РЕШЕНИЕ (ЕС) 2015/507 НА КОМИСИЯТА
от 16 септември 2014 година
относно мярка SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), приведена в действие от Германия
(нотифицирано под номер C(2014) 6411)
(само текстът на немски език е автентичен)
(текст от значение за ЕИП)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като прикани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената по-горе разпоредба (1) и като взе предвид техните становища,
като има предвид, че:
1. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 30 март 2007 г. Комисията получи жалба от Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (по-долу наричано „NEUWOGES“) въз основа на член 20, параграф 2 от Регламент (ЕО) № 659/1999 на Съвета (2), в която се твърди, че на Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (наричани по-нататък „BAVARIA 1“ и „BAVARIA 2“; заедно „BAVARIA“) посредством договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, наричан по-нататък „EBV“) и договор за управление (Generalverwaltervertrag, наричан по-нататък „GVV“) е била предоставена неправомерна държавна помощ. NEUWOGES поиска откриването на официална процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(2)
На 6 август 2007 г., 14 май 2008 г., 6 април 2009 г. и 3 февруари 2012 г. Комисията изиска от Германия допълнителна информация. Германия отговори на 4 септември 2007 г., 12 октомври 2007 г., 17 октомври 2007 г., 11 юли 2008 г., 14 юли 2008 г., 12 декември 2008 г., 30 май 2009 г. и 28 февруари 2012 г. NEUWOGES представи становища на 30 май 2007 г., 5 ноември 2007 г., 26 февруари 2008 г., 15 юли 2008 г., 30 септември 2008 г., 18 декември 2008 г., 6 март 2009 г., 4 юни 2009 г., 15 юли 2009 г., 26 август 2009 г., 22 септември 2009 г. и 19 януари 2012 г. BAVARIA представи становище на 13 май 2008 г.
(3)
На 28 ноември 2008 г. Областният съд в Рощок (Landgericht Rostock, наричан по-нататък „LG Rostock“) произнесе решението си по делото BAVARIA срещу NEUWOGES. BAVARIA беше внесло иск срещу NEUWOGES за неизпълнение на сключения между двете страни договор. В отговор NEUWOGES претендира, че договорът съдържа неправомерна и несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ и затова е нищожен. LG Rostock стигна до заключението, че няма предимство в полза на BAVARIA и следователно няма наличие на държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. NEUWOGES обжалва решението. Делото пред Върховния областен съд в Рощок (Oberlandesgericht Rostock, по-долу наричан „OLG Rostock“) все още не е приключило. Освен това BAVARIA е завело дело пред Административния съд в Грайфсвалд (Verwaltungsgericht Greifswald, по-долу наричан „VG Greifswald“), за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES или на град Нойбранденбург. Делото все още не е приключило.
(4)
С писмо от 4 юни 2009 г. NEUWOGES поиска от Комисията съгласно член 265, параграф 2 от ДФЕС да открие официалната процедура по разследване в двумесечен срок.
(5)
С писмо от 29 юли 2009 г. Комисията представи на NEUWOGES предварителната си оценка, че нито EBV, нито GVV съдържат държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(6)
С писмо от 26 август 2009 г. жалбоподателят обжалва това предварително становище и поиска от Комисията да открие официалната процедура по разследване в двуседмичен срок.
(7)
С писмо от 15 септември 2009 г. службите на Комисията съобщиха на NEUWOGES, че ще му изпратят допълнително писмо с оценка на последните предоставени от него становища. С писмо от 22 септември 2009 г. NEUWOGES уведоми Комисията за несъгласието си с това нейно предложение.
(8)
На 9 октомври 2009 г. NEUWOGES предяви иск пред Съда на Европейския съюз и поиска решението, съдържащо се, както се твърди, в писмото на Комисията от 29 юли 2009 г., да бъде обявено за нищожно или като алтернатива да се приеме, че Комисията е пропуснала да се намеси, тъй като е отказала да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС. На 9 януари 2012 г. Съдът отхвърли иска за отмяна като недопустим и иска за бездействие - като неоснователен (3).
(9)
С писмо от 19 януари 2012 г. NEUWOGES поиска отново от Комисията да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(10)
С писмо от 21 март 2012 г. Комисията уведоми Германия, че е взела решение за откриване на официална процедура по разследване. Решението на Комисията за откриване на процедура по разследване (по-долу „решение за откриване на процедурата“) беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (4). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката. На 22 март 2012 г. NEUWOGES обжалва решението на Съда от 9 януари 2012 г. На 15 ноември 2012 г. Съдът отхвърли жалбата като безпредметна (5).
(11)
На 17 юли 2012 г., 2 октомври 2012 г., 4 април 2013 г. и 15 април 2014 г. в Комисията постъпиха становищата на NEUWOGES, а на 18 май 2012 г. и 22 април 2013 г. - и становищата на BAVARIA. Тези становища бяха препратени на Германия на 7 август 2012 г. и 16 септември 2013 г. По нареждане на Федералното правителство град Нойбранденбург представи становищата си на 23 юли 2012 г. и на 28 септември 2012 г.; провинция Берлин изпрати своите становища на 16 май 2012 г., 28 септември 2012 г. и 30 септември 2013 г.
2. ОПИСАНИЕ НА МЕРКИТЕ
(12)
NEUWOGES е дружество с ограничена отговорност съгласно германското законодателство. Град Нойбранденбург притежава 100 % от дружествените дялове. Предметът на дейност на NEUWOGES се състои в осигуряването на жилища на достъпни цени за големи групи от населението на град Нойбранденбург и съседните райони. Понастоящем дружеството притежава 33 % от целия жилищен фонд на град Нойбранденбург. BAVARIA 1 и BAVARIA 2 са дружества със специална цел, които бяха учредени специално за сделката с NEUWOGES и са мажоритарна собственост на фондове за недвижимо имущество от затворен тип. BAVARIA 1 е собственост на BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) и на BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), а BAVARIA 2 е притежание на 100 % на Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Дяловете в BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG, както и в Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn са притежание на частни инвеститори. Двата фонда са създадени по инициатива на Berliner Immobilien-Holding GmbH и се управляват от него, което дружество до 1 януари 2006 г. е било собственост на Bankgesellschaft Berlin, а след това е на 100 % непосредствено притежание на провинция Берлин.
(13)
NEUWOGES е и собственик на редица недвижими имоти в Нойбранденбург, върху които са изградени дванадесет жилищни блокове с общо 557 индивидуални апартаменти и множество търговски обекти. На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договорите EBV и GVV (наричани по-нататък „разглежданите договори“ или общо „сделката за продажба с обратен лизинг“ (sale-and-lease-back).
2.1. ДОГОВОР ЗА ПРАВА НА СТРОЕЖ ВЪРХУ ЧУЖДА СОБСТВЕНОСТ
(14)
На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договор за лизинг на земя и покупка на сгради за дванадесет сгради с общо 557 индивидуални апартамента. По силата на този договор BAVARIA е получило правата на строеж върху земята за период от 75 години и е закупило сградите.
(15)
EBV се състои от два основни елемента:
а)
от една страна BAVARIA се е задължило да заплати на NEUWOGES […] (6) EUR (7): […] EUR като капитализирана вноска за отстъпено право на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградата;
б)
от друга страна, считано от 1 януари 2029 г. BAVARIA трябва в продължение на 10 години да заплаща вноска за права на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на недвижимия имот, т.е. по […] EUR за м2, т.е. […] EUR годишно. За остатъчния срок на действие на EBV след този период е предвидена актуализация на вноската за отстъпено право на строеж спрямо индекса на цените за общите разходи за издръжка, в случай че този индекс се промени с повече от […] %.
(16)
През 1997 г., преди сключването на EBV с BAVARIA NEUWOGES е възложило оценката на стойността на обектите (сгради и земя) на вътрешни вещи лица. Съгласно тази експертна оценка стойността на обектите възлиза на […] EUR. Освен това през 2007 г. NEUWOGES е възложило и на външно вещо лице да изготви с обратно действие допълнителна експертна оценка на пазарната стойност на обектите през 1997 г. Съгласно експертната оценка от 2007 г. изчислената стойност на обектите за 1997 г. е възлизала на […] EUR.
Законът за опростяване на стари дългове (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
EBV е сключен в съответствие със закона за опростяване на стари дългове (8) (наричан по-нататък „AHG“). След Обединението на Германия през 1990 г. бившите държавни жилищностроителни предприятия в Източна Германия,бяха преобразувани в юридически самостоятелни общински жилищни предприятия. Активите и пасивите на техните предшественици бяха прехвърлени на тези нови предприятия, което за тях представляваше тежко бреме. За да се създаде възможност на жилищните предприятия да бъдат жизнеспособни в дългосрочен план, федералните законодатели приеха Закона за опростяване на стари дългове, който влезе в сила на 27 май 1993 г.
(18)
По силата на AHG общинските жилищни предприятия в Източна Германия получават възможност за опрощаване на дълговете им въз основа на заявление. Съгласно член 4, алинеи 1-2 от AHG за дългове, превишаващи сумата от 76,69 EUR/м2, може да бъде предоставено частично опрощаване, като обаче могат да бъдат зачетени максимум 434,60 EUR/м2. В замяна на това жилищното предприятие трябва да поеме определени задължения. Така например то трябва да положи активни усилия за приватизацията на 15 % от жилищата (член 4, алинея 1, изречение 1 във връзка с член 5), да разполага с бизнесплан за бърза приватизация, модернизация и привеждане в изправност на своя жилищен фонд (член 4, алинея 5, изречение 2), както и да се отчита за напредъка на своята инвестиционна програма и резултатите от приватизацията (член 4, алинеи 5-7). Съгласно редакцията на закона, която е била в сила към въпросния момент (1997/1998 г.), жилищните предприятия са можели да изпълнят задължението си за приватизация до 31 декември 2003 г. В случай че дадено жилищно предприятие не изпълни задължението си за приватизация (т.е. ако не е полага активни усилия за приватизация), предоставеното опрощаване е трябвало да бъде възстановено.
(19)
Жилищните предприятия е трябвало да отчисляват определен процент от приходите от приватизацията, превишаващи 76,69 EUR/м2, във Фонд за погасяване на наследени задължения) (Erblastentilgungsfonds, наричан по-нататък „ETF“). Към тогавашния момент (1997/1998 г.) член 5, алинея 2 от AHG е предвиждал, че за всички приватизационни сделки, сключени до 31 декември 1998 г., е трябвало да бъдат отчислявани 45 % от приходите от продажбата. За приватизационни сделки, сключени до 31 декември 2000 г. или до 31 декември 2003 г., са били определени дялове от приходите в размер на 50 %, съответно55 %. Ако приватизацията е била извършена под формата на учредяване на право на строеж (т.е. вместо директна продажба на сградите и земята са били продадени само сградите, а за земята са били учредени права на строеж), заложените в изчислението на задълженията за отчисление приходи от продажбата са се съдържали в цената на сградите и стойността в брой на договорената вноска за отстъпеното право на строеж (член 5, алинея 2).
(20)
През 1995 г. се е оказало, че първоначално планираната форма на приватизация, т.е. продажбата на наемателите, вероятно не би довела до изискваната приватизационна квота от 15 %. С оглед на това кредитната институция Kreditanstalt für Wiederaufbau (наричана по-нататък „KfW“), на която е било поверено управлението на опрощаването на дълговете, е започнала да приема като допустимо също и т.нар. „приватизация в полза на междинни приобретатели“ (9). Съгласно този модел, който е трябвало да бъде прилаган само когато квотата от 15 % по всяка вероятност е нямало да бъде достигната чрез преки приватизационни сделки, жилищните предприятия са могли да продават сгради en bloc на купувачи, които са стопански субекти. За да може да бъде зачетено към приватизационната квота на жилищното предприятие в размер на 15 %, купувачът стопански субект е трябвало да се задължи да санира сградите и да препродаде възможно най-много жилища (но не по-малко една трета) на наемателите (10). Ако след представянето на конкретни предложения за продажба броят на наемателите, проявили интерес към продажбата, се окажел значително под от една трета, купувачът стопански субект е можел да извади 60 % от жилищата от задължението за приватизация и по този начин да ограничи това задължение до приватизацията на една трета от оставащите 40 % от жилищата (11).
NEUWOGES и AHG
(21)
Накрая EBV е бил признат от KfW като меродавна продажба в полза на междинни приобретатели съгласно AHG. Следователно сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е улеснило NEUWOGES при изпълнението на неговите задължения за приватизация съгласно AHG. При все това остава неясно и спорно до каква степен AHG е повлиял на търговските съображения в основата на решението на NEUWOGES да сключи договора, и дали полученото от NEUWOGES опрощаване съгласно AHG трябва да бъде взето предвид при оценката на въпроса дали сделката за продажба с обратен лизинг представлява държавна помощ в полза на BAVARIA.
(22)
Според собствени твърдения NEUWOGES е получило опрощение в общ размер на […] EUR (12). NEUWOGES изтъкна, че е било трудно част от цялото получено опрощаване да бъде отнесена пропорционално към сделката за продажба с обратен лизинг, тъй като съгласно AHG опрощаване е възможно само след като жилищното предприятие е изпълнило изцяло своето задължение за приватизация. Ако обаче частична сума от полученото цялостно опрощаване трябвало да бъде отнесена към определено задължение за приватизация въз основа на дела на тези приватизационни сделки от цялото задължение на NEUWOGES за приватизация, цялостно брутно опрощаване в размер на […] EUR би могло аритметично да бъде отнесено към сделката за продажба с обратен лизинг. От приходите от сделката с BAVARIA […] EUR е трябвало да бъдат отчислени за ETF, така че нетното опрощаване на NEUWOGES се изчислява на […] EUR (13).
2.2. ДОГОВОР ЗА УПРАВЛЕНИЕ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Също така на 21 януари 1998 г. BAVARIA и NEUWOGES са подписали GVV, по силата на който сградите са отдадени обратно под наем на NEUWOGES. По силата на GVV NEUWOGES продължава да отговаря за управлението и търговското ползване на разглежданите сгради за период от 30 години. Всички приходи от отдаването под наем на сградите остават в полза на NEUWOGES. В замяна на тези права на ползване NEUWOGES се е задължило да заплаща фиксирана месечна наемна вноска в размер на […] EUR ([…] EUR годишно) до приключването на работите по санирането и […] EUR ([…] EUR годишно) за времето след това. Считано от 1 януари 2000 г., тази лизинговият лихвен процент се е увеличил с […] % годишно.
2.3. ДОГОВОР ЗА ОБЩО ФИКСИРАНО ПЛАЩАНЕ (GLOBALPAUSCHALVERTRAG)
(24)
BAVARIA се е задължило да санира разглежданите сгради и за тази цел е сключило с BRG Bau-Regie GmbH (наричано по-нататък „BRG“), което е изцяло притежавано дъщерно дружество на NEUWOGES, договор за общо фиксирано плащане (Globalpauschalvertrag, наричан по-нататък „GVP“). По силата на GPV BAVARIA е плащало на BRG обща фиксирана сума в размер на […] EUR за договорените работи по санирането.
3. ЗАБЕЛЕЖКИ НА ГЕРМАНИЯ
(25)
Германия ограничава отговора си на решението за откриване на процедурата до заявлението, че в настоящия случай няма да взема становище по решението и предоставя това на засегнатите административно-териториални единици - град Нойбранденбург и провинция Берлин.
4. СТАНОВИЩА НА ЗАИНТЕРЕСОВАНИ СТРАНИ
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES твърди, че със сключването на разглежданите договори не е действало като действащ в условията на пазарна икономика стопански субект и затова е създало на BAVARIA икономическо предимство, представляващо държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно изчисленията на NEUWOGES разглежданите договори са довели до загуби в размер на […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност). Според NEUWOGES тези загуби представляват несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ в полза на BAVARIA.
(27)
При преценката на обичайния за пазара характер на разглежданите договори NEUWOGES твърди, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани поотделно (раздел 4.1.1). Що се отнася до отделните договори, NEUWOGES твърди, че нито EBV (раздел 4.1.2), нито GVV (раздел 4.1.3) биха били сключени от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Освен това NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал алтернативен подход (раздел 4.1.4). Накрая NEUWOGES твърди, че предоставеното на BAVARIA предимство представлява прехвърляне на държавни средства, което трябва да бъде приписана на град Нойбранденбург (раздел 4.1.5).
4.1.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(28)
NEUWOGES твърди, че по отношение на въпроса дали разглежданите договори са сключени при пазарни условия, EBV и GVV задължително трябва да бъдат преценявани поотделно. Според NEUWOGES EBV и GVV са юридически самостоятелни договори, които би трябвало да съществуват поотделно. Ако двата договора действително са били замислени като едно цяло, то според NEUWOGES и двата би трябвало да бъдат нотариално заверени; само EBV обаче е нотариално заверен.
(29)
Затова NEUWOGES подхожда индивидуално към двата договора, за да прецени дали техният характер е обичаен за пазара.
4.1.2. Договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, EBV)
(30)
NEUWOGES застъпва схващането, че по отношение на изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки за разглежданите обекти (сгради и парцели) нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил EBV с BAVARIA на договорената цена. Плащането на таксите за правото на строеж, опрощаването съгласно AHG въз основа на EBV, задължението за саниране и ограничената тръжна процедура не биха могли да променят този извод.
4.1.2.1. Покупна цена
(31)
NEUWOGES припомня, че BAVARIA е заплатило в брой […] EUR за сградите плюс […] EUR като капитализирана вноска за отстъпеното право на строеж върху земята. В двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. общата стойност на обектите (стойността на земята плюс стойността на сградите) е изчислена на […] EUR, съответно на […] EUR. Освен това в двете експертни оценки е изчислена не само общата стойност на обектите, но и поотделно стойността на земята (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR) и стойността на сградите (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR).
(32)
NEUWOGES е на мнение, че експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. представлява реалистична оценка на стойността на обектите към тогавашния момент (1997/1998 г.) и при сравнения трябва да бъде вземана предвид само действително заплатената от BAVARIA цена за сградите (а не цената за сградите плюс капитализираната вноска за отстъпеното право на строеж върху земята). В съответствие с това NEUWOGES според собственото му мнение е получило сума, превишаваща пазарната цена през разглеждания период (1997/1998 г.) с […] EUR. Дори ако се вземе предвид опрощаването съгласно AHG, платената от BAVARIA цена пак би била с 16 % по-ниска от по-ниската стойност в експертната оценка от 2007 г. Платената от BAVARIA цена е била според NEUWOGES много по-ниска от пазарната цена, така че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел продажба при тази цена.
(33)
В тази връзка NEUWOGES припомня, че съгласно Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (14) при определени условия като пазарна цена може да бъде приета покупна цена, която да е до 5 % под пазарната цена, определена в независима експертна оценка. Обратно, като пазарна цена не би могла да бъде приета цена, която и при най-изгодна хипотеза е най-малко 16 % по-ниска от най-ниската оценка.
4.1.2.2. Капитализирана вноска за правата на строеж върху чужда собственост
(34)
NEUWOGES твърди, че за сравнението на платената от BAVARIA цена с изчислените цени в двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. (в които е определена стойността на цялата собственост върху сградите и земята) не трябва да бъдат вземани предвид капитализираните вноски за правото на строеж за първите 30 години. Тъй като капитализираната вноска за правото на строеж се заплаща за учредяването и прехвърлянето на правата на строеж през период от 75 години, а не за прехвърлянето на собствеността върху земята, тя не може да бъде взета под внимание за сравнението между платената цена от BAVARIA за сградите и изчислената цена в една от двете експертни оценки.
4.1.2.3. Опрощаване съгласно AHG
(35)
NEUWOGES заявява също така, че произтичащото от разглежданите договори опрощаване съгласно AHG в размер на […] EUR не трябва да бъде взето предвид при сравнението на платената от BAVARIA цена с определената цена в двете експертни оценки на пазарната стойност. В подкрепа на това твърдение се привеждат следните доводи:
-
Опрощаването съгласно AHG е предимство, предоставено на NEUWOGES от трета страна (KfW), която по никакъв начин не е свързана с купувача. Няма причина даден продавач да приеме цена под пазарната само защото вследствие на трансакцията ще получи някои допълнителни предимства от трета страна.
-
BAVARIA не е поело никакви задължения, произтичащи от AHG, които преди това са били вменени на NEUWOGES и за които следва да се плати възнаграждение под формата на отстъпка от покупната цена. BAVARIA „на хартия“ се е задължило да се опита да продаде няколко жилища на наемателите, но е възложило на NEUWOGES конкретното извършване на приватизацията за собствена сметка. Следователно BAVARIA не е поело истинска отговорност и затова и не е носило отговорност в случай на неуспех на приватизацията.
-
Тъй като опрощаването е било обвързано с изпълнението на задължението на NEUWOGES да приватизира 15 % от своите жилища, а сделката с BAVARIA е покривала само 20 % от всички задължения за приватизация, реално (противно на аритметичното изчисление) не е възможно пропорционално отнасяне на опрощаването съгласно AHG, което е станало благодарение на сделката с BAVARIA. С други думи, ако NEUWOGES не бе изпълнило изцяло своето задължение за приватизация, дружеството не би получило никакво предимство съгласно AHG от сделката с BAVARIA.
-
Във всички случаи сделката за продажба с обратен лизинг е щяла да доведе до положение, при което NEUWOGES е трябвало да отчисли в полза на ETF само сравнително нисък процент (45 % вместо 50 % или 55 %) от приходите, докато несключването на договора и търсенето на друг купувач биха довели до риска от отчисляването на по-голяма част от приходите от продажба в полза на фонда.
-
Във всеки случай NEUWOGES посочва, че в крайна сметка е изпълнило задълженията си за приватизация на 165 %, така че вече предоставеното опрощаване е щяло да бъде потвърдено и без сделката с BAVARIA.
4.1.2.4. Саниране
(36)
Също така NEUWOGES изтъква, че не се е възползвало от извършеното от BAVARIA саниране, тъй като BAVARIA е било собственик на сградите и следователно единственият бенефициер от санирането.
4.1.2.5. Тръжна процедура
(37)
NEUWOGES твърди, че ограничената тръжна процедура през 1997 г. не би могла да се използва като индикатор, че платената от BAVARIA цена е била действително пазарната цена. Тръжната процедура не е била открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна и затова не е достатъчна за определянето на пазарната стойност.
4.1.3. Договор за управление (Generalverwaltervertrag, GVV)
(38)
NEUWOGES посочва, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект от сравнима големина и в сравнимо положение не би сключил GVV, тъй предварително било ясно, че договорът ще доведе до значителни загуби. В подкрепа на това твърдение NEUWOGES по-конкретно посочва, че още от самото начало загубите са били предвидими, понеже изчисленията, на които се е основавал договорът, произтичат от хипотези за бъдещото развитие на пазара на жилища под наем в Нойбранденбург, които са били очевидно твърде оптимистични. Също така NEUWOGES изтъква, че различни предполагаемо подобни договори, приведени от BAVARIA за сравнение, не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV и че NEUWOGES е приел този очевидно неизгоден договор само поради политически причини, които не са от значение за прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
4.1.3.1. GVV при отчитане на пазарните очаквания
(39)
NEUWOGES твърди, че ключовите разпоредби на GVV - фиксирана месечна лизингова вноска, увеличавана ежегодно с […] %, неиндексирано приспадане на разходите в първоначален размер на приблизително […] % (включително […] % риск от несъбиране на наема) и срок от 30 години не отговарят на условията, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би приел. В тази връзка NEUWOGES изтъква следните аргументи:
-
Поради ниския заложен риск от несъбиране на наема в размер на само […] % от нетните приходи от наема NEUWOGES носи финансовия риск за постигането на квота на заетост от минимум […] %.
-
Индексирането на фиксираната лизингова вноска с […] % годишно означава, че NEUWOGES носи финансовия риск, поне от това да не може да налага съответни ежегодни увеличения на наема, съответстващи на този процент.
-
Тъй като разходите не са индексирани, NEUWOGES носи финансовия риск от увеличение на разходите за управление и техническа поддръжка и само едно увеличение на наема над […] % годишно би могло евентуално да компенсира ръста на разходите.
-
С оглед на дългия срок от 30 години тези финансови рискове са значителни.
(40)
Според NEUWOGES от самото начало е било ясно, че тези рискове ще настъпят и ще доведат до големи загуби и следователно нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил договора. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил само договор, който е рентабилен или поне не влече след себе си загуби. NEUWOGES обясни, че GVV би могъл да донесе печалба само тогава, когато би могло разумно да се предположи, че в действителност могат да се постигнат високата квота на заетост, ежегодните увеличения на наема от […] % и стабилните разходи. Според NEUWOGES още при сключването на договора е можело обаче да се предвиди, че средна квота на заетост от […] % не е постижима, че не е възможно увеличение на наема от минимум […] % годишно и че разходите за управление и техническа поддръжка неизбежно ще се увеличават през срока на договора. В подкрепа на тези твърдения NEUWOGES препраща както към прогнозирания спад на населението, така и към пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург и подчертава, че въз основа на тези данни е трябвало да се очакват загуби. Тъй като числеността на населението в Нойбранденбург е бележела спад още преди сключването на разглежданите договори, поне след 1995 г. е имало съществено свръхпредлагане на жилища, като непривлекателните панелни жилища, предмет на договора, са били най-силно засегнати от незаетост и ниски наеми.
(41)
Според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би заложил в изчисленията си по-песимистични очаквания, като например прогнозирани увеличения на наема от […] % до […] %, риск от несъбиране на наема от […] % и индексиране на разходите с […] %. В представен на по-късен етап от NEUWOGES анализ на паричните потоци от 2012 г. е документирано, че въз основа на тези хипотези относно GVV би трябвало да се очаква отрицателен паричен поток от […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност) (15). NEUWOGES изтъква, че тази сума представлява получената от BAVARIA държавна помощ. Допълнително се представят редица варианти на този анализ на паричните потоци, от които е видно, че дори и да са били оправдани по-оптимистични хипотези (като средна квота на незаетост от […] %, годишни увеличения на наема с […] % и ръст на разходите от […] %), прогнозният общ паричен поток също е щял да бъде отрицателен. Според NEUWOGES в резултат на GVV би могла да бъде реализирана печалба само при залагането на, както се твърди, напълно нереалистични хипотези ([…] % квота на незаетост, годишно увеличение на наема с […] %, ръст на разходите от […] %).
4.1.3.2. Договори, използвани за сравнение
(42)
NEUWOGES оспорва, че определени договори за сравними трансакции (договори […] (16), […] (17) и […] (18)) могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV. NEUWOGES не споделя схващането, че договорите са сравними, и изтъква, че те се различават от GVV в следните съществени аспекти:
-
тъй като не са представени доказателства, че е налице достатъчно сходство между икономическото състояние и бъдещите перспективи на градовете, в които се намират недвижимите имоти, за които се отнасят примерните договори, и състоянието и перспективите на Нойбранденбург, не може да се приеме, че като цяло договорите са сравними;
-
индексирането на лизинговата вноска в договорите, служещи за сравнение, се различава чувствително от предвиденото индексиране в GVV (т.е. 1,0 %-1,5 %);
-
нито един от приведените с цел сравнение договори не е подходящ, тъй като обстоятелствата са различни във всеки случай ([…]: задължения за техническа поддръжка при по-ниски разходи, […]: не става въпрос за жилища, а за търговски обекти с квота на незаетост от 0 % при сключването на договора, […]: недвижими имоти в регион с растеж).
(43)
Според NEUWOGES договори за сравнение не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV, а в много по-голяма степен тъкмо обратно - подчертават неговия необичаен за пазара характер, защото съдържат не толкова обременяващи разпоредби, въпреки че икономическите перспективи за съответните обекти са били по-добри.
4.1.3.3. Политически причини
(44)
NEUWOGES твърди, че независимо от това, че GVV е бил без съмнение икономически неизгоден, той е бил сключен по политически причини. NEUWOGES припомня, че причината за предоставяне на държавни помощи не е от значение за правната преценка, и претендира, че именно посочените политически причини доказват, че икономическите съображения не са играели решаваща роля. NEUWOGES заявява, че GVV е бил сключен поради следните причини:
-
бил е оказан силен политически натиск за ускоряване на санирането и приватизацията на жилищния фонд в новите федерални провинции;
-
град Бранденбург се е надявал да противодейства на постоянното намаляване на населението посредством санирането и приватизацията на жилища;.
-
чрез сключването на GVV в комбинация с GPV се е поддържало равнището на инвестициите в Нойбранденбург; спад на инвестициите би оказал значително въздействие върху безработицата в града.
4.1.4. Алтернативи
(45)
В заключение NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел алтернативи на разглежданите договори.
(46)
Първо, NEUWOGES посочва, че би трябвало да бъде предпочетена директна продажба, тъй като тя би генерирала печалба, докато при GVV от самото начало е могло да се очакват загуби. Обектите (сгради и парцели) са могли да бъдат продадени на цената, определена в експертните оценки на пазарната стойност, или на по-висока цена. Дори ако даден купувач само беше придобил земята и беше разрушил сградите, тази продажба е щяла да бъде по-рентабилна. NEUWOGES поддържа това мнение и при отчитане на опрощаването съгласно AHG, понеже NEUWOGES е могло да опита да изпълни задълженията си чрез приватизацията на други сгради, а продажбата би била по-рентабилна дори без опрощаването съгласно AHG отколкото сделката за продажба с обратен лизинг. Според NEUWOGES причините да не се прибегне до някоя от тези алтернативи могат да се обяснят с неговите политически задължения.
(47)
Освен това NEUWOGES е на мнение, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел да финансира сам едно не толкова мащабно саниране, да отдаде под наем сградите без саниране или да събори сградите. NEUWOGES отново обяснява отхвърлянето на тези алтернативи със своите политическите задължения.
(48)
Накрая NEUWOGES счита, че в случай на решение за саниране за NEUWOGES във всеки случай е щяло да бъде по-рентабилно да финансира тези работи по друг начин. Например това е могло да стане чрез кредит, за чието обезпечение град Нойбранденбург да поеме поръчителство, така че условията за кредита са щели да бъдат по-изгодни, отколкото при сделката с BAVARIA.
4.1.5. Държавни средства и приписване на държавата
(49)
NEUWOGES счита, че предполагаемо предимство е предоставено от държавни средства и следва да бъде приписано на държавата.
(50)
Първо, NEUWOGES твърди, че град Нойбранденбург като едноличен собственик на капитала и чрез доминиращото си влияние върху надзорния съвет е упражнил доминиращо влияние върху NEUWOGES. С оглед на тези правоотношения на контрол предполагаемите загуби от сделката за продажба с обратен лизинг са представлявали пропуснати държавни средства.
(51)
Също така NEUWOGES твърди, че в настоящия случай са налице практически всички индикатори за вменяване на държавата: град Нойбранденбург упражнява значително влияние върху NEUWOGES; за NEUWOGES е от изключително важно значение да служи на интересите на града; разглежданата сделка е била сключена поради политически причини и град Нойбранденбург доказано е имал последната дума при сделката за продажба с обратен лизинг.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA отхвърля аргументите на NEUWOGES и заявява, че разглежданите договори са били нормални пазарни трансакции и не са му предоставили предимство. Следователно те не са представлявали държавна помощ. Първо BAVARIA изтъква, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една икономическа цялост (раздел 4.2.1). Второ, според него като цяло при договорите не става въпрос за договори, които нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил (раздел 4.2.2). Трето, посочените от NEUWOGES алтернативи не са били по-благоприятни за NEUWOGES (раздел 4.2.3). Накрая BAVARIA твърди, че не е налице прехвърляне на средства, което може да бъде приписано на държавата (раздел 4.2.4).
4.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(53)
В тази връзка BAVARIA се аргументира, че разглежданите договори следва да бъдат третирани като едно цяло и не могат да бъдат оценявани изолирано един от друг. Според него продажбата и последващото обратно наемане на сградите са две взаимосвързани части на една-единствена сделка. BAVARIA подчертава, че сделката е била предложена като пакет и оценена от NEUWOGES като пакет, както е видно от вътрешния протокол, с който е документиран процесът по намиране на решение от страна на NEUWOGES.
(54)
Следователно, според BAVARIA критерият за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект следва да бъде приложен за сделката като цяло, а не за всеки отделен договор.
4.2.2. Сделката не е предоставила предимство на BAVARIA
(55)
Според BAVARIA възможното съществуване на предимство е изключено още поради самия факт, че NEUWOGES е провело тръжна процедура (дори и тя да е била само с ограничен обхват), за да сондира пазара. BAVARIA твърди, че няма причина за съмнение, че NEUWOGES е избрало икономически най-изгодната оферта.
(56)
Според BAVARIA, за да се установи дали независимо от тръжната процедура действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил сделката, би трябвало да бъде взета предвид особената ситуация на NEUWOGES. NEUWOGES е трябвало да получи капитал и да санира жилищата, за да ги приватизира (при изгодни в бъдеще наеми) и да получи опрощаването съгласно AHG. Затова според BAVARIA действащ в условията на пазарна икономика стопански субект също би сключил сделката в подобна ситуация.
(57)
Що се отнася до разпоредбите на GVV и рисковете, съпътстващи развитието на пазара на недвижимите имоти в Нойбранденбург под очакванията (като например квота на незаетост над прогнозите и пр.), BAVARIA изтъква довода, че рискът желаният наем и квота на заетост да не могат да бъдат постигнати не е бил наложен на NEUWOGES, а всъщност той е останал в предприятието. NEUWOGES е трябвало да понесе последиците също и от евентуално развитие на пазарната конюнктура под очакванията, ако сделката с BAVARIA не беше осъществена.
(58)
Относно отделните разпоредби на GVV BAVARIA твърди, че използваният за изчислението на лизинговия лихвен процент среден наем за м2 е бил малко под стойностите, които е трябвало да бъдат очаквани за Нойбранденбург съгласно индекса на наемите. Освен това BAVARIA подчертава, че в същия индекс на наемите се е очаквало нарастване на наемите след 1 януари 2000 г., така че увеличение на наемите от […] % годишно не е било нереалистично.
(59)
По отношение на EBV BAVARIA подчертава, че изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки на пазарната стойност не могат да бъдат директно сравнявани с EBV, тъй като експертните оценки са се отнасяли за директна продажба, докато EBV е предвиждал продажба на сградите и само учредяване на права на строеж върху земята. Тъй като NEUWOGES е останало собственик на земята, определената в експертните оценки стойност на земята не е можела да бъде взета предвид. Според BAVARIA във всеки случай експертните оценки на пазарната стойност вече не са от значение, тъй като в тях е оценена само теоретичната стойност на обектите, а не тяхната стойност, която действително може да бъде реализирана на пазара.
(60)
Освен това BAVARIA твърди, че трябва да бъде взето предвид и постигнатото със сделката опрощаване на дългове. Една от целите на NEUWOGES при сключването на разглежданата сделка е била постигането на опрощаване съгласно AHG.
(61)
Независимо от конкретните условия на EBV и на GVV според BAVARIA трябва да бъдат взети предвид и предимствата, които NEUWOGES е получило от GPV. BAVARIA твърди, че NEUWOGES е настоявало санирането на жилищата да бъде възложено на неговото дъщерно дружество BRG, като добре е знаело, че NEUWOGES ще получи всички печалби на BRG (то обаче е отговаряло и за покриването на евентуални загуби). На този фон печалбите от договора с BRG за сума в размер на […] EUR трябва да бъдат разглеждани като важно предимство за NEUWOGES.
(62)
По отношение на общата логика на модела сделката за продажба с обратен лизинг BAVARIA накрая посочва, че NEUWOGES естествено е трябвало да върне първоначалната инвестиция на BAVARIA заедно с лихвите. BAVARIA препраща към протокола от вътрешния процес по намиране на решение на NEUWOGES, за да покаже, че NEUWOGES е съзнавало напълно факта, че с лизинговият лихвен процент е трябвало да бъде изплатена първоначалната инвестиция на BAVARIA.
4.2.3. Алтернативи
(63)
Що се отнася до изложените от NEUWOGES алтернативи, които според него са били икономически по-изгодни, BAVARIA твърди, че тези алтернативи не са били на разположение или пък на са били по-изгодни. Първо, що се отнася до предполагаемия вариант за директна продажба на наемателите, според BAVARIA е било много малко вероятно NEUWOGES да продаде несанирани жилища, като същевременно с това то не е разполагало със средствата за финансиране на необходимото саниране. Второ, във връзка с финансирането на санирането с кредит BAVARIA посочва, че NEUWOGES е трябвало да поеме същите рискове и разходи като при сделката с BAVARIA. Освен това директната продажба на санирани жилища на наемателите или на купувач стопански субект не е била привлекателна, понеже би се наложило NEUWOGES да отчисли значителен процент от по-високата цена в полза на ETF.
4.2.4. Държавни средства и приписване на държавата
(64)
В заключение BAVARIA изтъква, че сделката не засяга средства на държавата и не следва бъде приписана на държавата. Според BAVARIA NEUWOGES е нормално предприятие по частното право, което не получава държавни средства нито пряко, нито косвено. Общият контрол, упражняван от надзорния съвет, в който представителите на общината са с най-голям брой, не е достатъчен за приписването на трансакцията на държавата. Аргументът на NEUWOGES, че град Нойбранденбург е оказал натиск върху NEUWOGES да сключи сделката по политически причини не е убедителен.
4.3. ГРАД НОЙБРАНДЕНБУРГ
(65)
Град Нойбранденбург, който е собственик на NEUWOGES, твърди, че разглежданите договори включват държавна помощ. Градът подкрепя приведените от NEUWOGES аргументи и взема самостоятелно становище по редица други въпроси.
4.3.1. Предимство
(66)
Първо, Нойбранденбург е на мнение, че EBV и GVV трябва да бъдат оценявани поотделно, тъй като страните по договорите са ги разграничили старателно както в правен, така и в икономически аспект. Второ, Нойбранденбург препраща към изтъкнатите от NEUWOGES аргументи по отношение на прогнозното намаляване на населението, което действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би отчел. Освен това Нойбранденбург подчертава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би могъл ясно да предвиди високия процент на незаетост. Трето, Нойбранденбург застъпва схващането, че възложеното от BAVARIA саниране е било така лесно изпълнимо, че не е могло да се очакват висок процент на заетост и значителни увеличения на наемите.
(67)
Освен това Нойбранденбург отхвърля и други аргументи на BAVARIA. В частност Нойбранденбург счита, че тръжната процедура не може да бъде ползвана като признак за това, че офертата на BAVARIA е била най-изгодната налична оферта на пазара. Във всеки случай действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел офертата на BAVARIA дори и действително да е била най-изгодната оферта на пазара. Що се отнася до предполагаемите алтернативи, Нойбранденбург по същество споделя аргументите на NEUWOGES. По отношение на експертните оценки на пазарната стойност и аргумента на BAVARIA, че не било възможно да бъдат постигнати изчислените цени, Нойбранденбург обяснява, че експертната оценка на пазарната стойност трябва да бъде заложена като параметър за пазарната цена към меродавния момент, тъй като вече не е възможно да се установи цената, която през 1998 г. NEUWOGES действително е можело да се постигне на пазара.
4.3.2. Държавни средства и приписване на държавата
(68)
Град Нойбранденбург смята, че правната сделка трябва да му бъде приписана, тъй като той упражнява достатъчен контрол върху NEUWOGES като цяло и в частност по отношение на сделката за продажба с обратен лизинг.
