ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 14. prosince 2004
o nabytí pozemků společnosti Aircraft Services Lemwerder obcí Lemwerder
(oznámeno pod číslem K(2004) 4748)
(Pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2005/664/ES)
KOMISE EVROPSKÝCH SPOLEČENSTVÍ,
s ohledem na Smlouvu o založení Evropského společenství, a zejména na čl. 88 odst. 2 této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru, zejména na čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
na základě výzvy zainteresovaným stranám k vyslovení připomínek podle uvedených článků (1) a s ohledem na tyto připomínky,
vzhledem k těmto důvodům:
I. POSTUP
(1)
Komisi byla předložena stížnost ohledně uzavřeného obchodu s nemovitostmi mezi obcí Lemwerder a společností Aircraft Services Lemwerder (dále jen ASL), podle které tato koupě obsahuje prvek podpory ve prospěch ASL. Komise si dopisem ze dne 30. ledna 2003 vyžádala informace z Německa. Německá strana odpověděla dopisem ze dne 18. března 2003.
(2)
Rozhodnutím ze dne 17. září 2003 zahájila Komise řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES se zřetelem na oznámené opatření. Případ byl zaregistrován pod číslem C 56/2003. Rozhodnutí bylo Německu oznámeno dopisem ze dne 18. září 2003 a zveřejněno v Úředním věstníku Evropských společenství (2). Od zainteresovaných stran neobdržela Komise žádné vyjádření.
(3)
Německé úřady vyjádřily své stanovisko k rozhodnutí Komise v dopisech ze dne 14. listopadu 2003 a 18. listopadu 2003. Komise si v dopisech ze dne 13. ledna 2004 a 10. května 2004 vyžádala doplňující informace. Německá strana odpověděla v dopisech ze dne 13. února 2004 a 31. srpna 2004. Dne 13. října 2004 se konala schůzka zástupců Komise, zástupců Německa a autora znaleckého posudku na dotčenou nemovitost. Po tomto setkání předložila německá strana v dopise ze dne 23. listopadu 2004 doplňující informace.
II. OPATŘENÍ
1. Příjemce
(4)
ASL (se sídlem v dolnosaském Lemwerderu v blízkosti Brém) poskytuje služby, jako např. údržbu letadel. Tato společnost s přibližně 700 zaměstnanci dosáhla v roce 2002/03 obratu 53,4 milionů EUR. Do roku 1993 byla ASL členem akciové společnosti Deutsche Aerospace AG (DASA). Když DASA chtěla závod uzavřít, učinila spolková země Dolní Sasko opatření k záchraně ASL. Rozhodnutím 97/753/ES ze dne 12. března 1997 vyslovila Komise souhlas s těmito opatřeními, která spočívala ve státní podpoře ve prospěch Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3). Dne 1. ledna 2004 získala většinový podíl v podniku ve výši 51 % společnost EADS. Od tohoto okamžiku začala restrukturalizace ASL. Podnik se přestává zabývat údržbou civilních letadel. V budoucnu se zde budou provádět opravy a servis součástí bojových letounů (Transall C-160, Tornado) a montáž součástí vojenských letadel (Eurofighter, A400M). Pro rok 2006 se počítá s 210 zaměstnanci (4).
2. Podrobný popis opatření
(5)
Obec Lemwerder odkoupila pozemky, které ASL nepotřebovala. Podle údajů Německa obsahovala kupní cena množstevní slevu.
Datum
Pozemek
Plocha (m2)
Cena/m2
(DEM/EUR)
Cena celkem
(DEM/EUR)
28.6.2000
západ a střed
241 643
(97 828 a 143 815)
[…] (5)/[…]
[…]/[…]
16.8.2001
jih
37 328
1,50/0,77
55 992/28 628
(6)
Technická příprava pozemku „západ“ byla spojena s celkovými náklady 1 355 040 EUR. Z různých důvodů se předpokládalo, že cena za „střed“ by měla být asi o 10 % nižší.
(7)
Obec vycházela z toho, že po vybudování nezbytné infrastruktury by mohla pozemky „západ“ a „střed“ prodat za cenu […] DEM/m2 ([…] EUR/m2). Tato relativně vysoká cena vyplývá z kvality místa v bezprostřední blízkosti letiště ASL s přímým napojení na železniční síť a možností využití přístaviště ASL na Weseře. V letech 1999 a 2002 se v sousedním Edenbüttelu prodávaly pozemky za stejnou cenu, ačkoli z nich byl přístup k železnici, vzdušné cestě a vodní cestě po Weseře složitější. Německá strana předložila dva další znalecké posudky k pozemkům ležícím severně od ASL, které byly odhadnuty na srovnatelnou cenu.
