ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 20. dubna 2011
o opatření C 37/04 (ex NN 51/04), které uplatnilo Finsko ve prospěch společnosti Componenta Oyj
(oznámeno pod číslem K(2011) 2559)
(Pouze finské a švédské znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2011/529/EU)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie a zejména první pododstavec čl. 108 odst. 2 této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru a zejména čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
poté, co vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k výše uvedenému ustanovení(uvedeným ustanovením) (1),
vzhledem k těmto důvodům:
I. POSTUP
(1)
Dne 10. března 2004 Komise obdržela stížnost společnosti Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, v níž stěžovatel informoval Komisi o údajné podpoře, již poskytlo město Karkkila, (dále jen „Karkkila“) ve prospěch společnosti Componenta Oy (dále jen „Componenta“). Komise informovala Finsko dopisem ze dne 19. listopadu 2004, že se ve věci této podpory rozhodla zahájit řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES (nyní čl. 108 odst. 2 Smlouvy o fungování Evropské unie). Rozhodnutí Komise zahájit řízení bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (2). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k opatření, avšak žádné takové připomínky neobdržela.
(2)
Dne 20. října 2005 Komise přijala konečné negativní rozhodnutí a nařídila Finsku, aby podporu společnosti Componenta odebralo (dále jen „rozhodnutí z roku 2005“). Rozhodnutí z roku 2005, kterým mělo být ukončeno formální vyšetřovací řízení, bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (3). Componenta podala proti rozhodnutí odvolání a to bylo anulováno rozhodnutím ze dne 18. prosince 2008 (dále jen „rozhodnutí“) pro nedostatečné zdůvodnění (4).
(3)
Finsko předložilo připomínky v dopisech datovaných 5. ledna a 10. ledna 2010, které zahrnovaly rovněž dvě studie oceňující příslušné nemovitosti. Komise zaslala tři další žádosti o informace ve dnech 9. ledna 2009, 23. července 2009 a 8. ledna 2010, jež byly zodpovězeny dopisy zaregistrovanými 9. března 2009, 15. října 2009 a 5. března 2010. Schůzka zástupců Komise na jedné straně a zástupců finské vlády a příjemce na straně druhé se uskutečnila 23. listopadu 2009 v Bruselu.
II. POPIS SKUTEČNOSTÍ
1. Transakce
(4)
Componenta je výrobce oceli se sídlem v městě Karkkila ve Finsku. Má výrobní závody ve Finsku, Nizozemsku a Švédsku. Převážná část obratu společnosti ve výši 316 milionů EUR v roce 2004 pocházela ze severní a střední Evropy. V roce 2004 zaměstnávala skupina přibližně 2 200 osob.
(5)
Posuzovaná transakce se týká realitní společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (dále jen „KK“), která vlastnila pozemky ve městě Karkkila asi 65 km na severozápad od Helsinek. KK byla ve společném vlastnictví (50/50) společnosti Componenta a města Karkkila. Každý z partnerů společného podniku poskytl KK v roce 1996 bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR.
(6)
Kupní smlouvou uzavřenou dne 16. prosince 2003 bylo dojednáno, že město získá plné vlastnictví KK nabytím akcií držených společností Componenta v celkové hodnotě 2 383 276,50 EUR. Transakce sestávala ze dvou částí:
-
Componenta obdržela platbu 713 092,50 EUR za 50 % akcií prodaných městu Karkkila,
-
KK splatila společnosti Componenta akcionářskou půjčku 1 670 814 EUR, kterou společnosti KK poskytla v roce 1996. Za tím účelem město Karkkila poskytlo KK bezúročnou půjčku v téže výši. Tím došlo ke změně věřitele ze společnosti Componenta na město Karkkila.
(7)
Město Karkkila proto vyčlenilo částku 2 383 276,50 EUR na výše zmíněnou transakci: 713 092,50 EUR jako platbu za akcie KK a 1 670 184 EUR jako bezúročnou půjčku poskytnutou společnosti KK.
(8)
Kupní cena akcií byla vypočítána s ohledem na standardní ceny, za které město Karkkila prodávalo nemovitosti v roce 2003.
Tabulka 1
Standardní prodejní ceny nemovitostí prodávaných KK za 1 m2
(v EUR)
Pásmo 1
Rodinné domy
11,11
Řadové domy
88,81
Výškové domy
79,56
Pásmo 2
Rodinné domy
10,19
Řadové domy
74,02
Výškové domy
64,76
Jiné
Pozemky mimo územní plán města
1,18
Pozemky vyhrazené pro veřejné parky
1,18
(9)
Tyto standardní ceny byly použity pro nemovitosti v pozemkovém portfoliu KK v době transakce a vyděleny dvěma, důsledkem čehož byla kupní cena akcií 713 092,50 EUR.
(10)
Prodejní smlouva mezi městem Karkkila a společností Componenta dále uváděla následující:
a)
Prodávající souhlasí, že bude investovat do rozšíření výrobních zařízení společnosti Componenta Karkkila Oy na území města Karkkila, jak je uvedeno v příloze 1 této smlouvy. Odhaduje se, že na základě této investice vznikne v městě Karkkila v roce 2004 50-70 nových pracovních míst s plným úvazkem (v roce 2003 počet pracovních míst činil 130).
b)
Jestliže rozšiřování zařízení prodávajícího nebude zahájeno v roce 2004, jak se uvádí v odstavci výše, má kupující právo podle vlastního uvážení zrušit transakci.
(11)
V příloha 1 prodejní smlouvy se uvádělo, že Componenta sloučí provoz dvou výrobních závodů skupiny, slévárny Alvesta (nacházející se ve Švédsku) a slévárny Karkkila, a že rozhodnutí o budoucí lokaci slévárny bude záviset na výsledku analýzy. V roce 2005 byla slévárna Alvesta uzavřena a výroba převedena do Karkkily.
(12)
Po převzetí akcií KK vlastněných společností Componenta se Karkkila rozhodla ukončit činnost KK a převést pozemky na město.
2. Majetek KK
(13)
Město Karkkila leží asi 65 kilometrů na severovýchod od Helsinek u silnice č. 2 v severovýchodní části provincie Uusimaa. V roce 2003 mělo město Karkkila asi 8 500 obyvatel. Město vzniklo kolem hutě Högfors založené v 19. století a rozrůstá se ve své severní části kolem břehů jezera.
(14)
Pozemky ve vlastnictví KK zaujímaly 730 000 m2 ve městě Karkkila a jeho bezprostředním okolí, nejvýše 2,5 km od středu města. V prosinci 2003 byla situace následující:
-
Nejvyšší hodnotu lze připsat pozemkům v oblasti Asemanranta (pásmo 1) a určeným pro výškové domy. Činí zhruba polovinu hodnoty portfolia KK.
-
Převážná část pozemků leží v oblasti Haapala/Uusitalo (pásmo 2). Je určena pro rodinné domy a tvoří asi čtvrtinu celkové hodnoty.
-
Portfolio rovněž zahrnuje malý počet pozemků určených pro rodinné domy v jiných obytných oblastech, pozemky určené pro výškové domy v oblasti Takko I a několik pozemků pro řadové domy.
-
Část pozemků je rovněž určena pro veřejný park.
-
Portfolio obsahuje také určité neupravené pozemky mimo oblast městského územního plánu.
(15)
Nemovitý majetek celkově tvoří přibližně 160 pozemků. Avšak město Karkkila mělo v úmyslu některé pozemky přeorganizovat a rozdělit je na menší části. V době transakce byla KK nesporně největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile.
(16)
Po získání plného vlastnictví mělo město Karkkila v úmyslu pronajmout některé z pozemků na pokrytí provozních nákladů. Provozní náklady KK (mzdy, nájemné, úroky z půjček) v letech 2000-2003 byly maximálně 40 000 EUR.
3. Další důležité informace
(17)
Karkkila leží v dojezdové vzdálenosti od Helsinek. Nemovitosti v Helsinkách a okolních oblastech velmi zdražily a ceny se stále zvyšují. Tento cenový tlak vedl obyvatelstvo k usidlování ve městech v okolí hlavního města, což zvedlo ceny tamějších nemovitostí. Město Karkkila lze považovat za alternativní lokaci vůči Helsinkám spolu s dalšími třemi městy: Vihti, Lohja a Hyvinkää. Jejich vzdálenost od Helsinek je následující:
Tabulka 2
Vzdálenost od Helsinek
Lohja
52 km
38 min.
Hyvinkää
56 km
45 min.
Vihti
58 km
42 min.
Karkkila
68 km
50 min.
(18)
Tato města stále přitahují mnoho nových obyvatel. V důsledku tohoto před transakcí (a po ní) výrazně vzrostly ceny nemovitostí, v Karkkile dvojnásobně, a v některých případech se zvýšily dokonce šestkrát.
(19)
Podle oficiální předpovědi zveřejněné v roce 2000 se do roku 2025 očekávalo zvýšení počtu obyvatel Karkkily na 9 600, což znamenalo potřebu 600 nových obydlí. Brzy se ukázalo, že tato předpověď zdaleka neodpovídá skutečnému růstu počtu obyvatel. O tři roky později, v době transakce, se v Karkkile očekával přírůstek přibližně 70 nových obydlí ročně, což potvrdila krátce poté studie pro období do roku 2025 vypracovaná Regionální radou provincie Uusimaa. (Ve skutečnosti bylo v roce 2005 vybudováno 63 nových obydlí, 137 v roce 2006 a 95 v roce 2007.)
(20)
Během pěti let předcházejících transakci se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 %.
III. PŘIPOMÍNKY FINSKA
(21)
Finsko předložilo ex post celkem tři expertní studie s oceněním pozemků. Studie došly k závěru, že vyplacená cena byla cenou tržní. Komise ve svém původním rozhodnutí z roku 2005 (5) z větší části zamítla studii předloženou v prvním šetření (studie A). Po přijetí rozhodnutí z roku 2005 Finsko zadalo dvě další expertní studie. První z nich (studie B) obsahuje pouze všeobecné konstatování, že hodnocení pozemků bylo správné, aniž by zacházela do podrobností. Druhá studie, zpráva KP&P (studie C), analyzuje situaci v oblasti nemovitostí v Karkkile a okolí podrobněji.
(22)
Finsko tvrdí, že město Karkkila získalo výhradní vlastnictví akcií, neboť se jednalo ve střednědobém až dlouhodobém horizontu o investici s nízkým rizikem. S přihlédnutím ke stálému růstu cen nemovitostí v sousedních městech, očekávanému růstu počtu obyvatel v Karkkile, saturaci stávajících částí města a potřebě expanze zastupitelstvo města Karkkila nepochybovalo, že získání výhradního vlastnictví KK bude výnosné.
(23)
Finsko dále vysvětlovalo, že možnost urychlení postupů bylo dalším praktickým důvodem pro získání výhradního vlastnictví. Finsko několikrát naznačilo, že spolupráce mezi Karkkilou a společností Componenta nebyla z důvodů jejich rozcházejících se obchodních zájmů ideální. Obě strany se dohodly na ukončení společného podniku, aby se vyhnuly zablokování mnoha rozhodnutí. Zejména v oblasti Haapala/Uusitalo měla být přijata řada rozhodnutí pro změnu členění pozemků za účelem rozvoje této oblasti pro výstavbu. Vzhledem k tomu, že podnikání v oblasti nemovitostí nebylo hlavní náplní podnikání společnosti Componenta, bylo v jejím zájmu vzdát se investování do této činnosti, zatímco v zájmu města Karkkila bylo řídit přípravu pozemků pro výstavbu.
(24)
Finsko vysvětlovalo, proč bylo relevantní srovnání s městy Vihti, Lohja a Hyvinkää. Mimo jiné Finsko zdůrazňovalo, že do měst Vihti a Lohja nevede železniční spojení umožňující snadné dojíždění z těchto měst do Helsinek.
