ROZHODNUTÍ KOMISE (EU) 2015/507
ze dne 16. září 2014
o opatření SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), které provedlo Německo
(oznámeno pod číslem C(2014) 6411)
(pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie, a zejména na čl. 108 odst. 2 první pododstavec této smlouvy,
poté, co vyzvala zúčastněné strany k podání připomínek v souladu s uvedeným článkem (1), a s ohledem na tyto připomínky,
vzhledem k těmto důvodům:
1. ŘÍZENÍ
(1)
Dne 30. března 2007 podala společnost Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (dále jen „společnost Neuwoges“) na základě čl. 20 odst. 2 nařízení Rady (ES) č. 659/1999 (2) u Komise stížnost, podle níž byla společnostem Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (dále jen „společnost BAVARIA 1“ a „společnost BAVARIA 2“; společně „skupina Bavaria“) poskytnuta protiprávní státní podpora ve formě smlouvy o dlouhodobém právu stavby na pozemcích (Erbbaurechtsvertrag, dále jen „smlouva o právu stavby“) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag). Společnost Neuwoges požádala o zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(2)
Dne 6. srpna 2007, 14. května 2008, 6. dubna 2009 a 3. února 2012 si Komise od Německa vyžádala doplňující informace. Německo odpovědělo dne 4. září 2007, 12. října 2007, 17. října 2007, 11. července 2008, 14. července 2008, 12. prosince 2008, 30. června 2009 a 28. února 2012. Společnost Neuwoges podala své připomínky dne 30. května 2007, 5. listopadu 2007, 26. února 2008, 15. července 2008, 30. září 2008, 18. prosince 2008, 6. března 2009, 4. června 2009, 15. července 2009, 26. srpna 2009, 22. září 2009 a 19. ledna 2012. Skupina Bavaria podala připomínky dne 13. května 2008.
(3)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES rozsudek Landgericht Rostock (zemský soud v Rostocku, dále jen „LG Rostock“). Skupina Bavaria podala proti společnosti Neuwoges žalobu pro neplnění smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Společnost Neuwoges následně prohlásila, že tato smlouva obsahuje protiprávní státní podporu, která je neslučitelná s vnitřním trhem, a je tudíž neplatná. LG Rostock dospěl k závěru, že k žádnému zvýhodnění skupiny Bavaria, a tedy ani k žádnému poskytnutí státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU nedošlo. Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala. Řízení před Oberlandesgericht Rostock (vrchní zemský soud v Rostocku, dále jen „OLG Rostock“) stále probíhá. Skupina Bavaria zahájila kromě toho též řízení před Verwaltungsgericht Greifswald (správní soud v Greifswaldu, dále jen „VG Greifswald“), aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo města Neubrandenburg, které se těchto smluv týkají. Toto řízení stále probíhá.
(4)
Dopisem ze dne 4. června 2009 vyzvala společnost Neuwoges Komisi v souladu s čl. 265 odst. 2 SFEU, aby do dvou měsíců zahájila formální vyšetřovací řízení.
(5)
V dopise ze dne 29. července 2009 Komise společnosti Neuwoges sdělila, že podle jejího předběžného posouzení smlouva o právu stavby ani smlouva o správě nemovitostí neobsahují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(6)
V dopise ze dne 26. srpna 2009 stěžovatelka toto předběžné posouzení napadla a vyzvala Komisi, aby do dvou týdnů zahájila formální vyšetřovací řízení.
(7)
Útvary Komise dopisem ze dne 15. září 2009 společnosti Neuwoges sdělily, že jí zašlou další dopis s posouzením nejnovějších připomínek společnosti Neuwoges. V dopise ze dne 22. září 2009 informovala společnost Neuwoges Komisi o tom, že s návrhem Komise nesouhlasí.
(8)
Dne 9. října 2009 podala společnost Neuwoges žalobu u Tribunálu a požádala, aby rozhodnutí, které je podle ní obsaženo v dopise Komise ze dne 29. července 2009, zrušil nebo aby podpůrně konstatoval, že Komise zanedbala svou povinnost jednat, protože se zdráhala zahájit formální vyšetřovací řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU. Dne 9. ledna 2012 Tribunál žalobu na neplatnost zamítl jako nepřípustnou a žalobu pro nečinnost jako neopodstatněnou (3).
(9)
V dopise ze dne 19. ledna 2012 vyzvala společnost Neuwoges Komisi znovu k zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(10)
Dopisem ze dne 21. března 2012 informovala Komise Německo o svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení. Rozhodnutí Komise o zahájení formálního vyšetřovacího řízení (dále jen „rozhodnutí o zahájení řízení“) bylo uveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (4). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby k tomuto opatření podaly připomínky. Dne 22. března 2012 podala společnost Neuwoges proti usnesení Tribunálu ze dne 9. ledna 2012 opravný prostředek. Dne 15. listopadu 2012 zamítl Soudní dvůr tento opravný prostředek jako bezpředmětný (5).
(11)
Dne 17. července 2012, 2. října 2012, 4. dubna 2013 a 15. dubna 2014 byly Komisi doručeny připomínky společnosti Neuwoges, dne 18. června 2012 a 22. dubna 2013 připomínky skupiny Bavaria. Tyto připomínky byly dne 7. srpna 2012 a 16. září 2013 předány Německu. Na žádost spolkové vlády podalo město Neubrandenburg dne 23. července 2012 a 28. září 2012 své připomínky; spolková země Berlín předložila své připomínky dne 16. května 2012, 28. září 2012 a 30. září 2013.
2. POPIS OPATŘENÍ
(12)
Neuwoges je společnost s ručením omezeným založená podle německého práva. Město Neubrandenburg je v ní 100 % podílníkem. Cílem společnosti Neuwoges je zajišťovat pro velkou část obyvatel města Neubrandenburg a přilehlých oblastí cenově dostupné bydlení. Společnost v současnosti vlastní 33 % všech bytů města Neubrandenburg. Bavaria 1 a Bavaria 2 jsou sdružení pro zvláštní účely, která byla založena výhradně pro obchodování se společností Neuwoges a jejichž většinovými vlastníky jsou uzavřené nemovitostní fondy. Ve společnosti Bavaria 1 mají obchodní podíl společnost BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) a společnost BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), zatímco ve společnosti Bavaria 2 má 100 % obchodní podíl společnost Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Držiteli obchodních podílů společnosti BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG i společnosti Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn jsou soukromí investoři. Oba fondy byly zřízeny a provozovány společností Berliner Immobilien-Holding GmbH, která do 1. ledna 2006 patřila společnosti Bankgesellschaft Berlin, a poté se jejím přímým, 100 % vlastníkem stala spolková země Berlín.
(13)
Společnost Neuwoges je mj. vlastníkem řady pozemků v Neubrandenburgu, na nichž se nachází dvanáct obytných budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek a mnoha nebytovými prostory pro komerční využití. Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí („předmětné smlouvy“ nebo společně „obchod na principu prodeje a zpětného leasingu“).
2.1. SMLOUVA O PRÁVU STAVBY (ERBBAURECHTSVERTRAG)
(14)
Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o pronájmu pozemků a prodeji budov vztahující se na dvanáct budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek. Na základě této smlouvy obdržela skupina Bavaria právo stavby na pozemcích na dobu 75 let a příslušné budovy získala.
(15)
Smlouva o právu stavby má dvě základní části:
a)
V první se skupina Bavaria zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] (6) EUR (7): […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představující kupní cenu budov.
b)
Ve druhé části přijímá skupina Bavaria závazek, že od 1. ledna 2029 bude po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok. Pro následnou zbylou dobu trvání smlouvy o právu stavby je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %.
(16)
V roce 1997 nechala společnost Neuwoges před uzavřením smlouvy o právu stavby se skupinou Bavaria posoudit prostřednictvím svého interního znalce hodnotu objektů (budov a pozemků). Podle tohoto posudku činila hodnota objektů […] EUR. V roce 2007 pověřila společnost Neuwoges ještě i externího znalce, aby vypracoval další posudek se zpětnou platností, který by ověřil tržní hodnotu objektů v roce 1997. Podle tohoto posudku z roku 2007 činila odhadovaná hodnota objektů v roce 1997 […] EUR.
Zákon o odpuštění starých dluhů (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
Smlouva o právu stavby byla uzavřena na základě zákona o odpuštění starých dluhů (8) (Altschuldenhilfegesetz, dále jen „AHG“). Po znovusjednocení Německa v roce 1990 se z bývalých národních podniků bytové správy ve východním Německu staly právně samostatné obecní podniky bytové správy. Aktiva a závazky jejich předchůdců přešly na tyto nové podniky, což pro ně představovalo značnou zátěž. Za účelem zajištění dlouhodobé životaschopnosti těchto podniků bytové správy přijal spolkový zákonodárce zákon o odpuštění starých dluhů (AHG), který vstoupil v platnost dne 27. června 1993.
(18)
Obecní podniky bytové správy ve východním Německu mohly podle AHG na požádání dosáhnout zproštění starých závazků. U starých závazků převyšujících částku 76,69 EUR na m2 bylo podle § 4 odst. 1 a 2 AHG možné získat částečné zproštění, přičemž maximální výše těchto závazků, kterou bylo možné zohlednit, činila 434,60 EUR na m2. Podnik bytové správy za to musel akceptovat určité nové závazky. Musel například vyvinout značnou snahu o zajištění privatizace 15 % bytů (§ 4 odst. 5 první věta ve spojení s § 5), vypracovat obchodní plán procesu rychlé privatizace, modernizace a rekonstrukce vlastního bytového fondu (§ 4 odst. 5 druhá věta) a podávat zprávy o stavu svého investičního programu a výsledcích privatizace (§ 4 odst. 5-7). Podle znění zákona, které platilo v daném období (1997-1998), mohly podniky bytové správy svůj privatizační závazek splnit do 31. prosince 2003. Podnik bytové správy, který tento privatizační závazek nesplnil (tzn. nevyvíjel dostatečně intenzivní snahu o zajištění privatizace), musel prostředky, které obdržel v rámci zproštění starých závazků, vrátit.
(19)
Z výnosů privatizace, které přesáhly částku 76,69 EUR za m2, musely podniky bytové správy odvádět určité procento do Fondu pro umoření převzatých dluhů (Erblastentilgungsfond, dále jen „ETF“). K danému období (1997-1998) platilo ustanovení § 5 odst. 2 AHG, podle něhož muselo být ze všech privatizací, které byly uskutečněny do 31. prosince 1998, odvedeno 45 % výnosů z odprodeje. Na privatizace uskutečněné do 31. prosince 2000, resp. do 31. prosince 2003, se vztahovala sazba 50 %, resp. 55 % podílu z výnosů. Pokud privatizace proběhla formou zřízení práva stavby na pozemcích (kdy nedojde k přímému prodeji budov a pozemků, nýbrž pouze k prodeji budov, přičemž k pozemkům je zřízeno právo stavby), výše výnosu z odprodeje sloužící jako základ pro výpočet povinně odváděné částky odpovídala ceně budov a současné hodnotě celkové výše protiplnění za právo stavby (§ 5 odst. 2).
(20)
Během roku 1995 vyšlo najevo, že původně plánovaná forma privatizace - tj. prodej nájemníkům - pravděpodobně nepovede k dosažení požadované 15 % privatizační kvóty. S ohledem na to začala instituce Kreditanstalt für Wiederaufbau (dále jen „KfW“), která byla pověřena správou umořování starých dluhů, uznávat rovněž tzv. „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“ (9). Podle tohoto modelu, který měl být uplatňován pouze tehdy, když bylo pravděpodobné, že 15 % kvóty nebude možné dosáhnout prostřednictvím přímých privatizací, mohl podnik bytové správy prodávat budovy jako celek komerčnímu kupujícímu. Aby bylo možné podniku bytové správy započítat takový prodej do jeho 15 % privatizační kvóty, musel se komerční kupující zavázat k tomu, že provede sanaci budov a co možná nejvíce bytů (nejméně však jednu třetinu) postoupí k prodeji nájemníkům (10). Pokud se po předložení konkrétních prodejních nabídek ukázalo, že zájem o koupi jeví výrazně méně nájemníků než jedna třetina jejich celkového počtu, měl komerční kupující možnost zprostit 60 % bytů privatizačního závazku, a omezit tak tento závazek na privatizaci jedné třetiny zbývajících 40 % bytů (11).
Společnost Neuwoges a AHG
(21)
KfW posléze uznala smlouvu o právu stavby jako náležitý způsob odprodeje zprostředkujícímu pořizovateli. Uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnosti Neuwoges rovněž usnadnilo plnění jejího privatizačního závazku vyplývajícího z AHG. Stále ovšem zůstává nejasné a sporné, nakolik byly obchodní úvahy, které vedly společnost Neuwoges k tomu, že se rozhodla uzavřít předmětné smlouvy, ovlivněny AHG a zda má být v rámci zkoumání otázky, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představuje podporu ve prospěch skupiny Bavaria, zohledněno zproštění závazků, kterého společnost Neuwoges dosáhla na základě AHG.
(22)
Společnost Neuwoges podle informací, které sama poskytla, dosáhla zproštění závazků v celkové výši […] EUR (12). Společnost Neuwoges uvedla, že stanovit, jaká část celkové výše závazků, jejichž zproštění dosáhla, představuje podíl odpovídající obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, je obtížné, protože ke zproštění závazků může podle AHG dojít teprve poté, co podnik bytové správy v plném rozsahu splní svůj privatizační závazek. Pokud by i přesto bylo nutné stanovit určitou dílčí částku z celkové výše umořených závazků připadající na určité privatizační opatření na základě podílu těchto privatizací na celkovém privatizačním závazku společnosti Neuwoges, bylo by možné vypočítat, že na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu připadají umořené závazky v celkové hrubé výši […] EUR. Z výnosů obchodu se skupinou Bavaria muselo být odvedeno […] EUR do ETF, z čehož lze vypočítat, že čistá výše závazků, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, činila […] EUR (13).
2.2. SMLOUVA O SPRÁVĚ NEMOVITOSTÍ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Skupina Bavaria a společnost Neuwoges rovněž podepsaly dne 21. ledna 1998 smlouvu o správě nemovitostí, na jejímž základě byly společnosti Neuwoges příslušné budovy zpětně poskytovány formou leasingu. Podle smlouvy o správě nemovitosti je společnost Neuwoges po dobu 30 let odpovědna za správu a komerční využívání těchto budov. Veškeré výnosy z pronajímání budov si ponechává společnost Neuwoges. Společnost Neuwoges se za poskytnutí těchto užívacích práv zavázala k placení měsíčních leasingových splátek v pevně stanovené výši, která až do ukončení sanačních prací činila […] EUR ([…] EUR ročně) a v následujícím období pak […] EUR ([…] EUR ročně). Ode dne 1. ledna 2000 rostla výše této leasingové splátky o […] % ročně.
2.3. SMLOUVA O CELKOVÉM PAUŠÁLU
(24)
Skupina Bavaria se zavázala k zajištění sanace předmětných budov a uzavřela za tímto účelem se společností BRG Bau-Regie GmbH (dále jen „BRG“), 100 % dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, smlouvu o celkovém paušálu. Podle této smlouvy platila skupina Bavaria společnosti BRG za veškeré sanační práce paušální částku ve výši […] EUR.
3. PŘIPOMÍNKY NĚMECKA
(25)
Německo se ve své odpovědi na rozhodnutí o zahájení řízení omezilo na prohlášení, že v daném případě nemá k rozhodnutí žádné připomínky a přenechává tuto věc příslušným oblastním orgánům, městu Neubrandenburg a spolkové zemi Berlín.
4. PŘIPOMÍNKY ZÚČASTNĚNÝCH STRAN
4.1. SPOLEČNOST NEUWOGES
(26)
Společnost Neuwoges tvrdí, že když uzavírala předmětné smlouvy, nejednala jako hospodářský subjekt v tržním hospodářství, a skupina Bavaria tudíž získala hospodářskou výhodu představující státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle odhadů společnosti Neuwoges dochází v důsledku uzavření předmětných smluv ke ztrátám ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty). Společnost Neuwoges považuje tyto ztráty za státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem ve prospěch skupiny Bavaria.
(27)
V rámci hodnocení tržní přiměřenosti předmětných smluv společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti musejí být přezkoumány samostatně (oddíl 4.1.1). K jednotlivým smlouvám společnost Neuwoges uvádí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by smlouvu o právu stavby (oddíl 4.1.2) ani smlouvu o správě nemovitosti (oddíl 4.1.3) neuzavřel. Uvádí také, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se rozhodl pro alternativní kalkulaci (oddíl 4.1.4). Společnost Neuwoges vyslovila rovněž tvrzení, že výhoda poskytnutá ve prospěch skupiny Bavaria představuje převod státních prostředků, které lze přičíst městu Neubrandenburg (oddíl 4.1.5).
4.1.1. Společný nebo samostatný přezkum předmětných smluv
(28)
Společnost Neuwoges tvrdí, že co se týče otázky, zda předmětné smlouvy byly uzavřeny za tržních podmínek, musejí být smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti přezkoumány samostatně. Podle společnosti Neuwoges jsou smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti právně samostatné smlouvy, které měly existovat nezávisle na sobě. Kdyby obě tyto smlouvy byly koncipovány jako jednotný celek, musely by být podle společnosti Neuwoges obě notářsky ověřené; notářsky ověřená je však pouze smlouva o právu stavby.
(29)
Společnost Neuwoges tudíž při přezkoumávání tržní přiměřenosti těchto smluv přistupuje ke každé jako k samostatné smlouvě.
4.1.2. Smlouva o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag)
(30)
Společnost Neuwoges zastává názor, že vzhledem k odhadům hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků) vypracovaných v roce 1997 a 2007 by žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství smlouvu o právu stavby se skupinou Bavaria za dohodnutou cenu neuzavřel. Placení protiplnění za právo stavby, zproštění závazků v souladu s AHG na základě smlouvy o právu stavby, závazek zajistit sanace ani omezení nabídkového řízení na tomto závěru nic nemění.
4.1.2.1. Kupní cena
(31)
Společnost Neuwoges připomíná, že skupina Bavaria zaplatila peněžitou částku […] EUR za budovy a spolu s částkou ve výši […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích. V obou znaleckých posudcích tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 byla podle sdělení společnosti Neuwoges hodnota všech objektů (pozemků i staveb) odhadnuta na […] EUR, resp. […] EUR. V obou těchto posudcích přitom nebyla stanovena pouze celková hodnota objektů, nýbrž také zvlášť hodnota pozemků (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR) a zvlášť hodnota staveb (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR).
(32)
Společnost Neuwoges zastává stanovisko, že posudek tržní hodnoty z roku 1997 představuje reálný odhad tehdejší hodnoty objektů (1997-1998) a že při srovnávání je nutno brát v úvahu pouze cenu za budovy, kterou skupina Bavaria skutečně zaplatila (a nikoli cenu za budovy zahrnující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích). Společnost Neuwoges tak podle svého mínění obdržela částku, která byla ve srovnání s tržní cenou v rozhodné době (1997-1998) o […] EUR nižší. I při zohlednění zproštění závazků podle AHG by cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla stále o 16 % nižší než nejnižší hodnota uvedená v posudku z roku 2007. Cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla podle společnosti Neuwoges mnohem nižší než tržní cena, a žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž s prodejem za takovou cenu nesouhlasil.
(33)
Společnost Neuwoges v této souvislosti připomíná, že podle „sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci“ (14) lze za určitých okolností akceptovat jako tržní cenu i kupní cenu, která je o 5 % nižší než tržní cena stanovená nezávislým odhadcem. Cena, která se i za nejpříznivějšího předpokladu nachází nejméně 16 % pod nejnižší odhadovanou hodnotou, je tudíž jako tržní cena neakceptovatelná.
4.1.2.2. Kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích
(34)
Společnost Neuwoges tvrdí, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenami stanovenými v posudcích z roku 1997 a 2007 (v nichž byla stanovena hodnota celkového majetku, který představovaly příslušné budovy a pozemky), nelze brát v úvahu kapitalizované protiplnění za právo stavby prvních 30 let. Jelikož skupina Bavaria hradí protiplnění za právo stavby, jež bylo v její prospěch zřízeno a na ni převedeno na dobu 75 let, a nikoli za převod vlastnictví pozemků, nelze toto protiplnění zohledňovat při srovnávání ceny, kterou skupina Bavaria zaplatila za budovy, s cenou stanovenou v jednom z obou posudků.
4.1.2.3. Zproštění závazků podle AHG
(35)
Společnost Neuwoges dále prohlašuje, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenou stanovenou v obou posudcích tržních hodnoty nelze zohledňovat zproštění závazků ve výši […] EUR, k němuž došlo podle AHG na základě předmětných smluv. Pro toto tvrzení uvádí následující důvody:
-
Zproštění závazků podle AHG představuje výhodu, kterou společnosti Neuwoges poskytla třetí strana (KfW), jež není s kupujícím v žádném spojení. Není důvod, aby prodávající přistoupil na cenu, která je nižší než tržní cena, jen proto, aby mu díky této transakci vznikly nějaké dodatečné výhody od třetí strany.
-
Skupina Bavaria nepřevzala žádné závazky vyplývající z AHG, které předtím měla společnost Neuwoges a které by zdůvodňovaly poskytnutí náhrady v podobě nižší kupní ceny. Bavaria se sice „na papíře“ zavázala k tomu, že se bude snažit rozprodat část bytového fondu nájemníkům, konkrétním prováděním privatizace však pověřila společnost Neuwoges, a to na vlastní náklady společnosti Neuwoges; skupina Bavaria tudíž nepřevzala žádnou skutečnou odpovědnost a nenesla také ručitelské riziko v případě neúspěchu těchto privatizačních snah.
-
Vzhledem k tomu, že zproštění závazků bylo podmíněno tím, že společnost Neuwoges splní závazek privatizace 15 % jejích bytů, a že obchod se skupinou BAVARIA zahrnoval jen 20 % všech privatizačních závazků, nelze reálně (nýbrž pouze početně) určit podíl závazků, jejichž umoření podle AHG tento obchod umožnil. Jinak řečeno, kdyby společnost Neuwoges nesplnila v plném rozsahu své privatizační závazky, nezískala by tato společnost obchodem se skupinou Bavaria žádnou výhodu podle AHG.
-
Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by mohl vést k tomu, že společnost Neuwoges bude muset do fondu ETF odvádět pouze relativně nižší procento (45 % namísto 50 % nebo 55 %) výnosů, zatímco neuzavření smlouvy a hledání jiného kupce by bylo spojeno s rizikem, že podíl, který bude muset odvádět do fondu ETF ze svých výnosů z odprodeje, bude vyšší.
-
Společnost Neuwoges se každopádně odvolává na to, že své privatizační závazky splnila na 165 %, takže zproštění závazků, jehož dosáhla, by jí bylo potvrzeno i bez uskutečnění obchodu se skupinou BAVARIA.
4.1.2.4. Sanace
(36)
Společnost Neuwoges dále uvádí, že sanace, kterou měla zajistit skupina Bavaria, pro ni nepředstavovala žádný zisk, protože skupina Bavaria byla vlastníkem budov, a byla tudíž jedinou stranou, která ze sanace profitovala.
4.1.2.5. Nabídkové řízení
(37)
Společnost Neuwoges zdůrazňuje, že omezené nabídkového řízení, které probíhalo v roce 1997, nelze považovat za ukazatel toho, že cena, kterou skupina Bavaria zaplatila, byla skutečnou tržní cenou. Nabídkové řízení podle jejího sdělení nebylo otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, a nelze tudíž na jeho základě stanovit tržní hodnotu.
4.1.3. Smlouva o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag)
(38)
Společnost Neuwoges uvádí, že žádný srovnatelně velký hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by ve srovnatelné situaci smlouvu o správě nemovitosti neuzavřel, neboť prý bylo od začátku jasné, že tato smlouva povede ke značným ztrátám. Společnost Neuwoges argumentuje zvláště v tom smyslu, že ztráty byly od začátku předvídatelné, protože výpočty, o něž se tato smlouva opírala, vycházely jednoznačně z příliš optimistických předpokladů o budoucím vývoji trhu s nájemními byty v Neubrandenburgu. Společnost Neuwoges argumentuje i tím, že různé jiné a údajně podobné smlouvy, které skupina Bavaria za účelem srovnání předložila, nemohou sloužit jako doložení tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, a že společnost Neuwoges na tuto jednoznačně nevýhodnou smlouvu přistoupila pouze z politických důvodů, které jsou z hlediska uplatnění kritéria subjektu jednajícího v tržním hospodářství nerelevantní.
4.1.3.1. Smlouva o správě nemovitostí při zohlednění tržních očekávání
(39)
Společnost Neuwoges tvrdí, že hlavní ustanovení smlouvy o správě nemovitostí - pevně stanovená měsíční leasingová splátka, která se ročně zvyšuje o […] %, neindexovaný odpočet nákladů, původně ve výši zhruba […] % (včetně […] % rizika výpadku nájemného), a třicetiletá doba platnosti - neodpovídají podmínkám, na něž by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství mohl přistoupit. Společnost v této souvislosti uvádí tyto argumenty:
-
Protože bylo stanoveno příliš nízké riziko výpadku nájemného ve výši pouhých […] % výnosů z nájemného, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené s dosažením kvóty minimální vytíženosti ve výši […] %.
-
Vzhledem k indexaci pevné leasingové splátky roční sazbou ve výši […] % nese společnost Neuwoges finanční riziko, že nebude moci prosadit roční zvýšení nájemného, a to přinejmenším ve výši odpovídající této sazbě.
-
Jelikož náklady indexovány nejsou, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené se zvyšováním nákladů na správu a údržbu s tím, že zvýšení nákladů by bylo možné vyrovnat pouze zvýšením nájemného, jehož roční nárůst by musel přesahovat […] %.
-
Vzhledem k dlouhé době platnosti smlouvy, která byla uzavřena na 30 let, jsou tato finanční rizika značná.
(40)
Podle společnosti Neuwoges bylo od začátku jasné, že tato rizika vzniknou a že povedou k vysokým ztrátám, a že žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž tuto smlouvu neuzavřel. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by uzavřel jen takovou smlouvu, která by byla rentabilní nebo by přinejmenším nevedla k žádným ztrátám. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí by mohla být zisková jen tehdy, kdyby bylo možné rozumně předpokládat, že může být reálně splněna vysoká kvóta vytíženosti, zajištěno roční zvyšování nájemného o […] % a zachovány stabilní náklady. Již v době uzavírání smlouvy však bylo podle společnosti Neuwoges možné rozpoznat, že průměrná kvóta vytíženosti ve výši […] % je nedosažitelná, že zvyšování nájemného nejméně o […] % ročně nebude možné a že náklady na správu a údržbu se během doby trvání smlouvy budou nevyhnutelně zvyšovat. K doložení těchto svých tvrzení společnost Neuwoges poukazuje jednak na předpovídaný pokles počtu obyvatel, jednak na neubrandenburgský trh s nemovitostmi, a zdůrazňuje, že na základě těchto informací se muselo počítat se ztrátami. Jelikož počet obyvatel Neubrandenburgu už před uzavřením předmětných smluv klesal, existoval přinejmenším od roku 1995 značný převis nabídky bytů, přičemž problém s neobsazenými byty a nízkými nájmy se nejvíce týkal málo atraktivních panelových domů, které jsou předmětem smlouvy.
(41)
Podle společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství ve svých výpočtech vycházel z pesimistických očekávání, takže by například počítal s předpovídaným zvýšením nájemného v rozmezí od […] % do […] %, rizikem výpadku nájemného ve výši […] % a indexací nákladů hodnotou […] %. Dodatečná analýza peněžního toku z roku 2012, kterou předložila společnost Neuwoges, dokládá, že na základě těchto předpokladů by bylo nutno počítat s tím, že smlouva o správě nemovitostí povede k záporným hodnotám peněžního toku ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty) (15). Společnost Neuwoges uvádí, že tato částka představuje státní podporu, kterou skupina Bavaria obdržela. K tomu byla předložena řada variant této analýzy peněžního toku, z nichž vyplývá, že i kdyby byly optimistické předpoklady (tj. průměrný podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] % a nárůst nákladů o […] %) odůvodněné, výsledná hodnota celkového peněžního toku by stejně byla záporná. Za podmínek, které stanoví smlouva o správě nemovitostí, by bylo možné dosahovat zisku jen na základě předpokladů, které jsou podle názoru společnosti Neuwoges zcela nereálné (podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] %, nárůst nákladů o […] %).
4.1.3.2. Příklady smluv
(42)
Společnost Neuwoges popírá možnost, že by některé smlouvy, které byly uzavřeny při obdobných transakcích (smlouva […] (16), […] (17) a […] (18)), dokládaly tržní přiměřenost smlouvy o správě nemovitostí. Společnost Neuwoges nesouhlasí s názorem, že tyto smlouvy jsou srovnatelné, a vysvětluje, že od smlouvy o správě nemovitostí se liší v těchto podstatných bodech:
-
Jelikož nebyly předloženy žádné důkazy, které by prokazovaly dostačující podobnost mezi hospodářskou situací a budoucími vyhlídkami měst, ve kterých se nacházejí nemovitosti, na něž se tyto příklady smluv vztahují, a situací a vyhlídkami Neubrandenburgu, nelze vycházet z toho, že tyto smlouvy jsou celkově srovnatelné.
-
Indexace leasingové splátky se ve srovnávaných smlouvách výrazně liší od indexace stanovené ve smlouvě o správě nemovitostí (tj. 1,0 % - 1,5 %).
-
Ani jeden z uvedených příkladů smluv není pro účely srovnávání vhodný, protože okolnosti se ve všech případech liší ([…]: méně nákladné závazky v oblasti údržby; […]: žádné bytové, nýbrž pouze nebytové prostory ke komerčnímu využití, přičemž podíl nevyužívaných prostor byl v době uzavírání smlouvy nulový; […]: nemovitosti v růstovém regionu).
(43)
Podle mínění společnosti Neuwoges nemohou příklady smluv sloužit jako doklad tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, nýbrž prokazují spíše naopak její tržní nepřiměřenost, protože obsahují méně zatěžující ustanovení, ačkoli hospodářské vyhlídky týkající se předmětných objektů byly lepší.
4.1.3.3. Politické důvody
(44)
Společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena navzdory její jednoznačné hospodářské nevýhodnosti z politických důvodů. Připomíná, že z hlediska právního posouzení nejsou důvody poskytnutí státní podpory relevantní, a tvrdí, že právě uvedené politické důvody dokládají, že hospodářské úvahy neměly rozhodující význam. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena z těchto důvodů:
-
Existoval velký politický tlak, aby sanace a privatizace bytových fondů v nových spolkových zemích proběhla co nejrychleji.
-
Město Neubrandenburg věřilo, že díky sanaci a privatizaci bytů bude schopno bránit trvalému úbytku obyvatel.
-
Uzavření smlouvy o správě nemovitostí ve spojení se smlouvou o celkovém paušálu umožnilo udržet v Neubrandenburgu investice, zatímco pokles investic by měl tehdy naopak značné dopady na nezaměstnanost v daném místě.
4.1.4. Alternativy
(45)
Společnost Neuwoges závěrem tvrdí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by býval dal přednost alternativám předmětných smluv.
(46)
Společnost Neuwoges především uvádí, že by uvedený subjekt preferoval přímý prodej, protože přímý prodej by mu generoval zisk, kdežto v případě smlouvy o správě nemovitostí bylo od začátku možné předpokládat ztráty. Objekty (budovy a pozemky) mohly být prodány za cenu stanovenou v odhadu jejich tržní hodnoty, anebo i za cenu vyšší. I kdyby kupující nabyl pouze pozemky a budovy byly zbořeny, byl by takový prodej rentabilnější. Podle společnosti Neuwoges by toto hodnocení bylo platné i v případě, že by bylo zohledněno zproštění závazků podle AHG, neboť své závazky se tehdy společnost Neuwoges mohla pokoušet splnit prostřednictvím privatizace jiných budov, přičemž jejich prodej by byl i bez zproštění závazků podle AHG rentabilnější než předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Důvody toho, že tyto alternativy nebyly zvoleny, je podle společnosti Neuwoges třeba spatřovat v politických závazcích této společnosti.
(47)
Společnost Neuwoges zastává dále názor, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by provedením sanace nepověřoval další stranu, ale spíše by ji v méně rozsáhlém měřítku financoval sám, anebo by budovy nechal zbořit. Skutečnost, že na tyto alternativy nedošlo, zdůvodňuje společnost Neuwoges opět svými politickými závazky.
(48)
Závěrem společnost Neuwoges konstatuje, že v případě sanačního rozhodnutí by byl pro společnost Neuwoges každopádně rentabilnější jiný způsob financování těchto prací. Například by si tehdy mohla vzít úvěr, za jehož zajištění by ručilo město Neubrandenburg, takže by ve výsledku měla příznivější podmínky, než jaké jí nabízel obchod se skupinou BAVARIA.
4.1.5. Státní prostředky a přičitatelnost
(49)
Skupina Bavaria je toho názoru, že údajná výhoda byla poskytnuta ze státních prostředků a je přičitatelná státu.
(50)
Společnost Neuwoges především tvrdí, že město Neubrandenburg mělo jako její jediný podílový vlastník rozhodující vliv na její dozorčí radu, a mělo tedy i rozhodující vliv na společnost Neuwoges. A vzhledem k tomu, že její činnost kontrolovalo město Neubrandenburg, představují údajné ztráty z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu prohospodařené státní prostředky.
(51)
Společnost Neuwoges dále tvrdí, že v daném případě prakticky všechny ukazatele svědčí pro přičitatelnost: město Neubrandenburg má podle ní rozsáhlý podíl na řízení společnosti Neuwoges; sloužit zájmům tohoto města je významným úkolem společnosti Neuwoges; předmětný obchod byl podle ní uzavřen z politických důvodů a město Neubrandenburg mělo při sjednávání obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu poslední slovo.
4.2. SKUPINA BAVARIA
(52)
Skupina Bavaria argumenty přednesené společností Neuwoges odmítá a prohlašuje, že předmětné smlouvy byly normálními tržními transakcemi a žádným způsobem ji nezvýhodňovaly. Proto také nepředstavovaly žádnou státní podporu. Skupina Bavaria předně uvádí, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden ekonomický celek (oddíl 4.2.1). Zadruhé podle ní není pravda, že by tyto smlouvy chápané jako celek žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepodepsal (oddíl 4.2.2). Zatřetí tvrdí, že alternativy, které společnost Neuwoges uvádí, by pro společnost Neuwoges nebyly výhodnější (oddíl 4.2.3). Závěrem pak skupina Bavaria prohlašuje, že nedošlo k převodu žádných prostředků, které byly přičitatelné státu (oddíl 4.2.4).
4.2.1. Společný, anebo samostatný přezkum předmětných smluv
(53)
Skupina Bavaria argumentuje v tom smyslu, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden celek a nelze je hodnotit izolovaně. Prodej a následný zpětný leasing budov jsou dvě související části jediného obchodu. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že tento obchod byl nabídnut jako celek a že jako takovýto celek jej chápala i společnost Neuwoges, což má být zřejmé z interního protokolu dokumentujícího rozhodovací proces v rámci společnosti Neuwoges.
(54)
Kritérium subjektu jednajícího v tržním hospodářství musí být proto - podle skupiny Bavaria - použito na obchod jako celek, a nikoli na jednotlivé smlouvy, chápané samostatně.
4.2.2. Transakce nepředstavovala pro skupinu Bavaria žádnou výhodu
(55)
Podle skupiny Bavaria vylučuje možnost jejího zvýhodnění již skutečností, že společnost Neuwoges uskutečnila nabídkové řízení (třebaže omezeného rozsahu), jejímž cílem bylo prozkoumání trhu. Skupina Bavaria uvádí, že není žádný důvod pochybovat o tom, že společnost Neuwoges si vybrala hospodářsky nejvýhodnější nabídku.
(56)
Aby bylo možné s jistotou říci, zda by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství uskutečnil předmětný obchod i mimo rámec nabídkového řízení, bylo by nutné vzít v úvahu situaci společnosti Neuwoges. K uskutečnění privatizace bytů (při zachování výhodného nájemného) a dosažení zproštění závazků podle AHG společnost Neuwoges údajně potřebovala získat kapitál a provést sanaci těchto bytů. Předmětný obchod by tudíž podle skupiny Bavaria ve stejné situaci uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
(57)
Co se týče ustanovení smlouvy o správě nemovitostí a rizik, která jsou spojena s tím, že vývoj trhu s nemovitostmi v Neubrandenburgu nesplňuje výchozí očekávání (jako je tomu v případě podílu nevyužívaných prostor, který je vyšší, než se předpovídalo, atd.), argumentuje skupina Bavaria v tom smyslu, že riziko spočívající v tom, že se nepodaří dosáhnout požadované výše nájemného a kvóty vytíženosti, nebylo společnosti Neuwoges vnuceno, nýbrž na její straně pouze zůstalo. Následky vývoje trhu nesplňujícího výchozí očekávání by společnost Neuwoges musela nést i tehdy, kdyby se obchod se skupinou BAVARIA neuskutečnil.
(58)
K jednotlivým ustanovením smlouvy o správě nemovitostí skupina Bavaria uvádí, že průměrné hodnoty nájemného za m2 použité pro výpočet výše leasingové splátky byly o něco nižší než hodnoty, jaké by bylo možné očekávat u nájmů odpovídající úrovně v Neubrandenburgu. Skupina Bavaria také zdůrazňuje, že u nájmů této úrovně se počítalo s tím, že od 1. ledna 2000 se nájemné bude zvyšovat, takže roční zvyšování nájemného o […] % nebylo nereálné.
(59)
Stran smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zdůrazňuje, že odhady tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 nelze se smlouvou o právu stavby přímo srovnávat, protože posudky se týkaly přímého prodeje, kdežto předmětem smlouvy o právu stavby byl sice prodej budov, ale co se týče pozemků, obsahovala pouze zřízení práva stavby na nich. Jelikož společnost Neuwoges zůstala vlastníkem pozemků, nelze brát v úvahu hodnotu pozemků, která je v posudku stanovena. Skupina Bavaria se domnívá, že posudky každopádně nemají žádný větší význam, protože hodnota objektů, která je v nich stanovena, je pouze teoretická, a nejedná se tedy o skutečnou hodnotu, kterou by bylo možné získat na trhu.
(60)
Skupina Bavaria dále tvrdí, že v úvahu je nutno brát zproštění starých dluhů, jehož bylo na základě tohoto obchodu dosaženo. Dosáhnout zproštění dluhů podle AHG bylo údajně jedním z cílů, které společnost při uzavírání předmětného obchodu sledovala.
