РЕШЕНИЕ НА КОМИСИЯТА
от 20 април 2011 година
относно мярка C 37/04 (ex NN 51/04), приведена в действие от Финландия в полза на Componenta Oyj
(нотифицирано под номер C(2011) 2559)
(само текстовете на фински и шведски език са автентични)
(текст от значение за ЕИП)
(2011/529/ЕС)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като взе предвид Споразумението за Европейското икономическо пространство, и по-специално член 62, параграф 1, буква а) от него,
като покани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената(ите) по-горе разпоредба(и) (1),
като има предвид, че:
I. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 10 март 2004 г. Комисията получи жалба от Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, в която жалбоподателят уведоми Комисията относно предполагаема мярка за помощ, приведена в действие от властите на град Karkkila (наричан по-долу „Karkkila“) в полза на Componenta Corporation Oyj (наричано по-долу „Componenta“). С писмо от дата 19 ноември 2004 г. Комисията уведоми Финландия, че е решила да открие процедурата, посочена в член 88, параграф 2 от Договора за ЕО (понастоящем член 108, параграф 2 от Договора за функционирането на Европейския съюз) по отношение на помощта. Решението на Комисията за откриване на процедурата беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (2). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката, но не получи такива мнения.
(2)
На 20 октомври 2005 г. Комисията прие окончателно отрицателно решение и разпореди Финландия да си възстанови помощта от Componenta („решението от 2005 г.“). Решението от 2005 г. за закриване на официалната процедура по разследване беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (3). Componenta обжалва решението, което беше отменено с решение на Съда от 18 декември 2008 г. („решението“) поради липса на адекватна обосновка (4).
(3)
Финландия представи коментари с писма от 5 януари и 10 януари 2010 г., които включваха също две проучвания на оценката на съответното недвижимо имущество. Комисията изпрати три допълнителни искания за информация с дати 9 януари 2009 г., 23 юли 2009 г. и 8 януари 2010 г., на които беше отговорено с писма, регистрирани съответно на 9 март 2009 г., 15 октомври 2009 г. и 5 март 2010 г. На 23 ноември 2009 г. в Брюксел беше проведена среща между Комисията, представители на финландското правителство и бенефициера.
II. ОПИСАНИЕ НА ФАКТИТЕ
1. Сделка
(4)
Componenta е металургично дружество, установено в Karkkila, Финландия. То има заводи за производство във Финландия, Нидерландия и Швеция. По-голямата част от оборота на дружеството в размер на 316 млн. EUR през 2004 г. е генериран в скандинавските страни и Централна Европа. През 2004 г. групата има 2 200 служители.
(5)
Сделката, предмет на оценката, засяга дружеството за недвижими имоти Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (наричано по-долу „KK“), което е притежавало недвижимо имущество в Karkkila, разположено на около 65 km северозападно от Хелзинки. KK е било съвместна собственост (50/50) на Componenta и Karkkila. През 1996 г. всеки партньор в съвместното предприятие е предоставил на KK безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 184 EUR.
(6)
Съгласно договора за продажба, подписан на 16 декември 2003 г., градът придобива пълна собственост върху KK чрез придобиване на акциите, притежавани от Componenta, за обща цена от 2 383 276,50 млн. EUR. Сделката се е състояла от две части:
-
Componenta е получило 713 092,50 EUR като плащане за 50 % от акциите, продадени на властите на Karkkila;
-
KK е изплатило на Componenta акционерния заем в размер на 1 670 184 EUR, който е бил отпуснат на Componenta през 1996 г. За тази цел властите на Karkkila са отпуснали на KK допълнителен безлихвен заем за същата сума. По този начин кредиторските отношения се прехвърлят от Componenta към властите на Karkkila.
(7)
Следователно властите на Karkkila са събрали сумата от 2 383 276,50 EUR за горепосочената сделка: 713 092,50 EUR като плащане за акциите на KK и 1 670 184 EUR като безлихвен заем, отпуснат на KK.
(8)
Покупната цена на акциите е изчислена въз основа на стандартните цени, на които властите на Karkkila са продавала недвижимо имущество през 2003 г.
Таблица 1
Продажни цени на m2 за парцелите, продавани от KK
(в евро)
Зона 1
Самостоятелни къщи
11,11
Свързани къщи
88,81
Високи сгради
79,56
Зона 2
Самостоятелни къщи
10,19
Свързани къщи
74,02
Високи сгради
64,76
Други
Неблагоустроена земя извън градоустройствения план
1,18
Земя, предназначена за обществени паркове
1,18
(9)
Тези стандартни цени са приложени към недвижимото имущество в портфейла на земите на KK към момента на сделката и са разделени на две, което е довело до покупна цена на акциите в размер на 713 092,50 EUR.
(10)
Също така договорът за продажба между властите на Karkkila и Componenta гласи следното:
а)
Продавачът се съгласява да инвестира в разширяване на производствените съоръжения на Componenta Karkkila Oy в град Karkkila, както е посочено в приложение 1 към настоящия договор. Изчислено е, че инвестицията ще създаде 50-70 нови работни места на пълен работен ден в Karkkila през 2004 г. (през 2003 г. броят на работните места е бил 130).
б)
Ако разширяването на съоръженията на продавача не започне през 2004 г., както е посочено в горния параграф, купувачът има право да отмени сделката по своя преценка.
(11)
Приложение 1 към договора за продажба гласи, че Componenta ще слее операциите на два от производствените обекти на групата, а именно Alvesta (разположен в Швеция) и леярните в Karkkila, и че решението за бъдещото разположение на леярната ще зависи от резултата от извършен анализ. През 2005 г. леярната Alvesta беше закрита и производството беше преместено в Karkkila.
(12)
След като получиха акциите на Componenta в KK, властите на Karkkila решиха да прекратят дейностите на KK и да прехвърлят земята на града.
2. Активи на KK
(13)
Karkkila е разположен на около 65 километра северозападно от Хелзинки по магистрала № 2, в североизточната част на провинция Uusimaa. През 2003 г. Karkkila е имал 8 500 жители. Градът се е развил около доменните пещи Högfors, създадени през ХIХ век, и северната му част се простира покрай бреговете на езеро.
(14)
Недвижимото имущество, собственост на KK, обхваща 730 000 m2 земя в Karkkila и непосредствено заобикалящите ги зони до 2,5 km от центъра на града. През декември 2003 г. положението е следното:
-
Земята с най-висока стойност е разположена в района Asemanranta (зона 1) и е предназначена за високи сгради. Този район представлява приблизително половината стойност от портфейла на KK.
-
По-голямата част от земята е разположена в района Haapala/Uusitalo (зона 2). Тя е предназначена за самостоятелни фамилни къщи и представлява една четвърт от общата стойност на портфейла.
-
Портфейлът включва също няколко парцела за самостоятелни къщи в други жилищни райони, земя, предназначена за високи сгради в района Takko I, и няколко свързани къщи.
-
Част от земята е предназначена за обществени паркове.
-
Портфейлът включва също определена площ неблагоустроена земя извън градоустройствения план.
(15)
Общо недвижимото имущество включва приблизително 160 парцела земя. Властите на Karkkila обаче са възнамерявали да променят очертанията на земята и да я разделят на по-малки парцели. KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila към момента на сделката.
(16)
След пълно придобиване на собствеността властите на Karkkila са възнамерявали да отдадат под аренда част от земята, за да покриват оперативните разходи. Оперативните разходи на KK (заплати, наем, лихви по заеми) през 2000-2003 г. са възлизали най-много на 40 000 EUR.
3. Допълнителна свързана информация
(17)
Karkkila е отдалечен от Хелзинки на разстояние, което позволява пътуване до работното място. Недвижимото имущество в Хелзинки и околните райони е поскъпнало значително и цените продължават да се повишават. Този ценови натиск е накарал хората да се заселват в общини около столицата, което е имало непряко въздействие върху цените на недвижимото имущество там. Karkkila може да се счита за възможно алтернативно място за живот заедно с други три града: Vihti, Lohja и Hyvinkää. Разстоянията от Хелзинки са следните:
Таблица 2
Разстояния от Хелзинки
Lohja
52 km
38 мин.
Hyvinkää
56 km
45 мин.
Vihti
58 km
42 мин.
Karkkila
68 km
50 мин.
(18)
Тези общини са привлекли значителен брой нови жители. Вследствие на това цените на недвижимото имущество са се увеличили значително преди (и след) сделката, като цените в Karkkila са се удвоили, а на други места са се увеличили шест пъти.
(19)
Според официалните прогнози, публикувани през 2000 г., населението на Karkkila се е очаквало да достигне 9 600 жители до 2025 г., което би означавало необходимост от 600 нови жилища. Наскоро е установено, че тези прогнози значително изостават от действителното увеличение на населението. Три години по-късно, по време на сделката, очакваните нужди от жилища в Karkkila възлизат приблизително на 70 нови жилища на година, което е потвърдено в проучване на регионалния съвет на Uusimaa малко след това, обхващащо периода до 2025 г. (На практика през 2005 г. са построени 63 нови жилища, през 2006 г. - 137 и през 2007 г. - 95).
(20)
През петте години, предшестващи сделката, цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 %.
III. МНЕНИЕ НА ФИНЛАНДИЯ
(21)
Финландия представи три ex post експертни проучвания относно оценяването на земята. Заключението в тях е, че платената цена съответства на пазарната цена. Комисията отхвърли като цяло проучването (проучване А), представено по време на първата процедура по разследване, в своето първоначално решение от 2005 г. (5) След приемането на решението от 2005 г. Финландия възложи две допълнителни експертни проучвания. Първото от тях (проучване Б) съдържа само обща декларация, че оценката на земята е правилна, без да навлиза в подробности. Второто проучване, докладът KP&P, (проучване В) анализира по-подробно ситуацията с недвижимото имущество в Karkkila и околните общини.
(22)
Финландия настоява, че властите на Karkkila са придобили пълна собственост върху акциите, тъй като това представлява средносрочна до дългосрочна инвестиция с нисък риск. Предвид непрекъснатото повишаване на цените на недвижимото имущество в съседните общини, прогнозираното увеличение на населението на Karkkila, насищането на съществуващите квартали и необходимостта от разширяване, градският съвет на Karkkila е счел, че придобиването на пълна собственост върху KK би осигурило печалба.
(23)
Финландия също така разясни, че възможността за ускоряване на процедурите е друга практическа причина за получаване на еднолична собственост. Финландия посочи няколко случая, при които сътрудничеството между властите на Karkkila и Componenta не е било оптимално поради различия в търговските им интереси. И двамата партньори са съгласни да прекратят съвместното предприятие с цел избягване на безизходни ситуации при много решения. По-специално е трябвало да бъдат взети голям брой решения за района Haapala/Uusitalo относно повторното разделяне на парцелите, за да се улесни неговото застрояване. Тъй като дейностите, свързани с недвижимо имущество, не са представлявали основната дейност на Componenta, в негов интерес е било да прекрати това направление на дейността, докато в интерес на властите на Karkkila е било да направляват териториалното развитие по напълно независим начин.
(24)
Финландия обясни защо е приложимо сравнението с Vihti, Lohja и Hyvinkää. Финландия подчерта inter alia, че до Vihti и Lohja няма пътнически влак, което би позволило на пътуващите до работа да пътуват лесно между тези общини и Хелзинки.
(25)
Финландия поддържа мнението, че изчисленият от Комисията размер на помощта в решението от 2005 г. е неточен, тъй като акционерният заем е взет предвид два пъти. Заемът е изваден от стойността на дружеството за изчисляването на стойността на 50 % от акциите и е отчетен като изплащане към Componenta. Следователно Финландия твърди, че заемът вече е включен в цената на акциите (713 092,5 EUR), тъй като размерът е изчислен въз основа на нетната стойност на KK.
IV. ОЦЕНКА
(26)
Съгласно член 87, параграф 1 от Договора за ЕО всяка помощ, предоставена от държава-членка или чрез ресурси на държава-членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите-членки, е несъвместима с общия пазар. Съдът на Европейския съюз многократно е постановявал, че критерият за засягане на търговията е изпълнен, ако дружеството на получателя извършва стопанска дейност, включваща търговия между държавите-членки.
