KOMMISSIONENS AFGØRELSE (EU) 2015/507
af 16. september 2014
om Tysklands foranstaltninger SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007)
(meddelt under nummer C(2014) 6411)
(Kun den tyske udgave er autentisk)
(EØS-relevant tekst)
EUROPA-KOMMISSIONEN HAR -
under henvisning til traktaten om Den Europæiske Unions funktionsmåde, særlige artikel 108, stk. 2, første afsnit,
efter at have opfordret interesserede parter til at fremsætte deres bemærkninger i overensstemmelse med denne artikel (1), og under hensyntagen til disse bemærkninger, og
ud fra følgende betragtninger:
1. SAGSFORLØB
(1)
Den 30. marts 2007 indgav Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (herefter kaldet »NEUWOGES«) en klage til Kommissionen på grundlag af artikel 20, stk. 2 i Rådets forordning (EF) nr. 659/1999 (2), i henhold til hvilken Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG og Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (herefter benævnt »BAVARIA 1« og »BAVARIA 2«; sammen »BAVARIA«) ved hjælp af en grundlejekontrakt (»Erbbaurechtsvertrag« - herefter benævnt »EBV«) og en forvaltningskontrakt (»Generalverwaltervertrag« - herefter benævnt »GVV«) blev tildelt en ulovlig statsstøtte. NEUWOGES ansøgte om indledning af en formel undersøgelsesprocedure i henhold til artikel 108, stk. 2, i TEUF.
(2)
Den 6. august 2007, 14. maj 2008, 6. april 2009 og 3. februar 2012 bad Kommissionen om yderligere oplysninger fra Tyskland. Tyskland svarede den 4. september 2007, 12. oktober 2007, 17. oktober 2007, 11. juli 2008, 14. juli 2008, 12. december 2008, 30. juni 2009 og 28. februar 2012. NEUWOGES fremsendte bemærkninger den 30. maj 2007, 5. november 2007, 26. februar 2008, 15. juli 2008, 30. september 2008, 18. december 2008, 6. marts 2009, 4. juni 2009, 15. juli 2009, 26. august 2009, 22. september 2009 og 19. januar 2012. BAVARIA fremsatte bemærkninger d. 13. maj 2008.
(3)
Den 28. november 2008 afsagde Landsretten i Rostock (herefter benævnt »LG Rostock«) dom i sagen BAVARIA mod NEUWOGES. BAVARIA havde klaget mod NEUWOGES på grund af manglende overholdelse af den indgåede kontrakt mellem de to parter. Efterfølgende havde NEUWOGES gjort gældende, at kontrakten indeholdt ulovlig statsstøtte, som var uforenelig med det indre marked, og dermed var ugyldig. LG Rostock nåede til den konklusion, at der ikke blev givet nogen fordel til BAVARIA, og at der derfor ikke var tale om statsstøtte, i henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF. NEUWOGES har appelleret denne dom. Sagen verserer stadig for delstatshøjesteretten i Rostock (Oberlandesgericht Rostock, herefter benævnt »OLG Rostock«). Derudover anlagde BAVARIA sag ved forvaltningsdomstolen i Greifswald (»Verwaltungsgericht Greifswald« - herefter benævnt »VG Greifswald«) for ad rettens vej at opnå indsigt i alle journaler angående kontrakter, der omhandler NEUWOGES eller byen Neubrandenburg. Sagen verserer stadig.
(4)
Ved skrivelse af 4. juni 2009 opfordrede NEUWOGES i overensstemmelse med artikel 265, stk. 2, i TEUF Kommissionen til at indlede en formel undersøgelsesprocedure inden for to måneder.
(5)
Ved skrivelse af 29. juli 2009 formidlede Kommissionen sin foreløbige vurdering til NEUWOGES, at hverken EBV eller GVV indeholder statsstøtte i henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF.
(6)
Ved skrivelse af 26. august 2009 anfægtede klageren den foreløbige vurdering og opfordrede Kommissionen til at indlede en formel undersøgelsesprocedure inden for to uger.
(7)
Kommissionens tjenestegrene meddelte NEUWOGES ved skrivelse af 15. september 2009, at de ville fremsende endnu en skrivelse med en vurdering af de seneste bemærkninger fra NEUWOGES. Ved skrivelse af 22. september 2009 informerede NEUWOGES Kommissionen om, at de ikke var indforstået med Kommissionens forslag.
(8)
Den 9. oktober 2009 indgav NEUWOGES en klage for EU-Domstolen og nedlagde påstand om, at afgørelsen i Kommissionens skrivelse af 29. juli 2009 blev erklæret for ugyldig eller subsidiært, at Kommissionen ikke havde opfyldt sine forpligtelser, idet den afviste at indlede den formelle undersøgelsesprocedure i henhold til artikel 108, stk. 2, i TEUF. Den 9. januar 2012 afviste domstolen annullationssøgsmålet som ugyldigt og klagen om manglende reaktion som ubegrundet (3).
(9)
Ved skrivelse af 19. januar 2012 opfordrede NEUWOGES igen Kommissionen til at indlede en formel undersøgelsesprocedure i henhold til artikel 108, stk. 2, i TEUF.
(10)
Ved skrivelse af 21. marts 2012 informerede Kommissionen Tyskland om sin afgørelse om at indlede en formel undersøgelsesprocedure. Kommissionens afgørelse om at indlede proceduren (i det følgende benævnt »åbningsafgørelsen«) blev offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende (4). Kommissionen opfordrede de interesserede parter til at fremsætte deres bemærkninger til foranstaltningen. Den 22. marts 2012 appellerede NEUWOGES rettens kendelse af 9. januar 2012. Domstolen afviste appellen den 15. november 2012 som ubegrundet (5).
(11)
Kommissionen modtog bemærkninger fra NEUWOGES den 17. juli 2012, 2. oktober 2012, 4. april 2013 og 15. april 2014, samt fra BAVARIA den 18. juni 2012 og 22. april 2013. Disse bemærkninger blev fremsendt til Tyskland henholdsvis den 7. august 2012 og den 16. september 2013. På vegne af forbundsregeringen fremsatte byen Neubrandenburg bemærkninger den 23. juli 2012 og 28. september 2012, delstaten Berlin fremsendte sine bemærkninger den 16. maj 2012, 28. september 2012 og 30. september 2013.
2. BESKRIVELSE AF FORANSTALTNINGERNE
(12)
NEUWOGES er et tysk anpartsselskab. Byen Neubrandenburg ejer 100 % af alle andele. NEUWOGES har til formål at forsyne store dele af befolkningen i byen Neubrandenburg og de omkringliggende områder med billige boliger. Selskaber ejer i dag 33 % af alle boliger i byen Neubrandenburg. BAVARIA 1 og BAVARIA 2 er ejendomsselskaber, som er grundlagt specielt til handel med NEUWOGES, og hovedparten ejes af lukkede ejendomsfonde. BAVARIA 1 ejes af BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) og BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), mens BAVARIA 2 ejes 100 % af Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Alle andele i BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG og Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn ejes af private investorer. Begge fonde er i værksat og drives af Berliner Immobilien-Holding GmbH, som indtil 1. januar 2006 tilhørte Bankgesellschaft Berlin, og derefter har tilhørt delstaten Berlin 100 %.
(13)
NEUWOGES er blandt andet ejer af en række byggegrunde i Neubrandenburg, hvorpå der befinder sig tolv beboelsesejendomme med i alt 557 boliger og flere erhvervslejemål. Den 21. januar 1998 indgik NEUWOGES og BAVARIA denne EBV og denne GVV (»omtalte kontrakter« eller samlet »salg og tilbagelejningshandelen«).
2.1. GRUNDLEJEKONTRAKT
(14)
Den 21. januar 1998 indgik NEUWOGES og BAVARIA en leasingkontrakt om grundene og en kontrakt om køb af tolv bygninger med i alt 557 boliger. Som en del af denne aftale fik BAVARIA bebyggelsesretten til grundene for en periode på 75 år, og de købte bygningerne.
(15)
Denne EBV består af to dele:
a)
For det første forpligter BAVARIA sig til en betaling på i alt […] (6) EUR (7) til NEUWOGES: […] EUR som afgift for bebyggelsesret på grund og jord for tidsrummet frem til den 31. december 2028, og […] EUR som købspris for bygningerne.
b)
For det andet skal BAVARIA fra den 1. januar 2029 i en periode på 10 år årligt betale en afgift for bebyggelsesret på […] % af den aktuelle grundværdi, dvs. af […] EUR pr. m2 eller […] EUR pr. år. For aftalens efterfølgende resterende løbetid skal der foretages en tilpasning af afgiften til prisindekset for de samlede leveomkostninger, såfremt disse ændrer sig mere end […] %.
(16)
I 1997 fik NEUWOGES før indgåelse af EBV'en med BAVARIA vurderet genstandenes (bygninger og grunde) værdi af interne sagkyndige. Ifølge denne vurdering var genstandenes værdi […] EUR. I år 2007 bestilte NEUWOGES en supplerende vurdering fra en ekstern sagkyndig, som skulle fastslå markedsværdien af genstandene i 1997 med tilbagevirkende kraft. I henhold til vurderingen fra 2007 var genstandenes skønnede værdi i 1997 […] EUR.
Altschuldenhilfegesetz (Lov om støtte til overtagen gæld)
(17)
Denne EBV blev indgået på baggrund af Altschuldenhilfegesetz (8) (herefter benævnt »AHG«). Efter den tyske genforening i 1990 blev de tidligere samfundsejede boligselskaber i Østtyskland omdannet til retlig selvstændige kommunale boligselskaber. De tidligere virksomheders formuer og forpligtelser blev overført til disse nye selskaber, hvilket var en alvorlig belastning for dem. For at gøre boligselskaberne i stand til at overleve langfristet vedtog forbundslovgiveren Altschuldenhilfegesetz (»AHG«), som trådte i kraft den 27. juni 1993.
(18)
I henhold til AHG kunne kommunale boligselskaber i Østtyskland ansøge om støtte til overtagne forpligtelser. I henhold til § 4, stk. 1 og 2, i AHG kunne der ydes delvis støtte til overtagne forpligtelser for de beløb, der oversteg 76,69 EUR pr. m2, dog højest op til 434,60 EUR pr. m2. Til gengæld skulle boligselskaberne acceptere bestemte forpligtelser. Således skulle de f.eks. sørge for en hurtig privatisering af 15 % af boligerne (§ 4, stk. 5, 1. punktum sammenholdt med § 5), have en forretningsplan for hurtig privatisering, modernisering og renovering af boligbeholdningen (§ 4, stk. 5, 2. punktum) samt underrette om status for dets investeringsprogram og fremskridtet med privatiseringen (§ 4, stk. 5-7). I henhold til den udgave af loven, som var i kraft på det pågældende tidspunkt (1997/1998), havde boligselskaberne frem til den 31. december 2003 til at overholde deres privatiseringspligt. Hvis et boligselskab ikke kunne overholde sin privatiseringspligt (dvs. ikke sørge for en hurtig privatisering), skulle den allerede udbetalte støtte betales tilbage.
(19)
Boligselskabet skulle indbetale en bestemt procentsats af privatiseringsindtægterne, som lå over 76,69 EUR pr. m2, til gældsindfrielsesfonden (»Erblastentilgungsfond« - herefter benævnt, »ETF«). På daværende tidspunkt (1997/1998) var det fastsat i § 5, stk. 2, AHG, at 45 % af salgsindtægterne for alle privatiseringer indtil 31. december 1998 skulle indbetales. For privatiseringer frem til 31. december 2000 henholdsvis frem til 31. december 2003 blev indtægtsandelen fastlagt til henholdsvis 50 % og 55 %. Hvis privatiseringen skete ved hjælp af langtidsleje (dvs. frem for et direkte køb af bygningen og grundene blev kun bygningen solgt og grundene i stedet langtidsudlejet), bestod den salgsindtægt, som lå til grund for beregningen af indbetalingspligten, i prisen for bygningen og den kontante værdi af den aftalte leje for brugsretten (§ 5, stk. 2).
(20)
I løbet af 1995 viste det sig, at den oprindeligt planlagte privatiseringsform - dvs. salg til lejeren - sandsynligvis ikke ville resultere i den krævede privatiseringskvote på 15 %. Derfor begyndte Kreditanstalt für Wiederaufbau (herefter benævnt »KfW«), som var betroet med forvaltningen af støtte til afvikling af overtagen gæld, også at acceptere »privatisering til mellemhandler« (9). Ifølge denne model, som kun skulle anvendes, hvis det var sandsynligt, at kvoten på 15 % ikke kunne opnås gennem direkte privatiseringer, kunne et boligselskab sælge en bygning en bloc til en erhvervskunde. For at kunne blive medregnet i boligselskabets privatiseringskvote på 15 %, skulle erhvervskunden forpligte sig til at renovere bygningen og videresælge så mange boliger som muligt (dog mindst en tredjedel) til lejerne (10). Hvis betydelig færre end en tredjedel af lejerne var interesseret i at købe på grundlag af konkrete salgstilbud, kunne erhvervskøberen fritage 60 % af boligerne fra privatiseringspligten og dermed begrænse privatiseringspligten til at omfatte en tredjedel af de tilbageværende 40 % af lejlighederne (11).
NEUWOGES og AHG
(21)
EBV'en blev slutteligt anerkendt som et relevant mellemsalg i henhold til AHG'en. Afslutningen af salg og tilbagelejningshandelen gjorde det altså lettere for NEUWOGES at opfylde sine privatiseringsforpligtelser i henhold til AHG. Det forbliver dog uklart og diskutabelt, hvorvidt AHG'en havde indflydelse på de forretningsmæssige overvejelser, som lå til grund for NEUWOGES' beslutning om at indgå kontrakterne, og om AHG-støtten modtaget af NEUWOGES skal inddrages ved undersøgelsen af spørgsmålet om, hvorvidt salg og tilbagelejningshandelen udgør støtte til BAVARIA.
(22)
Ifølge eget udsagn modtog NEUWOGES støtte på i alt […] EUR (12). NEUWOGES forklarede, at det er svært udregne andelen af den samlede modtagne støtte, som kan tilskrives salg og tilbagelejningshandelen, fordi der i henhold til AHG'en kun ydes støtte, hvis boligselskabet har opfyldt sin privatiseringspligt fuldstændigt. Hvis det skulle vise sig nødvendigt at tilskrive et delbeløb af den samlede modtagne støtte fra en bestemt privatiseringsforanstaltning på grundlag af denne privatiserings andel af NEUWOGES samlede privatiseringspligt, kan man tilskrive en samlet beregnet bruttostøtte på […] EUR til salg og tilbagelejningshandelen. Der skulle indbetales […] EUR til ETF fra indtægterne fra BAVARIA-handelen, så NEUWOGES' beregnede nettostøtte var på […] EUR (13).
2.2. FORVALTNINGSKONTRAKT
(23)
Den 21. januar 1998 underskrev BAVARIA og NEUWOGES ligeledes en GVV, hvormed bygningerne blev leaset tilbage til NEUWOGES. Ifølge denne GVV forbliver NEUWOGES ansvarlig for forvaltningen og den kommercielle brug af de omtalte bygninger i et tidsrum på 30 år. Alle indtægter fra udlejningen af bygningerne forbliver hos NEUWOGES. Til gengæld for brugsrettighederne forpligter NEUWOGES sig til en fast månedlig leasingbetaling på […] EUR ([…] EUR pr. år) indtil renoveringsarbejdet er afsluttet, og […] EUR ([…] EUR pr. år) for tiden herefter. Fra den 1. januar 2000 blev leasingafgiften forhøjet med […] % pr. år.
2.3. GLOBAL FASTPRISKONTRAKT
(24)
BAVARIA forpligtede sig til at renovere de omtalte bygninger og indgik med henblik herpå en global fastpriskontrakt (herefter benævnt »GVP«) med BRG Bau-Regie GmbH (herefter benævnt »BRG«), et helejet datterselskab til NEUWOGES. Ifølge denne GPV skulle BAVARIA betale et fast beløb på […] EUR til BRG for de aftalte renoveringsopgaver.
3. TYSKLANDS BEMÆRKNINGER
(25)
Tyskland begrænser sit svar på den indledende afgørelse til en forklaring om, at landet ikke tager stilling til afgørelsen i den foreliggende sag og overlader dette til de relevante lokale myndigheder, byen Neubrandenburg og delstaten Berlin.
4. BEMÆRKNINGER FRA INTERESSEREDE PARTER
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES gør gældende, at de med indgåelsen af de omtalte kontrakter ikke handlede som en markedsøkonomisk aktør, og dermed skaffede BAVARIA en økonomisk fordel, som udgør statsstøtte i henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF. Ifølge NEUWOGES' skøn medfører de omtalte kontrakter tab på […] EUR (nominelt) eller […] EUR (diskonteret). Disse tab betragtes af NEUWOGES som statsstøtte til BAVARIA, som er uforenelig med det indre marked.
(27)
Ved vurderingen af praksis på markedet for de omtalte kontrakter gør NEUWOGES gældende, at EBV'en og GVV'en skal vurderes hver for sig (afsnit 4.1.1). Med hensyn til de enkelte kontrakter hævder NEUWOGES, at hverken EBV'en (afsnit 4.1.2) eller GVV'en (afsnit 4.1.3) ville være blevet indgået af en markedsøkonomisk aktør. NEUWOGES hævder desuden, at en markedsøkonomisk aktør ville have valgt en alternativ tilgang (afsnit 4.1.4). Afslutningsvis argumenterer NEUWOGES for, at den fordel, som er blevet indrømmet BAVARIA, udgør en overførsel af statsmidler, som kan henføres til byen Neubrandenburg (afsnit 4.1.5).
4.1.1. Samlet vs. separat undersøgelse af de omtalte kontrakter
(28)
NEUWOGES gør gældende, at EBV'en og GVV'en med hensyn til spørgsmålet om, hvorvidt de omtalte kontrakter blev indgået på markedsbetingelser, skal undersøges hver for sig. Ifølge NEUWOGES er EBV'en og GVV'en selvstændige retlige kontrakter, som skal bestå særskilt. Hvis begge kontrakter virkelig havde været udarbejdet som en enhed, havde det ifølge NEUWOGES været nødvendigt at lade begge bekræfte af en notar, men kun EBV'en var bekræftet af en notar.
(29)
Derfor kommenterer NEUWOGES de to kontrakter hver for sig, når det skal undersøges, om de følger praksis på markedet.
4.1.2. Grundlejekontrakt (EBV)
(30)
NEUWOGES er af den opfattelse, at ingen markedsøkonomisk aktør havde indgået denne EBV med BAVARIA til den aftalte pris på grundlag af de vurderinger af de omtalte genstande (bygninger og grunde), der blev udarbejdet i 1997 og 2007. Hverken betalingen af leje, AHG-støtten på grundlag af EBV'en, renoveringsforpligtelserne eller den begrænsede udbudsprocedure kunne ændre noget ved denne konklusion.
4.1.2.1. Købspris
(31)
NEUWOGES minder om, at BAVARIA har betalt et kontant beløb på […] EUR for bygningerne plus […] EUR som kapitaliseret leje af grund og jord. I begge vurderinger af handelsværdien fra 1997 og 2007 blev værdien af genstandene samlet (grundenes og bygningernes værdi) vurderet til henholdsvis […] EUR og […] EUR. Desuden blev ikke kun den samlede værdi for genstandene vurderet, men også grundenes værdi for sig (vurdering 1997: […] EUR, vurdering 2007: […] EUR) og bygningernes for sig (vurdering 1997: […] EUR, vurdering 2007: […] EUR) vurderet.
(32)
NEUWOGES mener, at vurderingen af handelsværdien fra 1997 giver en realistisk vurdering af genstandenes værdi på daværende tidspunkt (1997/1998), og at kun den faktiske pris, som BAVARIA betalte for bygningerne (og ikke prisen for bygningerne plus den kapitaliserede leje for grund og jord) skal medregnes ved en sammenligning. Dermed er NEUWOGES af den opfattelse, at de har modtaget et beløb, som på det pågældende tidspunkt (1997/1998) var […] EUR lavere end markedsprisen. Selv hvis der tages hensyn til AHG-støtten ville den pris, som BAVARIA har betalt, stadig ligge 16 % under den laveste pris fra vurderingen i 2007. Den pris, som BAVARIA betalte, lå ifølge NEUWOGES langt under markedsprisen, hvilket betyder, at ingen markedsøkonomisk aktør ville have indgået en aftale til denne pris.
(33)
I denne sammenhæng minder NEUWOGES om, at i henhold til »meddelelse fra Kommissionen om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger« (14) kan en købspris, som ligger op til 5 % under den markedsværdi, der er fastsat i en uafhængig vurdering, under bestemte omstændigheder accepteres som markedspris. Omvendt kan en pris, som i bedste fald ligger mindst 16 % under den laveste vurdering, ikke accepteres som markedspris.
4.1.2.2. Kapitaliseret leje for jorden
(34)
NEUWOGES gør gældende, at den kapitaliserede leje for de første 30 år ikke må inddrages i sammenligningen mellem den pris, som BAVARIA betalte, og den pris, som de to vurderinger af handelsværdien fra 1997 og 2007 (hvori værdien af bygningerne og grundene blev undersøgt) nåede frem til. Da lejen for stiftelsen og overførelsen af rettighederne for lejen af grundene oprettes for et tidsrum på 75 år og ikke for overdragelsen af grundene, kan den ikke inddrages i sammenligningen af den af BAVARIA betalte pris for bygningerne og den i en af de to vurderinger udregnede pris.
4.1.2.3. AHG-støtte
(35)
NEUWOGES forklarer desuden, at AHG-støtten fra de omtalte kontrakter på […] EUR ikke må medregnes ved sammenligningen af den af BAVARIA betalte pris og den pris, som er formidlet i begge vurderinger af handelsværdien. Hertil gives følgende begrundelser:
-
AHG-støtten er en fordel, som gives NEUWOGES af en tredjepart (KfW), som ikke står i forbindelse til køberen. Der er ingen grund til, at en køber skulle acceptere en pris, som ligger under markedsprisen, kun fordi han modtager nogle yderligere fordele fra en tredjepart.
-
BAVARIA har på ingen måde overtaget forpligtelser fra AHG'en, som før var pålagt NEUWOGES og som ville berettige til en godtgørelse i form af en nedsættelse af købsprisen. BAVARIA forpligter sig godt nok »på papiret« til at forsøge at sælge nogle af lejlighederne til lejerne, men engagerede NEUWOGES til den konkrete udførelse af privatiseringen for NEUWOGES' egne omkostninger. BAVARIA overtog således intet egentligt ansvar og bar heller intet erstatningsansvar i tilfælde af, at privatiseringen ikke skulle lykkes.
-
Da støtten var bundet til opfyldelsen af NEUWOGES' forpligtelser til at privatisere 15 % af lejlighederne, og handelen med BAVARIA kun dækkede 20 % af de samlede privatiseringsforpligtelser, er en tildeling af andelen af AHG-støtten, som blev muliggjort af BAVARIA-handelen, reelt (i modsætning til beregnet) ikke muligt. Med andre ord, hvis NEUWOGES ikke havde opfyldt privatiseringsforpligtelserne fuldstændigt, havde selskabet ingen fordele modtaget i henhold til AHG'en fra handelen med BAVARIA.
-
Salg og tilbagelejningshandelen havde kun resulteret i, at NEUWOGES skulle have indbetalt en sammenlignelig lavere procentsats (45 % frem for 50 % eller 55 %) til ETF, hvorimod et valg om ikke at indgå kontrakten og søgningen efter en anden køber havde været forbundet med en risiko for at skulle indbetale en større del af salgsindtægterne til fonden.
-
NEUWOGES hævder i hvert fald, at de i sidste ende har opfyldt deres privatiseringsforpligtelser med 165 %, således at den allerede udbetalte støtte også ville være blevet bekræftet uden handelen med BAVARIA.
4.1.2.4. Renovering
(36)
NEUWOGES forklarer desuden, at de ikke har profiteret af den renovering, som BAVARIA gennemførte, da BAVARIA var ejer af bygningerne og dermed var de eneste, som fik fordel af renoveringen.
4.1.2.5. Udbudsprocedure
(37)
NEUWOGES bekræfter, at den begrænsede udbudsprocedure i år 1997 ikke kan gælde som indikator for, at den pris, som BAVARIA betalte, virkelig var markedsprisen. Udbudsproceduren var ikke åben, gennemsigtig, betingelses- og diskrimineringsfri og dermed ikke tilstrækkelig til udregningen af markedsværdien.
4.1.3. Forvaltningskontrakt (GVV)
(38)
NEUWOGES bemærker, at ingen markedsøkonomisk aktør af en sammenlignelig størrelse og i en sammenlignelig situation ville have indgået denne GVV, da det fra starten var klart, at kontrakten ville medføre alvorlige tab. NEUWOGES argumenterer især for, at tabene fra starten var til at forudse, da de beregninger, som kontrakten var baseret på, tog udgangspunkt i antagelser om den fremtidige udvikling på lejeboligmarkedet i Neubrandenburg, som entydigt var for optimistiske. NEUWOGES argumenterer også, at forskellige angiveligt lignende kontrakter, som BAVARIA medbragte til sammenligning, ikke beviser en praksis på markedet for denne GVV, og at NEUWOGES kun havde accepteret denne entydigt ufordelagtige kontrakt af politiske grunde, som er irrelevante for anvendelsen af kriteriet for den markedsøkonomiske aktør.
4.1.3.1. GVV set i forhold til markedsforventningerne
(39)
NEUWOGES gør gældende, at de centrale bestemmelser i GVV'en - en fast månedlig leasingafgift, som forhøjes årligt med […] %, et ikke-indekseret udgiftsfradrag på oprindelig ca. […] % (inkl. […] % risiko for manglende lejeindtægter) og en løbetid på 30 år - ikke svarer til de betingelser, som en markedsøkonomisk aktør ville have accepteret. NEUWOGES angiver i denne sammenhæng følgende argumenter:
-
På grund af den lavt fastsatte risiko for manglende lejeindtægter på kun […] % af nettolejeindtægten bærer NEUWOGES den finansielle risiko for opnåelsen af en udlejningskvote på mindst […] %.
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Indekseringen af den faste leasingafgift med […] % pr. år betyder, at NEUWOGES bærer den finansielle risiko, i det mindste i overensstemmelse med denne procentsats, da der ikke kan gemmeføres yderligere årlige afgiftsstigninger.
-
Da udgifterne ikke er indekserede, bærer NEUWOGES den finansielle risiko for en stigning i forvaltnings- og vedligeholdelsesudgifter, og kun en huslejestigning på over […] % pr. år vil muligvis kunne kompensere for en udgiftsstigning.
-
I betragtning af den lange løbetid på 30 år er de finansielle risici betydelige.
(40)
Ifølge NEUWOGES var det fra starten klart, at disse risici kunne finde sted og medføre store tab, og derfor ville ingen markedsøkonomisk aktør have indgået kontrakten. En markedsøkonomisk aktør ville kun indgå en kontrakt, som er rentabel eller i det mindste ikke medfører tab. NEUWOGES forklarer, at GVV'en kun ville kunne give en fortjeneste, hvis man med rette havde kunnet antage, at den høje udlejningskvote, årlige lejeforhøjelser på […] % og stabile udgifter faktisk ville kunne opnås. Allerede ved indgåelsen af kontrakten var det dog synligt, at en gennemsnitlig udlejningskvote på […] % ikke kunne opnås, en lejeforhøjelse på mindst […] % pr. år ville være umulig, og at udgifterne til forvaltning og vedligeholdelse uvægerligt ville stige i løbet af kontraktens løbetid. For at underbygge denne påstand henviser NEUWOGES både til den prognosticerede befolkningstilbagegang og til boligmarkedet i Neubrandenburg og bekræfter, at der på grundlag af disse oplysninger kunne forventes tab. Da Neubrandenburgs indbyggertal allerede var faldende, var der i det mindste fra 1995 et betydeligt overudbud af boliger, og de mindre attraktive betonbyggerier, der er genstanden for kontrakten, var hårdest ramt af lave lejer og står oftest tomme.
(41)
Ifølge NEUWOGES havde en markedsøkonomisk aktør baseret sine beregninger på mere pessimistiske forventninger, som eksempelvis prognosticerede forhøjelser af leje på […] % til […] %, en risiko for manglende lejeindtægter på […] % og en indeksering af omkostningerne med […] %. En af NEUWOGES fremlagt cashflow-analyse, som efterfølgende blev udført i år 2012, beviser, at der på grundlag af disse antagelser med hensyn til denne GVV kunne forventes et negativt cashflow på henholdsvis […] EUR (nominelt) og […] EUR (diskonteret) (15). NEUWOGES argumenterer, at dette beløb udgør statsstøtte til BAVARIA. Derudover fremlægges en række varianter af denne cashflow-analyse, hvoraf det fremgår, at selv hvis det kunne retfærdiggøres med mere optimistiske antagelser (som en gennemsnitlig kvote for tomme lejligheder på […] %, årlige lejeforhøjelser på […] % og en omkostningsstigning på […] %), ville det forventede samlede cashflow ligeledes have været negativt. Med denne GVV ville det kun på grundlag af fuldstændig urealistiske antagelser være muligt at skabe overskud ([…] % tomme lejligheder, årlig lejeforhøjelser på […] % og en omkostningsstigning på […] %).
4.1.3.2. Eksempler på kontrakter
(42)
NEUWOGES bestrider, at bestemte kontrakter fra sammenlignelige transaktioner ([…] (16)-, […] (17)- og […] (18)-kontrakter) er et bevis på, at GVV'en følger praksis på markedet. NEUWOGES tilslutter sig ikke den opfattelse, at kontrakterne er sammenlignelige og argumenterer, at de adskiller sig fra GVV'en på følgende væsentlige punkter:
-
Da der ikke er anført beviser for, at der bestod en tilstrækkelig lighed mellem den økonomiske situation og fremtidsperspektiver for byerne, hvori de ejendomme, som eksemplerne på kontrakter henviser til, befinder sig, og Neubrandenburgs situation og perspektiver, kan det ikke konkluderes, at disse kontrakter samlet set kan sammenlignes.
-
Indekseringen og leasingafgiften i sammenligningskontrakterne adskiller sig betydeligt fra den i denne GVV planlagte indeksering (dvs. 1,0 %-1,5 %).
-
Alle de fremlagte eksempler på kontrakter er uegnet til sammenligning, da omstændighederne i alle tilfælde er forskellige ([…]: mindre omfattende vedligeholdelsesforpligtelser, […]: ingen lejligheder, men derimod erhvervslejemål med 0 % tomme lokaler ved indgåelsen af kontrakten, […]: lejligheder i en region med vækst).
(43)
Ifølge NEUWOGES kan eksemplerne ikke bevise, at GVV'en følger praksis på markedet, men påpeger derimod netop, at der afviges fra praksis på markedet, da eksemplerne indeholder mindre belastende bestemmelser, selv om de økonomiske perspektiver for de pågældende genstande var bedre.
4.1.3.3. Politiske grunde
(44)
NEUWOGES gør gældende, at GVV'en på trods af entydig økonomisk bæredygtighed blev indgået af politiske grunde. NEUWOGES minder om, at begrundelserne for ydelse af statsstøtte ikke er relevant for den retlige vurdering, og gør gældende, at netop de nævnte politiske grunde beviser, at økonomiske overvejelser ikke spillede en afgørende rolle. NEUWOGES forklarer, at GVV'en blev indgået af følgende årsager:
-
Der var et stort politisk pres for at fremme renovering og privatisering af bestående boliger i de nye delstater.
-
Byen Neubrandenburg havde håbet på, at den kontinuerlige befolkningsnedgang kunne bremses ved hjælp af renovering og privatisering af boliger.
-
Med indgåelsen af GVV'en i kombination med GPV'en blev investeringsniveauet i Neubrandenburg holdt højt, mens et fald i investeringer ville have haft betydelige konsekvenser for den lokale arbejdsløshedskvote.
4.1.4. Alternativer
(45)
NEUWOGES argumenterer sluttelig for, at en markedsøkonomisk aktør havde foretrukket alternativer til de omtalte kontrakter.
(46)
NEUWOGES forklarer først, at et direkte køb havde været at foretrække, da det ville have genereret en gevinst, hvorimod det ved denne GVV fra starten af kunne forventes, at der ville opstå tab. Genstandene for kontrakerne (bygninger og grunde) ville kunne være blevet solgt til eller over den pris, som blev fastsat i vurderingerne af handelsprisen. Selv hvis en køber kun havde erhvervet grundene og revet bygningerne ned, havde et sådan salg været mere rentabelt. NEUWOGES fastholder også denne vurdering i lyset af AHG-støtten, for NEUWOGES havde kunnet forsøge at opfylde deres forpligtelser ved privatisering af andre ejendomme, og et salg ville også uden AHG-støtten have været mere rentabelt end salg og tilbagelejningshandelen. Årsagerne for at give afkald på et af disse alternativer skal ifølge NEUWOGES findes i deres politiske forpligtelser.
(47)
Desuden mener NEUWOGES, at en markedsøkonomisk aktør hellere selv ville have finansieret en omfattende renovering, have udlejet uden renovering eller have revet bygningerne ned. At man så bort fra disse alternativer skyldes ifølge NEUWOGES politiske forpligtelser.
(48)
Afslutningsvis fastholder NEUWOGES, at det for NEUWOGES, hvis man besluttede at renovere bygningerne, ville have været en bedre forretning at finansiere disse opgaver på anden vis. Eksempelvis ville det have været muligt at optage et lån, som byen Neubrandenburg kunne have sikret med kaution, sådan at lånebetingelserne havde været bedre end ved handelen med BAVARIA.
4.1.5. Statsmidler og muligheden for at tilregne staten foranstaltningerne
(49)
NEUWOGES mener, at den påståede fordel er indrømmet for statslige midler og kan tilregnes staten.
(50)
Først gør NEUWOGES gældende, at byen NEUBRANDENBURG som eneste andelshaver og gennem den dominerende indflydelse på bestyrelsen havde en dominerende indflydelse på NEUWOGES. I betragtning af dette ejer forhold udgøres de angivelige tab af manglende statsstøtte på grund af salg og tilbagelejningshandelen.
(51)
Desuden gør NEUWOGES gældende, at praktisk talt alle indikatorer for, at midlerne kunne tilregnes staten, var til stede i denne sag: Byen Neubrandenburg har en vidtgående indflydelse på NEUWOGES, for NEUWOGES var det af største betydning at tjene byens interesser, den omtalte handel blev indgået af politiske grunde, og det er dokumenteret, at byen Neubrandenburg havde det sidste ord i forbindelse med salg og tilbagelejningshandelen.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA afviser de argumenter, som NEUWOGES har fremlagt, og forklarer, at de omtalte kontrakter blev gennemført på markedsvilkår og ikke har givet BAVARIA nogen fordele. Derfor udgør de heller ikke nogen form for statsstøtte. BAVARIA forklarer for det første, at de omtalte kontrakter skal betragtes som en økonomisk enhed (afsnit 4.2.1). For det andet var kontrakterne ikke udformet sådan, at en markedsøkonomisk aktør ikke ville have underskrevet dem (afsnit 4.2.2). For det tredje ville de af NEUWOGES fremførte alternativer ikke have været fordelagtigere for NEUWOGES (afsnit 4.2.3). Afslutningsvis forklarer BAVARIA, at der ikke blev overført midler, som kan tilregnes staten (afsnit 4.2.4).
4.2.1. Samlet vs. separat undersøgelse af de omtalte kontrakter
(53)
BAVARIA argumenterer for, at de omtalte kontrakter skal betragtes som en enhed og ikke kan betragtes isoleret. Købet og den efterfølgende tilbagelejning af bygningerne var to dele af en sammenhængende handel. BAVARIA understreger, at handelen blev tilbudt som en samlet pakke og også blev anset som sådan af NEUWOGES, hvilket fremgår af den interne protokol, der dokumenterer beslutningsprocessen hos NEUWOGES.
(54)
Derfor skal kriteriet om den markedsøkonomiske aktør - ifølge BAVARIA - anvendes på den samlede handel og ikke på enkeltdelene.
4.2.2. Transaktionen gav ikke BAVARIA en fordel
(55)
Ifølge BAVARIA er muligheden for, at der er tale om en fordel allerede udelukket af den kendsgerning, at NEUWOGES gennemførte en udbudsprocedure (også selv om den var begrænset) for at sondere markedet. Der var ingen grund til at betvivle, at NEUWOGES havde udvalgt det økonomisk bedste tilbud.
(56)
For at fastslå om en markedsøkonomisk aktør uafhængigt af udbudsproceduren ville have gennemført handelen, skal der tages hensyn til NEUWOGES' særlige situation. NEUWOGES havde optaget et lån og skulle renovere lejlighederne for (med fortsat billig leje) at privatisere disse og modtage AHG-støtten. Derfor ville en markedsøkonomisk aktør i samme situation ifølge BAVARIA også have gennemført handelen.
(57)
Med hensyn til GVV-bestemmelserne og de risici, som er forbundet med den forventede udvikling for boligmarkedet i Neubrandenburg (som for eksempel flere tomme lejligheder end prognosticeret osv.), argumenterer BAVARIA, at risikoen for ikke at kunne opnå den ønskede leje og udlejningskvote ikke blev påtvunget NEUWOGES, men derimod forblev hos NEUWOGES. NEUWOGES havde også lidt konsekvenserne af en markedsudvikling, der lå under forventningerne, hvis handelen med BAVARIA ikke var blevet indgået.
(58)
Med hensyn til de enkelte GVV-bestemmelser gør BAVARIA gældende, at den til beregningen af leasingafgiften anvendte gennemsnitlige husleje pr. m2 ligger et stykke under de værdier, som man ville kunne forvente i henhold til de tilsvarende officielle gennemsnitlige huslejer for Neubrandenburg. Endvidere understreger BAVARIA, at der i offentliggørelsen af de samme officielle gennemsnitlige huslejer forventes stigende huslejer for tiden efter den 1. januar 2000, så en huslejestigning på […] % pr. år var ikke urealistisk.
(59)
Med hensyn til EBV'en understreger BAVARIA, at de vurderinger af handelsprisen, som blev fremlagt i 1997 og 2007, ikke kan sammenlignes direkte med denne EBV, da vurderingen omhandlede et direkte salg, hvorimod denne EBV godt nok indeholdt et salg af bygningerne, men også en kontrakt om leje af grundene. Da NEWOGES fortsat var ejer af grunden, kunne der ikke tages hensyn til værdierne af grundene i vurderingerne. Vurderingerne af handelsværdien er ifølge BAVARIA i hvert fald ikke af særlig betydning, da de kun indeholder genstandenes teoretiske værdi og ikke den værdi, som faktisk kunne opnås på markedet.
(60)
BAVARIA gør desuden gældende, at det er relevant at inddrage støtten til afvikling af gammel gæld, som var en følge af handelen. Et af målene for NEUWOGES med at indgå de omtalte kontrakter var at opnå AHG-støtten.
(61)
Uanset de præcise betingelser for EBV'en og GVV'en har de fordele, som NEUWOGES har opnået med denne GPV, ifølge BAVARIA også betydning. BAVARIA bekræfter, at NEWOGES forlangte, at deres datterselskab BRG overtog renoveringen af lejlighederne, velvidende, at NEUWOGES ville modtage alt overskud fra BRG (men dog også hæftede for dækningen af eventuelle tab). På baggrund af dette skal overskuddet fra kontrakten med BRG, som havde et omfang på […] EUR, betragtes som en relevant fordel for NEUWOGES.
(62)
Om salg og tilbagelejningsmodellens generelle logik forklarer BAVARIA slutteligt, at NEUWOGES selvfølgelig skulle betale den oprindelige investering fra BAVARIA tilbage med renter. BAVARIA henviser til protokollen for NEUWOGES interne beslutningsproces for at påvise, at NEUWOGES var helt bevist om den kendsgerning, at den oprindelige investering fra BAVARIA skulle tjenes ind med leasingafgiften.
4.2.3. Alternativer
(63)
Med hensyn til de af NEUWOGES anførte alternativer, som efter deres mening ville have været økonomisk mere fordelagtige, gør BAVARIA gældende, at disse alternative enten ikke var tilgængelige eller ikke ville have været mere fordelagtige. Hvad angår det første angivelige alternativ, som var et direkte salg til lejerne, mener BAVARIA, at det var meget usandsynligt, at NEUWOGES kunne have solgt ikke-renoverede lejligheder, og at virksomheden heller ikke havde midlerne til at finansiere de nødvendige renoveringer. For det andet forklarer BAVARIA med hensyn til finansieringen af renoveringerne med et lån, at NEUWOGES ville have haft de samme risici og udgifter som ved handelen med BAVARIA. Yderligere ville et direkte salg af renoverede boliger til lejerne eller til en erhvervskunde ikke have været attraktivt, fordi NEUWOGES så skulle have indbetalt en betydelig procentsats af den højere pris til ETF.
4.2.4. Statsmidler og muligheden for at tilregne staten foranstaltningerne
(64)
BAVARIA gør slutteligt gældende, at handelen ikke omfatter statsmidler og ikke kan tilregnes staten. NEUWOGES er en normal privat virksomhed, som hverken direkte eller indirekte modtager statsmidler. Den generelle kontrol med bestyrelsen, hvori flertallet er kommunalt ansatte, er ikke tilstrækkeligt til at tilregne staten transaktionen. Argumentet fra NEUWOGES om, at byen Neubrandenburg skulle have presset NEUWOGES til at indgå handelen af politiske grunde, er ikke troværdigt.
4.3. BYEN NEUBRANDENBURG
(65)
Byen Neubrandenburg, som ejer NEUWOGES, gør gældende, at de omtalte kontrakter omfatter statsstøtte. Byen tilslutter sig de af NEUWOGES fremførte argumenter og tager selv stilling til en række punkter.
4.3.1. Spørgsmålet om, hvorvidt der er tale om en fordel
(66)
Neubrandenburg er for det første af den opfattelse, at EBV'en og GVV'en skal vurderes adskilt, da kontrakternes parter havde adskilt dem omhyggeligt i både retlig og erhvervsmæssig forstand. For det andet henviser Neubrandenburg til de af NEUWOGES fremførte argumenter om det prognosticerede faldende befolkningstal, som en markedsøkonomisk aktør ville have taget højde for. Neubrandenburg understreger desuden, at det høje antal tomme lejligheder klart ville have været til at forudsige for en markedsøkonomisk aktør. For det tredje er Neubrandenburg af den opfattelse, at den renovering, som BAVARIA havde bestilt, var så simpel i sin art, at der ikke kunne forventes en høj udlejningskvote og signifikante huslejestigning.