(61)
Bez ohledu na konkrétní podmínky smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí musejí být podle skupiny Bavaria zohledněny i výhody, jichž společnost Neuwoges díky smlouvě o celkovém paušálu dosáhla. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že společnost Neuwoges trvala na tom, aby sanací bytů byla pověřena její dceřiná společnost BRG, přičemž si byla dobře vědoma toho, že veškeré zisky BRG obdrží společnost Neuwoges (zároveň ovšem ručila i za krytí případných ztrát). S ohledem na tuto skutečnost by zisky plynoucí ze smlouvy se společností BRG, uzavřené na částku […] EUR, měly být považovány za relevantní výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges.
(62)
A dále, co se týče celkové logiky obchodního modelu prodeje a zpětného leasingu, skupina Bavaria uvádí, že společnost Neuwoges musí samozřejmě zaplatit vstupní investici skupiny Bavaria včetně úroků. Skupina Bavaria poukazuje na protokol vnitřního rozhodovacího postupu společnosti Neuwoges, z něhož má být zřejmé, že společnost Neuwoges si byla plně vědoma skutečnosti, že leasingová splátka slouží k umoření vstupní investice skupiny Bavaria.
4.2.3. Alternativy
(63)
Co se týče alternativ, které přednesla společnost Neuwoges a které by podle jejího mínění byly ekonomicky výhodnější, skupina Bavaria uvádí, že tyto alternativy buď nebyly k dispozici, anebo by nebyly výhodnější. Pokud jde o první údajnou alternativu, tj. přímý prodej nájemníkům, považuje skupina Bavaria za velmi nepravděpodobné, že by tehdy společnost Neuwoges dokázala prodat nesanované byty, přičemž na financování nezbytných sanačních prací neměla v daném okamžiku prostředky. V souvislosti s financováním sanace prostřednictvím úvěru skupina Bavaria zadruhé uvádí, že společnost Neuwoges by i při takovém postupu nesla stejná rizika a stejné náklady, jaké nesla v obchodu se skupinou BAVARIA. Přímý prodej sanovaných bytů nájemníkům nebo komerčnímu kupci by navíc nebyl atraktivní, protože značně vysoký procentní podíl z vyšší ceny by společnost Neuwoges musela odvést do fondu ETF.
4.2.4. Státní prostředky a přičitatelnost
(64)
Závěrem pak skupina Bavaria tvrdí, že obchod se netýkal žádných státních prostředků a není přičitatelný státu. Společnost Neuwoges je běžný podnik zřízený podle soukromého práva, který přímo ani nepřímo neobdržel státní prostředky. Skutečnost, že na její činnost dohlížela dozorčí rada, jejímiž členy byli z větší části obecní zastupitelé, není dostatečným důvodem k tomu, aby transakce byla přičtena státu. Argument společnosti Neuwoges, že na uzavření obchodu tlačilo z politických důvodů město Neubrandenburg, není podle skupiny Bavaria věrohodný.
4.3. MĚSTO NEUBRANDENBURG
(65)
Město Neubrandenburg, které je vlastníkem společnosti Neuwoges, tvrdí, že předmětné smlouvy obsahují státní podporu. Město vychází z argumentů, které přednesla společnost Neuwoges, a k řadě bodů zaujímá vlastní stanovisko.
4.3.1. Zvýhodnění
(66)
Neubrandenburg je zaprvé toho názoru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí musejí být posuzovány odděleně, protože smluvní strany je údajně jak z právního, tak hospodářského hlediska důsledně oddělily. Na druhém místě poukazuje Neubrandenburg na argumenty, které společnost Neuwoges předložila ohledně prognózy poklesu počtu obyvatel, kterou by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vzal v úvahu. Neubrandenburg dále zdůrazňuje, že pro hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by byl vysoký podíl nevyužívaných prostor skutečností, kterou by tehdy mohl jasně předpokládat. Zatřetí zastává Neubrandenburg názor, že sanace, jejichž provedení skupina Bavaria zadala, byly natolik omezené, že nebylo možné očekávat žádné vysoké kvóty vytíženosti ani žádné významné zvýšení nájemného.
(67)
Neubrandenburg kromě toho odmítá některé další argumenty, které přednesla skupina Bavaria. Zastává zejména stanovisko, že nabídkové řízení nelze považovat za okolnost, která by dokládala, že nabídka skupiny Bavaria byla nejpříznivější nabídkou na trhu. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by na nabídku skupiny Bavaria v žádném případě nepřistoupil, ani kdyby byla skutečně nejvýhodnější nabídkou na trhu. Co se týče údajných alternativ, přebírá Neubrandenburg podstatné části argumentace společnosti Neuwoges. Stran posudků tržní hodnoty nemovitostí a argumentu skupiny Bavaria, že stanovené ceny byly tehdy reálně nedosažitelné, Neubrandenburg prohlašuje, že posudek představuje nezbytný parametr, z něhož musí vycházet stanovení tržní hodnoty nemovitostí v rozhodné době, protože údajně již není možné stanovit, jakou cenu by společnost Neuwoges mohla na trhu v roce 1998 skutečně získat.
4.3.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(68)
Město Neubrandenburg je toho názoru, že předmětný právní úkon musí být přičítán jemu, protože v dostatečné míře vykonávalo kontrolu nad činností společnosti Neuwoges, a to jak obecně, tak i v konkrétním případě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu.
(69)
Město Neubrandenburg mělo jako jediný podílový vlastník nad činností společnosti Neuwoges úplnou kontrolu. Společnost Neuwoges je proto ve své obchodní činnosti údajně vázána pokyny města. Osm z deseti členů dozorčí rady společnosti Neuwoges jsou podle sdělení města Neubrandenburg zástupci města, takže má možnost využívat i další kontrolní mechanismus. Z veřejnoprávních předpisů vyplývala pro město Neubrandenburg povinnost zajistit si možnost přiměřeného ovlivňování společnosti Neuwoges.
(70)
Ohledně předmětného obchodu město Neubrandenburg prohlašuje, že mělo nejen možnost vykonávat kontrolu, nýbrž že ji při tomto obchodu také skutečně vykonávalo. Neubrandenburg je toho názoru, že mimo jiné ze zápisů jednání dozorčí rady je zřejmé úzké zapojení zástupců města a že před uzavřením obchodu musela přijmout určité rozhodnutí dozorčí rada. K podmínkám obchodu Neubrandenburg uvádí, že město požadovalo respektování zájmů obecní politiky.
(71)
Město Neubrandenburg shrnuje svůj postoj tvrzením, že uvedená fakta dokládají vliv města na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jakož i jeho odpovědnost za tento obchod, a že je to tudíž město, komu má být tento obchod přičítán.
4.4. SPOLKOVÁ ZEMĚ BERLÍN
(72)
Spolková země Berlín, která je se skupinou Bavaria (19) úzce provázána, tvrdí, že předmětné smlouvy žádný prvek státní podpory neobsahují, protože skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna.
4.4.1. Zvýhodnění
(73)
Spolková země Berlín argumentuje především tím, že předmětné smlouvy je nutno chápat jako jediný obchod, protože představují komplementární části jednoho obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Společnost Neuwoges k nim údajně právě takto přistupovala.
(74)
Co se týče kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, poukazuje spolková země Berlín na to, že vzhledem k hospodářské situaci, ve které se společnosti Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) nacházela, a vzhledem k povaze obchodu, který chtěla uzavřít (privatizace v souladu s podmínkami pro zproštění starých dluhů podle AHG, sanace vlastního bytového fondu, požadavek, že si ponechá výkon správy nad svými objekty, zachování nájemného v sociálně únosné výši), nabídla skupina Bavaria vyvážené řešení.
(75)
Zvláště pak v souvislosti se smlouvou o právu stavby spolková země Berlín uvádí zaprvé to, že nabídkové řízení, které uspořádala společnost Neuwoges, je dokladem toho, že společnost Neuwoges považovala nabídku skupiny Bavaria za nabídku, která byla v daném časovém okamžiku (1997-1998) v rámci dostupných možností financování nejpříznivější. Zadruhé pak Berlín tvrdí, že musí být zohledněna okolnost zproštění starých dluhů podle AHG, protože splnění privatizačního závazku vyplývajícího z AHG představovalo na straně společnosti Neuwoges zásadní požadavek. Zatřetí Berlín zdůrazňuje, že prodej za relativně nízkou cenu (pro který byla zvolena forma odprodeje zahrnujícího náklady na sanaci, a nikoli forma odprodeje po ukončení již realizovaných sanačních prací) byl v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges, protože nižší cena znamenala nižší odvod do fondu ETF.
(76)
Ohledně smlouvy o správě nemovitostí Berlín uvádí zaprvé to, že příklady smluv dokládají, že ani doba plnění smlouvy, ani indexace leasingové splátky sazbou […] % ročně nebyly neobvyklé. Zadruhé konstatuje, že s ohledem na průměrnou míru inflace, kterou lze pro tehdejší dobu (1997-1998) vypočítat, byla indexace odůvodněná. A za třetí tvrdí, že nájemné za m2 bylo stanoveno v rozmezí sazeb nájemného platných v Neubrandenburgu.
4.4.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(77)
Spolková země Berlín argumentuje podobně jako skupina Bavaria v tom smyslu, že město Neubrandenburg neposkytuje společnosti Neuwoges žádné prostředky. Společnost Neuwoges měla údajně k dispozici naopak jen příjmy z vlastního hospodaření, nad nimiž obecní orgány neměly přímou kontrolu.
(78)
Co se týče přičitatelnosti, je podle Berlína málo pravděpodobné, že by se město Neubrandenburg rozhodlo poskytnout nemovitostnímu fondu z Berlína podporu na úkor svého vlastního místního bytového družstva. Navíc ani neexistují žádné dostatečné indicie, které by svědčily o tom, že si město Neubrandenburg chtělo uzavření těchto smluv přičítat.
5. DŮVODY PRO ZAHÁJENÍ FORMÁLNÍHO VYŠETŘOVACÍHO ŘÍZENÍ
(79)
Ve svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení zaujala Komise předběžné stanovisko k řadě otázek a vyzvala účastníky řízení, aby předložili informace týkající se zejména tří otázek.
(80)
Komise předběžně souhlasila, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jeden celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě jsou součástí leasingu na nemovitosti v rámci konkrétní varianty prodeje a zpětného leasingu (20). Ve svém hodnocení možného hospodářského zvýhodnění vyšla tudíž z analýzy výnosů, které mohla společnost Neuwoges v roce 1998 na základě uzavření smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí očekávat (21).
(81)
Ohledně smlouvy o právu stavby vznesla Komise zejména tyto dvě otázky:
-
Zaprvé je nutno objasnit, zda má být zohledněno zproštění závazků podle AHG (22).
-
Zadruhé chtěla Komise získat další informace o rozdílech mezi posudky tržní hodnoty z roku 1997 a 2007, protože bez dalších upřesňujících informací nebylo možné stanovit, který z těchto posudků případně odráží skutečnou tržní hodnotu, jakou měly příslušné pozemky v letech 1997-1998 (23).
(82)
Co se týče smlouvy o správě nemovitostí, poukázala Komise především na to, že z příkladů smluv vyplývá, že podmínky, které si spolu dohodly společnosti Neuwoges a skupina Bavaria, nebyly v tehdejší době (1997-1998) na trhu neobvyklé (24). Zadruhé Komise tvrdí, že omezené nabídkové řízení realizované společností Neuwoges je dokladem toho, že společnost Neuwoges měla možnost získat potřebné informace o trhu a učinit ekonomicky racionální rozhodnutí (25). Zatřetí poukázala Komise na skutečnost, že smluvně stanovené sazby nájemného na rok 2008 fakticky odpovídaly průměrné výši nájmů v příslušné městské čtvrti v roce 2008 anebo byly jen nepatrně nižší (26).
(83)
Přestože všechny tyto faktory naznačují, že smlouva o správě nemovitostí byla z tržního hlediska přiměřená, požádala Komise o další informace týkající se očekávání účastníků trhu s nemovitostmi v roce 1998, aby mohla důkladněji přezkoumat příslušné argumenty (27).
(84)
Komise přezkoumala též analýzu peněžního toku, kterou předložila společnost Neuwoges, a dospěla nakonec k závěru, že z důvodu metodických nedostatků nemůže tato analýza prokazovat hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria (28).
(85)
Komise tudíž došla k závěru, že na základě předložených informací nemůže hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria dokázat (29). Oznámila nicméně, že má v úmyslu přezkoumat argumenty účastníků trhu ještě důkladněji, a od všech zúčastněných stran si vyžádala relevantní doplňující informace (30).
6. VNITROSTÁTNÍ SOUDNÍ ŘÍZENÍ
(86)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES v řízení v prvním stupni rozsudek LG Rostock. Skupina Bavaria podala žalobu, protože společnost Neuwoges jí od října roku 2006 odmítala hradit měsíční leasingovou splátku dohodnutou v rámci smlouvy o správě nemovitostí s odůvodněním, že smlouva je neplatná, jelikož obsahuje protiprávní státní podporu.
(87)
LG Rostock ve svém rozsudku především konstatoval, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jednotný celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě smlouvy jsou součástí jednoho a téhož obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (31).
(88)
Co se týče smlouvy o právu stavby, stanovil LG Rostock zejména roční výši protiplnění za toto právo za prvních 30 let trvání smlouvy o právu stavby; ta činila […] % ročně. LG Rostock byl toho názoru, že se v daném případě nejednalo o žádnou nepřiměřeně nízkou náhradu, protože společnost Neuwoges obdržela toto protiplnění za právo stavby předem na dobu 30 let a mohla tyto prostředky zúročit, což by v případě ročních plateb nebylo možné (32).
(89)
LG Rostock dále konstatoval, že je nutno zohlednit okolnost zproštění všech starých závazků, jehož společnost Neuwoges na základě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu dosáhla, neboť obchod pro toto zproštění vytvořil předpoklady (33). Pokud se do kupní ceny budov započítá i tato částka odpovídající starým závazkům, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, je výsledná hodnota jen o 16 % nižší než hodnota budov uvedená v posudku jejich tržní hodnoty z roku 2007, a není tudíž k hodnotě budov nepoměrná (34). LG Rostock konečně také uvádí, že společnost Neuwoges měla na sjednání nízké kupní ceny zájem, protože s nižší kupní cenou se snížil také celkový objem investic skupiny Bavaria, a tím i odpovídající výše leasingové splátky (35). LG Rostock kromě toho také konstatoval, že nižší kupní cena byla výhodná rovněž z toho důvodu, že platební závazky společnosti Neuwoges vůči fondu ETF závisely na výnosu z prodeje (36).
(90)
V otázce smlouvy o správě nemovitostí byl LG Rostock zaprvé toho názoru, že v obchodech, jejichž předmětem jsou úvěry na nemovitosti, není třicetiletá doba trvání smlouvy ničím neobvyklým (37). Zadruhé zastával soud stanovisko, že smluvně dohodnutá výše leasingové splátky, původně ve výši […] EUR za m2, nebyla nijak neúměrná průměrné výši nájmů účtovaných v příslušném období (1997-1998) za srovnatelné budovy (38). Soud dospěl rovněž k závěru, že roční zvyšování leasingové splátky o […] % z důvodu inflace mezi roky 1970 a 1998 (tj. v průměru o 3,52 % ročně) je odůvodněno (39). LG Rostock kromě toho poukázal rovněž na to, že skutečný vývoj nájemného v příslušných městských čtvrtích během prvních deseti let doby trvání smlouvy odpovídal smluvně stanovenému zvyšování splátek. Zatřetí pak LG Rostock argumentoval tím, že náklady na správu a údržbu byly podle platných právních předpisů oprávněné a nesvědčí o žádném zvýhodnění skupiny Bavaria (40).
(91)
Co se týče rizika výpadku nájemného ve výši […] %, byl LG Rostock toho názoru, že v každém leasingu je to příjemce půjčky, kdo nese riziko, zda věc, která mu byla přenechána k užívání, bude moci skutečně používat předpokládaným způsobem (41). Tento svůj závěr podložil LG Rostock argumentem, že žádná úvěrová instituce by nepřevzala odpovědnost za to, že financovanou nemovitost bude možné používat plánovaným způsobem.
(92)
LG Rostock provedl konečně také srovnání průměrné výše leasingového úroku stanovené v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu s úrokovou sazbou obvyklých půjček. Jelikož průměrná roční výše úroků za leasing dosahovala […] % za rok, nebyla tato sazba neúměrná očekávanému vývoji úroků z prostředků na financování nemovitostí, protože úroky z prostředků na financování nemovitostí mohly činit ročně až 10 % (42).
(93)
LG Rostock shrnul svůj postoj tvrzením, že skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna, protože předmětné smlouvy by uzavřel i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství (43).
(94)
Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala; řízení před OLG Rostock stále probíhá.
(95)
Kromě toho také skupina Bavaria zahájila řízení před VG Greifswald, aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo město Neubrandenburg, které se těchto smluv týkaly. Skupina Bavaria prohlásila, že ještě předtím se pokusila získat možnost nahlédnout do těchto spisů na základě žádosti podané v souladu se zákonem o svobodě informací (Informationsfreiheitsgesetz), kterou však město Neubrandenburg zamítlo, údajně s odůvodněním, že skupina Bavaria má již nyní v rámci řízení před LG/OLG Rostock a před Evropskou komisí přístup ke všem potřebným dokumentům (44). Také řízení před VG Greifswald stále probíhá.
7. POSOUZENÍ OPATŘENÍ
7.1. EXISTENCE PODPORY PODLE ČL. 107 ODST. 1 SFEU
(96)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné s vnitřním trhem“. Státní podporou je tudíž takové opatření, které splňuje všechny čtyři níže uvedené podmínky:
a)
Opatřením se určitému podniku zjednává selektivní hospodářské zvýhodnění.
b)
Opatření lze přičíst státu a je financováno ze státních prostředků.
c)
Opatření narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž.
d)
Opatření je takové povahy, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy.
7.1.1. Selektivní zvýhodnění ve prospěch určitého podniku: obecné zásady
(97)
Předpoklady, jež musí splňovat opatření, které má spadat do kategorie „podpory“ ve smyslu článku 107 SFEU, nejsou podle ustálené judikatury Soudního dvora splněny tehdy, pokud zvýhodněný podnik získal tutéž výhodu, která mu byla poskytnuta ze státních prostředků, i za okolností odpovídajících obvyklým tržním podmínkám. Při posuzování otázky, zda by tatáž opatření přijal za běžných tržních podmínek i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci státu, musí být posuzovány pouze výhody a závazky, které souvisejí s funkcí státu jako podílového vlastníka, nikoli však výhody a závazky, které se pojí s jeho funkcí vykonavatele veřejné moci (45).
(98)
Použitelnost zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství závisí tudíž vposled na tom, zda dotčený členský stát poskytne podniku hospodářskou výhodu jakožto hospodářský subjekt, a nikoli jakožto vykonavatel veřejné moci. Členský stát, který se v rámci správního řízení odvolává na tuto zásadu, musí proto v případě pochybností jednoznačně a za pomoci objektivních a ověřitelných důkazů doložit, že realizovaná opatření přijal jakožto hospodářský subjekt. Z těchto důkazů musí jasně vyplývat, že dotčený členský stát před poskytnutím hospodářské výhody nebo současně s jejím poskytnutím přijal rozhodnutí, na jehož základě bude prostřednictvím reálně uskutečněného opatření ve vztahu k danému podniku hospodářsky činný. S ohledem na to mohou být vyžadovány především důkazy, z nichž bude zřejmé, že toto rozhodnutí se zakládá na ekonomických analýzách srovnatelných s těmi, které by před investicí příslušného kapitálu provedl hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci dotčeného členského státu s cílem určit budoucí rentabilitu takové kapitálové investice.
(99)
Hospodářská hodnocení, která byla vypracována poté, co byla tato výhoda poskytnuta, zpětné stanovení skutečné rentability kapitálových investic realizovaných dotčeným členským státem nebo pozdější odůvodnění skutečně zvoleného postupu však jako důkaz toho, že tento členský stát před poskytnutím takové výhody nebo současně s jejím poskytnutím toto rozhodnutí přijal jakožto hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, nestačí (46).
(100)
Z výše uvedeného vyplývá zaprvé to, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nemohou být smluvními stranami předložené podklady, které byly vypracovány až po přijetí opatření, právě vzhledem k této okolnosti v daném případě zohledněny.
(101)
Za druhé je z výše uvedeného zřejmé, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nelze brát v daném případě v úvahu ani vliv AHG na finanční situaci společnosti Neuwoges. Cíl, který AHG sledoval, byl ve skutečnosti politický a podmínky poskytnutí podpory splňovala pouze omezená kategorie podniků (§ 2 AHG). Na hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges, by tento zákon nebyl použitelný.
7.1.2. Struktura hodnocení v této věci
(102)
Aby bylo možné stanovit, zda skupina Bavaria byla díky předmětným smlouvám nějak zvýhodněna, je nutno přezkoumat, zda tyto smlouvy odpovídaly smlouvám, na které by přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, pokud by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges.
(103)
Komisí provedený přezkum sestává ze tří kroků. V prvním kroku jsou analyzovány finanční důsledky předmětného obchodu pro společnost Neuwoges s cílem stanovit, s jakými zisky mohl tento podnik počítat (oddíl 7.2). Ve druhém kroku je obchod na principu prodeje a zpětného leasingu srovnáván s jinými alternativami, mezi něž patří například přímý prodej, aby pak na základě tohoto srovnání bylo stanoveno, zda by některé z těchto možných alternativ byly z hospodářského hlediska zajímavější (oddíl 7.3). Ve třetím kroku je provedeno referenční hodnocení, jehož součástí je jednak srovnání předmětného obchodu s podobnými obchody na principu prodeje a zpětného leasingu, které byly uzavřeny zhruba v témže časovém rozmezí, jednak analýza výsledků omezeného řízení, které uskutečnila společnost Neuwoges, a dále srovnání obchodních podmínek s obvyklými úrokovými sazbami, které jsou známy z jiných obchodů s nástroji financování realizovaných v odpovídajícím časovém rozmezí, tj. koncem roku 1997 nebo začátkem roku 1998 (oddíl 7.4). Celkový výsledek těchto tří kroků analýzy dovoluje učinit závěr o tom, zda se společnost Neuwoges chovala jako hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.2. FINANČNÍ DŮSLEDKY OBCHODU PRO SPOLEČNOST NEUWOGES
(104)
První krok analýzy finančních důsledků předmětného obchodu spočívá v určení druhu obchodu. V tomto případě se jedná hlavně o zodpovězení otázky, zda obě smlouvy, které spolu společnosti Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely, představují jeden a tentýž nedílný obchod, nebo zda mají být přezkoumávány jako dvě oddělené transakce (oddíl 7.2.1). Ve druhém kroku jsou zjišťovány zvláštní vlastnosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, aby bylo možné provést přiměřené posouzení finančních důsledků tohoto obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.2). Nejprve byly provedeny samostatné hloubkové analýzy finančních dopadů smlouvy o právu stavby (oddíl 7.2.3) a smlouvy o správě nemovitostí (oddíl 7.2.4) a v návaznosti na ně i celková analýza rentability obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.5).
7.2.1. Společný vs. samostatný přezkum předmětných smluv
(105)
Především je třeba připomenout, že jak v rozhodnutí Komise o zahájení řízení, tak i v rozsudku LG Rostock je zastáván názor, že obě předmětné smlouvy je třeba chápat jako celek (47). Tento závěr potvrdilo i formální vyšetřovací řízení, a to z těchto důvodů:
a)
Obě smlouvy představují vzájemně se doplňující součásti jediného obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V brožuře, kterou zhotovila skupina Bavaria a ve které je prezentován její specifický model prodeje a zpětného leasingu, se poukazuje na to, že obchod byl realizován prostřednictvím dvou smluv, z nichž jedna stanovila podmínky prodeje a druhá podmínky zpětného pronájmu (48). Na obě smlouvy se poté odkazovalo vždy jen v tom smyslu, že tvoří jeden obchod.
b)
Smlouvy byly uzavřeny dne 21. ledna 1998, tzn. téhož dne, a vzájemně na sebe odkazují (49), což svědčí o jejich úzké provázanosti a o tom, že ani jedna z těchto smluv by bez té druhé nebyla uzavřena.
c)
Jak vyplývá z původní cenové kalkulace skupiny Bavaria, kterou předložila společnost Neuwoges, jsou spolu podmínky smluv neoddělitelně provázány (50). Výše předem splatné peněžité částky závisela na výši leasingové splátky, kterou měla společnost Neuwoges měsíčně hradit, a na realizovaných investicích, které skupina Bavaria vložila do sanace budov. Leasingová splátka má v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu sloužit k umoření původních investic poskytovatele leasingu. To znamená, že při změně ustanovení smlouvy o správě nemovitostí by se změnily i číselné hodnoty ve smlouvě o právu stavby a naopak (51).
d)
Ze zápisů ze zasedání dozorčí rady společnosti Neuwoges vyplývá, že společnost Neuwoges obě tyto smlouvy chápala jako součást jednoho a téhož obchodu (52). V dokumentech z jednání dozorčí rady ze dne 30. října 1997 a ze dne 16. prosince 1997 se například zcela jasně uvádí, že kupní cena bude financována z prostředků kupujícího formou leasingové půjčky. Z toho je zřejmé, že společnost Neuwoges si byla spojení mezi smlouvou o právu stavby a smlouvou o správě nemovitostí velmi dobře vědoma. Rovněž na zasedání, které se konalo dne 16. prosince 1997, sdělilo vedení společnosti Neuwoges dozorčí radě, že platba, která byla dojednána se skupinou Bavaria, představuje cenu, která je pro tento „balíček“ dosažitelná, a že pro podnik s sebou tento „balíček“ sice nese určitá rizika, ale že jsou to rizika přijatelná. Zmínka o „balíčku“ a riziku, které je s ním spojeno, je opět dalším dokladem toho, že obě smlouvy byly chápány jako jediný obchod.
(106)
Argumenty, které společnost Neuwoges přednesla ohledně neověření jedné z předmětných smluv, nejsou přesvědčivé. Jako hlavní argument uvádí společnost Neuwoges to, že toto odložené ověření dokládá záměr smluvních stran uzavřít dvě oddělené, vzájemně nezávislé smlouvy. Komise poukazuje na to, že státní opatření mohou mít různé podoby a že musí být rozlišovány podle svých účinků, takže nelze vyloučit, že několik na sebe navazujících opatření státu může být pro účely použití čl. 107 odst. 1 SFEU považováno za jedno jediné opatření. Takový případ může nastat především tehdy, kdy na sebe navazující opatření, zvláště se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik v době, kdy jsou tato opatření přijímána, nachází, spolu natolik těsně souvisejí, že je od sebe nelze oddělit (53). Pojem jediného obchodu je tudíž v unijních právních předpisech týkajících se státní podpory chápán v širším smyslu než v německém smluvním právu. Z úvah obsažených ve 105. bodě odůvodnění vyplývá, že předmětné smlouvy musejí být se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik nacházel v době uzavření smluv podle unijních právních předpisů týkajících se státní podpory, chápány jako jediný obchod.
7.2.2. Rámcové souvislosti: podoba obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu
(107)
Obchod mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges je založen na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ vytvořeném skupinou Bavaria. Tento model počítá s tím, že kupující (skupina Bavaria) financuje své původní investice pomocí zpětného leasingu získaných budov prodávajícímu (společnosti Neuwoges). Objem investic a odpovídající výše leasingových splátek se v tomto modelu leasingové půjčky určí pomocí jednoduchého vzorce, kdy se objem investic spočítá tak, že nominální roční výše leasingové splátky se vydělí výší leasingového úroku (v %):
Výše leasingového úroku se opět spočítá na základě doby trvání smlouvy, indexace leasingové splátky a zůstatkové hodnoty budov:
Výše leasingového úroku (v %):
Doba trvání: 25 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Doba trvání: 30 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Je tak zřejmé, že objem investic závisí jak na výši leasingového úroku, tak na výši měsíčních leasingových splátek a naopak. Jakmile se smluvní strany dohodly na základních parametrech (době trvání, roční indexací, zůstatkové hodnotě) a na požadovaném objemu celkových investic nebo na plánované výši měsíčních leasingových splátek, bylo možné vypočítat chybějící parametry. Kratší doba trvání, nižší zůstatková hodnota, nižší indexace nebo nižší nominální výše měsíčních leasingových splátek odpovídají v souladu s uvedeným vzorcem nižšímu objemu celkových investic.
(109)
Po stanovení celkového objemu investic se odečtou náklady na sanaci, daně a případné další zvláštní náklady. Výsledná částka pak odpovídá kupní ceně. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu uzavřeného mezi společností Neuwoges a skupinou Bavaria se při stanovení kupní ceny (zaplacené předem v hotovosti) nerozlišovalo mezi cenou zaplacenou za majetek v podobě budov a protiplněním za právo stavby.
Výpočet v rámci obchodu mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges
Celkový objem investic
[…] EUR
Sanace
[…] EUR
Daně a poplatky
[…] EUR
Privatizační úhrady
[…] EUR
Kupní cena
[…] EUR
(110)
Předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu má dvě části, smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí; obě tyto části pak souvisejí ještě se smlouvou o celkovém paušálu. Finanční důsledky smlouvy o právu stavby, smlouvy o správě nemovitostí a smlouvy o celkovém paušálu pro společnost Neuwoges je třeba posuzovat s ohledem na tyto rámcové souvislosti.
7.2.3. Stanovení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o právu stavby pro společnost Neuwoges
(111)
Hlavní části smlouvy o právu stavby tvoří prodej budov a zřízení práva stavby na pozemcích, na nichž tyto budovy stojí, a to na dobu 75 let. Skupina Bavaria se zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] EUR […]: z čehož […] EUR představuje kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představuje kupní cenu za budovy (54). Kromě toho musí skupina Bavaria ode dne 1. ledna 2029 po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok (55). Pro zbývající dobu trvání smlouvy o právu stavby - od roku 2039 do konce roku 2073 - je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] % (56).
(112)
Kromě zakoupení budov a nabytí práva stavby na příslušných pozemcích se skupina Bavaria zavázala i k zajištění sanace budov a souhlasila s uzavřením smlouvy s BRG, dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, o provedení stavebních prací.
(113)
Při stanovení výše kupní ceny, kterou měla skupina Bavaria v rámci smlouvy o právu stavby zaplatit společnosti Neuwoges, vycházely smluvní strany z výše měsíční leasingové splátky, která činila […] EUR za m2, indexace ve výši […] % ročně, zůstatkové hodnoty budov ve výši […] % (kterou měla společnost Neuwoges uhradit po uplynutí doby platnosti smlouvy o zřízení práva stavby, která byla uzavřena na dobu 75 let, na základě znaleckého posudku vypracované k danému časovému okamžiku), jakož i z doby trvání zpětného leasingu v délce 30 let (57). Z těchto hodnot, na nichž se smluvní strany dohodly, vyplynul celkový objem investic ve výši […] milionů EUR (58). Po odečtení sanačních nákladů ve výši […] EUR, privatizačních nákladů ve výši […] EUR a daní a poplatků ve výši […] EUR činila prodejní cena […] EUR (59).
(114)
Tato konečná cena byla následně rozdělena na dvě části, z nichž první tvořila cena budov ([…] % = […] EUR), druhou kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích ([…] % = […] EUR) (60). Částky vztahující se na pozemky a na budovy nebyly vypočítány odděleně, nýbrž každá byla stanovena jako podíl celkové prodejní ceny.
(115)
První výhody, které společnosti Neuwoges z tohoto obchodu vznikly, představovaly tudíž peněžitá platba ve výši […] EUR a po uplynutí 30 let též příjmy z protiplnění za právo stavby, k jehož úhradě se společnost Bavaria zavázala.
7.2.3.1. Další faktory
Privatizační úhrady
(116)
V první řadě je třeba konstatovat, že v každém případě musí být zohledněny peněžité částky ve výši […] EUR, které zaplatila skupina Bavaria v rámci privatizačních úhrad.
(117)
Jako strana kupující budovy a držící právo stavby na pozemcích se skupina Bavaria měla snažit o odprodej části bytového fondu nájemcům, a to způsobem, který jasně stanovily předmětné smlouvy. Tato povinnost byla smluvně stanovena, takže odprodej bylo možné uznat pro účely AHG jako „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“. Podle tohoto zákona měl komerční kupující usilovat o to, aby co největší část, nejméně však 1/3 bytového fondu, který na něj byl v rámci obchodu převeden, odprodal nájemníkům (61). V rámci této povinnosti bylo nutné vynaložit i úsilí na informování nájemníků o jejich stávajících možnostech a zjišťování, zda mají o koupi bytu zájem. Tento úkol pak na sebe na základě smlouvy o právu stavby (část V, §§ 1-3) převzala zpátky společnost Neuwoges. Strany se kromě toho také dohodly, že společnost Neuwoges za to obdrží náhradu ve výši […] EUR za m2, a na základě toho pak byla stanovena celková náhrada za plnění privatizačních závazků ve výši […] EUR.
(118)
Zprvu nebylo plánováno, že společnost Neuwoges získá za plnění svých privatizačních závazků náhradu; zvláštní částka, která byla později vyplacena jako náhrada za plnění privatizačních závazků, tvořila původně jen součást přibližně stanovené prodejní ceny (62). Z hlediska skupiny Bavaria to ve skutečnosti nemělo žádný smysl, aby společnosti Neuwoges vyplácela náhradu za činnosti, na nichž skupina Bavaria neměla žádný hospodářský zájem. Dosažení zproštění závazků podle AHG, na něž se privatizační povinnost vázala, bylo pouze v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges.
(119)
Náhrada za plnění privatizačních povinností byla přesto později odečtena od prodejní ceny a vyplacena formou samostatné platby. Důvod toho mohl spočívat v tom, že pokud by předmětná částka zůstala součástí prodejní ceny, vztahovala by se na ni povinnosti odvodu do fondu ETF. Prodejní cena, kterou skupina Bavaria zaplatila společnosti Neuwoges, byla o částku odpovídající výše snížena. Z hlediska skupiny Bavaria v tom z hospodářského hlediska nebyl žádný rozdíl. Společnost Neuwoges obdržela od skupiny Bavaria částku v přesně takové výši, jakou by získala v případě, že by ke sjednání samostatné náhrady za plnění privatizačních povinností nedošlo. Společnost Neuwoges si ve skutečnosti i platby spojené s privatizací připočítala k výnosům z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (63).
(120)
To, že tyto platby byly účtovány jako samostatné náhrady, a nikoli jako součást prodejní ceny, mělo pro společnost Neuwoges význam jen v souvislosti s AHG. Jak již bylo řečeno výše (viz 101. bod odůvodnění), hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by AHG nebral v úvahu. Okolnost, že společnost Neuwoges přistoupila na privatizační závazky a vynakládala na jejich plnění prostředky, není v dané souvislosti významná. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který nevyvíjí činnost s ohledem na AHG, by na žádné privatizační závazky nepřistoupil, a plnění těchto závazků nelze tudíž v souvislosti s použitím kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství zohlednit.
(121)
Náhradu, kterou skupina Bavaria vyplatila společnosti Neuwoges za plnění privatizačních povinností, je proto nutno považovat za významnou výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges, která musí být připočtena k prodejní ceně, protože jedině tak je možné stanovit úplný rozsah finančních důsledků obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges.
Sanace
(122)
Sanační práce realizované v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu měly pro společnost Neuwoges další finanční důsledky. Je třeba připomenout, že sanační náklady bezprostředně souvisely s částkou, kterou měla podle smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zaplatit společnosti Neuwoges a která se stanovila na základě výpočtu celkového objemu investic po odečtení nákladů, mezi něž se počítaly i náklady na sanaci (viz 109. bod odůvodnění). Jinak řečeno, čím vyšší byly sanační náklady, tím nižší byla kupní cena. Z tohoto důvodu byla při alternativní kalkulaci transakce, která vycházela z nižšího nájemného, nižší indexace, a tedy i z výrazně nižších leasingových splátek, kupní cena i přesto stále ještě nižší než cena dohodnutá ve smlouvě o právu stavby; tato skutečnost byla dána v první řadě tím, že předpokládané sanační náklady byly v této alternativní kalkulaci podstatně nižší než náklady, na nichž se nakonec dohodly skupina Bavaria a BRG (64).
(123)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že paušální částka za sanační práce, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o celkovém paušálu vyplácela společnosti BRG, 100 % dceřinému podniku společnosti Neuwoges, výrazně přesahovala původní výši sanačních nákladů stanovenou podle odhadu společnosti Neuwoges (65). Celková výše stanovených nákladů měla podle původního odhadu společnosti Neuwoges dosahovat […] EUR, resp. […] EUR za m2, avšak paušální částka za sanační práce, na které se skupina Bavaria a společnost BRG, dceřiný podnik společnosti Neuwoges, dohodly, činila […] EUR, resp. […] EUR za m2. Jinak řečeno, dohodnuté náklady přesáhly původně odhadované náklady o […] EUR, resp. […] EUR za m2. Tato výrazně vyšší dohodnutá paušální výše nákladů významně snížila kupní cenu, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o právu stavby zaplatila společnosti Neuwoges.
(124)
Zdůvodnění rozdílu mezi původním odhadem nákladů a dohodnutou paušální částkou nebylo sděleno. Tato skutečnost je o to překvapivější, že společnost Neuwoges odhadované náklady v průměrné výši […] EUR za m2 původně označila jako „zcela obvyklé[]“ (66). Také ve znaleckém posudku Mezi sanací a demolicí: panelové domy v nových spolkových zemích (Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern, dále jen „posudek Pestelova institutu“), který předložila společnost Neuwoges, jsou náklady na sanaci odpovídající té, kterou realizovala společnost BRG, odhadovány v rozmezí od […] EUR za m2 do […] EUR za m2 (67). Společnost Neuwoges měla jako vlastník a správce budov přesnou představu o potřebných sanačních pracích, a lze jen obtížně pochopit, proč jejich rozsah tak významně podcenila.
(125)
Stanovení finančních důsledků smlouvy o právu stavby musí tyto sanační náklady zohlednit. Je především zcela zřejmé, že pro skupinu Bavaria nebylo důležité, jak vysoké sanační náklady dceřiný podnik společnosti Neuwoges, společnost BRG, uplatní, protože veškeré dodatečné sanační náklady by se jednoduše zaúčtovaly s kupní cenou. Společnost Neuwoges měla naopak zjevný hospodářský zájem na tom, aby skupina Bavaria uzavřela se společností BRG smlouvu o provedení sanačních prací a aby část prodejní ceny byla započítána k sanačním nákladům. Tato druhá úvaha se zakládala na skutečnosti, že na zisk, který by zajištěním sanace vytvořil zmíněný dceřiný podnik společnosti Neuwoges, by se nevztahovala povinnost odvodu, kterou ukládá AHG. Podle vlastních odhadů činil zisk, který společnosti BRG (a tedy i společnosti Neuwoges) přinesly sanační práce zadané skupinou Bavaria, […] EUR (68). Tento zisk představuje přímou výhodu pro společnost Neuwoges, která musí být vzata v úvahu. Také obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém zdůvodnění prodejní ceny se ve skutečnosti odvolávalo na smlouvu o provádění sanačních prací, která byla uzavřena se společností BRG (69).