(27)
Други дружества от вътрешния пазар произвеждат същите продукти като Componenta и те активно се търгуват между държавите-членки. За целите на член 107, параграф 1 от ДФЕС държавните ресурси включват ресурси на местните органи (6). Ето защо въпросната сделка, която е финансирана с ресурси на властите на Karkkila, включва държавни ресурси по смисъла на член 107, параграф 1. Следователно всяко преимущество, предоставено на Componenta в контекста на сделката, което Componenta не би получило при обичайните пазарни условия, би попаднало в обхвата на член 87, параграф 1 от Договора за ЕО. Оттук следва, че основният въпрос в настоящия случай е дали Componenta е получило такова равнище на плащане, каквото не би получило при обичайните пазарни условия.
(28)
Комисията отбелязва, че клаузата за изкупуване в договора за продажбите, сключен между Componenta и властите на Karkkila, може да се разглежда като индикатор, че условията на покупката, предложени от властите на Karkkila, са имали за цел да насърчат Componenta да запази своя производствен обект в Karkkila и да закрие доменната пещ в Alvesta.
(29)
В решението на Първоинстанционния съд (7) се посочва, че сделката е условна, но не се разясняват последствията. В действителност, дори ако условността насочва към факта, че сделката е можела да бъде сключена при изгодни условия за Componenta, за Componenta няма преимущество, което ясно да произтича от тези клаузи. Всъщност, от една страна, както ще стане ясно по-нататък, цената, платена на Componenta за продажбата на нейния дял в KK, не е надвишила пазарната цена и, от друга страна, Комисията не е установила доказателства за друго преимущество, което Componenta е можело да получи от тези клаузи. Комисията следователно е оценила дали инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече притежава 50 % от акциите, би придобил пълна собственост при тези условия.
(30)
Установена съдебна практика е, че „поведението на частен инвеститор, с което трябва да се сравни намесата на държавен инвеститор, преследващ цели на икономическата политика, не трябва да бъде поведението на обикновен инвеститор, който предоставя капитал с цел да реализира печалба в относително кратък срок, а поведението на частно холдингово дружество или частна група от предприятия, които следват структурна политика, независимо дали обща или секторна, и се ръководят от перспективи за рентабилност в дългосрочен план“ (8).
1. Общи съображения по отношение на стойността на акциите
(31)
Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (9) (наричано по-долу „съобщението“) не се прилага пряко, тъй като настоящият случай не засяга в действителност продажбата на земя, а покупката на акции в дружество за недвижимо имущество. При все това принципите на посоченото съобщение могат да се прилагат, тъй като стойността на акциите на KK се определя основно от пазарната стойност на земята в неговия портфейл. Следователно оценката на стойността на земята, притежавана от KK, е от ключово значение за установяване на наличие на държавна помощ.
(32)
Във всеки случай съобщението се основава на принципа на частния инвеститор, който осъществява дейност в условията на пазарна икономика, т.е. продажбата на земя от публични органи не включва елементи на държавна помощ, ако се продава на цена, която частният инвеститор би могъл да получи при обичайните пазарни условия.
(33)
Комисията счита, че подходяща начална точка на анализа е цената, която инвеститор в условията на пазарна икономика, който притежава 50 % от акциите на KK, би бил готов да плати за придобиване на пълна собственост. Оператор в условията на пазарна икономика би базирал изчисленията на цената, която е готов да плати, върху възвръщаемостта, която може да очаква от своята инвестиция.
(34)
В настоящия случай Componenta не е опитало да намери друг купувач. В негов интерес е било да продаде акциите си на другия акционер. Всъщност съгласно споразумението между акционерите (10) и устава на KK (11) властите на Karkkila са имали право на първи отказ за акциите на KK, собственост на Componenta, както и право на обратно изкупуване, ако Componenta се опита да ги продаде на трета страна. Тези правила са имали за цел да обезкуражат Componenta да търси други купувачи. Освен това всеки друг частен купувач би бил възпрепятстван да купи 50 % от акциите в KK, освен ако не получи с тази покупка пълен контрол върху KK. Всъщност всеки нов съдружник, който няма пълен контрол върху KK, би бил обвързан от устава на KK (12), съгласно който целта на KK е била да забави увеличението на цената на земята и на жилищата в Karkkila в полза на населението.
(35)
Комисията взема предвид също, че акционер в условията на пазарна икономика, който придобива пълна собственост, би взел предвид финансирането на цялостната инвестиция (2,37 млн. EUR за акциите и за заема).
(36)
По отношение на изплащането на акционерния заем Комисията отбелязва, че стойността на активите в портфейла на KK се изчислява приблизително на 4,9 млн. EUR. Тази стойност до голяма степен покрива неизплатените заеми в размер на 3,34 млн. EUR, което означава, че изплащането на заема само по себе си не представлява проблем.
(37)
Финландия обясни също, че властите на Karkkila са планирали увеличение на прихода от наеми след сделката с цел да покрият разходите на KK по финансирането и операциите (по-малко от 40 000 EUR на година преди сделката). Ако градските власти станат единствен акционер, те биха могли да променят устава на KK, който ограничава неговата свобода по отношение на ценовите политики. Ето защо от правна гледна точка не е имало пречки пред градските власти да получават приходи от наем, след като придобият пълна собственост върху KK.
(38)
Комисията отбелязва, че последващото развитие потвърждава, че покриването на разходите чрез приходи от наеми представлява реалистичен план. Властите на Karkkila са сключили 28 дългосрочни договора за наем, които са генерирали следния приход:
Таблица 3
Приход от наеми след сделката
(в евро)
2004 г.
146 907
2005 г.
152 843
2006 г.
171 238
2007 г.
182 525
2008 г.
200 519
(39)
В допълнение срещу безлихвения заем частният инвеститор би очаквал увеличение на стойността на неговия дял в дружеството. В настоящия случай възвръщаемостта от инвестицията се е реализирала чрез увеличение на стойността на недвижимото имущество, притежавано от KK. Финландия обясни, че стойността на земята, притежавана от KK, е нараснала значително в периода 1996-2003 г. През петте години преди сделката цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 % и с около 10 % в периода 2005-2008 г.
(40)
В същото време се е очаквало населението на Karkkila да се увеличава с повече от 100 жители на година до 2025 г., което, по консервативни оценки, би изисквало изграждане най-малко на 70 нови жилища в града всяка година (13).
(41)
По тези причини частният инвеститор би могъл да очаква значително увеличение на стойността на неговия дял в KK.
2. Стойност на земята
(42)
Първоначално Комисията оцени дали покупната цена на акциите, платена от властите на Karkkila, води до преимущество за Componenta, тъй като продавачът би получил по-ниска цена при обичайните пазарни условия.
(43)
Финландия посочи следните стойности на активите на KK (14):
Таблица 4
Стойност на активите на KK, изчислена от Финландия
Текуща стойност на земята
5 067 988
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
5 096 244
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 755 769
50 % от нетната стойност на KK
877 885
(44)
Стойността на земята е изчислена въз основа на стандартните цени, прилагани от властите на Karkkila през 2003 г. Това са били единни цени за целия район на Karkkila, като единствените изключения са различията между две зони. От данните, представени от Финландия, стана ясно, че действителните пазарни цени варират значително между различните квартали и жилищни райони. По тази причина Комисията насочи своята оценка по-конкретно към съответните райони.
(45)
Комисията отбелязва, че властите на Karkkila са предприели придобиване на пълна собственост със средносрочна до дългосрочна перспектива. В бизнеса с недвижимо имущество не е необичайно да се очакват значителни средносрочни до дългосрочни увеличения на стойността, ако обстоятелствата позволяват това. Властите на Karkkila са преследвали дългосрочна инвестиционна стратегия и са се стремили да генерират печалби и от увеличените бъдещи продажби.
(46)
В конкретния случай с Karkkila Финландия демонстрира, че властите на Karkkila са имали основателни причини да очакват голямо увеличение на населението в средносрочен до дългосрочен план, което би довело до значителна необходимост от допълнителни жилища. Основната причина е, че трите общини на север и на запад от Хелзинки - Vihti, Lohja и Hyvinkää - са привлекли голям брой жители, много от които пътуват, за да работят в Хелзинки. В резултат на това цените на недвижимото имущество са се повишавали бързо и постоянно и не се е очаквало растежът им да се забави в близкото бъдеще. През 2003 г. цените в тези съседни общини са били средно 2,5 пъти по-високи отколкото в Karkkila. Следователно властите на Karkkila са очаквали бъдещите увеличения на цените да накарат хората да се преместят в Karkkila като следващото логично алтернативно място за живот, макар че цените в Karkkila също са се повишили значително. Очакването цените на недвижимото имущество в Karkkila да се удвоят не е изглеждало нереалистично.
(47)
Въпреки че последващото развитие няма пряко отношение към ex ante анализа на сделката, развитието на цените на недвижимото имущество в трите съседни общини през годините след сделката потвърждава, че прогнозата е била реалистична. В някои случаи цените на недвижимото имущество са били повече от четири пъти по-високи отколкото в Karkkila.
(48)
Друга причина да се очаква увеличение на населението на Karkkila е планираното реновиране на пътя до Karkkila - то вече е било планирано към момента на сделката и впоследствие е осъществено.
(49)
Придобиването на пълна собственост е предизвикано също от официалните прогнози за увеличаване на населението. През 2000 г. от регионалния съвет на Uusimaa е публикувано първоначално проучване, според чиито оценки се очаква населението на Karkkila да се увеличи до 9 600 жители до 2025 г. (т.е. около 10 %) и да бъдат необходими допълнителни 600 нови жилища. Скоро се е оказало, че тази прогноза е твърде консервативна. Към момента на сделката властите на Karkkila са очаквали много по-голямо увеличение на населението, което води до необходимост от най-малко 70 допълнителни нови жилища на година.
(50)
Тази положителна прогноза по-късно е потвърдена от допълнително проучване, проведено от регионалния съвет на Uusimaa на 18 август 2009 г., съгласно което населението на Karkkila се очаква да се увеличава със 100 жители на година до 2030 г., което води до нужда от 70 допълнителни нови жилища на година. В този случай дори втората прогноза е била надвишена, тъй като са построени 137 нови жилища през 2006 г. и 95 нови жилища през 2007 г.
(51)
Следва да бъде посочено, че KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila. Към момента на сделката не е ясен действителният брой на парцелите за недвижимо имущество, включени в портфейла, тъй властите на Karkkila са възнамерявали да разделят и променят очертанията на някои от тях (по-специално в района Haapala/Uusitalo). В допълнение върху земята за свързани къщи могат да бъдат построени по-голям брой жилища и дори още повече върху земята за високи сгради. Списъкът на портфейла, представен от Финландия, осигурява по-малко от 140 обекта за жилища (останалите са предназначени за паркове). При оценената нужда от 70 допълнителни нови жилища на година към момента на сделката, през следващите 10 години се прогнозира нужда от 700 нови жилища, а за следващите 20 години - 1 400 нови жилища. Предвид факта, че KK няма голям конкурент в Karkkila, властите на Karkkila основателно биха могли да очакват, че е възможно да продадат по-голямата част от - ако не изцяло - недвижимото имущество в своя портфейл.
(52)
Финландия обясни, че стратегията на властите на Karkkila включва първо повишаване на стойността на земята, която притежават, чрез промяна на нейните очертания и застрояване, изчакване на косвените ефекти от общото повишение на цените в района и продаване на земята едва на по-късен етап. В съответствие с тази стратегия KK се е въздържало от ранни продажби през предишните години, което обяснява ниското равнище на продажбите през годините, предшестващи сделката.
(53)
Комисията отбелязва, че земята, собственост на KK, е оценена по различен начин съгласно различните видове земя, т.е. земя за самостоятелни къщи, за свързани къщи, жилищни блокове, паркове и земя за обществено ползване. Конкретните характеристики на всеки район са описани и анализирани отделно по-долу.
(54)
Земята, предназначена за високи сгради, разположена в района Asemanranta, е оценена на 2 358 158 EUR, т.е. около половината от стойността на активите на KK. За целите на сделката земята е оценена на 79,56 EUR/m2.
