РЕШЕНИЕ (ЕС) 2015/507 НА КОМИСИЯТА
от 16 септември 2014 година
относно мярка SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), приведена в действие от Германия
(нотифицирано под номер C(2014) 6411)
(само текстът на немски език е автентичен)
(текст от значение за ЕИП)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като прикани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената по-горе разпоредба (1) и като взе предвид техните становища,
като има предвид, че:
1. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 30 март 2007 г. Комисията получи жалба от Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (по-долу наричано „NEUWOGES“) въз основа на член 20, параграф 2 от Регламент (ЕО) № 659/1999 на Съвета (2), в която се твърди, че на Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (наричани по-нататък „BAVARIA 1“ и „BAVARIA 2“; заедно „BAVARIA“) посредством договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, наричан по-нататък „EBV“) и договор за управление (Generalverwaltervertrag, наричан по-нататък „GVV“) е била предоставена неправомерна държавна помощ. NEUWOGES поиска откриването на официална процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(2)
На 6 август 2007 г., 14 май 2008 г., 6 април 2009 г. и 3 февруари 2012 г. Комисията изиска от Германия допълнителна информация. Германия отговори на 4 септември 2007 г., 12 октомври 2007 г., 17 октомври 2007 г., 11 юли 2008 г., 14 юли 2008 г., 12 декември 2008 г., 30 май 2009 г. и 28 февруари 2012 г. NEUWOGES представи становища на 30 май 2007 г., 5 ноември 2007 г., 26 февруари 2008 г., 15 юли 2008 г., 30 септември 2008 г., 18 декември 2008 г., 6 март 2009 г., 4 юни 2009 г., 15 юли 2009 г., 26 август 2009 г., 22 септември 2009 г. и 19 януари 2012 г. BAVARIA представи становище на 13 май 2008 г.
(3)
На 28 ноември 2008 г. Областният съд в Рощок (Landgericht Rostock, наричан по-нататък „LG Rostock“) произнесе решението си по делото BAVARIA срещу NEUWOGES. BAVARIA беше внесло иск срещу NEUWOGES за неизпълнение на сключения между двете страни договор. В отговор NEUWOGES претендира, че договорът съдържа неправомерна и несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ и затова е нищожен. LG Rostock стигна до заключението, че няма предимство в полза на BAVARIA и следователно няма наличие на държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. NEUWOGES обжалва решението. Делото пред Върховния областен съд в Рощок (Oberlandesgericht Rostock, по-долу наричан „OLG Rostock“) все още не е приключило. Освен това BAVARIA е завело дело пред Административния съд в Грайфсвалд (Verwaltungsgericht Greifswald, по-долу наричан „VG Greifswald“), за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES или на град Нойбранденбург. Делото все още не е приключило.
(4)
С писмо от 4 юни 2009 г. NEUWOGES поиска от Комисията съгласно член 265, параграф 2 от ДФЕС да открие официалната процедура по разследване в двумесечен срок.
(5)
С писмо от 29 юли 2009 г. Комисията представи на NEUWOGES предварителната си оценка, че нито EBV, нито GVV съдържат държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(6)
С писмо от 26 август 2009 г. жалбоподателят обжалва това предварително становище и поиска от Комисията да открие официалната процедура по разследване в двуседмичен срок.
(7)
С писмо от 15 септември 2009 г. службите на Комисията съобщиха на NEUWOGES, че ще му изпратят допълнително писмо с оценка на последните предоставени от него становища. С писмо от 22 септември 2009 г. NEUWOGES уведоми Комисията за несъгласието си с това нейно предложение.
(8)
На 9 октомври 2009 г. NEUWOGES предяви иск пред Съда на Европейския съюз и поиска решението, съдържащо се, както се твърди, в писмото на Комисията от 29 юли 2009 г., да бъде обявено за нищожно или като алтернатива да се приеме, че Комисията е пропуснала да се намеси, тъй като е отказала да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС. На 9 януари 2012 г. Съдът отхвърли иска за отмяна като недопустим и иска за бездействие - като неоснователен (3).
(9)
С писмо от 19 януари 2012 г. NEUWOGES поиска отново от Комисията да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(10)
С писмо от 21 март 2012 г. Комисията уведоми Германия, че е взела решение за откриване на официална процедура по разследване. Решението на Комисията за откриване на процедура по разследване (по-долу „решение за откриване на процедурата“) беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (4). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката. На 22 март 2012 г. NEUWOGES обжалва решението на Съда от 9 януари 2012 г. На 15 ноември 2012 г. Съдът отхвърли жалбата като безпредметна (5).
(11)
На 17 юли 2012 г., 2 октомври 2012 г., 4 април 2013 г. и 15 април 2014 г. в Комисията постъпиха становищата на NEUWOGES, а на 18 май 2012 г. и 22 април 2013 г. - и становищата на BAVARIA. Тези становища бяха препратени на Германия на 7 август 2012 г. и 16 септември 2013 г. По нареждане на Федералното правителство град Нойбранденбург представи становищата си на 23 юли 2012 г. и на 28 септември 2012 г.; провинция Берлин изпрати своите становища на 16 май 2012 г., 28 септември 2012 г. и 30 септември 2013 г.
2. ОПИСАНИЕ НА МЕРКИТЕ
(12)
NEUWOGES е дружество с ограничена отговорност съгласно германското законодателство. Град Нойбранденбург притежава 100 % от дружествените дялове. Предметът на дейност на NEUWOGES се състои в осигуряването на жилища на достъпни цени за големи групи от населението на град Нойбранденбург и съседните райони. Понастоящем дружеството притежава 33 % от целия жилищен фонд на град Нойбранденбург. BAVARIA 1 и BAVARIA 2 са дружества със специална цел, които бяха учредени специално за сделката с NEUWOGES и са мажоритарна собственост на фондове за недвижимо имущество от затворен тип. BAVARIA 1 е собственост на BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) и на BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), а BAVARIA 2 е притежание на 100 % на Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Дяловете в BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG, както и в Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn са притежание на частни инвеститори. Двата фонда са създадени по инициатива на Berliner Immobilien-Holding GmbH и се управляват от него, което дружество до 1 януари 2006 г. е било собственост на Bankgesellschaft Berlin, а след това е на 100 % непосредствено притежание на провинция Берлин.
(13)
NEUWOGES е и собственик на редица недвижими имоти в Нойбранденбург, върху които са изградени дванадесет жилищни блокове с общо 557 индивидуални апартаменти и множество търговски обекти. На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договорите EBV и GVV (наричани по-нататък „разглежданите договори“ или общо „сделката за продажба с обратен лизинг“ (sale-and-lease-back).
2.1. ДОГОВОР ЗА ПРАВА НА СТРОЕЖ ВЪРХУ ЧУЖДА СОБСТВЕНОСТ
(14)
На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договор за лизинг на земя и покупка на сгради за дванадесет сгради с общо 557 индивидуални апартамента. По силата на този договор BAVARIA е получило правата на строеж върху земята за период от 75 години и е закупило сградите.
(15)
EBV се състои от два основни елемента:
а)
от една страна BAVARIA се е задължило да заплати на NEUWOGES […] (6) EUR (7): […] EUR като капитализирана вноска за отстъпено право на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградата;
б)
от друга страна, считано от 1 януари 2029 г. BAVARIA трябва в продължение на 10 години да заплаща вноска за права на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на недвижимия имот, т.е. по […] EUR за м2, т.е. […] EUR годишно. За остатъчния срок на действие на EBV след този период е предвидена актуализация на вноската за отстъпено право на строеж спрямо индекса на цените за общите разходи за издръжка, в случай че този индекс се промени с повече от […] %.
(16)
През 1997 г., преди сключването на EBV с BAVARIA NEUWOGES е възложило оценката на стойността на обектите (сгради и земя) на вътрешни вещи лица. Съгласно тази експертна оценка стойността на обектите възлиза на […] EUR. Освен това през 2007 г. NEUWOGES е възложило и на външно вещо лице да изготви с обратно действие допълнителна експертна оценка на пазарната стойност на обектите през 1997 г. Съгласно експертната оценка от 2007 г. изчислената стойност на обектите за 1997 г. е възлизала на […] EUR.
Законът за опростяване на стари дългове (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
EBV е сключен в съответствие със закона за опростяване на стари дългове (8) (наричан по-нататък „AHG“). След Обединението на Германия през 1990 г. бившите държавни жилищностроителни предприятия в Източна Германия,бяха преобразувани в юридически самостоятелни общински жилищни предприятия. Активите и пасивите на техните предшественици бяха прехвърлени на тези нови предприятия, което за тях представляваше тежко бреме. За да се създаде възможност на жилищните предприятия да бъдат жизнеспособни в дългосрочен план, федералните законодатели приеха Закона за опростяване на стари дългове, който влезе в сила на 27 май 1993 г.
(18)
По силата на AHG общинските жилищни предприятия в Източна Германия получават възможност за опрощаване на дълговете им въз основа на заявление. Съгласно член 4, алинеи 1-2 от AHG за дългове, превишаващи сумата от 76,69 EUR/м2, може да бъде предоставено частично опрощаване, като обаче могат да бъдат зачетени максимум 434,60 EUR/м2. В замяна на това жилищното предприятие трябва да поеме определени задължения. Така например то трябва да положи активни усилия за приватизацията на 15 % от жилищата (член 4, алинея 1, изречение 1 във връзка с член 5), да разполага с бизнесплан за бърза приватизация, модернизация и привеждане в изправност на своя жилищен фонд (член 4, алинея 5, изречение 2), както и да се отчита за напредъка на своята инвестиционна програма и резултатите от приватизацията (член 4, алинеи 5-7). Съгласно редакцията на закона, която е била в сила към въпросния момент (1997/1998 г.), жилищните предприятия са можели да изпълнят задължението си за приватизация до 31 декември 2003 г. В случай че дадено жилищно предприятие не изпълни задължението си за приватизация (т.е. ако не е полага активни усилия за приватизация), предоставеното опрощаване е трябвало да бъде възстановено.
(19)
Жилищните предприятия е трябвало да отчисляват определен процент от приходите от приватизацията, превишаващи 76,69 EUR/м2, във Фонд за погасяване на наследени задължения) (Erblastentilgungsfonds, наричан по-нататък „ETF“). Към тогавашния момент (1997/1998 г.) член 5, алинея 2 от AHG е предвиждал, че за всички приватизационни сделки, сключени до 31 декември 1998 г., е трябвало да бъдат отчислявани 45 % от приходите от продажбата. За приватизационни сделки, сключени до 31 декември 2000 г. или до 31 декември 2003 г., са били определени дялове от приходите в размер на 50 %, съответно55 %. Ако приватизацията е била извършена под формата на учредяване на право на строеж (т.е. вместо директна продажба на сградите и земята са били продадени само сградите, а за земята са били учредени права на строеж), заложените в изчислението на задълженията за отчисление приходи от продажбата са се съдържали в цената на сградите и стойността в брой на договорената вноска за отстъпеното право на строеж (член 5, алинея 2).
(20)
През 1995 г. се е оказало, че първоначално планираната форма на приватизация, т.е. продажбата на наемателите, вероятно не би довела до изискваната приватизационна квота от 15 %. С оглед на това кредитната институция Kreditanstalt für Wiederaufbau (наричана по-нататък „KfW“), на която е било поверено управлението на опрощаването на дълговете, е започнала да приема като допустимо също и т.нар. „приватизация в полза на междинни приобретатели“ (9). Съгласно този модел, който е трябвало да бъде прилаган само когато квотата от 15 % по всяка вероятност е нямало да бъде достигната чрез преки приватизационни сделки, жилищните предприятия са могли да продават сгради en bloc на купувачи, които са стопански субекти. За да може да бъде зачетено към приватизационната квота на жилищното предприятие в размер на 15 %, купувачът стопански субект е трябвало да се задължи да санира сградите и да препродаде възможно най-много жилища (но не по-малко една трета) на наемателите (10). Ако след представянето на конкретни предложения за продажба броят на наемателите, проявили интерес към продажбата, се окажел значително под от една трета, купувачът стопански субект е можел да извади 60 % от жилищата от задължението за приватизация и по този начин да ограничи това задължение до приватизацията на една трета от оставащите 40 % от жилищата (11).
NEUWOGES и AHG
(21)
Накрая EBV е бил признат от KfW като меродавна продажба в полза на междинни приобретатели съгласно AHG. Следователно сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е улеснило NEUWOGES при изпълнението на неговите задължения за приватизация съгласно AHG. При все това остава неясно и спорно до каква степен AHG е повлиял на търговските съображения в основата на решението на NEUWOGES да сключи договора, и дали полученото от NEUWOGES опрощаване съгласно AHG трябва да бъде взето предвид при оценката на въпроса дали сделката за продажба с обратен лизинг представлява държавна помощ в полза на BAVARIA.
(22)
Според собствени твърдения NEUWOGES е получило опрощение в общ размер на […] EUR (12). NEUWOGES изтъкна, че е било трудно част от цялото получено опрощаване да бъде отнесена пропорционално към сделката за продажба с обратен лизинг, тъй като съгласно AHG опрощаване е възможно само след като жилищното предприятие е изпълнило изцяло своето задължение за приватизация. Ако обаче частична сума от полученото цялостно опрощаване трябвало да бъде отнесена към определено задължение за приватизация въз основа на дела на тези приватизационни сделки от цялото задължение на NEUWOGES за приватизация, цялостно брутно опрощаване в размер на […] EUR би могло аритметично да бъде отнесено към сделката за продажба с обратен лизинг. От приходите от сделката с BAVARIA […] EUR е трябвало да бъдат отчислени за ETF, така че нетното опрощаване на NEUWOGES се изчислява на […] EUR (13).
2.2. ДОГОВОР ЗА УПРАВЛЕНИЕ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Също така на 21 януари 1998 г. BAVARIA и NEUWOGES са подписали GVV, по силата на който сградите са отдадени обратно под наем на NEUWOGES. По силата на GVV NEUWOGES продължава да отговаря за управлението и търговското ползване на разглежданите сгради за период от 30 години. Всички приходи от отдаването под наем на сградите остават в полза на NEUWOGES. В замяна на тези права на ползване NEUWOGES се е задължило да заплаща фиксирана месечна наемна вноска в размер на […] EUR ([…] EUR годишно) до приключването на работите по санирането и […] EUR ([…] EUR годишно) за времето след това. Считано от 1 януари 2000 г., тази лизинговият лихвен процент се е увеличил с […] % годишно.
2.3. ДОГОВОР ЗА ОБЩО ФИКСИРАНО ПЛАЩАНЕ (GLOBALPAUSCHALVERTRAG)
(24)
BAVARIA се е задължило да санира разглежданите сгради и за тази цел е сключило с BRG Bau-Regie GmbH (наричано по-нататък „BRG“), което е изцяло притежавано дъщерно дружество на NEUWOGES, договор за общо фиксирано плащане (Globalpauschalvertrag, наричан по-нататък „GVP“). По силата на GPV BAVARIA е плащало на BRG обща фиксирана сума в размер на […] EUR за договорените работи по санирането.
3. ЗАБЕЛЕЖКИ НА ГЕРМАНИЯ
(25)
Германия ограничава отговора си на решението за откриване на процедурата до заявлението, че в настоящия случай няма да взема становище по решението и предоставя това на засегнатите административно-териториални единици - град Нойбранденбург и провинция Берлин.
4. СТАНОВИЩА НА ЗАИНТЕРЕСОВАНИ СТРАНИ
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES твърди, че със сключването на разглежданите договори не е действало като действащ в условията на пазарна икономика стопански субект и затова е създало на BAVARIA икономическо предимство, представляващо държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно изчисленията на NEUWOGES разглежданите договори са довели до загуби в размер на […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност). Според NEUWOGES тези загуби представляват несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ в полза на BAVARIA.
(27)
При преценката на обичайния за пазара характер на разглежданите договори NEUWOGES твърди, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани поотделно (раздел 4.1.1). Що се отнася до отделните договори, NEUWOGES твърди, че нито EBV (раздел 4.1.2), нито GVV (раздел 4.1.3) биха били сключени от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Освен това NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал алтернативен подход (раздел 4.1.4). Накрая NEUWOGES твърди, че предоставеното на BAVARIA предимство представлява прехвърляне на държавни средства, което трябва да бъде приписана на град Нойбранденбург (раздел 4.1.5).
4.1.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(28)
NEUWOGES твърди, че по отношение на въпроса дали разглежданите договори са сключени при пазарни условия, EBV и GVV задължително трябва да бъдат преценявани поотделно. Според NEUWOGES EBV и GVV са юридически самостоятелни договори, които би трябвало да съществуват поотделно. Ако двата договора действително са били замислени като едно цяло, то според NEUWOGES и двата би трябвало да бъдат нотариално заверени; само EBV обаче е нотариално заверен.
(29)
Затова NEUWOGES подхожда индивидуално към двата договора, за да прецени дали техният характер е обичаен за пазара.
4.1.2. Договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, EBV)
(30)
NEUWOGES застъпва схващането, че по отношение на изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки за разглежданите обекти (сгради и парцели) нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил EBV с BAVARIA на договорената цена. Плащането на таксите за правото на строеж, опрощаването съгласно AHG въз основа на EBV, задължението за саниране и ограничената тръжна процедура не биха могли да променят този извод.
4.1.2.1. Покупна цена
(31)
NEUWOGES припомня, че BAVARIA е заплатило в брой […] EUR за сградите плюс […] EUR като капитализирана вноска за отстъпеното право на строеж върху земята. В двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. общата стойност на обектите (стойността на земята плюс стойността на сградите) е изчислена на […] EUR, съответно на […] EUR. Освен това в двете експертни оценки е изчислена не само общата стойност на обектите, но и поотделно стойността на земята (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR) и стойността на сградите (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR).
(32)
NEUWOGES е на мнение, че експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. представлява реалистична оценка на стойността на обектите към тогавашния момент (1997/1998 г.) и при сравнения трябва да бъде вземана предвид само действително заплатената от BAVARIA цена за сградите (а не цената за сградите плюс капитализираната вноска за отстъпеното право на строеж върху земята). В съответствие с това NEUWOGES според собственото му мнение е получило сума, превишаваща пазарната цена през разглеждания период (1997/1998 г.) с […] EUR. Дори ако се вземе предвид опрощаването съгласно AHG, платената от BAVARIA цена пак би била с 16 % по-ниска от по-ниската стойност в експертната оценка от 2007 г. Платената от BAVARIA цена е била според NEUWOGES много по-ниска от пазарната цена, така че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел продажба при тази цена.
(33)
В тази връзка NEUWOGES припомня, че съгласно Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (14) при определени условия като пазарна цена може да бъде приета покупна цена, която да е до 5 % под пазарната цена, определена в независима експертна оценка. Обратно, като пазарна цена не би могла да бъде приета цена, която и при най-изгодна хипотеза е най-малко 16 % по-ниска от най-ниската оценка.
4.1.2.2. Капитализирана вноска за правата на строеж върху чужда собственост
(34)
NEUWOGES твърди, че за сравнението на платената от BAVARIA цена с изчислените цени в двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. (в които е определена стойността на цялата собственост върху сградите и земята) не трябва да бъдат вземани предвид капитализираните вноски за правото на строеж за първите 30 години. Тъй като капитализираната вноска за правото на строеж се заплаща за учредяването и прехвърлянето на правата на строеж през период от 75 години, а не за прехвърлянето на собствеността върху земята, тя не може да бъде взета под внимание за сравнението между платената цена от BAVARIA за сградите и изчислената цена в една от двете експертни оценки.
4.1.2.3. Опрощаване съгласно AHG
(35)
NEUWOGES заявява също така, че произтичащото от разглежданите договори опрощаване съгласно AHG в размер на […] EUR не трябва да бъде взето предвид при сравнението на платената от BAVARIA цена с определената цена в двете експертни оценки на пазарната стойност. В подкрепа на това твърдение се привеждат следните доводи:
-
Опрощаването съгласно AHG е предимство, предоставено на NEUWOGES от трета страна (KfW), която по никакъв начин не е свързана с купувача. Няма причина даден продавач да приеме цена под пазарната само защото вследствие на трансакцията ще получи някои допълнителни предимства от трета страна.
-
BAVARIA не е поело никакви задължения, произтичащи от AHG, които преди това са били вменени на NEUWOGES и за които следва да се плати възнаграждение под формата на отстъпка от покупната цена. BAVARIA „на хартия“ се е задължило да се опита да продаде няколко жилища на наемателите, но е възложило на NEUWOGES конкретното извършване на приватизацията за собствена сметка. Следователно BAVARIA не е поело истинска отговорност и затова и не е носило отговорност в случай на неуспех на приватизацията.
-
Тъй като опрощаването е било обвързано с изпълнението на задължението на NEUWOGES да приватизира 15 % от своите жилища, а сделката с BAVARIA е покривала само 20 % от всички задължения за приватизация, реално (противно на аритметичното изчисление) не е възможно пропорционално отнасяне на опрощаването съгласно AHG, което е станало благодарение на сделката с BAVARIA. С други думи, ако NEUWOGES не бе изпълнило изцяло своето задължение за приватизация, дружеството не би получило никакво предимство съгласно AHG от сделката с BAVARIA.
-
Във всички случаи сделката за продажба с обратен лизинг е щяла да доведе до положение, при което NEUWOGES е трябвало да отчисли в полза на ETF само сравнително нисък процент (45 % вместо 50 % или 55 %) от приходите, докато несключването на договора и търсенето на друг купувач биха довели до риска от отчисляването на по-голяма част от приходите от продажба в полза на фонда.
-
Във всеки случай NEUWOGES посочва, че в крайна сметка е изпълнило задълженията си за приватизация на 165 %, така че вече предоставеното опрощаване е щяло да бъде потвърдено и без сделката с BAVARIA.
4.1.2.4. Саниране
(36)
Също така NEUWOGES изтъква, че не се е възползвало от извършеното от BAVARIA саниране, тъй като BAVARIA е било собственик на сградите и следователно единственият бенефициер от санирането.
4.1.2.5. Тръжна процедура
(37)
NEUWOGES твърди, че ограничената тръжна процедура през 1997 г. не би могла да се използва като индикатор, че платената от BAVARIA цена е била действително пазарната цена. Тръжната процедура не е била открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна и затова не е достатъчна за определянето на пазарната стойност.
4.1.3. Договор за управление (Generalverwaltervertrag, GVV)
(38)
NEUWOGES посочва, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект от сравнима големина и в сравнимо положение не би сключил GVV, тъй предварително било ясно, че договорът ще доведе до значителни загуби. В подкрепа на това твърдение NEUWOGES по-конкретно посочва, че още от самото начало загубите са били предвидими, понеже изчисленията, на които се е основавал договорът, произтичат от хипотези за бъдещото развитие на пазара на жилища под наем в Нойбранденбург, които са били очевидно твърде оптимистични. Също така NEUWOGES изтъква, че различни предполагаемо подобни договори, приведени от BAVARIA за сравнение, не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV и че NEUWOGES е приел този очевидно неизгоден договор само поради политически причини, които не са от значение за прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
4.1.3.1. GVV при отчитане на пазарните очаквания
(39)
NEUWOGES твърди, че ключовите разпоредби на GVV - фиксирана месечна лизингова вноска, увеличавана ежегодно с […] %, неиндексирано приспадане на разходите в първоначален размер на приблизително […] % (включително […] % риск от несъбиране на наема) и срок от 30 години не отговарят на условията, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би приел. В тази връзка NEUWOGES изтъква следните аргументи:
-
Поради ниския заложен риск от несъбиране на наема в размер на само […] % от нетните приходи от наема NEUWOGES носи финансовия риск за постигането на квота на заетост от минимум […] %.
-
Индексирането на фиксираната лизингова вноска с […] % годишно означава, че NEUWOGES носи финансовия риск, поне от това да не може да налага съответни ежегодни увеличения на наема, съответстващи на този процент.
-
Тъй като разходите не са индексирани, NEUWOGES носи финансовия риск от увеличение на разходите за управление и техническа поддръжка и само едно увеличение на наема над […] % годишно би могло евентуално да компенсира ръста на разходите.
-
С оглед на дългия срок от 30 години тези финансови рискове са значителни.
(40)
Според NEUWOGES от самото начало е било ясно, че тези рискове ще настъпят и ще доведат до големи загуби и следователно нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил договора. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил само договор, който е рентабилен или поне не влече след себе си загуби. NEUWOGES обясни, че GVV би могъл да донесе печалба само тогава, когато би могло разумно да се предположи, че в действителност могат да се постигнат високата квота на заетост, ежегодните увеличения на наема от […] % и стабилните разходи. Според NEUWOGES още при сключването на договора е можело обаче да се предвиди, че средна квота на заетост от […] % не е постижима, че не е възможно увеличение на наема от минимум […] % годишно и че разходите за управление и техническа поддръжка неизбежно ще се увеличават през срока на договора. В подкрепа на тези твърдения NEUWOGES препраща както към прогнозирания спад на населението, така и към пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург и подчертава, че въз основа на тези данни е трябвало да се очакват загуби. Тъй като числеността на населението в Нойбранденбург е бележела спад още преди сключването на разглежданите договори, поне след 1995 г. е имало съществено свръхпредлагане на жилища, като непривлекателните панелни жилища, предмет на договора, са били най-силно засегнати от незаетост и ниски наеми.
(41)
Според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би заложил в изчисленията си по-песимистични очаквания, като например прогнозирани увеличения на наема от […] % до […] %, риск от несъбиране на наема от […] % и индексиране на разходите с […] %. В представен на по-късен етап от NEUWOGES анализ на паричните потоци от 2012 г. е документирано, че въз основа на тези хипотези относно GVV би трябвало да се очаква отрицателен паричен поток от […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност) (15). NEUWOGES изтъква, че тази сума представлява получената от BAVARIA държавна помощ. Допълнително се представят редица варианти на този анализ на паричните потоци, от които е видно, че дори и да са били оправдани по-оптимистични хипотези (като средна квота на незаетост от […] %, годишни увеличения на наема с […] % и ръст на разходите от […] %), прогнозният общ паричен поток също е щял да бъде отрицателен. Според NEUWOGES в резултат на GVV би могла да бъде реализирана печалба само при залагането на, както се твърди, напълно нереалистични хипотези ([…] % квота на незаетост, годишно увеличение на наема с […] %, ръст на разходите от […] %).
4.1.3.2. Договори, използвани за сравнение
(42)
NEUWOGES оспорва, че определени договори за сравними трансакции (договори […] (16), […] (17) и […] (18)) могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV. NEUWOGES не споделя схващането, че договорите са сравними, и изтъква, че те се различават от GVV в следните съществени аспекти:
-
тъй като не са представени доказателства, че е налице достатъчно сходство между икономическото състояние и бъдещите перспективи на градовете, в които се намират недвижимите имоти, за които се отнасят примерните договори, и състоянието и перспективите на Нойбранденбург, не може да се приеме, че като цяло договорите са сравними;
-
индексирането на лизинговата вноска в договорите, служещи за сравнение, се различава чувствително от предвиденото индексиране в GVV (т.е. 1,0 %-1,5 %);
-
нито един от приведените с цел сравнение договори не е подходящ, тъй като обстоятелствата са различни във всеки случай ([…]: задължения за техническа поддръжка при по-ниски разходи, […]: не става въпрос за жилища, а за търговски обекти с квота на незаетост от 0 % при сключването на договора, […]: недвижими имоти в регион с растеж).
(43)
Според NEUWOGES договори за сравнение не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV, а в много по-голяма степен тъкмо обратно - подчертават неговия необичаен за пазара характер, защото съдържат не толкова обременяващи разпоредби, въпреки че икономическите перспективи за съответните обекти са били по-добри.
4.1.3.3. Политически причини
(44)
NEUWOGES твърди, че независимо от това, че GVV е бил без съмнение икономически неизгоден, той е бил сключен по политически причини. NEUWOGES припомня, че причината за предоставяне на държавни помощи не е от значение за правната преценка, и претендира, че именно посочените политически причини доказват, че икономическите съображения не са играели решаваща роля. NEUWOGES заявява, че GVV е бил сключен поради следните причини:
-
бил е оказан силен политически натиск за ускоряване на санирането и приватизацията на жилищния фонд в новите федерални провинции;
-
град Бранденбург се е надявал да противодейства на постоянното намаляване на населението посредством санирането и приватизацията на жилища;.
-
чрез сключването на GVV в комбинация с GPV се е поддържало равнището на инвестициите в Нойбранденбург; спад на инвестициите би оказал значително въздействие върху безработицата в града.
4.1.4. Алтернативи
(45)
В заключение NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел алтернативи на разглежданите договори.
(46)
Първо, NEUWOGES посочва, че би трябвало да бъде предпочетена директна продажба, тъй като тя би генерирала печалба, докато при GVV от самото начало е могло да се очакват загуби. Обектите (сгради и парцели) са могли да бъдат продадени на цената, определена в експертните оценки на пазарната стойност, или на по-висока цена. Дори ако даден купувач само беше придобил земята и беше разрушил сградите, тази продажба е щяла да бъде по-рентабилна. NEUWOGES поддържа това мнение и при отчитане на опрощаването съгласно AHG, понеже NEUWOGES е могло да опита да изпълни задълженията си чрез приватизацията на други сгради, а продажбата би била по-рентабилна дори без опрощаването съгласно AHG отколкото сделката за продажба с обратен лизинг. Според NEUWOGES причините да не се прибегне до някоя от тези алтернативи могат да се обяснят с неговите политически задължения.
(47)
Освен това NEUWOGES е на мнение, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел да финансира сам едно не толкова мащабно саниране, да отдаде под наем сградите без саниране или да събори сградите. NEUWOGES отново обяснява отхвърлянето на тези алтернативи със своите политическите задължения.
(48)
Накрая NEUWOGES счита, че в случай на решение за саниране за NEUWOGES във всеки случай е щяло да бъде по-рентабилно да финансира тези работи по друг начин. Например това е могло да стане чрез кредит, за чието обезпечение град Нойбранденбург да поеме поръчителство, така че условията за кредита са щели да бъдат по-изгодни, отколкото при сделката с BAVARIA.
4.1.5. Държавни средства и приписване на държавата
(49)
NEUWOGES счита, че предполагаемо предимство е предоставено от държавни средства и следва да бъде приписано на държавата.
(50)
Първо, NEUWOGES твърди, че град Нойбранденбург като едноличен собственик на капитала и чрез доминиращото си влияние върху надзорния съвет е упражнил доминиращо влияние върху NEUWOGES. С оглед на тези правоотношения на контрол предполагаемите загуби от сделката за продажба с обратен лизинг са представлявали пропуснати държавни средства.
(51)
Също така NEUWOGES твърди, че в настоящия случай са налице практически всички индикатори за вменяване на държавата: град Нойбранденбург упражнява значително влияние върху NEUWOGES; за NEUWOGES е от изключително важно значение да служи на интересите на града; разглежданата сделка е била сключена поради политически причини и град Нойбранденбург доказано е имал последната дума при сделката за продажба с обратен лизинг.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA отхвърля аргументите на NEUWOGES и заявява, че разглежданите договори са били нормални пазарни трансакции и не са му предоставили предимство. Следователно те не са представлявали държавна помощ. Първо BAVARIA изтъква, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една икономическа цялост (раздел 4.2.1). Второ, според него като цяло при договорите не става въпрос за договори, които нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил (раздел 4.2.2). Трето, посочените от NEUWOGES алтернативи не са били по-благоприятни за NEUWOGES (раздел 4.2.3). Накрая BAVARIA твърди, че не е налице прехвърляне на средства, което може да бъде приписано на държавата (раздел 4.2.4).
4.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(53)
В тази връзка BAVARIA се аргументира, че разглежданите договори следва да бъдат третирани като едно цяло и не могат да бъдат оценявани изолирано един от друг. Според него продажбата и последващото обратно наемане на сградите са две взаимосвързани части на една-единствена сделка. BAVARIA подчертава, че сделката е била предложена като пакет и оценена от NEUWOGES като пакет, както е видно от вътрешния протокол, с който е документиран процесът по намиране на решение от страна на NEUWOGES.
(54)
Следователно, според BAVARIA критерият за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект следва да бъде приложен за сделката като цяло, а не за всеки отделен договор.
4.2.2. Сделката не е предоставила предимство на BAVARIA
(55)
Според BAVARIA възможното съществуване на предимство е изключено още поради самия факт, че NEUWOGES е провело тръжна процедура (дори и тя да е била само с ограничен обхват), за да сондира пазара. BAVARIA твърди, че няма причина за съмнение, че NEUWOGES е избрало икономически най-изгодната оферта.
(56)
Според BAVARIA, за да се установи дали независимо от тръжната процедура действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил сделката, би трябвало да бъде взета предвид особената ситуация на NEUWOGES. NEUWOGES е трябвало да получи капитал и да санира жилищата, за да ги приватизира (при изгодни в бъдеще наеми) и да получи опрощаването съгласно AHG. Затова според BAVARIA действащ в условията на пазарна икономика стопански субект също би сключил сделката в подобна ситуация.
(57)
Що се отнася до разпоредбите на GVV и рисковете, съпътстващи развитието на пазара на недвижимите имоти в Нойбранденбург под очакванията (като например квота на незаетост над прогнозите и пр.), BAVARIA изтъква довода, че рискът желаният наем и квота на заетост да не могат да бъдат постигнати не е бил наложен на NEUWOGES, а всъщност той е останал в предприятието. NEUWOGES е трябвало да понесе последиците също и от евентуално развитие на пазарната конюнктура под очакванията, ако сделката с BAVARIA не беше осъществена.
(58)
Относно отделните разпоредби на GVV BAVARIA твърди, че използваният за изчислението на лизинговия лихвен процент среден наем за м2 е бил малко под стойностите, които е трябвало да бъдат очаквани за Нойбранденбург съгласно индекса на наемите. Освен това BAVARIA подчертава, че в същия индекс на наемите се е очаквало нарастване на наемите след 1 януари 2000 г., така че увеличение на наемите от […] % годишно не е било нереалистично.
(59)
По отношение на EBV BAVARIA подчертава, че изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки на пазарната стойност не могат да бъдат директно сравнявани с EBV, тъй като експертните оценки са се отнасяли за директна продажба, докато EBV е предвиждал продажба на сградите и само учредяване на права на строеж върху земята. Тъй като NEUWOGES е останало собственик на земята, определената в експертните оценки стойност на земята не е можела да бъде взета предвид. Според BAVARIA във всеки случай експертните оценки на пазарната стойност вече не са от значение, тъй като в тях е оценена само теоретичната стойност на обектите, а не тяхната стойност, която действително може да бъде реализирана на пазара.
(60)
Освен това BAVARIA твърди, че трябва да бъде взето предвид и постигнатото със сделката опрощаване на дългове. Една от целите на NEUWOGES при сключването на разглежданата сделка е била постигането на опрощаване съгласно AHG.
(61)
Независимо от конкретните условия на EBV и на GVV според BAVARIA трябва да бъдат взети предвид и предимствата, които NEUWOGES е получило от GPV. BAVARIA твърди, че NEUWOGES е настоявало санирането на жилищата да бъде възложено на неговото дъщерно дружество BRG, като добре е знаело, че NEUWOGES ще получи всички печалби на BRG (то обаче е отговаряло и за покриването на евентуални загуби). На този фон печалбите от договора с BRG за сума в размер на […] EUR трябва да бъдат разглеждани като важно предимство за NEUWOGES.
(62)
По отношение на общата логика на модела сделката за продажба с обратен лизинг BAVARIA накрая посочва, че NEUWOGES естествено е трябвало да върне първоначалната инвестиция на BAVARIA заедно с лихвите. BAVARIA препраща към протокола от вътрешния процес по намиране на решение на NEUWOGES, за да покаже, че NEUWOGES е съзнавало напълно факта, че с лизинговият лихвен процент е трябвало да бъде изплатена първоначалната инвестиция на BAVARIA.
