РЕШЕНИЕ НА КОМИСИЯТА
от 20 април 2011 година
относно мярка C 37/04 (ex NN 51/04), приведена в действие от Финландия в полза на Componenta Oyj
(нотифицирано под номер C(2011) 2559)
(само текстовете на фински и шведски език са автентични)
(текст от значение за ЕИП)
(2011/529/ЕС)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като взе предвид Споразумението за Европейското икономическо пространство, и по-специално член 62, параграф 1, буква а) от него,
като покани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената(ите) по-горе разпоредба(и) (1),
като има предвид, че:
I. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 10 март 2004 г. Комисията получи жалба от Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, в която жалбоподателят уведоми Комисията относно предполагаема мярка за помощ, приведена в действие от властите на град Karkkila (наричан по-долу „Karkkila“) в полза на Componenta Corporation Oyj (наричано по-долу „Componenta“). С писмо от дата 19 ноември 2004 г. Комисията уведоми Финландия, че е решила да открие процедурата, посочена в член 88, параграф 2 от Договора за ЕО (понастоящем член 108, параграф 2 от Договора за функционирането на Европейския съюз) по отношение на помощта. Решението на Комисията за откриване на процедурата беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (2). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката, но не получи такива мнения.
(2)
На 20 октомври 2005 г. Комисията прие окончателно отрицателно решение и разпореди Финландия да си възстанови помощта от Componenta („решението от 2005 г.“). Решението от 2005 г. за закриване на официалната процедура по разследване беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (3). Componenta обжалва решението, което беше отменено с решение на Съда от 18 декември 2008 г. („решението“) поради липса на адекватна обосновка (4).
(3)
Финландия представи коментари с писма от 5 януари и 10 януари 2010 г., които включваха също две проучвания на оценката на съответното недвижимо имущество. Комисията изпрати три допълнителни искания за информация с дати 9 януари 2009 г., 23 юли 2009 г. и 8 януари 2010 г., на които беше отговорено с писма, регистрирани съответно на 9 март 2009 г., 15 октомври 2009 г. и 5 март 2010 г. На 23 ноември 2009 г. в Брюксел беше проведена среща между Комисията, представители на финландското правителство и бенефициера.
II. ОПИСАНИЕ НА ФАКТИТЕ
1. Сделка
(4)
Componenta е металургично дружество, установено в Karkkila, Финландия. То има заводи за производство във Финландия, Нидерландия и Швеция. По-голямата част от оборота на дружеството в размер на 316 млн. EUR през 2004 г. е генериран в скандинавските страни и Централна Европа. През 2004 г. групата има 2 200 служители.
(5)
Сделката, предмет на оценката, засяга дружеството за недвижими имоти Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (наричано по-долу „KK“), което е притежавало недвижимо имущество в Karkkila, разположено на около 65 km северозападно от Хелзинки. KK е било съвместна собственост (50/50) на Componenta и Karkkila. През 1996 г. всеки партньор в съвместното предприятие е предоставил на KK безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 184 EUR.
(6)
Съгласно договора за продажба, подписан на 16 декември 2003 г., градът придобива пълна собственост върху KK чрез придобиване на акциите, притежавани от Componenta, за обща цена от 2 383 276,50 млн. EUR. Сделката се е състояла от две части:
-
Componenta е получило 713 092,50 EUR като плащане за 50 % от акциите, продадени на властите на Karkkila;
-
KK е изплатило на Componenta акционерния заем в размер на 1 670 184 EUR, който е бил отпуснат на Componenta през 1996 г. За тази цел властите на Karkkila са отпуснали на KK допълнителен безлихвен заем за същата сума. По този начин кредиторските отношения се прехвърлят от Componenta към властите на Karkkila.
(7)
Следователно властите на Karkkila са събрали сумата от 2 383 276,50 EUR за горепосочената сделка: 713 092,50 EUR като плащане за акциите на KK и 1 670 184 EUR като безлихвен заем, отпуснат на KK.
(8)
Покупната цена на акциите е изчислена въз основа на стандартните цени, на които властите на Karkkila са продавала недвижимо имущество през 2003 г.
Таблица 1
Продажни цени на m2 за парцелите, продавани от KK
(в евро)
Зона 1
Самостоятелни къщи
11,11
Свързани къщи
88,81
Високи сгради
79,56
Зона 2
Самостоятелни къщи
10,19
Свързани къщи
74,02
Високи сгради
64,76
Други
Неблагоустроена земя извън градоустройствения план
1,18
Земя, предназначена за обществени паркове
1,18
(9)
Тези стандартни цени са приложени към недвижимото имущество в портфейла на земите на KK към момента на сделката и са разделени на две, което е довело до покупна цена на акциите в размер на 713 092,50 EUR.
(10)
Също така договорът за продажба между властите на Karkkila и Componenta гласи следното:
а)
Продавачът се съгласява да инвестира в разширяване на производствените съоръжения на Componenta Karkkila Oy в град Karkkila, както е посочено в приложение 1 към настоящия договор. Изчислено е, че инвестицията ще създаде 50-70 нови работни места на пълен работен ден в Karkkila през 2004 г. (през 2003 г. броят на работните места е бил 130).
б)
Ако разширяването на съоръженията на продавача не започне през 2004 г., както е посочено в горния параграф, купувачът има право да отмени сделката по своя преценка.
(11)
Приложение 1 към договора за продажба гласи, че Componenta ще слее операциите на два от производствените обекти на групата, а именно Alvesta (разположен в Швеция) и леярните в Karkkila, и че решението за бъдещото разположение на леярната ще зависи от резултата от извършен анализ. През 2005 г. леярната Alvesta беше закрита и производството беше преместено в Karkkila.
(12)
След като получиха акциите на Componenta в KK, властите на Karkkila решиха да прекратят дейностите на KK и да прехвърлят земята на града.
2. Активи на KK
(13)
Karkkila е разположен на около 65 километра северозападно от Хелзинки по магистрала № 2, в североизточната част на провинция Uusimaa. През 2003 г. Karkkila е имал 8 500 жители. Градът се е развил около доменните пещи Högfors, създадени през ХIХ век, и северната му част се простира покрай бреговете на езеро.
(14)
Недвижимото имущество, собственост на KK, обхваща 730 000 m2 земя в Karkkila и непосредствено заобикалящите ги зони до 2,5 km от центъра на града. През декември 2003 г. положението е следното:
-
Земята с най-висока стойност е разположена в района Asemanranta (зона 1) и е предназначена за високи сгради. Този район представлява приблизително половината стойност от портфейла на KK.
-
По-голямата част от земята е разположена в района Haapala/Uusitalo (зона 2). Тя е предназначена за самостоятелни фамилни къщи и представлява една четвърт от общата стойност на портфейла.
-
Портфейлът включва също няколко парцела за самостоятелни къщи в други жилищни райони, земя, предназначена за високи сгради в района Takko I, и няколко свързани къщи.
-
Част от земята е предназначена за обществени паркове.
-
Портфейлът включва също определена площ неблагоустроена земя извън градоустройствения план.
(15)
Общо недвижимото имущество включва приблизително 160 парцела земя. Властите на Karkkila обаче са възнамерявали да променят очертанията на земята и да я разделят на по-малки парцели. KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila към момента на сделката.
(16)
След пълно придобиване на собствеността властите на Karkkila са възнамерявали да отдадат под аренда част от земята, за да покриват оперативните разходи. Оперативните разходи на KK (заплати, наем, лихви по заеми) през 2000-2003 г. са възлизали най-много на 40 000 EUR.
3. Допълнителна свързана информация
(17)
Karkkila е отдалечен от Хелзинки на разстояние, което позволява пътуване до работното място. Недвижимото имущество в Хелзинки и околните райони е поскъпнало значително и цените продължават да се повишават. Този ценови натиск е накарал хората да се заселват в общини около столицата, което е имало непряко въздействие върху цените на недвижимото имущество там. Karkkila може да се счита за възможно алтернативно място за живот заедно с други три града: Vihti, Lohja и Hyvinkää. Разстоянията от Хелзинки са следните:
Таблица 2
Разстояния от Хелзинки
Lohja
52 km
38 мин.
Hyvinkää
56 km
45 мин.
Vihti
58 km
42 мин.
Karkkila
68 km
50 мин.
(18)
Тези общини са привлекли значителен брой нови жители. Вследствие на това цените на недвижимото имущество са се увеличили значително преди (и след) сделката, като цените в Karkkila са се удвоили, а на други места са се увеличили шест пъти.
(19)
Според официалните прогнози, публикувани през 2000 г., населението на Karkkila се е очаквало да достигне 9 600 жители до 2025 г., което би означавало необходимост от 600 нови жилища. Наскоро е установено, че тези прогнози значително изостават от действителното увеличение на населението. Три години по-късно, по време на сделката, очакваните нужди от жилища в Karkkila възлизат приблизително на 70 нови жилища на година, което е потвърдено в проучване на регионалния съвет на Uusimaa малко след това, обхващащо периода до 2025 г. (На практика през 2005 г. са построени 63 нови жилища, през 2006 г. - 137 и през 2007 г. - 95).
(20)
През петте години, предшестващи сделката, цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 %.
III. МНЕНИЕ НА ФИНЛАНДИЯ
(21)
Финландия представи три ex post експертни проучвания относно оценяването на земята. Заключението в тях е, че платената цена съответства на пазарната цена. Комисията отхвърли като цяло проучването (проучване А), представено по време на първата процедура по разследване, в своето първоначално решение от 2005 г. (5) След приемането на решението от 2005 г. Финландия възложи две допълнителни експертни проучвания. Първото от тях (проучване Б) съдържа само обща декларация, че оценката на земята е правилна, без да навлиза в подробности. Второто проучване, докладът KP&P, (проучване В) анализира по-подробно ситуацията с недвижимото имущество в Karkkila и околните общини.
(22)
Финландия настоява, че властите на Karkkila са придобили пълна собственост върху акциите, тъй като това представлява средносрочна до дългосрочна инвестиция с нисък риск. Предвид непрекъснатото повишаване на цените на недвижимото имущество в съседните общини, прогнозираното увеличение на населението на Karkkila, насищането на съществуващите квартали и необходимостта от разширяване, градският съвет на Karkkila е счел, че придобиването на пълна собственост върху KK би осигурило печалба.
(23)
Финландия също така разясни, че възможността за ускоряване на процедурите е друга практическа причина за получаване на еднолична собственост. Финландия посочи няколко случая, при които сътрудничеството между властите на Karkkila и Componenta не е било оптимално поради различия в търговските им интереси. И двамата партньори са съгласни да прекратят съвместното предприятие с цел избягване на безизходни ситуации при много решения. По-специално е трябвало да бъдат взети голям брой решения за района Haapala/Uusitalo относно повторното разделяне на парцелите, за да се улесни неговото застрояване. Тъй като дейностите, свързани с недвижимо имущество, не са представлявали основната дейност на Componenta, в негов интерес е било да прекрати това направление на дейността, докато в интерес на властите на Karkkila е било да направляват териториалното развитие по напълно независим начин.
(24)
Финландия обясни защо е приложимо сравнението с Vihti, Lohja и Hyvinkää. Финландия подчерта inter alia, че до Vihti и Lohja няма пътнически влак, което би позволило на пътуващите до работа да пътуват лесно между тези общини и Хелзинки.
(25)
Финландия поддържа мнението, че изчисленият от Комисията размер на помощта в решението от 2005 г. е неточен, тъй като акционерният заем е взет предвид два пъти. Заемът е изваден от стойността на дружеството за изчисляването на стойността на 50 % от акциите и е отчетен като изплащане към Componenta. Следователно Финландия твърди, че заемът вече е включен в цената на акциите (713 092,5 EUR), тъй като размерът е изчислен въз основа на нетната стойност на KK.
IV. ОЦЕНКА
(26)
Съгласно член 87, параграф 1 от Договора за ЕО всяка помощ, предоставена от държава-членка или чрез ресурси на държава-членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите-членки, е несъвместима с общия пазар. Съдът на Европейския съюз многократно е постановявал, че критерият за засягане на търговията е изпълнен, ако дружеството на получателя извършва стопанска дейност, включваща търговия между държавите-членки.
(27)
Други дружества от вътрешния пазар произвеждат същите продукти като Componenta и те активно се търгуват между държавите-членки. За целите на член 107, параграф 1 от ДФЕС държавните ресурси включват ресурси на местните органи (6). Ето защо въпросната сделка, която е финансирана с ресурси на властите на Karkkila, включва държавни ресурси по смисъла на член 107, параграф 1. Следователно всяко преимущество, предоставено на Componenta в контекста на сделката, което Componenta не би получило при обичайните пазарни условия, би попаднало в обхвата на член 87, параграф 1 от Договора за ЕО. Оттук следва, че основният въпрос в настоящия случай е дали Componenta е получило такова равнище на плащане, каквото не би получило при обичайните пазарни условия.
(28)
Комисията отбелязва, че клаузата за изкупуване в договора за продажбите, сключен между Componenta и властите на Karkkila, може да се разглежда като индикатор, че условията на покупката, предложени от властите на Karkkila, са имали за цел да насърчат Componenta да запази своя производствен обект в Karkkila и да закрие доменната пещ в Alvesta.
(29)
В решението на Първоинстанционния съд (7) се посочва, че сделката е условна, но не се разясняват последствията. В действителност, дори ако условността насочва към факта, че сделката е можела да бъде сключена при изгодни условия за Componenta, за Componenta няма преимущество, което ясно да произтича от тези клаузи. Всъщност, от една страна, както ще стане ясно по-нататък, цената, платена на Componenta за продажбата на нейния дял в KK, не е надвишила пазарната цена и, от друга страна, Комисията не е установила доказателства за друго преимущество, което Componenta е можело да получи от тези клаузи. Комисията следователно е оценила дали инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече притежава 50 % от акциите, би придобил пълна собственост при тези условия.
