
(125)
Разходите за саниране трябва да бъдат взети предвид при определянето на финансовите последици от EBV. Първо, очевидно е, че за BAVARIA не е бил важен размерът на разходите за фактуриране, които BRG, дъщерното дружество на NEUWOGES, е щяло да фактурира, тъй като всички допълнителни разходи за саниране просто са щели да бъдат включени в покупната цена. Същевременно NEUWOGES е имало очевиден икономически интерес от това BAVARIA да сключи с BRG договор за извършването на работите по санирането и част от продажната цена да бъде отнесена към разходите за саниране. Последното съждение се е основавало на факта, че печалбата, реализирана от дъщерното дружество на NEUWOGES, не е подлежала на задължението за отчисление съгласно AHG. Според собствените прогнози печалбата, реализирана от BRG (и следователно от NEUWOGES) от санирането, извършено от BAVARIA, е възлизала на […] EUR (68). Тази печалба представлява непосредствено предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде взето предвид. Действително, за да оправдае продажната цена, и ръководството на NEUWOGES се позовава на сключения с BRG договор за извършването на работите по санирането (69).
Вноска за правото на строеж върху земята
(126)
Що се отнася до вноската за правото на строеж, тук трябва да бъде разгледан доводът на NEUWOGES, че за първите 30 години BAVARIA de facto не трябва да извършва плащания, тъй като капитализираната вноска за правото на строеж е била включена в продажната цена. Въпросът дали вноската за правото на строеж се заплаща ежегодно или предварително като капитализирана вноска за правото на строеж, е почти без значение за оценката, която трябва да бъде извършена. Няма признаци за това, че подобно споразумение е било неразумно; то само е било израз на предпочитанието на NEUWOGES в полза на предварителното плащане.
(127)
Накрая не бива да се забравя, че и след изтичането на срока на GVV BAVARIA е задължено да плаща вноската за правото на строеж върху земята. Считано от 1 януари 2029 г. в продължение на 10 години BAVARIA трябва да плаща вноска за правото на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на земята, т.е. […] EUR/m2. За остатъчния срок е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] %. Ако за улеснение се приеме, че индексът на общите разходи за издръжка няма да се колебае, тези бъдещи плащания би трябвало да бъдат изчислени с номинална стойност от […] EUR. При цялостна оценка сконтираната към 1998 г. стойност на тези бъдещи плащания също трябва да бъде разгледана като част от полученото от NEUWOGES предимство.
7.2.3.2. Заключения
(128)
Тук трябва да се припомни, че анализът по-горе имаше за цел възможно най-точното определяне на финансовите последици от EBV за NEUWOGES. От анализа е видно, че получените от NEUWOGES съответни предимства включват следното:
а)
платената от BAVARIA сума в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните от санирането печалби ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за правото на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност от […] EUR).
7.2.4. Определяне на очакваните финансови последици на GVV за NEUWOGES
(129)
Съгласно GVV за управлението на разглежданите сгради отговаря NEUWOGES. На NEUWOGES се полагат всички постъпления от отдаването под наем на жилищата и търговските обекти. В замяна на това то трябва да плаща на собственика (BAVARIA) фиксирана месечна лизингова вноска, определена в размер на […] EUR до приключване на работите по санирането и на […] EUR за времето след това (член 3 от GVV). Срокът на договора е 30-годишен, считано от приключването на работите по санирането (член 2, алинея 1). Месечната лизингова вноска се индексира с […] % годишно (член 4, алинея 2). Цел на анализа по-долу е определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES.
7.2.4.1. Контекст (изчисления)
(130)
Месечната лизингова вноска се получава чрез умножение на очаквания нетен наем за м2 и за месец - след изваждане на административните разходи, разходите за техническа поддръжка и риска от несъбиране на наема - по броя на наличните квадратни метри (70). Така ключовите хипотези се отнасят до очаквания нетен наем за м2 и на месец, както и до очакваните разходи. В GVV страните са изходили от нетен наем в размер на […] EUR/м2 след санирането и разходи в размер на […] EUR/м2; съответно месечната лизингова вноска е определена в размер на […] EUR/м2 (71).
(131)
NEUWOGES е имало възможност да определя конкретните параметри, които накрая са били заложени в GVV (72). То е имало възможността да определи точно дължимите от него през срока на договора месечни плащания, както и приходите от продажба посредством определяне на различен размер на наема или на по-висока индексация (73). Съществувало е пряко съотношение между поемането на по-голям или на по-малък риск чрез установяване на определен лизингов лихвен процент (например чрез определяне на различен размер на наема, различна индексация и различни разходи) и на получените плащания под формата на продажната цена. Така например съгласно извършено от BAVARIA алтернативно изчисление, при което е заложена индексация от 2,0 %, размер на наема от […] EUR, и следователно лизингова цена от […] EUR, месечната лизингова вноска би възлизала на […] EUR вместо на […] EUR (74). Естествено и продажната цена би била по-ниска.
7.2.4.2. Анализ на финансовите последици
Общи съображения
(132)
При определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES следва да бъдат взети предвид две съображения: първо, лизинговата вноска се изчислява на база квадратен метър. Тъй като някои жилища са били продадени от BAVARIA след сключването на договора, общият брой на квадратните метри се е променил от първоначално […] м2 на […] м2 през 1999 г., […] м2 през 2000 г. и […] м2 през 2001 г. След 200 г. меродавният брой на квадратните метри е останал непроменен: […] м2. В своето становище NEUWOGES е заложило при изчислението на прогнозните финансови потоци този постепенно намаляващ брой на квадратните метри. Тъй като обаче от значение е само перспективата ex ante, NEUWOGES не е трябвало да намалява заложения в неговите изчисления брой на квадратните метри с действително продадения брой квадратни метри, а с броя на квадратните метри, които е очаквало да препродаде в началото на 1998 г. Съответно анализът по-долу в началото на 1998 г. не се основава на посочените от NEUWOGES в неговото становище данни; а се използват стойностите, които NEUWOGES е привело в първоначалната си прогноза за печалбите, а именно постепенно намаляване от […] м2 на […] м2 до 2003 г. Второ, за да бъдат определени очакваните към момента на сключването на сделката финансови последици от договора за NEUWOGES, трябва да бъдат сконтирани бъдещите постъпления и разходи, което налага определянето на сконтов процент. В съответствие с първоначалното си писмо и с представените от NEUWOGES анализи на паричните потоци Комисията приема сконтов процент от 5 % годишно (75).
Надеждност на анализите на паричните потоци на NEUWOGES
(133)
Преди да бъде извършен независим икономически анализ на GVV, първо е необходим коментар на представените от NEUWOGES анализи ex post на паричните потоци, които следва да разкрият какви очаквания ex ante би имал един разумен и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект по отношение на генерираните от GVV парични потоци. NEUWOGES привежда довода, че при залагането на реалистични хипотези ex ante - според него такива са били увеличение на наема от […] % годишно, индексация на разходите с […] % годишно и незаетост от […] % - от GVV е трябвало да се очаква отрицателен общ паричен поток в номинален размер на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност (76). Освен това NEUWOGES претендира, че само в случай на предполагаемо нереалистични хипотези ex ante - увеличение на наема от […] % годишно, незаетост от […] %, стабилни разходи - GVV би могъл да генерира положителна стойност в номинален размер от […] EUR и сконтиран размер от […] EUR (77). Така според NEUWOGES предварително е било ясно, че само за плащането на лизинговата вноска Бут ежегодно би трябвало да се налагат увеличения на наема от […] %, като едновременно с това не е имало възможност за увеличение на разходите.
(134)
В тази връзка трябва да се отбележи, че NEUWOGES изхожда от неубедителни допускания по отношение на размера на разходите (изходният размер на разходите е еднакъв във всички представени от NEUWOGES анализи). Заложените в GVV изчисления се базират на общи разходи (управление, техническа поддръжка, риск от несъбиране на наема) в размер на приблизително […] % от наемите, докато анализите на паричните потоци на NEUWOGES се базират на равнището на разходите (след санирането) от най-малко […] % ([…] % риск от несъбиране на наема, […] % управление и техническа поддръжка). Дори и да не се вземе под внимание драматичното увеличение на случаите на несъбиране на наема (от […] % на […] %), при останалите разходи все още се отчита ръст на наемите от […] % на […] %. В становището на NEUWOGES не се открива достатъчно обяснение на това покачване. Тъкмо обратното: NEUWOGES заключава, че […] % ([…] EUR/м2) е реалистична стойност за времето непосредствено след модернизацията, но тази стойност впоследствие трябва да бъде увеличавана ежегодно с […] % годишно (78). В експертната оценка на пазарната стойност, възложена от NEUWOGES преди продажбата, също се изхожда от равнище на общите разходи (включително риск от несъбиране на наема (79)) между […] % и […] % (експертна оценка от 1997 г.). Тъй като в експертната оценка не е точно посочен използваният при изчислението процент на несъбрани наеми, не може да се установи до каква степен заложените хипотези по отношение на другите разходи се различават от хипотезите на NEUWOGES. Във всеки случай сега изчисляваните от NEUWOGES други разходи са по-високи дори при допускане, че рискът от несъбиране на наемите в експертната оценка от 1997 г. е бил заложен в размер на […] %. Предвид това анализите на паричните потоци на NEUWOGES не могат да бъдат приети и трябва да бъдат коригирани при залагане на изходно равнище на разходите от […] % без риска от несъбиране на наемите (80).
(135)
Освен това в тази връзка следва да се установи, че твърдението на NEUWOGES, според което е трябвало да бъде наложено увеличение на наемите от […] %, само за да се компенсира повишаването на лизинговия лихвен процент, е погрешно. Тъй като лизинговият лихвен процент се изчислява като процент от първоначалния цялостен наем (в този случай […] %), увеличение на наема с […] % би позволило да се предприеме както повишаване на лизинговия лихвен процент, така и увеличение на разходите с […] %. При стабилни разходи би било достатъчно само незначително увеличение на наема с цел компенсиране на повишаването на лизинговия лихвен процент. В действителност при залагането на риск от несъбиране на наема от […] и иначе стабилни разходи би било достатъчно годишно увеличение на наема от […] %, за да се компенсира повишаването на лизинговата вноска. Всяко по-голямо увеличение би могло да се използва от NEUWOGES за компенсирането на нарастващи разходи или за реализирането на печалба.
Анализ на финансовите последици
(136)
Към момента на сключване на договора NEUWOGES е провел собствен анализ на номиналните парични потоци (81). В този анализ дружеството е приело, че собствените му разходи (за управление и техническа поддръжка) ще се увеличат с […] % годишно, че ще може да увеличава наемите на всеки три години с […] %, че би било възможно поддържането на вота на незаетост от […] % и че […] % от жилищата ще бъдат продадени на наемателите. На тази база NEUWOGES е очаквало генериран GVV да генерира номинален паричен поток от […] EUR през 30-годишния срок.
(137)
В рамките на официалната процедура по разследване не се разкриха обстоятелства, които биха оправдали предположението, че посочените изчисления са били извършени съзнателно въз основа на прекалено оптимистични очаквания. Няма никакви основания да се смята, че представителите на NEUWOGES, които са изложили тези данни пред надзорния съвет на NEUWOGES, са сторили това, съзнавайки, че данните са неверни. Действително не изглежда NEUWOGES да твърди, че ръководството му преднамерено било сключило неизгодна сделка, а по-скоро че се е подвело от погрешна преценка при оценката на икономическите последици (което според NEUWOGES не би станало при действащ в условията на пазарна икономика стопански субект) (82).
(138)
Въпреки това трябва да се провери дали очакванията наистина са били такива, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би основал решението си на тях. В тази връзка следва да се отбележи, че според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би направил допускане за увеличение на наема от само […] % годишно, риск от несъбиране на наема от […] % и повишаване на разходите за управление и техническа поддръжка с […] % (83). Според NEUWOGES при залагането на тези хипотези общият паричен поток би възлизал в номинална стойност на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност, като най-съществени са предимно седемкратно увеличените случаи на несъбрани наеми.
7.2.4.3. Пазарни очаквания
(139)
Първо трябва да се обърне внимание на документите, които разясняват действителните очаквания на двете страни участнички в сделката. Първо от протокола за заседанието на надзорния съвет на 16 декември 1997 г. е видно, че ръководството на NEUWOGES е характеризирало свързаните със сделката рискове като „поносими“ (84). Също така от този протокол става ясно, че в действията си NEUWOGES се е основавало на изчисления, базирани на увеличение на наема с […] % на всеки три години, повишаване на разходите (без риск от несъбиране на наема) от […] % и риск от несъбиране на наема от […] % (85).
(140)
Преди подписването на договорите NEUWOGES се е консултирало с одиторското дружество Nordrevision, според чиято преценка увеличение на наема от […] % е съответствало на общия размер на инфлацията, но е било почти неосъществимо (86). Освен това според Nordrevision изходното равнище на разходите (изчисленията се основават на прогнозни разходи в размер на […] % от наемите) е реалистично при допускане за нулева незаетост, но въпреки това е необходима индексация на разходите в съответствие с индексацията на лизинговата вноска (87).
(141)
На свой BAVARIA е приело, че с оглед на вероятно оставащото непроменено развитие на населението в Нойбранденбург (обусловено от установяването на различни големи доставчици на услуги) (88) и доброто състояние на сградите трябва да се очаква само ниска квота на незаетост (89). Освен това дружеството е изходило от допускането, че са възможни увеличения на наемите в съответствие с индексацията на лизинговите плащания (90).
(142)
В заключение се изтъква, че възложената от NEUWOGES преди продажбата експертна оценка на пазарната стойност от 1997 г. е съдържала данни за очаквани важни развития. В експертната оценка от 1997 г. е заложено равнище на разходите от […] % до […] %, като обаче няма данни относно процента за изчисляването на риска от несъбиране на наеми (91).
7.2.4.4. Оценка
Административни разходи
(143)
На първо място, очакванията за разходите за управление и техническа поддръжка изглеждат достоверни както по отношение на изходното равнище ([…] EUR/м2, съответно […] % от наемите), така и по отношение на очаквания ръст ([…] % годишно). Що се отнася до изходното равнище на разходите, този извод следва от констатацията на самото дружество NEUWOGES, че по този начин разходите са били заложени в достатъчно висок размер поне за времето непосредствено след санирането. Второ, в експертната оценка Pestel беше установено, че разходите за управление и техническа поддръжка през 1997 г. са щели да възлязат на средно […] EUR/м2, което е с […] EUR по-малко, отколкото заложените за същите разходи в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг (92). И накрая, отразените в експертната оценка разходи са се движели в същия порядък. Със сигурност е трябвало да се изходи от ръст на тези разходи и допускането за увеличение от […] % годишно е изглеждало реалистично и по-скоро предпазливо. Nordrevision дори е предложило подобна индексация на административните разходи да следва индексацията на лизинговата вноска; така би се получило годишно нарастване с […] %, т.е. по-слабо увеличение от действително приетото от NEUWOGES. По останалите въпроси самото NEUWOGES вече е на мнение, че реалистично е могло да се очаква увеличение с […] % годишно; това означава, че стойност от […] % годишно определено не е била недопустимо ниска.
Риск от несъбиране на наема
(144)
Що се отнася до риска от несъбиране на наема, не е било нереалистично да се приеме общ процент на несъбрани наеми от […] %. Първо трябва да се установи, че тази хипотеза не е била поставена под съмнение при оценката на договорите от Nordrevision, въпреки че консултантите са изразили други притеснения с оглед на общото икономическо състояние и пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург (93). Второ, изглежда в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не са приети значително по-високи рискове от несъбиране на наема, дори и да не са посочени конкретни данни за допуснатия риск (94).
(145)
Както е видно от вътрешните документи за вземането на решението на BAVARIA, поради установяването на различни големи доставчици на услуги BAVARIA е приело, че населението в Нойбранденбург ще остане стабилно и че разглежданите жилища ще могат да бъдат отдадени под наем почти изцяло след санирането. Според твърденията на NEUWOGES град Нойбранденбург и провинция Мекленбург-Предна Померания са очаквали действително стабилна численост на населението и стабилно развитие на доходите през 1997/1998 г.
(146)
Накрая не бива да се пропуска, че ръководството на NEUWOGES, което е управлявало предприятие, собственик на над 30 % от жилищата в Нойбранденбург и следователно запознато основно с местния пазар на недвижими имоти, е счело свързаните със сделката за продажба с обратен лизинг рискове за поносими и в собствените си прогнози е изходило от риск от несъбиране на наемите от […] %. Не беше установена причина, поради която доказани експерти по местния пазар на недвижими имоти биха базирали изчисленията си върху тази хипотеза, ако тя е била формулирана на толкова нереалистично ниско равнище, както твърди NEUWOGES.
(147)
Същевременно трябва да се разгледат документите, които NEUWOGES е представило с оглед на въпроса дали разумно действащ участник на съответния пазар на недвижими имоти (панелно строителство в Източна Германия) би очаквал по-високи квоти на незаетост, доколкото съответните документи са от времето преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг. От представените експертни оценки само експертната оценка Pestel е изготвена преди сключването на разглежданите договори. При все това следва да се има предвид, че експертната оценка Pestel се отнася до Източна Германия като цяло и не отчита специфичните местни особености в Нойбранденбург, което ограничава нейната приложимост в настоящия контекст. В експертната оценка се изтъкват някои общи проблеми на източногерманския пазар на недвижими имоти, но разгледана сама по себе си експертната оценка не предлага достатъчно индикации, че когато взема решения за инвестиране, един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би изходил от риск от несъбиране на наемите от […] %.
Наеми
(148)
Що се отнася до наемите, първо трябва да се подчертае, че според NEUWOGES прогнозите за очаквания размер на наемите след санирането не са били твърде високи. По-скоро според дружеството не е могло наемите да бъдат увеличени в очаквания диапазон. С оглед на заключенията на LG Rostock, че заложеният в GVV среден размер на наемите от […] EUR/м2 се е движел в рамките на приложимия индекс на наемите (95), може да се заключи, че първоначално заложеният среден размер на наемите е бил реалистичен.
(149)
Що се отнася до индексацията на договорената лизингова вноска, няма преки данни за това какво средно увеличение на наема през 1998 г. е заложено като цяло. Nordrevision само констатира, че първоначално приетото увеличение от […] % годишно е съответствало на общия размер на инфлацията, но че вероятно в Нойбранденбург то няма да може да бъде реализирано (96). Обстоятелството, че накрая NEUWOGES е одобрило индексация със „само“ […] % и е приело, че ще може да предприема увеличения на наема с […] % (съответно с […] % годишно) на всеки три месеца, изглежда говори в подкрепа на това, че се е съобразило с това предупреждение. В експертните оценки на пазарната стойност не са формулирани експлицитни очаквания относно бъдещи увеличения на наема. Въпреки това трябва да се приеме, че в експертните оценки на пазарната стойност очевидно е заложена конвергенция на покачването на наемите и на общата инфлация (което през изминалите десетилетия е било около 3,5 %), тъй като въпросните оценки не съдържат експлицитни хипотези за развитието на инфлацията и на наемите (97). LG Rostock е застъпил схващането, че с оглед на средния процент на инфлацията от 3,52 % годишно през 28-те години преди сключването на договорите индексацията е била оправдана (98). Освен това съдът отбеляза, че развитието на размера на наемите през 30-годишен период много трудно би могло да се прогнозира, но че не се забелязва много голяма диспропорция между индексацията на лизинговата вноска и очакваното развитие на размера на наемите.
(150)
Представената от NEUWOGES експертна оценка Pestel не съдържа данни за действителните очаквания на участниците на източногерманския пазар на недвижими имоти, нито пък специфични данни за Нойбранденбург. Въпреки това в нея става ясно, че източногерманският пазар на недвижими имоти е потенциално труден пазар. На фона на останалите посочени факти експертната оценка Pestel обаче не може да докаже, че съгласието за индексация на лизинговите плащания с […] % годишно и очакването, че ще могат да бъдат налагани увеличения на наемите с […] % годишно, са погрешни.
Срок
(151)
И накрая, що се отнася до срока на договорa, LG Rostock привежда аргумента, че определени договори за лизинг се отличават с дълги срокове (до 30 години) и че следователно договори, подобни на разглеждания, не са необичайни (99). Разбира се срок от 30 години крие известни рискове, но той предлага също така и възможността за реализиране на стабилни печалби, както и за гарантиране на голяма доза сигурност по отношение на очакваните разходи. Освен това дълъг срок означава и че необходимите за амортизацията на инвестициите на купувача лизингови плащания са били в малък размер, съответно, че продажната цена при еднакво големи лизингови плащания е била по-висока, отколкото в случай на по-кратък срок (100). Разглеждано в тази светлина, договарянето на срок от 30 години не изглежда неразумно.
7.2.4.5. Заключение
(152)
Следователно очакванията на NEUWOGES, залегнали в първоначалното му изчисление, не могат да бъдат оценени като нереалистични. С оглед на представените документи NEUWOGES действително е могло да приеме, че ще реализира печалба в рамките на GVV. Ако очакваните номинални печалби бъдат сконтирани към разглеждания период (началото на 1998 г.), става ясно, че решението на NEUWOGES се е основавало на допускане за стойността в брой на GVV в размер на […] EUR.
7.2.5. Цялостна оценка
(153)
Комисията вече стигна до извода, че EBV и GVV са части от една и съща интегрирана сделка. Следователно за да бъде определена цялостната стойност на сделката за NEUWOGES трябва да се сумират стойностите в брой на двата договора. Следва да се припомни, че NEUWOGES е можело да очаква следните предимства от EBV:
а)
платената от BAVARIA цена в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните печалби от санирането ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за отстъпеното право на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност: […] EUR).
(154)
Освен това, както е установено в раздел 7.2.4, при залагането на реалистичните очаквания от страна на NEUWOGES за GVV е заложена сконтирана стойност в брой от […] EUR. Така сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е имала обща стойност от […] EUR.
7.3. СРАВНЕНИЕ С ДРУГИ ТЪРГОВСКИ ВАРИАНТИ
(155)
За да може да бъде установено дали сключената от NEUWOGES с BAVARIA сделка за продажба с обратен лизинг съответства на договорите, на които би решил да сключи действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, трябва да бъде сравнена стойността на тази сделка със стойността на други търговски варианти. Ако NEUWOGES е имало икономически по-изгодна алтернатива в икономически план, решението за сделката за продажба с обратен лизинг не би могло да се разглежда като вариант за действие, който действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал.
(156)
В тази връзка следва да се отбележи, че отдаването под наем на сградите без саниране или дори разрушаването им не биха били подходящи алтернативи. На първо място, отдаването под наем без саниране би генерирало само ограничени приходи. Освен това е било ясно, че несанирани сгради биха били по-силно засегнати от незаетост, отколкото санирани сгради (101). Следователно няма солидни факти, които да допускат извода, че в случай на ново отдаване под наем на несанирани сгради е могло да се разчита на по-високи печалби, отколкото са се очаквали в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг. Разрушаването не би донесло никакви приходи, а би било свързано със съответни разходи. Следователно през разглеждания период (1997/1998 г.) то не е било реална алтернатива.
7.3.1. Финансиране с кредит като възможен вариант
(157)
Като първа възможна алтернатива се разглежда финансиране с кредит. Ако NEUWOGES беше финансирало санирането на разглежданите сгради с кредит, то отчасти щеше да реализира същите печалби като при сделката за продажба с обратен лизинг. На първо място то би отдало под наем санираните сгради и така би могло да реализира добри доходи. Освен това - за разлика от сделката за продажба с обратен лизинг - то би останало собственик на сградите.
(158)
Очевидно е обаче, че финансирането с кредит би било свързано и с известни недостатъци. Първо NEUWOGES трябваше да осигури 30 % от размера на инвестициите от своя собствен капитал, тъй като според NEUWOGES е трябвало да се запази квота на собствения капитал от 30 % (102). В края на 1997 г. надзорният съвет на NEUWOGES е обсъждал възможността за намаляване на квотата на собствения капитал, за да позволи по-големи инвестиции. Това предложение обаче е било отхвърлено от ръководството като икономически неприемливо, защото би довело до неприемливо високо равнище на задлъжнялост (103). Във тази връзка ръководството обясни: „Намаляването на квотата на собствения капитал от 30 на 25 % не би било допустимо (процент на задлъжнялост)“ (104). Г-н Ройбер, член на надзорния съвет на NEUWOGES, освен това констатира, че „от микроикономическа гледна точка намаляването на квотата на собствения капитал е немислимо. Задълженията на предприятието трябва да бъдат обслужвани“ (105). Така за финансиране на инвестициите за саниране в размер на […] EUR NEUWOGES е трябвало да вложи […] EUR от собствения си капитал. Съмнително е, че собствен капитал в този размер е щял да бъде непосредствено на разположение. От протокола на надзорния съвет е видно, че възможният общ размер на инвестициите за 1998 г. (включително кредитите) е възлизал на приблизително […] EUR и че тази сума вече е била планирана за други проекти (106). Следователно е било ясно, че NEUWOGES е можело да финансира работите по санирането с кредит, само ако се е откажело от друг проекти.
(159)
Противно на финансирането с кредит сделката за продажба с обратен лизинг е имала предимството, че NEUWOGES не само не е трябвало да влага собствен капитал, но и е получило свежа ликвидност и при това цялостното финансиране на санирането на сградите е било обезпечено.
(160)
При отчитане на всички тези съображения не може да се счита за доказано, че финансираното с кредит саниране е било възможно или, ако е било възможно, е щяло да предостави на NEUWOGES повече предимства, отколкото сделката с BAVARIA. Фактът, че NEUWOGES почти не е разполагало с изисквания собствен капитал за предоставянето на кредит и е могло да използва допълнителната ликвидност за финансирането на други инвестиции, налага по-скоро извода, че решението в полза на сделката за продажба с обратен лизинг и против финансиране с кредит е било разумно.
7.3.2. Директна продажба като възможен вариант
(161)
Втори сериозен вариант, който може да бъде взет под внимание, би бил директната продажба на сградите и на земята. Решаващият въпрос е дали подобна продажба би донесла повече предимства.
7.3.2.1. Оценка при отчитане на експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г.
(162)
При сравнение на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES и предимствата, които би имала директна продажба, ключовият въпрос се свежда до цената, която NEUWOGES би могло да реализира при „нормална“ продажба. Тук и двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. играят определена роля.
(163)
Тези две експертни оценки са възложени от NEUWOGES, за да бъде оценена стойността на разглежданите обекти (сгради и парцели) през 1997 г. Едната експертна оценка е изготвена през 1997 г. от вътрешно вещо лице, а другата - през 2007 г. с обратно действие от независимо вещо лице. В експертната оценка от 1997 г. е отразена стойност от […] EUR, докато в експертната оценка от 2007 г. - […] EUR (107). В двете експертни оценки сградите (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) и земята (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) са оценени поотделно. И двете експертни оценки се основават по същество на един и същ метод („доходен метод“).