4.2.3. Алтернативи
(63)
Що се отнася до изложените от NEUWOGES алтернативи, които според него са били икономически по-изгодни, BAVARIA твърди, че тези алтернативи не са били на разположение или пък на са били по-изгодни. Първо, що се отнася до предполагаемия вариант за директна продажба на наемателите, според BAVARIA е било много малко вероятно NEUWOGES да продаде несанирани жилища, като същевременно с това то не е разполагало със средствата за финансиране на необходимото саниране. Второ, във връзка с финансирането на санирането с кредит BAVARIA посочва, че NEUWOGES е трябвало да поеме същите рискове и разходи като при сделката с BAVARIA. Освен това директната продажба на санирани жилища на наемателите или на купувач стопански субект не е била привлекателна, понеже би се наложило NEUWOGES да отчисли значителен процент от по-високата цена в полза на ETF.
4.2.4. Държавни средства и приписване на държавата
(64)
В заключение BAVARIA изтъква, че сделката не засяга средства на държавата и не следва бъде приписана на държавата. Според BAVARIA NEUWOGES е нормално предприятие по частното право, което не получава държавни средства нито пряко, нито косвено. Общият контрол, упражняван от надзорния съвет, в който представителите на общината са с най-голям брой, не е достатъчен за приписването на трансакцията на държавата. Аргументът на NEUWOGES, че град Нойбранденбург е оказал натиск върху NEUWOGES да сключи сделката по политически причини не е убедителен.
4.3. ГРАД НОЙБРАНДЕНБУРГ
(65)
Град Нойбранденбург, който е собственик на NEUWOGES, твърди, че разглежданите договори включват държавна помощ. Градът подкрепя приведените от NEUWOGES аргументи и взема самостоятелно становище по редица други въпроси.
4.3.1. Предимство
(66)
Първо, Нойбранденбург е на мнение, че EBV и GVV трябва да бъдат оценявани поотделно, тъй като страните по договорите са ги разграничили старателно както в правен, така и в икономически аспект. Второ, Нойбранденбург препраща към изтъкнатите от NEUWOGES аргументи по отношение на прогнозното намаляване на населението, което действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би отчел. Освен това Нойбранденбург подчертава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би могъл ясно да предвиди високия процент на незаетост. Трето, Нойбранденбург застъпва схващането, че възложеното от BAVARIA саниране е било така лесно изпълнимо, че не е могло да се очакват висок процент на заетост и значителни увеличения на наемите.
(67)
Освен това Нойбранденбург отхвърля и други аргументи на BAVARIA. В частност Нойбранденбург счита, че тръжната процедура не може да бъде ползвана като признак за това, че офертата на BAVARIA е била най-изгодната налична оферта на пазара. Във всеки случай действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел офертата на BAVARIA дори и действително да е била най-изгодната оферта на пазара. Що се отнася до предполагаемите алтернативи, Нойбранденбург по същество споделя аргументите на NEUWOGES. По отношение на експертните оценки на пазарната стойност и аргумента на BAVARIA, че не било възможно да бъдат постигнати изчислените цени, Нойбранденбург обяснява, че експертната оценка на пазарната стойност трябва да бъде заложена като параметър за пазарната цена към меродавния момент, тъй като вече не е възможно да се установи цената, която през 1998 г. NEUWOGES действително е можело да се постигне на пазара.
4.3.2. Държавни средства и приписване на държавата
(68)
Град Нойбранденбург смята, че правната сделка трябва да му бъде приписана, тъй като той упражнява достатъчен контрол върху NEUWOGES като цяло и в частност по отношение на сделката за продажба с обратен лизинг.
(69)
Като едноличен собственик на капитала градът по собствени твърдения е имал пълен контрол върху NEUWOGES. Затова управителите на NEUWOGES трябвало да изпълняват нарежданията на града. Освен това осем от десетте членове на надзорния съвет на NEUWOGES са представители на града, така че той разполага с допълнителен механизъм за контрол. Съгласно законодателството за общините град Нойбранденбург е бил задължен да гарантира, че може да упражнява съответно влияние върху NEUWOGES.
(70)
Във връзка с разглежданата сделка град Нойбранденбург обяснява, че не само е имал възможност за упражняване на контрол, но и действително е упражнявал такъв контрол при тази сделка. Нойбранденбург смята, че между другото от протоколите на надзорния съвет е видна тясната обвързаност на представителите на града и че преди сключването на сделката е било необходимо решение на надзорния съвет. По отношение на условията на сделката Нойбранденбург посочва, че градът е изисквал да бъдат защитени политическите интереси на общината.
(71)
В резюме град Нойбранденбург констатира, че контролът на града върху сделката за продажба с обратен лизинг, както и неговата отговорност за това се доказват от фактите, така че сделката следва да му бъде приписана.
4.4. ФЕДЕРАЛНА ПРОВИНЦИЯ БЕРЛИН
(72)
Федерална провинция Берлин, която е тясно свързана с BAVARIA (19), твърди, че разглежданите договори не съдържат елемент на помощ, тъй като за BAVARIA не било създадено предимство.
4.4.1. Предимство
(73)
Първо, Берлин изтъква довода, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една-единствена сделка, тъй като те са допълващи се части на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг. Според провинцията NEUWOGES също ги е третирало като едно цяло.
(74)
По отношение на критерия за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект Берлин препраща към обстоятелството, че с оглед на икономическото състояние на NEUWOGES през разглеждания период (1997/1998 г.) и вида на целевата сделка (приватизация в съответствие с условията за опрощаване съгласно AHG, саниране на жилищния му фонд, запазване на управлението върху неговите обекти, запазване на социалнопоносими наеми) BAVARIA е предложило балансирано решение.
(75)
По-специално по отношение на EBV Берлин изтъква, че първо, тръжната процедура на NEUWOGES показва, че NEUWOGES е счело офертата на BAVARIA за най-изгодната налична на пазара към въпросния момент (1997/1998 г.) оферта за финансиране. Второ, Берлин твърди, че опрощаването съгласно AHG трябва да бъде взето предвид, тъй като изпълнението на задължението за приватизация по реда на AHG е било много важно желание на NEUWOGES. Трето, Берлин акцентира, че продажбата срещу относително ниска цена (чрез избор на обвързано с административни условия за саниране отчуждаване вместо отчуждаване след приключване на самостоятелно извършени работи по саниране) е била в икономически интерес на NEUWOGES, защото по-ниската цена означавала, че в полза на ETF е трябвало да бъде отчислена по-ниска сума.
(76)
По отношение на GVV Берлин посочва, че, първо, договорите за сравнение показва, че нито срокът на договора, нито индексирането на лизинговата вноска с […] % годишно са били необичайни. Второ, с оглед на изчислимото към тогавашния момент (1997/1998 г.) средно ниво на инфлацията индексирането е било оправдано. Трето, наемът за м2 е бил в рамките на валидния индекс на наемите за Нойбранденбург.
4.4.2. Държавни средства и приписване на държавата
(77)
Подобно на BAVARIA провинция Берлин аргументира, че град Нойбранденбург не предоставя средства на NEUWOGES. Всъщност на разположение на NEUWOGES са само реализираните от самите него приходи, върху които общинските служби нямат пряк контрол.
(78)
По отношение на приписването на държавата Берлин смята за не много логично, че град Нойбранденбург е решил да предостави помощ на фонд за недвижими имоти от Берлин в ущърб на собственото си местно дружество за жилищно строителство. Освен това според него няма достатъчно признаци за това град Нойбранденбург да иска да му бъде приписано сключването на договорите.
5. ОСНОВАНИЯ ЗА ОТКРИВАНЕТО НА ОФИЦИАЛНАТА ПРОЦЕДУРА ПО РАЗСЛЕДВАНЕ
(79)
В решението си за откриване на официалната процедура по разследване Комисията представи своето предварително становище по редица въпроса и покани заинтересованите страни да представят сведения най-вече относно три въпроса.
(80)
Първо, Комисията временно прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като съвкупност, а не поотделно, тъй като и двата договора са съставна част от лизинг на недвижими имоти под формата на сделка за продажба с обратен лизинг (20). Затова оценката на възможно икономическо предимство се е основала на анализа на приходите, които през 1998 г. NEUWOGES е можело да очаква от съвместното сключване на EBV и на GVV (21).
(81)
Относно EBV Комисията изтъкна по-специално два въпроса:
-
първо, трябва да бъде изяснено дали опрощаването съгласно AHG трябвало да бъде включено в оценката (22);
-
второ, Комисията поиска допълнителна информация относно разликите в експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г., тъй като според нея без допълнително уточнение не може да се установи коя от тези експертни оценки евентуално отразява действителната пазарна стойност на недвижимите имоти през 1997/1998 г. (23).
(82)
По отношение на GVV Комисията подчертава първо, че от договорите за сравнение е видно, че договорените между NEUWOGES и BAVARIA условия не са били необичайни за пазара към тогавашния момент (1997/1998 г.) (24). На второ място Комисията твърди, че проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура доказва, че NEUWOGES е имало възможността да се осведоми на пазара и да вземе икономически рационално решение (25). На трето място Комисията изтъкна факта, че договорените наеми за 2008 г. действително са отговаряли на средния наем в разглеждания район на града през 2008 г. и са били само малко по-ниски (26).
(83)
Въпреки че всички тези фактори говорят в подкрепа на обичайния пазарен характер на GVV, Комисията поиска допълнителна информация относно очакванията на участниците в пазара на недвижими имоти през 1998 г., за да може да провери по-задълбочено съответните доводи (27).
(84)
Накрая Комисията разгледа представения от NEUWOGES анализ на паричните потоци и в крайна сметка стигна до извода, че поради методологически недостатъци този анализ не може да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (28).
(85)
Затова Комисията стигна до резултата, че въз основа на представената информация не би могла да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (29). Тя обаче изрази намерението си да провери по-задълбочено аргументите на пазарните участници и помоли всички заинтересовани страни за представянето на допълнителна целесъобразна информация (30).
6. НАЦИОНАЛНИ СЪДЕБНИ ПРОИЗВОДСТВА
(86)
На 28 ноември 2008 г. LG Rostock оповести решението си в първоинстанционното производство между BAVARIA и NEUWOGES. BAVARIA е подало иска, тъй като след октомври 2006 г. NEUWOGES е отказало плащането на договорената в GVV месечна лизингова вноска с мотива, че договорът е нищожен, понеже съдържа неправомерна държавна помощ.
(87)
В решението си LG Rostock първо прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като едно цяло, а не поотделно, тъй като двата договора били съставна част на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг (31).
(88)
По отношение на EBV LG Rostock определи първо за първите 30 години от срока на действие на EBV годишната вноска за правото на строеж; тя възлизаше на […] % годишно. LG Rostock застъпи схващането, че това не представлява несъразмерно ниско възнаграждение, тъй като NEUWOGES е получило авансово вноската за правото на строеж за първите 30 години и е могло да я инвестира доходоносно, което не е било възможно да стане при ежегодно плащане (32).
(89)
Освен това LG Rostock установи, че постигнатото от NEUWOGES благодарение на сделката за продажба с обратен лизинг освобождаване от стари дългове е трябвало да бъде отчетено в пълен размер, тъй като тази сделка е създала предпоставки за освобождаването от стари дългове (33). Ако сумата на освобождаването от дългове се прибави към покупната цена на сградите, така получената стойност е само 16 % под посочената стойност в експертните оценки на пазарната стойност на сградите от 2007 г. и следователно не е непропорционална на стойността на сградите (34). Накрая LG Rostock посочва, че NEUWOGES е имало интерес от ниска покупна цена, тъй като вследствие на по-ниската покупна цена са щели да се намалят общият обем на инвестициите на BAVARIA и съответния лизингов лихвен процент (35). Освен това LG Rostock установи, че по-ниска покупна цена е по-изгодна и затова, защото задълженията на NEUWOGES за плащане към ETF са зависели от приходите от продажба (36).
(90)
По отношение на GVV LG Rostock беше на мнение, че, първо, при лизинговите сделки с недвижими имоти 30-годишен срок на договор не е нещо необичайно (37). На второ място съдът изрази становище, че договорената лизингова вноска в първоначален размер от […] EUR/м2 не е била несъразмерна спрямо средните наеми за сравними сгради през разглеждания период (1997/1998 г.) (38). Също така съдът заключи, че с оглед на инфлацията между 1970 г. и 1998 г. (т.е. средно 3,52 % годишно) годишното увеличение на лизинговата вноска с […] % е оправдано (39). Освен това LG Rostock посочи, че действителното развитие на наемните цени в засегнатите квартали през първите 10 години от срока на договора отговаря на предвиденото в него увеличение. На трето място, LG Rostock изтъкна довода, че разходите за управление и техническа поддръжка са изчислени в съответствие с действащите законови разпоредби и по никакъв начин не дават основание да се приеме съществуването на предимство в полза на BAVARIA (40).
(91)
По отношение на риска от несъбиране на наема от […] % LG Rostock счете, че лизингополучателят във всяко лизингово правоотношение трябва да носи риска дали действително ще може да ползва предоставената му за ползване вещ така, както е предвидено (41). LG Rostock подкрепи този извод с аргумента, че нито една кредитна институция не би поела отговорност за това, че финансираният недвижим имот ще може да бъде ползван както е планирано.
(92)
Накрая LG Rostock сравни средната, получена в резултат на сделката за продажба с обратен лизинг с лизингова вноска с лихвените проценти по традиционни кредити. Тъй като средногодишният лизингов лихвен процент възлиза на […] % годишно, според LG Rostock това не е било несъразмерно спрямо очакваното развитие на лихвите за строителния капитал, тъй като те биха могли да възлизат максимум на 10 % годишно (42).
(93)
В резюме LG Rostock заключи, че на BAVARIA не е било предоставено предимство, тъй като и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил разглежданите договори (43).
(94)
NEUWOGES е обжалвало това решение. Делото пред OLG Rostock все още не е приключило.
(95)
Освен това BAVARIA заведе производство пред VG Greifswald, за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES и на град Нойбранденбург. BAVARIA обясни, че преди това се е опитало да получи подобна справка въз основа на заявление по реда на Закона за свобода на информацията (Informationsfreiheitsgesetz), което обаче е било отхвърлено от град Нойбранденбург с аргумента, че BAVARIA вече е имало достъп до всички важни документи в рамките на производствата пред LG/OLG Rostock и Европейската комисия (44). Производството пред VG Greifswald също все още не е приключило.
7. ОЦЕНКА НА МЯРКАТА
7.1. НАЛИЧИЕ НА ПОМОЩ СЪГЛАСНО ЧЛЕН 107, ПАРАГРАФ 1 ОТ ДФЕС
(96)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС „всяка помощ, предоставена от държава членка или чрез ресурси на държава членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите членки, е несъвместима с общия пазар“. Следователно, за да бъде определена като държавна помощ, мярката трябва да отговаря на изброените по-долу четири кумулативни условия:
а)
мярката предоставя на предприятие селективно икономическо предимство;
б)
мярката може да бъде приписана на държавата и е финансирана с държавни ресурси;
в)
мярката нарушава или застрашава да наруши конкуренцията;
г)
мярката може да засегне търговията между държавите членки.
7.1.1. Селективно предимство в полза на предприятие: общи принципи
(97)
Съгласно установената съдебна практика на Съда условията, които дадена мярка трябва да изпълнява, за да попадне в обхвата на понятието „помощ“ по смисъла на член 107 от ДФЕС, не са изпълнени, когато предприятието бенефициер би могло да получи същото предимство, което му е предоставено от държавни ресурси, при обстоятелства, които съответстват на нормалните пазарни условия. За преценката на въпроса дали същата мярка при нормални пазарни условия би била предприета от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който се намира във възможно най-подобното състояние като държавата, трябва да бъдат взети предвид само предимствата и задълженията, свързани с качеството на държавата като съдружник, но не и онези, които произтичат за него в качеството на носител на публичната власт (45).
(98)
Следователно приложимостта на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект в крайна сметка зависи от това дали засегнатата държава членка в качеството ѝ на стопански оператор, а не носител на публичната власт, предоставя икономическо предимство на предприятие. Затова когато в рамките на административно производство държава членка се позове на този принцип, при съмнения тя трябва еднозначно и с помощта на обективни и проверуеми доказателства да докаже, че е предприела мярката в качеството си на стопански оператор. От тези доказателства трябва ясно да се вижда, че преди или едновременно с предоставянето на икономическото предимство засегнатата държава членка е решила да влезе в ролята на стопански оператор посредством действително приведената в действие мярка. В този смисъл може по-специално да са нужни доказателства, които да покажат, че това решение се основава на икономически преценки, сравними с онези, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект във възможно най-подобна ситуация като засегнатата държава членка би предприел преди съответното капиталовложение, за да определи неговата бъдеща рентабилност.
(99)
Противно на това икономическите оценки, изготвени след предоставянето на това предимство, ретроспективното установяване на действителната рентабилност на извършеното от засегнатата държава членка капиталовложение или по-късните оправдания на действително избрания начин на процедиране не са достатъчни, за да се докаже, че тази държава членки преди или едновременно с това предоставяне е взела подобно решение в качеството на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект (46).
(100)
От гореизложеното следва първо, че представените от страните по договора документи, съставени след постановяването на мярката, не могат да бъдат взети предвид в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(101)
Второ, от гореизложеното следва, че влиянието на AHG върху финансовото състояние на NEUWOGES също не може да бъде отчетено в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Наистина с AHG е преследвана политическа цел и са били допустими само ограничена категория от предприятия (член 2 от AHG). Законът не би бил приложим по отношение на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
7.1.2. Структура на оценката по настоящото дело
(102)
За да се установи дали посредством разглежданите договори на BAVARIA е било предоставено предимство, трябва да се провери дали тези договори съответстват на договори, с които би се ангажирал действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
(103)
Проверката на Комисията се осъществява на три етапа. На първия етап се анализират финансовите последици от сделката върху NEUWOGES, за да се установи какви печалби е могло да очаква предприятието (раздел 7.2). На втория етап сделката за продажба с обратен лизинг се сравнява с други алтернативи като например директна продажба, за да се установи дали евентуални алтернативи биха били икономически по-привлекателни в икономически план (раздел 7.3). На третия етап се извършва сравнителен анализ, като разглежданата сделка се сравнява с подобни сделки за продажба с обратен лизинг, сключени към същия момент, анализират се резултатите от проведена от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и се сравняват условията на сделката с обичайните лихвени проценти по други сделки за финансиране към разглеждания момент (края на 1997 г./началото на 1998 г.) (раздел 7.4). Тези три етапа на анализ позволяват в своята цялост да се направи заключение извод за това дали подходът на NEUWOGES е действал като стопански субект в условията на пазарна икономика.
7.2. ФИНАНСОВИ ПОСЛЕДИЦИ ОТ СДЕЛКАТА ЗА NEUWOGES
(104)
Първият етап при анализа на финансовите последици от разглежданата сделка се състои в определянето на вида на сделката. В този случай основно става дума за въпроса дали двата сключени между NEUWOGES и BAVARIA договора представляват две части на една и съща интегрирана сделка или дали те трябва да бъдат разглеждани като две отделни трансакции (раздел 7.2.1). Второ, за да може да бъде извършена адекватна оценка на финансовите последици от сделката за NEUWOGES, се проучват особеностите на сделката за продажба с обратен лизинг (раздел 7.2.2). След обстоен отделен анализ на финансовите последици на EBV (раздел 7.2.3) и на GVV (раздел 7.2.4) следва цялостен анализ на очакваната за NEUWOGES рентабилност от сделката (раздел 7.2.5).
7.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(105)
Първо, следва да се припомни, че както в решението за откриване на процедурата на Комисията, така и в решението на LG Rostock се застъпва мнението, че двата разглеждани договора трябва да бъдат оценявани като едно цяло (47). Официалната процедура по разследване потвърди тази констатация поради следните причини:
а)
двата договора са взаимодопълващи се части на една-единствена сделка за продажба с обратен лизинг. В съставената от BAVARIA брошура, в която се рекламира неговият специален модел за продажба с обратен лизинг, се обръща внимание, че сделката се изпълнява чрез два договора, като единият регламентира продажбата, а другият обратното наемане (48). В по-нататъшните препратки двата договора навсякъде се разглеждат като обща сделка;
б)
договорите са сключени на 21 януари 1998 г., т.е. на една и съща дата, и препращат един към друг (49), което указва тяхната тясна връзка и факта, че нито един от двата договора не би бил сключен без другия;
в)
както е видно от първоначално представеното от NEUWOGES изчисление на цената на BAVARIA, условията на договорите са неразривно свързани помежду им (50). Размерът на авансовото плащане в брой е зависело от дължимата ежемесечно от NEUWOGES лизингова вноска и направената от BAVARIA инвестиция в санирането на сградите. При всяка сделка за продажба с обратен лизинг лизинговата вноска трябва да изплати първоначалната инвестиция на лизингодателя. Това означава, че в случай на различни разпоредби на GVV числата в EBV също биха се променили и обратно (51).
г)
От протоколите от заседанията на надзорния съвет на NEUWOGES е видно, че за NEUWOGES двата договора винаги са били съставна част на една и съща сделка (52). Например в проекторешенията на надзорния съвет от 30 октомври 1997 г. и 16 декември 1997 г. ясно е установено, че финансирането на покупната цена от купувача ще стане посредством лизингов модел. Това показва, че NEUWOGES много добре е осъзнавал връзката между EBV и GVV. Също на заседанието от 16 декември 1997 г. ръководството на NEUWOGES е заявило пред надзорния съвет, че договореното с BAVARIA плащане било цената, която можела да бъде постигната за този „пакет“, и че „пакетът“ криел някои рискове за предприятието, които обаче били поносими. Споменаването на „пакета“ и свързания с него риск отново доказва, че двата договора са били разглеждани като една-единствена сделка.
(106)
Доводите на NEUWOGES относно липсата на нотариална заверка на един от разглежданите договори са неубедителни. Като основен аргумент NEUWOGES изтъква, че тази липсваща нотариална заверка доказвала намерението на страните по договора да сключат два отделни, независими един от друг договора. Комисията посочва, че държавните мерки могат да имат различна форма и затова трябва да се оценяват в зависимост от техните последици, така че не може да се изключи възможността няколко последователни държавни мерки да бъдат разглеждани като една-единствена мярка за целите на прилагането на член 107, параграф 1 от ДФЕС. По-специално такъв може да бъде случаят, когато последователни мерки са така тясно свързани една с друга, и по-специално с оглед на тяхната времева последователност, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на осъществяването им по такъв начин, че е невъзможно да бъдат отделени една от друга (53). Следователно понятието за една-единствена сделка е по-широко дефинирано в законодателството на Съюза, за държавната помощ, отколкото в германското договорно право. Изложените съждения в съображение 105 показват, че разглежданите договори - що се отнася до тяхната последователност във времето, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на сключването им - следва да бъдат считани за една-единствена сделка съгласно законодателството на Съюза, в областта на държавната помощ.
7.2.2. Контекст: структура на сделката за продажба с обратен лизинг
(107)
Сделката между BAVARIA и NEUWOGES се основава на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA. Той предвижда купувачът (BAVARIA) да финансира своята първоначална инвестиция посредством обратно предоставяне под наем на придобитите сгради на продавача (NEUWOGES). За определянето на размера на инвестицията и на съответните лизингови лихвени проценти лизинговият модел използва проста формула, съгласно която размерът на инвестицията се изчислява чрез деление на номиналното годишно лизингово плащане на лизингов лихвен процент (в %):
На свой ред лизинговият лихвен процент се получава от комбинация на срока на договора, индексирането на лизинговата вноска и остатъчната стойност на сградите:
Лизингов лихвен процент (в %):
Срок: 25 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Срок: 30 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Следователно размерът на инвестицията зависи както от лизинговия лихвен процент, така и от месечните лизингови плащания и обратно. След като страните по договора са установили референтните стойности (срок, годишна индексация, остатъчна стойност) и целевият общ размер на инвестицията или планираните месечни лизингови плащания, могат да бъдат изчислени липсващите параметри. Съгласно формулата от по-краткия срок, по-малката остатъчна стойност, по-ниската индексация или по-малките номинални месечни плащания се получава по-малък общ размер на инвестицията.
(109)
След определяне на общия размер на инвестицията се приспадат разходите за саниране и данъци, както и другите евентуални разходи. Остатъкът от сумата съответства на покупната цена. При сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA при покупната цена (авансово плащане в брой) не се прави разлика между платената цена за собствеността върху сградите и таксите за правото на строеж.
Изчисление за сделката между BAVARIA и NEUWOGES
Общ размер на инвестицията
[…] EUR
Саниране
[…] EUR
Данъци и такси
[…] EUR
Приватизационно възнаграждение
[…] EUR
Покупна цена
[…] EUR
(110)
Разглежданата сделка за продажба с обратен лизинг се състои от два елемента - EBV и GVV; те на свой ред са свързани с GPV. Финансовите последици от EBV, GVV и GPV за NEUWOGES следва да се оценят в този контекст.
7.2.3. Определяне на очакваните финансови последици от EBV за NEUWOGES
(111)
Основните елементи на EBV са продажбата на сградите и учредяването на права на строеж върху земята, на които се намират сградите, за срок от 75 години. BAVARIA е поело задължение за плащане в общ размер на […] EUR в полза на NEUWOGES, от които […] EUR капитализирана вноска за правото на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградите (54). Освен това, считано от 1 януари 2029 г., BAVARIA трябва да плаща в продължение на 10 години годишна вноска за правото на строеж в размер на […] % от тогавашната стойност на земята, т.е. […] EUR/м2, съответно […] EUR годишно (55). За остатъка от срока на EBV - считано 2039 г. до края на 2073 г. - е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] % (56).
(112)
Допълнително към покупката на сградите и придобиването на правата на строеж върху съответните парцели BAVARIA се е задължило да санира сградите и е одобрило сключването на договор с BRG, дъщерно дружество на NEUWOGES, за изпълнението на строителните работи.
(113)
При определянето на размера на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена в рамките на EBV страните по договора са заложили месечно лизингово плащане в размер на […] EUR/м2, индексация с […] % годишно, остатъчна стойност на сградите от […] % (която трябва да бъде платена от NEUWOGES след изтичане на сключения за 75 години договор за учредяване на правата на строеж въз основа на експертна оценка, която трябва да бъде изготвена към съответния момент), както и 30-годишен срок за обратното предоставяне под наем (57). Полученият въз основа на тези хипотези общ размер на инвестицията възлиза на […] млн. EUR (58). След приспадане на разходите за саниране в размер на […] EUR, на разходите за приватизация в размер на […] EUR, както и данъците/таксите в размер на […] EUR продажната цена възлиза на […] EUR (59).
(114)
След това тази крайна цена е разбита на цена за сградите ([…] % = […] EUR) и капитализирана вноска за правото на строеж върху земята ([…] % = […] EUR) (60). Полагащите се за земята и за сградите суми не са изчислени отделно, а съответно като дял от общата продажна цена.
(115)
Следователно първите предимства, възникнали за NEUWOGES от сделката, са били плащането в брой в размер на […] EUR и постъпленията от дължимите от BAVARIA след изтичане на 30 години вноски за правото на строеж.
7.2.3.1. Други фактори
Приватизационно възнаграждение
(116)
Първо трябва да се установи, че във всеки случай извършените от BAVARIA като приватизационно възнаграждение плащания в брой в полза на NEUWOGES в размер на […] EUR трябва да бъдат взети предвид.
(117)
Като купувач на сградите и титуляр на правото на строеж върху земята съгласно разглежданите договори BAVARIA е трябвало да положи ясно предписани усилия за продажба на част от жилищата в полза на наемателите. Това условие е било договорно регламентирано, така че продажбата е могла да бъде призната като „приватизация в полза на междинни приобретатели“ за целите на AHG. Съгласно този закон купувач стопански субект е трябвало да положи усилия да продаде на наемателите възможно най-голяма част, но минимум 1/3 от получения в рамките на сделката жилищен фонд (61). В рамките на това задължение е трябвало да бъдат положени също и усилия за информиране на наемателите относно съществуващите за тях възможности и за проучване на техния интерес от закупуване на жилища. Задължението за полагане на съответните усилия е било прехвърлено обратно на NEUWOGES съгласно EBV (част V, членове 1-3). Освен това е било договорено NEUWOGES да получи за целта възнаграждение в размер на […] EUR/м2, с което общото възнаграждение за приватизационните усилия е възлязло на […] EUR.
(118)
Първоначално не е било планирано NEUWOGES да получи възнаграждение за своите приватизационни усилия; платената по-късно отделно като възнаграждение за приватизационните усилия сума първоначално е била просто част от планираната продажна цена (62). В действителност за BAVARIA не е имало смисъл да плаща възнаграждение на NEUWOGES за дейности, от които BAVARIA не е имало никакъв икономически интерес. Предоставянето на опрощаване съгласно AHG, обвързано с условието за приватизационни усилия, е било от икономически интерес само за NEUWOGES.
(119)
Възнаграждението за приватизационните усилия обаче впоследствие е било приспаднато от продажната цена и вместо това изплатено под формата на отделно плащане. Причината за това вероятно се е кореняла в обстоятелството, че, ако беше останала част от продажната цена, разглежданата сума е щяла да подлежи за задължението за отчисляване в полза на ETF. Платената продажна цена от BAVARIA на NEUWOGES е била намалена със съответната сума. Според BAVARIA от икономическа гледна точка това с нищо не променя ситуацията. NEUWOGES е получило от BAVARIA точно същата сума, която би получило, ако не е било договорено отделно приватизационно възнаграждение. В действителност NEUWOGES само е добавило приватизационните плащания към очакваните приходи от сделката за продажба с обратен лизинг (63).
(120)
Отчитането на тези плащания като отделно възнаграждение, а не като част от продажната цена за NEUWOGES е било от значение само с оглед на AHG. Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 101), действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би взел под внимание AHG. Обстоятелството, че NEUWOGES е положило приватизационни усилия и е вложило ресурси в това, е без значение в настоящия контекст. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който не действа в контекста на AHG, не би положил приватизационни усилия, поради което те не могат да бъдат взети предвид при прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(121)
Съответно платеното от BAVARIA на NEUWOGES възнаграждение за приватизационните усилия трябва да се разглежда като важно предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде добавено към продажната цена, за да се определят цялостните финансовите последици от сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES.
Саниране
(122)
Извършеното в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг саниране е имало допълнителни финансови последици за NEUWOGES. Трябва да се припомни, че разходите за саниране са били непосредствено свързани с плащането от BAVARIA на NEUWOGES съгласно EBV, получено, като от общия размер на инвестицията се приспаднат разходите, включително разходите за саниране (вж. съображение 109). Другояче казано: колкото са по-високи разходите за саниране, толкова по-ниска е покупната цена. Поради тази причина при алтернативно изчисление на трансакцията, в което са заложени по-ниски наеми, по-ниска индексация и следователно значително по-ниски лизингови лихвени проценти, въпреки това покупната цена продължава да превишава договорената в EBV цена; на първо място това се е дължало на обстоятелството, че в това алтернативно изчисление са били заложени значително по-ниски разходи за саниране, отколкото са били последно договорени между BAVARIA и BRG (64).
(123)
С оглед на това следва да се отбележи, че фиксираната сума, платена от BAVARIA на BRG, 100 % дъщерно дружество на NEUWOGES, съгласно GPV за работите по саниране, значително е превишавала първоначалните прогнозирани от NEUWOGES разходи за саниране (65). Докато в първоначалната си прогноза NEUWOGES е определило разходите в общ размер на […] EUR, съответно […] EUR/м2, договорената накрая между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането е възлизала на […] EUR, съответно на […] EUR/м2. Другояче казано: договорените разходи са превишили първоначалните прогнозни разходи с […] EUR, съответно с […] %. Значително по-голямата договорена фиксирана сума на разходите е намалила чувствително платената съгласно EBV от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена.
(124)
Не беше посочено обяснение за разликата между първоначалната прогноза на разходите и договорената фиксирана сума. Това е още по-изненадващо, след като NEUWOGES първоначално е определило прогнозните разходи за саниране в размер на средно […] EUR/м2 като „обичайни[]“ (66). Също и в представената от NEUWOGES експертна оценка Между саниране и събаряне: панелното строителство в новите федерални провинции (наричана по-нататък „експертната оценка Pestel“) разходите за саниране, подобно на санирането, извършено от BRG, се изчисляват на […] EUR/м2 до […] EUR/м2 (67). Като собственик и управител на сградите NEUWOGES е било добре запознато с потребностите от саниране и е трудно да се разбере защо те са били така драстично подценени.
(125)
Разходите за саниране трябва да бъдат взети предвид при определянето на финансовите последици от EBV. Първо, очевидно е, че за BAVARIA не е бил важен размерът на разходите за фактуриране, които BRG, дъщерното дружество на NEUWOGES, е щяло да фактурира, тъй като всички допълнителни разходи за саниране просто са щели да бъдат включени в покупната цена. Същевременно NEUWOGES е имало очевиден икономически интерес от това BAVARIA да сключи с BRG договор за извършването на работите по санирането и част от продажната цена да бъде отнесена към разходите за саниране. Последното съждение се е основавало на факта, че печалбата, реализирана от дъщерното дружество на NEUWOGES, не е подлежала на задължението за отчисление съгласно AHG. Според собствените прогнози печалбата, реализирана от BRG (и следователно от NEUWOGES) от санирането, извършено от BAVARIA, е възлизала на […] EUR (68). Тази печалба представлява непосредствено предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде взето предвид. Действително, за да оправдае продажната цена, и ръководството на NEUWOGES се позовава на сключения с BRG договор за извършването на работите по санирането (69).
Вноска за правото на строеж върху земята
(126)
Що се отнася до вноската за правото на строеж, тук трябва да бъде разгледан доводът на NEUWOGES, че за първите 30 години BAVARIA de facto не трябва да извършва плащания, тъй като капитализираната вноска за правото на строеж е била включена в продажната цена. Въпросът дали вноската за правото на строеж се заплаща ежегодно или предварително като капитализирана вноска за правото на строеж, е почти без значение за оценката, която трябва да бъде извършена. Няма признаци за това, че подобно споразумение е било неразумно; то само е било израз на предпочитанието на NEUWOGES в полза на предварителното плащане.
(127)
Накрая не бива да се забравя, че и след изтичането на срока на GVV BAVARIA е задължено да плаща вноската за правото на строеж върху земята. Считано от 1 януари 2029 г. в продължение на 10 години BAVARIA трябва да плаща вноска за правото на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на земята, т.е. […] EUR/m2. За остатъчния срок е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] %. Ако за улеснение се приеме, че индексът на общите разходи за издръжка няма да се колебае, тези бъдещи плащания би трябвало да бъдат изчислени с номинална стойност от […] EUR. При цялостна оценка сконтираната към 1998 г. стойност на тези бъдещи плащания също трябва да бъде разгледана като част от полученото от NEUWOGES предимство.
7.2.3.2. Заключения
(128)
Тук трябва да се припомни, че анализът по-горе имаше за цел възможно най-точното определяне на финансовите последици от EBV за NEUWOGES. От анализа е видно, че получените от NEUWOGES съответни предимства включват следното:
а)
платената от BAVARIA сума в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните от санирането печалби ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за правото на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност от […] EUR).
