ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 20. dubna 2011
o opatření C 37/04 (ex NN 51/04), které uplatnilo Finsko ve prospěch společnosti Componenta Oyj
(oznámeno pod číslem K(2011) 2559)
(Pouze finské a švédské znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2011/529/EU)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie a zejména první pododstavec čl. 108 odst. 2 této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru a zejména čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
poté, co vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k výše uvedenému ustanovení(uvedeným ustanovením) (1),
vzhledem k těmto důvodům:
I. POSTUP
(1)
Dne 10. března 2004 Komise obdržela stížnost společnosti Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, v níž stěžovatel informoval Komisi o údajné podpoře, již poskytlo město Karkkila, (dále jen „Karkkila“) ve prospěch společnosti Componenta Oy (dále jen „Componenta“). Komise informovala Finsko dopisem ze dne 19. listopadu 2004, že se ve věci této podpory rozhodla zahájit řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES (nyní čl. 108 odst. 2 Smlouvy o fungování Evropské unie). Rozhodnutí Komise zahájit řízení bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (2). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k opatření, avšak žádné takové připomínky neobdržela.
(2)
Dne 20. října 2005 Komise přijala konečné negativní rozhodnutí a nařídila Finsku, aby podporu společnosti Componenta odebralo (dále jen „rozhodnutí z roku 2005“). Rozhodnutí z roku 2005, kterým mělo být ukončeno formální vyšetřovací řízení, bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (3). Componenta podala proti rozhodnutí odvolání a to bylo anulováno rozhodnutím ze dne 18. prosince 2008 (dále jen „rozhodnutí“) pro nedostatečné zdůvodnění (4).
(3)
Finsko předložilo připomínky v dopisech datovaných 5. ledna a 10. ledna 2010, které zahrnovaly rovněž dvě studie oceňující příslušné nemovitosti. Komise zaslala tři další žádosti o informace ve dnech 9. ledna 2009, 23. července 2009 a 8. ledna 2010, jež byly zodpovězeny dopisy zaregistrovanými 9. března 2009, 15. října 2009 a 5. března 2010. Schůzka zástupců Komise na jedné straně a zástupců finské vlády a příjemce na straně druhé se uskutečnila 23. listopadu 2009 v Bruselu.
II. POPIS SKUTEČNOSTÍ
1. Transakce
(4)
Componenta je výrobce oceli se sídlem v městě Karkkila ve Finsku. Má výrobní závody ve Finsku, Nizozemsku a Švédsku. Převážná část obratu společnosti ve výši 316 milionů EUR v roce 2004 pocházela ze severní a střední Evropy. V roce 2004 zaměstnávala skupina přibližně 2 200 osob.
(5)
Posuzovaná transakce se týká realitní společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (dále jen „KK“), která vlastnila pozemky ve městě Karkkila asi 65 km na severozápad od Helsinek. KK byla ve společném vlastnictví (50/50) společnosti Componenta a města Karkkila. Každý z partnerů společného podniku poskytl KK v roce 1996 bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR.
(6)
Kupní smlouvou uzavřenou dne 16. prosince 2003 bylo dojednáno, že město získá plné vlastnictví KK nabytím akcií držených společností Componenta v celkové hodnotě 2 383 276,50 EUR. Transakce sestávala ze dvou částí:
-
Componenta obdržela platbu 713 092,50 EUR za 50 % akcií prodaných městu Karkkila,
-
KK splatila společnosti Componenta akcionářskou půjčku 1 670 814 EUR, kterou společnosti KK poskytla v roce 1996. Za tím účelem město Karkkila poskytlo KK bezúročnou půjčku v téže výši. Tím došlo ke změně věřitele ze společnosti Componenta na město Karkkila.
(7)
Město Karkkila proto vyčlenilo částku 2 383 276,50 EUR na výše zmíněnou transakci: 713 092,50 EUR jako platbu za akcie KK a 1 670 184 EUR jako bezúročnou půjčku poskytnutou společnosti KK.
(8)
Kupní cena akcií byla vypočítána s ohledem na standardní ceny, za které město Karkkila prodávalo nemovitosti v roce 2003.
Tabulka 1
Standardní prodejní ceny nemovitostí prodávaných KK za 1 m2
(v EUR)
Pásmo 1
Rodinné domy
11,11
Řadové domy
88,81
Výškové domy
79,56
Pásmo 2
Rodinné domy
10,19
Řadové domy
74,02
Výškové domy
64,76
Jiné
Pozemky mimo územní plán města
1,18
Pozemky vyhrazené pro veřejné parky
1,18
(9)
Tyto standardní ceny byly použity pro nemovitosti v pozemkovém portfoliu KK v době transakce a vyděleny dvěma, důsledkem čehož byla kupní cena akcií 713 092,50 EUR.
(10)
Prodejní smlouva mezi městem Karkkila a společností Componenta dále uváděla následující:
a)
Prodávající souhlasí, že bude investovat do rozšíření výrobních zařízení společnosti Componenta Karkkila Oy na území města Karkkila, jak je uvedeno v příloze 1 této smlouvy. Odhaduje se, že na základě této investice vznikne v městě Karkkila v roce 2004 50-70 nových pracovních míst s plným úvazkem (v roce 2003 počet pracovních míst činil 130).
b)
Jestliže rozšiřování zařízení prodávajícího nebude zahájeno v roce 2004, jak se uvádí v odstavci výše, má kupující právo podle vlastního uvážení zrušit transakci.
(11)
V příloha 1 prodejní smlouvy se uvádělo, že Componenta sloučí provoz dvou výrobních závodů skupiny, slévárny Alvesta (nacházející se ve Švédsku) a slévárny Karkkila, a že rozhodnutí o budoucí lokaci slévárny bude záviset na výsledku analýzy. V roce 2005 byla slévárna Alvesta uzavřena a výroba převedena do Karkkily.
(12)
Po převzetí akcií KK vlastněných společností Componenta se Karkkila rozhodla ukončit činnost KK a převést pozemky na město.
2. Majetek KK
(13)
Město Karkkila leží asi 65 kilometrů na severovýchod od Helsinek u silnice č. 2 v severovýchodní části provincie Uusimaa. V roce 2003 mělo město Karkkila asi 8 500 obyvatel. Město vzniklo kolem hutě Högfors založené v 19. století a rozrůstá se ve své severní části kolem břehů jezera.
(14)
Pozemky ve vlastnictví KK zaujímaly 730 000 m2 ve městě Karkkila a jeho bezprostředním okolí, nejvýše 2,5 km od středu města. V prosinci 2003 byla situace následující:
-
Nejvyšší hodnotu lze připsat pozemkům v oblasti Asemanranta (pásmo 1) a určeným pro výškové domy. Činí zhruba polovinu hodnoty portfolia KK.
-
Převážná část pozemků leží v oblasti Haapala/Uusitalo (pásmo 2). Je určena pro rodinné domy a tvoří asi čtvrtinu celkové hodnoty.
-
Portfolio rovněž zahrnuje malý počet pozemků určených pro rodinné domy v jiných obytných oblastech, pozemky určené pro výškové domy v oblasti Takko I a několik pozemků pro řadové domy.
-
Část pozemků je rovněž určena pro veřejný park.
-
Portfolio obsahuje také určité neupravené pozemky mimo oblast městského územního plánu.
(15)
Nemovitý majetek celkově tvoří přibližně 160 pozemků. Avšak město Karkkila mělo v úmyslu některé pozemky přeorganizovat a rozdělit je na menší části. V době transakce byla KK nesporně největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile.
(16)
Po získání plného vlastnictví mělo město Karkkila v úmyslu pronajmout některé z pozemků na pokrytí provozních nákladů. Provozní náklady KK (mzdy, nájemné, úroky z půjček) v letech 2000-2003 byly maximálně 40 000 EUR.
3. Další důležité informace
(17)
Karkkila leží v dojezdové vzdálenosti od Helsinek. Nemovitosti v Helsinkách a okolních oblastech velmi zdražily a ceny se stále zvyšují. Tento cenový tlak vedl obyvatelstvo k usidlování ve městech v okolí hlavního města, což zvedlo ceny tamějších nemovitostí. Město Karkkila lze považovat za alternativní lokaci vůči Helsinkám spolu s dalšími třemi městy: Vihti, Lohja a Hyvinkää. Jejich vzdálenost od Helsinek je následující:
Tabulka 2
Vzdálenost od Helsinek
Lohja
52 km
38 min.
Hyvinkää
56 km
45 min.
Vihti
58 km
42 min.
Karkkila
68 km
50 min.
(18)
Tato města stále přitahují mnoho nových obyvatel. V důsledku tohoto před transakcí (a po ní) výrazně vzrostly ceny nemovitostí, v Karkkile dvojnásobně, a v některých případech se zvýšily dokonce šestkrát.
(19)
Podle oficiální předpovědi zveřejněné v roce 2000 se do roku 2025 očekávalo zvýšení počtu obyvatel Karkkily na 9 600, což znamenalo potřebu 600 nových obydlí. Brzy se ukázalo, že tato předpověď zdaleka neodpovídá skutečnému růstu počtu obyvatel. O tři roky později, v době transakce, se v Karkkile očekával přírůstek přibližně 70 nových obydlí ročně, což potvrdila krátce poté studie pro období do roku 2025 vypracovaná Regionální radou provincie Uusimaa. (Ve skutečnosti bylo v roce 2005 vybudováno 63 nových obydlí, 137 v roce 2006 a 95 v roce 2007.)
(20)
Během pěti let předcházejících transakci se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 %.
III. PŘIPOMÍNKY FINSKA
(21)
Finsko předložilo ex post celkem tři expertní studie s oceněním pozemků. Studie došly k závěru, že vyplacená cena byla cenou tržní. Komise ve svém původním rozhodnutí z roku 2005 (5) z větší části zamítla studii předloženou v prvním šetření (studie A). Po přijetí rozhodnutí z roku 2005 Finsko zadalo dvě další expertní studie. První z nich (studie B) obsahuje pouze všeobecné konstatování, že hodnocení pozemků bylo správné, aniž by zacházela do podrobností. Druhá studie, zpráva KP&P (studie C), analyzuje situaci v oblasti nemovitostí v Karkkile a okolí podrobněji.
(22)
Finsko tvrdí, že město Karkkila získalo výhradní vlastnictví akcií, neboť se jednalo ve střednědobém až dlouhodobém horizontu o investici s nízkým rizikem. S přihlédnutím ke stálému růstu cen nemovitostí v sousedních městech, očekávanému růstu počtu obyvatel v Karkkile, saturaci stávajících částí města a potřebě expanze zastupitelstvo města Karkkila nepochybovalo, že získání výhradního vlastnictví KK bude výnosné.
(23)
Finsko dále vysvětlovalo, že možnost urychlení postupů bylo dalším praktickým důvodem pro získání výhradního vlastnictví. Finsko několikrát naznačilo, že spolupráce mezi Karkkilou a společností Componenta nebyla z důvodů jejich rozcházejících se obchodních zájmů ideální. Obě strany se dohodly na ukončení společného podniku, aby se vyhnuly zablokování mnoha rozhodnutí. Zejména v oblasti Haapala/Uusitalo měla být přijata řada rozhodnutí pro změnu členění pozemků za účelem rozvoje této oblasti pro výstavbu. Vzhledem k tomu, že podnikání v oblasti nemovitostí nebylo hlavní náplní podnikání společnosti Componenta, bylo v jejím zájmu vzdát se investování do této činnosti, zatímco v zájmu města Karkkila bylo řídit přípravu pozemků pro výstavbu.