(8)
Na technickou přípravu pro výstavbu na pozemku „západ“ obdržela obec dotaci ve výši 562 200 EUR (z 50 % spolufinancována prostřednictvím EFRE - cílová skupina 2). Z vlastních zdrojů bylo financováno 132 125 EUR. Očekávaný výtěžek z prodeje byl […] EUR.
(9)
Obec a dolnosaská rozvojová společnost NILEG se chtěly zaměřit v první řadě na letecký průmysl, ale ohledně případných kupců si nestanovily žádná omezení. V roce 2000 se trh s nemovitostmi zhroutil. Od druhé poloviny roku 2002 poptávka po takovýchto pozemcích ožila, ale žádný z dotčených pozemků se dosud neprodal.
III. DŮVODY PRO ZAHÁJENÍ ŘÍZENÍ
(10)
Komise vyjádřila ve svém rozhodnutí o zahájení řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES pochybnost, že cena, kterou obec zaplatila, odpovídá tržní hodnotě. Pozemek byl prodán bez technické přípravy a ASL nebo jiný soukromý kupující by musel investovat významnou částku, aby mohl prodávat pozemky jako technicky připravené k výstavbě. Protože nebyl k dispozici odhad pozemků bez technické přípravy, provedla Komise odhad hodnoty odečtením výše výdajů na technickou přípravu z ceny za pozemky s inženýrskými sítěmi. Přitom zohlednila předpokládané zdržení prodejem pozemku po jednotlivých parcelách, finanční náklady na projekt a skutečnost, že určitý prostor bude využit pro infrastrukturu. Z odhadu vyplynulo, že hodnota pozemků bez technické přípravy je výrazně nižší než cena, kterou zaplatila obec. Kromě toho si Komise položila otázku, jestli by soukromý investor s ohledem na všeobecnou situaci na trhu do technické přípravy pozemku v bezprostřední blízkosti ASL vůbec investoval. Komise navíc zpochybnila, že by soukromý investor mohl obdržet podobnou podporu jako obec. Protože Německo nezdůvodnilo koupi pozemku „jih“, mohl by tento postup obsahovat další prvek podpory.
(11)
Komise pochybuje o slučitelnosti možných prvků podpory v obchodech s pozemky se společným trhem. S prodejem pozemků nejsou například spojeny žádné investiční nebo restrukturalizační podmínky; ani podle informací z Německa nemá podnik potíže. Rozhodnutím 97/753/ES byly podpory povoleny za předpokladu, že Německo po dobu pěti let neposkytne žádné podpory ad hoc. Podpory, které byly pravděpodobně spojené s tímto obchodem s pozemky, by ale byly poskytnuty v tomto pětiletém období.
IV. STANOVISKO NĚMECKA
(12)
Pro Německo by byla vhodným východiskem pro tržní hodnotu pozemků bez technické přípravy hodnota srovnatelných parcel bez inženýrských sítí, která zohledňuje polohu a propojení s infrastrukturou. Byl předložen nový odhad pozemků bez technické přípravy. Tento odhad se opírá o přímé srovnání s jinými pozemky bez technické přípravy v okruhu 80 km a zohledňuje rozdíly v kvalitě. Znalec vykonal prohlídku předmětných i ostatních pozemků. Zohlednil zejména vazby na infrastrukturu, které by mohly být využity. Znalec došel k hodnotě […] EUR za m2, a protože je tato hodnota vyšší než cena, kterou zaplatila obec, nemůže se podle jeho názoru jednat o podporu. Německo nepokládá za nutné zohledňovat možné průtahy při dalším prodeji parcel, náklady na technickou přípravu a dotace.
(13)
Kromě toho jsou státní instituce při technické přípravě průmyslových pozemků vedeny dlouhodobými úvahami, jako například výběrem daní od podniků, které se usídlí na technicky připraveném pozemku. Pravidla pro poskytování státních dotací by obcím znemožnila dosahovat vytčených cílů, pokud by musely prodávat za určitou cenu. Kromě toho by mohly obce sice provádět výběrová řízení, pokud by chtěly prodávat pozemky, ale nikoli v případě, když by chtěly získat parcelu, která odpovídá jejich plánu technické přípravy. Prodejce by se přitom mohl nacházet ve velmi výhodné vyjednávací pozici. Obchod za takových podmínek by nepodmiňoval žádnou podporu ve prospěch prodejce.