(67)
Neubrandenburg afviser desuden de andre argumenter fra BAVARIA. Især er Neubrandenburg fortaler for det standpunkt, at udbudsproceduren ikke kan være tegn på, at tilbuddet fra BAVARIA var det bedste tilgængelige tilbud på markedet. En markedsøkonomisk aktør ville i hvert fald ikke have accepteret tilbuddet fra BAVARIA, selv hvis det faktisk havde været det bedste på markedet. Med hensyn til de påståede alternativer tilslutter Neubrandenburg sig i det væsentlige argumenterne fra NEUWOGES. Med hensyn til vurderingerne af handelsprisen og argumentet fra BAVARIA om, at priserne ikke ville kunne opnås, forklarer Neubrandenburg, at vurderingerne skal anvendes som parameter for markedsprisen på det pågældende tidspunkt, da det ikke længere ville kunne fastslås, hvilken pris NEUWOGES faktisk ville have kunne få på markedet i 1998.
4.3.2. Statsmidler og muligheden for at tilregne staten foranstaltningerne
(68)
Byen Neubrandenburg er af den opfattelse, at handelen kan tilregnes dem, da de havde udøvet en tilstrækkelig kontrol over NEUWOGES i almindelighed og særligt med hensyn til salg og tilbagelejningshandelen.
(69)
Som den eneste andelshaver havde byen efter eget udsagn fuldstændig kontrol over NEUWOGES. Virksomhedsledelsen i NEUWOGES var derfor bundet af byens anvisninger. Derudover var otte af de ti medlemmer i bestyrelsen i NEUWOGES repræsentanter fra byen, således at de rådede over endnu en kontrolmekanisme. Byen Neubrandenburg var kommunalretligt forpligtet til at sikre, at de kunne udøve en passende indflydelse på NEUWOGES.
(70)
Med hensyn til den omtalte handel forklarer byen Neubrandenburg, at de ikke kun havde mulighed for at udøve kontrol, men også faktisk havde gjort det i forbindelse med denne handel. Neubrandenburg er af den opfattelse, at det blandt andet af bestyrelsens protokoller fremgår, at repræsentanterne for byen havde tætte forbindelser til bestyrelsen, og at en afgørelse fra den var nødvendig, før handelen kunne indgås. Med henblik på handelens betingelser forklarer Neubrandenburg, at byen havde krævet, at de kommunalpolitiske interesser blev varetaget.
(71)
Sammenfattende konkluderer byen Neubrandenburg, at byens kontrol med salg og tilbagelejningshandelen samt dens ansvar herfor er påvist gennem disse forhold, og handelen kan derfor tilregnes byen.
4.4. DELSTATEN BERLIN
(72)
Delstaten Berlin, som er tæt forbundet med BAVARIA (19), gør gældende, at de omtalte kontrakter ikke omfatter statsstøtte, da BAVARIA ikke opnåede nogen form for fordel.
4.4.1. Spørgsmålet om, hvorvidt der er tale om fordel
(73)
Berlin argumenterer først, at de omtalte kontrakter skal betragtes som én handel, da de er dele af én salg og tilbagelejningshandel, som komplementerer hinanden. NEUWOGES behandlede dem også som sådan.
(74)
Med hensyn til kriteriet om den markedsøkonomiske aktør henviser Berlin til, at BAVARIA med hensyn til NEUWOGES' økonomiske situation på det relevante tidspunkt (1997/1998) og den tilstræbte handel (privatisering i overensstemmelse med AHG-støtteforudsætningerne, renovering af deres boligbeholdning, bibeholdelse af forvaltningsopgaverne for genstandene, opretholdelse af sociale huslejer) havde givet mulighed for en afbalanceret løsning.
(75)
Særligt med hensyn til EBV'en forklarer Berlin for det første, at NEUVOGES' udbudsprocedure viser, at NEUWOGES mente, at tilbuddet fra BAVARIA var det bedste finansieringstilbud, som var tilgængeligt på markedet på det pågældende tidspunkt (1997/1998). For det andet gør Berlin gældende, at AHG-støtten skal tages i betragtning, da opfyldelsen af privatiseringspligten i henhold til AHG'en var et vigtigt anliggende for NEUWOGES. For det tredje understreger Berlin, at salget til en relativt lav pris (ved tilvalg af en betaling med renoveringspåbud frem for en betaling efter afslutningen af egne gennemførte renoveringsopgaver) var i NEUWOGES' økonomiske interesse, fordi en lavere pris betød, at der skulle indbetales færre penge til ETF.
(76)
Angående GVV'en forklarer Berlin for det første, at eksempelkontrakterne viser, at hverken kontraktens løbetid eller indekseringen af leasingafgiften med […] % pr. år var ualmindeligt. For det andet var indekseringen i betragtning af den på det daværende tidspunkts (1997/1998) kalkulérbare gennemsnitlige inflationsrate berettiget. For det tredje lå lejen pr. m2 inden for de gennemsnitlige officielle huslejer for Neubrandenburg.
4.4.2. Statsmidler og muligheden for at tilregne staten foranstaltningerne
(77)
Ligesom BAVARIA argumenterer delstaten Berlin for, at byen Neubrandenburg ikke har stillet midler til rådighed for NEUWOGES. Derimod var det nærmere således, at NEUWOGES kun havde egne indtjente indtægter til rådighed, hvorover ingen kommunale myndigheder havde direkte kontrol.
(78)
Med hensyn til spørgsmålet om, hvorvidt midlerne kan tilregnes staten, ser Berlin det som ikke særligt plausibelt, at byen Neubrandenburg havde besluttet at yde støtte til en ejendomsfond fra Berlin på bekostning af deres eget lokale ejendomsselskab. Desuden er der ikke tilstrækkelige beviser for, at byen Neubrandenburg ville lade indgåelse af kontrakterne tilregnes dem.
5. GRUNDLAG FOR AT INDLEDE DEN FORMELLE UNDERSØGELSESPROCEDURE
(79)
I sin afgørelse om at indlede den formelle undersøgelsesprocedure havde Kommissionen midlertidigt taget stilling til en række spørgsmål og bedt de involverede om at afgive oplysninger til specielt tre spørgsmål.
(80)
For det første accepterer Kommissionen midlertidigt, at EBV'en og GVV'en skal betragtes som én enhed og ikke hver for sig, da begge er bestanddele af en ejendomsleasing i salg og tilbagelejningsvarianten (20). Derfor er vurderingen af en mulig økonomisk fordel baseret på analysen af indtægterne, som NEUWOGES i 1998 kunne forvente af den fælles indgåelse af EBV'en og GVV'en (21).
(81)
Til EBV'en stillede Kommissionen særligt to spørgsmål:
-
For det første skulle det afklares, om AHG-støtten skulle inddrages i vurderingen (22).
-
For det andet ville Kommissionen have yderligere oplysninger om forskellene mellem vurderingerne af handelsprisen fra 1997 og 2007, da det uden yderligere præciseringer ikke kan fastsættes, hvilken af disse vurderinger, der afspejler den eventuelle faktiske markedsværdi af ejendommen i årene 1997/1998 (23).
(82)
Med hensyn til denne GVV henviser Kommissionen først til, at det af eksemplerne på kontrakter fremgår, at de aftalte betingelser mellem NEUWOGES og BAVARIA på det daværende tidspunkt (1997/1998) ikke har været ualmindelige på markedet (24). For det andet gør Kommissionen gældende, at den af NEUWOGES gennemførte begrænsede udbudsprocedure er et belæg for, at NEUWOGES havde mulighed for at orientere sig på markedet og træffe en økonomisk rationel beslutning (25). For det tredje henviser Kommissionen til det forhold, at de i kontrakten fastlagte huslejer for 2008 faktisk svarede til eller lå lidt under den gennemsnitlige leje i det relevante kvarter i 2008 (26).
(83)
Selv om alle disse faktorer henviser til, at GVV'en følger praksis på markedet, bad Kommissionen om at få yderligere oplysninger om forventningerne hos deltagerne på boligmarkedet i 1998 for at kunne undersøge de relevante argumenter (27).
(84)
Afslutningsvis undersøgte Kommissionen den af NEUWOGES fremlagte cashflow-analyse og kom til sidst til den konklusion, at analysen på grund af metodiske fejl ikke kan bevise, at BAVARIA opnåede en økonomisk fordel (28).
(85)
Kommissionen kom derfor til det resultat, at en økonomisk fordel for BAVARIA ikke er dokumenteret på grundlag af de fremlagte oplysninger (29). Den fremførte dog, at den havde til hensigt at undersøge de erhvervsdrivendes argumenter nærmere og bad alle parter om yderligere oplysninger til dette formål (30).
6. NATIONALE RETSSAGER
(86)
Den 28. november 2008 afsagde LG Rostock sin dom i sagen i første instans mellem BAVARIA og NEUWOGES. BAVARIA nedlagde indledningsvis påstand, fordi NEUWOGES fra oktober 2006 afviste at betale den månedlige leasingafgift, som var aftalt i GVV'en, hvilket blev begrundet med, at kontrakten var ugyldig, fordi den indeholdt ulovlig statsstøtte.
(87)
I dommen konkluderede LG Rostock først, at EBV'en og GVV'en skulle betragtes som en enhed og ikke behandles hver for sig, da begge kontrakter var dele af en og samme salg og tilbagelejningshandel (31).
(88)
Med hensyn til EBV'en beregnede LG Rostock først den årlige husleje for de første 30 år af EBV'en, som var på […] % pr. år. LG Rostock var af den opfattelse, at der ikke var tale om en upassende lav betaling, da NEUWOGES havde modtaget huslejen for de første 30 år som forudbetaling og dermed kunne investere den og opnå en gevinst, hvilket ikke ville have været muligt ved en årlig betaling (32).
(89)
Desuden konstaterede LG Rostock, at den befrielse for overtagne forpligtelser, som NEUWOGES opnåede ved salg og tilbagelejningshandelen, skal inddrages i fuldt omfang, da handlen gav mulighed for at komme af med de overtagne forpligtelser (33). Hvis beløbet for befrielsen for de overtagne forpligtelser lægges til købsprisen for bygningerne, ligger den værdi, der fås, kun 16 % under den værdi, som angives for bygningerne i vurderingen af handelsværdien fra 2007, og er derfor ikke uforholdsmæssig i forhold til bygningens værdi (34). Afslutningsvis forklarede LG Rostock, at NEUWOGES havde haft interesse i en lavere købspris, fordi den lavere købspris reducerede den samlede investeringsvolumen for BAVARIA og dermed også reducerede den tilsvarende leasingafgift (35). Desuden konkluderede LG Rostock, at en lav købspris også havde været fordelagtig, fordi NEUWOGES betalingsforpligtelser overfor ETF afhang af overskuddet fra salget (36).
(90)
For så vidt angår GVV'en mente LG Rostock for det første, at det ved ejendomsleasingshandler ikke var ualmindeligt med en løbetid på 30 år (37). For det andet havde domstolen den holdning, at den i kontrakten aftalte leasingafgift på oprindeligt […] EUR/m2 var i overensstemmelse med de gennemsnitlige huslejer for sammenlignelige bygninger i den relevante tidsperiode (1997/1998) (38). Desuden kom domstolen til den konklusion, at den årlige stigning af leasingafgiften på […] %, som blev beregnet på grundlag af inflationen mellem 1970 og 1998 (dvs. gennemsnitlig 3,52 % om året), var retfærdig (39). Derudover henviste LG Rostock til, at den faktiske huslejeudvikling i de relevante bykvarterer i de første 10 år af kontraktens løbetid nogenlunde havde svaret til den i kontrakten aftalte stigning. For det tredje fremsatte LG Rostock det argument, at forvaltnings- og vedligeholdelsesudgifterne var blevet udregnet i henhold til gældende lovgivning og ikke afspejlede nogen fordel for BAVARIA (40).
(91)
For så vidt angår risikoen for manglende lejeindtægter på […] % argumenterede LG Rostock for, at leasingtageren ved ethvert leasingforhold bærer risikoen for om en genstand, som han er blevet overladt, også faktisk kan anvendes som tilsigtet (41). LG Rostock underbyggede konklusionen med det argument, at intet kreditinstitut ville overtage ansvaret for, at den finansierede ejendom kunne anvendes som planlagt.
(92)
LG Rostock sammenlignede afslutningsvis den gennemsnitlige leasingafgift, som salg og tilbagelejningshandelen resulterede i, med rentesatserne for almindelige lån. Da den gennemsnitlige årlige leasingrente lå på […] % pr. år, havde denne ifølge LG Rostock ikke været uforholdsmæssig i forhold til renteudviklingen for byggelån, da renterne for byggelån kunne være op til 10 % pr. år (42).
(93)
Sammenfattende konkluderede LG Rostock, at BAVARIA ikke blev givet en fordel, da en markedsøkonomisk aktør også ville have indgået de omtalte kontrakter (43).
(94)
NEUWOGES ankede denne dom, og sagen verserer stadig for OLG Rostock.
(95)
Derudover lagde BAVARIA sag an ved forvaltningsdomstolen i Greifswald (»Verwaltungsgericht Greifswald« - herefter benævnt »VG Greifswald«) for ad rettens vej at opnå indsigt i alle journaler angående kontrakter, der omhandlede NEUWOGES eller byen Neubrandenburg. BAVARIA forklarede, at de tidligere havde forsøgt, at opnå en sådan indsigt med en ansøgning i henhold til loven om informationsfrihed, som dog blev afvist af byen Neubrandenburg med det argument, at BAVARIA allerede havde haft adgang til alle relevante dokumenter i forbindelse med sagen for LG/OLG Rostock og ved Europa-Kommissionen (44). Sagen ved VG Greifswald verserer ligeledes stadig.
7. VURDERING AF FORANSTALTNINGEN
7.1. FOREKOMST AF STØTTE I HENHOLD TIL ARTIKEL 107, STK. 1, I TEUF
(96)
I henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF »er statsstøtte eller støtte, som ydes ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, uforenelig med det indre marked, i det omfang den påvirker samhandelen mellem medlemsstaterne«. En foranstaltning udgør statsstøtte, hvis alle fire nedenstående forudsætninger er opfyldt:
a)
Foranstaltningen giver en virksomhed en selektiv erhvervsmæssig fordel.
b)
Foranstaltninger kan tilregnes staten og finansieres gennem statsmidler.
c)
Foranstaltningen fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene.
d)
Foranstaltningen kan have indvirkning på samhandelen mellem medlemsstaterne.
7.1.1. En virksomheds selektive fordel: generelle principper
(97)
I henhold til domstolens faste retspraksis er forudsætningerne, som en foranstaltning skal opfylde for at høre ind under begrebet »støtte« i overensstemmelse med artikel 107 i TEUF, ikke opfyldt, hvis den begunstigede virksomhed på betingelser, som svarer til normale markedsbetingelser, ville have kunne modtage den samme fordel, som statsmidlerne indrømmede den. Til vurderingen af spørgsmålet om, hvorvidt den samme foranstaltning under normale markedsbetingelser ville være blevet anvendt af en markedsøkonomisk aktør i en lignende situation som staten, skal der kun inddrages de fordele og forpligtelser, som hænger sammen med statens egenskab som andelshaver, men ikke dem, som knytter sig til dens egenskab af offentlig myndighed (45).
(98)
Følgelig afhænger anvendeligheden af princippet om den markedsøkonomisk aktør af, om den relevante medlemsstat har ydet en virksomhed en økonomisk fordel i sin egenskab af erhvervsdrivende og ikke i sin egenskab af indehaver af offentlig myndighed. Det følger heraf, at hvis en medlemsstat under den administrative procedure påberåber sig nævnte princip, tilkommer den utvetydigt og på grundlag af objektive elementer, som kan efterprøves, at bevise, at beslutningen om at gennemføre foranstaltningen blev truffet i dens egenskab af erhvervsdrivende. Det skal klart fremgå af beviserne, at den pågældende medlemsstat forud for eller samtidigt med indrømmelsen af den økonomiske fordel har truffet beslutning om at være erhvervsmæssig aktiv med den faktisk gennemførte foranstaltning. Der kan i denne forbindelse kræves beviser for, at denne beslutning er baseret på økonomiske vurderinger, som kan sammenlignes med dem, som en markedsøkonomisk aktør, der befinder sig i en lignende situation, som nævnte medlemsstat befinder sig i, under de foreliggende omstændigheder ville have gjort det samme med henblik på at sikre den fremtidige rentabilitet af en sådan investering, inden den foretog investeringen.
(99)
Derimod er økonomiske vurderinger foretaget efter tildeling af en fordel, en efterfølgende konstatering af, at den af den pågældende medlemsstat foretagne investering reelt var rentabel, eller efterfølgende begrundelser for valget af den fremgangsmåde, som blev fulgt, ikke tilstrækkelige til at godtgøre, at medlemsstaten forud for eller samtidigt med denne tildeling har truffet en sådan beslutning i sin egenskab af markedsøkonomisk aktør (46).
(100)
Af ovenstående følger for det første, at de dokumenter, som kontraktparterne har fremlagt, og som blev fremstillet efter offentliggørelsen af foranstaltningen, som sådan ikke kan inddrages i det foreliggende tilfælde ved undersøgelsen af, om princippet om den markedsøkonomiske aktør er overholdt.
(101)
For det andet viser ovenstående, at AHG'ens indflydelse på NEUWOGES' finansielle situation heller ikke kan inddrages i det foreliggende tilfælde i forbindelse med undersøgelsen af, om princippet om den markedsøkonomiske aktør er overholdt. AHG havde et politisk mål, og kun en begrænset kategori af virksomheder (§ 2 i AHG) kunne komme i betragtning til støtten. Loven ville ikke kunne anvendes i forbindelse med en markedsøkonomisk aktør i en situation, som ligner NEUWOGES'.
7.1.2. Opbygning af vurderingen i denne sag
(102)
For at undersøge om BAVARIA blev indrømmet en fordel med de omtalte kontrakter, skal det undersøges om kontrakterne svarede til de kontrakter, som en markedsøkonomisk aktør i en situation, som ligner NEUWOGES', ville have indgået.
(103)
Kommissionens undersøgelse består af tre trin. I første trin analyseres de finansielle konsekvenser af handelen for NEUWOGES for at undersøge hvilken fortjeneste, virksomheden kunne regne med (afsnit 7.2). I et andet trin bliver salg og tilbagelejningshandelen sammenlignet med andre alternativer, som eksempelvis et direkte salg, for at slå fast om eventuelle alternativer ville have været økonomisk mere attraktive (afsnit 7.3). I et tredje trin gennemføres en benchmarking, hvorved den omtalte handel sammenlignes med lignede salg og tilbagelejningshandler, som blev indgået på nogenlunde samme tidspunkt, resultaterne af en af NEUWOGES udført begrænset udbudsprocedure analyseres, og handelens betingelser sammenlignes med de almindelige rentesatser for andre finansieringsforretninger på det relevante tidspunkt (ultimo 1997/primo 1998) (afsnit 7.4). Med et samlet blik på disse tre analysetrin er det muligt at konkludere, om NEUWOGES har ageret som en markedsøkonomisk aktør.
7.2. DE FINANSIELLE KONSEKVENSER AF HANDELEN FOR NEUWOGES
(104)
Det første trin i analysen af de finansielle konsekvenser af den omtalte handel består i at bestemme handelstypen. I dette tilfælde omhandler den hovedsagelig spørgsmålet om, hvorvidt de to kontrakter, som blev indgået mellem NEUWOGES og BAVARIA, er to dele af en og samme integrerede handel, eller om de skal undersøges som to adskilte transaktioner (afsnit 7.2.1). For det andet skal der foretages en passende vurdering af de finansielle konsekvenser af handelen for NEUWOGES, og det særlige ved en salg og tilbagelejningshandel skal undersøges (afsnit 7.2.2). Efter en indgående separat analyse af de finansielle konsekvenser af EBV'en (afsnit 7.2.3) og GVV'en (afsnit 7.2.4) følger en global analyse af den forventede rentabilitet af handelen for NEUWOGES (afsnit 7.2.5).
7.2.1. Samlet vs. separat undersøgelse af de omtalte kontrakter
(105)
Først skal der mindes om, at både Kommissionens åbningsafgørelse og dommen fra LG Rostock konkluderer, at de to omtalte kontrakter skal undersøges samlet (47). Den formelle undersøgelsesprocedure bekræfter denne konklusion af følgende grunde:
a)
Begge kontrakter supplerer hinanden som bestanddele af en salg og tilbagelejningshandel. I den brochure, som BAVARIA har fremstillet, og hvori de reklamerer for deres særlige salg og tilbagelejningshandler, henvises der til, at handelen gennemføres ved hjælp af to kontrakter, hvoraf den ene regulerer købet, og den anden regulerer tilbage-leasingen (48). Der er derfor altid blevet henvist til de to kontrakter som én samlet handel.
b)
Kontrakterne blev indgået den 21. januar 1998, dvs. samme dag, og henviser gensidigt til hinanden (49), hvilket påviser deres tætte indbyrdes forbindelse og det faktum, at ingen af de to kontrakter ville være blevet indgået alene uden den anden.
c)
Som det fremgår af den oprindelige af NEUWOGES fremlagte prisberegning fra BAVARIA, er kontrakternes betingelser forbundet og uadskillelige fra hinanden (50). Den kontante forudbetaling var afhængig af den månedlige leasingafgift, som NEUWOGES skulle betale, og af den investering, som BAVARIA havde foretaget ved renoveringen af bygningen. Ved en salg og tilbagelejningshandel skal leasingafgiften indtjene leasinggiverens oprindelige investering. Det betyder, at hvis GVV'en havde haft andre bestemmelser, ville tallene i EBV'en ligeledes have ændret sig (51).
d)
Det fremgår af protokollerne fra bestyrelsesmøderne i NEUWOGES, at NEUWOGES hele tiden har set begge kontrakter som bestanddele af en og samme handel (52). Som eksempel fastslås det i bestyrelsesforslagene fra 30. oktober 1997 og 16. december 1997 klart, at køberens finansiering af købsprisen sker ved hjælp af en leasingmodel. Dette viser, at NEUWOGES virkelig var bevidst om forbindelsen mellem EBV'en og GVV'en. Ligeledes forklarede ledelsen hos NEUWOGES bestyrelsen på mødet den 16. december 1997, at betalingen, som var blevet forhandlet frem med BAVARIA, var prisen, som kunne opnås for denne »pakke«, og at »pakken« medførte nogle risici for virksomheden, men at de dog var til at bære. Henvisningen til »pakken« og den hermed forbundne risiko beviser på ny, at begge kontrakter blev anset som en samlet handel.
(106)
Argumenterne fra NEUWOGES om den forsømte attestering af en af de omtalte kontrakter er ikke overbevisende. NEUWOGES hævder som hovedargument, at den forsømte attestering beviser kontraktparternes hensigt om at indgå to adskilte kontrakter, som var uafhængige af hinanden. Kommissionen henviser til, at statslige foranstaltninger kan have forskellige former og dermed skal undersøges i henhold til deres virkninger, så det ikke kan udelukkes, at flere af statens på hinanden følgende foranstaltninger til formålsbestemt anvendelse af artikel 107, stk. 1, i TEUF skal betragtes som en enkelt foranstaltning. Dette kan bl.a. være tilfældet, hvis de på hinanden følgende indgreb, henset til bl.a. deres kronologi og formål samt virksomhedens situation på tidspunktet for indgrebene, er så tæt forbundne, at det er umuligt at adskille dem fra hinanden (53). Begrebet om den enkelte handel er i Unionens støtteregler dermed bredere affattet end i tysk aftaleret. De i betragtning 105 anførte overvejelser viser, at de omtalte kontrakter med hensyn til deres kronologi og formål samt virksomhedens situation på tidspunktet for kontraktens indgåelse i henhold til Unionens støtteregler skal anses som en samlet handel.
7.2.2. Baggrund: Udformningen af salg og tilbagelejningshandelen
(107)
Handelen mellem BAVARIA og NEUWOGES er baseret på »Leasingmodell Immobilien« fra BAVARIA. Denne model er beregnet på, at køberen (BAVARIA) finansierer sin oprindelige investering gennem en tilbageleasing af de erhvervede bygninger til sælgeren (NEUWOGES). Til at bestemme investeringsvolumenet og de tilsvarende leasingafgifter anvender leasingmodellen en enkel formel, hvormed investeringsvolumenet udregnes ved division af den nominelle årlige leasingbetaling med leasingafgiften (i %):
Leasingafgiften udregnes på den anden side af en kombination af kontraktens løbetid, indekseringen af leasingafgiften og bygningens restværdi:
Leasingafgift (i %):
Varighed: 25 år
Rest-værdi (i %)
Indeksering
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Varighed: 30 år
Rest-værdi (i %)
Indeksering
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Dermed er det klart, at investeringsvolumenet både er afhængigt af leasingafgiften og de månedlige leasingbetalinger og omvendt. Så snart kontraktparterne har fastlagt nøgletallene (løbetid, årlig indeksering, restværdi) og enten har fastlagt det tilstræbte samlede investeringsvolumen eller de planlagte månedlige leasingbetalinger, kan de manglende parametre beregnes. I henhold til formlen resulterer en kortere løbetid, en lavere restværdi, en lavere indeksering eller lavere nominelle månedlige leasingbetalinger i et lavere samlet investeringsvolumen.
(109)
Efter fastsættelsen af det samlede investeringsvolumen fratrækkes udgifterne til renovering og afgifter samt andre mulige udgifter. Det resterende beløb svarer til købsprisen. Ved salg og tilbagelejningshandelen mellem NEUWOGES og BAVARIA skelnes der ved købsprisen (kontant forudbetaling) ikke mellem prisen betalt for ejerskabet af bygning og huslejen.
Kalkulation af handelen mellem BAVARIA og NEUWOGES
Samlet investeringsvolumen
[…] EUR
Renovering
[…] EUR
Afgifter og gebyr
[…] EUR
Privatiseringsgodtgørelse
[…] EUR
Købspris
[…] EUR
(110)
Den omtalte salg og tilbagelejningshandel består af to dele, EBV'en og GVV'en, som er forbundet med GPV'en. De finansielle konsekvenser af EBV'en, GVV'en og GPV'en for NEUWOGES skal vurderes på denne baggrund.
7.2.3. Bestemmelse af de forventelige finansielle konsekvenser af EBV'en for NEUWOGES
(111)
De centrale bestanddele af EBV'en er salget af bygningerne og aftalen om leje af grundene, hvorpå bygningerne står, i en periode på 75 år. BAVARIA forpligter sig til en betaling på i alt […] EUR til NEUWOGES, deraf […] EUR som kapitaliseret husleje for grund og jord indtil 31. december 2028 og […] EUR som købspris for bygningerne (54). Derudover skal BAVARIA fra den 1. januar 2029 i en periode på 10 år årligt betale en leje på […] % af den aktuelle grundværdi, dvs. af […] EUR pr. m2 el. […] EUR pr. år (55). For den resterende løbetid af EBV'en - fra 2039 til ultimo 2073 - er en tilpasning af lejen til indekset for de samlede leveomkostninger planlagt, såfremt disse ændrer sig mere end […] % (56).
(112)
Ud over købet af bygningerne og overtagelsen af brugsretten på de pågældende grunde har BAVARIA forpligtet sig at renovere bygningerne og indgået en kontrakt med BRG, et datterselskab tilhørende NEUWOGES, om gennemførelse af byggeopgaverne.
(113)
Til at bestemme størrelsen på den købspris, som BAVARIA skulle betale til NEUWOGES inden for rammerne af EBV'en, gik kontraktparterne ud fra en månedlig leasingbetaling på […] EUR/m2, en indeksering med […] % pr. år, en restværdi for bygningerne på […] % (den af NEUWOGES efter udløb af den for 75 år afsluttede kontrakt om leje af grundene på grundlag af en vurdering fra en sagkyndig udarbejdet på det pågældende tidspunkt) samt en løbetid på 30 år for tilbageleasingen (57). Det samlede investeringsvolumen baseret på disse antagelser var […] mio. EUR (58). Efter at renoveringsudgifterne på […] EUR, privatiseringsudgifterne på […] EUR og afgifter/gebyrer på […] EUR var fratrukket, var salgsprisen […] EUR (59).
(114)
Denne slutpris blev så splittet op i prisen for bygningerne ([…] % = […] EUR) og den kapitaliserede leje for jorden ([…] % = […] EUR) (60). De beløb, som går til jorden og bygningerne beregnes ikke særskilt, men fastsættes hver især som en andel af den samlede salgspris.
(115)
De første fordele, som NEUWOGES opnåede ved handelen, var dermed den kontante betaling på […] EUR og indtægterne fra den leje, som BAVARIA skulle betale efter udløbet af de 30 år.
7.2.3.1. Andre faktorer
Privatiseringsgodtgørelse
(116)
Først skal det fastsættes, om den kontante betaling på […] EUR, som BAVARIA har betalt til NEUWOGES i form af privatiseringsgodtgørelse, skal inddrages.
(117)
Som køber af bygningerne og indehaver af brugsretten til grundene var det BAVARIA, der i henhold til de omtalte kontrakter skulle forsøge at sælge en del af boligerne til lejerne. Dette påbud var fastsat i kontrakten, således at et salg som »privatisering til mellemhandler« kunne anerkendes, jf. AHG'en. I henhold til denne lov skulle en erhvervsdrivende køber forsøge at sælge så mange som muligt, dog mindst 1/3 af de boliger, som var omfattet af handelen, til lejerne (61). I forbindelse med denne forpligtelse, skulle der også gøres anstrengelser for at informere lejerne om de eksisterende muligheder og undersøge deres interesse for at købe lejlighederne. Denne opgave blev tilbageført til NEUWOGES med EBV'en (del V, §§ 1-3). Derudover blev det aftalt, at NEUWOGES fik en godtgørelse herfor på […] EUR/m2, hvormed den samlede godtgørelse for privatiseringsopgaven beløb sig til […] EUR.
(118)
Indledningsvis var det ikke planlagt, at NEUWOGES fik en godtgørelse for privatiseringsopgaverne. Det beløb, som senere blev betalt separat for privatiseringsopgaverne, var oprindelige blot en del af den planlagte salgspris (62). Det gav ikke mening for BAVARIA at betale en godtgørelse til NEUWOGES for opgaver, som BAVARIA ikke havde nogen form for økonomisk interesse i. Ydelsen af en støtte i henhold til AHG'en, som var knyttet til påbuddet om privatisering, var udelukkende i NEUWOGES' økonomiske interesse.
(119)
Godtgørelsen for privatiseringsopgaverne blev dog senere fratrukket salgsprisen og i stedet udbetalt i form af en separat betaling. Grunden hertil må have været, at det omtalte beløb havde været underlagt forpligtelsen til at indbetale til ETF'en, hvis den var forblevet en del af salgsprisen. Den salgspris, som BAVARIA betalte til NEUWOGES, blev nedsat med et tilsvarende beløb. Fra BAVARIAs synspunkt gjorde dette ingen økonomisk forskel. NEUWOGES modtog præcis det samme beløb fra BAVARIA, som de ville have modtaget, hvis der ikke havde været aftalt nogen separat privatiseringsgodtgørelse. Faktisk regnede NEUWOGES selv privatiseringsbetalingerne sammen med de forventede indtægter fra salg og tilbagelejningshandelen (63).
(120)
Afregningen af disse betalinger som separat godtgørelse og ikke som del af salgsprisen var kun relevant for NEUWOGES på grundlag af AHG'en. Som allerede nævnt ovenfor (se betragtning 101), ville en markedsøkonomisk aktør have set bort fra AHG'en. Den omstændighed, at NEUWOGES har udført privatiseringsopgaverne og brugt ressourcer herpå, er ikke af betydning for den foreliggende sag. En markedsøkonomisk aktør, som ikke havde handlet under AHG'en, ville ikke have udført nogen privatiseringsopgaver, hvorfor dette heller ikke kan anvendes i forbindelse med kriteriet om den markedsøkonomiske aktør.
(121)
Tilsvarende skal den af BAVARIA betalte godtgørelse til NEUWOGES for privatiseringsopgaverne betragtes som en relevant fordel for NEUWOGES, som skal medregnes i salgsprisen for at bestemme de finansielle konsekvenser af salg og tilbagelejningshandelen i sin helhed for NEUWOGES.
Renovering
(122)
Den renovering, som blev gennemført i forbindelse med salg og tilbagelejningshandelen, havde yderligere finansielle konsekvenser for NEUWOGES. Der mindes om, at renoveringsudgifterne umiddelbart havde forbindelse til betalingen fra BAVARIA til NEUWOGES i henhold til EBV'en, som var resultatet af beregningen af det samlende investeringsvolumen fratrukket udgifterne - inklusiv renoveringsudgifterne (se betragtning (109)). Med andre ord ville højere renoveringsudgifterne medføre en lavere købspris. Af denne grund lå købsprisen ved en alternativ beregning af transaktionen, hvor der blev anvendt lavere lejer, en lavere indeksering og dermed betydelig lavere leasingafgifter alligevel stadig over den i EBV'en aftalte pris. Først og fremmest skyldes dette, at renoveringsudgifterne i denne alternative beregning var fastsat væsentlig lavere end de udgifter, der til sidst blev aftalt mellem BAVARIA og BRG (64).
(123)
På baggrund af dette skal det bemærkes, at det engangsbeløb, som BAVARIA betalte til BRG, et datterselskab, som ejes 100 % af NEUWOGES, for renoveringsopgaverne, lå betydeligt over de renoveringsudgifter, som NEUWOGES oprindeligt havde skønnet (65). Mens NEUWOGES havde vurderet udgifterne i deres oprindelige vurdering til i alt […] EUR el. […] EUR/m2, var det endelige engangsbeløb for den renovering, som blev aftalt mellem BAVARIA og NEUWOGES' datterselskab, BRG, […] EUR eller […] EUR/m2. Med andre ord var de aftalte udgifter […] EUR eller […] % højere end de oprindeligt vurderede udgifter. Den betydelig højere aftalte udgift sænkede den købspris, som BAVARIA i henhold til EBV'en betalte til NEUWOGES, betydeligt.
(124)
Der er ikke blevet nævnt nogen begrundelse for forskellen mellem den oprindelige vurdering af udgifterne og det aftalte engangsbeløb. Dette er endnu mere overraskende, fordi NEUWOGES oprindeligt betegnede de vurderede renoveringsudgifter på gennemsnitlig […] EUR/m2 som »normal praksis[…]« (66). Også i den af NEUWOGES medbragte vurdering Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern (herefter benævnt »Pestel-vurderingen«) blev udgifterne til renovering beregnet på lignende vis som skønnet af BRG til […] EUR/m2 til […] EUR/m2 (67). Som ejer og forvalter af bygningen havde NEUWOGES et præcist kendskab til renoveringsbehovet, og det er svært at følge, hvorfor dette blev undervurderet så drastisk.
(125)
Renoveringsudgifterne skal inddrages i vurderingen af de finansielle konsekvenser af EBV'en. Ved første øjekast ser det ud som om, at det ikke var relevant for BAVARIA, hvilket beløb NEUWOGES' datterselskab, BRG, ville opkræve for renoveringen, da alle yderligere renoveringsudgifter bare ville blive fratrukket købsprisen. NEUWOGES havde derimod en åbenlys økonomisk interesse i, at BAVARIA indgik en kontrakt med BRG om gennemførelsen af renoveringsopgaverne, og at en del af salgsprisen ville blive tillagt renoveringsudgifterne. Sidstnævnte overvejelse er baseret på det faktum, at den fortjeneste, som NEUWOGES' datterselskab opnåede ved renoveringen, ikke var omfattet af indbetalingspligten i henhold til AHG. Efter egne vurderinger var den af BRG (og dermed af NEUWOGES) indtjente økonomiske fortjeneste fra BAVARIA-renoveringerne på […] EUR (68). Denne fortjeneste giver NEUWOGES en umiddelbar fordel, som skal tages i betragtning. Faktisk henviste NEUWOGES-ledelsen i forbindelse med retfærdiggørelse af salgsprisen også til den med BRG indgåede kontrakt om gennemførelse af renoveringsopgaverne (69).
Leje af jorden
(126)
Med hensyn til lejen skal argumentet fra NEUWOGES, om at BAVARIA de facto ikke skulle betale noget for de første 30 år, her uddybes, da den kapitaliserede leje var indeholdt i salgsprisen. Spørgsmålet om, hvorvidt lejen betales årligt eller forud som kapitaliseret leje, er dog næsten ikke af betydning for den vurdering, der skal foretages. Der er ingen tegn på, at en sådan aftale var dårlig. Den var kun udtryk for NEUWOGES' præference for forhåndslikviditet.
(127)
Endelig må det ikke glemmes, at BAVARIA også efter GVV'ens udløb er forpligtet til at betale leje af jorden. Fra den 1. januar 2029 skal BAVARIA i en periode på 10 år årligt betale en leje på […] % af den aktuelle grundværdi, dvs. af […] EUR pr. m2. For den resterende løbetid skal der foretages en tilpasning af lejen til indekset for de samlede leveomkostninger, såfremt disse ændrer sig mere end […] %. Går man for nemheds skyld ud fra, at indekset for leveomkostninger ikke svinger, skulle de fremtidige betalinger anslås til en nominel værdi på […] EUR. Ved en samlet vurdering skal den til år 1998 diskonterede værdi af disse fremtidige betalinger også betragtes som en fordel, som NEUWOGES har opnået.
7.2.3.2. Konklusioner
(128)
Det mindes her om, at ovenstående analyse havde til formål, at undersøge de finansielle konsekvenser af EBV'en for NEUWOGES så præcist som muligt. Af analysen fremgår det, at de fordele, som NEUWOGES har modtaget, omfatter følgende:
a)
den af BAVARIA betalte kontantpris ([…] EUR)
b)
den for privatiseringsopgaverne betalte godtgørelse ([…] EUR)
c)
den indtjente fortjeneste for renoveringen ([…] EUR)
d)
nutidsværdien for lejen for tiden fra 2029 (diskonteret […] EUR).
7.2.4. Bestemmelse af de forventelige finansielle konsekvenser af GVV'en for NEUWOGES
(129)
I henhold til GVV'en er NEUWOGES ansvarlig for forvaltningen af den omtalte bygning. NEUWOGES har krav på samtlige indtægter fra udlejning af boliger og erhvervslejemål. Til gengæld skal ejeren (BAVARIA) betale en fast månedlig leasingafgift, som er fastsat til […] EUR, indtil færdiggørelsen af renoveringsopgaverne, og til […] EUR for tiden derefter (§ 3 GVV). Kontrakten har en løbetid på 30 år regnet fra færdiggørelsen af renoveringsopgaverne (§ 2, stk. 1). Den månedlige leasingafgift er indekseret til […] % pr. år (§ 4, stk. 2). Formålet med nedenstående analyse er at bestemme de finansielle konsekvenser af GVV'en for NEUWOGES.
7.2.4.1. Baggrund (beregninger)
(130)
Den månedlige leasingafgift udregnes ved multiplikation af den forventede nettoleje pr. m2 og måned - fratrukket forvaltningsudgifter, vedligeholdelsesudgifter og risiko for manglende lejeindtægter - med antallet af tilgængelige kvadratmeter (70). De centrale antagelser gælder dermed den forventede nettoleje pr. m2 og måned samt de forventede udgifter. I GVV'en gik parterne ud fra en nettoleje på […] EUR/m2 efter renovering og udgifter på […] EUR/m2. Den månedlige leasingafgift blev tilsvarende fastsat til […] EUR/m2 (71).
(131)
NEUWOGES havde mulighed for at vælge ved fastlæggelsen af de konkrete parametre, som blev overtaget i GVV'en (72). De havde mulighed for præcis at bestemme de månedlige betalinger i løbet af kontraktens løbetid samt salgsindtægten ved fastsættelse af en forskellig leje eller en højere indeksering (73). Der var en direkte sammenhæng mellem overtagelsen af en højere eller lavere risiko ved fastlæggelsen af en bestemt leasingafgift (ved fastsættelse af forskellige lejer, en anden indeksering eller forskellige omkostninger) og den likviditet, der kunne modtages i form af salgsprisen modtagne likviditet. Således ville en alternativ beregning opstillet af BAVARIA med en indeksering på 2,0 %, en leje på […] EUR og en leasingpris på […] EUR, resultere i et månedlig leasingbeløb på […] EUR i stedet for […] EUR (74). Følgelig ville salgsprisen så også have været lavere.
7.2.4.2. Analyse af de finansielle konsekvenser
Generelle betragtninger
(132)
Ved bestemmelsen af GVV'ens finansielle konsekvenser for NEUWOGES skal der tages hensyn til to overvejelser. For det første, at leasingafgiften beregnes på kvadratmeter-basis. Da nogle lejligheder blev solgt af BAVARIA efter kontraktens indgåelse, ændredes det samlede antal kvadratmeter fra oprindeligt […] m2 til […] m2 i 1999, […] m2 i 2000 og […] m2 i 2001. Efter 2001 forblev det relevante antal kvadratmeter på […] m2. I deres bemærkninger baserede NEUWOGES deres beregning af de forventede cashflow på dette trinvise aftagende kvadratmeterantal. Men da kun ex-ante-perspektiverne har betydning, havde NEUWOGES ikke måttet reducere det samlede kvadratmeterantal, som lå til grund for deres beregninger, med det faktisk solgte antal kvadratmeter, men derimod med kvadratmeterantallet fra deres videresalg, som de gik ud fra i starten af 1998. I overensstemmelse hermed er den efterfølgende analyse ikke baseret på de tal, som er nævnt i NEUWOGES' bemærkninger, men i stedet baseret er den på de tal, som NEUWOGES gik ud fra i deres oprindelige fortjenesteprognose, nemlig en trinvis reducering fra […] m2 til […] m2 frem til 2003. For det andet skal man for at fastsætte de på tidspunktet for handelens indgåelse forventelige finansielle konsekvenser af kontrakten for NEUWOGES, diskontere de fremtidige indtægter og udgifter, hvilket kræver, at der fastsættes en diskonteringssats. I overensstemmelse med sin oprindelige vurdering og de af NEUWOGES fremlagte cashflow-analyser går Kommissionen ud fra en diskonteringssats på 5 % pr. år (75).