(24)
Finsko vysvětlovalo, proč bylo relevantní srovnání s městy Vihti, Lohja a Hyvinkää. Mimo jiné Finsko zdůrazňovalo, že do měst Vihti a Lohja nevede železniční spojení umožňující snadné dojíždění z těchto měst do Helsinek.
(25)
Finsko tvrdí, že výpočet částky podpory provedený Komisí v jejím rozhodnutí z roku 2005 je zkreslený, neboť akcionářská půjčka byla zahrnuta dvakrát. Půjčka byla odečtena od hodnoty společnosti pro výpočet hodnoty 50 % akcií a započítána jako splátka ve prospěch společnosti Componenta. Finsko tudíž namítá, že hodnota akcií (713 092,5 EUR) již zahrnuje půjčku, protože cena byla vypočítána na základě čisté hodnoty KK.
IV. POSOUZENÍ
(26)
Podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné se společným trhem. Podle stávající judikatury Soudního dvora Evropské unie se podmínka nepříznivého ovlivňování obchodu považuje za splněnou tehdy, pokud podnik přijímající podporu vykonává hospodářskou činnost, která zahrnuje obchod mezi členskými státy.
(27)
Další společnosti na vnitřním trhu také vyrábějí ty samé produkty jako Componenta a je s nimi intenzivně obchodováno napříč členskými státy. Pro účely čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU státní prostředky zahrnují prostředky místních orgánů (6). Dotyčná transakce, financovaná prostředky Karkkily, tudíž zahrnuje státní prostředky ve smyslu čl. 107 odst. 1. Proto jakákoli výhoda poskytnutá společnosti Componenta v kontextu transakce, kterou by Componenta za normálních tržních podmínek neobdržela, spadá do působnosti čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES. Z toho vyplývá, že hlavní otázkou v daném případě je, zda Componenta obdržela platbu ve výši, kterou by za normálních tržních podmínek nezískala.
(28)
Komise uvádí, že ustanovení o předčasném splacení v prodejní smlouvě uzavřené mezi společností Componenta a městem Karkkila lze považovat za zjevný ukazatel, že kupní podmínky nabízené městem Karkkila měly za cíl podnítit společnost Componenta k zachování výrobního závodu v Karkkile a zrušení hutě Alvesta.
(29)
Podle rozsudku Soudu prvního stupně (7) byla tato dohoda podmínečná, ale nespecifická ohledně důsledků. Ve skutečnosti, i když podmínečnost naznačuje, že transakce byla dohodnuta tak, aby přinesla výhodu společnosti Componenta, z těchto doložek pro ni jasně nevyplývá žádná výhoda. Na jedné straně, jak je uvedeno níže, nepřekročila cena zaplacená společnosti Componenta za prodej jejího podílu v KK tržní cenu, na druhé straně Komise neobjevila žádné důkazy o výhodách, jež by z těchto doložek mohla Componenta mít. Komise proto posuzovala, zda by investor v tržní ekonomice, který již drží 50 % akcií, za daných podmínek získal plné vlastnictví.
(30)
Z judikatury vyplývá, že „přestože postup soukromého investora, se kterým je nutno zásah veřejného investora sledujícího cíle hospodářské politiky srovnávat, nemusí být postupem běžného investora vkládajícího kapitál s cílem dosažení zisku v poměrně krátké době, musí se jednat alespoň o postup soukromé holdingové společnosti nebo soukromé skupiny podniků sledujících cíle strukturální politiky - ať už celkové nebo oborové - která je vedena výhledem dosažení ziskovosti v dlouhodobém horizontu“ (8).
1. Všeobecné úvahy týkající se hodnoty akcií
(31)
Sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány státní moci (9) (dále jen „sdělení“) se neuplatňuje přímo, protože daný případ se netýká prodeje pozemků jako takových, nýbrž nákupu akcií v realitní společnosti. Avšak sdělení lze v tomto případě uplatnit, neboť hodnota akcií KK je v zásadě určena tržní hodnotou pozemků v jejím portfoliu. Proto je ocenění hodnoty pozemků vlastněných KK klíčové pro potvrzení existence státní podpory.
(32)
V každém případě sdělení vychází z principu soukromého investora operujícího v tržní ekonomice, tudíž prodej pozemků veřejnými orgány nezahrnuje prvky státní podpory, pokud je prodej uskutečněn za cenu, kterou by soukromý investor mohl získat za normálních tržních podmínek.
(33)
Komise se domnívá, že vhodným výchozím bodem analýzy je cena, kterou by investor v tržní ekonomice vlastnící 50 % akcií KK byl připraven zaplatit za nabytí plného vlastnictví. Podnikatel v tržní ekonomice by při výpočtu vycházel z ceny, kterou by byl ochoten zaplatit podle výnosu, jaký by mohl ze své investice očekávat.
(34)
V daném případě se Componenta nesnažila najít dalšího kupujícího. Bylo v jejím zájmu prodat své akcie druhému akcionáři. Podle dohody mezi akcionáři (10) a stanov KK (11) mělo město Karkkila vůči akciím KK vlastněným společností Componenta právo prvního odmítnutí a právo výkupu, pokud by se Componenta pokusila prodat je třetí straně. Tato pravidla sloužila k odrazení společnosti Componenta od hledání jiných kupujících. Navíc žádný soukromý kupující by neměl zájem koupit 50 % akcií KK, pokud by s tím nezískal i plnou kontrolu nad KK. Nový partner, jenž by neměl plnou kontrolu nad KK, by byl vázán stanovami KK (12), podle nichž bylo cílem společnosti zpomalit růstu cen pozemků a domů v Karkkile ve prospěch obyvatel.
(35)
Komise se také domnívá, že akcionář v tržní ekonomice, který získal plné vlastnictví, by uvažoval i o financování celkové investice (ve výši 2,37 milionu EUR za akcie a půjčku).
(36)
Pokud jde o splacení akcionářské půjčky, Komise konstatuje, že aktiva v portfoliu KK byla odhadnuta na hodnotu 4,9 milionu EUR. Tato hodnota bohatě pokrývala nesplacené půjčky ve výši 3,34 milionu EUR, což znamená, že splacení půjčky jako takové se nejevilo jako problematické.
(37)
Finsko vysvětlilo, že město Karkkila plánovalo zvýšit výnosy z pronájmu na úhradu finančních a provozních nákladů KK po transakci (je činily každoročně méně než 40 000 EUR). Pokud by se město stalo výhradním akcionářem, mohlo by rázem změnit stanovy KK, jež omezovaly jeho svobodu ve vztahu k cenové politice. Proto z právního hlediska nemohlo městu poté, co získalo plné vlastnictví, nic zabránit ve zvýšení příjmu z pronájmu.
(38)
Komise konstatuje, že pozdější vývoj potvrzuje, že krytí nákladů prostřednictvím výnosu z pronájmu byl realistický plán. Město Karkkila uzavřelo 28 dlouhodobých nájemních smluv, které přinášely následující výnos:
Tabulka 3
Výnos z pronájmu po transakci
(v EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Soukromý investor by navíc výměnou za bezúročnou půjčku očekával zvýšení hodnoty svého podílu ve společnosti. V tomto případě bylo návratnosti investice dosaženo zvýšením hodnoty nemovitostí vlastněných KK. Finsko vysvětlilo, že hodnota pozemků vlastněných KK se mezi lety 1996 a 2003 výrazně zvýšila. Během pěti let, jež předcházely transakci, se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 % a mezi lety 2005 a 2008 o zhruba 10 %.
(40)
Očekávalo se rovněž, že počet obyvatel Karkkily naroste do roku 2025 o více než 100 osob ročně, což by při střídmém odhadu znamenalo, že každoročně by bylo potřeba v městě vybudovat 70 nových obydlí (13).
(41)
Z těchto důvodů by mohl soukromý investor očekávat zásadní nárůst hodnoty svého podílu v KK.
2. Hodnota pozemků
(42)
Jako první krok Komise hodnotila, zda kupní cena zaplacená městem Karkkila za akcie znamenala zvýhodnění ve prospěch společnosti Componenta, protože prodávající by za normálních tržních podmínek dosáhl nižší ceny.
(43)
Finsko stanovilo hodnotu KK následovně (14):
Tabulka 4
Hodnota majetku KK podle výpočtu Finska
Aktuální hodnota pozemků
5 067 988
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Majetek celkem
5 096 244
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 755 769
50 % čisté hodnoty společnosti KK
877 885
(44)
Hodnota pozemků byla vypočítána s ohledem na standardní cenové sazby platné v Karkkile v roce 2003. Tyto ceny byly jednotnými cenami pro celé město Karkkila pouze s rozlišením na dvě pásma. Z údajů poskytnutých Finskem bylo zjevné, že se skutečné tržní ceny v jednotlivých částech města a obytných oblastech značně liší. Z toho důvodu Komise zaměřila své hodnocení konkrétněji na příslušné oblasti.
(45)
Komise konstatuje, že se město Karkkila rozhodlo pro nabytí plného vlastnictví se střednědobou až dlouhodobou perspektivou. To v podnikání v oblasti realit není neobvyklé, zejména pokud okolnosti umožňují očekávat ve střednědobé až dlouhodobé perspektivě výrazné zvýšení hodnoty. Město Karkkila sledovalo dlouhodobou investiční strategii a usilovalo o vytvoření zisku na základě zvýšených prodejů v budoucnu.
(46)
Pokud je o specifickou situaci v Karkkile, Finsko ukázalo, že město Karkkila mělo oprávněné důvody očekávat ve střednědobém a dlouhodobém výhledu výrazné zvýšení počtu obyvatel, což by znamenalo výraznou potřebu dalšího bydlení. Hlavním důvodem byla skutečnost, že tři města na sever a západ od Helsinek - Vihti, Lohja a Hyvinkää - silně přitahovala rezidenty, z nichž mnozí dojížděli. V důsledku toho ceny nemovitostí rychle a trvale rostly a v nejbližší budoucnosti se neočekávalo žádné zpomalení. V roce 2003 byly ceny v těchto sousedících městech v průměru 2,5krát vyšší než v Karkkile. V Karkkile proto očekávali, že by další zvyšování cen přivedlo zájemce o bydlení do Karkkily jako nejbližší logické alternativy bydlení, i pokud by ceny v Karkkile rovněž výrazně vzrostly. Zdvojnásobení cen realit v Karkkile se tedy nezdálo nereálné.
(47)
Ačkoli pozdější vývoj není přímo relevantní pro analýzu transakce ex ante, vývoj cen nemovitostí ve třech sousedních městech v letech po transakci potvrdil, že předpověď byla realistická. V některých případech ceny dosáhly čtyřnásobku cen nemovitostí v Karkkile i více.
(48)
Dalším důvodem k předpokladu, že se budou lidé více usazovat v Karkkile, byla renovace silnice do města, která byla již v době transakce plánována a která byla později provedena.
(49)
Nabytí výhradního vlastnictví se rovněž řídilo oficiálními předpověďmi nárůstu počtu obyvatel. První studie, v níž se předpokládalo, že počet obyvatel v Karkkile vzroste do roku 2025 asi o 9 600 (tj. asi o 10 %) a bude potřeba dalších 600 obydlí, byla publikována v roce 2000 Regionální radou provincie Uusimaa. Tato předpověď se brzy ukázala jako příliš konzervativní. V okamžiku transakce se v Karkkile očekával mnohem větší přírůstek obyvatel mající za následek potřebu nejméně 70 dalších nových obydlí ročně.