7.2.4. Определяне на очакваните финансови последици на GVV за NEUWOGES
(129)
Съгласно GVV за управлението на разглежданите сгради отговаря NEUWOGES. На NEUWOGES се полагат всички постъпления от отдаването под наем на жилищата и търговските обекти. В замяна на това то трябва да плаща на собственика (BAVARIA) фиксирана месечна лизингова вноска, определена в размер на […] EUR до приключване на работите по санирането и на […] EUR за времето след това (член 3 от GVV). Срокът на договора е 30-годишен, считано от приключването на работите по санирането (член 2, алинея 1). Месечната лизингова вноска се индексира с […] % годишно (член 4, алинея 2). Цел на анализа по-долу е определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES.
7.2.4.1. Контекст (изчисления)
(130)
Месечната лизингова вноска се получава чрез умножение на очаквания нетен наем за м2 и за месец - след изваждане на административните разходи, разходите за техническа поддръжка и риска от несъбиране на наема - по броя на наличните квадратни метри (70). Така ключовите хипотези се отнасят до очаквания нетен наем за м2 и на месец, както и до очакваните разходи. В GVV страните са изходили от нетен наем в размер на […] EUR/м2 след санирането и разходи в размер на […] EUR/м2; съответно месечната лизингова вноска е определена в размер на […] EUR/м2 (71).
(131)
NEUWOGES е имало възможност да определя конкретните параметри, които накрая са били заложени в GVV (72). То е имало възможността да определи точно дължимите от него през срока на договора месечни плащания, както и приходите от продажба посредством определяне на различен размер на наема или на по-висока индексация (73). Съществувало е пряко съотношение между поемането на по-голям или на по-малък риск чрез установяване на определен лизингов лихвен процент (например чрез определяне на различен размер на наема, различна индексация и различни разходи) и на получените плащания под формата на продажната цена. Така например съгласно извършено от BAVARIA алтернативно изчисление, при което е заложена индексация от 2,0 %, размер на наема от […] EUR, и следователно лизингова цена от […] EUR, месечната лизингова вноска би възлизала на […] EUR вместо на […] EUR (74). Естествено и продажната цена би била по-ниска.
7.2.4.2. Анализ на финансовите последици
Общи съображения
(132)
При определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES следва да бъдат взети предвид две съображения: първо, лизинговата вноска се изчислява на база квадратен метър. Тъй като някои жилища са били продадени от BAVARIA след сключването на договора, общият брой на квадратните метри се е променил от първоначално […] м2 на […] м2 през 1999 г., […] м2 през 2000 г. и […] м2 през 2001 г. След 200 г. меродавният брой на квадратните метри е останал непроменен: […] м2. В своето становище NEUWOGES е заложило при изчислението на прогнозните финансови потоци този постепенно намаляващ брой на квадратните метри. Тъй като обаче от значение е само перспективата ex ante, NEUWOGES не е трябвало да намалява заложения в неговите изчисления брой на квадратните метри с действително продадения брой квадратни метри, а с броя на квадратните метри, които е очаквало да препродаде в началото на 1998 г. Съответно анализът по-долу в началото на 1998 г. не се основава на посочените от NEUWOGES в неговото становище данни; а се използват стойностите, които NEUWOGES е привело в първоначалната си прогноза за печалбите, а именно постепенно намаляване от […] м2 на […] м2 до 2003 г. Второ, за да бъдат определени очакваните към момента на сключването на сделката финансови последици от договора за NEUWOGES, трябва да бъдат сконтирани бъдещите постъпления и разходи, което налага определянето на сконтов процент. В съответствие с първоначалното си писмо и с представените от NEUWOGES анализи на паричните потоци Комисията приема сконтов процент от 5 % годишно (75).
Надеждност на анализите на паричните потоци на NEUWOGES
(133)
Преди да бъде извършен независим икономически анализ на GVV, първо е необходим коментар на представените от NEUWOGES анализи ex post на паричните потоци, които следва да разкрият какви очаквания ex ante би имал един разумен и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект по отношение на генерираните от GVV парични потоци. NEUWOGES привежда довода, че при залагането на реалистични хипотези ex ante - според него такива са били увеличение на наема от […] % годишно, индексация на разходите с […] % годишно и незаетост от […] % - от GVV е трябвало да се очаква отрицателен общ паричен поток в номинален размер на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност (76). Освен това NEUWOGES претендира, че само в случай на предполагаемо нереалистични хипотези ex ante - увеличение на наема от […] % годишно, незаетост от […] %, стабилни разходи - GVV би могъл да генерира положителна стойност в номинален размер от […] EUR и сконтиран размер от […] EUR (77). Така според NEUWOGES предварително е било ясно, че само за плащането на лизинговата вноска Бут ежегодно би трябвало да се налагат увеличения на наема от […] %, като едновременно с това не е имало възможност за увеличение на разходите.
(134)
В тази връзка трябва да се отбележи, че NEUWOGES изхожда от неубедителни допускания по отношение на размера на разходите (изходният размер на разходите е еднакъв във всички представени от NEUWOGES анализи). Заложените в GVV изчисления се базират на общи разходи (управление, техническа поддръжка, риск от несъбиране на наема) в размер на приблизително […] % от наемите, докато анализите на паричните потоци на NEUWOGES се базират на равнището на разходите (след санирането) от най-малко […] % ([…] % риск от несъбиране на наема, […] % управление и техническа поддръжка). Дори и да не се вземе под внимание драматичното увеличение на случаите на несъбиране на наема (от […] % на […] %), при останалите разходи все още се отчита ръст на наемите от […] % на […] %. В становището на NEUWOGES не се открива достатъчно обяснение на това покачване. Тъкмо обратното: NEUWOGES заключава, че […] % ([…] EUR/м2) е реалистична стойност за времето непосредствено след модернизацията, но тази стойност впоследствие трябва да бъде увеличавана ежегодно с […] % годишно (78). В експертната оценка на пазарната стойност, възложена от NEUWOGES преди продажбата, също се изхожда от равнище на общите разходи (включително риск от несъбиране на наема (79)) между […] % и […] % (експертна оценка от 1997 г.). Тъй като в експертната оценка не е точно посочен използваният при изчислението процент на несъбрани наеми, не може да се установи до каква степен заложените хипотези по отношение на другите разходи се различават от хипотезите на NEUWOGES. Във всеки случай сега изчисляваните от NEUWOGES други разходи са по-високи дори при допускане, че рискът от несъбиране на наемите в експертната оценка от 1997 г. е бил заложен в размер на […] %. Предвид това анализите на паричните потоци на NEUWOGES не могат да бъдат приети и трябва да бъдат коригирани при залагане на изходно равнище на разходите от […] % без риска от несъбиране на наемите (80).
(135)
Освен това в тази връзка следва да се установи, че твърдението на NEUWOGES, според което е трябвало да бъде наложено увеличение на наемите от […] %, само за да се компенсира повишаването на лизинговия лихвен процент, е погрешно. Тъй като лизинговият лихвен процент се изчислява като процент от първоначалния цялостен наем (в този случай […] %), увеличение на наема с […] % би позволило да се предприеме както повишаване на лизинговия лихвен процент, така и увеличение на разходите с […] %. При стабилни разходи би било достатъчно само незначително увеличение на наема с цел компенсиране на повишаването на лизинговия лихвен процент. В действителност при залагането на риск от несъбиране на наема от […] и иначе стабилни разходи би било достатъчно годишно увеличение на наема от […] %, за да се компенсира повишаването на лизинговата вноска. Всяко по-голямо увеличение би могло да се използва от NEUWOGES за компенсирането на нарастващи разходи или за реализирането на печалба.
Анализ на финансовите последици
(136)
Към момента на сключване на договора NEUWOGES е провел собствен анализ на номиналните парични потоци (81). В този анализ дружеството е приело, че собствените му разходи (за управление и техническа поддръжка) ще се увеличат с […] % годишно, че ще може да увеличава наемите на всеки три години с […] %, че би било възможно поддържането на вота на незаетост от […] % и че […] % от жилищата ще бъдат продадени на наемателите. На тази база NEUWOGES е очаквало генериран GVV да генерира номинален паричен поток от […] EUR през 30-годишния срок.
(137)
В рамките на официалната процедура по разследване не се разкриха обстоятелства, които биха оправдали предположението, че посочените изчисления са били извършени съзнателно въз основа на прекалено оптимистични очаквания. Няма никакви основания да се смята, че представителите на NEUWOGES, които са изложили тези данни пред надзорния съвет на NEUWOGES, са сторили това, съзнавайки, че данните са неверни. Действително не изглежда NEUWOGES да твърди, че ръководството му преднамерено било сключило неизгодна сделка, а по-скоро че се е подвело от погрешна преценка при оценката на икономическите последици (което според NEUWOGES не би станало при действащ в условията на пазарна икономика стопански субект) (82).
(138)
Въпреки това трябва да се провери дали очакванията наистина са били такива, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би основал решението си на тях. В тази връзка следва да се отбележи, че според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би направил допускане за увеличение на наема от само […] % годишно, риск от несъбиране на наема от […] % и повишаване на разходите за управление и техническа поддръжка с […] % (83). Според NEUWOGES при залагането на тези хипотези общият паричен поток би възлизал в номинална стойност на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност, като най-съществени са предимно седемкратно увеличените случаи на несъбрани наеми.
7.2.4.3. Пазарни очаквания
(139)
Първо трябва да се обърне внимание на документите, които разясняват действителните очаквания на двете страни участнички в сделката. Първо от протокола за заседанието на надзорния съвет на 16 декември 1997 г. е видно, че ръководството на NEUWOGES е характеризирало свързаните със сделката рискове като „поносими“ (84). Също така от този протокол става ясно, че в действията си NEUWOGES се е основавало на изчисления, базирани на увеличение на наема с […] % на всеки три години, повишаване на разходите (без риск от несъбиране на наема) от […] % и риск от несъбиране на наема от […] % (85).
(140)
Преди подписването на договорите NEUWOGES се е консултирало с одиторското дружество Nordrevision, според чиято преценка увеличение на наема от […] % е съответствало на общия размер на инфлацията, но е било почти неосъществимо (86). Освен това според Nordrevision изходното равнище на разходите (изчисленията се основават на прогнозни разходи в размер на […] % от наемите) е реалистично при допускане за нулева незаетост, но въпреки това е необходима индексация на разходите в съответствие с индексацията на лизинговата вноска (87).
(141)
На свой BAVARIA е приело, че с оглед на вероятно оставащото непроменено развитие на населението в Нойбранденбург (обусловено от установяването на различни големи доставчици на услуги) (88) и доброто състояние на сградите трябва да се очаква само ниска квота на незаетост (89). Освен това дружеството е изходило от допускането, че са възможни увеличения на наемите в съответствие с индексацията на лизинговите плащания (90).
(142)
В заключение се изтъква, че възложената от NEUWOGES преди продажбата експертна оценка на пазарната стойност от 1997 г. е съдържала данни за очаквани важни развития. В експертната оценка от 1997 г. е заложено равнище на разходите от […] % до […] %, като обаче няма данни относно процента за изчисляването на риска от несъбиране на наеми (91).
7.2.4.4. Оценка
Административни разходи
(143)
На първо място, очакванията за разходите за управление и техническа поддръжка изглеждат достоверни както по отношение на изходното равнище ([…] EUR/м2, съответно […] % от наемите), така и по отношение на очаквания ръст ([…] % годишно). Що се отнася до изходното равнище на разходите, този извод следва от констатацията на самото дружество NEUWOGES, че по този начин разходите са били заложени в достатъчно висок размер поне за времето непосредствено след санирането. Второ, в експертната оценка Pestel беше установено, че разходите за управление и техническа поддръжка през 1997 г. са щели да възлязат на средно […] EUR/м2, което е с […] EUR по-малко, отколкото заложените за същите разходи в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг (92). И накрая, отразените в експертната оценка разходи са се движели в същия порядък. Със сигурност е трябвало да се изходи от ръст на тези разходи и допускането за увеличение от […] % годишно е изглеждало реалистично и по-скоро предпазливо. Nordrevision дори е предложило подобна индексация на административните разходи да следва индексацията на лизинговата вноска; така би се получило годишно нарастване с […] %, т.е. по-слабо увеличение от действително приетото от NEUWOGES. По останалите въпроси самото NEUWOGES вече е на мнение, че реалистично е могло да се очаква увеличение с […] % годишно; това означава, че стойност от […] % годишно определено не е била недопустимо ниска.
Риск от несъбиране на наема
(144)
Що се отнася до риска от несъбиране на наема, не е било нереалистично да се приеме общ процент на несъбрани наеми от […] %. Първо трябва да се установи, че тази хипотеза не е била поставена под съмнение при оценката на договорите от Nordrevision, въпреки че консултантите са изразили други притеснения с оглед на общото икономическо състояние и пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург (93). Второ, изглежда в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не са приети значително по-високи рискове от несъбиране на наема, дори и да не са посочени конкретни данни за допуснатия риск (94).
(145)
Както е видно от вътрешните документи за вземането на решението на BAVARIA, поради установяването на различни големи доставчици на услуги BAVARIA е приело, че населението в Нойбранденбург ще остане стабилно и че разглежданите жилища ще могат да бъдат отдадени под наем почти изцяло след санирането. Според твърденията на NEUWOGES град Нойбранденбург и провинция Мекленбург-Предна Померания са очаквали действително стабилна численост на населението и стабилно развитие на доходите през 1997/1998 г.
(146)
Накрая не бива да се пропуска, че ръководството на NEUWOGES, което е управлявало предприятие, собственик на над 30 % от жилищата в Нойбранденбург и следователно запознато основно с местния пазар на недвижими имоти, е счело свързаните със сделката за продажба с обратен лизинг рискове за поносими и в собствените си прогнози е изходило от риск от несъбиране на наемите от […] %. Не беше установена причина, поради която доказани експерти по местния пазар на недвижими имоти биха базирали изчисленията си върху тази хипотеза, ако тя е била формулирана на толкова нереалистично ниско равнище, както твърди NEUWOGES.
(147)
Същевременно трябва да се разгледат документите, които NEUWOGES е представило с оглед на въпроса дали разумно действащ участник на съответния пазар на недвижими имоти (панелно строителство в Източна Германия) би очаквал по-високи квоти на незаетост, доколкото съответните документи са от времето преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг. От представените експертни оценки само експертната оценка Pestel е изготвена преди сключването на разглежданите договори. При все това следва да се има предвид, че експертната оценка Pestel се отнася до Източна Германия като цяло и не отчита специфичните местни особености в Нойбранденбург, което ограничава нейната приложимост в настоящия контекст. В експертната оценка се изтъкват някои общи проблеми на източногерманския пазар на недвижими имоти, но разгледана сама по себе си експертната оценка не предлага достатъчно индикации, че когато взема решения за инвестиране, един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би изходил от риск от несъбиране на наемите от […] %.
Наеми
(148)
Що се отнася до наемите, първо трябва да се подчертае, че според NEUWOGES прогнозите за очаквания размер на наемите след санирането не са били твърде високи. По-скоро според дружеството не е могло наемите да бъдат увеличени в очаквания диапазон. С оглед на заключенията на LG Rostock, че заложеният в GVV среден размер на наемите от […] EUR/м2 се е движел в рамките на приложимия индекс на наемите (95), може да се заключи, че първоначално заложеният среден размер на наемите е бил реалистичен.
(149)
Що се отнася до индексацията на договорената лизингова вноска, няма преки данни за това какво средно увеличение на наема през 1998 г. е заложено като цяло. Nordrevision само констатира, че първоначално приетото увеличение от […] % годишно е съответствало на общия размер на инфлацията, но че вероятно в Нойбранденбург то няма да може да бъде реализирано (96). Обстоятелството, че накрая NEUWOGES е одобрило индексация със „само“ […] % и е приело, че ще може да предприема увеличения на наема с […] % (съответно с […] % годишно) на всеки три месеца, изглежда говори в подкрепа на това, че се е съобразило с това предупреждение. В експертните оценки на пазарната стойност не са формулирани експлицитни очаквания относно бъдещи увеличения на наема. Въпреки това трябва да се приеме, че в експертните оценки на пазарната стойност очевидно е заложена конвергенция на покачването на наемите и на общата инфлация (което през изминалите десетилетия е било около 3,5 %), тъй като въпросните оценки не съдържат експлицитни хипотези за развитието на инфлацията и на наемите (97). LG Rostock е застъпил схващането, че с оглед на средния процент на инфлацията от 3,52 % годишно през 28-те години преди сключването на договорите индексацията е била оправдана (98). Освен това съдът отбеляза, че развитието на размера на наемите през 30-годишен период много трудно би могло да се прогнозира, но че не се забелязва много голяма диспропорция между индексацията на лизинговата вноска и очакваното развитие на размера на наемите.
(150)
Представената от NEUWOGES експертна оценка Pestel не съдържа данни за действителните очаквания на участниците на източногерманския пазар на недвижими имоти, нито пък специфични данни за Нойбранденбург. Въпреки това в нея става ясно, че източногерманският пазар на недвижими имоти е потенциално труден пазар. На фона на останалите посочени факти експертната оценка Pestel обаче не може да докаже, че съгласието за индексация на лизинговите плащания с […] % годишно и очакването, че ще могат да бъдат налагани увеличения на наемите с […] % годишно, са погрешни.
Срок
(151)
И накрая, що се отнася до срока на договорa, LG Rostock привежда аргумента, че определени договори за лизинг се отличават с дълги срокове (до 30 години) и че следователно договори, подобни на разглеждания, не са необичайни (99). Разбира се срок от 30 години крие известни рискове, но той предлага също така и възможността за реализиране на стабилни печалби, както и за гарантиране на голяма доза сигурност по отношение на очакваните разходи. Освен това дълъг срок означава и че необходимите за амортизацията на инвестициите на купувача лизингови плащания са били в малък размер, съответно, че продажната цена при еднакво големи лизингови плащания е била по-висока, отколкото в случай на по-кратък срок (100). Разглеждано в тази светлина, договарянето на срок от 30 години не изглежда неразумно.
7.2.4.5. Заключение
(152)
Следователно очакванията на NEUWOGES, залегнали в първоначалното му изчисление, не могат да бъдат оценени като нереалистични. С оглед на представените документи NEUWOGES действително е могло да приеме, че ще реализира печалба в рамките на GVV. Ако очакваните номинални печалби бъдат сконтирани към разглеждания период (началото на 1998 г.), става ясно, че решението на NEUWOGES се е основавало на допускане за стойността в брой на GVV в размер на […] EUR.
7.2.5. Цялостна оценка
(153)
Комисията вече стигна до извода, че EBV и GVV са части от една и съща интегрирана сделка. Следователно за да бъде определена цялостната стойност на сделката за NEUWOGES трябва да се сумират стойностите в брой на двата договора. Следва да се припомни, че NEUWOGES е можело да очаква следните предимства от EBV:
а)
платената от BAVARIA цена в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните печалби от санирането ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за отстъпеното право на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност: […] EUR).
(154)
Освен това, както е установено в раздел 7.2.4, при залагането на реалистичните очаквания от страна на NEUWOGES за GVV е заложена сконтирана стойност в брой от […] EUR. Така сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е имала обща стойност от […] EUR.
7.3. СРАВНЕНИЕ С ДРУГИ ТЪРГОВСКИ ВАРИАНТИ
(155)
За да може да бъде установено дали сключената от NEUWOGES с BAVARIA сделка за продажба с обратен лизинг съответства на договорите, на които би решил да сключи действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, трябва да бъде сравнена стойността на тази сделка със стойността на други търговски варианти. Ако NEUWOGES е имало икономически по-изгодна алтернатива в икономически план, решението за сделката за продажба с обратен лизинг не би могло да се разглежда като вариант за действие, който действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал.
(156)
В тази връзка следва да се отбележи, че отдаването под наем на сградите без саниране или дори разрушаването им не биха били подходящи алтернативи. На първо място, отдаването под наем без саниране би генерирало само ограничени приходи. Освен това е било ясно, че несанирани сгради биха били по-силно засегнати от незаетост, отколкото санирани сгради (101). Следователно няма солидни факти, които да допускат извода, че в случай на ново отдаване под наем на несанирани сгради е могло да се разчита на по-високи печалби, отколкото са се очаквали в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг. Разрушаването не би донесло никакви приходи, а би било свързано със съответни разходи. Следователно през разглеждания период (1997/1998 г.) то не е било реална алтернатива.
7.3.1. Финансиране с кредит като възможен вариант
(157)
Като първа възможна алтернатива се разглежда финансиране с кредит. Ако NEUWOGES беше финансирало санирането на разглежданите сгради с кредит, то отчасти щеше да реализира същите печалби като при сделката за продажба с обратен лизинг. На първо място то би отдало под наем санираните сгради и така би могло да реализира добри доходи. Освен това - за разлика от сделката за продажба с обратен лизинг - то би останало собственик на сградите.
(158)
Очевидно е обаче, че финансирането с кредит би било свързано и с известни недостатъци. Първо NEUWOGES трябваше да осигури 30 % от размера на инвестициите от своя собствен капитал, тъй като според NEUWOGES е трябвало да се запази квота на собствения капитал от 30 % (102). В края на 1997 г. надзорният съвет на NEUWOGES е обсъждал възможността за намаляване на квотата на собствения капитал, за да позволи по-големи инвестиции. Това предложение обаче е било отхвърлено от ръководството като икономически неприемливо, защото би довело до неприемливо високо равнище на задлъжнялост (103). Във тази връзка ръководството обясни: „Намаляването на квотата на собствения капитал от 30 на 25 % не би било допустимо (процент на задлъжнялост)“ (104). Г-н Ройбер, член на надзорния съвет на NEUWOGES, освен това констатира, че „от микроикономическа гледна точка намаляването на квотата на собствения капитал е немислимо. Задълженията на предприятието трябва да бъдат обслужвани“ (105). Така за финансиране на инвестициите за саниране в размер на […] EUR NEUWOGES е трябвало да вложи […] EUR от собствения си капитал. Съмнително е, че собствен капитал в този размер е щял да бъде непосредствено на разположение. От протокола на надзорния съвет е видно, че възможният общ размер на инвестициите за 1998 г. (включително кредитите) е възлизал на приблизително […] EUR и че тази сума вече е била планирана за други проекти (106). Следователно е било ясно, че NEUWOGES е можело да финансира работите по санирането с кредит, само ако се е откажело от друг проекти.
(159)
Противно на финансирането с кредит сделката за продажба с обратен лизинг е имала предимството, че NEUWOGES не само не е трябвало да влага собствен капитал, но и е получило свежа ликвидност и при това цялостното финансиране на санирането на сградите е било обезпечено.
(160)
При отчитане на всички тези съображения не може да се счита за доказано, че финансираното с кредит саниране е било възможно или, ако е било възможно, е щяло да предостави на NEUWOGES повече предимства, отколкото сделката с BAVARIA. Фактът, че NEUWOGES почти не е разполагало с изисквания собствен капитал за предоставянето на кредит и е могло да използва допълнителната ликвидност за финансирането на други инвестиции, налага по-скоро извода, че решението в полза на сделката за продажба с обратен лизинг и против финансиране с кредит е било разумно.
7.3.2. Директна продажба като възможен вариант
(161)
Втори сериозен вариант, който може да бъде взет под внимание, би бил директната продажба на сградите и на земята. Решаващият въпрос е дали подобна продажба би донесла повече предимства.
7.3.2.1. Оценка при отчитане на експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г.
(162)
При сравнение на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES и предимствата, които би имала директна продажба, ключовият въпрос се свежда до цената, която NEUWOGES би могло да реализира при „нормална“ продажба. Тук и двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. играят определена роля.
(163)
Тези две експертни оценки са възложени от NEUWOGES, за да бъде оценена стойността на разглежданите обекти (сгради и парцели) през 1997 г. Едната експертна оценка е изготвена през 1997 г. от вътрешно вещо лице, а другата - през 2007 г. с обратно действие от независимо вещо лице. В експертната оценка от 1997 г. е отразена стойност от […] EUR, докато в експертната оценка от 2007 г. - […] EUR (107). В двете експертни оценки сградите (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) и земята (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) са оценени поотделно. И двете експертни оценки се основават по същество на един и същ метод („доходен метод“).
(164)
Тъй като експертната оценка на пазарната стойност от 2007 г. е била изготвена едва след приключване на сделката за продажба с обратен лизинг, според Комисията тя не може да служи като надеждна основа за определянето на стойността на обектите през 1997 г. съгласно известните тогава на NEUWOGES обстоятелства. Следователно NEUWOGES не е можело да вземе решението си дали да сключи сделката за продажба с обратен лизинг с BAVARIA въз основа на изготвената през 2007 г. експертна оценка с обратно действие.
(165)
Според Комисията обаче и експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не може да бъде ползвана като надежден индикатор за стойността на недвижимите имоти през 1997 г. съгласно известните тогава обстоятелства на NEUWOGES. Както бе установено в рамките на официалната процедура по разследване, ръководството на NEUWOGES напълно е съзнавало, че експертната оценка от 1997 г. към момента на сключване на разглежданите договори не е можела да бъда считана за надеждна основа за оценяване. В тази връзка следните заключения са от особено значение:
а)
Наеми
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. се изхожда от наем между […] EUR/м2 и […] EUR/м2. Същевременно действащият от 1 януари 1998 г. и основаващ се на данни от 1997 г. първи индекс на наемите за град Нойбранденбург за санирани жилища отчита средни наеми между 3,90 EUR/м2 и 4,38 EUR/м2. Като развиващо дейност в Нойбранденбург голямо предприятие за недвижими имоти на NEUWOGES неминуемо са били известни средните наеми в Нойбранденбург. Следователно при оценката на недвижимите имоти NEUWOGES е трябвало да се базира на тези данни. Действително договорът за продажба с обратен лизинг е предвиждал за времето след санирането (след 1999 г., т.е. с една или две години по късно от момента на регистриране на данните, заложени в индекса на наемите) среден размер на наема от […] EUR/м2, което е и отговаряло на индекса на наемите.
б)
Разходи за саниране
Докато експертната оценка на пазарната стойност е била изготвена през пролетта на 1997 г. и е изхождала от разходи за саниране в размер на общо […] EUR, ръководството на NEUWOGES е посочило към същия момент (март 1997 г.) в писмо до BAVRIA, че прогнозира разходи за саниране в размер на […] EUR. Следователно става очевидно, че NEUWOGES е съзнавало много добре, че необходимите разходи за саниране са били значително занижени в експертната оценка от 1997 г. Договорената между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането на недвижимите имоти е било дори още по-висока ([…] EUR), което трябва да се счита за показател, че при сключването на договорите с BAVARIA NEUWOGES е съзнавало, че разходите за саниране в експертната оценка от 1997 г. са били занижени с почти 10 млн. EUR.
в)
Остатъчен срок на ползване
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. с оглед на планираното саниране като цяло е бил заложен остатъчен срок на ползване от […] до […] години. При това следва да се отбележи, че прогнозираните ниски разходи за саниране в експертната оценка от 1997 г. не са безпроблемно съвместими с допускането, че санирането би удължило съществено полезния живот на сградите.
г)
Стойност на земята
Трябва да се констатира, че в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. при оценката на разглежданите парцели не са взети предвид фактори, понижаващи стойността (в експертната оценка от 2007 г. те обаче са взети предвид). Към тези фактори спадат между другото съществуващата инфраструктура, която не може да бъде преместена или отстранена (канализационни системи, тръбопроводи) или и неблагоприятното разположение на земята. По правило това води до обезценка. Като собственик на земята тези фактори трябва да са известни на NEUWOGES. Следователно то трябва също така да е знаело, че стойността на земята в експертната оценка от 1997 г. е била завишена.
(166)
В резюме може да се заключи, че NEUWOGES доказано е съзнавало, че някои от залегналите в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. ключови хипотези, по-специално по отношение на разходите за саниране, не са били състоятелни. Следователно Комисията стига до извода, че експертната оценка от 1997 г. не предоставя достоверни данни за стойността на обектите през 1997 г. според известните на NEUWOGES по това време обстоятелства.
(167)
Също така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES, който разполага с наличните при NEUWOGES данни през разглеждания период при прогнозирането ex ante на стойността на недвижимите имоти, вероятно би получил резултати, които биха били много сходни на тези от изготвената с обратно действие експертна оценка от 2007 г. Както и в тази експертна оценка с обратно действие от 2007 г., действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своите очаквания ex ante по отношение на реализуемите наеми върху меродавния индекс на наемите, би прогнозирал разходите за саниране в размер, който би се доближил до договорената между BAVARIA и BRG сума и би актуализирал стойността на земята при отчитане на известните му фактури, намаляващи стойността. Освен това с оглед на мерките за саниране и на сравнителните данни (както е и в експертната оценка от 2007 г.) действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би анализира внимателно остатъчния срок на ползване, така че да може разумно да се заключи, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своята оценка върху прогнози за остатъчния срок на ползване, които биха се доближили до прогнозите в оценката с обратно действие от 2007 г.
(168)
Така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES разумно би прогнозирал стойността на обектите преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг в приблизителен размер на […] EUR (както и в експертната оценка от 2007 г.).
7.3.2.2. Сравнение на вариантите за директна продажба и продажба с обратен лизинг
(169)
Следва да се припомни, че общата стойност на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е възлизала на […] EUR. Анализът по-горе обаче показа, че реалистично NEUWOGES е можело да изходи от стойност на обекта от […] EUR, което превишава само с […] % стойността на сделката за продажба с обратен лизинг. Тази малка разлика обаче не означава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект неизбежно би се решил на директна продажба.
а)
На първо място не бива да се пропуска, че разглежданият вариант за директна продажба се отнася до продажба на сградите, както и на съответните парцели, докато BAVARIA само е купило сградите и само е придобило права на строеж върху земята за срок от 75 години. Парцелите като такива са останали собственост на NEUWOGES. Стойността на самите парцели би била изчислена от NEUWOGES в размер на […] EUR (както е и в експертната оценка от 2007 г.). Наистина е трудно да се определи в цифрово изражение стойността, която е останала за NEUWOGES, тъй като то не е продало земята, а само е учредило права на строеж върху нея. При все това може да се приеме, че запазването от NEUWOGES на собствеността върху земята е оправдало малко по-ниска цена на сделката.
б)
Второ, може да се установи, че са налице известни съмнения дали цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в същото положение като NEUWOGES би прогнозирал, е могла да бъде реализирана в действителност. Единствената конкретна оферта за покупка, по отношение на която NEUWOGES е предоставило информация, е от дружеството Felske-Immobilien, което е било предложило цена от […] EUR/м2, от която би следвала обща покупна цена в размер на […] EUR (108). Тази оферта е била с над 1 млн. EUR по-ниска от цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би прогнозирал.
в)
Трето, при оценката на очакваните в рамките на GVV печалби NEUWOGES погрешно е изчислило само печалбите до 2027 г. включително. Тъй като обаче срокът на GVV е възлизал на 30 години, считано от приключване на работите по санирането (т.е. 30 години от началото на 1999 г.), при изчислението е трябвало да бъдат включени печалбите до 2028 г. включително. При съответна корекция на прогнозата стойността на сделката за продажба с обратен лизинг би се увеличила.
г)
При изчисляването на стойността в брой на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES в бъдеще вноска за правото на строеж е било прието с цел опростяване, че разходите за издръжка ще останат непроменени и затова плащанията не трябва да бъдат актуализирани. По-реалистично е обаче да се изходи от общо покачване на разходите за издръжка, така че дължимите в бъдеще плащания вероятно ще бъдат по-високи от прогнозните. Това също би довело до увеличение на стойността на договора.
(170)
В светлината на тези разсъждения трябва да се заключи, че в икономически план е било разумно за сделката за продажба с обратен лизинг да бъде предпочетена пред опита за директна продажба.
7.3.3. Заключение
(171)
Ако сравним стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES със стойността на другите варианти, трябва да се направи изводът, че сделката е била планирана по такъв начин, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би я предприел.
7.4. СРАВНИТЕЛЕН АНАЛИЗ
(172)
След като вече може да се установи, че решението в полза на сделка за продажба с обратен лизинг и против алтернативни решения напълно отговаря на поведението действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, за всеки случай Комисията също така провери дали сделката съответства на други договори, които са можели да бъдат наблюдавани към разглеждания момент на съответния пазар, и дали има други данни, подкрепящи заключението на Комисията, че сделката за продажба с обратен лизинг отговаря на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(173)
Наличната информация за сравними сделки се отнася до споразумения за продажба с обратен лизинг, сключени от BAVARIA приблизително по същото време като разглежданата мярка. Съответните договори могат да предоставят индикации за това дали и други пазарни участници, включително частни предприятия са се решили на такъв вид сделка за продажба с обратен лизинг, което би трябвало да се отчете като признак за нейния обичаен пазарен характер (раздел 7.4.1). Освен това и проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и сравнението с други сделки за финансиране могат да хвърлят светлина върху обичайния пазарен характер на разглежданата сделка (раздели 7.4.2 и 7.4.3).
7.4.1. Примерни договори
(174)
За сравнение са ползвани договори за три сравними правни сделки ([…]). При все това могат да бъдат взети предвид само договорите […] и […], защото само те са сключени приблизително по същото време като сделката за продажба с обратен лизинг между BAVARIA и NEUWOGES. Първо трябва да се установи, че двете сделки, използвани за сравнение, се различават от разглежданата сделка по отношение на срока, индексацията на фиксираната лизингова вноска и санирането. По-специално NEUWOGES се позовава на различната индексация ([…]: 1,5 % годишно; […]: актуализация спрямо развитието на разходите за издръжка), за да докаже, че GVV е съдържал разпоредби, които в разглеждания период (1997/1998 г.) не са съответствали на установената пазарна практика.
(175)
Като примери за приложението на своя „лизингов модел за недвижими имоти“ (109) BAVARIA посочва сделката […] и […], което налага извода, че разпоредбите на тези договори са определени въз основа на изчисления, които са били подобни на заложените изчисления в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA.
(176)
Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 131), в рамките на предложения от BAVARIA лизингов модел NEUWOGES е можело свободно да избира параметрите на договора. Така NEUWOGES е имало възможността да избере по-ниска индексация или да приспадне по-високи разходи. Естествено от това е щяло да последва по по-нисък размер на извършеното авансово плащане. Може да се предположи, че това е било в сила и за […] и […].
(177)
Тъй като се предполага, че партньорите по договора са можели свободно да избират точните параметри на сделката в рамките на предложения от BAVARIA модел, за преценката на обичайния пазарен характер на сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA не е от възлово значение дали избраните от NEUWOGES параметри са били идентични с параметрите, избрани от страните участнички в сделките […] и […]. Изборът на параметрите е бил само резултат от стратегически бизнес решения на страните участнички. По-важно е обстоятелството, че всички тези сделки са се основавали на един и същ модел на сделка.
(178)
Доколкото в договора […] и в договора […] е бил заложен един и същ изчислителен модел, в който според наличните сведения няма място за съмнение, те допускат извода, че моделът на сделка, който е бил заложен и в сделката на NEUWOGES, е бил обичаен за пазара. В тази връзка е от значение, че „лизинговият модел за недвижими имоти“ е бил избиран в еднаква степен от държавни ([…]) и частни предприятия ([…]) и че е бил предлаган както на предприятия, които са искали да се възползват от опрощаването по AHG, така и на страни, които не са попадали в обхвата на този закон.
7.4.2. Тръжна процедура
7.4.2.1. Контекст
(179)
Както вече бе пояснено, NEUWOGES не е провело всеобхватна, открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна тръжна процедура с оглед на приватизацията на сградите, които накрая са били продадени на BAVARIA. При все това първоначално NEUWOGES е поканило 72 потенциални купувачи да представят оферта. NEUWOGES твърди, че е избрало адресатите на повече или по-малко случаен принцип и че изборът не може да се смята за представителен за целия пазар. След изпращането на тези първи покани за засвидетелстване на интерес са се осъществили и допълнителни контакти, в т.ч. и с BAVARIA, на което първоначално не е била изпратена покана за представяне на оферта.