(25)
Finsko tvrdí, že výpočet částky podpory provedený Komisí v jejím rozhodnutí z roku 2005 je zkreslený, neboť akcionářská půjčka byla zahrnuta dvakrát. Půjčka byla odečtena od hodnoty společnosti pro výpočet hodnoty 50 % akcií a započítána jako splátka ve prospěch společnosti Componenta. Finsko tudíž namítá, že hodnota akcií (713 092,5 EUR) již zahrnuje půjčku, protože cena byla vypočítána na základě čisté hodnoty KK.
IV. POSOUZENÍ
(26)
Podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné se společným trhem. Podle stávající judikatury Soudního dvora Evropské unie se podmínka nepříznivého ovlivňování obchodu považuje za splněnou tehdy, pokud podnik přijímající podporu vykonává hospodářskou činnost, která zahrnuje obchod mezi členskými státy.
(27)
Další společnosti na vnitřním trhu také vyrábějí ty samé produkty jako Componenta a je s nimi intenzivně obchodováno napříč členskými státy. Pro účely čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU státní prostředky zahrnují prostředky místních orgánů (6). Dotyčná transakce, financovaná prostředky Karkkily, tudíž zahrnuje státní prostředky ve smyslu čl. 107 odst. 1. Proto jakákoli výhoda poskytnutá společnosti Componenta v kontextu transakce, kterou by Componenta za normálních tržních podmínek neobdržela, spadá do působnosti čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES. Z toho vyplývá, že hlavní otázkou v daném případě je, zda Componenta obdržela platbu ve výši, kterou by za normálních tržních podmínek nezískala.
(28)
Komise uvádí, že ustanovení o předčasném splacení v prodejní smlouvě uzavřené mezi společností Componenta a městem Karkkila lze považovat za zjevný ukazatel, že kupní podmínky nabízené městem Karkkila měly za cíl podnítit společnost Componenta k zachování výrobního závodu v Karkkile a zrušení hutě Alvesta.
(29)
Podle rozsudku Soudu prvního stupně (7) byla tato dohoda podmínečná, ale nespecifická ohledně důsledků. Ve skutečnosti, i když podmínečnost naznačuje, že transakce byla dohodnuta tak, aby přinesla výhodu společnosti Componenta, z těchto doložek pro ni jasně nevyplývá žádná výhoda. Na jedné straně, jak je uvedeno níže, nepřekročila cena zaplacená společnosti Componenta za prodej jejího podílu v KK tržní cenu, na druhé straně Komise neobjevila žádné důkazy o výhodách, jež by z těchto doložek mohla Componenta mít. Komise proto posuzovala, zda by investor v tržní ekonomice, který již drží 50 % akcií, za daných podmínek získal plné vlastnictví.
(30)
Z judikatury vyplývá, že „přestože postup soukromého investora, se kterým je nutno zásah veřejného investora sledujícího cíle hospodářské politiky srovnávat, nemusí být postupem běžného investora vkládajícího kapitál s cílem dosažení zisku v poměrně krátké době, musí se jednat alespoň o postup soukromé holdingové společnosti nebo soukromé skupiny podniků sledujících cíle strukturální politiky - ať už celkové nebo oborové - která je vedena výhledem dosažení ziskovosti v dlouhodobém horizontu“ (8).
1. Všeobecné úvahy týkající se hodnoty akcií
(31)
Sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány státní moci (9) (dále jen „sdělení“) se neuplatňuje přímo, protože daný případ se netýká prodeje pozemků jako takových, nýbrž nákupu akcií v realitní společnosti. Avšak sdělení lze v tomto případě uplatnit, neboť hodnota akcií KK je v zásadě určena tržní hodnotou pozemků v jejím portfoliu. Proto je ocenění hodnoty pozemků vlastněných KK klíčové pro potvrzení existence státní podpory.
(32)
V každém případě sdělení vychází z principu soukromého investora operujícího v tržní ekonomice, tudíž prodej pozemků veřejnými orgány nezahrnuje prvky státní podpory, pokud je prodej uskutečněn za cenu, kterou by soukromý investor mohl získat za normálních tržních podmínek.
(33)
Komise se domnívá, že vhodným výchozím bodem analýzy je cena, kterou by investor v tržní ekonomice vlastnící 50 % akcií KK byl připraven zaplatit za nabytí plného vlastnictví. Podnikatel v tržní ekonomice by při výpočtu vycházel z ceny, kterou by byl ochoten zaplatit podle výnosu, jaký by mohl ze své investice očekávat.
(34)
V daném případě se Componenta nesnažila najít dalšího kupujícího. Bylo v jejím zájmu prodat své akcie druhému akcionáři. Podle dohody mezi akcionáři (10) a stanov KK (11) mělo město Karkkila vůči akciím KK vlastněným společností Componenta právo prvního odmítnutí a právo výkupu, pokud by se Componenta pokusila prodat je třetí straně. Tato pravidla sloužila k odrazení společnosti Componenta od hledání jiných kupujících. Navíc žádný soukromý kupující by neměl zájem koupit 50 % akcií KK, pokud by s tím nezískal i plnou kontrolu nad KK. Nový partner, jenž by neměl plnou kontrolu nad KK, by byl vázán stanovami KK (12), podle nichž bylo cílem společnosti zpomalit růstu cen pozemků a domů v Karkkile ve prospěch obyvatel.
(35)
Komise se také domnívá, že akcionář v tržní ekonomice, který získal plné vlastnictví, by uvažoval i o financování celkové investice (ve výši 2,37 milionu EUR za akcie a půjčku).
(36)
Pokud jde o splacení akcionářské půjčky, Komise konstatuje, že aktiva v portfoliu KK byla odhadnuta na hodnotu 4,9 milionu EUR. Tato hodnota bohatě pokrývala nesplacené půjčky ve výši 3,34 milionu EUR, což znamená, že splacení půjčky jako takové se nejevilo jako problematické.
(37)
Finsko vysvětlilo, že město Karkkila plánovalo zvýšit výnosy z pronájmu na úhradu finančních a provozních nákladů KK po transakci (je činily každoročně méně než 40 000 EUR). Pokud by se město stalo výhradním akcionářem, mohlo by rázem změnit stanovy KK, jež omezovaly jeho svobodu ve vztahu k cenové politice. Proto z právního hlediska nemohlo městu poté, co získalo plné vlastnictví, nic zabránit ve zvýšení příjmu z pronájmu.
(38)
Komise konstatuje, že pozdější vývoj potvrzuje, že krytí nákladů prostřednictvím výnosu z pronájmu byl realistický plán. Město Karkkila uzavřelo 28 dlouhodobých nájemních smluv, které přinášely následující výnos:
Tabulka 3
Výnos z pronájmu po transakci
(v EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Soukromý investor by navíc výměnou za bezúročnou půjčku očekával zvýšení hodnoty svého podílu ve společnosti. V tomto případě bylo návratnosti investice dosaženo zvýšením hodnoty nemovitostí vlastněných KK. Finsko vysvětlilo, že hodnota pozemků vlastněných KK se mezi lety 1996 a 2003 výrazně zvýšila. Během pěti let, jež předcházely transakci, se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 % a mezi lety 2005 a 2008 o zhruba 10 %.
(40)
Očekávalo se rovněž, že počet obyvatel Karkkily naroste do roku 2025 o více než 100 osob ročně, což by při střídmém odhadu znamenalo, že každoročně by bylo potřeba v městě vybudovat 70 nových obydlí (13).
(41)
Z těchto důvodů by mohl soukromý investor očekávat zásadní nárůst hodnoty svého podílu v KK.
2. Hodnota pozemků
(42)
Jako první krok Komise hodnotila, zda kupní cena zaplacená městem Karkkila za akcie znamenala zvýhodnění ve prospěch společnosti Componenta, protože prodávající by za normálních tržních podmínek dosáhl nižší ceny.
(43)
Finsko stanovilo hodnotu KK následovně (14):
Tabulka 4
Hodnota majetku KK podle výpočtu Finska
Aktuální hodnota pozemků
5 067 988
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Majetek celkem
5 096 244
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 755 769
50 % čisté hodnoty společnosti KK
877 885
(44)
Hodnota pozemků byla vypočítána s ohledem na standardní cenové sazby platné v Karkkile v roce 2003. Tyto ceny byly jednotnými cenami pro celé město Karkkila pouze s rozlišením na dvě pásma. Z údajů poskytnutých Finskem bylo zjevné, že se skutečné tržní ceny v jednotlivých částech města a obytných oblastech značně liší. Z toho důvodu Komise zaměřila své hodnocení konkrétněji na příslušné oblasti.
(45)
Komise konstatuje, že se město Karkkila rozhodlo pro nabytí plného vlastnictví se střednědobou až dlouhodobou perspektivou. To v podnikání v oblasti realit není neobvyklé, zejména pokud okolnosti umožňují očekávat ve střednědobé až dlouhodobé perspektivě výrazné zvýšení hodnoty. Město Karkkila sledovalo dlouhodobou investiční strategii a usilovalo o vytvoření zisku na základě zvýšených prodejů v budoucnu.
(46)
Pokud je o specifickou situaci v Karkkile, Finsko ukázalo, že město Karkkila mělo oprávněné důvody očekávat ve střednědobém a dlouhodobém výhledu výrazné zvýšení počtu obyvatel, což by znamenalo výraznou potřebu dalšího bydlení. Hlavním důvodem byla skutečnost, že tři města na sever a západ od Helsinek - Vihti, Lohja a Hyvinkää - silně přitahovala rezidenty, z nichž mnozí dojížděli. V důsledku toho ceny nemovitostí rychle a trvale rostly a v nejbližší budoucnosti se neočekávalo žádné zpomalení. V roce 2003 byly ceny v těchto sousedících městech v průměru 2,5krát vyšší než v Karkkile. V Karkkile proto očekávali, že by další zvyšování cen přivedlo zájemce o bydlení do Karkkily jako nejbližší logické alternativy bydlení, i pokud by ceny v Karkkile rovněž výrazně vzrostly. Zdvojnásobení cen realit v Karkkile se tedy nezdálo nereálné.
(47)
Ačkoli pozdější vývoj není přímo relevantní pro analýzu transakce ex ante, vývoj cen nemovitostí ve třech sousedních městech v letech po transakci potvrdil, že předpověď byla realistická. V některých případech ceny dosáhly čtyřnásobku cen nemovitostí v Karkkile i více.
(48)
Dalším důvodem k předpokladu, že se budou lidé více usazovat v Karkkile, byla renovace silnice do města, která byla již v době transakce plánována a která byla později provedena.
(49)
Nabytí výhradního vlastnictví se rovněž řídilo oficiálními předpověďmi nárůstu počtu obyvatel. První studie, v níž se předpokládalo, že počet obyvatel v Karkkile vzroste do roku 2025 asi o 9 600 (tj. asi o 10 %) a bude potřeba dalších 600 obydlí, byla publikována v roce 2000 Regionální radou provincie Uusimaa. Tato předpověď se brzy ukázala jako příliš konzervativní. V okamžiku transakce se v Karkkile očekával mnohem větší přírůstek obyvatel mající za následek potřebu nejméně 70 dalších nových obydlí ročně.
(50)
Tato pozitivní prognóza byla později potvrzena v druhé studii provedené Regionální radou provincie Uusimaa dne 18. srpna 2009, podle níž se dokonce předpokládal do roku 2030 každoroční růst počtu obyvatel Karkkily o 100 osob, a tudíž by potřeba nových obydlí měla každoročně činit 70. Skutečný vývoj tuto druhou předpověď dokonce překonal, protože v roce 2006 bylo vybudováno 137 nových obydlí a v roce 2007 jich bylo 95.