(164)
Тъй като експертната оценка на пазарната стойност от 2007 г. е била изготвена едва след приключване на сделката за продажба с обратен лизинг, според Комисията тя не може да служи като надеждна основа за определянето на стойността на обектите през 1997 г. съгласно известните тогава на NEUWOGES обстоятелства. Следователно NEUWOGES не е можело да вземе решението си дали да сключи сделката за продажба с обратен лизинг с BAVARIA въз основа на изготвената през 2007 г. експертна оценка с обратно действие.
(165)
Според Комисията обаче и експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не може да бъде ползвана като надежден индикатор за стойността на недвижимите имоти през 1997 г. съгласно известните тогава обстоятелства на NEUWOGES. Както бе установено в рамките на официалната процедура по разследване, ръководството на NEUWOGES напълно е съзнавало, че експертната оценка от 1997 г. към момента на сключване на разглежданите договори не е можела да бъда считана за надеждна основа за оценяване. В тази връзка следните заключения са от особено значение:
а)
Наеми
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. се изхожда от наем между […] EUR/м2 и […] EUR/м2. Същевременно действащият от 1 януари 1998 г. и основаващ се на данни от 1997 г. първи индекс на наемите за град Нойбранденбург за санирани жилища отчита средни наеми между 3,90 EUR/м2 и 4,38 EUR/м2. Като развиващо дейност в Нойбранденбург голямо предприятие за недвижими имоти на NEUWOGES неминуемо са били известни средните наеми в Нойбранденбург. Следователно при оценката на недвижимите имоти NEUWOGES е трябвало да се базира на тези данни. Действително договорът за продажба с обратен лизинг е предвиждал за времето след санирането (след 1999 г., т.е. с една или две години по късно от момента на регистриране на данните, заложени в индекса на наемите) среден размер на наема от […] EUR/м2, което е и отговаряло на индекса на наемите.
б)
Разходи за саниране
Докато експертната оценка на пазарната стойност е била изготвена през пролетта на 1997 г. и е изхождала от разходи за саниране в размер на общо […] EUR, ръководството на NEUWOGES е посочило към същия момент (март 1997 г.) в писмо до BAVRIA, че прогнозира разходи за саниране в размер на […] EUR. Следователно става очевидно, че NEUWOGES е съзнавало много добре, че необходимите разходи за саниране са били значително занижени в експертната оценка от 1997 г. Договорената между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането на недвижимите имоти е било дори още по-висока ([…] EUR), което трябва да се счита за показател, че при сключването на договорите с BAVARIA NEUWOGES е съзнавало, че разходите за саниране в експертната оценка от 1997 г. са били занижени с почти 10 млн. EUR.
в)
Остатъчен срок на ползване
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. с оглед на планираното саниране като цяло е бил заложен остатъчен срок на ползване от […] до […] години. При това следва да се отбележи, че прогнозираните ниски разходи за саниране в експертната оценка от 1997 г. не са безпроблемно съвместими с допускането, че санирането би удължило съществено полезния живот на сградите.
г)
Стойност на земята
Трябва да се констатира, че в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. при оценката на разглежданите парцели не са взети предвид фактори, понижаващи стойността (в експертната оценка от 2007 г. те обаче са взети предвид). Към тези фактори спадат между другото съществуващата инфраструктура, която не може да бъде преместена или отстранена (канализационни системи, тръбопроводи) или и неблагоприятното разположение на земята. По правило това води до обезценка. Като собственик на земята тези фактори трябва да са известни на NEUWOGES. Следователно то трябва също така да е знаело, че стойността на земята в експертната оценка от 1997 г. е била завишена.
(166)
В резюме може да се заключи, че NEUWOGES доказано е съзнавало, че някои от залегналите в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. ключови хипотези, по-специално по отношение на разходите за саниране, не са били състоятелни. Следователно Комисията стига до извода, че експертната оценка от 1997 г. не предоставя достоверни данни за стойността на обектите през 1997 г. според известните на NEUWOGES по това време обстоятелства.
(167)
Също така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES, който разполага с наличните при NEUWOGES данни през разглеждания период при прогнозирането ex ante на стойността на недвижимите имоти, вероятно би получил резултати, които биха били много сходни на тези от изготвената с обратно действие експертна оценка от 2007 г. Както и в тази експертна оценка с обратно действие от 2007 г., действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своите очаквания ex ante по отношение на реализуемите наеми върху меродавния индекс на наемите, би прогнозирал разходите за саниране в размер, който би се доближил до договорената между BAVARIA и BRG сума и би актуализирал стойността на земята при отчитане на известните му фактури, намаляващи стойността. Освен това с оглед на мерките за саниране и на сравнителните данни (както е и в експертната оценка от 2007 г.) действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би анализира внимателно остатъчния срок на ползване, така че да може разумно да се заключи, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своята оценка върху прогнози за остатъчния срок на ползване, които биха се доближили до прогнозите в оценката с обратно действие от 2007 г.
(168)
Така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES разумно би прогнозирал стойността на обектите преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг в приблизителен размер на […] EUR (както и в експертната оценка от 2007 г.).
7.3.2.2. Сравнение на вариантите за директна продажба и продажба с обратен лизинг
(169)
Следва да се припомни, че общата стойност на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е възлизала на […] EUR. Анализът по-горе обаче показа, че реалистично NEUWOGES е можело да изходи от стойност на обекта от […] EUR, което превишава само с […] % стойността на сделката за продажба с обратен лизинг. Тази малка разлика обаче не означава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект неизбежно би се решил на директна продажба.
а)
На първо място не бива да се пропуска, че разглежданият вариант за директна продажба се отнася до продажба на сградите, както и на съответните парцели, докато BAVARIA само е купило сградите и само е придобило права на строеж върху земята за срок от 75 години. Парцелите като такива са останали собственост на NEUWOGES. Стойността на самите парцели би била изчислена от NEUWOGES в размер на […] EUR (както е и в експертната оценка от 2007 г.). Наистина е трудно да се определи в цифрово изражение стойността, която е останала за NEUWOGES, тъй като то не е продало земята, а само е учредило права на строеж върху нея. При все това може да се приеме, че запазването от NEUWOGES на собствеността върху земята е оправдало малко по-ниска цена на сделката.
б)
Второ, може да се установи, че са налице известни съмнения дали цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в същото положение като NEUWOGES би прогнозирал, е могла да бъде реализирана в действителност. Единствената конкретна оферта за покупка, по отношение на която NEUWOGES е предоставило информация, е от дружеството Felske-Immobilien, което е било предложило цена от […] EUR/м2, от която би следвала обща покупна цена в размер на […] EUR (108). Тази оферта е била с над 1 млн. EUR по-ниска от цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би прогнозирал.
в)
Трето, при оценката на очакваните в рамките на GVV печалби NEUWOGES погрешно е изчислило само печалбите до 2027 г. включително. Тъй като обаче срокът на GVV е възлизал на 30 години, считано от приключване на работите по санирането (т.е. 30 години от началото на 1999 г.), при изчислението е трябвало да бъдат включени печалбите до 2028 г. включително. При съответна корекция на прогнозата стойността на сделката за продажба с обратен лизинг би се увеличила.
г)
При изчисляването на стойността в брой на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES в бъдеще вноска за правото на строеж е било прието с цел опростяване, че разходите за издръжка ще останат непроменени и затова плащанията не трябва да бъдат актуализирани. По-реалистично е обаче да се изходи от общо покачване на разходите за издръжка, така че дължимите в бъдеще плащания вероятно ще бъдат по-високи от прогнозните. Това също би довело до увеличение на стойността на договора.
(170)
В светлината на тези разсъждения трябва да се заключи, че в икономически план е било разумно за сделката за продажба с обратен лизинг да бъде предпочетена пред опита за директна продажба.
7.3.3. Заключение
(171)
Ако сравним стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES със стойността на другите варианти, трябва да се направи изводът, че сделката е била планирана по такъв начин, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би я предприел.
7.4. СРАВНИТЕЛЕН АНАЛИЗ
(172)
След като вече може да се установи, че решението в полза на сделка за продажба с обратен лизинг и против алтернативни решения напълно отговаря на поведението действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, за всеки случай Комисията също така провери дали сделката съответства на други договори, които са можели да бъдат наблюдавани към разглеждания момент на съответния пазар, и дали има други данни, подкрепящи заключението на Комисията, че сделката за продажба с обратен лизинг отговаря на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(173)
Наличната информация за сравними сделки се отнася до споразумения за продажба с обратен лизинг, сключени от BAVARIA приблизително по същото време като разглежданата мярка. Съответните договори могат да предоставят индикации за това дали и други пазарни участници, включително частни предприятия са се решили на такъв вид сделка за продажба с обратен лизинг, което би трябвало да се отчете като признак за нейния обичаен пазарен характер (раздел 7.4.1). Освен това и проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и сравнението с други сделки за финансиране могат да хвърлят светлина върху обичайния пазарен характер на разглежданата сделка (раздели 7.4.2 и 7.4.3).
7.4.1. Примерни договори
(174)
За сравнение са ползвани договори за три сравними правни сделки ([…]). При все това могат да бъдат взети предвид само договорите […] и […], защото само те са сключени приблизително по същото време като сделката за продажба с обратен лизинг между BAVARIA и NEUWOGES. Първо трябва да се установи, че двете сделки, използвани за сравнение, се различават от разглежданата сделка по отношение на срока, индексацията на фиксираната лизингова вноска и санирането. По-специално NEUWOGES се позовава на различната индексация ([…]: 1,5 % годишно; […]: актуализация спрямо развитието на разходите за издръжка), за да докаже, че GVV е съдържал разпоредби, които в разглеждания период (1997/1998 г.) не са съответствали на установената пазарна практика.
(175)
Като примери за приложението на своя „лизингов модел за недвижими имоти“ (109) BAVARIA посочва сделката […] и […], което налага извода, че разпоредбите на тези договори са определени въз основа на изчисления, които са били подобни на заложените изчисления в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA.
(176)
Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 131), в рамките на предложения от BAVARIA лизингов модел NEUWOGES е можело свободно да избира параметрите на договора. Така NEUWOGES е имало възможността да избере по-ниска индексация или да приспадне по-високи разходи. Естествено от това е щяло да последва по по-нисък размер на извършеното авансово плащане. Може да се предположи, че това е било в сила и за […] и […].
(177)
Тъй като се предполага, че партньорите по договора са можели свободно да избират точните параметри на сделката в рамките на предложения от BAVARIA модел, за преценката на обичайния пазарен характер на сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA не е от възлово значение дали избраните от NEUWOGES параметри са били идентични с параметрите, избрани от страните участнички в сделките […] и […]. Изборът на параметрите е бил само резултат от стратегически бизнес решения на страните участнички. По-важно е обстоятелството, че всички тези сделки са се основавали на един и същ модел на сделка.
(178)
Доколкото в договора […] и в договора […] е бил заложен един и същ изчислителен модел, в който според наличните сведения няма място за съмнение, те допускат извода, че моделът на сделка, който е бил заложен и в сделката на NEUWOGES, е бил обичаен за пазара. В тази връзка е от значение, че „лизинговият модел за недвижими имоти“ е бил избиран в еднаква степен от държавни ([…]) и частни предприятия ([…]) и че е бил предлаган както на предприятия, които са искали да се възползват от опрощаването по AHG, така и на страни, които не са попадали в обхвата на този закон.
7.4.2. Тръжна процедура
7.4.2.1. Контекст
(179)
Както вече бе пояснено, NEUWOGES не е провело всеобхватна, открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна тръжна процедура с оглед на приватизацията на сградите, които накрая са били продадени на BAVARIA. При все това първоначално NEUWOGES е поканило 72 потенциални купувачи да представят оферта. NEUWOGES твърди, че е избрало адресатите на повече или по-малко случаен принцип и че изборът не може да се смята за представителен за целия пазар. След изпращането на тези първи покани за засвидетелстване на интерес са се осъществили и допълнителни контакти, в т.ч. и с BAVARIA, на което първоначално не е била изпратена покана за представяне на оферта.
7.4.2.2. Резултат от тръжната процедура
(180)
От постъпилите оферти, чийто брой не е известен, пет са били счетени за „заслужаващи внимание“ (110). При все това две от тях са били отхвърлени, защото потенциалните купувачи са преценили, че поради недостиг на време не са в състояние да предоставят пълна оферта. Освен това две оферти са били отхвърлени поради икономически съображения. Петата оферта, тази на Felske-Immobilien, е била отхвърлена, защото предложената цена е била счетена за твърде ниска (Felske е предложило цена от […] EUR/м2, съответстваща на обща покупна цена от […] EUR). Освен петте гореспоменати оферти са били представени още три други оферти - една от BAVARIA и две от други кандидати, които не са били поканени да представят оферти. Водени са и преговори с един от двамата други кандидати, представили оферти по собствена инициатива, но в крайна сметка тази оферта също е била отхвърлена поради неуточнени икономически причини (111).
(181)
След приключването на преговорите договорите е трябвало да бъдат одобрени от надзорния съвет на NEUWOGES. При внасянето на договорите пред надзорния съвет ръководството се е аргументирало, че не може да бъде постигната по-висока цена, тъй като договорите се отнасят само до учредяването на права на строеж върху земята (а не до директна продажба), на BRG ще бъде възложено извършването на работите по саниране и NEUWOGES ще стопанисва сградите в продължение на още 30 години (112). На въпроса относно разликата в сравнение с експертната оценка от 1997 г. управителните органи обясниха отново, че за сделката не можело да се постигне по-висока цена (113).
7.4.2.3. Оценка
(182)
Въпреки че тръжната процедура не може да бъде характеризирана като открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна, тя все пак помага да се направят известни изводи за пазарната конюнктура на офертите. В тази връзка показателен е фактът, че очевидно са постъпили редица оферти без изрична покана за предоставянето им. Това доказва, че и потенциални купувачи извън 72-те предприятия, с които първоначално е осъществена връзка, са узнали за процедурата и са можели да участват в нея.
(183)
Оценката на офертите от NEUWOGES показва, че през разглеждания период (1997/1998 г.) офертата на BAVARIA е била счетена от NEUWOGES за най-добрата налична оферта на пазара. Доводът на NEUWOGES, че поне офертата на Felske е била по-изгодна, е несъстоятелен. Макар предложената от Felske цена ([…] EUR) да е превишавала извършеното накрая от BAVARIA авансово плащане ([…] EUR), следва да се припомни, че сделката за продажба с обратен лизинг трябва да бъде оценявана като едно цяло и че нейната обща стойност ([…] EUR) е била над предложената от Felske цена.
(184)
В светлината на тези съображения следва да се заключи, че тръжната процедура не е отговаряла в достатъчна степен на условията, за да може взета сама по себе си да послужи за доказателство, че офертата на BAVARIA е била най-добрата налична на пазара оферта, но въпреки това нея ясно може да се заключи това. Във всеки случай ограничената тръжна процедура не съдържа обосновани данни за това, че през разглеждания период (1997/1998 г.) NEUWOGES е предложило по-добра оферта.
7.4.3. Други видове сделки към въпросния момент
7.4.3.1. Рамка на оценката
(185)
Полезно е разглежданата сделка да бъде проучена на фона на други подобни видове сделки, предлагани на пазара през разглеждания период (1997/1998 г.).
(186)
Разглежданата сделка е типична сделка за продажба с обратен лизинг. Споразуменията за продажба с обратен лизинг са по същество сделки за финансиране. Посредством закупуването на недвижим имот от лизингополучателя лизингодателят го снабдява с ликвидни средства, съответно финансира по-големи инвестиции като санирането на стари сгради. За да може недвижимият имот и занапред да бъде ползван за стопански или други цели, лизингополучателят отдава обратно наетия недвижим имот, което води до (цялостното или частичното) амортизиране на инвестицията на лизингодателя през срока на договора за лизинг.
(187)
Като сделка за финансиране споразумението за продажба с обратен лизинг в известен смисъл наподобява банковите кредити и ипотеките. Разбира се има и важни разлики, които не бива да бъдат игнорирани. Сделката за продажба с обратен лизинг позволява на продавача/лизингополучателя да финансира по-големи инвестиции и да има незабавно на разположение ликвидни средства, без да зависи от собствения капитал. Това означава, че собственият капитал и допълнително придобитите ликвидни средства са на разположение за други инвестиции или че лизингополучателят може да прави инвестиции, за които поради недостиг на собствен капитал или висока степен на задлъжнялост не би бил предоставен традиционен кредит. Тъй като купувачът/лизингодателят трябва да рефинансира първоначалната си инвестиция и да реализира печалба, по правило лизинговият лихвен процент е малко по-висок от лихвения процент за сравним банков кредит (както ще бъде подробно разяснено в следващия раздел). След изтичане на срока на договора за лизинг лизингополучателят трябва или да закупи обратно недвижимия имот, или той остава собственост на лизингодателя и е на разположение за бъдещо ползване. Това означава, че лизинговият лихвен процент зависи от остатъчната стойност на недвижимия имот след изтичане на срока на сключения между двете страни договор за лизинг. Тъй като особено при дългосрочни договори за лизинг остатъчната стойност често е трудно предвидима, тази стойност представлява за лизингодателя рисков фактор, който е отразен в лизинговия лихвен процент. Подобен риск не съществува при традиционните банкови кредити, а при ипотеките съществува само до известна степен.
(188)
Следователно лизинговите лихвени проценти и лихвените проценти по кредитите/ипотеките не са напълно сравними. Ако лизинговият лихвен процент по разглежданата сделка се сравни със средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките към въпросния момент (1997/1998 г.), не може еднозначно да бъде установено дали исканият лизингов лихвен процент е бил обичаен за пазара към въпросния момент (1997/1998 г.). Въпреки това е възможно да се прецени дали лизинговият лихвен процент е бил толкова висок, че вероятно никой действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би пристъпил към сделката.
7.4.3.2. Оценка
(189)
При разглежданата правна сделка първоначално е определена лизингов лихвен процент в размер на […] % годишно от общия обем на инвестициите. След индексация на дължимата сума с […] % годишно лизинговият лихвен процент в края на срока на договора ще възлиза на […] %, което съответства на среден лизингов лихвен процент от […] % годишно. За сравнение: ако NEUWOGES беше решило да не индексира лизинговия лихвен процент, той е щяла да бъда фиксирана през целия 30-годишен срок в размер на […] % годишно. В този случай „надбавката“ се явява цената на решението в началото на срока на договора да се плащат по-ниски, а към края му - по-високи лизингови лихвени проценти вместо да се плащат стабилен лихвен процент през целия срок на договора.
(190)
Първо трябва да се припомни, че Landgericht Rostock е оценил лизинговия лихвен процент, като го е сравнил с лихвените проценти по други сделки. Той установи, че развитието на лихвените проценти върху ипотеките през 30-годишен период действително е трудно прогнозируемо, но във фази на високи лихви би трябвало да се изходи от лихви от над 10 %. Следователно средната изискана от NEUWOGES лизингова вноска не е била необичайна за пазара.
(191)
За сравнение на разположение са само твърде общи данни. От всички данни за януари 1998 г. (момента, към който е била извършена разглежданата правна сделка), събрани от Deutsche Bundesbank, като съществени могат да бъдат разглеждани само два вида лихвени процента. От една страна интерес представляват лихвените проценти по ипотечните кредити върху жилищни парцели при фиксирани лихви за 10 години, тъй като NEUWOGES също би използвало жилищна собственост за обезпечение на кредит (независимо от това дали подобен кредит би изпълнил всички формални условия за ипотека). От друга страна, лихвените проценти по дългосрочните кредити с фиксирана лихва за предприятия и самонаети лица от 500 000 до 5 млн. EUR също биха могли да са подходящи за сравнение, тъй като NEUWOGES може да бъде считано за предприятие (по правило ипотеки се учредяват по-скоро от физически лица, които живеят в недвижимия имот и не го преотстъпват под наем).
(192)
Според Bundesbank средният лихвен процент по германските ипотечни кредити с фиксирани лихви за 10-годишен срок е възлизал през януари 1998 г. на 6,40 % на година. По това време лихвените проценти за този вид кредити обикновено са се движели в диапазон от 6,17 % годишно (долна граница) и 6,97 % годишно (горна граница). При дългосрочните финансови кредити с фиксирани лихви средният лихвен процент през януари 1998 г. е възлизал на 6,35 % годишно и се е движел в диапазона от 5,55 % (долна граница) до 7,73 % на година (горна граница). При все това Bundesbank не коментира средния срок на „дългосрочния“ кредит. Въпреки това може да се приеме, че средният срок е бил максимум 10 години и вероятно по-кратък (114).
(193)
При сравнение на платения от NEUWOGES лизингов лихвен процент с оповестените от Bundesbank лихвени проценти за кредитите, предоставени през същия период (т.е. през януари 1998 г.), трябва да бъдат отчетени следните аспекти:
-
Средногодишният лизингов лихвен процент през 30-годишния срок на договора възлиза на […] %. Както вече бе изложено, NEUWOGES само е решило да плаща в началото на срока на договора по-нисък лизингов лихвен процент, който се компенсира с по-висок лизингов лихвен процент на по-късен етап. Това решение има своята цена, защото ако от самото начало NEUWOGES беше избрало фиксиран лизингов лихвен процент, то е щяло да плаща само […] % годишно (115). Данните на Bundesbank се отнасят за кредити с фиксирани лихви, т.е. лихвеният процент е еднакъв всяка година. Ако се приеме, че NEUWOGES е било в състояние да договори кредит с подобни условия за плащане (т.е. по-ниски лихвени плащания в началото и по-високи плащания към края), това също е щяло да има своята цена (поради същите причини като в случая с BAVARIA) (116). Затова лихвените проценти на Bundesbank би трябвало да бъдат сравнявани с непроменен лизингов лихвен процент от […] %.
-
Лизинговият лихвен процент е била определена за период от 30 години. Въпреки ежегодната индексация е било напълно възможно още в началото на срока на договора да се изчисли средния лизингов лихвен процент за целия срок на договора. Оповестените от Bundesbank лихвени проценти за ипотечните кредити са определени само за 10 години (както бе пояснено по-горе, не е известно за какъв период са били определени лихвите за предприятията; въпреки това може да се приеме, че периодът не превишава 10 години). Като най-добра референтна стойност биха послужили определените за 30 години лихвени проценти. Такива данни обаче не се публикуват от Bundesbank. Като цяло кредитите с фиксирани лихви поскъпват с напредването на срока. Например данните на Bundesbank за януари 1998 г. показват, че средният лихвен процент за ипотечните кредити с фиксирани лихви за 5 години е бил 5,85 %, докато лихвеният процент за кредитите с фиксирани лихви със срок от 10 години е бил 6,40 %. Затова оправдано може да се приеме, че лихвите за кредит с фиксирани лихви с 30-годишен срок са щели да бъдат значително по-високи от оповестените от Bundesbank средни лихвени проценти от 6,35 %, съответно 6,40 %.
-
Bundesbank оповестява както среден лихвен процент, така и диапазон, който се основава на голям брой сключени през януари 1998 г. в Германия договори за кредит. Определеният за NEUWOGES лизингов лихвен процент отразява имплицитно риска за BAVARIA, свързан със сделката. Най-силно BAVARIA е било изложено на кредитния риск, т.е. на риска от бъдеща неплатежоспособност на NEUWOGES или на невъзможност поради друга причина да не изпълнява задължението си за плащане на дължимите лизингови вноски. Също така преди отпускането на кредит всяка банка би оценила кредитния рейтинг на NEUWOGES. Клиенти с по-лош кредитен рейтинг (или по-висок кредитен риск за банката) трябва по правило да плащат по-висок лихвен процент като компенсация за увеличения риск (117). Както бе изложено в раздел 7.3.1, поради много високото му равнище на задлъжнялост и факта, че собственият му капитал е бил вложен в други инвестиционни проекти, NEUWOGES е разполагало само с ограничени възможности за сключване на нови договори за кредит. Ако обаче въпреки това някоя банка е била готова да предостави кредит на NEUWOGES, то тя е щяла да вземе предвид тези аспекти при определянето на лихвения процент. Лихвените проценти по кредити за сравнително високо задлъжнели предприятия, които могат да вложат само малко собствен капитал в инвестицията си, са по-високи. Поради тази причина при всяко сравняване на платената от NEUWOGES лизингова вноска с лихвените проценти за наличните на пазара кредити в центъра на вниманието трябва да са по-високите проценти на диапазона на Bundesbank (118).
-
Както вече бе споменато, всяко лизингово дружество трябва да рефинансира своята първоначална инвестиция (в този случай най-вече покупната цена за сградите и разходите за саниране). Лихвеният процент, който то трябва да плати за собственото си рефинансиране, зависи от различни аспекти като например неговата собствена големина, равнището на задлъжнялост и недвижимите имоти в неговия портфейл. При все това този лихвен процент е само изходната точка, тъй като лизинговото дружество (BAVARIA) трябва да бъде обезщетено и за носените от него рискове. Тук спадат рискът от промени в лихвените проценти (свързаният с това риск, че то трябва да рефинансира инвестицията си по променлив лихвен процент, докато лизинговите плащания са с фиксиран лихвен процент), кредитният риск (вече споменатата възможност NEUWOGES да стане неплатежоспособно и BAVARIA да не получи все още неплатените лизингови плащания), както и рискът, свързан с остатъчната стойност (несигурността относно стойността на недвижимите имоти след изтичане на срока на договора за лизинг). Лизинговото дружество вероятно поема и определени общи разходи, които са отразени също в лизинговия лихвен процент (119). Освен това лизинговото дружество иска също да реализира печалби и отчита това при определянето на лизинговия лихвен процент (120). Дори BAVARIA да е било в състояние да рефинансира инвестициите си по по-нисък лихвен процент от този, който NEUWOGES е щяло да заплати за банков кредит, лихвеният процент за рефинансирането е трябвало да бъде увеличен с тези различни елементи (надбавка за риска, разходи и печалба), за да се получи искания лизингов лихвен процент, който в крайна сметка би могъл да бъде по-висок от лихвения процент по традиционен кредит.
(194)
При отчитане на всички гореизложени факти, лизингов лихвен процент от […] % годишно при фиксирана лизингова вноска (или дори […] % при лизингова вноска с индексация от […] %, която обаче изглежда по-малко подходяща за целите на сравнението) изглежда много разумна в сравнение с оповестените от Bundesbank лихвени проценти по кредитите. Трябва да се припомни, че данните на Bundesbank трябва да бъдат екстраполирани например за срок от 30 години при фиксиран лихвен процент. Въпреки че необходимата корекция за достигането на подходяща референтна стойност не може да бъде точно определена в количествено изражение, разликата между средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките и лизинговия лихвен процент изглежда достатъчно добре обоснована, за да може да се направи изводът, че няма индикации за това, BAVARIA да е изискало твърде висок лизингов лихвен процент. Затова Комисията стига до извода, че през разглеждания период (края на 1997 г./началото на 1998 г.) лизинговият лихвен процент на BAVARIA е бил обичаен за пазара.
7.4.4. Заключение
(195)
Наличната информация навежда на извода, че сделката между NEUWOGES и BAVARIA би била сключена и от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Взети заедно примерните договори, тръжната процедура и сравнението с други инструменти за финансиране налагат извода, че сделката е била осъществена при господстващите тогава пазарни условия и че моделът BAVARIA не е бил със завишена цена.