(30)
Установена съдебна практика е, че „поведението на частен инвеститор, с което трябва да се сравни намесата на държавен инвеститор, преследващ цели на икономическата политика, не трябва да бъде поведението на обикновен инвеститор, който предоставя капитал с цел да реализира печалба в относително кратък срок, а поведението на частно холдингово дружество или частна група от предприятия, които следват структурна политика, независимо дали обща или секторна, и се ръководят от перспективи за рентабилност в дългосрочен план“ (8).
1. Общи съображения по отношение на стойността на акциите
(31)
Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (9) (наричано по-долу „съобщението“) не се прилага пряко, тъй като настоящият случай не засяга в действителност продажбата на земя, а покупката на акции в дружество за недвижимо имущество. При все това принципите на посоченото съобщение могат да се прилагат, тъй като стойността на акциите на KK се определя основно от пазарната стойност на земята в неговия портфейл. Следователно оценката на стойността на земята, притежавана от KK, е от ключово значение за установяване на наличие на държавна помощ.
(32)
Във всеки случай съобщението се основава на принципа на частния инвеститор, който осъществява дейност в условията на пазарна икономика, т.е. продажбата на земя от публични органи не включва елементи на държавна помощ, ако се продава на цена, която частният инвеститор би могъл да получи при обичайните пазарни условия.
(33)
Комисията счита, че подходяща начална точка на анализа е цената, която инвеститор в условията на пазарна икономика, който притежава 50 % от акциите на KK, би бил готов да плати за придобиване на пълна собственост. Оператор в условията на пазарна икономика би базирал изчисленията на цената, която е готов да плати, върху възвръщаемостта, която може да очаква от своята инвестиция.
(34)
В настоящия случай Componenta не е опитало да намери друг купувач. В негов интерес е било да продаде акциите си на другия акционер. Всъщност съгласно споразумението между акционерите (10) и устава на KK (11) властите на Karkkila са имали право на първи отказ за акциите на KK, собственост на Componenta, както и право на обратно изкупуване, ако Componenta се опита да ги продаде на трета страна. Тези правила са имали за цел да обезкуражат Componenta да търси други купувачи. Освен това всеки друг частен купувач би бил възпрепятстван да купи 50 % от акциите в KK, освен ако не получи с тази покупка пълен контрол върху KK. Всъщност всеки нов съдружник, който няма пълен контрол върху KK, би бил обвързан от устава на KK (12), съгласно който целта на KK е била да забави увеличението на цената на земята и на жилищата в Karkkila в полза на населението.
(35)
Комисията взема предвид също, че акционер в условията на пазарна икономика, който придобива пълна собственост, би взел предвид финансирането на цялостната инвестиция (2,37 млн. EUR за акциите и за заема).
(36)
По отношение на изплащането на акционерния заем Комисията отбелязва, че стойността на активите в портфейла на KK се изчислява приблизително на 4,9 млн. EUR. Тази стойност до голяма степен покрива неизплатените заеми в размер на 3,34 млн. EUR, което означава, че изплащането на заема само по себе си не представлява проблем.
(37)
Финландия обясни също, че властите на Karkkila са планирали увеличение на прихода от наеми след сделката с цел да покрият разходите на KK по финансирането и операциите (по-малко от 40 000 EUR на година преди сделката). Ако градските власти станат единствен акционер, те биха могли да променят устава на KK, който ограничава неговата свобода по отношение на ценовите политики. Ето защо от правна гледна точка не е имало пречки пред градските власти да получават приходи от наем, след като придобият пълна собственост върху KK.
(38)
Комисията отбелязва, че последващото развитие потвърждава, че покриването на разходите чрез приходи от наеми представлява реалистичен план. Властите на Karkkila са сключили 28 дългосрочни договора за наем, които са генерирали следния приход:
Таблица 3
Приход от наеми след сделката
(в евро)
2004 г.
146 907
2005 г.
152 843
2006 г.
171 238
2007 г.
182 525
2008 г.
200 519
(39)
В допълнение срещу безлихвения заем частният инвеститор би очаквал увеличение на стойността на неговия дял в дружеството. В настоящия случай възвръщаемостта от инвестицията се е реализирала чрез увеличение на стойността на недвижимото имущество, притежавано от KK. Финландия обясни, че стойността на земята, притежавана от KK, е нараснала значително в периода 1996-2003 г. През петте години преди сделката цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 % и с около 10 % в периода 2005-2008 г.
(40)
В същото време се е очаквало населението на Karkkila да се увеличава с повече от 100 жители на година до 2025 г., което, по консервативни оценки, би изисквало изграждане най-малко на 70 нови жилища в града всяка година (13).
(41)
По тези причини частният инвеститор би могъл да очаква значително увеличение на стойността на неговия дял в KK.
2. Стойност на земята
(42)
Първоначално Комисията оцени дали покупната цена на акциите, платена от властите на Karkkila, води до преимущество за Componenta, тъй като продавачът би получил по-ниска цена при обичайните пазарни условия.
(43)
Финландия посочи следните стойности на активите на KK (14):
Таблица 4
Стойност на активите на KK, изчислена от Финландия
Текуща стойност на земята
5 067 988
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
5 096 244
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 755 769
50 % от нетната стойност на KK
877 885
(44)
Стойността на земята е изчислена въз основа на стандартните цени, прилагани от властите на Karkkila през 2003 г. Това са били единни цени за целия район на Karkkila, като единствените изключения са различията между две зони. От данните, представени от Финландия, стана ясно, че действителните пазарни цени варират значително между различните квартали и жилищни райони. По тази причина Комисията насочи своята оценка по-конкретно към съответните райони.
(45)
Комисията отбелязва, че властите на Karkkila са предприели придобиване на пълна собственост със средносрочна до дългосрочна перспектива. В бизнеса с недвижимо имущество не е необичайно да се очакват значителни средносрочни до дългосрочни увеличения на стойността, ако обстоятелствата позволяват това. Властите на Karkkila са преследвали дългосрочна инвестиционна стратегия и са се стремили да генерират печалби и от увеличените бъдещи продажби.
(46)
В конкретния случай с Karkkila Финландия демонстрира, че властите на Karkkila са имали основателни причини да очакват голямо увеличение на населението в средносрочен до дългосрочен план, което би довело до значителна необходимост от допълнителни жилища. Основната причина е, че трите общини на север и на запад от Хелзинки - Vihti, Lohja и Hyvinkää - са привлекли голям брой жители, много от които пътуват, за да работят в Хелзинки. В резултат на това цените на недвижимото имущество са се повишавали бързо и постоянно и не се е очаквало растежът им да се забави в близкото бъдеще. През 2003 г. цените в тези съседни общини са били средно 2,5 пъти по-високи отколкото в Karkkila. Следователно властите на Karkkila са очаквали бъдещите увеличения на цените да накарат хората да се преместят в Karkkila като следващото логично алтернативно място за живот, макар че цените в Karkkila също са се повишили значително. Очакването цените на недвижимото имущество в Karkkila да се удвоят не е изглеждало нереалистично.
(47)
Въпреки че последващото развитие няма пряко отношение към ex ante анализа на сделката, развитието на цените на недвижимото имущество в трите съседни общини през годините след сделката потвърждава, че прогнозата е била реалистична. В някои случаи цените на недвижимото имущество са били повече от четири пъти по-високи отколкото в Karkkila.
(48)
Друга причина да се очаква увеличение на населението на Karkkila е планираното реновиране на пътя до Karkkila - то вече е било планирано към момента на сделката и впоследствие е осъществено.
(49)
Придобиването на пълна собственост е предизвикано също от официалните прогнози за увеличаване на населението. През 2000 г. от регионалния съвет на Uusimaa е публикувано първоначално проучване, според чиито оценки се очаква населението на Karkkila да се увеличи до 9 600 жители до 2025 г. (т.е. около 10 %) и да бъдат необходими допълнителни 600 нови жилища. Скоро се е оказало, че тази прогноза е твърде консервативна. Към момента на сделката властите на Karkkila са очаквали много по-голямо увеличение на населението, което води до необходимост от най-малко 70 допълнителни нови жилища на година.
(50)
Тази положителна прогноза по-късно е потвърдена от допълнително проучване, проведено от регионалния съвет на Uusimaa на 18 август 2009 г., съгласно което населението на Karkkila се очаква да се увеличава със 100 жители на година до 2030 г., което води до нужда от 70 допълнителни нови жилища на година. В този случай дори втората прогноза е била надвишена, тъй като са построени 137 нови жилища през 2006 г. и 95 нови жилища през 2007 г.
(51)
Следва да бъде посочено, че KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila. Към момента на сделката не е ясен действителният брой на парцелите за недвижимо имущество, включени в портфейла, тъй властите на Karkkila са възнамерявали да разделят и променят очертанията на някои от тях (по-специално в района Haapala/Uusitalo). В допълнение върху земята за свързани къщи могат да бъдат построени по-голям брой жилища и дори още повече върху земята за високи сгради. Списъкът на портфейла, представен от Финландия, осигурява по-малко от 140 обекта за жилища (останалите са предназначени за паркове). При оценената нужда от 70 допълнителни нови жилища на година към момента на сделката, през следващите 10 години се прогнозира нужда от 700 нови жилища, а за следващите 20 години - 1 400 нови жилища. Предвид факта, че KK няма голям конкурент в Karkkila, властите на Karkkila основателно биха могли да очакват, че е възможно да продадат по-голямата част от - ако не изцяло - недвижимото имущество в своя портфейл.
(52)
Финландия обясни, че стратегията на властите на Karkkila включва първо повишаване на стойността на земята, която притежават, чрез промяна на нейните очертания и застрояване, изчакване на косвените ефекти от общото повишение на цените в района и продаване на земята едва на по-късен етап. В съответствие с тази стратегия KK се е въздържало от ранни продажби през предишните години, което обяснява ниското равнище на продажбите през годините, предшестващи сделката.
(53)
Комисията отбелязва, че земята, собственост на KK, е оценена по различен начин съгласно различните видове земя, т.е. земя за самостоятелни къщи, за свързани къщи, жилищни блокове, паркове и земя за обществено ползване. Конкретните характеристики на всеки район са описани и анализирани отделно по-долу.
(54)
Земята, предназначена за високи сгради, разположена в района Asemanranta, е оценена на 2 358 158 EUR, т.е. около половината от стойността на активите на KK. За целите на сделката земята е оценена на 79,56 EUR/m2.
(55)
В това отношение в проучванията не се достига до категорично заключение, като основната причина е липсата на референтни цени в Karkkila. В действителност до момента на сделката на пазара на Karkkila не е била продадена земя за високи сгради. В експертното проучване, представено от Финландия по време на първия период на разследване (проучване А), е посочена цена от 50 EUR/m2. Финландия обясни, че тази стойност вероятно се основава на стойността, използвана за финансирани от държавата социални жилища в региона, и е под пазарната цена. В това първоначално проучване също така стойността на земята за високи сгради се оценява между 60 и 75 EUR/m2. Във второто проучване (проучване Б) се разяснява, че платената цена съответства на пазарната цена, без да се предоставя допълнителна информация. В доклада на KP&P (проучване В) се заключава, че цената 79,56 EUR/m2 съответства на пазарната цена, тъй като е много по-ниска от цените, платени в трите съседни общини. При липсата на допълнителни показатели за сравнение тези проучвания предоставят някои насоки, свързани с цените на недвижимото имущество в районите около Хелзинки към момента на сделката. Поради това Комисията провери данните от тези проучвания и добави към тях своята собствена оценка.
(56)
Районът Asemanranta има много добро разположение на брега на езеро, на разстояние 200 m от центъра на града. Според Финландия стойността на земята в района е изключително висока, тъй като има пряк изглед към езерото и пряк достъп. Подобен парцел е продаден през 2006 г. за 92,35 EUR/m2. Властите на Karkkila в действителност считат стойността на имуществото за достатъчно висока, за да повишат продажната цена на 105 EUR/m2 през януари 2008 г.
(57)
Втори важен фактор при оценяването на стойността на земята в района е площта, за която цената се отнася. Оценката на продажбите е консервативно основана на разрешението за минимално планиране от 29 640 m2, докато разрешението за максимално планиране може да достигне 39 590 m2. Предвид очакваното увеличение на населението, властите на Karkkila са разчитали на дългосрочна икономическа обосновка за разрешение за максимално планиране.
(58)
Въпреки факта, че в Karkkila не е продадена земя за високи сгради преди сделката, градът е имал основание да очаква, че съществува възникващ пазар за този вид строителство. През 2003 г. са предоставени четири разрешителни за строеж на високи сгради. Развитието след сделката потвърждава, че прогнозата не е без основание, предвид факта, че други шест разрешителни са заявени и предоставени до 2007 г., а между 2007 г. и средата на 2010 г. са построени седем високи сгради.
(59)
Цените, платени в съседните общини, са се повишили до 133,6 EUR/m2 през 2003 г. в Hyvinkää и дори са достигнали най-високите си нива от 312,6 EUR/m2 при продажба във Vihti през 2004 г.
