KOMMISSIONENS AFGØRELSE
af 20. april 2011
om Finlands foranstaltning C 37/04 (ex NN 51/04) til fordel for Componenta Oyj
(meddelt under nummer K(2011) 2559)
(Kun den finske og svenske udgave er autentiske)
(EØS-relevant tekst)
(2011/529/EU)
EUROPA-KOMMISSIONEN HAR -
under henvisning til traktaten om Den Europæiske Unions funktionsmåde, særlig artikel 108, stk. 2, første afsnit,
under henvisning til aftalen om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde, særlig artikel 62, stk. 1, litra a),
efter at have opfordret interesserede parter til at fremsætte bemærkninger i overensstemmelse med ovennævnte bestemmelser (1), og
ud fra følgende betragtninger:
I. SAGSFORLØB
(1)
Den 10. marts 2004 modtog Kommissionen en klage fra Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, i hvilken klageren underrettede Kommissionen om en påstået støtteforanstaltning, som byen Karkkila (i det følgende benævnt »Karkkila«) havde iværksat til fordel for Componenta Corporation Oyj (i det følgende benævnt »Componenta«). Ved brev af 19. november 2004 underrettede Kommissionen Finland om sin beslutning om at indlede proceduren efter EF-traktatens artikel 88, stk. 2, (nu artikel 108, stk. 2, i traktaten om Den Europæiske Unions funktionsmåde) over for støtteforanstaltningen. Kommissionens beslutning om at indlede proceduren blev offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende (2). Kommissionen opfordrede interesserede parter til at fremsætte deres bemærkninger til foranstaltningen, men modtog ingen bemærkninger.
(2)
Den 20. oktober 2005 vedtog Kommissionen en endelig negativ beslutning og forpligtede Finland til at tilbagesøge støttebeløbet fra Componenta (»beslutningen af 2005«). Beslutningen af 2005 om at afslutte den formelle procedure blev offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende (3). Componenta iværksatte appel mod beslutningen, der blev annulleret ved dom af 18. december 2008 (»dommen«) på grund af begrundelsesmangel (4).
(3)
Finland fremsatte bemærkninger ved brev af 5. januar og 10. januar 2010, der også indeholdt to undersøgelser om vurderingen af de pågældende jordarealer. Kommissionen fremsendte yderligere tre anmodninger om oplysninger den 9. januar 2009, 23. juli 2009 og 8. januar 2010, som blev besvaret ved brev registreret henholdsvis den 9. marts 2009, 15. oktober 2009 og 5. marts 2010. Den 23. november 2009 blev der afholdt et møde i Bruxelles med deltagelse af Kommissionen samt repræsentanter for den finske regering og støttemodtageren.
II. BESKRIVELSE AF OMSTÆNDIGHEDERNE
1. Transaktionen
(4)
Componenta er en metalforarbejdende virksomhed, som har hovedsæde i Karkkila, Finland. Den har produktionsanlæg i Finland, Nederlandene og Sverige. Hovedparten af virksomhedens omsætning på 316 mio. EUR i 2004 kom fra de nordiske lande og Mellemeuropa. Koncernen havde i 2004 ca. 2 200 ansatte.
(5)
Den undersøgte transaktion vedrører ejendomsselskabet Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (i det følgende benævnt »KK«), som besad jordejendom i byen Karkkila, der ligger omkring 65 km nordvest for Helsingfors. Componenta og Karkkila ejede hver halvdelen af KK. I 1996 ydede hver af joint venture-partnerne KK et rentefri aktionærlån på 1 670 184 EUR.
(6)
Det blev i henhold til handelsaftalen, der blev underskrevet den 16. december 2003, aftalt, at byen ville erhverve det fulde ejerskab af KK ved køb af de aktier, som var ejet af Componenta, for en samlet pris af 2 383 276,50 mio. EUR. Transaktionen bestod af to dele:
-
Componenta modtog 713 092,50 EUR for købet af 50 % af aktierne, der blev solgt til Karkkila
-
KK tilbagebetalte det aktionærlån på 1 670 184 EUR, som Componenta havde ydet det i 1996. Med henblik herpå ydede Karkkila KK yderligere et rentefrit lån på samme beløb. Derved ændredes kreditorforholdet fra Componenta til byen Karkkila.
(7)
Karkkila tilvejebragte derfor 2 383 276,50 EUR for ovennævnte transaktion: 713 092,50 EUR som betaling for KK's aktier og 1 670 184 EUR som et rentefrit lån til KK.
(8)
Købsprisen for aktierne blev beregnet med udgangspunkt i de faste priser, som Karkkila solgte fast ejendom til i 2003.
Tabel 1
Salgspriser pr.m2 for de af KK solgte jordarealer
(EUR)
Zone 1
Parcelhusgrunde
11,11
Rækkehuse
88,81
Etagehuse
79,56
Zone 2
Parcelhusgrunde
10,19
Rækkehuse
74,02
Etagehuse
64,76
Andet
Råjord uden for byplan
1,18
Jordarealer udlagt til offentlige parker
1,18
(9)
Disse faste priser blev anvendt på jordarealerne i KK's portefølje på transaktionstidspunktet og delt i to, hvilket gav aktieprisen på 713 092,50 EUR.
(10)
I handelsaftalen mellem Karkkila og Componenta indgik desuden følgende erklæring:
a)
Sælgeren forpligter sig til at foretage den i bilag 1 i nærværende aftale nærmere beskrevne udvidelsesinvestering i Karkkila by for at forøge Componenta Karkkila Oy's produktion. Investeringen anslås at skabe 50-70 nye, direkte fuldtidsarbejdspladser i Karkkila i 2004 (i 2003 var der ca. 130 arbejdspladser).
b)
Hvis den i ovennævnte stykke nævnte sælgers investeringsudvidelse ikke foretages i løbet af 2004, kan køberen, hvis han ønsker det, annullere handelen.
(11)
I handelsaftalens bilag 1 bekræftes det, at Componenta vil sammenlægge aktiviteterne på koncernens to produktionssteder, nemlig støberiet i Alvesta i Sverige og støberiet i Karkkila, og at beslutningen om støberiets fremtidige anbringelsessted vil afhænge af resultatet af en analyse. I 2005 blev støberiet i Alvesta lukket, og produktionen blev flyttet til Karkkila.
(12)
Efter at have købt Componentas aktier i KK besluttede Karkkila at nedlægge KK og lægge jordarealerne ind under byen.
2. KK's aktiver
(13)
Karkkila ligger ca. 65 kilometer nordvest for Helsingfors ad hovedvej nr. 2, i den nordøstlige del af Uusimaa-provinsen. Karkkila havde i 2003 ca. 8 500 indbyggere. Byen udvikledes i det 19. århundrede omkring højovnsanlægget i Högfors, og dens nordlige område strækker sig langs med bredderne af en sø.
