ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 20. dubna 2011
o opatření C 37/04 (ex NN 51/04), které uplatnilo Finsko ve prospěch společnosti Componenta Oyj
(oznámeno pod číslem K(2011) 2559)
(Pouze finské a švédské znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2011/529/EU)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie a zejména první pododstavec čl. 108 odst. 2 této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru a zejména čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
poté, co vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k výše uvedenému ustanovení(uvedeným ustanovením) (1),
vzhledem k těmto důvodům:
I. POSTUP
(1)
Dne 10. března 2004 Komise obdržela stížnost společnosti Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, v níž stěžovatel informoval Komisi o údajné podpoře, již poskytlo město Karkkila, (dále jen „Karkkila“) ve prospěch společnosti Componenta Oy (dále jen „Componenta“). Komise informovala Finsko dopisem ze dne 19. listopadu 2004, že se ve věci této podpory rozhodla zahájit řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES (nyní čl. 108 odst. 2 Smlouvy o fungování Evropské unie). Rozhodnutí Komise zahájit řízení bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (2). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k opatření, avšak žádné takové připomínky neobdržela.
(2)
Dne 20. října 2005 Komise přijala konečné negativní rozhodnutí a nařídila Finsku, aby podporu společnosti Componenta odebralo (dále jen „rozhodnutí z roku 2005“). Rozhodnutí z roku 2005, kterým mělo být ukončeno formální vyšetřovací řízení, bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (3). Componenta podala proti rozhodnutí odvolání a to bylo anulováno rozhodnutím ze dne 18. prosince 2008 (dále jen „rozhodnutí“) pro nedostatečné zdůvodnění (4).
(3)
Finsko předložilo připomínky v dopisech datovaných 5. ledna a 10. ledna 2010, které zahrnovaly rovněž dvě studie oceňující příslušné nemovitosti. Komise zaslala tři další žádosti o informace ve dnech 9. ledna 2009, 23. července 2009 a 8. ledna 2010, jež byly zodpovězeny dopisy zaregistrovanými 9. března 2009, 15. října 2009 a 5. března 2010. Schůzka zástupců Komise na jedné straně a zástupců finské vlády a příjemce na straně druhé se uskutečnila 23. listopadu 2009 v Bruselu.
II. POPIS SKUTEČNOSTÍ
1. Transakce
(4)
Componenta je výrobce oceli se sídlem v městě Karkkila ve Finsku. Má výrobní závody ve Finsku, Nizozemsku a Švédsku. Převážná část obratu společnosti ve výši 316 milionů EUR v roce 2004 pocházela ze severní a střední Evropy. V roce 2004 zaměstnávala skupina přibližně 2 200 osob.
(5)
Posuzovaná transakce se týká realitní společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (dále jen „KK“), která vlastnila pozemky ve městě Karkkila asi 65 km na severozápad od Helsinek. KK byla ve společném vlastnictví (50/50) společnosti Componenta a města Karkkila. Každý z partnerů společného podniku poskytl KK v roce 1996 bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR.
(6)
Kupní smlouvou uzavřenou dne 16. prosince 2003 bylo dojednáno, že město získá plné vlastnictví KK nabytím akcií držených společností Componenta v celkové hodnotě 2 383 276,50 EUR. Transakce sestávala ze dvou částí:
-
Componenta obdržela platbu 713 092,50 EUR za 50 % akcií prodaných městu Karkkila,
-
KK splatila společnosti Componenta akcionářskou půjčku 1 670 814 EUR, kterou společnosti KK poskytla v roce 1996. Za tím účelem město Karkkila poskytlo KK bezúročnou půjčku v téže výši. Tím došlo ke změně věřitele ze společnosti Componenta na město Karkkila.
(7)
Město Karkkila proto vyčlenilo částku 2 383 276,50 EUR na výše zmíněnou transakci: 713 092,50 EUR jako platbu za akcie KK a 1 670 184 EUR jako bezúročnou půjčku poskytnutou společnosti KK.
(8)
Kupní cena akcií byla vypočítána s ohledem na standardní ceny, za které město Karkkila prodávalo nemovitosti v roce 2003.
Tabulka 1
Standardní prodejní ceny nemovitostí prodávaných KK za 1 m2
(v EUR)
Pásmo 1
Rodinné domy
11,11
Řadové domy
88,81
Výškové domy
79,56
Pásmo 2
Rodinné domy
10,19
Řadové domy
74,02
Výškové domy
64,76
Jiné
Pozemky mimo územní plán města
1,18
Pozemky vyhrazené pro veřejné parky
1,18
(9)
Tyto standardní ceny byly použity pro nemovitosti v pozemkovém portfoliu KK v době transakce a vyděleny dvěma, důsledkem čehož byla kupní cena akcií 713 092,50 EUR.
(10)
Prodejní smlouva mezi městem Karkkila a společností Componenta dále uváděla následující:
a)
Prodávající souhlasí, že bude investovat do rozšíření výrobních zařízení společnosti Componenta Karkkila Oy na území města Karkkila, jak je uvedeno v příloze 1 této smlouvy. Odhaduje se, že na základě této investice vznikne v městě Karkkila v roce 2004 50-70 nových pracovních míst s plným úvazkem (v roce 2003 počet pracovních míst činil 130).
b)
Jestliže rozšiřování zařízení prodávajícího nebude zahájeno v roce 2004, jak se uvádí v odstavci výše, má kupující právo podle vlastního uvážení zrušit transakci.
(11)
V příloha 1 prodejní smlouvy se uvádělo, že Componenta sloučí provoz dvou výrobních závodů skupiny, slévárny Alvesta (nacházející se ve Švédsku) a slévárny Karkkila, a že rozhodnutí o budoucí lokaci slévárny bude záviset na výsledku analýzy. V roce 2005 byla slévárna Alvesta uzavřena a výroba převedena do Karkkily.
(12)
Po převzetí akcií KK vlastněných společností Componenta se Karkkila rozhodla ukončit činnost KK a převést pozemky na město.
2. Majetek KK
(13)
Město Karkkila leží asi 65 kilometrů na severovýchod od Helsinek u silnice č. 2 v severovýchodní části provincie Uusimaa. V roce 2003 mělo město Karkkila asi 8 500 obyvatel. Město vzniklo kolem hutě Högfors založené v 19. století a rozrůstá se ve své severní části kolem břehů jezera.
(14)
Pozemky ve vlastnictví KK zaujímaly 730 000 m2 ve městě Karkkila a jeho bezprostředním okolí, nejvýše 2,5 km od středu města. V prosinci 2003 byla situace následující:
-
Nejvyšší hodnotu lze připsat pozemkům v oblasti Asemanranta (pásmo 1) a určeným pro výškové domy. Činí zhruba polovinu hodnoty portfolia KK.
-
Převážná část pozemků leží v oblasti Haapala/Uusitalo (pásmo 2). Je určena pro rodinné domy a tvoří asi čtvrtinu celkové hodnoty.
-
Portfolio rovněž zahrnuje malý počet pozemků určených pro rodinné domy v jiných obytných oblastech, pozemky určené pro výškové domy v oblasti Takko I a několik pozemků pro řadové domy.
-
Část pozemků je rovněž určena pro veřejný park.
-
Portfolio obsahuje také určité neupravené pozemky mimo oblast městského územního plánu.
(15)
Nemovitý majetek celkově tvoří přibližně 160 pozemků. Avšak město Karkkila mělo v úmyslu některé pozemky přeorganizovat a rozdělit je na menší části. V době transakce byla KK nesporně největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile.
(16)
Po získání plného vlastnictví mělo město Karkkila v úmyslu pronajmout některé z pozemků na pokrytí provozních nákladů. Provozní náklady KK (mzdy, nájemné, úroky z půjček) v letech 2000-2003 byly maximálně 40 000 EUR.
3. Další důležité informace
(17)
Karkkila leží v dojezdové vzdálenosti od Helsinek. Nemovitosti v Helsinkách a okolních oblastech velmi zdražily a ceny se stále zvyšují. Tento cenový tlak vedl obyvatelstvo k usidlování ve městech v okolí hlavního města, což zvedlo ceny tamějších nemovitostí. Město Karkkila lze považovat za alternativní lokaci vůči Helsinkám spolu s dalšími třemi městy: Vihti, Lohja a Hyvinkää. Jejich vzdálenost od Helsinek je následující:
Tabulka 2
Vzdálenost od Helsinek
Lohja
52 km
38 min.
Hyvinkää
56 km
45 min.
Vihti
58 km
42 min.
Karkkila
68 km
50 min.
(18)
Tato města stále přitahují mnoho nových obyvatel. V důsledku tohoto před transakcí (a po ní) výrazně vzrostly ceny nemovitostí, v Karkkile dvojnásobně, a v některých případech se zvýšily dokonce šestkrát.
(19)
Podle oficiální předpovědi zveřejněné v roce 2000 se do roku 2025 očekávalo zvýšení počtu obyvatel Karkkily na 9 600, což znamenalo potřebu 600 nových obydlí. Brzy se ukázalo, že tato předpověď zdaleka neodpovídá skutečnému růstu počtu obyvatel. O tři roky později, v době transakce, se v Karkkile očekával přírůstek přibližně 70 nových obydlí ročně, což potvrdila krátce poté studie pro období do roku 2025 vypracovaná Regionální radou provincie Uusimaa. (Ve skutečnosti bylo v roce 2005 vybudováno 63 nových obydlí, 137 v roce 2006 a 95 v roce 2007.)
(20)
Během pěti let předcházejících transakci se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 %.
III. PŘIPOMÍNKY FINSKA
(21)
Finsko předložilo ex post celkem tři expertní studie s oceněním pozemků. Studie došly k závěru, že vyplacená cena byla cenou tržní. Komise ve svém původním rozhodnutí z roku 2005 (5) z větší části zamítla studii předloženou v prvním šetření (studie A). Po přijetí rozhodnutí z roku 2005 Finsko zadalo dvě další expertní studie. První z nich (studie B) obsahuje pouze všeobecné konstatování, že hodnocení pozemků bylo správné, aniž by zacházela do podrobností. Druhá studie, zpráva KP&P (studie C), analyzuje situaci v oblasti nemovitostí v Karkkile a okolí podrobněji.
(22)
Finsko tvrdí, že město Karkkila získalo výhradní vlastnictví akcií, neboť se jednalo ve střednědobém až dlouhodobém horizontu o investici s nízkým rizikem. S přihlédnutím ke stálému růstu cen nemovitostí v sousedních městech, očekávanému růstu počtu obyvatel v Karkkile, saturaci stávajících částí města a potřebě expanze zastupitelstvo města Karkkila nepochybovalo, že získání výhradního vlastnictví KK bude výnosné.
(23)
Finsko dále vysvětlovalo, že možnost urychlení postupů bylo dalším praktickým důvodem pro získání výhradního vlastnictví. Finsko několikrát naznačilo, že spolupráce mezi Karkkilou a společností Componenta nebyla z důvodů jejich rozcházejících se obchodních zájmů ideální. Obě strany se dohodly na ukončení společného podniku, aby se vyhnuly zablokování mnoha rozhodnutí. Zejména v oblasti Haapala/Uusitalo měla být přijata řada rozhodnutí pro změnu členění pozemků za účelem rozvoje této oblasti pro výstavbu. Vzhledem k tomu, že podnikání v oblasti nemovitostí nebylo hlavní náplní podnikání společnosti Componenta, bylo v jejím zájmu vzdát se investování do této činnosti, zatímco v zájmu města Karkkila bylo řídit přípravu pozemků pro výstavbu.