(60)
Комисията счита, че трите проучвания предоставят стойности, които са широко сравними и не показват явни грешки при сравнение с цените, платени за подобна земя към момента на сделката. Няма необходимост от установяване кое от проучванията е най-надеждно, тъй като цената, платена за акциите, остава под пазарната стойност дори при най-консервативните оценки (вж. цялостното изчисление на пазарната оценка в параграф 84 и сл.). Най-ниската възможна стойност е оценена от Комисията, както следва: предвид изключително благоприятното разположение на земята в Asemanranta, пазарната цена е била поне в горния сегмент на обхвата, предоставен от най-консервативните консултанти, т.е. 75 EUR/m2. Ако се използва консервативното допускане, че земята е продадена само при разрешение за минимално планиране, минималната пазарна цена би била 2 223 000 EUR.
(61)
За максимална стойност в случай на завишена оценка - ако има такава - може да се счита сумата от 135 158,4 EUR, която би съответствала на 67 579,2 EUR за 50 %.
(62)
Комисията отбелязва, че тази стойност включва 8-9 хектара, които също принадлежат към района на Asemanranta, които ще представляват улици, паркове и др. Например в частичния генерален план районът на брега е предназначен за развлекателни цели и за защитена природна зона. Следователно тези 8-9 хектара допринасят за високата цена на жилищната част на района, но не са оценени отделно.
(63)
По-голямата част от земята в портфейла с недвижимо имущество на KK е разположена в района Haapala/Uusitalo, който е на разстояние около 2,5 km до югозападната част на центъра на града. Тези два съседни райони са били предназначени за самостоятелни къщи и свързани къщи, но все още не са били застроени. Тъй като строителството все още не е било започнало, цените са били ниски, както и броят на продажбите. На практика KK е притежавало целия район.
(64)
За целите на сделката земята е оценена на 1 612 059 EUR за всички видове парцели, с цена от 10,19 EUR/m2 за самостоятелни къщи и 74,02 EUR/m2 за свързани къщи в съответствие със стандартните за града цени. Общата стойност на земята за самостоятелни къщи е била 973 268 EUR и 811 209 EUR за свързани къщи.
(65)
И в трите проучвания се заявява, че цените за самостоятелните къщи съответстват на пазарните цени. В доклада KP&P (проучване В) се разяснява, че пазарните цени са били с 15-20 % по-високи от цените, прилагани от властите на Karkkila. Финландия представи данни, които показват, че средната цена е около 14,4 EUR/m2 през 2003 г. В първото експертно становище (проучване А) се посочва, че цените в Karkkila са били между 9,43 EUR и 14,76 EUR.
(66)
И в трите проучвания има позовавания на средни продажни цени, докато данните, представени от Финландия, разкриват значителни разлики между кварталите, като Haapala/Uusitalo явно се е намирал в долния край на ценовия обхват. През 2003 г. са продадени два парцела в Haapala (от частно дружество на частно лице): през април 2003 г. е продаден един парцел за 9,25 EUR/m2, а през август - друг за 10,06 EUR/m2. Това би съответствало на увеличение на цените с 8,8 % за четири месеца. Предвид общото развитие на цените в Karkkila, където те са се повишили с 12,6 % в периода 2001-2002 г., и с 42,7 % в периода 2002-2003 г., може да бъде отчетено увеличение на цените с 1,3 % през последните четири месеца на 2003 г. в съответствие с общата тенденция. С оглед на тези обстоятелства Комисията не вижда причина цена в размер на 10,19 EUR/m2 през декември 2003 г. да не бъде приета като пазарна цена.
(67)
По отношение на цените за свързани къщи няма референтни продажби в района, които биха осигурили пряк показател за сравнение. Докато в първоначалното експертно становище пазарната стойност се оценява между 70 и 80 EUR/m2, в доклада KP&P (проучване В) има позоваване на много по-високи цени на парцелите за свързани къщи в съседните общини. Тъй като и в трите проучвания се достига до заключението, че платената цена съответства на пазарната цена и тъй като няма индикатори, че тези заключения не са правилни за района Haapala/Uusitalo, Комисията може да приеме, че цената 74,2 EUR/m2 съответства на пазарната цена.
(68)
Комисията поиска от Финландия да обясни защо властите на Karkkila са имали интерес от придобиването на пълна собственост върху целия този район, като се има предвид, че стойностите на продажбите в миналото изглежда показват, че купувачите не са имали интерес към този квартал и очевидно са предпочитали други градски райони въпреки по-високите цени. Финландия обясни, че още през предишните години KK е имало целенасочена инвестиционна стратегия, която е включвала застрояване на Haapala/Uusitalo като бъдещ жилищен квартал на Karkkila. Останалите жилищни райони в града вече са започнали да се насищат и въз основа на увеличението на населението се е очаквала нужда от застрояване на нови райони.
(69)
Районът Haapala/Uusitalo е включен в градоустройствения план, но застрояването все още не е било започнало. Това включва ново разделяне на земята на отделни и по-подходящо оформени парцели, свързване на обектите към комуналните мрежи и благоустройство.
(70)
Властите на Karkkila вече успешно са следвали същата стратегия в други квартали: те са разширили публичните комунални услуги до районите Tuorila, Nikkimäki и Pumminmäki. През 2003 г. средната продажна цена в Pumminmäki вече е била 14,28 EUR и властите на Karkkila успешно са продали парцели на новата стандартна цена от 14 EUR през 2004 г., като цените са продължили да се увеличават през следващите години (до 18,5 EUR/m2 през 2005 г.).
(71)
Очаквало се е стойността на недвижимото имущество в Haapala/Uusitalo да достигне стойността на недвижимото имущество в подобни застроени жилищни райони и освен това да следва общите тенденции на увеличение на цените. Следователно увеличение на стойността най-малко с 40-50 % след застрояването (т.е. в срок от 3 до 4 години) е изглеждало оправдано, както и допълнително увеличение в средносрочен до дългосрочен план.
(72)
В интерес на властите на Karkkila е било районът да се застрои съгласно инфраструктурен проект, който обхваща целия район. Единен координиран план за застрояване би бил много по-евтин, отколкото застрояването да се извършва обект по обект (по закон общината е задължена да свърже недвижимия имот към комуналните мрежи, което обикновено се извършва по искане на собствениците, които възнамеряват да строят). Властите на Karkkila подчертават, че операциите са извършени много по-гладко под техен контрол в качеството им на едноличен собственик. За всеки парцел и инженерно решение е било необходимо приемането на голям брой индивидуални решения. Тъй като строителството на недвижими имоти не е представлявало основна дейност на Componenta (дружеството е било производител на стомана), е станало ясно, че тези строителни дейности са го затруднявали.
(73)
В резултат на своята дългосрочна стратегия за строителство и намерението си да реализират всички инженерни работи наведнъж властите на Karkkila не са имали интерес да продават земята преди нейното застрояване. Ето защо в действителност изобщо не е имало продажби преди сделката.
(74)
Комисията може да приеме, че въз основа на дългосрочната стратегия, следвана от властите на Karkkila по отношение на района Haapala/Uusitalo, инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече е притежавал 50 % от акциите в този район, би могъл да има също икономически интерес да придобие останалите 50 % от акциите. Перспективата да притежава целия нов бъдещ жилищен район, ниският риск по отношение на цените и добрите перспективи за продажба на повечето от парцелите през следващите десет години и на остатъка през десетте години след тях може да се счита за бизнес стратегия, която такъв инвеститор би преследвал.
(75)
Няколко парцела за самостоятелни къщи са разположени в други райони. Оценката (43 000 EUR) се основава на официалната продажна цена за единица площ на властите на Karkkila в размер на 10,19 EUR/m2 за земя от този вид. Поради горепосочените причини (съображения 65-66), Комисията счита, че цената от декември 2003 г. може да бъде приета като пазарната цена.
(76)
Портфейлът на KK включва също два парцела земя за високи сгради, разположени в район Takko I. Общата стойност на това недвижимо имущество е 110 191 EUR. Takko I също е разположен в центъра на града. Съгласно проучване А пазарната цена варира между 60 и 75 EUR/m2. В докладът KP&P (проучване В) се достига до същото заключение по отношение на обектите за високите сгради, а именно, че цената е съответствала на пазарната цена въз основа на продажните цени, платени в съседните общини.
(77)
Според Комисията няма необходимост от установяване кое от експертните проучвания е най-надеждно. Дори ако най-ниската възможна пазарна цена от 60 EUR/m2 бъде приложена към сделката, коригираната обща стойност на акциите отново би надвишавала цената, платена от властите на Karkkila (вж. изчислението на минималната стойност на акциите по-долу). Съгласно това допускане за по-ниска възможна пазарна стойност земята в Takko I би била надценена с 19,65 EUR/m2. Това би съответствало на обща сума от 27 212 EUR, т.е. 13 606 EUR за 50 % от акциите.
(78)
Стойността, определена за земята, предназначена за паркове, е 456 601 EUR. Тя се основава на стандартната цена от 1,18 EUR/m2, която властите на Karkkila обикновено плащат за такава земя. Това са райони, които градските власти имат право да откупят при съществуващата цена (15). Тъй като тези райони не са предназначени за строителство съгласно градоустройствения план, за тях се е използвала същата база за ценообразуване, както за незонираната неблагоустроена земя (вж. съображение 79). Комисията следователно достигна до заключението, че тази част от земята не е била надценена.
(79)
Портфейлът на KK включва също неблагоустроената земя извън градоустройствения план, оценена общо на 49 678 EUR на базата на цена от 1,18 EUR/m2. В проучванията не се разяснява защо се счита, че тази земя е правилно оценена. Останалите данни, представени от Финландия, съдържат списък на продажбите на незастроена земя в рядко населени райони в Karkkila, осъществени при средна цена от 1,86 EUR/m2. Въз основа на това Комисията може да приеме, че 1,18 EUR не надвишава пазарната цена.
(80)
Съгласно изчисленията, направени от Финландия въз основа на стандартните цени, при които KK е продало своето имущество, стойността на недвижимото имущество на KK възлиза на 5 067 988 EUR. След изваждане на сумите по отношение на потенциално надценяване на земята за високи сгради в Asemanranta (135 158 EUR) и в Takko I (27 212 EUR), минималната стойност на земята възлиза на 4 905 618 EUR.
3. Изплащане на заема
(81)
През 1996 г. Componenta и властите на Karkkila са отпуснали на KK при еднакви условия (pari passu) безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 814 EUR. Оттеглянето на Componenta от KK се е извършило с възстановяването на акционерния заем от страна на KK. Тъй като KK би трябвало да продаде значителен дял от имуществото, за да генерира тези средства, и тъй като, както е описано по-горе, това би застрашило стратегията в средносрочен до дългосрочен план, властите на Karkkila решават да отпуснат допълнителен безлихвен заем на KK за същата сума, която KK е използвало за възстановяването. В резултат на това KK е дължало на властите на Karkkila общо 3,34 млн. EUR.
(82)
Комисията е съгласна с Финландия, че заемите вече са взети предвид при оценяването на дружеството, т.е. стойността на акциите вече е била намалена със стойността на задължението. Оценяването на възстановяването на заема като отделна мярка следователно би било равностойно на двойно отчитане.
4. Стойност на акциите
(83)
След изваждане на размера на потенциалната надценка, стойността на 50 % от акциите на KK е, както следва:
Таблица 5
Стойност на KK
Текуща стойност на земята
4 905 618
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
4 933 874
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 593 399
50 % от нетната стойност на KK
796 699,5
(84)
Тъй като властите на Karkkila са платили покупна цена от 713 092,50 EUR за 50 % от акциите, Комисията счита, че те не са платили цена, която надвишава пазарната стойност.
V. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
(85)
Комисията счита, че цената, платена от властите на Karkkila на Componenta за придобиване на 50 % от акциите в KK, не надвишава пазарната стойност и следователно не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС,
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Покупна цената, платена от властите на Karkkila на Componenta Oyj за акции в Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy съгласно договора, сключен от страните на 16 декември 2003 г., не представлява държавна помощ за Componenta Corporation Oyj по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
Адресат на настоящото решение е Република Финландия.
Съставено в Брюксел на 20 април 2011 година.
ΑΠΌΦΑΣΗ ΤΗΣ ΕΠΙΤΡΟΠΉΣ
της 20ής Απριλίου 2011
σχετικά με το μέτρο ενίσχυσης C 37/04 (πρώην NN 51/04), που εφάρμοσε η Φινλανδία στην Componenta Oyj
[κοινοποιηθείσα υπό τον αριθμό Ε(2011) 2559]
(Τα κείμενα στη φινλανδική και σουηδική γλώσσα είναι τα μόνα αυθεντικά)
(Κείμενο που παρουσιάζει ενδιαφέρον για τον ΕΟΧ)
(2011/529/ΕΕ)
Η ΕΥΡΩΠΑΪΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ,
Έχοντας υπόψη τη συνθήκη για τη λειτουργία της Ευρωπαϊκής Ένωσης, και ιδίως το άρθρο 108 παράγραφος 2 πρώτο εδάφιο,
Έχοντας υπόψη τη συμφωνία για τον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο, και ιδίως το άρθρο 62 παράγραφος 1 στοιχείο α),
Αφού κάλεσε τα ενδιαφερόμενα μέρη να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους σύμφωνα με την (τις) προαναφερθείσα(-σες) διάταξη(-εις) (1),
Εκτιμώντας τα ακόλουθα:
I. ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ
(1)
Στις 10 Μαρτίου 2004, η Επιτροπή έλαβε καταγγελία από την Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB. Η καταγγέλλουσα εταιρεία πληροφορούσε την Επιτροπή για εικαζόμενο μέτρο ενίσχυσης που εφάρμοσε η πόλη Karkkila (εφεξής «Karkkila») στην Componenta Corporation Oyj (εφεξής «Componenta»). Με επιστολή της 19ης Νοεμβρίου 2004, η Επιτροπή πληροφόρησε τη Φινλανδία ότι αποφάσισε να κινήσει τη διαδικασία του άρθρου 88 παράγραφος 2 της συνθήκης ΕΚ (νυν άρθρου 108 παράγραφος 2 της συνθήκης για τη λειτουργία της Ευρωπαϊκής Ένωσης) σχετικά με την εν λόγω ενίσχυση. Η απόφαση της Επιτροπής να κινήσει τη διαδικασία δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων (2). Η Επιτροπή κάλεσε τα ενδιαφερόμενα μέρη να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους σχετικά με το εν λόγω μέτρο. Εκείνοι, όμως, δεν ανταποκρίθηκαν.