(14)
De jordarealer, som KK ejede, dækkede 730 000 m2 jord i Karkkila og byens umiddelbare omgivelser, ikke mere end 2,5 km fra centrum. I december 2003 var situationen følgende:
-
Det jordareal, der har den højeste markedsværdi, ligger i Asemanranta-området (zone 1) og er udlagt til etageejendomme. Dette område svarer til omtrent halvdelen af værdien af KK's portefølje.
-
Hovedparten af jordarealerne er beliggende i Haapala/Uusitalo-området (zone 2). Det er udlagt til parcelhusgrunde og udgør ca. en fjerdedel af porteføljens samlede værdi.
-
Porteføljen omfatter ligeledes nogle få parcelhusgrunde i andre bebyggede områder, visse jordarealer, der er udlagt til etagehuse i Takko I-området og nogle få rækkehuse.
-
En del af jordarealet er udlagt til offentlige parker.
-
Porteføljen omfatter også råjord uden for byplanen.
(15)
I alt omfatter jordarealerne ca. 160 grunde. Karkkila by havde imidlertid til hensigt at omdanne en del af arealerne og dele dem op i mindre parceller. KK var langt den største ejer af jordejendom i Karkkila på tidspunktet for transaktionen.
(16)
Efter at have erhvervet det fulde ejerskab havde Karkkila til hensigt at lease en del af arealerne for at dække driftsomkostningerne. KK's driftsomkostninger (løn, leje, renter på lån) udgjorde i 2000-2003 højst 40 000 EUR.
3. Yderligere relevante oplysninger
(17)
Karkkila ligger inden for pendlerafstand fra Helsingfors. Fast ejendom i Helsingfors og omliggende områder er blevet meget dyr, og priserne stiger fortsat. Dette prispres har fået folk til at slå sig ned i kommunerne omkring hovedstaden, hvilket har slået kraftigt igennem på huspriserne disse steder. Karkkila kan betragtes som en mulig alternativ beliggenhed, sammen med tre andre byer: Vihti, Lohja og Hyvinkää. Afstandene fra Helsingfors er følgende:
Tabel 2
Afstande fra Helsingfors
Lohja
52 km
38 min
Hyvinkää
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkkila
68 km
50 min
(18)
Disse kommuner har trukket et betydeligt antal nye beboere til sig. I konsekvens heraf steg ejendomspriserne kraftigt før (og efter) transaktionen, hvor priserne fordobledes i Karkkila, og i nogle tilfælde seksdobledes.
(19)
Ifølge officielle prognoser offentliggjort i 2000 skønnedes befolkningen i Karkkila at stige til 9 600 indbyggere frem til 2025, hvilket ville medføre et behov for 600 nye boliger. Disse prognoser viste sig hurtigt at blive overhalet af den faktiske befolkningstilvækst. Tre år senere, på tidspunktet for transaktionen, var Karkkilas forventede behov for boliger på ca. 70 nye boliger om året, hvilket blev bekræftet i en undersøgelse, som Uusimaas regionalråd havde ladet udføre kort tid efter, og som omfattede perioden op til 2025. (I praksis blev der opført 63 nye boliger i 2005, 137 i 2006 og 95 i 2007).
(20)
I de fem år forud for transaktionen var priserne på fast ejendom i Karkkila steget med i gennemsnit 30 %.
III. FINLANDS BEMÆRKNINGER
(21)
Finland fremsendte tre efterfølgende ekspertundersøgelser om vurderingen af jordarealerne. Konklusionen af disse var, at den betalte pris svarede til markedsværdien. Kommissionen afviste generelt den undersøgelse (undersøgelse A), der blev fremsendt under den første undersøgelsesprocedure i den oprindelige beslutning af 2005 (5). Efter vedtagelsen af 2005-beslutningen lod Finland udføre yderligere to ekspertundersøgelser. Den første af disse (undersøgelse B) indeholder kun en generel udtalelse om, at vurderingen af jordarealerne var korrekt, uden at den går i nærmere enkeltheder. Den anden undersøgelse, KP&P-rapporten, (undersøgelse C) analyserer situationen på ejendomsmarkedet i Karkkila og nabokommuner nærmere.
(22)
Finland anfører, at Karkkila erhvervede fuldt ejerskab over aktierne, fordi der var tale om en mellem- til langsigtet investering med lav risiko. I betragtning af den konstante stigning i ejendomspriserne i nabokommunerne, Karkkilas skønnede befolkningstilvækst, mætningen af de eksisterende beboelsesområder samt behovet for udvidelse, fandt Karkkilas byråd, at fuldt ejerskab af KK ville være profitabelt.
(23)
Finland forklarede ligeledes, at muligheden for at fremskynde procedurerne var en anden praktisk årsag til ønsket om at opnå eneejerskab. Finland pegede på flere situationer, hvor et samarbejde mellem Karkkila og Componenta ikke var ideelt på grund af deres divergerende kommercielle interesser. Begge partnere forpligtede sig til at bringe det aftalte joint venture til ophør for at undgå at komme ud i situationer, hvor mange beslutninger går i hårdknude. Især måtte der træffes en lang række beslutninger i Haapala/Uusitalo-området om en opdeling af grunde for at fremme udstykningen af området. Eftersom ejendomstransaktioner ikke var Componentas kerneforretningsområde, var det i dens interesse at indstille denne særlige aktivitet, hvorimod det var i Karkkilas interesse at være i stand til at styre byggemodningen helt uafhængigt.
(24)
Finland forklarede, hvorfor en sammenligning med Vihti, Lohja og Hyvinkää var relevant. Finland understregede bl.a., at der ikke var nogen persontogforbindelse til Vihti og Lohja, som ville sætte pendlere i stand til let at rejse mellem disse kommuner og Helsingfors.
(25)
Finland gør gældende, at Kommissionens beregning af støttebeløbet i beslutningen af 2005 var forvrænget, idet aktionærlånet var medtaget to gange. Lånet var blevet fratrukket virksomhedens værdi med henblik på beregningen af værdien af 50 % af aktierne og dets funktion som tilbagebetaling til Componenta. Finland argumenterer således for, at prisen på aktierne (713 092,50 EUR) allerede inkluderer lånet, idet beløbet var beregnet på grundlag af KK's nettoværdi.
IV. VURDERING
(26)
I henhold til EF-traktatens artikel 87, stk. 1, er statsstøtte eller støtte, som ydes ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, uforenelig med fællesmarkedet i det omfang, den påvirker samhandelen mellem medlemsstaterne. Domstolen for Den Europæiske Union har konsekvent stadfæstet, at kriteriet for samhandel, der påvirkes, er opfyldt, hvis den modtagende virksomhed udfører en økonomisk aktivitet, der involverer samhandel mellem medlemsstater.