Pålideligheden af NEUWOGES' cashflow-analyser
(133)
Før der kan gennemføres en uafhængig økonomisk analyse af GVV'en, er det nødvendigt at kommentere de af NEUWOGES fremlagte ex post-cashflow-analyser, som skulle vise, hvilke ex ante-forventninger en fornuftig og markedsøkonomisk aktør ville have haft med hensyn til det cashflow, som GVV'en genererede. NEUWOGES argumenterer, at GVV'en på grundlag af realistiske ex ante-forventninger - det drejede sig set fra deres synspunkt om en lejestigning på […] % pr. år, en indeksering af udgifterne med […] % pr. år og […] % ledige boliger - kunne forventes at give et samlet negativt cashflow på nominelt -[…] EUR og diskonteret -[…] EUR (76). NEUWOGES gør desuden gældende, at GVV'en kun i tilfælde af urealistiske ex-ante-antagelser - lejestigninger på […] % pr. år, […] % ledige boliger, stabile udgifter - kunne indbringe en positiv værdi på nominelt […] EUR og diskonteret […] EUR (77). Dermed var det efter NEUWOGES opfattelse fra starten klart, at det for at indtjene leasingafgiften var nødvendigt at gennemføre årlige lejestigninger på […] %, hvorved der ikke ville være plads til stigninger i udgifterne.
(134)
I denne forbindelse skal det bemærkes, at NEUWOGES tager udgangspunkt i antagelser om udgifterne, som ikke er særligt overbevisende (udgangsniveauet for udgifterne er identisk i alle NEUWOGES fremlagte analyser). De beregninger, som den indgåede GVV er baseret på, anslår de samlede udgifter (forvaltning, vedligeholdelse, risiko for manglende lejeindtægter) til ca. […] % af lejen, derimod anslår cashflow-analyserne fra NEUWOGES udgiftsniveauerne (efter renoveringen) til mindst […] % ([…] % risiko for manglende lejeindtægter, […] % til forvaltning og vedligeholdelse). Selv hvis man ser bort fra den dramatiske stigning i manglende lejeindtægter (fra […] % til […] %), mangler der ved de øvrige udgifter alligevel en begrundelse for stigningen fra […] % til […] %. En tilstrækkelig begrundelse for denne stigning er ikke at finde i bemærkningerne fra NEUWOGES. NEUWOGES konstaterer derimod, at […] % ([…] EUR/m2) er en plausibel værdi for tiden umiddelbart efter moderniseringen, men at denne værdi også som følge heraf skal forhøjes med […] % om året (78). Vurderingen af handelsværdien, som NEUWOGES havde bestilt inden salget, anslog også et samlet udgiftsniveau (inklusiv risikoen for manglende lejeindtægter (79)) på mellem […] % og […] % (vurdering fra 1997). Da det ikke er præcist angivet i vurderingen, med hvilken procentsats de forventede manglende lejeindtægter blev anslået til, kan det ikke undersøges, hvorvidt grundlaget for antagelser vedrørende andre udgifter afviger fra NEUWOGES' antagelser. I hvert fald er de øvrige udgifter, som NEUWOGES nu anslog, højere, selv under antagelse af at risikoen for manglende lejeindtægter i vurderingen fra 1997 havde været fastsat til […] %. På baggrund af dette kan cashflow-analyserne fra NEUWOGES ikke accepteres og skal korrigeres på grundlag af et udgangsudgiftsniveau på […] % - uden risiko for manglende lejeindtægter (80).
(135)
Desuden kan det i denne sammenhæng konstateres, at NEUWOGES' påstand om, at der skulle gennemføres lejestigninger på […] % alene for at kompensere for stigningen i leasingafgiften, er forkert. Da leasingafgiften beregnes som en procentdel af den oprindelige samlede leje (i dette tilfælde […] %) ville en lejestigning på […] % gøre det muligt, både at dække leasingafgiftens stigning og en stigning i udgifter på […] %. Ved stabile udgifter ville en lavere stigning i leje være tilstrækkelig til at kompensere for leasingafgiftens stigning. Faktisk ville det være tilstrækkeligt med en risiko for manglende lejeindtægter på […] % og ellers stabile udgifter til at udligne leasingafgiftens stigning med en lejestigning på […] %. Enhver stigning derover kunne NEUWOGES anvende til udligning af stigende udgifter eller til at skabe en fortjeneste.
Analyse af de finansielle konsekvenser
(136)
Ved kontraktens indgåelse foretog NEUWOGES selv en analyse af det nominelle cashflow (81). I denne analyse antog de, at deres egne udgifter (forvaltning, vedligeholdelse) ville stige med […] % pr. år, at lejen kunne forhøjes med […] % hvert tredje år, at antallet af tomme lejemål på […] % kunne holdes, og at […] % af lejlighederne ville blive solgt til lejerne. På grundlag heraf forventede NEUWOGES med GVV'en et genereret nominelt cashflow på […] EUR i løbet af de 30 år.
(137)
I forbindelse med den formelle undersøgelsesprocedure blev der ikke fundet frem til nogen oplysninger, som lod formode, at de nævnte beregninger bevidst blev foretaget på grundlag af forventningerne, som var for optimistiske. Der er ingen formodninger om, at repræsentanter fra NEUWOGES, som har forelagt disse tal for NEUWOGES' bestyrelse, havde gjort dette vel vidende, at der var tale om ukorrekte tal. Faktisk synes NEUWOGES heller ikke at hævde, at deres ledelse bevidst havde indladt sig på en handel med ulemper af politiske grunde, men derimod nærmere, at man foretog en fejlvurdering ved vurderingen af de økonomiske konsekvenser (hvilket efter NEUWOGES opfattelse ikke ville være sket for en markedsøkonomisk aktør) (82).
(138)
Ikke desto mindre er det nødvendigt at undersøge, om forventningerne virkelig var sådan, at ingen markedsøkonomisk aktør ville have truffet sin beslutning på det grundlag. I denne forbindelse skal det bemærkes, at NEUWOGES mener, at en markedsøkonomisk aktør kun ville være gået ud fra en huslejestigning på […] % pr. år, en risiko for manglende lejeindtægter på […] % og en stigning i forvaltnings- og vedligeholdelsesudgifter på […] % (83). På grundlag af disse antagelser ville det samlede cashflow ifølge NEUWOGES være nominelt -[…] EUR og diskonteret -[…] EUR, hvilket især skyldes den mere end syv gange så høje risiko for manglende lejeindtægter.
7.2.4.3. Markedsforventninger
(139)
For det første henvises der til de dokumenter, der indeholder oplysninger om de faktiske forventninger, som de to parter, der deltog i handelen, havde. For det andet fremgår det af protokollen fra bestyrelsesmødet den 16. december 1997, at ledelsen i NEUWOGES vurderede risiciene, som var forbundet med handelen, som værende »til at bære« (84). Yderligere fremgår det af protokollen, at NEUWOGES baserer deres handlinger på beregninger, som indregner en huslejestigning på […] % hvert tredje år, en udgiftsstigning (uden risikoen for manglende lejeindtægter) på […] % og en risiko for manglende lejeindtægter på […] % (85).
(140)
Før underskrivelsen konsulterede NEUWOGES revisionsfirmaet Nordrevision, som vurderede, at en huslejestigning på […] % godt nok var i overensstemmelse med den almindelige inflationsrate, men nok ikke ville kunne realiseres (86). Derudover mente Nordrevision, at udgangsniveauet for udgifterne (beregningerne er baseret på skønnede udgifter på […] % af lejen) under antagelse af, at alle lejemål kunne udlejes, ville være realistisk, men at det dog ville være nødvendigt med en indeksering af udgifterne svarende til indekseringen af leasingafgiften (87).
(141)
BAVARIA gik på sin side ud fra, at det ved en konstant befolkningsudvikling i Neubrandenburg (på grund af tilstedeværelsen af flere store tjenesteudbydere) (88) og bygningens gode placering kunne forventes, at meget få lejemål ville stå tomme (89). Derudover gik de ud fra, at huslejestigninger svarende til indekseringen af leasingbetalingerne ville være muligt (90).
(142)
Afslutningsvis gøres der opmærksom på, at vurderingen af handelsværdien fra 1997, som NEUWOGES bestilte før salget, indeholder oplysninger om de forventede relevante udviklinger. Vurderingen fra 1997 tog udgangspunkt i et udgiftsniveau på […] % til […] %, men der er dog ingen oplysninger om, til hvilken procentsats risikoen for manglende lejeindtægter blev vurderet (91).
7.2.4.4. Vurdering
Forvaltningsomkostninger
(143)
For det første virker forventningerne til forvaltnings- og vedligeholdelsesudgifterne både med hensyn til udgangsniveauet ([…] EUR/m2 el. […] % af lejen) og med hensyn til den forventede stigning ([…] % pr. år) plausible. Hvad angår udgifternes udgangsniveau, kan denne konklusion drages ud fra NEUWOGES egen konstatering af, at udgifterne for tiden umiddelbart efter renoveringen dermed var sat tilstrækkeligt højt. For det andet fremgår det af Pestel-vurderingen, at forvaltnings- og vedligeholdelsesudgifterne i 1997 ville være på gennemsnitligt […] EUR/m2. Det er […] EUR mindre end de udgifter, som var fastsat i forbindelse med salg og tilbagelejningshandelen (92). Endelig befinder udgifterne i vurderingerne fra de sagkyndige sig også i denne størrelsesorden. Der kunne med sikkerhed forventes en stigning i disse udgifter. Antagelsen om en stigning på […] % pr. år syntes plausibel og forsigtigt. Nordrevision foreslog kun, at en sådan indeksering af forvaltningsudgifterne skulle tilpasses efter indekseringen af leasingafgiften. Dette ville betyde en årlig stigning på […] % om året, dvs. en lavere stigning end faktisk antaget af NEUWOGES. I øvrigt er NEOWOGES nu selv af den opfattelse, at det ville have været realistisk at forvente en stigning på […] % om året, hvilket betyder, at en værdistigning på […] % pr. år sikkert ikke ville have været uacceptabelt lavt.
Risiko for manglende lejeindtægter
(144)
Hvad angår risikoen for manglende lejeindtægter, var det ikke urealistisk at regne med generelt manglende indtægter på […] %. Det konstateres først, at antagelserne ved vurderingen af kontrakterne foretaget af Nordrevision ikke blev anfægtet, selv om rådgiveren ytrede en anden form for bekymring med hensyn til den generelle økonomiske situation og ejendomsmarkedet i Neubrandenburg (93). For det andet syntes vurderingen af handelsværdien fra 1997 på trods af manglende præcise oplysninger om risikoen for manglende lejeindtægter ikke at antage en specielt høj risiko for manglende lejeindtægter (94).
(145)
Som det fremgår af de interne beslutningsdokumenter fra BAVARIA, gik BAVARIA på baggrund af tilstedeværelsen af forskellige store tjenesteydere ud fra, at befolkningstallet i Neubrandenburg ville forblive stabilt, og at de omtalte lejligheder efter renoveringen næsten alle ville kunne udlejes. Ifølge NEUWOGES' oplysninger forventede byen Neubrandenburg og delstaten Mecklenburg-Vorpommern rent faktisk stabile befolkningstal og en stabil indkomstudvikling i årene 1997/1998.
(146)
Endelig må der ikke ses bort fra, at NEUWOGES-ledelsen, som ledte en virksomhed, der ejede mere end 30 % af lejlighederne i Neubrandenburg og dermed besad et grundigt kendskab til det lokale ejendomsmarked, anså de risici, som var forbundet med salg og tilbagelejningshandelen for at være til at bære og i deres egen projekteringer gik ud fra en risiko for manglende lejeindtægter på […] %. Der er ingen synlig grund til, at anerkendte eksperter i det lokale ejendomsmarked skulle have baseret deres beregninger på denne antagelse, hvis de havde været så urealistisk lave, som NEUWOGES nu hævder.
(147)
Samtidig skal de dokumenter inddrages, som NEUWOGES har fremlagt i forbindelse med spørgsmålet, om hvorvidt en fornuftig markedsøkonomisk aktør på det relevante ejendomsmarked (betonbyggerier i Østtyskland) ville have forventet et højere antal tomme lejligheder, hvis de pågældende dokumenter havde stammet fra tiden før indgåelsen af salg og tilbagelejningshandelen. Af de fremlagte vurderinger er det kun Pestel-vurderingen, som er udarbejdet før indgåelsen af de omtalte kontrakter. Det skal dog bemærkes, at Pestel-vurderingen omhandler Østtyskland i sin helhed og ikke tager hensyn til specifikke lokale omstændigheder i Neubrandenburg, hvilket begrænser dens betydning i denne sag. I vurderingen fremlægges nogle generelle problemer for det østtyske ejendomsmarked, men alligevel leverer vurderingen isoleret set ikke tilstrækkelige beviser for, at en markedsøkonomisk aktør ved sin investeringsbeslutning ikke ville være gået ud fra en risiko for manglende lejeindtægter på […] %.
Leje
(148)
Hvad angår lejen, så skal det først gentages, at NEUWOGES ikke mente, at den forventede leje efter renoveringen ville være for høj. Derimod hævder de, at lejen ikke kunne forhøjes i det forventede omfang. Set i lyset af LG Rostocks konstatering af, at de gennemsnitlige huslejer på […] EUR/m2, som GVV'en var baseret på, bevægede sig inden for rammerne af de officielle anvendelige gennemsnitlige huslejer (95), kan det konkluderes, at den oprindelige gennemsnitlige leje var realistisk fastsat.
(149)
Hvad angår indekseringen af den aftalte leasingafgift, er der ingen direkte beviser for, hvilke gennemsnitlige huslejestigninger man tog udgangspunkt i i 1998. Nordrevision konkluderede kun, at de oprindeligt fastsatte […] % pr. år svarede til den almindelige inflationsrate, men sandsynligvis ikke lod sig gennemføre i Neubrandenburg (96). Den omstændighed, at NEUWOGES til slut gik med til en indeksering med »kun« […] % og forventede at kunne hæve huslejen med […] % hvert tredje år (eller […] % pr. år), synes at bekræfte, at der var blevet taget hensyn til denne advarsel. I vurderingerne af handelsværdien var der ikke formuleret nogen direkte forventninger om fremtidige huslejestigninger. Ikke desto mindre skal det fastholdes, at vurderingerne af handelsværdien, fordi de ikke indeholdt nogen eksplicitte antagelser om udviklingen af inflationen og lejen, åbenbart gik ud fra en konvergens mellem lejestigninger og den generelle inflation (som i de forgangne årtier havde ligget på 3,5 %) (97). LG Rostock var af den opfattelse, at indekseringen set i lyset af den gennemsnitlige inflationsrate på årligt 3,52 % pr. år i de 28 år før indgåelsen af kontrakterne var rimelig (98). Desuden gjorde retten opmærksom på, at udviklingen for lejerenter gennem en periode på 30 år naturligvis er svær at forudse, men at den ikke så noget påfaldende misforhold mellem indekseringen af leasingafgiften og den udvikling i huslejerne, som kunne forventes.
(150)
Den af NEUWOGES fremlagte Pestel-vurdering indeholder ingen oplysninger om de faktiske forventninger hos parterne på det østtyske ejendomsmarked og ingen specifikke oplysninger om Neubrandenburg. Ikke desto mindre indeholder den henvisninger til, at det østtyske ejendomsmarked var et potentielt svært marked. På baggrund af de yderligere anførte forhold er Pestel-vurderingen dog ikke tilstrækkelig til at bevise, at enigheden om en indeksering af leasingbetalingerne med […] % pr. år og forventningen om at kunne gennemføre lejestigning på […] % pr. år, var urimelig.
Løbetid
(151)
Hvad angår kontraktens løbetid, argumenterer LG Rostock, at bestemte leasingkontrakter er kendetegnet ved lange løbetider (på op til 30 år), og at kontrakter som de omtalte dermed ikke var usædvanlige (99). Selvfølgelig indebar en løbetid på 30 år visse risici, dog bød den også på muligheden for stabile indtægter samt en høj grad af sikkerhed med hensyn til at garantere de udgifter, som kunne forventes. Yderligere betød en lang løbetid også, at de nødvendige månedlige leasingbetalinger for at opnå en forrentning af køberens investering enten var lavere, eller at salgsprisen ved lige høje leasingbetalinger var højere, end det ville have været tilfældet ved en kortere løbetid (100). Set i det lys synes aftalen om en løbetid på 30 år ikke at være ufornuftig.
7.2.4.5. Konklusion
(152)
De af NEUWOGES ytrede forventninger i deres oprindelige beregning kan ikke anses for at være urealistiske. Set i lyset af de fremlagte dokumenter kunne NEUWOGES virkelig gå ud fra, at de ville opnå en fortjeneste inden for rammerne af GVV'en. Diskonteres de forventede nominelle fortjenester på det relevante tidspunkt (starten af 1998), viser det sig, at NEUWOGES' beslutning var baseret på antagelsen om, at GVV'en havde en nutidsværdi på […] EUR.
7.2.5. Samlet vurdering
(153)
Kommissionen er allerede nået frem til den konklusion, at EBV'en og GVV'en er to dele af en og samme integrerede handel. Til at fastslå den samlede værdi af handelen for NEUWOGES er det dermed nødvendigt at lægge begge kontrakters nutidsværdi sammen. NEUWOGES kunne forvente følgende fordele af EBV'en:
a)
den af BAVARIA betalte kontantpris ([…] EUR)
b)
den for privatiseringsopgaverne betalte godtgørelse ([…] EUR)
c)
den indtjente fortjeneste for renoveringen ([…] EUR)
d)
nutidsværdien for lejen for tiden fra 2029 (diskonteret […] EUR).
(154)
Derudover skulle GVV'en, som konstateret i afsnit 7.2.4, baseret på NEUWOGES realistiske forventninger fastsættes med en diskonteret nutidsværdi på […] EUR. Dermed havde salg og tilbagelejningshandelen for NEUWOGES en samlet værdi på […] EUR.
7.3. SAMMENLIGNING MED ANDRE FORRETNINGSMULIGHEDER
(155)
For at det kan undersøges, om den af NEUWOGES med BAVARIA indgåede salg og tilbagelejningshandel er i overensstemmelse med kontrakter, som en markedsøkonomisk aktør ville have besluttet sig for at indgå, skal handelens værdi nu sammenlignes med værdien af andre forretningsmuligheder. Hvis NEUWOGES fra et økonomisk synspunkt havde haft mere fordelagtige alternativer, kunne valget af salg og tilbagelejningshandelen ikke have været set som en handelsmulighed, som en markedsøkonomisk aktør ville have valgt.
(156)
I denne sammenhæng skal det bemærkes, at udlejning af bygningerne uden renovering eller ligefrem en nedrivning nok ikke ville have været et muligt alternativ. Udlejning ville uden renovering kun have indbragt begrænsede indtægter. Derudover stod det klart at ikke-renoverede bygninger i højere grad ville stå tomme end renoverede bygninger (101). Dermed foreligger der ingen solide fakta, som bidrager til den konklusion, at man i tilfælde af en fortsat udlejning af ikke-renoverede bygning ville have kunnet regne med en højere fortjeneste, end den som kunne forventes i forbindelse med salg og tilbagelejningshandelen. Nedrivning ville ikke have indbragt nogen form for indtægter, men ville derimod have været forbundet med udgifter til nedrivningen. Dermed ville disse på det relevante tidspunkt (1997/1998) ikke have været mulige alternativer.
7.3.1. Lånefinansiering som et muligt alternativ
(157)
Som første mulige alternativ ville en lånefinansiering være kommet i betragtning. Hvis NEUWOGES havde finansieret renoveringen af de omtalte bygninger med et lån, ville de til dels kunne have opnået de samme fortjenester som ved salg og tilbagelejningshandelen. For det første ville de have kunnet udleje de renoverede bygninger og dermed have kunnet opnå gode indtægter. Desuden ville de - i modsætning til ved salg og tilbagelejningshandelen - være forblevet ejer af bygningerne.
(158)
Det er dog oplagt, at en lånefinansiering også ville være forbundet med visse ulemper. For det første skulle NEUWOGES have stillet 30 % af investeringsvolumenet til rådighed fra deres egenkapital, da det ifølge NEUWOGES' opfattelse gjaldt om at opretholde en egenkapitalkvote på 30 % (102). Sidst i 1997 blev muligheden for at sænke egenkapitalkvoten med henblik på at foretage større investeringer diskuteret i NEUWOGES' bestyrelse. Dette forslag blev dog af ledelsen afvist som ikke økonomisk forsvarligt, da det ville føre til en uacceptabel høj gæld. (103) .Ledelsen forklarede hertil: »En sænkning af egenkapitalkvoten fra 30 til 25 % ville ikke være forsvarlig (»forhold mellem gæld og egenkapital«) (104). Hr. Räuber, medlem af NEUWOGES' bestyrelse, konstaterede desuden, at »en sænkning af egenkapitalkvoten fra et virksomhedsøkonomisk synspunkt ikke er tænkeligt. Virksomhedens forpligtelser skal overholdes« (105). Til finansiering af renoveringsinvesteringer på […] EUR havde NEUWOGES dermed skullet stille […] EUR til rådighed fra deres egenkapital. Der kan rejses stærk tvivl om, hvorvidt egenkapital i denne størrelse umiddelbart havde været tilgængelig. Af bestyrelsens protokol fremgår det, at det mulige samlede investeringsvolumen for 1998 (inklusiv lån) var på cirka […] EUR, og at dette beløb allerede var planlagt til anvendelse i andre forehavender (106). Dermed var det klart, at NEUWOGES kun havde kunnet finansiere renoveringsopgaverne med et lån, hvis de havde givet afkald på andre projekter.
(159)
I modsætning til en lånefinansiering havde salg og tilbagelejningshandelen den fordel, at NEUWOGES ikke kun kunne undlade at anvende egenkapital, men sågar modtog frisk likviditet, og derudover fik sikret den fulde finansiering af bygningernes renovering.
(160)
Ved inddragelse af alle disse overvejelser kan det ikke anses for godtgjort, at en lånefinansieret renovering ville have været mulig, eller såfremt den havde været muligt, at den ville have været mere fordelagtigt for NEUWOGES end handelen med BAVARIA. Da NEUWOGES knap nok rådede over den nødvendige egenkapital til, at der kunne ydes et lån, og virksomheden kunne anvende den supplerende likviditet til finansiering af andre investeringer, er det nærliggende at konkludere, at beslutningen for salg og tilbagelejningshandelen og mod en lånefinansiering var fornuftig.
7.3.2. Direkte salg som et muligt alternativ
(161)
Et andet alternativ, som kunne være interessant at tage i betragtning ville være et direkte salg af bygningerne og grundene. Det afgørende spørgsmål er, om et sådan salg havde været mere fordelagtigt.
7.3.2.1. Vurdering med inddragelse af vurderingerne af handelsværdien fra 1997 og 2007
(162)
Ved sammenligning af salg og tilbagelejningshandelens værdi for NEUWOGES og de fordele, som et direkte salg ville have haft, er det centrale spørgsmål, hvilken pris NEUWOGES ville have kunnet opnå ved et »normalt« salg. Her spiller de to vurderinger af handelsværdien fra 1997 og 2007 en vis rolle.
(163)
Begge vurderinger blev bestilt af NEUWOGES for at få en vurdering af værdien af de omtalte objekter (bygninger og grunde) i 1997. En af vurderingerne blev i 1997 foretaget af en intern sagkyndig, den anden blev foretaget i 2007 med tilbagevirkende kraft af en uafhængig sagkyndig. I vurderingen fra 1997 blev værdien vurderet til […] EUR, i vurderingen fra 2007 derimod til […] EUR (107). I begge vurderinger blev bygningerne (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) og grundene (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) vurderet særskilt. Begge vurderinger er i det væsentlige baseret på den samme metode (»indtægtsmetoden«).
(164)
Da vurderingen af handelsværdien fra 2007 først blev foretaget efter indgåelsen af salg og tilbagelejningshandelen, kan den efter Kommissionens opfattelse ikke anvendes som et pålideligt grundlag for bestemmelse af genstandenes værdi i 1997 efter NEUWOGES daværende viden. NEUWOGES kunne jo ikke basere deres beslutning om, hvorvidt de skulle indgå salg og tilbagelejningshandelen med BAVARIA, på en vurdering fremstillet med tilbagevirkende kraft i 2007.
(165)
Kommissionen mener dog heller ikke, at vurderingen af handelsværdien fra 1997 kan anvendes som en pålidelig indikator for ejendommens værdi i 1997 efter NEUWOGES daværende viden. Som det blev konkluderet i den formelle undersøgelsesprocedure, var NEUWOGES' ledelse helt bevidst om, at vurderingen fra 1997 på tidspunktet for indgåelsen af de omtalte kontrakter ikke kunne betragtes som pålideligt vurderingsgrundlag. Med hensyn hertil er de følgende konstateringer relevante:
a)
Leje
Vurderingen af handelsværdien fra 1997 tog udgangspunkt i en leje på mellem […] EUR/m2 og […] EUR/m2. Samtidig blev de fra 1. januar 1998 gældende officielle gennemsnitlige huslejer og data for gennemsnitlige huslejer fra 1997 for byen Neubrandenburg anslået til mellem 3,90 EUR/m2 og 4,38 EUR/m2 for renoverede lejligheder. Som et stort ejendomsselskab med aktiviteter i Neubrandenburg måtte NEUWOGES nødvendigvis have haft kendskab til de gennemsnitlige huslejer i Neubrandenburg. Derfor må NEUWOGES have baseret vurderingen af ejendommen på disse oplysninger. Faktisk var salg og tilbagelejningshandelen for tiden efter renoveringen (fra 1999, dvs. ca. to år efter at de data, som dannede grundlag for de første officielle gennemsnitlige huslejer, blev indsamlet) baseret på en leje på gennemsnitlig […] EUR/m2, hvilket også var i overensstemmelse med de officielle gennemsnitlige huslejer.
b)
Renoveringsudgifter
Mens vurderingen af handelsværdien blev foretaget i foråret 1997 og tog udgangspunkt i renoveringsudgifter på i alt […] EUR, angav NEUWOGES-ledelsen på samme tidspunkt (marts 1997) i et brev til BAVARIA, at de vurderede renoveringsudgifterne til at være […] EUR. Det er dermed åbenlyst, at NEUWOGES var bevidst om, at de nødvendige renoveringsudgifter i vurderingen fra 1997 blev undervurderet betydeligt. Det mellem BAVARIA og NEUWOGES' datterselskab, BRG, aftalte engangsbeløb for renoveringen af ejendommen var endda betydeligt højere ([…] EUR), hvilket kan vurderes som et tegn på, at NEUWOGES ved indgåelsen af kontrakterne med BAVARIA var bevidst om, at renoveringsudgifterne i vurderingen fra 1997 var sat næsten 10 mio. EUR for lavt.
c)
Restlevetid
I vurderingen af handelsværdien fra 1997 blev der med henblik på den planlagte renovering generelt regnet med en restlevetid på mellem 55 og 70 år. Hertil skal det dog bemærkes, at de i vurderingen fra 1997 lavt skønnede renoveringsudgifter ikke uden videre er forenelige med antagelsen om, at renoveringen ville forlænge bygningernes restlevetid betydeligt.
d)
Grundenes værdi
Det kan konstateres, at der i vurderingen af handelsværdien fra 1997 ikke blev taget hensyn til visse faktorer, som mindsker værdien, ved vurderingen af de omtalte grunde (i vurderingen fra 2007 blev de dog inddraget). Til disse faktorer hører blandt andet bestående infrastruktur, som ikke kan bevæges eller fjernes (spildevandssystem, kanaler) eller også grundens ugunstige form. Som regel medfører dette en lavere værdi. Som ejer af grundene måtte disse faktorer have været NEUWOGES bekendt. Følgelig måtte de også have vidst, at værdien af grundene i vurderingen fra 1997 var sat for højt.
(166)
Sammenfattende kan det konstateres, at der var dokumentation for, at NEUWOGES var bevidst om, at nogle af de centrale antagelser, som vurderingen af handelsværdien fra 1997 var baseret på, særlig med hensyn til renoveringsudgifterne, ikke var holdbare. Derfor kommer Kommissionen til den konklusion, at vurderingen fra 1997 ikke giver nogen pålidelige oplysninger om værdien af genstandene i 1997 efter NEUWOGES daværende viden.
(167)
Desuden mener Kommissionen, at en markedsøkonomisk aktør, som havde befundet sig i samme situation som NEUWOGES på grundlag af de oplysninger, som NEUWOGES havde til rådighed på det relevante tidspunkt ved ex ante-skønnet af ejendomsværdien, sandsynligvis ville være kommet til et resultat, som ville ligne det resultat, som fremgår af vurderingen med tilbagevirkende kraft fra 2007. Som det også skete i den vurdering fra 2007, som blev foretaget med tilbagevirkende kraft, havde en markedsøkonomisk aktør i samme situation som NEUWOGES baseret sine ex ante-forventninger med hensyn til den mulige lejeindtægt på relevante gennemsnitlige lejer. Den ville have anslået renoveringsudgifter, som ville have været tættere på det mellem BAVARIA og BRG aftalte beløb, og tilpasset grundenes værdi under hensyntagen til de bekendte faktorer, som mindskede værdien. Desuden ville en markedsøkonomisk aktør i samme situation som NEUWOGES i lyset af de planlagte renoveringsforanstaltninger og med sammenlignelige oplysninger omhyggeligt have undersøgt restlevetiden (som det også skete i vurderingen fra 2007), således at det på fornuftig vis kan konkluderes, at en markedsøkonomisk aktør i samme situation som NEUWOGES ville have baseret sin vurdering på et skøn af restlevetiden, som lå tæt på det, der blev foretaget i vurderingen med tilbagevirkende kraft fra 2007.
(168)
Dermed mener Kommissionen, at en markedsøkonomisk aktør i samme situation som NEUWOGES på fornuftig vis ville have anslået værdien af genstandene for kontrakterne før indgåelsen af salg og tilbagelejningshandelen til ca. […] EUR (som i vurderingen fra 2007).
7.3.2.2. Sammenligning af alternativerne direkte salg og salg og tilbagelejning
(169)
Der mindes om, at den samlede værdi af salg og tilbagelejningshandelen for NEUWOGES var […] EUR. Den foregående analyse har vist, at NEUWOGES realistisk set havde måttet tage udgangspunkt i en værdi på […] EUR, hvilket kun ligger […] % over salg og tilbagelejningshandelens værdi. Denne lille difference betyder dog ikke, at en markedsøkonomisk aktør nødvendigvis ville have bestemt sig for et direkte salg.
a)
Det må dog ikke glemmes, at det omtalte alternativ med et direkte salg gjaldt et salg af bygningerne samt de pågældende grunde, hvorimod BAVARIA kun købte bygningerne og kun erhvervede brugsret til jorden i en periode på 75 år. Grundene som sådan forblev NEUWOGES' ejendom. Værdien af grundene alene ville af NEUWOGES være blevet fastsat til en værdi på […] EUR (som det også var tilfældet i vurderingen fra 2007). Det er svært at sætte et tal på den værdi, som NEUWOGES kunne beholde ved ikke at sælge grundene og kun udleje brugsretten. Det kan dog formodes, det ville retfærdiggøre en noget lavere transaktionspris, hvis NEUWOGES havde beholdt grundene i deres ejendom.
b)
For det andet kan det konstateres, at der består nogen tvivl om, hvorvidt den pris, som en markedsøkonomisk aktør i samme situation som NEUWOGES ville have skønnet, ville kunne opnås. Det eneste konkrete købstilbud, som NEUWOGES har fremlagt oplysninger om, blev indleveret af firmaet Felske-Immobilien, som åbenbart havde tilbudt en pris på […] EUR/m2, hvilket ville have givet en samlet købspris på […] EUR (108). Dette tilbud lå mere end 1 mio. EUR under den pris, som en markedsøkonomisk aktør i samme situation som NEUWOGES ville have skønnet.
c)
For det tredje har NEUWOGES ved vurderingen af den i forbindelse med GVV mulige indtjente fortjeneste fejlagtigt kun beregnet fortjenesten frem til og med 2027. Men da løbetiden for GVV'en var 30 år fra renoveringsopgavernes færdiggørelse (dvs. 30 år fra starten af 1999), skulle fortjenesterne frem til og med 2028 have været inddraget i beregningerne. Ved en sådan ændring af skønnet ville værdien af salg og tilbagelejningshandelen stige.
d)
Ved beregningen af nutidsværdien af den leje, som BAVARIA fremover skulle betale til NEUWOGES, blev det for nemheds skyld antaget, at leveomkostningerne forblev uforandret, og at betalingerne dermed ikke skulle tilpasses. Det er dog mere realistisk af gå ud fra en generel stigning i leveomkostningerne, således at de fremtidige betalinger sandsynligvis ville have været højere end antaget. Dette ville også have medført en højere værdi af kontrakten.
(170)
Set i lyset af disse overvejelser må det konkluderes, at det økonomisk set var fornuftigt at foretrække salg og tilbagelejningshandelen frem for at forsøge sig med et direkte salg.
7.3.3. Konklusion
(171)
Sammenligner man værdien af salg og tilbagelejningshandelen for NEUWOGES med værdien af andre alternativer, må konklusionen lyde, at handelen var udformet på en sådan måde, at en markedsøkonomisk aktør også ville have gennemført handelen.
7.4. BENCHMARKING
(172)
Efter at det nu kunne konstateres, at beslutningen om at indgå en salg og tilbagelejningshandel frem for alternative løsninger virkelig svarede til en markedsøkonomisk aktørs adfærd, har Kommissionen af forsigtighedsgrunde ligeledes undersøgt, om handelen svarer til andre kontrakter, som kunne observeres på det relevante tidspunkt på det relevante marked, og om der er andre tegn, som understøtter Kommissionens konklusion, at salg og tilbagelejningshandelen er i overensstemmelse med princippet om den markedsøkonomiske aktør.
(173)
De tilgængelige oplysninger om sammenlignelige handler om salg og tilbagelejningsaftaler, som blev indgået af BAVARIA på nogenlunde samme tidspunkt, som de omtalte foranstaltninger blev truffet. De tilsvarende kontrakter kunne give anledning til formodninger om, at også andre erhvervsdrivende på markedet, inklusiv private virksomheder, ville have besluttet sig for denne type salg og tilbagelejningshandler, hvilket kunne udlægges som et tegn på markedspraksis (afsnit 7.4.1). Derudover kunne den af NEUWOGES gennemførte begrænsede udbudsprocedure og sammenligningen med andre finansieringshandler også give oplysninger om, hvorvidt de omtalte handler følger den almene praksis på markedet (afsnit 7.4.2 og 7.4.3).
7.4.1. Eksempler på kontrakter
(174)
Til sammenligning blev der inddraget kontrakter fra tre sammenlignelige handler ([…]). Dog kan kun […]- og […]-kontrakten inddrages, fordi kun de blev indgået på nogenlunde samme tidspunkt som salg og tilbagelejningshandelen mellem BAVARIA og NEUWOGES. Først skal det gøres klart, at begge handler til sammenligning adskiller sig fra den omtalte handel med hensyn til løbetid, indeksering af den faste leasingafgift og renovering. NEUWOGES påpeger især forskellen i indekseringen ([…]: 1,5 % pr. år, […]: tilpasning til udviklingen i leveomkostninger) for at bevise, at GVV'en indeholder bestemmelser, som ikke er i overensstemmelse med praksis på markedet på det relevante tidspunkt (1997/1998).
(175)
BAVARIA fremhæver […]- og […]-handlerne som eksempler på anvendelsen af deres »Leasingmodells Immobilien« (109), hvilket lader formode, at bestemmelserne i disse kontrakter blev fastlagt på grundlag af beregninger, som ligner de beregninger, som NEUWOGES' og BAVARIAs salg og tilbagelejningshandel er baseret på.
(176)
Som allerede nævnt ovenfor (se betragtning 131) kunne NEUWOGES frit vælge kontraktparametrene inden for rammerne af den af BAVARIA tilbudte leasingmodel. Dermed havde NEUWOGES mulighed for at vælge en lavere indeksering eller fratrække højere udgifter. Konsekvensen havde naturligvis været en lavere forudbetaling. Man må formode, at dette også gjaldt for […] og […].
(177)
Da kontraktparterne åbenbart frit kunne vælge handelens præcise parametre inden for rammerne af den af BAVARIA tilbudte model, synes det ikke at have central betydning for vurderingen af NEUWOGES' og BAVARIAs salg og tilbagelejningshandels overensstemmelse med praksis på markedet, om de af NEUWOGES valgte parametre var identiske med de parametre, som blev valgt af parterne som var del af […]- og […]-handelen. Valget af parametre var kun konsekvensen af strategiske forretningsbeslutninger foretaget af de involverede parter. Det er vigtigere, at alle disse handler var baseret på den samme transaktionsmodel.
(178)
Såfremt […]-kontrakten og […]-kontrakten var baseret på den samme beregningsmodel, hvad der er nogen grund til at betvivle i lyset af de tilgængelige oplysninger, kan der drages den konklusion, at den transaktionsmodel, som også var grundlag for NEUWOGES-transaktionen, er i overensstemmelse med praksis på markedet. Betydningsfuldt i denne sammenhængt er det, at »Leasingmodell Immobilien« åbenbart lige så ofte blev valgt af offentlige virksomheder([…]) som af private virksomheder ([…]), og dette både af virksomheder, som ville drage fordel af støtte i henhold til AHG'en, og af parter, som ikke hørte ind under denne lov.
7.4.2. Udbudsprocedure
7.4.2.1. Baggrund
(179)
Som allerede nævnt har NEUWOGES med hensyn til privatiseringen af de senere til BAVARIA solgte bygninger ikke gennemført en i fuldt omfang åben, gennemsigtig, betingelses- og diskrimineringsfri udbudsprocedure. Alligevel opfordrede NEUWOGES oprindeligt 72 potentielle købere til at afgive et tilbud. NEUWOGES hævder, at disse købere blev udvalgt mere eller mindre tilfældigt, og at udvalget ikke kunne anses for at være repræsentativt for det samlede marked. Efter afsendelse af disse første opfordringer til interesse tilkendegivelser opstod der flere kontakter, blandt andet med BAVARIA, som der ikke var skrevet til oprindeligt.
7.4.2.2. Resultat af udbudsproceduren
(180)
Af de indsendte tilbud, hvis antal er ukendt, blev fem betragtet som »brugbare« (110). To af dem blev dog afvist, fordi de potentielle købere af tidsmæssige årsager ikke så sig i stand til at fremlægge et fuldstændigt tilbud. Derudover blev to tilbud afvist af økonomiske grunde. Det femte tilbud - fremlagt af Felske-Immobilien - blev afvist, fordi den tilbudte pris blev anset for at være for lav (Felske havde tilbudt en pris på […] EUR/m2, hvilket svarer til en samlet pris på […] EUR). Ud over de fem nævnte tilbud blev der også fremsendt tre yderligere tilbud - et fra BAVARIA og to fra andre tilbudsgivere, som ikke var blevet opfordret til at byde. Der blev også indledt forhandlinger med en af de to andre tilbudsgivere, som have forelagt et tilbud. Dog blev også dette tilbud til sidst afvist af ikke nærmere bestemte økonomiske grunde (111).
(181)
Efter afslutning af forhandlingerne skulle kontrakterne godkendes af NEUWOGES-bestyrelsen. Ved fremlæggelse af kontrakterne for bestyrelsen argumenterede ledelsen for, at der ikke kunne opnås en højere salgspris, da kontrakterne kun omhandlede muligheden for udlejning af grundene (og ikke et direkte salg), at BRG ville få til opgave at udføre renoveringsopgaverne, og at NEUWOGES ville drive bygningerne i yderligere 30 år (112). Til spørgsmålet om forskellen i sammenligningen med vurderingen fra 1997 forklarede ledelsen igen, at der ikke ville kunne opnås en højere pris for handelen (113).
7.4.2.3. Vurdering
(182)
Udbudsproceduren kan godt nok ikke betegnes som åben, gennemsigtig, betingelses- og diskrimineringsfri, men den giver mulighed for at drage visse konklusioner om tilbudssituationen på markedet. Det er i den forbindelse også relevant, at der blev indsendt en række uopfordrede tilbud. Det beviser, at også potentielle købere, som ikke var blandt de oprindelige 72 virksomheder, som blev kontaktet, fik kendskab til proceduren og kunne deltage i denne.
(183)
NEUWOGES' vurdering af tilbuddene viser, at tilbuddet fra BAVARIA på det relevante tidspunkt (1997/1998) af NEUWOGES blev anset for at være det bedste af de på markedet tilgængelige tilbud. NEUWOGES' argument om, at Felske-tilbuddet som minimum var mere fordelagtigt, holder ikke. Godt nok lå den af Felske tilbudte pris ([…] EUR) over forudbetalingen fra BAVARIA ([…] EUR), men der skal huskes på, at salg og tilbagelejningshandelen skal ses som en samlet handel, og at dens samlede værdi ([…] EUR) lå over den pris, som Felske tilbød.
(184)
I lyset af disse forklaringer kan det konstateres, at udbudsproceduren godt nok ikke var tilstrækkelig til alene at kunne gælde som bevis for, at BAVARIA-tilbuddet var det bedste af de tilgængelige tilbud på markedet, men det tyder dog stærkt herpå. I hvert fald giver den begrænsede udbudsprocedure ingen begrundede henvisninger til, at NEUWOGES på det relevante tidspunkt (1997/1998) havde modtaget et bedre tilbud.
7.4.3. Andre typer af handler på det relevante tidspunkt
7.4.3.1. Vurderingsramme
(185)
Det er en hjælp at undersøge den omtalte handel på grundlag af andre lignende handler, som blev udbudt på markedet på det pågældende tidspunkt (1997/1998).
(186)
Ved den omtalte handel er der tale om en typisk salg og tilbagelejningshandel. Salg og tilbagelejningsaftaler er i deres natur finansieringstransaktioner. Med købet af en ejendom fra leasingtageren forsyner leasinggiveren leasingtageren med likvide midler eller finansierer større investeringer så som renovering af gamle bygninger. For fortsat at kunne anvende ejendommen til erhvervsmæssige eller andre formål, leaser leasingtageren ejendommen tilbage, hvorved leasinggiverens investering tjener sig (helt eller delvist) ind i løbet af leasingkontraktens løbetid.