(14)
Odhad Komise navíc obsahuje chyby. Pro soukromé investory například neplatí stejné předpisy jako pro obce. Podle paragrafu 127 a následujících stavebního zákona musí obce zaplatit minimálně 10 % nákladů na technickou přípravu pozemků způsobilých pro podporu. Také vzniky neočekávané náklady na odstranění munice. V okamžiku koupě nemohly tyto náklady ovlivnit cenu. Kromě toho podle sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodeji staveb nebo pozemků z veřejných financí (6) (dále jen „Sdělení“) není potřebné do odhadu zahrnovat dodatečné náklady na infrastrukturu. Dále je podle Sdělení za určitých podmínek přípustná vyšší cena (platí například pravidlo 5 % tolerance).
(15)
Otázka, zda by soukromý investor provedl technickou přípravu tohoto pozemku, zde není podstatná. Technická příprava pozemků je veřejným úkolem a spadá do oblasti služeb všeobecného ekonomického zájmu. Obce se rozhodnou pro technickou přípravu pozemků pouze tehdy, pokud se - jako v tomto případě - očekává dostatečná poptávka. Dolnosaský ústav pro výzkum hospodářství vycházel z nedostatečné nabídky průmyslových pozemků. Nová restrukturalizace celé oblasti napojením na nový weserský tunel a plánovaná dálnice podél řeky až k projektovanému hlubokovodnímu přístavu ve Wilhelmshavenu zvyšovala poptávku po průmyslových plochách. Dolnosaská agentura pro investice a podporu (Investment and Promotion Agency Niedersachsen) dále vysvětlila, že se z tohoto důvodu jedná o zvláště hodnotné pozemky a že by obec promarnila takzvaný „unique selling point“, kdyby tyto plochy nekoupila. Proto doporučila obci tyto pozemky koupit, a to tím spíše, že by se tak otevřela možnost zajistit využití celé oblasti mezi průmyslovou zónou Bahnhof Altenesch a areálem ASL.
(16)
Ohledně koupě pozemku „jih“ německá strana upozorňuje na to, že je tato parcela důležitá pro celkový záměr, protože by měla sloužit jako náhradní výměnná plocha pro infrastrukturu při technické přípravě pozemku „střed“.
V. HODNOCENÍ
(17)
Podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES jsou „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné se společným trhem“. V tomto případě je třeba zhodnotit, jestli byla ASL obchodem s pozemky selektivně zvýhodněna. Tak by tomu bylo v případě, pokud by obec zaplatila cenu vyšší než je tržní hodnota.
(18)
Komise sdílí názor Německa, že za základ tržní ceny se má považovat cena za technicky nepřipravený pozemek. Stanovení hodnoty pozemku bez technické přípravy odečtením nákladů za technickou přípravu od hodnoty pozemku s inženýrskými sítěmi je pomocný prostředek, pokud není k dispozici přímé ocenění. Komise proto důkladně zkoumala nový odhad pozemků bez technické přípravy předložený německou stranou.
(19)
Pokud chtějí orgány kupovat určitý pozemek, musí jednat s majitelem. Organizovat výběrové řízení bez stanovených podmínek není žádné řešení. Zásady uvedené v odst. II čl. 1 sdělení ohledně prodeje prostřednictvím výběrového řízení bez stanovených podmínek nemohou ale v daném případě platit. Zásady uvedené v odst. II čl. 2 sdělení jsou ale do určité míry použitelné.
(20)
Zpráva byla vyhotovena nezávislým znalcem podle odst. II čl. 2 písm. a) sdělení. Znalec nedostal předem žádné zadání a jeho nezávislost je zaručena veřejnou objednávkou a zavázáním přísahou. Znalec je jinak činný pro Komisi a pro Soudní dvůr Evropských společenství jako certifikovaný znalec. Specializuje se zejména na oceňování pozemků v dotčené oblasti. I když je odhad datován dnem 6. listopadu 2003, tzn. po prodeji, může být základem pro tento postup. Komise je toho názoru, že metoda, kterou znalec použil, a která přihlíží k hodnotě ostatních pozemků a jejich různé kvalitě, je přiměřená. Komise ve zprávě důkladně zkoumala zejména velikost a druh pozemků, které byly předloženy ke srovnání, zohlednění možného znečištění, nezávislost znalce, význam zvláštních možností napojení infrastruktury, druh půdy a metodu, použitou k výpočtu výsledné hodnoty. Ceny ostatních pozemků, ke kterým bylo přihlíženo, kolísají mezi 16 a 36 EUR za m2. Komise konstatuje, že výpočet výsledku ve výši […] EUR za m2 není možná naprosto správný, ale v každém případě by alternativní výpočty vykázaly vyšší hodnotu. Na základě tohoto hodnocení došla Komise k závěru, že hodnota ve výši […] EUR za m2 jako hrubý základ pro tržní hodnotu pozemku bez technické přípravy k okamžiku prodeje může být použita jako základ. V každém případě může Komise na základě této zprávy vyloučit, že tržní cena je nižší než cena, za kterou byl pozemek skutečně prodán, tzn. […] EUR za m2.
