РЕШЕНИЕ (ЕС) 2015/507 НА КОМИСИЯТА
от 16 септември 2014 година
относно мярка SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), приведена в действие от Германия
(нотифицирано под номер C(2014) 6411)
(само текстът на немски език е автентичен)
(текст от значение за ЕИП)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като прикани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената по-горе разпоредба (1) и като взе предвид техните становища,
като има предвид, че:
1. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 30 март 2007 г. Комисията получи жалба от Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (по-долу наричано „NEUWOGES“) въз основа на член 20, параграф 2 от Регламент (ЕО) № 659/1999 на Съвета (2), в която се твърди, че на Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (наричани по-нататък „BAVARIA 1“ и „BAVARIA 2“; заедно „BAVARIA“) посредством договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, наричан по-нататък „EBV“) и договор за управление (Generalverwaltervertrag, наричан по-нататък „GVV“) е била предоставена неправомерна държавна помощ. NEUWOGES поиска откриването на официална процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(2)
На 6 август 2007 г., 14 май 2008 г., 6 април 2009 г. и 3 февруари 2012 г. Комисията изиска от Германия допълнителна информация. Германия отговори на 4 септември 2007 г., 12 октомври 2007 г., 17 октомври 2007 г., 11 юли 2008 г., 14 юли 2008 г., 12 декември 2008 г., 30 май 2009 г. и 28 февруари 2012 г. NEUWOGES представи становища на 30 май 2007 г., 5 ноември 2007 г., 26 февруари 2008 г., 15 юли 2008 г., 30 септември 2008 г., 18 декември 2008 г., 6 март 2009 г., 4 юни 2009 г., 15 юли 2009 г., 26 август 2009 г., 22 септември 2009 г. и 19 януари 2012 г. BAVARIA представи становище на 13 май 2008 г.
(3)
На 28 ноември 2008 г. Областният съд в Рощок (Landgericht Rostock, наричан по-нататък „LG Rostock“) произнесе решението си по делото BAVARIA срещу NEUWOGES. BAVARIA беше внесло иск срещу NEUWOGES за неизпълнение на сключения между двете страни договор. В отговор NEUWOGES претендира, че договорът съдържа неправомерна и несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ и затова е нищожен. LG Rostock стигна до заключението, че няма предимство в полза на BAVARIA и следователно няма наличие на държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. NEUWOGES обжалва решението. Делото пред Върховния областен съд в Рощок (Oberlandesgericht Rostock, по-долу наричан „OLG Rostock“) все още не е приключило. Освен това BAVARIA е завело дело пред Административния съд в Грайфсвалд (Verwaltungsgericht Greifswald, по-долу наричан „VG Greifswald“), за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES или на град Нойбранденбург. Делото все още не е приключило.
(4)
С писмо от 4 юни 2009 г. NEUWOGES поиска от Комисията съгласно член 265, параграф 2 от ДФЕС да открие официалната процедура по разследване в двумесечен срок.
(5)
С писмо от 29 юли 2009 г. Комисията представи на NEUWOGES предварителната си оценка, че нито EBV, нито GVV съдържат държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(6)
С писмо от 26 август 2009 г. жалбоподателят обжалва това предварително становище и поиска от Комисията да открие официалната процедура по разследване в двуседмичен срок.
(7)
С писмо от 15 септември 2009 г. службите на Комисията съобщиха на NEUWOGES, че ще му изпратят допълнително писмо с оценка на последните предоставени от него становища. С писмо от 22 септември 2009 г. NEUWOGES уведоми Комисията за несъгласието си с това нейно предложение.
(8)
На 9 октомври 2009 г. NEUWOGES предяви иск пред Съда на Европейския съюз и поиска решението, съдържащо се, както се твърди, в писмото на Комисията от 29 юли 2009 г., да бъде обявено за нищожно или като алтернатива да се приеме, че Комисията е пропуснала да се намеси, тъй като е отказала да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС. На 9 януари 2012 г. Съдът отхвърли иска за отмяна като недопустим и иска за бездействие - като неоснователен (3).
(9)
С писмо от 19 януари 2012 г. NEUWOGES поиска отново от Комисията да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(10)
С писмо от 21 март 2012 г. Комисията уведоми Германия, че е взела решение за откриване на официална процедура по разследване. Решението на Комисията за откриване на процедура по разследване (по-долу „решение за откриване на процедурата“) беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (4). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката. На 22 март 2012 г. NEUWOGES обжалва решението на Съда от 9 януари 2012 г. На 15 ноември 2012 г. Съдът отхвърли жалбата като безпредметна (5).
(11)
На 17 юли 2012 г., 2 октомври 2012 г., 4 април 2013 г. и 15 април 2014 г. в Комисията постъпиха становищата на NEUWOGES, а на 18 май 2012 г. и 22 април 2013 г. - и становищата на BAVARIA. Тези становища бяха препратени на Германия на 7 август 2012 г. и 16 септември 2013 г. По нареждане на Федералното правителство град Нойбранденбург представи становищата си на 23 юли 2012 г. и на 28 септември 2012 г.; провинция Берлин изпрати своите становища на 16 май 2012 г., 28 септември 2012 г. и 30 септември 2013 г.
2. ОПИСАНИЕ НА МЕРКИТЕ
(12)
NEUWOGES е дружество с ограничена отговорност съгласно германското законодателство. Град Нойбранденбург притежава 100 % от дружествените дялове. Предметът на дейност на NEUWOGES се състои в осигуряването на жилища на достъпни цени за големи групи от населението на град Нойбранденбург и съседните райони. Понастоящем дружеството притежава 33 % от целия жилищен фонд на град Нойбранденбург. BAVARIA 1 и BAVARIA 2 са дружества със специална цел, които бяха учредени специално за сделката с NEUWOGES и са мажоритарна собственост на фондове за недвижимо имущество от затворен тип. BAVARIA 1 е собственост на BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) и на BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), а BAVARIA 2 е притежание на 100 % на Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Дяловете в BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG, както и в Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn са притежание на частни инвеститори. Двата фонда са създадени по инициатива на Berliner Immobilien-Holding GmbH и се управляват от него, което дружество до 1 януари 2006 г. е било собственост на Bankgesellschaft Berlin, а след това е на 100 % непосредствено притежание на провинция Берлин.
(13)
NEUWOGES е и собственик на редица недвижими имоти в Нойбранденбург, върху които са изградени дванадесет жилищни блокове с общо 557 индивидуални апартаменти и множество търговски обекти. На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договорите EBV и GVV (наричани по-нататък „разглежданите договори“ или общо „сделката за продажба с обратен лизинг“ (sale-and-lease-back).
2.1. ДОГОВОР ЗА ПРАВА НА СТРОЕЖ ВЪРХУ ЧУЖДА СОБСТВЕНОСТ
(14)
На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договор за лизинг на земя и покупка на сгради за дванадесет сгради с общо 557 индивидуални апартамента. По силата на този договор BAVARIA е получило правата на строеж върху земята за период от 75 години и е закупило сградите.
(15)
EBV се състои от два основни елемента:
а)
от една страна BAVARIA се е задължило да заплати на NEUWOGES […] (6) EUR (7): […] EUR като капитализирана вноска за отстъпено право на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградата;
б)
от друга страна, считано от 1 януари 2029 г. BAVARIA трябва в продължение на 10 години да заплаща вноска за права на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на недвижимия имот, т.е. по […] EUR за м2, т.е. […] EUR годишно. За остатъчния срок на действие на EBV след този период е предвидена актуализация на вноската за отстъпено право на строеж спрямо индекса на цените за общите разходи за издръжка, в случай че този индекс се промени с повече от […] %.
(16)
През 1997 г., преди сключването на EBV с BAVARIA NEUWOGES е възложило оценката на стойността на обектите (сгради и земя) на вътрешни вещи лица. Съгласно тази експертна оценка стойността на обектите възлиза на […] EUR. Освен това през 2007 г. NEUWOGES е възложило и на външно вещо лице да изготви с обратно действие допълнителна експертна оценка на пазарната стойност на обектите през 1997 г. Съгласно експертната оценка от 2007 г. изчислената стойност на обектите за 1997 г. е възлизала на […] EUR.
Законът за опростяване на стари дългове (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
EBV е сключен в съответствие със закона за опростяване на стари дългове (8) (наричан по-нататък „AHG“). След Обединението на Германия през 1990 г. бившите държавни жилищностроителни предприятия в Източна Германия,бяха преобразувани в юридически самостоятелни общински жилищни предприятия. Активите и пасивите на техните предшественици бяха прехвърлени на тези нови предприятия, което за тях представляваше тежко бреме. За да се създаде възможност на жилищните предприятия да бъдат жизнеспособни в дългосрочен план, федералните законодатели приеха Закона за опростяване на стари дългове, който влезе в сила на 27 май 1993 г.
(18)
По силата на AHG общинските жилищни предприятия в Източна Германия получават възможност за опрощаване на дълговете им въз основа на заявление. Съгласно член 4, алинеи 1-2 от AHG за дългове, превишаващи сумата от 76,69 EUR/м2, може да бъде предоставено частично опрощаване, като обаче могат да бъдат зачетени максимум 434,60 EUR/м2. В замяна на това жилищното предприятие трябва да поеме определени задължения. Така например то трябва да положи активни усилия за приватизацията на 15 % от жилищата (член 4, алинея 1, изречение 1 във връзка с член 5), да разполага с бизнесплан за бърза приватизация, модернизация и привеждане в изправност на своя жилищен фонд (член 4, алинея 5, изречение 2), както и да се отчита за напредъка на своята инвестиционна програма и резултатите от приватизацията (член 4, алинеи 5-7). Съгласно редакцията на закона, която е била в сила към въпросния момент (1997/1998 г.), жилищните предприятия са можели да изпълнят задължението си за приватизация до 31 декември 2003 г. В случай че дадено жилищно предприятие не изпълни задължението си за приватизация (т.е. ако не е полага активни усилия за приватизация), предоставеното опрощаване е трябвало да бъде възстановено.
(19)
Жилищните предприятия е трябвало да отчисляват определен процент от приходите от приватизацията, превишаващи 76,69 EUR/м2, във Фонд за погасяване на наследени задължения) (Erblastentilgungsfonds, наричан по-нататък „ETF“). Към тогавашния момент (1997/1998 г.) член 5, алинея 2 от AHG е предвиждал, че за всички приватизационни сделки, сключени до 31 декември 1998 г., е трябвало да бъдат отчислявани 45 % от приходите от продажбата. За приватизационни сделки, сключени до 31 декември 2000 г. или до 31 декември 2003 г., са били определени дялове от приходите в размер на 50 %, съответно55 %. Ако приватизацията е била извършена под формата на учредяване на право на строеж (т.е. вместо директна продажба на сградите и земята са били продадени само сградите, а за земята са били учредени права на строеж), заложените в изчислението на задълженията за отчисление приходи от продажбата са се съдържали в цената на сградите и стойността в брой на договорената вноска за отстъпеното право на строеж (член 5, алинея 2).
(20)
През 1995 г. се е оказало, че първоначално планираната форма на приватизация, т.е. продажбата на наемателите, вероятно не би довела до изискваната приватизационна квота от 15 %. С оглед на това кредитната институция Kreditanstalt für Wiederaufbau (наричана по-нататък „KfW“), на която е било поверено управлението на опрощаването на дълговете, е започнала да приема като допустимо също и т.нар. „приватизация в полза на междинни приобретатели“ (9). Съгласно този модел, който е трябвало да бъде прилаган само когато квотата от 15 % по всяка вероятност е нямало да бъде достигната чрез преки приватизационни сделки, жилищните предприятия са могли да продават сгради en bloc на купувачи, които са стопански субекти. За да може да бъде зачетено към приватизационната квота на жилищното предприятие в размер на 15 %, купувачът стопански субект е трябвало да се задължи да санира сградите и да препродаде възможно най-много жилища (но не по-малко една трета) на наемателите (10). Ако след представянето на конкретни предложения за продажба броят на наемателите, проявили интерес към продажбата, се окажел значително под от една трета, купувачът стопански субект е можел да извади 60 % от жилищата от задължението за приватизация и по този начин да ограничи това задължение до приватизацията на една трета от оставащите 40 % от жилищата (11).
NEUWOGES и AHG
(21)
Накрая EBV е бил признат от KfW като меродавна продажба в полза на междинни приобретатели съгласно AHG. Следователно сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е улеснило NEUWOGES при изпълнението на неговите задължения за приватизация съгласно AHG. При все това остава неясно и спорно до каква степен AHG е повлиял на търговските съображения в основата на решението на NEUWOGES да сключи договора, и дали полученото от NEUWOGES опрощаване съгласно AHG трябва да бъде взето предвид при оценката на въпроса дали сделката за продажба с обратен лизинг представлява държавна помощ в полза на BAVARIA.
(22)
Според собствени твърдения NEUWOGES е получило опрощение в общ размер на […] EUR (12). NEUWOGES изтъкна, че е било трудно част от цялото получено опрощаване да бъде отнесена пропорционално към сделката за продажба с обратен лизинг, тъй като съгласно AHG опрощаване е възможно само след като жилищното предприятие е изпълнило изцяло своето задължение за приватизация. Ако обаче частична сума от полученото цялостно опрощаване трябвало да бъде отнесена към определено задължение за приватизация въз основа на дела на тези приватизационни сделки от цялото задължение на NEUWOGES за приватизация, цялостно брутно опрощаване в размер на […] EUR би могло аритметично да бъде отнесено към сделката за продажба с обратен лизинг. От приходите от сделката с BAVARIA […] EUR е трябвало да бъдат отчислени за ETF, така че нетното опрощаване на NEUWOGES се изчислява на […] EUR (13).
2.2. ДОГОВОР ЗА УПРАВЛЕНИЕ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Също така на 21 януари 1998 г. BAVARIA и NEUWOGES са подписали GVV, по силата на който сградите са отдадени обратно под наем на NEUWOGES. По силата на GVV NEUWOGES продължава да отговаря за управлението и търговското ползване на разглежданите сгради за период от 30 години. Всички приходи от отдаването под наем на сградите остават в полза на NEUWOGES. В замяна на тези права на ползване NEUWOGES се е задължило да заплаща фиксирана месечна наемна вноска в размер на […] EUR ([…] EUR годишно) до приключването на работите по санирането и […] EUR ([…] EUR годишно) за времето след това. Считано от 1 януари 2000 г., тази лизинговият лихвен процент се е увеличил с […] % годишно.
2.3. ДОГОВОР ЗА ОБЩО ФИКСИРАНО ПЛАЩАНЕ (GLOBALPAUSCHALVERTRAG)
(24)
BAVARIA се е задължило да санира разглежданите сгради и за тази цел е сключило с BRG Bau-Regie GmbH (наричано по-нататък „BRG“), което е изцяло притежавано дъщерно дружество на NEUWOGES, договор за общо фиксирано плащане (Globalpauschalvertrag, наричан по-нататък „GVP“). По силата на GPV BAVARIA е плащало на BRG обща фиксирана сума в размер на […] EUR за договорените работи по санирането.
3. ЗАБЕЛЕЖКИ НА ГЕРМАНИЯ
(25)
Германия ограничава отговора си на решението за откриване на процедурата до заявлението, че в настоящия случай няма да взема становище по решението и предоставя това на засегнатите административно-териториални единици - град Нойбранденбург и провинция Берлин.
4. СТАНОВИЩА НА ЗАИНТЕРЕСОВАНИ СТРАНИ
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES твърди, че със сключването на разглежданите договори не е действало като действащ в условията на пазарна икономика стопански субект и затова е създало на BAVARIA икономическо предимство, представляващо държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно изчисленията на NEUWOGES разглежданите договори са довели до загуби в размер на […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност). Според NEUWOGES тези загуби представляват несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ в полза на BAVARIA.
(27)
При преценката на обичайния за пазара характер на разглежданите договори NEUWOGES твърди, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани поотделно (раздел 4.1.1). Що се отнася до отделните договори, NEUWOGES твърди, че нито EBV (раздел 4.1.2), нито GVV (раздел 4.1.3) биха били сключени от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Освен това NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал алтернативен подход (раздел 4.1.4). Накрая NEUWOGES твърди, че предоставеното на BAVARIA предимство представлява прехвърляне на държавни средства, което трябва да бъде приписана на град Нойбранденбург (раздел 4.1.5).
4.1.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(28)
NEUWOGES твърди, че по отношение на въпроса дали разглежданите договори са сключени при пазарни условия, EBV и GVV задължително трябва да бъдат преценявани поотделно. Според NEUWOGES EBV и GVV са юридически самостоятелни договори, които би трябвало да съществуват поотделно. Ако двата договора действително са били замислени като едно цяло, то според NEUWOGES и двата би трябвало да бъдат нотариално заверени; само EBV обаче е нотариално заверен.
(29)
Затова NEUWOGES подхожда индивидуално към двата договора, за да прецени дали техният характер е обичаен за пазара.
4.1.2. Договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, EBV)
(30)
NEUWOGES застъпва схващането, че по отношение на изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки за разглежданите обекти (сгради и парцели) нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил EBV с BAVARIA на договорената цена. Плащането на таксите за правото на строеж, опрощаването съгласно AHG въз основа на EBV, задължението за саниране и ограничената тръжна процедура не биха могли да променят този извод.
4.1.2.1. Покупна цена
(31)
NEUWOGES припомня, че BAVARIA е заплатило в брой […] EUR за сградите плюс […] EUR като капитализирана вноска за отстъпеното право на строеж върху земята. В двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. общата стойност на обектите (стойността на земята плюс стойността на сградите) е изчислена на […] EUR, съответно на […] EUR. Освен това в двете експертни оценки е изчислена не само общата стойност на обектите, но и поотделно стойността на земята (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR) и стойността на сградите (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR).
(32)
NEUWOGES е на мнение, че експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. представлява реалистична оценка на стойността на обектите към тогавашния момент (1997/1998 г.) и при сравнения трябва да бъде вземана предвид само действително заплатената от BAVARIA цена за сградите (а не цената за сградите плюс капитализираната вноска за отстъпеното право на строеж върху земята). В съответствие с това NEUWOGES според собственото му мнение е получило сума, превишаваща пазарната цена през разглеждания период (1997/1998 г.) с […] EUR. Дори ако се вземе предвид опрощаването съгласно AHG, платената от BAVARIA цена пак би била с 16 % по-ниска от по-ниската стойност в експертната оценка от 2007 г. Платената от BAVARIA цена е била според NEUWOGES много по-ниска от пазарната цена, така че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел продажба при тази цена.
(33)
В тази връзка NEUWOGES припомня, че съгласно Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (14) при определени условия като пазарна цена може да бъде приета покупна цена, която да е до 5 % под пазарната цена, определена в независима експертна оценка. Обратно, като пазарна цена не би могла да бъде приета цена, която и при най-изгодна хипотеза е най-малко 16 % по-ниска от най-ниската оценка.
4.1.2.2. Капитализирана вноска за правата на строеж върху чужда собственост
(34)
NEUWOGES твърди, че за сравнението на платената от BAVARIA цена с изчислените цени в двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. (в които е определена стойността на цялата собственост върху сградите и земята) не трябва да бъдат вземани предвид капитализираните вноски за правото на строеж за първите 30 години. Тъй като капитализираната вноска за правото на строеж се заплаща за учредяването и прехвърлянето на правата на строеж през период от 75 години, а не за прехвърлянето на собствеността върху земята, тя не може да бъде взета под внимание за сравнението между платената цена от BAVARIA за сградите и изчислената цена в една от двете експертни оценки.
4.1.2.3. Опрощаване съгласно AHG
(35)
NEUWOGES заявява също така, че произтичащото от разглежданите договори опрощаване съгласно AHG в размер на […] EUR не трябва да бъде взето предвид при сравнението на платената от BAVARIA цена с определената цена в двете експертни оценки на пазарната стойност. В подкрепа на това твърдение се привеждат следните доводи:
-
Опрощаването съгласно AHG е предимство, предоставено на NEUWOGES от трета страна (KfW), която по никакъв начин не е свързана с купувача. Няма причина даден продавач да приеме цена под пазарната само защото вследствие на трансакцията ще получи някои допълнителни предимства от трета страна.
-
BAVARIA не е поело никакви задължения, произтичащи от AHG, които преди това са били вменени на NEUWOGES и за които следва да се плати възнаграждение под формата на отстъпка от покупната цена. BAVARIA „на хартия“ се е задължило да се опита да продаде няколко жилища на наемателите, но е възложило на NEUWOGES конкретното извършване на приватизацията за собствена сметка. Следователно BAVARIA не е поело истинска отговорност и затова и не е носило отговорност в случай на неуспех на приватизацията.
-
Тъй като опрощаването е било обвързано с изпълнението на задължението на NEUWOGES да приватизира 15 % от своите жилища, а сделката с BAVARIA е покривала само 20 % от всички задължения за приватизация, реално (противно на аритметичното изчисление) не е възможно пропорционално отнасяне на опрощаването съгласно AHG, което е станало благодарение на сделката с BAVARIA. С други думи, ако NEUWOGES не бе изпълнило изцяло своето задължение за приватизация, дружеството не би получило никакво предимство съгласно AHG от сделката с BAVARIA.
-
Във всички случаи сделката за продажба с обратен лизинг е щяла да доведе до положение, при което NEUWOGES е трябвало да отчисли в полза на ETF само сравнително нисък процент (45 % вместо 50 % или 55 %) от приходите, докато несключването на договора и търсенето на друг купувач биха довели до риска от отчисляването на по-голяма част от приходите от продажба в полза на фонда.
-
Във всеки случай NEUWOGES посочва, че в крайна сметка е изпълнило задълженията си за приватизация на 165 %, така че вече предоставеното опрощаване е щяло да бъде потвърдено и без сделката с BAVARIA.
4.1.2.4. Саниране
(36)
Също така NEUWOGES изтъква, че не се е възползвало от извършеното от BAVARIA саниране, тъй като BAVARIA е било собственик на сградите и следователно единственият бенефициер от санирането.
4.1.2.5. Тръжна процедура
(37)
NEUWOGES твърди, че ограничената тръжна процедура през 1997 г. не би могла да се използва като индикатор, че платената от BAVARIA цена е била действително пазарната цена. Тръжната процедура не е била открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна и затова не е достатъчна за определянето на пазарната стойност.
4.1.3. Договор за управление (Generalverwaltervertrag, GVV)
(38)
NEUWOGES посочва, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект от сравнима големина и в сравнимо положение не би сключил GVV, тъй предварително било ясно, че договорът ще доведе до значителни загуби. В подкрепа на това твърдение NEUWOGES по-конкретно посочва, че още от самото начало загубите са били предвидими, понеже изчисленията, на които се е основавал договорът, произтичат от хипотези за бъдещото развитие на пазара на жилища под наем в Нойбранденбург, които са били очевидно твърде оптимистични. Също така NEUWOGES изтъква, че различни предполагаемо подобни договори, приведени от BAVARIA за сравнение, не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV и че NEUWOGES е приел този очевидно неизгоден договор само поради политически причини, които не са от значение за прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
4.1.3.1. GVV при отчитане на пазарните очаквания
(39)
NEUWOGES твърди, че ключовите разпоредби на GVV - фиксирана месечна лизингова вноска, увеличавана ежегодно с […] %, неиндексирано приспадане на разходите в първоначален размер на приблизително […] % (включително […] % риск от несъбиране на наема) и срок от 30 години не отговарят на условията, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би приел. В тази връзка NEUWOGES изтъква следните аргументи:
-
Поради ниския заложен риск от несъбиране на наема в размер на само […] % от нетните приходи от наема NEUWOGES носи финансовия риск за постигането на квота на заетост от минимум […] %.
-
Индексирането на фиксираната лизингова вноска с […] % годишно означава, че NEUWOGES носи финансовия риск, поне от това да не може да налага съответни ежегодни увеличения на наема, съответстващи на този процент.
-
Тъй като разходите не са индексирани, NEUWOGES носи финансовия риск от увеличение на разходите за управление и техническа поддръжка и само едно увеличение на наема над […] % годишно би могло евентуално да компенсира ръста на разходите.
-
С оглед на дългия срок от 30 години тези финансови рискове са значителни.
(40)
Според NEUWOGES от самото начало е било ясно, че тези рискове ще настъпят и ще доведат до големи загуби и следователно нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил договора. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил само договор, който е рентабилен или поне не влече след себе си загуби. NEUWOGES обясни, че GVV би могъл да донесе печалба само тогава, когато би могло разумно да се предположи, че в действителност могат да се постигнат високата квота на заетост, ежегодните увеличения на наема от […] % и стабилните разходи. Според NEUWOGES още при сключването на договора е можело обаче да се предвиди, че средна квота на заетост от […] % не е постижима, че не е възможно увеличение на наема от минимум […] % годишно и че разходите за управление и техническа поддръжка неизбежно ще се увеличават през срока на договора. В подкрепа на тези твърдения NEUWOGES препраща както към прогнозирания спад на населението, така и към пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург и подчертава, че въз основа на тези данни е трябвало да се очакват загуби. Тъй като числеността на населението в Нойбранденбург е бележела спад още преди сключването на разглежданите договори, поне след 1995 г. е имало съществено свръхпредлагане на жилища, като непривлекателните панелни жилища, предмет на договора, са били най-силно засегнати от незаетост и ниски наеми.
(41)
Според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би заложил в изчисленията си по-песимистични очаквания, като например прогнозирани увеличения на наема от […] % до […] %, риск от несъбиране на наема от […] % и индексиране на разходите с […] %. В представен на по-късен етап от NEUWOGES анализ на паричните потоци от 2012 г. е документирано, че въз основа на тези хипотези относно GVV би трябвало да се очаква отрицателен паричен поток от […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност) (15). NEUWOGES изтъква, че тази сума представлява получената от BAVARIA държавна помощ. Допълнително се представят редица варианти на този анализ на паричните потоци, от които е видно, че дори и да са били оправдани по-оптимистични хипотези (като средна квота на незаетост от […] %, годишни увеличения на наема с […] % и ръст на разходите от […] %), прогнозният общ паричен поток също е щял да бъде отрицателен. Според NEUWOGES в резултат на GVV би могла да бъде реализирана печалба само при залагането на, както се твърди, напълно нереалистични хипотези ([…] % квота на незаетост, годишно увеличение на наема с […] %, ръст на разходите от […] %).
4.1.3.2. Договори, използвани за сравнение
(42)
NEUWOGES оспорва, че определени договори за сравними трансакции (договори […] (16), […] (17) и […] (18)) могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV. NEUWOGES не споделя схващането, че договорите са сравними, и изтъква, че те се различават от GVV в следните съществени аспекти:
-
тъй като не са представени доказателства, че е налице достатъчно сходство между икономическото състояние и бъдещите перспективи на градовете, в които се намират недвижимите имоти, за които се отнасят примерните договори, и състоянието и перспективите на Нойбранденбург, не може да се приеме, че като цяло договорите са сравними;
-
индексирането на лизинговата вноска в договорите, служещи за сравнение, се различава чувствително от предвиденото индексиране в GVV (т.е. 1,0 %-1,5 %);
-
нито един от приведените с цел сравнение договори не е подходящ, тъй като обстоятелствата са различни във всеки случай ([…]: задължения за техническа поддръжка при по-ниски разходи, […]: не става въпрос за жилища, а за търговски обекти с квота на незаетост от 0 % при сключването на договора, […]: недвижими имоти в регион с растеж).
(43)
Според NEUWOGES договори за сравнение не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV, а в много по-голяма степен тъкмо обратно - подчертават неговия необичаен за пазара характер, защото съдържат не толкова обременяващи разпоредби, въпреки че икономическите перспективи за съответните обекти са били по-добри.
4.1.3.3. Политически причини
(44)
NEUWOGES твърди, че независимо от това, че GVV е бил без съмнение икономически неизгоден, той е бил сключен по политически причини. NEUWOGES припомня, че причината за предоставяне на държавни помощи не е от значение за правната преценка, и претендира, че именно посочените политически причини доказват, че икономическите съображения не са играели решаваща роля. NEUWOGES заявява, че GVV е бил сключен поради следните причини:
-
бил е оказан силен политически натиск за ускоряване на санирането и приватизацията на жилищния фонд в новите федерални провинции;
-
град Бранденбург се е надявал да противодейства на постоянното намаляване на населението посредством санирането и приватизацията на жилища;.
-
чрез сключването на GVV в комбинация с GPV се е поддържало равнището на инвестициите в Нойбранденбург; спад на инвестициите би оказал значително въздействие върху безработицата в града.
4.1.4. Алтернативи
(45)
В заключение NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел алтернативи на разглежданите договори.
(46)
Първо, NEUWOGES посочва, че би трябвало да бъде предпочетена директна продажба, тъй като тя би генерирала печалба, докато при GVV от самото начало е могло да се очакват загуби. Обектите (сгради и парцели) са могли да бъдат продадени на цената, определена в експертните оценки на пазарната стойност, или на по-висока цена. Дори ако даден купувач само беше придобил земята и беше разрушил сградите, тази продажба е щяла да бъде по-рентабилна. NEUWOGES поддържа това мнение и при отчитане на опрощаването съгласно AHG, понеже NEUWOGES е могло да опита да изпълни задълженията си чрез приватизацията на други сгради, а продажбата би била по-рентабилна дори без опрощаването съгласно AHG отколкото сделката за продажба с обратен лизинг. Според NEUWOGES причините да не се прибегне до някоя от тези алтернативи могат да се обяснят с неговите политически задължения.
(47)
Освен това NEUWOGES е на мнение, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел да финансира сам едно не толкова мащабно саниране, да отдаде под наем сградите без саниране или да събори сградите. NEUWOGES отново обяснява отхвърлянето на тези алтернативи със своите политическите задължения.
(48)
Накрая NEUWOGES счита, че в случай на решение за саниране за NEUWOGES във всеки случай е щяло да бъде по-рентабилно да финансира тези работи по друг начин. Например това е могло да стане чрез кредит, за чието обезпечение град Нойбранденбург да поеме поръчителство, така че условията за кредита са щели да бъдат по-изгодни, отколкото при сделката с BAVARIA.
4.1.5. Държавни средства и приписване на държавата
(49)
NEUWOGES счита, че предполагаемо предимство е предоставено от държавни средства и следва да бъде приписано на държавата.
(50)
Първо, NEUWOGES твърди, че град Нойбранденбург като едноличен собственик на капитала и чрез доминиращото си влияние върху надзорния съвет е упражнил доминиращо влияние върху NEUWOGES. С оглед на тези правоотношения на контрол предполагаемите загуби от сделката за продажба с обратен лизинг са представлявали пропуснати държавни средства.
(51)
Също така NEUWOGES твърди, че в настоящия случай са налице практически всички индикатори за вменяване на държавата: град Нойбранденбург упражнява значително влияние върху NEUWOGES; за NEUWOGES е от изключително важно значение да служи на интересите на града; разглежданата сделка е била сключена поради политически причини и град Нойбранденбург доказано е имал последната дума при сделката за продажба с обратен лизинг.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA отхвърля аргументите на NEUWOGES и заявява, че разглежданите договори са били нормални пазарни трансакции и не са му предоставили предимство. Следователно те не са представлявали държавна помощ. Първо BAVARIA изтъква, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една икономическа цялост (раздел 4.2.1). Второ, според него като цяло при договорите не става въпрос за договори, които нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил (раздел 4.2.2). Трето, посочените от NEUWOGES алтернативи не са били по-благоприятни за NEUWOGES (раздел 4.2.3). Накрая BAVARIA твърди, че не е налице прехвърляне на средства, което може да бъде приписано на държавата (раздел 4.2.4).
4.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(53)
В тази връзка BAVARIA се аргументира, че разглежданите договори следва да бъдат третирани като едно цяло и не могат да бъдат оценявани изолирано един от друг. Според него продажбата и последващото обратно наемане на сградите са две взаимосвързани части на една-единствена сделка. BAVARIA подчертава, че сделката е била предложена като пакет и оценена от NEUWOGES като пакет, както е видно от вътрешния протокол, с който е документиран процесът по намиране на решение от страна на NEUWOGES.
(54)
Следователно, според BAVARIA критерият за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект следва да бъде приложен за сделката като цяло, а не за всеки отделен договор.
4.2.2. Сделката не е предоставила предимство на BAVARIA
(55)
Според BAVARIA възможното съществуване на предимство е изключено още поради самия факт, че NEUWOGES е провело тръжна процедура (дори и тя да е била само с ограничен обхват), за да сондира пазара. BAVARIA твърди, че няма причина за съмнение, че NEUWOGES е избрало икономически най-изгодната оферта.
(56)
Според BAVARIA, за да се установи дали независимо от тръжната процедура действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил сделката, би трябвало да бъде взета предвид особената ситуация на NEUWOGES. NEUWOGES е трябвало да получи капитал и да санира жилищата, за да ги приватизира (при изгодни в бъдеще наеми) и да получи опрощаването съгласно AHG. Затова според BAVARIA действащ в условията на пазарна икономика стопански субект също би сключил сделката в подобна ситуация.
(57)
Що се отнася до разпоредбите на GVV и рисковете, съпътстващи развитието на пазара на недвижимите имоти в Нойбранденбург под очакванията (като например квота на незаетост над прогнозите и пр.), BAVARIA изтъква довода, че рискът желаният наем и квота на заетост да не могат да бъдат постигнати не е бил наложен на NEUWOGES, а всъщност той е останал в предприятието. NEUWOGES е трябвало да понесе последиците също и от евентуално развитие на пазарната конюнктура под очакванията, ако сделката с BAVARIA не беше осъществена.
(58)
Относно отделните разпоредби на GVV BAVARIA твърди, че използваният за изчислението на лизинговия лихвен процент среден наем за м2 е бил малко под стойностите, които е трябвало да бъдат очаквани за Нойбранденбург съгласно индекса на наемите. Освен това BAVARIA подчертава, че в същия индекс на наемите се е очаквало нарастване на наемите след 1 януари 2000 г., така че увеличение на наемите от […] % годишно не е било нереалистично.
(59)
По отношение на EBV BAVARIA подчертава, че изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки на пазарната стойност не могат да бъдат директно сравнявани с EBV, тъй като експертните оценки са се отнасяли за директна продажба, докато EBV е предвиждал продажба на сградите и само учредяване на права на строеж върху земята. Тъй като NEUWOGES е останало собственик на земята, определената в експертните оценки стойност на земята не е можела да бъде взета предвид. Според BAVARIA във всеки случай експертните оценки на пазарната стойност вече не са от значение, тъй като в тях е оценена само теоретичната стойност на обектите, а не тяхната стойност, която действително може да бъде реализирана на пазара.
(60)
Освен това BAVARIA твърди, че трябва да бъде взето предвид и постигнатото със сделката опрощаване на дългове. Една от целите на NEUWOGES при сключването на разглежданата сделка е била постигането на опрощаване съгласно AHG.
(61)
Независимо от конкретните условия на EBV и на GVV според BAVARIA трябва да бъдат взети предвид и предимствата, които NEUWOGES е получило от GPV. BAVARIA твърди, че NEUWOGES е настоявало санирането на жилищата да бъде възложено на неговото дъщерно дружество BRG, като добре е знаело, че NEUWOGES ще получи всички печалби на BRG (то обаче е отговаряло и за покриването на евентуални загуби). На този фон печалбите от договора с BRG за сума в размер на […] EUR трябва да бъдат разглеждани като важно предимство за NEUWOGES.
(62)
По отношение на общата логика на модела сделката за продажба с обратен лизинг BAVARIA накрая посочва, че NEUWOGES естествено е трябвало да върне първоначалната инвестиция на BAVARIA заедно с лихвите. BAVARIA препраща към протокола от вътрешния процес по намиране на решение на NEUWOGES, за да покаже, че NEUWOGES е съзнавало напълно факта, че с лизинговият лихвен процент е трябвало да бъде изплатена първоначалната инвестиция на BAVARIA.
4.2.3. Алтернативи
(63)
Що се отнася до изложените от NEUWOGES алтернативи, които според него са били икономически по-изгодни, BAVARIA твърди, че тези алтернативи не са били на разположение или пък на са били по-изгодни. Първо, що се отнася до предполагаемия вариант за директна продажба на наемателите, според BAVARIA е било много малко вероятно NEUWOGES да продаде несанирани жилища, като същевременно с това то не е разполагало със средствата за финансиране на необходимото саниране. Второ, във връзка с финансирането на санирането с кредит BAVARIA посочва, че NEUWOGES е трябвало да поеме същите рискове и разходи като при сделката с BAVARIA. Освен това директната продажба на санирани жилища на наемателите или на купувач стопански субект не е била привлекателна, понеже би се наложило NEUWOGES да отчисли значителен процент от по-високата цена в полза на ETF.
4.2.4. Държавни средства и приписване на държавата
(64)
В заключение BAVARIA изтъква, че сделката не засяга средства на държавата и не следва бъде приписана на държавата. Според BAVARIA NEUWOGES е нормално предприятие по частното право, което не получава държавни средства нито пряко, нито косвено. Общият контрол, упражняван от надзорния съвет, в който представителите на общината са с най-голям брой, не е достатъчен за приписването на трансакцията на държавата. Аргументът на NEUWOGES, че град Нойбранденбург е оказал натиск върху NEUWOGES да сключи сделката по политически причини не е убедителен.
4.3. ГРАД НОЙБРАНДЕНБУРГ
(65)
Град Нойбранденбург, който е собственик на NEUWOGES, твърди, че разглежданите договори включват държавна помощ. Градът подкрепя приведените от NEUWOGES аргументи и взема самостоятелно становище по редица други въпроси.
4.3.1. Предимство
(66)
Първо, Нойбранденбург е на мнение, че EBV и GVV трябва да бъдат оценявани поотделно, тъй като страните по договорите са ги разграничили старателно както в правен, така и в икономически аспект. Второ, Нойбранденбург препраща към изтъкнатите от NEUWOGES аргументи по отношение на прогнозното намаляване на населението, което действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би отчел. Освен това Нойбранденбург подчертава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би могъл ясно да предвиди високия процент на незаетост. Трето, Нойбранденбург застъпва схващането, че възложеното от BAVARIA саниране е било така лесно изпълнимо, че не е могло да се очакват висок процент на заетост и значителни увеличения на наемите.
(67)
Освен това Нойбранденбург отхвърля и други аргументи на BAVARIA. В частност Нойбранденбург счита, че тръжната процедура не може да бъде ползвана като признак за това, че офертата на BAVARIA е била най-изгодната налична оферта на пазара. Във всеки случай действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел офертата на BAVARIA дори и действително да е била най-изгодната оферта на пазара. Що се отнася до предполагаемите алтернативи, Нойбранденбург по същество споделя аргументите на NEUWOGES. По отношение на експертните оценки на пазарната стойност и аргумента на BAVARIA, че не било възможно да бъдат постигнати изчислените цени, Нойбранденбург обяснява, че експертната оценка на пазарната стойност трябва да бъде заложена като параметър за пазарната цена към меродавния момент, тъй като вече не е възможно да се установи цената, която през 1998 г. NEUWOGES действително е можело да се постигне на пазара.
4.3.2. Държавни средства и приписване на държавата
(68)
Град Нойбранденбург смята, че правната сделка трябва да му бъде приписана, тъй като той упражнява достатъчен контрол върху NEUWOGES като цяло и в частност по отношение на сделката за продажба с обратен лизинг.
(69)
Като едноличен собственик на капитала градът по собствени твърдения е имал пълен контрол върху NEUWOGES. Затова управителите на NEUWOGES трябвало да изпълняват нарежданията на града. Освен това осем от десетте членове на надзорния съвет на NEUWOGES са представители на града, така че той разполага с допълнителен механизъм за контрол. Съгласно законодателството за общините град Нойбранденбург е бил задължен да гарантира, че може да упражнява съответно влияние върху NEUWOGES.
