ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 20. dubna 2011
o opatření C 37/04 (ex NN 51/04), které uplatnilo Finsko ve prospěch společnosti Componenta Oyj
(oznámeno pod číslem K(2011) 2559)
(Pouze finské a švédské znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2011/529/EU)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie a zejména první pododstavec čl. 108 odst. 2 této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru a zejména čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
poté, co vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k výše uvedenému ustanovení(uvedeným ustanovením) (1),
vzhledem k těmto důvodům:
I. POSTUP
(1)
Dne 10. března 2004 Komise obdržela stížnost společnosti Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, v níž stěžovatel informoval Komisi o údajné podpoře, již poskytlo město Karkkila, (dále jen „Karkkila“) ve prospěch společnosti Componenta Oy (dále jen „Componenta“). Komise informovala Finsko dopisem ze dne 19. listopadu 2004, že se ve věci této podpory rozhodla zahájit řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES (nyní čl. 108 odst. 2 Smlouvy o fungování Evropské unie). Rozhodnutí Komise zahájit řízení bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (2). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k opatření, avšak žádné takové připomínky neobdržela.
(2)
Dne 20. října 2005 Komise přijala konečné negativní rozhodnutí a nařídila Finsku, aby podporu společnosti Componenta odebralo (dále jen „rozhodnutí z roku 2005“). Rozhodnutí z roku 2005, kterým mělo být ukončeno formální vyšetřovací řízení, bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (3). Componenta podala proti rozhodnutí odvolání a to bylo anulováno rozhodnutím ze dne 18. prosince 2008 (dále jen „rozhodnutí“) pro nedostatečné zdůvodnění (4).
(3)
Finsko předložilo připomínky v dopisech datovaných 5. ledna a 10. ledna 2010, které zahrnovaly rovněž dvě studie oceňující příslušné nemovitosti. Komise zaslala tři další žádosti o informace ve dnech 9. ledna 2009, 23. července 2009 a 8. ledna 2010, jež byly zodpovězeny dopisy zaregistrovanými 9. března 2009, 15. října 2009 a 5. března 2010. Schůzka zástupců Komise na jedné straně a zástupců finské vlády a příjemce na straně druhé se uskutečnila 23. listopadu 2009 v Bruselu.
II. POPIS SKUTEČNOSTÍ
1. Transakce
(4)
Componenta je výrobce oceli se sídlem v městě Karkkila ve Finsku. Má výrobní závody ve Finsku, Nizozemsku a Švédsku. Převážná část obratu společnosti ve výši 316 milionů EUR v roce 2004 pocházela ze severní a střední Evropy. V roce 2004 zaměstnávala skupina přibližně 2 200 osob.
(5)
Posuzovaná transakce se týká realitní společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (dále jen „KK“), která vlastnila pozemky ve městě Karkkila asi 65 km na severozápad od Helsinek. KK byla ve společném vlastnictví (50/50) společnosti Componenta a města Karkkila. Každý z partnerů společného podniku poskytl KK v roce 1996 bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR.
(6)
Kupní smlouvou uzavřenou dne 16. prosince 2003 bylo dojednáno, že město získá plné vlastnictví KK nabytím akcií držených společností Componenta v celkové hodnotě 2 383 276,50 EUR. Transakce sestávala ze dvou částí:
-
Componenta obdržela platbu 713 092,50 EUR za 50 % akcií prodaných městu Karkkila,
-
KK splatila společnosti Componenta akcionářskou půjčku 1 670 814 EUR, kterou společnosti KK poskytla v roce 1996. Za tím účelem město Karkkila poskytlo KK bezúročnou půjčku v téže výši. Tím došlo ke změně věřitele ze společnosti Componenta na město Karkkila.
(7)
Město Karkkila proto vyčlenilo částku 2 383 276,50 EUR na výše zmíněnou transakci: 713 092,50 EUR jako platbu za akcie KK a 1 670 184 EUR jako bezúročnou půjčku poskytnutou společnosti KK.
(8)
Kupní cena akcií byla vypočítána s ohledem na standardní ceny, za které město Karkkila prodávalo nemovitosti v roce 2003.
Tabulka 1
Standardní prodejní ceny nemovitostí prodávaných KK za 1 m2
(v EUR)
Pásmo 1
Rodinné domy
11,11
Řadové domy
88,81
Výškové domy
79,56
Pásmo 2
Rodinné domy
10,19
Řadové domy
74,02
Výškové domy
64,76
Jiné
Pozemky mimo územní plán města
1,18
Pozemky vyhrazené pro veřejné parky
1,18
(9)
Tyto standardní ceny byly použity pro nemovitosti v pozemkovém portfoliu KK v době transakce a vyděleny dvěma, důsledkem čehož byla kupní cena akcií 713 092,50 EUR.
(10)
Prodejní smlouva mezi městem Karkkila a společností Componenta dále uváděla následující:
a)
Prodávající souhlasí, že bude investovat do rozšíření výrobních zařízení společnosti Componenta Karkkila Oy na území města Karkkila, jak je uvedeno v příloze 1 této smlouvy. Odhaduje se, že na základě této investice vznikne v městě Karkkila v roce 2004 50-70 nových pracovních míst s plným úvazkem (v roce 2003 počet pracovních míst činil 130).
b)
Jestliže rozšiřování zařízení prodávajícího nebude zahájeno v roce 2004, jak se uvádí v odstavci výše, má kupující právo podle vlastního uvážení zrušit transakci.
(11)
V příloha 1 prodejní smlouvy se uvádělo, že Componenta sloučí provoz dvou výrobních závodů skupiny, slévárny Alvesta (nacházející se ve Švédsku) a slévárny Karkkila, a že rozhodnutí o budoucí lokaci slévárny bude záviset na výsledku analýzy. V roce 2005 byla slévárna Alvesta uzavřena a výroba převedena do Karkkily.
(12)
Po převzetí akcií KK vlastněných společností Componenta se Karkkila rozhodla ukončit činnost KK a převést pozemky na město.
2. Majetek KK
(13)
Město Karkkila leží asi 65 kilometrů na severovýchod od Helsinek u silnice č. 2 v severovýchodní části provincie Uusimaa. V roce 2003 mělo město Karkkila asi 8 500 obyvatel. Město vzniklo kolem hutě Högfors založené v 19. století a rozrůstá se ve své severní části kolem břehů jezera.
(14)
Pozemky ve vlastnictví KK zaujímaly 730 000 m2 ve městě Karkkila a jeho bezprostředním okolí, nejvýše 2,5 km od středu města. V prosinci 2003 byla situace následující:
-
Nejvyšší hodnotu lze připsat pozemkům v oblasti Asemanranta (pásmo 1) a určeným pro výškové domy. Činí zhruba polovinu hodnoty portfolia KK.
-
Převážná část pozemků leží v oblasti Haapala/Uusitalo (pásmo 2). Je určena pro rodinné domy a tvoří asi čtvrtinu celkové hodnoty.
-
Portfolio rovněž zahrnuje malý počet pozemků určených pro rodinné domy v jiných obytných oblastech, pozemky určené pro výškové domy v oblasti Takko I a několik pozemků pro řadové domy.
-
Část pozemků je rovněž určena pro veřejný park.
-
Portfolio obsahuje také určité neupravené pozemky mimo oblast městského územního plánu.
(15)
Nemovitý majetek celkově tvoří přibližně 160 pozemků. Avšak město Karkkila mělo v úmyslu některé pozemky přeorganizovat a rozdělit je na menší části. V době transakce byla KK nesporně největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile.
(16)
Po získání plného vlastnictví mělo město Karkkila v úmyslu pronajmout některé z pozemků na pokrytí provozních nákladů. Provozní náklady KK (mzdy, nájemné, úroky z půjček) v letech 2000-2003 byly maximálně 40 000 EUR.
3. Další důležité informace
(17)
Karkkila leží v dojezdové vzdálenosti od Helsinek. Nemovitosti v Helsinkách a okolních oblastech velmi zdražily a ceny se stále zvyšují. Tento cenový tlak vedl obyvatelstvo k usidlování ve městech v okolí hlavního města, což zvedlo ceny tamějších nemovitostí. Město Karkkila lze považovat za alternativní lokaci vůči Helsinkám spolu s dalšími třemi městy: Vihti, Lohja a Hyvinkää. Jejich vzdálenost od Helsinek je následující:
Tabulka 2
Vzdálenost od Helsinek
Lohja
52 km
38 min.
Hyvinkää
56 km
45 min.
Vihti
58 km
42 min.
Karkkila
68 km
50 min.
(18)
Tato města stále přitahují mnoho nových obyvatel. V důsledku tohoto před transakcí (a po ní) výrazně vzrostly ceny nemovitostí, v Karkkile dvojnásobně, a v některých případech se zvýšily dokonce šestkrát.
(19)
Podle oficiální předpovědi zveřejněné v roce 2000 se do roku 2025 očekávalo zvýšení počtu obyvatel Karkkily na 9 600, což znamenalo potřebu 600 nových obydlí. Brzy se ukázalo, že tato předpověď zdaleka neodpovídá skutečnému růstu počtu obyvatel. O tři roky později, v době transakce, se v Karkkile očekával přírůstek přibližně 70 nových obydlí ročně, což potvrdila krátce poté studie pro období do roku 2025 vypracovaná Regionální radou provincie Uusimaa. (Ve skutečnosti bylo v roce 2005 vybudováno 63 nových obydlí, 137 v roce 2006 a 95 v roce 2007.)
(20)
Během pěti let předcházejících transakci se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 %.
III. PŘIPOMÍNKY FINSKA
(21)
Finsko předložilo ex post celkem tři expertní studie s oceněním pozemků. Studie došly k závěru, že vyplacená cena byla cenou tržní. Komise ve svém původním rozhodnutí z roku 2005 (5) z větší části zamítla studii předloženou v prvním šetření (studie A). Po přijetí rozhodnutí z roku 2005 Finsko zadalo dvě další expertní studie. První z nich (studie B) obsahuje pouze všeobecné konstatování, že hodnocení pozemků bylo správné, aniž by zacházela do podrobností. Druhá studie, zpráva KP&P (studie C), analyzuje situaci v oblasti nemovitostí v Karkkile a okolí podrobněji.
(22)
Finsko tvrdí, že město Karkkila získalo výhradní vlastnictví akcií, neboť se jednalo ve střednědobém až dlouhodobém horizontu o investici s nízkým rizikem. S přihlédnutím ke stálému růstu cen nemovitostí v sousedních městech, očekávanému růstu počtu obyvatel v Karkkile, saturaci stávajících částí města a potřebě expanze zastupitelstvo města Karkkila nepochybovalo, že získání výhradního vlastnictví KK bude výnosné.