Protiplnění za právo stavby na pozemcích
(126)
Co se týče protiplnění za právo stavby, je na tomto místě zapotřebí uvážit argument společnosti Neuwoges, podle níž skupina Bavaria nemusí během prvních 30 let de facto nic platit, protože kapitalizované protiplnění za právo stavby bylo zahrnuto v prodejní ceně. Avšak otázka, je-li toto protiplnění hrazeno ročně nebo předem formou kapitalizovaného protiplnění, může mít pro účely předmětného hodnocení sotva nějaký význam. Neexistují žádné indicie, které by svědčily ve prospěch tvrzení, že takováto dohoda postrádala smysl; byla pouze výrazem preference společnosti Neuwoges získat likviditu předem.
(127)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že skupina Bavaria se zavázala, že protiplnění za právo stavby na pozemcích bude platit i po skončení doby trvání smlouvy o správě nemovitostí. Ode dne 1. ledna 2029 musí skupina Bavaria po dobu 10 let každoročně hradit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2. Pro zbývající dobu trvání smlouvy je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %. Vyjdeme-li pro jednoduchost z toho, že index životních nákladů nebude kolísat, měly by tyto budoucí platby dosahovat odhadem nominální hodnoty […] EUR. Při celkovém hodnocení je nutno tyto budoucí platby diskontované k roku 1998 považovat za jednu z výhod, kterých společnost Neuwoges dosáhla.
7.2.3.2. Závěry
(128)
Na tomto místě je třeba připomenout, že cílem předchozí analýzy bylo určit s co největší přesností, jaký měla smlouva o právu stavby pro společnost Neuwoges finanční důsledky. Z této analýzy vyplynulo, že společnost Neuwoges dosáhla těchto relevantních výhod:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisků ze sanace ([…] EUR);
d)
současné hodnoty protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
7.2.4. Určení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges
(129)
Podle smlouvy o správě nemovitostí je společnost Neuwoges odpovědná za správu předmětných budov. Společnosti Neuwoges náleží veškeré příjmy z pronájmu bytů a nebytových prostor pro komerční využití. Vlastníkovi (skupině Bavaria) za to musí odvádět pevně stanovené měsíční leasingové úroky, jejichž výše činí do ukončení sanačních prací […] EUR a v době následující pak […] EUR (§ 3 smlouvy o správě nemovitostí). Smlouva je uzavřena na dobu 30 let, která se počítá od skončení sanačních prací (§ 2 odst. 1). Měsíční leasingový úrok je indexován roční sazbou […] % (§ 4 odst. 2). Účelem následující analýzy je určit, jaké finanční důsledky měla smlouva o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges.
7.2.4.1. Rámcové souvislosti (kalkulace)
(130)
Měsíční výše leasingového úroku se vypočítá jako součin očekávané čisté výše nájemného za m2 a měsíc - po odečtení správních nákladů, nákladů na údržbu a rizika výpadku nájmu - a počtu využitelných čtverečných metrů (70). Hlavními výchozími hodnotami jsou tudíž očekávaná čistá výše nájemného za m2 a měsíc a očekávané náklady. Ve smlouvě o správě nemovitostí vycházejí smluvní strany z čistého nájemného ve výši […] EUR za m2 po provedení sanace a úhrady nákladů ve výši […] EUR za m2; stanovená měsíční výše leasingového úroku tak činí […] EUR za m2 (71).
(131)
Při stanovení konkrétních parametrů, které byly s konečnou platností uvedeny ve smlouvě o správě nemovitostí, si společnost Neuwoges mohla vybrat (72). Měla možnost přesně určit výši měsíčních splátek, které bude v průběhu doby trvání smlouvy hradit, i výnos z prodeje, který mohla ovlivnit stanovením jiné výše nájemného nebo použitím vyšší indexace (73). Mezi převzetím větších nebo menších rizik odpovídajících určité výši leasingové splátky (například na základě stanovení jiné výše nájemného, odlišné indexace a odlišných nákladů) a formou likvidity získané v podobě prodejní ceny existovala přímá korelace. Podle alternativní kalkulace, kterou provedla skupina Bavaria a která vycházela z indexace hodnotou 2,0 %, nájemného ve výši […] EUR, a v důsledku toho i ceny leasingové půjčky ve výši […] EUR, by tak například výše měsíční leasingové splátky nečinila […] EUR, nýbrž […] EUR (74). Nižší by pak ve výsledku byla samozřejmě i prodejní cena.
7.2.4.2. Analýza finančních důsledků
Obecné poznámky
(132)
Při stanovení finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges je třeba zohlednit dvojí. Zaprvé: Výše leasingové splátky se počítá na základě plošné výměry. Vzhledem k tomu, že některé byty byly po uzavření smlouvy se skupinou Bavaria prodány, změnila se celková plošná výměra z původních […] m2 v roce 1999 na […] m2, v roce 2000 na […] m2 a v roce 2001 na […] m2. Po roce 2001 zůstala již rozhodná plošná výměra […] m2 beze změn. Ve svých připomínkách vychází společnost Neuwoges při výpočtu zpětně kalkulovaných finančních toků z této postupně se zmenšující plošné výměry. Platná je však pouze perspektiva ex ante, a to znamená, že společnost Neuwoges neměla ve svých výpočtech vycházet z celkové plošné výměry snížené o reálný počet prodaných čtverečných metrů, nýbrž z celkové plošné výměry snížené o počet čtverečných metrů, s jejichž dalším prodejem počítala v roce 1998. Následující analýza proto nevychází z číselných údajů uvedených v připomínkách společnosti Neuwoges; jejím základem jsou naopak čísla, z nichž společnost Neuwoges vycházela ve své původní zpětné kalkulaci zisků, v níž se počítá s postupným snižováním plošné výměry z […] m2 až na […] m2 v roce 2003. Zadruhé: Aby bylo možné stanovit, jaké byl v době uzavření obchodu pro společnost Neuwoges očekávané finanční důsledky smlouvy, musejí být budoucí příjmy a náklady diskontovány, což znamená, že je nutno stanovit úrokovou sazbu. Komise v souladu se svým původním dopisem a ve shodě s analýzami peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vychází z úrokové sazby ve výši 5 % ročně (75).
Spolehlivost analýz peněžního toku předložených společností Neuwoges
(133)
Před provedením nezávislé hospodářské analýzy smlouvy o správě nemovitostí bylo nejprve třeba okomentovat analýzy peněžního toku z perspektivy ex post, které předložila společnost Neuwoges a které měly dokládat, jaká očekávání ohledně peněžního toku generovaného na základě smlouvy o správě nemovitostí by měl z perspektivy ex ante obezřetný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges argumentuje tím, že pokud by takový subjekt v rámci perspektivy ex ante počítal s reálně možnými výchozími hodnotami - a o takové hodnoty by se podle jejího názoru jednalo v případě, že by se nájemné zvyšovalo o […] % ročně, indexace nákladů by ročně dosahovala […] % a podíl nevyužitých prostor by byl […] % -, pak by mohl na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat záporný celkový peněžní tok v nominální výši -[…] EUR, po diskontaci -[…] EUR (76). Společnost Neuwoges dále tvrdí, že ke kladnému číslu […] EUR (nominální hodnota) a […] EUR (diskontovaná hodnota) by smlouva o správě nemovitostí mohla vést jen v případě, že by se vycházelo z hodnot, které jsou podle ní v rámci perspektivy ex ante nereálné, tj. z předpokladu ročního zvyšování nájemného o […] %, podílu nevyužitých prostor ve výši […] % a stabilních nákladů (77). Podle názoru společnosti Neuwoges bylo tudíž od začátku jasné, že jen získání prostředků na hrazení leasingové splátky by vyžadovalo prosadit každoroční zvyšování nájemného o […] % a ani v takovém případě by nezůstala žádná rezerva na krytí vzrůstu nákladů.
(134)
V této souvislost je třeba poznamenat, že co se týče výše nákladů, vychází společnost Neuwoges z hodnot, které nejsou příliš přesvědčivé (ve všech analýzách, které společnost Neuwoges předložila, je výchozí výše nákladů shodná). Výpočty, o něž se opírá uzavřená smlouva o správě nemovitostí, vycházejí z celkových nákladů (správa, údržba, riziko výpadku nájemného) v přibližné výši […] % nájemného, zatímco analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vycházejí z minimálních nákladů (po fázi sanace) ve výši […] % ([…] % představující riziko výpadku nájemného, […] % připadající na správu a údržbu). I když nebude brána v úvahu možnost dramatického nárůstu výpadku nájemného (z […] % na […] %), je nutno stále ještě zohlednit skutečnost, že na straně ostatních nákladů došlo ke zvýšení z […] % na […] % nájemného. Dostatečné zdůvodnění tohoto nárůstu společnost Neuwoges ve svých připomínkách nepodává. Konstatuje naopak, že pro období bezprostředně po modernizaci představuje […] % ([…] EUR za m2) věrohodnou hodnotu, ale že pro pozdější období se tato hodnota musí každoročně zvýšit o […] % (78). Také v posudku tržní hodnoty nemovitostí, který před uskutečněním prodeje nechala vypracovat společnost Neuwoges, se vychází z celkové výše nákladů (zahrnujících i riziko výpadku nájemného (79)) v rozmezí od […] % do […] % (znalecký posudek z roku 1997). Vzhledem k tomu, že v tomto posudku se neuvádí, na základě jak velkého procentuálního podílu byl odhad proveden, nelze říci, nakolik se výchozí hodnoty ostatních nákladů liší od hodnot, ze kterých vycházela společnost Neuwoges. V každém případě jsou ostatní náklady podle nynějšího odhadu společnosti Neuwoges vyšší, a to i za předpokladu, že by znalecký posudek z roku 1997 počítal s tím, že riziko výpadku nájemného přestavuje […] %. Na pozadí těchto souvislostí nelze analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, akceptovat a musejí být opraveny tak, že se jako výchozí výše nákladů stanoví […] % - bez rizika výpadku nájemného (80).
(135)
Dále je v této souvislost třeba poukázat na to, že tvrzení společnosti Neuwoges, že pouhá kompenzace zvyšování leasingové splátky by vyžadovala prosazení zvýšení nájemného o […] %, je nepravdivé. Vzhledem k tomu, že výše leasingové splátky se počítá jako procentuální podíl původního celkového nájemného (v tomto případě […] %), umožnilo by zvýšení nájemného o […] % pokrýt jak zvýšení leasingové splátky, tak i nárůst nákladů o […] %. Při stabilní výši nákladů by tak i mírné zvýšení nájemného stačilo k vyrovnání vyšší leasingové splátky. Ve skutečnosti by k vyrovnání vyšší leasingové splátky za předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] % a stabilních nákladů stačilo, aby se nájemné ročně zvyšovalo o […] % Pokud by ho společnost Neuwoges zvýšila ještě více, získala by prostředky na krytí vyšších nákladů nebo na vytváření zisku.
Analýza finančních důsledků
(136)
V době uzavření smlouvy provedla společnost Neuwoges také analýzu nominálního peněžního toku (81). V této analýze vycházela z toho, že její vlastní náklady (na správu a údržbu) se budou zvyšovat o […] % ročně, že nájmy bude možné každé tři roky zvýšit o […] %, že bude možné počítat s […]% podílem nevyužívaných prostor a že […] % bytů bude prodáno nájemníkům. Na základě toho společnost Neuwoges očekávala, že nominální peněžní tok, který bude během 30 let na základě smlouvy o správě nemovitostí vytvořen, bude dosahovat hodnoty […] EUR.
(137)
V rámci formálního vyšetřovacího řízení nebyly získány žádné informace, které by naznačovaly, že uvedené výpočty byly provedeny vědomě na základě příliš optimistických očekávání. Nic nenasvědčuje tomu, že zástupci společnosti Neuwoges, kteří uvedená čísla předložili dozorčí radě společnosti Neuwoges, by tak činili u vědomí, že se jedná o čísla nesprávná. Zdá se, že ani společnost Neuwoges ve skutečnosti netvrdí, že by se její obchodní vedení vědomě z politických důvodů rozhodlo k nevýhodnému obchodu, nýbrž právě naopak, že se při hodnocení hospodářského přínosu nechala zmýlit nesprávným odhadem (k čemuž by podle názoru společnosti Neuwoges nemohlo dojít v případě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství) (82).
(138)
Je nicméně třeba prověřit, zda je vyloučeno, aby se na základě takových očekávání rozhodoval také hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. V této souvislosti budiž řečeno, že podle mínění společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vycházel z předpokladu, že nájemné by se zvyšovalo pouze o […] % za rok, riziko výpadku nájemného by bylo […] % a náklady na správu a údržbu by rostly o […] % (83). Pokud by se z tohoto předpokladu vyšlo, dosahoval by podle společnosti Neuwoges celkový objem peněžního toku hodnoty -[…] EUR (nominální hodnota) a -[…] EUR (diskontovaná hodnota), na čemž se podepisuje především více než sedminásobně vyšší riziko výpadku nájemného.
7.2.4.3. Tržní očekávání
(139)
Předně je třeba upozornit na podklady, které osvětlují skutečná očekávání obou stran obchodu. V první řadě je třeba zmínit zápis ze zasedání dozorčí rady, které se konalo dne 16. prosince 1997, z něhož je zřejmé, že obchodní vedení společností vyhodnotilo rizika spojená s tímto obchodem jako „únosná“ (84). Z tohoto zápisu rovněž vyplývá, že společnost Neuwoges se při jednání opírala o výpočty, které vycházely z předpokladu, že nájemné se každé tři roky zvýší o […] %, že náklady (bez rizika výpadku nájmu) vzrostou o […] % a že riziko výpadku nájmu bude […] % (85).
(140)
Před podepsáním smluv konzultovala společnost Neuwoges svůj postup s auditní společností Nordrevision, podle jejíhož odhadu zvyšování nájemného o […] % sice odpovídalo všeobecné míře inflace, bylo však jen stěží dosažitelné (86). Společnost Nordrevision byla toho názoru, že výchozí výše nákladů (ve svých výpočtech se opírala o odhadované náklady ve výši […] % nájemného) je za předpokladu nulového procenta nevyužívaných prostor sice reálná, ale že tyto náklady je nicméně nutné indexovat úměrně indexaci leasingového úroku (87).
(141)
Skupina Bavaria vycházela ve své úvaze z poznatku, že vzhledem k demografickému vývoji, který se v Neubrandenburgu pravděpodobně nezmění (na což usuzovala z usazování různých velkých poskytovatelů služeb) (88) a vzhledem k dobrému stavu budov je možné očekávat velmi nízký podíl nevyužívaných prostor (89). Kromě toho vycházela i z toho, že nájemné bude možné zvyšovat úměrně indexaci leasingových splátek (90).
(142)
A konečně je třeba poukázat i na to, že znalecký posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, jehož vypracování zadala společnost před uskutečněním obchodu, obsahoval údaje týkající se očekávaného vývoje v příslušných oblastech. Znalecký posudek z roku 1997 vycházel z toho, že náklady se budou pohybovat v rozmezí od […] % do […] %, neuváděl však žádné údaje, z nichž by vyplývalo, jak vysoké procento podle jeho odhadu představuje riziko výpadku nájemného (91).
7.2.4.4. Hodnocení
Správní náklady
(143)
Nejprve je třeba říci, že očekávání týkající se nákladů na správu a údržbu se jak z hlediska jejich výchozí výše ([…] EUR za m2, resp. […] % nájemného), tak z hlediska jejich očekávaného zvyšování ([…] % ročně) jeví jako věrohodná. Co se týče výchozí výše nákladů, vyplývá tento závěr z tvrzení společnosti Neuwoges: předpokládaná výše nákladů byla totiž přinejmenším pro dobu bezprostředně po sanaci dostatečná. V posudku Pestelova institutu se zadruhé uvádí, že náklady na správu a údržbu dosahovaly v roce 1997 průměrné výše […] EUR za m2; což je o […] EUR méně než výše nákladů předpokládaných v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (92). A konečně i náklady předpokládané ve znaleckém posudku se pohybovaly řádově v téže výši. S jistotou bylo možné předpokládat, že tyto náklady porostou; odhad, že jejich nárůst bude dosahovat […] % ročně, se jevil jako věrohodný a spíše opatrný. Společnost Nordrevision pouze navrhla, aby příslušné indexování správních nákladů bylo úměrné indexaci leasingového úroku; z toho by vyplývalo roční zvyšování o […] %, čili zvyšování, které by bylo mírnější než to, k jakému reálně přistoupila společnost Neuwoges. Ostatně nyní i sama společnost Neuwoges již zastává názor, že s reálnějšími vyhlídkami by tehdy bylo možné očekávat roční zvyšování o […] %; to znamená, že hodnota […] % ročně nebyla zcela jistě natolik nízká, že by ji nebylo možné obhájit.
Riziko výpadku nájemného
(144)
Co se týče rizika výpadku nájemného, předpoklad počítající s obecným výpadkem nájemného ve výši […] % nebyl nereálný. Zaprvé je třeba konstatovat, že když společnost Nordrevision posuzovala smlouvy, nijak tento předpoklad nezpochybnila, třebaže jinak tato společnost vyjádřila obavy ohledně celkové hospodářské situace a neubrandenburgského trhu s nemovitostmi (93). Zadruhé se zdá, že posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, ačkoli neuvádí žádné přesné údaje ohledně předpokládaného rizika výpadku nájemného, nevycházel z žádné výrazně vyšší míry rizika výpadku nájemného (94).
(145)
Jak vyplývá z interních podkladů skupiny Bavaria, o něž se opírala při svém rozhodování, pokud jde o usazování různých velkých poskytovatelů služeb, vycházela skupina Bavaria z toho, že počet obyvatelstva v Neubrandenburgu zůstane stabilní a že téměř všechny předmětné byty bude možné po jejich sanaci pronajímat. Podle údajů společnosti Neuwoges počítaly město Neubrandenburg a spolková země Meklenbursko - Přední Pomořansko v letech 1997-1998 s tím, že počet obyvatel i vývoj příjmů zůstane stabilní.
(146)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že obchodní vedení společnosti Neuwoges - jež vedlo podnik, který byl v Neubrandenburgu vlastníkem více než 30 % místních bytů, a který byl tudíž důkladně obeznámen s místním trhem s nemovitostmi - označilo rizika spojená s obchodem na principu prodeje a zpětného leasingu jako únosná a ve svých vlastních prognózách vycházelo z toho, že riziko výpadku nájemného bude […] %. Neexistuje žádný zjevný důvod, proč by certifikovaní odborníci se znalostí místního trhu s nemovitostmi stavěli své výpočty na těchto předpokladech, kdyby jimi předpokládané hodnoty byly tak nerealisticky nízké, jak nyní společnost Neuwoges tvrdí.
(147)
Zároveň je třeba vzít v úvahu i podklady, které společnost Neuwoges předložila v souvislosti s otázkou, zda by tehdy obezřetně uvažující účastník odpovídajícího trhu s nemovitostmi (panelové domy ve východním Německu) očekával vyšší podíl nevyužívaných prostor, pokud tyto podklady pocházejí z doby před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Z předložených posudků byl v době před uzavřením předmětných smluv vypracován pouze posudek Pestelova institutu. Je ovšem třeba mít na zřeteli, že posudek Pestelova institutu se týká východního Německa jako celku a nezohledňuje konkrétní místní podmínky v Neubrandenburgu, takže jeho výpovědní hodnota je v daném kontextu omezená. V posudku se upozorňuje na některé obecné problémy východoněmeckého trhu s nemovitostmi, sám o sobě však tento posudek neposkytuje dostatečně spolehlivá východiska pro tvrzení, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by při rozhodování o svých investicích nevycházel z předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] %.
Nájemné
(148)
Co se týče nájemného, je především třeba říci, že společnost Neuwoges nezastává názor, že očekávaná výše nájemného byla po sanaci stanovena příliš vysoko. Společnost naopak tvrdí, že nájemné nebylo možné zvyšovat v očekávané míře. Na základě výroku LG Rostock, že průměrné nájemné ve výši […] EUR za m2, z něhož vycházela smlouva o správě nemovitostí, se pohybovalo v rozpětí nájemného odpovídající úrovně (95), lze vyvozovat, že původní průměrná výše nájemného byla stanovena realisticky.
(149)
Co se týče indexace dohodnuté výše leasingového úroku, neexistují žádné přímé doklady o tom, z jakých předpokladů průměrného zvyšování nájemného se v roce 1998 obecně vycházelo. Společnost Nordrevision pouze konstatovala, že původně stanovená hodnota […] % ročně odpovídá míře inflace, ale že v Neubrandenburgu nebude pravděpodobně možné takového zvýšení dosáhnout (96). Okolnost, že společnost Neuwoges souhlasila nakonec s tím, že leasingové splátky se budou indexovat „pouze“ […] %, a předpokládala, že bude schopna prosadit každé tři roky zvýšení nájemného o […] % (resp. […] % ročně), hovoří, jak se zdá, ve prospěch toho, že toto varování vzala v úvahu. V posudcích tržní hodnoty nemovitostí nejsou vyslovena žádná explicitní očekávání týkající se budoucího zvyšování nájemného. Je ovšem třeba říci, že posudky tržní hodnoty nemovitostí právě proto, že žádné výslovné předpoklady o vývoji inflace a nájemného neobsahují, zjevně vycházely z předpokladu sbližování výše nájemného a obecné inflace (která byla v předchozích desetiletích odhadována na 3,5 %) (97). LG Rostock byl toho názoru, že s ohledem na průměrnou míru inflace, která během 28 let předcházejících uzavření smluv dosahovala roční výše 3,52 %, byla indexace odůvodněná (98). Dále také poznamenal, že na 30 let dopředu lze přirozeně jen těžko předvídat, jak se bude nájemné v průběhu času vyvíjet, ale že mezi indexací leasingového úroku a očekávaným vývojem nájemného nelze vysledovat žádný nápadný nepoměr.
(150)
Posudek Pestelova institutu, který předložila společnost Neuwoges, neobsahuje žádné údaje o tom, jaká byla skutečná očekávání účastníků východoněmeckého trhu s nemovitostmi, ani žádné konkrétní údaje týkající se Neubrandenburgu. Obsahuje nicméně informace poukazující na to, že východoněmecký trh s nemovitostmi je trh, který je potenciálně obtížný. V souvislosti s dalšími uvedenými skutečnostmi však posudek Pestelova institutu nepřináší nic, co by dostatečným způsobem dokazovalo, že dohoda o indexaci leasingových splátek roční sazbou […] % a očekávání, že bude možné prosadit roční zvyšování nájemného o […] %, byla pochybená.
Doba trvání
(151)
Konečně co se týče doby trvání smlouvy, argumentoval LG Rostock tím, že existují leasingové smlouvy, které se také vyznačují dlouhou dobou trvání (až 30 let), a že smlouva jako ta, která je předmětem sporu, není tudíž nijak neobvyklá (99). Třicetiletá doba trvání v sobě samozřejmě skrývá určitá rizika, zároveň však nabízí i možnost zajistit si stabilní zisky a získat vysokou míru jistoty ohledně výše očekávaných nákladů. Dlouhá doba trvání obnáší kromě toho také to, že požadované měsíční leasingové splátky, z nichž se umořují investice kupujícího, jsou nižší nebo že prodejní cena je při stejné výši leasingových splátek vyšší, než by tomu bylo v případě kratší doby trvání (100). S ohledem na to se uzavření smlouvy s třicetiletou dobou trvání nejeví jako nerozumné rozhodnutí.
7.2.4.5. Závěr
(152)
Očekávání společnosti Neuwoges, která vyjadřuje její původní kalkulace, proto nelze považovat za nereálná. Z dostupných podkladů je tudíž patrné, že společnost Neuwoges mohla velmi dobře vycházet z předpokladu, že na základě smlouvy o správě nemovitostí bude dosahovat zisku. Když se očekávané nominální zisky vyjádří v hodnotě diskontované k rozhodnému období (začátek roku 1998), je zjevné, že rozhodnutí společnosti Neuwoges vycházelo z předpokladu, že smlouva o správě nemovitostí má současnou hodnotu […] EUR.
7.2.5. Celkové hodnocení
(153)
Komise dospěla již dříve k závěru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí jsou součástí jednoho a téhož nedílného obchodu. Má-li být tedy stanoveno, jaká byla celková hodnota obchodu pro společnost Neuwoges, musí být sečteny současné hodnoty obou smluv. Připomeňme, že společnost Neuwoges mohla na základě smlouvy o právu stavby očekávat následující výhody:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisky ze sanace ([…] EUR);
d)
současnou hodnotu protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
(154)
Kromě toho, jak je uvedeno v oddíle 7.2.4, smlouva o správě nemovitostí musela mít za předpokladu reálných očekávání pro společnost Neuwoges po diskontaci současnou hodnotu […] EUR. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl tudíž pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR.
7.3. SROVNÁNÍ S JINÝMI OBCHODNÍMI MOŽNOSTMI
(155)
Aby bylo možné stanovit, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, odpovídá smlouvám, na které by přistoupil hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, je nyní nutno srovnat hodnotu tohoto obchodu s hodnotou jiných obchodních možností. Kdyby společnost Neuwoges měla nějakou alternativu, která by byla z hospodářského hlediska výhodnější, bylo by možné považovat rozhodnutí uzavřít obchod na principu prodeje a zpětného leasingu za obchodní možnost, kterou by si hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nezvolil.
(156)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že pronájem budov bez jejich sanace, či dokonce demolice těchto budov by jen stěží mohly představovat schůdné alternativy. Pronájem budov bez jejich sanace by předně zajišťoval pouze omezené příjmy. Navíc je také zřejmé, že v nesanovaných budovách by na rozdíl od budov, u kterých by byla provedena sanace, zůstávalo více prostor nevyužitých (101). Nejsou tedy známy žádné spolehlivé faktory, na jejichž základě by bylo možné vyvozovat, že kdyby se byly i nadále pronajímaly budovy bez sanace, bylo by bývalo možné počítat s vyššími zisky, než jaké bylo možné očekávat v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Demolice by nepřinesla žádné zisky, naopak by byla spojena s příslušnými demoličními náklady. V rozhodné době (1997-1998) nepředstavovala tedy ani demolice schůdnou alternativu.
7.3.1. Možnost úvěrového financování
(157)
Jako první možná alternativa by přicházelo v úvahu úvěrové financování. Kdyby společnost Neuwoges financovala sanaci předmětných budov za pomoci úvěru, mohla by zčásti dosáhnout týchž zisků jako v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V první řadě by sanované budovy mohla pronajmout, a docílit tak dobrých příjmů. Kromě toho by také - na rozdíl obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu - zůstala vlastníkem těchto budov.
(158)
Je nicméně zřejmé, že úvěrové financování by bylo spojeno i s určitými nevýhodami. Předně by společnost Neuwoges musela ze svého vlastního kapitálu zajistit 30 % objemu investic, protože společnost Neuwoges považovala dodržení 30 % podílu vlastních kapitálových prostředků za nezbytné (102). Na konci roku 1997 byla v dozorčí radě společnosti Neuwoges projednávána možnost snížení této kvóty vlastních kapitálových prostředků, což by umožnilo vyšší investice. Obchodní vedení nicméně tento návrh zamítlo jako hospodářsky neobhajitelný, a to z toho důvodu, že by vedl k nepřijatelně vysokému zadlužení společnosti (103). Obchodní vedení společnosti k tomu prohlásilo: „Snížení kvóty vlastního kapitálu ze 30 na 25 % by bylo neobhajitelné (vzhledem k míře zadlužení).“ (104) Pan Räuber, člen dozorčí rady společnosti Neuwoges, rovněž uvedl, že „snížení kvóty vlastního kapitálu je z hlediska podnikové ekonomie nemyslitelné. Závazky podniku musejí být vyrovnány.“ (105) K financování investic potřebných na sanaci budov ve výši […] EUR by tudíž společnost Neuwoges musela použít […] EUR z vlastního kapitálu. Lze mít vážné pochybnosti o tom, že společnost by měla takové množství vlastních kapitálových prostředků bezprostředně k dispozici. Ze zápisu z jednání dozorčí rady je zřejmé, že možný celkový objem investic v roce 1998 (včetně úvěrů) činil přibližně […] EUR a že tato částka byla určena pro jiné záměry (106). Je tudíž jasné, že společnost Neuwoges by mohla sanační práce financovat pomocí úvěru jen tehdy, kdyby ustoupila od realizace jiných projektů.
(159)
Oproti úvěrovému financování měl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu tu výhodu, že společnost Neuwoges nejenže nemusela investovat žádný vlastní kapitál, ale získala dokonce novou likviditu, a navíc měla zajištěno i veškeré financování sanace budov.
(160)
Při zohlednění všech těchto úvah nelze považovat za prokázanou skutečnost, že financování sanace by bylo možné zajistit pomocí úvěru, nebo že kdyby taková možnost existovala, byla by pro společnost Neuwoges výhodnější než obchod uzavřený se skupinou Bavaria. Domněnka, že společnost Neuwoges s největší pravděpodobností neměla k dispozici takové množství vlastního kapitálu, aby mohla získat úvěr, a že vyšší likviditu mohla potřebovat k financování jiných investic, svědčí spíše ve prospěch závěru, že rozhodnutí pro obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a nikoliv pro úvěrové financování bylo rozumné.
7.3.2. Možnost přímého prodeje
(161)
Druhou možností, o níž by tehdy bylo možné vážně uvažovat, byl přímý prodej budov a pozemku. Rozhodující otázka zní, zda by byl takový prodej výhodnější.
7.3.2.1. Hodnocení s přihlédnutím k posudkům tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007
(162)
Při srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a výhod, které by jí přinesl přímý prodej, je klíčová otázka, jaké ceny by tehdy mohla společnost Neuwoges v rámci „normálního“ prodeje dosáhnout. Určitou úlohu zde sehrávají oba posudky tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007.
(163)
Vypracování obou těchto posudků zadala společnost Neuwoges, aby získala odhad hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků), již měly v roce 1997. První posudek vypracoval v roce 1997 interní znalec, druhý, zpětný posudek vyhotovil v roce 2007 nezávislý znalec. V posudku z roku 1997 byla hodnota nemovitostí odhadnuta na […] EUR, kdežto v posudku z roku 2007 na […] EUR (107). V obou posudcích byl proveden odhad zvlášť pro budovy (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) a zvlášť pro pozemky (1997: […] EUR; 2007: […] EUR). Oba posudky se v podstatných ohledech řídí toutéž metodou („příjmový přístup“).
(164)
Jelikož posudek tržního hodnoty nemovitostí z roku 2007 byl vypracován teprve po uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, nemůže podle stanoviska Komise sloužit jako spolehlivý základ pro stanovení hodnoty objektů v roce 1997, které odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges. Ostatně ani společnost Neuwoges své rozhodnutí o tom, zda má být obchod na principu prodeje a zpětného leasingu se skupinou Bavaria uzavřen, nemohla opírat o zpětný posudek z roku 2007.
(165)
Podle názoru Komise však nelze použít jako spolehlivý ukazatel hodnoty nemovitostí v roce 1997, která odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges, ani posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997. V průběhu formálního vyšetřovacího řízení bylo zjištěno, že obchodní vedení společnosti Neuwoges si bylo plně vědomo toho, že posudek z roku 1997 nebylo možné v době uzavření předmětných smluv považovat za spolehlivý podklad pro hodnocení. K tomuto závěru vedou tyto zjištěné skutečnosti:
a)
Nájemné
Posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 vycházel z výše nájemného v rozmezí […] EUR za m2 a […] EUR za m2. Zároveň se v něm také na základě údajů z roku 1997 uvádí, že od 1. ledna 1998 platí pro město Neubrandenburg jako první úroveň nájemného za byty po sanaci průměrné nájemné v rozmezí 3,90 EUR za m2 a 4,38 EUR za m2. Velkému podniku působícímu na trhu s nemovitostmi, jakým je společnost Neuwoges, byly hodnoty průměrné výše nájemného v Neubrandenburgu nutně známy. Společnost Neuwoges se proto mohla o tyto údaje při posuzování hodnoty nemovitostí opírat. Ve skutečnosti bylo v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu stanoveno pro období po sanaci (tedy od roku 1999, tj. k době o dva roky pozdější, než byla doba, kdy byly shromážděny údaje, z nichž vycházelo stanovení výše nájemného první úrovně) nájemné v průměrné výši […] EUR za m2, což také odpovídalo dané úrovni nájemného.
b)
Sanační náklady
Zatímco posudek tržní hodnoty byl vypracován v prvních měsících roku 1997 a vycházel z celkových sanačních nákladů ve výši […] EUR, obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém dopise adresovaném skupině Bavaria, který je z téže doby (březen 1997), uvedlo, že sanační náklady odhaduje na […] EUR. Je tedy zjevné, že společnost Neuwoges si byla velmi dobře vědoma toho, že v posudku z roku 1997 je odhadovaná výše nezbytných sanačních nákladů výrazně nižší, než by měla být. Paušální částka na sanaci nemovitostí, na které se spolu dohodly skupina Bavaria a dceřiný podnik společnosti Neuwoges BRG, byla dokonce ještě o mnoho vyšší ([…] EUR), což je třeba chápat jako známku toho, že společnost Neuwoges si při uzavírání smluv se skupinou Bavaria byla vědoma skutečnosti, že sanační náklady uvedené v posudku z roku 1997 byly téměř o 10 milionů EUR podhodnoceny.
c)
Životnost nemovitostí
V posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 se s ohledem na jejich plánovanou sanaci vycházelo z obecného předpokladu, že doba životnosti nemovitostí je od […] do […] let. Přitom je třeba poznamenat, že nízké sanační náklady, s nimiž se počítá v posudku z roku 1997, nejsou bez dalšího slučitelné s předpokladem, že životnost budov se díky sanaci podstatně prodlouží.
d)
Hodnota pozemků
Je třeba upozornit na skutečnost, že v posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 nebyly při posuzování hodnoty předmětných pozemků zohledněny faktory snižující hodnotu nemovitostí (naopak v posudku z roku 2007 tyto faktory zohledněny byly). Mezi tyto faktory patří kromě jiného stávající infrastruktura, kterou nelze přemístit nebo odstranit (kanalizace, rozvody), nebo nepříznivý půdorys pozemku. Zohlednění těchto faktorů vede zpravidla ke snížení hodnoty nemovitostí. Společnosti Neuwoges musely být jakožto vlastníkovi pozemků tyto faktory známy. Musela si být proto vědoma toho, že hodnota pozemků je v posudku z roku 1997 stanovena příliš vysoko.
(166)
Úhrnem je možno konstatovat, že společnost Neuwoges si byla prokazatelně vědoma toho, že některé z klíčových předpokladů, z nichž vycházel posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, zvláště pak v otázce sanačních nákladů, jsou neudržitelné. Komise na základě této skutečnosti dospěla k závěru, že o tom, jaká byla v roce 1997 hodnota objektů podle tehdejšího stavu znalostí společnosti Neuwoges, neposkytuje posudek z roku 1997 žádné spolehlivé údaje.
(167)
Komise je dále toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se tehdy nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by při posuzování hodnoty nemovitostí ex ante na základě informací, které byly v rozhodné době společnosti Neuwoges dostupné, došel pravděpodobně k závěrům, které by se velmi podobaly závěrům zpětného posudku z roku 2007. Stejně jako v případě tohoto zpětného posudku z roku 2007 by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, svá očekávání ex ante ohledně dosažitelné výše nájemného opíral o směrodatnou výši nájemného dané kategorie, sanační náklady by odhadl ve výši, která by se blížila částce, na níž se dohodly skupina Bavaria a společnost BRG, a hodnotu pozemků by určil s přihlédnutím k jemu známým faktorům snižujícím cenu nemovitostí. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by kromě toho s ohledem na plánovaná sanační opatření a na základě srovnávacích údajů (jako je tomu v posudku z roku 2007) pečlivě určil zbývající dobu životnosti nemovitostí, což opravňuje k vyvození závěru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by se při posuzování hodnoty nemovitostí opíral o odhady zbývající doby životnosti, které by se příliš nelišily od odhadů uvedených ve zpětném posudku z roku 2007.
(168)
Komise je tudíž toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by za rozumný odhad hodnoty objektů před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu považoval zhruba […] EUR (stejně jako je tomu v posudku z roku 2007).
7.3.2.2. Srovnání možnosti přímého prodeje a prodeje a zpětného leasingu
(169)
Připomeňme, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR. Z výše uvedené analýzy oproti tomu vyplynulo, že společnost Neuwoges mohla tehdy reálně vycházet z předpokladu, že hodnota jejích objektů je […] EUR, což je pouze o […] % více než hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Tento malý rozdíl ovšem neznamená, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se nutně rozhodl pro přímý prodej.
a)
Předně nelze opomenout skutečnost, že zmíněná možnost přímého prodeje by obnášela nejen prodej budov, ale také prodej příslušných pozemků, zatímco skupina Bavaria koupila pouze budovy a na pozemcích získala jen právo stavby na dobu 75 let. Pozemky jako takové zůstaly ve vlastnictví společnosti Neuwoges. Hodnotu samotných pozemků by tehdy společnost Neuwoges odhadla na […] EUR (stejně jako v posudku z roku 2007). Vyčíslit hodnotu, kterou si společnost Neuwoges udržela díky tomu, že tyto pozemky neprodala, nýbrž k nim zřídila pouze právo stavby, je sice obtížné, je nicméně třeba vyjít z toho, že ponechání pozemků ve vlastnictví společnosti Neuwoges ospravedlňovalo o něco nižší cenu transakce.
b)
Zadruhé je třeba říci, že lze mít určité pochybnosti o tom, zda by cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges, byla také cenou, které by bylo možné skutečně docílit. Jedinou konkrétní kupní nabídku, o níž společnost Neuwoges informovala, předložila realitní firma Felske-Immobilien, která zřejmě nabídla cenu ve výši […] EUR za m2, což znamená, že celková kupní cena by byla […] EUR (108). Tato nabídka byla o výrazně více než 1 milion EUR nižší než cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges.
c)
Zatřetí společnost Neuwoges do svého odhadu zisků, které mohla na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat, počítala nesprávně pouze zisky do roku 2027 včetně. Doba trvání smlouvy o správě nemovitostí je však 30 let od skončení sanačních prací (tzn. 30 let od začátku roku 1999), a kalkulace zisků měla tudíž zahrnout zisky až do roku 2028 včetně. Pokud by se tento odhad odpovídajícím způsobem opravil, hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by se zvýšila.
d)
Při výpočtu současné hodnoty protiplnění za právo stavby, které má společnosti Neuwoges do budoucna platit skupina Bavaria, se pro jednoduchost předpokládalo, že se nebude měnit výše životních nákladů, a že čísla tudíž nebude nutné upravovat. Reálnější je ovšem vycházet z předpokladu, že životní náklady obecně porostou, což znamená, že platby, které bude muset skupina Bavaria do budoucna hradit, budou oproti jejich předpokládané výši pravděpodobně vyšší. Také tato okolnost by vedla ke zvýšení hodnoty smlouvy.