(69)
Като едноличен собственик на капитала градът по собствени твърдения е имал пълен контрол върху NEUWOGES. Затова управителите на NEUWOGES трябвало да изпълняват нарежданията на града. Освен това осем от десетте членове на надзорния съвет на NEUWOGES са представители на града, така че той разполага с допълнителен механизъм за контрол. Съгласно законодателството за общините град Нойбранденбург е бил задължен да гарантира, че може да упражнява съответно влияние върху NEUWOGES.
(70)
Във връзка с разглежданата сделка град Нойбранденбург обяснява, че не само е имал възможност за упражняване на контрол, но и действително е упражнявал такъв контрол при тази сделка. Нойбранденбург смята, че между другото от протоколите на надзорния съвет е видна тясната обвързаност на представителите на града и че преди сключването на сделката е било необходимо решение на надзорния съвет. По отношение на условията на сделката Нойбранденбург посочва, че градът е изисквал да бъдат защитени политическите интереси на общината.
(71)
В резюме град Нойбранденбург констатира, че контролът на града върху сделката за продажба с обратен лизинг, както и неговата отговорност за това се доказват от фактите, така че сделката следва да му бъде приписана.
4.4. ФЕДЕРАЛНА ПРОВИНЦИЯ БЕРЛИН
(72)
Федерална провинция Берлин, която е тясно свързана с BAVARIA (19), твърди, че разглежданите договори не съдържат елемент на помощ, тъй като за BAVARIA не било създадено предимство.
4.4.1. Предимство
(73)
Първо, Берлин изтъква довода, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една-единствена сделка, тъй като те са допълващи се части на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг. Според провинцията NEUWOGES също ги е третирало като едно цяло.
(74)
По отношение на критерия за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект Берлин препраща към обстоятелството, че с оглед на икономическото състояние на NEUWOGES през разглеждания период (1997/1998 г.) и вида на целевата сделка (приватизация в съответствие с условията за опрощаване съгласно AHG, саниране на жилищния му фонд, запазване на управлението върху неговите обекти, запазване на социалнопоносими наеми) BAVARIA е предложило балансирано решение.
(75)
По-специално по отношение на EBV Берлин изтъква, че първо, тръжната процедура на NEUWOGES показва, че NEUWOGES е счело офертата на BAVARIA за най-изгодната налична на пазара към въпросния момент (1997/1998 г.) оферта за финансиране. Второ, Берлин твърди, че опрощаването съгласно AHG трябва да бъде взето предвид, тъй като изпълнението на задължението за приватизация по реда на AHG е било много важно желание на NEUWOGES. Трето, Берлин акцентира, че продажбата срещу относително ниска цена (чрез избор на обвързано с административни условия за саниране отчуждаване вместо отчуждаване след приключване на самостоятелно извършени работи по саниране) е била в икономически интерес на NEUWOGES, защото по-ниската цена означавала, че в полза на ETF е трябвало да бъде отчислена по-ниска сума.
(76)
По отношение на GVV Берлин посочва, че, първо, договорите за сравнение показва, че нито срокът на договора, нито индексирането на лизинговата вноска с […] % годишно са били необичайни. Второ, с оглед на изчислимото към тогавашния момент (1997/1998 г.) средно ниво на инфлацията индексирането е било оправдано. Трето, наемът за м2 е бил в рамките на валидния индекс на наемите за Нойбранденбург.
4.4.2. Държавни средства и приписване на държавата
(77)
Подобно на BAVARIA провинция Берлин аргументира, че град Нойбранденбург не предоставя средства на NEUWOGES. Всъщност на разположение на NEUWOGES са само реализираните от самите него приходи, върху които общинските служби нямат пряк контрол.
(78)
По отношение на приписването на държавата Берлин смята за не много логично, че град Нойбранденбург е решил да предостави помощ на фонд за недвижими имоти от Берлин в ущърб на собственото си местно дружество за жилищно строителство. Освен това според него няма достатъчно признаци за това град Нойбранденбург да иска да му бъде приписано сключването на договорите.
5. ОСНОВАНИЯ ЗА ОТКРИВАНЕТО НА ОФИЦИАЛНАТА ПРОЦЕДУРА ПО РАЗСЛЕДВАНЕ
(79)
В решението си за откриване на официалната процедура по разследване Комисията представи своето предварително становище по редица въпроса и покани заинтересованите страни да представят сведения най-вече относно три въпроса.
(80)
Първо, Комисията временно прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като съвкупност, а не поотделно, тъй като и двата договора са съставна част от лизинг на недвижими имоти под формата на сделка за продажба с обратен лизинг (20). Затова оценката на възможно икономическо предимство се е основала на анализа на приходите, които през 1998 г. NEUWOGES е можело да очаква от съвместното сключване на EBV и на GVV (21).
(81)
Относно EBV Комисията изтъкна по-специално два въпроса:
-
първо, трябва да бъде изяснено дали опрощаването съгласно AHG трябвало да бъде включено в оценката (22);
-
второ, Комисията поиска допълнителна информация относно разликите в експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г., тъй като според нея без допълнително уточнение не може да се установи коя от тези експертни оценки евентуално отразява действителната пазарна стойност на недвижимите имоти през 1997/1998 г. (23).
(82)
По отношение на GVV Комисията подчертава първо, че от договорите за сравнение е видно, че договорените между NEUWOGES и BAVARIA условия не са били необичайни за пазара към тогавашния момент (1997/1998 г.) (24). На второ място Комисията твърди, че проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура доказва, че NEUWOGES е имало възможността да се осведоми на пазара и да вземе икономически рационално решение (25). На трето място Комисията изтъкна факта, че договорените наеми за 2008 г. действително са отговаряли на средния наем в разглеждания район на града през 2008 г. и са били само малко по-ниски (26).
(83)
Въпреки че всички тези фактори говорят в подкрепа на обичайния пазарен характер на GVV, Комисията поиска допълнителна информация относно очакванията на участниците в пазара на недвижими имоти през 1998 г., за да може да провери по-задълбочено съответните доводи (27).
(84)
Накрая Комисията разгледа представения от NEUWOGES анализ на паричните потоци и в крайна сметка стигна до извода, че поради методологически недостатъци този анализ не може да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (28).
(85)
Затова Комисията стигна до резултата, че въз основа на представената информация не би могла да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (29). Тя обаче изрази намерението си да провери по-задълбочено аргументите на пазарните участници и помоли всички заинтересовани страни за представянето на допълнителна целесъобразна информация (30).
6. НАЦИОНАЛНИ СЪДЕБНИ ПРОИЗВОДСТВА
(86)
На 28 ноември 2008 г. LG Rostock оповести решението си в първоинстанционното производство между BAVARIA и NEUWOGES. BAVARIA е подало иска, тъй като след октомври 2006 г. NEUWOGES е отказало плащането на договорената в GVV месечна лизингова вноска с мотива, че договорът е нищожен, понеже съдържа неправомерна държавна помощ.
(87)
В решението си LG Rostock първо прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като едно цяло, а не поотделно, тъй като двата договора били съставна част на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг (31).
(88)
По отношение на EBV LG Rostock определи първо за първите 30 години от срока на действие на EBV годишната вноска за правото на строеж; тя възлизаше на […] % годишно. LG Rostock застъпи схващането, че това не представлява несъразмерно ниско възнаграждение, тъй като NEUWOGES е получило авансово вноската за правото на строеж за първите 30 години и е могло да я инвестира доходоносно, което не е било възможно да стане при ежегодно плащане (32).
(89)
Освен това LG Rostock установи, че постигнатото от NEUWOGES благодарение на сделката за продажба с обратен лизинг освобождаване от стари дългове е трябвало да бъде отчетено в пълен размер, тъй като тази сделка е създала предпоставки за освобождаването от стари дългове (33). Ако сумата на освобождаването от дългове се прибави към покупната цена на сградите, така получената стойност е само 16 % под посочената стойност в експертните оценки на пазарната стойност на сградите от 2007 г. и следователно не е непропорционална на стойността на сградите (34). Накрая LG Rostock посочва, че NEUWOGES е имало интерес от ниска покупна цена, тъй като вследствие на по-ниската покупна цена са щели да се намалят общият обем на инвестициите на BAVARIA и съответния лизингов лихвен процент (35). Освен това LG Rostock установи, че по-ниска покупна цена е по-изгодна и затова, защото задълженията на NEUWOGES за плащане към ETF са зависели от приходите от продажба (36).
(90)
По отношение на GVV LG Rostock беше на мнение, че, първо, при лизинговите сделки с недвижими имоти 30-годишен срок на договор не е нещо необичайно (37). На второ място съдът изрази становище, че договорената лизингова вноска в първоначален размер от […] EUR/м2 не е била несъразмерна спрямо средните наеми за сравними сгради през разглеждания период (1997/1998 г.) (38). Също така съдът заключи, че с оглед на инфлацията между 1970 г. и 1998 г. (т.е. средно 3,52 % годишно) годишното увеличение на лизинговата вноска с […] % е оправдано (39). Освен това LG Rostock посочи, че действителното развитие на наемните цени в засегнатите квартали през първите 10 години от срока на договора отговаря на предвиденото в него увеличение. На трето място, LG Rostock изтъкна довода, че разходите за управление и техническа поддръжка са изчислени в съответствие с действащите законови разпоредби и по никакъв начин не дават основание да се приеме съществуването на предимство в полза на BAVARIA (40).
(91)
По отношение на риска от несъбиране на наема от […] % LG Rostock счете, че лизингополучателят във всяко лизингово правоотношение трябва да носи риска дали действително ще може да ползва предоставената му за ползване вещ така, както е предвидено (41). LG Rostock подкрепи този извод с аргумента, че нито една кредитна институция не би поела отговорност за това, че финансираният недвижим имот ще може да бъде ползван както е планирано.
(92)
Накрая LG Rostock сравни средната, получена в резултат на сделката за продажба с обратен лизинг с лизингова вноска с лихвените проценти по традиционни кредити. Тъй като средногодишният лизингов лихвен процент възлиза на […] % годишно, според LG Rostock това не е било несъразмерно спрямо очакваното развитие на лихвите за строителния капитал, тъй като те биха могли да възлизат максимум на 10 % годишно (42).
(93)
В резюме LG Rostock заключи, че на BAVARIA не е било предоставено предимство, тъй като и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил разглежданите договори (43).
(94)
NEUWOGES е обжалвало това решение. Делото пред OLG Rostock все още не е приключило.
(95)
Освен това BAVARIA заведе производство пред VG Greifswald, за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES и на град Нойбранденбург. BAVARIA обясни, че преди това се е опитало да получи подобна справка въз основа на заявление по реда на Закона за свобода на информацията (Informationsfreiheitsgesetz), което обаче е било отхвърлено от град Нойбранденбург с аргумента, че BAVARIA вече е имало достъп до всички важни документи в рамките на производствата пред LG/OLG Rostock и Европейската комисия (44). Производството пред VG Greifswald също все още не е приключило.
7. ОЦЕНКА НА МЯРКАТА
7.1. НАЛИЧИЕ НА ПОМОЩ СЪГЛАСНО ЧЛЕН 107, ПАРАГРАФ 1 ОТ ДФЕС
(96)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС „всяка помощ, предоставена от държава членка или чрез ресурси на държава членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите членки, е несъвместима с общия пазар“. Следователно, за да бъде определена като държавна помощ, мярката трябва да отговаря на изброените по-долу четири кумулативни условия:
а)
мярката предоставя на предприятие селективно икономическо предимство;
б)
мярката може да бъде приписана на държавата и е финансирана с държавни ресурси;
в)
мярката нарушава или застрашава да наруши конкуренцията;
г)
мярката може да засегне търговията между държавите членки.
7.1.1. Селективно предимство в полза на предприятие: общи принципи
(97)
Съгласно установената съдебна практика на Съда условията, които дадена мярка трябва да изпълнява, за да попадне в обхвата на понятието „помощ“ по смисъла на член 107 от ДФЕС, не са изпълнени, когато предприятието бенефициер би могло да получи същото предимство, което му е предоставено от държавни ресурси, при обстоятелства, които съответстват на нормалните пазарни условия. За преценката на въпроса дали същата мярка при нормални пазарни условия би била предприета от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който се намира във възможно най-подобното състояние като държавата, трябва да бъдат взети предвид само предимствата и задълженията, свързани с качеството на държавата като съдружник, но не и онези, които произтичат за него в качеството на носител на публичната власт (45).
(98)
Следователно приложимостта на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект в крайна сметка зависи от това дали засегнатата държава членка в качеството ѝ на стопански оператор, а не носител на публичната власт, предоставя икономическо предимство на предприятие. Затова когато в рамките на административно производство държава членка се позове на този принцип, при съмнения тя трябва еднозначно и с помощта на обективни и проверуеми доказателства да докаже, че е предприела мярката в качеството си на стопански оператор. От тези доказателства трябва ясно да се вижда, че преди или едновременно с предоставянето на икономическото предимство засегнатата държава членка е решила да влезе в ролята на стопански оператор посредством действително приведената в действие мярка. В този смисъл може по-специално да са нужни доказателства, които да покажат, че това решение се основава на икономически преценки, сравними с онези, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект във възможно най-подобна ситуация като засегнатата държава членка би предприел преди съответното капиталовложение, за да определи неговата бъдеща рентабилност.
(99)
Противно на това икономическите оценки, изготвени след предоставянето на това предимство, ретроспективното установяване на действителната рентабилност на извършеното от засегнатата държава членка капиталовложение или по-късните оправдания на действително избрания начин на процедиране не са достатъчни, за да се докаже, че тази държава членки преди или едновременно с това предоставяне е взела подобно решение в качеството на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект (46).
(100)
От гореизложеното следва първо, че представените от страните по договора документи, съставени след постановяването на мярката, не могат да бъдат взети предвид в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(101)
Второ, от гореизложеното следва, че влиянието на AHG върху финансовото състояние на NEUWOGES също не може да бъде отчетено в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Наистина с AHG е преследвана политическа цел и са били допустими само ограничена категория от предприятия (член 2 от AHG). Законът не би бил приложим по отношение на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
7.1.2. Структура на оценката по настоящото дело
(102)
За да се установи дали посредством разглежданите договори на BAVARIA е било предоставено предимство, трябва да се провери дали тези договори съответстват на договори, с които би се ангажирал действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
(103)
Проверката на Комисията се осъществява на три етапа. На първия етап се анализират финансовите последици от сделката върху NEUWOGES, за да се установи какви печалби е могло да очаква предприятието (раздел 7.2). На втория етап сделката за продажба с обратен лизинг се сравнява с други алтернативи като например директна продажба, за да се установи дали евентуални алтернативи биха били икономически по-привлекателни в икономически план (раздел 7.3). На третия етап се извършва сравнителен анализ, като разглежданата сделка се сравнява с подобни сделки за продажба с обратен лизинг, сключени към същия момент, анализират се резултатите от проведена от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и се сравняват условията на сделката с обичайните лихвени проценти по други сделки за финансиране към разглеждания момент (края на 1997 г./началото на 1998 г.) (раздел 7.4). Тези три етапа на анализ позволяват в своята цялост да се направи заключение извод за това дали подходът на NEUWOGES е действал като стопански субект в условията на пазарна икономика.
7.2. ФИНАНСОВИ ПОСЛЕДИЦИ ОТ СДЕЛКАТА ЗА NEUWOGES
(104)
Първият етап при анализа на финансовите последици от разглежданата сделка се състои в определянето на вида на сделката. В този случай основно става дума за въпроса дали двата сключени между NEUWOGES и BAVARIA договора представляват две части на една и съща интегрирана сделка или дали те трябва да бъдат разглеждани като две отделни трансакции (раздел 7.2.1). Второ, за да може да бъде извършена адекватна оценка на финансовите последици от сделката за NEUWOGES, се проучват особеностите на сделката за продажба с обратен лизинг (раздел 7.2.2). След обстоен отделен анализ на финансовите последици на EBV (раздел 7.2.3) и на GVV (раздел 7.2.4) следва цялостен анализ на очакваната за NEUWOGES рентабилност от сделката (раздел 7.2.5).
7.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(105)
Първо, следва да се припомни, че както в решението за откриване на процедурата на Комисията, така и в решението на LG Rostock се застъпва мнението, че двата разглеждани договора трябва да бъдат оценявани като едно цяло (47). Официалната процедура по разследване потвърди тази констатация поради следните причини:
а)
двата договора са взаимодопълващи се части на една-единствена сделка за продажба с обратен лизинг. В съставената от BAVARIA брошура, в която се рекламира неговият специален модел за продажба с обратен лизинг, се обръща внимание, че сделката се изпълнява чрез два договора, като единият регламентира продажбата, а другият обратното наемане (48). В по-нататъшните препратки двата договора навсякъде се разглеждат като обща сделка;
б)
договорите са сключени на 21 януари 1998 г., т.е. на една и съща дата, и препращат един към друг (49), което указва тяхната тясна връзка и факта, че нито един от двата договора не би бил сключен без другия;
в)
както е видно от първоначално представеното от NEUWOGES изчисление на цената на BAVARIA, условията на договорите са неразривно свързани помежду им (50). Размерът на авансовото плащане в брой е зависело от дължимата ежемесечно от NEUWOGES лизингова вноска и направената от BAVARIA инвестиция в санирането на сградите. При всяка сделка за продажба с обратен лизинг лизинговата вноска трябва да изплати първоначалната инвестиция на лизингодателя. Това означава, че в случай на различни разпоредби на GVV числата в EBV също биха се променили и обратно (51).
г)
От протоколите от заседанията на надзорния съвет на NEUWOGES е видно, че за NEUWOGES двата договора винаги са били съставна част на една и съща сделка (52). Например в проекторешенията на надзорния съвет от 30 октомври 1997 г. и 16 декември 1997 г. ясно е установено, че финансирането на покупната цена от купувача ще стане посредством лизингов модел. Това показва, че NEUWOGES много добре е осъзнавал връзката между EBV и GVV. Също на заседанието от 16 декември 1997 г. ръководството на NEUWOGES е заявило пред надзорния съвет, че договореното с BAVARIA плащане било цената, която можела да бъде постигната за този „пакет“, и че „пакетът“ криел някои рискове за предприятието, които обаче били поносими. Споменаването на „пакета“ и свързания с него риск отново доказва, че двата договора са били разглеждани като една-единствена сделка.
(106)
Доводите на NEUWOGES относно липсата на нотариална заверка на един от разглежданите договори са неубедителни. Като основен аргумент NEUWOGES изтъква, че тази липсваща нотариална заверка доказвала намерението на страните по договора да сключат два отделни, независими един от друг договора. Комисията посочва, че държавните мерки могат да имат различна форма и затова трябва да се оценяват в зависимост от техните последици, така че не може да се изключи възможността няколко последователни държавни мерки да бъдат разглеждани като една-единствена мярка за целите на прилагането на член 107, параграф 1 от ДФЕС. По-специално такъв може да бъде случаят, когато последователни мерки са така тясно свързани една с друга, и по-специално с оглед на тяхната времева последователност, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на осъществяването им по такъв начин, че е невъзможно да бъдат отделени една от друга (53). Следователно понятието за една-единствена сделка е по-широко дефинирано в законодателството на Съюза, за държавната помощ, отколкото в германското договорно право. Изложените съждения в съображение 105 показват, че разглежданите договори - що се отнася до тяхната последователност във времето, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на сключването им - следва да бъдат считани за една-единствена сделка съгласно законодателството на Съюза, в областта на държавната помощ.
7.2.2. Контекст: структура на сделката за продажба с обратен лизинг
(107)
Сделката между BAVARIA и NEUWOGES се основава на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA. Той предвижда купувачът (BAVARIA) да финансира своята първоначална инвестиция посредством обратно предоставяне под наем на придобитите сгради на продавача (NEUWOGES). За определянето на размера на инвестицията и на съответните лизингови лихвени проценти лизинговият модел използва проста формула, съгласно която размерът на инвестицията се изчислява чрез деление на номиналното годишно лизингово плащане на лизингов лихвен процент (в %):
На свой ред лизинговият лихвен процент се получава от комбинация на срока на договора, индексирането на лизинговата вноска и остатъчната стойност на сградите:
Лизингов лихвен процент (в %):
Срок: 25 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Срок: 30 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Следователно размерът на инвестицията зависи както от лизинговия лихвен процент, така и от месечните лизингови плащания и обратно. След като страните по договора са установили референтните стойности (срок, годишна индексация, остатъчна стойност) и целевият общ размер на инвестицията или планираните месечни лизингови плащания, могат да бъдат изчислени липсващите параметри. Съгласно формулата от по-краткия срок, по-малката остатъчна стойност, по-ниската индексация или по-малките номинални месечни плащания се получава по-малък общ размер на инвестицията.
(109)
След определяне на общия размер на инвестицията се приспадат разходите за саниране и данъци, както и другите евентуални разходи. Остатъкът от сумата съответства на покупната цена. При сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA при покупната цена (авансово плащане в брой) не се прави разлика между платената цена за собствеността върху сградите и таксите за правото на строеж.
Изчисление за сделката между BAVARIA и NEUWOGES
Общ размер на инвестицията
[…] EUR
Саниране
[…] EUR
Данъци и такси
[…] EUR
Приватизационно възнаграждение
[…] EUR
Покупна цена
[…] EUR
(110)
Разглежданата сделка за продажба с обратен лизинг се състои от два елемента - EBV и GVV; те на свой ред са свързани с GPV. Финансовите последици от EBV, GVV и GPV за NEUWOGES следва да се оценят в този контекст.
7.2.3. Определяне на очакваните финансови последици от EBV за NEUWOGES
(111)
Основните елементи на EBV са продажбата на сградите и учредяването на права на строеж върху земята, на които се намират сградите, за срок от 75 години. BAVARIA е поело задължение за плащане в общ размер на […] EUR в полза на NEUWOGES, от които […] EUR капитализирана вноска за правото на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградите (54). Освен това, считано от 1 януари 2029 г., BAVARIA трябва да плаща в продължение на 10 години годишна вноска за правото на строеж в размер на […] % от тогавашната стойност на земята, т.е. […] EUR/м2, съответно […] EUR годишно (55). За остатъка от срока на EBV - считано 2039 г. до края на 2073 г. - е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] % (56).
(112)
Допълнително към покупката на сградите и придобиването на правата на строеж върху съответните парцели BAVARIA се е задължило да санира сградите и е одобрило сключването на договор с BRG, дъщерно дружество на NEUWOGES, за изпълнението на строителните работи.
(113)
При определянето на размера на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена в рамките на EBV страните по договора са заложили месечно лизингово плащане в размер на […] EUR/м2, индексация с […] % годишно, остатъчна стойност на сградите от […] % (която трябва да бъде платена от NEUWOGES след изтичане на сключения за 75 години договор за учредяване на правата на строеж въз основа на експертна оценка, която трябва да бъде изготвена към съответния момент), както и 30-годишен срок за обратното предоставяне под наем (57). Полученият въз основа на тези хипотези общ размер на инвестицията възлиза на […] млн. EUR (58). След приспадане на разходите за саниране в размер на […] EUR, на разходите за приватизация в размер на […] EUR, както и данъците/таксите в размер на […] EUR продажната цена възлиза на […] EUR (59).
(114)
След това тази крайна цена е разбита на цена за сградите ([…] % = […] EUR) и капитализирана вноска за правото на строеж върху земята ([…] % = […] EUR) (60). Полагащите се за земята и за сградите суми не са изчислени отделно, а съответно като дял от общата продажна цена.
(115)
Следователно първите предимства, възникнали за NEUWOGES от сделката, са били плащането в брой в размер на […] EUR и постъпленията от дължимите от BAVARIA след изтичане на 30 години вноски за правото на строеж.
7.2.3.1. Други фактори
Приватизационно възнаграждение
(116)
Първо трябва да се установи, че във всеки случай извършените от BAVARIA като приватизационно възнаграждение плащания в брой в полза на NEUWOGES в размер на […] EUR трябва да бъдат взети предвид.
(117)
Като купувач на сградите и титуляр на правото на строеж върху земята съгласно разглежданите договори BAVARIA е трябвало да положи ясно предписани усилия за продажба на част от жилищата в полза на наемателите. Това условие е било договорно регламентирано, така че продажбата е могла да бъде призната като „приватизация в полза на междинни приобретатели“ за целите на AHG. Съгласно този закон купувач стопански субект е трябвало да положи усилия да продаде на наемателите възможно най-голяма част, но минимум 1/3 от получения в рамките на сделката жилищен фонд (61). В рамките на това задължение е трябвало да бъдат положени също и усилия за информиране на наемателите относно съществуващите за тях възможности и за проучване на техния интерес от закупуване на жилища. Задължението за полагане на съответните усилия е било прехвърлено обратно на NEUWOGES съгласно EBV (част V, членове 1-3). Освен това е било договорено NEUWOGES да получи за целта възнаграждение в размер на […] EUR/м2, с което общото възнаграждение за приватизационните усилия е възлязло на […] EUR.
(118)
Първоначално не е било планирано NEUWOGES да получи възнаграждение за своите приватизационни усилия; платената по-късно отделно като възнаграждение за приватизационните усилия сума първоначално е била просто част от планираната продажна цена (62). В действителност за BAVARIA не е имало смисъл да плаща възнаграждение на NEUWOGES за дейности, от които BAVARIA не е имало никакъв икономически интерес. Предоставянето на опрощаване съгласно AHG, обвързано с условието за приватизационни усилия, е било от икономически интерес само за NEUWOGES.
(119)
Възнаграждението за приватизационните усилия обаче впоследствие е било приспаднато от продажната цена и вместо това изплатено под формата на отделно плащане. Причината за това вероятно се е кореняла в обстоятелството, че, ако беше останала част от продажната цена, разглежданата сума е щяла да подлежи за задължението за отчисляване в полза на ETF. Платената продажна цена от BAVARIA на NEUWOGES е била намалена със съответната сума. Според BAVARIA от икономическа гледна точка това с нищо не променя ситуацията. NEUWOGES е получило от BAVARIA точно същата сума, която би получило, ако не е било договорено отделно приватизационно възнаграждение. В действителност NEUWOGES само е добавило приватизационните плащания към очакваните приходи от сделката за продажба с обратен лизинг (63).
(120)
Отчитането на тези плащания като отделно възнаграждение, а не като част от продажната цена за NEUWOGES е било от значение само с оглед на AHG. Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 101), действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би взел под внимание AHG. Обстоятелството, че NEUWOGES е положило приватизационни усилия и е вложило ресурси в това, е без значение в настоящия контекст. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който не действа в контекста на AHG, не би положил приватизационни усилия, поради което те не могат да бъдат взети предвид при прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(121)
Съответно платеното от BAVARIA на NEUWOGES възнаграждение за приватизационните усилия трябва да се разглежда като важно предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде добавено към продажната цена, за да се определят цялостните финансовите последици от сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES.
Саниране
(122)
Извършеното в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг саниране е имало допълнителни финансови последици за NEUWOGES. Трябва да се припомни, че разходите за саниране са били непосредствено свързани с плащането от BAVARIA на NEUWOGES съгласно EBV, получено, като от общия размер на инвестицията се приспаднат разходите, включително разходите за саниране (вж. съображение 109). Другояче казано: колкото са по-високи разходите за саниране, толкова по-ниска е покупната цена. Поради тази причина при алтернативно изчисление на трансакцията, в което са заложени по-ниски наеми, по-ниска индексация и следователно значително по-ниски лизингови лихвени проценти, въпреки това покупната цена продължава да превишава договорената в EBV цена; на първо място това се е дължало на обстоятелството, че в това алтернативно изчисление са били заложени значително по-ниски разходи за саниране, отколкото са били последно договорени между BAVARIA и BRG (64).
(123)
С оглед на това следва да се отбележи, че фиксираната сума, платена от BAVARIA на BRG, 100 % дъщерно дружество на NEUWOGES, съгласно GPV за работите по саниране, значително е превишавала първоначалните прогнозирани от NEUWOGES разходи за саниране (65). Докато в първоначалната си прогноза NEUWOGES е определило разходите в общ размер на […] EUR, съответно […] EUR/м2, договорената накрая между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането е възлизала на […] EUR, съответно на […] EUR/м2. Другояче казано: договорените разходи са превишили първоначалните прогнозни разходи с […] EUR, съответно с […] %. Значително по-голямата договорена фиксирана сума на разходите е намалила чувствително платената съгласно EBV от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена.
(124)
Не беше посочено обяснение за разликата между първоначалната прогноза на разходите и договорената фиксирана сума. Това е още по-изненадващо, след като NEUWOGES първоначално е определило прогнозните разходи за саниране в размер на средно […] EUR/м2 като „обичайни[]“ (66). Също и в представената от NEUWOGES експертна оценка Между саниране и събаряне: панелното строителство в новите федерални провинции (наричана по-нататък „експертната оценка Pestel“) разходите за саниране, подобно на санирането, извършено от BRG, се изчисляват на […] EUR/м2 до […] EUR/м2 (67). Като собственик и управител на сградите NEUWOGES е било добре запознато с потребностите от саниране и е трудно да се разбере защо те са били така драстично подценени.
(125)
Разходите за саниране трябва да бъдат взети предвид при определянето на финансовите последици от EBV. Първо, очевидно е, че за BAVARIA не е бил важен размерът на разходите за фактуриране, които BRG, дъщерното дружество на NEUWOGES, е щяло да фактурира, тъй като всички допълнителни разходи за саниране просто са щели да бъдат включени в покупната цена. Същевременно NEUWOGES е имало очевиден икономически интерес от това BAVARIA да сключи с BRG договор за извършването на работите по санирането и част от продажната цена да бъде отнесена към разходите за саниране. Последното съждение се е основавало на факта, че печалбата, реализирана от дъщерното дружество на NEUWOGES, не е подлежала на задължението за отчисление съгласно AHG. Според собствените прогнози печалбата, реализирана от BRG (и следователно от NEUWOGES) от санирането, извършено от BAVARIA, е възлизала на […] EUR (68). Тази печалба представлява непосредствено предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде взето предвид. Действително, за да оправдае продажната цена, и ръководството на NEUWOGES се позовава на сключения с BRG договор за извършването на работите по санирането (69).
Вноска за правото на строеж върху земята
(126)
Що се отнася до вноската за правото на строеж, тук трябва да бъде разгледан доводът на NEUWOGES, че за първите 30 години BAVARIA de facto не трябва да извършва плащания, тъй като капитализираната вноска за правото на строеж е била включена в продажната цена. Въпросът дали вноската за правото на строеж се заплаща ежегодно или предварително като капитализирана вноска за правото на строеж, е почти без значение за оценката, която трябва да бъде извършена. Няма признаци за това, че подобно споразумение е било неразумно; то само е било израз на предпочитанието на NEUWOGES в полза на предварителното плащане.
(127)
Накрая не бива да се забравя, че и след изтичането на срока на GVV BAVARIA е задължено да плаща вноската за правото на строеж върху земята. Считано от 1 януари 2029 г. в продължение на 10 години BAVARIA трябва да плаща вноска за правото на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на земята, т.е. […] EUR/m2. За остатъчния срок е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] %. Ако за улеснение се приеме, че индексът на общите разходи за издръжка няма да се колебае, тези бъдещи плащания би трябвало да бъдат изчислени с номинална стойност от […] EUR. При цялостна оценка сконтираната към 1998 г. стойност на тези бъдещи плащания също трябва да бъде разгледана като част от полученото от NEUWOGES предимство.
7.2.3.2. Заключения
(128)
Тук трябва да се припомни, че анализът по-горе имаше за цел възможно най-точното определяне на финансовите последици от EBV за NEUWOGES. От анализа е видно, че получените от NEUWOGES съответни предимства включват следното:
а)
платената от BAVARIA сума в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните от санирането печалби ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за правото на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност от […] EUR).
7.2.4. Определяне на очакваните финансови последици на GVV за NEUWOGES
(129)
Съгласно GVV за управлението на разглежданите сгради отговаря NEUWOGES. На NEUWOGES се полагат всички постъпления от отдаването под наем на жилищата и търговските обекти. В замяна на това то трябва да плаща на собственика (BAVARIA) фиксирана месечна лизингова вноска, определена в размер на […] EUR до приключване на работите по санирането и на […] EUR за времето след това (член 3 от GVV). Срокът на договора е 30-годишен, считано от приключването на работите по санирането (член 2, алинея 1). Месечната лизингова вноска се индексира с […] % годишно (член 4, алинея 2). Цел на анализа по-долу е определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES.
7.2.4.1. Контекст (изчисления)
(130)
Месечната лизингова вноска се получава чрез умножение на очаквания нетен наем за м2 и за месец - след изваждане на административните разходи, разходите за техническа поддръжка и риска от несъбиране на наема - по броя на наличните квадратни метри (70). Така ключовите хипотези се отнасят до очаквания нетен наем за м2 и на месец, както и до очакваните разходи. В GVV страните са изходили от нетен наем в размер на […] EUR/м2 след санирането и разходи в размер на […] EUR/м2; съответно месечната лизингова вноска е определена в размер на […] EUR/м2 (71).
(131)
NEUWOGES е имало възможност да определя конкретните параметри, които накрая са били заложени в GVV (72). То е имало възможността да определи точно дължимите от него през срока на договора месечни плащания, както и приходите от продажба посредством определяне на различен размер на наема или на по-висока индексация (73). Съществувало е пряко съотношение между поемането на по-голям или на по-малък риск чрез установяване на определен лизингов лихвен процент (например чрез определяне на различен размер на наема, различна индексация и различни разходи) и на получените плащания под формата на продажната цена. Така например съгласно извършено от BAVARIA алтернативно изчисление, при което е заложена индексация от 2,0 %, размер на наема от […] EUR, и следователно лизингова цена от […] EUR, месечната лизингова вноска би възлизала на […] EUR вместо на […] EUR (74). Естествено и продажната цена би била по-ниска.
7.2.4.2. Анализ на финансовите последици
Общи съображения
(132)
При определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES следва да бъдат взети предвид две съображения: първо, лизинговата вноска се изчислява на база квадратен метър. Тъй като някои жилища са били продадени от BAVARIA след сключването на договора, общият брой на квадратните метри се е променил от първоначално […] м2 на […] м2 през 1999 г., […] м2 през 2000 г. и […] м2 през 2001 г. След 200 г. меродавният брой на квадратните метри е останал непроменен: […] м2. В своето становище NEUWOGES е заложило при изчислението на прогнозните финансови потоци този постепенно намаляващ брой на квадратните метри. Тъй като обаче от значение е само перспективата ex ante, NEUWOGES не е трябвало да намалява заложения в неговите изчисления брой на квадратните метри с действително продадения брой квадратни метри, а с броя на квадратните метри, които е очаквало да препродаде в началото на 1998 г. Съответно анализът по-долу в началото на 1998 г. не се основава на посочените от NEUWOGES в неговото становище данни; а се използват стойностите, които NEUWOGES е привело в първоначалната си прогноза за печалбите, а именно постепенно намаляване от […] м2 на […] м2 до 2003 г. Второ, за да бъдат определени очакваните към момента на сключването на сделката финансови последици от договора за NEUWOGES, трябва да бъдат сконтирани бъдещите постъпления и разходи, което налага определянето на сконтов процент. В съответствие с първоначалното си писмо и с представените от NEUWOGES анализи на паричните потоци Комисията приема сконтов процент от 5 % годишно (75).
Надеждност на анализите на паричните потоци на NEUWOGES
(133)
Преди да бъде извършен независим икономически анализ на GVV, първо е необходим коментар на представените от NEUWOGES анализи ex post на паричните потоци, които следва да разкрият какви очаквания ex ante би имал един разумен и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект по отношение на генерираните от GVV парични потоци. NEUWOGES привежда довода, че при залагането на реалистични хипотези ex ante - според него такива са били увеличение на наема от […] % годишно, индексация на разходите с […] % годишно и незаетост от […] % - от GVV е трябвало да се очаква отрицателен общ паричен поток в номинален размер на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност (76). Освен това NEUWOGES претендира, че само в случай на предполагаемо нереалистични хипотези ex ante - увеличение на наема от […] % годишно, незаетост от […] %, стабилни разходи - GVV би могъл да генерира положителна стойност в номинален размер от […] EUR и сконтиран размер от […] EUR (77). Така според NEUWOGES предварително е било ясно, че само за плащането на лизинговата вноска Бут ежегодно би трябвало да се налагат увеличения на наема от […] %, като едновременно с това не е имало възможност за увеличение на разходите.
(134)
В тази връзка трябва да се отбележи, че NEUWOGES изхожда от неубедителни допускания по отношение на размера на разходите (изходният размер на разходите е еднакъв във всички представени от NEUWOGES анализи). Заложените в GVV изчисления се базират на общи разходи (управление, техническа поддръжка, риск от несъбиране на наема) в размер на приблизително […] % от наемите, докато анализите на паричните потоци на NEUWOGES се базират на равнището на разходите (след санирането) от най-малко […] % ([…] % риск от несъбиране на наема, […] % управление и техническа поддръжка). Дори и да не се вземе под внимание драматичното увеличение на случаите на несъбиране на наема (от […] % на […] %), при останалите разходи все още се отчита ръст на наемите от […] % на […] %. В становището на NEUWOGES не се открива достатъчно обяснение на това покачване. Тъкмо обратното: NEUWOGES заключава, че […] % ([…] EUR/м2) е реалистична стойност за времето непосредствено след модернизацията, но тази стойност впоследствие трябва да бъде увеличавана ежегодно с […] % годишно (78). В експертната оценка на пазарната стойност, възложена от NEUWOGES преди продажбата, също се изхожда от равнище на общите разходи (включително риск от несъбиране на наема (79)) между […] % и […] % (експертна оценка от 1997 г.). Тъй като в експертната оценка не е точно посочен използваният при изчислението процент на несъбрани наеми, не може да се установи до каква степен заложените хипотези по отношение на другите разходи се различават от хипотезите на NEUWOGES. Във всеки случай сега изчисляваните от NEUWOGES други разходи са по-високи дори при допускане, че рискът от несъбиране на наемите в експертната оценка от 1997 г. е бил заложен в размер на […] %. Предвид това анализите на паричните потоци на NEUWOGES не могат да бъдат приети и трябва да бъдат коригирани при залагане на изходно равнище на разходите от […] % без риска от несъбиране на наемите (80).
(135)
Освен това в тази връзка следва да се установи, че твърдението на NEUWOGES, според което е трябвало да бъде наложено увеличение на наемите от […] %, само за да се компенсира повишаването на лизинговия лихвен процент, е погрешно. Тъй като лизинговият лихвен процент се изчислява като процент от първоначалния цялостен наем (в този случай […] %), увеличение на наема с […] % би позволило да се предприеме както повишаване на лизинговия лихвен процент, така и увеличение на разходите с […] %. При стабилни разходи би било достатъчно само незначително увеличение на наема с цел компенсиране на повишаването на лизинговия лихвен процент. В действителност при залагането на риск от несъбиране на наема от […] и иначе стабилни разходи би било достатъчно годишно увеличение на наема от […] %, за да се компенсира повишаването на лизинговата вноска. Всяко по-голямо увеличение би могло да се използва от NEUWOGES за компенсирането на нарастващи разходи или за реализирането на печалба.
