ΑΠΌΦΑΣΗ ΤΗΣ ΕΠΙΤΡΟΠΉΣ
της 20ής Απριλίου 2011
σχετικά με το μέτρο ενίσχυσης C 37/04 (πρώην NN 51/04), που εφάρμοσε η Φινλανδία στην Componenta Oyj
[κοινοποιηθείσα υπό τον αριθμό Ε(2011) 2559]
(Τα κείμενα στη φινλανδική και σουηδική γλώσσα είναι τα μόνα αυθεντικά)
(Κείμενο που παρουσιάζει ενδιαφέρον για τον ΕΟΧ)
(2011/529/ΕΕ)
Η ΕΥΡΩΠΑΪΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ,
Έχοντας υπόψη τη συνθήκη για τη λειτουργία της Ευρωπαϊκής Ένωσης, και ιδίως το άρθρο 108 παράγραφος 2 πρώτο εδάφιο,
Έχοντας υπόψη τη συμφωνία για τον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο, και ιδίως το άρθρο 62 παράγραφος 1 στοιχείο α),
Αφού κάλεσε τα ενδιαφερόμενα μέρη να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους σύμφωνα με την (τις) προαναφερθείσα(-σες) διάταξη(-εις) (1),
Εκτιμώντας τα ακόλουθα:
I. ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ
(1)
Στις 10 Μαρτίου 2004, η Επιτροπή έλαβε καταγγελία από την Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB. Η καταγγέλλουσα εταιρεία πληροφορούσε την Επιτροπή για εικαζόμενο μέτρο ενίσχυσης που εφάρμοσε η πόλη Karkkila (εφεξής «Karkkila») στην Componenta Corporation Oyj (εφεξής «Componenta»). Με επιστολή της 19ης Νοεμβρίου 2004, η Επιτροπή πληροφόρησε τη Φινλανδία ότι αποφάσισε να κινήσει τη διαδικασία του άρθρου 88 παράγραφος 2 της συνθήκης ΕΚ (νυν άρθρου 108 παράγραφος 2 της συνθήκης για τη λειτουργία της Ευρωπαϊκής Ένωσης) σχετικά με την εν λόγω ενίσχυση. Η απόφαση της Επιτροπής να κινήσει τη διαδικασία δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων (2). Η Επιτροπή κάλεσε τα ενδιαφερόμενα μέρη να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους σχετικά με το εν λόγω μέτρο. Εκείνοι, όμως, δεν ανταποκρίθηκαν.
(2)
Στις 20 Οκτωβρίου 2005, η Επιτροπή εξέδωσε τελική αρνητική απόφαση και κάλεσε τη Φινλανδία να ανακτήσει την ενίσχυση από την Componenta («απόφαση του 2005»). Η απόφαση του 2005 με την οποία περατώθηκε η επίσημη έρευνα δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων (3). Η Componenta υπέβαλε έφεση κατά της απόφασης, η οποία ακυρώθηκε με την απόφαση της 18ης Δεκεμβρίου 2008 («η απόφαση») λόγω έλλειψης επαρκούς αιτιολόγησης (4).
(3)
Η Φινλανδία υπέβαλε παρατηρήσεις με επιστολές που απέστειλε στις 5 και στις 10 Ιανουαρίου 2010. Στις εν λόγω επιστολές περιλαμβάνονταν επίσης δύο μελέτες με θέμα την εκτίμηση της αξίας των υπό εξέταση ακινήτων. Η Επιτροπή έστειλε τρία ακόμη αιτήματα για πληροφορίες -στις 9 Ιανουαρίου 2009, στις 23 Ιουλίου 2009 και στις 8 Ιανουαρίου 2010 - στα οποία η Φινλανδία απάντησε με επιστολές που καταχωρίστηκαν στις 9 Μαρτίου 2009, στις 15 Οκτωβρίου 2009 και στις 5 Μαρτίου 2010 αντίστοιχα. Στις 23 Νοεμβρίου 2009 πραγματοποιήθηκε στις Βρυξέλλες συνάντηση μεταξύ της Επιτροπής και εκπροσώπων της φινλανδικής κυβέρνησης και της δικαιούχου εταιρείας.
II. ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΤΩΝ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΩΝ ΠΕΡΙΣΤΑΤΙΚΩΝ
1. Η συναλλαγή
(4)
Η Componenta είναι μεταλλουργική εταιρεία με έδρα το Karkkila της Φινλανδίας και διαθέτει εργοστάσια παραγωγής στη Φινλανδία, τις Κάτω Χώρες και τη Σουηδία. Το μεγαλύτερο μέρος του κύκλου εργασιών της εταιρείας, ύψους 316 εκατ. ευρώ το 2004, πραγματοποιήθηκε στις βόρειες χώρες και την Κεντρική Ευρώπη. Ο όμιλος απασχολούσε περίπου 2 200 άτομα το 2004.
(5)
Η υπό εξέταση συναλλαγή αφορά την κτηματομεσιτική εταιρεία Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (εφεξής «KK»), η οποία είχε στην κατοχή της ακίνητα στην Karkkila, σε μία τοποθεσία 65 km περίπου βορειοδυτικά του Ελσίνκι. Την KK κατείχαν από κοινού (50/50) η Componenta και η Karkkila. Το 1996 κάθε εταίρος της κοινοπραξίας χορήγησε στην KK άτοκο δάνειο ύψους 1 670 184 ευρώ.
(6)
Βάσει της συμφωνίας πώλησης που υπεγράφη στις 16 Δεκεμβρίου του 2003, η πόλη θα αποκτούσε την πλήρη κυριότητα της KK αγοράζοντας τις μετοχές που είχε στην κατοχή της η Componenta έναντι συνολικού τιμήματος ύψους 2 383 276,50 ευρώ. Η συναλλαγή αποτελείτο από δύο σκέλη:
-
η Componenta έλαβε το ποσό των 713 092,50 ευρώ ως αντίτιμο για την πώληση του 50 % των μετοχών στην Karkkila,
-
η KK εξόφλησε στην Componenta το δάνειο ύψους 1 670 184 ευρώ το οποίο η Componenta της είχε χορηγήσει το 1996. Για τον σκοπό αυτόν, η Karkkila χορήγησε στην KK νέο ισόποσο άτοκο δάνειο. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα την αλλαγή πιστωτή (η Componenta αντικαταστάθηκε από την Karkkila).
(7)
Η Karkkila διέθεσε επομένως το ποσό των 2 383 276,50 ευρώ για την προαναφερθείσα συναλλαγή: 713 092,50 ευρώ ως αντίτιμο για τις μετοχές της KK και 1 670 184 ευρώ υπό τη μορφή άτοκου δανείου προς την KK.
(8)
Η τιμή αγοράς των μετοχών υπολογίστηκε βάσει των κατ’ αποκοπή τιμών στις οποίες πωλούσε ακίνητα η Karkkila το 2003.
Πίνακας 1
Τιμές πώλησης ανά m2 για τα οικόπεδα που πουλούσε η KK
(σε ευρώ)
Ζώνη 1
Οικόπεδα για μονοκατοικίες
11,11
Οικόπεδα για μεζονέτες
88,81
Οικόπεδα για πολυκατοικίες
79,56
Ζώνη 2
Οικόπεδα για μονοκατοικίες
10,19
Οικόπεδα για μεζονέτες
74,02
Οικόπεδα για πολυκατοικίες
64,76
Άλλο
Αγροτεμάχια εκτός σχεδίου πόλης
1,18
Γη προοριζόμενη για δημόσιους κήπους
1,18
(9)
Αυτές οι κατ’ αποκοπή τιμές εφαρμόστηκαν στα ακίνητα του χαρτοφυλακίου της KK τη χρονική στιγμή της συναλλαγής και διαιρέθηκαν διά του 2, με αποτέλεσμα η αγοραία τιμή των μετοχών να καθοριστεί στα 713 092,50 ευρώ.
(10)
Η συμφωνία πώλησης μεταξύ της Karkkila και της Componenta προέβλεπε περαιτέρω τα εξής:
α)
Ο πωλητής συμφωνεί να επενδύσει στην επέκταση των μονάδων παραγωγής της Componenta Karkkila Oy’s στην πόλη Karkkila όπως διασαφηνίστηκε στο παράρτημα 1 αυτής της σύμβασης. Εκτιμάται ότι η επένδυση θα δημιουργήσει 50-70 νέες θέσεις εργασίας πλήρους απασχόλησης στην Karkkila το 2004 (το 2003 οι θέσεις εργασίας ανέρχονταν σε 130).
β)
Σε περίπτωση που η επέκταση των μονάδων παραγωγής του πωλητή δεν έχει αρχίσει το 2004 όπως διευκρινίζεται στην ανωτέρω παράγραφο, ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να ακυρώσει τη συναλλαγή κατά τη βούλησή του.
(11)
Το παράρτημα 1 της συμφωνίας πώλησης προέβλεπε ότι η Componenta θα συγχωνεύσει τις δραστηριότητες δύο εκ των χυτηρίων του ομίλου, συγκεκριμένα του χυτηρίου Alvesta στη Σουηδία και του χυτηρίου Karkkila, και ότι η μελλοντική τοποθεσία του χυτηρίου θα προέκυπτε ύστερα από αναλύσεις. Το 2005 έκλεισε το χυτήριο Alvesta και η παραγωγή μεταφέρθηκε στην Karkkila.
(12)
Η Karkkila αποφάσισε, αφού εξαγόρασε τις μετοχές της Componenta στην ΚΚ, να διακόψει τις δραστηριότητες της KK και να μεταβιβάσει το οικόπεδο στην πόλη.
2. Το ενεργητικό της KK
(13)
Η Karkkila βρίσκεται περίπου 65 km βορειοδυτικά του Ελσίνκι, κατά μήκος του αυτοκινητόδρομου αριθ. 2, στο βορειοανατολικό τμήμα της επαρχίας Uusimaa. Το 2003, η Karkkila είχε περίπου 8 500 κατοίκους. Η πόλη αναπτύχθηκε γύρω από την υψικάμινο Högfors που κατασκευάστηκε τον 19ο αιώνα και η βόρεια πλευρά της εκτείνεται στις όχθες μιας λίμνης.
(14)
Η ακίνητη περιουσία που είχε στην κατοχή της η KK κάλυπτε έκταση 730 000 m2 στην Karkkila και τα περίχωρα, σε απόσταση μικρότερη των 2,5 km από το κέντρο της πόλης. Τον Δεκέμβριο του 2003, η κατάσταση είχε ως εξής:
-
η υψηλότερης αξίας γη βρίσκεται στην περιοχή Asemanranta (ζώνη 1) και προορίζεται για πολυκατοικίες. Η περιοχή αυτή αντιπροσωπεύει περίπου το ήμισυ της αξίας ολόκληρου του χαρτοφυλακίου της KK,
-
οι μεγαλύτερες εκτάσεις γης βρίσκονται στην περιοχή Haapala/Uusitalo (ζώνη 2) και προορίζονται για μονοκατοικίες. Αντιπροσωπεύουν δε το ένα τέταρτο περίπου της συνολικής αξίας του χαρτοφυλακίου,
-
το χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει ακόμη μερικά οικόπεδα για μονοκατοικίες σε άλλες κατοικημένες περιοχές, ορισμένες εκτάσεις γης που προορίζονται για πολυκατοικίες στην περιοχή Takko I και κάποιες μεζονέτες,
-
μέρος των εκτάσεων γης προορίζεται για δημόσιους κήπους,
-
το χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει επίσης κάποια αγροτεμάχια εκτός σχεδίου πόλης.
(15)
Συνολικά, η ακίνητη περιουσία περιλαμβάνει περίπου 160 οικόπεδα. Η Karkkila σκόπευε, ωστόσο, να αναδιαμορφώσει ένα μέρος των εκτάσεων γης και να τις χωρίσει σε μικρότερα οικόπεδα. Η ΚΚ ήταν με διαφορά η μεγαλύτερη κτηματομεσιτική εταιρεία στην Karkkila κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής.
(16)
Η Karkkila σκόπευε, αφού αποκτούσε την πλήρη κυριότητα, να εκμισθώσει κάποιες εκτάσεις γης για να καλύψει τις λειτουργικές δαπάνες. Οι λειτουργικές δαπάνες της KK (μισθοί, μισθώματα, τόκοι δανείων) ανέρχονταν την περίοδο 2000-2003 σε 40 000 ευρώ το πολύ.
3. Λοιπές συναφείς πληροφορίες
(17)
Η Karkkila βρίσκεται σε μικρή απόσταση από το Ελσίνκι με συνέπεια οι κάτοικοί της να μπορούν να πηγαινοέρχονται καθημερινά για λόγους εργασίας. Τα ακίνητα στο Ελσίνκι και στις γύρω περιοχές έχουν ακριβύνει πολύ και οι τιμές συνεχίζουν να σημειώνουν άνοδο. Η πίεση αυτή των τιμών είχε ως αποτέλεσμα πολλοί άνθρωποι να επιλέξουν να εγκατασταθούν σε δήμους που περιβάλλουν την πρωτεύουσα, γεγονός που επηρέασε με τη σειρά του τις τιμές των ακινήτων στις εν λόγω περιοχές. Η Karkkila θεωρείται πιθανός εναλλακτικός τόπος εγκατάστασης, μαζί με τρεις άλλες πόλεις: Vihti, Lohja και Hyvinkää. Οι αποστάσεις από το Ελσίνκι έχουν ως εξής:
Πίνακας 2
Αποστάσεις από το Ελσίνκι
Lohja
52 km
38 λεπτά
Hyvinkää
56 km
45 λεπτά
Vihti
58 km
42 λεπτά
Karkkila
68 km
50 λεπτά
(18)
Οι δήμοι αυτοί έχουν προσελκύσει πολλούς νέους κατοίκους με συνέπεια τη σημαντική αύξηση των τιμών των ακινήτων πριν (και μετά) τη συναλλαγή. Στην Karkkila, οι τιμές διπλασιάστηκαν και σε κάποιες περιπτώσεις μάλιστα εξαπλασιάστηκαν.