(51)
Rovněž je třeba poznamenat, že KK byla zdaleka největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile. V okamžiku transakce byl konkrétní počet pozemků v portfoliu nejasný, protože město Karkkila mělo v úmyslu jich řadu rozdělit a přeorganizovat (zejména v oblasti Haapala/Uusitalo). Navíc se na pozemcích pro řadové domy a zejména na pozemcích pro výškové domy buduje větší počet obydlí. Výčet portfolia předložený Finskem uvádí méně než 140 jednotek pozemků pro účely bydlení (zbytek jsou oblasti určené pro parky). S dalšími 70 obydlími ročně předpokládanými v době transakce by předpoklad pro dalších 10 let činil 700 dalších obydlí a na příštích 20 let 1 400 dalších obydlí. Vzhledem k tomu, že KK neměla v Karkkile žádného většího konkurenta, mohlo město Karkkila důvodně předpokládat, že bude moci prodat většinu, ne-li všechny nemovitosti ve svém portfoliu.
(52)
Finsko vysvětlilo, že strategií Karkkily bylo nejprve zvýšit hodnotu pozemků ve svém vlastnictví jejich reorganizací a provedením přípravy pro výstavbu, aby bylo možné předpokládat změnu ceny vyplývající z všeobecného zvýšení cen v regionu a prodávat pouze v pozdějším stadiu. V souladu s touto strategií KK již v předchozích letech upustila od brzkých prodejů, což vysvětluje nízkou úroveň prodejů v letech před transakcí.
(53)
Komise podotýká, že pozemky vlastněné KK byly oceněny různě v závislosti na typu pozemků, tj. pozemky pro rodinné domy, řadové domy, bytové domy, parky a pozemky pro veřejné účely. Specifika jednotlivých oblastí jsou zvlášť popsána a analyzována níže.
(54)
Hodnota pozemku nacházejícího se v oblasti Asemanranta, určeného pro výškové domy, byla stanovena na 2 358 158 EUR, tj. asi polovinu hodnoty KK. Pro účely transakce byl pozemek oceněn na 79,56 EUR za m2.
(55)
Studie nejsou přesvědčivé, zejména proto, že neuvádějí srovnávací ceny v Karkkile. Ve skutečnosti nebyl na trhu v Karkkile před transakcí prodán žádný pozemek pro výškové budovy. Expertní studie předložená Finskem během období prvního šetření (studie A) uváděla cenu 50 EUR za m2. Finsko nyní objasňovalo, že toto číslo pravděpodobně vycházelo z údaje použitého pro státem financované sociální bydlení v regionu a bylo daleko nižší než tržní cena. Nicméně tato původní studie odhadovala hodnotu pozemku pro výškové domy mezi 60 a 75 EUR za m2. Druhá studie (studie B) objasňuje, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně, aniž by uváděla jakékoli další informace. Zpráva KP&P (studie C) dochází k závěru, že cena 79,56 za m2 odpovídá tržní ceně, protože je daleko nižší než ceny placené v sousedních třech městech. Vzhledem k tomu, že nejsou k dispozici další srovnávací ukazatele, poskytují tyto studie určité vodítko ohledně cen nemovitostí v oblastech kolem Helsinek v okamžiku transakce. Komise proto ověřila údaje obsažené v těchto studiích a doplnila je o své vlastní hodnocení.
(56)
Oblast Asemanranta má dobrou polohu, protože leží na břehu jezera 200 m od centra města. Podle Finska je hodnota této oblasti výjimečně vysoká, protože její předností je přímý výhled na jezero a dostupnost. Prodej srovnatelného pozemku se v roce 2006 uskutečnil za prodejní cenu 92,35 EUR za m2. Karkkila fakticky považovala hodnotu pozemku za dostatečně vysokou, aby v lednu 2008 zvýšila prodejní cenu na 105 EUR za m2.
(57)
Druhý významný faktor pro posouzení hodnoty této oblasti souvisí s plochou, na niž je cena aplikována. Prodejní odhad se konzervativním způsobem zakládal na minimálním povolení k výstavbě v rozsahu 29 640 m2, přičemž maximální povolení k výstavbě mohlo dosáhnout 39 590 m2. S ohledem na očekávaný růst počtu obyvatel město Karkkila v dlouhodobé perspektivě počítalo s obchodní příležitostí pro maximální povolení k výstavbě.
(58)
Navzdory skutečnosti, že před transakcí nebyl v Karkkile prodán žádný pozemek pro výstavbu výškových domů, mohlo město důvodně očekávat, že zde vznikal trh pro tento typ budov. V roce 2003 byla vydána čtyři stavební povolení pro výškové domy. Vývoj následující po transakci potvrzuje, že předpověď nebyla nepřiměřená, protože bylo požadováno a do roku 2007 vydáno šest dalších povolení a od roku 2007 do poloviny roku 2010 bylo vybudováno sedm výškových budov.
(59)
Ceny placené v sousedních městech dosáhly v roce 2003 v Hyvinkää 133,6 EUR za m2 a vrcholu dosáhly v roce 2004 při prodeji ve Vihti za 312,6 EUR za m2
(60)
Komise se domnívá, že uvedené tři studie operují s hodnotami, jež jsou zcela srovnatelné a nezdají se být zásadně špatné v porovnání s cenami zaplacenými za podobné pozemky v době transakce. Není nutné určit, kterou ze studií lze považovat za nejvěrohodnější, protože cena vyplacená za akcie je nadále pod tržní hodnotou i dle nejkonzervativnějšího odhadu (viz výpočet celkové tržní hodnoty v bodě 84 a násl.). Nejnižší možnou hodnotu Komise odhadovala takto: s ohledem na prvotřídní lokaci pozemků v Asemanrantě je tržní cena přinejmenším v horním segmentu škály stanovené konzultantem s nejvíce konzervativním odhadem, tj. 75 EUR za m2. Podle střídmého předpokladu, že jsou pozemky prodávány pouze pro minimální povolení k výstavbě, by byla minimální tržní hodnota pozemků 2 223 000 EUR.
(61)
Maximální hodnota při případném nadhodnocení by tudíž mohla činit 135 158,4 EUR, což by odpovídalo 67 579,2 EUR za 50 %.
(62)
Komise poznamenává, že tato hodnota zahrnuje 8-9 hektarů, které rovněž patří k oblasti Asemanranta, a mají zde nadále být ulice, parky atd. Například v hlavním plánu pro tuto část je pobřežní oblast určena pro rekreační účely a jako oblast ochrany přírody. Proto těchto 8-9 hektarů přispívá k vysoké ceně obytné části oblasti, ale nebylo oceněno zvlášť.
(63)
Převážná většina pozemků v portfoliu nemovitostí KK se nacházela v oblasti Haapala/Uusitalo, asi 2,5 km na jihozápad od centra města. Tyto dvě přilehlé oblasti byly určeny jako oblasti pro výstavbu rodinných domů a řadových domů, ale dosud zde nebyla provedena příprava k výstavbě. To byl důvod nízkých cen a jeden z důvodů malého počtu prodejů. KK vlastnila víceméně celou oblast.
(64)
Pro účely transakce byly pozemky oceněny celkem na 1 612 059 EUR za všechny typy pozemků s cenou za m2 10,19 EUR pro rodinné domy a 74,02 EUR pro řadové domy, v souladu se standardními cenami města. Celková hodnota pozemků pro rodinné domy činila 973 268 EUR a celková hodnota pozemků pro řadové domy byla 811 209 EUR.
(65)
Všechny tři studie tvrdí, že ceny za pozemky pro rodinné domy odpovídaly tržním cenám. Zpráva KP&P (studie C) vysvětluje, že tržní ceny byly o 15-20 % vyšší než ceny uplatněné městem Karkkila. Finsko předložilo údaje uvádějící, že průměrná cena byla v roce 2003 přibližně 14,4 EUR za m2. Původní expert (studie A) uvedl, že tržní ceny v Karkkile byly v rozmezí 9,43 a 14,76 EUR.
(66)
Všechny tři studie však vycházely z průměrných prodejních cen, takže údaje dodané Finskem vykazovaly značné rozdíly mezi jednotlivými částmi města, přičemž Haapala/Uusitalo byla zjevně na dolním konci. V roce 2003 byly v Haapale prodány dva pozemky (soukromá společnost je prodala soukromé osobě): v dubnu 2003 byl prodán pozemek za cenu 9,25 EUR za m2 a v srpnu jiný za 10,06 za m2. To by odpovídalo nárůstu cen za čtyři měsíce o 8,8 %. Vzhledem k všeobecnému vývoji cen v Karkkile se zvýšením o 12,6 % v letech 2001 a 2002 a 42,7 % mezi roky 2002 a 2003 lze zvýšení ceny o 1,3 % za poslední čtyři měsíce roku 2003 považovat za odpovídající všeobecnému trendu. Vzhledem k těmto okolnostem nevidí Komise žádný důvod k tomu, aby se domnívala, že cenu 10,19 za m2 v prosinci 2003 nelze akceptovat jako tržní cenu.
(67)
Pokud jde o ceny za pozemky pro řadové domy, nejsou v této oblasti žádné prodeje, které by mohly sloužit pro přímé srovnání. Původní expert odhadoval tržní hodnotu v rozmezí 70 a 80 EUR za m2 a zpráva KP&P (studie C) se pouze odvolává na mnohem vyšší ceny za pozemky pro řadové domy v sousedních městech. Protože všechny tři studie docházejí k závěru, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně a protože neexistují žádná fakta potvrzující, že by tyto závěry nemohly být pro oblast Haapala/Uusitalo správné, může Komise akceptovat cenu 74,2 EUR za m2 jako odpovídající tržní ceně.
(68)
Komise požádala Finsko o vysvětlení, proč mohla mít Karkkila zájem na získání plného vlastnictví celé této oblasti, vzhledem k tomu, že se zdálo, že prodejní čísla z minulých let ukazují, že kupující neměli o tuto část města zájem a navzdory vyšším cenám zjevně preferovali jiné části města. Finsko vysvětlilo, že KK již v předchozích letech sledovala cílenou investiční strategii spočívající ve stavební přípravě oblasti Haapala/Uusitalo jako budoucí obytné části města Karkkila. Ve skutečnosti začínaly být ostatní části města saturovány a růst počtu obyvatel vedl k předpokladu, že bude třeba provést přípravu k výstavbě v dalších oblastech.
(69)
Oblast Haapala/Uusitalo byla zahrnuta do územního plánu, ale ještě zde nebyla provedena příprava pro výstavbu. Příprava pro výstavbu zahrnovala nové rozčlenění na jednotlivé pozemky s vhodnějšími rozměry, napojení pozemků na technickou infrastrukturu a vybudování zařízení.
(70)
Město Karkkila se již úspěšně řídilo toutéž strategií v jiných částech města: město rozšířilo veřejné služby do oblastí Tuorila, Nikkimäki a Pumminmäki. V roce 2003 byla průměrná prodejní cena v Pumminmäki již na úrovni 14,28 EUR a v roce 2004 město Karkkila úspěšně prodávalo pozemky za novou standardní cenu 14 EUR, která v následujících letech dále vzrůstala (na 18,5 EUR za m2 v roce 2005).
(71)
Předpokládalo se, že nemovitosti v Haapala/Uusitalo mohou dosáhnout hodnoty částí města s podobnou přípravou na výstavbu a navíc budou ovlivněny všeobecnými trendy růstu cen. Zvýšení hodnoty po stavební přípravě o nejméně 40-50 % (tj. během 3 až 4 let) se tudíž zdálo odůvodněné, vedle dalšího nárůstu ve střednědobé perspektivě.