(21)
Komise konstatuje, že v tomto případě obec nekoupila pozemky v zájmu ASL, ale se záměrem na pozemcích na základě své celkové koncepce vycházející z širších politických úvah vybudovat inženýrské sítě a prodat je (viz odstavec 15). To bylo podpořeno příspěvkem z EFRE (viz odstavec 8). Výběr právě tohoto území ASL je v souladu s politickými úvahami a vysvětluje se jedinečnými podmínkami infrastruktury území, což potvrzuje dolnosaská agentura Investment and Promotion Agency Niedersachsen.
(22)
Komise připouští, že by soukromý rozvíjející se podnik nebyl schopen za tuto cenu koupit pozemek bez technické přípravy, vybudovat na něm inženýrské sítě, vytvořit potřebnou infrastrukturu a takto připravený pozemek se ziskem prodat. Některé předkládané argumenty Německa, jako například právní rámec platný pro obce, mohou toto vysvětlit. Další hodnocení záležitosti ale není zapotřebí, protože v rámcových podmínkách tohoto případu oba výše uvedené závěry, za prvé, že obec nekoupila pozemky za cenu vyšší než je jejich tržní hodnota, a za druhé, že obec nekoupila pozemky v zájmu ASL, ale na základě své celkové koncepce a na základě širších politických úvah, postačují ke konstatování, že ASL nebyla poskytnuta zvláštní výhoda. Další pochybnosti vyslovené v rozhodnutí Komise o zahájení řízení nejsou nadále důležité.
(23)
Komise může souhlasit s argumenty Německa pro koupi pozemkové parcely „jih“. Kromě toho by případná dotace v žádném případě nepřekročila minimální práh de minimis ve výši 100 000 EUR.
VI. ZÁVĚR
(24)
Komise dospěla k závěru, že obec Lemwerder nekoupila pozemek od ASL za cenu, která je vyšší než jeho tržní hodnota. Pročež nebyla prodávajícímu poskytnuta žádná výhoda, a tím žádná státní podpora ve smyslu čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Obchod s pozemky uzavřený mezi obcí Lemwerder a Aircraft Services Lemwerder neobsahuje prvky podpory poskytované státem podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES.
Článek 2
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 14. prosince 2004.
KOMISSION PÄÄTÖS,
tehty 14 päivänä joulukuuta 2004,
Lemwerderin kunnan Aircraft Services Lemwerder -yritykseltä hankkimasta maa-alueesta
(tiedoksiannettu numerolla K(2004) 4748)
(Ainoastaan saksankielinen teksti on todistusvoimainen)
(ETA:n kannalta merkityksellinen teksti)
(2005/664/EY)
EUROOPAN YHTEISÖJEN KOMISSIO, joka
ottaa huomioon Euroopan yhteisön perustamissopimuksen ja erityisesti sen 88 artiklan 2 kohdan ensimmäisen alakohdan,
ottaa huomioon sopimuksen Euroopan talousalueesta ja erityisesti sen 62 artiklan 1 kohdan a alakohdan,
on mainittujen artiklojen mukaisesti kehottanut asianomaisia esittämään huomautuksensa (1) ja ottaa huomioon nämä huomautukset,
sekä katsoo seuraavaa:
I MENETTELY
(1)
Komissiolle on toimitettu kantelu, joka koskee Lemwerderin kunnan ja Aircraft Services Lemwerder -yrityksen (jäljempänä ’ASL’) välistä kiinteistökauppaa. Kantelun mukaan kauppaan sisältyy tukea ASL:lle. Komissio pyysi Saksan viranomaisilta tietoja 30 päivänä tammikuuta 2003 päivätyllä kirjeellä. Saksan viranomaiset vastasivat 18 päivänä maaliskuuta 2003 päivätyllä kirjeellä.
(2)
Komissio aloitti 17 päivänä syyskuuta 2003 tehdyllä päätöksellä ilmoitettua toimenpidettä koskevan EY:n perustamissopimuksen 88 artiklan 2 kohdan mukaisen menettelyn. Asian viitenumero on C 56/2003. Päätös toimitettiin Saksan viranomaisille 18 päivänä syyskuuta 2003 päivätyllä kirjeellä ja julkistettiin Euroopan unionin virallisessa lehdessä (2). Komissio ei ole saanut huomautuksia kolmansilta.