7.4.2.2. Резултат от тръжната процедура
(180)
От постъпилите оферти, чийто брой не е известен, пет са били счетени за „заслужаващи внимание“ (110). При все това две от тях са били отхвърлени, защото потенциалните купувачи са преценили, че поради недостиг на време не са в състояние да предоставят пълна оферта. Освен това две оферти са били отхвърлени поради икономически съображения. Петата оферта, тази на Felske-Immobilien, е била отхвърлена, защото предложената цена е била счетена за твърде ниска (Felske е предложило цена от […] EUR/м2, съответстваща на обща покупна цена от […] EUR). Освен петте гореспоменати оферти са били представени още три други оферти - една от BAVARIA и две от други кандидати, които не са били поканени да представят оферти. Водени са и преговори с един от двамата други кандидати, представили оферти по собствена инициатива, но в крайна сметка тази оферта също е била отхвърлена поради неуточнени икономически причини (111).
(181)
След приключването на преговорите договорите е трябвало да бъдат одобрени от надзорния съвет на NEUWOGES. При внасянето на договорите пред надзорния съвет ръководството се е аргументирало, че не може да бъде постигната по-висока цена, тъй като договорите се отнасят само до учредяването на права на строеж върху земята (а не до директна продажба), на BRG ще бъде възложено извършването на работите по саниране и NEUWOGES ще стопанисва сградите в продължение на още 30 години (112). На въпроса относно разликата в сравнение с експертната оценка от 1997 г. управителните органи обясниха отново, че за сделката не можело да се постигне по-висока цена (113).
7.4.2.3. Оценка
(182)
Въпреки че тръжната процедура не може да бъде характеризирана като открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна, тя все пак помага да се направят известни изводи за пазарната конюнктура на офертите. В тази връзка показателен е фактът, че очевидно са постъпили редица оферти без изрична покана за предоставянето им. Това доказва, че и потенциални купувачи извън 72-те предприятия, с които първоначално е осъществена връзка, са узнали за процедурата и са можели да участват в нея.
(183)
Оценката на офертите от NEUWOGES показва, че през разглеждания период (1997/1998 г.) офертата на BAVARIA е била счетена от NEUWOGES за най-добрата налична оферта на пазара. Доводът на NEUWOGES, че поне офертата на Felske е била по-изгодна, е несъстоятелен. Макар предложената от Felske цена ([…] EUR) да е превишавала извършеното накрая от BAVARIA авансово плащане ([…] EUR), следва да се припомни, че сделката за продажба с обратен лизинг трябва да бъде оценявана като едно цяло и че нейната обща стойност ([…] EUR) е била над предложената от Felske цена.
(184)
В светлината на тези съображения следва да се заключи, че тръжната процедура не е отговаряла в достатъчна степен на условията, за да може взета сама по себе си да послужи за доказателство, че офертата на BAVARIA е била най-добрата налична на пазара оферта, но въпреки това нея ясно може да се заключи това. Във всеки случай ограничената тръжна процедура не съдържа обосновани данни за това, че през разглеждания период (1997/1998 г.) NEUWOGES е предложило по-добра оферта.
7.4.3. Други видове сделки към въпросния момент
7.4.3.1. Рамка на оценката
(185)
Полезно е разглежданата сделка да бъде проучена на фона на други подобни видове сделки, предлагани на пазара през разглеждания период (1997/1998 г.).
(186)
Разглежданата сделка е типична сделка за продажба с обратен лизинг. Споразуменията за продажба с обратен лизинг са по същество сделки за финансиране. Посредством закупуването на недвижим имот от лизингополучателя лизингодателят го снабдява с ликвидни средства, съответно финансира по-големи инвестиции като санирането на стари сгради. За да може недвижимият имот и занапред да бъде ползван за стопански или други цели, лизингополучателят отдава обратно наетия недвижим имот, което води до (цялостното или частичното) амортизиране на инвестицията на лизингодателя през срока на договора за лизинг.
(187)
Като сделка за финансиране споразумението за продажба с обратен лизинг в известен смисъл наподобява банковите кредити и ипотеките. Разбира се има и важни разлики, които не бива да бъдат игнорирани. Сделката за продажба с обратен лизинг позволява на продавача/лизингополучателя да финансира по-големи инвестиции и да има незабавно на разположение ликвидни средства, без да зависи от собствения капитал. Това означава, че собственият капитал и допълнително придобитите ликвидни средства са на разположение за други инвестиции или че лизингополучателят може да прави инвестиции, за които поради недостиг на собствен капитал или висока степен на задлъжнялост не би бил предоставен традиционен кредит. Тъй като купувачът/лизингодателят трябва да рефинансира първоначалната си инвестиция и да реализира печалба, по правило лизинговият лихвен процент е малко по-висок от лихвения процент за сравним банков кредит (както ще бъде подробно разяснено в следващия раздел). След изтичане на срока на договора за лизинг лизингополучателят трябва или да закупи обратно недвижимия имот, или той остава собственост на лизингодателя и е на разположение за бъдещо ползване. Това означава, че лизинговият лихвен процент зависи от остатъчната стойност на недвижимия имот след изтичане на срока на сключения между двете страни договор за лизинг. Тъй като особено при дългосрочни договори за лизинг остатъчната стойност често е трудно предвидима, тази стойност представлява за лизингодателя рисков фактор, който е отразен в лизинговия лихвен процент. Подобен риск не съществува при традиционните банкови кредити, а при ипотеките съществува само до известна степен.
(188)
Следователно лизинговите лихвени проценти и лихвените проценти по кредитите/ипотеките не са напълно сравними. Ако лизинговият лихвен процент по разглежданата сделка се сравни със средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките към въпросния момент (1997/1998 г.), не може еднозначно да бъде установено дали исканият лизингов лихвен процент е бил обичаен за пазара към въпросния момент (1997/1998 г.). Въпреки това е възможно да се прецени дали лизинговият лихвен процент е бил толкова висок, че вероятно никой действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би пристъпил към сделката.
7.4.3.2. Оценка
(189)
При разглежданата правна сделка първоначално е определена лизингов лихвен процент в размер на […] % годишно от общия обем на инвестициите. След индексация на дължимата сума с […] % годишно лизинговият лихвен процент в края на срока на договора ще възлиза на […] %, което съответства на среден лизингов лихвен процент от […] % годишно. За сравнение: ако NEUWOGES беше решило да не индексира лизинговия лихвен процент, той е щяла да бъда фиксирана през целия 30-годишен срок в размер на […] % годишно. В този случай „надбавката“ се явява цената на решението в началото на срока на договора да се плащат по-ниски, а към края му - по-високи лизингови лихвени проценти вместо да се плащат стабилен лихвен процент през целия срок на договора.
(190)
Първо трябва да се припомни, че Landgericht Rostock е оценил лизинговия лихвен процент, като го е сравнил с лихвените проценти по други сделки. Той установи, че развитието на лихвените проценти върху ипотеките през 30-годишен период действително е трудно прогнозируемо, но във фази на високи лихви би трябвало да се изходи от лихви от над 10 %. Следователно средната изискана от NEUWOGES лизингова вноска не е била необичайна за пазара.
(191)
За сравнение на разположение са само твърде общи данни. От всички данни за януари 1998 г. (момента, към който е била извършена разглежданата правна сделка), събрани от Deutsche Bundesbank, като съществени могат да бъдат разглеждани само два вида лихвени процента. От една страна интерес представляват лихвените проценти по ипотечните кредити върху жилищни парцели при фиксирани лихви за 10 години, тъй като NEUWOGES също би използвало жилищна собственост за обезпечение на кредит (независимо от това дали подобен кредит би изпълнил всички формални условия за ипотека). От друга страна, лихвените проценти по дългосрочните кредити с фиксирана лихва за предприятия и самонаети лица от 500 000 до 5 млн. EUR също биха могли да са подходящи за сравнение, тъй като NEUWOGES може да бъде считано за предприятие (по правило ипотеки се учредяват по-скоро от физически лица, които живеят в недвижимия имот и не го преотстъпват под наем).
(192)
Според Bundesbank средният лихвен процент по германските ипотечни кредити с фиксирани лихви за 10-годишен срок е възлизал през януари 1998 г. на 6,40 % на година. По това време лихвените проценти за този вид кредити обикновено са се движели в диапазон от 6,17 % годишно (долна граница) и 6,97 % годишно (горна граница). При дългосрочните финансови кредити с фиксирани лихви средният лихвен процент през януари 1998 г. е възлизал на 6,35 % годишно и се е движел в диапазона от 5,55 % (долна граница) до 7,73 % на година (горна граница). При все това Bundesbank не коментира средния срок на „дългосрочния“ кредит. Въпреки това може да се приеме, че средният срок е бил максимум 10 години и вероятно по-кратък (114).
(193)
При сравнение на платения от NEUWOGES лизингов лихвен процент с оповестените от Bundesbank лихвени проценти за кредитите, предоставени през същия период (т.е. през януари 1998 г.), трябва да бъдат отчетени следните аспекти:
-
Средногодишният лизингов лихвен процент през 30-годишния срок на договора възлиза на […] %. Както вече бе изложено, NEUWOGES само е решило да плаща в началото на срока на договора по-нисък лизингов лихвен процент, който се компенсира с по-висок лизингов лихвен процент на по-късен етап. Това решение има своята цена, защото ако от самото начало NEUWOGES беше избрало фиксиран лизингов лихвен процент, то е щяло да плаща само […] % годишно (115). Данните на Bundesbank се отнасят за кредити с фиксирани лихви, т.е. лихвеният процент е еднакъв всяка година. Ако се приеме, че NEUWOGES е било в състояние да договори кредит с подобни условия за плащане (т.е. по-ниски лихвени плащания в началото и по-високи плащания към края), това също е щяло да има своята цена (поради същите причини като в случая с BAVARIA) (116). Затова лихвените проценти на Bundesbank би трябвало да бъдат сравнявани с непроменен лизингов лихвен процент от […] %.
-
Лизинговият лихвен процент е била определена за период от 30 години. Въпреки ежегодната индексация е било напълно възможно още в началото на срока на договора да се изчисли средния лизингов лихвен процент за целия срок на договора. Оповестените от Bundesbank лихвени проценти за ипотечните кредити са определени само за 10 години (както бе пояснено по-горе, не е известно за какъв период са били определени лихвите за предприятията; въпреки това може да се приеме, че периодът не превишава 10 години). Като най-добра референтна стойност биха послужили определените за 30 години лихвени проценти. Такива данни обаче не се публикуват от Bundesbank. Като цяло кредитите с фиксирани лихви поскъпват с напредването на срока. Например данните на Bundesbank за януари 1998 г. показват, че средният лихвен процент за ипотечните кредити с фиксирани лихви за 5 години е бил 5,85 %, докато лихвеният процент за кредитите с фиксирани лихви със срок от 10 години е бил 6,40 %. Затова оправдано може да се приеме, че лихвите за кредит с фиксирани лихви с 30-годишен срок са щели да бъдат значително по-високи от оповестените от Bundesbank средни лихвени проценти от 6,35 %, съответно 6,40 %.
-
Bundesbank оповестява както среден лихвен процент, така и диапазон, който се основава на голям брой сключени през януари 1998 г. в Германия договори за кредит. Определеният за NEUWOGES лизингов лихвен процент отразява имплицитно риска за BAVARIA, свързан със сделката. Най-силно BAVARIA е било изложено на кредитния риск, т.е. на риска от бъдеща неплатежоспособност на NEUWOGES или на невъзможност поради друга причина да не изпълнява задължението си за плащане на дължимите лизингови вноски. Също така преди отпускането на кредит всяка банка би оценила кредитния рейтинг на NEUWOGES. Клиенти с по-лош кредитен рейтинг (или по-висок кредитен риск за банката) трябва по правило да плащат по-висок лихвен процент като компенсация за увеличения риск (117). Както бе изложено в раздел 7.3.1, поради много високото му равнище на задлъжнялост и факта, че собственият му капитал е бил вложен в други инвестиционни проекти, NEUWOGES е разполагало само с ограничени възможности за сключване на нови договори за кредит. Ако обаче въпреки това някоя банка е била готова да предостави кредит на NEUWOGES, то тя е щяла да вземе предвид тези аспекти при определянето на лихвения процент. Лихвените проценти по кредити за сравнително високо задлъжнели предприятия, които могат да вложат само малко собствен капитал в инвестицията си, са по-високи. Поради тази причина при всяко сравняване на платената от NEUWOGES лизингова вноска с лихвените проценти за наличните на пазара кредити в центъра на вниманието трябва да са по-високите проценти на диапазона на Bundesbank (118).
-
Както вече бе споменато, всяко лизингово дружество трябва да рефинансира своята първоначална инвестиция (в този случай най-вече покупната цена за сградите и разходите за саниране). Лихвеният процент, който то трябва да плати за собственото си рефинансиране, зависи от различни аспекти като например неговата собствена големина, равнището на задлъжнялост и недвижимите имоти в неговия портфейл. При все това този лихвен процент е само изходната точка, тъй като лизинговото дружество (BAVARIA) трябва да бъде обезщетено и за носените от него рискове. Тук спадат рискът от промени в лихвените проценти (свързаният с това риск, че то трябва да рефинансира инвестицията си по променлив лихвен процент, докато лизинговите плащания са с фиксиран лихвен процент), кредитният риск (вече споменатата възможност NEUWOGES да стане неплатежоспособно и BAVARIA да не получи все още неплатените лизингови плащания), както и рискът, свързан с остатъчната стойност (несигурността относно стойността на недвижимите имоти след изтичане на срока на договора за лизинг). Лизинговото дружество вероятно поема и определени общи разходи, които са отразени също в лизинговия лихвен процент (119). Освен това лизинговото дружество иска също да реализира печалби и отчита това при определянето на лизинговия лихвен процент (120). Дори BAVARIA да е било в състояние да рефинансира инвестициите си по по-нисък лихвен процент от този, който NEUWOGES е щяло да заплати за банков кредит, лихвеният процент за рефинансирането е трябвало да бъде увеличен с тези различни елементи (надбавка за риска, разходи и печалба), за да се получи искания лизингов лихвен процент, който в крайна сметка би могъл да бъде по-висок от лихвения процент по традиционен кредит.
(194)
При отчитане на всички гореизложени факти, лизингов лихвен процент от […] % годишно при фиксирана лизингова вноска (или дори […] % при лизингова вноска с индексация от […] %, която обаче изглежда по-малко подходяща за целите на сравнението) изглежда много разумна в сравнение с оповестените от Bundesbank лихвени проценти по кредитите. Трябва да се припомни, че данните на Bundesbank трябва да бъдат екстраполирани например за срок от 30 години при фиксиран лихвен процент. Въпреки че необходимата корекция за достигането на подходяща референтна стойност не може да бъде точно определена в количествено изражение, разликата между средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките и лизинговия лихвен процент изглежда достатъчно добре обоснована, за да може да се направи изводът, че няма индикации за това, BAVARIA да е изискало твърде висок лизингов лихвен процент. Затова Комисията стига до извода, че през разглеждания период (края на 1997 г./началото на 1998 г.) лизинговият лихвен процент на BAVARIA е бил обичаен за пазара.
7.4.4. Заключение
(195)
Наличната информация навежда на извода, че сделката между NEUWOGES и BAVARIA би била сключена и от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Взети заедно примерните договори, тръжната процедура и сравнението с други инструменти за финансиране налагат извода, че сделката е била осъществена при господстващите тогава пазарни условия и че моделът BAVARIA не е бил със завишена цена.
7.5. ДОПЪЛВАЩА ОЦЕНКА: ОСТАВАЩИ ЕЛЕМЕНТИ НА ПОМОЩТА И СЪВМЕСТИМОСТ С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(196)
Следователно първоначалната проверка на Комисията показва, че решението на NEUWOGES да сключи сделката за продажба с обратен лизинг е било в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, т.е. сделката не е създала предимство за BAVARIA и следователно не му е била предоставена помощ. При все това Комисията също така провери дали друг резултат - а именно обстоятелството, че на BAVARIA действително е било предоставено предимство от NEUWOGES - неминуемо би довел до извода, че сделката представлява несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ. Затова, допускайки хипотезата, че NEUWOGES не е спазило принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект и по този начин на BAVARIA било предоставено предимство, Комисията провери дали тези мерки са представлявали държавна помощ в полза на BAVARIA и дали тази евентуална помощ може да бъде обявена за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.1. Оставащи елементи на помощта
7.5.1.1. Предприятия
(197)
Предоставянето на държавни средства може да бъде определено като държавна помощ само тогава, когато получателят е „предприятие“ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно установената съдебна практика на Съда понятието „предприятие“ включва всеки субект, упражняващ стопанска дейност (121). Стопанска дейност е всяка дейност, която се състои в предлагането на стоки или услуги на пазара (122).
(198)
BAVARIA упражнява редица стопански дейности като търговски инвестиции в недвижими имоти и отдаването под наем на тези недвижими имоти на юридически и физически лица. Следователно BAVARIA е предприятие по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
7.5.1.2. Използване на държавни средства и приписване на държавата
(199)
Мярката трябва да бъде приписана на държавата и да бъде финансирана от държавни средства. Съгласно съдебната практика на Съда по делото Stardust Marine (123) държавни помощи, които не са пряко финансирани от държавния бюджет, също могат да изпълняват този критерий, ако средствата подлежат на контрол от държавата и решението за прехвърлянето на тези средства се приписва на държавата.
(200)
NEUWOGES е 100 % собственост на град Нойбранденбург и следователно е държавно предприятие по смисъла на член 2, буква б) от Директива 2006/111/ЕО на Комисията (124), цитирана от Съда в решението по делото Stardust Marine. Град Нойбранденбург притежава всички дружествени дялове в NEUWOGES и като едноличен собственик на капитала може да упражнява съществен контрол върху надзорния съвет и общото събрание на съдружниците на NEUWOGES. Затова Комисията стига до извода, че градът има възможността да управлява използването на средствата на NEUWOGES. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг е съдържала държавни средства.
(201)
Що се отнася до приписването на държавата, Комисията заключава, че съгласно наличната информация участието на град Нойбранденбург в сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е било съществено. Сделката е трябвало да бъде одобрена от надзорния съвет на NEUWOGES, чиито членове са действали по поръчение на града. Документите доказват също така и че надзорният съвет активно се е занимавал с договарянето на договорите. Затова Комисията счита, че сключването на договора за продажба с обратен лизинг следва да бъде приписано на държавата.
7.5.1.3. Селективност
(202)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС дадена мярка се счита за държавна помощ, само когато облагодетелства определени предприятия или производствени сектори. Следователно под понятието за държавна помощ попадат само онези мерки в полза на предприятия, които предоставят избирателно предимство на тези предприятия.
(203)
Тъй като при разглежданата мярка се е касаело за двустранна сделка между NEUWOGES и BAVARIA, всяко предимство, което NEUWOGES е предоставило на BAVARIA, би било селективно, понеже никое друго предприятие не е имало достъп до него.
7.5.1.4. Нарушаване на конкуренцията и ефект върху търговията
(204)
Държавните субсидии за предприятия са само тогава държавни помощи по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, когато нарушават или заплашват да нарушат търговията между държави членки. Ако дадена отпусната от държавата субсидия засилва конкурентната позиция на дадено предприятие спрямо неговите конкуренти, тя се счита за мярка, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията (125). Следователно от предположението за нарушение на конкуренцията се изхожда, когато в либерализиран стопански отрасъл, в който господства или би могла да господства конкуренция, държавата предоставя финансово предимство на дадено предприятие.
(205)
Съгласно установената съдебна практика на Съда помощите в полза на развиващи дейност на вътрешния пазар предприятия могат да нарушат търговията между държавите членки (126).
(206)
BAVARIA се конкурира за инвеститори и възможности за инвестиране с други фондове за недвижими имоти и корпоративни инвеститори от Германия и други държави - членки на Съюза. Финансово предимство, предоставено на BAVARIA, би засилило конкурентната позиция на това предприятие и затова би могло да наруши конкуренцията. Тъй като пазарът на инвестиции в недвижими имоти е общ за целия Съюз, всяко финансово предимство в полза на BAVARIA би засилило пазарното положение на предприятието в сравнение с неговите конкуренти от други държави членки и така би се отразило върху търговията между държавите членки.
7.5.1.5. Заключение
(207)
Ако се приеме, че противно на гореизложеното предварително заключение на Комисията сделката за продажба с обратен лизинг не е била в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, и че по този начин на BAVARIA е било предоставено предимство, би трябвало да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг е представлявала държавна помощ. Оттук при тази хипотеза би трябвало да се провери дали тази евентуална държавна помощ би могла да бъде считана за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.2. Съвместимост с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС
(208)
Съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС „помощите, които имат за цел да улеснят развитието на някои икономически дейности или на някои икономически региони [могат да се приемат за съвместими с вътрешния пазар], доколкото тези помощи не засягат по неблагоприятен начин условията на търговия до степен, която противоречи на общия интерес“. При прилагането на член 107, параграф 3, буква в) Комисията трябва да съпостави положителните и желаните въздействия от дадена мярка за помощ с нейните отрицателни ефекти за търговските отношения, произтичащи от изпълнението ѝ.
(209)
За да може дадена мярка за помощ да издържи проверката за съпоставимост, тя трябва да изпълнява пет условия. Първо, мярката за помощ трябва да служи на ясно дефинирана цел от общ интерес. Второ, мярката за помощ трябва да представлява подходящ инструмент за постигане на тази цел. Трето, мярката за помощ трябва да бъде необходима и да има стимулиращ ефект. Четвърто, мярката за помощ трябва да бъде целесъобразна. Пето, помощта трябва да не нарушава търговските отношения по начин, който да противоречи на общия интерес.
7.5.2.1. Цел от общ интерес
(210)
Съгласно членове 3 и 174 от ДФЕС икономическото и социалното сближаване е цел на Съюза. Укрепването на икономическото и социалното сближаване предполага подобряване на градската среда и на качеството на живот на жителите на градовете. Политиката на сближаване може да допринесе за създаването на устойчиви общности, като се гарантира, че икономическите, социалните и екологичните проблеми ще бъдат решени с помощта на интегрирани стратегии за обновяване, регенериране и развитие както на градските, така и на селските райони. Това може да бъде постигнато по различни начини (127).
(211)
Комисията заключава, че предметът на дейност на NEUWOGES съгласно устава на дружеството се състои в осигуряването на достатъчно жилищни възможности в региона. Също така Комисията заключава, че със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е преследвало определени (общински) политически цели. NEUWOGES твърди, че:
-
през 90-те години на миналия век след обединението на Германия изравняването на жилищната ситуация в Източна Германия с тази в Западна Германия е било важен политически проект; това води до стимулиране на приватизацията и санирането на жилищния фонд в Източна Германия, независимо дали е било икономически целесъобразно или не;
-
приватизацията и санирането на сградите, предмет на договора за продажба с обратен лизинг, са служили за обезпечаване на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург: чрез предоставянето на платими жилища с високо качество на достъпни цени и тяхната приватизация (която BAVARIA е било задължено да извърши) NEUWOGES се надявало да повиши привлекателността на Нойбранденбург за неговите жители.
(212)
Освен това Комисията констатира, че BAVARIA се е задължило да предприеме опит да продаде определен брой жилища на настоящите наематели. При това BAVARIA не е имало право да изисква свободно определена от пазара цена, а е трябвало да спазва определени горни граници (128). По този начин договорът с тези условия е предоставял на настоящите наематели на разглежданите сгради определено предимство.
(213)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA действително се определи като държавна помощ, което в случая не е станало, тогава тази помощ е щяла да бъде предоставена за постигането на горепосочените политически цели. Осигуряването на даден регион с достатъчно жилищна площ, приносът за осъществяването на национална политическа цел (изравняване на жилищната ситуация в Източна и Западна Германия след Обединението) и обезпечаването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург посредством предоставянето на жилища с високо качество на достъпни цени за населението (и привилегироването на настоящите наематели на съответните сгради) - всички те могат да се считат за ясно дефинирани цели от общ интерес. Затова според Комисията сделката трябва да се разглежда като мярка за осъществяването на цел от общ интерес.
7.5.2.2. Съразмерност на мерките
(214)
Безспорно договорът за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA е постигнал заложените цели. Сделката е довела до пълното саниране и приватизацията на закупените от BAVARIA сгради и до предлагането им на настоящите наематели на по-ниска покупна цена, както и до увеличаването на предлагането на висококачествена жилищна площ в региона, а с това и до подобряването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург.
(215)
При търсенето на купувач на сградите и при преценката на вариантите NEUWOGES е предприело редица стъпки, които в действителност са гарантирали, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг е включва държавна помощ - то тя би била ограничена до необходимия минимум за постигането на набелязаните цели. По-специално NEUWOGES е провело ограничена тръжна процедура, преговаряло е с BAVARIA в продължение на няколко месеца относно условията на сделката и накрая е било убедено, че сделката е била най-добрата оферта на пазара. Следователно няма индикации, че дори ако сделката за продажба с обратен лизинг включа помощ, тази помощ е излизала извън границите на необходимия минимум. Анализът в раздел 7.3, в чийто рамки сделката за продажба с обратен лизинг бе сравнена с различни други варианти (като например кредитирано саниране на сградите или директна продажба), показа, че е нямало алтернатива, при която без предоставянето на помощ или с помощ с малък размер са щели да бъдат постигнати същите цели. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг и всяка евентуално включена в нея помощ са били целесъобразен инструмент за постигането на целите от общ интерес.
7.5.2.3. Необходимост и стимулиращ ефект
(216)
Изхождайки от хипотезата, че сделката за продажба с обратен лизинг действително е включвала държавна помощ, би трябвало да се провери дали тази помощ е имала стимулиращ ефект. NEUWOGES и BAVARIA са договаряли условията по сделката в продължение на няколко месеца. Изглежда, че BAVARIA не е щяло да предприеме сделка, която не би се вписвала в неговия лизингов модел за недвижими имоти. Ако сключената накрая сделка въз основата на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA е включвала държавна помощ, тогава е несъмнено, че без тази помощ BAVARIA не би пристъпило към сделката.
7.5.2.4. Пропорционалност
(217)
Комисията вече обърна внимание, че преследваните от NEUWOGES при сключването на тази сделка цели трябва да бъдат разглеждани като съществени. Санирането и приватизацията на сградите, както и тяхната продажба на наемателите на по-ниска цена са оказали съществен принос за подобряването на икономическото и социалното сближаване в Съюза. Същевременно съдържащата се в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA е била във всеки случай ограничена, като по този начин са били ограничени евентуалните ефекти от мярката, които нарушават конкуренцията. На този фон всяка евентуално съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA помощ е била пропорционална с оглед на преследваната цел.
7.5.2.5. Липса на ефект върху търговските отношения, нарушаващ общия интерес
(218)
Следва да се припомни, че включената в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA във всеки случай е била малка. Следователно ефектът от мярката върху търговските отношения също е бил ограничен. Докато всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг помощ би подобрила конкурентната позиция на BAVARIA, което се е намирало поне в потенциална конкуренция с други предприятия (в това число и с предприятия от други държави членки), мащабът на този ефект зависи от сумата на получената помощ. Тъй като по този начин конкурентната позиция на BAVARIA е щяла да се подобри само в незначителна степен, може да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг - дори и да е включвала помощ - не е накърнила търговските отношения до степен, която да противоречи на общия интерес.
7.5.3. Заключение относно оставащите елементи на помощта и съвместимостта с вътрешния пазар
(219)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг е създала предимство за BAVARIA, поради посочените в раздел 7.5.2 причини Комисията е стигнала до извода, че се касае за държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Комисията обаче констатира също така, че всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг държавна помощ съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС би била съвместима с вътрешния пазар.
7.6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОТНОСНО НАЛИЧИЕТО НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ И СЪВМЕСТИМОСТТА С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(220)
Въз основа на анализа на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES, сравнението с възможни други сделки и проверката на сделката по отношение на обичайния ѝ характер за пазара може да се направи изводът, че сделката е съобразена с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е демонстрирало поведение, което би избрал и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. По-специално трябва да се изтъкне, че не е имало по-привлекателна в икономически план алтернатива и че условията по сделката за продажба с обратен лизинг през разглеждания период (1997/1998 г.) не е трябвало да бъдат оценени като необичайни за пазара в светлината на наличните мащаби за сравнение, както и въз основа на получените в рамките на тръжната процедура други оферти.
(221)
Затова трябва да се заключи, че сделката с NEUWOGES не е предоставила предимство на BAVARIA, тъй като поведението на NEUWOGES е съответствало на поведението на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Тъй като в рамките на разглежданата мярка не е било предоставено предимство, не е изпълнено едно от условията за определяне като държавна помощ; и следователно мярката не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(222)
В допълнение към предварителното заключение, че за продажба с обратен лизинг не е предоставила предимство на BAVARIA и следователно не съдържа държавна помощ, Комисията стига до извода, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг все пак е предоставила предимство на BAVARIA - тя в действителност би представлявала държавна помощ. Въпреки това тази държавна помощ би била съвместима с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
В случай че въпреки това правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, тази помощ е съвместима с вътрешния пазар по смисъла на член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
Член 3
Адресат на настоящото решение е Федерална република Германия.
Съставено в Брюксел на 16 септември 2014 година.
DECISÃO 2015/507 DA COMISSÃO
de 16 de setembro de 2014
relativa à medida SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007) executada pela Alemanha
[notificada com o número C(2014) 6411]
(Apenas faz fé o texto na língua alemã)
(Texto relevante para efeitos do EEE)
A COMISSÃO EUROPEIA,
Tendo em conta o Tratado sobre o Funcionamento da União Europeia, nomeadamente o artigo 108.o, n.o 2, primeiro parágrafo,
Após ter convidado as partes interessadas a apresentarem as suas observações, nos termos do artigo acima citado (1), e tendo em conta essas observações,
Considerando o seguinte:
1. PROCEDIMENTO
(1)
Em 30 de março de 2007, a Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (a seguir designada: «NEUWOGES») apresentou uma denúncia à Comissão, com base no artigo 20.o, n.o 2, do Regulamento (CE) n.o 659/1999 do Conselho (2), alegando que tinham sido concedidos auxílios estatais ilegais à Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG e à Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (a seguir designadas: «BAVARIA 1» e «BAVARIA 2»; em conjunto: «BAVARIA») por meio de um contrato enfitêutico (Erbbaurechtsvertrag, a seguir designado EBV) e um contrato administrativo (Generalverwaltervertrag, a seguir designado GVV). A NEUWOGES solicitou o início de um procedimento formal de investigação nos termos do artigo 108.o, n.o 2, do TFUE.
(2)
Em 6 de agosto de 2007, 14 de maio de 2008, 6 de abril de 2009 e 3 de fevereiro de 2012, a Comissão solicitou mais informações às autoridades alemãs. As autoridades alemãs responderam em 4 de setembro de 2007, 12 de outubro de 2007, 17 de outubro de 2007, 11 de julho de 2008, 14 de julho de 2008, 12 de dezembro de 2008, 30 de junho de 2009 e 28 de fevereiro de 2012. A NEUWOGES apresentou observações em 30 de maio de 2007, 5 de novembro de 2007, 26 de fevereiro de 2008, 15 de julho de 2008, 30 de setembro de 2008, 18 de dezembro de 2008, 6 de março de 2009, 4 de junho de 2009, 15 de julho de 2009, 26 de agosto de 2009, 22 de setembro de 2009 e 19 de janeiro de 2012. A BAVARIA apresentou observações em 13 de maio de 2008.
(3)
Em 28 de novembro de 2008, o Tribunal Regional de Rostock (Landgericht Rostock, a seguir «LG de Rostock») proferiu o seu acórdão relativamente aos processos judiciais entre a BAVARIA e a NEUWOGES. A BAVARIA processou a NEUWOGES pelo incumprimento do contrato celebrado entre as duas partes, em resposta ao que a NEUWOGES alegou que o contrato envolvia auxílios estatais ilegais e incompatíveis e, por conseguinte, era nulo. O LG de Rostock concluiu que a BAVARIA não beneficiou de quaisquer vantagens e que, portanto, não houve qualquer auxílio estatal na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE. A NEUWOGES interpôs recurso contra o acórdão. O processo perante o Tribunal Regional Superior de Rostock (Oberlandesgericht Rostock) encontra-se pendente. Além disso, a BAVARIA havia dado início ao processo junto do Tribunal Administrativo de Greifswald (Verwaltungsgericht Greifswald), com o intuito de obter uma decisão que lhe concedesse acesso a todos os documentos na posse da NEUWOGES ou da cidade de Neubrandenburg, no que diz respeito aos contratos em questão. O processo continua pendente.
(4)
Por carta de 4 de junho de 2009, a NEUWOGES solicitou à Comissão, nos termos do artigo 265.o, n.o 2, do TFUE, o início do procedimento formal de investigação no prazo de dois meses.
(5)
Por carta de 29 de julho de 2009, a Comissão comunicou a sua posição preliminar à NEUWOGES, no sentido de que nem o EBV nem o GVV constituíam um auxílio estatal na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE.
(6)
Por carta de 26 de agosto de 2009, a NEUWOGES contestou a avaliação dos factos da Comissão e solicitou à Comissão o início do procedimento formal de investigação no prazo de duas semanas.
(7)
A Comissão informou a NEUWOGES, por carta de 15 de setembro de 2009, que iria enviar uma nova carta na qual incluiria uma avaliação das observações mais recentes da NEUWOGES. Por carta de 22 de setembro de 2009, a NEUWOGES informou a Comissão de que não concordava com a proposta da Comissão.
(8)
Em 9 de outubro de 2009, a NEUWOGES interpôs um recurso junto do Tribunal Geral da União Europeia e solicitou ao mesmo a anulação da decisão alegadamente contida na carta da Comissão de 29 de julho de 2009 ou, como alternativa, a declaração de que a Comissão havia sido incapaz de agir ao recusar o início do procedimento formal de investigação, nos termos do artigo 108.o, n.o 2, do TFUE. Em 9 de janeiro de 2012, o Tribunal Geral negou provimento ao recurso de anulação como sendo inadmissível e a ação por omissão como sendo improcedente (3).
(9)
Por carta de 19 de janeiro de 2012, a NEUWOGES solicitou novamente à Comissão o início do procedimento formal de investigação previsto no artigo 108.o, n.o 2, do TFUE.
(10)
Por carta de 21 de março de 2012, a Comissão informou as autoridades alemãs da sua decisão de dar início ao procedimento formal de investigação. A decisão da Comissão de dar início ao procedimento (a seguir denominada «decisão de início do procedimento») foi publicada no Jornal Oficial da União Europeia (4). A Comissão convidou as partes interessadas a apresentar as suas observações sobre a medida. Em 22 de março de 2012, a NEUWOGES interpôs recurso contra a decisão do Tribunal Geral de 9 de janeiro de 2012. Em 15 de novembro de 2012, o Tribunal negou provimento ao recurso por ser desprovido de objeto (5).
(11)
A Comissão recebeu observações da NEUWOGES em 17 de julho de 2012, 2 de outubro de 2012, 4 de abril de 2013 e 15 de abril de 2014 e da BAVARIA em 18 de junho de 2012 e 22 de abril de 2013. As observações foram comunicadas às autoridades alemãs em 7 de agosto de 2012 e 16 de setembro de 2013. Em nome do governo alemão, a cidade de Neubrandenburg comentou em 23 de julho de 2012 e 28 de setembro de 2012 e o Land de Berlim em 16 de maio de 2012, 28 de setembro de 2012 e 30 de setembro de 2013.
