РЕШЕНИЕ (ЕС) 2015/507 НА КОМИСИЯТА
от 16 септември 2014 година
относно мярка SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), приведена в действие от Германия
(нотифицирано под номер C(2014) 6411)
(само текстът на немски език е автентичен)
(текст от значение за ЕИП)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като прикани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената по-горе разпоредба (1) и като взе предвид техните становища,
като има предвид, че:
1. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 30 март 2007 г. Комисията получи жалба от Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (по-долу наричано „NEUWOGES“) въз основа на член 20, параграф 2 от Регламент (ЕО) № 659/1999 на Съвета (2), в която се твърди, че на Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (наричани по-нататък „BAVARIA 1“ и „BAVARIA 2“; заедно „BAVARIA“) посредством договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, наричан по-нататък „EBV“) и договор за управление (Generalverwaltervertrag, наричан по-нататък „GVV“) е била предоставена неправомерна държавна помощ. NEUWOGES поиска откриването на официална процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(2)
На 6 август 2007 г., 14 май 2008 г., 6 април 2009 г. и 3 февруари 2012 г. Комисията изиска от Германия допълнителна информация. Германия отговори на 4 септември 2007 г., 12 октомври 2007 г., 17 октомври 2007 г., 11 юли 2008 г., 14 юли 2008 г., 12 декември 2008 г., 30 май 2009 г. и 28 февруари 2012 г. NEUWOGES представи становища на 30 май 2007 г., 5 ноември 2007 г., 26 февруари 2008 г., 15 юли 2008 г., 30 септември 2008 г., 18 декември 2008 г., 6 март 2009 г., 4 юни 2009 г., 15 юли 2009 г., 26 август 2009 г., 22 септември 2009 г. и 19 януари 2012 г. BAVARIA представи становище на 13 май 2008 г.
(3)
На 28 ноември 2008 г. Областният съд в Рощок (Landgericht Rostock, наричан по-нататък „LG Rostock“) произнесе решението си по делото BAVARIA срещу NEUWOGES. BAVARIA беше внесло иск срещу NEUWOGES за неизпълнение на сключения между двете страни договор. В отговор NEUWOGES претендира, че договорът съдържа неправомерна и несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ и затова е нищожен. LG Rostock стигна до заключението, че няма предимство в полза на BAVARIA и следователно няма наличие на държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. NEUWOGES обжалва решението. Делото пред Върховния областен съд в Рощок (Oberlandesgericht Rostock, по-долу наричан „OLG Rostock“) все още не е приключило. Освен това BAVARIA е завело дело пред Административния съд в Грайфсвалд (Verwaltungsgericht Greifswald, по-долу наричан „VG Greifswald“), за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES или на град Нойбранденбург. Делото все още не е приключило.
(4)
С писмо от 4 юни 2009 г. NEUWOGES поиска от Комисията съгласно член 265, параграф 2 от ДФЕС да открие официалната процедура по разследване в двумесечен срок.
(5)
С писмо от 29 юли 2009 г. Комисията представи на NEUWOGES предварителната си оценка, че нито EBV, нито GVV съдържат държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(6)
С писмо от 26 август 2009 г. жалбоподателят обжалва това предварително становище и поиска от Комисията да открие официалната процедура по разследване в двуседмичен срок.
(7)
С писмо от 15 септември 2009 г. службите на Комисията съобщиха на NEUWOGES, че ще му изпратят допълнително писмо с оценка на последните предоставени от него становища. С писмо от 22 септември 2009 г. NEUWOGES уведоми Комисията за несъгласието си с това нейно предложение.
(8)
На 9 октомври 2009 г. NEUWOGES предяви иск пред Съда на Европейския съюз и поиска решението, съдържащо се, както се твърди, в писмото на Комисията от 29 юли 2009 г., да бъде обявено за нищожно или като алтернатива да се приеме, че Комисията е пропуснала да се намеси, тъй като е отказала да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС. На 9 януари 2012 г. Съдът отхвърли иска за отмяна като недопустим и иска за бездействие - като неоснователен (3).
(9)
С писмо от 19 януари 2012 г. NEUWOGES поиска отново от Комисията да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(10)
С писмо от 21 март 2012 г. Комисията уведоми Германия, че е взела решение за откриване на официална процедура по разследване. Решението на Комисията за откриване на процедура по разследване (по-долу „решение за откриване на процедурата“) беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (4). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката. На 22 март 2012 г. NEUWOGES обжалва решението на Съда от 9 януари 2012 г. На 15 ноември 2012 г. Съдът отхвърли жалбата като безпредметна (5).
(11)
На 17 юли 2012 г., 2 октомври 2012 г., 4 април 2013 г. и 15 април 2014 г. в Комисията постъпиха становищата на NEUWOGES, а на 18 май 2012 г. и 22 април 2013 г. - и становищата на BAVARIA. Тези становища бяха препратени на Германия на 7 август 2012 г. и 16 септември 2013 г. По нареждане на Федералното правителство град Нойбранденбург представи становищата си на 23 юли 2012 г. и на 28 септември 2012 г.; провинция Берлин изпрати своите становища на 16 май 2012 г., 28 септември 2012 г. и 30 септември 2013 г.
2. ОПИСАНИЕ НА МЕРКИТЕ
(12)
NEUWOGES е дружество с ограничена отговорност съгласно германското законодателство. Град Нойбранденбург притежава 100 % от дружествените дялове. Предметът на дейност на NEUWOGES се състои в осигуряването на жилища на достъпни цени за големи групи от населението на град Нойбранденбург и съседните райони. Понастоящем дружеството притежава 33 % от целия жилищен фонд на град Нойбранденбург. BAVARIA 1 и BAVARIA 2 са дружества със специална цел, които бяха учредени специално за сделката с NEUWOGES и са мажоритарна собственост на фондове за недвижимо имущество от затворен тип. BAVARIA 1 е собственост на BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) и на BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), а BAVARIA 2 е притежание на 100 % на Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Дяловете в BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG, както и в Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn са притежание на частни инвеститори. Двата фонда са създадени по инициатива на Berliner Immobilien-Holding GmbH и се управляват от него, което дружество до 1 януари 2006 г. е било собственост на Bankgesellschaft Berlin, а след това е на 100 % непосредствено притежание на провинция Берлин.
(13)
NEUWOGES е и собственик на редица недвижими имоти в Нойбранденбург, върху които са изградени дванадесет жилищни блокове с общо 557 индивидуални апартаменти и множество търговски обекти. На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договорите EBV и GVV (наричани по-нататък „разглежданите договори“ или общо „сделката за продажба с обратен лизинг“ (sale-and-lease-back).
2.1. ДОГОВОР ЗА ПРАВА НА СТРОЕЖ ВЪРХУ ЧУЖДА СОБСТВЕНОСТ
(14)
На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договор за лизинг на земя и покупка на сгради за дванадесет сгради с общо 557 индивидуални апартамента. По силата на този договор BAVARIA е получило правата на строеж върху земята за период от 75 години и е закупило сградите.
(15)
EBV се състои от два основни елемента:
а)
от една страна BAVARIA се е задължило да заплати на NEUWOGES […] (6) EUR (7): […] EUR като капитализирана вноска за отстъпено право на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградата;
б)
от друга страна, считано от 1 януари 2029 г. BAVARIA трябва в продължение на 10 години да заплаща вноска за права на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на недвижимия имот, т.е. по […] EUR за м2, т.е. […] EUR годишно. За остатъчния срок на действие на EBV след този период е предвидена актуализация на вноската за отстъпено право на строеж спрямо индекса на цените за общите разходи за издръжка, в случай че този индекс се промени с повече от […] %.
(16)
През 1997 г., преди сключването на EBV с BAVARIA NEUWOGES е възложило оценката на стойността на обектите (сгради и земя) на вътрешни вещи лица. Съгласно тази експертна оценка стойността на обектите възлиза на […] EUR. Освен това през 2007 г. NEUWOGES е възложило и на външно вещо лице да изготви с обратно действие допълнителна експертна оценка на пазарната стойност на обектите през 1997 г. Съгласно експертната оценка от 2007 г. изчислената стойност на обектите за 1997 г. е възлизала на […] EUR.
Законът за опростяване на стари дългове (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
EBV е сключен в съответствие със закона за опростяване на стари дългове (8) (наричан по-нататък „AHG“). След Обединението на Германия през 1990 г. бившите държавни жилищностроителни предприятия в Източна Германия,бяха преобразувани в юридически самостоятелни общински жилищни предприятия. Активите и пасивите на техните предшественици бяха прехвърлени на тези нови предприятия, което за тях представляваше тежко бреме. За да се създаде възможност на жилищните предприятия да бъдат жизнеспособни в дългосрочен план, федералните законодатели приеха Закона за опростяване на стари дългове, който влезе в сила на 27 май 1993 г.
(18)
По силата на AHG общинските жилищни предприятия в Източна Германия получават възможност за опрощаване на дълговете им въз основа на заявление. Съгласно член 4, алинеи 1-2 от AHG за дългове, превишаващи сумата от 76,69 EUR/м2, може да бъде предоставено частично опрощаване, като обаче могат да бъдат зачетени максимум 434,60 EUR/м2. В замяна на това жилищното предприятие трябва да поеме определени задължения. Така например то трябва да положи активни усилия за приватизацията на 15 % от жилищата (член 4, алинея 1, изречение 1 във връзка с член 5), да разполага с бизнесплан за бърза приватизация, модернизация и привеждане в изправност на своя жилищен фонд (член 4, алинея 5, изречение 2), както и да се отчита за напредъка на своята инвестиционна програма и резултатите от приватизацията (член 4, алинеи 5-7). Съгласно редакцията на закона, която е била в сила към въпросния момент (1997/1998 г.), жилищните предприятия са можели да изпълнят задължението си за приватизация до 31 декември 2003 г. В случай че дадено жилищно предприятие не изпълни задължението си за приватизация (т.е. ако не е полага активни усилия за приватизация), предоставеното опрощаване е трябвало да бъде възстановено.
(19)
Жилищните предприятия е трябвало да отчисляват определен процент от приходите от приватизацията, превишаващи 76,69 EUR/м2, във Фонд за погасяване на наследени задължения) (Erblastentilgungsfonds, наричан по-нататък „ETF“). Към тогавашния момент (1997/1998 г.) член 5, алинея 2 от AHG е предвиждал, че за всички приватизационни сделки, сключени до 31 декември 1998 г., е трябвало да бъдат отчислявани 45 % от приходите от продажбата. За приватизационни сделки, сключени до 31 декември 2000 г. или до 31 декември 2003 г., са били определени дялове от приходите в размер на 50 %, съответно55 %. Ако приватизацията е била извършена под формата на учредяване на право на строеж (т.е. вместо директна продажба на сградите и земята са били продадени само сградите, а за земята са били учредени права на строеж), заложените в изчислението на задълженията за отчисление приходи от продажбата са се съдържали в цената на сградите и стойността в брой на договорената вноска за отстъпеното право на строеж (член 5, алинея 2).
(20)
През 1995 г. се е оказало, че първоначално планираната форма на приватизация, т.е. продажбата на наемателите, вероятно не би довела до изискваната приватизационна квота от 15 %. С оглед на това кредитната институция Kreditanstalt für Wiederaufbau (наричана по-нататък „KfW“), на която е било поверено управлението на опрощаването на дълговете, е започнала да приема като допустимо също и т.нар. „приватизация в полза на междинни приобретатели“ (9). Съгласно този модел, който е трябвало да бъде прилаган само когато квотата от 15 % по всяка вероятност е нямало да бъде достигната чрез преки приватизационни сделки, жилищните предприятия са могли да продават сгради en bloc на купувачи, които са стопански субекти. За да може да бъде зачетено към приватизационната квота на жилищното предприятие в размер на 15 %, купувачът стопански субект е трябвало да се задължи да санира сградите и да препродаде възможно най-много жилища (но не по-малко една трета) на наемателите (10). Ако след представянето на конкретни предложения за продажба броят на наемателите, проявили интерес към продажбата, се окажел значително под от една трета, купувачът стопански субект е можел да извади 60 % от жилищата от задължението за приватизация и по този начин да ограничи това задължение до приватизацията на една трета от оставащите 40 % от жилищата (11).
NEUWOGES и AHG
(21)
Накрая EBV е бил признат от KfW като меродавна продажба в полза на междинни приобретатели съгласно AHG. Следователно сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е улеснило NEUWOGES при изпълнението на неговите задължения за приватизация съгласно AHG. При все това остава неясно и спорно до каква степен AHG е повлиял на търговските съображения в основата на решението на NEUWOGES да сключи договора, и дали полученото от NEUWOGES опрощаване съгласно AHG трябва да бъде взето предвид при оценката на въпроса дали сделката за продажба с обратен лизинг представлява държавна помощ в полза на BAVARIA.
(22)
Според собствени твърдения NEUWOGES е получило опрощение в общ размер на […] EUR (12). NEUWOGES изтъкна, че е било трудно част от цялото получено опрощаване да бъде отнесена пропорционално към сделката за продажба с обратен лизинг, тъй като съгласно AHG опрощаване е възможно само след като жилищното предприятие е изпълнило изцяло своето задължение за приватизация. Ако обаче частична сума от полученото цялостно опрощаване трябвало да бъде отнесена към определено задължение за приватизация въз основа на дела на тези приватизационни сделки от цялото задължение на NEUWOGES за приватизация, цялостно брутно опрощаване в размер на […] EUR би могло аритметично да бъде отнесено към сделката за продажба с обратен лизинг. От приходите от сделката с BAVARIA […] EUR е трябвало да бъдат отчислени за ETF, така че нетното опрощаване на NEUWOGES се изчислява на […] EUR (13).
2.2. ДОГОВОР ЗА УПРАВЛЕНИЕ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Също така на 21 януари 1998 г. BAVARIA и NEUWOGES са подписали GVV, по силата на който сградите са отдадени обратно под наем на NEUWOGES. По силата на GVV NEUWOGES продължава да отговаря за управлението и търговското ползване на разглежданите сгради за период от 30 години. Всички приходи от отдаването под наем на сградите остават в полза на NEUWOGES. В замяна на тези права на ползване NEUWOGES се е задължило да заплаща фиксирана месечна наемна вноска в размер на […] EUR ([…] EUR годишно) до приключването на работите по санирането и […] EUR ([…] EUR годишно) за времето след това. Считано от 1 януари 2000 г., тази лизинговият лихвен процент се е увеличил с […] % годишно.
2.3. ДОГОВОР ЗА ОБЩО ФИКСИРАНО ПЛАЩАНЕ (GLOBALPAUSCHALVERTRAG)
(24)
BAVARIA се е задължило да санира разглежданите сгради и за тази цел е сключило с BRG Bau-Regie GmbH (наричано по-нататък „BRG“), което е изцяло притежавано дъщерно дружество на NEUWOGES, договор за общо фиксирано плащане (Globalpauschalvertrag, наричан по-нататък „GVP“). По силата на GPV BAVARIA е плащало на BRG обща фиксирана сума в размер на […] EUR за договорените работи по санирането.
3. ЗАБЕЛЕЖКИ НА ГЕРМАНИЯ
(25)
Германия ограничава отговора си на решението за откриване на процедурата до заявлението, че в настоящия случай няма да взема становище по решението и предоставя това на засегнатите административно-териториални единици - град Нойбранденбург и провинция Берлин.
4. СТАНОВИЩА НА ЗАИНТЕРЕСОВАНИ СТРАНИ
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES твърди, че със сключването на разглежданите договори не е действало като действащ в условията на пазарна икономика стопански субект и затова е създало на BAVARIA икономическо предимство, представляващо държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно изчисленията на NEUWOGES разглежданите договори са довели до загуби в размер на […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност). Според NEUWOGES тези загуби представляват несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ в полза на BAVARIA.
(27)
При преценката на обичайния за пазара характер на разглежданите договори NEUWOGES твърди, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани поотделно (раздел 4.1.1). Що се отнася до отделните договори, NEUWOGES твърди, че нито EBV (раздел 4.1.2), нито GVV (раздел 4.1.3) биха били сключени от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Освен това NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал алтернативен подход (раздел 4.1.4). Накрая NEUWOGES твърди, че предоставеното на BAVARIA предимство представлява прехвърляне на държавни средства, което трябва да бъде приписана на град Нойбранденбург (раздел 4.1.5).
4.1.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(28)
NEUWOGES твърди, че по отношение на въпроса дали разглежданите договори са сключени при пазарни условия, EBV и GVV задължително трябва да бъдат преценявани поотделно. Според NEUWOGES EBV и GVV са юридически самостоятелни договори, които би трябвало да съществуват поотделно. Ако двата договора действително са били замислени като едно цяло, то според NEUWOGES и двата би трябвало да бъдат нотариално заверени; само EBV обаче е нотариално заверен.
(29)
Затова NEUWOGES подхожда индивидуално към двата договора, за да прецени дали техният характер е обичаен за пазара.
4.1.2. Договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, EBV)
(30)
NEUWOGES застъпва схващането, че по отношение на изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки за разглежданите обекти (сгради и парцели) нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил EBV с BAVARIA на договорената цена. Плащането на таксите за правото на строеж, опрощаването съгласно AHG въз основа на EBV, задължението за саниране и ограничената тръжна процедура не биха могли да променят този извод.
4.1.2.1. Покупна цена
(31)
NEUWOGES припомня, че BAVARIA е заплатило в брой […] EUR за сградите плюс […] EUR като капитализирана вноска за отстъпеното право на строеж върху земята. В двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. общата стойност на обектите (стойността на земята плюс стойността на сградите) е изчислена на […] EUR, съответно на […] EUR. Освен това в двете експертни оценки е изчислена не само общата стойност на обектите, но и поотделно стойността на земята (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR) и стойността на сградите (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR).
(32)
NEUWOGES е на мнение, че експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. представлява реалистична оценка на стойността на обектите към тогавашния момент (1997/1998 г.) и при сравнения трябва да бъде вземана предвид само действително заплатената от BAVARIA цена за сградите (а не цената за сградите плюс капитализираната вноска за отстъпеното право на строеж върху земята). В съответствие с това NEUWOGES според собственото му мнение е получило сума, превишаваща пазарната цена през разглеждания период (1997/1998 г.) с […] EUR. Дори ако се вземе предвид опрощаването съгласно AHG, платената от BAVARIA цена пак би била с 16 % по-ниска от по-ниската стойност в експертната оценка от 2007 г. Платената от BAVARIA цена е била според NEUWOGES много по-ниска от пазарната цена, така че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел продажба при тази цена.
(33)
В тази връзка NEUWOGES припомня, че съгласно Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (14) при определени условия като пазарна цена може да бъде приета покупна цена, която да е до 5 % под пазарната цена, определена в независима експертна оценка. Обратно, като пазарна цена не би могла да бъде приета цена, която и при най-изгодна хипотеза е най-малко 16 % по-ниска от най-ниската оценка.
4.1.2.2. Капитализирана вноска за правата на строеж върху чужда собственост
(34)
NEUWOGES твърди, че за сравнението на платената от BAVARIA цена с изчислените цени в двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. (в които е определена стойността на цялата собственост върху сградите и земята) не трябва да бъдат вземани предвид капитализираните вноски за правото на строеж за първите 30 години. Тъй като капитализираната вноска за правото на строеж се заплаща за учредяването и прехвърлянето на правата на строеж през период от 75 години, а не за прехвърлянето на собствеността върху земята, тя не може да бъде взета под внимание за сравнението между платената цена от BAVARIA за сградите и изчислената цена в една от двете експертни оценки.
4.1.2.3. Опрощаване съгласно AHG
(35)
NEUWOGES заявява също така, че произтичащото от разглежданите договори опрощаване съгласно AHG в размер на […] EUR не трябва да бъде взето предвид при сравнението на платената от BAVARIA цена с определената цена в двете експертни оценки на пазарната стойност. В подкрепа на това твърдение се привеждат следните доводи:
-
Опрощаването съгласно AHG е предимство, предоставено на NEUWOGES от трета страна (KfW), която по никакъв начин не е свързана с купувача. Няма причина даден продавач да приеме цена под пазарната само защото вследствие на трансакцията ще получи някои допълнителни предимства от трета страна.
-
BAVARIA не е поело никакви задължения, произтичащи от AHG, които преди това са били вменени на NEUWOGES и за които следва да се плати възнаграждение под формата на отстъпка от покупната цена. BAVARIA „на хартия“ се е задължило да се опита да продаде няколко жилища на наемателите, но е възложило на NEUWOGES конкретното извършване на приватизацията за собствена сметка. Следователно BAVARIA не е поело истинска отговорност и затова и не е носило отговорност в случай на неуспех на приватизацията.
-
Тъй като опрощаването е било обвързано с изпълнението на задължението на NEUWOGES да приватизира 15 % от своите жилища, а сделката с BAVARIA е покривала само 20 % от всички задължения за приватизация, реално (противно на аритметичното изчисление) не е възможно пропорционално отнасяне на опрощаването съгласно AHG, което е станало благодарение на сделката с BAVARIA. С други думи, ако NEUWOGES не бе изпълнило изцяло своето задължение за приватизация, дружеството не би получило никакво предимство съгласно AHG от сделката с BAVARIA.
-
Във всички случаи сделката за продажба с обратен лизинг е щяла да доведе до положение, при което NEUWOGES е трябвало да отчисли в полза на ETF само сравнително нисък процент (45 % вместо 50 % или 55 %) от приходите, докато несключването на договора и търсенето на друг купувач биха довели до риска от отчисляването на по-голяма част от приходите от продажба в полза на фонда.
-
Във всеки случай NEUWOGES посочва, че в крайна сметка е изпълнило задълженията си за приватизация на 165 %, така че вече предоставеното опрощаване е щяло да бъде потвърдено и без сделката с BAVARIA.
4.1.2.4. Саниране
(36)
Също така NEUWOGES изтъква, че не се е възползвало от извършеното от BAVARIA саниране, тъй като BAVARIA е било собственик на сградите и следователно единственият бенефициер от санирането.
4.1.2.5. Тръжна процедура
(37)
NEUWOGES твърди, че ограничената тръжна процедура през 1997 г. не би могла да се използва като индикатор, че платената от BAVARIA цена е била действително пазарната цена. Тръжната процедура не е била открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна и затова не е достатъчна за определянето на пазарната стойност.
4.1.3. Договор за управление (Generalverwaltervertrag, GVV)
(38)
NEUWOGES посочва, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект от сравнима големина и в сравнимо положение не би сключил GVV, тъй предварително било ясно, че договорът ще доведе до значителни загуби. В подкрепа на това твърдение NEUWOGES по-конкретно посочва, че още от самото начало загубите са били предвидими, понеже изчисленията, на които се е основавал договорът, произтичат от хипотези за бъдещото развитие на пазара на жилища под наем в Нойбранденбург, които са били очевидно твърде оптимистични. Също така NEUWOGES изтъква, че различни предполагаемо подобни договори, приведени от BAVARIA за сравнение, не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV и че NEUWOGES е приел този очевидно неизгоден договор само поради политически причини, които не са от значение за прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
4.1.3.1. GVV при отчитане на пазарните очаквания
(39)
NEUWOGES твърди, че ключовите разпоредби на GVV - фиксирана месечна лизингова вноска, увеличавана ежегодно с […] %, неиндексирано приспадане на разходите в първоначален размер на приблизително […] % (включително […] % риск от несъбиране на наема) и срок от 30 години не отговарят на условията, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би приел. В тази връзка NEUWOGES изтъква следните аргументи:
-
Поради ниския заложен риск от несъбиране на наема в размер на само […] % от нетните приходи от наема NEUWOGES носи финансовия риск за постигането на квота на заетост от минимум […] %.
-
Индексирането на фиксираната лизингова вноска с […] % годишно означава, че NEUWOGES носи финансовия риск, поне от това да не може да налага съответни ежегодни увеличения на наема, съответстващи на този процент.
-
Тъй като разходите не са индексирани, NEUWOGES носи финансовия риск от увеличение на разходите за управление и техническа поддръжка и само едно увеличение на наема над […] % годишно би могло евентуално да компенсира ръста на разходите.
-
С оглед на дългия срок от 30 години тези финансови рискове са значителни.
(40)
Според NEUWOGES от самото начало е било ясно, че тези рискове ще настъпят и ще доведат до големи загуби и следователно нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил договора. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил само договор, който е рентабилен или поне не влече след себе си загуби. NEUWOGES обясни, че GVV би могъл да донесе печалба само тогава, когато би могло разумно да се предположи, че в действителност могат да се постигнат високата квота на заетост, ежегодните увеличения на наема от […] % и стабилните разходи. Според NEUWOGES още при сключването на договора е можело обаче да се предвиди, че средна квота на заетост от […] % не е постижима, че не е възможно увеличение на наема от минимум […] % годишно и че разходите за управление и техническа поддръжка неизбежно ще се увеличават през срока на договора. В подкрепа на тези твърдения NEUWOGES препраща както към прогнозирания спад на населението, така и към пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург и подчертава, че въз основа на тези данни е трябвало да се очакват загуби. Тъй като числеността на населението в Нойбранденбург е бележела спад още преди сключването на разглежданите договори, поне след 1995 г. е имало съществено свръхпредлагане на жилища, като непривлекателните панелни жилища, предмет на договора, са били най-силно засегнати от незаетост и ниски наеми.
(41)
Според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би заложил в изчисленията си по-песимистични очаквания, като например прогнозирани увеличения на наема от […] % до […] %, риск от несъбиране на наема от […] % и индексиране на разходите с […] %. В представен на по-късен етап от NEUWOGES анализ на паричните потоци от 2012 г. е документирано, че въз основа на тези хипотези относно GVV би трябвало да се очаква отрицателен паричен поток от […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност) (15). NEUWOGES изтъква, че тази сума представлява получената от BAVARIA държавна помощ. Допълнително се представят редица варианти на този анализ на паричните потоци, от които е видно, че дори и да са били оправдани по-оптимистични хипотези (като средна квота на незаетост от […] %, годишни увеличения на наема с […] % и ръст на разходите от […] %), прогнозният общ паричен поток също е щял да бъде отрицателен. Според NEUWOGES в резултат на GVV би могла да бъде реализирана печалба само при залагането на, както се твърди, напълно нереалистични хипотези ([…] % квота на незаетост, годишно увеличение на наема с […] %, ръст на разходите от […] %).
4.1.3.2. Договори, използвани за сравнение
(42)
NEUWOGES оспорва, че определени договори за сравними трансакции (договори […] (16), […] (17) и […] (18)) могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV. NEUWOGES не споделя схващането, че договорите са сравними, и изтъква, че те се различават от GVV в следните съществени аспекти:
-
тъй като не са представени доказателства, че е налице достатъчно сходство между икономическото състояние и бъдещите перспективи на градовете, в които се намират недвижимите имоти, за които се отнасят примерните договори, и състоянието и перспективите на Нойбранденбург, не може да се приеме, че като цяло договорите са сравними;
-
индексирането на лизинговата вноска в договорите, служещи за сравнение, се различава чувствително от предвиденото индексиране в GVV (т.е. 1,0 %-1,5 %);
-
нито един от приведените с цел сравнение договори не е подходящ, тъй като обстоятелствата са различни във всеки случай ([…]: задължения за техническа поддръжка при по-ниски разходи, […]: не става въпрос за жилища, а за търговски обекти с квота на незаетост от 0 % при сключването на договора, […]: недвижими имоти в регион с растеж).
(43)
Според NEUWOGES договори за сравнение не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV, а в много по-голяма степен тъкмо обратно - подчертават неговия необичаен за пазара характер, защото съдържат не толкова обременяващи разпоредби, въпреки че икономическите перспективи за съответните обекти са били по-добри.
4.1.3.3. Политически причини
(44)
NEUWOGES твърди, че независимо от това, че GVV е бил без съмнение икономически неизгоден, той е бил сключен по политически причини. NEUWOGES припомня, че причината за предоставяне на държавни помощи не е от значение за правната преценка, и претендира, че именно посочените политически причини доказват, че икономическите съображения не са играели решаваща роля. NEUWOGES заявява, че GVV е бил сключен поради следните причини:
-
бил е оказан силен политически натиск за ускоряване на санирането и приватизацията на жилищния фонд в новите федерални провинции;
-
град Бранденбург се е надявал да противодейства на постоянното намаляване на населението посредством санирането и приватизацията на жилища;.
-
чрез сключването на GVV в комбинация с GPV се е поддържало равнището на инвестициите в Нойбранденбург; спад на инвестициите би оказал значително въздействие върху безработицата в града.
4.1.4. Алтернативи
(45)
В заключение NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел алтернативи на разглежданите договори.
(46)
Първо, NEUWOGES посочва, че би трябвало да бъде предпочетена директна продажба, тъй като тя би генерирала печалба, докато при GVV от самото начало е могло да се очакват загуби. Обектите (сгради и парцели) са могли да бъдат продадени на цената, определена в експертните оценки на пазарната стойност, или на по-висока цена. Дори ако даден купувач само беше придобил земята и беше разрушил сградите, тази продажба е щяла да бъде по-рентабилна. NEUWOGES поддържа това мнение и при отчитане на опрощаването съгласно AHG, понеже NEUWOGES е могло да опита да изпълни задълженията си чрез приватизацията на други сгради, а продажбата би била по-рентабилна дори без опрощаването съгласно AHG отколкото сделката за продажба с обратен лизинг. Според NEUWOGES причините да не се прибегне до някоя от тези алтернативи могат да се обяснят с неговите политически задължения.
(47)
Освен това NEUWOGES е на мнение, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел да финансира сам едно не толкова мащабно саниране, да отдаде под наем сградите без саниране или да събори сградите. NEUWOGES отново обяснява отхвърлянето на тези алтернативи със своите политическите задължения.
(48)
Накрая NEUWOGES счита, че в случай на решение за саниране за NEUWOGES във всеки случай е щяло да бъде по-рентабилно да финансира тези работи по друг начин. Например това е могло да стане чрез кредит, за чието обезпечение град Нойбранденбург да поеме поръчителство, така че условията за кредита са щели да бъдат по-изгодни, отколкото при сделката с BAVARIA.
4.1.5. Държавни средства и приписване на държавата
(49)
NEUWOGES счита, че предполагаемо предимство е предоставено от държавни средства и следва да бъде приписано на държавата.
(50)
Първо, NEUWOGES твърди, че град Нойбранденбург като едноличен собственик на капитала и чрез доминиращото си влияние върху надзорния съвет е упражнил доминиращо влияние върху NEUWOGES. С оглед на тези правоотношения на контрол предполагаемите загуби от сделката за продажба с обратен лизинг са представлявали пропуснати държавни средства.
(51)
Също така NEUWOGES твърди, че в настоящия случай са налице практически всички индикатори за вменяване на държавата: град Нойбранденбург упражнява значително влияние върху NEUWOGES; за NEUWOGES е от изключително важно значение да служи на интересите на града; разглежданата сделка е била сключена поради политически причини и град Нойбранденбург доказано е имал последната дума при сделката за продажба с обратен лизинг.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA отхвърля аргументите на NEUWOGES и заявява, че разглежданите договори са били нормални пазарни трансакции и не са му предоставили предимство. Следователно те не са представлявали държавна помощ. Първо BAVARIA изтъква, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една икономическа цялост (раздел 4.2.1). Второ, според него като цяло при договорите не става въпрос за договори, които нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил (раздел 4.2.2). Трето, посочените от NEUWOGES алтернативи не са били по-благоприятни за NEUWOGES (раздел 4.2.3). Накрая BAVARIA твърди, че не е налице прехвърляне на средства, което може да бъде приписано на държавата (раздел 4.2.4).
4.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(53)
В тази връзка BAVARIA се аргументира, че разглежданите договори следва да бъдат третирани като едно цяло и не могат да бъдат оценявани изолирано един от друг. Според него продажбата и последващото обратно наемане на сградите са две взаимосвързани части на една-единствена сделка. BAVARIA подчертава, че сделката е била предложена като пакет и оценена от NEUWOGES като пакет, както е видно от вътрешния протокол, с който е документиран процесът по намиране на решение от страна на NEUWOGES.
(54)
Следователно, според BAVARIA критерият за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект следва да бъде приложен за сделката като цяло, а не за всеки отделен договор.
4.2.2. Сделката не е предоставила предимство на BAVARIA
(55)
Според BAVARIA възможното съществуване на предимство е изключено още поради самия факт, че NEUWOGES е провело тръжна процедура (дори и тя да е била само с ограничен обхват), за да сондира пазара. BAVARIA твърди, че няма причина за съмнение, че NEUWOGES е избрало икономически най-изгодната оферта.
(56)
Според BAVARIA, за да се установи дали независимо от тръжната процедура действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил сделката, би трябвало да бъде взета предвид особената ситуация на NEUWOGES. NEUWOGES е трябвало да получи капитал и да санира жилищата, за да ги приватизира (при изгодни в бъдеще наеми) и да получи опрощаването съгласно AHG. Затова според BAVARIA действащ в условията на пазарна икономика стопански субект също би сключил сделката в подобна ситуация.
(57)
Що се отнася до разпоредбите на GVV и рисковете, съпътстващи развитието на пазара на недвижимите имоти в Нойбранденбург под очакванията (като например квота на незаетост над прогнозите и пр.), BAVARIA изтъква довода, че рискът желаният наем и квота на заетост да не могат да бъдат постигнати не е бил наложен на NEUWOGES, а всъщност той е останал в предприятието. NEUWOGES е трябвало да понесе последиците също и от евентуално развитие на пазарната конюнктура под очакванията, ако сделката с BAVARIA не беше осъществена.
(58)
Относно отделните разпоредби на GVV BAVARIA твърди, че използваният за изчислението на лизинговия лихвен процент среден наем за м2 е бил малко под стойностите, които е трябвало да бъдат очаквани за Нойбранденбург съгласно индекса на наемите. Освен това BAVARIA подчертава, че в същия индекс на наемите се е очаквало нарастване на наемите след 1 януари 2000 г., така че увеличение на наемите от […] % годишно не е било нереалистично.
(59)
По отношение на EBV BAVARIA подчертава, че изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки на пазарната стойност не могат да бъдат директно сравнявани с EBV, тъй като експертните оценки са се отнасяли за директна продажба, докато EBV е предвиждал продажба на сградите и само учредяване на права на строеж върху земята. Тъй като NEUWOGES е останало собственик на земята, определената в експертните оценки стойност на земята не е можела да бъде взета предвид. Според BAVARIA във всеки случай експертните оценки на пазарната стойност вече не са от значение, тъй като в тях е оценена само теоретичната стойност на обектите, а не тяхната стойност, която действително може да бъде реализирана на пазара.
(60)
Освен това BAVARIA твърди, че трябва да бъде взето предвид и постигнатото със сделката опрощаване на дългове. Една от целите на NEUWOGES при сключването на разглежданата сделка е била постигането на опрощаване съгласно AHG.
(61)
Независимо от конкретните условия на EBV и на GVV според BAVARIA трябва да бъдат взети предвид и предимствата, които NEUWOGES е получило от GPV. BAVARIA твърди, че NEUWOGES е настоявало санирането на жилищата да бъде възложено на неговото дъщерно дружество BRG, като добре е знаело, че NEUWOGES ще получи всички печалби на BRG (то обаче е отговаряло и за покриването на евентуални загуби). На този фон печалбите от договора с BRG за сума в размер на […] EUR трябва да бъдат разглеждани като важно предимство за NEUWOGES.
(62)
По отношение на общата логика на модела сделката за продажба с обратен лизинг BAVARIA накрая посочва, че NEUWOGES естествено е трябвало да върне първоначалната инвестиция на BAVARIA заедно с лихвите. BAVARIA препраща към протокола от вътрешния процес по намиране на решение на NEUWOGES, за да покаже, че NEUWOGES е съзнавало напълно факта, че с лизинговият лихвен процент е трябвало да бъде изплатена първоначалната инвестиция на BAVARIA.