(19)
Σύμφωνα με επίσημες προβλέψεις που δημοσιεύθηκαν το 2000, ο πληθυσμός της Karkkila αναμενόταν να αυξηθεί σε 9 600 κατοίκους μέχρι το 2025, γεγονός που θα σήμαινε ανάγκες στέγασης της τάξης των 600 νέων κατοικιών. Σύντομα αποδείχθηκε ότι η πραγματική αύξηση του πληθυσμού υπερέβαινε κατά πολύ τις εν λόγω προβλέψεις. Τρία χρόνια μετά, κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής, οι αναμενόμενες ανάγκες στέγασης της Karkkila ανέρχονταν σε 70 νέες κατοικίες περίπου τον χρόνο, γεγονός που επιβεβαιώθηκε λίγο αργότερα από μελέτη του Περιφερειακού Συμβουλίου της Uusimaa, η οποία κάλυπτε την περίοδο μέχρι το 2025. (Ουσιαστικά, κατασκευάστηκαν 63 νέες κατοικίες το 2005, 137 το 2006 και 95 το 2007).
(20)
Κατά την πενταετία που προηγήθηκε της συναλλαγής, οι τιμές των ακινήτων στην Karkkila παρουσίασαν αύξηση της τάξης του 30 % κατά μέσο όρο.
III. ΟΙ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΤΗΣ ΦΙΝΛΑΝΔΙΑΣ
(21)
Η Φινλανδία υπέβαλε τρεις εκ των υστέρων μελέτες εμπειρογνωμόνων σχετικά με την εκτίμηση της αξίας της γης, οι οποίες κατέληγαν στο συμπέρασμα ότι το καταβληθέν τίμημα αντιστοιχούσε στην τιμή της αγοράς. Η Επιτροπή απέρριψε ουσιαστικά τη μελέτη (μελέτη Α) που υποβλήθηκε κατά τη διάρκεια της πρώτης διαδικασίας έρευνας η οποία οδήγησε στη λήψη της αρχικής απόφασης του 2005 (5). Μετά την έκδοση της απόφασης του 2005, η Φινλανδία παρήγγειλε την εκπόνηση δύο ακόμη μελετών εμπειρογνωμόνων. Η πρώτη εξ αυτών των μελετών (μελέτη Β) περιλαμβάνει τη γενική εκτίμηση ότι η αξία της γης ήταν ορθή χωρίς να υπεισέρχεται σε λεπτομέρειες. Η δεύτερη μελέτη, η έκθεση KP&P (μελέτη Γ) αναλύει με περισσότερες λεπτομέρειες την κατάσταση στην αγορά ακινήτων στην Karkkila και τους περιβάλλοντες δήμους.
(22)
Η Φινλανδία υποστηρίζει ότι η Karkkila προέβη στην απόκτηση της πλήρους κυριότητας των μετοχών καθώς επρόκειτο για μεσοπρόθεσμη/μακροπρόθεσμη επένδυση χαμηλού κινδύνου. Λαμβάνοντας υπόψη τη διαρκή αύξηση των τιμών των ακινήτων στους γειτονικούς δήμους, τις προβλέψεις περί αύξησης του πληθυσμού στην Karkkila, τον κορεσμό των υφιστάμενων συνοικιών και την ανάγκη επέκτασης, το δημοτικό συμβούλιο της πόλης έκρινε συμφέρουσα την απόκτηση της πλήρους κυριότητας της KK.
(23)
Η Φινλανδία διευκρίνισε ακόμη ότι η ανάγκη επιτάχυνσης των διαδικασιών ήταν ένας ακόμη πρακτικός λόγος για τον οποίον επιδιώχθηκε η απόκτηση της πλήρους κυριότητας. Η Φινλανδία άφησε να εννοηθεί σε αρκετές περιπτώσεις ότι η συνεργασία μεταξύ της Karkkila και της Componenta δεν ήταν ιδανική λόγω των αντικρουόμενων εμπορικών τους συμφερόντων. Αμφότεροι οι εταίροι συμφώνησαν να διαλύσουν την κοινοπραξία προκειμένου να μην δημιουργηθεί αδιέξοδο όσον αφορά τη λήψη πολυάριθμων αποφάσεων. Συγκεκριμένα, μεγάλος ήταν ο αριθμός των αποφάσεων που έπρεπε να ληφθούν για την περιοχή Haapala/Uusitalo σχετικά με την εκ νέου κατάτμηση των οικοπέδων με γνώμονα τη διευκόλυνση της ανάπτυξης της περιοχής. Καθώς οι κτηματομεσιτικές δραστηριότητες δεν ήταν το βασικό επιχειρηματικό αντικείμενο της Componenta, τη συνέφερε να τερματίσει αυτό το σκέλος της επιχειρηματικής δραστηριότητας ενώ, αντίθετα τα συμφέροντα της Karkkila εξυπηρετούσε η δυνατότητα να μπορεί να διαχειριστεί την κτηματική ανάπτυξη με απόλυτη ανεξαρτησία.
(24)
Η Φινλανδία εξήγησε τους λόγους για τους οποίους η σύγκριση με τις πόλεις Vihti, Lohja και Hyvinkää ήταν σχετική. Η Φινλανδία επεσήμανε μεταξύ άλλων ότι δεν υπήρχε σιδηροδρομική σύνδεση με τις πόλεις Vihti και Lohja, και επομένως δεν ήταν εύκολη η μετακίνηση των κατοίκων ανάμεσα στους δήμους αυτούς και το Ελσίνκι για λόγους εργασίας.
(25)
Η Φινλανδία υποστηρίζει ότι η Επιτροπή υπολόγισε εσφαλμένα το ύψος της ενίσχυσης στην απόφαση του 2005 καθώς έλαβε υπόψη της το μετοχικό δάνειο εις διπλούν. Το δάνειο είχε αφαιρεθεί από την αξία της εταιρείας πριν από τον υπολογισμό της αξίας του 50 % των μετοχών και ελήφθη υπόψη ως εξόφληση προς την Componenta. Η Φινλανδία υποστηρίζει επομένως ότι το δάνειο περιλαμβάνεται ήδη στην τιμή των μετοχών (713 092,5 ευρώ) δεδομένου ότι το ποσό υπολογίστηκε βάσει της καθαρής αξίας της KK.
IV. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΕΝΙΣΧΥΣΗΣ
(26)
Σύμφωνα με το άρθρο 87 παράγραφος 1 της συνθήκης ΕΚ, ενισχύσεις που χορηγούνται υπό οποιαδήποτε μορφή από τα κράτη ή με κρατικούς πόρους και που νοθεύουν ή απειλούν να νοθεύσουν τον ανταγωνισμό διά της ευνοϊκής μεταχειρίσεως ορισμένων επιχειρήσεων ή ορισμένων κλάδων παραγωγής είναι ασυμβίβαστες με την κοινή αγορά, κατά το μέτρο που επηρεάζουν τις μεταξύ των κρατών μελών συναλλαγές. Σύμφωνα με την πάγια νομολογία του Δικαστηρίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης, το κριτήριο του επηρεασμού των συναλλαγών πληρούται εάν η δικαιούχος επιχείρηση ασκεί οικονομική δραστηριότητα που περιλαμβάνει τις συναλλαγές μεταξύ κρατών μελών.
(27)
Υπάρχουν και άλλες εταιρείες στην εσωτερική αγορά που παράγουν τα ίδια προϊόντα με την Componenta, τα οποία αποτελούν αντικείμενο εντατικών εμπορικών συναλλαγών μεταξύ των κρατών μελών. Για τους σκοπούς του άρθρου 107 παράγραφος 1 της συνθήκης ΛΕΕ, οι κρατικοί πόροι περιλαμβάνουν και πόρους της τοπικής αυτοδιοίκησης (6). Συνεπώς, η υπό εξέταση συναλλαγή, η οποία χρηματοδοτήθηκε με πόρους της Karkkila, περιλαμβάνει κρατικούς πόρους υπό την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1. Ως εκ τούτου, τυχόν όφελος που αποκόμισε η Componenta στο πλαίσιο της εν λόγω συναλλαγής, το οποίο δεν θα αποκόμιζε υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του άρθρου 87 παράγραφος 1 της συνθήκης ΕΚ. Το βασικό ερώτημα στη συγκεκριμένη υπόθεση είναι επομένως εάν η Componenta έλαβε ποσό το οποίο δεν θα λάμβανε υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς.
(28)
Η Επιτροπή σημειώνει ότι η ρήτρα εξαγοράς, που περιέχεται στη συμφωνία πώλησης η οποία υπογράφηκε μεταξύ της Componenta και της Karkkila, μπορεί να θεωρηθεί ως ένδειξη ότι οι όροι αγοράς που προσέφερε η Karkkila ενθάρρυναν ουσιαστικά την Componenta να διατηρήσει το εργοστάσιο παραγωγής της στην Karkkila και να κλείσει την υψικάμινο στην Alvesta.
(29)
Σύμφωνα με την απόφαση του Πρωτοδικείου (7), η συμφωνία υπόκειτο σε όρους χωρίς όμως να αναφέρει αναλυτικά τις συνέπειες. Ουσιαστικά, ακόμη κι αν οι όροι στους οποίους υπόκειτο η συμφωνία άφηναν να εννοηθεί ότι η συναλλαγή ήταν ενδεχομένως ευνοϊκή για την Componenta, από τις ρήτρες αυτές δεν προκύπτει σαφές όφελος για την τελευταία. Πράγματι, αφενός, όπως αποδεικνύεται ακολούθως, το τίμημα που καταβλήθηκε στην Componenta από την πώληση του μεριδίου της στην ΚΚ δεν υπερέβαινε την αγοραία τιμή και, αφετέρου, η Επιτροπή δεν εντόπισε στοιχεία που να αποδεικνύουν ότι η Componenta αποκόμισε ενδεχομένως άλλα οφέλη από τις ρήτρες αυτές. Η Επιτροπή εξέτασε επομένως εάν στην ελεύθερη αγορά ένας επενδυτής που κατέχει ήδη το 50 % των μετοχών θα προέβαινε στην απόκτηση της πλήρους κυριότητας υπό αυτές τις συνθήκες.
(30)
Κατά πάγια νομολογία, «καίτοι η συμπεριφορά του ιδιώτη επενδυτή, προς τον οποίο πρέπει να συγκριθεί η παρέμβαση του δημοσίου επενδυτή που επιδιώκει στόχους οικονομικής πολιτικής, δεν αντιστοιχεί κατ’ ανάγκη προς τη συμπεριφορά του κοινού επενδυτή που τοποθετεί κεφάλαια χάριν αποδοτικότητας υπό κατά το μάλλον ή ήττον βραχυπρόθεσμη προοπτική, οφείλει, τουλάχιστον, να ακολουθεί τη συμπεριφορά μιας ιδιωτικής εταιρείας holding ή ενός ιδιωτικού ομίλου επιχειρήσεων που επιδιώκουν μία διαρθρωτική πολιτική, γενική ή κλαδική, με γνώμονα προοπτικές μακροπρόθεσμης αποδοτικότητας» (8).
1. Γενικές επισημάνσεις σχετικά με την αξία των μετοχών
(31)
Η ανακοίνωση της Επιτροπής σχετικά με στοιχεία κρατικής ενίσχυσης στις πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων από τις δημόσιες αρχές (9) (εφεξής «η ανακοίνωση») δεν εφαρμόζεται άμεσα διότι η συγκεκριμένη υπόθεση δεν αφορά ουσιαστικά την πώληση γης αλλά την αγορά μετοχών κτηματομεσιτικής εταιρείας. Μπορούν, όμως να ισχύσουν οι αρχές της εν λόγω ανακοίνωσης καθώς η αξία των μετοχών της ΚΚ καθορίζεται ουσιαστικά από την αγοραία αξία της γης που περιλαμβάνεται στο χαρτοφυλάκιό της. Ως εκ τούτου, η εκτίμηση της αξίας της γης που είχε στην κυριότητά της η ΚΚ είναι καθοριστικής σημασίας προκειμένου να στοιχειοθετηθεί εάν χορηγήθηκε κρατική ενίσχυση ή όχι.
(32)
Σε κάθε περίπτωση, η ανακοίνωση βασίζεται στην αρχή του ιδιώτη επενδυτή που δραστηριοποιείται σε καθεστώς ελεύθερης αγοράς, δηλαδή η πώληση γης από τις δημόσιες αρχές δεν περιλαμβάνει στοιχεία κρατικής ενίσχυσης εφόσον η γη πωλείται σε τιμή την οποία θα ήταν σε θέση να εξασφαλίσει ο ιδιώτης επενδυτής υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς.
(33)
Η Επιτροπή εκτιμά ότι η ορθή αφετηρία για την εξέταση της υπόθεσης είναι η τιμή που θα είχε την πρόθεση να καταβάλει στην ελεύθερη αγορά ο επενδυτής που κατέχει το 50 % των μετοχών της ΚΚ για την απόκτηση της πλήρους κυριότητας. Ένας φορέας της ελεύθερης αγοράς θα βάσιζε τον υπολογισμό της τιμής που θα προτίθετο να καταβάλει στην ενδεχόμενη απόδοση κεφαλαίου που θα ανέμενε από αυτή την επένδυση.