(3)
Saksan viranomaiset toimittivat komission päätöstä koskevat huomautuksensa 14 ja 18 päivänä marraskuuta 2003 päivätyillä kirjeillä. Komissio pyysi Saksan viranomaisilta lisätietoja 13 päivänä tammikuuta 2004 ja 10 päivänä toukokuuta 2004 päivätyillä kirjeillä. Saksan viranomaiset vastasivat 13 päivänä helmikuuta 2004 ja 31 päivänä elokuuta 2004 päivätyillä kirjeillä. Komission ja Saksan viranomaisten edustajat ja kiinteistön arvon määrityksestä vastannut henkilö tapasivat 13 päivänä lokakuuta 2004 pidetyssä kokouksessa. Kokouksen jälkeen Saksan viranomaiset toimittivat lisätietoja 23 päivänä marraskuuta 2004 päivätyllä kirjeellä.
II TOIMENPIDE
1. Tuensaaja
(4)
ASL, jonka päätoimipaikka on Niedersachsenin osavaltiossa Bremenin lähellä sijaitsevassa Lemwerderissä, tarjoaa palveluja muun muassa huoltamalla ilma-aluksia. Yrityksellä oli tilikaudella 2002-2003 noin 700 työntekijää ja 53,4 miljoonan euron liikevaihto. ASL oli vuoteen 1993 saakka osa Deutsche Aerospace AG -yritystä (jäljempänä ’DASA’). Kun DASA alkoi suunnitella ASL:n toiminnan lopettamista, Niedersachsenin osavaltio ryhtyi toimiin yrityksen pelastamiseksi. Komissio hyväksyi kyseiset toimenpiteet ASL:lle myönnettävää valtiontukea koskevalla päätöksellä 97/753/EY, joka tehtiin 12 päivänä maaliskuuta 1997 (3). EADS hankki 1. tammikuuta 2004 51 prosentin enemmistöosuuden ASL:stä. Siitä lähtien ASL:ssä on toteutettu rakenneuudistusta. Siviili-ilma-alusten huoltotoiminta lopetetaan. Tulevaisuudessa yritys keskittyy taistelukoneiden (Transall C-160, Tornado) komponenttien huolto- ja korjaustöihin sekä sotilasilma-alusten (Eurofighter, A400M) komponenttien kokoonpanoon. Työntekijöiden lukumääräksi on suunniteltu 210 vuonna 2006 (4).
2. Toimenpiteen kuvaus
(5)
Lemwerderin kunta osti tontin, jota ASL ei tarvinnut. Saksan viranomaisten toimittamien tietojen mukaan tontin hintaan sisältyi sen kokoon perustuva paljousalennus.
Ajankohta
Tontti
Pinta-ala (m2)
Hinta/m2
(Saksan markkaa/euroa)
Kokonaishinta
(Saksan markkaa/euroa)
28.6.2000
Länsi- ja keskiosa
241 643
(97 828 + 143 815)
[…] (5)/[…]
[…]/[…]
16.8.2001
Eteläosa
37 328
1,50/0,77
55 992/28 628
(6)
Tontin länsiosan kunnallistekniikkaan liittyvät investoinnit aiheuttivat 1 355 040 euron kokonaiskustannukset. Useista syistä tontin keskiosan katsottiin aiheuttavan 10 prosenttia pienemmät kustannukset.
(7)
Lemwerderin kunta arvioi, että tarvittavan infrastruktuurin rakentamisen jälkeen tontin länsi- ja keskiosa voitaisiin myydä hintaan […] Saksan markkaa/m2 ([…] euroa/m2). Hinta on suhteellisen korkea tontin tarjoamien mahdollisuuksien vuoksi. Se sijaitsee ASL:n lentokentän välittömässä läheisyydessä, rautatieverkkoon on suora yhteys ja ASL:n Weser-joen rannalla sijaitsevia satamarakennuksia on mahdollisuus käyttää. Maata myytiin samaan hintaan läheisellä Edenbüttelin alueella vuosina 1999 ja 2002, vaikka sinne on huonompi pääsy Weser-joelta sekä rautateiltä ja lentokentältä. Saksan viranomaiset ovat toimittaneet kaksi muutakin hinta-arviota, jotka koskevat ASL:stä pohjoiseen sijaitsevia tontteja, joiden arvon katsotaan vastaavan ASL:n tonttia.
(8)
Kunta on saanut tontin länsiosan kunnallistekniikkaan liittyviä investointeja varten tukea 562 200 euroa, johon sisältyy 50 prosentin yhteisrahoitus EAKR:n tavoitteen 2 mukaisesti. Kunnan omia varoja on käytetty 132 215 euroa. Tontin myynnistä toivottiin saatavan […] euroa.