(50)
Tato pozitivní prognóza byla později potvrzena v druhé studii provedené Regionální radou provincie Uusimaa dne 18. srpna 2009, podle níž se dokonce předpokládal do roku 2030 každoroční růst počtu obyvatel Karkkily o 100 osob, a tudíž by potřeba nových obydlí měla každoročně činit 70. Skutečný vývoj tuto druhou předpověď dokonce překonal, protože v roce 2006 bylo vybudováno 137 nových obydlí a v roce 2007 jich bylo 95.
(51)
Rovněž je třeba poznamenat, že KK byla zdaleka největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile. V okamžiku transakce byl konkrétní počet pozemků v portfoliu nejasný, protože město Karkkila mělo v úmyslu jich řadu rozdělit a přeorganizovat (zejména v oblasti Haapala/Uusitalo). Navíc se na pozemcích pro řadové domy a zejména na pozemcích pro výškové domy buduje větší počet obydlí. Výčet portfolia předložený Finskem uvádí méně než 140 jednotek pozemků pro účely bydlení (zbytek jsou oblasti určené pro parky). S dalšími 70 obydlími ročně předpokládanými v době transakce by předpoklad pro dalších 10 let činil 700 dalších obydlí a na příštích 20 let 1 400 dalších obydlí. Vzhledem k tomu, že KK neměla v Karkkile žádného většího konkurenta, mohlo město Karkkila důvodně předpokládat, že bude moci prodat většinu, ne-li všechny nemovitosti ve svém portfoliu.
(52)
Finsko vysvětlilo, že strategií Karkkily bylo nejprve zvýšit hodnotu pozemků ve svém vlastnictví jejich reorganizací a provedením přípravy pro výstavbu, aby bylo možné předpokládat změnu ceny vyplývající z všeobecného zvýšení cen v regionu a prodávat pouze v pozdějším stadiu. V souladu s touto strategií KK již v předchozích letech upustila od brzkých prodejů, což vysvětluje nízkou úroveň prodejů v letech před transakcí.
(53)
Komise podotýká, že pozemky vlastněné KK byly oceněny různě v závislosti na typu pozemků, tj. pozemky pro rodinné domy, řadové domy, bytové domy, parky a pozemky pro veřejné účely. Specifika jednotlivých oblastí jsou zvlášť popsána a analyzována níže.
(54)
Hodnota pozemku nacházejícího se v oblasti Asemanranta, určeného pro výškové domy, byla stanovena na 2 358 158 EUR, tj. asi polovinu hodnoty KK. Pro účely transakce byl pozemek oceněn na 79,56 EUR za m2.
(55)
Studie nejsou přesvědčivé, zejména proto, že neuvádějí srovnávací ceny v Karkkile. Ve skutečnosti nebyl na trhu v Karkkile před transakcí prodán žádný pozemek pro výškové budovy. Expertní studie předložená Finskem během období prvního šetření (studie A) uváděla cenu 50 EUR za m2. Finsko nyní objasňovalo, že toto číslo pravděpodobně vycházelo z údaje použitého pro státem financované sociální bydlení v regionu a bylo daleko nižší než tržní cena. Nicméně tato původní studie odhadovala hodnotu pozemku pro výškové domy mezi 60 a 75 EUR za m2. Druhá studie (studie B) objasňuje, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně, aniž by uváděla jakékoli další informace. Zpráva KP&P (studie C) dochází k závěru, že cena 79,56 za m2 odpovídá tržní ceně, protože je daleko nižší než ceny placené v sousedních třech městech. Vzhledem k tomu, že nejsou k dispozici další srovnávací ukazatele, poskytují tyto studie určité vodítko ohledně cen nemovitostí v oblastech kolem Helsinek v okamžiku transakce. Komise proto ověřila údaje obsažené v těchto studiích a doplnila je o své vlastní hodnocení.
(56)
Oblast Asemanranta má dobrou polohu, protože leží na břehu jezera 200 m od centra města. Podle Finska je hodnota této oblasti výjimečně vysoká, protože její předností je přímý výhled na jezero a dostupnost. Prodej srovnatelného pozemku se v roce 2006 uskutečnil za prodejní cenu 92,35 EUR za m2. Karkkila fakticky považovala hodnotu pozemku za dostatečně vysokou, aby v lednu 2008 zvýšila prodejní cenu na 105 EUR za m2.
(57)
Druhý významný faktor pro posouzení hodnoty této oblasti souvisí s plochou, na niž je cena aplikována. Prodejní odhad se konzervativním způsobem zakládal na minimálním povolení k výstavbě v rozsahu 29 640 m2, přičemž maximální povolení k výstavbě mohlo dosáhnout 39 590 m2. S ohledem na očekávaný růst počtu obyvatel město Karkkila v dlouhodobé perspektivě počítalo s obchodní příležitostí pro maximální povolení k výstavbě.
(58)
Navzdory skutečnosti, že před transakcí nebyl v Karkkile prodán žádný pozemek pro výstavbu výškových domů, mohlo město důvodně očekávat, že zde vznikal trh pro tento typ budov. V roce 2003 byla vydána čtyři stavební povolení pro výškové domy. Vývoj následující po transakci potvrzuje, že předpověď nebyla nepřiměřená, protože bylo požadováno a do roku 2007 vydáno šest dalších povolení a od roku 2007 do poloviny roku 2010 bylo vybudováno sedm výškových budov.
(59)
Ceny placené v sousedních městech dosáhly v roce 2003 v Hyvinkää 133,6 EUR za m2 a vrcholu dosáhly v roce 2004 při prodeji ve Vihti za 312,6 EUR za m2
(60)
Komise se domnívá, že uvedené tři studie operují s hodnotami, jež jsou zcela srovnatelné a nezdají se být zásadně špatné v porovnání s cenami zaplacenými za podobné pozemky v době transakce. Není nutné určit, kterou ze studií lze považovat za nejvěrohodnější, protože cena vyplacená za akcie je nadále pod tržní hodnotou i dle nejkonzervativnějšího odhadu (viz výpočet celkové tržní hodnoty v bodě 84 a násl.). Nejnižší možnou hodnotu Komise odhadovala takto: s ohledem na prvotřídní lokaci pozemků v Asemanrantě je tržní cena přinejmenším v horním segmentu škály stanovené konzultantem s nejvíce konzervativním odhadem, tj. 75 EUR za m2. Podle střídmého předpokladu, že jsou pozemky prodávány pouze pro minimální povolení k výstavbě, by byla minimální tržní hodnota pozemků 2 223 000 EUR.
(61)
Maximální hodnota při případném nadhodnocení by tudíž mohla činit 135 158,4 EUR, což by odpovídalo 67 579,2 EUR za 50 %.
(62)
Komise poznamenává, že tato hodnota zahrnuje 8-9 hektarů, které rovněž patří k oblasti Asemanranta, a mají zde nadále být ulice, parky atd. Například v hlavním plánu pro tuto část je pobřežní oblast určena pro rekreační účely a jako oblast ochrany přírody. Proto těchto 8-9 hektarů přispívá k vysoké ceně obytné části oblasti, ale nebylo oceněno zvlášť.
(63)
Převážná většina pozemků v portfoliu nemovitostí KK se nacházela v oblasti Haapala/Uusitalo, asi 2,5 km na jihozápad od centra města. Tyto dvě přilehlé oblasti byly určeny jako oblasti pro výstavbu rodinných domů a řadových domů, ale dosud zde nebyla provedena příprava k výstavbě. To byl důvod nízkých cen a jeden z důvodů malého počtu prodejů. KK vlastnila víceméně celou oblast.
(64)
Pro účely transakce byly pozemky oceněny celkem na 1 612 059 EUR za všechny typy pozemků s cenou za m2 10,19 EUR pro rodinné domy a 74,02 EUR pro řadové domy, v souladu se standardními cenami města. Celková hodnota pozemků pro rodinné domy činila 973 268 EUR a celková hodnota pozemků pro řadové domy byla 811 209 EUR.
(65)
Všechny tři studie tvrdí, že ceny za pozemky pro rodinné domy odpovídaly tržním cenám. Zpráva KP&P (studie C) vysvětluje, že tržní ceny byly o 15-20 % vyšší než ceny uplatněné městem Karkkila. Finsko předložilo údaje uvádějící, že průměrná cena byla v roce 2003 přibližně 14,4 EUR za m2. Původní expert (studie A) uvedl, že tržní ceny v Karkkile byly v rozmezí 9,43 a 14,76 EUR.
(66)
Všechny tři studie však vycházely z průměrných prodejních cen, takže údaje dodané Finskem vykazovaly značné rozdíly mezi jednotlivými částmi města, přičemž Haapala/Uusitalo byla zjevně na dolním konci. V roce 2003 byly v Haapale prodány dva pozemky (soukromá společnost je prodala soukromé osobě): v dubnu 2003 byl prodán pozemek za cenu 9,25 EUR za m2 a v srpnu jiný za 10,06 za m2. To by odpovídalo nárůstu cen za čtyři měsíce o 8,8 %. Vzhledem k všeobecnému vývoji cen v Karkkile se zvýšením o 12,6 % v letech 2001 a 2002 a 42,7 % mezi roky 2002 a 2003 lze zvýšení ceny o 1,3 % za poslední čtyři měsíce roku 2003 považovat za odpovídající všeobecnému trendu. Vzhledem k těmto okolnostem nevidí Komise žádný důvod k tomu, aby se domnívala, že cenu 10,19 za m2 v prosinci 2003 nelze akceptovat jako tržní cenu.
(67)
Pokud jde o ceny za pozemky pro řadové domy, nejsou v této oblasti žádné prodeje, které by mohly sloužit pro přímé srovnání. Původní expert odhadoval tržní hodnotu v rozmezí 70 a 80 EUR za m2 a zpráva KP&P (studie C) se pouze odvolává na mnohem vyšší ceny za pozemky pro řadové domy v sousedních městech. Protože všechny tři studie docházejí k závěru, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně a protože neexistují žádná fakta potvrzující, že by tyto závěry nemohly být pro oblast Haapala/Uusitalo správné, může Komise akceptovat cenu 74,2 EUR za m2 jako odpovídající tržní ceně.
(68)
Komise požádala Finsko o vysvětlení, proč mohla mít Karkkila zájem na získání plného vlastnictví celé této oblasti, vzhledem k tomu, že se zdálo, že prodejní čísla z minulých let ukazují, že kupující neměli o tuto část města zájem a navzdory vyšším cenám zjevně preferovali jiné části města. Finsko vysvětlilo, že KK již v předchozích letech sledovala cílenou investiční strategii spočívající ve stavební přípravě oblasti Haapala/Uusitalo jako budoucí obytné části města Karkkila. Ve skutečnosti začínaly být ostatní části města saturovány a růst počtu obyvatel vedl k předpokladu, že bude třeba provést přípravu k výstavbě v dalších oblastech.
(69)
Oblast Haapala/Uusitalo byla zahrnuta do územního plánu, ale ještě zde nebyla provedena příprava pro výstavbu. Příprava pro výstavbu zahrnovala nové rozčlenění na jednotlivé pozemky s vhodnějšími rozměry, napojení pozemků na technickou infrastrukturu a vybudování zařízení.