(23)
Finsko dále vysvětlovalo, že možnost urychlení postupů bylo dalším praktickým důvodem pro získání výhradního vlastnictví. Finsko několikrát naznačilo, že spolupráce mezi Karkkilou a společností Componenta nebyla z důvodů jejich rozcházejících se obchodních zájmů ideální. Obě strany se dohodly na ukončení společného podniku, aby se vyhnuly zablokování mnoha rozhodnutí. Zejména v oblasti Haapala/Uusitalo měla být přijata řada rozhodnutí pro změnu členění pozemků za účelem rozvoje této oblasti pro výstavbu. Vzhledem k tomu, že podnikání v oblasti nemovitostí nebylo hlavní náplní podnikání společnosti Componenta, bylo v jejím zájmu vzdát se investování do této činnosti, zatímco v zájmu města Karkkila bylo řídit přípravu pozemků pro výstavbu.
(24)
Finsko vysvětlovalo, proč bylo relevantní srovnání s městy Vihti, Lohja a Hyvinkää. Mimo jiné Finsko zdůrazňovalo, že do měst Vihti a Lohja nevede železniční spojení umožňující snadné dojíždění z těchto měst do Helsinek.
(25)
Finsko tvrdí, že výpočet částky podpory provedený Komisí v jejím rozhodnutí z roku 2005 je zkreslený, neboť akcionářská půjčka byla zahrnuta dvakrát. Půjčka byla odečtena od hodnoty společnosti pro výpočet hodnoty 50 % akcií a započítána jako splátka ve prospěch společnosti Componenta. Finsko tudíž namítá, že hodnota akcií (713 092,5 EUR) již zahrnuje půjčku, protože cena byla vypočítána na základě čisté hodnoty KK.
IV. POSOUZENÍ
(26)
Podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné se společným trhem. Podle stávající judikatury Soudního dvora Evropské unie se podmínka nepříznivého ovlivňování obchodu považuje za splněnou tehdy, pokud podnik přijímající podporu vykonává hospodářskou činnost, která zahrnuje obchod mezi členskými státy.
(27)
Další společnosti na vnitřním trhu také vyrábějí ty samé produkty jako Componenta a je s nimi intenzivně obchodováno napříč členskými státy. Pro účely čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU státní prostředky zahrnují prostředky místních orgánů (6). Dotyčná transakce, financovaná prostředky Karkkily, tudíž zahrnuje státní prostředky ve smyslu čl. 107 odst. 1. Proto jakákoli výhoda poskytnutá společnosti Componenta v kontextu transakce, kterou by Componenta za normálních tržních podmínek neobdržela, spadá do působnosti čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES. Z toho vyplývá, že hlavní otázkou v daném případě je, zda Componenta obdržela platbu ve výši, kterou by za normálních tržních podmínek nezískala.
(28)
Komise uvádí, že ustanovení o předčasném splacení v prodejní smlouvě uzavřené mezi společností Componenta a městem Karkkila lze považovat za zjevný ukazatel, že kupní podmínky nabízené městem Karkkila měly za cíl podnítit společnost Componenta k zachování výrobního závodu v Karkkile a zrušení hutě Alvesta.
(29)
Podle rozsudku Soudu prvního stupně (7) byla tato dohoda podmínečná, ale nespecifická ohledně důsledků. Ve skutečnosti, i když podmínečnost naznačuje, že transakce byla dohodnuta tak, aby přinesla výhodu společnosti Componenta, z těchto doložek pro ni jasně nevyplývá žádná výhoda. Na jedné straně, jak je uvedeno níže, nepřekročila cena zaplacená společnosti Componenta za prodej jejího podílu v KK tržní cenu, na druhé straně Komise neobjevila žádné důkazy o výhodách, jež by z těchto doložek mohla Componenta mít. Komise proto posuzovala, zda by investor v tržní ekonomice, který již drží 50 % akcií, za daných podmínek získal plné vlastnictví.
(30)
Z judikatury vyplývá, že „přestože postup soukromého investora, se kterým je nutno zásah veřejného investora sledujícího cíle hospodářské politiky srovnávat, nemusí být postupem běžného investora vkládajícího kapitál s cílem dosažení zisku v poměrně krátké době, musí se jednat alespoň o postup soukromé holdingové společnosti nebo soukromé skupiny podniků sledujících cíle strukturální politiky - ať už celkové nebo oborové - která je vedena výhledem dosažení ziskovosti v dlouhodobém horizontu“ (8).
1. Všeobecné úvahy týkající se hodnoty akcií
(31)
Sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány státní moci (9) (dále jen „sdělení“) se neuplatňuje přímo, protože daný případ se netýká prodeje pozemků jako takových, nýbrž nákupu akcií v realitní společnosti. Avšak sdělení lze v tomto případě uplatnit, neboť hodnota akcií KK je v zásadě určena tržní hodnotou pozemků v jejím portfoliu. Proto je ocenění hodnoty pozemků vlastněných KK klíčové pro potvrzení existence státní podpory.
(32)
V každém případě sdělení vychází z principu soukromého investora operujícího v tržní ekonomice, tudíž prodej pozemků veřejnými orgány nezahrnuje prvky státní podpory, pokud je prodej uskutečněn za cenu, kterou by soukromý investor mohl získat za normálních tržních podmínek.
(33)
Komise se domnívá, že vhodným výchozím bodem analýzy je cena, kterou by investor v tržní ekonomice vlastnící 50 % akcií KK byl připraven zaplatit za nabytí plného vlastnictví. Podnikatel v tržní ekonomice by při výpočtu vycházel z ceny, kterou by byl ochoten zaplatit podle výnosu, jaký by mohl ze své investice očekávat.
(34)
V daném případě se Componenta nesnažila najít dalšího kupujícího. Bylo v jejím zájmu prodat své akcie druhému akcionáři. Podle dohody mezi akcionáři (10) a stanov KK (11) mělo město Karkkila vůči akciím KK vlastněným společností Componenta právo prvního odmítnutí a právo výkupu, pokud by se Componenta pokusila prodat je třetí straně. Tato pravidla sloužila k odrazení společnosti Componenta od hledání jiných kupujících. Navíc žádný soukromý kupující by neměl zájem koupit 50 % akcií KK, pokud by s tím nezískal i plnou kontrolu nad KK. Nový partner, jenž by neměl plnou kontrolu nad KK, by byl vázán stanovami KK (12), podle nichž bylo cílem společnosti zpomalit růstu cen pozemků a domů v Karkkile ve prospěch obyvatel.
(35)
Komise se také domnívá, že akcionář v tržní ekonomice, který získal plné vlastnictví, by uvažoval i o financování celkové investice (ve výši 2,37 milionu EUR za akcie a půjčku).
(36)
Pokud jde o splacení akcionářské půjčky, Komise konstatuje, že aktiva v portfoliu KK byla odhadnuta na hodnotu 4,9 milionu EUR. Tato hodnota bohatě pokrývala nesplacené půjčky ve výši 3,34 milionu EUR, což znamená, že splacení půjčky jako takové se nejevilo jako problematické.
(37)
Finsko vysvětlilo, že město Karkkila plánovalo zvýšit výnosy z pronájmu na úhradu finančních a provozních nákladů KK po transakci (je činily každoročně méně než 40 000 EUR). Pokud by se město stalo výhradním akcionářem, mohlo by rázem změnit stanovy KK, jež omezovaly jeho svobodu ve vztahu k cenové politice. Proto z právního hlediska nemohlo městu poté, co získalo plné vlastnictví, nic zabránit ve zvýšení příjmu z pronájmu.
(38)
Komise konstatuje, že pozdější vývoj potvrzuje, že krytí nákladů prostřednictvím výnosu z pronájmu byl realistický plán. Město Karkkila uzavřelo 28 dlouhodobých nájemních smluv, které přinášely následující výnos:
Tabulka 3
Výnos z pronájmu po transakci
(v EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Soukromý investor by navíc výměnou za bezúročnou půjčku očekával zvýšení hodnoty svého podílu ve společnosti. V tomto případě bylo návratnosti investice dosaženo zvýšením hodnoty nemovitostí vlastněných KK. Finsko vysvětlilo, že hodnota pozemků vlastněných KK se mezi lety 1996 a 2003 výrazně zvýšila. Během pěti let, jež předcházely transakci, se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 % a mezi lety 2005 a 2008 o zhruba 10 %.
(40)
Očekávalo se rovněž, že počet obyvatel Karkkily naroste do roku 2025 o více než 100 osob ročně, což by při střídmém odhadu znamenalo, že každoročně by bylo potřeba v městě vybudovat 70 nových obydlí (13).
(41)
Z těchto důvodů by mohl soukromý investor očekávat zásadní nárůst hodnoty svého podílu v KK.
2. Hodnota pozemků
(42)
Jako první krok Komise hodnotila, zda kupní cena zaplacená městem Karkkila za akcie znamenala zvýhodnění ve prospěch společnosti Componenta, protože prodávající by za normálních tržních podmínek dosáhl nižší ceny.
(43)
Finsko stanovilo hodnotu KK následovně (14):
Tabulka 4
Hodnota majetku KK podle výpočtu Finska
Aktuální hodnota pozemků
5 067 988
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Majetek celkem
5 096 244
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 755 769
50 % čisté hodnoty společnosti KK
877 885
(44)
Hodnota pozemků byla vypočítána s ohledem na standardní cenové sazby platné v Karkkile v roce 2003. Tyto ceny byly jednotnými cenami pro celé město Karkkila pouze s rozlišením na dvě pásma. Z údajů poskytnutých Finskem bylo zjevné, že se skutečné tržní ceny v jednotlivých částech města a obytných oblastech značně liší. Z toho důvodu Komise zaměřila své hodnocení konkrétněji na příslušné oblasti.
(45)
Komise konstatuje, že se město Karkkila rozhodlo pro nabytí plného vlastnictví se střednědobou až dlouhodobou perspektivou. To v podnikání v oblasti realit není neobvyklé, zejména pokud okolnosti umožňují očekávat ve střednědobé až dlouhodobé perspektivě výrazné zvýšení hodnoty. Město Karkkila sledovalo dlouhodobou investiční strategii a usilovalo o vytvoření zisku na základě zvýšených prodejů v budoucnu.
(46)
Pokud je o specifickou situaci v Karkkile, Finsko ukázalo, že město Karkkila mělo oprávněné důvody očekávat ve střednědobém a dlouhodobém výhledu výrazné zvýšení počtu obyvatel, což by znamenalo výraznou potřebu dalšího bydlení. Hlavním důvodem byla skutečnost, že tři města na sever a západ od Helsinek - Vihti, Lohja a Hyvinkää - silně přitahovala rezidenty, z nichž mnozí dojížděli. V důsledku toho ceny nemovitostí rychle a trvale rostly a v nejbližší budoucnosti se neočekávalo žádné zpomalení. V roce 2003 byly ceny v těchto sousedících městech v průměru 2,5krát vyšší než v Karkkile. V Karkkile proto očekávali, že by další zvyšování cen přivedlo zájemce o bydlení do Karkkily jako nejbližší logické alternativy bydlení, i pokud by ceny v Karkkile rovněž výrazně vzrostly. Zdvojnásobení cen realit v Karkkile se tedy nezdálo nereálné.