(24)
Finsko vysvětlovalo, proč bylo relevantní srovnání s městy Vihti, Lohja a Hyvinkää. Mimo jiné Finsko zdůrazňovalo, že do měst Vihti a Lohja nevede železniční spojení umožňující snadné dojíždění z těchto měst do Helsinek.
(25)
Finsko tvrdí, že výpočet částky podpory provedený Komisí v jejím rozhodnutí z roku 2005 je zkreslený, neboť akcionářská půjčka byla zahrnuta dvakrát. Půjčka byla odečtena od hodnoty společnosti pro výpočet hodnoty 50 % akcií a započítána jako splátka ve prospěch společnosti Componenta. Finsko tudíž namítá, že hodnota akcií (713 092,5 EUR) již zahrnuje půjčku, protože cena byla vypočítána na základě čisté hodnoty KK.
IV. POSOUZENÍ
(26)
Podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné se společným trhem. Podle stávající judikatury Soudního dvora Evropské unie se podmínka nepříznivého ovlivňování obchodu považuje za splněnou tehdy, pokud podnik přijímající podporu vykonává hospodářskou činnost, která zahrnuje obchod mezi členskými státy.
(27)
Další společnosti na vnitřním trhu také vyrábějí ty samé produkty jako Componenta a je s nimi intenzivně obchodováno napříč členskými státy. Pro účely čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU státní prostředky zahrnují prostředky místních orgánů (6). Dotyčná transakce, financovaná prostředky Karkkily, tudíž zahrnuje státní prostředky ve smyslu čl. 107 odst. 1. Proto jakákoli výhoda poskytnutá společnosti Componenta v kontextu transakce, kterou by Componenta za normálních tržních podmínek neobdržela, spadá do působnosti čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES. Z toho vyplývá, že hlavní otázkou v daném případě je, zda Componenta obdržela platbu ve výši, kterou by za normálních tržních podmínek nezískala.
(28)
Komise uvádí, že ustanovení o předčasném splacení v prodejní smlouvě uzavřené mezi společností Componenta a městem Karkkila lze považovat za zjevný ukazatel, že kupní podmínky nabízené městem Karkkila měly za cíl podnítit společnost Componenta k zachování výrobního závodu v Karkkile a zrušení hutě Alvesta.
(29)
Podle rozsudku Soudu prvního stupně (7) byla tato dohoda podmínečná, ale nespecifická ohledně důsledků. Ve skutečnosti, i když podmínečnost naznačuje, že transakce byla dohodnuta tak, aby přinesla výhodu společnosti Componenta, z těchto doložek pro ni jasně nevyplývá žádná výhoda. Na jedné straně, jak je uvedeno níže, nepřekročila cena zaplacená společnosti Componenta za prodej jejího podílu v KK tržní cenu, na druhé straně Komise neobjevila žádné důkazy o výhodách, jež by z těchto doložek mohla Componenta mít. Komise proto posuzovala, zda by investor v tržní ekonomice, který již drží 50 % akcií, za daných podmínek získal plné vlastnictví.
(30)
Z judikatury vyplývá, že „přestože postup soukromého investora, se kterým je nutno zásah veřejného investora sledujícího cíle hospodářské politiky srovnávat, nemusí být postupem běžného investora vkládajícího kapitál s cílem dosažení zisku v poměrně krátké době, musí se jednat alespoň o postup soukromé holdingové společnosti nebo soukromé skupiny podniků sledujících cíle strukturální politiky - ať už celkové nebo oborové - která je vedena výhledem dosažení ziskovosti v dlouhodobém horizontu“ (8).
1. Všeobecné úvahy týkající se hodnoty akcií
(31)
Sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány státní moci (9) (dále jen „sdělení“) se neuplatňuje přímo, protože daný případ se netýká prodeje pozemků jako takových, nýbrž nákupu akcií v realitní společnosti. Avšak sdělení lze v tomto případě uplatnit, neboť hodnota akcií KK je v zásadě určena tržní hodnotou pozemků v jejím portfoliu. Proto je ocenění hodnoty pozemků vlastněných KK klíčové pro potvrzení existence státní podpory.
(32)
V každém případě sdělení vychází z principu soukromého investora operujícího v tržní ekonomice, tudíž prodej pozemků veřejnými orgány nezahrnuje prvky státní podpory, pokud je prodej uskutečněn za cenu, kterou by soukromý investor mohl získat za normálních tržních podmínek.
(33)
Komise se domnívá, že vhodným výchozím bodem analýzy je cena, kterou by investor v tržní ekonomice vlastnící 50 % akcií KK byl připraven zaplatit za nabytí plného vlastnictví. Podnikatel v tržní ekonomice by při výpočtu vycházel z ceny, kterou by byl ochoten zaplatit podle výnosu, jaký by mohl ze své investice očekávat.
(34)
V daném případě se Componenta nesnažila najít dalšího kupujícího. Bylo v jejím zájmu prodat své akcie druhému akcionáři. Podle dohody mezi akcionáři (10) a stanov KK (11) mělo město Karkkila vůči akciím KK vlastněným společností Componenta právo prvního odmítnutí a právo výkupu, pokud by se Componenta pokusila prodat je třetí straně. Tato pravidla sloužila k odrazení společnosti Componenta od hledání jiných kupujících. Navíc žádný soukromý kupující by neměl zájem koupit 50 % akcií KK, pokud by s tím nezískal i plnou kontrolu nad KK. Nový partner, jenž by neměl plnou kontrolu nad KK, by byl vázán stanovami KK (12), podle nichž bylo cílem společnosti zpomalit růstu cen pozemků a domů v Karkkile ve prospěch obyvatel.
(35)
Komise se také domnívá, že akcionář v tržní ekonomice, který získal plné vlastnictví, by uvažoval i o financování celkové investice (ve výši 2,37 milionu EUR za akcie a půjčku).
(36)
Pokud jde o splacení akcionářské půjčky, Komise konstatuje, že aktiva v portfoliu KK byla odhadnuta na hodnotu 4,9 milionu EUR. Tato hodnota bohatě pokrývala nesplacené půjčky ve výši 3,34 milionu EUR, což znamená, že splacení půjčky jako takové se nejevilo jako problematické.
(37)
Finsko vysvětlilo, že město Karkkila plánovalo zvýšit výnosy z pronájmu na úhradu finančních a provozních nákladů KK po transakci (je činily každoročně méně než 40 000 EUR). Pokud by se město stalo výhradním akcionářem, mohlo by rázem změnit stanovy KK, jež omezovaly jeho svobodu ve vztahu k cenové politice. Proto z právního hlediska nemohlo městu poté, co získalo plné vlastnictví, nic zabránit ve zvýšení příjmu z pronájmu.
(38)
Komise konstatuje, že pozdější vývoj potvrzuje, že krytí nákladů prostřednictvím výnosu z pronájmu byl realistický plán. Město Karkkila uzavřelo 28 dlouhodobých nájemních smluv, které přinášely následující výnos:
Tabulka 3
Výnos z pronájmu po transakci
(v EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Soukromý investor by navíc výměnou za bezúročnou půjčku očekával zvýšení hodnoty svého podílu ve společnosti. V tomto případě bylo návratnosti investice dosaženo zvýšením hodnoty nemovitostí vlastněných KK. Finsko vysvětlilo, že hodnota pozemků vlastněných KK se mezi lety 1996 a 2003 výrazně zvýšila. Během pěti let, jež předcházely transakci, se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 % a mezi lety 2005 a 2008 o zhruba 10 %.
(40)
Očekávalo se rovněž, že počet obyvatel Karkkily naroste do roku 2025 o více než 100 osob ročně, což by při střídmém odhadu znamenalo, že každoročně by bylo potřeba v městě vybudovat 70 nových obydlí (13).
(41)
Z těchto důvodů by mohl soukromý investor očekávat zásadní nárůst hodnoty svého podílu v KK.
2. Hodnota pozemků
(42)
Jako první krok Komise hodnotila, zda kupní cena zaplacená městem Karkkila za akcie znamenala zvýhodnění ve prospěch společnosti Componenta, protože prodávající by za normálních tržních podmínek dosáhl nižší ceny.
(43)
Finsko stanovilo hodnotu KK následovně (14):
Tabulka 4
Hodnota majetku KK podle výpočtu Finska
Aktuální hodnota pozemků
5 067 988
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Majetek celkem
5 096 244
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 755 769
50 % čisté hodnoty společnosti KK
877 885
(44)
Hodnota pozemků byla vypočítána s ohledem na standardní cenové sazby platné v Karkkile v roce 2003. Tyto ceny byly jednotnými cenami pro celé město Karkkila pouze s rozlišením na dvě pásma. Z údajů poskytnutých Finskem bylo zjevné, že se skutečné tržní ceny v jednotlivých částech města a obytných oblastech značně liší. Z toho důvodu Komise zaměřila své hodnocení konkrétněji na příslušné oblasti.
(45)
Komise konstatuje, že se město Karkkila rozhodlo pro nabytí plného vlastnictví se střednědobou až dlouhodobou perspektivou. To v podnikání v oblasti realit není neobvyklé, zejména pokud okolnosti umožňují očekávat ve střednědobé až dlouhodobé perspektivě výrazné zvýšení hodnoty. Město Karkkila sledovalo dlouhodobou investiční strategii a usilovalo o vytvoření zisku na základě zvýšených prodejů v budoucnu.
(46)
Pokud je o specifickou situaci v Karkkile, Finsko ukázalo, že město Karkkila mělo oprávněné důvody očekávat ve střednědobém a dlouhodobém výhledu výrazné zvýšení počtu obyvatel, což by znamenalo výraznou potřebu dalšího bydlení. Hlavním důvodem byla skutečnost, že tři města na sever a západ od Helsinek - Vihti, Lohja a Hyvinkää - silně přitahovala rezidenty, z nichž mnozí dojížděli. V důsledku toho ceny nemovitostí rychle a trvale rostly a v nejbližší budoucnosti se neočekávalo žádné zpomalení. V roce 2003 byly ceny v těchto sousedících městech v průměru 2,5krát vyšší než v Karkkile. V Karkkile proto očekávali, že by další zvyšování cen přivedlo zájemce o bydlení do Karkkily jako nejbližší logické alternativy bydlení, i pokud by ceny v Karkkile rovněž výrazně vzrostly. Zdvojnásobení cen realit v Karkkile se tedy nezdálo nereálné.
(47)
Ačkoli pozdější vývoj není přímo relevantní pro analýzu transakce ex ante, vývoj cen nemovitostí ve třech sousedních městech v letech po transakci potvrdil, že předpověď byla realistická. V některých případech ceny dosáhly čtyřnásobku cen nemovitostí v Karkkile i více.
(48)
Dalším důvodem k předpokladu, že se budou lidé více usazovat v Karkkile, byla renovace silnice do města, která byla již v době transakce plánována a která byla později provedena.
(49)
Nabytí výhradního vlastnictví se rovněž řídilo oficiálními předpověďmi nárůstu počtu obyvatel. První studie, v níž se předpokládalo, že počet obyvatel v Karkkile vzroste do roku 2025 asi o 9 600 (tj. asi o 10 %) a bude potřeba dalších 600 obydlí, byla publikována v roce 2000 Regionální radou provincie Uusimaa. Tato předpověď se brzy ukázala jako příliš konzervativní. V okamžiku transakce se v Karkkile očekával mnohem větší přírůstek obyvatel mající za následek potřebu nejméně 70 dalších nových obydlí ročně.
(50)
Tato pozitivní prognóza byla později potvrzena v druhé studii provedené Regionální radou provincie Uusimaa dne 18. srpna 2009, podle níž se dokonce předpokládal do roku 2030 každoroční růst počtu obyvatel Karkkily o 100 osob, a tudíž by potřeba nových obydlí měla každoročně činit 70. Skutečný vývoj tuto druhou předpověď dokonce překonal, protože v roce 2006 bylo vybudováno 137 nových obydlí a v roce 2007 jich bylo 95.