(187)
Som finansieringstransaktion har en salg og tilbagelejningsaftale en vis lighed med banklån og realkreditlån. Der er dog også et par vigtige forskelle, som ikke må glemmes. En salg og tilbagelejningshandel gør det muligt for sælgeren/leasingtageren at finansiere større investeringer og omgående have likvide midler til rådighed uden at skulle bruge egenkapital. Det betyder, at egenkapitalen og de yderligere erhvervede likvide midler står til rådighed for andre investeringer, eller at leasingtageren kan foretage andre investeringer, der ikke ville blive ydet et almindeligt lån til på grund af manglende egenkapital eller en høj gæld. Da køberen/leasinggiveren genfinansierer sin oprindelige investering og skal skabe en fortjeneste, er leasingafgiften som regel noget højere end rentesatsen for et sammenligneligt banklån (forklares yderligere nedenfor). Efter indgåelse af leasingkontrakten skal leasingtageren enten købe ejendommen tilbage eller lade den forblive i leasinggiverens eje, hvor den står til rådighed for videre anvendelse. Det betyder, at leasingafgiften afhænger af ejendommens restværdi efter udløbet af den mellem de to parter indgåede leasingkontrakt. Da det særligt i tilfælde af langsigtede leasingkontrakter ofte er svært at fastsætte restværdien på forhånd, er dette for leasinggiveren en risikofaktor, som afspejles i leasingafgiften. En sådan risiko findes ikke ved almindelige banklån og er begrænset ved realkreditlån.
(188)
I det følgende er leasingafgifter og rentesatserne for lån/realkreditlån ikke fuldstændig sammenlignelige. Hvis man sammenligner leasingafgiften for den omtalte handel med de gennemsnitlige rentesatser for lån/realkreditlån på det pågældende tidspunkt (1997/1998), er det ikke muligt entydigt at konstatere, om den forlangte leasingafgift var i overensstemmelse med praksis på markedet på det pågældende tidspunkt (1997/1998). Det er ikke muligt at vurdere, om leasingafgiften var så høj, at ingen markedsøkonomisk aktør ville have indgået handelen.
7.4.3.2. Vurdering
(189)
For den omtalte handel blev leasingafgiften oprindeligt fastlagt til […] % pr. år af det samlede investeringsvolumen. Med en indeksering af beløbet, som skulle betales med […] % pr. år, ville leasingafgiften ved slutningen af kontraktens løbetid ligge på […] %, hvilket svarer til en gennemsnitlig leasingafgift på […] % pr. år. Hvis NEUWOGES havde besluttet sig for ikke at indeksere leasingafgiften, ville den til sammenligning i løbet af den samlede løbetid på 30 år have været fastsat til […] % pr. år. »Tillægget« er dermed prisen for beslutningen om at have en lavere leasingafgift i starten af kontraktløbetiden og en højere til sidst i stedet for at betale stabile rater i løbet af den samlede kontraktløbetid.
(190)
Der mindes her om, at LG Rostock vurderede leasingafgiften i forhold til rentesatserne i andre handler. Den slog fast, at udviklingen i rentesatserne for realkreditlån over et tidsrum på 30 år var svære at vurdere, men i faser med høje renter skulle der regnes med renter på over 10 %. Den gennemsnitlige af NEUWOGES afkrævede leasingafgift var dermed i overensstemmelse med praksis på markedet.
(191)
Der er kun meget generelle data tilgængelige til sammenligning. Især blandt data indsamlet af Deutsche Bundesbank for januar 1998 (tidspunktet, hvor den omtalte handel blev gennemført) kan to typer rentesatser ses som relevante. Som det første er rentesatserne for »Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke zu Festzinsen auf 10 Jahre« (»Realkreditlån på beboelsesgrunde med fast rente i 10 år«) af interesse, da NEUWOGES' beboelsesejendomme også blev anvendt til sikring af et lån (uafhængigt af, om et sådan lån opfylder alle formelle forudsætninger for et realkreditlån). Desuden kan rentesatserne for »Langfristige Festzinskredite an Unternehmen und Selbständige von 500 000 bis unter 5 Mio. EUR« (»Langfristede fastforrentede lån til virksomheder og selvstændige fra 500 000 op til 5 mio. EUR«) ligeledes være egnet til en sammenligning, da NEUWOGES kan betragtes som en virksomhed (realkreditlån optages som regel oftere af privatpersoner, som selv bor i ejendommen og ikke lejer den ud).
(192)
Ifølge Deutsche Bundesbank lå den gennemsnitlige rentesats for tyske realkreditlån til fast rente på 10 år i januar 1998 på 6,40 % pr. år. Dengang bevægede rentesatserne for denne type lån sig normalt mellem 6,17 % pr. år (undergrænsen) og 6,97 % pr. år (overgrænsen). Ved de langfristede fastforrentede lån lå den gennemsnitlige rentesats i januar 1998 på 6,35 % pr. år, og den bevægede sig inden for en spændvidde på mellem 5,55 % (undergrænsen) og 7,73 % pr. år (overgrænsen). Deutsche Bundesbank giver dog ingen oplysninger om den gennemsnitlige løbetid for et »langfristet« lån. Det kan dog formodes, at den gennemsnitlige løbetid ville ligge på maksimalt 10 år og sandsynligvis derunder (114).
(193)
Ved sammenligning af den af NEUWOGES betalte leasingafgift med den af Deutsche Bundesbank oplyste rentesats for lån, som blev givet i det samme tidsrum (dvs. i januar 1998), skal der tages hensyn til de følgende aspekter:
-
Den gennemsnitlige årlige leasingafgift med en 30-års løbetid for kontrakten er på […] %. Som det allerede er påvist, har NEUWOGES dog frit valgt at betale en lavere leasingafgift, som på et senere tidspunkt udlignes af en højere leasingafgift. Denne beslutning har en pris: For havde NEUWOGES fra starten valgt en fast leasingafgift, så ville de kun skulle have betalt […] %. pr. år (115). Tallene fra Deutsche Bundesbank er for fastforrentede lån, dvs. rentesatsen er lige høj hvert år. Hvis man antager, at NEUWOGES havde været i stand til at forhandle sig frem til et lån med lignende betalingsbetingelser (dvs. lavere rentebetalinger i starten og højere betalinger til sidst), ville dette også have haft sin pris (af de samme grunde som i tilfældet med BAVARIA) (116). Rentesatserne fra Deutsche Bundesbank skal derfor sammenlignes med en konstant leasingafgift på […] %.
-
Leasingafgiften er fastsat til et tidsrum på 30 år. På trods af den årlige indeksering var det helt sikkert muligt at beregne den gennemsnitlige leasingafgift for hele kontraktens løbetid allerede ved starten af kontraktens løbetid. Rentesatserne for realkreditlån, som Deutsche Bundesbank har oplyst, er kun fastlagt for 10 år (som uddybet ovenfor, er det ikke bekendt, for hvilken periode renterne er fastlagt for virksomheder. Det kan dog antages, at perioden ikke var på mere end 10 år). Det bedst egnede benchmark ville være rentesatser, som var fastsat i 30 år. Sådanne oplysninger offentliggøres dog ikke af Deutsche Bundesbank. Generelt bliver fastforrentede lån dyrere, jo længere løbetid. For eksempel viser tallene fra Deutsche Bundesbank for januar 1998, at den gennemsnitlige rentesats for fastforrentede lån med fast rente i 5 år lå på 5,85 %, mens rentesatsen for fastforrentede lån med en løbetid på 10 år lå på 6,40 %. Derfor er det berettiget af gå ud fra, at renterne for et fastforrentet lån med en løbetid på 30 år ville have været betydeligt højere end de gennemsnitlige rentesatser på 6,35 % og 6,40 %, som Deutsche Bundesbank oplyser.
-
Deutsche Bundesbank oplyser både en gennemsnitssats og en spredningsgrad, som er baseret på et stort antal lånekontrakter, der blev indgået i Tyskland i januar 1998. Den fastsatte leasingafgift for NEUWOGES afspejler implicit den risiko, som handelen er forbundet med for BAVARIA. Virksomheden havde den største lånerisiko, dvs. risikoen for, at NEUWOGES skulle blive insolvent eller af en anden grund ikke længere kunne opfylde sine betalingsforpligtelser. Ligeledes ville en bank have vurderet NEUWOGES' kreditværdighed inden ydelsen af et lån. Kunder med en dårlig kreditværdighed (eller en høj lånerisiko for banken) skal som regel betale en højere rentesats som udligning for den højere risiko (117). Som påvist i afsnit 7.3.1 havde NEUWOGES på baggrund af en forholdsvis høj gæld og det faktum, at egenkapitalen var bundet i andre investeringsprojekter, kun begrænsede muligheder for at indgå lånekontrakter. Ville en bank imidlertid have været villig til at give NEUWOGES et lån, ville den også have inddraget disse aspekter i fastsættelsen af rentesatsen. Rentesatserne på lån til relativt højt forgældede virksomheder, som kun kan fremvise en lav egenkapital i deres investering, er højere. Derfor skal der ved enhver sammenligning af den af NEUWOGES betalte leasingafgift med rentesatserne for lånemulighederne på markedet være fokus på de højeste satser i Deutsche Bundesbanks spredning (118).
-
Som nævnt ovenfor skal et leasingselskab genfinansiere sin oprindelige investering (i dette tilfælde især købsprisen for bygningen og renoveringsudgifterne). Den rentesats, som de skal betale for deres egen genfinansiering, er afhængig af forskellige aspekter som f.eks. selskabets størrelse, gældsniveau og ejendommene i dets portefølje. Denne rentesats er dog kun udgangspunktet, da leasingselskabet (BAVARIA) også skal kompenseres for den risiko, de bærer. Hertil hører også risikoen for renteændringer (risikoen, som er forbundet med, at de skal genfinansiere deres investering til en variabel rentesats, mens leasingbetalingerne har fast rente), lånerisikoen (den allerede nævnte mulighed for, at NEUWOGES bliver insolvent, og at BAVARIA ikke modtager de udestående leasingbetalinger) samt restværdirisikoen (uvisheden med hensyn til ejendommens værdi efter leasingkontraktens udløb). Leasingselskabet har sandsynligvis også bestemte omkostninger, som også afspejles i leasingafgiften (119). Derudover ønsker leasingselskabet også at skabe en fortjeneste og tager højde for dette ved fastsættelsen af leasingafgiften (120). Selv hvis BAVARIA havde været i stand til at genfinansiere deres investeringer til en lavere rentesats end den, som NEUWOGES havde betalt for et banklån, ville rentesatsen for genfinansieringen dog skulle forhøjes på grund af disse forskellige elementer (risikotillæg, udgifter og indtjening) for at kunne få den krævede leasingrate, som til sidst kunne ende med at være højere end rentesatsen for et almindeligt lån.
(194)
Under hensyntagen til alle førnævnte faktorer synes en leasingafgift på […] % pr. år med en fast leasingafgift (eller selv ved […] % ved en leasingafgift med en indeksering på […] %, som dog synes mindre egnet til en sammenligning) i sammenligning med de af Deutsche Bundesbank oplyste rentesatser for lån, ret fornuftig. Der skal her huskes på, at tallene fra Deutsche Bundesbank eksempelvis skal fremskrives til en løbetid på 30 år ved faste renter. Selv om den nødvendige justering til opnåelse af et egnet benchmark ikke kan kvantificeres, antages forskellen mellem de gennemsnitlige rentesatser for lån/realkreditlån og leasingafgiften at være tilstrækkeligt begrundet til at kunne drage den konklusion, at der ikke foreligger nogen beviser for, at BAVARIA havde forlangt en leasingafgift, som var for høj. Derfor konkluderer Kommissionen, at BAVARIAs leasingafgift på det relevante tidspunkt (ultimo 1997/primo 1998) var i overensstemmelse med praksis på markedet.
7.4.4. Konklusion
(195)
De tilgængelige oplysninger peger i retning af, at handelen mellem NEUWOGES og BAVARIA også ville være blevet gennemført af en markedsøkonomisk aktør. Eksempelkontrakterne, udbudsproceduren og sammenligningen med andre finansieringsinstrumenter tyder samlet på, at handelen blev indgået på de dengang herskende markedsbetingelser, og at BAVARIA-modellen ikke var for dyr.
7.5. SUPPLERENDE VURDERING: ØVRIGE STØTTEELEMENTER OG FORENELIGHED MED DET INDRE MARKED
(196)
Kommissionens primære undersøgelse viser dermed, at NEUWOGES' beslutning om at indgå salg og tilbagelejningshandelen var i overensstemmelse med princippet om den markedsøkonomisk aktør, dvs. handelen havde ikke indrømmet BAVARIA nogen fordel, og dermed blev der ikke ydet støtte til virksomheden. Alligevel har Kommissionen også undersøgt, om et andet resultat - nemlig hvis BAVARIA gennem NEUWOGES var blevet indrømmet en fordel - automatisk ville have ført til den konklusion, at handelen udgjorde statsstøtte, som var uforenelig med det indre marked. Med udgangspunkt i den hypotetiske antagelse, at NEUWOGES ikke havde overholdt princippet om den markedsøkonomisk aktør, og BAVARIA dermed var blevet indrømmet en fordel, har Kommissionen derfor undersøgt, om der for foranstaltningerne ville have været tale om statsstøtte til fordel for BAVARIA, og om denne eventuelle støtte ville kunne erklæres for forenelig med det indre marked.
7.5.1. Øvrige støtteelementer
7.5.1.1. Virksomhed
(197)
Ydelsen af offentlige midler kan kun kategoriseres som statsstøtte, hvis modtageren er en »virksomhed« i overensstemmelse med artikel 107, stk. 1, i TEUF. I henhold til domstolens faste retspraksis omfatter begrebet virksomhed enhver enhed, som udøver en økonomisk virksomhed (121). Enhver virksomhed, der består i at udbyde varer og tjenesteydelser på markedet, er økonomisk virksomhed (122).
(198)
BAVARIA udøver en række økonomiske virksomheder såsom kommercielle investeringer i ejendomme og udlejning af disse ejendomme til erhvervs- og privatkunder. BAVARIA er dermed en virksomhed i overensstemmelse med artikel 107, stk. 1, i TEUF.
7.5.1.2. Brug af statsmidler og tilregnelse til staten
(199)
Foranstaltningerne skal kunne tilregnes staten og være finansieret gennem statsmidler. Ifølge Domstolens retspraksis i retssagen Stardust Marine (123) kan statsstøtte, som ikke finansieres direkte via statens budget, opfylde dette kriterie, såfremt kontrollen med midlerne hører under staten og afgørelsen om overdragelsen af disse midler kan tilregnes staten.
(200)
NEUWOGES ejes 100 % af byen Neubrandenburg og er dermed en offentlig virksomhed, i henhold til artikel 2, litra b), i Kommissionens direktiv 2006/111/EF, som domstolen henviser til i Stardust Marine-dommen (124). Byen Neubrandenburg ejer samtlige andele i NEUWOGES og kan som eneejer udøve en væsentlig kontrol med bestyrelsen og generalforsamlingen. Derfor når Kommissionen til den konklusion, at byen havde mulighed for at styre NEUWOGES' anvendelse af midlerne. Dermed indeholdt salg og tilbagelejningshandelen statslige midler.
(201)
Med hensyn til spørgsmålet om tilregnelsen til staten slår Kommissionen fast, at byen Neubrandenburg ifølge de foreliggende oplysninger havde en væsentlig del i beslutningen om indgåelsen af salg og tilbagelejningshandelen. Handelen skulle godkendes af NEUWOGES' bestyrelse, hvis medlemmer repræsenterede byen. Dokumenterne beviser også, at bestyrelsen var aktivt involveret i forhandlingen af kontrakterne. Kommissionen mener derfor, at indgåelsen af salg og tilbagelejningskontrakten kan tilregnes staten.
7.5.1.3. Selektivitet
(202)
Det skal i denne forbindelse nævnes, at det i henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF kræves, at en foranstaltning for at kunne betegnes som statsstøtte skal begunstige visse virksomheder eller visse produktioner. Afledt heraf er det kun de foranstaltninger til begunstigelse af virksomheder, som giver disse virksomheder en selektiv fordel, der hører ind under begrebet statsstøtte.
(203)
Da der ved de omtalte foranstaltninger er tale om en bilateral handel mellem NEUWOGES og BAVARIA, ville enhver fordel, som NEUWOGES har indrømmet BAVARIA, være selektiv, da ingen anden virksomhed ville have haft adgang til den.
7.5.1.4. Fordrejning af konkurrencen og indvirkning på samhandelen
(204)
Ved offentlige gaver til virksomheder er der tale om statsstøtte i henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF, når den fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene og påvirker samhandelen mellem medlemsstaterne. En foranstaltning, der ydes af en medlemsstat, anses for at fordreje eller true med at fordreje konkurrencevilkårene, hvis det er sandsynligt, at den vil forbedre modtagerens konkurrencemæssige stilling i forhold til andre virksomheder, som den konkurrerer imod (125). Det anses derfor for en fordrejning af konkurrencevilkårene, så snart en virksomhed i en liberaliseret branche, hvor der hersker eller kunne herske konkurrence, indrømmes en fordel.
(205)
I henhold til EU-domstolenes faste retspraksis er støtte, som begunstiger virksomheder, der er aktive på det indre marked, egnet til at påvirke samhandelen mellem medlemsstater (126).
(206)
BAVARIA konkurrerer med andre ejendomsfonde og virksomhedsinvestorer i Tyskland og andre medlemsstater i EU om investorer og investeringsmuligheder. En finansiel fordel indrømmet til BAVARIA ville styrke denne virksomheds konkurrencemæssige position og derfor være egnet til at fordreje konkurrencevilkårene. Da markedet for ejendomsinvesteringer er et marked, der dækker hele EU, ville enhver finansiel fordel til BAVARIA styrke virksomhedens markedsposition i forhold til dens konkurrenter fra andre medlemsstater og dermed påvirke samhandelen mellem medlemsstaterne.
7.5.1.5. Konklusion
(207)
Hvis det antages, at salg og tilbagelejningshandelen - i modsætning til ovennævnte primære konklusion fra Kommissionen - ikke havde været i overensstemmelse med princippet om den markedsøkonomisk aktør, og BAVARIA dermed var blevet indrømmet en fordel, så måtte der drages den konklusion, at salg og tilbagelejningshandelen havde udgjort statsstøtte. Derfor skulle det som en del af denne hypotese undersøges, om denne eventuelle statsstøtte ville kunne anses som forenelig med det indre marked.
7.5.2. Forenelighed med det indre marked i henhold til artikel 107, stk. 3, litra c), i TEUF
(208)
I henhold til artikel 107, stk. 3, litra c, i TEUF »kan støtte [anses for at være forenelig med det indre marked], hvis den fremmer udviklingen af visse erhvervsgrene eller økonomiske regioner, når den ikke ændrer samhandelsvilkårene på en måde, der strider mod den fælles interesse«. Ved anvendelsen af artikel 107, stk. 3, litra c), skal Kommissionen afveje de positive og ønskede konsekvenser af en støtteforanstaltning overfor dens negative påvirkning af samhandelsbetingelserne, som opstår ved dens udførelse.
(209)
For at en støtteforanstaltning kan bestå denne afvejning, skal fem forudsætninger være opfyldt. For det første skal støtteforanstaltningen have et veldefineret mål af fælles interesse. For det andet skal støtteforanstaltningen være et egnet instrument til at opnå dette mål. For det tredje skal støtteforanstaltningen være nødvendig og have en tilskyndelsesvirkning. For det fjerde skal støtteforanstaltningen være passende. For det femte må støtteforanstaltningen ikke påvirke samhandelsbetingelserne på en sådan måde, at det strider mod den fælles interesse.
7.5.2.1. Mål af fælles interesse
(210)
I henhold til artikel 3 og 174 i TEUF er økonomisk og social samhørighed et mål for Unionen. Styrkelsen af den økonomiske og sociale samhørighed implicerer en forbedring af bymiljøet og byboernes livskvalitet. Samhørighedspolitikken kan bidrage til at skabe bæredygtige fællesskaber, da den sikrer, at økonomiske, sociale og økologiske problemer løses ved hjælp af integrerede strategier for fornyelse, regenerering og udvikling af både bymæssige og landlige områder. Dette kan gøres på flere måder (127).
(211)
Kommissionen konstaterer, at NEUWOGES' lovfæstede mål består i at sikre en tilstrækkelig boligforsyning i regionen. Kommissionen konstaterer desuden, at NEUWOGES med indgåelsen af salg og tilbagelejningshandelen forfulgte bestemte (kommunal-)politiske mål. NEUWOGES gør gældende, at
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det i 1990'erne efter genforeningen var et vigtigt politisk mål, at boligforholdene i Østtyskland og boligforholdene i Vesttyskland skulle nærme sig hinanden. Dette medførte, at privatiseringen og renoveringen af boligbestanden i Østtyskland skred frem, uafhængigt af om dette var økonomisk fornuftigt eller ej
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privatiseringen og renoveringen af bygningerne, der var en del af salg og tilbagelejningshandelen, og som havde til formål at sikre fremskridtsperspektiver for byen Neubrandenburg. Ved at gøre billige boliger med en høj boligkvalitet tilgængelige og ved at privatisere dem (som BAVARIA var forpligtet til), var det NEUWOGES håb at gøre Neubrandenburg mere attraktiv for sine borgere.
(212)
Desuden konstaterer Kommissionen, at BAVARIA havde overtaget forpligtelsen til at forsøge at sælge et bestemt antal lejligheder til de daværende lejere. Derved måtte BAVARIA ikke forlange en fri markedsbestemt pris, men skulle derimod overholde bestemte maksimalgrænser (128). Kontrakten, som indeholdt disse påbud, gav dermed de omtalte bygningers lejere en vis fordel.
(213)
Hvis salg og tilbagelejningshandelen mellem NEUWOGES og BAVARIA virkelig skulle kategoriseres som statsstøtte, hvilket ikke er tilfældet, ville denne støtte være blevet givet til gennemførelse af de ovennævnte politiske mål. Forsyning af en region med tilstrækkelige boliger, bidrag til gennemførelsen af et nationalt politisk mål (udligning af boligforholdene i Øst- og Vesttyskland efter genforeningen) og sikring af fremtidsperspektiverne for byen Neubrandenburg ved at gøre billige boliger af høj kvalitet tilgængelige for befolkningen (og begunstigelse af de daværende lejere i de pågældende bygninger) kan alt sammen ses som præcist definerede mål af fælles interesse. Efter Kommissionens opfattelse er handelen derfor en foranstaltning til gennemførelse af et mål af fælles interesse.
7.5.2.2. Foranstaltningernes relevans
(214)
Det kan ikke bestrides, at salg og tilbagelejningshandelen mellem NEUWOGES og BAVARIA har opfyldt det tilstræbte mål. Således har handelen medført, at de af BAVARIA købte bygninger blev omfattende renoveret og privatiseret og tilbudt til de daværende lejer til en lav købspris, samt at udbuddet af boliger af god kvalitet i regionen blev øget, og dermed blev fremtidsperspektiverne for byen Neubrandenburg forbedret.
(215)
Ved søgningen efter en køber til bygningerne og ved vurdering af deres alternativer foretog NEUWOGES en række trin, som virkelig sikrede, at hvis salg og tilbagelejningshandelen indeholdt støtte, ville den være begrænset til et nødvendigt minimum for at opnå de efterstræbte mål. NEUWOGES gennemførte en begrænset udbudsprocedure, forhandlede i et tidsrum på flere måneder med BAVARIA om handelens betingelser og var til sidst overbevist om, at handelen var det bedste tilbud på markedet. Dermed foreligger der ingen tegn på, at denne støtte, hvis salg og tilbagelejningshandelen omfattede støtte, ville være gået ud over det nødvendige minimum. Analysen i afsnit 7.3, hvori salg og tilbagelejningshandelen blev sammenlignet med forskellige andre alternativer (som en lånebaseret renovering af bygningerne eller et direkte salg), har vist, at der ikke ville have været nogen alternativer, som ville have muliggjort, at disse mål blev opfyldt, uden at der blev ydet støtte, eller med et lavere støttebeløb. Salg og tilbagelejningshandelen og enhver eventuel ydet støtte var dermed et egnet instrument til at opnå målene af fælles interesse.
7.5.2.3. Nødvendighed og tilskyndelsesvirkning
(216)
Hvis det antages, at salg og tilbagelejningshandelen rent faktisk omfattede statsstøtte, skulle det desuden undersøges, om denne støtte havde en tilskyndelsesvirkning. NEUWOGES og BAVARIA har forhandlet betingelserne for handelen i et tidsrum på flere måneder. BAVARIA giver indtryk af, ikke at ville have indladt sig på en handel, som ikke havde passet til deres »Leasingmodell Immobilien«. Hvis den endelig gennemførte handel, som var baseret på »Leasingmodell Immobilien« fra BAVARIA, indeholdt statsstøtte, er det indiskutabelt, at BAVARIA ikke ville have indgået handelen uden denne støtte.
7.5.2.4. Proportionalitet
(217)
Kommissionen har allerede henvist til, at de mål, som NEUWOGES forfulgte ved indgåelsen af denne handel, skal anses for at være vigtige. Renoveringen og privatiseringen af bygningerne og salget til lejerne til en lavere pris, har ydet et vigtigt bidrag til forbedringen af den økonomiske og sociale samhørighed i Unionen. Samtidig var det støttebeløb, der måtte være indeholdt i den salg og tilbagelejningshandel, som begunstigede BAVARIA, under alle omstændigheder begrænset, hvorved eventuelle konkurrencefordrejende konsekvenser af foranstaltningen også ville have været begrænsede. På denne baggrund var enhver eventuel støtte indeholdt i salg og tilbagelejningshandelen mellem NEUWOGES og BAVARIA proportionel i forhold til det forfulgte mål.
7.5.2.5. Ingen konsekvenser for samhandelsbetingelserne, som ville være i modstrid med den fælles interesse
(218)
Der skal huskes på, at det i salg og tilbagelejningshandelen indeholdte støttebeløb til begunstigelse af BAVARIA var meget lavt. Konsekvenserne af foranstaltningen for handelsbetingelserne var dermed også begrænsede. Men enhver støtte indeholdt i salg og tilbagelejningshandelen ville have forbedret BAVARIAs konkurrenceevne, og da BAVARIA i det mindste potentielt konkurrerede med andre virksomheder (også virksomheder fra andre medlemsstater), afhænger omfanget af støttens konsekvenser af, hvor stort et beløb, virksomheden modtog i støtte. Da BAVARIAs konkurrenceposition kun blev forbedret meget lidt, kan det konkluderes, at salg og tilbagelejningshandelen, selv hvis den skulle have indeholdt en støtte, ikke har påvirket samhandelsbetingelserne i et sådant omfang, at det ville være i modstrid med den fælles interesse.
7.5.3. Konklusion på de øvrige støtteelementer og foreneligheden med det indre marked
(219)
Skulle salg og tilbagelejningshandelen have givet BAVARIA en fordel, så er Kommissionen af de i afsnit 7.5.2 nævnte årsager kommet til den konklusion, at der ikke ville være tale om statsstøtte i henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF. Kommissionen konstaterer dog også, at enhver indeholdt statsstøtte i salg og tilbagelejningshandelen i henhold til artikel 107, stk. 3, litra c), i TEUF ville være forenelig med det indre marked.
7.6. KONKLUSION PÅ SPØRGSMÅLET OM STATSSTØTTE OG FORENELIGHED
(220)
Ud fra analysen af salg og tilbagelejningshandelens værdi for NEUWOGES, sammenligningen med andre mulige handler og undersøgelsen af handelens overensstemmelse med praksis på markedet kan det konkluderes, at handelen er i overensstemmelse med princippet om den markedsøkonomiske aktør. Med indgåelsen af salg og tilbagelejningshandelen har NEUWOGES udvist en adfærd, som en markedsøkonomisk aktør også ville have valgt. Særligt skal det fremhæves, at der hverken var et mere økonomisk attraktivt alternativ til rådighed, eller at betingelserne for salg og tilbagelejningshandelen på det pågældende tidspunkt (1997/1998) set i lyset af de tilgængelige sammenligningsmuligheder samt de andre tilbud, som fremgik af udbudsproceduren, kan betragtes som værende i uoverensstemmelse med praksis på markedet.
(221)
Det må derfor konkluderes, at handelen med NEUWOGES ikke har indrømmet BAVARIA nogen fordel, da NEUWOGES' adfærd svarede til en markedsøkonomisk aktørs adfærd. Da der ikke blev indrømmet nogen fordel inden for rammerne af de omtalte foranstaltninger, er en af forudsætningerne for kategoriseringen som statsstøtte ikke opfyldt, og dermed udgør foranstaltningen ikke statsstøtte, jf. artikel 107, stk. 1, i TEUF.
(222)
I tillæg til den primære konklusion, at salg og tilbagelejningshandelen ikke har indrømmet BAVARIA nogen fordel, og dermed ikke indebar statsstøtte, er Kommissionen nået til den supplerende konklusion, at hvis salg og tilbagelejningshandelen havde indrømmet BAVARIA en fordel, ville den have udgjort statsstøtte. Denne statsstøtte ville dog i henhold til artikel 107, stk. 3, litra c), i TEUF være forenelig med det indre marked -
VEDTAGET DENNE AFGØRELSE:
Artikel 1
Den handel af 21. januar 1998, som blev indgået mellem Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG og Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG i form af en grundlejekontrakt og en forvaltningskontrakt, kan ikke betragtes som statsstøtte, jf. artikel 107, stk. 1, i TEUF.
Artikel 2
Hvis den handel af 21. januar 1998, som blev indgået mellem Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, der Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG og Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG i form af en grundlejekontrakt og en forvaltningskontrakt, alligevel skulle blive betragtet som statsstøtte i henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF, ville den i henhold til artikel 107, stk. 3, litra c), i TEUF være forenelig med det indre marked.
Artikel 3
Denne afgørelse er rettet til Forbundsrepublikken Tyskland.
Udfærdiget i Bruxelles, den 16. september 2014.
BESCHLUSS (EU) 2015/507 DER KOMMISSION
vom 16. September 2014
über die Maßnahme SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007) Deutschlands
(Bekanntgegeben unter Aktenzeichen C(2014) 6411)
(Nur der deutsche Text ist verbindlich)
(Text von Bedeutung für den EWR)
DIE EUROPÄISCHE KOMMISSION -
gestützt auf den Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union, insbesondere auf Artikel 108 Absatz 2 Unterabsatz 1,
nach Aufforderung der Beteiligten zur Äußerung gemäß dem genannten Artikel (1) und unter Berücksichtigung dieser Stellungnahme,
in Erwägung nachstehender Gründe:
1. VERFAHREN
(1)
Am 30. März 2007 reichte die Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (im Folgenden „NEUWOGES“) auf der Grundlage von Artikel 20 Absatz 2 der Verordnung (EG) Nr. 659/1999 des Rates eine Beschwerde bei der Kommission ein (2), derzufolge der Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG und der Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (im Folgenden „BAVARIA 1“ und „BAVARIA 2“; zusammen „BAVARIA“) mittels eines Erbbaurechtsvertrags (im Folgenden „EBV“) und eines Generalverwaltervertrags (im Folgenden „GVV“) eine rechtswidrige staatliche Beihilfe gewährt wurde. NEUWOGES beantragte die Einleitung eines förmlichen Prüfverfahrens nach Artikel 108 Absatz 2 AEUV.
(2)
Am 6. August 2007, 14. Mai 2008, 6. April 2009 und 3. Februar 2012 forderte die Kommission von Deutschland weitere Auskünfte an. Deutschland antwortete am 4. September 2007, 12. Oktober 2007, 17. Oktober 2007, 11. Juli 2008, 14. Juli 2008, 12. Dezember 2008, 30. Juni 2009 und 28. Februar 2012. NEUWOGES übermittelte Stellungnahmen am 30. Mai 2007, 5. November 2007, 26. Februar 2008, 15. Juli 2008, 30. September 2008, 18. Dezember 2008, 6. März 2009, 4. Juni 2009, 15. Juli 2009, 26. August 2009, 22. September 2009 und 19. Januar 2012. BAVARIA nahm am 13. Mai 2008 Stellung.
(3)
Am 28. November 2008 verkündete das Landgericht Rostock (im Folgenden „LG Rostock“) sein Urteil im Verfahren BAVARIA/NEUWOGES. BAVARIA hatte gegen NEUWOGES wegen Nichterfüllung des zwischen den beiden Parteien geschlossenen Vertrags geklagt. Daraufhin hatte NEUWOGES geltend gemacht, dass der Vertrag rechtswidrige und mit dem Binnenmarkt unvereinbare staatliche Beihilfen enthalte und daher nichtig sei. Das LG Rostock gelangte zu der Schlussfolgerung, dass es keinen Vorteil zugunsten von BAVARIA und daher keine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV gebe. NEUWOGES legte gegen das Urteil Rechtsmittel ein. Das Verfahren vor dem Oberlandesgericht Rostock (im Folgenden „OLG Rostock“) ist noch anhängig. Darüber hinaus strengte BAVARIA ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Greifswald (im Folgenden „VG Greifswald“) an, um auf dem Gerichtsweg Einsicht in alle diese Verträge betreffenden Akten der NEUWOGES oder der Stadt Neubrandenburg zu erwirken. Das Verfahren ist noch anhängig.
(4)
Mit Schreiben vom 4. Juni 2009 forderte NEUWOGES im Einklang mit Artikel 265 Absatz 2 AEUV die Kommission auf, das förmliche Prüfverfahren innerhalb von zwei Monaten einzuleiten.
(5)
Mit Schreiben vom 29. Juli 2009 übermittelte die Kommission NEUWOGES ihre vorläufige Einschätzung, dass weder der EBV noch der GVV eine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV enthalten.
(6)
Mit Schreiben vom 26. August 2009 focht die Beschwerdeführerin diese vorläufige Würdigung an und forderte die Kommission auf, das förmliche Prüfverfahren innerhalb von zwei Wochen einzuleiten.
(7)
Die Kommissionsdienststellen teilten NEUWOGES mit Schreiben vom 15. September 2009 mit, dass sie ihr ein weiteres Schreiben mit einer Würdigung der letzten Stellungnahmen von NEUWOGES übermitteln würden. Mit Schreiben vom 22. September 2009 informierte NEUWOGES die Kommission darüber, dass sie mit dem Vorschlag der Kommission nicht einverstanden sei.
(8)
Am 9. Oktober 2009 erhob NEUWOGES Klage vor dem Gericht der Europäischen Union und beantragte, den angeblich im Schreiben der Kommission vom 29. Juli 2009 enthaltenen Beschluss für nichtig zu erklären oder hilfsweise festzustellen, dass die Kommission es unterlassen habe, tätig zu werden, da sie sich geweigert habe, das förmliche Prüfverfahren nach Artikel 108 Absatz 2 AEUV einzuleiten. Am 9. Januar 2012 wies das Gericht die Nichtigkeitsklage als unzulässig und die Untätigkeitsklage als unbegründet zurück (3).
(9)
Mit Schreiben vom 19. Januar 2012 forderte NEUWOGES die Kommission erneut zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens nach Artikel 108 Absatz 2 AEUV auf.
(10)
Mit Schreiben vom 21. März 2012 informierte die Kommission Deutschland über ihren Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens. Der Beschluss der Kommission zur Einleitung des Verfahrens (im Folgenden „Einleitungsbeschluss“) wurde im Amtsblatt der Europäischen Union veröffentlicht (4). Die Kommission forderte die Beteiligten auf, zu der Maßnahme Stellung zu nehmen. Am 22. März 2012 legte NEUWOGES Rechtsmittel gegen den Beschluss des Gerichts vom 9. Januar 2012 ein. Der Gerichtshof wies das Rechtsmittel am 15. November 2012 als gegenstandslos ab (5).
(11)
Bei der Kommission gingen am 17. Juli 2012, 2. Oktober 2012, 4. April 2013 und 15. April 2014 Stellungnahmen von NEUWOGES sowie am 18. Juni 2012 und am 22. April 2013 Stellungnahmen von BAVARIA ein. Die Stellungnahmen wurden Deutschland am 7. August 2012 und 16. September 2013 zugeleitet. Im Auftrag der Bundesregierung nahm die Stadt Neubrandenburg am 23. Juli 2012 und am 28. September 2012 Stellung; das Land Berlin übermittelte seine Stellungnahmen am 16. Mai 2012, 28. September 2012 und 30. September 2013.
2. BESCHREIBUNG DER MASSNAHMEN
(12)
NEUWOGES ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach deutschem Recht. Die Stadt Neubrandenburg hält 100 % der Anteile. NEUWOGES verfolgt das Ziel, große Teile der Bevölkerung der Stadt Neubrandenburg und der umliegenden Gebiete mit bezahlbaren Wohnungen zu versorgen. Die Gesellschaft besitzt heute 33 % aller Wohnungen der Stadt Neubrandenburg. BAVARIA 1 und BAVARIA 2 sind Objektgesellschaften, die eigens für das Geschäft mit NEUWOGES gegründet wurden und mehrheitlich von geschlossenen Immobilienfonds gehalten werden. BAVARIA 1 wird von der BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) und der BAVARIA Immobilien-Management GmbH i. I. (6 %) gehalten, während BAVARIA 2 zu 100 % von Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn gehalten wird. Die Anteile an BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG wie auch an Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn werden von Privatanlegern gehalten. Beide Fonds wurden von der Berliner Immobilien-Holding GmbH initiiert und vertrieben, die bis zum 1. Januar 2006 der Bankgesellschaft Berlin gehörte und seither zu 100 % unmittelbar im Eigentum des Landes Berlin steht.
(13)
NEUWOGES ist unter anderem Eigentümerin einer Reihe von Grundstücken in Neubrandenburg, auf denen sich zwölf Wohngebäude mit insgesamt 557 Wohneinheiten und mehreren Gewerbeeinheiten befinden. Am 21. Januar 1998 schlossen NEUWOGES und BAVARIA den EBV und den GVV („in Rede stehende Verträge“ oder zusammen „Sale-and-lease-back-Geschäft“).
2.1. ERBBAURECHTSVERTRAG
(14)
Am 21. Januar 1998 schlossen NEUWOGES und BAVARIA einen Grundstücksleasing- und Gebäudekaufvertrag für zwölf Gebäude mit insgesamt 557 Wohneinheiten ab. Im Rahmen dieses Vertrags erhielt BAVARIA die Erbbaurechte für die Grundstücke über einen Zeitraum von 75 Jahren und erwarb die Gebäude.
(15)
Der EBV gliedert sich in zwei Hauptbestandteile:
a)
Zum einen verpflichtete sich BAVARIA zu einer Zahlung von insgesamt […] (6) EUR (7) an NEUWOGES: […] EUR als kapitalisierter Erbbauzins auf Grund und Boden für den Zeitraum bis zum 31. Dezember 2028 und […] EUR als Kaufpreis für die Gebäude.
b)
Zum anderen muss BAVARIA ab dem 1. Januar 2029 über einen Zeitraum von zehn Jahren jährlich einen Erbbauzins in Höhe von […] % des derzeitigen Grundstückswertes entrichten, d. h. von […] EUR pro m2 bzw. […] EUR pro Jahr. Für die nachfolgende Restlaufzeit des EBV ist eine Anpassung des Erbbauzinses an den Preisindex für die Gesamtlebenshaltungskosten vorgesehen, sofern sich dieser um mehr als […] % verändert.
(16)
1997 hat NEUWOGES vor Abschluss des EBV mit BAVARIA den Wert der Objekte (Gebäude und Grundstücke) durch hausinterne Sachverständige ermitteln lassen. Laut diesem Gutachten betrug der Wert der Objekte […] EUR. 2007 beauftragte die NEUWOGES zusätzlich einen externen Sachverständigen, rückwirkend ein weiteres Gutachten über den Marktwert der Objekte im Jahr 1997 zu erstellen. Nach dem Gutachten von 2007 belief sich der für 1997 geschätzte Wert der Objekte auf […] EUR.
Das Altschuldenhilfegesetz
(17)
Der EBV wurde vor dem Hintergrund des Altschuldenhilfegesetzes (8) (im Folgenden „AHG“) geschlossen. Nach der deutschen Wiedervereinigung im Jahr 1990 wurden die früheren volkseigenen Wohnungswirtschaftsbetriebe in Ostdeutschland zu rechtlich selbstständigen kommunalen Wohnungsunternehmen. Die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten ihrer Vorgänger wurden auf diese neuen Unternehmen übertragen, was eine schwere Belastung für sie darstellte. Um die Wohnungsunternehmen in die Lage zu versetzen, langfristig existenzfähig zu sein, verabschiedete der Bundesgesetzgeber das Altschuldenhilfegesetz (AHG), das am 27. Juni 1993 in Kraft trat.
(18)
Nach dem AHG konnten kommunale Wohnungsunternehmen in Ostdeutschland auf Antrag eine Entlastung von ihren Altverbindlichkeiten erhalten. Nach § 4(1)-(2) AHG konnte für Altverbindlichkeiten, die einen Betrag von 76,69 EUR pro m2 übersteigen, eine Teilentlastung gewährt werden, wobei jedoch höchstens 434,60 EUR pro m2 berücksichtigt werden durften. Im Gegenzug musste das Wohnungsunternehmen bestimmte Verpflichtungen akzeptieren. So musste es z. B. sich intensiv um die Privatisierung von 15 % der Wohnungen (§ 4 Abs. 5 Satz 1 in Verbindung mit § 5) bemühen, über einen Geschäftsplan zur zügigen Privatisierung, Modernisierung und Instandsetzung seiner Wohnungsbestände verfügen (§ 4 Abs. 5 Satz 2) sowie über den Stand seines Investitionsprogramms und die Ergebnisse der Privatisierung berichten (§ 4 Abs. 5-7). Nach der Fassung des Gesetzes, die zum betreffenden Zeitpunkt (1997/1998) in Kraft war, konnten die Wohnungsunternehmen ihrer Privatisierungspflicht bis zum 31. Dezember 2003 nachkommen. Kam ein Wohnungsunternehmen seiner Privatisierungspflicht nicht nach (d. h. bemühte es sich nicht intensiv um die Privatisierung), musste die bereits gewährte Entlastung zurückgezahlt werden.