(70)
Във връзка с разглежданата сделка град Нойбранденбург обяснява, че не само е имал възможност за упражняване на контрол, но и действително е упражнявал такъв контрол при тази сделка. Нойбранденбург смята, че между другото от протоколите на надзорния съвет е видна тясната обвързаност на представителите на града и че преди сключването на сделката е било необходимо решение на надзорния съвет. По отношение на условията на сделката Нойбранденбург посочва, че градът е изисквал да бъдат защитени политическите интереси на общината.
(71)
В резюме град Нойбранденбург констатира, че контролът на града върху сделката за продажба с обратен лизинг, както и неговата отговорност за това се доказват от фактите, така че сделката следва да му бъде приписана.
4.4. ФЕДЕРАЛНА ПРОВИНЦИЯ БЕРЛИН
(72)
Федерална провинция Берлин, която е тясно свързана с BAVARIA (19), твърди, че разглежданите договори не съдържат елемент на помощ, тъй като за BAVARIA не било създадено предимство.
4.4.1. Предимство
(73)
Първо, Берлин изтъква довода, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една-единствена сделка, тъй като те са допълващи се части на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг. Според провинцията NEUWOGES също ги е третирало като едно цяло.
(74)
По отношение на критерия за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект Берлин препраща към обстоятелството, че с оглед на икономическото състояние на NEUWOGES през разглеждания период (1997/1998 г.) и вида на целевата сделка (приватизация в съответствие с условията за опрощаване съгласно AHG, саниране на жилищния му фонд, запазване на управлението върху неговите обекти, запазване на социалнопоносими наеми) BAVARIA е предложило балансирано решение.
(75)
По-специално по отношение на EBV Берлин изтъква, че първо, тръжната процедура на NEUWOGES показва, че NEUWOGES е счело офертата на BAVARIA за най-изгодната налична на пазара към въпросния момент (1997/1998 г.) оферта за финансиране. Второ, Берлин твърди, че опрощаването съгласно AHG трябва да бъде взето предвид, тъй като изпълнението на задължението за приватизация по реда на AHG е било много важно желание на NEUWOGES. Трето, Берлин акцентира, че продажбата срещу относително ниска цена (чрез избор на обвързано с административни условия за саниране отчуждаване вместо отчуждаване след приключване на самостоятелно извършени работи по саниране) е била в икономически интерес на NEUWOGES, защото по-ниската цена означавала, че в полза на ETF е трябвало да бъде отчислена по-ниска сума.
(76)
По отношение на GVV Берлин посочва, че, първо, договорите за сравнение показва, че нито срокът на договора, нито индексирането на лизинговата вноска с […] % годишно са били необичайни. Второ, с оглед на изчислимото към тогавашния момент (1997/1998 г.) средно ниво на инфлацията индексирането е било оправдано. Трето, наемът за м2 е бил в рамките на валидния индекс на наемите за Нойбранденбург.
4.4.2. Държавни средства и приписване на държавата
(77)
Подобно на BAVARIA провинция Берлин аргументира, че град Нойбранденбург не предоставя средства на NEUWOGES. Всъщност на разположение на NEUWOGES са само реализираните от самите него приходи, върху които общинските служби нямат пряк контрол.
(78)
По отношение на приписването на държавата Берлин смята за не много логично, че град Нойбранденбург е решил да предостави помощ на фонд за недвижими имоти от Берлин в ущърб на собственото си местно дружество за жилищно строителство. Освен това според него няма достатъчно признаци за това град Нойбранденбург да иска да му бъде приписано сключването на договорите.
5. ОСНОВАНИЯ ЗА ОТКРИВАНЕТО НА ОФИЦИАЛНАТА ПРОЦЕДУРА ПО РАЗСЛЕДВАНЕ
(79)
В решението си за откриване на официалната процедура по разследване Комисията представи своето предварително становище по редица въпроса и покани заинтересованите страни да представят сведения най-вече относно три въпроса.
(80)
Първо, Комисията временно прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като съвкупност, а не поотделно, тъй като и двата договора са съставна част от лизинг на недвижими имоти под формата на сделка за продажба с обратен лизинг (20). Затова оценката на възможно икономическо предимство се е основала на анализа на приходите, които през 1998 г. NEUWOGES е можело да очаква от съвместното сключване на EBV и на GVV (21).
(81)
Относно EBV Комисията изтъкна по-специално два въпроса:
-
първо, трябва да бъде изяснено дали опрощаването съгласно AHG трябвало да бъде включено в оценката (22);
-
второ, Комисията поиска допълнителна информация относно разликите в експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г., тъй като според нея без допълнително уточнение не може да се установи коя от тези експертни оценки евентуално отразява действителната пазарна стойност на недвижимите имоти през 1997/1998 г. (23).
(82)
По отношение на GVV Комисията подчертава първо, че от договорите за сравнение е видно, че договорените между NEUWOGES и BAVARIA условия не са били необичайни за пазара към тогавашния момент (1997/1998 г.) (24). На второ място Комисията твърди, че проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура доказва, че NEUWOGES е имало възможността да се осведоми на пазара и да вземе икономически рационално решение (25). На трето място Комисията изтъкна факта, че договорените наеми за 2008 г. действително са отговаряли на средния наем в разглеждания район на града през 2008 г. и са били само малко по-ниски (26).
(83)
Въпреки че всички тези фактори говорят в подкрепа на обичайния пазарен характер на GVV, Комисията поиска допълнителна информация относно очакванията на участниците в пазара на недвижими имоти през 1998 г., за да може да провери по-задълбочено съответните доводи (27).
(84)
Накрая Комисията разгледа представения от NEUWOGES анализ на паричните потоци и в крайна сметка стигна до извода, че поради методологически недостатъци този анализ не може да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (28).
(85)
Затова Комисията стигна до резултата, че въз основа на представената информация не би могла да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (29). Тя обаче изрази намерението си да провери по-задълбочено аргументите на пазарните участници и помоли всички заинтересовани страни за представянето на допълнителна целесъобразна информация (30).
6. НАЦИОНАЛНИ СЪДЕБНИ ПРОИЗВОДСТВА
(86)
На 28 ноември 2008 г. LG Rostock оповести решението си в първоинстанционното производство между BAVARIA и NEUWOGES. BAVARIA е подало иска, тъй като след октомври 2006 г. NEUWOGES е отказало плащането на договорената в GVV месечна лизингова вноска с мотива, че договорът е нищожен, понеже съдържа неправомерна държавна помощ.
(87)
В решението си LG Rostock първо прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като едно цяло, а не поотделно, тъй като двата договора били съставна част на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг (31).
(88)
По отношение на EBV LG Rostock определи първо за първите 30 години от срока на действие на EBV годишната вноска за правото на строеж; тя възлизаше на […] % годишно. LG Rostock застъпи схващането, че това не представлява несъразмерно ниско възнаграждение, тъй като NEUWOGES е получило авансово вноската за правото на строеж за първите 30 години и е могло да я инвестира доходоносно, което не е било възможно да стане при ежегодно плащане (32).
(89)
Освен това LG Rostock установи, че постигнатото от NEUWOGES благодарение на сделката за продажба с обратен лизинг освобождаване от стари дългове е трябвало да бъде отчетено в пълен размер, тъй като тази сделка е създала предпоставки за освобождаването от стари дългове (33). Ако сумата на освобождаването от дългове се прибави към покупната цена на сградите, така получената стойност е само 16 % под посочената стойност в експертните оценки на пазарната стойност на сградите от 2007 г. и следователно не е непропорционална на стойността на сградите (34). Накрая LG Rostock посочва, че NEUWOGES е имало интерес от ниска покупна цена, тъй като вследствие на по-ниската покупна цена са щели да се намалят общият обем на инвестициите на BAVARIA и съответния лизингов лихвен процент (35). Освен това LG Rostock установи, че по-ниска покупна цена е по-изгодна и затова, защото задълженията на NEUWOGES за плащане към ETF са зависели от приходите от продажба (36).
(90)
По отношение на GVV LG Rostock беше на мнение, че, първо, при лизинговите сделки с недвижими имоти 30-годишен срок на договор не е нещо необичайно (37). На второ място съдът изрази становище, че договорената лизингова вноска в първоначален размер от […] EUR/м2 не е била несъразмерна спрямо средните наеми за сравними сгради през разглеждания период (1997/1998 г.) (38). Също така съдът заключи, че с оглед на инфлацията между 1970 г. и 1998 г. (т.е. средно 3,52 % годишно) годишното увеличение на лизинговата вноска с […] % е оправдано (39). Освен това LG Rostock посочи, че действителното развитие на наемните цени в засегнатите квартали през първите 10 години от срока на договора отговаря на предвиденото в него увеличение. На трето място, LG Rostock изтъкна довода, че разходите за управление и техническа поддръжка са изчислени в съответствие с действащите законови разпоредби и по никакъв начин не дават основание да се приеме съществуването на предимство в полза на BAVARIA (40).
(91)
По отношение на риска от несъбиране на наема от […] % LG Rostock счете, че лизингополучателят във всяко лизингово правоотношение трябва да носи риска дали действително ще може да ползва предоставената му за ползване вещ така, както е предвидено (41). LG Rostock подкрепи този извод с аргумента, че нито една кредитна институция не би поела отговорност за това, че финансираният недвижим имот ще може да бъде ползван както е планирано.
(92)
Накрая LG Rostock сравни средната, получена в резултат на сделката за продажба с обратен лизинг с лизингова вноска с лихвените проценти по традиционни кредити. Тъй като средногодишният лизингов лихвен процент възлиза на […] % годишно, според LG Rostock това не е било несъразмерно спрямо очакваното развитие на лихвите за строителния капитал, тъй като те биха могли да възлизат максимум на 10 % годишно (42).
(93)
В резюме LG Rostock заключи, че на BAVARIA не е било предоставено предимство, тъй като и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил разглежданите договори (43).
(94)
NEUWOGES е обжалвало това решение. Делото пред OLG Rostock все още не е приключило.
(95)
Освен това BAVARIA заведе производство пред VG Greifswald, за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES и на град Нойбранденбург. BAVARIA обясни, че преди това се е опитало да получи подобна справка въз основа на заявление по реда на Закона за свобода на информацията (Informationsfreiheitsgesetz), което обаче е било отхвърлено от град Нойбранденбург с аргумента, че BAVARIA вече е имало достъп до всички важни документи в рамките на производствата пред LG/OLG Rostock и Европейската комисия (44). Производството пред VG Greifswald също все още не е приключило.
7. ОЦЕНКА НА МЯРКАТА
7.1. НАЛИЧИЕ НА ПОМОЩ СЪГЛАСНО ЧЛЕН 107, ПАРАГРАФ 1 ОТ ДФЕС
(96)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС „всяка помощ, предоставена от държава членка или чрез ресурси на държава членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите членки, е несъвместима с общия пазар“. Следователно, за да бъде определена като държавна помощ, мярката трябва да отговаря на изброените по-долу четири кумулативни условия:
а)
мярката предоставя на предприятие селективно икономическо предимство;
б)
мярката може да бъде приписана на държавата и е финансирана с държавни ресурси;
в)
мярката нарушава или застрашава да наруши конкуренцията;
г)
мярката може да засегне търговията между държавите членки.
7.1.1. Селективно предимство в полза на предприятие: общи принципи
(97)
Съгласно установената съдебна практика на Съда условията, които дадена мярка трябва да изпълнява, за да попадне в обхвата на понятието „помощ“ по смисъла на член 107 от ДФЕС, не са изпълнени, когато предприятието бенефициер би могло да получи същото предимство, което му е предоставено от държавни ресурси, при обстоятелства, които съответстват на нормалните пазарни условия. За преценката на въпроса дали същата мярка при нормални пазарни условия би била предприета от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който се намира във възможно най-подобното състояние като държавата, трябва да бъдат взети предвид само предимствата и задълженията, свързани с качеството на държавата като съдружник, но не и онези, които произтичат за него в качеството на носител на публичната власт (45).
(98)
Следователно приложимостта на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект в крайна сметка зависи от това дали засегнатата държава членка в качеството ѝ на стопански оператор, а не носител на публичната власт, предоставя икономическо предимство на предприятие. Затова когато в рамките на административно производство държава членка се позове на този принцип, при съмнения тя трябва еднозначно и с помощта на обективни и проверуеми доказателства да докаже, че е предприела мярката в качеството си на стопански оператор. От тези доказателства трябва ясно да се вижда, че преди или едновременно с предоставянето на икономическото предимство засегнатата държава членка е решила да влезе в ролята на стопански оператор посредством действително приведената в действие мярка. В този смисъл може по-специално да са нужни доказателства, които да покажат, че това решение се основава на икономически преценки, сравними с онези, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект във възможно най-подобна ситуация като засегнатата държава членка би предприел преди съответното капиталовложение, за да определи неговата бъдеща рентабилност.
(99)
Противно на това икономическите оценки, изготвени след предоставянето на това предимство, ретроспективното установяване на действителната рентабилност на извършеното от засегнатата държава членка капиталовложение или по-късните оправдания на действително избрания начин на процедиране не са достатъчни, за да се докаже, че тази държава членки преди или едновременно с това предоставяне е взела подобно решение в качеството на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект (46).
(100)
От гореизложеното следва първо, че представените от страните по договора документи, съставени след постановяването на мярката, не могат да бъдат взети предвид в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(101)
Второ, от гореизложеното следва, че влиянието на AHG върху финансовото състояние на NEUWOGES също не може да бъде отчетено в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Наистина с AHG е преследвана политическа цел и са били допустими само ограничена категория от предприятия (член 2 от AHG). Законът не би бил приложим по отношение на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
7.1.2. Структура на оценката по настоящото дело
(102)
За да се установи дали посредством разглежданите договори на BAVARIA е било предоставено предимство, трябва да се провери дали тези договори съответстват на договори, с които би се ангажирал действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
(103)
Проверката на Комисията се осъществява на три етапа. На първия етап се анализират финансовите последици от сделката върху NEUWOGES, за да се установи какви печалби е могло да очаква предприятието (раздел 7.2). На втория етап сделката за продажба с обратен лизинг се сравнява с други алтернативи като например директна продажба, за да се установи дали евентуални алтернативи биха били икономически по-привлекателни в икономически план (раздел 7.3). На третия етап се извършва сравнителен анализ, като разглежданата сделка се сравнява с подобни сделки за продажба с обратен лизинг, сключени към същия момент, анализират се резултатите от проведена от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и се сравняват условията на сделката с обичайните лихвени проценти по други сделки за финансиране към разглеждания момент (края на 1997 г./началото на 1998 г.) (раздел 7.4). Тези три етапа на анализ позволяват в своята цялост да се направи заключение извод за това дали подходът на NEUWOGES е действал като стопански субект в условията на пазарна икономика.
7.2. ФИНАНСОВИ ПОСЛЕДИЦИ ОТ СДЕЛКАТА ЗА NEUWOGES
(104)
Първият етап при анализа на финансовите последици от разглежданата сделка се състои в определянето на вида на сделката. В този случай основно става дума за въпроса дали двата сключени между NEUWOGES и BAVARIA договора представляват две части на една и съща интегрирана сделка или дали те трябва да бъдат разглеждани като две отделни трансакции (раздел 7.2.1). Второ, за да може да бъде извършена адекватна оценка на финансовите последици от сделката за NEUWOGES, се проучват особеностите на сделката за продажба с обратен лизинг (раздел 7.2.2). След обстоен отделен анализ на финансовите последици на EBV (раздел 7.2.3) и на GVV (раздел 7.2.4) следва цялостен анализ на очакваната за NEUWOGES рентабилност от сделката (раздел 7.2.5).
7.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(105)
Първо, следва да се припомни, че както в решението за откриване на процедурата на Комисията, така и в решението на LG Rostock се застъпва мнението, че двата разглеждани договора трябва да бъдат оценявани като едно цяло (47). Официалната процедура по разследване потвърди тази констатация поради следните причини:
а)
двата договора са взаимодопълващи се части на една-единствена сделка за продажба с обратен лизинг. В съставената от BAVARIA брошура, в която се рекламира неговият специален модел за продажба с обратен лизинг, се обръща внимание, че сделката се изпълнява чрез два договора, като единият регламентира продажбата, а другият обратното наемане (48). В по-нататъшните препратки двата договора навсякъде се разглеждат като обща сделка;
б)
договорите са сключени на 21 януари 1998 г., т.е. на една и съща дата, и препращат един към друг (49), което указва тяхната тясна връзка и факта, че нито един от двата договора не би бил сключен без другия;
в)
както е видно от първоначално представеното от NEUWOGES изчисление на цената на BAVARIA, условията на договорите са неразривно свързани помежду им (50). Размерът на авансовото плащане в брой е зависело от дължимата ежемесечно от NEUWOGES лизингова вноска и направената от BAVARIA инвестиция в санирането на сградите. При всяка сделка за продажба с обратен лизинг лизинговата вноска трябва да изплати първоначалната инвестиция на лизингодателя. Това означава, че в случай на различни разпоредби на GVV числата в EBV също биха се променили и обратно (51).
г)
От протоколите от заседанията на надзорния съвет на NEUWOGES е видно, че за NEUWOGES двата договора винаги са били съставна част на една и съща сделка (52). Например в проекторешенията на надзорния съвет от 30 октомври 1997 г. и 16 декември 1997 г. ясно е установено, че финансирането на покупната цена от купувача ще стане посредством лизингов модел. Това показва, че NEUWOGES много добре е осъзнавал връзката между EBV и GVV. Също на заседанието от 16 декември 1997 г. ръководството на NEUWOGES е заявило пред надзорния съвет, че договореното с BAVARIA плащане било цената, която можела да бъде постигната за този „пакет“, и че „пакетът“ криел някои рискове за предприятието, които обаче били поносими. Споменаването на „пакета“ и свързания с него риск отново доказва, че двата договора са били разглеждани като една-единствена сделка.
(106)
Доводите на NEUWOGES относно липсата на нотариална заверка на един от разглежданите договори са неубедителни. Като основен аргумент NEUWOGES изтъква, че тази липсваща нотариална заверка доказвала намерението на страните по договора да сключат два отделни, независими един от друг договора. Комисията посочва, че държавните мерки могат да имат различна форма и затова трябва да се оценяват в зависимост от техните последици, така че не може да се изключи възможността няколко последователни държавни мерки да бъдат разглеждани като една-единствена мярка за целите на прилагането на член 107, параграф 1 от ДФЕС. По-специално такъв може да бъде случаят, когато последователни мерки са така тясно свързани една с друга, и по-специално с оглед на тяхната времева последователност, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на осъществяването им по такъв начин, че е невъзможно да бъдат отделени една от друга (53). Следователно понятието за една-единствена сделка е по-широко дефинирано в законодателството на Съюза, за държавната помощ, отколкото в германското договорно право. Изложените съждения в съображение 105 показват, че разглежданите договори - що се отнася до тяхната последователност във времето, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на сключването им - следва да бъдат считани за една-единствена сделка съгласно законодателството на Съюза, в областта на държавната помощ.
7.2.2. Контекст: структура на сделката за продажба с обратен лизинг
(107)
Сделката между BAVARIA и NEUWOGES се основава на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA. Той предвижда купувачът (BAVARIA) да финансира своята първоначална инвестиция посредством обратно предоставяне под наем на придобитите сгради на продавача (NEUWOGES). За определянето на размера на инвестицията и на съответните лизингови лихвени проценти лизинговият модел използва проста формула, съгласно която размерът на инвестицията се изчислява чрез деление на номиналното годишно лизингово плащане на лизингов лихвен процент (в %):
На свой ред лизинговият лихвен процент се получава от комбинация на срока на договора, индексирането на лизинговата вноска и остатъчната стойност на сградите:
Лизингов лихвен процент (в %):
Срок: 25 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Срок: 30 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Следователно размерът на инвестицията зависи както от лизинговия лихвен процент, така и от месечните лизингови плащания и обратно. След като страните по договора са установили референтните стойности (срок, годишна индексация, остатъчна стойност) и целевият общ размер на инвестицията или планираните месечни лизингови плащания, могат да бъдат изчислени липсващите параметри. Съгласно формулата от по-краткия срок, по-малката остатъчна стойност, по-ниската индексация или по-малките номинални месечни плащания се получава по-малък общ размер на инвестицията.
(109)
След определяне на общия размер на инвестицията се приспадат разходите за саниране и данъци, както и другите евентуални разходи. Остатъкът от сумата съответства на покупната цена. При сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA при покупната цена (авансово плащане в брой) не се прави разлика между платената цена за собствеността върху сградите и таксите за правото на строеж.
Изчисление за сделката между BAVARIA и NEUWOGES
Общ размер на инвестицията
[…] EUR
Саниране
[…] EUR
Данъци и такси
[…] EUR
Приватизационно възнаграждение
[…] EUR
Покупна цена
[…] EUR
(110)
Разглежданата сделка за продажба с обратен лизинг се състои от два елемента - EBV и GVV; те на свой ред са свързани с GPV. Финансовите последици от EBV, GVV и GPV за NEUWOGES следва да се оценят в този контекст.
7.2.3. Определяне на очакваните финансови последици от EBV за NEUWOGES
(111)
Основните елементи на EBV са продажбата на сградите и учредяването на права на строеж върху земята, на които се намират сградите, за срок от 75 години. BAVARIA е поело задължение за плащане в общ размер на […] EUR в полза на NEUWOGES, от които […] EUR капитализирана вноска за правото на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградите (54). Освен това, считано от 1 януари 2029 г., BAVARIA трябва да плаща в продължение на 10 години годишна вноска за правото на строеж в размер на […] % от тогавашната стойност на земята, т.е. […] EUR/м2, съответно […] EUR годишно (55). За остатъка от срока на EBV - считано 2039 г. до края на 2073 г. - е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] % (56).
(112)
Допълнително към покупката на сградите и придобиването на правата на строеж върху съответните парцели BAVARIA се е задължило да санира сградите и е одобрило сключването на договор с BRG, дъщерно дружество на NEUWOGES, за изпълнението на строителните работи.
(113)
При определянето на размера на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена в рамките на EBV страните по договора са заложили месечно лизингово плащане в размер на […] EUR/м2, индексация с […] % годишно, остатъчна стойност на сградите от […] % (която трябва да бъде платена от NEUWOGES след изтичане на сключения за 75 години договор за учредяване на правата на строеж въз основа на експертна оценка, която трябва да бъде изготвена към съответния момент), както и 30-годишен срок за обратното предоставяне под наем (57). Полученият въз основа на тези хипотези общ размер на инвестицията възлиза на […] млн. EUR (58). След приспадане на разходите за саниране в размер на […] EUR, на разходите за приватизация в размер на […] EUR, както и данъците/таксите в размер на […] EUR продажната цена възлиза на […] EUR (59).
(114)
След това тази крайна цена е разбита на цена за сградите ([…] % = […] EUR) и капитализирана вноска за правото на строеж върху земята ([…] % = […] EUR) (60). Полагащите се за земята и за сградите суми не са изчислени отделно, а съответно като дял от общата продажна цена.
(115)
Следователно първите предимства, възникнали за NEUWOGES от сделката, са били плащането в брой в размер на […] EUR и постъпленията от дължимите от BAVARIA след изтичане на 30 години вноски за правото на строеж.
7.2.3.1. Други фактори
Приватизационно възнаграждение
(116)
Първо трябва да се установи, че във всеки случай извършените от BAVARIA като приватизационно възнаграждение плащания в брой в полза на NEUWOGES в размер на […] EUR трябва да бъдат взети предвид.
(117)
Като купувач на сградите и титуляр на правото на строеж върху земята съгласно разглежданите договори BAVARIA е трябвало да положи ясно предписани усилия за продажба на част от жилищата в полза на наемателите. Това условие е било договорно регламентирано, така че продажбата е могла да бъде призната като „приватизация в полза на междинни приобретатели“ за целите на AHG. Съгласно този закон купувач стопански субект е трябвало да положи усилия да продаде на наемателите възможно най-голяма част, но минимум 1/3 от получения в рамките на сделката жилищен фонд (61). В рамките на това задължение е трябвало да бъдат положени също и усилия за информиране на наемателите относно съществуващите за тях възможности и за проучване на техния интерес от закупуване на жилища. Задължението за полагане на съответните усилия е било прехвърлено обратно на NEUWOGES съгласно EBV (част V, членове 1-3). Освен това е било договорено NEUWOGES да получи за целта възнаграждение в размер на […] EUR/м2, с което общото възнаграждение за приватизационните усилия е възлязло на […] EUR.
(118)
Първоначално не е било планирано NEUWOGES да получи възнаграждение за своите приватизационни усилия; платената по-късно отделно като възнаграждение за приватизационните усилия сума първоначално е била просто част от планираната продажна цена (62). В действителност за BAVARIA не е имало смисъл да плаща възнаграждение на NEUWOGES за дейности, от които BAVARIA не е имало никакъв икономически интерес. Предоставянето на опрощаване съгласно AHG, обвързано с условието за приватизационни усилия, е било от икономически интерес само за NEUWOGES.
(119)
Възнаграждението за приватизационните усилия обаче впоследствие е било приспаднато от продажната цена и вместо това изплатено под формата на отделно плащане. Причината за това вероятно се е кореняла в обстоятелството, че, ако беше останала част от продажната цена, разглежданата сума е щяла да подлежи за задължението за отчисляване в полза на ETF. Платената продажна цена от BAVARIA на NEUWOGES е била намалена със съответната сума. Според BAVARIA от икономическа гледна точка това с нищо не променя ситуацията. NEUWOGES е получило от BAVARIA точно същата сума, която би получило, ако не е било договорено отделно приватизационно възнаграждение. В действителност NEUWOGES само е добавило приватизационните плащания към очакваните приходи от сделката за продажба с обратен лизинг (63).
(120)
Отчитането на тези плащания като отделно възнаграждение, а не като част от продажната цена за NEUWOGES е било от значение само с оглед на AHG. Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 101), действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би взел под внимание AHG. Обстоятелството, че NEUWOGES е положило приватизационни усилия и е вложило ресурси в това, е без значение в настоящия контекст. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който не действа в контекста на AHG, не би положил приватизационни усилия, поради което те не могат да бъдат взети предвид при прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(121)
Съответно платеното от BAVARIA на NEUWOGES възнаграждение за приватизационните усилия трябва да се разглежда като важно предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде добавено към продажната цена, за да се определят цялостните финансовите последици от сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES.
Саниране
(122)
Извършеното в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг саниране е имало допълнителни финансови последици за NEUWOGES. Трябва да се припомни, че разходите за саниране са били непосредствено свързани с плащането от BAVARIA на NEUWOGES съгласно EBV, получено, като от общия размер на инвестицията се приспаднат разходите, включително разходите за саниране (вж. съображение 109). Другояче казано: колкото са по-високи разходите за саниране, толкова по-ниска е покупната цена. Поради тази причина при алтернативно изчисление на трансакцията, в което са заложени по-ниски наеми, по-ниска индексация и следователно значително по-ниски лизингови лихвени проценти, въпреки това покупната цена продължава да превишава договорената в EBV цена; на първо място това се е дължало на обстоятелството, че в това алтернативно изчисление са били заложени значително по-ниски разходи за саниране, отколкото са били последно договорени между BAVARIA и BRG (64).
(123)
С оглед на това следва да се отбележи, че фиксираната сума, платена от BAVARIA на BRG, 100 % дъщерно дружество на NEUWOGES, съгласно GPV за работите по саниране, значително е превишавала първоначалните прогнозирани от NEUWOGES разходи за саниране (65). Докато в първоначалната си прогноза NEUWOGES е определило разходите в общ размер на […] EUR, съответно […] EUR/м2, договорената накрая между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането е възлизала на […] EUR, съответно на […] EUR/м2. Другояче казано: договорените разходи са превишили първоначалните прогнозни разходи с […] EUR, съответно с […] %. Значително по-голямата договорена фиксирана сума на разходите е намалила чувствително платената съгласно EBV от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена.
(124)
Не беше посочено обяснение за разликата между първоначалната прогноза на разходите и договорената фиксирана сума. Това е още по-изненадващо, след като NEUWOGES първоначално е определило прогнозните разходи за саниране в размер на средно […] EUR/м2 като „обичайни[]“ (66). Също и в представената от NEUWOGES експертна оценка Между саниране и събаряне: панелното строителство в новите федерални провинции (наричана по-нататък „експертната оценка Pestel“) разходите за саниране, подобно на санирането, извършено от BRG, се изчисляват на […] EUR/м2 до […] EUR/м2 (67). Като собственик и управител на сградите NEUWOGES е било добре запознато с потребностите от саниране и е трудно да се разбере защо те са били така драстично подценени.
(125)
Разходите за саниране трябва да бъдат взети предвид при определянето на финансовите последици от EBV. Първо, очевидно е, че за BAVARIA не е бил важен размерът на разходите за фактуриране, които BRG, дъщерното дружество на NEUWOGES, е щяло да фактурира, тъй като всички допълнителни разходи за саниране просто са щели да бъдат включени в покупната цена. Същевременно NEUWOGES е имало очевиден икономически интерес от това BAVARIA да сключи с BRG договор за извършването на работите по санирането и част от продажната цена да бъде отнесена към разходите за саниране. Последното съждение се е основавало на факта, че печалбата, реализирана от дъщерното дружество на NEUWOGES, не е подлежала на задължението за отчисление съгласно AHG. Според собствените прогнози печалбата, реализирана от BRG (и следователно от NEUWOGES) от санирането, извършено от BAVARIA, е възлизала на […] EUR (68). Тази печалба представлява непосредствено предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде взето предвид. Действително, за да оправдае продажната цена, и ръководството на NEUWOGES се позовава на сключения с BRG договор за извършването на работите по санирането (69).
Вноска за правото на строеж върху земята
(126)
Що се отнася до вноската за правото на строеж, тук трябва да бъде разгледан доводът на NEUWOGES, че за първите 30 години BAVARIA de facto не трябва да извършва плащания, тъй като капитализираната вноска за правото на строеж е била включена в продажната цена. Въпросът дали вноската за правото на строеж се заплаща ежегодно или предварително като капитализирана вноска за правото на строеж, е почти без значение за оценката, която трябва да бъде извършена. Няма признаци за това, че подобно споразумение е било неразумно; то само е било израз на предпочитанието на NEUWOGES в полза на предварителното плащане.
(127)
Накрая не бива да се забравя, че и след изтичането на срока на GVV BAVARIA е задължено да плаща вноската за правото на строеж върху земята. Считано от 1 януари 2029 г. в продължение на 10 години BAVARIA трябва да плаща вноска за правото на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на земята, т.е. […] EUR/m2. За остатъчния срок е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] %. Ако за улеснение се приеме, че индексът на общите разходи за издръжка няма да се колебае, тези бъдещи плащания би трябвало да бъдат изчислени с номинална стойност от […] EUR. При цялостна оценка сконтираната към 1998 г. стойност на тези бъдещи плащания също трябва да бъде разгледана като част от полученото от NEUWOGES предимство.
7.2.3.2. Заключения
(128)
Тук трябва да се припомни, че анализът по-горе имаше за цел възможно най-точното определяне на финансовите последици от EBV за NEUWOGES. От анализа е видно, че получените от NEUWOGES съответни предимства включват следното:
а)
платената от BAVARIA сума в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните от санирането печалби ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за правото на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност от […] EUR).
7.2.4. Определяне на очакваните финансови последици на GVV за NEUWOGES
(129)
Съгласно GVV за управлението на разглежданите сгради отговаря NEUWOGES. На NEUWOGES се полагат всички постъпления от отдаването под наем на жилищата и търговските обекти. В замяна на това то трябва да плаща на собственика (BAVARIA) фиксирана месечна лизингова вноска, определена в размер на […] EUR до приключване на работите по санирането и на […] EUR за времето след това (член 3 от GVV). Срокът на договора е 30-годишен, считано от приключването на работите по санирането (член 2, алинея 1). Месечната лизингова вноска се индексира с […] % годишно (член 4, алинея 2). Цел на анализа по-долу е определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES.
7.2.4.1. Контекст (изчисления)
(130)
Месечната лизингова вноска се получава чрез умножение на очаквания нетен наем за м2 и за месец - след изваждане на административните разходи, разходите за техническа поддръжка и риска от несъбиране на наема - по броя на наличните квадратни метри (70). Така ключовите хипотези се отнасят до очаквания нетен наем за м2 и на месец, както и до очакваните разходи. В GVV страните са изходили от нетен наем в размер на […] EUR/м2 след санирането и разходи в размер на […] EUR/м2; съответно месечната лизингова вноска е определена в размер на […] EUR/м2 (71).
(131)
NEUWOGES е имало възможност да определя конкретните параметри, които накрая са били заложени в GVV (72). То е имало възможността да определи точно дължимите от него през срока на договора месечни плащания, както и приходите от продажба посредством определяне на различен размер на наема или на по-висока индексация (73). Съществувало е пряко съотношение между поемането на по-голям или на по-малък риск чрез установяване на определен лизингов лихвен процент (например чрез определяне на различен размер на наема, различна индексация и различни разходи) и на получените плащания под формата на продажната цена. Така например съгласно извършено от BAVARIA алтернативно изчисление, при което е заложена индексация от 2,0 %, размер на наема от […] EUR, и следователно лизингова цена от […] EUR, месечната лизингова вноска би възлизала на […] EUR вместо на […] EUR (74). Естествено и продажната цена би била по-ниска.
7.2.4.2. Анализ на финансовите последици
Общи съображения
(132)
При определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES следва да бъдат взети предвид две съображения: първо, лизинговата вноска се изчислява на база квадратен метър. Тъй като някои жилища са били продадени от BAVARIA след сключването на договора, общият брой на квадратните метри се е променил от първоначално […] м2 на […] м2 през 1999 г., […] м2 през 2000 г. и […] м2 през 2001 г. След 200 г. меродавният брой на квадратните метри е останал непроменен: […] м2. В своето становище NEUWOGES е заложило при изчислението на прогнозните финансови потоци този постепенно намаляващ брой на квадратните метри. Тъй като обаче от значение е само перспективата ex ante, NEUWOGES не е трябвало да намалява заложения в неговите изчисления брой на квадратните метри с действително продадения брой квадратни метри, а с броя на квадратните метри, които е очаквало да препродаде в началото на 1998 г. Съответно анализът по-долу в началото на 1998 г. не се основава на посочените от NEUWOGES в неговото становище данни; а се използват стойностите, които NEUWOGES е привело в първоначалната си прогноза за печалбите, а именно постепенно намаляване от […] м2 на […] м2 до 2003 г. Второ, за да бъдат определени очакваните към момента на сключването на сделката финансови последици от договора за NEUWOGES, трябва да бъдат сконтирани бъдещите постъпления и разходи, което налага определянето на сконтов процент. В съответствие с първоначалното си писмо и с представените от NEUWOGES анализи на паричните потоци Комисията приема сконтов процент от 5 % годишно (75).
Надеждност на анализите на паричните потоци на NEUWOGES
(133)
Преди да бъде извършен независим икономически анализ на GVV, първо е необходим коментар на представените от NEUWOGES анализи ex post на паричните потоци, които следва да разкрият какви очаквания ex ante би имал един разумен и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект по отношение на генерираните от GVV парични потоци. NEUWOGES привежда довода, че при залагането на реалистични хипотези ex ante - според него такива са били увеличение на наема от […] % годишно, индексация на разходите с […] % годишно и незаетост от […] % - от GVV е трябвало да се очаква отрицателен общ паричен поток в номинален размер на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност (76). Освен това NEUWOGES претендира, че само в случай на предполагаемо нереалистични хипотези ex ante - увеличение на наема от […] % годишно, незаетост от […] %, стабилни разходи - GVV би могъл да генерира положителна стойност в номинален размер от […] EUR и сконтиран размер от […] EUR (77). Така според NEUWOGES предварително е било ясно, че само за плащането на лизинговата вноска Бут ежегодно би трябвало да се налагат увеличения на наема от […] %, като едновременно с това не е имало възможност за увеличение на разходите.
(134)
В тази връзка трябва да се отбележи, че NEUWOGES изхожда от неубедителни допускания по отношение на размера на разходите (изходният размер на разходите е еднакъв във всички представени от NEUWOGES анализи). Заложените в GVV изчисления се базират на общи разходи (управление, техническа поддръжка, риск от несъбиране на наема) в размер на приблизително […] % от наемите, докато анализите на паричните потоци на NEUWOGES се базират на равнището на разходите (след санирането) от най-малко […] % ([…] % риск от несъбиране на наема, […] % управление и техническа поддръжка). Дори и да не се вземе под внимание драматичното увеличение на случаите на несъбиране на наема (от […] % на […] %), при останалите разходи все още се отчита ръст на наемите от […] % на […] %. В становището на NEUWOGES не се открива достатъчно обяснение на това покачване. Тъкмо обратното: NEUWOGES заключава, че […] % ([…] EUR/м2) е реалистична стойност за времето непосредствено след модернизацията, но тази стойност впоследствие трябва да бъде увеличавана ежегодно с […] % годишно (78). В експертната оценка на пазарната стойност, възложена от NEUWOGES преди продажбата, също се изхожда от равнище на общите разходи (включително риск от несъбиране на наема (79)) между […] % и […] % (експертна оценка от 1997 г.). Тъй като в експертната оценка не е точно посочен използваният при изчислението процент на несъбрани наеми, не може да се установи до каква степен заложените хипотези по отношение на другите разходи се различават от хипотезите на NEUWOGES. Във всеки случай сега изчисляваните от NEUWOGES други разходи са по-високи дори при допускане, че рискът от несъбиране на наемите в експертната оценка от 1997 г. е бил заложен в размер на […] %. Предвид това анализите на паричните потоци на NEUWOGES не могат да бъдат приети и трябва да бъдат коригирани при залагане на изходно равнище на разходите от […] % без риска от несъбиране на наемите (80).
(135)
Освен това в тази връзка следва да се установи, че твърдението на NEUWOGES, според което е трябвало да бъде наложено увеличение на наемите от […] %, само за да се компенсира повишаването на лизинговия лихвен процент, е погрешно. Тъй като лизинговият лихвен процент се изчислява като процент от първоначалния цялостен наем (в този случай […] %), увеличение на наема с […] % би позволило да се предприеме както повишаване на лизинговия лихвен процент, така и увеличение на разходите с […] %. При стабилни разходи би било достатъчно само незначително увеличение на наема с цел компенсиране на повишаването на лизинговия лихвен процент. В действителност при залагането на риск от несъбиране на наема от […] и иначе стабилни разходи би било достатъчно годишно увеличение на наема от […] %, за да се компенсира повишаването на лизинговата вноска. Всяко по-голямо увеличение би могло да се използва от NEUWOGES за компенсирането на нарастващи разходи или за реализирането на печалба.
Анализ на финансовите последици
(136)
Към момента на сключване на договора NEUWOGES е провел собствен анализ на номиналните парични потоци (81). В този анализ дружеството е приело, че собствените му разходи (за управление и техническа поддръжка) ще се увеличат с […] % годишно, че ще може да увеличава наемите на всеки три години с […] %, че би било възможно поддържането на вота на незаетост от […] % и че […] % от жилищата ще бъдат продадени на наемателите. На тази база NEUWOGES е очаквало генериран GVV да генерира номинален паричен поток от […] EUR през 30-годишния срок.
(137)
В рамките на официалната процедура по разследване не се разкриха обстоятелства, които биха оправдали предположението, че посочените изчисления са били извършени съзнателно въз основа на прекалено оптимистични очаквания. Няма никакви основания да се смята, че представителите на NEUWOGES, които са изложили тези данни пред надзорния съвет на NEUWOGES, са сторили това, съзнавайки, че данните са неверни. Действително не изглежда NEUWOGES да твърди, че ръководството му преднамерено било сключило неизгодна сделка, а по-скоро че се е подвело от погрешна преценка при оценката на икономическите последици (което според NEUWOGES не би станало при действащ в условията на пазарна икономика стопански субект) (82).