(27)
Andre selskaber på hjemmemarkedet producerer samme produkter som Componenta, og de handles intensivt mellem medlemsstaterne. For så vidt angår artikel 107, stk. 1, i TEUF, omfatter statslige midler lokale myndigheders midler (6). Den pågældende transaktion, der blev finansieret med byen Karkkilas midler, indebærer statsmidler i den i artikel 107, stk. 1, nævnte forstand. Derfor vil enhver fordel, som Componenta modtager inden for rammerne af transaktionen, og som Componenta ikke ville have modtaget under normale markedsvilkår, være omfattet af EF-traktatens artikel 87, stk. 1. Det følger, at det vigtigste spørgsmål i denne sag er, om Componenta modtog en eller anden grad af betaling, som virksomheden ikke ville have fået under normale markedsvilkår.
(28)
Kommissionen bemærker, at indløsningsklausulen i handelsaftalen mellem Componenta og Karkkila kan ses som en indikation på, at købsbetingelserne, som Karkkila fik tilbudt, havde til hensigt at tilskynde Componenta til at bevare sit produktionssted i Karkkila og lukke højovnen i Alvesta.
(29)
I dommen afsagt af Retten i Første Instans (7) blev det stadfæstet, at handelen blev indgået på visse betingelser, men at den ikke angav følgevirkningerne nærmere. Der er reelt ikke nogen fordel for Componenta, der klart udspringer af disse betingelsesklausuler, selv om disse betingelser antyder, at transaktionen kan være indgået på favorable vilkår for Componenta. Faktisk oversteg, som det fremgår af nedenstående, den pris, der blev betalt til Componenta for salget af virksomhedens andel af KK, ikke markedsprisen, og samtidig fandt Kommissionen ikke nogen beviser på andre fordele, som Componanta kunne have fået i kraft af disse klausuler. Kommissionen analyserede derfor, om en markedsøkonomisk investor, der allerede ejer 50 % af aktierne, ville have erhvervet det fulde ejerskab under disse betingelser.
(30)
Det er fast retspraksis, at »der vel skal foretages en sammenligning mellem de indgreb, som iværksættes af en offentlig investor, når denne forfølger visse formål med hensyn til økonomisk politik, og den fremgangsmåde, der følges af en privat investor, men denne sidste behøver ikke nødvendigvis at være en almindelig investor, som placerer kapital til forrentning på kortere eller længere sigt, men skal dog i det mindste være et privat holdingselskab eller en privat koncern af virksomheder, som følger en global eller sektorbestemt strukturpolitik, og som lader sig lede af mere langsigtede rentabilitetsudsigter« (8).
1. Generelle overvejelser vedrørende værdien af aktierne
(31)
Meddelelsen fra Kommissionen om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger (9) (i det følgende benævnt »meddelelsen«) finder ikke direkte anvendelse, da den pågældende handel ikke reelt vedrører salg af jord, men derimod køb af aktier i et ejendomsselskab. Imidlertid kan principperne i denne meddelelse lægges til grund, da værdien af KK's aktier i bund og grund bestemmes af markedsværdien på jordarealer i selskabets portefølje. Derfor er vurderingen af værdien af den jord, som KK ejer, af afgørende betydning for fastlæggelsen af, om der foreligger statsstøtte.
(32)
Under alle omstændigheder er meddelelsen baseret på det markedsøkonomiske investorprincip, dvs. at offentlige myndigheders salg af jordarealer ikke omfatter elementer af statsstøtte, hvis de sælges til en pris, som en privat investor kunne have erhvervet dem til under normale markedsvilkår.
(33)
Kommissionen finder, at det passende udgangspunkt for analysen er den pris, som en markedsøkonomisk investor, der ejer 50 % af KK’s aktier, ville have været villig til at betale for erhvervelsen af fuldt ejerskab. En markedsøkonomisk investor ville basere beregningen på den pris, denne ville have været villig til at betale af det afkast, der kunne forventes af investeringen.
(34)
I den pågældende handel forsøgte Componenta ikke at finde en anden køber. Det var i dens interesse at sælge sine aktier til den anden aktionær. Reelt havde Karkkila i henhold til aktionæroverenskomsten (10) og KK's vedtægter (11) forkøbsret til Componentas aktier i KK, og den havde ret til indløsning, såfremt Componenta forsøgte at sælge dem til en tredjepart. Disse regler tilskyndede ikke Componenta til at lede efter andre købere. Derudover ville en hvilken som helst anden køber have afholdt sig fra at købe 50 % af aktierne i KK, medmindre denne derved ville have erhvervet fuld kontrol over KK. Reelt ville enhver ny partner, der ikke havde fuld kontrol over KK, være bundet af KK's vedtægter (12), i henhold til hvilke formålet med KK var at sænke stigningstakten i priserne for jord og bygninger i Karkkila til fordel for befolkningen.
(35)
Kommissionen har ligeledes den holdning, at en markedsøkonomisk aktionær, der erhverver fuldt ejerskab, ville lade finansieringen af hele investeringen (2,37 mio. EUR for aktierne og lånet) indgå i overvejelserne.
(36)
Med hensyn til tilbagebetalingen af aktionærlånet bemærker Kommissionen, at aktiverne i KK's portefølje var sat til en værdi af 4,9 mio. EUR. Denne værdi dækkede primært de udestående lån på 3,34 mio. EUR, hvilket betyder, at lånetilbagebetalingen som sådan ikke forekom problematisk.
(37)
Finland forklarede ligeledes, at Karkkila havde planlagt at forøge lejeindtægterne efter transaktionen for at dække finansieringen af KK's og dets driftsomkostninger (under 40 000 EUR om året før transaktionen). Hvis byen blev eneaktionær, ville den kunne ændre KK's vedtægter, hvilket begrænsede KK’s frihed med hensyn til prispolitikker. Der var således ud fra et juridisk synspunkt ikke noget til hinder for, at byen kunne forhøje lejeindtægten, når først den ejede KK fuldt ud.
(38)
Kommissionen bemærker, at udviklingen efterfølgende bekræfter, at omkostningsdækning gennem en lejeforhøjelse var en realistisk plan. Karkkila indgik 28 langtidslejeaftaler, der gav følgende indtægter:
Tabel 3
Lejeindtægter efter transaktionen
(EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Desuden ville en privat investor, som kompensation for det rentefri lån, have en forventning om en stigning i værdien af sin andel i selskabet. I den pågældende handel gav afkastet af investeringen sig udslag i den stigende værdi af de af KK ejede jordarealer. Finland forklarede, at de jordarealer, som KK ejede, var steget betragteligt i værdi i perioden fra 1996 til 2003. I de fem år forud for transaktionen var ejendomspriserne i Karkkila steget med i gennemsnit 30 % og med ca. 10 % mellem 2005 og 2008.