(170)
Na základě těchto úvah je nutno vyvodit závěr, že rozhodnutí upřednostnit obchod na principu prodeje a zpětného leasingu před pokusem o přímý prodej bylo z hospodářského hlediska racionální.
7.3.3. Závěr
(171)
Na základě srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, s hodnotou jiných možností je nutné vyvodit závěr, že obchod by sjednán v takové podobě, že by na něj tehdy přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.4. REFERENČNÍ HODNOCENÍ
(172)
Poté, co tedy bylo možné konstatovat, že rozhodnutí ve prospěch obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu a v neprospěch alternativních řešení je zcela v souladu s chováním hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, přistoupila Komise se stejnou obezřetností i k posouzení otázky, zda tento obchod odpovídá jiným smlouvám, které byly podle dostupných informací v dané době a na příslušném trhu uzavřeny, a zda existují i nějaké indicie, které podporují závěr Komise, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu odpovídá zásadě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství.
(173)
Dostupné informace o srovnatelných obchodech se týkají dohod o prodeji a zpětném leasingu, které skupina Bavaria uzavřela v přibližně stejné době jako předmětné opatření. Příslušné smlouvy mohou poskytnout východiska pro posouzení otázky, zda se tehdy pro tento druh obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu rozhodli i nějací jiní účastníci trhu včetně soukromých podniků, protože pokud ano, bylo by to možné chápat jako známku svědčící o tržní přiměřenosti takového obchodu (oddíl 7.4.1). Na tržní přiměřenost předmětného obchodu kromě toho dovoluje usuzovat i omezené nabídkové řízení, které společnost Neuwoges uspořádala, a rovněž srovnání s jinými obchody s nástroji financování (oddíly 7.4.2 a 7.4.3).
7.4.1. Příklady smluv
(174)
Pro účely srovnání byly použity smlouvy, jejichž předmětem jsou tři srovnatelné právní úkony ([…]). V úvahu je však možné vzít pouze smlouvu o […] a smlouvu o […], protože jen tyto dvě smlouvy byly uzavřeny přibližně v téže době jako obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges. Předně je třeba konstatovat, že obě srovnávané smlouvy se od předmětného obchodu liší dobou trvání, indexací pevné výše leasingového úroku a sanací. Společnost Neuwoges poukazuje zvláště na odlišnou výši indexu ([…]: 1,5 % ročně; […]: úprava podle měnící se výše životních nákladů), aby tím doložila, že smlouva o správě nemovitostí obsahuje ustanovení, která v rozhodné době (1997-1998) neodpovídala obvyklé tržní praxi.
(175)
Skupina Bavaria uvádí obchod […] a […] jako příklady používání jejího „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ (109), což svědčí ve prospěch závěru, že ustanovení těchto smluv byla založena na výpočtech, které se podobaly výpočtům, na kterých byl postaven obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jejž spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges.
(176)
Jak již bylo ve větší šíři vyloženo výše (viz 131. bod odůvodnění), smluvní parametry modelu leasingové půjčky nabízeného skupinou Bavaria si společnost Neuwoges mohla zvolit podle svého vlastního uvážení. Společnost Neuwoges tudíž měla možnost zvolit si nižší indexaci nebo odečíst vyšší náklady. Důsledkem takové volby by přirozeně bylo snížení předem vyplacené částky. Lze se domnívat, že totéž platilo i pro […] a […].
(177)
Jelikož smluvní partneři si mohli podle svého vlastního uvážení zvolit v rámci modelu nabízeného skupinou Bavaria přesné parametry obchodu, zdá se, že otázka, zda parametry, které si zvolila společnost Neuwoges, jsou totožné s parametry, které si zvolily účastnické strany obchodu […] a […], nemá pro posouzení tržní přiměřenosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges, zásadní význam. Volba parametrů byla pouze důsledkem strategických obchodních rozhodnutí účastnických stran. Důležitější je okolnost, že všechny tyto obchody byly založeny na jednom a témže transakčním modelu.
(178)
Vzhledem k tomu, že smlouvy […] a […] se zakládaly na stejném modelu propočtu, o čemž podle dostupných informací není důvod pochybovat, lze vyvodit závěr, že transakční model, který byl i základem transakce společnosti Neuwoges, byl tržně přiměřený. Významná je v této souvislosti zjevná skutečnost, že pro „model leasingové půjčky na nemovitosti“ se rozhodly právě tak veřejné podniky ([…]) jako podniky soukromé ([…]) a že tento model byl nabízen jak podnikům, které mohly využít možnosti zproštění závazků podle AHG, tak subjektům, na něž se tento zákon nevztahoval.
7.4.2. Nabídkové řízení
7.4.2.1. Rámcové souvislosti
(179)
Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges v souvislosti s privatizací budov, které nakonec prodala skupině Bavaria, neuspořádala žádné plně otevřené, transparentní a nediskriminační nabídkové řízení nezatížené zvláštními podmínkami. Původně však společnost Neuwoges i přesto vyzvala k předložení nabídek 72 potenciálních kupujících. Společnost Neuwoges tvrdí, že adresáty vybrala více méně náhodně a že tento výběr nelze považovat za reprezentativní vzorek celého trhu. Po rozeslání této první výzvy k vyjádření zájmu navázala ještě některé další kontakty, mimo jiné i se skupinou Bavaria, kterou původně neoslovila.
7.4.2.2. Výsledek nabídkového řízení
(180)
Z doručených nabídek, jejichž počet není znám, bylo vybráno pět, které se jevily jako „realizovatelné“ (110). Dvě z nich byly nicméně odmítnuty, protože potenciální kupující uvedli, že z časových důvodů nejsou schopni předložit úplnou nabídku. Dvě nabídky pak byly odmítnuty z ekonomických důvodů. Pátá nabídka, kterou předložila realitní společnost Felske, byla odmítnuta z toho důvodu, že nabídnutá cena byla považována za příliš nízkou (společnost Felske nabídla […] EUR za m2, což odpovídalo celkové kupní ceně […] EUR). Kromě těchto pěti zmíněných nabídek byly podány ještě tři další, z nichž jednu předložila skupina Bavaria a ostatní dvě nabídky pak zájemci, kteří k předložení nabídky nebyli vyzváni. S jedním z těchto dvou zájemců, kteří svou nabídku předložili sami od sebe, se začalo i jednat, ale jeho nabídka byla nakonec zamítnuta, a to opět z blíže neupřesněných ekonomických důvodů (111).
(181)
Po ukončení jednání musela smlouvy schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges. Když obchodní vedení předložilo smlouvy dozorčí radě, argumentovalo tím, že vyšší cenu nelze vyjednat, protože smlouvy se týkají pouze zřízení práva stavby na pozemcích (a nikoli jejich přímého prodeje), že prováděním sanačních prací je pověřena společnost BRG a že budovy bude po dobu dalších 30 let obhospodařovat společnost Neuwoges (112). Na otázku, čím je dán rozdíl oproti posudku z roku 1997, odpovědělo obchodní vedení stejně jako již předtím, že vyšší cena je v rámci tohoto obchodu nedosažitelná (113).
7.4.2.3. Hodnocení
(182)
Nabídkové řízení sice nelze považovat za otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, i tak ale umožňuje vyvodit určité závěry týkající se stavu nabídky na trhu. V souvislosti s tím je důležitá také zřejmá skutečnost, že bylo předloženo i několik nabídek ze strany neoslovených zájemců. Tato skutečnost je dokladem toho, že i potenciální kupující, kteří nebyli mezi původně kontaktovanými 72 podniky, se o tomto řízení dozvěděli a mohli se ho zúčastnit.
(183)
Z toho, jakým způsobem společnost Neuwoges nabídky posoudila, je zřejmé, že nabídku skupiny Bavaria považovala společnost Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) za nejlepší nabídku, jakou bylo na trhu možné získat. Argument společnosti Neuwoges, že přinejmenším nabídka společnosti Felske byla příznivější, neobstojí. Cena, kterou společnost Felske nabídla ([…] EUR), byla sice vyšší než konečná částka, kterou předem vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR), nutno ovšem připomenout, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu musí být posuzován jako celek, jehož celková hodnota ([…] EUR) cenu nabídnutou společností Felske převyšuje.
(184)
Na pozadí těchto argumentů je třeba konstatovat, že nabídkové řízení nebylo sice dostatečně kvalifikované, aby samo o sobě mohlo platit jako důkaz toho, že nabídka skupiny Bavaria byla nejlepší nabídkou na trhu, přesto však tímto směrem jasně ukazuje. V každém případě však toto omezené nabídkové řízení nepřináší nic, co by opravňovalo k domněnce, že společnost Neuwoges měla v rozhodné době (1997-1998) nějakou lepší nabídku.
7.4.3. Jiné druhy obchodů uzavřené v předmětné době
7.4.3.1. Celkový rámec jejich posuzování
(185)
Velmi užitečné je přezkoumání předmětného obchodu na základě jeho srovnání s jinými podobnými druhu obchodů, které byly na trhu nabízeny v předmětné době (1997-1998).
(186)
V případě předmětného obchodu se jedná o typický obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Dohody o prodeji a zpětném leasingu přirozeně patří mezi obchody s nástroji financování. Poskytovatel leasingové půjčky poskytne na základě koupě určité nemovitosti od příjemce leasingové půjčky tomuto příjemci likvidní prostředky, případně financuje rozsáhlejší investice, mezi něž patří například sanace starších budov. Aby daná nemovitost mohla i nadále sloužit, ať už komerčním, nebo jiným účelům, koupí si příjemce leasingové půjčky tuto nemovitost na leasing zpátky, čímž pak po dobu trvání leasingové smlouvy umořuje (v úplném nebo částečném rozsahu) investici poskytovatele leasingové půjčky.
(187)
Dohoda o prodeji a zpětném pronájmu se jakožto obchod s nástrojem financování do určité míry podobá bankovním úvěrům a hypotékám. Zároveň se však od nich v důležitých ohledech liší a tyto rozdíly nelze opomenout. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu umožňuje prodávajícímu/příjemci leasingu zajistit financování rozsáhlejších investic a obratem získat použitelné likvidní prostředky, aniž by byl odkázán na vlastní kapitál. To znamená, že příjemce leasingu má k dispozici vlastní kapitál a dodatečně získané likvidní prostředky, které může využít k dalším investicím, čili je schopen realizovat investice, na které by kvůli nedostatku vlastního kapitálu nebo vysoké míře zadlužení nezískal žádný obvyklý úvěr. Vzhledem k tomu, že kupující/poskytovatel leasingu musí svou vstupní investici refinancovat a dosáhnout při tom určitého zisku, je sazba leasingového úroku zpravidla vyšší než úroková sazba u srovnatelného bankovního úvěru (což je blíže vysvětleno v následujícím oddíle). Po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy musí příjemce leasingu nemovitost buď odkoupit zpět, nebo tato nemovitost zůstává ve vlastnictví poskytovatele leasingu, který ji pak může využívat. To znamená, že výše leasingového úroku závisí na zůstatkové hodnotě nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Jelikož zůstatková hodnota je zvláště v případě dlouhodobých leasingových smluv často jen těžko předvídatelná, představuje pro poskytovatele leasingu rizikový faktor, který se odráží ve výši leasingového úroku. Běžné bankovní úvěry s sebou takové riziko nenesou a hypotéky jen v určité míře.
(188)
V důsledku toho nejsou leasingové úroky a úrokové sazby vztahující se na úvěry či hypotéky zcela srovnatelné. Na základě srovnání leasingového úroku požadovaného v případě předmětného obchodu s průměrnými úrokovými sazbami, které se v dané době (1997-1998) vztahovaly na úvěry či hypotéky, nelze jednoznačně stanovit, zda požadovaný leasingový úrok byl v dané době (1997-1998) tržně přiměřený. Lze nicméně posoudit, zda byl tento leasingový úrok natolik vysoký, že by tehdy na takový obchod žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepřistoupil.
7.4.3.2. Hodnocení
(189)
V případě předmětného právního úkonu činila původní roční výše leasingového úroku […] % celkového objemu investic. Vlivem indexace splatné částky hodnotou […] % za rok bude hodnota leasingového úroku na konci doby trvání smluv činit […] %, což odpovídá průměrnému leasingovému úroku ve výši […] % za rok. Pro srovnání: Kdyby se společnost Neuwoges rozhodla, že leasingový úrok nebude indexovat, zůstal by po celých 30 let trvání smluv ve výši […] % ročně. „Přirážka“ je tudíž cenou za rozhodnutí splácet na začátku doby trvání smluv nižší a na jeho konci vyšší leasingové úroky, a nikoli tedy úroky, jejichž výše by se po celou dobu trvání smluv neměnila.
(190)
Především je třeba připomenout, že posouzení leasingového úroku na základě jeho srovnání s běžnými úrokovými sazbami u jiných obchodů provedl Landgericht Rostocku. Konstatoval, že lze jen těžko odhadovat, jak se během 30 let mohou vyvíjet úrokové sazby u hypoték, ve fázích s vyššími úroky je nicméně možné počítat s úroky přes 10 %. Průměrná výše leasingového úroku, který měla platit společnost Neuwoges, nebyla tudíž podle názoru soudu tržně nepřiměřená.
(191)
Údaje, na jejichž základě lze takové srovnání provést, jsou jen zcela všeobecné. Ze všech shromážděných údajů Německé spolkové banky (Deutsche Bundesbank, dále jen: DBB), které se vztahují k lednu 1998 (doba, kdy byl uskutečněn předmětný právní úkon), je za relevantní možno považovat dva druhy úrokových sazeb. V prvním případě se jedná o úrokové sazby „hypotečních úvěrů na stavební pozemky s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let“, které jsou zajímavé z toho důvodu, že k zajištění úvěru by bylo možné využít i bytový fond ve vlastnictví společnosti Neuwoges (bez ohledu na to, zda by takový úvěr splňoval všechny formální předpoklady hypotéky). Ve druhém případě by pro účely srovnávání bylo možné použít úrokové sazby pro „dlouhodobé úvěry s pevnou úrokovou sazbou pro podniky a osoby samostatně výdělečně činné od 500 000 EUR do 5 milionů EUR“, protože společnost Neuwoges byla považována za podnik (hypotéky si berou zpravidla spíše soukromé osoby, které v dané nemovitosti samy bydlí a dále ji nepronajímají).
(192)
Podle DBB dosahovala průměrná úroková sazba u německých hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let v lednu 1998 výše 6,40 % ročně. Úrokové sazby se u tohoto druhu úvěrů tehdy pohybovaly zpravidla v rozmezí od 6,17 % ročně (spodní hranice) do 6,97 % ročně (horní hranice). U dlouhodobých úvěrů s pevnou úrokovou sazbou činila průměrná úroková sazba v lednu 1998 6,35 % ročně a pohybovala se v rozpětí od 5,55 % (spodní hranice) do 7,73 % ročně (horní hranice). DBB ovšem neuvádí žádný údaj o průměrné době trvání takového „dlouhodobého“ úvěru. Lze nicméně vyjít z předpokladu, že průměrná doba trvání nepřesahovala 10 let a pravděpodobně byla kratší (114).
(193)
Při srovnávání leasingového úroku spláceného společností Neuwoges s úrokovými sazbami, které uvádí DBB a které se vztahují na úvěry poskytované v témže období (tj. v lednu 1998), je třeba zohlednit následující aspekty:
-
Průměrná roční výše leasingového úroku za třicetileté období trvání smluv dosahuje […] %. Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges se na základě svého vlastního uvážení rozhodla, že na začátku tohoto období bude platit nižší leasingové úroky a že někdy později se sazba leasingového úroku zvýší, aby se rozdíl vyrovnal. Toto rozhodnutí má svoji cenu: Kdyby se totiž společnost Neuwoges rozhodla pro leasingové úroky, které budou mít od začátku pevnou úrokovou sazbu, musela by pak platit jen úroky s roční sazbou […] % (115). Výše splátek uváděných DBB se vztahuje úvěry s pevnou úrokovou sazbou, tzn. na úvěry, jejichž úroková sazba je v každém roce stejně vysoká. Kdybychom předpokládali, že by společnost Neuwoges byla tehdy v situaci, kdy by si vyjednala úvěr s podobnými platebními podmínkami (tzn., že by na začátku období platila nižší úroky než k jeho konci), musela by za to i tehdy zaplatit určitou cenu (z týchž důvodů jako v případě obchodu se skupinou Bavaria) (116). Úrokové sazby DBB by proto měly být srovnávány se stálou sazbou leasingového úroku ve výši […] %.
-
Leasingový úrok byl stanoven na období 30 let. I při roční indexaci bylo možné spočítat už na začátku doby trvání smlouvy průměrnou výši leasingového úroku pro celou dobu trvání smlouvy. Úrokové sazbou pro hypotéční úvěry uváděnou DBB jsou stanoveny pouze na dobu 10 let (bylo vysvětleno výše, že není známo, na jak dlouhé období byly stanoveny úroky pro podniky; lze nicméně vycházet z předpokladu, že to nebylo více než 10 let). Nejvhodnější referenční hodnotu by představovaly úrokové sazby stanovené na dobu 30 let. Takové údaje však DBB nezveřejňuje. Obecně platí, že úvěry s pevnou úrokovou sazbou se s narůstající dobou splatnost prodražují. Z číselných údajů uváděných DBB pro období ledna 1998 například vyplývá, že u pevně úročených hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 5 let byla průměrná úroková sazba 5,85 %, zatímco v případě úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let dosahovala úroková sazba výše 6,40 %. Lze tudíž oprávněně předpokládat, že v případě úvěru s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let by úroky byly výrazně vyšší než průměrné úrokové sazby uváděné DBB, které dosahují 6,35 %, resp. 6,40 %.
-
Německá spolková banka (DBB) uvádí jak průměrnou úrokovou sazbu, tak i úrokové rozpětí, které se opírají o velký počet úvěrových smluv, které byly v Německu uzavřeny od ledna 1998. Výše leasingového úroku stanoveného společnosti Neuwoges odráží implicitní riziko, které je s obchodem se skupinou Bavaria spojeno. Největší riziko, kterému byla skupina Bavaria vystavena, bylo riziko úvěrové, tj. riziko, že společnost Neuwoges se dostane do platební neschopnosti nebo z nějakého jiného důvodu přestane být schopna plnit svůj závazek splácet požadovaný leasingový úrok. I banka by před poskytnutím úvěru posuzovala bonitu společnost Neuwoges. Klienti s nižší bonitou (nebo klienti, kteří pro banku představují vyšší riziko) musejí zpravidla platit vyšší úroky, které tyto vyšší riziko vyrovnávají (117). Jak bylo vyloženo v oddíle 7.3.1, společnost Neuwoges měla vzhledem ke svému dosti vysokému zadlužení a ke skutečnosti, že její vlastní kapitál byl vázán v jiných investičních záměrech, jen omezené možnosti uzavírání nových úvěrových smluv. Kdyby některá banka byla i přesto ochotna společnosti Neuwoges úvěr poskytnout, zohlednila by tyto aspekty při stanovení výše úrokové sazby. Úrokové sazby u úvěrů poskytovaných zadluženějším podnikům, které do své investice mohou vložit jen nevelký vlastní kapitál, bývají vyšší. Srovnávání výše leasingového úroku placeného společností Neuwoges s úrokovými sazbami u úvěrů, které byly tehdy na trhu dostupné, by z těchto důvodů mělo zohledňovat vyšší úrokové sazby v rámci rozpětí uváděných DBB (118).
-
Jak již bylo zmíněno, leasingová společnost musí svou vstupní investici (což je v tomto případě především kupní cena za budovy a sanační náklady) refinancovat. Výše úrokové sazby, kterou za své vlastní refinancování musí zaplatit, závisí na různých faktorech, mezi něž patří například její vlastní velikost, zadluženost a nemovitosti v jejím portfoliu. Tato úroková sazba je přesto pouze první krok, protože předmětná leasingová společnost (skupina Bavaria) musí kompenzovat riziko, které nese: riziko změny úrokových sazeb (které je spojeno s tím, že svou vlastní investici musí refinancovat při pohyblivé úrokové sazbě, zatímco leasingové splátky jsou úročeny pevnou sazbou); úvěrové riziko (výše zmíněná možnost, že se společnost Neuwoges dostane do platební neschopnosti a skupina Bavaria nezíská nesplacenou část úvěru zpátky); a riziko zůstatkové hodnoty (nejistota ohledně toho, jakou hodnotu budou mít příslušné nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy). Leasingová společnost má pravděpodobně i nějaké režijní náklady, které se rovněž musejí promítnout do výše leasingového úroku (119). A kromě toho chce leasingová společnosti také dosáhnout určitého zisku, a toto tedy také zohledňuje při stanovení výše leasingového úroku (120). I kdyby skupina Bavaria byla v situaci, že by svou investici byla schopna refinancovat při nižší úrokové sazbě, než jakou by společnost Neuwoges zaplatila za bankovní úvěr, musela by se úroková sazba potřebná k refinancování o tyto různé složky zvýšit (rizikový příplatek, náklady a zisk), aby bylo možné docílit požadovaného leasingového úroku, tj. takového úroku, který by mohl být vyšší než úroková sazba u obvyklého úvěru.
(194)
Při zohlednění všech výše uvedených faktorů se leasingový úrok ve výši […] % ročně při pevné leasingové splátce (nebo i ve výši […] % při pevné leasingové splátce indexované o […] %, který se ovšem pro účely srovnávání jeví jako méně vhodný) ve srovnání s úrokovými sazbami za úvěry, které uvádí DBB, jeví jako vcelku rozumný. Je třeba připomenout, že číselné údaje, které uvádí DBB, by měly být přepočítány tak, aby odpovídaly například úvěrům s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let. Ačkoli nezbytnou korekci, která by umožnila stanovit vhodnou referenční hodnotu, nelze přesně kvantifikovat, rozdíl mezi průměrnými úrokovými sazbami u úvěrů/hypoték a leasingovým úrokem se zdá být dostatečně odůvodněný, a lze tudíž vyvodit závěr, že nic nenasvědčuje tomu, že leasingový úrok požadovaný skupinou Bavaria byl příliš vysoký. Komise proto dospěla k závěru, že leasingový úrok, který v rozhodné době (konec roku 1997 - začátek roku 1998) požadovala skupina Bavaria, byl tržně přiměřený.
7.4.4. Závěr
(195)
Dostupné informace poukazují na to, že obchod, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, by uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Příklady smluv, nabídkové řízení i srovnání s jinými finančními nástroji poukazuje na to, že obchod proběhl v souladu s podmínkami, které byly tehdy na trhu obvyklé, a že model skupiny Bavaria nebyl předražený.
7.5. DOPLŇUJÍCÍ HODNOCENÍ: ZBÝVAJÍCÍ PRVKY PODPORY A SLUČITELNOST S VNITŘNÍM TRHEM
(196)
Z primárního přezkumu, který Komise provedla, vyplynulo, že rozhodnutí společnosti Neuwoges přistoupit na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu bylo v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, tzn., že skupina Bavaria nebyla tímto obchodem nijak zvýhodněna, a nebyla jí tudíž touto cestou poskytnuta ani žádná podpora. Komise nicméně přezkoumala i otázku, zda by jiný výsledek - totiž případ, že by skupině Bavaria díky společnosti Neuwoges skutečně vznikla určitá výhoda - vedl nutně k závěru, že jejich obchod představuje státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem. Komise vyšla z hypotetického předpokladu, že by se společnost Neuwoges neřídila zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství a skupině Bavaria tak poskytla určitou výhodu, a na základě toho pak Komise prošetřila otázku, zda by se v případě předmětných opatření jednalo o státní podpory ve prospěch skupiny Bavaria a zda by tyto případné podpory bylo možné vykládat ve smyslu státní podpory slučitelné s vnitřním trhem.
7.5.1. Zbývající prvky podpory
7.5.1.1. Podnik
(197)
Poskytnutí veřejných prostředků lze klasifikovat jako státní podporu jen tehdy, pokud je jejich příjemcem „podnik“ ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle ustálené judikatury Soudního dvora zahrnuje pojem podniku jakoukoli entitu vykonávající hospodářskou činnost (121). Hospodářskou činností je každá činnost spočívající v nabízení zboží nebo poskytování služeb na trhu (122).
(198)
Skupina Bavaria vykonává řadu hospodářských činností, jako jsou obchodní investice do nemovitostí a pronajímání těchto nemovitostí hospodářským subjektům i soukromým osobám. Skupina Bavaria je tudíž podnik ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
7.5.1.2. Využití státních prostředků a přičitatelnost státu
(199)
Opatření musí být přičitatelná státu a financována ze státních prostředků. Podle judikatury Soudního dvora ve věci Stardust Marine (123) mohou toto kritérium splňovat také státní podpory, které nejsou financovány přímo ze státního rozpočtu, nýbrž prostředky podléhají kontrole státu, jemuž je také přičitatelné rozhodnutí o převedení těchto prostředků.
(200)
Společnost Neuwoges je ve 100 % vlastnictví města Neubrandenburg, a je tudíž veřejným podnikem ve smyslu čl. 2 písm. b) směrnice Komise 2006/111/ES, na niž se odvolává Soudní dvůr v rozsudku ve věci Stardust Marine (124). Město Neubrandenburg je držitelem veškerých obchodních podílů společnosti Neuwoges a jakožto jediný společník může prostřednictvím dozorčí rady a valné hromady podstatným způsobem ovlivňovat řízení této společnosti. Komise dospěla proto k závěru, že město má možnost usměrňovat používání prostředků společnosti Neuwoges. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byly tudíž použity státní prostředky.
(201)
V otázce přičitatelnosti státu Komise konstatuje, že město Neubrandenburg se podle dostupných informací rozhodující měrou podílelo na uskutečnění obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Obchod musela schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges, jejíž členové jednali podle pokynů města. Také podklady svědčí o tom, že dozorčí rada se na sjednání smluv aktivně podílela. Komise je tudíž toho názoru, že uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu je třeba přičítat státu.
7.5.1.3. Selektivita
(202)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU je opatření považováno za státní podporu jen tehdy, když zvýhodňuje určité podniky nebo určitá odvětví výroby. Pojem státní podpory tudíž zahrnuje pouze taková opatření ve prospěch podniků, která těmto podnikům poskytují selektivní výhodu.
(203)
Jelikož předmětné opatření mělo charakter dvoustranného obchodu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, byla by každá výhoda, kterou by společnost Neuwoges skupině Bavaria poskytla, selektivní, protože žádný jiný podnik by tehdy takovou možnost neměl.
7.5.1.4. Narušení hospodářské soutěže a účinky na obchod
(204)
Veřejné příspěvky poskytované podnikům představují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU jen tehdy, když narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž a ovlivňují obchod mezi členskými státy. Pokud příspěvek poskytnutý některým státem určitému podniku posílí postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže oproti jeho konkurenci, jedná se o opatření, které narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž (125). Z předpokladu narušení hospodářské soutěže se vychází tudíž v situaci, kdy podniku působícímu v rámci liberalizovaného hospodářského odvětví, ve kterém probíhá nebo může probíhat hospodářská soutěž, poskytne stát určitou finanční výhodu.
(205)
Podle ustálené judikatury Soudního dvora Evropské unie je podpora podniku působícímu na vnitřním trhu charakterizována tím, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy (126).
(206)
Skupina Bavaria je konkurentem dalších nemovitostních fondů a profesionálních investorů z Německa a dalších členských států Unie na poli investorských firem a možností investic. Finanční výhoda poskytnutá skupině Bavaria by posílila hospodářské postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže, a byla by to tudíž výhoda, která by mohla narušit hospodářskou soutěž. Jelikož trh s realitními investicemi je trhem celoevropským, posílila by každá finanční výhoda skupiny Bavaria tržní postavení tohoto podniku oproti jeho konkurentům z ostatních členských států, a měla by tudíž účinek na obchod mezi členskými státy.
7.5.1.5. Závěr
(207)
Za předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by - v rozporu s výše předestřeným primárním závěrem Komise - nebyl v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, a skupině Bavaria by tudíž byla poskytnuta výhoda, by bylo nutné vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představoval státní podporu. V rámci této hypotézy by tudíž bylo nutné přezkoumat, zda by tuto případnou státní podporu bylo možné považovat za slučitelnou s vnitřním trhem.
7.5.2. Slučitelnost s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU
(208)
Podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU mohou být za slučitelné s vnitřním trhem považovány „podpory, které mají usnadnit rozvoj určitých hospodářských činností nebo hospodářských oblastí, pokud nemění podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem“. Při použití čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU musí Komise prověřit pozitivní a žádoucí účinky opatření podpory a zvážit je oproti jeho negativním účinkům na podmínky obchodu, které vyplývají z jeho provedení.
(209)
Aby určité opatření podpory v tomto prověřování vyváženosti obstálo, musí splňovat pět podmínek. Opatření podpory musí zaprvé sloužit dobře vymezenému cíli společného zájmu. Zadruhé musí toto opatření představovat vhodný nástroj k dosažení tohoto cíle. Zatřetí musí být toto opatření nezbytné a musí mít motivační účinek. Začtvrté musí být toto opatření přiměřené. Zapáté nesmí tato podpora ovlivňovat podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.2.1. Cíl společného zájmu
(210)
Podle článků 3 a 174 SFEU je jedním z cílů Unie hospodářská a sociální soudržnost. Předpokladem upevňování hospodářské a sociální soudržnosti je zlepšování životního prostředí ve městech a zvyšování kvality života jejich obyvatel. Politika soudržnosti může přispívat k vytváření udržitelných společenství tím, že prostřednictvím integrovaných strategií pro obnovu, regeneraci a rozvoj městských i venkovských oblastí umožňuje zajistit řešení hospodářských, sociálních a ekologických problémů. Tohoto cíle je možné dosahovat různými způsoby (127).
(211)
Komise konstatuje, že cíl společnosti Neuwoges spočívá podle jejích stanov v zajišťování dostatečných možností bydlení v regionu. Komise dále konstatuje, že uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnost sledovala společnost Neuwoges určité (komunálně)politické cíle. Společnost Neuwoges tvrdí, že
-
po znovusjednocení Německa bylo v 90. letech minulého století důležitým politickým cílem zajistit ve východním Německu srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu; to vedlo k tomu, že byl vyvíjen tlak na urychlení privatizace a sanace bytových fondů ve východním Německu bez ohledu na to, zda to bylo ekonomicky smysluplné;
-
privatizace a sanace budov, jež byly předmětem smlouvy o prodeji a zpětném pronájmu, sloužily snaze města Neubrandenburg o zajištění vyhlídek do budoucna: společnost Neuwoges věřila, že její nabídka cenově dostupného bydlení v bytech vyšší kvality a privatizace těchto bytů (k níž se zavázala skupina Bavaria) zvýší přitažlivost Neubrandenburgu pro jeho občany.
(212)
Komise dále konstatuje, že skupina Bavaria přijala závazek, že se pokusí zajistit odprodej určitého procentuálního podílu bytů jejich tehdejším nájemníkům. Skupina Bavaria přitom nesměla požadovat volně stanovenou tržní cenu, nýbrž musela dodržet určité nejvyšší přípustné hranice (128). Smlouva sjednaná za těchto podmínek poskytovala tudíž tehdejším nájemníkům předmětných budov určitou výhodu.
(213)
Kdyby byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, skutečně klasifikován jako státní podpora, k čemuž ovšem nedošlo, pak by tato podpora sloužila uskutečňování výše uvedených politických cílů. Snaha zajistit v regionu dostatečné množství bytových prostor, přispívat k uskutečňování vnitrostátního politického cíle (vytvořit ve východním Německu po znovusjednocení srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu) a nabídnout obyvatelům cenově dostupné bydlení v bytech vyšší kvality (při zvýhodnění tehdejších nájemníků předmětných budov), a zajistit tak městu Neubrandenburg vyhlídky do budoucna, to vše může být považováno za dobře vymezené cíle společného zájmu. Podle názoru Komise by měl být proto obchod považován za opatření sloužící uskutečňování cíle společného politického zájmu.
7.5.2.2. Přiměřenost opatření
(214)
Je nesporné, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, splnil svůj cíl. Vedl k tomu, že budovy zakoupené skupinou Bavaria prošly celkovou sanací a byly zprivatizovány, přičemž tehdejším nájemníkům byly nabídnuty za nižší kupní cenu, a že se zvýšila nabídka kvalitních bytových prostor v regionu, čímž se zlepšily i vyhlídky města Neubrandenburg do budoucna.
(215)
Při hledání kupce budov a při posuzování svých možností podnikla společnost Neuwoges řadu kroků, které měly ve skutečnosti zajistit, aby v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu obsahoval nějakou podporu, byla tato podpora co nejmenší a omezovala se na dosažení kýžených cílů. Společnost Neuwoges především uspořádala omezené nabídkové řízení, vedla se skupinou Bavaria několikaměsíční jednání o podmínkách obchodu a na jeho konci byla přesvědčena o tom, že tento obchod představuje nejlepší nabídku na trhu. Žádné skutečnosti tudíž nenasvědčují tomu, že by podpora, kterou by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu případně obsahoval, překročila nezbytné minimum. Analýza uvedená v oddíle 7.3, v jejímž rámci byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu porovnán s různými dalšími možnostmi (např. sanace budov za pomoci úvěru nebo přímý prodej), ukázala, že k dispozici tehdy nebyla žádná alternativa, která by umožňovala dosáhnout týchž cílů bez poskytnutí určité podpory nebo s podporou v menší výši. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu a každá podpora, kterou by případně obsahoval, představovaly tudíž vhodný nástroj k dosažení cílů společného zájmu.
7.5.2.3. Nezbytnost a motivační účinek
(216)
Vyjdeme-li z předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skutečně obsahoval státní podporu, bylo by třeba dále prověřit, zda tato podpora měla nějaký motivační účinek. Společnost Neuwoges a skupina Bavaria jednaly o podmínkách obchodu několik měsíců. Skupina Bavaria by patrně nepřistoupila na obchod, který by neodpovídal jejímu „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“. Kdyby realizovaný obchod, který stál nakonec na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“, jejž nabídla skupina Bavaria, obsahoval státní podporu, pak je zcela nepochybné, že skupina Bavaria by na tento obchod bez této podpory nepřistoupila.
7.5.2.4. Přiměřenost
(217)
Komise již dříve poukázala na to, že cíle, které společnost Neuwoges při uzavírání předmětného obchodu sledovala, musí být považovány za důležité. Sanace a privatizace budov, jakož i jejich odprodej nájemníkům za nižší cenu představovaly důležitý příspěvek ke zlepšení hospodářské a sociální soudržnosti Unie. Zároveň platí, že výše částky poskytnuté jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně omezená, a omezené byly tudíž i případné nepříznivé účinky opatření spočívající v narušování hospodářské soutěže. Vzhledem k těmto skutečnostem byla každá případná podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, ve vztahu k uskutečňovanému cíli přiměřená.
7.5.2.5. Nebyly prokázány žádné účinky na podmínky obchodu, jež by byly v rozporu se společným zájmem
(218)
Je třeba připomenout, že výše částky poskytnuté skupině Bavaria jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně velmi nízká. Omezené byly tudíž i účinky opatření na podmínky obchodu. Postavení skupiny Bavaria, která přinejmenším potenciálně konkurovala ostatním účastníkům hospodářské soutěže (včetně účastníků z jiných členských států), by se sice zlepšila každá podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, avšak rozsah účinků této podpory závisí na výši poskytnuté částky. Jelikož postavení skupiny Bavaria v rámci hospodářské soutěže by se díky ní zlepšilo jen velmi málo, lze vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, pokud by nějakou podporu obsahoval, neovlivnila podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.3. Závěr v otázce zbývajících prvků podpory a slučitelnosti s vnitřním trhem
(219)
Pokud obchod na principu prodeje a zpětného leasingu přinesl skupině Bavaria nějakou výhodu, vyvodila Komise na základě důvodů uvedených v oddíle 7.5.2 závěr, že se jednalo o státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Komise nicméně konstatuje, že každá podpora získaná v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
7.6. ZÁVĚR V OTÁZCE POSKYTNUTÍ PODPORY A SLUČITELNOSTI S VNITŘNÍM TRHEM
(220)
Z analýzy hodnoty obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges, ze srovnání s jinými možnými obchody a přezkoumání tržní přiměřenosti předmětného obchodu lze vyvodit závěr, že předmětný obchod je v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges se uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu chovala způsobem, pro který by se rozhodl i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Zdůrazněna musí být především okolnost, že se nenabízela žádná jiná, ekonomicky zajímavější alternativa a že podmínky obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu musely být považovány za podmínky, které byly v rozhodném období (1997-1998) tržně přiměřené, jak o tom svědčí srovnání s dostupnými referenčními údaji i jiné nabídky, které byly výsledkem nabídkového řízení.
(221)
Komise proto dospěla k nutnému závěru, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, protože společnost Neuwoges se chovala způsobem odpovídajícím chování hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Jelikož v rámci předmětného opatření nedošlo k žádnému zvýhodnění, není splněna jedna z podmínek nezbytných pro klasifikaci tohoto opatření jako státní podpory; předmětné opatření tudíž nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(222)
Vedle primárního zjištění, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, a neobsahoval tudíž žádnou státní podporu, dospěla Komise rovněž k dodatečnému závěru, že by se v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skupině Bavaria nějakou výhodu přinesl, jednalo skutečně o státní podporu. Tato státní podpora by však byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
Článek 2
V případě, že by právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), přeci jen státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU představoval, je tato podpora slučitelná s vnitřním trhem ve smyslu čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
Článek 3
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 16. září 2014.
DÉCISION (UE) 2015/507 DE LA COMMISSION
du 16 septembre 2014
concernant la mesure SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007) mise en œuvre par l’Allemagne
[notifiée sous le numéro C(2014) 6411]
(Le texte en langue allemande est le seul faisant foi.)
(Texte présentant de l'intérêt pour l'EEE)
LA COMMISSION EUROPÉENNE,
vu le traité sur le fonctionnement de l’Union européenne, et notamment son article 108, paragraphe 2, premier alinéa,
après avoir invité les parties intéressées à présenter leurs observations conformément audit article (1), et vu les observations qui lui ont été transmises,
considérant ce qui suit:
1. PROCÉDURE
(1)
Le 30 mars 2007, Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (ci-après «NEUWOGES») a, en vertu de l’article 20, paragraphe 2, du règlement (CE) no 659/1999 du Conseil (2), déposé une plainte auprès de la Commission dénonçant l’octroi d’une aide d’État illégale à Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG et Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (ci-après «BAVARIA 1» et «BAVARIA 2»; ensemble «BAVARIA») sous la forme d’un bail emphytéotique (ci-après le «bail») et d’un contrat d’administration générale (ci-après le «CAG»). NEUWOGES a demandé que soit ouverte une procédure formelle d’examen en vertu de l’article 108, paragraphe 2, du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne (TFUE).