7.5. ДОПЪЛВАЩА ОЦЕНКА: ОСТАВАЩИ ЕЛЕМЕНТИ НА ПОМОЩТА И СЪВМЕСТИМОСТ С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(196)
Следователно първоначалната проверка на Комисията показва, че решението на NEUWOGES да сключи сделката за продажба с обратен лизинг е било в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, т.е. сделката не е създала предимство за BAVARIA и следователно не му е била предоставена помощ. При все това Комисията също така провери дали друг резултат - а именно обстоятелството, че на BAVARIA действително е било предоставено предимство от NEUWOGES - неминуемо би довел до извода, че сделката представлява несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ. Затова, допускайки хипотезата, че NEUWOGES не е спазило принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект и по този начин на BAVARIA било предоставено предимство, Комисията провери дали тези мерки са представлявали държавна помощ в полза на BAVARIA и дали тази евентуална помощ може да бъде обявена за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.1. Оставащи елементи на помощта
7.5.1.1. Предприятия
(197)
Предоставянето на държавни средства може да бъде определено като държавна помощ само тогава, когато получателят е „предприятие“ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно установената съдебна практика на Съда понятието „предприятие“ включва всеки субект, упражняващ стопанска дейност (121). Стопанска дейност е всяка дейност, която се състои в предлагането на стоки или услуги на пазара (122).
(198)
BAVARIA упражнява редица стопански дейности като търговски инвестиции в недвижими имоти и отдаването под наем на тези недвижими имоти на юридически и физически лица. Следователно BAVARIA е предприятие по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
7.5.1.2. Използване на държавни средства и приписване на държавата
(199)
Мярката трябва да бъде приписана на държавата и да бъде финансирана от държавни средства. Съгласно съдебната практика на Съда по делото Stardust Marine (123) държавни помощи, които не са пряко финансирани от държавния бюджет, също могат да изпълняват този критерий, ако средствата подлежат на контрол от държавата и решението за прехвърлянето на тези средства се приписва на държавата.
(200)
NEUWOGES е 100 % собственост на град Нойбранденбург и следователно е държавно предприятие по смисъла на член 2, буква б) от Директива 2006/111/ЕО на Комисията (124), цитирана от Съда в решението по делото Stardust Marine. Град Нойбранденбург притежава всички дружествени дялове в NEUWOGES и като едноличен собственик на капитала може да упражнява съществен контрол върху надзорния съвет и общото събрание на съдружниците на NEUWOGES. Затова Комисията стига до извода, че градът има възможността да управлява използването на средствата на NEUWOGES. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг е съдържала държавни средства.
(201)
Що се отнася до приписването на държавата, Комисията заключава, че съгласно наличната информация участието на град Нойбранденбург в сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е било съществено. Сделката е трябвало да бъде одобрена от надзорния съвет на NEUWOGES, чиито членове са действали по поръчение на града. Документите доказват също така и че надзорният съвет активно се е занимавал с договарянето на договорите. Затова Комисията счита, че сключването на договора за продажба с обратен лизинг следва да бъде приписано на държавата.
7.5.1.3. Селективност
(202)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС дадена мярка се счита за държавна помощ, само когато облагодетелства определени предприятия или производствени сектори. Следователно под понятието за държавна помощ попадат само онези мерки в полза на предприятия, които предоставят избирателно предимство на тези предприятия.
(203)
Тъй като при разглежданата мярка се е касаело за двустранна сделка между NEUWOGES и BAVARIA, всяко предимство, което NEUWOGES е предоставило на BAVARIA, би било селективно, понеже никое друго предприятие не е имало достъп до него.
7.5.1.4. Нарушаване на конкуренцията и ефект върху търговията
(204)
Държавните субсидии за предприятия са само тогава държавни помощи по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, когато нарушават или заплашват да нарушат търговията между държави членки. Ако дадена отпусната от държавата субсидия засилва конкурентната позиция на дадено предприятие спрямо неговите конкуренти, тя се счита за мярка, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията (125). Следователно от предположението за нарушение на конкуренцията се изхожда, когато в либерализиран стопански отрасъл, в който господства или би могла да господства конкуренция, държавата предоставя финансово предимство на дадено предприятие.
(205)
Съгласно установената съдебна практика на Съда помощите в полза на развиващи дейност на вътрешния пазар предприятия могат да нарушат търговията между държавите членки (126).
(206)
BAVARIA се конкурира за инвеститори и възможности за инвестиране с други фондове за недвижими имоти и корпоративни инвеститори от Германия и други държави - членки на Съюза. Финансово предимство, предоставено на BAVARIA, би засилило конкурентната позиция на това предприятие и затова би могло да наруши конкуренцията. Тъй като пазарът на инвестиции в недвижими имоти е общ за целия Съюз, всяко финансово предимство в полза на BAVARIA би засилило пазарното положение на предприятието в сравнение с неговите конкуренти от други държави членки и така би се отразило върху търговията между държавите членки.
7.5.1.5. Заключение
(207)
Ако се приеме, че противно на гореизложеното предварително заключение на Комисията сделката за продажба с обратен лизинг не е била в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, и че по този начин на BAVARIA е било предоставено предимство, би трябвало да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг е представлявала държавна помощ. Оттук при тази хипотеза би трябвало да се провери дали тази евентуална държавна помощ би могла да бъде считана за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.2. Съвместимост с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС
(208)
Съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС „помощите, които имат за цел да улеснят развитието на някои икономически дейности или на някои икономически региони [могат да се приемат за съвместими с вътрешния пазар], доколкото тези помощи не засягат по неблагоприятен начин условията на търговия до степен, която противоречи на общия интерес“. При прилагането на член 107, параграф 3, буква в) Комисията трябва да съпостави положителните и желаните въздействия от дадена мярка за помощ с нейните отрицателни ефекти за търговските отношения, произтичащи от изпълнението ѝ.
(209)
За да може дадена мярка за помощ да издържи проверката за съпоставимост, тя трябва да изпълнява пет условия. Първо, мярката за помощ трябва да служи на ясно дефинирана цел от общ интерес. Второ, мярката за помощ трябва да представлява подходящ инструмент за постигане на тази цел. Трето, мярката за помощ трябва да бъде необходима и да има стимулиращ ефект. Четвърто, мярката за помощ трябва да бъде целесъобразна. Пето, помощта трябва да не нарушава търговските отношения по начин, който да противоречи на общия интерес.
7.5.2.1. Цел от общ интерес
(210)
Съгласно членове 3 и 174 от ДФЕС икономическото и социалното сближаване е цел на Съюза. Укрепването на икономическото и социалното сближаване предполага подобряване на градската среда и на качеството на живот на жителите на градовете. Политиката на сближаване може да допринесе за създаването на устойчиви общности, като се гарантира, че икономическите, социалните и екологичните проблеми ще бъдат решени с помощта на интегрирани стратегии за обновяване, регенериране и развитие както на градските, така и на селските райони. Това може да бъде постигнато по различни начини (127).
(211)
Комисията заключава, че предметът на дейност на NEUWOGES съгласно устава на дружеството се състои в осигуряването на достатъчно жилищни възможности в региона. Също така Комисията заключава, че със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е преследвало определени (общински) политически цели. NEUWOGES твърди, че:
-
през 90-те години на миналия век след обединението на Германия изравняването на жилищната ситуация в Източна Германия с тази в Западна Германия е било важен политически проект; това води до стимулиране на приватизацията и санирането на жилищния фонд в Източна Германия, независимо дали е било икономически целесъобразно или не;
-
приватизацията и санирането на сградите, предмет на договора за продажба с обратен лизинг, са служили за обезпечаване на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург: чрез предоставянето на платими жилища с високо качество на достъпни цени и тяхната приватизация (която BAVARIA е било задължено да извърши) NEUWOGES се надявало да повиши привлекателността на Нойбранденбург за неговите жители.
(212)
Освен това Комисията констатира, че BAVARIA се е задължило да предприеме опит да продаде определен брой жилища на настоящите наематели. При това BAVARIA не е имало право да изисква свободно определена от пазара цена, а е трябвало да спазва определени горни граници (128). По този начин договорът с тези условия е предоставял на настоящите наематели на разглежданите сгради определено предимство.
(213)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA действително се определи като държавна помощ, което в случая не е станало, тогава тази помощ е щяла да бъде предоставена за постигането на горепосочените политически цели. Осигуряването на даден регион с достатъчно жилищна площ, приносът за осъществяването на национална политическа цел (изравняване на жилищната ситуация в Източна и Западна Германия след Обединението) и обезпечаването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург посредством предоставянето на жилища с високо качество на достъпни цени за населението (и привилегироването на настоящите наематели на съответните сгради) - всички те могат да се считат за ясно дефинирани цели от общ интерес. Затова според Комисията сделката трябва да се разглежда като мярка за осъществяването на цел от общ интерес.
7.5.2.2. Съразмерност на мерките
(214)
Безспорно договорът за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA е постигнал заложените цели. Сделката е довела до пълното саниране и приватизацията на закупените от BAVARIA сгради и до предлагането им на настоящите наематели на по-ниска покупна цена, както и до увеличаването на предлагането на висококачествена жилищна площ в региона, а с това и до подобряването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург.
(215)
При търсенето на купувач на сградите и при преценката на вариантите NEUWOGES е предприело редица стъпки, които в действителност са гарантирали, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг е включва държавна помощ - то тя би била ограничена до необходимия минимум за постигането на набелязаните цели. По-специално NEUWOGES е провело ограничена тръжна процедура, преговаряло е с BAVARIA в продължение на няколко месеца относно условията на сделката и накрая е било убедено, че сделката е била най-добрата оферта на пазара. Следователно няма индикации, че дори ако сделката за продажба с обратен лизинг включа помощ, тази помощ е излизала извън границите на необходимия минимум. Анализът в раздел 7.3, в чийто рамки сделката за продажба с обратен лизинг бе сравнена с различни други варианти (като например кредитирано саниране на сградите или директна продажба), показа, че е нямало алтернатива, при която без предоставянето на помощ или с помощ с малък размер са щели да бъдат постигнати същите цели. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг и всяка евентуално включена в нея помощ са били целесъобразен инструмент за постигането на целите от общ интерес.
7.5.2.3. Необходимост и стимулиращ ефект
(216)
Изхождайки от хипотезата, че сделката за продажба с обратен лизинг действително е включвала държавна помощ, би трябвало да се провери дали тази помощ е имала стимулиращ ефект. NEUWOGES и BAVARIA са договаряли условията по сделката в продължение на няколко месеца. Изглежда, че BAVARIA не е щяло да предприеме сделка, която не би се вписвала в неговия лизингов модел за недвижими имоти. Ако сключената накрая сделка въз основата на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA е включвала държавна помощ, тогава е несъмнено, че без тази помощ BAVARIA не би пристъпило към сделката.
7.5.2.4. Пропорционалност
(217)
Комисията вече обърна внимание, че преследваните от NEUWOGES при сключването на тази сделка цели трябва да бъдат разглеждани като съществени. Санирането и приватизацията на сградите, както и тяхната продажба на наемателите на по-ниска цена са оказали съществен принос за подобряването на икономическото и социалното сближаване в Съюза. Същевременно съдържащата се в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA е била във всеки случай ограничена, като по този начин са били ограничени евентуалните ефекти от мярката, които нарушават конкуренцията. На този фон всяка евентуално съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA помощ е била пропорционална с оглед на преследваната цел.
7.5.2.5. Липса на ефект върху търговските отношения, нарушаващ общия интерес
(218)
Следва да се припомни, че включената в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA във всеки случай е била малка. Следователно ефектът от мярката върху търговските отношения също е бил ограничен. Докато всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг помощ би подобрила конкурентната позиция на BAVARIA, което се е намирало поне в потенциална конкуренция с други предприятия (в това число и с предприятия от други държави членки), мащабът на този ефект зависи от сумата на получената помощ. Тъй като по този начин конкурентната позиция на BAVARIA е щяла да се подобри само в незначителна степен, може да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг - дори и да е включвала помощ - не е накърнила търговските отношения до степен, която да противоречи на общия интерес.
7.5.3. Заключение относно оставащите елементи на помощта и съвместимостта с вътрешния пазар
(219)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг е създала предимство за BAVARIA, поради посочените в раздел 7.5.2 причини Комисията е стигнала до извода, че се касае за държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Комисията обаче констатира също така, че всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг държавна помощ съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС би била съвместима с вътрешния пазар.
7.6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОТНОСНО НАЛИЧИЕТО НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ И СЪВМЕСТИМОСТТА С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(220)
Въз основа на анализа на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES, сравнението с възможни други сделки и проверката на сделката по отношение на обичайния ѝ характер за пазара може да се направи изводът, че сделката е съобразена с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е демонстрирало поведение, което би избрал и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. По-специално трябва да се изтъкне, че не е имало по-привлекателна в икономически план алтернатива и че условията по сделката за продажба с обратен лизинг през разглеждания период (1997/1998 г.) не е трябвало да бъдат оценени като необичайни за пазара в светлината на наличните мащаби за сравнение, както и въз основа на получените в рамките на тръжната процедура други оферти.
(221)
Затова трябва да се заключи, че сделката с NEUWOGES не е предоставила предимство на BAVARIA, тъй като поведението на NEUWOGES е съответствало на поведението на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Тъй като в рамките на разглежданата мярка не е било предоставено предимство, не е изпълнено едно от условията за определяне като държавна помощ; и следователно мярката не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(222)
В допълнение към предварителното заключение, че за продажба с обратен лизинг не е предоставила предимство на BAVARIA и следователно не съдържа държавна помощ, Комисията стига до извода, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг все пак е предоставила предимство на BAVARIA - тя в действителност би представлявала държавна помощ. Въпреки това тази държавна помощ би била съвместима с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
В случай че въпреки това правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, тази помощ е съвместима с вътрешния пазар по смисъла на член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
Член 3
Адресат на настоящото решение е Федерална република Германия.
Съставено в Брюксел на 16 септември 2014 година.
DECISIÓN (UE) 2015/507 DE LA COMISIÓN
de 16 de septiembre de 2014
sobre la medida SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007) de Alemania
[notificada con el número C(2014) 6411]
(El texto en lengua alemana es el único auténtico)
(Texto pertinente a efectos del EEE)
LA COMISIÓN EUROPEA,
Visto el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea y, en particular, su artículo 108, apartado 2, párrafo primero,
Después de haber emplazado a los interesados para que presentaran sus observaciones, de conformidad con el citado artículo (1), y teniendo en cuenta dichas observaciones,
Considerando lo siguiente:
1. PROCEDIMIENTO
(1)
El 30 de marzo de 2007, Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (en lo sucesivo, «NEUWOGES») presentó una denuncia ante la Comisión, a tenor del artículo 20, apartado 2, del Reglamento (CE) no 659/1999 del Consejo (2), en la que se alegaba que se había concedido una ayuda estatal ilegal a Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG y Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (en lo sucesivo, «BAVARIA 1» y «BAVARIA 2»; conjuntamente, «BAVARIA») a través de un contrato enfitéutico (Erbbaurechtsvertrag, en lo sucesivo «EBV») y un contrato de gestión general (Generalverwaltervertrag, en lo sucesivo «GVV»). NEUWOGES solicitó la incoación de un procedimiento de investigación formal a tenor del artículo 108, apartado 2, del TFUE.
(2)
Los días 6 de agosto de 2007, 14 de mayo de 2008, 6 de abril de 2009 y 3 de febrero de 2012, la Comisión solicitó a Alemania información complementaria. Alemania respondió los días 4 de septiembre de 2007, 12 de octubre de 2007, 17 de octubre de 2007, 11 de julio de 2008, 14 de julio de 2008, 12 de diciembre de 2008, 30 de junio de 2009 y 28 de febrero de 2012. NEUWOGES remitió observaciones los días 30 de mayo de 2007, 5 de noviembre de 2007, 26 de febrero de 2008, 15 de julio de 2008, 30 de septiembre de 2008, 18 de diciembre de 2008, 6 de marzo de 2009, 4 de junio de 2009, 15 de julio de 2009, 26 de agosto de 2009, 22 de septiembre de 2009 y 19 de enero de 2012. BAVARIA presentó sus observaciones el 13 de mayo de 2008.
(3)
El 28 de noviembre de 2008, el Tribunal regional de Rostock (Landgericht Rostock, en lo sucesivo «LG Rostock») dictó sentencia en el asunto BAVARIA/NEUWOGES. BAVARIA había denunciado a NEUWOGES por incumplimiento del contrato suscrito entre ambas partes. A este respecto NEUWOGES arguyó que el contrato era ilegal y que incluía ayuda estatal incompatible con el mercado interior, por lo que era nulo. El LG Rostock llegó a la conclusión de que no aportaba ventaja alguna para BAVARIA y que, en consecuencia, no existía ayuda estatal a tenor del artículo 107, apartado 1, del TFUE. NEUWOGES interpuso recurso de apelación contra la sentencia. El procedimiento ante el Tribunal supremo regional de Rostock (Oberlandesgericht Rostock, en lo sucesivo, «OLG Rostock») todavía está pendiente. Además, BAVARIA inició un procedimiento ante el Tribunal administrativo de Greifswald (Verwaltungsgericht Greifswald, en lo sucesivo «VG Greifswald»), con el fin de obtener acceso por vía judicial a la documentación relativa a estos contratos en poder de NEUWOGES o de la ciudad de Neubrandenburg. El procedimiento todavía está pendiente.
(4)
Por carta de 4 de junio de 2009, NEUWOGES pidió a la Comisión, a tenor del artículo 265, apartado 2, del TFUE, que incoara el procedimiento de investigación formal en el plazo de dos meses.
(5)
Por carta de 29 de julio de 2009, la Comisión transmitió a NEUWOGES su evaluación preliminar de que ni el EBV ni el GVV incluían ayuda estatal a tenor del artículo 107, apartado 1, del TFUE.
(6)
En su carta de 26 de agosto de 2009, el denunciante indicó que discrepaba de esta evaluación preliminar y pidió a la Comisión que incoara el procedimiento de investigación formal en el plazo de dos meses.
(7)
Los servicios de la Comisión informaron a NEUWOGES, por carta de 15 de septiembre de 2009, que le enviarían una nueva carta en la que evaluarían las últimas observaciones de NEUWOGES. Por carta de 22 de septiembre de 2009, NEUWOGES informó a la Comisión de que no estaba de acuerdo con la propuesta de la Comisión.
(8)
El 9 de octubre de 2009, NEUWOGES interpuso un recurso ante el Tribunal General de la Unión Europea y solicitó que declarara nula la decisión que supuestamente se contemplaba en la carta de la Comisión de 29 de julio de 2009 o que, de no ser así, hiciera constar que la Comisión se había abstenido de actuar al negarse a incoar el procedimiento de investigación formal contemplado en el artículo 108, apartado 2, del TFUE. El 9 de enero de 2012, el Tribunal General declaró improcedente el recurso de nulidad e infundado el recurso por abstenerse de actuar (3).
(9)
Por carta de 19 de enero de 2012, NEUWOGES pidió de nuevo a la Comisión que incoara el procedimiento de investigación formal a tenor del artículo 108, apartado 2, del TFUE.
(10)
Por carta de 21 de marzo de 2012, la Comisión informó a Alemania de su decisión de incoar el procedimiento de investigación formal. La Decisión de la Comisión por la que se incoa el procedimiento (en lo sucesivo, «Decisión de incoación») se publicó en el Diario Oficial de la Unión Europea (4). La Comisión invitó a los interesados a presentar sus observaciones sobre la medida. El 22 de marzo de 2012 NEUWOGES interpuso un recurso de apelación contra la sentencia del Tribunal de 9 de enero de 2012. El 15 de noviembre de 2012, el Tribunal de Justicia declaró el recurso de apelación carente de objeto (5).
(11)
La Comisión recibió observaciones de NEUWOGES los días 17 de julio de 2012, 2 de octubre de 2012, 4 de abril de 2013 y 15 de abril de 2014 y de BAVARIA el 18 de junio de 2012 y el 22 de abril de 2013. Las observaciones se transmitieron a Alemania los días 7 de agosto de 2012 y 16 de septiembre de 2013. En nombre del Gobierno federal, la ciudad de Neubrandenburg presentó sus observaciones los días 23 de julio de 2012 y 28 de septiembre de 2012; el Estado federado de Berlín remitió sus observaciones los días 16 de mayo de 2012, 28 de septiembre de 2012 y 30 de septiembre de 2013.
2. DESCRIPCIÓN DE LAS MEDIDAS
(12)
NEUWOGES es una sociedad alemana de responsabilidad limitada. La ciudad de Neubrandenburg posee el 100 % de las acciones. El objetivo de NEUWOGES es proporcionar viviendas asequibles a una gran parte de la población de la ciudad de Neubrandenburg y de las zonas circundantes. Actualmente la sociedad es propietaria del 33 % del parque de viviendas de la cuidad de Neubrandenburg. BAVARIA 1 y BAVARIA 2 son sociedades instrumentales creadas específicamente para las transacciones con NEUWOGES y que son de propiedad mayoritaria de fondos inmobiliarios cerrados. BAVARIA 1 es propiedad de BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) y de BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), mientras que BAVARIA 2 es propiedad al 100 % de Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG -LBB Fonds Dreizehn. Las acciones de BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG y las de Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG- LBB Fonds Dreizehn son propiedad de inversores privados. Berliner Immobilien Holding GmbH fue quien inició y comercializó ambos fondos, que pertenecieron a la Bankgesellschaft Berlin hasta el 1 de enero de 2006 y desde entonces son propiedad directa al 100 % del Land de Berlín.
(13)
NEUWOGES es propietario, entre otras cosas, de una serie de terrenos en Neubrandenburg sobre los que se levantan doce bloques de viviendas con un total de 557 viviendas y algunos espacios comerciales. El 21 de enero de 1998, NEUWOGES y BAVARIA suscribieron el EBV y el GVV («contratos de que se trata» o, conjuntamente, «operación sale-and-lease-back»).
2.1. CONTRATO ENFITÉUTICO
(14)
El 21 de enero de 1998, NEUWOGES y BAVARIA suscribieron un contrato de arrendamiento de terrenos y de venta de edificios con un total de 557 viviendas. En el marco del contrato, BAVARIA obtuvo los derechos de censo enfitéutico sobre los terrenos por 75 años y compró los edificios.
(15)
El EBV se divide en dos partes principales:
a)
Por un lado, BAVARIA se comprometía a abonar un total de […] (6) EUR (7) a NEUWOGES: […] EUR como canon enfitéutico capitalizado por el terreno hasta el 31 de diciembre de 2028 y […] EUR como precio de compra de los edificios.
b)
Por otro, BAVARIA debería pagar también, a partir del 1 de enero de 2029, y durante 10 años, un canon enfitéutico anual por un valor de […] % del valor actual de los terrenos, a saber, de […] EUR por m2 o de […] EUR anuales. Por el período de validez restante del EBV, se ha previsto una adaptación de dicho canon al índice de precios por el coste global de la vida siempre que fluctúe más de un […] %.
(16)
En 1997, antes de suscribir el EBV con Bavaria, NEUWOGES hizo que expertos de la casa determinaran el valor de la propiedad (edificios y terrenos). Según esta tasación, el valor de las propiedades ascendía a […] EUR. En 2007, NEUWOGES encargó adicionalmente a un experto externo que elaborara retrospectivamente una nueva tasación del valor en el mercado de las propiedades en 1997. Según la tasación de 2007, el supuesto valor de las propiedades en 1997 ascendía a […] EUR.
Ley de asistencia sobre la deuda heredada (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
El EBV se suscribió en el contexto de la Ley de asistencia sobre la deuda heredada (8) (en lo sucesivo, «AHG»). Tras la reunificación de Alemania en 1990, las antiguas empresas económicas de vivienda de propiedad pública de Alemania oriental se convirtieron en empresas de vivienda municipales jurídicamente independientes. Los activos y pasivos de las antiguas empresas se transfirieron a las nuevas, lo que supuso una pesada carga para estas. Para permitir que estas empresas de vivienda fueran viables a largo plazo, el legislador federal aprobó la Ley de asistencia sobre la deuda heredada (AHG), que entró en vigor el 27 de junio de 1993.
(18)
Según la AHG, las empresas de vivienda municipales de Alemania oriental podían obtener un alivio de su antigua deuda si lo solicitaban. Según el artículo 4, apartados 1 a 2, de la AHG, a la deuda antigua que superara un importe de 76,69 EUR por m2 se le podía conceder un alivio parcial de hasta un máximo de 434,60 EUR por m2. A cambio las empresas de viviendas debían aceptar determinadas obligaciones. Así, por ejemplo, debía esforzarse en privatizar el 15 % de las viviendas (artículo 4, apartado 5, punto 1, en relación con el artículo 5), disponer de un plan de negocios que previera una privatización, modernización y renovación rápidas de sus viviendas (artículo 4, apartado 5, punto 2) e informar sobre la situación de su programa de inversiones y de los resultados de la privatización (artículo 4, apartados 5 a 7). En la versión de la ley vigente en ese momento (1997/1998), las empresas de viviendas tenían hasta el 31 de diciembre de 2003 para cumplir su obligación de privatización. Si una empresa de viviendas no cumplía su obligación de privatización (es decir, no se había esforzado en hacerlo), se debía reembolsar el alivio de la deuda ya concedido.
(19)
Las empresas de viviendas tenían que transferir un determinado porcentaje de los ingresos que superaran los 76,69 EUR por m2 obtenidos por la privatización al fondo de amortización de la deuda heredada (Erblastentilgungsfonds, en lo sucesivo, «ETF»). En ese momento (1997/1998), el artículo 5, apartado 2, de la AHG contemplaba que todas las privatizaciones efectuadas hasta el 31 de diciembre de 1998 debían transferir el 45 % de los ingresos obtenidos por la venta. En las privatizaciones efectuadas hasta el 31 de diciembre de 2000 o hasta el 31 de diciembre de 2003 los porcentajes de los ingresos se fijaron en el 50 % y el 55 % respectivamente. Si la privatización se hizo en forma de concesión enfitéutica (es decir, en vez de vender directamente edificios y terrenos, se vendieron los edificios y se concedieron derechos de censo enfitéutico sobre los terrenos), los ingresos sobre los que se calcularon las obligaciones de transferencia fueron el precio de venta de los edificios y el valor en efectivo del canon enfitéutico acordado (artículo 5, apartado 2).
(20)
En el curso de 1995 se hizo evidente que con la privatización prevista originalmente -a saber, la venta a los inquilinos- probablemente no se llegaría a la tasa de privatización a que se aspiraba del 15 %. En consecuencia, el Instituto de crédito para la reconstrucción (Kreditanstalt für Wiederaufbau, en lo sucesivo, «KfW»), al que se había confiado la administración de la asistencia sobre la deuda heredada, empezó también a aceptar la denominada «privatización por comprador intermedio» (9). Según este modelo, que solo se aplicaría donde fuera previsible que no se iba a alcanzar la tasa del 15 % por la privatización directa, las empresas de viviendas podrían vender los edificios de apartamentos en bloque a un comprador comercial. Para que la venta pudiera contabilizarse en la tasa de privatización de la empresa de viviendas del 15 %, el comprador comercial debía comprometerse a rehabilitar el inmueble y a vender el mayor número posible de viviendas (un tercio como mínimo) a los inquilinos (10). Si tras presentarse ofertas de venta concretas quedaba claro que solo menos de un tercio de los inquilinos estaba interesado en la compra, el comprador comercial podía eximir el 60 % de las viviendas de la obligación de la privatización y limitar así sus obligaciones a la privatización de un tercio del restante 40 % de ellas (11).