(34)
Στη συγκεκριμένη υπόθεση, η Componenta δεν αναζήτησε άλλον αγοραστή. Τη συνέφερε να πωλήσει τις μετοχές της στον άλλον μέτοχο. Πράγματι, βάσει της συμφωνίας των μετόχων (10) και του καταστατικού της KK (11), η Karkkila είχε δικαίωμα πρώτης άρνησης αναφορικά με τις μετοχές της KK που είχε στην κατοχή της η Componenta καθώς και δικαίωμα εξαγοράς, σε περίπτωση που η Componenta επιχειρούσε να τις πωλήσει σε τρίτον. Οι ρήτρες αυτές λειτουργούσαν ως αντικίνητρο για την Componenta όσον αφορά την αναζήτηση άλλων αγοραστών. Επιπλέον, κανείς ιδιώτης αγοραστής δεν θα αγόραζε το 50 % των μετοχών της ΚΚ, εκτός κι αν αποκτούσε με την αγορά τους τον πλήρη έλεγχο της ΚΚ. Πράγματι, οποιοσδήποτε νέος εταίρος που δεν θα είχε τον πλήρη έλεγχο της ΚΚ θα δεσμευόταν από το καταστατικό της ΚΚ (12), σύμφωνα με το οποίο σκοπός της ΚΚ ήταν να καθυστερεί την αύξηση των τιμών της γης και των κατοικιών στην Karkkila προς όφελος των πολιτών.
(35)
Η Επιτροπή φρονεί επίσης ότι ένας μέτοχος στην ελεύθερη αγορά που αποκτά πλήρη κυριότητα θα λάμβανε υπόψη του τη χρηματοδότηση της συνολικής επένδυσης (2,37 εκατ. ευρώ για τις μετοχές και το δάνειο).
(36)
Όσον αφορά την αποπληρωμή του μετοχικού δανείου, η Επιτροπή σημειώνει ότι η αξία του ενεργητικού στο χαρτοφυλάκιο της ΚΚ ανερχόταν κατ’ εκτίμηση σε 4,9 εκατ. ευρώ. Η αξία αυτή υπερκάλυπτε τα εκκρεμή δάνεια ύψους 3,34 εκατ. ευρώ, γεγονός που σημαίνει ότι αυτή καθαυτή η αποπληρωμή του δανείου δεν φαινόταν να παρουσιάζει πρόβλημα.
(37)
Η Φινλανδία διευκρίνισε ακόμη ότι η Karkkila σκόπευε να αυξήσει το εισόδημα από μισθώματα μετά τη συναλλαγή προκειμένου να καλύψει τη χρηματοδότηση και τις λειτουργικές δαπάνες της ΚΚ (οι οποίες κυμαίνονταν κάτω των 40 000 ευρώ τον χρόνο πριν από τη συναλλαγή). Εάν η πόλη εξαγόραζε όλες τις μετοχές, θα ήταν σε θέση να αλλάξει το καταστατικό της ΚΚ, το οποίο περιόριζε την ελευθερία της σε επίπεδο πολιτικών τιμολόγησης. Ως εκ τούτου, από νομικής άποψης, τίποτα δεν εμπόδιζε την πόλη να αυξήσει το εισόδημα από μισθώματα μόλις αποκτούσε την πλήρη κυριότητα της ΚΚ.
(38)
Η Επιτροπή σημειώνει ότι από την πορεία των πραγμάτων επιβεβαιώνεται πράγματι ότι η κάλυψη του κόστους μέσω εισοδημάτων από μισθώματα αποτελούσε ρεαλιστικό σχέδιο. Η Karkkila υπέγραψε 28 μακροχρόνιες συμφωνίες μίσθωσης, από τις οποίες προέρχονταν τα ακόλουθα έσοδα:
Πίνακας 3
Εισόδημα από μισθώματα μετά τη συναλλαγή
(σε ευρώ)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Επιπλέον, σε αντάλλαγμα για το άτοκο δάνειο, ο ιδιώτης επενδυτής θα ανέμενε αύξηση της αξίας του μεριδίου του στην εταιρεία. Στη συγκεκριμένη υπόθεση, η απόδοση της επένδυσης έγκειτο ουσιαστικά στην αυξανόμενη αξία των ακινήτων που είχε στην κατοχή της η ΚΚ. Η Φινλανδία διευκρίνισε ότι η αξία της γης που είχε στην κατοχή της η ΚΚ αυξήθηκε σημαντικά κατά την περίοδο 1996-2003. Κατά τη διάρκεια της πενταετίας που προηγήθηκε της συναλλαγής, οι τιμές των ακινήτων στην Karkkila παρουσίασαν αύξηση της τάξης του 30 % κατά μέσο όρο, ενώ κατά την περίοδο 2005-2008 παρουσίασαν αύξηση της τάξης του 10 % περίπου.
(40)
Αύξηση αναμενόταν να παρουσιάσει και ο πληθυσμός της Karkkila (άνω των 100 ατόμων ανά έτος) μέχρι το 2005, γεγονός που σήμαινε, με συντηρητικές εκτιμήσεις, ότι έπρεπε να κατασκευάζονται κάθε χρόνο στην πόλη τουλάχιστον 70 νέες κατοικίες (13).
(41)
Για τους προαναφερθέντες λόγους, ο ιδιώτης επενδυτής είχε κάθε λόγο να προσδοκά σημαντική αύξηση της αξίας του μεριδίου του στην ΚΚ.
2. Η αξία της γης
(42)
Η Επιτροπή εξέτασε αρχικά εάν προέκυπτε όφελος για την Componenta από το τίμημα που κατέβαλε η Karkkila για την αγορά των μετοχών δεδομένου ότι υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς ο πωλητής θα εξασφάλιζε χαμηλότερη τιμή.
(43)
Σύμφωνα με τη Φινλανδία, η αξία του ενεργητικού της ΚΚ είχε ως ακολούθως (14):
Πίνακας 4
Αξία του ενεργητικού της ΚΚ σύμφωνα με τους υπολογισμούς της Φινλανδίας
Τρέχουσα αξία γης
5 067 988
Μετρητά και τραπεζικές καταθέσεις
28 256
Σύνολο ενεργητικού
5 096 244
Μετοχικό δάνειο
3 340 368
Τρέχουσες υποχρεώσεις
107
Σύνολο παθητικού
3 340 475
Καθαρή αξία της ΚΚ
1 755 769
50 % της καθαρής αξίας της ΚΚ
877 885
(44)
Η αξία της γης υπολογίστηκε βάσει των συνήθων τιμών που χρέωνε η Karkkila το 2003, δηλαδή των ενιαίων τιμών οι οποίες ίσχυαν για ολόκληρη την περιοχή της Karkkila, με μόνη εξαίρεση τις διαφορές μεταξύ δύο ζωνών. Από τα στοιχεία που υπέβαλε η Φινλανδία κατέστη σαφές ότι οι πραγματικές αγοραίες τιμές παρουσιάζουν μεγάλες αποκλίσεις μεταξύ των διαφόρων συνοικιών και κατοικημένων περιοχών. Για τον λόγο αυτόν, η Επιτροπή εστίασε ακόμη περισσότερο την έρευνά της στις υπό εξέταση περιοχές.
(45)
Η Επιτροπή σημειώνει ότι η Karkkila επεδίωξε να αποκτήσει πλήρη κυριότητα με μεσοπρόθεσμη/μακροπρόθεσμη προοπτική. Είναι αρκετά συνηθισμένο στον κτηματομεσιτικό κλάδο να αναμένονται σημαντικές μεσοπρόθεσμες/μακροπρόθεσμες αυξήσεις της αξίας, εφόσον το επιτρέπουν οι περιστάσεις. Η Karkkila ακολούθησε μακροπρόθεσμη επενδυτική στρατηγική και επεδίωξε να έχει κέρδη από την αύξηση των μελλοντικών πωλήσεων.
(46)
Στην ειδική περίπτωση της Karkkila, η Φινλανδία κατέδειξε ότι η Karkkila είχε βάσιμους λόγους να αναμένει σημαντική μεσοπρόθεσμη/μακροπρόθεσμη αύξηση του πληθυσμού, γεγονός που συνεπαγόταν με τη σειρά του μεγάλες επιπρόσθετες ανάγκες στέγασης. Ο βασικός λόγος ήταν ότι οι τρεις δήμοι στα βόρεια και δυτικά του Ελσίνκι -Vihti, Lohja και Hyvinkää- είχαν προσελκύσει πολυάριθμους κατοίκους, πολλοί από τους οποίους εργάζονταν στο Ελσίνκι και πηγαινοέρχονταν καθημερινά. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα οι τιμές των ακινήτων να παρουσιάσουν ταχεία και σταθερή αύξηση, ενώ δεν αναμενόταν μείωσή τους στο άμεσο μέλλον. Το 2003, οι τιμές στους γειτονικούς αυτούς δήμους ήταν κατά μέσο όρο 2,5 φορές υψηλότερες σε σχέση με τις τιμές στην Karkkila. Η Karkkila προσδοκούσε επομένως ότι, λόγω της διαρκούς αύξησης των τιμών, ο κόσμος θα στρεφόταν προς αυτήν καθώς αποτελούσε την αμέσως επόμενη λογική εναλλακτική λύση εγκατάστασης, παρά το γεγονός ότι οι τιμές είχαν αυξηθεί σημαντικά και σε αυτήν. Η προσδοκία να διπλασιαστούν οι τιμές των ακινήτων στην Karkkila φαινόταν καθ’ όλα βάσιμη.
(47)
Παρότι οι επακόλουθες εξελίξεις δεν έχουν άμεση σχέση με την εκ των προτέρων ανάλυση της συναλλαγής, η εξέλιξη των τιμών των ακινήτων στους τρεις γειτονικούς δήμους κατά το χρονικό διάστημα μετά τη συναλλαγή επιβεβαίωσε ότι οι προβλέψεις ήταν ρεαλιστικές. Σε ορισμένες δε περιπτώσεις, οι τιμές των ακινήτων ήταν τουλάχιστον τετραπλάσιες των τιμών στην Karkkila.
(48)
Ένας άλλος λόγος για τον οποίον αναμενόταν αύξηση του πληθυσμού στην Karkkila ήταν η προγραμματισμένη ανακατασκευή του οδικού άξονα που οδηγούσε στην πόλη. Το έργο είχε ήδη προγραμματιστεί κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής και στη συνέχεια υλοποιήθηκε.
(49)
Η απόφαση απόκτησης της πλήρους κυριότητας βασίστηκε επίσης σε επίσημες προβλέψεις περί αύξησης του πληθυσμού. Το 2000 το Περιφερειακό Συμβούλιο της Uusimaa δημοσίευσε μία πρώτη μελέτη σύμφωνα με την οποία ο πληθυσμός της Karkkila αναμενόταν να παρουσιάσει αύξηση της τάξης των 9 600 περίπου κατοίκων μέχρι το 2025 (ήτοι 10 % περίπου) με συνέπεια να επιβάλλεται η κατασκευή 600 νέων κατοικιών. Πολύ σύντομα αποδείχθηκε ότι η πρόβλεψη αυτή ήταν ιδιαιτέρως συντηρητική. Κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής, η Karkkila ανέμενε πολύ μεγαλύτερη αύξηση του πληθυσμού η οποία συνεπαγόταν με τη σειρά της επιπρόσθετες ανάγκες στέγασης της τάξης των 70 τουλάχιστον νέων κατοικιών τον χρόνο.
(50)
Αυτή η θετική πρόβλεψη επιβεβαιώθηκε στη συνέχεια από άλλη μελέτη την οποία εκπόνησε το Περιφερειακό Συμβούλιο της Uusimaa στις 18 Αυγούστου 2009. Σύμφωνα με την εν λόγω μελέτη, ο πληθυσμός της Karkkila αναμενόταν να παρουσιάσει αύξηση της τάξης των 100 κατοίκων τον χρόνο μέχρι το 2030, με αποτέλεσμα επιπρόσθετες ανάγκες στέγασης της τάξης των 70 νέων κατοικιών τον χρόνο. Και η δεύτερη αυτή πρόβλεψη αποδείχθηκε στην πορεία συντηρητική, καθώς το 2006 κατασκευάστηκαν 137 νέες κατοικίες και το 2007 άλλες 95.
(51)
Επισημαίνεται δε ότι η ΚΚ ήταν με διαφορά η μεγαλύτερη κτηματομεσιτική εταιρεία στην Karkkila. Άγνωστος είναι ο ακριβής αριθμός των οικοπέδων που περιλαμβάνονταν στο χαρτοφυλάκιό της κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής, καθώς η Karkkila σκόπευε να προβεί σε κατάτμηση και αναδιαμόρφωση των εν λόγω εκτάσεων (ιδίως στην περιοχή Haapala/Uusitalo). Επιπλέον, είναι δυνατή η κατασκευή μεγαλύτερου αριθμού κατοικιών ανά οικόπεδο σε γη που προορίζεται για μεζονέτες και ακόμη μεγαλύτερου αριθμού κατοικιών σε γη που προορίζεται για πολυκατοικίες. Ο κατάλογος των ακινήτων του χαρτοφυλακίου που υπέβαλε η Φινλανδία περιέχει λιγότερα από 140 οικόπεδα για κατασκευή κατοικιών (οι λοιπές εκτάσεις προορίζονταν για χώρους πρασίνου). Με ανάγκες στέγασης που ανέρχονταν, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, σε 70 νέες κατοικίες τον χρόνο κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής, οι προβλεπόμενες ανάγκες για την επόμενη δεκαετία θα άγγιζαν τις 700 νέες κατοικίες και για την επόμενη εικοσαετία τις 1 400 νέες κατοικίες. Δεδομένου ότι η KK δεν είχε σημαντικό ανταγωνιστή στην Karkkila, η πόλη της Karkkila είχε κάθε λόγο να προσδοκά ότι θα πωλούσε το μεγαλύτερο μέρος -αν όχι το σύνολο- των περιουσιακών στοιχείων που περιλαμβάνονταν στο χαρτοφυλάκιό της.
(52)
Η Φινλανδία διευκρίνισε ότι η στρατηγική της Karkkila ήταν να αυξήσει πρώτα την αξία της γης που κατείχε χωρίζοντάς τη σε μικρότερα οικόπεδα και μεριμνώντας για την ανάπτυξή της, να περιμένει να αυξηθούν οι τιμές στην περιοχή και να πωλήσει στη συνέχεια τη γη. Ακολουθώντας την προαναφερθείσα στρατηγική, η KK δεν προέβη σε πωλήσεις τα προηγούμενα χρόνια, γεγονός που εξηγεί το χαμηλό επίπεδο πωλήσεων που καταγράφεται κατά το χρονικό διάστημα πριν από τη συναλλαγή.