(70)
Město Karkkila se již úspěšně řídilo toutéž strategií v jiných částech města: město rozšířilo veřejné služby do oblastí Tuorila, Nikkimäki a Pumminmäki. V roce 2003 byla průměrná prodejní cena v Pumminmäki již na úrovni 14,28 EUR a v roce 2004 město Karkkila úspěšně prodávalo pozemky za novou standardní cenu 14 EUR, která v následujících letech dále vzrůstala (na 18,5 EUR za m2 v roce 2005).
(71)
Předpokládalo se, že nemovitosti v Haapala/Uusitalo mohou dosáhnout hodnoty částí města s podobnou přípravou na výstavbu a navíc budou ovlivněny všeobecnými trendy růstu cen. Zvýšení hodnoty po stavební přípravě o nejméně 40-50 % (tj. během 3 až 4 let) se tudíž zdálo odůvodněné, vedle dalšího nárůstu ve střednědobé perspektivě.
(72)
Město Karkkila mělo dále zájem o stavební přípravu oblasti v rámci jednoho infrastrukturního projektu pro celou oblast. Jednotný koordinovaný přístup ke stavební přípravě by byl mnohem levnější než postup po jednotlivých pozemcích (město je ze zákona povinno napojit pozemky na technickou infrastrukturu, což se obvykle provádí na žádost vlastníků, kteří hodlají stavět). Město Karkkila zdůrazňovalo, že pod jeho výhradním vlastnictvím a kontrolou probíhaly operace daleko plynuleji. Pro každý pozemek a každé technické opatření bylo třeba přijmout velký počet jednotlivých rozhodnutí. Vzhledem k tomu, že stavební příprava nemovitostí nebyla hlavní náplní podnikání společnosti Componenta (tou byla výroba oceli), ukázalo se, že tento druh činnosti je pro ni velmi obtížný.
(73)
Vzhledem k dlouhodobé strategii stavební přípravy a záměru provést veškerá technická opatření najednou nemělo město Karkkila zájem o prodej pozemků před jejich stavební přípravou. To byl důvod, proč před transakcí nedošlo téměř k žádným prodejům.
(74)
Komise může souhlasit, že dlouhodobá strategie města Karkkila, pokud jde o oblast Haapala/Uusitalo, by mohla být důvodem, aby investor v tržním hospodářství, který již vlastní 50 % akcií v této oblasti, měl rovněž hospodářský zájem o získání zbývajících 50 % akcií. Vyhlídku na vlastnění celé nové budoucí části města, malé riziko v oblasti cen a významnou vyhlídku na prodej během nadcházejících 10 let většiny pozemků lze považovat za obchodní strategii, kterou by investor v tržní ekonomice sledoval.
(75)
Několik pozemků pro rodinné domy leží také v jiných oblastech. Ocenění (43 000 EUR) se zakládalo na ceně 10,19 EUR za m2, což je oficiální prodejní cena města Karkkila za jednotku pro tento typ pozemku. Z výše uvedených důvodů (body 65 a 66) se Komise domnívá, že cenu z prosince 2003 lze přijmout jako tržní cenu.
(76)
Portfolio KK také zahrnuje dva pozemky pro výškové budovy v oblasti Takko I. Celková hodnota této nemovitosti je 110 191 EUR. Takko I se rovněž nalézá v centru města. Podle studie A se tržní cena pohybovala v rozmezí 60 až 75 EUR za m2. Zpráva KP&P (studie C) došla u pozemků pro výškové domy k témuž závěru, že cena odpovídá tržní sazbě s odkazem na prodejní ceny, které se platily v sousedních městech.
(77)
Komise se domnívá, že není nutné stanovit, která expertní studie je nejvěrohodnější. I kdyby byla při transakci uplatněna nejnižší možná tržní cena 60 EUR za m2, opravená celková hodnota akcií by stále přesahovala cenu zaplacenou městem Karkkila (viz níže výpočet minimální hodnoty akcií). Za takového předpokladu nejnižší možné tržní hodnoty by pozemky v Takko I byly nadhodnoceny o 19,65 EUR za m2. To by odpovídalo celkové hodnotě 27 212 EUR, tj. 13 606 za 50 % akcií.
(78)
Hodnota přisouzená pozemkům označeným jako parky je 456 601 EUR. Tato hodnota vycházela z ceny 1,18 EUR za m2, kterou město Karkkila standardně platí za takové pozemky. Existují oblasti, u kterých má město právo výkupu za běžnou cenu (15). Protože tyto oblasti nejsou podle územního plánu města určeny k výstavbě, je u nich použito stejného základu pro nacenění jako u neupravených pozemků mimo pásmo (viz bod 79). Komise proto došla k závěru, že tato část pozemků nebyla nadhodnocena.
(79)
Portfolio KK rovněž zahrnovalo některé neupravené pozemky mimo územní plán města oceněné celkem na 49 678 EUR na základě ceny 1,18 EUR za m2. Studie neobjasňují, proč považují tyto pozemky za správně oceněné. Další údaje předložené Finskem obsahují výčet prodejů pozemků bez stavební přípravy v řídce zabydlených oblastech města Karkkila prodaných v průměru za 1,86 EUR za m2. Na základě toho může Komise uznat, že cena 1,18 EUR nepřekročila tržní cenu.
(80)
Podle výpočtů vypracovaných Finskem na základě standardních cen, za které KK prodala svůj majetek, činila hodnota nemovitostí KK 5 067 988 EUR. Po odečtu částek souvisejících s případným nadhodnocením pozemků pro výškové domy v oblasti Asemanranta (135 158 EUR) a v Takko I (27 212 EUR) činí minimální hodnota pozemků 4 905 618 EUR.
3. Splacení půjčky
(81)
V roce 1996 poskytly společnost Componenta a město Karkkila společnosti KK bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR. Stažení se společnosti Componenta ze společnosti KK se uskutečnilo spolu se splacením akcionářské půjčky společností KK. Vzhledem k tomu, že by KK musela prodat značnou část pozemků, aby získala tyto prostředky, a protože, jak je popsáno výše, by to ohrozilo střednědobou a dlouhodobou obchodní strategii, rozhodlo se město Karkkila poskytnout KK další bezúročnou půjčku ve stejné výši, kterou KK použila pro splacení. V důsledku toho KK dlužila městu Karkkila celkem 3,34 milionu EUR.
(82)
Komise souhlasí s Finskem, že při hodnocení společnosti již bylo přihlédnuto k půjčkám, tj. že hodnota akcií již byla snížena o hodnotu dluhu. Hodnocení splacení půjčky jako samostatného opatření by se tudíž rovnalo dvojímu započítání.
4. Hodnota akcií
(83)
Po odečtu částky potenciálního nadhodnocení byla hodnota 50 % KK následující:
Tabulka 5
Hodnota KK
Aktuální hodnota pozemků
4 905 618
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Celková aktiva
4 933 874
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 593 399
50 % čisté hodnoty společnosti KK
796 699,5
(84)
Vzhledem k tomu, že město Karkkila zaplatilo za 50 % akcií kupní cenu 713 092,50 EUR, se Komise domnívá, že zaplatilo cenu, která nepřekračuje tržní hodnotu.
V. ZÁVĚR
(85)
Komise shledává, že cena, kterou zaplatilo město Karkkila společnosti Componenta za získání 50 % akcií společnosti KK, odpovídá tržní ceně, a tudíž nesplňuje podmínky státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Kupní cena zaplacená městem Karkkila společnosti Componenta Oyj za akcie ve společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy podle smlouvy uzavřené stranami dne 16. prosince 2003 nepředstavuje státní podporu ve prospěch společnosti Componenta Oyj ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU.
Článek 2
Toto rozhodnutí je určeno Finské republice.
V Bruselu dne 20. dubna 2011.
ROZHODNUTIE KOMISIE
z 20. apríla 2011
o opatrení C 37/04 (ex NN 51/04), ktoré Fínsko uplatnilo v prospech spoločnosti Componenta Oyj
[oznámené pod číslom K(2011) 2559]
(Iba fínske a švédske znenie je autentické)
(Text s významom pre EHP)
(2011/529/EÚ)
EURÓPSKA KOMISIA,
so zreteľom na Zmluvu o fungovaní Európskej únie, a najmä na jej článok 108 ods. 2 prvý pododsek,
so zreteľom na Dohodu o Európskom hospodárskom priestore, a najmä na jej článok 62 ods. 1 písm. a),
po vyzvaní zainteresovaných strán, aby predložili pripomienky v súlade s uvedenými ustanoveniami (1),
keďže:
I. POSTUP
(1)
Dňa 10. marca 2004 bola Komisii doručená sťažnosť od spoločnosti Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, v ktorej sťažovateľ informoval Komisiu o údajnom opatrení pomoci, ktoré mesto Karkkila (ďalej len „Karkkila“) uplatnilo v prospech spoločnosti Componenta Corporation Oyj (ďalej len „Componenta“). Listom z 19. novembra 2004 Komisia informovala Fínsko, že sa rozhodla začať konanie stanovené v článku 88 ods. 2 Zmluvy o ES (teraz článok 108 ods. 2 Zmluvy o fungovaní Európskej únie), pokiaľ ide o túto pomoc. Rozhodnutie Komisie o začatí konania bolo uverejnené v Úradnom vestníku Európskej únie (2). Komisia vyzvala zainteresované strany, aby predložili pripomienky k opatreniu pomoci, ale nedostala od nich žiadne pripomienky.
(2)
Dňa 20. októbra 2005 Komisia prijala konečné negatívne rozhodnutie a nariadila Fínsku, aby vyžiadalo naspäť pomoc od spoločnosti Componenta (ďalej len „rozhodnutie z roku 2005“). Rozhodnutie z roku 2005, ktorým sa končí konanie vo veci formálneho zisťovania, bolo uverejnené v Úradnom vestníku Európskej únie (3). Componenta začala odvolacie konanie proti rozhodnutiu, ktoré bolo zrušené rozsudkom z 18. decembra 2008 (ďalej len „rozsudok“) v dôsledku neposkytnutia primeraných dôvodov (4).
(3)
Fínsko predložilo pripomienky listami z 5. januára a 10. januára 2010, ktoré obsahovali aj dve štúdie o odhade ceny príslušnej nehnuteľnosti. Komisia zaslala ďalšie tri žiadosti o informácie 9. januára 2009, 23. júla 2009 a 8. januára 2010, na ktoré boli zaslané odpovede prostredníctvom listov zaevidovaných 9. marca 2009, 15. októbra 2009 a 5. marca 2010. Stretnutie medzi Komisiou a zástupcami fínskej vlády a príjemcom pomoci sa konalo 23. novembra 2009 v Bruseli.
II. OPIS SKUTOČNOSTÍ
1. Transakcia
(4)
Componenta je spoločnosť vyrábajúca kovy so sídlom vo fínskom meste Karkkila. Má výrobné závody vo Fínsku, Holandsku a Švédsku. Väčšina obratu spoločnosti v roku 2004 vo výške 316 miliónov EUR bola vytvorená v severských krajinách a strednej Európe. Táto skupina zamestnávala v roku 2004 približne 2 200 ľudí.
(5)
Posudzovaná transakcia sa týka realitnej spoločnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (ďalej len „KK“), ktorá vlastnila nehnuteľnosť v Karkkile približne 65 km severozápadne od Helsínk. Spoločnosť KK vlastnili spoločne (50/50) Componenta a Karkkila. V roku 1996 každý partner spoločného podniku poskytol KK bezúročnú akcionársku pôžičku vo výške 1 670 184 EUR.