(19)
Die Wohnungsunternehmen mussten einen bestimmter Prozentsatz der über 76,69 EUR pro m2 liegenden Privatisierungserlöse an den Erblastentilgungsfonds (im Folgenden „ETF“) abführen. Zum damaligen Zeitpunkt (1997/1998) sah § 5 Abs. 2 AHG vor, dass für alle Privatisierungen bis zum 31. Dezember 1998 45 % der Veräußerungserlöse abgeführt werden mussten. Für Privatisierungen bis zum 31. Dezember 2000 oder bis zum 31. Dezember 2003 wurden die Erlösanteile auf 50 % bzw. 55 % festgelegt. Wenn die Privatisierung in Form einer Erbbaurechtsbestellung erfolgte (d. h. anstelle des Direktverkaufs der Gebäude und Grundstücke lediglich die Gebäude verkauft und für die Grundstücke Erbbaurechte bestellt wurden), bestand der für die Berechnung der Abführungsverpflichtungen zugrunde gelegte Veräußerungserlös im Preis der Gebäude und dem Barwert des vereinbarten Erbbauzinses (§ 5 Abs. 2).
(20)
Im Laufe des Jahres 1995 stellte sich heraus, dass die ursprünglich geplante Privatisierungsform - d. h. der Verkauf an die Mieter - wahrscheinlich nicht zu der geforderten Privatisierungsquote von 15 % führen würde. Dementsprechend begannt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (im Folgenden „KfW“), die mit der Verwaltung der Altschuldenhilfe betraut war, auch die sogenannte „Privatisierung an Zwischenerwerber“ zu akzeptieren (9). Diesem Modell zufolge, das lediglich Anwendung finden sollte, wenn die Quote von 15 % durch direkte Privatisierungen voraussichtlich nicht zu erreichen war, konnte ein Wohnungsunternehmen Gebäude en bloc an einen gewerblichen Käufer veräußern. Um auf die Privatisierungsquote des Wohnungsunternehmens in Höhe von 15 % angerechnet werden zu können, musste sich der gewerbliche Käufer dazu verpflichten, die Gebäude zu sanieren und möglichst viele Wohnungen (mindestens aber ein Drittel) an die Mieter weiterzuveräußern (10). Wenn nach Vorlage konkreter Verkaufsangebote deutlich weniger als ein Drittel der Mieter an einem Kauf interessiert war, konnte der gewerbliche Käufer 60 % der Wohnungen von der Privatisierungspflicht ausnehmen und dadurch diese Pflicht auf die Privatisierung eines Drittels der verbleibenden 40 % der Wohnungen begrenzen (11).
NEUWOGES und das AHG
(21)
Der EBV wurde schließlich von der KfW als einschlägige Zwischenerwerbsveräußerung nach dem AHG anerkannt. Der Abschluss des Sale-and-lease-back-Geschäfts erleichterte NEUWOGES also die Erfüllung seiner Privatisierungsverpflichtung nach dem AHG. Es bleibt allerdings unklar und umstritten, inwieweit das AHG die geschäftlichen Erwägungen beeinflusste, die der Entscheidung von NEUWOGES zum Abschluss der Verträge zugrunde lagen, und ob die von NEUWOGES erhaltene AHG-Entlastung bei der Prüfung der Frage, ob das Sale-and-lease-back-Geschäft eine Beihilfe für BAVARIA darstellt, zu berücksichtigen ist.
(22)
NEUWOGES erhielt eigenen Angaben zufolge eine Entlastung von insgesamt […] EUR (12). NEUWOGES führte aus, dass es schwierig sei, einen Teil der gesamten erhaltenen Entlastung dem Sale-and-lease-back-Geschäft anteilig zuzuordnen, da nach dem AHG nur dann eine Entlastung möglich sei, wenn das Wohnungsunternehmen seiner Privatisierungspflicht vollständig nachgekommen ist. Sollte jedoch ein Teilbetrag der erhaltenen Gesamtentlastung einer bestimmten Privatisierungsmaßnahme auf der Grundlage des Anteils dieser Privatisierungen an der Gesamtprivatisierungspflicht von NEUWOGES zugeordnet werden müssen, könnte eine Gesamtbruttoentlastung in Höhe von […] EUR rechnerisch dem Sale-and-lease-back-Geschäft zugeordnet werden. Von den Erlösen aus dem BAVARIA-Geschäft mussten […] EUR an den ETF abgeführt werden, sodass NEUWOGES rechnerisch eine Nettoentlastung in Höhe von […] EUR hatte (13).
2.2. GENERALVERWALTERVERTRAG
(23)
Ebenfalls am 21. Januar 1998 unterzeichneten BAVARIA und NEUWOGES den GVV, durch den die Gebäude an NEUWOGES zurückgeleast wurden. Dem GVV zufolge bleibt NEUWOGES für die Verwaltung und kommerzielle Nutzung der in Rede stehenden Gebäude über einen Zeitraum von 30 Jahren verantwortlich. Alle Erlöse aus der Vermietung der Gebäude verbleiben bei NEUWOGES. Im Gegenzug für diese Nutzungsrechte verpflichtete sich NEUWOGES zu einer festen monatlichen Leasingzahlung in Höhe von […] EUR ([…] EUR pro Jahr) bis zum Abschluss der Sanierungsarbeiten und […] EUR ([…] EUR pro Jahr) für die Folgezeit. Ab dem 1. Januar 2000 erhöhte sich diese Leasingrate um […] % pro Jahr.
2.3. GLOBALPAUSCHALVERTRAG
(24)
BAVARIA verpflichtete sich zur Sanierung der in Rede stehenden Gebäude und schloss zu diesem Zweck mit der BRG Bau-Regie GmbH (im Folgenden „BRG“), einer 100 %igen Tochtergesellschaft von NEUWOGES, einen Globalpauschalvertrag (im Folgenden „GVP“) ab. Nach dem GPV zahlte BAVARIA der BRG einen Pauschalbetrag von […] EUR für die vereinbarten Sanierungsarbeiten.
3. BEMERKUNGEN DEUTSCHLANDS
(25)
Deutschland beschränkt seine Antwort auf den Einleitungsbeschluss auf die Erklärung, dass es im vorliegenden Fall nicht zu dem Beschluss Stellung nimmt und dies den betroffenen Gebietskörperschaften, der Stadt Neubrandenburg und dem Land Berlin überlässt.
4. STELLUNGNAHMEN VON BETEILIGTEN
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES macht geltend, dass sie mit dem Abschluss der in Rede stehenden Verträge nicht wie ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter gehandelt und daher BAVARIA einen wirtschaftlichen Vorteil verschafft habe, der eine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV darstelle. Schätzungen von NEUWOGES zufolge führen die in Rede stehenden Verträge zu Verlusten in Höhe von […] EUR (nominal) bzw. […] EUR (abgezinst). Diese Verluste werden von NEUWOGES als mit dem Binnenmarkt unvereinbare staatliche Beihilfe für BAVARIA angesehen.
(27)
Bei der Bewertung der Marktüblichkeit der in Rede stehenden Verträge macht NEUWOGES geltend, dass der EBV und der GVV getrennt voneinander geprüft werden müssen (Abschnitt 4.1.1). In Bezug auf die Einzelverträge behauptet NEUWOGES, dass weder der EBV (Abschnitt 4.1.2) noch der GVV (Abschnitt 4.1.3) von einem marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten geschlossen worden wären. NEUWOGES führt ferner aus, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter sich für einen alternativen Ansatz entschieden hätte (Abschnitt 4.1.4). Schließlich bringt NEUWOGES vor, dass der BAVARIA gewährte Vorteil eine Übertragung staatlicher Mittel darstelle, die der Stadt Neubrandenburg zuzurechnen sei (Abschnitt 4.1.5).
4.1.1. Gemeinsame vs. getrennte Prüfung der in Rede stehenden Verträge
(28)
NEUWOGES macht geltend, dass der EBV und der GVV hinsichtlich der Frage, ob die in Rede stehenden Verträge zu Marktbedingungen geschlossen wurden, streng voneinander getrennt geprüft werden müssten. NEUWOGES zufolge sind der EBV und der GVV rechtlich selbstständige Verträge, die gesondert bestehen sollten. Wenn die beiden Verträge tatsächlich als Einheit konzipiert worden wären, hätten NEUWOGES zufolge beide notariell beglaubigt werden müssen; nur der EBV sei aber notariell beglaubigt worden.
(29)
Daher geht NEUWOGES auf jeden Vertrag getrennt ein, um seine Marktüblichkeit zu prüfen.
4.1.2. Erbbaurechtsvertrag (EBV)
(30)
NEUWOGES vertritt die Auffassung, dass angesichts der 1997 und 2007 erstellten Gutachten zu den in Rede stehenden Objekten (Gebäude und Grundstücke) kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter den EBV mit BAVARIA zu dem vereinbarten Preis abgeschlossen hätte. Weder die Zahlung von Erbbauzinsen, noch die AHG-Entlastung auf der Grundlage des EBV, die Sanierungsverpflichtung und das eingeschränkte Bieterverfahren könnten etwas an dieser Schlussfolgerung ändern.
4.1.2.1. Kaufpreis
(31)
NEUWOGES erinnert daran, dass BAVARIA einen Barbetrag von […] EUR für die Gebäude zuzüglich […] EUR als kapitalisierten Erbbauzins auf Grund und Boden entrichtet hat. In den beiden Verkehrswertgutachten von 1997 und 2007 sei der Wert der Objekte insgesamt (Grundstücks- plus Gebäudewert) auf […] EUR bzw. […] EUR geschätzt worden. Ferner sei in beiden Gutachten nicht nur der Gesamtwert der Objekte, sondern auch der Wert der Grundstücke (Gutachten 1997: […] EUR, Gutachten 2007: […] EUR) und der Gebäude (Gutachten 1997: […] EUR, Gutachten 2007: […] EUR) getrennt ermittelt worden.
(32)
NEUWOGES vertritt den Standpunkt, dass das Verkehrswertgutachten von 1997 eine realistische Einschätzung des Objektwerts zum damaligen Zeitpunkt (1997/1998) darstellt und lediglich der tatsächlich von BAVARIA für die Gebäude entrichtete Preis (und nicht der Preis für die Gebäude zuzüglich des kapitalisierten Erbbauzinses auf Grund und Boden) für Vergleichszwecke zu berücksichtigen ist. Dementsprechend hat NEUWOGES ihrer Auffassung nach einen Betrag erhalten, der den Marktpreis zum maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) um […] EUR unterschreitet. Selbst unter Berücksichtigung der AHG-Entlastung würde der von BAVARIA entrichtete Preis immer noch 16 % unter dem niedrigeren Wert aus dem Gutachten von 2007 liegen. Der von BAVARIA gezahlte Preis lag NEUWOGES zufolge weit unter dem Marktpreis, sodass kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter einem Verkauf zu diesem Preis zugestimmt hätte.
(33)
In diesem Zusammenhang erinnert NEUWOGES daran, dass gemäß der „Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand“ (14) unter bestimmten Umständen ein Kaufpreis, der bis zu 5 % unter dem in einem unabhängigen Gutachten ermittelten Marktwert liegt, als Marktpreis akzeptiert werden kann. Im Umkehrschluss könne ein Preis, der auch unter günstigster Annahme mindestens 16 % unter der niedrigsten Bewertung liegt, nicht als Marktpreis akzeptiert werden.
4.1.2.2. Kapitalisierter Erbbauzins auf Grund und Boden
(34)
NEUWOGES macht geltend, dass für den Vergleich des von BAVARIA gezahlten Preises mit den in den beiden Verkehrswertgutachten von 1997 und 2007 (in denen der Wert des vollständigen Eigentums an den Gebäuden und Grundstücken ermittelt wurde) ermittelten Preisen die kapitalisierten Erbbauzinsen für die ersten 30 Jahre nicht berücksichtigt werden dürfen. Da der Erbbauzins für die Bestellung und Übertragung der Erbbaurechte über einen Zeitraum von 75 Jahren und nicht für die Übereignung der Grundstücke entrichtet wird, kann er nicht für den Vergleich zwischen dem von BAVARIA für die Gebäude gezahlten Preis und dem in einen der beiden Gutachten ermittelten Preis herangezogen werden.
4.1.2.3. AHG-Entlastung
(35)
NEUWOGES erklärt ferner, dass die sich aus den in Rede stehenden Verträgen ergebende AHG-Entlastung in Höhe von […] EUR beim Vergleich des von BAVARIA entrichteten Preises mit dem in den beiden Verkehrswertgutachten ermittelten Preis nicht berücksichtigt werden darf. Dafür werden folgende Gründe angeführt:
-
Die AHG-Entlastung ist ein Vorteil, der NEUWOGES von einem Dritten (der KfW) gewährt wurde, der in keiner Verbindung zum Käufer steht. Es gibt keinen Grund, warum ein Verkäufer einen unter dem Marktpreis liegenden Preis akzeptieren sollte, nur weil ihm durch die Transaktion einige zusätzliche Vorteile von dritter Seite zufließen.
-
BAVARIA hat keinerlei Pflichten aus dem AHG übernommen, die zuvor NEUWOGES oblagen und eine Vergütung in Form eines Kaufpreisnachlasses verdienen würden. BAVARIA verpflichtete sich zwar „auf dem Papier“ zu dem Versuch, einige Wohnungen an die Mieter zu verkaufen, beauftragte aber NEUWOGES mit der konkreten Durchführung der Privatisierung auf eigene Kosten von NEUWOGES; somit übernahm BAVARIA keine wirkliche Verantwortung und trug auch nicht das Haftungsrisiko im Falle des Scheiterns der Privatisierungsbemühungen.
-
Da die Entlastung an die Erfüllung der Verpflichtung von NEUWOGES gebunden war, 15 % ihrer Wohnungen zu privatisieren, und das Geschäft mit BAVARIA nur 20 % der gesamten Privatisierungsverpflichtungen deckte, ist eine anteilige Zuordnung der durch das BAVARIA-Geschäft ermöglichten AHG-Entlastung real (im Gegensatz zu rechnerisch) nicht möglich. Anders ausgedrückt, wenn NEUWOGES ihre Privatisierungsverpflichtung nicht vollständig erfüllt hätte, hätte die Gesellschaft keinerlei Vorteil nach dem AHG aus dem Geschäft mit BAVARIA erhalten.
-
Das Sale-and-lease-back-Geschäft hätte allenfalls dazu geführt, dass NEUWOGES nur einen vergleichsweise geringen Prozentsatz (45 % anstatt 50 % oder 55 %) der Erlöse an den ETF hätte abführen müssen, wohingegen der Nichtabschluss des Vertrags und die Suche nach einem anderen Käufer mit dem Risiko verbunden gewesen wäre, einen größeren Teil der Veräußerungserlöse an den Fonds abführen zu müssen.
-
NEUWOGES nimmt für sich auf jeden Fall in Anspruch, ihren Privatisierungsverpflichtungen schlussendlich zu 165 % nachgekommen zu sein, sodass die bereits gewährte Entlastung auch ohne das Geschäft mit BAVARIA bestätigt worden wäre.
4.1.2.4. Sanierung
(36)
NEUWOGES führt weiter aus, dass sie von der Sanierung durch BAVARIA nicht profitiert habe, da BAVARIA Eigentümerin der Gebäude und somit die einzige Begünstigte der Sanierung war.
4.1.2.5. Bieterverfahren
(37)
NEUWOGES bekräftigt, dass das eingeschränkte Bieterverfahren im Jahr 1997 nicht als Indikator darauf angeführt werden könne, dass der von BAVARIA entrichtete Preis tatsächlich der Marktpreis war. Das Bieterverfahren sei nicht offen, transparent, bedingungs- und diskriminierungsfrei gewesen und reiche daher für die Ermittlung des Marktwerts nicht aus.
4.1.3. Generalverwaltervertrag (GVV)
(38)
NEUWOGES führt aus, dass kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter von vergleichbarer Größe und in vergleichbarer Lage den GVV abgeschlossen hätte, da von vornherein klar gewesen sei, dass der Vertrag zu erheblichen Verlusten führen würde. NEUWOGES argumentiert insbesondere dahingehend, dass Verluste von Anfang an vorhersehbar waren, da die Berechnungen, auf die sich der Vertrag stützte, von Annahmen über die künftige Entwicklung des Mietwohnungsmarkts in Neubrandenburg ausgingen, die eindeutig zu optimistisch waren. NEUWOGES argumentiert auch, dass verschiedene angeblich ähnliche Verträge, die BAVARIA für Vergleichszwecke beibrachte, nicht die Marktüblichkeit des GVV belegen können, und dass NEUWOGES diesen eindeutig nachteiligen Vertrag nur aus politischen Gründen akzeptiert habe, die für die Anwendung des Kriteriums des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten irrelevant seien.
4.1.3.1. GVV unter Berücksichtigung der Markterwartungen
(39)
NEUWOGES macht geltend, dass die zentralen Bestimmungen des GVV - eine feste monatliche Leasingrate, die jährlich um […] % erhöht wird, ein nicht indexierter Kostenabzug von ursprünglich ca. […] % (einschließlich […] % Mietausfallrisiko) und eine Laufzeit von 30 Jahren - nicht den Bedingungen entsprechen, die ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter akzeptiert hätte. NEUWOGES bringt in diesem Zusammenhang folgende Argumente vor:
-
Aufgrund des niedrig angesetzten Mietausfallrisikos von lediglich […] % der Nettomieterlöse trägt NEUWOGES das finanzielle Risiko für die Erzielung einer Auslastungsquote von mindestens […] %.
-
Die Indexierung der festen Leasingrate mit […] % pro Jahr bedeutet, dass NEUWOGES das finanzielle Risiko trägt, zumindest diesem Satz entsprechende jährliche Mieterhöhungen nicht durchsetzen zu können.
-
Da die Kosten nicht indexiert sind, trägt NEUWOGES das finanzielle Risiko für eine Erhöhung der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, und nur eine Mieterhöhung von über […] % pro Jahr könnte möglicherweise einen Kostenanstieg kompensieren.
-
In Anbetracht der langen Laufzeit von 30 Jahren sind diese finanziellen Risiken beträchtlich.
(40)
NEUWOGES zufolge war von Beginn an klar, dass diese Risiken eintreten und zu hohen Verlusten führen würden und folglich kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter den Vertrag geschlossen hätte. Ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter würde nur einen Vertrag schließen, der rentabel ist oder zumindest keine Verluste nach sich zieht. NEUWOGES erklärt, dass der GVV nur dann Gewinn hätte abwerfen können, wenn man vernünftigerweise hätte annehmen können, dass die hohe Auslastungsquote, jährliche Mieterhöhungen von […] % und stabile Kosten tatsächlich erreicht werden können. Bereits bei Abschluss des Vertrags sei jedoch erkennbar gewesen, dass eine durchschnittliche Auslastungsquote von […] % nicht erreichbar sei, eine Mieterhöhung von mindestens […] % pro Jahr unmöglich wäre und dass sich die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten unweigerlich über die Laufzeit des Vertrags erhöhen würden. Zur Untermauerung dieser Behauptungen verweist NEUWOGES sowohl auf den prognostizierten Bevölkerungsrückgang als auch auf den Immobilienmarkt in Neubrandenburg, und bekräftigt, dass aufgrund dieser Informationen mit Verlusten zu rechnen war. Da die Einwohnerzahl Neubrandenburgs schon vor dem Abschluss der in Rede stehenden Verträge rückläufig war, bestand zumindest ab 1995 ein erhebliches Überangebot an Wohnungen, wobei die wenig attraktiven Plattenbauten, die Gegenstand des Vertrags sind, am stärksten von Leerständen und niedrigen Mieten betroffen waren.
(41)
NEUWOGES zufolge hätte ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter seine Berechnungen auf pessimistischere Erwartungen gestützt, wie beispielsweise prognostizierte Mieterhöhungen von […] % bis […] %, ein Mietausfallrisiko von […] % und eine Indexierung der Kosten mit […] %. Eine von NEUWOGES vorgelegte nachträgliche Cashflow-Analyse aus dem Jahr 2012 belegt, dass auf der Grundlage dieser Annahmen hinsichtlich des GVV mit einem negativen Cashflow von […] EUR (nominal) bzw. […] EUR (abgezinst) zu rechnen war (15). NEUWOGES bringt vor, dass dieser Betrag die von BAVARIA erhaltene staatliche Beihilfe darstellt. Zudem wird eine Reihe von Varianten dieser Cashflow-Analyse beigebracht, aus denen hervorgeht, dass selbst wenn optimistischere Annahmen gerechtfertigt gewesen wären (wie eine durchschnittliche Leerstandsquote von […] %, jährliche Mieterhöhungen um […] % und ein Kostenanstieg von […] %), der projizierte Gesamt-Cashflow ebenfalls negativ gewesen wäre. Mit dem GVV hätte nur unter Zugrundelegung angeblich völlig unrealistischer Annahmen ein Gewinn erwirtschaftet werden können ([…] % Leerstandsquote, jährliche Mieterhöhung um […] %, Kostenanstieg von […] %).
4.1.3.2. Beispielverträge
(42)
NEUWOGES bestreitet, dass bestimmte Verträge aus vergleichbaren Transaktionen ([…] (16)-, […] (17)- und […] (18)-Verträge) die Marktüblichkeit des GVV nachweisen können. NEUWOGES schließt sich nicht der Auffassung an, dass die Verträge vergleichbar sind, und führt aus, dass sie sich vom GVV in folgenden wesentlichen Punkten unterscheiden:
-
Da keine Beweise dafür beigebracht wurden, dass eine hinreichende Ähnlichkeit zwischen der wirtschaftlichen Lage und den Zukunftsperspektiven der Städte, in denen sich die Immobilien befinden, auf die sich die Beispielverträge beziehen, und der Lage und den Perspektiven Neubrandenburgs bestand, kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Verträge insgesamt vergleichbar sind.
-
Die Indexierung der Leasingrate in den Vergleichsverträgen unterscheidet sich erheblich von der im GVV vorgesehenen Indexierung (d. h. 1,0 %-1,5 %).
-
Jeder der herangezogenen Beispielverträge ist für den Vergleich ungeeignet, da die Umstände in jedem Fall verschieden sind ([…]: weniger aufwendige Instandhaltungsverpflichtungen, […]: keine Wohnungen, sondern Gewerbeimmobilien mit einer Leerstandsquote von 0 % bei Vertragsabschluss, […]: Immobilien in einer Wachstumsregion).
(43)
Nach Auffassung von NEUWOGES können die Beispielverträge die Marktüblichkeit des GVV nicht belegen, sondern weisen vielmehr umgekehrt gerade dessen Marktunüblichkeit nach, da sie weniger belastende Bestimmungen umfassen, obwohl die wirtschaftlichen Perspektiven für die betreffenden Objekte besser waren.
4.1.3.3. Politische Gründe
(44)
NEUWOGES macht geltend, dass der GVV trotz eindeutiger wirtschaftlicher Nachteilhaftigkeit aus politischen Gründen geschlossen wurde. NEUWOGES erinnert daran, dass die Gründe der Gewährung staatlicher Beihilfen für die rechtliche Würdigung nicht relevant sind, und macht geltend, dass eben die angeführte politischen Gründe belegen, dass wirtschaftliche Erwägungen nicht die entscheidende Rolle spielten. NEUWOGES erklärt, dass der GVV aus folgenden Gründen geschlossen wurde:
-
Es habe großer politischer Druck bestanden, die Sanierung und Privatisierung der Wohnungsbestände in den neuen Bundesländern voranzutreiben.
-
Die Stadt Neubrandenburg habe gehofft, dem kontinuierlichen Bevölkerungsschwund durch die Sanierung und Privatisierung von Wohnungen entgegenzuwirken.
-
Durch den Abschluss des GVV in Kombination mit dem GPV wurde das Investitionsniveau in Neubrandenburg hoch gehalten, während rückläufige Investitionen erhebliche Auswirkungen auf die Arbeitslosenquote vor Ort gehabt hätten.
4.1.4. Alternativen
(45)
NEUWOGES bringt abschließend vor, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter Alternativen für die in Rede stehenden Verträge bevorzugt hätte.
(46)
NEUWOGES führt zunächst aus, dass ein Direktverkauf vorzuziehen gewesen wäre, da er einen Gewinn generiert hätte, wohingegen beim GVV von Anfang an von Verlusten ausgegangen werden konnte. Die Objekte (Gebäude und Grundstücke) hätten zu oder über dem in den Verkehrswertgutachten ermittelten Preis veräußert werden können. Selbst wenn ein Käufer lediglich die Grundstücke erworben und die Gebäude abgerissen hätte, wäre ein solcher Verkauf rentabler gewesen. NEUWOGES hält an dieser Bewertung auch für den Fall einer Berücksichtigung der AHG-Entlastung fest, denn NEUWOGES hätte versuchen können, ihren Verpflichtungen durch die Privatisierung anderer Gebäude nachzukommen, und ein Verkauf wäre auch ohne die AHG-Entlastung rentabler als das Sale-and-lease-back-Geschäft gewesen. Die Gründe für den Verzicht auf eine dieser Alternativen seien in den politischen Verpflichtungen von NEUWOGES zu sehen.
(47)
Ferner vertritt NEUWOGES die Auffassung, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter lieber eine weniger umfassende Sanierung selbst finanziert, ohne Sanierung weiter vermietet oder die Gebäude abgerissen hätte. Der Verzicht auf diese Alternativen wird wiederum mit den politischen Verpflichtungen von NEUWOGES begründet.
(48)
Schließlich hält NEUWOGES fest, dass es im Falle einer Sanierungsentscheidung für NEUWOGES jedenfalls rentabler gewesen wäre, diese Arbeiten anders zu finanzieren. Beispielsweise hätte ein Kredit aufgenommen werden können, für den die Stadt Neubrandenburg eine Bürgschaft zur Absicherung übernommen hätte, sodass die Kreditbedingungen günstiger als beim Geschäft mit BAVARIA ausgefallen wären.
4.1.5. Staatliche Mittel und Zurechenbarkeit
(49)
NEUWOGES ist der Meinung, der angebliche Vorteil sei aus staatlichen Mitteln gewährt worden und dem Staat zurechenbar.
(50)
Zunächst einmal macht NEUWOGES geltend, dass die Stadt Neubrandenburg als alleinige Anteilseignerin und durch ihren beherrschenden Einfluss auf den Aufsichtsrat einen beherrschenden Einfluss auf NEUWOGES hatte. In Anbetracht dieses Kontrollverhältnisses stellten die angeblichen Verluste aus dem Sale-und-lease-back-Geschäft entgangene staatliche Mittel dar.
(51)
Ferner macht NEUWOGES geltend, dass im vorliegenden Fall praktisch alle Indikatoren für eine Zurechenbarkeit vorliegen: Die Stadt Neubrandenburg habe eine weitreichende Kontrolle über NEUWOGES; für NEUWOGES sei es von größter Bedeutung, den Interessen der Stadt zu dienen; das in Rede stehende Geschäft sei aus politischen Gründen abgeschlossen worden, und die Stadt Neubrandenburg habe nachweislich das letzte Wort bei dem Sale-and-lease-back-Geschäft gehabt.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA weist die von NEUWOGES vorgebrachten Argumente zurück und erklärt, dass die in Rede stehenden Verträge normale Markttransaktionen waren und ihr keinen Vorteil verschafft haben. Folglich stellten sie auch keine staatliche Beihilfe dar. BAVARIA führt zunächst aus, dass die in Rede stehenden Verträge als eine wirtschaftliche Einheit zu betrachten seien (Abschnitt 4.2.1). Zweitens seien die Verträge insgesamt nicht so, dass kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter sie unterzeichnet hätte (Abschnitt 4.2.2). Drittens seien die von NEUWOGES angeführten Alternativen für NEUWOGES nicht vorteilhafter gewesen (Abschnitt 4.2.3). Schließlich erklärt BAVARIA, dass keine dem Staat zurechenbaren Mittel übertragen wurden (Abschnitt 4.2.4).
4.2.1. Gemeinsame vs. getrennte Prüfung der in Rede stehenden Verträge
(53)
BAVARIA argumentiert dahingehend, dass die in Rede stehenden Verträge als eine Einheit zu betrachten sind und nicht isoliert voneinander bewertet werden können. Der Verkauf und das anschließende Rückleasing der Gebäude seien zwei miteinander in Zusammenhang stehende Teile eines einzigen Geschäfts. BAVARIA betont, dass das Geschäft als Paket angeboten war und von NEUWOGES auch so angesehen wurde, wie aus dem internen Protokoll hervorgehe, das den Entscheidungsfindungsprozess bei NEUWOGES dokumentiere.
(54)
Folglich ist - BAVARIA zufolge - das Kriterium des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten auf das Geschäft als Ganzes und nicht auf jeden einzelnen Vertrag anzuwenden.
4.2.2. Die Transaktion verschaffte BAVARIA keinen Vorteil
(55)
BAVARIA zufolge ist die mögliche Existenz eines Vorteils bereits durch die Tatsache ausgeschlossen, dass NEUWOGES ein Bieterverfahren (wenn auch nur in beschränktem Umfang) durchführte, um den Markt zu sondieren. Es gebe keinen Grund daran zu zweifeln, dass NEUWOGES das wirtschaftlich günstigste Angebot ausgewählt habe.
(56)
Um festzustellen, ob, unabhängig von dem Bieterverfahren, ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter das Geschäft abgeschlossen hätte, müsse die besondere Situation von NEUWOGES berücksichtigt werden. NEUWOGES habe Kapital aufnehmen und die Wohnungen sanieren müssen, um diese (bei weiterhin günstigen Mieten) zu privatisieren und die AHG-Entlastung zu erhalten. Daher hätte BAVARIA zufolge ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in derselben Situation ebenfalls das Geschäft abgeschlossen.
(57)
Hinsichtlich der GVV-Bestimmungen und der Risiken, die mit einer unter den Erwartungen liegenden Entwicklung des Immobilienmarktes in Neubrandenburg einhergehen (wie eine über den Prognosen liegende Leerstandsquote usw.) argumentiert BAVARIA dahingehend, dass das Risiko, die gewünschte Miete und Auslastungsquote nicht erreichen zu können, NEUWOGES nicht aufoktroyiert wurde, sondern vielmehr bei NEUWOGES verblieb. NEUWOGES hätte die Folgen einer unter den Erwartungen liegenden Marktentwicklung auch tragen müssen, wenn das Geschäft mit BAVARIA nicht zustande gekommen wäre.
(58)
In Bezug auf die einzelnen GVV-Bestimmungen macht BAVARIA geltend, dass die für die Berechnung der Leasingrate herangezogene Durchschnittsmiete pro m2 etwas unter den Werten lag, die nach dem entsprechenden Mietspiegel für Neubrandenburg zu erwarten gewesen wären. Ferner betont BAVARIA, dass im selben Mietspiegel von steigenden Mieten für die Zeit nach dem 1. Januar 2000 ausgegangen wurde, sodass eine Mieterhöhung von […] % pro Jahr nicht unrealistisch war.
(59)
In Bezug auf den EBV betont BAVARIA, dass die 1997 und 2007 erstellten Verkehrswertgutachten nicht direkt mit dem EBV verglichen werden können, da die Gutachten einen Direktverkauf betrafen, wohingegen der EBV zwar einen Verkauf der Gebäude, aber lediglich eine Bestellung von Erbbaurechten für die Grundstücke beinhaltete. Da NEUWOGES Grundstückseigentümerin blieb, konnte der in den Gutachten festgestellte Grundstückswert nicht berücksichtigt werden. Die Verkehrswertgutachten sind nach Auffassung von BAVARIA in jedem Fall nicht weiter von Bedeutung, da darin nur der theoretische Wert der Objekte und nicht ihr tatsächlich auf dem Markt erzielbarer Wert ermittelt wurde.
(60)
BAVARIA macht ferner geltend, dass die aufgrund des Geschäfts erreichte Altschuldenentlastung zu berücksichtigen ist. Eines der Ziele von NEUWOGES beim Abschluss des in Rede stehenden Geschäfts habe darin bestanden, die AHG-Entlastung zu erreichen.
(61)
Abgesehen von den genauen Bedingungen des EBV und des GVV müssen BAVARIA zufolge auch die Vorteile, die NEUWOGES durch den GPV erhalten hat, berücksichtigt werden. BAVARIA bekräftigt, dass NEUWOGES darauf bestand, ihre Tochtergesellschaft BRG mit der Sanierung der Wohnungen zu betrauen, wohl wissend, dass NEUWOGES sämtliche Gewinne der BRG erhalten würde (allerdings auch für die Deckung etwaiger Verluste haftete). Vor diesem Hintergrund sind die Gewinne aus dem Vertrag mit BRG, der einen Umfang von […] EUR hatte, als relevanter Vorteil für NEUWOGES anzusehen.
(62)
Zur allgemeinen Logik des Sale-and-lease-back-Modells führt BAVARIA schließlich aus, dass NEUWOGES selbstverständlich die ursprüngliche Investition von BAVARIA zuzüglich Zinsen zurückzahlen müsse. BAVARIA verweist auf das Protokoll des internen Entscheidungsfindungsprozesses von NEUWOGES, um zu zeigen, dass sich NEUWOGES durchaus der Tatsache bewusst war, dass mit der Leasingrate die ursprüngliche Investition von BAVARIA zu amortisieren war.
4.2.3. Alternativen
(63)
Hinsichtlich der von NEUWOGES vorgebrachten Alternativen, die ihrer Meinung nach wirtschaftlich vorteilhafter gewesen wären, macht BAVARIA geltend, dass diese Alternativen entweder nicht zur Verfügung standen oder nicht vorteilhafter gewesen wären. Was erstens die angebliche Option des Direktverkaufs an die Mieter betrifft, hält es BAVARIA für sehr unwahrscheinlich, dass NEUWOGES nicht sanierte Wohnungen hätte verkaufen können, gleichzeitig aber auch nicht über die Mittel zur Finanzierung der notwendigen Sanierung verfügte. Zweitens führt BAVARIA in Bezug auf die Finanzierung der Sanierung mit einem Kredit aus, dass NEUWOGES dabei die gleichen Risiken und Kosten wie bei dem Geschäft mit BAVARIA zu tragen gehabt hätte. Darüber hinaus wäre ein Direktverkauf sanierter Wohnungen an die Mieter oder an einen gewerblichen Käufer nicht attraktiv gewesen, da NEUWOGES einen beträchtlichen Prozentsatz des höheren Preises an den ETF hätte abführen müssen.
4.2.4. Staatliche Mittel und Zurechenbarkeit
(64)
BAVARIA macht schließlich geltend, dass das Geschäft keine staatlichen Mittel betreffe und nicht dem Staat zurechenbar sei. NEUWOGES sei ein normales privatrechtliches Unternehmen, das weder direkt noch indirekt staatliche Mittel erhalte. Die allgemeine Kontrolle durch den mehrheitlich kommunal besetzten Aufsichtsrat reiche nicht aus, um die Transaktion dem Staat zuzurechnen. Das Argument von NEUWOGES, die Stadt Neubrandenburg habe NEUWOGES aus politischen Gründen zum Abschluss des Geschäfts gedrängt, sei nicht plausibel.
4.3. STADT NEUBRANDENBURG
(65)
Die Stadt Neubrandenburg, die Eigentümerin von NEUWOGES ist, macht geltend, dass die in Rede stehenden Verträge staatliche Beihilfen umfassen. Die Stadt schließt sich den von NEUWOGES vorgebrachten Argumenten an und nimmt zu einer Reihe von Punkten selbst Stellung.
4.3.1. Vorteil
(66)
Neubrandenburg ist erstens der Auffassung, dass der EBV und der GVV getrennt bewertet werden müssen, da die Vertragsparteien sie sowohl im rechtlichen als auch im wirtschaftlichen Sinne sorgfältig getrennt hätten. Zweitens verweist Neubrandenburg auf die von NEUWOGES vorgebrachten Argumente hinsichtlich der prognostizierten Bevölkerungsabnahme, der ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter Rechnung getragen hätte. Neubrandenburg betont ferner, dass hohe Leerstandsquoten für einen marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten klar vorhersehbar gewesen wären. Drittens ist Neubrandenburg der Auffassung, dass die von BAVARIA in Auftrag gegebene Sanierung so einfacher Art war, dass keine hohen Auslastungsquoten und signifikante Mieterhöhungen zu erwarten waren.
(67)
Neubrandenburg weist zudem weitere Argumente von BAVARIA zurück. Insbesondere vertritt Neubrandenburg den Standpunkt, dass das Bieterverfahren nicht als Indiz dafür genommen werden kann, dass das Angebot von BAVARIA das günstigste am Markt verfügbare Angebot war. Ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter hätte das Angebot von BAVARIA jedenfalls nicht akzeptiert, selbst wenn es tatsächlich das günstigste Angebot auf dem Markt gewesen wäre. Was die angeblichen Alternativen betrifft, greift Neubrandenburg im Wesentlichen die Argumente von NEUWOGES auf. In Bezug auf die Verkehrswertgutachten und das Argument von BAVARIA, die ermittelten Preise hätten nicht erreicht werden können, erklärt Neubrandenburg, dass das Verkehrswertgutachten als Parameter für den Marktpreis zum maßgeblichen Zeitpunkt zugrunde gelegt werden müsse, da nicht mehr feststellbar sei, welchen Preis NEUWOGES 1998 auf dem Markt tatsächlich hätte erzielen können.
4.3.2. Staatliche Mittel und Zurechenbarkeit
(68)
Die Stadt Neubrandenburg ist der Auffassung, dass das Rechtsgeschäft ihr zuzurechnen ist, da sie ein ausreichendes Maß an Kontrolle über NEUWOGES im Allgemeinen und im Besonderen hinsichtlich des Sale-and-lease-back-Geschäfts ausgeübt habe.
(69)
Als alleinige Anteilseignerin hatte die Stadt nach eigenen Angaben die vollständige Kontrolle über NEUWOGES. Die Geschäftsführung von NEUWOGES sei daher an die Weisungen der Stadt gebunden. Darüber hinaus seien acht der zehn Mitglieder des Aufsichtsrats von NEUWOGES Vertreter der Stadt, so dass diese über einen weiteren Kontrollmechanismus verfüge. Die Stadt Neubrandenburg sei kommunalrechtlich verpflichtet gewesen sicherzustellen, dass sie einen angemessenen Einfluss auf NEUWOGES ausüben konnte.
(70)
In Bezug auf das in Rede stehende Geschäft erklärt die Stadt Neubrandenburg, dass sie nicht nur die Möglichkeit zur Kontrollausübung hatte, sondern dies bei diesem Geschäft tatsächlich auch getan habe. Neubrandenburg ist der Auffassung, dass unter anderem aus den Protokollen des Aufsichtsrats die enge Einbindung der Stadtvertreter hervorgehe und dass vor dem Abschluss des Geschäfts eine Entscheidung des Aufsichtsrats erforderlich war. Im Hinblick auf die Bedingungen des Geschäfts führt Neubrandenburg aus, dass die Stadt die Wahrung der kommunalpolitischen Interessen gefordert habe.
(71)
Zusammenfassend stellt die Stadt Neubrandenburg fest, dass die Kontrolle der Stadt über das Sale-and-lease-back-Geschäft sowie ihre Verantwortung dafür durch die Fakten belegt seien, sodass das Geschäft ihr zurechenbar sei.
4.4. LAND BERLIN
(72)
Das Land Berlin, das eng mit BAVARIA (19) verbunden ist, macht geltend, dass die in Rede stehenden Verträge kein Beihilfeelement enthalten, da BAVARIA kein Vorteil verschafft wurde.
4.4.1. Vorteil
(73)
Berlin argumentiert zunächst, dass die in Rede stehenden Verträge als ein einziges Geschäft betrachtet werden müssen, da sie einander ergänzende Teile eines Sale-and-lease-back-Geschäfts seien. NEUWOGES habe sie auch als solche behandelt.
(74)
Hinsichtlich des Kriteriums des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten verweist Berlin darauf, dass BAVARIA angesichts der wirtschaftlichen Lage von NEUWOGES zum maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) und der Art des angestrebten Geschäfts (Privatisierung im Einklang mit den AHG-Entlastungsvoraussetzungen, Sanierung ihres Wohnungsbestandes, Beibehaltung der Verwaltungstätigkeit für ihre Objekte, Aufrechterhaltung sozialverträglicher Mieten) eine ausgewogene Lösung geboten habe.
(75)
Insbesondere hinsichtlich des EBV führt Berlin erstens aus, dass das Bieterverfahren von NEUWOGES zeige, dass NEUWOGES das Angebot von BAVARIA für das günstigste zu dem betreffenden Zeitpunkt (1997/1998) auf dem Markt verfügbare Finanzierungsangebot gehalten habe. Zweitens macht Berlin geltend, dass die AHG-Entlastung berücksichtigt werden müsse, da die Erfüllung der Privatisierungsverpflichtung nach dem AHG ein wesentliches Anliegen von NEUWOGES war. Drittens betont Berlin, dass der Verkauf zu einem relativ niedrigen Preis (durch Wahl einer mit Sanierungsauflagen verbundene Veräußerung anstelle einer Veräußerung nach Abschluss selbst durchgeführter Sanierungsarbeiten) im wirtschaftlichen Interesse von NEUWOGES gelegen habe, weil ein niedrigerer Preis bedeutete, dass weniger Geld an den ETF abzuführen war.
(76)
In Bezug auf den GVV führt Berlin erstens aus, dass die Beispielverträge zeigten, dass weder die Vertragslaufzeit noch die Indexierung der Leasingrate mit […] % pro Jahr unüblich gewesen seien. Zweitens sei die Indexierung in Anbetracht der zum damaligen Zeitpunkt (1997/1998) kalkulierbaren durchschnittlichen Inflationsrate gerechtfertigt gewesen. Drittens habe die Miete pro m2 innerhalb der gültigen Mietspiegelwerte für Neubrandenburg gelegen.
4.4.2. Staatliche Mittel und Zurechenbarkeit
(77)
Ähnlich wie BAVARIA argumentiert das Land Berlin dahingehend, dass die Stadt Neubrandenburg NEUWOGES keine Mittel zur Verfügung stellt. Vielmehr sei es so, dass NEUWOGES nur die selbst erwirtschafteten Einnahmen zur Verfügung stünden, über welche die kommunalen Behörden keine direkte Kontrolle hätten.
(78)
Hinsichtlich der Zurechenbarkeit hält es Berlin für wenig plausibel, dass die Stadt Neubrandenburg beschlossen habe, einem Immobilienfonds aus Berlin zu Lasten ihrer eigenen lokalen Wohnungsbaugesellschaft eine Beihilfe zu gewähren. Ferner gebe es keine ausreichenden Hinweise darauf, dass die Stadt Neubrandenburg sich den Abschluss der Verträge zurechnen lassen wollte.