(40)
Samtidigt forventedes Karkkilas befolkning at stige med mere end 100 mennesker om året frem til 2025, hvilket med et konservativt skøn ville indebære, at der ville skulle bygges mindst 70 nye boliger i byen hvert år (13).
(41)
Af disse årsager kunne en privat investor forvente en betydelig stigning i værdien af sin andel i KK.
2. Værdien af jordarealerne
(42)
I første omgang vurderede Kommissionen, hvorvidt den pris, Karkkila betalte for aktierne, medførte en fordel for Componenta, da sælgeren ville have opnået en lavere pris under normale markedsvilkår.
(43)
Finland angav værdien af KK's aktiver således (14):
Tabel 4
Værdi af KK's aktiver som beregnet af Finland
Nutidsværdi af jordarealerne
5 067 988
Likvid kapital og bankindskud
28 256
Aktiver i alt
5 096 244
Aktionærlån
3 340 368
Kortfristet gæld
107
Gæld i alt
3 340 475
KK's nettoværdi
1 755 769
50 % af KK's nettoværdi
877 885
(44)
Værdien af jordarealerne blev beregnet med udgangspunkt i de faste priser, som Karkkila forlangte i 2003. Disse var ensartede priser for hele Karkkila-området, hvor den eneste undtagelse var forskellene mellem to zoner. Det fremgik af de af Finland fremsendte oplysninger, at de faktiske markedspriser varierer betydeligt mellem de forskellige bydele og boligområder. Kommissionen fokuserede derfor sin vurdering mere intensivt på de pågældende områder.
(45)
Kommissionen bemærker, at Karkkila igangsatte erhvervelsen af det fulde ejerskab i et mellemlangt til langt perspektiv. Det er ikke usædvanligt i forbindelse med ejendomshandler at forvente værdistigninger på mellemlang til lang sigt afhængigt af omstændighederne. Karkkila forfulgte en langsigtet investeringsstrategi og tilstræbte at skabe overskud af et fremtidigt mersalg.
(46)
I Karkkilas specifikke situation påviste Finland, at Karkkila havde saglige grunde til at forvente en større befolkningstilvækst på mellemlang til lang sigt, der ville medføre et betydeligt ekstra behov for nye boliger. Hovedårsagen var, at de tre kommuner nord og vest for Helsingfors - Vihti, Lohja og Hyvinkää - havde trukket et stort antal indbyggere til sig, som for manges vedkommende var pendlere. Som følge heraf steg ejendomspriserne hurtigt og konstant uden udsigt til en nedbremsning på meget kort sigt. I 2003 var priserne i nabokommunerne i gennemsnit 2,5 gange højere end i Karkkila. Karkkila forventede derfor, at yderligere prisstigninger ville få folk til at flytte til Karkkila som det næste logiske sted at bo, selv om priserne også i Karkkila steg betydeligt. Det syntes ikke urealistisk at forvente, at ejendomspriserne i Karkkila ville blive fordoblet.
(47)
Selv om efterfølgende udviklinger ikke er direkte relevante for en forudgående analyse af transaktionen, bekræftede udviklingen af ejendomspriserne i de tre nabokommuner i årene efter transaktionen, at skønnet var realistisk. I visse tilfælde var ejendomspriserne over fire gange så høje som i Karkkila.
(48)
En anden grund til at forvente, at Karkkilas befolkning ville stige, var den planlagte renovering af vejen til Karkkila - den var allerede planlagt på transaktionstidspunktet og blev efterfølgende ført ud i livet.
(49)
Erhvervelsen af det fulde ejerskab var ligeledes drevet af officielle prognoser over befolkningstilvæksten. Regionalrådet i Uusimaa havde i 2000 offentliggjort en indledende undersøgelse, ifølge hvilken Karkkilas befolkning ville stige med ca. 9 600 frem til 2025 (dvs. omkring 10 %), ligesom der forventedes at være behov for yderligere 600 nye boliger. Denne prognose viste sig hurtigt at være for konservativ. På tidspunktet for transaktionen forventede Karkkila en meget større befolkningstilvækst som følge af et yderligere behov for mindst 70 nye boliger om året.
(50)
Denne positive prognose blev senere bekræftet af en yderligere undersøgelse, der blev gennemført af Uusimaas regionalråd den 18. august 2009, ifølge hvilken Karkkilas befolkning forventedes at vokse med 100 indbyggere om året frem til 2030, hvilket førte til et behov for yderligere 70 nye boliger om året. Som det viste sig, blev selv denne prognose overgået, idet der i 2006 blev bygget 137 nye boliger og 95 nye boliger i 2007.
(51)
Det skal bemærkes, at KK var langt den største ejer af fast ejendom i Karkkila. På tidspunktet for transaktionen var antallet af grunde i porteføljen ikke klart, idet Karkkila havde til hensigt at opdele og omlægge nogle af dem (især i Haapala/Uusitalo-området). Desuden kan der opføres et større antal boliger pr. rækkehusgrund og endnu flere pr. etagehusgrund. Den af Finland fremsendte porteføljeliste angiver færre end 140 grunde til boligbyggeri (de resterende grunde var udlagt til parker). Med et skønnet behov på 70 nye boliger om året på tidspunktet for transaktionen ville det skønnede behov for de kommende 10 år være på 700 nye boliger og for de kommende 20 år 1 400 nye boliger. I betragtning af, at KK ikke havde nogen større konkurrent i Karkkila, kunne Karkkila by med rimelighed forvente at kunne sælge de fleste - om ikke alle - ejendomme i sin portefølje.
(52)
Finland forklarede, at Karkkilas strategi var først at forbedre værdien af jordarealerne i dens besiddelse ved at omlægge og udstykke dem, at vente på at den generelle prisstigning i området skulle slå igennem og først sælge grundene på et senere tidspunkt. KK havde allerede i overensstemmelse med denne strategi undladt tidlige frasalg i foregående år, hvilket forklarer de lave salgstal i årene forud for transaktionen.
(53)
Kommissionen bemærker, at de grunde, der er ejet af KK, var vurderet forskelligt afhængigt af de forskellige typer grunde, f.eks. grunde til parcelhuse, rækkehuse, etagehuse, parker og grunde til offentlig anvendelse. Hvert enkelt områdes særlige karakteristika beskrives og analyseres særskilt nedenfor.
(54)
De grunde, der er udlagt til etagehuse beliggende i Asemanranta-området, er vurderet til 2 358 158 EUR, dvs. omkring halvdelen af værdien af KK's aktiver. I relation til transaktionen blev grundene vurderet til 79,56 EUR/m2.