(9)
Kunnan ja Niedersachsenin osavaltion kehitysviraston (niedersächsische Entwicklungsgesellschaft, NILEG) pääasiallinen kohderyhmä on ilmailuteollisuus, mutta potentiaalisten ostajien ryhmää ei ole rajattu mitenkään. Kiinteistömarkkinat romahtivat vuonna 2000. Vuoden 2002 jälkipuoliskolta alkaen tämäntyyppisten maa-alueiden kysyntä on piristynyt, mutta kauppoja ei ole toistaiseksi syntynyt.
III SYYT MENETTELYN ALOITTAMISEEN
(10)
Kun komissio teki päätöksen EY:n perustamissopimuksen 88 artiklan 2 kohdan mukaisen menettelyn aloittamisesta, se epäili, että kunnan maksama hinta ei vastannut tontin markkina-arvoa. Kauppa koski pelkkää maa-aluetta, joten ASL tai muu julkinen tai yksityinen ostaja joutuisi tekemään merkittäviä investointeja pystyäkseen myymään tontin käyttövalmiina. Koska pelkän maa-alueen arvo ei ollut tiedossa, komissio arvioi sen vähentämällä käyttövalmiin tontin arvosta investointikustannukset. Arviossa on otettu huomioon, että tontin myynti osina aiheuttaa viivästyksiä, hankkeen rahoituskustannukset sekä se, että infrastruktuurin rakentamiseen tarvitaan maata. Arviosta käy ilmi, että pelkän maa-alueen arvo on selvästi kunnan maksamaa kauppahintaa pienempi. Tämän lisäksi komissio epäilee, olisiko yksityinen sijoittaja ylipäätään osallistunut hankkeeseen, kun otetaan huomioon ASL:n tontin lähialueen yleinen markkinatilanne. On myös epäselvää, olisiko yksityinen sijoittaja saanut yhtä paljon tukea kuin kunta. Tontin eteläosan hankkimiseen saattaa myös sisältyä tukea, koska Saksan viranomaiset eivät ole esittäneet perusteluja kyseiselle kaupalle.
(11)
Komissio katsoo, että maakauppoihin saattaa sisältyä tukea, joka ei sovellu yhteismarkkinoille. Tontin myyntiin ei esimerkiksi sisälly lainkaan investointeihin eikä rakenneuudistuksiin liittyviä ehtoja. Saksan viranomaisten mukaan yritys ei myöskään ole vaikeuksissa. Tuki hyväksyttiin päätöksellä 97/753/EY sillä edellytyksellä, että Saksa ei myönnä tapauskohtaista tukea viiteen vuoteen. Kyseisiin maakauppoihin mahdollisesti liittyvä tuki on kuitenkin myönnetty ennen mainitun viiden vuoden määräajan täyttymistä.
IV SAKSAN HUOMAUTUKSET
(12)
Pelkän maa-alueen markkina-arvoa määritettäessä lähtökohdaksi olisi Saksan viranomaisten mielestä otettava vastaavan suuruisista osista koostuvan maa-alueen arvo, jossa otetaan huomioon sijainti ja yhteydet muuhun infrastruktuuriin. Pelkän maa-alueen arvosta toimitettiin uusi arvio. Arvio perustuu välittömään vertailuun vastaavien enintään 80 kilometrin säteellä sijaitsevien tonttien kanssa ottaen huomioon niiden laadussa esiintyvät erot. Arvion tehnyt asiantuntija on tutkinut käsiteltävänä olevaan asiaan liittyvän tontin sekä muut vertailuun valitut tontit. Hän on ottanut erityisesti huomioon toteutettavissa olevat yhteydet muuhun infrastruktuuriin. Asiantuntijan arvion mukaan maan arvo on […] euroa/m2. Koska neliöhinta on korkeampi kuin kunnan maksama hinta, kauppaan ei ole voinut sisältyä tukea. Saksan viranomaisten mukaan tontin osien myynnin aiheuttamia viivytyksiä, kunnallistekniikkaan liittyvistä investoinneista aiheutuvia kustannuksia eikä tukea tarvitse ottaa huomioon.
(13)
Teollisuusalueisiin tehtävissä investoinneissa viranomaisten on myös otettava huomioon pitkän aikavälin näkökohdat, kuten käyttövalmiille tontille sijoittautuvilta yrityksiltä saatavat verotulot. Kunnat eivät voi saavuttaa tavoitteitaan, jos niiden on määritettävä myyntihinta valtiontukisääntöjen mukaisesti. Kunnat voivat järjestää tarjouskilpailun myydessään tontteja, mutta se ei ole mahdollista kuntien halutessa ostaa kunnallistekniikan kehittämisstrategiaansa sopivia tonttien osia. Myyjä saattaa näin ollen päästä erittäin edulliseen neuvotteluasemaan. Näissä olosuhteissa tehty kauppa ei merkitsisi tuen myöntämistä myyjälle.