5. GRÜNDE FÜR DIE ERÖFFNUNG DES FÖRMLICHEN PRÜFVERFAHRENS
(79)
In ihrer Entscheidung zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens hatte die Kommission einen vorläufigen Standpunkt zu einer Reihe von Fragen eingenommen und die Beteiligten zur Übermittlung von Informationen zu insbesondere drei Fragen aufgefordert.
(80)
Erstens akzeptierte die Kommission vorläufig, dass der EBV und der GVV als eine Einheit und nicht gesondert voneinander betrachtet werden müssen, da beide Bestandteil eines Immobilienleasings in der Sale-and-Lease-Back-Variante sind (20). Daher basiere die Bewertung eines möglichen wirtschaftlichen Vorteils auf der Analyse der Erlöse, die NEUWOGES 1998 aus dem gemeinsamen Abschluss des EBV und des GVV erwarten konnte (21).
(81)
Zum EBV führte die Kommission insbesondere zwei Fragen an:
-
Erstens müsse geklärt werden, ob die AHG-Entlastung in die Bewertung miteinbezogen werden solle (22).
-
Zweitens wollte die Kommission weitere Informationen zu den Unterschieden zwischen den Verkehrswertgutachten von 1997 und 2007 erhalten, da ohne weitere Präzisierungen nicht feststellbar sei, welches dieser Gutachten ggf. den tatsächlichen Marktwert des Grundbesitzes in den Jahren 1997/1998 widerspiegle (23).
(82)
In Bezug auf den GVV wies die Kommission zunächst darauf hin, dass aus den Beispielverträgen hervorgehe, dass die zwischen NEUWOGES und BAVARIA vereinbarten Bedingungen zum damaligen Zeitpunkt (1997/1998) auf dem Markt nicht unüblich gewesen seien (24). Zweitens machte die Kommission geltend, dass das von NEUWOGES durchgeführte beschränkte Bieterverfahren belege, dass NEUWOGES die Möglichkeit hatte, sich am Markt zu erkundigen und eine wirtschaftlich rationale Entscheidung zu treffen (25). Drittens verwies die Kommission auf die Tatsache, dass die vertraglich vereinbarten Mieten für 2008 tatsächlich der durchschnittlichen Miete in dem maßgebenden Stadtviertel im Jahr 2008 entsprachen oder nur geringfügig darunter lagen (26).
(83)
Obwohl alle diese Faktoren auf die Marktüblichkeit des GVV hinwiesen, bat die Kommission um weitere Informationen über die Erwartungen der Immobilienmarktteilnehmer im Jahr 1998, um die entsprechenden Argumente eingehender prüfen zu können (27).
(84)
Schließlich prüfte die Kommission die von NEUWOGES vorgelegte Cashflow-Analyse und kam letztlich zu dem Schluss, dass diese Analyse aufgrund methodischer Mängel einen wirtschaftlichen Vorteil zugunsten von BAVARIA nicht nachweisen könne (28).
(85)
Die Kommission kam daher zu dem Ergebnis, dass sie auf der Grundlage der vorgelegten Informationen einen wirtschaftlichen Vorteil zugunsten von BAVARIA nicht nachweisen könne (29). Sie bekundete jedoch ihre Absicht, die Argumente der Marktteilnehmer eingehender zu prüfen und ersuchte alle Beteiligten um zusätzliche zweckdienliche Informationen (30).
6. NATIONALE GERICHTSVERFAHREN
(86)
Am 28. November 2008 hat das LG Rostock sein Urteil im erstinstanzlichen Verfahren zwischen BAVARIA und NEUWOGES verkündet. BAVARIA hatte die Klage eingereicht, da NEUWOGES ab Oktober 2006 die Zahlung der im GVV vereinbarten monatlichen Leasingrate mit der Begründung abgelehnt hatte, dass der Vertrag nichtig sei, da er eine rechtswidrige staatliche Beihilfe beinhalte.
(87)
In seinem Urteil stellte das LG Rostock zunächst fest, dass der EBV und der GVV als Einheit und nicht isoliert zu betrachten seien, da beide Verträge Bestandteil ein und desselben Sale-and-lease-back-Geschäfts seien (31).
(88)
Im Hinblick auf den EBV ermittelte das LG Rostock zunächst für die ersten 30 Jahre der Laufzeit des EBV den jährlichen Erbbauzins; dieser lag bei […] % pro Jahr. Das LG Rostock vertrat die Auffassung, dass es sich dabei um keine unangemessen niedrige Vergütung handele, da NEUWOGES den Erbauzins für die ersten 30 Jahre im Voraus erhalten habe und ihn gewinnbringend anlegen konnte, was bei einer jährlichen Zahlung nicht der Fall gewesen wäre (32).
(89)
Ferner stellte das LG Rostock fest, dass die von NEUWOGES aufgrund des Sale-and-lease-back-Geschäfts erlangte Befreiung von Altverbindlichkeiten vollumfänglich berücksichtigt werden müsse, da dieses Geschäft die Voraussetzungen für die Befreiung von den Altverbindlichkeiten geschaffen habe (33). Wenn der Betrag der Befreiung von den Altverbindlichkeiten zum Kaufpreis der Gebäude hinzugerechnet werde, liege der sich daraus ergebende Wert lediglich 16 % unter dem im Verkehrswertgutachten von 2007 angegebenen Wert der Gebäude und steht daher nicht außer Verhältnis zum Gebäudewert (34). Schließlich führte das LG Rostock aus, dass NEUWOGES ein Interesse an einem niedrigen Kaufpreis gehabt habe, da sich durch den geringeren Kaufpreis das Gesamtinvestitionsvolumen von BAVARIA und die entsprechende Leasingrate reduziert habe (35). Zudem stellte das LG Rostock fest, dass ein niedrigerer Kaufpreis auch deshalb vorteilhaft gewesen sei, da die Zahlungsverpflichtungen von NEUWOGES gegenüber dem ETF von dem Verkaufserlös abhingen (36).
(90)
In Bezug auf den GVV war das LG Rostock erstens der Auffassung, dass bei Immobilienleasinggeschäften eine Vertragslaufzeit von 30 Jahren nichts Ungewöhnliches sei (37). Zweitens vertrat das Gericht den Standpunkt, dass die vertraglich vereinbarte Leasingrate von ursprünglich […] EUR/m2 in keinem Missverhältnis zu den durchschnittlichen Mieten für vergleichbare Gebäude in der relevanten Zeit (1997/1998) gestanden habe (38). Ferner kam das Gericht zu dem Schluss, dass die jährliche Steigerung der Leasingrate um […] % angesichts der Inflation zwischen 1970 und 1998 (d. h. durchschnittlich 3,52 % pro Jahr) gerechtfertigt sei (39). Darüber hinaus verwies das LG Rostock darauf, dass die tatsächliche Mietzinsentwicklung in den maßgebenden Stadtvierteln in den ersten zehn Jahren der Vertragslaufzeit etwa der vertraglich vereinbarten Anhebung entsprochen habe. Drittens brachte das LG Rostock das Argument vor, dass die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten nach den geltenden Rechtsvorschriften berechnet worden seien und auf keinen Vorteil für BAVARIA hinwiesen (40).
(91)
Im Hinblick auf das Mietausfallrisiko von […] % vertrat das LG Rostock die Auffassung, dass der Leasingnehmer bei jedem Leasingverhältnis das Risiko zu tragen habe, ob er die ihm zum Gebrauch überlassene Sache so wie vorgesehen auch tatsächlich nutzen kann (41). Das LG Rostock untermauerte diese Schlussfolgerung mit dem Argument, dass kein Kreditinstitut die Verantwortung dafür übernehmen würde, dass die finanzierte Immobilie wie geplant genutzt werden kann.
(92)
Das LG Rostock verglich schließlich die durchschnittliche, aus dem Sale-and-lease-back-Geschäft resultierende Leasingrate mit den Zinssätzen herkömmlicher Kredite. Da der durchschnittliche jährliche Leasingzins bei […] % pro Jahr liege, habe dies, so das LG Rostock, nicht außer Verhältnis zu der erwartbaren Zinsentwicklung für Baugeld gestanden, da die Baugeldzinsen bis zu 10 % pro Jahr betragen könnten (42).
(93)
Zusammenfassend stellte das LG Rostock fest, dass BAVARIA kein Vorteil gewährt wurde, da auch ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter die in Rede stehenden Verträge abgeschlossen hätte (43).
(94)
NEUWOGES legte gegen dieses Urteil Berufung ein; das Verfahren vor dem OLG Rostock ist noch anhängig.
(95)
Darüber hinaus strengte BAVARIA ein Verfahren vor dem VG Greifswald an, um auf dem Gerichtsweg Einsicht in alle diese Verträge betreffenden Akten von NEUWOGES oder der Stadt Neubrandenburg zu erwirken. BAVARIA erklärte, zuvor versucht zu haben, eine derartige Einsichtnahme durch einen Antrag nach dem Informationsfreiheitsgesetz zu erhalten, der jedoch von der Stadt Neubrandenburg mit dem Argument abgelehnt worden sei, dass BAVARIA im Rahmen der Verfahren vor dem LG/OLG Rostock und bei der Europäischen Kommission bereits Zugang zu allen relevanten Dokumenten gehabt habe (44). Das Verfahren vor dem VG Greifswald ist ebenfalls noch anhängig.
7. WÜRDIGUNG DER MASSNAHME
7.1. VORLIEGEN EINER BEIHILFE NACH ARTIKEL 107 ABSATZ 1 AEUV
(96)
Nach Artikel 107 Absatz 1 AEUV „sind staatliche oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Binnenmarkt unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen“. Folglich ist eine Maßnahme eine staatliche Beihilfe, wenn alle vier nachstehenden Voraussetzungen erfüllt sind:
a)
Die Maßnahme verschafft einem Unternehmen einen selektiven wirtschaftlichen Vorteil.
b)
Die Maßnahme ist dem Staat zuzurechnen und wird aus staatlichen Mitteln finanziert.
c)
Die Maßnahme verfälscht den Wettbewerb oder droht ihn zu verfälschen.
d)
Die Maßnahme ist geeignet, den Handel zwischen Mitgliedstaaten zu beeinträchtigen.
7.1.1. Selektiver Vorteil zugunsten eines Unternehmens: allgemeine Grundsätze
(97)
Nach ständiger Rechtsprechung des Gerichtshofs sind die Voraussetzungen, die eine Maßnahme erfüllen muss, um unter den Begriff der „Beihilfe“ im Sinne des Artikels 107 AEUV zu fallen, nicht erfüllt, wenn das begünstigte Unternehmen denselben Vorteil, der ihm aus staatlichen Mitteln gewährt wurde, unter Umständen, die normalen Marktbedingungen entsprechen, hätte erhalten können. Zur Beurteilung der Frage, ob dieselbe Maßnahme unter normalen Marktbedingungen von einem marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten, der sich in einer möglichst ähnlichen Lage befindet wie der Staat, ergriffen worden wäre, sind nur die Vorteile und Verpflichtungen zu berücksichtigen, die mit der Eigenschaft des Staates als Anteilseigner zusammenhängen, nicht aber jene, die sich an seine Eigenschaft als Träger von öffentlicher Gewalt knüpfen (45).
(98)
Folglich hängt die Anwendbarkeit des Grundsatzes des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten letztlich davon ab, ob der betroffene Mitgliedstaat in seiner Eigenschaft als Wirtschaftsbeteiligter und nicht in seiner Eigenschaft als Träger öffentlicher Gewalt einem Unternehmen einen wirtschaftlichen Vorteil gewährt. Daher muss ein Mitgliedstaat, wenn er sich im Verwaltungsverfahren auf diesen Grundsatz beruft, im Zweifelsfall eindeutig und anhand objektiver und nachprüfbarer Nachweise belegen, dass er die durchgeführte Maßnahme in seiner Eigenschaft als Wirtschaftsbeteiligter getroffen hat. Aus diesen Nachweisen muss klar hervorgehen, dass der betroffene Mitgliedstaat vor oder gleichzeitig mit der Gewährung des wirtschaftlichen Vorteils die Entscheidung getroffen hat, mit der tatsächlich durchgeführten Maßnahme im Hinblick auf das Unternehmen wirtschaftlich tätig zu werden. Insoweit können insbesondere Nachweise erforderlich sein, die zeigen, dass diese Entscheidung auf wirtschaftlichen Bewertungen beruht, die mit jenen vergleichbar sind, die ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in einer möglichst ähnlichen Lage wie der betreffende Mitgliedstaat vor der betreffenden Kapitalanlage vorgenommen hätte, um die künftige Rentabilität einer solchen Kapitalanlage zu ermitteln.
(99)
Wirtschaftliche Bewertungen, die nach Gewährung dieses Vorteils erstellt werden, die rückblickende Feststellung der tatsächlichen Rentabilität der vom betroffenen Mitgliedstaat getätigten Kapitalanlage oder spätere Rechtfertigungen der tatsächlich gewählten Vorgehensweise reichen demgegenüber nicht für den Nachweis aus, dass dieser Mitgliedstaat vor oder gleichzeitig mit dieser Gewährung eine solche Entscheidung in seiner Eigenschaft als marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter getroffen hat (46).
(100)
Aus dem Vorstehenden folgt erstens, dass die von den Vertragsparteien vorgelegten Unterlagen, die nach dem Erlass der Maßnahme erstellt wurden, als solche im vorliegenden Fall bei der Prüfung der Einhaltung des Grundsatzes des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten nicht berücksichtigt werden können.
(101)
Zweitens ergibt sich aus dem Vorstehenden, dass der Einfluss des AHG auf die finanzielle Situation von NEUWOGES im vorliegenden Fall bei der Prüfung der Einhaltung des Grundsatzes des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten ebenfalls keine Berücksichtigung finden kann. Das AHG verfolgte in der Tat ein politisches Ziel, und nur eine begrenzte Kategorie von Unternehmen (§ 2 AHG) kam für eine Förderung in Betracht. Das Gesetz wäre nicht auf einen marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten in einer ähnlichen Lage wie NEUWOGES anwendbar gewesen.
7.1.2. Aufbau der Würdigung in dieser Sache
(102)
Um zu ermitteln, ob BAVARIA durch die in Rede stehenden Verträge ein Vorteil gewährt wurde, muss geprüft werden, ob diese Verträge solchen Verträgen entsprachen, auf die sich auch ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in einer ähnlichen Lage wie NEUWOGES eingelassen hätte.
(103)
Die Prüfung der Kommission umfasst drei Schritte. In einem ersten Schritt werden die finanziellen Auswirkungen des Geschäfts auf NEUWOGES analysiert, um zu ermitteln, mit welchen Gewinnen das Unternehmen rechnen konnte (Abschnitt 7.2). In einem zweiten Schritt wird das Sale-and-lease-back-Geschäft mit anderen Alternativen, wie etwa einem Direktverkauf, verglichen, um festzustellen, ob etwaige Alternativen wirtschaftlich attraktiver gewesen wären (Abschnitt 7.3). In einem dritten Schritt wird ein Benchmarking durchgeführt, wobei das in Rede stehende Geschäft mit ähnlichen Sale-and-lease-back-Geschäften, die in etwa zum selben Zeitpunkt abgeschlossen wurden, verglichen wird, die Ergebnisse eines von NEUWOGES durchgeführten beschränkten Bieterverfahrens analysiert werden und die Bedingungen des Geschäfts mit den üblichen Zinssätzen anderer Finanzierungsgeschäfte zum relevanten Zeitpunkt (Ende 1997/Anfang 1998) verglichen werden (Abschnitt 7.4). Diese drei Analyseschritte lassen in der Gesamtschau eine Schlussfolgerung darüber zu, ob sich NEUWOGES wie ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter verhalten hat.
7.2. DIE FINANZIELLEN FOLGEN DES GESCHÄFTS FÜR NEUWOGES
(104)
Der erste Schritt bei der Analyse der finanziellen Folgen des in Rede stehenden Geschäfts besteht in der Bestimmung der Art des Geschäfts. In diesem Fall geht es hauptsächlich um die Frage, ob die beiden zwischen NEUWOGES und BAVARIA geschlossenen Verträge zwei Teile ein und desselben integrierten Geschäfts darstellen oder ob sie als zwei getrennte Transaktionen zu prüfen sind (Abschnitt 7.2.1). Um zweitens eine angemessene Würdigung der finanziellen Folgen des Geschäfts für NEUWOGES vornehmen zu können, werden die Besonderheiten eines Sale-and-lease-back-Geschäfts untersucht (Abschnitt 7.2.2). Nach einer eingehenden separaten Analyse der finanziellen Auswirkungen des EBV (Abschnitt 7.2.3) und des GVV (Abschnitt 7.2.4) folgt eine globale Analyse der für NEUWOGES zu erwartenden Rentabilität des Geschäfts (Abschnitt 7.2.5).
7.2.1. Gemeinsame vs. getrennte Prüfung der in Rede stehenden Verträge
(105)
Zunächst sei daran erinnert, dass sowohl im Einleitungsbeschluss der Kommission als auch im Urteil des LG Rostock die Auffassung vertreten wird, dass die beiden in Rede stehenden Verträge zusammen zu prüfen seien (47). Das förmliche Prüfverfahren bestätigte diese Feststellung aus folgenden Gründen:
a)
Die beiden Verträge sind einander ergänzende Bestandteile eines einzigen Sale-and-lease-back-Geschäfts. In der von BAVARIA erstellten Broschüre, in der für ihr besonderes Sale-and-lease-back-Modell geworben wird, wird darauf hingewiesen, dass das Geschäft mittels zweier Verträge durchgeführt würde, wobei der eine den Verkauf und der andere das Rückleasing regeln würde (48). Auf die beiden Verträge wurde sodann immer nur als gemeinsames Geschäft Bezug genommen.
b)
Die Verträge wurden am 21. Januar 1998, d. h. am selben Tag, abgeschlossen und nehmen jeweils aufeinander Bezug (49), was auf ihre enge Verbindung und auf die Tatsache verweist, dass keiner der beiden Verträge ohne den jeweils anderen geschlossen worden wäre.
c)
Wie aus der ursprünglichen, von NEUWOGES vorgelegten Preiskalkulation von BAVARIA hervorgeht, sind die Bedingungen der Verträge untrennbar miteinander verbunden (50). Die Höhe der Vorabzahlung in bar hing von der von NEUWOGES monatlich zu entrichtenden Leasingrate und der von BAVARIA in die Gebäudesanierung getätigten Investition ab. Bei einem Sale-and-lease-back-Geschäft soll die Leasingrate die ursprüngliche Investition des Leasinggebers amortisieren. Dies bedeutet, dass sich im Falle anderer Bestimmungen im GVV die Zahlen im EBV sich ebenfalls geändert hätten und umgekehrt (51).
d)
Aus den Protokollen der Aufsichtsratssitzungen von NEUWOGES geht hervor, dass NEUWOGES die beiden Verträge stets als Bestandteil ein und desselben Geschäfts angesehen hat (52). Zum Beispiel wird in den Aufsichtsratsvorlagen vom 30. Oktober 1997 und 16. Dezember 1997 klar festgestellt, dass die Finanzierung des Kaufpreises durch den Käufer über ein Leasingmodell erfolgt. Dies zeigt, dass sich NEUWOGES der Verbindung zwischen dem EBV und dem GVV sehr wohl bewusst war. Ebenfalls in der Sitzung vom 16. Dezember 1997 erklärte die Geschäftsleitung von NEUWOGES dem Aufsichtsrat, dass die mit BAVARIA ausgehandelte Zahlung der Preis sei, der für dieses „Paket“ erzielt werden könne, und dass das „Paket“ einige Risiken für das Unternehmen beinhalte, die jedoch tragbar seien. Der Verweis auf das „Paket“ und das damit verbundene Risiko belegt erneut, dass beide Verträge als ein einziges Geschäft angesehen wurden.
(106)
Die Argumente von NEUWOGES bezüglich der Nichtbeurkundung eines der in Rede stehenden Verträge sind nicht überzeugend. NEUWOGES führt als Hauptargument an, dass diese versäumte Beurkundung die Absicht der Vertragsparteien belege, zwei getrennte, voneinander unabhängige Verträge abzuschließen. Die Kommission weist darauf hin, dass staatliche Maßnahmen unterschiedliche Formen annehmen können und somit nach ihren Wirkungen zu untersuchen sind, sodass nicht ausgeschlossen werden kann, dass mehrere aufeinanderfolgende Maßnahmen des Staates für die Zwecke der Anwendung des Artikels 107 Absatz 1 AEUV als eine einzige Maßnahme zu betrachten sind. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn aufeinanderfolgende Maßnahmen insbesondere in Anbetracht ihrer zeitlichen Abfolge, ihres Zwecks und der Lage des Unternehmens zum Zeitpunkt dieser Maßnahmen derart eng miteinander verknüpft sind, dass sie sich unmöglich voneinander trennen lassen (53). Der Begriff des einzigen Geschäfts ist im Beihilferecht der Union somit weiter gefasst als im deutschen Vertragsrecht. Die in Erwägungsgrund 105 ausgeführten Überlegungen zeigen, dass die in Rede stehenden Verträge angesichts der zeitlichen Abfolge, ihres Zwecks und der Lage des Unternehmens zum Zeitpunkt des Abschlusses der Verträge nach dem Beihilferecht der Union als ein einziges Geschäft anzusehen sind.
7.2.2. Hintergrund: Ausgestaltung des Sale-and-lease-back-Geschäfts
(107)
Das Geschäft zwischen BAVARIA und NEUWOGES beruht auf dem „Leasingmodell Immobilien“ von BAVARIA. Dieses Modell sieht vor, dass der Käufer (BAVARIA) seine ursprüngliche Investition durch ein Rückleasing der erworbenen Gebäude an den Verkäufer (NEUWOGES) finanziert. Zur Bestimmung des Investitionsvolumens und der entsprechenden Leasingraten verwendet das Leasingmodell eine einfache Formel, nach der das Investitionsvolumen durch Division der nominalen jährlichen Leasingzahlung durch die Leasingrate (in %) berechnet wird:
Die Leasingrate wiederum ergibt sich aus einer Kombination der Vertragslaufzeit, der Indexierung der Leasingrate und des Restwerts der Gebäude:
Leasingrate (in %):
Laufzeit: 25 Jahre
Restwert (in %)
Indexierung
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Laufzeit: 30 Jahre
Restwert (in %)
Indexierung
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Somit ist klar, dass das Investitionsvolumen sowohl von der Leasingrate als auch von den monatlichen Leasingzahlungen und umgekehrt abhängt. Sobald die Vertragsparteien die Eckwerte (Laufzeit, jährliche Indexierung, Restwert) und entweder das angestrebte Gesamtinvestitionsvolumen oder die geplanten monatlichen Leasingzahlungen festgelegt haben, können die fehlenden Parameter berechnet werden. Nach der Formel ergeben eine kürzere Laufzeit, ein geringerer Restwert, eine geringere Indexierung oder niedrigere nominale monatliche Leasingzahlungen ein niedrigeres Gesamtinvestitionsvolumen.
(109)
Nach Festlegung des Gesamtinvestitionsvolumens werden die Kosten für Sanierung und Steuern sowie sonstige mögliche Kosten abgezogen. Der verbleibende Betrag entspricht dem Kaufpreis. Bei dem Sale-and-lease-back-Geschäft zwischen NEUWOGES und BAVARIA wird bei dem Kaufpreis (Vorabzahlung in bar) nicht zwischen dem für das Eigentum an den Gebäuden gezahlten Preis und den Erbbauzinsen unterschieden.
Kalkulation für das Geschäft zwischen BAVARIA und NEUWOGES
Gesamtinvestitionsvolumen
[…] EUR
Sanierung
[…] EUR
Steuern und Gebühren
[…] EUR
Privatisierungsvergütung
[…] EUR
Kaufpreis
[…] EUR
(110)
Das in Rede stehende Sale-and-lease-back-Geschäft hat zwei Bestandteile, den EBV und den GVV; diese stehen wiederum mit dem GPV in Verbindung. Die finanziellen Folgen des EBV, des GVV und des GPV für NEUWOGES sind vor diesem Hintergrund zu bewerten.
7.2.3. Bestimmung der erwartbaren finanziellen Auswirkungen des EBV für NEUWOGES
(111)
Die zentralen Bestandteile des EBV sind der Verkauf der Gebäude und die Bestellung von Erbbaurechten an den Grundstücken, auf denen die Gebäude stehen, für die Dauer von 75 Jahren. BAVARIA verpflichtete sich zu einer Zahlung in Höhe von insgesamt […] EUR an NEUWOGES, davon […] EUR als kapitalisierter Erbbauzins auf Grund und Boden für den Zeitraum bis zum 31. Dezember 2028 und […] EUR als Kaufpreis für die Gebäude (54). Außerdem muss BAVARIA ab dem 1. Januar 2029 über einen Zeitraum von zehn Jahren jährlich einen Erbbauzins in Höhe von […] % des derzeitigen Grundstückswerts entrichten, d. h. von […] EUR/m2 bzw. […] EUR pro Jahr (55). Für die Restlaufzeit des EBV - ab 2039 und bis Ende 2073 - ist eine Anpassung des Erbbauzinses an den Index der Gesamtlebenshaltungskosten vorgesehen, sofern sich dieser um mehr als […] % verändert (56).
(112)
Zusätzlich zum Kauf der Gebäude und zum Erwerb von Erbbaurechten an den betreffenden Grundstücken hat sich BAVARIA zur Sanierung der Gebäude verpflichtet und einem Vertragsabschluss mit BRG, einer Tochtergesellschaft von NEUWOGES, über die Durchführung der Bauarbeiten zugestimmt.
(113)
Zur Bestimmung der Höhe des von BAVARIA an NEUWOGES im Rahmen des EBV zu zahlenden Kaufpreises gingen die Vertragsparteien von einer monatlichen Leasingzahlung in Höhe von […] EUR/m2, einer Indexierung mit […] % pro Jahr, einem Restwert der Gebäude von […] % (der von NEUWOGES nach Ablauf des für 75 Jahre geschlossenen Vertrags über die Bestellung von Erbbaurechten auf der Grundlage eines zum betreffenden Zeitpunkt zu erstellenden Sachverständigengutachtens entrichtet werden sollte) sowie einer Laufzeit von 30 Jahren für das Rückleasing aus (57). Das sich aus diesen Annahmen ergebende Gesamtinvestitionsvolumen betrug […] Mio. EUR (58). Nach Abzug der Sanierungskosten in Höhe von […] EUR, der Privatisierungskosten in Höhe von […] EUR sowie der Steuern/Gebühren in Höhe von […] EUR belief sich der Verkaufspreis auf […] EUR (59).
(114)
Dieser Endpreis wurde dann in den Preis für die Gebäude ([…] % = […] EUR) und den kapitalisierten Erbbauzins auf Grund und Boden ([…] % = […] EUR) aufgespalten (60). Die auf Grund und Boden und auf die Gebäude entfallenden Beträge wurden nicht gesondert berechnet, sondern jeweils als Anteil des Gesamtverkaufspreises festgelegt.
(115)
Die ersten Vorteile, die NEUWOGES aus dem Geschäft erwuchsen, waren somit die Barzahlung in Höhe von […] EUR und die Einnahmen aus den nach Ablauf von 30 Jahren von BAVARIA zu zahlenden Erbbauzinsen.
7.2.3.1. Sonstige Faktoren
Privatisierungsvergütung
(116)
Zunächst ist festzustellen, dass in jedem Fall die von BAVARIA als Privatisierungsvergütung an NEUWOGES geleisteten Barzahlungen in Höhe von […] EUR zu berücksichtigen sind.
(117)
Als Käuferin der Gebäude und Inhaberin der Erbbaurechte an den Grundstücken hatte BAVARIA gemäß den in Rede stehenden Verträgen klar vorgeschriebene Anstrengungen zur Veräußerung eines Teils der Wohnungen an die Mieter zu unternehmen. Diese Auflage war vertraglich festgelegt, sodass eine Veräußerung als „Privatisierung an Zwischenerwerber“ für die Zwecke des AHG anerkannt werden konnte. Nach diesem Gesetz hatte sich ein gewerblicher Käufer zu bemühen, einen möglichst großen Teil, mindestens aber 1/3 des im Rahmen des Geschäfts übernommenen Wohnungsbestands, an die Mieter zu veräußern (61). Im Rahmen dieser Verpflichtung waren auch Bemühungen zu unternehmen, um die Mieter über die für sie bestehenden Möglichkeiten zu informieren und ihr Interesse am Wohnungskauf zu erkunden. Die Aufgabe, entsprechende Bemühungen zu unternehmen, wurde durch den EBV (Teil V §§ 1-3) auf NEUWOGES rückübertragen. Außerdem wurde vereinbart, dass NEUWOGES hierfür eine Vergütung in Höhe von […] EUR/m2 erhält, womit sich die Gesamtvergütung für die Privatisierungsbemühungen auf […] EUR bemaß.
(118)
Zunächst war nicht geplant, dass NEUWOGES eine Vergütung für ihre Privatisierungsbemühungen erhält; der später separat als Vergütung für die Privatisierungsbemühungen gezahlte Betrag war ursprünglich schlicht Teil des ins Auge gefassten Verkaufspreises (62). In der Tat machte es für BAVARIA keinen Sinn, NEUWOGES für Tätigkeiten, an denen BAVARIA keinerlei wirtschaftliches Interesse hatte, eine Vergütung zu zahlen. Die Gewährung einer Entlastung nach dem AHG, die an die Auflage von Privatisierungsbemühungen geknüpft war, lag allein im wirtschaftlichen Interesse von NEUWOGES.
(119)
Die Vergütung für die Privatisierungsbemühungen wurde jedoch später vom Verkaufspreis abgezogen und stattdessen in Form einer separaten Zahlung ausgezahlt. Der Grund hierfür dürfte darin bestanden haben, dass der in Rede stehende Betrag, wenn er Teil des Verkaufspreises geblieben wäre, der Verpflichtung zur Abführung an den ETF unterlegen hätte. Der von BAVARIA an NEUWOGES gezahlte Verkaufspreis wurde um den entsprechenden Betrag gemindert. Aus der Sicht von BAVARIA machte dies wirtschaftlich gesehen keinen Unterschied. NEUWOGES erhielt genau denselben Betrag von BAVARIA, den sie erhalten hätte, wenn keine separate Privatisierungsvergütung vereinbart worden wäre. Tatsächlich rechnete NEUWOGES selbst die Privatisierungszahlungen zu den zu erwartenden Erlösen aus dem Sale-and-lease-back-Geschäft hinzu (63).
(120)
Die Abrechnung dieser Zahlungen als separate Vergütung und nicht als Teil des Verkaufspreises war für NEUWOGES nur vor dem Hintergrund des AHG von Relevanz. Wie bereits weiter oben (siehe Erwägungsgrund 101) dargelegt, hätte ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter das AHG außer Acht gelassen. Der Umstand, dass NEUWOGES die Privatisierungsbemühungen unternommen und dafür Ressourcen aufgewendet hat, ist im vorliegenden Kontext nicht von Bedeutung. Ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter, der nicht im Kontext des AHG agiert, hätte keine Privatisierungsbemühungen unternommen, weshalb diese auch nicht im Zuge der Anwendung des Kriteriums des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten berücksichtigt werden können.
(121)
Entsprechend ist die von BAVARIA an NEUWOGES gezahlte Vergütung für die Privatisierungsbemühungen als relevanter Vorteil für NEUWOGES zu betrachten, der zum Verkaufspreis hinzugerechnet werden muss, um die finanziellen Auswirkungen des Sale-and-lease-back-Geschäfts für NEUWOGES in Gänze zu bestimmen.
Sanierung
(122)
Die im Rahmen des Sale-and-lease-back-Geschäfts durchgeführte Sanierung hatte für NEUWOGES zusätzliche finanzielle Auswirkungen. Es ist daran zu erinnern, dass die Sanierungskosten unmittelbar mit der Zahlung von BAVARIA an NEUWOGES nach dem EBV in Verbindung standen, die sich aus der Berechnung des Gesamtinvestitionsvolumens abzüglich der Kosten - einschließlich Sanierungskosten - ergab (siehe Erwägungsgrund 109). Anders ausgedrückt: Je höher die Sanierungskosten, desto niedriger der Kaufpreis. Aus diesem Grund lag bei einer alternativen Berechnung der Transaktion, bei der von niedrigeren Mieten, einer geringeren Indexierung und somit deutlich niedrigeren Leasingraten ausgegangen wurde, der Kaufpreis trotzdem immer noch über dem im EBV vereinbarten Preis; in erster Linie war dies darauf zurückzuführen, dass die Sanierungskosten in dieser alternativen Berechnung wesentlich niedriger angesetzt wurden als letztlich zwischen BAVARIA und BRG vereinbart (64).
(123)
Vor diesem Hintergrund ist anzumerken, dass der von BAVARIA an BRG, einer 100 %ige Tochter von NEUWOGES, nach dem GPV gezahlte Pauschalbetrag für die Sanierungsarbeiten erheblich über den ursprünglich von NEUWOGES geschätzten Sanierungskosten lag (65). Während NEUWOGES die Kosten in ihrer ursprünglichen Schätzung mit insgesamt […] EUR bzw. […] EUR/m2 angesetzt hatte, belief sich der zwischen BAVARIA und der NEUWOGES-Tochter BRG schließlich vereinbarte Pauschalbetrag für die Sanierung auf […] EUR bzw. […] EUR/m2. Anders ausgedrückt: Die vereinbarten Kosten überstiegen die ursprünglich geschätzten Kosten um […] EUR bzw. […] %. Die deutliche höhere vereinbarte Kostenpauschale senkte den nach dem EBV von BAVARIA an NEUWOGES gezahlten Kaufpreis signifikant.
(124)
Eine Begründung für die Differenz zwischen der ursprünglichen Kostenschätzung und dem vereinbarten Pauschalbetrag wurde nicht genannt. Dies ist umso überraschender, als NEUWOGES die geschätzten Sanierungskosten in Höhe von durchschnittlich […] EUR/m2 ursprünglich als „allgemein üblich“ bezeichnet hatte (66). Auch in dem von NEUWOGES beigebrachten Gutachten Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern (im Folgenden „Pestel-Gutachten“) wurden die Kosten einer Sanierung, ähnlich wie sie von BRG durchgeführt wurde, auf […] EUR/m2 bis […] EUR/m2 veranschlagt (67). Als Eigentümerin und Verwalterin der Gebäude verfügte NEUWOGES über eine genaue Kenntnis des Sanierungsbedarfs, und es ist schwer nachvollziehbar, warum dieser so drastisch unterschätzt wurde.
(125)
Die Sanierungskosten sind bei der Bestimmung der finanziellen Auswirkungen des EBV zu berücksichtigen. Zunächst einmal liegt auf der Hand, dass es für BAVARIA irrelevant war, in welcher Höhe die NEUWOGES-Tochter BRG ihr Sanierungskosten in Rechnung stellen würde, da alle zusätzlichen Sanierungskosten einfach mit dem Kaufpreis verrechnet würden. NEUWOGES hingegen hatte ein offenkundiges wirtschaftliches Interesse daran, dass BAVARIA einen Vertrag mit BRG über die Durchführung der Sanierungsarbeiten schließt und dass ein Teil des Verkaufspreises den Sanierungskosten zugerechnet wird. Letztere Überlegung basierte auf der Tatsache, dass der von der NEUWOGES-Tochter durch die Sanierung erwirtschaftete Gewinn nicht der Abführungspflicht nach dem AHG unterlag. Nach eigenen Schätzungen belief sich der von BRG (und folglich von NEUWOGES) aus den BAVARIA-Sanierungen erwirtschaftete Gewinn auf […] EUR (68). Dieser Gewinn stellt einen unmittelbaren Vorteil für NEUWOGES dar, den es zu berücksichtigen gilt. Tatsächlich verwies auch die NEUWOGES-Geschäftsleitung zur Rechtfertigung des Verkaufspreises auf den mit BRG geschlossenen Vertrag über die Durchführung der Sanierungsarbeiten (69).
Erbbauzins auf Grund und Boden
(126)
Hinsichtlich des Erbbauzinses muss an dieser Stelle auf das Argument von NEUWOGES eingegangen werden, dass BAVARIA für die ersten 30 Jahre de facto keine Zahlungen leisten müsse, da der kapitalisierte Erbbauzins im Verkaufspreis enthalten war. Die Frage, ob der Erbbauzins jährlich oder vorab als kapitalisierter Erbbauzins entrichtet wird, ist für die vorzunehmende Würdigung jedoch kaum von Belang. Es gibt keine Anzeichen dafür, dass eine derartige Vereinbarung unvernünftig war; sie war lediglich Ausdruck einer Präferenz von NEUWOGES zugunsten einer Vorabliquidität.
(127)
Schließlich darf nicht vergessen werden, dass BAVARIA auch nach Ablauf des GVV zur Zahlung des Erbbauzinses auf Grund und Boden verpflichtet ist. Ab dem 1. Januar 2029 muss BAVARIA über einen Zeitraum von zehn Jahren jährlich einen Erbbauzins in Höhe von […] % des derzeitigen Grundstückswerts entrichten, d. h. von […] EUR/m2. Für die Restlaufzeit ist eine Anpassung des Erbbauzinses an den Index der Gesamtlebenshaltungskosten vorgesehen, sofern sich dieser um mehr als […] % verändert. Geht man der Einfachheit halber davon aus, dass der Lebenshaltungskostenindex nicht schwanken wird, wären diese künftigen Zahlungen mit einem nominalen Wert von […] EUR zu veranschlagen. Bei einer Gesamtbewertung ist der auf das Jahr 1998 abgezinste Wert dieser künftigen Zahlungen ebenfalls als Teil des von NEUWOGES erzielten Vorteils anzusehen.
7.2.3.2. Schlussfolgerungen
(128)
An dieser Stelle sei daran erinnert, dass die vorstehende Analyse zum Ziel hatte, die finanziellen Auswirkungen des EBV für NEUWOGES so genau wie möglich zu ermitteln. Aus der Analyse geht hervor, dass die von NEUWOGES erhaltenen relevanten Vorteile Folgendes umfassen:
a)
den von BAVARIA gezahlten Barpreis ([…] EUR);
b)
die für die Privatisierungsbemühungen gezahlte Vergütung ([…] EUR);
c)
die durch die Sanierung erwirtschafteten Gewinne ([…] EUR);
d)
den Barwert des Erbbauzinses für die Zeit ab 2029 (abgezinst […] EUR).
7.2.4. Bestimmung der erwartbaren finanziellen Auswirkungen des GVV für NEUWOGES
(129)
Nach dem GVV ist NEUWOGES für die Verwaltung der in Rede stehenden Gebäude zuständig. NEUWOGES stehen sämtliche Einnahmen aus der Vermietung der Wohnungen und Gewerbeeinheiten zu. Im Gegenzug hat sie der Eigentümerin (BAVARIA) eine feste monatliche Leasingrate zu zahlen, die auf […] EUR bis zum Abschluss der Sanierungsarbeiten und auf […] EUR für die Zeit danach festgesetzt ist (§ 3 GVV). Der Vertrag hat eine Laufzeit von 30 Jahren, gerechnet ab Beendigung der Sanierungsarbeiten (§ 2 Abs. 1). Die monatliche Leasingrate ist mit […] % pro Jahr indexiert (§ 4 Abs. 2). Zweck der folgenden Analyse ist es, die finanziellen Auswirkungen des GVV für NEUWOGES zu bestimmen.
7.2.4.1. Hintergrund (Berechnungen)
(130)
Die monatliche Leasingrate ergibt sich durch Multiplikation der erwarteten Nettomiete pro m2 und Monat - abzüglich Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallrisiko - mit der Zahl der verfügbaren Quadratmeter (70). Die zentralen Annahmen betreffen somit die erwartete Nettomiete pro m2 und Monat sowie die erwarteten Kosten. Im GVV gingen die Parteien von einer Nettomiete von […] EUR/m2 nach der Sanierung und Kosten in Höhe von […] EUR/m2 aus; entsprechend wurde die monatliche Leasingrate auf […] EUR/m2 festgesetzt (71).
(131)
Bei der Festlegung der konkreten Parameter, die schließlich in den GVV übernommen wurden, hatte NEUWOGES die Wahl (72). Sie hatte die Möglichkeit, die von ihr während der Vertragslaufzeit zu leistenden monatlichen Zahlungen sowie den Verkaufserlös durch Festsetzung einer unterschiedlichen Miethöhe oder einer höheren Indexierung genau zu bestimmen (73). Es bestand eine direkte Korrelation zwischen der Übernahme eines höheren oder niedrigeren Risikos durch Festlegung einer bestimmten Leasingrate (etwa durch Festlegung unterschiedlicher Miethöhen, einer unterschiedlichen Indexierung und unterschiedlicher Kosten) und der in Form des Verkaufspreises erhaltenen Liquidität. So hätte beispielsweise nach einer von BAVARIA angestellten alternativen Berechnung, bei der eine Indexierung von 2,0 %, eine Miethöhe von […] EUR und damit ein Leasingpreis von […] EUR zugrunde gelegt wurde, der monatliche Leasingbetrag […] EUR anstelle von […] EUR betragen (74). Selbstverständlich wäre auch der Verkaufspreis niedriger ausgefallen.
7.2.4.2. Analyse der finanziellen Auswirkungen
Allgemeine Erwägungen
(132)
Bei der Bestimmung der finanziellen Auswirkungen des GVV für NEUWOGES sind zwei Überlegungen zu berücksichtigen. Erstens: Die Leasingrate wird auf Quadratmeter-Basis berechnet. Da einige Wohnungen nach Vertragsabschluss von BAVARIA verkauft wurden, änderte sich die Gesamtquadratmeterzahl von ursprünglich […] m2 auf […] m2 im Jahr 1999, […] m2 im Jahr 2000 und […] m2 im Jahr 2001. Nach 2001 blieb die maßgebliche Quadratmeterzahl unverändert bei […] m2. In ihren Stellungnahmen legte NEUWOGES bei der Berechnung der projizierten Finanzströme diese schrittweise abnehmende Quadratmeterzahl zugrunde. Da aber allein die Ex-ante-Perspektive von Bedeutung ist, hätte NEUWOGES nicht die ihren Berechnungen zugrunde liegende Gesamtquadratmeterzahl um die tatsächlich verkaufte Quadratmeterzahl reduzieren dürfen, sondern um die Quadratmeterzahl, von deren Weiterverkauf sie Anfang 1998 ausging. Entsprechend stützt sich die folgende Analyse nicht auf die von NEUWOGES in ihren Stellungnahmen genannten Zahlen; vielmehr werden die Zahlen zugrunde gelegt, von denen NEUWOGES in ihrer ursprünglichen Gewinnprojektion ausging, nämlich einer schrittweisen Reduzierung von […] m2 auf […] m2 bis 2003. Zweitens: Um die zum Zeitpunkt des Geschäftsabschlusses erwarteten finanziellen Auswirkungen des Vertrags für NEUWOGES zu bestimmen, müssen die künftigen Einnahmen und Kosten abgezinst werden, was die Festlegung eines Abzinsungssatzes erfordert. Im Einklang mit ihrem ursprünglichen Schreiben und den von NEUWOGES vorgelegten Cashflow-Analysen geht die Kommission von einem Abzinsungssatz von 5 % pro Jahr aus (75).