(72)
Město Karkkila mělo dále zájem o stavební přípravu oblasti v rámci jednoho infrastrukturního projektu pro celou oblast. Jednotný koordinovaný přístup ke stavební přípravě by byl mnohem levnější než postup po jednotlivých pozemcích (město je ze zákona povinno napojit pozemky na technickou infrastrukturu, což se obvykle provádí na žádost vlastníků, kteří hodlají stavět). Město Karkkila zdůrazňovalo, že pod jeho výhradním vlastnictvím a kontrolou probíhaly operace daleko plynuleji. Pro každý pozemek a každé technické opatření bylo třeba přijmout velký počet jednotlivých rozhodnutí. Vzhledem k tomu, že stavební příprava nemovitostí nebyla hlavní náplní podnikání společnosti Componenta (tou byla výroba oceli), ukázalo se, že tento druh činnosti je pro ni velmi obtížný.
(73)
Vzhledem k dlouhodobé strategii stavební přípravy a záměru provést veškerá technická opatření najednou nemělo město Karkkila zájem o prodej pozemků před jejich stavební přípravou. To byl důvod, proč před transakcí nedošlo téměř k žádným prodejům.
(74)
Komise může souhlasit, že dlouhodobá strategie města Karkkila, pokud jde o oblast Haapala/Uusitalo, by mohla být důvodem, aby investor v tržním hospodářství, který již vlastní 50 % akcií v této oblasti, měl rovněž hospodářský zájem o získání zbývajících 50 % akcií. Vyhlídku na vlastnění celé nové budoucí části města, malé riziko v oblasti cen a významnou vyhlídku na prodej během nadcházejících 10 let většiny pozemků lze považovat za obchodní strategii, kterou by investor v tržní ekonomice sledoval.
(75)
Několik pozemků pro rodinné domy leží také v jiných oblastech. Ocenění (43 000 EUR) se zakládalo na ceně 10,19 EUR za m2, což je oficiální prodejní cena města Karkkila za jednotku pro tento typ pozemku. Z výše uvedených důvodů (body 65 a 66) se Komise domnívá, že cenu z prosince 2003 lze přijmout jako tržní cenu.
(76)
Portfolio KK také zahrnuje dva pozemky pro výškové budovy v oblasti Takko I. Celková hodnota této nemovitosti je 110 191 EUR. Takko I se rovněž nalézá v centru města. Podle studie A se tržní cena pohybovala v rozmezí 60 až 75 EUR za m2. Zpráva KP&P (studie C) došla u pozemků pro výškové domy k témuž závěru, že cena odpovídá tržní sazbě s odkazem na prodejní ceny, které se platily v sousedních městech.
(77)
Komise se domnívá, že není nutné stanovit, která expertní studie je nejvěrohodnější. I kdyby byla při transakci uplatněna nejnižší možná tržní cena 60 EUR za m2, opravená celková hodnota akcií by stále přesahovala cenu zaplacenou městem Karkkila (viz níže výpočet minimální hodnoty akcií). Za takového předpokladu nejnižší možné tržní hodnoty by pozemky v Takko I byly nadhodnoceny o 19,65 EUR za m2. To by odpovídalo celkové hodnotě 27 212 EUR, tj. 13 606 za 50 % akcií.
(78)
Hodnota přisouzená pozemkům označeným jako parky je 456 601 EUR. Tato hodnota vycházela z ceny 1,18 EUR za m2, kterou město Karkkila standardně platí za takové pozemky. Existují oblasti, u kterých má město právo výkupu za běžnou cenu (15). Protože tyto oblasti nejsou podle územního plánu města určeny k výstavbě, je u nich použito stejného základu pro nacenění jako u neupravených pozemků mimo pásmo (viz bod 79). Komise proto došla k závěru, že tato část pozemků nebyla nadhodnocena.
(79)
Portfolio KK rovněž zahrnovalo některé neupravené pozemky mimo územní plán města oceněné celkem na 49 678 EUR na základě ceny 1,18 EUR za m2. Studie neobjasňují, proč považují tyto pozemky za správně oceněné. Další údaje předložené Finskem obsahují výčet prodejů pozemků bez stavební přípravy v řídce zabydlených oblastech města Karkkila prodaných v průměru za 1,86 EUR za m2. Na základě toho může Komise uznat, že cena 1,18 EUR nepřekročila tržní cenu.
(80)
Podle výpočtů vypracovaných Finskem na základě standardních cen, za které KK prodala svůj majetek, činila hodnota nemovitostí KK 5 067 988 EUR. Po odečtu částek souvisejících s případným nadhodnocením pozemků pro výškové domy v oblasti Asemanranta (135 158 EUR) a v Takko I (27 212 EUR) činí minimální hodnota pozemků 4 905 618 EUR.
3. Splacení půjčky
(81)
V roce 1996 poskytly společnost Componenta a město Karkkila společnosti KK bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR. Stažení se společnosti Componenta ze společnosti KK se uskutečnilo spolu se splacením akcionářské půjčky společností KK. Vzhledem k tomu, že by KK musela prodat značnou část pozemků, aby získala tyto prostředky, a protože, jak je popsáno výše, by to ohrozilo střednědobou a dlouhodobou obchodní strategii, rozhodlo se město Karkkila poskytnout KK další bezúročnou půjčku ve stejné výši, kterou KK použila pro splacení. V důsledku toho KK dlužila městu Karkkila celkem 3,34 milionu EUR.
(82)
Komise souhlasí s Finskem, že při hodnocení společnosti již bylo přihlédnuto k půjčkám, tj. že hodnota akcií již byla snížena o hodnotu dluhu. Hodnocení splacení půjčky jako samostatného opatření by se tudíž rovnalo dvojímu započítání.
4. Hodnota akcií
(83)
Po odečtu částky potenciálního nadhodnocení byla hodnota 50 % KK následující:
Tabulka 5
Hodnota KK
Aktuální hodnota pozemků
4 905 618
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Celková aktiva
4 933 874
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 593 399
50 % čisté hodnoty společnosti KK
796 699,5
(84)
Vzhledem k tomu, že město Karkkila zaplatilo za 50 % akcií kupní cenu 713 092,50 EUR, se Komise domnívá, že zaplatilo cenu, která nepřekračuje tržní hodnotu.
V. ZÁVĚR
(85)
Komise shledává, že cena, kterou zaplatilo město Karkkila společnosti Componenta za získání 50 % akcií společnosti KK, odpovídá tržní ceně, a tudíž nesplňuje podmínky státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Kupní cena zaplacená městem Karkkila společnosti Componenta Oyj za akcie ve společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy podle smlouvy uzavřené stranami dne 16. prosince 2003 nepředstavuje státní podporu ve prospěch společnosti Componenta Oyj ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU.
Článek 2
Toto rozhodnutí je určeno Finské republice.
V Bruselu dne 20. dubna 2011.
KOMISIJOS SPRENDIMAS
2011 m. balandžio 20 d.
dėl pagalbos priemonės C 37/04 (ex NN 51/04), kurią Suomija suteikė „Componenta Oyj“
(pranešta dokumentu Nr. C(2011) 2559)
(Tekstas autentiškas tik suomių ir švedų kalbomis)
(Tekstas svarbus EEE)
(2011/529/ES)
EUROPOS KOMISIJA,
atsižvelgdama į Sutartį dėl Europos Sąjungos veikimo, ypač į jos 108 straipsnio 2 dalies pirmąją pastraipą,
atsižvelgdama į Europos ekonominės erdvės susitarimą, ypač į jo 62 straipsnio 1 dalies a punktą,
pakvietusi suinteresuotąsias šalis pateikti savo pastabas pagal minėtas nuostatas (1),
kadangi:
I. PROCEDŪRA
(1)
2004 m. kovo 10 d. Komisija gavo „Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB“ skundą, kuriame skundo pateikėjas informavo Komisiją apie tariamą pagalbos priemonę, Karkilos miesto suteiktą bendrovei „Componenta Oyj“ (toliau - „Componenta“). 2004 m. lapkričio 19 d. Komisija raštu pranešė Suomijai apie savo sprendimą dėl šios pagalbos pradėti EB sutarties 88 straipsnio 2 dalyje (dabar - Sutarties dėl Europos Sąjungos veikimo 108 straipsnio 2 dalyje) nustatytą procedūrą. Komisijos sprendimas pradėti procedūrą paskelbtas Europos Sąjungos oficialiajame leidinyje (2). Komisija pakvietė suinteresuotąsias šalis pateikti savo pastabas dėl šios pagalbos priemonės, tačiau jokių pastabų negavo.
(2)
2005 m. spalio 20 d. Komisija priėmė galutinį neigiamą sprendimą ir nurodė Suomijai susigrąžinti bendrovei „Componenta“ suteiktą pagalbą (toliau - 2005 m. sprendimas). 2005 m. sprendimas, kuriuo baigiama oficiali tyrimo procedūra, paskelbtas Europos Sąjungos oficialiajame leidinyje (3). „Componenta“ pateikė apeliacinį skundą dėl šio sprendimo, jis buvo panaikintas 2008 m. gruodžio 18 d. teismo sprendimu (toliau - teismo sprendimas) dėl nepakankamo pagrindo (4).
(3)
Suomija 2010 m. sausio 5 ir 10 d. raštais pateikė pastabas, į kurias taip pat įtraukti du susijusio nekilnojamojo turto įvertinimo tyrimai. Komisija 2009 m. sausio 9 d., liepos 23 d. ir 2010 m. sausio 8 d. išsiuntė tris papildomus prašymus pateikti informaciją, į kuriuos buvo atsakyta atitinkamai 2009 m. kovo 9 d., spalio 15 d. ir 2010 m. kovo 5 d. raštais. 2009 m. lapkričio 23 d. Briuselyje surengtas Komisijos, Suomijos Vyriausybės atstovų ir naudos gavėjų susitikimas.
II. FAKTŲ APRAŠYMAS
1. Sandoris
(4)
„Componenta“ - metalo gamybos bendrovė, kurios pagrindinė buveinė yra Karkiloje, Suomijoje. Ji turi gamybos įmonių Suomijoje, Nyderlanduose ir Švedijoje. 2004 m. didžioji bendrovės 316 mln. EUR apyvartos dalis buvo gauta Šiaurės ir Vidurio Europoje. 2004 m. įmonių grupėje dirbo apie 2 200 darbuotojų.
(5)
Vertinamas sandoris susijęs su nekilnojamojo turto įmone „Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy“ (toliau - „KK“), kuriai priklausė nekilnojamasis turtas Karkiloje, esančioje 65 km į šiaurės vakarus nuo Helsinkio. Įmonės savininkais lygiomis dalimis buvo „Componenta“ ir Karkilos miestas. 1996 m. kiekvienas „KK“ partneris suteikė šiai bendrai įmonei 1 670 184 EUR beprocentę akcininko paskolą.
(6)
Pagal 2003 m. gruodžio 16 d. pasirašytą pardavimo sutartį sutarta, kad miestas taps visos įmonės „KK“ savininku, įsigydamas bendrovės „Componenta“ turimas akcijas už 2 383 276,50 EUR. Šis sandoris buvo sudarytas iš dviejų dalių:
-
„Componenta“ gavo 713 092,50 EUR kaip užmokestį už Karkilos miestui parduotų 50 % akcijų,
-
įmonė „KK“ bendrovei „Componenta“ grąžino 1 670 184 EUR vertės akcininko paskolą, kurią „Componenta“ jai buvo suteikusi 1996 m. Šiuo tikslu Karkilos miestas įmonei „KK“ suteikė papildomą tokio paties dydžio beprocentę paskolą. Dėl to kreditoriumi tapo nebe „Componenta“, o Karkilos miestas.