4.2.3. Алтернативи
(63)
Що се отнася до изложените от NEUWOGES алтернативи, които според него са били икономически по-изгодни, BAVARIA твърди, че тези алтернативи не са били на разположение или пък на са били по-изгодни. Първо, що се отнася до предполагаемия вариант за директна продажба на наемателите, според BAVARIA е било много малко вероятно NEUWOGES да продаде несанирани жилища, като същевременно с това то не е разполагало със средствата за финансиране на необходимото саниране. Второ, във връзка с финансирането на санирането с кредит BAVARIA посочва, че NEUWOGES е трябвало да поеме същите рискове и разходи като при сделката с BAVARIA. Освен това директната продажба на санирани жилища на наемателите или на купувач стопански субект не е била привлекателна, понеже би се наложило NEUWOGES да отчисли значителен процент от по-високата цена в полза на ETF.
4.2.4. Държавни средства и приписване на държавата
(64)
В заключение BAVARIA изтъква, че сделката не засяга средства на държавата и не следва бъде приписана на държавата. Според BAVARIA NEUWOGES е нормално предприятие по частното право, което не получава държавни средства нито пряко, нито косвено. Общият контрол, упражняван от надзорния съвет, в който представителите на общината са с най-голям брой, не е достатъчен за приписването на трансакцията на държавата. Аргументът на NEUWOGES, че град Нойбранденбург е оказал натиск върху NEUWOGES да сключи сделката по политически причини не е убедителен.
4.3. ГРАД НОЙБРАНДЕНБУРГ
(65)
Град Нойбранденбург, който е собственик на NEUWOGES, твърди, че разглежданите договори включват държавна помощ. Градът подкрепя приведените от NEUWOGES аргументи и взема самостоятелно становище по редица други въпроси.
4.3.1. Предимство
(66)
Първо, Нойбранденбург е на мнение, че EBV и GVV трябва да бъдат оценявани поотделно, тъй като страните по договорите са ги разграничили старателно както в правен, така и в икономически аспект. Второ, Нойбранденбург препраща към изтъкнатите от NEUWOGES аргументи по отношение на прогнозното намаляване на населението, което действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би отчел. Освен това Нойбранденбург подчертава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би могъл ясно да предвиди високия процент на незаетост. Трето, Нойбранденбург застъпва схващането, че възложеното от BAVARIA саниране е било така лесно изпълнимо, че не е могло да се очакват висок процент на заетост и значителни увеличения на наемите.
(67)
Освен това Нойбранденбург отхвърля и други аргументи на BAVARIA. В частност Нойбранденбург счита, че тръжната процедура не може да бъде ползвана като признак за това, че офертата на BAVARIA е била най-изгодната налична оферта на пазара. Във всеки случай действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел офертата на BAVARIA дори и действително да е била най-изгодната оферта на пазара. Що се отнася до предполагаемите алтернативи, Нойбранденбург по същество споделя аргументите на NEUWOGES. По отношение на експертните оценки на пазарната стойност и аргумента на BAVARIA, че не било възможно да бъдат постигнати изчислените цени, Нойбранденбург обяснява, че експертната оценка на пазарната стойност трябва да бъде заложена като параметър за пазарната цена към меродавния момент, тъй като вече не е възможно да се установи цената, която през 1998 г. NEUWOGES действително е можело да се постигне на пазара.
4.3.2. Държавни средства и приписване на държавата
(68)
Град Нойбранденбург смята, че правната сделка трябва да му бъде приписана, тъй като той упражнява достатъчен контрол върху NEUWOGES като цяло и в частност по отношение на сделката за продажба с обратен лизинг.
(69)
Като едноличен собственик на капитала градът по собствени твърдения е имал пълен контрол върху NEUWOGES. Затова управителите на NEUWOGES трябвало да изпълняват нарежданията на града. Освен това осем от десетте членове на надзорния съвет на NEUWOGES са представители на града, така че той разполага с допълнителен механизъм за контрол. Съгласно законодателството за общините град Нойбранденбург е бил задължен да гарантира, че може да упражнява съответно влияние върху NEUWOGES.
(70)
Във връзка с разглежданата сделка град Нойбранденбург обяснява, че не само е имал възможност за упражняване на контрол, но и действително е упражнявал такъв контрол при тази сделка. Нойбранденбург смята, че между другото от протоколите на надзорния съвет е видна тясната обвързаност на представителите на града и че преди сключването на сделката е било необходимо решение на надзорния съвет. По отношение на условията на сделката Нойбранденбург посочва, че градът е изисквал да бъдат защитени политическите интереси на общината.
(71)
В резюме град Нойбранденбург констатира, че контролът на града върху сделката за продажба с обратен лизинг, както и неговата отговорност за това се доказват от фактите, така че сделката следва да му бъде приписана.
4.4. ФЕДЕРАЛНА ПРОВИНЦИЯ БЕРЛИН
(72)
Федерална провинция Берлин, която е тясно свързана с BAVARIA (19), твърди, че разглежданите договори не съдържат елемент на помощ, тъй като за BAVARIA не било създадено предимство.
4.4.1. Предимство
(73)
Първо, Берлин изтъква довода, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една-единствена сделка, тъй като те са допълващи се части на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг. Според провинцията NEUWOGES също ги е третирало като едно цяло.
(74)
По отношение на критерия за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект Берлин препраща към обстоятелството, че с оглед на икономическото състояние на NEUWOGES през разглеждания период (1997/1998 г.) и вида на целевата сделка (приватизация в съответствие с условията за опрощаване съгласно AHG, саниране на жилищния му фонд, запазване на управлението върху неговите обекти, запазване на социалнопоносими наеми) BAVARIA е предложило балансирано решение.
(75)
По-специално по отношение на EBV Берлин изтъква, че първо, тръжната процедура на NEUWOGES показва, че NEUWOGES е счело офертата на BAVARIA за най-изгодната налична на пазара към въпросния момент (1997/1998 г.) оферта за финансиране. Второ, Берлин твърди, че опрощаването съгласно AHG трябва да бъде взето предвид, тъй като изпълнението на задължението за приватизация по реда на AHG е било много важно желание на NEUWOGES. Трето, Берлин акцентира, че продажбата срещу относително ниска цена (чрез избор на обвързано с административни условия за саниране отчуждаване вместо отчуждаване след приключване на самостоятелно извършени работи по саниране) е била в икономически интерес на NEUWOGES, защото по-ниската цена означавала, че в полза на ETF е трябвало да бъде отчислена по-ниска сума.
(76)
По отношение на GVV Берлин посочва, че, първо, договорите за сравнение показва, че нито срокът на договора, нито индексирането на лизинговата вноска с […] % годишно са били необичайни. Второ, с оглед на изчислимото към тогавашния момент (1997/1998 г.) средно ниво на инфлацията индексирането е било оправдано. Трето, наемът за м2 е бил в рамките на валидния индекс на наемите за Нойбранденбург.
4.4.2. Държавни средства и приписване на държавата
(77)
Подобно на BAVARIA провинция Берлин аргументира, че град Нойбранденбург не предоставя средства на NEUWOGES. Всъщност на разположение на NEUWOGES са само реализираните от самите него приходи, върху които общинските служби нямат пряк контрол.
(78)
По отношение на приписването на държавата Берлин смята за не много логично, че град Нойбранденбург е решил да предостави помощ на фонд за недвижими имоти от Берлин в ущърб на собственото си местно дружество за жилищно строителство. Освен това според него няма достатъчно признаци за това град Нойбранденбург да иска да му бъде приписано сключването на договорите.
5. ОСНОВАНИЯ ЗА ОТКРИВАНЕТО НА ОФИЦИАЛНАТА ПРОЦЕДУРА ПО РАЗСЛЕДВАНЕ
(79)
В решението си за откриване на официалната процедура по разследване Комисията представи своето предварително становище по редица въпроса и покани заинтересованите страни да представят сведения най-вече относно три въпроса.
(80)
Първо, Комисията временно прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като съвкупност, а не поотделно, тъй като и двата договора са съставна част от лизинг на недвижими имоти под формата на сделка за продажба с обратен лизинг (20). Затова оценката на възможно икономическо предимство се е основала на анализа на приходите, които през 1998 г. NEUWOGES е можело да очаква от съвместното сключване на EBV и на GVV (21).
(81)
Относно EBV Комисията изтъкна по-специално два въпроса:
-
първо, трябва да бъде изяснено дали опрощаването съгласно AHG трябвало да бъде включено в оценката (22);
-
второ, Комисията поиска допълнителна информация относно разликите в експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г., тъй като според нея без допълнително уточнение не може да се установи коя от тези експертни оценки евентуално отразява действителната пазарна стойност на недвижимите имоти през 1997/1998 г. (23).
(82)
По отношение на GVV Комисията подчертава първо, че от договорите за сравнение е видно, че договорените между NEUWOGES и BAVARIA условия не са били необичайни за пазара към тогавашния момент (1997/1998 г.) (24). На второ място Комисията твърди, че проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура доказва, че NEUWOGES е имало възможността да се осведоми на пазара и да вземе икономически рационално решение (25). На трето място Комисията изтъкна факта, че договорените наеми за 2008 г. действително са отговаряли на средния наем в разглеждания район на града през 2008 г. и са били само малко по-ниски (26).
(83)
Въпреки че всички тези фактори говорят в подкрепа на обичайния пазарен характер на GVV, Комисията поиска допълнителна информация относно очакванията на участниците в пазара на недвижими имоти през 1998 г., за да може да провери по-задълбочено съответните доводи (27).
(84)
Накрая Комисията разгледа представения от NEUWOGES анализ на паричните потоци и в крайна сметка стигна до извода, че поради методологически недостатъци този анализ не може да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (28).
(85)
Затова Комисията стигна до резултата, че въз основа на представената информация не би могла да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (29). Тя обаче изрази намерението си да провери по-задълбочено аргументите на пазарните участници и помоли всички заинтересовани страни за представянето на допълнителна целесъобразна информация (30).
6. НАЦИОНАЛНИ СЪДЕБНИ ПРОИЗВОДСТВА
(86)
На 28 ноември 2008 г. LG Rostock оповести решението си в първоинстанционното производство между BAVARIA и NEUWOGES. BAVARIA е подало иска, тъй като след октомври 2006 г. NEUWOGES е отказало плащането на договорената в GVV месечна лизингова вноска с мотива, че договорът е нищожен, понеже съдържа неправомерна държавна помощ.
(87)
В решението си LG Rostock първо прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като едно цяло, а не поотделно, тъй като двата договора били съставна част на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг (31).
(88)
По отношение на EBV LG Rostock определи първо за първите 30 години от срока на действие на EBV годишната вноска за правото на строеж; тя възлизаше на […] % годишно. LG Rostock застъпи схващането, че това не представлява несъразмерно ниско възнаграждение, тъй като NEUWOGES е получило авансово вноската за правото на строеж за първите 30 години и е могло да я инвестира доходоносно, което не е било възможно да стане при ежегодно плащане (32).
(89)
Освен това LG Rostock установи, че постигнатото от NEUWOGES благодарение на сделката за продажба с обратен лизинг освобождаване от стари дългове е трябвало да бъде отчетено в пълен размер, тъй като тази сделка е създала предпоставки за освобождаването от стари дългове (33). Ако сумата на освобождаването от дългове се прибави към покупната цена на сградите, така получената стойност е само 16 % под посочената стойност в експертните оценки на пазарната стойност на сградите от 2007 г. и следователно не е непропорционална на стойността на сградите (34). Накрая LG Rostock посочва, че NEUWOGES е имало интерес от ниска покупна цена, тъй като вследствие на по-ниската покупна цена са щели да се намалят общият обем на инвестициите на BAVARIA и съответния лизингов лихвен процент (35). Освен това LG Rostock установи, че по-ниска покупна цена е по-изгодна и затова, защото задълженията на NEUWOGES за плащане към ETF са зависели от приходите от продажба (36).
(90)
По отношение на GVV LG Rostock беше на мнение, че, първо, при лизинговите сделки с недвижими имоти 30-годишен срок на договор не е нещо необичайно (37). На второ място съдът изрази становище, че договорената лизингова вноска в първоначален размер от […] EUR/м2 не е била несъразмерна спрямо средните наеми за сравними сгради през разглеждания период (1997/1998 г.) (38). Също така съдът заключи, че с оглед на инфлацията между 1970 г. и 1998 г. (т.е. средно 3,52 % годишно) годишното увеличение на лизинговата вноска с […] % е оправдано (39). Освен това LG Rostock посочи, че действителното развитие на наемните цени в засегнатите квартали през първите 10 години от срока на договора отговаря на предвиденото в него увеличение. На трето място, LG Rostock изтъкна довода, че разходите за управление и техническа поддръжка са изчислени в съответствие с действащите законови разпоредби и по никакъв начин не дават основание да се приеме съществуването на предимство в полза на BAVARIA (40).
(91)
По отношение на риска от несъбиране на наема от […] % LG Rostock счете, че лизингополучателят във всяко лизингово правоотношение трябва да носи риска дали действително ще може да ползва предоставената му за ползване вещ така, както е предвидено (41). LG Rostock подкрепи този извод с аргумента, че нито една кредитна институция не би поела отговорност за това, че финансираният недвижим имот ще може да бъде ползван както е планирано.
(92)
Накрая LG Rostock сравни средната, получена в резултат на сделката за продажба с обратен лизинг с лизингова вноска с лихвените проценти по традиционни кредити. Тъй като средногодишният лизингов лихвен процент възлиза на […] % годишно, според LG Rostock това не е било несъразмерно спрямо очакваното развитие на лихвите за строителния капитал, тъй като те биха могли да възлизат максимум на 10 % годишно (42).
(93)
В резюме LG Rostock заключи, че на BAVARIA не е било предоставено предимство, тъй като и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил разглежданите договори (43).
(94)
NEUWOGES е обжалвало това решение. Делото пред OLG Rostock все още не е приключило.
(95)
Освен това BAVARIA заведе производство пред VG Greifswald, за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES и на град Нойбранденбург. BAVARIA обясни, че преди това се е опитало да получи подобна справка въз основа на заявление по реда на Закона за свобода на информацията (Informationsfreiheitsgesetz), което обаче е било отхвърлено от град Нойбранденбург с аргумента, че BAVARIA вече е имало достъп до всички важни документи в рамките на производствата пред LG/OLG Rostock и Европейската комисия (44). Производството пред VG Greifswald също все още не е приключило.
7. ОЦЕНКА НА МЯРКАТА
7.1. НАЛИЧИЕ НА ПОМОЩ СЪГЛАСНО ЧЛЕН 107, ПАРАГРАФ 1 ОТ ДФЕС
(96)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС „всяка помощ, предоставена от държава членка или чрез ресурси на държава членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите членки, е несъвместима с общия пазар“. Следователно, за да бъде определена като държавна помощ, мярката трябва да отговаря на изброените по-долу четири кумулативни условия:
а)
мярката предоставя на предприятие селективно икономическо предимство;
б)
мярката може да бъде приписана на държавата и е финансирана с държавни ресурси;
в)
мярката нарушава или застрашава да наруши конкуренцията;
г)
мярката може да засегне търговията между държавите членки.
7.1.1. Селективно предимство в полза на предприятие: общи принципи
(97)
Съгласно установената съдебна практика на Съда условията, които дадена мярка трябва да изпълнява, за да попадне в обхвата на понятието „помощ“ по смисъла на член 107 от ДФЕС, не са изпълнени, когато предприятието бенефициер би могло да получи същото предимство, което му е предоставено от държавни ресурси, при обстоятелства, които съответстват на нормалните пазарни условия. За преценката на въпроса дали същата мярка при нормални пазарни условия би била предприета от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който се намира във възможно най-подобното състояние като държавата, трябва да бъдат взети предвид само предимствата и задълженията, свързани с качеството на държавата като съдружник, но не и онези, които произтичат за него в качеството на носител на публичната власт (45).
(98)
Следователно приложимостта на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект в крайна сметка зависи от това дали засегнатата държава членка в качеството ѝ на стопански оператор, а не носител на публичната власт, предоставя икономическо предимство на предприятие. Затова когато в рамките на административно производство държава членка се позове на този принцип, при съмнения тя трябва еднозначно и с помощта на обективни и проверуеми доказателства да докаже, че е предприела мярката в качеството си на стопански оператор. От тези доказателства трябва ясно да се вижда, че преди или едновременно с предоставянето на икономическото предимство засегнатата държава членка е решила да влезе в ролята на стопански оператор посредством действително приведената в действие мярка. В този смисъл може по-специално да са нужни доказателства, които да покажат, че това решение се основава на икономически преценки, сравними с онези, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект във възможно най-подобна ситуация като засегнатата държава членка би предприел преди съответното капиталовложение, за да определи неговата бъдеща рентабилност.
(99)
Противно на това икономическите оценки, изготвени след предоставянето на това предимство, ретроспективното установяване на действителната рентабилност на извършеното от засегнатата държава членка капиталовложение или по-късните оправдания на действително избрания начин на процедиране не са достатъчни, за да се докаже, че тази държава членки преди или едновременно с това предоставяне е взела подобно решение в качеството на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект (46).
(100)
От гореизложеното следва първо, че представените от страните по договора документи, съставени след постановяването на мярката, не могат да бъдат взети предвид в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(101)
Второ, от гореизложеното следва, че влиянието на AHG върху финансовото състояние на NEUWOGES също не може да бъде отчетено в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Наистина с AHG е преследвана политическа цел и са били допустими само ограничена категория от предприятия (член 2 от AHG). Законът не би бил приложим по отношение на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
7.1.2. Структура на оценката по настоящото дело
(102)
За да се установи дали посредством разглежданите договори на BAVARIA е било предоставено предимство, трябва да се провери дали тези договори съответстват на договори, с които би се ангажирал действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
(103)
Проверката на Комисията се осъществява на три етапа. На първия етап се анализират финансовите последици от сделката върху NEUWOGES, за да се установи какви печалби е могло да очаква предприятието (раздел 7.2). На втория етап сделката за продажба с обратен лизинг се сравнява с други алтернативи като например директна продажба, за да се установи дали евентуални алтернативи биха били икономически по-привлекателни в икономически план (раздел 7.3). На третия етап се извършва сравнителен анализ, като разглежданата сделка се сравнява с подобни сделки за продажба с обратен лизинг, сключени към същия момент, анализират се резултатите от проведена от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и се сравняват условията на сделката с обичайните лихвени проценти по други сделки за финансиране към разглеждания момент (края на 1997 г./началото на 1998 г.) (раздел 7.4). Тези три етапа на анализ позволяват в своята цялост да се направи заключение извод за това дали подходът на NEUWOGES е действал като стопански субект в условията на пазарна икономика.
7.2. ФИНАНСОВИ ПОСЛЕДИЦИ ОТ СДЕЛКАТА ЗА NEUWOGES
(104)
Първият етап при анализа на финансовите последици от разглежданата сделка се състои в определянето на вида на сделката. В този случай основно става дума за въпроса дали двата сключени между NEUWOGES и BAVARIA договора представляват две части на една и съща интегрирана сделка или дали те трябва да бъдат разглеждани като две отделни трансакции (раздел 7.2.1). Второ, за да може да бъде извършена адекватна оценка на финансовите последици от сделката за NEUWOGES, се проучват особеностите на сделката за продажба с обратен лизинг (раздел 7.2.2). След обстоен отделен анализ на финансовите последици на EBV (раздел 7.2.3) и на GVV (раздел 7.2.4) следва цялостен анализ на очакваната за NEUWOGES рентабилност от сделката (раздел 7.2.5).
7.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(105)
Първо, следва да се припомни, че както в решението за откриване на процедурата на Комисията, така и в решението на LG Rostock се застъпва мнението, че двата разглеждани договора трябва да бъдат оценявани като едно цяло (47). Официалната процедура по разследване потвърди тази констатация поради следните причини:
а)
двата договора са взаимодопълващи се части на една-единствена сделка за продажба с обратен лизинг. В съставената от BAVARIA брошура, в която се рекламира неговият специален модел за продажба с обратен лизинг, се обръща внимание, че сделката се изпълнява чрез два договора, като единият регламентира продажбата, а другият обратното наемане (48). В по-нататъшните препратки двата договора навсякъде се разглеждат като обща сделка;
б)
договорите са сключени на 21 януари 1998 г., т.е. на една и съща дата, и препращат един към друг (49), което указва тяхната тясна връзка и факта, че нито един от двата договора не би бил сключен без другия;
в)
както е видно от първоначално представеното от NEUWOGES изчисление на цената на BAVARIA, условията на договорите са неразривно свързани помежду им (50). Размерът на авансовото плащане в брой е зависело от дължимата ежемесечно от NEUWOGES лизингова вноска и направената от BAVARIA инвестиция в санирането на сградите. При всяка сделка за продажба с обратен лизинг лизинговата вноска трябва да изплати първоначалната инвестиция на лизингодателя. Това означава, че в случай на различни разпоредби на GVV числата в EBV също биха се променили и обратно (51).
г)
От протоколите от заседанията на надзорния съвет на NEUWOGES е видно, че за NEUWOGES двата договора винаги са били съставна част на една и съща сделка (52). Например в проекторешенията на надзорния съвет от 30 октомври 1997 г. и 16 декември 1997 г. ясно е установено, че финансирането на покупната цена от купувача ще стане посредством лизингов модел. Това показва, че NEUWOGES много добре е осъзнавал връзката между EBV и GVV. Също на заседанието от 16 декември 1997 г. ръководството на NEUWOGES е заявило пред надзорния съвет, че договореното с BAVARIA плащане било цената, която можела да бъде постигната за този „пакет“, и че „пакетът“ криел някои рискове за предприятието, които обаче били поносими. Споменаването на „пакета“ и свързания с него риск отново доказва, че двата договора са били разглеждани като една-единствена сделка.
(106)
Доводите на NEUWOGES относно липсата на нотариална заверка на един от разглежданите договори са неубедителни. Като основен аргумент NEUWOGES изтъква, че тази липсваща нотариална заверка доказвала намерението на страните по договора да сключат два отделни, независими един от друг договора. Комисията посочва, че държавните мерки могат да имат различна форма и затова трябва да се оценяват в зависимост от техните последици, така че не може да се изключи възможността няколко последователни държавни мерки да бъдат разглеждани като една-единствена мярка за целите на прилагането на член 107, параграф 1 от ДФЕС. По-специално такъв може да бъде случаят, когато последователни мерки са така тясно свързани една с друга, и по-специално с оглед на тяхната времева последователност, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на осъществяването им по такъв начин, че е невъзможно да бъдат отделени една от друга (53). Следователно понятието за една-единствена сделка е по-широко дефинирано в законодателството на Съюза, за държавната помощ, отколкото в германското договорно право. Изложените съждения в съображение 105 показват, че разглежданите договори - що се отнася до тяхната последователност във времето, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на сключването им - следва да бъдат считани за една-единствена сделка съгласно законодателството на Съюза, в областта на държавната помощ.
7.2.2. Контекст: структура на сделката за продажба с обратен лизинг
(107)
Сделката между BAVARIA и NEUWOGES се основава на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA. Той предвижда купувачът (BAVARIA) да финансира своята първоначална инвестиция посредством обратно предоставяне под наем на придобитите сгради на продавача (NEUWOGES). За определянето на размера на инвестицията и на съответните лизингови лихвени проценти лизинговият модел използва проста формула, съгласно която размерът на инвестицията се изчислява чрез деление на номиналното годишно лизингово плащане на лизингов лихвен процент (в %):
На свой ред лизинговият лихвен процент се получава от комбинация на срока на договора, индексирането на лизинговата вноска и остатъчната стойност на сградите:
Лизингов лихвен процент (в %):
Срок: 25 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Срок: 30 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Следователно размерът на инвестицията зависи както от лизинговия лихвен процент, така и от месечните лизингови плащания и обратно. След като страните по договора са установили референтните стойности (срок, годишна индексация, остатъчна стойност) и целевият общ размер на инвестицията или планираните месечни лизингови плащания, могат да бъдат изчислени липсващите параметри. Съгласно формулата от по-краткия срок, по-малката остатъчна стойност, по-ниската индексация или по-малките номинални месечни плащания се получава по-малък общ размер на инвестицията.
(109)
След определяне на общия размер на инвестицията се приспадат разходите за саниране и данъци, както и другите евентуални разходи. Остатъкът от сумата съответства на покупната цена. При сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA при покупната цена (авансово плащане в брой) не се прави разлика между платената цена за собствеността върху сградите и таксите за правото на строеж.
Изчисление за сделката между BAVARIA и NEUWOGES
Общ размер на инвестицията
[…] EUR
Саниране
[…] EUR
Данъци и такси
[…] EUR
Приватизационно възнаграждение
[…] EUR
Покупна цена
[…] EUR
(110)
Разглежданата сделка за продажба с обратен лизинг се състои от два елемента - EBV и GVV; те на свой ред са свързани с GPV. Финансовите последици от EBV, GVV и GPV за NEUWOGES следва да се оценят в този контекст.
7.2.3. Определяне на очакваните финансови последици от EBV за NEUWOGES
(111)
Основните елементи на EBV са продажбата на сградите и учредяването на права на строеж върху земята, на които се намират сградите, за срок от 75 години. BAVARIA е поело задължение за плащане в общ размер на […] EUR в полза на NEUWOGES, от които […] EUR капитализирана вноска за правото на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградите (54). Освен това, считано от 1 януари 2029 г., BAVARIA трябва да плаща в продължение на 10 години годишна вноска за правото на строеж в размер на […] % от тогавашната стойност на земята, т.е. […] EUR/м2, съответно […] EUR годишно (55). За остатъка от срока на EBV - считано 2039 г. до края на 2073 г. - е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] % (56).
(112)
Допълнително към покупката на сградите и придобиването на правата на строеж върху съответните парцели BAVARIA се е задължило да санира сградите и е одобрило сключването на договор с BRG, дъщерно дружество на NEUWOGES, за изпълнението на строителните работи.
(113)
При определянето на размера на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена в рамките на EBV страните по договора са заложили месечно лизингово плащане в размер на […] EUR/м2, индексация с […] % годишно, остатъчна стойност на сградите от […] % (която трябва да бъде платена от NEUWOGES след изтичане на сключения за 75 години договор за учредяване на правата на строеж въз основа на експертна оценка, която трябва да бъде изготвена към съответния момент), както и 30-годишен срок за обратното предоставяне под наем (57). Полученият въз основа на тези хипотези общ размер на инвестицията възлиза на […] млн. EUR (58). След приспадане на разходите за саниране в размер на […] EUR, на разходите за приватизация в размер на […] EUR, както и данъците/таксите в размер на […] EUR продажната цена възлиза на […] EUR (59).
(114)
След това тази крайна цена е разбита на цена за сградите ([…] % = […] EUR) и капитализирана вноска за правото на строеж върху земята ([…] % = […] EUR) (60). Полагащите се за земята и за сградите суми не са изчислени отделно, а съответно като дял от общата продажна цена.
(115)
Следователно първите предимства, възникнали за NEUWOGES от сделката, са били плащането в брой в размер на […] EUR и постъпленията от дължимите от BAVARIA след изтичане на 30 години вноски за правото на строеж.
7.2.3.1. Други фактори
Приватизационно възнаграждение
(116)
Първо трябва да се установи, че във всеки случай извършените от BAVARIA като приватизационно възнаграждение плащания в брой в полза на NEUWOGES в размер на […] EUR трябва да бъдат взети предвид.
(117)
Като купувач на сградите и титуляр на правото на строеж върху земята съгласно разглежданите договори BAVARIA е трябвало да положи ясно предписани усилия за продажба на част от жилищата в полза на наемателите. Това условие е било договорно регламентирано, така че продажбата е могла да бъде призната като „приватизация в полза на междинни приобретатели“ за целите на AHG. Съгласно този закон купувач стопански субект е трябвало да положи усилия да продаде на наемателите възможно най-голяма част, но минимум 1/3 от получения в рамките на сделката жилищен фонд (61). В рамките на това задължение е трябвало да бъдат положени също и усилия за информиране на наемателите относно съществуващите за тях възможности и за проучване на техния интерес от закупуване на жилища. Задължението за полагане на съответните усилия е било прехвърлено обратно на NEUWOGES съгласно EBV (част V, членове 1-3). Освен това е било договорено NEUWOGES да получи за целта възнаграждение в размер на […] EUR/м2, с което общото възнаграждение за приватизационните усилия е възлязло на […] EUR.
(118)
Първоначално не е било планирано NEUWOGES да получи възнаграждение за своите приватизационни усилия; платената по-късно отделно като възнаграждение за приватизационните усилия сума първоначално е била просто част от планираната продажна цена (62). В действителност за BAVARIA не е имало смисъл да плаща възнаграждение на NEUWOGES за дейности, от които BAVARIA не е имало никакъв икономически интерес. Предоставянето на опрощаване съгласно AHG, обвързано с условието за приватизационни усилия, е било от икономически интерес само за NEUWOGES.
(119)
Възнаграждението за приватизационните усилия обаче впоследствие е било приспаднато от продажната цена и вместо това изплатено под формата на отделно плащане. Причината за това вероятно се е кореняла в обстоятелството, че, ако беше останала част от продажната цена, разглежданата сума е щяла да подлежи за задължението за отчисляване в полза на ETF. Платената продажна цена от BAVARIA на NEUWOGES е била намалена със съответната сума. Според BAVARIA от икономическа гледна точка това с нищо не променя ситуацията. NEUWOGES е получило от BAVARIA точно същата сума, която би получило, ако не е било договорено отделно приватизационно възнаграждение. В действителност NEUWOGES само е добавило приватизационните плащания към очакваните приходи от сделката за продажба с обратен лизинг (63).
(120)
Отчитането на тези плащания като отделно възнаграждение, а не като част от продажната цена за NEUWOGES е било от значение само с оглед на AHG. Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 101), действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би взел под внимание AHG. Обстоятелството, че NEUWOGES е положило приватизационни усилия и е вложило ресурси в това, е без значение в настоящия контекст. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който не действа в контекста на AHG, не би положил приватизационни усилия, поради което те не могат да бъдат взети предвид при прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(121)
Съответно платеното от BAVARIA на NEUWOGES възнаграждение за приватизационните усилия трябва да се разглежда като важно предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде добавено към продажната цена, за да се определят цялостните финансовите последици от сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES.
Саниране
(122)
Извършеното в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг саниране е имало допълнителни финансови последици за NEUWOGES. Трябва да се припомни, че разходите за саниране са били непосредствено свързани с плащането от BAVARIA на NEUWOGES съгласно EBV, получено, като от общия размер на инвестицията се приспаднат разходите, включително разходите за саниране (вж. съображение 109). Другояче казано: колкото са по-високи разходите за саниране, толкова по-ниска е покупната цена. Поради тази причина при алтернативно изчисление на трансакцията, в което са заложени по-ниски наеми, по-ниска индексация и следователно значително по-ниски лизингови лихвени проценти, въпреки това покупната цена продължава да превишава договорената в EBV цена; на първо място това се е дължало на обстоятелството, че в това алтернативно изчисление са били заложени значително по-ниски разходи за саниране, отколкото са били последно договорени между BAVARIA и BRG (64).
(123)
С оглед на това следва да се отбележи, че фиксираната сума, платена от BAVARIA на BRG, 100 % дъщерно дружество на NEUWOGES, съгласно GPV за работите по саниране, значително е превишавала първоначалните прогнозирани от NEUWOGES разходи за саниране (65). Докато в първоначалната си прогноза NEUWOGES е определило разходите в общ размер на […] EUR, съответно […] EUR/м2, договорената накрая между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането е възлизала на […] EUR, съответно на […] EUR/м2. Другояче казано: договорените разходи са превишили първоначалните прогнозни разходи с […] EUR, съответно с […] %. Значително по-голямата договорена фиксирана сума на разходите е намалила чувствително платената съгласно EBV от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена.
(124)
Не беше посочено обяснение за разликата между първоначалната прогноза на разходите и договорената фиксирана сума. Това е още по-изненадващо, след като NEUWOGES първоначално е определило прогнозните разходи за саниране в размер на средно […] EUR/м2 като „обичайни[]“ (66). Също и в представената от NEUWOGES експертна оценка Между саниране и събаряне: панелното строителство в новите федерални провинции (наричана по-нататък „експертната оценка Pestel“) разходите за саниране, подобно на санирането, извършено от BRG, се изчисляват на […] EUR/м2 до […] EUR/м2 (67). Като собственик и управител на сградите NEUWOGES е било добре запознато с потребностите от саниране и е трудно да се разбере защо те са били така драстично подценени.
(125)
Разходите за саниране трябва да бъдат взети предвид при определянето на финансовите последици от EBV. Първо, очевидно е, че за BAVARIA не е бил важен размерът на разходите за фактуриране, които BRG, дъщерното дружество на NEUWOGES, е щяло да фактурира, тъй като всички допълнителни разходи за саниране просто са щели да бъдат включени в покупната цена. Същевременно NEUWOGES е имало очевиден икономически интерес от това BAVARIA да сключи с BRG договор за извършването на работите по санирането и част от продажната цена да бъде отнесена към разходите за саниране. Последното съждение се е основавало на факта, че печалбата, реализирана от дъщерното дружество на NEUWOGES, не е подлежала на задължението за отчисление съгласно AHG. Според собствените прогнози печалбата, реализирана от BRG (и следователно от NEUWOGES) от санирането, извършено от BAVARIA, е възлизала на […] EUR (68). Тази печалба представлява непосредствено предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде взето предвид. Действително, за да оправдае продажната цена, и ръководството на NEUWOGES се позовава на сключения с BRG договор за извършването на работите по санирането (69).
Вноска за правото на строеж върху земята
(126)
Що се отнася до вноската за правото на строеж, тук трябва да бъде разгледан доводът на NEUWOGES, че за първите 30 години BAVARIA de facto не трябва да извършва плащания, тъй като капитализираната вноска за правото на строеж е била включена в продажната цена. Въпросът дали вноската за правото на строеж се заплаща ежегодно или предварително като капитализирана вноска за правото на строеж, е почти без значение за оценката, която трябва да бъде извършена. Няма признаци за това, че подобно споразумение е било неразумно; то само е било израз на предпочитанието на NEUWOGES в полза на предварителното плащане.
(127)
Накрая не бива да се забравя, че и след изтичането на срока на GVV BAVARIA е задължено да плаща вноската за правото на строеж върху земята. Считано от 1 януари 2029 г. в продължение на 10 години BAVARIA трябва да плаща вноска за правото на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на земята, т.е. […] EUR/m2. За остатъчния срок е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] %. Ако за улеснение се приеме, че индексът на общите разходи за издръжка няма да се колебае, тези бъдещи плащания би трябвало да бъдат изчислени с номинална стойност от […] EUR. При цялостна оценка сконтираната към 1998 г. стойност на тези бъдещи плащания също трябва да бъде разгледана като част от полученото от NEUWOGES предимство.
7.2.3.2. Заключения
(128)
Тук трябва да се припомни, че анализът по-горе имаше за цел възможно най-точното определяне на финансовите последици от EBV за NEUWOGES. От анализа е видно, че получените от NEUWOGES съответни предимства включват следното:
а)
платената от BAVARIA сума в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните от санирането печалби ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за правото на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност от […] EUR).
7.2.4. Определяне на очакваните финансови последици на GVV за NEUWOGES
(129)
Съгласно GVV за управлението на разглежданите сгради отговаря NEUWOGES. На NEUWOGES се полагат всички постъпления от отдаването под наем на жилищата и търговските обекти. В замяна на това то трябва да плаща на собственика (BAVARIA) фиксирана месечна лизингова вноска, определена в размер на […] EUR до приключване на работите по санирането и на […] EUR за времето след това (член 3 от GVV). Срокът на договора е 30-годишен, считано от приключването на работите по санирането (член 2, алинея 1). Месечната лизингова вноска се индексира с […] % годишно (член 4, алинея 2). Цел на анализа по-долу е определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES.
7.2.4.1. Контекст (изчисления)
(130)
Месечната лизингова вноска се получава чрез умножение на очаквания нетен наем за м2 и за месец - след изваждане на административните разходи, разходите за техническа поддръжка и риска от несъбиране на наема - по броя на наличните квадратни метри (70). Така ключовите хипотези се отнасят до очаквания нетен наем за м2 и на месец, както и до очакваните разходи. В GVV страните са изходили от нетен наем в размер на […] EUR/м2 след санирането и разходи в размер на […] EUR/м2; съответно месечната лизингова вноска е определена в размер на […] EUR/м2 (71).