(51)
Rovněž je třeba poznamenat, že KK byla zdaleka největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile. V okamžiku transakce byl konkrétní počet pozemků v portfoliu nejasný, protože město Karkkila mělo v úmyslu jich řadu rozdělit a přeorganizovat (zejména v oblasti Haapala/Uusitalo). Navíc se na pozemcích pro řadové domy a zejména na pozemcích pro výškové domy buduje větší počet obydlí. Výčet portfolia předložený Finskem uvádí méně než 140 jednotek pozemků pro účely bydlení (zbytek jsou oblasti určené pro parky). S dalšími 70 obydlími ročně předpokládanými v době transakce by předpoklad pro dalších 10 let činil 700 dalších obydlí a na příštích 20 let 1 400 dalších obydlí. Vzhledem k tomu, že KK neměla v Karkkile žádného většího konkurenta, mohlo město Karkkila důvodně předpokládat, že bude moci prodat většinu, ne-li všechny nemovitosti ve svém portfoliu.
(52)
Finsko vysvětlilo, že strategií Karkkily bylo nejprve zvýšit hodnotu pozemků ve svém vlastnictví jejich reorganizací a provedením přípravy pro výstavbu, aby bylo možné předpokládat změnu ceny vyplývající z všeobecného zvýšení cen v regionu a prodávat pouze v pozdějším stadiu. V souladu s touto strategií KK již v předchozích letech upustila od brzkých prodejů, což vysvětluje nízkou úroveň prodejů v letech před transakcí.
(53)
Komise podotýká, že pozemky vlastněné KK byly oceněny různě v závislosti na typu pozemků, tj. pozemky pro rodinné domy, řadové domy, bytové domy, parky a pozemky pro veřejné účely. Specifika jednotlivých oblastí jsou zvlášť popsána a analyzována níže.
(54)
Hodnota pozemku nacházejícího se v oblasti Asemanranta, určeného pro výškové domy, byla stanovena na 2 358 158 EUR, tj. asi polovinu hodnoty KK. Pro účely transakce byl pozemek oceněn na 79,56 EUR za m2.
(55)
Studie nejsou přesvědčivé, zejména proto, že neuvádějí srovnávací ceny v Karkkile. Ve skutečnosti nebyl na trhu v Karkkile před transakcí prodán žádný pozemek pro výškové budovy. Expertní studie předložená Finskem během období prvního šetření (studie A) uváděla cenu 50 EUR za m2. Finsko nyní objasňovalo, že toto číslo pravděpodobně vycházelo z údaje použitého pro státem financované sociální bydlení v regionu a bylo daleko nižší než tržní cena. Nicméně tato původní studie odhadovala hodnotu pozemku pro výškové domy mezi 60 a 75 EUR za m2. Druhá studie (studie B) objasňuje, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně, aniž by uváděla jakékoli další informace. Zpráva KP&P (studie C) dochází k závěru, že cena 79,56 za m2 odpovídá tržní ceně, protože je daleko nižší než ceny placené v sousedních třech městech. Vzhledem k tomu, že nejsou k dispozici další srovnávací ukazatele, poskytují tyto studie určité vodítko ohledně cen nemovitostí v oblastech kolem Helsinek v okamžiku transakce. Komise proto ověřila údaje obsažené v těchto studiích a doplnila je o své vlastní hodnocení.
(56)
Oblast Asemanranta má dobrou polohu, protože leží na břehu jezera 200 m od centra města. Podle Finska je hodnota této oblasti výjimečně vysoká, protože její předností je přímý výhled na jezero a dostupnost. Prodej srovnatelného pozemku se v roce 2006 uskutečnil za prodejní cenu 92,35 EUR za m2. Karkkila fakticky považovala hodnotu pozemku za dostatečně vysokou, aby v lednu 2008 zvýšila prodejní cenu na 105 EUR za m2.
(57)
Druhý významný faktor pro posouzení hodnoty této oblasti souvisí s plochou, na niž je cena aplikována. Prodejní odhad se konzervativním způsobem zakládal na minimálním povolení k výstavbě v rozsahu 29 640 m2, přičemž maximální povolení k výstavbě mohlo dosáhnout 39 590 m2. S ohledem na očekávaný růst počtu obyvatel město Karkkila v dlouhodobé perspektivě počítalo s obchodní příležitostí pro maximální povolení k výstavbě.
(58)
Navzdory skutečnosti, že před transakcí nebyl v Karkkile prodán žádný pozemek pro výstavbu výškových domů, mohlo město důvodně očekávat, že zde vznikal trh pro tento typ budov. V roce 2003 byla vydána čtyři stavební povolení pro výškové domy. Vývoj následující po transakci potvrzuje, že předpověď nebyla nepřiměřená, protože bylo požadováno a do roku 2007 vydáno šest dalších povolení a od roku 2007 do poloviny roku 2010 bylo vybudováno sedm výškových budov.
(59)
Ceny placené v sousedních městech dosáhly v roce 2003 v Hyvinkää 133,6 EUR za m2 a vrcholu dosáhly v roce 2004 při prodeji ve Vihti za 312,6 EUR za m2
(60)
Komise se domnívá, že uvedené tři studie operují s hodnotami, jež jsou zcela srovnatelné a nezdají se být zásadně špatné v porovnání s cenami zaplacenými za podobné pozemky v době transakce. Není nutné určit, kterou ze studií lze považovat za nejvěrohodnější, protože cena vyplacená za akcie je nadále pod tržní hodnotou i dle nejkonzervativnějšího odhadu (viz výpočet celkové tržní hodnoty v bodě 84 a násl.). Nejnižší možnou hodnotu Komise odhadovala takto: s ohledem na prvotřídní lokaci pozemků v Asemanrantě je tržní cena přinejmenším v horním segmentu škály stanovené konzultantem s nejvíce konzervativním odhadem, tj. 75 EUR za m2. Podle střídmého předpokladu, že jsou pozemky prodávány pouze pro minimální povolení k výstavbě, by byla minimální tržní hodnota pozemků 2 223 000 EUR.
(61)
Maximální hodnota při případném nadhodnocení by tudíž mohla činit 135 158,4 EUR, což by odpovídalo 67 579,2 EUR za 50 %.
(62)
Komise poznamenává, že tato hodnota zahrnuje 8-9 hektarů, které rovněž patří k oblasti Asemanranta, a mají zde nadále být ulice, parky atd. Například v hlavním plánu pro tuto část je pobřežní oblast určena pro rekreační účely a jako oblast ochrany přírody. Proto těchto 8-9 hektarů přispívá k vysoké ceně obytné části oblasti, ale nebylo oceněno zvlášť.
(63)
Převážná většina pozemků v portfoliu nemovitostí KK se nacházela v oblasti Haapala/Uusitalo, asi 2,5 km na jihozápad od centra města. Tyto dvě přilehlé oblasti byly určeny jako oblasti pro výstavbu rodinných domů a řadových domů, ale dosud zde nebyla provedena příprava k výstavbě. To byl důvod nízkých cen a jeden z důvodů malého počtu prodejů. KK vlastnila víceméně celou oblast.
(64)
Pro účely transakce byly pozemky oceněny celkem na 1 612 059 EUR za všechny typy pozemků s cenou za m2 10,19 EUR pro rodinné domy a 74,02 EUR pro řadové domy, v souladu se standardními cenami města. Celková hodnota pozemků pro rodinné domy činila 973 268 EUR a celková hodnota pozemků pro řadové domy byla 811 209 EUR.
(65)
Všechny tři studie tvrdí, že ceny za pozemky pro rodinné domy odpovídaly tržním cenám. Zpráva KP&P (studie C) vysvětluje, že tržní ceny byly o 15-20 % vyšší než ceny uplatněné městem Karkkila. Finsko předložilo údaje uvádějící, že průměrná cena byla v roce 2003 přibližně 14,4 EUR za m2. Původní expert (studie A) uvedl, že tržní ceny v Karkkile byly v rozmezí 9,43 a 14,76 EUR.
(66)
Všechny tři studie však vycházely z průměrných prodejních cen, takže údaje dodané Finskem vykazovaly značné rozdíly mezi jednotlivými částmi města, přičemž Haapala/Uusitalo byla zjevně na dolním konci. V roce 2003 byly v Haapale prodány dva pozemky (soukromá společnost je prodala soukromé osobě): v dubnu 2003 byl prodán pozemek za cenu 9,25 EUR za m2 a v srpnu jiný za 10,06 za m2. To by odpovídalo nárůstu cen za čtyři měsíce o 8,8 %. Vzhledem k všeobecnému vývoji cen v Karkkile se zvýšením o 12,6 % v letech 2001 a 2002 a 42,7 % mezi roky 2002 a 2003 lze zvýšení ceny o 1,3 % za poslední čtyři měsíce roku 2003 považovat za odpovídající všeobecnému trendu. Vzhledem k těmto okolnostem nevidí Komise žádný důvod k tomu, aby se domnívala, že cenu 10,19 za m2 v prosinci 2003 nelze akceptovat jako tržní cenu.
(67)
Pokud jde o ceny za pozemky pro řadové domy, nejsou v této oblasti žádné prodeje, které by mohly sloužit pro přímé srovnání. Původní expert odhadoval tržní hodnotu v rozmezí 70 a 80 EUR za m2 a zpráva KP&P (studie C) se pouze odvolává na mnohem vyšší ceny za pozemky pro řadové domy v sousedních městech. Protože všechny tři studie docházejí k závěru, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně a protože neexistují žádná fakta potvrzující, že by tyto závěry nemohly být pro oblast Haapala/Uusitalo správné, může Komise akceptovat cenu 74,2 EUR za m2 jako odpovídající tržní ceně.
(68)
Komise požádala Finsko o vysvětlení, proč mohla mít Karkkila zájem na získání plného vlastnictví celé této oblasti, vzhledem k tomu, že se zdálo, že prodejní čísla z minulých let ukazují, že kupující neměli o tuto část města zájem a navzdory vyšším cenám zjevně preferovali jiné části města. Finsko vysvětlilo, že KK již v předchozích letech sledovala cílenou investiční strategii spočívající ve stavební přípravě oblasti Haapala/Uusitalo jako budoucí obytné části města Karkkila. Ve skutečnosti začínaly být ostatní části města saturovány a růst počtu obyvatel vedl k předpokladu, že bude třeba provést přípravu k výstavbě v dalších oblastech.
(69)
Oblast Haapala/Uusitalo byla zahrnuta do územního plánu, ale ještě zde nebyla provedena příprava pro výstavbu. Příprava pro výstavbu zahrnovala nové rozčlenění na jednotlivé pozemky s vhodnějšími rozměry, napojení pozemků na technickou infrastrukturu a vybudování zařízení.
(70)
Město Karkkila se již úspěšně řídilo toutéž strategií v jiných částech města: město rozšířilo veřejné služby do oblastí Tuorila, Nikkimäki a Pumminmäki. V roce 2003 byla průměrná prodejní cena v Pumminmäki již na úrovni 14,28 EUR a v roce 2004 město Karkkila úspěšně prodávalo pozemky za novou standardní cenu 14 EUR, která v následujících letech dále vzrůstala (na 18,5 EUR za m2 v roce 2005).
(71)
Předpokládalo se, že nemovitosti v Haapala/Uusitalo mohou dosáhnout hodnoty částí města s podobnou přípravou na výstavbu a navíc budou ovlivněny všeobecnými trendy růstu cen. Zvýšení hodnoty po stavební přípravě o nejméně 40-50 % (tj. během 3 až 4 let) se tudíž zdálo odůvodněné, vedle dalšího nárůstu ve střednědobé perspektivě.