(47)
Ačkoli pozdější vývoj není přímo relevantní pro analýzu transakce ex ante, vývoj cen nemovitostí ve třech sousedních městech v letech po transakci potvrdil, že předpověď byla realistická. V některých případech ceny dosáhly čtyřnásobku cen nemovitostí v Karkkile i více.
(48)
Dalším důvodem k předpokladu, že se budou lidé více usazovat v Karkkile, byla renovace silnice do města, která byla již v době transakce plánována a která byla později provedena.
(49)
Nabytí výhradního vlastnictví se rovněž řídilo oficiálními předpověďmi nárůstu počtu obyvatel. První studie, v níž se předpokládalo, že počet obyvatel v Karkkile vzroste do roku 2025 asi o 9 600 (tj. asi o 10 %) a bude potřeba dalších 600 obydlí, byla publikována v roce 2000 Regionální radou provincie Uusimaa. Tato předpověď se brzy ukázala jako příliš konzervativní. V okamžiku transakce se v Karkkile očekával mnohem větší přírůstek obyvatel mající za následek potřebu nejméně 70 dalších nových obydlí ročně.
(50)
Tato pozitivní prognóza byla později potvrzena v druhé studii provedené Regionální radou provincie Uusimaa dne 18. srpna 2009, podle níž se dokonce předpokládal do roku 2030 každoroční růst počtu obyvatel Karkkily o 100 osob, a tudíž by potřeba nových obydlí měla každoročně činit 70. Skutečný vývoj tuto druhou předpověď dokonce překonal, protože v roce 2006 bylo vybudováno 137 nových obydlí a v roce 2007 jich bylo 95.
(51)
Rovněž je třeba poznamenat, že KK byla zdaleka největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile. V okamžiku transakce byl konkrétní počet pozemků v portfoliu nejasný, protože město Karkkila mělo v úmyslu jich řadu rozdělit a přeorganizovat (zejména v oblasti Haapala/Uusitalo). Navíc se na pozemcích pro řadové domy a zejména na pozemcích pro výškové domy buduje větší počet obydlí. Výčet portfolia předložený Finskem uvádí méně než 140 jednotek pozemků pro účely bydlení (zbytek jsou oblasti určené pro parky). S dalšími 70 obydlími ročně předpokládanými v době transakce by předpoklad pro dalších 10 let činil 700 dalších obydlí a na příštích 20 let 1 400 dalších obydlí. Vzhledem k tomu, že KK neměla v Karkkile žádného většího konkurenta, mohlo město Karkkila důvodně předpokládat, že bude moci prodat většinu, ne-li všechny nemovitosti ve svém portfoliu.
(52)
Finsko vysvětlilo, že strategií Karkkily bylo nejprve zvýšit hodnotu pozemků ve svém vlastnictví jejich reorganizací a provedením přípravy pro výstavbu, aby bylo možné předpokládat změnu ceny vyplývající z všeobecného zvýšení cen v regionu a prodávat pouze v pozdějším stadiu. V souladu s touto strategií KK již v předchozích letech upustila od brzkých prodejů, což vysvětluje nízkou úroveň prodejů v letech před transakcí.
(53)
Komise podotýká, že pozemky vlastněné KK byly oceněny různě v závislosti na typu pozemků, tj. pozemky pro rodinné domy, řadové domy, bytové domy, parky a pozemky pro veřejné účely. Specifika jednotlivých oblastí jsou zvlášť popsána a analyzována níže.
(54)
Hodnota pozemku nacházejícího se v oblasti Asemanranta, určeného pro výškové domy, byla stanovena na 2 358 158 EUR, tj. asi polovinu hodnoty KK. Pro účely transakce byl pozemek oceněn na 79,56 EUR za m2.
(55)
Studie nejsou přesvědčivé, zejména proto, že neuvádějí srovnávací ceny v Karkkile. Ve skutečnosti nebyl na trhu v Karkkile před transakcí prodán žádný pozemek pro výškové budovy. Expertní studie předložená Finskem během období prvního šetření (studie A) uváděla cenu 50 EUR za m2. Finsko nyní objasňovalo, že toto číslo pravděpodobně vycházelo z údaje použitého pro státem financované sociální bydlení v regionu a bylo daleko nižší než tržní cena. Nicméně tato původní studie odhadovala hodnotu pozemku pro výškové domy mezi 60 a 75 EUR za m2. Druhá studie (studie B) objasňuje, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně, aniž by uváděla jakékoli další informace. Zpráva KP&P (studie C) dochází k závěru, že cena 79,56 za m2 odpovídá tržní ceně, protože je daleko nižší než ceny placené v sousedních třech městech. Vzhledem k tomu, že nejsou k dispozici další srovnávací ukazatele, poskytují tyto studie určité vodítko ohledně cen nemovitostí v oblastech kolem Helsinek v okamžiku transakce. Komise proto ověřila údaje obsažené v těchto studiích a doplnila je o své vlastní hodnocení.
(56)
Oblast Asemanranta má dobrou polohu, protože leží na břehu jezera 200 m od centra města. Podle Finska je hodnota této oblasti výjimečně vysoká, protože její předností je přímý výhled na jezero a dostupnost. Prodej srovnatelného pozemku se v roce 2006 uskutečnil za prodejní cenu 92,35 EUR za m2. Karkkila fakticky považovala hodnotu pozemku za dostatečně vysokou, aby v lednu 2008 zvýšila prodejní cenu na 105 EUR za m2.
(57)
Druhý významný faktor pro posouzení hodnoty této oblasti souvisí s plochou, na niž je cena aplikována. Prodejní odhad se konzervativním způsobem zakládal na minimálním povolení k výstavbě v rozsahu 29 640 m2, přičemž maximální povolení k výstavbě mohlo dosáhnout 39 590 m2. S ohledem na očekávaný růst počtu obyvatel město Karkkila v dlouhodobé perspektivě počítalo s obchodní příležitostí pro maximální povolení k výstavbě.
(58)
Navzdory skutečnosti, že před transakcí nebyl v Karkkile prodán žádný pozemek pro výstavbu výškových domů, mohlo město důvodně očekávat, že zde vznikal trh pro tento typ budov. V roce 2003 byla vydána čtyři stavební povolení pro výškové domy. Vývoj následující po transakci potvrzuje, že předpověď nebyla nepřiměřená, protože bylo požadováno a do roku 2007 vydáno šest dalších povolení a od roku 2007 do poloviny roku 2010 bylo vybudováno sedm výškových budov.
(59)
Ceny placené v sousedních městech dosáhly v roce 2003 v Hyvinkää 133,6 EUR za m2 a vrcholu dosáhly v roce 2004 při prodeji ve Vihti za 312,6 EUR za m2
(60)
Komise se domnívá, že uvedené tři studie operují s hodnotami, jež jsou zcela srovnatelné a nezdají se být zásadně špatné v porovnání s cenami zaplacenými za podobné pozemky v době transakce. Není nutné určit, kterou ze studií lze považovat za nejvěrohodnější, protože cena vyplacená za akcie je nadále pod tržní hodnotou i dle nejkonzervativnějšího odhadu (viz výpočet celkové tržní hodnoty v bodě 84 a násl.). Nejnižší možnou hodnotu Komise odhadovala takto: s ohledem na prvotřídní lokaci pozemků v Asemanrantě je tržní cena přinejmenším v horním segmentu škály stanovené konzultantem s nejvíce konzervativním odhadem, tj. 75 EUR za m2. Podle střídmého předpokladu, že jsou pozemky prodávány pouze pro minimální povolení k výstavbě, by byla minimální tržní hodnota pozemků 2 223 000 EUR.
(61)
Maximální hodnota při případném nadhodnocení by tudíž mohla činit 135 158,4 EUR, což by odpovídalo 67 579,2 EUR za 50 %.
(62)
Komise poznamenává, že tato hodnota zahrnuje 8-9 hektarů, které rovněž patří k oblasti Asemanranta, a mají zde nadále být ulice, parky atd. Například v hlavním plánu pro tuto část je pobřežní oblast určena pro rekreační účely a jako oblast ochrany přírody. Proto těchto 8-9 hektarů přispívá k vysoké ceně obytné části oblasti, ale nebylo oceněno zvlášť.
(63)
Převážná většina pozemků v portfoliu nemovitostí KK se nacházela v oblasti Haapala/Uusitalo, asi 2,5 km na jihozápad od centra města. Tyto dvě přilehlé oblasti byly určeny jako oblasti pro výstavbu rodinných domů a řadových domů, ale dosud zde nebyla provedena příprava k výstavbě. To byl důvod nízkých cen a jeden z důvodů malého počtu prodejů. KK vlastnila víceméně celou oblast.
(64)
Pro účely transakce byly pozemky oceněny celkem na 1 612 059 EUR za všechny typy pozemků s cenou za m2 10,19 EUR pro rodinné domy a 74,02 EUR pro řadové domy, v souladu se standardními cenami města. Celková hodnota pozemků pro rodinné domy činila 973 268 EUR a celková hodnota pozemků pro řadové domy byla 811 209 EUR.
(65)
Všechny tři studie tvrdí, že ceny za pozemky pro rodinné domy odpovídaly tržním cenám. Zpráva KP&P (studie C) vysvětluje, že tržní ceny byly o 15-20 % vyšší než ceny uplatněné městem Karkkila. Finsko předložilo údaje uvádějící, že průměrná cena byla v roce 2003 přibližně 14,4 EUR za m2. Původní expert (studie A) uvedl, že tržní ceny v Karkkile byly v rozmezí 9,43 a 14,76 EUR.
(66)
Všechny tři studie však vycházely z průměrných prodejních cen, takže údaje dodané Finskem vykazovaly značné rozdíly mezi jednotlivými částmi města, přičemž Haapala/Uusitalo byla zjevně na dolním konci. V roce 2003 byly v Haapale prodány dva pozemky (soukromá společnost je prodala soukromé osobě): v dubnu 2003 byl prodán pozemek za cenu 9,25 EUR za m2 a v srpnu jiný za 10,06 za m2. To by odpovídalo nárůstu cen za čtyři měsíce o 8,8 %. Vzhledem k všeobecnému vývoji cen v Karkkile se zvýšením o 12,6 % v letech 2001 a 2002 a 42,7 % mezi roky 2002 a 2003 lze zvýšení ceny o 1,3 % za poslední čtyři měsíce roku 2003 považovat za odpovídající všeobecnému trendu. Vzhledem k těmto okolnostem nevidí Komise žádný důvod k tomu, aby se domnívala, že cenu 10,19 za m2 v prosinci 2003 nelze akceptovat jako tržní cenu.