(138)
Въпреки това трябва да се провери дали очакванията наистина са били такива, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би основал решението си на тях. В тази връзка следва да се отбележи, че според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би направил допускане за увеличение на наема от само […] % годишно, риск от несъбиране на наема от […] % и повишаване на разходите за управление и техническа поддръжка с […] % (83). Според NEUWOGES при залагането на тези хипотези общият паричен поток би възлизал в номинална стойност на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност, като най-съществени са предимно седемкратно увеличените случаи на несъбрани наеми.
7.2.4.3. Пазарни очаквания
(139)
Първо трябва да се обърне внимание на документите, които разясняват действителните очаквания на двете страни участнички в сделката. Първо от протокола за заседанието на надзорния съвет на 16 декември 1997 г. е видно, че ръководството на NEUWOGES е характеризирало свързаните със сделката рискове като „поносими“ (84). Също така от този протокол става ясно, че в действията си NEUWOGES се е основавало на изчисления, базирани на увеличение на наема с […] % на всеки три години, повишаване на разходите (без риск от несъбиране на наема) от […] % и риск от несъбиране на наема от […] % (85).
(140)
Преди подписването на договорите NEUWOGES се е консултирало с одиторското дружество Nordrevision, според чиято преценка увеличение на наема от […] % е съответствало на общия размер на инфлацията, но е било почти неосъществимо (86). Освен това според Nordrevision изходното равнище на разходите (изчисленията се основават на прогнозни разходи в размер на […] % от наемите) е реалистично при допускане за нулева незаетост, но въпреки това е необходима индексация на разходите в съответствие с индексацията на лизинговата вноска (87).
(141)
На свой BAVARIA е приело, че с оглед на вероятно оставащото непроменено развитие на населението в Нойбранденбург (обусловено от установяването на различни големи доставчици на услуги) (88) и доброто състояние на сградите трябва да се очаква само ниска квота на незаетост (89). Освен това дружеството е изходило от допускането, че са възможни увеличения на наемите в съответствие с индексацията на лизинговите плащания (90).
(142)
В заключение се изтъква, че възложената от NEUWOGES преди продажбата експертна оценка на пазарната стойност от 1997 г. е съдържала данни за очаквани важни развития. В експертната оценка от 1997 г. е заложено равнище на разходите от […] % до […] %, като обаче няма данни относно процента за изчисляването на риска от несъбиране на наеми (91).
7.2.4.4. Оценка
Административни разходи
(143)
На първо място, очакванията за разходите за управление и техническа поддръжка изглеждат достоверни както по отношение на изходното равнище ([…] EUR/м2, съответно […] % от наемите), така и по отношение на очаквания ръст ([…] % годишно). Що се отнася до изходното равнище на разходите, този извод следва от констатацията на самото дружество NEUWOGES, че по този начин разходите са били заложени в достатъчно висок размер поне за времето непосредствено след санирането. Второ, в експертната оценка Pestel беше установено, че разходите за управление и техническа поддръжка през 1997 г. са щели да възлязат на средно […] EUR/м2, което е с […] EUR по-малко, отколкото заложените за същите разходи в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг (92). И накрая, отразените в експертната оценка разходи са се движели в същия порядък. Със сигурност е трябвало да се изходи от ръст на тези разходи и допускането за увеличение от […] % годишно е изглеждало реалистично и по-скоро предпазливо. Nordrevision дори е предложило подобна индексация на административните разходи да следва индексацията на лизинговата вноска; така би се получило годишно нарастване с […] %, т.е. по-слабо увеличение от действително приетото от NEUWOGES. По останалите въпроси самото NEUWOGES вече е на мнение, че реалистично е могло да се очаква увеличение с […] % годишно; това означава, че стойност от […] % годишно определено не е била недопустимо ниска.
Риск от несъбиране на наема
(144)
Що се отнася до риска от несъбиране на наема, не е било нереалистично да се приеме общ процент на несъбрани наеми от […] %. Първо трябва да се установи, че тази хипотеза не е била поставена под съмнение при оценката на договорите от Nordrevision, въпреки че консултантите са изразили други притеснения с оглед на общото икономическо състояние и пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург (93). Второ, изглежда в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не са приети значително по-високи рискове от несъбиране на наема, дори и да не са посочени конкретни данни за допуснатия риск (94).
(145)
Както е видно от вътрешните документи за вземането на решението на BAVARIA, поради установяването на различни големи доставчици на услуги BAVARIA е приело, че населението в Нойбранденбург ще остане стабилно и че разглежданите жилища ще могат да бъдат отдадени под наем почти изцяло след санирането. Според твърденията на NEUWOGES град Нойбранденбург и провинция Мекленбург-Предна Померания са очаквали действително стабилна численост на населението и стабилно развитие на доходите през 1997/1998 г.
(146)
Накрая не бива да се пропуска, че ръководството на NEUWOGES, което е управлявало предприятие, собственик на над 30 % от жилищата в Нойбранденбург и следователно запознато основно с местния пазар на недвижими имоти, е счело свързаните със сделката за продажба с обратен лизинг рискове за поносими и в собствените си прогнози е изходило от риск от несъбиране на наемите от […] %. Не беше установена причина, поради която доказани експерти по местния пазар на недвижими имоти биха базирали изчисленията си върху тази хипотеза, ако тя е била формулирана на толкова нереалистично ниско равнище, както твърди NEUWOGES.
(147)
Същевременно трябва да се разгледат документите, които NEUWOGES е представило с оглед на въпроса дали разумно действащ участник на съответния пазар на недвижими имоти (панелно строителство в Източна Германия) би очаквал по-високи квоти на незаетост, доколкото съответните документи са от времето преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг. От представените експертни оценки само експертната оценка Pestel е изготвена преди сключването на разглежданите договори. При все това следва да се има предвид, че експертната оценка Pestel се отнася до Източна Германия като цяло и не отчита специфичните местни особености в Нойбранденбург, което ограничава нейната приложимост в настоящия контекст. В експертната оценка се изтъкват някои общи проблеми на източногерманския пазар на недвижими имоти, но разгледана сама по себе си експертната оценка не предлага достатъчно индикации, че когато взема решения за инвестиране, един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би изходил от риск от несъбиране на наемите от […] %.
Наеми
(148)
Що се отнася до наемите, първо трябва да се подчертае, че според NEUWOGES прогнозите за очаквания размер на наемите след санирането не са били твърде високи. По-скоро според дружеството не е могло наемите да бъдат увеличени в очаквания диапазон. С оглед на заключенията на LG Rostock, че заложеният в GVV среден размер на наемите от […] EUR/м2 се е движел в рамките на приложимия индекс на наемите (95), може да се заключи, че първоначално заложеният среден размер на наемите е бил реалистичен.
(149)
Що се отнася до индексацията на договорената лизингова вноска, няма преки данни за това какво средно увеличение на наема през 1998 г. е заложено като цяло. Nordrevision само констатира, че първоначално приетото увеличение от […] % годишно е съответствало на общия размер на инфлацията, но че вероятно в Нойбранденбург то няма да може да бъде реализирано (96). Обстоятелството, че накрая NEUWOGES е одобрило индексация със „само“ […] % и е приело, че ще може да предприема увеличения на наема с […] % (съответно с […] % годишно) на всеки три месеца, изглежда говори в подкрепа на това, че се е съобразило с това предупреждение. В експертните оценки на пазарната стойност не са формулирани експлицитни очаквания относно бъдещи увеличения на наема. Въпреки това трябва да се приеме, че в експертните оценки на пазарната стойност очевидно е заложена конвергенция на покачването на наемите и на общата инфлация (което през изминалите десетилетия е било около 3,5 %), тъй като въпросните оценки не съдържат експлицитни хипотези за развитието на инфлацията и на наемите (97). LG Rostock е застъпил схващането, че с оглед на средния процент на инфлацията от 3,52 % годишно през 28-те години преди сключването на договорите индексацията е била оправдана (98). Освен това съдът отбеляза, че развитието на размера на наемите през 30-годишен период много трудно би могло да се прогнозира, но че не се забелязва много голяма диспропорция между индексацията на лизинговата вноска и очакваното развитие на размера на наемите.
(150)
Представената от NEUWOGES експертна оценка Pestel не съдържа данни за действителните очаквания на участниците на източногерманския пазар на недвижими имоти, нито пък специфични данни за Нойбранденбург. Въпреки това в нея става ясно, че източногерманският пазар на недвижими имоти е потенциално труден пазар. На фона на останалите посочени факти експертната оценка Pestel обаче не може да докаже, че съгласието за индексация на лизинговите плащания с […] % годишно и очакването, че ще могат да бъдат налагани увеличения на наемите с […] % годишно, са погрешни.
Срок
(151)
И накрая, що се отнася до срока на договорa, LG Rostock привежда аргумента, че определени договори за лизинг се отличават с дълги срокове (до 30 години) и че следователно договори, подобни на разглеждания, не са необичайни (99). Разбира се срок от 30 години крие известни рискове, но той предлага също така и възможността за реализиране на стабилни печалби, както и за гарантиране на голяма доза сигурност по отношение на очакваните разходи. Освен това дълъг срок означава и че необходимите за амортизацията на инвестициите на купувача лизингови плащания са били в малък размер, съответно, че продажната цена при еднакво големи лизингови плащания е била по-висока, отколкото в случай на по-кратък срок (100). Разглеждано в тази светлина, договарянето на срок от 30 години не изглежда неразумно.
7.2.4.5. Заключение
(152)
Следователно очакванията на NEUWOGES, залегнали в първоначалното му изчисление, не могат да бъдат оценени като нереалистични. С оглед на представените документи NEUWOGES действително е могло да приеме, че ще реализира печалба в рамките на GVV. Ако очакваните номинални печалби бъдат сконтирани към разглеждания период (началото на 1998 г.), става ясно, че решението на NEUWOGES се е основавало на допускане за стойността в брой на GVV в размер на […] EUR.
7.2.5. Цялостна оценка
(153)
Комисията вече стигна до извода, че EBV и GVV са части от една и съща интегрирана сделка. Следователно за да бъде определена цялостната стойност на сделката за NEUWOGES трябва да се сумират стойностите в брой на двата договора. Следва да се припомни, че NEUWOGES е можело да очаква следните предимства от EBV:
а)
платената от BAVARIA цена в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните печалби от санирането ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за отстъпеното право на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност: […] EUR).
(154)
Освен това, както е установено в раздел 7.2.4, при залагането на реалистичните очаквания от страна на NEUWOGES за GVV е заложена сконтирана стойност в брой от […] EUR. Така сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е имала обща стойност от […] EUR.
7.3. СРАВНЕНИЕ С ДРУГИ ТЪРГОВСКИ ВАРИАНТИ
(155)
За да може да бъде установено дали сключената от NEUWOGES с BAVARIA сделка за продажба с обратен лизинг съответства на договорите, на които би решил да сключи действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, трябва да бъде сравнена стойността на тази сделка със стойността на други търговски варианти. Ако NEUWOGES е имало икономически по-изгодна алтернатива в икономически план, решението за сделката за продажба с обратен лизинг не би могло да се разглежда като вариант за действие, който действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал.
(156)
В тази връзка следва да се отбележи, че отдаването под наем на сградите без саниране или дори разрушаването им не биха били подходящи алтернативи. На първо място, отдаването под наем без саниране би генерирало само ограничени приходи. Освен това е било ясно, че несанирани сгради биха били по-силно засегнати от незаетост, отколкото санирани сгради (101). Следователно няма солидни факти, които да допускат извода, че в случай на ново отдаване под наем на несанирани сгради е могло да се разчита на по-високи печалби, отколкото са се очаквали в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг. Разрушаването не би донесло никакви приходи, а би било свързано със съответни разходи. Следователно през разглеждания период (1997/1998 г.) то не е било реална алтернатива.
7.3.1. Финансиране с кредит като възможен вариант
(157)
Като първа възможна алтернатива се разглежда финансиране с кредит. Ако NEUWOGES беше финансирало санирането на разглежданите сгради с кредит, то отчасти щеше да реализира същите печалби като при сделката за продажба с обратен лизинг. На първо място то би отдало под наем санираните сгради и така би могло да реализира добри доходи. Освен това - за разлика от сделката за продажба с обратен лизинг - то би останало собственик на сградите.
(158)
Очевидно е обаче, че финансирането с кредит би било свързано и с известни недостатъци. Първо NEUWOGES трябваше да осигури 30 % от размера на инвестициите от своя собствен капитал, тъй като според NEUWOGES е трябвало да се запази квота на собствения капитал от 30 % (102). В края на 1997 г. надзорният съвет на NEUWOGES е обсъждал възможността за намаляване на квотата на собствения капитал, за да позволи по-големи инвестиции. Това предложение обаче е било отхвърлено от ръководството като икономически неприемливо, защото би довело до неприемливо високо равнище на задлъжнялост (103). Във тази връзка ръководството обясни: „Намаляването на квотата на собствения капитал от 30 на 25 % не би било допустимо (процент на задлъжнялост)“ (104). Г-н Ройбер, член на надзорния съвет на NEUWOGES, освен това констатира, че „от микроикономическа гледна точка намаляването на квотата на собствения капитал е немислимо. Задълженията на предприятието трябва да бъдат обслужвани“ (105). Така за финансиране на инвестициите за саниране в размер на […] EUR NEUWOGES е трябвало да вложи […] EUR от собствения си капитал. Съмнително е, че собствен капитал в този размер е щял да бъде непосредствено на разположение. От протокола на надзорния съвет е видно, че възможният общ размер на инвестициите за 1998 г. (включително кредитите) е възлизал на приблизително […] EUR и че тази сума вече е била планирана за други проекти (106). Следователно е било ясно, че NEUWOGES е можело да финансира работите по санирането с кредит, само ако се е откажело от друг проекти.
(159)
Противно на финансирането с кредит сделката за продажба с обратен лизинг е имала предимството, че NEUWOGES не само не е трябвало да влага собствен капитал, но и е получило свежа ликвидност и при това цялостното финансиране на санирането на сградите е било обезпечено.
(160)
При отчитане на всички тези съображения не може да се счита за доказано, че финансираното с кредит саниране е било възможно или, ако е било възможно, е щяло да предостави на NEUWOGES повече предимства, отколкото сделката с BAVARIA. Фактът, че NEUWOGES почти не е разполагало с изисквания собствен капитал за предоставянето на кредит и е могло да използва допълнителната ликвидност за финансирането на други инвестиции, налага по-скоро извода, че решението в полза на сделката за продажба с обратен лизинг и против финансиране с кредит е било разумно.
7.3.2. Директна продажба като възможен вариант
(161)
Втори сериозен вариант, който може да бъде взет под внимание, би бил директната продажба на сградите и на земята. Решаващият въпрос е дали подобна продажба би донесла повече предимства.
7.3.2.1. Оценка при отчитане на експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г.
(162)
При сравнение на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES и предимствата, които би имала директна продажба, ключовият въпрос се свежда до цената, която NEUWOGES би могло да реализира при „нормална“ продажба. Тук и двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. играят определена роля.
(163)
Тези две експертни оценки са възложени от NEUWOGES, за да бъде оценена стойността на разглежданите обекти (сгради и парцели) през 1997 г. Едната експертна оценка е изготвена през 1997 г. от вътрешно вещо лице, а другата - през 2007 г. с обратно действие от независимо вещо лице. В експертната оценка от 1997 г. е отразена стойност от […] EUR, докато в експертната оценка от 2007 г. - […] EUR (107). В двете експертни оценки сградите (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) и земята (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) са оценени поотделно. И двете експертни оценки се основават по същество на един и същ метод („доходен метод“).
(164)
Тъй като експертната оценка на пазарната стойност от 2007 г. е била изготвена едва след приключване на сделката за продажба с обратен лизинг, според Комисията тя не може да служи като надеждна основа за определянето на стойността на обектите през 1997 г. съгласно известните тогава на NEUWOGES обстоятелства. Следователно NEUWOGES не е можело да вземе решението си дали да сключи сделката за продажба с обратен лизинг с BAVARIA въз основа на изготвената през 2007 г. експертна оценка с обратно действие.
(165)
Според Комисията обаче и експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не може да бъде ползвана като надежден индикатор за стойността на недвижимите имоти през 1997 г. съгласно известните тогава обстоятелства на NEUWOGES. Както бе установено в рамките на официалната процедура по разследване, ръководството на NEUWOGES напълно е съзнавало, че експертната оценка от 1997 г. към момента на сключване на разглежданите договори не е можела да бъда считана за надеждна основа за оценяване. В тази връзка следните заключения са от особено значение:
а)
Наеми
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. се изхожда от наем между […] EUR/м2 и […] EUR/м2. Същевременно действащият от 1 януари 1998 г. и основаващ се на данни от 1997 г. първи индекс на наемите за град Нойбранденбург за санирани жилища отчита средни наеми между 3,90 EUR/м2 и 4,38 EUR/м2. Като развиващо дейност в Нойбранденбург голямо предприятие за недвижими имоти на NEUWOGES неминуемо са били известни средните наеми в Нойбранденбург. Следователно при оценката на недвижимите имоти NEUWOGES е трябвало да се базира на тези данни. Действително договорът за продажба с обратен лизинг е предвиждал за времето след санирането (след 1999 г., т.е. с една или две години по късно от момента на регистриране на данните, заложени в индекса на наемите) среден размер на наема от […] EUR/м2, което е и отговаряло на индекса на наемите.
б)
Разходи за саниране
Докато експертната оценка на пазарната стойност е била изготвена през пролетта на 1997 г. и е изхождала от разходи за саниране в размер на общо […] EUR, ръководството на NEUWOGES е посочило към същия момент (март 1997 г.) в писмо до BAVRIA, че прогнозира разходи за саниране в размер на […] EUR. Следователно става очевидно, че NEUWOGES е съзнавало много добре, че необходимите разходи за саниране са били значително занижени в експертната оценка от 1997 г. Договорената между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането на недвижимите имоти е било дори още по-висока ([…] EUR), което трябва да се счита за показател, че при сключването на договорите с BAVARIA NEUWOGES е съзнавало, че разходите за саниране в експертната оценка от 1997 г. са били занижени с почти 10 млн. EUR.
в)
Остатъчен срок на ползване
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. с оглед на планираното саниране като цяло е бил заложен остатъчен срок на ползване от […] до […] години. При това следва да се отбележи, че прогнозираните ниски разходи за саниране в експертната оценка от 1997 г. не са безпроблемно съвместими с допускането, че санирането би удължило съществено полезния живот на сградите.
г)
Стойност на земята
Трябва да се констатира, че в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. при оценката на разглежданите парцели не са взети предвид фактори, понижаващи стойността (в експертната оценка от 2007 г. те обаче са взети предвид). Към тези фактори спадат между другото съществуващата инфраструктура, която не може да бъде преместена или отстранена (канализационни системи, тръбопроводи) или и неблагоприятното разположение на земята. По правило това води до обезценка. Като собственик на земята тези фактори трябва да са известни на NEUWOGES. Следователно то трябва също така да е знаело, че стойността на земята в експертната оценка от 1997 г. е била завишена.
(166)
В резюме може да се заключи, че NEUWOGES доказано е съзнавало, че някои от залегналите в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. ключови хипотези, по-специално по отношение на разходите за саниране, не са били състоятелни. Следователно Комисията стига до извода, че експертната оценка от 1997 г. не предоставя достоверни данни за стойността на обектите през 1997 г. според известните на NEUWOGES по това време обстоятелства.
(167)
Също така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES, който разполага с наличните при NEUWOGES данни през разглеждания период при прогнозирането ex ante на стойността на недвижимите имоти, вероятно би получил резултати, които биха били много сходни на тези от изготвената с обратно действие експертна оценка от 2007 г. Както и в тази експертна оценка с обратно действие от 2007 г., действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своите очаквания ex ante по отношение на реализуемите наеми върху меродавния индекс на наемите, би прогнозирал разходите за саниране в размер, който би се доближил до договорената между BAVARIA и BRG сума и би актуализирал стойността на земята при отчитане на известните му фактури, намаляващи стойността. Освен това с оглед на мерките за саниране и на сравнителните данни (както е и в експертната оценка от 2007 г.) действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би анализира внимателно остатъчния срок на ползване, така че да може разумно да се заключи, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своята оценка върху прогнози за остатъчния срок на ползване, които биха се доближили до прогнозите в оценката с обратно действие от 2007 г.
(168)
Така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES разумно би прогнозирал стойността на обектите преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг в приблизителен размер на […] EUR (както и в експертната оценка от 2007 г.).
7.3.2.2. Сравнение на вариантите за директна продажба и продажба с обратен лизинг
(169)
Следва да се припомни, че общата стойност на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е възлизала на […] EUR. Анализът по-горе обаче показа, че реалистично NEUWOGES е можело да изходи от стойност на обекта от […] EUR, което превишава само с […] % стойността на сделката за продажба с обратен лизинг. Тази малка разлика обаче не означава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект неизбежно би се решил на директна продажба.
а)
На първо място не бива да се пропуска, че разглежданият вариант за директна продажба се отнася до продажба на сградите, както и на съответните парцели, докато BAVARIA само е купило сградите и само е придобило права на строеж върху земята за срок от 75 години. Парцелите като такива са останали собственост на NEUWOGES. Стойността на самите парцели би била изчислена от NEUWOGES в размер на […] EUR (както е и в експертната оценка от 2007 г.). Наистина е трудно да се определи в цифрово изражение стойността, която е останала за NEUWOGES, тъй като то не е продало земята, а само е учредило права на строеж върху нея. При все това може да се приеме, че запазването от NEUWOGES на собствеността върху земята е оправдало малко по-ниска цена на сделката.
б)
Второ, може да се установи, че са налице известни съмнения дали цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в същото положение като NEUWOGES би прогнозирал, е могла да бъде реализирана в действителност. Единствената конкретна оферта за покупка, по отношение на която NEUWOGES е предоставило информация, е от дружеството Felske-Immobilien, което е било предложило цена от […] EUR/м2, от която би следвала обща покупна цена в размер на […] EUR (108). Тази оферта е била с над 1 млн. EUR по-ниска от цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би прогнозирал.
в)
Трето, при оценката на очакваните в рамките на GVV печалби NEUWOGES погрешно е изчислило само печалбите до 2027 г. включително. Тъй като обаче срокът на GVV е възлизал на 30 години, считано от приключване на работите по санирането (т.е. 30 години от началото на 1999 г.), при изчислението е трябвало да бъдат включени печалбите до 2028 г. включително. При съответна корекция на прогнозата стойността на сделката за продажба с обратен лизинг би се увеличила.
г)
При изчисляването на стойността в брой на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES в бъдеще вноска за правото на строеж е било прието с цел опростяване, че разходите за издръжка ще останат непроменени и затова плащанията не трябва да бъдат актуализирани. По-реалистично е обаче да се изходи от общо покачване на разходите за издръжка, така че дължимите в бъдеще плащания вероятно ще бъдат по-високи от прогнозните. Това също би довело до увеличение на стойността на договора.
(170)
В светлината на тези разсъждения трябва да се заключи, че в икономически план е било разумно за сделката за продажба с обратен лизинг да бъде предпочетена пред опита за директна продажба.
7.3.3. Заключение
(171)
Ако сравним стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES със стойността на другите варианти, трябва да се направи изводът, че сделката е била планирана по такъв начин, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би я предприел.
7.4. СРАВНИТЕЛЕН АНАЛИЗ
(172)
След като вече може да се установи, че решението в полза на сделка за продажба с обратен лизинг и против алтернативни решения напълно отговаря на поведението действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, за всеки случай Комисията също така провери дали сделката съответства на други договори, които са можели да бъдат наблюдавани към разглеждания момент на съответния пазар, и дали има други данни, подкрепящи заключението на Комисията, че сделката за продажба с обратен лизинг отговаря на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(173)
Наличната информация за сравними сделки се отнася до споразумения за продажба с обратен лизинг, сключени от BAVARIA приблизително по същото време като разглежданата мярка. Съответните договори могат да предоставят индикации за това дали и други пазарни участници, включително частни предприятия са се решили на такъв вид сделка за продажба с обратен лизинг, което би трябвало да се отчете като признак за нейния обичаен пазарен характер (раздел 7.4.1). Освен това и проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и сравнението с други сделки за финансиране могат да хвърлят светлина върху обичайния пазарен характер на разглежданата сделка (раздели 7.4.2 и 7.4.3).
7.4.1. Примерни договори
(174)
За сравнение са ползвани договори за три сравними правни сделки ([…]). При все това могат да бъдат взети предвид само договорите […] и […], защото само те са сключени приблизително по същото време като сделката за продажба с обратен лизинг между BAVARIA и NEUWOGES. Първо трябва да се установи, че двете сделки, използвани за сравнение, се различават от разглежданата сделка по отношение на срока, индексацията на фиксираната лизингова вноска и санирането. По-специално NEUWOGES се позовава на различната индексация ([…]: 1,5 % годишно; […]: актуализация спрямо развитието на разходите за издръжка), за да докаже, че GVV е съдържал разпоредби, които в разглеждания период (1997/1998 г.) не са съответствали на установената пазарна практика.
(175)
Като примери за приложението на своя „лизингов модел за недвижими имоти“ (109) BAVARIA посочва сделката […] и […], което налага извода, че разпоредбите на тези договори са определени въз основа на изчисления, които са били подобни на заложените изчисления в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA.
(176)
Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 131), в рамките на предложения от BAVARIA лизингов модел NEUWOGES е можело свободно да избира параметрите на договора. Така NEUWOGES е имало възможността да избере по-ниска индексация или да приспадне по-високи разходи. Естествено от това е щяло да последва по по-нисък размер на извършеното авансово плащане. Може да се предположи, че това е било в сила и за […] и […].
(177)
Тъй като се предполага, че партньорите по договора са можели свободно да избират точните параметри на сделката в рамките на предложения от BAVARIA модел, за преценката на обичайния пазарен характер на сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA не е от възлово значение дали избраните от NEUWOGES параметри са били идентични с параметрите, избрани от страните участнички в сделките […] и […]. Изборът на параметрите е бил само резултат от стратегически бизнес решения на страните участнички. По-важно е обстоятелството, че всички тези сделки са се основавали на един и същ модел на сделка.
(178)
Доколкото в договора […] и в договора […] е бил заложен един и същ изчислителен модел, в който според наличните сведения няма място за съмнение, те допускат извода, че моделът на сделка, който е бил заложен и в сделката на NEUWOGES, е бил обичаен за пазара. В тази връзка е от значение, че „лизинговият модел за недвижими имоти“ е бил избиран в еднаква степен от държавни ([…]) и частни предприятия ([…]) и че е бил предлаган както на предприятия, които са искали да се възползват от опрощаването по AHG, така и на страни, които не са попадали в обхвата на този закон.
7.4.2. Тръжна процедура
7.4.2.1. Контекст
(179)
Както вече бе пояснено, NEUWOGES не е провело всеобхватна, открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна тръжна процедура с оглед на приватизацията на сградите, които накрая са били продадени на BAVARIA. При все това първоначално NEUWOGES е поканило 72 потенциални купувачи да представят оферта. NEUWOGES твърди, че е избрало адресатите на повече или по-малко случаен принцип и че изборът не може да се смята за представителен за целия пазар. След изпращането на тези първи покани за засвидетелстване на интерес са се осъществили и допълнителни контакти, в т.ч. и с BAVARIA, на което първоначално не е била изпратена покана за представяне на оферта.
7.4.2.2. Резултат от тръжната процедура
(180)
От постъпилите оферти, чийто брой не е известен, пет са били счетени за „заслужаващи внимание“ (110). При все това две от тях са били отхвърлени, защото потенциалните купувачи са преценили, че поради недостиг на време не са в състояние да предоставят пълна оферта. Освен това две оферти са били отхвърлени поради икономически съображения. Петата оферта, тази на Felske-Immobilien, е била отхвърлена, защото предложената цена е била счетена за твърде ниска (Felske е предложило цена от […] EUR/м2, съответстваща на обща покупна цена от […] EUR). Освен петте гореспоменати оферти са били представени още три други оферти - една от BAVARIA и две от други кандидати, които не са били поканени да представят оферти. Водени са и преговори с един от двамата други кандидати, представили оферти по собствена инициатива, но в крайна сметка тази оферта също е била отхвърлена поради неуточнени икономически причини (111).
(181)
След приключването на преговорите договорите е трябвало да бъдат одобрени от надзорния съвет на NEUWOGES. При внасянето на договорите пред надзорния съвет ръководството се е аргументирало, че не може да бъде постигната по-висока цена, тъй като договорите се отнасят само до учредяването на права на строеж върху земята (а не до директна продажба), на BRG ще бъде възложено извършването на работите по саниране и NEUWOGES ще стопанисва сградите в продължение на още 30 години (112). На въпроса относно разликата в сравнение с експертната оценка от 1997 г. управителните органи обясниха отново, че за сделката не можело да се постигне по-висока цена (113).
7.4.2.3. Оценка
(182)
Въпреки че тръжната процедура не може да бъде характеризирана като открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна, тя все пак помага да се направят известни изводи за пазарната конюнктура на офертите. В тази връзка показателен е фактът, че очевидно са постъпили редица оферти без изрична покана за предоставянето им. Това доказва, че и потенциални купувачи извън 72-те предприятия, с които първоначално е осъществена връзка, са узнали за процедурата и са можели да участват в нея.
(183)
Оценката на офертите от NEUWOGES показва, че през разглеждания период (1997/1998 г.) офертата на BAVARIA е била счетена от NEUWOGES за най-добрата налична оферта на пазара. Доводът на NEUWOGES, че поне офертата на Felske е била по-изгодна, е несъстоятелен. Макар предложената от Felske цена ([…] EUR) да е превишавала извършеното накрая от BAVARIA авансово плащане ([…] EUR), следва да се припомни, че сделката за продажба с обратен лизинг трябва да бъде оценявана като едно цяло и че нейната обща стойност ([…] EUR) е била над предложената от Felske цена.
(184)
В светлината на тези съображения следва да се заключи, че тръжната процедура не е отговаряла в достатъчна степен на условията, за да може взета сама по себе си да послужи за доказателство, че офертата на BAVARIA е била най-добрата налична на пазара оферта, но въпреки това нея ясно може да се заключи това. Във всеки случай ограничената тръжна процедура не съдържа обосновани данни за това, че през разглеждания период (1997/1998 г.) NEUWOGES е предложило по-добра оферта.
7.4.3. Други видове сделки към въпросния момент
7.4.3.1. Рамка на оценката
(185)
Полезно е разглежданата сделка да бъде проучена на фона на други подобни видове сделки, предлагани на пазара през разглеждания период (1997/1998 г.).
(186)
Разглежданата сделка е типична сделка за продажба с обратен лизинг. Споразуменията за продажба с обратен лизинг са по същество сделки за финансиране. Посредством закупуването на недвижим имот от лизингополучателя лизингодателят го снабдява с ликвидни средства, съответно финансира по-големи инвестиции като санирането на стари сгради. За да може недвижимият имот и занапред да бъде ползван за стопански или други цели, лизингополучателят отдава обратно наетия недвижим имот, което води до (цялостното или частичното) амортизиране на инвестицията на лизингодателя през срока на договора за лизинг.
(187)
Като сделка за финансиране споразумението за продажба с обратен лизинг в известен смисъл наподобява банковите кредити и ипотеките. Разбира се има и важни разлики, които не бива да бъдат игнорирани. Сделката за продажба с обратен лизинг позволява на продавача/лизингополучателя да финансира по-големи инвестиции и да има незабавно на разположение ликвидни средства, без да зависи от собствения капитал. Това означава, че собственият капитал и допълнително придобитите ликвидни средства са на разположение за други инвестиции или че лизингополучателят може да прави инвестиции, за които поради недостиг на собствен капитал или висока степен на задлъжнялост не би бил предоставен традиционен кредит. Тъй като купувачът/лизингодателят трябва да рефинансира първоначалната си инвестиция и да реализира печалба, по правило лизинговият лихвен процент е малко по-висок от лихвения процент за сравним банков кредит (както ще бъде подробно разяснено в следващия раздел). След изтичане на срока на договора за лизинг лизингополучателят трябва или да закупи обратно недвижимия имот, или той остава собственост на лизингодателя и е на разположение за бъдещо ползване. Това означава, че лизинговият лихвен процент зависи от остатъчната стойност на недвижимия имот след изтичане на срока на сключения между двете страни договор за лизинг. Тъй като особено при дългосрочни договори за лизинг остатъчната стойност често е трудно предвидима, тази стойност представлява за лизингодателя рисков фактор, който е отразен в лизинговия лихвен процент. Подобен риск не съществува при традиционните банкови кредити, а при ипотеките съществува само до известна степен.
(188)
Следователно лизинговите лихвени проценти и лихвените проценти по кредитите/ипотеките не са напълно сравними. Ако лизинговият лихвен процент по разглежданата сделка се сравни със средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките към въпросния момент (1997/1998 г.), не може еднозначно да бъде установено дали исканият лизингов лихвен процент е бил обичаен за пазара към въпросния момент (1997/1998 г.). Въпреки това е възможно да се прецени дали лизинговият лихвен процент е бил толкова висок, че вероятно никой действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би пристъпил към сделката.
7.4.3.2. Оценка
(189)
При разглежданата правна сделка първоначално е определена лизингов лихвен процент в размер на […] % годишно от общия обем на инвестициите. След индексация на дължимата сума с […] % годишно лизинговият лихвен процент в края на срока на договора ще възлиза на […] %, което съответства на среден лизингов лихвен процент от […] % годишно. За сравнение: ако NEUWOGES беше решило да не индексира лизинговия лихвен процент, той е щяла да бъда фиксирана през целия 30-годишен срок в размер на […] % годишно. В този случай „надбавката“ се явява цената на решението в началото на срока на договора да се плащат по-ниски, а към края му - по-високи лизингови лихвени проценти вместо да се плащат стабилен лихвен процент през целия срок на договора.
(190)
Първо трябва да се припомни, че Landgericht Rostock е оценил лизинговия лихвен процент, като го е сравнил с лихвените проценти по други сделки. Той установи, че развитието на лихвените проценти върху ипотеките през 30-годишен период действително е трудно прогнозируемо, но във фази на високи лихви би трябвало да се изходи от лихви от над 10 %. Следователно средната изискана от NEUWOGES лизингова вноска не е била необичайна за пазара.
(191)
За сравнение на разположение са само твърде общи данни. От всички данни за януари 1998 г. (момента, към който е била извършена разглежданата правна сделка), събрани от Deutsche Bundesbank, като съществени могат да бъдат разглеждани само два вида лихвени процента. От една страна интерес представляват лихвените проценти по ипотечните кредити върху жилищни парцели при фиксирани лихви за 10 години, тъй като NEUWOGES също би използвало жилищна собственост за обезпечение на кредит (независимо от това дали подобен кредит би изпълнил всички формални условия за ипотека). От друга страна, лихвените проценти по дългосрочните кредити с фиксирана лихва за предприятия и самонаети лица от 500 000 до 5 млн. EUR също биха могли да са подходящи за сравнение, тъй като NEUWOGES може да бъде считано за предприятие (по правило ипотеки се учредяват по-скоро от физически лица, които живеят в недвижимия имот и не го преотстъпват под наем).
(192)
Според Bundesbank средният лихвен процент по германските ипотечни кредити с фиксирани лихви за 10-годишен срок е възлизал през януари 1998 г. на 6,40 % на година. По това време лихвените проценти за този вид кредити обикновено са се движели в диапазон от 6,17 % годишно (долна граница) и 6,97 % годишно (горна граница). При дългосрочните финансови кредити с фиксирани лихви средният лихвен процент през януари 1998 г. е възлизал на 6,35 % годишно и се е движел в диапазона от 5,55 % (долна граница) до 7,73 % на година (горна граница). При все това Bundesbank не коментира средния срок на „дългосрочния“ кредит. Въпреки това може да се приеме, че средният срок е бил максимум 10 години и вероятно по-кратък (114).
(193)
При сравнение на платения от NEUWOGES лизингов лихвен процент с оповестените от Bundesbank лихвени проценти за кредитите, предоставени през същия период (т.е. през януари 1998 г.), трябва да бъдат отчетени следните аспекти:
-
Средногодишният лизингов лихвен процент през 30-годишния срок на договора възлиза на […] %. Както вече бе изложено, NEUWOGES само е решило да плаща в началото на срока на договора по-нисък лизингов лихвен процент, който се компенсира с по-висок лизингов лихвен процент на по-късен етап. Това решение има своята цена, защото ако от самото начало NEUWOGES беше избрало фиксиран лизингов лихвен процент, то е щяло да плаща само […] % годишно (115). Данните на Bundesbank се отнасят за кредити с фиксирани лихви, т.е. лихвеният процент е еднакъв всяка година. Ако се приеме, че NEUWOGES е било в състояние да договори кредит с подобни условия за плащане (т.е. по-ниски лихвени плащания в началото и по-високи плащания към края), това също е щяло да има своята цена (поради същите причини като в случая с BAVARIA) (116). Затова лихвените проценти на Bundesbank би трябвало да бъдат сравнявани с непроменен лизингов лихвен процент от […] %.
-
Лизинговият лихвен процент е била определена за период от 30 години. Въпреки ежегодната индексация е било напълно възможно още в началото на срока на договора да се изчисли средния лизингов лихвен процент за целия срок на договора. Оповестените от Bundesbank лихвени проценти за ипотечните кредити са определени само за 10 години (както бе пояснено по-горе, не е известно за какъв период са били определени лихвите за предприятията; въпреки това може да се приеме, че периодът не превишава 10 години). Като най-добра референтна стойност биха послужили определените за 30 години лихвени проценти. Такива данни обаче не се публикуват от Bundesbank. Като цяло кредитите с фиксирани лихви поскъпват с напредването на срока. Например данните на Bundesbank за януари 1998 г. показват, че средният лихвен процент за ипотечните кредити с фиксирани лихви за 5 години е бил 5,85 %, докато лихвеният процент за кредитите с фиксирани лихви със срок от 10 години е бил 6,40 %. Затова оправдано може да се приеме, че лихвите за кредит с фиксирани лихви с 30-годишен срок са щели да бъдат значително по-високи от оповестените от Bundesbank средни лихвени проценти от 6,35 %, съответно 6,40 %.
-
Bundesbank оповестява както среден лихвен процент, така и диапазон, който се основава на голям брой сключени през януари 1998 г. в Германия договори за кредит. Определеният за NEUWOGES лизингов лихвен процент отразява имплицитно риска за BAVARIA, свързан със сделката. Най-силно BAVARIA е било изложено на кредитния риск, т.е. на риска от бъдеща неплатежоспособност на NEUWOGES или на невъзможност поради друга причина да не изпълнява задължението си за плащане на дължимите лизингови вноски. Също така преди отпускането на кредит всяка банка би оценила кредитния рейтинг на NEUWOGES. Клиенти с по-лош кредитен рейтинг (или по-висок кредитен риск за банката) трябва по правило да плащат по-висок лихвен процент като компенсация за увеличения риск (117). Както бе изложено в раздел 7.3.1, поради много високото му равнище на задлъжнялост и факта, че собственият му капитал е бил вложен в други инвестиционни проекти, NEUWOGES е разполагало само с ограничени възможности за сключване на нови договори за кредит. Ако обаче въпреки това някоя банка е била готова да предостави кредит на NEUWOGES, то тя е щяла да вземе предвид тези аспекти при определянето на лихвения процент. Лихвените проценти по кредити за сравнително високо задлъжнели предприятия, които могат да вложат само малко собствен капитал в инвестицията си, са по-високи. Поради тази причина при всяко сравняване на платената от NEUWOGES лизингова вноска с лихвените проценти за наличните на пазара кредити в центъра на вниманието трябва да са по-високите проценти на диапазона на Bundesbank (118).