(72)
Město Karkkila mělo dále zájem o stavební přípravu oblasti v rámci jednoho infrastrukturního projektu pro celou oblast. Jednotný koordinovaný přístup ke stavební přípravě by byl mnohem levnější než postup po jednotlivých pozemcích (město je ze zákona povinno napojit pozemky na technickou infrastrukturu, což se obvykle provádí na žádost vlastníků, kteří hodlají stavět). Město Karkkila zdůrazňovalo, že pod jeho výhradním vlastnictvím a kontrolou probíhaly operace daleko plynuleji. Pro každý pozemek a každé technické opatření bylo třeba přijmout velký počet jednotlivých rozhodnutí. Vzhledem k tomu, že stavební příprava nemovitostí nebyla hlavní náplní podnikání společnosti Componenta (tou byla výroba oceli), ukázalo se, že tento druh činnosti je pro ni velmi obtížný.
(73)
Vzhledem k dlouhodobé strategii stavební přípravy a záměru provést veškerá technická opatření najednou nemělo město Karkkila zájem o prodej pozemků před jejich stavební přípravou. To byl důvod, proč před transakcí nedošlo téměř k žádným prodejům.
(74)
Komise může souhlasit, že dlouhodobá strategie města Karkkila, pokud jde o oblast Haapala/Uusitalo, by mohla být důvodem, aby investor v tržním hospodářství, který již vlastní 50 % akcií v této oblasti, měl rovněž hospodářský zájem o získání zbývajících 50 % akcií. Vyhlídku na vlastnění celé nové budoucí části města, malé riziko v oblasti cen a významnou vyhlídku na prodej během nadcházejících 10 let většiny pozemků lze považovat za obchodní strategii, kterou by investor v tržní ekonomice sledoval.
(75)
Několik pozemků pro rodinné domy leží také v jiných oblastech. Ocenění (43 000 EUR) se zakládalo na ceně 10,19 EUR za m2, což je oficiální prodejní cena města Karkkila za jednotku pro tento typ pozemku. Z výše uvedených důvodů (body 65 a 66) se Komise domnívá, že cenu z prosince 2003 lze přijmout jako tržní cenu.
(76)
Portfolio KK také zahrnuje dva pozemky pro výškové budovy v oblasti Takko I. Celková hodnota této nemovitosti je 110 191 EUR. Takko I se rovněž nalézá v centru města. Podle studie A se tržní cena pohybovala v rozmezí 60 až 75 EUR za m2. Zpráva KP&P (studie C) došla u pozemků pro výškové domy k témuž závěru, že cena odpovídá tržní sazbě s odkazem na prodejní ceny, které se platily v sousedních městech.
(77)
Komise se domnívá, že není nutné stanovit, která expertní studie je nejvěrohodnější. I kdyby byla při transakci uplatněna nejnižší možná tržní cena 60 EUR za m2, opravená celková hodnota akcií by stále přesahovala cenu zaplacenou městem Karkkila (viz níže výpočet minimální hodnoty akcií). Za takového předpokladu nejnižší možné tržní hodnoty by pozemky v Takko I byly nadhodnoceny o 19,65 EUR za m2. To by odpovídalo celkové hodnotě 27 212 EUR, tj. 13 606 za 50 % akcií.
(78)
Hodnota přisouzená pozemkům označeným jako parky je 456 601 EUR. Tato hodnota vycházela z ceny 1,18 EUR za m2, kterou město Karkkila standardně platí za takové pozemky. Existují oblasti, u kterých má město právo výkupu za běžnou cenu (15). Protože tyto oblasti nejsou podle územního plánu města určeny k výstavbě, je u nich použito stejného základu pro nacenění jako u neupravených pozemků mimo pásmo (viz bod 79). Komise proto došla k závěru, že tato část pozemků nebyla nadhodnocena.
(79)
Portfolio KK rovněž zahrnovalo některé neupravené pozemky mimo územní plán města oceněné celkem na 49 678 EUR na základě ceny 1,18 EUR za m2. Studie neobjasňují, proč považují tyto pozemky za správně oceněné. Další údaje předložené Finskem obsahují výčet prodejů pozemků bez stavební přípravy v řídce zabydlených oblastech města Karkkila prodaných v průměru za 1,86 EUR za m2. Na základě toho může Komise uznat, že cena 1,18 EUR nepřekročila tržní cenu.
(80)
Podle výpočtů vypracovaných Finskem na základě standardních cen, za které KK prodala svůj majetek, činila hodnota nemovitostí KK 5 067 988 EUR. Po odečtu částek souvisejících s případným nadhodnocením pozemků pro výškové domy v oblasti Asemanranta (135 158 EUR) a v Takko I (27 212 EUR) činí minimální hodnota pozemků 4 905 618 EUR.
3. Splacení půjčky
(81)
V roce 1996 poskytly společnost Componenta a město Karkkila společnosti KK bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR. Stažení se společnosti Componenta ze společnosti KK se uskutečnilo spolu se splacením akcionářské půjčky společností KK. Vzhledem k tomu, že by KK musela prodat značnou část pozemků, aby získala tyto prostředky, a protože, jak je popsáno výše, by to ohrozilo střednědobou a dlouhodobou obchodní strategii, rozhodlo se město Karkkila poskytnout KK další bezúročnou půjčku ve stejné výši, kterou KK použila pro splacení. V důsledku toho KK dlužila městu Karkkila celkem 3,34 milionu EUR.
(82)
Komise souhlasí s Finskem, že při hodnocení společnosti již bylo přihlédnuto k půjčkám, tj. že hodnota akcií již byla snížena o hodnotu dluhu. Hodnocení splacení půjčky jako samostatného opatření by se tudíž rovnalo dvojímu započítání.
4. Hodnota akcií
(83)
Po odečtu částky potenciálního nadhodnocení byla hodnota 50 % KK následující:
Tabulka 5
Hodnota KK
Aktuální hodnota pozemků
4 905 618
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Celková aktiva
4 933 874
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 593 399
50 % čisté hodnoty společnosti KK
796 699,5
(84)
Vzhledem k tomu, že město Karkkila zaplatilo za 50 % akcií kupní cenu 713 092,50 EUR, se Komise domnívá, že zaplatilo cenu, která nepřekračuje tržní hodnotu.
V. ZÁVĚR
(85)
Komise shledává, že cena, kterou zaplatilo město Karkkila společnosti Componenta za získání 50 % akcií společnosti KK, odpovídá tržní ceně, a tudíž nesplňuje podmínky státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Kupní cena zaplacená městem Karkkila společnosti Componenta Oyj za akcie ve společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy podle smlouvy uzavřené stranami dne 16. prosince 2003 nepředstavuje státní podporu ve prospěch společnosti Componenta Oyj ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU.
Článek 2
Toto rozhodnutí je určeno Finské republice.
V Bruselu dne 20. dubna 2011.
KOMISSION PÄÄTÖS,
annettu 20 päivänä huhtikuuta 2011,
toimenpiteestä C 37/04 (ex NN 51/04), jonka Suomi on toteuttanut Componenta Oyj:n hyväksi
(tiedoksiannettu numerolla K(2011) 2559)
(Ainoastaan suomen- ja ruotsinkieliset toisinnot ovat todistusvoimaiset)
(ETA:n kannalta merkityksellinen teksti)
(2011/529/EU)
EUROOPAN KOMISSIO, joka
ottaa huomioon Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen ja erityisesti sen 108 artiklan 2 kohdan ensimmäisen alakohdan,
ottaa huomioon Euroopan talousalueesta tehdyn sopimuksen ja erityisesti sen 62 artiklan 1 kohdan a alakohdan,
on mainittujen artiklojen mukaisesti pyytänyt asianomaisia esittämään huomautuksensa (1),
sekä katsoo seuraavaa:
1. MENETTELY
(1)
Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB esitti komissiolle 10 päivänä maaliskuuta 2004 kantelun, jossa se ilmoitti epäilevänsä, että Karkkilan kaupunki, jäljempänä ’Karkkila’, on myöntänyt tukea yrityksen Componenta Oyj, jäljempänä ’Componenta’, hyväksi. Komissio ilmoitti 19 päivänä marraskuuta 2004 päivätyllä kirjeellä Suomelle päätöksestään aloittaa kyseisen tuen osalta EY:n perustamissopimuksen 88 artiklan 2 kohdassa (nykyisin Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 108 artiklan 2 kohta) tarkoitettu menettely. Komission päätös menettelyn aloittamisesta on julkaistu Euroopan unionin virallisessa lehdessä (2). Komissio pyysi asianomaisia osapuolia toimittamaan toimenpidettä koskevat huomatuksensa, mutta se ei saanut tällaisia huomautuksia.
(2)
Komissio teki 20 päivänä lokakuuta 2005 lopullisen kielteisen päätöksen, jäljempänä ’vuoden 2005 päätös’, ja määräsi Suomen perimään tuen takaisin Componentalta. Vuoden 2005 päätös muodollisen tutkintamenettelyn lopettamisesta on julkaistu Euroopan unionin virallisessa lehdessä (3). Componenta valitti päätöksestä, ja päätös kumottiin 18 päivänä joulukuuta 2008 annetulla tuomiolla, jäljempänä ’tuomio’, koska päätöksen perustelut katsottiin puutteellisiksi (4).
(3)
Suomi toimitti huomautuksia 5 ja 10 päivänä tammikuuta 2010 päivätyillä kirjeillä, jotka sisälsivät myös kaksi selvitystä kyseessä olevan kiinteistöomaisuuden arvon määrittämisestä. Komissio lähetti kolme uutta lisätietopyyntöä 9 päivänä tammikuuta 2009, 23 päivänä heinäkuuta 2009 ja 8 päivänä tammikuuta 2010. Niihin vastattiin 9 päivänä maaliskuuta 2009, 15 päivänä lokakuuta 2009 ja 5 päivänä maaliskuuta 2010 saapuneiksi kirjatuilla kirjeillä. Komission sekä Suomen hallituksen ja edunsaajan edustajat kokoontuivat 23 päivänä marraskuuta 2009 Brysselissä.
2. TOSISEIKKOJEN KUVAUS
1. Kauppa
(4)
Componenta on metalliteollisuusyritys, jonka päätoimipaikka on Karkkilassa. Sillä on tuotantolaitokset Suomessa, Alankomaissa ja Ruotsissa. Valtaosa yrityksen 316 miljoonan euron liikevaihdosta vuonna 2004 oli peräisin Pohjoismaista ja Keski-Euroopasta. Konsernilla oli vuonna 2004 palveluksessaan noin 2 200 työntekijää.
(5)
Tarkasteltava kauppa koskee kiinteistösijoitusyhtiötä Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy, jäljempänä ’KK’. Se omisti maa-alueita Karkkilassa, joka sijaitsee noin 65 km Helsingistä luoteeseen. Componenta ja Karkkila omistivat yhdessä KK:n osakekannan, kumpikin 50 prosentin omistusosuuksin. Kumpikin yhteisyrityksen osapuoli myönsi vuonna 1996 KK:lle 1 670 184 euron korottoman osakaslainan.
(6)
Kauppakirjassa, joka allekirjoitettiin 16 päivänä joulukuuta 2003, sovittiin, että kaupunki hankkii KK:n kokonaan omistukseensa ostamalla Componentan hallussa olevat osakkeet yhteensä 2 383 276,50 euron hintaan. Kauppa toteutettiin kahdessa osassa:
-
Componenta sai 713 092,50 euroa maksuksi 50 prosentin omistusosuudesta, joka myytiin Karkkilalle.