Анализ на финансовите последици
(136)
Към момента на сключване на договора NEUWOGES е провел собствен анализ на номиналните парични потоци (81). В този анализ дружеството е приело, че собствените му разходи (за управление и техническа поддръжка) ще се увеличат с […] % годишно, че ще може да увеличава наемите на всеки три години с […] %, че би било възможно поддържането на вота на незаетост от […] % и че […] % от жилищата ще бъдат продадени на наемателите. На тази база NEUWOGES е очаквало генериран GVV да генерира номинален паричен поток от […] EUR през 30-годишния срок.
(137)
В рамките на официалната процедура по разследване не се разкриха обстоятелства, които биха оправдали предположението, че посочените изчисления са били извършени съзнателно въз основа на прекалено оптимистични очаквания. Няма никакви основания да се смята, че представителите на NEUWOGES, които са изложили тези данни пред надзорния съвет на NEUWOGES, са сторили това, съзнавайки, че данните са неверни. Действително не изглежда NEUWOGES да твърди, че ръководството му преднамерено било сключило неизгодна сделка, а по-скоро че се е подвело от погрешна преценка при оценката на икономическите последици (което според NEUWOGES не би станало при действащ в условията на пазарна икономика стопански субект) (82).
(138)
Въпреки това трябва да се провери дали очакванията наистина са били такива, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би основал решението си на тях. В тази връзка следва да се отбележи, че според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би направил допускане за увеличение на наема от само […] % годишно, риск от несъбиране на наема от […] % и повишаване на разходите за управление и техническа поддръжка с […] % (83). Според NEUWOGES при залагането на тези хипотези общият паричен поток би възлизал в номинална стойност на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност, като най-съществени са предимно седемкратно увеличените случаи на несъбрани наеми.
7.2.4.3. Пазарни очаквания
(139)
Първо трябва да се обърне внимание на документите, които разясняват действителните очаквания на двете страни участнички в сделката. Първо от протокола за заседанието на надзорния съвет на 16 декември 1997 г. е видно, че ръководството на NEUWOGES е характеризирало свързаните със сделката рискове като „поносими“ (84). Също така от този протокол става ясно, че в действията си NEUWOGES се е основавало на изчисления, базирани на увеличение на наема с […] % на всеки три години, повишаване на разходите (без риск от несъбиране на наема) от […] % и риск от несъбиране на наема от […] % (85).
(140)
Преди подписването на договорите NEUWOGES се е консултирало с одиторското дружество Nordrevision, според чиято преценка увеличение на наема от […] % е съответствало на общия размер на инфлацията, но е било почти неосъществимо (86). Освен това според Nordrevision изходното равнище на разходите (изчисленията се основават на прогнозни разходи в размер на […] % от наемите) е реалистично при допускане за нулева незаетост, но въпреки това е необходима индексация на разходите в съответствие с индексацията на лизинговата вноска (87).
(141)
На свой BAVARIA е приело, че с оглед на вероятно оставащото непроменено развитие на населението в Нойбранденбург (обусловено от установяването на различни големи доставчици на услуги) (88) и доброто състояние на сградите трябва да се очаква само ниска квота на незаетост (89). Освен това дружеството е изходило от допускането, че са възможни увеличения на наемите в съответствие с индексацията на лизинговите плащания (90).
(142)
В заключение се изтъква, че възложената от NEUWOGES преди продажбата експертна оценка на пазарната стойност от 1997 г. е съдържала данни за очаквани важни развития. В експертната оценка от 1997 г. е заложено равнище на разходите от […] % до […] %, като обаче няма данни относно процента за изчисляването на риска от несъбиране на наеми (91).
7.2.4.4. Оценка
Административни разходи
(143)
На първо място, очакванията за разходите за управление и техническа поддръжка изглеждат достоверни както по отношение на изходното равнище ([…] EUR/м2, съответно […] % от наемите), така и по отношение на очаквания ръст ([…] % годишно). Що се отнася до изходното равнище на разходите, този извод следва от констатацията на самото дружество NEUWOGES, че по този начин разходите са били заложени в достатъчно висок размер поне за времето непосредствено след санирането. Второ, в експертната оценка Pestel беше установено, че разходите за управление и техническа поддръжка през 1997 г. са щели да възлязат на средно […] EUR/м2, което е с […] EUR по-малко, отколкото заложените за същите разходи в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг (92). И накрая, отразените в експертната оценка разходи са се движели в същия порядък. Със сигурност е трябвало да се изходи от ръст на тези разходи и допускането за увеличение от […] % годишно е изглеждало реалистично и по-скоро предпазливо. Nordrevision дори е предложило подобна индексация на административните разходи да следва индексацията на лизинговата вноска; така би се получило годишно нарастване с […] %, т.е. по-слабо увеличение от действително приетото от NEUWOGES. По останалите въпроси самото NEUWOGES вече е на мнение, че реалистично е могло да се очаква увеличение с […] % годишно; това означава, че стойност от […] % годишно определено не е била недопустимо ниска.
Риск от несъбиране на наема
(144)
Що се отнася до риска от несъбиране на наема, не е било нереалистично да се приеме общ процент на несъбрани наеми от […] %. Първо трябва да се установи, че тази хипотеза не е била поставена под съмнение при оценката на договорите от Nordrevision, въпреки че консултантите са изразили други притеснения с оглед на общото икономическо състояние и пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург (93). Второ, изглежда в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не са приети значително по-високи рискове от несъбиране на наема, дори и да не са посочени конкретни данни за допуснатия риск (94).
(145)
Както е видно от вътрешните документи за вземането на решението на BAVARIA, поради установяването на различни големи доставчици на услуги BAVARIA е приело, че населението в Нойбранденбург ще остане стабилно и че разглежданите жилища ще могат да бъдат отдадени под наем почти изцяло след санирането. Според твърденията на NEUWOGES град Нойбранденбург и провинция Мекленбург-Предна Померания са очаквали действително стабилна численост на населението и стабилно развитие на доходите през 1997/1998 г.
(146)
Накрая не бива да се пропуска, че ръководството на NEUWOGES, което е управлявало предприятие, собственик на над 30 % от жилищата в Нойбранденбург и следователно запознато основно с местния пазар на недвижими имоти, е счело свързаните със сделката за продажба с обратен лизинг рискове за поносими и в собствените си прогнози е изходило от риск от несъбиране на наемите от […] %. Не беше установена причина, поради която доказани експерти по местния пазар на недвижими имоти биха базирали изчисленията си върху тази хипотеза, ако тя е била формулирана на толкова нереалистично ниско равнище, както твърди NEUWOGES.
(147)
Същевременно трябва да се разгледат документите, които NEUWOGES е представило с оглед на въпроса дали разумно действащ участник на съответния пазар на недвижими имоти (панелно строителство в Източна Германия) би очаквал по-високи квоти на незаетост, доколкото съответните документи са от времето преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг. От представените експертни оценки само експертната оценка Pestel е изготвена преди сключването на разглежданите договори. При все това следва да се има предвид, че експертната оценка Pestel се отнася до Източна Германия като цяло и не отчита специфичните местни особености в Нойбранденбург, което ограничава нейната приложимост в настоящия контекст. В експертната оценка се изтъкват някои общи проблеми на източногерманския пазар на недвижими имоти, но разгледана сама по себе си експертната оценка не предлага достатъчно индикации, че когато взема решения за инвестиране, един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би изходил от риск от несъбиране на наемите от […] %.
Наеми
(148)
Що се отнася до наемите, първо трябва да се подчертае, че според NEUWOGES прогнозите за очаквания размер на наемите след санирането не са били твърде високи. По-скоро според дружеството не е могло наемите да бъдат увеличени в очаквания диапазон. С оглед на заключенията на LG Rostock, че заложеният в GVV среден размер на наемите от […] EUR/м2 се е движел в рамките на приложимия индекс на наемите (95), може да се заключи, че първоначално заложеният среден размер на наемите е бил реалистичен.
(149)
Що се отнася до индексацията на договорената лизингова вноска, няма преки данни за това какво средно увеличение на наема през 1998 г. е заложено като цяло. Nordrevision само констатира, че първоначално приетото увеличение от […] % годишно е съответствало на общия размер на инфлацията, но че вероятно в Нойбранденбург то няма да може да бъде реализирано (96). Обстоятелството, че накрая NEUWOGES е одобрило индексация със „само“ […] % и е приело, че ще може да предприема увеличения на наема с […] % (съответно с […] % годишно) на всеки три месеца, изглежда говори в подкрепа на това, че се е съобразило с това предупреждение. В експертните оценки на пазарната стойност не са формулирани експлицитни очаквания относно бъдещи увеличения на наема. Въпреки това трябва да се приеме, че в експертните оценки на пазарната стойност очевидно е заложена конвергенция на покачването на наемите и на общата инфлация (което през изминалите десетилетия е било около 3,5 %), тъй като въпросните оценки не съдържат експлицитни хипотези за развитието на инфлацията и на наемите (97). LG Rostock е застъпил схващането, че с оглед на средния процент на инфлацията от 3,52 % годишно през 28-те години преди сключването на договорите индексацията е била оправдана (98). Освен това съдът отбеляза, че развитието на размера на наемите през 30-годишен период много трудно би могло да се прогнозира, но че не се забелязва много голяма диспропорция между индексацията на лизинговата вноска и очакваното развитие на размера на наемите.
(150)
Представената от NEUWOGES експертна оценка Pestel не съдържа данни за действителните очаквания на участниците на източногерманския пазар на недвижими имоти, нито пък специфични данни за Нойбранденбург. Въпреки това в нея става ясно, че източногерманският пазар на недвижими имоти е потенциално труден пазар. На фона на останалите посочени факти експертната оценка Pestel обаче не може да докаже, че съгласието за индексация на лизинговите плащания с […] % годишно и очакването, че ще могат да бъдат налагани увеличения на наемите с […] % годишно, са погрешни.
Срок
(151)
И накрая, що се отнася до срока на договорa, LG Rostock привежда аргумента, че определени договори за лизинг се отличават с дълги срокове (до 30 години) и че следователно договори, подобни на разглеждания, не са необичайни (99). Разбира се срок от 30 години крие известни рискове, но той предлага също така и възможността за реализиране на стабилни печалби, както и за гарантиране на голяма доза сигурност по отношение на очакваните разходи. Освен това дълъг срок означава и че необходимите за амортизацията на инвестициите на купувача лизингови плащания са били в малък размер, съответно, че продажната цена при еднакво големи лизингови плащания е била по-висока, отколкото в случай на по-кратък срок (100). Разглеждано в тази светлина, договарянето на срок от 30 години не изглежда неразумно.
7.2.4.5. Заключение
(152)
Следователно очакванията на NEUWOGES, залегнали в първоначалното му изчисление, не могат да бъдат оценени като нереалистични. С оглед на представените документи NEUWOGES действително е могло да приеме, че ще реализира печалба в рамките на GVV. Ако очакваните номинални печалби бъдат сконтирани към разглеждания период (началото на 1998 г.), става ясно, че решението на NEUWOGES се е основавало на допускане за стойността в брой на GVV в размер на […] EUR.
7.2.5. Цялостна оценка
(153)
Комисията вече стигна до извода, че EBV и GVV са части от една и съща интегрирана сделка. Следователно за да бъде определена цялостната стойност на сделката за NEUWOGES трябва да се сумират стойностите в брой на двата договора. Следва да се припомни, че NEUWOGES е можело да очаква следните предимства от EBV:
а)
платената от BAVARIA цена в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните печалби от санирането ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за отстъпеното право на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност: […] EUR).
(154)
Освен това, както е установено в раздел 7.2.4, при залагането на реалистичните очаквания от страна на NEUWOGES за GVV е заложена сконтирана стойност в брой от […] EUR. Така сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е имала обща стойност от […] EUR.
7.3. СРАВНЕНИЕ С ДРУГИ ТЪРГОВСКИ ВАРИАНТИ
(155)
За да може да бъде установено дали сключената от NEUWOGES с BAVARIA сделка за продажба с обратен лизинг съответства на договорите, на които би решил да сключи действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, трябва да бъде сравнена стойността на тази сделка със стойността на други търговски варианти. Ако NEUWOGES е имало икономически по-изгодна алтернатива в икономически план, решението за сделката за продажба с обратен лизинг не би могло да се разглежда като вариант за действие, който действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал.
(156)
В тази връзка следва да се отбележи, че отдаването под наем на сградите без саниране или дори разрушаването им не биха били подходящи алтернативи. На първо място, отдаването под наем без саниране би генерирало само ограничени приходи. Освен това е било ясно, че несанирани сгради биха били по-силно засегнати от незаетост, отколкото санирани сгради (101). Следователно няма солидни факти, които да допускат извода, че в случай на ново отдаване под наем на несанирани сгради е могло да се разчита на по-високи печалби, отколкото са се очаквали в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг. Разрушаването не би донесло никакви приходи, а би било свързано със съответни разходи. Следователно през разглеждания период (1997/1998 г.) то не е било реална алтернатива.
7.3.1. Финансиране с кредит като възможен вариант
(157)
Като първа възможна алтернатива се разглежда финансиране с кредит. Ако NEUWOGES беше финансирало санирането на разглежданите сгради с кредит, то отчасти щеше да реализира същите печалби като при сделката за продажба с обратен лизинг. На първо място то би отдало под наем санираните сгради и така би могло да реализира добри доходи. Освен това - за разлика от сделката за продажба с обратен лизинг - то би останало собственик на сградите.
(158)
Очевидно е обаче, че финансирането с кредит би било свързано и с известни недостатъци. Първо NEUWOGES трябваше да осигури 30 % от размера на инвестициите от своя собствен капитал, тъй като според NEUWOGES е трябвало да се запази квота на собствения капитал от 30 % (102). В края на 1997 г. надзорният съвет на NEUWOGES е обсъждал възможността за намаляване на квотата на собствения капитал, за да позволи по-големи инвестиции. Това предложение обаче е било отхвърлено от ръководството като икономически неприемливо, защото би довело до неприемливо високо равнище на задлъжнялост (103). Във тази връзка ръководството обясни: „Намаляването на квотата на собствения капитал от 30 на 25 % не би било допустимо (процент на задлъжнялост)“ (104). Г-н Ройбер, член на надзорния съвет на NEUWOGES, освен това констатира, че „от микроикономическа гледна точка намаляването на квотата на собствения капитал е немислимо. Задълженията на предприятието трябва да бъдат обслужвани“ (105). Така за финансиране на инвестициите за саниране в размер на […] EUR NEUWOGES е трябвало да вложи […] EUR от собствения си капитал. Съмнително е, че собствен капитал в този размер е щял да бъде непосредствено на разположение. От протокола на надзорния съвет е видно, че възможният общ размер на инвестициите за 1998 г. (включително кредитите) е възлизал на приблизително […] EUR и че тази сума вече е била планирана за други проекти (106). Следователно е било ясно, че NEUWOGES е можело да финансира работите по санирането с кредит, само ако се е откажело от друг проекти.
(159)
Противно на финансирането с кредит сделката за продажба с обратен лизинг е имала предимството, че NEUWOGES не само не е трябвало да влага собствен капитал, но и е получило свежа ликвидност и при това цялостното финансиране на санирането на сградите е било обезпечено.
(160)
При отчитане на всички тези съображения не може да се счита за доказано, че финансираното с кредит саниране е било възможно или, ако е било възможно, е щяло да предостави на NEUWOGES повече предимства, отколкото сделката с BAVARIA. Фактът, че NEUWOGES почти не е разполагало с изисквания собствен капитал за предоставянето на кредит и е могло да използва допълнителната ликвидност за финансирането на други инвестиции, налага по-скоро извода, че решението в полза на сделката за продажба с обратен лизинг и против финансиране с кредит е било разумно.
7.3.2. Директна продажба като възможен вариант
(161)
Втори сериозен вариант, който може да бъде взет под внимание, би бил директната продажба на сградите и на земята. Решаващият въпрос е дали подобна продажба би донесла повече предимства.
7.3.2.1. Оценка при отчитане на експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г.
(162)
При сравнение на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES и предимствата, които би имала директна продажба, ключовият въпрос се свежда до цената, която NEUWOGES би могло да реализира при „нормална“ продажба. Тук и двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. играят определена роля.
(163)
Тези две експертни оценки са възложени от NEUWOGES, за да бъде оценена стойността на разглежданите обекти (сгради и парцели) през 1997 г. Едната експертна оценка е изготвена през 1997 г. от вътрешно вещо лице, а другата - през 2007 г. с обратно действие от независимо вещо лице. В експертната оценка от 1997 г. е отразена стойност от […] EUR, докато в експертната оценка от 2007 г. - […] EUR (107). В двете експертни оценки сградите (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) и земята (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) са оценени поотделно. И двете експертни оценки се основават по същество на един и същ метод („доходен метод“).
(164)
Тъй като експертната оценка на пазарната стойност от 2007 г. е била изготвена едва след приключване на сделката за продажба с обратен лизинг, според Комисията тя не може да служи като надеждна основа за определянето на стойността на обектите през 1997 г. съгласно известните тогава на NEUWOGES обстоятелства. Следователно NEUWOGES не е можело да вземе решението си дали да сключи сделката за продажба с обратен лизинг с BAVARIA въз основа на изготвената през 2007 г. експертна оценка с обратно действие.
(165)
Според Комисията обаче и експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не може да бъде ползвана като надежден индикатор за стойността на недвижимите имоти през 1997 г. съгласно известните тогава обстоятелства на NEUWOGES. Както бе установено в рамките на официалната процедура по разследване, ръководството на NEUWOGES напълно е съзнавало, че експертната оценка от 1997 г. към момента на сключване на разглежданите договори не е можела да бъда считана за надеждна основа за оценяване. В тази връзка следните заключения са от особено значение:
а)
Наеми
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. се изхожда от наем между […] EUR/м2 и […] EUR/м2. Същевременно действащият от 1 януари 1998 г. и основаващ се на данни от 1997 г. първи индекс на наемите за град Нойбранденбург за санирани жилища отчита средни наеми между 3,90 EUR/м2 и 4,38 EUR/м2. Като развиващо дейност в Нойбранденбург голямо предприятие за недвижими имоти на NEUWOGES неминуемо са били известни средните наеми в Нойбранденбург. Следователно при оценката на недвижимите имоти NEUWOGES е трябвало да се базира на тези данни. Действително договорът за продажба с обратен лизинг е предвиждал за времето след санирането (след 1999 г., т.е. с една или две години по късно от момента на регистриране на данните, заложени в индекса на наемите) среден размер на наема от […] EUR/м2, което е и отговаряло на индекса на наемите.
б)
Разходи за саниране
Докато експертната оценка на пазарната стойност е била изготвена през пролетта на 1997 г. и е изхождала от разходи за саниране в размер на общо […] EUR, ръководството на NEUWOGES е посочило към същия момент (март 1997 г.) в писмо до BAVRIA, че прогнозира разходи за саниране в размер на […] EUR. Следователно става очевидно, че NEUWOGES е съзнавало много добре, че необходимите разходи за саниране са били значително занижени в експертната оценка от 1997 г. Договорената между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането на недвижимите имоти е било дори още по-висока ([…] EUR), което трябва да се счита за показател, че при сключването на договорите с BAVARIA NEUWOGES е съзнавало, че разходите за саниране в експертната оценка от 1997 г. са били занижени с почти 10 млн. EUR.
в)
Остатъчен срок на ползване
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. с оглед на планираното саниране като цяло е бил заложен остатъчен срок на ползване от […] до […] години. При това следва да се отбележи, че прогнозираните ниски разходи за саниране в експертната оценка от 1997 г. не са безпроблемно съвместими с допускането, че санирането би удължило съществено полезния живот на сградите.
г)
Стойност на земята
Трябва да се констатира, че в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. при оценката на разглежданите парцели не са взети предвид фактори, понижаващи стойността (в експертната оценка от 2007 г. те обаче са взети предвид). Към тези фактори спадат между другото съществуващата инфраструктура, която не може да бъде преместена или отстранена (канализационни системи, тръбопроводи) или и неблагоприятното разположение на земята. По правило това води до обезценка. Като собственик на земята тези фактори трябва да са известни на NEUWOGES. Следователно то трябва също така да е знаело, че стойността на земята в експертната оценка от 1997 г. е била завишена.
(166)
В резюме може да се заключи, че NEUWOGES доказано е съзнавало, че някои от залегналите в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. ключови хипотези, по-специално по отношение на разходите за саниране, не са били състоятелни. Следователно Комисията стига до извода, че експертната оценка от 1997 г. не предоставя достоверни данни за стойността на обектите през 1997 г. според известните на NEUWOGES по това време обстоятелства.
(167)
Също така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES, който разполага с наличните при NEUWOGES данни през разглеждания период при прогнозирането ex ante на стойността на недвижимите имоти, вероятно би получил резултати, които биха били много сходни на тези от изготвената с обратно действие експертна оценка от 2007 г. Както и в тази експертна оценка с обратно действие от 2007 г., действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своите очаквания ex ante по отношение на реализуемите наеми върху меродавния индекс на наемите, би прогнозирал разходите за саниране в размер, който би се доближил до договорената между BAVARIA и BRG сума и би актуализирал стойността на земята при отчитане на известните му фактури, намаляващи стойността. Освен това с оглед на мерките за саниране и на сравнителните данни (както е и в експертната оценка от 2007 г.) действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би анализира внимателно остатъчния срок на ползване, така че да може разумно да се заключи, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своята оценка върху прогнози за остатъчния срок на ползване, които биха се доближили до прогнозите в оценката с обратно действие от 2007 г.
(168)
Така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES разумно би прогнозирал стойността на обектите преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг в приблизителен размер на […] EUR (както и в експертната оценка от 2007 г.).
7.3.2.2. Сравнение на вариантите за директна продажба и продажба с обратен лизинг
(169)
Следва да се припомни, че общата стойност на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е възлизала на […] EUR. Анализът по-горе обаче показа, че реалистично NEUWOGES е можело да изходи от стойност на обекта от […] EUR, което превишава само с […] % стойността на сделката за продажба с обратен лизинг. Тази малка разлика обаче не означава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект неизбежно би се решил на директна продажба.
а)
На първо място не бива да се пропуска, че разглежданият вариант за директна продажба се отнася до продажба на сградите, както и на съответните парцели, докато BAVARIA само е купило сградите и само е придобило права на строеж върху земята за срок от 75 години. Парцелите като такива са останали собственост на NEUWOGES. Стойността на самите парцели би била изчислена от NEUWOGES в размер на […] EUR (както е и в експертната оценка от 2007 г.). Наистина е трудно да се определи в цифрово изражение стойността, която е останала за NEUWOGES, тъй като то не е продало земята, а само е учредило права на строеж върху нея. При все това може да се приеме, че запазването от NEUWOGES на собствеността върху земята е оправдало малко по-ниска цена на сделката.
б)
Второ, може да се установи, че са налице известни съмнения дали цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в същото положение като NEUWOGES би прогнозирал, е могла да бъде реализирана в действителност. Единствената конкретна оферта за покупка, по отношение на която NEUWOGES е предоставило информация, е от дружеството Felske-Immobilien, което е било предложило цена от […] EUR/м2, от която би следвала обща покупна цена в размер на […] EUR (108). Тази оферта е била с над 1 млн. EUR по-ниска от цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би прогнозирал.
в)
Трето, при оценката на очакваните в рамките на GVV печалби NEUWOGES погрешно е изчислило само печалбите до 2027 г. включително. Тъй като обаче срокът на GVV е възлизал на 30 години, считано от приключване на работите по санирането (т.е. 30 години от началото на 1999 г.), при изчислението е трябвало да бъдат включени печалбите до 2028 г. включително. При съответна корекция на прогнозата стойността на сделката за продажба с обратен лизинг би се увеличила.
г)
При изчисляването на стойността в брой на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES в бъдеще вноска за правото на строеж е било прието с цел опростяване, че разходите за издръжка ще останат непроменени и затова плащанията не трябва да бъдат актуализирани. По-реалистично е обаче да се изходи от общо покачване на разходите за издръжка, така че дължимите в бъдеще плащания вероятно ще бъдат по-високи от прогнозните. Това също би довело до увеличение на стойността на договора.
(170)
В светлината на тези разсъждения трябва да се заключи, че в икономически план е било разумно за сделката за продажба с обратен лизинг да бъде предпочетена пред опита за директна продажба.
7.3.3. Заключение
(171)
Ако сравним стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES със стойността на другите варианти, трябва да се направи изводът, че сделката е била планирана по такъв начин, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би я предприел.
7.4. СРАВНИТЕЛЕН АНАЛИЗ
(172)
След като вече може да се установи, че решението в полза на сделка за продажба с обратен лизинг и против алтернативни решения напълно отговаря на поведението действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, за всеки случай Комисията също така провери дали сделката съответства на други договори, които са можели да бъдат наблюдавани към разглеждания момент на съответния пазар, и дали има други данни, подкрепящи заключението на Комисията, че сделката за продажба с обратен лизинг отговаря на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(173)
Наличната информация за сравними сделки се отнася до споразумения за продажба с обратен лизинг, сключени от BAVARIA приблизително по същото време като разглежданата мярка. Съответните договори могат да предоставят индикации за това дали и други пазарни участници, включително частни предприятия са се решили на такъв вид сделка за продажба с обратен лизинг, което би трябвало да се отчете като признак за нейния обичаен пазарен характер (раздел 7.4.1). Освен това и проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и сравнението с други сделки за финансиране могат да хвърлят светлина върху обичайния пазарен характер на разглежданата сделка (раздели 7.4.2 и 7.4.3).
7.4.1. Примерни договори
(174)
За сравнение са ползвани договори за три сравними правни сделки ([…]). При все това могат да бъдат взети предвид само договорите […] и […], защото само те са сключени приблизително по същото време като сделката за продажба с обратен лизинг между BAVARIA и NEUWOGES. Първо трябва да се установи, че двете сделки, използвани за сравнение, се различават от разглежданата сделка по отношение на срока, индексацията на фиксираната лизингова вноска и санирането. По-специално NEUWOGES се позовава на различната индексация ([…]: 1,5 % годишно; […]: актуализация спрямо развитието на разходите за издръжка), за да докаже, че GVV е съдържал разпоредби, които в разглеждания период (1997/1998 г.) не са съответствали на установената пазарна практика.
(175)
Като примери за приложението на своя „лизингов модел за недвижими имоти“ (109) BAVARIA посочва сделката […] и […], което налага извода, че разпоредбите на тези договори са определени въз основа на изчисления, които са били подобни на заложените изчисления в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA.
(176)
Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 131), в рамките на предложения от BAVARIA лизингов модел NEUWOGES е можело свободно да избира параметрите на договора. Така NEUWOGES е имало възможността да избере по-ниска индексация или да приспадне по-високи разходи. Естествено от това е щяло да последва по по-нисък размер на извършеното авансово плащане. Може да се предположи, че това е било в сила и за […] и […].
(177)
Тъй като се предполага, че партньорите по договора са можели свободно да избират точните параметри на сделката в рамките на предложения от BAVARIA модел, за преценката на обичайния пазарен характер на сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA не е от възлово значение дали избраните от NEUWOGES параметри са били идентични с параметрите, избрани от страните участнички в сделките […] и […]. Изборът на параметрите е бил само резултат от стратегически бизнес решения на страните участнички. По-важно е обстоятелството, че всички тези сделки са се основавали на един и същ модел на сделка.
(178)
Доколкото в договора […] и в договора […] е бил заложен един и същ изчислителен модел, в който според наличните сведения няма място за съмнение, те допускат извода, че моделът на сделка, който е бил заложен и в сделката на NEUWOGES, е бил обичаен за пазара. В тази връзка е от значение, че „лизинговият модел за недвижими имоти“ е бил избиран в еднаква степен от държавни ([…]) и частни предприятия ([…]) и че е бил предлаган както на предприятия, които са искали да се възползват от опрощаването по AHG, така и на страни, които не са попадали в обхвата на този закон.
7.4.2. Тръжна процедура
7.4.2.1. Контекст
(179)
Както вече бе пояснено, NEUWOGES не е провело всеобхватна, открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна тръжна процедура с оглед на приватизацията на сградите, които накрая са били продадени на BAVARIA. При все това първоначално NEUWOGES е поканило 72 потенциални купувачи да представят оферта. NEUWOGES твърди, че е избрало адресатите на повече или по-малко случаен принцип и че изборът не може да се смята за представителен за целия пазар. След изпращането на тези първи покани за засвидетелстване на интерес са се осъществили и допълнителни контакти, в т.ч. и с BAVARIA, на което първоначално не е била изпратена покана за представяне на оферта.
7.4.2.2. Резултат от тръжната процедура
(180)
От постъпилите оферти, чийто брой не е известен, пет са били счетени за „заслужаващи внимание“ (110). При все това две от тях са били отхвърлени, защото потенциалните купувачи са преценили, че поради недостиг на време не са в състояние да предоставят пълна оферта. Освен това две оферти са били отхвърлени поради икономически съображения. Петата оферта, тази на Felske-Immobilien, е била отхвърлена, защото предложената цена е била счетена за твърде ниска (Felske е предложило цена от […] EUR/м2, съответстваща на обща покупна цена от […] EUR). Освен петте гореспоменати оферти са били представени още три други оферти - една от BAVARIA и две от други кандидати, които не са били поканени да представят оферти. Водени са и преговори с един от двамата други кандидати, представили оферти по собствена инициатива, но в крайна сметка тази оферта също е била отхвърлена поради неуточнени икономически причини (111).
(181)
След приключването на преговорите договорите е трябвало да бъдат одобрени от надзорния съвет на NEUWOGES. При внасянето на договорите пред надзорния съвет ръководството се е аргументирало, че не може да бъде постигната по-висока цена, тъй като договорите се отнасят само до учредяването на права на строеж върху земята (а не до директна продажба), на BRG ще бъде възложено извършването на работите по саниране и NEUWOGES ще стопанисва сградите в продължение на още 30 години (112). На въпроса относно разликата в сравнение с експертната оценка от 1997 г. управителните органи обясниха отново, че за сделката не можело да се постигне по-висока цена (113).
7.4.2.3. Оценка
(182)
Въпреки че тръжната процедура не може да бъде характеризирана като открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна, тя все пак помага да се направят известни изводи за пазарната конюнктура на офертите. В тази връзка показателен е фактът, че очевидно са постъпили редица оферти без изрична покана за предоставянето им. Това доказва, че и потенциални купувачи извън 72-те предприятия, с които първоначално е осъществена връзка, са узнали за процедурата и са можели да участват в нея.
(183)
Оценката на офертите от NEUWOGES показва, че през разглеждания период (1997/1998 г.) офертата на BAVARIA е била счетена от NEUWOGES за най-добрата налична оферта на пазара. Доводът на NEUWOGES, че поне офертата на Felske е била по-изгодна, е несъстоятелен. Макар предложената от Felske цена ([…] EUR) да е превишавала извършеното накрая от BAVARIA авансово плащане ([…] EUR), следва да се припомни, че сделката за продажба с обратен лизинг трябва да бъде оценявана като едно цяло и че нейната обща стойност ([…] EUR) е била над предложената от Felske цена.
(184)
В светлината на тези съображения следва да се заключи, че тръжната процедура не е отговаряла в достатъчна степен на условията, за да може взета сама по себе си да послужи за доказателство, че офертата на BAVARIA е била най-добрата налична на пазара оферта, но въпреки това нея ясно може да се заключи това. Във всеки случай ограничената тръжна процедура не съдържа обосновани данни за това, че през разглеждания период (1997/1998 г.) NEUWOGES е предложило по-добра оферта.
7.4.3. Други видове сделки към въпросния момент
7.4.3.1. Рамка на оценката
(185)
Полезно е разглежданата сделка да бъде проучена на фона на други подобни видове сделки, предлагани на пазара през разглеждания период (1997/1998 г.).
(186)
Разглежданата сделка е типична сделка за продажба с обратен лизинг. Споразуменията за продажба с обратен лизинг са по същество сделки за финансиране. Посредством закупуването на недвижим имот от лизингополучателя лизингодателят го снабдява с ликвидни средства, съответно финансира по-големи инвестиции като санирането на стари сгради. За да може недвижимият имот и занапред да бъде ползван за стопански или други цели, лизингополучателят отдава обратно наетия недвижим имот, което води до (цялостното или частичното) амортизиране на инвестицията на лизингодателя през срока на договора за лизинг.
(187)
Като сделка за финансиране споразумението за продажба с обратен лизинг в известен смисъл наподобява банковите кредити и ипотеките. Разбира се има и важни разлики, които не бива да бъдат игнорирани. Сделката за продажба с обратен лизинг позволява на продавача/лизингополучателя да финансира по-големи инвестиции и да има незабавно на разположение ликвидни средства, без да зависи от собствения капитал. Това означава, че собственият капитал и допълнително придобитите ликвидни средства са на разположение за други инвестиции или че лизингополучателят може да прави инвестиции, за които поради недостиг на собствен капитал или висока степен на задлъжнялост не би бил предоставен традиционен кредит. Тъй като купувачът/лизингодателят трябва да рефинансира първоначалната си инвестиция и да реализира печалба, по правило лизинговият лихвен процент е малко по-висок от лихвения процент за сравним банков кредит (както ще бъде подробно разяснено в следващия раздел). След изтичане на срока на договора за лизинг лизингополучателят трябва или да закупи обратно недвижимия имот, или той остава собственост на лизингодателя и е на разположение за бъдещо ползване. Това означава, че лизинговият лихвен процент зависи от остатъчната стойност на недвижимия имот след изтичане на срока на сключения между двете страни договор за лизинг. Тъй като особено при дългосрочни договори за лизинг остатъчната стойност често е трудно предвидима, тази стойност представлява за лизингодателя рисков фактор, който е отразен в лизинговия лихвен процент. Подобен риск не съществува при традиционните банкови кредити, а при ипотеките съществува само до известна степен.
(188)
Следователно лизинговите лихвени проценти и лихвените проценти по кредитите/ипотеките не са напълно сравними. Ако лизинговият лихвен процент по разглежданата сделка се сравни със средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките към въпросния момент (1997/1998 г.), не може еднозначно да бъде установено дали исканият лизингов лихвен процент е бил обичаен за пазара към въпросния момент (1997/1998 г.). Въпреки това е възможно да се прецени дали лизинговият лихвен процент е бил толкова висок, че вероятно никой действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би пристъпил към сделката.
7.4.3.2. Оценка
(189)
При разглежданата правна сделка първоначално е определена лизингов лихвен процент в размер на […] % годишно от общия обем на инвестициите. След индексация на дължимата сума с […] % годишно лизинговият лихвен процент в края на срока на договора ще възлиза на […] %, което съответства на среден лизингов лихвен процент от […] % годишно. За сравнение: ако NEUWOGES беше решило да не индексира лизинговия лихвен процент, той е щяла да бъда фиксирана през целия 30-годишен срок в размер на […] % годишно. В този случай „надбавката“ се явява цената на решението в началото на срока на договора да се плащат по-ниски, а към края му - по-високи лизингови лихвени проценти вместо да се плащат стабилен лихвен процент през целия срок на договора.
(190)
Първо трябва да се припомни, че Landgericht Rostock е оценил лизинговия лихвен процент, като го е сравнил с лихвените проценти по други сделки. Той установи, че развитието на лихвените проценти върху ипотеките през 30-годишен период действително е трудно прогнозируемо, но във фази на високи лихви би трябвало да се изходи от лихви от над 10 %. Следователно средната изискана от NEUWOGES лизингова вноска не е била необичайна за пазара.
(191)
За сравнение на разположение са само твърде общи данни. От всички данни за януари 1998 г. (момента, към който е била извършена разглежданата правна сделка), събрани от Deutsche Bundesbank, като съществени могат да бъдат разглеждани само два вида лихвени процента. От една страна интерес представляват лихвените проценти по ипотечните кредити върху жилищни парцели при фиксирани лихви за 10 години, тъй като NEUWOGES също би използвало жилищна собственост за обезпечение на кредит (независимо от това дали подобен кредит би изпълнил всички формални условия за ипотека). От друга страна, лихвените проценти по дългосрочните кредити с фиксирана лихва за предприятия и самонаети лица от 500 000 до 5 млн. EUR също биха могли да са подходящи за сравнение, тъй като NEUWOGES може да бъде считано за предприятие (по правило ипотеки се учредяват по-скоро от физически лица, които живеят в недвижимия имот и не го преотстъпват под наем).
(192)
Според Bundesbank средният лихвен процент по германските ипотечни кредити с фиксирани лихви за 10-годишен срок е възлизал през януари 1998 г. на 6,40 % на година. По това време лихвените проценти за този вид кредити обикновено са се движели в диапазон от 6,17 % годишно (долна граница) и 6,97 % годишно (горна граница). При дългосрочните финансови кредити с фиксирани лихви средният лихвен процент през януари 1998 г. е възлизал на 6,35 % годишно и се е движел в диапазона от 5,55 % (долна граница) до 7,73 % на година (горна граница). При все това Bundesbank не коментира средния срок на „дългосрочния“ кредит. Въпреки това може да се приеме, че средният срок е бил максимум 10 години и вероятно по-кратък (114).
(193)
При сравнение на платения от NEUWOGES лизингов лихвен процент с оповестените от Bundesbank лихвени проценти за кредитите, предоставени през същия период (т.е. през януари 1998 г.), трябва да бъдат отчетени следните аспекти:
-
Средногодишният лизингов лихвен процент през 30-годишния срок на договора възлиза на […] %. Както вече бе изложено, NEUWOGES само е решило да плаща в началото на срока на договора по-нисък лизингов лихвен процент, който се компенсира с по-висок лизингов лихвен процент на по-късен етап. Това решение има своята цена, защото ако от самото начало NEUWOGES беше избрало фиксиран лизингов лихвен процент, то е щяло да плаща само […] % годишно (115). Данните на Bundesbank се отнасят за кредити с фиксирани лихви, т.е. лихвеният процент е еднакъв всяка година. Ако се приеме, че NEUWOGES е било в състояние да договори кредит с подобни условия за плащане (т.е. по-ниски лихвени плащания в началото и по-високи плащания към края), това също е щяло да има своята цена (поради същите причини като в случая с BAVARIA) (116). Затова лихвените проценти на Bundesbank би трябвало да бъдат сравнявани с непроменен лизингов лихвен процент от […] %.
-
Лизинговият лихвен процент е била определена за период от 30 години. Въпреки ежегодната индексация е било напълно възможно още в началото на срока на договора да се изчисли средния лизингов лихвен процент за целия срок на договора. Оповестените от Bundesbank лихвени проценти за ипотечните кредити са определени само за 10 години (както бе пояснено по-горе, не е известно за какъв период са били определени лихвите за предприятията; въпреки това може да се приеме, че периодът не превишава 10 години). Като най-добра референтна стойност биха послужили определените за 30 години лихвени проценти. Такива данни обаче не се публикуват от Bundesbank. Като цяло кредитите с фиксирани лихви поскъпват с напредването на срока. Например данните на Bundesbank за януари 1998 г. показват, че средният лихвен процент за ипотечните кредити с фиксирани лихви за 5 години е бил 5,85 %, докато лихвеният процент за кредитите с фиксирани лихви със срок от 10 години е бил 6,40 %. Затова оправдано може да се приеме, че лихвите за кредит с фиксирани лихви с 30-годишен срок са щели да бъдат значително по-високи от оповестените от Bundesbank средни лихвени проценти от 6,35 %, съответно 6,40 %.