(7)
Taigi, Karkilos miestas pirmiau minėtam sandoriui surinko 2 383 276,50 EUR sumą: 713 092,50 EUR kaip užmokestį už įmonės „KK“ akcijas ir 1 670 184 EUR kaip įmonei „KK“ suteiktą beprocentę paskolą.
(8)
Akcijų įsigijimo kaina apskaičiuota remiantis standartinėmis kainomis, kuriomis Karkilos miestas pardavė nekilnojamąjį turtą 2003 m.
1 lentelė
„KK“ parduotų sklypų pardavimo kaina už m2
(EUR)
1 zona
Individualiems namams
11,11
Sudurtiniams (blokuotiesiems) namams
88,81
Daugiabučiams
79,56
2 zona
Individualiems namams
10,19
Sudurtiniams (blokuotiesiems) namams
74,02
Daugiabučiams
64,76
Kita
Statyboms neparengta į miesto planavimą neįtraukta žemė
1,18
Viešiesiems parkams skirta žemė
1,18
(9)
Sudarant sandorį šios standartinės kainos taikytos įmonės „KK“ nekilnojamojo turto portfelio žemei ir padalytos iš dviejų; gauta akcijų įsigijimo kaina buvo 713 092,50 EUR.
(10)
Karkilos miesto ir bendrovės „Componenta“ sudarytoje pardavimo sutartyje taip pat numatyta, kad:
a)
pardavėjas įsipareigoja investuoti į bendrovės „Componenta Karkkila Oy“ gamybos infrastruktūros plėtrą Karkiloje, kaip apibrėžta šios sutarties 1 priede. Apskaičiuota, kad dėl šių investicijų 2004 m. Karkiloje bus sukurta 50-70 naujų darbo visą darbo dieną vietų (2003 m. buvo 130 darbo vietų);
b)
jei 2004 m. nebus pradėta pardavėjo infrastruktūros plėtra, kaip nurodyta ankstesnėje pastraipoje, pirkėjas turi teisę savo nuožiūra anuliuoti sandorį.
(11)
Pardavimo sutarties 1 priede nurodyta, kad „Componenta“ sujungs dviejų šios įmonių grupės gamybos vietų, tai yra Alvestos liejyklos (Švedijoje) ir Karkilos liejyklos, veiklą ir kad sprendimas dėl liejyklos būsimos vietos priklausys nuo analizės rezultatų. 2005 m. Alvestos liejykla buvo uždaryta ir gamyba perkelta į Karkilą.
(12)
Karkilos miestas, įsigijęs bendrovei „Componenta“ priklausiusias įmonės „KK“ akcijas, nusprendė nutraukti įmonės „KK“ veiklą ir žemę perduoti miestui.
2. Įmonės „KK“ turtas
(13)
Karkilos miestas įkurtas 65 km į šiaurės vakarus nuo Helsinkio šalia greitkelio Nr. 2, Ūsimos regiono šiaurės rytų dalyje. 2003 m. Karkiloje gyveno apie 8 500 gyventojų. Miestas plėtėsi aplink XIX a. čia pastatytą Hogforso aukštakrosnę, jo šiaurinė dalis yra ant ežero krantų.
(14)
Karkiloje ir jos artimiausiose apylinkėse, nuo miesto centro nutolusiose ne daugiau kaip 2,5 km, įmonei „KK“ priklausiusį nekilnojamąjį turtą sudarė 730 000 m2 žemės. 2003 m. gruodžio mėn. padėtis buvo tokia:
-
didžiausios vertės žemė buvo Asemanrantos rajone (1 zona); ji skirta daugiabučiams namams statyti. Šis plotas sudarė apytikriai pusę įmonės „KK“ nekilnojamojo turto portfelio vertės,
-
didžioji dalis žemės buvo Hapalos/Ūsitalo rajone (2 zona). Ji skirta individualiems šeimyniniams namams statyti ir sudarė apie ketvirtį visos portfelio vertės,
-
portfelyje taip pat buvo keli individualiems namams skirti sklypai kituose gyvenamuosiuose rajonuose, šiek tiek žemės, skirtos daugiabučiams Tako I rajone ir keliems sudurtiniams (blokuotiesiems) namams,
-
dalis žemės buvo skirta viešiesiems parkams,
-
portfelyje taip pat buvo šiek tiek statyboms neparengtos į miesto planavimą neįtrauktos žemės.
(15)
Iš viso nekilnojamąjį turtą sudarė 160 žemės sklypų. Tačiau Karkilos miestas ketino perskirstyti kai kurią žemę ir padalyti ją į mažesnius sklypus. Sudarant sandorį „KK“ neabejotinai buvo didžiausias nekilnojamojo turto savininkas Karkiloje.
(16)
Įgijęs visas nuosavybės teises, Karkilos miestas ketino dalį žemės išnuomoti, kad padengtų veiklos išlaidas. 2000-2003 m. įmonės „KK“ veiklos išlaidos (atlyginimai, nuoma, paskolų palūkanos) sudarė beveik 40 000 EUR.
3. Kita susijusi informacija
(17)
Karkila yra netoli Helsinkio, iš jos galima važinėti į darbą Helsinkyje ir atgal. Nekilnojamasis turtas Helsinkyje ir jo apylinkėse labai pabrango, kainos vis dar kyla. Šis kainų kilimas paskatino žmones kurtis aplink sostinę esančiuose savivaldą turinčiuose miestuose, o tai turėjo šalutinį poveikį tų miestų nekilnojamojo turto kainoms. Karkilą galima laikyti viena iš galimų rinktis gyventi vietų, taip pat kaip ir tris kitus miestus: Vihtį, Lohją ir Hiuvinkę. Atstumas nuo jų iki Helsinkio yra toks:
2 lentelė
Atstumas nuo Helsinkio
Lohja
52 km
38 min
Hiuvinkė
56 km
45 min
Vihtis
58 km
42 min
Karkila
68 km
50 min
(18)
Šie miestai pritraukė nemažai naujų gyventojų. Todėl prieš (ir po) sandorio sudarymo juose gerokai pakilo nekilnojamojo turto kainos - Karkiloje kainos padvigubėjo, o kai kuriais atvejais kainos padidėjo šešis kartus.
(19)
Pagal 2000 m. paskelbtą oficialią prognozę manyta, kad iki 2025 m. Karkilos gyventojų skaičius padidės iki 9 600, o tai reiškia, kad būstams prireiks 600 naujų namų. Tačiau greitai paaiškėjo, kad ši prognozė gerokai atsilieka nuo faktinio gyventojų skaičiaus augimo. Po trejų metų, kai buvo sudaromas sandoris, Karkiloje numatomas būsto poreikis buvo apie 70 naujų namų per metus. Netrukus tai patvirtino Ūsimos regiono taryba, atlikusi tyrimą, apimantį laikotarpį iki 2025 m. (Faktiškai 2005 m. buvo pastatyti 63 nauji namai, 2006 m. - 137 ir 2007 m. - 95 nauji namai).
(20)
Per penkerius metus iki sandorio sudarymo nekilnojamojo turto kainos Karkiloje išaugo vidutiniškai 30 %.
III. SUOMIJOS PASTABOS
(21)
Suomija pateikė tris ekspertų atliktus ex post žemės vertės nustatymo įvertinimus. Ekspertai padarė išvadą, kad sumokėta kaina atitiko rinkos kainą. Komisija savo pirminiame 2005 m. sprendime (5) kategoriškai atmetė per pirmą oficialią tyrimo procedūrą pateiktą įvertinimą (A įvertinimas). Patvirtinus 2005 m. sprendimą, Suomija užsakė du papildomus ekspertų įvertinimus. Pirmame iš jų (B įvertinime) pateiktas tik bendro pobūdžio tvirtinimas, kad žemės vertė nustatyta teisingai, ir nenurodytos jokios smulkmenos. Antrame įvertinime (C įvertinimas), įmonės „KP&P“ ataskaitoje, išsamiau analizuojama nekilnojamojo turto Karkiloje ir aplinkiniuose savivaldą turinčiuose miestuose padėtis.
(22)
Suomija teigia, kad Karkilos miestas įsigijo visas akcijas dėl to, jog tai buvo vidutinės ir ilgos trukmės mažos rizikos investicija. Apsvarsčiusi nuolatinį nekilnojamojo turto kainų kilimą kaimyniniuose miestuose, Karkilos gyventojų skaičiaus didėjimo prognozę, esamų gyvenamųjų rajonų prisotinimą ir plėtros poreikį, Karkilos miesto taryba nusprendė, kad visų įmonės „KK“ akcijų įsigijimas būtų pelningas.
(23)
Suomija taip pat paaiškino, kad dar viena praktinė visų nuosavybės teisių įsigijimo priežastis buvo galimybė paspartinti įvairias procedūras. Suomija kelis kartus užsiminė, kad Karkilos ir bendrovės „Componenta“ bendradarbiavimas nebuvo idealus dėl skirtingų komercinių interesų. Abu partneriai nutarė nutraukti bendrą veiklą, kad išvengtų nesutarimų priimant daugelį sprendimų. Ypač daug sprendimų reikėjo priimti dėl sklypų perdalijmo Hapalos/Ūsitalo rajone, siekiant palengvinti žemės parengimą statyboms. Kadangi su nekilnojamuoju turtu susijusi veikla nebuvo pagrindinė bendrovės „Componenta“ verslo sritis, „Componenta“ buvo suinteresuota nutraukti šią veiklą. O Karkilos miestas buvo suinteresuotas visiškai nepriklausomai vadovauti žemės rengimui statyboms.
(24)
Suomija paaiškino, kodėl buvo aktualu Karkilą lyginti su Vihčiu, Lohja ir Hiuvinke. Suomija, inter alia, pabrėžė, kad į Vihtį ir Lohją nėra keleivinio geležinkelio atšakos, kuri leistų žmonėms iš šių miestų lengvai važinėti į darbą Helsinkyje ir atgal.
(25)
Suomija tvirtina, kad 2005 m. sprendime Komisijos atliktas paramos sumos skaičiavimas yra iškreiptas, nes į akcininko paskolą atsižvelgta du kartus. Skaičiuojant 50 % akcijų vertę, paskolos suma atimta iš bendrovės vertės ir tai įvertinta kaip paskolos grąžinimas bendrovei „Componenta“. Todėl Suomija teigia, kad į akcijų kainą (713 092,50 EUR) jau įeina paskola, nes ši suma apskaičiuota remiantis įmonės „KK“ grynąja verte.
IV. VERTINIMAS
(26)
Remiantis EB sutarties 87 straipsnio 1 dalimi, valstybės narės arba iš jos valstybinių išteklių bet kokia forma suteikta pagalba, kuri, palaikydama tam tikras įmones arba tam tikrų prekių gamybą, iškraipo konkurenciją arba gali ją iškraipyti, yra nesuderinama su bendrąja rinka, kai ji daro įtaką valstybių narių tarpusavio prekybai. Europos Sąjungos Teisingumo Teismas ne kartą nurodė, kad įtakos prekybai darymo kriterijus yra tenkinamas, jei pagalbos gavėjas vykdo ekonominę veiklą, kurios sudedamoji dalis yra prekyba tarp valstybių narių.
(27)
Kitos vidaus rinkos bendrovės gamina tokius pačius gaminius kaip „Componenta“, ir tarp valstybių narių vyksta intensyvi prekyba šiais gaminiais. Pagal Sutarties dėl Europos Sąjungos veikimo 107 straipsnio 1 dalį valstybiniai ištekliai apima ir vietos valdžios išteklius (6). Taigi, remiantis 107 straipsnio 1 dalimi, nagrinėjamas sandoris, kuris buvo finansuojamas Karkilos lėšomis, yra susijęs su valstybiniais ištekliais. Todėl bet kokia bendrovei „Componenta“ suteikta nauda sudarant sandorį, kurios „Componenta“ nebūtų gavusi įprastomis rinkos sąlygomis, patektų į EB sutarties 87 straipsnio 1 dalies taikymo sritį. Vadinasi, pagrindinis nagrinėjamo atvejo klausimas yra tas, ar „Componenta“ gavo tokio lygio užmokestį, kurio ji nebūtų gavusi įprastomis rinkos sąlygomis.