-
KK maksoi Componentalle takaisin 1 670 184 euron osakaslainan, jonka Componenta oli myöntänyt sille vuonna 1996. Jotta järjestely saatiin toteutettua, Karkkila myönsi KK:lle samansuuruisen korottoman lisälainan. Tästä seurasi, että velkoja muuttui Componentasta Karkkilan kaupungiksi.
(7)
Karkkila käytti siis edellä mainittuun kauppaan 2 383 276,50 euroa: 713 092,50 euron osuus käsitti maksun KK:n osakkeista ja 1 670 184 euron osuus KK:lle myönnetyn korottoman lainan.
(8)
Osakkeiden ostohinta laskettiin käyttämällä viitearvoina yleisiä hinnoitteluperusteita, joita Karkkila sovelsi myydessään kiinteistöjä vuonna 2003.
Taulukko 1
KK:n tonteista perimät myyntihinnat neliömetriä kohden
(euroa)
1. vyöhyke
Omakotitontit
11,11
Rivitalotontit
88,81
Kerrostalotontit
79,56
2. vyöhyke
Omakotitontit
10,19
Rivitalotontit
74,02
Kerrostalotontit
64,76
Muut
Asemakaavoittamaton raakamaa
1,18
Asemakaavoihin merkitty puistoalue
1,18
(9)
Näitä yleisiä hinnoitteluperusteita sovellettiin KK:n maaomaisuussalkkuun sisältyviin kiinteistöihin kaupan toteutushetkellä, ja saatu summa jaettiin kahdella. Näin osakkeiden ostohinnaksi saatiin 713 092,50 euroa.
(10)
Karkkilan ja Componentan välisessä kauppakirjassa todettiin lisäksi seuraavaa:
a.
”Myyjä sitoutuu toteuttamaan Karkkilan kaupungissa tarkemmin liitteessä nro 1 määritellyn laajennusinvestoinnin, joka nostaa Componenta Karkkila Oy:n tuotantoa. Investoinnin arvioidaan tuovan vuonna 2004 50-70 välitöntä ja kokopäiväistä uutta työpaikkaa Karkkilaan (v. 2003 työpaikkojen lukumäärä n. 130).
b.
Mikäli kauppakirjassa määritelty myyjän laajennusinvestointi ei käynnisty vuoden 2004 aikana edellisessä kohdassa tarkoitetulla tavalla, voi ostaja niin halutessaan purkaa kaupan.”
(11)
Kauppakirjan liitteessä 1 todettiin, että Componenta yhdistää konsernin kahden tuotantolaitoksen eli Ruotsissa sijaitsevan Alvestan ja Karkkilan valimon toiminnot. Lisäksi todettiin, että valimon tulevasta sijaintipaikasta päätetään tehtävän analyysin perusteella. Vuonna 2005 Alvestan valimo suljettiin ja tuotanto siirrettiin Karkkilaan.
(12)
Ostettuaan Componentan omistamat KK:n osakkeet Karkkila päätti lopettaa KK:n toiminnan ja siirtää maa-alueet kaupungille.
2. KK:n omaisuus
(13)
Karkkila sijaitsee Uudellamaalla, noin 65 kilometriä Helsingistä luoteeseen valtatien 2 varrella Uudenmaan maakunnan koillisosassa. Karkkilassa oli vuonna 2003 noin 8 500 asukasta. Kaupunki kehittyi 1800-luvulla perustetun Högforsin masuunin ympärille ja on levittäytynyt sen pohjois-osassa sijaitsevan järven rantamille.
(14)
KK:n kiinteistöomaisuus käsitti 730 000 m2:n maa-alueet Karkkilassa ja sen välittömässä läheisyydessä, enintään 2,5 kilometrin päässä kaupungin keskustasta. Joulukuussa 2003 tilanne oli seuraava:
-
Arvokkaimmiksi omaisuuseriksi voidaan katsoa Asemanrannan alueella (1. vyöhyke) sijaitsevat maa-alueet, joille on kaavoitettu kerrostaloja. Alue muodostaa noin puolet KK:n salkun arvosta.
-
Pääosa maa-alueista sijaitsee Haapalan/Uusitalon alueella (2. vyöhyke). Kyseinen alue on kaavoitettu omakotirakentamiseen, ja se muodostaa noin neljänneksen salkun kokonaisarvosta.
-
Salkku sisältää myös muutamia omakotitontteja muilla asuinalueilla, kerrostalorakentamiseen kaavoitettua maata Takko I -alueella ja joitakin rivitalotontteja.
-
Osa maa-alueesta on osoitettu puistoalueiksi.
-
Salkku sisältää myös asemakaavoittamatonta raakamaata.
(15)
Yhteensä kiinteistöomaisuus käsittää noin 160 tonttia. Karkkilan tarkoituksena oli kuitenkin modernisoida osa maa-alueista ja lohkoa niitä pienemmiksi tonteiksi. KK oli selvästi suurin kiinteistöomistaja Karkkilassa kaupan toteutusajankohtana.
(16)
Hankittuaan täyden omistusoikeuden Karkkilan tarkoituksena oli vuokrata osa maa-alueista toimintakulujen kattamiseksi. KK:n toimintakulut (palkat, vuokra, lainakorot) vuosina 2000-2003 olivat enintään 40 000 euroa.
3. Muut merkitykselliset tiedot
(17)
Karkkila sijaitsee työssäkäyntietäisyydellä Helsingistä. Kiinteistöistä on tullut Helsingissä ja sen ympäristökaupungeissa erittäin kalliita, ja hinnat nousevat edelleen. Tämä hintapaine ajaa asukkaita pääkaupunkia ympäröiviin kuntiin. Kehitys on ollut omiaan korottamaan kiinteistöjen hintoja myös ympäristökunnissa. Karkkilaa voidaankin pitää mahdollisena vaihtoehtona. Muita tällaisia kuntia ovat Vihti, Lohja ja Hyvinkää. Niiden etäisyydet Helsingistä ovat seuraavat:
Taulukko 2
Etäisyys Helsingistä
Lohja
52 km
38 min
Hyvinkää
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkkila
68 km
50 min
(18)
Nämä kunnat houkuttelivat merkittävästi uusia asukkaita. Tämän seurauksena kiinteistöhinnat nousivat tuntuvasti ennen kauppaa (ja sen jälkeen), ja hinnat kaksinkertaistuivat Karkkilassa. Eräissä tapauksissa hinnat nousivat jopa kuusinkertaisiksi.
(19)
Vuonna 2000 julkaistun virallisen ennusteen mukaan Karkkilan väestön odotettiin kasvavan 9 600 asukkaaseen vuoteen 2025 mennessä, mikä merkitsisi 600 uuden asunnon asuntotuotantotarvetta. Ennusteen todettiin pian jäävän selvästi jälkeen käytännössä toteutuneesta väestönkasvusta. Kauppa-ajankohtana kolme vuotta myöhemmin Karkkila ennakoi asuntotuotantotarpeen olevan noin 70 uutta asuntoa vuodessa. Tämä käsitys vahvistettiin pian sen jälkeen Uudenmaan liiton tuottamassa selvityksessä, joka ulottui vuoteen 2025. (Käytännössä vuonna 2005 rakennettiin 63, vuonna 2006 rakennettiin 137 ja vuonna 2007 rakennettiin 95 uutta asuntoa).
(20)
Kauppaa edeltäneiden viiden vuoden aikana kiinteistöjen hinnat olivat Karkkilassa nousseet keskimäärin 30 prosenttia.
3. SUOMEN HUOMAUTUKSET
(21)
Suomi esitti kolme jälkikäteen tehtyä asiantuntijaselvitystä maa-alueiden arvon määrittämisestä, ja se päätteli, että maksettu hinta vastasi markkinahintaa. Komissio hylkäsi alustavassa vuoden 2005 päätöksessään ensimmäisen tutkintamenettelyn aikana toimitetun selvityksen (selvitys A) pääosiltaan (5). Vuoden 2005 päätöksen jälkeen Suomi teetti vielä kaksi uutta asiantuntijaselvitystä. Ensimmäisessä (selvitys B) esitetään vain yleinen lausunto siitä, että maa-alueet oli arvostettu asianmukaisesti, mutta ei esitetty yksityiskohtaisia perusteluja. Toisessa selvityksessä (selvitys C), jäljempänä ’KP&P:n lausunto’, analysoidaan kiinteistötilannetta Karkkilassa ja ympäristökunnissa yksityiskohtaisemmin.
(22)
Suomi esittää, että Karkkila hankki osakkeiden täyden omistusoikeuden, koska kyseessä oli keskipitkän ja pitkän aikavälin sijoitus, jonka riski oli alhainen. Kun otetaan huomioon kiinteistöhintojen jatkuva nousu naapurikunnissa, Karkkilan ennustettu väestönkasvu, jo rakennettujen asuinalueiden täyttyminen ja tarve laajentaa uusille asuinalueille, Karkkilan kaupunginhallitus katsoi, että KK:n koko osakekannan ostaminen olisi kannattavaa.
(23)
Suomi selittää edelleen, että mahdollisuus järjestelyjen nopeuttamiseen oli toinen käytännön syy täyden omistusoikeuden hankkimiseen. Suomi on maininnut moneen otteeseen, että Karkkilan ja Componentan välinen yhteistyö ei sujunut kovin hyvin poikkeavien kaupallisten intressien vuoksi. Molemmat kumppanit sopivatkin lopettavansa yhteisyrityksen, jotta monien päätösten lukkiutuminen voitaisiin estää. Erityisesti Haapalan/Uusitalon alueella oli tehtävä monta päätöstä tonttien lohkomiseksi uudelleen, jotta alueen kehittämistä voitiin helpottaa. Koska kiinteistösijoitustoiminta ei ollut Componentan ydinliiketoimintaa, sen edun mukaista oli luopua tästä toiminnasta. Karkkilan edun mukaista oli puolestaan pystyä ohjaamaan maa-alueiden kehitystä täysin itsenäisesti.
(24)
Suomi selitti, miksi vertailu Vihtiin, Lohjaan ja Hyvinkääseen oli merkityksellistä. Suomi korosti muun muassa, että Vihtiin ja Lohjalle ei ollut henkilöjunaliikennettä, jonka avulla työmatkaliikenne sujuisi helposti kyseisten kuntien ja Helsingin välillä.
(25)
Suomi katsoo, että komission laskelmaan tuen määrästä on vaikuttanut se, että vuoden 2005 päätöksessä osakaslaina on otettu kahteen kertaan huomioon. Kun 50 prosentin osakekannan arvoa määritettiin, osakaslaina vähennettiin yhtiön arvosta ja otettiin huomioon lainan takaisinmaksuna Componentalle. Tämän vuoksi Suomi esittää, että osakkeiden hinta (713 092,50 euroa) sisältää jo lainaosuuden, sillä summa laskettiin KK:n nettoarvon perusteella.
4. ARVIOINTI
(26)
EY:n perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan mukaan valtion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu yhteismarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Euroopan unionin tuomioistuimen vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan vaikutus jäsenvaltioiden väliseen kauppaan toteutuu, jos tuensaajayritys harjoittaa taloudellista toimintaa, johon sisältyy jäsenvaltioiden välistä kauppaa.
(27)
Componentan toimialan tuotteita tuottavat sisämarkkinoilla myös toiset yritykset, ja niistä käydään tiivistä kauppaa jäsenvaltioiden välillä. SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetut valtion varat käsittävät myös alueviranomaisten varat (6). Tämän vuoksi kyseessä olevaan, Karkkilan varoin rahoitettuun kauppaan sisältyy 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtion varojen käyttöä. Tästä syystä Componentalle kaupan yhteydessä mahdollisesti koitunut etu, jota Componenta ei olisi saanut tavanomaisissa markkinaolosuhteissa, kuuluisi EY:n perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan soveltamisalaan. Keskeisin määritettävä kysymys siis on, saiko Componenta korvauksen, jota se ei olisi saanut, jos kauppa olisi toteutettu tavanomaisissa markkinaolosuhteissa.