(53)
Η Επιτροπή σημειώνει ότι η αξία της γης που είχε στην κατοχή της η KK εκτιμήθηκε διαφορετικά, αναλόγως των διαφόρων κατηγοριών γης, εάν επρόκειτο δηλαδή για γη που προοριζόταν για μονοκατοικίες, για μεζονέτες, για πολυκατοικίες, για χώρους πρασίνου ή δημόσιας χρήσης. Τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής περιγράφονται και αναλύονται λεπτομερώς στη συνέχεια.
(54)
Η αξία της γης που προοριζόταν για πολυκατοικίες και βρισκόταν στην περιοχή Asemanranta εκτιμάται σε 2 358 158 ευρώ, ήτοι στο ήμισυ περίπου της αξίας του συνόλου των περιουσιακών στοιχείων της KK. Για τους σκοπούς της συναλλαγής, η αξία της γης εκτιμήθηκε στα 79,56 ευρώ/m2.
(55)
Οι μελέτες δεν καταλήγουν σε σαφές συμπέρασμα ως προς το συγκεκριμένο θέμα, κατά κύριο λόγο διότι δεν υπάρχουν τιμές αναφοράς στην Karkkila, καθώς δεν είχε πραγματοποιηθεί καμία πώληση γης με σκοπό την κατασκευή πολυκατοικιών στην αγορά της Karkkila μέχρι τη συγκεκριμένη συναλλαγή. Η μελέτη εμπειρογνωμόνων που υπέβαλε η Φινλανδία κατά τη διάρκεια της πρώτης έρευνας (μελέτη Α) ανέφερε ενδεικτική τιμή της τάξης των 50 ευρώ/m2. Η Φινλανδία διευκρίνισε πρόσφατα μόλις ότι η τιμή αυτή βασιζόταν κατά πάσα πιθανότητα στα ποσοτικά στοιχεία που χρησιμοποιούνταν για τη χρηματοδοτούμενη από το κράτος κοινωνική στέγαση στην περιοχή και ήταν πολύ χαμηλότερη των τιμών της αγοράς. Σύμφωνα με την εν λόγω πρώτη μελέτη, η αξία της γης που προοριζόταν για πολυκατοικίες κυμαινόταν κατ’ εκτίμηση από 60 έως 75 ευρώ/m2. Η δεύτερη μελέτη (μελέτη Β) αναφέρει ότι η καταβληθείσα τιμή αντιστοιχεί στην τιμή της αγοράς χωρίς να παρέχει, όμως, περισσότερες πληροφορίες. Η έκθεση KP&P (μελέτη Γ) καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η τιμή των 79,56 ευρώ/m2 αντιστοιχεί στην τιμή της αγοράς, καθώς είναι πολύ χαμηλότερη από τις καταβληθείσες τιμές στους τρεις γειτονικούς δήμους. Καθώς δεν υπάρχουν άλλα στοιχεία για συγκριτική αξιολόγηση, οι μελέτες αυτές παρέχουν κάποιες ενδείξεις για τις τιμές των ακινήτων στις περιοχές γύρω από το Ελσίνκι κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής. Η Επιτροπή έλεγξε, επομένως, τα στοιχεία που περιέχονταν στις εν λόγω μελέτες και τα συμπλήρωσε με τις δικές της εκτιμήσεις.
(56)
Η περιοχή Asemanranta βρίσκεται σε πολύ καλή τοποθεσία στις όχθες μιας λίμνης, σε απόσταση 20 λεπτών από το κέντρο της πόλης. Σύμφωνα με τη Φινλανδία, η αξία της περιοχής είναι ιδιαιτέρως υψηλή λόγω της άμεσης πρόσβασης και της απρόσκοπτης θέας στη λίμνη. Το 2006 πωλήθηκε συγκρίσιμο οικόπεδο στην τιμή των 92,35 ευρώ/m2. Η Karkkila θεωρούσε προφανώς υψηλή την αξία της γης ώστε να αυξήσει την τιμή πώλησης σε 105 ευρώ/m2 τον Ιανουάριο του 2008.
(57)
Δεύτερος σημαντικός παράγοντας για την εκτίμηση της αξίας της συγκεκριμένης περιοχής είναι η έκταση για την οποία ίσχυε η τιμή. Για την εκτίμηση της αξίας πώλησης χρησιμοποιήθηκε ως συντηρητική βάση η ελάχιστη οικοδομήσιμη έκταση (29 640 m2), ενώ η μέγιστη οικοδομήσιμη έκταση μπορούσε να αγγίξει τα 39 590 m2. Δεδομένης της προσδοκώμενης αύξησης του πληθυσμού, η Karkkila βασιζόταν σε μακροπρόθεσμο επιχειρηματικό σχέδιο για χρήση του μέγιστου επιτρεπόμενου ορίου οικοδόμησης.
(58)
Παρότι δεν είχε πωληθεί γη για την κατασκευή πολυκατοικιών στην Karkkila πριν από τη συναλλαγή, η πόλη είχε κάθε λόγο να πιστεύει ότι υπήρχε αναδυόμενη αγορά για τη συγκεκριμένη κατηγορία του κλάδου της οικοδομής. Το 2003 εκδόθηκαν τέσσερις οικοδομικές άδειες για πολυκατοικίες. Από τις εξελίξεις μετά τη συναλλαγή επιβεβαιώνεται ότι η πρόβλεψη δεν ήταν αβάσιμη, δεδομένου ότι μέχρι το 2007 υποβλήθηκαν και εγκρίθηκαν αιτήσεις για έξι ακόμη οικοδομικές άδειες, και δεδομένου επίσης ότι από το 2007 έως τα μέσα του 2010 κατασκευάστηκαν επτά πολυκατοικίες.
(59)
Οι τιμές που καταβάλλονταν στους γειτονικούς δήμους ανέρχονταν έως και 133,6 ευρώ/m2 το 2003 στην Hyvinkää, ενώ άγγιξαν ακόμη και τα 312,6 ευρώ/m2 για μία πώληση στην Vihti το 2004.
(60)
Η Επιτροπή εκτιμά ότι οι τρεις μελέτες παρέχουν συγκρίσιμες σε γενικές γραμμές τιμές οι οποίες δεν φαίνεται να είναι πρόδηλα εσφαλμένες σε σύγκριση με τις τιμές που καταβάλλονταν για παρόμοιες εκτάσεις γης κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής. Περιττό κρίνεται να διαπιστωθεί ποια από τις μελέτες είναι η πλέον αξιόπιστη, καθώς η τιμή που καταβλήθηκε για τις μετοχές εξακολουθεί να είναι χαμηλότερη της τιμής της αγοράς ακόμη και με τις πιο συντηρητικές εκτιμήσεις (βλέπε συνολικό υπολογισμό της τιμής της αγοράς στην αιτιολογική σκέψη 84 και επόμενες). Η Επιτροπή υπολόγισε την κατώτερη δυνατή τιμή ως ακολούθως: λαμβανομένης υπόψη της προνομιούχου τοποθεσίας της περιοχής Asemanranta, η αγοραία τιμή ενέπιπτε τουλάχιστον στην ανώτερη κατηγορία της κλίμακας τιμών που παρείχαν οι πλέον συντηρητικοί εμπειρογνώμονες σύμβουλοι, ήτοι 75 ευρώ/m2. Ξεκινώντας από τη συντηρητική υπόθεση ότι η γη πωλείται αποκλειστικά βάσει της ελάχιστης οικοδομήσιμης έκτασης, η ελάχιστη αγοραία αξία ανέρχεται σε 2 223 000 ευρώ.
(61)
Η μέγιστη αξία σε περίπτωση ενδεχόμενης υπερτίμησης θα μπορούσε να προσδιοριστεί σε 135 158,4 ευρώ, γεγονός που αντιστοιχεί σε 67 579,2 ευρώ για το 50 %.
(62)
Η Επιτροπή σημειώνει ότι στην αξία αυτή περιλαμβάνονται και τα 8-9 εκτάρια γης που επίσης ανήκουν στην περιοχή Asemanranta, τα οποία προορίζονται για οδούς, χώρους πρασίνου κ.λπ. Για παράδειγμα, στο τμηματικό χωροταξικό σχέδιο, οι όχθες της λίμνης προορίζονται για σκοπούς αναψυχής και χαρακτηρίζονται ως περιοχή προστασίας της φύσης. Επομένως, τα εν λόγω 8-9 εκτάρια γης συμβάλλουν μεν στη διαμόρφωση των υψηλών τιμών της περιοχής κατοικιών, η αξία τους όμως δεν υπολογίστηκε ξεχωριστά.
(63)
Το μεγαλύτερο μέρος των εκτάσεων γης που περιλαμβάνονταν στο χαρτοφυλάκιο της ΚΚ βρίσκονταν στην περιοχή Haapala/Uusitalo, η οποία απέχει 2,5 km περίπου νοτιοδυτικά από το κέντρο της πόλης. Οι δύο αυτές γειτονικές περιοχές προορίζονταν για μονοκατοικίες και μεζονέτες, αλλά δεν είχαν ακόμη αναπτυχθεί και ως εκ τούτου, οι τιμές κυμαίνονταν σε χαμηλά επίπεδα. Το ίδιο και οι πωλήσεις. Η KK είχε ουσιαστικά στην κατοχή της ολόκληρη την περιοχή.
(64)
Για τους σκοπούς της συναλλαγής, η αξία της γης εκτιμήθηκε σε 1 612 059 ευρώ για όλες τις κατηγορίες οικοπέδων, με τιμή 10,19 ευρώ/m2 για μονοκατοικίες και 74,02 ευρώ/m2 για μεζονέτες, σύμφωνα με τις συνήθεις τιμές στην πόλη. Η συνολική αξία της γης ανήλθε σε 973 268 ευρώ για μονοκατοικίες και σε 811 209 ευρώ για μεζονέτες.
(65)
Και οι τρεις μελέτες αναφέρουν ότι οι τιμές για μονοκατοικίες αντιστοιχούσαν στις τιμές της αγοράς. Η έκθεση KP&P (μελέτη Γ) εξηγεί ότι οι τιμές της αγοράς ήταν κατά 15-20 % υψηλότερες σε σύγκριση με τις τιμές που εφήρμοζε η Karkkila. Η Φινλανδία υπέβαλε στοιχεία από τα οποία προκύπτει ότι η μέση τιμή ήταν περίπου 14,4 ευρώ/m2 το 2003. Η πρώτη μελέτη εμπειρογνωμόνων (μελέτη Α) ανέφερε ότι οι αγοραίες τιμές στην Karkkila κυμαίνονταν από 9,43 έως 14,76 ευρώ.
(66)
Και οι τρεις μελέτες αναφέρονταν σε μέσες τιμές πώλησης, ενώ από τα στοιχεία που υπέβαλε η Φινλανδία προέκυπταν σημαντικές διαφορές μεταξύ των διαφόρων συνοικιών, με την περιοχή Haapala/Uusitalo να κατατάσσεται προφανώς στο κατώτερο επίπεδο της κλίμακας τιμών. Το 2003, πωλήθηκαν δύο οικόπεδα στην Haapala (από ιδιωτική εταιρεία σε ιδιώτη): τον Απρίλιο του 2003 πωλήθηκε ένα οικόπεδο έναντι 9,25 ευρώ/m2, ενώ τον Αύγουστο ένα άλλο έναντι 10,06 ευρώ/m2. Πρόκειται για αύξηση τιμής της τάξης του 8,8 % μέσα σε διάστημα τεσσάρων μηνών. Δεδομένης της γενικότερης εξέλιξης των τιμών στην Karkkila, όπου οι τιμές αυξήθηκαν κατά 12,6 % την περίοδο 2001-2002 και κατά 42,7 % την περίοδο 2002-2003, μπορεί κάλλιστα να θεωρηθεί συμβατή με τη γενικότερη τάση μια αύξηση τιμών της τάξης του 1,3 % κατά τους τελευταίους τέσσερις μήνες του 2003. Λαμβανομένων υπόψη των ανωτέρω, η Επιτροπή δεν μπορεί να εντοπίσει κάποιον λόγο για τον οποίον δεν θα μπορούσε να γίνει δεκτή ως αγοραία τιμή η τιμή των 10,19 ευρώ/m2 τον Δεκέμβριο του 2003.
(67)
Όσον αφορά τις τιμές για μεζονέτες, δεν είχαν πραγματοποιηθεί σχετικές πωλήσεις στην περιοχή ώστε να είναι δυνατή η συγκριτική αξιολόγηση. Η αρχική έκθεση εμπειρογνωμόνων έκανε λόγο για αγοραία αξία που κυμαινόταν κατ’ εκτίμηση από 70 έως 80 ευρώ/m2, ενώ η έκθεση KP&P (μελέτη Γ) αναφέρεται μόνο στις πολύ υψηλότερες τιμές των οικοπέδων που προορίζονταν για μεζονέτες στους γειτονικούς δήμους. Δεδομένου ότι και οι τρεις μελέτες καταλήγουν στο συμπέρασμα ότι η καταβληθείσα τιμή αντιστοιχούσε στην αγοραία τιμή και δεδομένου επίσης ότι δεν υπάρχουν ενδείξεις ότι τα συμπεράσματα αυτά είναι εσφαλμένα για την περιοχή Haapala/Uusitalo, η Επιτροπή δύναται να δεχθεί ότι η τιμή των 74,2 ευρώ/m2 αντιστοιχούσε στην αγοραία τιμή.