NEUWOGES y la AHG
(21)
El KfW reconoció finalmente el EBV como una venta por comprador intermedio a tenor de la AHG. Suscribir la operación sale-and-lease-back facilitó también a NEUWOGES cumplir su obligación de privatización a tenor de la AHG. Sin embargo no queda claro y es objeto de controversia hasta qué punto la AHG influyó en las consideraciones comerciales que subyacían en la decisión de NEUWOGES de suscribir los contratos, y si el alivio de la deuda alcanzado por NEUWOGES según la citada ley debe tenerse en cuenta al analizar si la operación sale-and-lease-back constituye ayuda a BAVARIA.
(22)
Según su propia información, se concedió a NEUWOGES un alivio de la deuda por un total de […] EUR (12). NEUWOGES señaló que era difícil asignar parte del alivio total de la deuda recibido a la operación sale-and-lease-back, ya que la AHG solo concedía el alivio de la deuda si la empresa de viviendas había cumplido plenamente su obligación de privatización. Sin embargo, si se debiera asignar un importe parcial del alivio total de la deuda a una privatización concreta sobre la base de la parte de dichas privatizaciones respecto al total de la obligación de privatización de NEUWOGES, el alivio total bruto del alivio de la deuda por un total de […] EUR, se podría asignar matemáticamente a la operación sale-and-lease-back. De los ingresos generados por la operación BAVARIA se debían transferir […] EUR al ETF, con lo que NEUWOGES tendría un alivio neto matemático de […] EUR (13).
2.2. CONTRATO DE GESTIÓN GENERAL
(23)
El 21 de enero de 1998, BAVARIA y NEUWOGES suscribieron también el GVV, por el que se volvían a arrendar los edificios a NEUWOGES. De acuerdo con el GVV, NEUWOGES sigue siendo responsable del mantenimiento y el uso comercial de los edificios en cuestión por un período de 30 años. Todos los ingresos procedentes del alquiler de los edificios quedan en poder de NEUWOGES. A cambio de estos derechos de uso, NEUWOGES se comprometía a pagar mensualmente un arrendamiento fijo por valor de […] EUR ([…] EUR anuales) hasta que finalizaran las obras de rehabilitación y de […] EUR ([…] EUR anuales) posteriormente. A partir del 1 de enero de 2000 la cuota del arrendamiento se incrementó en un […] % anual.
2.3. CONTRATO A TANTO ALZADO GLOBAL
(24)
BAVARIA se comprometió a rehabilitar los edificios en cuestión y para ello suscribió un contrato a tanto alzado global (Globalpauschalvertrag, en lo sucesivo, «GVP») con BRG Bau-Regie GmbH (en lo sucesivo, «BRG»), filial al 100 % de NEUWOGES. De acuerdo con el GPV, BAVARIA abonó a BRG un importe a tanto alzado de […] EUR por las obras de rehabilitación acordadas.
3. COMENTARIOS DE ALEMANIA
(25)
En su respuesta a la Decisión de incoación, Alemania se limitó a explicar que en el presente asunto no expresaba opinión alguna sobre la Decisión y que dejaba la cuestión a los entes territoriales afectados, la ciudad de Neubrandenburg y el Estado federado de Berlín.
4. OBSERVACIONES DE LOS INTERESADOS
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES señala que, al suscribir los contratos de que se trata, no se comportó como un operador en una economía de mercado (en lo sucesivo, OEM) y que por ello concedió a BAVARIA una ventaja económica que constituía ayuda estatal a tenor del artículo 107, apartado 1, del TFUE. Según los cálculos de NEUWOGES, estos contratos supusieron pérdidas por un valor de […] EUR (nominal) o […] EUR (descontado). NEUWOGES considera que estas pérdidas constituyen ayuda estatal, incompatible con el mercado interior, para BAVARIA.
(27)
Argumenta NEUWOGES que para evaluar si el EBV y el GVV eran conformes al mercado, había que examinarlos por separado (sección 4.1.1). En relación con los contratos individuales, NEUWOGES considera que un OEM no hubiera suscrito el EBV (sección 4.1.2) ni el GVV (sección 4.1.3). NEUWOGES alega, además, que un OEM se habría decidido por un enfoque alternativo (sección 4.1.4). Por último, NEUWOGES considera que la ventaja otorgada a BAVARIA suponía una transferencia de recursos estatales que debían imputarse a la ciudad de Neubrandenburg (sección 4.1.5).
4.1.1. Evaluación conjunta frente a evaluación separada de los contratos en cuestión.
(28)
NEUWOGES argumenta que el EBV y GVV deberían evaluarse estrictamente por separado en relación con la cuestión de si dichos contratos se habían suscrito en condiciones de mercado. Según NEUWOGES, el EBV y el GVV son contratos jurídicamente independientes y que iban a existir separadamente. Si ambos contratos se hubieran concebido como una unidad, de acuerdo con NEUWOGES los dos deberían haber sido legalizados ante notario, sin embargo, solo se legalizó el EBV.
(29)
Por ello, para verificar su compatibilidad con el mercado, NEUWOGES evalúa por separado cada contrato.
4.1.2. Contrato enfitéutico (Erbbaurechtsvertrag-EBV)
(30)
NEUWOGES opina que, a la vista de las tasaciones de 1997 y 2007 de las propiedades en cuestión (edificios y terrenos), ningún OEM hubiera suscrito el EBV con BAVARIA al precio acordado. Ni el pago de canon enfitéutico, el alivio de la deuda a tenor de la AHG y sobre la base del EBV, la obligación de rehabilitación o el procedimiento de licitación limitado podrían modificar algún aspecto de esta conclusión.
4.1.2.1. Precio de compra
(31)
NEUWOGES recuerda que BAVARIA hizo un pago en metálico de […] EUR por los edificios, más […] EUR de canon enfitéutico capitalizado por los terrenos. En ambas tasaciones del valor de mercado, de 1997 y 2007, se estimó el valor conjunto de los objetos (de terrenos y edificios) en […] EUR y […] EUR respectivamente. Además, cada tasación estimó no solo el valor de la propiedad sino también el valor por separado de los terrenos (tasación de 1997: […] EUR, tasación de 2007: […] EUR) y de los edificios (tasación de 1997: […] EUR, tasación de 2007: […] EUR).
(32)
NEUWOGES considera que la tasación del valor de mercado de 1997 representa una estimación realista del valor del objeto en ese momento (1997/1998) por lo que para la comparación solo se debe tener en cuenta el precio realmente pagado por BAVARIA por los edificios (y no el precio por los edificios más el canon enfitéutico capitalizado por los terrenos). En consecuencia, NEUWOGES señala que, en su opinión, recibió un importe inferior en […] EUR al precio de mercado en el período en cuestión (1997/98). Incluso teniendo en cuenta el alivio de la deuda a tenor de la AHG, el precio pagado por BAVARIA seguiría siendo un 16 % inferior al valor más bajo de la tasación de 2007. Según NEUWOGES, el precio pagado por BAVARIA quedaba muy por debajo del precio de mercado, de tal manera que ningún OEM hubiera estado de acuerdo en vender a ese precio.
(33)
En este contexto, NEUWOGES recuerda que, según la «Comunicación de la Comisión relativa a los elementos de ayuda en las ventas de terrenos y construcciones por parte de los poderes públicos» (14), un precio de venta que sea un 5 % inferior al precio de mercado calculado en una tasación independiente, puede aceptarse como precio de mercado. Por lo tanto, y argumentando a contrario, un precio que considerado en las mejores circunstancias fuera, como mínimo, un 16 % inferior a la valoración más baja, no puede aceptarse como precio de mercado.
4.1.2.2. Canon enfitéutico capitalizado por los terrenos
(34)
NEUWOGES arguye que, para comparar el precio pagado por BAVARIA con los precios calculados en las dos tasaciones del valor de mercado de 1997 y 2007 (en las que se estimó el valor de la propiedad completa de edificios y terrenos), no se debe tener en cuenta el canon enfitéutico capitalizado de los 30 primeros años. Como este canon enfitéutico se paga por el registro y transmisión del derecho de censo enfitéutico durante 75 años y no por la transferencia de los terrenos, no puede ser utilizado para comparar el precio pagado por BAVARIA por los edificios con el precio estimado en una u otra de las dos tasaciones.
4.1.2.3. Alivio de la deuda a tenor de la AHG
(35)
NEUWOGES sostiene, además, que al comparar el precio pagado por BAVARIA con el precio calculado en las dos tasaciones del valor de mercado, no puede tenerse en cuenta el alivio de la deuda, a tenor de la AHG, resultante de los contratos en cuestión y que asciende a […] EUR. Para ello se citan las siguientes razones:
-
El alivio a tenor del AHG es una ventaja concedida a NEUWOGES por un tercero (KfW) que no tiene relación alguna con el comprador. No hay razón alguna por la que un vendedor aceptaría un precio por debajo del de mercado solo porque a través de la transacción lograría algunas ventajas adicionales concedidas por un tercero.
-
BAVARIA no asumió obligación alguna a tenor del AHG que incumbiera previamente a NEUWOGES y que hubiera supuesto una remuneración en forma de descuento del precio de compra. Si bien es cierto que BAVARIA se comprometió «sobre el papel» a intentar vender algunas viviendas a los inquilinos, encargó a NEUWOGES la ejecución concreta de la privatización a expensas de NEUWOGES; por consiguiente, BAVARIA no asumió ninguna responsabilidad real ni asumió el riesgo de la responsabilidad en caso de que fallaran las medidas de privatización.
-
Como el alivio de la deuda estaba vinculado a que se cumpliera el compromiso de NEUWOGES de privatizar el 15 % de sus viviendas y la operación con BAVARIA solo cubría el 20 % de los compromisos totales de privatización, no era posible una asignación parcial del alivio real de la deuda (frente al matemático), a tenor del AHG, a través de la operación BAVARIA. Dicho de otra manera, si NEUWOGES no hubiera cumplido en la totalidad su compromiso de privatización, no habría recibido ventaja alguna, a tenor del AHG, de la operación con BAVARIA.
-
En cualquier caso, la operación hubiera supuesto que NEUWOGES hubiera tenido que transferir un porcentaje comparativamente bajo (un 45 % en vez de un 50 % o un 55 %) de los ingresos al ETF, mientras que si no se hubiera cerrado el contrato y hubiera habido que buscar otro comprador, se corría el riesgo de tener que transferir al fondo una parte mayor de los ingresos obtenidos por la venta.
-
En cualquier caso, NEUWOGES alega que finalmente había cumplido sus compromisos de privatización en un 165 %, lo que significa que aún sin la operación con BAVARIA se habría confirmado el alivio de la deuda ya concedido.
4.1.2.4. Rehabilitación
(36)
NEUWOGES señala, además, que no se benefició de la rehabilitación llevada a cabo por BAVARIA, ya que esta era propietaria del edificio y, por lo tanto única beneficiaria de la rehabilitación.
4.1.2.5. Procedimiento de licitación
(37)
NEUWOGES subraya que el procedimiento de licitación restringida llevada a cabo en 1997 no puede citarse como indicador de que el precio pagado por BAVARIA fuera, de hecho, el precio de mercado. El procedimiento de licitación no había sido abierto, transparente, incondicional y no discriminatorio y por ello no era suficiente para establecer el valor de mercado.
4.1.3. Contrato de gestión general (Generalverwaltervertrag-GVV)
(38)
NEUWOGES señala que ningún OEM de tamaño similar y en una situación similar hubiera suscrito el GVV, ya que desde el primer momento hubiera quedado claro que el contrato generaría pérdidas importantes. En particular argumenta NEUWOGES que las pérdidas eran previsibles desde el principio, ya que los cálculos en los que se basaba el contrato utilizaban las previsiones sobre la futura evolución del mercado de alquiler en Neubrandenburg, que eran claramente demasiado optimistas. NEUWOGES argumenta también que varios contratos supuestamente similares aportados por BAVARIA para su comparación, no pueden probar la compatibilidad con el mercado del GVV y que NEUWOGES aceptó este contrato claramente desventajoso solo por razones políticas, que son irrelevantes para aplicar el criterio del OEM.
4.1.3.1. El GVV teniendo en cuenta las expectativas del mercado
(39)
NEUWOGES considera que las disposiciones centrales del GVV -una cuota de arrendamiento fija mensual incrementada anualmente en un […] %, una deducción de gastos no indexada inicialmente de alrededor del […] % (incluido un […] % de riesgo de impago del alquiler) y una duración de 30 años- no corresponden a las condiciones que hubiera aceptado un OEM. NEUWOGES aporta, a este respecto, los siguientes argumentos:
-
Debido al bajo riesgo de impago del alquiler de solo el […] % de los ingresos netos por alquiler, NEUWOGES corre con el riesgo financiero de alcanzar una tasa de utilización de un […] % como mínimo.
-
La indexación de la cuota de arrendamiento fija en un […] % anual significa que NEUWOGES se hace cargo del riesgo financiero en caso de no poder aplicar los incrementos anuales a los alquileres correspondientes, como mínimo, a este tipo.
-
Como los costes no están indexados, NEUWOGES corre con el riesgo financiero de cualquier incremento en los costes administrativos y de mantenimiento, y solo un incremento del alquiler de más del […] % anual haría posible compensar un incremento de los costes.
-
Debido a la larga duración de 30 años, estos riesgos financieros son importantes.
(40)
Según NEUWOGES, estaba claro desde el principio que estos riesgos se producirían y que generarían grandes pérdidas, y que, en consecuencia, ningún OEM habría suscrito el contrato. Un OEM solo suscribiría contratos que fueran rentables o, como mínimo, no le generaran pérdidas. NEUWOGES señala que solo podía esperarse que el GVV pudiera generar beneficios si hubiera sido razonable esperar que se lograran realmente una elevada tasa de utilización, unos incrementos anuales de los alquileres de […] % y unos costes estables. Pero ya hubiera quedado claro al suscribirse el contrato que no se podía alcanzar una tasa de utilización media del […] %, un incremento del alquiler de un […] % mínimo anual y que era inevitable que los costes administrativos y de mantenimiento se incrementaran a lo largo de la duración del contrato. En apoyo de estas afirmaciones, NEUWOGES trae a colación tanto el previsto retroceso de la población como el mercado inmobiliario en Neubrandenburg, y destaca que, teniendo en cuenta estos factores, había que contar con pérdidas. Como la población de Neubrandenburg descendía incluso antes de que se suscribieran los contratos de que se trata, había un considerable exceso de oferta de viviendas, por lo menos desde 1995, siendo los poco atractivos bloques de apartamentos prefabricados, objeto del contrato, los que más se veían afectados por la desocupación y los bajos alquileres.
(41)
Según NEUWOGES, un OEM hubiera basado sus cálculos en unas expectativas más pesimistas, como por ejemplo, unos incrementos previstos en los alquileres del […] % al […] %, un riesgo de impago del alquiler del […] % y una indexación de los costes de […] %. Un análisis a posteriori del flujo de caja presentado por NEUWOGES y referido a 2012, muestra que, sobre la base de esas previsiones respecto al GVV habría que contar con un flujo de caja negativo de […] EUR (nominal) o […] EUR (descontado) (15). NEUWOGES considera que este importe representa la ayuda estatal recibida por BAVARIA. Se presentaron, además, una serie de variantes de este análisis de flujo de caja que muestran que aunque hubieran estado justificadas unas previsiones más optimistas (como una tasa de desocupación media de un […] %, unos incrementos anuales en los alquileres de un […] % y un incremento en los costes de un […] %), el flujo de caja total previsto hubiera sido también negativo. Con el GVV solo se hubieran podido esperar beneficios si se hubieran aceptado previsiones muy poco realistas ([…] % de tasa de desocupación, […] % de incremento anual del alquiler y […] % de incremento de los costes).
4.1.3.2. Contratos que sirven como ejemplo
(42)
NEUWOGES rechaza que determinados contratos de transacciones similares (contratos […] (16), […] (17) y […] (18)) puedan probar que el GVV se atiene al mercado. NEUWOGES no rechaza la opinión de que estos contratos son comparables, pero añade que difieren del GVV en los siguientes puntos esenciales:
-
Como no se presentaron pruebas de que existiera suficiente similitud entre la situación económica y las perspectivas de futuro de las ciudades en las que se encuentran los inmuebles a los que se refieren los contratos usados como ejemplo, y la situación y perspectivas de Neubrandenburg, no se puede suponer que los contratos en su conjunto sean comparables.
-
La indexación de la cuota de arrendamiento en los contratos que sirven de comparación difiere considerablemente de la prevista en el GVV (es decir, 1,0 % - 1,5 %).
-
Ninguno de los contratos usados como ejemplo es apropiado para la comparación porque las circunstancias son diferentes en cada caso ([…]: obligaciones de mantenimiento menos onerosas; […]: no son viviendas sino inmuebles comerciales con una tasa de desocupación de 0 % al suscribir el contrato; […]: inmuebles en una región en crecimiento).
(43)
En opinión de NEUWOGES los contratos usados como ejemplo no pueden probar que el GVV se atiene al mercado, sino que más bien indican lo contrario, su inadaptación al mismo, ya que incluyen menos disposiciones onerosas, pese a que las perspectivas económicas para los objetos en cuestión eran mejores.
4.1.3.3. Razones políticas
(44)
NEUWOGES señala que el GVV, a pesar de presentar desventajas de tipo económico, se cerró por razones políticas. NEUWOGES recuerda que las razones para conceder ayudas estatales no son relevantes para el análisis jurídico, y arguye que incluso las citadas razones políticas demuestran que las consideraciones económicas no desempeñaban el papel decisivo. NEUWOGES explica que el GVV se suscribió por las siguientes razones:
-
Había gran presión política para promover la rehabilitación y la privatización de las viviendas en los nuevos Estados federados.
-
La ciudad de Neubrandenburg esperaba contrarrestar el continuo descenso de población mediante la rehabilitación y la privatización de viviendas.
-
Mediante la celebración del GVV, en combinación con el GPV, se mantuvo un elevado nivel de inversión en Neubrandenburg, mientras que un retroceso en las inversiones hubiera supuesto consecuencias importantes en la cuota de desempleo local.
4.1.4. Alternativas
(45)
Por último NEUWOGES señala que un OEM hubiera preferido otras alternativas a los contratos de que se trata.
(46)
En primer lugar, NEUWOGES considera que hubiera sido preferible una venta directa, ya que habría generado un beneficio, mientras que con el GVV se podían prever pérdidas desde el primer momento. Los objetos (edificios y terrenos) hubieran podido venderse al precio establecido en las tasaciones del valor de mercado o por encima de él. Incluso si el comprador solo hubiera comprado los terrenos y hubiera derribado los edificios, dicha venta habría sido más rentable. Esta valoración se mantiene incluso en el caso de que se hubiera tenido en cuenta el alivio a tenor del AHG, ya que NEUWOGES podría haber tratado de cumplir sus obligaciones privatizando otros edificios e, incluso sin el mencionado alivio de la deuda, una venta habría sido más rentable que la operación sale-and-lease-back. Las razones para no optar por estas alternativas había que buscarlas en las obligaciones políticas de NEUWOGES.
(47)
NEUWOGES considera, además, que un OEM hubiera preferido financiar él mismo una rehabilitación más limitada, seguir alquilando sin rehabilitación o derribar los edificios. De nuevo hay que buscar en las obligaciones políticas de NEUWOGES que no se optara por estas alternativas.
(48)
Por último, NEUWOGES señala que, en caso de que se hubiera decidido la rehabilitación, hubiera sido más rentable para ella financiar las obras de otra forma. Por ejemplo, se hubiera podido suscribir un crédito por el que la ciudad de Neubrandenburg habría emitido una garantía, de tal manera que las condiciones del préstamo hubieran sido más favorables que las de la operación con BAVARIA.
4.1.5. Recursos estatales e imputabilidad
(49)
NEUWOGES opina que la supuesta ventaja se concedió mediante fondos estatales y que es imputable al Estado.
(50)
En primer lugar, NEUWOGES señala que la ciudad de Neubrandenburg, como única accionista y a través de su influencia dominante en el Consejo de supervisión, tenía influencia dominante sobre NEUWOGES. Teniendo en cuenta esta relación de control, las supuestas pérdidas de la operación sale-and-lease-back representan recursos estatales perdidos.
(51)
Considera NEUWOGES, además, que en el presente asunto concurren prácticamente todos los indicadores de imputabilidad: La ciudad de Neubrandenburg disfrutaba de amplio control sobre NEUWOGES; para NEUWOGES era de la máxima importancia servir los intereses de la ciudad; la operación de que se trata se llevó a cabo por razones políticas y los hechos muestran que la ciudad de Neubrandenburg tuvo la última palabra en la operación sale-and-lease-back.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA rechaza los argumentos de NEUWOGES y explica que los contratos en cuestión fueron transacciones de mercado normales y no otorgaron ventaja alguna. En consecuencia, tampoco constituyen ayuda estatal. Señala BAVARIA, en primer lugar, que los contratos de que se trata deben considerarse como una unidad económica (sección 4.2.1). En segundo lugar, los contratos, considerados como un todo, podría haberlos suscrito cualquier OEM (sección 4.2.2). En tercer lugar, las alternativas citadas por NEUWOGES no hubieran sido más ventajosas para NEUWOGES (sección 4.2.3). Por último, BAVARIA expone que no se asignaron fondos imputables al Estado (sección 4.2.4).
4.2.1. Evaluación conjunta frente a evaluación separada de los contratos en cuestión.
(53)
BAVARIA argumenta que los contratos en cuestión deben considerarse como una unidad y no deben evaluarse separadamente el uno del otro. La venta y posterior arrendamiento de los edificios eran dos partes relacionadas entre sí de una única operación. BAVARIA subraya que la operación se ofreció como un paquete y así lo consideró NEUWOGES, tal como se desprende de las actas internas que documentan su proceso de toma de decisiones.
(54)
En consecuencia -según BAVARIA- el criterio del OEM debe aplicarse a la operación en su conjunto y no a cada contrato por separado.
4.2.2. La transacción no reportó a BAVARIA ventaja alguna
(55)
Según BAVARIA, la posible existencia de una ventaja queda excluida por el hecho de que NEUWOGES llevó a cabo un procedimiento de licitación (aunque de alcance limitado) para sondear el mercado. No había razones para dudar de que NEUWOGES había escogido la oferta económicamente más ventajosa.
(56)
Para determinar si, independientemente del proceso de licitación, un OEM hubiera cerrado la operación, hay que tener en cuenta la situación particular de NEUWOGES. NEUWOGES tenía que obtener capital y rehabilitar las viviendas para privatizarlas (manteniendo alquileres moderados) y obtener el alivio a tenor del AHG. Por ello, según BAVARIA, un OEM en la misma situación también habría cerrado la operación.
(57)
Por lo que respecta a las disposiciones del GVV y los riesgos asociados a una evolución del mercado inmobiliario de Neubrandenburg por debajo de las expectativas (como por ejemplo una tasa de desocupación por encima de lo previsto, etc.), BAVARIA argumenta que el riesgo de no poder alcanzar el alquiler ni la tasa de utilización deseados, no se impuso a NEUWOGES, sino que más bien siguió con NEUWOGES. NEUWOGES también hubiera tenido que cargar con las consecuencias de una evolución del mercado situada por debajo de las expectativas, aunque no hubiera salido adelante la operación con BAVARIA.
(58)
En relación con las disposiciones concretas del GVV, BAVARIA señala que el alquiler medio por m2 utilizado para calcular la cuota de arrendamiento se situaba ligeramente por debajo de los valores que hubiera cabido esperar según la correspondiente tabla de alquileres de Neubrandenburg. BAVARIA subraya además que en la misma tabla de alquileres se partía de alquileres crecientes para el período posterior al 1 de enero de 2000, de manera que un incremento en los alquileres de un […] % anual no era irrealista.
(59)
En relación con el EBV, BAVARIA destaca que no se pueden comparar directamente las tasaciones del valor de mercado de 1997 y 2007 con el EBV, ya que las tasaciones se referían a una venta directa, mientras que el EBV, aun refiriéndose a una venta de los edificios, incluía solo la constitución de un derecho de censo enfitéutico sobre los terrenos. Como NEUWOGES seguía siendo el propietario de los terrenos, no se podía tener en cuenta el valor de los mismos establecido en las actas. En opinión de BAVARIA, las tasaciones, en cualquier caso, ya no tenían importancia ya que en ellas se establecía el valor teórico de los objetos y el valor real que podían alcanzar en el mercado.
(60)
Por otra parte, BAVARIA considera que se debe tener en cuenta el alivio de las antiguas deudas basado en la operación. Uno de los objetivos de NEUWOGES al suscribir el contrato de que se trata habría sido lograr el alivio a tenor del AHG.
(61)
Además de las condiciones precisas del EBV y el GVV, según BAVARIA se deben tener en cuenta también las ventajas que NEUWOGES ha obtenido del GPV. BAVARIA reitera que NEUWOGES insistió en confiar a su filial BRG la rehabilitación de las viviendas, teniendo presente que NEUWOGES recibiría todos los beneficios de BRG (aunque fuera también responsable de cubrir las eventuales pérdidas). En este contexto, los beneficios procedentes del contrato con BRG, por un volumen de […] EUR, deben considerarse como una ventaja relevante para NEUWOGES.
(62)
Por lo que respecta a la lógica general del modelo sale-and-lease-back, BAVARIA considera, finalmente, que NEUWOGES ha debido reembolsar, lógicamente, la inversión inicial de BAVARIA más los intereses. BAVARIA se remite a las actas internas que documentan el proceso de toma de decisiones de NEUWOGES para mostrar que esta era plenamente consciente de que con la cuota de arrendamiento se iba a amortizar la inversión inicial de BAVARIA.
4.2.3. Alternativas
(63)
Respecto a las alternativas que señaló NEUWOGES, y que en su opinión hubieran sido más ventajosas económicamente, BAVARIA señala que estas alternativas no estaban disponibles o no hubieran sido más ventajosas. En primer lugar, respecto a la supuesta opción de la venta directa a los inquilinos, BAVARIA considera muy poco probable que NEUWOGES hubiera podido vender viviendas no rehabilitadas, sin disponer, al mismo tiempo, de los medios para financiar la necesaria rehabilitación. En segundo lugar, en relación con la financiación de la rehabilitación mediante un crédito, BAVARIA señala que NEUWOGES hubiera corrido con los mismos riesgos y costes que con la operación con BAVARIA. Además, una venta directa de viviendas rehabilitadas a los inquilinos o a un comprador comercial no hubiera sido atractiva ya que NEUWOGES hubiera tenido que transferir un considerable porcentaje del precio más elevado al ETF.