(28)
Komissio toteaa, että Componentan ja Karkkilan väliseen kauppakirjaan sisältynyttä lunastuslauseketta voidaan pitää osoituksena siitä, että Karkkilan tarjoamien ostoehtojen tarkoituksena oli kannustaa Componentaa pitämään tuotantolaitoksensa Karkkilassa ja sulkemaan Alvestan masuuni.
(29)
Ensimmäisen oikeusasteen tuomioistuimen antamassa tuomiossa (7) kauppaa pidettiin ehdollisena, vaikka seurauksia ei määritetty. Vaikka ehdollisuus viittaa siihen, että kauppa olisi saatettu tehdä Componentan kannalta suotuisin ehdoin, Componentalle ei kuitenkaan koitunut selkeästi näistä lausekkeista johtuvaa etua. Kuten jäljempänä esitetään, Componentalle sen osuudesta KK:ssa maksettu hinta ei ylittänyt markkinahintaa, eikä komissio myöskään ole löytänyt todisteita muista eduista, joita Componenta olisi voinut saada kyseisten lausekkeiden perusteella. Tämän vuoksi komissio arvioi, olisiko jo 50 prosentin osuuden omistanut markkinataloussijoittaja ostanut täyden omistusoikeuden kyseisin ehdoin.
(30)
Vakiintuneessa oikeuskäytännössä todetaan, että vaikka sellaisen yksityisen sijoittajan toiminnan, johon talouspoliittisia päämääriä tavoittelevan julkisen sijoittajan toimintaa on verrattava, ei tarvitse vastata tavanomaisen sijoittajan toimintaa, jonka tarkoituksena on tuottaa sijoitetulle pääomalle voittoa suhteellisen lyhyellä aikavälillä, sen on ainakin vastattava yksityisen holdingyhtiön tai konsernin toimintaa, jossa noudatetaan kokonaisvaltaista tai alakohtaista rakennepolitiikkaa ja jonka on tarkoitus olla kannattavaa pidemmällä aikavälillä (8).
1. Yleisiä näkemyksiä osakkeiden arvosta
(31)
Julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista annettua komission tiedonantoa (9), jäljempänä ’tiedonanto’, ei voida suoraan soveltaa, sillä käsiteltävänä olevassa asiassa ei ole kyse varsinaisesta maa-alueen myynnistä vaan kiinteistösijoitusyhtiön osakkeiden hankinnasta. Tiedonannon periaatteita voidaan kuitenkin soveltaa, sillä KK:n osakkeiden arvo määrittyy pääasiassa sen omaisuussalkkuun kuuluvien maa-alueiden markkina-arvon perusteella. Tämän vuoksi KK:n omistamien maa-alueiden arvon määrittäminen on keskeisen tärkeää, jotta voidaan arvioida, sisältyykö toimenpiteeseen valtiontukea.
(32)
Tiedonannon lähtökohtana on markkinataloudessa toimivan yksityissijoittajan periaate, eli julkisten viranomaisten toteuttamaan maa-alueen kauppaan ei sisälly valtiontukea, jos maa-alue myydään hintaan, jonka yksityissijoittaja olisi voinut saada tavanomaisissa markkinaolosuhteisissa.
(33)
Komissio katsoo, että tarkastelun asianmukainen lähtökohta on hinta, jonka 50 prosenttia KK:n osakekannasta omistava markkinataloussijoittaja olisi ollut valmis maksamaan täyden omistusoikeuden ostamisesta. Markkinataloussijoittaja käyttäisi hintalaskelmansa lähtökohtana hintaa, jonka hän olisi valmis maksamaan sijoitukselle saatavan tuoton perusteella.
(34)
Käsiteltävänä olevassa asiassa Componenta ei pyrkinyt löytämään toista ostajaa. Sen edun mukaista oli myydä osakkeet toiselle osakkaalle. Osakassopimuksen (10) ja KK:n yhtiöjärjestyksen (11) mukaan Karkkilalla oli etuosto-oikeus Componentan omistamiin KK:n osakkeisiin ja lunastusoikeus, jos Componenta olisi yrittänyt myydä osakkeet kolmannelle. Nämä säännöt eivät kannustaneet Componentaa etsimään muita ostajia. Lisäksi muut yksityiset ostajat eivät olisi olleet kiinnostuneita ostamaan 50 prosenttia KK:n osakkeista, jos ne eivät olisi samalla saaneet määräysvaltaa KK:ssa. Joka tapauksessa KK:n yhtiöjärjestys (12) olisi sitonut mahdollista uutta kumppania, jolla ei olisi ollut määräysvaltaa KK:ssa. Yhtiöjärjestyksen mukaan KK:n tarkoituksena oli hidastaa maan ja asuntojen hintojen nousua Karkkilassa sen asukkaita hyödyttävällä tavalla.
(35)
Komissio myös katsoo, että täyden omistusoikeuden hankkiva markkinataloussijoittaja harkitsisi, miten se rahoittaisi koko sijoituksen (yhteensä 2,37 miljoonaa euroa osakkeisiin ja lainaan).
(36)
Kun tarkastellaan osakaslainan takaisinmaksua, komissio toteaa, että KK:n salkkuun sisältyvien omaisuuserien arvoksi arvioitiin 4,9 miljoonaa euroa. Tämä arvo kattoi pitkälti jäljellä olevan 3,34 miljoonan euron lainan, mikä merkitsee, että lainan takaisinmaksu ei sellaisenaan vaikuttanut ongelmalliselta.
(37)
Suomi selittää, että Karkkila oli suunnitellut lisäävänsä vuokratuloja kaupan jälkeen kattaakseen KK:n rahoitus- ja toimintakulut (alle 40 000 euroa vuodessa ennen kauppaa). Jos kaupungista tulisi ainoa osakas, se pystyisi muuttamaan KK:n yhtiöjärjestystä, joka rajoitti sen hinnoitteluvapautta. Oikeudellisesta näkökulmasta tarkasteltuna mikään ei siis estäisi kaupunkia korottamasta vuokratuloja, kun sillä olisi täysi omistusoikeus KK:ssa.
(38)
Komissio toteaa, että jälkeenpäin tapahtunut kehitys vahvistaa, että kustannusten kattaminen vuokratuloilla oli realistinen suunnitelma. Karkkila teki 28 pitkäaikaista vuokrasopimusta, joiden tuotto oli seuraava:
Taulukko 3
Vuokratulot kaupan jälkeen
(euroa)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Lisäksi yksityissijoittaja olisi odottanut osuutensa arvon nousevan korvaukseksi korottoman lainan myöntämisestä. Käsiteltävänä olevassa asiassa sijoituksen tuotto realisoitui KK:n omistamien kiinteistöjen arvonnousuna, sillä KK:n omistaman maaomaisuuden arvo nousi Suomen mukaan tuntuvasti vuosina 1996-2003. Kauppaa edeltäneiden viiden vuoden aikana kiinteistöjen hinnat olivat Karkkilassa nousseet keskimäärin 30 prosenttia ja vuosina 2005-2008 noin 10 prosenttia.
(40)
Karkkilan väestön ennustettiin samalla kasvavan yli sadalla asukkaalla vuodessa vuoteen 2025 asti, mikä merkitsisi varovaisenkin arvion mukaan sitä, että kaupunkiin olisi rakennettava vähintään 70 uutta asuntoa vuodessa (13).
(41)
Näistä syistä yksityissijoittaja voisi odottaa, että sen osuuden arvo KK:ssa nousisi tuntuvasti.
2. Maa-alueiden arvo
(42)
Komissio on ensiksi arvioinut, sisältyikö Karkkilan osakkeista maksamaan hintaan etua Componentan hyväksi, koska myyjä olisi saanut alhaisemman hinnan tavanomaisissa markkinaolosuhteissa.
(43)
Suomi on esittänyt KK:n omaisuuserien arvon seuraavasti (14):
Taulukko 4
Suomen määrittämä KK:n omaisuuserien arvo
Maa-alueiden käypä arvo
5 067 988
Rahat ja pankkisaamiset
28 256
Varat yhteensä
5 096 244
Osakaslaina
3 340 368
Lyhytaikainen vieraspääoma
107
Velat yhteensä
3 340 475
KK:n nettoarvo
1 755 769
50 % KK:n nettoarvosta
877 885
(44)
Maa-alueiden arvo laskettiin Karkkilan vuonna 2003 veloittamien yleisten hinnoitteluperusteiden mukaan. Hinnoitteluperusteet olivat samat koko Karkkilan alueella, ainoat poikkeukset olivat kahden vyöhykkeen väliset erot. Suomen toimittamista tiedoista kuitenkin ilmeni, että käytännössä markkinahinnat vaihtelevat tuntuvasti eri kaupunginosissa ja asuinalueilla. Tästä syystä komissio arvioi lähemmin kyseisiä alueita.
(45)
Komissio toteaa, että Karkkila sitoutui täyden omistusosuuden ostamiseen keskipitkällä tai pitkällä aikavälillä. Kiinteistösijoitustoiminnassa on tavallista odottaa tuntuvaa keskipitkän ja pitkän aikavälin arvonnousua, jos olosuhteet sen sallivat. Karkkila noudatti pitkän aikavälin sijoitusstrategiaa ja pyrki saamaan voittoa lisääntyvistä myynneistä tulevaisuudessa.
(46)
Karkkilan tilanteessa Suomi on osoittanut, että Karkkilalla oli pätevät syyt odottaa keskipitkällä aikavälillä huomattavaa väestönkasvua, joka johtaisi asuntotuotantotarpeen selkeään kasvuun. Pääasiallinen syy oli se, että kolme Helsingin pohjois- ja länsipuolella sijaitsevaa kuntaa - Vihti, Lohja ja Hyvinkää - olivat houkutelleet paljon asukkaita, ja moni asukkaista kävi toisella paikkakunnalla töissä. Tästä syystä kiinteistöjen hintojen nousu oli nopeaa ja jatkuvaa, eikä sen odotettu hidastuvan lähitulevaisuudessa. Vuonna 2003 hintataso oli näissä naapurikunnissa keskimäärin 2,5 kertaa korkeampi kuin Karkkilassa. Tämän vuoksi Karkkila odotti, että hintojen jatkuva nousu toisi asukkaita Karkkilaan seuraavana loogisena asuinpaikkavaihtoehtona, vaikka hintataso nousisi tuntuvasti Karkkilassakin. Kiinteistöhintojen kaksinkertaistuminen Karkkilassa vaikutti täysin mahdolliselta.
(47)
Vaikka jälkikäteen tapahtunut kehitys ei ole sellaisenaan relevanttia kaupan ennakkoanalyysin kannalta, kiinteistöhintojen kehitys kolmessa naapurikunnassa kaupan jälkeisinä vuosina vahvisti, että ennuste oli realistinen. Joissakin tapauksissa hinnat olivat kohonneet yli nelinkertaisiksi Karkkilaan verrattuna.
(48)
Toisena Karkkilan väestönkasvun perusteena oli myös Karkkilaan johtavan tien parantaminen, joka oli jo suunnitteilla kaupantekohetkellä (ja joka myöhemmin toteutettiin).
(49)
Täyden omistusoikeuden hankkimisen veturina olivat myös viralliset väestönkasvuennusteet. Uudenmaan liiton vuonna 2000 julkaisemassa ensimmäisessä selvityksessä arvioitiin, että Karkkilan väestö kasvaisi noin 9 600 asukkaaseen vuoteen 2025 mennessä (eli noin 10 prosenttia) ja että asuntotuotantotarve olisi 600 uutta asuntoa. Tämä ennuste osoittautui pian liian varovaiseksi. Kaupantekohetkellä Karkkila odotti väestönkasvun olevan paljon suurempaa ja asuntotuotantotarpeen odotettiin olevan tämän vuoksi vähintään 70 uutta asuntoa vuodessa.