(68)
Η Επιτροπή ζήτησε από τη Φινλανδία να εξηγήσει γιατί η Karkkila ενδιαφερόταν να αποκτήσει την πλήρη κυριότητα ολόκληρης της συγκεκριμένης περιοχής, δεδομένου ότι από τα σχετικά με τις πωλήσεις ποσοτικά στοιχεία προηγούμενων ετών προέκυπτε κατά τα φαινόμενα ότι οι αγοραστές δεν ενδιαφέρονταν για την εν λόγω συνοικία και προτιμούσαν προφανώς άλλες περιοχές της πόλης, παρά τις υψηλότερες τιμές. Η Φινλανδία εξήγησε ότι από παλαιότερα η ΚΚ είχε αρχίσει ήδη να ακολουθεί στοχευμένη επενδυτική πολιτική με γνώμονα την ανάπτυξη της περιοχής Haapala/Uusitalo ώστε να καταστεί στο μέλλον κατοικημένη συνοικία της Karkkila. Άλλες κατοικημένες περιοχές της πόλης είχαν ήδη αρχίσει να παρουσιάζουν ενδείξεις κορεσμού και, δεδομένης της αύξησης του πληθυσμού, ήταν αναμενόμενο ότι θα χρειαζόταν να αναπτυχθούν νέες περιοχές.
(69)
Η περιοχή Haapala/Uusitalo είχε μεν ενταχθεί στο σχέδιο πόλης, αλλά δεν είχε ακόμη αρχίσει να αναπτύσσεται. Για την ανάπτυξή της απαιτείτο νέα κατάτμηση της γης σε ανεξάρτητα οικόπεδα με προσφορότερο σχήμα, σύνδεση των τοποθεσιών αυτών με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας και κατασκευή εγκαταστάσεων κοινής ωφελείας.
(70)
Η Karkkila είχε ήδη ακολουθήσει με επιτυχία την ίδια στρατηγική σε άλλες συνοικίες: είχε επεκτείνει τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας στις περιοχές Tuorila, Nikkimäki και Pumminmäki. Το 2003, η μέση τιμή πώλησης στην περιοχή Pumminmäki ήταν ήδη 14,28 ευρώ, και η Karkkila πώλησε με επιτυχία οικόπεδα στη νέα κατ’ αποκοπή τιμή των 14 ευρώ το 2004, ενώ οι τιμές συνέχισαν να αυξάνονται τα επόμενα χρόνια (έως 18,5 ευρώ/m2 το 2005).
(71)
Προσδοκούσε δε ότι η αξία των ακινήτων στην περιοχή Haapala/Uusitalo θα άγγιζε την αξία ομοίως ανεπτυγμένων κατοικημένων περιοχών και θα ακολουθούσε επίσης τις γενικότερες αυξητικές τάσεις των τιμών. Αιτιολογημένη κρίνεται, επομένως, αύξηση της αξίας κατά τουλάχιστον 40-50 % μετά την ανάπτυξη (δηλαδή εντός τριών-τεσσάρων ετών), συν τις πρόσθετες μεσοπρόθεσμες/μακροπρόθεσμες αυξήσεις.
(72)
Η ανάπτυξη της περιοχής στο πλαίσιο ενός σχεδίου υποδομών που κάλυπτε ολόκληρη την περιοχή εξυπηρετούσε τα συμφέροντα της Karkkila. Η ενιαία συντονισμένη ανάπτυξη θα ήταν πολύ φθηνότερη από την ανάπτυξη κάθε τοποθεσίας ξεχωριστά (ο δήμος υποχρεούται διά νόμου να συνδέει τα ακίνητα με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, κάτι που γίνεται κατά κανόνα κατόπιν αιτήματος των ιδιοκτητών που σκοπεύουν να οικοδομήσουν). Η Karkkila τόνισε με έμφαση ότι οι εργασίες θα εξελίσσονταν πολύ ομαλότερα εάν είχε την αποκλειστική κυριότητα και τον πλήρη έλεγχο, καθώς ήταν μεγάλος ο αριθμός των μεμονωμένων αποφάσεων που έπρεπε να ληφθούν για κάθε οικόπεδο και για κάθε επιμέρους τεχνικό έργο. Καθώς η βασική επιχειρηματική δραστηριότητα της Componenta δεν ήταν η ανάπτυξη των ακινήτων (αλλά η παραγωγή χάλυβα), είχε ήδη καταστεί σαφές ότι οι συγκεκριμένες δραστηριότητες ανάπτυξης της δημιουργούσαν δυσκολίες.
(73)
Λόγω της μακροπρόθεσμης αναπτυξιακής στρατηγικής της και της πρόθεσής της να υλοποιήσει όλα τα τεχνικά έργα ταυτόχρονα, δεν συνέφερε την Karkkila να πωλήσει τη γη προτού αναπτυχθεί. Για αυτόν ακριβώς τον λόγο δεν είχε γίνει ουσιαστικά καμία πώληση πριν από τη συναλλαγή.
(74)
Η Επιτροπή δύναται να δεχθεί, βάσει της μακροπρόθεσμης στρατηγικής που ακολουθούσε η Karkkila για την περιοχή Haapala/Uusitalo, ότι στην ελεύθερη αγορά ένας επενδυτής ο οποίος κατείχε ήδη το 50 % των μετοχών στην εν λόγω περιοχή θα είχε οικονομικό συμφέρον να αποκτήσει και το άλλο 50 % των μετοχών. Η προοπτική απόκτησης της πλήρους κυριότητας της μελλοντικής νέας κατοικημένης περιοχής, ο χαμηλός κίνδυνος από άποψη τιμών, και οι καλές προοπτικές πώλησης του μεγαλύτερου μέρους των οικοπέδων μέσα στην επόμενη δεκαετία και των υπολοίπων οικοπέδων εντός της εικοσαετίας, μπορούν να θεωρηθούν ως επιχειρηματική στρατηγική την οποία θα εφάρμοζε κάλλιστα ένας επενδυτής στην ελεύθερη αγορά.
(75)
Κάποια οικόπεδα που προορίζονται για μονοκατοικίες βρίσκονται σε άλλες περιοχές. Η εκτίμηση της αξίας τους (43 000 ευρώ) βασίστηκε στην επίσημη τιμή της Karkkila ανά τετραγωνικό μέτρο, δηλαδή 10,19 ευρώ/m2 για τη συγκεκριμένη κατηγορία γης. Για τους προαναφερθέντες λόγους (αιτιολογικές σκέψεις 65 και 66), η Επιτροπή εκτιμά ότι η τιμή του Δεκεμβρίου 2003 δύναται να γίνει αποδεκτή ως αγοραία τιμή.
(76)
Το χαρτοφυλάκιο της KK περιλαμβάνει ακόμη δύο οικόπεδα για πολυκατοικίες τα οποία βρίσκονται στην περιοχή Takko I. Η συνολική αξία των εν λόγω ακινήτων ανέρχεται σε 110 191 ευρώ. Η περιοχή Takko I βρίσκεται στο κέντρο της πόλης. Σύμφωνα με τη μελέτη Α, η αγοραία τιμή κυμαινόταν από 60 έως 75 ευρώ/m2. Η έκθεση KP&P (μελέτη Γ) κατέληγε στο ίδιο συμπέρασμα όσον αφορά τις τοποθεσίες που προορίζονταν για πολυκατοικίες, ότι δηλαδή η τιμή αντιστοιχούσε στην αγοραία τιμή σε σύγκριση με τις τιμές πώλησης σε γειτονικούς δήμους.
(77)
Ή Επιτροπή εκτιμά ότι είναι περιττό να διαπιστωθεί ποια από τις μελέτες εμπειρογνωμόνων είναι περισσότερο αξιόπιστη. Ακόμη κι αν η συναλλαγή γινόταν με την κατώτερη δυνατή αγοραία τιμή των 60 ευρώ/m2, η διορθωμένη συνολική αξία των μετοχών θα υπερέβαινε και πάλι την τιμή που κατέβαλε η Karkkila (βλέπε υπολογισμό ελάχιστης αξίας μετοχής ακολούθως). Βάσει αυτής της υπόθεσης που στηρίζεται στην κατώτερη δυνατή αγοραία τιμή, η τιμή των 19,65 ευρώ/m2 για τη γη στην περιοχή Takko I συνιστά ενδεχομένως υπερτίμηση και αντιστοιχεί σε συνολικό ποσό 27 212 ευρώ, ήτοι σε 13,606 ευρώ για το 50 % των μετοχών.
(78)
Η αξία της γης που προοριζόταν για χώρους πρασίνου εκτιμήθηκε σε 456 601 ευρώ. Η εκτίμηση αυτή βασίστηκε στην κατ’ αποκοπή τιμή των 1,18 ευρώ/m2 που καταβάλλει κατά κανόνα η Karkkila για τέτοιου είδους εκτάσεις. Πρόκειται για περιοχές τις οποίες η πόλη έχει το δικαίωμα να εξαγοράσει στην τρέχουσα τιμή (15). Καθώς οι περιοχές αυτές δεν προβλέπεται να οικοδομηθούν σύμφωνα με το σχέδιο πόλης, χρησιμοποιείται η ίδια βάση τιμολόγησης με τα αγροτεμάχια εκτός ζώνης (βλέπε αιτιολογική σκέψη 79). Η Επιτροπή κατέληξε ως εκ τούτου στο συμπέρασμα ότι οι συγκεκριμένες εκτάσεις γης δεν υπερτιμήθηκαν.
(79)
Το χαρτοφυλάκιο της KK περιελάμβανε επίσης ορισμένα αγροτεμάχια εκτός σχεδίου πόλης, συνολικής αξίας 49 678 ευρώ (1,18 ευρώ/m2). Στις μελέτες δεν διευκρινίζεται γιατί θεωρείται ότι εκτιμήθηκε ορθά η αξία των εκτάσεων αυτών. Στα λοιπά στοιχεία που υπέβαλε η Φινλανδία περιλαμβάνεται κατάλογος πωλήσεων αναξιοποίητων εκτάσεων γης σε αραιοκατοικημένες περιοχές της Karkkila, οι οποίες πωλήθηκαν έναντι 1,86 ευρώ/m2 κατά μέσο όρο. Βάσει αυτού, η Επιτροπή δύναται να δεχθεί ότι η τιμή του 1,18 ευρώ δεν υπερέβαινε την αγοραία τιμή.
(80)
Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της Φινλανδίας βάσει των κατ’ αποκοπή τιμών στις οποίες πώλησε η KK τα περιουσιακά της στοιχεία, η αξία των ακινήτων της KK ανερχόταν σε 5 067 988 ευρώ. Αφαιρώντας τα ποσά που συνιστούν ενδεχομένως υπερτίμηση της γης για πολυκατοικίες στις περιοχές Asemanranta (135 158 ευρώ) και Takko I (27 212 ευρώ), η ελάχιστη αξία της γης ανέρχεται σε 4 905 618 ευρώ.
3. Η εξόφληση του δανείου
(81)
Το 1996 τόσο η Componenta όσο και η Karkkila χορήγησαν, σε ισότιμη βάση (pari passu), άτοκο μετοχικό δάνειο ύψους 1 670 814 ευρώ στην KK. Η αποχώρηση της Componenta από την KK έγινε ταυτόχρονα με την εξόφληση του δανείου από την KK. Καθώς η ΚΚ θα έπρεπε να πωλήσει σημαντικό μέρος των περιουσιακών της στοιχείων για να εξασφαλίσει τα απαιτούμενα χρήματα, και καθώς, όπως αναφέρεται αναλυτικά ανωτέρω, αυτό θα έθετε σε κίνδυνο τη μεσοπρόθεσμη/μακροπρόθεσμη επιχειρηματική στρατηγική, η Karkkila αποφάσισε να χορηγήσει επιπρόσθετο ισόποσο άτοκο δάνειο στην ΚΚ, το οποίο η τελευταία χρησιμοποίησε για την εξόφληση. Κατά συνέπεια, η KK όφειλε συνολικά στην Karkkila 3,34 εκατ. ευρώ.
(82)
Η Επιτροπή συμφωνεί με τη Φινλανδία ότι τα δάνεια είχαν ήδη ληφθεί υπόψη κατά την εκτίμηση της αξίας της εταιρείας, δηλαδή η αξία του χρέους είχε ήδη αφαιρεθεί από την αξία των μετοχών. Ως εκ τούτου, η εξέταση της εξόφλησης του χρέους ξεχωριστά ισοδυναμεί με λήψη υπόψη του τελευταίου εις διπλούν.
4. Η αξία των μετοχών
(83)
Μετά την αφαίρεση του ποσού της πιθανής υπερτίμησης, η αξία του 50 % των μετοχών της ΚΚ διαμορφώνεται ως ακολούθως:
Πίνακας 5
Αξία της KK
Τρέχουσα αξία γης
4 905 618
Μετρητά και τραπεζικές καταθέσεις
28 256
Σύνολο ενεργητικού
4 933 874
Μετοχικό δάνειο
3 340 368
Τρέχουσες υποχρεώσεις
107
Σύνολο παθητικού
3 340 475
Καθαρή αξία της ΚΚ
1 593 399
50 % της καθαρής αξίας της ΚΚ
796 699,5
(84)
Δεδομένου ότι η Karkkila κατέβαλε ποσό ύψους 713 092,50 ευρώ για την εξαγορά του 50 % των μετοχών, η Επιτροπή εκτιμά ότι το τίμημα που κατέβαλε δεν υπερέβαινε την αγοραία αξία.
V. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ
(85)
Η Επιτροπή εκτιμά ότι το τίμημα που κατέβαλε η Karkkila στην Componenta για την εξαγορά του 50 % των μετοχών της ΚΚ δεν υπερβαίνει την αγοραία αξία και δεν συνιστά ως εκ τούτου κρατική ενίσχυση υπό την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ,
ΕΞΕΔΩΣΕ ΤΗΝ ΠΑΡΟΥΣΑ ΑΠΟΦΑΣΗ:
Άρθρο 1
Το τίμημα που κατέβαλε η πόλη της Karkkila στην Componenta Oyj για την εξαγορά μετοχών της Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy βάσει της συμφωνίας που υπέγραψαν οι συμβαλλόμενοι στις 16 Δεκεμβρίου 2003 δεν συνιστά κρατική ενίσχυση προς την Componenta Corporation Oyj κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ.