-
Bundesbank оповестява както среден лихвен процент, така и диапазон, който се основава на голям брой сключени през януари 1998 г. в Германия договори за кредит. Определеният за NEUWOGES лизингов лихвен процент отразява имплицитно риска за BAVARIA, свързан със сделката. Най-силно BAVARIA е било изложено на кредитния риск, т.е. на риска от бъдеща неплатежоспособност на NEUWOGES или на невъзможност поради друга причина да не изпълнява задължението си за плащане на дължимите лизингови вноски. Също така преди отпускането на кредит всяка банка би оценила кредитния рейтинг на NEUWOGES. Клиенти с по-лош кредитен рейтинг (или по-висок кредитен риск за банката) трябва по правило да плащат по-висок лихвен процент като компенсация за увеличения риск (117). Както бе изложено в раздел 7.3.1, поради много високото му равнище на задлъжнялост и факта, че собственият му капитал е бил вложен в други инвестиционни проекти, NEUWOGES е разполагало само с ограничени възможности за сключване на нови договори за кредит. Ако обаче въпреки това някоя банка е била готова да предостави кредит на NEUWOGES, то тя е щяла да вземе предвид тези аспекти при определянето на лихвения процент. Лихвените проценти по кредити за сравнително високо задлъжнели предприятия, които могат да вложат само малко собствен капитал в инвестицията си, са по-високи. Поради тази причина при всяко сравняване на платената от NEUWOGES лизингова вноска с лихвените проценти за наличните на пазара кредити в центъра на вниманието трябва да са по-високите проценти на диапазона на Bundesbank (118).
-
Както вече бе споменато, всяко лизингово дружество трябва да рефинансира своята първоначална инвестиция (в този случай най-вече покупната цена за сградите и разходите за саниране). Лихвеният процент, който то трябва да плати за собственото си рефинансиране, зависи от различни аспекти като например неговата собствена големина, равнището на задлъжнялост и недвижимите имоти в неговия портфейл. При все това този лихвен процент е само изходната точка, тъй като лизинговото дружество (BAVARIA) трябва да бъде обезщетено и за носените от него рискове. Тук спадат рискът от промени в лихвените проценти (свързаният с това риск, че то трябва да рефинансира инвестицията си по променлив лихвен процент, докато лизинговите плащания са с фиксиран лихвен процент), кредитният риск (вече споменатата възможност NEUWOGES да стане неплатежоспособно и BAVARIA да не получи все още неплатените лизингови плащания), както и рискът, свързан с остатъчната стойност (несигурността относно стойността на недвижимите имоти след изтичане на срока на договора за лизинг). Лизинговото дружество вероятно поема и определени общи разходи, които са отразени също в лизинговия лихвен процент (119). Освен това лизинговото дружество иска също да реализира печалби и отчита това при определянето на лизинговия лихвен процент (120). Дори BAVARIA да е било в състояние да рефинансира инвестициите си по по-нисък лихвен процент от този, който NEUWOGES е щяло да заплати за банков кредит, лихвеният процент за рефинансирането е трябвало да бъде увеличен с тези различни елементи (надбавка за риска, разходи и печалба), за да се получи искания лизингов лихвен процент, който в крайна сметка би могъл да бъде по-висок от лихвения процент по традиционен кредит.
(194)
При отчитане на всички гореизложени факти, лизингов лихвен процент от […] % годишно при фиксирана лизингова вноска (или дори […] % при лизингова вноска с индексация от […] %, която обаче изглежда по-малко подходяща за целите на сравнението) изглежда много разумна в сравнение с оповестените от Bundesbank лихвени проценти по кредитите. Трябва да се припомни, че данните на Bundesbank трябва да бъдат екстраполирани например за срок от 30 години при фиксиран лихвен процент. Въпреки че необходимата корекция за достигането на подходяща референтна стойност не може да бъде точно определена в количествено изражение, разликата между средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките и лизинговия лихвен процент изглежда достатъчно добре обоснована, за да може да се направи изводът, че няма индикации за това, BAVARIA да е изискало твърде висок лизингов лихвен процент. Затова Комисията стига до извода, че през разглеждания период (края на 1997 г./началото на 1998 г.) лизинговият лихвен процент на BAVARIA е бил обичаен за пазара.
7.4.4. Заключение
(195)
Наличната информация навежда на извода, че сделката между NEUWOGES и BAVARIA би била сключена и от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Взети заедно примерните договори, тръжната процедура и сравнението с други инструменти за финансиране налагат извода, че сделката е била осъществена при господстващите тогава пазарни условия и че моделът BAVARIA не е бил със завишена цена.
7.5. ДОПЪЛВАЩА ОЦЕНКА: ОСТАВАЩИ ЕЛЕМЕНТИ НА ПОМОЩТА И СЪВМЕСТИМОСТ С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(196)
Следователно първоначалната проверка на Комисията показва, че решението на NEUWOGES да сключи сделката за продажба с обратен лизинг е било в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, т.е. сделката не е създала предимство за BAVARIA и следователно не му е била предоставена помощ. При все това Комисията също така провери дали друг резултат - а именно обстоятелството, че на BAVARIA действително е било предоставено предимство от NEUWOGES - неминуемо би довел до извода, че сделката представлява несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ. Затова, допускайки хипотезата, че NEUWOGES не е спазило принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект и по този начин на BAVARIA било предоставено предимство, Комисията провери дали тези мерки са представлявали държавна помощ в полза на BAVARIA и дали тази евентуална помощ може да бъде обявена за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.1. Оставащи елементи на помощта
7.5.1.1. Предприятия
(197)
Предоставянето на държавни средства може да бъде определено като държавна помощ само тогава, когато получателят е „предприятие“ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно установената съдебна практика на Съда понятието „предприятие“ включва всеки субект, упражняващ стопанска дейност (121). Стопанска дейност е всяка дейност, която се състои в предлагането на стоки или услуги на пазара (122).
(198)
BAVARIA упражнява редица стопански дейности като търговски инвестиции в недвижими имоти и отдаването под наем на тези недвижими имоти на юридически и физически лица. Следователно BAVARIA е предприятие по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
7.5.1.2. Използване на държавни средства и приписване на държавата
(199)
Мярката трябва да бъде приписана на държавата и да бъде финансирана от държавни средства. Съгласно съдебната практика на Съда по делото Stardust Marine (123) държавни помощи, които не са пряко финансирани от държавния бюджет, също могат да изпълняват този критерий, ако средствата подлежат на контрол от държавата и решението за прехвърлянето на тези средства се приписва на държавата.
(200)
NEUWOGES е 100 % собственост на град Нойбранденбург и следователно е държавно предприятие по смисъла на член 2, буква б) от Директива 2006/111/ЕО на Комисията (124), цитирана от Съда в решението по делото Stardust Marine. Град Нойбранденбург притежава всички дружествени дялове в NEUWOGES и като едноличен собственик на капитала може да упражнява съществен контрол върху надзорния съвет и общото събрание на съдружниците на NEUWOGES. Затова Комисията стига до извода, че градът има възможността да управлява използването на средствата на NEUWOGES. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг е съдържала държавни средства.
(201)
Що се отнася до приписването на държавата, Комисията заключава, че съгласно наличната информация участието на град Нойбранденбург в сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е било съществено. Сделката е трябвало да бъде одобрена от надзорния съвет на NEUWOGES, чиито членове са действали по поръчение на града. Документите доказват също така и че надзорният съвет активно се е занимавал с договарянето на договорите. Затова Комисията счита, че сключването на договора за продажба с обратен лизинг следва да бъде приписано на държавата.
7.5.1.3. Селективност
(202)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС дадена мярка се счита за държавна помощ, само когато облагодетелства определени предприятия или производствени сектори. Следователно под понятието за държавна помощ попадат само онези мерки в полза на предприятия, които предоставят избирателно предимство на тези предприятия.
(203)
Тъй като при разглежданата мярка се е касаело за двустранна сделка между NEUWOGES и BAVARIA, всяко предимство, което NEUWOGES е предоставило на BAVARIA, би било селективно, понеже никое друго предприятие не е имало достъп до него.
7.5.1.4. Нарушаване на конкуренцията и ефект върху търговията
(204)
Държавните субсидии за предприятия са само тогава държавни помощи по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, когато нарушават или заплашват да нарушат търговията между държави членки. Ако дадена отпусната от държавата субсидия засилва конкурентната позиция на дадено предприятие спрямо неговите конкуренти, тя се счита за мярка, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията (125). Следователно от предположението за нарушение на конкуренцията се изхожда, когато в либерализиран стопански отрасъл, в който господства или би могла да господства конкуренция, държавата предоставя финансово предимство на дадено предприятие.
(205)
Съгласно установената съдебна практика на Съда помощите в полза на развиващи дейност на вътрешния пазар предприятия могат да нарушат търговията между държавите членки (126).
(206)
BAVARIA се конкурира за инвеститори и възможности за инвестиране с други фондове за недвижими имоти и корпоративни инвеститори от Германия и други държави - членки на Съюза. Финансово предимство, предоставено на BAVARIA, би засилило конкурентната позиция на това предприятие и затова би могло да наруши конкуренцията. Тъй като пазарът на инвестиции в недвижими имоти е общ за целия Съюз, всяко финансово предимство в полза на BAVARIA би засилило пазарното положение на предприятието в сравнение с неговите конкуренти от други държави членки и така би се отразило върху търговията между държавите членки.
7.5.1.5. Заключение
(207)
Ако се приеме, че противно на гореизложеното предварително заключение на Комисията сделката за продажба с обратен лизинг не е била в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, и че по този начин на BAVARIA е било предоставено предимство, би трябвало да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг е представлявала държавна помощ. Оттук при тази хипотеза би трябвало да се провери дали тази евентуална държавна помощ би могла да бъде считана за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.2. Съвместимост с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС
(208)
Съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС „помощите, които имат за цел да улеснят развитието на някои икономически дейности или на някои икономически региони [могат да се приемат за съвместими с вътрешния пазар], доколкото тези помощи не засягат по неблагоприятен начин условията на търговия до степен, която противоречи на общия интерес“. При прилагането на член 107, параграф 3, буква в) Комисията трябва да съпостави положителните и желаните въздействия от дадена мярка за помощ с нейните отрицателни ефекти за търговските отношения, произтичащи от изпълнението ѝ.
(209)
За да може дадена мярка за помощ да издържи проверката за съпоставимост, тя трябва да изпълнява пет условия. Първо, мярката за помощ трябва да служи на ясно дефинирана цел от общ интерес. Второ, мярката за помощ трябва да представлява подходящ инструмент за постигане на тази цел. Трето, мярката за помощ трябва да бъде необходима и да има стимулиращ ефект. Четвърто, мярката за помощ трябва да бъде целесъобразна. Пето, помощта трябва да не нарушава търговските отношения по начин, който да противоречи на общия интерес.
7.5.2.1. Цел от общ интерес
(210)
Съгласно членове 3 и 174 от ДФЕС икономическото и социалното сближаване е цел на Съюза. Укрепването на икономическото и социалното сближаване предполага подобряване на градската среда и на качеството на живот на жителите на градовете. Политиката на сближаване може да допринесе за създаването на устойчиви общности, като се гарантира, че икономическите, социалните и екологичните проблеми ще бъдат решени с помощта на интегрирани стратегии за обновяване, регенериране и развитие както на градските, така и на селските райони. Това може да бъде постигнато по различни начини (127).
(211)
Комисията заключава, че предметът на дейност на NEUWOGES съгласно устава на дружеството се състои в осигуряването на достатъчно жилищни възможности в региона. Също така Комисията заключава, че със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е преследвало определени (общински) политически цели. NEUWOGES твърди, че:
-
през 90-те години на миналия век след обединението на Германия изравняването на жилищната ситуация в Източна Германия с тази в Западна Германия е било важен политически проект; това води до стимулиране на приватизацията и санирането на жилищния фонд в Източна Германия, независимо дали е било икономически целесъобразно или не;
-
приватизацията и санирането на сградите, предмет на договора за продажба с обратен лизинг, са служили за обезпечаване на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург: чрез предоставянето на платими жилища с високо качество на достъпни цени и тяхната приватизация (която BAVARIA е било задължено да извърши) NEUWOGES се надявало да повиши привлекателността на Нойбранденбург за неговите жители.
(212)
Освен това Комисията констатира, че BAVARIA се е задължило да предприеме опит да продаде определен брой жилища на настоящите наематели. При това BAVARIA не е имало право да изисква свободно определена от пазара цена, а е трябвало да спазва определени горни граници (128). По този начин договорът с тези условия е предоставял на настоящите наематели на разглежданите сгради определено предимство.
(213)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA действително се определи като държавна помощ, което в случая не е станало, тогава тази помощ е щяла да бъде предоставена за постигането на горепосочените политически цели. Осигуряването на даден регион с достатъчно жилищна площ, приносът за осъществяването на национална политическа цел (изравняване на жилищната ситуация в Източна и Западна Германия след Обединението) и обезпечаването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург посредством предоставянето на жилища с високо качество на достъпни цени за населението (и привилегироването на настоящите наематели на съответните сгради) - всички те могат да се считат за ясно дефинирани цели от общ интерес. Затова според Комисията сделката трябва да се разглежда като мярка за осъществяването на цел от общ интерес.
7.5.2.2. Съразмерност на мерките
(214)
Безспорно договорът за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA е постигнал заложените цели. Сделката е довела до пълното саниране и приватизацията на закупените от BAVARIA сгради и до предлагането им на настоящите наематели на по-ниска покупна цена, както и до увеличаването на предлагането на висококачествена жилищна площ в региона, а с това и до подобряването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург.
(215)
При търсенето на купувач на сградите и при преценката на вариантите NEUWOGES е предприело редица стъпки, които в действителност са гарантирали, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг е включва държавна помощ - то тя би била ограничена до необходимия минимум за постигането на набелязаните цели. По-специално NEUWOGES е провело ограничена тръжна процедура, преговаряло е с BAVARIA в продължение на няколко месеца относно условията на сделката и накрая е било убедено, че сделката е била най-добрата оферта на пазара. Следователно няма индикации, че дори ако сделката за продажба с обратен лизинг включа помощ, тази помощ е излизала извън границите на необходимия минимум. Анализът в раздел 7.3, в чийто рамки сделката за продажба с обратен лизинг бе сравнена с различни други варианти (като например кредитирано саниране на сградите или директна продажба), показа, че е нямало алтернатива, при която без предоставянето на помощ или с помощ с малък размер са щели да бъдат постигнати същите цели. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг и всяка евентуално включена в нея помощ са били целесъобразен инструмент за постигането на целите от общ интерес.
7.5.2.3. Необходимост и стимулиращ ефект
(216)
Изхождайки от хипотезата, че сделката за продажба с обратен лизинг действително е включвала държавна помощ, би трябвало да се провери дали тази помощ е имала стимулиращ ефект. NEUWOGES и BAVARIA са договаряли условията по сделката в продължение на няколко месеца. Изглежда, че BAVARIA не е щяло да предприеме сделка, която не би се вписвала в неговия лизингов модел за недвижими имоти. Ако сключената накрая сделка въз основата на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA е включвала държавна помощ, тогава е несъмнено, че без тази помощ BAVARIA не би пристъпило към сделката.
7.5.2.4. Пропорционалност
(217)
Комисията вече обърна внимание, че преследваните от NEUWOGES при сключването на тази сделка цели трябва да бъдат разглеждани като съществени. Санирането и приватизацията на сградите, както и тяхната продажба на наемателите на по-ниска цена са оказали съществен принос за подобряването на икономическото и социалното сближаване в Съюза. Същевременно съдържащата се в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA е била във всеки случай ограничена, като по този начин са били ограничени евентуалните ефекти от мярката, които нарушават конкуренцията. На този фон всяка евентуално съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA помощ е била пропорционална с оглед на преследваната цел.
7.5.2.5. Липса на ефект върху търговските отношения, нарушаващ общия интерес
(218)
Следва да се припомни, че включената в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA във всеки случай е била малка. Следователно ефектът от мярката върху търговските отношения също е бил ограничен. Докато всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг помощ би подобрила конкурентната позиция на BAVARIA, което се е намирало поне в потенциална конкуренция с други предприятия (в това число и с предприятия от други държави членки), мащабът на този ефект зависи от сумата на получената помощ. Тъй като по този начин конкурентната позиция на BAVARIA е щяла да се подобри само в незначителна степен, може да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг - дори и да е включвала помощ - не е накърнила търговските отношения до степен, която да противоречи на общия интерес.
7.5.3. Заключение относно оставащите елементи на помощта и съвместимостта с вътрешния пазар
(219)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг е създала предимство за BAVARIA, поради посочените в раздел 7.5.2 причини Комисията е стигнала до извода, че се касае за държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Комисията обаче констатира също така, че всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг държавна помощ съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС би била съвместима с вътрешния пазар.
7.6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОТНОСНО НАЛИЧИЕТО НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ И СЪВМЕСТИМОСТТА С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(220)
Въз основа на анализа на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES, сравнението с възможни други сделки и проверката на сделката по отношение на обичайния ѝ характер за пазара може да се направи изводът, че сделката е съобразена с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е демонстрирало поведение, което би избрал и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. По-специално трябва да се изтъкне, че не е имало по-привлекателна в икономически план алтернатива и че условията по сделката за продажба с обратен лизинг през разглеждания период (1997/1998 г.) не е трябвало да бъдат оценени като необичайни за пазара в светлината на наличните мащаби за сравнение, както и въз основа на получените в рамките на тръжната процедура други оферти.
(221)
Затова трябва да се заключи, че сделката с NEUWOGES не е предоставила предимство на BAVARIA, тъй като поведението на NEUWOGES е съответствало на поведението на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Тъй като в рамките на разглежданата мярка не е било предоставено предимство, не е изпълнено едно от условията за определяне като държавна помощ; и следователно мярката не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(222)
В допълнение към предварителното заключение, че за продажба с обратен лизинг не е предоставила предимство на BAVARIA и следователно не съдържа държавна помощ, Комисията стига до извода, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг все пак е предоставила предимство на BAVARIA - тя в действителност би представлявала държавна помощ. Въпреки това тази държавна помощ би била съвместима с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
В случай че въпреки това правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, тази помощ е съвместима с вътрешния пазар по смисъла на член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
Член 3
Адресат на настоящото решение е Федерална република Германия.
Съставено в Брюксел на 16 септември 2014 година.
A BIZOTTSÁG (EU) 2015/507 HATÁROZATA
(2014. szeptember 16.)
a Németország által hozott SA.23129 (12/C) (korábbi 12/NN) (korábbi CP 141/2007) számú intézkedésről
(az értesítés a C(2014) 6411. számú dokumentummal történt)
(Csak a német nyelvű szöveg hiteles)
(EGT-vonatkozású szöveg)
AZ EURÓPAI BIZOTTSÁG,
tekintettel az Európai Unió működéséről szóló szerződésre, különösen annak 108. cikke (2) bekezdésének első albekezdésére,
miután az említett cikknek megfelelően felhívta az érdekelt feleket észrevételeik megtételére (1), és tekintettel a benyújtott észrevételekre,
mivel:
1. ELJÁRÁS
(1)
2007. március 30-án a Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (a továbbiakban: NEUWOGES) az 659/1999/EK tanácsi rendelet (2) 20. cikkének (2) bekezdése alapján panaszt nyújtott be a Bizottsághoz, amely szerint a Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co. Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG és a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (a továbbiakban: BAVARIA 1 és BAVARIA 2; együttesen: BAVARIA) egy építményi jogot alapító szerződés és egy ingatlankezelési szerződés formájában jogellenes állami támogatásban részesült. A NEUWOGES az EUMSZ 108. cikkének (2) bekezdése szerint hivatalos vizsgálati eljárás megindítását kérelmezte.
(2)
A Bizottság 2007. augusztus 6-án, 2008. május 14-én, 2009. április 6-án és 2012. február 3-án további felvilágosítást kért Németországtól. Németország 2007. szeptember 4-én, 2007. október 12-én, 2007. október 17-én, 2008. július 11-én, 2008. július 14-én, 2008. december 12-én, 2009. június 30-án és 2012. február 28-án válaszolt. A NEUWOGES 2007. május 30-án, 2007. november 5-én, 2008. február 26-án, 2008. július 15-én, 2008. szeptember 30-án, 2008. december 18-án, 2009. március 6-án, 2009. június 4-én, 2009. július 15-én, 2009. augusztus 26-án, 2009. szeptember 22-én és 2012. január 19-én nyújtott be észrevételeket. A BAVARIA 2008. május 13-án terjesztette elő észrevételeit.
(3)
A rostocki törvényszék 2008. november 28-án hozott ítéletet a BAVARIA kontra NEUWOGES eljárásban. A BAVARIA a két fél közötti szerződés nemteljesítése miatt nyújtott be keresetet a NEUWOGES ellen. Erre a NEUWOGES azt állította, hogy a szerződés jogellenes és a belső piaccal nem összeegyeztethető állami támogatást tartalmaz, és ezért semmis. A rostocki törvényszék arra a következtetésre jutott, hogy a BAVARIA nem jutott előnyhöz, és ezért nem áll fenn az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése szerinti állami támogatás. A NEUWOGES fellebbezést nyújtott be az ítélettel szemben. A rostocki tartományi legfelsőbb bíróság előtt még folyamatban van az eljárás. A BAVARIA emellett eljárást kezdeményezett a greifswaldi közigazgatási bíróság előtt, hogy bírósági úton betekintést nyerjen a NEUWOGES, illetve Neubrandenburg város e szerződésekkel kapcsolatos valamennyi ügyiratába. Az eljárás még folyamatban van.
(4)
2009. június 4-i levelében a NEUWOGES az EUMSZ 265. cikkének (2) bekezdésével összhangban felkérte a Bizottságot, hogy két hónapon belül indítsa meg a hivatalos vizsgálati eljárást.
(5)
A Bizottság 2009. július 29-i levelében közölte a NEUWOGES-szel előzetes értékelését, miszerint sem az építményi jogot alapító szerződés, sem pedig az ingatlankezelési szerződés nem tartalmaz az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése szerinti állami támogatást.
(6)
2009. augusztus 26-i levelével a panaszos megtámadta ezt az előzetes értékelést, és felszólította a Bizottságot, hogy két héten belül indítsa meg a hivatalos vizsgálati eljárást.
(7)
A Bizottság szolgálatai a 2009. szeptember 15-i levélben közölték a NEUWOGES-szel, hogy egy újabb levélben értékelni fogják a NEUWOGES legutóbbi észrevételeit. 2009. szeptember 22-i levelében a NEUWOGES arról tájékoztatta a Bizottságot, hogy nem ért egyet a Bizottság javaslatával.
(8)
2009. október 9-én a NEUWOGES keresetet nyújtott be az Európai Unió Törvényszékéhez, hogy az állítólag a Bizottság 2009. július 29-i levelében szereplő határozatot nyilvánítsa semmisnek, illetve másodsorban állapítsa meg, hogy a Bizottság mulasztott, mivel nem indította meg az EUMSZ 108. cikkének (2) bekezdése szerinti hivatalos vizsgálati eljárást. 2012. január 9-én a Törvényszék a megsemmisítés iránti keresetet mint elfogadhatatlan keresetet, az intézményi mulasztás megállapítása iránti keresetet pedig mint megalapozatlan keresetet utasította el. (3)
(9)
2012. január 19-i levelében a NEUWOGES ismételten felhívta a Bizottságot az EUMSZ 108. cikkének (2) bekezdése szerinti hivatalos vizsgálati eljárás megindítására.
(10)
2012. március 21-i levelében a Bizottság tájékoztatta Németországot a hivatalos vizsgálati eljárás megindításáról szóló határozatáról. Az eljárás megindításáról szóló bizottsági határozatot (a továbbiakban: az eljárás megindításáról szóló határozat) közzétették az Európai Unió Hivatalos Lapjában. (4) A Bizottság felkérte az érdekelt feleket az intézkedéssel kapcsolatos észrevételeik megtételére. 2012. március 22-én a NEUWOGES fellebbezést nyújtott be a Törvényszék 2012. január 9-i ítéletével szemben. A Bíróság a fellebbezést 2012. november 15-én okafogyottsága miatt elutasította. (5)
(11)
A Bizottság 2012. július 17-én, 2012. október 2-án, 2013. április 4-én és 2014. április 15-én kapta kézhez a NEUWOGES észrevételeit, a BAVARIA észrevételei pedig 2012. június 18-án és 2013. április 22-én érkeztek meg. Az észrevételeket a Bizottság 2012. augusztus 7-én és 2013. szeptember 16-án továbbította Németországnak. A németországi szövetségi kormány megbízásából Neubrandenburg városa 2012. július 23-án és 2012. szeptember 28-án fűzött észrevételeket az ügyhöz; Berlin tartomány 2012. május 16-án, 2012. szeptember 28-án és 2013. szeptember 30-án nyújtotta be észrevételeit.
2. AZ INTÉZKEDÉSEK ISMERTETÉSE
(12)
A NEUWOGES egy német jog szerint létrehozott korlátolt felelősségű társaság. Neubrandenburg városa 100 %-os részesedéssel rendelkezik a társaságban. A NEUWOGES célja, hogy a város és a környező térség lakosságának nagy részét megfizethető lakásokkal lássa el. A társaság jelenleg Neubrandenburg összes lakásának 33 %-át birtokolja. A BAVARIA 1 és BAVARIA 2 olyan ingatlantársaságok, amelyeket kifejezetten a NEUWOGES-szel kötendő ügylet céljából alapítottak, és zárt végű ingatlanalapok rendelkeznek bennük többségi részesedéssel. A BAVARIA 1-ben a BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG és a BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I 94 %-os, illetve 6 %-os részesedéssel rendelkezik, míg a BAVARIA 2 100 %-ban a Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn tulajdonában áll. A BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG, valamint a Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn társaságban is magánbefektetők rendelkeznek tulajdonrésszel. Mindkét alapot a Berliner Immobilien-Holding GmbH hozta létre és értékesítette, amely 2006. január 1-jéig a Bankgesellschaft Berlinhez tartozott, azóta pedig Berlin tartomány 100 %-os közvetlen tulajdonában van.
(13)
A NEUWOGES többek között számos neubrandenburgi telek tulajdonosa, amelyeken összesen 557 lakóegységet magában foglaló tizenkét lakóépület és több ipari egység található. A NEUWOGES és a BAVARIA 1998. január 21-én megkötötte az építményi jogot alapító szerződést és az ingatlankezelési szerződést (a továbbiakban: a szóban forgó szerződések vagy együttesen értékesítési és visszlízingügylet).
2.1. ÉPÍTMÉNYI JOGOT ALAPÍTÓ SZERZŐDÉS
(14)
A NEUWOGES és a BAVARIA 1998. január 21-én ingatlanlízing- és épület-adásvételi szerződést kötött tizenkét épületről, amelyek összesen 557 lakóegységet foglaltak magukban. E szerződés keretében a BAVARIA 75 éves időszakra építményi jogot szerzett a telkekre, és megszerezte az épületeket.
(15)
Az építményi jogot alapító szerződés két fő elemből áll:
a)
Egyrészt a BAVARIA kötelezettséget vállalt arra, hogy összesen […] (6) EUR (7) összeget fizet a NEUWOGES-nek: […] EUR tőkésített építménybért a telek használatáért a 2028. december 31-ig tartó időszakra és […] EUR vételárat az épületért.
b)
Másrészt a BAVARIA-nak 2029. január 1-jétől 10 éven át évente a jelenlegi telekérték […] %-ának megfelelő építménybért kell fizetnie, azaz négyzetméterenként […] EUR-t, illetve évente […] EUR-t. Az építményi jogot alapító szerződés ezt követő fennmaradó futamidejére az építménybért a fogyasztói árindexhez igazítják, amennyiben az több mint […] %-kal módosul.
(16)
1997-ben a NEUWOGES, mielőtt megkötötte volna építményi jogot alapító szerződést a BAVARIA-val, belső szakértővel állapíttatta meg az ingatlanok (az épületek és a telek) értékét. E szakvélemény alapján az ingatlanok értéke […] EUR volt. 2007-ben a NEUWOGES emellett egy külső szakértőt is megbízott azzal, hogy visszamenőlegesen állapítsa meg az ingatlanok 1997. évi piaci értékét. A 2007-es szakvélemény alapján az ingatlanok 1997-es becsült értéke […] EUR volt.
Adósságelengedési törvény (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
Az építményi jogot alapító szerződést az adósságelengedési törvény (Altschuldenhilfegesetz, a továbbiakban: AHG) (8) figyelembevételével kötötték meg. Az 1990-es német újraegyesítést követően az egykori állami tulajdonú kelet-németországi lakásgazdálkodási vállalatok jogilag önálló önkormányzati ingatlankezelő társaságokká alakultak. Jogelődjeik eszközei és kötelezettségei ezekre az új társaságokra szálltak át, ami súlyos terhet jelentett számukra. Az ingatlankezelő társaságok hosszú távú életképességének biztosítása érdekében a német szövetségi jogalkotó elfogadta az adósságelengedési törvényt (AHG), amely 1993. június 27-én lépett hatályba.
(18)
Az AHG értelmében Kelet-Németországban az önkormányzati ingatlankezelő társaságok kérelemre mentesülhettek régi kötelezettségeik alól. Az AHG 4. cikkének (1)-(2) bekezdése szerint a négyzetméterenkénti 76,69 EUR összeget meghaladó régi kötelezettségek részlegesen elengedhetők, viszont ennek során négyzetméterenként legfeljebb 434,60 EUR összeget lehet figyelembe venni. Ennek fejében az ingatlankezelő társaságnak bizonyos kötelezettségeket kellett vállalnia. Így például hathatósan törekednie kellett a lakások 15 %-ának privatizálására (a 4. cikk (5) bekezdésének 1. mondata az 5. cikkel összefüggésben), üzleti tervvel kellett rendelkeznie lakásállományának gördülékeny privatizálására, korszerűsítésére és helyreállítására (a 4. cikk (5) bekezdésének második mondata), valamint be kellett számolnia beruházási programjának aktuális helyzetéről és a privatizáció eredményeiről (a 4. cikk (5)-(7) bekezdése). A törvény adott időpontban (1997-1998) hatályos változata értelmében az ingatlankezelő társaságok 2003. december 31-ig teljesíthették a privatizációs kötelezettségüket. Amennyiben egy ingatlankezelő társaság nem tett eleget privatizációs kötelezettségének (azaz nem törekedett hathatósan a privatizációra), akkor vissza kellett fizetnie a már megítélt adósságelengedés összegét.
(19)
Az ingatlankezelő társaságoknak a négyzetméterenkénti 76,69 EUR feletti privatizációs bevétel egy bizonyos százalékát be kellett fizetniük az örökölt adósságokat törlesztő alapba (Erblastentilgungsfonds, a továbbiakban: ETF). Akkoriban (1997-1998-ban) az AHG 5. cikkének (2) bekezdése úgy rendelkezett, hogy az 1998. december 31-ig lezárt valamennyi privatizáció után az értékesítésből származó bevétel 45 %-át kell befizetni. A 2000. december 31-ig, illetve 2003. december 31-ig lezárt privatizációk után a bevétel befizetendő hányadát 50 %-ban, illetve 55 %-ban állapították meg. Ha a privatizáció építményi jog alapítása formájában valósult meg (azaz az épület és a telek közvetlen értékesítése helyett csupán az épületet adták el, a telekre pedig felülépítményi jogot alapítottak), akkor a befizetési kötelezettség kiszámításához alapul vett értékesítési bevétel az épület árából és a megállapodás szerinti építménybér jelenértékéből tevődött össze (az 5. cikk (2) bekezdése).
(20)
1995 során kiderült, hogy az eredetileg tervezett privatizációs formával - azaz a bérlőknek történő értékesítés - valószínűleg nem érhető el a megkövetelt 15 %-os privatizációs arány. Ennek megfelelően az adósságelengedés igazgatási feladataival megbízott Újjáépítési Hitelintézet (Kreditanstalt für Wiederaufbau, a továbbiakban: KfW) kezdte elfogadni az úgynevezett „köztes vevőnek történő privatizálást” is. (9) E modell értelmében - amely csak akkor volt alkalmazandó, ha a 15 %-os arány közvetlen privatizációval előreláthatólag nem volt elérhető - az ingatlankezelő társaságok egészében eladhatták az épületet üzleti vevőnek. Ahhoz, hogy az ügyletet be lehessen számítani az ingatlankezelő társaság 15 %-os privatizációs arányába, az üzleti vevőnek kötelezettséget kellett vállalnia arra, hogy az épületeket felújítja, és lehetőleg minél több lakást (legalább azonban a lakások egyharmadát) továbbértékesíti a bérlőknek. (10) Ha a konkrét értékesítési ajánlatok bemutatását követően a bérlők egyharmadánál lényegesen kevesebben mutattak érdeklődést a vétel iránt, akkor az üzleti vevő a lakások 60 %-át kivonhatta a privatizációs kötelezettség köréből, így csak a lakások fennmaradó 40 %-ának egyharmadát volt köteles privatizálni. (11)
A NEUWOGES és az AHG
(21)
Az építményi jogot alapító szerződést végül a KfW elismerte az AHG-val összeegyeztethető, köztes vevőnek történő értékesítésként. Az értékesítési és visszlízingügylet megkötése tehát megkönnyítette a NEUWOGES számára az AHG-ban előírt privatizációs kötelezettség teljesítését. Az azonban továbbra sem tisztázott, és viták tárgyát képezi, hogy az AHG mennyiben befolyásolta azokat az üzleti megfontolásokat, amelyek alapján a NEUWOGES a szerződések megkötése mellett döntött, továbbá hogy mennyiben kell figyelembe venni a NEUWOGES számára az AHG alapján megadott adósságelengedést annak a kérdésnek a megítélésekor, hogy az értékesítési és visszlízingügylet támogatást jelent-e a BAVARIA számára.
(22)
A NEUWOGES saját adatai alapján összesen […] EUR adósságelengedésben részesült. (12) A NEUWOGES kifejtette, hogy nehéz az értékesítési és visszlízingügylethez arányosan hozzárendelni a kapott adósságelengedés teljes összegét, mivel az AHG értelmében az adósságelengedés csak akkor lehetséges, ha az ingatlankezelő társaság teljes mértékben eleget tesz a privatizációs kötelezettségének. Ha a megítélt adósságelengedés teljes összegének egy részösszegét mégis hozzá kell rendelni egy meghatározott privatizációs intézkedéshez, mégpedig annak alapján, hogy ez a privatizáció mekkora arányát teszi ki a NEUWOGES teljes privatizációs kötelezettségének, akkor a számítások alapján […] EUR összegű teljes bruttó adósságelengedést lehetne hozzárendelni az értékesítési és visszlízingügylethez. A BAVARIA-val kötött ügylet bevételeiből […] EUR-t kellett befizetni az ETF-nek, így a NEUWOGES a számítások szerint […] EUR összegű nettó adósságelengedésben részesült. (13)
2.2. INGATLANKEZELÉSI SZERZŐDÉS
(23)
Szintén 1998. január 21-én a BAVARIA és a NEUWOGES aláírta az ingatlankezelési szerződést, amelynek keretében az épületeket a NEUWOGES visszalízingelte. Az ingatlankezelési szerződés értelmében egy 30 éves időszakon át továbbra is a NEUWOGES felel a szóban forgó épületek kezeléséért és kereskedelmi hasznosításáért. A bérbeadásból származó összes bevétel a NEUWOGES-nél marad. A használati jogokért cserébe a NEUWOGES a felújítási munkálatok végéig egy fix, havi […] EUR (évente […] EUR) összegű, az azt követő időszakra pedig havi […] EUR (évente […] EUR) összegű lízingdíjat fizet. 2000. január 1-jétől ez a lízingdíj évente […] %-kal emelkedett.
2.3. ÁLTALÁNOS ÁTALÁNYDÍJAS SZERZŐDÉS
(24)
A BAVARIA kötelezettséget vállalt a szóban forgó épületek felújítására, és e célból általános átalánydíjas szerződést kötött a NEUWOGES egyik 100 %-os tulajdonában lévő leányvállalatával, a BRG Bau-Regie GmbH-val (a továbbiakban: BRG). Az általános átalánydíjas szerződés értelmében a BAVARIA […] EUR átalányösszeget fizetett a BRG-nek a megállapodás szerinti felújítási munkálatokért.
3. NÉMETORSZÁG ÉSZREVÉTELEI
(25)
Németország az eljárás megindításáról szóló határozatra adott válaszában mindössze azt nyilatkozta, hogy a szóban forgó ügyben nem fűz észrevételeket a határozathoz, hanem az érintett önkormányzatokra, Neubrandenburg városára és Berlin tartományra bízza ezt.
4. AZ ÉRDEKELT FELEK ÉSZREVÉTELEI
4.1. NEUWOGES
(26)
A NEUWOGES azt állítja, hogy a szóban forgó szerződések megkötésével nem úgy járt el, mint egy piacgazdasági szereplő, és ezért gazdasági előnyhöz juttatta a BAVARIA-t, amely az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése szerinti állami támogatásnak minősül. A NEUWOGES becslései szerint a szóban forgó szerződések […] EUR (nominálértéken), illetve […] EUR (diszkontálva) veszteséget okoztak. Ezeket a veszteségeket a NEUWOGES a belső piaccal nem összeegyeztethető állami támogatásnak tekinti.
(27)
A szóban forgó szerződések piacon szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségének értékelése során a NEUWOGES kifejtette, hogy az építményi jogot alapító szerződést és az ingatlankezelési szerződést külön kell vizsgálni (4.1.1. szakasz). Az egyes szerződések tekintetében a NEUWOGES azt állította, hogy egy piacgazdasági szereplő sem az építményi jogot alapító szerződést (4.1.2. szakasz), sem pedig az ingatlankezelési szerződést (4.1.3. szakasz) nem kötötte volna meg. A NEUWOGES kifejti továbbá, hogy egy piacgazdasági szereplő egy alternatív megközelítést választott volna (4.1.4. szakasz). Végezetül a NEUWOGES előadja, hogy a BAVARIA-nak juttatott előny állami források átruházásának minősül, amely Neubrandenburg városának tudható be (4.1.5. szakasz).
4.1.1. A szóban forgó szerződések közös, illetve külön-külön történő vizsgálata
(28)
A NEUWOGES szerint az építményi jogot alapító szerződést és az ingatlankezelési szerződést abból a szempontból, hogy a szóban forgó szerződéseket piaci feltételek mellett kötötték-e meg, egymástól szigorúan elválasztva kell megvizsgálni. A NEUWOGES szerint az építményi jogot alapító szerződés és az ingatlankezelési szerződés jogilag önálló szerződések, amelyeknek külön kell fennállniuk. Ha mindkét szerződést ténylegesen egy egységként dolgozták volna ki, akkor a NEUWOGES szerint mindkettőt közjegyzőnek kellett volna hitelesítenie, viszont csak az építményi jogot alapító szerződésen van közjegyzői hitelesítés.
(29)
Ezért a NEUWOGES külön vizsgálja minden egyes szerződés piacon szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségét.
4.1.2. Építményi jogot alapító szerződés
(30)
A NEUWOGES megítélése szerint - tekintettel a szóban forgó ingatlanokkal kapcsolatban (épületek és telkek) 1997-ben és 2007-ben készített szakvéleményekre - piacgazdasági szereplő nem kötötte volna meg a BAVARIA-val a megállapodás szerinti áron az építményi jogot alapító szerződést. Sem az építménybér megfizetése, sem az AHG szerinti adósságelengedés, amelynek alapja az építményi jogot alapító szerződés, sem pedig a felújítási kötelezettség és a korlátozott körű ajánlattételi eljárás nem változtat ezen a következtetésen.
