РЕШЕНИЕ НА КОМИСИЯТА
от 20 април 2011 година
относно мярка C 37/04 (ex NN 51/04), приведена в действие от Финландия в полза на Componenta Oyj
(нотифицирано под номер C(2011) 2559)
(само текстовете на фински и шведски език са автентични)
(текст от значение за ЕИП)
(2011/529/ЕС)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като взе предвид Споразумението за Европейското икономическо пространство, и по-специално член 62, параграф 1, буква а) от него,
като покани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената(ите) по-горе разпоредба(и) (1),
като има предвид, че:
I. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 10 март 2004 г. Комисията получи жалба от Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, в която жалбоподателят уведоми Комисията относно предполагаема мярка за помощ, приведена в действие от властите на град Karkkila (наричан по-долу „Karkkila“) в полза на Componenta Corporation Oyj (наричано по-долу „Componenta“). С писмо от дата 19 ноември 2004 г. Комисията уведоми Финландия, че е решила да открие процедурата, посочена в член 88, параграф 2 от Договора за ЕО (понастоящем член 108, параграф 2 от Договора за функционирането на Европейския съюз) по отношение на помощта. Решението на Комисията за откриване на процедурата беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (2). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката, но не получи такива мнения.
(2)
На 20 октомври 2005 г. Комисията прие окончателно отрицателно решение и разпореди Финландия да си възстанови помощта от Componenta („решението от 2005 г.“). Решението от 2005 г. за закриване на официалната процедура по разследване беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (3). Componenta обжалва решението, което беше отменено с решение на Съда от 18 декември 2008 г. („решението“) поради липса на адекватна обосновка (4).
(3)
Финландия представи коментари с писма от 5 януари и 10 януари 2010 г., които включваха също две проучвания на оценката на съответното недвижимо имущество. Комисията изпрати три допълнителни искания за информация с дати 9 януари 2009 г., 23 юли 2009 г. и 8 януари 2010 г., на които беше отговорено с писма, регистрирани съответно на 9 март 2009 г., 15 октомври 2009 г. и 5 март 2010 г. На 23 ноември 2009 г. в Брюксел беше проведена среща между Комисията, представители на финландското правителство и бенефициера.
II. ОПИСАНИЕ НА ФАКТИТЕ
1. Сделка
(4)
Componenta е металургично дружество, установено в Karkkila, Финландия. То има заводи за производство във Финландия, Нидерландия и Швеция. По-голямата част от оборота на дружеството в размер на 316 млн. EUR през 2004 г. е генериран в скандинавските страни и Централна Европа. През 2004 г. групата има 2 200 служители.
(5)
Сделката, предмет на оценката, засяга дружеството за недвижими имоти Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (наричано по-долу „KK“), което е притежавало недвижимо имущество в Karkkila, разположено на около 65 km северозападно от Хелзинки. KK е било съвместна собственост (50/50) на Componenta и Karkkila. През 1996 г. всеки партньор в съвместното предприятие е предоставил на KK безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 184 EUR.
(6)
Съгласно договора за продажба, подписан на 16 декември 2003 г., градът придобива пълна собственост върху KK чрез придобиване на акциите, притежавани от Componenta, за обща цена от 2 383 276,50 млн. EUR. Сделката се е състояла от две части:
-
Componenta е получило 713 092,50 EUR като плащане за 50 % от акциите, продадени на властите на Karkkila;
-
KK е изплатило на Componenta акционерния заем в размер на 1 670 184 EUR, който е бил отпуснат на Componenta през 1996 г. За тази цел властите на Karkkila са отпуснали на KK допълнителен безлихвен заем за същата сума. По този начин кредиторските отношения се прехвърлят от Componenta към властите на Karkkila.
(7)
Следователно властите на Karkkila са събрали сумата от 2 383 276,50 EUR за горепосочената сделка: 713 092,50 EUR като плащане за акциите на KK и 1 670 184 EUR като безлихвен заем, отпуснат на KK.
(8)
Покупната цена на акциите е изчислена въз основа на стандартните цени, на които властите на Karkkila са продавала недвижимо имущество през 2003 г.
Таблица 1
Продажни цени на m2 за парцелите, продавани от KK
(в евро)
Зона 1
Самостоятелни къщи
11,11
Свързани къщи
88,81
Високи сгради
79,56
Зона 2
Самостоятелни къщи
10,19
Свързани къщи
74,02
Високи сгради
64,76
Други
Неблагоустроена земя извън градоустройствения план
1,18
Земя, предназначена за обществени паркове
1,18
(9)
Тези стандартни цени са приложени към недвижимото имущество в портфейла на земите на KK към момента на сделката и са разделени на две, което е довело до покупна цена на акциите в размер на 713 092,50 EUR.
(10)
Също така договорът за продажба между властите на Karkkila и Componenta гласи следното:
а)
Продавачът се съгласява да инвестира в разширяване на производствените съоръжения на Componenta Karkkila Oy в град Karkkila, както е посочено в приложение 1 към настоящия договор. Изчислено е, че инвестицията ще създаде 50-70 нови работни места на пълен работен ден в Karkkila през 2004 г. (през 2003 г. броят на работните места е бил 130).
б)
Ако разширяването на съоръженията на продавача не започне през 2004 г., както е посочено в горния параграф, купувачът има право да отмени сделката по своя преценка.
(11)
Приложение 1 към договора за продажба гласи, че Componenta ще слее операциите на два от производствените обекти на групата, а именно Alvesta (разположен в Швеция) и леярните в Karkkila, и че решението за бъдещото разположение на леярната ще зависи от резултата от извършен анализ. През 2005 г. леярната Alvesta беше закрита и производството беше преместено в Karkkila.
(12)
След като получиха акциите на Componenta в KK, властите на Karkkila решиха да прекратят дейностите на KK и да прехвърлят земята на града.
2. Активи на KK
(13)
Karkkila е разположен на около 65 километра северозападно от Хелзинки по магистрала № 2, в североизточната част на провинция Uusimaa. През 2003 г. Karkkila е имал 8 500 жители. Градът се е развил около доменните пещи Högfors, създадени през ХIХ век, и северната му част се простира покрай бреговете на езеро.
(14)
Недвижимото имущество, собственост на KK, обхваща 730 000 m2 земя в Karkkila и непосредствено заобикалящите ги зони до 2,5 km от центъра на града. През декември 2003 г. положението е следното:
-
Земята с най-висока стойност е разположена в района Asemanranta (зона 1) и е предназначена за високи сгради. Този район представлява приблизително половината стойност от портфейла на KK.
-
По-голямата част от земята е разположена в района Haapala/Uusitalo (зона 2). Тя е предназначена за самостоятелни фамилни къщи и представлява една четвърт от общата стойност на портфейла.
-
Портфейлът включва също няколко парцела за самостоятелни къщи в други жилищни райони, земя, предназначена за високи сгради в района Takko I, и няколко свързани къщи.
-
Част от земята е предназначена за обществени паркове.
-
Портфейлът включва също определена площ неблагоустроена земя извън градоустройствения план.
(15)
Общо недвижимото имущество включва приблизително 160 парцела земя. Властите на Karkkila обаче са възнамерявали да променят очертанията на земята и да я разделят на по-малки парцели. KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila към момента на сделката.
(16)
След пълно придобиване на собствеността властите на Karkkila са възнамерявали да отдадат под аренда част от земята, за да покриват оперативните разходи. Оперативните разходи на KK (заплати, наем, лихви по заеми) през 2000-2003 г. са възлизали най-много на 40 000 EUR.
3. Допълнителна свързана информация
(17)
Karkkila е отдалечен от Хелзинки на разстояние, което позволява пътуване до работното място. Недвижимото имущество в Хелзинки и околните райони е поскъпнало значително и цените продължават да се повишават. Този ценови натиск е накарал хората да се заселват в общини около столицата, което е имало непряко въздействие върху цените на недвижимото имущество там. Karkkila може да се счита за възможно алтернативно място за живот заедно с други три града: Vihti, Lohja и Hyvinkää. Разстоянията от Хелзинки са следните:
Таблица 2
Разстояния от Хелзинки
Lohja
52 km
38 мин.
Hyvinkää
56 km
45 мин.
Vihti
58 km
42 мин.
Karkkila
68 km
50 мин.
(18)
Тези общини са привлекли значителен брой нови жители. Вследствие на това цените на недвижимото имущество са се увеличили значително преди (и след) сделката, като цените в Karkkila са се удвоили, а на други места са се увеличили шест пъти.
(19)
Според официалните прогнози, публикувани през 2000 г., населението на Karkkila се е очаквало да достигне 9 600 жители до 2025 г., което би означавало необходимост от 600 нови жилища. Наскоро е установено, че тези прогнози значително изостават от действителното увеличение на населението. Три години по-късно, по време на сделката, очакваните нужди от жилища в Karkkila възлизат приблизително на 70 нови жилища на година, което е потвърдено в проучване на регионалния съвет на Uusimaa малко след това, обхващащо периода до 2025 г. (На практика през 2005 г. са построени 63 нови жилища, през 2006 г. - 137 и през 2007 г. - 95).
(20)
През петте години, предшестващи сделката, цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 %.
III. МНЕНИЕ НА ФИНЛАНДИЯ
(21)
Финландия представи три ex post експертни проучвания относно оценяването на земята. Заключението в тях е, че платената цена съответства на пазарната цена. Комисията отхвърли като цяло проучването (проучване А), представено по време на първата процедура по разследване, в своето първоначално решение от 2005 г. (5) След приемането на решението от 2005 г. Финландия възложи две допълнителни експертни проучвания. Първото от тях (проучване Б) съдържа само обща декларация, че оценката на земята е правилна, без да навлиза в подробности. Второто проучване, докладът KP&P, (проучване В) анализира по-подробно ситуацията с недвижимото имущество в Karkkila и околните общини.
(22)
Финландия настоява, че властите на Karkkila са придобили пълна собственост върху акциите, тъй като това представлява средносрочна до дългосрочна инвестиция с нисък риск. Предвид непрекъснатото повишаване на цените на недвижимото имущество в съседните общини, прогнозираното увеличение на населението на Karkkila, насищането на съществуващите квартали и необходимостта от разширяване, градският съвет на Karkkila е счел, че придобиването на пълна собственост върху KK би осигурило печалба.