(6)
Na základe kúpnej zmluvy, ktorá bola podpísaná 16. decembra 2003, bolo dohodnuté, že mesto získa úplné vlastníctvo KK prostredníctvom nadobudnutia akcií vlastnených spoločnosťou Componenta za celkovú cenu 2 383 276,50 EUR. Táto transakcia pozostávala z dvoch častí:
-
Componenta získala 713 092,50 EUR ako platbu za 50 % akcií predaných Karkkile,
-
KK vrátila spoločnosti Componenta akcionársku pôžičku vo výške 1 670 184 EUR, ktorú jej Componenta poskytla v roku 1996. Na tento účel Karkkila poskytla KK ďalšiu bezúročnú pôžičku v tej istej výške. To viedlo k zmene veriteľa, ktorým sa namiesto spoločnosti Componenta stalo mesto Karkkila.
(7)
Na uvedenú transakciu preto Karkkila zmobilizovala sumu 2 383 276,50 EUR: 713 092,50 EUR ako platbu za akcie spoločnosti KK a 1 670 184 EUR ako bezúročnú pôžičku poskytnutú spoločnosti KK.
(8)
Kúpna cena akcií bola vypočítaná na základe štandardných cien, za ktoré Karkkila predala nehnuteľnosť v roku 2003.
Tabuľka 1
Predajné ceny za m2 za parcely predané spoločnosťou KK
(v EUR)
Zóna 1
Rodinné domy
11,11
Radové domy
88,81
Viacpodlažné domy
79,56
Zóna 2
Rodinné domy
10,19
Radové domy
74,02
Viacpodlažné domy
64,76
Iné
Nekultivované pozemky mimo územného plánu
1,18
Pozemky určené na verejné parky
1,18
(9)
Tieto štandardné ceny sa uplatnili na nehnuteľnosť v portfóliu pozemkov spoločnosti KK v čase transakcie a boli vydelené dvoma, čo viedlo ku kúpnej cene akcií vo výške 713 092,50 EUR.
(10)
V kúpnej zmluve medzi Karkkilou a spoločnosťou Componenta sa okrem iného uvádzalo:
a)
Predávajúci sa zaväzuje investovať do rozšírenia výrobných závodov spoločnosti Componenta Karkkila Oy v meste Karkkila, ako je presnejšie definované v prílohe 1 k tejto zmluve. Odhaduje sa, že táto investícia prispeje k vytvoreniu 50 - 70 nových pracovných miest s plným pracovným úväzkom v meste Karkkila v roku 2004 (v roku 2003 bol počet pracovných miest približne 130).
b)
Ak predávajúci nezačne s rozšírením závodov v roku 2004, ako je uvedené v predchádzajúcom odseku, má kupujúci právo podľa vlastného uváženia transakciu zrušiť.
(11)
V prílohe 1 k zmluve o predaji sa uvádza, že Componenta spojí funkcie dvoch výrobných závodov skupiny, konkrétne zlievarne v meste Alvesta (Švédsko) a zlievarne v Karkkile, a že rozhodnutie o budúcom umiestnení zlievarne bude závisieť od výsledku analýzy. V roku 2005 bola zlievareň v meste Alvesta zavretá a výroba bola premiestnená do mesta Karkkila.
(12)
Po prevzatí akcií, ktoré Componenta mala v spoločnosti KK, sa Karkkila rozhodla ukončiť činnosti spoločnosti KK a previesť pozemok na mesto.
2. Majetok spoločnosti KK
(13)
Karkkila sa nachádza približne 65 kilometrov severozápadne od Helsínk, pozdĺž diaľnice č. 2, v severovýchodnej časti provincie Uusimaa. Karkkila mala v roku 2003 približne 8 500 obyvateľov. Mesto sa rozvíjalo v okolí vysokej pece v Högforse, ktorá bola založená v 19. storočí, a jeho severná časť sa tiahne pozdĺž pobrežia jazera.
(14)
Nehnuteľnosť vo vlastníctve KK sa rozprestiera na pozemku s rozlohou 730 000 m2 v Karkkile a jej bezprostrednom okolí, nie viac ako 2,5 km od centra mesta. V decembri 2003 bola situácia takáto:
-
Pozemok s najvyššou hodnotou sa nachádza v oblasti Asemanranta (zóna 1) a je určený na výstavbu viacpodlažných domov. Táto oblasť predstavuje zhruba polovicu hodnoty portfólia spoločnosti KK.
-
Väčšina pozemku sa nachádza v oblasti Haapala/Uusitalo (zóna 2). Je určená na výstavbu rodinných domov a predstavuje približne štvrtinu celkovej hodnoty portfólia.
-
Portfólio obsahuje aj niekoľko parciel pre rodinné domy v iných obytných oblastiach, určité pozemky určené pre viacpodlažné domy v oblasti Takko I a niekoľko radových domov.
-
Časť pozemku je určená na verejné parky.
-
Portfólio obsahuje aj určité nekultivované pozemky mimo územného plánu.
(15)
Nehnuteľnosť zahŕňa celkove približne 160 parciel. Zámerom Karkkily však bolo upraviť časť pozemku a rozdeliť ho na menšie parcely. Spoločnosť KK bola v čase transakcie nepochybne najväčším vlastníkom nehnuteľností v Karkkile.
(16)
Po získaní úplného vlastníctva chcela Karkkila prenajať časť pozemku, aby mohla pokryť prevádzkové výdavky. Prevádzkové výdavky KK (plat, nájomné, úroky z pôžičiek) predstavovali v období rokov 2000 - 2003 maximálne 40 000 EUR.
3. Ďalšie dôležité informácie
(17)
Karkkila sa od Helsínk nachádza v rámci dopravnej vzdialenosti pre dochádzanie do práce a z práce. Nehnuteľnosti v Helsinkách a v ich okolí sa stali veľmi drahými a ich ceny stále rastú. Tento tlak na cenu viedol ľudí k tomu, aby sa usadili v obciach v okolí hlavného mesta, čo malo dominový efekt na ceny nehnuteľností v týchto obciach. Karkkila sa môže považovať za možné alternatívne miesto spolu s troma ďalšími mestami: Vihti, Lohja a Hyvinkää. Vzdialenosti od Helsínk sú tieto:
Tabuľka 2
Vzdialenosti od Helsínk
Lohja
52 km
38 min.
Hyvinkää
56 km
45 min.
Vihti
58 km
42 min.
Karkkila
68 km
50 min.
(18)
Tieto mestá prilákali značný počet nových obyvateľov. V dôsledku toho sa ceny nehnuteľností pred transakciou (a po nej) značne zvýšili, pričom ceny v Karkkile sa zdvojnásobili a v niektorých prípadoch sa zvýšili šesťnásobne.
(19)
Podľa oficiálnych predpovedí uverejnených v roku 2000 sa očakávalo, že počet obyvateľov v Karkkile sa do roku 2025 zvýši na 9 600 obyvateľov, čo by znamenalo, že bude potrebných 600 nových domov. Čoskoro sa ukázalo, že tieto predpovede výrazne zaostávajú za skutočným zvyšovaním počtu obyvateľov. O tri roky neskôr, v čase transakcie, boli potreby Karkkily v oblasti bývania približne 70 nových domov za rok, čo sa potvrdilo v štúdii, ktorú krátko na to uskutočnila regionálna rada provincie Uusimaa a ktorá sa týkala obdobia do roku 2025 (v skutočnosti bolo postavených 63 nových domov v roku 2005, 137 v roku 2006 a 95 v roku 2007).
(20)
Počas piatich rokov pred transakciou sa ceny nehnuteľností v Karkkile zvýšili v priemere o 30 %.
III. PRIPOMIENKY FÍNSKA
(21)
Fínsko predložilo tri znalecké posudky ex post o odhade ceny pozemku. V týchto posudkoch sa dospelo k záveru, že zaplatená cena zodpovedala trhovej cene. Komisia vo svojom prvotnom rozhodnutí z roku 2005 (5) úplne odmietla posudok (štúdiu A) predložený počas prvého prešetrovania. Po prijatí rozhodnutia z roku 2005 Fínsko zadalo dva ďalšie znalecké posudky. Prvý z nich (štúdia B) obsahuje iba všeobecné stanovisko, že odhad ceny pozemku bol správny, ale nie sú v ňom uvedené podrobnosti. V druhom posudku spoločnosti KP&P (štúdia C), sa podrobnejšie analyzuje stav v oblasti nehnuteľností v Karkkile a okolitých obciach.
(22)
Fínsko tvrdí, že Karkkila získala úplné vlastníctvo akcií, pretože to bola strednodobá až dlhodobá investícia s nízkym rizikom. Vzhľadom na nepretržitý nárast cien nehnuteľností v susedných obciach, predpokladané zvyšovanie počtu obyvateľov Karkkily, saturáciu existujúcich susedných obcí a potrebu rozšírenia sa mestská rada v Karkkile domnievala, že získanie úplného vlastníctva KK bude ziskové.
(23)
Fínsko tiež vysvetlilo, že možnosť urýchlenia postupov bola ďalším praktickým dôvodom na získanie výhradného vlastníctva. Fínsko pri niekoľkých príležitostiach naznačilo, že spolupráca medzi Karkkilou a spoločnosťou Componenta nebola ideálna, pretože ich obchodné záujmy sa rozchádzali. Obaja partneri sa dohodli na ukončení spoločného podniku, aby zabránili mŕtvemu bodu v prípade mnohých rozhodnutí. Na podporu rozvoja tejto oblasti sa musel prijať veľký počet rozhodnutí o opätovnom rozdelení parciel najmä v oblasti Haapala/Uusitalo. Keďže činnosti v oblasti nehnuteľností neboli hlavnou podnikateľskou činnosťou spoločnosti Componenta, bolo v jej záujme ukončiť túto oblasť činnosti, zatiaľ čo v záujme Karkkily bolo, aby mohla riadiť územný rozvoj úplne nezávisle.
(24)
Fínsko vysvetlilo, prečo bolo porovnanie s mestami Vihti, Lohja a Hyvinkää náležité. Fínsko okrem iného zdôraznilo, že s mestami Vihti a Lohja neexistuje železničné spojenie pre osobnú dopravu, ktoré by umožnilo osobám dochádzajúcim do práce ľahko cestovať medzi týmito mestami a Helsinkami.
(25)
Fínsko tvrdí, že výpočet sumy pomoci, ktorý Komisia v rozhodnutí z roku 2005 urobila, bol skreslený, pretože akcionárska pôžička bola zohľadnená dvakrát. Pôžička bola na účely výpočtu hodnoty 50 % akcií odpočítaná od hodnoty spoločnosti a zohľadnená ako splatenie pôžičky spoločnosti Componenta. Fínsko preto tvrdí, že cena akcií (713 092,50 EUR) už zahŕňa pôžičku, pretože táto suma bola vypočítaná na základe čistej hodnoty KK.
IV. POSÚDENIE POMOCI
(26)
Podľa článku 87 ods. 1 Zmluvy o ES pomoc poskytovaná členským štátom alebo akoukoľvek formou zo štátnych prostriedkov, ktorá narúša hospodársku súťaž alebo môže narušiť hospodársku súťaž tým, že zvýhodňuje určité podniky alebo výrobu určitých druhov tovaru, je nezlučiteľná so spoločným trhom, ak ovplyvňuje obchod medzi členskými štátmi. Podľa ustálenej judikatúry Súdneho dvora Európskej únie je kritérium týkajúce sa pomoci, ktorá ovplyvňuje obchod, splnené, ak prijímajúci podnik vykonáva hospodársku činnosť, ktorá zahŕňa obchod medzi členskými štátmi.