(2)
Στις 20 Οκτωβρίου 2005, η Επιτροπή εξέδωσε τελική αρνητική απόφαση και κάλεσε τη Φινλανδία να ανακτήσει την ενίσχυση από την Componenta («απόφαση του 2005»). Η απόφαση του 2005 με την οποία περατώθηκε η επίσημη έρευνα δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων (3). Η Componenta υπέβαλε έφεση κατά της απόφασης, η οποία ακυρώθηκε με την απόφαση της 18ης Δεκεμβρίου 2008 («η απόφαση») λόγω έλλειψης επαρκούς αιτιολόγησης (4).
(3)
Η Φινλανδία υπέβαλε παρατηρήσεις με επιστολές που απέστειλε στις 5 και στις 10 Ιανουαρίου 2010. Στις εν λόγω επιστολές περιλαμβάνονταν επίσης δύο μελέτες με θέμα την εκτίμηση της αξίας των υπό εξέταση ακινήτων. Η Επιτροπή έστειλε τρία ακόμη αιτήματα για πληροφορίες -στις 9 Ιανουαρίου 2009, στις 23 Ιουλίου 2009 και στις 8 Ιανουαρίου 2010 - στα οποία η Φινλανδία απάντησε με επιστολές που καταχωρίστηκαν στις 9 Μαρτίου 2009, στις 15 Οκτωβρίου 2009 και στις 5 Μαρτίου 2010 αντίστοιχα. Στις 23 Νοεμβρίου 2009 πραγματοποιήθηκε στις Βρυξέλλες συνάντηση μεταξύ της Επιτροπής και εκπροσώπων της φινλανδικής κυβέρνησης και της δικαιούχου εταιρείας.
II. ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΤΩΝ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΩΝ ΠΕΡΙΣΤΑΤΙΚΩΝ
1. Η συναλλαγή
(4)
Η Componenta είναι μεταλλουργική εταιρεία με έδρα το Karkkila της Φινλανδίας και διαθέτει εργοστάσια παραγωγής στη Φινλανδία, τις Κάτω Χώρες και τη Σουηδία. Το μεγαλύτερο μέρος του κύκλου εργασιών της εταιρείας, ύψους 316 εκατ. ευρώ το 2004, πραγματοποιήθηκε στις βόρειες χώρες και την Κεντρική Ευρώπη. Ο όμιλος απασχολούσε περίπου 2 200 άτομα το 2004.
(5)
Η υπό εξέταση συναλλαγή αφορά την κτηματομεσιτική εταιρεία Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (εφεξής «KK»), η οποία είχε στην κατοχή της ακίνητα στην Karkkila, σε μία τοποθεσία 65 km περίπου βορειοδυτικά του Ελσίνκι. Την KK κατείχαν από κοινού (50/50) η Componenta και η Karkkila. Το 1996 κάθε εταίρος της κοινοπραξίας χορήγησε στην KK άτοκο δάνειο ύψους 1 670 184 ευρώ.
(6)
Βάσει της συμφωνίας πώλησης που υπεγράφη στις 16 Δεκεμβρίου του 2003, η πόλη θα αποκτούσε την πλήρη κυριότητα της KK αγοράζοντας τις μετοχές που είχε στην κατοχή της η Componenta έναντι συνολικού τιμήματος ύψους 2 383 276,50 ευρώ. Η συναλλαγή αποτελείτο από δύο σκέλη:
-
η Componenta έλαβε το ποσό των 713 092,50 ευρώ ως αντίτιμο για την πώληση του 50 % των μετοχών στην Karkkila,
-
η KK εξόφλησε στην Componenta το δάνειο ύψους 1 670 184 ευρώ το οποίο η Componenta της είχε χορηγήσει το 1996. Για τον σκοπό αυτόν, η Karkkila χορήγησε στην KK νέο ισόποσο άτοκο δάνειο. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα την αλλαγή πιστωτή (η Componenta αντικαταστάθηκε από την Karkkila).
(7)
Η Karkkila διέθεσε επομένως το ποσό των 2 383 276,50 ευρώ για την προαναφερθείσα συναλλαγή: 713 092,50 ευρώ ως αντίτιμο για τις μετοχές της KK και 1 670 184 ευρώ υπό τη μορφή άτοκου δανείου προς την KK.
(8)
Η τιμή αγοράς των μετοχών υπολογίστηκε βάσει των κατ’ αποκοπή τιμών στις οποίες πωλούσε ακίνητα η Karkkila το 2003.
Πίνακας 1
Τιμές πώλησης ανά m2 για τα οικόπεδα που πουλούσε η KK
(σε ευρώ)
Ζώνη 1
Οικόπεδα για μονοκατοικίες
11,11
Οικόπεδα για μεζονέτες
88,81
Οικόπεδα για πολυκατοικίες
79,56
Ζώνη 2
Οικόπεδα για μονοκατοικίες
10,19
Οικόπεδα για μεζονέτες
74,02
Οικόπεδα για πολυκατοικίες
64,76
Άλλο
Αγροτεμάχια εκτός σχεδίου πόλης
1,18
Γη προοριζόμενη για δημόσιους κήπους
1,18
(9)
Αυτές οι κατ’ αποκοπή τιμές εφαρμόστηκαν στα ακίνητα του χαρτοφυλακίου της KK τη χρονική στιγμή της συναλλαγής και διαιρέθηκαν διά του 2, με αποτέλεσμα η αγοραία τιμή των μετοχών να καθοριστεί στα 713 092,50 ευρώ.
(10)
Η συμφωνία πώλησης μεταξύ της Karkkila και της Componenta προέβλεπε περαιτέρω τα εξής:
α)
Ο πωλητής συμφωνεί να επενδύσει στην επέκταση των μονάδων παραγωγής της Componenta Karkkila Oy’s στην πόλη Karkkila όπως διασαφηνίστηκε στο παράρτημα 1 αυτής της σύμβασης. Εκτιμάται ότι η επένδυση θα δημιουργήσει 50-70 νέες θέσεις εργασίας πλήρους απασχόλησης στην Karkkila το 2004 (το 2003 οι θέσεις εργασίας ανέρχονταν σε 130).
β)
Σε περίπτωση που η επέκταση των μονάδων παραγωγής του πωλητή δεν έχει αρχίσει το 2004 όπως διευκρινίζεται στην ανωτέρω παράγραφο, ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να ακυρώσει τη συναλλαγή κατά τη βούλησή του.
(11)
Το παράρτημα 1 της συμφωνίας πώλησης προέβλεπε ότι η Componenta θα συγχωνεύσει τις δραστηριότητες δύο εκ των χυτηρίων του ομίλου, συγκεκριμένα του χυτηρίου Alvesta στη Σουηδία και του χυτηρίου Karkkila, και ότι η μελλοντική τοποθεσία του χυτηρίου θα προέκυπτε ύστερα από αναλύσεις. Το 2005 έκλεισε το χυτήριο Alvesta και η παραγωγή μεταφέρθηκε στην Karkkila.
(12)
Η Karkkila αποφάσισε, αφού εξαγόρασε τις μετοχές της Componenta στην ΚΚ, να διακόψει τις δραστηριότητες της KK και να μεταβιβάσει το οικόπεδο στην πόλη.
2. Το ενεργητικό της KK
(13)
Η Karkkila βρίσκεται περίπου 65 km βορειοδυτικά του Ελσίνκι, κατά μήκος του αυτοκινητόδρομου αριθ. 2, στο βορειοανατολικό τμήμα της επαρχίας Uusimaa. Το 2003, η Karkkila είχε περίπου 8 500 κατοίκους. Η πόλη αναπτύχθηκε γύρω από την υψικάμινο Högfors που κατασκευάστηκε τον 19ο αιώνα και η βόρεια πλευρά της εκτείνεται στις όχθες μιας λίμνης.
(14)
Η ακίνητη περιουσία που είχε στην κατοχή της η KK κάλυπτε έκταση 730 000 m2 στην Karkkila και τα περίχωρα, σε απόσταση μικρότερη των 2,5 km από το κέντρο της πόλης. Τον Δεκέμβριο του 2003, η κατάσταση είχε ως εξής:
-
η υψηλότερης αξίας γη βρίσκεται στην περιοχή Asemanranta (ζώνη 1) και προορίζεται για πολυκατοικίες. Η περιοχή αυτή αντιπροσωπεύει περίπου το ήμισυ της αξίας ολόκληρου του χαρτοφυλακίου της KK,
-
οι μεγαλύτερες εκτάσεις γης βρίσκονται στην περιοχή Haapala/Uusitalo (ζώνη 2) και προορίζονται για μονοκατοικίες. Αντιπροσωπεύουν δε το ένα τέταρτο περίπου της συνολικής αξίας του χαρτοφυλακίου,
-
το χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει ακόμη μερικά οικόπεδα για μονοκατοικίες σε άλλες κατοικημένες περιοχές, ορισμένες εκτάσεις γης που προορίζονται για πολυκατοικίες στην περιοχή Takko I και κάποιες μεζονέτες,
-
μέρος των εκτάσεων γης προορίζεται για δημόσιους κήπους,
-
το χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει επίσης κάποια αγροτεμάχια εκτός σχεδίου πόλης.
(15)
Συνολικά, η ακίνητη περιουσία περιλαμβάνει περίπου 160 οικόπεδα. Η Karkkila σκόπευε, ωστόσο, να αναδιαμορφώσει ένα μέρος των εκτάσεων γης και να τις χωρίσει σε μικρότερα οικόπεδα. Η ΚΚ ήταν με διαφορά η μεγαλύτερη κτηματομεσιτική εταιρεία στην Karkkila κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής.
(16)
Η Karkkila σκόπευε, αφού αποκτούσε την πλήρη κυριότητα, να εκμισθώσει κάποιες εκτάσεις γης για να καλύψει τις λειτουργικές δαπάνες. Οι λειτουργικές δαπάνες της KK (μισθοί, μισθώματα, τόκοι δανείων) ανέρχονταν την περίοδο 2000-2003 σε 40 000 ευρώ το πολύ.
3. Λοιπές συναφείς πληροφορίες
(17)
Η Karkkila βρίσκεται σε μικρή απόσταση από το Ελσίνκι με συνέπεια οι κάτοικοί της να μπορούν να πηγαινοέρχονται καθημερινά για λόγους εργασίας. Τα ακίνητα στο Ελσίνκι και στις γύρω περιοχές έχουν ακριβύνει πολύ και οι τιμές συνεχίζουν να σημειώνουν άνοδο. Η πίεση αυτή των τιμών είχε ως αποτέλεσμα πολλοί άνθρωποι να επιλέξουν να εγκατασταθούν σε δήμους που περιβάλλουν την πρωτεύουσα, γεγονός που επηρέασε με τη σειρά του τις τιμές των ακινήτων στις εν λόγω περιοχές. Η Karkkila θεωρείται πιθανός εναλλακτικός τόπος εγκατάστασης, μαζί με τρεις άλλες πόλεις: Vihti, Lohja και Hyvinkää. Οι αποστάσεις από το Ελσίνκι έχουν ως εξής:
Πίνακας 2
Αποστάσεις από το Ελσίνκι
Lohja
52 km
38 λεπτά
Hyvinkää
56 km
45 λεπτά
Vihti
58 km
42 λεπτά
Karkkila
68 km
50 λεπτά
(18)
Οι δήμοι αυτοί έχουν προσελκύσει πολλούς νέους κατοίκους με συνέπεια τη σημαντική αύξηση των τιμών των ακινήτων πριν (και μετά) τη συναλλαγή. Στην Karkkila, οι τιμές διπλασιάστηκαν και σε κάποιες περιπτώσεις μάλιστα εξαπλασιάστηκαν.
(19)
Σύμφωνα με επίσημες προβλέψεις που δημοσιεύθηκαν το 2000, ο πληθυσμός της Karkkila αναμενόταν να αυξηθεί σε 9 600 κατοίκους μέχρι το 2025, γεγονός που θα σήμαινε ανάγκες στέγασης της τάξης των 600 νέων κατοικιών. Σύντομα αποδείχθηκε ότι η πραγματική αύξηση του πληθυσμού υπερέβαινε κατά πολύ τις εν λόγω προβλέψεις. Τρία χρόνια μετά, κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής, οι αναμενόμενες ανάγκες στέγασης της Karkkila ανέρχονταν σε 70 νέες κατοικίες περίπου τον χρόνο, γεγονός που επιβεβαιώθηκε λίγο αργότερα από μελέτη του Περιφερειακού Συμβουλίου της Uusimaa, η οποία κάλυπτε την περίοδο μέχρι το 2025. (Ουσιαστικά, κατασκευάστηκαν 63 νέες κατοικίες το 2005, 137 το 2006 και 95 το 2007).
(20)
Κατά την πενταετία που προηγήθηκε της συναλλαγής, οι τιμές των ακινήτων στην Karkkila παρουσίασαν αύξηση της τάξης του 30 % κατά μέσο όρο.