(55)
Undersøgelserne er ikke entydige i denne henseende, idet den vigtigste årsag er mangelen på referencepriser i Karkkila. Der var nemlig ikke blevet solgt nogen grunde til etageejendomme på markedet i Karkkila forud for transaktionen. Den af Finland fremsendte ekspertundersøgelse i den første undersøgelsesperiode (undersøgelse A) havde indikeret en pris på 50 EUR/m2. Finland har nu forklaret, at dette tal sandsynligvis var baseret på det tal, der var brugt til statsfinansieret socialt boligbyggeri i regionen, og som lå et godt stykke under markedsprisen. Denne første undersøgelse anslog ligeledes værdien af grundene til etageejendomme til mellem 60 EUR og 75 EUR/m2. Den anden undersøgelse (undersøgelse B) forklarer, at den betalte pris svarer til markedsprisen, uden at der bliver gjort yderligere rede herfor. KP&P-rapporten (undersøgelse C) konkluderer, at prisen på 79,56 EUR/m2 svarer til markedsprisen, idet den ligger langt under de priser, der blev betalt i de tre nabokommuner. I mangel af yderligere benchmarks opstiller disse undersøgelser visse retningslinjer for ejendomspriserne i områderne omkring Helsingfors på tidspunktet for transaktionen. Kommissionen verificerede derfor oplysningerne i disse tre undersøgelser og supplerede dem med sin egen vurdering.
(56)
Asemanranta-området nyder godt af en meget fin beliggenhed ved bredderne af en sø, 200 m fra centrum. Ifølge Finland er værdien af området ekstraordinært høj, fordi der er direkte udsigt og adgang til søen. En sammenlignelig grund blev i 2006 solgt for 92,35 EUR/m2. Karkkila anså ejendomsværdien for at være høj nok til, at salgsprisen kunne forhøjes til 105 EUR/m2 i januar 2008.
(57)
En anden vigtig faktor for vurderingen af værdien af dette område er det grundareal, som prisen er baseret på. Salgsvurderingen var konservativt baseret på det mindste areal på 29 640 m2, hvortil der er givet byggetilladelse, mens det største areal, hvortil der vil kunne gives byggetilladelse, kan komme op på 39 590 m2. I betragtning af den forventede befolkningstilvækst regnede Karkkila med en langsigtet business case baseret på den maksimale byggetilladelse.
(58)
På trods af at der ikke var solgt nogen grunde til etageejendomme i Karkkila forud for transaktionen, kunne byen med rimelighed forvente, at der var et nyt marked for denne type boliger. I 2003 blev der givet fire byggetilladelser til etageejendomme. Udviklingen efter transaktionen bekræfter, at prognosen ikke var urimelig i betragtning af, at der blev anmodet om og givet yderligere seks tilladelser frem til 2007, og der blev opført syv etageejendomme mellem 2007 og medio 2010.
(59)
De priser, der blev betalt i nabokommunerne, lå mellem 133,6 EUR/m2 i 2003 i Hyvinkää og endda helt op til 312,6 EUR/m2 for en handel i Vihti i 2004.
(60)
Kommissionen finder, at de tre undersøgelser anfører værdier, der er stort set sammenlignelige og ikke forekommer åbenlyst fejlbehæftede sammenholdt med de priser, der blev betalt for tilsvarende grunde på transaktionstidspunktet. Der er ingen grund til at få fastslået, hvilken af undersøgelserne der er den mest pålidelige, eftersom den pris, der blev betalt for aktierne, fortsat ligger under markedsværdien, selv under det mest konservative skøn (se samlet markedsværdiberegning i punkt 84 ff.). Den lavest mulige værdi er blevet skønnet af Kommissionen således: Med deres førsteklasses beliggenhed havde jordarealerne i Asemanranta en markedsværdi på mindst den højeste værdi, baseret på den mest konservative eksperts vurdering, dvs. 75 EUR/m2. Ud fra den konservative antagelse, at grundene kun sælges på grundlag af det mindste areal, hvortil der gives byggetilladelse, ville markedsværdien komme til at ligge på mindst 2 223 000 EUR.
(61)
Den maksimale værdi i tilfælde af en overvurdering - om nogen - kunne således anslås at udgøre 135 158,40 EUR, hvilket ville svare til 67 579,20 EUR for 50 %.
(62)
Kommissionen bemærker, at denne værdi omfatter 8-9 hektar, der ligeledes hører til Asemanranta-området, og som vil blive bevaret som veje og gader, parker osv. F.eks. er området ved søens bredder i dispositionsplanen udlagt til rekreative formål og som et fredet område. Derfor bidrager disse 8-9 hektar til den høje pris på det areal, der er udlagt til beboelse, men de er ikke prissat separat.
(63)
De fleste af jordarealerne i KK's portefølje lå i Haapala/Uusitalo-området, som ligger omkring 2,5 km sydvest for centrum. Disse to tilstødende områder var udlagt til parcelhuse og rækkehuse, men var endnu ikke blevet udstykket. Da udstykningen endnu ikke var startet, var priserne lave, og det samme var tilfældet med antallet af handler. KK ejede stort set hele området.
(64)
I forbindelse med transaktionen blev jordarealerne vurderet til 1 612 059 EUR for alle typer grunde, med en pris på 10,19 EUR/m2 for parcelhuse og 74,02 EUR/m2 for rækkehuse, i overensstemmelse med de faste priser, som byen opnåede. Den samlede værdi af parcelhusgrundene var 973 268 EUR og 811 209 EUR for rækkehusgrundene.
(65)
Alle tre undersøgelser anfører, at priserne på parcelhuse svarede til markedspriserne. KP&P-rapporten (undersøgelse C) forklarer, at markedspriserne var 15-20 % højere end de af Karkkila anvendte priser. Finland fremsendte data, der viste, at den gennemsnitlige pris var ca. 14,4 EUR/m2 i 2003. Den første ekspert (undersøgelse A) havde indikeret, at markedspriserne i Karkkila lå mellem 9,43 EUR og 14,76 EUR.
(66)
Alle tre undersøgelser refererede til gennemsnitlige salgspriser, hvorimod de af Finland fremsendte data afslørede betydelige forskelle mellem de forskellige bydele, hvor Haapala/Uusitalo tilsyneladende befandt sig i den lavere ende af prisskalaen. I 2003 blev der solgt to grunde i Haapala (en privat virksomhed til en privatperson): I april 2003 var der blevet solgt en grund for 9,25 EUR/m2, og i august en anden grund for 10,06 EUR/m2. Dette ville svare til en prisstigning på 8,8 % over fire måneder. Med den generelle prisudvikling i Karkkila, hvor priserne steg med 12,6 % mellem 2001 og 2002, og 42,7 % mellem 2002 og 2003, kan en prisstigning over de seneste fire måneder af 2003 på 1,3 % siges at ligge på linje med den generelle tendens. I lyset af disse omstændigheder ser Kommissionen ingen grund til, hvorfor en pris på 10,19 EUR/m2 i december 2003 ikke skulle kunne accepteres som markedsprisen.