Zuverlässigkeit der Cashflow-Analysen von NEUWOGES
(133)
Vor einer unabhängigen wirtschaftlichen Analyse des GVV bedarf es zunächst einer Kommentierung der von NEUWOGES vorgelegten Ex-post-Cashflow-Analysen, die aufzeigen sollen, welche Ex-ante-Erwartungen ein umsichtig und marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter hinsichtlich des durch den GVV generierten Cashflows gehabt hätte. NEUWOGES argumentiert, dass der GVV bei Zugrundelegung realistischer Ex-ante-Annahmen - um solche handelte es sich aus ihrer Sicht bei einer Mieterhöhung von […] % pro Jahr, einer Indexierung der Kosten mit […] % pro Jahr und einem Leerstand von […] % - einen negativen Gesamt-Cashflow von nominal -[…] EUR und abgezinst -[…] EUR (76) hätte erwarten lassen. NEUWOGES macht ferner geltend, dass der GVV nur im Falle angeblich unrealistischer Ex-ante-Annahmen - Mieterhöhung von […] % pro Jahr, Leerstand von […] %, stabile Kosten - einen positiven Wert von nominal […] EUR und abgezinst […] EUR hätte erbringen können (77). Somit sei nach Auffassung von NEUWOGES von vornherein klar gewesen, dass allein um die Leasingrate zu erwirtschaften, alljährlich Mieterhöhungen von […] % durchgesetzt werden müssten, wobei kein Raum für Kostensteigerungen geblieben wäre.
(134)
In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass NEUWOGES von Annahmen bezüglich der Höhe der Kosten ausgeht, die wenig überzeugend sind (das Ausgangsniveau der Kosten ist in allen von NEUWOGES vorgelegten Analysen identisch). Die dem abgeschlossenen GVV zugrunde liegenden Berechnungen gehen von Gesamtkosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko) in Höhe von ca. […] % der Mieten aus, die Cashflow-Analysen von NEUWOGES hingegen von einem Kostenniveau (nach der Sanierung) von mindestens […] % ([…] % Mietausfallrisiko, […] % Verwaltung und Instandhaltung). Selbst wenn man den dramatischen Anstieg bei den Mietausfällen (von […] % auf […] %) außer Acht lässt, bleibt bei den übrigen Kosten immerhin noch ein Anstieg von […] % auf […] % der Mieten festzustellen. Eine hinreichende Begründung für diesen Anstieg findet sich in den Stellungnahmen von NEUWOGES nicht. Im Gegensatz stellt NEUWOGES fest, dass […] % ([…] EUR/m2) ein plausibler Wert für die Zeit unmittelbar nach der Modernisierung sei, dass sich dieser Wert dann aber in der Folge jährlich um […] % pro Jahr erhöhen müsse (78). Auch das Verkehrswertgutachten, das NEUWOGES vor dem Verkauf in Auftrag gegeben hatte, ging von einem Gesamtkostenniveau (einschließlich Mietausfallrisiko (79)) zwischen […] % und […] % (Gutachten von 1997) aus. Da in dem Gutachten nicht genau angegeben wird, mit welchem Prozentsatz Mietausfälle veranschlagt werden, kann nicht ermittelt werden, inwieweit die zugrunde liegenden Annahmen hinsichtlich sonstiger Kosten von den NEUWOGES-Annahmen abweichen. In jedem Fall sind die von NEUWOGES jetzt veranschlagten sonstigen Kosten höher, selbst bei der Annahme, dass das Mietausfallrisiko im Gutachten von 1997 mit […] % angesetzt worden wäre. Vor diesem Hintergrund können die Cashflow-Analysen von NEUWOGES nicht akzeptiert werden und müssen unter Zugrundelegung eines Ausgangskostenniveaus von […] % - ohne Mietausfallrisiko - korrigiert werden (80).
(135)
Ferner ist in diesem Zusammenhang festzustellen, dass die Behauptung von NEUWOGES, dass Mieterhöhungen von […] % durchgesetzt werden müssten, um allein die Steigerung der Leasingrate zu kompensieren, falsch ist. Da die Leasingrate als Prozentanteil der ursprünglichen Gesamtmiete (in diesem Fall […] %) berechnet wird, würde eine Mieterhöhung um […] % es ermöglichen, sowohl die Steigerung der Leasingrate als auch eine Erhöhung der Kosten um […] % aufzufangen. Bei stabilen Kosten würde bereits eine geringere Mieterhöhung ausreichen, um die Steigerung der Leasingrate zu kompensieren. Tatsächlich wäre bei Zugrundelegung eines Mietausfallrisikos von […] % und ansonsten stabiler Kosten eine jährliche Mieterhöhung von […] % ausreichend, um die Steigerung der Leasingrate auszugleichen. Jede darüber hinausgehende Erhöhung könnte NEUWOGES für die Begleichung steigender Kosten oder für die Erzielung eines Gewinns nutzen.
Analyse der finanziellen Auswirkungen
(136)
Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses hat NEUWOGES selbst eine Analyse des nominalen Cashflows vorgenommen (81). In dieser Analyse ging sie davon aus, dass ihre eigenen Kosten (Verwaltung, Instandhaltung) um […] % pro Jahr steigen würden, dass sie die Mieten alle drei Jahre um […] % erhöhen könnte, dass eine Leerstandsquote von […] % gehalten werden könnte und dass […] % der Wohnungen an die Mieter verkauft würden. Auf dieser Grundlage erwartete NEUWOGES einen durch den GVV generierten nominalen Cashflow von […] EUR während der Laufzeit von 30 Jahren.
(137)
Im Rahmen des förmlichen Prüfverfahrens wurden keine Erkenntnisse gewonnen, die die Vermutung nahelegen würden, dass die genannten Berechnungen bewusst auf der Grundlage zu optimistischer Erwartungen vorgenommen worden seien. Es liegen keinerlei Anhaltspunkte dafür vor, dass die Vertreter von NEUWOGES, die dem NEUWOGES-Aufsichtsrat diese Zahlen vorlegt haben, dies in dem Bewusstsein getan hätten, dass es sich um unkorrekte Zahlen handelte. Tatsächlich scheint NEUWOGES auch nicht zu behaupten, dass ihre Geschäftsleitung sich aus politischen Gründen wissentlich auf ein nachteiliges Geschäft eingelassen hätte, sondern vielmehr, dass man einer Fehleinschätzung bei der Bewertung der wirtschaftlichen Auswirkungen erlegen sei (was nach Auffassung von NEUWOGES im Falle eines marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten nicht geschehen wäre) (82).
(138)
Nichtsdestoweniger gilt es zu prüfen, ob die Erwartungen tatsächlich derart waren, dass kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter seine Entscheidung darauf gestützt hätte. In diesem Zusammenhang sei angemerkt, dass nach Ansicht von NEUWOGES ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter von einer Mieterhöhung von lediglich […] % pro Jahr, einem Mietausfallrisiko von […] % und einem Anstieg der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten um […] % ausgegangen wäre (83). Bei Zugrundelegung dieser Annahmen würde NEUWOGES zufolge der Gesamt-Cashflow nominal -[…] EUR und abgezinst -[…] EUR betragen, wobei vor allem der um mehr als das Siebenfache erhöhte Mietausfall zu Buche schlägt.
7.2.4.3. Markterwartungen
(139)
Zunächst sei auf die Unterlagen verwiesen, die Aufschluss über die tatsächlichen Erwartungen der beiden an dem Geschäft beteiligten Parteien geben. Erstens ist dem Protokoll der Aufsichtsratssitzung am 16. Dezember 1997 zu entnehmen, dass die Geschäftsleitung von NEUWOGES die mit dem Geschäft verbundenen Risiken als „tragbar“ einstufte (84). Weiterhin geht aus dem Protokoll hervor, dass sich NEUWOGES in ihrem Handeln auf Berechnungen stützte, die von einer Mieterhöhung um […] % alle drei Jahre, einem Kostenanstieg (ohne Mietausfallrisiko) von […] % und einem Mietausfallrisiko von […] % ausgingen (85).
(140)
Vor Unterzeichnung der Verträge konsultierte NEUWOGES das Wirtschaftsprüfungsunternehmen Nordrevision, nach dessen Einschätzung eine Mieterhöhung von […] % zwar der allgemeinen Inflationsrate entsprach, aber kaum realisierbar sei (86). Außerdem vertrat Nordrevision die Auffassung, dass das Ausgangsniveau der Kosten (die Berechnungen stützen sich auf geschätzte Kosten in Höhe von […] % der Mieten) bei Annahme eines Null-Leerstands realistisch sei, dass jedoch eine Indexierung der Kosten entsprechend der Indexierung der Leasingrate notwendig sei (87).
(141)
BAVARIA ging ihrerseits davon aus, dass angesichts einer voraussichtlich gleichbleibenden Bevölkerungsentwicklung in Neubrandenburg (aufgrund der Ansiedlung verschiedener großer Dienstleister) (88) und der guten Lage der Gebäude eine sehr geringe Leerstandsquote zu erwarten sei (89). Außerdem ging sie davon aus, dass Mieterhöhungen entsprechend der Indexierung der Leasingzahlungen möglich seien (90).
(142)
Schließlich wird darauf hingewiesen, dass das von NEUWOGES vor dem Verkauf in Auftrag gegebene Verkehrswertgutachten von 1997 Angaben zu den erwarteten einschlägigen Entwicklungen enthielt. Das Gutachten von 1997 ging von einem Kostenniveau von […] % bis […] % aus, wobei jedoch keine Angaben dazu gemacht wurden, mit welchem Prozentsatz das Mietausfallrisiko veranschlagt wurde (91).
7.2.4.4. Würdigung
Verwaltungskosten
(143)
Zunächst einmal erscheinen die Erwartungen hinsichtlich der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowohl in Bezug auf das Ausgangsniveau ([…] EUR/m2 bzw. […] % der Mieten) als auch in Bezug auf den erwarteten Anstieg ([…] % pro Jahr) plausibel. Was das Ausgangsniveau der Kosten betrifft, ergibt sich diese Schlussfolgerung aus der Feststellung von NEUWOGES selbst, dass damit die Kosten zumindest für die Zeit unmittelbar nach der Sanierung ausreichend hoch angesetzt waren. Zweitens wurde im Pestel-Gutachten festgestellt, dass sich die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten im Jahr 1997 auf durchschnittlich […] EUR/m2 belaufen würden; dies sind […] EUR weniger als für dieselben Kosten im Rahmen des Sale-and-lease-back-Geschäfts angesetzt waren (92). Schließlich bewegten sich auch die im Sachverständigengutachten angesetzten Kosten in dieser Größenordnung. Von einem Anstieg dieser Kosten war mit Sicherheit auszugehen; die Annahme eines Anstiegs um […] % pro Jahr erschien plausibel und eher vorsichtig geschätzt. Nordrevision hatte lediglich vorgeschlagen, eine derartige Indexierung der Verwaltungskosten an der Indexierung der Leasingrate auszurichten; damit ergäbe sich eine jährliche Steigerung um […] %, also eine geringere Erhöhung als von NEUWOGES tatsächlich angenommen. Im Übrigen vertritt NEUWOGES nunmehr selbst die Auffassung, dass realistischerweise eine Erhöhung um […] % pro Jahr hätte erwartet werden können; dies bedeutet, dass ein Wert von […] % pro Jahr sicherlich nicht unvertretbar niedrig war.
Mietausfallrisiko
(144)
Was das Risiko eines Mietausfalls betrifft, war es nicht unrealistisch, mit einem allgemeinen Mietausfall von […] % zu rechnen. Erstens ist festzustellen, dass diese Annahme bei der Bewertung der Verträge durch Nordrevision nicht infrage gestellt wurde, obwohl die Berater anderweitig Besorgnis angesichts der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und des Immobilienmarktes in Neubrandenburg äußerten (93). Zweitens schien das Verkehrswertgutachten von 1997, auch wenn keine genauen Angaben zum angenommenen Mietausfallrisiko gemacht wurden, nicht von signifikant höheren Mietausfallrisiken auszugehen (94).
(145)
Wie aus den internen Beschlussfassungsunterlagen von BAVARIA hervorgeht, ging BAVARIA angesichts der Ansiedlung verschiedener großer Dienstleister davon aus, dass die Bevölkerung in Neubrandenburg stabil bleiben werde und dass die in Rede stehenden Wohnungen nach der Sanierung nahezu vollständig vermietet werden könnten. Den Angaben von NEUWOGES zufolge rechneten die Stadt Neubrandenburg und das Land Mecklenburg-Vorpommern in den Jahren 1997/1998 tatsächlich mit stabilen Bevölkerungszahlen und einer stabilen Einkommensentwicklung.
(146)
Schließlich darf auch nicht außer Acht gelassen werden, dass die NEUWOGES-Geschäftsleitung - die ein Unternehmen leitete, welches Eigentümer von über 30 % der Wohnungen in Neubrandenburg war und somit über eine gründliche Kenntnis des lokalen Immobilienmarktes verfügte - die mit dem Sale-and-lease-back-Geschäft verbundenen Risiken als tragbar betrachtete und bei ihren eigenen Projektionen von einem Mietausfallrisiko von […] % ausging. Es ist kein Grund ersichtlich, warum ausgewiesene Experten für den lokalen Immobilienmarkt ihre Berechnungen auf diese Annahme gestützt hätten, wenn diese so unrealistisch niedrig angesetzt gewesen wäre, wie NEUWOGES nunmehr behauptet.
(147)
Gleichzeitig sind die Unterlagen heranzuziehen, die NEUWOGES mit Blick auf die Frage vorgelegt hatte, ob ein umsichtig handelnder Teilnehmer des relevanten Immobilienmarkts (Plattenbauten in Ostdeutschland) höhere Leerstandsquoten erwartet hätte, soweit die betreffenden Unterlagen aus der Zeit vor Abschluss des Sale-and-lease-back-Geschäfts stammen. Von den vorgelegten Gutachten wurde nur das Pestel-Gutachten in der Zeit vor dem Abschluss der in Rede stehenden Verträge erstellt. Es ist allerdings zu beachten, dass das Pestel-Gutachten Ostdeutschland als Ganzes betrifft und nicht den spezifischen lokalen Gegebenheiten in Neubrandenburg Rechnung trägt, womit seine Aussagekraft im vorliegenden Kontext begrenzt ist. In dem Gutachten werden einige allgemeine Probleme des ostdeutschen Immobilienmarktes aufgezeigt, doch liefert das Gutachten allein für sich genommen keine ausreichenden Anhaltspunkte dafür, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter bei seiner Investitionsentscheidung nicht von einem Mietausfallrisiko von […] % ausgegangen wäre.
Mieten
(148)
Was die Mieten anbelangt, so ist zunächst festzuhalten, dass NEUWOGES nicht der Ansicht ist, die nach der Sanierung erwartete Miethöhe sei zu hoch angesetzt gewesen. Vielmehr behauptet sie, dass die Mieten nicht im erwarteten Umfang erhöht werden konnten. Im Lichte der Feststellung des LG Rostock, dass sich die im GVV zugrunde gelegte durchschnittliche Miethöhe von […] EUR/m2 innerhalb der Bandbreite des anwendbaren Mietspiegels (95) bewegte, kann geschlussfolgert werden, dass die ursprüngliche durchschnittliche Miethöhe realistisch angesetzt war.
(149)
Was die Indexierung der vereinbarten Leasingrate betrifft, so liegen keine direkten Belege dafür vor, von welcher durchschnittlichen Mieterhöhung generell im Jahr 1998 ausgegangen wurde. Nordrevision stellte lediglich fest, dass die ursprünglich angesetzten […] % pro Jahr der allgemeinen Inflationsrate entsprachen, in Neubrandenburg aber wahrscheinlich nicht zu realisieren seien (96). Der Umstand, dass NEUWOGES letztlich einer Indexierung mit „nur“ […] % zustimmte und davon ausging, alle drei Jahre Mieterhöhungen um […] % (bzw. […] % pro Jahr) durchsetzen zu können, scheint dafür zu sprechen, dass sie diese Warnung berücksichtigt hat. In den Verkehrswertgutachten wurden keine expliziten Erwartungen hinsichtlich künftiger Mieterhöhungen formuliert. Nichtsdestoweniger ist festzuhalten, dass die Verkehrswertgutachten, da sie keine expliziten Annahmen zur Entwicklung der Inflation und der Mieten enthielten, offenbar von einer Konvergenz des Mietanstiegs und der allgemeinen Inflation (die in den vorangegangenen Jahrzehnten bei etwa 3,5 % gelegen hatte) ausgingen (97). Das LG Rostock war der Auffassung, dass die Indexierung im Lichte der durchschnittlichen Inflationsrate von jährlich 3,52 % pro Jahr in den 28 Jahren vor Abschluss der Verträge gerechtfertigt war (98). Ferner merkte es an, dass sich die Mietzinsentwicklung über einen Zeitraum von 30 Jahren natürlich nur schwer prognostizieren lasse, dass es aber kein auffälliges Missverhältnis zwischen der Indexierung der Leasingrate und der zu erwartenden Mietzinsentwicklung erkennen könne.
(150)
Das von NEUWOGES vorgelegte Pestel-Gutachten enthält keine Daten über die tatsächlichen Erwartungen der Teilnehmer des ostdeutschen Immobilienmarktes und keine spezifischen Daten für Neubrandenburg. Nichtsdestoweniger enthält es Hinweise darauf, dass es sich beim ostdeutschen Immobilienmarkt um einen potenziell schwierigen Markt handelte. Vor dem Hintergrund der weiteren angeführten Fakten reicht das Pestel-Gutachten aber wiederum nicht, um zu beweisen, dass die Verständigung auf eine Indexierung der Leasingzahlungen mit […] % pro Jahr und die Erwartung, Mieterhöhungen um […] % pro Jahr durchsetzen zu können, abwegig gewesen seien.
Laufzeit
(151)
Was schließlich die Laufzeit des Vertrags betrifft, so argumentierte das LG Rostock, dass sich bestimmte Leasing-Verträge durch lange Laufzeiten (von bis zu 30 Jahren) auszeichneten und dass ein Vertrag wie der in Rede stehende somit nicht ungewöhnlich sei (99). Zwar barg eine Laufzeit von 30 Jahren selbstverständlich gewisse Risiken, doch bot sie auch die Möglichkeit, stabile Gewinne zu erzielen sowie ein hohes Maß an Sicherheit hinsichtlich der zu erwartenden Kosten zu gewährleisten. Zudem bedeutete eine lange Laufzeit auch, dass die zur Amortisierung der Investitionen des Käufers erforderlichen monatlichen Leasingzahlungen geringer ausfielen bzw. dass der Verkaufspreis bei gleich hohen Leasingzahlungen höher war als dies bei einer kürzeren Laufzeit der Fall gewesen wäre (100). In diesem Lichte betrachtet erscheint die Vereinbarung einer Laufzeit von 30 Jahren nicht unvernünftig.
7.2.4.5. Schlussfolgerung
(152)
Daher können die von NEUWOGES bei ihrer ursprünglichen Berechnung geäußerten Erwartungen nicht als unrealistisch angesehen werden. Im Lichte der vorliegenden Unterlagen konnte NEUWOGES somit durchaus davon ausgehen, dass sie im Rahmen des GVV einen Gewinn erzielen werde. Werden die erwarteten nominalen Gewinne auf den maßgeblichen Zeitpunkt (Anfang 1998) abgezinst, zeigt sich, dass der Entscheidung von NEUWOGES die Annahme zugrunde lag, dass der GVV einen Barwert von […] EUR habe.
7.2.5. Gesamtbewertung
(153)
Die Kommission ist bereits zu dem Schluss gelangt, dass der EBV und der GVV Teile ein und desselben integrierten Geschäfts sind. Zur Bestimmung des Gesamtwerts des Geschäfts für NEUWOGES sind somit die Barwerte beider Verträge zusammenzurechnen. Zur Erinnerung: NEUWOGES konnte die folgenden Vorteile aus dem EBV erwarten:
a)
den von BAVARIA gezahlten Barpreis ([…] EUR);
b)
die für die Privatisierungsbemühungen gezahlte Vergütung ([…] EUR);
c)
die durch die Sanierung erwirtschafteten Gewinne ([…] EUR);
d)
den Barwert des Erbbauzinses für die Zeit ab 2029 (abgezinst […] EUR).
(154)
Darüber hinaus war der GVV, wie in Abschnitt 7.2.4 festgestellt, bei Zugrundelegung der realistischen Erwartungen von NEUWOGES mit einem abgezinsten Barwert von […] EUR anzusetzen. Somit hatte das Sale-and-lease-back-Geschäft für NEUWOGES einen Gesamtwert von […] EUR.
7.3. VERGLEICH MIT ANDEREN GESCHÄFTSOPTIONEN
(155)
Damit ermittelt werden kann, ob das von NEUWOGES mit BAVARIA abgeschlossene Sale-and-lease-back-Geschäft den Verträgen entspricht, für die sich ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter entschieden hätte, muss der Wert dieses Geschäfts nun mit dem Wert anderer Geschäftsoptionen verglichen werden. Hätte NEUWOGES eine unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten vorteilhaftere Alternative gehabt, könnte die Entscheidung für das Sale-and-lease-back-Geschäft nicht als Handlungsoption betrachtet werden, die ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter gewählt hätte.
(156)
In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass eine Vermietung der Gebäude ohne Sanierung oder gar ein Abriss kaum gangbare Alternativen gewesen wären. Zunächst einmal hätte eine Vermietung ohne Sanierung lediglich begrenzte Einnahmen generiert. Zudem war klar, dass unsanierte Gebäude in stärkerem Maße von Leerstand betroffen sein würden als sanierte Gebäude (101). Somit liegen keine soliden Fakten vor, die den Schluss zulassen, dass man im Falle einer weiteren Vermietung unsanierter Gebäude mit höheren Gewinnen hätte rechnen können, als sie im Rahmen des Sale-and-lease-back-Geschäfts zu erwarten waren. Ein Abriss hätte keinerlei Einnahmen gebracht, sondern wäre mit entsprechenden Abrisskosten verbunden gewesen. Somit wäre auch dies zum maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) keine gangbare Alternative gewesen.
7.3.1. Kreditfinanzierung als mögliche Option
(157)
Als erste mögliche Alternative wäre eine Kreditfinanzierung in Betracht gekommen. Hätte NEUWOGES die Sanierung der in Rede stehenden Gebäude über einen Kredit finanziert, hätte sie zum Teil dieselben Gewinne realisieren können wie bei dem Sale-and-lease-back-Geschäft. An erster Stelle hätte sie die sanierten Gebäude vermieten und damit gute Einnahmen erzielen können. Außerdem wäre sie - anders als bei dem Sale-and-lease-back-Geschäft - Eigentümerin der Gebäude geblieben.
(158)
Es liegt jedoch auf der Hand, dass eine Kreditfinanzierung auch mit gewissen Nachteilen verbunden gewesen wäre. Erstens hätte NEUWOGES 30 % des Investitionsvolumens aus seinem Eigenkapital bereitstellen müssen, da es nach Auffassung von NEUWOGES eine Eigenkapitalquote von 30 % beizubehalten galt (102). Ende 1997 wurde im NEUWOGES-Aufsichtsrat die Möglichkeit erörtert, die Eigenkapitalquote abzusenken, um höhere Investitionen zu ermöglichen. Dieser Vorschlag wurde jedoch von der Geschäftsleitung als wirtschaftlich nicht vertretbar abgelehnt, weil dies zu einer inakzeptabel hohen Verschuldung geführt hätte (103). Die Geschäftsleitung erklärte hierzu: „Eine Absenkung der Eigenkapitalquote von 30 auf 25 % wäre nicht vertretbar (Verschuldungsgrad).“ (104) Herr Räuber, Mitglied des NEUWOGES-Aufsichtsrats, stellte des Weiteren fest, dass „aus betriebswirtschaftlicher Sicht eine Absenkung der Eigenkapitalquote nicht denkbar ist. Die Verpflichtungen des Unternehmens müssen bedient werden.“ (105) Zur Finanzierung der Sanierungsinvestitionen in Höhe von […] EUR hätte NEUWOGES somit […] EUR an Eigenkapital beisteuern müssen. Es darf stark bezweifelt werden, dass Eigenkapital in dieser Höhe unmittelbar zur Verfügung gestanden hätte. Aus dem Protokoll des Aufsichtsrats geht hervor, dass sich das mögliche Gesamtinvestitionsvolumen für 1998 (einschließlich Krediten) auf ca. […] EUR belief und dass dieser Betrag bereits für andere Vorhaben eingeplant war (106). Damit war klar, dass NEUWOGES die Sanierungsarbeiten nur dann über einen Kredit hätte finanzieren können, wenn sie auf andere Projekte verzichtet hätte.
(159)
Im Gegensatz zu einer Kreditfinanzierung hatte das Sale-and-lease-back-Geschäft den Vorteil, dass NEUWOGES nicht nur kein Eigenkapital einsetzen musste, sondern sogar frische Liquidität erhielt und zudem die vollständige Finanzierung der Sanierung der Gebäude gesichert wurde.
(160)
Bei Berücksichtigung all dieser Überlegungen kann es nicht als erwiesen gelten, dass eine kreditfinanzierte Sanierung möglich gewesen wäre bzw., sofern sie möglich gewesen wäre, für NEUWOGES vorteilhafter gewesen wäre als das Geschäft mit BAVARIA. Dass NEUWOGES kaum über das für die Gewährung eines Kredits erforderliche Eigenkapital verfügte und die zusätzliche Liquidität zur Finanzierung anderer Investitionen nutzen konnte, legt eher den Schluss nahe, dass die Entscheidung für das Sale-and-lease-back-Geschäft und gegen eine Kreditfinanzierung vernünftig war.
7.3.2. Direktverkauf als mögliche Option
(161)
Eine zweite ernsthaft in Betracht kommende Option wäre ein Direktverkauf der Gebäude sowie des Grundstücks gewesen. Die entscheidende Frage lautet, ob ein solcher Verkauf vorteilhafter gewesen wäre.
7.3.2.1. Bewertung unter Berücksichtigung der Verkehrswertgutachten von 1997 und 2007
(162)
Bei einem Vergleich des Werts des Sale-and-lease-back-Geschäfts für NEUWOGES und den Vorteilen, die ein Direktverkauf gehabt hätte, lautet die zentrale Frage, welchen Preis NEUWOGES bei einem „normalen“ Verkauf hätte erzielen können. Hier spielen die beiden Verkehrswertgutachten aus den Jahren 1997 und 2007 eine gewisse Rolle.
(163)
Diese beiden Gutachten wurden von NEUWOGES in Auftrag gegeben, um den Wert der in Rede stehenden Objekte (Gebäude und Grundstücke) im Jahr 1997 schätzen zu lassen. Eines der Gutachten wurde 1997 von einem hauseigenen Sachverständigen, das andere im Jahr 2007 rückwirkend von einem unabhängigen Sachverständigen erstellt. Im Gutachten von 1997 wurde der Wert mit […] EUR angesetzt, im Gutachten von 2007 hingegen mit […] EUR (107). In beiden Gutachten wurden Gebäude (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) und Grundstücke (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) getrennt bewertet. Beide Gutachten basieren im Wesentlichen auf derselben Methode („Ertragswertverfahren“).
(164)
Da das Verkehrswertgutachten von 2007 erst nach Abschluss des Sale-and-lease-back-Geschäfts erstellt wurde, kann es nach Auffassung der Kommission nicht als verlässliche Grundlage für die Bestimmung des Werts der Objekte im Jahr 1997 nach dem damaligen Kenntnisstand von NEUWOGES dienen. NEUWOGES konnte ihre Entscheidung darüber, ob sie das Sale-and-lease-back-Geschäft mit BAVARIA eingehen sollte, schließlich nicht auf das 2007 rückwirkend erstellte Gutachten stützen.
(165)
Nach Ansicht der Kommission kann aber auch das Verkehrswertgutachten von 1997 nicht als zuverlässiger Indikator für den Wert der Immobilien im Jahr 1997 nach dem damaligen Kenntnisstand von NEUWOGES herangezogen werden. Wie im Zuge des förmlichen Prüfverfahrens festgestellt wurde, war sich die NEUWOGES-Geschäftsleitung durchaus dessen bewusst, dass das Gutachten von 1997 zum Zeitpunkt des Abschlusses der in Rede stehenden Verträge nicht als verlässliche Bewertungsgrundlage betrachtet werden konnte. Diesbezüglich sind die folgenden Feststellungen aufschlussreich:
a)
Mieten
Das Verkehrswertgutachten von 1997 ging von einer Miete zwischen […] EUR/m2 und […] EUR/m2 aus. Gleichzeitig wies der ab 1. Januar 1998 geltende und auf Daten von 1997 basierende erste Mietspiegel für die Stadt Neubrandenburg für sanierte Wohnungen Durchschnittsmieten zwischen 3,90 EUR/m2 und 4,38 EUR/m2 aus. Als in Neubrandenburg tätiges großes Immobilienunternehmen dürften NEUWOGES die Neubrandenburger Durchschnittsmieten zwangsläufig bekannt gewesen sein. Folglich dürfte sich NEUWOGES bei der Bewertung der Immobilien auf diese Daten gestützt haben. Tatsächlich sah der Sale-and-lease-back-Vertrag für die Zeit nach der Sanierung (also ab 1999, d. h. zu einem um zwei Jahre späteren Zeitpunkt als dem Zeitpunkt, zu dem die dem ersten Mietspiegel zugrunde liegenden Daten erhoben wurden) eine Miethöhe von durchschnittlich […] EUR/m2 vor, was auch dem Mietspiegel entsprach.
b)
Sanierungskosten
Während das Verkehrswertgutachten im Frühjahr 1997 erstellt wurde und von Sanierungskosten in Höhe von insgesamt […] EUR ausging, gab die NEUWOGES-Geschäftsleitung zum selben Zeitpunkt (März 1997) in einem Schreiben an BAVRIA an, dass sie die Sanierungskosten mit […] EUR veranschlage. Es ist somit offenkundig, dass NEUWOGES sich sehr wohl dessen bewusst war, dass die erforderlichen Sanierungskosten im Gutachten von 1997 erheblich unterschätzt wurden. Der zwischen BAVARIA und dem NEUWOGES-Tochterunternehmen BRG vereinbarte Pauschalbetrag für die Sanierung der Immobilien war sogar noch deutlich höher ([…] EUR), was als Indiz dafür zu werten ist, dass NEUWOGES bei Abschluss der Verträge mit BAVARIA bewusst war, dass die Sanierungskosten im Gutachten von 1997 um fast 10 Mio. EUR zu niedrig angesetzt worden waren.
c)
Restnutzungsdauer
Im Verkehrswertgutachten von 1997 wurde mit Blick auf die geplante Sanierung allgemein von einer Restnutzungsdauer von […] bis […] Jahren ausgegangen. Hierbei ist zu bemerken, dass die im Gutachten von 1997 geschätzten niedrigen Sanierungskosten nicht ohne weiteres mit der Annahme vereinbar sind, dass durch die Sanierung die Lebensdauer der Gebäude wesentlich verlängert würde.
d)
Grundstückswert
Es ist festzustellen, dass im Verkehrswertgutachten von 1997 wertmindernde Faktoren bei der Bewertung der in Rede stehenden Grundstücke außer Acht gelassen wurden (im Gutachten von 2007 wurden sie dagegen berücksichtigt). Zu diesen Faktoren zählen unter anderem bestehende Infrastrukturen, die nicht bewegt oder entfernt werden können (Abwassersysteme, Rohrleitungen) oder auch ein ungünstiger Zuschnitt des Grundstücks. In der Regel hat dies eine Wertminderung zur Folge. Als Eigentümerin der Grundstücke müssen NEUWOGES diese Faktoren bekannt gewesen sein. Folglich muss sie auch gewusst haben, dass der Wert der Grundstücke im Gutachten von 1997 zu hoch angesetzt war.
(166)
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass sich NEUWOGES nachweislich dessen bewusst war, dass einige der dem Verkehrswertgutachten von 1997 zugrunde liegenden zentralen Annahmen, insbesondere hinsichtlich der Sanierungskosten, nicht haltbar waren. Folglich gelangt die Kommission zu dem Schluss, dass das Gutachten von 1997 keine verlässlichen Angaben zum Wert der Objekte im Jahr 1997 nach damaligem Kenntnisstand von NEUWOGES liefert.
(167)
Ferner ist die Kommission der Auffassung, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter, der sich in der Situation von NEUWOGES befunden hätte, auf der Grundlage der NEUWOGES zum maßgeblichen Zeitpunkt vorliegenden Informationen bei der Ex-ante-Schätzung des Immobilienwerts wahrscheinlich zu Ergebnissen gekommen wäre, die denen des rückwirkend erstellten Gutachtens von 2007 sehr ähnlich gewesen wären. Wie auch in diesem rückwirkenden Gutachten von 2007 geschehen, hätte ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in der Situation von NEUWOGES seine Ex-ante-Erwartungen hinsichtlich der erzielbaren Mieten auf den maßgeblichen Mitspiegel gestützt, Sanierungskosten in einer Höhe veranschlagt, die der zwischen BAVARIA und BRG vereinbarten Summe näher gekommen wäre, und den Grundstückswert unter Berücksichtigung der ihm bekannten wertmindernden Faktoren angepasst. Außerdem hätte ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in der Situation von NEUWOGES im Lichte der geplanten Sanierungsmaßnahmen und von Vergleichsdaten (wie auch bei der Bewertung von 2007 geschehen) sorgfältig die Restnutzungsdauer beleuchtet, sodass vernünftigerweise geschlussfolgert werden darf, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in der Situation von NEUWOGES seine Bewertung auf Schätzungen der Restnutzungsdauer gestützt hätte, die denen der rückwirkenden Bewertung aus dem Jahr 2007 nahegekommen wären.
(168)
Somit ist die Kommission der Auffassung, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in der Situation von NEUWOGES den Wert der Objekte vor Abschluss des Sale-and-lease-back-Geschäfts vernünftigerweise mit annähernd […] EUR (wie auch im Gutachten von 2007) veranschlagt hätte.
7.3.2.2. Vergleich der Optionen Direktverkauf und Sale-and-lease-back
(169)
Zur Erinnerung: Der Gesamtwert des Sale-and-lease-back-Geschäfts für NEUWOGES betrug […] EUR. Die vorstehende Analyse hingegen hat ergeben, dass NEUWOGES realistischerweise von einem Objektwert von […] EUR hätte ausgehen dürfen, was lediglich […] % über dem Wert des Sale-and-lease-back-Geschäfts liegt. Diese geringe Differenz bedeutet jedoch nicht, dass sich ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter zwangsläufig für einen Direktverkauf entschieden hätte.
a)
Zunächst einmal darf nicht übersehen werden, dass die in Rede stehende Option des Direktverkaufs einen Verkauf der Gebäude sowie der betreffenden Grundstücke betraf, wohingegen BAVARIA nur die Gebäude gekauft und auf Grund und Boden lediglich Erbbaurechte für die Dauer von 75 Jahren erworben hat. Die Grundstücke als solche verblieben im Eigentum von NEUWOGES. Der Wert der Grundstücke allein wäre von NEUWOGES mit einem Wert von […] EUR veranschlagt worden (wie auch im Gutachten von 2007). Zwar ist es schwierig, jenen Wert genau zu beziffern, der NEUWOGES dadurch erhalten blieb, dass sie die Grundstücke nicht verkauft hat, sondern nur Erbbaurechte für sie bestellt hat. Es ist jedoch davon auszugehen, dass der Verbleib des Grundstückeigentums bei NEUWOGES einen etwas geringeren Transaktionspreis rechtfertigte.
b)
Zweitens ist festzustellen, dass gewisse Zweifel bestehen, ob der Preis, den ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in derselben Situation wie NEUWOGES geschätzt hätte, auch tatsächlich hätte erzielt werden können. Das einzige konkrete Kaufangebot, zu dem NEUWOGES Informationen vorgelegt hat, wurde von der Firma Felske-Immobilien eingereicht, die offenbar einen Preis von […] EUR/m2 angeboten hatte, was einen Gesamtkaufpreis von […] EUR ergeben hätte (108). Dieses Angebot lag um deutlich mehr als 1 Mio. EUR unter dem Preis, den ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in der Situation von NEUWOGES geschätzt hätte.
c)
Drittens hat NEUWOGES bei der Schätzung der im Rahmen des GVV erwarteten Gewinne fälschlicherweise nur die Gewinne bis einschließlich 2027 berechnet. Da aber die Laufzeit des GVV 30 Jahre ab Beendigung der Sanierungsarbeiten betrug (d. h. 30 Jahre ab Anfang 1999), hätten bei der Berechnung die Gewinne bis einschließlich 2028 einbezogen werden müssen. Bei einer entsprechenden Korrektur der Schätzung würde sich der Wert des Sale-and-lease-back-Geschäfts erhöhen.
d)
Bei der Berechnung des Barwerts des künftig von BAVARIA an NEUWOGES zu zahlenden Erbbauzinses wurde aus Gründen der Einfachheit angenommen, dass die Lebenshaltungskosten unverändert bleiben und die Zahlungen somit nicht angepasst werden müssen. Realistischer ist jedoch, von einem allgemeinen Anstieg der Lebenshaltungskosten auszugehen, sodass die künftig zu leistenden Zahlungen wahrscheinlich höher als angenommen ausfallen werden. Auch dies hätte eine Erhöhung des Werts des Vertrags zur Folge.
(170)
Im Lichte dieser Überlegungen muss geschlussfolgert werden, dass es wirtschaftlich gesehen vernünftig war, dem Sale-and-lease-back-Geschäft den Vorzug gegenüber dem Versuch eines Direktverkaufs zu geben.
7.3.3. Schlussfolgerung
(171)
Vergleicht man den Wert des Sale-and-lease-back-Geschäfts für NEUWOGES mit dem Wert anderer Optionen, muss die Schlussfolgerung lauten, dass das Geschäft so ausgestaltet war, dass sich auch ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter darauf eingelassen hätte.
7.4. BENCHMARKING
(172)
Nachdem nunmehr festgestellt werden kann, dass die Entscheidung für ein Sale-and-lease-back-Geschäft und gegen alternative Lösungen durchaus dem Verhalten eines marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten entspricht, hat die Kommission vorsichthalber ebenfalls geprüft, ob das Geschäft anderen Verträgen entspricht, die zum relevanten Zeitpunkt in dem relevanten Markt zu beobachten war, und ob es andere Anzeichen gibt, die die Schlussfolgerung der Kommission, dass das Sale-und-lease-back-Geschäft dem Prinzip des marktwirtschaftliche handelnden Wirtschaftsbeteiligten entspricht, untermauern.
(173)
Die verfügbaren Informationen über vergleichbare Geschäfte betreffen Sale-and-lease-back-Vereinbarungen, die von BAVARIA ungefähr zur gleichen Zeit wie die in Rede stehende Maßnahme getroffen wurden. Die entsprechenden Verträge können Anhaltspunkte dafür liefern, ob sich auch andere Marktteilnehmer, einschließlich Privatunternehmen, für diese Art von Sale-and-lease-Back-Geschäft entschieden haben, was als Indiz für dessen Marktüblichkeit zu werten wäre (Abschnitt 7.4.1). Darüber hinaus können auch das von NEUWOGES durchgeführte beschränkte Bieterverfahren und der Vergleich mit anderen Finanzierungsgeschäften Aufschluss über die Marktüblichkeit des in Rede stehenden Geschäfts geben (Abschnitte 7.4.2 und 7.4.3).
7.4.1. Beispielverträge
(174)
Zu Vergleichszwecken wurden Verträge über drei vergleichbare Rechtsgeschäfte herangezogen ([…]). Allerdings können nur der […]- und der […]-Vertrag berücksichtigt werden, weil nur sie ungefähr zur selben Zeit wie das Sale-and-lease-back-Geschäft zwischen BAVARIA und NEUWOGES geschlossen wurden. Zunächst ist festzustellen, dass sich beide Vergleichsgeschäfte hinsichtlich Laufzeit, Indexierung der festen Leasingrate und Sanierung von dem in Rede stehenden Geschäft unterscheiden. NEUWOGES stellt insbesondere auf die unterschiedliche Indexierung ab ([…]: 1,5 % pro Jahr; […]: Anpassung an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten), um zu belegen, dass der GVV Bestimmungen enthielt, die zum maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) nicht der üblichen Marktpraxis entsprachen.
(175)
BAVARIA führt das […]- und das […]-Geschäft als Beispiele für die Anwendung ihres „Leasingmodells Immobilien“ (109) an, was den Schluss nahelegt, dass die Bestimmungen dieser Verträge auf der Grundlage von Berechnungen festgelegt wurden, die den dem NEUWOGES/BAVARIA-Sale-and-lease-back-Geschäft zugrunde liegenden Berechnungen ähnelten.
(176)
Wie bereits weiter oben (siehe Erwägungsgrund 131) dargelegt, konnte NEUWOGES die Vertragsparameter im Rahmen des von BAVARIA angebotenen Leasingmodells frei wählen. Somit hätte NEUWOGES die Möglichkeit gehabt, eine niedrigere Indexierung zu wählen oder höhere Kosten in Abzug zu bringen. Die Konsequenz wäre natürlich eine geringere Höhe der geleisteten Vorabzahlung gewesen. Es darf gemutmaßt werden, dass dies auch für […] und […] galt.