(67)
Pokud jde o ceny za pozemky pro řadové domy, nejsou v této oblasti žádné prodeje, které by mohly sloužit pro přímé srovnání. Původní expert odhadoval tržní hodnotu v rozmezí 70 a 80 EUR za m2 a zpráva KP&P (studie C) se pouze odvolává na mnohem vyšší ceny za pozemky pro řadové domy v sousedních městech. Protože všechny tři studie docházejí k závěru, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně a protože neexistují žádná fakta potvrzující, že by tyto závěry nemohly být pro oblast Haapala/Uusitalo správné, může Komise akceptovat cenu 74,2 EUR za m2 jako odpovídající tržní ceně.
(68)
Komise požádala Finsko o vysvětlení, proč mohla mít Karkkila zájem na získání plného vlastnictví celé této oblasti, vzhledem k tomu, že se zdálo, že prodejní čísla z minulých let ukazují, že kupující neměli o tuto část města zájem a navzdory vyšším cenám zjevně preferovali jiné části města. Finsko vysvětlilo, že KK již v předchozích letech sledovala cílenou investiční strategii spočívající ve stavební přípravě oblasti Haapala/Uusitalo jako budoucí obytné části města Karkkila. Ve skutečnosti začínaly být ostatní části města saturovány a růst počtu obyvatel vedl k předpokladu, že bude třeba provést přípravu k výstavbě v dalších oblastech.
(69)
Oblast Haapala/Uusitalo byla zahrnuta do územního plánu, ale ještě zde nebyla provedena příprava pro výstavbu. Příprava pro výstavbu zahrnovala nové rozčlenění na jednotlivé pozemky s vhodnějšími rozměry, napojení pozemků na technickou infrastrukturu a vybudování zařízení.
(70)
Město Karkkila se již úspěšně řídilo toutéž strategií v jiných částech města: město rozšířilo veřejné služby do oblastí Tuorila, Nikkimäki a Pumminmäki. V roce 2003 byla průměrná prodejní cena v Pumminmäki již na úrovni 14,28 EUR a v roce 2004 město Karkkila úspěšně prodávalo pozemky za novou standardní cenu 14 EUR, která v následujících letech dále vzrůstala (na 18,5 EUR za m2 v roce 2005).
(71)
Předpokládalo se, že nemovitosti v Haapala/Uusitalo mohou dosáhnout hodnoty částí města s podobnou přípravou na výstavbu a navíc budou ovlivněny všeobecnými trendy růstu cen. Zvýšení hodnoty po stavební přípravě o nejméně 40-50 % (tj. během 3 až 4 let) se tudíž zdálo odůvodněné, vedle dalšího nárůstu ve střednědobé perspektivě.
(72)
Město Karkkila mělo dále zájem o stavební přípravu oblasti v rámci jednoho infrastrukturního projektu pro celou oblast. Jednotný koordinovaný přístup ke stavební přípravě by byl mnohem levnější než postup po jednotlivých pozemcích (město je ze zákona povinno napojit pozemky na technickou infrastrukturu, což se obvykle provádí na žádost vlastníků, kteří hodlají stavět). Město Karkkila zdůrazňovalo, že pod jeho výhradním vlastnictvím a kontrolou probíhaly operace daleko plynuleji. Pro každý pozemek a každé technické opatření bylo třeba přijmout velký počet jednotlivých rozhodnutí. Vzhledem k tomu, že stavební příprava nemovitostí nebyla hlavní náplní podnikání společnosti Componenta (tou byla výroba oceli), ukázalo se, že tento druh činnosti je pro ni velmi obtížný.
(73)
Vzhledem k dlouhodobé strategii stavební přípravy a záměru provést veškerá technická opatření najednou nemělo město Karkkila zájem o prodej pozemků před jejich stavební přípravou. To byl důvod, proč před transakcí nedošlo téměř k žádným prodejům.
(74)
Komise může souhlasit, že dlouhodobá strategie města Karkkila, pokud jde o oblast Haapala/Uusitalo, by mohla být důvodem, aby investor v tržním hospodářství, který již vlastní 50 % akcií v této oblasti, měl rovněž hospodářský zájem o získání zbývajících 50 % akcií. Vyhlídku na vlastnění celé nové budoucí části města, malé riziko v oblasti cen a významnou vyhlídku na prodej během nadcházejících 10 let většiny pozemků lze považovat za obchodní strategii, kterou by investor v tržní ekonomice sledoval.
(75)
Několik pozemků pro rodinné domy leží také v jiných oblastech. Ocenění (43 000 EUR) se zakládalo na ceně 10,19 EUR za m2, což je oficiální prodejní cena města Karkkila za jednotku pro tento typ pozemku. Z výše uvedených důvodů (body 65 a 66) se Komise domnívá, že cenu z prosince 2003 lze přijmout jako tržní cenu.
(76)
Portfolio KK také zahrnuje dva pozemky pro výškové budovy v oblasti Takko I. Celková hodnota této nemovitosti je 110 191 EUR. Takko I se rovněž nalézá v centru města. Podle studie A se tržní cena pohybovala v rozmezí 60 až 75 EUR za m2. Zpráva KP&P (studie C) došla u pozemků pro výškové domy k témuž závěru, že cena odpovídá tržní sazbě s odkazem na prodejní ceny, které se platily v sousedních městech.
(77)
Komise se domnívá, že není nutné stanovit, která expertní studie je nejvěrohodnější. I kdyby byla při transakci uplatněna nejnižší možná tržní cena 60 EUR za m2, opravená celková hodnota akcií by stále přesahovala cenu zaplacenou městem Karkkila (viz níže výpočet minimální hodnoty akcií). Za takového předpokladu nejnižší možné tržní hodnoty by pozemky v Takko I byly nadhodnoceny o 19,65 EUR za m2. To by odpovídalo celkové hodnotě 27 212 EUR, tj. 13 606 za 50 % akcií.
(78)
Hodnota přisouzená pozemkům označeným jako parky je 456 601 EUR. Tato hodnota vycházela z ceny 1,18 EUR za m2, kterou město Karkkila standardně platí za takové pozemky. Existují oblasti, u kterých má město právo výkupu za běžnou cenu (15). Protože tyto oblasti nejsou podle územního plánu města určeny k výstavbě, je u nich použito stejného základu pro nacenění jako u neupravených pozemků mimo pásmo (viz bod 79). Komise proto došla k závěru, že tato část pozemků nebyla nadhodnocena.
(79)
Portfolio KK rovněž zahrnovalo některé neupravené pozemky mimo územní plán města oceněné celkem na 49 678 EUR na základě ceny 1,18 EUR za m2. Studie neobjasňují, proč považují tyto pozemky za správně oceněné. Další údaje předložené Finskem obsahují výčet prodejů pozemků bez stavební přípravy v řídce zabydlených oblastech města Karkkila prodaných v průměru za 1,86 EUR za m2. Na základě toho může Komise uznat, že cena 1,18 EUR nepřekročila tržní cenu.
(80)
Podle výpočtů vypracovaných Finskem na základě standardních cen, za které KK prodala svůj majetek, činila hodnota nemovitostí KK 5 067 988 EUR. Po odečtu částek souvisejících s případným nadhodnocením pozemků pro výškové domy v oblasti Asemanranta (135 158 EUR) a v Takko I (27 212 EUR) činí minimální hodnota pozemků 4 905 618 EUR.
3. Splacení půjčky
(81)
V roce 1996 poskytly společnost Componenta a město Karkkila společnosti KK bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR. Stažení se společnosti Componenta ze společnosti KK se uskutečnilo spolu se splacením akcionářské půjčky společností KK. Vzhledem k tomu, že by KK musela prodat značnou část pozemků, aby získala tyto prostředky, a protože, jak je popsáno výše, by to ohrozilo střednědobou a dlouhodobou obchodní strategii, rozhodlo se město Karkkila poskytnout KK další bezúročnou půjčku ve stejné výši, kterou KK použila pro splacení. V důsledku toho KK dlužila městu Karkkila celkem 3,34 milionu EUR.
(82)
Komise souhlasí s Finskem, že při hodnocení společnosti již bylo přihlédnuto k půjčkám, tj. že hodnota akcií již byla snížena o hodnotu dluhu. Hodnocení splacení půjčky jako samostatného opatření by se tudíž rovnalo dvojímu započítání.
4. Hodnota akcií
(83)
Po odečtu částky potenciálního nadhodnocení byla hodnota 50 % KK následující:
Tabulka 5
Hodnota KK
Aktuální hodnota pozemků
4 905 618
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Celková aktiva
4 933 874
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 593 399
50 % čisté hodnoty společnosti KK
796 699,5
(84)
Vzhledem k tomu, že město Karkkila zaplatilo za 50 % akcií kupní cenu 713 092,50 EUR, se Komise domnívá, že zaplatilo cenu, která nepřekračuje tržní hodnotu.
V. ZÁVĚR
(85)
Komise shledává, že cena, kterou zaplatilo město Karkkila společnosti Componenta za získání 50 % akcií společnosti KK, odpovídá tržní ceně, a tudíž nesplňuje podmínky státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Kupní cena zaplacená městem Karkkila společnosti Componenta Oyj za akcie ve společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy podle smlouvy uzavřené stranami dne 16. prosince 2003 nepředstavuje státní podporu ve prospěch společnosti Componenta Oyj ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU.
Článek 2
Toto rozhodnutí je určeno Finské republice.
V Bruselu dne 20. dubna 2011.
DÉCISION DE LA COMMISSION
du 20 avril 2011
relative à l’aide d’État C 37/04 (ex NN 51/04) accordée par la République de Finlande en faveur de Componenta Oyj
[notifiée sous le numéro C(2011) 2559]
(Les textes en langues finnoise et suédoise sont les seuls faisant foi.)
(Texte présentant de l'intérêt pour l'EEE)
(2011/529/UE)
LA COMMISSION EUROPÉENNE,
vu le traité sur le fonctionnement de l’Union européenne, et notamment son article 108, paragraphe 2, premier alinéa,
vu l’accord sur l’Espace économique européen, et notamment son article 62, paragraphe 1, point a),
après avoir invité les parties intéressées à présenter leurs observations conformément auxdits articles (1),
considérant ce qui suit:
I. PROCÉDURE
(1)
Le 10 mars 2004, Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB a saisi la Commission d’une plainte dans laquelle elle déclarait que la ville de Karkkila, ci-après «Karkkila», aurait octroyé une aide en faveur de la société Componenta Oyj, ci-après «Componenta». La Commission a informé la République de Finlande, par lettre du 19 novembre 2004, de sa décision d’ouvrir la procédure visée à l’article 88, paragraphe 2, du traité CE (actuel article 108, paragraphe 2, du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne) au sujet de cette aide. La décision de la Commission relative à l’ouverture de la procédure a été publiée au Journal officiel de l’Union européenne (2). La Commission a invité les parties intéressées à transmettre leurs observations concernant cette mesure, mais aucune ne lui a été transmise.