(14)
Komission tekemän arvion väitetään lisäksi olevan virheellinen. Yksityissijoittajaan ei esimerkiksi sovelleta samoja säännöksiä kuin kuntaan. Liittovaltion maankäyttö- ja rakennuslain 127 §:n (ja sitä seuraavien pykälien) mukaan kunnan on maksettava vähintään 10 prosenttia tukikelpoisista investointikustannuksista. Lisäksi räjähteiden raivauksesta on aiheutunut ylimääräisiä kustannuksia. Kaupantekohetkellä näillä kustannuksilla ei voinut olla vaikutusta kauppahintaan. Julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista annetussa komission tiedonannossa (6) (jäljempänä ’tiedonanto’) ei myöskään edellytetä ylimääräisten infrastruktuurikustannusten sisällyttämistä maa-alueen arvoon. Tiedonannossa annetaan myös mahdollisuus soveltaa korkeampaa hintaa tiettyjen edellytysten täyttyessä (esimerkiksi viiden prosentin liikkumavara).
(15)
Sillä ei katsota olevan merkitystä, olisiko yksityinen sijoittaja liittänyt tonttia kunnallistekniikkaan. Kunnallistekniikan rakentaminen kuuluu julkisille tahoille, ja se on yleisen taloudellisen edun mukainen palvelu. Kunta rakentaa kunnallistekniikan ainoastaan siinä tapauksessa, että se katsoo tontilla olevan kysyntää, kuten tässä tapauksessa. Niedersachsenin osavaltion taloudellisen tutkimuskeskuksen ennusteiden mukaan teollisuusmaan tarjonnassa esiintyy tulevaisuudessa pullonkauloja. Teollisuusmaan kysyntää on lisännyt koko aluetta koskeva innovatiivinen rakenneuudistus, jonka puitteissa rakennetaan muun muassa yhteys uuteen Weser-tunneliin. Lisäksi Wilhemshaveniin suunniteltuun syväsatamaan aiotaan rakentaa rannikkoa pitkin kulkeva moottoritie. Niedersachsenin osavaltion investointien edistämisvirasto on myös todennut, että tontit ovat tämän vuoksi erittäin arvokkaita, ja jättämällä maa-alueen ostamatta kunta menettäisi mahdollisuuden saada aikanaan poikkeuksellisen hyvät myyntituotot. Virasto suositteli kunnalle maa-alueen ostamista erityisesti siksi, että kaupan myötä kunta saisi mahdollisuuden hyödyntää koko Bahnhof Alteneschin teollisuusalueen ja ASL-tontin välistä aluetta.
(16)
Tontin eteläosan hankinta on Saksan viranomaisten mielestä osa kokonaissuunnitelmaa, koska se toimii korvaavana ja vaihtoehtoisena maa-alueena rakennettaessa kunnallistekniikkaa tontin keskiosalle.
V ARVIOINTI
(17)
EY:n perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan mukaisesti jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu yhteismarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Käsiteltävänä olevassa asiassa on selvitettävä, onko ASL saanut tonttikaupasta perusteetonta etua. Tämä edellyttäisi, että kunnan maksama kauppahinta on markkina-arvoa suurempi.
(18)
Komissio on Saksan viranomaisten kanssa yhtä mieltä siitä, että markkina-arvoksi on katsottava pelkän maa-alueen hinta. Pelkän maan arvon määrittäminen vähentämällä kunnallistekniikan rakentamiskustannukset käyttövalmiin tontin arvosta on vain apuväline, jota tulee käyttää ainoastaan siinä tapauksessa, että tarkempaa hinta-arviota ei ole saatavilla. Tämän vuoksi komissio on tutkinut huolellisesti Saksan viranomaisten toimittaman uuden arvion pelkän maa-alueen arvosta.
(19)
Kun viranomaiset haluavat ostaa tietyn tontin, niiden on neuvoteltava omistajan kanssa. Vailla ehtoja olevan tarjouskilpailun järjestäminen ei ole hyvä ratkaisu. Tiedonannon II jakson 1 kohdan mukaisia periaatteita, jotka koskevat myyntiä tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja, ei voida soveltaa käsiteltävänä olevassa asiassa. Sen sijaan II jakson 2 kohtaan sisältyviä periaatteita voidaan soveltaa jossain määrin.