(55)
В това отношение в проучванията не се достига до категорично заключение, като основната причина е липсата на референтни цени в Karkkila. В действителност до момента на сделката на пазара на Karkkila не е била продадена земя за високи сгради. В експертното проучване, представено от Финландия по време на първия период на разследване (проучване А), е посочена цена от 50 EUR/m2. Финландия обясни, че тази стойност вероятно се основава на стойността, използвана за финансирани от държавата социални жилища в региона, и е под пазарната цена. В това първоначално проучване също така стойността на земята за високи сгради се оценява между 60 и 75 EUR/m2. Във второто проучване (проучване Б) се разяснява, че платената цена съответства на пазарната цена, без да се предоставя допълнителна информация. В доклада на KP&P (проучване В) се заключава, че цената 79,56 EUR/m2 съответства на пазарната цена, тъй като е много по-ниска от цените, платени в трите съседни общини. При липсата на допълнителни показатели за сравнение тези проучвания предоставят някои насоки, свързани с цените на недвижимото имущество в районите около Хелзинки към момента на сделката. Поради това Комисията провери данните от тези проучвания и добави към тях своята собствена оценка.
(56)
Районът Asemanranta има много добро разположение на брега на езеро, на разстояние 200 m от центъра на града. Според Финландия стойността на земята в района е изключително висока, тъй като има пряк изглед към езерото и пряк достъп. Подобен парцел е продаден през 2006 г. за 92,35 EUR/m2. Властите на Karkkila в действителност считат стойността на имуществото за достатъчно висока, за да повишат продажната цена на 105 EUR/m2 през януари 2008 г.
(57)
Втори важен фактор при оценяването на стойността на земята в района е площта, за която цената се отнася. Оценката на продажбите е консервативно основана на разрешението за минимално планиране от 29 640 m2, докато разрешението за максимално планиране може да достигне 39 590 m2. Предвид очакваното увеличение на населението, властите на Karkkila са разчитали на дългосрочна икономическа обосновка за разрешение за максимално планиране.
(58)
Въпреки факта, че в Karkkila не е продадена земя за високи сгради преди сделката, градът е имал основание да очаква, че съществува възникващ пазар за този вид строителство. През 2003 г. са предоставени четири разрешителни за строеж на високи сгради. Развитието след сделката потвърждава, че прогнозата не е без основание, предвид факта, че други шест разрешителни са заявени и предоставени до 2007 г., а между 2007 г. и средата на 2010 г. са построени седем високи сгради.
(59)
Цените, платени в съседните общини, са се повишили до 133,6 EUR/m2 през 2003 г. в Hyvinkää и дори са достигнали най-високите си нива от 312,6 EUR/m2 при продажба във Vihti през 2004 г.
(60)
Комисията счита, че трите проучвания предоставят стойности, които са широко сравними и не показват явни грешки при сравнение с цените, платени за подобна земя към момента на сделката. Няма необходимост от установяване кое от проучванията е най-надеждно, тъй като цената, платена за акциите, остава под пазарната стойност дори при най-консервативните оценки (вж. цялостното изчисление на пазарната оценка в параграф 84 и сл.). Най-ниската възможна стойност е оценена от Комисията, както следва: предвид изключително благоприятното разположение на земята в Asemanranta, пазарната цена е била поне в горния сегмент на обхвата, предоставен от най-консервативните консултанти, т.е. 75 EUR/m2. Ако се използва консервативното допускане, че земята е продадена само при разрешение за минимално планиране, минималната пазарна цена би била 2 223 000 EUR.
(61)
За максимална стойност в случай на завишена оценка - ако има такава - може да се счита сумата от 135 158,4 EUR, която би съответствала на 67 579,2 EUR за 50 %.
(62)
Комисията отбелязва, че тази стойност включва 8-9 хектара, които също принадлежат към района на Asemanranta, които ще представляват улици, паркове и др. Например в частичния генерален план районът на брега е предназначен за развлекателни цели и за защитена природна зона. Следователно тези 8-9 хектара допринасят за високата цена на жилищната част на района, но не са оценени отделно.
(63)
По-голямата част от земята в портфейла с недвижимо имущество на KK е разположена в района Haapala/Uusitalo, който е на разстояние около 2,5 km до югозападната част на центъра на града. Тези два съседни райони са били предназначени за самостоятелни къщи и свързани къщи, но все още не са били застроени. Тъй като строителството все още не е било започнало, цените са били ниски, както и броят на продажбите. На практика KK е притежавало целия район.
(64)
За целите на сделката земята е оценена на 1 612 059 EUR за всички видове парцели, с цена от 10,19 EUR/m2 за самостоятелни къщи и 74,02 EUR/m2 за свързани къщи в съответствие със стандартните за града цени. Общата стойност на земята за самостоятелни къщи е била 973 268 EUR и 811 209 EUR за свързани къщи.
(65)
И в трите проучвания се заявява, че цените за самостоятелните къщи съответстват на пазарните цени. В доклада KP&P (проучване В) се разяснява, че пазарните цени са били с 15-20 % по-високи от цените, прилагани от властите на Karkkila. Финландия представи данни, които показват, че средната цена е около 14,4 EUR/m2 през 2003 г. В първото експертно становище (проучване А) се посочва, че цените в Karkkila са били между 9,43 EUR и 14,76 EUR.
(66)
И в трите проучвания има позовавания на средни продажни цени, докато данните, представени от Финландия, разкриват значителни разлики между кварталите, като Haapala/Uusitalo явно се е намирал в долния край на ценовия обхват. През 2003 г. са продадени два парцела в Haapala (от частно дружество на частно лице): през април 2003 г. е продаден един парцел за 9,25 EUR/m2, а през август - друг за 10,06 EUR/m2. Това би съответствало на увеличение на цените с 8,8 % за четири месеца. Предвид общото развитие на цените в Karkkila, където те са се повишили с 12,6 % в периода 2001-2002 г., и с 42,7 % в периода 2002-2003 г., може да бъде отчетено увеличение на цените с 1,3 % през последните четири месеца на 2003 г. в съответствие с общата тенденция. С оглед на тези обстоятелства Комисията не вижда причина цена в размер на 10,19 EUR/m2 през декември 2003 г. да не бъде приета като пазарна цена.
(67)
По отношение на цените за свързани къщи няма референтни продажби в района, които биха осигурили пряк показател за сравнение. Докато в първоначалното експертно становище пазарната стойност се оценява между 70 и 80 EUR/m2, в доклада KP&P (проучване В) има позоваване на много по-високи цени на парцелите за свързани къщи в съседните общини. Тъй като и в трите проучвания се достига до заключението, че платената цена съответства на пазарната цена и тъй като няма индикатори, че тези заключения не са правилни за района Haapala/Uusitalo, Комисията може да приеме, че цената 74,2 EUR/m2 съответства на пазарната цена.
(68)
Комисията поиска от Финландия да обясни защо властите на Karkkila са имали интерес от придобиването на пълна собственост върху целия този район, като се има предвид, че стойностите на продажбите в миналото изглежда показват, че купувачите не са имали интерес към този квартал и очевидно са предпочитали други градски райони въпреки по-високите цени. Финландия обясни, че още през предишните години KK е имало целенасочена инвестиционна стратегия, която е включвала застрояване на Haapala/Uusitalo като бъдещ жилищен квартал на Karkkila. Останалите жилищни райони в града вече са започнали да се насищат и въз основа на увеличението на населението се е очаквала нужда от застрояване на нови райони.
(69)
Районът Haapala/Uusitalo е включен в градоустройствения план, но застрояването все още не е било започнало. Това включва ново разделяне на земята на отделни и по-подходящо оформени парцели, свързване на обектите към комуналните мрежи и благоустройство.
(70)
Властите на Karkkila вече успешно са следвали същата стратегия в други квартали: те са разширили публичните комунални услуги до районите Tuorila, Nikkimäki и Pumminmäki. През 2003 г. средната продажна цена в Pumminmäki вече е била 14,28 EUR и властите на Karkkila успешно са продали парцели на новата стандартна цена от 14 EUR през 2004 г., като цените са продължили да се увеличават през следващите години (до 18,5 EUR/m2 през 2005 г.).
(71)
Очаквало се е стойността на недвижимото имущество в Haapala/Uusitalo да достигне стойността на недвижимото имущество в подобни застроени жилищни райони и освен това да следва общите тенденции на увеличение на цените. Следователно увеличение на стойността най-малко с 40-50 % след застрояването (т.е. в срок от 3 до 4 години) е изглеждало оправдано, както и допълнително увеличение в средносрочен до дългосрочен план.
(72)
В интерес на властите на Karkkila е било районът да се застрои съгласно инфраструктурен проект, който обхваща целия район. Единен координиран план за застрояване би бил много по-евтин, отколкото застрояването да се извършва обект по обект (по закон общината е задължена да свърже недвижимия имот към комуналните мрежи, което обикновено се извършва по искане на собствениците, които възнамеряват да строят). Властите на Karkkila подчертават, че операциите са извършени много по-гладко под техен контрол в качеството им на едноличен собственик. За всеки парцел и инженерно решение е било необходимо приемането на голям брой индивидуални решения. Тъй като строителството на недвижими имоти не е представлявало основна дейност на Componenta (дружеството е било производител на стомана), е станало ясно, че тези строителни дейности са го затруднявали.
(73)
В резултат на своята дългосрочна стратегия за строителство и намерението си да реализират всички инженерни работи наведнъж властите на Karkkila не са имали интерес да продават земята преди нейното застрояване. Ето защо в действителност изобщо не е имало продажби преди сделката.
(74)
Комисията може да приеме, че въз основа на дългосрочната стратегия, следвана от властите на Karkkila по отношение на района Haapala/Uusitalo, инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече е притежавал 50 % от акциите в този район, би могъл да има също икономически интерес да придобие останалите 50 % от акциите. Перспективата да притежава целия нов бъдещ жилищен район, ниският риск по отношение на цените и добрите перспективи за продажба на повечето от парцелите през следващите десет години и на остатъка през десетте години след тях може да се счита за бизнес стратегия, която такъв инвеститор би преследвал.
(75)
Няколко парцела за самостоятелни къщи са разположени в други райони. Оценката (43 000 EUR) се основава на официалната продажна цена за единица площ на властите на Karkkila в размер на 10,19 EUR/m2 за земя от този вид. Поради горепосочените причини (съображения 65-66), Комисията счита, че цената от декември 2003 г. може да бъде приета като пазарната цена.
(76)
Портфейлът на KK включва също два парцела земя за високи сгради, разположени в район Takko I. Общата стойност на това недвижимо имущество е 110 191 EUR. Takko I също е разположен в центъра на града. Съгласно проучване А пазарната цена варира между 60 и 75 EUR/m2. В докладът KP&P (проучване В) се достига до същото заключение по отношение на обектите за високите сгради, а именно, че цената е съответствала на пазарната цена въз основа на продажните цени, платени в съседните общини.
(77)
Според Комисията няма необходимост от установяване кое от експертните проучвания е най-надеждно. Дори ако най-ниската възможна пазарна цена от 60 EUR/m2 бъде приложена към сделката, коригираната обща стойност на акциите отново би надвишавала цената, платена от властите на Karkkila (вж. изчислението на минималната стойност на акциите по-долу). Съгласно това допускане за по-ниска възможна пазарна стойност земята в Takko I би била надценена с 19,65 EUR/m2. Това би съответствало на обща сума от 27 212 EUR, т.е. 13 606 EUR за 50 % от акциите.
(78)
Стойността, определена за земята, предназначена за паркове, е 456 601 EUR. Тя се основава на стандартната цена от 1,18 EUR/m2, която властите на Karkkila обикновено плащат за такава земя. Това са райони, които градските власти имат право да откупят при съществуващата цена (15). Тъй като тези райони не са предназначени за строителство съгласно градоустройствения план, за тях се е използвала същата база за ценообразуване, както за незонираната неблагоустроена земя (вж. съображение 79). Комисията следователно достигна до заключението, че тази част от земята не е била надценена.
(79)
Портфейлът на KK включва също неблагоустроената земя извън градоустройствения план, оценена общо на 49 678 EUR на базата на цена от 1,18 EUR/m2. В проучванията не се разяснява защо се счита, че тази земя е правилно оценена. Останалите данни, представени от Финландия, съдържат списък на продажбите на незастроена земя в рядко населени райони в Karkkila, осъществени при средна цена от 1,86 EUR/m2. Въз основа на това Комисията може да приеме, че 1,18 EUR не надвишава пазарната цена.