(23)
Финландия също така разясни, че възможността за ускоряване на процедурите е друга практическа причина за получаване на еднолична собственост. Финландия посочи няколко случая, при които сътрудничеството между властите на Karkkila и Componenta не е било оптимално поради различия в търговските им интереси. И двамата партньори са съгласни да прекратят съвместното предприятие с цел избягване на безизходни ситуации при много решения. По-специално е трябвало да бъдат взети голям брой решения за района Haapala/Uusitalo относно повторното разделяне на парцелите, за да се улесни неговото застрояване. Тъй като дейностите, свързани с недвижимо имущество, не са представлявали основната дейност на Componenta, в негов интерес е било да прекрати това направление на дейността, докато в интерес на властите на Karkkila е било да направляват териториалното развитие по напълно независим начин.
(24)
Финландия обясни защо е приложимо сравнението с Vihti, Lohja и Hyvinkää. Финландия подчерта inter alia, че до Vihti и Lohja няма пътнически влак, което би позволило на пътуващите до работа да пътуват лесно между тези общини и Хелзинки.
(25)
Финландия поддържа мнението, че изчисленият от Комисията размер на помощта в решението от 2005 г. е неточен, тъй като акционерният заем е взет предвид два пъти. Заемът е изваден от стойността на дружеството за изчисляването на стойността на 50 % от акциите и е отчетен като изплащане към Componenta. Следователно Финландия твърди, че заемът вече е включен в цената на акциите (713 092,5 EUR), тъй като размерът е изчислен въз основа на нетната стойност на KK.
IV. ОЦЕНКА
(26)
Съгласно член 87, параграф 1 от Договора за ЕО всяка помощ, предоставена от държава-членка или чрез ресурси на държава-членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите-членки, е несъвместима с общия пазар. Съдът на Европейския съюз многократно е постановявал, че критерият за засягане на търговията е изпълнен, ако дружеството на получателя извършва стопанска дейност, включваща търговия между държавите-членки.
(27)
Други дружества от вътрешния пазар произвеждат същите продукти като Componenta и те активно се търгуват между държавите-членки. За целите на член 107, параграф 1 от ДФЕС държавните ресурси включват ресурси на местните органи (6). Ето защо въпросната сделка, която е финансирана с ресурси на властите на Karkkila, включва държавни ресурси по смисъла на член 107, параграф 1. Следователно всяко преимущество, предоставено на Componenta в контекста на сделката, което Componenta не би получило при обичайните пазарни условия, би попаднало в обхвата на член 87, параграф 1 от Договора за ЕО. Оттук следва, че основният въпрос в настоящия случай е дали Componenta е получило такова равнище на плащане, каквото не би получило при обичайните пазарни условия.
(28)
Комисията отбелязва, че клаузата за изкупуване в договора за продажбите, сключен между Componenta и властите на Karkkila, може да се разглежда като индикатор, че условията на покупката, предложени от властите на Karkkila, са имали за цел да насърчат Componenta да запази своя производствен обект в Karkkila и да закрие доменната пещ в Alvesta.
(29)
В решението на Първоинстанционния съд (7) се посочва, че сделката е условна, но не се разясняват последствията. В действителност, дори ако условността насочва към факта, че сделката е можела да бъде сключена при изгодни условия за Componenta, за Componenta няма преимущество, което ясно да произтича от тези клаузи. Всъщност, от една страна, както ще стане ясно по-нататък, цената, платена на Componenta за продажбата на нейния дял в KK, не е надвишила пазарната цена и, от друга страна, Комисията не е установила доказателства за друго преимущество, което Componenta е можело да получи от тези клаузи. Комисията следователно е оценила дали инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече притежава 50 % от акциите, би придобил пълна собственост при тези условия.
(30)
Установена съдебна практика е, че „поведението на частен инвеститор, с което трябва да се сравни намесата на държавен инвеститор, преследващ цели на икономическата политика, не трябва да бъде поведението на обикновен инвеститор, който предоставя капитал с цел да реализира печалба в относително кратък срок, а поведението на частно холдингово дружество или частна група от предприятия, които следват структурна политика, независимо дали обща или секторна, и се ръководят от перспективи за рентабилност в дългосрочен план“ (8).
1. Общи съображения по отношение на стойността на акциите
(31)
Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (9) (наричано по-долу „съобщението“) не се прилага пряко, тъй като настоящият случай не засяга в действителност продажбата на земя, а покупката на акции в дружество за недвижимо имущество. При все това принципите на посоченото съобщение могат да се прилагат, тъй като стойността на акциите на KK се определя основно от пазарната стойност на земята в неговия портфейл. Следователно оценката на стойността на земята, притежавана от KK, е от ключово значение за установяване на наличие на държавна помощ.
(32)
Във всеки случай съобщението се основава на принципа на частния инвеститор, който осъществява дейност в условията на пазарна икономика, т.е. продажбата на земя от публични органи не включва елементи на държавна помощ, ако се продава на цена, която частният инвеститор би могъл да получи при обичайните пазарни условия.
(33)
Комисията счита, че подходяща начална точка на анализа е цената, която инвеститор в условията на пазарна икономика, който притежава 50 % от акциите на KK, би бил готов да плати за придобиване на пълна собственост. Оператор в условията на пазарна икономика би базирал изчисленията на цената, която е готов да плати, върху възвръщаемостта, която може да очаква от своята инвестиция.
(34)
В настоящия случай Componenta не е опитало да намери друг купувач. В негов интерес е било да продаде акциите си на другия акционер. Всъщност съгласно споразумението между акционерите (10) и устава на KK (11) властите на Karkkila са имали право на първи отказ за акциите на KK, собственост на Componenta, както и право на обратно изкупуване, ако Componenta се опита да ги продаде на трета страна. Тези правила са имали за цел да обезкуражат Componenta да търси други купувачи. Освен това всеки друг частен купувач би бил възпрепятстван да купи 50 % от акциите в KK, освен ако не получи с тази покупка пълен контрол върху KK. Всъщност всеки нов съдружник, който няма пълен контрол върху KK, би бил обвързан от устава на KK (12), съгласно който целта на KK е била да забави увеличението на цената на земята и на жилищата в Karkkila в полза на населението.
(35)
Комисията взема предвид също, че акционер в условията на пазарна икономика, който придобива пълна собственост, би взел предвид финансирането на цялостната инвестиция (2,37 млн. EUR за акциите и за заема).
(36)
По отношение на изплащането на акционерния заем Комисията отбелязва, че стойността на активите в портфейла на KK се изчислява приблизително на 4,9 млн. EUR. Тази стойност до голяма степен покрива неизплатените заеми в размер на 3,34 млн. EUR, което означава, че изплащането на заема само по себе си не представлява проблем.
(37)
Финландия обясни също, че властите на Karkkila са планирали увеличение на прихода от наеми след сделката с цел да покрият разходите на KK по финансирането и операциите (по-малко от 40 000 EUR на година преди сделката). Ако градските власти станат единствен акционер, те биха могли да променят устава на KK, който ограничава неговата свобода по отношение на ценовите политики. Ето защо от правна гледна точка не е имало пречки пред градските власти да получават приходи от наем, след като придобият пълна собственост върху KK.
(38)
Комисията отбелязва, че последващото развитие потвърждава, че покриването на разходите чрез приходи от наеми представлява реалистичен план. Властите на Karkkila са сключили 28 дългосрочни договора за наем, които са генерирали следния приход:
Таблица 3
Приход от наеми след сделката
(в евро)
2004 г.
146 907
2005 г.
152 843
2006 г.
171 238
2007 г.
182 525
2008 г.
200 519
(39)
В допълнение срещу безлихвения заем частният инвеститор би очаквал увеличение на стойността на неговия дял в дружеството. В настоящия случай възвръщаемостта от инвестицията се е реализирала чрез увеличение на стойността на недвижимото имущество, притежавано от KK. Финландия обясни, че стойността на земята, притежавана от KK, е нараснала значително в периода 1996-2003 г. През петте години преди сделката цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 % и с около 10 % в периода 2005-2008 г.
(40)
В същото време се е очаквало населението на Karkkila да се увеличава с повече от 100 жители на година до 2025 г., което, по консервативни оценки, би изисквало изграждане най-малко на 70 нови жилища в града всяка година (13).
(41)
По тези причини частният инвеститор би могъл да очаква значително увеличение на стойността на неговия дял в KK.
2. Стойност на земята
(42)
Първоначално Комисията оцени дали покупната цена на акциите, платена от властите на Karkkila, води до преимущество за Componenta, тъй като продавачът би получил по-ниска цена при обичайните пазарни условия.
(43)
Финландия посочи следните стойности на активите на KK (14):
Таблица 4
Стойност на активите на KK, изчислена от Финландия
Текуща стойност на земята
5 067 988
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
5 096 244
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 755 769
50 % от нетната стойност на KK
877 885
(44)
Стойността на земята е изчислена въз основа на стандартните цени, прилагани от властите на Karkkila през 2003 г. Това са били единни цени за целия район на Karkkila, като единствените изключения са различията между две зони. От данните, представени от Финландия, стана ясно, че действителните пазарни цени варират значително между различните квартали и жилищни райони. По тази причина Комисията насочи своята оценка по-конкретно към съответните райони.
(45)
Комисията отбелязва, че властите на Karkkila са предприели придобиване на пълна собственост със средносрочна до дългосрочна перспектива. В бизнеса с недвижимо имущество не е необичайно да се очакват значителни средносрочни до дългосрочни увеличения на стойността, ако обстоятелствата позволяват това. Властите на Karkkila са преследвали дългосрочна инвестиционна стратегия и са се стремили да генерират печалби и от увеличените бъдещи продажби.
(46)
В конкретния случай с Karkkila Финландия демонстрира, че властите на Karkkila са имали основателни причини да очакват голямо увеличение на населението в средносрочен до дългосрочен план, което би довело до значителна необходимост от допълнителни жилища. Основната причина е, че трите общини на север и на запад от Хелзинки - Vihti, Lohja и Hyvinkää - са привлекли голям брой жители, много от които пътуват, за да работят в Хелзинки. В резултат на това цените на недвижимото имущество са се повишавали бързо и постоянно и не се е очаквало растежът им да се забави в близкото бъдеще. През 2003 г. цените в тези съседни общини са били средно 2,5 пъти по-високи отколкото в Karkkila. Следователно властите на Karkkila са очаквали бъдещите увеличения на цените да накарат хората да се преместят в Karkkila като следващото логично алтернативно място за живот, макар че цените в Karkkila също са се повишили значително. Очакването цените на недвижимото имущество в Karkkila да се удвоят не е изглеждало нереалистично.
(47)
Въпреки че последващото развитие няма пряко отношение към ex ante анализа на сделката, развитието на цените на недвижимото имущество в трите съседни общини през годините след сделката потвърждава, че прогнозата е била реалистична. В някои случаи цените на недвижимото имущество са били повече от четири пъти по-високи отколкото в Karkkila.