III. ΟΙ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΤΗΣ ΦΙΝΛΑΝΔΙΑΣ
(21)
Η Φινλανδία υπέβαλε τρεις εκ των υστέρων μελέτες εμπειρογνωμόνων σχετικά με την εκτίμηση της αξίας της γης, οι οποίες κατέληγαν στο συμπέρασμα ότι το καταβληθέν τίμημα αντιστοιχούσε στην τιμή της αγοράς. Η Επιτροπή απέρριψε ουσιαστικά τη μελέτη (μελέτη Α) που υποβλήθηκε κατά τη διάρκεια της πρώτης διαδικασίας έρευνας η οποία οδήγησε στη λήψη της αρχικής απόφασης του 2005 (5). Μετά την έκδοση της απόφασης του 2005, η Φινλανδία παρήγγειλε την εκπόνηση δύο ακόμη μελετών εμπειρογνωμόνων. Η πρώτη εξ αυτών των μελετών (μελέτη Β) περιλαμβάνει τη γενική εκτίμηση ότι η αξία της γης ήταν ορθή χωρίς να υπεισέρχεται σε λεπτομέρειες. Η δεύτερη μελέτη, η έκθεση KP&P (μελέτη Γ) αναλύει με περισσότερες λεπτομέρειες την κατάσταση στην αγορά ακινήτων στην Karkkila και τους περιβάλλοντες δήμους.
(22)
Η Φινλανδία υποστηρίζει ότι η Karkkila προέβη στην απόκτηση της πλήρους κυριότητας των μετοχών καθώς επρόκειτο για μεσοπρόθεσμη/μακροπρόθεσμη επένδυση χαμηλού κινδύνου. Λαμβάνοντας υπόψη τη διαρκή αύξηση των τιμών των ακινήτων στους γειτονικούς δήμους, τις προβλέψεις περί αύξησης του πληθυσμού στην Karkkila, τον κορεσμό των υφιστάμενων συνοικιών και την ανάγκη επέκτασης, το δημοτικό συμβούλιο της πόλης έκρινε συμφέρουσα την απόκτηση της πλήρους κυριότητας της KK.
(23)
Η Φινλανδία διευκρίνισε ακόμη ότι η ανάγκη επιτάχυνσης των διαδικασιών ήταν ένας ακόμη πρακτικός λόγος για τον οποίον επιδιώχθηκε η απόκτηση της πλήρους κυριότητας. Η Φινλανδία άφησε να εννοηθεί σε αρκετές περιπτώσεις ότι η συνεργασία μεταξύ της Karkkila και της Componenta δεν ήταν ιδανική λόγω των αντικρουόμενων εμπορικών τους συμφερόντων. Αμφότεροι οι εταίροι συμφώνησαν να διαλύσουν την κοινοπραξία προκειμένου να μην δημιουργηθεί αδιέξοδο όσον αφορά τη λήψη πολυάριθμων αποφάσεων. Συγκεκριμένα, μεγάλος ήταν ο αριθμός των αποφάσεων που έπρεπε να ληφθούν για την περιοχή Haapala/Uusitalo σχετικά με την εκ νέου κατάτμηση των οικοπέδων με γνώμονα τη διευκόλυνση της ανάπτυξης της περιοχής. Καθώς οι κτηματομεσιτικές δραστηριότητες δεν ήταν το βασικό επιχειρηματικό αντικείμενο της Componenta, τη συνέφερε να τερματίσει αυτό το σκέλος της επιχειρηματικής δραστηριότητας ενώ, αντίθετα τα συμφέροντα της Karkkila εξυπηρετούσε η δυνατότητα να μπορεί να διαχειριστεί την κτηματική ανάπτυξη με απόλυτη ανεξαρτησία.
(24)
Η Φινλανδία εξήγησε τους λόγους για τους οποίους η σύγκριση με τις πόλεις Vihti, Lohja και Hyvinkää ήταν σχετική. Η Φινλανδία επεσήμανε μεταξύ άλλων ότι δεν υπήρχε σιδηροδρομική σύνδεση με τις πόλεις Vihti και Lohja, και επομένως δεν ήταν εύκολη η μετακίνηση των κατοίκων ανάμεσα στους δήμους αυτούς και το Ελσίνκι για λόγους εργασίας.
(25)
Η Φινλανδία υποστηρίζει ότι η Επιτροπή υπολόγισε εσφαλμένα το ύψος της ενίσχυσης στην απόφαση του 2005 καθώς έλαβε υπόψη της το μετοχικό δάνειο εις διπλούν. Το δάνειο είχε αφαιρεθεί από την αξία της εταιρείας πριν από τον υπολογισμό της αξίας του 50 % των μετοχών και ελήφθη υπόψη ως εξόφληση προς την Componenta. Η Φινλανδία υποστηρίζει επομένως ότι το δάνειο περιλαμβάνεται ήδη στην τιμή των μετοχών (713 092,5 ευρώ) δεδομένου ότι το ποσό υπολογίστηκε βάσει της καθαρής αξίας της KK.
IV. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΗΣ ΕΝΙΣΧΥΣΗΣ
(26)
Σύμφωνα με το άρθρο 87 παράγραφος 1 της συνθήκης ΕΚ, ενισχύσεις που χορηγούνται υπό οποιαδήποτε μορφή από τα κράτη ή με κρατικούς πόρους και που νοθεύουν ή απειλούν να νοθεύσουν τον ανταγωνισμό διά της ευνοϊκής μεταχειρίσεως ορισμένων επιχειρήσεων ή ορισμένων κλάδων παραγωγής είναι ασυμβίβαστες με την κοινή αγορά, κατά το μέτρο που επηρεάζουν τις μεταξύ των κρατών μελών συναλλαγές. Σύμφωνα με την πάγια νομολογία του Δικαστηρίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης, το κριτήριο του επηρεασμού των συναλλαγών πληρούται εάν η δικαιούχος επιχείρηση ασκεί οικονομική δραστηριότητα που περιλαμβάνει τις συναλλαγές μεταξύ κρατών μελών.
(27)
Υπάρχουν και άλλες εταιρείες στην εσωτερική αγορά που παράγουν τα ίδια προϊόντα με την Componenta, τα οποία αποτελούν αντικείμενο εντατικών εμπορικών συναλλαγών μεταξύ των κρατών μελών. Για τους σκοπούς του άρθρου 107 παράγραφος 1 της συνθήκης ΛΕΕ, οι κρατικοί πόροι περιλαμβάνουν και πόρους της τοπικής αυτοδιοίκησης (6). Συνεπώς, η υπό εξέταση συναλλαγή, η οποία χρηματοδοτήθηκε με πόρους της Karkkila, περιλαμβάνει κρατικούς πόρους υπό την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1. Ως εκ τούτου, τυχόν όφελος που αποκόμισε η Componenta στο πλαίσιο της εν λόγω συναλλαγής, το οποίο δεν θα αποκόμιζε υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του άρθρου 87 παράγραφος 1 της συνθήκης ΕΚ. Το βασικό ερώτημα στη συγκεκριμένη υπόθεση είναι επομένως εάν η Componenta έλαβε ποσό το οποίο δεν θα λάμβανε υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς.
(28)
Η Επιτροπή σημειώνει ότι η ρήτρα εξαγοράς, που περιέχεται στη συμφωνία πώλησης η οποία υπογράφηκε μεταξύ της Componenta και της Karkkila, μπορεί να θεωρηθεί ως ένδειξη ότι οι όροι αγοράς που προσέφερε η Karkkila ενθάρρυναν ουσιαστικά την Componenta να διατηρήσει το εργοστάσιο παραγωγής της στην Karkkila και να κλείσει την υψικάμινο στην Alvesta.
(29)
Σύμφωνα με την απόφαση του Πρωτοδικείου (7), η συμφωνία υπόκειτο σε όρους χωρίς όμως να αναφέρει αναλυτικά τις συνέπειες. Ουσιαστικά, ακόμη κι αν οι όροι στους οποίους υπόκειτο η συμφωνία άφηναν να εννοηθεί ότι η συναλλαγή ήταν ενδεχομένως ευνοϊκή για την Componenta, από τις ρήτρες αυτές δεν προκύπτει σαφές όφελος για την τελευταία. Πράγματι, αφενός, όπως αποδεικνύεται ακολούθως, το τίμημα που καταβλήθηκε στην Componenta από την πώληση του μεριδίου της στην ΚΚ δεν υπερέβαινε την αγοραία τιμή και, αφετέρου, η Επιτροπή δεν εντόπισε στοιχεία που να αποδεικνύουν ότι η Componenta αποκόμισε ενδεχομένως άλλα οφέλη από τις ρήτρες αυτές. Η Επιτροπή εξέτασε επομένως εάν στην ελεύθερη αγορά ένας επενδυτής που κατέχει ήδη το 50 % των μετοχών θα προέβαινε στην απόκτηση της πλήρους κυριότητας υπό αυτές τις συνθήκες.
(30)
Κατά πάγια νομολογία, «καίτοι η συμπεριφορά του ιδιώτη επενδυτή, προς τον οποίο πρέπει να συγκριθεί η παρέμβαση του δημοσίου επενδυτή που επιδιώκει στόχους οικονομικής πολιτικής, δεν αντιστοιχεί κατ’ ανάγκη προς τη συμπεριφορά του κοινού επενδυτή που τοποθετεί κεφάλαια χάριν αποδοτικότητας υπό κατά το μάλλον ή ήττον βραχυπρόθεσμη προοπτική, οφείλει, τουλάχιστον, να ακολουθεί τη συμπεριφορά μιας ιδιωτικής εταιρείας holding ή ενός ιδιωτικού ομίλου επιχειρήσεων που επιδιώκουν μία διαρθρωτική πολιτική, γενική ή κλαδική, με γνώμονα προοπτικές μακροπρόθεσμης αποδοτικότητας» (8).
1. Γενικές επισημάνσεις σχετικά με την αξία των μετοχών
(31)
Η ανακοίνωση της Επιτροπής σχετικά με στοιχεία κρατικής ενίσχυσης στις πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων από τις δημόσιες αρχές (9) (εφεξής «η ανακοίνωση») δεν εφαρμόζεται άμεσα διότι η συγκεκριμένη υπόθεση δεν αφορά ουσιαστικά την πώληση γης αλλά την αγορά μετοχών κτηματομεσιτικής εταιρείας. Μπορούν, όμως να ισχύσουν οι αρχές της εν λόγω ανακοίνωσης καθώς η αξία των μετοχών της ΚΚ καθορίζεται ουσιαστικά από την αγοραία αξία της γης που περιλαμβάνεται στο χαρτοφυλάκιό της. Ως εκ τούτου, η εκτίμηση της αξίας της γης που είχε στην κυριότητά της η ΚΚ είναι καθοριστικής σημασίας προκειμένου να στοιχειοθετηθεί εάν χορηγήθηκε κρατική ενίσχυση ή όχι.
(32)
Σε κάθε περίπτωση, η ανακοίνωση βασίζεται στην αρχή του ιδιώτη επενδυτή που δραστηριοποιείται σε καθεστώς ελεύθερης αγοράς, δηλαδή η πώληση γης από τις δημόσιες αρχές δεν περιλαμβάνει στοιχεία κρατικής ενίσχυσης εφόσον η γη πωλείται σε τιμή την οποία θα ήταν σε θέση να εξασφαλίσει ο ιδιώτης επενδυτής υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς.
(33)
Η Επιτροπή εκτιμά ότι η ορθή αφετηρία για την εξέταση της υπόθεσης είναι η τιμή που θα είχε την πρόθεση να καταβάλει στην ελεύθερη αγορά ο επενδυτής που κατέχει το 50 % των μετοχών της ΚΚ για την απόκτηση της πλήρους κυριότητας. Ένας φορέας της ελεύθερης αγοράς θα βάσιζε τον υπολογισμό της τιμής που θα προτίθετο να καταβάλει στην ενδεχόμενη απόδοση κεφαλαίου που θα ανέμενε από αυτή την επένδυση.
(34)
Στη συγκεκριμένη υπόθεση, η Componenta δεν αναζήτησε άλλον αγοραστή. Τη συνέφερε να πωλήσει τις μετοχές της στον άλλον μέτοχο. Πράγματι, βάσει της συμφωνίας των μετόχων (10) και του καταστατικού της KK (11), η Karkkila είχε δικαίωμα πρώτης άρνησης αναφορικά με τις μετοχές της KK που είχε στην κατοχή της η Componenta καθώς και δικαίωμα εξαγοράς, σε περίπτωση που η Componenta επιχειρούσε να τις πωλήσει σε τρίτον. Οι ρήτρες αυτές λειτουργούσαν ως αντικίνητρο για την Componenta όσον αφορά την αναζήτηση άλλων αγοραστών. Επιπλέον, κανείς ιδιώτης αγοραστής δεν θα αγόραζε το 50 % των μετοχών της ΚΚ, εκτός κι αν αποκτούσε με την αγορά τους τον πλήρη έλεγχο της ΚΚ. Πράγματι, οποιοσδήποτε νέος εταίρος που δεν θα είχε τον πλήρη έλεγχο της ΚΚ θα δεσμευόταν από το καταστατικό της ΚΚ (12), σύμφωνα με το οποίο σκοπός της ΚΚ ήταν να καθυστερεί την αύξηση των τιμών της γης και των κατοικιών στην Karkkila προς όφελος των πολιτών.
(35)
Η Επιτροπή φρονεί επίσης ότι ένας μέτοχος στην ελεύθερη αγορά που αποκτά πλήρη κυριότητα θα λάμβανε υπόψη του τη χρηματοδότηση της συνολικής επένδυσης (2,37 εκατ. ευρώ για τις μετοχές και το δάνειο).