(80)
Съгласно изчисленията, направени от Финландия въз основа на стандартните цени, при които KK е продало своето имущество, стойността на недвижимото имущество на KK възлиза на 5 067 988 EUR. След изваждане на сумите по отношение на потенциално надценяване на земята за високи сгради в Asemanranta (135 158 EUR) и в Takko I (27 212 EUR), минималната стойност на земята възлиза на 4 905 618 EUR.
3. Изплащане на заема
(81)
През 1996 г. Componenta и властите на Karkkila са отпуснали на KK при еднакви условия (pari passu) безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 814 EUR. Оттеглянето на Componenta от KK се е извършило с възстановяването на акционерния заем от страна на KK. Тъй като KK би трябвало да продаде значителен дял от имуществото, за да генерира тези средства, и тъй като, както е описано по-горе, това би застрашило стратегията в средносрочен до дългосрочен план, властите на Karkkila решават да отпуснат допълнителен безлихвен заем на KK за същата сума, която KK е използвало за възстановяването. В резултат на това KK е дължало на властите на Karkkila общо 3,34 млн. EUR.
(82)
Комисията е съгласна с Финландия, че заемите вече са взети предвид при оценяването на дружеството, т.е. стойността на акциите вече е била намалена със стойността на задължението. Оценяването на възстановяването на заема като отделна мярка следователно би било равностойно на двойно отчитане.
4. Стойност на акциите
(83)
След изваждане на размера на потенциалната надценка, стойността на 50 % от акциите на KK е, както следва:
Таблица 5
Стойност на KK
Текуща стойност на земята
4 905 618
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
4 933 874
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 593 399
50 % от нетната стойност на KK
796 699,5
(84)
Тъй като властите на Karkkila са платили покупна цена от 713 092,50 EUR за 50 % от акциите, Комисията счита, че те не са платили цена, която надвишава пазарната стойност.
V. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
(85)
Комисията счита, че цената, платена от властите на Karkkila на Componenta за придобиване на 50 % от акциите в KK, не надвишава пазарната стойност и следователно не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС,
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Покупна цената, платена от властите на Karkkila на Componenta Oyj за акции в Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy съгласно договора, сключен от страните на 16 декември 2003 г., не представлява държавна помощ за Componenta Corporation Oyj по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
Адресат на настоящото решение е Република Финландия.
Съставено в Брюксел на 20 април 2011 година.
DEĊIŻJONI TAL-KUMMISSJONI
tal-20 ta’ April 2011
dwar il-miżura C 37/04 (ex NN 51/04) implimentata mill-Finlandja għal Componenta Oyj
(notifikata bid-dokument numru C(2011) 2559)
(It-testi bil-Finlandiż u Svediż biss huma awtentiċi)
(Test b’relevanza għaż-ŻEE)
(2011/529/UE)
IL-KUMMISSJONI EWROPEA,
Wara li kkunsidrat it-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea, u b’mod partikolari l-ewwel subparagrafu tal-Artikolu 108(2) tiegħu,
Wara li kkunsidrat il-Ftehim dwar iż-Żona Ekonomika Ewropea, u b’mod partikolari l-Artikolu 62(1)(a) tiegħu,
Wara li stiednet lill-partijiet interessati biex jissottomettu l-kummenti tagħhom skont id-dispożizzjoni(jiet) fuq imsemmija (1),
Billi:
I. PROĊEDURA
(1)
Fl-10 ta’ Marzu 2004, il-Kummissjoni rċeviet ilment minn Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB li fih il-kwerelant informa lill-Kummissjoni dwar miżura ta’ għajnuna allegata implimentata mill-belt ta’ Karkkila (minn hawn ’il quddiem “Karkkila”) għal Componenta Corporation Oyj (minn hawn ’il quddiem “Componenta”). Permezz ta’ ittra tad-19 ta’ Novembru 2004, il-Kummissjoni infurmat lill-Finlandja li kienet iddeċidiet li tibda proċedura stabbilita fl-Artikolu 88(2) tat-Trattat tal-KE (issal-Artikolu 108(2) tat-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea) fir-rigward tal-għajnuna. Id-deċiżjoni tal-Kummissjoni li tibda l-proċedura kienet ippubblikata f’Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea (2). Il-Kummissjoni stiednet lill-partijiet interessati biex jissottomettu l-kummenti tagħhom dwar il-miżura iżda ma rċeviet l-ebda kummenti.
(2)
Fl-20 ta’ Ottubru 2005, il-Kummissjoni adottat deċiżjoni finali negattiva u ordnat lill-Finlandja sabiex tirkupra l-għajnuna mingħand Componenta (“id-Deċiżjoni tal-2005”). Id-Deċiżjoni tal-2005 li għalqet il-proċedura ta’ investigazzjoni formali ġiet ippubblikata f’Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea (3). Componenta appellat kontra d-Deċiżjoni, li ġiet annullata permezz tas-sentenza tat-18 ta’ Diċembru 2008 (“is-sentenza”) minħabba nuqqas ta’ motivazzjoni (4).
(3)
Il-Finlandja ssottomettiet osservazzjonijiet permezz ta’ ittri tal-5 ta’ Jannar u tal-10 ta’ Jannar 2010, li kienu jinkludu wkoll żewġ studji dwar il-valutazzjoni tal-proprjetà immobbli kkonċernata. Il-Kummissjoni bagħtet tliet talbiet oħrajn għal tagħrif fid-9 ta’ Jannar 2009, it-23 ta’ Lulju 2009 u t-8 ta’ Jannar 2010, li ġew imwieġba minn ittri rreġistrati fid-9 ta’ Marzu 2009, fil-15 ta’ Ottubru 2009 u fil-5 ta’ Marzu 2010 rispettivament. Fit-23 ta’ Novembru 2009 fi Brussell saret laqgħa bejn il-Kummissjoni u r-rappreżentanti tal-gvern Finlandiż u l-benefiċjarju.
II. DESKRIZZJONI TAL-FATTI
1. Tranżazzjoni
(4)
Componenta hija kumpanija li timmanifattura l-metall ibbażata f’Karkkila, fil-Finlandja. Din għandha impjanti tal-produzzjoni fil-Finlandja, fil-Pajjiżi l-Baxxi u fl-Isvezja. Il-biċċa l-kbira tal-fatturat tal-kumpanija ta’ EUR 316 miljun fl-2004 kien iġġenerat fil-pajjiżi Nordiċi u fl-Ewropa ċentrali. Il-grupp kien jimpjega xi 2 200 persuna fl-2004.
(5)
It-tranżazzjoni taħt l-evalwazzjoni tikkonċerna l-kumpanija tal-proprjetà immobbli, Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (minn hawn ’il quddiem “KK”), li kellha l-proprjetà immobbli f’Karkkila, li tinsab xi 65 km fil-Majjistral ta’ Ħelsinki. KK kienet proprjetà konġunta (50/50) ta’ Componenta u Karkkila. Fl-1996 kull imsieħeb fl-impriża konġunta kien ipprovda lil KK self mingħajr imgħax min-naħa tal-azzjonisti ta’ EUR 1 670 184.
(6)
Taħt il-kuntratt tal-bejgħ iffirmat fis-16 ta’ Diċembru 2003, kien miftiehem li l-belt se tikseb is-sjieda sħiħa ta’ KK billi tixtri l-ishma miżmuma minn Componenta għal prezz totali ta’ EUR 2 383 276,50 miljun. It-tranżazzjoni kienet magħmula minn żewġ partijiet:
-
Componenta rċeviet EUR 713 092,50 bħala ħlas għal 50 % tal-ishma mibjugħa lil Karkkila;
-
KK ħallset lura lil Componenta s-self min-naħa tal-azzjonisti ta’ EUR 1 670 184 li kien ġie mogħti lilha minn Componenta fl-1996. Għal dak l-għan, Karkkila tat lil KK self ieħor mingħajr imgħax għall-istess ammont. Dan irriżulta f’bidla tal-kreditur minn Componenta għall-belt ta’ Karkkila.
(7)
Karkkila b’hekk ippreparat is-somma ta’ EUR 2 383 276,50 għat-tranżazzjoni t’hawn fuq: EUR 713 092,50 bħala pagament għall-ishma ta’ KK u EUR 1 670 184 bħala self mingħajr imgħax mogħti lil KK.
(8)
Il-prezz tax-xiri għall-ishma ġie kkalkolat b’referenza għall-prezzijiet standard li bihom Karkkila biegħet il-proprjetà immobbli fl-2003.
Tabella 1
Prezzijiet tal-bejgħ għal kull m2 għall-plottijiet mibjugħa minn KK
(f’EUR)
Żona 1
Djar li ma jmissux ma’ bini ieħor
11,11
Terraced houses (djar f’ringiela ta’ djar)
88,81
Blokkijiet ta’ bini għoli
79,56
Żona 2
Djar li ma jmissux ma’ bini ieħor
10,19
Terraced houses
74,02
Blokkijiet ta’ bini għoli
64,76
Oħrajn
Art mhux maħduma barra mill-pjan tal-belt
1,18
Art prevista għal ġonna pubbliċi
1,18
(9)
Dawn il-prezzijiet standard ġew applikati għall-proprjetà immobbli fil-portafoll tal-art ta’ KK fiż-żmien tat-tranżazzjoni u diviżi fi tnejn, li rriżultaw fil-prezz tax-xiri tal-ishma ta’ EUR 713 092,50.
(10)
Barra minn hekk, il-kuntratt tal-bejgħ bejn Karkkila u Componenta kien jgħid hekk:
(a)
Il-bejjiegħ jaqbel li jinvesti fit-tkabbir tal-faċilitajiet ta’ produzzjoni ta’ Componenta Karkkila Oy fil-belt ta’ Karkkila kif speċifikat fl-Anness 1 ta’ dan il-kuntratt. Huwa stmat li l-investiment se joħloq minn 50 sa 70 impjieg full-time ġdid f’Karkkila fl-2004 (fl-2003 n-numru ta’ impjiegi kien 130).
(b)
Jekk it-tkabbir tal-faċilitajiet tal-bejjiegħ ma jinbediex fl-2004 kif speċifikat fil-paragrafu t’hawn fuq, ix-xerrej għandu d-dritt jikkanċella t-tranżazzjoni fid-diskrezzjoni tiegħu stess.
(11)
L-Anness 1 għall-kuntratt tal-bejgħ kien jgħid li Componenta se tamalgama l-operazzjonijiet ta’ żewġ siti tal-produzzjoni tal-Grupp, Alvesta (li tinsab fl-Isvezja) u l-funderiji ta’ Karkkila, u li d-deċiżjoni dwar il-post futur fejn se tkun tinsab il-funderija tkun tiddependi mir-riżultat ta’ analiżi. Fl-2005, il-funderija ta’ Alvesta ngħalqet u l-produzzjoni ġiet ittrasferita għal Karkkila.
(12)
Wara li ħadet il-pussess tal-ishma ta’ Componenta f’KK, Karkkila ddeċidiet li ttemm l-attivitajiet ta’ KK u tittrasferixxi l-art għall-belt.
2. L-assi ta’ KK
(13)
Karkkila tinsab xi 65 kilometru fil-Majjistral ta’ Ħelsinki tul l-awtostrada Nru 2, fil-parti tal-Grigal tal-Provinċja ta’ Uusimaa. Karkkila kellha xi 8 500 abitant fl-2003. Il-belt żviluppat madwar il-kalkara ta’ funderija Högfors mwaqqfa fis-seklu dsatax u ż-żona tat-Tramuntana tagħha testendi tul ix-xtut ta’ għadira.
(14)
Il-proprjetà immobbli fil-pussess ta’ KK kienet tkopri 730 000 m2 ta’ art ġewwa Karkkila u l-madwar, mhux aktar minn 2.5 km miċ-ċentru tal-belt. F’Diċembru 2003, is-sitwazzjoni kienet hekk:
-
L-art tal-ogħla valur tinsab fiż-żona ta’ Asemanranta (żona 1) u riżervata għall-blokkijiet ta’ bini għoli. Din iż-żona tiswa madwar nofs il-valur tal-portafoll ta’ KK.
-
Ħafna mill-art tinsab fiż-żona ta’ Haapsala/Uusitalo (żona 2). Din hija riżervata għal djar residenzjali li ma jmissux ma’ bini ieħor u tirrappreżenta madwar kwart tal-valur totali tal-portafoll.