(48)
Друга причина да се очаква увеличение на населението на Karkkila е планираното реновиране на пътя до Karkkila - то вече е било планирано към момента на сделката и впоследствие е осъществено.
(49)
Придобиването на пълна собственост е предизвикано също от официалните прогнози за увеличаване на населението. През 2000 г. от регионалния съвет на Uusimaa е публикувано първоначално проучване, според чиито оценки се очаква населението на Karkkila да се увеличи до 9 600 жители до 2025 г. (т.е. около 10 %) и да бъдат необходими допълнителни 600 нови жилища. Скоро се е оказало, че тази прогноза е твърде консервативна. Към момента на сделката властите на Karkkila са очаквали много по-голямо увеличение на населението, което води до необходимост от най-малко 70 допълнителни нови жилища на година.
(50)
Тази положителна прогноза по-късно е потвърдена от допълнително проучване, проведено от регионалния съвет на Uusimaa на 18 август 2009 г., съгласно което населението на Karkkila се очаква да се увеличава със 100 жители на година до 2030 г., което води до нужда от 70 допълнителни нови жилища на година. В този случай дори втората прогноза е била надвишена, тъй като са построени 137 нови жилища през 2006 г. и 95 нови жилища през 2007 г.
(51)
Следва да бъде посочено, че KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila. Към момента на сделката не е ясен действителният брой на парцелите за недвижимо имущество, включени в портфейла, тъй властите на Karkkila са възнамерявали да разделят и променят очертанията на някои от тях (по-специално в района Haapala/Uusitalo). В допълнение върху земята за свързани къщи могат да бъдат построени по-голям брой жилища и дори още повече върху земята за високи сгради. Списъкът на портфейла, представен от Финландия, осигурява по-малко от 140 обекта за жилища (останалите са предназначени за паркове). При оценената нужда от 70 допълнителни нови жилища на година към момента на сделката, през следващите 10 години се прогнозира нужда от 700 нови жилища, а за следващите 20 години - 1 400 нови жилища. Предвид факта, че KK няма голям конкурент в Karkkila, властите на Karkkila основателно биха могли да очакват, че е възможно да продадат по-голямата част от - ако не изцяло - недвижимото имущество в своя портфейл.
(52)
Финландия обясни, че стратегията на властите на Karkkila включва първо повишаване на стойността на земята, която притежават, чрез промяна на нейните очертания и застрояване, изчакване на косвените ефекти от общото повишение на цените в района и продаване на земята едва на по-късен етап. В съответствие с тази стратегия KK се е въздържало от ранни продажби през предишните години, което обяснява ниското равнище на продажбите през годините, предшестващи сделката.
(53)
Комисията отбелязва, че земята, собственост на KK, е оценена по различен начин съгласно различните видове земя, т.е. земя за самостоятелни къщи, за свързани къщи, жилищни блокове, паркове и земя за обществено ползване. Конкретните характеристики на всеки район са описани и анализирани отделно по-долу.
(54)
Земята, предназначена за високи сгради, разположена в района Asemanranta, е оценена на 2 358 158 EUR, т.е. около половината от стойността на активите на KK. За целите на сделката земята е оценена на 79,56 EUR/m2.
(55)
В това отношение в проучванията не се достига до категорично заключение, като основната причина е липсата на референтни цени в Karkkila. В действителност до момента на сделката на пазара на Karkkila не е била продадена земя за високи сгради. В експертното проучване, представено от Финландия по време на първия период на разследване (проучване А), е посочена цена от 50 EUR/m2. Финландия обясни, че тази стойност вероятно се основава на стойността, използвана за финансирани от държавата социални жилища в региона, и е под пазарната цена. В това първоначално проучване също така стойността на земята за високи сгради се оценява между 60 и 75 EUR/m2. Във второто проучване (проучване Б) се разяснява, че платената цена съответства на пазарната цена, без да се предоставя допълнителна информация. В доклада на KP&P (проучване В) се заключава, че цената 79,56 EUR/m2 съответства на пазарната цена, тъй като е много по-ниска от цените, платени в трите съседни общини. При липсата на допълнителни показатели за сравнение тези проучвания предоставят някои насоки, свързани с цените на недвижимото имущество в районите около Хелзинки към момента на сделката. Поради това Комисията провери данните от тези проучвания и добави към тях своята собствена оценка.
(56)
Районът Asemanranta има много добро разположение на брега на езеро, на разстояние 200 m от центъра на града. Според Финландия стойността на земята в района е изключително висока, тъй като има пряк изглед към езерото и пряк достъп. Подобен парцел е продаден през 2006 г. за 92,35 EUR/m2. Властите на Karkkila в действителност считат стойността на имуществото за достатъчно висока, за да повишат продажната цена на 105 EUR/m2 през януари 2008 г.
(57)
Втори важен фактор при оценяването на стойността на земята в района е площта, за която цената се отнася. Оценката на продажбите е консервативно основана на разрешението за минимално планиране от 29 640 m2, докато разрешението за максимално планиране може да достигне 39 590 m2. Предвид очакваното увеличение на населението, властите на Karkkila са разчитали на дългосрочна икономическа обосновка за разрешение за максимално планиране.
(58)
Въпреки факта, че в Karkkila не е продадена земя за високи сгради преди сделката, градът е имал основание да очаква, че съществува възникващ пазар за този вид строителство. През 2003 г. са предоставени четири разрешителни за строеж на високи сгради. Развитието след сделката потвърждава, че прогнозата не е без основание, предвид факта, че други шест разрешителни са заявени и предоставени до 2007 г., а между 2007 г. и средата на 2010 г. са построени седем високи сгради.
(59)
Цените, платени в съседните общини, са се повишили до 133,6 EUR/m2 през 2003 г. в Hyvinkää и дори са достигнали най-високите си нива от 312,6 EUR/m2 при продажба във Vihti през 2004 г.
(60)
Комисията счита, че трите проучвания предоставят стойности, които са широко сравними и не показват явни грешки при сравнение с цените, платени за подобна земя към момента на сделката. Няма необходимост от установяване кое от проучванията е най-надеждно, тъй като цената, платена за акциите, остава под пазарната стойност дори при най-консервативните оценки (вж. цялостното изчисление на пазарната оценка в параграф 84 и сл.). Най-ниската възможна стойност е оценена от Комисията, както следва: предвид изключително благоприятното разположение на земята в Asemanranta, пазарната цена е била поне в горния сегмент на обхвата, предоставен от най-консервативните консултанти, т.е. 75 EUR/m2. Ако се използва консервативното допускане, че земята е продадена само при разрешение за минимално планиране, минималната пазарна цена би била 2 223 000 EUR.
(61)
За максимална стойност в случай на завишена оценка - ако има такава - може да се счита сумата от 135 158,4 EUR, която би съответствала на 67 579,2 EUR за 50 %.
(62)
Комисията отбелязва, че тази стойност включва 8-9 хектара, които също принадлежат към района на Asemanranta, които ще представляват улици, паркове и др. Например в частичния генерален план районът на брега е предназначен за развлекателни цели и за защитена природна зона. Следователно тези 8-9 хектара допринасят за високата цена на жилищната част на района, но не са оценени отделно.
(63)
По-голямата част от земята в портфейла с недвижимо имущество на KK е разположена в района Haapala/Uusitalo, който е на разстояние около 2,5 km до югозападната част на центъра на града. Тези два съседни райони са били предназначени за самостоятелни къщи и свързани къщи, но все още не са били застроени. Тъй като строителството все още не е било започнало, цените са били ниски, както и броят на продажбите. На практика KK е притежавало целия район.
(64)
За целите на сделката земята е оценена на 1 612 059 EUR за всички видове парцели, с цена от 10,19 EUR/m2 за самостоятелни къщи и 74,02 EUR/m2 за свързани къщи в съответствие със стандартните за града цени. Общата стойност на земята за самостоятелни къщи е била 973 268 EUR и 811 209 EUR за свързани къщи.
(65)
И в трите проучвания се заявява, че цените за самостоятелните къщи съответстват на пазарните цени. В доклада KP&P (проучване В) се разяснява, че пазарните цени са били с 15-20 % по-високи от цените, прилагани от властите на Karkkila. Финландия представи данни, които показват, че средната цена е около 14,4 EUR/m2 през 2003 г. В първото експертно становище (проучване А) се посочва, че цените в Karkkila са били между 9,43 EUR и 14,76 EUR.
(66)
И в трите проучвания има позовавания на средни продажни цени, докато данните, представени от Финландия, разкриват значителни разлики между кварталите, като Haapala/Uusitalo явно се е намирал в долния край на ценовия обхват. През 2003 г. са продадени два парцела в Haapala (от частно дружество на частно лице): през април 2003 г. е продаден един парцел за 9,25 EUR/m2, а през август - друг за 10,06 EUR/m2. Това би съответствало на увеличение на цените с 8,8 % за четири месеца. Предвид общото развитие на цените в Karkkila, където те са се повишили с 12,6 % в периода 2001-2002 г., и с 42,7 % в периода 2002-2003 г., може да бъде отчетено увеличение на цените с 1,3 % през последните четири месеца на 2003 г. в съответствие с общата тенденция. С оглед на тези обстоятелства Комисията не вижда причина цена в размер на 10,19 EUR/m2 през декември 2003 г. да не бъде приета като пазарна цена.
(67)
По отношение на цените за свързани къщи няма референтни продажби в района, които биха осигурили пряк показател за сравнение. Докато в първоначалното експертно становище пазарната стойност се оценява между 70 и 80 EUR/m2, в доклада KP&P (проучване В) има позоваване на много по-високи цени на парцелите за свързани къщи в съседните общини. Тъй като и в трите проучвания се достига до заключението, че платената цена съответства на пазарната цена и тъй като няма индикатори, че тези заключения не са правилни за района Haapala/Uusitalo, Комисията може да приеме, че цената 74,2 EUR/m2 съответства на пазарната цена.
(68)
Комисията поиска от Финландия да обясни защо властите на Karkkila са имали интерес от придобиването на пълна собственост върху целия този район, като се има предвид, че стойностите на продажбите в миналото изглежда показват, че купувачите не са имали интерес към този квартал и очевидно са предпочитали други градски райони въпреки по-високите цени. Финландия обясни, че още през предишните години KK е имало целенасочена инвестиционна стратегия, която е включвала застрояване на Haapala/Uusitalo като бъдещ жилищен квартал на Karkkila. Останалите жилищни райони в града вече са започнали да се насищат и въз основа на увеличението на населението се е очаквала нужда от застрояване на нови райони.
(69)
Районът Haapala/Uusitalo е включен в градоустройствения план, но застрояването все още не е било започнало. Това включва ново разделяне на земята на отделни и по-подходящо оформени парцели, свързване на обектите към комуналните мрежи и благоустройство.