2. DESCRIÇÃO DAS MEDIDAS
(12)
A NEUWOGES é uma sociedade de responsabilidade limitada de direito alemão. A cidade de Neubrandenburg detém 100% das suas ações. A NEUWOGES prossegue o objetivo de conceder habitação a preços acessíveis a grandes partes da população na cidade de Neubrandenburg e nas áreas circundantes. Atualmente, a NEUWOGES detém 33% do parque habitacional da cidade de Neubrandenburg. A BAVARIA 1 e a BAVARIA 2 são empresas imobiliárias que foram especificamente criadas para transações com a NEUWOGES e que são maioritariamente detidas por fundos imobiliários fechados. A BAVARIA 1 é propriedade da BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94%) e da BAVARIA Immobilien Management GmbH i.I (6%), enquanto a BAVARIA 2 é totalmente detida pela Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. As ações da BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG e da Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn são detidas por investidores privados. Ambos os fundos foram lançados e colocados no mercado pela Berliner Immobilien Holding GmbH, que pertenceu à Bankgesellschaft Berlin até 1 de janeiro de 2006 e, desde então, tem sido direta e totalmente detida pelo Land de Berlim.
(13)
A NEUWOGES é proprietária, inter alia, de vários lotes de terreno em Neubrandenburg, onde estão localizadas doze edifícios residenciais, com um total acumulado de 557 apartamentos individuais e algumas unidades comerciais. Em 21 de janeiro de 1998, a NEUWOGES e a BAVARIA celebraram o EBV e o GVV (a seguir designados: «contratos em questão» ou, em conjunto, «operação de venda seguida de locação» (sale and lease-back)).
2.1. CONTRATO ENFITÊUTICO (EBV)
(14)
Em 21 de janeiro de 1998, a NEUWOGES e a BAVARIA celebraram um contrato de arrendamento com opção de compra de terrenos e de venda de edifícios para 12 edifícios, com um total de 557 apartamentos individuais. Nos termos do contrato em questão, a BAVARIA beneficiou de um direito de arrendamento com opção de compra durante 75 anos e adquiriu os edifícios.
(15)
O EBV divide-se em duas principais componentes:
a)
em primeiro lugar, a BAVARIA comprometeu-se a pagar um total de […] (6) euros (7) à NEUWOGES, dos quais […] euros constituíam arrendamento capitalizado no terreno para o período que se estende até 31 de dezembro de 2028 e […] euros constituíam o preço de compra dos edifícios.
b)
A partir de 1 de janeiro de 2029, a BAVARIA terá igualmente de pagar uma renda anual pelo terreno correspondente a […]% do valor atual do terreno, ou seja, […] euros/m2 ou […] euros/ano, durante um período de 10 anos. Para o subsequente período remanescente do EBV, está previsto um ajuste da renda em consonância com o desenvolvimento do índice do custo de vida total, desde que este flutue em mais de […]%.
(16)
Em 1997, antes da celebração do EBV com a BAVARIA, a NEUWOGES tinha peritos internos a avaliar a propriedade (edifícios e terrenos). De acordo com essa avaliação, a propriedade valia […] euros. Para além disso, em 2007, a NEUWOGES encarregou um especialista externo de calcular retroativamente o valor de mercado da propriedade. A avaliação de 2007 estimou o valor de 1997 da propriedade em […] euros.
Lei de Apoio a Dívidas Herdadas (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
O EBV foi celebrado no contexto da Lei de Apoio a Dívidas Herdadas (Altschuldenhilfegesetz, a seguir «AHG») (8). Após a reunificação da Alemanha em 1990, as antigas imobiliárias estatais da Alemanha Oriental foram transformadas em empresas imobiliárias municipais com personalidade jurídica. Os ativos e passivos das antigas entidades foram transferidos para estas novas empresas, o que representou um pesado fardo. Para permitir a viabilidade das empresas imobiliárias a longo prazo, o legislador federal aprovou a Lei de Apoio a Dívidas Herdadas (AHD), que entrou em vigor em 27 de junho de 1993.
(18)
Ao abrigo da AHD, as empresas imobiliárias municipais da Alemanha Oriental puderam, a pedido, beneficiar de uma redução da dívida. Nos termos do artigo 4.o, n.os 1 e 2, da Lei, a dívida que excedesse 76,69 euros/m2 podia ser amortizada até um máximo de 434,60 euros/m2. Em troca, a empresa imobiliária tinha de aceitar determinadas obrigações, nomeadamente, envidar todos os esforços razoáveis para privatizar 15% dos seus apartamentos (artigo 4.o, n.os 1 e 5, em articulação com o artigo 5.o), ter um plano de negócios que contemplasse a rápida privatização, modernização e renovação dos seus apartamentos (artigo 4.o, n.os 2 e 5) e apresentar as suas conclusões sobre o seu programa de investimento e o processo de privatização (artigo 4.o, n.os 5 a 7). Na versão da lei que se encontrava em vigor na altura em questão (1997/1998), as empresas imobiliárias tinham até 31 de dezembro de 2003 para cumprir a sua obrigação de privatização. Sempre que uma empresa imobiliária não cumpria a sua obrigação de privatização (ou seja, ao não envidar todos os esforços razoáveis para fazê-lo), o montante correspondente à redução da dívida tinha de ser pago.
(19)
Uma determinada percentagem das receitas superiores a 76,69 euros/m2, obtidas pela empresa imobiliária através da privatização, tinha de ser transferida para o Fundo de Apoio a Dívidas Herdadas (Erblastentilgungsfonds, a seguir «ETF»). No período relevante (1997/1998), o artigo 5.o, n.o 2, da AHG previa que, para todas as privatizações até 31 de dezembro de 1998, 45% das receitas qualificadas tinham de ser transferidos. Para processos de privatização até 31 de dezembro de 2000 ou 31 de dezembro de 2003, as quotas de transferência foram fixadas em 50% e 55%, respetivamente. Sempre que o processo de privatização assumia a forma de venda de edifícios e de concessão de um arrendamento do terreno (em vez de vender definitivamente os edifícios e o terreno), as receitas com base nas quais as obrigações de transferência eram calculadas eram o preço de venda dos edifícios e o valor monetário da renda do terreno acordados (artigo 5.o, n.o 2, da AHG).
(20)
No decorrer do ano de 1995, concluiu-se que a forma de privatização inicialmente prevista, ou seja, a venda aos inquilinos, não era suscetível de conduzir a uma quota de 15%. Por conseguinte, o Banco para a Reconstrução (Kreditanstalt für Wiederaufbau, a seguir «KfW»), encarregado de gerir o programa de redução do peso da dívida, passou a aceitar o que era conhecido por «privatização mediada» (9). De acordo com este modelo, que deveria apenas ser aplicado quando era previsível que a quota de 15% não seria atingida mediante privatização direta, uma empresa imobiliária podia vender edifícios de apartamentos em bloco a um comprador comercial. Para que a venda fosse considerada a título dos 15% de quota de privatização da empresa imobiliária, o comprador comercial tinha de comprometer-se a modernizar os edifícios e a tentar vender o maior número de apartamentos possível (pelo menos um terço) aos inquilinos (10). Se, depois de apresentadas as propostas de venda da empresa, menos de um terço dos inquilinos mostrasse interesse na compra, o comprador comercial podia isentar 60% dos apartamentos da obrigação de privatização, limitando, portanto, as suas obrigações à privatização de um terço dos restantes 40% dos apartamentos (11).
A NEUWOGES e a AHG
(21)
O EBV acabou por ser reconhecido pelo KfW como uma «privatização mediada» relevante ao abrigo da AHG. A operação de venda seguida de locação (sale-and-lease-back) ajudou, portanto, a NEUWOGES a cumprir a sua obrigação de privatização ao abrigo da AHG. No entanto, não é clara e constitui motivo de controvérsia a medida em que esta lei influenciou as considerações comerciais subjacentes à decisão da NEUWOGES de celebrar os contratos e se a redução da dívida obtida pela NEUWOGES, nos termos da lei, deve ser tida em consideração para analisar se a operação de venda seguida de locação constituiu um auxílio estatal a favor da BAVARIA.
(22)
Segundo a própria, a NEUWOGES beneficiou de uma redução da dívida total no valor de […] euros (12). A NEUWOGES alegou que era difícil repartir uma parte da redução do peso da dívida total que recebeu da operação de venda seguida de locação, uma vez que a AHG apenas concedia a redução do peso da dívida se a empresa imobiliária tivesse cumprido na íntegra a sua obrigação de privatização. No entanto, se uma parte da redução do peso da dívida total fosse entregue a uma privatização individual com base na quota-parte das privatizações em questão na obrigação de privatização total da NEUWOGES, o total de redução do peso da dívida bruto em […] euros podia ser repartido de forma matemática pela operação de venda seguida de locação. Das receitas geradas pela venda da BAVARIA, […] euros tinham de ser transferidos para o ETF, deixando a NEUWOGES com uma redução líquida […] euros (13).
2.2. CONTRATO ADMINISTRATIVO (GVV)
(23)
Em 21 de janeiro de 1998, a BAVARIA e a NEUWOGES assinaram igualmente o GVV, por força do qual os edifícios foram de novo arrendados à NEUWOGES. Nos termos GVV, a NEUWOGES continua a ser responsável pela gestão e exploração comercial dos edifícios em questão por um período de 30 anos. Todas as receitas provenientes do arrendamento de edifícios continuam a pertencer à NEUWOGES. Em troca desses direitos de utilização, a NEUWOGES comprometeu-se a pagar uma renda fixa mensal no valor de […] euros ([…] euros/ano) até à conclusão do processo de modernização e […] euros ([…] euros/ano) após o mesmo. A partir de 1 de janeiro de 2000, esta renda aumentou anualmente de […]% ao ano.
2.3. CONTRATO DE MONTANTE FIXO GLOBAL (GVP)
(24)
A BAVARIA comprometeu-se a modernizar os edifícios em questão, tendo para devido o efeito celebrado um contrato de montante fixo global (Globalpauschalvertrag, a seguir «GVP») com a BRG Bau-Regie GmbH (a seguir «BRG»), uma subsidiária a 100% da NEUWOGES. Nos termos GVP, a BAVARIA pagou um montante fixo no valor de […] euros para as obras de modernização acordadas.
3. OBSERVAÇÕES DA ALEMANHA
(25)
Em resposta à decisão de início do procedimento, a Alemanha limita-se a explicar que não apresenta quaisquer observações face à decisão de início do procedimento no presente caso. Em vez disso, deixa-o a cargo das unidades territoriais em questão, a cidade de Neubrandenburg e o Land de Berlim.
4. OBSERVAÇÕES DOS INTERESSADOS
4.1. NEUWOGES
(26)
A NEUWOGES alega que, ao celebrar os contratos em questão, não se comportou como um operador numa economia de mercado (a seguir designado: «OEM») e que, portanto, concedeu à BAVARIA uma vantagem económica que constitui um auxílio estatal na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE. Segundo a NEUWOGES, os contratos em questão resultaram em perdas de […] euros (valor nominal) e de […] euros (valor atualizado). Estas perdas são vistas pela NEUWOGES como um auxílio estatal incompatível à BAVARIA.
(27)
Para efeitos de avaliação da conformidade dos contratos em questão com o mercado, a NEUWOGES argumenta que o EBV e o GVV devem ser examinados em separado (secção 4.1.1). No que diz respeito aos contratos individuais, a NEUWOGES afirma que nem o EBV (secção 4.1.2) nem o GVV (secção 4.1.3) deveriam ter sido celebrados por um OEM. A NEUWOGES alega igualmente que o OEM teria optado por uma abordagem alternativa (secção 4.1.4). Por último, a NEUWOGES afirma que a vantagem concedida à BAVARIA constitui uma transferência de recursos estatais que era imputável à cidade de Neubrandenburg (secção 4.1.5).
4.1.1. Avaliação conjunta versus avaliação separada dos contratos em questão
(28)
A NEUWOGES alega que, no que diz respeito ao facto de os contratos em questão terem ou não sido celebrados ao abrigo das condições de mercado, o EBV e o GVV devem ser avaliados separadamente. De acordo com a NEUWOGES, os dois contratos são juridicamente independentes e foram concebidos para coexistir em separado. A NEUWOGES considera que se os dois contratos tivessem sido concebidos como uma unidade, deveriam ter sido ambos autenticados por um notário. Acontece que só o EBV foi autenticado.
(29)
Com base nestes argumentos, a NEUWOGES considera cada um dos contratos separadamente, para efeitos da apreciação da sua conformidade com o mercado.
4.1.2. Contrato enfitêutico (EBV)
(30)
A NEUWOGES considera que, à luz das avaliações da propriedade em questão (edifícios e terrenos) com data de 1997 e 2007, nenhum OEM teria celebrado o EBV com a BAVARIA ao preço acordado. O pagamento da renda do terreno, a anulação da dívida nos termos da AHG e com base no EBV, a obrigação de modernização e o processo de concurso limitado em nada alteram esta conclusão.
4.1.2.1. Preço de compra
(31)
A NEUWOGES salienta que a BAVARIA pagou uma quantia em dinheiro no valor de […] euros pelos edifícios, acrescida de […] euros como renda capitalizada pelo terreno. Relembra, igualmente, que as duas avaliações, levadas a cabo em 1997 e em 2007, estimaram o valor da propriedade como um todo (valor do terreno e dos edifícios combinado) em […] euros e […] euros, respetivamente. Por último, a NEUWOGES relembra que cada avaliação estimou não só o valor total da propriedade como também os valores separados do terreno (avaliação de 1997: […] euros; avaliação de 2007: […] euros) e dos edifícios (avaliação de 1997: […] euros; avaliação de 2007: […] euros).
(32)
Ao afirmar que a avaliação de 1997 representa uma estimativa realista do valor da propriedade no período relevante (1997/1998), a NEUWOGES alega que apenas o preço efetivamente pago pela BAVARIA pelos edifícios (em vez do preço dos edifícios mais a renda capitalizada do terreno) deveria ser tido em conta para efeitos de comparação. Deste modo, a NEUWOGES afirma que recebeu um montante inferior em […] euros ao preço de mercado no período relevante (1997/1998). A NEUWOGES alega ainda que, mesmo que, a título meramente informativo, a anulação da dívida nos termos da AHG seja adicionada ao preço de venda, o preço pago pela BAVARIA continuaria a ser 16% inferior à avaliação de 2007. De acordo com a NEUWOGES, o preço pago pela BAVARIA era muito inferior ao preço de mercado, pelo que nenhum OEM teria concordado em vender a esse preço.
(33)
Neste contexto, a NEUWOGES salienta que, de acordo com a «Comunicação da Comissão no que respeita a auxílios estatais no âmbito da venda de terrenos e imóveis públicos» (14), um preço de venda até 5% abaixo do valor de mercado segundo uma avaliação independente pode, em determinadas circunstâncias, ser aceite como preço de mercado. Inversamente, um preço que, mesmo visto na perspetiva mais positiva, esteja pelo menos 16% abaixo do preço mais baixo da avaliação, não pode ser aceite como preço de mercado.
4.1.2.2. Renda capitalizada para os terrenos
(34)
A NEUWOGES alega que, para efeitos de comparação entre o preço pago pela BAVARIA e os preços calculados nas duas avaliações de 1997 e de 2007 (que estimaram o valor da plena propriedade dos edifícios e dos terrenos), a renda capitalizada para os primeiros 30 anos não devia ser tida em consideração. Tendo em conta que é paga pelo direito de utilização dos terrenos por um período de 75 anos e não pela propriedade dos terrenos, esta renda não pode ser invocada para efeitos de comparação do preço pago pelos edifícios por parte da BAVARIA e de um ou outro desses preços estimados nas duas avaliações.
4.1.2.3. Desagravamento da dívida ao abrigo da AHG
(35)
A NEUWOGES alega igualmente que o desagravamento da dívida ao abrigo de AHG, previsto nos contratos em questão, no valor de […] euros, não pode ser tido em consideração na comparação do preço pago pela BAVARIA com o preço que consta dos dois relatórios de avaliação. Os motivos invocados são os seguintes:
-
o desagravamento da dívida nos termos da AHG é um benefício concedido à NEUWOGES por um terceiro (o KfW) que não tem qualquer ligação com o comprador. Não há qualquer motivo para que um vendedor aceite um preço abaixo do preço de mercado simplesmente porque a transação resultaria em alguns benefícios adicionais concedidos por um terceiro,
-
a BAVARIA não assumiu quaisquer responsabilidades nos termos da AHG que anteriormente cabiam à NEUWOGES e que iriam beneficiar de remuneração sob a forma de um preço de venda reduzido. Ainda que a BAVARIA se tenha formalmente comprometido a tentar vender vários apartamentos aos inquilinos, encarregou a NEUWOGES dos aspetos concretos da privatização a expensas da NEUWOGES e, portanto, não assumiu nenhuma verdadeira responsabilidade, nem estava em risco de ser considerada responsável se os esforços de privatização não fossem bem-sucedidos,
-
tendo em conta que o desagravamento da dívida estava dependente de a NEUWOGES cumprir a sua obrigação de privatizar 15% dos seus apartamentos e que o negócio com a BAVARIA só permitia satisfazer 20% das obrigações de privatização, a repartição proporcional do desagravamento da dívida facilitada pelo acordo não é possível em termos reais ao contrário do que acontece no plano contabilístico). Por outras palavras, se a NEUWOGES não tivesse cumprido na íntegra a sua obrigação de privatização, não teria recebido nenhum benefício do negócio com a BAVARIA, nos termos da AHG,
-
no máximo, a operação de venda seguida de locação teria implicado que a NEUWOGES transferisse apenas uma percentagem relativamente baixa (45%, em vez de 50% ou 55%) das receitas para o EFT, considerando que a não celebração do contrato e a procura de um comprador alternativo envolveria o risco de ter de desviar uma parte mais significativa das receitas de venda para o EFT,
-
de qualquer modo, a NEUWOGES alega ter efetivamente cumprido a sua obrigação de privatização a uma taxa 165%, o que significa que, mesmo sem o negócio com a BAVARIA, o desagravamento da dívida teria sido confirmado.
4.1.2.4. Modernização
(36)
A NEUWOGES alega também que não beneficiou da modernização levada a cabo pela BAVARIA, tendo em conta que esta era a proprietária dos edifícios e, portanto, a única beneficiária da modernização.
4.1.2.5. Procedimento de concurso
(37)
A NEUWOGES afirma que o concurso limitado levado a cabo em 1997 não pode ser invocado como uma indicação de que o preço pago pela BAVARIA era, na realidade, o preço de mercado. A NEUWOGES alega que o processo de adjudicação não foi aberto, transparente, incondicional e não discriminatório, sendo, por isso, insuficiente para determinar o valor de mercado.
4.1.3. Contrato administrativo (GVV)
(38)
A NEUWOGES afirma que nenhum OEM de dimensão semelhante e numa situação semelhante teria celebrado o GVV, pois tinha ficado claro desde o início que o contrato resultaria em perdas substanciais. De uma forma mais específica, a NEUWOGES alega que as perdas eram previsíveis desde o início, tendo em conta que os cálculos subjacentes ao contrato basearam-se em pressupostos sobre o futuro desenvolvimento do mercado de arrendamento em Neubrandenburg que eram claramente demasiado otimistas. A NEUWOGES argumenta ainda que vários contratos alegadamente semelhantes fornecidos pela BAVARIA, para fins de comparação, não provam a conformidade com mercado do GVV e que apenas aceitou este contrato claramente desvantajoso por motivos políticos, que são irrelevantes para aplicar o critério do OEM.
4.1.3.1. O GVV à luz das expectativas do mercado
(39)
A NEUWOGES alega que as disposições centrais do GVV - uma renda fixa mensal que é aumentada anualmente em […]%, uma dedução dos custos não indexada de, inicialmente, cerca de […]% (incluindo […]% para o risco de não pagamento de rendas) e uma duração de 30 anos - não correspondem às condições que um OEM teria acordado. Neste contexto, a NEUWOGES avança os seguintes argumentos:
-
o risco de não pagamento de rendas, fixado a um nível baixo, de apenas […]% das receitas de arrendamento líquidas impõe à NEUWOGES o risco financeiro de não conseguir uma taxa de ocupação de, pelo menos, […]%,
-
a indexação do pagamento da renda fixa em […]% por ano significa que a NEUWOGES suporta o risco financeiro de não poder introduzir aumentos de renda anual correspondentes a, pelo menos, esta taxa,
-
uma vez que os custos não são indexados de forma independente, a NEUWOGES suporta o risco financeiro de qualquer aumento nos custos de administração e de manutenção e apenas um aumento de renda acima de […]% por ano poderia compensar um aumento nos custos,
-
estes riscos financeiros são significativos à luz do longo período de 30 anos.
(40)
A NEUWOGES alega que ficou claro desde o início que estes riscos tinham elevada probabilidade de ocorrência, levando a grandes perdas, e que, portanto, nenhum OEM teria celebrado o contrato. De acordo com a NEUWOGES, um OEM apenas celebraria um contrato que fosse rentável ou, pelo menos, não resultasse em perdas. A NEUWOGES afirma que seria de esperar que o GVV apenas gerasse lucros se fosse razoável prever que a elevada taxa de ocupação, os aumentos de renda anual de […]% e a estabilidade dos custos pudessem ser atingidos. De acordo com a NEUWOGES, já era, no entanto, claro que, quando o contrato foi celebrado, não seria possível alcançar uma taxa de ocupação média de […]%, um aumento da renda de, pelo menos, […]% por ano seria impossível e que os custos de administração e de manutenção iriam inevitavelmente aumentar durante a vigência do contrato. A fim de corroborar estas afirmações, a NEUWOGES salienta o declínio previsto da população e do mercado imobiliário em Neubrandenburg, afirmando que, à luz destes fatores, o contrato estava condenado a originar perdas. Uma vez que a população de Neubrandenburg já se encontrava em declínio antes da celebração dos contratos em questão, registou-se, pelo menos a partir de 1995 uma oferta excedentária de apartamentos em blocos pré-fabricados pouco atrativos e marcados por baixos níveis de ocupação e rendas pouco elevadas.
(41)
A NEUWOGES alega que um OEM teria baseado os seus cálculos em expetativas mais pessimistas, tais como os aumentos de renda anual projetados, compreendidos entre […]% e […]%, um risco de não pagamento de rendas de […]% e uma indexação de custos de […]%. A NEUWOGES apresenta uma análise ex-post do fluxo de caixa, elaborada em 2012, que demonstra que, com base nestes pressupostos, o fluxo de caixa resultante do GVV seria de […] euros (valor nominal) e de […] euros (valor atualizado) (15). A NEUWOGES observa que este montante constitui o auxílio estatal recebido pela BAVARIA. São igualmente disponibilizadas várias variantes desta análise do fluxo de caixa, revelando que, mesmo se tivessem sido justificados os pressupostos mais otimistas (tal como uma taxa média de não ocupação de […]%, aumentos anuais das rendas de […]% e aumento dos custos de […]%), o fluxo de caixa total previsto teria sido igualmente negativo. Seria de esperar que o GVV apenas resultasse em lucro se os pressupostos alegadamente bastante irrealistas tivessem sido aceites ([…]% de taxa de não ocupação, […]% de aumento de renda anual e […]% de aumento dos custos).
4.1.3.2. Contratos exemplificativos
(42)
A NEUWOGES contesta que determinados contratos de transações alegadamente semelhantes (os contratos […] (16), […] (17) e […] (18)) possam comprovar a conformidade do GVV com o mercado. Ao rejeitar as posições que defendem que estes contratos são comparáveis, a NEUWOGES alega que os mesmos diferem do GVV nos seguintes aspetos essenciais:
-
uma vez que não foram apresentadas quaisquer provas de que a situação económica e a perspetiva destas cidades (nas quais estão localizadas os imóveis aos quais os contratos de comparação dizem respeito) eram suficientemente semelhantes às de Neubrandenburg, não se pode presumir que os contratos no seu conjunto são comparáveis,
-
a indexação da renda nos contratos exemplificativos difere significativamente da que consta do GVV (ou seja, 1,0% - 1,5%),
-
nenhum dos contratos exemplificativos é adequado para fins de comparação, uma vez que as circunstâncias são diferentes em cada caso ([…]: obrigações de manutenção menos onerosas; […]: imóveis comerciais em vez de apartamentos, os quais tinham uma taxa de não ocupação de 0% no momento de celebração do contrato; […]: propriedades localizadas numa região em crescimento).
(43)
Segundo a NEUWOGES, em vez de comprovar a conformidade com mercado do GVV, os contratos exemplificativos demonstram precisamente a sua não conformidade, uma vez que incluem disposições menos onerosas, não obstante as perspetivas económicas mais favoráveis das propriedades em questão.
4.1.3.3. Motivação política
(44)
A NEUWOGES considera que o GVV, apesar de ser economicamente desfavorável, foi celebrado por razões políticas. Após salientar que as razões pelas quais uma autoridade pública concede auxílios estatais não são relevantes para a apreciação jurídica, a NEUWOGES alega que a motivação política demonstra precisamente que as considerações económicas não foram o fator decisivo. Segundo a NEUWOGES, o GVV foi celebrado pelas seguintes razões:
-
havia uma intensa pressão política para promover a modernização e a privatização de apartamentos detidos por empresas imobiliárias nos novos Länder,
-
com a modernização e a privatização do parque habitacional, a cidade de Neubrandenburg pretendia neutralizar a diminuição constante do número de habitantes,
-
a celebração do GVV em conjunto com o GPV manteve um elevado nível de investimento na cidade de Neubrandenburg, enquanto que uma queda do investimento teria consequências significativas para a taxa de desemprego a nível local.
4.1.4. Alternativas
(45)
A NEUWOGES alega, por fim, que um OEM teria preferido alternativas aos contratos em questão.
(46)
Em primeiro lugar, a NEUWOGES considera que uma venda direta teria sido preferível dado que geraria lucro, ao passo que o GVV poderia, desde o início, resultar em perdas. A NEUWOGES alega que a propriedade (edifícios e terrenos) poderia ter sido vendida a um preço igual ou superior ao determinado nas avaliações. Alega ainda que, mesmo que um comprador tivesse simplesmente comprado o terreno e demolido os edifícios, a venda teria sido mais rentável. A NEUWOGES considera que assim é, mesmo se o desagravamento da dívida, nos termos da AHG, tivesse sido tido em consideração, uma vez que a NEUWOGES poderia ter tentado cumprir as suas obrigações através da privatização de outros edifícios e, mesmo sem o desagravamento da dívida, a venda teria sido mais rentável do que a operação de venda seguida de locação. As razões para não optar por qualquer uma destas alternativas podem ser encontradas nos compromissos políticos da NEUWOGES.
(47)
Por outro lado, a NEUWOGES alega que o OEM teria preferido financiar uma modernização mais limitada, continuando a arrendar sem qualquer modernização ou a demolir os edifícios. Uma vez mais, as razões para não optar por estas alternativas podem ser encontradas nos compromissos políticos da NEUWOGES.
(48)
Por último, a NEUWOGES afirma que, se tivesse sido tomada uma decisão de modernização, teria sido mais rentável para a NEUWOGES financiar estas obras por outros meios. Por exemplo, poderia ter-se tirado proveito de um empréstimo para o qual uma garantia da cidade de Neubrandenburg poderia ter sido assegurada, tornando as condições de empréstimo mais favoráveis do que as do acordo com a BAVARIA.
4.1.5. Recursos do Estado e imputabilidade
(49)
A NEUWOGES considera que a alegada vantagem foi concedida através de recursos estatais e que é imputável ao Estado.
(50)
Em primeiro lugar, a NEUWOGES alega que a cidade de Neubrandenburg, que era o seu único acionista e que dominava o seu conselho de supervisão, teve uma influência dominante sobre a NEUWOGES. Com base neste controlo, as perdas alegadamente resultantes da operação de venda seguida de locação constituem a perda de recursos estatais.
(51)
A NEUWOGES alega ainda que, neste caso, praticamente todos os indicadores de imputabilidade se encontram presentes. Salienta que a cidade de Neubrandenburg exerce um controlo abrangente sobre a NEUWOGES, que servir os interesses da cidade assume uma importância primordial para a NEUWOGES, que a transação em questão foi concluída por razões políticas e que as provas indicam que a cidade de Neubrandenburg tinha a última palavra sobre a operação de venda e locação.
4.2. BAVARIA
(52)
A BAVARIA rejeita as observações da NEUWOGES, alegando, por sua vez, que os contratos em questão eram transações habituais no mercado que não concediam qualquer vantagem e, por conseguinte, não constituíam qualquer auxílio estatal. Em primeiro lugar, a BAVARIA começa por afirmar que os contratos em questão têm de ser vistos como uma unidade económica (secção 4.2.1); em segundo lugar, os contratos como um todo não eram bons ao ponto de os OEM concordarem com eles (secção 4.2.2); em terceiro lugar, a BAVARIA afirma que as alternativas propostas pela NEUWOGES não teriam sido mais vantajosas para a NEUWOGES (secção 4.2.3); por último, a BAVARIA argumenta que não esteve envolvida nenhuma transferência imputável de recursos estatais (secção 4.2.4).
4.2.1. Avaliação conjunta contra avaliação separada dos contratos em questão
(53)
A BAVARIA alega que os contratos em questão têm de ser vistos como uma unidade e não podem ser avaliados separadamente um do outro. A venda e a subsequente locação dos edifícios constituem duas partes interdependentes de uma transação. A BAVARIA sublinha que a transação foi anunciada como um pacote e entendida como tal pela NEUWOGES, tal como comprovado pela ata que documenta o seu processo de tomada de decisão.
(54)
Como consequência, de acordo com a BAVARIA, o teste OEM deve ser aplicado à transação como um todo e não a cada contrato individual.
4.2.2. A transação não concedeu qualquer vantagem à NEUWOGES.
(55)
De acordo com a BAVARIA, a possível existência de uma vantagem já está excluída pelo facto de a NEUWOGES se ter comprometido com um processo de licitação (embora limitado a um) para analisar o mercado. Afirma-se que não há nenhuma razão para duvidar do facto de a NEUWOGES ter optado pela oferta economicamente mais vantajosa disponível.
(56)
A BAVARIA considera que, a fim de determinar se, independentemente do processo de concurso, o OEM se teria envolvido na transação, a situação particular da NEUWOGES tem de ser tida em consideração. Isto incluiu a necessidade de obter capital, bem como modernizar os apartamentos a fim de privatizá-los (enquanto se mantêm rendas moderadas) e obter o desagravamento da dívida nos termos da AHG. À luz destes fatores, a BAVARIA afirma que um OEM nas mesmas circunstâncias ter-se-ia igualmente envolvido na transação.
(57)
Em relação às disposições do GVV e aos riscos associados à evolução pior do que a esperada do mercado imobiliário em Neubrandenburg (patente, por exemplo, na taxa de não ocupação superior à esperada, etc.), a BAVARIA alega que o risco de não conseguir atingir as rendas e as taxas de ocupação desejada não foi imposto à NEUWOGES, pelo contrário, esse risco permaneceu na NEUWOGES. A NEUWOGES teria igualmente de suportar as consequências de um desenvolvimento do mercado pior do que o esperado, se a transação com a BAVARIA não se tivesse realizado.
(58)
No que diz respeito às disposições individuais do GVV, a BAVARIA alega que a renda média por m2 era, na realidade, ligeiramente inferior à que seria de esperar à luz da tabela de rendas relevante para a cidade de Neubrandenburg. A BAVARIA salienta ainda que a mesma tabela de rendas apresentava aumentos de rendas para o período após 1 de janeiro de 2000, na qual constava um resultado que previa um aumento das rendas de […]% por ano que não era irrealista.
(59)
Relativamente ao EBV, a BAVARIA salienta que nenhuma comparação direta pode ser feita com as avaliações de 1997 e de 2007, uma vez que estas avaliações diziam respeito a uma venda direta, ao passo que o EBV, ainda que previsse a venda dos edifícios, envolvia apenas a constituição de um regime enfitêutico para os terrenos. Uma vez que NEUWOGES detinha a propriedade dos terrenos, o valor dos terrenos, conforme indicado nas avaliações, não podia ser considerado. A BAVARIA alega igualmente que, para todos os efeitos, as avaliações não têm qualquer importância significativa, dado que determinam apenas o valor teórico da propriedade e não o valor real do mercado.
(60)
A BAVARIA alega ainda que o desagravamento da dívida obtido através da operação tem de ser considerado. Alega que a obtenção do desagravamento da dívida em questão, nos termos da Lei de Apoio a Dívidas Herdadas, foi um dos objetivos da NEUWOGES para realizar a transação em causa.
(61)
A BAVARIA alega também que, para além das condições concretas do EBV e do GVV, as vantagens de que beneficiou a NEUWOGES através do GPV devem ser tidas em consideração. A BAVARIA sublinha que a NEUWOGES insistiu em confiar as obras de modernização dos edifícios à sua filial BRG, sabendo que a NEUWOGES iria receber todos os lucros obtidos pela BRG (ainda que fosse igualmente responsável pela cobertura de eventuais perdas). Nesta perspetiva, os lucros gerados a partir do contrato com a BRG, que ascendem a […] euros, devem ser considerados um benefício relevante para a NEUWOGES.
(62)
No que diz respeito à lógica global do modelo de venda seguida de locação, a BAVARIA considera, por último, que é natural que a NEUWOGES deva reembolsar o investimento inicial da BAVARIA mais os juros. Na realidade, a BAVARIA refere-se à ata do processo de tomada de decisão interno da NEUWOGES para mostrar que esta estava perfeitamente consciente de que as renda se destinavam a amortizar o investimento inicial da BAVARIA.
4.2.3. Alternativas
(63)
No que diz respeito às alternativas que a NEUWOGES invoca e acredita que teriam sido economicamente mais vantajosas, a BAVARIA afirma que as mesmas não se encontravam efetivamente disponíveis e que não eram mais vantajosas. Em primeiro lugar, no que diz respeito à alegada possibilidade de vender diretamente aos inquilinos, a BAVARIA alega que é muito pouco provável que a NEUWOGES tivesse conseguido vender apartamentos não modernizados ao mesmo tempo que carecia de fundos para financiar o processo de modernização necessário. Em segundo lugar, no que diz respeito ao financiamento da modernização com um empréstimo, a BAVARIA alega que a NEUWOGES teria tido os mesmos riscos e custos que tinha ao abrigo do negócio com a BAVARIA. Além disso, a venda de apartamentos modernizados, quer diretamente aos inquilinos ou a um comprador comercial, não teria sido atrativa, dado que a NEUWOGES teria de transferir para o ETF uma percentagem significativa do preço mais elevado.
4.2.4. Recursos do Estado e imputabilidade
(64)
A BAVARIA alega, por último, que a transação não envolve recursos estatais e que não é imputável ao Estado. Em particular, a BAVARIA alega que a NEUWOGES é uma empresa normal de direito privado que não recebe quaisquer fundos do Estado, direta ou indiretamente. O controlo geral exercido pelo conselho de supervisão, em que os representantes da cidade de Neubrandenburg são maioritários, não é suficiente para imputar a transação ao Estado. O argumento da NEUWOGES, segundo o qual a cidade de Neubrandenburg exortou a NEUWOGES a concluir a transação por razões políticas, não é plausível.
4.3. CIDADE DE NEUBRANDENBURG
(65)
A cidade de Neubrandenburg, a proprietária da NEUWOGES, considera que os contratos em questão envolvem auxílio estatal. Enquanto apoia os argumentos apresentados pela NEUWOGES, a cidade de Neubrandenburg apresenta a sua argumentação relacionada com uma série de pontos.