-
Il-portafoll jinkludi wkoll xi plottijiet għal djar li ma jmissux ma’ bini ieħor f’żoni residenzjali oħrajn, xi art riżervata għal blokkijiet ta’ bini għoli fiż-żona ta’ Takko I u xi terraced houses.
-
Parti mill-art hija riżervata għal żoni li jintużaw bħala ġonna pubbliċi.
-
Il-portafoll jinkludi wkoll xi art mhux maħduma barra mill-ippjanar tal-belt.
(15)
B’kollox, il-proprjetà immobbli tinkludi madwar 160 plott ta’ art. Madankollu, Karkkila riedet tagħti forma differenti lil parti mill-art u tqassamha fi plottijiet iżgħar. KK kienet tabilħaqq l-akbar sid ta’ proprjetà immobbli f’Karkkila fiż-żmien tat-tranżazzjoni.
(16)
Wara li kisbet sjieda sħiħa, Karkkila kellha l-ħsieb li tikri parti mill-art biex tkopri l-ispejjeż operattivi. L-ispejjeż operattivi ta’ KK (salarju, kera, imgħax fuq is-self) mill-2000 sal-2003 ma kinux jaqbżu l-EUR 40 000.
3. Aktar informazzjoni rilevanti
(17)
Karkkila tinsab f’distanza li wieħed jista’ jkopri regolarment minn Ħelsinki sabiex imur għax-xogħol. Il-proprjetà immobbli f’Ħelsinki u ż-żoni tal-madwar saret għalja ħafna u l-prezzijiet għadhom qed jogħlew. Din il-pressjoni fuq il-prezz wasslet sabiex in-nies imorru joqogħdu f’muniċipalitajiet madwar il-belt kapitali, li kellu effett sekondarju fuq il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli hemmhekk. Karkkila tista’ tiġi kkunsidrata bħala post alternattiv potenzjali, flimkien ma’ tlett ibliet oħrajn: Vihti, Lohja u Hyvinkää. Id-distanzi minn Ħelsinki huma dawk li ġejjin:
Tabella 2
Distanzi minn Ħelsinki
Lohja
52 km
38 min
Hyvinkää
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkkila
68 km
50 min
(18)
Dawn il-muniċipalitajiet attiraw numru konsiderevoli ta’ residenti ġodda. B’konsegwenza ta’ dan, il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli żdiedu b’mod sinifikanti qabel (u wara) it-tranżazzjoni, billi l-prezzijiet f’Karkkila rdoppjaw, u f’xi każijiet għolew għal sitt darbiet aktar.
(19)
Skont previżjonijiet uffiċjali ppubblikati fl-2000, il-popolazzjoni ta’ Karkkila kienet mistennija li tiżdied għal 9 600 abitant sal-2025, li jkun ifisser ħtiġijiet ta’ akkomodazzjoni ta’ 600 dar ġdida. Dawn il-previżjonijiet malajr dehru li kienu lura sew miż-żieda attwali tal-popolazzjoni. Tliet snin wara, fiż-żmien tat-tranżazzjoni, il-ħtiġijiet tal-akkomodazzjoni f’Karkkila kienu ta’ xi 70 dar kull sena, fatt li ġie ikkonfermat fi studju mill-Kunsill Reġjonali ta’ Uusimaa ftit wara, li jkopri l-perjodu sal-2025. (Fil-prattika, inbnew 63 dar ġdida fl-2005, 137 fl-2006 u 95 fl-2007).
(20)
Matul il-ħames snin ta’ qabel it-tranżazzjoni, il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli f’Karkkila kienu żdiedu b’medja ta’ 30 %.
III. KUMMENTI MILL-FINLANDJA
(21)
Il-Finlandja ssottomettiet tliet studji esperti ex post dwar il-valutazzjoni tal-art. Dawn ikkonkludew li l-prezz imħallas kien jikkorrispondi mal-prezz tas-suq. Il-Kummissjoni rrifjutat b’mod ġenerali l-istudju (Studju A) sottomess matul l-ewwel proċedura ta’ investigazzjoni fid-Deċiżjoni inizjali tagħha tal-2005 (5). Wara l-adozzjoni tad-Deċiżjoni tal-2005, il-Finlandja kkummissjonat żewġ studji esperti oħrajn. L-ewwel wieħed minn dawn (Studju B) fih biss dikjarazzjoni ġenerali li l-valutazzjoni tal-art kienet korretta mingħajr ma jidħol fid-dettall. It-tieni studju, ir-rapport ta’ KP&P, (Studju C) janalizza s-sitwazzjoni tal-proprjetà immobbli f’Karkkila u l-muniċipalitajiet tal-madwar f’aktar dettall.
(22)
Il-Finlandja targumenta li Karkkila kisbet sjieda sħiħa tal-ishma għaliex kien investiment b’riskju baxx fuq perjodu ta’ żmien medju jew fit-tul. Fid-dawl taż-żieda kostanti fil-prezzijiet tal-proprjetà immobbli fil-muniċipalitajiet tal-viċin, il-previżjoni taż-żieda fil-popolazzjoni ta’ Karkkila, iż-żoni residenzjali eżistenti li mtlew u l-ħtieġa għat-tkabbir, il-Kunsill Lokali ta’ Karkkila kkunsidra li x-xiri tas-sjieda sħiħa ta’ KK ikun profittabbli.
(23)
Il-Finlandja spjegat ukoll li l-possibbiltà li jitħaffu l-proċeduri kienet raġuni prattika oħra biex tikseb sjieda esklussiva. Il-Finlandja f’bosta okkażjonijiet tat ħjiel li l-kooperazzjoni bejn Karkkila u Componenta ma kinitx ideali minħabba l-interessi kummerċjali differenti tagħhom. Iż-żewġ imsieħba qablu li jtemmu l-impriża konġunta sabiex jevitaw nuqqas ta’ ftehim dwar ħafna deċiżjonijiet. B’mod partikolari, numru kbir ta’ deċiżjonijiet ittieħdu fiż-żona ta’ Haapala/Uusitalo dwar it-tqassim mill-ġdid tal-plottijiet biex jiġi ffaċilitat l-iżvilupp taż-żona. Peress li l-attivitajiet ta’ proprjetà immobbli ma kinux jikkostitwixxu n-negozju ewlieni ta’ Componenta, kien fl-interessi tagħha li ttemm din il-fergħa ta’ attività, filwaqt li kien fl-interessi ta’ Karkkila li tkun kapaċi tmexxi l-iżvilupp tal-art b’mod kompletament indipendenti.
(24)
Il-Finlandja spjegat għaliex tqabbil ma’ Vihti, Lohja u Hyvinkää kien pertinenti. Il-Finlandja inter alia enfasizzat li ma kien hemm l-ebda konnessjoni bil-ferrovija tal-passiġġieri għal Vihti u Lohja, li tippermetti lill-ħaddiema sabiex jivjaġġaw faċilment bejn dawn il-muniċipalitajiet u Ħelsinki.
(25)
Il-Finlandja tisħaq li l-kalkolu tal-Kummissjoni tal-ammont ta’ għajnuna fid-deċiżjoni tal-2005 kien żbaljat għaliex is-self min-naħa tal-azzjonisti ġie kkunsidrat darbtejn. Is-self tnaqqas mill-valur tal-kumpanija għall-kalkolu tal-valur ta’ 50 % tal-ishma u kkunsidrat bħala ħlas lura lil Componenta. Il-Finlandja b’hekk targumenta li l-prezz tal-ishma (EUR 713 092,5) diġà jinkludi s-self għax dak l-ammont kien ikkalkolat fuq il-bażi tal-valur nett ta’ KK.
IV. VALUTAZZJONI
(26)
Skont l-Artikolu 87(1) tat-Trattat tal-KE, kwalunkwe għajnuna mogħtija minn Stat Membru jew permezz tar-riżorsi tal-istat f’kwalunkwe għamla li tfixkel jew thedded li tfixkel il-kompetizzjoni billi tiffavorixxi ċertu impriżi jew il-produzzjoni ta’ ċertu prodotti għandha, sakemm taffettwa l-kummerċ bejn l-Istati Membri, tkun inkompatibbli mas-suq komuni. Il-Qorti tal-Ġustizzja tal-Unjoni Ewropea konsistentament saħqet li l-kriterju li l-kummerċ jiġi affettwat jiġi sodisfatt jekk l-intrapriża benefiċjarja twettaq attività ekonomika li tinvolvi l-kummerċ bejn l-Istati Membri.
(27)
Kumpaniji oħrajn fis-suq intern ukoll jimmanifatturaw l-istess prodotti bħal Componenta u dawn jiġu kummerċjalizzati b’mod intensiv bejn l-Istati Membri. Għall-finijiet tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE, ir-riżorsi tal-Istat jinkludu riżorsi tal-awtorità lokali (6). B’hekk it-tranżazzjoni inkwistjoni, li ġiet iffinanzjata bir-riżorsi ta’ Karkkila, tinvolvi riżorsi tal-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1). Għalhekk, kwalunkwe vantaġġ mogħti lil Componenta fil-kuntest tat-tranżazzjoni li Componenta ma kinitx tirċievi f’kundizzjonijiet normali tas-suq jaqa’ fl-ambitu tal-Artikolu 87(1) tat-Trattat tal-KE. Minn dan jirriżulta li l-mistoqsija ewlenija f’dan il-każ hija jekk Componenta ngħatatx livell ta’ pagament li ma kinitx tikseb taħt kundizzjonijiet normali tas-suq.
(28)
Il-Kummissjoni tinnota li l-klawżola ta’ fidi fil-kuntratt tal-bejgħ konkluż bejn Componenta u Karkkila tista’ titqies bħala indikazzjoni li l-kundizzjonijiet tax-xiri offruti minn Karkkilla kienu maħsuba sabiex jinkoraġġixxu lil Componenta żżomm is-sit tal-produzzjoni tagħha ġewwa Karkkila u tagħlaq il-kalkara ta’ funderija f’Alvesta.
(29)
Is-sentenza tal-Qorti ta’ Prim’ Istanza (7) saħqet li n-negozju kien kundizzjonali iżda ma speċifikatx il-konsegwenzi. Fil-fatt, anki jekk il-kondizzjonalità tindika l-fatt li t-tranżazzjoni setgħat ġiet konkluża fuq termini favorevoli għal Componenta, m’hemm l-ebda vantaġġ għal Componena li jirriżulta b’mod ċar minn dawn il-klawżoli. Ċertament, minn naħa waħda, kif se jidher hawn isfel, il-prezz imħallas lil Componenta għall-bejgħ tal-ishma tagħha f’KK ma kienx jaqbeż il-prezz tas-suq u, min-naħa l-oħra, il-Kummissjoni ma sabet l-ebda evidenza li Componenta setgħat irċeviet vantaġġi oħrajn minn dawk il-klawżoli. Il-Kummissjoni b’hekk evalwat jekk investitur f’ekonomija tas-suq li diġà kellu 50 % tal-ishma kienx jikseb sjieda sħiħa taħt dawn il-kundizzjonijiet.
(30)
Hija ġurisprudenza stabbilita li “għalkemm l-imġiba ta’ investitur privat, li magħha għandu jiġi pparagunat l-intervent ta’ investitur pubbliku li jfittex miri ta’ politika ekonomika m’hemmx għalfejn tkun l-imġiba ta’ investitur ordinarju li jinvesti kapital sabiex jikseb profitt f’perjodu relattivament qasir, għall-inqas għandha tkun l-imġiba ta’ kumpanija possedenti privata jew ta’ grupp privat ta’ impriżi li jkollha politika strutturali - irrispettivament jekk tkunx ġenerali jew settorjali u ggwidata minn prospetti ta’ profitabbiltà fuq perjodu itwal ta’ żmien (8).”
1. Konsiderazzjonijiet ġenerali li jikkonċernaw il-valur tal-ishma
(31)
Il-Komunikazzjoni tal-Kummissjoni dwar elementi ta’ għajnuna mill-Istat fil-bejgħ ta’ artijiet u bini minn awtoritajiet pubbliċi (9) (minn hawn ’il quddiem “il-Komunikazzjoni”) ma tapplikax direttament peress li dan il-każ fil-fatt ma jikkonċernax il-bejgħ ta’ art iżda x-xiri ta’ ishma f’kumpanija tal-proprjetà immobbli. Madankollu, il-prinċipji ta’ Din il-Komunikazzjoni jistgħu japplikaw peress li l-valur tal-ishma ta’ KK huwa essenzjalment determinat mill-valur tas-suq tal-art fil-portafoll tagħha. B’hekk il-valutazzjoni tal-valur tal-art fil-pussess ta’ KK hija kruċjali għall-istabbiliment tal-preżenza tal-għajnuna mill-Istat.