(28)
Komisija pažymi, kad bendrovės „Componenta“ ir Karkilos sudarytoje pardavimo sutartyje nurodytas išpirkimo sąlygas galima vertinti kaip ženklą, jog Karkilos pasiūlytomis pirkimo sąlygomis norėta bendrovę „Componenta“ paraginti išlaikyti savo gamybos vietą Karkiloje ir uždaryti aukštakrosnę Alvestoje.
(29)
Pirmosios instancijos teismo sprendime (7) teigiama, kad šis susitarimas buvo sąlyginis, tačiau jame nebuvo nurodyti jo padariniai. Faktiškai, net jei sąlygiškumas ir leidžia numanyti, kad sandoris galėjo būti sudarytas bendrovei „Componenta“ palankiomis sąlygomis, nėra kokios nors akivaizdžios naudos, kurią bendrovei „Componenta“ teiktų šios sąlygos. Iš tiesų, viena vertus, kaip paaiškės toliau, bendrovei „Componenta“ sumokėta suma už jos dalį įmonėje „KK“ neviršijo rinkos kainos ir, kita vertus, Komisija nerado kokios nors kitos naudos, kurią „Componenta“ galėjo gauti dėl šių sąlygų, įrodymų. Todėl Komisija vertino, ar rinkos ekonomikos investuotojas, jau turėdamas 50 % akcijų, tokiomis sąlygomis būtų įsigijęs visą nuosavybę.
(30)
Pagal Teismo praktiką „privataus investuotojo veiksmai, su kuriais reikia palyginti valstybės investuotojo, siekiančio ekonominės politikos tikslų, įsikišimą, neprivalo būti paprasto investuotojo, įdedančio savo kapitalą tam, kad gautų pelną, veiksmai, tačiau tai turi būti bent jau privačios kontroliuojančiosios bendrovės ar privačios įmonių grupės, vykdančios struktūrinę politiką, bendrąją ar sektorinę, veiksmai, vykdomi vadovaujantis pelno ilguoju laikotarpiu perspektyva“ (8).
1. Bendros pastabos dėl akcijų vertės
(31)
Komisijos komunikatas dėl valstybės pagalbos elementų valdžios institucijoms parduodant žemę ir pastatus (9) (toliau - komunikatas) tiesiogiai nėra taikytinas, nes nagrinėjamas atvejis faktiškai yra susijęs ne su žemės pardavimu, bet su nekilnojamojo turto įmonės akcijų įsigijimu. Tačiau šio komunikato principus galima taikyti, nes įmonės „KK“ akcijų vertę iš esmės lemia jos turto portfelyje esančios žemės rinkos vertė. Todėl, nustatant, ar buvo teikiama valstybės pagalba, būtina įvertinti įmonei „KK“ priklausančios žemės vertę.
(32)
Bet kuriuo atveju komunikatas grindžiamas principu, kad privatus investuotojas veikia rinkos ekonomikos sąlygomis, t. y. valdžios institucijoms parduodant žemę nėra valstybės pagalbos elementų, jei ji parduodama tokia kaina, kuria privatus investuotojas galėtų ją pirkti įprastomis rinkos sąlygomis.
(33)
Komisija mano, kad būtų tinkama tyrimą pradėti nuo kainos, kurią įmonės „KK“ 50 % akcijų turintis rinkos ekonomikos investuotojas būtų pasirengęs mokėti už visos nuosavybės įsigijimą. Rinkos ekonomikos dalyvis kainą, kurią jis būtų pasirengęs mokėti, skaičiuotų remdamasis grąža, kurios jis tikisi iš savo investicijos.
(34)
Nagrinėjamu atveju „Componenta“ nebandė ieškoti kito pirkėjo. Ji buvo suinteresuota savo akcijas parduoti antrajam akcininkui. Iš tiesų pagal Akcininkų susitarimą (10) ir įmonės „KK“ įstatus (11) Karkilos miestas turėjo „KK“ akcijų pirkimo pirmenybės teisę ir turėjo akcijų išpirkimo teisę tuo atveju, jei „Componenta“ bandytų jas parduoti trečiajai šaliai. Šios taisyklės neskatino bendrovės „Componenta“ ieškoti kitų pirkėjų. Be to, bet kuris kitas privatus pirkėjas neįsigytų 50 % įmonės „KK“ akcijų, nebent tai darydamas jis galėtų įgyti visą įmonės „KK“ kontrolę. Iš tikrųjų, bet kuris naujas partneris, neturintis visos „KK“ kontrolės, būtų saistomas jos įstatų (12), pagal kuriuos „KK“ tikslas - sulėtinti žemės ir būsto kainų augimą Karkiloje gyventojų naudai.
(35)
Komisija taip pat laikosi nuomonės, kad visas nuosavybės teises įgyjantis rinkos ekonomikos akcininkas svarstytų visos investicijos finansavimo galimybę (2,37 mln. EUR už akcijas ir paskolą).
(36)
Dėl akcininko paskolos grąžinimo, Komisija pažymi, kad įmonės „KK“ turto portfelis įvertintas 4,9 mln. EUR. Ši vertė didžiąja dalimi padengia nesumokėtas 3,34 mln. EUR paskolas, o tai reiškia, kad paskolos grąžinimas neturėjo kelti sunkumų.
(37)
Suomija taip pat paaiškino, kad Karkilos miestas planavo po sandorio padidinti pajamas iš nuomos, kad susigrąžintų įmonės „KK“ finansavimo ir veiklos išlaidas (iki sandorio - mažiau kaip 40 000 EUR per metus). Jei miestas taptų vieninteliu akcininku, jis galėtų keisti „KK“ įstatus, kurie ribojo jo laisvę kainų politikos srityje. Todėl, miestui įsigijus visą įmonės „KK“ nuosavybę, teisiniu požiūriu jam nebūtų jokių kliūčių didinti pajamas iš nuomos.
(38)
Komisija pažymi, kad tolesni įvykiai patvirtina, jog planas išlaidas padengti pajamomis, gautomis iš nuomos, buvo realistiškas. Karkilos miestas sudarė 28 ilgalaikės nuomos sutartis, kurios leido gauti šias pajamas:
3 lentelė
Iš nuomos gautos pajamos sudarius sandorį
(EUR)
2004 m.
146 907
2005 m.
152 843
2006 m.
171 238
2007 m.
182 525
2008 m.
200 519
(39)
Be to, mainais už beprocentę paskolą privatus investuotojas būtų tikėjęsis savo turto dalies bendrovėje vertės padidinimo. Nagrinėjamu atveju investicijos grąžą sudarė įmonei „KK“ priklausančio nekilnojamojo turto vertės didėjimas. Suomija paaiškino, kad nuo 1996 iki 2003 m. gerokai pakilo įmonei „KK“ priklausančios žemės vertė. Per penkerius metus iki sandorio sudarymo nekilnojamojo turto kainos Karkiloje pakilo vidutiniškai 30 %, o nuo 2005 iki 2008 m. - apie 10 %.
(40)
Tuo metu buvo prognozuojama, kad Karkilos gyventojų skaičius iki 2025 m. didės daugiau kaip 100-u žmonių per metus, o tai, atsargiais apskaičiavimais, reikštų, kad kasmet mieste reikėtų pastatyti mažiausiai 70 naujų namų (13).
(41)
Dėl šių priežasčių privatus investuotojas galėtų tikėtis geroko savo turto dalies įmonėje „KK“ vertės padidėjimo.
2. Žemės vertė
(42)
Pirmiausia Komisija vertino, ar Karkilos sumokėta akcijų pirkimo kaina bendrovei „Componenta“ suteikė naudos dėl to, kad pardavėjas įprastomis rinkos sąlygomis būtų gavęs mažesnę sumą.
(43)
Suomija nurodė tokią įmonės „KK“ turto vertę (14):
4 lentelė
Suomijos apskaičiuota „KK“ turto vertė
Dabartinė žemės vertė
5 067 988
Grynieji pinigai ir banko indėliai
28 256
Visas turtas
5 096 244
Akcininko paskola
3 340 368
Dabartiniai įsiskolinimai
107
Visa skola
3 340 475
„KK“ grynoji vertė
1 755 769
50 % „KK“ grynosios vertės
877 885
(44)
Žemės vertė buvo skaičiuojama remiantis standartinėmis kainomis, kurias Karkilos miestas nustatė 2003 m. Visoje Karkiloje buvo nustatytos vienodos kainos, išskyrus tarp dviejų zonų buvusius skirtumus. Iš Suomijos pateiktų duomenų paaiškėjo, kad faktinės rinkos kainos gerokai skiriasi įvairiuose rajonuose ir gyvenamuosiuose kvartaluose. Todėl atlikdama tyrimą Komisija atidžiau nagrinėjo atitinkamus rajonus.
(45)
Komisija pažymi, kad Karkilos miestas siekė įsigyti visas nuosavybės teises atsižvelgdamas į vidutinės ir ilgos trukmės galimybes. Nekilnojamojo turto versle nėra neįprasta susiklosčius palankioms aplinkybėms tikėtis didelio turto vertės padidėjimo vidutinės ar ilgos trukmės laikotarpiu. Karkilos miestas laikėsi ilgalaikio investavimo strategijos ir siekė gauti pelno iš didėjančių būsimų pardavimų.
(46)
Suomija įrodė, kad, atsižvelgiant į konkrečias Karkiloje susiklosčiusias aplinkybes, miestas turėjo pagrįstų priežasčių tikėtis didelio gyventojų skaičiaus augimo vidutinės ir ilgos trukmės laikotarpiu, dėl ko turėjo gerokai padidėti papildomų būstų poreikis. Pagrindinė priežastis buvo ta, kad trys savivaldą turintys miestai į šiaurę ir į vakarus nuo Helsinkio - Vihtis, Lohja ir Hiuvinkė - pritraukė daug naujų gyventojų, kurių daugelis važinėja į darbą Helsinkyje ir atgal. Dėl šios priežasties sparčiai ir nepaliaujamai kilo nekilnojamojo turto kainos ir nebuvo jokio pagrindo manyti, kad artimiausioje ateityje kainų kilimas lėtės. 2003 m. šiuose kaimyniniuose miestuose kainos buvo vidutiniškai 2,5 karto didesnės nei Karkiloje. Todėl Karkilos miestas tikėjosi, kad tolesnis kainų kilimas paskatins žmones keltis gyventi į Karkilą kaip į kitą logiškai galimą rinktis gyvenamąją vietą, nepaisant to, kad kainos Karkiloje taip pat gerokai pakilo. Neatrodė nerealu, kad nekilnojamojo turto kainos Karkiloje gali padvigubėti.
(47)
Nors tolesni įvykiai nėra tiesiogiai susiję su sandorio ex ante analize, nekilnojamojo turto kainų augimas trijuose kaimyniniuose miestuose per trejus metus nuo sandorio sudarymo dienos patvirtino, kad prognozė atitiko tikrovę. Kai kuriais atvejais nekilnojamojo turto kainos juose buvo daugiau kaip keturis kartus didesnės nei Karkiloje.
(48)
Kita priežastis, dėl kurios buvo galima tikėtis Karkilos gyventojų skaičiaus padidėjimo - planinė kelio į Karkilą renovacija, kuri sudarant sandorį jau buvo suplanuota ir vėliau įgyvendinta.