4.3.1. Vantagem
(66)
Em primeiro lugar, a cidade de Neubrandenburg afirma que o EBV e o GVV devem ser avaliados separadamente, dado que as partes contratantes os mantinham separados, quer do ponto de vista legal, como económico. Em segundo lugar, a cidade de Neubrandenburg refere-se aos argumentos da NEUWOGES relativos à redução prevista da sua população, a qual, afirma, um OEM teria tido em conta. A cidade de Neubrandenburg salienta igualmente que as elevadas taxas de não ocupação teriam sido claramente previsíveis por um OEM. Em terceiro lugar, a cidade de Neubrandenburg afirma que a modernização encomendada pela BAVARIA era de uma natureza tão básica que não justificava a expetativa de elevadas taxas de ocupação e de aumentos de renda significativos.
(67)
Além disso, a cidade de Neubrandenburg refuta os outros argumentos apresentados pela BAVARIA. Em especial, a cidade de Neubrandenburg alega que o processo de concurso não pode ser considerado um indicador de que a proposta da BAVARIA era a mais vantajosa disponível no mercado. Um OEM também não teria aceite a proposta da BAVARIA, mesmo que tivesse de facto sido a proposta mais vantajosa disponível no mercado. No que se refere às alegadas alternativas, a cidade de Neubrandenburg retoma no essencial os argumentos apresentados pela NEUWOGES. No que diz respeito às avaliações e ao argumento da BAVARIA de que os preços definidos não poderiam ser atingidos, a cidade de Neubrandenburg afirma que, uma vez que já não é possível verificar o preço que a NEUWOGES poderia na realidade ter obtido no mercado em 1998, a avaliação tem de ser usada como uma indicação do preço de mercado no período relevante.
4.3.2. Recursos do Estado e imputabilidade
(68)
A cidade de Neubrandenburg alega que a operação lhe é imputável, dado que exercia um nível suficiente de controlo sobre a NEUWOGES, em geral, e sobre a operação de venda seguida de locação, em particular.
(69)
Como seu único acionista, a cidade de Neubrandenburg alega ter tido um controlo total sobre a NEUWOGES. Em particular, a direção da NEUWOGES tinha o dever de seguir as diretrizes da cidade de Neubrandenburg. Além disso, oito dos dez membros do conselho de supervisão são representantes da cidade de Neubrandenburg, dando a esta mais um mecanismo através do qual exercia o seu controlo. Na realidade, a cidade de Neubrandenburg tinha o dever de, ao abrigo da lei regional, garantir que podia exercer uma influência adequada sobre a NEUWOGES.
(70)
No que diz respeito à transação em questão, a cidade de Neubrandenburg alega que não só teve a capacidade de exercer controlo, como também o fez efetivamente nesta transação. A cidade de Neubrandenburg considera, nomeadamente, que as atas das reuniões do conselho de supervisão demonstram o estreito envolvimento dos representantes da cidade e que antes de a transação poder ser concluída, era necessária uma decisão do conselho de supervisão. No que diz respeito às condições da transação, a cidade de Neubrandenburg considera que exigiu que os interesses políticos locais fossem acautelados.
(71)
Em conclusão, a cidade de Neubrandenburg considera que o controlo da cidade sobre a operação de venda seguida de locação, e a sua responsabilidade por tal, é corroborado pelos factos, de modo a que a transação lhe seja imputada.
4.4. LAND DE BERLIM
(72)
O Land de Berlim, que está estreitamente ligado à BAVARIA (19), afirma que os contratos em questão não contêm qualquer componente de auxílio estatal, visto não ter sido concedida qualquer vantagem à BAVARIA.
4.4.1. Vantagem
(73)
Berlim começa por alegar que os contratos em questão têm de ser vistos como uma única transação, dado que constituíam mutuamente partes complementares da operação de venda seguida de locação. Berlim afirma que eram igualmente tratados como tal pela própria NEUWOGES.
(74)
Relativamente ao critério do OEM, tendo em consideração a posição económica da NEUWOGES no período relevante (1997/1998) e o tipo de transação que a mesma solicitou (a privatização em conformidade com as condições ao abrigo da AHG, a fim de garantir o desagravamento da dívida, a modernização e a contínua gestão dos apartamentos e a manutenção de rendas a níveis socialmente comportáveis), a BAVARIA propôs uma solução equilibrada.
(75)
Em especial no que diz respeito ao EBV, Berlim começa por alegar que o processo de concurso levado a cabo pela NEUWOGES demonstra que a NEUWOGES considerou a proposta da BAVARIA como sendo a proposta financeira mais vantajosa no mercado, no período relevante (1997/1998). Em segundo lugar, Berlim alega que o desagravamento da dívida nos termos da AHG deve ser tido em consideração, dado que a conformidade com a obrigação de privatização ao abrigo da lei era uma motivação fulcral da NEUWOGES. Em terceiro lugar, Berlim salienta que a NEUWOGES tinha interesse económico em vender a um preço relativamente baixo (vender edifícios não modernizados com a obrigação de modernizar, em vez de levar a cabo o processo de modernização por sua conta e, em seguida, vender os edifícios), dado que a venda a um preço mais baixo significaria que menos dinheiro teria de ser transferido para o EFT.
(76)
Relativamente ao GVV, Berlim começa por alegar que os contratos exemplificativos revelam que nem a duração nem a indexação da renda em […]% por ano eram invulgares. Em segundo lugar, a indexação justificava-se à luz da taxa média de inflação no período relevante (1997/1998). Em terceiro lugar, a renda por m2 era compatível com os valores da tabela de rendas para a cidade de Neubrandenburg.
4.4.2. Recursos do Estado e imputabilidade
(77)
Tal como a BAVARIA, o Land de Berlim alega que a cidade de Neubrandenburg não financiou a NEUWOGES. Alega, antes, que apenas as receitas geradas pelas suas próprias atividades estavam disponíveis para a NEUWOGES, sobre as quais as autoridades locais não tinham qualquer tipo de controlo direto.
(78)
Relativamente à questão da imputabilidade, Berlim considera que não é plausível afirmar que a cidade de Neubrandenburg decidira conceder auxílio a um fundo imobiliário de Berlim em detrimento da sua própria empresa imobiliária local. Berlim alega ainda que não existem indicações suficientes de que a cidade de Neubrandenburg pretendia que a celebração dos contratos lhe fosse imputada.
5. RAZÕES PARA O INÍCIO DO PROCEDIMENTO FORMAL DE INVESTIGAÇÃO
(79)
Na sua decisão de dar início ao procedimento formal de investigação, a Comissão tomou uma posição preliminar sobre uma série de questões e convidou as partes interessadas a apresentarem informações relativas a três questões em particular.
(80)
Em primeiro lugar, a Comissão aceitou provisoriamente que o EBV e o GVV fossem avaliados como uma unidade e não separados um do outro, dado que ambos eram partes integrantes de uma operação imobiliária de venda seguida de locação (20). A Comissão concluiu que a avaliação de uma potencial vantagem económica foi, portanto, baseada numa análise dos retornos que a NEUWOGES poderia ter esperado, em 1998, de uma celebração conjunta do EBV e do GVV (21).
(81)
No que diz respeito ao EBV em particular, a Comissão expressou duas dúvidas:
-
em primeiro lugar, era necessário esclarecimento quanto à questão de saber se o desagravamento da dívida ao abrigo da AHG devia ser tido em consideração na avaliação (22),
-
em segundo lugar, a Comissão procurou obter informações sobre as diferenças entre as avaliações de 1997 e de 2007, afirmando que, sem mais clarificações, era impossível determinar quais (se é que algumas) representavam o verdadeiro valor de mercado do terreno em 1997/1998 (23).
(82)
No que diz respeito ao GVV, a Comissão começou por argumentar que os contratos de comparação indicavam que as condições acordadas entre a NEUWOGES e a BAVARIA não eram invulgares no mercado no período relevante (1997/1998) (24). Em segundo lugar, a Comissão afirmou que, embora limitado, o processo de concurso levado a cabo pela NEUWOGES demonstra que a NEUWOGES tinha a capacidade de se informar no mercado e de tomar uma decisão economicamente racional (25). Em terceiro lugar, a Comissão referiu-se ao facto de o valor das rendas nível contratualmente acordado para 2008 corresponder, efetivamente, aos valores médios das rendas na zona relevante em 2008 ou estar apenas ligeiramente abaixo destes (26).
(83)
Não obstante o facto de todos estes fatores apontarem para a conclusão de que o GVV não estava conforme com as condições normais de mercado, a Comissão solicitou mais informações sobre as expetativas reais dos participantes no mercado imobiliário de 1998, a fim de analisar os respetivos argumentos mais detalhadamente (27).
(84)
Por último, a Comissão examinou a análise do fluxo de caixa apresentada pela NEUWOGES, acabando por chegar à conclusão de que, devido a deficiências metodológicas, a análise não podia provar a existência de uma vantagem económica a favor da BAVARIA (28).
(85)
Em conclusão, a Comissão decidiu que, com base nas informações apresentadas, não podia provar que a BAVARIA tivesse beneficiado de uma vantagem económica (29). No entanto, a Comissão manifestou a sua intenção de analisar os argumentos dos participantes com mais pormenor e convidou todas as partes interessadas a fornecerem informações complementares úteis (30).
6. PROCESSO CONTENCIOSO NACIONAL
(86)
Em 28 de novembro de 2008, o Tribunal Regional (Landesgericht - LD) de Rostock emitiu o seu acórdão no processo em primeira instância entre a BAVARIA e a NEUWOGES. A BAVARIA tinha intentado a ação, tendo em conta que, a partir de outubro de 2006, a NEUWOGES tinha recusado pagar a renda mensal acordada no GVV, alegando que o contrato era nulo porque continha auxílio estatal ilegal.
(87)
No seu acórdão, o LG de Rostock concluiu que o EBV e o GVV tinham de ser vistos como uma unidade e não como elementos distintos, dado que ambos faziam parte da mesma operação de venda seguida de locação (31).
(88)
No que diz respeito ao EBV, o LG de Rostock começou por calcular o foro enfitêutico anual do terreno para os primeiros 30 anos do contrato, tendo chegado a um valor de […]% por ano. O tribunal expressou a opinião de que tal não constituía uma remuneração demasiado baixa, dado que a NEUWOGES recebia adiantado o foro enfitêutico durante os primeiros 30 dias e podia investi-lo, o que não teria sido o caso se a renda tivesse sido paga numa base anual (32).
(89)
O LG de Rostock afirmou ainda que a anulação de dívidas anteriores obtida pela NEUWOGES, ao abrigo da operação de venda seguida de locação, tinha de ser tida em consideração, dado que esta transação criava as condições para uma anulação de dívidas anteriores (33). Quando a anulação da dívida é adicionada ao preço de compra dos edifícios, o valor resultante é apenas 16% inferior ao determinado para os edifícios na avaliação de 2007 e, portanto, não é desproporcional ao valor dos edifícios (34). O tribunal argumentou, por fim, que a NEUWOGES tinha interesse num preço de compra baixo, dado que um preço de compra mais baixo reduzia o volume de investimento total da BAVARIA e a respetiva renda (35). Além disso, o tribunal considerou que um preço de compra mais baixo era também benéfico, dado que as obrigações de pagamento da NEUWOGES para com o ETF dependiam dos resultados da venda (36).
(90)
No que diz respeito ao GVV em particular, o LG de Rostock começou por manifestar a opinião de que um período de 30 anos não era invulgar em operações de locação financeira imobiliária (37). Em segundo lugar, o LG de Rostock considerou que a renda contratualmente acordada no valor de inicialmente […] euros/m2 não era desproporcional às rendas médias para edifícios comparáveis no período relevante (1997/1998) (38). O LG de Rostock considerou ainda que o aumento anual na renda em […]% era justificável, tendo em conta a inflação média entre 1970 e 1998 (ou seja, 3,52% por ano) (39). Além disso, o tribunal referiu que a evolução efetiva das rendas nas zonas relevantes durante os primeiros 10 anos do contrato quase corresponderam ao aumento contratualmente acordado. Em terceiro lugar, o tribunal afirmou que os custos de administração e de gestão tinham sido calculados de acordo com a legislação aplicável e que não indicavam qualquer vantagem a favor da BAVARIA (40).
(91)
No que diz respeito ao risco de não pagamento de rendas, quantificado em […]%, o LG de Rostock considerou que, ao abrigo de qualquer relação de locação, o locatário tem de suportar o risco de poder ou não utilizar o objeto em questão nos termos previstos (41). O tribunal apoiou esta conclusão, alegando que nenhuma instituição de crédito estaria disposta a assumir responsabilidades pela utilização nos termos previstos do imóvel por si financiado.
(92)
O LG de Rostock comparou, por fim, o valor médio das rendas resultante da operação de venda seguida de locação com as taxas de juro em empréstimos tradicionais. Ao alegar que a taxa de locação média anual era de […]%, o LG de Rostock considerou que não se podia dizer que fosse desproporcional à evolução provável das taxas de juro para empréstimos à construção, que poderiam atingir 10% por ano (42).
(93)
Em conclusão, o LG de Rostock concluiu que não foi concedida qualquer vantagem à BAVARIA, dado que um OEM teria igualmente celebrado os contratos em questão (43).
(94)
A NEUWOGES interpôs recurso desta decisão. O processo perante a instância superior, o Oberlandesgericht (OLG) de Rostock, encontra-se pendente.
(95)
Além disso, a BAVARIA havia intentado uma ação junto do Tribunal Administrativo (VG) de Greifswald, com o intuito de obter uma decisão que lhe concedesse acesso a todos os documentos na posse da NEUWOGES ou da cidade de Neubrandenburg, no que diz respeito aos contratos em questão. A BAVARIA alegou ter anteriormente tentado obter tal acesso através de um requerimento ao abrigo da lei da liberdade de informação, o qual foi, no entanto, rejeitado pela cidade de Neubrandenburg com base no argumento de que a BAVARIA já havia tido acesso a todos os documentos relevantes no contexto do processo perante o LG e o OLG de Rostock e junto da Comissão Europeia (44). O processo perante o VG de Greifswald encontra-se igualmente pendente.
7. AVALIAÇÃO DA MEDIDA
7.1. EXISTÊNCIA DE AUXÍLIO ESTATAL NOS TERMOS DO ARTIGO 107.O, N.O 1, DO TFUE
(96)
O artigo 107.o, n.o 1, do TFUE, afirma que «são incompatíveis com o mercado interno, na medida em que afetem as trocas comerciais entre os Estados-Membros, os auxílios concedidos pelos Estados ou provenientes de recursos estatais, independentemente da forma que assumam, que falseiem ou ameacem falsear a concorrência, favorecendo certas empresas ou certas produções». Deste modo, uma medida constitui auxílio estatal se estiverem preenchidas quatro condições cumulativas:
a)
a medida confere uma vantagem económica seletiva a uma empresa;
b)
a medida é imputável ao Estado e financiada através de recursos estatais;
c)
a medida falseia ou ameaça falsear a concorrência;
d)
a medida pode afetar as trocas comerciais entre os Estados-Membros.
7.1.1. Vantagem seletiva conferida a uma empresa: princípios gerais
(97)
Segundo jurisprudência assente do Tribunal de Justiça, as condições que uma medida deve cumprir a fim de ser considerada um «auxílio» na aceção do artigo 107.o do TFUE não são cumpridas se a empresa beneficiária, em condições que correspondem às condições normais de mercado, puder obter a mesma vantagem que a colocada à sua disposição por meio de recursos estatais. A fim de avaliar se a mesma medida teria sido adotada em condições normais de mercado por um OEM, numa situação tão semelhante quanto possível àquela do Estado, apenas os benefícios e as obrigações associados à qualidade do Estado como acionista, e não daqueles associados à sua qualidade de autoridade pública, podem ser tidos em consideração (45).
(98)
Em consequência, a aplicabilidade do critério do OEM depende, em última instância, de o Estado-Membro em questão ter ou não conferido, na sua qualidade de operador económico e não na sua qualidade de autoridade pública, uma vantagem económica a uma empresa. Assim, se um Estado-Membro aplicar esse princípio durante o processo administrativo, deve, em caso de dúvida, provar, sem margem para dúvidas e com base em elementos de prova objetivos e passíveis de confirmação, que adotou a medida na qualidade de operador económico. Essa prova deve demonstrar claramente que, antes de conferir ou ao mesmo tempo que confere a vantagem económica, o Estado-Membro em causa tomou a decisão de, por meio da medida efetivamente implementada, incidir economicamente sobre a empresa. Neste contexto, poderá ser necessário apresentar provas de que a decisão se baseou em avaliações económicas comparáveis com as que um operador privado racional numa situação tão semelhante quanto possível à do Estado-Membro teria levado a cabo, antes de fazer um investimento, a fim de determinar a rendibilidade futura desse investimento.
(99)
Em contrapartida, avaliações económicas feitas após a vantagem ter sido concedida, conclusões retrospetivas de que o investimento efetuado pelo Estado-Membro em questão foi, de facto, vantajoso ou ainda justificações subsequentes da linha de ação selecionada não são suficientes para provar que o Estado-Membro tomou essa decisão antes de conferir ou ao mesmo tempo que conferiu a vantagem, na qualidade de OEM (46).
(100)
Em primeiro lugar, do exposto resulta que os documentos apresentados pelas partes após a data de adoção da medida não podem ser tidos em consideração enquanto tal para a aplicação do critério do OEM no caso em questão.
(101)
Em segundo lugar, decorre do acima exposto que a influência da AHG na situação financeira da NEUWOGES não pode ser tida em consideração para a aplicação do critério do OEM no caso em questão. Na realidade, a AHG prosseguia uma finalidade de ordem pública e apenas uma categoria limitada de empresas (artigo 2 da AHG) era elegível para receber os benefícios por ela atribuída. Esta lei não seria aplicável a um OEM numa situação tão semelhante quanto possível à da NEUWOGES.
7.1.2. Estrutura da avaliação no presente caso
(102)
A fim de determinar se os contratos em questão concederam uma vantagem à BAVARIA, é necessário determinar se os mesmos se enquadravam num leque de transações em que um OEM, numa situação tão semelhante quanto possível à da NEUWOGES, se teria envolvido.
(103)
A avaliação da Comissão compreende três fases. Em primeiro lugar, são analisadas as implicações financeiras da transação para a NEUWOGES, a fim de determinar quais os lucros que se esperavam obter da transação (secção 7.2). Em segundo lugar, a fim de determinar se qualquer alternativa disponível teria sido economicamente mais atrativa, a operação de venda seguida de locação é comparada a outras opções, tal como a venda direta (secção 7.3). Em terceiro lugar, é levado a cabo um exercício de avaliação comparativa para confrontar a transação em questão com as operações de venda seguida de locação realizadas na mesma altura, analisando os resultados de um concurso limitado levado a cabo pela NEUWOGES e comparando os termos da transação com as taxas de juro padrão de outras transações financeiras disponíveis no período relevante (finais de 1997/inícios de 1998) (secção 7.4). Em conjunto, estes três níveis de análise permitem tirar uma conclusão quanto ao facto de a NEUWOGES se ter comportado como um OEM.
7.2. AS IMPLICAÇÕES FINANCEIRAS DA TRANSAÇÃO PARA A NEUWOGES
(104)
A primeira fase na análise das implicações financeiras da transação sob investigação consiste em determinar a natureza da transação. Neste caso, a questão gira, sobretudo, em torno de se saber se os dois contratos celebrados entre a NEUWOGES e a BAVARIA constituem duas partes de uma transação única integrada ou se devem ser avaliados como duas transações separadas (secção 7.2.1). Em segundo lugar, a fim de facilitar uma avaliação adequada do impacto financeiro da transação sobre a NEUWOGES, analisa-se a natureza específica da operação de venda seguida de locação (secção 7.2.2). Depois de uma análise aprofundada e separada do impacto financeiro do EBV (secção 7.2.3) e do GVV (secção 7.2.4), segue-se uma avaliação global da rentabilidade esperada da NEUWOGES (secção 7.2.5).
7.2.1. Avaliação conjunta contra avaliação separada dos contratos em questão
(105)
É importante frisar, em primeiro lugar, que a decisão da Comissão de dar início ao procedimento e o acórdão do LG de Rostock concluíram que os dois contratos em questão deviam ser analisados em conjunção um com o outro (47). A investigação formal confirmou o resultado pelas seguintes razões:
a)
os dois contratos constituem partes mutuamente complementares de uma única operação de venda seguida de locação. O folheto elaborado pela BAVARIA, que promove o seu modelo de venda seguida de locação, indicou que a transação seria executada através de dois contratos, um a regular a venda e o outro a locação (48). Os dois contratos foram sempre referidos como uma transação conjunta;
b)
os contratos foram celebrados no mesmo dia (21 de janeiro de 1998) e referem-se um ao outro (49), indicando a sua estreita ligação e o facto de nenhum deles ter sido celebrado sem o outro;
c)
os termos dos contratos estão indissociavelmente ligados um ao outro, tal como evidenciado pelo cálculo do preço inicial da BAVARIA, apresentado pela NEUWOGES (50). O montante do pagamento adiantado em numerário dependia da renda a ser paga mensalmente pela NEUWOGES e do investimento da BAVIERA no processo de modernização dos edifícios. Na realidade, numa operação de venda seguida de locação, a renda serve para reembolsar o investimento inicial do locador. Isto significa que, se as disposições do GVV tivessem sido outras, os valores no EBV teriam também sido alterados e vice-versa (51);
d)
as atas das reuniões do conselho de supervisão da NEUWOGES revelam que os dois contratos foram sempre considerados pela NEUWOGES como parte integrante de uma única transação (52). Por exemplo, os documentos relativos às reuniões do conselho de supervisão de 30 de outubro de 1997 e de 16 de dezembro de 1997 deixam claro que o financiamento do preço de compra pelo comprador é baseado num modelo de locação, o que demonstra que a NEUWOGES estava plenamente ciente da ligação entre o contrato de venda e de arrendamento de terrenos e o contrato de gestão geral. De igual modo, durante a reunião de 16 de dezembro de 1997, a direção da NEUWOGES explicou ao conselho de supervisão que o pagamento negociado com a BAVARIA correspondia ao preço que poderia ser atingido por este «pacote» e que o «pacote» acarretava alguns riscos para a empresa, que eram, no entanto, suportáveis. A referência ao «pacote» e ao risco envolvido demonstrava, uma vez mais, que ambos os contratos eram considerados como uma única transação.
(106)
Os argumentos da NEUWOGES relativos à falta de autentificação de um dos contratos em questão não são persuasivos. O principal argumento da NEUWOGES é o de esta falha de autentificação demonstrar a intenção das partes de celebrar dois contratos separadas e independentes. A Comissão assinala que, dado que as intervenções estatais podem assumir diversas formas e devem ser avaliadas em função dos seus efeitos, não se pode excluir que várias medidas consecutivas de intervenção estatal, na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE, sejam consideradas como uma única intervenção. Tal pode ser o caso, em particular, se as intervenções consecutivas estiveram tão estreitamente ligadas, em especial tendo em conta a respetiva cronologia, a sua finalidade e a situação da empresa à data dessas intervenções, que sejam inseparáveis entre si (53). O conceito de transação única, tem um alcance mais amplo na legislação da UE em matéria de auxílios estatais do que na legislação alemã. As reflexões feitas no considerando 105 revelam que, atendendo à cronologia, à sua finalidade e à situação da empresa na altura em que os contratos em questão foram celebrados, estes contratos têm de ser considerados como uma única transação para fins de legislação da UE em matéria de auxílios estatais.
7.2.2. Contexto: estrutura da operação de venda seguida de locação
(107)
A transação entre a BAVARIA e a NEUWOGES baseia-se no modelo de locação de bens imóveis da BAVARIA (Leasingmodell Immobilien). A fórmula básica subjacente a este modelo consiste em o comprador (BAVARIA) financiar o seu investimento inicial através de uma relocação dos edifícios adquiridos ao vendedor (NEUWOGES). A fim de determinar o volume de investimento e a renda correspondente, o modelo de locação o utiliza uma fórmula simples, pela qual o volume de investimento é obtido dividindo o pagamento anual em valor nominal das rendas a título da locação pela taxa de locação (%):
A taxa de locação, por sua vez, resulta da combinação da duração do contrato, da indexação da renda e do valor residual dos edifícios:
Taxa de locação (%):
Duração: 25 anos
Residual Valor (%)
Indexação
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Duração: 30 anos
Residual Valor (%)
Indexação
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
É, portanto, claro que o volume de investimento depende da taxa de locação, bem como dos pagamentos mensais a título do contrato de locação e vice-versa. Assim que os participantes na transação tiverem fixado os parâmetros básicos (duração, indexação anual, valor residual) e o volume de investimento total ou a renda mensal pretendida, é possível calcular os outros parâmetros. Da aplicação da fórmula resulta que uma duração mais curta, um valor residual mais baixo, uma indexação mais baixa ou pagamentos mensais a título do contrato de locação mais baixos induzirão um volume de investimento total inferior.
(109)
Uma vez determinado o volume de investimento, são deduzidos os custos relativos à modernização, as taxas e outros custos potenciais. O montante remanescente representa o preço de compra. Na operação de venda seguida de locação entre a NEUWOGES e a BAVARIA, o preço de compra (pagamento adiantado em numerário) não estabelece qualquer diferença entre o preço pago pela propriedade dos edifícios e a renda do terreno.
Cálculo subjacente à transação entre a BAVARIA e a NEUWOGES
Volume de Investimento Total
[…] euros
Modernização
[…] euros
Impostos e Taxas
[…] euros
Remuneração da privatização
[…] euros
Preço de compra
[…] euros
(110)
A operação de venda seguida de locação em questão compreende dois elementos, o EBV e o GVV que, por sua vez, estão relacionados com o GPV. As implicações financeiras do EBV, do GVV e do GPV para a NEUWOGES têm de ser avaliadas nesta perspetiva.
7.2.3. Determinar o possível impacto financeiro do EBV na NEUWOGES
(111)
Os componentes essenciais do EBV consistem na venda dos edifícios e constituição de um direito enfitêutico com duração de 75 anos sobre o terreno onde estes edifícios se encontram. A BAVARIA comprometeu-se a pagar um total de […] euros à NEUWOGES, dos quais […] euros constituíam uma renda capitalizada sobre o terreno por um período até 31 de dezembro de 2028 e […] euros constituíam o preço de compra dos edifícios (54). A partir de 1 de janeiro de 2029 e durante um período de 10 anos, a BAVARIA terá igualmente de pagar uma renda anual de […]% do valor atual do terreno, ou seja, […] euros/m2 ou […] euros/ano (55). A partir de 2039 e até o EBV expirar em 2073, está prevista uma adaptação da renda ao índice de custo de vida, desde que este flutue em mais de […]% (56).
(112)
Para além da compra dos edifícios e a constituição de um direito enfitêutico sobre o terreno, a BAVARIA aceitou a obrigação de modernizar os edifícios, concordando em celebrar o contrato com a BRG, uma subsidiária da NEUWOGES, para as obras em questão.
(113)
A fim de determinar o preço de compra a ser pago pela BAVARIA à NEUWOGE nos termos do EBV, as partes assumiram o pagamento de uma renda mensal no valor de […] euros/m2, uma indexação de […]% por ano, um valor residual dos edifícios de […]% (a ser pago pela NEUWOGES após o termo do contrato de arrendamento de 75 anos e com base numa peritagem a realizar nessa data) e uma duração de 30 anos para a locação (57). O volume de investimento total decorrente destes pressupostos era de […] euros (58). Após a dedução dos custos de modernização no valor de […] euros, dos custos de privatização no valor de […] euros e das taxas/impostos no valor de […] euros, o preço de venda resultante foi fixado em […] euros (59).
(114)
O preço final foi então dividido pelo preço dos edifícios ([…]% = […] euros) e a renda capitalizada pelo terreno ([…]% = […] euros) (60). Os montantes a pagar pelo terreno e os edifícios não foram calculados separadamente, mas antes fixados como partes respetivas do preço de venda total.
(115)
As primeiros benefícios que a NEUWOGES tirou da transação consistiram, portanto, no pagamento em numerário no valor de […] euros e, após 30 anos, no rendimento proveniente da renda do terreno a ser paga pela BAVARIA.
7.2.3.1. Outros fatores
Remuneração da privatização
(116)
Importa aqui salientar que os pagamentos em numerário no valor de […] euros, realizados pela BAVARIA à NEUWOGES enquanto remuneração de privatização, devem, de qualquer forma, ser tidos em consideração.
(117)
Enquanto comprador dos edifícios e locatário do terreno, a BAVARIA tinha de envidar todos os esforços, tal como o previa o contrato, para vender uma parte dos apartamentos aos inquilinos nos termos dos contratos em questão. Esta condição tinha sido incluída no contrato para que uma venda pudesse ser aceite como uma «privatização mediada» para efeitos da AHG. Ao abrigo desta lei, o comprador comercial tinha de tentar vender aos inquilinos o maior número possível (pelo menos um terço) dos apartamentos adquiridos no processo de transação (61). Esta obrigação impunha esforços para informar os inquilinos sobre as opções existentes e despertar o seu interesse na compra de apartamentos. A tarefa de envidar tais esforços foi efetivamente transferida de volta para a NEUWOGES através do EBV (parte V, §§ 1-3) e uma remuneração para a NEUWOGES no valor de […] por m2 foi acordada, resultando numa remuneração total do esforço de privatização no valor de […] euros.
(118)
Inicialmente, não estava previsto que a NEUWOGES viesse a receber qualquer remuneração pelos esforços de privatização e os montantes pagos posteriormente para remunerar tal esforço faziam parte do preço de venda inicialmente previsto (62). De facto, não fazia qualquer sentido que a BAVARIA remunerasse a NEUWOGES por esta levar a cabo atividades nas quais a BAVARIA não tinha qualquer interesse comercial. O desagravamento da dívida nos termos da AHG, condicionado aos esforços de privatização, servia unicamente os interesses económicos da NEUWOGES.
(119)
No entanto, a remuneração dos esforços de privatização foi posteriormente deduzida do preço de venda e paga separadamente, presumivelmente porque ao mantê-la como parte do preço de venda implicaria que a mesma tivesse de ser transferida para o ETF. O preço de venda pago pela BAVARIA à NEUWOGES foi reduzido pelo montante correspondente. Do ponto de vista da BAVARIA, esta mudança não teve quaisquer consequências económicas. A NEUWOGES recebeu exatamente o mesmo montante da BAVARIA, receberia se nenhuma remuneração de privatização separada tivesse sido acordada. Na realidade, a própria NEUWOGES incluiu os pagamentos relativos à privatização nas receitas provenientes da operação de venda seguida de locação (63).
(120)
O processamento destes pagamentos enquanto remuneração distinta em vez de parte do preço de venda foi relevante para a NEUWOGES somente no contexto da AHG. No entanto, tal como acima explicado (considerando 101), um OEM não teria tido a AHG em consideração. O facto de a NEUWOGES se ter envolvido em esforços de privatização e de neles ter investido recursos é irrelevante neste contexto. Um OEM que não atuasse no contexto da AHG, não teria empreendido esforços de privatização, razão pela qual estes esforços não podem ser tidos em consideração para aplicar o critério do OEM.
(121)
Neste sentido, a remuneração dos esforços de privatização paga pela BAVARIA à NEUWOGES tem de ser considerada uma vantagem relevante para a NEUWOGES, a adicionar ao preço de venda a fim de determinar o impacto financeiro total da operação de venda seguida de locação sobre a NEUWOGES.
Modernização
(122)
A operação de modernização levada a cabo no contexto da operação de venda seguida de locação tinha outras implicações financeiras para a NEUWOGES. Deve salientar-se que os custos de modernização estavam diretamente relacionados com o pagamento da BAVARIA à NEUWOGES ao abrigo do EBV, pagamento esse que resultou do cálculo do volume de investimento total menos os custos, incluindo custos de modernização (ver considerando 109). Por outras palavras: quanto mais elevados forem os custos de modernização, menor é o preço de compra. É por esta razão que, em alternativa ao cálculo da transação, no qual foram assumidos níveis de renda mais baixos, uma indexação mais baixa e, portanto, rendas significativamente mais baixas, o preço de compra ainda era superior ao do contrato de venda e de arrendamento de terrenos, principalmente porque os custos de modernização neste cálculo alternativo basearam-se no pressuposto de serem muito inferiores aos acordados entre a BAVARIA e a BRG (64).
(123)
Neste contexto, é de salientar que o pagamento das obras de modernização efetuado pela BAVARIA à BRG, uma subsidiária detida a 100% pela NEUWOGES, ao abrigo do GPV, foi muito superior aos custos de modernização inicialmente previstos pela NEUWOGES (65). Enquanto a previsão inicial da NEUWOGES assumia custos no valor de […] euros ou de […] euros/m2, os custos de modernização finalmente acordados entre a BAVARIA e a BRG, uma subsidiária detida a 100% pela NEUWOGES, ascenderam a […] euros ou […] euros/m2. Por outras palavras: Por outras palavras, os custos acordados excederam os custos inicialmente previstos em […] euros ou […]%. Os custos significativamente mais elevados reduziram consideravelmente o preço de compra que a BAVARIA pagou à NEUWOGES, nos termos do EBV.
(124)
Não foi apresentada qualquer explicação para a existência desta divergência entre os custos inicialmente previstos e o pagamento fixo acordado. Isto é particularmente surpreendente, tendo em conta a afirmação inicial da NEUWOGES de que os custos de modernização previstos com uma média de […] euros/m2 eram custos «comuns» ou «vulgares»[…] (66). O parecer «Entre Modernização e Demolição: blocos de apartamentos prefabricados na Alemanha Oriental» (Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern, a seguir designado «estudo Pestel»), apresentado pela NEUWOGES, estimou igualmente os custos de um processo de modernização semelhante àquele levado a cabo pela BRG entre […] euros/m2 e […] euros/m2 (67). Como proprietária e administradora dos edifícios, a NEUWOGES tinha um profundo conhecimento das necessidades de modernização, pelo que é complicado entender a razão pela qual a mesma teria inicialmente subestimado estas necessidades de forma tão drástica.
(125)
Os custos de modernização devem ser tidos em consideração na determinação do impacto financeiro do EBV. Em primeiro lugar, é claro que era irrelevante para a BAVARIA quais os custos que a BRG, a subsidiária da NEUWOGES, iria cobrar, simplesmente porque todos os custos de modernização adicionais teriam de ser imputados ao preço de compra. Por outro lado, a NEUWOGES tinha manifestado interesse económico num contrato entre a BAVARIA e a BRG a fim de levar a cabo as obras de modernização e de transferir parte do preço de compra para os custos de modernização. Esta última consideração assenta no facto de os lucros provenientes da modernização levada a cabo pela subsidiária da NEUWOGES não estarem sujeitos a obrigações de transferência nos termos da AHG. De acordo com as suas próprias estimativas, os lucros obtidos pela BRG (e, consequentemente, pela NEUWOGES) provenientes das modernizações da BAVARIA ascendiam a […] euros. (68) Este lucro representa uma vantagem imediata para a NEUWOGES, que importa ter em conta. Com efeito, para justificar o preço de venda, a direção da NEUWOGES também invocou o contrato celebrado com a BRG para a realização das obras de modernização (69).
Foro enfitêutico
(126)
No que diz respeito ao foro enfitêutico, é importante per presente o argumento da NEUWOGES de que a BAVARIA não pagou efetivamente qualquer renda para os primeiros 30 anos, dado que a renda capitalizada relativa ao terreno estava incluída no preço de venda. No entanto, o facto de o foro enfitêutico ser ou não pago numa base anual ou em adiantado como renda capitalizada é destituída de significado na apreciação da medida. Nada indica que tal acordo não fosse razoável; apenas expressava uma preferência por uma liquidez antecipada por parte da NEUWOGES.