(27)
Výrobky, ktoré vyrába Componenta, vyrábajú na vnútornom trhu aj iné spoločnosti a s týmito výrobkami sa intenzívne obchoduje medzi členskými štátmi. Na účely článku 107 ods. 1 ZFEÚ štátne zdroje zahŕňajú zdroje miestnych orgánov (6). Teda daná transakcia, ktorá bola financovaná zo zdrojov Karkkily, zahŕňa štátne zdroje v zmysle článku 107 ods. 1 Preto by akákoľvek výhoda poskytnutá spoločnosti Componenta v rámci transakcie, ktorú by spoločnosť Componenta nezískala za normálnych trhových podmienok, spadala do pôsobnosti článku 87 ods. 1 Zmluvy o ES. Z toho vyplýva, že hlavnou otázkou v tomto prípade je, či Componenta získala úroveň platby, ktorú by nezískala za normálnych trhových podmienok.
(28)
Komisia konštatuje, že ustanovenie o splatení v kúpnej zmluve uzatvorenej medzi spoločnosťou Componenta a Karkkilou sa môže vnímať ako znak toho, že podmienky kúpy poskytnuté Karkkilou mali podporiť spoločnosť Componenta, aby zachovala svoj výrobný závod v Karkkile a zatvorila vysokú pec v Alveste.
(29)
V rozsudku Súdu prvého stupňa (7) sa uvádza, že dohoda bola podmienená, ale že v nej neboli stanovené dôsledky. Aj keď táto podmienenosť poukazuje na skutočnosť, že transakcia sa mohla uzatvoriť za priaznivých podmienok pre spoločnosť Componenta, neexistuje žiadna výhoda pre spoločnosť Componenta, ktorá jasne vyplýva z týchto ustanovení. Na druhej strane, ako bude uvedené ďalej v texte, cena zaplatená spoločnosti Componenta za predaj jej podielu v spoločnosti KK v skutočnosti nepresiahla trhovú cenu, a na druhej strane Komisia nenašla žiadne dôkazy o ďalších výhodách, ktoré by spoločnosť Componenta mohla získať z týchto ustanovení. Komisia preto posudzovala, či by investor pôsobiaci v trhovom hospodárstve, ktorý už vlastní 50 % akcií, za týchto podmienok získal úplne vlastníctvo.
(30)
Je ustálenou judikatúrou, že „hoci správanie súkromného investora, s ktorým je potrebné porovnať vstup verejného investora sledujúceho ciele hospodárskej politiky, nie je nevyhnutne správaním bežného investora umiestňujúceho kapitál s cieľom jeho ziskovosti vo relatívne krátkom čase, toto správanie musí byť prinajmenšom správaním súkromného holdingu alebo súkromnej skupiny podnikov sledujúcich štrukturálnu politiku, či už všeobecnú alebo sektorovú, a musí byť vedené perspektívou rentability v dlhšom období“ (8).
1. Všeobecné úvahy týkajúce sa hodnoty akcií
(31)
Oznámenie Komisie o prvkoch štátnej pomoci pri predaji pozemkov a budov verejnoprávnymi orgánmi (9) (ďalej len „oznámenie“) sa neuplatňuje priamo, pretože tento prípad sa v skutočnosti netýka predaja pozemku, ale kúpy akcií v realitnej spoločnosti. Zásady tohto oznámenia sa však môžu uplatniť, pretože hodnota akcií spoločnosti KK je v podstate stanovená trhovou hodnotou pozemkov v jej portfóliu. Pre stanovenie existencie štátnej pomoci je preto rozhodujúce posúdenie hodnoty pozemku vlastneného spoločnosťou KK.
(32)
Oznámenie je v každom prípade založené na zásade súkromného investora pôsobiaceho v trhovom hospodárstve, t. j. predaj pozemku verejnoprávnymi orgánmi nezahŕňa prvky štátnej pomoci, ak je pozemok predaný za cenu, ktorú by súkromný investor mohol dosiahnuť za normálnych trhových podmienok.
(33)
Komisia je toho názoru, že primeraným východiskom analýzy je cena, ktorú by bol investor pôsobiaci v trhovom hospodárstve vlastniaci 50 % akcií spoločnosti KK ochotný zaplatiť za získanie úplného vlastníctva. Hospodársky subjekt pôsobiaci v trhovom hospodárstve by založil výpočet ceny, ktorú by bol ochotný zaplatiť, na návratnosti, ktorú by mohol očakávať zo svoje investície.
(34)
V tomto prípade sa spoločnosť Componenta nepokúsila nájsť iného kupujúceho. Bolo v jej záujme predať svoje akcie druhému akcionárovi. Podľa akcionárskej dohody (10) a stanov spoločnosti KK (11) mala Karkkila v skutočnosti predkupné právo na akcie spoločnosti KK vlastnené spoločnosťou Componenta a mala právo na náhradu, ak by sa ich spoločnosť Componenta pokúsila predať tretej strane. Tieto pravidlá boli pre spoločnosť Componenta prekážkou, ktorá jej bránila hľadať iných kupujúcich. Okrem toho akýkoľvek iný súkromný kupujúci by bol odradený od kúpy 50 % akcií spoločnosti KK, pokiaľ by týmto krokom nezískal úplnú kontrolu nad KK. Akýkoľvek nový partner, ktorý by nemal úplnú kontrolu nad spoločnosťou KK, by bol v skutočnosti viazaný stanovami spoločnosti KK (12), podľa ktorých účelom spoločnosti KK bolo spomaliť nárast cien pozemkov a bývania v Karkkile v prospech obyvateľov.
(35)
Komisia tiež zastáva názor, že akcionár v trhovom hospodárstve nadobúdajúci úplné vlastníctvo by zohľadnil financovanie celkovej investície (2,37 mil. EUR za akcie a pôžičku).
(36)
Vzhľadom na zaplatenie akcionárskej pôžičky Komisia konštatuje, že majetok v portfóliu KK bol odhadnutý na hodnotu 4,9 milióna EUR. Táto hodnota sa prevažne týkala nesplatených pôžičiek vo výške 3,34 milióna EUR, čo znamená, že sa zdalo, že zaplatenie pôžičky ako takej nie je problematické.
(37)
Fínsko tiež vysvetlilo, že Karkkila plánovala po transakcii zvýšiť príjem z prenájmu, aby pokryla finančné a prevádzkové náklady spoločnosti KK (menej ako 40 000 EUR za rok pred transakciou). Ak by sa mesto stalo jediným akcionárom, mohlo by zmeniť stanovy spoločnosti KK, čím by sa obmedzila jej sloboda, pokiaľ ide o politiky tvorby cien. Z právneho hľadiska teda mestu nič nebránilo, aby po získaní úplného vlastníctva KK zvýšilo príjmy z prenájmu.
(38)
Komisia poznamenáva, že následný vývoj potvrdzuje, že pokrytie nákladov prostredníctvom príjmu z prenájmu bol realistickým plánom. Karkkila uzatvorila 28 dlhodobých dohôd o prenájme, na základe ktorých sa vytvorili tieto príjmy:
Tabuľka 3
Príjem z prenájmu po transakcii
(v EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Okrem toho by súkromný investor za bezúročnú pôžičku očakával zvýšenie hodnoty svojho podielu v spoločnosti. V tomto prípade sa návratnosť investície prejavila prostredníctvom zvýšenia hodnoty nehnuteľnosti vlastnenej KK. Fínsko vysvetlilo, že hodnota pozemku vlastneného KK sa medzi rokmi 1996 a 2003 značne zvýšila. Počas piatich rokov pred transakciou sa ceny nehnuteľností v Karkkile zvýšili v priemere o 30 % a medzi rokmi 2005 a 2008 približne o 10 %.
(40)
Súčasne sa očakávalo, že počet obyvateľov Karkkily sa bude do roku 2025 zvyšovať o viac ako 100 ľudí za rok, čo by pri konzervatívnom odhade znamenalo, že v meste by sa každý rok muselo vybudovať minimálne 70 nových domov (13).
(41)
Z týchto dôvodov mohol súkromný investor očakávať značné zvýšenie hodnoty svojho podielu v spoločnosti KK.
2. Hodnota pozemku
(42)
Komisia najprv posúdila, či kúpna cena akcií, ktorú Karkkila zaplatila, znamenala výhodu pre spoločnosť Componenta, pretože predávajúci by za normálnych trhových podmienok získal nižšiu cenu.
(43)
Fínsko uviedlo hodnotu majetku spoločnosti KK takto (14):
Tabuľka 4
Hodnota majetku KK vypočítaná Fínskom
Súčasná hodnota pozemku
5 067 988
Hotovosť a bankové vklady
28 256
Celkový majetok
5 096 244
Akcionárska pôžička
3 340 368
Bežné záväzky
107
Celkové dlhy
3 340 475
Čistá hodnota spoločnosti KK
1 755 769
50 % čistej hodnoty spoločnosti KK
877 885
(44)
Hodnota pozemku bola vypočítaná na základe štandardných cien účtovaných Karkkilou v roku 2003. Boli to jednotné ceny za celú oblasť Karkkily, pričom jedinými výnimkami boli rozdiely medzi dvoma zónami. Z údajov, ktoré predložilo Fínsko, bolo zrejmé, že skutočné trhové ceny sa medzi rôznymi susednými oblasťami a obytnými oblasťami značne líšia. Z tohto dôvodu Komisia zamerala svoje posudzovanie vo väčšej miere na príslušné oblasti.
(45)
Komisia konštatuje, že Karkkila sa pustila do získania úplného vlastníctva so strednodobým až dlhodobým výhľadom. V realitnej oblasti nie je neobvyklé očakávať značné strednodobé až dlhodobé zvýšenia hodnoty, ak to dovolia okolnosti. Karkkila sa riadila dlhodobou investičnou stratégiou a snažila sa vytvoriť zisky zo zvýšeného budúceho predaja.
(46)
V konkrétnom prípade Karkkily Fínsko preukázalo, že Karkkila mala oprávnené dôvody očakávať výrazné zvýšenie počtu obyvateľov v strednodobej až dlhodobej budúcnosti, ktoré by viedlo k značným ďalším potrebám v oblasti bývania. Hlavným dôvodom bolo, že tri mestá severne a západne od Helsínk - Vihti, Lohja a Hyvinkää - prilákali veľký počet obyvateľov, pričom mnohí z nich denne dochádzajú za prácou. V dôsledku toho sa ceny nehnuteľností rýchlo a neustále zvyšovali a neočakávalo sa, že sa toto zvyšovanie v blízkej budúcnosti spomalí. V roku 2003 boli ceny v týchto susedných mestách v priemere 2,5-krát vyššie ako v Karkkile. Karkkila preto očakávala, že zvýšenie cien v budúcnosti by spôsobilo presťahovanie ľudí do Karkkily ako ďalšieho logického alternatívneho miesta na bývanie aj vtedy, ak by sa ceny zvýšili výrazne aj v Karkkile. Zdalo sa, že nie je nereálne očakávať, že sa ceny nehnuteľností v Karkkile zdvojnásobia.