(67)
Med hensyn til priserne på rækkehuse er der ikke foretaget nogen referencehandler i området, der kunne give en direkte benchmark. Den første ekspert havde anslået en markedsværdi på mellem 70 EUR og 80 EUR/m2, KP&P-rapporten (undersøgelse C) refererer kun til de meget højere priser for rækkehusgrunde i nabokommunerne. Da alle tre undersøgelser konkluderer, at den betalte pris svarede til markedsprisen, og da der ikke er nogen indikatorer for, at disse konklusioner ikke er korrekte for Haapala/Uusitalo-områdets vedkommende, kan Kommissionen acceptere, at prisen på 74,2 EUR/m2 svarede til markedsprisen.
(68)
Kommissionen bad Finland om at gøre rede for, hvorfor Karkkila havde en interesse i at erhverve det fulde ejerskab af hele dette område i betragtning af, at de tidligere handelstal syntes at antyde, at køberne ikke var interesseret i denne bydel, og at de indlysende foretrak andre områder i byen trods højere priser. Finland forklarede, at KK allerede i foregående år havde fulgt en målrettet strategi, der bestod i at udvikle Haapala/Uusitalo som det kommende boligområde i Karkkila. Andre boligområder i byen var allerede begyndt at blive mættet, og baseret på befolkningstilvæksten var det forventet, at der ville være behov for at byggemodne nye områder.
(69)
Haapala/Uusitalo-området blev lagt ind under byplanlægningen, men byggemodningen var ikke startet endnu. Hertil hørte en ny udstykning af arealet i individuelle og mere passende udformede grunde, tilslutning af grundene til de offentlige fordelingsnet samt opførelse af offentlige faciliteter.
(70)
Karkkila havde allerede fulgt samme strategi i andre bydele med succes: den havde udvidet de offentlige fordelingsnet til Tuorila-, Nikkimäki- og Pumminmäki-området. I 2003 udgjorde den gennemsnitlige salgspris i Pumminmäki allerede 14,28 EUR, og det var lykkedes Karkkila at sælge grunde til den nye faste pris på 14 EUR i 2004, og priserne fortsatte med at stige yderligere i de følgende år (op til 18,5 EUR/m2 i 2005).
(71)
Forventningen var, at ejendomsværdien i Haapala/Uusitalo ville nå op på denne værdi for tilsvarende udstykkede boligområder og derudover ville følge den almindelige prisudvikling. En værdistigning på mindst 40-50 % efter byggemodningen (dvs. inden for 3 til 4 år) syntes derfor at være forsvarlig, plus yderligere stigninger på mellemlang til lang sigt.
(72)
Det var i Karkkilas interesse at byggemodne området under et enkelt infrastrukturprojekt, der omfattede hele området. En enkelt koordineret byggemodningsproces ville være meget billigere end en byggemodning grund for grund (kommunen er forpligtet ved lov til at koble ejendommen til de offentlige fordelingsnetværk, hvilket normalt sker efter anmodning fra ejere, der har til hensigt at bygge). Karkkila understregede, at processerne forløb meget mere glat under dens eneejerskab og kontrol. Der skulle træffes et stort antal enkeltstående beslutninger for hver parcel og for hver enkelt teknisk foranstaltning. Eftersom ejendomstransaktioner ikke var Componentas kerneforretningsområde (virksomheden var stålproducent), var det allerede blevet klart, at den havde større vanskeligheder med sådanne byggemodningsaktiviteter.
(73)
Som følge af Karkkilas langsigtede byggemodningsstrategi og byens intention om at udføre hele anlægsarbejdet på én gang, havde den ikke nogen interesse at sælge arealet, før det var byggemodnet. Det var årsagen til, at der praktisk taget ikke var sket nogen handler overhovedet forud for transaktionen.
(74)
Kommissionen kan acceptere, at en markedsøkonomisk investor på grundlag af Karkkilas langsigtede strategi for Haapala/Uusitalo-området, som allerede ejede 50 % af aktierne i dette område, ligeledes kunne have en økonomisk interesse i at erhverve de resterende 50 % af aktierne. Udsigten til at eje hele det kommende nye boligområde, den lave risiko med hensyn til pris, og de gode udsigter til at sælge de fleste af grundene over de næste ti år, og de resterende grunde over de følgende ti år, kan betragtes som en forretningsstrategi, som en markedsøkonomisk investor ville have forfulgt.
(75)
Nogle få parcelhusgrunde er beliggende i andre områder. Vurderingen (43 000 EUR) var baseret på Karkkilas officielle enhedssalgspris på 10,19 EUR/m2 for grunde af denne art. Af oven for anførte grunde (betragtning 65-66) finder Kommissionen, at prisen pr. december 2003 kan accepteres som markedsprisen.
(76)
KK's portefølje omfatter ligeledes to grunde til etageejendomme i Takko I-området. Den samlede værdi af disse grunde er 110 191 EUR. Takko I er ligeledes beliggende i centrum. Ifølge undersøgelse A svingede markedsprisen mellem 60 EUR til 75 EUR/m2. KP&P-rapporten (undersøgelse C) nåede frem til samme konklusion for etagehusgrundenes vedkommende, nemlig at prisen med udgangspunkt i de salgspriser, der blev betalt i visse nabokommuner, svarede til markedsprisen.
(77)
Efter Kommissionens opfattelse er der ikke noget behov for at få fastslået, hvilken en af ekspertundersøgelserne der er den mest pålidelige. Selv hvis der blev taget udgangspunkt i den lavest mulige markedspris på 60/m2 EUR, ville den korrigerede samlede værdi alligevel overstige den pris, som Karkkila har betalt (se beregningen af den mindste aktieværdi nedenfor). Under denne antagelse af den lavest mulige markedsværdi ville grundene i Takko I-området have været overvurderet med 19,65 EUR/m2. Dette ville svare til i alt 27 212 EUR, dvs. 13 606 EUR for 50 % af aktierne.
(78)
Værdien for jordarealer udlagt til parker anslås til 456 601 EUR. Dette var baseret på en fast pris på 1,18 EUR/m2, som Karkkila normalt betaler for sådanne jordarealer. Der er tale om arealer, som byen har ret til at købe til den gældende pris (15). Da disse arealer ikke påregnes bebygget ifølge byplanen, er der anvendt samme prisgrundlag som for råjord, der ikke er udlagt til bebyggelse (se betragtning 79). Kommissionen konkluderede derfor, at denne del af jorden ikke var vurderet for højt.