Άρθρο 2
Η παρούσα απόφαση απευθύνεται στη Δημοκρατία της Φινλανδίας.
Βρυξέλλες, 20 Απριλίου 2011.
ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 20. dubna 2011
o opatření C 37/04 (ex NN 51/04), které uplatnilo Finsko ve prospěch společnosti Componenta Oyj
(oznámeno pod číslem K(2011) 2559)
(Pouze finské a švédské znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2011/529/EU)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie a zejména první pododstavec čl. 108 odst. 2 této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru a zejména čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
poté, co vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k výše uvedenému ustanovení(uvedeným ustanovením) (1),
vzhledem k těmto důvodům:
I. POSTUP
(1)
Dne 10. března 2004 Komise obdržela stížnost společnosti Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, v níž stěžovatel informoval Komisi o údajné podpoře, již poskytlo město Karkkila, (dále jen „Karkkila“) ve prospěch společnosti Componenta Oy (dále jen „Componenta“). Komise informovala Finsko dopisem ze dne 19. listopadu 2004, že se ve věci této podpory rozhodla zahájit řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES (nyní čl. 108 odst. 2 Smlouvy o fungování Evropské unie). Rozhodnutí Komise zahájit řízení bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (2). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k opatření, avšak žádné takové připomínky neobdržela.
(2)
Dne 20. října 2005 Komise přijala konečné negativní rozhodnutí a nařídila Finsku, aby podporu společnosti Componenta odebralo (dále jen „rozhodnutí z roku 2005“). Rozhodnutí z roku 2005, kterým mělo být ukončeno formální vyšetřovací řízení, bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (3). Componenta podala proti rozhodnutí odvolání a to bylo anulováno rozhodnutím ze dne 18. prosince 2008 (dále jen „rozhodnutí“) pro nedostatečné zdůvodnění (4).
(3)
Finsko předložilo připomínky v dopisech datovaných 5. ledna a 10. ledna 2010, které zahrnovaly rovněž dvě studie oceňující příslušné nemovitosti. Komise zaslala tři další žádosti o informace ve dnech 9. ledna 2009, 23. července 2009 a 8. ledna 2010, jež byly zodpovězeny dopisy zaregistrovanými 9. března 2009, 15. října 2009 a 5. března 2010. Schůzka zástupců Komise na jedné straně a zástupců finské vlády a příjemce na straně druhé se uskutečnila 23. listopadu 2009 v Bruselu.
II. POPIS SKUTEČNOSTÍ
1. Transakce
(4)
Componenta je výrobce oceli se sídlem v městě Karkkila ve Finsku. Má výrobní závody ve Finsku, Nizozemsku a Švédsku. Převážná část obratu společnosti ve výši 316 milionů EUR v roce 2004 pocházela ze severní a střední Evropy. V roce 2004 zaměstnávala skupina přibližně 2 200 osob.
(5)
Posuzovaná transakce se týká realitní společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (dále jen „KK“), která vlastnila pozemky ve městě Karkkila asi 65 km na severozápad od Helsinek. KK byla ve společném vlastnictví (50/50) společnosti Componenta a města Karkkila. Každý z partnerů společného podniku poskytl KK v roce 1996 bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR.
(6)
Kupní smlouvou uzavřenou dne 16. prosince 2003 bylo dojednáno, že město získá plné vlastnictví KK nabytím akcií držených společností Componenta v celkové hodnotě 2 383 276,50 EUR. Transakce sestávala ze dvou částí:
-
Componenta obdržela platbu 713 092,50 EUR za 50 % akcií prodaných městu Karkkila,
-
KK splatila společnosti Componenta akcionářskou půjčku 1 670 814 EUR, kterou společnosti KK poskytla v roce 1996. Za tím účelem město Karkkila poskytlo KK bezúročnou půjčku v téže výši. Tím došlo ke změně věřitele ze společnosti Componenta na město Karkkila.
(7)
Město Karkkila proto vyčlenilo částku 2 383 276,50 EUR na výše zmíněnou transakci: 713 092,50 EUR jako platbu za akcie KK a 1 670 184 EUR jako bezúročnou půjčku poskytnutou společnosti KK.
(8)
Kupní cena akcií byla vypočítána s ohledem na standardní ceny, za které město Karkkila prodávalo nemovitosti v roce 2003.
Tabulka 1
Standardní prodejní ceny nemovitostí prodávaných KK za 1 m2
(v EUR)
Pásmo 1
Rodinné domy
11,11
Řadové domy
88,81
Výškové domy
79,56
Pásmo 2
Rodinné domy
10,19
Řadové domy
74,02
Výškové domy
64,76
Jiné
Pozemky mimo územní plán města
1,18
Pozemky vyhrazené pro veřejné parky
1,18
(9)
Tyto standardní ceny byly použity pro nemovitosti v pozemkovém portfoliu KK v době transakce a vyděleny dvěma, důsledkem čehož byla kupní cena akcií 713 092,50 EUR.
(10)
Prodejní smlouva mezi městem Karkkila a společností Componenta dále uváděla následující:
a)
Prodávající souhlasí, že bude investovat do rozšíření výrobních zařízení společnosti Componenta Karkkila Oy na území města Karkkila, jak je uvedeno v příloze 1 této smlouvy. Odhaduje se, že na základě této investice vznikne v městě Karkkila v roce 2004 50-70 nových pracovních míst s plným úvazkem (v roce 2003 počet pracovních míst činil 130).
b)
Jestliže rozšiřování zařízení prodávajícího nebude zahájeno v roce 2004, jak se uvádí v odstavci výše, má kupující právo podle vlastního uvážení zrušit transakci.
(11)
V příloha 1 prodejní smlouvy se uvádělo, že Componenta sloučí provoz dvou výrobních závodů skupiny, slévárny Alvesta (nacházející se ve Švédsku) a slévárny Karkkila, a že rozhodnutí o budoucí lokaci slévárny bude záviset na výsledku analýzy. V roce 2005 byla slévárna Alvesta uzavřena a výroba převedena do Karkkily.
(12)
Po převzetí akcií KK vlastněných společností Componenta se Karkkila rozhodla ukončit činnost KK a převést pozemky na město.
2. Majetek KK
(13)
Město Karkkila leží asi 65 kilometrů na severovýchod od Helsinek u silnice č. 2 v severovýchodní části provincie Uusimaa. V roce 2003 mělo město Karkkila asi 8 500 obyvatel. Město vzniklo kolem hutě Högfors založené v 19. století a rozrůstá se ve své severní části kolem břehů jezera.
(14)
Pozemky ve vlastnictví KK zaujímaly 730 000 m2 ve městě Karkkila a jeho bezprostředním okolí, nejvýše 2,5 km od středu města. V prosinci 2003 byla situace následující:
-
Nejvyšší hodnotu lze připsat pozemkům v oblasti Asemanranta (pásmo 1) a určeným pro výškové domy. Činí zhruba polovinu hodnoty portfolia KK.
-
Převážná část pozemků leží v oblasti Haapala/Uusitalo (pásmo 2). Je určena pro rodinné domy a tvoří asi čtvrtinu celkové hodnoty.
-
Portfolio rovněž zahrnuje malý počet pozemků určených pro rodinné domy v jiných obytných oblastech, pozemky určené pro výškové domy v oblasti Takko I a několik pozemků pro řadové domy.
-
Část pozemků je rovněž určena pro veřejný park.
-
Portfolio obsahuje také určité neupravené pozemky mimo oblast městského územního plánu.
(15)
Nemovitý majetek celkově tvoří přibližně 160 pozemků. Avšak město Karkkila mělo v úmyslu některé pozemky přeorganizovat a rozdělit je na menší části. V době transakce byla KK nesporně největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile.
(16)
Po získání plného vlastnictví mělo město Karkkila v úmyslu pronajmout některé z pozemků na pokrytí provozních nákladů. Provozní náklady KK (mzdy, nájemné, úroky z půjček) v letech 2000-2003 byly maximálně 40 000 EUR.
3. Další důležité informace
(17)
Karkkila leží v dojezdové vzdálenosti od Helsinek. Nemovitosti v Helsinkách a okolních oblastech velmi zdražily a ceny se stále zvyšují. Tento cenový tlak vedl obyvatelstvo k usidlování ve městech v okolí hlavního města, což zvedlo ceny tamějších nemovitostí. Město Karkkila lze považovat za alternativní lokaci vůči Helsinkám spolu s dalšími třemi městy: Vihti, Lohja a Hyvinkää. Jejich vzdálenost od Helsinek je následující:
Tabulka 2
Vzdálenost od Helsinek
Lohja
52 km
38 min.
Hyvinkää
56 km
45 min.
Vihti
58 km
42 min.
Karkkila
68 km
50 min.
(18)
Tato města stále přitahují mnoho nových obyvatel. V důsledku tohoto před transakcí (a po ní) výrazně vzrostly ceny nemovitostí, v Karkkile dvojnásobně, a v některých případech se zvýšily dokonce šestkrát.
(19)
Podle oficiální předpovědi zveřejněné v roce 2000 se do roku 2025 očekávalo zvýšení počtu obyvatel Karkkily na 9 600, což znamenalo potřebu 600 nových obydlí. Brzy se ukázalo, že tato předpověď zdaleka neodpovídá skutečnému růstu počtu obyvatel. O tři roky později, v době transakce, se v Karkkile očekával přírůstek přibližně 70 nových obydlí ročně, což potvrdila krátce poté studie pro období do roku 2025 vypracovaná Regionální radou provincie Uusimaa. (Ve skutečnosti bylo v roce 2005 vybudováno 63 nových obydlí, 137 v roce 2006 a 95 v roce 2007.)
(20)
Během pěti let předcházejících transakci se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 %.
III. PŘIPOMÍNKY FINSKA
(21)
Finsko předložilo ex post celkem tři expertní studie s oceněním pozemků. Studie došly k závěru, že vyplacená cena byla cenou tržní. Komise ve svém původním rozhodnutí z roku 2005 (5) z větší části zamítla studii předloženou v prvním šetření (studie A). Po přijetí rozhodnutí z roku 2005 Finsko zadalo dvě další expertní studie. První z nich (studie B) obsahuje pouze všeobecné konstatování, že hodnocení pozemků bylo správné, aniž by zacházela do podrobností. Druhá studie, zpráva KP&P (studie C), analyzuje situaci v oblasti nemovitostí v Karkkile a okolí podrobněji.
(22)
Finsko tvrdí, že město Karkkila získalo výhradní vlastnictví akcií, neboť se jednalo ve střednědobém až dlouhodobém horizontu o investici s nízkým rizikem. S přihlédnutím ke stálému růstu cen nemovitostí v sousedních městech, očekávanému růstu počtu obyvatel v Karkkile, saturaci stávajících částí města a potřebě expanze zastupitelstvo města Karkkila nepochybovalo, že získání výhradního vlastnictví KK bude výnosné.
(23)
Finsko dále vysvětlovalo, že možnost urychlení postupů bylo dalším praktickým důvodem pro získání výhradního vlastnictví. Finsko několikrát naznačilo, že spolupráce mezi Karkkilou a společností Componenta nebyla z důvodů jejich rozcházejících se obchodních zájmů ideální. Obě strany se dohodly na ukončení společného podniku, aby se vyhnuly zablokování mnoha rozhodnutí. Zejména v oblasti Haapala/Uusitalo měla být přijata řada rozhodnutí pro změnu členění pozemků za účelem rozvoje této oblasti pro výstavbu. Vzhledem k tomu, že podnikání v oblasti nemovitostí nebylo hlavní náplní podnikání společnosti Componenta, bylo v jejím zájmu vzdát se investování do této činnosti, zatímco v zájmu města Karkkila bylo řídit přípravu pozemků pro výstavbu.
(24)
Finsko vysvětlovalo, proč bylo relevantní srovnání s městy Vihti, Lohja a Hyvinkää. Mimo jiné Finsko zdůrazňovalo, že do měst Vihti a Lohja nevede železniční spojení umožňující snadné dojíždění z těchto měst do Helsinek.
(25)
Finsko tvrdí, že výpočet částky podpory provedený Komisí v jejím rozhodnutí z roku 2005 je zkreslený, neboť akcionářská půjčka byla zahrnuta dvakrát. Půjčka byla odečtena od hodnoty společnosti pro výpočet hodnoty 50 % akcií a započítána jako splátka ve prospěch společnosti Componenta. Finsko tudíž namítá, že hodnota akcií (713 092,5 EUR) již zahrnuje půjčku, protože cena byla vypočítána na základě čisté hodnoty KK.
IV. POSOUZENÍ
(26)
Podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné se společným trhem. Podle stávající judikatury Soudního dvora Evropské unie se podmínka nepříznivého ovlivňování obchodu považuje za splněnou tehdy, pokud podnik přijímající podporu vykonává hospodářskou činnost, která zahrnuje obchod mezi členskými státy.
(27)
Další společnosti na vnitřním trhu také vyrábějí ty samé produkty jako Componenta a je s nimi intenzivně obchodováno napříč členskými státy. Pro účely čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU státní prostředky zahrnují prostředky místních orgánů (6). Dotyčná transakce, financovaná prostředky Karkkily, tudíž zahrnuje státní prostředky ve smyslu čl. 107 odst. 1. Proto jakákoli výhoda poskytnutá společnosti Componenta v kontextu transakce, kterou by Componenta za normálních tržních podmínek neobdržela, spadá do působnosti čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES. Z toho vyplývá, že hlavní otázkou v daném případě je, zda Componenta obdržela platbu ve výši, kterou by za normálních tržních podmínek nezískala.
(28)
Komise uvádí, že ustanovení o předčasném splacení v prodejní smlouvě uzavřené mezi společností Componenta a městem Karkkila lze považovat za zjevný ukazatel, že kupní podmínky nabízené městem Karkkila měly za cíl podnítit společnost Componenta k zachování výrobního závodu v Karkkile a zrušení hutě Alvesta.