(36)
Όσον αφορά την αποπληρωμή του μετοχικού δανείου, η Επιτροπή σημειώνει ότι η αξία του ενεργητικού στο χαρτοφυλάκιο της ΚΚ ανερχόταν κατ’ εκτίμηση σε 4,9 εκατ. ευρώ. Η αξία αυτή υπερκάλυπτε τα εκκρεμή δάνεια ύψους 3,34 εκατ. ευρώ, γεγονός που σημαίνει ότι αυτή καθαυτή η αποπληρωμή του δανείου δεν φαινόταν να παρουσιάζει πρόβλημα.
(37)
Η Φινλανδία διευκρίνισε ακόμη ότι η Karkkila σκόπευε να αυξήσει το εισόδημα από μισθώματα μετά τη συναλλαγή προκειμένου να καλύψει τη χρηματοδότηση και τις λειτουργικές δαπάνες της ΚΚ (οι οποίες κυμαίνονταν κάτω των 40 000 ευρώ τον χρόνο πριν από τη συναλλαγή). Εάν η πόλη εξαγόραζε όλες τις μετοχές, θα ήταν σε θέση να αλλάξει το καταστατικό της ΚΚ, το οποίο περιόριζε την ελευθερία της σε επίπεδο πολιτικών τιμολόγησης. Ως εκ τούτου, από νομικής άποψης, τίποτα δεν εμπόδιζε την πόλη να αυξήσει το εισόδημα από μισθώματα μόλις αποκτούσε την πλήρη κυριότητα της ΚΚ.
(38)
Η Επιτροπή σημειώνει ότι από την πορεία των πραγμάτων επιβεβαιώνεται πράγματι ότι η κάλυψη του κόστους μέσω εισοδημάτων από μισθώματα αποτελούσε ρεαλιστικό σχέδιο. Η Karkkila υπέγραψε 28 μακροχρόνιες συμφωνίες μίσθωσης, από τις οποίες προέρχονταν τα ακόλουθα έσοδα:
Πίνακας 3
Εισόδημα από μισθώματα μετά τη συναλλαγή
(σε ευρώ)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Επιπλέον, σε αντάλλαγμα για το άτοκο δάνειο, ο ιδιώτης επενδυτής θα ανέμενε αύξηση της αξίας του μεριδίου του στην εταιρεία. Στη συγκεκριμένη υπόθεση, η απόδοση της επένδυσης έγκειτο ουσιαστικά στην αυξανόμενη αξία των ακινήτων που είχε στην κατοχή της η ΚΚ. Η Φινλανδία διευκρίνισε ότι η αξία της γης που είχε στην κατοχή της η ΚΚ αυξήθηκε σημαντικά κατά την περίοδο 1996-2003. Κατά τη διάρκεια της πενταετίας που προηγήθηκε της συναλλαγής, οι τιμές των ακινήτων στην Karkkila παρουσίασαν αύξηση της τάξης του 30 % κατά μέσο όρο, ενώ κατά την περίοδο 2005-2008 παρουσίασαν αύξηση της τάξης του 10 % περίπου.
(40)
Αύξηση αναμενόταν να παρουσιάσει και ο πληθυσμός της Karkkila (άνω των 100 ατόμων ανά έτος) μέχρι το 2005, γεγονός που σήμαινε, με συντηρητικές εκτιμήσεις, ότι έπρεπε να κατασκευάζονται κάθε χρόνο στην πόλη τουλάχιστον 70 νέες κατοικίες (13).
(41)
Για τους προαναφερθέντες λόγους, ο ιδιώτης επενδυτής είχε κάθε λόγο να προσδοκά σημαντική αύξηση της αξίας του μεριδίου του στην ΚΚ.
2. Η αξία της γης
(42)
Η Επιτροπή εξέτασε αρχικά εάν προέκυπτε όφελος για την Componenta από το τίμημα που κατέβαλε η Karkkila για την αγορά των μετοχών δεδομένου ότι υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς ο πωλητής θα εξασφάλιζε χαμηλότερη τιμή.
(43)
Σύμφωνα με τη Φινλανδία, η αξία του ενεργητικού της ΚΚ είχε ως ακολούθως (14):
Πίνακας 4
Αξία του ενεργητικού της ΚΚ σύμφωνα με τους υπολογισμούς της Φινλανδίας
Τρέχουσα αξία γης
5 067 988
Μετρητά και τραπεζικές καταθέσεις
28 256
Σύνολο ενεργητικού
5 096 244
Μετοχικό δάνειο
3 340 368
Τρέχουσες υποχρεώσεις
107
Σύνολο παθητικού
3 340 475
Καθαρή αξία της ΚΚ
1 755 769
50 % της καθαρής αξίας της ΚΚ
877 885
(44)
Η αξία της γης υπολογίστηκε βάσει των συνήθων τιμών που χρέωνε η Karkkila το 2003, δηλαδή των ενιαίων τιμών οι οποίες ίσχυαν για ολόκληρη την περιοχή της Karkkila, με μόνη εξαίρεση τις διαφορές μεταξύ δύο ζωνών. Από τα στοιχεία που υπέβαλε η Φινλανδία κατέστη σαφές ότι οι πραγματικές αγοραίες τιμές παρουσιάζουν μεγάλες αποκλίσεις μεταξύ των διαφόρων συνοικιών και κατοικημένων περιοχών. Για τον λόγο αυτόν, η Επιτροπή εστίασε ακόμη περισσότερο την έρευνά της στις υπό εξέταση περιοχές.
(45)
Η Επιτροπή σημειώνει ότι η Karkkila επεδίωξε να αποκτήσει πλήρη κυριότητα με μεσοπρόθεσμη/μακροπρόθεσμη προοπτική. Είναι αρκετά συνηθισμένο στον κτηματομεσιτικό κλάδο να αναμένονται σημαντικές μεσοπρόθεσμες/μακροπρόθεσμες αυξήσεις της αξίας, εφόσον το επιτρέπουν οι περιστάσεις. Η Karkkila ακολούθησε μακροπρόθεσμη επενδυτική στρατηγική και επεδίωξε να έχει κέρδη από την αύξηση των μελλοντικών πωλήσεων.
(46)
Στην ειδική περίπτωση της Karkkila, η Φινλανδία κατέδειξε ότι η Karkkila είχε βάσιμους λόγους να αναμένει σημαντική μεσοπρόθεσμη/μακροπρόθεσμη αύξηση του πληθυσμού, γεγονός που συνεπαγόταν με τη σειρά του μεγάλες επιπρόσθετες ανάγκες στέγασης. Ο βασικός λόγος ήταν ότι οι τρεις δήμοι στα βόρεια και δυτικά του Ελσίνκι -Vihti, Lohja και Hyvinkää- είχαν προσελκύσει πολυάριθμους κατοίκους, πολλοί από τους οποίους εργάζονταν στο Ελσίνκι και πηγαινοέρχονταν καθημερινά. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα οι τιμές των ακινήτων να παρουσιάσουν ταχεία και σταθερή αύξηση, ενώ δεν αναμενόταν μείωσή τους στο άμεσο μέλλον. Το 2003, οι τιμές στους γειτονικούς αυτούς δήμους ήταν κατά μέσο όρο 2,5 φορές υψηλότερες σε σχέση με τις τιμές στην Karkkila. Η Karkkila προσδοκούσε επομένως ότι, λόγω της διαρκούς αύξησης των τιμών, ο κόσμος θα στρεφόταν προς αυτήν καθώς αποτελούσε την αμέσως επόμενη λογική εναλλακτική λύση εγκατάστασης, παρά το γεγονός ότι οι τιμές είχαν αυξηθεί σημαντικά και σε αυτήν. Η προσδοκία να διπλασιαστούν οι τιμές των ακινήτων στην Karkkila φαινόταν καθ’ όλα βάσιμη.
(47)
Παρότι οι επακόλουθες εξελίξεις δεν έχουν άμεση σχέση με την εκ των προτέρων ανάλυση της συναλλαγής, η εξέλιξη των τιμών των ακινήτων στους τρεις γειτονικούς δήμους κατά το χρονικό διάστημα μετά τη συναλλαγή επιβεβαίωσε ότι οι προβλέψεις ήταν ρεαλιστικές. Σε ορισμένες δε περιπτώσεις, οι τιμές των ακινήτων ήταν τουλάχιστον τετραπλάσιες των τιμών στην Karkkila.
(48)
Ένας άλλος λόγος για τον οποίον αναμενόταν αύξηση του πληθυσμού στην Karkkila ήταν η προγραμματισμένη ανακατασκευή του οδικού άξονα που οδηγούσε στην πόλη. Το έργο είχε ήδη προγραμματιστεί κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής και στη συνέχεια υλοποιήθηκε.
(49)
Η απόφαση απόκτησης της πλήρους κυριότητας βασίστηκε επίσης σε επίσημες προβλέψεις περί αύξησης του πληθυσμού. Το 2000 το Περιφερειακό Συμβούλιο της Uusimaa δημοσίευσε μία πρώτη μελέτη σύμφωνα με την οποία ο πληθυσμός της Karkkila αναμενόταν να παρουσιάσει αύξηση της τάξης των 9 600 περίπου κατοίκων μέχρι το 2025 (ήτοι 10 % περίπου) με συνέπεια να επιβάλλεται η κατασκευή 600 νέων κατοικιών. Πολύ σύντομα αποδείχθηκε ότι η πρόβλεψη αυτή ήταν ιδιαιτέρως συντηρητική. Κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής, η Karkkila ανέμενε πολύ μεγαλύτερη αύξηση του πληθυσμού η οποία συνεπαγόταν με τη σειρά της επιπρόσθετες ανάγκες στέγασης της τάξης των 70 τουλάχιστον νέων κατοικιών τον χρόνο.
(50)
Αυτή η θετική πρόβλεψη επιβεβαιώθηκε στη συνέχεια από άλλη μελέτη την οποία εκπόνησε το Περιφερειακό Συμβούλιο της Uusimaa στις 18 Αυγούστου 2009. Σύμφωνα με την εν λόγω μελέτη, ο πληθυσμός της Karkkila αναμενόταν να παρουσιάσει αύξηση της τάξης των 100 κατοίκων τον χρόνο μέχρι το 2030, με αποτέλεσμα επιπρόσθετες ανάγκες στέγασης της τάξης των 70 νέων κατοικιών τον χρόνο. Και η δεύτερη αυτή πρόβλεψη αποδείχθηκε στην πορεία συντηρητική, καθώς το 2006 κατασκευάστηκαν 137 νέες κατοικίες και το 2007 άλλες 95.
(51)
Επισημαίνεται δε ότι η ΚΚ ήταν με διαφορά η μεγαλύτερη κτηματομεσιτική εταιρεία στην Karkkila. Άγνωστος είναι ο ακριβής αριθμός των οικοπέδων που περιλαμβάνονταν στο χαρτοφυλάκιό της κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής, καθώς η Karkkila σκόπευε να προβεί σε κατάτμηση και αναδιαμόρφωση των εν λόγω εκτάσεων (ιδίως στην περιοχή Haapala/Uusitalo). Επιπλέον, είναι δυνατή η κατασκευή μεγαλύτερου αριθμού κατοικιών ανά οικόπεδο σε γη που προορίζεται για μεζονέτες και ακόμη μεγαλύτερου αριθμού κατοικιών σε γη που προορίζεται για πολυκατοικίες. Ο κατάλογος των ακινήτων του χαρτοφυλακίου που υπέβαλε η Φινλανδία περιέχει λιγότερα από 140 οικόπεδα για κατασκευή κατοικιών (οι λοιπές εκτάσεις προορίζονταν για χώρους πρασίνου). Με ανάγκες στέγασης που ανέρχονταν, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις, σε 70 νέες κατοικίες τον χρόνο κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής, οι προβλεπόμενες ανάγκες για την επόμενη δεκαετία θα άγγιζαν τις 700 νέες κατοικίες και για την επόμενη εικοσαετία τις 1 400 νέες κατοικίες. Δεδομένου ότι η KK δεν είχε σημαντικό ανταγωνιστή στην Karkkila, η πόλη της Karkkila είχε κάθε λόγο να προσδοκά ότι θα πωλούσε το μεγαλύτερο μέρος -αν όχι το σύνολο- των περιουσιακών στοιχείων που περιλαμβάνονταν στο χαρτοφυλάκιό της.
(52)
Η Φινλανδία διευκρίνισε ότι η στρατηγική της Karkkila ήταν να αυξήσει πρώτα την αξία της γης που κατείχε χωρίζοντάς τη σε μικρότερα οικόπεδα και μεριμνώντας για την ανάπτυξή της, να περιμένει να αυξηθούν οι τιμές στην περιοχή και να πωλήσει στη συνέχεια τη γη. Ακολουθώντας την προαναφερθείσα στρατηγική, η KK δεν προέβη σε πωλήσεις τα προηγούμενα χρόνια, γεγονός που εξηγεί το χαμηλό επίπεδο πωλήσεων που καταγράφεται κατά το χρονικό διάστημα πριν από τη συναλλαγή.
(53)
Η Επιτροπή σημειώνει ότι η αξία της γης που είχε στην κατοχή της η KK εκτιμήθηκε διαφορετικά, αναλόγως των διαφόρων κατηγοριών γης, εάν επρόκειτο δηλαδή για γη που προοριζόταν για μονοκατοικίες, για μεζονέτες, για πολυκατοικίες, για χώρους πρασίνου ή δημόσιας χρήσης. Τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής περιγράφονται και αναλύονται λεπτομερώς στη συνέχεια.