4.2.4. Recursos estatales e imputabilidad
(64)
BAVARIA termina arguyendo que la operación no incluye medios estatales y no es imputable al Estado. Que NEUWOGES es una empresa normal de derecho privado y no recibe medios estatales directa o indirectamente. Que el control general a través del Consejo de supervisión de mayoría municipal no es suficiente para imputar la transacción al Estado. El argumento de NEUWOGES de que la ciudad de Neubrandenburg hubiera presionado a NEUWOGES por razones políticas para cerrar esta operación, no es plausible.
4.3. CIUDAD DE NEUBRANDENBURG
(65)
La ciudad de Neubrandenburg, propietaria de NEUWOGES, arguye que los contratos en cuestión incluyen ayudas estatales. La ciudad se distancia de los argumentos citados por NEUWOGES y adopta una posición propia respecto a una serie de puntos.
4.3.1. Ventaja
(66)
En primer lugar, Neubrandenburg considera que el EBV y el GVV deben evaluarse por separado, ya que las partes contratantes los mantuvieron cuidadosamente separados, tanto en el sentido jurídico como en el económico. En segundo lugar, Neubrandenburg hace referencia a los argumentos de NEUWOGES respecto al descenso previsto de su población, lo que, considera, un OEM hubiera tenido en cuenta. Neubrandenburg subraya, además, que un OEM hubiera podido prever claramente unas tasas de desocupación elevadas. En tercer lugar, Neubrandenburg considera que la rehabilitación encargada por BAVARIA era tan básica que no cabía esperar altas tasas de utilización ni incrementos importantes en los alquileres.
(67)
Además, Neubrandenburg rechaza otros argumentos de BAVARIA. En particular mantiene el punto de vista de que el proceso de licitación no puede tomarse como prueba de que la oferta de BAVARIA fuera la mejor de las disponibles en el mercado. En cualquier caso, un OEM no habría aceptado la oferta de BAVARIA, aunque hubiera sido realmente la mejor oferta del mercado. Por lo que respecta a las supuestas alternativas, Neubrandenburg recupera esencialmente los argumentos de NEUWOGES. En relación con las tasaciones del valor de mercado y el argumento de BAVARIA de que los precios estimados no hubieran podido alcanzarse, Neubrandenburg explica que la tasación debe utilizarse como parámetro del precio de mercado en ese momento, ya que no se puede establecer el precio que NEUWOGES hubiera podido obtener realmente en el mercado en 1998.
4.3.2. Recursos estatales e imputabilidad
(68)
La ciudad de Neubrandenburg considera que el acto jurídico le es imputable, ya que ejercía el suficiente grado de control sobre NEUWOGES en general y sobre la operación sale-and-lease-back en particular.
(69)
Como única accionista, la ciudad, según sus propias indicaciones, tenía el control completo de NEUWOGES. En consecuencia, la dirección de NEUWOGES estaba obligada a seguir las directrices de la ciudad. Además, ocho de los diez miembros del Consejo de supervisión de NEUWOGES eran representantes de la ciudad, por lo que esta disfrutaba de otro mecanismo con el que ejercer su control. La ciudad de Neubrandenburg estaba obligada por la normativa de administración local a garantizar que pudiera ejercer una influencia apropiada sobre NEUWOGES.
(70)
Por lo que respecta a la operación de que se trata, la ciudad de Neubrandenburg explica que no solo tenía la posibilidad de ejercer el control sino que realmente lo ejerció en esta operación. Neubrandenburg considera que, entre otras cosas, las actas del Consejo de supervisión demuestran la estrecha participación de los representantes de la ciudad y que antes de que se suscribiera el contrato era necesario que dicho Consejo adoptara una decisión al respecto. Respecto a las condiciones de la operación, Neubrandenburg señala que la ciudad pidió que se satisficieran los intereses políticos locales.
(71)
En conclusión, la ciudad de Neubrandenburg considera que el control de la ciudad sobre la operación sale-and-lease-back así como su responsabilidad a respecto se ven confirmados por los hechos, por lo que la operación le es imputable.
4.4. ESTADO FEDERADO DE BERLÍN
(72)
El Estado federado de Berlín, que está estrechamente vinculado a BAVARIA (19), arguye que los contratos en cuestión no contienen elementos de ayuda, ya que BAVARIA no obtuvo ventaja alguna.
4.4.1. Ventaja
(73)
Berlín argumenta, en primer lugar, que los contratos en cuestión deben considerarse como una única operación, ya que eran partes complementarias de una operación sale-and-lease-back. NEUWOGES también los había tratado como tales.
(74)
En relación con el criterio del OEM, Berlín considera que, teniendo en cuenta la situación económica de NEUWOGES en ese momento (1997/1998) y el tipo de operación que quería efectuar (privatizar a tenor de los requisitos de alivio del AHG, rehabilitar su parque de viviendas, mantener la actividad de administración de sus objetos y de los alquileres sociales), BAVARIA había ofrecido una solución equilibrada.
(75)
En particular y por lo que respecta al EBV, arguye Berlín en primer lugar que el proceso de licitación de NEUWOGES demuestra que esta consideró la oferta de BAVARIA como la mejor oferta de financiación disponible en el mercado en ese momento (1997/1998). En segundo lugar, señala Berlín que el alivio de la deuda a tenor del AHG debe tenerse en cuenta, ya que cumplir el compromiso de privatización con arreglo a dicha ley era un aspecto fundamental de NEUWOGES. En tercer lugar, Berlín subraya que la venta a un precio relativamente bajo (al preferir una venta ligada a la rehabilitación en vez de una venta tras finalizar los trabajos de rehabilitación) era en interés económico de NEUWOGES, ya que un precio más bajo suponía que había que transferir menos dinero al ETF.
(76)
En relación con el GVV, Berlín señala en primer lugar que los contratos usados como ejemplo mostraban que ni la duración del contrato ni la indexación de la cuota de arrendamiento en un […] % anual eran inhabituales. En segundo lugar, la indexación estaba justificada por la tasa de inflación media de aquel momento (1997/1998). En tercer lugar, el alquiler por m2 se situaba dentro de los tipos de alquiler aplicables en Neubrandenburg.
4.4.2. Recursos estatales e imputabilidad
(77)
Como BAVARIA, el Estado federado de Berlín argumenta que la ciudad de Neubrandenburg no puso medios a disposición de NEUWOGES. Más bien NEUWOGES dispuso solo de los ingresos generados por sus propias actividades, y sobre ellos las autoridades locales no tenían control directo.
(78)
En lo que respecta a la imputabilidad, Berlín considera poco verosímil que la ciudad de Neubrandenburg decidiera conceder una ayuda a un fondo inmobiliario de Berlín a costa de su propia inmobiliaria local. Alega, además, que no había suficientes indicaciones de que la ciudad de Neubrandenburg quisiera que se le imputara la celebración de los contratos.
5. RAZONES PARA INCOAR EL PROCEDIMIENTO DE INVESTIGACIÓN FORMAL
(79)
En su decisión de incoar el procedimiento de investigación formal, la Comisión adoptó un punto de vista provisional sobre una serie de cuestiones y solicitó a las partes interesadas que le remitieran información sobre tres cuestiones en particular.
(80)
En primer lugar la Comisión aceptó provisionalmente que el EBV y el GVV se evaluaran como una unidad y no por separado, ya que los dos formaban parte de un arrendamiento inmobiliario en su variante sale-and-lease-back (20). Por ello, basaba la evaluación de una posible ventaja económica en el análisis de los ingresos que NEUWOGES podía esperar en 1998 de la celebración conjunta del EBV y el GVV (21).
(81)
La Comisión planteó, en particular, dos cuestiones respecto al EBV:
-
Se debía aclarar, en primer lugar, si el alivio de la deuda a tenor del AHG debía tenerse en cuenta en la evaluación (22).
-
En segundo lugar, la Comisión quería más información sobre la diferencia entre las tasaciones del valor de mercado de 1997 y 2007, ya que sin más precisiones era imposible determinar cuál de ellas, en su caso, reflejaba el valor de mercado real de la propiedad en los años 1997/1998 (23).
(82)
En relación con el GVV, la Comisión señaló en primer lugar que de los contratos usados como ejemplo se desprende que las condiciones acordadas entre NEUWOGES y BAVARIA no eran inhabituales en el mercado en aquel momento (1997/1998) (24). En segundo lugar, la Comisión indicó que el proceso de licitación llevado a cabo por NEUWOGES, si bien limitado, demostraba que esta tenía la posibilidad de informarse en el mercado y tomar una decisión económicamente racional (25). En tercer lugar la Comisión se refiere al hecho de que los alquileres acordados por contrato para 2008 correspondían realmente a los alquileres medios en los barrios de referencia en 2008 o se situaban un poco por debajo de ellos (26).
(83)
A pesar de que todos estos factores apuntan hacia la conclusión de que el GVV se atiene al mercado, la Comisión solicitó nueva información sobre las expectativas de participantes en el mercado inmobiliario en 1998 con el fin de poder analizar los correspondientes argumentos con mayor detalle (27).
(84)
La Comisión examinó, por último, el análisis de flujo de caja presentado por NEUWOGES, y llegó a la conclusión de que, debido a deficiencias metodológicas, el análisis no podía demostrar ventaja económica alguna a favor de BAVARIA (28).
(85)
Por lo tanto, la Comisión llegó a la conclusión, sobre la base de la información presentada, de que no podía probar que BAVARIA hubiera recibido una ventaja económica (29). Sin embargo indicó su intención de analizar más en detalle los argumentos de los participantes y pidió a todas las partes interesadas que le facilitaran información complementaria pertinente (30).
6. PROCEDIMIENTOS JUDICIALES NACIONALES
(86)
El 28 de noviembre de 2008, el LG Rostock dictó sentencia en un procedimiento de primera instancia entre BAVARIA y NEUWOGES. BAVARIA presentó la demanda ya que, desde octubre de 2006, NEUWOGES había rechazado el pago de la cuota de arrendamiento mensual acordada en el GVV con el argumento de que dicho contrato no era válido porque incluía una ayuda estatal ilegal.
(87)
En su sentencia, el LG Rostock señaló que el EBV y el GVV debían contemplarse como una unidad y no por separado, ya que ambos contratos formaban parte de la misma operación sale-and-lease-back (31).
(88)
Respecto al EBV, el LG Rostock calculó en primer lugar el canon enfitéutico de los primeros treinta años del contrato, que fue del […] % anual. El tribunal expresó su punto de vista de que no se trataba de una remuneración desproporcionadamente baja ya que NEUWOGES recibió el canon enfitéutico de los primeros treinta años por adelantado y pudo invertirlo, lo que no hubiera sido el caso si el canon se hubiera pagado anualmente (32).
(89)
El LG Rostock señaló, además, que el alivio de la antigua deuda obtenido por NEUWOGES a tenor de la operación sale-and-lease-back debía tenerse completamente en cuenta, ya que esta operación había creado las condiciones para el alivio de la antigua deuda (33). Si se sumaba el importe del alivio de la antigua deuda al precio de compra de los edificios, la cifra resultante se situaba solo un 16 % por debajo del establecido para los edificios en la tasación del valor de mercado de 2007 por lo que no era desproporcionada respecto al valor de los edificios (34). Por último, el LG Rostock señaló que NEUWOGES tenía interés en un precio de compra bajo, ya que de esta forma se reducía el volumen total de la inversión de BAVARIA y la correspondiente cuota de arrendamiento (35). Sostuvo el tribunal, además, que un precio de compra bajo era también beneficioso porque las obligaciones de pago de NEUWOGES respecto al ETF dependían del precio obtenido en la venta (36).
(90)
Por lo que respecta al GVV, el LG Rostock expresó en primer lugar su opinión de que en las operaciones inmobiliarias una duración de treinta años no era inhabitual (37). En segundo lugar, el tribunal consideró que la cuota de arrendamiento acordada mediante contrato, que era originalmente de […] EUR/m2, no era desproporcionada respecto a las cuotas medias de edificios comparables en el período de referencia (1997/1998) (38). El tribunal llegó, además, a la conclusión de que el incremento anual de la cuota de arrendamiento en un […] % estaba justificado habida cuenta de la inflación entre 1970 y 1998 (a saber, una media del 3,52 % anual) (39). Por otra parte, el LG Rostock señaló que la evolución real de los alquileres en los barrios de referencia en los diez primeros años de contrato correspondían aproximadamente a los incrementos acordados mediante contrato. En tercer lugar, el tribunal sostuvo el argumento de que los costes administrativos y de mantenimiento se habían calculado siguiendo la normativa aplicable y no indicaban ventaja alguna para BAVARIA (40).
(91)
En relación con el riesgo de impago del alquiler de […] %, el LG Rostock consideró que en cualquier arrendamiento el arrendatario debe correr con el riesgo de que el objeto arrendado pueda utilizarse realmente tal como estaba previsto (41). El LG Rostock apoyó esta conclusión con el argumento de que ninguna institución de crédito asumiría la responsabilidad de que el bien inmobiliario financiado pudiera utilizarse tal como estaba previsto.
(92)
Por último, el LG Rostock comparó la cuota de arrendamiento media resultante de la operación sale-and-lease-back con los tipos de interés de los préstamos tradicionales. Como el tipo de arrendamiento medio anual se situaba en un […] % al año, según el LG Rostock no podía decirse que fuera desproporcionado respecto a la posible evolución de los tipos de interés para los préstamos inmobiliarios, que podían ascender hasta el 10 % anual (42).
(93)
En conclusión, el LG Rostock constató que no se había concedido a BAVARIA una ventaja, ya que un OEM habría suscrito los contratos en cuestión (43).
(94)
NEUWOGES recurrió contra esta resolución pero el procedimiento ante el OLG Rostock todavía está pendiente.
(95)
Además, BAVARIA inició un procedimiento ante el VG Greifswald, con el fin de obtener acceso por vía judicial a la documentación relativa a estos contratos en poder de NEUWOGES o de la ciudad de Neubrandenburg. BAVARIA explicó que ya había intentado obtener dicho acceso mediante una solicitud con arreglo a la Ley sobre Libertad de Información, pero que había sido rechazada por la ciudad de Neubrandenburg con el argumento de que BAVARIA ya había podido acceder a todos los documentos relevantes en el contexto de los procedimientos ante los LG/OLG Rostock y la Comisión Europea (44). El procedimiento ante el VG Greifswald también está todavía pendiente.
7. EVALUACIÓN DE LA MEDIDA
7.1. EXISTENCIA DE AYUDA A EFECTOS DEL ARTÍCULO 107, APARTADO 1, DEL TFUE
(96)
En virtud del artículo 107, apartado 1, del TFUE, «serán incompatibles con el mercado interior, en la medida en que afecten a los intercambios comerciales entre Estados miembros, las ayudas otorgadas por los Estados o mediante fondos estatales, bajo cualquier forma, que falseen o amenacen falsear la competencia, favoreciendo a determinadas empresas o producciones». En consecuencia, una medida es ayuda estatal cuando se cumplen las cuatro condiciones siguientes:
a)
la medida concede a una empresa una ventaja económica selectiva;
b)
la medida es imputable al Estado y se otorga mediante recursos estatales;
c)
la medida falsea o amenaza falsear la competencia;
d)
la medida puede afectar al comercio entre Estados miembros.
7.1.1. Ventaja selectiva a favor de una empresa: principios generales
(97)
Según jurisprudencia reiterada del Tribunal de Justicia, los requisitos que debe reunir una medida para incluirla en el concepto de «ayuda» en el sentido del artículo 107 del TFUE no concurren si la empresa beneficiaria podía obtener la misma ventaja que se puso a su disposición mediante recursos del Estado en circunstancias que correspondan a las condiciones normales del mercado. Para apreciar si en condiciones normales de mercado habría aplicado la misma medida un OEM que se encontrara en una situación lo más similar posible a la del Estado, solo se deben tener en cuenta los beneficios y las obligaciones ligados a la situación de este último en calidad de accionista, con exclusión de los que le correspondan como poder público (45).
(98)
En consecuencia, la aplicabilidad del principio del OEM depende en última instancia de que el Estado miembro de que se trate haya concedido, en su calidad de operador económico y no en la de poder público, una ventaja económica a una empresa. De ello se sigue que, si un Estado miembro invoca ese principio en el procedimiento administrativo, le incumbe en caso de duda acreditar inequívocamente y en virtud de factores objetivos y verificables que la medida ejecutada corresponde a su cualidad de operador económico. Esos factores deben poner de manifiesto con claridad que el Estado miembro interesado ha adoptado, con anterioridad o al mismo tiempo que la concesión de la ventaja económica, la decisión de realizar una operación económica en la empresa de que se trate a través de la medida efectivamente ejecutada. Sobre ese aspecto pueden ser necesarios, en particular, factores que pongan de manifiesto que esa decisión se funda en evaluaciones económicas comparables a las que habría efectuado un OEM que se hallara en una situación lo más similar posible a la del Estado miembro de que se trate, antes de llevar a cabo dicha inversión, con el fin de determinar la rentabilidad futura de esta.
(99)
En cambio, las evaluaciones económicas efectuadas después de la concesión de la referida ventaja, la apreciación retroactiva de la rentabilidad efectiva de la inversión realizada por el Estado miembro interesado o las justificaciones ulteriores de la elección del procedimiento efectivamente seguido no pueden bastar para acreditar que dicho Estado haya adoptado la aludida decisión en su condición de OEM, antes o al mismo tiempo de conceder la ventaja (46).
(100)
De lo anterior se desprende, en primer lugar, que los documentos presentados por las partes contratantes elaborados tras la adopción de la medida no pueden tenerse en cuenta como tales en el presente caso para verificar el cumplimiento del principio de OEM.
(101)
En segundo lugar, de lo anterior se desprende que el efecto de la AHG sobre la situación financiera de NEUWOGES tampoco puede tenerse en cuenta en el presente caso para verificar el cumplimiento del principio de OEM. La AHG perseguía de hecho un objetivo político y solo una categoría limitada de empresas (artículo 2 de la AHG) eran elegibles. Esta ley no hubiera sido aplicable a un OEM en una situación similar a NEUWOGES.
7.1.2. Estructura de la evaluación en el presente asunto
(102)
Para determinar si los contratos en cuestión otorgaron una ventaja a BAVARIA, hay que verificar si corresponden a los que hubiera suscrito un OEM en una situación similar a la de NEUWOGES.
(103)
La evaluación de la Comisión se hizo en tres fases. En una primera fase se analizan las implicaciones financieras de la operación para NEUWOGES con el fin de determinar los beneficios con los que podría contar la empresa (sección 7.2). En una segunda fase se compara la operación sale-and-lease-back con otras alternativas, como por ejemplo una venta directa, para establecer si otras alternativas hubieran sido más atractivas (sección 7.3). En una tercera fase se efectúa un análisis comparativo en el que se compara la operación en cuestión con operaciones similares sale-and-lease-back efectuadas alrededor de la misma época, se analizan los resultados de un proceso de licitación efectuado por NEUWOGES y se comparan las condiciones de la operación con los tipos de interés habituales de otras operaciones de financiación efectuadas en el mismo período (finales de 1997/principios de 1998) (sección 7.4). Estas tres fases de análisis permiten, desde una perspectiva general, llegar a una conclusión sobre si NEUWOGES actuó como un OEM.
7.2. CONSECUENCIAS FINANCIERAS DE LA OPERACIÓN PARA NEUWOGES
(104)
El primer paso al analizar las consecuencias financiera de la operación de que se trata consiste en determinar su naturaleza. En este caso se trata fundamentalmente de si los dos contratos suscritos entre NEUWOGES y BAVARIA constituyen dos partes de la misma operación integrada o si se deben evaluar como transacciones separadas (sección 7.2.1). El segundo paso consiste en examinar la operación sale-and-lease-back para poder efectuar una correcta evaluación de las consecuencias financieras de la operación para NEUWOGES (sección 7.2.2) Tras un análisis por separado en profundidad de las implicaciones financieras del EBV (sección 7.2.3) y del GVV (sección 7.2.4), se lleva a cabo un análisis global de la rentabilidad que se espera de la operación para NEUWOGES (sección 7.2.5)
7.2.1. Evaluación conjunta frente a evaluación separada de los contratos en cuestión.
(105)
Hay que recordar, en primer lugar, que tanto en la Decisión de incoación de la Comisión como en la sentencia del LG Rostock se sostiene que los dos contratos de que se trata deben examinarse conjuntamente (47). El procedimiento de investigación formal confirmó dicha constatación por las siguientes razones:
a)
Ambos contratos son partes complementarias de una única operación sale-and-lease-back. En el folleto editado por BAVARIA, en el que se hace publicidad de su modelo especial sale-and-lease-back, se indicaba que la operación se realizaría mediante dos contratos, uno para regular la venta y otro el arrendamiento posterior (48). Siempre se hacía referencia entonces a los dos contratos como una única operación.
b)
Los contratos se cerraron el 21 de enero de 1998, es decir, el mismo día y hacían referencia entre sí (49), lo que indicaba su estrecha conexión y el hecho de que ninguno de los contratos se hubiera cerrado sin el otro.
c)
Como se desprende del cálculo de precios original facilitado por NEUWOGES, las condiciones de los contratos están inseparablemente vinculadas entre sí (50). El importe del pago previo en efectivo dependía del pago mensual de la cuota de arrendamiento por NEUWOGES y de la inversión de BAVARIA en la rehabilitación de los edificios. En una operación sale-and-lease-back, la cuota de arrendamiento debe amortizar la inversión original del arrendador. Esto significa que si las disposiciones del CVV hubieran sido diferentes, las cifras del EBV también habrían cambiado, y viceversa (51).
d)
De las actas de las reuniones del Consejo de supervisión de NEUWOGES se desprende que esta empresa consideró siempre que estos dos contratos formaban parte de una operación única (52). Por ejemplo, en las actas del Consejo de supervisión de 30 de octubre de 1997 y 16 de diciembre de 1997 se establece claramente que la financiación del precio de compra por el comprador se basa en un modelo de arrendamiento. Esto muestra que NEUWOGES tenía plena conciencia de la conexión entre el EBV y el GVV. De igual forma, en la reunión de 16 de diciembre de 1997, la dirección de NEUWOGES explicó al Consejo de supervisión que el pago negociado con BAVARIA era el precio que podía alcanzarse por este «paquete» y que el «paquete» comportaba ciertos riesgos para la empresa, pero que estos eran soportables. La referencia al «paquete» y el riesgo vinculado demuestra una vez más que ambos contratos se consideraban una única operación.
(106)
Los argumentos de NEUWOGES sobre el hecho de que no se registrara uno de los contratos en cuestión, no son convincentes. El principal argumento de NEUWOGES es que el hecho de no registrar demuestra la intención de las partes de cerrar dos contratos separados independientes el uno del otro. La Comisión señala que, como las intervenciones estatales adoptan diversas formas y deben evaluarse en relación con sus efectos, no se puede excluir que varias medidas consecutivas de intervención estatal deban considerarse, a efectos de la aplicación del artículo 107, apartado 1, del TFUE, como una única medida. Este podría ser el caso, en particular, cuando las intervenciones consecutivas tienen vínculos tan estrechos entre sí, especialmente a la luz de su cronología, su finalidad y la situación de la empresa, que resulta imposible disociarlas (53). El concepto de operación única es, por lo tanto, más amplio en la legislación de la Unión en materia de ayudas estatales que en el Derecho contractual alemán. Lo expuesto en el considerando 105 muestra que los contratos de que se trata, a la luz de la cronología, la finalidad y la situación de la empresa en el momento de la celebración de los mismos, deben considerarse como una única operación a tenor de la de la legislación de la Unión en materia de ayudas estatales.
7.2.2. Contexto: diseño de la operación sale-and-lease-back
(107)
La operación entre BAVARIA y NEUWOGES se basa en el modelo de arrendamiento inmobiliario (Leasingmodell Immobilien) de BAVARIA. Este modelo prevé que el comprador (BAVARIA) financie su inversión original arrendando posteriormente los edificios comprados al vendedor (NEUWOGES). Para determinar el volumen de inversión y las correspondientes cuotas de arrendamiento, el modelo de arrendamiento utiliza una fórmula simple mediante la cual el volumen de inversión se calcula dividiendo el pago nominal de arrendamiento anual por la cuota de arrendamiento (en %):
La cuota de arrendamiento, a su vez, resulta de una combinación de la duración del contrato, la indexación de la cuota de arrendamiento y el valor residual de los edificios:
Cuota de arrendamiento (en %):
Duración: 25 años
Valor residual (en %)
Indexación
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Duración: 30 años
Valor residual (en %)
Indexación
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Queda así claro que el volumen de inversión depende tanto de la cuota de arrendamiento como de los pagos de arrendamiento mensuales y viceversa. Tan pronto como las partes del contrato hayan fijado los parámetros básicos (duración, indexación anual, valor residual) y el volumen total de inversión deseado o los pagos mensuales de arrendamiento previstos, se pueden calcular los parámetros que faltan. Según la fórmula, una duración más breve, un valor residual más bajo, una indexación más baja o unos pagos nominales de arrendamiento mensuales más bajos darían como resultado un volumen de inversión total más bajo.
(109)
Una vez que se ha fijado el volumen de inversión total, se deducen los costes de rehabilitación y los impuestos así como otros posibles costes. El importe resultante corresponde al precio de compra. En la operación sale-and-lease-back entre NEUWOGES y BAVARIA en el precio de compra (pago previo en efectivo) no se diferencia entre el precio pagado por la propiedad de los edificios y el canon enfitéutico.
Cálculo de la operación entre BAVARIA y NEUWOGES
Volumen total de inversión
[…] EUR
Rehabilitación
[…] EUR
Derechos e impuestos
[…] EUR
Remuneración de privatización
[…] EUR
Precio de compra
[…] EUR
(110)
La operación sale-and-lease-back en cuestión consiste en dos elementos, el EBV y el GVV, que a su vez están vinculados al GPV. Las consecuencias financieras del EBV, del GVV y del GPV para NEUWOGES deben evaluarse en este contexto.
7.2.3. Determinar las probables consecuencias financieras del EBV para NEUWOGES
(111)
Los elementos centrales del EBV son la venta de los edificios y el registro de un derecho de censo enfitéutico por los terrenos sobre los que se levantan los edificios, de una duración de 75 años. BAVARIA se comprometió a pagar un total de […] EUR a NEUWOGES, de los que […] EUR correspondían al canon enfitéutico capitalizado por los terrenos por el período hasta el 31 de diciembre de 2028 y […] EUR al precio de compra de los edificios (54). Además, BAVARIA debería pagar también, a partir del 1 de enero de 2029, y durante 10 años, un canon enfitéutico anual por un valor de […] % del valor actual de los terrenos, a saber, de […] EUR por m2 o de […] EUR anuales (55). Para el período de validez restante del EBV -de 2039 hasta finales de 2073- se ha previsto una adaptación de dicho canon al índice de precios por el coste global de la vida siempre que fluctúe más de un […] % (56).
(112)
Además de la compra de los edificios y la adquisición de derechos de censo enfitéutico por los terrenos correspondientes, BAVARIA aceptó la obligación de rehabilitar los edificios y suscribió un contrato con BRG, filial de NEUWOGES, para la ejecución de los trabajos.