(79)
KK's portefølje omfattede tillige råjord uden for byplanen, der var vurderet til i alt 49 678 EUR baseret på en pris på 1,18 EUR/m2. Det forklares ikke i undersøgelserne, hvorfor disse jordarealer skulle være korrekt vurderet. De øvrige data fremsendt af Finland indeholder en liste over salg af ikke-byggemodnet jord i tyndt befolkede områder i Karkkila, der blev solgt til i gennemsnit 1,86 EUR/m2. Kommissionen kan på dette grundlag acceptere, at 1,18 EUR ikke oversteg markedsprisen.
(80)
I henhold til de beregninger, som Finland har foretaget på basis af de faste priser, som KK solgte sine jordarealer til, androg værdien af KK's jordarealer 5 067 988 EUR. Efter fradrag af beløbene i forbindelse med en eventuel overvurdering af etagehusgrundene i Asemanranta (135 158 EUR) og i Takko I (27 212 EUR), andrager værdien af jordarealerne mindst 4 905 618 EUR.
3. Tilbagebetaling af lånet
(81)
I 1996 havde både Componenta og Karkkila, ydet et rentefrit aktionærlån på 1 670 814 EUR til KK på lige vilkår (pari passu). Componentas udtræden af KK fortsatte med KK’s tilbagebetaling af aktionærlånet. Da KK ville skulle sælge betydelige jordarealer for at skaffe disse midler, og da dette som beskrevet ovenfor ville bringe forretningsstrategien på mellemlang og lang sigt i fare, besluttede Karkkila at yde et yderligere rentefrit lån til KK for samme beløb, som KK anvendte til tilbagebetalingen. Som følge heraf skyldte KK Karkkila i alt 3,34 mio. EUR.
(82)
Kommissionen er enig med Finland i, at lånene allerede var medtaget i vurderingen af virksomheden, dvs. at værdien af aktierne allerede var blevet nedskrevet med værdien af gælden. En vurdering af lånetilbagebetalingen som en separat foranstaltning ville derfor svare til, at lånet blev talt med to gange.
4. Værdien af aktierne
(83)
Efter fradrag af det eventuelt overvurderede beløb er værdien af 50 % af KK's aktier følgende:
Tabel 5
Værdien af KK
Nutidsværdi af jordarealerne
4 905 618
Likvid kapital og bankindskud
28 256
Aktiver i alt
4 933 874
Aktionærlån
3 340 368
Kortfristet gæld
107
Gæld i alt
3 340 475
KK's nettoværdi
1 593 399
50 % af KK's nettoværdi
796 699,5
(84)
Da Karkkila betalte en købspris på 713 092,50 EUR for 50 % af aktierne, finder Kommissionen ikke, at den betalte en pris, der lå over markedsværdien.
V. KONKLUSION
(85)
Kommissionen finder ikke, at den pris, som Karkkila betalte til Componenta for erhvervelsen af 50 % af aktierne i KK, overstiger markedsprisen, og den er således ikke omfattet af artikel 107, stk. 1, i TEUF -
VEDTAGET DENNE AFGØRELSE:
Artikel 1
Den pris, som byen Karkkila betalte til Componenta Oyj for købet af aktier i Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy i henhold til den kontrakt, der blev indgået af parterne den 16. december 2003, udgør ikke statsstøtte til Componenta Corporation Oyj i medfør af artikel 107, stk. 1, i TEUF.
Artikel 2
Denne afgørelse er rettet til Republikken Finland.
Udfærdiget i Bruxelles, den 20. april 2011.
DECISIONE DELLA COMMISSIONE
del 20 aprile 2011
relativa alla misura C 37/04 (ex NN 51/04) alla quale la Finlandia ha dato esecuzione a favore di Componenta Oyj
[notificata con il numero C(2011) 2559]
(I testi in lingua finlandese e svedese sono i soli facenti fede)
(Testo rilevante ai fini del SEE)
(2011/529/UE)
LA COMMISSIONE EUROPEA,
visto il trattato sul funzionamento dell’Unione europea, in particolare l’articolo 108, paragrafo 2, primo comma,
visto l’accordo sullo Spazio economico europeo, in particolare l’articolo 62, paragrafo 1, lettera a),
dopo aver invitato gli interessati a presentare osservazioni a norma di tali disposizioni (1),
considerando quanto segue:
I. PROCEDIMENTO
(1)
Il 10 marzo 2004 la Commissione ha ricevuto una denuncia dal sindacato dei lavoratori metalmeccanici dell’impresa svedese Componenta Alvesta AB (Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB) con la quale veniva informata di una presunta misura di aiuto cui la città di Karkkila (di seguito «Karkkila») avrebbe dato esecuzione a favore di Componenta Corporation Oyj (di seguito «Componenta»). Con lettera del 19 novembre 2004 la Commissione ha comunicato alla Finlandia la propria decisione di avviare il procedimento di cui all’articolo 88, paragrafo 2, del trattato CE (divenuto articolo 108, paragrafo 2, del trattato sul funzionamento dell’Unione europea) in merito all’aiuto in oggetto. La decisione della Commissione di avviare il procedimento è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea (2). La Commissione ha invitato le parti interessate a presentare le loro osservazioni sulla misura, senza tuttavia ricevere risposta.
(2)
Il 20 ottobre 2005 la Commissione ha adottato una decisione finale negativa e ha ordinato alla Finlandia di recuperare l’aiuto da Componenta («la decisione del 2005»). La decisione del 2005 di chiusura del procedimento di indagine formale è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea (3). Componenta ha proposto un ricorso contro la decisione, che è stata annullata con sentenza del 18 dicembre 2008 («la sentenza») per difetto di adeguata motivazione (4).
(3)
La Finlandia ha presentato osservazioni con lettere del 5 gennaio e del 10 gennaio 2010, che comprendevano anche due studi sulla valutazione dei beni immobili in questione. La Commissione ha inviato tre ulteriori richieste di informazioni datate 9 gennaio 2009, 23 luglio 2009 e 8 gennaio 2010, alle quali è stato risposto rispettivamente con lettere protocollate il 9 marzo 2009, il 15 ottobre 2009 e il 5 marzo 2010. Il 23 novembre 2009 si è tenuta a Bruxelles una riunione tra la Commissione e i rappresentanti del governo finlandese e del beneficiario.
II. DESCRIZIONE DEI FATTI
1. L’operazione
(4)
Componenta è un’impresa metallurgica con sede a Karkkila, in Finlandia. Possiede unità di produzione in Finlandia, nei Paesi Bassi e in Svezia. Nel 2004 la società ha realizzato la maggior parte del fatturato, pari a 316 milioni di EUR, nei paesi nordici e nell’Europa centrale. Il gruppo contava nel 2004 circa 2 200 dipendenti.