(47)
Hoci následný vývoj nie je priamo významný pre analýzu transakcie ex ante, vývoj cien nehnuteľností v troch susedných mestách v období po uskutočnení transakcie potvrdil, že predpoveď bola reálna. V niektorých prípadoch boli ceny nehnuteľností štyrikrát vyššie ako v Karkkile.
(48)
Ďalším dôvodom na očakávanie, že sa počet obyvateľov v Karkkile zvýši, bola naplánovaná rekonštrukcia cesty do Karkkily, ktorá už bola naplánovaná v čase transakcie a následne uskutočnená.
(49)
Získanie úplného vlastníctva bolo stimulované aj oficiálnymi prognózami zvýšenia počtu obyvateľov. V roku 2000 regionálna rada v provincii Uusimaa uverejnila počiatočnú štúdiu, v ktorej sa odhadovalo, že počet obyvateľov Karkkily sa do roku 2025 zvýši približne o 9 600 obyvateľov (t. j. približne o 10 %) a že bude potrebných ďalších 600 nových domov. Čoskoro sa ukázalo, že táto predpoveď je príliš konzervatívna. V čase transakcie Karkkila očakávala oveľa väčšie zvýšenie počtu obyvateľov, ktoré viedlo k ďalším potrebám v oblasti bývania minimálne 70 nových domov ročne.
(50)
Táto pozitívna predpoveď bola neskôr potvrdená ďalšou štúdiou, ktorú vypracovala regionálna rada v provincii Uusimaa 18. augusta 2009, na základe ktorej sa očakávalo, že počet obyvateľov Karkkily sa do roku 2030 bude zvyšovať o 100 obyvateľov ročne, čo by viedlo k ďalším potrebám v oblasti bývania, výstavbe 70 nových domov ročne. Nakoniec aj táto druhá predpoveď bola prekonaná, keďže v roku 2006 bolo postavených 137 nových domov a v roku 2007 ich bolo 95.
(51)
Je potrebné tiež uviesť, že spoločnosť KK bola nepochybne najväčším vlastníkom nehnuteľností v Karkkile. V čase transakcie nebol skutočný počet parciel zahrnutých do portfólia jasný, keďže Karkkila chcela niektoré z nich rozdeliť a upraviť (najmä v oblasti Haapala/Uusitalo). Okrem toho na pozemku určenom na výstavbu radových domov sa na jednej parcele môže postaviť väčší počet domov a ešte viac na pozemku určenom pre viacpodlažné domy. V zozname portfólia, ktoré predložilo Fínsko, je uvedených menej ako 140 parciel na bývanie (zostávajúca časť bola určená na parky). Pri odhadovaných potrebách na bývanie (70 nových domov ročne) v čase transakcie by plánované potreby na ďalších 10 rokov predstavovali 700 nových domov a na ďalších 20 rokov 1 400 nových domov. Vzhľadom na to, že spoločnosť KK nemala v Karkkile žiadneho významného konkurenta, Karkkila mohla oprávnene očakávať, že dokáže predať väčšinu - ak nie všetky - nehnuteľnosti vo svojom portfóliu.
(52)
Fínsko vysvetlilo, že stratégiou Karkkily bolo predovšetkým zlepšiť hodnotu pozemku, ktorý vlastnila, prostredníctvom jeho úpravy a rozvoja, počkať na dominový efekt všeobecného zvýšenia cien v oblasti a predať pozemok až neskôr. V súlade s touto stratégiou KK už upustila od skorého predaja v predchádzajúcich rokoch, čím možno vysvetliť nízku úroveň predaja v období pred transakciou.
(53)
Komisia konštatuje, že pozemok vlastnený spoločnosťou KK bol ocenený odlišne podľa rôznych druhov pozemkov, t. j. pozemok určený na rodinné domy, na radové domy, viacpodlažné domy, parky a pozemok určený na verejné účely. Osobitné vlastnosti každej oblasti sú opísané a analyzované samostatne ďalej v texte.
(54)
Pozemok určený na výstavbu viacpodlažných domov nachádzajúci sa v oblasti Asemanranta, je ohodnotený na 2 358 158 EUR, t. j. približne polovicu hodnoty majetku KK. Na účely transakcie bol pozemok ocenený na 79,56 EUR/m2.
(55)
Posudky nie sú v tohto hľadiska úplne presvedčivé, hlavným dôvodom sú chýbajúce referenčné ceny v Karkkile. Do uskutočnenia transakcie nebol v skutočnosti na trhu v Karkkile predaný žiadny pozemok na výstavbu viacpodlažných domov. V znaleckom posudku, ktorý predložilo Fínsko počas prvého obdobia prešetrovania (štúdia A), bola uvedená cena 50 EUR/m2. Fínsko teraz vysvetlilo, že tento údaj bol pravdepodobne založený na údaji, ktorý sa používa v prípade sociálneho bývania financovaného štátom v regióne, a bol výrazne nižší ako trhová cena. V tomto počiatočnom posudku bola odhadnutá aj hodnota pozemku určeného na výstavbu viacpodlažných domov na 60 EUR až 75 EUR/m2. V druhom posudku (štúdia B) sa vysvetľuje, že zaplatená cena zodpovedá trhovej cene bez poskytnutia akýchkoľvek ďalších informácií. V posudku spoločnosti KP&P (štúdia C) sa dospelo k záveru, že trhovej cene zodpovedá cena 79,56 EUR/m2, pretože je výrazne pod úrovňou cien zaplatených v troch susedných mestách. Keďže chýbajú akékoľvek ďalšie referenčné hodnoty, tieto posudky poskytujú určité usmernenie k cenám nehnuteľností v oblastiach okolo Helsínk v čase transakcie. Komisia preto overila údaje uvedené v týchto posudkoch a doplnila ich o svoje vlastné hodnotenie.
(56)
Oblasť Asemanranta má veľmi dobrú polohu na brehoch jazera, 200 m od centra mesta. Podľa Fínska je hodnota tejto oblasti mimoriadne vysoká, pretože využíva priamy výhľad na jazero a prístup k nemu. Porovnateľná parcela bola v roku 2006 predaná za 92,35 EUR/m2. Karkkila v skutočnosti považovala hodnotu tejto nehnuteľnosti za dosť vysokú na zvýšenie predajnej ceny na 105 EUR/m2 v januári 2008.
(57)
Druhým dôležitým faktorom pri posudzovaní hodnoty tejto oblasti je plocha, na ktorú sa táto cena vzťahuje. Odhad pri predaji bol konzervatívne založený na minimálnom stavebnom povolení 29 640 m2, zatiaľ čo maximálne stavebné povolenie mohlo dosiahnuť až 39 590 m2. Vzhľadom na očakávané zvýšenie počtu obyvateľov Karkkila počítala s dlhodobým obchodným prípadom pre maximálne stavebné povolenie.
(58)
Napriek tomu, že pred transakciou nebol v Karkkile predaný žiadny pozemok na výstavbu viacpodlažných domov, mesto mohlo primerane očakávať, že vznikal trh pre tento druh výstavby. V roku 2003 boli udelené štyri stavebné povolenia na výstavbu viacpodlažných domov. Vývoj po transakcii potvrdzuje, že predpoveď nebola neprimeraná vzhľadom na to, že do roku 2007 bolo podaných a schválených šesť ďalších žiadostí o stavebné povolenie a v období od roku 2007 do polovice roka 2010 bolo postavených sedem viacpodlažných domov.
(59)
Ceny zaplatené v susedných mestách sa v roku 2003 zvýšili v meste Hyvinkää na 133,6 EUR/m2 a v meste Vihti dosiahli v roku 2004 dokonca maximum 312,6 EUR/m2.
(60)
Komisia je toho názoru, že v uvedených troch posudkoch sú hodnoty, ktoré sú zhruba porovnateľné, a zdá sa, že nie sú očividne nesprávne, ak sa porovnajú s cenami zaplatenými za podobný pozemok v čase transakcie. Nie je potrebné stanoviť, ktorý z posudkov je najspoľahlivejší, pretože cena zaplatená za akcie zostáva pod úrovňou trhovej hodnoty aj na základe najkonzervatívnejšieho odhadu (pozri celkový výpočet trhovej hodnoty v odôvodnení 84 a nasl.). Najnižšia možná hodnota bola odhadnutá Komisiou takto: vzhľadom na vynikajúcu polohu pozemku v oblasti Asemanranta bola trhová cena minimálne v hornom segmente intervalu, ktorý poskytli najkonzervatívnejší znalci, t. j. 75 EUR/m2. V prípade konzervatívneho predpokladu, že sa pozemok predá iba na minimálne stavebné povolenie, by minimálna trhová hodnota bola 2 223 000 EUR.
(61)
Za maximálnu hodnotu v prípade nadmerného odhadu - ak by existoval - by sa teda mohla považovať suma 135 158,40 EUR, ktorá by zodpovedala sume 67 579,20 EUR za 50 %.
(62)
Komisia konštatuje, že táto hodnota zahŕňa 8 - 9 hektárov patriacich aj do oblasti Asemanranta, ktoré zostanú na účely vybudovania ulíc, parkov atď. Napríklad v čiastočnom hlavnom pláne je pobrežná oblasť vyhradená na rekreačné účely a ako oblasť ochrany prírody. Táto plocha 8 - 9 hektárov preto prispieva k vysokej cene obytnej časti oblasti, ale nebola ocenená samostatne.
(63)
Väčšina pozemkov v portfóliu nehnuteľností spoločnosti KK sa nachádzala v oblasti Haapala/Uusitalo, čo je približne 2,5 km severozápadne od centra mesta. Tieto dve priľahlé oblasti boli vyčlenené na výstavbu obytných rodinných domov a radových domov, ale neboli ešte zastavané. Keďže sa ešte nezačalo so zastavovaním, ceny sú nízke, rovnako ako aj počet predajov. KK prakticky vlastnila celú oblasť.
(64)
Na účely transakcie bol pozemok ocenený na 1 612 059 EUR v prípade všetkých druhov parciel, s cenou 10,19 EUR/m2 za rodinné domy a 74,02 EUR/m2 za radové domy, v súlade so štandardnými cenami mesta. Celková hodnota pozemku pre rodinné domy bola 973 268 EUR a pre radové domy 811 209 EUR.
(65)
Vo všetkých troch posudkoch sa uvádza, že ceny za rodinné domy zodpovedajú trhovým cenám. V posudku KP&P (štúdia C) sa vysvetľuje, že trhové ceny boli o 15 - 20 % vyššie ako ceny, ktoré uplatňovala Karkkila. Fínsko predložilo údaje preukazujúce, že priemerná cena bola v roku 2003 približne 14,4 EUR/m2. V počiatočnom znaleckom posudku (štúdia A) bolo uvedené, že trhové ceny v Karkkile sa pohybovali medzi 9,43 EUR a 14,76 EUR.
(66)
Všetky tri posudky sa odvolávali na priemerné predajné ceny, zatiaľ čo údaje predložené Fínskom poukázali na značné rozdiely medzi susedným oblasťami, pričom ceny v oblasti Haapala/Uusitala sa očividne nachádzali na spodnej hranici cenového intervalu. V roku 2003 boli v Haapale predané dve parcely (súkromná spoločnosť súkromníkovi): v apríli 2003 bola predaná parcela za 9,25 EUR/m2 a v auguste ďalšia parcela za 10,06 EUR/m2. To by zodpovedalo zvýšeniu ceny o 8,8 % za štyri mesiace. Vzhľadom na všeobecný vývoj cien v Karkkile, keď sa ceny medzi rokmi 2001 a 2002 zvýšili o 12,6 %, sa zvýšenie ceny o 1,3 % za posledné štyri mesiace roku 2003 môže považovať za zvýšenie v súlade so všeobecným trendom. Vzhľadom na tieto okolnosti Komisia nevidí žiadny dôvod, prečo by cena 10,19 EUR/m2 v decembri 2003 nemohla byť uznaná za trhovú cenu.