(113)
Para determinar el precio de compra que BAVARIA debía pagar a NEUWOGES en el marco del EBV, las partes contratantes asumieron un pago de arrendamiento mensual de […] EUR/m2, una indexación del […] % anual, un valor residual de los edificios del […] % (que debía pagar NEUWOGES al expirar el contrato de 75 años por el registro de un derecho de censo enfitéutico basado en la valoración de un experto en ese momento) y una duración de 30 años por el arrendamiento posterior (57). El volumen total de inversión resultante de estas previsiones era de […] millones EUR (58). Una vez deducidos los costes de rehabilitación por un valor de […] EUR, los costes de privatización por […] EUR y los derechos/impuestos por […] EUR, el precio de venta se fijó en […] EUR (59).
(114)
Este precio final se dividió entonces en el precio de los edificios ([…] % = […] EUR) y el canon enfitéutico capitalizado por los terrenos ([…] % = […] EUR) (60). Las cantidades asignadas a los terrenos y los edificios no se calcularon por separado, sino como partes del precio de venta total.
(115)
Los primeros beneficios para NEUWOGES derivados de la operación fueron, en consecuencia, el pago en efectivo de […] EUR y, transcurridos 30 años, el canon enfitéutico que debía pagar BAVARIA.
7.2.3.1. Otros factores
Remuneración de privatización
(116)
En primer lugar hay que establecer que en cualquier caso se han tenido en cuenta los pagos en efectivo de BAVARIA a NEUWOGES por un valor de […] EUR en concepto de remuneración de privatización.
(117)
Como comprador de los edificios y propietario de los derechos de canon enfitéutico de los terrenos, BAVARIA tuvo que realizar las medidas claramente prescritas en los contratos de que se trata para vender una parte de las viviendas a los inquilinos. Esta condición se había incluido en el contrato para que una venta pudiera aceptarse como «privatización por comprador intermedio» a efectos de la AHG. Según esta ley, un comprador comercial debía ocuparse de vender a los inquilinos una parte lo mayor posible, como mínimo 1/3, de los apartamentos adquiridos en el marco de la operación (61). En el marco de esta obligación se tenían que esforzar también en informar a los inquilinos sobre las posibilidades a su alcance y destacar el interés en la compra de las viviendas. La tarea de ejecutar las correspondientes medidas se volvió a transferir efectivamente a NEUWOGES a través del EBV (parte V artículos 1 a 3). Se acordó, además, que NEUWOGES recibiera por ello una remuneración de […] EUR/m2, con lo que la remuneración total por las medidas de privatización ascendía a […] EUR.
(118)
En un principio no estaba previsto que NEUWOGES recibiera remuneración alguna por sus medidas de privatización; las cantidades pagadas más adelante por separado como remuneración por las medidas de privatización eran al principio solo parte del precio de venta previsto originalmente (62). De hecho para BAVARIA no tenía sentido pagar a NEUWOGES una remuneración por actividades en las que BAVARIA no tenía interés comercial. La obtención del alivio de la deuda a tenor del AHG, vinculado a la condición de esforzarse en la privatización, solo tenía interés económico para NEUWOGES.
(119)
Sin embargo la remuneración por las medidas de privatización se dedujo más adelante del precio de venta y se pagó por separado. El motivo para ello pudo haber sido que si el importe en cuestión hubiera seguido formando parte del precio de venta, habría sido obligatorio transferirlo al ETF. El precio de venta pagado por BAVARIA a NEUWOGES se redujo en la cantidad correspondiente. Desde la perspectiva de BAVARIA no había en ello diferencia económica alguna. NEUWOGES recibió exactamente el mismo importe de BAVARIA, que habría recibido de no haberse acordado una remuneración de privatización separada. De hecho NEUWOGES mismo incluyó los pagos de la privatización en los ingresos derivados de la operación sale-and-lease-back (63).
(120)
La liquidación de estos pagos como remuneración separada y no como parte del precio de venta tenía relevancia para NEUWOGES en el contexto de la AHG. Como ya se ha explicado antes (véase el considerando 101), un OEM no hubiera tenido en cuenta la AHG. El hecho de que NEUWOGES aplicara las medidas de privatización y utilizara recursos para ello no tiene importancia en este contexto. Un OEM que no actuara en el contexto de la AHG no se hubiera embarcado en medidas de privatización, razón por la que no pueden tenerse en cuenta al aplicar el criterio de OEM.
(121)
De igual forma, la remuneración pagada por BAVARIA a NEUWOGES por las medidas de privatización debe considerarse como una ventaja relevante para NEUWOGES que debe añadirse al precio de venta para determinar las consecuencias financieras de la operación sale-and-lease-back para NEUWOGES en su totalidad.
Rehabilitación
(122)
La rehabilitación llevada a cabo en el contexto de la operación sale-and-lease-back tuvo implicaciones financieras adicionales para NEUWOGES. Conviene recordar que los costes de rehabilitación estaban directamente relacionados con el pago por BAVARIA a NEUWOGES en el marco del EBV. Este pago fue el resultado de un cálculo del volumen total de la inversión, menos los costes, incluidos los costes de rehabilitación (véase el considerando 109). Dicho de otro modo, cuanto mayores fueran los costes de rehabilitación, menor sería el precio de compra. Este es el motivo de que en un cálculo alternativo de la operación, en el que se presupongan niveles de alquiler más bajos, menor indexación y, en consecuencia, pagos de arrendamiento inferiores, el precio de compra seguía siendo superior al del EBV, sobre todo porque se supone que los costes de rehabilitación en este cálculo alternativo son mucho más bajos que los acordados entre BAVARIA y BRG (64).
(123)
En este contexto, hay que señalar que el pago a tanto alzado destinado a la rehabilitación efectuado por BAVARIA a BRG, la filial al 100 % de NEUWOGES, con arreglo al contrato a tanto alzado global, era mucho más elevado que los costes de rehabilitación estimados en un principio por NEUWOGES (65). Aunque la estimación inicial de NEUWOGES suponía unos costes totales de […] o […] EUR por m2, los costes de rehabilitación a tanto alzado acordados finalmente entre BAVARIA y la filial de NEUWOGES BRG ascendieron a […] EUR y […] EUR por m2. En otras palabras, los costes acordados excedieron de los costes estimados en un primer momento en […] o el […] %. Los costes a tanto alzado significativamente más elevados redujeron de forma notable el pago de BAVARIA a NEUWOGES en el marco del EBV.
(124)
No se dio ninguna explicación en relación con la divergencia entre los costes estimados inicialmente y el pago a tanto alzado acordado. Ello resulta especialmente sorprendente habida cuenta de la afirmación de NEUWOGES de que la estimación inicial de unos costes de rehabilitación de […] EUR por m2 por término medio constituían costes habituales o usuales […] (66). El estudio titulado Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern (Entre la rehabilitación y la demolición: Bloques de apartamentos prefabricados en los nuevos Estados federados, en lo sucesivo, el estudio «Pestel»), presentado por NEUWOGES, también estimó los costes de una rehabilitación similar a la efectuada por BRG entre […] EUR por m2 y […] EUR por m2 (67). En su calidad de propietario y administrador de los edificios, NEUWOGES tenía conocimiento directo de las necesidades de rehabilitación, y es difícil entender por qué las habría subestimado inicialmente de manera tan drástica.
(125)
Los costes de rehabilitación han de tomarse en consideración para determinar el impacto financiero del EBV. En primer lugar, está claro que para la propia BAVARIA era irrelevante qué costes de rehabilitación le facturaría la filial de NEUWOGES, BRG, simplemente porque todos los costes de rehabilitación se deducirían del precio de compra. Por otra parte, NEUWOGES tenía un interés económico manifiesto tanto en que BAVARIA contratase a BRG las obras de rehabilitación como en trasladar parte del precio de venta a los costes de rehabilitación. La razón de esta consideración es que los beneficios obtenidos de la rehabilitación por la filial de NEUWOGES no estaban sujetos a las obligaciones de cesión en virtud de la Ley de asistencia sobre la deuda heredada. Según sus propias estimaciones, los beneficios obtenidos por BRG (y, por tanto, NEUWOGES) de las rehabilitaciones de BAVARIA ascendieron a […] EUR (68). Estos beneficios constituyen una ventaja directa para NEUWOGES que debe tenerse en cuenta. A la hora de justificar el precio de venta, los gestores de NEUWOGES también subrayaron que se había contratado a BRG para llevar a cabo las obras de rehabilitación (69).
Canon enfitéutico
(126)
En cuanto al asunto del canon enfitéutico, es importante abordar el argumento de NEUWOGES de que, en realidad, BAVARIA no estaba obligada a pagar canon alguno durante los 30 primeros años, ya que el canon enfitéutico capitalizado estaba incluido en el precio de venta. No obstante, si el canon se abona anualmente o por adelantado en calidad de canon enfitéutico capitalizado no tiene casi incidencia alguna para la presente evaluación. No hay ninguna indicación de que tal solución fuera irracional: simplemente expresaba una preferencia por la liquidez inicial por parte de NEUWOGES.
(127)
Por último, no debe olvidarse que BAVARIA está obligada a pagar el canon enfitéutico incluso después de la expiración del GVV. A partir del 1 de enero de 2029 y durante un período de 10 años, BAVARIA tendrá que pagar un canon enfitéutico anual del […] % del valor actual del suelo, que se ha fijado en […] EUR por m2. Para el plazo restante, se contempla una adaptación del canon enfitéutico al índice total del coste de la vida, siempre que este último fluctúe más de un […] %. Partiendo de la hipótesis, en aras de la simplicidad, de que el índice del coste de la vida no fluctuará, estos pagos futuros tendrán un valor nominal de […] EUR. A modo de evaluación global, el valor actualizado a 1998 de estos pagos futuros debe considerarse también parte del beneficio obtenido por NEUWOGES.
7.2.3.2. Conclusiones
(128)
Se ha de señalar que la finalidad del análisis anterior consistía en determinar con la máxima precisión posible el impacto financiero del EBV sobre NEUWOGES. Este análisis conduce a la conclusión de que las ventajas obtenidas por NEUWOGES son:
a)
el precio en efectivo abonado por BAVARIA ([…] EUR);
b)
la bonificación abonada por las medidas de privatización ([…] EUR);
c)
los beneficios obtenidos de la rehabilitación ([…] EUR);
d)
el valor en efectivo del canon enfitéutico después de 2029 (actualizado, […] EUR).
7.2.4. Cálculo del impacto financiero del GVV sobre NEUWOGES
(129)
Con arreglo al GVV, NEUWOGES es responsable de la gestión de los edificios en cuestión. A cambio del derecho a acumular todos los ingresos generados del alquiler de los apartamentos y los locales comerciales, NEUWOGES ha de abonar al propietario (BAVARIA) una cuota de arrendamiento mensual fija de […] EUR hasta la finalización de las obras de rehabilitación, y […] EUR con posterioridad (sección 3 del GVV). El contrato tiene una vigencia de 30 años contada a partir de la finalización de las obras de rehabilitación (sección 2.1). La cuota de arrendamiento mensual está indexada al […] % al año (sección 4.2). Con el análisis que figura a continuación se pretende determinar el impacto financiero del GVV sobre NEUWOGES.
7.2.4.1. Contexto (Cálculos)
(130)
La cuota de arrendamiento mensual es el resultado de multiplicar el alquiler neto previsto por m2 y mes, deducidos los costes de gestión y mantenimiento, y teniendo en cuenta el riesgo de impago del alquiler, por el número de m2 disponibles (70). Por tanto, los supuestos esenciales son el alquiler neto previsto por m2 y mes, y los costes previstos. En el GVV, las partes contaron con niveles de alquiler neto de […] EUR/m2 tras la rehabilitación y unos costes de […] EUR/m2, lo que conduce a la cuota de arrendamiento mensual de […] EUR por m2 (71).
(131)
A la hora de establecer los distintos parámetros que en último término se incluyeron en el GVV, NEUWOGES pudo elegir (72). Al fijar un nivel de alquiler diferente o una indexación más elevada, pudo determinar con precisión sus pagos mensuales a lo largo de la vigencia del contrato y el precio que obtendría de la venta (73). Había, por tanto, una correlación directa entre asumir un riesgo superior o inferior a la hora de fijar una determinada cuota de arrendamiento (por ejemplo, estableciendo distintos niveles de alquiler, indexación y costes) y la liquidez recibida en forma del precio de venta. Por ejemplo, en un cálculo alternativo aportado por BAVARIA, que supone una indexación del 2,0 %, un nivel de alquiler de […] EUR y, por lo tanto, un arrendamiento de […] EUR, la renta mensual habría ascendido a […] EUR en lugar de […] EUR (74). Por supuesto, el precio de venta habría sido también inferior.
7.2.4.2. Análisis del impacto financiero
Consideraciones generales
(132)
A la hora de determinar el impacto financiero del GVV de NEUWOGES, es importante señalar dos elementos. En primer lugar, la cuota de arrendamiento se calcula por m2. Habida cuenta de que algunos apartamentos fueron vendidos por BAVARIA tras la celebración del contrato, la superficie total varió de […] m2, en un primer momento, a […] m2 en 1999, […] m2 en 2000, y […] m2 en 2001. Después de 2001, la cifra en cuestión se mantuvo estable en […] m2. En sus escritos, NEUWOGES se valió de estas magnitudes progresivamente decrecientes de m2 para calcular los flujos financieros previstos. Como solo es importante la perspectiva ex ante, NEUWOGES no debería haber reducido la cifra total de m2 en que se basan sus cálculos con la cuantía realmente vendida posteriormente, sino con el número que, a principios de 1998, esperaba que se vendiera posteriormente. En consecuencia, el análisis siguiente no se basará en las cifras utilizadas en los escritos de NEUWOGES, sino en las que NEUWOGES incluyó en sus previsiones originales de beneficios, que suponían una reducción progresiva de […] m2 a […] m2 hasta 2003. En segundo lugar, para determinar el impacto financiero del contrato sobre NEUWOGES, previsto una vez que finalizara la operación, se han de descontar los ingresos y costes futuros, lo que requiere que se fije un tipo de actualización. En consonancia con su carta original y los análisis de flujo de tesorería facilitados por NEUWOGES, la Comisión supone que el tipo de actualización es del 5 % anual (75).
Fiabilidad de los análisis de flujo de tesorería de NEUWOGES
(133)
Antes de proceder a proporcionar un análisis económico independiente del GVV, es preciso, en primer lugar, comentar los análisis de flujo de tesorería ex post facilitados por NEUWOGES, que supuestamente demuestran el flujo de tesorería que un OEM prudente habría esperado que generase ex ante el GVV. NEUWOGES alega que en el contexto de supuestos realistas ex ante -que según NEUWOGES consistían en un aumento del alquiler del […] % anual, una indexación de los costes del […] % al año y una tasa de desocupación del […] %- habría sido de esperar, ex ante, que el GVV generase un flujo de tesorería total negativo de […] EUR en términos nominales y de […] EUR, en términos actualizados (76). Asimismo NEUWOGES alega que solo en aquellos casos en los que se ha partido de supuestos irreales ex ante -aumento del alquiler del […] % anual, tasa de desocupación del […] %, y costes estables- podría haberse esperado que el GVV arrojase un valor positivo de […] EUR en términos nominales y de […] EUR, en términos actualizados (77). Sobre esta base, NEUWOGES sostiene que estaba claro, ex ante, que cada año se tendrían que haber aplicado subidas del alquiler del […] % solo para cubrir la cuota de arrendamiento, lo que no dejaba margen para aumentos de costes.
(134)
Procede señalar, a este respecto, que NEUWOGES formula hipótesis sobre los niveles de coste que resultan poco convincentes (los niveles iniciales de costes son los mismos en todos los análisis facilitados por NEUWOGES). Los cálculos subyacentes al GVV, tal como se celebró, suponen unos costes totales (gestión, mantenimiento, riesgo de impago de alquileres) que ascienden a aproximadamente un […] % del alquiler. Por el contrario, los análisis del flujo de tesorería de NEUWOGES asumen un primer nivel de costes (tras la rehabilitación) no inferior al […] % ([…] % del riesgo de impago del alquiler, el […] % de gestión y mantenimiento). Incluso en el supuesto de que no se tenga en cuenta el enorme incremento de impagos de alquiler (del […] % al […] %), se registra un incremento en otros costes del […] % al […] % del alquiler. Los escritos de NEUWOGES no explican suficientemente por qué sería necesario este aumento. Por el contrario, NEUWOGES indica que el nivel del […] % ([…] EUR por m2) era realista para el período inmediatamente posterior a la rehabilitación, pero que luego se incrementaría cada año en un […] % (78). Del mismo modo, la tasación encargada por NEUWOGES antes de la venta supuso unos niveles totales de costes (incluido el riesgo de impago del alquiler) de entre el […] % y el […] % (tasación de 1997) (79). Dado que la tasación no especifica qué porcentaje se destina al impago del alquiler, no es posible determinar en qué medida sus hipótesis de base relativas a otros costes se alejan de las de NEUWOGES. Sea como fuere, aun suponiendo que la tasación de 1997 se basaba en una estimación del riesgo de impago del alquiler del […] %, el resto de los costes asumidos por NEUWOGES son más elevados. A la luz de lo anterior, no se pueden aceptar los análisis de flujo de tesorería de NEUWOGES y deben corregirse sobre la base de un nivel de costes inicial del […] %, excluido el riesgo de impago del alquiler (80).
(135)
Teniendo esto en cuenta, se ha de señalar también que es erróneo el argumento de NEUWOGES según el cual, para cubrir el aumento de la cuota de arrendamiento, tendrían que aplicarse unas subidas del alquiler del […] %. Dado que la cuota de arrendamiento se calcula en porcentaje del alquiler original total (en este caso, el […] %), una subida del alquiler del […] % permitiría cubrir tanto un aumento de la cuota de arrendamiento como un incremento de los costes de un […] %. En caso de que los costes sean estables, un menor aumento del alquiler ya bastaría por sí mismo para compensar el aumento de las cuotas de arrendamiento. De hecho, suponiendo un riesgo de impago de alquileres del […] % y costes en general estables, un incremento del alquiler anual del […] % bastaría para cubrir el incremento de la cuota de arrendamiento. Todo aumento que supere lo anterior quedará a disposición de NEUWOGES para compensar los costes en aumento u obtener un beneficio.
Análisis del impacto financiero
(136)
En el momento de la suscripción del contrato, la propia NEUWOGES llevó a cabo un análisis del flujo de tesorería nominal (81). En este análisis, suponía que sus propios costes (gestión, mantenimiento) se incrementarían un […] % al año, que podría aumentar el alquiler un […] % cada tres años, que podría mantener una tasa de desocupación del […] % y que el […] % de los apartamentos se venderían a los inquilinos. Teniendo esto en cuenta, NEUWOGES esperaba que el GVV generaría un flujo de tesorería de […] EUR a lo largo de los 30 años de vigencia.
(137)
El procedimiento de investigación formal ha puesto de manifiesto que no había razón alguna para creer que estos cálculos se hicieron sobre la base de expectativas que se sabía eran demasiado optimistas. No se ha presentado ninguna prueba de que los representantes de NEUWOGES presentaran estas cifras a su Consejo de supervisión a sabiendas de que eran inexactas. De hecho, tampoco parece que NEUWOGES alegue que sus directivos se embarcasen conscientemente en una operación desfavorable por motivos políticos, sino más bien que se efectuó una apreciación errónea de las repercusiones económicas (que, en opinión de NEUWOGES, un OEM habría evitado) (82).
(138)
No obstante, es preciso demostrar si estas expectativas eran de tal índole que un OEM no habría basado su decisión en ellas. En este contexto, se señala que NEUWOGES sostiene que un OEM habría previsto un mero incremento del alquiler del […] % anual, un riesgo de impago del alquiler del […] % y un incremento de los costes de gestión y mantenimiento del […] % (83). Partiendo de estos supuestos, NEUWOGES alega que el flujo de tesorería total sería de -[…] EUR en términos nominales y de -[…] EUR, actualizados, habida cuenta de que el impacto más significativo lo provoca el hecho de que se multiplique más que por siete el impago del alquiler.
7.2.4.3. Expectativas de mercado
(139)
A continuación se hace referencia a los documentos que ofrecen información sobre las expectativas reales de los dos partes en la operación. En primer lugar, las actas de la reunión del consejo de supervisión de 16 de diciembre de 1997 demuestran que los administradores de NEUWOGES consideraron que los riesgos inherentes a la operación eran «soportables» (84). De esta acta de la reunión del Consejo de supervisión se deduce también que NEUWOGES actuó partiendo de cálculos que suponían un incremento del alquiler del […] % cada tres años, un aumento de los costes (sin referencia al riesgo de impago del alquiler) del […] %, y un riesgo de impago del alquiler del […] % (85).
(140)
Antes de firmar los contratos NEUWOGES consultó a la empresa de auditoría Nordrevision, la cual consideró que un incremento del alquiler del […] % correspondía a la tasa de inflación general, aunque probablemente no fuera alcanzable (86). Asimismo estimó que, si bien los costes iniciales eran razonables suponiendo que la desocupación fuera inexistente (los cálculos se basaron en una estimación de costes del […] % del alquiler), era necesario realizar una indexación de tales costes en consonancia con la del pago del arrendamiento (87).
(141)
BAVARIA, por su parte, supuso que, sobre la base de la expectativa de que la población de Neubrandenburg permaneciese estable (debido al establecimiento de varios grandes proveedores de servicios) (88) y de la buena situación de los edificios, era de esperar una tasa de viviendas desocupadas muy baja (89). También supuso que unos incrementos de los alquileres en consonancia con la indexación de los pagos de arrendamiento serían factibles (90).
(142)
Por último, debe señalarse que la tasación de 1997 encargada por NEUWOGES antes de la venta incluye información relativa a los acontecimientos más relevantes previstos. Esta tasación suponía niveles de costes de entre el […] % y el […] %, pero no especificó qué porcentaje se asignaba al riesgo de impago del alquiler (91).
7.2.4.4. Evaluación
Costes de gestión
(143)
En primer lugar, las expectativas relativas a los costes de gestión y mantenimiento, tanto por lo que respecta a su nivel inicial ([…] EUR/m2, o […] % del alquiler) como al incremento previsto ([…] % anual), parecen razonables. En cuanto al nivel inicial de costes, esta conclusión se deriva de las propias declaraciones de NEUWOGES según las cuales, al menos para el período inmediatamente posterior a la rehabilitación, estos costes habían sido fijados en un nivel suficientemente elevado. En segundo lugar, el estudio Pestel afirma que, en 1997, los costes de gestión y mantenimiento ascenderían por término medio a […] EUR por m2, es decir, […] EUR por debajo de la provisión para los mismos costes de la operación sale-and-lease-back (92). Por último, los costes asumidos en la tasación realizada por los expertos también se situaban en estas magnitudes. Aunque se podría esperar sin duda un aumento de estos costes, parece que suponer un aumento del […] % anual era razonable e incluso ligeramente prudente. Nordrevision había sugerido mantener una indexación de los costes de gestión en consonancia exclusivamente con la indexación de la cuota de arrendamiento, a saber, un incremento anual del […] %, inferior al asumido realmente por NEUWOGES. Por cierto, una indexación del […] % es lo que la propia NEUWOGES sostiene que podría esperarse razonablemente, lo que demuestra que el […] % anual no era desproporcionadamente bajo.
Riesgo de impago del alquiler
(144)
A este respecto, no resultaba descabellado prever un nivel general de impago del alquiler del […] %. En primer lugar, se ha de señalar que Nordrevision no cuestionó este nivel en su evaluación de los contratos, a pesar de manifestar otras dudas a propósito de la situación económica general y del mercado inmobiliario en Neubrandenburg (93). En segundo lugar, la tasación de 1997, a pesar de no especificar el supuesto riesgo de impago del alquiler, no parecía asumir riesgos de impago significativamente más elevados (94).
(145)
Los documentos internos de toma de decisiones de BAVARIA indican que la empresa suponía que, a la vista de la gran variedad de grandes proveedores de servicios establecidos en Neubrandenburg, la población de la ciudad probablemente se mantendría estable y se podrían alquilar casi todos los apartamentos en cuestión tras haber sido rehabilitados. En opinión de NEUWOGES, en 1997/98 la ciudad de Neubrandenburg y el Estado federado de Mecklemburgo-Pomerania Occidental estimaron que la población y el nivel de rentas permanecerían estables.
(146)
Por último, tampoco puede ignorarse el hecho de que la dirección de NEUWOGES, que gestionaba una empresa propietaria de más del 30 % de los apartamentos en Neubrandenburg y por tanto poseía un conocimiento exhaustivo del mercado inmobiliario local, consideraba que los riesgos inherentes a la operación sale-and-lease-back eran soportables y basó sus propias proyecciones en un riesgo de impago del alquiler del […] %. No hay razón de que estos expertos en el mercado inmobiliario local hubieran basado sus cálculos en esta hipótesis si hubiera sido descabelladamente baja, como sostiene ahora NEUWOGES.
(147)
Al mismo tiempo, se han de tomar en consideración los documentos facilitados por NEUWOGES en relación con la cuestión de si un operador prudente en el mercado inmobiliario de referencia (bloques de apartamentos prefabricados en Alemania Oriental) habría previsto tasas de desocupación más altas, habida cuenta de que los documentos se redactaron antes de la conclusión de la operación sale-and-lease-back. De los estudios facilitados, solo el estudio Pestel es anterior a la suscripción de los contratos que nos ocupan. En este contexto, se ha de constatar, no obstante, que el estudio Pestel se refiere a Alemania Oriental en su conjunto y no tiene en cuenta las condiciones específicas de Neubrandenburg, hecho este que limita su valor probatorio en este contexto. Si bien el estudio señala algunos problemas generales del mercado inmobiliario en Alemania Oriental, en sí mismo no basta para demostrar que un OEM no habría basado su decisión de invertir en un supuesto riesgo de impago del alquiler del […] %.
Alquiler
(148)
Por lo que respecta al alquiler, se ha de señalar, en primer lugar, que NEUWOGES no estima que los alquileres previstos tras la rehabilitación se fijaran en un nivel demasiado elevado. Sostiene, sin embargo, que no podían incrementarse mucho más de lo previsto. Habida cuenta de la constatación del Tribunal Regional de Rostock según la cual el nivel medio del alquiler de […] EUR por m2, en que se basa el GVV, se encontraba dentro de la horquilla establecida por la tabla de alquileres vigente (95), puede concluirse que el nivel del alquiler medio inicial era realista.
(149)
En cuanto a la indexación de la cuota de arrendamiento acordada, no hay evidencia directa de qué incremento medio del alquiler se esperaba, en términos generales, en 1998. Nordrevision señaló que, aunque el […] % anual establecido en un principio correspondía a la tasa de inflación general, no era probable que se alcanzara en Neubrandenburg (96). El hecho de que NEUWOGES aceptase finalmente una indexación de «solamente» el […] % y esperase poder aplicar incrementos del alquiler del […] % cada tres años (o el […] % anual) parece demostrar que tuvo en cuenta esta advertencia. En las tasaciones no se expresó explícitamente ninguna expectativa sobre futuros incrementos del alquiler. No obstante, se ha de señalar que, puesto que las tasaciones no explicitaron ninguna hipótesis en cuanto a la evolución del alquiler y la inflación general, la hipótesis subyacente es que convergerían el incremento del alquiler y la inflación general (que se había situado en torno al 3,5 % en las décadas precedentes) (97). El Tribunal Regional de Rostock estimó que la indexación estaba justificada a la luz de la tasa media anual de inflación del 3,52 % en los 28 años anteriores a la celebración de los contratos (98). Asimismo señaló que obviamente resultaba difícil predecir cuál sería la evolución de los alquileres a lo largo de un período de 30 años, pero que no podía reconocer una desproporción clara entre la indexación de la cuota de arrendamiento y la evolución prevista de los niveles del alquiler.