(50)
Tämä myönteinen ennuste vahvistettiin myöhemmin Uudenmaan liiton 18 päivänä elokuuta 2009 toteuttamassa uudessa selvityksessä. Siinä odotettiin, että Karkkilan väestö kasvaisi sadalla asukkaalla vuodessa vuoteen 2030 asti. Asuntotuotantotarve olisi tällöin 70 uutta asuntoa vuodessa. Tämä toinenkin ennuste ylittyi käytännössä, sillä vuonna 2006 rakennettiin 137 ja vuonna 2007 rakennettiin 95 uutta asuntoa.
(51)
On syytä todeta, että KK oli selvästi suurin maa-alueiden omistaja Karkkilassa. Kaupantekohetkellä salkkuun kuuluneiden kiinteistöjen konkreettinen lukumäärä ei ollut selvillä, sillä Karkkila aikoi jakaa ja lohkoa uudelleen osan niistä erityisesti Haapalan/Uusitalon alueella. Lisäksi tonttia kohden rakennetaan enemmän asuinkiinteistöjä, kun kyseessä on rivitalo- ja etenkin kerrostaloasumiseen kaavoitettu tontti. Suomen toimittama luettelo salkkuun sisältyvästä omaisuudesta osoittaa, että siihen kuului alle 140 asuinrakentamiseen tarkoitettua tonttia (loput maa-alueet oli kaavoitettu puistoiksi). Kaupantekohetkellä asuntotuotantotarpeen odotettiin olevan 70 uutta asuntoa vuodessa, joten 10 seuraavan vuoden ennakoitu asuntotarve olisi 700 uutta asuntoa ja seuraavan 20 vuoden 1 400 uutta asuntoa. Koska KK:lla ei ollut merkittävää kilpailijaa Karkkilassa, Karkkila voisi kohtuudella odottaa pystyvänsä myymään kaikki salkkuunsa kuuluvat omaisuuserät tai ainakin pääosan niistä.
(52)
Suomi selitti, että Karkkilan strategiana oli ensin kohottaa omistamiensa maa-alueiden arvoa lohkomalla ja kehittämällä niitä, odottaa alueen yleisen hintojennousun vaikutuksia ja myydä maa-alueet vasta myöhemmin. Tämän strategian mukaisesti KK oli jo aikaisempina vuosina pidättäytynyt varhaisista myynneistä, mikä selittää kauppaa edeltävien vuosien alhaiset myyntimäärät.
(53)
Komissio toteaa, että KK:n omistamien maa-alueiden arvo määritettiin maa-alueen tyypin mukaisesti eli omakotitonttien, rivitalotonttien, kerrostalotonttien sekä puistojen ja yleiseen käyttöön tarkoitettujen alueiden arvot erosivat toisistaan. Seuraavassa kuvaillaan ja analysoidaan erikseen kunkin alueen erityispiirteitä.
(54)
Kerrostalorakentamiseen kaavoitetulla Asemanrannan alueella sijaitseville maa-alueille määritetty arvo on 2 358 158 euroa eli noin puolet KK:n omaisuuden arvosta. Kauppaa varten maa-alueen arvoksi määritettiin 79,56 euroa neliömetriltä.
(55)
Selvitykset eivät ole tältä osin tyhjentäviä pääasiassa sen vuoksi, että Karkkilassa ei ole vertailuhintoja. Ennen kauppaa Karkkilassa ei ollut myyty lainkaan kerrostalorakentamiseen kaavoitettuja markkinahintaisia maa-alueita. Ensimmäisen tutkinnan aikana toimitetussa asiantuntija-arvioissa (selvitys A) hinnaksi oli esitetty 50 euroa neliömetriltä. Suomi selitti nyt, että tämä luku perustui todennäköisesti valtion rahoittamassa sosiaalisessa asuntotuotannossa alueella käytettyyn lukuun ja oli selvästi alle markkinahinnan. Lisäksi tässä alkuperäisessä selvityksessä kerrostalotontin arvoksi määritettiin 60-75 euroa neliömetriltä. Toisessa selvityksessä (selvitys B) selostetaan, että maksettu hinta vastaa markkinahintaa, mutta asiasta ei esitetä lisätietoja. KP&P:n lausunnossa (selvitys C) päätellään, että 79,56 euron hinta neliömetriä kohden vastaa markkinahintaa, sillä se on selvästi alle kolmessa naapurikunnassa maksettujen hintojen. Lähemmän vertailukohdan puuttuessa nämä selvitykset tarjoavat jonkinlaisia viitteitä kiinteistöjen hinnoista, jotka kaupantekohetkellä toteutuivat Helsinkiä ympäröivillä alueilla. Tämän vuoksi komissio on tarkastanut selvityksiin sisältyneet tiedot ja täydentänyt tietoja omilla arvioinneillaan.
(56)
Asemanrannan alueella on erityinen sijainti, sillä se on järven rannalla 200 metrin päässä kaupungin keskustasta. Suomen mukaan alueen arvo on poikkeuksellisen suuri, sillä sieltä on suora näkymä ja yhteys järvelle. Vastaavanlainen tontti myytiin vuonna 2006 hintaan, joka oli 92,35 euroa neliömetriltä. Karkkila katsoi kiinteistön arvon riittävän korkeaksi nostaakseen myyntihinnan 105 euroon neliömetriltä tammikuussa 2008.
(57)
Toinen tämän alueen arvon määrittämiseen liittyvä merkittävä tekijä on pinta-ala, johon hintaa sovelletaan. Myyntiarvo määritettiin varovaisesti 29 640 neliömetrin vähimmäisrakennusoikeuden perusteella, mutta enimmäisrakennusoikeus voisi olla jopa 39 590 neliömetriä. Ennustetun väestönkasvun vuoksi Karkkila uskoi, että myyntiarvon perustana voidaan pitkällä aikavälillä käyttää enimmäisrakennusoikeutta.
(58)
Huolimatta siitä, että ennen kauppaa Karkkilassa ei ollut myyty kerrostalotontteja, Karkkila saattoi kohtuullisesti odottaa, että tämäntyyppiselle rakentamiselle oli kehittyvät markkinat. Vuonna 2003 kerrostaloille myönnettiin neljä rakennuslupaa. Kaupan jälkeen tapahtunut kehitys vahvistaa, että ennuste oli realistinen, sillä kuusi uutta lupaa haettiin ja myönnettiin vuoteen 2007 mennessä, ja seitsemän kerrostaloa rakennettiin vuosien 2007 ja vuoden 2010 puolivälin välillä.
(59)
Naapurikunnissa maksetut hinnat kohosivat siten, että vuonna 2003 Hyvinkäällä maksettiin 133,6 euroa neliömetriltä. Vuonna 2004 hinnat nousivat Vihdissä korkeimmillaan 312,60 euroon neliömetriltä.
(60)
Komissio katsoo, että kyseiset kolme selvitystä sisältävät arvoja, jotka vastaavat pääsääntöisesti toisiaan, eivätkä ne vaikuta selvästi virheellisiltä, jos niitä verrataan kaupantekohetkellä samanlaisista maa-alueista maksettuihin hintoihin. Ei ole tarpeen ratkaista, mikä selvityksistä on luotettavin, sillä osakkeista maksettu hinta on alle markkinahintatason jopa varovaisinta arvonmääritystä sovellettaessa (ks. yleinen markkina-arvolaskelma johdanto-osan 84 kappaleessa ja sitä seuraavissa kappaleissa). Komissio on määrittänyt alhaisimman mahdollisen arvon seuraavasti: Kun otetaan huomioon Asemanrannan maa-alueiden houkutteleva sijainti, markkinahinta oli vähintään varovaisimman asiantuntijan esittämän vaihteluvälin yläpäässä eli 75 euroa neliömetriltä. Jos lähtökohdaksi otetaan varovainen oletus siitä, että maa-alue myydään vähimmäisrakennusoikeuden mukaisesti, sen markkina-arvo olisi vähintään 2 223 000 euroa.
(61)
Yliarvostuksen voidaan siis katsoa olevan enintään - jos sitä ylipäänsä oli - 135 158,40 euroa, mikä vastaisi 50 prosentin osalta 67 579,20 euroa.
(62)
Komissio toteaa, että tämä arvo käsittää myös 8-9 hehtaaria Asemanrannan alueeseen kuuluvia osia, jotka jäävät muun muassa kaduiksi ja puistoiksi. Esimerkiksi osayleiskaavassa ranta-alue on varattu virkistyskäyttöön ja luonnonsuojelualueeksi. Tämän vuoksi nämä 8-9 hehtaaria myötävaikuttavat asuinalueen korkeaan hintaan, vaikka niiden hintaa ei ole määritetty erikseen.
(63)
Pääosa KK:n maaomaisuussalkkuun sisältyvistä maa-alueista sijaitsi Haapalan/Uusitalon alueella, joka sijaitsee noin 2,5 kilometriä lounaaseen keskustasta. Nämä kaksi rinnakkaista aluetta on kaavoitettu omakoti- ja rivitaloasumiseen, mutta alueiden kehittämistä ei ole vielä aloitettu. Koska aluetta ei ollut vielä kehitetty, hinnat olivat alhaisia ja myyntimäärät vähäisiä. KK omisti lähes koko alueen.
(64)
Kauppaa varten maa-alueen arvoksi määritettiin 1 612 059 euroa kaikkien tonttityyppien osalta. Omakotitonttien hinnaksi määritettiin 10,19 euroa neliömetriltä ja rivitalotonttien 74,02 euroa neliömetriltä kaupungin tavanomaisten hinnoitteluperusteiden mukaan. Omakotitonttien kokonaisarvo oli 973 268 euroa ja rivitalotonttien 811 209 euroa.
(65)
Kaikissa kolmessa selvityksessä todetaan, että omakotitonttien hinnat vastasivat markkinahintoja. KP&P:n lausunnossa (selvitys C) selitetään, että markkinahinnat olivat 15-20 prosenttia kalliimmat kuin Karkkilan soveltamat hinnat. Suomi toimitti tietoja, jotka osoittivat, että keskimääräinen hinta oli noin 14,40 euroa neliömetriltä vuonna 2003. Ensimmäinen asiantuntija (selvitys A) esitti, että markkinahinnat olivat Karkkilassa 9,43-14,76 euroa.
(66)
Kaikissa kolmessa selvityksessä viitattiin keskimääräisiin myyntihintoihin, mutta Suomen toimittamat tiedot osoittivat kuitenkin hintojen vaihtelevan merkittävästi eri asuinalueilla. Haapalan/Uusitalon alue sijoittui selkeästi hintahaitarin alapäähän. Vuonna 2003 Haapalassa myyntiin kaksi tonttia (yksityiseltä yhtiöltä yksityishenkilölle): huhtikuussa 2003 myydyn tontin hinta oli 9,25 euroa neliömetriltä ja elokuussa myydyn 10,06 euroa neliömetriltä. Tämän perusteella hinta nousi 8,8 prosenttia neljän kuukauden aikana. Kun otetaan huomioon yleinen hintakehitys Karkkilassa, jossa hinnat nousivat 12,6 prosenttia vuosina 2001-2002 ja 42,7 prosenttia vuosina 2002-2003, hintojen nousua 1,3 prosentilla vuoden 2003 neljän viimeisen kuukauden aikana voidaan pitää yleisen suuntauksen mukaisena. Näiden olosuhteiden vuoksi komissio katsoo, että 10,19 euroa neliömetriltä joulukuussa 2003 voidaan hyväksyä markkinahinnaksi.