(32)
F’kwalunkwe każ, il-Komunikazzjoni hija bbażata fuq il-prinċipju ta’ investitur privat li qiegħed jopera f’ekonomija tas-suq, jiġifieri l-bejgħ ta’ art mill-awtoritajiet pubbliċi ma jinkludix elementi ta’ għajnuna mill-Istat jekk tinbiegħ bi prezz li kien ikun jista’ jikseb investitur privat f’kundizzjonijiet normali tas-suq.
(33)
Il-Kummissjoni tqis li l-punt tal-bidu adegwat tal-analiżi huwa l-prezz li investitur f’ekonomija tas-suq li jkollu 50 % tal-ishma ta’ KK kien ikun preparat li jħallas sabiex jakkwista s-sjieda sħiħa. Operatur f’ekonomija tas-suq jibbaża l-kalkolu tal-prezz li jkun lest li jħallas fuq il-qligħ li jista’ jistenna mill-investiment tiegħu.
(34)
F’dan il-każ, Componenta ma ppruvatx tfittex xerrej ieħor. Kien fl-interessi tagħha li tbigħ l-ishma tagħha lill-azzjonist l-ieħor. Fil-fatt, skont il-Ftehim tal-Azzjonisti (10) u l-Artikoli ta’ Assoċjazzjoni ta’ KK (11), Karkkila kellha d-dritt tal-ewwel rifjut fuq l-ishma ta’ KK fil-pussess ta’ Componenta u kellha d-dritt ta’ fidi, jekk Componenta ppruvat tbigħhom lil parti terza. Dawn ir-regoli kienu diżinċentiv għal Componenta li tfittex xerrejja oħra. Barra minn hekk, kwalunkwe xerrej privat ieħor kien jiġi mxekkel milli jixtri 50 % tal-ishma ta’ KK, sakemm billi jagħmel hekk ma kienx jikseb kontroll sħiħ fuq KK. Fil-fatt, kwalunkwe msieħeb ġdid li ma kellux kontroll sħiħ fuq KK ikun marbut bl-Artikoli ta’ Assoċjazzjoni ta’ KK (12), li skonthom l-iskop ta’ KK kien li tnaqqas iż-żieda fil-prezz tal-art u tad-djar f’Karkkila għall-benefiċċju tal-popolazzjoni.
(35)
Il-Kummissjoni hija wkoll tal-opinjoni li azzjonist f’ekonomija tas-suq li jakkwista sjieda sħiħa jqis il-finanzjament tal-investiment kollu kemm hu (EUR 2,37 miljun għall-ishma u s-self).
(36)
Fir-rigward tar-rimborż tas-self min-naħa tal-azzjonist, il-Kummissjoni tinnota li l-assi fil-portafoll ta’ KK kienu stmati għal valur ta’ EUR 4,9 miljun. Dan il-valur kien ikopri l-biċċa l-kbira tas-self dovut ta’ EUR 3,34 miljun, li jfisser li r-rimborż tas-self bħala tali ma kienx jidher problematiku.
(37)
Il-Finlandja spjegat ukoll li Karkkila kienet ippjanat li żżid id-dħul mill-kera wara t-tranżazzjoni sabiex tkopri l-finanzjament ta’ KK u l-ispejjeż operattivi (inqas minn EUR 40 000 kull sena qabel it-tranżazzjoni). Kieku l-belt saret l-unika azzjonista tkun f’pożizzjoni li tibdel l-Artikoli ta’ Assoċjazzjoni ta’ KK, li kienu jillimitaw il-libertà tagħha fir-rigward tal-politiki tal-ipprezzar. B’hekk, minn perspettiva legali, ma kien hemm xejn li jwaqqaf lill-belt milli tagħmel dħul mill-kiri ladarba kellha s-sjieda sħiħa ta’ KK.
(38)
Il-Kummissjoni tinnota li żviluppi sussegwenti jikkonfermaw li l-kopertura tal-ispejjeż permezz tad-dħul mill-kera kienet pjan realistiku. Karkkila kkonkludiet 28 ftehim ta’ kiri fit-tul, li ġġeneraw id-dħul li ġej:
Tabella 3
Dħul mill-kera wara t-tranżazzjoni
(f’EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Barra minn hekk, bi skambju għas-self mingħajr imgħax, investitur privat kien jistenna żieda fil-valur tas-sehem tiegħu fil-kumpanija. F’dan il-każ, id-dħul fuq l-investiment immanifesta ruħu permezz taż-żieda fil-valur tal-proprjetà immobbli ta’ KK. Il-Finlandja spjegat li l-valur tal-art fil-pussess ta’ KK kien ogħla konsiderevolment bejn l-1996 u l-2003. Matul il-ħames snin ta’ qabel it-tranżazzjoni, il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli f’Karkkila kienu żdiedu b’medja ta’ 30 % u b’xi 10 % bejn l-2005 u l-2008.
(40)
Fl-istess ħin, il-popolazzjoni ta’ Karkkila kienet mistennija tikber b’rata ta’ aktar minn 100 persuna kull sena sal-2025, li skont stima konservattiva, jkun ifisser li jkollhom jinbnew mill-inqas 70 dar ġdida fil-belt kull sena (13).
(41)
Għal dawn ir-raġunijiet, investitur privat seta’ jistenna żieda sinifikanti fil-valur tas-sehem tiegħu f’KK.
2. Il-valur tal-art
(42)
Bħala l-ewwel pass, il-Kummissjoni evalwat jekk il-prezz tax-xiri tal-ishma mħallas minn Karkkila kienx jinvolvi vantaġġ għal Componenta peress li l-bejjiegħ ikun kiseb prezz aktar baxx taħt kundizzjonijiet normali tas-suq.
(43)
Il-Finlandja indikat il-valur tal-assi ta’ KK kif ġej (14):
Tabella 4
Il-valur tal-assi ta’ KK kif ikkalkolati mill-Finlandja
Valur attwali tal-art
5 067 988
Depożiti tal-kontanti u bankarji
28 256
Assi totali
5 096 244
Self min-naħa tal-azzjonist
3 340 368
Obbligazzjonijiet attwali
107
Djun totali
3 340 475
Il-valur nett ta’ KK
1 755 769
50 % tal-valur nett ta’ KK
877 885
(44)
Il-valur tal-art ġie kkalkolat b’referenza għall-prezzijiet standard mitluba minn Karkkila fl-2003. Dawn kienu prezzijiet uniformi għaż-żona ta’ Karkkila kollha, u l-uniċi eċċezzjonijiet kienu d-differenzi bejn iż-żewġ żoni. Sar evidenti li d-dejta sottomessa mill-Finlandja li l-prezzijiet attwali tas-suq ivarjaw b’mod sinifikanti bejn distretti u żoni residenzjali differenti. Għal dik ir-raġuni, il-Kummissjoni ffukat il-valutazzjoni tagħha aktar mill-qrib fuq iż-żoni kkonċernati.
(45)
Il-Kummissjoni tinnota li Karkkila daħlet għall-akkwist tas-sjieda sħiħa b’perspettiva medja sa waħda fit-tul. Mhix eċċezzjoni fin-negozju tal-proprjetà immobbli li wieħed jistenna żidiet fuq perjodu ta’ żmien medju jew twil fil-valur, meta jkunu jippermettu ċ-ċirkostanzi. Karkkila fittxet strateġija ta’ investiment fit-tul u ppruvat tiġġenera profitti miż-żieda fil-bejgħ futur.
(46)
Fis-sitwazzjoni speċifika ta’ Karkkila, il-Finlandja ppruvat li Karkkila kellha raġunijiet validi biex tistenna żieda kbira fil-popolazzjoni fil-futur medju sal-futur fit-tul li tkun twassal għal ħtiġijiet ta’ akkomodazzjoni addizzjonali konsiderevoli. Ir-raġuni ewlenija kienet li t-tliet muniċipalitajiet fit-Tramuntana u l-majjistral ta’ Ħelsinki - Vihti, Lohja u Hyvinkää - kienu attiraw numri kbar ta’ residenti, ħafna minnhom li jivjaġġaw biex jaħdmu. B’riżultat ta’ dan, il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli għolew b’mod mgħaġġel u kostanti u ma kinux mistennija li jonqsu jogħlew fil-futur qrib. Fl-2003, il-prezzijiet f’dawn il-muniċipalitajiet tal-viċin bħala medja kienu 2,5 darbiet ogħla minn Karkkila. Karkkila b’hekk stenniet li aktar żidiet fil-prezzijiet iwasslu sabiex in-nies imorru Karkkila bħala l-post alternattiv l-aktar loġiku li jmiss biex jgħixu fih, anki jekk il-prezzijiet f’Karkkila għolew ukoll b’mod sinifikanti. Ma kienx jidher mhux realistiku li wieħed jistenna li l-prezzijiet tal-proprjetà immobbli f’Karkkila jirdoppjaw.
(47)
Għalkemm l-iżviluppi sussegwenti mhumiex direttament rilevanti għal analiżi ex ante tat-tranżazzjoni, l-iżvilupp tal-prezzijiet tal-proprjetà immobbli fit-tliet muniċipalitajiet fil-viċin fis-snin ta’ wara t-tranżazzjoni kkonferma li l-previżjoni kienet realistika. F’xi każijiet, il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli kienu aktar minn erba’ darbiet ogħla minn dawk ta’ Karkkila.
(48)
Raġuni oħra għaliex kienet mistennija żieda fil-popolazzjoni ta’ Karkkila kien ir-rinnovament skedat tat-triq lejn Karkkila - diġà kien ġie ippjanat fiż-żmien tat-tranżazzjoni u twettaq sussegwentement.
(49)
L-akkwist tas-sjieda sħiħa kien ukoll immotivat minn previżjonijiet uffiċjali ta’ żidiet fil-popolazzjoni. Kien ġie ppubblikat studju inizjali fl-2000 mill-Kunsill Reġjonali ta’ Uusimaa, fejn kien stmat li l-popolazzjoni ta’ Karkkila kellha tikber b’madwar 9 600 abitant sal-2025 (jiġifieri b’madwar 10 %), u li se jkun hemm bżonn 600 dar ġdida. Din il-previżjoni malajr irriżultat li kienet konservattiva wisq. Fiż-żmien li fih saret it-tranżazzjoni, Karkkila stenniet żieda fil-popolazzjoni ħafna ogħla li tirriżulta fi ħtiġijiet addizzjonali ta’ akkomodazzjoni ta’ mill-inqas 70 dar ġdida kull sena.
(50)
Din il-previżjoni pożittiva kienet ikkonfermata aktar tard minn studju ieħor li twettaq mill-Kunsill Reġjonali ta’ Uusimaa fit-18 ta’ Awwissu 2009, li skontu l-popolazzjoni ta’ Karkkila kienet mistennija tikber b’100 abitant kull sena sal-2030, li twassal għal ħtiġijiet addizzjonali ta’ akkomodazzjoni ta’ 70 dar ġdida fis-sena. F’dan il-każ, anki din it-tieni previżjoni inqabżet, peress li nbnew 137 dar ġdida fl-2006 u 95 dar ġdida fl-2007.
(51)
Għandu jiġi nnutat ukoll li KK kienet tabilħaqq l-akbar sid ta’ proprjetà immobbli f’Karkkila. Fiż-żmien tat-tranżazzjoni, in-numru attwali ta’ plottijiet għal proprjetà immobbli inkluż fil-portafoll ma kienx ċar, peress li Karkkila kellha l-ħsieb li tqassam u tagħti forma differenti lil xi wħud minnhom (b’mod partikolari fiż-żona ta’ Haapala/Uusitalo). Barra minn hekk, jistgħu jinbnew aktar djar fuq kull plott fuq art maħsuba għal terraced housing u aktar fuq art għal blokkijiet ta’ bini għoli. Il-lista tal-portafoll sottomessa mill-Finlandja tagħti inqas minn 140 sit għad-djar (il-bqija kienu riżervati għall-ġonna). Bi ħtiġijiet ta’ akkomodazzjoni stmati għal 70 dar ġdida kull sena fiż-żmien tat-tranżazzjoni, il-ħtiġijiet imbassra għall-10 snin li jmiss ikunu ta’ 700 dar ġdida u għall-20 sena li jmiss 1 400 dar ġdida. Peress li KK ma kellha l-ebda kompetitur ewlieni f’Karkkila, il-belt ta’ Karkkila setgħet tistenna li tbigħ ħafna mill-proprjetà fil-portafoll tagħha - jekk mhux il-proprjetà kollha.