(127)
Por último, é necessário não esquecer que a BAVARIA está vinculada ao pagamento do foro enfitêutico, mesmo após o termo do GVV. A partir de 1 de janeiro de 2029, durante um período de 10 anos, a BAVARIA terá igualmente de pagar uma renda anual de […]% do valor atual do terreno, o qual foi calculado em […] euros/m2. Para o período remanescente do contrato, está previsto um ajuste da renda em consonância com a evolução do índice do custo de vida, desde que este flutue em mais de […]%. Supondo que, por uma questão de simplicidade, o índice do custo de vida não flutua, então estes pagamentos futuros terão um valor nominal de […] euros. No âmbito de uma apreciação global, o valor atualizado em 1998 destes pagamentos futuros deve ser considerado como parte da vantagem de que beneficiou a NEUWOGES.
7.2.3.2. Conclusões
(128)
Importa salientar que a análise precedente tinha como finalidade determinar o impacto financeiro do EBV sobre a NEUWOGES da forma tão precisa quanto possível. A análise em questão permite concluir que as vantagens de que beneficiou a NEUWOGES incluem:
a)
o preço em dinheiro pago pela BAVARIA ([…] euros);
b)
a remuneração paga pelos esforços de privatização ([…] euros);
c)
os lucros obtidos com a modernização ([…] euros);
d)
o valor em numerário do foro enfitêutico após 2029 ([…] euros, valor atualizado).
7.2.4. Determinação do provável impacto financeiro do GVV na NEUWOGES
(129)
Nos termos GVV, a NEUWOGES é responsável pela gestão dos edifícios em causa. As receitas do arredamento dos apartamentos e das unidades comerciais destinam-se à NEUWOGES. Em contrapartida, tem de pagar ao proprietário (BAVARIA) uma renda mensal de […] euros até à conclusão dos trabalhos de modernização e de […] euros no período subsequente (§ 3 GVV). O contrato tem a duração de 30 anos, a iniciar após a conclusão dos trabalhos de modernização (§ 2 n.o. 1). A renda é indexada à taxa anual de […]% (§ 4 n.o. 2). O objetivo da análise que se segue é determinar o impacto financeiro do GVV na NEUWOGES.
7.2.4.1. Contexto (Cálculos)
(130)
O valor da renda mensal resulta da multiplicação da renda líquida esperada por m2 e por mês - deduzidos os custos de administração e de manutenção e tendo em consideração o risco não pagamento da renda - pelo número de m2 disponíveis (70). Os principais pressupostos dizem respeito à renda líquida esperada por m2 e por mês, bem como os custos esperados. No GVV, as partes assumiram rendas líquidas no valor de […] euros/m2 após a modernização e custos de […] euros/m2, o que conduziu a uma renda mensal de […] euros/m2 (71).
(131)
No estabelecimento dos parâmetros específicos que acabariam por ser incluídos no GVV, a NEUWOGES teve possibilidades de escolha (72). Teve a possibilidade de definir com precisão o montante dos pagamentos mensais que devia efetuar durante a vigência do contrato, bem como o produto da venda, fixando uma renda diferente ou uma taxa de indexação superior (73). Por conseguinte, houve uma correlação direta entre assumir um risco maior ou menor na determinação de uma renda específica (por exemplo, fixando o rendas, taxa de indexação e custos diferentes) e a liquidez recebida sob a forma do preço de venda. Por exemplo, num cálculo alternativo fornecido pela BAVARIA, que pressupõe uma taxa de indexação de 2,0%, uma renda de […] euros e, por conseguinte, um preço de locação de […] euros, o valor mensal da locação seria de […] euros e não de […] euros (74). Como é óbvio, o preço de venda seria igualmente inferior.
7.2.4.2. Análise do impacto financeiro
Considerações gerais
(132)
Na determinação do impacto financeiro do GVV sobre a NEUWOGES, importa fazer duas considerações. Primeiro, o pagamento da renda é calculado com base nos m2. Visto que a BAVARIA vendeu vários apartamentos após a celebração do contrato, a quantidade relevante foi alterada dos iniciais […] m2 para […] m2 em 1999, […] m2 em 2000 e […] m2 em 2001. Após 2001, o número manteve-se estável em […] m2. Nas suas observações, a NEUWOGES utilizou este número progressivamente decrescente de m2 para calcular os fluxos financeiros previstos. Tendo em conta que apenas importa a perspetiva ex ante, a NEUWOGES não deveria ter deduzido do número de m2 subjacente aos seus cálculos o número de m2 efetivamente vendidos, mas o número de m2que, no início de 1998, previa revender. Por conseguinte, a análise que se segue não se baseará nos valores utilizados nas observações da NEUWOGES; em vez disso, utilizará os valores que a NEUWOGES incluiu na sua previsão de lucros inicial, que presumiu uma redução progressiva de […] m2 para […] m2 até 2003. Em segundo lugar, a fim de determinar o impacto financeiro do contrato na NEUWOGES, previsto quando a transação foi efetuada, devem ser descontados os custos e os rendimentos futuros, sendo para tal necessário fixar uma taxa de desconto. Em consonância com a carta original e as análises de fluxo de caixa fornecidas pela NEUWOGES, a Comissão pressupõe uma taxa de desconto anual de 5% (75).
Fiabilidade das análises de fluxo de caixa da NEUWOGES
(133)
Antes de se avançar para a apresentação de uma análise económica independente do GVV, é necessário tecer primeiro alguns comentários às análises de fluxo de caixa ex post fornecidas pela NEUWOGES, que devem demonstrar o fluxo de caixa que um OEM prudente teria previsto ex ante que o GVV iria gerar. A NEUWOGES alega que, segundo pressupostos realistas ex ante - que afirma serem um aumento das rendas de […]% por ano, uma taxa anual de indexação dos custos de […]% e uma taxa de não ocupação de […]% - seria de prever, ex ante, que o GVV conduzisse a um fluxo de caixa total negativo de […] euros em termos nominais e de […] euros em valor atualizado (76). A NEUWOGES refere ainda que apenas nos casos em que foram alegadamente utilizados pressupostos irrealistas ex ante - aumento das rendas de […]% por ano, taxa de não ocupação de […]% e custos estáveis - se poderia ter previsto que o GVV resultaria num valor positivo de […] euros em termos nominais e de […] euros em valor atualizado (77). Deste modo, a NEUWOGES afirma que ficou claro, ex ante, que teriam de ser aplicados anualmente aumentos das rendas de […]%, apenas para cobrir o pagamento de locação, não deixando qualquer margem para aumentos de custos.
(134)
Importa observar, a este respeito, que a NEUWOGES aplica pressupostos pouco convincentes relativamente aos níveis de custos (e os níveis de custos iniciais são idênticos em todas as análises fornecidas pela NEUWOGES). Os cálculos subjacentes ao GVV, conforme celebrado, pressupõem custos totais (administração, manutenção, risco de não pagamento de rendas) que ascendem a cerca de […]% das rendas. Em contrapartida, as análises de fluxo de caixa da NEUWOGES baseiam-se num nível de custos (após modernização) não inferior a […]% ([…]% risco de não pagamento de rendas, […]% administração e manutenção). Mesmo que o aumento acentuado de rendas em atraso (de […]% para […]%) seja ignorado, verifica-se um aumento noutros custos de […]% para […]% das rendas. As observações apresentadas pela NEUWOGES não explicam de forma adequada por que motivo esse aumento seria necessário. Em contrapartida, a NEUWOGES afirma que […]% ([…] euros/m2) se afigurava plausível para o período imediatamente após a modernização, mas que posteriormente aumentaria todos os anos […]% (78). Da mesma forma, a avaliação solicitada pela NEUWOGES antes da venda pressupôs níveis de custos totais (incluindo o risco de não pagamento de rendas (79)) entre […]% e […]% (avaliação de 1997). Tendo em conta que a avaliação não especifica a percentagem que é atribuída a rendas em atraso, é impossível determinar até que ponto os seus pressupostos básicos relativamente a outros custos diferem dos da NEUWOGES. Em qualquer caso, mesmo que se suponha que a avaliação de 1997 se baseou numa estimativa de risco rendas em atraso de […]%, os outros custos apresentados pela NEUWOGES são superiores. Neste contexto, as análises de fluxo de caixa da NEUWOGES não podem ser aceites e devem ser corrigidas, tendo por base um nível de custos iniciais de […]%, excluindo o risco de não pagamento de rendas (80).
(135)
Importa ainda salientar que a observação da NEUWOGES de que seria necessário aplicar aumentos das rendas de […]% só para cobrir o aumento da taxa locação está errada. Visto que a taxa de locação é calculada enquanto percentagem do total das rendas iniciais (neste caso […]%), um aumento das rendas de […]% permitiria cobrir quer o aumento da taxa de locação quer um aumento dos custos de […]%. Quando os custos permanecem estáveis, um pequeno aumento das rendas já é suficiente para compensar o aumento da taxa de locação. De facto, pressupondo um risco de não pagamento de rendas de […]%, permanecendo os outros custos estáveis, um aumento anual das rendas de […]% seria suficiente para cobrir o aumento da taxa de locação. Qualquer aumento acima deste valor poderia ser utilizado pela NEUWOGES para compensar custos crescentes ou realizar lucro.
Análise do impacto financeiro
(136)
Aquando da celebração do contrato, a própria NEUWOGES efetuou uma análise de fluxo de caixa nominal (81). Nessa análise, pressupôs que os seus próprios custos (administração, manutenção) aumentariam anualmente […]%, que poderia aumentar as rendas […]% de três em três anos, que conseguiria manter uma taxa de não ocupação de […]% e que […]% dos apartamentos seriam vendidos aos inquilinos. Deste modo, a NEUWOGES previa que o GVV criasse um fluxo de caixa nominal de […] euros durante os 30 anos.
(137)
O procedimento formal de investigação revelou não existirem motivos para considerar que os cálculos foram efetuados com base em expectativas conscientemente demasiado otimistas. Não foram encontradas provas de que os representantes da NEUWOGES que apresentaram esses valores ao conselho de supervisão da empresa o fizeram cientes de que os mesmos estavam incorretos. De facto, aparentemente a NEUWOGES não alega que os seus gestores estavam conscientemente a realizar uma transação desvantajosa por motivos políticos, mas sim que foi efetuada uma avaliação errada das implicações económicas (que, de acordo com a NEUWOGES, não teria acontecido com um OEM) (82).
(138)
Não obstante, é necessário saber se essas expectativas eram tais que um OEM não teria baseado nelas a sua decisão. Neste contexto, importa ter presente que a NEUWOGES afirma que um OEM teria previsto um aumento anual das rendas de apenas […]%, um risco de não pagamento de rendas de […]% e um aumento dos custos de administração e de manutenção de […]% (83). Com base nestes pressupostos, a NEUWOGES alega que o fluxo de caixa total seria de […] euros - em termos nominais e de […] euros - em valor atualizado, sendo o impacto mais significativo o que decorre do valor das rendas em atraso, multiplicado por sete.
7.2.4.3. Expectativas do mercado
(139)
Como primeiro passo, é feita referência aos documentos que fornecem informações quanto às verdadeiras expectativas de ambas as partes em relação à transação. Primeiro, a ata da reunião do conselho de supervisão, realizada em 16 de dezembro de 1997, demonstra que os gestores da NEUWOGES consideraram os riscos envolvidos na transação como «comportáveis» (84). Desta ata resulta igualmente claro que a NEUWOGES agiu com base em cálculos que presumiam um aumento das rendas de […]% de três em três anos, um aumento dos custos (sem referência ao risco de não pagamento de rendas) de […]% e um risco de não pagamento de rendas de […]% (85).
(140)
A NEUWOGES consultou a empresa de auditoria Nordrevision antes de assinar os contratos, que estimou que um aumento das rendas na ordem dos […]% correspondia à taxa de inflação geral, mas que provavelmente não seria exequível (86). Considerou, além disso, que, embora os custos iniciais fossem razoáveis de acordo com o pressuposto de inexistência de espaços desocupados (os cálculos baseavam-se numa estimativa de custos de […]% da renda), era necessário indexar esses custos, em consonância com a indexação da taxa de locação (87).
(141)
Por sua vez, a BAVARIA, baseando-se numa previsão de que a população de Neubrandenburg se manteria estável (devido ao estabelecimento de vários grandes operadores de serviços) (88) e na boa localização dos edifícios, presumiu que seria de esperar uma taxa de não ocupação muito reduzida (89). Pressupôs igualmente que os aumentos das rendas em conformidade com a indexação dos pagamentos a título do contrato de locação seriam exequíveis (90).
(142)
Por fim, deve salientar-se que a avaliação dos imóveis (1997) solicitada pela NEUWOGES antes da venda contém informações sobre a evolução esperada. A avaliação de 1997 pressupôs níveis de custos entre […]% e […]%, mas não especificou qual a percentagem atribuída ao risco de não pagamento de rendas (91).
7.2.4.4. Avaliação
Custos de administração
(143)
Em primeiro lugar, as expectativas relativamente aos custos de administração e de manutenção, tanto em termos do seu nível inicial ([…] euros/m2 ou […]% da renda) como do aumento previsto ([…]% por ano) parecem razoáveis. Em relação ao nível de custos inicial, esta constatação resulta da própria declaração da NEUWOGES de que, pelo menos durante o período imediatamente a seguir à modernização, estes custos foram estabelecidos a um nível suficientemente elevado. Em segundo lugar, o estudo Pestel afirma que, em 1997, os custos de administração e de manutenção seriam, em média, de […] euros/m2, o que corresponde a menos […] euros do que a provisão para os mesmos custos na operação de venda seguida de locação (92). Por fim, os custos previstos na avaliação de peritos situaram-se igualmente nestes valores. Embora um aumento destes custos pudesse certamente ser previsto, parece que pressupor um aumento anual de […]% era razoável, até mesmo cauteloso. A Nordrevision sugeriu manter a indexação dos custos de administração em conformidade apenas com a indexação do pagamento da locação, nomeadamente um aumento anual de […]%, inferior ao previsto de facto pela NEUWOGES. Neste contexto, uma indexação de […]% é o que a própria NEUWOGES afirma atualmente que poderia razoavelmente ter-se previsto, demonstrando que […]% por ano não era, de facto, exageradamente baixo.
Risco de não pagamento de rendas
(144)
Em relação ao risco de não pagamento de rendas, não foi irrealista prever uma perdas na ordem dos […]%. Primeiro, deve salientar-se que a Nordrevision não questionou este nível na sua avaliação dos contratos, apesar de expressar outras preocupações relativamente à situação económica geral e à do mercado imobiliário em Neubrandenburg (93). Em segundo lugar, a avaliação de 1997, apesar de não especificar dados concretos relativamente ao risco de não pagamento de rendas, não parece ter considerado à partida riscos de não pagamento de rendas significativamente mais elevados (94).
(145)
Os documentos internos relativos à tomada de decisões da BAVARIA indicam que esta pressupôs, tendo em conta que vários grandes operadores de serviços que se instalaram em Neubrandenburg, que a população da cidade iria provavelmente manter-se estável e que quase todos os apartamentos em causa poderiam ser arrendados depois de concluídas as obras de modernização. De facto, segundo a NEUWOGES, em 1997/1998, a cidade de Neubrandenburg e o Land de Meclemburgo-Pomerânia Ocidental previam uma população estável e uma evolução dos rendimentos igualmente estável.
(146)
Por fim, não se pode ignorar o facto de a direção da NEUWOGES, que geria uma empresa que detinha mais de 30% dos apartamentos em Neubrandenburg e, portanto, tinha um profundo conhecimento do mercado imobiliário local, ter considerado comportáveis os riscos envolvidos na operação de venda seguida de locação e ter baseado as suas projeções num risco de não pagamento de rendas de […]%. Não é claro por que motivo estes peritos do mercado imobiliário local teriam baseado os seus cálculos nestes pressupostos, se estes fossem tão exageradamente baixos como agora alega a NEUWOGES.
(147)
Simultaneamente, têm de ser tidos em consideração os documentos fornecidos pela NEUWOGES relativamente à questão de saber se um operador prudente no mercado imobiliário relevante (blocos de apartamentos pré-fabricados na Alemanha Oriental) teria previsto taxas de não ocupação mais elevadas, na medida em que os documentos são anteriores à operação de venda seguida de locação. Dos estudos fornecidos, apenas o estudo Pestel é anterior a celebração dos contratos em causa. Neste contexto, deve referir-se, porém, que este estudo diz respeito à Alemanha Oriental no seu conjunto e não tem em consideração as condições específicas de Neubrandenburg - uma situação que limita o seu valor probatório no presente contexto. Embora aponte para alguns problemas gerais do mercado imobiliário na Alemanha Oriental, o estudo em si não é suficiente para determinar que um OEM não teria baseado a sua decisão de investimento num risco de não pagamento de rendas […]%.
Rendas
(148)
No que se refere às rendas, deve primeiramente ser referido que a NEUWOGES não afirmou que os preços das rendas esperados após a modernização foram estabelecidos a um nível demasiado elevado. Em vez disso, alega que estes não puderam ser aumentados tanto quanto o previsto. Tendo em conta a constatação do LG de Rostock de que o preço das rendas de […] euros/m2, no qual se baseia o GVV, se encontrava dentro dos valores definidos pela tabela de rendas aplicável (95), pode concluir-se que o preço médio inicial das rendas foi estabelecido a um nível realista.
(149)
Quanto à indexação da taxa de locação acordada, não existem elementos de prova diretos que indiquem de que aumento médio das rendas em 1998 se partiu. A Nordrevision apenas referiu que os […]% por ano originalmente estabelecidos correspondiam à taxa geral de inflação, mas que era pouco provável que fossem exequíveis em Neubrandenburg (96). O facto de a NEUWOGES ter acabado por concordar com uma indexação de «apenas» […]% e ter previsto conseguir aplicar aumentos de rendas de […]% de três em três anos (ou […]% por ano) parece demonstrar que teve em consideração este aviso. As avaliações não expressam explicitamente qualquer expectativa em relação a futuros aumentos de rendas. Contudo, deve referir-se que, visto as avaliações não fazerem referências específicas à evolução da inflação e das rendas, o pressuposto subjacente é que o aumento das rendas e a inflação geral (que tinha sido sensivelmente de 3,5% nas décadas anteriores) iriam convergir (97). O LG de Rostock considerou que a indexação se justificava à luz da taxa de inflação média anual de 3,52% nos 28 anos que precederam a celebração dos contratos (98). Referiu ainda que a evolução das rendas era obviamente difícil de prever durante um período de 30 anos, mas que não era possível reconhecer uma desproporção clara entre a indexação da taxa de locação e a evolução prevista dos preços das rendas.
(150)
O estudo Pestel apresentado pela NEUWOGES não fornece quaisquer dados sobre o que previam de facto os operadores do mercado imobiliário da Alemanha Oriental e não contém informações específicas sobre Neubrandenburg. Não obstante, o estudo refere um mercado potencialmente difícil na Alemanha Oriental. Contudo, tendo em conta outros factos mencionados, mais uma vez o estudo não consegue demonstrar que o facto de ter acordado uma indexação dos pagamentos a título do contrato de locação de […]% por ano e de ter previsto conseguir aplicar aumentos de renda de […]% por ano foi pouco razoável.
Duração
(151)
No que se refere, por fim, à duração do contrato, o LG de Rostock argumentou que determinados contratos de locação tinham períodos de duração longos (até 30 anos) e que o contrato em causa não é necessariamente pouco habitual (99). Embora o contrato com duração de 30 anos tenha, como é óbvio, envolvido alguns riscos, ofereceu igualmente a possibilidade de obter lucros estáveis e de ter um elevado grau de certeza no que se refere aos custos. Além disso, uma duração superior significou também que os pagamentos mensais a título da locação necessários para compensar o investimento do comprador foram inferiores ou que o preço de venda foi superior com pagamentos de locação idênticos, em comparação com a escolha de uma duração mais curta (100). Tendo em consideração estes factos, o acordo de uma duração de 30 anos não se afigura pouco razoável.
7.2.4.5. Conclusão
(152)
Tendo por base estas considerações, tudo indica que as expectativas expressas pela NEUWOGES no seu cálculo inicial não podem ser referidas como tendo sido pouco razoáveis. À luz dos documentos disponíveis, a NEUWOGES podia perfeitamente partir do princípio que seria possível realizar lucro no âmbito do GVV. Se forem atualizados os lucros nominais previstos no momento relevante (inícios de 1998), verifica-se que a NEUWOGES agiu com base no pressuposto de que o GVV tinha um valor em numerário de […] euros.
7.2.5. Avaliação global
(153)
Tendo em conta que a Comissão já chegou à conclusão que o contrato EBV e o GVV constituem uma operação comercial integrada, os valores em numerário de ambos os contratos têm de ser adicionados, a fim de determinar o valor total da transação para a NEUWOGES. Recapitulando: nos termos do EBV de terrenos, a NEUWOGES poderia esperar os seguintes benefícios:
a)
o preço em dinheiro pago pela BAVARIA ([…] euros);
b)
a remuneração paga pelos esforços de privatização ([…] euros);
c)
os lucros obtidos com a modernização ([…] euros);
d)
o valor em numerário do foro enfitêutico após 2029 ([…] euros, valor atualizado).
(154)
Além disso, presume-se (conforme estabelecido na secção 7.2.4 acima), com base nas expectativas razoáveis da NEUWOGES, que o GVV possuía um valor em numerário atualizado de […] euros. Sendo assim, a operação de venda seguida de locação tinha um valor total de […] euros para a NEUWOGES.
7.3. COMPARAÇÃO COM OUTRAS OPÇÕES DE NEGÓCIO ALTERNATIVAS
(155)
A fim de determinar se a decisão da NEUWOGES de participar na operação de venda seguida de locação se enquadrou no âmbito de um comportamento económico razoavelmente esperado de um operador numa economia de mercado racional, o valor dessa transação deve agora ser comparado ao valor das opções de negócio alternativas. Se a NEUWOGES tivesse tido uma alternativa economicamente mais vantajosa, a decisão de participar na operação de venda seguida de locação não poderia ser considerada como uma opção que um OEM tivesse tomado.
(156)
Neste contexto, há que reconhecer que o arrendamento dos edifícios sem primeiro os modernizar ou mesmo a sua demolição não teriam sido alternativas de negócio viáveis. Primeiro, arrendar sem modernizar teria como resultado receitas limitadas e era evidente que edifícios não modernizados ficariam mais expostos à desocupação do que os modernizados (101). Por conseguinte, não existe uma base sólida que permita concluir que se poderia esperar que os lucros decorrentes de continuar a arrendar edifícios não modernizados excedessem os obtidos no âmbito da operação de venda seguida de locação. Da mesma forma, a demolição não teria criado quaisquer receitas, mas teria implicado custos. Sendo assim, a demolição não pode ser considerada uma alternativa viável no período relevante (1997/1998).
7.3.1. Alternativa de recurso ao crédito
(157)
Uma primeira possibilidade alternativa a considerar seria o financiamento com recurso ao crédito. Se a NEUWOGES tivesse financiado a modernização dos edifícios em causa através de um empréstimo, poderia em parte ter realizado lucros idênticos aos da operação de venda seguida de locação. Em primeiro lugar, teria conseguido arrendar os edifícios modernizados, gerando deste modo um bom fluxo de receitas. Além disso - e em contraste com a posição no âmbito da operação de venda seguida de locação - teria continuado a ser o proprietário dos edifícios.
(158)
Contudo, é igualmente evidente que um financiamento com recurso ao crédito teria implicado algumas desvantagens. Primeiro, a NEUWOGES teria tido que providenciar 30% do volume de investimento através do seu capital próprio, pois considerou que tinha de manter uma quota-parte de capital próprio de 30% (102). Em finais de 1997, o conselho de supervisão da NEUWOGES discutiu uma redução da quota-parte de capital próprio, a fim de facilitar mais investimento. No entanto, esta proposta foi rejeitada pela direção por ser impossível de um ponto de vista económico, visto que conduziria a um nível inaceitável de endividamento (103). A direção explicou que «a redução quota-parte de capital próprio, de 30% para 25% não era viável (nível de endividamento)» (104). O membro do conselho de supervisão da NEUWOGES, Räuber, afirmou ainda que «a redução quota-parte de capital próprio é impensável em termos de economia empresarial. Os compromissos da empresa têm de ser cumpridos» (105). Para financiar o investimento de modernização de […] euros, a NEUWOGES teria de ter contribuído com […] euros do seu capital próprio. É altamente improvável que este montante de capital próprio estivesse disponível de imediato. A ata do conselho de supervisão mostra que o volume total do investimento possível para 1998 (incluindo empréstimos) era de aproximadamente […] euros e que este montante já estava previsto para outros projetos (106). É, portanto, evidente que a NEUWOGES só poderia ter recorrido ao crédito para financiar a modernização se abandonasse outros projetos.
(159)
Em contraste com o financiamento com recurso ao crédito, a operação de venda seguida de locação teve a vantagem de não exigir investimento de capital próprio por parte da NEUWOGES, mas também de fornecer uma injeção de liquidez, além de financiar integralmente a modernização dos edifícios.
(160)
Tendo em conta todas estas considerações, não se pode dar por provado que uma modernização financiada com recurso ao crédito teria sido possível ou, se o fosse, se seria mais benéfica para a NEUWOGES do que o negócio com a BAVARIA. O facto de ser pouco provável que a NEUWOGES dispusesse do capital próprio necessário para garantir um empréstimo e de liquidez adicional para financiar outros investimentos permite-nos chegar à conclusão de a escolha da operação de venda seguida de locação em detrimento do financiamento com recurso ao crédito foi uma decisão sensata.
7.3.2. Alternativa de venda direta
(161)
Uma segunda alternativa séria consistiria numa venda direta do edifício e do terreno. A questão central é se essa venda teria sido mais vantajosa.
7.3.2.1. Análise à luz das avaliações de 1997 e 2007
(162)
Quando se compara o valor da operação de venda seguida de locação para a NEUWOGES e os benefícios que poderia ter obtido com uma venda direta, a questão central que se coloca é qual o preço que a NEUWOGES poderia ter obtido com uma venda «normal». As duas avaliações, de 1997 e 2007, desempenham um papel de certa forma importante neste contexto.
(163)
A NEUWOGES solicitou os dois estudos a fim de estimar o valor em 1997 dos imóveis (edifícios e terreno) em causa. Um dos estudos foi realizado por um perito interno em 1997 e o outro, de caráter retrospetivo, por um perito independente em 2007. A avaliação de 1997 estimou o valor em […] euros, enquanto a de 2007 resultou numa estimativa de […] euros (107). Ambos os estudos incluíram avaliações separadas dos edifícios (1997: […] euros; 2007: […] euros) e do terreno (1997: […] euros; 2007: […] euros). Ambos se baseiam essencialmente na mesma metodologia, o método do lucro capitalizado (Ertragswertverfahren).
(164)
A Comissão considera que, uma vez que a avaliação de 2007 só foi elaborada após a realização da operação de venda seguida de locação, não é fidedigna para a determinação do valor dos imóveis em 1997, de acordo com os conhecimentos da NEUWOGES na altura. A NEUWOGES não poderia, naquele momento, ter baseado a sua decisão de concretizar ou não a operação de venda seguida de locação com a BAVARIA na avaliação retrospetiva de 2007.
(165)
Ao mesmo tempo, a Comissão considera que a avaliação de 1997 também não constitui um indicador fiável do valor dos imóveis nesse ano, de acordo com os conhecimentos da NEUWOGES na altura. Como o procedimento formal de investigação revelou, a direção da NEUWOGES estava plenamente ciente de que a avaliação de 1997 não era fidedigna no momento em que celebrou os contratos em questão. As observações que se seguem são elucidativas:
a)
Rendas
A avaliação de 1997 tomou como ponto de partida rendas entre […] euros/m2 e […] euros/m2. Simultaneamente, a primeira tabela de rendas para a cidade de Neubrandenburg, válida a partir de 1 de janeiro de 1998 e baseada em dados de 1997, indicava rendas médias para os apartamentos modernizados entre 3,90 euros/m2 e 4,38 euros/m2. A NEUWOGES, uma grande empresa do setor imobiliário com atividade em Neubrandenburg, teria necessariamente de ter conhecimento das rendas médias na cidade e, por conseguinte, deveria ter baseado a sua avaliação dos imóveis nesses dados. De facto, o contrato de venda seguida de locação previa rendas médias no valor de […] euros/m2 para o período após a modernização (ou seja, a partir de 1999 e, portanto, dois anos depois dos dados subjacentes à primeira tabela de rendas). Este valor encontrava-se em consonância com a tabela de rendas.
b)
Custos de modernização
Embora a avaliação de 1997 tenha sido realizada na primavera desse ano e tenha previsto custos totais de modernização no valor de […] euros, a direção da NEUWOGES indicou numa carta escrita à BAVARIA no mesmo período (março de 1997) que estimava os custos de modernização em […] euros. É, portanto, evidente que a NEUWOGES estava plenamente ciente de que a avaliação de 1997 subestimava seriamente os custos de modernização necessários. O montante fixo acordado entre a BAVARIA e a filial da NEUWOGES, a BRG, para a modernização dos imóveis foi ainda significativamente superior ([…] euros), o que demonstra que, quando a NEUWOGES celebrou os contratos com a BAVARIA, tinha conhecimento de que a avaliação de 1997 subestimara os custos de modernização em quase 10 milhões de euros.
c)
Vida útil remanescente
Tendo em conta a modernização prevista, a avaliação de 1997 estimou a vida útil remanescente entre […] e […] anos. Deve salientar-se que, neste contexto, a estimativa baixa dos custos de modernização na avaliação de 1997 não se enquadra facilmente com a previsão de que a modernização iria aumentar significativamente o ciclo de vida económico dos edifícios.
d)
Valor do terreno
Importa referir que, na apreciação do terreno em causa, a avaliação de 1997 não teve em consideração fatores que diminuem o valor (em contrapartida, estes foram considerados na avaliação de 2007). Entre estes fatores incluem-se infraestruturas existentes que não podem ser retiradas (sistemas de saneamento, condutas) e o facto de a parcela de terreno ter uma forma inconveniente, de que geralmente resulta uma desvalorização. Na qualidade de proprietário do terreno, a NEUWOGES teria de conhecer estes fatores e, por conseguinte, estar ciente de que a avaliação de 1997 sobrestimava o valor do terreno.
(166)
Concluindo, a NEUWOGES estava comprovadamente ciente de que alguns dos pressupostos subjacentes à avaliação de 1997, nomeadamente no que se refere aos custos de modernização, eram pouco fiáveis. Por conseguinte, a Comissão conclui que a avaliação de 1997 não constitui um indicador fidedigno do valor dos imóveis em 1997, de acordo com os conhecimentos da NEUWOGES na altura.
(167)
Simultaneamente, a Comissão considera que, com base nas informações de que dispunha a NEUWOGES no período relevante, a estimativa ex ante do valor dos imóveis a que um OEM na posição da NEUWOGES poderia ter chegado de forma razoável seria provavelmente muito semelhante à contida na avaliação retrospetiva de 2007. Tal como se verificou nesta avaliação retrospetiva, um OEM na posição da NEUWOGES teria baseado as suas expectativas ex ante, no que se refere às rendas exequíveis, na tabela de rendas pertinente, teria estimado os custos de modernização como estando mais próximos dos acordados entre a BAVARIA e a BRG e teria ajustado o valor do terreno tendo em conta os fatores de desvalorização, dos quais tinha conhecimento. Além disso, um OEM na posição da NEUWOGES teria avaliado cuidadosamente a vida útil remanescente à luz da modernização prevista e dos dados comparativos (tal como efetuado na avaliação de 2007), pelo que é razoável concluir que um OEM na posição da NEUWOGES teria baseado a sua avaliação em estimativas relativas à vida útil remanescente semelhantes às contidas na avaliação retrospetiva de 2007.
(168)
Por conseguinte, a Comissão considera que um OEM na posição da NEUWOGES teria razoavelmente estimado um valor dos imóveis, antes de realizar a operação de venda seguida de locação, em aproximadamente […] euros (como se verificou na avaliação de 2007).
7.3.2.2. Comparação entre a venda direta e a operação de venda seguida de locação
(169)
Recapitulando: o valor total da operação de venda seguida de locação para a NEUWOGES foi de […] euros. Em contrapartida, a análise acima revelou que a NEUWOGES teria, de forma realista, de ter previsto um valor dos imóveis de […] euros, que era simplesmente […]% superior ao valor da operação de venda seguida de locação. Contudo, esta pequena diferença não significa que um OEM teria necessariamente escolhido a alternativa de venda direta.
a)
primeiro, não se pode ignorar que a alternativa de venda direta em causa significava a venda direta dos edifícios e do terreno anexo, enquanto a BAVARIA comprou apenas os edifícios, adquirindo apenas o direito enfitêutico sobre o terreno durante 75 anos. O terreno, enquanto tal, manteve-se propriedade da NEUWOGES. Esta estimou que, só o terreno, valia […] euros (tal como na avaliação de 2007). Embora seja difícil quantificar com precisão o montante que a NEUWOGES conservou por não ter vendido o terreno, pode concluir-se que o facto de esta manter a propriedade do terreno justificou um preço de transação ligeiramente inferior;
b)
em segundo lugar, deve referir-se que existem algumas dúvidas sobre se o preço que um OEM na posição da NEUWOGES teria estimado poderia de facto ter sido alcançado. A única oferta de compra concreta sobre a qual a NEUWOGES apresentou informação foi feita pela Felske Immobilien, que aparentemente ofereceu um preço de […] euros/m2, o que perfaz um preço de compra total de […] euros (108). Esta oferta situa-se bem mais de um milhão de euros abaixo do preço que um OEM na posição da NEUWOGES teria estimado;
c)
em terceiro lugar, a NEUWOGES, ao estimar os lucros que previa obter com o GVV, calculou erradamente os lucros apenas até 2027, inclusive. Todavia, visto que a duração do contrato era de 30 anos a partir da conclusão dos trabalhos de modernização (ou seja, 30 anos a partir do início de 1999), o cálculo deveria ter incluído os lucros até 2028, inclusive. Uma correspondente correção da estimativa iria acrescentar valor à operação de venda seguida de locação;
d)
no cálculo do valor em numerário dos futuros pagamentos do foro enfitêutico por parte da BAVARIA à NEUWOGES, presumiu-se, para efeitos de simplificação, que o custo de vida se manteria estável e que, por conseguinte, os pagamentos não precisariam de ser ajustados. Contudo, é mais realista presumir que o custo de vida irá aumentar de uma forma geral, pelo que os pagamentos devidos no futuro revelar-se-ão provavelmente superiores ao previsto. Esta situação conduziria novamente a um aumento do valor do contrato.
(170)
Tendo em conta estas considerações, pode concluir-se que a preferência pela operação de venda seguida de locação em detrimento da tentativa de venda direta foi economicamente razoável.
7.3.3. Conclusão
(171)
Após comparação do valor da operação de venda seguida de locação para a NEUWOGES com o valor de possíveis medidas alternativas, pode concluir-se que a transação se reveste de uma natureza que levaria um OEM igualmente a concretizá-la.
7.4. AVALIAÇÃO COMPARATIVA
(172)
Depois de ter constatado que a escolha da operação de venda seguida de locação em detrimento de outras alternativas poderia razoavelmente corresponder a um comportamento adotado por um OEM, a Comissão analisou igualmente, a título de precaução, se a operação em questão pôde ser observada noutros contratos celebrados no período em questão no mercado relevante e se havia outras indicações que pudessem pôr em causa a conclusão da Comissão de que a operação de venda seguida de locação se encontrava em conformidade com o princípio do OEM.