(70)
Властите на Karkkila вече успешно са следвали същата стратегия в други квартали: те са разширили публичните комунални услуги до районите Tuorila, Nikkimäki и Pumminmäki. През 2003 г. средната продажна цена в Pumminmäki вече е била 14,28 EUR и властите на Karkkila успешно са продали парцели на новата стандартна цена от 14 EUR през 2004 г., като цените са продължили да се увеличават през следващите години (до 18,5 EUR/m2 през 2005 г.).
(71)
Очаквало се е стойността на недвижимото имущество в Haapala/Uusitalo да достигне стойността на недвижимото имущество в подобни застроени жилищни райони и освен това да следва общите тенденции на увеличение на цените. Следователно увеличение на стойността най-малко с 40-50 % след застрояването (т.е. в срок от 3 до 4 години) е изглеждало оправдано, както и допълнително увеличение в средносрочен до дългосрочен план.
(72)
В интерес на властите на Karkkila е било районът да се застрои съгласно инфраструктурен проект, който обхваща целия район. Единен координиран план за застрояване би бил много по-евтин, отколкото застрояването да се извършва обект по обект (по закон общината е задължена да свърже недвижимия имот към комуналните мрежи, което обикновено се извършва по искане на собствениците, които възнамеряват да строят). Властите на Karkkila подчертават, че операциите са извършени много по-гладко под техен контрол в качеството им на едноличен собственик. За всеки парцел и инженерно решение е било необходимо приемането на голям брой индивидуални решения. Тъй като строителството на недвижими имоти не е представлявало основна дейност на Componenta (дружеството е било производител на стомана), е станало ясно, че тези строителни дейности са го затруднявали.
(73)
В резултат на своята дългосрочна стратегия за строителство и намерението си да реализират всички инженерни работи наведнъж властите на Karkkila не са имали интерес да продават земята преди нейното застрояване. Ето защо в действителност изобщо не е имало продажби преди сделката.
(74)
Комисията може да приеме, че въз основа на дългосрочната стратегия, следвана от властите на Karkkila по отношение на района Haapala/Uusitalo, инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече е притежавал 50 % от акциите в този район, би могъл да има също икономически интерес да придобие останалите 50 % от акциите. Перспективата да притежава целия нов бъдещ жилищен район, ниският риск по отношение на цените и добрите перспективи за продажба на повечето от парцелите през следващите десет години и на остатъка през десетте години след тях може да се счита за бизнес стратегия, която такъв инвеститор би преследвал.
(75)
Няколко парцела за самостоятелни къщи са разположени в други райони. Оценката (43 000 EUR) се основава на официалната продажна цена за единица площ на властите на Karkkila в размер на 10,19 EUR/m2 за земя от този вид. Поради горепосочените причини (съображения 65-66), Комисията счита, че цената от декември 2003 г. може да бъде приета като пазарната цена.
(76)
Портфейлът на KK включва също два парцела земя за високи сгради, разположени в район Takko I. Общата стойност на това недвижимо имущество е 110 191 EUR. Takko I също е разположен в центъра на града. Съгласно проучване А пазарната цена варира между 60 и 75 EUR/m2. В докладът KP&P (проучване В) се достига до същото заключение по отношение на обектите за високите сгради, а именно, че цената е съответствала на пазарната цена въз основа на продажните цени, платени в съседните общини.
(77)
Според Комисията няма необходимост от установяване кое от експертните проучвания е най-надеждно. Дори ако най-ниската възможна пазарна цена от 60 EUR/m2 бъде приложена към сделката, коригираната обща стойност на акциите отново би надвишавала цената, платена от властите на Karkkila (вж. изчислението на минималната стойност на акциите по-долу). Съгласно това допускане за по-ниска възможна пазарна стойност земята в Takko I би била надценена с 19,65 EUR/m2. Това би съответствало на обща сума от 27 212 EUR, т.е. 13 606 EUR за 50 % от акциите.
(78)
Стойността, определена за земята, предназначена за паркове, е 456 601 EUR. Тя се основава на стандартната цена от 1,18 EUR/m2, която властите на Karkkila обикновено плащат за такава земя. Това са райони, които градските власти имат право да откупят при съществуващата цена (15). Тъй като тези райони не са предназначени за строителство съгласно градоустройствения план, за тях се е използвала същата база за ценообразуване, както за незонираната неблагоустроена земя (вж. съображение 79). Комисията следователно достигна до заключението, че тази част от земята не е била надценена.
(79)
Портфейлът на KK включва също неблагоустроената земя извън градоустройствения план, оценена общо на 49 678 EUR на базата на цена от 1,18 EUR/m2. В проучванията не се разяснява защо се счита, че тази земя е правилно оценена. Останалите данни, представени от Финландия, съдържат списък на продажбите на незастроена земя в рядко населени райони в Karkkila, осъществени при средна цена от 1,86 EUR/m2. Въз основа на това Комисията може да приеме, че 1,18 EUR не надвишава пазарната цена.
(80)
Съгласно изчисленията, направени от Финландия въз основа на стандартните цени, при които KK е продало своето имущество, стойността на недвижимото имущество на KK възлиза на 5 067 988 EUR. След изваждане на сумите по отношение на потенциално надценяване на земята за високи сгради в Asemanranta (135 158 EUR) и в Takko I (27 212 EUR), минималната стойност на земята възлиза на 4 905 618 EUR.
3. Изплащане на заема
(81)
През 1996 г. Componenta и властите на Karkkila са отпуснали на KK при еднакви условия (pari passu) безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 814 EUR. Оттеглянето на Componenta от KK се е извършило с възстановяването на акционерния заем от страна на KK. Тъй като KK би трябвало да продаде значителен дял от имуществото, за да генерира тези средства, и тъй като, както е описано по-горе, това би застрашило стратегията в средносрочен до дългосрочен план, властите на Karkkila решават да отпуснат допълнителен безлихвен заем на KK за същата сума, която KK е използвало за възстановяването. В резултат на това KK е дължало на властите на Karkkila общо 3,34 млн. EUR.
(82)
Комисията е съгласна с Финландия, че заемите вече са взети предвид при оценяването на дружеството, т.е. стойността на акциите вече е била намалена със стойността на задължението. Оценяването на възстановяването на заема като отделна мярка следователно би било равностойно на двойно отчитане.
4. Стойност на акциите
(83)
След изваждане на размера на потенциалната надценка, стойността на 50 % от акциите на KK е, както следва:
Таблица 5
Стойност на KK
Текуща стойност на земята
4 905 618
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
4 933 874
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 593 399
50 % от нетната стойност на KK
796 699,5
(84)
Тъй като властите на Karkkila са платили покупна цена от 713 092,50 EUR за 50 % от акциите, Комисията счита, че те не са платили цена, която надвишава пазарната стойност.
V. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
(85)
Комисията счита, че цената, платена от властите на Karkkila на Componenta за придобиване на 50 % от акциите в KK, не надвишава пазарната стойност и следователно не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС,
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Покупна цената, платена от властите на Karkkila на Componenta Oyj за акции в Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy съгласно договора, сключен от страните на 16 декември 2003 г., не представлява държавна помощ за Componenta Corporation Oyj по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
Адресат на настоящото решение е Република Финландия.
Съставено в Брюксел на 20 април 2011 година.
SKLEP KOMISIJE
z dne 20. aprila 2011
o ukrepu C 37/04 (ex NN 51/04), ki ga je izvedla Finska za podjetje Componenta Oyj
(notificirano pod dokumentarno številko C(2011) 2559)
(Besedilo v finskem in švedskem jeziku je edino verodostojno)
(Besedilo velja za EGP)
(2011/529/EU)
EVROPSKA KOMISIJA JE -
ob upoštevanju Pogodbe o delovanju Evropske unije in zlasti prvega pododstavka člena 108(2) Pogodbe,
ob upoštevanju Sporazuma o Evropskem gospodarskem prostoru in zlasti člena 62(1)(a) Sporazuma,
po pozivu vsem zainteresiranim stranem, naj predložijo svoje pripombe v skladu z navedenima določbama (1),
ob upoštevanju naslednjega:
I. POSTOPEK
(1)
Komisija je 10. marca 2004 od podjetja Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB prejela pritožbo, v kateri jo je zadevno podjetje obvestilo o domnevnem ukrepu pomoči, ki ga je mesto Karkkila (v nadaljnjem besedilu: Karkkila) izvedlo za podjetje Componenta Corporation Oyj (v nadaljnjem besedilu: Componenta). Z dopisom z dne 19. novembra 2004 je Komisija obvestila Finsko, da bo v zvezi s pomočjo začela postopek v skladu s členom 88(2) Pogodbe ES (zdaj člen 108(2) Pogodbe o delovanju Evropske unije). Odločitev Komisije o začetku postopka je bila objavljena v Uradnem listu Evropske unije (2). Komisija je pozvala vse zainteresirane strani, naj predložijo svoje pripombe glede ukrepa, vendar ni prejela nobenih pripomb.
(2)
Komisija je 20. oktobra 2005 sprejela končno negativno odločbo in Finski odredila izterjavo pomoči, dodeljene Componenti (v nadaljnjem besedilu: Odločba iz leta 2005). Odločba iz leta 2005, s katero se je končal formalni postopek preiskave, je bila objavljena v Uradnem listu Evropske unije (3). Componenta se je pritožila zoper navedeno odločbo, ki je bila s sodbo z dne 18. decembra 2008 (v nadaljnjem besedilu: sodba) razglašena za nično, ker niso bile predložene ustrezne obrazložitve (4).
(3)
Finska je z dopisoma z dne 5. januarja in 10. januarja 2010 predložila pripombe, ki so vključevale tudi dve študiji o oceni vrednosti zadevnih nepremičnin. Komisija je 9. januarja 2009, 23. julija 2009 in 8. januarja 2010 poslala tri nadaljnje zahteve za informacije, na katere so bili poslani odgovori z dopisi, evidentiranimi 9. marca 2009, 15. oktobra 2009 in 5. marca 2010. Komisija se je 23. novembra 2009 v Bruslju sestala s predstavniki finske vlade in upravičencem.
II. OPIS DEJSTEV
1. Transakcija
(4)
Componenta je podjetje s sedežem v Karkkili na Finskem, ki se ukvarja s proizvodnjo kovin. Proizvodne obrate ima na Finskem, Nizozemskem in Švedskem. Skupni prihodki od prodaje podjetja v letu 2004 so znašali 316 milijonov EUR, od česar je bila večina ustvarjena v nordijskih državah in srednji Evropi. Skupina je leta 2004 zaposlovala približno 2 200 ljudi.