-
Както вече бе споменато, всяко лизингово дружество трябва да рефинансира своята първоначална инвестиция (в този случай най-вече покупната цена за сградите и разходите за саниране). Лихвеният процент, който то трябва да плати за собственото си рефинансиране, зависи от различни аспекти като например неговата собствена големина, равнището на задлъжнялост и недвижимите имоти в неговия портфейл. При все това този лихвен процент е само изходната точка, тъй като лизинговото дружество (BAVARIA) трябва да бъде обезщетено и за носените от него рискове. Тук спадат рискът от промени в лихвените проценти (свързаният с това риск, че то трябва да рефинансира инвестицията си по променлив лихвен процент, докато лизинговите плащания са с фиксиран лихвен процент), кредитният риск (вече споменатата възможност NEUWOGES да стане неплатежоспособно и BAVARIA да не получи все още неплатените лизингови плащания), както и рискът, свързан с остатъчната стойност (несигурността относно стойността на недвижимите имоти след изтичане на срока на договора за лизинг). Лизинговото дружество вероятно поема и определени общи разходи, които са отразени също в лизинговия лихвен процент (119). Освен това лизинговото дружество иска също да реализира печалби и отчита това при определянето на лизинговия лихвен процент (120). Дори BAVARIA да е било в състояние да рефинансира инвестициите си по по-нисък лихвен процент от този, който NEUWOGES е щяло да заплати за банков кредит, лихвеният процент за рефинансирането е трябвало да бъде увеличен с тези различни елементи (надбавка за риска, разходи и печалба), за да се получи искания лизингов лихвен процент, който в крайна сметка би могъл да бъде по-висок от лихвения процент по традиционен кредит.
(194)
При отчитане на всички гореизложени факти, лизингов лихвен процент от […] % годишно при фиксирана лизингова вноска (или дори […] % при лизингова вноска с индексация от […] %, която обаче изглежда по-малко подходяща за целите на сравнението) изглежда много разумна в сравнение с оповестените от Bundesbank лихвени проценти по кредитите. Трябва да се припомни, че данните на Bundesbank трябва да бъдат екстраполирани например за срок от 30 години при фиксиран лихвен процент. Въпреки че необходимата корекция за достигането на подходяща референтна стойност не може да бъде точно определена в количествено изражение, разликата между средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките и лизинговия лихвен процент изглежда достатъчно добре обоснована, за да може да се направи изводът, че няма индикации за това, BAVARIA да е изискало твърде висок лизингов лихвен процент. Затова Комисията стига до извода, че през разглеждания период (края на 1997 г./началото на 1998 г.) лизинговият лихвен процент на BAVARIA е бил обичаен за пазара.
7.4.4. Заключение
(195)
Наличната информация навежда на извода, че сделката между NEUWOGES и BAVARIA би била сключена и от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Взети заедно примерните договори, тръжната процедура и сравнението с други инструменти за финансиране налагат извода, че сделката е била осъществена при господстващите тогава пазарни условия и че моделът BAVARIA не е бил със завишена цена.
7.5. ДОПЪЛВАЩА ОЦЕНКА: ОСТАВАЩИ ЕЛЕМЕНТИ НА ПОМОЩТА И СЪВМЕСТИМОСТ С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(196)
Следователно първоначалната проверка на Комисията показва, че решението на NEUWOGES да сключи сделката за продажба с обратен лизинг е било в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, т.е. сделката не е създала предимство за BAVARIA и следователно не му е била предоставена помощ. При все това Комисията също така провери дали друг резултат - а именно обстоятелството, че на BAVARIA действително е било предоставено предимство от NEUWOGES - неминуемо би довел до извода, че сделката представлява несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ. Затова, допускайки хипотезата, че NEUWOGES не е спазило принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект и по този начин на BAVARIA било предоставено предимство, Комисията провери дали тези мерки са представлявали държавна помощ в полза на BAVARIA и дали тази евентуална помощ може да бъде обявена за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.1. Оставащи елементи на помощта
7.5.1.1. Предприятия
(197)
Предоставянето на държавни средства може да бъде определено като държавна помощ само тогава, когато получателят е „предприятие“ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно установената съдебна практика на Съда понятието „предприятие“ включва всеки субект, упражняващ стопанска дейност (121). Стопанска дейност е всяка дейност, която се състои в предлагането на стоки или услуги на пазара (122).
(198)
BAVARIA упражнява редица стопански дейности като търговски инвестиции в недвижими имоти и отдаването под наем на тези недвижими имоти на юридически и физически лица. Следователно BAVARIA е предприятие по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
7.5.1.2. Използване на държавни средства и приписване на държавата
(199)
Мярката трябва да бъде приписана на държавата и да бъде финансирана от държавни средства. Съгласно съдебната практика на Съда по делото Stardust Marine (123) държавни помощи, които не са пряко финансирани от държавния бюджет, също могат да изпълняват този критерий, ако средствата подлежат на контрол от държавата и решението за прехвърлянето на тези средства се приписва на държавата.
(200)
NEUWOGES е 100 % собственост на град Нойбранденбург и следователно е държавно предприятие по смисъла на член 2, буква б) от Директива 2006/111/ЕО на Комисията (124), цитирана от Съда в решението по делото Stardust Marine. Град Нойбранденбург притежава всички дружествени дялове в NEUWOGES и като едноличен собственик на капитала може да упражнява съществен контрол върху надзорния съвет и общото събрание на съдружниците на NEUWOGES. Затова Комисията стига до извода, че градът има възможността да управлява използването на средствата на NEUWOGES. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг е съдържала държавни средства.
(201)
Що се отнася до приписването на държавата, Комисията заключава, че съгласно наличната информация участието на град Нойбранденбург в сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е било съществено. Сделката е трябвало да бъде одобрена от надзорния съвет на NEUWOGES, чиито членове са действали по поръчение на града. Документите доказват също така и че надзорният съвет активно се е занимавал с договарянето на договорите. Затова Комисията счита, че сключването на договора за продажба с обратен лизинг следва да бъде приписано на държавата.
7.5.1.3. Селективност
(202)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС дадена мярка се счита за държавна помощ, само когато облагодетелства определени предприятия или производствени сектори. Следователно под понятието за държавна помощ попадат само онези мерки в полза на предприятия, които предоставят избирателно предимство на тези предприятия.
(203)
Тъй като при разглежданата мярка се е касаело за двустранна сделка между NEUWOGES и BAVARIA, всяко предимство, което NEUWOGES е предоставило на BAVARIA, би било селективно, понеже никое друго предприятие не е имало достъп до него.
7.5.1.4. Нарушаване на конкуренцията и ефект върху търговията
(204)
Държавните субсидии за предприятия са само тогава държавни помощи по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, когато нарушават или заплашват да нарушат търговията между държави членки. Ако дадена отпусната от държавата субсидия засилва конкурентната позиция на дадено предприятие спрямо неговите конкуренти, тя се счита за мярка, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията (125). Следователно от предположението за нарушение на конкуренцията се изхожда, когато в либерализиран стопански отрасъл, в който господства или би могла да господства конкуренция, държавата предоставя финансово предимство на дадено предприятие.
(205)
Съгласно установената съдебна практика на Съда помощите в полза на развиващи дейност на вътрешния пазар предприятия могат да нарушат търговията между държавите членки (126).
(206)
BAVARIA се конкурира за инвеститори и възможности за инвестиране с други фондове за недвижими имоти и корпоративни инвеститори от Германия и други държави - членки на Съюза. Финансово предимство, предоставено на BAVARIA, би засилило конкурентната позиция на това предприятие и затова би могло да наруши конкуренцията. Тъй като пазарът на инвестиции в недвижими имоти е общ за целия Съюз, всяко финансово предимство в полза на BAVARIA би засилило пазарното положение на предприятието в сравнение с неговите конкуренти от други държави членки и така би се отразило върху търговията между държавите членки.
7.5.1.5. Заключение
(207)
Ако се приеме, че противно на гореизложеното предварително заключение на Комисията сделката за продажба с обратен лизинг не е била в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, и че по този начин на BAVARIA е било предоставено предимство, би трябвало да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг е представлявала държавна помощ. Оттук при тази хипотеза би трябвало да се провери дали тази евентуална държавна помощ би могла да бъде считана за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.2. Съвместимост с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС
(208)
Съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС „помощите, които имат за цел да улеснят развитието на някои икономически дейности или на някои икономически региони [могат да се приемат за съвместими с вътрешния пазар], доколкото тези помощи не засягат по неблагоприятен начин условията на търговия до степен, която противоречи на общия интерес“. При прилагането на член 107, параграф 3, буква в) Комисията трябва да съпостави положителните и желаните въздействия от дадена мярка за помощ с нейните отрицателни ефекти за търговските отношения, произтичащи от изпълнението ѝ.
(209)
За да може дадена мярка за помощ да издържи проверката за съпоставимост, тя трябва да изпълнява пет условия. Първо, мярката за помощ трябва да служи на ясно дефинирана цел от общ интерес. Второ, мярката за помощ трябва да представлява подходящ инструмент за постигане на тази цел. Трето, мярката за помощ трябва да бъде необходима и да има стимулиращ ефект. Четвърто, мярката за помощ трябва да бъде целесъобразна. Пето, помощта трябва да не нарушава търговските отношения по начин, който да противоречи на общия интерес.
7.5.2.1. Цел от общ интерес
(210)
Съгласно членове 3 и 174 от ДФЕС икономическото и социалното сближаване е цел на Съюза. Укрепването на икономическото и социалното сближаване предполага подобряване на градската среда и на качеството на живот на жителите на градовете. Политиката на сближаване може да допринесе за създаването на устойчиви общности, като се гарантира, че икономическите, социалните и екологичните проблеми ще бъдат решени с помощта на интегрирани стратегии за обновяване, регенериране и развитие както на градските, така и на селските райони. Това може да бъде постигнато по различни начини (127).
(211)
Комисията заключава, че предметът на дейност на NEUWOGES съгласно устава на дружеството се състои в осигуряването на достатъчно жилищни възможности в региона. Също така Комисията заключава, че със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е преследвало определени (общински) политически цели. NEUWOGES твърди, че:
-
през 90-те години на миналия век след обединението на Германия изравняването на жилищната ситуация в Източна Германия с тази в Западна Германия е било важен политически проект; това води до стимулиране на приватизацията и санирането на жилищния фонд в Източна Германия, независимо дали е било икономически целесъобразно или не;
-
приватизацията и санирането на сградите, предмет на договора за продажба с обратен лизинг, са служили за обезпечаване на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург: чрез предоставянето на платими жилища с високо качество на достъпни цени и тяхната приватизация (която BAVARIA е било задължено да извърши) NEUWOGES се надявало да повиши привлекателността на Нойбранденбург за неговите жители.
(212)
Освен това Комисията констатира, че BAVARIA се е задължило да предприеме опит да продаде определен брой жилища на настоящите наематели. При това BAVARIA не е имало право да изисква свободно определена от пазара цена, а е трябвало да спазва определени горни граници (128). По този начин договорът с тези условия е предоставял на настоящите наематели на разглежданите сгради определено предимство.
(213)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA действително се определи като държавна помощ, което в случая не е станало, тогава тази помощ е щяла да бъде предоставена за постигането на горепосочените политически цели. Осигуряването на даден регион с достатъчно жилищна площ, приносът за осъществяването на национална политическа цел (изравняване на жилищната ситуация в Източна и Западна Германия след Обединението) и обезпечаването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург посредством предоставянето на жилища с високо качество на достъпни цени за населението (и привилегироването на настоящите наематели на съответните сгради) - всички те могат да се считат за ясно дефинирани цели от общ интерес. Затова според Комисията сделката трябва да се разглежда като мярка за осъществяването на цел от общ интерес.
7.5.2.2. Съразмерност на мерките
(214)
Безспорно договорът за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA е постигнал заложените цели. Сделката е довела до пълното саниране и приватизацията на закупените от BAVARIA сгради и до предлагането им на настоящите наематели на по-ниска покупна цена, както и до увеличаването на предлагането на висококачествена жилищна площ в региона, а с това и до подобряването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург.
(215)
При търсенето на купувач на сградите и при преценката на вариантите NEUWOGES е предприело редица стъпки, които в действителност са гарантирали, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг е включва държавна помощ - то тя би била ограничена до необходимия минимум за постигането на набелязаните цели. По-специално NEUWOGES е провело ограничена тръжна процедура, преговаряло е с BAVARIA в продължение на няколко месеца относно условията на сделката и накрая е било убедено, че сделката е била най-добрата оферта на пазара. Следователно няма индикации, че дори ако сделката за продажба с обратен лизинг включа помощ, тази помощ е излизала извън границите на необходимия минимум. Анализът в раздел 7.3, в чийто рамки сделката за продажба с обратен лизинг бе сравнена с различни други варианти (като например кредитирано саниране на сградите или директна продажба), показа, че е нямало алтернатива, при която без предоставянето на помощ или с помощ с малък размер са щели да бъдат постигнати същите цели. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг и всяка евентуално включена в нея помощ са били целесъобразен инструмент за постигането на целите от общ интерес.
7.5.2.3. Необходимост и стимулиращ ефект
(216)
Изхождайки от хипотезата, че сделката за продажба с обратен лизинг действително е включвала държавна помощ, би трябвало да се провери дали тази помощ е имала стимулиращ ефект. NEUWOGES и BAVARIA са договаряли условията по сделката в продължение на няколко месеца. Изглежда, че BAVARIA не е щяло да предприеме сделка, която не би се вписвала в неговия лизингов модел за недвижими имоти. Ако сключената накрая сделка въз основата на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA е включвала държавна помощ, тогава е несъмнено, че без тази помощ BAVARIA не би пристъпило към сделката.
7.5.2.4. Пропорционалност
(217)
Комисията вече обърна внимание, че преследваните от NEUWOGES при сключването на тази сделка цели трябва да бъдат разглеждани като съществени. Санирането и приватизацията на сградите, както и тяхната продажба на наемателите на по-ниска цена са оказали съществен принос за подобряването на икономическото и социалното сближаване в Съюза. Същевременно съдържащата се в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA е била във всеки случай ограничена, като по този начин са били ограничени евентуалните ефекти от мярката, които нарушават конкуренцията. На този фон всяка евентуално съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA помощ е била пропорционална с оглед на преследваната цел.
7.5.2.5. Липса на ефект върху търговските отношения, нарушаващ общия интерес
(218)
Следва да се припомни, че включената в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA във всеки случай е била малка. Следователно ефектът от мярката върху търговските отношения също е бил ограничен. Докато всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг помощ би подобрила конкурентната позиция на BAVARIA, което се е намирало поне в потенциална конкуренция с други предприятия (в това число и с предприятия от други държави членки), мащабът на този ефект зависи от сумата на получената помощ. Тъй като по този начин конкурентната позиция на BAVARIA е щяла да се подобри само в незначителна степен, може да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг - дори и да е включвала помощ - не е накърнила търговските отношения до степен, която да противоречи на общия интерес.
7.5.3. Заключение относно оставащите елементи на помощта и съвместимостта с вътрешния пазар
(219)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг е създала предимство за BAVARIA, поради посочените в раздел 7.5.2 причини Комисията е стигнала до извода, че се касае за държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Комисията обаче констатира също така, че всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг държавна помощ съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС би била съвместима с вътрешния пазар.
7.6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОТНОСНО НАЛИЧИЕТО НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ И СЪВМЕСТИМОСТТА С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(220)
Въз основа на анализа на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES, сравнението с възможни други сделки и проверката на сделката по отношение на обичайния ѝ характер за пазара може да се направи изводът, че сделката е съобразена с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е демонстрирало поведение, което би избрал и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. По-специално трябва да се изтъкне, че не е имало по-привлекателна в икономически план алтернатива и че условията по сделката за продажба с обратен лизинг през разглеждания период (1997/1998 г.) не е трябвало да бъдат оценени като необичайни за пазара в светлината на наличните мащаби за сравнение, както и въз основа на получените в рамките на тръжната процедура други оферти.
(221)
Затова трябва да се заключи, че сделката с NEUWOGES не е предоставила предимство на BAVARIA, тъй като поведението на NEUWOGES е съответствало на поведението на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Тъй като в рамките на разглежданата мярка не е било предоставено предимство, не е изпълнено едно от условията за определяне като държавна помощ; и следователно мярката не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(222)
В допълнение към предварителното заключение, че за продажба с обратен лизинг не е предоставила предимство на BAVARIA и следователно не съдържа държавна помощ, Комисията стига до извода, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг все пак е предоставила предимство на BAVARIA - тя в действителност би представлявала държавна помощ. Въпреки това тази държавна помощ би била съвместима с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
В случай че въпреки това правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, тази помощ е съвместима с вътрешния пазар по смисъла на член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
Член 3
Адресат на настоящото решение е Федерална република Германия.
Съставено в Брюксел на 16 септември 2014 година.
KOMISIJAS LĒMUMS (ES) 2015/507
(2014. gada 16. septembris)
par pasākumu SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/07), ko īstenojusi Vācija
(izziņots ar dokumenta numuru C(2014) 6411)
(Autentisks ir tikai teksts vācu valodā)
(Dokuments attiecas uz EEZ)
EIROPAS KOMISIJA,
ņemot vērā Līgumu par Eiropas Savienības darbību, jo īpaši tā 108. panta 2. punkta pirmo daļu,
pēc tam, kad ieinteresētās personas tika aicinātas iesniegt savas piezīmes saskaņā ar minēto (1) pantu, un ņemot vērā iesniegtās piezīmes,
tā kā:
1. PROCEDŪRA
(1)
Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft (turpmāk NEUWOGES) 2007. gada 30. martā Komisijai iesniedza sūdzību, pamatojoties uz Padomes Regulas (EK) Nr. 659/1999 (2) 20. panta 2. punktu, apgalvojot, ka Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG un Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (turpmāk BAVARIA 1 un BAVARIA 2; kopā BAVARIA) ir piešķirts nelikumīgs valsts atbalsts, izmantojot zemes nomas un pārdošanas līgumus (Erbbaurechtsvertrag) un administratīvo līgumu (Generalverwaltervertrag). NEUWOGES pieprasīja sākt oficiālu izmeklēšanas procedūru saskaņā ar LESD 108. panta 2. punktu.
(2)
Komisija 2007. gada 6. augustā, 2008. gada 14. maijā, 2009. gada 6. aprīlī un 2012. gada 3. februārī Vācijas iestādēm pieprasīja papildu informāciju. Vācijas iestādes atbildēja 2007. gada 4. septembrī, 2007. gada 12. oktobrī, 2007. gada 17. oktobrī, 2008. gada 11. jūlijā, 2008. gada 14. jūlijā, 2008. gada 12. decembrī, 2009. gada 30. jūnijā un 2012. gada 28. februārī. NEUWOGES savas piezīmes iesniedza 2007. gada 30. maijā, 2007. gada 5. novembrī, 2008. gada 26. februārī, 2008. gada 15. jūlijā, 2008. gada 30. septembrī, 2008. gada 18. decembrī, 2009. gada 6. martā, 2009. gada 4. jūnijā, 2009. gada 15. jūlijā, 2009. gada 26. augustā, 2009. gada 22. septembrī un 2012. gada 19. janvārī. BAVARIA piezīmes iesniedza 2008. gada 13. maijā.
(3)
Rostokas apgabaltiesa (Landgericht Rostock) 2008. gada 28. novembrī pasludināja spriedumu tiesvedībā starp BAVARIA un NEUWOGES. BAVARIA apsūdzēja NEUWOGES par to, ka tā nepilda abu pušu noslēgtajā līgumā noteiktās saistības, savukārt NEUWOGES savā atbildē apgalvoja, ka līgums ietvēra nelikumīgu un ar iekšējo tirgu nesaderīgu valsts atbalstu un tāpēc tas jāuzskata par spēkā neesošu. Rostokas apgabaltiesa secināja, ka BAVARIA netika piešķirtas priekšrocības un tāpēc tas nebija valsts atbalsts LESD 107. panta 1. punkta izpratnē. NEUWOGES iesniedza apelācijas sūdzību, kur apstrīdēja šo spriedumu, un tiesvedība Rostokas Augstākajā apgabaltiesā (Oberlandesgericht Rostock) vēl nav pabeigta. BAVARIA ierosināja tiesvedību arī Greifsvaldes administratīvajā tiesā (Verwaltungsgericht Greifswald), lai panāktu spriedumu, kas atļautu piekļūt visām NEUWOGES vai Neibrandenburgas pilsētas datnēm, kurās ir informācija par apstrīdētajiem līgumiem. Šīs lietas izskatīšana vēl nav pabeigta.
(4)
NEUWOGES2009. gada 4. jūnija vēstulē pieprasīja Komisijai divu mēnešu laikā sākt oficiālu izmeklēšanas procedūru saskaņā ar LESD 265. panta 2. punktu.
(5)
Komisija 2009. gada 29. jūlija vēstulē NEUWOGES paziņoja savu sākotnējo vērtējumu, ka ne zemes nomas un pārdošanas līgums, nedz administratīvais līgums neietver valsts atbalstu LESD 107. panta 1. punkta izpratnē.
(6)
NEUWOGES2009. gada 26. augusta vēstulē apstrīdēja Komisijas veikto faktu novērtējumu un aicināja Komisiju divu nedēļu laikā sākt oficiālo izmeklēšanas procedūru.
(7)
Komisija 2009. gada 15. septembra vēstulē paziņoja NEUWOGES, ka nosūtīs vēl vienu vēstuli ar NEUWOGES jaunāko piezīmju izvērtējumu. NEUWOGES2009. gada 22. septembra vēstulē paziņoja Komisijai, ka nepiekrīt Komisijas priekšlikumam.
(8)
NEUWOGES2009. gada 9. oktobrī Eiropas Savienības Vispārējā tiesā ierosināja tiesvedību un pieprasīja vai nu anulēt lēmumu, kurš, kā apgalvots, bija ietverts Komisijas 2009. gada 29. jūlija vēstulē, vai konstatēt Komisijas bezdarbību, jo tā ir atteikusies sākt oficiālu izmeklēšanas procedūru saskaņā ar LESD 108. panta 2. punktu. Vispārējā tiesa 2012. gada 9. janvārī prasību par lēmuma anulēšanu noraidīja kā nepieņemamu un apsūdzību bezdarbībā kā nepamatotu (3).
(9)
NEUWOGES2012. gada 19. janvāra vēstulē atkal aicināja Komisiju sākt oficiālu izmeklēšanas procedūru saskaņā ar LESD 108. panta 2. punktu.
(10)
Komisija 2012. gada 21. marta vēstulē informēja Vācijas iestādes par lēmumu sākt oficiālu izmeklēšanas procedūru. Komisijas lēmums sākt oficiālu izmeklēšanas procedūru (turpmāk tekstā - “lēmums par procedūras sākšanu”) tika publicēts Eiropas Savienības Oficiālajā Vēstnesī (4). Komisija aicināja ieinteresētās personas iesniegt savas piezīmes par minēto pasākumu. NEUWOGES2012. gada 22. martā iesniedza apelācijas sūdzību, kur apstrīdēja Vispārējās tiesas 2012. gada 9. janvāra lēmumu. Tiesa 2012. gada 15. novembrī apelācijas sūdzību noraidīja, jo prasības priekšmets vairs nepastāvēja (5).
(11)
Komisija NEUWOGES piezīmes saņēma 2012. gada 17. jūlijā, 2012. gada 2. oktobrī, 2013. gada 4. aprīlī un 2014. gada 15. aprīlī, bet BAVARIA piezīmes - 2012. gada 18. jūnijā un 2013. gada 22. aprīlī. Iesniegtās piezīmes tika nosūtītas Vācijas iestādēm 2012. gada 7. augustā un 2013. gada 16. septembrī. Neibrandenburgas pilsēta Vācijas valdības vārdā piezīmes iesniedza 2012. gada 23. jūlijā un 2012. gada 28. septembrī, bet Berlīne (federālā zeme) - 2012. gada 16. maijā, 2012. gada 28. septembrī un 2013. gada 30. septembrī.
2. PASĀKUMU APRAKSTS
(12)
NEUWOGES ir sabiedrība ar ierobežotu atbildību, kas dibināta saskaņā ar Vācijas tiesību aktiem. Neibrandenburgas pilsētai tajā pieder 100 % kapitāldaļu. NEUWOGES mērķis ir nodrošināt cenas ziņā pieejamus mājokļus lielākajai daļai Neibrandenburgas un apkārtnes iedzīvotāju. Šobrīd NEUWOGES pieder 33 % no visiem mājokļiem Neibrandenburgas pilsētā. BAVARIA 1 un BAVARIA 2 ir nekustamo īpašumu sabiedrības, kas dibinātas, lai veiktu darījumus ar NEUWOGES, un abās sabiedrībās vairākuma īpašumtiesības pieder slēgtiem nekustamo īpašumu fondiem. BAVARIA 1 pieder BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) un BAVARIA Immobilien Management GmbH i.I (6 %), savukārt BAVARIA 2 vienīgais īpašnieks ir Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Gan BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG, gan Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co KG - LBB Fonds Dreizehn kapitāldaļas pieder privātiem ieguldītājiem. Abus fondus izveidoja un tirgoja Berliner Immobilien Holding GmbH, kas līdz 2006. gada 1. janvārim piederēja Bankgesellschaft Berlin un no šā datuma tieši un pilnīgi pieder Berlīnei (federālajai zemei).
(13)
NEUWOGES cita starpā pieder vairāki zemes gabali Neibrandenburgā, kur uzceltas divpadsmit dzīvojamās mājas, kurās kopā ir 557 dzīvokļi, kā arī dažas komercplatības. NEUWOGES un BAVARIA1998. gada 21. janvārī noslēdza zemes nomas un pārdošanas līgumu un administratīvo līgumu (turpmāk “apstrīdētais līgums” vai kopā “pārdošanas un atpakaļnomas darījums”).
2.1. ZEMES NOMAS UN PĀRDOŠANAS LĪGUMS
(14)
NEUWOGES un BAVARIA1998. gada 21. janvārī noslēdza zemes nomas un ēku pārdošanas līgumu attiecībā uz 12 ēkām, kurās kopā ir 557 dzīvokļi. Saskaņā ar šo līgumu BAVARIA ieguva zemes nomas tiesības uz 75 gadiem un nopirka ēkas.
(15)
Minētajam zemes nomas un pārdošanas līgumam ir divi pamatelementi, proti,
a)
pirmkārt, BAVARIA apņēmās samaksāt kopumā EUR [..] (6) (7) NEUWOGES, no tiem EUR [..] bija kapitalizētas zemes nomas maksa līdz 2028. gada 31. decembrim, bet EUR [..] bija ēku pirkuma maksa;
b)
otrkārt, no 2029. gada 1. janvāraBAVARIA 10 gadus būs jāmaksā arī gada nomas maksa par zemi [..] % apmērā no pašreizējās zemes vērtības, kas aprēķināta EUR [..] par m2, jeb EUR [..] gadā. Zemes nomas un pārdošanas līguma atlikušajā darbības laikā nomas maksu paredzēts pielīdzināt dzīves dārdzības indeksa kopējās attīstības tendencēm, ja dzīves dārdzības indekss mainās vairāk nekā par [..] %.
(16)
NEUWOGES eksperti 1997. gadā pirms zemes nomas un pārdošanas līguma noslēgšanas ar BAVARIA veica īpašuma novērtēšanu (ēkas un zeme). Saskaņā ar šo novērtējumu īpašuma vērtība bija EUR [..]. NEUWOGES 2007. gadā papildus vērsās pie ārēja eksperta, lai retrospektīvi aprēķinātu īpašuma tirgus vērtību 1997. gadā. Vērtējumā, kuru veica 2007. gadā, īpašuma vērtība 1997. gadā tika noteikta EUR [..].
Likums par mantota parāda samazināšanu (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
Zemes nomas un pārdošanas līgums tika noslēgts saskaņā ar Likumu par mantota parāda samazināšanu (8). Pēc Vācijas apvienošanās 1990. gadā bijušie Austrumvācijas iedzīvotāju mājokļu kooperatīvi tika pārveidoti par juridiski neatkarīgām pašvaldības mājokļu saimniecības sabiedrībām. Bijušo kooperatīvu aktīvi un saistības tika nodoti jaunajām sabiedrībām, kurām tādējādi tika uzlikts liels slogs. Lai nodrošinātu mājokļu saimniecības sabiedrību dzīvotspēju ilgtermiņā, valsts likumdevējs pieņēma Likumu par mantota parāda samazināšanu, kas stājās spēkā 1993. gada 27. jūnijā.
(18)
Saskaņā ar Likumu par mantota parāda samazināšanu pašvaldības mājokļu saimniecības sabiedrības, iesniedzot pieteikumu, var saņemt parāda samazinājumu. Likuma 4. panta 1. un 2. punktā noteikts, ka parādu, kas lielāks par EUR 76,69 par m2, var norakstīt maksimāli līdz EUR 434,60 par m2. Savukārt mājokļu sabiedrībai bija jāuzņemas dažas saistības, proti, pienācīgi jācenšas panākt, lai tiktu privatizēti 15 % sabiedrības dzīvokļu (4. panta 5. punkta 1) apakšpunkts saistībā ar 5. pantu), jāizstrādā uzņēmējdarbības plāns, paredzot dzīvokļu ātru privatizāciju, modernizāciju un atjaunošanu (4. panta 5. punkta 2) apakšpunkts), kā arī jāziņo par savas ieguldījumu programmas un privatizācijas īstenošanas gaitu (4. panta 5.-7. punkts). Attiecīgajā laikposmā (1997. un 1998. gadā) spēkā esošajā likuma redakcijā bija noteikts, ka mājokļu sabiedrībām privatizācijas pienākums jāizpilda līdz 2003. gada 31. decembrim. Ja mājokļu sabiedrība nebija izpildījusi savu privatizācijas pienākumu (t. i., nebija pienācīgi centusies to panākt), tai bija jāatmaksā samazinātā parāda daļa.
(19)
Konkrēta procentuālā daļa no ieņēmumiem, kas pārsniedza EUR 76,69 par m2 un ko mājokļu sabiedrība ieguva no privatizācijas, bija jānovirza mantotā parāda dzēšanas fondā (Erblastentilgungsfonds). Attiecīgajā laikposmā (1997. un 1998. gadā) Likuma par mantota parāda samazināšanu 5. panta 2. punktā bija noteikts, ka no visiem privatizācijas darījumiem, kas veikti līdz 1998. gada 31. decembrim, fondā jānovirza 45 % no visiem atbilstīgajiem ieņēmumiem. Privatizācijas darījumos, kas veikti līdz 2000. gada 31. decembrim vai 2003. gada 31. decembrim, gūtās peļņas daļas, kas jānovirza fondā, tika noteiktas attiecīgi 50 % un 55 % apmērā. Ja privatizāciju veica, pārdodot tikai ēkas un piešķirot zemes nomas tiesības (nevis pārdodot ēkas kopā ar zemi), ieņēmums, uz kuru pamatojoties tika aprēķināta fondā novirzāmā summa, bija ēku pārdošanas cena un saskaņotās zemes nomas vērtība naudā (Likums par mantota parāda samazināšanu, 5. panta 2. punkts).
(20)
Vēlāk 1995. gadā tika konstatēts, ka, īstenojot sākotnēji paredzēto privatizācijas veidu, proti, mājokļu pārdošanu īrniekiem, visticamāk, netiks izpildīta 15 % privatizācijas kvota. Tāpēc Rekonstrukcijas banka (Kreditanstalt für Wiederaufbau), kurai bija uzticēta parāda samazināšanas programmas pārvaldība, sāka atļaut privatizāciju, ko dēvē par “pastarpinātu privatizāciju” (9). Saskaņā ar šo modeli, ko bija paredzēts īstenot tikai tikmēr, kamēr būs paredzams, ka 15 % kvotu nebūs iespējams panākt, veicot tiešo privatizāciju, mājokļu sabiedrība dzīvokļu ēkas varēja pārdot komercpircējam pilnīgi. Lai varētu pieņemt, ka mājokļu sabiedrība ir izpildījusi 15 % privatizācijas pienākumu, komercpircējam bija jāapņemas modernizēt ēkas un jācenšas iespējami vairāk dzīvokļu (ne mazāk par vienu trešdaļu) pārdot īrniekiem (10). Ja pēc konkrētu piedāvājumu izteikšanas daudz mazāk nekā viena trešdaļa īrnieku bija gatavi veikt pirkumu, komercpircējs attiecībā uz 60 % dzīvokļu varēja nepildīt privatizācijas pienākumu, tādējādi samazinot savas saistības līdz vienai trešdaļai no atlikušajiem 40 % dzīvokļu (11).
NEUWOGES un Likums par mantota parāda samazināšanu
(21)
Rekonstrukcijas banka atzina, ka zemes nomas un pārdošanas līgums attiecīgi ir uzskatāms par “pastarpinātu privatizāciju” saskaņā ar Likumu par mantota parāda samazināšanu. Tāpēc, noslēdzot pārdošanas un atpakaļnomas darījumu, NEUWOGES veicināja sava privatizācijas pienākuma izpildi saskaņā ar Likumu par mantota parāda samazināšanu. Tomēr nav skaidrs un ir apstrīdams, kādā mērā minētais likums ietekmēja komerciālos apsvērumus, ar kuriem bija pamatots NEUWOGES lēmums, un vai parāda samazinājums, ko NEUWOGES ieguva saskaņā ar šo likumu, ir jāņem vērā, analizējot, vai pārdošanas un atpakaļnomas darījums uzskatāms par atbalstu BAVARIA.
(22)
Kā NEUWOGES norādījusi, tās kopējais parāda samazinājums bija EUR [..] (12). NEUWOGES informēja, ka bija sarežģīti noteikt saņemtā kopējā parāda samazinājuma daļu, kas attiecās uz pārdošanas un atpakaļnomas darījumu, jo saskaņā ar Likumu par mantota parāda samazināšanu parāda samazinājums tika piešķirts tikai tādā gadījumā, ja mājokļu sabiedrība pilnīgi bija izpildījusi savu privatizācijas pienākumu. Tomēr, ja daļa no saņemtā kopējā parāda samazinājuma uz konkrētu privatizāciju būtu attiecināma, pamatojoties uz šo privatizāciju daļu NEUWOGES kopējā privatizācijas pienākumā, tad kopējo parāda bruto samazinājumu EUR [..] apmērā varētu matemātiski attiecināt uz pārdošanas un atpakaļnomas darījumu. No ieņēmumiem, kas gūti BAVARIA pārdošanas darījumā, EUR [..] bija jānovirza mantotā parāda samazināšanas fondā, tādējādi NEUWOGES aprēķinātā parāda samazinājuma neto summa būtu EUR [..] (13).
2.2. ADMINISTRATĪVAIS LĪGUMS
(23)
BAVARIA un NEUWOGES1998. gada 21. janvārī noslēdza arī administratīvo līgumu, ar kuru faktiski ēkas tika iznomātas atpakaļ NEUWOGES. Saskaņā ar šo līgumu NEUWOGES turpmākos 30 gadus bija atbildīga par minēto ēku pārvaldību un komerciālu izmantošanu. Visi ieņēmumi no ēku nomas paliek NEUWOGES rīcībā. Par piešķirtajām izmantošanas tiesībām NEUWOGES apņēmās līdz modernizācijas pabeigšanai maksāt fiksētu mēneša nomas maksu EUR [..] (EUR [..] gadā) apmērā, bet pēc tam - EUR [..] (EUR [..] gadā). No 2000. gada 1. janvāra šī nomas likme tika palielināta par [..] % gadā.
2.3. LĪGUMS PAR KOPĒJU FIKSĒTU SUMMU
(24)
BAVARIA apņēmās modernizēt minētās ēkas, tādēļ līgums par kopēju fiksētu summu tika noslēgts ar BRG Bau-Regie GmbH (turpmāk BRG), 100 % NEUWOGES meitasuzņēmumu. Saskaņā ar šo līgumu BAVARIA maksāja BRG fiksētu summu EUR [..] apmērā par saskaņotajiem modernizācijas darbiem.
3. VĀCIJAS APSVĒRUMI
(25)
Atbildot uz lēmumu par procedūras sākšanu, Vācija paskaidro, ka šajā lietā neiesniegs nekādus apsvērumus attiecībā uz lēmumu par procedūras sākšanu. Tā uzskata, ka atbilde jāsniedz iesaistītajām pašvaldībām - Neibrandenburgas pilsētai un Berlīnei (federālajai zemei).
4. IESAISTĪTO PERSONU PIEZĪMES
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES apgalvo, ka, noslēdzot apstrīdētos līgumus, tā nerīkojās kā tirgus ekonomikas dalībnieks (turpmāk “TED”), tādējādi radot BAVARIA ekonomiskas priekšrocības, kas uzskatāmas par valsts atbalstu LESD 107. panta 1. punkta izpratnē. NEUWOGES aprēķinājusi, ka apstrīdētie līgumi radījuši zaudējumus EUR [..] apmērā nominālā izteiksmē un EUR [..] pēc diskontēšanas. NEUWOGES uzskata, ka šie zaudējumi ir valsts atbalsts BAVARIA, kas nav saderīgs ar iekšējo tirgu.
(27)
NEUWOGES apgalvo, ka, novērtējot apstrīdēto līgumu atbilstību tirgus nosacījumiem, zemes nomas un pārdošanas līgums un administratīvais līgums jāvērtē atsevišķi (4.1.1. punkts). Attiecībā uz katru līgumu NEUWOGES apgalvo, ka TED nebūtu noslēdzis ne zemes nomas un pārdošanas līgumu (4.1.2. punkts), nedz administratīvo līgumu (4.1.3. punkts). Vēl NEUWOGES apgalvo, ka TED būtu izvēlējies alternatīvu pieeju (4.1.4. punkts). Visbeidzot NEUWOGES apgalvo, ka BAVARIA piešķirtās priekšrocības ir uzskatāmas par valsts līdzekļu nodošanu, ko veica Neibrandenburgas pilsēta (4.1.5. punkts).
4.1.1. Apstrīdēto līgumu kopīga vai atsevišķa novērtēšana
(28)
NEUWOGES apgalvo - lai noteiktu, vai apstrīdētie līgumi tika noslēgti saskaņā ar tirgus nosacījumiem, zemes nomas un pārdošanas līgums jāvērtē neatkarīgi no administratīvā līguma. Kā apgalvo NEUWOGES, abi līgumi ir juridiski nesaistīti un paredzēti kā atsevišķas vienības. NEUWOGES uzskata - ja patiešām būtu paredzēts, ka abi līgumi uzskatāmi par vienu vienību, tos abus būtu apliecinājis notārs; tomēr notariāli apliecināts ir tikai zemes nomas un pārdošanas līgums.
(29)
Pamatojoties uz minētajiem apsvērumiem, NEUWOGES katra līguma atbilstību tirgus nosacījumiem vērtē atsevišķi.
4.1.2. Zemes nomas un pārdošanas līgums
(30)
NEUWOGES uzskata, ka, ņemot vērā 1997. un 2007. gadā veiktos minētā īpašuma (ēkas un zeme) novērtējumus, neviens TED nebūtu ar BAVARIA noslēdzis zemes nomas un pārdošanas līgumu par tādu cenu, par kādu puses vienojās. Šo secinājumu nekādā ziņā nemaina ne zemes nomas samaksa, nedz saistībā ar zemes nomas un pārdošanas līgumu veiktā parāda norakstīšana saskaņā ar Likumu par mantota parāda samazināšanu, nedz modernizācijas pienākums, nedz ierobežotais piedāvājumu iesniegšanas process.
4.1.2.1. Pirkuma cena
(31)
NEUWOGES norāda, ka BAVARIA skaidrā naudā samaksājusi EUR [..] par ēkām un vēl EUR [..] par kapitalizētu zemes nomu. Tā norāda arī to, ka abos vērtējumos, kas tika veikti 1997. un 2007. gadā, īpašuma kopējā aprēķinātā vērtība (zemes un ēku vērtība kopā) bija attiecīgi EUR [..] un EUR [..]. Visbeidzot, NEUWOGES atgādina, ka, veicot katru vērtējumu, tika noteikta ne vien īpašuma kopējā vērtība, bet arī atsevišķi zemes gabalu vērtība (1997. gada vērtējums - EUR [..], 2007. gada vērtējums - EUR [..]) un ēku vērtība (1997. gada vērtējums - EUR [..]; 2007. gada vērtējums - EUR [..]).