(52)
Il-Finlandja spjegat li l-istrateġija ta’ Karkkila kienet li l-ewwel ittejjeb il-valur tal-art fil-pussess tagħha billi tagħtiha forma ġdida u tiżviluppaha, biex tistenna l-effetti sekondarji taż-żieda ġenerali fil-prezzijiet fiż-żona u tbigħ l-art biss fi stadju aktar tard. B’konformità ma’ din l-istrateġija, KK diġà kienet irrifjutat bejgħ bikri fi snin preċedenti, u dan jispjega l-livell baxx ta’ bejgħ fis-snin ta’ qabel it-tranżazzjoni.
(53)
Il-Kummissjoni tinnota li l-art fil-pussess ta’ KK kienet ivvalutata b’mod differenti skont it-tipi differenti ta’ art, jiġifieri art għal djar li ma jmissux ma’ bini ieħor, għal terraced houses, blokkijiet ta’ appartamenti, ġonna u art għall-użu pubbliku. Il-karatteristiċi partikolari ta’ kull żona huma deskritti u analizzati separatament hawn taħt.
Iż-żona ta’ Asemanranta
(54)
L-art prevista għall-blokkijiet ta’ bini għoli li tinsab fiż-żona ta’ Asemanranta hija vvalutata għal EUR 2 358 158, jiġifieri madwar nofs il-valur tal-assi ta’ KK. Għall-finijiet tat-tranżazzjoni, l-art kienet ivvalutata għal EUR 79,56/m2.
(55)
L-istudji mhumiex kompletament konklużivi f’dan ir-rigward, u r-raġuni ewlenija kienet in-nuqqas ta’ prezzijiet ta’ referenza f’Karkkila. Fil-fatt, ma kienet inbiegħet l-ebda art għal blokkijiet ta’ bini għoli fis-suq f’Karkkila sat-tranżazzjoni. L-istudju espert sottomess mill-Finlandja matul l-ewwel perjodu ta’ investigazzjoni (Studju A) kien indika prezz ta’ EUR 50/m2. Il-Finlandja issa spjegat li din il-figura probabilment kienet ibbażata fuq il-figura użata għal akkomodazzjoni soċjali ffinanzjata mill-Istat fir-reġjun u kienet ’l isfel sew mill-prezz tas-suq. F’dan l-istudju inizjali kien stmat ukoll li l-valur tal-art għall-blokkijiet ta’ bini għoli kien bejn EUR 60 u EUR 75/m2. It-tieni studju (Studju B) jispjega li l-prezz imħallas jikkorrispondi għall-prezz tas-suq mingħajr ma jipprovdi l-ebda tagħrif addizzjonali. Ir-rapport ta’ KP&P (Studju C) jikkonkludi li l-prezz ta’ EUR 79,56/m2 jikkorrispondi għall-prezz tas-suq, peress li huwa ’l isfel sew mill-prezzijiet imħallsa fit-tliet muniċipalitajiet tal-viċin. Fin-nuqqas ta’ kwalunkwe punti ta’ riferiment oħrajn, dawn l-istudji jipprovdu ċertu gwida dwar il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli fiż-żoni ta’ madwar Ħelsinki fiż-żmien li fih saret it-tranżazzjoni. Il-Kummissjoni b’hekk ivverifikat id-dejta li tinsab f’dawk l-istudji u ssupplimentathom bil-valutazzjoni tagħha stess.
(56)
Iż-żona ta’ Asemanranta tgawdi minn pożizzjoni tajba ħafna max-xatt ta’ għadira, 200 m ’l bogħod miċ-ċentru tal-belt. Skont il-Finlandja, il-valur taż-żona huwa eċċezzjonalment għoli peress li din tibbenefika minn veduta diretta tal-għadira u aċċes dirett għaliha. Plott komparabbli ġie mibjugħ għal EUR 92,35/m2 fl-2006. Karkkila fil-fatt ikkunsidrat li l-valur tal-proprjetà kien għoli biżżejjed li jgħolli l-prezz tal-bejgħ għal EUR 105/m2 f’Jannar 2008.
(57)
Fattur ieħor importanti fil-valutazzjoni tal-valur ta’ Din iż-żona hija l-erja tal-wiċċ li għaliha jiġi applikat il-prezz. Il-valutazzjoni tal-bejgħ kienet ibbażata b’mod konservattiv fuq il-permess minimu għall-ippjanar ta’ 29 640 m2, filwaqt li l-permess massimu għall-ippjanar jista’ jogħla sa 39 590 m2. Minħabba ż-żieda mistennija fil-popolazzjoni, Karkkila ddependiet fuq każ ta’ negozju fit-tul għal permess massimu għall-ippjanar.
(58)
Minkejja l-fatt li ma kienet inbiegħet l-ebda art għal blokkijiet ta’ bini għoli f’Karkkila qabel it-tranżazzjoni, il-belt setgħet tistenna b’mod raġonevoli li kien hemm suq emerġenti għal dan it-tip ta’ bini. Fl-2003, ingħataw erba’ permessi għall-bini għal blokkijiet ta’ bini għoli. Żviluppi wara t-tranżazzjoni jikkonfermaw li l-previżjoni kienet raġonevoli, peress li ntalbu u ngħataw sitt permessi oħra sal-2007, u nbnew seba’ blokkijiet ta’ bini għoli bejn l-2007 u nofs l-2010.
(59)
Il-prezzijiet imħallsa fil-muniċipalitajiet ġirien għolew għal EUR 133,6/m2 fl-2003 ġewwa Hyvinkää u laħqu wkoll quċċata ta’ EUR 312,6/m2 għal bejgħ f’Vihti fl-2004.
(60)
Il-Kummissjoni tqis li t-tliet studji jipprovdu valuri li fil-biċċa l-kbira jistgħu jitqabblu u ma jidhrux manifestament żbaljati jekk jiġu mqabbla mal-prezzijiet imħallsa għal art simili fiż-żmien tat-tranżazzjoni. M’hemm l-ebda bżonn li jiġi stabbilit liema studju huwa l-aktar affidabbli, peress li l-prezz imħallas għall-ishma jibqa’ ’l isfel mill-valur tas-suq anki taħt l-aktar stima konservattiva (ara l-kalkolu globali tal-valur tas-suq fil-paragrafu 84 et seq.). L-anqas valur possibbli ġie stmat kif ġej mill-Kummissjoni: meta wieħed iqis il-pożizzjoni eċċezzjonali tal-art f’Asemanranta, il-prezz tas-suq kien mill-inqas fl-ogħla parti tal-firxa provduta mill-aktar konsulenti konservattivi, jiġifieri EUR 75/m2. Meta wieħed jibbaża ruħu fuq is-suppożizzjoni konservattiva li l-art tinbiegħ għal permess minimu tal-ippjanar biss, il-valur minimu tas-suq ikun EUR 2 223 000.
(61)
Il-valur massimu fil-każ ta’ sovrastima - jekk din saret - b’hekk jista’ jitqies li huwa ta’ EUR 135 158,4, li jikkorrispondi għal EUR 67 579,2 għal 50 %.
(62)
Il-Kummissjoni tinnota li dan il-valur jinkludi minn 8 sa 9 ettari li wkoll jappartjenu għaż-żona ta’ Asemanranta, li se jibqgħu bħala toroq, ġonna, eċċ. Pereżempju, fil-pjan ġenerali parzjali, iż-żona ta’ max-xatt hija riżervata għal skopijiet ta’ rikreazzjoni u bħala żona ta’ protezzjoni naturali. B’hekk dawn it-8 sa 9 ettari jikkontribwixxu għall-prezz għoli tal-parti residenzjali taż-żona iżda ma ġewx ipprezzati separatament.
Iż-żona ta’ Haapala u Uusitalo
(63)
Ħafna mill-art fil-portafoll tal-proprjetà immobbli ta’ KK kienet tinsab fiż-żona ta’ Haapala/Uusitalo, li tinsab xi 2,5 km fil-Lbiċ taċ-ċentru tal-belt. Dawn iż-żewġ żoni maġenb xulxin kienu riżervati għal djar residenzjali li ma jmissux ma’ bini ieħor u terraced houses iżda ma kinux għadhom ġew żviluppati. Peress li l-iżvilupp ma kienx beda, il-prezzijiet kienu baxxi, bħalma kien il-bejgħ. KK kienet is-sid ta’ kważi ż-żona kollha.
(64)
Għall-finijiet tat-tranżazzjoni, l-art kienet ivvalutata għal EUR 1 612 059 għat-tipi kollha ta’ plottijiet, bi prezz ta’ EUR 1 019/m2 għad-djar li ma jmissux ma’ bini ieħor u EUR 74,02/m2 għal terraced houses, skont il-prezzijiet standard tal-belt. Il-valur totali tal-art għal djar li ma jmissux ma’ bini ieħor kien ta’ EUR 973 268 u EUR 811 209 għal terraced houses.
Prezzijiet għal djar li ma jmissux ma’ bini ieħor
(65)
It-tliet studji jgħidu li l-prezzijiet għad-djar li ma jmissux ma’ bini ieħor jikkorrispondu mal-prezzijiet tas-suq. Ir-rapport ta’ KP&P (Studju C) jispjega li l-prezzijiet tas-suq kienu minn 15 sa 20 % ogħla mill-prezzijiet applikati minn Karkkila. Il-Finlandja ssottomettiet dejta li turi li l-prezz medju kien ta’ xi EUR 14.4/m2 fl-2003. L-istudju espert inizjali (Studju A) kien indika li l-prezzijiet tas-suq f’Karkkila kienu jvarjaw bejn EUR 9,43 u EUR 14,76.
(66)
It-tliet studji għamlu referenza għal prezzijiet tal-bejgħ medji, filwaqt li d-dejta sottomessa mill-Finlandja żvelat differenzi sinifikanti bejn iż-żoni residenzjali, fejn Haapala/Uusitalo kienet apparentement fil-parti t’isfel tal-medda tal-prezzijiet. Fl-2003, inbiegħu żewġ plottijiet f’Haapala (kumpanija privata lil individwu privat): f’April tal-2003, inbiegħ plott għal EUR 9,25/m2, u f’Awwissu inbiegħ ieħor għal EUR 10,06/m2. Dan jikkorrispondi għal żieda fil-prezz ta’ 8,8 % f’erba’ xhur. Meta jitqiesu l-iżviluppi ġenerali fil-prezzijiet f’Karkkila, fejn il-prezzijiet għolew bi 12.6 % bejn l-2001 u l-2002, u 42,7 % bejn l-2002 u l-2003, żieda fil-prezz ta’ 1,3 % matul l-aħħar erba’ xhur tal-2003 tista’ tiġi kkunsidrata bħala tendenza ġenerali. Fid-dawl ta’ dawn iċ-ċirkostanzi, il-Kummissjoni ma tara l-ebda raġuni għalfejn ma setax jiġi aċċettat prezz ta’ EUR 10,19/m2 f’Diċembru tal-2003 bħala prezz tas-suq.
Prezzijiet għal terraced houses
(67)
Fir-rigward tal-prezzijiet għal terraced houses, m’hemm l-ebda bejgħ ta’ referenza fiż-żona li jista’ jipprovdi punt ta’ riferiment dirett. L-espert inizjali kien stima valur tas-suq ta’ bejn EUR 70 u EUR 80/m2, ir-rapport ta’ KP&P (Studju C) jirreferi biss għall-prezzijiet ħafna ogħla għal plottijiet għal terraced houses fil-muniċipalitajiet tal-viċin. Peress li t-tliet studji kkonkludew li l-prezz imħallas kien jikkorrispondi mal-prezz tas-suq u peress li m’hemm l-ebda indikaturi li dawn il-konklużjonijiet mhumiex korretti għaż-żona ta’ Haapala/Uusitalo, il-Kummissjoni tista’ taċċetta li l-prezz ta’ EUR 74,2/m2 kien jikkorrispondi mal-prezz tas-suq.