(150)
El estudio Pestel presentado por NEUWOGES no aporta dato alguno sobre lo que esperaban los operadores del mercado inmobiliario germanooriental y no contiene información específica sobre Neubrandenburg. Sin embargo, apunta a que era un mercado potencialmente difícil. No obstante, habida cuenta de las pruebas restantes, una vez más no consigue demostrar que fuera descabellado pactar una indexación de los pagos de arrendamientos del […] % anual y esperar poder aplicar incrementos de los alquileres del […] % al año.
Vigencia
(151)
Por lo que se refiere, por último, a la vigencia del contrato, el Tribunal Regional de Rostock argumentó que determinados contratos de arrendamiento presentan vigencias prolongadas (de hasta 30 años) y que el contrato en cuestión no es necesariamente poco habitual (99). Aunque una vigencia de 30 años implicaba sin duda algunos riesgos, también ofrecía la posibilidad de realizar beneficios estables y de tener certidumbre en cuanto a los costes. Además, una vigencia más larga también conllevaba que los pagos de arrendamiento mensuales necesarios para reembolsar la inversión del adquiriente fueran más bajos, o que el precio de venta fuera superior con pagos de arrendamiento equivalentes que si se hubiera optado por una vigencia más breve (100). En estas circunstancias, no parece descabellado acordar una vigencia de 30 años.
7.2.4.5. Conclusión
(152)
Habida cuenta de estas consideraciones, no puede decirse que las expectativas presentadas por NEUWOGES en su cálculo inicial sean irreales. En consecuencia, a la luz de los elementos de prueba facilitados, a NEUWOGES le parecía razonable obtener beneficios en el contexto del GVV. Si se descuentan del punto de referencia (principios de 1998) los beneficios nominales previstos, se pone de manifiesto que NEUWOGES actuó partiendo de la base de que el GVV tenía un valor en efectivo de […] EUR.
7.2.5. Evaluación general
(153)
La Comisión ha llegado a la conclusión de que el EBV y el GVV formaban parte de una misma operación integrada. Para determinar el valor total de la operación para NEUWOGES, se han de sumar los valores líquidos de ambos contratos. A modo de recordatorio: NEUWOGES podría esperar obtener del EBV las ventajas siguientes:
a)
el precio efectivo abonado por BAVARIA ([…] EUR);
b)
la bonificación pagada por los trámites de privatización ([…] EUR);
c)
los beneficios obtenidos de la rehabilitación ([…] EUR);
d)
el valor en efectivo del canon enfitéutico para el período posterior a 2029 ([…] EUR, en valor actualizado).
(154)
Además, se partía del supuesto de que (como se ha acreditado en la sección 7.2.4), sobre la base de las expectativas razonables de NEUWOGES, el GVV tenía un valor líquido actualizado de […] EUR. Por lo tanto, la operación sale-and-lease-back tenía un valor total de […] EUR para NEUWOGES.
7.3. COMPARACIÓN CON OTRAS OPCIONES ALTERNATIVAS
(155)
Con objeto de determinar si la decisión de NEUWOGES de suscribir la operación sale-and-lease-back con BAVARIA se encuadraba entre los contratos por los que un OEM se habría decantado, se ha de comparar ahora el valor de dicha operación con otras opciones comerciales alternativas. Si NEUWOGES hubiera tenido una alternativa que fuera económicamente más ventajosa, no podría decirse que la decisión de decantarse por la operación sale-and-lease-back habría sido la adoptada por un OEM.
(156)
En este contexto, conviene señalar que ni alquilar los edificios sin antes proceder a su rehabilitación ni llevar a cabo su demolición habrían sido alternativas viables. En primer lugar, alquilar los edificios sin haberlos rehabilitado habría generado escasos ingresos y es evidente que es más probable que unos edificios sin rehabilitar queden desocupados que si se modernizan (101). No hay, por tanto, razones sólidas para concluir que se pudiera esperar que los beneficios derivados de seguir alquilando los edificios sin rehabilitar superasen los obtenidos en el marco de la operación sale-and-lease-back. De modo análogo, la demolición no solo no habría generado ingresos sino que habría conllevado costes, por lo que tampoco puede considerarse una alternativa viable en el período en cuestión (1997/98).
7.3.1. Crédito como alternativa
(157)
Una primera posible alternativa habría sido plantearse solicitar un crédito. Si NEUWOGES hubiera financiado la rehabilitación de los edificios con un crédito, podría haber obtenido los mismos beneficios logrados con la operación sale-and-lease-back. En primer lugar, habría podido alquilar los edificios rehabilitados, generando así un buen flujo de ingresos. Además, contrariamente a lo sucedido con la operación sale-and-lease-back, habría seguido siendo propietaria de los edificios.
(158)
Asimismo es evidente que la financiación mediante crédito también habría conllevado ciertas desventajas. En primer lugar, NEUWOGES habría tenido que aportar de su capital propio el 30 % del volumen de la inversión, dado que consideraba que tenía que mantener una ratio de capital del 30 % (102). A finales de 1997, el Consejo de supervisión de NEUWOGES se planteó reducir la ratio de capital para facilitar una mayor inversión. No obstante, esta propuesta fue rechazada por la dirección por ser imposible desde una perspectiva económica, pues habría conducido a un grado de endeudamiento inaceptable (103). La dirección explicó que reducir la ratio de capital del 30 % al 25 % no sería factible (grado de endeudamiento) (104). El señor Räuber, miembro del consejo de supervisión de NEUWOGES, afirmó también que la reducción de la ratio de capital era impensable desde el punto de vista de la gestión empresarial, pues era imprescindible cumplir los compromisos de la empresa (105). Para financiar la inversión en rehabilitación de […] EUR, NEUWOGES habría tenido que aportar, por tanto, […] EUR de capital propio. Es muy dudoso que dispusiera de este importe de capital propio con carácter inmediato. De las actas del Consejo de supervisión queda claro que el posible volumen total de inversión para 1998 (incluidos los créditos) era de unos […] EUR, que ya estaba destinado a otros proyectos (106). Es evidente, pues, que NEUWOGES solo podría haber recurrido a un crédito para financiar las obras de rehabilitación si hubiera abandonado otros proyectos.
(159)
A diferencia de la financiación mediante crédito, la operación sale-and-lease-back no solo tenía la ventaja de que NEUWOGES no debía utilizar sus fondos propios sino que también recibía liquidez fresca, además de financiar en su totalidad la rehabilitación de los edificios.
(160)
Teniendo en cuenta todas estas consideraciones, no se puede considerar acreditado que habría sido posible llevar a cabo las obras de rehabilitación mediante la concesión de un crédito ni que, de ser así, fuera más ventajoso para NEUWOGES que la operación de BAVARIA. El hecho de que fuera improbable que NEUWOGES dispusiera del capital propio necesario para obtener el crédito y que pudiera utilizar la liquidez adicional para financiar otras inversiones puede llevar a la conclusión de que optar por la operación sale-and-lease-back era una decisión sensata.
7.3.2. Venta directa como opción alternativa
(161)
Una segunda alternativa seria habría sido una venta directa tanto de los edificios como del terreno. Lo fundamental consiste en determinar si tal decisión habría sido más ventajosa.
7.3.2.1. Evaluación en el contexto de las tasaciones de 1997 y 2007
(162)
A la hora de comparar el valor de la operación sale-and-lease-back para NEUWOGES y las ventajas que podría haber obtenido de una venta directa, la cuestión esencial que se plantea es qué precio podría haber obtenido de una venta «normal». Las dos tasaciones, de 1997 y 2007, tienen algo que decir al respecto.
(163)
NEUWOGES encargó las dos tasaciones con objeto de calcular el valor que tenían los bienes inmuebles en cuestión (edificios y solares). Una tasación fue llevada a cabo por un perito interno en 1997, y la otra fue realizada retrospectivamente por un tasador independiente en 2007. La tasación de 1997 estimó el valor en […] EUR, mientras que la de 2007 arrojó un cálculo aproximado de […] EUR (107). Ambas estimaciones incluían tasaciones separadas de los edificios (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) y los solares (1997: […] EUR; 2007: […] EUR). Ambas se basan esencialmente en el mismo método, el de valoración por rendimientos efectivos (Ertragswertverfahren).
(164)
La Comisión considera que, dado que la tasación de 2007 no se llevó a cabo hasta que tuvo lugar la operación sale-and-lease-back, no puede servir de base para determinar el valor de los bienes en 1997, sobre la base de los conocimientos que NEUWOGES tenía en aquel momento. NEUWOGES no podía entonces haber basado su decisión de participar en la operación sale-and-lease-back con BAVARIA sobre la tasación retrospectiva de 2007.
(165)
Al mismo tiempo, la Comisión considera que la tasación de 1997 tampoco es un indicador fiable del valor de los bienes en 1997, según los conocimientos que NEUWOGES tenía en aquel momento, puesto que el procedimiento de investigación formal ha revelado que la dirección de NEUWOGES era muy consciente de que la tasación de 1997 no era fiable en el momento en que suscribió los contratos objeto de investigación. Las siguientes observaciones son muy instructivas al respecto:
a)
Alquileres
La tasación de 1997 supone niveles de alquiler de entre […] EUR y […] EUR/m2. Al mismo tiempo, la primera tabla de alquileres de la ciudad de Neubrandenburg, válida del 1 de enero de 1998 en adelante y basada en los datos de 1997, indicaba niveles medios de alquiler para los apartamentos rehabilitados de entre 3,90 EUR y 4,38 EUR/m2. NEUWOGES, en su calidad de gran empresa inmobiliaria que opera en Neubrandenburg, tenía que conocer necesariamente los niveles medios de los alquileres que se pagaban en la ciudad y, por lo tanto, debía haber basado su tasación de los bienes en tales datos. Es cierto que el contrato de sale-and-lease-back preveía unos niveles medios de alquiler de […] EUR/m2 para el período posterior a la rehabilitación (es decir, de 1999 en adelante y, por lo tanto, dos años después de los datos en que se basa la primera tabla de alquileres). Esta cifra estaba en consonancia con la tabla de alquileres.
b)
Costes de rehabilitación
Aunque la tasación de 1997 se llevó a cabo en la primavera de ese año y suponía unos costes de rehabilitación de […] EUR, la dirección de NEUWOGES indicó en una carta escrita a BAVARIA en esas mismas fechas (marzo de 1997) que estimaba los costes de rehabilitación en […] EUR. Es evidente, por lo tanto, que NEUWOGES sabía perfectamente que la tasación de 1997 subestimó gravemente los costes de rehabilitación necesarios. El pago a tanto alzado acordado entre BAVARIA y BRG, filial de NEUWOGES, para la rehabilitación de los bienes inmuebles era netamente más elevado aún ([…] EUR), lo que demuestra que, cuando NEUWOGES suscribió los contratos con BAVARIA, era consciente de que la tasación de 1997 había subestimado los costes de rehabilitación en casi 10 millones EUR.
c)
Vida útil restante
Con la rehabilitación prevista en el horizonte, la tasación de 1997 estimó que la vida útil restante sería de entre 55 y 70 años. En este contexto, se ha de señalar que los bajos costes de rehabilitación de la tasación de 1997 no casan fácilmente con el supuesto de que la rehabilitación ampliara significativamente la vida útil de los edificios.
d)
Valor de los terrenos
Se ha de señalar que, al tasar los terrenos en cuestión, la tasación de 1997 no tuvo en cuenta factores reductores del valor (en cambio sí fueron tenidos en cuenta en la tasación de 2007). Entre tales factores se incluyen la infraestructura existente que no puede ser transportada o eliminada (sistemas de evacuación de aguas residuales, tuberías) y el hecho de que la parcela presentaba una forma poco adecuada. Estos factores suelen contribuir a la reducción del valor del terreno. En su calidad de propietario del solar, NEUWOGES ha debido ser conocedor de estos factores y saber que la tasación de 1997 subestimó el valor del terreno.
(166)
En conclusión, se puede demostrar que NEUWOGES sabía que algunos de los supuestos esenciales en que se basaba la tasación de 1997, especialmente en relación con los costes de rehabilitación, no eran fiables. Por tanto, la Comisión concluye que la tasación de 1997 no es una indicación fiable del valor de los bienes en 1997, sobre la base de los conocimientos que NEUWOGES tenía en aquel momento.
(167)
Al mismo tiempo, la Comisión estima que, según la información que obraba en poder de NEUWOGES en aquel momento, la tasación ex ante del valor de los bienes que podría haber obtenido de forma razonable un OEM en la posición de NEUWOGES habría sido muy probablemente muy similar a la incluida en la tasación retrospectiva de 2007. Como sucedió con la tasación retrospectiva de 2007, un OEM en la situación de NEUWOGES habría basado sus expectativas ex ante relativas al alquiler alcanzable en la tabla de alquileres, habría estimado que los costes de rehabilitación se acercaban más a los acordados entre BAVARIA y BRG, y habría ajustado el valor del terreno teniendo en cuenta los factores de reducción del valor de que tenía noticia. Por otra parte, un OEM en la posición de NEUWOGES habría evaluado detenidamente la vida útil restante a la luz de la rehabilitación prevista y de datos comparativos (como se hizo en la tasación de 2007), de forma que es razonable concluir que un OEM en la situación de NEUWOGES habría basado su tasación en estimaciones de la vida útil restante similares a las incluidas en la tasación retrospectiva de 2007.
(168)
Por consiguiente, la Comisión considera que un OEM en la posición de NEUWOGES habría estimado que el valor de los bienes, antes de la realización de la operación sale-and-lease-back, era aproximadamente de […] EUR (como en la tasación de 2007).
7.3.2.2. Comparación entre las opciones de venta directa y sale-and-lease-back
(169)
A modo de recordatorio digamos que el valor total de la operación sale-and-lease-back para NEUWOGES era de […] EUR. Por el contrario, el análisis anterior puso de manifiesto que NEUWOGES habría podido suponer de forma realista un valor de los bienes de […] EUR, que no era más que un […] % superior al valor de la operación sale-and-lease-back. Esta pequeña diferencia no significa, empero, que un OEM habría elegido necesariamente la alternativa de la venta directa:
a)
En primer lugar, no debe pasarse por alto que la alternativa de la venta directa en cuestión se refería a la venta de los edificios y los terrenos vinculados, mientras que BAVARIA solo adquirió los edificios, habiendo adquirido simplemente los derechos a arrendar los terrenos por un período de 75 años. Los terrenos propiamente dichos siguieron siendo propiedad de NEUWOGES. NEUWOGES estimó que los terrenos por sí solos tenían un valor de […] EUR (como en la tasación de 2007). Si bien resulta difícil cifrar con precisión el valor que mantuvo NEUWOGES por el hecho de no haber procedido a la venta de los terrenos sino únicamente haberlos alquilado, se ha de partir del principio de que el hecho de que NEUWOGES mantuviera la titularidad de los terrenos justificaba un precio de la operación ligeramente más bajo.
b)
En segundo lugar, se ha de señalar que se albergan ciertas dudas de si se habría logrado realmente el precio que habría estimado un OEM en la posición de NEUWOGES. La única oferta de compra de la que NEUWOGES ha informado procedió de Felske Immobilien, que al parecer ofreció un precio de […] EUR/m2, lo que arrojaba un precio de compra total de […] EUR (108). Esta oferta era más de 1 millón EUR inferior al precio que habría considerado un OEM que estuviera en la situación de NEUWOGES.
c)
En tercer lugar, al estimar los beneficios que esperaba obtener del GVV, NEUWOGES los calculó erróneamente solo hasta 2027, inclusive. Sin embargo, como la vigencia del GVV era de 30 años a partir de las obras de rehabilitación (es decir, 30 años a partir de principios de 1999), el cálculo debería haber incluido los beneficios hasta 2028, inclusive. Si se corrigiera la estimación en este sentido, supondría un incremento del valor de la operación sale-and-lease-back.
d)
Al calcular el valor líquido actualizado del canon enfitéutico que BAVARIA debía abonar a NEUWOGES, se partió de la base, en aras de la simplicidad, que no se modificaría el coste de la vida y que, por tanto, no habría que ajustar los pagos. Sin embargo, es más realista suponer que, en términos generales, el coste de la vida iría subiendo, por lo que es muy probable que en el futuro los pagos resulten ser más elevados de lo previsto. Ello conduciría a su vez a un incremento del valor del contrato.
(170)
Habida cuenta de estas consideraciones, se ha de concluir que optar por la operación sale-and-lease-back en lugar de la venta directa era razonable desde una perspectiva económica.
7.3.3. Conclusión
(171)
Si se compara el valor de la operación sale-and-lease-back para NEUWOGES con el valor de posibles medidas alternativas, se ha de concluir que la operación presentaba tales características que un OEM también la habría realizado.
7.4. EVALUACIÓN COMPARATIVA
(172)
Tras haber demostrado que decantarse por la operación sale-and-lease-back frente a otras alternativas era algo por lo que razonablemente un OEM habría optado, la Comisión también analizó, como medida cautelar, si la operación correspondía a otros contratos en el momento en cuestión en el mercado de referencia y si había otros indicios que socavasen la conclusión de la Comisión de que la operación sale-and-lease-back se ajustaba al principio del OEM.
(173)
La información de que se dispone sobre operaciones comparables se refiere a los contratos de sale-and-lease-back celebrados por BAVARIA en torno al mismo tiempo en que se adoptó la medida. Estos contratos pueden indicar si la operación sale-and-lease-back en cuestión presentaba características que también hubieran sido elegidas por otros operadores del mercado, incluso empresas privadas, apuntando por tanto a la conformidad con el mercado (sección 7.4.1). Además, el procedimiento de licitación restringido llevado a cabo por NEUWOGES y una comparación con otras operaciones financieras pueden arrojar cierta luz sobre la conformidad con el mercado de la operación en cuestión (secciones 7.4.2 y 7.4.3).
7.4.1. Contratos tipo
(174)
A efectos de comparación, se presentaron contratos relativos a tres actos jurídicos similares ([…]). No obstante, solo los contratos […] y […] pueden tenerse en cuenta, pues fueron los únicos que se suscribieron en torno a las mismas fechas que la operación sale-and-lease-back entre BAVARIA y NEUWOGES. En primer lugar, se ha de señalar que estos dos actos difieren de la operación en cuestión en cuanto a la vigencia, la indexación de la cuota fija de arrendamiento y la rehabilitación. NEUWOGES hace referencia, en particular, a la diferencia en la tasa de indexación ([…]: 1,5 % anual; […]: ajuste a la evolución del coste de la vida) para demostrar que el GVV incluía disposiciones que no eran práctica habitual en aquel momento (1997/98).
(175)
BAVARIA indica que las operaciones […] y […] eran ejemplos de la ejecución de su «modelo de arrendamiento de bienes inmuebles» (109), lo que sugiere que las disposiciones de estos contratos se establecieron sobre la base de cálculos similares a los realizados en el marco de la operación sale-and-lease-back NEUWOGES/BAVARIA.
(176)
Como ya se ha señalado anteriormente (véase el considerando 131), NEUWOGES pudo elegir libremente los parámetros de contrato en el marco del modelo de arrendamiento ofrecido por BAVARIA. Ello implica que NEUWOGES podía haber elegido una indexación inferior o una deducción más elevada por los costes. Ni que decir tiene que ello habría supuesto un pago anticipado inferior. Puede suponerse que otro tanto sucedía en el caso de […] y de […].
(177)
Habida cuenta de que los socios contractuales tenían plena libertad para elegir los parámetros precisos de su operación en el marco del modelo ofrecido por BAVARIA, no parece esencial para determinar la conformidad del mercado de la operación sale-and-lease-back de NEUWOGES/BAVARIA si los parámetros elegidos por NEUWOGES eran idénticos a los escogidos por las partes en las operaciones […] y […]. La elección de los parámetros era simplemente la consecuencia de decisiones comerciales estratégicas de las partes implicadas. Lo importante, por el contrario, es el hecho de que todas estas operaciones se basaban en el mismo modelo de operación.
(178)
En la medida en que el contrato […] y el contrato […] se basaban en el mismo modelo matemático, en relación con el cual, a la luz de la información de que se dispone, no caben motivos de duda, es posible concluir que el modelo de operación en el que se basó la operación de NEUWOGES era conforme al mercado. En este contexto, es significativo que el «modelo de arrendamiento de bienes inmuebles» haya sido elegido tanto por empresas públicas ([…]) como privadas ([…]), y haya sido propuesto tanto por empresas que deseaban cumplir los requisitos para acogerse al alivio de la deuda al amparo de la AHG como por partes que no se encuadraban en el ámbito de aplicación de dicha Ley.
7.4.2. Procedimiento de licitación
7.4.2.1. Contexto
(179)
Como ya se ha indicado, habida cuenta de la privatización de los edificios vendidos finalmente a BAVARIA, NEUWOGES no llevó a cabo una licitación plenamente abierta, transparente, incondicional y no discriminatoria. No obstante, NEUWOGES solicitó inicialmente ofertas a 72 compradores potenciales. NEUWOGES alega que eligió a los beneficiarios de manera más o menos aleatoria y que no se podía considerar que la selección fuera representativa del conjunto del mercado. Tras el envío de esta primera convocatoria de manifestación de interés, se establecieron contactos adicionales, entre otros con BAVARIA, que no se encontraba entre los destinatarios contactados en un primer momento.
7.4.2.2. Resultado del procedimiento de licitación
(180)
De entre las ofertas recibidas, cuyo número total se desconoce, cinco fueron consideradas «aprovechables» (110). De ellas, se rechazaron, sin embargo, dos porque los compradores potenciales no pudieron presentar una oferta completa por falta de tiempo. Otras dos fueron rechazadas por razones económicas. La quinta oferta, presentada por Felske Immobilien, fue desestimada por considerarse que el precio era demasiado bajo (Felske había ofrecido […] EUR/m2, lo que da un precio de adquisición total de […] EUR). Además de estas cinco ofertas, BAVARIA y otros dos licitadores espontáneos presentaron también ofertas. Aunque se entablaron negociaciones con uno de los otros dos licitadores espontáneos, su oferta también fue desestimada por motivos económicos no especificados (111).
(181)
Una vez concluidas las negociaciones finales, el Consejo de supervisión de NEUWOGES tenía que aprobar los contratos. En la presentación de los contratos al consejo, la dirección alegó que no podía obtenerse un precio de venta más alto habida cuenta de que los contratos solo se referían al arrendamiento de los terrenos (en oposición a una venta directa), se encargaría a BRG de llevar a cabo las obras de rehabilitación y NEUWOGES seguiría gestionando los edificios por un período de 30 años (112). Interrogada sobre la diferencia con la tasación de 1997, la dirección volvió a afirmar que no se podía conseguir un precio más elevado para esta operación (113).
7.4.2.3. Evaluación
(182)
Aunque no se puede considerar que se trate de un procedimiento de licitación abierto, transparente, no discriminatorio e incondicional, ofrece, sin embargo, algún indicio sobre la situación de la oferta en el mercado. A este respecto, también resulta significativo que se recibiera una serie de ofertas espontáneas, lo que pone de manifiesto que algunos compradores potenciales que no se encontraban entre las 72 empresas a las que contactó en un primer momento también tuvieron la posibilidad de conocer la existencia del procedimiento y de participar en él.
(183)
La evaluación de las ofertas por parte de NEUWOGES indica que esta consideró que la de BAVARIA era la mejor del mercado en el período en cuestión (1997/98). El argumento de NEUWOGES de que al menos la oferta de Felske era la mejor no se sostiene. Si bien es cierto que el precio ofrecido por Felske ([…] EUR) era superior al anticipo que finalmente abonó BAVARIA ([…] EUR), se ha de señalar que la operación sale-and-lease-back se ha de evaluar en conjunto y que su valor total ([…] EUR) era superior al precio ofrecido por Felske.
(184)
En este contexto, se puede afirmar que, aunque el procedimiento de licitación presentaba lagunas que no le permitían demostrar, por sí solo, que la oferta de BAVARIA era la mejor del mercado, todo parece indicar claramente que tal era el caso. Sea como fuere, el procedimiento de licitación restringido no aporta ningún indicio fundado de que NEUWOGES dispusiera de una oferta mejor en aquel momento (1997/98).
7.4.3. Otros tipos de operaciones disponibles en aquel momento
7.4.3.1. Marco de evaluación
(185)
Resulta útil evaluar la operación que nos ocupa en el contexto de otros tipos diferentes, aunque similares, disponibles en el mercado en el período de referencia (1997/98).
(186)
La operación en cuestión es una operación típica de sale-and-lease-back. Los convenios de sale-and-lease-back son, por naturaleza, operaciones de financiación. Al adquirir un bien inmobiliario del arrendatario, el arrendador aporta al arrendatario liquidez o financia inversiones más importantes, como la rehabilitación de edificios antiguos. Con el fin de seguir utilizando el bien, para fines comerciales u otros, el arrendatario procede a su arrendamiento posterior, con lo que reembolsa (total o parcialmente) la inversión del arrendador a lo largo de la vigencia del contrato de arrendamiento.
(187)
Tratándose de una operación financiera, el convenio de sale-and-lease-back presenta una cierta similitud con los créditos bancarios y las hipotecas, aunque hay que señalar algunas diferencias de importancia. Las operaciones sale-and-lease-back permiten al vendedor/arrendatario financiar grandes inversiones y obtener liquidez instantánea sin tener que depender de capital propio. Ello significa que el capital propio y la liquidez adicional están disponibles para otras inversiones, o que el arrendatario puede financiar inversiones aun cuando no se disponga de un crédito tradicional como consecuencia de la falta de capital propio o un alto grado de endeudamiento. Dado que el comprador/arrendador tiene que refinanciar su propia inversión inicial y obtener un beneficio, la cuota de arrendamiento suele ser un tanto más elevada que el tipo de interés aplicable a un crédito bancario comparable (como se explica más detalladamente en la sección siguiente). Al término del contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene que readquirir el activo o este permanece en manos del arrendador y está disponible para su posterior uso. Ello implica que la cuota de arrendamiento depende del valor residual del bien inmueble al término del contrato de arrendamiento suscrito entre las dos partes. Habida cuenta de que el valor residual suele ser difícil de predecir, especialmente en el caso de arrendamientos a largo plazo, supone un factor de riesgo para el arrendador que se refleja en el arrendamiento. Este riesgo no existe en los créditos bancarios tradicionales y solo en cierto grado en las hipotecas.