(32)
Uzskatot, ka 1997. gada vērtējumā bija reāli noteikta īpašuma faktiskā vērtība attiecīgajā laikposmā (1997. un 1998. gadā), NEUWOGES apgalvo, ka, veicot salīdzināšanu, būtu jāņem vērā tikai tā cena, kuru BAVARIA faktiski samaksāja par ēkām (nevis ēku cena, kurai pieskaitīta kapitalizētā zemes nomas maksa). Tāpēc NEUWOGES apgalvo, ka saņēmusi par EUR [..] mazāku summu nekā tirgus cena attiecīgajā laikposmā (1997. un 1998. gads). Tā apgalvo arī to, ka pat tad, ja argumentācijas labad pirkuma cenai pieskaitītu parādu, kas norakstīts saskaņā ar Likumu par mantota parāda samazināšanu, BAVARIA samaksātā cena joprojām būtu par 16 % mazāka nekā 2007. gadā veiktajā vērtējumā norādītā zemākā cena. NEUWOGES apgalvo, ka cena, ko samaksāja BAVARIA, bija daudz zemāka nekā tirgus cena, tāpēc neviens TED nebūtu piekritis pārdot īpašumu par šādu cenu.
(33)
Šajā saistībā NEUWOGES norāda, ka saskaņā ar Komisijas Paziņojumu par valsts atbalsta elementiem, publiskajām iestādēm pārdodot zemi un ēkas (14), pārdošanas cenu, kas ir par 5 % zemāka nekā neatkarīgā vērtējumā aprēķinātā, konkrētos apstākļos var uzskatīt par tirgus cenu. NEUWOGES apgalvo, ka a contrario, pat vispozitīvāk raugoties, cenu, kas ir vismaz par 16 % zemāka nekā vērtējumā aprēķinātā zemākā cena, nevar uzskatīt par tirgus cenu.
4.1.2.2. Kapitalizēta zemes noma
(34)
NEUWOGES apgalvo, ka, lai salīdzinātu BAVARIA samaksāto cenu ar abos vērtējumos (kur tika aprēķināta cena pilnīgām īpašumtiesībām uz ēku un zemi) - 1997. un 2007. gadā - aprēķināto cenu, nebūtu jāņem vērā kapitalizētā nomas maksa pirmajos 30 gados. Tā kā šī nomas maksa tiek maksāta par tiesībām 75 gadus izmantot zemi, nevis par īpašumtiesībām uz zemi, to nevar izmantot, lai salīdzinātu cenu, ko BAVARIA samaksāja par ēkām, un cenu, kāda bija aprēķināta kādā no abiem vērtējumiem.
4.1.2.3. Parāda norakstīšana saskaņā ar Likumu par mantota parāda samazināšanu
(35)
Vēl NEUWOGES apgalvo, ka, lai BAVARIA samaksāto cenu salīdzinātu ar cenu, kas noteikta abos vērtējumos, nevar ņemt vērā atbilstīgi apstrīdētajiem līgumiem norakstīto parāda daļu EUR [..] apmērā, kas norakstīta saskaņā ar Likumu par mantota parāda samazināšanu. Tas tiek pamatots ar turpmāk norādītajiem iemesliem.
-
Parāda norakstīšana saskaņā ar Likumu par mantota parāda samazināšanu ir priekšrocība, kuru NEUWOGES piešķīrusi trešā puse (Rekonstrukcijas banka) un kura neattiecas uz pircēju. Nav pamatoti uzskatīt, ka pārdevējam būtu jāpieņem cena, kas zemāka par tirgus cenu, tikai tāpēc, ka, noslēdzot attiecīgo darījumu, viņš iegūs kādas papildu priekšrocības, kuras piešķirs trešā puse.
-
BAVARIA neuzņēmās pienākumus, kas noteikti saskaņā ar Likumu par mantota parāda samazināšanu, kurus sākotnēji bija uzņēmusies NEUWOGES un kuru dēļ tā iegūtu atlīdzību, tādējādi samazinot pārdošanas cenu. Lai gan BAVARIA formāli uzņēmās pienākumu censties pārdot vairākus dzīvokļus īrniekiem, tā faktisko privatizāciju uzticēja NEUWOGES, NEUWOGES pašai par to samaksājot, un tāpēc faktisko atbildību neuzņēmās. BAVARIA neuzņēmās arī risku tikt atzītai par atbildīgu gadījumā, ja privatizācijas centieni nebūtu veiksmīgi.
-
Tā kā parāda norakstīšana bija saistīta ar NEUWOGES pienākumu privatizēt 15 % dzīvokļu, bet darījums ar BAVARIA attiecās tikai uz 20 % no kopējā privatizācijas pienākuma, faktiski (pretēji matemātiskiem aprēķiniem) nav iespējams nodalīt to norakstītā parāda daļu, kura bija iespējama noslēgtā darījuma dēļ. Proti, ja NEUWOGES neizpildītu savu privatizācijas pienākumu, tā, veicot darījumu ar BAVARIA, nesaņemtu priekšrocības, kas paredzētas Likumā par mantota parāda samazināšanu.
-
Labākajā gadījumā, veicot pārdošanas un atpakaļnomas darījumu, NEUWOGES mantotā parāda samazināšanas fondā būtu jānovirza salīdzinoši neliela ieņēmumu procentuālā daļa (45 %, nevis 50 % vai 55 %), savukārt, nenoslēdzot līgumu un meklējot citu pircēju, tai būtu fondā jānovirza lielāka pārdošanas darījumā gūto ieņēmumu daļa.
-
Jebkurā gadījumā NEUWOGES apgalvo, ka savu privatizācijas pienākumu ir izpildījusi 165 % apmērā, tāpēc arī tad, ja darījums ar BAVARIA nebūtu noticis, norakstītā parāda summa būtu apstiprināta.
4.1.2.4. Modernizācija
(36)
Vēl NEUWOGES apgalvo, ka, tā kā ēku īpašniece bija BAVARIA un tādējādi arī vienīgā modernizācijas priekšrocību ieguvēja, NEUWOGES nav guvusi labumu no privatizācijas, ko veica BAVARIA.
4.1.2.5. Piedāvājumu iesniegšanas process
(37)
NEUWOGES apgalvo, ka ierobežoto piedāvājumu iesniegšanas procesu, kas tika īstenots 1997. gadā, nevar uzskatīt par norādi, ka BAVARIA faktiski samaksātā cena bija tirgus cena. Tā apgalvo, ka piedāvājumu iesniegšanas process nebija atklāts, pārredzams, bez nosacījumiem un nediskriminējošs, tāpēc tas nav pietiekams pierādījums tirgus vērtības noteikšanai.
4.1.3. Vispārējais pārvaldības līgums
(38)
NEUWOGES apgalvo, ka neviens līdzīga lieluma TED līdzīgā situācijā nebūtu noslēdzis vispārējo pārvaldības līgumu, jo jau sākotnēji bija skaidrs, ka līgums radītu ievērojamus zaudējumus. Proti, NEUWOGES apgalvo, ka zaudējumi bija paredzami jau pašā sākumā, jo līgumā izmantotie aprēķini bija pamatoti ar pieņēmumu par Neibrandenburgas īres tirgus attīstības tendencēm, kas viennozīmīgi bija pārāk optimistiskas. NEUWOGES arī apgalvo, ka vairāki, kā apgalvots, līdzīgi līgumi, kurus BAVARIA iesniedza salīdzināšanai, nevar pierādīt administratīvā līguma atbilstību tirgus nosacījumiem; NEUWOGES šo acīmredzami neizdevīgo līgumu pieņēma tikai politisku iemeslu dēļ, kuri nav būtiski, piemērojot TED kritēriju.
4.1.3.1. Vispārējais pārvaldības līgums saistībā ar tirgus prognozēm
(39)
NEUWOGES apgalvo, ka vispārējā pārvaldības līguma galvenie noteikumi - fiksēta mēneša nomas likme, kas katru gadu tiek palielināta par [..] %, neindeksēta sākotnējo izmaksu samazināšana par aptuveni [..] % (tostarp [..] % īres ieņēmumu zaudējuma risks), kā arī līguma darbības 30 gadu periods - nav nosacījumi, kādiem būtu piekritis TED. Proti, NEUWOGES izvirza šādus argumentus:
-
tā kā īres ieņēmumu zaudējuma risks noteikts tikai [..] % apmērā no kopējiem īres ieņēmumiem, tas rada NEUWOGES finansiālu risku, ka nebūs iespējams panākt izmantošanas rādītāju vismaz [..] % apmērā,
-
fiksētās nomas maksas indeksēšana [..] % apmērā gadā NEUWOGES nozīmē finansiālu risku, proti, tā nevarēs palielināt gada īres maksu tādā apmērā, kāds atbilst šai likmei,
-
tas, ka izmaksas netiek indeksētas atsevišķi, NEUWOGES nozīmē finansiālu risku, proti, var palielināties administrēšanas un uzturēšanas izmaksas, un, palielinot īres maksu tikai par [..] % gadā, iespējams, varētu kompensēt izmaksu palielināšanos,
-
šie finansiālie riski ir ievērojami, ņemot vērā ilgo līguma darbības periodu (30 gadi).
(40)
NEUWOGES apgalvo, ka jau sākotnēji bijis skaidrs, ka šie riski būs un radīs ievērojamus zaudējumus un ka tāpēc neviens TED nebūtu noslēdzis šādu līgumu. NEUWOGES uzskata, ka TED būtu noslēdzis tikai tādu līgumu, kas būtu ienesīgs vai vismaz neradītu zaudējumus. NEUWOGES skaidro, ka administratīvais līgums varētu būt ienesīgs tikai tad, ja būtu pamatoti pieņemt, ka faktiski tiks izīrēts liels skaits dzīvokļu, īres maksa gadā palielināsies par [..] % un tiks gūti pastāvīgi ienākumi. NEUWOGES apgalvo, ka līguma noslēgšanas brīdī tomēr jau bijis skaidrs - izīrēto dzīvokļu vidējo skaitu [..] % apmērā nebūs iespējams sasniegt, īres maksu gadā vismaz par [..] % nebūs iespējams palielināt, bet administrēšanas un uzturēšanas izmaksas līguma darbības laikā nenovēršami palielināsies. Lai pamatotu šos apgalvojumus, NEUWOGES atsaucas uz iedzīvotāju skaita prognozēto samazināšanos un Neibrandenburgas nekustamo īpašumu tirgu, paskaidrojot, ka, ņemot vērā minētos apstākļus, zaudējumi bija paredzami jau līguma noslēgšanas brīdī. Tā kā Neibrandenburgas iedzīvotāju skaits jau bija samazinājies pirms apstrīdēto līgumu noslēgšanas, vismaz no 1995. gada bija ievērojams dzīvokļu pārpalikums, turklāt nepievilcīgās dzīvokļu blokmājas, kas bija līguma priekšmets, bija vismazāk apdzīvotas un tajās bija viszemākā īres maksa.
(41)
NEUWOGES uzskata, ka TED savus aprēķinus būtu pamatojis ar daudz pesimistiskākām prognozēm, piemēram, prognozēto īres maksas paaugstināšanu gadā no [..] % līdz [..] %, īres ieņēmumu zaudējuma risku [..] % apmērā un izmaksu indeksāciju [..] % apmērā. NEUWOGES iesniegtajā ex post naudas plūsmas analīzē, kas sagatavota 2012. gadā, redzams, ka, pamatojoties uz šiem pieņēmumiem, saistībā ar administratīvo līgumu paredzamā naudas plūsma varēja būt EUR [..] nominālā izteiksmē un EUR [..] pēc diskontēšanas (15). NEUWOGES apgalvo, ka šī summa uzskatāma par valsts atbalstu, ko saņēmusi BAVARIA. Ir iesniegti arī vairāki šīs naudas plūsmas analīzes varianti, kur redzams, ka pat tad, ja piepildītos visoptimistiskākie pieņēmumi, kopējā naudas plūsma tomēr būtu bijusi negatīva. Tikai izdarot pilnīgi nereālus pieņēmumus, varētu paredzēt, ka administratīvais līgums būs ienesīgs (vidējais brīvo dzīvokļu rādītājs - [..] %, īres maksas palielinājums gadā - [..] %, bet izmaksu palielinājums - [..] %).
4.1.3.2. Salīdzināšanai iesniegtie līgumi
(42)
NEUWOGES nepiekrīt, ka konkrēti līgumi par līdzīgiem darījumiem (līgums [..] (16), [..] (17) un [..] (18)) var pierādīt administratīvā līguma atbilstību tirgus nosacījumiem. Noraidot pieņēmumu par šo līgumu salīdzināmību, NEUWOGES apgalvo, ka šiem līgumiem un administratīvajam līgumam atšķirīgi ir šādi būtiski aspekti.
-
Tā kā nav iesniegti pierādījumi, ka ekonomiskā situācija un nākotnes perspektīvas šajās pilsētās (kurās ir nekustamie īpašumi, uz ko attiecas salīdzināšanai iesniegtie līgumi) un Neibrandenburgā ir pietiekami līdzīgas, nevar pieņemt, ka šie līgumi kopumā varētu būt salīdzināmi.
-
Nomas maksas indeksācijas likme salīdzināšanai iesniegtajos līgumos ievērojami atšķiras no administratīvajā līgumā noteiktās (t. i., 1,0 %-1,5 %).
-
Nevienu no salīdzināšanai iesniegtajiem līgumiem nevar izmantot salīdzināšanai, jo katrā gadījumā apstākļi ir atšķirīgi ([…] - mazāk apgrūtinoši uzturēšanas pienākumi; […] - nevis dzīvokļi, bet komercplatības, kurām līguma noslēgšanas brīdī neizmantošanas rādītājs bija 0 %; […] - nekustamie īpašumi izaugsmes reģionā).
(43)
NEUWOGES uzskata, ka salīdzināšanai iesniegtie līgumi tieši pierāda administratīvā līguma neatbilstību - nevis atbilstību - tirgus nosacījumiem, jo tajos paredzēti mazāk apgrūtinoši noteikumi, lai gan attiecīgajiem īpašumiem bija labākas ekonomiskās izredzes.
4.1.3.3. Politiskie iemesli
(44)
NEUWOGES apgalvo, ka administratīvais līgums, lai gan bija acīmredzami neizdevīgs, noslēgts politisku iemeslu dēļ. NEUWOGES norāda, ka iemeslus, kuru dēļ valsts iestāde piešķir valsts atbalstu, nevar izmantot, lai novērtētu piešķiršanas likumību, un apgalvo, ka tieši politiskie iemesli pierāda, ka ekonomiskie apsvērumi nebija noteicošais faktors. Konkrētāk NEUWOGES apgalvo, ka administratīvais līgums noslēgts šādu iemeslu dēļ:
-
intensīva politiska ietekme - veicināt bijušās Austrumvācijas vietējām mājokļu sabiedrībām piederošo dzīvokļu modernizāciju un privatizāciju,
-
modernizējot un privatizējot dzīvokļus Neibrandenburgas pilsēta cerēja apturēt iedzīvotāju skaita pastāvīgo samazināšanos,
-
noslēdzot administratīvo līgumu, kas papildināts ar līgumu par kopēju fiksētu summu, Neibrandenburgā tika saglabāts augsts ieguldījumu līmenis, kura pazemināšanās ievērojami ietekmētu vietējo bezdarba rādītāju.
4.1.4. Alternatīvi risinājumi
(45)
Visbeidzot NEUWOGES apgalvo, ka apstrīdēto līgumu vietā TED būtu izvēlējies alternatīvus risinājumus.
(46)
Pirmkārt, NEUWOGES norāda, ka izdevīgāka būtu tieša pārdošana, jo tā tiktu gūta peļņa, toties jau sākumā bija paredzams, ka administratīvais līgums radīs zaudējumus. Tā apgalvo, ka īpašumu (ēkas un zemi) varēja pārdot par vērtējumā noteikto cenu vai pat vēl augstāku cenu. Pat tādā gadījumā, ja pircējs būtu tikai iegādājies zemi un nojaucis ēkas, šāda pārdošana būtu bijusi daudz rentablāka. Šāds novērtējums būtu tāds pats arī tad, ja tiktu ņemta vērā saskaņā ar Likumu par mantota parāda samazināšanu norakstītā parāda summa, jo NEUWOGES būtu varējusi mēģināt izpildīt savas saistības, privatizējot citas ēkas, un tādā gadījumā pat bez norakstītās parāda summas pārdošana būtu bijusi daudz rentablāka nekā pārdošanas un atpakaļnomas darījums. NEUWOGES apgalvo, ka šo alternatīvu neizmantošanas iemesli ir NEUWOGES politiskās saistības.
(47)
Otrkārt, NEUWOGES vēl apgalvo, ka TED būtu arī izvēlējies pats finansēt mazāk apjomīgu modernizāciju, turpināt izīrēt nemodernizētus dzīvokļus vai ēkas nojaukt. Šo alternatīvu neizmantošanas iemesli atkal ir NEUWOGES politiskās saistības.
(48)
Visbeidzot NEUWOGES apgalvo, ka tad, ja būtu pieņemts lēmums par modernizāciju, NEUWOGES daudz rentablāk būtu finansēt šos darbus, izmantojot citus līdzekļus. Piemēram, varētu saņemt aizdevumu, kuru nodrošinātu Neibrandenburgas pilsētas garantija, tāpēc aizdevuma nosacījumi būtu daudz izdevīgāki nekā darījumā ar BAVARIA.
4.1.5. Valsts līdzekļi un attiecināmība
(49)
NEUWOGES uzskata, ka iespējamās priekšrocības tika piešķirtas no valsts līdzekļiem un ir attiecināmas uz valsti.
(50)
Pirmkārt, NEUWOGES norāda, ka Neibrandenburgas pilsētai, kas bija vienīgā akcionāre ar noteicošu ietekmi tās uzraudzības padomē, bija dominējoša ietekme uz NEUWOGES. Ņemot vērā šo ietekmi, iespējamie zaudējumi, ko radīja pārdošanas un atpakaļnomas darījums, uzskatāmi par negūtiem valsts līdzekļiem.
(51)
Otrkārt, NEUWOGES apgalvo, ka šajā gadījumā saskatāmi visi attiecināmības rādītāji. Tā norāda, ka Neibrandenburgas pilsētai NEUWOGES bija plašas kontroles iespējas, ka NEUWOGES bija ārkārtīgi svarīgi ievērot pilsētas intereses, ka apstrīdētais darījums tika noslēgts politisku iemeslu dēļ un ka pierādījumi liecina - Neibrandenburgas pilsēta pieņēma noteicošo lēmumu pārdošanas un atpakaļnomas darījumā.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA noraida NEUWOGES argumentus, apgalvojot, ka apstrīdētie līgumi bija parasti tirgus darījumi, kas tai neradīja priekšrocības, un tāpēc nav uzskatāmi par valsts atbalstu. Pirmkārt, BAVARIA apgalvo, ka apstrīdētie līgumi uzskatāmi par ekonomisku vienību (4.2.1. punkts); otrkārt, šie līgumi kopumā nav tādi, kādus nebūtu noslēdzis TED (4.2.2. punkts); treškārt, BAVARIA apgalvo, ka NEUWOGES izvirzītās alternatīvas nebūtu daudz izdevīgākas NEUWOGES (4.2.3. punkts); visbeidzot BAVARIA norāda, ka nav notikusi ar valsti saistītu līdzekļu nodošana (4.2.4. punkts).
4.2.1. Apstrīdēto līgumu kopīga vai atsevišķa novērtēšana
(53)
BAVARIA apgalvo, ka apstrīdētie līgumi jāuzskata par vienotu veselumu un tos nevar izvērtēt savstarpēji nesaistīti. Ēku pārdošana un pēc tam atpakaļnomāšana ir divas neatkarīgas viena darījuma daļas. BAVARIA uzsver, ka darījums piedāvāts kā kopums un ka NEUWOGES to par tādu arī uzskatījusi, ko pierāda iekšējais protokols, kur dokumentēts NEUWOGES lēmuma pieņemšanas process.
(54)
Tāpēc - kā apgalvo BAVARIA - TED kritērijs jāpiemēro darījumam kopumā, nevis katram līgumam atsevišķi.
4.2.2. Darījums neradīja priekšrocības BAVARIA
(55)
BAVARIA apgalvo, ka priekšrocību iespējamību noliedz jau tas vien, ka NEUWOGES rīkoja piedāvājumu iesniegšanas procesu (lai gan ierobežotā mērā), lai izpētītu tirgu. Ir skaidrs, ka nav iemesla apšaubīt to, ka NEUWOGES izvēlējās ekonomiski visizdevīgāko no pieejamiem piedāvājumiem.
(56)
BAVARIA uzskata, ka, lai neatkarīgi no piedāvājumu iesniegšanas procesa noteiktu, vai TED būtu iesaistījies šādā darījumā, ir jāņem vērā NEUWOGES konkrētā situācija. NEUWOGES bija vajadzīgs gan kapitāls, gan jāveic dzīvokļu modernizācija, lai tos privatizētu (vienlaikus saglabājot mērenu īres maksu), kā arī jāpanāk parāda norakstīšana saskaņā ar Likumu par mantota parāda samazināšanu. Ņemot vērā minētos faktorus, BAVARIA uzskata, ka tādos pašos apstākļos TED arī būtu iesaistījies minētajā darījumā.
(57)
Attiecībā uz administratīvā līguma noteikumiem un risku, kas saistīts ar negaidīti sliktām Neibrandenburgas nekustamo īpašumu tirgus attīstības tendencēm (piemēram, brīvo dzīvokļu skaits lielāks, nekā paredzēts, u. tml.), BAVARIA apgalvo, ka risks, ko radītu nespēja sasniegt vēlamo īres un izīrēšanas rādītāju netika uzspiests NEUWOGES, bet drīzāk NEUWOGES saglabāja šo risku. Ja NEUWOGES nebūtu noslēgusi darījumu ar BAVARIA, tai būtu jāuzņemas arī sekas, ko radītu Neibrandenburgas nekustamo īpašumu tirgus negaidīti sliktās attīstības tendences.
(58)
Attiecībā uz konkrētiem administratīvā līguma noteikumiem BAVARIA norāda, ka nomas maksas aprēķināšanai izmantotā vidējā īres maksa par m2 faktiski bija nedaudz zemāka par prognozējamo, ņemot vērā attiecīgo īres maksas tabulu Neibrandenburgā. Vēl BAVARIA uzsver, ka tajā pašā īres maksas tabulā bija vērojams, ka pēc 2000. gada 1. janvāra īres maksa palielināsies, tāpēc prognozes par īres maksas paaugstināšanos par [..] % gadā nemaz nebija nereālas.
(59)
Attiecībā uz zemes nomas un pārdošanas līgumu BAVARIA uzsver, ka 1997. un 2007. gada vērtējumus nevar salīdzināt tieši, jo vērtējumi attiecās uz tiešu pārdošanu, toties zemes nomas un pārdošanas līgums, lai gan ietvēra ēku pārdošanu, attiecās tikai uz zemes gabala iznomāšanu. Tā kā zemes īpašnieks joprojām bija NEUWOGES, vērtējumos norādīto zemes gabala vērtību nevar ņemt vērā. Vēl BAVARIA apgalvo, ka jebkurā gadījumā vērtējumiem nav tālākas nozīmes, jo tajos bija noteikta tikai īpašuma teorētiskā vērtība, nevis faktiskā tirgus vērtība.
(60)
BAVARIA arī apgalvo, ka nav jāņem vērā norakstītā parāda daļa, kas bija iespējama, veicot darījumu. Tā apgalvo, ka viens no NEUWOGES mērķiem, veicot apstrīdēto darījumu, bija panākt šo parāda norakstīšanu saskaņā ar Likumu par mantota parāda samazināšanu.
(61)
BAVARIA uzskata arī, ka, neņemot vērā zemes nomas un pārdošanas līguma un administratīvā līguma konkrētos nosacījumus, jāņem vērā priekšrocības, ko NEUWOGES ieguva, noslēdzot līgumu par kopēju fiksētu summu. BAVARIA apgalvo - NEUWOGES uzstājusi, ka īpašumu modernizācija jāuztic tās meitasuzņēmumam BRG, labi zinot, ka NEUWOGES saņems visus BRG gūtos ieņēmumus (taču būs atbildīga arī par visu zaudējumu segšanu). Tāpēc peļņa, kas gūta, noslēdzot līgumu ar BRG, EUR [..] attiecīgi jāņem vērā kā NEUWOGES peļņa.
(62)
Visbeidzot, attiecībā uz pārdošanas un atpakaļnomas modeļa loģisko pamatojumu BAVARIA apgalvo, ka ir pašsaprotami, ka NEUWOGES bija jāatmaksā BAVARIA sākotnējā ieguldījuma summa ar procentiem. BAVARIA atsaucas uz NEUWOGES iekšējo lēmuma pieņemšanas procesu, lai parādītu, ka NEUWOGES ļoti labi apzinājās, ka nomas maksas mērķis bija atmaksāt BAVARIA sākotnējā ieguldījuma summu.
4.2.3. Alternatīvi risinājumu
(63)
Attiecībā uz alternatīvām, kuras izvirza NEUWOGES un kuras, kā uzskata NEUWOGES, būtu ekonomiski daudz izdevīgākas, BAVARIA norāda, ka minētās alternatīvas vai nu nebija faktiski pieejamas, vai nebija daudz izdevīgākas. Pirmkārt, attiecībā uz iespējamo variantu par tiešo pārdošanu īrniekiem BAVARIA apgalvo - ir ļoti mazticams, ka NEUWOGES būtu izdevies pārdot nemodernizētus dzīvokļus un ka tajā pašā laikā tai nebija līdzekļu vajadzīgās modernizācijas finansēšanai. Otrkārt, attiecībā uz modernizācijas finansēšanu, izmantojot aizdevumu, BAVARIA apgalvo, ka NEUWOGES būtu visi tie paši riski un izmaksas, kādi tai bija darījumā ar BAVARIA. Turklāt modernizētu dzīvokļu pārdošana vai nu tieši īrniekiem, vai komercpircējam nebūtu pievilcīga alternatīva, jo, saņemot augstāku maksu, NEUWOGES būtu jānovirza ievērojama procentuālā daļa mantotā parāda samazināšanas fondā.
4.2.4. Valsts resursi un attiecināmība
(64)
Visbeidzot BAVARIA norāda, ka darījumā nav izmantoti valsts līdzekļi un tas nav saistāms ar valsti. Proti, tā apgalvo, ka NEUWOGES ir parasta sabiedrība, kura ir privāttiesību subjekts, kas ne tieši, nedz netieši nesaņem valsts līdzekļus. Vispārējā kontrole uzraudzības padomē, kurā pārsvarā ir Neibrandenburgas pilsētas pārstāvji, nav pietiekams iemesls, lai minēto darījumu saistītu ar valsti. NEUWOGES arguments, ka Neibrandenburgas pilsēta politisku iemeslu dēļ mudinājusi NEUWOGES noslēgt šo darījumu, nav ticams.
4.3. NEIBRANDENBURGAS PILSĒTA
(65)
Neibrandenburgas pilsēta - NEUWOGES īpašniece - apgalvo, ka apstrīdētie līgumi ietver valsts atbalstu. Lai gan pilsēta apstiprina NEUWOGES izvirzītos argumentus, tā iesniegusi savu nostāju vairākos jautājumos.
4.3.1. Priekšrocības
(66)
Pirmkārt, Neibrandenburga uzskata, ka zemes nomas un pārdošanas līgums un administratīvais līgums jāvērtē atsevišķi, jo līgumslēdzējas puses tos rūpīgi nošķīrušas gan juridiskā, gan ekonomiskā ziņā. Otrkārt, Neibrandenburga atsaucas uz NEUWOGES argumentiem attiecībā uz pilsētas iedzīvotāju skaita prognozēto samazināšanos, ko TED būtu ņēmis vērā. Neibrandenburga uzsver arī to, ka TED būtu skaidri paredzējis lielo brīvo dzīvokļu skaitu. Treškārt, Neibrandenburga uzskata, ka modernizācija, kuras izpildi uzdevusi BAVARIA, bija tik vienkārša, ka neattaisnoja cerības uz lielo izīrēto dzīvokļu skaitu un lielu īres maksas palielinājumu.
(67)
Turklāt Neibrandenburga noraida pārējos BAVARIA argumentus. Proti, tā apgalvo, ka nevar uzskatīt - piedāvājumu iesniegšanas process pierāda, ka BAVARIA piedāvājums bija vislabākais tirgū pieejamais piedāvājums. Jebkurā gadījumā tā apgalvo, ka TED nebūtu pieņēmis BAVARIA piedāvājumu arī tad, ja tas patiešām būtu bijis vislabākais tirgū pieejamais piedāvājums. Attiecībā uz iespējamajām alternatīvām Neibrandenburga būtībā piekrīt NEUWOGES izvirzītajiem argumentiem. Attiecībā uz vērtējumu un BAVARIA argumentu, ka īpašumu nebūtu iespējams pārdot par aprēķināto cenu, Neibrandenburga apgalvo, ka, tā kā vairs nav iespējams pārliecināties, par kādu cenu NEUWOGES būtu varējusi faktiski pārdot īpašumu tirgū 1998. gadā, vērtējums jāizmanto kā norāde uz tirgus cenu attiecīgajā periodā.
4.3.2. Valsts resursi un attiecināmība
(68)
Neibrandenburgas pilsēta apgalvo, ka minētais darījums saistīts ar pilsētu, jo tai bija ievērojama ietekme uz NEUWOGES kopumā un uz pārdošanas un atpakaļnomas darījumu konkrēti.
(69)
Būdama šīs sabiedrības vienīgā akcionāre, Neibrandenburgas pilsēta apgalvo, ka tai bijusi pilnīga ietekme NEUWOGES. Proti, NEUWOGES vadībai bija jāievēro pilsētas norādījumi. Turklāt astoņi no desmit NEUWOGES uzraudzības padomes locekļiem ir pilsētas pārstāvji, tādējādi pilsētai ir vēl viens kontroles mehānisms. Neibrandenburgas pilsētai faktiski saskaņā ar Likumu par pašvaldībām bija juridisks pienākums nodrošināt atbilstīgu ietekmi sabiedrībā NEUWOGES.
(70)
Attiecībā uz apstrīdēto darījumu Neibrandenburgas pilsēta apgalvo, ka tai ne vien bija kontroles iespējas, bet tā arī šīs iespējas faktiski izmantoja minētajā darījumā. Neibrandenburga uzskata, ka cita starpā uzraudzības padomes sanāksmes protokolā redzama pilsētas pārstāvju ciešā iesaistīšanās un ka pirms darījuma noslēgšanas bija vajadzīgs uzraudzības padomes lēmums. Attiecībā uz darījuma noteikumiem Neibrandenburga apgalvo, ka pilsēta pieprasījusi ievērot pašvaldības politikas intereses.
(71)
Nobeigumā Neibrandenburgas pilsēta apgalvo, ka pilsētas ietekmi uz pārdošanas un atpakaļnomas darījumu un tās atbildību par šo darījumu apstiprina fakti, tāpēc minētais darījums jāsaista ar pilsētu.
4.4. BERLĪNES FEDERĀLĀ ZEME
(72)
Berlīnes federālā zeme, kas cieši saistīta ar BAVARIA (19), apgalvo, ka apstrīdētie līgumi neietver valsts atbalsta elementu un ka BAVARIA netika radītas priekšrocības.
4.4.1. Priekšrocības
(73)
Pirmkārt, Berlīne apgalvo, ka apstrīdētie līgumi jāvērtē kā viens darījums, jo tie veido pārdošanas un atpakaļnomas darījuma daļas, kas viena otru savstarpēji papildina. Berlīne apgalvo, ka arī NEUWOGES rīkojusies tāpat.
(74)
Attiecībā uz TED kritēriju Berlīne apgalvo, ka, ņemot vērā NEUWOGES ekonomisko stāvokli attiecīgajā laikposmā (1997./1998. gadā) un veicamā darījuma veidu (privatizācija atbilstīgi Likumam par mantota parāda samazināšanu, lai nodrošinātu parāda norakstīšanu, modernizāciju un dzīvokļu pastāvīgu pārvaldību, kā arī mērenas īres maksas saglabāšanu), BAVARIA piedāvāja samērīgu risinājumu.
(75)
Konkrētāk attiecībā uz zemes nomas un pārdošanas līgumu Berlīne, pirmkārt, apgalvo, ka NEUWOGES īstenotais piedāvājumu iesniegšanas process pierāda, ka NEUWOGES uzskatījusi BAVARIA piedāvājumu par vislabāko tirgū pieejamo piedāvājumu attiecīgajā laikposmā (1997./1998. gadā). Otrkārt, tā apgalvo, ka jāņem vērā parāda daļa, kas norakstīta saskaņā ar Likumu par mantota parāda samazināšanu, jo šajā likumā noteiktais privatizācijas pienākums bija NEUWOGES galvenais nolūks. Treškārt, Berlīne uzsver, ka NEUWOGES bija ekonomiski ieinteresēta pārdot īpašumu par salīdzinoši zemu cenu (pārdodot nemodernizētas ēkas, uzliekot pienākumu tās modernizēt, nevis pašai veikt modernizāciju un pēc tam ēkas pārdot), jo zemāka cena nozīmēja, ka mantotā parāda samazināšanas fondā būs jāiemaksā mazāka summa.
(76)
Attiecībā uz administratīvo līgumu Berlīne, pirmkārt, apgalvo, ka salīdzināšanai iesniegtie līgumi parāda, ka ne līguma darbības ilgums, nedz nomas maksas indeksācija par [..] % gadā nebija neparasta parādība. Otrkārt, indeksācija ir pamatota, ņemot vērā vidējo inflācijas līmeni attiecīgajā laikposmā (1997./1998. gadā). Treškārt, īres maksa par m2 atbilda Neibrandenburgā piemērojamām īres maksas tabulām.
4.4.2. Valsts resursi un attiecināmība
(77)
Tāpat kā BAVARIA Berlīnes federālā zeme apgalvo, ka Neibrandenburgas pilsēta nav finansējusi NEUWOGES. Tieši pretēji - tā apgalvo, ka NEUWOGES bija pieejami tikai savā saimnieciskajā darbībā gūtie ieņēmumi, kurus pašvaldības iestādēm nebija iespēju kontrolēt.
(78)
Attiecībā uz attiecināmību Berlīne uzskata, ka nebūtu ticams apgalvojums, ka Neibrandenburgas pilsēta pieņēmusi lēmumu piešķirt atbalstu Berlīnes nekustamo īpašumu fondam, nodarot kaitējumu savai vietējai mājokļu sabiedrībai. Vēl tā apgalvo, ka nav pietiekamu norāžu, ka Neibrandenburgas pilsēta būtu noslēgusi līgumus, kurus varētu saistīt ar pilsētu.
5. OFICIĀLAS IZMEKLĒŠANAS PROCEDŪRAS SĀKŠANAS IEMESLI
(79)
Lēmumā par oficiālas izmeklēšanas sākšanu Komisija pauda sākotnējo nostāju attiecībā uz vairākiem jautājumiem un aicināja ieinteresētās personas iesniegt informāciju par trim konkrētiem jautājumiem.
(80)
Pirmkārt, Komisija sākotnēji pieņēma, ka zemes nomas un pārdošanas līgums un administratīvais līgums jāvērtē kā kopums, nenošķirot abus līgumus, jo abi bija nekustamā īpašuma pārdošanas un atpakaļnomas darījuma neatņemama daļa (20). Tā secināja, ka iespējamo ekonomisko priekšrocību novērtējums tāpēc bija pamatots ar NEUWOGES iespējamajiem ieņēmumiem pēc zemes nomas un pārdošanas līguma un administratīvā līguma noslēgšanas 1998. gadā (21).
(81)
Proti, attiecībā uz zemes nomas un pārdošanas līgumu Komisija izvirzīja divus jautājumus:
-
pirmkārt, jāprecizē, vai novērtējumā būtu jāņem vērā parāda daļa, kas norakstīta saskaņā ar Likumu par mantota parāda samazināšanu (22),
-
otrkārt, Komisija vēlējās saņemt papildu informāciju par 1997. un 2007. gadā veikto vērtējumu atšķirībām, jo bez papildu precizējumiem nav iespējams konstatēt, kurā no šiem vērtējumiem bija aprēķināta īpašuma faktiskā vērtība 1997./1998. gadā (ja tā vispār bija noteikta) (23).
(82)
Attiecībā uz administratīvo līgumu Komisija, pirmkārt, sprieda, ka salīdzināšanai iesniegtajos līgumos bija redzams, ka nosacījumi, par kuriem vienojās NEUWOGES un BAVARIA, attiecīgajā laikposmā (1997./1998. gadā) nebija tirgū neparasti (24). Otrkārt, Komisija apgalvoja - NEUWOGES īstenotais piedāvājumu iesniegšanas process, lai gan nebija plašs, pierāda, ka NEUWOGES varēja iepazīties ar stāvokli tirgū un pieņemt ekonomiski pamatotu lēmumu (25). Treškārt, Komisija norādīja, ka līgumā saskaņotā īres maksa 2008. gada faktiski atbilda vidējai īres maksai attiecīgajā pilsētas daļā 2008. gadā vai bija tikai nedaudz zemāka par šo līmeni (26).
(83)
Lai gan visi minētie fakti norādīja, ka jāsecina - administratīvais līgums atbilda parastiem tirgus nosacījumiem -, Komisija lūdza papildu informāciju par nekustamo īpašumu tirgus dalībnieku faktiskajām prognozēm 1998. gadā, lai attiecīgos argumentus izvērtētu padziļināti (27).
(84)
Visbeidzot Komisija izvērtēja NEUWOGES iesniegto naudas plūsmas analīzi un galu galā secināja, ka metodikas nepilnību dēļ ar šo analīzi nevar pierādīt, ka BAVARIA radītas ekonomiskas priekšrocības (28).
(85)
Tāpēc Komisija lēma, ka, pamatojoties uz iesniegto informāciju, nevar pierādīt, ka BAVARIA radītas ekonomiskas priekšrocības (29). Tomēr tā norādīja, ka vēlas veikt dalībnieku argumentu rūpīgāku analīzi, un aicināja visas ieinteresētās personas iesniegt noderīgu papildinformāciju (30).
6. TIESVEDĪBAS VALSTS TIESAS
(86)
Rostokas apgabaltiesa 2008. gada 28. novembrī pasludināja spriedumu pirmās instances tiesas tiesvedībā BAVARIA un NEUWOGES lietā. BAVARIA ierosināja tiesvedību, jo, sākot no 2006. gada oktobra, NEUWOGES atteicās maksāt ikmēneša nomas maksu, par kuru bija notikusi vienošanās administratīvajā līgumā, apgalvojot, ka līgums nav spēkā, jo tas saistīts ar nelikumīgu valsts atbalstu.
(87)
Savā spriedumā Rostokas apgabaltiesa secināja, ka zemes nomas un pārdošanas līgums un administratīvais līgums jāskata kā kopums, nevis katrs atsevišķi, jo abi šie līgumi ir viena un tā paša pārdošanas un atpakaļnomas darījuma daļas (31).
(88)
Attiecībā uz zemes nomas un pārdošanas līgumu Rostokas apgabaltiesa vispirms aprēķināja zemes nomas gada maksu 30 līguma darbības gados; šī summa bija [..] % gadā. Tiesa secināja, ka šo summu nevarēja uzskatīt par neatbilstīgi zemu atlīdzību, jo NEUWOGES zemes nomas maksu par pirmajiem 30 gadiem saņēma avansā un varēja šos līdzekļus izdevīgi ieguldīt; tas nebūtu iespējams, ja nomas maksa tiktu maksāta par katru gadu atsevišķi. (32).