(67)
Pokiaľ ide o ceny za radové domy, v oblasti neexistujú žiadne referenčné predaje, ktoré by poskytli priamu referenčnú hodnotu. V počiatočnom znaleckom posudku sa trhová hodnota pohybovala medzi 70 EUR a 80 EUR/m2, znalecký posudok spoločnosti KP&P (štúdia C) sa odvoláva iba na oveľa vyššie ceny za parcely pre radové domy v susedných mestách. Keďže všetky tri posudky dospeli k záveru, že zaplatená cena zodpovedala trhovej cene a keďže neexistujú žiadne náznaky, že tieto závery nie sú pre oblasť Haapala/Uusitalo správne, Komisia môže uznať, že cena 74,2 EUR/m2 zodpovedala trhovej cene.
(68)
Komisia požiadala Fínsko, aby vysvetlilo, prečo Karkkila mala záujem získať úplné vlastníctvo celej tejto oblasti vzhľadom na to, že sa zdalo, že údaje týkajúce sa minulých predajov poukazovali na to, že kupujúci nemajú záujem o túto susediacu oblasť a očividne uprednostňovali iné oblasti mesta, napriek vyšším cenám. Fínsko vysvetlilo, že KK sa už v predchádzajúcich rokoch riadila cielenou investičnou stratégiou pozostávajúcou z rozvoja oblasti Haapala/Uusitalo, ako budúcej obytnej oblasti susediacej s Karkkilou. Ďalšie obytné oblasti v meste sa už začali zapĺňať a na základe rastu počtu obyvateľov sa očakáva, že sa budú musieť rozvíjať nové oblasti.
(69)
Oblasti Haapala/Uusitalo spadali do územného plánu, ale ich rozvoj sa ešte nezačal. Tento rozvoj zahŕňal nové rozdelenie pozemku na individuálne a vhodnejšie tvarované parcely, napojenie parciel na inžinierske siete a výstavbu občianskej vybavenosti.
(70)
Karkkila sa úspešne riadila rovnakou stratégiou už v iných susedných oblastiach: rozšírila verejné služby na oblasti Tuorila, Nikkimäki a Pumminmäki. V roku 2003 bola priemerná predajná cena v Pumminmäki už 14,28 EUR a v roku 2004 Karkkila úspešne predala parcely za novú štandardnú cenu 14 EUR, pričom ceny v nasledujúcich rokoch ďalej stúpali (až na 18,5 EUR/m2 v roku 2005).
(71)
Očakávalo sa, že hodnota nehnuteľnosti v oblasti Haapala/Uusitalo dosiahne hodnotu podobne zastavaných obytných oblastí a že sa okrem toho bude riadiť všeobecnými trendmi nárastu cien. Zvýšenie hodnoty o minimálne 40 - 50 % po zastavaní (t. j. do 3 až 4 rokov) sa preto zdalo odôvodnené, plus ďalšie zvýšenia v strednodobom až dlhodobom horizonte.
(72)
Bolo v záujme Karkkily, aby túto oblasť rozvíjala v rámci jedného projektu infraštruktúry, ktorý pokrýval celú oblasť. Jednotný koordinovaný prístup rozvoja by bol oveľa lacnejší ako postupné zastavanie jednotlivých parciel (obec je povinná pripojiť nehnuteľnosť k verejným službám, čo sa obvykle uskutoční na žiadosť vlastníkov, ktorí chcú stavať). Karkkila zdôraznila, že operácie prebiehajú bezproblémovejšie, ak jediným vlastníkom a riadiacim orgánom je jeden subjekt. Pre každú parcelu a každé inžinierske opatrenie sa musel prijímať veľký počet individuálnych rozhodnutí. Keďže rozvoj v oblasti nehnuteľností nebol hlavnou podnikateľskou činnosťou spoločnosti Componenta (bol to výrobca ocele), bolo už jasné, že tieto činnosti v oblasti rozvoja boli pre ňu ťažšie.
(73)
Vzhľadom na dlhodobú stratégiu rozvoja a zámer Karkkily vybudovať všetky inžinierske siete naraz nemala Karkkila žiadny záujem predať pozemok pred jeho zastavaním. To bol dôvod, prečo sa pred transakciou prakticky neuskutočnil žiadny predaj.
(74)
Komisia môže uznať, že na základe dlhodobej stratégie, ktorou sa riadila Karkkila v prípade oblasti Haapala/Uusitalo, mohol mať investor pôsobiaci v trhovom hospodárstve, ktorý už vlastnil 50 % akcií v danej oblasti, hospodársky záujem aj o získanie zostávajúcich 50 % akcií. Vyhliadka vlastníctva celej budúcej novej obytnej oblasti, nízke riziko z hľadiska cien a dobré vyhliadky na predaj väčšiny parciel v nasledujúcich desiatich rokoch a zostávajúcich parciel v ďalších desiatich rokoch, sa môžu považovať za obchodnú stratégiu, ktorú by investor pôsobiaci v trhovom hospodárstve realizoval.
(75)
Niekoľko parciel určených na rodinné domy sa nachádza v ďalších oblastiach. Odhad ceny (43 000 EUR) bol založený na úradnej predajnej cene používanej Karkkilou 10,19 EUR/m2 za pozemok tohto druhu. Z už uvedených dôvodov (odôvodnenia 65 - 66) je Komisia toho názoru, že cena z decembra 2003 sa môže uznať za trhovú cenu.
(76)
Portfólio spoločnosti KK obsahuje aj dve parcely pozemku pre viacpodlažné domy, ktoré sa nachádzajú v oblasti Takko I. Celková hodnota tejto nehnuteľnosti je 110 191 EUR. Takko I sa nachádza aj v centre mesta. Podľa štúdie A sa trhová cena pohybovala medzi 60 EUR až 75 EUR/m2. V posudku spoločnosti KP&P (štúdia C) sa dospelo k rovnakým záverom, pokiaľ ide o pozemky na výstavbu viacpodlažných domov, konkrétne, že cena zodpovedá trhovej hodnote na základe predajných cien zaplatených v susediacich mestách.
(77)
Podľa názoru Komisie nie je potrebné stanoviť, ktorý znalecký posudok je najspoľahlivejší. Aj keby sa na transakciu uplatnila najnižšia možná trhová cena 60 EUR/m2, opravená celková hodnota akcií by stále presahovala cenu, ktorú Karkkila zaplatila (pozri výpočet minimálnej hodnoty akcie ďalej v texte). Na základe tohto predpokladu najnižšej možnej trhovej hodnoty by pozemok v Takko I bol nadhodnotený o 19,65 EUR/m2. To by zodpovedalo celkovej sume 27 212 EUR, t. j. 13 606 EUR za 50 % akcií.
(78)
Hodnota priznaná pozemkom určeným na parky je 456 601 EUR. Táto hodnota bola založená na štandardnej cene 1,18 EUR/m2, ktorú Karkkila obvykle platí za takéto pozemky. Sú to pozemky, za ktoré má mesto právo zaplatiť bežnú cenu (15). Keďže tieto parky nemajú byť vybudované podľa územného plánu mesta, v ich prípade sa na stanovenie ceny použil rovnaký základ ako v prípade nekultivovaných pozemkov nerozdelených do pásiem (pozri odôvodnenie 79). Komisia preto dospela k záveru, že táto časť pozemku nebola nadhodnotená.
(79)
Portfólio spoločnosti KK zahŕňa aj určité nekultivované pozemky mimo územného plánu mesta, ktorých celková cena bola odhadnutá na 49 678 EUR na základe ceny 1,18 EUR/m2. V posudkoch nie je vysvetlené, prečo sa tento pozemok považuje za správne ocenený. Ostatné údaje predložené Fínskom obsahujú zoznam predajov nezastavaných pozemkov v riedko osídlených oblastiach v Karkkile, ktoré boli predané v priemere za 1,86 EUR/m2. Na tomto základe môže Komisia uznať, že hodnota 1,18 EUR nepresiahla trhovú cenu.
(80)
Podľa výpočtov, ktoré Fínsko urobilo na základe štandardných cien, za ktoré spoločnosť KK predala svoj majetok, bola hodnota nehnuteľnosti spoločnosti KK 5 067 988 EUR. Po odpočítaní súm týkajúcich sa potenciálneho nadhodnotenia pozemku pre viacpodlažné domy v oblasti Asemanranta (135 158 EUR) a v Takko I (27 212 EUR) je minimálna hodnota pozemku 4 905 618 EUR.
3. Splatenie pôžičky
(81)
V roku 1996 spoločnosť Componenta aj Karkkila poskytli spoločnosti KK za rovnakých podmienok (pari passu) bezúročnú akcionársku pôžičku vo výške 1 670 814 EUR. Po odstúpení spoločnosti Componenta zo spoločnosti KK nasledovalo splatenie akcionárskej pôžičky spoločnosťou KK. Aby KK vytvorila takéto finančné prostriedky, musela by predať značnú časť majetku, a keďže by sa tým, ako už bolo opísané, ohrozila strednodobá až dlhodobá stratégia, Karkkila sa rozhodla poskytnúť KK ďalšiu bezúročnú pôžičku v rovnakej výške, ktorú KK použila na splatenie. V dôsledku toho spoločnosť KK dlhovala Karkkile celkove 3,34 milióna EUR.
(82)
Komisia súhlasí s Fínskom, že pôžičky už boli zohľadnené pri ocenení spoločnosti, t. j. hodnota akcií už bola znížená hodnotou dlhu. Posúdenie splatenia pôžičky za samostatné opatrenie by sa preto rovnalo dvojitému započítaniu.
4. Hodnota akcií
(83)
Po odpočítaní sumy potenciálneho nadhodnotenia je hodnota 50 % akcií spoločnosti KK takáto:
Tabuľka 5
Hodnota KK
Súčasná hodnota pozemku
4 905 618
Hotovosť a bankové vklady
28 256
Celkový majetok
4 933 874
Akcionárska pôžička
3 340 368
Bežné záväzky
107
Celkové dlhy
3 340 475
Čistá hodnota spoločnosti KK
1 593 399
50 % čistej hodnoty spoločnosti
796 699,50
(84)
Keďže Karkkila zaplatila kúpnu cenu 713 092,50 EUR za 50 % akcií, Komisia je toho názoru, že nezaplatila cenu, ktorá presiahla trhovú hodnotu.
V. ZÁVER
(85)
Komisia je toho názoru, že cena, ktorú mesto Karkkila zaplatilo spoločnosti Componenta za získanie 50 % akcií v spoločnosti KK nepresahuje trhovú cenu, a preto nepredstavuje štátnu pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ,
PRIJALA TOTO ROZHODNUTIE:
Článok 1
Kúpna cena, ktorú mesto Karkkila zaplatilo spoločnosti Componenta Oyj za akcie v spoločnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy na základe zmluvy uzatvorenej zmluvnými stranami 16. decembra 2003, nepredstavuje štátnu pomoc v prospech spoločnosti Componenta Corporation Oyj v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ.
Článok 2
Toto rozhodnutie je určené Fínskej republike.
V Bruseli 20. apríla 2011