(20)
Tiedonannon II jakson 2 kohdan a alakohdan mukaisesti arviointiraportin on laatinut riippumaton asiantuntija. Arvion tehneelle asiantuntijalle ei ole annettu ohjeita, ja riippumattomuuden takeita ovat nimitysmenettelyn julkisuus ja nimittämisen yhteydessä annettu vakuutus. Kyseinen asiantuntija on suorittanut virallisia arviointeja sekä komission että Euroopan yhteisöjen tuomioistuimen lukuun. Hänellä on erityinen asiantuntemus maa-alueiden arvonmäärityksestä kyseisellä seudulla. Arviota voidaan käyttää tässä menettelyssä, vaikka se onkin tehty vasta 6. marraskuuta 2003 eli kaupanteon jälkeen. Komissio pitää asiantuntijan käyttämää arviointimenetelmää asianmukaisena, koska siinä otetaan huomioon vastaavien muiden tonttien arvo ja laatuerot. Komissio on tutkinut raportin huolellisesti ja ottanut erityisesti huomioon vertailussa käytettyjen tonttien koot ja tyypit, mahdollisen saastumisen käsittelyn raportissa, arvioijan riippumattomuuden, infrastruktuuriyhteyksiin tehtyjen viittausten merkityksen, maaperän laadun sekä lopullisen arvion laskennassa sovelletun menetelmän. Vertailussa arvioitujen tonttien hinnat olivat 16-36 euroa neliömetriltä. Komissio toteaa, että vaikka lopullista hinta-arviota ([…] euroa/m2) ei kenties ole laskettu täysin oikein, vaihtoehtoiset laskentatavat tuottaisivat vielä korkeamman arvon. Arvion perusteella komissio katsoo pelkän maa-alueen markkina-arvon olleen karkeasti ottaen […] euroa/m2 kaupantekohetkellä. Arvion perusteella komissio voi joka tapauksessa sulkea pois sen mahdollisuuden, että markkina-arvo olisi vähemmän kuin […] euroa/m2 eli tontin toteutunut kauppahinta.
(21)
Komissio toteaa, että kunta ei toiminut ASL:n etujen mukaan ostaessaan tontin. Sen sijaan tavoitteena oli kunnan laajempiin poliittisiin näkökohtiin perustuvan kaavoitusstrategian mukaisesti investoida tontin kunnallistekniikkaan ja myydä se (ks. 15 kappale). Tämän vahvistaa EAKR:n varoista myönnetty tuki (ks. 8 kappale). Kunta valitsi ostokohteekseen ASL:n tontin poliittisten näkökohtien vuoksi sekä siksi, että kyseiseltä alueelta on erinomaiset liikenneyhteydet. Tämän tosiseikan on Niedersachsenin osavaltion investointien edistämisvirasto vahvistanut.
(22)
Komissio myöntää, että yksityinen sijoittaja ei olisi pystynyt ostamaan pelkkää maa-aluetta nyt toteutuneella hinnalla, tekemään infrastruktuuriin liittyviä ja muita tarpeellisia investointeja eikä myymään maa-aluetta voitolla. Tämä saattaa johtua muun muassa kuntiin sovellettavasta erilaisesta lainsäädännöstä, kuten Saksan viranomaisten huomautuksista käy ilmi. Asiaa koskevien tutkimusten jatkaminen ei kuitenkaan ole tarpeen, koska edellä on tehty kaksi johtopäätöstä, jotka osoittavat, että ASL:lle ei ole koitunut erityistä etua. Ensinnäkin kunnan tontista maksama hinta ei ylittänyt markkina-arvoa. Toiseksi kunta ei toiminut ASL:n etujen mukaan tonttia ostaessaan vaan tavoitteena oli kunnan laajempiin poliittisiin näkökohtiin perustuvan kaavoitusstrategian noudattaminen. Menettelyn aloittamista koskevassa komission päätöksessä esitetyt muut epäilykset eivät ole enää merkityksellisiä.
(23)
Komissio hyväksyy Saksan viranomaisten esittämät perustelut, jotka koskevat tontin eteläosan hankintaa. Asiaan liittyvä tuki ei sitä paitsi ylittäisi missään olosuhteissa 100 000 euron vähimmäistasoa.
VI JOHTOPÄÄTÖS
(24)
Komissio toteaa, että Lemwerderin kunnan ASL:n tontista maksama hinta ei ylittänyt markkina-arvoa. Myyjälle ei näin ollen koitunut etua eikä tälle myönnetty EY:n perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan mukaista valtiontukea,
ON TEHNYT TÄMÄN PÄÄTÖKSEN:
1 artikla
Lemwerderin kunnan ja Aircraft Services Lemwerder -yrityksen väliseen tonttikauppaan ei sisälly EY:n perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan mukaista valtiontukea.
2 artikla
Tämä päätös on osoitettu Saksan liittotasavallalle.
Tehty Brysselissä 14 päivänä joulukuuta 2004.