(89)
Vēl Rostokas apgabaltiesa apstiprināja, ka pilnīgi jāņem vērā norakstītā parāda daļa, kas bija iespējama, NEUWOGES noslēdzot pārdošanas un atpakaļnomas darījumu, jo minētais darījums izveidoja nosacījumus, saskaņā ar kuriem varēja piemērot parāda norakstīšanu (33). Ja norakstīto parāda daļu pieskaita ēku pirkuma cenai, iegūtais skaitlis ir tikai par 16 % mazāks nekā ēku vērtība, kas norādīta 2007. gada vērtējumā, un tāpēc nav nesamērīgs attiecībā pret ēku vērtību (34). Visbeidzot tiesa apstiprināja, ka zemāka pirkuma cena bija izdevīga NEUWOGES, jo zemāka pirkuma cena samazināja BAVARIA kopējā ieguldījuma apmēru un attiecīgi - nomas maksas apmēru (35). Vēl tiesa sprieda, ka zemāka pirkuma cena bija izdevīgāka arī tādēļ, ka NEUWOGES iemaksu apmērs mantota parāda samazināšanas fondā bija atkarīgs no pārdošanas darījumā iegūtās cenas (36).
(90)
Attiecībā uz administratīvo līgumu Rostokas apgabaltiesa, pirmkārt, uzskatīja, ka darījumos ar nekustamo īpašumu 30 gadi nav neparasti ilgs līguma darbības termiņš (37). Otrkārt, tā uzskatīja, ka līgumā sākotnēji noteiktā īres maksa EUR [..] par m2 nebija neatbilstīga, salīdzinot ar vidējo īres maksu līdzīgās ēkās attiecīgajā laikposmā (1997./1998. gadā) (38). Vēl Rostokas apgabaltiesa konstatēja, ka nomas maksas palielināšana katru gadu par [..] % bija pamatota, ņemot vērā vidējos inflācijas rādītājus no 1970. gada līdz1998. gadam (t. i., 3,52 % gadā) (39). Turklāt tiesa norādīja, ka īres maksas attīstības tendences attiecīgajā pilsētas daļā pirmajos 10 līguma darbības gados kopumā atbilda īres maksas palielinājumam, kas bija paredzēts līgumā. Treškārt, tiesa secināja, ka administrēšanas un uzturēšanas izmaksas aprēķinātas atbilstīgi piemērojamo tiesību aktu noteikumiem un neliecina par priekšrocībām BAVARIA (40).
(91)
Attiecībā uz neizīrēšanas risku [..] % apmērā Rostokas apgabaltiesa uzskatīja, ka jebkurā nomāšanas gadījumā nomātājam jāuzņemas risks, ka nomāto objektu varētu neizdoties izmantot paredzētajam mērķim (41). Tiesa šo secinājumu pamatoja ar argumentu, ka neviena kredītiestāde nebūtu uzņēmusies atbildību par to, ka īpašumu, kura iegādei izsniegts aizdevums, nav iespējams izmantot paredzētajam mērķim.
(92)
Visbeidzot Rostokas apgabaltiesa salīdzināja vidējo nomas maksu, kas izrietēja no pārdošanas un atpakaļnomas darījuma, ar parasto aizdevumu procentu likmi. Tā kā vidējā nomas procentu likme gadā bija [..] %, Rostokas apgabaltiesa sprieda, ka nevar apgalvot, ka šī summa būtu neatbilstīga ēku aizdevumu procentu likmju iespējamās attīstības tendencēm, kas varēja būt līdz pat 10 % gadā (42).
(93)
Nobeigumā Rostokas apgabaltiesa secināja, ka BAVARIA nebija radītas priekšrocības, jo TED arī būtu noslēdzis apstrīdētos līgumus (43).
(94)
NEUWOGES iesniedza apelācijas sūdzību, kur apstrīdēja šo spriedumu, un tiesvedība Rostokas Augstākajā apgabaltiesā nav pabeigta.
(95)
Turklāt BAVARIA ierosināja tiesvedību Greifsvaldes administratīvajā tiesā, lai panāktu spriedumu, kas atļautu piekļūt visām NEUWOGES vai Neibrandenburgas pilsētas datnēm, kurās ir informācija par apstrīdētajiem līgumiem. BAVARIA apgalvoja, ka šādas piekļuves atļauju mēģinājusi iegūt, pamatojoties uz Likumu par brīvu piekļuvi informācijai, taču Neibrandenburgas pilsēta šo prasību noraidīja, argumentējot, ka BAVARIA jau bija piekļuve visiem attiecīgajiem dokumentiem, kas saistīti ar tiesvedību Rostokas apgabaltiesā un Augstākajā apgabaltiesā un Eiropas Komisijā (44). Lietas izskatīšana Greifsvaldes administratīvajā tiesā arī vēl nav pabeigta.
7. PASĀKUMU IZVĒRTĒŠANA
7.1. ATBALSTA ESĪBA ATBILSTĪGI LESD 107. PANTA 1. PUNKTAM
(96)
LESD 107. panta 1. punktā noteikts, ka “ar iekšējo tirgu nav saderīgs nekāds atbalsts, ko piešķir dalībvalstis vai ko jebkādā citā veidā piešķir no valsts līdzekļiem un kas rada vai draud radīt konkurences izkropļojumus, dodot priekšroku konkrētiem uzņēmumiem vai konkrētu preču ražošanai, ciktāl tāds atbalsts iespaido tirdzniecību starp dalībvalstīm”. Tāpēc pasākums ir valsts atbalsts, ja ir izpildīti četri kumulatīvie nosacījumi:
a)
pasākums uzņēmumam rada selektīvas ekonomiskas priekšrocības;
b)
pasākums ir saistāms ar valsti un tiek finansēts no valsts līdzekļiem;
c)
pasākums rada vai draud radīt konkurences izkropļojumus;
d)
pasākums var ietekmēt tirdzniecību starp dalībvalstīm.
7.1.1. Selektīvas priekšrocības vienam uzņēmumam - pamatprincipi
(97)
Saskaņā ar Tiesas iedibināto judikatūru nosacījumi, kuriem jābūt izpildītiem, lai uzskatītu, ka konkrētais pasākums ir atbalsts LESD 107. panta izpratnē, nav izpildīti, ja attiecīgais uzņēmums apstākļos, kas atbilst parastajiem tirgus nosacījumiem, būtu ieguvis tādas pašas priekšrocības, kādas tam bija iespējams iegūt, saņemot valsts līdzekļus. Lai novērtētu, vai to pašu pasākumu parastos tirgus apstākļos būtu veicis TED situācijā, kura būtu vistuvākā valsts situācijai, vērā ir jāņem tikai priekšrocības un pienākumi, kas ir saistīti ar valsts situāciju akcionāres statusā, izslēdzot tos, kas ir saistīti ar tās valsts varas nesējas statusu (45).
(98)
Tādējādi TED kritērija piemērojamība galu galā ir atkarīga no tā, ka attiecīgā dalībvalsts piešķir ekonomiskas priekšrocības uzņēmumam akcionāres statusā, nevis valsts varas nesējas statusā. No tā izriet - ja dalībvalsts administratīvajā procesā atsaucas uz minēto kritēriju, tai šaubu gadījumā ir pārliecinoši un ar objektīviem un pārbaudāmiem pierādījumiem jāpierāda, ka tā konkrēto pasākumu veikusi ekonomikas dalībnieces statusā. Šiem pierādījumiem ir skaidri jāapliecina, ka attiecīgā dalībvalsts pirms vai vienlaikus ar ekonomiskās priekšrocības piešķiršanu ir pieņēmusi lēmumu ar faktiski īstenoto pasākumu veikt komercdarbību saistībā ar konkrēto uzņēmumu. Šajā saistībā īpaši tiek prasīti pierādījumi, kas apliecina, ka šis lēmums ir pamatots ar ekonomiskiem vērtējumiem, kas ir salīdzināmi ar tiem, kurus konkrētās lietas apstākļos pirms minētā ieguldījuma veikšanas būtu licis izstrādāt saprātīgs privāts ieguldītājs situācijā, kas ir iespējami vistuvāk tai, kādā ir minētā dalībvalsts, lai noskaidrotu šāda ieguldījuma ienesīgumu nākotnē.
(99)
Savukārt ekonomiskie vērtējumi, kas ir veikti pēc minētās priekšrocības piešķiršanas, retrospektīvs konstatējums par attiecīgās dalībvalsts veikta ieguldījuma faktisko ienesīgumu vai vēlāki pamatojumi faktiski veiktās rīcības izvēlei nav pietiekami, lai tiktu pierādīts, ka šī dalībvalsts pirms piešķiršanas vai vienlaikus ar šo piešķiršanu ir pieņēmusi šādu lēmumu TED statusā (46).
(100)
No iepriekš minētā izriet, ka, pirmkārt, pušu iesniegtos dokumentus, kas sagatavoti pēc pasākuma pieņemšanas, šajā lietā nevar ņemt vērā, lai pārbaudītu TED kritērija piemērošanu.
(101)
No iepriekš minētā izriet, ka, otrkārt, Likuma par mantota parāda samazināšanu ietekmi uz NEUWOGES finansiālo situāciju arī nevar ņemt vērā, lai pārbaudītu TED kritērija piemērošanu. Likumam par mantota parāda samazināšanu patiešām bija politisks mērķis, un tikai neliels skaits uzņēmumu (Likuma par mantota parāda samazināšanu 2. pants) bija tiesīgi saņemt tajā paredzēto atbalstu. Šo likumu nevarētu piemērot TED situācijā, kas būtu iespējami vistuvākā situācijā tai, kādā bija NEUWOGES.
7.1.2. Novērtējuma uzbūve šajā lietā
(102)
Lai noteiktu, vai apstrīdētie līgumi piešķīra priekšrocības BAVARIA, jānosaka, vai šie līgumi atbilst līgumiem, kādus būtu noslēdzis TED situācijā, kas būtu iespējami vistuvākā tai, kādā bija NEUWOGES.
(103)
Komisijas novērtējumam ir trīs posmi. Pirmkārt, sākumā tika analizēta darījuma finansiālā ietekme uz NEUWOGES, lai noteiktu, kādu peļņu tā varēja gaidīt, veicot šo darījumu (7.2. punkts). Otrkārt, lai noteiktu, vai kāda no pieejamām alternatīvām būtu bijusi ekonomiskā ziņā pievilcīgāka, pārdošanas un atpakaļnomas darījums tika salīdzināts ar citiem variantiem, piemēram, tiešo pārdošanu (7.3. punkts). Treškārt, tika veikta salīdzinošā novērtēšana, salīdzinot apstrīdēto darījumu ar līdzīgiem pārdošanas un atpakaļnomas darījumiem, kas noslēgti aptuveni tajā pašā laikā, analizējot NEUWOGES rīkotā ierobežotā piedāvājumu iesniegšanas procesa rezultātus, kā arī salīdzinot darījuma noteikumus ar citu attiecīgajā laikā (no 1997. gada beigām līdz 1998. gada sākumam) pieejamo finanšu darījumu standarta procentu likmēm (7.4. punkts). Veicot visu trīs minētu posmu analīzi, iespējams secināt, vai NEUWOGES rīcība atbilda TED rīcībai.
7.2. DARĪJUMA FINANSIĀLĀ IETEKME UZ NEUWOGES
(104)
Lai veiktu darījuma finansiālās ietekmes rūpīgu analīzi, vispirms jānosaka darījuma veids. Šajā gadījumā galvenokārt jānosaka, vai abi līgumi, kurus noslēdza NEUWOGES un BAVARIA, ir divas viena saistīta darījuma daļas vai tie būtu jāvērtē kā divi atsevišķi darījumi (7.2.1. punkts). Otrkārt, lai būtu vieglāk noteikt darījuma finansiālo ietekmi uz NEUWOGES, tiek izvērtētas pārdošanas un atpakaļnomas darījuma iezīmes (7.2.2. punkts). Pēc zemes nomas un pārdošanas līguma (7.2.3. punkts) un administratīvā līguma (7.2.4. punkts) atsevišķas padziļinātas analīzes tiek vispārēji novērtēts, cik ienesīgs NEUWOGES varētu būt minētais darījums (7.2.5. punkts).
7.2.1. Apstrīdēto līgumu kopīga vai atsevišķa novērtēšana
(105)
Vispirms jānorāda, ka gan Komisijas lēmumā par procedūras sākšanu, gan Rostokas apgabaltiesas spriedumā secināts, ka abi apstrīdētie līgumi jāvērtē savstarpēji saistīti (47). Oficiālajā izmeklēšanā šis slēdziens tika apstiprināts turpmāk norādīto iemeslu dēļ.
a)
Abi līgumi ir viena pārdošanas un atpakaļnomas darījuma daļas, kas viena otru savstarpēji papildina. BAVARIA sagatavotajā brošūrā, kur reklamēts tās piedāvātais pārdošanas un atpakaļnomas modelis, norādīts, ka darījumi tiks īstenoti, noslēdzot divus līgumus - vienu, kas reglamentē pārdošanu, bet otru, kas reglamentē atpakaļnomu (48). Pēc tam vienmēr šie abi līgumi tika minēti kā viens kopējs darījums.
b)
Abi līgumi tika noslēgti vienā dienā (1998. gada 21. janvārī), un tajos ir savstarpējas atsauces (49), tādējādi norādot uz abu līgumu ciešo saikni un to, ka abi līgumi nebūtu noslēgti neatkarīgi viens no otra.
c)
Kā liecina BAVARIA sākotnējais cenas aprēķins, ko iesniedza NEUWOGES, abu līgumu noteikumi ir neatdalāmi savstarpēji saistīti (50). Avansa maksājuma summa skaidrā naudā bija atkarīga no nomas maksas, kas NEUWOGES bija jāmaksā katru mēnesi, un BAVARIA ieguldījuma ēku modernizācijā. Saskaņā ar pārdošanas un atpakaļnomas līgumu nomas maksa patiešām paredzēta tam, lai iznomātājs atgūtu sākotnējo ieguldījumu. Proti, ja administratīvā līguma noteikumi būtu citādi, arī zemes nomas un pārdošanas līgumā skaitļi tiktu mainīti, un otrādi (51).
d)
NEUWOGES uzraudzības padomes sanāksmju protokolos redzams, ka NEUWOGES abus līgumus vienmēr uzskatīja par viena darījuma daļām (52). Piemēram, uzraudzības padomes 1997. gada 30. oktobra un 1997. gada 16. decembra sanāksmju dokumentos apstiprināts, ka pirkuma cenas finansēšanu pircējs veic, pamatojoties uz nomas modeli, tāpēc redzams, ka NEUWOGES ļoti labi apzinājās zemes nomas, pārdošanas līguma un administratīvā līguma savstarpējo saikni. Tāpat 1997. gada 16. decembra sanāksmē NEUWOGES vadība uzraudzības padomei skaidroja, ka maksājums, par kuru notika vienošanās ar BAVARIA, bija cena, kuru varētu saņemt par šo “paketi”, un ka šī “pakete” sabiedrībai ietver dažus riskus, kurus tomēr ir iespējams uzņemties. Atsauce uz “paketi” un ar to saistīto risku pierāda, ka abi līgumi tika uzskatīti par vienu darījumu.
(106)
NEUWOGES arguments attiecībā uz to, ka viens no līgumiem nav notariāli apliecināts, nav pārliecinošs. NEUWOGES galvenais arguments - tas, ka līgums nav notariāli apliecināts, pierāda, ka puses vēlējušās noslēgt divus dažādus, savstarpēji neatkarīgus līgumus. Tā kā valsts iejaukšanās pasākumiem var būt dažādi veidi un tie ir jāizvērtē atbilstīgi to sekām, nevar izslēgt, ka vairāki secīgi valsts iejaukšanās pasākumi LESD 107. panta 1. punkta piemērošanas mērķiem būtu jāuzskata par vienu iejaukšanās pasākumu. Tā tas īpaši var būt gadījumā, ja starp secīgiem valsts iejaukšanās pasākumiem, ievērojot tostarp to hronoloģiju, mērķi un uzņēmuma stāvokli šīs iejaukšanās laikā, ir tik cieša saikne, ka nav iespējams tos nodalīt (53). Tāpēc viena darījuma jēdziens ES tiesību aktos par valsts atbalstu ir plašāks nekā viena darījuma jēdziens Vācijas līgumtiesībās. Apsvērumi, kas uzskaitīti 105. apsvērumā, parāda, ka, ņemot vērā hronoloģiju, mērķi un uzņēmuma stāvokli minēto līgumu noslēgšanas brīdī, saskaņā ar ES tiesību aktiem valsts atbalsta jomā šie līgumi jāuzskata par vienu darījumu.
7.2.2. Pamatinformācija - pārdošanas un atpakaļnomas līguma darbība
(107)
BAVARIA un NEUWOGES darījuma pamatā ir BAVARIA nekustamo īpašumu nomas modelis (Leasingmodell Immobilien). Saskaņā ar šo modeli pircējs (BAVARIA) savu sākotnējo ieguldījumu finansē, iegādātās ēkas izīrējot atpakaļ pārdevējam (NEUWOGES). Lai noteiktu ieguldījuma apmēru un saistītos nomas maksājumus, nomas modelī izmantota vienkārša formula, saskaņā ar kuru ieguldījuma apmēru aprēķina, gada nomas nominālo maksājumu dalot ar nomas likmi (izteiktu %).
Savukārt nomas likmi iegūst, apkopojot līguma darbības ilgumu, nomas likmes indeksāciju un ēku atlikušo vērtību.
Nomas likme (%):
Līguma darbības ilgums: 25 gadi
Atlikusī vērtība (%)
Indeksācija
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Līguma darbības ilgums: 30 gadi
Atlikusī vērtība (%)
Indeksācija
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Tādējādi ir skaidrs, ka ieguldījuma apmērs ir atkarīgs no nomas likmes, kā arī no ikmēneša nomas maksājumiem un otrādi. Tiklīdz darījumā iesaistītās puses ir noteikušas galvenos parametrus (ilgumu, gada indeksāciju, atlikušo vērtību) un vai nu kopējā ieguldījumu apmēra mērķvērtību, vai plānotos mēneša nomas maksājumus, var aprēķināt trūkstošos parametrus. Saskaņā ar formulu, ja būs īsāks darbības laiks, zemāka atlikusī vērtība, zemāka indeksācija vai zemāka mēneša nomas maksa, samazināsies ieguldījuma kopējais apmērs.
(109)
Tiklīdz noteikts kopējais ieguldījuma apmērs, atņem modernizācijas izmaksas, nodokļus un citas iespējamās izmaksas. Atlikusī summa ir pirkuma cena. NEUWOGES un BAVARIA noslēgtajā pārdošanas un atpakaļnomas darījumā šī pirkuma cena (avansa maksājums skaidrā naudā) netiek nošķirta no cenas, kas samaksāta par īpašumtiesībām uz ēkām un zemes nomu.
NEUWOGES un BAVARIA darījuma aprēķins
Kopējais ieguldījums
EUR [..]
Modernizācija
EUR [..]
Nodokļi un nodevas
EUR [..]
Atlīdzība par privatizāciju
EUR [..]
Pirkuma cena
EUR [..]
(110)
Apstrīdētajam pārdošanas un atpakaļnomas darījumam ir divi elementi - zemes nomas un pārdošanas līgums un administratīvais līgums, kas savukārt saistīts ar līgumu par kopēju fiksētu summu. Šajā ziņā jānovērtē zemes nomas un pārdošanas līguma, administratīvā līguma un līguma par kopēju fiksētu summu finansiālā ietekme uz NEUWOGES.
7.2.3. Zemes nomas un pārdošanas līguma iespējamā finansiālā ietekme uz NEUWOGES
(111)
Zemes nomas un pārdošanas līguma galvenie elementi ir ēku pārdošana un attiecīgā zemes gabala nomas tiesību nostiprināšana uz 75 gadiem. BAVARIA apņēmās samaksāt NEUWOGES kopumā EUR [..], no tiem EUR [..] bija kapitalizēta zemes noma līdz 2028. gada 31. decembrim, bet EUR [..] bija ēku pirkuma maksa (54). No 2029. gada 1. janvāraBAVARIA 10 gadus maksās gada nomas maksu [..] % apmērā no pašreizējās zemes vērtības, kas aprēķināta EUR [..] par m2 jeb EUR [..] gadā (55). No 2039. gada un līdz līguma darbības beigām 2073. gadā nomas maksu paredzēts pielīdzināt kopējās dzīves dārdzības indeksam, ja tas svārstīsies vairāk nekā par [..] %. (56)
(112)
Papildus ēku iegādei un attiecīgā zemes gabala nomas tiesību nostiprināšanai BAVARIA uzņēmās pienākumu modernizēt ēkas, par būvdarbu izpildi noslēdzot līgumu ar NEUWOGES meitasuzņēmumu BRG.
(113)
Lai noteiktu pirkuma cenu, kas saskaņā ar zemes nomas un pārdošanas līgumu BAVARIA bija jāmaksā NEUWOGES, puses ņēma vērā mēneša nomas maksu EUR [..] par m2, indeksāciju [..] % apmērā gadā, ēku atlikušo vērtību [..] % apmērā (kas NEUWOGES jāmaksā pēc zemes nomas līgumā noteiktā 75 gadu termiņa beigām un kas noteikta, pamatojoties uz attiecīgajā laikposmā veikto eksperta vērtējumu), kā arī atpakaļnomas 30 gadu termiņu (57). Kopējā ieguldījuma summa, kas iegūta saskaņā ar šiem pieņēmumiem, bija EUR [..] (58). Ja atņem modernizācijas izmaksas - EUR [..], privatizācijas izmaksas - EUR [..] un nodokļus/nodevas - EUR [..], pārdošanas cena bija EUR [..] (59).
(114)
Pēc tam šo galīgo cenu sadalīja, nošķirot ēku cenu ([…] % = EUR […]) un kapitalizēto zemes nomu ([…] % = EUR […]) (60). Summas, kas attiecās uz zemi un ēkām, netika aprēķinātas atsevišķi, bet noteiktas kā kopējās pirkuma cenas daļas.
(115)
Tāpēc pirmās priekšrocības, kuras NEUWOGES ieguva darījumā, bija EUR [..] maksājums skaidrā naudā un - pēc 30 gadiem - ieņēmums no zemes nomas, ko maksās BAVARIA.
7.2.3.1. Citi faktori
Atlīdzība par privatizāciju
(116)
Vispirms jānosaka, ka jebkurā gadījumā jāņem vērā EUR [..] maksājums skaidrā naudā, ko BAVARIA samaksāja NEUWOGES kā atlīdzību par privatizāciju.
(117)
Tā kā BAVARIA bija ēku pircēja un zemes nomātāja, apstrīdētajos līgumos bija skaidri noteikts, ka tai daļu dzīvokļu jācenšas pārdot īrniekiem. Šis nosacījums bija iekļauts līgumā, lai pārdošanu varētu uzskatīt par “pastarpinātu privatizāciju”, pildot Likumu par mantota parāda samazināšanu. Saskaņā ar šo likumu komercpircējam bija jācenšas pārdot īrniekiem iespējami lielāku daļu (vismaz trešdaļu) darījumā iegādāto dzīvokļu (61). Lai pildītu šo pienākumu, bija jācenšas informēt īrniekus par pieejamām iespējām un novērtēt, vai īrnieki ir ieinteresēti iegādāties dzīvokļus. Šis uzdevums tika faktiski nodots atpakaļ NEUWOGES, noslēdzot zemes nomas un pārdošanas līgumu (V daļa, 1.-3. sadaļa), un tika panākta vienošanās, ka NEUWOGES saņems atlīdzību EUR [..] par m2, tādējādi kopējā atlīdzība par privatizāciju bija EUR [..].
(118)
Sākumā nebija plānots, ka NEUWOGES par privatizācijas centieniem saņems atlīdzību, un summas, kas vēlāk tika atsevišķi samaksātas kā atlīdzība par privatizāciju, bija tikai sākotnēji noteiktās pārdošanas cenas daļa (62). BAVARIA patiešām nebija nekādas vajadzības maksāt atlīdzību NEUWOGES par tādu darbību izpildi, attiecībā uz kurām BAVARIA nebija komerciālu interešu. Tikai NEUWOGES bija ekonomiski ieinteresēta saņemt parāda samazinājumu, kas saskaņā ar Likumu par mantota parāda samazināšanu bija saistīts ar privatizācijas centieniem.
(119)
Tomēr vēlāk atlīdzība par privatizācijas centieniem tika atņemta no pārdošanas cenas un izmaksāta atsevišķi, iespējams, tāpēc, ka, iekļaujot šo summu pārdošanas cenā, tā būtu jānovirza mantota parāda samazināšanas fondā. Pārdošanas cena, ko BAVARIA samaksāja NEUWOGES, tika samazināta par attiecīgo summu. BAVARIA skatījumā šādam samazinājumam nebija ekonomiskas nozīmes. NEUWOGES saņēma no BAVARIA tieši tādu pašu summu, kādu tā būtu saņēmusi, ja puses nebūtu vienojušās par atsevišķu atlīdzību par privatizāciju. Faktiski NEUWOGES pati pieskaitīja privatizācijas maksājumus ieņēmumiem, kas bija paredzēti saskaņā ar pārdošanas un atpakaļnomas darījumu (63).
(120)
Šo maksājumu samaksa atsevišķos maksājumos, nevis iekļaujot pārdošanas cenā, bija būtiska NEUWOGES tikai saistībā ar Likumu par mantota parāda samazināšanu. Tomēr, kā skaidrots iepriekš (101. apsvērumā), TED nebūtu ņēmis vērā Likumu par mantota parāda samazināšanu. Šajā ziņā nav būtiski, ka NEUWOGES iesaistījās privatizācijas procesā un šim nolūkam tērēja līdzekļus. TED, kas nerīkojas saskaņā ar Likumu par mantota parāda samazināšanu, nebūtu iesaistījies privatizācijas centienos, tāpēc šos centienus arī nevar ņemt vērā, piemērojot TED kritēriju.
(121)
Tāpēc atlīdzība par privatizācijas centieniem, ko BAVARIA samaksāja NEUWOGES, jāuzskata par priekšrocību attiecībā uz NEUWOGES un tā jāpieskaita pārdošanas cenai, lai noteiktu kopējo pārdošanas un atpakaļnomas darījuma finansiālo ietekmi uz NEUWOGES.
Modernizācija
(122)
Modernizācijai, ko veica saistībā ar pārdošanas un atpakaļnomas darījumu, bija papildu finansiāla ietekme uz NEUWOGES. Jānorāda, ka modernizācijas izmaksas bija tieši saistītas ar maksājumu, ko BAVARIA samaksāja NEUWOGES saskaņā ar zemes nomas un pārdošanas līgumu. Šī maksājuma summa tika iegūta, aprēķinot kopējo ieguldījuma apmēru un atņemot no tā izmaksas, tostarp modernizācijas izmaksas (sk. (109). punktu iepriekš). Citiem vārdiem sakot - jo lielākas modernizācijas izmaksas, jo zemāka pirkuma cena. Šā iemesla dēļ darījuma alternatīvajā aprēķinā, kurā tika pieņemta zemāka īres maksa, zemāka indeksācija un tādējādi ievērojami zemākas nomas likmes, pirkuma cena joprojām bija augstāka par cenu, kas bija noteikta zemes nomas un pārdošanas līgumā, galvenokārt tāpēc, ka šajā alternatīvajā aprēķinā modernizācijas izmaksas tika noteiktas ievērojami zemākas nekā izmaksas, par kurām faktiski vienojās BAVARIA un BRG (64).
(123)
Ņemot vērā šos apstākļus, jānorāda, ka fiksētā summa par modernizāciju, ko BAVARIA saskaņā ar līgumu par kopēju fiksētu summu maksāja BRG - NEUWOGES meitasuzņēmumam -, bija daudz lielāka nekā NEUWOGES sākotnēji noteiktās modernizācijas izmaksas (65). Lai gan NEUWOGES sākotnēji noteiktās izmaksas bija kopumā EUR [..] jeb EUR [..] par m2, modernizācijas izmaksu fiksētā summa, par kuru beidzot vienojās BAVARIA un NEUWOGES meitasuzņēmums BRG, bija EUR [..] jeb EUR [..] par m2. Citiem vārdiem sakot - izmaksas, par kurām notika vienošanās, pārsniedza sākotnēji noteiktās izmaksas par EUR [..] jeb [..] %. Ievērojami lielākā fiksētā izmaksu summa ievērojami samazināja summu, kas BAVARIA bija jāmaksā NEUWOGES saskaņā ar zemes nomas un pārdošanas līgumu.
(124)
Nav paskaidrots, kādēļ atšķiras sākotnēji noteiktās izmaksas un saskaņotā fiksētā maksājuma summa. Jo pārsteidzošāk tas ir, ņemot vērā NEUWOGES sākotnējo apgalvojumu, ka aprēķinātās modernizācijas izmaksas, kas vidēji bija EUR [..] par m2, esot parastās vai pieņemtās izmaksas[] (66). Arī pētījumā “Modernizācija vai nojaukšana - daudzdzīvokļu blokmājas Austrumvācijā” (turpmāk tekstā - “Pestel pētījums”), ko iesniedza NEUWOGES, modernizācijai, kura līdzīga BRG veiktajai modernizācijai, aprēķinātās izmaksas arī bija no EUR [..] par m2 līdz EUR [..] par m2 (67). Tā kā NEUWOGES bija ēku īpašniece un pārvaldītāja, tā labi pārzināja modernizācijas vajadzības, tāpēc nav skaidrs, kādēļ sākumā tā šīs izmaksas tik krasi samazināja.
(125)
Modernizācijas izmaksas jāņem vērā, nosakot zemes nomas un pārdošanas līguma finansiālo ietekmi. Pirmkārt, ir skaidrs, ka BAVARIA nebija būtiski, kādas būs NEUWOGES meitasuzņēmuma BRG veiktās modernizācijas izmaksas, vienkārši tāpēc, ka visas modernizācijas izmaksas tiktu pieskaitītas pirkuma cenai. No otras puses, NEUWOGES bija acīmredzami ekonomiski ieinteresēta, lai BAVARIA noslēgtu līgumu ar BRG par modernizācijas darbiem un daļa pārdošanas cenas tiktu pieskaitīta modernizācijas izmaksām. Pēdējais minētais apsvērums pamatots ar to, ka peļņa, ko NEUWOGES meitasuzņēmums gūst no modernizācijas, nebūtu jānovirza fondā atbilstīgi Likumam par mantota parāda samazināšanu. BRG veiktie aprēķini liecina, ka peļņa, ko BRG (un tātad NEUWOGES) guva, veicot BAVARIA uzticēto modernizāciju, bija EUR [..] (68). Šī peļņa ir tieša priekšrocība NEUWOGES, un tā jāņem vērā. Pamatojot pārdošanas cenu, arī NEUWOGES vadība uzsvēra, ka BRG tika nolīgta, lai veiktu modernizācijas darbus (69).
Zemes noma
(126)
Attiecībā uz zemes nomu ir svarīgi aplūkot NEUWOGES argumentu, ka BAVARIA pirmos 30 gadus faktiski nebija jāmaksā zemes nomas maksa, jo kapitalizētā zemes noma bija iekļauta pārdošanas cenā. Tomēr tam, vai zemes nomas maksa tiek maksāta ik gadu vai avansā kā kapitalizēta nomas maksa, šajā novērtējumā nav izšķirošas nozīmes. Nekas neliecina par to, ka šāda vienošanās būtu neloģiska; drīzāk tā norādīja uz NEUWOGES vēlmi jau iepriekš iegūt likviditāti.
(127)
Visbeidzot nedrīkst aizmirst, ka BAVARIA ir pienākums maksāt zemes nomas maksu arī tad, kad beigsies administratīvā līguma darbības termiņš. No 2029. gada 1. janvāraBAVARIA 10 gadus maksās gada nomas maksu [..] % apmērā no pašreizējās zemes vērtības, kas aprēķināta EUR [..] par m2, jeb EUR [..] gadā. Atlikušajā termiņā zemes nomas maksu paredzēts pielīdzināt kopējās dzīves dārdzības indeksam, ja tas svārstīsies vairāk nekā par [..] %. Vienkāršības labad pieņemot, ka dzīves dārdzības indekss paliks nemainīgs, šo nākotnes maksājumu nominālvērtība būs EUR [..]. Veicot kopējo novērtējumu, šo nākotnes maksājumu 1998. gadā diskontētā vērtība arī jāuzskata par NEUWOGES priekšrocību daļu.
7.2.3.2. Secinājumi
(128)
Jānorāda, ka paredzētās analīzes mērķis bija maksimāli precīzi noteikt zems nomas un pārdošanas līguma finansiālo ietekmi uz NEUWOGES. Ņemot vērā šīs analīzes rezultātus, jāsecina, ka NEUWOGES iegūtās priekšrocības bija šādas:
a)
cena, ko skaidrā naudā samaksāja BAVARIA (EUR [..]);
b)
atlīdzība, kas samaksāta par privatizācijas centieniem (EUR [..]);
c)
no modernizācijas gūtā peļņa (EUR [..]);
d)
zemes nomas vērtība skaidrā naudā pēc 2029. gada (EUR [..], pēc diskontēšanas).
7.2.4. Administratīvā līguma iespējamā finansiālā ietekme uz NEUWOGES
(129)
Saskaņā ar administratīvo līgumu NEUWOGES ir atbildīga par minēto ēku pārvaldību. Par tiesībām paturēt visus ieņēmumus, kas gūti no dzīvokļu un komercplatību izīrēšanas, NEUWOGES līdz modernizācijas darbu pabeigšanai maksā īpašniekam (BAVARIA) fiksētu mēneša nomas maksu EUR [..], bet pēc tam - EUR [..] (administratīvā līguma 3. sadaļa). Līguma darbības termiņš ir 30 gadi pēc modernizācijas darbu pabeigšanas (2.1. sadaļa). Mēneša nomas maksa tiek indeksēta par [..] % gadā (4.2. sadaļa). Nākamās analīzes mērķis ir noteikt administratīvā līguma finansiālo ietekmi uz NEUWOGES.
7.2.4.1. Pamatinformācija (aprēķini)
(130)
Mēneša nomas maksu iegūst, prognozēto maksu par m2 un mēneša neto īres maksu - no kurām atņemtas administratīvās un uzturēšanas izmaksas, ņemot vērā arī īres maksas zaudējuma risku, - reizinot ar pieejamo m2 skaitu (70). Tātad galvenie pieņēmumi attiecas uz prognozēto neto īres maksu par m2, par mēnesi un prognozētajām izmaksām. Administratīvajā līgumā puses pieņēma, ka neto īres maksa ir EUR [..] par m2 pēc modernizācijas un izmaksas - EUR [..] par m2, tāpēc mēneša īres maksa tika noteikta EUR [..] par m2 (71).
(131)
NEUWOGES varēja izvēlēties konkrētos parametrus, kurus paredzēts iekļaut administratīvajā līgumā (72). Nosakot citu īres maksu vai augstāku indeksācijas pakāpi, tā precīzi varēja noteikt savus mēneša maksājumus līguma darbības termiņā, kā arī pārdošanas cenu (73). Tāpēc mazāka vai lielāka riska uzņemšanās, nosakot konkrēto nomas maksu (piemēram, nosakot citu nomas maksu, citu indeksācijas pakāpi un izmaksas), ir tieši saistīta ar pārdošanas cenas veidā iegūto likviditāti. Piemēram, BAVARIA iesniegtajā alternatīvā aprēķinā, kur pieņemts, ka indeksācija ir 2 %, īres maksa EUR [..] un attiecīgi - nomas maksa EUR [..], mēneša nomas maksa būtu EUR [..], nevis EUR [..]. (74) Protams, tādā gadījumā arī pārdošanas cena būtu zemāka.
7.2.4.2. Finansiālās ietekmes analīze
Vispārēji apsvērumi
(132)
Nosakot administratīvā līguma finansiālo ietekmi uz NEUWOGES, ir svarīgi ņemt vērā divus apsvērumus. Pirmkārt, nomas maksu aprēķina par m2. Tā kā pēc līguma noslēgšanas BAVARIA vairākus dzīvokļus pārdeva, kopējais kvadrātmetru skaits mainījās no sākotnēji [..] m2līdz [..] m2 1999. gadā, [..] m2 2000. gadā un [..] m2 2001. gadā. Pēc 2001. gada attiecīgais skaits saglabājās stabils - [..] m2. Savos iesniegtajos dokumentos NEUWOGES šo pakāpenisko m2 skaita samazināšanos izmantoja, lai aprēķinātu prognozēto finanšu plūsmu. Tā kā svarīga ir tikai ex ante prognoze, NEUWOGES savos aprēķinos izmantoto kopējo m2 skaitu nedrīkstēja samazināt, atņemot faktiski pārdoto kvadrātmetru skaitu, bet gan 1998. gada sākumā prognozēto pārdoto kvadrātmetru skaitu. Tāpēc nākamā analīze nebūs pamatota ar skaitļiem, kas izmantoti NEUWOGES iesniegtajos dokumentos; tajā tiks izmantoti skaitļi, kurus NEUWOGES iekļāva savā sākotnējā peļņas prognozē, kur tika pieņemta pakāpeniska samazināšanās no [..] m2 līdz [..] m2 2003. gadā. Otrkārt, lai noteiktu darījuma noslēgšanas brīdī prognozēto līguma finansiālo ietekmi uz NEUWOGES, jādiskontē nākotnes ieņēmumi un izmaksas, tādēļ jānosaka diskonta likme. Ņemot vērā informāciju NEUWOGES sākotnējā vēstulē un iesniegtās naudas plūsmas analīzes, Komisija pieņem, ka diskonta likme ir 5 % gadā (75).
NEUWOGES naudas plūsmas analīzes ticamība
(133)
Pirms administratīvā līguma neatkarīgas ekonomiskās analīzes vispirms ir jāizvērtē NEUWOGES iesniegtās ex post naudas plūsmas analīzes, kuru nolūks ir parādīt, kādu administratīvā līguma ģenerētu ex ante naudas plūsmu piesardzīgs TED būtu prognozējis. NEUWOGES apgalvo, ka, izmantojot reālistiskus ex ante pieņēmumus - NEUWOGES uzskata, ka tādi būtu īres maksas palielināšanās par [..] % gadā, izmaksu indeksācija par [..] % gadā un brīvo dzīvokļu skaits […]% -, varētu prognozēt, ka administratīvais līgums ex ante radītu pilnīgi negatīvu naudas plūsmu, proti, EUR [..] nominālā izteiksmē un EUR [..] pēc diskontēšanas (76). Vēl NEUWOGES apgalvo, ka, tikai izdarot iespējami nereālistiskus ex ante pieņēmumus - īres maksas palielināšanās par [..] % gadā, brīvo dzīvokļu skaits [..] % un nemainīgas izmaksas -, varētu prognozēt, ka administratīvais līgums radītu pozitīvu vērtību, proti, EUR [..] nominālā izteiksmē un EUR [..] pēc diskontēšanas (77). Pamatojoties uz to, NEUWOGES uzskata - jau no sākuma bija skaidrs, ka, lai segtu nomas maksu, katru gadu īres maksa būtu jāpalielina par [..] %, turklāt izmaksu palielināšana nebūtu iespējama.