(173)
As informações disponíveis sobre transações comparáveis dizem respeito a acordos de venda seguida de locação celebrados pela BAVARIA sensivelmente na mesma altura da adoção da medida em questão. Estes contratos podem indicar se outros operadores, incluindo empresas privadas, teriam optado por este tipo de operação de venda seguida de locação, o que deveria ser considerado como indicativo da sua conformidade com o mercado (secção 7.4.1). Além disso, o procedimento de concurso limitado levado a cabo pela NEUWOGES e uma comparação com outras transações financeiras podem de certa forma esclarecer a conformidade da transação em causa com o mercado (secções 7.4.2 e 7.4.3).
7.4.1. Contratos exemplificativos
(174)
Foram apresentados contratos relacionados com três transações similares ([…]) para efeitos de comparação. Contudo, apenas os contratos […] e […] foram celebrados sensivelmente no mesmo período da concretização da operação de venda seguida de locação entre a BAVARIA e a NEUWOGES e, por conseguinte, podem ser tidos em consideração. Em primeiro lugar, há que salientar que ambas as transações diferem da transação em causa no que diz respeito à duração, indexação da taxa de locação fixa e às obras de modernização. A NEUWOGES refere em particular a diferença em termos de indexação ([…]: 1,5% por ano; […]: adaptação a evolução do custo de vida) para provar que o GVV continha disposições que não constituíam práticas habituais no mercado no período relevante (1997/1998).
(175)
A BAVARIA indica que as transações […] e […] constituíam exemplos da aplicação do seu modelo de locação de bens imóveis (109), o que sugere que as disposições desses contratos foram estabelecidas com base em cálculos semelhantes aos subjacentes à transação de venda seguida de locação NEUWOGES/BAVARIA.
(176)
Conforme discutido anteriormente (ver considerando 131), a NEUWOGES aparentemente tinha liberdade para escolher os parâmetros do contrato, no âmbito do modelo de locação oferecido pela BAVARIA. Tal significa que a NEUWOGES poderia ter optado por uma indexação inferior ou por uma maior dedução dos custos. A consequência teria sido, como é óbvio, um menor pagamento antecipado em numerário. Pode presumir-se que o mesmo se aplica a […] e […].
(177)
Visto que os parceiros contratuais aparentemente eram livres de escolher os parâmetros específicos da sua transação no âmbito do modelo oferecido pela BAVARIA, não se afigura essencial à conformidade com o mercado da operação de venda seguida de locação NEUWOGES/BAVARIA se os parâmetros escolhidos pela NEUWOGES foram os mesmos que os escolhidos pelas partes das transações […] e […]. Estas escolhas apenas refletem as decisões empresariais estratégicas tomadas pelas partes envolvidas. O mais relevante é o facto de todas estas transações se basearem no mesmo modelo.
(178)
Na medida em que os contratos […] e […] se baseiam no mesmo modelo de cálculo subjacente (do qual, à luz das informações disponíveis, não há motivos para duvidar), é lícito presumir a conformidade com o mercado do modelo de transação subjacente à transação NEUWOGES. Neste contexto, é significativo o facto de o modelo de locação de imóveis ter sido aparentemente escolhido por empresas públicas ([…]) e privadas ([…]) e ter sido oferecido quer a empresas que pretendiam aproveitar a redução parcial da dívida nos termos da Lei AHG, quer a partes não abrangidas pelas disposições da referida lei.
7.4.2. Procedimento de concurso
7.4.2.1. Contexto
(179)
Conforme indicado anteriormente, a NEUWOGES não lançou um verdadeiro concurso público, transparente, incondicional e não discriminatório, com vista à privatização dos edifícios que acabaram por ser vendidos à BAVARIA. Todavia, inicialmente a NEUWOGES solicitou, de facto, propostas a 72 potenciais compradores. A NEUWOGES alega que selecionou os destinatários de forma mais ou menos aleatória e que a escolha não podia ser considerada representativa de todo o mercado. Foram efetuados novos contactos após estes convites iniciais à manifestação de interesse terem sido enviados, inter alia com a BAVARIA, que não se encontrava entre os destinatários da carta inicial.
7.4.2.2. Resultado do procedimento de concurso
(180)
De entre o número não conhecido de propostas recebidas, cinco foram consideradas «utilizáveis» (110). Não obstante, duas foram rejeitadas porque os potenciais compradores não conseguiram apresentar uma proposta completa «devido a limitações de tempo». Além disso, outras duas foram rejeitadas por motivos económicos. A quinta proposta, a da Felske Immobilien, foi rejeitada porque o preço oferecido foi considerado demasiado baixo (a Felske tinha oferecido […] euros/m2, resultando num preço de compra total de […] euros). Além destas cinco propostas, foram efetuadas três outras ofertas, por parte da BAVARIA e de dois outros proponentes não solicitados. Embora tenham sido encetadas negociações com um dos dois outros proponentes não solicitados, esta oferta acabou por ser igualmente rejeitada por motivos económicos não especificados (111).
(181)
Após a conclusão das negociações finais, o conselho da NEUWOGES teve de aprovar os contratos. Na apresentação dos contratos ao conselho de supervisão, a direção argumentou que não era possível obter um preço de venda superior porque os contratos diziam respeito apenas a direito enfitêutico sobre os terrenos (e não a uma venda direta), a BRG seria contratada para realizar os trabalhos de modernização e a NEUWOGES continuaria a gerir os edifícios por mais 30 anos (112). Quando questionada sobre a diferença em relação à avaliação de 1997, a direção voltou a afirmar que não era possível obter um preço superior para esta transação (113).
7.4.2.3. Avaliação
(182)
Embora este procedimento de concurso não possa ser classificado como um concurso público, transparente, não discriminatório e incondicional, ainda assim fornece algumas indicações sobre quais as ofertas disponíveis no mercado. A este respeito, é ainda significativo que aparentemente tenha sido recebido um conjunto de propostas não solicitadas, demonstrando que potenciais compradores que não se encontravam entre as 72 empresas originalmente contactadas também tiveram a oportunidade de conhecer o processo e de participar.
(183)
A avaliação das propostas pela NEUWOGES indica que esta considerou a da BAVARIA como a melhor disponível no mercado no período relevante (1997/1998). O argumento da NEUWOGES de que pelo menos a proposta da Felske era de facto mais vantajosa não é sustentável. Embora seja verdade que o preço aparentemente oferecido pela Felske ([…] euros) era superior ao pagamento antecipado que a BAVARIA acabou por fazer ([…] euros), deve referir-se que a operação de venda seguida de locação tem de ser avaliada no seu conjunto e que o seu valor total ([…] euros) foi superior ao preço oferecido pela Felske.
(184)
Tendo em consideração estes factos, pode afirmar-se que, apesar de não constituir por si só uma prova de que a proposta da BAVARIA era a melhor disponível no mercado, o procedimento de concurso efetuado aponta nessa direção. Em qualquer caso, o procedimento de concurso limitado não fornece indicações fundamentadas da disponibilidade de uma oferta mais vantajosa para a NEUWOGES no período relevante (1997/1998).
7.4.3. Outros tipos de transações no período em questão
7.4.3.1. Quadro de avaliação
(185)
É útil efetuar uma avaliação comparativa da transação em causa em relação com outros tipos de transações semelhantes que existiam no mercado no período em questão (1997/1998).
(186)
A transação em causa consiste numa típica operação de venda seguida de locação. Os acordos de venda seguida de locação são, por natureza, operações de financiamento. Ao comprar um imóvel ao locatário, o locador proporciona àquele liquidez e/ou financia grandes investimentos, tais como a modernização de edifícios antigos. A fim de poder continuar a utilizar os imóveis, para fins comerciais ou outros, o locatário procede à relocação dos mesmos e desta forma o investimento do locador é amortizado (total ou parcialmente) ao longo da vigência do contrato de locação.
(187)
Sendo uma operação de financiamento, a operação de venda seguida de locação tem uma certa semelhança com os empréstimos bancários e as hipotecas. Contudo, existem diferenças importantes que é preciso ter em conta. Uma operação de venda seguida de locação permite ao vendedor/locatário financiar grandes investimentos e obter uma liquidez imediata sem ter de recorrer a capital próprio. Isto significa que o capital próprio e a liquidez adicional obtida estão disponíveis para outros investimentos ou que o locatário pode financiar investimentos mesmo quando um empréstimo tradicional não estiver disponível devido à falta de capital próprio ou a um nível elevado de endividamento. Tendo em conta que o comprador/locador tem de refinanciar o seu próprio investimento inicial e obter lucro, a taxa de locação é geralmente superior à taxa de juro de um empréstimo bancário comparável (conforme explicado em mais pormenor na secção seguinte). No final do contrato de locação, o locatário tem de voltar a comprar o imóvel ou este permanece propriedade do locador e fica disponível para utilização. Tal significa que a taxa de locação depende do valor residual do imóvel no final do contrato de locação celebrado entre as duas partes. Uma vez que o valor residual é muitas vezes difícil de prever, especialmente no caso de locações de longo prazo, constitui um risco para o locador que se reflete na taxa de locação. Este risco não se verifica nos empréstimos bancários tradicionais e está presente sé em parte nas hipotecas.
(188)
A consequência é que as taxas de locação e as taxas de juro de empréstimos/hipotecas não são inteiramente comparáveis. Ao comparar a taxa de locação para a transação em causa com as taxas de juro médias de empréstimos/hipotecas disponíveis no período relevante (1997/1998), não é possível determinar com precisão se a taxa de locação exigida estava em conformidade com as condições de mercado no período relevante (1997/1998). No entanto, é possível apurar se a taxa de locação era tão elevada que aparentemente nenhum OEM teria, com razoabilidade, participado na transação.
7.4.3.2. Avaliação
(189)
Na transação em causa, a taxa de locação foi inicialmente fixada em […]% por ano do volume total de investimento. Devido à indexação do montante em dívida a […]% por ano, a taxa de locação será de […]% no final do contrato, resultando numa taxa de locação média de […]% por ano. Para efeitos de comparação, se a NEUWOGES tivesse optado por não indexar a taxa de locação, esta teria sido fixada em […]% por ano ao longo da totalidade do período de 30 anos. O «prémio» resulta, assim, da decisão de fixar taxas de locação inferiores no início e taxas de locação superiores no final, em vez de taxas estáveis durante todo o contrato.
(190)
Importa começar por referir que o LG de Rostock avaliou a taxa de locação comparativamente a taxas de juro para outras transações. Verificou que a evolução das taxas de juro das hipotecas ao longo de um período de 30 anos era difícil de prever, mas que poderiam ser esperadas taxas de juro acima dos 10% em períodos de taxas de juro altas. A taxa de locação média exigida à NEUWOGES não poderia, por conseguinte, ser considerada como não estando em consonância com os termos do mercado.
(191)
Apenas se encontram disponíveis para comparação dados bastante gerais. De todas as informações recolhidas pelo Bundesbank alemão relativamente a janeiro de 1998 (quando a transação em causa foi realizada), podem considerar-se pertinentes dois tipos de taxas de juro. Primeiro, as taxas de juro para «empréstimos hipotecários garantidos por imóveis residenciais com taxas de juro fixas a 10 anos» são relevantes, pois também a NEUWOGES utilizaria imóveis residenciais como garantia para um empréstimo (independentemente de esse empréstimo cumprir ou não todas as condições formais de uma hipoteca). Segundo, as taxas de juro para «empréstimos de longo prazo a taxa fixa para empresas e trabalhadores independentes, entre 500 000 euros e cinco milhões de euros», podem ser igualmente adequados para comparação, uma vez que a NEUWOGES pode ser considerada uma empresa (embora as hipotecas sejam geralmente contraídas por particulares que residem de facto nos imóveis em vez de os arrendarem).
(192)
Segundo o Bundesbank, em janeiro de 1998, os empréstimos hipotecários alemães com uma taxa de juro fixa a dez anos tinham em média uma taxa de juro de 6,40% por ano. Nessa altura, as taxas de juro para este tipo de empréstimo variavam geralmente entre 6,17% e 6,97% por ano. Para empréstimos a longo prazo a taxa fixa, a taxa de juro média em janeiro de 1998 era de 6,35% por ano e variava entre 5,55% e 7,73% por ano. Contudo, o Bundesbank não especifica a duração média de um empréstimo a «longo prazo». Pode no entanto presumir-se que não seria superior a dez anos e que provavelmente seria inferior a isso. (114)
(193)
Uma comparação da taxa de locação paga pela NEUWOGES com as taxas de juro do Bundesbank disponíveis para empréstimos contraídos no mesmo período (ou seja, janeiro de 1998) deve ter em consideração os seguintes elementos:
-
a taxa de locação média anual ao longo da vigência do contrato de 30 anos é de […]%. No entanto, conforme discutido anteriormente, esta taxa resulta da escolha da NEUWOGES de pagar uma taxa de locação inferior no início do contrato, compensada pelo pagamento posterior de uma taxa superior. Esta escolha comporta custos pois, se a NEUWOGES tivesse optado por uma taxa de locação fixa desde o início, teria de pagar uma taxa de apenas […]% por ano (115). Os valores do Bundesbank referem-se a empréstimos de taxa fixa, o que significa que a taxa de juro é igual todos os anos. Supondo que a NEUWOGES se encontrava numa posição para negociar um empréstimo com condições de pagamento semelhantes (ou seja, pagamentos de juros inferiores no início e superiores na parte final), tal comportaria igualmente custos (pelos mesmos motivos que relativamente à BAVARIA) (116). Por conseguinte, as taxas de juro do Bundesbank devem ser comparadas com a taxa de locação fixa de […]%,
-
a taxa de locação foi fixada por um período de 30 anos. Embora seja indexada todos os anos, era perfeitamente possível, logo desde o início do contrato, calcular a taxa de locação média para a vigência do contrato. As taxas de juro do Bundesbank para empréstimos são fixas apenas a dez anos (conforme explicado acima, não se conhece o período durante o qual as taxas de juro são fixas para as empresas, mas pode presumir-se que não é superior a dez anos). O parâmetro de comparação mais adequado seriam as taxas de juro fixas a 30 anos, mas estes valores não são publicados pelo Bundesbank. De uma forma geral, os empréstimos com taxas de juro fixas tornam-se mais caros quanto maior for a sua duração. Por exemplo, os valores do Bundesbank relativos a janeiro de 1998 mostram que uma hipoteca com uma taxa fixa a cinco anos tinha uma taxa de juro média de 5,85%, em comparação com 6,40% para um empréstimo com uma taxa fixa a dez anos. Por conseguinte, pode presumir-se com segurança que os juros de um empréstimo com juros fixos a 30 anos seriam consideravelmente superiores às médias de 6,35% e 6,40% do Bundesbank.
-
os valores do Bundesbank fornecem uma taxa média e um conjunto de taxas de juro baseadas num número elevado de contratos de empréstimo alemães celebrados em janeiro de 1998. A taxa de locação aplicada à NEUWOGES reflete implicitamente o risco inerente da transação para a BAVARIA. A maior exposição da BAVARIA consistia no risco de crédito, ou seja, o risco de a NEUWOGES abrir falência ou por qualquer outro motivo não cumprir a obrigação de fazer os necessários pagamentos de locação. Da mesma forma, um banco teria efetuado uma avaliação à solvabilidade da NEUWOGES antes de conceder um empréstimo. Os clientes com uma solvabilidade reduzida (ou que representem um risco de crédito mais elevado para o banco) têm geralmente de pagar uma taxa de juro superior para compensar o risco adicional (117). Conforme discutido anteriormente (ver secção 7.3.1), a NEUWOGES tinha uma capacidade limitada de obtenção de novos empréstimos, devido ao seu nível relativamente elevado de endividamento e ao facto de o seu capital próprio estar vinculado a outros projetos. Porém, se um banco estivesse preparado para conceder um empréstimo à NEUWOGES, teria tido estes elementos em consideração aquando da definição da taxa de juro. Os empréstimos a empresas com um nível relativamente elevado de dívida e uma contribuição reduzida de capital próprio para o investimento têm taxas de juro superiores. Devido a esse facto, qualquer comparação da taxa de locação paga pela NEUWOGES com as taxas de juro de empréstimos disponíveis no mercado deve incidir no extremo superior do conjunto de taxas de juro do Bundesbank (118).
-
conforme mencionado acima, uma sociedade de locação tem de refinanciar o seu investimento inicial (neste caso, principalmente o preço de compra dos blocos de apartamentos e os custos de modernização). A taxa de juro que tem de pagar pelo seu próprio financiamento dependerá de vários fatores, tais como a sua dimensão, o seu nível de endividamento, os imóveis na sua carteira, etc. Em todo o caso, esta taxa de juro constitui apenas o ponto de partida, pois a sociedade de locação (BAVARIA) tem igualmente de ser compensada pelos riscos que assume. Estes podem incluir o risco da taxa de juro (o risco de ter de refinanciar o seu investimento com base numa taxa de juro variável, enquanto os pagamentos de locação têm uma taxa fixa), o risco de crédito (a possibilidade, conforme discutido acima, de a NEUWOGES abrir falência e de a BAVARIA não conseguir recuperar os pagamentos ainda em dívida) e o risco de valor residual (a incerteza quanto ao valor dos imóveis após o termo do contrato de locação). A sociedade de locação provavelmente também terá determinados custos gerais que serão igualmente refletidos na taxa de locação (119). Por fim, a sociedade de locação procura igualmente obter lucro e terá em conta este fator na definição da taxa (120). Mesmo que a BAVARIA estivesse numa posição de refinanciar o seu investimento a uma taxa de juro inferior à que seria cobrada à NEUWOGES relativamente a um empréstimo bancário, a taxa de juro de refinanciamento teria de ter sido aumentada tendo em conta estes vários elementos (prémio de risco, custos e lucro), a fim de obter a taxa de locação aplicável, que poderia acabar por ser superior à taxa de juro de um empréstimo tradicional.
(194)
Tendo em conta todos os elementos acima, a taxa de locação de […]% por ano para um pagamento fixo a título da locação (ou mesmo de […]% para um pagamento a título da locação indexado a […]%, o que, no entanto, se afigura menos adequado para efeitos de comparação) parece bastante razoável comparada com os valores do Bundesbank para empréstimos. Estes valores devem ser ajustados por forma a refletirem, por exemplo, uma duração à taxa fixa de 30 anos. Embora a correção necessária para se atingir um parâmetro de comparação adequado não possa ser quantificada de forma precisa, a diferença entre as taxas de juro médias para empréstimos e hipotecas e a taxa de locação parece suficiente para concluir que não existem indicações de que a taxa de locação da BAVARIA fosse demasiado elevada. Sendo assim, a Comissão conclui que a taxa de locação aplicada pela BAVARIA se encontrava em consonância com as condições do mercado no período relevante (finais de 1997/inícios de 1998).
7.4.4. Conclusão
(195)
As informações disponíveis indicam que o negócio NEUWOGES/BAVARIA se encontrava no âmbito das transações nas quais um OEM razoavelmente participaria. Os contratos exemplificativos, o procedimento de concurso e a comparação com outros instrumentos de financiamento sugerem que a transação se encontrava em conformidade com as condições do mercado na altura e que o modelo da BAVARIA não apresentava um preço excessivamente elevado.
7.5. AVALIAÇÃO ADICIONAL: ELEMENTO CONSTITUTIVO DE AUXÍLIO ESTATAL SUBSISTENTE E COMPATIBILIDADE COM O MERCADO INTERNO
(196)
A análise preliminar da Comissão demonstra, portanto, que a decisão da NEUWOGES de efetuar a operação de venda seguida de locação se encontrava em consonância com o princípio do OEM, o que significa que a transação não conferiu uma vantagem à BAVARIA e que, por conseguinte, não lhe foi concedido qualquer auxílio. Não obstante, a Comissão analisou igualmente se teria chegado necessariamente a um resultado diferente - nomeadamente que tinha sido concedido, de facto, uma vantagem à BAVARIA por parte da NEUWOGES - se constatasse que a transação constituía um auxílio estatal incompatível com o mercado interno. Por conseguinte, pressupondo a hipótese de que a NEUWOGES não cumprira o princípio do OEM e que, desta forma, fora atribuída uma vantagem à BAVARIA, a Comissão analisou se a medidas concederam auxílio estatal à BAVARIA e se esse auxílio podia ser declarado compatível com o mercado interno.
7.5.1. Elementos constitutivos de auxílio estatal subsistente
7.5.1.1. Empresa
(197)
O financiamento público atribuído a uma entidade pode ser classificado como auxílio estatal apenas se essa entidade consistir numa «empresa» na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE. O Tribunal de Justiça tem definido de forma recorrente uma empresa como qualquer entidade que exerça uma atividade económica (121). Uma atividade económica consiste numa atividade que se traduz na oferta de bens ou serviços no mercado (122).
(198)
A BAVARIA está envolvida num conjunto de atividades económicas, tais como o investimento comercial em imobiliário e a locação desses imóveis a clientes comerciais e particulares. Por conseguinte, a BAVARIA consiste numa empresa na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE.
7.5.1.2. Utilização de recursos estatais e imputabilidade
(199)
A medida deve ser imputável ao Estado e ser financiada através de recursos estatais. De acordo com a jurisprudência do Tribunal de Justiça no processo Stardust Marine (123), o auxílio estatal que não seja diretamente financiado pelo orçamento do Estado pode cumprir este critério se os fundos estiverem sujeitos a controlo por parte do Estado e a decisão de transferência desses fundos for imputável ao Estado.
(200)
A NEUWOGES é detida a 100% pela cidade de Neubrandenburg e, por conseguinte, é uma empresa pública na aceção do artigo 2.o, alínea b), da Diretiva 2006/111/CE da Comissão, conforme referido pelo Tribunal no acórdão Stardust Marine (124). A cidade de Neubrandenburg detém a totalidade das ações da NEUWOGES e, sendo a único acionista, pode exercer um controlo significativo sobre o conselho de supervisão e a assembleia-geral de acionistas. Por conseguinte, a Comissão conclui que a cidade tem capacidade para controlar a utilização dos fundos da NEUWOGES. Consequentemente, a operação de venda seguida de locação envolveu recursos estatais.
(201)
No que se refere à imputabilidade do Estado, a Comissão verifica que as informações disponíveis indicam que a cidade de Neubrandenburg esteve envolvida de uma forma significativa na operação de venda seguida de locação. A concretização desta transação exigiu a aprovação do conselho de supervisão da NEUWOGES, cujos membros agiram em nome da cidade. Os registos demonstram ainda que o conselho de supervisão esteve ativamente envolvido na negociação dos contratos. Por conseguinte, a Comissão considera que a celebração do contrato de venda seguida de locação é imputável ao Estado.
7.5.1.3. Seletividade
(202)
Nos termos do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE, uma medida é considerada como auxílio estatal apenas se favorecer «certas empresas ou certas produções». Sendo assim, apenas as medidas que concedem a empresas uma vantagem seletiva se enquadram no âmbito de auxílio estatal.
(203)
Tendo em conta que a medida em causa consistiu numa transação bilateral entre a NEUWOGES e a BAVARIA, qualquer vantagem concedida pela NEUWOGES à BAVARIA seria de natureza seletiva, visto que nenhuma outra empresa teria acesso a ela.
7.5.1.4. Distorção da concorrência e efeitos sobre as trocas comerciais
(204)
O apoio público concedido a empresas só constitui auxílio estatal na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE se afetar «as trocas comerciais entre os Estados-Membros». Considera-se que uma medida concedida pelo Estado distorce ou ameaça distorcer a concorrência quando é suscetível de melhorar a posição competitiva do beneficiário em relação a outras empresas com as quais concorre (125). Presume-se que existe distorção da concorrência assim que um Estado concede uma vantagem financeira a uma empresa num setor liberalizado em que existe, ou poderia existir, concorrência.
(205)
A jurisprudência dos tribunais europeus estabeleceu que qualquer concessão de auxílio a uma empresa que exerça as suas atividades no mercado interno é suscetível de afetar as trocas comerciais entre Estados-Membros (126).
(206)
A BAVARIA compete com outros fundos imobiliários e investidores empresariais da Alemanha e de outros Estados-Membros da União na busca de investidores e oportunidades de investimento. A concessão de uma vantagem financeira à BAVARIA iria reforçar a posição competitiva da empresa e, por conseguinte, seria suscetível de distorcer a concorrência. Tendo em conta que o mercado dos investimentos imobiliários se estende a toda a União, qualquer vantagem financeira concedida à BAVARIA reforçaria a sua posição no mercado em comparação com os seus concorrentes de outros Estados-Membros, tendo, desta forma, um impacto nas trocas comerciais entre Estados-Membros.
7.5.1.5. Conclusão
(207)
Partindo do princípio de que, ao contrário da conclusão preliminar da Comissão descrita anteriormente, a operação de venda seguida de locação não respeitou o princípio racional do OEM e, por conseguinte, conferiu uma vantagem à BAVARIA, teria de se concluir que a referida transação envolveu um auxílio estatal. Consequentemente, deve ser analisado se, perante esta hipótese, o auxílio estatal poderia ser considerado como compatível com o mercado interno.
7.5.2. Compatibilidade com o mercado interno, nos termos do artigo 107.o, n.o 3, alínea c), do TFUE
(208)
De acordo com o artigo 107.o, n.o 3, alínea c), do TFUE, uma medida de auxílio pode ser considerada compatível com o mercado interno se «facilitar o desenvolvimento de certas atividades ou regiões económicas, quando não alterem as condições das trocas comerciais de maneira que contrariem o interesse comum». A aplicação do artigo 107.o, n.o 3, alínea c), exige que a Comissão pondere os efeitos positivos e desejados de uma medida de auxílio em relação ao efeito adverso sobre as condições das trocas comerciais que resulta da sua execução.
(209)
Para que uma medida de auxílio supere este teste, tem de cumprir cinco condições cumulativas. Primeiro, a medida de auxílio deve servir um objetivo de interesse comum claramente definido. Segundo, deve consistir num instrumento adequado para alcançar esse objetivo. Terceiro, deve ser necessária e ter um efeito de incentivo. Quarto, deve ser proporcionada. Quinto, não deve afetar as condições das trocas comerciais de maneira que contrariem o interesse comum.
7.5.2.1. Objetivo de interesse comum
(210)
Nos termos dos artigos 3.o e 174.o do TFUE, a coesão económica e social constitui um objetivo da União. O reforço dessa coesão implica a melhoria do ambiente urbano e da qualidade de vida dos habitantes das cidades. A política de coesão pode contribuir para criar comunidades sustentáveis, garantindo a abordagem das questões económicas, sociais e ambientais no âmbito de estratégias integradas de renovação, reabilitação e desenvolvimento tanto nas zonas urbanas como nas zonas rurais. Tal pode ser realizado de várias maneiras (127).
(211)
A Comissão verifica que o objetivo estatutário da NEUWOGES consiste em garantir uma «oferta de habitação suficiente» na região onde exerce a sua atividade. Verifica igualmente que, ao concretizar a operação de venda seguida de locação, a NEUWOGES prosseguiu determinados objetivos em matéria de política pública. A NEUWOGES explica que:
-
na década de 1990, após a reunificação alemã, o importante projeto político de igualar as condições de habitação na Alemanha Oriental às da Alemanha Ocidental, levou a uma privatização e modernização aceleradas dos edifícios na Alemanha Oriental, independentemente de isso fazer ou não sentido em termos económicos,
-
os esforços para privatizar e modernizar os edifícios incluídos na operação de venda seguida de locação foram igualmente direcionados para a melhoria das perspetivas de futuro da cidade de Neubrandenburg: ao oferecer às pessoas habitações de elevada qualidade e a preços acessíveis e privatizando-as (como a BAVARIA estava obrigada a fazer), a NEUWOGES esperava tornar Neubrandenburg mais atrativa para os seus cidadãos.
(212)
A Comissão verifica ainda que a BAVARIA aceitou a obrigação de tentar vender um determinado número de apartamentos aos inquilinos de então. Ao fazê-lo, não podia exigir um preço estabelecido livremente pelo mercado, tendo de respeitar determinados preços máximos (128). Desta forma, o contrato que impunha estas condições concedia uma determinada vantagem aos inquilinos de então dos edifícios em causa.
(213)
Se a operação de venda seguida de locação entre a NEUWOGES e a BAVARIA fosse, na verdade, classificada como auxílio estatal, o que não se verifica, este auxílio teria sido concedido na prossecução dos objetivos em matéria de política pública enunciados acima. Providenciar uma oferta de habitação suficiente para a região, contribuir para a prossecução de um objetivo nacional de política pública (igualar as condições de habitação na Alemanha Oriental às da Alemanha Ocidental, após a reunificação), melhorar as perspetivas de futuro da cidade de Neubrandenburg ao oferecer à sua população habitações atrativas e a preços acessíveis (incluindo através do favorecimento dos inquilinos de então dos edifícios em causa) são objetivos bem definidos de interesse comum. Por conseguinte, a Comissão considera que a medida deve ser encarada como prosseguindo um objetivo de interesse comum.
7.5.2.2. Adequação das medidas
(214)
Não há dúvida de que o contrato de venda seguida de locação celebrado entre a NEUWOGES e a BAVARIA atingiu os objetivos pretendidos, pois a transação assegurou que os edifícios adquiridos pela BAVARIA fossem completamente modernizados, privatizados e oferecidos aos atuais inquilinos a um preço controlado e conduziu ao aumento da oferta de habitações de qualidade na região, melhorando desta forma as perspetivas de futuro da cidade de Neubrandenburg.
(215)
Ao procurar um comprador para os edifícios e ao avaliar as suas opções, a NEUWOGES tomou uma série de medidas que, de facto, asseguraram que, caso a operação de venda seguida de locação envolvesse algum auxílio, tal seria limitado ao montante necessário para atingir os objetivos desejados. A NEUWOGES realizou um concurso limitado, negociou os termos da transação com a BAVARIA durante vários meses e, por fim, ficou convencida de que o negócio correspondia à proposta mais vantajosa no mercado. Não existe, portanto, qualquer indicação de que, mesmo que a operação de venda seguida de locação tenha envolvido um auxílio, este tenha excedido o mínimo necessário. A análise efetuada anteriormente (ver secção 7.3) que compara a operação de venda seguida de locação com várias alternativas (tais como uma modernização dos edifícios com recurso a empréstimos ou uma venda direta) demonstrou que não havia alternativa que atingisse os mesmos objetivos sem ser concedido auxílio ou com a concessão de um montante de auxílio inferior. A operação de venda seguida de locação e qualquer auxílio que a mesma possa ter envolvido constituíram, portanto, instrumentos adequados para a prossecução dos objetivos de interesse comum.
7.5.2.3. Necessidade e efeito de incentivo
(216)
Pressupondo que a operação de venda seguida de locação envolveu um auxílio estatal, importa ainda analisar se esse auxílio teve um efeito de incentivo. A NEUWOGES e a BAVARIA negociaram os termos da transação durante vários meses. Aparentemente, a BAVARIA não teria participado numa transação que não se adequasse ao seu «modelo de locação de imóveis». Caso a transação que acabou por ser concretizada, baseada no «modelo de locação de imóveis» da BAVARIA, tenha envolvido auxílio estatal, então não restam dúvidas de que, sem esse auxílio, a BAVARIA não teria participado na transação.
7.5.2.4. Proporcionalidade
(217)
A Comissão já referiu que os objetivos prosseguidos pela NEUWOGES ao concretizar a referida transação devem ser considerados importantes. A modernização e a privatização dos edifícios, incluindo a sua venda a preços controlados aos inquilinos, deram um contributo importante para a melhoria da coesão económica e social na União. Simultaneamente, o montante do auxílio a favor da BAVARIA incluído na operação de venda seguida de locação - a ter existido - foi, quando muito, limitado - uma situação pela qual uma eventual distorção da concorrência se revelou também limitada. Tendo em consideração estes factos, que a transação entre a NEUWOGES e a BAVARIA possa ter envolvido foi proporcionado em relação ao objetivo a atingir.
7.5.2.5. Sem efeitos sobre as condições das trocas comercias contrários ao interesse comum
(218)
Deve ser novamente salientado que o montante do auxílio a favor da BAVARIA envolvido na operação de venda seguida de locação - a ter existido - foi, quando muito, limitado. Por conseguinte, o efeito da medida sobre as condições das trocas comerciais foi igualmente limitado. Embora o auxílio incluído na transação melhorasse a posição competitiva da BAVARIA, que se encontrava, pelo menos potencialmente, em concorrência com outras empresas (incluindo empresas de outros Estados-Membros), o alcance deste efeito depende do montante do auxílio recebido. Visto que a posição competitiva da BAVARIA apenas teria sido ligeiramente melhorada, pode concluir-se que a operação de venda seguida de locação, mesmo que incluísse auxílio, não afetou as condições das trocas comerciais a um nível contrário ao interesse comum.
7.5.3. Conclusão relativa aos elementos de auxílio estatal subsistentes e compatibilidade com o mercado interno
(219)
Tendo por base os motivos apresentados na secção 7.5.2, a Comissão concluiu que, caso a operação de venda seguida de locação conferisse uma vantagem à BAVARIA, corresponderia ao auxílio estatal na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE. Todavia, a Comissão considera ainda que qualquer auxílio estatal incluído na transação seria compatível com o mercado interno, nos termos do artigo 107.o, n.o 3, alínea c), do TFUE.
7.6. CONCLUSÃO RELATIVA À EXISTÊNCIA DE AUXÍLIO E COMPATIBILIDADE COM O MERCADO INTERNO
(220)
Tendo por base a análise do valor da operação de venda seguida de locação para a NEUWOGES, a comparação com possíveis transações alternativas e o exame da conformidade da transação com as práticas do mercado, pode concluir-se que a transação cumpre o critério do OEM. Na concretização da operação de venda seguida de locação, o comportamento da NEUWOGES revelou-se de natureza semelhante ao que teria tido um OEM. É de extrema importância o facto de parecer evidente que não estava disponível uma opção economicamente mais atrativa e que, tendo em conta os parâmetros de comparação disponíveis e as outras ofertas que surgiram no decorrer do procedimento de concurso, as condições da operação de venda seguida de locação no período relevante (1997/1998) não se encontravam em dissonância com as condições do mercado.
(221)
Por conseguinte, pode concluir-se que a transação com a NEUWOGES não conferiu uma vantagem à BAVARIA, pois o comportamento da NEUWOGES correspondeu ao de um OEM. Visto que não concedeu nenhuma vantagem, a medida em causa não satisfaz uma das condições para ser classificada como auxílio estatal e, por conseguinte, não consiste auxílio estatal na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE.
(222)
Além da constatação preliminar de que a operação de venda seguida de locação não conferiu uma vantagem à BAVARIA e, por conseguinte, não envolveu auxílio estatal, a Comissão chega à conclusão adicional de que, porém, se a operação de venda seguida de locação tivesse conferido uma vantagem à BAVARIA, a transação corresponderia de facto a um auxílio estatal. Contudo, esse auxílio é compatível com o mercado interno nos termos do artigo 107.o, n.o 3, alínea c), do TFUE,
APROVOU A PRESENTE DECISÃO:
Artigo 1.o
A operação efetuada em 21 de janeiro de 1998 entre a Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, a Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, a Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG e a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG, sob a forma de um contrato enfitêutico (Erbbaurechtsvertrag) e de um contrato administrativo (Generalverwaltervertrag), não constitui auxílio estatal na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE.
Artigo 2.o
Se, porém, a operação efetuada em 21 de janeiro de 1998 entre a Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, a Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co. Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG e a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG, sob a forma de um contrato enfitêutico (Erbbaurechtsvertrag) e de um contrato administrativo (Generalverwaltervertrag), constituísse de facto auxílio estatal na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE, este auxílio é compatível com o mercado interno na aceção do artigo 107.o, n.o 3, alínea c), do TFUE.
Artigo 3.o
A República Federal da Alemanha é destinatária da presente decisão.
Feito em Bruxelas, em 16 de setembro de 2014.