4.1.2.1. Vételár
(31)
A NEUWOGES emlékeztet arra, hogy a BAVARIA az épületekért […] EUR összegű készpénzt, a telek használatáért pedig […] EUR tőkésített építménybért fizetett. A forgalmi értékről 1997-ben és 2007-ben készített két szakvélemény az ingatlanok összértékét (a telek és az épület együttes értékét) […] EUR-ra, illetve […] EUR-ra becsülte. Emellett mindkét szakvélemény nemcsak az ingatlanok összértékét állapította meg, hanem külön-külön a telkek (1997-es szakvélemény: […] EUR; 2007-es szakvélemény: […] EUR) és az épületek (1997-es szakvélemény: […] EUR; 2007-es szakvélemény: […] EUR) értékét is.
(32)
A NEUWOGES azt az álláspontot képviseli, hogy a forgalmi értékre vonatkozó 1997-es szakvélemény reális becslést ad az ingatlan akkori (1997-1998-as) értékéről, és összehasonlításnál csak a BAVARIA által az épületekért ténylegesen megfizetett árat (nem pedig az épületeknek a telek használatáért fizetett tőkésített építménybérrel megnövelt árát) lehet figyelembe venni. Ennek megfelelően a NEUWOGES megítélése szerint az adott időpontban (1997-1998) a piaci árnál […] EUR-val alacsonyabb összeget kapott. A BAVARIA által fizetett ár még az AHG szerinti adósságelengedést figyelembe véve is 16 %-kal a 2007-es szakvélemény alacsonyabb értéke alatt van. A NEUWOGES szerint a BAVARIA által fizetett ár jóval a piaci ár alatt volt, úgyhogy piacgazdasági szereplő nem egyezett volna bele egy ilyen áron történő értékesítésbe.
(33)
Ebben az összefüggésben a NEUWOGES emlékeztet arra, hogy a hatóságok általi földterület- és épületértékesítés állami támogatási elemeiről szóló bizottsági közlemény (14) szerint bizonyos körülmények között a független szakértő által megállapított piaci értéknél legfeljebb 5 %-kal alacsonyabb vételár elfogadható piaci árként. Ezzel szemben az az ár, amely a legkedvezőbb feltevések mellett is legalább 16 %-kal a legalacsonyabb érték alatt van, nem fogadható el piaci árként.
4.1.2.2. A telek használatáért fizetett tőkésített építménybér
(34)
A NEUWOGES érvelése szerint a BAVARIA által fizetett ár és az 1997-es és 2007-es két szakvéleményben (amelyek az épületek és ingatlanok teljes tulajdonjogának értékét határozták meg) megállapított árak összehasonlításakor nem szabad figyelembe venni az első 30 évre fizetett tőkésített építménybért. Mivel az építménybért az építményi jog 75 éves időszakra szóló alapítására és átruházására fizetik meg, nem pedig a telkek tulajdonjogának átruházására, az a BAVARIA által az épületekért fizetett ár és a két szakvéleményben megállapított ár összehasonlításánál nem vehető figyelembe.
4.1.2.3. Az AHG szerinti adósságelengedés
(35)
A NEUWOGES kifejti továbbá, hogy a szóban forgó szerződésekből adódóan az AHG alapján megadott, […] EUR összegű adósságelengedést nem szabad figyelembe venni a BAVARIA által fizetett ár és a forgalmi értékről készített két szakvéleményben megállapított ár összehasonlításakor. Ezt az állítást a következőkkel indokolta:
-
Az AHG szerinti adósságelengedés egy gazdasági előny, amelyet a vevővel semmilyen kapcsolatban nem álló harmadik fél (a KfW) nyújtott a NEUWOGES-nek. Semmi sem indokolja, hogy egy eladónak miért kellene elfogadnia egy piaci ár alatti árat, csak azért, mert az ügyletnek köszönhetően harmadik felek részéről néhány további gazdasági előnyhöz jutna.
-
A BAVARIA az AHG alapján semmilyen olyan kötelezettséget nem vállalt át, amely korábban a NEUWOGES-t terhelte, és vételárengedmény formájában ellentételezést tett volna indokolttá. A BAVARIA ugyan „papíron” kötelezettséget vállalt arra, hogy megpróbál néhány lakást eladni a bérlőknek, ugyanakkor megbízta a NEUWOGES-t azzal, hogy a NEUWOGES saját költségére konkrétan végrehajtsa a privatizációt; így a BAVARIA nem vállalt valós felelősséget, és a felelősségi kockázatot sem vállalta a privatizációs törekvések kudarca esetén.
-
Mivel az adósságelengedést ahhoz a feltételhez kötötték, hogy a NEUWOGES-nek lakásai 15 %-át privatizálnia kell, a BAVARIA-val kötött ügylet pedig a teljes privatizációs kötelezettségnek csak 20 %-át fedte le, a BAVARIA-ügylet által lehetővé tett AHG-adósságelengedésnek az értékesítési és visszlízingügylethez való arányos hozzárendelése a valóságban (szemben a számításokkal) nem lehetséges. Másképp megfogalmazva, ha a NEUWOGES nem tett volna teljes mértékben eleget a privatizációs kötelezettségének, akkor a társaságnak az AHG alapján semmilyen előnye nem lett volna a BAVARIA-val kötött ügyletből.
-
Az értékesítési és visszlízingügylet adott esetben ahhoz vezetett volna, hogy a NEUWOGES-nek a bevételeknek csupán egy viszonylag csekély százalékát (45 % az 50 % vagy 55 % helyett) kellett volna befizetnie az ETF-nek, ezzel szemben, ha nem köti meg a szerződést, és egy másik vevőt keres, az azzal a kockázattal járt volna, hogy az értékesítésből származó bevételnek egy nagyobb részét kellett volna befizetni az alapnak.
-
A NEUWOGES mindenképpen fenntartja, hogy a privatizációs kötelezettségeinek végül 165 %-ban eleget tett, úgyhogy a már megadott adósságelengedést a BAVARIA-val kötött ügylet nélkül is megerősítették volna.
4.1.2.4. Felújítás
(36)
A NEUWOGES kifejti továbbá, hogy nem húzott hasznot a BAVARIA által elvégzett felújításból, mivel az épület tulajdonosa és így a felújítás kedvezményezettje a BAVARIA volt.
4.1.2.5. Ajánlattételi eljárás
(37)
A NEUWOGES megerősíti, hogy az 1997. évi korlátozott körű ajánlattételi eljárást nem lehet arra mutató elemként megemlíteni, hogy a BAVARIA által fizetett ár ténylegesen a piaci ár volt. Az ajánlattételi eljárás nem nyílt, nem átlátható, valamint nem feltétel- és megkülönböztetésmentes, és ezért nem megfelelő a piaci ár megállapításához.
4.1.3. Ingatlankezelési szerződés
(38)
A NEUWOGES kifejti, hogy hasonló méretű és hasonló helyzetben lévő piacgazdasági szereplő nem kötötte volna meg az ingatlankezelési szerződést, mivel kezdettől fogva világos volt, hogy a szerződés jelentős veszteségeket eredményez. A NEUWOGES különösen azzal érvel, hogy a veszteségek már kezdettől fogva előreláthatóak voltak, mivel a szerződés alapjául szolgáló számítások a neubrandenburgi bérlakáspiac jövőbeli alakulását illetően egyértelműen túl optimista feltevésekből indultak ki. A NEUWOGES érvei között az is szerepel, hogy azok az állítólag hasonló szerződések, amelyeket a BAVARIA az összehasonlítás céljából benyújtott, nem alkalmasak az ingatlankezelési szerződés piacon szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségének a bizonyítására, továbbá hogy a NEUWOGES csak politikai okokból fogadta el ezt az egyértelműen hátrányos szerződést, amelyek a piacgazdasági szereplő kritériumának alkalmazása szempontjából nem bírnak jelentőséggel.
4.1.3.1. Ingatlankezelési szerződés a piaci várakozások figyelembevételével
(39)
A NEUWOGES kifejti, hogy az ingatlankezelési szerződés alapvető rendelkezései - fix havi lízingdíj, amely évente […] %-kal nő, az eredetileg […] %-os nem indexált költséglevonás (amely tartalmazza a bérlet díj kiesésének […] %-os kockázatát) és a 30 éves futamidő - nem felelnek meg azoknak a feltételeknek, amelyeket egy piacgazdasági szereplő elfogadott volna. Ebben az összefüggésben a NEUWOGES a következőkkel érvel:
-
Amiatt, hogy a bérleti díj kiesésének kockázatát alacsony szinten, a bérleti díjból származó bevételnek csupán […] %-ában rögzítették, a NEUWOGES viseli a legalább […] %-os kihasználtsági arány elérésének pénzügyi kockázatát.
-
A fix lízingdíj évi […] %-os indexálása azt jelenti, hogy a NEUWOGES viseli annak pénzügyi kockázatát, ha nem tud legalább ennek a százalékos aránynak megfelelő éves bérletidíj-emelést érvényesíteni.
-
Mivel a költségeket nem indexálták, a NEUWOGES viseli az adminisztratív és karbantartási költségek emelkedésének pénzügyi kockázatát, amelyet adott esetben csak egy évi […] % feletti bérletidíj-emelés tudna ellentételezni.
-
A hosszú, 30 éves futamidőt figyelembe véve ezek a pénzügyi kockázatok jelentősnek tekinthetők.
(40)
A NEUWOGES szerint már kezdettől fogva világos volt, hogy ezek a kockázatok fennállnak és túl nagy veszteségekhez vezetnek, következésképpen egy piacgazdasági szereplő sem kötötte volna meg a szerződést. Egy piacgazdasági szereplő csak megtérülő, illetve legalábbis veszteséggel nem járó szerződést kötött volna. A NEUWOGES kifejti, hogy az ingatlankezelési szerződés csak akkor tudott volna nyereséget hozni, ha ésszerűen azt lehetett volna feltételezni, hogy ténylegesen magas kihasználtsági arány, évi […] %-os bérletidíj-emelkedés és állandó költségszint érhető el. Viszont már a szerződés megkötésekor felismerhető volt, hogy a […] %-os átlagos kihasználtsági arány nem érhető el, a legalább évi […] %-os bérletidíj-emelés nem lehetséges, és hogy az adminisztratív és karbantartási költségek a szerződés futamideje alatt feltétlenül növekedni fognak. Ezen állítások alátámasztására a NEUWOGES utal mind a prognosztizált népességcsökkenésre, mind pedig a neubrandenburgi ingatlanpiacra, és megerősíti, hogy ezen információk alapján veszteséggel lehetett számolni. Mivel Neubrandenburg lakossága már a szóban forgó szerződések megkötése előtt csökkenőben volt, már legalább 1995-től jelentős túlkínálat volt a lakáspiacon, és a szerződés tárgyát képező, kevésbé vonzó panelépületek esetében volt a legjellemzőbb a lakások kihasználatlansága és az alacsony bérleti díj.
(41)
A NEUWOGES szerint egy piacgazdasági szereplő pesszimistább várakozásokra alapozta volna számításait, mint például […] -[…] %-os bérletidíj-emelkedésre, a bérleti díj kiesésének […] %-os kockázatára, valamint a költségek […] %-os indexálására. A NEUWOGES által benyújtott 2012-es utólagos cashflow-elemzés azt támasztja alá, hogy e feltevések alapján az ingatlankezelési szerződés tekintetében […] EUR (nominálértéken), illetve […] EUR (diszkontálva) negatív cash-flow-val lehetett számolni. (15) A NEUWOGES érvelése szerint ez az összeg a BAVARIA által kapott állami támogatásnak minősül. Ezenfelül e cashflow-elemzés számos változatát bemutatták, amelyekből az derül ki, hogy még ha az optimistább feltevések indokoltak is lettek volna (például a kihasználatlan lakások átlagos […] %-os aránya, […] %-os éves bérletidíj-emelés és […] %-os költségnövekedés), az előrevetített teljes cash-flow akkor is negatív lett volna. Az ingatlankezelési szerződéssel csak vélhetően teljesen irreális feltevésekre alapozva lehetett volna nyereséget elérni (a kihasználatlan lakások […] %-os aránya, […] %-os éves bérletidíj-emelés és […] %-os költségnövekedés).
4.1.3.2. Példaként felhozott szerződések
(42)
A NEUWOGES vitatja, hogy a hasonló ügyletekben kötött bizonyos szerződések (a […] (16), a […] (17) és a […] (18) szerződés) alkalmasak az ingatlankezelési szerződés piacon szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségének bizonyítására. A NEUWOGES nem osztja azt a véleményt, hogy a szerződések összehasonlíthatóak, és kifejti, hogy azok a következő lényeges pontokban különböznek az ingatlankezelési szerződéstől:
-
Mivel nem nyújtottak be bizonyítékot arra vonatkozóan, hogy elégséges hasonlóság áll fenn a példaként felhozott szerződések tárgyát képező ingatlanok fekvése szerinti városok gazdasági helyzete és jövőbeli kilátásai, valamint Neubrandenburg helyzete és kilátásai között, nem lehet alapul venni, hogy a szerződések összességében összehasonlíthatók.
-
Az összehasonlításba bevont szerződésekben a lízingdíj indexálása jelentősen (azaz 1,0-1,5 %-kal) eltér az ingatlankezelési szerződésben előírt indexálástól.
-
A példaként felhozott szerződések egyike sem alkalmas az összehasonlításra, mivel a körülmények minden esetben eltérőek ([…]: kisebb költséggel járó karbantartási kötelezettségek; […]: nem lakások, hanem ipari ingatlanok, amelyeknél a kihasználatlanság a szerződés megkötésekor 0 % volt; […]: növekedési térségben található ingatlanok).
(43)
A NEUWOGES véleménye szerint a példaként felhozott szerződések nem alkalmasak az ingatlankezelési szerződés piacon szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségének bizonyítására, mivel kisebb terhet jelentő rendelkezéseket tartalmaznak, miközben az érintett ingatlanok gazdasági kilátásai jobbak voltak.
4.1.3.3. Politikai indokok
(44)
A NEUWOGES szerint az ingatlankezelési szerződést a gazdaságilag egyértelműen hátrányos volta ellenére politikai okokból kötötték meg. A NEUWOGES emlékeztet arra, hogy az állami támogatások odaítélésének indokai a jogi értékelés szempontjából nem relevánsak, és kifejti, hogy éppen az említett politikai indokok bizonyítják, hogy nem a gazdasági megfontolások játszottak döntő szerepet. A NEUWOGES szerint az ingatlankezelési szerződést a következő politikai okokból kötötték meg:
-
Nagy volt a politikai nyomás, hogy fellendítsék az új szövetségi tartományok lakásállományának felújítását és privatizálását.
-
Neubrandenburg abban bízott, hogy a lakások felújításával és privatizálásával ellensúlyozni tudja a népességcsökkenést.
-
Az ingatlankezelési szerződés és az ahhoz kapcsolódó általános átalánydíjas szerződés megkötésével magas szinten tartották a beruházásokat Neubrandenburgban, míg a csökkenő beruházások jelentős mértékben érintették volna a helyi munkanélküliségi rátát.
4.1.4. Alternatívák
(45)
A NEUWOGES végezetül előadja, hogy egy piacgazdasági szereplő a szóban forgó szerződések alternatíváit részesítette volna előnyben.
(46)
A NEUWOGES először is azt részletezi, hogy a közvetlen értékesítést kellett volna előnyben részesíteni, mivel az nyereséget termelt volna, ezzel szemben az ingatlankezelési szerződésnél kezdettől fogva a veszteségekből lehetett kiindulni. Az ingatlanokat (épületek és telkek) a forgalmi értékről készített szakvéleményekben megállapított vagy azt meghaladó áron lehetett volna eladni. Az ilyen típusú értékesítés még akkor is kifizetődőbb lett volna, ha csupán a telkeket szerzik meg, az épületeket pedig lebontják. A NEUWOGES abban az esetben is fenntartja ezt az értékelést, ha figyelembe veszik az AHG szerinti adósságelengedést, mivel a NEUWOGES megpróbálhatott volna más épületek privatizálásával eleget tenni kötelezettségeinek, és az értékesítés az AHG szerinti adósságelengedés nélkül is kifizetődőbb lett volna, mint az értékesítési és visszlízingügylet. Annak okai, hogy eltekintett ezektől az alternatíváktól, a NEUWOGES politikai kötelezettségei között keresendők.
(47)
A NEUWOGES továbbá úgy ítéli meg, hogy egy piacgazdasági szereplő inkább maga finanszírozott volna egy kevésbé átfogó felújítást, illetve felújítás nélkül bérbe adta volna vagy lebontotta volna az épületeket. Szintén a NEUWOGES politikai kötelezettségei indokolják, hogy a társaság lemondott ezekről az alternatívákról.
(48)
Végezetül pedig a NEUWOGES rögzíti, hogy ha a felújítás mellett döntenek, a NEUWOGES számára mindenképpen kifizetődőbb lett volna más módon finanszírozni ezeket a munkálatokat. Például felvehetett volna hitelt, amelyre fedezetként Neubrandenburg városa kezességet vállalt volna, úgyhogy a hitelfeltételek kedvezőbbek lettek volna, mint a BAVARIA-val kötött ügylet esetében.
4.1.5. Állami források és az államnak való betudhatóság
(49)
A NEUWOGES véleménye szerint az állítólagos előnyt állami forrásokból nyújtották, és az az államnak tudható be.
(50)
Először is a NEUWOGES kijelenti, hogy Neubrandenburg városa egyedüli tulajdonosként és a felügyelő bizottságban meglévő meghatározó befolyásán keresztül meghatározó befolyást gyakorolt a NEUWOGES-re. Ezt az ellenőrzési viszonyt figyelembe véve az értékesítési és visszlízingügyletből származó állítólagos veszteségek elveszett állami forrásoknak minősülnek.
(51)
Ezenkívül a NEUWOGES szerint ebben az ügyben gyakorlatilag minden olyan mutató fennáll, amely a források államnak való betudhatóságát támasztja alá: Neubrandenburg városa széles körű ellenőrzést gyakorol a NEUWOGES felett; a NEUWOGES számára az a legfontosabb, hogy a város érdekeit szolgálja; a szóban forgó ügyletet politikai okokból kötötték meg, és az értékesítési és visszlízingügyletben bizonyíthatóan Neubrandenburg városa mondta ki az utolsó szót.
4.2. BAVARIA
(52)
A BAVARIA visszautasítja a NEUWOGES által előadott érveket, és kifejti, hogy a szóban forgó szerződések szokásos piaci ügyletek, és nem juttatták előnyhöz a társaságot. Ebből adódóan állami támogatásnak sem minősülnek. A BAVARIA először is előadja, hogy a szóban forgó szerződéseket egy gazdasági egységnek kell tekinteni (4.2.1. szakasz). Másodszor a szerződések összességében nem olyanok, hogy egy piacgazdasági szereplő ne írta volna alá őket (4.2.2. szakasz). Harmadrészt a NEUWOGES által a NEUWOGES számára felvázolt alternatívák nem előnyösebbek (4.2.3. szakasz). Végezetül pedig a BAVARIA kijelenti, hogy nem ruháztak át az államnak betudható forrásokat (4.2.4. szakasz).
4.2.1. A szóban forgó szerződések közös, illetve külön-külön történő vizsgálata
(53)
A BAVARIA azzal érvelt, hogy a szóban forgó szerződéseket egyetlen egységnek kell tekinteni, és egymástól különválasztva nem értékelhetők. Az épületek eladása, majd azt követő visszlízingje egyetlen ügylet két, egymással összefüggő részét képezik. A BAVARIA hangsúlyozza, hogy az ügyletet csomagként ajánlották fel, és azt a NEUWOGES is annak tekintette, ahogy az a NEUWOGES döntéshozatali folyamatát dokumentáló belső jegyzőkönyvből is kiderül.
(54)
Következésképpen - érvel a BAVARIA - a piacgazdasági szereplő kritériumát az egész ügyletre, nem pedig az egyes szerződésekre kell alkalmazni.
4.2.2. Az ügylet nem juttatta előnyhöz a BAVARIA-t
(55)
A BAVARIA szerint az előny lehetséges fennállását már az is kizárja, hogy a NEUWOGES a piac felmérése céljából ajánlattételi eljárást bonyolított le (még ha korlátozott körben is). Nincs ok kételkedni abban, hogy a NEUWOGES a gazdaságilag legkedvezőbb ajánlatot választotta ki.
(56)
Annak megállapítása érdekében, hogy az ajánlattételi eljárástól függetlenül egy piacgazdasági szereplő megkötötte volna-e az ügyletet, figyelembe kell venni a NEUWOGES sajátos helyzetét. A NEUWOGES-nek tőkéhez kellett jutnia és fel kellett újítania a lakásokat ahhoz, hogy ezeket a lakásokat (továbbra is kedvező bérleti díjak mellett) privatizálja, és megkapja az AHG szerinti adósságelengedést. Ezért a BAVARIA szerint egy piacgazdasági szereplő ugyanebben a helyzetben szintén megkötötte volna az ügyletet.
(57)
Az ingatlankezelési szerződés rendelkezéseit és a neubrandenburgi ingatlanpiac várakozásoktól elmaradó alakulásával együtt járó kockázatokat (mint például a kihasználatlan lakások prognosztizáltnál magasabb arányát) illetően a BAVARIA azzal érvel, hogy annak kockázatát, hogy nem tudják elérni a kívánt bérleti díjat és kihasználtsági arányt, nem rákényszerítették a NEUWOGES-re, hanem az sokkal inkább a NEUWOGES-nél jelentkezett. A NEUWOGES-nek akkor is viselnie kellett volna a várakozásoktól elmaradó piaci fejlemények következményeit, ha nem jött volna létre az ügylet a BAVARIA-val.
(58)
Az ingatlankezelési szerződés egyes rendelkezéseit illetően a BAVARIA kifejti, hogy a lízingdíj kiszámításához alapul vett négyzetméterenkénti átlagos bérleti díj valamennyivel elmaradt azoktól az értékektől, mint amelyek a neubrandenburgi bérleti díjak megfelelő jegyzéke alapján elvárhatók lettek volna. A BAVARIA hangsúlyozza továbbá, hogy a bérleti díjak ugyanezen jegyzékében a 2000. január 1-jét követő időszakra vonatkozóan emelkedő bérleti díjakkal számoltak, úgyhogy nem volt irreális feltevés a bérleti díjak évi […] %-os emelkedése.
(59)
Az építményi jogot alapító szerződést illetően a BAVARIA kiemeli, hogy a forgalmi értékről 1997-ben és 2007-ben készített szakvélemények közvetlenül nem hasonlíthatók össze az építményi jogot alapító szerződéssel, mivel a szakvélemények a közvetlen értékesítésről készültek, ezzel szemben az építményi jogot alapító szerződésben ugyan eladják az épületeket, a telkekre viszont csak építményi jogot alapítanak. Mivel a telkek tulajdonosa a NEUWOGES maradt, a szakvéleményekben megállapított telekértéket nem lehet figyelembe venni. A BAVARIA megítélése szerint a forgalmi értékekről készített szakvéleményeknek mindenesetre nincs további jelentőségük, mivel csak az épületek elméleti értékét, nem pedig piacon realizálható tényleges értékét állapítják meg.
(60)
A továbbiakban a BAVARIA kifejti, hogy figyelembe kell venni azokat a korábbi adósságokat, amelyeket az ügylet alapján engedtek el. A szóban forgó szerződések megkötésével a NEUWOGES egyik célja az volt, hogy az AHG alapján adósságelengedésben részesüljön.
(61)
Az építményi jogot alapító szerződés és az ingatlankezelési szerződés pontos feltételeitől eltekintve a BAVARIA szerint azokat az előnyöket is figyelembe kell venni, amelyekhez a NEUWOGES az általános átalánydíjas szerződés keretében jutott. A BAVARIA megerősíti, hogy a NEUWOGES ragaszkodott ahhoz, hogy a lakások felújításával leányvállalatát, a BRG-t bízzák meg, tudván, hogy a BRG összes nyereségét a NEUWOGES kapja meg (mindazonáltal az esetleges veszteségek fedezéséért is felel). Emiatt a BRG-vel kötött szerződésből adódó nyereség, amelynek mértéke […] EUR volt, a NEUWOGES számára jelentkező lényeges előnynek tekintendő.
(62)
Az értékesítési és visszlízing modell általános logikáját illetően a BAVARIA végezetül kifejti, hogy a NEUWOGES-nek természetesen kamatokkal együtt vissza kellett fizetnie a BAVARIA kezdeti beruházását. A BAVARIA a NEUWOGES belső döntéshozatali folyamatáról készült jegyzőkönyvre utalva rámutat arra, hogy a NEUWOGES teljesen tudatában volt annak, hogy a lízingdíjjal a BAVARIA kezdeti beruházásának meg kellett térülnie.
4.2.3. Alternatívák
(63)
A NEUWOGES által bemutatott és véleménye szerint gazdaságilag előnyösebb alternatívákat illetően a BAVARIA kifejti, hogy ezek az alternatívák vagy nem álltak rendelkezésre, vagy pedig nem voltak előnyösebbek. Először is a bérlőnek történő közvetlen értékesítés állítólagos lehetőségét illetően a BAVARIA nagyon valószínűtlennek tartja, hogy a NEUWOGES értékesíteni tudta volna a fel nem újított lakásokat, ugyanakkor viszont a felújítás finanszírozásához szükséges forrásokkal sem rendelkezett. Másrészt a felújítás finanszírozásával kapcsolatban a BAVARIA rámutat, hogy ennek során a NEUWOGES-nek ugyanazokat a kockázatokat és költségeket kellett volna viselnie, mint a BAVARIA-val kötött ügylet esetében. Ráadásul a felújított lakások bérlőknek vagy egy üzleti vevőnek történő közvetlen értékesítése nem lett volna vonzó lehetőség, mivel a magasabb ár egy jelentős százalékát a NEUWOGES-nek be kellett volna fizetnie az ETF-be.
4.2.4. Állami források és az államnak való betudhatóság
(64)
Végezetül a BAVARIA kifejti, hogy az ügylet nem érintett állami forrásokat, és az nem az államnak tudható be. A NEUWOGES egy rendes magánjogi vállalat, amely sem közvetlenül, sem közvetve nem kap állami forrásokat. Az, hogy az általános ellenőrzést a többségében a várost képviselő tagokból álló felügyelő bizottság gyakorolja, nem elégséges ahhoz, hogy az ügylet az államnak legyen betudható. Tehát nem elfogadható a NEUWOGES azon érve, hogy Neubrandenburg városa politikai okokból az ügylet megkötésére kényszerítette a NEUWOGES-t.
4.3. NEUBRANDENBURG VÁROSA
(65)
Neubrandenburg városa, a NEUWOGES tulajdonosa szerint a szóban forgó szerződések állami támogatásokat foglalnak magukban. A város csatlakozik a NEUWOGES által előadott érvekhez, több ponthoz pedig maga is észrevételeket fűz.
4.3.1. Előny
(66)
Neubrandenburg véleménye először is az, hogy az építményi jogot alapító szerződést és az ingatlankezelési szerződést külön kell értékelni, mivel a szerződő felek jogi és gazdasági értelemben is gondosan szétválasztott ák azokat. Másrészt Neubrandenburg megemlíti a NEUWOGES által előadott érvet, miszerint a népesség az előrejelzések szerint csökkenni fog, amit egy piacgazdasági szereplő figyelembe vett volna. Neubrandenburg hangsúlyozza továbbá, hogy egy piacgazdasági szereplő világosan előre látta volna, hogy a kihasználatlan lakások aránya magas lesz. Harmadrészt Neubrandenburg szerint a BAVARIA által megbízásba adott felújítás olyan egyszerű jellegű volt, hogy nem lehetett magas kihasználtsági aránnyal és a bérleti díjak jelentős növekedésével számolni.
(67)
Mindemellett Neubrandenburg visszautasítja a BAVARIA érveit. Neubrandenburg különösen azt az álláspontot képviseli, hogy az ajánlattételi eljárást nem lehet annak jeleként értelmezni, hogy a BAVARIA ajánlata a piacon elérhető legkedvezőbb ajánlat volt. Egy piacgazdasági szereplő semmiképpen sem fogadta volna el a BAVARIA ajánlatát, még akkor sem, ha az tényleg a piacon elérhető legkedvezőbb ajánlat lett volna. Az állítólagos alternatívákat illetően Neubrandenburg lényegében a NEUWOGES érveihez csatlakozik. A forgalmi értékről készült szakvéleményekkel, valamint a BAVARIA azon érvével kapcsolatban, hogy a megállapított árak nem lettek volna elérhetők, Neubrandenburg azt nyilatkozza, hogy az adott időpontban érvényes piaci ár megállapításához a forgalmi értékről készült szakvéleményeket mint paramétereket kell alapul venni, mivel már nem állapítható meg, hogy 1998-ban a NEUWOGES ténylegesen milyen árat kapott volna a piacon.
4.3.2. Állami források és az államnak való betudhatóság
(68)
Neubrandenburg városának véleménye szerint a jogügylet neki tudható be, mivel általában és különösen az értékesítési és visszlízingügyletet illetően kellő mértékű ellenőrzést gyakorolt a NEUWOGES felett.
(69)
Saját nyilatkozata szerint a város egyedüli tulajdonosként teljes ellenőrzést gyakorolt a NEUWOGES felett. Ezért a NEUWOGES ügyvezetését kötötték a város utasításai. Ráadásul a NEUWOGES felügyelő bizottságának tíz tagjából nyolc a város képviselője volt, úgyhogy a város egy további ellenőrzési mechanizmussal rendelkezett. Neubrandenburg városát kommunális jog kötelezte annak biztosítására, hogy megfelelő befolyást gyakorolhasson a NEUWOGES-re.
(70)
A szóban forgó ügylettel kapcsolatban Neubrandenburg városa kijelentette, hogy nem csak lehetősége volt az ellenőrzés gyakorlására, hanem ebben az ügyletben ténylegesen ellenőrzést is gyakorolt. Neubrandenburg véleménye szerint többek között a felügyelő bizottság jegyzőkönyveiből is kiderül, hogy szorosan bevonták a város képviselőit, az ügylet megkötése előtt pedig a felügyelő bizottságnak kellett döntenie. Az ügylet feltételeit illetően Neubrandenburg kifejti, hogy a város a várospolitikai érdekek védelmét követelte meg.
(71)
Összegzésképpen Neubrandenburg megállapítja, hogy tények bizonyítják a város által az értékesítési és visszlízingügylet felett gyakorolt ellenőrzést, úgyhogy az ügylet a városnak tudható be.
4.4. BERLIN TARTOMÁNY
(72)
A BAVARIA-val szoros kapcsolatban álló (19) Berlin tartomány kifejti, hogy a szóban forgó szerződések nem tartalmaznak támogatási elemet, mivel a BAVARIA nem részesült előnyben.
4.4.1. Előny
(73)
Berlin először is azzal érvel, hogy a szóban forgó szerződéseket egyetlen ügyletnek kell tekinteni, mivel azok egy értékesítési és visszlízingügylet egymást kiegészítő részei. A NEUWOGES is ekként kezelte azokat.
(74)
A piacgazdasági szereplőre vonatkozó kritériumot illetően Berlin arra mutat rá, hogy a BAVARIA - figyelembe véve az adott időpontban (1997-1998) a NEUWOGES gazdasági helyzetét, valamint a megkötni kívánt ügylet jellegét (privatizáció az AHG szerinti adósságelengedés feltételeivel összhangban, a lakásállományának a felújítása, az ingatlanjaival kapcsolatos ingatlankezelési tevékenység megtartása, a szociális normákkal összeegyeztethető bérleti díjak fenntartása) - egy kiegyensúlyozott megoldást kínált fel.
(75)
Különösen az építményi jogot alapító szerződéssel kapcsolatban Berlin kifejti, hogy a NEUWOGES ajánlattételi eljárása arra mutat rá, hogy a NEUWOGES az adott időpontban (1997-1998) a piacon rendelkezésre álló finanszírozási ajánlatok közül a legkedvezőbbnek tartotta a BAVARIA ajánlatát. Másrészt Berlin szerint figyelembe kell venni az AHG szerinti adósságelengedést, mivel az AHG-ben előírt privatizációs kötelezettség teljesítése a NEUWOGES egyik fontos feladata volt. Harmadrészt Berlin hangsúlyozza, hogy a NEUWOGES-nek gazdasági érdekében állt a viszonylag alacsony áron történő értékesítés (úgy, hogy a felújítási kötelezettséghez kötött értékesítést választotta ahelyett, hogy a felújítási munkálatok befejezése után értékesítette volna a lakásokat), mivel az alacsonyabb ár azt jelentette, hogy kevesebb pénzt kellett befizetni az ETF-nek.
(76)
Az ingatlankezelési szerződéssel kapcsolatban Berlin először is azt jegyzi meg, hogy a példaként felhozott szerződések arra mutatnak rá, hogy sem a szerződés futamideje, sem pedig a lízingdíj évi […] %-os indexálása nem volt szokatlan. Másrészt az adott időpontban (1997-1998) kalkulálható átlagos inflációs ráta fényében az indexálás megalapozott volt. Harmadrészt a négyzetméterenkénti bérleti díj a neubrandenburgi bérleti díjak jegyzékében megadott értékeken belül volt.
4.4.2. Állami források és az államnak való betudhatóság
(77)
A BAVARIA-hoz hasonlóan Berlin tartomány úgy érvel, hogy Neubrandenburg városa nem bocsátott forrásokat a NEUWOGES rendelkezésére. Sokkal inkább az volt a helyzet, hogy a NEUWOGES számára csak a saját maga által kigazdálkodott bevételek álltak rendelkezésre, amelyek felett a városi hatóságok nem gyakoroltak közvetlen ellenőrzést.
(78)
A támogatás államnak való betudhatóságát illetően Berlin kevéssé tartja valószínűnek, hogy Neubrandenburg városa úgy döntött volna, hogy egy berlini ingatlanalapnak a saját tulajdonú helyi lakásépíttető társasága terhére támogatást nyújt. Ráadásul arra sem utalnak elégséges jelek, hogy Neubrandenburg városa magának akarta volna betudni a szerződés megkötését.
5. A HIVATALOS VIZSGÁLATI ELJÁRÁS MEGINDÍTÁSÁNAK OKAI
(79)
A hivatalos vizsgálati eljárás megindításáról szóló határozatában a Bizottság több kérdésben is előzetesen állást foglalt és különösen három kérdésben hívta fel az érdekelteket információk benyújtására.
(80)
Először is a Bizottság ideiglenesen elfogadta, hogy az építményi jogot alapító szerződést és az ingatlankezelési szerződést egy egységként és nem egymástól elkülönítve kell értékelni, mivel mindkettő egy értékesítési és visszlízingügylet formájában megvalósuló ingatlanlízing része. (20) Ezért a lehetséges gazdasági előny értékelését azoknak a bevételeknek az elemzésére alapozta, amelyekre a NEUWOGES 1998-ban az építményi jogot alapító szerződés és az ingatlankezelési szerződés együttes megkötése alapján számíthatott. (21)
(81)
Az építményi jogot alapító szerződéssel kapcsolatban a Bizottság különösen két kérdést tett fel:
-
Először is azt kell tisztázni, hogy az AHG szerinti adósságelengedést bevonják-e az értékelésbe. (22)
-
Másrészt a Bizottság további információkat akart szerezni a forgalmi értékre vonatkozó 1997-es és 2007-es szakvélemény közötti eltérésekről, mivel további pontosítás nélkül nem állapítható meg, hogy melyik szakvélemény tükrözi az ingatlan 1997-1998-as tényleges piaci értékét. (23)
(82)
Az ingatlankezelési szerződéssel kapcsolatban a Bizottság először is arra hívta fel a figyelmet, hogy a példaként felhozott szerződésekből az derül ki, hogy a NEUWOGES és a BAVARIA közötti megállapodás feltételei abban az időszakban (1997-1998) nem voltak szokatlanok a piacon. (24) Másodsorban a Bizottság kifejtette, hogy a NEUWOGES által lebonyolított korlátozott körű ajánlattételi eljárás bizonyítja, hogy a NEUWOGES-nek lehetősége volt arra, hogy tájékozódjon a piacon, és gazdaságilag racionális döntést hozzon. (25) Harmadrészt a Bizottság felhívta a figyelmet arra, hogy a 2008-ra vonatkozóan szerződésben meghatározott bérleti díjak ténylegesen megfeleltek az adott városnegyedben 2008-ban jellemző átlagos bérleti díjaknak, vagy csak csekély mértékben maradtak el azoktól. (26)
(83)
Bár mindezek a tényezők arra utalnak, hogy az ingatlankezelési szerződés összeegyeztethető a piacon szokásos feltételekkel, a Bizottság a megfelelő érvek részletesebb vizsgálata érdekében tájékoztatást kért az ingatlanpiaci szereplők 1998-as piaci várakozásairól. (27)
(84)
Végezetül a Bizottság megvizsgálta a NEUWOGES által benyújtott cashflow-elemzést, és végül arra a következtetésre jutott, hogy ez az elemzés módszertani hiányosságok miatt nem alkalmas a BAVARIA számára jelentkező gazdasági előny bizonyítására. (28)
(85)
A Bizottság ezért arra az eredményre jutott, hogy a benyújtott információk alapján nem tudja bizonyítani a BAVARIA számára jelentkező gazdasági előnyt. (29) Bejelentette viszont, hogy szándékában áll részletesebben megvizsgálni a piaci szereplők érveit, és felkérte az érdekelteket, hogy nyújtsanak be további használható információkat. (30)
6. NEMZETI BÍRÓSÁG ELŐTTI ELJÁRÁS
(86)
A rostocki törvényszék 2008. november 28-án hozott ítéletet a BAVARIA és a NEUWOGES közötti elsőfokú eljárásban. A keresetet a BAVARIA nyújtotta be, mert a NEUWOGES 2006 októberétől elutasította az ingatlankezelési szerződésben megállapított havi lízingdíj megfizetését azzal az indoklással, hogy a szerződés semmis, mivel jogellenes állami támogatást tartalmaz.