(131)
NEUWOGES е имало възможност да определя конкретните параметри, които накрая са били заложени в GVV (72). То е имало възможността да определи точно дължимите от него през срока на договора месечни плащания, както и приходите от продажба посредством определяне на различен размер на наема или на по-висока индексация (73). Съществувало е пряко съотношение между поемането на по-голям или на по-малък риск чрез установяване на определен лизингов лихвен процент (например чрез определяне на различен размер на наема, различна индексация и различни разходи) и на получените плащания под формата на продажната цена. Така например съгласно извършено от BAVARIA алтернативно изчисление, при което е заложена индексация от 2,0 %, размер на наема от […] EUR, и следователно лизингова цена от […] EUR, месечната лизингова вноска би възлизала на […] EUR вместо на […] EUR (74). Естествено и продажната цена би била по-ниска.
7.2.4.2. Анализ на финансовите последици
Общи съображения
(132)
При определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES следва да бъдат взети предвид две съображения: първо, лизинговата вноска се изчислява на база квадратен метър. Тъй като някои жилища са били продадени от BAVARIA след сключването на договора, общият брой на квадратните метри се е променил от първоначално […] м2 на […] м2 през 1999 г., […] м2 през 2000 г. и […] м2 през 2001 г. След 200 г. меродавният брой на квадратните метри е останал непроменен: […] м2. В своето становище NEUWOGES е заложило при изчислението на прогнозните финансови потоци този постепенно намаляващ брой на квадратните метри. Тъй като обаче от значение е само перспективата ex ante, NEUWOGES не е трябвало да намалява заложения в неговите изчисления брой на квадратните метри с действително продадения брой квадратни метри, а с броя на квадратните метри, които е очаквало да препродаде в началото на 1998 г. Съответно анализът по-долу в началото на 1998 г. не се основава на посочените от NEUWOGES в неговото становище данни; а се използват стойностите, които NEUWOGES е привело в първоначалната си прогноза за печалбите, а именно постепенно намаляване от […] м2 на […] м2 до 2003 г. Второ, за да бъдат определени очакваните към момента на сключването на сделката финансови последици от договора за NEUWOGES, трябва да бъдат сконтирани бъдещите постъпления и разходи, което налага определянето на сконтов процент. В съответствие с първоначалното си писмо и с представените от NEUWOGES анализи на паричните потоци Комисията приема сконтов процент от 5 % годишно (75).
Надеждност на анализите на паричните потоци на NEUWOGES
(133)
Преди да бъде извършен независим икономически анализ на GVV, първо е необходим коментар на представените от NEUWOGES анализи ex post на паричните потоци, които следва да разкрият какви очаквания ex ante би имал един разумен и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект по отношение на генерираните от GVV парични потоци. NEUWOGES привежда довода, че при залагането на реалистични хипотези ex ante - според него такива са били увеличение на наема от […] % годишно, индексация на разходите с […] % годишно и незаетост от […] % - от GVV е трябвало да се очаква отрицателен общ паричен поток в номинален размер на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност (76). Освен това NEUWOGES претендира, че само в случай на предполагаемо нереалистични хипотези ex ante - увеличение на наема от […] % годишно, незаетост от […] %, стабилни разходи - GVV би могъл да генерира положителна стойност в номинален размер от […] EUR и сконтиран размер от […] EUR (77). Така според NEUWOGES предварително е било ясно, че само за плащането на лизинговата вноска Бут ежегодно би трябвало да се налагат увеличения на наема от […] %, като едновременно с това не е имало възможност за увеличение на разходите.
(134)
В тази връзка трябва да се отбележи, че NEUWOGES изхожда от неубедителни допускания по отношение на размера на разходите (изходният размер на разходите е еднакъв във всички представени от NEUWOGES анализи). Заложените в GVV изчисления се базират на общи разходи (управление, техническа поддръжка, риск от несъбиране на наема) в размер на приблизително […] % от наемите, докато анализите на паричните потоци на NEUWOGES се базират на равнището на разходите (след санирането) от най-малко […] % ([…] % риск от несъбиране на наема, […] % управление и техническа поддръжка). Дори и да не се вземе под внимание драматичното увеличение на случаите на несъбиране на наема (от […] % на […] %), при останалите разходи все още се отчита ръст на наемите от […] % на […] %. В становището на NEUWOGES не се открива достатъчно обяснение на това покачване. Тъкмо обратното: NEUWOGES заключава, че […] % ([…] EUR/м2) е реалистична стойност за времето непосредствено след модернизацията, но тази стойност впоследствие трябва да бъде увеличавана ежегодно с […] % годишно (78). В експертната оценка на пазарната стойност, възложена от NEUWOGES преди продажбата, също се изхожда от равнище на общите разходи (включително риск от несъбиране на наема (79)) между […] % и […] % (експертна оценка от 1997 г.). Тъй като в експертната оценка не е точно посочен използваният при изчислението процент на несъбрани наеми, не може да се установи до каква степен заложените хипотези по отношение на другите разходи се различават от хипотезите на NEUWOGES. Във всеки случай сега изчисляваните от NEUWOGES други разходи са по-високи дори при допускане, че рискът от несъбиране на наемите в експертната оценка от 1997 г. е бил заложен в размер на […] %. Предвид това анализите на паричните потоци на NEUWOGES не могат да бъдат приети и трябва да бъдат коригирани при залагане на изходно равнище на разходите от […] % без риска от несъбиране на наемите (80).
(135)
Освен това в тази връзка следва да се установи, че твърдението на NEUWOGES, според което е трябвало да бъде наложено увеличение на наемите от […] %, само за да се компенсира повишаването на лизинговия лихвен процент, е погрешно. Тъй като лизинговият лихвен процент се изчислява като процент от първоначалния цялостен наем (в този случай […] %), увеличение на наема с […] % би позволило да се предприеме както повишаване на лизинговия лихвен процент, така и увеличение на разходите с […] %. При стабилни разходи би било достатъчно само незначително увеличение на наема с цел компенсиране на повишаването на лизинговия лихвен процент. В действителност при залагането на риск от несъбиране на наема от […] и иначе стабилни разходи би било достатъчно годишно увеличение на наема от […] %, за да се компенсира повишаването на лизинговата вноска. Всяко по-голямо увеличение би могло да се използва от NEUWOGES за компенсирането на нарастващи разходи или за реализирането на печалба.
Анализ на финансовите последици
(136)
Към момента на сключване на договора NEUWOGES е провел собствен анализ на номиналните парични потоци (81). В този анализ дружеството е приело, че собствените му разходи (за управление и техническа поддръжка) ще се увеличат с […] % годишно, че ще може да увеличава наемите на всеки три години с […] %, че би било възможно поддържането на вота на незаетост от […] % и че […] % от жилищата ще бъдат продадени на наемателите. На тази база NEUWOGES е очаквало генериран GVV да генерира номинален паричен поток от […] EUR през 30-годишния срок.
(137)
В рамките на официалната процедура по разследване не се разкриха обстоятелства, които биха оправдали предположението, че посочените изчисления са били извършени съзнателно въз основа на прекалено оптимистични очаквания. Няма никакви основания да се смята, че представителите на NEUWOGES, които са изложили тези данни пред надзорния съвет на NEUWOGES, са сторили това, съзнавайки, че данните са неверни. Действително не изглежда NEUWOGES да твърди, че ръководството му преднамерено било сключило неизгодна сделка, а по-скоро че се е подвело от погрешна преценка при оценката на икономическите последици (което според NEUWOGES не би станало при действащ в условията на пазарна икономика стопански субект) (82).
(138)
Въпреки това трябва да се провери дали очакванията наистина са били такива, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би основал решението си на тях. В тази връзка следва да се отбележи, че според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би направил допускане за увеличение на наема от само […] % годишно, риск от несъбиране на наема от […] % и повишаване на разходите за управление и техническа поддръжка с […] % (83). Според NEUWOGES при залагането на тези хипотези общият паричен поток би възлизал в номинална стойност на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност, като най-съществени са предимно седемкратно увеличените случаи на несъбрани наеми.
7.2.4.3. Пазарни очаквания
(139)
Първо трябва да се обърне внимание на документите, които разясняват действителните очаквания на двете страни участнички в сделката. Първо от протокола за заседанието на надзорния съвет на 16 декември 1997 г. е видно, че ръководството на NEUWOGES е характеризирало свързаните със сделката рискове като „поносими“ (84). Също така от този протокол става ясно, че в действията си NEUWOGES се е основавало на изчисления, базирани на увеличение на наема с […] % на всеки три години, повишаване на разходите (без риск от несъбиране на наема) от […] % и риск от несъбиране на наема от […] % (85).
(140)
Преди подписването на договорите NEUWOGES се е консултирало с одиторското дружество Nordrevision, според чиято преценка увеличение на наема от […] % е съответствало на общия размер на инфлацията, но е било почти неосъществимо (86). Освен това според Nordrevision изходното равнище на разходите (изчисленията се основават на прогнозни разходи в размер на […] % от наемите) е реалистично при допускане за нулева незаетост, но въпреки това е необходима индексация на разходите в съответствие с индексацията на лизинговата вноска (87).
(141)
На свой BAVARIA е приело, че с оглед на вероятно оставащото непроменено развитие на населението в Нойбранденбург (обусловено от установяването на различни големи доставчици на услуги) (88) и доброто състояние на сградите трябва да се очаква само ниска квота на незаетост (89). Освен това дружеството е изходило от допускането, че са възможни увеличения на наемите в съответствие с индексацията на лизинговите плащания (90).
(142)
В заключение се изтъква, че възложената от NEUWOGES преди продажбата експертна оценка на пазарната стойност от 1997 г. е съдържала данни за очаквани важни развития. В експертната оценка от 1997 г. е заложено равнище на разходите от […] % до […] %, като обаче няма данни относно процента за изчисляването на риска от несъбиране на наеми (91).
7.2.4.4. Оценка
Административни разходи
(143)
На първо място, очакванията за разходите за управление и техническа поддръжка изглеждат достоверни както по отношение на изходното равнище ([…] EUR/м2, съответно […] % от наемите), така и по отношение на очаквания ръст ([…] % годишно). Що се отнася до изходното равнище на разходите, този извод следва от констатацията на самото дружество NEUWOGES, че по този начин разходите са били заложени в достатъчно висок размер поне за времето непосредствено след санирането. Второ, в експертната оценка Pestel беше установено, че разходите за управление и техническа поддръжка през 1997 г. са щели да възлязат на средно […] EUR/м2, което е с […] EUR по-малко, отколкото заложените за същите разходи в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг (92). И накрая, отразените в експертната оценка разходи са се движели в същия порядък. Със сигурност е трябвало да се изходи от ръст на тези разходи и допускането за увеличение от […] % годишно е изглеждало реалистично и по-скоро предпазливо. Nordrevision дори е предложило подобна индексация на административните разходи да следва индексацията на лизинговата вноска; така би се получило годишно нарастване с […] %, т.е. по-слабо увеличение от действително приетото от NEUWOGES. По останалите въпроси самото NEUWOGES вече е на мнение, че реалистично е могло да се очаква увеличение с […] % годишно; това означава, че стойност от […] % годишно определено не е била недопустимо ниска.
Риск от несъбиране на наема
(144)
Що се отнася до риска от несъбиране на наема, не е било нереалистично да се приеме общ процент на несъбрани наеми от […] %. Първо трябва да се установи, че тази хипотеза не е била поставена под съмнение при оценката на договорите от Nordrevision, въпреки че консултантите са изразили други притеснения с оглед на общото икономическо състояние и пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург (93). Второ, изглежда в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не са приети значително по-високи рискове от несъбиране на наема, дори и да не са посочени конкретни данни за допуснатия риск (94).
(145)
Както е видно от вътрешните документи за вземането на решението на BAVARIA, поради установяването на различни големи доставчици на услуги BAVARIA е приело, че населението в Нойбранденбург ще остане стабилно и че разглежданите жилища ще могат да бъдат отдадени под наем почти изцяло след санирането. Според твърденията на NEUWOGES град Нойбранденбург и провинция Мекленбург-Предна Померания са очаквали действително стабилна численост на населението и стабилно развитие на доходите през 1997/1998 г.
(146)
Накрая не бива да се пропуска, че ръководството на NEUWOGES, което е управлявало предприятие, собственик на над 30 % от жилищата в Нойбранденбург и следователно запознато основно с местния пазар на недвижими имоти, е счело свързаните със сделката за продажба с обратен лизинг рискове за поносими и в собствените си прогнози е изходило от риск от несъбиране на наемите от […] %. Не беше установена причина, поради която доказани експерти по местния пазар на недвижими имоти биха базирали изчисленията си върху тази хипотеза, ако тя е била формулирана на толкова нереалистично ниско равнище, както твърди NEUWOGES.
(147)
Същевременно трябва да се разгледат документите, които NEUWOGES е представило с оглед на въпроса дали разумно действащ участник на съответния пазар на недвижими имоти (панелно строителство в Източна Германия) би очаквал по-високи квоти на незаетост, доколкото съответните документи са от времето преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг. От представените експертни оценки само експертната оценка Pestel е изготвена преди сключването на разглежданите договори. При все това следва да се има предвид, че експертната оценка Pestel се отнася до Източна Германия като цяло и не отчита специфичните местни особености в Нойбранденбург, което ограничава нейната приложимост в настоящия контекст. В експертната оценка се изтъкват някои общи проблеми на източногерманския пазар на недвижими имоти, но разгледана сама по себе си експертната оценка не предлага достатъчно индикации, че когато взема решения за инвестиране, един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би изходил от риск от несъбиране на наемите от […] %.
Наеми
(148)
Що се отнася до наемите, първо трябва да се подчертае, че според NEUWOGES прогнозите за очаквания размер на наемите след санирането не са били твърде високи. По-скоро според дружеството не е могло наемите да бъдат увеличени в очаквания диапазон. С оглед на заключенията на LG Rostock, че заложеният в GVV среден размер на наемите от […] EUR/м2 се е движел в рамките на приложимия индекс на наемите (95), може да се заключи, че първоначално заложеният среден размер на наемите е бил реалистичен.
(149)
Що се отнася до индексацията на договорената лизингова вноска, няма преки данни за това какво средно увеличение на наема през 1998 г. е заложено като цяло. Nordrevision само констатира, че първоначално приетото увеличение от […] % годишно е съответствало на общия размер на инфлацията, но че вероятно в Нойбранденбург то няма да може да бъде реализирано (96). Обстоятелството, че накрая NEUWOGES е одобрило индексация със „само“ […] % и е приело, че ще може да предприема увеличения на наема с […] % (съответно с […] % годишно) на всеки три месеца, изглежда говори в подкрепа на това, че се е съобразило с това предупреждение. В експертните оценки на пазарната стойност не са формулирани експлицитни очаквания относно бъдещи увеличения на наема. Въпреки това трябва да се приеме, че в експертните оценки на пазарната стойност очевидно е заложена конвергенция на покачването на наемите и на общата инфлация (което през изминалите десетилетия е било около 3,5 %), тъй като въпросните оценки не съдържат експлицитни хипотези за развитието на инфлацията и на наемите (97). LG Rostock е застъпил схващането, че с оглед на средния процент на инфлацията от 3,52 % годишно през 28-те години преди сключването на договорите индексацията е била оправдана (98). Освен това съдът отбеляза, че развитието на размера на наемите през 30-годишен период много трудно би могло да се прогнозира, но че не се забелязва много голяма диспропорция между индексацията на лизинговата вноска и очакваното развитие на размера на наемите.
(150)
Представената от NEUWOGES експертна оценка Pestel не съдържа данни за действителните очаквания на участниците на източногерманския пазар на недвижими имоти, нито пък специфични данни за Нойбранденбург. Въпреки това в нея става ясно, че източногерманският пазар на недвижими имоти е потенциално труден пазар. На фона на останалите посочени факти експертната оценка Pestel обаче не може да докаже, че съгласието за индексация на лизинговите плащания с […] % годишно и очакването, че ще могат да бъдат налагани увеличения на наемите с […] % годишно, са погрешни.
Срок
(151)
И накрая, що се отнася до срока на договорa, LG Rostock привежда аргумента, че определени договори за лизинг се отличават с дълги срокове (до 30 години) и че следователно договори, подобни на разглеждания, не са необичайни (99). Разбира се срок от 30 години крие известни рискове, но той предлага също така и възможността за реализиране на стабилни печалби, както и за гарантиране на голяма доза сигурност по отношение на очакваните разходи. Освен това дълъг срок означава и че необходимите за амортизацията на инвестициите на купувача лизингови плащания са били в малък размер, съответно, че продажната цена при еднакво големи лизингови плащания е била по-висока, отколкото в случай на по-кратък срок (100). Разглеждано в тази светлина, договарянето на срок от 30 години не изглежда неразумно.
7.2.4.5. Заключение
(152)
Следователно очакванията на NEUWOGES, залегнали в първоначалното му изчисление, не могат да бъдат оценени като нереалистични. С оглед на представените документи NEUWOGES действително е могло да приеме, че ще реализира печалба в рамките на GVV. Ако очакваните номинални печалби бъдат сконтирани към разглеждания период (началото на 1998 г.), става ясно, че решението на NEUWOGES се е основавало на допускане за стойността в брой на GVV в размер на […] EUR.
7.2.5. Цялостна оценка
(153)
Комисията вече стигна до извода, че EBV и GVV са части от една и съща интегрирана сделка. Следователно за да бъде определена цялостната стойност на сделката за NEUWOGES трябва да се сумират стойностите в брой на двата договора. Следва да се припомни, че NEUWOGES е можело да очаква следните предимства от EBV:
а)
платената от BAVARIA цена в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните печалби от санирането ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за отстъпеното право на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност: […] EUR).
(154)
Освен това, както е установено в раздел 7.2.4, при залагането на реалистичните очаквания от страна на NEUWOGES за GVV е заложена сконтирана стойност в брой от […] EUR. Така сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е имала обща стойност от […] EUR.
7.3. СРАВНЕНИЕ С ДРУГИ ТЪРГОВСКИ ВАРИАНТИ
(155)
За да може да бъде установено дали сключената от NEUWOGES с BAVARIA сделка за продажба с обратен лизинг съответства на договорите, на които би решил да сключи действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, трябва да бъде сравнена стойността на тази сделка със стойността на други търговски варианти. Ако NEUWOGES е имало икономически по-изгодна алтернатива в икономически план, решението за сделката за продажба с обратен лизинг не би могло да се разглежда като вариант за действие, който действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал.
(156)
В тази връзка следва да се отбележи, че отдаването под наем на сградите без саниране или дори разрушаването им не биха били подходящи алтернативи. На първо място, отдаването под наем без саниране би генерирало само ограничени приходи. Освен това е било ясно, че несанирани сгради биха били по-силно засегнати от незаетост, отколкото санирани сгради (101). Следователно няма солидни факти, които да допускат извода, че в случай на ново отдаване под наем на несанирани сгради е могло да се разчита на по-високи печалби, отколкото са се очаквали в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг. Разрушаването не би донесло никакви приходи, а би било свързано със съответни разходи. Следователно през разглеждания период (1997/1998 г.) то не е било реална алтернатива.
7.3.1. Финансиране с кредит като възможен вариант
(157)
Като първа възможна алтернатива се разглежда финансиране с кредит. Ако NEUWOGES беше финансирало санирането на разглежданите сгради с кредит, то отчасти щеше да реализира същите печалби като при сделката за продажба с обратен лизинг. На първо място то би отдало под наем санираните сгради и така би могло да реализира добри доходи. Освен това - за разлика от сделката за продажба с обратен лизинг - то би останало собственик на сградите.
(158)
Очевидно е обаче, че финансирането с кредит би било свързано и с известни недостатъци. Първо NEUWOGES трябваше да осигури 30 % от размера на инвестициите от своя собствен капитал, тъй като според NEUWOGES е трябвало да се запази квота на собствения капитал от 30 % (102). В края на 1997 г. надзорният съвет на NEUWOGES е обсъждал възможността за намаляване на квотата на собствения капитал, за да позволи по-големи инвестиции. Това предложение обаче е било отхвърлено от ръководството като икономически неприемливо, защото би довело до неприемливо високо равнище на задлъжнялост (103). Във тази връзка ръководството обясни: „Намаляването на квотата на собствения капитал от 30 на 25 % не би било допустимо (процент на задлъжнялост)“ (104). Г-н Ройбер, член на надзорния съвет на NEUWOGES, освен това констатира, че „от микроикономическа гледна точка намаляването на квотата на собствения капитал е немислимо. Задълженията на предприятието трябва да бъдат обслужвани“ (105). Така за финансиране на инвестициите за саниране в размер на […] EUR NEUWOGES е трябвало да вложи […] EUR от собствения си капитал. Съмнително е, че собствен капитал в този размер е щял да бъде непосредствено на разположение. От протокола на надзорния съвет е видно, че възможният общ размер на инвестициите за 1998 г. (включително кредитите) е възлизал на приблизително […] EUR и че тази сума вече е била планирана за други проекти (106). Следователно е било ясно, че NEUWOGES е можело да финансира работите по санирането с кредит, само ако се е откажело от друг проекти.
(159)
Противно на финансирането с кредит сделката за продажба с обратен лизинг е имала предимството, че NEUWOGES не само не е трябвало да влага собствен капитал, но и е получило свежа ликвидност и при това цялостното финансиране на санирането на сградите е било обезпечено.
(160)
При отчитане на всички тези съображения не може да се счита за доказано, че финансираното с кредит саниране е било възможно или, ако е било възможно, е щяло да предостави на NEUWOGES повече предимства, отколкото сделката с BAVARIA. Фактът, че NEUWOGES почти не е разполагало с изисквания собствен капитал за предоставянето на кредит и е могло да използва допълнителната ликвидност за финансирането на други инвестиции, налага по-скоро извода, че решението в полза на сделката за продажба с обратен лизинг и против финансиране с кредит е било разумно.
7.3.2. Директна продажба като възможен вариант
(161)
Втори сериозен вариант, който може да бъде взет под внимание, би бил директната продажба на сградите и на земята. Решаващият въпрос е дали подобна продажба би донесла повече предимства.
7.3.2.1. Оценка при отчитане на експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г.
(162)
При сравнение на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES и предимствата, които би имала директна продажба, ключовият въпрос се свежда до цената, която NEUWOGES би могло да реализира при „нормална“ продажба. Тук и двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. играят определена роля.
(163)
Тези две експертни оценки са възложени от NEUWOGES, за да бъде оценена стойността на разглежданите обекти (сгради и парцели) през 1997 г. Едната експертна оценка е изготвена през 1997 г. от вътрешно вещо лице, а другата - през 2007 г. с обратно действие от независимо вещо лице. В експертната оценка от 1997 г. е отразена стойност от […] EUR, докато в експертната оценка от 2007 г. - […] EUR (107). В двете експертни оценки сградите (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) и земята (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) са оценени поотделно. И двете експертни оценки се основават по същество на един и същ метод („доходен метод“).
(164)
Тъй като експертната оценка на пазарната стойност от 2007 г. е била изготвена едва след приключване на сделката за продажба с обратен лизинг, според Комисията тя не може да служи като надеждна основа за определянето на стойността на обектите през 1997 г. съгласно известните тогава на NEUWOGES обстоятелства. Следователно NEUWOGES не е можело да вземе решението си дали да сключи сделката за продажба с обратен лизинг с BAVARIA въз основа на изготвената през 2007 г. експертна оценка с обратно действие.
(165)
Според Комисията обаче и експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не може да бъде ползвана като надежден индикатор за стойността на недвижимите имоти през 1997 г. съгласно известните тогава обстоятелства на NEUWOGES. Както бе установено в рамките на официалната процедура по разследване, ръководството на NEUWOGES напълно е съзнавало, че експертната оценка от 1997 г. към момента на сключване на разглежданите договори не е можела да бъда считана за надеждна основа за оценяване. В тази връзка следните заключения са от особено значение:
а)
Наеми
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. се изхожда от наем между […] EUR/м2 и […] EUR/м2. Същевременно действащият от 1 януари 1998 г. и основаващ се на данни от 1997 г. първи индекс на наемите за град Нойбранденбург за санирани жилища отчита средни наеми между 3,90 EUR/м2 и 4,38 EUR/м2. Като развиващо дейност в Нойбранденбург голямо предприятие за недвижими имоти на NEUWOGES неминуемо са били известни средните наеми в Нойбранденбург. Следователно при оценката на недвижимите имоти NEUWOGES е трябвало да се базира на тези данни. Действително договорът за продажба с обратен лизинг е предвиждал за времето след санирането (след 1999 г., т.е. с една или две години по късно от момента на регистриране на данните, заложени в индекса на наемите) среден размер на наема от […] EUR/м2, което е и отговаряло на индекса на наемите.
б)
Разходи за саниране
Докато експертната оценка на пазарната стойност е била изготвена през пролетта на 1997 г. и е изхождала от разходи за саниране в размер на общо […] EUR, ръководството на NEUWOGES е посочило към същия момент (март 1997 г.) в писмо до BAVRIA, че прогнозира разходи за саниране в размер на […] EUR. Следователно става очевидно, че NEUWOGES е съзнавало много добре, че необходимите разходи за саниране са били значително занижени в експертната оценка от 1997 г. Договорената между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането на недвижимите имоти е било дори още по-висока ([…] EUR), което трябва да се счита за показател, че при сключването на договорите с BAVARIA NEUWOGES е съзнавало, че разходите за саниране в експертната оценка от 1997 г. са били занижени с почти 10 млн. EUR.
в)
Остатъчен срок на ползване
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. с оглед на планираното саниране като цяло е бил заложен остатъчен срок на ползване от […] до […] години. При това следва да се отбележи, че прогнозираните ниски разходи за саниране в експертната оценка от 1997 г. не са безпроблемно съвместими с допускането, че санирането би удължило съществено полезния живот на сградите.
г)
Стойност на земята
Трябва да се констатира, че в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. при оценката на разглежданите парцели не са взети предвид фактори, понижаващи стойността (в експертната оценка от 2007 г. те обаче са взети предвид). Към тези фактори спадат между другото съществуващата инфраструктура, която не може да бъде преместена или отстранена (канализационни системи, тръбопроводи) или и неблагоприятното разположение на земята. По правило това води до обезценка. Като собственик на земята тези фактори трябва да са известни на NEUWOGES. Следователно то трябва също така да е знаело, че стойността на земята в експертната оценка от 1997 г. е била завишена.
(166)
В резюме може да се заключи, че NEUWOGES доказано е съзнавало, че някои от залегналите в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. ключови хипотези, по-специално по отношение на разходите за саниране, не са били състоятелни. Следователно Комисията стига до извода, че експертната оценка от 1997 г. не предоставя достоверни данни за стойността на обектите през 1997 г. според известните на NEUWOGES по това време обстоятелства.
(167)
Също така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES, който разполага с наличните при NEUWOGES данни през разглеждания период при прогнозирането ex ante на стойността на недвижимите имоти, вероятно би получил резултати, които биха били много сходни на тези от изготвената с обратно действие експертна оценка от 2007 г. Както и в тази експертна оценка с обратно действие от 2007 г., действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своите очаквания ex ante по отношение на реализуемите наеми върху меродавния индекс на наемите, би прогнозирал разходите за саниране в размер, който би се доближил до договорената между BAVARIA и BRG сума и би актуализирал стойността на земята при отчитане на известните му фактури, намаляващи стойността. Освен това с оглед на мерките за саниране и на сравнителните данни (както е и в експертната оценка от 2007 г.) действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би анализира внимателно остатъчния срок на ползване, така че да може разумно да се заключи, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своята оценка върху прогнози за остатъчния срок на ползване, които биха се доближили до прогнозите в оценката с обратно действие от 2007 г.
(168)
Така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES разумно би прогнозирал стойността на обектите преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг в приблизителен размер на […] EUR (както и в експертната оценка от 2007 г.).
7.3.2.2. Сравнение на вариантите за директна продажба и продажба с обратен лизинг
(169)
Следва да се припомни, че общата стойност на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е възлизала на […] EUR. Анализът по-горе обаче показа, че реалистично NEUWOGES е можело да изходи от стойност на обекта от […] EUR, което превишава само с […] % стойността на сделката за продажба с обратен лизинг. Тази малка разлика обаче не означава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект неизбежно би се решил на директна продажба.
а)
На първо място не бива да се пропуска, че разглежданият вариант за директна продажба се отнася до продажба на сградите, както и на съответните парцели, докато BAVARIA само е купило сградите и само е придобило права на строеж върху земята за срок от 75 години. Парцелите като такива са останали собственост на NEUWOGES. Стойността на самите парцели би била изчислена от NEUWOGES в размер на […] EUR (както е и в експертната оценка от 2007 г.). Наистина е трудно да се определи в цифрово изражение стойността, която е останала за NEUWOGES, тъй като то не е продало земята, а само е учредило права на строеж върху нея. При все това може да се приеме, че запазването от NEUWOGES на собствеността върху земята е оправдало малко по-ниска цена на сделката.
б)
Второ, може да се установи, че са налице известни съмнения дали цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в същото положение като NEUWOGES би прогнозирал, е могла да бъде реализирана в действителност. Единствената конкретна оферта за покупка, по отношение на която NEUWOGES е предоставило информация, е от дружеството Felske-Immobilien, което е било предложило цена от […] EUR/м2, от която би следвала обща покупна цена в размер на […] EUR (108). Тази оферта е била с над 1 млн. EUR по-ниска от цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би прогнозирал.
в)
Трето, при оценката на очакваните в рамките на GVV печалби NEUWOGES погрешно е изчислило само печалбите до 2027 г. включително. Тъй като обаче срокът на GVV е възлизал на 30 години, считано от приключване на работите по санирането (т.е. 30 години от началото на 1999 г.), при изчислението е трябвало да бъдат включени печалбите до 2028 г. включително. При съответна корекция на прогнозата стойността на сделката за продажба с обратен лизинг би се увеличила.
г)
При изчисляването на стойността в брой на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES в бъдеще вноска за правото на строеж е било прието с цел опростяване, че разходите за издръжка ще останат непроменени и затова плащанията не трябва да бъдат актуализирани. По-реалистично е обаче да се изходи от общо покачване на разходите за издръжка, така че дължимите в бъдеще плащания вероятно ще бъдат по-високи от прогнозните. Това също би довело до увеличение на стойността на договора.
(170)
В светлината на тези разсъждения трябва да се заключи, че в икономически план е било разумно за сделката за продажба с обратен лизинг да бъде предпочетена пред опита за директна продажба.
7.3.3. Заключение
(171)
Ако сравним стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES със стойността на другите варианти, трябва да се направи изводът, че сделката е била планирана по такъв начин, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би я предприел.
7.4. СРАВНИТЕЛЕН АНАЛИЗ
(172)
След като вече може да се установи, че решението в полза на сделка за продажба с обратен лизинг и против алтернативни решения напълно отговаря на поведението действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, за всеки случай Комисията също така провери дали сделката съответства на други договори, които са можели да бъдат наблюдавани към разглеждания момент на съответния пазар, и дали има други данни, подкрепящи заключението на Комисията, че сделката за продажба с обратен лизинг отговаря на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(173)
Наличната информация за сравними сделки се отнася до споразумения за продажба с обратен лизинг, сключени от BAVARIA приблизително по същото време като разглежданата мярка. Съответните договори могат да предоставят индикации за това дали и други пазарни участници, включително частни предприятия са се решили на такъв вид сделка за продажба с обратен лизинг, което би трябвало да се отчете като признак за нейния обичаен пазарен характер (раздел 7.4.1). Освен това и проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и сравнението с други сделки за финансиране могат да хвърлят светлина върху обичайния пазарен характер на разглежданата сделка (раздели 7.4.2 и 7.4.3).
7.4.1. Примерни договори
(174)
За сравнение са ползвани договори за три сравними правни сделки ([…]). При все това могат да бъдат взети предвид само договорите […] и […], защото само те са сключени приблизително по същото време като сделката за продажба с обратен лизинг между BAVARIA и NEUWOGES. Първо трябва да се установи, че двете сделки, използвани за сравнение, се различават от разглежданата сделка по отношение на срока, индексацията на фиксираната лизингова вноска и санирането. По-специално NEUWOGES се позовава на различната индексация ([…]: 1,5 % годишно; […]: актуализация спрямо развитието на разходите за издръжка), за да докаже, че GVV е съдържал разпоредби, които в разглеждания период (1997/1998 г.) не са съответствали на установената пазарна практика.
(175)
Като примери за приложението на своя „лизингов модел за недвижими имоти“ (109) BAVARIA посочва сделката […] и […], което налага извода, че разпоредбите на тези договори са определени въз основа на изчисления, които са били подобни на заложените изчисления в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA.
(176)
Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 131), в рамките на предложения от BAVARIA лизингов модел NEUWOGES е можело свободно да избира параметрите на договора. Така NEUWOGES е имало възможността да избере по-ниска индексация или да приспадне по-високи разходи. Естествено от това е щяло да последва по по-нисък размер на извършеното авансово плащане. Може да се предположи, че това е било в сила и за […] и […].
(177)
Тъй като се предполага, че партньорите по договора са можели свободно да избират точните параметри на сделката в рамките на предложения от BAVARIA модел, за преценката на обичайния пазарен характер на сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA не е от възлово значение дали избраните от NEUWOGES параметри са били идентични с параметрите, избрани от страните участнички в сделките […] и […]. Изборът на параметрите е бил само резултат от стратегически бизнес решения на страните участнички. По-важно е обстоятелството, че всички тези сделки са се основавали на един и същ модел на сделка.
(178)
Доколкото в договора […] и в договора […] е бил заложен един и същ изчислителен модел, в който според наличните сведения няма място за съмнение, те допускат извода, че моделът на сделка, който е бил заложен и в сделката на NEUWOGES, е бил обичаен за пазара. В тази връзка е от значение, че „лизинговият модел за недвижими имоти“ е бил избиран в еднаква степен от държавни ([…]) и частни предприятия ([…]) и че е бил предлаган както на предприятия, които са искали да се възползват от опрощаването по AHG, така и на страни, които не са попадали в обхвата на този закон.
7.4.2. Тръжна процедура
7.4.2.1. Контекст
(179)
Както вече бе пояснено, NEUWOGES не е провело всеобхватна, открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна тръжна процедура с оглед на приватизацията на сградите, които накрая са били продадени на BAVARIA. При все това първоначално NEUWOGES е поканило 72 потенциални купувачи да представят оферта. NEUWOGES твърди, че е избрало адресатите на повече или по-малко случаен принцип и че изборът не може да се смята за представителен за целия пазар. След изпращането на тези първи покани за засвидетелстване на интерес са се осъществили и допълнителни контакти, в т.ч. и с BAVARIA, на което първоначално не е била изпратена покана за представяне на оферта.
7.4.2.2. Резултат от тръжната процедура
(180)
От постъпилите оферти, чийто брой не е известен, пет са били счетени за „заслужаващи внимание“ (110). При все това две от тях са били отхвърлени, защото потенциалните купувачи са преценили, че поради недостиг на време не са в състояние да предоставят пълна оферта. Освен това две оферти са били отхвърлени поради икономически съображения. Петата оферта, тази на Felske-Immobilien, е била отхвърлена, защото предложената цена е била счетена за твърде ниска (Felske е предложило цена от […] EUR/м2, съответстваща на обща покупна цена от […] EUR). Освен петте гореспоменати оферти са били представени още три други оферти - една от BAVARIA и две от други кандидати, които не са били поканени да представят оферти. Водени са и преговори с един от двамата други кандидати, представили оферти по собствена инициатива, но в крайна сметка тази оферта също е била отхвърлена поради неуточнени икономически причини (111).
(181)
След приключването на преговорите договорите е трябвало да бъдат одобрени от надзорния съвет на NEUWOGES. При внасянето на договорите пред надзорния съвет ръководството се е аргументирало, че не може да бъде постигната по-висока цена, тъй като договорите се отнасят само до учредяването на права на строеж върху земята (а не до директна продажба), на BRG ще бъде възложено извършването на работите по саниране и NEUWOGES ще стопанисва сградите в продължение на още 30 години (112). На въпроса относно разликата в сравнение с експертната оценка от 1997 г. управителните органи обясниха отново, че за сделката не можело да се постигне по-висока цена (113).
7.4.2.3. Оценка
(182)
Въпреки че тръжната процедура не може да бъде характеризирана като открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна, тя все пак помага да се направят известни изводи за пазарната конюнктура на офертите. В тази връзка показателен е фактът, че очевидно са постъпили редица оферти без изрична покана за предоставянето им. Това доказва, че и потенциални купувачи извън 72-те предприятия, с които първоначално е осъществена връзка, са узнали за процедурата и са можели да участват в нея.