(49)
Įsigyti visą nuosavybę paskatino ir oficiali gyventojų skaičiaus didėjimo prognozė. 2000 m. Ūsimos regiono taryba paskelbė pirminio tyrimo, kuriame buvo apytikriai apskaičiuota, kad Karkilos gyventojų skaičius iki 2025 m. padidės maždaug 9 600 žmonių (t. y. apie 10 %) ir kad papildomai prireiks 600 naujų namų, rezultatus. Ši prognozė netrukus pasirodė buvusi pernelyg atsargi. Sudarydamas sandorį Karkilos miestas galėjo tikėtis kur kas didesnio gyventojų skaičiaus padidėjimo, dėl kurio atsirastų papildomų būstų poreikis - mažiausiai 70 naujų namų per metus.
(50)
Šią teigiamą prognozę vėliau patvirtino tolesnis 2009 m. rugpjūčio 18 d. Ūsimos regiono tarybos atliktas tyrimas, pagal kurį tikimasi, kad iki 2030 m. Karkilos gyventojų skaičius didės 100-u gyventojų per metus, todėl papildomų būstų poreikis bus 70 naujų namų per metus. Iš tikrųjų buvo viršyta net ir ši prognozė, nes 2006 m. pastatyti 137 nauji namai, o 2007 m. - 95 nauji namai.
(51)
Taip pat reikia paminėti, kad įmonė „KK“ neabejotinai buvo didžiausia nekilnojamojo turto savininkė Karkiloje. Sudarant sandorį faktinis sklypų skaičius nekilnojamojo turto portfelyje nebuvo aiškus, nes Karkilos miestas ketino kai kuriuos iš jų padalyti į mažesnius ir perskirstyti (ypač Hapalos/Ūsitalo rajone). Be to, kiekviename žemės, skirtos sudurtiniams (blokuotiesiems) namams ir tuo labiau žemės, skirtos daugiabučiams, sklype buvo galima statyti po daugiau namų. Suomijos pateiktame nekilnojamojo turto portfelio sąraše buvo mažiau kaip 140 sklypų, skirtų būstui (likusi dalis skirta parkams). Nustačius būsto poreikį sandorio sudarymo metu - 70 naujų namų per metus, planuojamas poreikis kitiems 10-iai metų būtų 700 naujų namų, o kitiems 20-iai metų - 1 400 naujų namų. Atsižvelgiant į tai, kad įmonė „KK“ neturėjo rimto konkurento Karkiloje, Karkilos miestas galėjo pagrįstai tikėtis parduoti didžiąją dalį savo portfelio turto, o gal ir jį visą.
(52)
Suomija paaiškino, kad Karkilos strategija buvo pirma padidinti turimos žemės vertę ją perskirstant ir parengiant statyboms, palaukti bendro kainų augimo regione šalutinio poveikio ir tik vėliau žemę parduoti. Laikydamasi šios strategijos, įmonė „KK“ jau ankstesniais metais susilaikė nuo ankstyvo pardavimo, ir tuo galima paaiškinti žemą pardavimų lygį kelis metus prieš sandorio sudarymą.
(53)
Komisija pažymi, kad įmonei „KK“ priklausanti žemė buvo vertinama skirtingai atsižvelgiant į skirtingus žemės tipus, t. y. į žemę, skirtą individualiems namams, sudurtiniams (blokuotiesiems) namams, daugiabučiams, parkams ir į viešojo naudojimo žemę. Kiekvieno rajono konkrečios ypatybės atskirai aprašytos ir išanalizuotos toliau.
(54)
Žemė, skirta daugiabučiams Asemanrantos rajone, įvertinta 2 358 158 EUR, tai sudaro beveik pusę įmonės „KK“ turto vertės. Sandorio sudarymo tikslais žemė įvertinta 79,56 EUR už m2.
(55)
Šiuo požiūriu įvertinimai nėra visiškai įtikinami dėl vienos svarbios priežasties - orientacinių kainų Karkiloje nebuvimo. Faktiškai iki sandorio sudarymo rinkoje nebuvo parduota žemės, skirtos daugiabučiams Karkiloje. Ekspertų įvertinime, kurį Suomija pateikė pirmojo oficialaus tyrimo laikotarpiu (A įvertinimas), nurodyta 50 EUR už m2 kaina. Dabar Suomija paaiškino, kad šis skaičius greičiausiai buvo pagrįstas kaina, nustatyta šiame regione už valstybės finansuojamą socialinį būstą, kuri yra gerokai mažesnė už rinkos kainą. Pirminio įvertinimo metu žemės, skirtos daugiabučiams, vertė buvo nustatyta nuo 60 iki 75 EUR už m2. Antrame įvertinime (B įvertinimas) paaiškinta, kad sumokėta kaina atitinka rinkos kainą, nepateikiant jokios papildomos informacijos. Įmonės „KP&P“ ataskaitoje (C įvertinimas) daroma išvada, kad 79,56 EUR už m2 kaina atitinka rinkos vertę, nes ji gerokai mažesnė už kainas, kurios mokamos trijuose kaimyniniuose miestuose. Nesant jokių kitų lyginamųjų rodiklių, šie įvertinimai suteikia tam tikras gaires dėl nekilnojamojo turto kainų aplink Helsinkį esančiose vietovėse sandorio sudarymo metu. Todėl Komisija patikrino šiuose įvertinimuose pateiktus duomenis ir papildė juos savo įvertinimu.
(56)
Asemanrantos rajonas yra labai geroje vietoje, ežero pakrantėje, 200 metrų atstumu nuo miesto centro. Pasak Suomijos, šio rajono vertė yra ypač didelė, nes svarbus jo privalumas - vaizdas į ežerą ir prieiga prie jo. 2006 m. tokio tipo sklypas buvo parduotas už 92,35 EUR už m2 kainą. Iš tiesų Karkilos miestas laikėsi nuomonės, kad šio turto vertė yra pakankamai didelė, kad 2008 m. sausio mėn. būtų galima jo pardavimo kainą padidinti iki 105 EUR už m2.
(57)
Kitas svarbus veiksnys įvertinat žemę šiame rajone - užstatymo plotas, kuriam nustatoma kaina. Pardavimai buvo vertinami atsargiai, remiantis minimaliu statybos leidimu 29 640 m2, o maksimalus statybos leidimas galėjo siekti 39 590 m2. Atsižvelgdamas į prognozuojamą gyventojų skaičiaus didėjimą, Karkilos miestas planavo ilgalaikį verslą su maksimaliu statybos leidimu.
(58)
Nepaisant to, kad iki sandorio sudarymo Karkiloje nebuvo parduota daugiabučiams skirtos žemės, miestas galėjo pagrįstai tikėtis, kad atsiranda rinka šio tipo statybai. 2003 m. buvo išduoti keturi leidimai daugiabučiams statyti. Įvykiai po sandorio sudarymo patvirtina, kad ši prognozė turėjo pagrindą, nes iki 2007 m. buvo kreiptasi dėl dar 6 leidimų ir jie išduoti, o nuo 2007 iki 2010 m. vidurio pastatyti septyni daugiabučiai.
(59)
Kaimyniniuose miestuose pardavimo kainos pakilo iki 133,60 EUR už m2 Hiuvinkėje (2003 m.) ir net pasiekė 312,60 EUR už m2 kainos piką Vihtyje (2004 m.).
(60)
Komisija mano, kad šiuose trijuose įvertinimuose pateiktos vertės yra maždaug panašios ir neatrodo akivaizdžiai neteisingos, palygti su kainomis, kurios buvo sumokėtos už panašią žemę sudarant sandorį. Nėra būtinybės nustatyti, kuris iš šių įvertinimų yra patikimiausias, nes už akcijas sumokėta suma yra mažesnė už rinkos vertę net pačiais atsargiausiais apskaičiavimais (žr. bendrą rinkos vertės skaičiavimą 84 pastraipoje et seq.). Komisija mažiausią galimą vertę apskaičiavo taip: atsižvelgiant į tai, kad žemė Asemanrantoje yra geriausioje vietoje, jos rinkos kaina, mažų mažiausia, pateko į atsargiausių konsultantų pateiktų kainos ribų viršutinį segmentą, t. y. 75 EUR už m2. Remiantis atsargia prielaida, kad žemė parduodama tik turint minimalų statybos leidimą, mažiausia rinkos vertė būtų 2 223 000 EUR.
(61)
Per didelės vertės nustatymo atveju, jei toks būtų, didžiausia vertė galėtų būti 135 158,40 EUR, kurios 50 % sudarytų 67 579,20 EUR.
(62)
Komisija pažymi, kad į šią vertę įeina 8-9 hektarai žemės, taip pat priklausantys Asemanrantos rajonui, kurie bus panaudoti gatvėms, parkams ir t. t. Pavyzdžiui, daliniame bendrajame plane ežero pakrantė skirta poilsiui ir yra gamtos apsaugos zona. Todėl šie 8-9 hektarai padidina šio rajono gyvenamosios dalies kainą, tačiau jų kaina atskirai nebuvo įvertinta.
(63)
Didžioji dalis įmonės „KK“ nekilnojamojo turto portfelio žemės buvo Hapalos/Ūsitalo rajone, esančiame 2,5 km į pietvakarius nuo miesto centro. Šios dvi gretimos teritorijos buvo skirtos individualiems ir sudurtiniams (blokuotiesiems) namams, bet dar neparengtos statyboms. Kadangi žemė dar nebuvo pradėta rengti statyboms, kainos buvo žemos ir pardavimų nedaug. Įmonei „KK“ priklausė faktiškai visas rajonas.
(64)
Sandorio sudarymo tikslais visų tipų sklypų žemė buvo įvertinta 1 612 059 EUR, nustatant 10,19 EUR už m2 kainą individualiems namams ir 74,02 EUR už m2 kainą sudurtiniams (blokuotiesiems) namams pagal standartines miesto kainas. Visa žemės, skirtos individualiems namams, kaina buvo 973 268 EUR, o sudurtiniams (blokuotiesiems) namams - 811 209 EUR.
(65)
Visuose trijuose įvertinimuose nurodyta, kad žemės individualiems namams kainos atitinka rinkos kainas. Įmonės „KP&P“ ataskaitoje (C įvertinimas) aiškinama, kad rinkos kainos buvo 15-20 % didesnės nei Karkiloje taikomos kainos. Suomijos pateiktais duomenimis, 2003 m. vidutinė kaina buvo apie 14,4 EUR už m2. Pirminiame įvertinime (A įvertinimas) nurodyta, kad rinkos kainos Karkiloje svyravo nuo 9,43 iki 14,76 EUR.
(66)
Visuose trijuose įvertinimuose buvo remiamasi vidutinėmis pardavimo kainomis, o Suomijos pateikti duomenys parodė didelius skirtumus tarp rajonų, iš jų Hapalos/Ūsitalo rajonas akivaizdžiai buvo nustatytos kainos ribų žemutinėje dalyje. 2003 m. Hapaloje buvo parduoti du sklypai (privati bendrovė pardavė privačiam asmeniui): 2003 m. balandžio mėn. parduotas vienas sklypas už 9,25 EUR už m2, o rugpjūtį - kitas sklypas už 10,06 EUR už m2. Tai atitiktų 8,8 % kainos padidėjimą per keturis mėnesius. Turint galvoje bendrus kainų pokyčius Karkiloje, kurioje nuo 2001 iki 2002 m. kainos pakilo 12,6 %, o nuo 2002 iki 2003 m. - 42,7 %, kainos padidėjimas 1,3 % per 2003 m. paskutinius keturis mėnesius gali būti laikomas atitinkančiu bendrą tendenciją. Atsižvelgdama į šias aplinkybes, Komisija nemato priežasties, dėl kurios 2003 m. gruodžio mėn. 10,19 EUR už m2 kaina negalėtų būti pripažinta rinkos kaina.