(67)
Rivitalotonttien hintojen osalta alueella ei ole tehty kauppoja, joita voitaisiin käyttää suoraan vertailuun. Ensimmäinen asiantuntija arvioi, että markkina-arvo oli 70-80 euroa neliömetriltä. KP&P:n lausunnossa (selvitys C) viitataan ainoastaan naapurikuntien paljon korkeampiin rivitalotonttien hintoihin. Koska kaikissa kolmessa selvityksessä päätellään, että maksettu hinta vastasi markkinahintaa eikä sellaisia tosiseikkoja ole, jotka osoittaisivat tämän päätelmän virheelliseksi Haapalan/Uusitalon alueella, komissio voi hyväksyä, että 74,2 euroa neliömetriltä vastaa markkinahintaa.
(68)
Komissio pyysi Suomelta selvitystä siitä, miksi Karkkilan kannatti hankkia koko alue omistukseensa, sillä aikaisempien vuosien myyntilukujen perusteella ostajat eivät olleet kiinnostuneita tästä asuinalueesta ja suosivat selvästi muita kaupunginosia korkeammista hinnoista huolimatta. Suomi selitti, että KK oli jo aikaisempina vuosina noudattanut kohdennettua sijoitusstrategiaa, jolla Haapalan/Uusitalon alueesta pyrittiin kehittämään tuleva asuinalue Karkkilaan. Kaupungin muut asuinalueet alkoivat jo täyttyä ja väestönkasvun perusteella ennustettiin, että uusia alueita oli tarvetta kehittää.
(69)
Haapalan/Uusitalon alue oli jo kaavoitettu, mutta kehitystyötä ei ollut vielä aloitettu. Kehittäminen käsitti maa-alueiden lohkomisen uudelleen yksilöllisemmiksi ja tarkoituksenmukaisemmiksi osiksi, tonttien kytkennän kunnallistekniikkaverkkoon ja uusien palvelujen rakentamisen.
(70)
Karkkila oli jo noudattanut samaa strategiaa menestyksellisesti muilla asuinalueilla: Karkkila oli laajentanut kunnallistekniikan Tuorilan, Nikkimäen ja Pumminmäen alueille. Vuonna 2003 keskimääräinen myyntihinta Pumminmäen alueella oli jo 14,28 euroa. Karkkila myi tontteja menestyksekkäästi vuonna 2004 soveltamalla uutta hinnoitteluperustetta, joka oli 14 euroa. Hinnat nousivat seuraavina vuosina edelleen (18,5 euroa/neliömetri vuonna 2005).
(71)
Haapalan/Uusitalon alueella sijaitsevien kiinteistöjen arvon odotettiin saavuttavan vastaavasti kehitettyjen asuinalueiden hintatason ja lisäksi noudattavan yleistä hinnannousutrendiä. Vähintään 40-50 prosentin arvonnousu kehittämisen jälkeen (toisin sanoen 3-4 vuoden kuluessa) vaikutti siis perustellulta, ja sen lisäksi arvonnousua tapahtui keskipitkällä ja pitkällä aikavälillä.
(72)
Karkkilan edun mukaista oli kehittää aluetta yhdellä koko alueen kattavalla infrastruktuurihankkeella. Suurten yksiköiden kehittäminen olisi paljon halvempaa kuin palvelujen kehittäminen tonttikohtaisesti (kunta on lain mukaan velvoitettu yhdistämään kiinteistö kunnallistekniikkaverkkoon, ja se tapahtuu yleensä rakentamista suunnittelevien omistajien hakemuksen perusteella). Karkkila korosti, että toiminta olisi sujuvampaa sen ollessa ainoa omistaja ja määräysvallan haltija. Kutakin yksittäistä tonttia ja kunnallistekniikan toimenpidettä varten tarvitaan suuri määrä yksittäisiä päätöksiä. Koska kiinteistökehitys ei ollut terästeollisuusyritys Componentan ydinliiketoimintaa, oli jo aikaisemmin käynyt ilmeiseksi, että kehitystoiminta oli sille tästä syystä hankalampaa.
(73)
Kun otetaan huomioon Karkkilan pitkän aikavälin kehitysstrategia ja aikomus toteuttaa kaikki infrastruktuurihankkeet kerralla, sen edun mukaista ei ollut myydä maa-aluetta ennen sen kehittämistä. Tämä oli syynä siihen, että ennen kauppaa tontteja ei ollut käytännössä myyty juuri lainkaan.
(74)
Komissio voi hyväksyä sen, että sellaisen pitkän aikavälin strategian perusteella, jota Karkkila noudatti Haapalan/Uusitalon alueella, myös markkinataloussijoittaja, joka omistaisi jo 50 prosenttia kyseisen alueen kattavista osakkeista, voisi pitää taloudellisesti kannattavana hankkia loput 50 prosenttia osakkeista. Mahdollisuutta omistaa rakennettava uusi asuinalue kokonaisuudessaan, vähäistä hintariskiä ja hyviä mahdollisuuksia myydä pääosa tonteista 10 seuraavan vuoden aikana ja loput 10 sitä seuraavan vuoden aikana voidaan pitää liiketoimintastrategiana, jota markkinataloussijoittaja olisi noudattanut.
(75)
Jotkut omakotitontit sijaitsevat muilla alueilla. Arvio (43 000 euroa) perustui Karkkilan tällaiseen maa-alueeseen soveltamaan viralliseen hintaan, joka oli 10,19 euroa neliömetriltä. Edellä esitetyistä syistä (johdanto-osan 65 ja 66 kappale) komissio katsoo, että joulukuun 2003 hintaa voidaan pitää markkinahintana.
(76)
KK:n salkku sisältää myös kaksi kerrostalotonttia, jotka sijaitsevat Takko I -alueella. Tämän kiinteistön kokonaisarvo on 110 191 euroa. Takko I sijaitsee myös kaupungin keskustassa. Selvityksessä A katsottiin, että markkinahinta oli 60-75 euroa neliömetriltä. KP&P:n lausunnossa (selvitys C) esitetään kerrostalotonteista sama hintapäätelmä. Hinnan katsottiin vastaavan markkinahintaa, kun sitä verrattiin naapurikunnissa maksettuihin myyntihintoihin.
(77)
Komission mielestä ei ole tarpeen ratkaista, mikä asiantuntijalausunnoista on luotettavin. Vaikka kauppaan sovellettaisiin alhaisinta mahdollista markkinahintaa, joka oli 60 euroa neliömetriltä, osakkeiden oikaistu kokonaisarvo ylittäisi silti Karkkilan maksaman hinnan (ks. jäljempänä laskelma osakkeiden vähimmäisarvosta). Alhaisinta mahdollista markkina-arvon oletusta soveltaen Takko I -alueella sijaitsevan maa-alueen yliarvostus olisi ollut 19,65 euroa neliömetriltä. Tämä vastaisi yhteensä 27 212 euroa eli 13 606 euroa, kun otetaan huomioon 50 prosenttia osakkeista.
(78)
Puistoiksi kaavoitetuille alueille määritetty arvo on 456 601 euroa. Lähtökohtana oleva hintaperuste on 1,18 euroa neliömetriltä, jonka Karkkila maksaa säännönmukaisesti korvaukseksi tämäntyyppisistä maa-alueista. Kyseessä ovat alueet, jotka kaupungilla on oikeus lunastaa käypään hintaan (15). Koska alueita ei ole asemakaavan mukaan tarkoitus rakentaa, niiden hinnoitteluperusteena on käytetty kaavoittamattoman raakamaan käypää hintaa (ks. johdanto-osan 79 kappale). Tämän vuoksi komissio katsoi, että tämä osa maa-alueista ei ole yliarvostettu.
(79)
KK:n salkku sisälsi myös asemakaavoittamatonta raakamaata, jonka arvoksi on määritetty yhteensä 49 678 euroa, kun lähtökohtana oleva hinnoitteluperuste on 1,18 euroa neliömetriltä. Selvityksissä ei selitetä, miksi tämän maan arvo katsotaan asianmukaisesti määritetyksi. Muut Suomen toimittamat tiedot sisältävät luettelon raakamaakaupoista Karkkilan haja-asutusalueella, ja keskimääräinen hinta on ollut 1,86 euroa neliömetriltä. Tämän vuoksi komissio voi hyväksyä, että 1,18 euroa ei ylitä markkinahintaa.
(80)
KK:n omaisuuseriin sovellettujen myyntihintojen perusteella tehtyjen Suomen laskelmien mukaan KK:n kiinteistöomaisuuden arvo oli 5 067 988 euroa. Kun tästä vähennetään määrät, jotka liittyvät Asemanrannan (135 158 euroa) ja Takko I -alueen (27 212 euroa) kerrostalotonttien mahdolliseen yliarvostukseen, maa-alueiden vähimmäisarvo on 4 905 618 euroa.
3. Lainan takaisinmaksu
(81)
Vuonna 1996 sekä Componenta että Karkkila olivat myöntäneet KK:lle tasavertaisin ehdoin (pari passu) korotonta osakaslainaa 1 670 184 euroa. Componentan vetäytyminen KK:sta toteutettiin siten, että KK:n saama osakaslaina maksettiin takaisin. Koska KK:n olisi pitänyt myydä merkittävä osa omaisuuttaan näiden varojen hankkimiseksi ja koska tämä olisi edellä kuvatulla tavalla vaarantanut keskipitkän ja pitkän aikavälin liiketoimintastrategian, Karkkila päätti myöntää KK:lle toisen samansuuruisen korottoman lainan, jonka KK käytti takaisinmaksuun. Tästä seurasi, että KK:n velka Karkkilalle oli yhteensä 3,34 miljoonaa euroa.
(82)
Komissio on yhtä mieltä Suomen kanssa siitä, että lainat oli jo otettu huomioon yhtiön arvoa määritettäessä eli osakkeiden arvoa oli jo alennettu velkamäärän mukaisesti. Lainan takaisinmaksun huomioon ottaminen erillisenä toimenpiteenä merkitsisi siis sen laskemista kahteen kertaan.
4. Osakkeiden arvo
(83)
Kun mahdollisen yliarvostuksen osuus vähennetään, KK:n osakekannan 50 prosentin osuuden arvo voidaan määrittää seuraavasti:
Taulukko 5
KK:n arvo
Maa-alueiden käypä arvo
4 905 618
Rahat ja pankkisaamiset
28 256
Varat yhteensä
4 933 874
Osakaslaina
3 340 368
Lyhytaikainen vieraspääoma
107
Velat yhteensä
3 340 475
KK:n nettoarvo
1 593 399
50 % KK:n nettoarvosta
796 699,50
(84)
Koska Karkkila maksoi 50 prosentin osuudesta ostohintana 713 092,50 euroa, komissio katsoo, ettei se maksanut markkina-arvoa ylittävää hintaa.
5. PÄÄTELMÄ
(85)
Komissio katsoo, että hinta, jonka Karkkila maksoi Componentalle ostaessaan 50 prosenttia KK:n osakekannasta, ei ylitä markkinahintaa. Tämän vuoksi kyseessä ei ole Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu valtiontuki,
ON HYVÄKSYNYT TÄMÄN PÄÄTÖKSEN:
1 artikla
Ostohinta, jonka Karkkilan kaupunki maksoi Componenta Oyj:lle Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy:n osakkeista osana sopimusta, jonka osapuolet tekivät 16 päivänä joulukuuta 2003, ei ole Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea Componenta Oyj:n hyväksi.
2 artikla
Tämä päätös on osoitettu Suomen tasavallalle.
Tehty Brysselissä 20 päivänä huhtikuuta 2011.