(5)
Transakcija, ki je predmet ocene, zadeva nepremičninsko podjetje Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (v nadaljnjem besedilu: KK), ki je imelo v lasti nepremičnine v Karkkili, približno 65 km severozahodno od Helsinkov. KK je bil v skupni lasti (50/50) Componente in mesta Karkkile. Leta 1996 je vsak partner v skupnem podjetju KK odobril brezobrestno posojilo delničarjev v višini 1 670 184 EUR.
(6)
V skladu s kupoprodajno pogodbo, podpisano 16. decembra 2003, je bilo dogovorjeno, da bo mesto z nakupom delnic Componente po skupni ceni 2 383 276,50 milijona EUR pridobilo popolno lastništvo nad KK. Transakcija je bila sestavljena iz dveh delov:
-
Componenta je prejela 713 092,50 EUR kot plačilo za 50 % delnic, prodanih Karkkili,
-
KK je Componenti vrnil posojilo delničarjev v višini 1 670 184 EUR, ki mu ga je Componenta odobrila leta 1996. V ta namen je Karkkila odobrila KK dodatno brezobrestno posojilo v enakem znesku. To je pomenilo, da se je spremenil upnik, ki ni bil več Componenta, temveč mesto Karkkila.
(7)
Karkkila je tako za navedeno transakcijo zagotovila sredstva v višini 2 383 276,50 EUR, in sicer 713 092,50 EUR kot plačilo za delnice KK in 1 670 184 EUR kot brezobrestno posojilo, odobreno KK.
(8)
Nakupna cena za delnice je bila izračunana glede na standardne cene, po katerih je Karkkila prodajala nepremičnine v letu 2003.
Preglednica 1
Prodajne cene na m2 za parcele, ki jih je prodal KK
(v EUR)
Cona 1
Samostojne hiše
11,11
Vrstne hiše
88,81
Stanovanjski bloki
79,56
Cona 2
Samostojne hiše
10,19
Vrstne hiše
74,02
Stanovanjski bloki
64,76
Drugo
Nezazidana zemljišča, ki niso zajeta v urbanističnem načrtovanju
1,18
Zemljišča, namenjena za javne parke
1,18
(9)
Te standardne cene so se uporabile za nepremičnine v portfelju zemljišč KK v času transakcije in delile z dve, na podlagi česar je bila izračunana nakupna cena delnic v višini 713 092,50 EUR.
(10)
V kupoprodajni pogodbi med Karkkilo in Componento je bilo navedeno:
(a)
Prodajalec soglaša, da bo investiral v širitev proizvodnih zmogljivosti podjetja Componenta Karkkila Oy v mestu Karkkila, kakor je določeno v prilogi 1 k tej pogodbi. Ocenjuje se, da bo naložba v letu 2004 v Karkkili ustvarila 50-70 novih delovnih mest s polnim delovnim časom (v letu 2003 je bilo 130 delovnih mest).
(b)
Če se širitev zmogljivosti prodajalca ne začne izvajati v letu 2004, kakor je navedeno v zgornjem odstavku, ima kupec pravico transakcijo preklicati po svoji presoji.
(11)
V Prilogi 1 h kupoprodajni pogodbi je navedeno, da bo Componenta združila poslovanje dveh proizvodnih obratov skupine, in sicer livarno Alvesta na Švedskem in livarno Karkkila, in da bo odločitev glede prihodnje lokacije livarne odvisna od izsledkov analize. Livarna Alvesta je bila zaprta leta 2005, proizvodnja pa se je preselila v Karkkilo.
(12)
Po prevzemu delnic Componente v KK se je Karkkila odločila zapreti KK, zemljišče pa prenesti v last mesta.
2. Sredstva KK
(13)
Karkkila leži približno 65 kilometrov severozahodno od Helsinkov ob avtocesti št. 2 v severovzhodnem delu province Uusimaa. Leta 2003 je imela približno 8 500 prebivalcev. Mesto se je razvilo v okolici plavža Högfors, zgrajenega v 19. stoletju, njegov severni del pa se razteza vzdolž obale jezera.
(14)
Nepremičnine v lasti KK so zajemale 730 000 m2 zemljišč v Karkkili in neposredni okolici, ki je največ 2,5 km oddaljena od središča mesta. Decembra 2003 je bilo stanje naslednje:
-
Zemljišča z največjo vrednostjo so v območju Asemanranta (cona 1) in so namenjena za stanovanjske bloke. To območje zajema približno polovico vrednosti portfelja KK.
-
Večina zemljišč je v območju Haapala/Uusitalo (cona 2). Namenjena so za samostojne družinske hiše in zajemajo približno četrtino skupne vrednosti portfelja.
-
Portfelj zajema tudi nekaj zemljišč za samostojne hiše v drugih stanovanjskih območjih, nekaj zemljišč, namenjenih za stanovanjske bloke v območju Takko I, in nekaj zemljišč za vrstne hiše.
-
Del zemljišč je namenjen za javne parke.
-
Portfelj vključuje tudi nekaj nepozidanih zemljišč, ki niso zajeta v urbanističnih načrtih.
(15)
Nepremičnine skupaj zajemajo približno 160 parcel. Vendar je Karkkila nameravala preoblikovati nekaj zemljišč in jih razdeliti na manjše parcele. KK je bil v času transakcije daleč največji lastnik nepremičnin v Karkkili.
(16)
Karkkila je nameravala po pridobitvi popolnega lastništva dati v najem nekaj zemljišč, da bi pokrila stroške poslovanja. Stroški poslovanja KK (plače, najemnine, obresti za posojila) v obdobju 2000-2003 so znašali največ 40 000 EUR.
3. Dodatne pomembne informacije
(17)
Razdalja med Karkkilo in Helsinki omogoča dnevno migracijo. Nepremičnine v Helsinkih in okoliških območjih so postale zelo drage, cene pa še naraščajo. Ta cenovni pritisk je povzročil, da so se ljudje naselili v občinah v bližini glavnega mesta, kar je imelo posledični učinek na cene nepremičnin v teh občinah. Kot možne alternativne lokacije se lahko štejejo Karkkila in tri druga mesta: Vihti, Lohja in Hyvinkää. Spodaj so prikazane razdalje od Helsinkov:
Preglednica 2
Razdalje od Helsinkov
Lohja
52 km
38 minut
Hyvinkää
56 km
45 minut
Vihti
58 km
42 minut
Karkkila
68 km
50 minut
(18)
Te občine so privabile veliko število novih prebivalcev. Posledično so se cene nepremičnin znatno zvišale pred transakcijo (in po njej), in sicer so se v Karkkili podvojile, v nekaterih primerih pa zvišale kar za šestkrat.
(19)
Po uradnih napovedih, objavljenih leta 2000, naj bi se prebivalstvo Karkkile do leta 2025 povečalo na 9 600, kar bi pomenilo potrebo po 600 novih stanovanjih. Kmalu se je izkazalo, da te napovedi krepko zaostajajo za dejanskim naraščanjem prebivalstva. Tri leta pozneje, tj. v času transakcije, so v Karkkili po pričakovanjih potrebovali približno 70 novih stanovanj na leto, kar je potrdila študija, ki jo je kmalu zatem opravil regionalni svet Uusimae in je zajemala obdobje do leta 2025 (dejansko je bilo leta 2005 zgrajenih 63, leta 2006 137 in leta 2007 95 novih stanovanj).
(20)
V petih letih pred transakcijo so se cene nepremičnin v Karkkili zvišale za povprečno 30 %.
III. PRIPOMBE FINSKE
(21)
Finska je predložila tri naknadne izvedenske študije o oceni vrednosti zemljišč. V njih je ugotovljeno, da je cena, ki je bila plačana, ustrezala tržni ceni. Komisija je v svoji prvi odločbi iz leta 2005 na splošno zavrnila študijo (v nadaljnjem besedilu: študija A), ki je bila predložena v prvem postopku preiskave (5). Po sprejetju Odločbe iz leta 2005 je Finska naročila še dve izvedenski študiji. Prva (v nadaljnjem besedilu: študija B) vsebuje le splošno izjavo, da je bilo vrednotenje zemljišč pravilno, vendar ne navaja podrobnosti. Druga študija, ki je poročilo KP & P (v nadaljnjem besedilu: študija C), pa podrobneje analizira stanje nepremičnin v Karkkili in okoliških občinah.
(22)
Finska trdi, da je Karkkila pridobila popolno lastništvo nad delnicami, ker je bila to srednje- do dolgoročna naložba z majhnim tveganjem. Glede na nenehno rast cen nepremičnin v sosednjih občinah, napovedi o povečanju števila prebivalcev v Karkkili, zasičenost sedanjih sosesk in potrebo po širjenju je mestni svet Karkkile menil, da bi bil nakup popolnega lastništva nad KK donosen.
(23)
Poleg tega je Finska razložila, da je bila možnost pospešitve postopkov še en praktičen razlog za pridobitev popolnega lastništva. Finska je večkrat namignila, da sodelovanje med Karkkilo in Componento ni bilo idealno zaradi njunih različnih poslovnih interesov. Partnerja sta se dogovorila zapreti skupno podjetje, da bi se izognila nestrinjanju glede številnih odločitev. Zlasti veliko odločitev je bilo treba sprejeti v območju Haapala/Uusitalo glede ponovne razdelitve parcel, da se omogoči njegov razvoj. Ker nepremičninske dejavnosti niso bile osnovna dejavnost Componente, je bilo v njenem interesu, da opusti te dejavnosti, v interesu Karkkile pa je bilo, da lahko popolnoma neodvisno vodi prostorski razvoj.
(24)
Finska je razložila, zakaj je primerjava z mesti Vihti, Lohja in Hyvinkää ustrezna. Med drugim je poudarila, da ni železniške potniške povezave z mestoma Vihti in Lohja, ki bi dnevnim migrantom omogočila preprosto potovanje med tema občinama in Helsinki.
(25)
Finska trdi, da je Komisijin izračun zneska pomoči v Odločbi iz leta 2005 izkrivljen, ker je bilo dvakrat upoštevano posojilo delničarjev. Posojilo je bilo odšteto od vrednosti podjetja za izračun vrednosti 50 % delnic in se je upoštevalo kot odplačilo Componenti. Finska zato trdi, da cena delnic (713 092,50 EUR) že vključuje posojilo, ker je bil ta znesek izračunan na podlagi neto vrednosti KK.