(67)
Kalbant apie žemės sudurtiniams (blokuotiesiems) namams kainas, šiame rajone nėra orientacinių pardavimo kainų, su kuriomis jas būtų galima tiesiogiai palyginti. Pirmasis ekspertas rinkos kainą įvertino nuo 70 iki 80 EUR už m2, o įmonės „KP&P“ ataskaitoje (C įvertinimas) paminėtos tik gerokai didesnės kainos už sklypus sudurtiniams (blokuotiesiems) namams kaimyniniuose miestuose. Kadangi visuose trijuose įvertinimuose daroma išvada, kad sumokėta kaina atitiko rinkos kainą, ir kadangi nėra jokių duomenų, rodančių, kad šios išvados yra neteisingos Hapalos/Ūsitalo rajono atžvilgiu, Komisija gali pripažinti, kad 74,20 EUR už m2 kaina atitiko rinkos kainą.
(68)
Komisija paprašė Suomijos paaiškinti, kodėl Karkilos miestas buvo suinteresuotas įsigyti viso šio rajono nuosavybės teises, atsižvelgiant į tai, kad buvusių pardavimų duomenys rodė, jog pirkėjai šiuo gyvenamuoju rajonu nesidomėjo ir, nepaisant didesnių kainų, pirmenybę akivaizdžiai teikė kitiems miesto rajonams. Suomija paaiškino, kad jau ankstesniais metais įmonė „KK“ laikėsi tikslingos investavimo strategijos, į kurią įėjo Hapalos/Ūsitalo, kaip būsimo Karkilos gyvenamojo rajono, parengimas statyboms. Kiti miesto gyvenamieji rajonai jau buvo beveik prisotinti, ir, remiantis gyventojų skaičiaus didėjimo prognoze, buvo tikimasi, kad statyboms prireiks naujų rajonų.
(69)
Hapalos/Ūsitalo rajonas buvo įtrauktas į miesto planavimą, tačiau žemė dar nepradėta rengti statyboms. Parengimas statyboms apėmė naują žemės padalijimą į atskirus ir patogiau suformuotus sklypus, sklypų prijungimą prie komunalinių tinklų ir komunalinių patogumų statybą.
(70)
Šią strategiją Karkilos miestas jau sėkmingai įgyvendino kituose rajonuose: pratęsė komunalinius tinklus iki Tuorilos, Nikimakio ir Puminmakio rajonų. 2003 m. Puminmakio rajone vidutinė pardavimo kaina jau siekė 14,28 EUR, o 2004 m. Karkilos miestas sėkmingai pardavė sklypų už standartinę 14 EUR kainą, vėlesniais metais kainoms ir toliau kylant (2005 m. iki 18,50 EUR už m2).
(71)
Buvo tikimasi, kad nekilnojamojo turto vertė Hapalos/Ūsitalo rajone pasieks analogiškai parengtų statyboms gyvenamųjų rajonų vertę ir, be to, šio rajono vertei turės įtakos bendra kainų kilimo tendencija. Todėl, parengus žemę statyboms, vertės padidėjimas mažiausiai 40-50 % (per 3-4 metus) atrodė pagrįstas, pridėjus papildomą vertės augimą vidutiniu ir ilguoju laikotarpiais.
(72)
Karkilos miestas buvo suinteresuotas parengti rajoną statyboms pagal vieną infrastruktūros projektą, apimantį visą teritoriją. Bendra koordinuota rengimo statyboms veikla būtų kur kas pigesnė nei atskirų sklypų parengimas statyboms (savivaldą turintis miestas pagal įstatymą privalo prijungti nekilnojamąjį turtą prie komunalinių tinklų, o tai paprastai atliekama paprašius sklypų savininkams, kurie ketina pradėti statybą). Karkilos miestas pabrėžė, kad, esant vienam savininkui ir kontrolei, darbai vyksta kur kas sklandžiau. Kiekvienam sklypui ir kiekvienai inžinerinei priemonei reikėjo priimti daug individualių sprendimų. Kadangi nekilnojamojo turto rengimas statyboms nebuvo pagrindinė „Componenta“ veiklos sritis (tai - plieno gamybos bendrovė), jau buvo aišku, kad žemės rengimo statyboms veikla jai kelia sunkumų.
(73)
Dėl ilgalaikės nekilnojamojo turto parengimo statyboms strategijos ir planų vienu metu atlikti visus inžinerinius darbus Karkilos miestas nebuvo suinteresuotas parduoti žemės tol, kol žemė nebus parengta statyboms. Dėl šios priežasties iki sudarant sandorį faktiškai nebuvo jokių pardavimų.
(74)
Komisija gali pripažinti, kad, atsižvelgiant į ilgalaikę strategiją, kurios Karkilos miestas laikėsi Hapalos/Ūsitalo rajone, rinkos ekonomikos investuotojas, jau turintis 50 % akcijų šiame rajone, galėjo būti ekonomiškai suinteresuotas įsigyti likusius 50 % akcijų. Galimybė įsigyti visą būsimą naują gyvenamąjį rajoną, maža kainos nustatymo veiksnių rizika, didelė tikimybė parduoti didžiąją sklypų dalį per dešimt metų ir likusią dalį per kitus dešimt metų gali būti laikomos verslo strategija, kurią įgyvendintų rinkos ekonomikos investuotojas.
(75)
Keli individualiems namams skirti sklypai yra kituose rajonuose. Jų vertė (43 000 EUR) buvo pagrįsta Karkilos oficialia tokio tipo žemės kvadratinio metro kaina - 10,19 EUR už m2. Dėl pirmiau pateiktų priežasčių (65-66 konstatuojamosios dalys) Komisija mano, kad 2003 m. gruodžio mėn. kaina gali būti laikoma rinkos kaina.
(76)
Įmonės „KK“ nekilnojamojo turto portfelyje taip pat yra du daugiaaukščiams skirti sklypai Tako I rajone. Visa šio nekilnojamojo turto vertė yra 110 191 EUR. Tako I rajonas taip pat yra miesto centre. Pagal A įvertinimą rinkos vertė svyravo nuo 60 iki 75 EUR už m2. Įmonės „KP&P“ ataskaitoje (C įvertinimas) prieita prie tos pačios išvados dėl daugiabučiams skirtų sklypų, tai yra kad jų kaina atitiko rinkos vertę, palyginti su pardavimo kainomis kaimyniniuose miestuose.
(77)
Komisijos nuomone, nėra būtinybės nustatyti, kuris iš ekspertų įvertinimų yra patikimiausias. NET jei sandoriui būtų taikoma mažiausia galima rinkos kaina, 60 EUR už m2, pakoreguota visa akcijų vertė vis tiek viršytų Karkilos sumokėtą sumą (toliau žiūrėti minimalios akcijų vertės apskaičiavimą). Pagal šią mažiausios galimos rinkos vertės prielaidą žemė Tako I rajone būtų įvertinta 19,65 EUR už m2 daugiau. Iš viso tai atitiktų 27 212 EUR, t. y. 13 606 EUR už 50 % akcijų.
(78)
Parkams skirtos žemės nustatyta vertė - 456 601 EUR. Tai buvo grindžiama standartine 1,18 EUR už m2 kaina, kurią Karkilos miestas paprastai mokėjo už tokią žemę. Tai teritorijos, kurias miestas turi teisę išpirkti už tuo metu galiojančią rinkos kainą (15). Kadangi pagal miesto planą toje žemėje neketinama nieko statyti, panaudotas tas pats kainų nustatymo principas kaip ir statyboms neparengtai į miesto planavimą neįtrauktai žemei (žiūrėti 79 konstatuojamąją dalį). Todėl Komisija padarė išvadą, kad ši žemės dalis nebuvo pervertinta.
(79)
Įmonės „KK“ nekilnojamojo turto portfelyje taip pat buvo šiek tiek į miesto planavimą neįtrauktos žemės, kurios visa vertė įvertinta 49 678 EUR remiantis 1,18 EUR už m2 kaina. Įvertinimuose nepaaiškinta, kodėl manoma, kad šios žemės vertė nustatyta tinkamai. Tarp kitų Suomijos pateiktų duomenų yra statyboms neparengtos žemės retai apgyvendintuose Karkilos rajonuose pardavimo už vidutinę 1,86 EUR už m2 kainą sąrašas. Tuo remdamasi Komisija gali pripažinti, kad 1,18 EUR kaina neviršijo rinkos kainos.
(80)
Pagal Suomijos skaičiavimus, atliktus remiantis standartinėmis kainomis, kuriomis „KK“ pardavė savo turtą, įmonės „KK“ nekilnojamojo turto vertė yra 5 067 988 EUR. Atėmus sumas, susijusias su galimu daugiabučiams skirtos žemės per didelės vertės nustatymu Asemanrantoje (135 158 EUR) ir Take I (27 212 EUR), minimali žemės vertė yra 4 905 618 EUR.
3. Paskolos grąžinimas
(81)
1996 m. „Componenta“ ir Karkilos miestas vienodomis sąlygomis (pari passu) suteikė įmonei „KK“1 670 814 EUR beprocentę akcininko paskolą. Bendrovei „Componenta“ traukiantis iš įmonės „KK“, pastaroji turėjo grąžinti akcininko paskolą. Kadangi „KK“ būtų turėjusi parduoti nemažą turto dalį, kad surinktų šias lėšas, ir kadangi, kaip pirmiau aprašyta, tai būtų sukėlę pavojų vidutinės ir ilgalaikės trukmės verslo strategijai, Karkilos miestas nusprendė įmonei „KK“ suteikti dar vieną tokio paties dydžio beprocentę paskolą, kurią „KK“ panaudojo paskolai grąžinti. Dėl to „KK“ įsiskolino Karkilos miestui 3,34 mln. EUR.
(82)
Komisija sutinka su Suomija, kad nustatant bendrovės vertę jau buvo atsižvelgta į paskolas, t. y. akcijų vertę sumažino skolos suma. Todėl paskolos grąžinimo, kaip atskiros priemonės, vertinimas prilygtų dvigubam skaičiavimui.
4. Akcijų vertė
(83)
Atėmus galimą per didelės vertės nustatymo sumą, įmonės „KK“ 50 % akcijų vertė yra:
5 lentelė
Įmonės „KK“ vertė
Dabartinė žemės vertė
4 905 618
Grynieji pinigai ir banko indėliai
28 256
Visas turtas
4 933 874
Akcininko paskola
3 340 368
Dabartiniai įsiskolinimai
107
Visa skola
3 340 475
„KK“ grynoji vertė
1 593 399
50 % „KK“ grynosios vertės
796 699,5
(84)
Kadangi Karkilos miestas už 50 % akcijų sumokėjo 713 092,50 EUR pirkimo kainą, Komisija laikosi nuomonės, kad sumokėta kaina neviršijo rinkos vertės.
V. IŠVADA
(85)
Komisija mano, kad suma, kurią Karkilos miestas sumokėjo bendrovei „Componenta“ už įmonės „KK“ 50 % akcijų įsigijimą, neviršijo rinkos kainos ir todėl negali būti laikoma valstybės pagalba, kaip apibrėžta Sutarties dėl Europos Sąjungos veikimo 107 straipsnio 1 dalyje,
PRIĖMĖ ŠĮ SPRENDIMĄ:
1 straipsnis
Pirkimo kaina, kurią Karkilos miestas sumokėjo „Componenta Oyj“ už „Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy“ akcijas pagal dvišalę sutartį, sudarytą 2003 m. gruodžio 16 d., nėra valstybės pagalba, kaip apibrėžta Sutarties dėl Europos Sąjungos veikimo 107 straipsnio 1 dalyje.
2 straipsnis
Šis sprendimas skirtas Suomijai Respublikai.
Priimta Briuselyje 2011 m. balandžio 20 d.