(2)
Le 20 octobre 2005, la Commission a adopté une décision négative définitive, ci-après «la décision de 2005», et a ordonné que la République de Finlande récupère l’aide auprès de Componenta. La décision de mettre un terme à la procédure formelle d’examen, rendue en 2005, a été publiée au Journal officiel de l’Union européenne (3). Componenta a fait appel de cette décision et cette dernière a été annulée par l’arrêt rendu le 18 décembre 2008, ci-après l’«arrêt», la décision ayant été considérée comme insuffisamment motivée (4).
(3)
La République de Finlande a transmis ses observations par lettres des 5 et 10 janvier 2010, lesquelles contenaient également deux explications relatives à l’estimation de la valeur de la propriété immobilière concernée. La Commission a envoyé trois demandes d’informations supplémentaires les 9 janvier 2009, 23 juillet 2009 et 8 janvier 2010. Ces demandes ont reçu une réponse dans les courriers enregistrés les 9 mars 2009, 15 octobre 2009 et 5 mars 2010. Des représentants de la Commission, du gouvernement finlandais et du bénéficiaire se sont réunis à Bruxelles le 23 novembre 2009.
II. DESCRIPTION DES FAITS
1. Transaction
(4)
Componenta est une entreprise métallurgique dont le siège se situe à Karkkila. Elle dispose d’installations de production en Finlande, aux Pays-Bas et en Suède. L’entreprise a réalisé en 2004 la majeure partie de son chiffre d’affaires (316 millions EUR) dans les pays nordiques et en Europe centrale. Elle employait environ 2 200 personnes en 2004.
(5)
La transaction faisant l’objet de l’examen concerne la société immobilière Karkkilan Keskustakiinteistöt Oyj, ci-après «KK». Elle possédait des terrains à Karkkila, ville située à environ 65 km au nord-ouest d'Helsinki. Componenta et Karkkila possédaient conjointement le capital de KK, avec une part de 50 % chacune. Chacune des parties de l’entreprise commune a octroyé en 1996 à KK un prêt d’actionnaire sans intérêt d’un montant de 1 670 184 EUR.
(6)
La transaction, signée le 16 décembre 2003, prévoyait que la ville se porterait acquéreur de l’ensemble du capital de KK en rachetant les parts détenues par Componenta pour un montant total de 2 383 276,50 EUR. La transaction a été réalisée en deux parties:
-
Componenta a reçu un montant de 713 092,50 EUR pour la participation de 50 % qui a été vendue à Karkkila,
-
KK a remboursé à Componenta les 1 670 184 EUR du prêt d’actionnaire que lui avait octroyé Componenta en 1996. Karkkila a, afin de conclure la transaction, octroyé à KK un prêt sans intérêt supplémentaire d’un montant identique. Les dettes de Componenta ont ainsi été transférées à la ville de Karkkila.
(7)
Karkkila a donc utilisé 2 383 276,50 EUR dans le cadre de la transaction susmentionnée: la part de 713 092,50 EUR couvrait le paiement des actions KK et la part de 1 670 184 EUR le prêt sans intérêt octroyé à KK.
(8)
Le prix d’achat des actions a été calculé en utilisant comme valeurs de référence les bases de tarification générales appliquées par Karkkila lors de la vente de biens immobiliers en 2003.
Tableau 1
Prix de vente au kilomètre carré perçus pour les terrains de KK
(en EUR)
Zone 1
Terrains pour pavillons
11,11
Terrains pour maisons en mitoyenneté
88,81
Terrains pour immeubles à appartements
79,56
Zone 2
Terrains pour pavillons
10,19
Terrains pour maisons en mitoyenneté
74,02
Terrains pour immeubles à appartements
64,76
Autres
Terrain à développer non inscrit dans les plans d’urbanisme
1,18
Zone répertoriée en tant que parc dans les plans d’urbanisme
1,18
(9)
Ces bases générales de tarification ont été appliquées aux biens immobiliers présents dans le portefeuille de KK à la date d’exécution de la transaction et le montant obtenu a été divisé par deux. Ces actions ont par conséquent été achetées pour un montant de 713 092,50 EUR.
(10)
Par ailleurs, le contrat de vente entre Karkkila et Componenta présentait la clause suivante:
a)
«Le vendeur s’engage à procéder à l’investissement d’extension défini à l’annexe 1 dans la ville de Karkkila en vue d’augmenter la production de Componenta Karkkila Oy. Cet investissement devrait, selon les estimations, créer en 2004 entre 50 et 70 nouveaux emplois directs à temps plein à Karkkila (contre environ 130 emplois en 2003).
b)
L’acheteur pourra annuler la transaction, s’il le souhaite, si l’investissement d’extension du vendeur, tel que prévu dans le présent contrat d’achat, n’est pas lancé de la manière prévue au paragraphe précédent dans le courant de l’année 2004.»
(11)
L’annexe 1 du contrat de vente indiquait que Componenta fusionnera les activités de deux des sites de production du Groupe, à savoir les fonderies d’Alvesta (Suède) et de Karkkila. Il est également indiqué que la décision relative au futur site de la fonderie dépendra du résultat d’une analyse à réaliser. En 2005, la fonderie d’Alvesta a été fermée et la production a été transférée à Karkkila.
(12)
Après avoir acheté les actions KK détenues par Componenta, la ville de Karkkila a pris la décision de liquider KK et de transférer les terrains à la ville.
2. Propriété de KK
(13)
La ville de Karkkila est située à environ 65 kilomètres au nord-ouest d'Helsinki, sur la route nationale 2, dans la partie nord-ouest de la province d’Uusimaa. Karkkila comptait près de 8 500 habitants en 2003. La ville s’est développée autour du haut-fourneau de Högfors, créé au XIXe siècle, et s’est étendue autour du lac se trouvant dans sa partie nord.
(14)
Les propriétés immobilières de KK englobaient 730 000 m2 de terrain à Karkkila et dans ses environs immédiats, à une distance maximale de 2,5 km du centre de la ville. La situation en décembre 2003 était la suivante:
-
les terrains situés dans la zone d’Asemanranta (zone 1), réservés à des immeubles à appartements, peuvent être considérés comme les plus coûteux. La zone représente près de la moitié de la valeur du portefeuille de KK,
-
la majeure partie des terrains se situe dans la zone de Haapala/Uusitalo (zone 2). Cette zone est réservée à la construction de pavillons et représente environ un quart de la valeur totale du portefeuille,
-
le portefeuille contient également quelques parcelles destinées à des pavillons dans d’autres quartiers, un terrain destiné à des immeubles à appartements dans la zone de Takko I et quelques terrains pour des maisons en mitoyenneté,
-
une partie des terrains est enregistrée en tant que zone de parcs,
-
enfin, le portefeuille comprend également un terrain à développer non inscrit dans les plans d’urbanisme.
(15)
Au total, le portefeuille immobilier compte environ 160 terrains. Néanmoins, la ville de Karkkila avait l’intention de rénover une partie de la propriété foncière et de la subdiviser en terrains plus petits. KK était de loin le plus important propriétaire immobilier de la ville de Karkkila à la date de la transaction.
(16)
Après avoir acquis la pleine propriété, la ville avait l’intention de louer certaines propriétés pour couvrir les frais de fonctionnement. Les frais de fonctionnement de KK (salaires, loyers, intérêts sur prêts) durant la période 2000-2003 n’ont jamais dépassé 40 000 EUR.
3. Autres informations importantes
(17)
La ville de Karkkila se trouve à une distance permettant d’aller travailler quotidiennement à Helsinki. L’immobilier à Helsinki et dans les villes environnantes est devenu très coûteux et les prix continuent d’augmenter. Cette pression des prix pousse les habitants vers les communes entourant la capitale. Cette évolution a pour effet d’augmenter les prix de l’immobilier dans les communes environnantes également. Karkkila peut être considérée comme une alternative potentielle. Les autres communes similaires sont Vihti, Lohja et Hyvinkää. Leur éloignement par rapport à Helsinki s’établit comme suit:
Tableau 2
Distances d'Helsinki
Lohja
52 km
38 min
Hyvinkää
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkkila
68 km
50 min
(18)
Ces communes ont attiré un grand nombre de nouveaux habitants, ce qui a engendré une augmentation sensible des prix de l’immobilier avant la transaction (et après celle-ci) et les prix ont doublé à Karkkila. Dans certains cas, les prix ont même sextuplé.
(19)
Selon des projections officielles publiées en 2000, la population de Karkkila devrait augmenter pour s’établir à 9 600 habitants d’ici 2025, ce qui nécessiterait la construction de 600 logements supplémentaires. Cette prévision a rapidement été considérée comme largement inférieure à l’augmentation réelle de la population. Trois ans plus tard, au moment de la transaction, la ville de Karkkila prévoyait qu’il faudrait construire près de 70 nouveaux logements par an. Ce chiffre a été confirmé peu de temps après dans un rapport du conseil régional d’Uusimaa couvrant la période jusqu’en 2025. En réalité, 63 nouvelles habitations ont été construites en 2005, 137 en 2006 et 95 en 2008.
(20)
Au cours des cinq années ayant précédé la transaction, les prix de l’immobilier ont augmenté de 30 % en moyenne à Karkkila.
III. OBSERVATIONS DE LA RÉPUBLIQUE DE FINLANDE
(21)
La Finlande a présenté trois études d’experts réalisées a posteriori relatives à la valeur des terrains, et elle a conclu que le prix payé correspondait au prix du marché. L’étude (étude A) soumise dans le cadre de la première procédure d’examen a été pour l’essentiel rejetée par la Commission dans la décision initiale de 2005 (5). Après la décision de 2005, la Finlande a commandé deux études d’expert supplémentaires. La première (étude B) se contente d’affirmer globalement que les biens immobiliers ont été évalués correctement, sans présenter de justifications détaillées. La deuxième étude, (étude C), ci-après «étude de KP&P», analyse la situation de l’immobilier à Karkkila et dans les environs de manière plus détaillée.
(22)
La Finlande affirme que la ville de Karkkila a acquis la pleine propriété des actions dans la perspective d’un investissement faiblement risqué à moyen et long terme. Compte tenu de la hausse continue des prix de l’immobilier dans les communes avoisinantes, de l’augmentation de population prévue à Karkkila, de la saturation des quartiers existants et de la nécessité d’ajouter de nouvelles zones résidentielles, le conseil municipal de Karkkila a considéré que l’achat de l’ensemble des parts de KK serait rentable.
(23)
La Finlande explique également que la possibilité d’accélérer les procédures constituait une raison pratique supplémentaire d’acquérir la pleine propriété. La République de Finlande a indiqué à plusieurs reprises que la coopération entre la ville de Karkkila et Componenta ne se déroulait pas de manière optimale en raison d’intérêts commerciaux divergents. Les deux partenaires avaient convenu de mettre un terme à l’entreprise conjointe afin d’éviter le blocage d’un grand nombre de décisions. De nombreuses décisions devaient être prises concernant la subdivision des terrains, dans la zone de Haapala/Uusitalo en particulier, en vue de faciliter le développement de la zone. Sachant que l’immobilier ne constituait pas une activité de base de Componenta, cette dernière avait intérêt à se désengager de cette activité. La ville de Karkkila avait pour sa part intérêt à être en mesure de contrôler de manière pleinement indépendante l’affectation des terrains.