IV. OCENA
(26)
V skladu s členom 87(1) Pogodbe ES je vsaka pomoč, ki jo dodeli država članica, ali kakršna koli vrsta pomoči iz državnih sredstev, ki izkrivlja ali bi lahko izkrivljala konkurenco z dajanjem prednosti posameznim podjetjem ali proizvodnji posameznega blaga, nezdružljiva s skupnim trgom, kolikor negativno vpliva trgovino med državami članicami. Sodišče Evropske unije je dosledno menilo, da je merilo negativnega vpliva na trgovino izpolnjeno, če podjetje, ki je prejemnik, izvaja gospodarsko dejavnost, ki zajema trgovino med državami članicami.
(27)
Druga podjetja na notranjem trgu tudi proizvajajo enake proizvode kot Componenta, s katerimi živahno trgujejo med državami članicami. Za namene člena 107(1) PDEU državna sredstva vključujejo sredstva lokalnih organov oblasti (6). Zadevna transakcija, ki se je financirala iz sredstev mesta Karkkila, tako vključuje državna sredstva v smislu člena 107(1). Zato bi kakršna koli prednost, dodeljena Componenti v okviru transakcije, ki je Componenta ne bi prejela pod običajnimi tržnimi pogoji, spadala v področje uporabe člena 87(1) Pogodbe ES. Iz tega sledi, da je glavno vprašanje v zadevnem primeru, ali je Componenta prejela tako plačilo, ki ga ne bi dosegla pod običajnimi tržnimi pogoji.
(28)
Komisija ugotavlja, da se lahko na podlagi klavzule o ponovnem odkupu v kupoprodajni pogodbi, sklenjeni med Componento in Karkkilo, sklepa, da je bil namen odkupnih pogojev, ki jih je ponudila Karkkila, spodbuditi Componento, naj ohrani proizvodni obrat v Karkkili in zapre plavž v Alvesti.
(29)
V sodbi Sodišča prve stopnje (7) je bilo sprejeto mnenje, da je bil posel pogojen, vendar niso bile navedene posledice. Čeprav pogojnost namiguje na dejstvo, da je bila transakcija morda sklenjena pod ugodnimi pogoji za Componento, iz teh klavzul pravzaprav ne izhaja nobena jasna prednost za to podjetje. Dejansko, kot je navedeno spodaj, cena, plačana Componenti za prodajo njenega deleža v KK, ni presegla tržne cene, Komisija pa tudi ni našla nobenega dokaza o drugih prednostih, ki bi jih lahko pridobila Componenta na podlagi navedenih klavzul. Komisija je zato presodila, ali bi vlagatelj pod tržnimi pogoji, ki že ima v lasti 50 % delnic, pridobil popolno lastništvo pod temi pogoji.
(30)
Iz uveljavljene sodne prakse izhaja, da „čeprav ravnanje zasebnega vlagatelja, s katerim je treba primerjati intervencijo javnega vlagatelja, ki sledi ciljem ekonomske politike, ni nujno ravnanje običajnega vlagatelja, ki vloži sredstva zaradi njihove donosnosti v bolj ali manj kratkem roku, pa mora biti vsaj ravnanje zasebnega holdinga ali skupine zasebnih podjetij, ki sledijo strukturni politiki, globalni ali sektorski, ter jih vodijo dolgoročne perspektive donosnosti“ (8).
1. Splošne ugotovitve glede vrednosti delnic
(31)
Sporočilo Komisije o elementih državne pomoči pri prodaji zemljišč in objektov s strani javnih oblasti (9) (v nadaljnjem besedilu: Sporočilo) se ne uporablja neposredno, ker zadevni primer dejansko ne zadeva prodaje zemljišč, temveč nakup delnic v nepremičninskem podjetju. Vendar pa se načela iz Sporočila lahko uporabljajo, ker je vrednost delnic podjetja KK v bistvu določena s tržno vrednostjo zemljišč v njegovem portfelju. Zato je ocena vrednosti zemljišč, ki jih ima v lasti KK, ključna za ugotovitev dodelitve državne pomoči.
(32)
Sporočilo vsekakor temelji na načelu zasebnega vlagatelja, ki posluje pod tržnimi pogoji, tj. prodaja zemljišč, ki jo izvedejo javne oblasti, ne vključuje elementov državne pomoči, če so ta prodana po ceni, ki bi jo lahko dosegel zasebni vlagatelj pod običajnimi tržnimi pogoji.
(33)
Komisija meni, da je primerna izhodiščna točka za analizo cena, ki bi jo bil za pridobitev popolnega lastništva pripravljen plačati vlagatelj pod tržnimi pogoji, ki ima v lasti 50 % delnic KK. Nosilec dejavnosti pod tržnimi pogoji bi izračunal ceno, ki bi jo bil pripravljen plačati, na podlagi donosa, ki bi ga lahko pričakoval od naložbe.
(34)
V zadevnem primeru Componenta ni poskušala poiskati drugega kupca. V njenem interesu je bilo, da svoje delnice proda drugemu delničarju. Dejansko je imela Karkkila v skladu z delničarskim sporazumom (10) in statutom KK (11) predkupno pravico do delnic KK, ki so v lasti Componente, in pravico do povrnitve, če bi jih Componenta poskusila prodati tretji strani. Ta pravila so Componento odvračala od iskanja drugih kupcev. Poleg tega noben drugi zasebni kupec ne bi želel kupiti 50 % delnic v KK, razen če bi s tem pridobil popoln nadzor nad KK. Za vsakega novega partnerja, ki ne bi imel popolnega nadzora nad KK, bi veljal statut KK (12), v skladu s katerim je bil namen KK upočasniti rast cen zemljišč in stanovanj v Karkkili v korist prebivalstva.
(35)
Komisija še meni, da bi delničar pod tržnimi pogoji, ki bi pridobil popolno lastništvo, upošteval financiranje celotne naložbe (2,37 milijona EUR za delnice in posojilo).
(36)
Glede vračila posojila delničarjev Komisija ugotavlja, da so bila sredstva v portfelju KK ocenjena na 4,9 milijona EUR. Ta vrednost je zajemala večino neodplačanih posojil v višini 3,34 milijona EUR, kar pomeni, da se vračilo posojila kot tako ni zdelo vprašljivo.
(37)
Finska je še razložila, da je Karkkila načrtovala po transakciji povečati prihodke od najemnin, da bi pokrila stroške financiranja in poslovanja KK (manj kot 40 000 EUR na leto pred transakcijo). Če bi mesto postalo edini delničar, bi lahko spremenilo statut KK, ki je omejeval njegovo svobodo glede cenovne politike. S pravnega vidika torej ni bilo ničesar, kar bi mestu preprečevalo, da bi povečalo prihodke od najemnin, potem ko bi pridobilo popolno lastništvo nad KK.
(38)
Komisija ugotavlja, da poznejši dogodki potrjujejo, da je bilo pokrivanje stroškov s prihodki od najemnin uresničljiv načrt. Karkkila je sklenila 28 dolgoročnih najemnih pogodb, s katerimi so bili ustvarjeni naslednji prihodki:
Preglednica 3
Prihodki od najemnin po transakciji
(v EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Zasebni vlagatelj bi v zameno za brezobrestno posojilo pričakoval še povečanje vrednosti svojega deleža v podjetju. V zadevnem primeru se je donosnost naložbe pokazala v povečanju vrednosti nepremičnin v lasti KK. Finska je razložila, da se je vrednost zemljišč v lasti KK med letoma 1996 in 2003 znatno povečala. V petih letih pred transakcijo so se cene nepremičnin v Karkkili zvišale za povprečno 30 %, med letoma 2005 in 2008 pa za približno 10 %.
(40)
Hkrati naj bi se prebivalstvo Karkkile po pričakovanjih do leta 2025 povečevalo za več kot 100 ljudi na leto, kar bi po previdni oceni pomenilo, da bi bilo treba v mestu vsako leto zgraditi najmanj 70 novih stanovanj. (13)
(41)
Zaradi teh razlogov bi lahko zasebni vlagatelj pričakoval znatno povečanje vrednosti svojega deleža v KK.
2. Vrednost zemljišč
(42)
Komisija je najprej presodila, ali je nakupna cena delnic, ki jo je plačala Karkkila, pomenila prednost za Componento, ker bi prodajalec pod običajnimi tržnimi pogoji dosegel nižjo ceno.
(43)
Finska je navedla naslednjo vrednost sredstev KK (14):
Preglednica 4
Vrednost sredstev KK, kot jo je izračunala Finska
Tekoča vrednost zemljišč
5 067 988
Denarna sredstva in bančni depoziti
28 256
Skupaj sredstva
5 096 244
Posojilo delničarjev
3 340 368
Kratkoročne obveznosti
107
Skupaj dolgovi
3 340 475
Čista vrednost KK
1 755 769
50 % čiste vrednosti KK
877 885
(44)
Vrednost zemljišč je bila izračunana glede na standardne cene, ki jih je Karkkila zaračunavala v letu 2003. Te so bile enotne za celotno območje Karkkile, razen razlik med dvema conama. Iz podatkov, ki jih je predložila Finska, je razvidno, da se dejanske tržne cene znatno razlikujejo med različnimi soseskami in stanovanjskimi območji. Zato se je Komisija pri oceni bolj osredotočila na zadevna območja.
(45)
Komisija ugotavlja, da se je Karkkila odločila za pridobitev popolnega lastništva na podlagi srednje- do dolgoročnih pričakovanj. V nepremičninskem sektorju ni nenavadno pričakovati znatna srednje- do dolgoročna povečanja vrednosti, če to omogočajo okoliščine. Karkkila je izvajala dolgoročno naložbeno strategijo in si prizadevala ustvariti dobiček od povečane prihodnje prodaje.
(46)
Glede na posebne razmere v Karkkili je Finska dokazala, da je imela Karkkila utemeljene razloge za pričakovanje znatnega povečanja števila prebivalcev v srednje- do dolgoročni prihodnosti, ki naj bi povzročilo precejšnje potrebe po dodatnih stanovanjih. Glavni razlog je bil, da so tri občine v severni in zahodni smeri od Helsinkov - Vihti, Lohja in Hyvinkää - privabile veliko prebivalcev, med katerimi je veliko dnevnih migrantov. Posledično so cene nepremičnin hitro in stalno naraščale, v bližnji prihodnosti pa se ni pričakovala upočasnitev tega trenda. Leta 2003 so bile cene v teh sosednjih občinah povprečno 2,5-krat višje kot v Karkkili. Mesto je zato pričakovalo, da se bodo ljudje zaradi prihodnjih zvišanj cen preselili v Karkkilo, ki je naslednji logični možni kraj za bivanje, čeprav so se tudi tam cene precej zvišale. Ni se zdelo nerealistično pričakovati, da se bodo cene nepremičnin v Karkkili podvojile.