(2)
Les 6 août 2007, 14 mai 2008, 6 avril 2009 et 3 février 2012, la Commission a demandé un complément d’informations à l’Allemagne. L’Allemagne a répondu les 4 septembre 2007, 12 octobre 2007, 17 octobre 2007, 11 juillet 2008, 14 juillet 2008, 12 décembre 2008, 30 juin 2009 et 28 février 2012. NEUWOGES a transmis des observations les 30 mai 2007, 5 novembre 2007, 26 février 2008, 15 juillet 2008, 30 septembre 2008, 18 décembre 2008, 6 mars 2009, 4 juin 2009, 15 juillet 2009, 26 août 2009, 22 septembre 2009 et 19 janvier 2012. BAVARIA a fait part de ses observations le 13 mai 2008.
(3)
Le 28 novembre 2008, le Landgericht Rostock (ci-après le «LG Rostock») a rendu son jugement dans l’affaire BAVARIA/NEUWOGES. BAVARIA avait intenté un procès contre NEUWOGES pour non-exécution du contrat conclu entre les deux parties. NEUWOGES avait ensuite fait valoir que le contrat comportait des aides d’État illégales et incompatibles avec le marché intérieur et, partant, était entaché de nullité. Le LG Rostock est arrivé à la conclusion selon laquelle BAVARIA n’avait bénéficié d’aucun avantage et que, par conséquent, il ne saurait être question d’une aide d’État au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE. NEUWOGES a interjeté appel de ce jugement. La procédure est encore pendante devant l’Oberlandesgericht Rostock (ci-après l’«OLG Rostock»). Par ailleurs, BAVARIA a intenté une action en justice devant le Verwaltungsgericht Greifswald (ci-après le «VG Greifswald») afin d’avoir accès, par voie judiciaire, au contenu de tous les actes de NEUWOGES ou de la ville de Neubrandenburg concernant ces contrats. Cette procédure est encore pendante.
(4)
Par lettre du 4 juin 2009, NEUWOGES a invité la Commission, conformément à l’article 265, paragraphe 2, du TFUE, à ouvrir la procédure formelle d’examen dans un délai de deux mois.
(5)
Par lettre du 29 juillet 2009, la Commission a communiqué à NEUWOGES son appréciation préliminaire, à savoir que ni le bail ni le CAG ne contiennent d’éléments constitutifs d’aides d’État au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE.
(6)
Par lettre du 26 août 2009, la plaignante a contesté cette appréciation préliminaire, invitant la Commission d’introduire la procédure formelle d’examen dans un délai de deux semaines.
(7)
Les services de la Commission ont informé NEUWOGES, par lettre du 15 septembre 2009, qu’ils lui transmettraient une lettre supplémentaire contenant une appréciation des dernières observations de NEUWOGES. Par lettre du 22 septembre 2009, NEUWOGES a informé la Commission de son désaccord avec la proposition de cette dernière.
(8)
Le 9 octobre 2009, NEUWOGES a formé un recours devant le Tribunal de l’Union européenne, lui demandant d’annuler la décision prétendument contenue dans la lettre de la Commission du 29 juillet 2009 ou, à titre subsidiaire, de constater qu’en refusant d’introduire la procédure formelle d’examen en vertu de l’article 108, paragraphe 2, du TFUE, la Commission s’est abstenue d’agir. Le 9 janvier 2012, le Tribunal a rejeté le recours en annulation au motif qu’il était irrecevable et le recours en carence au motif qu’il était dénué de fondement (3).
(9)
Par lettre du 19 janvier 2012, NEUWOGES a une fois de plus invité la Commission à lancer la procédure formelle d’examen en vertu de l’article 108, paragraphe 2, du TFUE.
(10)
Par lettre du 21 mars 2012, la Commission a informé l’Allemagne de sa décision d’ouvrir la procédure formelle d’examen. Cette décision (ci-après «la décision d’ouverture de la procédure») a été publiée au Journal officiel de l’Union européenne (4). La Commission a invité les intéressés à présenter leurs observations sur la mesure en cause. Le 22 mars 2012, NEUWOGES a formé un pourvoi contre l’ordonnance du Tribunal du 9 janvier 2012. La Cour a rejeté le pourvoi le 15 novembre 2012 au motif qu’il était sans objet (5).
(11)
La Commission a reçu les observations de NEUWOGES les 17 juillet 2012, 2 octobre 2012, 4 avril 2013 et 15 avril 2014 et celles de BAVARIA les 18 juin 2012 et 22 avril 2013. Les observations ont été transmises à l’Allemagne les 7 août 2012 et 16 septembre 2013. À la demande du gouvernement fédéral allemand, la ville de Neubrandenburg a pris position les 23 juillet 2012 et 28 septembre 2012; le Land de Berlin a transmis ses observations les 16 mai 2012, 28 septembre 2012 et 30 septembre 2013.
2. DESCRIPTION DES MESURES
(12)
NEUWOGES est une société à responsabilité limitée de droit allemand, dont la ville de Neubrandenburg détient 100 % des parts. L’objectif de NEUWOGES est de fournir des logements abordables à de larges pans de la population de la ville de Neubrandenburg et des environs. La société possède aujourd’hui 33 % de tous les logements de la ville. BAVARIA 1 et BAVARIA 2 sont des sociétés en commandite tout spécialement créées pour traiter avec NEUWOGES et détenues majoritairement par des fonds immobiliers fermés. BAVARIA 1 est détenue par BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) et BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), tandis que BAVARIA 2 est détenue à 100 % par Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Les parts dans BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG ainsi que dans Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn sont aux mains d’investisseurs privés. Les deux fonds ont été lancés et distribués par Berliner Immobilien-Holding GmbH, qui, jusqu’au 1er janvier 2006, appartenait à la Bankgesellschaft Berlin et, depuis, est la propriété directe exclusive du Land de Berlin.
(13)
NEUWOGES est entre autres propriétaire de plusieurs terrains à Neubrandenburg, sur lesquels se trouvent douze immeubles d’habitation, dotés d’un total de 557 unités résidentielles et de plusieurs unités commerciales. Le 21 janvier 1998, NEUWOGES et BAVARIA ont conclu le bail et le CAG (ci-après les «contrats en cause» ou ensemble l’«opération de cession-bail»).
2.1. BAIL EMPHYTÉOTIQUE
(14)
Le 21 janvier 1998, NEUWOGES et BAVARIA ont conclu un contrat de leasing de terrains et d’achat de bâtiments pour douze bâtiments dotés d’un total de 557 unités résidentielles. Dans le cadre de ce contrat, BAVARIA a obtenu l’emphytéose sur les terrains pour une période de soixante-quinze ans et a acquis les bâtiments.
(15)
Le bail se compose de deux grandes parties:
a)
d’une part, BAVARIA s’est engagée à verser un total de […] (6) EUR (7) à NEUWOGES: […] EUR de canon emphytéotique capitalisé sur les biens fonciers pour la période courant jusqu’au 31 décembre 2028 et […] EUR comme prix d’achat des bâtiments;
b)
d’autre part, à partir du 1er janvier 2029 et pour une période de dix ans, BAVARIA devra s’acquitter chaque année d’un canon emphytéotique de […] % de la valeur actuelle du terrain, c’est-à-dire de […] EUR par mètre carré (EUR/m2), soit […] EUR par an. Pour la durée résiduelle du bail, il est prévu d’adapter le canon à l’indice des prix du coût de la vie, pour autant que ladite adaptation ne soit pas supérieure à […] %.
(16)
En 1997, NEUWOGES a fait déterminer la valeur des biens-fonds (bâtiments et terrains) par des experts en interne, avant de conclure le bail avec BAVARIA. Selon cette expertise, la valeur des biens-fonds s’élevait à […] EUR. En 2007, NEUWOGES a également chargé un expert externe de réaliser une expertise supplémentaire de la valeur de marché des biens-fonds pour l’année 1997. D’après l’expertise de 2007, la valeur des biens-fonds pour 1997 a été estimée à […] EUR.
La loi relative aux aides à l’amortissement des dettes anciennes
(17)
Le bail a été conclu avec en toile de fond la loi relative aux aides à l’amortissement des dettes anciennes (8) (ci-après la «LADA»). Après la réunification allemande en 1990, les anciennes sociétés collectives de logement d’Allemagne de l’Est ont été transformées en sociétés de logement municipales juridiquement indépendantes. Les éléments d’actif et de passif des premières ont été transférés aux secondes, ce qui a représenté une lourde charge pour ces nouvelles entreprises. Afin que les entreprises de logement soient pérennes, le législateur allemand a adopté la loi relative aux aides à l’amortissement des dettes anciennes (LADA), entrée en vigueur le 27 juin 1993.
(18)
En vertu de la LADA, les sociétés de logement municipales d’Allemagne de l’Est pouvaient, sur demande, obtenir que leurs dettes anciennes soient prises en charge. En vertu de l’article 4, paragraphes 1 et 2, de la LADA, un allègement partiel pouvait être octroyé pour les dettes anciennes dont le montant dépassait 76,69 EUR/m2, mais sans dépasser 434,60 EUR par m2. En contrepartie, l’entreprise de logement devait accepter certaines obligations. C’est ainsi qu’elle devait, par exemple, mettre tout en œuvre pour privatiser 15 % des logements (article 4, paragraphe 5, première phrase, lu conjointement avec l’article 5), disposer d’un plan d’affaires en vue de la privatisation, de la modernisation et de la réhabilitation rapides de son parc de logements (article 4, paragraphe 5, deuxième phrase), ainsi que rendre compte de l’état de son programme d’investissement et des résultats de la privatisation (article 4, paragraphes 5 à 7). Selon la version de la loi en vigueur au moment concerné (1997/1998), les entreprises de logement avaient jusqu’au 31 décembre 2003 pour s’acquitter de leur obligation de privatisation. Si une entreprise de logement ne remplissait pas son obligation de privatisation (c’est-à-dire qu’elle ne s’efforçait pas de manière intensive de privatiser ses logements), elle devait rembourser le dégrèvement déjà obtenu.
(19)
Les entreprises de logement devaient verser un certain pourcentage des recettes tirées de la privatisation au-delà de 76,69 EUR/m2 au fonds d’amortissement de l’héritage (ci-après le «fonds d’amortissement»). À cette époque (1997/1998), l’article 5, paragraphe 2, de la LADA disposait que 45 % du produit de cession devaient être reversés pour toutes les privatisations jusqu’au 31 décembre 1998. Pour les privatisations jusqu’au 31 décembre 2000 ou jusqu’au 31 décembre 2003, la part des recettes a été fixée à 50 % et/ou à 55 %. Lorsque la privatisation prenait la forme de la constitution d’une emphytéose (au lieu de la vente directe des bâtiments et terrains, seuls les bâtiments étaient vendus et une emphytéose était constituée sur les terrains), le produit de la cession sur lequel se fondait le calcul des obligations de reversement consistait dans le prix des bâtiments et la valeur actuelle de la redevance emphytéotique convenue (article 5, paragraphe 2).
(20)
Au cours de l’année 1995, il s’est avéré que la forme de privatisation envisagée initialement - c’est-à-dire la vente aux locataires - ne conduirait probablement pas au taux de privatisation de 15 % exigé. Par conséquent, la Kreditanstalt für Wiederaufbau (ci-après la «KfW»), qui était responsable de la gestion de l’aide à l’amortissement des dettes anciennes, a également commencé à accepter la dite «privatisation à des acquéreurs intermédiaires» (9). Selon ce modèle, censé s’appliquer uniquement lorsqu’il était vraisemblable que le taux de 15 % par privatisations directes ne serait pas atteint, une entreprise de logement pouvait vendre en bloc un bâtiment à des acheteurs commerciaux. Pour pouvoir bénéficier du taux de privatisation de l’entreprise de logement à hauteur de 15 %, l’acheteur commercial devait s’engager à assainir le bâtiment et à revendre aux locataires le plus de logements possible (au moins un tiers) (10). Si, après présentation d’offres de vente concrètes, le nombre de locataires intéressés par l’achat d’un logement était clairement inférieur à un tiers, l’acheteur professionnel pouvait soustraire 60 % des logements à l’obligation de privatisation et, ce faisant, limiter cette obligation à la privatisation d’un tiers des 40 % de logements restants (11).
NEUWOGES et la LADA
(21)
La KfW a finalement reconnu le bail comme vente à des acquéreurs intermédiaires pertinente en vertu de la LADA. La conclusion de l’opération de cession-bail a donc déchargé partiellement NEUWOGES de son obligation de privatisation en vertu de la LADA. Toutefois, la mesure dans laquelle la LADA a influencé les considérations commerciales qui ont présidé à la décision de NEUWOGES de conclure les contrats, de même que la nécessité de prendre en considération, ou non, le dégrèvement obtenu par NEUWOGES en vertu de la LADA pour déterminer si l’opération de cession-bail constitue une aide en faveur de BAVARIA, demeurent floues et controversées.
(22)
Selon ses propres dires, NEUWOGES a reçu un dégrèvement de […] EUR au total (12). NEUWOGES a avancé qu’il était difficile d’attribuer proportionnellement une part du dégrèvement total reçu à l’opération de cession-bail, étant donné que, conformément à la LADA, le dégrèvement était uniquement possible si l’entreprise de logement s’était acquittée pleinement de son obligation de privatisation. Toutefois, pour le cas où un montant partiel du dégrèvement total tiré d’une mesure de privatisation donnée devrait être imputé à l’obligation de privatisation globale de NEUWOGES sur la base de la part de ces privatisations, un dégrèvement brut de […] EUR au total pourrait, sur le plan comptable, être imputé à l’opération de cession-bail. Pour ce qui est des recettes provenant de l’opération de BAVARIA, […] EUR ont dû être reversés au fonds d’amortissement, de sorte que, sur le plan comptable, NEUWOGES a obtenu un dégrèvement net de […] EUR (13).
2.2. CONTRAT D’ADMINISTRATION GÉNÉRALE
(23)
De même, le 21 janvier 1998, BAVARIA et NEUWOGES ont signé le CAG, par lequel les bâtiments ont été reloués à NEUWOGES. Selon le CAG, NEUWOGES reste responsable de la gestion et de l’utilisation commerciale des bâtiments en cause pour une période de trente ans. Toutes les recettes tirées de la location des bâtiments restent aux mains de NEUWOGES. Contrairement à ce qui s’est passé pour ces droits de jouissance, NEUWOGES s’est engagée à s’acquitter chaque mois d’un paiement fixe au titre du leasing à hauteur de […] EUR ([…] EUR par an) jusqu’à la clôture des travaux de réhabilitation et de […] EUR ([…] EUR par an) ensuite. À compter du 1er janvier 2000, ce taux de leasing a augmenté de […] % par an.
2.3. CONTRAT FORFAITAIRE GLOBAL
(24)
BAVARIA s’est engagée à réhabiliter les bâtiments en question et, pour ce faire, a conclu un contrat forfaitaire global (ci-après «CFG») avec BRG Bau-Regie GmbH (ci-après «BRG»), une filiale à 100 % de NEUWOGES. En vertu du CFG, BAVARIA a versé à BRG un montant forfaitaire de […] EUR pour les travaux de réhabilitation convenus.
3. OBSERVATIONS DE L’ALLEMAGNE
(25)
Pour répondre à la décision d’ouverture, l’Allemagne se borne à déclarer que, dans la présente affaire, elle ne se prononce pas sur la décision, laissant aux collectivités territoriales concernées, à la ville de Neubrandenburg et au Land de Berlin le soin de le faire.
4. OBSERVATIONS PRÉSENTÉES PAR LES TIERCES PARTIES INTÉRESSÉES
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES avance qu’en concluant les contrats en cause, elle ne s’est pas comportée en tant qu’opérateur en économie de marché et, partant, qu’elle a procuré à BAVARIA un avantage économique constituant une aide d’État au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE. Selon les estimations de NEUWOGES, les contrats en cause conduisent à des pertes à hauteur de […] EUR (valeur nominale) et/ou de […] EUR (valeur actualisée). NEUWOGES considère ces pertes comme une aide d’État en faveur de BAVARIA incompatible avec le marché intérieur.
(27)
En évaluant la conformité des contrats en cause avec le marché, NEUWOGES avance que le bail et le CAG doivent être examinés séparément l’un de l’autre (section 4.1.1). En ce qui concerne les contrats individuels, NEUWOGES allègue que ni le bail (section 4.1.2) ni le CAG (section 4.1.3) n’auraient été conclus par un opérateur en économie de marché. NEUWOGES allègue en outre qu’un opérateur en économie de marché aurait opté pour une autre approche (section 4.1.4). Enfin, NEUWOGES argue que l’avantage octroyé à BAVARIA constitue un transfert de ressources publiques imputable à la ville de Neubrandenburg (section 4.1.5).
4.1.1. Examen commun ou distinct des contrats en cause
(28)
NEUWOGES prétend que le bail et le CAG devaient être examinés de manière strictement séparée quant à la question de savoir si les contrats en cause ont été conclus aux conditions du marché. D’après NEUWOGES, le bail et le CAG sont des contrats juridiquement indépendants, qui doivent être considérés isolément. Si les deux contrats avaient effectivement été conçus comme un tout, ils auraient dû tous les deux, de l’avis de NEUWOGES, être certifiés conformes par un notaire; or, seul le bail a été authentifié par un notaire.
(29)
Aussi NEUWOGES considère-t-elle chaque contrat isolément afin de vérifier sa conformité avec le marché.
4.1.2. Bail emphytéotique
(30)
NEUWOGES est d’avis que, compte tenu des expertises réalisées en 1997 et en 2007 au sujet des biens-fonds en cause (bâtiments et terrains), aucun opérateur agissant en économie de marché n’aurait conclu de bail avec BAVARIA au prix convenu. Ni le paiement des canons emphytéotiques, ni le dégrèvement prévu par la LADA sur la base du bail, ni l’obligation de réhabilitation et la procédure d’appel d’offres restreinte ne changeraient quoi que ce soit à cet état de fait.
4.1.2.1. Prix d’achat
(31)
NEUWOGES rappelle que BAVARIA a versé une soulte de […] EUR pour les bâtiments, en plus de […] EUR de canon emphytéotique capitalisé sur les biens fonciers. Dans les deux expertises de la valeur marchande, réalisées en 1997 et en 2007, la valeur des biens-fonds réunis (valeur des terrains et des bâtiments) a été estimée à […] EUR et/ou à […] EUR. Par ailleurs, dans les deux expertises, non seulement la valeur globale des biens-fonds, mais également les valeurs des terrains (expertise 1997: […] EUR, expertise 2007: […] EUR) et des bâtiments (expertise 1997: […] EUR, expertise 2007: […] EUR) ont été déterminées séparément.
(32)
NEUWOGES défend le point de vue selon lequel l’expertise de la valeur marchande réalisée en 1997 donne une estimation réaliste de la valeur du bien-fonds à l’époque (1997/1998) et que seul le prix réellement acquitté par BAVARIA pour les bâtiments (et non le prix des bâtiments en plus du canon emphytéotique capitalisé sur les biens fonciers) doit être pris en considération à des fins de comparaison. NEUWOGES estime donc avoir reçu un montant inférieur de […] EUR au prix du marché appliqué à l’époque des faits (1997/1998). Même en tant compte du dégrèvement au titre de la LADA, le prix acquitté par BAVARIA resterait inférieur de 16 % à la valeur la plus basse calculée dans l’expertise de 2007. Selon NEUWOGES, le prix payé par BAVARIA était nettement inférieur au prix du marché, de sorte qu’aucun opérateur en économie de marché n’aurait accepté une vente à ce prix.
(33)
Dans ce contexte, NEUWOGES rappelle que, conformément à la communication de la Commission concernant les éléments d’aide d’État contenus dans des ventes de terrains et de bâtiments par les pouvoirs publics (14), un prix d’achat inférieur de 5 % maximum à la valeur du marché telle que définie dans une expertise indépendante peut, sous certaines conditions, être accepté en tant que prix du marché. A contrario, un prix qui, même dans le cas de figure le plus favorable, est inférieur d’au moins 16 % à la valeur la plus basse estimée ne peut être accepté comme prix du marché.
4.1.2.2. Canon emphytéotique capitalisé sur les biens fonciers
(34)
NEUWOGES fait valoir qu’aux fins de la comparaison du prix payé par BAVARIA avec les prix définis dans les deux expertises de 1997 et de 2007 (dans lesquelles la valeur de la totalité de la propriété en bâtiments et en terrains a été calculée), les canons emphytéotiques capitalisés pour les trente premières années ne sauraient être pris en considération. Comme le canon emphytéotique dû pour la constitution et le transfert de l’emphytéose est acquitté pour une durée de soixante-quinze ans et non pour le transfert de propriété des terrains, il ne saurait être invoqué pour effectuer une comparaison entre le prix payé par BAVARIA pour les bâtiments et le prix calculé dans l’une des deux expertises.
4.1.2.3. Dégrèvement au titre de la LADA
(35)
NEUWOGES explique en outre que le dégrèvement au titre de la LADA tiré des contrats en cause, à hauteur de […] EUR, ne peut entrer en ligne de compte pour comparer le prix acquitté par BAVARIA et le prix calculé dans les deux expertises de la valeur marchande. Les raisons suivantes sont invoquées:
-
Le dégrèvement au titre de la LADA est un avantage octroyé à NEUWOGES par un tiers (KfW), qui n’a aucun lien avec l’acheteur. Il n’y a aucune raison pour qu’un vendeur accepte un prix inférieur au prix du marché uniquement parce que la transaction lui procurerait quelques avantages supplémentaires provenant de tiers.
-
BAVARIA n’a endossé aucune obligation lui incombant en vertu de la LADA dont NEUWOGES devait s’acquitter auparavant et qui mériterait rémunération sous forme d’une remise sur le prix d’achat. BAVARIA s’est certes engagée, «sur le papier», à essayer de vendre quelques logements aux locataires, mais a chargé NEUWOGES de la réalisation proprement dite de la privatisation, aux frais de celle-ci; ainsi, BAVARIA n’a endossé aucune réelle responsabilité et ne supportait pas non plus la responsabilité en matière de dommages en cas d’échec des efforts de privatisation.
-
Comme le dégrèvement était lié à l’exécution de l’obligation incombant à NEUWOGES de privatiser 15 % de ses logements et que l’opération avec BAVARIA ne couvrait que 20 % de l’ensemble des obligations en matière de privatisation, une répartition appropriée du dégrèvement au titre de la LADA rendu possible par l’opération de BAVARIA n’est pas possible en termes réels (mais l’est sur le plan comptable). Autrement dit, si NEUWOGES n’avait pas rempli totalement son obligation de privatisation, la société n’aurait tiré aucun avantage, en vertu de la LADA, de l’opération avec BAVARIA.
-
L’opération de cession-bail aurait tout au plus eu pour effet que NEUWOGES doive reverser seulement un pourcentage comparativement faible (45 % au lieu de 50 ou 55 %) des recettes au fonds d’amortissement. En revanche, la non-conclusion du contrat et la recherche d’un autre acheteur auraient entraîné le risque de devoir verser au fonds une part plus grande du produit de la vente.
-
En tout état de cause, NEUWOGES affirme avoir fini par remplir ses obligations de privatisation à 165 %, de sorte que le dégrèvement déjà accordé aurait été confirmé même sans l’opération avec BAVARIA.
4.1.2.4. Réhabilitation
(36)
Et NEUWOGES d’ajouter qu’elle n’a pas profité de la réhabilitation par BAVARIA étant donné que cette dernière était propriétaire des bâtiments et, partant, la seule bénéficiaire des travaux de réhabilitation.
4.1.2.5. Procédure d’appel d’offres
(37)
NEUWOGES réaffirme qu’une procédure d’appel d’offres restreinte en 1997 ne saurait être invoquée comme indicateur de ce que le prix payé par BAVARIA était effectivement le prix du marché. La procédure d’appel d’offres n’était selon elle ni ouverte, ni transparente, ni exempte de toute condition et discrimination et, partant, ne suffisait pas pour calculer la valeur du marché.
4.1.3. Contrat d’administration générale (CAG)
(38)
NEUWOGES avance qu’aucun opérateur en économie de marché d’une taille similaire ou dans une situation comparable n’aurait conclu le CAG, étant donné qu’il était clair d’emblée que le contrat engendrerait des pertes considérables. NEUWOGES argue en particulier que les pertes étaient prévisibles dès le départ, vu que les calculs sur lesquels se fondait le contrat avaient été tirés de conjectures quant au développement futur du marché de la location à Neubrandenburg, clairement optimistes à l’excès. NEUWOGES avance également que divers contrats prétendument semblables présentés par BAVARIA à titre de comparaison ne permettent pas de prouver la conformité du CAG avec le marché, et que NEUWOGES n’a accepté ce contrat clairement désavantageux que pour des raisons politiques dénuées de pertinence pour l’application du critère de l’opérateur en économie de marché.
4.1.3.1. CAG compte tenu des attentes du marché
(39)
NEUWOGES allègue que les clauses centrales du CAG - un taux de leasing mensuel fixe augmenté chaque année de […] %, une déduction des coûts non indexée d’initialement […] % environ (y compris […] % pour le risque d’arriérés de loyers) et une durée de trente ans - ne correspondent pas aux conditions qu’aurait acceptées un opérateur en économie de marché. Sur ce point, NEUWOGES formule les arguments suivants:
-
En raison du risque d’arriérés de loyers fixé à un taux peu élevé, soit […] % seulement des revenus nets issus de la location, NEUWOGES supporte le risque financier lié à l’obtention d’un taux d’occupation d’au moins […] %.
-
L’indexation du taux de leasing fixe de […] % par an signifie que NEUWOGES assume le risque financier de ne pas pouvoir imposer d’augmentations de loyers annuelles au moins égales à ce taux.
-
Comme les coûts ne sont pas indexés, NEUWOGES supporte le risque financier lié à l’augmentation des frais de gestion et d’entretien et seule une hausse du loyer de plus de […] % par an permettrait peut-être de compenser une hausse des coûts.
-
Eu égard à la longue durée de trente ans, ces risques financiers sont considérables.
(40)
D’après NEUWOGES, il était clair d’emblée que ces risques se poseraient et entraîneraient de lourdes pertes et que, partant, aucun opérateur en économie de marché n’aurait conclu le contrat. Un opérateur en économie de marché signerait uniquement un contrat rentable ou, à tout le moins, n’entraînant pas de pertes. NEUWOGES affirme que le CAG aurait pu générer des bénéfices uniquement si l’on avait pu raisonnablement supposer que le taux d’occupation élevé, des hausses de loyers annuelles de l’ordre de […] % et des coûts stables pouvaient être atteints. Or, il était évident dès la conclusion du contrat qu’un taux d’occupation moyen de […] % n’était pas possible, de même qu’une hausse annuelle des loyers d’au moins […] %, et que les frais de gestion et d’entretien augmenteraient inévitablement pendant la durée du contrat. Afin de corroborer ses dires, NEUWOGES renvoie aussi bien au recul démographique prévu qu’au marché immobilier de Neubrandenburg et réaffirme que ces informations laissaient penser à des pertes. Comme le nombre d’habitants de Neubrandenburg était à la baisse dès avant la conclusion des contrats en cause, l’offre de logements était, du moins à partir de 1995, nettement supérieure à la demande, les immeubles de logement en préfabriqué peu attirants, sur lesquels porte le contrat, étant les plus concernés par un faible taux d’occupation et des loyers peu élevés.
(41)
Selon NEUWOGES, un opérateur en économie de marché aurait fondé ses calculs sur des attentes plus pessimistes, par exemple sur des estimations de hausses de loyers situées entre […] et […] %, un risque d’arriérés de loyers de […] % et une indexation des coûts de […] %. Une analyse de trésorerie a posteriori présentée par NEUWOGES, datant de 2012, prouve qu’en raison de ces postulats de départ concernant le CAG, il fallait s’attendre à des flux de trésorerie négatifs de […] EUR (en valeur nominale) et/ou de […] EUR (en valeur actualisée) (15). NEUWOGES allègue que ce montant constitue l’aide d’État reçue par BAVARIA. Par ailleurs, plusieurs variantes de cette analyse de trésorerie sont présentées, dont il ressort que, même si des postulats de départ plus positifs avaient été justifiés (comme un taux d’inoccupation moyen de […] %, des augmentations de loyers annuelles de […] % et une hausse des coûts de […] %), les estimations concernant l’ensemble de la trésorerie auraient elles aussi été négatives. Le CAG aurait uniquement pu produire des bénéfices en prenant comme base des hypothèses prétendument complètement irréalistes ([…] % de taux d’inoccupation, hausse annuelle du loyer de […] %, hausse des coûts de […] %)
4.1.3.2. Contrats types
(42)
NEUWOGES conteste que certains contrats portant sur des opérations comparables [contrats […] (16), […] (17) […] (18)] puissent prouver la conformité du CAG avec le marché. Elle ne souscrit pas à l’idée selon laquelle les contrats sont comparables et avance qu’ils se distinguent du CAG sur les points suivants:
-
En l’absence d’élément prouvant l’existence d’une similitude suffisante entre, d’une part, la situation économique et les perspectives d’avenir des villes dans lesquelles se trouvent les biens immobiliers auxquels se rapportent les contrats types et, d’autre part, la situation et les perspectives de Neubrandenburg, on ne peut partir du principe que les contrats sont dans l’ensemble similaires.
-
L’indexation du taux de leasing dans les contrats avancés à titre de comparaison diffère sensiblement de l’indexation prévue dans le CAG (c’est-à-dire 1,0 % - 1,5 %).
-
Aucun des contrats types invoqués ne se prête à une comparaison, chaque cas de figure étant différent ([…]: peu d’obligations d’entretien coûteuses, […]: aucun logement, mais biens immobiliers professionnels présentant un taux d’inoccupation de 0 % à la conclusion des contrats, […]: biens immobiliers situés dans une région en croissance).
(43)
De l’avis de NEUWOGES, les contrats types ne sauraient prouver la conformité du CAG avec le marché, mais démontrent plutôt l’inverse, étant donné qu’ils comportent moins de dispositions lourdes, bien que les perspectives économiques concernant les biens-fonds concernés aient été meilleures.
4.1.3.3. Raisons politiques
(44)
NEUWOGES affirme qu’en dépit du net désavantage économique qu’il impliquait, le CAG a été conclu pour des raisons politiques. NEUWOGES rappelle que les raisons de l’octroi d’aides d’État sont dénuées de pertinence aux fins de l’appréciation juridique et fait valoir que, justement, les raisons politiques avancées prouvent que ce ne sont pas les considérations économiques qui ont joué le rôle déterminant. NEUWOGES explique que le CAG a été conclu pour les raisons suivantes:
-
une forte pression politique a été exercée en faveur de la remise en état et de la privatisation des parcs de logements dans les nouveaux Länder,
-
la ville de Neubrandenburg a espéré pouvoir contrer le déclin continu de la population en remettant en état et en privatisant les logements,
-
la conclusion du CAG, associé au CFG, a permis de maintenir un niveau élevé d’investissement à Neubrandenburg, alors que le fléchissement des investissements aurait eu des répercussions majeures sur le taux de chômage sur place.
4.1.4. Alternatives
(45)
NEUWOGES allègue enfin qu’un opérateur en économie de marché aurait préféré des alternatives aux contrats en cause.
(46)
Elle avance tout d’abord qu’une vente directe aurait été préférable car elle aurait généré des bénéfices, alors que la conclusion d’un CAG laissait présager dès le départ des pertes. Les biens-fonds (bâtiments et terrains) auraient pu être vendus au prix déterminé dans les expertises de la valeur marchande ou à un prix supérieur. Quand bien même un acheteur aurait uniquement acquis les terrains et démoli les bâtiments, une telle vente aurait été rentable. NEUWOGES s’en tient à cette appréciation même dans le cas où le dégrèvement au titre de la LADA serait pris en compte, dès lors que NEUWOGES aurait pu tenter de remplir ses obligations en privatisant d’autres bâtiments, et une vente aurait été plus rentable que l’opération de cession-bail même sans le dégrèvement au titre de la LADA. Les raisons du renoncement à l’une de ces alternatives tiennent aux engagements politiques de NEUWOGES.
(47)
De plus, NEUWOGES est d’avis qu’un opérateur en économie de marché aurait préféré financer lui-même une réhabilitation moins poussée, remettre en location sans remise en état ou démolir les bâtiments. L’abandon de ces alternatives est une fois de plus motivé par les engagements politiques pris par NEUWOGES.
(48)
Enfin, NEUWOGES maintient que dans le cas d’une décision de réhabilitation, il aurait en tout état de cause été plus rentable pour NEUWOGES de trouver d’autres modes de financement de ces travaux. Par exemple, un crédit aurait pu être contracté, pour lequel la ville de Neubrandenburg se serait portée garante, de sorte que les conditions de crédit auraient été plus avantageuses que dans le cadre de l’opération avec BAVARIA.
4.1.5. Ressources d’État et imputabilité à l’État
(49)
NEUWOGES est d’avis que le prétendu avantage a été accordé au moyen de ressources d’État et est imputable à l’État.
(50)
Tout d’abord, NEUWOGES allègue que la ville de Neubrandenburg a exercé une influence décisive sur NEUWOGES de par son statut d’unique actionnaire et le poids qu’elle avait sur le conseil de surveillance. Compte tenu de ces relations de contrôle, les prétendues pertes issues de l’opération de cession-bail représentent un manque à gagner sur le plan des ressources d’État.
(51)
En outre, NEUWOGES fait valoir que, dans la présente affaire, pratiquement tous les éléments vont dans le sens d’une imputabilité: la ville de Neubrandenburg exerce un large contrôle sur NEUWOGES; il est extrêmement important pour NEUWOGES de servir les intérêts de la ville; l’opération en cause a été conclue pour des raisons politiques et la ville de Neubrandenburg a de toute évidence eu le dernier mot pour ce qui est de l’opération de cession-bail.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA rejette les arguments avancés par NEUWOGES et explique que les contrats en cause constituaient des transactions de marché normales, dont elle n’a retiré aucun avantage. Aussi ne constituaient-ils pas une aide d’État. BAVARIA argue premièrement que les contrats en cause doivent être considérés comme une entité économique (section 4.2.1). Deuxièmement, il est inexact d’affirmer que, globalement, les contrats n’auraient été signés par aucun opérateur en économie de marché (section 4.2.2). Troisièmement, les alternatives proposées par NEUWOGES n’étaient pas plus avantageuses pour cette dernière (section 4.2.3). Enfin, BAVARIA affirme qu’aucun moyen imputable à l’État n’a été transféré (section 4.2.4).
4.2.1. Examen commun ou distinct des contrats en cause
(53)
BAVARIA avance que les contrats en cause doivent être considérés comme une entité et ne peuvent pas être analysés de manière séparée. La vente des bâtiments et la cession-bail des bâtiments qui a suivi sont deux volets interdépendants d’une seule et même opération. BAVARIA souligne que l’opération a été proposée en tant que paquet et a également été considérée comme telle par NEUWOGES, ainsi qu’il ressort du procès-verbal interne, qui rend compte du processus décisionnel interne de NEUWOGES.
(54)
Il s’ensuit, d’après BAVARIA, que le critère de l’opérateur en économie de marché doit être appliqué à l’opération dans son intégralité et non à chaque contrat séparément.
4.2.2. L’opération n’a procuré aucun avantage à BAVARIA.
(55)
Selon BAVARIA, l’éventuelle existence d’un avantage peut être exclue du seul fait que NEUWOGES a procédé à une procédure d’appel d’offres (quand bien même d’une portée restreinte) afin de sonder le marché. Toujours selon elle, rien ne permet de douter de ce que NEUWOGES a retenu l’offre économiquement la plus avantageuse.
(56)
Afin de déterminer si, indépendamment de la procédure d’appel d’offres, un opérateur en économie de marché aurait conclu l’opération, il convient de prendre en considération la situation particulière de NEUWOGES. NEUWOGES a dû mobiliser des fonds et remettre en état des logements afin de privatiser ces derniers (à des loyers très avantageux) et de bénéficier du dégrèvement au titre de la LADA. Par conséquent, d’après BAVARIA, un opérateur en économie de marché placé dans la même situation aurait lui aussi conclu l’opération.
(57)
Pour ce qui est des dispositions du CAG et des risques inhérents à une évolution du marché immobilier en deçà des attentes dans la ville de Neubrandenburg (ainsi qu’un taux d’inoccupation supérieur aux prévisions, etc.), BAVARIA argue que le risque de ne pas atteindre le loyer et le taux d’occupation souhaités n’a pas été imposé à NEUWOGES, mais, au contraire, est resté chez NEUWOGES. NEUWOGES aurait également dû supporter les conséquences d’une évolution du marché inférieure aux attentes si l’opération avec BAVARIA était restée lettre morte.
(58)
En ce qui concerne les différentes dispositions du CAG, BAVARIA avance que le loyer moyen par mètre carré invoqué pour le calcul du taux de leasing était inférieur aux valeurs que l’on pouvait attendre au regard du «miroir des loyers» (Mietspiegel) pour Neubrandenburg. Par ailleurs, BAVARIA relève que, dans ce même miroir des loyers, l’hypothèse de départ était une hausse des loyers pour la période postérieure au 1er janvier 2000, de sorte qu’une hausse des loyers de […] % par an n’était pas irréaliste.
(59)
En ce qui concerne le CAG, BAVARIA signale que les expertises de la valeur marchande réalisées en 1997 et en 2007 ne sauraient être comparées directement avec le CAG, étant donné que les premières portaient sur une vente directe, tandis que le second concernait certes une vente de bâtiments, mais comportait uniquement la constitution d’une emphytéose pour les terrains. Comme NEUWOGES est restée propriétaire des terrains, la valeur des terrains telle que déterminée dans les expertises n’a pas pu être prise en considération. Les expertises de la valeur marchande sont, de l’avis de BAVARIA, en tout état de cause dénuées de pertinence, étant donné que les experts y ont déterminé uniquement la valeur théorique des biens-fonds, et non leur valeur effectivement recouvrable sur le marché.
(60)
BAVARIA avance en outre que le dégrèvement pour les dettes anciennes obtenu au titre de l’opération doit être pris en compte. L’un des objectifs de NEUWOGES à la conclusion de l’opération en cause consistait à obtenir le dégrèvement au titre de la LADA.
(61)
BAVARIA estime que, hormis les conditions précises du bail et du CAG, il convient de tenir compte également des avantages procurés à NEUWOGES par le CFG. BAVARIA réitère que NEUWOGES a insisté pour confier les travaux de réhabilitation des logements à sa filiale BRG, tout en sachant que NEUWOGES recevrait tous les bénéfices de cette dernière (bien qu’elle soit responsable de la couverture des éventuelles pertes). Dans ce contexte, les bénéfices tirés du contrat avec BRG, qui s’élèvent à […] EUR, doivent être considérés comme un avantage pertinent pour NEUWOGES.
(62)
BAVARIA avance enfin, au sujet de la logique générale du modèle des opérations de cession-bail, que NEUWOGES doit bien entendu rembourser l’investissement initial de BAVARIA, majoré des intérêts. BAVARIA invoque le procès-verbal relatif au processus décisionnel interne de NEUWOGES afin de montrer que cette dernière savait pertinemment que l’investissement initial de BAVARIA devait être amorti avec le taux de leasing.