(134)
Šajā saistībā jānorāda, ka NEUWOGES izmantotie pieņēmumi par izmaksām ir nepārliecinoši (bet sākotnējās izmaksas ir vienādas visās NEUWOGES iesniegtajās analīzēs). Aprēķinos, ar kuriem pamatots noslēgtais administratīvais līgums, ir izmantotas kopējās izmaksas (administrēšana, uzturēšana, neizīrēšanas risks) - aptuveni [..] % no īres maksas. Savukārt NEUWOGES naudas plūsmas analīzē izmantotas sākotnēji noteiktās izmaksas (pēc modernizācijas), kas nav mazākas par [..] % ([..] % - neizīrēšanas risks, [..] % - administrēšana un uzturēšana). Arī tad, ja neņem vērā neizīrēto dzīvokļu skaita krasu palielināšanos (no [..] % līdz [..] %), joprojām vērojama citu izmaksu palielināšanās no [..] % līdz [..] % no īres maksas. No NEUWOGES iesniegtajiem dokumentiem nav skaidrs, kādēļ šāda palielināšana varētu būt nepieciešama. Savukārt NEUWOGES apgalvo, ka [..] % (EUR [..] par m2) būtu ticama vērtība laikposmā tieši pēc modernizācijas, bet pēc tam katru gadu palielinātos par [..] % (78). NEUWOGES uzdotajā vērtējumā pirms pārdošanas kopējās izmaksas (ietverot arī neizīrēšanas risku (79)) bija noteiktas no [..] % līdz [..] % (1997. gada vērtējums) Tā kā vērtējumā nav norādīta procentuālā daļa, kas attiecināta uz neizīrēšanas risku, nav iespējams noteikt, kā tam pamatā esošie pieņēmumi par citām izmaksām atšķiras no NEUWOGES pieņēmumiem. Jebkurā gadījumā, ja pieņem, ka 1997. gada vērtējums bija pamatots ar neizīrēšanas risku [..] % apmērā, pārējās NEUWOGES paredzētās izmaksas ir lielākas. Ņemot vērā minētos faktus, NEUWOGES naudas plūsmas analīzes nevar pieņemt un tās ir jākoriģē, ņemot vērā sākotnējās izmaksas [..] % apmērā, bet neņemot vērā neizīrēšanas risku (80).
(135)
Šajā saistībā vēl jānorāda, ka NEUWOGES apgalvojums attiecībā uz to, ka īres maksa jāpalielina par [..] %, lai segtu nomas maksu, ir nepareizs. Tā kā nomas maksa aprēķināta kā sākotnējās kopējās īres maksas procentuālā daļa (šajā gadījumā [..] %), palielinot īres maksu par [..] %, varētu segt gan nomas maksas palielināšanos, gan izmaksu palielināšanos par [..] %. Ja izmaksas nemainītos, pat neliels īres maksas palielinājums būtu pietiekams, lai kompensētu nomas likmes paaugstināšanos. Faktiski, pieņemot, ka īres ieņēmumu zaudējuma risks būtu [..] %, bet izmaksas nemainītos, ik gadu palielinot īres maksu par [..] %, būtu iespējams segt nomas likmes paaugstināšanos. Vēl vairāk palielinot īres maksu, NEUWOGES šos līdzekļus varētu izmantot, lai segtu pieaugošās izmaksas vai gūtu peļņu.
Finansiālās ietekmes analīze
(136)
Noslēdzot līgumu, NEUWOGES veica nominālās naudas plūsmas analīzi (81). Šajā analīzē NEUWOGES pieņēma, ka pašu izmaksas (administrēšana, uzturēšana) palielināsies par [..] % gadā, tāpēc tā ik pēc trim gadiem varētu palielināt īres maksu par [..] %, ka varētu neizīrēt [..] % dzīvokļu un ka [..] % dzīvokļu varētu pārdot īrniekiem. Pamatojoties uz šiem pieņēmumiem, NEUWOGES prognozēja, ka administratīvā līguma 30 gadu darbības laikā tās nominālā naudas plūsma būs EUR [..].
(137)
Oficiālajā izmeklēšanā netika apstiprināts pieņēmums, ka aprēķini apzināti tika pamatoti ar pārāk optimistiskām prognozēm. Nav pierādījumu, ka NEUWOGES pārstāvji, kuri iesniedza šos skaitļus NEUWOGES uzraudzības padomei, būtu to darījuši, apzinoties, ka tie nav pareizi. Patiesībā NEUWOGES neapgalvo, ka tās vadība politisku iemeslu dēļ apzināti iesaistījusies neizdevīgos darījumos, drīzāk tā apgalvo, ka kļūdainais novērtējums radies, nepareizi novērtējot ekonomiskās sekas (NEUWOGES uzskata, ka TED šādi nebūtu rīkojies) (82).
(138)
Tomēr ir jāpārbauda, vai šīs prognozes patiešām bija tādas, ar kurām neviens TED nebūtu pamatojis savu lēmumu. Šajā saistībā norādīts, ka NEUWOGES apgalvo - TED būtu pieņēmis, ka īres maksa palielināsies tikai par [..] % gadā, īres ieņēmumu zaudēšanas risks palielināsies par [..] % un administratīvās un uzturēšanas izmaksas palielināsies par [..] % (83). Pamatojoties uz šiem pieņēmumiem, NEUWOGES apgalvo, ka kopējā naudas plūsma nominālā izteiksmē būtu EUR -[..] un EUR -[..] pēc diskontēšanas, kur visievērojamākā ietekmē būtu septiņkārt lielākam īres maksas zaudējumam.
7.2.4.3. Tirgus prognozes
(139)
Vispirms tiek norādīts uz dokumentiem, kuros ir informācija par darījumā iesaistīto pušu faktiskajām prognozēm. Pirmkārt, uzraudzības padomes 1997. gada 16. decembra sanāksmes protokols pierāda - NEUWOGES vadība uzskatīja, ka riski, kas saistīti ar darījumu ir pieņemami (84). Ņemot vērā informāciju šajā protokolā, ir skaidrs arī tas, ka NEUWOGES rīcības pamatā bija aprēķins, kurā izmantots pieņēmums, ka īres maksa ik pēc trim gadiem palielināsies par [..] %, izmaksas (neņemot vērā īres ieņēmumu zaudējuma risku) palielināsies par [..] %, bet īres ieņēmumu zaudējuma risks par [..] % (85).
(140)
Pirms līgumu parakstīšanas NEUWOGES apspriedās ar revīzijas uzņēmumu Nordrevision, kas aprēķināja, ka īres maksas palielinājums par [..] % atbilst vispārējam inflācijas līmenim, taču tādu palielinājumu, visticamāk, nebūs iespējams panākt (86). Nordrevision arī uzskatīja - lai gan saistībā ar pieņēmumu, ka visi dzīvokļi tiks izīrēti, sākotnējās izmaksas bija pamatotas (aprēķini bija pamatoti ar pieņēmumu, ka izmaksas būs [..] % no īres ieņēmumiem), tomēr būtu bijusi vajadzīga šo izmaksu indeksācija atbilstīgi nomas maksai (87).
(141)
Savukārt BAVARIA uzskatīja, ka, ņemot vērā prognozēto Neibrandenburgas iedzīvotāju skaita nemainīgumu (tā kā tur uzņēmējdarbību sākuši vairāki lieli pakalpojumu sniedzēji) (88) un ēku izdevīgo atrašanās vietu, varēja gaidīt, ka brīvo dzīvokļu skaits būs ļoti neliels (89). Tāpat tā pieņēma, ka īres maksas palielināšana atbilstīgi nomas maksas indeksācijai varētu būt iespējama (90).
(142)
Visbeidzot jānorāda, ka īpašuma vērtējumā, kuru NEUWOGES lika veikt pirms pārdošanas, ir informācija par attiecīgajām attīstības tendencēm. Vērtējumā, ko veica 1997. gadā, norādītais izmaksu līmenis bija no [..] % līdz [..]%, taču nebija norādīts, cik procenti attiecināti uz īres ieņēmumu zaudēšanas risku (91).
7.2.4.4. Novērtējums
Administrēšanas izmaksas
(143)
Pirmkārt, šķiet, ka prognozētās administrēšanas un uzturēšanas izmaksas - gan to noteiktais sākotnējais līmenis (EUR [..] par m2 vai [..] % no īres ieņēmumiem), gan prognozētais palielinājums ([..] % gadā) - ir ticamas. Attiecībā uz sākotnējo izmaksu līmeni šis slēdziens izriet no NEUWOGES apgalvojuma, ka vismaz laikposmā tūlīt pēc modernizācijas šo izmaksu līmenis ir noteikts pietiekami augsts. Otrkārt, Pestel pētījumā konstatēts, ka 1997. gadā administrēšanas un uzturēšanas izmaksas varētu būt vidēji EUR [..] par m2, proti, par EUR [..] zemākas nekā tās pašas izmaksas pārdošanas un atpakaļnomas darījumā (92). Visbeidzot, arī ekspertu vērtējumā noteiktais izmaksu līmenis bija šajā diapazonā. Lai gan noteikti varēja prognozēt, ka šīs izmaksas palielināsies, šķiet, ka pieņēmums par šo izmaksu palielināšanos [..] % apmērā gadā bija pamatots, pat zināmā mērā piesardzīgs. Nordrevision ierosināja administratīvo izmaksu indeksāciju pielīdzināt tikai nomas maksas indeksācijai, proti, gadā palielināt par [..] % - mazāk nekā NEUWOGES faktiskais pieņēmums. Starp citu, NEUWOGES tagad norādītā [..] % indeksācijas pakāpe pierāda, ka šādu indeksāciju varēja pamatoti prognozēt, tāpēc [..] % gadā noteikti nebija nepamatoti zema vērtība.
Īres ieņēmumu zaudēšanas risks
(144)
Attiecībā uz īres ieņēmumu zaudēšanas risku nebija nepamatoti prognozēt vispārēju īres ieņēmumu zaudēšanas līmeni [..] % apmērā. Pirmkārt, jānorāda, ka Nordrevision savā līgumu vērtējumā šo līmeni neapstrīdēja, lai gan pauda bažas par vispārējo ekonomikas stāvokli un nekustamo īpašumu tirgu Neibrandenburgā (93). Otrkārt, lai gan 1997. gada vērtējumā nebija norādīta īres ieņēmumu zaudēšanas riska pakāpe, šķiet, tajā netika prognozēts ievērojami augstāks īres ieņēmumu zaudēšanas risks (94).
(145)
Informācija BAVARIA iekšējos lēmumu pieņemšanas dokumentos norāda, ka BAVARIA uzskatīja - tā kā Neibrandenburgā darbību sākuši vairāki lieli pakalpojumu sniegšanas uzņēmumi, pilsētas iedzīvotāju skaits varētu nemainīties un pēc modernizācijas varētu izīrēt gandrīz visus attiecīgos dzīvokļus. Turklāt NEUWOGES iesniegtā informācija liecina, ka 1997./1998. gadā Neibrandenburgas pilsēta un Mēklenburgas-Priekšpomerānijas federālā zeme prognozēja nemainīgu iedzīvotāju skaitu un stabilu ieņēmumu attīstību.
(146)
Visbeidzot, nevar neņemt vērā to, ka NEUWOGES vadība, kas vadīja uzņēmumu, kuram Neibrandenburgā piederēja vairāk nekā 30 % dzīvokļu, un tāpēc ļoti labi pārzināja vietējo nekustamo īpašumu tirgu, uzskatīja, ka riski, kas saistīti ar pārdošanas un atpakaļnomas darījumu, ir pieņemami, un īres ieņēmumu zaudēšanas risku prognozēja [..] % apmērā. Nav skaidrs, kādēļ gan šiem vietējā nekustamo īpašumu tirgus ekspertiem būtu vajadzējis pamatot savus aprēķinus ar šo pieņēmumu, ja, kā tagad apgalvo NEUWOGES, riska pakāpe bija noteikta nepamatoti zema.
(147)
Vienlaikus jāņem vērā dokumenti, kurus NEUWOGES iesniedza saistībā ar jautājumu par to, vai piesardzīgs attiecīgā nekustamo īpašumu tirgus (blokmājas Austrumvācijā) dalībnieks būtu paredzējis lielāku brīvo dzīvokļu skaitu tādā mērā, kādā attiecīgie dokumenti attiecas uz laiku pirms pārdošanas un atpakaļnomas darījuma noslēgšanas. No iesniegtajiem dokumentiem tikai Pestel pētījums attiecas uz laiku pirms apstrīdēto līgumu noslēgšanas. Tomēr šajā saistībā jāņem vērā, ka Pestel pētījums attiecas uz Austrumvāciju kopumā un tajā nav ņemti vērā konkrēti vietējie apstākļi Neibrandenburgā, tāpēc šajā lietā tam nav liels pierādījuma spēks. Lai gan pētījumā norādīts uz dažām vispārējām Austrumvācijas nekustamo īpašumu tirgus problēmām, pētījumā nav pietiekamas informācijas, lai konstatētu, ka TED savu lēmumu par ieguldījumu nebūtu pamatojis ar īres ieņēmumu zaudēšanas risku [..] % apmērā.
Īre
(148)
Attiecībā uz īri vispirms jānorāda - NEUWOGES neapgalvo, ka īres maksa pēc modernizācijas noteikta pārāk augsta. Drīzāk tā sūdzas, ka šo maksu nebija iespējams paaugstināt prognozētajā apmērā. Ņemot vērā Rostokas apgabaltiesas slēdzienu, ka vidējā īres maksa EUR [..] par m2, kura ir administratīvā līguma pamatā, bija piemērojamā īres maksas tabulā noteiktajā diapazonā (95), var secināt, ka sākotnējā vidējā īres maksa bija reāla.
(149)
Attiecībā uz saskaņotās nomas maksas indeksāciju nav tiešu pierādījumu, cik liels īres maksas vidējais palielinājums tika prognozēts 1998. gadā. Nordrevision tikai konstatēja, ka sākotnēji noteiktais palielinājums [..] % gadā atbilst vispārējam inflācijas līmenim, taču Neibrandenburgā to, visticamāk, nevarēs sasniegt (96). Tas, ka NEUWOGES galu galā piekrita indeksācijai “tikai” [..] % apmērā un prognozēja, ka ik pēc trim gadiem varēs palielināt īres maksu par [..]% (vai [..] % gadā), šķiet, pierāda, ka tā šo brīdinājumu ņēma vērā. Vērtējumos turpmākais īres maksas palielinājums nav skaidri prognozēts. Tomēr jānorāda, ka, tā kā vērtējumos nebija skaidri prognozētas inflācijas un īres maksas attīstības tendences, acīmredzot tika pieņemts, ka īres maksa palielināsies atbilstīgi vispārējai inflācijai (kas iepriekšējās desmitgadēs bija aptuveni 3,5 %) (97). Rostokas apgabaltiesa uzskatīja, ka indeksācija bija pamatota, ņemot vērā vidējo gada inflāciju 3,52 % apmērā 28 gados pirms līgumu noslēgšanas (98). Vēl tā norādīja, ka acīmredzami ir grūti prognozēt īres maksas attīstību 30 gados, taču tā nevarēja konstatēt, ka starp nomas maksas indeksāciju un prognozēto īres maksu būtu uzkrītoša neatbilstība.
(150)
NEUWOGES iesniegtajā Pestel pētījumā nav informācijas par Austrumvācijas nekustamo īpašumu tirgus dalībnieku faktiskajām prognozēm, nav arī konkrētas informācijas par Neibrandenburgu. Tajā nav arī norāžu par iespējamiem sarežģījumiem Austrumvācijas tirgū. Tomēr, ņemot vērā pārējos pierādījumus, Pestel pētījums nav pietiekams, lai pierādītu, ka vienošanās par nomas maksas indeksāciju un prognozes attiecībā uz iespējām paaugstināt īres maksu par [..] % gadā bija nepamatoti pieņēmumi.
Līguma darbības ilgums
(151)
Visbeidzot, attiecībā uz līguma darbības ilgumu Rostokas apgabaltiesa pamatoja, ka konkrētiem nomas līgumiem ir ilgs termiņš (līdz pat 30 gadiem) un ka apstrīdētais līgums nav neparasts (99). Lai gan 30 gadu termiņš, protams, bija saistīts ar zināmiem riskiem, tas nodrošināja iespēju gūt stabilus ieņēmumus un noteiktu pārliecību par izmaksām. Turklāt ilgais darbības laiks nozīmēja arī to, ka ikmēneša nomas maksa, kas bija jāmaksā, lai atmaksātu pircēja ieguldījumu, bija zemāka vai ka pārdošanas cena, ņemot vērā līdzīga apmēra nomas maksu, bija augstāka, nekā tā būtu, ja izvēlētos īsāku darbības termiņu (100). Ņemot vērā minēto, nešķiet, ka vienošanās par 30 gadu termiņu būtu nepamatota.
7.2.4.5. Secinājums
(152)
Pamatojoties uz minētajiem apsvērumiem, šķiet, nevar uzskatīt, ka NEUWOGES prognozes sākotnējos aprēķinos būtu nepamatotas. Tāpēc, ņemot vērā iesniegtos pierādījumus, NEUWOGES varēja pamatoti gaidīt, ka administratīvais līgums būs ienesīgs. Attiecīgajā laikposmā (1998. gada sākumā) diskontējot nominālo prognozēto peļņu, ir redzams, ka NEUWOGES lēmums bija pamatots ar pieņēmumu, ka administratīvā līguma vērtība skaidrā naudā ir EUR [..].
7.2.5. Vispārējais novērtējums
(153)
Tā kā Komisija jau secināja, ka zemes nomas un pārdošanas līgums un administratīvais līgums ir viena integrēta komercdarījuma daļas, jāsaskaita abu līgumu vērtība skaidrā naudā, lai noteiktu darījuma vērtību NEUWOGES. Atgādinājums - noslēdzot zemes nomas un pārdošanas līgumu, NEUWOGES varēja prognozēt šādas priekšrocības:
a)
cena, ko skaidrā naudā samaksāja BAVARIA (EUR [..]);
b)
atlīdzība, kas samaksāta par privatizācijas centieniem (EUR [..]);
c)
no modernizācijas gūtā peļņa (EUR [..]);
d)
zemes nomas vērtība skaidrā naudā pēc 2029. gada (EUR [..], pēc diskontēšanas).
(154)
Turklāt tika pieņemts (kā konstatēts 7.2.4. punktā iepriekš), ka, ņemot vērā NEUWOGES pamatotās prognozes, administratīvā līguma vērtība pēc diskontēšanas bija EUR [..]. Tādējādi pārdošanas un atpakaļnomas darījuma kopējā vērtība NEUWOGES bija EUR [..].
7.3. SALĪDZINĀJUMS AR ALTERNATĪVĀM KOMERCDARĪJUMU IESPĒJĀM
(155)
Lai noteiktu, vai NEUWOGES, pieņemot lēmumu noslēgt pārdošanas un atpakaļnomas darījumu, rīkojās tā, kā pamatoti būtu rīkojies piesardzīgs tirgus ekonomikas dalībnieks, tagad darījuma vērtība ir jāsalīdzina ar alternatīvu komercdarījumu vērtību. Ja NEUWOGES būtu pieejama ekonomiski izdevīgāka alternatīva, nevarētu teikt, ka lēmums par pārdošanas un atpakaļnomas darījuma noslēgšanu būtu tāds, kādu būtu pieņēmis TED.
(156)
Šajā ziņā būtu jānorāda, ka nedz ēku izīrēšana, tās vispirms nemodernizējot, nedz arī to nojaukšana nebūtu bijušas pieņemamas alternatīvas. Pirmkārt, izīrējot nemodernizētas ēkas, nevarētu gūt pietiekamus ieņēmumus, un bija skaidrs, ka nemodernizētās ēkās būtu vairāk brīvu dzīvokļu nekā modernizētās ēkās (101). Tāpēc nav pārliecinoša pamata secināt, ka tad, ja tiktu turpināts izīrēt nemodernizētas ēkas, ieņēmumi būtu lielāki par tiem, kas tika gūti, noslēdzot pārdošanas un atpakaļnomas darījumu. Arī ēku nojaukšana neradītu ieņēmumus, bet radītu izmaksas saistībā ar nojaukšanu. Tādējādi arī nojaukšanu nevar uzskatīt par pieņemamu alternatīvu attiecīgajā laikposmā (1997./1998. gadā).
7.3.1. Aizdevums kā alternatīva
(157)
Par pirmo iespējamo alternatīvu būtu jāuzskata aizdevums. Ja NEUWOGES attiecīgās ēkas būtu modernizējusi, izmantojot aizdevumu, tā būtu ieguvusi gandrīz tādus pašus ieņēmumus, kādus tā saņēma zemes nomas un atpakaļnomas darījumā. Pirmkārt, tā būtu varējusi izīrēt modernizētas ēkas, tādējādi ģenerējot labu ieņēmumu plūsmu. Turklāt - salīdzinot ar savu stāvokli pārdošanas un atpakaļnomas darījumā - tā būtu saglabājusi īpašumtiesības uz ēkām.
(158)
Tomēr ir skaidrs arī tas, ka aizdevums būtu bijis saistīts ar zināmiem trūkumiem. Pirmkārt, 30 % no ieguldījuma apmēra būtu jānodrošina no pašu kapitāla, jo NEUWOGES uzskatīja, ka pašu kapitāla attiecība jāsaglabā 30 % apmērā (102). NEUWOGES uzraudzības padome 1997. gada nogalē apsprieda jautājumu par pašu kapitāla attiecības samazināšanu, lai palielinātu ieguldīšanas iespējas. Tomēr vadība šo priekšlikumu noraidīja kā ekonomiskā ziņā neiespējamu, jo tas nepieņemami palielinātu parādsaistības (103). Vadība paskaidroja, ka pašu kapitāla attiecības samazināšana no 30 % uz 25 % nebūtu praktiski iespējama (parādsaistību apmērs) (104). NEUWOGES uzraudzības padomes loceklis B. Räuber turklāt konstatēja: “No uzņēmējdarbības ekonomikas viedokļa pašu kapitāla attiecības samazināšana nav iedomājama. Ir jāpilda sabiedrības saistības.” (105) Lai finansētu EUR [..] ieguldījumu modernizācijā, NEUWOGES būtu jāiegulda EUR [..] no pašu kapitāla. Ir diezgan apšaubāmi, ka šāda pašu kapitāla summa būtu pieejama nekavējoties. Uzraudzības padomes sanāksmes protokolā redzams, ka pieejamais kopējais ieguldījumu apmērs (ieskaitot aizdevumus) 1998. gadā bija EUR [..], kas jau bija paredzēts citiem projektiem (106). Ir skaidrs, ka NEUWOGES modernizāciju būtu varējusi finansēt ar aizdevumu tikai tad, ja tā būtu atteikusies no citiem projektiem.
(159)
Pretēji aizdevumam pārdošanas un atpakaļnomas darījums bija izdevīgs ne vien tāpēc, ka NEUWOGES nebija jāiegulda pašu kapitāls, bet arī tāpēc, ka nodrošināja jaunu likviditāti un pilnīgu finansējumu ēku modernizācijai.
(160)
Ņemot vērā visus minētos apsvērumus, nevar uzskatīt, ka ir pierādīts - ja modernizācijas finansēšana ar aizdevumu būt bijusi pieejama, tā būtu bijusi izdevīgāka nekā darījums ar BAVARIA. Tas, ka NEUWOGES gandrīz noteikti nebija pieejams aizdevuma saņemšanai vajadzīgais pašu kapitāls un ka papildu likviditāti tā varēja izmantot, lai finansētu citus ieguldījumus, drīzāk liek secināt, ka izvēle par labu pārdošanas un atpakaļnomas darījumam, nevis aizdevumam bija saprātīgs lēmums.
7.3.2. Tiešā pārdošana kā alternatīva
(161)
Otra vērā ņemama alternatīva varētu būt gan ēku, gan zemes gabala tieša pārdošana. Izšķirošs ir jautājums, vai šāda pārdošana būtu bijusi izdevīgāka.
7.3.2.1. Novērtējums, ņemot vērā 1997. un 2007. gada vērtējumus
(162)
Mēģinot salīdzināt pārdošanas un atpakaļnomas darījuma vērtību NEUWOGES un tiešās pārdošanas iespējamās priekšrocības, izšķirošs ir jautājums - kādu cenu NEUWOGES būtu varējusi iegūt, veicot “parastu” pārdošanu. Šajā saistībā zināma nozīme ir 1997. un 2007. gada vērtējumiem.
(163)
NEUWOGES uzdeva veikt divus pētījumus, lai noteiktu īpašuma (ēkas un zeme) vērtību 1997. gadā. Vienu pētījumu 1997. gadā veica sabiedrības iekšējais eksperts, bet otru 2007. gadā retrospektīvi veica neatkarīgs eksperts. 1997. gada vērtējumā noteiktā īpašuma vērtība bija EUR [..], savukārt 2007. gada pētījumā aprēķinātā vērtība bija EUR [..] (107). Abos pētījumos atsevišķi bija novērtētas ēkas (1997. gadā - EUR [..]; 2007. gadā - EUR [..]) un zeme (1997. gadā - EUR [..]; 2007. gadā - EUR [..]). Abos pētījumos būtībā izmantota viena un tā pati metode, proti, ienākumu metode (Ertragswertverfahren).
(164)
Komisija uzskata, ka, tā kā 2007. gada vērtējums tika sagatavots tikai pēc pārdošanas un atpakaļnomas darījuma īstenošanas, to nevar izmantot, lai noteiktu, kāda bija NEUWOGES zināmā īpašuma vērtība 1997. gadā. Tāpēc NEUWOGES savu lēmumu par iesaistīšanos vai neiesaistīšanos pārdošanas un atpakaļnomas darījumā ar BAVARIA nevarēja pamatot ar retrospektīvo 2007. gada vērtējumu.
(165)
Vienlaikus Komisija uzskata, ka 1997. gada vērtējums nav ticams rādītājs, ko izmantot, lai pierādītu īpašuma vērtību 1997. gadā un NEUWOGES zināmo īpašuma vērtību tobrīd, jo oficiālajā izmeklēšanas procedūrā tika atklāts, ka apstrīdēto līgumu noslēgšanas brīdī NEUWOGES vadība ļoti labi zināja, ka 1997. gada vērtējums nav ticams avots. Šajā saistībā būtiski ir turpmāk sniegtie apsvērumi.
a)
Īres maksa
1997. vērtējumā tika pieņemts, ka īres maksa ir no EUR [..] līdz EUR [..] par m2. Tajā pašā laikā Neibrandenburgas pilsētas pirmajā īres maksas tabulā, kas bija spēkā no 1998. gada 1. janvāra un bija pamatota ar 1997. gada datiem, modernizētu dzīvokļu vidējā īres maksa bija no EUR 3,90 līdz EUR 4,38 par m2. Tā kā NEUWOGES bija liela nekustamo īpašumu sabiedrība, kas darbojās Neibrandenburgā, tā noteikti varēja būt informēta par vidējo īres maksu pilsētā, tāpēc būtu varējusi savā īpašuma vērtējumā izmantot šos datus. Pārdošanas un atpakaļnomas līgumā laikposmam pēc modernizācijas (t. i., sākot no 1999. gada, tādējādi divus gadus vēlāk nekā periods, kad iegūti dati, ar kuriem pamatota pirmā īres maksas tabula) vidējā īres maksa patiešām bija noteikta EUR [..] par m2. Šis skaitlis atbilda īres maksas tabulai.
b)
Modernizācijas izmaksas
Lai gan 1997. gada vērtējums tika veikts 1997. gada pavasarī, pieņemot, ka modernizācijas izmaksas būs EUR [..], NEUWOGES vadība BAVARIA nosūtītajā vēstulē, kas rakstīta tajā pašā laikā (1997. gada martā) norādīja, ka tās aprēķinātās modernizācijas izmaksas būs EUR [..]. Tāpēc ir skaidrs, ka NEUWOGES labi zināja, ka 1997. gada vērtējumā vajadzīgās modernizācijas izmaksas ir aprēķinātās pārāk zemas. Īpašuma modernizācijas darbu fiksētā summa, par kuru vienojās BAVARIA un NEUWOGES meitasuzņēmums BRG, joprojām bija ievērojami lielāka (EUR [..]), tādējādi pierādot to, ka brīdī, kad NEUWOGES noslēdza līgumu ar BAVARIA, tā zināja, ka 1997. gada vērtējumā modernizācijas izmaksas bija aprēķinātās par EUR 10 miljoniem zemākas.
c)
Atlikušais izmantošanas laiks
Ņemot vērā paredzēto modernizāciju, 1997. gada vērtējumā atlikušais izmantošanas laiks bija aprēķināts no 55 līdz 70 gadiem. Šajā saistībā jānorāda, ka 1997. gada vērtējumā aprēķinātās zemās modernizācijas izmaksas īsti neatbilst pieņēmumam, ka modernizācija ievērojami paildzinās ēku ekonomisko izmantošanas laiku.
d)
Zemes vērtība
Jānorāda, ka, novērtējot attiecīgo zemes gabalu, 1997. gada vērtējumā nebija ņemti vērā faktori, kas samazina vērtību (savukārt tie bija ņemti vērā 2007. gada vērtējumā). Šādi faktori cita starpā ir esošā infrastruktūra, kuru nav iespējams pārvietot vai novākt (piemēram, kanalizācijas sistēmas, cauruļvadi), kā arī zemes gabala neizdevīgā forma. Šādi faktori parasti samazina zemes vērtību. Tā kā NEUWOGES bija zemes īpašniece, tai vajadzēja apzināties šos faktorus un zināt, ka 1997. gada vērtējumā zemes gabala vērtība bija pārvērtēta.
(166)
Kopumā jāsecina, ka NEUWOGES noteikti zināja, ka daži no galvenajiem 1997. gada vērtējumā izvirzītajiem pieņēmumiem, jo īpaši attiecībā uz izmaksām, bija neticami. Tāpēc Komisija secina, ka 1997. gada vērtējums nav ticams rādītājs, ko izmantot, lai pierādītu īpašuma vērtību 1997. gadā un NEUWOGES zināmo īpašuma vērtību tobrīd.
(167)
Vienlaikus Komisija uzskata, ka, izmantojot NEUWOGES pieejamo informāciju attiecīgajā laikposmā, īpašuma vērtības ex ante novērtējums, kuru NEUWOGES situācijai līdzīgā situācijā pamatoti būtu varējis iegūt arī TED, iespējams, būtu ļoti līdzīgs 2007. gada retrospektīvajam vērtējumam. Arī attiecībā uz 2007. gada retrospektīvo vērtējumu - NEUWOGES situācijai līdzīgā situācijā TED savas ex ante prognozes par iespējamo īres maksu būtu pamatojis ar attiecīgo īres maksas tabulu, modernizācijas izmaksas būtu novērtējis tuvu tām, par kurām vienojās BAVARIA un BRG, kā arī zemes gabala vērtību būtu pielīdzinājis, ņemot vērā viņam zināmos faktorus, kas samazina vērtību. Turklāt NEUWOGES situācijai līdzīgā situācijā TED būtu rūpīgi novērtējis pēc paredzētās modernizācijas atlikušo izmantošanas laiku un salīdzinošos datus (kā tas tika darīts 2007. gada vērtējumā), tāpēc ir pamatoti secināt, ka NEUWOGES situācijai līdzīgā situācijā TED savu vērtējumu būtu pamatojis ar atlikušo izmantošanas laiku, kas līdzīgs 2007. gada retrospektīvajā vērtējumā noteiktajam.
(168)
Tāpēc Komisija uzskata, ka NEUWOGES situācijai līdzīgā situācijā TED pirms noslēgšanas būtu saprātīgi novērtējis īpašuma vērtību EUR [..] apmērā (kā tas bija 2007. gada vērtējumā).
7.3.2.2. Tiešās pārdošanas un pārdošanas un atpakaļnomas darījuma salīdzinājums
(169)
Atgādinājumam - pārdošanas un atpakaļnomas darījuma vērtība NEUWOGES bija EUR [..]. Savukārt veiktā analīze pierādīja, ka NEUWOGES reāli vajadzēja pieņemt, ka īpašuma vērtība ir EUR [..], kas bija par [..] % augstāka nekā pārdošanas un atpakaļnomas darījuma vērtība. Tomēr šī nelielā atšķirība nenozīmē to, ka TED noteikti būtu izvēlējies tiešās pārdošanas alternatīvu.
a)
Pirmkārt, nedrīkst neņemt vērā, ka attiecīgā tiešās pārdošanas alternatīva attiecās uz ēku un attiecīgo zemesgabalu tiešu pārdošanu, savukārt BAVARIA nopirka tikai ēkas, vienlaikus iegūstot tikai zemes nomas tiesības uz 75 gadiem. Pats zemesgabals palika NEUWOGES īpašumā. NEUWOGES novērtētā zemesgabala vērtība bija EUR [..] (kā tas bija 2007. gada vērtējumā). Lai gan ir sarežģīti noteikt precīzu skaitli vērtībai, kādu NEUWOGES saglabāja, tikai nomājot, nevis pārdodot zemesgabalu, ir jāsecina, ka NEUWOGES, saglabājot īpašumtiesības uz zemi, attaisnoja nedaudz zemāko darījuma cenu.
b)
Otrkārt, ir jākonstatē, ka pastāv zināmas šaubas par to, vai par cenu, kādu NEUWOGES situācijai līdzīgā situācijā aprēķinātu TED, patiešām varētu īpašumu pārdot. Vienīgo konkrēto pirkšanas piedāvājumu, par kuru NEUWOGES iesniedza informāciju, iesniedza Felske Immobilien, kura cenas piedāvājums acīmredzami bija EUR [..] par m2, tādējādi kopējā pirkuma cena bija EUR [..] (108). Šajā piedāvājumā minētā cena bija daudz vairāk nekā EUR 1 miljonu zemāka par cenu, kādu NEUWOGES situācijai līdzīgā situācijā būtu aprēķinājis TED.
c)
Treškārt, NEUWOGES, novērtējot peļņu, ko varētu gūt administratīvā līguma darbības laikā, kļūdaini aprēķinājis peļņu tikai līdz 2027. gadam (ieskaitot). Tomēr, tā kā administratīvā līguma darbības termiņš bija 30 gadi pēc modernizācijas darbu pabeigšanas, (t. i., 30 gadi, sākot no 1999. gada), aprēķinā vajadzēja iekļaut arī ieņēmumus līdz 2028. gadam (ieskaitot). Veicot atbilstīgas korekcijas, varētu palielināt pārdošanas un atpakaļnomas darījuma vērtību.
d)
Aprēķinot skaidrā naudā vērtību zemes nomas maksai, kas BAVARIA būs jāmaksā NEUWOGES, vienkāršības labad tika pieņemts, ka dzīves dārdzība nemainīsies un ka maksājumi tāpēc nav jāpielīdzina. Tomēr daudz reālāk būtu pieņemt, ka dzīves dārdzība kopumā palielināsies, tāpēc nākotnē paredzētie maksājumi, iespējams, būs lielāki, nekā tika pieņemts. Arī tas izraisītu līguma vērtības palielināšanos.
(170)
Ņemot vērā minētos apsvērumus, jāsecina, ka izvēle par labu pārdošanas un atpakaļnomas darījumam, nevis mēģinājumam pārdot tieši bija ekonomiski pamatota.
7.3.3. Secinājums
(171)
Pēc tam, kad pārdošanas un atpakaļnomas darījuma vērtība NEUWOGES tika salīdzināta ar iespējamo alternatīvo darbību vērtību, jāsecina, ka arī TED būtu noslēdzis šādu darījumu.
7.4. SALĪDZINOŠĀ NOVĒRTĒŠANA
(172)
Pēc tam, kad bija noteikts, ka izvēle par labu pārdošanas un atpakaļnomas darījumam, nevis alternatīviem risinājumiem bija rīcība, kādu būtu izvēlējies arī TED, Komisija piesardzības labad pārbaudīja arī to, vai attiecīgais darījums atbilda līgumiem, kuri attiecīgajā laikposmā bija spēkā attiecīgajā tirgū, un vai bija citas norādes, kas varētu ietekmēt Komisijas secinājumu, ka pārdošanas un atpakaļnomas darījums bija saderīgs ar TED rīcības principu.
(173)
Pieejamā informācija par salīdzināmiem darījumiem attiecas uz pārdošanas un atpakaļnomas līgumiem, kurus BAVARIA bija noslēgusi tajā pašā laikposmā, kad tika veikts minētais pasākums. Šie līgumi var norādīt, vai apstrīdētais pārdošanas un atpakaļnomas darījums bija līdzīgs darījumiem, kādus izvēlējās arī citi tirgus dalībnieki, tostarp privāti uzņēmumi, tādējādi pierādot atbilstību tirgus nosacījumiem (7.4.1. punkts). Turklāt arī NEUWOGES rīkotais ierobežotais piedāvājumu iesniegšanas process un salīdzinājums ar citiem finansēšanas darījumiem varētu sniegt pārliecību par apstrīdētā darījuma atbilstību tirgus nosacījumiem (7.4.2. un 7.4.3. punkts).
7.4.1. Salīdzināšanai iesniegtie līgumi
(174)
Salīdzināšanai tika iesniegti līgumi par trim līdzīgiem darījumiem ([..]). Tomēr var ņemt vērā tikai līgumus par [..] un [..], jo tikai šie līgumi attiecas uz laikposmu, kad tika noslēgts BAVARIA un NEUWOGES pārdošanas un atpakaļnomas darījums. Vispirms jānorāda, ka abi šie darījumi un apstrīdētais darījums atšķiras attiecībā uz termiņu, fiksētās nomas maksas indeksāciju un modernizāciju. NEUWOGES īpaši norāda uz atšķirīgo indeksācijas likmi ([..] - 1,5 % gadā; [..] - pielīdzināšana dzīves dārdzības izmaiņām), lai pierādītu, ka administratīvajā līgumā bija noteikumi, kurus attiecīgajā laikposmā parasti nepiemēroja (1997./1998. gadā).
(175)
BAVARIA norāda, ka [..] un[..] darījumus tā izvēlējās kā piemērus, lai ilustrētu savu nekustamo īpašumu nomas modeli (109), kas liek secināt, ka šo līgumu noteikumi tika izstrādāti, pamatojoties uz aprēķiniem, kas bija līdzīgi aprēķiniem, kuri bija NEUWOGES/BAVARIA pārdošanas un atpakaļnomas darījuma pamatā.
(176)
Kā jau iepriekš izklāstīts (sk. 131. apsvērumu), NEUWOGES acīmredzami varēja brīvi izvēlēties līguma parametrus saskaņā ar BAVARIA piedāvāto nekustamo īpašumu nomas modeli. Tas nozīmēja, ka NEUWOGES varēja izvēlēties vai nu zemāku indeksācijas pakāpi, vai atņemt lielākas izmaksas. Protams, šādas izvēles sekas būtu mazāka skaidrā naudā maksājamā avansa summa. Var pieņemt, ka tas pats attiecās arī uz [..] un [..] darījumu.
(177)
Tā kā līgumslēdzējas puses acīmredzami varēja brīvi izvēlēties savu darījumu konkrētos parametrus saskaņā ar BAVARIA piedāvāto nekustamo īpašumu nomas modeli, lai noteiktu NEUWOGES/BAVARIA pārdošanas un atpakaļnomas darījuma saderību ar tirgus nosacījumiem, nešķiet būtiski svarīgi, vai NEUWOGES izvēlētie parametri bija tādi paši, kādus izvēlējās puses [..] un [..] darījumā. Šī izvēle tikai atspoguļo iesaistīto pušu komercdarbības stratēģiskos lēmumus. Svarīgāks ir apstāklis, ka visi minētie darījumi bija pamatoti ar vienu darījumu modeli.
(178)
Ciktāl [..] un [..] līgumi ir pamatoti ar to pašu aprēķina modeli, ko, ņemot vērā pieejamo informāciju, nav iemesla apšaubīt, ka tie norāda uz NEUWOGES darījuma pamatā esošā darījumu modeļa atbilstību tirgus nosacījumiem. Šajā saistībā ir svarīgi tas, ka attiecīgo nekustamo īpašumu nomas modeli acīmredzami izvēlējās gan valsts ([..]), gan privāti ([..]) uzņēmumi un šis modelis tika piedāvāts gan uzņēmumiem, kuri vēlējās saņemt parāda atvieglojumu saskaņā ar Likumu par mantota parāda samazināšanu, gan pusēm, uz kurām šā likuma noteikumi neattiecās.