(47)
Čeprav poznejši dogodki neposredno ne zadevajo predhodne analize transakcije, so gibanja cen nepremičnin v treh sosednjih občinah v letih po transakciji potrdila, da je bila napoved pravilna. V nekaterih primerih so bile cene nepremičnin več kot štirikrat višje kot v Karkkili.
(48)
Še en razlog za pričakovanje povečanja števila prebivalcev v Karkkili je bila predvidena obnova ceste do Karkkile - ta se je načrtovala že v času transakcije in se je pozneje tudi izvedla.
(49)
Na željo po pridobitvi popolnega lastništva so vplivale tudi uradne napovedi o povečanju števila prebivalcev. V prvi študiji, ki jo je regionalni svet Uusimae objavil leta 2000, je bilo ocenjeno, da se bo število prebivalcev Karkkile do leta 2025 povečalo za približno 9 600 (tj. približno 10 %) in da bo potrebnih dodatnih 600 novih stanovanj. Kmalu pa se je izkazalo, da je ta napoved preveč previdna. V času transakcije je Karkkila pričakovala mnogo večje naraščanje prebivalstva, ki naj bi povzročilo potrebe po vsaj 70 novih stanovanjih na leto.
(50)
To pozitivno napoved je pozneje potrdila dodatna študija, ki jo je regionalni svet Uusimae opravil 18. avgusta 2009 in v skladu s katero naj bi se prebivalstvo Karkkile do leta 2030 povečevalo za 100 prebivalcev na leto, kar naj bi povzročilo potrebe po 70 novih stanovanjih na leto. Dejansko pa je bila celo ta druga napoved presežena, saj je bilo leta 2006 zgrajenih 137, leta 2007 pa 95 novih stanovanj.
(51)
Poudariti je treba še, da je bil KK daleč največji lastnik nepremičnin v Karkkili. V času transakcije ni bilo jasno dejansko število parcel, vključenih v portfelj, ker je Karkkila nameravala nekatere med njimi razdeliti in preoblikovati (zlasti v območju Haapala/Uusitalo). Poleg tega se lahko na zemljiščih, namenjenih za vrstne hiše, zgradi več stanovanj na parcelo, še več pa na zemljiščih, namenjenih za stanovanjske bloke. Na seznamu portfelja, ki ga je predložila Finska, je navedenih manj kot 140 lokacij za stanovanjske objekte (preostale so bile namenjene za parke). Glede na ocenjene potrebe po 70 novih stanovanjih na leto v času transakcije bi bile predvidene potrebe za naslednjih 10 let 700 novih stanovanj, za naslednjih 20 let pa 1 400 novih stanovanj. Ker KK ni imel nobenega večjega konkurenta v Karkkili, je lahko mesto Karkkila razumno pričakovalo, da bo lahko prodalo večino - če ne vsega - premoženja v svojem portfelju.
(52)
Finska je razložila, da je bila strategija Karkkile najprej izboljšati vrednost zemljišč, ki jih je imela v lasti, z njihovim preoblikovanjem in razvojem, počakati na posledični učinek splošnega zvišanja cen na območju in šele nato prodati zemljišča. V skladu s to strategijo se je KK že vzdržal zgodnje prodaje v prejšnjih letih, kar pojasnjuje majhno prodajo v letih pred transakcijo.
(53)
Komisija ugotavlja, da so bila zemljišča, ki so bila v lasti KK, ovrednotena različno glede na različne vrste zemljišč, tj. zemljišča za samostojne hiše, vrstne hiše, stanovanjske bloke, parke in površine za javno uporabo. Posebne značilnosti vsakega območja so ločeno opisane in analizirane spodaj.
(54)
Zemljišča v območju Asemanranta, namenjena za stanovanjske bloke, so ocenjena na 2 358 158 EUR, tj. približno polovico vrednosti sredstev KK. Za namene transakcije je bila vrednost zemljišč ocenjena na 79,56 EUR/m2.
(55)
Študije v zvezi s tem niso popolnoma prepričljive, razlog za to pa je predvsem pomanjkanje referenčnih cen v Karkkili. Dejansko na trgu v Karkkili do transakcije ni bilo prodano nobeno zemljišče za stanovanjske bloke. V izvedenski študiji, ki jo je predložila Finska v prvem obdobju preiskave (študija A), je navedena cena 50 EUR/m2. Finska je zdaj razložila, da je ta številka verjetno temeljila na številki, uporabljeni za socialna stanovanja v regiji, ki jih financira država, in je bila precej nižja od tržne cene. Poleg tega je bila v tej prvi študiji vrednost zemljišč za stanovanjske bloke ocenjena na od 60 EUR/m2 do 75 EUR/m2. V drugi študiji (študija B) je bilo razloženo, da je cena, ki je bila plačana, ustrezala tržni ceni, niso pa bile navedene nobene podrobnejše informacije. V poročilu KP & P (študija C) pa je ugotovljeno, da cena 79,56 EUR/m2 ustreza tržni ceni, ker je precej nižja od cen, plačanih v treh sosednjih občinah. Ker ni nobenih drugih meril za primerjavo, te študije zagotavljajo nekaj smernic glede cen nepremičnin v območjih v bližini Helsinkov v času transakcije. Komisija je zato preverila podatke iz teh študij in jih dopolnila s svojo oceno.
(56)
Območje Asemanranta ima zelo dobro lokacijo ob obali jezera, 200 m daleč od središča mesta. Po trditvah Finske je vrednost območja izredno velika, ker ima neposreden razgled na jezero in dostop do njega. Primerljiva parcela je bila leta 2006 prodana po 92,35 EUR/m2. Karkkila je dejansko menila, da je vrednost posesti dovolj velika, da je januarja 2008 dvignila prodajne cene na 105 EUR/m2.
(57)
Drugi pomemben dejavnik za oceno vrednosti tega območja je površina območja, za katero velja cena. Vrednotenje prodaje je previdno temeljilo na najmanjšem obsegu lokacijskih dovoljenj za 29 640 m2, medtem ko bi lahko največji obseg lokacijskih dovoljenj zajemal do 39 590 m2. Glede na pričakovano povečanje števila prebivalcev je Karkkila računala na dolgoročne poslovne priložnosti za največji obseg lokacijskih dovoljenj.
(58)
Čeprav v Karkkili pred transakcijo ni bilo prodano nobeno zemljišče za stanovanjske bloke, je lahko mesto razumno pričakovalo, da nastaja nov trg za take vrste objektov. Leta 2003 so bila izdana štiri gradbena dovoljenja za stanovanjske bloke. Dogodki po transakciji potrjujejo, da napoved ni bila neutemeljena, saj so bile do leta 2007 vložene prošnje za dodatnih šest gradbenih dovoljenj, ki so bila tudi izdana, od leta 2007 do sredine leta 2010 pa je bilo zgrajenih sedem stanovanjskih blokov.
(59)
Cene, ki so bile plačane v sosednjih občinah, so v mestu Hyvinkää leta 2003 dosegle 133,60 EUR/m2, v mestu Vihti pa so leta 2004 dosegle celo najvišjo raven, tj. 312,60 EUR/m2.
(60)
Komisija meni, da vse tri študije zagotavljajo vrednosti, ki so na splošno primerljive in se ne zdijo očitno nepravilne, če se primerjajo s cenami, plačanimi za podobna zemljišča v času transakcije. Ni potrebe po ugotavljanju, katera od treh študij je najzanesljivejša, saj cena, plačana za delnice, ostaja pod tržno vrednostjo celo po najbolj previdni oceni (glej izračun celotne tržne vrednosti v odstavku 84 in naslednjem). Komisija je najnižjo možno vrednost ocenila takole: glede na najboljšo lokacijo zemljišč v območju Asemanranta je bila tržna cena vsaj v zgornjem delu vrednosti, ki so jih navedli najprevidnejši svetovalci, tj. 75 EUR/m2. Na podlagi previdne predpostavke, da se zemljišča prodajo le za najmanjši obseg lokacijskih dovoljenj, bi bila najmanjša tržna vrednost 2 223 000 EUR.
(61)
Največja vrednost v primeru previsoke ocene, če bi bila podana, bi tako lahko bila 135 158,40 EUR, kar bi pomenilo 67 579,20 EUR za 50 %.
(62)
Komisija ugotavlja, da ta vrednost vključuje osem do devet hektarov, ki prav tako pripadajo območju Asemanranta in ki bodo ostali namenjeni za ceste, parke itd. Na primer, v delnem urbanističnem načrtu je obalno območje namenjeno za rekreacijske namene in kot zaščiteno naravno območje. Teh osem do devet hektarov zato prispeva k visoki ceni stanovanjskega dela območja, vendar njihove cene niso posebej določene.
(63)
Večina zemljišč v nepremičninskem portfelju KK je bila v območju Haapala/Uusitalo, ki leži približno 2,5 km jugozahodno od središča mesta. Ti sosednji območji sta bili namenjeni za samostojne stanovanjske hiše in vrstne hiše, vendar še nista bili razviti. Ker se razvoj še ni začel, so bile cene nizke, malo je bilo tudi prodanega. KK je imel v lasti dejansko celotno območje.
(64)
Za namene transakcije je bila vrednost zemljišč v skladu s standardnimi cenami v mestu ocenjena na 1 612 059 EUR za vse vrste parcel, pri čemer je bila cena za samostojne hiše 10,19 EUR/m2, za vrstne hiše pa 74,02 EUR/m2. Skupna vrednost zemljišč za samostojne hiše je bila 973 268 EUR, zemljišč za vrstne hiše pa 811 209 EUR.
(65)
V vseh treh študijah je navedeno, da cene za samostojne hiše ustrezajo tržnim cenam. V poročilu KP & P (študija C) je pojasnjeno, da so bile tržne cene za 15-20 % višje od cen, ki jih je uporabila Karkkila. Finska je predložila podatke, ki kažejo, da je bila povprečna cena v letu 2003 približno 14,40 EUR/m2. V prvi izvedenski študiji (študija A) je navedeno, da so tržne cene v Karkkili segale od 9,43 EUR do 14,76 EUR.
(66)
Vse tri študije so se sklicevale na povprečne prodajne cene, medtem ko so iz podatkov, ki jih je predložila Finska, razvidne znatne razlike med soseskami, pri čemer je območje Haapala/Uusitalo očitno v nižjem delu cenovnega razpona. Leta 2003 sta bili v območju Haapala prodani dve parceli (zasebno podjetje fizični osebi): aprila 2003 je bila prodana parcela za 9,25 EUR/m2, avgusta pa še ena parcela za 10,06 EUR/m2. To bi ustrezalo 8,8-odstotnemu zvišanju cen v štirih mesecih. Glede na splošna gibanja cen v Karkkili, pri čemer so se cene med letoma 2001 in 2002 zvišale za 12,6 %, med letoma 2002 in 2003 pa za 42,7 %, se lahko šteje, da je 1,3-odstotno zvišanje cen v zadnjih štirih mesecih leta 2003 v skladu s splošnim trendom. Glede na te okoliščine Komisija ne vidi nobenega razloga, zakaj se cena v višini 10,19 EUR/m2 iz decembra 2003 ne bi mogla sprejeti kot tržna cena.