(183)
Оценката на офертите от NEUWOGES показва, че през разглеждания период (1997/1998 г.) офертата на BAVARIA е била счетена от NEUWOGES за най-добрата налична оферта на пазара. Доводът на NEUWOGES, че поне офертата на Felske е била по-изгодна, е несъстоятелен. Макар предложената от Felske цена ([…] EUR) да е превишавала извършеното накрая от BAVARIA авансово плащане ([…] EUR), следва да се припомни, че сделката за продажба с обратен лизинг трябва да бъде оценявана като едно цяло и че нейната обща стойност ([…] EUR) е била над предложената от Felske цена.
(184)
В светлината на тези съображения следва да се заключи, че тръжната процедура не е отговаряла в достатъчна степен на условията, за да може взета сама по себе си да послужи за доказателство, че офертата на BAVARIA е била най-добрата налична на пазара оферта, но въпреки това нея ясно може да се заключи това. Във всеки случай ограничената тръжна процедура не съдържа обосновани данни за това, че през разглеждания период (1997/1998 г.) NEUWOGES е предложило по-добра оферта.
7.4.3. Други видове сделки към въпросния момент
7.4.3.1. Рамка на оценката
(185)
Полезно е разглежданата сделка да бъде проучена на фона на други подобни видове сделки, предлагани на пазара през разглеждания период (1997/1998 г.).
(186)
Разглежданата сделка е типична сделка за продажба с обратен лизинг. Споразуменията за продажба с обратен лизинг са по същество сделки за финансиране. Посредством закупуването на недвижим имот от лизингополучателя лизингодателят го снабдява с ликвидни средства, съответно финансира по-големи инвестиции като санирането на стари сгради. За да може недвижимият имот и занапред да бъде ползван за стопански или други цели, лизингополучателят отдава обратно наетия недвижим имот, което води до (цялостното или частичното) амортизиране на инвестицията на лизингодателя през срока на договора за лизинг.
(187)
Като сделка за финансиране споразумението за продажба с обратен лизинг в известен смисъл наподобява банковите кредити и ипотеките. Разбира се има и важни разлики, които не бива да бъдат игнорирани. Сделката за продажба с обратен лизинг позволява на продавача/лизингополучателя да финансира по-големи инвестиции и да има незабавно на разположение ликвидни средства, без да зависи от собствения капитал. Това означава, че собственият капитал и допълнително придобитите ликвидни средства са на разположение за други инвестиции или че лизингополучателят може да прави инвестиции, за които поради недостиг на собствен капитал или висока степен на задлъжнялост не би бил предоставен традиционен кредит. Тъй като купувачът/лизингодателят трябва да рефинансира първоначалната си инвестиция и да реализира печалба, по правило лизинговият лихвен процент е малко по-висок от лихвения процент за сравним банков кредит (както ще бъде подробно разяснено в следващия раздел). След изтичане на срока на договора за лизинг лизингополучателят трябва или да закупи обратно недвижимия имот, или той остава собственост на лизингодателя и е на разположение за бъдещо ползване. Това означава, че лизинговият лихвен процент зависи от остатъчната стойност на недвижимия имот след изтичане на срока на сключения между двете страни договор за лизинг. Тъй като особено при дългосрочни договори за лизинг остатъчната стойност често е трудно предвидима, тази стойност представлява за лизингодателя рисков фактор, който е отразен в лизинговия лихвен процент. Подобен риск не съществува при традиционните банкови кредити, а при ипотеките съществува само до известна степен.
(188)
Следователно лизинговите лихвени проценти и лихвените проценти по кредитите/ипотеките не са напълно сравними. Ако лизинговият лихвен процент по разглежданата сделка се сравни със средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките към въпросния момент (1997/1998 г.), не може еднозначно да бъде установено дали исканият лизингов лихвен процент е бил обичаен за пазара към въпросния момент (1997/1998 г.). Въпреки това е възможно да се прецени дали лизинговият лихвен процент е бил толкова висок, че вероятно никой действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би пристъпил към сделката.
7.4.3.2. Оценка
(189)
При разглежданата правна сделка първоначално е определена лизингов лихвен процент в размер на […] % годишно от общия обем на инвестициите. След индексация на дължимата сума с […] % годишно лизинговият лихвен процент в края на срока на договора ще възлиза на […] %, което съответства на среден лизингов лихвен процент от […] % годишно. За сравнение: ако NEUWOGES беше решило да не индексира лизинговия лихвен процент, той е щяла да бъда фиксирана през целия 30-годишен срок в размер на […] % годишно. В този случай „надбавката“ се явява цената на решението в началото на срока на договора да се плащат по-ниски, а към края му - по-високи лизингови лихвени проценти вместо да се плащат стабилен лихвен процент през целия срок на договора.
(190)
Първо трябва да се припомни, че Landgericht Rostock е оценил лизинговия лихвен процент, като го е сравнил с лихвените проценти по други сделки. Той установи, че развитието на лихвените проценти върху ипотеките през 30-годишен период действително е трудно прогнозируемо, но във фази на високи лихви би трябвало да се изходи от лихви от над 10 %. Следователно средната изискана от NEUWOGES лизингова вноска не е била необичайна за пазара.
(191)
За сравнение на разположение са само твърде общи данни. От всички данни за януари 1998 г. (момента, към който е била извършена разглежданата правна сделка), събрани от Deutsche Bundesbank, като съществени могат да бъдат разглеждани само два вида лихвени процента. От една страна интерес представляват лихвените проценти по ипотечните кредити върху жилищни парцели при фиксирани лихви за 10 години, тъй като NEUWOGES също би използвало жилищна собственост за обезпечение на кредит (независимо от това дали подобен кредит би изпълнил всички формални условия за ипотека). От друга страна, лихвените проценти по дългосрочните кредити с фиксирана лихва за предприятия и самонаети лица от 500 000 до 5 млн. EUR също биха могли да са подходящи за сравнение, тъй като NEUWOGES може да бъде считано за предприятие (по правило ипотеки се учредяват по-скоро от физически лица, които живеят в недвижимия имот и не го преотстъпват под наем).
(192)
Според Bundesbank средният лихвен процент по германските ипотечни кредити с фиксирани лихви за 10-годишен срок е възлизал през януари 1998 г. на 6,40 % на година. По това време лихвените проценти за този вид кредити обикновено са се движели в диапазон от 6,17 % годишно (долна граница) и 6,97 % годишно (горна граница). При дългосрочните финансови кредити с фиксирани лихви средният лихвен процент през януари 1998 г. е възлизал на 6,35 % годишно и се е движел в диапазона от 5,55 % (долна граница) до 7,73 % на година (горна граница). При все това Bundesbank не коментира средния срок на „дългосрочния“ кредит. Въпреки това може да се приеме, че средният срок е бил максимум 10 години и вероятно по-кратък (114).
(193)
При сравнение на платения от NEUWOGES лизингов лихвен процент с оповестените от Bundesbank лихвени проценти за кредитите, предоставени през същия период (т.е. през януари 1998 г.), трябва да бъдат отчетени следните аспекти:
-
Средногодишният лизингов лихвен процент през 30-годишния срок на договора възлиза на […] %. Както вече бе изложено, NEUWOGES само е решило да плаща в началото на срока на договора по-нисък лизингов лихвен процент, който се компенсира с по-висок лизингов лихвен процент на по-късен етап. Това решение има своята цена, защото ако от самото начало NEUWOGES беше избрало фиксиран лизингов лихвен процент, то е щяло да плаща само […] % годишно (115). Данните на Bundesbank се отнасят за кредити с фиксирани лихви, т.е. лихвеният процент е еднакъв всяка година. Ако се приеме, че NEUWOGES е било в състояние да договори кредит с подобни условия за плащане (т.е. по-ниски лихвени плащания в началото и по-високи плащания към края), това също е щяло да има своята цена (поради същите причини като в случая с BAVARIA) (116). Затова лихвените проценти на Bundesbank би трябвало да бъдат сравнявани с непроменен лизингов лихвен процент от […] %.
-
Лизинговият лихвен процент е била определена за период от 30 години. Въпреки ежегодната индексация е било напълно възможно още в началото на срока на договора да се изчисли средния лизингов лихвен процент за целия срок на договора. Оповестените от Bundesbank лихвени проценти за ипотечните кредити са определени само за 10 години (както бе пояснено по-горе, не е известно за какъв период са били определени лихвите за предприятията; въпреки това може да се приеме, че периодът не превишава 10 години). Като най-добра референтна стойност биха послужили определените за 30 години лихвени проценти. Такива данни обаче не се публикуват от Bundesbank. Като цяло кредитите с фиксирани лихви поскъпват с напредването на срока. Например данните на Bundesbank за януари 1998 г. показват, че средният лихвен процент за ипотечните кредити с фиксирани лихви за 5 години е бил 5,85 %, докато лихвеният процент за кредитите с фиксирани лихви със срок от 10 години е бил 6,40 %. Затова оправдано може да се приеме, че лихвите за кредит с фиксирани лихви с 30-годишен срок са щели да бъдат значително по-високи от оповестените от Bundesbank средни лихвени проценти от 6,35 %, съответно 6,40 %.
-
Bundesbank оповестява както среден лихвен процент, така и диапазон, който се основава на голям брой сключени през януари 1998 г. в Германия договори за кредит. Определеният за NEUWOGES лизингов лихвен процент отразява имплицитно риска за BAVARIA, свързан със сделката. Най-силно BAVARIA е било изложено на кредитния риск, т.е. на риска от бъдеща неплатежоспособност на NEUWOGES или на невъзможност поради друга причина да не изпълнява задължението си за плащане на дължимите лизингови вноски. Също така преди отпускането на кредит всяка банка би оценила кредитния рейтинг на NEUWOGES. Клиенти с по-лош кредитен рейтинг (или по-висок кредитен риск за банката) трябва по правило да плащат по-висок лихвен процент като компенсация за увеличения риск (117). Както бе изложено в раздел 7.3.1, поради много високото му равнище на задлъжнялост и факта, че собственият му капитал е бил вложен в други инвестиционни проекти, NEUWOGES е разполагало само с ограничени възможности за сключване на нови договори за кредит. Ако обаче въпреки това някоя банка е била готова да предостави кредит на NEUWOGES, то тя е щяла да вземе предвид тези аспекти при определянето на лихвения процент. Лихвените проценти по кредити за сравнително високо задлъжнели предприятия, които могат да вложат само малко собствен капитал в инвестицията си, са по-високи. Поради тази причина при всяко сравняване на платената от NEUWOGES лизингова вноска с лихвените проценти за наличните на пазара кредити в центъра на вниманието трябва да са по-високите проценти на диапазона на Bundesbank (118).
-
Както вече бе споменато, всяко лизингово дружество трябва да рефинансира своята първоначална инвестиция (в този случай най-вече покупната цена за сградите и разходите за саниране). Лихвеният процент, който то трябва да плати за собственото си рефинансиране, зависи от различни аспекти като например неговата собствена големина, равнището на задлъжнялост и недвижимите имоти в неговия портфейл. При все това този лихвен процент е само изходната точка, тъй като лизинговото дружество (BAVARIA) трябва да бъде обезщетено и за носените от него рискове. Тук спадат рискът от промени в лихвените проценти (свързаният с това риск, че то трябва да рефинансира инвестицията си по променлив лихвен процент, докато лизинговите плащания са с фиксиран лихвен процент), кредитният риск (вече споменатата възможност NEUWOGES да стане неплатежоспособно и BAVARIA да не получи все още неплатените лизингови плащания), както и рискът, свързан с остатъчната стойност (несигурността относно стойността на недвижимите имоти след изтичане на срока на договора за лизинг). Лизинговото дружество вероятно поема и определени общи разходи, които са отразени също в лизинговия лихвен процент (119). Освен това лизинговото дружество иска също да реализира печалби и отчита това при определянето на лизинговия лихвен процент (120). Дори BAVARIA да е било в състояние да рефинансира инвестициите си по по-нисък лихвен процент от този, който NEUWOGES е щяло да заплати за банков кредит, лихвеният процент за рефинансирането е трябвало да бъде увеличен с тези различни елементи (надбавка за риска, разходи и печалба), за да се получи искания лизингов лихвен процент, който в крайна сметка би могъл да бъде по-висок от лихвения процент по традиционен кредит.
(194)
При отчитане на всички гореизложени факти, лизингов лихвен процент от […] % годишно при фиксирана лизингова вноска (или дори […] % при лизингова вноска с индексация от […] %, която обаче изглежда по-малко подходяща за целите на сравнението) изглежда много разумна в сравнение с оповестените от Bundesbank лихвени проценти по кредитите. Трябва да се припомни, че данните на Bundesbank трябва да бъдат екстраполирани например за срок от 30 години при фиксиран лихвен процент. Въпреки че необходимата корекция за достигането на подходяща референтна стойност не може да бъде точно определена в количествено изражение, разликата между средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките и лизинговия лихвен процент изглежда достатъчно добре обоснована, за да може да се направи изводът, че няма индикации за това, BAVARIA да е изискало твърде висок лизингов лихвен процент. Затова Комисията стига до извода, че през разглеждания период (края на 1997 г./началото на 1998 г.) лизинговият лихвен процент на BAVARIA е бил обичаен за пазара.
7.4.4. Заключение
(195)
Наличната информация навежда на извода, че сделката между NEUWOGES и BAVARIA би била сключена и от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Взети заедно примерните договори, тръжната процедура и сравнението с други инструменти за финансиране налагат извода, че сделката е била осъществена при господстващите тогава пазарни условия и че моделът BAVARIA не е бил със завишена цена.
7.5. ДОПЪЛВАЩА ОЦЕНКА: ОСТАВАЩИ ЕЛЕМЕНТИ НА ПОМОЩТА И СЪВМЕСТИМОСТ С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(196)
Следователно първоначалната проверка на Комисията показва, че решението на NEUWOGES да сключи сделката за продажба с обратен лизинг е било в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, т.е. сделката не е създала предимство за BAVARIA и следователно не му е била предоставена помощ. При все това Комисията също така провери дали друг резултат - а именно обстоятелството, че на BAVARIA действително е било предоставено предимство от NEUWOGES - неминуемо би довел до извода, че сделката представлява несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ. Затова, допускайки хипотезата, че NEUWOGES не е спазило принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект и по този начин на BAVARIA било предоставено предимство, Комисията провери дали тези мерки са представлявали държавна помощ в полза на BAVARIA и дали тази евентуална помощ може да бъде обявена за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.1. Оставащи елементи на помощта
7.5.1.1. Предприятия
(197)
Предоставянето на държавни средства може да бъде определено като държавна помощ само тогава, когато получателят е „предприятие“ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно установената съдебна практика на Съда понятието „предприятие“ включва всеки субект, упражняващ стопанска дейност (121). Стопанска дейност е всяка дейност, която се състои в предлагането на стоки или услуги на пазара (122).
(198)
BAVARIA упражнява редица стопански дейности като търговски инвестиции в недвижими имоти и отдаването под наем на тези недвижими имоти на юридически и физически лица. Следователно BAVARIA е предприятие по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
7.5.1.2. Използване на държавни средства и приписване на държавата
(199)
Мярката трябва да бъде приписана на държавата и да бъде финансирана от държавни средства. Съгласно съдебната практика на Съда по делото Stardust Marine (123) държавни помощи, които не са пряко финансирани от държавния бюджет, също могат да изпълняват този критерий, ако средствата подлежат на контрол от държавата и решението за прехвърлянето на тези средства се приписва на държавата.
(200)
NEUWOGES е 100 % собственост на град Нойбранденбург и следователно е държавно предприятие по смисъла на член 2, буква б) от Директива 2006/111/ЕО на Комисията (124), цитирана от Съда в решението по делото Stardust Marine. Град Нойбранденбург притежава всички дружествени дялове в NEUWOGES и като едноличен собственик на капитала може да упражнява съществен контрол върху надзорния съвет и общото събрание на съдружниците на NEUWOGES. Затова Комисията стига до извода, че градът има възможността да управлява използването на средствата на NEUWOGES. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг е съдържала държавни средства.
(201)
Що се отнася до приписването на държавата, Комисията заключава, че съгласно наличната информация участието на град Нойбранденбург в сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е било съществено. Сделката е трябвало да бъде одобрена от надзорния съвет на NEUWOGES, чиито членове са действали по поръчение на града. Документите доказват също така и че надзорният съвет активно се е занимавал с договарянето на договорите. Затова Комисията счита, че сключването на договора за продажба с обратен лизинг следва да бъде приписано на държавата.
7.5.1.3. Селективност
(202)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС дадена мярка се счита за държавна помощ, само когато облагодетелства определени предприятия или производствени сектори. Следователно под понятието за държавна помощ попадат само онези мерки в полза на предприятия, които предоставят избирателно предимство на тези предприятия.
(203)
Тъй като при разглежданата мярка се е касаело за двустранна сделка между NEUWOGES и BAVARIA, всяко предимство, което NEUWOGES е предоставило на BAVARIA, би било селективно, понеже никое друго предприятие не е имало достъп до него.
7.5.1.4. Нарушаване на конкуренцията и ефект върху търговията
(204)
Държавните субсидии за предприятия са само тогава държавни помощи по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, когато нарушават или заплашват да нарушат търговията между държави членки. Ако дадена отпусната от държавата субсидия засилва конкурентната позиция на дадено предприятие спрямо неговите конкуренти, тя се счита за мярка, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията (125). Следователно от предположението за нарушение на конкуренцията се изхожда, когато в либерализиран стопански отрасъл, в който господства или би могла да господства конкуренция, държавата предоставя финансово предимство на дадено предприятие.
(205)
Съгласно установената съдебна практика на Съда помощите в полза на развиващи дейност на вътрешния пазар предприятия могат да нарушат търговията между държавите членки (126).
(206)
BAVARIA се конкурира за инвеститори и възможности за инвестиране с други фондове за недвижими имоти и корпоративни инвеститори от Германия и други държави - членки на Съюза. Финансово предимство, предоставено на BAVARIA, би засилило конкурентната позиция на това предприятие и затова би могло да наруши конкуренцията. Тъй като пазарът на инвестиции в недвижими имоти е общ за целия Съюз, всяко финансово предимство в полза на BAVARIA би засилило пазарното положение на предприятието в сравнение с неговите конкуренти от други държави членки и така би се отразило върху търговията между държавите членки.
7.5.1.5. Заключение
(207)
Ако се приеме, че противно на гореизложеното предварително заключение на Комисията сделката за продажба с обратен лизинг не е била в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, и че по този начин на BAVARIA е било предоставено предимство, би трябвало да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг е представлявала държавна помощ. Оттук при тази хипотеза би трябвало да се провери дали тази евентуална държавна помощ би могла да бъде считана за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.2. Съвместимост с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС
(208)
Съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС „помощите, които имат за цел да улеснят развитието на някои икономически дейности или на някои икономически региони [могат да се приемат за съвместими с вътрешния пазар], доколкото тези помощи не засягат по неблагоприятен начин условията на търговия до степен, която противоречи на общия интерес“. При прилагането на член 107, параграф 3, буква в) Комисията трябва да съпостави положителните и желаните въздействия от дадена мярка за помощ с нейните отрицателни ефекти за търговските отношения, произтичащи от изпълнението ѝ.
(209)
За да може дадена мярка за помощ да издържи проверката за съпоставимост, тя трябва да изпълнява пет условия. Първо, мярката за помощ трябва да служи на ясно дефинирана цел от общ интерес. Второ, мярката за помощ трябва да представлява подходящ инструмент за постигане на тази цел. Трето, мярката за помощ трябва да бъде необходима и да има стимулиращ ефект. Четвърто, мярката за помощ трябва да бъде целесъобразна. Пето, помощта трябва да не нарушава търговските отношения по начин, който да противоречи на общия интерес.
7.5.2.1. Цел от общ интерес
(210)
Съгласно членове 3 и 174 от ДФЕС икономическото и социалното сближаване е цел на Съюза. Укрепването на икономическото и социалното сближаване предполага подобряване на градската среда и на качеството на живот на жителите на градовете. Политиката на сближаване може да допринесе за създаването на устойчиви общности, като се гарантира, че икономическите, социалните и екологичните проблеми ще бъдат решени с помощта на интегрирани стратегии за обновяване, регенериране и развитие както на градските, така и на селските райони. Това може да бъде постигнато по различни начини (127).
(211)
Комисията заключава, че предметът на дейност на NEUWOGES съгласно устава на дружеството се състои в осигуряването на достатъчно жилищни възможности в региона. Също така Комисията заключава, че със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е преследвало определени (общински) политически цели. NEUWOGES твърди, че:
-
през 90-те години на миналия век след обединението на Германия изравняването на жилищната ситуация в Източна Германия с тази в Западна Германия е било важен политически проект; това води до стимулиране на приватизацията и санирането на жилищния фонд в Източна Германия, независимо дали е било икономически целесъобразно или не;
-
приватизацията и санирането на сградите, предмет на договора за продажба с обратен лизинг, са служили за обезпечаване на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург: чрез предоставянето на платими жилища с високо качество на достъпни цени и тяхната приватизация (която BAVARIA е било задължено да извърши) NEUWOGES се надявало да повиши привлекателността на Нойбранденбург за неговите жители.
(212)
Освен това Комисията констатира, че BAVARIA се е задължило да предприеме опит да продаде определен брой жилища на настоящите наематели. При това BAVARIA не е имало право да изисква свободно определена от пазара цена, а е трябвало да спазва определени горни граници (128). По този начин договорът с тези условия е предоставял на настоящите наематели на разглежданите сгради определено предимство.
(213)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA действително се определи като държавна помощ, което в случая не е станало, тогава тази помощ е щяла да бъде предоставена за постигането на горепосочените политически цели. Осигуряването на даден регион с достатъчно жилищна площ, приносът за осъществяването на национална политическа цел (изравняване на жилищната ситуация в Източна и Западна Германия след Обединението) и обезпечаването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург посредством предоставянето на жилища с високо качество на достъпни цени за населението (и привилегироването на настоящите наематели на съответните сгради) - всички те могат да се считат за ясно дефинирани цели от общ интерес. Затова според Комисията сделката трябва да се разглежда като мярка за осъществяването на цел от общ интерес.
7.5.2.2. Съразмерност на мерките
(214)
Безспорно договорът за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA е постигнал заложените цели. Сделката е довела до пълното саниране и приватизацията на закупените от BAVARIA сгради и до предлагането им на настоящите наематели на по-ниска покупна цена, както и до увеличаването на предлагането на висококачествена жилищна площ в региона, а с това и до подобряването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург.
(215)
При търсенето на купувач на сградите и при преценката на вариантите NEUWOGES е предприело редица стъпки, които в действителност са гарантирали, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг е включва държавна помощ - то тя би била ограничена до необходимия минимум за постигането на набелязаните цели. По-специално NEUWOGES е провело ограничена тръжна процедура, преговаряло е с BAVARIA в продължение на няколко месеца относно условията на сделката и накрая е било убедено, че сделката е била най-добрата оферта на пазара. Следователно няма индикации, че дори ако сделката за продажба с обратен лизинг включа помощ, тази помощ е излизала извън границите на необходимия минимум. Анализът в раздел 7.3, в чийто рамки сделката за продажба с обратен лизинг бе сравнена с различни други варианти (като например кредитирано саниране на сградите или директна продажба), показа, че е нямало алтернатива, при която без предоставянето на помощ или с помощ с малък размер са щели да бъдат постигнати същите цели. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг и всяка евентуално включена в нея помощ са били целесъобразен инструмент за постигането на целите от общ интерес.
7.5.2.3. Необходимост и стимулиращ ефект
(216)
Изхождайки от хипотезата, че сделката за продажба с обратен лизинг действително е включвала държавна помощ, би трябвало да се провери дали тази помощ е имала стимулиращ ефект. NEUWOGES и BAVARIA са договаряли условията по сделката в продължение на няколко месеца. Изглежда, че BAVARIA не е щяло да предприеме сделка, която не би се вписвала в неговия лизингов модел за недвижими имоти. Ако сключената накрая сделка въз основата на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA е включвала държавна помощ, тогава е несъмнено, че без тази помощ BAVARIA не би пристъпило към сделката.
7.5.2.4. Пропорционалност
(217)
Комисията вече обърна внимание, че преследваните от NEUWOGES при сключването на тази сделка цели трябва да бъдат разглеждани като съществени. Санирането и приватизацията на сградите, както и тяхната продажба на наемателите на по-ниска цена са оказали съществен принос за подобряването на икономическото и социалното сближаване в Съюза. Същевременно съдържащата се в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA е била във всеки случай ограничена, като по този начин са били ограничени евентуалните ефекти от мярката, които нарушават конкуренцията. На този фон всяка евентуално съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA помощ е била пропорционална с оглед на преследваната цел.
7.5.2.5. Липса на ефект върху търговските отношения, нарушаващ общия интерес
(218)
Следва да се припомни, че включената в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA във всеки случай е била малка. Следователно ефектът от мярката върху търговските отношения също е бил ограничен. Докато всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг помощ би подобрила конкурентната позиция на BAVARIA, което се е намирало поне в потенциална конкуренция с други предприятия (в това число и с предприятия от други държави членки), мащабът на този ефект зависи от сумата на получената помощ. Тъй като по този начин конкурентната позиция на BAVARIA е щяла да се подобри само в незначителна степен, може да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг - дори и да е включвала помощ - не е накърнила търговските отношения до степен, която да противоречи на общия интерес.
7.5.3. Заключение относно оставащите елементи на помощта и съвместимостта с вътрешния пазар
(219)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг е създала предимство за BAVARIA, поради посочените в раздел 7.5.2 причини Комисията е стигнала до извода, че се касае за държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Комисията обаче констатира също така, че всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг държавна помощ съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС би била съвместима с вътрешния пазар.
7.6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОТНОСНО НАЛИЧИЕТО НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ И СЪВМЕСТИМОСТТА С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(220)
Въз основа на анализа на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES, сравнението с възможни други сделки и проверката на сделката по отношение на обичайния ѝ характер за пазара може да се направи изводът, че сделката е съобразена с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е демонстрирало поведение, което би избрал и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. По-специално трябва да се изтъкне, че не е имало по-привлекателна в икономически план алтернатива и че условията по сделката за продажба с обратен лизинг през разглеждания период (1997/1998 г.) не е трябвало да бъдат оценени като необичайни за пазара в светлината на наличните мащаби за сравнение, както и въз основа на получените в рамките на тръжната процедура други оферти.
(221)
Затова трябва да се заключи, че сделката с NEUWOGES не е предоставила предимство на BAVARIA, тъй като поведението на NEUWOGES е съответствало на поведението на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Тъй като в рамките на разглежданата мярка не е било предоставено предимство, не е изпълнено едно от условията за определяне като държавна помощ; и следователно мярката не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(222)
В допълнение към предварителното заключение, че за продажба с обратен лизинг не е предоставила предимство на BAVARIA и следователно не съдържа държавна помощ, Комисията стига до извода, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг все пак е предоставила предимство на BAVARIA - тя в действителност би представлявала държавна помощ. Въпреки това тази държавна помощ би била съвместима с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
В случай че въпреки това правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, тази помощ е съвместима с вътрешния пазар по смисъла на член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
Член 3
Адресат на настоящото решение е Федерална република Германия.
Съставено в Брюксел на 16 септември 2014 година.
KOMMISSIONENS BESLUT (EU) 2015/507
av den 16 september 2014
om åtgärd SA.23129 (12/C) (f.d. 12/NN) (f.d. CP 141/2007) - Tyskland
[delgivet med nr C(2014) 6411]
(Endast den tyska texten är giltig)
(Text av betydelse för EES)
EUROPEISKA KOMMISSIONEN HAR ANTAGIT DETTA BESLUT
med beaktande av fördraget om Europeiska unionens funktionssätt, särskilt artikel 108.2 första stycket,
efter att i enlighet med nämnda artikel ha gett berörda parter tillfälle att yttra sig (1), och med beaktande av dessa synpunkter, och
av följande skäl:
1. FÖRFARANDE
(1)
Den 30 mars 2007 inlämnade Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (nedan kallat Neuwoges) med stöd av artikel 20.2 i rådets förordning (EG) nr 659/1999 (2). I klagomålet hävdades att det statliga stöd som beviljats Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG och Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (nedan kallade Bavaria 1 respektive Bavaria 2 och tillsammans Bavaria) genom ett avtal om återförhyrning av byggnader (nedan kallat återförhyrningsdelen) och ett administrativt avtal (nedan kallat den administrativa delen) var olagligt. Neuwoges yrkade på att det skulle inledas ett formellt granskningsförfarande enligt artikel 108.2 i EUF-fördraget.
(2)
Kommissionen begärde kompletterande uppgifter från Tyskland den 6 augusti 2007, 14 maj 2008, 6 april 2009 och 3 februari 2012. Tyskland svarade den 4 september 2007, 12 oktober 2007, 17 oktober 2007, 11 juli 2008, 14 juli 2008, 12 december 2008, 30 juni 2009 och 28 februari 2012. Neuwoges lämnade sina synpunkter den 30 maj 2007, 5 november 2007, 26 februari 2008, 15 juli 2008, 30 september 2008, 18 december 2008, 6 mars 2009, 4 juni 2009, 15 juli 2009, 26 augusti 2009, 22 september 2009 och 19 januari 2012. Bavaria inkom med sina synpunkter den 13 maj 2008.
(3)
Den 28 november 2008 meddelade tingsrätten i Rostock (nedan kallad Rostocks tingsrätt) sin dom i målet Bavaria mot Neuwoges. Bavaria hade väckt talan mot Neuwoges på grund av bristande uppfyllelse av det avtal som ingåtts av de båda parterna. Neuwoges hade bemött detta genom att hävda att avtalet omfattade olagligt statligt stöd som var oförenligt med den inre marknaden och att avtalet därför var ogiltigt. Rostocks tingsrätt drog slutsatsen att detta avtal inte medförde någon fördel för Bavaria och att det därför inte heller förelåg något statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget. Neuwoges överklagade domen. Målet vid hovrätten i Rostock (nedan kallad Rostocks hovrätt) har ännu inte avgjorts. Vidare väckte Bavaria talan vid förvaltningsrätten i Greifswald (nedan kallad Greifswalds förvaltningsrätt) för att genom rättslig åtgärd få insyn i samtliga de handlingar från Neuwoges eller Stadt Neubrandenburg som rör dessa avtal. Målet har ännu inte avgjorts.
(4)
Genom en skrivelse av den 4 juni 2009 uppmanade Neuwoges i enlighet med artikel 265.2 i EUF-fördraget kommissionen att inleda det formella granskningsförfarandet inom två månader.
(5)
Kommissionen delgav Neuwoges sin preliminära bedömning genom en skrivelse av den 29 juli 2009 och konstaterade att varken återförhyrningsdelen eller den administrativa delen inbegrep statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget.
(6)
Genom en skrivelse av den 26 augusti 2009 bestred klaganden denna preliminära bedömning och uppmanade kommissionen att inleda det formella granskningsförfarandet inom två veckor.
(7)
Genom en skrivelse av den 15 september 2009 meddelade kommissionens avdelningar Neuwoges att kommissionen skulle överlämna ytterligare en skrivelse till dem med en bedömning av Neuwoges senaste synpunkter. Genom en skrivelse av den 22 september 2009 informerade Neuwoges kommissionen om att bolaget inte godtog kommissionens förslag.
(8)
Den 9 oktober 2009 väckte Neuwoges talan vid Europeiska unionens tribunal och yrkade på att det påstådda beslutet i kommissionens skrivelse av den 29 juli 2009 skulle ogiltigförklaras eller att det, i andra hand, skulle fastställas att kommissionen hade underlåtit att vidta åtgärder, eftersom den inte hade inlett något formellt granskningsförfarande enligt artikel 108.2 i EUF-fördraget. Den 9 januari 2012 avvisade tribunalen talan om ogiltigförklaring och konstaterade att passivitetstalan inte kunde vinna bifall. (3)
(9)
Genom en skrivelse av den 19 januari 2012 uppmanade Neuwoges på nytt kommissionen att inleda det formella granskningsförfarandet enligt artikel 108.2 i EUF-fördraget.
(10)
Genom en skrivelse av den 21 mars 2012 informerade kommissionen Tyskland om sitt beslut om att inleda det formella granskningsförfarandet. Kommissionens beslut om att inleda förfarandet (nedan kallat beslutet om att inleda förfarandet) har offentliggjorts i Europeiska unionens officiella tidning (4). Kommissionen har uppmanat berörda parter att inkomma med sina synpunkter på åtgärden i fråga. Den 22 mars 2012 ingav Neuwoges överklagande av tribunalens beslut av den 9 januari 2012. Domstolen avslog överklagandet den 15 november 2012 som verkningslöst. (5)
(11)
Kommissionen mottog synpunkter från Neuwoges den 17 juli 2012, 2 oktober 2012, 4 april 2013 och 15 april 2014 och synpunkter från Bavaria den 18 juni 2012 och 22 april 2013. Dessa synpunkter vidarebefordrades till Tyskland den 7 augusti 2012 respektive 16 september 2013. På förbundsregeringens uppdrag inkom Stadt Neubrandenburg med sina synpunkter den 23 juli 2012 och 28 september 2012; Land Berlin lämnade sina synpunkter den 16 maj 2012, 28 september 2012 och 30 september 2013.
2. BESKRIVNING AV ÅTGÄRDERNA
(12)
Neuwoges är ett bolag med begränsat ansvar bildat enligt tysk rätt. Stadt Neubrandenburg innehar 100 procent av aktiekapitalet. Neuwoges har som mål att tillhandahålla prisvärda lägenheter för stora delar av befolkningen i Stadt Neubrandenburg med omgivande områden. I dag äger bolaget 33 procent av alla lägenheter i Stadt Neubrandenburg. Bavaria 1 och Bavaria 2 är objektsbolag som har bildats enbart för affären med Neuwoges och som till största delen ägs av slutna fastighetsfonder. Bavaria 1 ägs av Bavaria Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 procent) och Bavaria Immobilien-Management GmbH i.I (6 procent), medan Bavaria 2 ägs till 100 procent av Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Aktierna i Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG respektive Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn innehas av privatinvesterare. Båda fonderna bildades och förvaltades av Berliner Immobilien-Holding GmbH, som tillhörde Bankgesellschaft Berlin fram till den 1 januari 2006, och är sedan dess direkt helägt (100 procent) av Land Berlin.
(13)
I Neubrandenburg äger Neuwoges bland annat ett flertal tomter med tolv bostadshus som omfattar totalt 557 bostadsenheter samt flera affärslokaler. Den 21 januari 1998 slöt Neuwoges och Bavaria två avtal, den så kallade återförhyrningsdelen respektive den administrativa delen (nedan kallade de aktuella avtalen eller med ett begrepp försäljnings- och återförhyrningsordningen).
2.1 ÅTERFÖRHYRNINGSDELEN
(14)
Den 21 januari 1998 slöt Neuwoges och Bavaria ett avtal om leasing av mark och förvärv av byggnader avseende tolv byggnader med totalt 557 bostadsenheter. Genom detta avtal erhöll Bavaria tomträtten för 75 år samt förvärvade byggnaderna.
(15)
Återförhyrningsdelen omfattar två huvuddelar:
a)
Dels åtog sig Bavaria att betala sammanlagt […] (6) euro (7) till Neuwoges: […] euro som kapitaliserad tomträttsavgäld fram till och med den 31 december 2028 och […] euro som köpeskilling för byggnaderna.
b)
Dels ska Bavaria under en tioårsperiod från och med den 1 januari 2029 varje år betala en tomträttsavgäld på […] procent av det aktuella tomtvärdet, dvs. […] euro per m2 respektive […] euro per år. För återförhyrningsdelens resterande löptid ska tomträttsavgälden justeras efter prisindex för de totala levnadskostnaderna, om dessa förändras med mer än […] procent.
(16)
År 1997, innan återförhyrningsdelen av avtalet slutits med EBV, lät Neuwoges sina interna sakkunniga utföra en värdering av objekten (byggnader och tomter). Enligt detta utlåtande värderades objekten till […] euro. År 2007 gav Neuwoges dessutom en extern sakkunnig i uppdrag att retroaktivt utarbeta ännu ett utlåtande om objektens marknadsvärde år 1997. Enligt 2007 års utlåtande uppgick objektens beräknade värde till […] euro.