Sjieda sħiħa taż-żona kollha
(68)
Il-Kummissjoni talbet lill-Finlandja biex tispjega għalfejn Karkkila kienet interessata li tixtri s-sjieda sħiħa ta’ Din iż-żona kollha, meta wieħed iqis li l-figuri tal-bejgħ fil-passat dehru li jindikaw li x-xerrejja ma kinux interessati f’din iż-żona residenzjali u naturalment kienu jippreferu żoni oħra tal-belt, minkejja l-prezzijiet ogħla. Il-Finlandja spjegat li fis-snin preċedenti, KK diġà kienet segwiet strateġija ta’ investiment immirata, li kienet tikkonsisti fl-iżvilupp ta’ Haapala/Uusitalu bħala ż-żona residenzjali futura ta’ Karkkila. Żoni residenzjali oħra fil-belt kienu diġà bdew jimtlew u, skont iż-żieda fil-popolazzjoni, kien mistenni li jkun hemm il-ħtieġa li jiġu żviluppati żoni oħrajn.
(69)
Iż-żona ta’ Haapala/Uusitalo ġiet taħt l-ippjanar tal-belt iżda l-iżvilupp ma kienx għadu beda. Dan kien jinkludi sottodiviżjoni ġdida tal-art fi plottijiet individwali u b’għamla aktar adegwata, il-konnessjoni tas-siti man-netwerks tas-servizzi essenzjali u l-bini ta’ kumditajiet.
(70)
Karkkila diġà kienet segwiet b’suċċess l-istess strateġija f’żoni residenzjali oħrajn: kienet estendiet is-servizzi pubbliċi essenzjali għaż-żoni ta’ Tuorila, Nikkimäki u Pumminmäki. Fl-2003, il-prezz tal-bejgħ medju f’Pumminmäki diġà kien ta’ EUR 14,28, u Karkkila irnexxielha tbigħ plottijiet bil-prezz standard ġdid ta’ EUR 14 fl-2004, bil-prezzijiet jogħlew aktar fis-snin ta’ wara (sa EUR 18,5/m2 fl-2005).
(71)
L-istennija kienet li l-valur tal-proprjetà immobbli f’Haapala/Uusitalo jilħaq dak ta’ żoni residenzjali żviluppati b’mod simili u barra minn hekk isegwi t-tendenzi ġenerali ta’ żieda fil-prezzijiet. B’hekk, żieda fil-valur ta’ mill-inqas 40 sa 50 % wara l-iżvilupp (jiġifieri fi żmien 3 jew 4 snin) kienet tidher ġustifikata, flimkien ma’ żidiet addizzjonali fuq perjodu ta’ żmien medju sa wieħed fit-tul.
(72)
Kien fl-interessi ta’ Karkkila li tiżviluppa ż-żona taħt proġett infrastrutturali wieħed li jkopri ż-żona kollha. Approċċ ta’ żvilupp wieħed ikkoordinat ikun ħafna irħas minn żvilupp għal kull sit (il-muniċipalità hija obbligata bil-liġi li tqabbad il-proprjetà immobbli man-netwerks tas-servizzi essenzjali, li normalment isir fuq talba tas-sidien li jkunu jridu jibnu). Karkkila enfasizzat li l-operazzjonijiet imxew ħafna aħjar taħt is-sjieda u l-kontroll esklussivi tagħha. Numru kbir ta’ deċiżjonijiet individwali kellhom jiġu adottati għal kull plott u għal kull miżura ta’ inġinerija. Peress li l-iżvilupp tal-proprjetà immobbli ma kienx in-negozju ewlieni ta’ Componenta (din kienet produttur tal-azzar), diġà kien ċar li dawn l-attivitajiet ta’ żvilupp kienu aktar diffiċli għaliha.
(73)
Minħabba l-istrateġija ta’ żvilupp fit-tul tagħha u l-ħsieb li twettaq ix-xogħlijiet tal-inġinerija kollha f’daqqa, Karkkila ma kellhiex interess li tbigħ l-art qabel tiġi żviluppata. Din hi r-raġuni għalfejn kważi ma kien hemm l-ebda bejgħ qabel it-tranżazzjoni.
(74)
Il-Kummissjoni tista’ taċċetta li fuq il-bażi ta’ strateġija fit-tul segwita minn Karkkila għaż-żona ta’ Haapala/Uusitalo, investitur f’ekonomija tas-suq li diġà kellu 50 % tal-ishma f’dik iż-żona seta’ jkollu wkoll interess ekonomiku li jixtri l-50 % tal-ishma li kien fadal. Il-prospett tas-sjieda taż-żona residenzjali ġdida kollha, ir-riskju baxx fil-kundizzjonijiet tal-prezz, u prospetti tajbin ta’ bejgħ ta’ ħafna mill-plottijiet matul l-għaxar snin li ġejjin u l-bqija matul l-għaxar snin ta’ wara, tista’ tkun ikkunsidrata bħala strateġija kummerċjali li investitur f’ekonomija tas-suq ifittex.
Art oħra maħsuba għad-djar
(75)
Ftit plottijiet għal djar li ma jmissux ma’ bini ieħor jinsabu f’żoni oħrajn. Il-valutazzjoni (EUR 43 000) kienet ibbażata fuq il-prezz tal-bejgħ tal-unità uffiċjali ta’ Karkkila ta’ EUR 10.19/m2 għal art ta’ dan it-tip. Għar-raġuni pprovduti hawn fuq (premessi 65 sa 66), il-Kummissjoni tqis li l-prezz ta’ Diċembru 2003 jista’ jiġi aċċettat bħala l-prezz tas-suq.
(76)
Il-portafoll ta’ KK jinkludi wkoll żewġ artijiet għal blokkijiet ta’ bini għoli li jinsabu fiż-żona ta’ Takko I. Il-valur totali ta’ din il-proprjetà immobbli huwa ta’ EUR 110 191. Takko I ukoll tinsab fiċ-ċentru tal-belt. Skont l-Istudju A l-prezz tas-suq kien ivarja bejn EUR 60 u EUR 75/m2. Ir-rapport ta’ KP&P (Studju C) wasal għall-istess konklużjoni fir-rigward tas-siti għall-blokkjiet ta’ bini għoli, jiġifieri li l-prezz kien jikkorrispondi mar-rata tas-suq b’referenza għall-prezzijiet tal-bejgħ imħallsa fil-muniċipalitajiet tal-viċin.
(77)
Skont il-Kummissjoni m’hemm l-ebda ħtieġa li jiġi stabbilit liema studju espert huwa l-aktar affidabbli. Anki li kieku jiġi applikat l-inqas prezz tas-suq possibbli ta’ EUR 60/m2 għat-tranżazzjoni, il-valur totali korrett tal-ishma xorta jaqbeż il-prezz imħallas minn Karkkila (ara l-kalkolu tal-valur tal-ishma minimu hawn isfel). Taħt din is-suppożizzjoni tal-inqas valur tas-suq possibbli, l-art f’Takko I kienet tkun ivvalutata żżejjed b’EUR 19,65/m2. Dan ikun jikkorrispondi ma’ total ta’ EUR 27 212, jiġifieri EUR 13 606 għal 50 % tal-ishma
Ġonna
(78)
Il-valur attribwit għal art riżervata għal ġonna huwa ta’ EUR 456 601. Dan kien ibbażat fuq il-prezz standard ta’ EUR 1,18/m2 li Karkkila normalment tħallas għal art bħal din. Dawn huma żoni li l-belt għandha dritt li tirkupra bil-prezz kurrenti (15). Peress li dawn iż-żoni mhumiex maħsuba għall-bini skont il-pjan tal-belt, użaw l-istess bażi tal-ipprezzar bħal dik tal-art mhux maħduma li ma tinsabx ġewwa żona (ara l-premessa 79). Il-Kummissjoni b’hekk ikkonkludiet li din il-parti tal-art ma kinitx ivvalutata żżejjed.
Art barra mill-pjan tal-belt
(79)
Il-portafoll ta’ KK kien jinkludi wkoll xi art mhux maħduma barra l-pjan tal-belt ivvalutata għal total ta’ EUR 49 678, ibbażata fuq prezz ta’ EUR 1,18/m2. L-istudji ma jispjegawx għalfejn iqisu li din l-art ġiet ivvalutata b’mod korrett. Id-dejta l-oħra sottomessa mill-Finlandja tinkludi lista ta’ bejgħ ta’ art mhux żviluppata f’żoni b’popolazzjoni ta’ densità baxxa f’Karkkila mibjugħa b’medja ta’ EUR 1,86/m2. Fuq din il-bażi, il-Kummissjoni tista’ taċċetta li l-valur ta’ EUR 1.18 ma kienx jaqbeż il-prezz tas-suq.
Konklużjoni
(80)
Skont il-kalkoli magħmula mill-Finlandja fuq il-bażi tal-prezzijiet standard li bihom KK biegħet il-proprjetà tagħha, il-valur tal-proprjetà immobbli ta’ KK ammonta għal EUR 5 067 988. Wara li tnaqqsu l-ammonti fir-rigward ta’ valutazzjoni żejda potenzjali tal-art għall-blokkijiet ta’ bini għoli f’Asemanranta (EUR 135 158) u f’Takko I (EUR 27 212), il-valur minimu tal-art jammonta għal EUR 4 905 618.
3. Il-ħlas lura tas-self
(81)
Fl-1996 kemm Componenta u kemm Karkkila kienu taw, fuq termini ugwali (pari passu), self min-naħa tal-azzjonist mingħajr imgħax ta’ EUR 1 670 814 lil KK. L-irtirar ta’ Componenta minn KK sar bil-ħlas lura tas-self tal-azzjonisti minn KK. Peress li KK kien ikollha tbigħ ammont sinifikanti ta’ proprjetà biex tiġġenera dawn il-fondi u peress li, kif deskritt hawn fuq, dan ifixkel l-istrateġija tan-negozju fuq perjodu ta’ żmien medju jew fit-tul, Karkkila ddeċidiet li tagħti self ieħor mingħajr imgħax lil KK għall-istess ammont, li KK użat għall-ħlas lura. B’riżultat ta’ dan, KK kellha ħlas dovut lil Karkkila total ta’ EUR 3,34 miljun.
(82)
Il-Kummissjoni taqbel mal-Finlandja li s-self diġà kien ġie kkunsidrat fil-valutazzjoni tal-kumpanija, jiġifieri l-valur tal-ishma diġà kien tnaqqas mill-valur tad-dejn. Il-valutazzjoni tal-ħlas lura tas-self bħala miżura separata b’hekk tkun ekwivalenti għal għadd doppju.
4. Il-valur tal-ishma
(83)
Wara li jitnaqqas l-ammont tal-valutazzjoni żejda potenzjali, il-valur ta’ 50 % tal-ishma ta’ KK huwa kif ġej:
Tabella 5
Il-valur ta’ KK
Valur attwali tal-art
4 905 618
Depożiti tal-kontanti u bankarji
28 256
Assi totali
4 933 874
Self min-naħa tal-azzjonist
3 340 368
Obbligazzjonijiet kurrenti
107
Djun totali
3 340 475
Il-valur nett ta’ KK
1 593 399
50 % tal-valur nett ta’ KK
796 699,5
(84)
Peress li Karkkila ħallset prezz tax-xiri ta’ EUR 713 092,50 għal 50 % tal-ishma, il-Kummissjoni tqis li ma ħallsitx prezz li kien jaqbeż il-valur tas-suq.
V. KONKLUŻJONI
(85)
Il-Kummissjoni tqis li l-prezz imħallas minn Karkkila lil Componenta għall-akkwist ta’ 50 % tal-ishma f’KK ma jaqbiżx il-prezz tas-suq u b’hekk ma jikkwalifikax bħala għajnuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE,
ADOTTAT DIN ID-DEĊIŻJONI:
Artikolu 1
Il-prezz tax-xiri mħallas mill-belt ta’ Karkkila lil Componenta Oyj għal ishma f’Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy taħt il-kuntratt konkluż mill-partijiet fis-16 ta’ Diċembru 2003 ma jikkostitwix għajnuna mill-Istat għal Componenta Corporation Oyj fis-sens tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE.
Artikolu 2
Din id-Deċiżjoni hija indirizzata lir-Repubblika tal-Finlandja.
Magħmul fi Brussell, l-20 ta’ April 2011.