7.4.2. Piedāvājumu iesniegšanas process
7.4.2.1. Pamatinformācija
(179)
Kā jau norādīts, NEUWOGES nerīkoja visaptverošu, atklātu, pārredzamu, ar noteikumiem nesaistītu un nediskriminējošu piedāvājumu iesniegšanas procesu attiecībā uz to ēku privatizāciju, kuras galu galā pārdeva BAVARIA. Tomēr sākumā NEUWOGES uzaicināja 72 iespējamos pircējus iesniegt piedāvājumus. NEUWOGES apgalvo - kandidātus izvēlējusies zināmā mērā nejauši, un nevarētu uzskatīt, ka izlase pārstāv tirgu kopumā. Pēc tam, kad bija nosūtīti pirmie uzaicinājumi iesniegt piedāvājumus, notika sazināšanās ar interesentiem, kuru starpā bija arī BAVARIA, kam sākotnējais uzaicinājums netika nosūtīts.
7.4.2.2. Piedāvājumu iesniegšanas procesa rezultāts
(180)
No saņemtajiem piedāvājumiem, kuru skaits netika norādīts, pieci tika uzskatīti par pieņemamiem (110). Divi no tiem tomēr tika noraidīti, jo laika trūkuma dēļ iespējamie pircēji nevarēja iesniegt pilnīgu piedāvājumu. Turklāt vēl divi tika noraidīti ekonomisku iemeslu dēļ. Piektais piedāvājums, ko iesniedza Felske Immobilien, tika noraidīts, jo tika uzskatīts, ka piedāvātā cena ir pārāk zema (Felske piedāvāja EUR [..] par m2, tādējādi kopējā pirkuma cena bija EUR [..]). Papildus minētajiem pieciem piedāvājumiem, tika iesniegti vēl trīs piedāvājumi, vienu iesniedza BAVARIA, bet abus pārējos - divi citi pretendenti, kuri nebija uzaicināti iesniegt piedāvājumu. Lai gan sarunas tika sāktas arī ar vienu no abiem pretendentiem, kuri nebija uzaicināti iesniegt piedāvājumu, arī šis piedāvājums galu galā tika noraidīts neminētu ekonomisku iemeslu dēļ (111).
(181)
Pēc sarunu pabeigšanas NEUWOGES uzraudzības padomei bija jāapstiprina līgumi. Iesniedzot līgumus padomei, vadība apgalvoja, ka augstāku pārdošanas cenu nav iespējams panākt, jo līgumi attiecās tikai uz zemes nomu (nevis tiešu pārdošanu), ka BRG tiks uzticēta modernizācijas darbu izpilde un ka NEUWOGES turpinās pārvaldīt ēkas turpmākos 30 gadus (112). Atbildot uz jautājumu par neatbilstību 1997. gada vērtējumam, vadība atkal apgalvoja, ka šajā darījumā nebūtu iespējams panākt augstāku cenu (113).
7.4.2.3. Novērtējums
(182)
Lai gan nevar uzskatīt, ka piedāvājumu iesniegšanas process bija atklāts, pārredzams, nediskriminējošs un bez nosacījumiem, tas tomēr ļauj izdarīt dažus secinājumus par tirgū pieejamiem piedāvājumiem. Šajā ziņā būtiski ir tas, ka acīmredzami piedāvājumus iesniedza vairāki neaicināti pretendenti, pierādot, ka iespējamiem pircējiem, kas nebija tikai tie 72 uzņēmumi, kuriem bija nosūtīts sākotnējais piedāvājums, arī bija iespēja uzzināt par šo procesu un tajā piedalīties.
(183)
Piedāvājumu novērtējums, ko veica NEUWOGES, parāda, ka NEUWOGES uzskatīja BAVARIA piedāvājumu par labāko tirgū pieejamo piedāvājumu attiecīgajā laikposmā (1997./1998. gadā). NEUWOGES arguments, ka vismaz Felske piedāvājums faktiski bija labāks, nav pārliecinošs. Lai gan ir taisnība, ka cena, ko acīmredzami piedāvāja Felske (EUR [..]), bija augstāka nekā avansa maksājuma summa, ko galu galā piedāvāja BAVARIA (EUR [..]), jānorāda, ka pārdošanas un atpakaļnomas darījums jāvērtē kopumā un ka tā kopējā vērtība (EUR [..]) bija augstāka par Felske piedāvāto cenu.
(184)
Ņemot vērā minēto, var konstatēt, ka, lai gan piedāvājumu iesniegšanas process nebija tāds, lai to varētu uzskatīt par pierādījumu, ka BAVARIA piedāvājums bija labākais pieejamais tirgū, tas tomēr uz to norāda. Jebkurā gadījumā ierobežotais piedāvājumu iesniegšanas process nesniedz pamatotas norādes par to, ka attiecīgajā laikposmā (1997./1998. gadā) NEUWOGES tirgū bija pieejams labāks piedāvājums.
7.4.3. Citi attiecīgajā laikposmā pieejamie darījumu veidi
7.4.3.1. Novērtējuma tvērums
(185)
Ir lietderīgi novērtēt apstrīdēto darījumu, salīdzinot to ar citiem kopumā līdzīgiem darījumu veidiem, kas attiecīgajā laikposmā (1997./1998. gadā) tika piedāvāti tirgū.
(186)
Apstrīdētais darījums bija tipisks pārdošanas un atpakaļnomas darījums. Pēc būtības pārdošanas un atpakaļnomas līgumi ir finanšu darījumi. Iznomātājs, iegādājoties īpašumu no nomnieka, nodrošina nomniekam likviditāti un/vai finansē lielākus ieguldījumus, piemēram, vecu ēku modernizāciju. Lai turpinātu izmantot īpašumu komerciāliem vai citiem mērķiem, nomnieks pēc tam atkal nomā īpašumu, tādējādi (pilnīgi vai daļēji) nomas līguma darbības laikā atmaksājot iznomātājam ieguldītos līdzekļus.
(187)
Tā kā pārdošanas un atpakaļnomas līgums ir finanšu darījums, tas zināmā mērā līdzinās bankas aizdevumiem un hipotēkām. Tomēr ir dažas svarīgas atšķirības, kuras jāpatur prātā. Pārdošanas un atpakaļnomas darījums pārdevējam/nomniekam nodrošina iespēju finansēt lielākus ieguldījumus un iegūt pastāvīgu likviditāti, neizmantojot pašu kapitālu. Proti, pašu kapitāls un papildu likviditāte ir pieejami citiem ieguldījumiem, turklāt nomnieks var finansēt ieguldījumus arī tad, ja nepietiekamā pašu kapitāla vai lielo parādsaistību dēļ parastais aizdevums nebūtu pieejams. Tā kā pārdevējam/nomniekam ir jāveic sava sākotnējā ieguldījuma refinansēšana un jāgūst peļņa, nomas likme parasti ir nedaudz augstāka nekā līdzīga bankas aizdevuma procentu likme (kā sīkāk paskaidrots nākamajā punktā). Beidzoties nomas līguma darbības termiņam, nomniekam īpašums ir vai nu jāatpērk, vai tas paliek iznomātāja īpašumā un ir pieejams turpmākajai izmantošanai. Tas nozīmē, ka nomas likme ir atkarīga no īpašuma atlikušās vērtības divu pušu noslēgtā nomas līguma darbības termiņa beigās. Tā kā atlikušo vērtību bieži, jo īpaši ilgtermiņa nomas gadījumos, ir grūti prognozēt, tas ir iznomātāja riska faktors, kas tiek atspoguļots nomas likmē. Parastajiem banku aizdevumiem šāda riska nav, bet hipotekārajiem kredītiem tikai nelielā mērā.
(188)
Tāpēc nomas likmes un aizdevumu/hipotekāro kredītu procentu likmes nevar salīdzināt pilnā mērā. Salīdzinot apstrīdētā darījuma nomas likmi ar aizdevumu/hipotekāro kredītu vidējo procentu likmi attiecīgajā laikposmā (1997./1998. gadā), nav iespējams precīzi noteikt, vai prasītā nomas likme bija atbilstīga tirgus nosacījumiem attiecīgajā laikposmā (1997./1998. gadā). Tomēr ir iespējams spriest, vai nomas likme bija tika augsta, ka piesardzīgs TED noteikti nebūtu iesaistījies šādā darījumā.
7.4.3.2. Novērtējums
(189)
Apstrīdētajā darījumā sākotnēji noteiktā nomas likme bija [..] % gadā no kopējā ieguldījuma apjoma. Tā kā tiks veikta maksājamās summas indeksācija [..] % gadā, līguma darbības beigās nomas likme palielināsies līdz [..] %, kas atbilst vidējai nomas likmei [..] % gadā. Salīdzināšanai - ja NEUWOGES būtu izvēlējusies nomas likmes indeksāciju neveikt, tā visā 30 gadu laikposmā būtu jānosaka [..] % gadā. Tādējādi uzcenojums ir maksa, kas jāmaksā par izvēli nemaksāt nemainīgu likmi visā līguma darbības laikā, bet gan zemākas nomas likmes līguma darbības sākumā un augstākas nomas likmes līguma darbības beigās.
(190)
Vispirms jāatgādina, ka Rostokas apgabaltiesa, novērtējot nomas likmi, salīdzināja to ar citu darījumu procentu likmēm. Tā konstatēja, ka ir grūti prognozēt hipotēku procentu likmes 30 gadu ilgā laikposmā, tomēr brīžos, kad ir augstas procentu likmes, varētu paredzēt, ka procentu likmes būs lielākas par 10 %. Tāpēc tā konstatēja - nevarētu uzskatīt, ka vidējā nomas likme, kas NEUWOGES bija jāmaksā, neatbilda tirgus nosacījumiem.
(191)
Salīdzināšanai ir pieejami tikai diezgan vispārīgi dati. Ņemot vērā visus Vācijas Centrālās bankas apkopotos datus par 1998. gada janvāri (kad tika noslēgti apstrīdētie darījumi), par atbilstīgām var uzskatīt tikai divu veidu procentu likmes. Pirmkārt, vērā ņemamas ir procentu likmes, ko piemēro hipotekārajiem kredītiem, kuri nodrošināti ar apdzīvošanai paredzētu nekustamo īpašumu, ar fiksētu procentu likmi uz 10 gadiem, jo arī NEUWOGES kredīta nodrošinājumam izmantotu apdzīvošanai paredzētu nekustamo īpašumu (neatkarīgi no tā, vai šāds aizdevums atbilstu visiem hipotekārā kredīta formālajiem nosacījumiem). Otrkārt, salīdzināšanai varētu izmantot arī procentu likmes ilgtermiņa kredītiem ar fiksētu procentu likmi, ko izsniedz uzņēmumiem un pašnodarbinātām personām, par summu no EUR 500 000 līdz ne vairāk kā EUR 5 miljoniem, jo NEUWOGES var uzskatīt par uzņēmumu (lai gan hipotekāros kredītus parasti uzņemas privātpersonas, kas faktiski pašas dzīvo īpašumā, nevis to īrē).
(192)
Saskaņā ar Vācijas Centrālās bankas datiem 1998. gada janvārī Vācijā hipotekārajiem kredītiem ar fiksētu procentu likmi uz 10 gadiem vidējā procentu likme bija 6,40 % gadā. Šajā laikposmā šāda veida aizdevumu procentu likmes parasti svārstījās no 6,17 % gadā līdz 6,97 % gadā. Ilgtermiņa aizdevumiem ar fiksētu procentu likmi vidējā procentu likme 1998. gada janvārī bija 6,35 % gadā un svārstījās no 5,55 % gadā līdz 7,73 % gadā. Vācijas Centrālā banka konkrēti nenorāda ilgtermiņa aizdevuma vidējo ilgumu. Tomēr var pieņemt, ka tas nebija ilgāks par 10 gadiem un varēja būt pat īsāks (114).
(193)
NEUWOGES maksāto nomas likmi salīdzinot ar Vācijas Centrālajā bankā pieejamām procentu likmēm aizdevumiem, kas tika noformēti tajā pašā laikposmā (t. i., 1998. gada janvārī), jāņem vērā turpmāk norādītie elementi.
-
Vidējā nomas likme līguma darbības 30 gados ir [..] %. Tomēr, kā jau iepriekš izklāstīts, šī likme radās tāpēc, ka NEUWOGES izvēlējās līguma darbības sākumā maksāt zemāku nomas likmi, ko vēlāk izlīdzina augstāka nomas likme. Par šādu izvēli bija jāmaksā, jo, ja NEUWOGES jau no sākuma būtu izvēlējusies fiksētu nomas likmi, tai būtu jāmaksā tikai [..] % gadā (115). Vācijas Centrālās bankas norādītie skaitļi attiecas uz aizdevumiem ar fiksētu procentu likmi, proti, procentu likme katru gadu ir vienāda. Ja pieņem, ka NEUWOGES spētu vienoties par aizdevumu ar līdzīgiem maksāšanas nosacījumiem (t. i., zemāka procentu likme sākumā, bet lielākas summas beigās), arī par to būtu jāmaksā (tādu pašu iemeslu dēļ kā BAVARIA gadījumā) (116). Tādēļ Vācijas Centrālās bankas procentu likmes būtu jāsalīdzina ar fiksētu nomas maksu [..] % apmērā.
-
Nomas likme bija noteikta 30 gadu laikposmam. Lai gan katru gadu tai veica indeksāciju, jau pašā līguma darbības sākumā bija pilnīgi iespējams aprēķināt vidējo nomas likmi visam līguma darbības laikam. Vācijas Centrālās bankas procentu likmes hipotekārajiem kredītiem ir fiksētas tikai uz 10 gadiem (kā jau iepriekš paskaidrots, nav zināms uz cik ilgu laikposmu ir fiksētas procentu likmes uzņēmumiem, taču var pieņemt, ka šis laikposms nav ilgāks par 10 gadiem). Vispiemērotākais kritērijs varētu būt procentu likmes, kas noteiktas uz 30 gadiem, taču Vācijas Centrālā banka šādus skaitļus nepublicē. Aizdevumi ar fiksētu procentu likmi parasti ir dārgāki, ja tiek piešķirti uz ilgāku laiku. Piemēram, Vācijas Centrālā bankas norādītie skaitļi par 1998. gada janvāri parāda, ka hipotekārajam kredītam ar fiksētu procentu likmi, kura ilgums ir 5 gadi, vidējā procentu likme ir 5,85 %, savukārt 6,40 % - kredītam, kura ilgums ir 10 gadi. Tāpēc pamatoti var pieņemt, ka aizdevumam ar fiksētu procentu likmi, kura ilgums ir 30 gadi, procentu likme varētu būt ievērojami augstāka nekā Vācijas Centrālā bankas vidējās likmes 6,35 % un 6,40 %.
-
Vācijas Centrālā bankas skaitļi attiecas gan uz vidējo likmi, gan uz procentu likmju diapazonu, kas pamatots ar lielu skaitu Vācijā 1998. gadā noslēgto aizdevuma līgumu. NEUWOGES piemērotā nomas likme netieši atspoguļo BAVARIA risku, kas saistīts ar darījumu. BAVARIA lielākais risks bija kredītrisks, t. i., risks, ka NEUWOGES varētu kļūt maksātnespējīga vai citādi nevarētu pildīt savas saistības un maksāt prasīto nomas maksu. Arī banka pirms aizdevuma izsniegšanas būtu novērtējusi NEUWOGES maksātspēju. Klientiem, kuru maksātspēja ir vājāka (vai kuri bankai rada lielāku kredītrisku), parasti jāmaksā augstāka procentu likme, lai kompensētu papildu risku (117). Kā jau izklāstīts iepriekš (7.3.1. punktā), NEUWOGES iespējas saņemt jaunus aizdevumus bija ierobežotas salīdzinoši lielo parādsaistību dēļ un tāpēc, ka tās pašu kapitāls bija piesaistīts citiem ieguldījumu projektiem. Tomēr, ja banka būtu bijusi gatava izsniegt aizdevumu NEUWOGES, nosakot procentu likmi, tā būtu ņēmusi vērā šos elementus. Aizdevumiem, kurus izsniedz uzņēmumiem ar salīdzinoši lieliem parādiem un nelielu pašu kapitāla daļu ieguldījumā, ir augstākas procentu likmes. Tāpēc, salīdzinot NEUWOGES maksāto nomas likmi un tirgū pieejamās aizdevumu procentu likmes, uzmanība jāpievērš Vācijas Centrālās bankas procentu likmju diapazona lielākajiem skaitļiem (118).
-
Kā jau norādīts iepriekš, nomas sabiedrībai ir jāveic sava sākotnējā ieguldījuma refinansēšana (šajā gadījumā galvenokārt dzīvokļu ēku pirkuma cena un modernizācijas izmaksas). Procentu likme, kas tai jāmaksā par savu refinansēšanu, būs atkarīga no vairākiem faktoriem, piemēram, tās lieluma, parādu apjoma, tās portfelī esošajiem īpašumiem utt. Jebkurā gadījumā šī procentu likme ir tikai sākums, jo nomas sabiedrībai (BAVARIA) jākompensē arī savi riski. Šie riski var būt procentu likmes svārstību risks (risks, ka sabiedrībai savs ieguldījums būs jāfinansē ar mainīgu procentu likmi, toties nomas maksājumiem ir fiksēta likme), kredītrisks (iepriekš aplūkotā iespēja, ka NEUWOGES varētu kļūt maksātnespējīga un ka BAVARIA nevarēs saņemt atlikušos maksājumus), ar atlikušo vērtību saistītais risks (neskaidrība par īpašuma vērtību pēc nomas līguma darbības beigām). Turklāt nomas sabiedrībai, iespējams, būs konkrēti papildu izdevumi, kas arī ietekmēs nomas likmi (119). Visbeidzot, nomas sabiedrība vēlas arī nopelnīt un šo faktoru ņems vērā, nosakot nomas likmi (120). Arī tad, ja BAVARIA spētu refinansēt savu ieguldījumu ar zemāku procentu likmi, nekā NEUWOGES būtu maksājusi par bankas aizdevumu, refinansēšanas procentu likme tomēr būtu jāpalielina, ņemot vērā šos dažādos elementus (riska uzcenojumu, izmaksas un peļņu), lai iegūtu piemērojamo nomas likmi, kas galu galā varētu būt lielāka nekā parasta aizdevuma procentu likme.
(194)
Ņemot vērā visus minētos elementus, nomas likme [..] % gadā fiksētai nomas maksai (vai pat [..] % nomas maksai, kas indeksēta par [..] %, lai gan šis skaitlis nešķiet piemērots salīdzināšanai) šķiet pilnīgi pamatota, salīdzinot ar Vācijas Centrālās bankas skaitļiem attiecībā uz aizdevumiem. Vācijas Centrālās bankas skaitļi ir jākoriģē, lai, piemēram, atspoguļotu fiksētu likmi 30 gados. Lai gan, veicot korekcijas, kas vajadzīgas, lai iegūtu piemērotu kritēriju, nevar noteikt precīzu skaitli, vidējo aizdevumu un hipotekāro kredītu procentu likmju un nomas likmju atšķirība šķiet pietiekama, lai secinātu - nekas neliecina par to, ka BAVARIA noteiktā nomas likme bija pārāk augsta. Tāpēc Komisija secina, ka BAVARIA piemērotā nomas likme bija atbilstīga tirgus nosacījumiem attiecīgajā laikposmā (1997. gada beigās/1998. gada sākumā).
7.4.4. Secinājums
(195)
Pieejamā informācija norāda, ka NEUWOGES/BAVARIA darījums bija tāds darījums, kādu pamatoti būtu noslēdzis arī TED. Salīdzināšanai iesniegtie līgumi, piedāvājumu iesniegšanas process un salīdzinājums ar citiem finanšu instrumentiem kopumā norāda, ka attiecīgais darījums atbilda tirgus nosacījumiem attiecīgajā laikposmā un ka BAVARIA modelis nebija sadārdzināts.
7.5. PAPILDU NOVĒRTĒJUMS - ATLIKUŠIE VALSTS ATBALSTA ELEMENTI UN SADERĪBA AR IEKŠĒJO TIRGU
(196)
Tādējādi Komisijas sākotnējā analīze pierāda, ka NEUWOGES lēmums noslēgt pārdošanas un atpakaļnomas darījumu atbilda TED principam, proti, minētais darījums neradīja BAVARIA priekšrocības un tāpēc BAVARIA nebija piešķirts atbalsts. Tomēr Komisija arī pārbaudīja, vai cits iznākums - proti tas, ka NEUWOGES faktiski radīja priekšrocības BAVARIA - neizbēgami būtu licis izdarīt secinājumu, ka minētais darījums bija valsts atbalsts, kas nav saderīgs ar iekšējo tirgu. Pamatojoties uz hipotētisku pieņēmumu, ka NEUWOGES nebija ievērojusi TED principu un ka tādējādi BAVARIA tika radītas priekšrocības, Komisija pārbaudīja, vai attiecīgie pasākumi bija valsts atbalsts BAVARIA un vai šo atbalstu varētu uzskatīt par saderīgu ar iekšējo tirgu.
7.5.1. Atlikušie valsts atbalsta elementi
7.5.1.1. Uzņēmums
(197)
Atbalstu, ko kādai struktūrai piešķir no valsts līdzekļiem, var uzskatīt par valsts atbalstu tikai tādā gadījumā, ja šī struktūra ir uzņēmums LESD 107. panta 1. punkta izpratnē. Tiesa savā iedibinātajā judikatūrā definējusi, ka uzņēmums ir jebkura vienība, kas veic saimniecisku darbību (121). Saimnieciska darbība ir jebkura darbība, ko veic, tirgū piedāvājot preces vai pakalpojumus (122).
(198)
BAVARIA veic dažādas saimnieciskās darbības, piemēram, komercieguldījumus nekustamajos īpašumos un šādu nekustamo īpašumu iznomāšanu komerciāliem un privātiem klientiem. Tāpēc BAVARIA ir uzņēmums LESD 107. panta 1. punkta izpratnē.
7.5.1.2. Valsts līdzekļu izmantošana un attiecināmība
(199)
Pasākumam jābūt saistāmam ar valsti un finansētam no valsts līdzekļiem. Saskaņā ar Tiesas judikatūru Stardust Marine (123) lietā valsts atbalsts, kas nav finansēts tieši no valsts budžeta, var atbilst šim kritērijam, ja šos līdzekļus pārvalda valsts un ja lēmums par šo līdzekļu nodošanu ir saistāms ar valsti.
(200)
NEUWOGES 100 % pieder Neibrandenburgas pilsētai, un tāpēc tas ir valsts uzņēmums Komisijas Direktīvas 2006/111/EK (124) 2. panta b) apakšpunkta izpratnē, kā norādījusi Tiesa spriedumā Stardust Marine lietā. Neibrandenburgas pilsētai pieder visas NEUWOGES kapitāldaļas, un kā vienīgai akcionārei tai ir ievērojama ietekme uzraudzības padomē un akcionāru pilnsapulcē. Tāpēc Komisija secina, ka pilsēta var ietekmēt NEUWOGES līdzekļu izlietojumu. Tāpēc pārdošanas un atpakaļnomas darījumā bija iesaistīti valsts līdzekļi.
(201)
Saistībā ar attiecināmību uz valsti Komisija konstatē - pieejamā informācija norāda, ka Neibrandenburgas pilsēta bija lielā mērā iesaistīta pārdošanas un atpakaļnomas darījuma noslēgšanā. Lai noslēgtu šo darījumu, tas bija jāapstiprina NEUWOGES uzraudzības padomei, kuras locekļi rīkojās pilsētas uzdevumā. Arī dokumenti liecina, ka uzraudzības padome bija aktīvi iesaistīta sarunās par līgumu noslēgšanu. Tāpēc Komisija uzskata, ka pārdošanas un atpakaļnomas darījuma noslēgšana ir saistāma ar valsti.
7.5.1.3. Selektivitāte
(202)
Saskaņā ar LESD 107. panta 1. punktu pasākumu uzskata par valsts atbalstu, ja tas dod priekšroku “konkrētiem uzņēmumiem vai konkrētu preču ražošanai”. Tāpēc jēdzienam “valsts atbalsts” atbilst tikai tādi pasākumi, kas rada uzņēmumiem selektīvas priekšrocības.
(203)
Tā kā apstrīdētais pasākums bija divpusējs darījums starp NEUWOGES un BAVARIA, jebkuras priekšrocības, kuras NEUWOGES piešķīra BAVARIA, varēja būt selektīvas, jo nevienas cits uzņēmums šādas priekšrocības nevarētu iegūt.
7.5.1.4. Konkurences izkropļojums un ietekme uz tirdzniecību
(204)
Valsts atbalsts uzņēmumam ir valsts atbalsts LESD 107. panta 1. punkta izpratnē tikai tādā gadījumā, ja tas “rada vai draud radīt konkurences izkropļojumus” un tikai tādā mērā, kādā tas “iespaido tirdzniecību starp dalībvalstīm”. Uzskata, ka valsts piešķirts pasākums rada vai draud radīt konkurences izkropļojumus, ja tas spēj uzlabot saņēmēja konkurences stāvokli salīdzinājumā ar citiem uzņēmumiem, ar kuriem tas konkurē (125). Tāpēc pieņem, ka konkurences kropļošana notiek, tiklīdz valsts piešķir finansiālas priekšrocības uzņēmumam liberalizētā nozarē, kurā ir vai varētu būt konkurence.
(205)
Saskaņā ar Tiesas judikatūru jebkura atbalsta piešķiršana uzņēmumam, kas veic darbības iekšējā tirgū, var ietekmēt tirdzniecību starp dalībvalstīm (126).
(206)
BAVARIA konkurē ar citiem Vācijas un citu Savienības dalībvalstu nekustamo īpašumu fondiem un korporatīviem ieguldītājiem par ieguldītājiem un ieguldīšanas iespējām. BAVARIA piešķirtās finansiālās priekšrocības nostiprinātu šā uzņēmuma konkurences stāvokli un tāpēc varētu kropļot konkurenci. Tā kā nekustamo īpašumu ieguldījumu tirgus ir Savienības mēroga tirgus, jebkuras BAVARIA piešķirtās finansiālās priekšrocības nostiprinātu tās stāvokli tirgū, salīdzinot ar tās konkurentiem citās dalībvalstīs, tādējādi ietekmējot tirdzniecību starp dalībvalstīm.
7.5.1.5. Secinājums
(207)
Pieņemot, ka - pretēji Komisijas sākotnējam secinājumam, kas norādīts iepriekš, - pārdošanas un atpakaļnomas darījums neatbilst saprātīga TED principam un tāpēc rada priekšrocības BAVARIA, būtu jāsecina, ka pārdošanas un atpakaļnomas darījums bija saistīts ar valsts atbalstu. Tādēļ jānovērtē, vai saskaņā ar šo hipotēzi valsts atbalstu varētu uzskatīt par saderīgu ar iekšējo tirgu.
7.5.2. Saderība ar iekšējo tirgu saskaņā ar LESD 107. panta 3. punkta c) apakšpunktu
(208)
Saskaņā ar LESD 107. panta 3. punkta c) apakšpunktu atbalsta pasākumu var uzskatīt par saderīgu ar iekšējo tirgu, ja tas “veicina konkrētu saimniecisko darbību vai konkrētu tautsaimniecības jomu attīstību, ja šādam atbalstam nav tāds nelabvēlīgs iespaids uz tirdzniecības apstākļiem, kas ir pretrunā kopīgām interesēm”. Piemērojot 107. panta 3. punkta c) apakšpunktu, Komisijai jāizvērtē atbalsta pasākuma pozitīvā un vēlamā ietekme, salīdzinot ar tā negatīvo ietekmi uz tirdzniecības apstākļiem, kurus radījusi šā pasākuma īstenošana.
(209)
Lai atbalsta pasākums izpildītu šo pārbaudi, tam jāatbilst pieciem kumulatīviem nosacījumiem. Pirmkārt, atbalstam jāpalīdz sasniegt precīzi definētu kopīgo interešu mērķi. Otrkārt, tam jābūt piemērotam instrumentam šā mērķa sasniegšanai. Treškārt, tam jābūt vajadzīgam un stimulējošam. Ceturtkārt, tam jābūt samērīgam. Piektkārt, tas nedrīkst ietekmēt tirdzniecības apstākļus tādā mērā, kas ir pretrunā kopīgām interesēm.
7.5.2.1. Kopīgo interešu mērķis
(210)
LESD 3. un 174. pantā noteikts, ka ekonomiskā un sociālā kohēzija ir Savienības mērķis. Ekonomiskās un sociālās kohēzijas nostiprināšana nozīmē pilsētvides un pilsētu iedzīvotāju dzīves kvalitātes uzlabošanu. Kohēzijas politika var palīdzēt izveidot ilgtspējīgu sabiedrību, nodrošinot, ka ekonomikas, sociālie un vides jautājumi tiek risināti, izmantojot integrētas stratēģijas atjaunošanai un attīstībai pilsētu un lauku teritorijās. To var panākt dažādos veidos (127).
(211)
Komisija konstatē, ka NEUWOGES statūtos noteiktais mērķis ir nodrošināt pietiekamu apgādi ar mājokļiem savas darbības reģionā. Komisija arī konstatē, ka, noslēdzot pārdošanas un atpakaļnomas darījumu, NEUWOGES īstenoja konkrētus valsts politikas mērķus. NEUWOGES paskaidro, ka:
-
pagājušā gadsimta deviņdesmitajos gados pēc Vācijas atkalapvienošanās svarīgs politisks projekts bija Austrumvācijas mājokļu apstākļu pielīdzināšana Rietumvācijas apstākļiem, tādēļ Austrumvācijā ēkas tika steidzīgi privatizētas un modernizētas neatkarīgi no tā, vai tas bija ekonomiski izdevīgi,
-
centieni privatizēt un modernizēt ēkas, kas bija pārdošanas un atpakaļnomas darījuma priekšmets, arī bija vērsti uz Neibrandenburgas pilsētas nākotnes izredžu uzlabošanu - piedāvājot cilvēkiem augstvērtīgus mājokļus par pieņemamu cenu un tos privatizējot (kas bija BAVARIA pienākums), NEUWOGES cerēja uzlabot Neibrandenburgas pievilcību tās iedzīvotājiem.
(212)
Visbeidzot, Komisija konstatē, ka NEUWOGES uzņēmās saistības mēģināt pārdot konkrētu skaitu dzīvokļu to pašreizējiem īrniekiem. Šajos darījumos NEUWOGES nevarēja prasīt tirgū brīvi noteiktu cenu, bet tai bija jāievēro noteikti cenas ierobežojumi (128). Līgums, kurā bija minētie noteikumi, piešķīra zināmas priekšrocības attiecīgo ēku pašreizējiem īrniekiem.
(213)
Ja NEUWOGES un BAVARIA noslēgtais pārdošanas un atpakaļnomas darījums patiešām tiktu klasificēts kā valsts atbalsts, kāds tas nav, šis atbalsts būtu piešķirts atbilstīgi uzskaitītajiem politikas mērķiem. Pietiekams mājokļu nodrošinājums reģionā, iesaistīšanās valsts politikas mērķa sasniegšanā (pēc atkalapvienošanās Austrumvācijas mājokļu apstākļus pielīdzināt apstākļiem Rietumvācijā), Neibrandenburgas pilsētas nākotnes izredžu uzlabošana, piedāvājot tās iedzīvotājiem pievilcīgus mājokļus par pieņemamu cenu (tostarp atbalstot attiecīgo ēku pašreizējos īrniekus) - tie visi ir precīzi noteikti kopīgo interešu mērķi. Tāpēc Komisija uzskata, ka darījums jāuzskata par pasākumu, kas paredzēts kopīgo interešu mērķa sasniegšanai.
7.5.2.2. Pasākumu piemērotība
(214)
Nav apstrīdams, ka NEUWOGES un BAVARIA noslēgtais pārdošanas un atpakaļnomas līgums sasniedza vēlamos mērķus, jo darījums nodrošināja, ka BAVARIA iegādātās ēkas tika plaši modernizētas, privatizētas un par zemu cenu piedāvātas to pašreizējiem īrniekiem, palielinot kvalitatīvu mājokļu skaitu reģionā un tādējādi uzlabojot Neibrandenburgas pilsētas nākotnes izredzes.
(215)
Meklējot ēku pircēju un izvērtējot savus variantus, NEUWOGES veica virkni pasākumu, kas faktiski nodrošināja, ka gadījumā, ja pārdošanas un atpakaļnomas darījums būtu saistīts ar atbalstu, tas būtu samazināts līdz vēlamo mērķu sasniegšanai vajadzīgajam apjomam. Proti, NEUWOGES īstenoja ierobežotu pieteikumu iesniegšanas procesu, vairākus mēnešus vienojās par noteikumiem ar BAVARIA un visbeidzot bija pārliecināta, ka darījums ir tirgū vislabākais piedāvājums. Tāpēc nav norāžu, kas liecinātu - pat tad, ja pārdošanas un atpakaļnomas darījums būtu saistīts ar atbalstu, šis atbalsts pārsniegtu vēlamo mērķu sasniegšanai vajadzīgo minimumu. Iepriekš veiktā analīze (sk. 7.3. punktu), salīdzinot pārdošanas un atpakaļnomas darījumu ar dažādām alternatīvām (piemēram, ar aizdevumu finansētu ēku modernizāciju vai tiešo pārdošanu), pierādīja, ka nebija pieejamas tādas alternatīvas, ar kurām tos pašus mērķus būtu iespējams sasniegt bez atbalsta vai ar nelielu atbalstu. Pārdošanas un atpakaļnomas darījums un jebkurš tajā ietvertais iespējamais atbalsts tādējādi būtu piemēroti instrumenti, lai sasniegtu kopīgo interešu mērķus.
7.5.2.3. Nepieciešamība un stimuls
(216)
Pieņemot, ka pārdošanas un atpakaļnomas darījums ietvēra valsts atbalstu, vēl jāpārbauda, vai šis atbalsts bija stimulējošs. NEUWOGES un BAVARIA vairākus mēnešus vienojās par darījuma noteikumiem. Šķiet, ka BAVARIA nebūtu iesaistījusies darījumā, kas neatbilstu tās nekustamo īpašumu nomas modelim. Ja beidzot noslēgtajā darījumā, kura pamatā bija BAVARIA nekustamo īpašumu nomas modelis, būtu ietverts valsts atbalsts, nav šaubu, ka bez šā atbalsta BAVARIA nebūtu iesaistījusies darījumā.
7.5.2.4. Samērīgums
(217)
Komisija jau norādīja, ka politikas mērķi, kurus NEUWOGES centās sasniegt, noslēdzot šo darījumu, jāuzskata par svarīgiem. Ēku modernizācija un privatizācija, tostarp to pārdošana īrniekiem par zemu cenu, ir svarīgs ieguldījums Savienības ekonomiskās un sociālās kohēzijas uzlabošanā. Vienlaikus pārdošanas un atpakaļnomas darījumā ietvertais BAVARIA piešķirtais atbalsts, ja tāds bija, jebkurā gadījumā bija ierobežots, tādējādi ierobežojot arī pasākuma radītos konkurences kropļojumus. Ņemot vērā minēto, jebkurš atbalsts, kas varēja būt ietverts NEUWOGES un BAVARIA pārdošanas un atpakaļnomas darījumā, bija samērīgs ar sasniedzamo mērķi.
7.5.2.5. Nav ietekmes uz tirdzniecības apstākļiem, kas ir pretrunā kopīgām interesēm
(218)
Vēlreiz jānorāda, ka pārdošanas un atpakaļnomas darījumā ietvertais BAVARIA piešķirtais atbalsts, ja tāds bija, jebkurā gadījumā bija ierobežots. Tāpēc arī pasākuma ietekme uz tirdzniecības apstākļiem bija ierobežota. Lai gan pārdošanas un atpakaļnomas darījumā ietvertais atbalsts varēja uzlabot konkurences stāvokli BAVARIA, kuras iespējamie konkurenti bija vismaz citi uzņēmumi (tostarp citu dalībvalstu uzņēmumi), šīs ietekmes apmērs ir atkarīgs no saņemtā atbalsta apjoma. Tā kā tādējādi BAVARIA konkurences stāvoklis būtu uzlabojies tikai nedaudz, var secināt, ka pārdošanas un atpakaļnomas darījums arī tad, ja tas ietvertu atbalstu, neietekmētu tirdzniecības apstākļus tādā mērā, kas būtu pretrunā kopīgām interesēm.
7.5.3. Secinājums par atlikušajiem valsts atbalsta elementiem un to saderību ar iekšējo tirgu
(219)
Pamatojoties uz iemesliem, kas minēti 7.5.2. punktā, Komisija secināja, ka gadījumā, ja pārdošanas un atpakaļnomas darījums radīja priekšrocības BAVARIA, tas būtu valsts atbalsts LESD 107. panta 1. punkta izpratnē. Tomēr Komisija arī konstatē, ka jebkurš atbalsts, kas ietverts attiecīgajā darījumā, būtu saderīgs ar iekšējo tirgu saskaņā ar LESD 107. panta 3. punkta c) apakšpunktu.
7.6. SECINĀJUMS PAR ATBALSTU UN TĀ SADERĪBU AR IEKŠĒJO TIRGU
(220)
Pamatojoties uz pārdošanas un atpakaļnomas darījuma vērtību NEUWOGES, salīdzinājumu ar iespējamiem alternatīviem darījumiem un pārbaudot darījuma atbilstību tirgus praksei, var secināt, ka darījums atbilst TED principam. Noslēdzot pārdošanas un atpakaļnomas darījumu, NEUWOGES rīkojās tā, kā būtu rīkojies arī TED. Īpaši jāuzsver - nav apšaubāms tas, ka nebija nedz pieejams ekonomiski pievilcīgāks variants, nedz arī pārdošanas un atpakaļnomas darījuma nosacījumi attiecīgajā laikposmā (1997./1998. gadā) neatbilda tirgus nosacījumiem, ņemot vērā pieejamos kritērijus un citus piedāvājumus, kas tika iesniegti pieteikumu iesniegšanas procesā.
(221)
Tāpēc jāsecina, ka, tā kā NEUWOGES rīcība atbilda TED rīcībai, NEUWOGES neradīja priekšrocības BAVARIA. Tā kā apstrīdētais pasākums nepiešķīra priekšrocības, tas neatbilst nosacījumiem, kurus izpildot to varētu uzskatīt par valsts atbalstu, tas nav valsts atbalsts LESD 107. panta 1. punkta izpratnē.
(222)
Papildinot sākotnējo konstatējumu, ka pārdošanas un atpakaļnomas darījums nepiešķīra priekšrocības BAVARIA un tāpēc tas neietvēra valsts atbalstu, Komisija arī secina - ja tomēr pārdošanas un atpakaļnomas darījums piešķirtu priekšrocības BAVARIA, šis darījums noteikti būtu valsts atbalsts. Tomēr šis valsts atbalsts būtu saderīgs ar iekšējo tirgu saskaņā ar LESD 107. panta 3. punkta c) apakšpunktu,
IR PIEŅĒMUSI ŠO LĒMUMU.
1. pants
Juridiskais darījums, ko 1998. gada 21. janvārī noslēdza Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG un Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG kā zemes nomas un pārdošanas līgumu un administratīvo līgumu, nav valsts atbalsts LESD 107. panta 1. punkta izpratnē.
2. pants
Ja tomēr juridiskais darījums, ko 1998. gada 21. janvārī noslēdza Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG un Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG kā zemes nomas un pārdošanas līgumu un administratīvo līgumu, būtu valsts atbalsts LESD 107. panta 1. punkta izpratnē, šis atbalsts būtu saderīgs ar iekšējo tirgu LESD 107. panta 3. punkta c) apakšpunkta izpratnē.
3. pants
Šis lēmums ir adresēts Vācijas Federatīvajai Republikai
Briselē, 2014. gada 16. septembrī