Altschuldenhilfegesetz
(17)
Återförhyrningsdelen av avtalet slöts mot bakgrund av lagen om hjälp med tidigare skulder (8) (Altschuldenhilfegesetz, nedan kallad AHG). Efter den tyska återföreningen 1990 omvandlades de tidigare statliga bostadsföretagen i östra Tyskland till rättsligt fristående kommunala bostadsbolag. De tidigare företagens tillgångar och skulder överfördes till dessa nya bolag, vilket blev mycket kostsamt för dem. För att bostadsbolagen skulle kunna klara sig på sikt utfärdade den tyska lagstiftaren lagen Altschuldenhilfegesetz (AHG), som trädde i kraft den 27 juni 1993.
(18)
Enligt AHG kunde kommunala bostadsbolag i östra Tyskland på begäran befrias från sina tidigare skulder. Enligt 4 § första och andra stycket AHG kunde det beviljas en delvis befrielse för tidigare skulder som uppgick till mer än 76,69 euro per m2 men högst 434,60 euro per m2. I gengäld måste bostadsbolaget acceptera vissa åtaganden. Det ska t.ex. aktivt arbeta för att 15 procent av lägenheterna privatiseras (4 § femte stycket första meningen jämförd med 5 §), ha en verksamhetsplan för en snabb privatisering, renovering och upprustning av bostadsbeståndet (4 § femte stycket andra meningen) samt rapportera om hur investeringsprogrammet och privatiseringen fortlöper (4 § femte till sjunde stycket). Enligt den lydelse av lagen som var i kraft vid den aktuella tidpunkten (1997/1998) kunde bostadsbolagen fullgöra sitt privatiseringsåtagande fram till och med den 31 december 2003. Om ett bostadsbolag inte fullgjorde sitt privatiseringsåtagande (dvs. inte aktivt arbetade för en privatisering), måste den delvisa befrielse som redan beviljats återbetalas.
(19)
Bostadsbolagen måste överföra en viss procentsats av de intäkter av privatiseringen som översteg 76,69 euro per m2 till fonden för amortering av gamla skulder (Erblastentilgungsfonds, nedan kallad ETF). Vid den aktuella tidpunkten (1997/1998) skulle enligt 5 § andra stycket AHG 45 procent av försäljningsintäkterna för samtliga privatiseringar betalas senast den 31 december 1998. För privatiseringar fram till och med den 31 december 2000 eller den 31 december 2003 fastställdes intäktsandelarna till 50 respektive 55 procent. Om privatiseringen skedde i form av upprättandet av tomträtt (dvs. om man i stället för att direkt sälja byggnaderna och tomterna endast sålde byggnaderna och upprättade tomträtter), utgjordes försäljningsintäkterna, varpå betalningsskyldigheten beräknades, av priset på byggnaderna samt den överenskomna tomträttsavgäldens nuvärde (5 § andra stycket).
(20)
Under 1995 visade det sig att den först planerade privatiseringsformen - försäljning till hyresgästerna - sannolikt inte skulle resultera i den begärda privatiseringsandelen på 15 procent. Därför började Kreditanstalt für Wiederaufbau (nedan kallad KfW), som hade till uppdrag att förvalta Altschuldenhilfe, att även godta så kallad privatisering till köpare i ett mellanled. (9) Enligt denna modell, som endast skulle tillämpas om andelen direkta privatiseringar på 15 procent sannolikt inte skulle uppnås, kunde ett bostadsbolag sälja byggnader en bloc till en kommersiell köpare. För att kunna komma i fråga för bostadsbolagets privatiseringskvot på 15 procent, måste den kommersiella köparen åta sig att renovera byggnaden samt sälja så många lägenheter som möjligt (men åtminstone en tredjedel) vidare till hyresgästerna. (10) Om betydligt mindre än en tredjedel av hyresgästerna var intresserade av ett köp efter att ha tagit del av ett konkret försäljningserbjudande, kunde den kommersiella köparen undanta 60 procent av lägenheterna från privatiseringsåtagandet. Därigenom begränsades alltså detta åtagande till en tredjedel av resterande 40 procent av lägenheterna. (11)
Neuwoges och AHG
(21)
KfW erkände slutligen återförhyrningsdelen som giltig försäljning till köpare i mellanled enligt AHG. I och med att försäljnings- och återförhyrningsordningen slöts blev det också lättare för Neuwoges att uppfylla sitt privatiseringsåtagande i enlighet med AHG. Det är emellertid oklart och omtvistat i vad mån AHG påverkade de kommersiella överväganden som låg till grund för Neuwoges beslut att sluta avtalen samt om AHG-skuldlättnaden som Neuwoges erhöll ska beaktas när det prövas om försäljnings- och återförhyrningsordningen utgör ett stöd till Bavaria.
(22)
Enligt egna uppgifter erhöll Neuwoges en befrielse på totalt […] euro. (12) Neuwoges angav att det var svårt att fastställa i procent hur stor del av den totala befrielsen som skulle räknas till försäljnings- och återförhyrningsordningen, eftersom en sådan befrielse enligt AHG endast skulle beviljas om bostadsbolaget hade fullgjort sitt privatiseringsåtagande fullt ut. Om däremot ett delbelopp av den totala befrielse som erhållits måste hänföras till en viss privatiseringsåtgärd på grundval av hur stor andel som dessa privatiseringar utgjorde av Neuwoges samlade privatiseringsåtagande, kunde en total bruttobefrielse till ett belopp av […] euro bokföringsmässigt räknas till försäljnings- och återförhyrningsordningen. Av intäkterna från Bavaria-affären måste […] euro betalas till ETF, vilket innebär att Neuwoges bokföringsmässigt hade en nettobefrielse på […] euro. (13)
2.2 DEN ADMINISTRATIVA DELEN
(23)
Den 21 januari 1998 undertecknade Bavaria och Neuwoges även den administrativa delen som innebär att byggnaderna återförhyrs till Neuwoges. Enligt den administrativa delen ska Neuwoges fortsätta att ansvara för förvaltning och kommersiellt utnyttjande av de aktuella byggnaderna under en period av 30 år. Neuwoges behåller samtliga intäkter som uppkommit genom uthyrningen av byggnaderna. I gengäld för nyttjanderätten åtar sig Neuwoges att betala en fast månatlig hyra till ett belopp av […] euro ([…] euro per år) fram till dess att renoveringsarbetena har avslutats samt […] euro ([…] euro per år) efter detta. Från och med den 1 januari 2000 höjdes denna leasingandel med […] procent per år.
2.3 ÖVERGRIPANDE SCHABLONAVTAL
(24)
Bavaria åtog sig att renovera de aktuella byggnaderna och slöt för detta ändamål ett övergripande schablonavtal (nedan kallat schablonavtalet) med BRG Bau-Regie GmbH (nedan kallat BRG), ett helägt dotterbolag till Neuwoges. Enligt GPV betalade Bavaria BRG ett schablonbelopp på […] euro för de överenskomna renoveringsarbetena.
3. TYSKLANDS KOMMENTARER
(25)
I sitt svar på beslutet om att inleda förfarandet konstaterar Tyskland endast att man inte tar ställning till beslutet i detta ärende utan överlåter detta till de berörda regionala myndigheterna, dvs. Stadt Neubrandenburg och Land Berlin.
4. SYNPUNKTER FRÅN BERÖRDA PARTER
4.1 NEUWOGES
(26)
Neuwoges hävdar att bolaget, genom de avtal som har slutits, inte har agerat som en marknadsekonomisk aktör och därmed har gett Bavaria en ekonomisk fördel som utgör ett statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget. Enligt Neuwoges beräkningar medför de aktuella avtalen förluster till ett belopp av […] euro (nominellt värde) respektive […] euro (diskonterat värde). Neuwoges anser att dessa förluster är att betrakta som ett otillbörligt statligt stöd till Bavaria.
(27)
Neuwoges hävdar att återförhyrningsdelen och den administrativa delen måste prövas separat när det undersöks om de aktuella avtalen följer normala marknadsvillkor (avsnitt 4.1.1). Vad gäller de enskilda avtalen hävdar Neuwoges att varken återförhyrningsdelen (avsnitt 4.1.2) eller den administrativa delen (avsnitt 4.1.3) skulle ha slutits av en marknadsekonomisk aktör. Neuwoges anser vidare att en marknadsekonomisk aktör skulle ha valt ett annat handlingsalternativ (avsnitt 4.1.4). Slutligen framhåller Neuwoges att den fördel som har beviljats Bavaria utgör en överföring av statliga medel som ska tillskrivas Stadt Neubrandenburg (avsnitt 4.1.5).
4.1.1 Gemensam respektive separat bedömning av de aktuella avtalen
(28)
Vad gäller frågan om huruvida de aktuella avtalen har slutits på marknadsvillkor hävdar Neuwoges att det måste göras en strikt separat bedömning av återförhyrningsdelen respektive den administrativa delen. Enligt Neuwoges är återförhyrningsdelen och den administrativa delen rättsligt fristående avtal, som bör separeras även i fortsättningen. Om de båda avtalen faktiskt skulle ha utarbetats som en helhet, anser Neuwoges att båda avtalen i så fall skulle ha behövt bestyrkas av notarie, men detta har endast gjorts för återförhyrningsdelen.
(29)
Neuwoges behandlar därför varje avtal separat när det ska prövas om avtalen följer normala marknadsvillkor.
4.1.2 Återförhyrningsdelen
(30)
Med avseende på de utlåtanden som utfärdades 1997 och 2007 om de aktuella objekten (byggnader och tomter) anser Neuwoges att ingen marknadsekonomisk aktör skulle ha slutit återförhyrningsdelen med Bavaria till det överenskomna priset. Varken betalningen av tomträttsavgälderna, AHG-skuldlättnaden på grundval av återförhyrningsdelen, renoveringsåtagandet eller det begränsade anbudsförfarandet kan påverka denna slutsats.
4.1.2.1 Köpeskilling
(31)
Neuwoges erinrar om att Bavaria har betalat ett kontantbelopp på […] euro för byggnaderna plus […] euro som kapitaliserad tomträttsavgäld. I de båda utlåtandena om marknadsvärdet från 1997 och 2007 har objektens sammanlagda värde (tomt- och byggnadsvärdet) uppskattats till […] euro respektive […] euro. I båda dessa utlåtanden har dessutom inte bara objektens totala värde angetts, utan även värdet på tomterna (1997 års utlåtande: […] euro, 2007 års utlåtande: […] euro) och byggnaderna (1997 års utlåtande: […] euro, 2007 års utlåtande: […] euro) angetts separat.
(32)
Neuwoges anser att 1997 års utlåtande om marknadsvärdet utgör en realistisk bedömning av objektvärdet vid dåvarande tidpunkt (1997/1998) och att endast den köpeskilling som Bavaria faktiskt har erlagt för byggnaderna (och inte köpeskillingen för byggnaderna plus den kapitaliserade tomträttsavgälden) ska beaktas vid eventuella jämförelser. På grundval av detta har Neuwoges kommit fram till ett belopp som vid den relevanta tidpunkten (1997/1998) understiger marknadspriset med […] euro. Även om AHG-skuldlättnaden beaktades skulle den köpeskilling som Bavaria betalade fortfarande understiga det lägre värdet i 2007 års utlåtande med 16 procent. Den köpeskilling som betalades av Bavaria låg enligt Neuwoges långt under marknadspriset, vilket innebär att ingen marknadsekonomisk aktör skulle ha godkänt en försäljning till det priset.
(33)
I detta sammanhang erinrar Neuwoges om kommissionens meddelande om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader (14), där det fastställs att en köpeskilling som understiger det marknadsvärde som har fastställts i ett oberoende utlåtande med upp till 5 procent kan godtas som marknadspris under vissa omständigheter. Omvänt gäller alltså att ett pris som även med den mest fördelaktiga bedömningen understiger den lägsta värderingen med minst 16 procent inte kan godtas som marknadspris.
4.1.2.2 Kapitaliserad tomträttsavgäld
(34)
Neuwoges hävdar att den kapitaliserade tomträttsavgälden för de första 30 åren inte får beaktas när den köpeskilling som har betalats av Bavaria ska jämföras med de priser som har fastställts i de båda utlåtandena om marknadsvärdet från 1997 och 2007 (där värdet har fastställts för hela fastigheterna med såväl byggnader som tomter). Eftersom tomträttsavgälden för upprättande och överföring av tomträtt löper över en period av 75 år och inte utgör betalning för överlåtelse av tomter, kan den inte åberopas när man ska jämföra den köpeskilling som Bavaria har betalat för byggnaderna och det pris som har fastställts i ett av de båda utlåtandena.
4.1.2.3 AHG-skuldlättnaden
(35)
Vidare förklarar Neuwoges att den AHG-skuldlättnad till ett belopp av […] euro som framgår av de aktuella avtalen inte får beaktas när man ska jämföra den köpeskilling som Bavaria har betalat och det pris som har fastställts i de båda utlåtandena om marknadsvärdet. För detta anförs följande skäl:
-
AHG-skuldlättnaden är en fördel som har beviljats Neuwoges av en tredje part (KfW) som saknar relation till köparen. Det finns ingen anledning för en säljare att godta ett pris som ligger under marknadspris enbart för att denna transaktion skulle ge några ytterligare fördelar från tredje part.
-
Bavaria har inte övertagit några av Neuwoges tidigare åtaganden i enlighet med AHG, vilket hade kunnat motivera till en reducerad köpeskilling. ”På papperet” åtog sig Bavaria visserligen att försöka sälja ett antal lägenheter till hyresgästerna, men överlät privatiseringen till Neuwoges som skulle stå för det konkreta genomförandet på egen bekostnad. Därmed övertog Bavaria inget faktiskt ansvar och tog inte heller någon ansvarsrisk om privatiseringssträvandena skulle misslyckas.
-
Eftersom skuldlättnaden var kopplad till att Neuwoges skulle fullgöra åtagandet att privatisera 15 procent av sina lägenheter och affären med Bavaria endast täckte 20 procent av de totala privatiseringsåtagandena, är det reellt sett (till skillnad från bokföringsmässigt) inte möjligt att ange hur andel av AHG-skuldlättnaden som Bavaria-affären skulle motsvara. Med andra ord: om Neuwoges inte hade fullgjort sitt privatiseringsåtagande fullt ut, skulle affären med Bavaria inte ge bolaget någon som helst fördel enligt AHG.
-
Försäljnings- och återförhyrningsordningen skulle på sin höjd ha lett till att Neuwoges endast behövde betala en förhållandevis låg procentsats (45 procent i stället för 50 eller 55 procent) av intäkterna till ETF. Om det däremot inte hade slutits något avtal och man hade behövt leta efter en annan köpare, skulle detta ha medfört en risk att behöva betala en större andel av försäljningsintäkterna till fonden.
-
För egen del gör Neuwoges under alla omständigheter gällande att bolaget i förlängningen har fullgjort sina privatiseringsåtaganden till 165 procent, vilket innebär att även den befrielse som redan beviljats skulle ha fastställts också utan affären med Bavaria.
4.1.2.4 Renovering
(36)
Vidare uppger Neuwoges sig inte ha haft någon fördel av den renovering som utfördes av Bavaria, eftersom byggnaden ägdes av Bavaria som därmed var den enda som drog fördel av renoveringen.
4.1.2.5 Anbudsförfarandet
(37)
Neuwoges bekräftar att det begränsade anbudsförfarandet 1997 inte kan användas som indikator för att den köpesumma som Bavaria betalat faktiskt motsvarade marknadspriset. Anbudsförfarandet var varken öppet, transparent, villkorslöst eller icke-diskriminerande och är därför inte tillräckligt för att fastställa marknadsvärdet.
4.1.3 Den administrativa delen
(38)
Neuwoges anger att ingen marknadsekonomisk aktör som är av jämförbar storlek och befinner sig i en jämförbar position skulle ha slutit den administrativa delen, eftersom det redan från början var uppenbart att den skulle leda till betydande förluster. Neuwoges argumenterar framför allt för att förlusterna var förutsebara redan från början, eftersom de beräkningar som avtalet grundar sig på bygger på antaganden om den framtida marknadsutvecklingen för hyreslägenheter i Neubrandenburg, som uppenbart var alldeles för optimistiska. Neuwoges argumenterar också för att de olika påstått likartade avtal som Bavaria har bifogat i jämförande syfte inte har kunnat styrka att den administrativa delen skulle följa normala marknadsvillkor och att Neuwoges har godtagit detta uppenbart ofördelaktiga avtal enbart av politiska skäl som är irrelevanta för kriteriet om en marknadsekonomisk aktör.
4.1.3.1 Den administrativa delen sett till marknadsförväntningarna
(39)
Neuwoges hävdar att de centrala bestämmelserna i den administrativa delen - en fast månatlig leasingandel som höjs med […] procent varje år, ett icke indexreglerat kostnadsavdrag på inledningsvis cirka […] procent (inklusive en risk för hyresbortfall på […] procent) och en löptid på 30 år - inte motsvarar de villkor som en marknadsekonomisk aktör skulle ha godtagit. För detta anför Neuwoges följande argument:
-
Eftersom risken för hyresbortfall hade satts så lågt som […] procent av nettohyresintäkterna bär Neuwoges den finansiella risken för att det uppnås en utnyttjandegrad på minst […] procent.
-
Indexregleringen av den fasta leasingandelen med […] procent per år innebär att Neuwoges bär den finansiella risken för att årliga hyreshöjningar på åtminstone samma nivå inte kommer att kunna genomföras.
-
Eftersom kostnaderna inte är indexreglerade bär Neuwoges den finansiella risken för en höjning av förvaltnings- och underhållskostnaderna. Endast en hyreshöjning som överstiger […] procent per år skulle möjligtvis kunna kompensera för en kostnadsökning.
-
Med tanke på den långa löptiden på 30 år är dessa finansiella risker omfattande.
(40)
Enligt Neuwoges var det redan från första början uppenbart att dessa risker skulle uppstå och leda till stora förluster. Följaktligen skulle ingen marknadsekonomisk aktör ha slutit ett sådant avtal. En marknadsekonomisk aktör skulle endast sluta ett avtal som är lönsamt eller åtminstone inte medför förluster. Neuwoges förklarar att det administrativa avtalet endast skulle ha kunnat leda till vinst om det fanns rimliga skäl att anta att det faktiskt var möjligt att uppnå en hög utnyttjandegrad, årliga hyreshöjningar på […] procent och stabila kostnader. Redan när avtalet slöts kunde det emellertid konstateras att det inte skulle gå att uppnå en genomsnittlig utnyttjandegrad på […] procent, att det var omöjligt att få till stånd en hyreshöjning på minst […] procent per år och att förvaltnings- och underhållskostnaderna oundvikligen skulle komma att öka under avtalets löptid. Som stöd för dessa påståenden hänvisar Neuwoges såväl till den prognostiserade befolkningsnedgången som till fastighetsmarknaden i Neubrandenburg, och bekräftar att det framgick av denna information att förluster var att vänta. Eftersom Neubrandenburgs invånarantal hade börjat minska redan innan de aktuella avtalen slöts, fanns det åtminstone från och med 1995 ett stort överutbud av lägenheter. Vakanser och låga hyror slog hårdast mot de oattraktiva förfabricerade höghus som är föremål för avtalet.
(41)
Enligt Neuwoges skulle en marknadsekonomisk aktör ha baserat sina beräkningar på mer pessimistiska förväntningar, som prognostiserade hyreshöjningar på […] procent till […] procent, en risk för hyresbortfall på […] procent och en indexreglering av kostnaderna med […] procent. En retroaktiv kassaflödesanalys från 2012 som Neuwoges har presenterat visar att om dessa antaganden tillämpas på den administrativa delen skulle man kunna räkna med ett negativt kassaflöde på […] euro (nominellt värde) respektive […] euro (diskonterat värde). (15) Neuwoges hävdar att det belopp som Bavaria har erhållit utgör statligt stöd. Utöver detta presenteras en rad olika varianter av denna kassaflödesanalys, som visar att även om det hade varit berättigat med mer optimistiska antaganden (t.ex. en genomsnittlig vakansgrad på […] procent, årliga hyreshöjningar på […] procent och en kostnadsökning på […] procent), skulle det projicerade totala kassaflödet ändå ha varit negativt. Med det administrativa avtalet skulle vinst endast ha kunnat uppnås om man hade utgått från helt orealistiska antaganden (en vakansgrad på […] procent, en årlig hyreshöjning på […] procent, en kostnadsökning på […] procent).
4.1.3.2 Exempelavtal
(42)
Neuwoges ifrågasätter att vissa avtal skulle styrka att det administrativa avtalet följer normala marknadsvillkor genom jämförbara transaktioner ([…] (16)-, […] (17)- och […] (18)-avtalen). Neuwoges stöder inte ståndpunkten att avtalen är jämförbara och anger att de skiljer sig från den administrativa delen på följande väsentliga punkter:
-
Eftersom det inte har kunnat styrkas att den ekonomiska situationen och framtidsperspektiven för exempelavtalens städer, där fastigheterna är belägna, i tillräckligt hög grad påminde om Neubrandenburgs situation och framtidsutsikter kan man inte utgå från att avtalen generellt sett är jämförbara.
-
Indexregleringen av leasingandelen i exempelavtalen skiljer sig avsevärt från den indexreglering som anges i den administrativa delen (dvs. 1,0-1,5 procent).
-
Inget av de exempelavtal som åberopas lämpar sig för en jämförelse eftersom omständigheterna skiljer sig åt i varje enskilt fall ([…]: mindre kostsamma underhållsåtaganden, […]: inga lägenheter, utan kommersiella fastigheter med en vakansgrad på 0 procent vid den tidpunkt då avtalet slöts, […]: fastigheter i en tillväxtregion).
(43)
Enligt Neuwoges kan exempelavtalen inte styrka att det administrativa avtalet följer marknadspraxis, utan snarare tvärtom, eftersom de innehåller mindre betungande bestämmelser trots att de ekonomiska utsikterna var bättre för de aktuella objekten.
4.1.3.3 Politiska skäl
(44)
Neuwoges hävdar att den administrativa delen slutits av politiska skäl trots att den uppenbart varit ekonomiskt ofördelaktig. Neuwoges erinrar om att skälen för att bevilja statligt stöd inte är relevanta för den rättsliga bedömningen och hävdar att just de politiska skäl som angetts visar att ekonomiska överväganden inte har spelat någon avgörande roll. Neuwoges förklarar att den administrativa delen har slutits av följande skäl:
-
Det har funnits ett starkt politiskt tryck att driva på renoveringen och privatiseringen av bostadsbeståndet i de nya tyska delstaterna.
-
Stadt Neubrandenburg har hoppats kunna motverka den fortsatta befolkningsnedgången genom att renovera och privatisera lägenheterna.
-
När det administrativa avtalet i kombination med GPV slöts innebar det att investeringsnivån i Neubrandenburg kunde hållas uppe, medan däremot minskade investeringar skulle ha fått stora konsekvenser för den lokala arbetslösheten.
4.1.4 Handlingsalternativ
(45)
Avslutningsvis uppger Neuwoges att en marknadsekonomisk aktör skulle ha föredragit andra handlingsalternativ framför de aktuella avtalen.
(46)
Neuwoges anser för det första att en direktförsäljning hade varit att föredra, eftersom den skulle ha genererat en vinst, medan man kan utgå från att den administrativa delen skulle ha orsakat förluster redan från första början. Objekten (byggnader och tomter) hade kunnat avyttras till eller över det pris som fastställts i utlåtandena om marknadsvärdet. Även om en köpare endast hade köpt tomterna och rivit byggnaderna, skulle det ha varit större lönsamhet med en sådan avyttring. Neuwoges står fast vid denna bedömning även sett till AHG-skuldlättnaden, eftersom Neuwoges hade kunnat försöka fullgöra sina åtaganden genom att privatisera andra byggnader, och även utan AHG-skuldlättnaden skulle en försäljning ha varit mer lönsam än försäljnings- och återförhyrningsordningen. Skälen till att man har avstått från något av dessa alternativ är Neuwoges politiska åtaganden.
(47)
Vidare anser Neuwoges att en marknadsekonomisk aktör hellre skulle ha finansierat en mindre omfattande renovering på egen hand, fortsatt med uthyrningsverksamheten utan renoveringar eller ha rivit byggnaderna. Även här skulle skälen till att man har avstått från något av dessa alternativ vara Neuwoges politiska åtaganden.
(48)
Slutligen konstaterar Neuwoges att det skulle ha varit mer ekonomiskt för Neuwoges att finansiera de eventuella renoveringar som man hade beslutat om på annat sätt. Det hade exempelvis varit möjligt att ta ett lån som Stadt Neubrandenburg gick i borgen för, så att lånevillkoren blev fördelaktigare än affären med Bavaria.
4.1.5 Har statliga medel använts och kan åtgärderna tillskrivas staten?
(49)
Neuwoges anser att den påstådda fördelen har beviljats genom statliga medel och kan tillskrivas staten.
(50)
Först och främst hävdar Neuwoges att Stadt Neubrandenburg har haft ett bestämmande inflytande över Neuwoges eftersom staden är enda aktieägare och har ett bestämmande inflytande över styrelsen. Med tanke på detta kontrollförhållande utgjordes de påstådda förlusterna från försäljnings- och återförhyrningsordningen av statliga medel.
(51)
Vidare hävdar Neuwoges att praktiskt taget samtliga indikatorer för att åtgärderna kan tillskrivas staten föreligger i det aktuella fallet: Stadt Neubrandenburg har en omfattande kontroll över Neuwoges, och för Neuwoges är det av största vikt att verka för stadens intressen. Den aktuella affären ska ha ingåtts av politiska skäl och Stadt Neubrandenburg har bevisligen haft sista ordet när det gäller försäljnings- och återförhyrningsordningen.
4.2 BAVARIA
(52)
Bavaria tillbakavisar Neuwoges argument och förklarar att de aktuella avtalen har varit normala marknadstransaktioner och inte medfört någon fördel för dem. De utgör följaktligen inte heller statligt stöd. Bavaria anser för det första att de aktuella avtalen ska betraktas som en ekonomisk helhet (avsnitt 4.2.1). För det andra är avtalen generellt sett inte utformade så att ingen marknadsekonomisk aktör skulle ha undertecknat dem (avsnitt 4.2.2). För det tredje hade de handlingsalternativ som Neuwoges presenterat inte varit fördelaktigare för Neuwoges (avsnitt 4.2.3). Slutligen förklarar Bavaria att det inte har överförts några medel som kan tillskrivas staten (avsnitt 4.2.4).
4.2.1 Gemensam respektive separat bedömning av de aktuella avtalen
(53)
Bavaria argumenterar för att de aktuella avtalen ska betraktas som en helhet och inte bedömas separat. Försäljningen och den efterföljande återuthyrningen av byggnaderna var två sammanhängande delar av en och samma affär. Bavaria understryker att affären presenterades som ett paket och att även Neuwoges betraktade den så, vilket framgår av det interna protokoll som dokumenterar beslutsprocessen hos Neuwoges.
(54)
Följaktligen anser inte Bavaria att kriteriet om en marknadsekonomisk aktör kan tillämpas på affären som helhet och inte heller på varje enskilt avtal.
4.2.2 Transaktionen innebar ingen fördel för Bavaria
(55)
Enligt Bavaria kan den potentiella förekomsten av en fördel uteslutas redan eftersom Neuwoges genomförde ett anbudsförfarande (om än i begränsad omfattning) för att undersöka marknaden. Det finns ingen anledning att betvivla att Neuwoges skulle ha valt det erbjudande som var ekonomiskt mest fördelaktigt.
(56)
För att fastställa om en marknadsekonomisk aktör skulle ha ingått affären oberoende av anbudsförfarandet måste Neuwoges särskilda situation beaktas. Neuwoges behövde anskaffa kapital och renovera lägenheterna för att få privatisera dem (och fortfarande ta ut fördelaktiga hyror) och få AHG-skuldlättnaden. Enligt Bavaria skulle därför affären ha ingåtts även av en marknadsekonomisk aktör som befann sig i samma situation.
(57)
När det gäller bestämmelserna i den administrativa delen och riskerna för att fastighetsmarknaden i Neubrandenburg utvecklades sämre än förväntningarna (t.ex. så att vakansgraden översteg prognoserna) argumenterar Bavaria för att risken för att man inte skulle kunna uppnå den önskade hyran och utnyttjandegraden inte var något som hade lagts på Neuwoges, utan snarare var en risk som fortfarande låg kvar hos Neuwoges. Även om affären med Bavaria inte hade kommit till stånd, skulle Neuwoges ha fått ta konsekvenserna av att marknaden utvecklades sämre än förväntat.
(58)
Vad gäller de enskilda bestämmelserna i den administrativa delen hävdar Bavaria att den genomsnittshyra som ligger till grund för beräkningen av leasingandelen per m2 låg något under de värden som var att vänta enligt hyresöversikten för Neubrandenburg. Bavaria framhåller också att utgångspunkten för hyresöversikten var att hyrorna skulle stiga efter den 1 januari 2000, vilket innebar att hyreshöjning på […] procent per år inte var tagen ur luften.
(59)
Med avseende på återförhyrningsdelen framhåller Bavaria att 1997 och 2007 års utlåtanden om marknadsvärdet inte är direkt jämförbara med återförhyrningsdelen, eftersom utlåtandena avser en direktförsäljning, medan återförhyrningsdelen visserligen omfattar en försäljning av byggnader men endast upprättande av tomträtt för tomterna. Eftersom det fortfarande var Neuwoges som ägde tomterna kunde det tomtvärde som fastställts i utlåtandena inte beaktas. Enligt Bavaria hade utlåtandena om marknadsvärdet hur som helst ingen betydelse, eftersom de endast angav objektens teoretiska värde och inte det faktiska värde som gick att få ut på marknaden.
(60)
Vidare hävdar Bavaria att den befrielse från tidigare skulder som kunde uppnås genom affären måste beaktas. Ett av Neuwoges syften med att ingå den aktuella affären hade varit att erhålla AHG-skuldlättnaden.
(61)
Frånsett de exakta villkoren i återförhyrningsdelen och den administrativa delen ansåg Bavaria att även de fördelar som Neuwoges hade erhållit genom GPV måste beaktas. Bavaria bekräftar att Neuwoges hade krävt att dotterbolaget BRG skulle renovera lägenheterna, i full förvissning om att Neuwoges skulle erhålla samtliga vinster från BRG (men även vara ansvarig för att täcka eventuella förluster). Mot denna bakgrund är de vinster i storleksordningen […] euro som avtalet med BRG genererar att betrakta som en relevant fördel för Neuwoges.
(62)
När det gäller försäljnings- och återförhyrningmodellens allmänna logik anser Bavaria slutligen att Neuwoges självklart ska återbetala Bavarias ursprungliga investering plus ränta. Bavaria hänvisar till protokollet från Neuwoges interna beslutsprocess för att visa att Neuwoges var helt på det klara med att leasingandelen skulle amortera Bavarias ursprungliga investering.
4.2.3 Handlingsalternativ
(63)
Vad gäller de alternativ som Neuwoges presenterade och som bolaget menade skulle ha varit ekonomiskt mer fördelaktiga hävdar Bavaria att dessa alternativ antingen inte var möjliga att utnyttja eller också inte skulle ha inneburit någon större fördel. Vad gäller det påstådda alternativet med en direktförsäljning till hyresgästerna anser Bavaria för det första att det skulle vara högst osannolikt att Neuwoges hade kunnat sälja orenoverade lägenheter samtidigt som bolaget inte hade de resurser som krävdes för att finansiera den nödvändiga saneringen. För det andra anser Bavaria att en renovering som finansierades genom lån skulle ha inneburit samma risker och kostnader för Neuwoges som affären med Bavaria. En direktförsäljning av renoverade lägenheter till hyresgästerna eller en kommersiell köpare skulle inte heller ha varit något attraktivt alternativ, eftersom Neuwoges hade fått betala en avsevärd procentsats av det högre priset till ETF.
4.2.4 Har statliga medel använts och kan åtgärderna tillskrivas staten?
(64)
Bavaria hävdar slutligen att affären inte inbegriper några statliga medel och inte kan tillskrivas staten. Neuwoges är att betrakta som ett normalt privaträttsligt företag som inte erhåller statliga medel, vare sig direkt eller indirekt. Den allmänna kontroll som utövas av en styrelse med flera kommunala representanter var inte tillräcklig för att transaktionen skulle tillskrivas staten. Neuwoges argument att Stadt Neubrandenburg skulle ha pressat Neuwoges att ingå affären av politiska skäl var inte trovärdigt.
4.3 STADT NEUBRANDENBURG
(65)
Stadt Neubrandenburg, som äger Neuwoges, hävdar att de aktuella avtalen omfattar ett statligt stöd. Staden stöder Neuwoges argumentation och tar själv ställning till en rad olika punkter.
4.3.1 Fördel
(66)
Neubrandenburg anser för det första att återförhyrningsdelen och den administrativa delen måste bedömas separat, eftersom avtalsparterna har varit noga med att hålla dem isär, såväl juridiskt som ekonomiskt. För det andra hänvisar Neubrandenburg till Neuwoges argument i fråga om den prognostiserade befolkningsnedgången, vilket var något som en marknadsekonomisk aktör skulle ha beaktat. Vidare framhåller Neubrandenburg att en marknadsekonomisk aktör mycket väl skulle ha kunnat förutse en hög vakansgrad. För det tredje anser Neubrandenburg att den renovering som Bavaria hade beställt var av så enkel karaktär att man knappast kunde räkna med att den skulle leda till en hög utnyttjandegrad eller omfattande hyreshöjningar.
(67)
Neubrandenburg tillbakavisar även andra argument från Bavaria. Framför allt anser Neubrandenburg att anbudsförfarandet inte kan tas till intäkt för att Bavarias erbjudande skulle ha varit det mest fördelaktiga erbjudandet på marknaden. En marknadsekonomisk aktör skulle under alla omständigheter inte ha godtagit erbjudandet från Bavaria, även om det faktiskt hade varit det mest fördelaktiga erbjudandet på marknaden. Vad gäller de angivna alternativen följer Neubrandenburg i huvudsak Neuwoges argumentation. I fråga om utlåtandena om marknadsvärdet och Bavarias argument att det inte skulle ha gått att få ut de fastställda priserna förklarar Neubrandenburg att man måste använda utlåtanden om marknadsvärdet som parametrar för marknadspriset vid den relevanta tidpunkten eftersom det inte längre är möjligt att fastställa vilket pris Neuwoges faktiskt hade kunnat få ut på marknaden 1998.
4.3.2 Har statliga medel använts och kan åtgärderna tillskrivas staten?
(68)
Stadt Neubrandenburg anser att rättshandlingen ska tillskrivas staden eftersom den har utövat en omfattande kontroll över Neuwoges i allmänhet och försäljnings- och återförhyrningsordningen i synnerhet.
(69)
Som enda aktieägare anser sig staden ha fullständig kontroll över Neuwoges. Neuwoges ledning måste därför följa stadens instruktioner. Åtta av de tio ledamöterna i Neuwoges styrelse representerar också staden, och detta utgör ytterligare en kontrollmekanism för staden. Enligt kommunallagstiftningen är Stadt Neubrandenburg skyldig att säkerställa att staden har ett rimligt inflytande över Neuwoges.
(70)
Vad gäller den aktuella affären förklarar Stadt Neubrandenburg att staden inte bara hade möjlighet att utöva kontroll utan faktiskt också utövade kontroll i samband med denna affär. Enligt Neubrandenburg framgår det bland annat av styrelseprotokollen att stadens representanter hade ett starkt engagemang och att det krävdes ett beslut från styrelsen innan affären ingicks. När det gäller villkoren för denna affär anser Neubrandenburg att staden har arbetat för att värna de kommunalpolitiska intressena.
(71)
Sammanfattningsvis konstaterar Stadt Neubrandenburg att det kan styrkas att staden har haft kontroll över försäljnings- och återförhyrningsordningen samt ansvarat för denna ordning, vilket innebär att affären kan tillskrivas staden.
4.4 LAND BERLIN
(72)
Land Berlin, som har en nära koppling till Bavaria (19), hävdar att de aktuella avtalen inte innehåller något stöd eftersom Bavaria inte har fått någon fördel.