(24)
La Finlande a expliqué pour quelle raison une comparaison avec Vihti, Lohja et Hyvinkää était pertinente. Elle a notamment souligné que les villes de Vihti et Lohja ne disposaient pas de liaison ferroviaire permettant aux personnes de faire facilement la navette entre ces villes et Helsinki.
(25)
La Finlande considère que le montant de l’aide calculé par la Commission a été influencé par le fait que le prêt d’actionnaire a été pris en considération deux fois dans sa décision de 2005. Le prêt a été déduit de la valeur de l’entreprise dans le cadre du calcul de la valeur de 50 % des actions et considéré en tant que remboursement du prêt à Componenta. La Finlande affirme par conséquent que le prix des actions (713 092,50 EUR) couvre déjà le prêt, puisque la somme a été calculée sur la base de la valeur nette de KK.
IV. APPRÉCIATION
(26)
En vertu de l’article 87, paragraphe 1 du traité CE, les aides accordées par les États ou au moyen de ressources d’État sous quelque forme que ce soit qui faussent ou qui menacent de fausser la concurrence en favorisant certaines entreprises ou certaines productions, dans la mesure où elles affectent les échanges entre États membres, sont incompatibles avec le marché commun. Selon la jurisprudence constante de la Cour de justice de l’Union européenne, la condition de l’affectation des échanges est remplie dès lors que l’entreprise bénéficiaire exerce une activité économique impliquant des échanges entre États membres.
(27)
D’autres entreprises du marché intérieur fabriquent les mêmes produits que Componenta et ceux-ci font l’objet d’échanges intensifs entre États membres. Les ressources d’État au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE englobent les ressources des pouvoirs locaux (6). Par conséquent, la transaction concernée, qui a été financée avec des ressources de la ville de Karkilla, implique des ressources publiques au sens de l’article 107, paragraphe 1. Dès lors, tout avantage éventuellement accordé à Componenta dans le contexte de la transaction, dont Componenta n’aurait pas bénéficié dans des conditions de marché normales, relèverait de l’article 87, paragraphe 1, du traité CE. Il s’ensuit que la principale question dans la présente affaire est de savoir si Componenta a perçu une rémunération qu’elle n’aurait pas reçue dans des conditions de marché normales.
(28)
La Commission relève que la clause de remboursement présente dans le contrat conclu entre Componenta et Karkkila peut être considérée comme indiquant que les conditions d’achat proposées par la ville de Karkkila avaient pour objectif d’inciter Componenta à maintenir ses installations de production à Karkkila et à fermer le haut-fourneau d’Alvesta.
(29)
Néanmoins, l’arrêt rendu par le Tribunal de première instance (7) considère que la transaction était conditionnelle, sans toutefois préciser les conséquences. Si la conditionnalité indique que la transaction aurait pu être conclue aux conditions les plus favorables pour Componenta, celle-ci n’a bénéficié d’aucun avantage manifeste sur la base de ces clauses. Comme indiqué ci-après, le prix payé à Componenta pour les parts qu’elle détenait dans KK ne dépassait pas le prix du marché et la Commission n’a, de surcroît, trouvé aucune preuve révélant d’autres avantages dont Componenta aurait pu bénéficier sur la base de ces clauses. La Commission a par conséquent cherché à déterminer si un investisseur de marché possédant déjà 50 % des parts aurait acheté le droit de propriété intégral aux conditions concernées.
(30)
À cet égard, la jurisprudence constante observe que «si le comportement de l’investisseur privé, auquel doit être comparé l’intervention de l’investisseur public poursuivant des objectifs de politique économique, n’est pas nécessairement celui de l’investisseur ordinaire plaçant des capitaux en vue de leur rentabilisation à plus ou moins court terme, il doit, au moins, être celui d’un holding privé ou d’un groupe privé d’entreprises poursuivant une politique structurelle, globale ou sectorielle et guidé par des perspectives de rentabilité à plus long terme» (8).
1. Observations générales concernant la valeur des actions
(31)
La communication de la Commission concernant les éléments d’aide d’État contenus dans des ventes de terrains et de bâtiments par les pouvoirs publics (9), ci-après la «communication», n’est pas directement applicable, puisque ce dossier ne concerne pas directement la vente de terrains, mais l’achat de parts dans une société immobilière. Néanmoins, les principes de la communication peuvent s’appliquer, puisque la valeur des actions KK est essentiellement déterminée sur la base de la valeur de marché des terrains faisant partie de son portefeuille. Par conséquent, la définition de la valeur des terrains détenus par KK est essentielle s’agissant de déterminer si la transaction comporte une aide d’État.
(32)
La communication se base sur le principe de l’investisseur privé opérant dans une économie de marché. En d’autres termes, l’achat de terrains par des autorités publiques n’englobe aucune aide publique si les terrains sont vendus à un prix que l’investisseur privé aurait pu percevoir dans des conditions de marché normales.
(33)
La Commission considère que le point de départ approprié est le prix qu’un investisseur opérant dans une économie de marché possédant 50 % des parts dans KK aurait été disposé à payer pour acquérir un droit de propriété intégrale. Cet investisseur baserait son calcul du prix qu’il serait disposé à payer pour acquérir son investissement sur le rendement escompté de ce dernier.
(34)
Dans le présent dossier, Componenta n’a pas tenté de trouver d’autre acheteur. Il était dans son intérêt de vendre ses parts à l’autre actionnaire. En vertu de la convention d’actionnaires (10) et des statuts de KK (11), la ville de Karkkila disposait d’un droit de préemption sur les parts détenues par Componenta et d’un droit de rachat au cas où Componenta aurait tenté de vendre les parts à un tiers. Ces règles n’ont pas incité Componenta à rechercher d’autres acheteurs. Par ailleurs, d’autres acheteurs privés n’auraient pas été intéressés par le rachat de 50 % des parts de KK sans acquérir simultanément un pouvoir de contrôle sur KK. Les statuts de KK (12) auraient, quoi qu’il arrive, engagé le nouvel associé éventuel, qui n’aurait pas disposé d’un pouvoir de contrôle au sein de KK. En vertu des statuts, l’objectif de KK était de ralentir la montée des prix des terrains et des logements à Karkkila, au bénéfice de ses habitants.
(35)
La Commission considère également qu’un investisseur opérant dans une économie de marché se portant acquéreur d’un droit de propriété intégrale examinerait le mode de financement de l’ensemble de l’investissement (2,37 millions EUR pour les parts et le prêt au total).
(36)
En ce qui concerne le remboursement du prêt d’actionnaire, la Commission observe que la valeur des actifs composant le portefeuille de KK a été estimée à 4,9 million EUR. Cette valeur couvrait largement le prêt de 3,34 millions EUR en cours. En d’autres termes, le remboursement du prêt proprement dit ne semble pas avoir posé problème.
(37)
La Finlande explique également que la ville de Karkkila avait prévu d’augmenter les revenus locatifs au terme de la transaction afin de couvrir les frais de financement et de fonctionnement de KK (moins de 40 000 EUR par an avant la transaction). En devenant actionnaire unique, la ville pourrait modifier les statuts de KK, qui limitaient sa marge de manœuvre en matière de tarification. D’un point de vue juridique, personne n’empêcherait la ville d’augmenter ses revenus locatifs une fois qu’elle disposerait d’un droit de propriété intégrale au sein de KK.
(38)
La Commission observe que les événements survenus a posteriori confirment que la couverture des coûts au moyen des revenus locatifs était un projet réaliste. Karkkila a conclu 28 contrats de location à long terme et a perçu les revenus suivants:
Tableau 3
Revenus locatifs après la transaction
(en EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Par ailleurs, un investisseur privé aurait attendu une augmentation de la valeur de ses parts en contrepartie de l’octroi du prêt sans intérêt. Dans le cas présent, le retour sur investissement a été réalisé sous la forme d’une augmentation de la valeur des biens immobiliers détenus par KK, puisque la valeur des terrains détenus par KK a considérablement augmenté entre 1996 et 2003, comme dans le reste de la Finlande. Les prix de l’immobilier à Karkkila ont, au cours des cinq ans ayant précédé la transaction, augmenté de 30 % en moyenne et de près de 10 % entre 2005 et 2008.
(40)
La population de Karkkila devait, dans le même temps, accueillir plus de 100 nouveaux habitants chaque année jusqu’en 2025, ce qui nécessitait, selon une estimation prudente, la construction de 70 nouveaux logements par an au minimum en ville (13).
(41)
Compte tenu de ces éléments, un investisseur privé pouvait escompter une augmentation substantielle de la valeur de sa participation dans KK.
2. Valeur des terrains
(42)
La Commission a, dans un premier temps, évalué si le prix payé pour les parts de Karkkila comprenait un avantage en faveur de Componenta, puisque le vendeur aurait perçu un prix inférieur dans des conditions de marché normales.
(43)
La République de Finlande a présenté comme suit la valeur des biens de KK (14):
Tableau 4
Valeur des biens de KK définie par la République de Finlande
Valeur actuelle des terrains
5 067 988
Liquidités et avoirs bancaires
28 256
Total des actifs
5 096 244
Prêt d’actionnaire
3 340 368
Dettes à court terme
107
Total du passif
3 340 475
Valeur nette de KK
1 755 769
50 % de la valeur nette de KK
877 885
(44)
La valeur des terrains a été calculée au moyen des bases de tarification générales appliquées par la ville de Karkkila en 2003. Ces bases étaient identiques dans toute la région de Karkkila, à la seule exception des différences entre deux zones. Il ressort cependant des informations communiquées par la Finlande que les prix du marché effectifs varient fortement dans les différentes villes et zones résidentielles. La Commission a par conséquent soumis les zones concernées à un examen approfondi.
(45)
La Commission observe que la ville de Karkkila s’était engagée à acheter l’ensemble dans une perspective de moyen à long terme. Il est courant, dans le cadre d’une activité d’investissement immobilier, d’attendre une plus-value significative à moyen et long terme lorsque les circonstances le permettent. La ville de Karkkila a appliqué une stratégie à long terme et a cherché à réaliser un profit via la progression des ventes futures.
(46)
En ce qui concerne Karkkila, la Finlande a démontré que cette ville avait de bonnes raisons d’escompter une augmentation significative de sa population à moyen terme, laquelle aboutirait à une croissance significative des besoins en logements. L’explication principale était la suivante: trois communes situées au nord et à l’ouest d'Helsinki - Vihti, Lohja et Hyvinkää - avaient attiré de nombreux habitants, dont une grande partie allait travailler dans une commune différente. C’est pour cette raison que l’augmentation des prix de l’immobilier était rapide et constante et qu’aucun ralentissement n’était escompté dans un avenir proche. En 2003, le niveau de prix dans ces communes voisines était en moyenne 2,5 fois supérieur aux prix en vigueur à Karkkila. La ville de Karkkila escomptait par conséquent que l’augmentation constante des prix amènerait des habitants à Karkkila, alternative de résidence suivante logique, même si les prix augmentaient sensiblement à Karkkila également. Un doublement des prix de l’immobilier semblait parfaitement possible à Karkkila.