4.2.3. Alternatives
(63)
Pour ce qui est des alternatives avancées par NEUWOGES, qui, à son avis, auraient été économiquement plus avantageuses, BAVARIA relève que ces pistes n’étaient pas à disposition et n’auraient pas été plus avantageuses. En ce qui concerne la prétendue option de la vente directe aux locataires, BAVARIA juge très peu probable que NEUWOGES ait pu vendre des logements non remis en état sans disposer, en même temps, des moyens pour financer les travaux de réhabilitation nécessaires. Ensuite, en ce qui concerne le financement des travaux de réhabilitation au moyen d’un crédit, BAVARIA fait remarquer que, ce faisant, NEUWOGES aurait dû supporter les mêmes risques et les mêmes frais que dans le cadre d’une opération avec BAVARIA. Par ailleurs, une vente directe de logements réhabilités aux locataires ou à un acheteur professionnel n’aurait pas été attractive car NEUWOGES aurait dû reverser un pourcentage considérable du prix plus élevé au fonds.
4.2.4. Ressources d’État et imputabilité à l’État
(64)
BAVARIA fait finalement valoir que l’opération ne mobilisait pas de ressources d’État et ne peut être imputée à l’État. Et d’ajouter que NEUWOGES est une entreprise de droit privé normale, qui ne reçoit pas de fonds publics, que ce soit directement ou indirectement. Le contrôle général exercé par le conseil de surveillance occupé majoritairement par des élus municipaux ne suffit pas pour pouvoir imputer l’opération à l’État. L’argument de NEUWOGES selon lequel la ville de Neubrandenburg a contraint NEUWOGES à conclure l’opération pour des raisons politiques ne tient pas.
4.3. VILLE DE NEUBRANDENBURG
(65)
La ville de Neubrandenburg, propriétaire de NEUWOGES, avance que les contrats en cause contiennent des éléments constitutifs d’une aide d’État. La ville se rallie aux arguments formulés par NEUWOGES et prend elle-même position sur toute une série d’éléments.
4.3.1. Avantage
(66)
Premièrement, Neubrandenburg estime que le bail et le CAG doivent être analysés séparément étant donné que les parties au contrat les auraient rigoureusement différenciés tant du point de vue juridique que du point de vue économique. Deuxièmement, Neubrandenburg invoque les arguments avancés par NEUWOGES au sujet de la diminution prévue de la population, dont aurait tenu compte un opérateur en économie de marché. Neubrandenburg souligne en outre qu’un opérateur en économie de marché aurait clairement anticipé des taux d’inoccupation élevés. Troisièmement, la ville considère que la réhabilitation commandée par BAVARIA était tellement rudimentaire qu’il ne fallait pas s’attendre à un taux d’occupation élevé ni à des hausses de loyers significatives.
(67)
Neubrandenburg rejette de plus d’autres arguments de BAVARIA. Plus particulièrement, Neubrandenburg est d’avis que la procédure d’appel d’offres ne saurait servir d’indication de ce que l’offre de BAVARIA était l’offre la plus avantageuse disponible sur le marché. Un opérateur en économie de marché n’aurait en tout état de cause pas accepté l’offre de BAVARIA même s’il s’était effectivement agi de l’offre la plus avantageuse sur le marché. En ce qui concerne les prétendues alternatives, Neubrandenburg reprend pour l’essentiel les arguments de NEUWOGES. Pour ce qui est des expertises de la valeur marchande et de l’argument de BAVARIA selon lequel les prix définis n’auraient pas pu être atteints, Neubrandenburg déclare que l’expertise de la valeur marchande doit être retenue comme critère pour le prix du marché appliqué à l’époque des faits, étant donné qu’il n’est plus possible de constater quel prix NEUWOGES aurait effectivement pu obtenir sur le marché en 1998.
4.3.2. Ressources d’État et imputabilité à l’État
(68)
La ville de Neubrandenburg considère que l’opération doit lui être imputée, car elle a exercé un contrôle suffisant sur NEUWOGES en général et en particulier du point de vue de l’opération de cession-bail.
(69)
En tant qu’actionnaire unique, la ville avait, selon ses propres dires, le contrôle entier de NEUWOGES. La direction de NEUWOGES était donc tenue par les instructions de la ville. Par ailleurs, huit des dix membres du conseil de surveillance de NEUWOGES sont des représentants de la ville, de sorte que cette dernière dispose d’un mécanisme de contrôle supplémentaire. La ville de Neubrandenburg était tenue, en vertu du droit municipal, de veiller à pouvoir exercer une influence appropriée sur NEUWOGES.
(70)
En ce qui concerne l’opération en cause, la ville affirme que non seulement elle avait la possibilité d’exercer son contrôle, mais qu’en plus elle a effectivement exercé celui-ci. Neubrandenburg est d’avis qu’il ressort notamment des procès-verbaux du conseil de surveillance que les représentants de la ville étaient étroitement impliqués et qu’avant la conclusion de l’opération, une décision du conseil de surveillance était nécessaire. Pour ce qui est des conditions de l’opération, Neubrandenburg explique que la ville a exigé que soient préservés les intérêts de politique municipale.
(71)
En bref, la ville de Neubrandenburg constate que le contrôle de la ville sur l’opération de cession-bail ainsi que sa responsabilité à cet égard sont prouvés par les faits, de sorte que l’opération lui est imputable.
4.4. LAND DE BERLIN
(72)
Le Land de Berlin, étroitement lié à BAVARIA (19), avance que les contrats en cause ne contiennent pas d’éléments constitutifs d’une aide d’État, étant donné qu’aucun avantage n’a été procuré à BAVARIA.
4.4.1. Avantage
(73)
Le Land de Berlin argue tout d’abord que les contrats en cause doivent être considérés comme une seule et même opération, étant donné qu’ils constituent des volets complémentaires d’une opération de cession-bail. C’est aussi comme tels que les a considérés NEUWOGES.
(74)
Pour ce qui est du critère de l’opérateur en économie de marché, le Land de Berlin souligne que compte tenu de la situation économique de NEUWOGES à l’époque des faits (1997/1998) et de la nature de l’opération visée (privatisation conformément aux conditions du dégrèvement au titre de la LADA, réhabilitation de son parc immobilier, conservation de la gestion de ses biens-fonds, maintien de loyers socialement acceptables), BAVARIA a proposé une solution équilibrée.
(75)
En ce qui concerne le bail en particulier, le Land de Berlin explique premièrement que la procédure d’appel d’offres de NEUWOGES montre que cette dernière a jugé que l’offre de financement de BAVARIA était la plus avantageuse disponible sur le marché au moment concerné (1997/1998). Deuxièmement, le Land de Berlin affirme que le dégrèvement au titre de la LADA doit être pris en considération, car l’exécution de l’obligation de privatisation au titre de cette loi constituait une préoccupation essentielle de NEUWOGES. Troisièmement, le Land de Berlin relève que la vente à un prix relativement bas (de par le choix d’associer la vente à des travaux de réhabilitation au lieu de privilégier une vente au terme de travaux de remise en état effectués soi-même) se trouvait dans l’intérêt économique de NEUWOGES, un prix moindre permettant de reverser moins d’argent au fonds d’amortissement.
(76)
Pour ce qui est du CAG, le Land de Berlin explique premièrement qu’il ressortait des contrats types que ni la durée des contrats ni l’indexation du taux de leasing de […] % par an n’étaient inhabituels. Deuxièmement, l’indexation était justifiée au regard du taux d’inflation moyen calculable à ce moment-là (1997/1998). Troisièmement, le loyer par mètre carré se situait dans la fourchette des valeurs du miroir des loyers pour Neubrandenburg.
4.4.2. Ressources d’État et imputabilité à l’État
(77)
À l’instar de BAVARIA, le Land de Berlin avance des arguments en ce sens que la ville de Neubrandeburg n’a pas mis de ressources à disposition de NEUWOGES. NEUWOGES aurait eu par contre à sa disposition les seules recettes qu’elle aurait elle-même engrangées, sur lesquelles les autorités municipales n’avaient aucun contrôle direct.
(78)
En ce qui concerne l’imputabilité, le Land de Berlin juge peu plausible que la ville de Neubrandenburg ait décidé d’octroyer une aide à un fonds immobilier de Berlin aux frais de sa propre société locale de construction de logements. Par ailleurs, rien ne prouve à suffisance que la ville de Neubrandenburg tenait à ce que la conclusion des contrats lui soit imputée.
5. MOTIFS JUSTIFIANT L’OUVERTURE DE LA PROCÉDURE FORMELLE D’EXAMEN
(79)
Dans sa décision d’ouverture de la procédure formelle d’examen, la Commission avait adopté un point de vue provisoire sur toute une série de questions et prié les intéressés de transmettre des informations sur trois questions en particulier.
(80)
Premièrement, la Commission a admis provisoirement que le bail et le CAG doivent être considérés comme un tout et non séparément l’un de l’autre, étant donné qu’ils constituent deux composants d’un leasing immobilier dans la variante cession-bail (20). Aussi l’appréciation d’un éventuel avantage économique repose-t-elle sur l’analyse des recettes que NEUWOGES pouvait espérer tirer, en 1998, de la conclusion conjointe du bail et du CAG (21).
(81)
Concernant le bail, la Commission a mentionné deux questions en particulier:
-
En premier lieu, il convient de préciser si le dégrèvement au titre de la LADA doit être inclus dans l’évaluation (22).
-
En second lieu, la Commission souhaitait recevoir des informations complémentaires au sujet des différences entre les expertises de la valeur marchande de 1997 et de 2007, étant donné que sans autre précision, il était impossible de déterminer laquelle de ces expertises reflétait, le cas échéant, la valeur de marché réelle de la propriété foncière en 1997/1998 (23).
(82)
Pour ce qui est du CAG, la Commission a tout d’abord souligné qu’il ressortait des contrats types que les conditions convenues entre NEUWOGES et BAVARIA n’étaient pas inhabituelles à l’époque (1997/1998) sur le marché (24). Ensuite, la Commission a fait valoir que la procédure d’appel d’offres restreinte menée par NEUWOGES démontre que cette dernière avait la possibilité de se renseigner sur le marché et de prendre une décision économiquement rationnelle (25). Enfin, la Commission a renvoyé au fait que les loyers fixés contractuellement pour 2008 correspondaient effectivement au loyer moyen dans le quartier déterminant en 2008 ou étaient seulement très légèrement inférieurs (26).
(83)
Bien que tous ces facteurs mettent en évidence la conformité du CAG avec le marché, la Commission a demandé un complément d’informations sur les attentes des acteurs du marché immobilier en 1998 afin de pouvoir examiner de manière plus approfondie leurs arguments (27).
(84)
La Commission a finalement examiné l’analyse de la trésorerie présentée par NEUWOGES, arrivant à la conclusion selon laquelle cette analyse ne saurait prouver, en raison de lacunes au niveau de la méthode, un avantage économique en faveur de BAVARIA (28).
(85)
Et la Commission d’en conclure, par conséquent, que, sur la base des informations communiquées, il n’est pas possible de prouver qu’un avantage économique a été octroyé à BAVARIA (29). Elle a toutefois fait part de son intention d’examiner attentivement les arguments des acteurs du marché et a enjoint à tous les intéressés de lui transmettre des informations utiles supplémentaires (30).
6. PROCÉDURE JUDICIAIRE NATIONALE
(86)
Le 28 novembre 2008, le LG Rostock a rendu son jugement dans la procédure en première instance entre BAVARIA et NEUWOGES. BAVARIA avait déposé plainte contre NEUWOGES dès lors que celle-ci avait refusé, dès octobre 2006, de payer le taux de leasing mensuel convenu dans le CAG au motif que le contrat était nul puisqu’il contenait des éléments constitutifs d’une aide d’État illégale.
(87)
Dans son jugement, le LG Rostock a tout d’abord constaté que le bail et le CAG devaient être considérés comme un tout, et non séparément, étant donné que les deux contrats étaient les composants d’une seule et même opération de cession-bail (31).
(88)
En ce qui concerne le bail, le LG Rostock a défini le canon emphytéotique annuel pour les trente premières années du bail, dans un premier temps, comme s’élevant à […] % par an. Le LG Rostock a considéré qu’il ne s’agissait pas d’une faible rémunération inappropriée vu que NEUWOGES a reçu le canon emphytéotique pour les trente premières années à l’avance et a pu l’investir dans une optique de rentabilité, ce qui n’aurait pas été le cas avec un paiement annuel (32).
(89)
Le LG Rostock a par ailleurs constaté que la liquidation des dettes anciennes obtenue par NEUWOGES grâce à l’opération de cession-bail doit être pleinement prise en considération, dès lors que cette opération a créé les conditions préalables à la liquidation des dettes antérieures (33). En cas d’ajout du montant de la liquidation des dettes anciennes au prix d’achat des bâtiments, la valeur en résultant n’est inférieure que de 16 % à la valeur des bâtiments indiquée dans l’expertise de la valeur marchande de 2007 et n’est donc pas disproportionnée par rapport à la valeur des bâtiments (34). Le LG Rostock a finalement expliqué que NEUWOGES avait un intérêt à un prix d’achat peu élevé vu que le volume d’investissements global de BAVARIA et le taux de leasing correspondant ont diminué du fait du prix d’achat peu élevé (35). De plus, le LG Rostock a constaté qu’un prix d’achat plus faible avait justement été avantageux du fait que les obligations de paiement de NEUWOGES vis-à-vis du fonds d’amortissement dépendaient du produit de la vente (36).
(90)
Concernant le CAG, le LG Rostock a tout d’abord considéré qu’une durée de trente ans n’était pas inhabituelle pour les opérations de leasing immobilier (37). Il a également estimé que le taux de leasing convenu contractuellement, de […] EUR/m2 initialement, n’était pas disproportionné par rapport aux loyers moyens exigés pour des bâtiments comparables au cours de la période concernée (1997/1998) (38). Par ailleurs, le Tribunal est arrivé à la conclusion selon laquelle l’augmentation annuelle du taux de leasing, de […] %, sur la base de l’inflation entre 1970 et 1998 (c’est-à-dire en moyenne 3,52 % par an) était justifiée (39). De plus, le LG Rostock a souligné que l’évolution réelle des loyers dans les quartiers de la ville pertinents avait correspondu plus ou moins à la hausse fixée contractuellement au cours des dix premières années. En outre, le LG Rostock a avancé l’argument selon lequel les frais d’administration et d’entretien avaient été calculés selon les dispositions en vigueur et n’indiquaient aucun avantage en faveur de BAVARIA (40).
(91)
En ce qui concerne le risque d’arriérés de loyers de […] %, le LG Rostock a considéré que le preneur devait, pour chaque opération de leasing, supporter le risque de pouvoir effectivement utiliser, comme prévu, le bien mis à sa disposition (41). Le LG Rostock a étayé cette conclusion en arguant qu’aucun établissement de crédit n’endosserait la responsabilité concernant la possibilité d’utiliser comme prévu le bien immobilier financé.
(92)
Le LG Rostock a finalement comparé le taux de leasing moyen résultant de l’opération de cession-bail avec les taux de crédits classiques. Comme le taux de leasing annuel moyen s’élevait à […] %, selon le LG Rostock, il n’aurait pas été disproportionné par rapport à l’évolution prévisible des taux pour les crédits à la construction, étant donné que les taux de ceux-ci pouvaient atteindre jusqu’à 10 % par an (42).
(93)
En résumé, le LG Rostock a constaté que BAVARIA n’avait bénéficié d’aucun avantage vu qu’un opérateur en économie de marché aurait lui aussi conclu les contrats en cause (43).
(94)
NEUWOGES a interjeté appel de ce jugement. La procédure est encore pendante devant l’OLG Rostock.
(95)
Par ailleurs, BAVARIA a intenté une action en justice devant le VG Greifswald afin d’avoir accès, par voie judiciaire, au contenu de tous les actes de NEUWOGES ou de la ville de Neubrandenburg concernant ces contrats. BAVARIA a expliqué avoir tout d’abord tenté d’obtenir cet accès en déposant une demande en vertu de la loi sur la liberté d’information, demande qui a toutefois été rejetée par la ville de Neubrandenburg au motif que dans le cadre de la procédure devant le LG/OLG Rostock et la Commission européenne, BAVARIA avait déjà eu accès à tous les documents pertinents (44). La procédure est encore pendante devant le VG Greifswald également.
7. APPRÉCIATION DE LA MESURE
7.1. EXISTENCE D’UNE AIDE D’ÉTAT AU SENS DE L’ARTICLE 107, PARAGRAPHE 1, DU TFUE
(96)
Aux termes de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE, «sont incompatibles avec le marché intérieur, dans la mesure où elles affectent les échanges entre États membres, les aides accordées par les États ou au moyen de ressources d’État sous quelque forme que ce soit qui faussent ou qui menacent de fausser la concurrence en favorisant certaines entreprises ou certaines productions». Il s’ensuit qu’une mesure constitue une aide d’État lorsqu’elle remplit chacune des quatre conditions suivantes:
a)
la mesure procure à une entreprise un avantage économique sélectif;
b)
la mesure est imputable à l’État et est financée au moyen de ressources d’État;
c)
la mesure fausse ou menace de fausser la concurrence;
d)
la mesure est de nature à affecter les échanges entre États membres.
7.1.1. Avantage sélectif en faveur d’une entreprise: principes généraux
(97)
En vertu d’une jurisprudence constante de la Cour, les conditions que doit remplir une mesure pour relever de la notion d’«aide» au sens de l’article 107 du TFUE ne sont pas satisfaites si l’entreprise bénéficiaire pouvait obtenir le même avantage que celui qui a été mis à sa disposition au moyen de ressources d’État dans des circonstances qui correspondent aux conditions normales du marché. Aux fins de l’appréciation de la question de savoir si la même mesure aurait été adoptée dans les conditions normales du marché par un investisseur privé se trouvant dans une situation la plus proche possible de celle de l’État, seuls les bénéfices et les obligations liés à la situation de ce dernier en qualité d’actionnaire, à l’exclusion de ceux qui sont liés à sa qualité de puissance publique, sont à prendre en compte (45).
(98)
En conséquence, l’applicabilité du principe de l’opérateur en économie de marché dépend en fin de compte de la question de savoir si l’État membre concerné octroie un avantage économique à une entreprise en sa qualité d’opérateur économique et non en sa qualité de puissance publique. Il s’ensuit que, si un État membre invoque, au cours de la procédure administrative, ce principe, il lui incombe, en cas de doute, d’établir sans équivoque et sur la base d’éléments objectifs et vérifiables que la mesure mise en œuvre ressortit à sa qualité d’opérateur économique. Ces éléments doivent faire apparaître clairement que l’État membre concerné a pris, préalablement ou simultanément à l’octroi de l’avantage économique, la décision de procéder, par la mesure effectivement mise en œuvre, à des activités économiques en ce qui concerne l’entreprise. Peuvent notamment être requis, à cet égard, des éléments faisant apparaître que cette décision est fondée sur des évaluations économiques comparables à celles qu’un opérateur en économie de marché se trouvant dans une situation la plus proche possible de celle de cet État membre aurait fait établir, avant de procéder audit investissement, aux fins de déterminer la rentabilité future d’un tel investissement.
(99)
En revanche, des évaluations économiques établies après l’octroi dudit avantage, le constat rétrospectif de la rentabilité effective de l’investissement réalisé par l’État membre concerné ou des justifications ultérieures du choix du procédé effectivement retenu ne sauraient suffire à établir que cet État membre a pris, préalablement ou simultanément à cet octroi, une telle décision en sa qualité d’opérateur en économie de marché (46).
(100)
Il découle premièrement de ce qui précède que les documents présentés par les parties aux contrats, documents qui ont été établis après l’adoption de la mesure, ne sauraient en tant que tels entrer en ligne de compte dans l’examen du respect du principe de l’opérateur en économie de marché dans la présente affaire.
(101)
Deuxièmement, il s’ensuit de ce qui précède que l’influence de la LADA sur la situation financière de NEUWOGES ne saurait non plus être prise en considération en l’espèce dans le cadre de l’examen du respect du principe de l’opérateur en économie de marché. La LADA poursuivait en réalité un objectif politique, et seule une catégorie restreinte d’entreprises (article 2 de la LADA) pouvait prétendre à une aide. La loi n’aurait pas été applicable à un opérateur en économie de marché se trouvant dans une situation similaire à celle de NEUWOGES.
7.1.2. Structure de l’appréciation dans la présente affaire
(102)
Afin de déterminer si les contrats en cause ont procuré un avantage à BAVARIA, il convient d’examiner la question de savoir si ces contrats équivalaient à des contrats qu’aurait également conclus un opérateur en économie de marché se trouvant une situation proche de celle de NEUWOGES.
(103)
L’analyse de la Commission comporte trois étapes. Dans un premier temps, les répercussions financières de l’opération sur NEUWOGES sont analysées afin de déterminer les bénéfices que l’entreprise pouvait escompter (section 7.2). Dans un deuxième temps, l’opération de cession-bail est comparée à d’autres alternatives, telles qu’une vente directe, par exemple, afin de déterminer si d’éventuelles alternatives auraient été plus intéressantes économiquement (section 7.3). Dans un troisième temps, il est procédé à une évaluation comparative, l’opération en cause étant comparée à des opérations de cession-bail semblables qui ont été conclues plus ou moins au même moment, les résultats d’une procédure d’appel d’offres restreinte menée par NEUWOGES étant analysés et les conditions de l’opération étant comparées aux taux habituels d’autres opérations de financement au moment concerné (fin 1997/début 1998) (section 7.4). Ces trois analyses permettent globalement de tirer une conclusion sur la question de savoir si NEUWOGES s’est comportée comme un opérateur en économie de marché.
7.2. LES CONSÉQUENCES FINANCIÈRES DE L’OPÉRATION POUR NEUWOGES
(104)
La première étape de l’analyse des conséquences financières de l’opération en cause consiste à déterminer la nature de l’opération. En l’espèce se pose essentiellement la question de savoir si les deux contrats conclus entre NEUWOGES et BAVARIA constituent deux volets d’une seule et même opération intégrée ou s’ils doivent être examinés comme deux opérations distinctes (section 7.2.1). Deuxièmement, afin de pouvoir procéder à une appréciation appropriée des conséquences financières de l’opération pour NEUWOGES, les particularités d’une opération de cession-bail sont examinées (section 7.2.2). À une analyse distincte détaillée des conséquences financières du bail (section 7.2.3) et du CAG (section 7.2.4) succède une analyse globale de la rentabilité de l’opération à prévoir pour NEUWOGES (section 7.2.5).
7.2.1. Examen commun ou distinct des contrats en cause
(105)
Il convient tout d’abord de rappeler qu’aussi bien dans la décision d’ouverture de la Commission que dans le jugement du LG Rostock, c’est la position selon laquelle les deux contrats en cause doivent être examinés ensemble qui a été défendue (47). La procédure formelle d’examen abonde en ce sens, pour les raisons suivantes:
a)
les deux contrats sont des composants complémentaires d’une seule et même opération de cession-bail. Dans la brochure établie par BAVARIA, dans laquelle elle fait la promotion de son modèle de cession-bail particulier, il est souligné que l’opération serait menée au moyen de deux contrats, l’un régissant la vente et l’autre la cession-bail (48). Il a donc toujours été fait référence aux deux contrats comme une opération commune uniquement;
b)
les contrats ont été conclus le 21 janvier 1998, c’est-à-dire le même jour, et font référence l’un à l’autre (49), ce qui indique leurs liens étroits et le fait qu’aucun des deux contrats n’aurait été conclu sans l’autre;
c)
ainsi qu’il ressort du calcul initial des prix de BAVARIA, présenté par NEUWOGES, les conditions des contrats sont indissociablement liées (50). Le montant du paiement préalable en liquide dépendait du taux de leasing à verser chaque mois par NEUWOGES et de l’investissement effectué par BAVARIA dans les travaux de réhabilitation des bâtiments. Lors d’une opération de cession-bail, le taux de leasing est censé amortir l’investissement initial du bailleur, ce qui signifie que si le CAG avait comporté d’autres dispositions, les chiffres du bail auraient eux aussi été modifiés et inversement (51);
d)
il ressort des procès-verbaux des réunions du conseil de surveillance que NEUWOGES a toujours considéré les deux contrats comme les composants d’une seule et même opération (52). Par exemple, il est constaté clairement dans les documents du conseil de surveillance datés du 30 octobre 1997 et du 16 décembre 1997 que c’est l’acheteur qui finance le prix d’achat via un modèle de leasing. Il en résulte que NEUWOGES était parfaitement au courant de la relation entre le bail et le CAG. De même, lors de la réunion du 16 décembre 1997, la direction de NEUWOGES a expliqué au conseil de surveillance que le paiement négocié avec BAVARIA constituait le prix qu’elle pouvait obtenir pour ce «paquet» et que le «paquet» comportait quelques risques pour l’entreprise, qui étaient toutefois supportables. La référence au «paquet» et le risque y afférent démontrent une fois de plus que les deux contrats étaient considérés comme une seule et même opération.
(106)
Les arguments de NEUWOGES concernant la non-authentification de l’un des contrats en cause ne sont pas convaincants. NEUWOGES avance comme argument principal que cette absence d’authentification prouve l’intention des parties de conclure deux contrats distincts, indépendants l’un de l’autre. La Commission relève que les interventions étatiques prenant des formes diverses et devant être analysées en fonction de leurs effets, il ne saurait être exclu que plusieurs interventions consécutives de l’État doivent, aux fins de l’application de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE, être regardées comme une seule intervention. Tel peut notamment être le cas lorsque des interventions consécutives présentent, au regard notamment de leur chronologie, de leur finalité et de la situation de l’entreprise au moment de ces interventions, des liens tellement étroits entre elles qu’il est impossible de les dissocier (53). La notion d’opération unique est ainsi entendue de manière plus large dans le droit de l’Union en matière d’aides d’État que dans le droit contractuel allemand. Les réflexions mentionnées au considérant 105 montrent que compte tenu de leur chronologie, de leur finalité et de la situation de l’entreprise au moment de leur conclusion, les contrats en cause doivent être considérés comme une opération unique en vertu du droit de l’Union en matière d’aides d’État.
7.2.2. Contexte: structure de l’opération de cession-bail
(107)
L’opération entre BAVARIA et NEUWOGES repose sur le «modèle de leasing de biens immobiliers» de BAVARIA. Ce modèle prévoit que l’acheteur (BAVARIA) finance son investissement initial via une opération de cession-bail des bâtiments acquis en faveur du vendeur (NEUWOGES). Aux fins de déterminer le volume d’investissements et les taux de leasing correspondants, le modèle de leasing recourt à une formule simple, selon laquelle le volume d’investissements est calculé en divisant le paiement annuel en valeur nominale au titre du leasing par le taux de leasing (en %):
À son tour, le taux de leasing résulte d’une combinaison entre durée du contrat, indexation du taux de leasing et valeur résiduelle des bâtiments:
Taux de leasing (en %):
Durée: 25 ans
Valeur résiduelle (en %)
Indexation
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Durée: 30 ans
Valeur résiduelle (en %)
Indexation
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Il apparaît ainsi clairement que le volume d’investissements dépend tant du taux de leasing que des versements mensuels au titre de la location, et inversement. Dès que les parties au contrat ont fixé les éléments essentiels (durée, indexation annuelle, valeur résiduelle), ainsi que soit le volume d’investissements global visé soit les loyers mensuels prévus, les paramètres manquants peuvent être calculés. Selon la formule, une durée plus courte, une valeur résiduelle moindre, une indexation plus faible ou des loyers mensuels nominaux moins élevés donnent un volume d’investissements global plus bas.
(109)
Une fois le volume d’investissements global fixé, les coûts de la réhabilitation, les taxes ainsi que les éventuels autres frais sont déduits. Le solde équivaut au prix d’achat. Dans le cadre de l’opération de cession-bail entre NEUWOGES et BAVARIA, aucune distinction n’a été établie, pour le prix d’achat (paiement préalable en liquide), entre le prix payé pour la propriété des bâtiments et les canons emphytéotiques.
Calcul pour l’opération entre BAVARIA et NEUWOGES
Volume d’investissements global
[…] EUR
Réhabilitation
[…] EUR
Droits et taxes
[…] EUR
Rétribution privatisation
[…] EUR
Prix d’achat
[…] EUR
(110)
L’opération de cession-bail en cause se compose de deux volets, le bail et le CAG; qui sont à leur tour en relation avec le CFG. Les conséquences financières du bail, du CAG et du CFG sur NEUWOGES doivent être appréciées dans ce cadre.
7.2.3. Détermination des conséquences financières prévisibles du bail sur NEUWOGES
(111)
Les éléments essentiels du bail sont la vente des bâtiments et la constitution d’emphytéoses sur les terrains sur lesquels se trouvent les bâtiments, pour une durée de soixante-quinze ans. BAVARIA s’est engagée à verser au total […] EUR à NEUWOGES, dont […] EUR en tant que canon emphytéotique capitalisé sur des biens fonciers pour la période se terminant le 31 décembre 2028 et […] EUR en tant que prix d’achat pour les bâtiments (54). Par ailleurs, à partir du 1er janvier 2029 et pour une période de dix ans, BAVARIA doit s’acquitter chaque année d’un canon emphytéotique de […] % de la valeur actuelle du terrain, c’est-à-dire de […] EUR/m2, soit […] EUR par an (55). Pour la durée résiduelle du bail - à compter de 2039 jusqu’à la fin de 2073 -, il est prévu d’adapter la canon emphytéotique à l’indice des prix du coût de la vie, pour autant que ce dernier n’évolue pas de plus de […] % (56).
(112)
En plus de l’achat des bâtiments et de l’acquisition de droits d’emphytéose sur les terrains concernés, BAVARIA s’est engagée à remettre en état les bâtiments et a accepté de conclure un contrat avec BRG, l’une des filiales de NEUWOGES, concernant l’exécution des travaux de construction.
(113)
Aux fins de déterminer le montant du prix d’achat que BAVARIA doit payer à NEUWOGES dans le cadre du bail, les parties contractuelles ont pris comme base un loyer mensuel de […] EUR/m2, une indexation annuelle de […] %, une valeur résiduelle des bâtiments de […] % (à acquitter par NEUWOGES au terme du contrat conclu pour une durée de soixante-quinze ans concernant la constitution de l’emphytéose sur la base d’une expertise à établir au moment concerné), ainsi qu’une durée de trente ans pour la cession-bail (57). Le volume d’investissements global résultant de ces hypothèses s’élevait à […] EUR (58). Après déduction des frais de réhabilitation à hauteur de […] EUR, des coûts de privatisation de l’ordre de […] EUR ainsi que des taxes/redevances de […] EUR, le prix de vente se chiffrait à […] EUR (59).
(114)
Ce prix final a ensuite été ventilé dans le prix pour les bâtiments ([…] % = […] EUR) et le canon emphytéotique capitalisé sur les biens fonciers ([…] % = […] EUR) (60). Les montants à acquitter sur les biens fonciers et les bâtiments n’ont pas été calculés séparément, mais ont été fixés, respectivement, en tant que part du prix de vente global.
(115)
Les premiers avantages qu’a tirés NEUWOGES de l’opération étaient ainsi le paiement liquide à hauteur de […] EUR et les recettes tirées des canons emphytéotiques à acquitter par BAVARIA au terme de la période de trente ans.
7.2.3.1. Autres facteurs
Rétribution privatisation
(116)
Il y a tout d’abord lieu de constater qu’en tout état de cause, les sommes versées en liquide par BAVARIA à NEUWOGES en rétribution de la privatisation, à hauteur de […] EUR, doivent être prises en considération.
(117)
En tant qu’acheteur des bâtiments et titulaire des emphytéoses sur les terrains, BAVARIA devait s’efforcer, conformément aux prescriptions claires dans les contrats en cause, de vendre une partie des logements aux locataires. Cette obligation était définie contractuellement de sorte qu’une vente pouvait être reconnue en tant que «privatisation à des acquéreurs intermédiaires» aux fins de la LADA. Conformément à cette loi, un acheteur professionnel devait s’efforcer de vendre aux locataires un maximum de logements, mais au moins un tiers du parc immobilier repris dans le cadre de l’opération (61). Dans le cadre de cette obligation, l’acquéreur devait également s’efforcer d’informer les locataires des possibilités dont ils bénéficiaient, ainsi que de sonder leur intérêt quant à l’achat d’un logement. La tâche consistant à entreprendre les efforts correspondants a été retransférée à NEUWOGES par le bail (partie V, articles 1er à 3). Il a en outre été convenu que NEUWOGES recevrait à ce titre une rétribution de […] EUR/m2, avec laquelle se mesurait la rétribution totale des efforts de privatisation, à […] EUR.
(118)
Il n’était au départ pas prévu que NEUWOGES reçoive une rétribution pour ces efforts; le montant payé plus tard séparément en tant que rétribution pour les efforts aux fins de la privatisation était initialement un simple composant du prix de vente envisagé (62). Il est en effet insensé pour BAVARIA de verser une rétribution à NEUWOGES pour des activités auxquelles la première n’avait aucun intérêt économique. L’octroi d’un dégrèvement au titre de la LADA, qui était lié à l’obligation d’entreprendre des efforts aux fins de la privatisation, résidait dans le seul intérêt économique de NEUWOGES.
(119)
La rétribution pour les efforts de privatisation a toutefois été retirée plus tard du prix de vente et versée plutôt sous la forme d’un paiement distinct. La raison pourrait en être que le montant en cause, s’il avait continué à être inclus dans le prix de vente, aurait dû être reversé au fonds d’amortissement. Le prix de vente acquitté par BAVARIA à NEUWOGES a été diminué du montant correspondant. De l’avis de BAVARIA, cela ne faisait aucune différence du point de vue économique. NEUWOGES a reçu de la part de BAVARIA exactement le même montant que ce qu’elle aurait reçu si une rétribution distincte n’avait été convenue pour la privatisation. Effectivement, c’est NEUWOGES elle-même qui a imputé les paiements au titre de la privatisation aux recettes à attendre de l’opération de cession-bail (63).
(120)
Le décompte de ces paiements en tant que rétribution distincte, et non en tant que partie du prix de vente, avait de l’importance pour NEUWOGES uniquement dans le contexte de la LADA. Ainsi que la Commission l’a déjà exposé ci-dessus (voir le considérant 101), un opérateur en économie de marché n’aurait pas tenu compte de la LADA. Le fait que NEUWOGES ait entrepris les efforts de privatisation et y ait alloué des ressources est sans importance dans le contexte de la présente affaire. Un opérateur en économie de marché n’agissant pas dans le contexte de la LADA n’aurait pas entrepris d’efforts aux fins de la privatisation, raison pour laquelle cet élément ne saurait non plus entrer en ligne de compte dans le cadre de l’application du critère de l’opérateur en économie de marché.
(121)
En conséquence, la rétribution versée par BAVARIA à NEUWOGES pour les efforts aux fins de la privatisation doit être considérée comme un avantage pertinent pour NEUWOGES, qui doit être imputé sur le prix de vente afin de déterminer les répercussions financières de l’opération de cession-bail sur NEUWOGES dans son ensemble.
Réhabilitation
(122)
Les travaux de réhabilitation réalisés dans le cadre de l’opération de cession-bail ont eu des répercussions financières supplémentaires pour NEUWOGES. Il convient de rappeler que les coûts de la réhabilitation étaient directement liés au paiement de BAVARIA à NEUWOGES en vertu du bail, paiement qui résultait du calcul du volume d’investissements global moins les coûts - y compris les coûts de réhabilitation (voir le considérant 109). En d’autres termes, plus les frais de réhabilitation étaient élevés, plus bas était le prix d’achat. C’est pour cette raison qu’un autre calcul de l’opération fondé sur des loyers et une indexation moindres, et donc des taux de leasing considérablement plus bas, conduisait à un prix d’achat malgré tout supérieur au prix convenu dans le bail; cette réalité tenait avant tout au fait que les coûts de réhabilitation, dans cet autre calcul, étaient estimés à des niveaux nettement plus faibles que ce qui avait finalement été convenu entre BAVARIA et BRG (64).
(123)
Dans ce contexte, il y a lieu de noter que le montant forfaitaire payé, conformément au bail, par BAVARIA à BRG, une filiale à 100 % de NEUWOGES, pour les travaux de réhabilitation était sensiblement supérieurs aux coûts de réhabilitation initialement estimés par NEUWOGES (65). Alors que, dans son estimation initiale, NEUWOGES avait estimé les coûts à […] EUR ou […] EUR/m2 au total, le montant forfaitaire finalement convenu pour les travaux de réhabilitation entre BAVARIA et BRG, la filiale de NEUWOGES, s’est élevé à […] EUR ou […] EUR/m2. En d’autres termes, les frais convenus dépassaient les coûts initialement estimés de […] EUR, soit […] %. La redevance forfaitaire considérablement plus élevée qui a été convenue a fait baisser significativement le prix d’achat payé par BAVARIA à NEUWOGES aux termes du bail.
(124)
Aucune raison n’a été invoquée pour motiver la différence entre l’estimation initiale des coûts et le montant forfaitaire convenu, ce qui est d’autant plus surprenant que NEUWOGES avait qualifié de «globalement ordinaires […]» les coûts de réhabilitation initialement estimés à […] EUR/m2 en moyenne (66). De même, dans l’expertise citée par NEUWOGES, intitulée Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern (ci-après l’«expertise Pestel»), les coûts des travaux de réhabilitation, tels qu’ils ont été effectués par BRG, ont été estimés à une fourchette allant de […] à […] EUR/m2 (67). En tant que propriétaire et gestionnaire des bâtiments, NEUWOGES disposait d’une connaissance précise des besoins en réhabilitation, et on peine à comprendre pourquoi les coûts de ces travaux ont été à ce point sous-estimés.
(125)
Les coûts de la réhabilitation doivent entrer en ligne de compte lors de la détermination des répercussions financières du bail. Tout d’abord, il est évident qu’il importait peu à BAVARIA de savoir dans quelle mesure BRG, la filiale de NEUWOGES, tiendrait compte des frais de réhabilitation, étant donné que tous les coûts de réhabilitation supplémentaires seraient tout simplement imputés sur le prix d’achat. En revanche, NEUWOGES avait un intérêt économique évident à ce que BAVARIA conclue un contrat avec BRG portant sur l’exécution des travaux de réhabilitation et qu’une partie du prix de vente soit imputée aux coûts de réhabilitation. Cette dernière considération se fondait sur le fait que le bénéfice tiré de la réhabilitation par la filiale de NEUWOGES n’était pas soumis à l’obligation de reversement au titre de la LADA. Selon ses propres estimations, le bénéfice tiré par BRG (et en conséquence par NEUWOGES) des travaux de réhabilitation effectués par BAVARIA s’élevait à […] EUR (68). Ce bénéfice représente un avantage direct pour NEUWOGES, dont il convient de tenir compte. En effet, afin de justifier le prix de vente, la direction de NEUWOGES a elle aussi invoqué le contrat conclu avec BRG portant sur l’exécution des travaux de réhabilitation (69).