4.4.1 Fördel
(73)
Berlin argumenterar inledningsvis för att de aktuella avtalen måste ses som en enda affär, eftersom de utgör kompletterande delar i en försäljnings- och återförhyrningsordning. Så har de också behandlats av Neuwoges.
(74)
Vad gäller kriteriet om en marknadsekonomisk aktör påpekar Berlin att Bavaria har erbjudit en välavvägd lösning med tanke på Neuwoges ekonomiska situation vid den aktuella tidpunkten (1997/1998) och den typ av affär som eftersträvades (en privatisering i överensstämmelse med villkoren för AHG-skuldlättnaden, renovering av bostadsbeståndet, fortsatt förvaltning av de egna objekten, bibehållande av socialt godtagbara hyror).
(75)
Framför allt vad gäller återförhyrningsdelen anger Berlin för det första att Neuwoges anbudsförfarande visar att Neuwoges såg Bavarias erbjudande som det mest fördelaktiga finansieringserbjudandet på marknaden vid den aktuella tidpunkten (1997/1998). För det andra hävdar Berlin att AHG-skuldlättnaden måste beaktas, eftersom det var viktigt för Neuwoges att uppfylla privatiseringsåtagandet enligt AHG. För det tredje understryker Berlin att det skulle ha legat i Neuwoges eget ekonomiska intresse att sälja till ett relativt lågt pris (genom att välja en försäljning som inbegrep vissa renoveringsvillkor i stället för att sälja först när renoveringsarbetena hade slutförts), eftersom ett lägre pris skulle ha lett till att man behövde betala ett lägre belopp till ETF.
(76)
Vad gäller den administrativa delen anger Berlin för det första att exempelavtalen visade att varken avtalens löptid eller leasingandelens indexreglering med […] procent skulle ha varit något ovanligt. För det andra ska indexregleringen ha varit skälig med tanke på den genomsnittliga beräkningsbara inflationstakten vid den aktuella tidpunkten (1997/1998). För det tredje har hyran per m2 legat inom det tillåtna spannet i hyresöversikten för Neubrandenburg.
4.4.2 Har statliga medel använts och kan åtgärderna tillskrivas staten?
(77)
Liksom Bavaria argumenterar Land Berlin för att Stadt Neubrandenburg inte har tillhandahållit Neuwoges några medel. Snarare var det så att Neuwoges endast hade tillgång till sina egna intäkter och över dessa hade de kommunala myndigheterna inte någon direkt kontroll.
(78)
Vad gäller frågan huruvida en åtgärd kan tillskrivas staten anser Berlin att det är föga sannolikt att Stadt Neubrandenburg skulle ha beslutat att bevilja stöd till en fastighetsfond från Berlin på bekostnad av sitt eget lokala bostadsbolag. Vidare fanns det inga tillräckliga belägg för att Stadt Neubrandenburg ville låta sig tillskrivas de ingångna avtalen.
5. SKÄL TILL ATT INLEDA DET FORMELLA GRANSKNINGSFÖRFARANDET
(79)
I sitt beslut om att inleda det formella granskningsförfarandet hade kommissionen antagit en preliminär ståndpunkt för en rad olika frågor och uppmanade berörda parter att inkomma med uppgifter om framför allt tre olika frågor.
(80)
För det första godtog kommissionen tills vidare att återförhyrningsdelen och den administrativa delen måste behandlas som en helhet och inte som separata delar, eftersom båda ingick i en fastighetsleasing enligt försäljnings- och återförhyrningsmodellen. (20) Till grund för bedömningen av en eventuell ekonomisk fördel låg därför en analys av de intäkter som Neuwoges 1998 kunde förvänta sig av att återförhyrningsdelen och den administrativa delen ingicks som en helhet. (21)
(81)
Vad gäller återförhyrningsdelen hade kommissionen framför allt två frågor:
-
För det första måste det klargöras om AHG-skuldlättnaden skulle ingå i bedömningen. (22)
-
För det andra ville kommissionen få in mer uppgifter i fråga om skillnaderna mellan 1997 och 2007 års utlåtanden om marknadsvärdet, eftersom det krävs ytterligare preciseringar för att kunna fastställa vilket av dessa utlåtanden som eventuellt avspeglar det faktiska marknadsvärdet för den fasta egendomen under åren 1997/1998. (23)
(82)
Vad gäller den administrativa delen påpekar kommissionen för det första att det framgår av exempelavtalen att den typ av villkor som Neuwoges och Bavaria enats om inte var ovanliga på marknaden vid den aktuella tidpunkten (1997/1998). (24) För det andra hävdade kommissionen att det begränsade anbudsförfarande som genomförts av Neuwoges visar att Neuwoges hade möjlighet att undersöka marknaden och fatta ett ekonomiskt rationellt beslut. (25) För det tredje hänvisar kommissionen till att de avtalsstadgade hyrorna för 2008 faktiskt var i paritet med eller låg strax under den genomsnittliga hyran i motsvarande bostadsområde för 2008. (26)
(83)
Även om samtliga dessa faktorer tyder på att den administrativa delen följer normala marknadsvillkor efterlyste kommissionen ytterligare uppgifter om fastighetsmarknadsaktörernas förväntningar 1998 för att kunna bedöma argumenten mer ingående. (27)
(84)
Slutligen bedömde kommissionen den kassaflödesanalys som Neuwoges hade lämnat och kom fram till att denna analys uppvisade metodiska brister och att det därför inte var möjligt att styrka någon ekonomisk fördel för Bavaria. (28)
(85)
Mot denna bakgrund drog kommissionen slutsatsen att det inte var möjligt att styrka att Bavaria hade fått en ekonomisk fördel med stöd av de inkomna uppgifterna. (29) Kommissionen framhöll emellertid att man hade för avsikt att göra en mer ingående bedömning av marknadsaktörernas argument och uppmanade alla berörda parter att inkomma med ytterligare relevant information. (30)
6. FÖRFARANDEN VID NATIONELLA DOMSTOLAR
(86)
Den 28 november 2008 meddelade Rostocks tingsrätt sin dom i målet i första instans mellan Bavaria och Neuwoges. Bavaria hade väckt talan sedan Neuwoges från och med oktober 2006 hade upphört att betala den i den administrativa delen fastställda månatliga leasingandelen med motiveringen att avtalet var ogiltigt eftersom det omfattade ett otillbörligt statligt stöd.
(87)
I sin dom konstaterade Rostocks tingsrätt för det första att återförhyrningsdelen och den administrativa delen skulle betraktas som en helhet och inte som separata delar, eftersom båda avtalen ingick i en och samma försäljnings- och återförhyrningsordning. (31)
(88)
Vad gäller återförhyrningsdelen beräknade Rostocks tingsrätt först och främst den årliga tomträttsavgälden för de första 30 åren av återförhyrningdelens löptid. Denna uppgick till […] procent per år. Rostock fann att detta inte utgjorde någon olämpligt låg ersättning, eftersom Neuwoges hade erhållit tomträttsavgälden för de första 30 åren i förskott och kunde investera den på ett lönsamt sätt, vilket inte hade varit fallet om den har betalats årligen. (32)
(89)
Vidare konstaterade Rostocks tingsrätt att den befrielse från tidigare skulder som Neuwoges erhållit på grund av försäljnings- och återförhyrningsordningen måste beaktas fullt ut, eftersom denna ordning hade skapat förutsättningar för att bli befriad från tidigare skulder. (33) Om det belopp som motsvarade befrielsen från tidigare skulder skulle tillgodoräknas för byggnadernas köpeskilling, skulle det resulterande värdet endast ligga 16 procent under det värde för byggnaderna som angavs i 2007 års utlåtande om marknadsvärdet och är därför inte oproportionerligt i förhållande till byggnadsvärdet. (34) Slutligen påpekade Rostocks tingsrätt att Neuwoges skulle ha haft ett intresse av en låg köpeskilling, eftersom en lägre köpeskilling innebar att Bavarias totala investeringsvolym och motsvarande leasingandel reducerades. (35) Vidare konstaterade Rostocks tingsrätt att en lägre köpeskilling också skulle ha varit fördelaktig eftersom Neuwoges betalningsåtaganden gentemot ETF var beroende av försäljningsintäkterna. (36)
(90)
Vad gäller den administrativa delen fann Rostocks tingsrätt för det första att det inte var ovanligt att avtal i samband med fastighetsleasingaffärer hade en löptid på 30 år. (37) För det andra var det domstolens ståndpunkt att den avtalsstadgade leasingandelen på inledningsvis […] euro/m2 inte var oproportionerlig i förhållande till de genomsnittliga hyrorna för jämförbara byggnader under den relevanta perioden (1997/1998). (38) Vidare drog domstolen slutsatsen att det var motiverat med en årlig ökning av leasingandelen med […] procent på grund av inflationen mellan 1970 och 1998 (dvs. i genomsnitt 3,52 procent per år). (39) Vidare framhöll Rostocks tingsrätt att den faktiska hyresutvecklingen i de relevanta stadsdelarna under de första tio åren av avtalstiden ungefär hade motsvarat den avtalsstadgade höjningen. För det tredje framförde Rostocks tingsrätt argumentet att förvaltnings- och underhållskostnaderna hade beräknats enligt gällande bestämmelser och inte tydde på att Bavaria hade fått någon fördel. (40)
(91)
Vad gäller risken för hyresbortfall på […] procent fann Rostocks tingsrätt att leasingtagaren i varje leasingförhållande får bära risken för om det faktiskt också är möjligt att utnyttja det objekt som överlåtits till denne så som planerat. (41) Som stöd för denna slutsats anförde Rostocks tingsrätt argumentet att inget kreditinstitut skulle ha tagit ansvar för att den finansierade fastigheten kunde utnyttjas som planerat.
(92)
Slutligen jämförde Rostocks tingsrätt den genomsnittliga leasingandelen till följd av försäljnings- och återförhyrningsordningen med räntesatserna för traditionella lån. Eftersom den genomsnittliga årliga leasingräntan låg på […] procent per år, var detta enligt Rostocks tingsrätt inte orimligt i förhållande till den ränteutveckling som man kunde förvänta sig för bygglån, eftersom räntorna för sådana lån låg på uppemot 10 procent per år. (42)
(93)
Sammanfattningsvis slog Rostocks tingsrätt fast att Bavaria inte hade fått någon fördel, eftersom även en marknadsekonomisk aktör skulle ha slutit de aktuella avtalen. (43)
(94)
Neuwoges överklagade denna dom och målet vid Rostocks hovrätt har ännu inte avgjorts.
(95)
Vidare väckte Bavaria talan vid Greifswalds förvaltningsrätt för att genom rättslig åtgärd få insyn i samtliga de handlingar från Neuwoges respektive Stadt Neubrandenburg som rör dessa avtal. Bavaria angav att man tidigare hade försökt få till stånd en sådan insyn genom en begäran i enlighet med lagen om tillgång till uppgifter (Informationsfreiheitsgesetz), men att Stadt Neubrandenburg hade avslagit begäran med argumentet att Bavaria redan hade tillgång till samtliga relevanta dokument genom förfarandet vid Rostocks tingsrätt/hovrätt respektive kommissionen. (44) Målet vid Greifswalds förvaltningsrätt har inte heller avgjorts.
7. BEDÖMNING AV ÅTGÄRDEN
7.1 FÖREKOMST AV STÖD I DEN MENING SOM AVSES I ARTIKEL 107.1 I EUF-FÖRDRAGET
(96)
Enligt artikel 107.1 i EUF-fördraget är stöd som ges av en medlemsstat eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, oförenligt med den inre marknaden i den utsträckning det påverkar handeln mellan medlemsstaterna. En åtgärd är alltså ett statligt stöd om samtliga följande fyra kriterier är uppfyllda:
a)
Åtgärden ger ett företag en selektiv ekonomisk fördel.
b)
Åtgärden kan tillskrivas staten och finansieras genom statliga medel.
c)
Åtgärden snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen
d)
Åtgärden kan påverka handeln mellan medlemsstaterna.
7.1.1 Selektiv fördel för ett företag - generella principer
(97)
Enligt domstolens fasta rättspraxis är de villkor som en åtgärd ska uppfylla för att kunna anses vara ett ”stöd” i den mening som avses i artikel 107 i EUF-fördraget inte uppfyllda, om det mottagande företaget kunde få samma förmån som den som företaget fått genom statliga medel under förhållanden som motsvarar normala marknadsvillkor. Vid bedömningen av huruvida en marknadsekonomisk aktör - som befinner sig i en situation som ligger så nära den situation som staten befinner sig i som möjligt - under normala marknadsvillkor skulle ha vidtagit samma åtgärd, ska man endast beakta de förmåner och skyldigheter som staten har i egenskap av aktieägare men inte de förmåner och skyldigheter som staten har i egenskap av offentlig myndighet. (45)
(98)
Frågan om kriteriet om en marknadsekonomisk aktör är tillämpligt beror till syvende och sist på om den berörda medlemsstaten har beviljat en ekonomisk förmån i sin egenskap av ekonomisk aktör, och inte i sin egenskap av myndighetsutövare. Om en medlemsstat under det administrativa förfarandet åberopar detta kriterium, är det således denna medlemsstat som - om tvivel därom råder - entydigt ska visa, med stöd av objektiva och kontrollerbara omständigheter, att åtgärden vidtagits av staten i dess egenskap av ekonomisk aktör. Dessa omständigheter ska klart och tydligt ge vid handen att den berörda medlemsstaten - innan eller samtidigt som den ekonomiska fördelen beviljades - fattat beslutet om att investera i det kontrollerade offentliga företaget genom den faktiskt vidtagna åtgärden. I detta avseende kan det bland annat erfordras att omständigheter läggs fram som visar att beslutet fattats med stöd av ekonomiska kalkyler som kan jämföras med sådana kalkyler som en marknadsekonomisk aktör - som befinner sig i en situation som ligger så nära den situation som medlemsstaten befinner sig i som möjligt - skulle ha låtit upprätta före ett investeringsbeslut för att utröna om en sådan investering kommer att löna sig.
(99)
Varken ekonomiska kalkyler som upprättats efter det att förmånen beviljats, retrospektiva rapporter som visar att den berörda medlemsstatens investering faktiskt blivit lönsam eller omständigheter som i efterhand visar att det var motiverat att fatta det beslut som faktiskt fattades kan däremot vara tillfyllest för att visa att medlemsstaten - innan eller samtidigt som den ekonomiska fördelen beviljades - fattat beslutet i egenskap av marknadsekonomisk aktör. (46)
(100)
Av detta följer två saker: För det första får de underlag som har lämnats av avtalsparterna och som upprättades efter det att åtgärden vidtogs lämnas utan avseende när det prövas om kriteriet om en marknadsekonomisk aktör har följts.
(101)
För det andra kan AHG:s inverkan på Neuwoges finansiella situation inte heller beaktas i förevarande fall när det ska prövas om kriteriet om en marknadsekonomisk aktör har följts. Det fanns i själva verket ett politiskt mål med AHG och endast en begränsad kategori av företag (2 § AHG) kunde komma i fråga för stödet. Lagen skulle inte ha varit tillämplig om det gällde en marknadsekonomisk aktör som befann sig i en liknande situation som Neuwoges.
7.1.2 Struktur för bedömningen i detta ärende
(102)
För att fastställa om Bavaria har beviljats en förmån genom de aktuella avtalen måste det undersökas om avtalen motsvarade de avtal som skulle ha ingåtts av en marknadsekonomisk aktör som befann sig i en liknande situation som Neuwoges.
(103)
Kommissionens undersökning omfattar tre steg. I det första steget analyseras affärens finansiella konsekvenser för Neuwoges i syfte att fastställa vilka vinster företaget kunde räkna med (avsnitt 7.2). I det andra steget jämförs försäljnings- och återförhyrningsordningen med andra alternativ, exempelvis en direktförsäljning, för att undersöka om det fanns några alternativ som skulle ha varit mer attraktiva i ett ekonomiskt perspektiv (avsnitt 7.3). I det tredje steget genomförs en metod- och resultatjämförelse där den aktuella affären jämförs med liknande försäljnings- och återförhyrningsordningar som slöts vid ungefär samma tidpunkt, resultaten från Neuwoges genomförda begränsade anbudsförfarande analyseras och villkoren för denna affär jämförs med sedvanliga räntesatser för andra finansieringsaffärer vid den relevanta tidpunkten (slutet av 1997/början av 1998) (avsnitt 7.4). Genom dessa tre analyssteg kan det göras en samlad bedömning av om Neuwoges har agerat på samma sätt som en marknadsekonomisk aktör.
7.2 AFFÄRENS FINANSIELLA KONSEKVENSER FÖR NEUWOGES
(104)
När de finansiella konsekvenserna för den aktuella affären ska analyseras måste det först fastställas vilken typ av affär det rör sig om. Det som är relevant i det här fallet är framför allt om de båda avtal som har slutits mellan Neuwoges och Bavaria utgör två delar av en och samma integrerade affär eller om de ska bedömas som två separata transaktioner (avsnitt 7.2.1). För att därefter kunna göra en ändamålsenlig bedömning av affärens finansiella följder för Neuwoges undersöks särdragen i en försäljnings- och återförhyrningsordning (avsnitt 7.2.2). Efter en ingående separat analys av de finansiella konsekvenserna av återförhyrningsdelen (avsnitt 7.2.3) och den administrativa delen (avsnitt 7.2.4) görs det en samlad analys av vilken lönsamhet Neuwoges kan förvänta sig av affären (avsnitt 7.2.5).
7.2.1 Gemensam respektive separat bedömning av de aktuella avtalen
(105)
Till att börja med ska det erinras om att såväl i kommissionens beslut om att inleda förfarandet som i domen vid Rostocks tingsrätt har ståndpunkten varit att de båda aktuella avtalen ska bedömas som en helhet. (47) I det formella granskningsförfarandet bekräftades denna bedömning av följande skäl:
a)
De båda avtalen utgör kompletterande delar av en enda försäljnings- och återförhyrningsordning. I den broschyr som Bavaria tagit fram för att marknadsföra sin särskilda försäljnings- och återförhyrningsmodell anges det att affären kommer att genomföras genom två olika avtal: ett som reglerar försäljningen och ett som reglerar återförhyrningen. (48) Efter detta omtalas båda avtalen enbart som en gemensam affär.
b)
Avtalen slöts den 21 januari 1998, alltså samma dag, och innehåller korshänvisningar (49), vilket visar att det finns ett nära samband mellan dem och att inget av de båda avtalen skulle ha slutits om inte det andra hade funnits.
c)
Som framgår av den ursprungliga prisberäkning från Bavaria som Neuwoges har lämnat är det inte möjligt att skilja avtalens villkor från varandra. (50) Nivån på den kontanta förskottsbetalningen var beroende av den månatliga leasingandel som Neuwoges skulle betala och Bavarias investering i byggnadsrenoveringen. Vid en försäljnings- och återförhyrningsordning ska leasingandelen amortera leasinggivarens ursprungliga investering. Detta innebär att om den administrativa delen innehöll andra bestämmelser skulle även siffrorna i återförhyrningsdelen ha ändrats och vice versa. (51)
d)
Av protokollen från Neuwoges styrelsemöten framgår att Neuwoges utgör delar av en och samma affär. (52) I presentationer för styrelsen av den 30 oktober 1997 och den 16 december 1997 anges det klart och tydligt att köparen skulle finansiera köpeskillingen genom en leasingmodell. Detta visar att Neuwoges mycket väl kände till sambandet mellan återförhyrningsdelen och den administrativa delen. Under mötet den 16 december 1997 förklarade Neuwoges företagsledning för styrelsen att den betalning som förhandlats fram med Bavaria var priset för att detta ”paket” skulle kunna uppnås och att ”paketet” medförde vissa risker för företaget, som ändå var godtagbara. Hänvisningen till ”paketet” och den sammanhängande risken visar återigen att båda avtalen är att betrakta som en enda affär.
(106)
Neuwoges argument i fråga om att ett av de aktuella avtalen inte har bestyrkts är inte övertygande. Neuwoges gör i första hand gällande att denna brist på bestyrkande visar att avtalsparterna hade för avsikt att sluta två separata avtal som var fristående från varandra. Kommissionen påpekar att statliga ingripanden kan ta sig olika former och ska analyseras med utgångspunkt i vilka verkningar de har. Följaktligen kan det inte utan vidare uteslutas att flera på varandra följande statliga ingripanden ska betraktas som ett enda ingripande vid tillämpningen av artikel 107.1 i EUF-fördraget. Så kan bland annat vara fallet när de på varandra följande ingripandena, mot bakgrund av bland annat deras tidsföljd och syfte samt företagets situation vid tidpunkten för ingripandena, uppvisar ett så nära samband att det är omöjligt att skilja dem åt. (53) Begreppet en enda affär har en vidare tolkning i unionens lagstiftning för statligt stöd än i den tyska avtalsrätten. Övervägandena i skäl (105) visar att de aktuella avtalen är att betrakta som en enda affär med tanke på tidsföljd, syfte samt företagets situation vid tidpunkten då avtalen ingicks.
7.2.2 Bakgrund - försäljnings- och återförhyrningsordningens upplägg
(107)
Affären mellan Bavaria och Neuwoges bygger på Bavarias leasingmodell för fastigheter. Enligt denna modell ska köparen (Bavaria) finansiera sin ursprungliga investering genom att återförhyra den förvärvade byggnaden till försäljaren (Neuwoges). När investeringsvolymen och motsvarande leasingandelar ska fastställas används i denna leasingmodell en enkel formel, där investeringsvolymen beräknas genom att den nominella årliga leasingbetalningen divideras med leasingandelen (i procent):
Leasingandelen beräknas i sin tur genom avtalstiden, en indexreglering av leasingandelen och byggnadens restvärde:
Leasingandel (i %)
Varaktighet: 25 år
Rest-värde (i %)
Index-reglering
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Varaktighet: 30 år
Rest-värde (i %)
Index-reglering
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Det står således klart att investeringsvolymen är beroende av såväl leasingandelen som de månatliga leasingbetalningarna och vice versa. Så snart avtalsparterna har fastställt grundparametrarna (löptid, årlig indexreglering och restvärde) och antingen den eftersträvade totala investeringsvolymen eller också de planerade månatliga leasingbetalningarna, kan resterande parametrar beräknas. Enligt formeln ger en kortare löptid, ett lägre restvärde, en lägre indexreglering eller lägre nominella månatliga leasingbetalningar en lägre total investeringsvolym.
(109)
När den totala investeringsvolymen har fastställts dras kostnaderna av för renovering och skatter samt övriga tänkbara kostnader. Beloppet som är kvar utgör köpeskillingen. Vid försäljnings- och återförhyrningsordningen mellan Neuwoges och Bavaria har det inte specificerats hur stor del av köpeskillingen (den kontanta förskottsbetalningen) som avser det betalade priset för fastigheten med byggnaderna och hur stor del som utgör tomträttsavgälden.
Beräkning av affären mellan Bavaria och Neuwoges
Total investeringsvolym
[…] euro
Renovering
[…] euro
Skatter och avgifter
[…] euro
Privatiseringsersättning
[…] euro
Köpeskilling
[…] euro
(110)
Den aktuella försäljnings- och återförhyrningsordningen omfattar två olika delar, återförhyrningsdelen och den administrativa delen, som i sin tur har en koppling till GPV. Mot denna bakgrund ska det bedömas vilka finansiella konsekvenser återförhyrningsdelen, den administrativa delen och GPV får för Neuwoges.
7.2.3 Fastställande av finansiella konsekvenser som återförhyrningsdelen kan förväntas innebära för Neuwoges
(111)
De centrala beståndsdelarna i återförhyrningsdelen är försäljningen av byggnader samt upprättande av tomträtt för de tomter där fastigheterna är belägna, omfattande en period på 75 år. Bavaria åtog sig att betala sammanlagt […] euro till Neuwoges: […] euro som kapitaliserad tomträttsavgäld fram till och med den 31 december 2028 och […] euro som köpeskilling för byggnaderna (54). Dessutom ska Bavaria under en tioårsperiod från och med den 1 januari 2029 varje år betala en tomträttsavgäld på […] procent av det aktuella tomtvärdet, dvs. […] euro per m2 respektive […] euro per år. (55) För återförhyrningsdelens resterande löptid - från och med 2039 och till och med 2073 - ska tomträttsavgälden justeras efter prisindex för de totala levnadskostnaderna, om dessa förändras med mer än […] procent. (56)
(112)
Utöver att köpa byggnaderna och förvärva tomträtten till de aktuella tomterna har Bavaria åtagit sig att renovera byggnaderna och godkänt att det har slutits ett avtal med BRG, ett dotterbolag till Neuwoges, om att utföra byggarbetena.
(113)
För att fastställa nivån på den köpeskilling som Bavaria skulle betala till Neuwoges inom ramen för återförhyrningsdelen utgick avtalsparterna från en månatlig leasingbetalning till ett belopp av […] euro/m2, en indexreglering med […] procent per år, ett restvärde för byggnaderna på […] procent (som Neuwoges ska betala efter utgången av det avtal om upprättande av tomträtt som slutits för en period av 75 år på grundval av ett sakkunnigutlåtande som skulle upprättas vid en viss tidpunkt) samt en löptid på 30 år för återförhyrningen. (57) Utifrån dessa antaganden beräknades den totala investeringsvolymen till […] milj. euro. (58) Efter avdrag för renoveringskostnader på […] euro, privatiseringskostnader på […] euro samt skatter/avgifter på […] euro uppgick försäljningspriset till […] euro. (59)
(114)
Detta slutpris delades sedan upp i priset för byggnaderna ([…] procent = […] euro) och den kapitaliserade tomträttsavgälden ([…] procent = […] euro). (60) Beloppen som avsåg mark och byggnader beräknades inte separat, utan fastställdes som en andel av det totala försäljningspriset.
(115)
De första fördelarna som affären gav Neuwoges var därmed kontantbetalningen på […] euro och intäkterna från den tomträttsavgäld som Bavaria skulle betala när 30-årsperioden hade löpt ut.
7.2.3.1 Andra faktorer
Privatiseringsersättning
(116)
Till att börja med ska det fastställas att Bavarias privatiseringsersättning till Neuwoges i form av kontantbetalningar på […] euro ska beaktas under alla omständigheter.
(117)
Som köpare av byggnaderna och innehavare av tomträtten hade Bavaria enligt de aktuella avtalen klart fastställda skyldigheter att arbeta för att en del av lägenheterna såldes till hyresgästerna. I avtalet hade detta villkor utformats så att en försäljning i form av ”privatisering till köpare i ett mellanled” kunde godkännas enligt AHG. I denna lag fastställs att en kommersiell köpare ska eftersträva att till hyresgästerna sälja en så stor del som möjligt, men minst en tredjedel, av det lägenhetsbestånd som övertagits genom affären. (61) Detta åtagande omfattade också insatser för att informera hyresgästerna om vilka möjligheter de hade samt att undersöka deras intresse av att köpa lägenheter. Uppgiften att genomföra sådana insatser överfördes till Neuwoges genom återförhyrningsdelen (del V 1-3 §§). Utöver detta enades man om att Neuwoges skulle ersättas för detta med […] euro/m2, och den totala ersättningen för privatiseringssträvandena uppgick därmed till […] euro.
(118)
Det var först inte planerat att Neuwoges skulle få någon ersättning för sina privatiseringssträvanden. Det belopp som senare betalades som en separat ersättning för dessa strävanden utgjorde först bara en del av det fastställda försäljningspriset. (62) I själva verket fanns det ingen anledning för Bavaria att betala ut en ersättning till Neuwoges för verksamheter som Bavaria inte hade något ekonomiskt intresse av. Det var endast Neuwoges som hade ett ekonomiskt intresse av att det beviljades en skuldlättnad enligt AHG, vilket var knutet till villkoret om privatiseringssträvanden.
(119)
Senare skulle emellertid ersättningen för privatiseringssträvandena dras av från försäljningspriset och i stället erläggas som en separat utbetalning. Skälet till detta torde ha varit att om det aktuella beloppet fortfarande hade ingått i försäljningspriset skulle det ha medfört en skyldighet att betala till ETF. Det försäljningspris som Bavaria betalade till Neuwoges minskades med motsvarande belopp. Sett i Bavarias perspektiv gjorde detta ingen skillnad ekonomiskt. Från Bavaria fick Neuwoges exakt samma belopp som bolaget skulle ha fått om parterna inte hade enats om en separat privatiseringsersättning. Även Neuwoges såg faktiskt privatiseringsbetalningarna som en del av de förväntade intäkterna från försäljnings- och återförhyrningsordningen. (63)
(120)
Enda anledningen till att det skulle ha någon betydelse för Neuwoges om dessa betalningar avräknades som en separat ersättning och inte ingick i försäljningspriset var AHG. Som anges ovan (se skäl (101)) skulle en marknadsekonomisk aktör ha lämnat AHG utan avseende. Omständigheten att Neuwoges har genomfört privatiseringssträvanden och använt medel till detta saknar betydelse i detta sammanhang. En marknadsekonomisk aktör som inte agerade inom ramarna för AHG skulle inte ha utfört några privatiseringssträvanden och dessa kan därför inte heller beaktas i fråga om kriteriet om en marknadsekonomisk aktör.
(121)
Den ersättning för privatiseringssträvandena som Bavaria betalat till Neuwoges är därför att betrakta som en relevant fördel för Neuwoges som måste vägas in i försäljningspriset om man ska kunna fastställa försäljnings- och återförhyrningsordningens samtliga finansiella konsekvenser för Neuwoges.
Renovering
(122)
Den renovering som genomfördes inom ramen för försäljnings- och återförhyrningsordningen fick ytterligare finansiella konsekvenser för Neuwoges. Det ska erinras om att det enligt återförhyrningsdelen fanns ett direkt samband mellan renoveringskostnaderna och Bavarias utbetalning till Neuwoges, som beräknades genom att kostnaderna - inklusive renoveringskostnaderna - drogs från den totala investeringsvolymen (se skäl (109)). Med andra ord: Ju högre renoveringskostnader, desto lägre köpeskilling. Även med en alternativ beräkning av transaktionen, där man utgick från lägre hyror, lägre indexreglering och därmed också betydligt lägre leasingandelar, översteg därför köpeskillingen alltjämt det pris som hade överenskommits i återförhyrningsdelen. Detta berodde i första hand på att renoveringskostnaderna i denna alternativa beräkning har angetts som betydligt lägre än vad Bavaria och BRG slutligen kom överens om. (64)
(123)
Mot denna bakgrund ska det noteras att det schablonbelopp för renoveringsarbetena som Bavaria i enlighet med GPV betalade till BRG, ett helägt dotterbolag till Neuwoges, var betydligt högre än Neuwoges första beräkning av renoveringskostnaderna. (65) I Neuwoges första kostnadsberäkning angavs de till totalt […] euro respektive […] euro/m2, men det schablonbelopp för renoveringen som Bavaria och Neuwoges dotterbolag BRG slutligen enades om uppgick till […] euro respektive […] euro/m2. Med andra ord: De överenskomna kostnaderna översteg de ursprungligen beräknade kostnaderna med […] euro respektive […] procent. I och med att schablonkostnaden låg betydligt högre än det överenskomna beloppet medförde detta en markant sänkning av den köpeskilling som Bavaria enligt återförhyrningsdelen skulle betala till Neuwoges.
(124)
Något skäl till differensen mellan den första kostnadsberäkningen och det överenskomna schablonbeloppet har inte angetts. Detta är ytterst förvånande eftersom Neuwoges först hade rubricerat de beräknade renoveringskostnaderna på i genomsnitt […] euro/m2 som ”allmänt förekommande[]”. (66) Även i det utlåtande som Neuwoges lämnade, Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern (nedan kallat Pestel-utlåtandet), uppskattades kostnaderna för en renovering i stil med den som BRG utförde, till mellan […] euro/m2 och […] euro/m2. (67) Som fastighetsägare och förvaltare hade Neuwoges ingående kännedom om renoveringsbehovet och det är svårt att förstå varför det underskattades så markant.
(125)
Renoveringskostnaderna ska beaktas när de finansiella konsekvenserna av återförhyrningsdelen fastställs. Först och främst är det uppenbart att det inte spelade någon roll för Bavaria hur höga renoveringskostnader Neuwoges dotterbolag BRG fakturerade för, eftersom alla tillkommande renoveringskostnader helt enkelt räknades av mot köpeskillingen. Neuwoges hade däremot ett uppenbart ekonomiskt intresse av att Bavaria slöt ett avtal med BRG om att genomföra renoveringsarbeten och att en del av försäljningspriset hänfördes till renoveringskostnaderna. Som stöd för detta övervägande kan anföras att den vinst som Neuwoges dotterbolag gjorde till följd av renoveringen inte omfattades av det betalningsåtagande som fastställs i AHG. Enligt egna uppskattningar gjorde BRG (och följaktligen även Neuwoges) en vinst på Bavaria-renoveringarna motsvarande […] euro. (68) Denna vinst utgör en direkt fördel för Neuwoges som måste beaktas. För att försvara försäljningspriset hänvisade faktiskt också Neuwoges företagsledning till det avtal som slutits med BRG om genomförandet av renoveringsarbetena. (69)
Tomträttsavgäld
(126)
Vad gäller tomträttsavgälden ska här behandlas Neuwoges argument om att Bavaria i själva verket inte behövde göra några betalningar under de första 30 åren eftersom den kapitaliserade tomträttsavgälden ingick i försäljningspriset. Frågan om tomträttsavgälden betalas årligen eller i förskott som en kapitaliserad tomträttsavgäld har emellertid knappast någon betydelse för den förestående bedömningen. Det finns inget som tyder på att det var irrationellt att ingå en sådan överenskommelse, utan detta visar enbart att Neuwoges föredrog förskottslikviditet.
(127)
Man får slutligen inte glömma att Bavaria är skyldig att betala tomträttsavgälden även efter det att den administrativa delen har löpt ut. Från och med den 1 januari 2029 ska Bavaria under en tioårsperiod varje år betala en tomträttsavgäld på […] procent av det aktuella tomtvärdet, dvs. […] euro per m2. Under den resterande löptiden ska tomträttsavgälden justeras efter index för de totala levnadskostnaderna, om dessa förändras med mer än […] procent. Om man för enkelhetens skull utgår från att levnadskostnadsindex inte kommer att variera, skulle dessa framtida betalningar beräknas uppgå till ett nominellt värde av […] euro. Vid en samlad bedömning ska värdet av dessa framtida betalningar diskonterat till år 1998 också anses ingå i den fördel som Neuwoges har fått.
7.2.3.2 Slutsatser
(128)
Det ska här erinras om att målet med den förestående analysen är att så exakt som möjligt fastställa vilka finansiella konsekvenser återförhyrningsdelen får för Neuwoges. Enligt denna analys omfattar de relevanta fördelarna för Neuwoges följande:
a)
Det kontantpris som Bavaria betalat ([…] euro).
b)
Ersättningen för privatiseringssträvandena ([…] euro).
c)
Den vinst som genererades genom renoveringen ([…] euro).
d)
Kontantvärdet av tomträttsavgälden från och med 2029 (diskonterat värde […] euro).
7.2.4 Fastställande av finansiella konsekvenser som den administrativa delen kan förväntas innebära för Neuwoges
(129)
Enligt den administrativa delen ansvarar Neuwoges för förvaltningen av de aktuella byggnaderna. Neuwoges får samtliga intäkter från uthyrningen av lägenheter och affärslokaler. I gengäld ska ägaren (Bavaria) betala en fast månatlig leasingandel som fastställs till […] euro fram till dess att renoveringsarbetena är avslutade och till […] euro för perioden därefter (3 § den administrativa delen). Avtalet har en löptid på 30 år, räknat från och med det att renoveringsarbetena avslutats (2 § första stycket). Den månatliga leasingandelen indexregleras med […] procent per år (4 § andra stycket). Följande analys syftar till att fastställa vilka finansiella konsekvenser som den administrativa delen får för Neuwoges.