(87)
A rostocki törvényszék ítélete először is megállapította, hogy az építményi jogot alapító szerződést és az ingatlankezelési szerződést egy egységként és nem elkülönítve kell vizsgálni, mivel mindkét szerződés egyazon értékesítési és visszlízingügylet eleme. (31)
(88)
Az építményi jogot alapító szerződést illetően a rostocki törvényszék először a futamidő első 30 évére megállapította az éves építménybért; ez évi […] % volt. A rostocki törvényszék úgy ítélte meg, hogy ez nem aránytalanul alacsony ellentételezés, mivel a NEUWOGES az első 30 évre előre megkapta az építménybért, és azt nyereségszerzés céljából befektethette, ami éves díjfizetés esetén nem állt volna fenn. (32)
(89)
A rostocki törvényszék megállapította továbbá, hogy a NEUWOGES korábbi kötelezettségek alóli mentesítését - amelyet az értékesítési és visszlízing szerződés alapján kapott meg - teljes mértékben figyelembe kell venni, mivel ez az ügylet teremtette meg a feltételeit a korábbi kötelezettségek alóli mentesítésnek. (33) Ha a korábbi kötelezettségek alóli mentesítés összegét hozzáadjuk az épületek vételárához, akkor az így kapott érték csupán 16 %-kal marad a forgalmi értékről 2007-ben készített szakvéleményben megadott épületérték alatt, és így az épületértékhez képest nem aránytalan. (34) Végezetül a rostocki törvényszék kifejtette, hogy a NEUWOGES-nek érdekében állt az alacsony vételár, mivel az alacsonyabb vételáron keresztül csökkent a BAVARIA beruházásának összköltsége és ennek megfelelően a lízingdíj. (35) A rostocki törvényszék azt is megállapította, hogy az alacsonyabb vételár azért is előnyösebb volt, mert a NEUWOGES ETF-fel szembeni fizetési kötelezettsége az értékesítési bevételtől függött. (36)
(90)
Az ingatlankezelési szerződést illetően a rostocki törvényszék először is azon a véleményen volt, hogy az ingatlanlízing-szerződések esetében a 30 éves futamidő egyáltalán nem szokatlan. (37) Másrészt a törvényszék azt az álláspontot képviselte, hogy a szerződésben megállapított, eredetileg […] EUR/m2 összegű lízingdíj az adott időszakban (1997-1998) a hasonló épületek után fizetett átlagos bérleti díjakkal összehasonlítva nem volt aránytalan. (38) A törvényszék továbbá azt a következtetést vonta le, hogy tekintettel az 1970 és 1998 közötti inflációra (átlagosan évi 3,52 %), a lízingdíj […] %-os éves növekedése indokolt volt. (39) Ezen túlmenően a rostocki törvényszék felhívta a figyelmet arra, hogy a bérleti díjak a mérvadó városnegyedekben a futamidő első 10 éve alatt nagyjából a szerződésben megállapított emelésnek megfelelően alakultak. Harmadrészt a rostocki törvényszék azt az érvet terjesztette elő, hogy az adminisztratív és karbantartási költségeket az érvényes jogszabályok alapján számították ki, és semmi sem utal arra, hogy ezek előnyhöz juttatták a BAVARIA-t. (40)
(91)
A bérleti díj kiesésének […] %-os kockázatát illetően a rostocki törvényszék azon a véleményen volt, hogy a lízingbe vevőnek minden lízing esetében viselnie kell annak kockázatát, hogy a neki használatba adott vagyontárgyat a tervezettek szerint ténylegesen hasznosítani is tudja-e. (41) A rostocki törvényszék azzal az érvvel támasztotta alá ezt a következtetést, hogy egyetlen hitelintézet sem vállalná a felelősséget a finanszírozott ingatlan terv szerinti hasznosításáért.
(92)
A rostocki törvényszék végül összehasonlította az értékesítési és visszlízingügyletből adódó átlagos lízingdíjakat a hagyományos hitelek kamataival. Mivel az átlagos éves lízingkamat évi […] % volt, a rostocki törvényszék véleménye szerint ez az építési kölcsönök kamatainak várható alakulásához viszonyítva nem volt aránytalan, mivel az építési kölcsönök kamatai az évi 10 %-ot is elérhették. (42)
(93)
A rostocki törvényszék összegzésképpen megállapította, hogy a BAVARIA nem jutott előnyhöz, mivel a szóban forgó szerződéseket egy piacgazdasági szereplő is megkötötte volna. (43)
(94)
A NEUWOGES fellebbezett az ítélettel szemben; a rostocki tartományi legfelsőbb bíróság előtt még folyamatban van az eljárás.
(95)
A BAVARIA emellett eljárást kezdeményezett a greifswaldi közigazgatási bíróság előtt, hogy bírósági úton betekintést nyerjen a NEUWOGES, illetve Neubrandenburg város e szerződésekkel kapcsolatos valamennyi ügyiratába. A BAVARIA kifejtette, hogy az információs szabadságról szóló törvény alapján benyújtott kérelem útján korábban is megpróbált betekintést nyerni az iratokba, ezt azonban Neubrandenburg városa azzal az érvvel utasította el, hogy a BAVARIA a rostocki törvényszék/a rostocki tartományi legfelsőbb bíróság előtt és az Európai Bizottságnál folyó eljárások keretében már hozzáfért minden idevágó dokumentumhoz. (44) A greifswaldi közigazgatási bíróság előtt még folyamatban van az eljárás.
7. AZ INTÉZKEDÉS ÉRTÉKELÉSE
7.1. AZ EUMSZ 107. CIKKÉNEK (1) BEKEZDÉSE SZERINTI TÁMOGATÁS FENNÁLLÁSA
(96)
Az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése szerint a belső piaccal összeegyeztethetetlen a tagállamok által vagy állami forrásból bármilyen formában nyújtott olyan támogatás, amely bizonyos vállalkozásoknak vagy bizonyos áruk termelésének előnyben részesítése által torzítja a versenyt, vagy azzal fenyeget, amennyiben ez érinti a tagállamok közötti kereskedelmet. Következésképpen egy intézkedés akkor minősül állami támogatásnak, ha a következő feltételek közül mind a négy teljesül:
a)
Az intézkedés szelektív gazdasági előnyt biztosít egy vállalkozás számára.
b)
Az intézkedés az államnak tudható be, és azt állami forrásokból finanszírozzák.
c)
Az intézkedés torzítja a versenyt, vagy azzal fenyeget.
d)
Az intézkedés alkalmas arra, hogy a tagállamok közötti kereskedelmet érintse.
7.1.1. Egy vállalkozás számára biztosított szelektív előny: általános elvek
(97)
Az Európai Bíróság általános ítélkezési gyakorlata szerint azok a feltételek, amelyeknek valamely intézkedésnek meg kell felelnie ahhoz, hogy az EUMSZ 107. cikke szerinti „támogatás” fogalma alá tartozzon, nem teljesülnek, ha a kedvezményezett vállalat az állami források felhasználásával rendelkezésére bocsátott előnnyel azonos előnyhöz a rendes piaci feltételeknek megfelelő körülmények között is hozzájuthatott volna. Azon kérdés mérlegelése során, hogy ugyanezen intézkedést rendes piaci feltételek mellett az államéhoz lehető legközelebbi helyzetben lévő piacgazdasági szereplő is megtette volna-e, csak az állam részvényesi minőségéhez kapcsolódó előnyöket és kötelezettségeket kell figyelembe venni, tekintet nélkül azokra, amelyek a közhatalmi minőségéhez kapcsolódnak. (45)
(98)
Következésképpen a piacgazdasági szereplő kritériumának alkalmazása végeredményben attól függ, hogy az érintett tagállam gazdasági szereplői minőségében, ne pedig közhatalmi szervként nyújtson gazdasági előnyt egy vállalkozásnak. Ebből következik, hogy ha valamely tagállam a közigazgatási eljárás során az említett kritériumra hivatkozik, kétség esetén az ő feladata egyértelmű, objektív és ellenőrizhető bizonyítékokkal alátámasztani, hogy a végrehajtott intézkedés az ő piacgazdasági szereplői minőségéből ered. E bizonyítékokból világosan ki kell tűnnie, hogy az érintett tagállam a gazdasági előny nyújtását megelőzően vagy azzal egyidejűleg meghozta azt a döntést, hogy a ténylegesen végrehajtott intézkedéssel a vállalkozás tekintetében gazdasági tevékenységet végez. Ezzel összefüggésben többek között olyan bizonyítékokra lehet szükség, amelyekből kitűnik, hogy e döntés olyan gazdasági értékeléseken alapul, amelyek összemérhetők azokkal, amelyeket az említett tagállaméhoz lehető legközelebbi helyzetben lévő piacgazdasági szereplő az említett befektetés végrehajtása előtt lefolytatott volna annak érdekében, hogy meghatározza az ilyen befektetés jövőbeli jövedelmezőségét.
(99)
Ezzel szemben az említett előny nyújtása után lefolytatott gazdasági értékelések, az érintett tagállam által végrehajtott befektetés tényleges jövedelmezőségének visszamenőleges megállapítása vagy a ténylegesen lefolytatott eljárás megválasztásának utólagos igazolásai nem lehetnek elegendőek annak bizonyításához, hogy e tagállam az előny nyújtása előtt vagy azzal egyidejűleg piacgazdasági szereplői minőségében ilyen döntést hozott. (46)
(100)
A fentiekből először is az következik, hogy azok a szerződő felek által benyújtott dokumentumok, amelyeket az intézkedés elfogadását követően készítettek, ebben az ügyben a piacgazdasági szereplő elve betartásának vizsgálata során nem vehetők figyelembe.
(101)
Másrészt a fentiekből az is kitűnik, hogy ebben az ügyben a piacgazdasági szereplő elve betartásának vizsgálata során az sem vehető figyelembe, hogy az AHG milyen hatást gyakorolt a NEUWOGES pénzügyi helyzetére. Az AHG valójában politikai célt követett, és a vállalkozásoknak csak egy korlátozott kategóriája (az AHG 2. cikke) volt támogatható. A törvény nem lett volna alkalmazható egy, a NEUWOGES-hez hasonló helyzetben lévő piacgazdasági szereplőre.
7.1.2. Az ügy értékelésének szerkezete
(102)
Annak megállapításához, hogy a BAVARIA számára a szóban forgó szerződéseken keresztül előnyt biztosítottak-e, azt kell megvizsgálni, hogy ezek a szerződések megfelelnek-e az olyan szerződéseknek, amelyeket egy, a NEUWOGES-hez hasonló helyzetben lévő piacgazdasági szereplő is megkötött volna.
(103)
A Bizottság vizsgálata három lépésből áll. Az első lépésben az ügylet NEUWOGES-re gyakorolt pénzügyi hatásait elemzi annak meghatározása érdekében, hogy a vállalat milyen nyereséggel számolhatott (7.2. szakasz). A második lépésben összehasonlítja az értékesítési és visszlízingügyletet más alternatívákkal, például a közvetlen értékesítéssel, annak megállapítása érdekében, hogy az esetleges alternatívák gazdaságilag vonzóbbak lettek volna-e (7.3. szakasz). A harmadik lépésben összehasonlító értékelést végez, amelynek során a szóban forgó ügyletet összehasonlítja a hasonló, nagyjából ugyanabban az időpontban kötött értékesítési és visszlízingügyletekkel, elemzi egy NEUWOGES által lebonyolított korlátozott ajánlattételi eljárás eredményeit, és összehasonlítja az ügylet feltételeit az adott időpontban (1997 vége/1998 eleje) megkötött más finanszírozási ügyletek szokásos kamataival (7.4. szakasz). E három elemzési lépés alapján összességében levonható a következtetés arról, hogy a NEUWOGES piacgazdasági szereplőként viselkedett-e.
7.2. AZ ÜGYLET NEUWOGES-T ÉRINTŐ PÉNZÜGYI KÖVETKEZMÉNYEI
(104)
A szóban forgó ügylet pénzügyi következményeit elemző első lépés az ügylet jellegének meghatározása. Ebben az ügyben főleg az a kérdés, hogy a NEUWOGES és a BAVARIA között megkötött két szerződés egy és ugyanazon összevont ügylet két részét képezik-e, vagy pedig két különálló ügyletként vizsgálandók (7.2.1. szakasz). Az ügylet NEUWOGES-t érintő pénzügyi következményeinek megfelelő értékelése érdekében második lépésben az értékesítési és visszlízingügylet sajátosságait kell megvizsgálni (7.2.2. szakasz). Az építményi jogot alapító szerződés (7.2.3. szakasz) és az ingatlankezelési szerződés (7.2.4. szakasz) pénzügyi következményeinek külön-külön történő, részletes elemzését az ügylet NEUWOGES szempontjából várható jövedelmezőségének elemzése követi (7.2.5. szakasz).
7.2.1. A szóban forgó szerződések közös, illetve külön-külön történő vizsgálata
(105)
Először is emlékeztetni kell arra, hogy mind a Bizottság eljárás megindításáról szóló határozata, mind pedig a rostocki törvényszék ítélete azt az álláspontot képviselte, hogy a szóban forgó két szerződést együttesen kell vizsgálni. (47) A hivatalos vizsgálati eljárás a következőkkel indokolta ezt a megállapítást:
a)
A két szerződés egyetlen értékesítési és visszlízingügylet egymást kiegészítő elemei. A BAVARIA által készített brosúra, amely saját speciális értékesítési és visszlízingmodelljét reklámozza, utal arra, hogy az ügyletet két szerződés keretében hajtják végre, ahol az egyik az értékesítést, a másik pedig a visszlízinget szabályozza. (48) Ezt követően a két szerződésre mindig csak közös ügyletként hivatkoznak.
b)
A szerződéseket 1998. január 21-én, azaz ugyanazon a napon kötötték meg, és azok hivatkoznak egymásra (49), ami szoros kapcsolatukra és arra a tényre utal, hogy a két szerződés közül egyiket sem kötötték volna meg a másik nélkül.
c)
Ahogy az a BAVARIA eredeti - a NEUWOGES által benyújtott - árkalkulációjából is kiderül, a szerződések feltételei elválaszthatatlanul összekapcsolódnak egymással. (50) A készpénzben előre fizetett összeg mértéke a NEUWOGES által havonta fizetendő lízingdíjtól és a BAVARIA által az épületek felújítására fordított beruházástól függött. Egy értékesítési és visszlízingügyletben a lízingdíj a lízingbeadó eredeti beruházásának megtérülését szolgálja. Ez azt jelenti, hogy az ingatlankezelési szerződés rendelkezéseinek megváltozása esetén az építményi jogot alapító szerződésben szereplő számok is változnak, és fordítva. (51)
d)
A NEUWOGES felügyelő bizottsági üléseinek jegyzőkönyveiből kiderül, hogy a NEUWOGES mindkét szerződést mindig egy és ugyanazon ügylet elemének tekintette. (52) Például a felügyelő bizottság 1997. október 30-i és 1997. december 16-i előterjesztéseiben egyértelműen rögzítették, hogy a vételárat a vevő egy lízingmodellen keresztül finanszírozza. Ez azt mutatja, hogy a NEUWOGES nagyon is tudatában volt az építményi jogot alapító szerződés és az ingatlankezelési szerződés közötti kapcsolatnak. Szintén az 1997. december 16-i ülésen jelentette ki a NEUWOGES ügyvezetése a felügyelő bizottságnak, hogy a BAVARIA-val kialkudott fizetendő összeg az az ár, amely e „csomag” esetében megcélozható, és hogy a „csomag” néhány kockázatot hordoz a vállalat számára, ezek azonban vállalhatók. A „csomagra” és az ahhoz kapcsolódó kockázatokra tett utalás ismét azt bizonyítja, hogy a két szerződést egyetlen ügyletnek tekintették.
(106)
Nem meggyőzőek a NEUWOGES azon érvei, hogy a szóban forgó szerződések egyikét nem hitelesítette közjegyző. A NEUWOGES fő érve az, hogy a közjegyzői hitelesítés elmulasztása a szerződő felek azon szándékát támasztja alá, hogy két különálló, egymástól független szerződést kössenek. A Bizottság felhívja a figyelmet arra, hogy az állami beavatkozások különböző formákat ölthetnek, és a hatásaik szerint kell azokat elemezni, így nem zárható ki, hogy az állam több egymást követő beavatkozását az EUMSZ 107. cikk (1) bekezdésének alkalmazása szempontjából egyetlen beavatkozásnak kell tekinteni. Ez lehet a helyzet különösen akkor, ha az egymást követő beavatkozások - különösen az időbeli sorrendjükre, a céljukra és a vállalkozás ezen beavatkozások időpontjában fennálló helyzetére tekintettel - olyan szorosan kapcsolódnak egymáshoz, hogy nem lehet azokat elválasztani. (53) Az egyetlen ügylet fogalmát tehát az állami támogatásokra vonatkozó uniós jog szélesebben értelmezi, mint a német kötelmi jog. A (105) preambulumbekezdésben kifejtett megfontolások arra mutatnak rá, hogy a szóban forgó szerződések - az időbeli sorrendre, a céljukra és a vállalkozás szerződések megkötésének időpontjában fennálló helyzetére tekintettel - az állami támogatásokra vonatkozó uniós jog szerint egyetlen ügyletnek tekintendők.
7.2.2. Háttér-információk: Az értékesítési és visszlízingügylet kialakítása
(107)
A BAVARIA és a NEUWOGES közötti ügylet a BAVARIA „ingatlanlízing-modelljén alapul”. Ez a modell azt irányozza elő, hogy a vevő (BAVARIA) kezdeti beruházását úgy finanszírozza, hogy a megszerzett épületeket az eladó (NEUWOGES) visszalízingeli. A beruházási költségek és a megfelelő lízingdíjak meghatározására a lízingmodell egy egyszerű egyenletet használ, amely szerint a beruházási költségeket úgy számítják ki, hogy a fizetendő éves nominális lízingdíjat elosztják a (százalékban kifejezett) lízingdíjjal.
A lízingdíj viszont a szerződés futamidejének, a lízingdíj indexálásának és az épületek maradványértékének kombinációjából határozható meg:
Lízingdíj (%-ban):
Futamidő: 25 év
Maradvány-érték (%-ban)
Indexálás
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Futamidő: 30 év
Maradvány-érték (%-ban)
Indexálás
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Világos tehát, hogy a beruházási költség a százalékban meghatározott lízingdíjtól és a havonta fizetendő lízingdíjaktól is függ, és fordítva. Amint a szerződő felek rögzítették a sarokszámokat (futamidő, éves indexálás, maradványérték), valamint meghatározták az elérni kívánt teljes beruházási volument, vagy pedig a havonta fizetendő tervezett lízingdíjakat, máris kiszámíthatók a hiányzó paraméterek. Az egyenlet szerint a rövidebb futamidő, az alacsonyabb maradványérték, az alacsonyabb indexálás és a kisebb havi nominális lízingdíj alacsonyabb beruházási összköltséget eredményez.
(109)
A beruházási összköltség meghatározása után levonják a felújítás költségeit, az adókat, valamint az egyéb lehetséges költségeket. A fennmaradó összeg a vételárnak felel meg. A NEUWOGES és a BAVARIA közötti értékesítési és visszlízingügyletnél a (készpénzben előre kifizetett) vételár esetében nem tesznek különbséget az épületek tulajdonjogáért fizetett ár és az építménybér között.
A BAVARIA és a NEUWOGES közötti ügylet kalkulációja
Beruházás összköltsége
[…] EUR
Felújítás
[…] EUR
Adók és illetékek
[…] EUR
Privatizációért nyújtott ellentételezés
[…] EUR
Vételár
[…] EUR
(110)
A szóban forgó értékesítési és visszlízingügyletnek két eleme van, az építményi jogot alapító szerződés és az ingatlankezelési szerződés; ezek viszont az általános átalánydíjas szerződéshez kapcsolódnak. Az építményi jogot alapító szerződés, az ingatlankezelési szerződés és az általános átalánydíjas szerződés NEUWOGES-t érintő pénzügyi következményeit ezen információk alapján kell értékelni.
7.2.3. Az építményi jogot alapító szerződés által a NEUWOGES-re gyakorolt várható pénzügyi hatások meghatározása
(111)
Az építményi jogot alapító szerződés központi elemei az épületek eladása, valamint 75 évre építményi jog alapítása azokon a telkeken, amelyeken az épületek állnak. A BAVARIA vállalta, hogy összesen […] EUR-t fizet a NEUWOGES-nek, ebből […] EUR-t tőkésített építménybérként fizet a telek használatáért a 2028. december 31-ig tartó időszakra, […] EUR-t pedig az épületek vételáraként fizet meg. (54) Emellett a BAVARIA-nak 2029. január 1-jétől 10 éven át évente a jelenlegi telekérték […] %-ának megfelelő építménybért kell fizetnie, azaz négyzetméterenként […] EUR-t, illetve évente […] EUR-t. (55) Az építményi jogot alapító szerződés fennmaradó idejére - 2039-től 2073 végéig - az építménybért a fogyasztói árindexhez igazítják, amennyiben az több mint […] %-kal módosul. (56)
(112)
Az épületek megvásárlásán és az érintett telkekre vonatkozó építményi jog megszerzésén túl a BAVARIA kötelezettséget vállalt az épületek felújítására, és beleegyezett abba, hogy az építési munkálatok elvégzéséről szerződést köt a BRG-vel, a NEUWOGES egyik leányvállalatával.
(113)
A BAVARIA által a NEUWOGES-nek az építményi jogot alapító szerződés keretében fizetendő vételárat a szerződő felek […] EUR/m2 összegű havi lízingfizetés, évi […] %-os indexálás, az épület […] %-os maradványértéke (amelyet a NEUWOGES-nek az építményi jog alapításáról 75 évre megkötött szerződés lejárta után az adott időpontban elkészítendő szakértői vélemény alapján kell megfizetnie), valamint a visszlízing 30 éves futamideje alapján határozták meg. (57) Az e feltevésekből kiszámolt beruházási összköltség […] millió EUR volt. (58) A […] EUR összegű felújítási költségek, a […] EUR összegű privatizációs költségek, valamint a […] EUR összegű adók és illetékek levonása után az értékesítési ár […] EUR-t tett ki. (59)
(114)
Ezt a végső árat aztán az épületért fizetendő árra ([…] % = […] EUR) és a telek használatáért fizetett tőkésített építménybérre ([…] % = […] EUR) bontották. (60) A telekre és az épületekre eső összegeket nem számolták ki külön, hanem a teljes értékesítési ár arányában fejezték ki.
(115)
A NEUWOGES számára az ügylet első előnyei így a […] EUR összegű készpénzfizetésben és a 30 év lejárta után a BAVARIA által fizetendő építménybérből adódó bevételekben jelentkeztek.
7.2.3.1. Egyéb tényezők
Privatizációért nyújtott ellentételezés
(116)
Először is rögzíteni kell, hogy a BAVARIA által a privatizációért a NEUWOGES-nek készpénzben fizetett […] EUR összegű ellentételezést minden esetben figyelembe kell venni.
(117)
Az épületek vevőjeként és a telkekre vonatkozó építményi jog jogosultjaként a BAVARIA-nak a szóban forgó szerződések értelmében egyértelműen előírt erőfeszítéseket kellett tennie annak érdekében, hogy a lakások egy részét eladja a bérlőknek. Ezt a kikötést szerződésben rögzítették, hogy az értékesítés mint „köztes vevőnek történő privatizáció” az AHG céljából elismerhető legyen. E törvény értelmében az üzleti vevőnek törekednie kell arra, hogy az ügylet keretében átvett lakásállomány lehetőleg nagy részét, de legalább 1/3-át értékesítsék a bérlőknek. (61) E kötelezettségvállalás keretében törekedni kellett arra is, hogy tájékoztassák a bérlőket a rendelkezésre álló lehetőségekről, és felmérjék a lakásvásárlás iránti érdeklődésüket. A megfelelő erőfeszítések megtételével kapcsolatos feladatot az építményi jogot alapító szerződéssel (V. rész 1-3. cikke) visszaruházták a NEUWOGES-re. Ezenkívül megállapodtak abban, hogy a NEUWOGES ezért […] EUR/m2 összegű ellentételezést kap, ezáltal a privatizációs erőfeszítésekért nyújtott ellentételezés teljes összege elérte a […] EUR-t.
(118)
Először nem volt tervbe véve, hogy a NEUWOGES ellentételezést kap a privatizációs erőfeszítéseiért; a később a privatizációs erőfeszítésekért nyújtott ellentételezésként megfizetett összeg eredetileg a tervezett értékesítési ár része volt. (62) Valójában a BAVARIA számára nem volt ésszerű olyan tevékenységért ellentételezést fizetni a NEUWOGES-nek, amelyhez a BAVARIA-nak nem fűződött gazdasági érdeke. Az AHG szerinti adósságelengedés biztosításához, amely privatizációs erőfeszítésekhez volt kötve, egyedül a NEUWOGES-nek fűződött gazdasági érdeke.
(119)
A privatizációs erőfeszítésekre nyújtott ellentételezést azonban később levonták az értékesítési árból, és egy későbbi kifizetés formájában fizették ki. Ennek oka az lehetett, hogy a szóban forgó összeget - ha az értékesítési ár része maradt volna - be kellett volna fizetni az ETF-nek. A BAVARIA által a NEUWOGES-nek fizetett értékesítési árat a megfelelő összeggel csökkentették. A BAVARIA szempontjából ez gazdasági értelemben semmilyen különbséget nem jelentett. A NEUWOGES pontosan ugyanazt az összeget kapta meg a BAVARIA-tól, amelyet akkor kapott volna, ha nem állapodtak volna meg külön privatizációs ellentételezésről. A NEUWOGES a privatizációs kifizetéseket ténylegesen hozzászámolta az értékesítési és visszlízingügyletből várható bevételekhez. (63)
(120)
Az, hogy ezeket a kifizetéseket külön ellentételezésként és ne az értékesítési ár részeként számolják el, csak az AHG miatt bírt jelentőséggel a NEUWOGES számára. A fentiekben kifejtetteknek megfelelően (lásd a (101) preambulumbekezdést) egy piacgazdasági szereplő figyelmen kívül hagyta volna az AHG-t. Ebben az összefüggésben nincs jelentősége annak a körülménynek, hogy a NEUWOGES privatizációs erőfeszítéseket tett, és erre forrásokat fordított. Egy piacgazdasági szereplő, amely nem az AHG keretei között jár el, nem tett volna privatizációs erőfeszítéseket, és emiatt ezeket az erőfeszítéseket a piacgazdasági szereplő kritériumának alkalmazása során sem lehet figyelembe venni.
(121)
Ennek megfelelően az az ellentételezés, amelyet a BAVARIA a NEUWOGES-nek privatizációs erőfeszítéseiért fizetett, a NEUWOGES számára jelentkező jelentős előnynek tekinthető, amelyet az értékesítési és visszlízingügylet NEUWOGES-t érintő pénzügyi hatásai egészének meghatározása érdekében hozzá kell adni az értékesítési árhoz.
Felújítás
(122)
Az értékesítési és visszlízingügylet keretében elvégzett felújítás további pénzügyi hatásokat gyakorolt a NEUWOGES-re. Emlékeztetni kell arra, hogy a felújítási költségek közvetlen összefüggésben álltak a BAVARIA által az építményi jogot alapító szerződés szerint a NEUWOGES-nek teljesített kifizetéssel, amelyet a felújítási költségeket is tartalmazó költségek levonásával a beruházási összköltség számított értékéből kapunk meg (lásd a (109) preambulumbekezdést). Másképpen megfogalmazva: minél magasabbak a felújítási költségek, annál alacsonyabb a vételár. Emiatt az ügylet egy másik számítási módja esetében is - ahol alacsonyabb bérleti díjakat, alacsonyabb indexálást és így lényegesen alacsonyabb lízingdíjakat vettek alapul - a vételár még mindig magasabb az építményi jogot alapító szerződésben elfogadott árnál; ez elsősorban arra vezethető vissza, hogy a felújítási költségeket ebben az alternatív számításban lényegesen alacsonyabbra állították be, mint amelyet végül a BAVARIA és a BRG elfogadott. (64)
(123)
Ezzel összefüggésben meg kell említeni, hogy az az összeg, amelyet a BAVARIA a NEUWOGES 100 %-os tulajdonában lévő leányvállalatának, a BRG-nek az általános átalánydíjas szerződés szerint a felújítási munkálatokért átalányban fizetett, jelentősen meghaladta a NEUWOGES által eredetileg becsült felújítási költségeket. (65) Míg a NEUWOGES eredeti becslésében összesen […] EUR, illetve […] EUR/m2 összegben irányozta elő a költségeket, a BAVARIA és a NEUWOGES leányvállalata, a BRG végül […] EUR, illetve […] EUR/m2 átalányösszeget fogadott el a felújításra. Másképpen megfogalmazva: a szerződésben megállapított költségek […] EUR-val, illetve […] %-kal haladták meg az eredetileg becsült költségeket. A lényegesen magasabb szinten elfogadott költségátalány jelentősen csökkentette az építményi jogot alapító szerződés alapján a BAVARIA által a NEUWOGES-nek fizetett vételárat.
(124)
Az eredeti költségbecslés és az elfogadott átalányösszeg közötti különbséget nem indokolták meg. Ez annál is meglepőbb, mert a NEUWOGES az átlagosan […] EUR/m2 összegű becsült felújítási költségeket „általánosan megszokottnak[]” nevezte. (66) A NEUWOGES által benyújtott, „A felújítás és lebontás között: Panelépületek az új szövetségi tartományokban” című szakvélemény (a továbbiakban: Pestel-szakvélemény) is […]- […] EUR/m2 összegre becsülte a BRG által elvégzetthez hasonló felújítás költségeit. (67) Az épületek tulajdonosaként és kezelőjeként a NEUWOGES pontos ismeretekkel rendelkezett arról, hogy milyen felújításokra van szükség, és nehezen érthető meg, miért becsülte alul ennyire ezeket a költségeket.
(125)
A felújítási költségeket figyelembe kell venni az építményi jogot alapító szerződés pénzügyi hatásainak meghatározásakor. Egyrészről kézenfekvő, hogy a BAVARIA szempontjából lényegtelen volt, hogy a NEUWOGES leányvállalata, a BRG milyen összegben számítja fel a felújítási költségeket, hiszen minden további felújítási költséget egyszerűen elszámolt a vételárban. Ezzel szemben a NEUWOGES-nek nyilvánvaló gazdasági érdeke volt, hogy a BAVARIA szerződést kössön a BRG-vel a felújítási munkálatok elvégzéséről, és hogy az értékesítési ár egy részét hozzászámítsák a felújítási költségekhez. Ez utóbbi megfontolás azon alapult, hogy a felújítással a NEUWOGES leányvállalata által megkeresett nyereséget nem terhelte az AHG szerinti befizetési kötelezettség. Saját becslések szerint a BRG (és következésképpen a NEUWOGES) által a BAVARIA-felújításból elért nyereség […] EUR-t tett ki. (68) Ez a nyereség közvetlen előnyként jelentkezik a NEUWOGES-nél, amelyet figyelembe kell venni. Az értékesítési ár indoklásánál a NEUWOGES ügyvezetése is ténylegesen utalt a BRG-vel a felújítási munkálatok elvégzéséről kötött szerződésre. (69)
A telek használatáért fizetett építménybér
(126)
Az építménybért illetően e ponton meg kell vizsgálni a NEUWOGES érvét, miszerint a BAVARIA-nak az első 30 évre ténylegesen nem kellett fizetést teljesítenie, mivel a tőkésített építménybért az értékesítési ár tartalmazta. Annak a kérdésnek azonban, hogy az építménybért évente vagy pedig előre, tőkésített építménybérként fizetik meg, az elvégzendő értékelés szempontjából alig van jelentősége. Semmi jele sincs annak, hogy egy ilyen jellegű megállapodás ésszerűtlen lett volna; csupán annak megnyilvánulása volt, hogy a NEUWOGES azt részesített előnyben, hogy előre likviditáshoz jusson.
(127)
Végezetül nem szabad elfelejteni, hogy a BAVARIA az ingatlankezelési szerződés lejártát követően a telekhasználatért építménybért köteles fizetni. A BAVARIA-nak 2029. január 1-jétől 10 éven át évente a jelenlegi telekérték […] %-ának megfelelő építménybért, azaz négyzetméterenként […] EUR-t kell fizetnie. A fennmaradó futamidőre az építménybért a fogyasztói árindexhez igazítják, amennyiben az több mint […] %-kal módosul. Ha egyszerűsítésképpen abból indulunk ki, hogy a fogyasztói árindex nem fog változni, akkor a jövőbeli fizetéseket […] EUR nominális értéken értékelnék. Az összértékelésben e jövőbeli fizetések 1998-as évre diszkontált értéke szintén a NEUWOGES által elért előny részének tekintendő.
7.2.3.2. Következtetések
(128)
E ponton emlékeztetni kell arra, hogy a fenti elemzés célja az építményi jogot alapító szerződés által a NEUWOGES-re gyakorolt várható pénzügyi hatások lehető legpontosabb meghatározása volt. Az elemzésből kiderül, hogy a NEUWOGES által szerzett jelentős előny a következőket öleli fel:
a)
a BAVARIA által készpénzben fizetett ár ([…] EUR);
b)
a privatizációs erőfeszítésekért fizetett ellentételezés ([…] EUR);
c)
a felújítással megtermelt nyereség ([…] EUR);
d)
a 2029-től kezdődő időszakra fizetendő építménybér jelenértéke (leszámítolva […] EUR);
7.2.4. Az ingatlankezelési szerződés által a NEUWOGES-re gyakorolt várható pénzügyi hatások meghatározása
(129)
Az ingatlankezelési szerződés értelmében a NEUWOGES felel a szóban forgó épületek kezeléséért. A NEUWOGES rendelkezésére áll a lakások és ipari egységek bérbeadásából származó valamennyi bevétel. Ezért cserébe egy fix havi lízingdíjat kell fizetnie a tulajdonos (BAVARIA) részére, amelyet a felújítási munkálatok befejezéséig […] EUR összegben, az azt követő időszakra […] EUR összegben rögzítettek (az ingatlankezelési szerződés 3. cikke). A szerződés futamideje a felújítási munkálatok befejezésétől számítva 30 év (2. cikk (1) bekezdése). A havi lízingdíjat évi […] %-kal indexálták (4. cikk (2) bekezdése). A következő elemzés célja az ingatlankezelési szerződés által a NEUWOGES-re gyakorolt pénzügyi hatások meghatározása.
7.2.4.1. Háttér-információk (számítások)
(130)
A havi lízingdíj az elvárt négyzetméterenkénti havi nettó bérleti díj - levonva az adminisztratív és karbantartási költségeket és a bérleti díj kiesésének kockázatát - és a rendelkezésre álló négyzetméterek számának szorzata. (70) Az alapvető feltevések így az elvárt négyzetméterenkénti havi nettó bérleti díjat és a várható költségeket érintik. Az ingatlankezelési szerződésben a felek egy felújítás utáni […] EUR/m2 nettó bérleti díjat és […] EUR/m2 költséget vettek alapul; ennek megfelelően a havi lízingdíjat […] EUR/m2 összegben rögzítették. (71)
(131)
A végül az ingatlankezelési szerződésbe átemelt konkrét paraméterek meghatározásakor a döntés a NEUWOGES kezében volt. (72) Lehetősége volt arra, hogy az általa a szerződés futamideje alatt teljesítendő havi fizetéseket, valamint az értékesítésből származó bevételt egy eltérő mértékű bérleti díj vagy egy magasabb indexálás rögzítésével pontosan meghatározza. (73) Nem volt közvetlen korreláció aközött, hogy egy meghatározott lízingdíj rögzítésével (esetleg eltérő mértékű bérleti díjak, eltérő indexálás és eltérő költségek meghatározásával) nagyobb vagy kisebb kockázatot vállaltak, valamint az értékesítési ár formájában kapott likviditás között. Így például egy BAVARIA által bemutatott másik számítás szerint, ahol 2,0 %-os indexálást, […] EUR bérleti díjat és így […] EUR lízingdíjat vettek alapul, a havi lízingösszeg […] EUR lett volna […] EUR helyett. (74) Természetesen az értékesítési ár is alacsonyabb lett volna.
7.2.4.2. A pénzügyi hatások elemzése
Általános megfontolások
(132)
Az ingatlankezelési szerződés NEUWOGES-t érintő pénzügyi hatásainak meghatározásakor két megfontolást kell figyelembe venni. Egyrészt: a lízingdíjat négyzetméteralapon számítják ki. Mivel néhány lakást a BAVARIA-val megkötött szerződést követően eladtak, az eredetileg […] m2-nyi teljes négyzetméterszám 1999-ben […] m2-re, 2000-ben […] m2-re, 2001-ben pedig […] m2-re változott. 2001 után az irányadó négyzetméterszám változatlanul […] m2 maradt. A NEUWOGES észrevételeiben a tervezett pénzügyi mozgások kiszámításakor ezzel a fokozatosan csökkenő négyzetméterszámmal számolt. Mivel azonban csak az előzetes értékelés mérvadó, a NEUWOGES-nek nem lett volna szabad a számításaiban alapul vett teljes négyzetméterszámot a ténylegesen értékesített négyzetméterszámmal csökkentenie, hanem azzal a négyzetméterszámmal kellett volna csökkentenie, amelynek viszonteladásával 1998 elején számolt. Ennek megfelelően a következő elemzés nem a NEUWOGES által az észrevételeiben említett számokon, hanem sokkal inkább azokon a számokon alapul, amelyekből a NEUWOGES az eredeti nyereségprognózisában kiindult, nevezetesen hogy a négyzetméterszám 2003-ig fokozatosan […] m2-ről […] m2-re csökken. Másrészt: annak meghatározása érdekében, hogy az ügylet megkötése időpontjában a szerződés milyen várható pénzügyi hatást fejt ki a NEUWOGES-re, a jövőbeli bevételeket és költségeket le kell számítolni, és ehhez meg kell állapítani a leszámítolási kamatlábat. Az eredeti levelével és a NEUWOGES által benyújtott cashflow-elemzéssel összhangban a Bizottság 5 %-os éves leszámítolási kamatlábból indul ki. (75)
A NEUWOGES cashflow-elemzésének megbízhatósága
(133)
Az ingatlankezelési szerződés független gazdasági elemzése előtt először is megjegyzéseket kell fűzni a NEUWOGES által előterjesztett utólagos cashflow-elemzésekhez, amelyeknek azt kell bemutatniuk, hogy az ingatlankezelési szerződéssel generált cash-flow tekintetében milyen előzetes várakozásokkal rendelkezett volna egy körültekintő piacgazdasági szereplő. A NEUWOGES azzal érvel, hogy az ingatlankezelési szerződés esetében reális előzetes feltevések mellett - a NEUWOGES véleménye szerint ilyen feltevések a bérleti díj évi […] %-os emelkedése, a költségek évi […] %-os indexálása és a kihasználatlan ingatlanok […] %-os aránya - nominálisan -[…] EUR, leszámítolva pedig -[…] EUR (76) negatív teljes cash-flow-ra lehetett volna számítani. A NEUWOGES kifejti továbbá, hogy az ingatlankezelési szerződés csak állítólag irreális előzetes feltevések mellett - a bérleti díj évi […] %-os emelkedése, a kihasználatlan ingatlanok […] %-os aránya, állandó költségszint - tudott volna nominálisan […] EUR, leszámítolva pedig […] EUR összegű pozitív értéket eredményezni. (77) Így a NEUWOGES megítélése szerint már kezdettől fogva világos volt, hogy csak a lízingdíj kigazdálkodásához minden évben […] %-os bérletidíj-emelést kellett volna érvényesíteni, miközben a költségemelkedés számára semmilyen mozgástér nem maradt volna.