(177)
Da die Vertragspartner die genauen Parameter des Geschäfts im Rahmen des von BAVARIA angebotenen Modells offenbar frei wählen konnten, scheint es zur Beurteilung der Marktüblichkeit des NEUWOGES/BAVARIA-Sale-and-lease-back-Geschäfts nicht von zentraler Bedeutung zu sein, ob die von NEUWOGES gewählten Parameter identisch mit den Parametern waren, die von den am […]- und am […]-Geschäft beteiligten Parteien gewählt wurden. Die Wahl der Parameter war lediglich die Konsequenz strategischer Geschäftsentscheidungen der beteiligten Parteien. Wichtiger ist der Umstand, dass alle diese Geschäfte auf ein und demselben Transaktionsmodell beruhten.
(178)
Insofern dem […]-Vertrag und dem […]-Vertrag dasselbe Berechnungsmodell zugrunde lag, woran angesichts der verfügbaren Informationen kein Grund zum Zweifel besteht, lassen sie den Schluss zu, dass das Transaktionsmodell, welches auch der NEUWOGES-Transaktion zugrunde lag, marktüblich war. Bedeutsam ist in diesem Zusammenhang, dass das „Leasingmodell Immobilien“ offenbar gleichermaßen von öffentlichen Unternehmen ([…]) und privaten Unternehmen ([…]) gewählt wurde und dass es sowohl Unternehmen, die von einer Entlastung nach dem AHG profitieren wollten, als auch nicht unter dieses Gesetz fallenden Parteien angeboten wurde.
7.4.2. Bieterverfahren
7.4.2.1. Hintergrund
(179)
Wie bereits erläutert hat NEUWOGES mit Blick auf die Privatisierung der schließlich an BAVARIA verkauften Gebäude kein vollumfassendes offenes, transparentes, bedingungs- und diskriminierungsfreies Bieterverfahren durchgeführt. Jedoch forderte NEUWOGES ursprünglich 72 potenzielle Käufer zur Abgabe eines Angebots auf. NEUWOGES macht geltend, dass sie die Adressaten mehr oder weniger zufällig ausgewählt habe und dass die Auswahl nicht als repräsentativ für den Gesamtmarkt gelten könne. Nach Versendung dieser ersten Aufrufe zur Interessenbekundung kam es zu weiteren Kontakten, unter anderem mit BAVARIA, die ursprünglich nicht angeschrieben worden war.
7.4.2.2. Ergebnis des Bieterverfahrens
(180)
Von den eingegangen Angeboten, deren Zahl nicht bekannt ist, wurden fünf als „verwertbar“ angesehen (110). Zwei davon wurden dennoch abgelehnt, weil die potenziellen Käufer sich aus Zeitgründen nicht in der Lage sahen, ein vollständiges Angebot vorzulegen. Darüber hinaus wurden zwei Angebote aus wirtschaftlichen Gründen abgelehnt. Das fünfte - von Felske-Immobilien vorgelegte - Angebot wurde abgelehnt, weil der angebotene Preis für zu niedrig erachtet wurde (Felske hatte einen Preis von […] EUR/m2 angeboten, was einem Gesamtkaufpreis von […] EUR entsprach). Außer den fünf genannten wurden noch drei weitere Angebote unterbreitet - eines von BAVARIA und zwei von anderen nicht zur Angebotsabgabe aufgeforderten Bietern. Es wurden auch Verhandlungen mit einem der beiden anderen Bieter eingeleitet, die von sich aus ein Angebot unterbreitet hatten, doch wurde dieses Angebot schließlich ebenfalls aus nicht näher bestimmten wirtschaftlichen Gründen abgelehnt (111).
(181)
Nach Abschluss der Verhandlungen mussten die Verträge vom NEUWOGES-Aufsichtsrat gebilligt werden. Bei Vorlage der Verträge im Aufsichtsrat argumentierte die Geschäftsleitung, dass kein höherer Verkaufspreis erzielt werden könne, da die Verträge lediglich die Bestellung von Erbbaurechten an den Grundstücken (und nicht einen Direktverkauf) beträfen, die BRG mit der Durchführung der Sanierungsarbeiten beauftragt werde und NEUWOGES die Gebäude für weitere 30 Jahre bewirtschaften werde (112). Auf die Frage nach dem Unterschied im Vergleich zum Gutachten von 1997 hin erklärte die Geschäftsleitung erneut, dass ein höherer Preis für das Geschäft nicht zu erzielen gewesen sei (113).
7.4.2.3. Würdigung
(182)
Zwar kann das Bieterverfahren nicht als offen, transparent, bedingungs- und diskriminierungsfrei bezeichnet werden, doch lässt es gewisse Rückschlüsse auf die Angebotslage am Markt zu. Aufschlussreich ist in diesem Zusammenhang auch, dass offenbar eine Reihe nicht angeforderter Angebote eingingen. Dies belegt, dass auch potenzielle Käufer, die nicht zu den ursprünglich kontaktierten 72 Unternehmen gehörten, von dem Verfahren Kenntnis erlangten und daran teilnehmen konnten.
(183)
Die Bewertung der Angebote durch NEUWOGES zeigt, dass das Angebot von BAVARIA zum maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) von NEUWOGES für das beste am Markt verfügbare Angebot erachtet wurde. Das Argument von NEUWOGES, dass zumindest das Felske-Angebot günstiger gewesen sei, ist nicht haltbar. Zwar lag der von Felske offenbar gebotene Preis ([…] EUR) über der schließlich von BAVARIA vorab geleisteten Zahlung ([…] EUR), doch ist daran zu erinnern, dass das Sale-and-lease-back-Geschäft als Ganzes zu bewerten ist und dessen Gesamtwert ([…] EUR) über dem von Felske gebotenen Preis lag.
(184)
Im Lichte dieser Ausführungen ist festzustellen, dass das Bieterverfahren zwar nicht ausreichend qualifiziert war, um allein für sich genommen als Nachweis dafür gelten zu können, dass das BAVARIA-Angebot das beste am Markt verfügbare Angebot war, es jedoch deutlich daraufhin deutet. In jedem Fall liefert das beschränkte Bieterverfahren keinen begründeten Hinweis darauf, dass NEUWOGES zum maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) ein besseres Angebot vorgelegen hätte.
7.4.3. Andere Arten von Geschäften zum fraglichen Zeitpunkt
7.4.3.1. Bewertungsrahmen
(185)
Es ist hilfreich, das in Rede stehende Geschäft vor dem Hintergrund anderer ähnlicher Arten von Geschäften, die zum fraglichen Zeitpunkt (1997/1998) auf dem Markt angeboten wurden, zu prüfen.
(186)
Bei dem in Rede stehenden Geschäft handelt es sich um ein typisches Sale-and-lease-back-Geschäft. Sale-and-lease-back-Vereinbarungen sind naturgemäß Finanzierungsgeschäfte. Durch den Kauf einer Immobilie vom Leasingnehmer versorgt der Leasinggeber den Leasingnehmer mit liquiden Mitteln bzw. finanziert größere Investitionen wie die Sanierung alter Gebäude. Um die Immobilie - für gewerbliche oder andere Zwecke - weiter nutzen zu können, least der Leasingnehmer die Immobilie zurück, wodurch sich die Investition des Leasinggebers über die Laufzeit des Leasingvertrags (ganz oder teilweise) amortisiert.
(187)
Als Finanzierungsgeschäft hat eine Sale-and-lease-back-Vereinbarung eine gewisse Ähnlichkeit mit Bankkrediten und Hypotheken. Es gibt allerdings auch einige wichtige Unterschiede, die nicht außer Acht gelassen werden dürfen. Ein Sale-and-lease-back-Geschäft ermöglicht es dem Verkäufer/Leasingnehmer, größere Investitionen zu finanzieren und umgehend liquide Mittel zur Verfügung zu haben, ohne auf Eigenkapital angewiesen zu sein. Dies bedeutet, dass das Eigenkapital und die zusätzlich erworbenen liquiden Mittel für andere Investitionen zur Verfügung stehen oder der Leasingnehmer Investitionen tätigen kann, für die aufgrund eines Mangels an Eigenkapital oder eines hohen Verschuldungsgrads kein herkömmlicher Kredit gewährt würde. Da der Käufer/Leasinggeber seine Erstinvestition refinanzieren und einen Gewinn erwirtschaften muss, ist die Leasingrate in der Regel etwas höher als der Zinssatz für einen vergleichbaren Bankkredit (wie im folgenden Abschnitt näher erläutert wird). Nach Ablauf des Leasingvertrags muss der Leasingnehmer die Immobilie entweder zurückkaufen oder sie verbleibt im Eigentum des Leasinggebers und steht für eine weitere Nutzung zur Verfügung. Dies bedeutet, dass die Leasingrate vom Restwert der Immobilie nach Ablauf des zwischen den beiden Parteien geschlossenen Leasingvertrags abhängt. Da der Restwert insbesondere im Falle langfristiger Leasingverträge oft schwer vorauszusehen ist, stellt er für den Leasinggeber einen Risikofaktor dar, der sich in der Leasingrate widerspiegelt. Ein solches Risiko besteht bei herkömmlichen Bankkrediten nicht und bei Hypotheken nur in gewissem Maße.
(188)
In der Folge sind die Leasingraten und die Zinssätze für Kredite/Hypotheken nicht vollständig vergleichbar. Wenn man die Leasingrate des in Rede stehenden Geschäfts mit den durchschnittlichen Zinssätzen für Kredite/Hypotheken zum fraglichen Zeitpunkt (1997/1998) vergleicht, ist es nicht möglich eindeutig festzustellen, ob die verlangte Leasingrate zum fraglichen Zeitpunkt (1997/1998) marktüblich war. Es ist jedoch möglich zu beurteilen, ob die Leasingrate so hoch war, dass sich voraussichtlich kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter auf das Geschäft eingelassen hätte.
7.4.3.2. Würdigung
(189)
Bei dem in Rede stehenden Rechtsgeschäft wurde die Leasingrate ursprünglich auf […] % pro Jahr des gesamten Investitionsvolumens festgelegt. Durch eine Indexierung des zu entrichtenden Betrags mit […] % pro Jahr wird die Leasingrate am Ende der Vertragslaufzeit bei […] % liegen, was einer durchschnittlichen Leasingrate von […] % pro Jahr entspricht. Zum Vergleich: Wenn NEUWOGES entschieden hätte, die Leasingrate nicht zu indexieren, wäre sie über die gesamte Laufzeit von 30 Jahren auf […] % pro Jahr festgesetzt worden. Der „Aufschlag“ ist dann der Preis der Entscheidung, zu Beginn niedrigere und gegen Ende der Vertragslaufzeit höhere Leasingraten anstatt über die gesamte Vertragslaufzeit stabile Raten zu zahlen.
(190)
Es sei zunächst daran erinnert, dass das Landgericht Rostock die Leasingrate im Vergleich zu Zinssätzen anderer Geschäfte bewertet hat. Es stellte fest, dass die Entwicklung der Zinssätze für Hypotheken über einen Zeitraum von 30 Jahren zwar schwer einzuschätzen sei, in Hochzinsphasen jedoch mit Zinsen von über 10 % zu rechnen sei. Die durchschnittliche von NEUWOGES verlangte Leasingrate sei somit nicht marktunüblich gewesen.
(191)
Es stehen nur recht allgemeine Daten für einen Vergleich zur Verfügung. Von all den von der Deutschen Bundesbank für Januar 1998 gesammelten Daten (der Zeitpunkt, zu dem das in Rede stehende Rechtsgeschäft durchgeführt wurde) können zwei Arten von Zinssätzen als relevant angesehen werden. Zum einen sind die Zinssätze für „Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke zu Festzinsen auf 10 Jahre“ von Interesse, da auch NEUWOGES Wohneigentum zur Besicherung eines Kredits verwenden würde (unabhängig davon, ob ein solcher Kredit alle formalen Voraussetzungen einer Hypothek erfüllen würde). Zum anderen könnten die Zinssätze für „Langfristige Festzinskredite an Unternehmen und Selbständige von 500 000 bis unter 5 Mio. EUR“ ebenfalls für einen Vergleich geeignet sein, da NEUWOGES als Unternehmen betrachtet werden kann (Hypotheken werden in der Regel eher von Privatpersonen aufgenommen, die selbst in der Immobilie wohnen und sie nicht weitervermieten).
(192)
Laut Bundesbank lag der durchschnittliche Zinssatz für deutsche Hypothekarkredite zu Festzinsen auf zehn Jahre im Januar 1998 bei 6,40 % pro Jahr. Damals bewegten sich die Zinssätze für diese Art von Krediten normalerweise innerhalb einer Streubreite von 6,17 % pro Jahr (Untergrenze der Streubreite) und 6,97 % pro Jahr (Obergrenze der Streubreite). Bei den langfristigen Festzinskrediten lag der durchschnittliche Zinssatz im Januar 1998 bei 6,35 % pro Jahr und bewegte sich innerhalb einer Spanne von 5,55 % (Untergrenze der Streubreite) bis 7,73 % pro Jahr (Obergrenze der Streubreite). Die Bundesbank trifft jedoch keine Aussage über die durchschnittliche Laufzeit eines „langfristigen“ Kredits. Es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass die durchschnittliche Laufzeit bei maximal zehn Jahren und wahrscheinlich darunter liegen würde (114).
(193)
Bei einem Vergleich der von NEUWOGES gezahlten Leasingrate mit den von der Bundesbank angegebenen Zinssätzen für Kredite, die im selben Zeitraum (d. h. im Januar 1998) vergeben wurden, sind folgende Aspekte zu berücksichtigen:
-
Die durchschnittliche jährliche Leasingrate über die 30-jährige Vertragslaufzeit liegt bei […] %. Wie bereits dargelegt, hat NEUWOGES jedoch frei entschieden, zu Beginn der Vertragslaufzeit eine niedrigere Leasingrate zu zahlen, die durch eine höhere Leasingrate zu einem späteren Zeitpunkt ausgeglichen wird. Diese Entscheidung hat ihren Preis: Denn hätte sich NEUWOGES von Anfang an für eine feste Leasingrate entscheiden, hätte sie nur eine Rate von […] % pro Jahr zahlen müssen (115). Die Zahlen der Bundesbank sind für Festzinskredite, d. h., der Zinssatz ist in jedem Jahr gleich hoch. Geht man davon aus, dass NEUWOGES in der Lage gewesen wäre, einen Kredit mit ähnlichen Zahlungsbedingungen (d. h. niedrigere Zinszahlungen zu Beginn und höheren Zahlungen gegen Ende) auszuhandeln, hätte auch dies seinen Preis gehabt (aus den gleichen Gründen wie im Falle von BAVARIA) (116). Die Zinssätze der Bundesbank sollten daher mit der gleichbleibenden Leasingrate von […] % verglichen werden.
-
Die Leasingrate ist auf einen Zeitraum von 30 Jahren festgelegt worden. Trotz der jährlichen Indexierung war es durchaus möglich, bereits zu Beginn der Vertragslaufzeit die durchschnittliche Leasingrate für die gesamte Vertragslaufzeit zu berechnen. Die von der Bundesbank angegebenen Zinssätze für Hypothekarkredite sind auf nur zehn Jahre festgelegt (wie oben erläutert, ist nicht bekannt, für welchen Zeitraum die Zinsen für Unternehmen festgesetzt werden; es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass der Zeitraum nicht mehr als zehn Jahre beträgt). Die am besten geeignete Benchmark wären auf 30 Jahre festgelegte Zinssätze. Solche Daten werden jedoch von der Bundesbank nicht veröffentlicht. Im Allgemeinen werden Festzinskredite mit zunehmender Laufzeit teurer. Zum Beispiel zeigen die Zahlen der Bundesbank für Januar 1998, dass der durchschnittliche Zinssatz für festverzinsliche Hypothekarkredite zu Festzinsen auf fünf Jahre bei 5,85 % lag, während der Zinssatz für Festzinskredite mit einer Laufzeit von zehn Jahren bei 6,40 % lag. Daher kann berechtigterweise davon ausgegangen werden, dass die Zinsen auf einen Festzinskredit mit einer Laufzeit von 30 Jahren erheblich höher gewesen wären als die von der Bundesbank angegebenen durchschnittlichen Zinssätze von 6,35 % bzw. 6,40 %.
-
Die Bundesbank gibt sowohl einen Durchschnittssatz als auch eine Streubreite an, die sich auf eine große Zahl von im Januar 1998 in Deutschland abgeschlossenen Kreditverträgen stützen. Die für NEUWOGES festgesetzte Leasingrate spiegelt implizit das mit dem Geschäft für BAVARIA verbundene Risiko wider. Am stärksten war BAVARIA dem Kreditrisiko ausgesetzt, d. h. dem Risiko, dass NEUWOGES zahlungsunfähig werden oder aus einem anderen Grund ihrer Verpflichtung zur Zahlung der erforderlichen Leasingraten nicht mehr nachkommen könnte. Ebenso hätte eine Bank vor der Gewährung eines Kredits die Kreditwürdigkeit von NEUWOGES bewertet. Kunden mit einer schlechteren Kreditwürdigkeit (oder einem höheren Kreditrisiko für die Bank) müssen in der Regel als Ausgleich für das höhere Risiko einen höheren Zinssatz zahlen (117). Wie in Abschnitt 7.3.1 dargelegt, hatte NEUWOGES angesichts ihrer recht hohen Verschuldung und der Tatsache, dass ihr Eigenkapital in anderen Investitionsvorhaben gebunden war, nur begrenzte Möglichkeiten, neue Kreditverträge abzuschließen. Wäre eine Bank jedoch bereit gewesen, NEUWOGES einen Kredit zu gewähren, so hätte sie diese Aspekte bei der Festsetzung des Zinssatzes berücksichtigt. Die Zinssätze von Krediten an relativ hoch verschuldete Unternehmen, die nur wenig Eigenkapital in ihre Investition einbringen können, sind höher. Aus diesem Grund sollten bei jedem Vergleich der von NEUWOGES gezahlten Leasingrate mit den Zinssätzen für auf dem Markt verfügbare Kredite die höheren Sätze der Streubreite der Bundesbank im Blickpunkt stehen (118).
-
Wie bereits erwähnt, muss eine Leasinggesellschaft ihre Erstinvestition (in diesem Fall vor allem den Kaufpreis für die Gebäude und die Sanierungskosten) refinanzieren. Der Zinssatz, den sie für ihre eigene Refinanzierung zahlen muss, hängt von verschiedenen Aspekten ab wie z. B. ihrer eigenen Größe, ihrem Schuldenstand und den Immobilien in ihrem Portfolio. Dieser Zinssatz ist jedoch lediglich der Ausgangspunkt, da die Leasinggesellschaft (BAVARIA) auch für die vor ihr getragenen Risiken entschädigt werden muss. Dazu gehören das Zinsänderungsrisiko (das damit verbundene Risiko, dass sie ihre Investition zu einem variablen Zinssatz refinanzieren muss, während die Leasingzahlungen über einen festen Zinssatz verfügen), das Kreditrisiko (die bereits erwähnte Möglichkeit, dass NEUWOGES zahlungsunfähig wird und BAVARIA die noch ausstehenden Leasingzahlungen nicht erhält) sowie das Restwertrisiko (die Ungewissheit bezüglich des Immobilienwerts nach Ablauf des Leasingvertrags). Die Leasinggesellschaft trägt wahrscheinlich auch bestimmte Gemeinkosten, die sich ebenfalls in der Leasingrate widerspiegeln (119). Darüber hinaus will die Leasinggesellschaft auch Gewinne erwirtschaften und berücksichtigt dies bei der Festsetzung der Leasingrate (120). Selbst wenn BAVARIA in der Lage gewesen wäre, ihre Investitionen zu einem niedrigeren Zinssatz zu refinanzieren als dem, den NEUWOGES für einen Bankkredit gezahlt hätte, so hätte der Refinanzierungszinssatz doch um diese verschiedenen Elemente (Risikoaufschlag, Kosten und Gewinn) erhöht werden müssen, um die verlangte Leasingrate zu erhalten, die letztlich höher als der Zinssatz für einen herkömmlichen Kredit sein könnte.
(194)
Unter Berücksichtigung aller zuvor genannten Faktoren erscheint eine Leasingrate von […] % pro Jahr bei einer festen Leasingrate (oder selbst von […] % bei einer Leasingrate mit einer Indexierung mit […] %, die jedoch für einen Vergleich weniger geeignet erscheint) im Vergleich zu den von der Bundesbank für Kredite angegebenen Zinssätzen recht vernünftig. Es sei daran erinnert, dass die Zahlen der Bundesbank beispielsweise auf eine Laufzeit von 30 Jahren bei festem Zinssatz hochgerechnet werden sollten. Obwohl sich die zur Erreichung einer geeigneten Benchmark nötige Korrektur nicht genau quantifizieren lässt, scheint die Differenz zwischen den durchschnittlichen Zinssätzen für Kredite/Hypotheken und der Leasingrate hinreichend begründbar zu sein, um den Schluss zu ziehen, dass keinerlei Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass BAVARIA eine zu hohe Leasingrate verlangt hat. Daher kommt die Kommission zu dem Schluss, dass die BAVARIA-Leasingrate zum maßgeblichen Zeitpunkt (Ende 1997/Anfang 1998) marktüblich war.
7.4.4. Schlussfolgerung
(195)
Die verfügbaren Informationen weisen darauf hin, dass das Geschäft zwischen NEUWOGES und BAVARIA auch von einem marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten vollzogen worden wäre. Die Beispielverträge, das Bieterverfahren und der Vergleich mit anderen Finanzierungsinstrumenten weisen allesamt darauf hin, dass das Geschäft zu den damals herrschenden Marktbedingungen erfolgte und das BAVARIA-Modell nicht überteuert war.
7.5. ERGÄNZENDE WÜRDIGUNG: VERBLEIBENDE BEIHILFEELEMENTE UND VEREINBARKEIT MIT DEM BINNENMARKT
(196)
Die primäre Prüfung der Kommission zeigt somit, dass die Entscheidung von NEUWOGES, sich auf das Sale-and-lease-back-Geschäft einzulassen, mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten im Einklang stand, d. h., das Geschäft hat BAVARIA keinen Vorteil verschafft, und ihr wurde somit auch keine Beihilfe gewährt. Dennoch hat die Kommission auch geprüft, ob ein anderes Ergebnis - nämlich dass BAVARIA durch NEUWOGES tatsächlich ein Vorteil gewährt wurde - zwangsläufig zu der Schlussfolgerung geführt hätte, dass das Geschäft eine nicht mit dem Binnenmarkt vereinbare staatliche Beihilfe darstellte. Ausgehend von der hypothetischen Annahme, dass NEUWOGES den Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten nicht eingehalten hätte und BAVARIA somit ein Vorteil gewährt worden wäre, hat die Kommission daher untersucht, ob es sich bei den Maßnahmen um staatliche Beihilfen zugunsten von BAVARIA gehandelt hat und ob diese etwaigen Beihilfen für mit dem Binnenmarkt vereinbar erklärt werden könnten.
7.5.1. Verbleibende Beihilfeelemente
7.5.1.1. Unternehmen
(197)
Die Gewährung öffentlicher Mittel kann nur dann als staatliche Beihilfe eingestuft werden, wenn der Empfänger ein „Unternehmen“ im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV ist. Nach ständiger Rechtsprechung des Gerichtshofs umfasst der Begriff des Unternehmens jede eine wirtschaftliche Tätigkeit ausübende Einheit (121). Eine wirtschaftliche Tätigkeit ist jede Tätigkeit, die darin besteht, Güter oder Dienstleistungen auf dem Markt anzubieten (122).
(198)
BAVARIA übt eine Reihe wirtschaftlicher Tätigkeiten aus wie kommerzielle Investitionen in Immobilien und die Vermietung dieser Immobilien an gewerbliche und private Kunden. BAVARIA ist somit ein Unternehmen im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV.
7.5.1.2. Verwendung staatlicher Mittel und Zurechenbarkeit an den Staat
(199)
Die Maßnahme muss dem Staat zuzurechnen sein und aus staatlichen Mitteln finanziert werden. Laut der Rechtsprechung des Gerichtshofs in der Rechtssache Stardust Marine (123) können auch staatliche Beihilfen, die nicht direkt aus dem Staatshaushalt finanziert werden, dieses Kriterium erfüllen, sofern die Mittel der Kontrolle des Staates unterliegen und die Entscheidung über die Übertragung dieser Mittel dem Staat zuzurechnen ist.
(200)
NEUWOGES steht zu 100 % im Eigentum der Stadt Neubrandenburg und ist damit ein öffentliches Unternehmen im Sinne des Artikels 2 Buchstabe b der vom Gerichtshof im Urteil Stardust Marine herangezogenen Richtlinie 2006/111/EG der Kommission (124). Die Stadt Neubrandenburg hält sämtliche Geschäftsanteile an NEUWOGES und kann als Alleingesellschafterin über den Aufsichtsrat und die Gesellschafterversammlung wesentliche Kontrolle über NEUWOGES ausüben. Daher kommt die Kommission zu dem Schluss, dass die Stadt die Möglichkeit hat, die Verwendung der Mittel von NEUWOGES zu steuern. Folglich beinhaltete das Sale-and-lease-back-Geschäft staatliche Mittel.
(201)
Hinsichtlich der Zurechenbarkeit an den Staat stellt die Kommission fest, dass die Stadt Neubrandenburg laut den vorliegenden Informationen maßgeblich am Zustandekommen des Sale-and-lease-back-Geschäfts beteiligt war. Das Geschäft musste vom NEUWOGES-Aufsichtsrat genehmigt werden, dessen Mitglieder im Auftrag der Stadt handelten. Die Unterlagen belegen auch, dass der Aufsichtsrat aktiv mit der Aushandlung der Verträge befasst war. Die Kommission ist daher der Auffassung, dass der Abschluss des Sale-and-lease-back-Vertrags dem Staat zuzurechnen ist.
7.5.1.3. Selektivität
(202)
Nach Artikel 107 Absatz 1 AEUV gilt eine Maßnahme nur dann als staatliche Beihilfe, wenn sie bestimmte Unternehmen oder Produktionszweige begünstigt. Demnach fallen nur diejenigen Maßnahmen zugunsten von Unternehmen unter den Begriff der staatlichen Beihilfe, die diesen Unternehmen einen selektiven Vorteil verschaffen.
(203)
Da es sich bei der in Rede stehenden Maßnahme um ein bilaterales Geschäft zwischen NEUWOGES und BAVARIA handelte, wäre jeder Vorteil, den NEUWOGES BAVARIA gewährt hat, selektiv, da kein anderes Unternehmen Zugang dazu gehabt hätte.
7.5.1.4. Verfälschung des Wettbewerbs und Auswirkungen auf den Handel
(204)
Bei öffentlichen Zuwendungen für Unternehmen handelt es sich nur dann um staatliche Beihilfen im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV, wenn sie den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen und den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen. Stärkt eine vom Staat gewährte Zuwendung die Wettbewerbsposition eines Unternehmens gegenüber seinen Wettbewerbern, wird sie als Maßnahme erachtet, die den Wettbewerb verfälscht oder zu verfälschen droht (125). Es wird daher von einer Wettbewerbsverfälschung ausgegangen, sobald der Staat einem Unternehmen in einem liberalisierten Wirtschaftszweig, in dem Wettbewerb herrscht oder herrschen könnte, einen finanziellen Vorteil gewährt.
(205)
Nach der ständigen Rechtsprechung der Gerichte der Union sind Beihilfen zugunsten von auf dem Binnenmarkt tätigen Unternehmen geeignet, den Handel zwischen Mitgliedstaaten zu beeinträchtigen (126).
(206)
BAVARIA konkurriert mit anderen Immobilienfonds und Unternehmensinvestoren aus Deutschland und anderen Mitgliedstaaten der Union um Investoren und Anlagemöglichkeiten. Ein BAVARIA gewährter finanzieller Vorteil würde die Wettbewerbsposition dieses Unternehmens stärken und wäre daher geeignet, den Wettbewerb zu verfälschen. Da es sich bei dem Markt für Immobilieninvestitionen um einen unionsweiten Markt handelt, würde jeder finanzielle Vorteil für BAVARIA die Marktposition des Unternehmens im Vergleich zu seinen Wettbewerbern aus anderen Mitgliedstaaten stärken und sich somit auf den Handel zwischen Mitgliedstaaten auswirken.
7.5.1.5. Schlussfolgerung
(207)
Angenommen, das Sale-and-lease-back-Geschäft hätte - entgegen der oben dargelegten primären Schlussfolgerung der Kommission - nicht mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten im Einklang gestanden, und wäre BAVARIA somit ein Vorteil gewährt worden, so müsste der Schluss gezogen werden, dass es sich bei dem Sale-and-lease-back-Geschäft um eine staatliche Beihilfe gehandelt hat. Daher wäre unter dieser Hypothese zu prüfen, ob diese etwaige staatliche Beihilfe als mit dem Binnenmarkt vereinbar angesehen werden könnte.
7.5.2. Vereinbarkeit mit dem Binnenmarkt nach Artikel 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV
(208)
Nach Artikel 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV können „Beihilfen zur Förderung der Entwicklung gewisser Wirtschaftszweige oder Wirtschaftsgebiete [als mit dem Binnenmarkt vereinbar betrachtet werden], soweit sie die Handelsbedingungen nicht in einer Weise verändern, die dem gemeinsamen Interesse zuwiderläuft“. Bei der Anwendung des Artikels 107 Absatz 3 Buchstabe c muss die Kommission die positiven und gewünschten Auswirkungen einer Beihilfemaßnahme gegen ihre negativen Auswirkungen auf die Handelsbedingungen, die sich aus ihrer Umsetzung ergeben, abwägen.
(209)
Damit eine Beihilfemaßnahme der Abwägungsprüfung standhält, muss sie fünf Voraussetzungen erfüllen. Erstens muss die Beihilfemaßnahme einem genau definierten Ziel von gemeinsamem Interesse dienen. Zweitens muss die Beihilfemaßnahme ein geeignetes Instrument zur Erreichung dieses Ziels darstellen. Drittens muss die Beihilfemaßnahme erforderlich sein und einen Anreizeffekt haben. Viertens muss die Beihilfemaßnahme angemessen sein. Fünftens darf die Beihilfe die Handelsbedingungen nicht in einem Maße beeinträchtigen, das dem gemeinsamen Interesse zuwiderläuft.
7.5.2.1. Ziel von gemeinsamem Interesse
(210)
Nach den Artikeln 3 und 174 AEUV ist der wirtschaftliche und soziale Zusammenhalt ein Ziel der Union. Die Stärkung des wirtschaftlichen und sozialen Zusammenhalts impliziert eine Verbesserung der städtischen Umwelt und der Lebensqualität der Stadtbewohner. Die Kohäsionspolitik kann dazu beitragen, nachhaltige Gemeinschaften zu schaffen, indem sie sicherstellt, dass wirtschaftliche, soziale und ökologische Probleme mithilfe integrierter Strategien für die Erneuerung, Regenerierung und Entwicklung sowohl städtischer als auch ländlicher Gebieten gelöst werden. Dies kann auf unterschiedliche Weise erreicht werden (127).
(211)
Die Kommission stellt fest, dass das satzungsmäßige Ziel von NEUWOGES darin besteht, eine ausreichende Wohnungsversorgung in der Region sicherzustellen. Die Kommission stellt ferner fest, dass NEUWOGES mit dem Abschluss des Sale-and-lease-back-Geschäfts bestimmte (kommunal-)politische Ziele verfolgte. NEUWOGES macht geltend, dass
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es in den 1990er-Jahren nach der Wiedervereinigung ein wichtiges politisches Projekt gewesen sei, die Wohnverhältnisse in Ostdeutschland an die Wohnverhältnisse in Westdeutschland anzugleichen; dies habe dazu geführt, dass die Privatisierung und Sanierung der Wohnungsbestände in Ostdeutschland vorangetrieben worden sei, unabhängig davon, ob dies wirtschaftlich sinnvoll war oder nicht;
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die Privatisierung und Sanierung der Gebäude, die Gegenstand des Sale-and-lease-back-Vertrags waren, der Sicherung der Zukunftsperspektiven der Stadt Neubrandenburg dienten: durch die Bereitstellung bezahlbarer Wohnungen mit hoher Wohnqualität und deren Privatisierung (zu der BAVARIA verpflichtet war) habe NEUWOGES gehofft, die Attraktivität Neubrandenburgs für seine Bürger zu steigern.
(212)
Des Weiteren stellt die Kommission fest, dass BAVARIA die Verpflichtung eingegangen ist, den Versuch zu unternehmen, eine bestimmte Anzahl von Wohnungen an die derzeitigen Mieter zu verkaufen. Dabei durfte BAVARIA keinen frei vom Markt bestimmten Preis verlangen, sondern musste bestimmte Höchstgrenzen einhalten (128). Der Vertrag mit diesen Auflagen gewährte den derzeitigen Mietern der in Rede stehenden Gebäude somit einen gewissen Vorteil.
(213)
Würde das Sale-and-lease-back-Geschäft zwischen NEUWOGES und BAVARIA tatsächlich als staatliche Beihilfe eingestuft, was nicht der Fall ist, dann wäre diese Beihilfe zur Verwirklichung der oben genannten politischen Ziele gewährt worden. Die Versorgung einer Region mit ausreichendem Wohnraum, der Beitrag zur Verwirklichung eines nationalen politischen Ziels (Angleichung der Wohnverhältnisse in Ost- und Westdeutschland nach der Wiedervereinigung) und die Sicherung der Zukunftsperspektiven der Stadt Neubrandenburg durch die Bereitstellung bezahlbarer Wohnungen mit hoher Wohnqualität für die Bevölkerung (und die Begünstigung der derzeitigen Mieter der betreffenden Gebäude) können allesamt als genau definierte Ziele von gemeinsamem Interesse angesehen werden. Nach Auffassung der Kommission ist das Geschäft deshalb als eine Maßnahme zur Verwirklichung eines Ziels von gemeinsamem Interesse anzusehen.
7.5.2.2. Angemessenheit der Maßnahmen
(214)
Es ist unbestritten, dass der Sale-and-lease-back-Vertrag zwischen NEUWOGES und BAVARIA die angestrebten Ziele erreicht hat. So hat das Geschäft dazu geführt, dass die von BAVARIA gekauften Gebäude umfassend saniert und privatisiert wurden und den derzeitigen Mietern zu einem niedrigeren Kaufpreis angeboten wurden und dass das Angebot an hochwertigem Wohnraum in der Region erhöht und damit die Zukunftsperspektiven der Stadt Neubrandenburg verbessert wurden.
(215)
Bei der Suche nach einem Käufer für die Gebäude und bei der Beurteilung ihrer Optionen unternahm NEUWOGES eine Reihe von Schritten, die in der Tat sicherstellten, dass für den Fall, dass das Sale-and-lease-back-Geschäft eine Beihilfe beinhalten sollte, diese auf das zur Erreichung der angestrebten Ziele erforderliche Minimum begrenzt wäre. Insbesondere führte NEUWOGES ein eingeschränktes Bieterverfahren durch, handelte mit BAVARIA über einen Zeitraum von mehreren Monaten die Bedingungen des Geschäfts aus und war schließlich davon überzeugt, dass es sich bei dem Geschäft um das beste Angebot auf dem Markt handelte. Somit liegen keine Hinweise darauf vor, dass selbst dann, wenn das Sale-and-lease-back-Geschäft eine Beihilfe beinhaltete, diese Beihilfe über das erforderliche Minimum hinausgegangen wäre. Die Analyse in Abschnitt 7.3, in deren Rahmen das Sale-and-lease-back-Geschäft mit verschiedenen anderen Optionen (wie einer kreditbasierten Sanierung der Gebäude oder einem Direktverkauf) verglichen wurde, hat gezeigt, dass es keine Alternative gegeben hätte, bei der ohne die Gewährung einer Beihilfe oder mit einem geringeren Beihilfebetrag dieselben Ziele erreicht worden wären. Das Sale-and-lease-back-Geschäft und jede etwaige darin enthaltene Beihilfe waren somit ein geeignetes Instrument zur Erreichung der Ziele von gemeinsamem Interesse.
7.5.2.3. Erforderlichkeit und Anreizeffekt.
(216)
Ausgehend von der Annahme, dass, das Sale-and-lease-back-Geschäft tatsächlich eine staatliche Beihilfe beinhaltete, wäre ferner zu prüfen, ob diese Beihilfe einen Anreizeffekt hatte. NEUWOGES und BAVARIA haben die Bedingungen des Geschäfts über einen Zeitraum von mehreren Monaten ausgehandelt. BAVARIA hätte sich dem Anschein nach nicht auf ein Geschäft eingelassen, das nicht zu ihrem „Leasingmodell Immobilien“ gepasst hätte. Wenn das letztlich durchgeführte Geschäft, das auf dem „Leasingmodell Immobilien“ von BAVARIA beruhte, eine staatliche Beihilfe beinhaltet hätte, dann steht außer Frage, dass sich BAVARIA ohne diese Beihilfe nicht auf das Geschäft eingelassen hätte.
7.5.2.4. Verhältnismäßigkeit
(217)
Die Kommission hat bereits darauf hingewiesen, dass die von NEUWOGES beim Abschluss dieses Geschäfts verfolgten Ziele als wichtig angesehen werden müssen. Die Sanierung und Privatisierung der Gebäude, wie auch deren Verkauf zu einem niedrigeren Preis an die Mieter, haben einen wichtigen Beitrag zur Verbesserung des wirtschaftlichen und sozialen Zusammenhalts in der Union geleistet. Gleichzeitig war der im Sale-and-lease-back-Geschäft enthaltene Beihilfebetrag zugunsten von BAVARIA allenfalls begrenzt, wodurch etwaige wettbewerbsverzerrende Wirkungen der Maßnahme ebenfalls begrenzt wurden. Vor diesem Hintergrund war jede möglicherweise in dem Sale-and-lease-back-Geschäft zwischen NEUWOGES und BAVARIA enthaltene Beihilfe im Hinblick auf das verfolgte Ziel verhältnismäßig.
7.5.2.5. Keine Auswirkungen auf die Handelsbedingungen, die dem gemeinsamen Interesse zuwiderlaufen
(218)
Es sei daran erinnert, dass der im Sale-and-lease-back-Geschäft enthaltene Beihilfebetrag zugunsten von BAVARIA allenfalls gering war. Die Auswirkungen der Maßnahme auf die Handelsbedingungen waren somit ebenfalls nur begrenzt. Während jede im Sale-and-lease-back-Geschäft enthaltene Beihilfe die Wettbewerbsposition von BAVARIA, die zumindest potenziell im Wettbewerb mit anderen Unternehmen (auch mit Unternehmen aus anderen Mitgliedstaaten) stand, verbessert hätte, hängt das Ausmaß dieser Auswirkungen vom Betrag der erhaltenen Beihilfe ab. Da sich die Wettbewerbsposition von BAVARIA somit nur geringfügig verbessert hätte, kann der Schluss gezogen werden, dass das Sale-and-lease-back-Geschäft, selbst wenn es eine Beihilfe beinhaltete, die Handelsbedingungen nicht in einem Maße beeinträchtigt hat, das dem gemeinsamen Interesse zuwiderläuft.
7.5.3. Schlussfolgerung zu den verbleibenden Beihilfeelementen und der Vereinbarkeit mit dem Binnenmarkt
(219)
Sollte das Sale-and-lease-back-Geschäft BAVARIA einen Vorteil verschafft haben, so ist die Kommission aus den in Abschnitt 7.5.2 genannten Gründen zu dem Schluss gekommen, dass es sich um eine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikel 107 Absatz 1 AEUV handeln würde. Die Kommission stellt jedoch auch fest, dass jede in dem Sale-and-lease-back-Geschäft enthaltene staatliche Beihilfe nach Artikel 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV mit dem Binnenmarkt vereinbar wäre.
7.6. SCHLUSSFOLGERUNG ZUM VORLIEGEN EINER BEIHILFE UND ZUR VEREINBARKEIT MIT DEM BINNENMARKT
(220)
Aus der Analyse des Werts des Sale-and-lease-back-Geschäfts für NEUWOGES, dem Vergleich mit möglichen anderen Geschäften und der Prüfung des Geschäfts auf Marktüblichkeit kann der Schluss gezogen werden, dass das Geschäft mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten im Einklang steht. Mit dem Abschluss des Sale-and-lease-back-Geschäfts hat NEUWOGES eine Verhaltensweise gezeigt, die auch ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter gewählt hätte. Besonders hervorzuheben ist, dass weder eine wirtschaftlich attraktivere Alternative zur Verfügung stand, noch die Bedingungen des Sale-and-lease-back-Geschäfts zu dem maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) im Lichte der verfügbaren Vergleichsmaßstäbe sowie der aus dem Bieterverfahren hervorgegangenen anderen Angebote als marktunüblich anzusehen waren.
(221)
Es muss daher der Schluss gezogen werden, dass das Geschäft mit NEUWOGES der BAVARIA keinen Vorteil gewährt hat, da das Verhalten von NEUWOGES dem eines marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsteilnehmers entsprach. Da im Rahmen der in Rede stehenden Maßnahme kein Vorteil gewährt wurde, ist eine der Voraussetzungen zur Einstufung als staatliche Beihilfe nicht erfüllt; somit stellt die Maßnahme keine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV dar.
(222)
Zusätzlich zu der primären Feststellung, dass das Sale-and-lease-back-Geschäft BAVARIA keinen Vorteil gewährt hat und somit keine staatliche Beihilfe beinhaltet, gelangt die Kommission zu der zusätzlichen Schlussfolgerung, dass für den Fall, dass das Sale-and-lease-back-Geschäft BAVARIA doch einen Vorteil gewährt hätte, es in der Tat eine staatliche Beihilfe darstellen würde. Diese staatliche Beihilfe wäre jedoch nach Artikel 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV mit dem Binnenmarkt vereinbar -
HAT FOLGENDEN BESCHLUSS ERLASSEN:
Artikel 1
Das am 21. Januar 1998 zwischen der Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, der Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG und der Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG in Form eines Erbbaurechtsvertrags und eines Generalverwaltervertrags vollzogene Rechtsgeschäft stellt keine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV dar.
Artikel 2
Falls das am 21. Januar 1998 zwischen der Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, der Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG und der Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG in Form eines Erbbaurechtsvertrags und eines Generalverwaltervertrags vollzogene Rechtsgeschäft doch eine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV darstellen sollte, ist diese im Sinne des Artikels 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV mit dem Binnenmarkt vereinbar.
Artikel 3
Dieser Beschluss ist an die Bundesrepublik Deutschland gerichtet.
Brüssel, den 16. September 2014