Canon emphytéotique sur les biens fonciers
(126)
En ce qui concerne le canon emphytéotique, il convient à ce stade d’examiner l’argument de NEUWOGES selon lequel BAVARIA ne doit effectuer de facto aucun paiement les trente premières années étant donné que le canon capitalisé était contenu dans le prix de vente. La question de savoir si le canon est acquitté chaque année ou au préalable en tant que canon emphytéotique capitalisé est toutefois quasiment dénuée de pertinence pour l’appréciation qui doit être réalisée. Rien n’indique qu’une telle convention était déraisonnable; elle était simplement l’expression d’une préférence de NEUWOGES pour l’obtention de liquidités au préalable.
(127)
Enfin, il ne faut pas oublier que BAVARIA est tenue de payer le canon sur les biens fonciers même au terme du CAG. À partir du 1er janvier 2029, BAVARIA doit s’acquitter chaque année pendant dix ans d’une redevance emphytéotique de […] % de la valeur actuelle du terrain, c’est -à-dire de […] EUR/m2. Pour la durée résiduelle, il est prévu d’adapter le canon à l’indice des prix du coût de la vie, pour autant que ladite adaptation ne soit pas supérieure à […] %. Si, pour simplifier les choses, on part du principe que ledit indice ne fluctuera pas, ces paiements futurs devraient être estimés à une valeur nominale de […] EUR. Dans le cadre d’une appréciation générale, il y a également lieu de considérer la valeur actualisée en 1998 de ces paiements futurs comme faisant partie de l’avantage obtenu par NEUWOGES.
7.2.3.2. Conclusions
(128)
Il convient à ce stade de rappeler que l’analyse ci-dessus avait pour objectif de déterminer le plus précisément possible les répercussions financières du bail pour NEUWOGES. Il ressort de cette analyse que les avantages pertinents procurés à NEUWOGES comprennent ce qui suit:
a)
le prix au comptant payé par BAVARIA ([…] EUR);
b)
la rétribution versée pour les efforts aux fins de la privatisation ([…] EUR);
c)
les bénéfices tirés de la réhabilitation ([…] EUR);
d)
la valeur actualisée du canon emphytéotique pour la période à partir de 2029 (valeur actualisée de […] EUR).
7.2.4. Détermination des conséquences financières prévisibles du bail sur NEUWOGES
(129)
Conformément au bail, NEUWOGES est responsable de la gestion des bâtiments en cause. C’est à NEUWOGES que reviennent toutes les recettes tirées de la mise en location des logements et des unités commerciales. En contrepartie, elle est tenue de verser à la propriétaire (BAVARIA) un taux de leasing mensuel fixe, établi à […] EUR, jusqu’à la fin des travaux de réhabilitation, et à […] EUR pour la période suivant celle-ci (article 3 du CAG). Le contrat a une durée de trente ans, à compter de la fin des travaux de réhabilitation (article 2, paragraphe 1). Le taux de leasing mensuel est indexé chaque année de […] % (article 4, paragraphe 2). L’analyse ci-après vise à déterminer les répercussions financières du CAG pour NEUWOGES.
7.2.4.1. Contexte (calculs)
(130)
Le taux de leasing mensuel résulte de la multiplication du loyer net escompté par mètre carré et par mois - déduction faite des frais de gestion, des frais de maintenance et du risque d’arriérés de loyers - par le nombre de mètres carrés disponibles (70). Les principales hypothèses concernent ainsi le loyer net escompté par mètre carré et par mois, de même que les coûts prévus. Dans le CAG, les parties ont pris comme point de départ un loyer net de […] EUR/m2 après la réhabilitation et des coûts à hauteur de […] EUR/m2; en conséquence, le taux de leasing mensuel a été fixé à […] EUR/m2 (71).
(131)
Lors de la définition des paramètres concrets, qui ont finalement été repris dans le CAG, NEUWOGES avait le choix (72). Elle avait la possibilité de définir précisément les paiements mensuels qu’elle devait effectuer pendant la durée du contrat, ainsi que le produit de la vente en fixant précisément un loyer différent ou une indexation plus élevée (73). Il existait une corrélation directe entre une prise de risques plus ou moins grands via la fixation d’un certain taux de leasing (par exemple en fixant des montants de loyers différents, une indexation différente et des coûts différents) et les liquidités reçues sous la forme du prix de vente. C’est ainsi que, par exemple, selon un autre calcul réalisé par BAVARIA, partant d’une indexation de 2,0 %, d’un loyer de […] EUR et donc d’un prix de leasing de […] EUR, le loyer mensuel se serait élevé à […] EUR, et non à […] EUR (74). Il va de soi que le prix de vente aurait lui aussi été réduit.
7.2.4.2. Analyse des répercussions financières
Observations générales
(132)
Lors de la détermination des répercussions financières du CAG pour NEUWOGES, il convient de tenir compte de deux éléments. Premièrement: le taux de leasing est calculé sur la base du mètre carré. Vu que quelques logements ont été vendus par BAVARIA une fois les contrats conclus, le nombre de mètres carrés a évolué, passant de […] m2 initialement à […] m2 en 1999, […] m2 en 2000 et […] m2 en 2001. Après 2001, le nombre de mètres carrés déterminant est resté inchangé à […] m2. Dans ses observations, NEUWOGES a fondé son calcul des flux financiers prévisionnels sur cette diminution progressive de mètres carrés. Comme, cependant, seule la perspective ex ante est importante, NEUWOGES aurait pu réduire le nombre de mètres carrés à la base de ses calculs, non pas du nombre de mètres carrés effectivement vendus, mais du nombre de mètres carrés dont elle supposait la revente début 1998. Aussi l’analyse ci-après ne se fonde-t-elle pas sur les chiffres cités par NEUWOGES dans ses observations, mais bien sur les chiffres dont était partie NEUWOGES dans sa projection de bénéfices initiale, à savoir une réduction progressive de […] à […] m2 jusqu’en 2003. Deuxièmement: aux fins de la détermination des répercussions financières prévues au moment de la conclusion des contrats pour NEUWOGES, les recettes et coûts futurs doivent être actualisés, ce qui exige de fixer un taux d’actualisation. Conformément à sa lettre originale et aux analyses de flux de trésorerie présentées par NEUWOGES, la Commission prend comme point de départ un taux d’actualisation de 5 % par an (75).
Fiabilité des analyses des flux de trésorerie de NEUWOGES
(133)
Préalablement à une analyse économique indépendante du CAG, il y a tout d’abord lieu de commenter les analyses ex post des flux de trésorerie présentées par NEUWOGES, censées montrer quelles attentes ex ante aurait nourries un opérateur en économie de marché prudent pour ce qui est des flux de trésorerie générés par le CAG. NEUWOGES argue qu’en prenant comme base des hypothèses ex ante réalistes - à savoir, selon elle, une augmentation du loyer de […] % par an, une indexation des coûts de […] % par an et un taux d’inoccupation de […] % -, le CAG laissait présager une trésorerie globale négative de - […] EUR en valeur nominale, soit - […] EUR (76) en valeur actualisée. NEUWOGES avance en outre que c’est seulement dans le cas d’hypothèses ex ante prétendument irréalistes - augmentation de loyer de […] % par an, taux d’inoccupation de […] %, coûts stables - que le CAG aurait pu produire une valeur nominale positive de […] EUR, soit […] EUR en valeur actualisée (77). Il était donc clair dès le départ, selon NEUWOGES, que des augmentations de loyers de […] % chaque année auraient dû être imposées rien que pour obtenir ce taux de leasing, ce qui n’aurait laissé aucune place aux augmentations des coûts.
(134)
Force est de constater, dans ce contexte, que NEUWOGES part seulement d’hypothèses relatives au montant des coûts, qui sont peu convaincantes (le niveau de départ des coûts est identique dans toutes les analyses présentées par NEUWOGES). Les calculs sur lesquels s’est fondé le CAG, tel que conclu, prennent comme point de départ des coûts généraux (gestion, entretien, risque d’arriérés de loyers) atteignant environ […] % des loyers, tandis que, pour leur part, les analyses des flux de trésorerie de NEUWOGES se basent sur un niveau de coûts (après réhabilitation) d’au moins […] % ([…] % risque d’arriérés de loyers, […] % gestion et entretien). Même à supposer que la forte augmentation des arriérés de loyers (de […] à […] %) soit laissée de côté, force est de constater que les autres coûts augmentent quand même de […] à […] % des loyers. Nulle part dans les observations de NEUWOGES ne figure de justification suffisante de cette hausse. Au contraire, NEUWOGES fait observer qu’un taux de […] % ([…] EUR/m2) représente une valeur plausible pour la période suivant immédiatement la modernisation, mais que cette valeur doit ensuite augmenter de […] % chaque année (78). Même l’expertise de la valeur marchande commandée par NEUWOGES avant la vente partait d’un niveau global des coûts [y compris risque d’arriérés de loyers (79)] situé entre […] et […] % (expertise de 1997). Comme, dans l’expertise, il n’est pas indiqué précisément à quel pourcentage sont estimés les loyers impayés, il n’est pas possible de déterminer dans quelle mesure les suppositions sous-jacentes concernant d’autres coûts s’écartent des hypothèses de NEUWOGES. En tout état de cause, les autres coûts qui sont maintenant estimés par NEUWOGES sont plus élevés, même dans l’hypothèse où le risque d’arriérés des loyers aurait été estimé à […] % dans l’expertise de 1997. Dans ce contexte, les analyses des flux de trésorerie de NEUWOGES ne sauraient être acceptées et doivent être corrigées en prenant comme base un niveau de coût initial de […] % - sans risque d’arriérés de loyers (80).
(135)
Il y a en outre lieu de constater dans ce contexte que l’allégation de NEUWOGES selon laquelle des augmentations de loyers de […] % devaient être imposées afin de compenser la seule hausse du taux de leasing, est inexacte. Étant donné que le taux de leasing est calculé en tant que pourcentage du loyer total initial (en l’espèce […] %), une augmentation de loyer de […] % permettrait d’absorber tant l’augmentation du taux de leasing qu’une hausse des coûts de […] %. Si les coûts restent stables, rien qu’une légère hausse des loyers suffirait pour compenser l’augmentation du taux de leasing. En effet, sur la base d’un risque d’arriérés de loyers de […] % et de coûts globalement stables, une augmentation annuelle de loyer de […] % suffirait pour compenser la hausse du taux de leasing. NEUWOGES pourrait utiliser toute augmentation supérieure pour compenser la hausse des coûts ou engranger des bénéfices.
Analyse des répercussions financières
(136)
Au moment de la conclusion des contrats, NEUWOGES elle-même a entrepris d’analyser la trésorerie en valeur nominale (81). Dans cette analyse, elle est partie du principe que ses propres coûts (gestion, entretien) augmenteraient chaque année de […] %, qu’elle pourrait augmenter les loyers de […] % tous les trois ans, qu’un taux d’inoccupation de […] % pourrait être géré et que […] % des logements seraient vendus aux locataires. Sur cette base, NEUWOGES prévoyait une trésorerie nominale de […] EUR générée par le CAG pendant la période de trente ans.
(137)
La procédure formelle d’examen n’a pas permis de tirer des enseignements qui auraient laissé penser que les calculs cités ont été sciemment effectués sur la base d’attentes trop optimistes. Rien n’indique que les représentants de NEUWOGES, qui ont soumis ces chiffres au conseil de surveillance de cette dernière, l’ont fait tout en sachant qu’il s’agissait de chiffres erronés. En effet, NEUWOGES ne semble pas non plus prétendre que sa direction s’est sciemment laissé entraîner dans une opération désavantageuse pour des raisons politiques, mais, plutôt, qu’elle a été victime d’une mauvaise appréciation lors de l’évaluation des répercussions économiques (ce qui, de l’avis de NEUWOGES, ne se serait pas produit dans le cas d’un opérateur en économie de marché) (82).
(138)
Il convient toutefois d’examiner si les attentes étaient effectivement telles qu’aucun opérateur en économie de marché ne se serait décidé en les prenant pour base. Dans ce contexte, il est à noter que de l’avis de NEUWOGES, un opérateur en économie de marché serait parti d’une hausse annuelle des loyers de seulement […] %, d’un risque d’arriérés de loyers de […] % et d’une augmentation des frais de gestion et d’entretien de […] % (83). Sur la base de ces hypothèses et de l’avis de NEUWOGES, les flux de trésorerie globaux s’élèveraient à - […] EUR en valeur nominale et à - […] EUR en valeur actualisée, les arriérés de loyers multipliés par plus de sept pesant très lourd.
7.2.4.3. Attentes du marché
(139)
Sont tout d’abord invoqués les documents qui donnent des renseignements sur les attentes réelles des deux parties impliquées dans l’opération. Premièrement, il faut déduire du procès-verbal de la réunion du conseil de surveillance du 16 décembre 1997 que la direction de NEUWOGES a classé les risques liés à l’opération dans la catégorie des risques «supportables» (84). Il ressort en outre du procès-verbal que NEUWOGES a fondé ses actions sur des calculs qui partaient d’une augmentation des loyers de […] % tous les trois ans, d’une hausse des coûts (sans risque d’arriérés de loyers) de […] % et d’un risque d’arriérés de loyers de […] % (85).
(140)
Avant de signer les contrats, NEUWOGES a consulté la société d’audit Nordrevision, qui a considéré qu’une hausse des loyers de […] % correspondait, certes, au taux d’inflation général, mais était difficilement réalisable (86). En outre, Nordrevision défendait le point de vue selon lequel le niveau de départ des coûts (les calculs reposaient sur des estimations de coûts à hauteur de […] % des loyers), en supposant que le taux d’inoccupation était égal à 0, était réaliste, mais selon lequel, toutefois, il était nécessaire d’indexer les coûts conformément à l’indexation du taux de leasing (87).
(141)
BAVARIA est quant à elle partie du principe qu’étant donné une évolution démographique selon toute vraisemblance stable à Neubrandenburg (sur la base de l’implantation de divers prestataires de services de grande taille) (88) et la bonne situation des bâtiments, il fallait s’attendre à un taux d’inoccupation très faible (89). Elle présumait par ailleurs qu’il serait possible d’augmenter les loyers avec l’indexation des paiements au titre du leasing (90).
(142)
Enfin, il est souligné que l’expertise de la valeur marchande de 1997 commandée par NEUWOGES avant la vente contenait des indications sur les évolutions attendues en conséquence. L’expertise de 1997 prenait comme point de départ un niveau de coûts de […] à […] %, sans toutefois contenir d’indication sur le pourcentage estimé du risque d’arriérés de loyers (91).
7.2.4.4. Appréciation
Coûts administratifs
(143)
Tout d’abord, les attentes relatives aux frais de gestion et d’entretien en ce qui concerne tant le niveau de départ ([…] EUR/m2 soit […] % des loyers) que la hausse attendue ([…] % par an) sont plausibles. Pour ce qui est du niveau de départ des coûts, cette conclusion découle du constat posé par NEUWOGES elle-même, selon lequel les coûts ont ainsi été estimés à un niveau suffisamment élevé au moins pour la période qui suit directement les travaux de réhabilitation. Ensuite, il a été constaté dans l’expertise Pestel que les frais de gestion et d’entretien s’élèveraient à […] EUR/m2 en moyenne en 1997, soit […] EUR de moins que ces mêmes coûts tels qu’estimés dans le cadre de l’opération de cession-bail (92). Enfin, les coûts estimés dans l’expertise fluctuaient également selon cet ordre de grandeur. Il fallait assurément s’attendre à ce que ces coûts augmentent; l’hypothèse d’une hausse de […] % par an semblait plausible et même une estimation plutôt prudente. Nordrevision avait seulement proposé de procéder à une telle indexation des frais administratifs selon l’indexation du taux de leasing. Il en résulterait une augmentation annuelle de […] %, et donc inférieure à ce que NEUWOGES avait effectivement supposé. Du reste, NEUWOGES est même désormais d’avis qu’une hausse de […] % par an aurait été réaliste, ce qui signifie qu’une valeur de […] % par an n’aurait certainement pas été excessivement basse.
Risque d’arriérés de loyers
(144)
En ce qui concerne le risque d’arriérés de loyers, il n’était pas irréaliste de tabler sur des arriérés généraux de l’ordre de […] %. Premièrement, force est de constater que cette supposition n’a pas été remise en cause lors de l’appréciation des contrats par Nordrevision, bien que les conseillers aient par ailleurs fait part de leurs inquiétudes compte tenu de la situation économique générale et du marché immobilier de Neubrandenburg (93). Deuxièmement, l’expertise de la valeur marchande de 1997, quand bien même aucune indication précise n’ait été formulée concernant le risque d’arriérés de loyers supposé, ne semblait pas prendre comme postulat de départ des risques d’arriérés de loyers significativement plus élevés (94).
(145)
Ainsi qu’il ressort des documents internes concernant la prise de décisions de BAVARIA, compte tenu de l’installation de divers prestataires de services de grande taille, cette dernière est partie du principe que la population de Neubrandenburg resterait stable et que les logements en cause pourraient être presque intégralement mis en location après les travaux de réhabilitation. D’après les indications de NEUWOGES, la ville de Neubrandenburg et le Land de Mecklembourg-Poméranie-Occidentale se sont effectivement attendus, en 1997/1998, à des chiffres de population et à une évolution démographique stables.
(146)
Enfin, il ne faut pas non plus négliger le fait que la direction de NEUWOGES, qui était aux commandes d’une entreprise propriétaire de plus de 30 % des logements à Neubrandenburg et, en conséquence, possédait des connaissances approfondies du marché immobilier local, avait considéré comme supportables les risques liés à l’opération de cession-bail et, selon ses propres projections, était partie d’un risque d’arriérés de loyers de […] %. On comprend difficilement pourquoi des experts du marché immobilier local auraient fondé leurs calculs sur cette hypothèse si cette dernière avait été estimée à un niveau bas très peu vraisemblable, comme le prétend maintenant NEUWOGES.
(147)
Il convient parallèlement d’invoquer les documents que NEUWOGES a présentés en réponse à la question de savoir si un acteur diligent du marché immobilier concerné (immeubles de logement en préfabriqué en Allemagne de l’Est) se serait attendu à des taux d’inoccupation plus élevés, pour autant que les documents concernés soient antérieurs à la conclusion de l’opération de cession-bail. Parmi les expertises présentées, seule l’expertise Pestel a été établie préalablement à la conclusion des contrats en cause. Il convient toutefois de garder à l’esprit que l’expertise Pestel concerne l’Allemagne de l’Est dans sa globalité et ne tient pas compte des spécificités locales de Neubrandenburg, ce qui limite sa pertinence dans le présent contexte. Bien qu’elle expose quelques problèmes généraux que connaît le marché immobilier est-allemand, l’expertise en tant que telle ne fournit aucune indication suffisante de ce qu’un opérateur en économie de marché ne serait pas parti, dans sa décision d’investissement, d’un risque d’arriérés de loyers de […] %.
Loyers
(148)
En ce qui concerne les loyers, force est tout d’abord de constater que NEUWOGES ne considère pas que le montant du loyer prévu après les travaux de réhabilitation a été surévalué. Elle affirme au contraire que les loyers ne pouvaient pas être augmentés dans les proportions escomptées. À la lumière du constat du LG Rostock selon lequel le loyer moyen de […] EUR/m2 établi dans le CAG fluctuait à l’intérieur de la fourchette du miroir des loyers applicable (95), il peut être conclu que le montant moyen du loyer initial avait été estimé de manière réaliste.
(149)
Pour ce qui est de l’indexation du taux de leasing convenu, aucune preuve directe ne permet de démontrer l’augmentation moyenne de loyers qui a servi de point de départ de manière générale en 1998. Nordrevision a simplement constaté que le pourcentage annuel de […] % fixé initialement correspondait au taux général d’inflation, mais était difficilement réalisable à Neubrandenburg (96). Le fait que NEUWOGES ait fini par approuver une indexation de «seulement» […] % et ait présumé pouvoir appliquer tous les trois ans des hausses de loyers de […] % (soit […] % par an) semble plaider en faveur de la prise en considération de cet avertissement par cette dernière. Aucune attente explicite concernant les hausses futures de loyers n’a été formulée dans les expertises de la valeur marchande. Il convient toutefois de relever que comme elles ne contenaient aucune supposition explicite concernant l’évolution de l’inflation et des loyers, les expertises de la valeur marchande ont manifestement pris comme point de départ une convergence de la hausse des loyers et de l’inflation générale (qui s’était située aux alentours de 3,5 % environ au cours des décennies précédentes) (97). Le LG Rostock a considéré que l’indexation était justifiée au regard du taux d’inflation moyen de 3,52 % par an au cours des vingt-huit ans qui ont précédé la conclusion des contrats (98). Par ailleurs, il a fait remarquer que l’évolution des loyers sur une période de trente ans est bien entendu très difficile à prévoir, mais qu’aucune inadéquation flagrante entre l’indexation du taux de leasing et l’évolution prévisible des loyers n’est toutefois discernable.
(150)
L’expertise Pestel présentée par NEUWOGES ne contient pas de données sur les attentes réelles des acteurs du marché immobilier est-allemand et aucune donnée spécifique pour Neubrandenburg. Ce nonobstant, elle contient des indications de ce que le marché immobilier est-allemand constitue un marché potentiellement difficile. Dans le contexte des autres faits avancés, l’expertise Pestel ne suffit toutefois pas à prouver le caractère inopportun de l’entente sur une indexation des paiements au titre du leasing de […] % par an et de la prévision selon laquelle des hausses de loyers de […] % par an pourraient être imposées.
Durée
(151)
En ce qui concerne la durée contractuelle, le LG Rostock a argumenté en ce sens que certains contrats de leasing se caractérisaient par de longues durées (jusqu’à trente ans) et qu’un contrat tel que celui en cause n’était donc pas inhabituel (99). Certes, une durée de trente ans comportait bien entendu certains risques, mais elle offrait également la possibilité d’engranger des bénéfices stables ainsi que de garantir un degré élevé de sécurité du point de vue des coûts à prévoir. De plus, une longue durée signifiait également que les paiements mensuels au titre du leasing nécessaires pour amortir l’investissement de l’acheteur étaient moins élevés et/ou que le prix de vente, dans le cas de paiements de leasing égaux, était plus élevé que ce qu’il aurait été si la durée avait été plus courte (100). Sous cet angle, la fixation d’une durée de trente ans ne semble pas déraisonnable.
7.2.4.5. Conclusion
(152)
Les attentes exprimées par NEUWOGES lors de son calcul initial ne sauraient par conséquent être considérées comme irréalistes. À la lumière des documents disponibles, NEUWOGES pouvait donc parfaitement partir du principe qu’un bénéfice serait atteint dans le cadre du CAG. Si les bénéfices nominaux escomptés sont actualisés à la période pertinente (début 1998), il apparaît que la décision de NEUWOGES repose sur l’hypothèse selon laquelle le CAG représenterait une valeur actualisée de […] EUR.
7.2.5. Évaluation globale
(153)
La Commission est déjà parvenue à la conclusion selon laquelle le bail et le CAG relevaient d’une seule et même opération intégrée. Il convient donc, aux fins de déterminer la valeur globale de l’opération pour NEUWOGES, de cumuler les valeurs actualisées des deux contrats. Pour rappel: NEUWOGES pouvait escompter du bail les avantages suivants:
a)
le prix au comptant payé par BAVARIA ([…] EUR);
b)
la rétribution versée pour les efforts de privatisation ([…] EUR);
c)
les bénéfices tirés de la réhabilitation ([…] EUR);
d)
la valeur actualisée du canon emphytéotique pour la période à partir de 2029 (valeur actualisée de […] EUR).
(154)
Par ailleurs, le CAG, ainsi qu’il a été constaté à la section 7.2.4, devait être estimé à une valeur actualisée nette de […] EUR en se basant sur les attentes réalistes de NEUWOGES. C’est ainsi que l’opération de cession-bail pour NEUWOGES aurait eu une valeur globale de […] EUR.
7.3. COMPARAISON AVEC D’AUTRES OPÉRATIONS POSSIBLES
(155)
Pour qu’il soit possible de déterminer si l’opération de cession-bail conclue par NEUWOGES avec BAVARIA correspond aux contrats qu’aurait privilégiés un opérateur en économie de marché, la valeur de cette opération doit être maintenant comparée à la valeur d’autres types d’opérations possibles. Si NEUWOGES avait disposé d’une autre possibilité plus avantageuse sous l’angle économique, la décision en faveur de l’opération de cession-bail ne pourrait pas être considérée comme une option qu’aurait choisie un opérateur en économie de marché.
(156)
Il convient de relever dans ce contexte qu’une location des bâtiments sans travaux de réhabilitation, voire une démolition, auraient été des alternatives peu courantes. Tout d’abord, une mise en location sans travaux de réhabilitation aurait seulement généré des recettes limitées. Par ailleurs, il était clair que des bâtiments non remis en état auraient été davantage touchés par l’inoccupation que des bâtiments réhabilités (101). Ainsi, on ne dispose d’aucun facteur solide qui permettrait de conclure que, dans le cas de la poursuite de la location de bâtiments non rénovés, on aurait pu s’attendre à des bénéfices plus élevés que dans le cadre de l’opération de cession-bail. Une démolition n’aurait apporté aucune recette, mais aurait par contre engendré des frais de démolition correspondants. De même, il ne se serait pas agi d’une alternative courante à l’époque des faits (1997/1998).
7.3.1. Crédit en tant que piste possible
(157)
Une première alternative possible aurait pu être la contraction d’un crédit. Si NEUWOGES avait financé la réhabilitation des bâtiments en cause au moyen d’un crédit, elle aurait pu en partie réaliser les mêmes bénéfices que dans le cadre de l’opération de cession-bail. Tout d’abord, elle aurait mis en location les bâtiments réhabilités et, ce faisant, aurait pu obtenir de bonnes rentrées. En outre, elle serait restée propriétaire des bâtiments - contrairement à ce qui s’est passé dans le cadre de l’opération de cession-bail.
(158)
Il est cependant évident qu’un crédit aurait également comporté certains désavantages. Premièrement, NEUWOGES aurait dû fournir 30 % du volume d’investissements en puisant dans ses fonds propres, étant donné que, de son avis, il y avait lieu de conserver un ratio de fonds propres de 30 % (102). Fin 1997 a été évoquée au sein du conseil de surveillance de NEUWOGES la possibilité de réduire ce ratio de fonds propres afin de permettre des investissements plus élevés. Cette proposition a toutefois été rejetée par la direction comme étant indéfendable économiquement, dès lors qu’elle aurait débouché sur un endettement atteignant des proportions inacceptables (103). La direction a déclaré à ce sujet: «Une diminution du ratio de fonds propres de 30 à 25 % ne serait pas acceptable (ratio endettement/fonds propres)» (104). M. Räuber, membre du conseil de surveillance de NEUWOGES, a de plus constaté que «sous l’angle de l’économie d’entreprise, une réduction du ratio de fonds propres n’est pas pensable. Les engagements de l’entreprise doivent être assurés» (105). C’est ainsi que, pour financer les investissements aux fins de la réhabilitation à hauteur de […] EUR, NEUWOGES aurait dû contribuer à hauteur de […] EUR sur fonds propres. Quant à savoir si des fonds propres auraient été directement disponibles dans de telles proportions, il y a tout lieu d’en douter. Il ressort du procès-verbal du conseil de surveillance que le volume d’investissements global possible pour 1998 (crédits compris) s’élevait à […] EUR environ et que ce montant était déjà prévu pour d’autres projets (106). Il était donc clair que NEUWOGES aurait pu financer les travaux de réhabilitation uniquement en contractant un emprunt, si elle avait renoncé à d’autres projets.
(159)
Contrairement à un financement par crédit, l’opération de cession-bail avait l’avantage non seulement que NEUWOGES ne devait pas puiser dans ses fonds propres, mais également qu’elle recevait des liquidités fraîches et, par ailleurs, que le financement complet des travaux de réhabilitation des bâtiments était assuré.
(160)
Compte tenu de toutes ces considérations, il ne peut être considéré comme établi que des travaux de réhabilitation financés dans le cadre d’un crédit auraient été possibles et/ou, pour autant qu’ils aient été possibles, auraient été plus avantageux pour NEUWOGES que l’opération avec BAVARIA. Le fait que NEUWOGES n’ait pas disposé des fonds propres nécessaires pour l’octroi d’un crédit et ait pu utiliser les liquidités supplémentaires pour financer d’autres investissements laisse plutôt penser que la décision en faveur de l’opération de cession-bail et contre un financement par crédit était raisonnable.
7.3.2. Vente directe en tant qu’option possible
(161)
Une deuxième option sérieusement envisagée aurait été une vente directe des bâtiments et du terrain. La question décisive est de savoir si une telle vente aurait été avantageuse.
7.3.2.1. Appréciation compte tenu des expertises de la valeur marchande de 1997 et de 2007
(162)
Lors d’une comparaison de la valeur de l’opération de cession-bail pour NEUWOGES et des avantages qu’aurait comportés une vente directe, la principale question qui se pose est de savoir quel prix NEUWOGES aurait pu obtenir dans le cadre d’une vente «normale». À cet égard, les deux expertises de la valeur marchande de 1997 et de 2007 jouent un rôle certain.
(163)
Ces deux expertises ont été effectuées à la demande de NEUWOGES, qui souhaitait une estimation de la valeur des biens-fonds en cause (bâtiments et terrains). La première a été réalisée en 1997 par un expert en interne, tandis que la seconde a été établie en 2007 par un expert indépendant, avec effet rétroactif. Dans l’expertise de 1997, la valeur a été estimée à […] EUR, contre […] EUR dans celle de 2007 (107). Dans les deux expertises, les bâtiments (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) et les terrains (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) ont été évalués séparément. Les deux expertises se fondent pour l’essentiel sur la même méthode («procédure de calcul de la valeur de rendement»).
(164)
Comme l’expertise de la valeur marchande de 2007 n’a été établie qu’après la clôture de l’opération de cession-bail, elle ne peut, de l’avis de la Commission, servir de fondement fiable pour déterminer la valeur des biens-fonds en 1997 sur la base des connaissances dont disposait NEUWOGES à l’époque. Pour décider de l’opportunité de conclure l’opération de cession-bail avec BAVARIA, NEUWOGES ne pouvait en fin de compte pas se baser sur l’expertise de 2007 établie avec effet rétroactif.
(165)
La Commission estime que l’expertise de la valeur marchande de 1997 ne peut pas non plus être invoquée comme indicateur fiable de la valeur des biens immobiliers en 1997 d’après les connaissances de NEUWOGES à ce moment-là. Ainsi qu’il a été constaté au cours de la procédure formelle d’examen, la direction de NEUWOGES savait pertinemment que l’expertise de 1997 ne pouvait pas être considérée comme base fiable aux fins de l’appréciation au moment de la conclusion des contrats en cause. À cet égard, les constatations suivantes sont riches en enseignements:
a)
Loyers
L’expertise de la valeur marchande de 1997 prenait comme point de départ un loyer compris entre […] et […] EUR/m2. Parallèlement, le premier miroir des loyers pour la ville de Neubrandenburg en vigueur à partir du 1er janvier 1998 et reposant sur des données de 1997, se rapportant aux logements réhabilités, affichait des loyers moyens compris entre 3,90 et 4,38 EUR/m2. En tant que grande entreprise immobilière active à Neubrandenburg, NEUWOGES était forcément au courant des loyers moyens en vigueur dans cette ville. En conséquence, NEUWOGES devrait s’être fondée sur ces données pour réaliser son appréciation. En effet, le contrat de cession-bail prévoyait pour la période postérieure aux travaux de réhabilitation (soit à partir de 1999, c’est-à-dire deux ans après la collecte des données sur la base desquelles a été créé le premier miroir des loyers) un loyer d’un montant de […] EUR/m2 en moyenne, ce qui correspondait également au miroir des loyers.
b)
Travaux de réhabilitation
Alors que l’expertise de 1997 a été réalisée au printemps et émettait comme hypothèse de départ des coûts de réhabilitation de […] EUR au total, la direction de NEUWOGES a indiqué au même moment (mars 1997) dans une lettre adressée à BAVARIA que les travaux de réhabilitation étaient estimés à […] EUR. Il est donc manifeste que NEUWOGES savait pertinemment que les travaux de réhabilitation nécessaires avaient été clairement sous-estimés dans l’expertise de 1997. Le montant forfaitaire convenu entre BAVARIA et BRG, la filiale de NEUWOGES, pour la réhabilitation des biens immobiliers était même encore nettement plus élevé ([…] EUR), ce qui doit être considéré comme un indice de ce que, lors de la conclusion des contrats avec BAVARIA, NEUWOGES savait que les coûts de réhabilitation avaient été sous-estimés de près de 10 millions d’EUR dans l’expertise de 1997.
c)
Durée de vie résiduelle
Dans l’expertise de la valeur marchande de 1997, la durée de vie résiduelle a été estimée de manière générale entre cinquante-cinq et soixante-dix ans compte tenu des travaux de réhabilitation prévus. Il convient à cet égard de faire remarquer que les coûts de réhabilitation sous-estimés dans l’expertise de 1997 s’accordent difficilement à l’hypothèse selon laquelle la durée de vie des bâtiments serait considérablement rallongée grâce aux travaux de réhabilitation.
d)
Valeur des terrains
Il y a lieu de constater que dans l’expertise de la valeur marchande de 1997, des facteurs diminuant la valeur ont été laissés de côté pour évaluer les terrains en cause (alors qu’ils ont bien été pris en considération dans l’expertise de 2007). Figurent notamment parmi ces facteurs les infrastructures existantes qui ne peuvent être ni déplacées ni enlevées (systèmes d’évacuation des eaux usées, canalisations) ou encore un découpage défavorable du terrain. En règle générale, il en résulte une dépréciation. En tant que propriétaire des terrains, NEUWOGES devait être au courant de ces facteurs. En conséquence, elle devait également savoir que la valeur des terrains avait été surestimée dans l’expertise de 1997.
(166)
En bref, force est de constater qu’il est attesté que NEUWOGES savait que quelques hypothèses centrales de l’expertise de la valeur marchande de 1997, en particulier du point de vue des coûts de réhabilitation, n’étaient pas tenables. La Commission en est donc arrivée à la conclusion que l’expertise de 1997 ne fournissait pas de données fiables sur la valeur des biens-fonds en 1997 d’après les connaissances de NEUWOGES à ce moment-là.
(167)
Par ailleurs, la Commission considère qu’un opérateur en économie de marché qui se serait trouvé dans la situation de NEUWOGES serait probablement, sur la base des informations dont disposait NEUWOGES à l’époque des faits arrivé à des résultats très semblables, lors de l’évaluation ex ante de la valeur des biens immobiliers, à ceux de l’expertise réalisée en 2007 avec effet rétroactif. Comme tel a été le cas dans cette expertise rétroactive de 2007, un opérateur en économie de marché aurait, dans la même situation que NEUWOGES, fondé ses prévisions ex ante concernant les loyers réalisables sur le miroir des loyers déterminant, aurait estimé les coûts de réhabilitation à un montant se rapprochant de la somme convenue entre BAVARIA et BRG et aurait adapté la valeur des terrains compte tenu des facteurs diminuant la valeur dont il avait connaissance. En outre, un opérateur en économie de marché dans la situation de NEUWOGES aurait examiné la durée de vie résiduelle prudemment à la lumière des mesures de réhabilitation prévues et de données comparatives (comme tel a été le cas lors de l’évaluation de 2007), de sorte que l’on peut raisonnablement conclure qu’un opérateur en économie de marché dans la situation de NEUWOGES aurait fondé son évaluation sur des estimations de la durée de vie résiduelle qui se seraient rapprochées de celles de l’évaluation rétroactive de 2007.
(168)
La Commission considère ainsi qu’un opérateur en économie de marché dans la même situation que NEUWOGES aurait raisonnablement estimé la valeur des biens-fonds avant la conclusion de l’opération de cession-bail à approximativement à […] EUR (comme dans l’expertise de 2007 également).
7.3.2.2. Comparaison des options vente directe et opération de cession-bail
(169)
Pour rappel: la valeur globale de l’opération de cession-bail pour NEUWOGES s’élevait à […] EUR. Il est en revanche ressorti de la présente analyse que NEUWOGES aurait pu, de manière tout à fait réaliste, partir d’une valeur de […] EUR pour les biens-fonds, ce qui se situe seulement à […] % au-delà de la valeur de l’opération de cession-bail. Cette différence ténue ne signifie cependant pas qu’un opérateur en économie de marché se serait forcément décidé pour une vente directe.
a)
Premièrement, il ne faut pas oublier que l’option de la vente directe en cause concernait la vente des bâtiments ainsi que des terrains correspondants, alors que BAVARIA a acheté uniquement les bâtiments et, sur les terrains, n’a acquis que les emphytéoses pour une durée de soixante-quinze ans. Les terrains proprement dits sont restés la propriété de NEUWOGES. La valeur des seuls terrains aurait été estimée par NEUWOGES à […] EUR (comme dans l’expertise de 2007). Certes, il est difficile de chiffrer précisément la valeur qui est restée à NEUWOGES du fait qu’elle n’a pas vendu les terrains, mais a constitué uniquement des emphytéoses sur ces derniers. Il convient toutefois de partir du principe que le fait que NEUWOGES soit restée propriétaire des terrains justifiait un prix de transaction légèrement moindre.
b)
Deuxièmement, il est à noter que certains doutes sont émis quant à la question de savoir si le prix qu’aurait estimé un opérateur en économie de marché se trouvant dans la même situation que NEUWOGES aurait effectivement pu être obtenu. La seule offre d’achat concrète, au sujet de laquelle NEUWOGES a soumis des informations, a été déposée par la société Felske-Immobilien, qui, manifestement, avait proposé un prix de […] EUR/m2, ce qui aurait donné un prix d’achat total de […] EUR (108). Cette offre était inférieure de bien plus d’un million d’EUR au prix qu’aurait estimé un opérateur en économie de marché se trouvant dans la situation de NEUWOGES.
c)
Troisièmement, lors de l’appréciation des bénéfices escomptés dans le cadre du CAG, NEUWOGES n’aurait erronément calculé que les bénéfices engrangés jusqu’en 2027 inclus. Toutefois, comme la durée du CAG était de trente ans à compter de la fin des travaux de réhabilitation (c’est à-dire trente ans à partir de début 1999), le calcul aurait dû inclure les bénéfices réalisés jusqu’en 2028 inclus. Une telle correction de l’appréciation déboucherait sur une augmentation de la valeur de l’opération de cession-bail.
d)
Lors du calcul de la valeur actualisée du canon emphytéotique que BAVARIA allait devoir verser à NEUWOGES, il a été présupposé, par facilité, que le coût de la vie resterait identique et que les versements ne devraient donc pas être adaptés. Or un postulat de départ fondé sur une hausse générale du coût de la vie est réaliste, de sorte que les futurs paiements allaient probablement être plus élevés qu’attendu. Il aurait également pu en résulter une augmentation de la valeur du contrat.