(29)
Podle rozsudku Soudu prvního stupně (7) byla tato dohoda podmínečná, ale nespecifická ohledně důsledků. Ve skutečnosti, i když podmínečnost naznačuje, že transakce byla dohodnuta tak, aby přinesla výhodu společnosti Componenta, z těchto doložek pro ni jasně nevyplývá žádná výhoda. Na jedné straně, jak je uvedeno níže, nepřekročila cena zaplacená společnosti Componenta za prodej jejího podílu v KK tržní cenu, na druhé straně Komise neobjevila žádné důkazy o výhodách, jež by z těchto doložek mohla Componenta mít. Komise proto posuzovala, zda by investor v tržní ekonomice, který již drží 50 % akcií, za daných podmínek získal plné vlastnictví.
(30)
Z judikatury vyplývá, že „přestože postup soukromého investora, se kterým je nutno zásah veřejného investora sledujícího cíle hospodářské politiky srovnávat, nemusí být postupem běžného investora vkládajícího kapitál s cílem dosažení zisku v poměrně krátké době, musí se jednat alespoň o postup soukromé holdingové společnosti nebo soukromé skupiny podniků sledujících cíle strukturální politiky - ať už celkové nebo oborové - která je vedena výhledem dosažení ziskovosti v dlouhodobém horizontu“ (8).
1. Všeobecné úvahy týkající se hodnoty akcií
(31)
Sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány státní moci (9) (dále jen „sdělení“) se neuplatňuje přímo, protože daný případ se netýká prodeje pozemků jako takových, nýbrž nákupu akcií v realitní společnosti. Avšak sdělení lze v tomto případě uplatnit, neboť hodnota akcií KK je v zásadě určena tržní hodnotou pozemků v jejím portfoliu. Proto je ocenění hodnoty pozemků vlastněných KK klíčové pro potvrzení existence státní podpory.
(32)
V každém případě sdělení vychází z principu soukromého investora operujícího v tržní ekonomice, tudíž prodej pozemků veřejnými orgány nezahrnuje prvky státní podpory, pokud je prodej uskutečněn za cenu, kterou by soukromý investor mohl získat za normálních tržních podmínek.
(33)
Komise se domnívá, že vhodným výchozím bodem analýzy je cena, kterou by investor v tržní ekonomice vlastnící 50 % akcií KK byl připraven zaplatit za nabytí plného vlastnictví. Podnikatel v tržní ekonomice by při výpočtu vycházel z ceny, kterou by byl ochoten zaplatit podle výnosu, jaký by mohl ze své investice očekávat.
(34)
V daném případě se Componenta nesnažila najít dalšího kupujícího. Bylo v jejím zájmu prodat své akcie druhému akcionáři. Podle dohody mezi akcionáři (10) a stanov KK (11) mělo město Karkkila vůči akciím KK vlastněným společností Componenta právo prvního odmítnutí a právo výkupu, pokud by se Componenta pokusila prodat je třetí straně. Tato pravidla sloužila k odrazení společnosti Componenta od hledání jiných kupujících. Navíc žádný soukromý kupující by neměl zájem koupit 50 % akcií KK, pokud by s tím nezískal i plnou kontrolu nad KK. Nový partner, jenž by neměl plnou kontrolu nad KK, by byl vázán stanovami KK (12), podle nichž bylo cílem společnosti zpomalit růstu cen pozemků a domů v Karkkile ve prospěch obyvatel.
(35)
Komise se také domnívá, že akcionář v tržní ekonomice, který získal plné vlastnictví, by uvažoval i o financování celkové investice (ve výši 2,37 milionu EUR za akcie a půjčku).
(36)
Pokud jde o splacení akcionářské půjčky, Komise konstatuje, že aktiva v portfoliu KK byla odhadnuta na hodnotu 4,9 milionu EUR. Tato hodnota bohatě pokrývala nesplacené půjčky ve výši 3,34 milionu EUR, což znamená, že splacení půjčky jako takové se nejevilo jako problematické.
(37)
Finsko vysvětlilo, že město Karkkila plánovalo zvýšit výnosy z pronájmu na úhradu finančních a provozních nákladů KK po transakci (je činily každoročně méně než 40 000 EUR). Pokud by se město stalo výhradním akcionářem, mohlo by rázem změnit stanovy KK, jež omezovaly jeho svobodu ve vztahu k cenové politice. Proto z právního hlediska nemohlo městu poté, co získalo plné vlastnictví, nic zabránit ve zvýšení příjmu z pronájmu.
(38)
Komise konstatuje, že pozdější vývoj potvrzuje, že krytí nákladů prostřednictvím výnosu z pronájmu byl realistický plán. Město Karkkila uzavřelo 28 dlouhodobých nájemních smluv, které přinášely následující výnos:
Tabulka 3
Výnos z pronájmu po transakci
(v EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Soukromý investor by navíc výměnou za bezúročnou půjčku očekával zvýšení hodnoty svého podílu ve společnosti. V tomto případě bylo návratnosti investice dosaženo zvýšením hodnoty nemovitostí vlastněných KK. Finsko vysvětlilo, že hodnota pozemků vlastněných KK se mezi lety 1996 a 2003 výrazně zvýšila. Během pěti let, jež předcházely transakci, se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 % a mezi lety 2005 a 2008 o zhruba 10 %.
(40)
Očekávalo se rovněž, že počet obyvatel Karkkily naroste do roku 2025 o více než 100 osob ročně, což by při střídmém odhadu znamenalo, že každoročně by bylo potřeba v městě vybudovat 70 nových obydlí (13).
(41)
Z těchto důvodů by mohl soukromý investor očekávat zásadní nárůst hodnoty svého podílu v KK.
2. Hodnota pozemků
(42)
Jako první krok Komise hodnotila, zda kupní cena zaplacená městem Karkkila za akcie znamenala zvýhodnění ve prospěch společnosti Componenta, protože prodávající by za normálních tržních podmínek dosáhl nižší ceny.
(43)
Finsko stanovilo hodnotu KK následovně (14):
Tabulka 4
Hodnota majetku KK podle výpočtu Finska
Aktuální hodnota pozemků
5 067 988
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Majetek celkem
5 096 244
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 755 769
50 % čisté hodnoty společnosti KK
877 885
(44)
Hodnota pozemků byla vypočítána s ohledem na standardní cenové sazby platné v Karkkile v roce 2003. Tyto ceny byly jednotnými cenami pro celé město Karkkila pouze s rozlišením na dvě pásma. Z údajů poskytnutých Finskem bylo zjevné, že se skutečné tržní ceny v jednotlivých částech města a obytných oblastech značně liší. Z toho důvodu Komise zaměřila své hodnocení konkrétněji na příslušné oblasti.
(45)
Komise konstatuje, že se město Karkkila rozhodlo pro nabytí plného vlastnictví se střednědobou až dlouhodobou perspektivou. To v podnikání v oblasti realit není neobvyklé, zejména pokud okolnosti umožňují očekávat ve střednědobé až dlouhodobé perspektivě výrazné zvýšení hodnoty. Město Karkkila sledovalo dlouhodobou investiční strategii a usilovalo o vytvoření zisku na základě zvýšených prodejů v budoucnu.
(46)
Pokud je o specifickou situaci v Karkkile, Finsko ukázalo, že město Karkkila mělo oprávněné důvody očekávat ve střednědobém a dlouhodobém výhledu výrazné zvýšení počtu obyvatel, což by znamenalo výraznou potřebu dalšího bydlení. Hlavním důvodem byla skutečnost, že tři města na sever a západ od Helsinek - Vihti, Lohja a Hyvinkää - silně přitahovala rezidenty, z nichž mnozí dojížděli. V důsledku toho ceny nemovitostí rychle a trvale rostly a v nejbližší budoucnosti se neočekávalo žádné zpomalení. V roce 2003 byly ceny v těchto sousedících městech v průměru 2,5krát vyšší než v Karkkile. V Karkkile proto očekávali, že by další zvyšování cen přivedlo zájemce o bydlení do Karkkily jako nejbližší logické alternativy bydlení, i pokud by ceny v Karkkile rovněž výrazně vzrostly. Zdvojnásobení cen realit v Karkkile se tedy nezdálo nereálné.
(47)
Ačkoli pozdější vývoj není přímo relevantní pro analýzu transakce ex ante, vývoj cen nemovitostí ve třech sousedních městech v letech po transakci potvrdil, že předpověď byla realistická. V některých případech ceny dosáhly čtyřnásobku cen nemovitostí v Karkkile i více.
(48)
Dalším důvodem k předpokladu, že se budou lidé více usazovat v Karkkile, byla renovace silnice do města, která byla již v době transakce plánována a která byla později provedena.
(49)
Nabytí výhradního vlastnictví se rovněž řídilo oficiálními předpověďmi nárůstu počtu obyvatel. První studie, v níž se předpokládalo, že počet obyvatel v Karkkile vzroste do roku 2025 asi o 9 600 (tj. asi o 10 %) a bude potřeba dalších 600 obydlí, byla publikována v roce 2000 Regionální radou provincie Uusimaa. Tato předpověď se brzy ukázala jako příliš konzervativní. V okamžiku transakce se v Karkkile očekával mnohem větší přírůstek obyvatel mající za následek potřebu nejméně 70 dalších nových obydlí ročně.
(50)
Tato pozitivní prognóza byla později potvrzena v druhé studii provedené Regionální radou provincie Uusimaa dne 18. srpna 2009, podle níž se dokonce předpokládal do roku 2030 každoroční růst počtu obyvatel Karkkily o 100 osob, a tudíž by potřeba nových obydlí měla každoročně činit 70. Skutečný vývoj tuto druhou předpověď dokonce překonal, protože v roce 2006 bylo vybudováno 137 nových obydlí a v roce 2007 jich bylo 95.
(51)
Rovněž je třeba poznamenat, že KK byla zdaleka největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile. V okamžiku transakce byl konkrétní počet pozemků v portfoliu nejasný, protože město Karkkila mělo v úmyslu jich řadu rozdělit a přeorganizovat (zejména v oblasti Haapala/Uusitalo). Navíc se na pozemcích pro řadové domy a zejména na pozemcích pro výškové domy buduje větší počet obydlí. Výčet portfolia předložený Finskem uvádí méně než 140 jednotek pozemků pro účely bydlení (zbytek jsou oblasti určené pro parky). S dalšími 70 obydlími ročně předpokládanými v době transakce by předpoklad pro dalších 10 let činil 700 dalších obydlí a na příštích 20 let 1 400 dalších obydlí. Vzhledem k tomu, že KK neměla v Karkkile žádného většího konkurenta, mohlo město Karkkila důvodně předpokládat, že bude moci prodat většinu, ne-li všechny nemovitosti ve svém portfoliu.
(52)
Finsko vysvětlilo, že strategií Karkkily bylo nejprve zvýšit hodnotu pozemků ve svém vlastnictví jejich reorganizací a provedením přípravy pro výstavbu, aby bylo možné předpokládat změnu ceny vyplývající z všeobecného zvýšení cen v regionu a prodávat pouze v pozdějším stadiu. V souladu s touto strategií KK již v předchozích letech upustila od brzkých prodejů, což vysvětluje nízkou úroveň prodejů v letech před transakcí.
(53)
Komise podotýká, že pozemky vlastněné KK byly oceněny různě v závislosti na typu pozemků, tj. pozemky pro rodinné domy, řadové domy, bytové domy, parky a pozemky pro veřejné účely. Specifika jednotlivých oblastí jsou zvlášť popsána a analyzována níže.
(54)
Hodnota pozemku nacházejícího se v oblasti Asemanranta, určeného pro výškové domy, byla stanovena na 2 358 158 EUR, tj. asi polovinu hodnoty KK. Pro účely transakce byl pozemek oceněn na 79,56 EUR za m2.
(55)
Studie nejsou přesvědčivé, zejména proto, že neuvádějí srovnávací ceny v Karkkile. Ve skutečnosti nebyl na trhu v Karkkile před transakcí prodán žádný pozemek pro výškové budovy. Expertní studie předložená Finskem během období prvního šetření (studie A) uváděla cenu 50 EUR za m2. Finsko nyní objasňovalo, že toto číslo pravděpodobně vycházelo z údaje použitého pro státem financované sociální bydlení v regionu a bylo daleko nižší než tržní cena. Nicméně tato původní studie odhadovala hodnotu pozemku pro výškové domy mezi 60 a 75 EUR za m2. Druhá studie (studie B) objasňuje, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně, aniž by uváděla jakékoli další informace. Zpráva KP&P (studie C) dochází k závěru, že cena 79,56 za m2 odpovídá tržní ceně, protože je daleko nižší než ceny placené v sousedních třech městech. Vzhledem k tomu, že nejsou k dispozici další srovnávací ukazatele, poskytují tyto studie určité vodítko ohledně cen nemovitostí v oblastech kolem Helsinek v okamžiku transakce. Komise proto ověřila údaje obsažené v těchto studiích a doplnila je o své vlastní hodnocení.
(56)
Oblast Asemanranta má dobrou polohu, protože leží na břehu jezera 200 m od centra města. Podle Finska je hodnota této oblasti výjimečně vysoká, protože její předností je přímý výhled na jezero a dostupnost. Prodej srovnatelného pozemku se v roce 2006 uskutečnil za prodejní cenu 92,35 EUR za m2. Karkkila fakticky považovala hodnotu pozemku za dostatečně vysokou, aby v lednu 2008 zvýšila prodejní cenu na 105 EUR za m2.
(57)
Druhý významný faktor pro posouzení hodnoty této oblasti souvisí s plochou, na niž je cena aplikována. Prodejní odhad se konzervativním způsobem zakládal na minimálním povolení k výstavbě v rozsahu 29 640 m2, přičemž maximální povolení k výstavbě mohlo dosáhnout 39 590 m2. S ohledem na očekávaný růst počtu obyvatel město Karkkila v dlouhodobé perspektivě počítalo s obchodní příležitostí pro maximální povolení k výstavbě.