(47)
Bien que le développement a posteriori ne soit pas directement pertinent dans le cadre d’une analyse a priori de la transaction, l’évolution des prix de l’immobilier dans les trois communes voisines au cours des années suivantes a confirmé le réalisme de la projection. Dans certains cas, les prix ont atteint le quadruple des prix pratiqués à Karkkila.
(48)
L’amélioration de la route menant à Karkkila constituait la deuxième raison permettant de prévoir une augmentation de la population de cette ville. Ces travaux étaient en projet à la date de la conclusion de la transaction (et ont été réalisés ultérieurement).
(49)
Les prévisions officielles faisant état d’une augmentation de la population ont également favorisé l’acquisition d’un droit de propriété intégrale. Une première étude publiée par le conseil régional d’Uusimaa en 2000 estimait que la population de Karkkila augmenterait de près de 9 600 habitants d’ici 2025 (soit environ 10 %) et qu’il faudrait construire 600 nouveaux logements. Cette prévision s’est rapidement avérée trop prudente. La ville de Karkkila escomptait, à la date de la conclusion de la transaction, une augmentation de population beaucoup plus importante, raison pour laquelle 70 nouveaux logements au moins devraient être construits chaque année.
(50)
Ce pronostic positif a été confirmé ultérieurement dans une étude supplémentaire réalisée par le conseil régional d’Uusimaa le 18 août 2009. Cette étude projetait une augmentation de la population de la ville de Karkkila à raison de 100 habitants par an jusqu’en 2030, ce qui nécessiterait la construction de 70 logements neufs chaque année. Cette deuxième prévision a été dépassée dans la réalité, puisque 137 et 95 logements neufs ont été construits en 2006 et 2007 respectivement.
(51)
Il convient d’observer que KK était de loin le plus important propriétaire foncier de Karkkila. Le nombre précis de biens immobiliers faisant partie du portefeuille à la date de la transaction n’était connu, puisque la ville de Karkkila entendait diviser et réorganiser une partie de ces biens, en particulier dans la zone de Haapala/Uusitalo. Par ailleurs, un nombre plus élevé de logements sont construits par parcelle sur les terrains destinés à des habitations en mitoyenneté, et surtout sur les terrains destinés à des immeubles à appartements. La liste des propriétés présentes dans le portefeuille transmise par la Finlande indique que celui-ci contenait moins de 140 terrains destinés à la construction de logements (le reste étant constitué de zones de parc). À la date de la transaction, les prévisions faisaient état de la nécessité de construire 70 nouveaux logements par an, soit 700 nouveaux logements au cours des 10 années suivantes et 1 400 au cours des 20 années suivantes. Sachant que KK n’avait aucun concurrent de taille à Karkkila, la ville de Karkkila pouvait raisonnablement espérer vendre l’intégralité, ou du moins une grande partie, des propriétés présentes dans son portefeuille.
(52)
La Finlande a expliqué que la stratégie de la ville de Karkkila consistait principalement à accroître la valeur de ses terrains en divisant et en développant ceux-ci, attendre les effets de la hausse générale des prix dans la région et vendre les terrains plus tard. Conformément à cette stratégie, KK s’était déjà abstenue de procéder à des ventes anticipées au cours des années précédentes, ce qui explique le nombre limité de ventes au cours des années précédant la transaction.
(53)
La Commission observe que la valeur des terrains possédés par KK a été déterminée en fonction de leur type et que la valeur des zones destinées à la construction de pavillons, de maisons en mitoyenneté, d’immeubles à appartements et à l’aménagement de parcs et terrains à usage commun diffère. Les particularités de chaque zone sont décrites et analysées dans ce qui suit.
(54)
Les terrains destinés à la construction d’immeubles à appartements situés dans la zone d’Asemanranta sont évalués à 2 358 158 EUR, ce qui représente la moitié de la valeur des propriétés que possède KK. Les terrains ont été valorisés à 79,56 EUR par mètre carré dans le cadre de la transaction.
(55)
Les études ne sont pas complètes sur ce point, ceci en raison principalement de l’absence de prix de référence à Karkkila. Avant la transaction, aucun terrain destiné à la construction d’immeubles à appartements n’a été vendu à Karkkila au prix du marché. Les études d’experts réalisées durant la période de premier examen (étude A) faisaient état d’un prix de 50 EUR le mètre carré. La Finlande explique désormais que ce chiffre se fondait probablement sur la valeur utilisée pour la construction d’appartements sociaux financés par l’État dans la région et qu’il était clairement inférieur au prix du marché. Par ailleurs, cette étude initiale fixe la valeur des terrains destinés aux immeubles à appartements à 60-75 EUR le mètre carré. La deuxième étude (étude B) indique que le prix payé est conforme au prix du marché, sans fournir d’informations complémentaires. L’étude de KP&P (étude C) conclut qu’un prix de 79,56 EUR/m2 est conforme au prix du marché, puisqu’il est clairement inférieur aux prix payés dans les trois communes avoisinantes. Faute de point de référence plus précis, ces explications fournissent certaines indications au sujet des prix de l’immobilier pratiqués dans les environs d'Helsinki à la date de la transaction. La Commission a par conséquent vérifié les informations contenues dans le rapport et complété les données avec ses propres évaluations.
(56)
La zone d’Asemanranta dispose d’une situation particulière, car elle est située sur les rives d’un lac, à 200 mètres du centre de la ville. Selon la République de Finlande, la valeur est exceptionnellement élevée en raison de la vue sur le lac et de l’accès directs à celui-ci. Une parcelle similaire a été vendue en 2006, à un prix de 92,35 EUR le mètre carré. La ville de Karkkila a considéré que la valeur de l’immobilier était suffisamment élevée pour porter le prix de vente à 105 EUR le mètre carré en janvier 2008.
(57)
Le deuxième facteur important s’agissant de déterminer la valeur dans cette zone est la superficie à laquelle s’applique le prix. La valeur de vente a été définie de manière prudente sur la base d’un droit de construction minimal de 29 640 mètres carrés, mais le droit de construction maximal pourrait atteindre 39 590 mètres carrés. Compte tenu de la croissance de la population prévue, la ville de Karkkila a estimé que le droit de construction maximal pourrait être utilisé pour déterminer la valeur de vente à long terme.
(58)
Bien qu’aucun terrain destiné à un immeuble à appartements n’ait été vendu à Karkkila avant la transaction, Karkkila pouvait raisonnablement escompter le développement du marché pour ce type de construction. Quatre permis de construire ont été décernés pour des immeubles à appartements en 2003. L’évolution survenue après la transaction confirme le réalisme de la prévision, puisque six permis supplémentaires ont été demandés et octroyés jusqu’en 2007 et que sept immeubles à appartements ont été construits entre 2007 et la mi-2010.
(59)
Les prix payés dans les communes voisines ont augmenté pour atteindre 133,6 EUR le mètre carré en 2003 à Hyvinkää. En 2004, les prix ont atteint un sommet de 312,60 EUR le mètre carré à Vihti.
(60)
La Commission considère que les trois études concernées contiennent des données globalement conformes à la réalité et qui ne semblent pas manifestement erronées comparées aux prix payés pour des terrains similaires à la date de la transaction. Il n’est pas nécessaire de déterminer quelle étude est la plus fiable, puisque le prix payé pour acquérir les actions est inférieur au niveau de prix du marché, même en appliquant l’évaluation la plus prudente (voir calcul global de la valeur du marché aux points 84 et suivants). La valeur la plus basse possible a été évaluée comme suit par la Commission: compte tenu de la situation favorable des terrains d’Asemanranta, le prix du marché se trouvait au minimum sur le segment supérieur de la fourchette donnée par le consultant le plus conservateur, à savoir 75 EUR le mètre carré. En supposant, de manière prudente, que le terrain est vendu conformément au droit de construction minimal, sa valeur de marché serait de 2 223 000 EUR au moins.
(61)
La valeur maximale de la surestimation - éventuelle - pourrait être évaluée à 135 158,40 EUR, soit 67 579,20 EUR pour une part de 50 %.
(62)
La Commission observe que ce montant englobe également les 8 à 9 hectares faisant partie de la zone d’Asemanranta qui deviendront des rues, des parcs, etc. Dans le plan d’urbanisme partiel, par exemple, la zone en bordure du lac est réservée à des activités récréatives et à la protection de la nature. Par conséquent, ces 8 à 9 hectares contribuent aux prix élevés de la zone résidentielle, même si leur prix n’est pas déterminé séparément.
(63)
La majeure partie du portefeuille de KK était située dans la zone de Haapala/Uusitalo, à près de 2,5 km au sud-ouest du centre de la ville. Ces deux zones adjacentes ont été désignées en tant que zones réservées à des pavillons résidentiels et à des habitations mitoyennes, mais le développement des zones n’a pas encore débuté. Le fait que la zone n’était pas développée explique le faible niveau de prix et le nombre réduit de transactions. KK possédait presque toute la zone.
(64)
La valeur du terrain, dans le cadre de la transaction, a été évaluée à 1 612 059 EUR pour tous les types de terrains, avec un prix de 10,19 EUR le mètre carré pour les terrains réservés aux pavillons et de 74,02 EUR le mètre carré pour les terrains réservés aux habitations mitoyennes, conformément aux bases de tarification ordinaires de la ville. La valeur totale des terrains destinés à des pavillons s’élevait à 973 268 EUR et à 811 209 EUR pour les terrains destinés aux maisons mitoyennes.
(65)
Les trois études concluent que les prix des terrains réservés aux pavillons étaient conformes aux prix du marché. L’étude de KP&P (étude C) explique que les prix du marché étaient 15 à 20 % supérieurs aux prix pratiqués par la ville de Karkkila. La République de Finlande a présenté des données démontrant que le prix moyen au mètre carré était d’environ 14,40 EUR en 2003. Le premier expert (étude A) avait indiqué que les prix du marché à Karkkila étaient compris entre 9,43 EUR et 14,76 EUR.
(66)
Les trois études renvoient aux prix de vente moyens, mais les informations communiquées par la Finlande révélaient des différences importantes entre quartiers. Haapala/Uusitalo se trouvait manifestement dans le bas de la fourchette. Deux terrains ont été vendus en 2003 à Haapala (par une entreprise privée à un privé): le prix du terrain vendu en avril 2003 était de 9,25 EUR le mètre carré et de 10,06 EUR le mètre carré pour le terrain vendu en août. Le prix a, sur cette base, augmenté de 8,8 % en quatre mois. Compte tenu de l’évolution générale des prix à Karkkila, où les prix ont progressé de 12,6 % en 2001-2002 et de 42,7 % en 2002-2003, l’augmentation des prix de 1,3 % au cours des quatre derniers mois de l’année 2003 peut être considérée comme conforme à l’évolution générale. Dans ces conditions, la Commission estime qu’un prix de 10,19 EUR le mètre carré en décembre 2003 peut être considéré comme conforme au marché.