(170)
Il convient de conclure de ces considérations qu’il était raisonnable du point de vue économique de privilégier l’opération de cession-bail par rapport à la tentative d’une vente directe.
7.3.3. Conclusion
(171)
Si l’on compare la valeur de l’opération de cession-bail pour NEUWOGES à la valeur d’autres options, la conclusion doit être que l’opération était conçue de façon à la rendre aussi acceptable pour un opérateur en économie de marché.
7.4. ANALYSE COMPARATIVE
(172)
Après avoir pu constater que la décision en faveur de l’opération de cession-bail et contre d’autres solutions alternatives correspond tout à fait au comportement d’un opérateur agissant en économie de marché, la Commission a, par prudence, examiné également la question de savoir si l’opération correspond à d’autres contrats observables sur le marché concerné au moment pertinent et s’il existe d’autres signes qui étayent la conclusion de la Commission selon laquelle l’opération de cession-bail correspond au principe de l’opérateur en économie de marché.
(173)
Les informations disponibles sur des opérations comparables concernent des conventions de cession-bail, prises par BAVARIA plus ou moins au même moment que la mesure en cause. Les contrats correspondants peuvent livrer des éléments permettant de déterminer si d’autres opérateurs, y compris des entreprises privées, se sont décidés pour ce genre d’opération de cession-bail, ce qui devrait être considéré comme un indice de sa conformité avec le marché (section 7.4.1). Par ailleurs, la procédure d’appel d’offres restreinte menée par NEUWOGES et la comparaison avec d’autres opérations de financement fournissent des renseignements au sujet de la conformité de l’opération en cause avec le marché (sections 7.4.2 et 7.4.3).
7.4.1. Contrats types
(174)
À des fins de comparaison, des contrats relatifs à trois opérations similaires ont été invoqués ([…]). Cependant, seuls les contrats […] et […] peuvent entrer en ligne de compte, étant donné qu’ils sont les seuls à avoir été conclus plus ou moins au même moment que l’opération de cession-bail entre BAVARIA et NEUWOGES. Tout d’abord, force est de constater que les deux opérations prises à des fins comparatives diffèrent de l’opération en cause du point de vue de la durée, de l’indexation du taux de leasing fixe et de la réhabilitation. NEUWOGES insiste en particulier sur l’indexation différente ([…]: 1,5 % par an; […]: adaptation à l’évolution du coût de la vie), pour démontrer que le CAG contient des dispositions en décalage avec la pratique courante du marché à l’époque des faits (1997/1998).
(175)
BAVARIA invoque les opérations […] et […] pour illustrer l’application de son «modèle de leasing de biens immobiliers» (109), ce qui laisse penser que les clauses de ces contrats ont été définies sur la base de calculs similaires aux calculs qui ont servi de base à l’opération de cession-bail NEUWOGES/BAVARIA.
(176)
Ainsi que la Commission l’a déjà exposé ci-dessus (voir le considérant 131), NEUWOGES était libre de choisir les paramètres contractuels dans le cadre du modèle de leasing proposé par BAVARIA. Ainsi, il aurait été loisible à NEUWOGES de retenir une indexation plus faible ou de porter en déduction des frais plus élevés. Il en aurait naturellement résulté un paiement préalable moindre. On peut supposer qu’il en allait également de même de […] et […].
(177)
Comme les partenaires contractuels étaient manifestement libres de choisir les paramètres exacts de l’opération dans le cadre du modèle proposé par BAVARIA, il ne semble pas extrêmement important, aux fins d’apprécier la conformité avec le marché de l’opération de cession-bail NEUWOGES/BAVARIA, de savoir si les paramètres retenus par NEUWOGES étaient identiques à ceux qui avaient été choisis par les parties à l’opération […] et […]. Le choix des paramètres était seulement la conséquence de décisions commerciales stratégiques des parties prenantes. Il importe en revanche que toutes ces opérations se soient fondées sur un seul et même modèle de transaction.
(178)
Dans la mesure où le contrat […] et le contrat […] étaient basés sur le même modèle mathématique, dont il n’y a pas lieu de douter eu égard aux informations disponibles, il est permis de considérer que le modèle de transaction sur lequel s’est fondée l’opération de NEUWOGES était conforme au marché. Dans ce contexte, il est important que le «modèle de leasing de biens immobiliers» ait été manifestement choisi par des entreprises tant publiques ([…]) que privées ([…]) et qu’il ait été proposé tant par des entreprises qui voulaient profiter d’un dégrèvement au titre de la LADA que par des parties ne tombant pas sous le coup de cette loi.
7.4.2. Procédure d’appel d’offres
7.4.2.1. Contexte
(179)
Comme la Commission l’a déjà expliqué, en ce qui concerne la privatisation des bâtiments finalement vendus à BAVARIA, NEUWOGES n’a pas procédé à une procédure d’appel d’offres globale, ouverte, transparente et exempte de toute condition et discrimination. Or NEUWOGES a initialement invité 72 acheteurs potentiels à remettre une offre. NEUWOGES fait valoir qu’elle a choisi les destinataires de manière plus ou moins aléatoire et que le choix ne pouvait être considéré comme représentatif du marché dans son ensemble. Après l’envoi de ce premier appel à manifestation d’intérêt, d’autres contacts ont été noués, notamment avec BAVARIA, qui, au départ, n’avait pas été invitée à la procédure.
7.4.2.2. Résultat de la procédure d’appel d’offres
(180)
Parmi les offres rentrées, dont le nombre n’est pas connu, cinq ont été considérées comme «exploitables» (110). Deux d’entre elles ont cependant été rejetées, car les acheteurs potentiels ne se voyaient pas en mesure, pour des raisons de temps, de soumettre une offre complète. Par ailleurs, deux offres ont été refusées pour des raisons économiques. La cinquième offre - remise par Felske-Immobilien - a été rejetée car le prix proposé a été jugé trop bas (Felkse avait proposé un prix de […] EUR/m2, ce qui représentait un prix total de […] EUR). Hormis les cinq offres citées, trois autres ont encore été introduites - l’une par BAVARIA et les deux autres par des soumissionnaires qui n’avaient pas été invités à le faire. Des négociations ont également été entamées avec l’un des deux autres soumissionnaires qui avaient pris l’initiative de remettre une offre, mais cette offre a finalement été rejetée aussi pour des raisons économiques non précisées (111).
(181)
À la clôture des négociations, les contrats devaient être approuvés par le conseil de surveillance de NEUWOGES. Lors de la présentation des contrats au conseil de surveillance, la direction a argué qu’il ne serait pas possible d’obtenir un prix de vente plus élevé étant donné que les contrats portaient uniquement sur la constitution de droits d’emphytéose sur les terrains (et non sur une vente directe), que BRG serait chargée de réaliser les travaux de réhabilitation et que NEUWOGES exploiterait les bâtiments les trente années suivantes (112). À la question de la différence par rapport à l’expertise de 1997, la direction a déclaré une fois de plus qu’un prix plus élevé n’était pas envisageable pour l’opération en question (113).
7.4.2.3. Appréciation
(182)
Certes, la procédure d’appel d’offres ne saurait être qualifiée d’ouverte, transparente, inconditionnelle et non discriminatoire, mais elle permet malgré tout de tirer certains enseignements au sujet de la situation de l’offre sur le marché. Il est également éloquent, dans ce contexte, que toute une série d’offres non sollicitées aient manifestement été reçues, ce qui prouve que des acheteurs potentiels qui ne figuraient pas parmi les 72 entreprises contactées initialement ont eux aussi eu connaissance de la procédure et pouvaient y participer.
(183)
L’appréciation des offres par NEUWOGES montre que l’offre de BAVARIA a été considérée par NEUWOGES, à l’époque des faits (1997/1998), comme la meilleure offre disponible sur le marché. L’argument de NEUWOGES selon lequel l’offre de Felske était plus avantageuse ne tient pas la route. Certes, le prix manifestement proposé par Felske ([…] EUR) était supérieur au paiement préalable finalement effectué par BAVARIA ([…] EUR), mais il convient de rappeler que l’opération de cession-bail doit être appréciée dans son ensemble et que sa valeur globale ([…] EUR) se situait au-dessus du prix proposé par Felske.
(184)
Force est de constater, à la lumière de ces considérations, que la procédure d’appel d’offres, certes, présentait des lacunes ne lui permettant pas de prouver, à elle seule, que l’offre de BAVARIA constituait la meilleure offre disponible sur le marché, mais que tout semble toutefois clairement indiquer que tel était le cas. En tout état de cause, la procédure d’appel d’offres restreinte ne fournit pas d’indication fondée de ce que NEUWOGES aurait présenté une meilleure offre à l’époque des faits (1997/1998).
7.4.3. Autres types d’opérations au moment en cause
7.4.3.1. Cadre d’appréciation
(185)
Il est utile d’examiner l’opération en cause dans le contexte d’autres types semblables d’opérations qui ont été proposées sur le marché au moment pertinent (1997/1998).
(186)
L’opération en cause constitue une opération de cession-bail classique. Les conventions de cession-bail sont naturellement des opérations de financement. En achetant un bien immobilier du preneur, le bailleur lui fournit des liquidités et/ou finance des investissements plus importants, tels que la réhabilitation d’anciens bâtiments. Afin de pouvoir continuer d’utiliser les biens immobiliers - à titre professionnel ou autre, le preneur les reprend en bail, l’investissement du bailleur s’amortissant sur la durée du contrat de leasing (entièrement ou partiellement).
(187)
En tant qu’opération de financement, une convention de cession-bail ressemble dans une certaine mesure aux crédits bancaires et aux hypothèques. Il existe toutefois quelques différences importantes qui ne doivent pas être négligées. Une opération de cession-bail permet au vendeur/preneur de financer des investissements de plus grande ampleur et d’avoir immédiatement à disposition des liquidités sans devoir puiser dans ses fonds propres. Cela signifie que les fonds propres et les liquidités acquises en plus sont disponibles pour d’autres investissements ou que le preneur peut procéder à des investissements pour lesquels, en raison d’un manque de fonds propres ou d’un taux d’endettement élevé, aucun crédit traditionnel ne serait obtenu. Comme l’acheteur/bailleur doit refinancer son investissement initial et dégager un bénéfice, le taux de leasing est en règle générale quelque peu plus élevé que le taux d’intérêt d’un crédit comparable (ainsi que la Commission l’expliquera dans la section suivante). Au terme du contrat de leasing, soit le preneur doit racheter le bien immobilier, soit ce dernier reste la propriété du bailleur et est disponible pour une autre utilisation. Il en résulte que le taux de leasing dépend de la valeur résiduelle du bien immobilier au terme du contrat de leasing conclu par les deux parties. Comme la valeur résiduelle est souvent difficile à prévoir pour les contrats de leasing de longue durée en particulier, elle représente un facteur de risque pour le bailleur, qui se reflète dans le taux de leasing. Un tel risque est inexistant dans le cas des crédits bancaires traditionnels et ne se pose que dans une mesure limitée dans celui des hypothèques.
(188)
En conséquence, les taux de leasing et les taux d’intérêt pour crédits/hypothèques ne sont pas comparables en tous points. Si l’on compare le taux de leasing de l’opération en cause aux taux d’intérêt moyens des crédits/hypothèques au moment concerné (1997/1998), il n’est pas possible de déterminer clairement si le taux de leasing demandé au moment pertinent (1997/1998) était conforme au marché. Il est pourtant possible d’évaluer si le taux de leasing était tellement élevé qu’aucun opérateur en économie de marché n’aurait probablement accepté l’opération.
7.4.3.2. Appréciation
(189)
En ce qui concerne l’opération en cause, le taux de leasing a été initialement fixé à […] % par an du volume d’investissements global. Par une indexation du montant à acquitter de […] % par an, le taux de leasing s’élèvera à […] % à la fin de la durée contractuelle, ce qui équivaut à un taux de leasing moyen de […] % par an. À titre de comparaison, si NEUWOGES avait décidé de ne pas indexer le taux de leasing, ce dernier aurait été fixé, pour toute la durée de trente ans, à […] % par an. La «majoration» résulte donc de la décision de verser des taux de leasing plus faibles au début et plus élevés vers la fin de la période contractuelle, au lieu de verser des taux stables sur toute la durée du contrat.
(190)
Il y a tout d’abord lieu de rappeler que le Landgericht Rostock a évalué le taux de leasing en le comparant aux taux d’intérêt d’autres opérations. Il a constaté que l’évolution des taux d’intérêt des hypothèques était certes difficile à évaluer sur une période de trente ans, mais qu’il fallait tabler sur des taux de plus de 10 % lors des phases de taux d’intérêt élevés. Le taux de leasing moyen demandé par NEUWOGES n’est donc pas inhabituel sur le marché.
(191)
Ne restent désormais que des données très générales à des fins de comparaison. Sur toutes les données collectées par la Bundesbank allemande pour janvier 1998 (le moment d’exécution de l’opération en cause), deux types de taux d’intérêt peuvent être considérés comme pertinents. D’une part, les taux d’intérêt pour «les crédits hypothécaires concernant les propriétés à usage résidentiel à des taux fixes à dix ans» sont intéressants étant donné que NEUWOGES mettrait également en garantie sa propriété (indépendamment de la question de savoir si un tel crédit remplirait toutes les conditions formelles d’une hypothèque). D’autre part, les taux d’intérêt des «crédits à taux fixe à long terme pour les entreprises et les indépendants de 500 000 à 5 millions d’EUR maximum» pourraient eux aussi être appropriés à des fins de comparaison, dès lors que NEUWOGES peut être considérée comme une entreprise (les hypothèques sont en général davantage l’apanage de particuliers, qui vivent eux-mêmes dans le bien immobilier, sans le mettre en location).
(192)
Selon la Bundesbank, le taux d’intérêt moyen demandé pour les crédits hypothécaires allemands à taux fixes à dix ans s’élevait à 6,40 % par an en janvier 1998. À l’époque, les taux d’intérêt pour ce type de crédits évoluait normalement dans une fourchette comprise entre 6,17 % par an (limite inférieure de la fourchette) et 6,97 % par an (limite supérieure de la fourchette). Dans le cas des crédits à taux fixe de longue durée, le taux d’intérêt moyen en janvier 1998 était de 6,35 % par an et évoluait dans une fourchette comprise entre 5,55 % par an (limite inférieure) et 7,73 % par an (limite supérieure). Cependant, la Bundesbank ne se prononce pas sur la durée moyenne d’un crédit «à long terme». Peut toutefois être émis le postulat de départ selon lequel la durée moyenne ne dépasse pas dix ans et serait d’ailleurs probablement inférieure (114).
(193)
Lors d’une comparaison entre le taux de leasing payé par NEUWOGES et les taux d’intérêt indiqués par la Bundesbank pour les crédits qui ont été octroyés au cours de la même période (c’est-à-dire en janvier 1998), les aspects suivants doivent entrer en ligne de compte:
-
Le taux de leasing annuel sur une durée contractuelle de 30 ans s’élève à […] % en moyenne. Ainsi que la Commission l’a déjà exposé, NEUWOGES a toutefois décidé librement de verser un taux de leasing plus bas au début de la période contractuelle, qui a été compensé par une hausse de ce même taux par la suite. Une décision qui a son prix: en effet, si NEUWOGES avait opté dès le départ pour un taux de leasing fixe, elle aurait dû s’acquitter de seulement […] % par an (115). Les chiffres de la Bundesbank concernent les crédits à taux fixe, c’est-à-dire que le taux d’intérêt reste identique chaque année. En admettant que NEUWOGES ait été en mesure de négocier un crédit présentant des conditions de paiement similaires (c’est à-dire des intérêts plus faibles au début et des paiements plus élevés à la fin), un tel choix aurait également eu son prix (pour les mêmes raisons que dans le cas de BAVARIA) (116). Les taux d’intérêt de la Bundesbank devraient donc être comparés au taux de leasing constant de […] %.
-
Le taux de leasing a été fixé pour une période de trente ans. Malgré l’indexation annuelle, il était tout à fait possible, dès le début de la période contractuelle, de calculer le taux de leasing moyen pour l’ensemble de la durée contractuelle. Les taux d’intérêt indiqués par la Bundesbank pour les crédits hypothécaires ne sont fixés que pour dix ans (comme expliqué ci-dessus, on ignore pour quelle durée les taux d’intérêt pour les entreprises sont fixés; on peut toutefois partir du principe que la période ne s’étend pas au-delà de dix ans). Le critère de comparaison le mieux adapté consisterait dans les taux d’intérêt fixés pour une durée de trente ans. Or la Bundesbank ne publie pas de telles données. De manière générale, les crédits à taux fixe deviennent plus chers à mesure que leur durée s’allonge. À titre d’exemple, les chiffres de la Bundesbank pour janvier 1998 montrent que le taux d’intérêt moyen pour les crédits hypothécaires à taux fixe d’une durée de cinq ans se situait à 5,85 %, tandis que le taux d’intérêt pour les crédits à taux fixe d’une durée de dix ans s’élevait à 6,40 %. Aussi peut-on à raison émettre le postulat de départ selon lequel les intérêts d’un crédit à taux fixe d’une durée de trente ans auraient été nettement plus élevés que les taux d’intérêt moyens indiqués par la Bundesbank, à savoir 6,35 % et 6,40 %.
-
La Bundesbank indique aussi bien un taux moyen qu’une fourchette qui se basent sur un grand nombre de contrats de crédit conclus en Allemagne en janvier 1998. Le taux de leasing établi pour NEUWOGES reflète implicitement le risque que comporte l’opération pour BAVARIA. BAVARIA était la plus exposée au risque de crédit, c’est-à-dire au risque que NEUWOGES devienne insolvable ou que, pour une autre raison, elle ne soit plus en mesure de s’acquitter de son obligation de payer les taux de leasing nécessaires. De la même manière, une banque aurait évalué la solvabilité de NEUWOGES préalablement à l’octroi du crédit. Les clients moins solvables (ou présentant un risque de crédit plus élevé pour la banque) doivent généralement s’acquitter d’un taux d’intérêt plus élevé en compensation de ce risque (117). Ainsi que la Commission l’a exposé dans la section 7.3.1, compte tenu de son taux d’endettement très élevé et du fait que ses fonds propres avaient été prévus pour d’autres projets d’investissement, NEUWOGES ne disposait que d’une faible marge de manœuvre pour contracter de nouveaux crédits. Toutefois, si une banque avait été disposée à octroyer un crédit à NEUWOGES, elle aurait tenu compte de ces éléments pour définir le taux d’intérêt. Les taux d’intérêt des crédits octroyés à des entreprises présentant un taux d’endettement relativement élevé, qui ne peuvent apporter que très peu de fonds propres pour leur investissement, sont plus élevés. Pour cette raison, lors de toute comparaison entre le taux de leasing payé par NEUWOGES et les taux d’intérêt de crédits disponibles sur le marché, les taux plus élevés de la fourchette fixée par la Bundesbank devraient occuper une place centrale (118).
-
Ainsi que la Commission l’a déjà mentionné, une société de leasing doit refinancer son premier investissement (en l’espèce surtout le prix d’achat des bâtiments et les coûts de réhabilitation). Le taux d’intérêt qu’elle doit payer pour son propre refinancement dépend de divers aspects, tels que, par exemple, sa propre taille, son niveau d’endettement et son portefeuille immobilier. Ce taux d’intérêt constitue toutefois seulement le point de départ, étant donné que la société de leasing (BAVARIA) doit elle aussi être dédommagée pour les risques qu’elle supporte, dont le risque de taux d’intérêt (risque lié à l’obligation de refinancer son investissement à un taux variable, alors que les paiements au titre du leasing sont assortis d’un taux fixe), le risque de crédit (à savoir, la possibilité, déjà mentionnée, que NEUWOGES soit insolvable et que BAVARIA ne reçoive pas les paiements au titre du leasing en souffrance), ainsi que le risque lié à la valeur résiduelle (incertitude quant à la valeur du bien immobilier au terme du contrat de leasing). La société de leasing supporte elle aussi probablement certains frais généraux, qui se reflètent également dans le taux de leasing (119). En outre, la société de leasing souhaite également réaliser des bénéfices et en tient compte dans la fixation du taux de leasing (120). Même si BAVARIA avait été en mesure de refinancer son investissement à un taux moindre que le taux qu’aurait payé NEUWOGES pour un crédit bancaire, le taux de refinancement aurait quand même dû être augmenté de ces différents éléments (prime de risque, coûts et bénéfices) afin d’obtenir le taux de leasing exigé, lequel pourrait être nettement plus élevé que le taux d’intérêt demandé pour un crédit traditionnel.
(194)
Compte tenu de tous les facteurs précités, un taux de leasing de […] % par an à un taux de leasing fixe (voire de […] % à un taux de leasing avec une indexation de […] %, qui semble toutefois moins bien convenir en vue d’une comparaison) apparaît comme relativement raisonnable par rapport aux taux d’intérêt indiqués pour les crédits par la Bundesbank. Il convient de rappeler que les chiffres de la Bundesbank devraient être extrapolés à une durée de trente ans à taux fixe, par exemple. Bien que, pour obtenir un critère de comparaison adéquat, il ne soit pas possible de quantifier précisément les corrections nécessaires, la différence entre les taux d’intérêt moyens pour les crédits/hypothèques et le taux de leasing semble suffisamment défendable pour pouvoir conclure qu’on ne dispose d’aucun élément indiquant que BAVARIA a exigé un taux de leasing trop élevé. Aussi la Commission tire-t-elle la conclusion que le taux de leasing de BAVARIA était conforme au marché à l’époque des faits (fin 1997/début 1998)]
7.4.4. Conclusion
(195)
Les informations disponibles laissent penser que l’opération entre NEUWOGES et BAVARIA aurait également été conclue par un opérateur en économie de marché. Les contrats types, la procédure d’appel d’offres et la comparaison avec d’autres instruments de financement indiquent tous que l’opération a été conclue aux conditions du marché de l’époque et que le modèle de BAVARIA ne présentait pas un coût excessif.
7.5. APPRÉCIATION COMPLÉMENTAIRE: ÉLÉMENTS D’AIDE PERMANENTS ET COMPATIBILITÉ AVEC LE MARCHÉ INTÉRIEUR
(196)
Il ressort ainsi de l’examen principal de la Commission que la décision de NEUWOGES d’accepter l’opération de cession-bail était conforme au principe de l’opérateur en économie de marché, c’est à-dire que l’opération n’a procuré aucun avantage à BAVARIA et que, partant, aucune aide d’État ne lui a été accordée. Pour autant, la Commission a également examiné si un autre résultat - à savoir l’octroi effectif d’un avantage à BAVARIA par NEUWOGES - aurait forcément conduit à la conclusion selon laquelle l’opération représentait une aide d’État incompatible avec le marché intérieur. En partant de l’hypothèse que NEUWOGES n’aurait pas respecté le principe de l’opérateur en économie de marché et qu’un avantage aurait dès lors été procuré à BAVARIA, la Commission a donc examiné si les mesures avaient constitué des aides d’État en faveur de BAVARIA et si ces éventuelles aides pourraient être déclarées compatibles avec le marché intérieur.
7.5.1. Éléments d’aide permanents
7.5.1.1. Entreprise
(197)
L’octroi de ressources d’État ne peut être considéré comme une aide d’État que si le bénéficiaire est une «entreprise» au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE. En vertu d’une jurisprudence constante de la Cour, on entend par entreprise toute entite exerçant une activité économique (121). Constitue une activité économique toute activité consistant à offrir des biens ou des services sur le marché (122).
(198)
BAVARIA exerce toute une série d’activités économiques et procède à des investissements économiques dans l’immobilier avant de louer ces biens à des clients professionnels et à des particuliers. BAVARIA est donc une entreprise au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE.
7.5.1.2. Utilisation de ressources d’État et imputabilité à l’État
(199)
La mesure doit être imputable à l’État et être financée au moyen de ressources d’État. En vertu de la jurisprudence de la Cour dans l’affaire Stardust Marine (123), les aides d’État qui ne sont pas financées directement au moyen de ressources d’État, remplissent ce critère pour autant que les moyens soient soumis au contrôle de l’État et que la décision concernant le transfert de ces ressources soit imputable à l’État.
(200)
NEUWOGES appartient à 100 % à la ville de Neubrandenburg et constitue donc une entreprise publique au sens de l’article 2, point b), de la directive 2006/111/CE de la Commission (124) invoquée par la Cour dans l’arrêt Stardust Marine. La ville de Neubrandenburg détient toutes les parts dans NEUWOGES et, en tant qu’actionnaire unique, peut exercer un contrôle important sur NEUWOGES par l’intermédiaire du conseil de surveillance et de l’assemblée des actionnaires. Aussi la Commission arrive-t-elle à la conclusion selon laquelle la ville a la possibilité de piloter l’utilisation des moyens de NEUWOGES. Il s’ensuit que l’opération de cession-bail comporte des ressources d’État.
(201)
Pour ce qui est de l’imputabilité à l’État, la Commission constate que la ville de Neubrandenburg a été partie prenante dans une mesure déterminante à la mise sur pied de l’opération de cession-bail, selon les informations disponibles. L’opération a dû être autorisée par le conseil de surveillance de NEUWOGES, dont les membres agissaient pour le compte de la ville. Les documents prouvent également que le conseil de surveillance s’occupait activement de la négociation des contrats. La Commission est donc d’avis que la conclusion du contrat de cession-bail est imputable à l’État.
7.5.1.3. La sélectivité
(202)
L’article 107, paragraphe 1, du TFUE exige qu’une mesure, pour qu’elle puisse être qualifiée d’aide d’État, favorise certaines entreprises ou certaines productions. En conséquence, relèvent de la notion d’aides d’État les seules mesures en faveur d’entreprises qui procurent à celles-ci un avantage sélectif.
(203)
Comme la mesure en cause constituait une opération bilatérale entre NEUWOGES et BAVARIA, tout avantage octroyé par NEUWOGES à BAVARIA serait sélectif, étant donné qu’aucune autre entreprise n’en aurait bénéficié.
7.5.1.4. Distorsion de la concurrence et altération des échanges
(204)
Les subventions publiques aux entreprises ne constituent des aides d’État au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE que si elles faussent ou menacent de fausser la concurrence ou affectent les échanges entre les États membres. Une mesure octroyée par l’État est considérée comme faussant ou menaçant de fausser la concurrence lorsqu’elle est de nature à renforcer la position concurrentielle du bénéficiaire par rapport à ses concurrentes (125). Une distorsion de la concurrence est donc présumée dès lors que l’État octroie un avantage financier à une entreprise dans un secteur libéralisé où la concurrence existe ou pourrait exister.
(205)
Selon la jurisprudence constante des juridictions de l’Union, les aides en faveur d’entreprises opérant sur le marché intérieur sont de nature à affecter les échanges entre États membres (126).
(206)
BAVARIA est en concurrence avec d’autres fonds immobiliers et investisseurs institutionnels issus d’Allemagne et d’autres États membres de l’Union en quête d’investisseurs et de possibilités de placement. Un avantage financier octroyé à BAVARIA renforcerait la position concurrentielle de l’entreprise et serait donc de nature à fausser la concurrence. Comme le marché des investissements dans l’immobilier est un marché à l’échelle de l’Union, tout avantage financier en faveur de BAVARIA renforcerait la position de l’entreprise sur le marché par rapport à ses concurrentes issues d’autres États membres et affecterait dès lors les échanges entre États membres.
7.5.1.5. Conclusion
(207)
En supposant que l’opération de cession-bail - contrairement à la conclusion principale de la Commission exposée ci-dessus - n’aurait pas été conforme au principe de l’opérateur en économie de marché, et que BAVARIA se serait ainsi procuré un avantage, la conclusion à en tirer serait que l’opération de cession-bail consistait en une aide d’État. Dans cette hypothèse, il conviendrait de vérifier si cette éventuelle aide d’État pourrait être considérée comme compatible avec le marché intérieur.
7.5.2. Compatibilité avec le marché intérieur conformément à l’article 107, paragraphe 3, point c), du TFUE
(208)
En vertu de l’article 107, paragraphe 3, point c), du TFUE, les «aides destinées à faciliter le développement de certaines activités ou de certaines régions économiques sont compatibles avec le marché intérieur, à la condition qu’elles n’altèrent pas les conditions des échanges dans une mesure contraire à l’intérêt commun». En appliquant l’article 107, paragraphe 3, point c), la Commission doit mettre dans la balance les effets positifs et souhaités d’une mesure d’aide et ses conséquences négatives sur les conditions des échanges qui découlent de sa mise en œuvre.
(209)
Pour qu’une mesure d’aide satisfasse au critère de mise en balance, elle doit remplir cinq conditions. Premièrement, la mesure d’aide doit posséder un objectif d’intérêt commun bien défini. Deuxièmement, la mesure d’aide doit constituer un instrument de nature à atteindre cet objectif. Troisièmement, la mesure d’aide doit être nécessaire et avoir un effet incitatif. Quatrièmement, la mesure d’aide doit être appropriée. Cinquièmement, l’aide ne doit pas altérer les conditions des échanges dans une mesure contraire à l’intérêt commun.
7.5.2.1. Objectif d’intérêt commun
(210)
En vertu des articles 3 et 174 du TFUE, la cohésion économique et sociale est un objectif de l’Union. La consolidation de la cohésion économique et sociale implique une amélioration de l’environnement urbain et de la qualité de vie des citadins. En garantissant la résolution de problèmes économiques, sociaux et écologiques au moyen de stratégies intégrées aux fins du renouvellement, de la redynamisation et du développement de zones tant urbaines que rurales, la politique de cohésion peut contribuer à la création de communautés durables. De tels résultats peuvent être atteints de différentes manières (127).
(211)
La Commission constate que conformément à ses statuts, NEUWOGES a pour objectif de garantir une offre de logements suffisante dans la région. Et d’ajouter que l’entreprise a poursuivi certains objectifs politiques (municipaux) en concluant l’opération de cession-bail. NEUWOGES fait valoir ce qui suit:
-
dans les années 90, après la réunification, l’un des projets politiques majeurs a été de combler l’écart qui séparait la situation du logement en Allemagne de l’Est par rapport à ce qui prévalait en Allemagne de l’Ouest. La privatisation et la réhabilitation des parcs immobiliers en Allemagne de l’Est ont ainsi été encouragées sans se préoccuper de savoir si c’était économiquement raisonnable ou non,
-
la privatisation et la réhabilitation des bâtiments, qui faisaient l’objet de l’opération de cession-bail, ont servi à assurer les perspectives d’avenir de la ville de Neubrandenburg: en fournissant des logements abordables de haute qualité et en les privatisant (ce à quoi BAVARIA était tenue), NEUWOGES espérait rendre la ville plus attrayante pour ses concitoyens.
(212)
En outre, la Commission constate que BAVARIA s’est engagée à tenter de vendre un certain nombre de logements aux locataires actuels. Ce faisant, BAVARIA ne pouvait pas demander de prix défini indépendamment du marché, mais devait respecter certains plafonds (128). Le contrat, assorti de telles conditions, octroyait ainsi un certain avantage aux locataires actuels des bâtiments en question.
(213)
Si l’opération de cession-bail entre NEUWOGES et BAVARIA avait en effet été classée dans la catégorie des aides d’État, ce qui n’est pas le cas, cette aide aurait été accordée aux fins de la réalisation des objectifs politiques susmentionnés. L’approvisionnement suffisant d’une région en logements, la contribution à la réalisation d’un objectif politique national (égalisation entre les conditions de logement en Allemagne de l’Est et en Allemagne de l’Ouest après la réunification) et la garantie des perspectives d’avenir de la ville de Neubrandenburg via la fourniture de logements abordables de bonne qualité à la population (et l’octroi d’un traitement préférentiel aux locataires actuels des bâtiments concernés) peuvent tous être considérés comme des objectifs d’intérêt commun précisément définis. De l’avis de la Commission, l’opération doit donc être considérée comme une mesure visant à réaliser un objectif d’intérêt commun.
7.5.2.2. Caractère approprié des mesures
(214)
Il n’est pas contesté que le contrat de cession-bail entre NEUWOGES et BAVARIA a atteint les objectifs poursuivis. C’est ainsi que l’opération a entraîné la réhabilitation complète et la privatisation des bâtiments achetés par BAVARIA et leur offre, à un prix moindre, à leurs locataires actuels, ainsi que l’augmentation de l’offre de logements de qualité dans la région et, partant, l’amélioration des perspectives d’avenir de la ville de Neubrandenburg.
(215)
Dans le cadre de la recherche d’un acheteur pour les bâtiments et de l’évaluation de ses options, NEUWOGES a entrepris toute une série de démarches qui, en effet, garantissaient qu’au cas où l’opération de cession-bail serait constitutive d’une aide d’État, elle serait limitée au minimum nécessaire pour atteindre les objectifs visés. Plus particulièrement, NEUWOGES a mené une procédure d’appel d’offres restreinte, a négocié pendant plusieurs mois avec BAVARIA les conditions de l’opération et a fini par être convaincue que l’opération en question était la meilleure offre sur le marché. Par conséquent, rien ne permet de considérer que même si l’opération de cession-bail avait été constitutive d’une aide d’État, cette aide aurait été au-delà du minimum nécessaire. L’analyse contenue à la section 7.3, au cours de laquelle l’opération de cession-bail a été comparée à d’autres options diverses (telles qu’une réhabilitation des bâtiments au moyen d’un crédit ou une vente directe), a montré l’absence de toute autre alternative dénuée d’aide d’État ou proposant un moindre montant d’aide pour atteindre ces mêmes objectifs. L’opération de cession-bail et toute aide éventuelle qu’elle contient constituaient donc un instrument adéquat pour atteindre les objectifs d’intérêt commun.
7.5.2.3. Nécessité et effet incitatif
(216)
En partant du postulat que l’opération de cession-bail était effectivement constitutive d’une aide d’État, il conviendrait en outre de vérifier si cette aide avait un effet incitatif. NEUWOGES et BAVARIA ont négocié les conditions de l’opération pendant plusieurs mois. BAVARIA n’aurait apparemment pas accepté une opération qui n’aurait pas correspondu à son «modèle de leasing de biens immobiliers». Si l’opération finalement menée, qui reposait sur le «modèle de leasing de biens immobiliers» de BAVARIA, avait comporté des éléments d’aide d’État, il ne fait aucun doute que BAVARIA n’aurait pas accepté l’opération sans cette aide d’État.
7.5.2.4. Proportionnalité
(217)
La Commission a déjà souligné que les objectifs poursuivis par NEUWOGES au moment de la conclusion de cette opération doivent être jugés importants. La réhabilitation et la privatisation des bâtiments, ainsi que leur vente aux locataires à un prix moindre, ont apporté une contribution majeure à l’amélioration de la cohésion économique et sociale à l’intérieur de l’Union. Parallèlement, le montant de l’aide compris dans l’opération de cession-bail en faveur de BAVARIA était tout au plus restreint, les éventuelles distorsions de concurrence résultant de la mesure étant également limitées. Dans ce contexte, toute aide contenue, le cas échéant, dans l’opération de cession-bail entre NEUWOGES et BAVARIA était proportionnée au regard de l’objectif poursuivi.
7.5.2.5. Absence d’effet sur les conditions des échanges allant à l’encontre de l’intérêt commun
(218)
Il est rappelé que le montant de l’aide contenu dans l’opération de cession-bail en faveur de BAVARIA était tout au plus minime. Les effets de la mesure sur les conditions des échanges n’étaient donc eux aussi que limités. Tandis que toute aide contenue dans l’opération de cession-bail aurait amélioré la position concurrentielle de BAVARIA, qui était au moins potentiellement en concurrence avec d’autres entreprises (également avec des entreprises d’autres États membres), l’ampleur de ces conséquences dépend du montant de l’aide reçue. Étant donné que la position concurrentielle de BAVARIA ne se serait donc que peu améliorée, la conclusion peut être tirée que l’opération de cession-bail, quand bien même elle comportait un élément d’aide, n’a pas affecté les conditions des échanges au point d’aller à l’encontre de l’intérêt commun.
7.5.3. Conclusion concernant les éléments d’aide qui subsistent et la compatibilité avec le marché intérieur
(219)
Pour le cas où l’opération de cession-bail aurait procuré un avantage à BAVARIA, les raisons citées dans la section 7.5.2 ont amené la Commission à conclure qu’il s’agirait dans ce cas d’une aide d’État au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE. La Commission fait toutefois remarquer que toute aide d’État contenue dans l’opération de cession-bail serait compatible avec le marché intérieur conformément à l’article 107, paragraphe 3, point c), du TFUE.
7.6. CONCLUSION EN CE QUI CONCERNE L’EXISTENCE D’UNE AIDE ET LA COMPATIBILITÉ AVEC LE MARCHÉ INTÉRIEUR
(220)
Il peut être conclu de l’analyse de la valeur de l’opération de cession-bail pour NEUWOGES, de la comparaison avec d’autres opérations possibles et de l’examen de la conformité de l’opération avec le marché que l’opération est conforme au principe de l’opérateur en économie de marché. En concluant l’opération de cession-bail, NEUWOGES s’est comportée comme l’aurait également fait un opérateur en économie de marché. Il convient de relever en particulier que, d’une part, il n’existait pas d’alternative plus intéressante économiquement et que, d’autre part, les conditions de l’opération de cession-bail à l’époque des faits (1997/1998) ne devaient pas non plus être considérées comme inhabituelles sur le marché à la lumière des critères de comparaison disponibles ainsi que des autres offres présentées dans le cadre de la procédure d’appel d’offres.
(221)
Force est dès lors de conclure que l’opération entre NEUWOGES et BAVARIA n’a pas procuré d’avantage étant donné que le comportement de NEUWOGES a été celui d’un opérateur en économie de marché. Comme la mesure en cause n’a procuré aucun avantage, l’une des conditions à remplir pour que la mesure soit classée dans la catégorie des aides d’État n’est pas remplie; aussi la mesure ne constitue-t-elle pas une aide d’État au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE.
(222)
En plus de la constatation principale selon laquelle l’opération de cession-bail n’a procuré aucun avantage à BAVARIA et n’est donc pas constitutive d’une aide d’État, la Commission arrive également à la conclusion selon laquelle, pour le cas où l’opération de cession-bail aurait quand même procuré un avantage à BAVARIA, elle constituerait effectivement une aide d’État. Cette aide d’État serait cependant compatible avec le marché intérieur conformément à l’article 107, paragraphe 3, point c), du TFUE,
A ADOPTÉ LA PRÉSENTE DÉCISION:
Article premier
L’opération réalisée le 21 janvier 1998 entre Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG et Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG sous la forme d’un bail emphytéotique et d’un contrat d’administration générale ne constitue pas une aide d’État au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE.
Article 2
Pour le cas où l’opération réalisée le 21 janvier 1998 entre Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG et Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG sous la forme d’un bail emphytéotique et d’un contrat d’administration générale serait malgré tout considérée comme une aide d’État au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE, elle est compatible avec le marché intérieur au sens de l’article 107, paragraphe 3, point c), du TFUE.
Article 3
La République fédérale d’Allemagne est destinataire de la présente décision.
Fait à Bruxelles, le 16 septembre 2014.