(67)
Kar zadeva cene za vrstne hiše, v zadevnem območju ni bilo nobenih referenčnih prodaj, ki bi omogočile neposredno primerjavo. V prvi izvedenski študiji je tržna vrednost ocenjena v razponu od 70 EUR/m2 do 80 EUR/m2, medtem ko so v poročilu KP & P (študija C) navedene le precej višje cene za parcele za vrstne hiše v sosednjih občinah. Ker je v vseh treh študijah ugotovljeno, da je cena, ki je bila plačana, ustrezala tržni ceni, in ker ni nobenih znakov, da te ugotovitve niso pravilne za območje Haapala/Uusitalo, lahko Komisija soglaša, da je cena 74,20 EUR/m2 ustrezala tržni ceni.
(68)
Komisija je prosila Finsko, naj razloži, zakaj je bilo v interesu Karkkile pridobiti popolno lastništvo nad celotnim območjem, saj se zdi, da so podatki o prodaji kazali, da se kupci niso zanimali za to sosesko in so očitno kljub višjim cenam dajali prednost drugim mestnim območjem. Finska je razložila, da je KK že v preteklih letih sledil ciljni naložbeni strategiji, ki je vključevala razvoj območja Haapala/Uusitalo kot prihodnje stanovanjske soseske Karkkile. Druga stanovanjska območja v mestu so že postajala zasičena in glede na rast prebivalstva se je pričakovalo, da bo treba razviti nova območja.
(69)
Območje Haapala/Uusitalo je bilo vključeno v urbanistično načrtovanje, vendar se razvoj še ni začel. To je vključevalo razdelitev zemljišč na posamezne in ustrezneje oblikovane parcele, povezavo zemljišč s komunalno infrastrukturo in gradnjo javnih objektov.
(70)
Karkkila je enako strategijo že uspešno izvajala v drugih soseskah: storitve javnih služb je tako podaljšala do območij Tuorila, Nikkimäki in Pumminmäki. Leta 2003 je bila povprečna prodajna cena v Pumminmäki že 14,28 EUR, Karkkila pa je leta 2004 uspešno prodala parcele po novi standardni ceni 14 EUR, pri čemer so se cene v naslednjih letih še naprej višale (do 18,5 EUR/m2 leta 2005).
(71)
Pričakovalo se je, da bo vrednost nepremičnin v območju Haapala/Uusitalo dosegla vrednost podobno razvitih stanovanjskih območij ter sledila tudi splošnim trendom višanja cen. Povečanje vrednosti za vsaj 40-50 % po razvoju (tj. v treh do štirih letih) ter dodatna srednje- do dolgoročna povečanja so se zato zdela utemeljena.
(72)
V interesu Karkkile je bilo, da se območje razvije na podlagi enega infrastrukturnega projekta, ki zajema celotno območje. Enoten usklajen razvoj bi bil veliko cenejši kot razvoj vsake lokacije posebej (občina je po zakonu zavezana povezati nepremičnino s komunalno infrastrukturo, kar se običajno izvede na zahtevo lastnikov, ki nameravajo graditi). Karkkila je poudarila, da so dejavnosti potekale mnogo bolj nemoteno pod njenim popolnim lastništvom in nadzorom. Za vsako parcelo in vsak ukrep komunalne gradnje je bilo treba sprejeti veliko posameznih odločitev. Ker nepremičninski razvoj ni bila osnovna dejavnost Componente (ki je bila proizvajalka jekla), je že postalo jasno, da so bile zanjo te razvojne dejavnosti težavnejše.
(73)
Ker je Karkkila izvajala dolgoročno razvojno strategijo in je bil njen namen, da izvede vsa komunalna gradbena dela naenkrat, ni bilo v njenem interesu, da proda zemljišča, preden jih razvije. Zato ni bilo pred transakcijo skoraj nič prodanega.
(74)
Komisija se lahko strinja, da bi glede na dolgoročno strategijo, ki jo je Karkkila izvajala za območje Haapala/Uusitalo, vlagatelj pod tržnimi pogoji, ki je že imel v lasti 50 % delnic v tem območju, lahko imel gospodarski interes za pridobitev preostalih 50 % delnic. Možnost lastništva nad celotnim prihodnjim novim stanovanjskim območjem, majhno cenovno tveganje in dobri obeti glede prodaje večine parcel v naslednjih desetih letih ter preostalih parcel v nadaljnjih desetih letih se lahko štejejo za poslovno strategijo, ki bi jo izvajal vlagatelj pod tržnimi pogoji.
(75)
Nekaj parcel za samostojne hiše leži v drugih območjih. Vrednotenje (43 000 EUR) je temeljilo na uradni prodajni ceni Karkkile na enoto za takšno zemljišče, ki je bila 10,19 EUR/m2. Zaradi zgoraj navedenih razlogov (uvodni izjavi 65-66) Komisija meni, da se lahko cena iz decembra 2003 sprejme kot tržna cena.
(76)
Portfelj KK vključuje tudi dve parceli za stanovanjske bloke v območju Takko I. Skupna vrednost te nepremičnine je 110 191 EUR. Takko I prav tako leži v središču mesta. Po študiji A je tržna cena segala od 60 EUR/m2 do 75 EUR/m2. V poročilu KP & P (študija C) je navedena enaka ugotovitev glede lokacij za stanovanjske bloke, in sicer da je cena ustrezala tržni stopnji glede na prodajne cene, plačane v sosednjih občinah.
(77)
Po mnenju Komisije ni potrebe po ugotavljanju, katera izvedenska študija je najzanesljivejša. Tudi če bi se za transakcijo uporabila najnižja možna tržna cena 60 EUR/m2, bi popravljena skupna vrednost delnic še vedno presegala ceno, ki jo je plačala Karkkila (glej izračun najmanjše vrednosti delnice spodaj). Na podlagi te predpostavke o najmanjši možni tržni vrednosti bi bila zemljišča v območju Takko I precenjena za 19,65 EUR/m2. To bi ustrezalo skupni vrednosti 27 212 EUR oziroma 13 606 EUR za 50 % delnic.
(78)
Vrednost zemljišč, namenjenih za parke, je ocenjena na 456 601 EUR. Temeljila je na standardni ceni 1,18 EUR/m2, ki jo Karkkila običajno plačuje za taka zemljišča. To so območja, ki jih ima mesto pravico odkupiti po dejanski ceni (15). Ker ta območja v skladu z urbanističnim načrtom niso namenjena pozidavi, se je za določanje cene uporabila enaka podlaga kot za nepozidana zemljišča, ki niso razvrščena v cone (glej uvodno izjavo 79). Komisija je zato ugotovila, da ta del zemljišč ni bil precenjen.
(79)
Portfelj KK je zajemal tudi nekaj nepozidanih zemljišč, ki niso zajeta v urbanističnem načrtu in katerih skupna vrednost je na podlagi cene 1,18 EUR/m2 ocenjena na 49 678 EUR. V študijah ni razloženo, zakaj menijo, da so ta zemljišča pravilno ovrednotena. Drugi podatki, ki jih je predložila Finska, vsebujejo seznam prodanih nerazvitih zemljišč v redko naseljenih območjih Karkkile, ki so prodana po povprečni ceni 1,86 EUR/m2. Na tej podlagi se lahko Komisija strinja, da cena 1,18 EUR ni presegala tržne cene.
(80)
V skladu z izračuni, ki jih je opravila Finska na podlagi standardnih cen, po katerih je KK prodal svoje premoženje, je bila vrednost nepremičnin KK 5 067 988 EUR. Ko se odštejejo zneski morebitne precenitve zemljišč za stanovanjske bloke v območjih Asemanranta (135 158 EUR) in Takko I (27 212 EUR), je najmanjša vrednost zemljišč 4 905 618 EUR.
3. Odplačilo posojila
(81)
Leta 1996 sta Componenta in Karkkila pod enakimi pogoji (pari passu) KK odobrili brezobrestno posojilo delničarjev v višini 1 670 814 EUR. Umik Componente iz KK je potekal hkrati z vračilom posojila delničarjev, ki ga je opravil KK. Ker bi KK moral prodati znaten del premoženja, da bi pridobil ta sredstva, in ker bi, kot je opisano zgoraj, to ogrozilo srednje- do dolgoročno poslovno strategijo, je Karkkila sklenila KK odobriti dodatno brezobrestno posojilo v enakem znesku, ki ga je KK porabil za vračilo. KK je tako Karkkili dolgoval skupaj 3,34 milijona EUR.
(82)
Komisija se strinja s Finsko, da so se posojila že upoštevala v vrednotenju podjetja, tako da je bila vrednost delnic že zmanjšana za vrednost dolga. Ocena vračila posojila kot ločenega ukrepa bi zato pomenila dvojno upoštevanje.
4. Vrednost delnic
(83)
Ko se odštejejo zneski morebitne precenitve, je vrednost 50 % delnic KK naslednja:
Preglednica 5
Vrednost KK
Tekoča vrednost zemljišč
4 905 618
Denarna sredstva in bančni depoziti
28 256
Skupaj sredstva
4 933 874
Posojilo delničarjev
3 340 368
Kratkoročne obveznosti
107
Skupaj dolgovi
3 340 475
Čista vrednost KK
1 593 399
50 % čiste vrednosti KK
796 699,5
(84)
Ker je Karkkila za 50 % delnic plačala nakupno ceno 713 092,50 EUR, Komisija meni, da ni plačala cene, ki presega tržno vrednost.
V. SKLEPNE UGOTOVITVE
(85)
Komisija meni, da cena, ki jo je Karkkila plačala Componenti za pridobitev 50 % delnic v KK, ne presega tržne cene in zato ne pomeni državne pomoči v smislu člena 107(1) PDEU -
SPREJELA NASLEDNJI SKLEP:
Člen 1
Nakupna cena, ki jo je mesto Karkkila plačalo podjetju Componenta Oyj za delnice v podjetju Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy v skladu s pogodbo, sklenjeno 16. decembra 2003, ne pomeni državne pomoči za podjetje Componenta Corporation Oyj v smislu člena 107(1) PDEU.
Člen 2
Ta sklep je naslovljen na Republiko Finsko.
V Bruslju, 20. aprila 2011