(58)
Navzdory skutečnosti, že před transakcí nebyl v Karkkile prodán žádný pozemek pro výstavbu výškových domů, mohlo město důvodně očekávat, že zde vznikal trh pro tento typ budov. V roce 2003 byla vydána čtyři stavební povolení pro výškové domy. Vývoj následující po transakci potvrzuje, že předpověď nebyla nepřiměřená, protože bylo požadováno a do roku 2007 vydáno šest dalších povolení a od roku 2007 do poloviny roku 2010 bylo vybudováno sedm výškových budov.
(59)
Ceny placené v sousedních městech dosáhly v roce 2003 v Hyvinkää 133,6 EUR za m2 a vrcholu dosáhly v roce 2004 při prodeji ve Vihti za 312,6 EUR za m2
(60)
Komise se domnívá, že uvedené tři studie operují s hodnotami, jež jsou zcela srovnatelné a nezdají se být zásadně špatné v porovnání s cenami zaplacenými za podobné pozemky v době transakce. Není nutné určit, kterou ze studií lze považovat za nejvěrohodnější, protože cena vyplacená za akcie je nadále pod tržní hodnotou i dle nejkonzervativnějšího odhadu (viz výpočet celkové tržní hodnoty v bodě 84 a násl.). Nejnižší možnou hodnotu Komise odhadovala takto: s ohledem na prvotřídní lokaci pozemků v Asemanrantě je tržní cena přinejmenším v horním segmentu škály stanovené konzultantem s nejvíce konzervativním odhadem, tj. 75 EUR za m2. Podle střídmého předpokladu, že jsou pozemky prodávány pouze pro minimální povolení k výstavbě, by byla minimální tržní hodnota pozemků 2 223 000 EUR.
(61)
Maximální hodnota při případném nadhodnocení by tudíž mohla činit 135 158,4 EUR, což by odpovídalo 67 579,2 EUR za 50 %.
(62)
Komise poznamenává, že tato hodnota zahrnuje 8-9 hektarů, které rovněž patří k oblasti Asemanranta, a mají zde nadále být ulice, parky atd. Například v hlavním plánu pro tuto část je pobřežní oblast určena pro rekreační účely a jako oblast ochrany přírody. Proto těchto 8-9 hektarů přispívá k vysoké ceně obytné části oblasti, ale nebylo oceněno zvlášť.
(63)
Převážná většina pozemků v portfoliu nemovitostí KK se nacházela v oblasti Haapala/Uusitalo, asi 2,5 km na jihozápad od centra města. Tyto dvě přilehlé oblasti byly určeny jako oblasti pro výstavbu rodinných domů a řadových domů, ale dosud zde nebyla provedena příprava k výstavbě. To byl důvod nízkých cen a jeden z důvodů malého počtu prodejů. KK vlastnila víceméně celou oblast.
(64)
Pro účely transakce byly pozemky oceněny celkem na 1 612 059 EUR za všechny typy pozemků s cenou za m2 10,19 EUR pro rodinné domy a 74,02 EUR pro řadové domy, v souladu se standardními cenami města. Celková hodnota pozemků pro rodinné domy činila 973 268 EUR a celková hodnota pozemků pro řadové domy byla 811 209 EUR.
(65)
Všechny tři studie tvrdí, že ceny za pozemky pro rodinné domy odpovídaly tržním cenám. Zpráva KP&P (studie C) vysvětluje, že tržní ceny byly o 15-20 % vyšší než ceny uplatněné městem Karkkila. Finsko předložilo údaje uvádějící, že průměrná cena byla v roce 2003 přibližně 14,4 EUR za m2. Původní expert (studie A) uvedl, že tržní ceny v Karkkile byly v rozmezí 9,43 a 14,76 EUR.
(66)
Všechny tři studie však vycházely z průměrných prodejních cen, takže údaje dodané Finskem vykazovaly značné rozdíly mezi jednotlivými částmi města, přičemž Haapala/Uusitalo byla zjevně na dolním konci. V roce 2003 byly v Haapale prodány dva pozemky (soukromá společnost je prodala soukromé osobě): v dubnu 2003 byl prodán pozemek za cenu 9,25 EUR za m2 a v srpnu jiný za 10,06 za m2. To by odpovídalo nárůstu cen za čtyři měsíce o 8,8 %. Vzhledem k všeobecnému vývoji cen v Karkkile se zvýšením o 12,6 % v letech 2001 a 2002 a 42,7 % mezi roky 2002 a 2003 lze zvýšení ceny o 1,3 % za poslední čtyři měsíce roku 2003 považovat za odpovídající všeobecnému trendu. Vzhledem k těmto okolnostem nevidí Komise žádný důvod k tomu, aby se domnívala, že cenu 10,19 za m2 v prosinci 2003 nelze akceptovat jako tržní cenu.
(67)
Pokud jde o ceny za pozemky pro řadové domy, nejsou v této oblasti žádné prodeje, které by mohly sloužit pro přímé srovnání. Původní expert odhadoval tržní hodnotu v rozmezí 70 a 80 EUR za m2 a zpráva KP&P (studie C) se pouze odvolává na mnohem vyšší ceny za pozemky pro řadové domy v sousedních městech. Protože všechny tři studie docházejí k závěru, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně a protože neexistují žádná fakta potvrzující, že by tyto závěry nemohly být pro oblast Haapala/Uusitalo správné, může Komise akceptovat cenu 74,2 EUR za m2 jako odpovídající tržní ceně.
(68)
Komise požádala Finsko o vysvětlení, proč mohla mít Karkkila zájem na získání plného vlastnictví celé této oblasti, vzhledem k tomu, že se zdálo, že prodejní čísla z minulých let ukazují, že kupující neměli o tuto část města zájem a navzdory vyšším cenám zjevně preferovali jiné části města. Finsko vysvětlilo, že KK již v předchozích letech sledovala cílenou investiční strategii spočívající ve stavební přípravě oblasti Haapala/Uusitalo jako budoucí obytné části města Karkkila. Ve skutečnosti začínaly být ostatní části města saturovány a růst počtu obyvatel vedl k předpokladu, že bude třeba provést přípravu k výstavbě v dalších oblastech.
(69)
Oblast Haapala/Uusitalo byla zahrnuta do územního plánu, ale ještě zde nebyla provedena příprava pro výstavbu. Příprava pro výstavbu zahrnovala nové rozčlenění na jednotlivé pozemky s vhodnějšími rozměry, napojení pozemků na technickou infrastrukturu a vybudování zařízení.
(70)
Město Karkkila se již úspěšně řídilo toutéž strategií v jiných částech města: město rozšířilo veřejné služby do oblastí Tuorila, Nikkimäki a Pumminmäki. V roce 2003 byla průměrná prodejní cena v Pumminmäki již na úrovni 14,28 EUR a v roce 2004 město Karkkila úspěšně prodávalo pozemky za novou standardní cenu 14 EUR, která v následujících letech dále vzrůstala (na 18,5 EUR za m2 v roce 2005).
(71)
Předpokládalo se, že nemovitosti v Haapala/Uusitalo mohou dosáhnout hodnoty částí města s podobnou přípravou na výstavbu a navíc budou ovlivněny všeobecnými trendy růstu cen. Zvýšení hodnoty po stavební přípravě o nejméně 40-50 % (tj. během 3 až 4 let) se tudíž zdálo odůvodněné, vedle dalšího nárůstu ve střednědobé perspektivě.
(72)
Město Karkkila mělo dále zájem o stavební přípravu oblasti v rámci jednoho infrastrukturního projektu pro celou oblast. Jednotný koordinovaný přístup ke stavební přípravě by byl mnohem levnější než postup po jednotlivých pozemcích (město je ze zákona povinno napojit pozemky na technickou infrastrukturu, což se obvykle provádí na žádost vlastníků, kteří hodlají stavět). Město Karkkila zdůrazňovalo, že pod jeho výhradním vlastnictvím a kontrolou probíhaly operace daleko plynuleji. Pro každý pozemek a každé technické opatření bylo třeba přijmout velký počet jednotlivých rozhodnutí. Vzhledem k tomu, že stavební příprava nemovitostí nebyla hlavní náplní podnikání společnosti Componenta (tou byla výroba oceli), ukázalo se, že tento druh činnosti je pro ni velmi obtížný.
(73)
Vzhledem k dlouhodobé strategii stavební přípravy a záměru provést veškerá technická opatření najednou nemělo město Karkkila zájem o prodej pozemků před jejich stavební přípravou. To byl důvod, proč před transakcí nedošlo téměř k žádným prodejům.
(74)
Komise může souhlasit, že dlouhodobá strategie města Karkkila, pokud jde o oblast Haapala/Uusitalo, by mohla být důvodem, aby investor v tržním hospodářství, který již vlastní 50 % akcií v této oblasti, měl rovněž hospodářský zájem o získání zbývajících 50 % akcií. Vyhlídku na vlastnění celé nové budoucí části města, malé riziko v oblasti cen a významnou vyhlídku na prodej během nadcházejících 10 let většiny pozemků lze považovat za obchodní strategii, kterou by investor v tržní ekonomice sledoval.
(75)
Několik pozemků pro rodinné domy leží také v jiných oblastech. Ocenění (43 000 EUR) se zakládalo na ceně 10,19 EUR za m2, což je oficiální prodejní cena města Karkkila za jednotku pro tento typ pozemku. Z výše uvedených důvodů (body 65 a 66) se Komise domnívá, že cenu z prosince 2003 lze přijmout jako tržní cenu.
(76)
Portfolio KK také zahrnuje dva pozemky pro výškové budovy v oblasti Takko I. Celková hodnota této nemovitosti je 110 191 EUR. Takko I se rovněž nalézá v centru města. Podle studie A se tržní cena pohybovala v rozmezí 60 až 75 EUR za m2. Zpráva KP&P (studie C) došla u pozemků pro výškové domy k témuž závěru, že cena odpovídá tržní sazbě s odkazem na prodejní ceny, které se platily v sousedních městech.
(77)
Komise se domnívá, že není nutné stanovit, která expertní studie je nejvěrohodnější. I kdyby byla při transakci uplatněna nejnižší možná tržní cena 60 EUR za m2, opravená celková hodnota akcií by stále přesahovala cenu zaplacenou městem Karkkila (viz níže výpočet minimální hodnoty akcií). Za takového předpokladu nejnižší možné tržní hodnoty by pozemky v Takko I byly nadhodnoceny o 19,65 EUR za m2. To by odpovídalo celkové hodnotě 27 212 EUR, tj. 13 606 za 50 % akcií.
(78)
Hodnota přisouzená pozemkům označeným jako parky je 456 601 EUR. Tato hodnota vycházela z ceny 1,18 EUR za m2, kterou město Karkkila standardně platí za takové pozemky. Existují oblasti, u kterých má město právo výkupu za běžnou cenu (15). Protože tyto oblasti nejsou podle územního plánu města určeny k výstavbě, je u nich použito stejného základu pro nacenění jako u neupravených pozemků mimo pásmo (viz bod 79). Komise proto došla k závěru, že tato část pozemků nebyla nadhodnocena.
(79)
Portfolio KK rovněž zahrnovalo některé neupravené pozemky mimo územní plán města oceněné celkem na 49 678 EUR na základě ceny 1,18 EUR za m2. Studie neobjasňují, proč považují tyto pozemky za správně oceněné. Další údaje předložené Finskem obsahují výčet prodejů pozemků bez stavební přípravy v řídce zabydlených oblastech města Karkkila prodaných v průměru za 1,86 EUR za m2. Na základě toho může Komise uznat, že cena 1,18 EUR nepřekročila tržní cenu.
(80)
Podle výpočtů vypracovaných Finskem na základě standardních cen, za které KK prodala svůj majetek, činila hodnota nemovitostí KK 5 067 988 EUR. Po odečtu částek souvisejících s případným nadhodnocením pozemků pro výškové domy v oblasti Asemanranta (135 158 EUR) a v Takko I (27 212 EUR) činí minimální hodnota pozemků 4 905 618 EUR.
3. Splacení půjčky
(81)
V roce 1996 poskytly společnost Componenta a město Karkkila společnosti KK bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR. Stažení se společnosti Componenta ze společnosti KK se uskutečnilo spolu se splacením akcionářské půjčky společností KK. Vzhledem k tomu, že by KK musela prodat značnou část pozemků, aby získala tyto prostředky, a protože, jak je popsáno výše, by to ohrozilo střednědobou a dlouhodobou obchodní strategii, rozhodlo se město Karkkila poskytnout KK další bezúročnou půjčku ve stejné výši, kterou KK použila pro splacení. V důsledku toho KK dlužila městu Karkkila celkem 3,34 milionu EUR.
(82)
Komise souhlasí s Finskem, že při hodnocení společnosti již bylo přihlédnuto k půjčkám, tj. že hodnota akcií již byla snížena o hodnotu dluhu. Hodnocení splacení půjčky jako samostatného opatření by se tudíž rovnalo dvojímu započítání.
4. Hodnota akcií
(83)
Po odečtu částky potenciálního nadhodnocení byla hodnota 50 % KK následující:
Tabulka 5
Hodnota KK
Aktuální hodnota pozemků
4 905 618
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Celková aktiva
4 933 874
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 593 399
50 % čisté hodnoty společnosti KK
796 699,5
(84)
Vzhledem k tomu, že město Karkkila zaplatilo za 50 % akcií kupní cenu 713 092,50 EUR, se Komise domnívá, že zaplatilo cenu, která nepřekračuje tržní hodnotu.
V. ZÁVĚR
(85)
Komise shledává, že cena, kterou zaplatilo město Karkkila společnosti Componenta za získání 50 % akcií společnosti KK, odpovídá tržní ceně, a tudíž nesplňuje podmínky státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Kupní cena zaplacená městem Karkkila společnosti Componenta Oyj za akcie ve společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy podle smlouvy uzavřené stranami dne 16. prosince 2003 nepředstavuje státní podporu ve prospěch společnosti Componenta Oyj ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU.
Článek 2
Toto rozhodnutí je určeno Finské republice.
V Bruselu dne 20. dubna 2011.