(54)
Η αξία της γης που προοριζόταν για πολυκατοικίες και βρισκόταν στην περιοχή Asemanranta εκτιμάται σε 2 358 158 ευρώ, ήτοι στο ήμισυ περίπου της αξίας του συνόλου των περιουσιακών στοιχείων της KK. Για τους σκοπούς της συναλλαγής, η αξία της γης εκτιμήθηκε στα 79,56 ευρώ/m2.
(55)
Οι μελέτες δεν καταλήγουν σε σαφές συμπέρασμα ως προς το συγκεκριμένο θέμα, κατά κύριο λόγο διότι δεν υπάρχουν τιμές αναφοράς στην Karkkila, καθώς δεν είχε πραγματοποιηθεί καμία πώληση γης με σκοπό την κατασκευή πολυκατοικιών στην αγορά της Karkkila μέχρι τη συγκεκριμένη συναλλαγή. Η μελέτη εμπειρογνωμόνων που υπέβαλε η Φινλανδία κατά τη διάρκεια της πρώτης έρευνας (μελέτη Α) ανέφερε ενδεικτική τιμή της τάξης των 50 ευρώ/m2. Η Φινλανδία διευκρίνισε πρόσφατα μόλις ότι η τιμή αυτή βασιζόταν κατά πάσα πιθανότητα στα ποσοτικά στοιχεία που χρησιμοποιούνταν για τη χρηματοδοτούμενη από το κράτος κοινωνική στέγαση στην περιοχή και ήταν πολύ χαμηλότερη των τιμών της αγοράς. Σύμφωνα με την εν λόγω πρώτη μελέτη, η αξία της γης που προοριζόταν για πολυκατοικίες κυμαινόταν κατ’ εκτίμηση από 60 έως 75 ευρώ/m2. Η δεύτερη μελέτη (μελέτη Β) αναφέρει ότι η καταβληθείσα τιμή αντιστοιχεί στην τιμή της αγοράς χωρίς να παρέχει, όμως, περισσότερες πληροφορίες. Η έκθεση KP&P (μελέτη Γ) καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η τιμή των 79,56 ευρώ/m2 αντιστοιχεί στην τιμή της αγοράς, καθώς είναι πολύ χαμηλότερη από τις καταβληθείσες τιμές στους τρεις γειτονικούς δήμους. Καθώς δεν υπάρχουν άλλα στοιχεία για συγκριτική αξιολόγηση, οι μελέτες αυτές παρέχουν κάποιες ενδείξεις για τις τιμές των ακινήτων στις περιοχές γύρω από το Ελσίνκι κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής. Η Επιτροπή έλεγξε, επομένως, τα στοιχεία που περιέχονταν στις εν λόγω μελέτες και τα συμπλήρωσε με τις δικές της εκτιμήσεις.
(56)
Η περιοχή Asemanranta βρίσκεται σε πολύ καλή τοποθεσία στις όχθες μιας λίμνης, σε απόσταση 20 λεπτών από το κέντρο της πόλης. Σύμφωνα με τη Φινλανδία, η αξία της περιοχής είναι ιδιαιτέρως υψηλή λόγω της άμεσης πρόσβασης και της απρόσκοπτης θέας στη λίμνη. Το 2006 πωλήθηκε συγκρίσιμο οικόπεδο στην τιμή των 92,35 ευρώ/m2. Η Karkkila θεωρούσε προφανώς υψηλή την αξία της γης ώστε να αυξήσει την τιμή πώλησης σε 105 ευρώ/m2 τον Ιανουάριο του 2008.
(57)
Δεύτερος σημαντικός παράγοντας για την εκτίμηση της αξίας της συγκεκριμένης περιοχής είναι η έκταση για την οποία ίσχυε η τιμή. Για την εκτίμηση της αξίας πώλησης χρησιμοποιήθηκε ως συντηρητική βάση η ελάχιστη οικοδομήσιμη έκταση (29 640 m2), ενώ η μέγιστη οικοδομήσιμη έκταση μπορούσε να αγγίξει τα 39 590 m2. Δεδομένης της προσδοκώμενης αύξησης του πληθυσμού, η Karkkila βασιζόταν σε μακροπρόθεσμο επιχειρηματικό σχέδιο για χρήση του μέγιστου επιτρεπόμενου ορίου οικοδόμησης.
(58)
Παρότι δεν είχε πωληθεί γη για την κατασκευή πολυκατοικιών στην Karkkila πριν από τη συναλλαγή, η πόλη είχε κάθε λόγο να πιστεύει ότι υπήρχε αναδυόμενη αγορά για τη συγκεκριμένη κατηγορία του κλάδου της οικοδομής. Το 2003 εκδόθηκαν τέσσερις οικοδομικές άδειες για πολυκατοικίες. Από τις εξελίξεις μετά τη συναλλαγή επιβεβαιώνεται ότι η πρόβλεψη δεν ήταν αβάσιμη, δεδομένου ότι μέχρι το 2007 υποβλήθηκαν και εγκρίθηκαν αιτήσεις για έξι ακόμη οικοδομικές άδειες, και δεδομένου επίσης ότι από το 2007 έως τα μέσα του 2010 κατασκευάστηκαν επτά πολυκατοικίες.
(59)
Οι τιμές που καταβάλλονταν στους γειτονικούς δήμους ανέρχονταν έως και 133,6 ευρώ/m2 το 2003 στην Hyvinkää, ενώ άγγιξαν ακόμη και τα 312,6 ευρώ/m2 για μία πώληση στην Vihti το 2004.
(60)
Η Επιτροπή εκτιμά ότι οι τρεις μελέτες παρέχουν συγκρίσιμες σε γενικές γραμμές τιμές οι οποίες δεν φαίνεται να είναι πρόδηλα εσφαλμένες σε σύγκριση με τις τιμές που καταβάλλονταν για παρόμοιες εκτάσεις γης κατά τη χρονική στιγμή της συναλλαγής. Περιττό κρίνεται να διαπιστωθεί ποια από τις μελέτες είναι η πλέον αξιόπιστη, καθώς η τιμή που καταβλήθηκε για τις μετοχές εξακολουθεί να είναι χαμηλότερη της τιμής της αγοράς ακόμη και με τις πιο συντηρητικές εκτιμήσεις (βλέπε συνολικό υπολογισμό της τιμής της αγοράς στην αιτιολογική σκέψη 84 και επόμενες). Η Επιτροπή υπολόγισε την κατώτερη δυνατή τιμή ως ακολούθως: λαμβανομένης υπόψη της προνομιούχου τοποθεσίας της περιοχής Asemanranta, η αγοραία τιμή ενέπιπτε τουλάχιστον στην ανώτερη κατηγορία της κλίμακας τιμών που παρείχαν οι πλέον συντηρητικοί εμπειρογνώμονες σύμβουλοι, ήτοι 75 ευρώ/m2. Ξεκινώντας από τη συντηρητική υπόθεση ότι η γη πωλείται αποκλειστικά βάσει της ελάχιστης οικοδομήσιμης έκτασης, η ελάχιστη αγοραία αξία ανέρχεται σε 2 223 000 ευρώ.
(61)
Η μέγιστη αξία σε περίπτωση ενδεχόμενης υπερτίμησης θα μπορούσε να προσδιοριστεί σε 135 158,4 ευρώ, γεγονός που αντιστοιχεί σε 67 579,2 ευρώ για το 50 %.
(62)
Η Επιτροπή σημειώνει ότι στην αξία αυτή περιλαμβάνονται και τα 8-9 εκτάρια γης που επίσης ανήκουν στην περιοχή Asemanranta, τα οποία προορίζονται για οδούς, χώρους πρασίνου κ.λπ. Για παράδειγμα, στο τμηματικό χωροταξικό σχέδιο, οι όχθες της λίμνης προορίζονται για σκοπούς αναψυχής και χαρακτηρίζονται ως περιοχή προστασίας της φύσης. Επομένως, τα εν λόγω 8-9 εκτάρια γης συμβάλλουν μεν στη διαμόρφωση των υψηλών τιμών της περιοχής κατοικιών, η αξία τους όμως δεν υπολογίστηκε ξεχωριστά.
(63)
Το μεγαλύτερο μέρος των εκτάσεων γης που περιλαμβάνονταν στο χαρτοφυλάκιο της ΚΚ βρίσκονταν στην περιοχή Haapala/Uusitalo, η οποία απέχει 2,5 km περίπου νοτιοδυτικά από το κέντρο της πόλης. Οι δύο αυτές γειτονικές περιοχές προορίζονταν για μονοκατοικίες και μεζονέτες, αλλά δεν είχαν ακόμη αναπτυχθεί και ως εκ τούτου, οι τιμές κυμαίνονταν σε χαμηλά επίπεδα. Το ίδιο και οι πωλήσεις. Η KK είχε ουσιαστικά στην κατοχή της ολόκληρη την περιοχή.
(64)
Για τους σκοπούς της συναλλαγής, η αξία της γης εκτιμήθηκε σε 1 612 059 ευρώ για όλες τις κατηγορίες οικοπέδων, με τιμή 10,19 ευρώ/m2 για μονοκατοικίες και 74,02 ευρώ/m2 για μεζονέτες, σύμφωνα με τις συνήθεις τιμές στην πόλη. Η συνολική αξία της γης ανήλθε σε 973 268 ευρώ για μονοκατοικίες και σε 811 209 ευρώ για μεζονέτες.
(65)
Και οι τρεις μελέτες αναφέρουν ότι οι τιμές για μονοκατοικίες αντιστοιχούσαν στις τιμές της αγοράς. Η έκθεση KP&P (μελέτη Γ) εξηγεί ότι οι τιμές της αγοράς ήταν κατά 15-20 % υψηλότερες σε σύγκριση με τις τιμές που εφήρμοζε η Karkkila. Η Φινλανδία υπέβαλε στοιχεία από τα οποία προκύπτει ότι η μέση τιμή ήταν περίπου 14,4 ευρώ/m2 το 2003. Η πρώτη μελέτη εμπειρογνωμόνων (μελέτη Α) ανέφερε ότι οι αγοραίες τιμές στην Karkkila κυμαίνονταν από 9,43 έως 14,76 ευρώ.
(66)
Και οι τρεις μελέτες αναφέρονταν σε μέσες τιμές πώλησης, ενώ από τα στοιχεία που υπέβαλε η Φινλανδία προέκυπταν σημαντικές διαφορές μεταξύ των διαφόρων συνοικιών, με την περιοχή Haapala/Uusitalo να κατατάσσεται προφανώς στο κατώτερο επίπεδο της κλίμακας τιμών. Το 2003, πωλήθηκαν δύο οικόπεδα στην Haapala (από ιδιωτική εταιρεία σε ιδιώτη): τον Απρίλιο του 2003 πωλήθηκε ένα οικόπεδο έναντι 9,25 ευρώ/m2, ενώ τον Αύγουστο ένα άλλο έναντι 10,06 ευρώ/m2. Πρόκειται για αύξηση τιμής της τάξης του 8,8 % μέσα σε διάστημα τεσσάρων μηνών. Δεδομένης της γενικότερης εξέλιξης των τιμών στην Karkkila, όπου οι τιμές αυξήθηκαν κατά 12,6 % την περίοδο 2001-2002 και κατά 42,7 % την περίοδο 2002-2003, μπορεί κάλλιστα να θεωρηθεί συμβατή με τη γενικότερη τάση μια αύξηση τιμών της τάξης του 1,3 % κατά τους τελευταίους τέσσερις μήνες του 2003. Λαμβανομένων υπόψη των ανωτέρω, η Επιτροπή δεν μπορεί να εντοπίσει κάποιον λόγο για τον οποίον δεν θα μπορούσε να γίνει δεκτή ως αγοραία τιμή η τιμή των 10,19 ευρώ/m2 τον Δεκέμβριο του 2003.
(67)
Όσον αφορά τις τιμές για μεζονέτες, δεν είχαν πραγματοποιηθεί σχετικές πωλήσεις στην περιοχή ώστε να είναι δυνατή η συγκριτική αξιολόγηση. Η αρχική έκθεση εμπειρογνωμόνων έκανε λόγο για αγοραία αξία που κυμαινόταν κατ’ εκτίμηση από 70 έως 80 ευρώ/m2, ενώ η έκθεση KP&P (μελέτη Γ) αναφέρεται μόνο στις πολύ υψηλότερες τιμές των οικοπέδων που προορίζονταν για μεζονέτες στους γειτονικούς δήμους. Δεδομένου ότι και οι τρεις μελέτες καταλήγουν στο συμπέρασμα ότι η καταβληθείσα τιμή αντιστοιχούσε στην αγοραία τιμή και δεδομένου επίσης ότι δεν υπάρχουν ενδείξεις ότι τα συμπεράσματα αυτά είναι εσφαλμένα για την περιοχή Haapala/Uusitalo, η Επιτροπή δύναται να δεχθεί ότι η τιμή των 74,2 ευρώ/m2 αντιστοιχούσε στην αγοραία τιμή.
(68)
Η Επιτροπή ζήτησε από τη Φινλανδία να εξηγήσει γιατί η Karkkila ενδιαφερόταν να αποκτήσει την πλήρη κυριότητα ολόκληρης της συγκεκριμένης περιοχής, δεδομένου ότι από τα σχετικά με τις πωλήσεις ποσοτικά στοιχεία προηγούμενων ετών προέκυπτε κατά τα φαινόμενα ότι οι αγοραστές δεν ενδιαφέρονταν για την εν λόγω συνοικία και προτιμούσαν προφανώς άλλες περιοχές της πόλης, παρά τις υψηλότερες τιμές. Η Φινλανδία εξήγησε ότι από παλαιότερα η ΚΚ είχε αρχίσει ήδη να ακολουθεί στοχευμένη επενδυτική πολιτική με γνώμονα την ανάπτυξη της περιοχής Haapala/Uusitalo ώστε να καταστεί στο μέλλον κατοικημένη συνοικία της Karkkila. Άλλες κατοικημένες περιοχές της πόλης είχαν ήδη αρχίσει να παρουσιάζουν ενδείξεις κορεσμού και, δεδομένης της αύξησης του πληθυσμού, ήταν αναμενόμενο ότι θα χρειαζόταν να αναπτυχθούν νέες περιοχές.