(67)
En ce qui concerne les prix des terrains pour maisons mitoyennes, aucune vente effectuée dans la zone ne peut servir de référence directe. Le premier expert a estimé la valeur de marché à 70-80 EUR le mètre carré. Le rapport KP&P (étude C) se contente de faire référence aux prix sensiblement supérieurs des terrains réservés à des habitations mitoyennes dans les communes voisines. Sachant que les trois études concluent que le prix payé était conforme au marché et qu’aucun fait ne vient réfuter cette conclusion dans la zone de Haapala/Uusitalo, la Commission est en mesure d’admettre qu’un prix de 74,2 EUR le mètre carré est conforme au marché.
(68)
La Commission a demandé à la Finlande d’expliquer pour quelle raison la ville de Karkkila avait intérêt à se porter acquéreur de l’ensemble de la zone, puisque les chiffres de vente des années précédentes indiquaient que les acheteurs ne s’étaient pas intéressés à cette zone résidentielle et avaient clairement préféré d’autres quartiers, malgré des prix plus élevés. La Finlande a expliqué que KK avait observé, au cours des années précédentes, une stratégie d’investissement ciblée visant à faire de la zone de Haapala/Uusitalo une future zone résidentielle de Karkkila. Les autres zones résidentielles de la ville commençaient déjà à saturer et il était prévu, compte tenu de la croissance de la population, de développer de nouveaux quartiers.
(69)
Haapala/Uusitalo était inscrit dans les plans d’urbanisme, mais les travaux de développement n’avaient pas encore débuté. Le développement comprenait un redécoupage des terrains en parcelles individuelles plus pratiques, le raccordement des parcelles au réseau d’infrastructure d’utilité publique et la mise en place de nouveaux services.
(70)
La ville de Karkkila avait déjà suivi la même stratégie avec succès dans d’autres quartiers: elle avait développé l’infrastructure d’utilité publique dans les quartiers de Tuorila, Nikkimäki et Pumminmäki. Le prix de vente moyen dans le quartier de Pumminmäki atteignait déjà 14,28 EUR en 2003. Karkkila a vendu des parcelles avec succès en 2004 en appliquant une nouvelle base de tarification de 14 EUR. Les prix ont poursuivi leur hausse au cours des années suivantes (18,5 EUR/mètre carré en 2005).
(71)
Il était attendu que les biens immobiliers situés dans le quartier de Haapala/Uusitalo atteindraient un niveau de prix équivalent à celui des quartiers présentant un niveau de développement similaire et suivraient, de surcroît, la tendance générale à la hausse des prix. Par conséquent, une augmentation de prix de 40 à 50 % au minimum une fois les travaux de développement effectués (soit en 3 ou 4 ans) semblait fondée, en ajoutant l’augmentation de prix à moyen et long terme.
(72)
La ville de Karkkila avait intérêt à développer la zone dans le cadre d’un projet d’infrastructure unique couvrant l’ensemble du quartier. Le développement de grandes unités serait beaucoup moins coûteux que le développement des services pour chaque parcelle (la loi oblige la commune à raccorder les constructions au réseau d’infrastructure d’utilité publique et ces travaux sont généralement effectués à la demande des propriétaires à l’origine des travaux de construction). La ville de Karkkila a souligné que les travaux seraient plus aisés si elle était le seul propriétaire et le seul détenteur du pouvoir de décision. De nombreuses décisions distinctes sont nécessaires pour chaque parcelle et pour chaque intervention relative à l’infrastructure d’utilité publique. Le fait que la promotion immobilière ne fasse pas partie des activités de base de Componenta, entreprise sidérurgique, avait précédemment révélé la difficulté des travaux de développement pour cette dernière.
(73)
Compte tenu de la stratégie de développement à long terme de Karkkila et de son intention de réaliser l’ensemble des travaux d’ingénierie simultanément, la ville de Karkkila n’avait aucun intérêt à vendre les terrains avant le développement de ceux-ci. C’est pour cette raison que presque aucun terrain n’a été vendu avant la transaction.
(74)
La Commission peut admettre, compte tenu de la stratégie à long terme observée par Karkkila dans le quartier de Haapala/Uusitalo, la possibilité qu’un investisseur opérant dans une économie de marché qui posséderait déjà 50 % des participations couvrant la zone concernée ait un intérêt économique à acquérir le solde de 50 % des parts. La possibilité de posséder l’ensemble du nouveau quartier à construire, le faible risque de prix et la possibilité concrète de vendre la majeure partie des terrains au cours des 10 années suivantes et le solde au cours des 10 années d’après peuvent être considérés comme une stratégie commerciale qu’aurait suivie un investisseur opérant dans une économie de marché.
(75)
Certains terrains destinés à des pavillons se trouvent dans d’autres zones. L’estimation (43 000 EUR) se fondait sur le prix officiel appliqué par la ville de Karkkila aux terrains similaires, soit 10,19 EUR le mètre carré. Compte tenu des motifs énoncés ci-avant (considérants 65 et 66), la Commission considère que le prix de décembre 2003 peut être considéré comme un prix conforme au marché.
(76)
Le portefeuille de KK comprend également deux terrains destinés à des immeubles à appartements situés dans la zone de Takko I. La valeur totale de ce bien immobilier s’élève à 110 191 EUR. Takko I se situe également au centre ville. L’étude A a évalué le prix de marché à une fourchette de 60 à 75 EUR le mètre carré. Le rapport KP&P (étude C) aboutit à la même conclusion en ce qui concerne le prix des terrains réservés aux immeubles à appartements. Le prix a été jugé conforme au marché par rapport aux prix de vente payés dans les communes voisines.
(77)
La Commission estime qu’il n’est pas nécessaire de déterminer quelle étude d’expert est la plus fiable. Même en appliquant le prix de marché le plus faible possible (60 EUR le mètre carré) à la transaction, la valeur totale corrigée des actions dépasserait le prix payé par la ville de Karkkila (voir calcul de la valeur minimale des actions ci-après). En appliquant l’hypothèse de la plus faible valeur de marché possible, la propriété située à Takko I aurait été surévaluée de 19,65 EUR le mètre carré, soit au total 27 212 EUR ou 13 606 EUR pour 50 % des actions.
(78)
Les zones répertoriées en tant que parcs sont valorisées à 456 601 EUR. La base de tarification, qui est de 1,18 euro au mètre carré, correspond au prix régulièrement payé par la ville de Karkkila pour des terrains similaires. Il s’agit de zones que la ville a le droit de racheter au prix courant (15). S’agissant de zones non constructibles selon les plans d’urbanisme, le prix courant des terrains non aménagés (voir considérant 79 de l’introduction) a été utilisé en tant que base de tarification. La Commission a, par conséquent, estimé que cette partie des terrains n’était pas surévaluée.
(79)
Le portefeuille de KK comprenait également des terrains à développer non inscrits dans les plans d’urbanisme valorisés au total à 49 678 EUR sur la base d’un prix de 1,18 euro au mètre carré. Les études n’expliquent pas pour quelle raison elles considèrent que ces terrains sont correctement valorisés. Les autres données soumises par la Finlande contiennent une liste de transactions sur des terrains à développer dans des zones faiblement peuplées de la ville de Karkkila, vendus en moyenne à 1,86 euro par mètre carré. La Commission est, sur cette base, en mesure d’admettre qu’un prix de 1,18 euro ne dépassait pas le prix du marché.
(80)
Eu égard aux calculs effectués par la Finlande sur la base des prix de vente appliqués aux actifs de KK, la valeur des actifs immobiliers de KK s’élevait à 5 067 988 EUR. Après déduction des montants relatifs à une surévaluation potentielle des terrains destinés aux immeubles à appartements à Asemanranta (135 158 EUR) et à Takko I (27 212 EUR), la valeur minimale des terrains s’établit à 4 905 618 EUR.
3. Remboursement du prêt
(81)
En 1996, Componenta et la ville de Karkkila avaient chacune octroyé à KK un prêt d’actionnaire sans intérêt d’une valeur de 1 670 814 EUR à des conditions équivalentes (pari passu). Le retrait de Componenta de KK s’est accompagné du remboursement du prêt d’actionnaire versé à KK. Sachant que KK aurait dû vendre une part importante de ses propriétés pour réaliser ces fonds, d’une part, et que, comme décrit ci-avant, cette situation aurait hypothéqué la stratégie commerciale à moyen et long terme, d’autre part, la ville de Karkkila a décidé d’octroyer un autre prêt sans intérêt du même montant, que KK a utilisé dans le cadre du remboursement. KK devait par conséquent un montant total de 3,34 millions EUR à la ville de Karkkila.
(82)
La Commission se range à l’avis de la République de Finlande quant au fait que les prêts étaient déjà pris en considération dans la valeur de l’entreprise et qu’en d’autres termes, la valeur des parts avait déjà été réduite à concurrence de la valeur de la dette. La prise en considération du remboursement en tant que mesure distincte équivaudrait de ce fait à un double comptage.
4. Valeur des parts
(83)
Déduction faite du pourcentage de surévaluation potentielle, les 50 % du capital de KK peuvent être valorisés comme suit:
Tableau 5
Valeur de KK
Valeur actuelle des terrains
4 905 618
Liquidités et avoirs bancaires
28 256
Total des actifs
4 933 874
Prêt d’actionnaire
3 340 368
Dettes à court terme
107
Total du passif
3 340 475
Valeur nette de KK
1 593 399
50 % de la valeur nette de KK
796 699,5
(84)
Sachant que la ville de Karkkila a payé un prix d’achat de 713 092,5 EUR pour 50 % des parts, la Commission estime qu’elle n’a pas payé un prix supérieur à la valeur du marché.
V. CONCLUSION
(85)
La Commission considère que le prix payé par la municipalité de Karkkila à Componenta pour acquérir 50 % du capital de KK n’est pas supérieur au prix du marché et qu’il ne s’agit donc pas d’une aide d’État au sens de l’article 107, paragraphe 1, du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne,
A ADOPTÉ LA PRÉSENTE DÉCISION:
Article premier
Le prix d’achat payé par la municipalité de Karkkila à Componenta Oyj pour les parts de Karkkila Keskustakiinteistöt Oy dans le cadre du contrat conclu entre les parties le 16 décembre 2003 ne constitue pas une aide d’État en faveur de Componenta Oyj au sens de l’article 107, paragraphe 1, du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne.
Article 2
La République de Finlande est destinataire de la présente décision.
Fait à Bruxelles, le 20 avril 2011.