7.2.4.1 Bakgrund (beräkningar)
(130)
Den månatliga leasingandelen beräknas genom att den förväntade nettohyran per m2 och månad - minus förvaltningskostnader, underhållskostnader och risken för hyresbortfall - multipliceras med antalet tillgängliga kvadratmeter. (70) De viktigaste antagandena gäller därmed den förväntade nettohyran per m2 och månad samt de förväntade kostnaderna. I den administrativa delen utgick parterna från att nettohyran på […] euro/m2 efter renoveringen uppgick till […] euro/m2 och den månatliga leasingandelen fastställdes därför till […] euro/m2. (71)
(131)
När de konkreta parametrar som slutligen användes i den administrativa delen skulle fastställas hade Neuwoges ett val. (72) Bolaget kunde exakt bestämma sina månatliga betalningar under avtalstiden samt försäljningsintäkterna genom att välja en annan hyresnivå eller en högre indexreglering. (73) Det fanns ett direkt samband mellan den högre eller lägre risk som var resultatet av att en viss leasingandel fastställts (t.ex. genom att fastställa avvikande hyresnivåer, en avvikande indexreglering och avvikande kostnader) och den likviditet som erhölls i form av försäljningspriset. Enligt en alternativ beräkning som utförts av Bavaria hade t.ex. det månatliga leasingbeloppet kunnat uppgå till […] euro i stället för […] euro om indexregleringen varit 2,0 procent, hyresnivån […] euro, vilket därmed hade gett ett leasingpris på […] euro. (74) Självklart skulle även försäljningspriset vara lägre i så fall.
7.2.4.2 Analys av de finansiella konsekvenserna
Allmänna överväganden
(132)
När det ska fastställas vilka finansiella konsekvenser som den administrativa delen får för Neuwoges måste två överväganden beaktas. För det första: leasingandelen beräknas på kvadratmeterbasis. Eftersom Bavaria sålde vissa lägenheter efter det att avtalet löpt ut förändrades den totala kvadratmeterytan från det ursprungliga […] m2 till […] m2 1999, […] m2 2000 och […] m2 2001. Efter 2001 låg den relevanta kvadratmeterytan oförändrat på […] m2. I sina synpunkter har Neuwoges utgått från denna successivt reducerade kvadratmeteryta i sin beräkning av de projicerade finansflödena. Men eftersom det endast är ex-ante-perspektivet som är relevant borde Neuwoges inte ha reducerat den totala kvadratmeteryta som låg till grund för beräkningarna med den sålda kvadratmeterytan utan i stället använt sig av den kvadratmeteryta som var utgångspunkt för bolagets vidareförsäljning i början av 1998. Följande analys bygger därför inte på de siffror som Neuwoges har angett i sina synpunkter, utan på de siffror som Neuwoges använde sig av i sin ursprungliga vinstprognos, nämligen en successiv minskning från […] m2 till […] m2 fram till 2003. För det andra: För att fastställa vilka finansiella konsekvenser som avtalet förväntades få för Neuwoges vid den tidpunkt då affären ingicks måste framtida intäkter och kostnader diskonteras, vilket kräver att en diskonteringsränta fastställs. I enlighet med sin ursprungliga skrivelse och de kassaflödesanalyser som Neuwoges inkommit med utgår kommissionen från en diskonteringsränta på 5 procent per år. (75)
Tillförlitligheten i Neuwoges kassaflödesanalyser
(133)
Innan det görs en oberoende ekonomisk analys av den administrativa delen måste de kassaflödesanalyser som Neuwoges gjort i efterhand kommenteras. Dessa analyser ska visa vilka förhandsförväntningar som en försiktig marknadsekonomisk aktör skulle ha haft på det kassaflöde som genererades genom den administrativa delen. Neuwoges argumenterar för att om den administrativa delen baserats på realistiska förhandsantaganden - enligt bolaget en hyreshöjning på […] procent per år, en indexreglering av kostnaderna med […] procent per år och en vakansgrad på […] procent - skulle detta ha lett till förväntningar på ett negativt totalt kassaflöde till ett nominellt värde av -[…] euro och ett diskonterat värde av -[…] euro (76). Vidare hävdar Neuwoges att den administrativa delen endast hade kunnat generera ett positivt värde på nominellt […] euro och ett diskonterat värde på […] euro om den hade baserats på det som anges vara orealistiska förhandsantaganden - en hyreshöjning på […] procent per år, en vakansgrad på […] procent och stabila kostnader. (77) Enligt Neuwoges hade det därför redan från början varit uppenbart att det skulle ha krävts årliga hyreshöjningar på […] procent enbart för att klara leasingandelen, och det hade då inte funnits något utrymme för kostnadsökningar.
(134)
I detta sammanhang ska det noteras att Neuwoges antaganden om kostnadsnivån är föga övertygande (kostnaderna ligger på samma utgångsnivå i samtliga analyser som Neuwoges har inkommit med). I de beräkningar som låg till grund för den ingångna administrativa delen utgår man från totalkostnader (förvaltning, underhåll, risk för hyresbortfall) till ett belopp av ca […] procent av hyrorna, men i Neuwoges kassaflödesanalyser däremot uppgår kostnadsnivån (efter renovering) till minst […] procent (där […] procent utgörs av risken för hyresbortfall och […] procent av förvaltning och underhåll). Även om man bortser från det markant ökade hyresbortfallet (från […] procent till […] procent), kan det fortfarande konstateras en hyreshöjning från […] procent till […] procent i fråga om de övriga kostnaderna. Något skäl för denna höjning anges inte i Neuwoges synpunkter. Neuwoges slår tvärtom fast att […] procent ([…] euro/m2) är ett sannolikt värde för perioden direkt efter renoveringen, men att detta värde sedan måste höjas med […] procent per år. (78) Även i det utlåtande om marknadsvärdet som Neuwoges hade beställt före försäljningen, utgick man från en total kostnadsnivå (inklusive risken för hyresbortfall (79)) mellan […] procent och […] procent (1997 års utlåtande). I utlåtandet anges det inte exakt vilken procentsats som man har räknat med i fråga om risken för hyresbortfall, och det kan därför inte fastställas i vad mån de antaganden som ligger till grund för övriga kostnader avviker från Neuwoges antaganden. Under alla omständigheter har Neuwoges nu beräknat att de övriga kostnaderna ska ligga högre, även om man utgår från att risken för hyresbortfall uppgår till […] procent i 1997 års utlåtande. Mot denna bakgrund kan Neuwoges kassaflödesanalyser inte godtas och måste korrigeras så att de bygger på en första kostnadsnivå på […] procent - exklusive risken för hyresbortfall. (80)
(135)
I detta sammanhang ska det också konstateras att Neuwoges påstående om att det krävdes hyreshöjningar på […] procent enbart för att kompensera för den höjda leasingandelen inte stämmer. Eftersom leasingandelen beräknas som en procentandel av den ursprungliga totalhyran (i det här fallet […] procent) skulle en hyreshöjning på […] procent göra det möjligt att täcka in både den höjda leasingandelen och en kostnadsökning med […] procent. Med stabila kostnader skulle det räcka även med en lägre hyreshöjning för att kompensera för den ökade leasingandelen. Om man utgår från att risken för hyresbortfall uppgår till […] procent och kostnaderna för övrigt låg på en stabil nivå, skulle det faktiskt räcka med en årlig hyreshöjning på […] procent för att kompensera för den ökade leasingandelen. Varje höjning utöver detta skulle Neuwoges kunna använda till att betala stigande kostnader eller generera en vinst.
Analys av de finansiella konsekvenserna
(136)
Vid tidpunkten då avtalen slöts utförde Neuwoges en egen analys av det nominella kassaflödet. (81) Denna analys baserades på antagandena att bolagets egna kostnader (förvaltning, underhåll) skulle öka med […] procent per år, att hyrorna skulle kunna höjas vart tredje år med […] procent, att bolaget skulle kunna hålla en vakansgrad på […] procent och att […] procent av lägenheterna skulle säljas till hyresgästerna. Med stöd av detta förväntade sig Neuwoges att den administrativa delen skulle generera ett nominellt kassaflöde på […] euro under löptiden på 30 år.
(137)
Inom ramen för det formella granskningsförfarandet har det inte framkommit något som tyder på att dessa beräkningar medvetet skulle ha gjorts på grundval av alltför optimistiska förväntningar. Det finns inga som helst indikationer på att Neuwoges representanter som presenterade dessa siffror för Neuwoges styrelse skulle ha gjort detta med vetskap om att det rörde sig om felaktiga siffror. Neuwoges förefaller faktiskt inte heller påstå att företagsledningen medvetet skulle ha ingått en ofördelaktig affär av politiska skäl, utan det som sägs är snarare att man har gjort en felaktig bedömning när man har värderat de ekonomiska konsekvenserna (vilket Neuwoges anser att en marknadsekonomisk aktör inte skulle ha gjort). (82)
(138)
Det måste ändå undersökas om förväntningarna var av ett sådant slag att de inte hade kunna ligga till grund för ett beslut som fattades av en marknadsekonomisk aktör. I detta sammanhang ska det noteras att Neuwoges ansåg att en marknadsekonomisk aktör skulle ha utgått från en hyreshöjning på endast […] procent per år, en risk för hyresbortfall på […] procent och ökade förvaltnings- och underhållskostnader med […] procent. (83) Med dessa antaganden som utgångspunkt skulle enligt Neuwoges det totala kassaflödets nominella värde uppgå till -[…] euro och diskonterat till -[…] euro. En viktig faktor här var framför allt att hyresbortfallet hade mer än sjufaldigats.
7.2.4.3 Marknadsförväntningar
(139)
Här hänvisas i första hand till de underlag som ger en inblick i vilka förväntningar de båda affärsparterna faktiskt hade. Som framgår av protokollet från styrelsemötet den 16 december 1997 betecknade för det första Neuwoges företagsledning riskerna med affären som ”godtagbara”. (84) Av protokollet framgår också att Neuwoges agerande baserades på beräkningar där man utgick från en hyreshöjning på […] procent vart tredje år, en kostnadsökning (exklusive risken för hyresbortfall) på […] procent och en risk för hyresbortfall på […] procent. (85)
(140)
Innan avtalen undertecknades konsulterade Neuwoges revisionsföretaget Nordrevision, som bedömde att en hyreshöjning på […] procent visserligen var i paritet med den allmänna inflationstakten, men knappast genomförbar. (86) Vidare ansåg Nordrevision att utgångsnivån för kostnaderna (beräkningarna grundas på uppskattade kostnader motsvarande […] procent av hyrorna) var realistisk om vakansgraden var noll, men att det var nödvändigt att indexreglera kostnaderna på motsvarande sätt som leasingandelen. (87)
(141)
Bavarias utgångspunkt var att man kunde räkna med en ytterst låg vakansgrad eftersom befolkningsutvecklingen i Neubrandenburg såg ut att vara konstant (på grund av att flera stora tjänsteleverantörer etablerat sig där) (88) och byggnaderna hade ett bra läge. (89) Bavaria utgick också från att det skulle vara möjligt att genomföra hyreshöjningar som motsvarade indexregleringen av leasingbetalningarna. (90)
(142)
Det ska slutligen noteras att 1997 års utlåtande om marknadsvärdet, som Neuwoges beställde före försäljningen, innehöll uppgifter om den förväntade relevanta utvecklingen. I 1997 års utlåtande utgick man från en kostnadsnivå från […] procent till […] procent, men det sägs inget om vilken procentsats som har använts för att beräkna risken för hyresbortfall. (91)
7.2.4.4 Bedömning
Förvaltningskostnader
(143)
För det första förefaller förväntningarna på förvaltnings- och underhållskostnaderna vara rimliga, både i fråga om utgångsnivån ([…] euro/m2 respektive […] procent av hyrorna) och den förväntade ökningen ([…] procent per år). Vad gäller kostnadernas utgångsnivå grundar den sig på Neuwoges eget konstaterande om att kostnaderna hade satts tillräckligt högt, åtminstone för tiden direkt efter renoveringen. För det andra hade det i Pestel-utlåtandet konstaterats att förvaltnings- och underhållskostnaderna för 1997 skulle uppgå till i genomsnitt […] euro/m2, dvs. […] euro lägre än vad som hade angetts inom ramen för försäljnings- och återförhyrningsordningen. (92) Även de kostnader som hade angetts i sakkunnigutlåtandet var i denna storleksordning. Man kunde säkert räkna med att dessa kostnader skulle öka. Antagandet om en ökning på […] procent per år föreföll rimlig och snarast i underkant. Nordrevision hade endast föreslagit att en sådan indexreglering av förvaltningskostnaderna skulle anpassas efter indexregleringen av leasingandelen. Detta skulle resultera i en årlig ökning med […] procent, alltså en lägre ökning än vad Neuwoges hade utgått från. För övrigt anser Neuwoges nu också för egen del att det hade varit realistiskt att förvänta sig en höjning på […] procent per år. Detta innebär att ett värde på […] procent per år med all säkerhet inte var oförsvarligt låg.
Risken för hyresbortfall
(144)
Vad gäller risken för hyresbortfall var det inte orealistiskt att räkna med ett allmänt hyresbortfall på […] procent. För det första ska det konstateras att detta antagande inte ifrågasattes i samband med Nordrevisions granskning av avtalen, trots att konsulten gav uttryck för andra betänkligheter i fråga om det allmänna ekonomiska läget och fastighetsmarknaden i Neubrandenburg. (93) För det andra anges det visserligen inget specifikt om vilken risk för hyresbortfall som man utgått från i 1997 års utlåtande om marknadsvärdet, men risken förefaller inte vara signifikant mycket högre. (94)
(145)
Som framgår av Bavarias interna beslutsunderlag utgick Bavaria från att befolkningen i Neubrandenburg skulle ligga kvar på en stabil nivå, eftersom flera stora tjänsteleverantörer skulle etablera sig där, och att nästan samtliga av de aktuella lägenheterna skulle kunna hyras ut efter renoveringen. Enligt de uppgifter som Neuwoges lämnat räknade Stadt Neubrandenburg och Land Mecklenburg-Vorpommern i själva verket med stabila befolkningssiffror och en stabil inkomstutveckling under åren 1997/1998.
(146)
Man får slutligen inte glömma att företagsledningen för Neuwoges - ett företag som ägde mer än 30 procent av lägenheterna i Neubrandenburg och därför hade omfattande kunskaper om den lokala fastighetsmarknaden - bedömde att riskerna med försäljnings- och återförhyrningsordningen var godtagbara. I sina egna prognoser utgick de från att risken för hyresbortfall skulle uppgå till […] procent. Det framgår inte varför de som är experter på den lokala fastighetsmarknaden skulle ha grundat sina beräkningar på ett sådant antagande, om det nu var så orealistiskt lågt som Neuwoges hävdar.
(147)
En annan fråga som ska beaktas är om de underlag som Neuwoges lämnat, med avseende på frågan om en försiktig deltagare på den relevanta fastighetsmarknaden (förfabricerade höghus i östra Tyskland) skulle ha förväntat sig en högre vakansgrad, härrörde från tiden innan försäljnings- och återförhyrningsordningen ingicks. Det enda utlåtande som har upprättats innan de aktuella avtalen slöts är Pestel-utlåtandet. Det ska emellertid noteras att Pestel-utlåtandet avser östra Tyskland i dess helhet och inte beaktar de specifika lokala särdragen i Neubrandenburg, vilket gör att det får begränsad betydelse i det här sammanhanget. I utlåtandet behandlas några generella problem för fastighetsmarknaden i östra Tyskland, men utlåtandet ger inte i sig tillräckliga indikationer för att en marknadsekonomisk aktör inte skulle ha utgått från en risk för ett hyresbortfall på […] procent i samband med sitt investeringsbeslut.
Hyror
(148)
Vad gäller hyrorna ska det först och främst konstateras att Neuwoges inte anser att den förväntade hyresnivån efter renoveringen har satts alltför högt. Bolaget hävdar snarare att hyrorna inte kunde höjas i förväntad omfattning. Eftersom Rostocks tingsrätt har slagit fast att den genomsnittliga hyresnivån på […] euro/m2 som låg till grund för den administrativa delen var inom spannet för den gällande hyresöversikten (95), kan man dra slutsatsen att den ursprungliga genomsnittliga hyresnivån var realistiskt satt.
(149)
Vad gäller indexregleringen av den överenskomna leasingandelen finns det inget som direkt styrker vilken genomsnittlig hyreshöjning som man generellt utgick från för 1998. Nordrevision konstaterade endast att den nivå som först hade angetts, […] procent per år, följde den allmänna inflationstakten, men sannolikt inte skulle vara genomförbar i Neubrandenburg. (96) Neuwoges förefaller ha tagit till sig dessa varningsord eftersom bolaget till slut godkände en indexreglering med ”endast” […] procent och utgick från att kunna genomföra hyreshöjningar på […] procent vart tredje år (respektive […] procent per år). I utlåtandena om marknadsvärdet anges inga explicita förväntningar om framtida hyreshöjningar. Det ska ändå slås fast att eftersom utlåtandena om marknadsvärdet inte innehöll några explicita antaganden om inflations- och hyresutvecklingen utgick man uppenbarligen från att hyreshöjningen skulle följa den allmänna inflationen (som under tidigare decennier hade legat någonstans kring 3,5 procent). (97) Eftersom den genomsnittliga inflationstakten låg på 3,52 procent per år fann Rostocks tingsrätt att indexregleringen för de 28 åren innan avtalen slöts varit berättigad. (98) Tingsrätten noterade vidare att det naturligtvis är mycket svårt att prognostisera ränteutvecklingen under en 30-årsperiod, men att den inte kunde konstatera något påtagligt missförhållande mellan indexregleringen av leasingandelen och den förväntade ränteutvecklingen.
(150)
I Pestel-utlåtandet som Neuwoges hade lämnat finns det varken uppgifter om de faktiska förväntningarna hos aktörerna på fastighetsmarknaden i östra Tyskland eller specifika uppgifter om Neubrandenburg. Utlåtandet innehåller ändå indikationer på att fastighetsmarknaden i östra Tyskland kunde vara en svår marknad. Men mot bakgrund av övriga åberopade fakta är Pestel-utlåtandet inte tillräckligt för att styrka att överenskommelsen om en indexreglering av leasingbetalningarna på […] procent per år och förväntningen att kunna genomföra hyreshöjningar på […] procent per år skulle ha varit orealistisk.
Löptid
(151)
Vad gäller avtalets löptid argumenterade Rostocks tingsrätt slutligen för att vissa leasingavtal kännetecknades av långa löptider (på uppemot 30 år) och att ett avtal som detta därför inte var något ovanligt. (99) En löptid på 30 år medförde självklart vissa risker, men innebar också en möjlighet att få stabila vinster och hög grad av trygghet vad gäller förväntade kostnader. Med en lång löptid blir också de månatliga leasingbetalningar som krävs för att amortera köparens investeringar lägre och om leasingbetalningarna är lika höga blir försäljningspriset högre än vad det skulle ha varit med en kortare löptid. (100) Mot denna bakgrund förefaller inte överenskommelsen om en löptid på 30 år vara orimlig.
7.2.4.5 Slutsatser
(152)
Mot denna bakgrund kan de förväntningar som Neuwoges gett uttryck för i sin ursprungliga beräkning inte anses vara orealistiska. Med beaktande av de underlag som finns tillgängliga kunde Neuwoges därmed helt och hållet utgå från att den administrativa delen skulle generera en vinst. Om de förväntade nominella vinsterna diskonteras till den relevanta tidpunkten (början av 1998), visar det sig att Neuwoges beslut grundades på antagandet att den administrativa delen hade ett kontantvärde på […] euro.
7.2.5 Samlad bedömning
(153)
Kommissionen har redan kommit fram till att återförhyrningsdelen och den administrativa delen utgör delar av en och samma integrerade affär. För att fastställa affärens totala värde för Neuwoges ska därför kontantvärdet av båda avtalen räknas samman. Det ska erinras om att Neuwoges kunde förvänta sig följande fördelar från återförhyrningsdelen:
a)
Det kontantpris som Bavaria betalat ([…] euro).
b)
Ersättningen för privatiseringssträvandena ([…] euro).
c)
Den vinst som genererades genom renoveringen ([…] euro).
d)
Kontantvärdet av tomträttsavgälden från och med 2029 (diskonterat värde […] euro).
(154)
Som redan har konstaterats i avsnitt 7.2.4 ska också det diskonterade kontantvärdet för den administrativa delen fastställas till […] euro, baserat på Neuwoges realistiska förväntningar. För Neuwoges uppgick därmed försäljnings- och återförhyrningsordningens totala värde till […] euro.
7.3 JÄMFÖRELSE MED ANDRA AFFÄRSALTERNATIV
(155)
För att kunna fastställa om den försäljnings- och återförhyrningsordning som Neuwoges ingick med Bavaria motsvarar de avtal som en marknadsekonomisk aktör skulle ha valt måste nu värdet av denna affär jämföras med andra affärsalternativ. Om Neuwoges hade haft ett annat alternativ som var ekonomiskt mer fördelaktigt, skulle beslutet att ingå försäljnings- och återförhyrningsordningen inte anses vara ett handlingsalternativ som en marknadsekonomisk aktör skulle ha valt.
(156)
Det ska här noteras att en uthyrning utan renovering eller en rivning av byggnaderna knappast skulle ha varit några tänkbara alternativ. För det första hade en uthyrning utan renovering endast gett begränsade intäkter. Det var också uppenbart att orenoverade byggnader hade en högre vakansgrad än renoverade byggnader. (101) Det finns därför inga fakta som talar för att man hade kunnat räkna med högre vinster om man fortsatte att hyra ut de orenoverade byggnaderna än vad försäljnings- och återförhyrningsordningen hade kunnat förväntas ge. En rivning skulle inte ha genererat några intäkter, men däremot rivningskostnader. Detta skulle därför inte heller ha varit något tänkbart alternativ vid den relevanta tidpunkten (1997/1998).
7.3.1 Lånefinansiering som tänkbart alternativ
(157)
Lånefinansiering är det första tänkbara alternativet som skulle kunna komma i fråga. Om Neuwoges hade finansierat renoveringen av de aktuella byggnaderna genom lån, skulle bolaget till viss del ha kunnat uppnå samma vinster som genom försäljnings- och återförhyrningsordningen. I första hand hade Neuwoges kunnat hyra ut de renoverade byggnaderna och på så sätt få goda intäkter. Till skillnad från med försäljnings- och återförhyrningsordningen skulle bolaget också ha fortsatt att äga byggnaderna.
(158)
Men en lånefinansiering skulle självklart också ha inneburit vissa nackdelar. För det första hade Neuwoges tvingats att använda eget kapital för att täcka 30 procent av investeringsvolymen, eftersom andelen eget kapital enligt Neuwoges borde ligga kvar på 30 procent. (102) I slutet av 1997 diskuterade Neuwoges styrelse möjligheten att minska andelen eget kapital för att kunna genomföra ökade investeringar. Företagsledningen avslog emellertid detta förslag med motiveringen att det inte var ekonomiskt försvarbart, eftersom detta skulle ha lett till att skuldsättningen blev oacceptabelt hög. (103) Som företagsledningen tillkännagav: ”Det vore inte försvarbart att sänka andelen eget kapital från 30 till 25 procent (skuldsättningsgraden).” (104) Burkhard Räuber, som var en av Neuwoges styrelseledamöter, slog också fast att ”i ett företagsekonomiskt perspektiv är det inte tänkbart att sänka andelen eget kapital. Företagets åtaganden måste fullgöras.” (105) För att finansiera renoveringsinvesteringar till ett belopp av […] euro skulle Neuwoges därmed ha behövt satsa […] euro i eget kapital. Det är högst osannolikt att så mycket eget kapital skulle finnas direkt tillgängligt. Av styrelsens protokoll framgår att den möjliga totala investeringsvolymen för 1998 (inklusive lån) uppgår till ca […] euro och att detta belopp redan har öronmärkts för andra projekt. (106) Detta visade att Neuwoges endast hade kunnat finansiera renoveringsarbetena genom lån under förutsättning att bolaget hade avstått från andra projekt.
(159)
En fördel med försäljnings- och återförhyrningsordningen som lånefinansieringen inte gav var att Neuwoges inte behövde satsa eget kapital. Dessutom fick bolaget ett likviditetstillskott och kunde trygga hela finansieringen av byggnadsrenoveringen.
(160)
Mot bakgrund av samtliga dessa överväganden kan det inte styrkas att en lånefinansierad renovering skulle ha varit ett tänkbart alternativ, eller om så varit fallet, att detta hade varit fördelaktigare för Neuwoges än affären med Bavaria. Eftersom Neuwoges knappast hade den mängd eget kapital som krävdes för att få lån och dessutom kunde behöva likviditetstillskottet för att finansiera andra investeringar, kan man snarast konstatera att det var ett klokt beslut att satsa på försäljnings- och återförhyrningsordningen i stället för en lånefinansiering.
7.3.2 Direktförsäljning som tänkbart alternativ
(161)
Ett andra alternativ som ska tas under seriöst övervägande är en direktförsäljning av byggnaderna med respektive tomt. Det avgörande här är om en sådan försäljning hade varit fördelaktigare.
7.3.2.1 Bedömning med hänsyn till 1997 och 2007 års utlåtanden om marknadsvärdet
(162)
När man jämför försäljnings- och återförhyrningsordningens värde för Neuwoges och de potentiella fördelarna med en direktförsäljning är den centrala frågan vilket pris som Neuwoges hade kunnat få vid en ”normal” försäljning. Här har de båda utlåtandena om marknadsvärdet från 1997 och 2007 en viss betydelse.
(163)
Neuwoges beställde dessa båda utlåtanden för att få veta vad de aktuella objekten (byggnader och tomter) värderades till 1997. Ett av utlåtandena upprättades 1997 av en intern sakkunnig, medan 2007 års utlåtande upprättades retroaktivt av en oberoende sakkunnig. I 1997 års utlåtande fastställdes värdet till […] euro, vilket ska jämföras med 2007 års utlåtande där värdet fastställdes till […] euro. (107) I båda utlåtandena gjordes en separat värdering av byggnader (1997: […] euro; 2007: […] euro) och tomter (1997: […] euro; 2007: […] euro). Båda utlåtandena bygger i huvudsak på samma metod (”inkomstförfarandet”).
(164)
Eftersom 2007 års utlåtande om marknadsvärdet upprättades först efter det att försäljnings- och återförhyrningsordningen hade ingåtts, utgör det enligt kommissionen inget tillförlitligt underlag för att fastställa objektens värde 1997 utifrån Neuwoges dåvarande kunskaper. Detta utlåtande som upprättats retroaktivt 2007 kunde till syvende och sist inte ligga till grund för Neuwoges beslut att ingå försäljnings- och återförhyrningsordningen med Bavaria.
(165)
Enligt kommissionen kan emellertid inte heller 1997 års utlåtande om marknadsvärdet ge någon tillförlitlig indikering om fastigheternas värde 1997 utifrån Neuwoges dåvarande kunskaper. Som konstaterades under det formella granskningsförfarandet var Neuwoges företagsledning redan när de aktuella avtalen slöts helt på det klara med att 1997 års utlåtande inte kunde anses utgöra ett tillförlitligt bedömningsunderlag. Med avseende på detta kan följande vara belysande:
a)
Hyror
Utgångspunkten för 1997 års utlåtande om marknadsvärdet var en hyra mellan […] euro/m2 och […] euro/m2. Enligt den första hyresöversikten för Stadt Neubrandenburg, som gällde från och med den 1 januari 1998 och baserades på uppgifter från 1997, låg samtidigt genomsnittshyran för renoverade lägenheter på mellan 3,90 euro/m2 och 4,38 euro/m2. Med tanke på att Neuwoges är ett stort fastighetsbolag i Neubrandenburg måste det absolut känna till genomsnittshyrorna i Neubrandenburg. Neuwoges skulle därför sannolikt ha utgått från dessa uppgifter när fastigheterna värderades. Under perioden efter renoveringen (dvs. från och med 1999, alltså två år efter det att uppgifterna till den första hyresöversikten hade inhämtats) skulle hyresnivån enligt försäljnings- och återförhyrningsordningen vara i genomsnitt […] euro/m2, vilket också överensstämde med hyresöversikten.
b)
Renoveringskostnader
Utlåtandet om marknadsvärdet utarbetades under våren 1997 och man utgick där från renoveringskostnader på sammanlagt […] euro. Vid samma tidpunkt (mars 1997) angav Neuwoges företagsledning i en skrivelse till Bavaria att renoveringskostnaderna beräknades uppgå till […] euro. Det är alltså uppenbart att Neuwoges mycket väl kände till att de nödvändiga renoveringskostnaderna var rejält undervärderade i utlåtandet från 1997. Det schablonbelopp för fastighetsrenoveringen som Bavaria och Neuwoges dotterbolag BRG hade kommit överens om var till och med betydligt högre ([…] euro), vilket ska tas till intäkt för att Neuwoges vid den tidpunkt då avtalen slöts var införstådd med att renoveringskostnaderna hade undervärderats med nästan 10 miljoner euro i 1997 års utlåtande.
c)
Resterande utnyttjandetid
Med tanke på den planerade renoveringen var den generella utgångspunkten för 1997 års utlåtande om marknadsvärdet att den resterande utnyttjandetiden skulle vara mellan […] och […] år. Det ska här noteras att de låga renoveringskostnader som har beräknats i 1997 års utlåtande inte utan vidare är förenliga med antagandet att byggnaderna får en betydligt längre livslängd efter renoveringen.
d)
Tomtvärde
Det ska konstateras att värdeminskande faktorer inte har beaktats i den värdering som har gjorts av de aktuella tomterna i 1997 års utlåtande om marknadsvärdet (i 2007 års utlåtande har de däremot beaktats). Exempel på sådana faktorer är befintlig infrastruktur som inte kan flyttas eller avlägsnas (som avloppssystem eller rörledningar) eller en ofördelaktig tomtutformning. Detta resulterar normalt i en värdeminskning. Som tomtägare måste Neuwoges ha varit medveten om dessa faktorer. Följaktligen måste bolaget också ha vetat att tomtvärdet hade satts för högt i 1997 års utlåtande.
(166)
Sammanfattningsvis kan det konstateras att Neuwoges bevisligen kände till att vissa av de centrala antaganden som låg till grund för 1997 års utlåtande om marknadsvärdet, framför allt i fråga om renoveringskostnaderna, inte höll måttet. Kommissionen drar därför slutsatsen att 1997 års utlåtande inte innehåller några tillförlitliga uppgifter om vad objekten var värda 1997 utifrån Neuwoges dåvarande kunskaper.
(167)
Vidare anser kommissionen att en marknadsekonomisk aktör som befann sig i samma situation som Neuwoges och som med stöd av den information som Neuwoges hade tillgång till vid den relevanta tidpunkten gjorde en förhandsbedömning av fastighetsvärdet sannolikt skulle ha kommit fram till ett resultat som låg mycket nära uppgifterna i det retroaktiva utlåtandet från 2007. På samma sätt som också gjordes i 2007 års retroaktiva utlåtande skulle en marknadsekonomisk aktör som befann sig i samma situation som Neuwoges ha baserat sina förhandsförväntningar i fråga om de hyror som skulle kunna tas ut på den relevanta hyresöversikten, renoveringskostnaderna skulle ha beräknats till en nivå som låg närmare det belopp som Bavaria och BRG kommit överens om, och tomtvärdet skulle ha anpassats med hänsyn till de värdeminskande faktorer som då var kända. Mot bakgrund av de planerade renoveringsåtgärderna och de jämförande uppgifterna skulle en marknadsekonomisk aktör som befann sig i samma situation som Neuwoges dessutom noggrant ha analyserat den resterande utnyttjandetiden (vilket också gjordes i 2007 års utlåtande). Den rimliga slutsatsen är därför att en marknadsekonomisk aktör som befann sig i samma situation som Neuwoges skulle ha baserat sin bedömning på skattningar av den resterande utnyttjandetiden som låg i närheten av de skattningar som gjordes i 2007 års retroaktiva värdering.
(168)
Kommissionen anser därför att en marknadsekonomisk aktör som befann sig i samma situation som Neuwoges på rationella grunder skulle ha beräknat objektens värde till i storleksordningen […] euro (vilket också gjordes i 2007 års utlåtande) innan försäljnings- och återförhyrningsordningen ingicks.
7.3.2.2 Jämförelse av alternativen direktförsäljning och försäljnings- och återförhyrningsordningen
(169)
Det ska erinras om att det totala värdet av försäljnings- och återförhyrningsordningen för Neuwoges uppgick till […] euro. Ovanstående analys har emellertid visat att Neuwoges realistiskt sett hade kunnat utgå från ett objektvärde på […] euro, vilket var endast […] procent över försäljnings- och återförhyrningsordningens värde. Denna obetydliga skillnad innebär emellertid inte att en marknadsekonomisk aktör självklart hade valt en direktförsäljning.
a)
För det första får det inte glömmas att direktförsäljningsalternativet omfattade försäljning av byggnaderna såväl som de berörda tomterna, men Bavaria hade endast köpt byggnaderna och betalat en tomträttsavgäld för en period av 75 år. Det var fortfarande Neuwoges som ägde tomterna. Enbart tomternas värde skulle Neuwoges ha uppskattat till […] euro (liksom i 2007 års utlåtande). Det är visserligen svårt att ange exakt vilket värde som Neuwoges behöll genom att inte sälja tomterna utan endast upprätta tomträtt för dem. Man kan emellertid utgå från att det faktum att Neuwoges behöll markfastigheten gjorde det berättigat med ett något lägre transaktionspris.
b)
För det andra ska det konstateras att det råder vissa tvivel om huruvida det faktiskt hade varit möjligt att få ut det pris som en marknadsekonomisk aktör som befann sig i samma situation som Neuwoges skulle ha beräknat. Det enda konkreta köpanbud som Neuwoges har lämnat uppgifter om kom från företaget Felske-Immobilien, som uppenbarligen hade erbjudit ett pris på […] euro/m2, vilket skulle ha inneburit en total köpeskilling på […] euro. (108) Detta anbud låg betydligt mer än en 1 miljon euro under det pris som en marknadsekonomisk aktör som befann sig i samma situation som Neuwoges skulle ha uppskattat.
c)
För det tredje angav Neuwoges felaktigt endast vinster fram till och med 2027 i sin beräkning av de vinster som bolaget förväntade sig att göra inom ramen för den administrativa delen. Med eftersom den administrativa delen hade en löptid på 30 år räknat från det att renoveringsarbetena avslutades (dvs. 30 år från och med början av 1999), borde även 2028 ha räknats med när vinsterna skulle beräknas. Om det uppskattade värdet korrigeras i motsvarande omfattning skulle värdet av försäljnings- och återförhyrningsordningen höjas.
d)
Vid beräkningen av kontantvärdet för den tomträttsavgäld som Bavaria skulle betala utgick man för enkelhetens skull från att levnadskostnaderna skulle ligga kvar på en oförändrad nivå och att betalningarna därför inte skulle behöva justeras. Det är emellertid mer realistiskt att utgå från en generell ökning av levnadskostnaderna, vilket innebär att de framtida betalningarna sannolikt är högre än beräknat. Även detta skulle ha lett till att avtalets värde ökade.
(170)
Mot bakgrund av dessa överväganden måste man dra slutsatsen att försäljnings- och återförhyrningsordningen ekonomiskt sett var ett mer rationellt val än en eventuell direktförsäljning.
7.3.3 Slutsatser
(171)
Om försäljnings- och återförhyrningsordningens värde för Neuwoges jämförs med värdet av andra alternativ, måste slutsatsen bli att med detta affärsupplägg skulle även en marknadsekonomisk aktör ha ingått affären.
7.4 METOD- OCH RESULTATJÄMFÖRELSER
(172)
Sedan det nu har kunnat konstateras att beslutet att välja försäljnings- och återförhyrningsordningen i stället för alternativa lösningar är helt i linje med hur en marknadsekonomisk aktör skulle ha agerat, har kommissionen av försiktighetsskäl också undersökt om affären motsvarar andra avtal som förekom på den relevanta marknaden vid den relevanta tidpunkten, och om det finns annat som talar för kommissionens slutsats om att försäljnings- och återförhyrningsordningen följer kriteriet om en marknadsekonomisk aktör.
(173)
Den information som finns tillgänglig om jämförbara affärer avser avtal om försäljnings- och återförhyrningsordningar som Bavaria slöt vid ungefär samma tid som den aktuella åtgärden. Sådana avtal kan ge en indikation om att även andra marknadsaktörer, inklusive privata företag, har valt denna form av försäljnings- och återförhyrningsordning, vilket skulle tas till intäkt för att den följer normala marknadsvillkor (avsnitt 7.4.1). Även det begränsade anbudsförfarande som Neuwoges har genomfört och jämförelsen med andra finansieringsaffärer kan visa om den aktuella affären följer normala marknadsvillkor (avsnitt 7.4.2 och 7.4.3).