(134)
Ebben az összefüggésben meg kell jegyezni, hogy a NEUWOGES a költségek mértékét illetően kevéssé meggyőző feltevésekből indul ki (az induló költségszint a NEUWOGES által benyújtott összes elemzésben azonos). A megkötött ingatlankezelési szerződés alapjául szolgáló számítások a bérleti díjak mintegy […] %-át kitevő összköltségből (adminisztráció, karbantartás, bérleti díjak kiesésének kockázata), ezzel szemben a NEUWOGES cashflow-elemzései (felújítás utáni) legalább […] %-os költségszintből (a bérleti díj kiesésének […] %-os kockázata, […] % adminisztrációs és karbantartási költség) indulnak ki. Még ha a bérleti díjak kiesésének drámai mértékű emelkedését ([…] %-ról […] %-ra) figyelmen kívül is hagyjuk, a többi költség a bérleti díj százalékában kifejezve még mindig, […] %-ról […] %-ra emelkedett. Erre a növekedésre kielégítő indoklás nem található a NEUWOGES észrevételeiben. Ezzel szemben a NEUWOGES megállapítja, hogy a […] % ([…] EUR/m2) a közvetlenül a felújítást követő időszakra nézve egy elfogadható érték, utána azonban ezt az értéket évente […] %-kal növelni kellett. (78) A forgalmi értékről készített szakértői vélemény is, amelyre a NEUWOGES az értékesítés előtt adott megbízást, az összköltségek […] % és […] % közötti szintjéből indult ki (a bérleti díj kiesésének kockázatát is beleértve (79)) (az 1997-es szakvélemény). Mivel a szakértői vélemény nem adja meg pontosan, hogy a bérleti díj kiesését milyen százalékos arányúra értékelték, nem állapítható meg, hogy az egyéb költségek tekintetében az alapul szolgáló feltevések mennyiben térnek el a NEUWOGES feltevéseitől. A NEUWOGES által most megbecsült egyéb költségek mindenesetre magasabbak, még akkor is, ha azt feltételezzük, hogy a bérleti díj kiesésének kockázatát az 1997. évi szakvéleményben […] %-ban rögzítették. Mindezek miatt a NEUWOGES cashflow-elemzései nem fogadhatók el, és azokat egy […] %-os induló költségszint alapulvételével - amely nem tartalmazza a bérleti díj kiesésének kockázatát - ki kell igazítani. (80)
(135)
Ezzel összefüggésben azt is meg kell jegyezni, hogy téves a NEUWOGES azon állítása, miszerint egyedül a lízingdíj növekedésének ellentételezése érdekében […] %-os bérletidíj-emelést kellett volna érvényesíteni. Mivel a lízingdíjat az eredeti teljes bérleti díj százalékában fejezik ki (ebben az esetben […] %), egy […] %-os bérletidíj-emelés mind a lízingdíj-növekedés, mind pedig a […] %-os költségemelkedés ellensúlyozását lehetővé tenné. Állandó költségek mellett már egy csekélyebb bérletidíj-emelés is elegendő a lízingdíj növekedésének ellentételezéséhez. A bérleti díjak kiesésének […] %-os kockázatából és egyébként állandó költségszintből kiindulva lényegében egy évi […] %-os bérletidíj-emelés elegendő lenne a lízingdíj növekedésének kompenzálásához. Minden e feletti díjemelést a NEUWOGES a növekvő költségek kiegyenlítésére vagy nyereségszerzésre használhatna fel.
A pénzügyi hatások elemzése
(136)
A szerződés megkötésének időpontjában a NEUWOGES maga is elvégezte a nominális cash-flow elemzését. (81) Ebben az elemzésben abból indult ki, hogy saját költségei (adminisztráció, karbantartás) évente […] %-kal nőnek, hogy a bérleti díjakat minden harmadik évben […] %-kal emelheti, a kihasználatlan ingatlanok aránya […] %-on tartható, és hogy a lakások […] %-át adják el a bérlőknek. Ennek alapján a NEUWOGES arra számított, hogy az ingatlankezelési szerződés a 30 éves futamidő alatt […] EUR nominális cash-flow-t generál.
(137)
A hivatalos vizsgálati eljárás keretében nem jutottak olyan felismerésre, amely alátámasztotta volna azt a feltételezést, hogy az említett számításokat tudatosan túl optimista várakozások alapján végezték el. Semmi sem utal arra, hogy a NEUWOGES képviselői, akik benyújtották ezeket a számokat a NEUWOGES felügyelő bizottságának, ezt úgy tették volna, hogy tudták, a számok nem helyesek. Valójában úgy tűnik, hogy a NEUWOGES azt sem állítja, hogy ügyvezetése politikai okokból tudatosan ment bele egy hátrányos üzletbe, sokkal inkább azt, hogy a gazdasági hatások értékelésekor tévesek voltak a becslések (ami a NEUWOGES szerint egy piacgazdasági szereplő esetében nem fordult volna elő). (82)
(138)
Azt is vizsgálni kell, hogy a várakozások tényleg olyanok voltak-e, hogy egy piacgazdasági szereplő nem alapozta volna ezekre döntéseit. Ebben az összefüggésben megemlítendő, hogy a NEUWOGES véleménye szerint egy piacgazdasági szereplő a mindössze […] %-os bérletidíj-emelkedésből, a bérleti díjak kiesésének […] %-os kockázatából és az adminisztratív és karbantartási költségek […] %-os növekedéséből indult volna ki. (83) E feltevések alapján a NEUWOGES szerint a teljes cash-flow nominálisan […] EUR, leszámítolva […] EUR lenne, miközben költségként jelentkezik elsősorban az, hogy a bérleti díjak kiesése több mint hétszeresére nő.
7.2.4.3. Piaci várakozások
(139)
Először is utalni kell azokra a dokumentumokra, amelyek felvilágosítást adnak az ügyben részt vevő mindkét fél tényleges várakozásairól. Először is a felügyelő bizottság 1997. december 16-i ülésének jegyzőkönyvéből az olvasható ki, hogy a NEUWOGES az ügylethez kapcsolódó kockázatokat „vállalhatónak” minősítette. (84) A jegyzőkönyvből kiderül továbbá, hogy a NEUWOGES cselekvései alapjául szolgáló számítások abból indultak ki, hogy a bérleti díjakat minden harmadik évben […] %-kal emelik, a költségek (a bérleti díjak kiesésének kockázatát nem számítva) […] %-kal növekednek, a bérleti díjak kiesésének kockázata pedig […] % lesz. (85)
(140)
A szerződések aláírása előtt a NEUWOGES konzultált a Nordrevision könyvvizsgáló társasággal, amelynek becslése szerint a […] %-os bérletidíj-növekedés ugyan megfelelt az általános inflációs rátának, viszont aligha volt megvalósítható. (86) Emellett a Nordrevision úgy ítélte meg, hogy az induló költségszint (a számítások a bérleti díj […] %-át kitevő becsült költségeken alapultak) az ingatlanok teljes kihasználtságát feltételezve reális, azonban a költségeket a lízingdíj indexálásának megfelelően indexálni kell. (87)
(141)
A BAVARIA a maga részéről abból indult ki, hogy a neubrandenburgi népességszám előreláthatólag egyenletes alakulását (ami a különböző nagy szolgáltatók letelepedésének tudható be) (88) és az épületek jó helyzetét tekintve az ingatlanok kihasználatlansága várhatóan nagyon csekély arányú lesz. (89) Emellett azt feltételezte, hogy a lízingfizetés indexálásának megfelelően emelni lehet a bérleti díjakat. (90)
(142)
Végül fel kell hívni a figyelmet arra, hogy a NEUWOGES megbízásából az értékesítés előtt a forgalmi értékről készített 1997-es szakvélemény adatokat tartalmaz az idevágó várható fejleményekről. Az 1997-es szakvélemény […]-[…] %-os költségszintet vesz alapul, arra vonatkozóan azonban nem ad adatokat, hogy a bérleti díj kiesésének kockázatát hány százalékra értékelte. (91)
7.2.4.4. Értékelés
Adminisztratív költségek
(143)
Először is az adminisztratív és karbantartási költségekkel kapcsolatos várakozások mind az induló szint ([…] EUR/m2, illetve a bérleti díjak […] %-a), mind pedig a várható emelkedés (évente […] %) tekintetében valószínűnek tűnnek. A költségek kiinduló szintjét illetően ez a következtetés magának a NEUWOGES-nek a megállapításából vonható le, miszerint a költségeket - legalábbis a közvetlenül a felújítást követő időszakra vonatkozóan - megfelelően mérték fel. Másrészt a Pestel-szakvélemény megállapította, hogy az adminisztratív és karbantartási költségek 1997-ben négyzetméterenként átlagosan […] EUR-t tettek ki; ez […] EUR-val kevesebb annál, mint amit ugyanezekre a költségekre az értékesítési és visszlízing szerződés keretében előirányoztak. (92) Végezetül pedig a szakértői véleményben becsült költségek is ugyanebben a nagyságrendben mozogtak. E költségek emelkedésével biztosan lehetett számolni; az évi […] %-os növekedés feltételezése elfogadhatónak és inkább óvatos becslésnek tűnt. A Nordrevision csupán azt javasolta, hogy az adminisztratív költségek ilyen jellegű indexálását a lízingdíj indexálásához igazítsák; így az éves növekedés […] % lenne, ami a NEUWOGES által ténylegesen feltételezetthez képest szintén egy kisebb mértékű emelkedés. Egyébként immár maga a NEUWOGES is azon a véleményen volt, hogy reálisan egy […] %-os éves növekedést lehetett volna elvárni; ez azt jelenti, hogy az évi […] %-os érték biztosan nem volt vállalhatatlanul alacsony.
Bérleti díj kiesésének kockázata
(144)
A bérleti díj kiesésének kockázatát illetően nem volt irreális, hogy egy általános […] %-os bérletidíj-kieséssel számoltak. Először is le kell szögezni, hogy a szerződések értékelésekor a Nordrevision nem kérdőjelezte meg ezt a feltevést, bár másrészről a tanácsadók aggodalmuknak adtak hangot Neubrandenburg általános gazdasági helyzetével és ingatlanpiacával kapcsolatban. (93) Másrészt a forgalmi értékről készített 1997-es szakvélemény láthatóan nem számolt a bérleti díjak kiesésének jelentősen magasabb kockázatával, még ha nem is adott pontosabb adatokat a feltételezett kockázatról. (94)
(145)
Ahogy a BAVARIA belső döntéshozatali dokumentumaiból is kitűnik, a BAVARIA - tekintettel arra, hogy a különböző nagy szolgáltatók a térségbe települtek - abból indult ki, hogy Neubrandenburg népessége állandó szinten marad, és hogy a szóban forgó lakásokat a felújítás után szinte százszázalékosan bérbe lehet adni. A NEUWOGES információi szerint Neubrandenburg városa és Mecklenburg-Elő-Pomeránia tartomány 1997-1998-ban tényleg állandó népességszámmal és a jövedelmek stabil alakulásával számoltak.
(146)
Végezetül pedig nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy a NEUWOGES ügyvezetése - amely egy olyan vállalatot vezetett, amely a neubrandenburgi lakások több mint 30 %-ának volt a tulajdonosa, és így alapos ismeretekkel rendelkezett a helyi ingatlanpiacról - az értékesítési és visszlízingügylethez kapcsolódó kockázatokat vállalhatónak tekintette, és a bérleti díjak kiesésének […] %-os kockázatát vetítette előre. Semmiképpen sem látható be, hogy a helyi ingatlanpiac kijelölt szakértői miért alapozták volna számításaikat erre a feltevésre, ha az olyan irreálisan alacsony szinten értékelte volna a kockázatokat, ahogy azt most már a NEUWOGES állítja.
(147)
Ugyanakkor figyelembe kell venni azokat a dokumentumokat, amelyeket a NEUWOGES azzal a kérdéssel kapcsolatban nyújtott be, hogy az adott ingatlanpiac (kelet-németországi panelépületek) körültekintően eljáró szereplője a kihasználatlan ingatlanok magasabb arányára számított volna-e, amennyiben az adott dokumentumok az értékesítési és visszlízingügylet megkötése előtti időszakból származnak. A benyújtott szakvélemények közül csak a Pestel-szakvélemény készült a szóban forgó szerződések megkötése előtti időszakban. Mindazonáltal figyelembe kell venni, hogy a Pestel-szakvélemény Kelet-Németország egészét vizsgálta, és nem veszi figyelembe Neubrandenburg sajátos helyi adottságait, így ebben az összefüggésben kijelentései csak korlátozottan mérvadóak. A szakvélemény felsorolja a keletnémet ingatlanpiac néhány általános problémáját, azonban önmagában véve nem ad támpontokat arra, hogy egy piacgazdasági szereplő beruházási döntésekor nem a bérleti díj kiesésének […] %-os kockázatából indult volna ki.
Bérleti díjak
(148)
A bérleti díjakkal kapcsolatban először is le kell szögezni, hogy a NEUWOGES szerint a felújítás után várható bérleti díjakat túl magasra értékelték. A NEUWOGES véleménye sokkal inkább az, hogy a bérleti díjakat nem lehetett az elvárt mértékben emelni. Tekintettel a rostocki törvényszék megállapítására, miszerint az ingatlankezelési szerződésben alapul vett átlagos, […] EUR/m2 összegű bérleti díj a bérleti díjak alkalmazandó jegyzékében (95) megadott sávban mozgott, az a következtetés vonható le, hogy az eredeti átlagos bérleti díjat reálisan becsülték meg.
(149)
A megállapodás szerinti lízingdíj indexálását illetően nincsenek konkrét bizonyítékok arra vonatkozóan, hogy 1998-ban általában milyen átlagos bérletidíj-emelkedést vettek alapul. A Nordrevision csupán azt állapította meg, hogy az eredetileg becsült évi […] % megfelelt az általános inflációs rátának, Neubrandenburgban viszont valószínűleg nem volt realizálható. (96) Az a körülmény, hogy a NEUWOGES végül a „csupán” […] %-os indexálásba egyezett bele, és abból indult ki, hogy háromévente […] %-os bérletidíj-emelést tud érvényesíteni, láthatóan amellett szól, hogy ezt a figyelmeztetést figyelembe vette. A forgalmi értékről készített szakvélemények nem fogalmaztak meg kifejezett várakozásokat a bérleti díjak jövőbeli emelkedésével kapcsolatban. Mindazonáltal rögzíteni kell, hogy a forgalmi értékekről készített szakvélemények - mivel nem fogalmaztak meg konkrét feltevéseket az infláció és a bérleti díjak alakulásával kapcsolatban - nyilvánvalóan abból indultak ki, hogy a bérleti díjak emelkedése és az általános infláció (amely az előző évtizedekben 3,5 % körül alakult) közelíteni fognak egymáshoz. (97) A rostocki törvényszék véleménye szerint tekintettel arra, hogy a szerződés megkötése előtti 28 évben az átlagos inflációs ráta évi 3,52 % volt, az indexálás helyénvalónak tekinthető. (98) Megjegyezte továbbá, hogy a bérleti díjak 30 éves időszak alatti alakulása természetesen csak nehezen vetíthető előre, viszont nem figyelhető meg feltűnő aránytalanság a lízingdíj indexálása és a bérleti díjak várt alakulása között.
(150)
A NEUWOGES által benyújtott Pestel-szakvélemény nem közöl adatokat a keletnémet ingatlanpiac szereplőinek tényleges várakozásairól, ahogy Neubrandenburgra vonatkozó konkrét adatokat sem tartalmaz. Ugyanakkor utal arra, hogy a keletnémet ingatlanpiac egy potenciálisan nehéz piac. A további felsorolt tényadatok fényében sem elégséges azonban a Pestel-szakvélemény annak bizonyítására, hogy a felek rossz utat választottak azzal, hogy a lízingfizetéseket közös megegyezéssel évi […] %-kal indexálták, és azzal számoltak, hogy évi […] %-os bérletidíj-emelést tudnak érvényesíteni.
Futamidő
(151)
Végül a szerződés futamidejével kapcsolatban a rostocki törvényszék úgy érvelt, hogy bizonyos lízingszerződéseket hosszú (akár 30 éves) futamidő jellemez, így egy olyan szerződés, mint amilyen a szóban forgó szerződés is, egyáltalán nem szokatlan. (99) Bár a 30 éves futamidő magától értetődően bizonyos kockázatokat rejt magában, viszont arra is lehetőséget kínál, hogy állandó nyereségre tegyenek szert, a várható költségek tekintetében pedig magas fokú kiszámíthatóságot biztosítsanak. A hosszú futamidő azt is jelentette, hogy a vevő beruházásának megtérüléséhez szükséges havi lízingfizetések mértéke alacsonyabb, illetve hogy az értékesítési ár ugyanolyan összegű lízingfizetés esetén magasabb annál, mint rövidebb futamidő mellett lenne. (100) Ennek fényében nem tűnik ésszerűtlennek, hogy a felek 30 éves futamidőben állapodtak meg.
7.2.4.5. Következtetés
(152)
A NEUWOGES eredeti számításaiban megfogalmazott várakozások ezért nem tekinthetők reálisnak. A benyújtott dokumentumok fényében a NEUWOGES éppenséggel abból indulhatott ki, hogy az ingatlankezelési szerződés keretében nyereségre tehet szert. Az elvárt nominális nyereséget az irányadó időpontra (1998 eleje) leszámítolva az látható, hogy a NEUWOGES döntése azon alapult, hogy az ingatlankezelési szerződés jelenértéke […] EUR.
7.2.5. Összesített értékelés
(153)
A Bizottság már levonta azt a következtetést, hogy az építményi jogot alapító szerződés és az ingatlankezelési szerződés egy és ugyanazon összevont ügylet részei. Az ügylet NEUWOGES számára jelentkező összértékének meghatározásához ezért össze kell adni a két szerződés jelenértékét. Emlékeztetőül: a NEUWOGES a következő előnyökre számíthatott az építményi jogot alapító szerződésből:
a)
a BAVARIA által készpénzben fizetett ár ([…] EUR);
b)
a privatizációs erőfeszítésekért fizetett ellentételezés ([…] EUR);
c)
a felújítással megtermelt nyereség ([…] EUR);
d)
a 2029-től kezdődő időszakra fizetendő építménybér jelenértéke (leszámítolva […] EUR);
(154)
Ezen túlmenően az ingatlankezelési szerződés leszámítolt jelenértéke a 7.2.4. szakaszban bemutatottak szerint a NEUWOGES reális várakozásaiból kiindulva […] EUR volt. Így az értékesítési és visszlízingügylet NEUWOGES számára jelentkező összértéke […] EUR volt.
7.3. ÖSSZEHASONLÍTÁS MÁS ÜGYLETI LEHETŐSÉGEKKEL
(155)
Annak megállapítása érdekében, hogy a NEUWOGES és a BAVARIA között létrejött értékesítési és visszlízingszerződés megfelel-e azoknak a szerződéseknek, amelyeket egy piacgazdasági szereplő választott volna, össze kell vetni ezen ügylet értékét más ügyleti lehetőségek értékével. Ha a NEUWOGES egy gazdasági szempontból előnyösebb alternatívával rendelkezett volna, akkor az értékesítési és visszlízingügylet melletti döntést nem lehetne olyan cselekvési lehetőségnek tekinteni, amelyet egy piacgazdasági szereplő választott volna.
(156)
Ebben az összefüggésben megjegyzendő, hogy az épületek felújítás nélküli bérbeadása vagy akár lebontása aligha lett volna járható út. Először is felújítás nélküli bérbeadás csupán korlátozott bevételeket termelt volna. Ráadásul egyértelmű volt, hogy a nem felújított épületek körében nagyobb mértékű lenne a kihasználatlanság, mint a felújított épületeknél. (101) Így nincsenek olyan megbízható tények, amelyekből arra lehetne következtetni, hogy a nem felújított épületek további bérbeadása esetén nagyobb nyereséggel lehetett volna számolni, mint az értékesítési és visszlízingszerződés keretében, A lebontás semmilyen bevételt nem hozott volna, hanem bontási költségekkel járt volna. Így a mérvadó időpontban (1997-1998) ez sem lett volna járható út.
7.3.1. Hitelfelvétel mint lehetséges opció
(157)
Első lehetséges alternatívaként a hitelfelvétel jöhet szóba. Ha a NEUWOGES a szóban forgó épületek felújítását hitelből finanszírozta volna, akkor részben ugyanazt a nyereséget realizálhatta volna, mint az értékesítési és visszlízingszerződés esetében. Először is bérbe adhatta volna a felújított épületeket, és ezzel megfelelő bevételekre tehetett volna szert. Ezenkívül - az értékesítési és visszlízingszerződéssel ellentétben - az épületek tulajdonosa maradt volna.
(158)
Nyilvánvaló viszont, hogy a hitelfelvétel bizonyos hátrányokkal is járna. Először is a beruházási költségek 30 %-át a NEUWOGES-nek saját tőkéjéből kellett volna rendelkezésre bocsátania, mivel a NEUWOGES véleménye szerint fenn kell tartani a saját tőke 30 %-os arányát. (102) 1997 végén a NEUWOGES felügyelő bizottsága részletesen megvitatta azt a lehetőséget, hogy a nagyobb mértékű beruházás lehetővé tétele érdekében csökkentsék a saját tőke arányát. Az ügyvezetés azonban elutasította ezt a javaslatot mint gazdaságilag nem tartható elképzelést, mert elfogadhatatlanul nagy eladósodottsághoz vezetett volna. (103) Ezzel kapcsolatban az ügyvezetés a következőképpen nyilatkozott: „A saját tőke arányának 30 %-ról 25 %-ra való csökkentése nem lenne elfogadható (eladósodottság foka).” (104) Räuber úr, a NEUWOGES felügyelő bizottságának tagja megállapította továbbá, hogy „üzemgazdasági szempontból a saját tőke arányának csökkentése nem képzelhető el. A vállalkozás kötelezettségeit teljesíteni kell.” (105) A […] EUR nagyságrendű felújítási beruházás finanszírozásához így a NEUWOGES-nek […] EUR saját tőkével kellett volna hozzájárulnia. Igencsak kétséges, hogy ilyen összegű saját tőke közvetlenül rendelkezésre állt volna. A felügyelő bizottság jegyzőkönyvéből kiderül, hogy az 1998-ra tervezett lehetséges beruházási összköltség (hiteleket is beleértve) megközelítőleg […] EUR-t tett ki, és ezt az összeget már más projektekhez tervezték be. (106) Ez egyértelművé teszi, hogy a NEUWOGES a felújítási munkálatokat csak akkor tudta volna hitelből finanszírozni, ha más projektekről lemond.
(159)
A hitelfelvétellel szemben az értékesítési és visszlízingügylet azzal az előnnyel járt, hogy a NEUWOGES-nek nemcsak hogy nem kellett saját tőkét felhasználnia, hanem friss likviditáshoz is jutott, ráadásul biztosította az épületek felújításának teljes finanszírozását.
(160)
Mindezen megfontolások figyelembevételével nem igazolható, hogy lehetséges lett volna hitelből finanszírozni a felújítást, illetve ha lehetséges lett volna, akkor előnyösebb lett volna a NEUWOGES számára, mint a BAVARIA-val kötött ügylet. Az, hogy a NEUWOGES alig rendelkezett a hitel nyújtásához szükséges saját tőkével, valamint hogy a likviditási többletforrásokat más beruházások finanszírozására tudta felhasználni, inkább azt a következtetést támasztja alá, hogy ésszerű döntés volt az értékesítési és visszlízingügyletet választani, és a hitelfelvételt elvetni.
7.3.2. Közvetlen értékesítés mint lehetséges opció
(161)
A másik komolyan megfontolandó lehetőség az épületek és a telek közvetlen értékesítése lett volna. A döntő kérdés az, hogy ez az értékesítés előnyösebb lett volna-e.
7.3.2.1. Értékelés a forgalmi értékről készített 1997-es és 2007-es szakvélemény figyelembevételével
(162)
Amikor összehasonlítjuk az értékesítési és visszlízingügylet NEUWOGES számára jelentkező értékét azokkal az előnyökkel, amelyekkel a közvetlen értékesítés járt volna, azt az alapkérdést kell feltenni, hogy a NEUWOGES „rendes” eladás során milyen árat kaphatott volna. Ezen a ponton bizonyos szerepet kap a forgalmi értékről 1997-ben és 2007-ben készített két szakvélemény.
(163)
Mindkét szakvéleményre a NEUWOGES adott megbízást, hogy megbecsültesse a szóban forgó ingatlanok (épületek és telkek) 1997. évi értékét. Az egyik szakvéleményt 1997-ben egy házon belüli szakértő készítette, a másikat pedig egy független szakértő 2007-ben, aki visszamenőlegesen állapította meg a forgalmi értéket. Az 1997-es szakvélemény […] EUR-ra értékelte az ingatlanokat, a 2007-es szakvélemény ezzel szemben […] EUR-ra. (107) Mindkét szakértő külön értékelte az épületeket (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) és a telkeket (1997: […] EUR; 2007: […] EUR). Mindkét szakvélemény lényegében ugyanazon a módszeren alapul („hozamérték-eljárás”).
(164)
Mivel a forgalmi értékről szóló 2007-es szakvéleményt csak az értékesítési és visszlízingügylet megkötése után készítették el, a Bizottság véleménye szerint nem szolgálhat megbízható alapként az ingatlanok 1997. évi, a NEUWOGES akkori ismereteit tükröző értékének megállapításához. A NEUWOGES végül is nem tudott a 2007-ben visszamenőlegesen elkészített szakvélemény alapján dönteni arról, hogy megkösse-e az értékesítési és visszlízingügyletet a BAVARIA-val.
(165)
A Bizottság megítélése szerint viszont a forgalmi értékről 1997-ben készített szakvélemény sem vehető figyelembe az ingatlanok 1997. évi, a NEUWOGES akkori ismereteit tükröző értékének megbízható mutatójaként. Ahogy a hivatalos vizsgálati eljárás során megállapítást nyert, a NEUWOGES ügyvezetése teljesen tudatában volt annak, hogy az 1997-es szakvéleményt a szóban forgó szerződések megkötésének időpontjában nem lehetett megbízható értékelési alapnak tekinteni. Ezzel kapcsolatban a következő megállapítások tanulságosak:
a)
Bérleti díjak
A forgalmi értékről készített 1997-es szakvélemény […] EUR/m2 és […] EUR/m2 közötti bérleti díjakat vett alapul. Ugyanakkor a bérleti díjak 1998. január 1-jétől érvényes és az 1997. évi adatokon alapuló első jegyzéke Neubrandenburg városára vonatkozóan a felújított lakások tekintetében 3,90 EUR/m2 és 4,38 EUR/m2 közötti átlagos bérleti díjakat mutatott ki. Neubrandenburgban működő ingatlanvállalkozásként a NEUWOGES-nek szükségszerűen ismernie kellett a neubrandenburgi átlagos bérleti díjakat. Következésképpen az ingatlanok értékelése során a NEUWOGES-nek ezeket az adatokat kellett volna alapul vennie. Az értékesítési és visszlízingszerződés a felújítás után időszakra (tehát 1999-től, azaz két évvel azt az időpontot követően, hogy a bérleti díjak első jegyzékének alapjául szolgáló adatokat gyűjtötték) ténylegesen átlagosan […] EUR/m2 bérleti díjat írt elő, ami megfelelt a bérleti díjak jegyzékének.
b)
Felújítási költségek
Míg a forgalmi értékről szóló szakvélemény 1997 tavaszán készült, és összesen […] EUR felújítási költséggel számolt, a NEUWOGES ügyvezetése ugyanebben az időpontban (1997 márciusa) a BAVARIA-nak címzett egyik levelében azt közölte, hogy a felújítási költségeket […] EUR-ra értékeli. Így nyilvánvaló, hogy a NEUWOGES nagyon is tudatában volt annak, hogy az 1997. évi szakvéleményben jelentősén alulértékelték a szükséges felújítási költségeket. A BAVARIA és a NEUWOGES leányvállalata, a BRG közötti megállapodás alapján az ingatlanok felújítására meghatározott átalányösszeg még ennél is lényegesen magasabb volt ([…] EUR), ami annak jeleként értékelendő, hogy amikor megkötötte a szerződést a BAVARIA-val, a NEUWOGES tudatában volt annak, hogy a felújítási költségeket az 1997-es szakvélemény majdnem 10 millió EUR-val alacsonyabban állapította meg.
c)
Használat fennmaradó időtartama
A forgalmi értékről készített 1997-es szakvélemény a tervezett felújításra tekintettel abból indult ki, hogy a használat fennmaradó időtartama 50-70 év. Ezzel kapcsolatban megemlítendő, hogy az 1997-es szakvéleményben megbecsült alacsonyabb felújítási költségek nem egyeztethetők össze egyszerűen azzal a feltevéssel, hogy a felújításnak köszönhetően az épületek élettartama jelentősen meghosszabbodik.
d)
Telekérték
Rögzíteni kell, hogy a forgalmi értékről készített 1997-es szakvélemény a szóban forgó telkek értékelésekor figyelmen kívül hagyott értékcsökkentő tényezőket (a 2007-es szakvéleményt viszont figyelembe vette). E tényezők közé tartoznak többek között azok a meglévő infrastruktúrák, amelyeket nem lehet mozgatni vagy eltávolítani (szennyvízelvezető rendszerek, csővezetékek), vagy akár a telek kedvezőtlen felosztása. Ennek rendszerint értékcsökkenés a következménye. A telkek tulajdonosaként a NEUWOGES-nek ismernie kellett ezeket a tényezőket. Következésképpen azt is tudnia kellett, hogy a telkek értékét az 1997-es szakvélemény túl magasra becsülte.
(166)
Összefoglalásképpen megállapítható, hogy a NEUWOGES-nek bizonyítottan tudomása volt arról, hogy a forgalmi értékről készített 1997-es szakvélemény néhány alapfeltevése, különösen a felújítási költségekre vonatkozók, nem tarthatók. Ebből adódóan a Bizottság azt a következtetést vonja le, hogy az 1997-es szakvélemény nem szolgáltat megbízható adatokat az ingatlanok 1997. évi, a NEUWOGES akkori ismereteit tükröző értékéről.
(167)
A Bizottság továbbá úgy ítéli meg, hogy egy NEUWOGES helyzetében lévő piacgazdasági szereplő a NEUWOGES számára az adott időpontban rendelkezésre álló információk alapján az ingatlanérték előzetes becslése során valószínűleg olyan eredményekre jutott volna, amelyek nagyon hasonlítanának a 2007-ben visszamenőlegesen elkészített szakvélemény eredményeire. Ahogy ebben a 2007-es visszamenőleges szakvéleményben is történt, egy piacgazdasági szereplő a NEUWOGES helyében a realizálható bérleti díjak tekintetében a bérleti díjak irányadó jegyzékére alapozta volna előzetes várakozásait, a felújítási költségeket a BAVARIA és a BRG által elfogadott összeghez közelítő mértékben becsülte volna meg, a telekértéket pedig a számára ismert értékcsökkentő tényezők figyelembevételével kiigazította volna. Emellett egy piacgazdasági szereplő a NEUWOGES helyében a tervezett felújítási lépések és a viszonyítási adatok fényében (ahogy a 2007-es értékelésben is történt) gondosan megvizsgálta volna a használat fennmaradó időtartamát, úgyhogy ésszerűen az a következtetés vonható le, hogy egy piacgazdasági szereplő a NEUWOGES helyében értékelését a használat fennmaradó időtartamának olyan becsléseire alapozta volna, amelyek közelítenek a 2007-es visszamenőleges értékelés becsléseihez.
(168)
Így a Bizottság úgy ítéli meg, hogy egy piacgazdasági szereplő a NEUWOGES helyében az értékesítési és visszlízingügylet megkötése előtt az ingatlanok értékét ésszerűen […] EUR-ra becsülte volna (ahogy a 2007-es szakvélemény is).
7.3.2.2. A közvetlen értékesítés opciójának és az értékesítési és visszlízingügyletnek az összehasonlítása
(169)
Emlékeztetőül: Az értékesítési és visszlízingügylet értéke a NEUWOGES szempontjából […] EUR-t képviselt. A fenti elemzés viszont arra az eredményre jutott, hogy a NEUWOGES reálisan […] EUR ingatlanértékből indulhatott volna ki, amely csupán […] %-kal haladja meg az értékesítési és visszlízingügylet értékét. Ez a csekély különbség azonban nem jelenti azt, hogy egy piacgazdasági szereplő szükségszerűen a közvetlen értékesítés mellett döntött volna.
a)
Először is nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy a szóban forgó közvetlen értékesítés során az épületet és a telket is eladják, ezzel szemben a BAVARIA csak az épületeket vette meg, a telekre pedig építményi jogot szerzett 75 éves időtartamra. Maguk a telkek a NEUWOGES tulajdonában maradtak. Egyedül a telkek értékét a NEUWOGES […] EUR-ra becsülte volna (ahogy a 2007-es szakvélemény is). Bár nehéz pontosan számszerűsíteni azt az értéket, amely annak köszönhetően marad a NEUWOGES-nél, hogy a telkeket nem adta el, hanem csak építményi jogot alapított rájuk, viszont abból kell kiindulni, hogy az a tény, hogy a telek a NEUWOGES tulajdonában maradt, valamivel alacsonyabb ügyleti árat tett indokolttá.
b)
Másrészt megállapítható, hogy bizonyos kétségek merülnek fel azzal kapcsolatban, hogy ténylegesen realizálható lett volna-e az az ár, amelyet egy piacgazdasági szereplő a NEUWOGES helyében megbecsült volna. Az egyetlen konkrét vételi ajánlatot, amellyel kapcsolatban a NEUWOGES információkat adott, a Felske-Immobilien cég nyújtotta be, és kétségkívül […] EUR/m2 árra tett ajánlatot, ami […] EUR teljes vételárat jelent. (108) Ez az ajánlat jóval több mint 1 millió EUR-val maradt el attól az ártól, amelyet egy piacgazdasági szereplő a NEUWOGES helyében megbecsült volna.
c)
Harmadrészt a NEUWOGES az ingatlankezelési szerződés keretében várható nyereség becslésekor tévesen csak a 2027-ig bezárólag elért nyereséget vette számításba. Mivel azonban az ingatlankezelési szerződés futamideje a felújítási munkálatok befejezésétől számított 30 év volt (azaz 30 év 1999 elejétől), a 2028-ig bezárólag elért nyereséget kellett volna számításba venni. A becslés megfelelő kijavítása esetén az értékesítési és visszlízingügylet értéke növekedne.
d)
A jövőben a BAVARIA által a NEUWOGES-nek fizetendő építménybér jelenértékének kiszámítása során az egyszerűség miatt azt feltételeztük, hogy a megélhetési költségek változatlanok maradnak, és így a kifizetéseket nem kell kiigazítani. Jobban tükrözi azonban a valóságot, ha a megélhetési költségek általános emelkedéséből indulunk ki, így a jövőben teljesítendő kifizetések a feltételezettnél valószínűleg magasabbak lesznek. Ez is a szerződés értékének növekedéséhez vezet.
(170)
E megfontolások fényében azt a következtetést lehet levonni, hogy gazdasági szempontból ésszerű döntés volt a közvetlen értékesítésre törekvés helyett az értékesítési és visszlízingügyletet előnyben részesíteni.
7.3.3. Következtetés
(171)
Ha összehasonlítjuk az értékesítési és visszlízing ügylet értékét más ügyleti lehetőségek értékével, csak arra a következtetésre juthatunk, hogy az ügyletet úgy alakították ki, hogy egy piacgazdasági szereplő megkötötte volna azt.
7.4. ÖSSZEHASONLÍTÓ ÉRTÉKELÉS
(172)
Miután immár kijelenthető, hogy az értékesítési és visszlízingügyletet választó és más alternatív megoldásokat elutasító döntés teljesen megfelel egy piacgazdasági szereplő magatartásának, a Bizottság elővigyázatosságból azt is megvizsgálta, hogy az ügylet más olyan szerződéseknek is megfelel-e, amelyek az adott időpontban a piacon megfigyelhetők voltak, továbbá hogy vannak e más olyan jelek, amelyek alátámasztják a Bizottság azon következtetését, hogy az értékesítési és visszlízingügylet megfelel a piacgazdasági szereplő elvének.
(173)
Hasonló ügyletekről azok az értékesítési és visszlízing-megállapodások szolgáltattak információkat, amelyeket a BAVARIA nagyjából ugyanabban az időben kötött meg, mint amikor a szóban forgó intézkedést meghozták. A megfelelő szerződések támpontot nyújthatnak ahhoz, hogy más piaci szereplők - köztük magánvállalkozások - is az ilyen típusú értékesítési és visszlízingügylet mellett döntöttek-e, amit az ügylet szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségének jeleként lehetne értékelni (7.4.1. szakasz). Ezen túlmenően a NEUWOGES által lebonyolított korlátozott körű ajánlattételi eljárás és a más finanszírozási ügyletekkel való összehasonlítás is felvilágosítást adhat a szóban forgó ügylet szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségéről (7.4.2. és 7.4.3. szakasz).
7.4.1. Példaként felhozott szerződések
(174)
Összehasonlítás céljából a Bizottság három hasonló ügylet szerződéseit vizsgálta meg ([…]). Mindazonáltal csak a ([…])- és a ([…])-szerződés vehető figyelembe, mert csak ezeket kötötték nagyjából a BAVARIA és a NEUWOGES közötti értékesítési és visszlízingszerződéssel azonos időpontban. Először is meg kell jegyezni, hogy az összehasonlításba bevont ügyletek a futamidő, a fix lízingdíj indexálása és a felújítás tekintetében eltértek a szóban forgó ügylettől. A NEUWOGES különösen az eltérő indexálással kívánja bizonyítani ([…]: 1,5 % évente; […]: hozzáigazítás a megélhetési költségek alakulásához), hogy az ingatlankezelési szerződés olyan rendelkezéseket tartalmazott, amelyek az adott időpontban (1997-1998) nem feleltek meg a piacon megszokott gyakorlatnak.
(175)
A BAVARIA az „ingatlanlízing-modelljére” (109) példaként hozza fel a […]- és a […]-ügyletet, ami arra enged következtetni, hogy e szerződések rendelkezéseit olyan számítások alapján határozták meg, amelyek hasonlítottak a NEUWOGES és BAVARIA közötti értékesítési és visszlízingügylet alapjául szolgáló számításokhoz.
(176)
Ahogy a fentiekből (lásd a (131) preambulumbekezdést) már kiderült, a NEUWOGES a BAVARIA által felkínált lízingmodell keretében szabadon megválaszthatta a szerződés paramétereit. Így a NEUWOGES-nek lehetősége volt arra, hogy alacsonyabb indexálást válasszon, illetve nagyobb költséglevonást alkalmazzon. Ennek következménye természetesen az, hogy az előre fizetett összeg mértéke kisebb. Feltételezhető, hogy ez a […]- és a […]-ügyletek esetében is érvényes volt.
(177)
Mivel a szerződő felek az ügylet pontos paramétereit a BAVARIA által felkínált modell keretében láthatóan szabadon választhatták meg, a NEUWOGES és BAVARIA közötti értékesítési és visszlízingügylet szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségének megítélésekor láthatóan nem központi jelentőségű az a kérdés, hogy a NEUWOGES által választott paraméterek azonosak-e azokkal a paraméterekkel, amelyeket a […]- és a […]-ügyletben részes felek választottak. A paraméterek megválasztása csupán a részes felek stratégiai üzleti döntéseinek következménye volt. Fontosabb az a körülmény, hogy ezen ügyletek mindegyike egy és ugyanazon tranzakciós modellen alapult.
(178)
Amennyiben a […]-szerződés és a […]-szerződés alapjául ugyanaz a számítási modell szolgált, amihez a rendelkezésre álló információk fényében nem fér kétség, akkor azt a következtetést lehet levonni, hogy a tranzakciós modell - amin a NEUWOGES-ügylet is alapult - megfelelt a piacon szokásos feltételeknek. Ebben az összefüggésben jelentősége van annak, hogy az „ingatlanlízing-modellt” láthatóan ugyanolyan mértékben választott ák állami vállalatok ([…]) és magánvállalkozások ([…]) is, és azt ugyanúgy felkínálták az AHG szerinti adósságelengedéssel élni kívánó vállalatoknak és olyan feleknek is, amelyek nem estek e törvény hatálya alá.