(69)
Η περιοχή Haapala/Uusitalo είχε μεν ενταχθεί στο σχέδιο πόλης, αλλά δεν είχε ακόμη αρχίσει να αναπτύσσεται. Για την ανάπτυξή της απαιτείτο νέα κατάτμηση της γης σε ανεξάρτητα οικόπεδα με προσφορότερο σχήμα, σύνδεση των τοποθεσιών αυτών με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας και κατασκευή εγκαταστάσεων κοινής ωφελείας.
(70)
Η Karkkila είχε ήδη ακολουθήσει με επιτυχία την ίδια στρατηγική σε άλλες συνοικίες: είχε επεκτείνει τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας στις περιοχές Tuorila, Nikkimäki και Pumminmäki. Το 2003, η μέση τιμή πώλησης στην περιοχή Pumminmäki ήταν ήδη 14,28 ευρώ, και η Karkkila πώλησε με επιτυχία οικόπεδα στη νέα κατ’ αποκοπή τιμή των 14 ευρώ το 2004, ενώ οι τιμές συνέχισαν να αυξάνονται τα επόμενα χρόνια (έως 18,5 ευρώ/m2 το 2005).
(71)
Προσδοκούσε δε ότι η αξία των ακινήτων στην περιοχή Haapala/Uusitalo θα άγγιζε την αξία ομοίως ανεπτυγμένων κατοικημένων περιοχών και θα ακολουθούσε επίσης τις γενικότερες αυξητικές τάσεις των τιμών. Αιτιολογημένη κρίνεται, επομένως, αύξηση της αξίας κατά τουλάχιστον 40-50 % μετά την ανάπτυξη (δηλαδή εντός τριών-τεσσάρων ετών), συν τις πρόσθετες μεσοπρόθεσμες/μακροπρόθεσμες αυξήσεις.
(72)
Η ανάπτυξη της περιοχής στο πλαίσιο ενός σχεδίου υποδομών που κάλυπτε ολόκληρη την περιοχή εξυπηρετούσε τα συμφέροντα της Karkkila. Η ενιαία συντονισμένη ανάπτυξη θα ήταν πολύ φθηνότερη από την ανάπτυξη κάθε τοποθεσίας ξεχωριστά (ο δήμος υποχρεούται διά νόμου να συνδέει τα ακίνητα με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, κάτι που γίνεται κατά κανόνα κατόπιν αιτήματος των ιδιοκτητών που σκοπεύουν να οικοδομήσουν). Η Karkkila τόνισε με έμφαση ότι οι εργασίες θα εξελίσσονταν πολύ ομαλότερα εάν είχε την αποκλειστική κυριότητα και τον πλήρη έλεγχο, καθώς ήταν μεγάλος ο αριθμός των μεμονωμένων αποφάσεων που έπρεπε να ληφθούν για κάθε οικόπεδο και για κάθε επιμέρους τεχνικό έργο. Καθώς η βασική επιχειρηματική δραστηριότητα της Componenta δεν ήταν η ανάπτυξη των ακινήτων (αλλά η παραγωγή χάλυβα), είχε ήδη καταστεί σαφές ότι οι συγκεκριμένες δραστηριότητες ανάπτυξης της δημιουργούσαν δυσκολίες.
(73)
Λόγω της μακροπρόθεσμης αναπτυξιακής στρατηγικής της και της πρόθεσής της να υλοποιήσει όλα τα τεχνικά έργα ταυτόχρονα, δεν συνέφερε την Karkkila να πωλήσει τη γη προτού αναπτυχθεί. Για αυτόν ακριβώς τον λόγο δεν είχε γίνει ουσιαστικά καμία πώληση πριν από τη συναλλαγή.
(74)
Η Επιτροπή δύναται να δεχθεί, βάσει της μακροπρόθεσμης στρατηγικής που ακολουθούσε η Karkkila για την περιοχή Haapala/Uusitalo, ότι στην ελεύθερη αγορά ένας επενδυτής ο οποίος κατείχε ήδη το 50 % των μετοχών στην εν λόγω περιοχή θα είχε οικονομικό συμφέρον να αποκτήσει και το άλλο 50 % των μετοχών. Η προοπτική απόκτησης της πλήρους κυριότητας της μελλοντικής νέας κατοικημένης περιοχής, ο χαμηλός κίνδυνος από άποψη τιμών, και οι καλές προοπτικές πώλησης του μεγαλύτερου μέρους των οικοπέδων μέσα στην επόμενη δεκαετία και των υπολοίπων οικοπέδων εντός της εικοσαετίας, μπορούν να θεωρηθούν ως επιχειρηματική στρατηγική την οποία θα εφάρμοζε κάλλιστα ένας επενδυτής στην ελεύθερη αγορά.
(75)
Κάποια οικόπεδα που προορίζονται για μονοκατοικίες βρίσκονται σε άλλες περιοχές. Η εκτίμηση της αξίας τους (43 000 ευρώ) βασίστηκε στην επίσημη τιμή της Karkkila ανά τετραγωνικό μέτρο, δηλαδή 10,19 ευρώ/m2 για τη συγκεκριμένη κατηγορία γης. Για τους προαναφερθέντες λόγους (αιτιολογικές σκέψεις 65 και 66), η Επιτροπή εκτιμά ότι η τιμή του Δεκεμβρίου 2003 δύναται να γίνει αποδεκτή ως αγοραία τιμή.
(76)
Το χαρτοφυλάκιο της KK περιλαμβάνει ακόμη δύο οικόπεδα για πολυκατοικίες τα οποία βρίσκονται στην περιοχή Takko I. Η συνολική αξία των εν λόγω ακινήτων ανέρχεται σε 110 191 ευρώ. Η περιοχή Takko I βρίσκεται στο κέντρο της πόλης. Σύμφωνα με τη μελέτη Α, η αγοραία τιμή κυμαινόταν από 60 έως 75 ευρώ/m2. Η έκθεση KP&P (μελέτη Γ) κατέληγε στο ίδιο συμπέρασμα όσον αφορά τις τοποθεσίες που προορίζονταν για πολυκατοικίες, ότι δηλαδή η τιμή αντιστοιχούσε στην αγοραία τιμή σε σύγκριση με τις τιμές πώλησης σε γειτονικούς δήμους.
(77)
Ή Επιτροπή εκτιμά ότι είναι περιττό να διαπιστωθεί ποια από τις μελέτες εμπειρογνωμόνων είναι περισσότερο αξιόπιστη. Ακόμη κι αν η συναλλαγή γινόταν με την κατώτερη δυνατή αγοραία τιμή των 60 ευρώ/m2, η διορθωμένη συνολική αξία των μετοχών θα υπερέβαινε και πάλι την τιμή που κατέβαλε η Karkkila (βλέπε υπολογισμό ελάχιστης αξίας μετοχής ακολούθως). Βάσει αυτής της υπόθεσης που στηρίζεται στην κατώτερη δυνατή αγοραία τιμή, η τιμή των 19,65 ευρώ/m2 για τη γη στην περιοχή Takko I συνιστά ενδεχομένως υπερτίμηση και αντιστοιχεί σε συνολικό ποσό 27 212 ευρώ, ήτοι σε 13,606 ευρώ για το 50 % των μετοχών.
(78)
Η αξία της γης που προοριζόταν για χώρους πρασίνου εκτιμήθηκε σε 456 601 ευρώ. Η εκτίμηση αυτή βασίστηκε στην κατ’ αποκοπή τιμή των 1,18 ευρώ/m2 που καταβάλλει κατά κανόνα η Karkkila για τέτοιου είδους εκτάσεις. Πρόκειται για περιοχές τις οποίες η πόλη έχει το δικαίωμα να εξαγοράσει στην τρέχουσα τιμή (15). Καθώς οι περιοχές αυτές δεν προβλέπεται να οικοδομηθούν σύμφωνα με το σχέδιο πόλης, χρησιμοποιείται η ίδια βάση τιμολόγησης με τα αγροτεμάχια εκτός ζώνης (βλέπε αιτιολογική σκέψη 79). Η Επιτροπή κατέληξε ως εκ τούτου στο συμπέρασμα ότι οι συγκεκριμένες εκτάσεις γης δεν υπερτιμήθηκαν.
(79)
Το χαρτοφυλάκιο της KK περιελάμβανε επίσης ορισμένα αγροτεμάχια εκτός σχεδίου πόλης, συνολικής αξίας 49 678 ευρώ (1,18 ευρώ/m2). Στις μελέτες δεν διευκρινίζεται γιατί θεωρείται ότι εκτιμήθηκε ορθά η αξία των εκτάσεων αυτών. Στα λοιπά στοιχεία που υπέβαλε η Φινλανδία περιλαμβάνεται κατάλογος πωλήσεων αναξιοποίητων εκτάσεων γης σε αραιοκατοικημένες περιοχές της Karkkila, οι οποίες πωλήθηκαν έναντι 1,86 ευρώ/m2 κατά μέσο όρο. Βάσει αυτού, η Επιτροπή δύναται να δεχθεί ότι η τιμή του 1,18 ευρώ δεν υπερέβαινε την αγοραία τιμή.
(80)
Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της Φινλανδίας βάσει των κατ’ αποκοπή τιμών στις οποίες πώλησε η KK τα περιουσιακά της στοιχεία, η αξία των ακινήτων της KK ανερχόταν σε 5 067 988 ευρώ. Αφαιρώντας τα ποσά που συνιστούν ενδεχομένως υπερτίμηση της γης για πολυκατοικίες στις περιοχές Asemanranta (135 158 ευρώ) και Takko I (27 212 ευρώ), η ελάχιστη αξία της γης ανέρχεται σε 4 905 618 ευρώ.
3. Η εξόφληση του δανείου
(81)
Το 1996 τόσο η Componenta όσο και η Karkkila χορήγησαν, σε ισότιμη βάση (pari passu), άτοκο μετοχικό δάνειο ύψους 1 670 814 ευρώ στην KK. Η αποχώρηση της Componenta από την KK έγινε ταυτόχρονα με την εξόφληση του δανείου από την KK. Καθώς η ΚΚ θα έπρεπε να πωλήσει σημαντικό μέρος των περιουσιακών της στοιχείων για να εξασφαλίσει τα απαιτούμενα χρήματα, και καθώς, όπως αναφέρεται αναλυτικά ανωτέρω, αυτό θα έθετε σε κίνδυνο τη μεσοπρόθεσμη/μακροπρόθεσμη επιχειρηματική στρατηγική, η Karkkila αποφάσισε να χορηγήσει επιπρόσθετο ισόποσο άτοκο δάνειο στην ΚΚ, το οποίο η τελευταία χρησιμοποίησε για την εξόφληση. Κατά συνέπεια, η KK όφειλε συνολικά στην Karkkila 3,34 εκατ. ευρώ.
(82)
Η Επιτροπή συμφωνεί με τη Φινλανδία ότι τα δάνεια είχαν ήδη ληφθεί υπόψη κατά την εκτίμηση της αξίας της εταιρείας, δηλαδή η αξία του χρέους είχε ήδη αφαιρεθεί από την αξία των μετοχών. Ως εκ τούτου, η εξέταση της εξόφλησης του χρέους ξεχωριστά ισοδυναμεί με λήψη υπόψη του τελευταίου εις διπλούν.
4. Η αξία των μετοχών
(83)
Μετά την αφαίρεση του ποσού της πιθανής υπερτίμησης, η αξία του 50 % των μετοχών της ΚΚ διαμορφώνεται ως ακολούθως:
Πίνακας 5
Αξία της KK
Τρέχουσα αξία γης
4 905 618
Μετρητά και τραπεζικές καταθέσεις
28 256
Σύνολο ενεργητικού
4 933 874
Μετοχικό δάνειο
3 340 368
Τρέχουσες υποχρεώσεις
107
Σύνολο παθητικού
3 340 475
Καθαρή αξία της ΚΚ
1 593 399
50 % της καθαρής αξίας της ΚΚ
796 699,5
(84)
Δεδομένου ότι η Karkkila κατέβαλε ποσό ύψους 713 092,50 ευρώ για την εξαγορά του 50 % των μετοχών, η Επιτροπή εκτιμά ότι το τίμημα που κατέβαλε δεν υπερέβαινε την αγοραία αξία.
V. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ
(85)
Η Επιτροπή εκτιμά ότι το τίμημα που κατέβαλε η Karkkila στην Componenta για την εξαγορά του 50 % των μετοχών της ΚΚ δεν υπερβαίνει την αγοραία αξία και δεν συνιστά ως εκ τούτου κρατική ενίσχυση υπό την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ,
ΕΞΕΔΩΣΕ ΤΗΝ ΠΑΡΟΥΣΑ ΑΠΟΦΑΣΗ:
Άρθρο 1
Το τίμημα που κατέβαλε η πόλη της Karkkila στην Componenta Oyj για την εξαγορά μετοχών της Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy βάσει της συμφωνίας που υπέγραψαν οι συμβαλλόμενοι στις 16 Δεκεμβρίου 2003 δεν συνιστά κρατική ενίσχυση προς την Componenta Corporation Oyj κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ.
Άρθρο 2
Η παρούσα απόφαση απευθύνεται στη Δημοκρατία της Φινλανδίας.
Βρυξέλλες, 20 Απριλίου 2011.