7.4.1 Exempelavtal
(174)
I jämförande syfte har avtal för tre jämförbara rättshandlingar tagits fram ([…]). Men eftersom endast […]- och […]-avtalet slöts vid ungefär samma tid som försäljnings- och återförhyrningsordningen mellan Bavaria och Neuwoges kan endast dessa båda avtal beaktas. Först och främst ska det fastställas att de båda affärer som jämförelsen avser skiljer sig från den aktuella affären i fråga om löptid, indexreglering av den fasta leasingandelen och renovering. Neuwoges fokuserar framför allt på den avvikande indexregleringen ([…]: 1,5 procent per år […]: en justering i förhållande till levnadskostnadsutvecklingen) för att visa att den administrativa delen innehåller bestämmelser som inte följer normal marknadspraxis vid den relevanta tidpunkten (1997/1998).
(175)
Bavaria anger […]- och […]-affären som exempel på hur deras egen leasingmodell för fastigheter har använts (109). Av detta kan man dra slutsatsen att bestämmelserna i dessa avtal bygger på liknande beräkningar som de som försäljnings- och återförhyrningsordningen mellan Neuwoges och Bavaria grundar sig på.
(176)
Som tidigare nämnts (se skäl (131)) kunde Neuwoges fritt välja avtalsparametrarna inom ramen för den leasingmodell som Bavaria tillhandahöll. Därmed skulle Neuwoges ha haft möjlighet att välja en lägre indexreglering eller dra av för högre kostnader. Detta skulle naturligtvis ha inneburit en lägre förskottsbetalning. Man kan förmoda att samma sak gällde även för […] och […].
(177)
Eftersom avtalsparterna uppenbarligen fritt kan välja exakt vilka affärsparametrar som ska användas inom ramen för den modell som Bavaria erbjuder, förefaller det inte vara av central betydelse om de parametrar som Neuwoges har valt var identiska med de parametrar som parterna i […]- och […]-affären hade valt när det ska bedömas om försäljnings- och återförhyrningsordningen mellan Neuwoges och Bavaria följer normala marknadsvillkor. Vilka parametrar som valts berodde enbart på vilka strategiska affärsbeslut de berörda parterna hade gjort. En viktigare aspekt här är att samtliga dessa affärer utgår från en och samma transaktionsmodell.
(178)
I den mån som samma beräkningsmodell låg till grund för […]-avtalet och […]-avtalet - vilket den information som finns tillgänglig inte ger någon anledning att betvivla - kan man dra slutsatsen att transaktionsmodellen, som även låg till grund för Neuwoges-transaktionen, följde normala marknadsvillkor. Det som är relevant här är att leasingmodellen för fastigheter (”Leasingmodell Immobilien”) uppenbarligen valdes i samma utsträckning av offentliga företag ([…]) som av privata företag ([…]) och att den tillhandahölls både för företag som omfattades av skuldlättnaden i enlighet med AHG och för andra parter.
7.4.2 Anbudsförfarandet
7.4.2.1 Bakgrund
(179)
Som tidigare har nämnts genomförde Neuwoges inget fullständigt öppet, transparent, villkorslöst och icke-diskriminerande anbudsförfarande med avseende på privatiseringen av de byggnader som sedan såldes till Bavaria. Neuwoges uppmanade emellertid inledningsvis 72 potentiella köpare att inkomma med anbud. Neuwoges hävdar att adressaterna valdes ut mer eller mindre slumpmässigt och att urvalet inte kan anses vara representativt för hela marknaden. Efter att ha skickat ut dessa första uppmaningar till intresseanmälan uppstod det ytterligare kontakter, bland annat med Bavaria, som man inte hade vänt sig till först.
7.4.2.2 Resultat av anbudsförfarandet
(180)
Det är inte känt hur många anbud som faktiskt kom in, men av dessa bedömdes fem vara ”värda att gå vidare med”. (110) Två av dessa godkändes emellertid inte, eftersom de potentiella köparna inte ansåg sig ha tid att lämna in ett fullständigt anbud. Ytterligare två anbud godkändes inte av ekonomiska skäl. Det femte anbudet - som lämnats av Felske-Immobilien - godkändes inte eftersom det erbjudna priset bedömdes vara alltför lågt (Felske hade erbjudit ett pris på […] euro/m2, vilket motsvarade en total köpeskilling på […] euro). Förutom dessa fem anbud inkom det även ytterligare tre - ett från Bavaria och två från andra anbudsgivare som inte hade uppmanats att lämna in anbud. Förhandlingar inleddes också med en av de båda andra anbudsgivarna, som hade inkommit med ett anbud på eget initiativ, men på grund av ekonomiska skäl som inte angetts närmare godkändes inte heller detta anbud. (111)
(181)
Efter avslutade förhandlingar måste avtalen godkännas av Neuwoges styrelse. När avtalen presenterades i styrelsen argumenterade företagsledningen för att det inte gick att få ut något högre försäljningspris på grund av att avtalen endast avsåg upprättande av tomträtt (och inte någon direktförsäljning), BRG hade fått i uppdrag att genomföra renoveringsarbetena och Neuwoges skulle fortsätta att förvalta byggnaderna i ytterligare 30 år. (112) Som svar på frågan om varför priset skilde sig från 1997 års utlåtande förklarade företagsledningen återigen att det inte var möjligt att få ut ett högre pris för affären. (113)
7.4.2.3 Bedömning
(182)
Anbudsförfarandet kan visserligen inte anses vara öppet, transparent, villkorslöst och icke-diskriminerande, men det gör det ändå möjligt att dra vissa slutsatser om anbudssituationen på marknaden. Det är också talande att det uppenbarligen inkom en rad olika anbud utan någon särskild uppmaning. Detta visar att även potentiella köpare som inte ingick i den grupp av 72 företag som först hade kontaktats fick höra talas om förfarandet och kunde delta.
(183)
Neuwoges bedömning av anbuden visar att Neuwoges ansåg att Bavarias anbud var marknadens bästa vid den relevanta tidpunkten (1997/1998). Neuwoges argument om att åtminstone Felske-anbudet skulle ha varit fördelaktigare håller inte. Det pris som Felske uppenbart bjöd ([…] euro) låg visserligen högre än det som Bavaria slutligen betalade ([…] euro), men det ska erinras om att försäljnings- och återförhyrningsordningen ska bedömas som helhet och att dess totalvärde ([…] euro) översteg det pris som Felske hade bjudit.
(184)
Mot bakgrund av dessa överväganden ska det konstateras att anbudsförfarandet visserligen inte i sig kan styrka att Bavarias anbud var det bästa tillgängliga anbudet på marknaden, men det pekar i varje fall tydligt i den riktningen. Under alla omständigheter finns det inget konkret i det begränsade anbudsförfarandet som talar för att Neuwoges hade fått in något bättre anbud vid den relevanta tidpunkten (1997/1998).
7.4.3 Andra typer av affärer vid den aktuella tidpunkten
7.4.3.1 Värderingsram
(185)
Det kan vara en fördel att undersöka den aktuella affären i förhållande till andra liknade typer av affärer som erbjöds på marknaden vid den aktuella tidpunkten (1997/1998).
(186)
Affären i fråga utgör en typisk försäljnings- och återförhyrningsordning. Försäljnings- och återförhyrningsöverenskommelser är av naturliga skäl finansieringsaffärer. Genom att köpa en fastighet från leasingtagaren förser leasinggivaren leasingtagaren med likvida medel respektive finansierar större investeringar som renovering av äldre byggnader. För att kunna fortsätta att använda fastigheten - för kommersiella eller andra ändamål - återförhyr leasingtagaren fastigheten och därigenom amorteras leasinggivarens investering (helt eller delvis) under leasingavtalets löptid.
(187)
Som finansieringsaffär har en försäljnings- och återförhyrningsordning vissa likheter med bank- och hypotekslån. Det finns emellertid också några viktiga skillnader som man inte får glömma. Genom en försäljnings- och återförhyrningsordning får säljaren/leasingtagaren möjlighet att finansiera större investeringar och direkt få likvida medel utan att behöva använda eget kapital. Detta innebär att företagets eget kapital och det nya likvidtillskottet kan användas till andra investeringar eller att leasingtagaren kan genomföra investeringar som man inte hade beviljats traditionella lån för på grund av bristen på eget kapitel eller en alltför hög skuldsättningsgrad. Eftersom köparen/leasinggivaren måste återfinansiera sin första investering och uppnå vinst, är leasingandelen i regel något högre än räntesatsen för ett jämförbart banklån (vilket kommer att behandlas mer ingående i följande avsnitt). När leasingavtalet har löpt ut måste leasingtagaren antingen köpa tillbaka fastigheten eller också blir den kvar i leasinggivarens ägo och kan fortsätta att utnyttjas av denne. Detta innebär att leasingandelen är beroende av fastighetens restvärde vid den tidpunkt då leasingavtalet mellan de båda parterna löper ut. Eftersom det ofta är svårt att förutse restvärdet - framför allt om leasingavtalen har lång löptid - är detta en riskfaktor för leasinggivaren som avspeglas i leasingandelen. Denna risk är endast begränsad i fråga om traditionella bank- och hypotekslån.
(188)
Detta innebär att leasingandelar inte är helt jämförbara med räntesatserna för lån/hypotekslån. Om man jämför leasingandelen för den aktuella affären med de genomsnittliga räntesatserna för lån/hypotekslån vid den aktuella tidpunkten (1997/1998), går det inte att entydigt fastställa om den begärda leasingandelen följde normala marknadsvillkor vid den aktuella tidpunkten (1997/1998). Det kan emellertid bedömas om leasingandelen var så hög att ingen marknadsekonomisk aktör sannolikt skulle ha ingått affären.
7.4.3.2 Bedömning
(189)
För den aktuella rättshandlingen fastställdes leasingandelen ursprungligen till […] procent per år av den totala investeringsvolymen. Genom att det belopp som ska betalas indexregleras med […] procent per år kommer leasingandelen att ligga på […] procent när avtalstiden löper ut, vilket motsvarar en genomsnittlig leasingandel på […] procent per år. Som jämförelse: Om Neuwoges hade valt att inte indexreglera leasingandelen, skulle den ha uppgått till […] procent per år under hela den 30-åriga löptiden. ”Pålägget” motsvarar då priset för att välja att betala lägre leasingandelar i början av avtalets löptid och högre leasingandelar i slutet i stället för att betala samma andel under hela avtalets löptid.
(190)
Inledningsvis ska det erinras om att Rostocks tingsrätt gjorde en värdering av leasingandelen i förhållande till räntesatserna för andra affärer. Tingsrätten slog fast att det visserligen var svårt att bedöma ränteutvecklingen för hypotekslån under en 30-årsperiod, men att man under högränteperioder ändå kunde räkna med räntor på 10 procent. Den genomsnittliga leasingandel som Neuwoges begärde ska därmed inte ha följt normala marknadsvillkor.
(191)
De enda uppgifter som kan användas i jämförande syfte är av rätt generell karaktär. Av alla de uppgifter som Deutsche Bundesbank har samlat in för januari 1998 (den tidpunkt då den aktuella rättshandlingen genomfördes) är det två typer av räntesatser som kan anses vara relevanta. Det är för det första räntesatserna för hypotekslån på bostadsfastigheter till fast ränta på tio år, eftersom även Neuwoges bostadsfastigheter användes som säkerhet (oavsett av om denna typ av lån uppfyllde alla formella kriterier för ett hypotekslån). För det andra skulle räntesatserna för långa fasträntelån till företag och egenföretagare på mellan 500 000 och 5 miljoner euro vara lämpliga att använda i jämförande syfte, eftersom Neuwoges kan betraktas som ett företag (normalt tas hypotekslån snarare av privatpersoner som själva bor i fastigheten och inte återförhyr den).
(192)
Enligt Bundesbank låg den genomsnittliga räntesatsen för tyska hypotekslån till fast tioårsränta på 6,40 procent per år i januari 1998. Vid den här tidpunkten rörde sig räntesatserna för denna typ av lån normalt inom ett spann från 6,17 procent per år (nedre gräns) till 6,97 procent per år (övre gräns). För långa fasträntelån låg den genomsnittliga räntesatsen i januari 1998 på 6,35 procent per år och rörde sig inom ett spann från 5,55 procent (nedre gräns) till 7,73 procent per år (övre gräns). Deutsche Bundesbank säger emellertid inget om den genomsnittliga löptiden för ett ”långt” lån. Man kan emellertid utgå från att den genomsnittliga löptiden skulle ligga på högst tio år och sannolikt därunder. (114)
(193)
När man jämför den leasingandel som Neuwoges har betalat och Deutsche Bundesbanks uppgifter om räntesatserna för lån som beviljades under samma period (dvs. i januari 1998) ska följande aspekter beaktas:
-
Den genomsnittliga årliga leasingandelen under den 30-åriga avtalstiden uppgår till […] procent. Som redan har nämnts har emellertid Neuwoges fritt valt att betala en lägre leasingandel i början av avtalstiden, vilket sedan kompenseras med en högre leasingandel längre fram. Detta val har sitt pris, för om Neuwoges hade valt en fast leasingandel redan från början skulle bolaget bara behövt betala en andel på […] procent per år. (115) Deutsche Bundesbanks siffror avser fasträntelån, dvs. räntesatsen är lika hög varje år. Om man utgår från att Neuwoges hade kunnat förhandla fram ett lån med liknande betalningsvillkor (dvs. lägre räntebetalningar i början och högre betalningar mot slutet), skulle också detta ha haft sitt pris (av samma skäl som i fallet med Bavaria). (116) Deutsche Bundesbanks räntesatser bör därför jämföras med en konstant leasingandel på […] procent.
-
Leasingandelen har fastställts för en period av 30 år. Trots den årliga indexregleringen var det fullt möjligt att beräkna den genomsnittliga leasingandelen för hela avtalstiden redan när avtalstiden inleddes. De räntesatser för hypotekslån som Deutsche Bundesbank har lämnat uppgifter om är endast fastställda för tio år (som tidigare nämnts är det inte känt för hur lång period som företagsräntorna har fastställts, men man kan utgå från att det i alla fall inte är längre än tio år). De lämpligaste riktmärkena vore räntesatser som är fastställda för 30 år. Några sådana uppgifter har emellertid Deutsche Bundesbank inte offentliggjort. Generellt sett bli fasträntelån dyrare efterhand som löptiden tilltar. Deutsche Bundesbanks siffror för januari 1998 visar t.ex. att den genomsnittliga räntesatsen för femåriga hypotekslån till fast ränta låg på 5,85 procent, medan räntesatsen för tioåriga fasträntelån var 6,40 procent. Man kan därför med fog utgå från att räntorna på ett fasträntelån med en löptid på 30 år skulle ha legat betydligt högre än de genomsnittliga räntesatser som Bundesbank har angett på 6,35 respektive 6,40 procent.
-
Deutsche Bundesbank anger såväl en genomsnittsränta som ett räntespann, som baseras på ett stort antal låneavtal som slöts i Tyskland i januari 1998. Den leasingandel som har fastställts för Neuwoges avspeglar implicit den risk som affären innebär för Bavaria. Bavaria var framför allt exponerad för kreditrisken, dvs. risken att Neuwoges skulle bli insolvent eller av något annat skäl inte längre kunna fullgöra sitt åtagande att betala de leasingandelar som krävdes. Även en bank skulle ha bedömt Neuwoges kreditvärdighet innan ett lån beviljades. Kunder med sämre kreditvärdighet (eller som utgör en högre kreditrisk för banken) måste i regel betala en högre räntesats som kompensation för denna högre risk. (117) Som nämns i avsnitt 7.3.1 skulle Neuwoges endast ha haft begränsade möjligheter att ingå nya kreditavtal eftersom bolaget hade tämligen hög skuldsättning och dess eget kapital var bundet i andra investeringsprojekt. Om en bank ändå hade varit beredd att bevilja Neuwoges ett lån, skulle dessa aspekter ha beaktats när räntesatsen fastställdes. Det är högre räntesatser på lån till relativt högt skuldsatta företag som inte har så mycket eget kapital att satsa på sin investering. Varje gång man jämför de leasingandelar som Neuwoges har betalat och räntesatserna för de lån som är tillgängliga på marknaden bör man därför fokusera på de högre räntesatserna i Deutsche Bundesbanks räntespann. (118)
-
Som redan nämnts måste ett leasingbolag återfinansiera sin första investering (i det här fallet framför allt köpeskillingen för byggnaderna samt renoveringskostnaderna). Den räntesats som bolaget måste betala för sin egen återfinansiering är avhängig av olika aspekter, t.ex. dess egen storlek, skuldsättning och fastigheterna i dess portfölj. Denna räntesats utgör emellertid enbart en utgångspunkt eftersom leasingbolaget (Bavaria) även måste kompenseras för de risker som det tar, såsom ränteförändringsrisken (risken för att bolaget måste återfinansiera sin investering till rörlig ränta samtidigt som leasingbetalningarna löper på fast ränta), kreditrisken (den tidigare nämnda möjligheten att Neuwoges blir insolvent och att Bavaria inte får de utestående leasingbetalningarna) samt restvärdesrisken (ovissheten kring fastighetsvärdet när leasingavtalet har löpt ut). Leasingbolaget har sannolikt också vissa allmänna omkostnader som även dessa avspeglas i leasingandelen. (119) Utöver detta vill leasingbolaget också få en vinst, vilket vägs in när leasingandelen ska fastställas. (120) Även om Bavaria hade kunnat återfinansiera sina investeringar till en lägre räntesats än vad Neuwoges skulle ha betalat för ett banklån, skulle återfinansieringsräntan ha behövt höjas med tanke på dessa komponenter (riskpålägg, kostnader och vinst) för att få fram den nödvändiga leasingandelen, som slutligen kunde överstiga räntesatsen för ett vanligt lån.
(194)
Med beaktande av samtliga ovannämnda faktorer förefaller en leasingandel på […] procent per år med en fast leasingandel (eller till och med på […] procent med en leasingandel som är indexreglerad med […] procent, vilket emellertid förefaller vara mindre lämpligt för jämförande syften) vara rätt rimlig i förhållande till de räntesatser som Deutsche Bundesbank anger för lån. Det ska erinras om att siffrorna från Bundesbank bör skattas för exempelvis en löptid på 30 år med fast räntesats. Även om det inte går att beräkna exakt vilken korrigering som krävs för att få fram ett lämpligt riktvärde, förefaller differensen mellan de genomsnittliga räntesatserna för lån/hypotekslån och leasingandelen vara tillräckligt berättigad för att man ska kunna dra slutsatsen att det inte finns några indikationer på att Bavaria skulle ha begärt en alltför hög leasingandel. Kommissionen drar därför slutsatsen att Bavarias leasingandel följde normala marknadsvillkor vid den aktuella tidpunkten (slutet av 1997/början av 1998)
7.4.4 Slutsatser
(195)
Den tillgängliga informationen visar att affären mellan Neuwoges och Bavaria hade kunnat ingås även av en marknadsekonomisk aktör. Exempelavtalen, anbudsförfarandet och jämförelsen med andra finansieringsinstrument visar samtliga på att affären genomfördes i enligt med då rådande marknadsvillkor och att Bavaria-modellen inte var alltför högt prissatt.
7.5 KOMPLETTERANDE BEDÖMNING - BEFINTLIGA STÖDINSLAG OCH STÖDETS FÖRENLIGHET
(196)
Kommissionens primära undersökning visar därmed att Neuwoges beslut att ingå försäljnings- och återförhyrningsordningen var i överensstämmelse med kriteriet om en marknadsekonomisk aktör, dvs. att affären inte hade gett Bavaria någon fördel och att därför inte heller något stöd hade beviljats. Kommissionen har emellertid också undersökt om ett annat resultat - nämligen att Bavaria faktiskt tilldelades en fördel av Neuwoges - med nödvändighet skulle ha lett till slutsatsen att affären utgjorde ett statligt stöd som inte var förenligt med den inre marknaden. Med utgångspunkt från det hypotetiska antagandet att Neuwoges inte hade uppfyllt kriteriet om en marknadsekonomisk aktör och att Bavaria därmed hade tilldelats en fördel har kommissionen därför undersökt om dessa åtgärder utgjorde ett stöd till Bavaria och om ett sådant eventuellt stöd skulle kunna förklaras vara förenligt med den inre marknaden.
7.5.1 Befintliga stödelement
7.5.1.1 Företag
(197)
En överföring av offentliga medel får endast klassificeras som statligt stöd om mottagaren är ett ”företag” i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget. Enligt domstolens fasta rättspraxis omfattar begreppet företag varje enhet som bedriver ekonomisk verksamhet. (121) Ekonomisk verksamhet utgörs av all verksamhet som består i att erbjuda varor eller tjänster på marknaden. (122)
(198)
Bavaria bedriver en rad olika former av ekonomisk verksamhet, såsom kommersiella investeringar i fastigheter samt uthyrning av dessa fastigheter till kommersiella och privata kunder. Därmed är Bavaria ett företag i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget.
7.5.1.2 Har statliga medel använts och kan åtgärderna tillskrivas staten?
(199)
Åtgärden måste tillskrivas staten och finansieras genom statliga medel. Enligt domstolens rättspraxis i målet Stardust Marine (123) kan även statligt stöd som inte finansieras direkt genom statsbudgeten uppfylla detta kriterium om dessa medel kontrolleras av staten och beslutet om att överföra dessa medel ska tillskrivas staten.
(200)
Neuwoges är helägt (100 %) av Stadt Neubrandenburg och därmed ett offentligt företag i den mening som avses i artikel 2 b i kommissionens direktiv 2006/111/EG som domstolen åberopar i Stardust Marine-domen. (124) Stadt Neubrandenburg innehar samtliga andelar i Neuwoges och kan som ensam bolagsman utöva bestämmande inflytande över Neuwoges styrelse och bolagsstämma. Kommissionen drar därför slutsatsen att staden har möjlighet att styra hur Neuwoges medel används. Försäljnings- och återförhyrningsordningen omfattade följaktligen statliga medel.
(201)
Vad gäller frågan huruvida åtgärderna kan tillskrivas staten slår kommissionen fast att Stadt Neubrandenburg enligt den information som finns tillgänglig har spelat en avgörande roll för att försäljnings- och återförhyrningsordningen kom till stånd. Affären måste godkännas av Neuwoges styrelse, vars ledamöter agerade på uppdrag av staden. Underlagen bekräftar också att styrelsen var aktivt involverad i avtalsförhandlingarna. Kommissionen anser därför att det ingångna försäljnings- och återförhyrningsavtalet ska tillskrivas staten.
7.5.1.3 Selektivitet
(202)
Enligt artikel 107.1 i EUF-fördraget ska en åtgärd endast anses som statligt stöd när vissa företag eller viss produktion gynnas. Begreppet statligt stöd omfattar därför endast sådana åtgärder som ger dessa företag en selektiv fördel.
(203)
Eftersom den aktuella affären utgör en bilateral affär mellan Neuwoges och Bavaria skulle varje fördel som Neuwoges tilldelade Bavaria vara selektiv eftersom inget annat företag hade tillgång till den.
7.5.1.4 Snedvridning av konkurrensen och inverkan på handeln
(204)
Offentliga bidrag till företag kan endast utgöra statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget, om de snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen och påverkar handeln mellan medlemsstaterna. Ett stöd som ges av staten anses snedvrida eller hota att snedvrida konkurrensen om det finns en risk för att det förbättrar mottagarens konkurrensposition i förhållande till andra företag med vilka det konkurrerar. (125) Utgångspunkten är därför att konkurrensen snedvrids så snart ett företag inom en (potentiellt) konkurrensutsatt avreglerad ekonomisk sektor tilldelas en finansiell fördel av staten.
(205)
Enligt EU-domstolarnas fasta rättspraxis kan stöd till företag som är verksamma på den inre marknaden påverka handeln mellan medlemsstaterna. (126)
(206)
Bavaria konkurrerar med andra fastighetsfonder och företagsinvesterare från Tyskland och andra EU-medlemsstater om investerare och investeringsmöjligheter. Om Bavaria får en finansiell fördel skulle detta förbättra företagets konkurrensposition och därmed kunna snedvrida konkurrensen. Eftersom marknaden för fastighetsinvesteringar omfattar hela EU skulle varje finansiell fördel för Bavaria förbättra företagets marknadsposition i förhållande till de företag i andra medlemsstater som det konkurrerar med och därmed påverka handeln mellan medlemsstaterna.
7.5.1.5 Slutsatser
(207)
Om man - i strid med kommissionens primära slutsats som beskrivs ovan - utgår från att försäljnings- och återförhyrningsordningen inte uppfyllde kriteriet om en marknadsekonomisk aktör och att Bavaria alltså hade fått en fördel, måste slutsatsen dras att denna ordning utgjorde ett statligt stöd. Utifrån denna hypotes ska det därför undersökas om detta eventuella statliga stöd kan anses vara förenligt med den inre marknaden.
7.5.2 Stödets förenlighet mot bakgrund av artikel 107.3 c i EUF-fördraget
(208)
Enligt artikel 107.3 c i EUF-fördraget kan stöd för att underlätta utveckling av vissa näringsverksamheter eller vissa regioner [betraktas som förenligt med den inre marknaden], när det inte påverkar handeln i negativ riktning i en omfattning som strider mot det gemensamma intresset. Vid tillämpning av artikel 107.3 c måste kommissionen väga de positiva och önskade konsekvenserna av en viss stödåtgärd mot dess eventuella negativa påverkan på handeln om den genomförs.
(209)
För att en stödåtgärd ska klara avvägningstestet måste den uppfylla fem villkor. För det första måste stödåtgärden ha ett väldefinierat mål av gemensamt intresse. För det andra måste stödåtgärden vara ett lämpligt instrument för att uppnå detta mål. För det tredje måste stödåtgärden vara nödvändig och ha en stimulanseffekt. För det fjärde måste stödåtgärden vara proportionerlig. För det femte får stödet inte påverka handeln i en omfattning som strider mot det gemensamma intresset.
7.5.2.1 Mål av gemensamt intresse
(210)
Enligt artiklarna 3 och 174 i EUF-fördraget är ett av unionens mål den ekonomiska och sociala sammanhållningen. Arbetet för att öka den ekonomiska och sociala sammanhållningen innefattar att förbättra stadsmiljön och höja livskvaliteten för stadens invånare. Sammanhållningspolitiken kan bidra till att skapa hållbara samhällen genom att säkerställa så att ekonomiska, sociala och miljörelaterade problem blir lösta med hjälp av integrerade strategier för förnyelse, regenerering och utveckling av såväl stads- som landsbygdsområden. Detta kan uppnås på flera sätt (127).
(211)
Kommissionen slår fast att Neuwoges mål enligt stadgarna var att säkerställa att se till att det fanns tillräckligt med bostäder i regionen. Vidare konstaterar kommissionen att Neuwoges hade vissa (kommunal-)politiska mål med att ingå försäljnings- och återförhyrningsordningen. Neuwoges hävdar att
-
det under nittiotalet, efter den tyska återföreningen, hade varit ett viktigt politiskt projekt att anpassa bostadsförhållandena i östra Tyskland till de förhållanden som rådde i västra Tyskland. Detta ledde till att arbetet med att privatisera och renovera bostadsbeståndet i östra Tyskland drevs på, oberoende av om det var ekonomiskt motiverat eller ej.
-
Syftet med att privatisera och renovera de byggnader som omfattas av försäljnings- och återförhyrningsavtalet var att trygga framtidsutsikterna för Stadt Neubrandenburg: genom att tillhandahålla överkomliga lägenheter med hög boendekvalitet samt privatisera dem (vilket Bavaria var skyldig att göra) hoppades Neuwoges att Neubrandenburg skulle bli mer attraktivt för medborgarna.
(212)
Vidare konstaterar kommissionen att Bavaria åtog sig att försöka sälja ett visst antal lägenheter till de dåvarande hyresgästerna. I samband med detta fick Bavaria inte begära ett pris som låg utöver det fastställda marknadspriset, utan måste hålla sig inom vissa maxgränser. (128) Genom avtalet och dessa villkor fick alltså de dåvarande hyresgästerna i de aktuella byggnaderna en viss fördel.
(213)
Skulle försäljnings- och återförhyrningsordningen mellan Neuwoges och Bavaria faktiskt klassificeras som statligt stöd - vilket inte är fallet - skulle detta stöd ha beviljats för att förverkliga dessa politiska mål. Att kunna erbjuda en viss region tillräckligt med bostäder, bidra till att förverkliga ett nationellt politiskt mål (en harmonisering av boendeförhållandena i östra och västra Tyskland efter återföreningen) och trygga framtidsutsikterna för Stadt Neubrandenburg genom att tillhandahålla överkomliga lägenheter med hög boendekvalitet till befolkningen (samt gynna de dåvarande hyresgästerna i de aktuella byggnaderna) är i samtliga fall sådant som kan betraktas som väldefinierade mål av gemensamt intresse. Enligt kommissionen ska affären därför ses som en åtgärd för att förverkliga ett mål av gemensamt intresse.
7.5.2.2 Åtgärdernas lämplighet
(214)
Det är ostridigt att de eftersträvade målen har uppfyllts genom försäljnings- och återförhyrningsavtalet mellan Neuwoges och Bavaria. Ordningen har t.ex. lett till att de byggnader som köptes av Bavaria har genomgått en omfattande renovering och privatisering, att de dåvarande hyresgästerna har fått erbjudande om att köpa dessa lägenheter till ett lägre pris och att utbudet av kvalitetsbostäder i regionen har ökat, vilket därmed också ger bättre framtidsutsikter för Stadt Neubrandenburg.
(215)
När Neuwoges letade efter en köpare till byggnaderna och bedömde sina olika alternativ genomförde bolaget en rad olika åtgärder för att säkerställa att ett eventuellt stöd inom ramen för försäljnings- och återförhyrningsordningen begränsades till det minimum som krävdes för att uppnå de eftersträvade målen. Neuwoges genomförde framför allt ett begränsat anbudsförfarande, förhandlade med Bavaria om affärsvillkoren i flera månader och hade slutligen övertygats om att den här affären var det bästa alternativet på marknaden. Även om försäljnings- och återförhyrningsordningen skulle omfatta ett stöd, finns det därmed inget som tyder på att detta stöd skulle gå utöver det minimum som krävdes. Analysen i avsnitt 7.3, där försäljnings- och återförhyrningsordningen jämförs med diverse andra alternativ (såsom en lånebaserad renovering av byggnaderna eller en direktförsäljning) har visat att det inte fanns några alternativ där man hade kunnat uppnå samma mål utan något stöd alls eller med ett lägre stödbelopp. Försäljnings- och återförhyrningsordningen och det eventuella stöd som denna ordning skulle kunna omfatta utgjorde därmed ett lämpligt instrument för att uppnå målen av gemensamt intresse.
7.5.2.3 Nödvändighet och stimulanseffekt
(216)
Om man utgår från antagandet att försäljnings- och återförhyrningsordningen faktiskt omfattar ett statligt stöd, måste det i så fall undersökas om detta stöd hade någon stimulanseffekt. Det tog flera månader för Neuwoges och Bavaria att förhandla fram affärsvillkoren. Det förefaller inte som om Bavaria skulle ha ingått en affär som inte följde dess egen leasingmodell för fastigheter. Om den affär som slutligen genomfördes och som utgick från Bavarias leasingmodell för fastigheter skulle ha omfattat statligt stöd, råder det i så fall inga tvivel om att Bavaria inte skulle ha ingått affären utan detta stöd.
7.5.2.4 Proportionalitet
(217)
Kommissionen har redan påpekat att Neuwoges mål med att ingå denna affär måste bedömas som viktiga. Renoveringen och privatiseringen av byggnader liksom den förmånliga försäljningen till hyresgästerna bidrog i hög grad till att förbättra den ekonomiska och sociala sammanhållningen i unionen. Stödbeloppet till Bavaria inom ramen för försäljnings- och återförhyrningsordningen var samtidigt ändå begränsat, vilket innebar att åtgärdens eventuella snedvridande effekter på konkurrensen också blev begränsade. Mot denna bakgrund var allt stöd som eventuellt skulle kunna tänkas ingå i försäljnings- och återförhyrningsordningen mellan Neuwoges och Bavaria proportionerligt i förhållande till det eftersträvade målet.
7.5.2.5 Ingen påverkan på handeln som strider mot det gemensamma intresset
(218)
Det ska erinras om att stödbeloppet till Bavaria som ingick i försäljnings- och återförhyrningsordningen ändå var lågt. Åtgärdens påverkan på handeln var därmed också begränsad. Allt stöd som ingick i försäljnings- och återförhyrningsordningen skulle visserligen ha förbättrat konkurrenspositionen för Bavaria, som åtminstone potentiellt sett konkurrerade med andra företag (även med företag från andra medlemsstater), men det mottagna stödets påverkan är beroende av det faktiska beloppet. Eftersom konkurrenspositionen för Bavaria sålunda endast har förbättrats i mindre omfattning måste slutsatsen bli att även om försäljnings- och återförhyrningsordningen skulle inbegripa ett stöd, har detta inte påverkat handeln i en omfattning som strider mot det gemensamma intresset.
7.5.3 Slutsats om befintliga stödelement och förenlighet
(219)
Om försäljnings- och återförhyrningsordningen skulle ha medfört en fördel för Bavaria har kommissionen, mot bakgrund av de skäl som anges i avsnitt 7.5.2, dragit slutsatsen att det skulle röra sig om ett statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget. Kommissionen konstaterar emellertid att allt statligt stöd enligt artikel 107.3 c i EUF-fördraget som skulle ingå i försäljnings- och återförhyrningsordningen skulle vara förenligt med den inre marknaden.
7.6 SLUTSATS OM FÖREKOMST AV STÖD OCH FÖRENLIGHET
(220)
Analysen av försäljnings- och återförhyrningsordningens värde för Neuwoges, jämförelsen med andra tänkbara affärer och undersökningen av om affären följde normala marknadsvillkor har lett fram till slutsatsen att affären uppfyller kriteriet om en marknadsekonomisk aktör. Genom att ingå försäljnings- och återförhyrningsordningen har Neuwoges valt ett tillvägagångssätt som också en marknadsekonomisk aktör skulle ha valt. Det ska särskilt framhållas att det inte fanns något annat alternativ som var ekonomiskt mer attraktivt och att villkoren i försäljnings- och återförhyrningsordningen vid den aktuella tidpunkten (1997/1998) skulle kunna anses annat än följa normala marknadsförhållanden, mot bakgrund av de tillgängliga riktmärkena samt de andra anbud som lämnades in i anbudsförfarandet.
(221)
Slutsatsen måste därför bli att affären med Neuwoges inte har medfört någon fördel för Bavaria, eftersom Neuwoges agerade på samma sätt som en marknadsekonomisk aktör skulle ha gjort. Eftersom den aktuella åtgärden inte har medfört någon fördel är ett av villkoren för att kvalificeras som statligt stöd inte uppfyllt och därmed utgör åtgärden inget statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget.
(222)
Utöver det primära konstaterandet att försäljnings- och återförhyrningsordningen inte har medfört någon fördel för Bavaria och därmed inte omfattar statligt stöd, drar kommissionen den ytterligare slutsatsen att för den händelse att försäljnings- och återförhyrningsordningen ändå skulle ha medfört en fördel, skulle detta i så fall utgöra statligt stöd. Enligt artikel 107.3 c i EUF-fördraget skulle detta statliga stöd ändå vara förenligt med den inre marknaden.
HÄRIGENOM FÖRESKRIVS FÖLJANDE.
Artikel 1
Den rättshandling som den 21 januari 1998 ingicks mellan Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG och Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG i form av ett avtal om återförhyrning av byggnader och ett administrativt avtal utgör inget statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget.
Artikel 2
Om den rättshandling som den 21 januari 1998 ingicks mellan Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG och Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG i form av ett avtal om återförhyrning av byggnader och ett administrativt avtal ändå skulle utgöra ett statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget, är detta förenligt med den inre marknaden enligt artikel 107.3 c i EUF-fördraget.
Artikel 3
Detta beslut riktar sig till Förbundsrepubliken Tyskland.
Utfärdad i Bryssel den 16 september 2014.