7.4.2. Ajánlattételi eljárás
7.4.2.1. Háttér-információk
(179)
Ahogy azt már kifejtettük, a NEUWOGES a végül a BAVARIA-nak eladott épületek privatizálásával kapcsolatban nem folytatott le teljesen átfogó, nyílt, átlátható, feltételekhez nem kötött és megkülönböztetésmentes ajánlattételi eljárást. Viszont felkért eredetileg 72 potenciális vevőt, hogy tegyen ajánlatot. A NEUWOGES kifejti, hogy a címzetteket többé-kevésbé véletlenszerűen választotta ki, és a kiválasztás a piacra nézve nem tekinthető reprezentatívnak. Az első szándéknyilatkozati felhívások kiküldését követően másokkal is felvették a kapcsolatot, többek között a BAVARIA-val is, akiket eredetileg nem szólítottak meg.
7.4.2.2. Az ajánlattételi eljárás eredménye
(180)
A beérkezett ajánlatok közül - a számuk nem ismert - ötöt tekintettek „felhasználhatónak”. (110) Ezek közül kettőt mégis elutasítottak, mert a potenciális vevők a rendelkezésre álló idő miatt nem láttak lehetőséget arra, hogy teljes körű ajánlatot nyújtsanak be. Emellett két ajánlatot gazdasági okokból utasítottak el. Az ötödik ajánlatot - amelyet a Felske-Immobilien nyújtott be - azért utasították el, mert az ajánlott árat túl alacsonynak találták (a Felske […] EUR/m2 árra tett ajánlatot, a teljes vételár így […] EUR lett volna). Az öt említett ajánlat mellett még három további ajánlatot nyújtottak be - egyet a BAVARIA, kettőt pedig olyan ajánlattevők, amelyeket nem kértek fel ajánlattételre. Az ajánlatot maguktól benyújtó két másik ajánlattevővel is megkezdték a tárgyalásokat, azonban pontosabban nem részletezett gazdasági okok miatt ezeket az ajánlatokat is elutasították. (111)
(181)
A tárgyalások lezárását követően a NEUWOGES felügyelő bizottságának jóvá kellett hagynia a szerződéseket. Amikor a szerződéseket a felügyelő bizottság elé terjesztették, az ügyvezetés azzal érvelt, hogy nem lehetett magasabb értékesítési árat elérni, mivel a szerződések csupán arról szólnak, hogy a telekhasználatra építményi jogot alapítanak (nem pedig közvetlen értékesítésről), továbbá hogy a felújítási munkálatokkal a BRG-t bízták meg, és az épületeket további 30 évig a NEUWOGES üzemelteti. (112) Amikor azt kérdezték, hogy miért van eltérés az 1997. évi szakvéleményhez képest, az ügyvezetés ismételten kifejtette, hogy magasabb árat nem lehetett realizálni az ügyletben. (113)
7.4.2.3. Értékelés
(182)
Bár az ajánlattételi eljárás nem nevezhető nyitottnak, átláthatónak, feltételekhez nem kötöttnek és megkülönböztetésmentesnek, mégis némi visszajelzést ad a piaci ajánlatokról. Ezzel kapcsolatban tanulságos az is, hogy láthatóan többen nyújtottak be úgy is ajánlatot, hogy nem kérték fel őket. Ez azt bizonyítja, hogy olyan potenciális vevők is tudomást szereztek az eljárásról, és részt akartak venni abban, akik nem tartoztak az eredetileg megkeresett 72 vállalat közé.
(183)
Az ajánlatok NEUWOGES általi értékelése azt mutatja, hogy a BAVARIA ajánlatát az adott időpontban (1997-1998) a NEUWOGES a piacon elérhető legjobb ajánlatnak tartotta. Így nem tartható a NEUWOGES azon érve, hogy legalábbis a Felske-ajánlat kedvezőbb volt. Bár a Felske által nyilvánosan kínált ár ([…] EUR) meghaladta a végül a BAVARIA által előre kifizetett összeget ([…] EUR), emlékeztetni kell azonban arra, hogy az értékesítési és visszlízingügylet egészében értékelendő, annak összértéke ([…] EUR) pedig meghaladta a Felske által ajánlott árat.
(184)
E fejtegetésekre tekintettel megállapítható, hogy az ajánlattételi eljárás ugyan önmagában teljes mértékben nem alkalmas annak bizonyítására, hogy a BAVARIA ajánlata a piacon elérhető legjobb ajánlat volt, azonban egyértelműen erre utal. A korlátozott körű ajánlattételi eljárás semmiképpen sem alapozza meg azt, hogy a NEUWOGES az adott időpontban (1997-1998) egy jobb ajánlatot kapott volna.
7.4.3. Más típusú ügyletek a kérdéses időpontban
7.4.3.1. Értékelési keret
(185)
Segítséget jelent, ha a szóban forgó ügyletet más, hasonló típusú ügyletek összefüggésében is megvizsgáljuk, amelyek a kérdéses időpontban (1997-1998) a piacon elérhetők voltak.
(186)
A szóban forgó ügylet egy tipikus értékesítési és visszlízingügylet. Az értékesítési és visszlízingügyletek természetükből adódóan finanszírozási ügyletek. A lízingbe adó, amikor megveszi az ingatlant a lízingbe vevőtől, likvid forrásokkal látja el a lízingbe vevőt, illetve finanszírozza a nagyobb beruházásokat, például a régi épületek felújítását. Hogy - üzleti vagy egyéb célokra - tovább is hasznosítani tudja az ingatlant, a lízingbe vevő visszalízingeli az ingatlant, így ezen ügyleten keresztül a lízingszerződés futamideje alatt (teljesen vagy részben) megtérül a lízingbe adó beruházása.
(187)
Finanszírozási ügyletként az értékesítési és visszlízing-megállapodások bizonyos hasonlóságot mutatnak a bankhitelekkel és jelzáloghitelekkel. Vannak azonban fontos különbségek is, amelyeket nem szabad figyelmen kívül hagyni. Egy értékesítési és visszlízingügylet lehetővé teszi az eladó/lízingbe vevő számára a nagyobb beruházások finanszírozását és azt, hogy azonnal likvid forrásokhoz jusson, anélkül, hogy a saját tőkéjére lenne utalva. Ez azt jelenti, hogy a saját tőke és a megszerzett többlet likvid forrás rendelkezésre áll más beruházásokhoz, vagy a lízingbe vevő olyan beruházásokat hajthat végre, amelyekre a saját tőke hiánya vagy az eladósodottságának mértéke miatt hagyományos hitelt nem kapott volna. Mivel a vevőnek/lízingbe adónak refinanszíroznia kell első beruházását, és nyereséget kell termelnie, a lízingdíj rendszerint magasabb, mint egy hasonló bankhitel kamata (ahogy azt a következő szakaszban részletesebben kifejtjük). A lízingszerződés lejártát követően a lízingbe vevő vagy visszavásárolja az ingatlant, vagy pedig az ingatlan a lízingbe adó tulajdonában marad, és további hasznosításra rendelkezésre áll. Ez azt jelenti, hogy a lízingdíj az ingatlannak a két fél között létrejött lízingszerződés lejárta utáni maradványértékétől függ. Mivel a maradványérték különösen a hosszú futamidejű lízingszerződések esetében gyakran nehezen látható előre, ez kockázati tényezőt jelent a lízingbe adó számára, ami a lízingdíjban is tükröződik. Ilyen kockázat a hagyományos bankhiteleknél nincs, és a jelzáloghiteleknél is csak bizonyos mértékben jelentkezik.
(188)
Következésképpen a lízingdíjak és a hitelek/jelzáloghitelek kamatlábai nem vethetők össze teljesen. Ha a kérdéses időpontban (1997-1998) összehasonlítjuk a szóban forgó ügylet lízingdíjait a hitelek/jelzáloghitelek kamatlábaival, akkor nem állapítható meg egyértelműen, hogy a megkövetelt lízingdíj az adott időpontban (1997-1998) megfelelt-e a piacon szokásos feltételeknek. Azt azonban meg lehet ítélni, hogy olyan magas volt-e a lízingdíj, hogy előreláthatólag piacgazdasági szereplő nem kötötte volna meg az ügyletet.
7.4.3.2. Értékelés
(189)
A szóban forgó jogügyletben az éves lízingdíjat eredetileg a beruházási összköltség […] %-ában határozták meg. A fizetendő összeget évi […] %-kal indexálták, így a lízingdíj a szerződés futamideje végén […] % lesz, ami évi […] %-os átlagos lízingdíjnak felel meg. Összehasonlításképpen: ha a NEUWOGES úgy döntött volna, hogy nem indexálja a lízingdíjat, akkor azt a teljes 30 éves futamidőre évi […] %-ban rögzítették volna. Ez a „felár” ekkor annak a döntésnek az ára, hogy kezdetben alacsonyabb, a szerződéses futamidő vége felé viszont magasabb lízingdíjat fizetnek a szerződés teljes futamideje alatti állandó kamatok helyett.
(190)
Először is emlékeztetni kell arra, hogy a rostocki törvényszék összehasonlította a lízingdíjat más ügyletek kamatlábaival. Megállapította, hogy ugyan nehéz egy 30 éves időszakra megbecsülni a jelzáloghitelek kamatlábainak alakulását, viszont a magas kamatok által jellemzett időszakokban akár 10 %-os kamatokra is számítani lehet. A NEUWOGES-től megkövetelt átlagos lízingdíj így nem volt szokatlan a piacon.
(191)
Az összehasonlításhoz csak elég általános adatok állnak rendelkezésre. A Deutsche Bundesbank (német szövetségi jegybank) által 1998 januárjára vonatkozóan (amikor a szóban forgó jogügyletet lebonyolították) gyűjtött adatok alapján két típusú kamatláb tekinthető mérvadónak. Az egyik a „lakóingatlan építésére szolgáló telkekre nyújtott 10 éves, állandó kamatozású jelzáloghitelek” kamatlába volt, mivel a hitel fedezeteként a NEUWOGES is lakástulajdont használt volna fel (függetlenül attól, hogy egy ilyen hitel eleget tenne-e egy jelzáloghitel valamennyi formális feltételének). Másrészt a „vállalkozásoknak és önálló vállalkozóknak 500 000 EUR-tól 5 millió EUR-ig terjedő összegben nyújtott hosszú távú, állandó kamatozású hitelek” kamatlábai szintén alkalmasak az összehasonlításra, mivel a NEUWOGES vállalkozásnak tekinthető (jelzáloghitelt rendszerint inkább magánszemélyek vesznek fel, akik maguk is az ingatlanban laknak, és azt nem adják bérbe).
(192)
A Bundesbank szerint az állandó kamatozású 10 éves német jelzáloghitelek átlagos kamatlába 1998-ban évi 6,40 % volt. Az ilyen típusú hitelek kamatlábai abban az időszakban rendes körülmények között az évi 6,17 % (alsó határ) és az évi 6,97 % (felső határ) közötti sávban mozogtak. A hosszú távú állandó kamatozású hitelek esetében az átlagos kamatláb 1998 januárjában évi 6,35 % volt, és az évi 5,55 % (alsó határ) és az évi 7,73 % (felső határ) közötti sávban mozgott. A Bundesbank viszont nem mond semmit a „hosszú távú” hitelek átlagos futamidejéről. Abból azonban ki lehet indulni, hogy az átlagos futamidő legfeljebb 10 év, vagy valószínűleg ennél kevesebb volt. (114)
(193)
Ha összehasonlítjuk a NEUWOGES által fizetett lízingdíjat a Bundesbank által az ugyanebben az időszakban (azaz 1998. januárban) nyújtott hitelekre közölt kamatlábakkal, akkor a következő szempontokat kell figyelembe venni:
-
A szerződés 30 éves futamideje alatt az átlagos éves lízingdíj […] %. A fent bemutatottak szerint azonban a NEUWOGES szabadon döntött arról, hogy a szerződés futamidejének elején alacsonyabb lízingdíjat fizet-e, amelyet aztán egy későbbi időpontban magasabb lízingdíjjal egyenlít ki. E döntésnek ára van: ugyanis ha a NEUWOGES kezdettől fogva egy állandó lízingdíjat választott volna, akkor csak évi […] %-os kamatot kellett volna fizetnie. (115) A Bundesbank állandó kamatozású hitelekre vonatkozó számadatai, azaz a kamatlábak minden évben ugyanolyan mértékűek. Ha abból indulunk ki, hogy a NEUWOGES abban a helyzetben lett volna, hogy egy hasonló fizetési feltételekkel rendelkező hitelt alkudjon ki (azaz kezdetben alacsonyabb kamatfizetés, a vége felé magasabb kamatfizetés), akkor ennek is meg lett volna az ára (ugyanazon okokból, mint a BAVARIA esetében). (116) A Bundesbank kamatlábait ezért össze kell vetni a […] %-os állandó lízingdíjjal.
-
A lízingdíjat 30 éves időszakra állapították meg. Az éves indexálás ellenére már a szerződés futamidejének kezdetén ki lehetett számítani a teljes futamidőre vonatkozó átlagos lízingdíjat. A jelzáloghitelekkel kapcsolatban a Bundesbank által közölt kamatlábakat csak 10 évre rögzítették (ahogy fent is kifejtettük, nem ismert, hogy a vállalatok számára milyen időszakra határozták meg a kamatokat; azonban abból kehet kiindulni, hogy az időszak nem haladta meg a 10 évet). A leginkább megfelelő referenciaértékek a 30 évre rögzített kamatlábak lennének. Ilyen adatokat azonban a Bundesbank nem tett közzé. Az állandó kamatozású hitelek a futamidő növekedésével általában egyre drágábbak lesznek. A Bundesbank 1998. januárra vonatkozó számadataiból például kiderül, hogy az állandó kamatozású jelzáloghitelek átlagos kamatlába 5 éves állandó kamat esetén 5,85 % volt, míg az állandó kamatozású, 10 éves futamidejű hitelek kamatlába 6,40 % volt. Így jogosan abból lehet kiindulni, hogy egy állandó kamatozású hitel kamatai 30 éves futamidő mellett lényegesen magasabbak lettek volna, mint a Bundesbank által megadott 6,35 %-os, illetve 6,40 %-os kamatlábak.
-
A Bundesbank az átlagos kamatlábat és a kamatsávot is megadja, amelyek a Németországban 1998 januárjában megkötött nagyszámú hitelszerződéseken alapulnak. A NEUWOGES számára rögzített lízingdíj közvetve tükrözi a BAVARIA számára az ügylethez kapcsolódóan jelentkező kockázatokat is. A BAVARIA leginkább a hitelkockázatnak volt kitéve, azaz annak a kockázatnak, hogy a NEUWOGES fizetésképtelenné válhat, vagy más okból már nem tud eleget tenni a megkövetelt lízingdíjakkal kapcsolatos fizetési kötelezettségének. A hitel odaítélése előtt ugyanígy egy bank is értékelte volna a NEUWOGES hitelképességét. A rosszabb hitelképességű ügyfeleknek (vagy amelyek nagyobb hitelkockázatot jelentenek a bank számára) rendszerint a magasabb kockázat ellentételezéseként magasabb kamatlábat kell fizetniük. (117) Ahogy azt a 7.3.1. szakaszban is bemutattuk, a NEUWOGES-nek - magas fokú eladósodottságára és arra tekintettel, hogy saját tőkéje más beruházási projektekre volt lekötve - csak korlátozott lehetőségei voltak új hitelszerződések megkötésére. Ha egy bank mégis hajlandó lett volna hitelt nyújtani a NEUWOGES-nek, akkor a kamatláb meghatározásakor figyelembe vette volna ezeket a szempontokat. A viszonylag magas eladósodottságú vállalatok esetében, amelyek kevés saját tőkét tudnak nyújtani a beruházásukhoz, a hitelek kamatlába magasabb. Emiatt ha összehasonlítjuk a NEUWOGES által fizetett lízingdíjat a piacon elérhető hitelek kamatlábaival, akkor a Bundesbank által megadott sáv magasabb kamatlábait kell figyelembe venni. (118)
-
A fent említettek szerint egy lízingtársaságnak refinanszíroznia kell első beruházását (ebben az esetben elsősorban az épületek vételárát és a felújítási költségeket). Az a kamatláb, amelyet saját refinanszírozásáért fizetnie kell, különböző szempontoktól függ, mint például a vállalat méretétől, eladósodottságától és a portfóliójában található ingatlanoktól. Ez a kamatláb azonban csupán kiinduló pont, mivel a lízingtársaság (a BAVARIA) számára az általa viselt kockázatokért ellentételezést kell nyújtani. E kockázatok körébe tartozik a kamatváltozás kockázata (az azzal összefüggő kockázat, hogy beruházását változó kamatozás mellett kell refinanszíroznia, miközben a lízingdíjak fix kamatozásúak), a hitelkockázat (az a már említett lehetőség, hogy a NEUWOGES fizetésképtelenné válik, és a BAVARIA nem kapja meg a fennmaradó lízingdíjakat), valamint a maradványérték-kockázat (az azzal kapcsolatos bizonytalanság, hogy a lízingszerződés lejártát követően mekkora lesz az ingatlanérték). A lízingtársaságnak valószínűleg bizonyos általános költségeket is meg kell fizetnie, amelyeket szintén beépítenek a lízingdíjba. (119) Emellett a lízingtársaság nyereségre is szert akar tenni, amit szintén figyelembe vesz a lízingdíj megállapításakor. (120) Még ha a BAVARIA olyan helyzetben is lett volna, hogy alacsonyabb kamatláb mellett tudja refinanszírozni a beruházásait, mint amit a NEUWOGES bankhitelért fizetett volna, a refinanszírozási kamatlábat akkor is meg kellett volna növelni ezekkel a különböző elemekkel (kockázati felár, költségek és nyereség) annak a megkövetelt lízingdíjnak a megszerzése érdekében, amely végül magasabb lehetne, mint a hagyományos hitelek kamatlába.
(194)
Az összes fent említett tényezőt figyelembe véve az éves […] %-os lízingdíj állandó kamatozás mellett (vagy akár a […] %-os lízingdíj […] %-kal indexált kamat mellett, amely azonban kevésbé tűnik alkalmasnak az összehasonlításra) nagyon is ésszerűnek tűnik a Bundesbank által a hitelekre vonatkozóan közölt kamatlábakhoz képest. Emlékeztetni kell arra, hogy a Bundesbank számadatait például állandó kamatozás mellett 30 éves futamidőre extrapolálni kellene. Bár a megfelelő referenciaérték eléréséhez szükséges kiigazítást nem lehet pontosan számszerűsíteni, a hitelek/jelzáloghitelek átlagos kamatlába és a lízingdíj közötti különbség alapján kellő megalapozottsággal azt a következtetést lehet levonni, hogy semmilyen támpont nem igazolja azt, hogy a BAVARIA túl magas lízingdíjat kért volna. Ezért a Bizottság azt a következtetést vonja le, hogy a BAVARIA által az adott időpontban (1997 vége és 1998 eleje között) felszámított lízingdíj megfelelt a piacon szokásos feltételeknek.
7.4.4. Következtetés
(195)
A rendelkezésre álló információk arra utalnak, hogy a NEUWOGES és a BAVARIA között létrejött ügyletet egy piacgazdasági szereplő is végrehajtotta volna. A példaként felhozott szerződések, az ajánlattételi eljárás és más finanszírozási eszközökkel való összehasonlítás mind azt mutatják, hogy az ügylet az akkoriban jellemző piaci feltételek mellett jött létre, és a BAVARIA modellje nem volt túl drága konstrukció.
7.5. KIEGÉSZÍTŐ ÉRTÉKELÉS: FENNMARADÓ TÁMOGATÁSI ELEMEK ÉS A BELSŐ PIACCAL VALÓ ÖSSZEEGYEZTETHETŐSÉG
(196)
A Bizottság elsődleges vizsgálata így azt mutatja, hogy a NEUWOGES azon döntése, hogy megkötötte az értékesítési és visszlízingügyletet, összhangban volt a piacgazdasági szereplő elvével, azaz az ügylet nem juttatta előnyhöz a BAVARIA-t, és így nem részesült állami támogatásban sem. A Bizottság ennek ellenére azt is megvizsgálta, hogy ha az eljárás más eredményre vezetett volna - azaz a BAVARIA a NEUWOGES-en keresztül ténylegesen előnyhöz jutott volna -, abból szükségszerűen az a következtetés adódik-e, hogy az ügylet a belső piaccal nem összeegyeztethető állami támogatásnak minősül. Ezért abból a hipotetikus feltevésből kiindulva, hogy a NEUWOGES nem tartotta be a piacgazdasági szereplő elvét, és ezzel előnyt biztosított a BAVARIA-nak, a Bizottság megvizsgálta, hogy az intézkedések a BAVARIA-nak nyújtott állami támogatásnak minősülnek-e, és hogy az esetleges támogatások összeegyeztethetőnek tekinthetők-e a belső piaccal.
7.5.1. Fennmaradó támogatási elemek
7.5.1.1. Vállalkozás
(197)
Az állami források nyújtása csak akkor minősíthető állami támogatásnak, ha a kedvezményezett az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése értelmében egy „vállalkozás”. A Bíróság állandó ítélkezési gyakorlata értelmében a vállalkozás fogalma magában foglal minden gazdasági tevékenységet folytató egységet. (121) A gazdasági tevékenység olyan tevékenység, amelynek lényege, hogy a piacon árukat vagy szolgáltatásokat kínálnak fel. (122)
(198)
A BAVARIA számos gazdasági tevékenységet folytat, például üzleti ingatlanberuházásokat hajt végre, és bérbe adja ezeket az ingatlanokat üzleti és magánügyfeleknek. A BAVARIA ezért az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése szerinti vállalkozásnak minősül.
7.5.1.2. Állami források felhasználása és az államnak való betudhatóság
(199)
Az intézkedésnek az államnak betudhatónak kell lennie, és azt állami forrásokból kell finanszírozni. A Bíróság által a Stardust Marine ügyben (123) alkalmazott ítélkezési gyakorlat szerint a nem közvetlenül az állami költségvetésből finanszírozott állami támogatások is megfelelhetnek ennek a kritériumnak, amennyiben a források állami ellenőrzés alatt állnak, és e források átruházásáról hozott döntés az államnak tudható be.
(200)
A NEUWOGES Neubrandenburg városának 100 %-os tulajdonában áll, és így a Bíróság által a Stardust Marine ügyben alapul vett 2006/111/EK bizottsági irányelv 2. cikkének b) pontja szerinti közvállalkozásnak minősül. (124) A NEUWOGES valamennyi üzletrésze Neubrandenburg városának tulajdonában van, és a város egyedüli társasági tagként a felügyelő bizottságon és a taggyűlésen keresztül jelentős ellenőrzést gyakorolhat a NEUWOGES felett. Ezért a Bizottság arra a következtetésre jut, hogy a városnak lehetősége van a források NEUWOGES általi felhasználásának irányítására. Következésképpen az értékesítési és visszlízingügylet állami forrásokat tartalmazott.
(201)
Az államnak való betudhatóság tekintetében a Bizottság megállapítja, hogy Neubrandenburg városa a rendelkezésre álló információk szerint mérvadó szerepet játszott az értékesítési és visszlízingügylet létrejöttében. Az ügyletet jóvá kellett hagynia a NEUWOGES felügyelő bizottságának, amelynek tagjai a város megbízásából jártak el. A dokumentumok azt is bizonyítják, hogy a felügyelő bizottság tevőlegesen is foglalkozott a szerződésekről folytatott tárgyalásokkal. A Bizottság ezért úgy ítéli meg, hogy az értékesítési és visszlízingügylet megkötése az államnak tudható be.
7.5.1.3. Szelektivitás
(202)
Az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése szerint egy intézkedés csak akkor minősül állami támogatásnak, ha bizonyos vállalkozásokat vagy bizonyos áruk termelését előnyben részesíti. Ennek értelmében a vállalkozásoknak kedvező intézkedések közül csak azok tekintendők állami támogatásnak, amelyek szelektív előnyhöz juttatják az érintett vállalkozást.
(203)
Mivel a szóban forgó intézkedések esetében egy NEUWOGES és BAVARIA közötti kétoldalú ügyletről volt szó, a NEUWOGES által a BAVARIA-nak biztosított minden előny szelektív lenne, mivel más vállalkozás nem juthatna hozzá ehhez az előnyhöz.
7.5.1.4. A verseny torzítása és a kereskedelemre gyakorolt hatás
(204)
A vállalkozásoknak juttatott állami források csak akkor minősülnek az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése szerinti állami támogatásnak, ha torzítják a versenyt, vagy azzal fenyegetnek, valamint érintik a tagállamok közötti kereskedelmet. Ha egy állam által nyújtott támogatás erősíti egy vállalkozás versenyhelyzetét a versenytársakkal szemben, akkor a versenyt torzító vagy azzal fenyegető intézkedésnek tekintendő. (125) Ezért a verseny torzítását feltételezik, ha az állam egy olyan liberalizált gazdasági ágazatban, ahol versenyfeltételek uralkodnak, illetve uralkodhatnak, pénzügyi előnyt biztosít egy vállalkozásnak.
(205)
Az Unió bíróságainak állandó ítélkezési gyakorlata szerint a belső piacon működő vállalkozásoknak nyújtott támogatások alkalmasak arra, hogy hatással legyenek a tagállamok közötti kereskedelemre. (126)
(206)
A BAVARIA a befektetőkért és a befektetési lehetőségekért más németországi vagy más uniós tagállamokból származó ingatlanalapokkal és vállalati befektetőkkel verseng. A BAVARIA-nak biztosított pénzügyi előny erősítené e vállalkozás versenyhelyzetét, és ezért alkalmas a verseny torzítására. Mivel az ingatlanberuházások piaca az egész Uniót felölelő piac, a BAVARIA-nak biztosított minden pénzügyi előny erősítené a vállalkozás piaci helyzetét más tagállamokból származó versenytársaival szemben, és így hatást gyakorolna a tagállamok közötti kereskedelemre is.
7.5.1.5. Következtetés
(207)
Azt feltételezve, hogy az értékesítési és visszlízing ügylet - szemben a Bizottság fent bemutatott elsődleges következtetésével - nem állt összhangban a piacgazdasági szereplő elvével, és így a BAVARIA számára előnyt biztosítottak, azt a következtetést kellene levonni, hogy az értékesítési és visszlízingügylet állami támogatásnak tekintendő. Ezért e hipotézis alapján meg kell vizsgálni, hogy ez az esetleges állami támogatás a belső piaccal összeegyeztethetőnek tekinthető-e.
7.5.2. Összeegyeztethetőség a belső piaccal az EUMSZ 107. cikke (3) bekezdésének c) pontja alapján
(208)
Az EUMSZ 107. cikke (3) bekezdésének c) pontja szerint a belső piaccal összeegyeztethetőnek tekinthető „az egyes gazdasági tevékenységek vagy gazdasági területek fejlődését előmozdító támogatás, amennyiben az ilyen támogatás nem befolyásolja hátrányosan a kereskedelmi feltételeket a közös érdekkel ellentétes mértékben.” Az EUMSZ 107. cikke (3) bekezdése c) pontjának alkalmazása során a Bizottságnak mérlegelnie kell egyrészt a támogatási intézkedés pozitív és kívánatos hatásait, másrészt a végrehajtásából adódóan a kereskedelmi feltételeket hátrányosan érintő hatásait.
(209)
Ahhoz, hogy egy támogatási intézkedés kiállja e mérlegelés próbáját, öt feltételnek kell eleget tennie: Először is a támogatási intézkedésnek egy pontosan meghatározott közérdekű célt kell szolgálnia. Másrészt a támogatási intézkedésnek e cél elérésére alkalmas eszköznek kell lennie. Harmadrészt a támogatási intézkedésnek szükségesnek kell lennie, és ösztönző hatást kell kifejtenie. Negyedrészt a támogatási intézkedésnek alkalmasnak kell lennie a cél elérésére. Ötödrészt a támogatás nem befolyásolhatja hátrányosan a kereskedelmi feltételeket a közös érdekkel ellentétes mértékben.
7.5.2.1. Közérdekű cél
(210)
Az EUMSZ 3. és 174. cikke szerint az Unió egyik célja a gazdasági és társadalmi kohézió erősítése. A gazdasági és társadalmi kohézió erősítése magában foglalja a városi környezet és a városi lakosok életminőségének javítását. A kohéziós politika hozzájárulhat a fenntartható közösségek megteremtéséhez, amennyiben biztosítja, hogy a gazdasági, társadalmi és környezeti problémákat a városi és vidéki térségek megújítására, helyreállítására és fejlesztésére irányuló integrált stratégiák segítségével megoldják. Ez többféleképpen érhető el. (127)
(211)
A Bizottság megállapítja, hogy a NEUWOGES alapszabály szerinti célja a térség megfelelő lakásellátottságának biztosítása. A Bizottság azt is megállapítja, hogy a NEUWOGES az értékesítési és visszlízingügylet megkötésével meghatározott (város-)politikai célokat is követett. A NEUWOGES kifejti, hogy
-
az 1990-es években a német újraegyesítés után fontos politikai projekt volt, hogy a kelet-németországi lakhatási viszonyokat a nyugat-németországi viszonyokhoz közelítsék; ez ahhoz vezetett, hogy szorgalmazták a kelet-németországi lakásállomány privatizálását és felújítását, függetlenül attól, hogy az gazdaságilag ésszerű volt-e vagy sem;
-
az épületek privatizálása és szanálása, ami az értékesítési és visszlízingügylet tárgyát képezte, Neubrandenburg város jövőbeli kilátásainak biztosítását szolgálta: a jó minőségű lakhatást biztosító és megfizethető lakások rendelkezésre bocsátásával és azok privatizálásával (amire a BAVARIA kötelezettséget vállalt) a NEUWOGES azt remélte, hogy növeli Neubrandenburg vonzerejét polgárai számára.
(212)
A Bizottság megállapítja továbbá, hogy a BAVARIA kötelezettséget vállalt arra, hogy megpróbál egy bizonyos számú lakást eladni az akkori bérlőknek. Ennek során a BAVARIA nem követelhetett a piacon szabadon meghatározott árat, hanem egy meghatározott felső határértékhez kellett tartania magát. (128) A szerződés e kikötésekkel így bizonyos előnyt biztosított a szóban forgó épületek akkori bérlőinek.
(213)
Ha a NEUWOGES és BAVARIA közötti értékesítési és visszlízingügylet ténylegesen állami támogatásnak minősülne, ami ebben az esetben nem áll fenn, akkor ezt a támogatást a fent említett politikai célok megvalósítására nyújtották volna. A térség elégséges számú lakással való ellátása, egy nemzeti politikai cél megvalósításához való hozzájárulás (a kelet- és nyugat-németországi lakhatási viszonyok egymáshoz közelítése az újraegyesítés után), valamint Neubrandenburg város jövőbeli kilátásainak biztosítása jó minőségű lakhatást biztosító és megfizethető lakások rendelkezésre bocsátásán (és az adott épületek akkori bérlőinek előnyben részesítésén) keresztül mind pontosan meghatározott közérdekű célnak tekinthető. A Bizottság véleménye szerint ezért az ügylet közérdekű célt megvalósító intézkedésnek tekintendő.
7.5.2.2. Az intézkedések megfelelősége
(214)
Vitathatatlan, hogy a NEUWOGES és a BAVARIA közötti értékesítési és visszlízingügylet elérte a kitűzött célokat. Az ügylet eredményeképpen a BAVARIA által megvásárolt lakásokat átfogóan felújították és privatizálták, majd az akkori bérlőknek egy alacsonyabb vételáron felkínálták; nőtt a térségben a jó minőségű lakások kínálata, és ezzel javultak Neubrandenburg városának jövőbeli kilátásai.
(215)
Miközben vevőket keresett az épületekre és mérlegelte lehetőségeit, a NEUWOGES több lépést is tett, amelyek ténylegesen biztosították, hogy abban az esetben, ha az értékesítési és visszlízingügylet támogatási elemet tartalmazna, akkor azt a kitűzött cél eléréséhez szükséges minimumra korlátozzák. E tekintetben kiemelendő, hogy a NEUWOGES korlátozott körű ajánlattételi eljárást folytatott le, több hónapon át tárgyalt a BAVARIA-val az ügylet feltételeiről, és végül meggyőződött arról, hogy az ügylet a piacon elérhető legjobb ajánlat. Így semmi sem utal arra, hogy - még ha az értékesítési és visszlízingügylet támogatási elemet is tartalmazna - ez a támogatás túllépne a szükséges minimumon. A 7.3. szakaszban bemutatott elemzés, amely összehasonlította az értékesítési és visszlízingügyletet különböző más lehetőségekkel (mint például az épületek hitelből finanszírozott felújítása vagy a közvetlen értékesítés), kimutatta, hogy nem lett volna olyan alternatíva, ahol támogatás biztosítása nélkül vagy alacsonyabb támogatási összeggel ugyanezeket a célokat el lehetett volna érni. Az értékesítési és visszlízingügylet és az annak részét képező minden lehetséges támogatás így alkalmas eszköz volt a közérdekű célok eléréséhez.
7.5.2.3. Szükségesség és ösztönző hatás
(216)
Ha azt feltételezzük, hogy az értékesítési és visszlízingügylet ténylegesen állami támogatást tartalmaz, akkor a továbbiakban meg kellene vizsgálni, hogy e támogatásnak volt-e ösztönző hatása. A NEUWOGES és a BAVARIA több hónapon át tárgyalt az ügylet feltételeiről. A BAVARIA láthatóan nem kötött volna meg egy olyan ügyletet, amely nem illik bele „ingatlanlízing-modelljébe”. Ha a végső formájában megvalósított, „ingatlanlízing-modellen” alapuló ügylet állami támogatást tartalmazott volna, akkor nem kérdéses, hogy a BAVARIA e támogatás nélkül nem kötötte volna meg az ügyletet.
7.5.2.4. Arányosság
(217)
A Bizottság már utalt arra, hogy a NEUWOGES által ezen ügylet megkötése során követett célok fontosnak tekintendők. Az épületek felújítása és privatizálása, valamint a bérlőknek alacsonyabb áron történő értékesítésük fontos hozzájárulás volt az Unió gazdasági és társadalmi kohéziójának javításához. Ugyanakkor az értékesítési és visszlízingügylet keretében a BAVARIA-nak nyújtott támogatási összeg mindenképpen korlátozott volt, ami az intézkedés esetleges versenytorzító hatását is korlátozta. Ennek alapján a NEUWOGES és a BAVARIA között létrejött értékesítési és visszlízingügyletben esetlegesen előforduló támogatások mindegyike a kitűzött célhoz mérten arányos.
7.5.2.5. A támogatás nem befolyásolja hátrányosan a kereskedelmi feltételeket a közös érdekkel ellentétes mértékben
(218)
Emlékeztetni kell arra, hogy az értékesítési és visszlízingügylet keretében a BAVARIA-nak nyújtott támogatási összeg mindenképpen alacsony volt. Így az intézkedés kereskedelmi feltételekre gyakorolt hatása is korlátozott volt. Miközben minden támogatás, amely az értékesítési és visszlízingügylet részét képezi, javította volna a BAVARIA versenyhelyzetét, amely legalábbis potenciálisan versenyhelyzetben volt más vállalkozásokkal (más tagállamok vállalkozásaival is), e hatások mértéke a kapott támogatás összegétől függ. Mivel a BAVARIA versenyhelyzete csak csekély mértékben javult, az a következtetés vonható le, hogy az értékesítési és visszlízingügylet - még ha tartalmazott is támogatást - nem befolyásolta hátrányosan a kereskedelmi feltételeket a közös érdekkel ellentétes mértékben.
7.5.3. Következtetés a fennmaradó támogatási elemekről és a belső piaccal való összeegyeztethetőségről
(219)
Amennyiben az értékesítési és visszlízingügylet előnyt biztosított volna a BAVARIA számára, akkor a Bizottság a 7.5.2. szakaszban említett indokok alapján arra a következtetésre jut, hogy az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése értelmében állami támogatásnak minősül. Ugyanakkor a Bizottság megállapítja, hogy az értékesítési és visszlízingügylet részét képező minden állami támogatás az EUMSZ 107. cikke (3) bekezdésének c) pontja értelmében összeegyeztethető a belső piaccal.
7.6. KÖVETKEZTETÉS A TÁMOGATÁS FENNÁLLÁSÁRÓL ÉS A BELSŐ PIACCAL VALÓ ÖSSZEEGYEZTETHETŐSÉGRŐL
(220)
Az értékesítési és visszlízingügylet NEUWOGES számára jelentkező értékének elemzése, a más lehetséges ügyletekkel való összehasonlítás és az ügylet piacon szokásos feltételekkel való összeegyeztethetőségének vizsgálata alapján az a következtetés vonható le, hogy az ügylet összhangban van a piacgazdasági szereplő elvével. Az értékesítési és visszlízingügylet megkötésével a NEUWOGES olyan magatartást tanúsított, amelyet egy piacgazdasági szereplő is választott volna. Különösen kiemelendő, hogy nem állt rendelkezésre gazdaságilag vonzóbb alternatíva, és az adott időpontban (1997-1998) a piacon a rendelkezésre álló viszonyítási pontok és az ajánlattételi eljárás keretében benyújtott más ajánlatok figyelembevételével az értékesítési és visszlízingügylet feltételeit sem lehetett szokatlannak tekinteni.
(221)
Ezért azt a következtetést kell levonni, hogy a NEUWOGES-szel kötött ügylet nem biztosított előnyt a BAVARIA-nak, és a NEUWOGES magatartása összhangban volt a piacgazdasági szereplők magatartásával. Mivel a szóban forgó intézkedés keretében nem biztosítottak előnyt, az állami támogatásként való minősítés feltétele nem teljesül; így az intézkedés az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése értelmében nem minősül állami támogatásnak.
(222)
Azon elsődleges megállapításon túl, hogy az értékesítési és visszlízingügylet nem juttatta előnyhöz a BAVARIA-t, és így nem tartalmaz állami támogatást, a Bizottság azt a következtetést is levonja, hogy ha az értékesítési és visszlízingügylet mégis előnyhöz juttatta volna a BAVARIA-t, az ténylegesen állami támogatásnak minősülne. Ez az állami támogatás azonban az EUMSZ 107. cikke (3) bekezdésének c) pontja értelmében összhangban lenne a belső piaccal,
ELFOGADTA EZT A HATÁROZATOT:
1. cikk
Az 1998. január 21-én a Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, a Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co. Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG és a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG közötti, egy építményi jogot alapító szerződés és egy ingatlankezelési szerződés formájában végrehajtott jogügylet nem minősül az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése szerinti állami támogatásnak.
2. cikk
Amennyiben az 1998. január 21-én a Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, a Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co. Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG és a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG közötti, egy építményi jogot alapító szerződés és egy ingatlankezelési szerződés formájában végrehajtott jogügylet az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése értelmében mégis állami támogatásnak minősülne, akkor ez az állami támogatás az EUMSZ 107. cikke (3) bekezdésének c) pontja értelmében összeegyeztethető a belső piaccal.
3. cikk
Ennek a határozatnak a Németországi Szövetségi Köztársaság a címzettje.
Kelt Brüsszelben, 2014. szeptember 16-án.