(188)
En consecuencia, las cuotas de arrendamiento y los tipos de interés de los préstamos e hipotecas no son plenamente comparables. Al comparar la cuota de arrendamiento relativa a la operación en cuestión con los tipos de interés medios de los créditos e hipotecas existentes en el período de referencia (1997/98), no es posible determinar con precisión si la cuota de arrendamiento percibida estaba en consonancia con las condiciones de mercado en el período de referencia (1997/98). No obstante, se puede saber si la cuota de arrendamiento era tan elevada que ningún OEM habría participado en la operación.
7.4.3.2. Evaluación
(189)
En cuanto al acto jurídico de que se trata, la cuota de arrendamiento se fijó inicialmente en el […] % anual del volumen total de inversión. Con una indexación del importe adeudado del […] % anual, la cuota de arrendamiento se incrementará al […] % al término del contrato, lo que resulta en una cuota media de arrendamiento del […] % anual. A efectos de comparación, si NEUWOGES hubiera optado por no indexar la cuota de arrendamiento, se habría fijado en el […] % anual a lo largo de los 30 años de vigencia. Por tanto, el recargo se deriva de la decisión de abonar cuotas de arrendamiento inferiores al principio y superiores hacia el final del contrato, en lugar de cuotas estables a lo largo de todo el período.
(190)
En primer lugar, se ha de señalar que el Tribunal Regional de Rostock evaluó la cuota de arrendamiento en función de los tipos de interés de otras operaciones y constató que, si bien resultaba difícil prever la evolución de los tipos de interés aplicados a las hipotecas a lo largo de un período de 30 años, en períodos en los que estuvieran elevados se podía esperar tipos por encima del 10 %. La cuota media de arrendamiento aplicada a NEUWOGES no estaba en consonancia con las condiciones del mercado.
(191)
A efectos comparativos solo se dispone de datos bastante generales. De todos los datos acumulados por el Banco Central alemán relativos a enero de 1998 (cuando se celebró la operación en cuestión), se pueden considerar relevantes dos clases de tipos de interés. En primer lugar, los tipos de interés para los créditos hipotecarios garantizados mediante bienes inmuebles residenciales con tipos de interés fijos a 10 años resultan interesantes, dado que también NEUWOGES utilizaría bienes inmuebles como aval para un crédito (independientemente de que dicho crédito reúna todas las condiciones formales de una hipoteca). En segundo lugar, los tipos de interés aplicados a los créditos a interés fijo a largo plazo concedidos a empresas y trabajadores por cuenta propia de 500 000 EUR o más pero menos de 5 millones EUR también podrían servir a efectos comparativos, ya que se puede considerar a NEUWOGES una empresa (mientras que las hipotecas suelen suscribirlas personas físicas que residen realmente en el bien inmueble en lugar de alquilarlo).
(192)
Según datos del Banco Central alemán, en enero de 1998 los créditos hipotecarios alemanes con tipo de interés fijo a 10 años tenían un tipo medio del 6,40 % anual. En aquel momento, los tipos de interés para este tipo de créditos oscilaban entre el 6,17 % y el 6,97 % anual. Para los créditos a interés fijo a largo plazo, el tipo de interés medio en enero de 1998 era del 6,35 % anual y oscilaba entre el 5,55 % y el 7,73 % anual. El Banco Central alemán no especifica la vigencia media de un crédito a largo plazo. Sin embargo, puede suponerse que no sería de más de 10 años y probablemente inferior (114).
(193)
Al comparar la cuota de arrendamiento pagada por NEUWOGES con los tipos de interés en vigor del Banco Central alemán para los créditos celebrados en ese mismo período (enero de 1998) se han de tomar en consideración los siguientes elementos:
-
La cuota media de arrendamiento a lo largo del período de contrato de 30 años es del […] %. No obstante, como ya se ha señalado anteriormente, NEUWOGES decidió libremente abonar una cuota de arrendamiento más baja al principio del período contractual, compensada por una cuota más elevada posteriormente. Esta decisión tiene su coste, ya que, si NEUWOGES se hubiese decantado por una cuota de arrendamiento fija desde el principio, habría tenido que pagar una cuota de solo el […] % al año (115). Las cifras del Banco Central alemán se refieren a créditos a tipo de interés fijo, lo que significa que el tipo de interés es el mismo a lo largo de todo el período. Si partimos del principio de que NEUWOGES habría estado en condiciones de negociar un crédito con condiciones de pago similares (es decir, intereses más bajos al principio y más elevados al final), ello también habría supuesto un coste (por las mismas razones que en el caso de BAVARIA) (116). Por tanto, los tipos de interés del Banco Central alemán deben compararse con el tipo de arrendamiento fijo del […] %.
-
La cuota de arrendamiento se fijó para un período de 30 años. Aunque se indexa cada año, ya al principio del contrato era perfectamente posible calcular la cuota media para toda su vigencia. Los tipos de interés del Banco Central alemán se fijan para solo 10 años (como se ha explicado anteriormente, se desconoce para qué período se fijaron los tipos de interés para las empresas, pero se puede suponer que el período no fuera superior a 10 años). El valor de referencia más adecuado serían los tipos de interés fijados para 30 años, aunque el Banco Central alemán no publica estas cifras. En términos generales, cuanta mayor sea su vigencia, más caros son los créditos a tipo de interés fijo. Así por ejemplo, las cifras del Banco Central alemán para enero de 1998 muestran que una hipoteca con un tipo fijo a 5 años tenía un tipo de interés medio del 5,85 %, frente al 6,40 % de un crédito con un tipo fijo a 10 años. Por tanto, podemos afirmar sin temor a equivocarnos que el interés de un crédito a interés fijo a 30 años habría sido considerablemente más elevado que los tipos medios del Banco Central alemán del 6,35 % y el 6,40 %.
-
El Banco Central indica tanto un tipo medio como una horquilla de tipos de interés basados en un gran número de contratos de crédito celebrados en Alemania en enero de 1998. La cuota de arrendamiento que se aplicaba a NEUWOGES refleja implícitamente el riesgo inherente de la operación para BAVARIA. La mayor exposición de BAVARIA era el riesgo crediticio, es decir, el riesgo de que NEUWOGES quebrase o incumpliese de algún otro modo su obligación de abonar las cuotas de arrendamiento exigidas. De modo análogo, antes de conceder un crédito, cualquier banco habría realizado una evaluación de la solvencia de NEUWOGES. A los clientes con escasa solvencia (o un mayor riesgo crediticio para el banco) se les suele aplicar un tipo de interés más alto para compensar el riesgo adicional (117). Como se ha analizado anteriormente (véase la sección 7.3.1), NEUWOGES gozaba de una capacidad limitada para obtener nuevos préstamos por su grado relativamente alto de endeudamiento y por el hecho de que su capital propio se encontraba bloqueado en otros proyectos de inversión. Si, no obstante, un banco hubiera estado dispuesto a conceder un crédito a NEUWOGES, habría tenido estos elementos en cuenta a la hora de establecer el tipo de interés. Los créditos concedidos a empresas con un nivel de endeudamiento relativamente elevado que solo pueden realizar una aportación reducida de capital propio para su inversión presentan tipos de interés más altos. Por todo ello, toda comparación de la cuota de arrendamiento pagada por NEUWOGES y los tipos de interés aplicados a los créditos disponibles en el mercado debe centrarse en el extremo más alto de la horquilla de tipos de interés del Banco Central alemán (118).
-
Como se ha mencionado anteriormente, una sociedad de arrendamiento ha de refinanciar su inversión inicial (en este caso, principalmente el precio de adquisición de los edificios de apartamentos y los costes de rehabilitación). El tipo de interés que ha de pagar por su propia refinanciación dependerá de varios factores, como su tamaño, nivel de deuda, los bienes inmuebles en su cartera, etc. En cualquier caso, este tipo de interés no es más que el punto de partida, dado que la sociedad de arrendamiento (BAVARIA) también necesita ser compensada por los riesgos que soporta. Entre ellos pueden incluirse el riesgo de tipos de interés (el riesgo de que tenga que refinanciar su inversión a un tipo de interés variable, mientras que los pagos de arrendamiento tienen un tipo fijo), el riesgo crediticio (la posibilidad ya mencionada de que NEUWOGES quiebre y de que BAVARIA no pueda recuperar los pagos que se le adeuden), el riesgo del valor residual (la incertidumbre sobre el valor de los bienes inmuebles una vez expirado el contrato de arrendamiento). Es probable que la sociedad de arrendamiento deba hacer frente a algunos costes generales que también se reflejarían en la cuota de arrendamiento (119). Por último, la sociedad de arrendamiento también tiene la intención de obtener un beneficio y tendrá en cuenta este factor al establecer la cuota de arrendamiento (120). Aun cuando BAVARIA hubiera estado en condiciones de refinanciar su inversión a un tipo de interés inferior al que se habría aplicado a NEUWOGES por un crédito bancario, habría tenido que incrementarse el tipo de interés de refinanciación a la luz de estos distintos elementos (prima de riesgo, costes y beneficio) con el fin de obtener la cuota de arrendamiento exigida, que podría haber acabado siendo netamente superior al tipo de interés de un crédito tradicional.
(194)
Teniendo en cuenta todos los elementos anteriores, una cuota de arrendamiento del […] % anual para una cuota de arrendamiento fijo (o incluso del […] % en una cuota de arrendamiento con una indexación del […] %, aunque esta cifra parezca menos adecuada a efectos comparativos) parece más bien razonable si se compara con las cifras indicadas para los créditos por el Banco Central alemán. Conviene recordar que las cifras del Bundesbank deben ajustarse para reflejar, por ejemplo, una vigencia de 30 años a tipo fijo. Aunque no se pueden cuantificar con precisión las correcciones necesarias para llegar a un valor de referencia adecuado, la diferencia entre la media de los tipos de interés para los créditos y las hipotecas y la cuota de arrendamiento parece suficiente para concluir que no hay indicios de que la cuota de arrendamiento de BAVARIA fuera demasiado elevada. En consecuencia, la Comisión concluye que la cuota de arrendamiento aplicada por BAVARIA estaba en consonancia con las condiciones de mercado en el período de referencia (finales de 1997/principios de 1998).
7.4.4. Conclusión
(195)
Los datos de que se dispone indican que la operación NEUWOGES/BAVARIA también la habría llevado a cabo un OEM. Los contratos tipo, el procedimiento de licitación y la comparación con otros instrumentos de financiación sugieren que la operación era conforme a las condiciones de mercado que prevalecían en aquel momento y que el modelo de BAVARIA no presentaba un coste excesivo.
7.5. EVALUACIÓN COMPLEMENTARIA: ELEMENTOS DE AYUDA ESTATAL QUE SUBSISTEN Y COMPATIBILIDAD CON EL MERCADO INTERIOR
(196)
El análisis preliminar de la Comisión demuestra, por tanto, que la decisión de NEUWOGES de llevar a cabo la operación sale-and-lease-back se ajustaba al principio del OEM, lo que implica que no confería ninguna ventaja a BAVARIA y que, por consiguiente, no se le concedió ayuda alguna. No obstante, la Comisión también ha analizado si un resultado diferente, a saber, que NEUWOGES hubiera concedido una ventaja a BAVARIA, habría tenido necesariamente como consecuencia que la operación implicara ayuda estatal incompatible con el mercado interior. En el supuesto de que NEUWOGES no hubiera cumplido el principio del OEM y de que, por tanto, se hubiera concedido una ventaja a BAVARIA, la Comisión analizó si las medidas eran constitutivas de ayuda estatal a favor de BAVARIA y si esta ayuda podía ser considerada compatible con el mercado interior.
7.5.1. Elementos de ayuda estatal que subsisten
7.5.1.1. Empresa
(197)
La financiación pública concedida a una entidad solo puede ser considerada ayuda estatal si dicha entidad es una «empresa» a tenor del artículo 107, apartado 1, del TFUE. El Tribunal de Justicia ha definido de manera coherente empresa como cualquier entidad que ejerza una actividad económica (121). Por actividad económica se entiende toda actividad que consista en ofrecer bienes y servicios en el mercado (122).
(198)
BAVARIA desarrolla toda una serie de actividades económicas, como inversiones comerciales en bienes inmuebles y el arrendamiento de tales bienes a clientes comerciales y privados. BAVARIA es, por tanto, una empresa a tenor del artículo 107, apartado 1, del TFUE.
7.5.1.2. Uso de recursos estatales e imputabilidad al Estado
(199)
La medida debe ser imputable al Estado y ser financiada con recursos estatales. De conformidad con la jurisprudencia del Tribunal de Justicia en la sentencia Stardust Marine (123), las ayudas estatales que no se financian directamente con cargo al presupuesto nacional pueden cumplir estos criterios si los fondos están sujetos al control del Estado y la decisión de transferir estos fondos es imputable al Estado.
(200)
NEUWOGES es propiedad al 100 % de la ciudad de Neubrandenburg y constituye, por tanto, una empresa pública a tenor del artículo 2, letra b), de la Directiva 2006/111/CE de la Comisión (124), según lo dispuesto por el Tribunal de Justicia en la sentencia Stardust Marine. La ciudad de Neubrandenburg es titular de todas las participaciones de NEUWOGES y, al ser el único accionista, puede ejercer un control significativo sobre el Consejo de supervisión y la junta general de accionistas. Por lo tanto, la Comisión llega a la conclusión de que Neubrandenburg está en condiciones de controlar a NEUWOGES. Por consiguiente, la operación sale-and-lease-back implicaba recursos del Estado.
(201)
Por lo que se refiere a la imputabilidad al Estado, la Comisión observa que la información disponible indica que la ciudad de Neubrandenburg estaba muy implicada en la celebración de la operación sale-and-lease-back. Participar en esta operación exigió la aprobación del Consejo de supervisión de NEUWOGES, cuyos miembros actuaron en nombre de la ciudad. Las actas muestran también que el Consejo de supervisión participó activamente en la negociación de los contratos. Por lo tanto, la Comisión considera que la celebración del contrato de sale-and-lease-back es imputable al Estado.
7.5.1.3. Selectividad
(202)
En aplicación del artículo 107, apartado 1, del TFUE, una medida se considera ayuda estatal solo si favorece a «determinadas empresas o producciones». Por lo tanto, solo las medidas que conceden a las empresas una ventaja selectiva entran en el ámbito de las ayudas estatales.
(203)
Puesto que la medida en cuestión constituye efectivamente una operación bilateral entre NEUWOGES y BAVARIA, cualquier ventaja concedida por NEUWOGES a BAVARIA habría sido selectiva, en el sentido de que otras empresas no habrían tenido acceso a la misma.
7.5.1.4. Falseamiento de la competencia y efecto sobre el comercio
(204)
Las subvenciones públicas a las empresas solo equivalen a ayuda estatal a tenor del artículo 107, apartado 1, del TFUE en la medida en que «falseen o amenacen falsear la competencia» y «afecten a los intercambios comerciales entre Estados miembros». Se considera que una medida concedida por un Estado falsea o amenaza falsear la competencia cuando es probable que mejore la posición competitiva del beneficiario frente a otras empresas con las que compite (125). Por tanto, se supone que se produce el falseamiento de la competencia cuando el Estado concede una ventaja financiera a una empresa en un sector liberalizado en el que hay, o podría haber, competencia.
(205)
La jurisprudencia de los tribunales europeos ha establecido que toda concesión de ayudas a una empresa que ejerza sus actividades en el mercado interior puede afectar a los intercambios comerciales entre los Estados miembros (126).
(206)
BAVARIA compite por los inversores y las oportunidades de inversión y los fondos inmobiliarios con otros inversores corporativos de Alemania y otros Estados miembros de la Unión. Una ventaja financiera concedida a BAVARIA reforzaría su posición de competencia y, por tanto, podría falsear la competencia. En el caso de inversiones en bienes inmuebles, dado que el mercado es de dimensión europea, cualquier ventaja financiera concedida a BAVARIA reforzaría su posición de mercado frente a la de sus competidores de otros Estados miembros e incidiría en el comercio entre los Estados miembros.
7.5.1.5. Conclusión
(207)
Suponiendo que, contrariamente a lo que afirma la Comisión, la principal conclusión citada más arriba, la operación de sale-and-lease-back no fuera conforme con el principio de OEM racional y, por consiguiente, concediera una ventaja a BAVARIA, habría que concluir que incluía ayuda estatal. Por consiguiente, debe examinarse si, en este caso, la ayuda estatal puede considerarse compatible con el mercado interior.
7.5.2. Compatibilidad con el marcado interior con arreglo al artículo 107, apartado 3, letra c), del TFUE
(208)
De conformidad con el artículo 107, apartado 3, letra c), del TFUE, pueden considerarse compatibles con el mercado interior las «ayudas destinadas a facilitar el desarrollo de determinadas actividades o de determinadas regiones económicas, siempre que no alteren las condiciones de los intercambios en forma contraria al interés común». Al aplicar el artículo 107, apartado 3, letra c), la Comisión debe sopesar los efectos positivos y los efectos deseados de una medida de ayuda en relación con los efectos adversos sobre las condiciones comerciales que resulten de su aplicación.
(209)
Para que una medida de ayuda supere la prueba de sopesamiento, ha de cumplir cinco condiciones acumulativas. En primer lugar, la ayuda debe servir a un objetivo bien definido de interés común; en segundo lugar, debe ser un instrumento adecuado para lograr este objetivo; en tercer lugar, debe ser necesaria y provocar un efecto incentivador; en cuarto lugar, debe ser proporcionada; y, en quinto lugar, no debe afectar a las condiciones comerciales en una medida contraria al interés común.
7.5.2.1. Objetivo de interés común
(210)
En virtud de los artículos 3 y 174 del TFUE, la cohesión económica y social es un objetivo de la Unión. El fortalecimiento de la cohesión económica y social implica una mejora del entorno urbano y la calidad de vida de los ciudadanos. La política de cohesión puede contribuir a crear comunidades sostenibles, garantizando que las cuestiones económicas, sociales y medioambientales se aborden mediante estrategias integradas de renovación, regeneración y desarrollo de las zonas urbanas y rurales. Esto puede realizarse de varias maneras (127).
(211)
La Comisión constata que la finalidad estatutaria de NEUWOGES es garantizar una «oferta de viviendas suficiente» en la región en la que opera. La Comisión también observa que, al celebrar la operación sale-and-lease-back, NEUWOGES persiguió determinados objetivos de interés público. NEUWOGES aclara que:
-
en los años noventa, tras la reunificación alemana, uno de los principales proyectos políticos era conseguir en Alemania Oriental una condiciones de vivienda similares a las de Alemania Occidental; ello tuvo como consecuencia que se privatizaron y rehabilitaron viviendas a toda prisa, con independencia de que estas medidas tuvieran sentido desde un punto de vista económico,
-
la privatización y rehabilitación de los edificios objeto de la operación sale-and-lease-back sirvió también para mejorar las perspectivas de futuro de la ciudad de Neubrandenburg: ofreciendo a los ciudadanos viviendas de gran calidad a precios asequibles y privatizándolas (como BAVARIA estaba obligada a hacer), NEUWOGES esperaba que Neubrandenburg fuera más atractivo para sus habitantes.
(212)
Por último, la Comisión señala que BAVARIA aceptó la obligación de tratar de vender una serie de apartamentos a los actuales inquilinos. Al hacerlo, BAVARIA no podía pedir un precio fijado libremente por el mercado sino que tenía que respetar determinados límites máximos (128). Por tanto, el contrato que imponía estas condiciones concedía una cierta ventaja a los actuales inquilinos de los edificios en cuestión.
(213)
Si la operación sale-and-lease-back entre NEUWOGES y BAVARIA se considerara de hecho ayuda estatal, que no es el caso, la ayuda se habría concedido con el fin de alcanzar los objetivos anteriormente mencionados. Dotar a una región de viviendas suficientes, contribuir a lograr un objetivo nacional de interés general (que las condiciones de alojamiento en Alemania Oriental sean equivalentes a las de Alemania Occidental tras la reunificación), mejorar las perspectivas de la ciudad de Neubrandenburg ofreciendo a sus ciudadanos viviendas atractivas a precios asequibles (incluso favoreciendo a los actuales inquilinos de los edificios en cuestión) son todos ellos objetivos de interés común. Por consiguiente, la Comisión estima que se ha de considerar que la medida persigue un objetivo de interés común.
7.5.2.2. Idoneidad de las medidas
(214)
Es incontestable que el contrato de sale-and-lease-back suscrito por NEUWOGES y BAVARIA alcanzó los objetivos deseados en el sentido de que la operación garantizó que los edificios adquiridos por BAVARIA fueran rehabilitados en profundidad, privatizados y ofrecidos a los actuales inquilinos a precios con límite máximo, y que ello condujo a una mayor oferta de viviendas de calidad en la región, mejorando así las perspectivas de la ciudad de Neubrandenburg de cara al futuro.
(215)
En la búsqueda de un comprador para los edificios y al evaluar sus opciones, NEUWOGES adoptó una serie de medidas que, de forma efectiva, garantizaron que, si la operación de sale-and-lease-back era constitutiva de ayuda, esta se circunscribiría al importe necesario para alcanzar los objetivos deseados. En particular, NEUWOGES llevó a cabo un procedimiento de licitación restringido, negoció con BAVARIA las condiciones de la operación a lo largo de varios meses, y, en último término, estaba convencida de que la operación representaba la mejor opción en el mercado. No hay nada que indique, por lo tanto, que, aunque la operación sale-and-lease-back fuese constitutiva de ayuda, esta exceda del mínimo necesario. El análisis anterior (véase la sección 7.3), que compara la operación sale-and-lease-back con diversas alternativas (como la rehabilitación de los edificios mediante créditos o una venta directa), demostró que no había ninguna alternativa que hubiera logrado los mismos objetivos sin que se concedieran ayudas o concediendo un importe de ayuda inferior. Por tanto, la operación sale-and-lease-back y toda ayuda que pudiera haber incluido constituían un instrumento adecuado para alcanzar los objetivos de interés común.
7.5.2.3. Necesidad y efecto incentivador
(216)
Suponiendo que la operación sale-and-lease-back implicase ayuda estatal, se ha de analizar si tenía un efecto incentivador. NEUWOGES y BAVARIA negociaron las condiciones de la operación por espacio de varios meses. Al parecer, BAVARIA no habría aceptado una operación que no se encuadrara en su «modelo de arrendamiento de bienes inmuebles». Si la operación que finalmente se celebró, basada en el «modelo de arrendamiento de bienes inmuebles» de BAVARIA, hubiera comportado elementos de ayuda estatal, en ese caso no cabe duda de que, de no ser por dicha ayuda, BAVARIA no habría tomado parte en la operación.
7.5.2.4. Proporcionalidad
(217)
La Comisión ya ha indicado que los objetivos políticos perseguidos por NEUWOGES al participar en esta operación han de ser considerados de gran importancia. La rehabilitación y privatización de los edificios, incluida su venta a los inquilinos a un precio inferior, contribuyeron de manera significativa a mejorar la cohesión económica y social de la Unión. Al mismo tiempo, el importe de ayuda destinado a BAVARIA e incluido en la operación sale-and-lease-back -de existir- era, en el peor de los casos, limitado. Este hecho limitaba también cualquier falseamiento de la competencia que pudiera provocar la medida. Teniendo esto en cuenta, cualquier ayuda que pudiera estar incluida en la operación sale-and-lease-back entre NEUWOGES y BAVARIA era proporcionada con el objetivo perseguido.
7.5.2.5. Ausencia de efecto sobre las condiciones comerciales contrario al interés común
(218)
Se debe recordar una vez más que el importe de ayuda destinado a BAVARIA incluido en la operación sale-and-lease-back era, en el peor de los casos, reducido. Por tanto, la incidencia de la medida sobre las condiciones comerciales también era escasa. Aunque toda ayuda incluida en la operación sale-and-lease-back habría mejorado la posición competitiva de BAVARIA, que se encontraba al menos en competencia con otras empresas (incluso de otros Estados miembros), la magnitud de este efecto depende de la cuantía recibida. Dado que la posición competitiva de BAVARIA solo había mejorado en muy pequeña medida, puede concluirse que la operación sale-and-lease-back, aunque fuese constitutiva de ayuda, no afectó a las condiciones comerciales de manera contraria al interés común.
7.5.3. Conclusión relativa a los elementos de ayuda estatal que subsisten y compatibilidad con el mercado interior
(219)
Habida cuenta de las razones expuestas en la sección 7.5.2, la Comisión ha concluido que, si la operación sale-and-lease-back hubiera concedido una ventaja a BAVARIA, seria constitutiva de ayuda estatal a tenor del artículo 107, apartado 1, del TFUE. No obstante, la Comisión constata también que toda ayuda incluida en la operación sería compatible con el mercado interior con arreglo al artículo 107, apartado 3, letra c), del TFUE.
7.6. CONCLUSIÓN RELATIVA A LA EXISTENCIA DE AYUDA Y COMPATIBILIDAD CON EL MERCADO INTERIOR
(220)
Sobre la base de los análisis del valor de la operación sale-and-lease-back para NEUWOGES, de la comparación con posibles operaciones alternativas y del análisis de la conformidad de la operación con las prácticas de mercado, puede concluirse que la operación se ajusta al principio del OEM. Al llevar a cabo la operación sale-and-lease-back, NEUWOGES se comportó como lo habría hecho un OEM. En particular, conviene señalar que, por una parte, no había ninguna alternativa económicamente más interesante y, por otra, que, a la luz de los valores de referencia disponibles y de todas las demás ofertas que habían surgido del procedimiento de licitación, las condiciones de la operación sale-and-lease-back en el período de referencia (1997/98) tampoco debían ser consideradas inhabituales en el mercado.
(221)
Por consiguiente, se ha de concluir que la operación con NEUWOGES no confirió una ventaja a BAVARIA, puesto que la conducta de NEUWOGES fue la de un OEM. Dado que la medida en cuestión no confiere una ventaja, no cumple una de las condiciones para ser considerada ayuda estatal, por lo que no constituye ayuda estatal a tenor del artículo 107, apartado 1, del TFUE.
(222)
Además de la conclusión preliminar de que la operación sale-and-lease-back no confirió ninguna ventaja a BAVARIA y, por lo tanto, no suponía ayuda estatal, la Comisión llega a la conclusión adicional de que, si, a pesar de todo, la operación sale-and-lease-back confiriese una ventaja a BAVARIA, la operación sería constitutiva, sin duda, de ayuda estatal. No obstante, esta ayuda estatal sería compatible con el mercado interior con arreglo al artículo 107, apartado 3, letra c), del TFUE.
HA ADOPTADO LA PRESENTE DECISIÓN:
Artículo 1
El acto jurídico celebrado el 21 de enero de 1998 entre Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG y Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG en la forma de un contrato enfitéutico y un contrato de gestión general no constituye ayuda estatal a tenor del artículo 107, apartado 1, del TFUE.
Artículo 2
Si, no obstante, el acto jurídico celebrado el 21 de enero de 1998 entre Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG y Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG en la forma de un contrato enfitéutico y un contrato de gestión general constituyese ayuda estatal a tenor del artículo 107, apartado 1, del TFUE, dicha ayuda será compatible con el mercado interior a tenor del artículo 107, apartado 3, letra c), del TFUE.
Artículo 3
El destinatario de la presente Decisión será la República Federal de Alemania.
Hecho en Bruselas, el 16 de septiembre de 2014.