(5)
L’operazione in esame riguarda la società immobiliare Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (di seguito «KK»), che possedeva beni immobili a Karkkila, situata a circa 65 km a nordovest di Helsinki. KK era detenuta in parti uguali (50/50) da Componenta e da Karkkila. Nel 1996 ciascun partner dell’impresa comune aveva accordato a KK un prestito a interessi zero pari a 1 670 184 EUR.
(6)
Nel quadro del contratto di vendita firmato il 16 dicembre 2003, si è convenuto che la città avrebbe acquisito la piena proprietà di KK mediante acquisto delle azioni detenute da Componenta per un prezzo totale di 2 383 276,50 EUR. L’operazione comprendeva due parti:
-
Componenta ha ricevuto 713 092,50 EUR come pagamento per il 50 % delle azioni venduto a Karkkila,
-
KK ha rimborsato a Componenta il prestito di 1 670 184 EUR concessole da quest’ultima nel 1996. A tal fine, Karkkila ha accordato a KK un ulteriore prestito a tasso zero per il medesimo importo. Tale operazione ha avuto come risultato un cambiamento di creditore da Componenta alla città di Karkkila.
(7)
Karkkila ha quindi mobilizzato per l’operazione di cui sopra la somma di 2 383 276,50 EUR: 713 092,50 EUR per l’acquisto delle azioni di KK e 1 670 184 EUR per il prestito a tasso zero concesso a KK.
(8)
Il prezzo di acquisto delle azioni è stato calcolato con riferimento ai prezzi standard ai quali Karkkila ha venduto beni immobili nel 2003.
Tabella 1
Prezzi di vendita al m2 per i lotti di terreno venduti da KK
(in EUR)
Zona 1
Case unifamiliari
11,11
Case a schiera
88,81
Palazzine
79,56
Zona 2
Case unifamiliari
10,19
Case a schiera
74,02
Palazzine
64,76
Altro
Terreni incolti non compresi nel piano urbanistico
1,18
Terreni destinati a parchi pubblici
1,18
(9)
Questi prezzi standard sono stati applicati ai beni immobili compresi nel portafoglio fondiario di KK al momento dell’operazione e divisi per due, ottenendo il prezzo d’acquisto delle azioni di 713 092,50 EUR.
(10)
Il contratto di vendita concluso tra Karkkila e Componenta stipulava inoltre quanto segue:
a)
il venditore si impegna a realizzare nel territorio della città di Karkkila investimenti per ampliare la capacità di produzione di Componenta Karkkila Oy, come specificato all’allegato 1 del presente contratto. Si stima che nel 2004 gli investimenti consentiranno di creare direttamente a Karkkila tra 50 e 70 posti di lavoro a tempo pieno (nel 2003 i posti di lavoro erano 130);
b)
qualora nel 2004 il venditore non abbia ancora avviato gli investimenti di ampliamento secondo le modalità specificate alla precedente lettera, l’acquirente ha il diritto di annullare l’operazione a sua discrezione.
(11)
L’allegato 1 al contratto di vendita precisava che Componenta avrebbe fuso le attività di due siti di produzione del gruppo (la fonderia di Alvesta, in Svezia, e la fonderia di Karkkila), e che la decisione sulla futura ubicazione della fonderia dipendeva dal risultato di un’analisi. Nel 2005 la fonderia di Alvesta è stata chiusa e gli impianti sono stati trasferiti a Karkkila.
(12)
Dopo l’acquisizione delle azioni di KK detenute da Componenta, Karkkila ha deciso di liquidare KK e di trasferirne i terreni alla città.
2. Le proprietà di KK
(13)
Karkkila si trova a circa 65 chilometri a nord-ovest di Helsinki, lungo l’autostrada n. 2, nella parte nord-orientale della provincia di Uusimaa. Nel 2003 Karkkila contava circa 8 500 abitanti. La città si è sviluppata intorno all’altoforno di Högfors fondato nel XIX secolo e la sua zona settentrionale si estende lungo le rive di un lago.
(14)
I beni immobili di proprietà di KK coprivano 730 000 m2 di terreno a Karkkila e nei suoi immediati dintorni, a non più di 2,5 km dal centro della città. Nel dicembre 2003 la situazione era la seguente:
-
il terreno di maggior valore era nella zona di Asemanranta (zona 1) ed era destinato a palazzine. Quest’area rappresenta circa la metà del valore del portafoglio di KK,
-
la maggior parte del terreno era nella zona di Haapala/Uusitalo (zona 2). Era destinato a case unifamiliari e rappresenta circa un quarto del valore totale del portafoglio,
-
il portafoglio comprende anche alcuni lotti di terreno per case unifamiliari in altre aree residenziali, alcuni terreni destinati a palazzine nell’area di Takko I e alcune case a schiera,
-
parte del terreno è destinata ad aree di parco pubblico,
-
il portafoglio comprende anche alcuni terreni incolti non compresi nel piano urbanistico.
(15)
In totale, i beni immobili comprendono circa 160 lotti di terreno. Karkkila intendeva, comunque, riorganizzare una parte dei terreni e suddividerla in lotti più piccoli. KK era di gran lunga il più grande proprietario immobiliare a Karkkila al momento dell’operazione.
(16)
Dopo aver acquisito la piena proprietà, Karkkila intendeva locare una parte dei terreni per coprire le spese operative. I costi operativi di KK (stipendi, affitti, interessi sui prestiti) ammontavano al massimo, nel periodo 2000-2003, a 40 000 EUR.
3. Ulteriori informazioni pertinenti
(17)
Karkkila è situata ad una distanza da Helsinki che consente il pendolarismo. I beni immobili a Helsinki e nelle zone circostanti sono diventati molto costosi e i prezzi sono in continuo aumento. Questa pressione sui prezzi ha indotto gli abitanti a stabilirsi nei comuni che circondano la capitale, e ciò ha avuto un effetto a catena sui prezzi degli immobili in tali aree. Karkkila può essere considerata una possibile località alternativa, insieme ad altre tre città: Vihti, Lohja e Hyvinkää. Le distanze da Helsinki sono le seguenti:
Tabella 2
Distanze da Helsinki
Lohja
52 km
38 min
Hyvinkää
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkkila
68 km
50 min
(18)
Questi comuni hanno attirato un numero considerevole di nuovi residenti. Di conseguenza, i prezzi degli immobili sono aumentati in misura significativa nel periodo precedente (e successivo) all’operazione; in particolare, a Karkkila sono raddoppiati e, in alcuni casi, addirittura sestuplicati.
(19)
Sulla base di previsioni ufficiali pubblicate nel 2000, a Karkkila era atteso un aumento della popolazione residente fino a raggiungere 9 600 abitanti entro il 2025, con il conseguente fabbisogno di 600 nuove abitazioni. Ben presto si è constatato che tali previsioni erano di gran lunga inferiori all’effettivo aumento della popolazione. Tre anni dopo, al momento dell’operazione, il fabbisogno edilizio previsto a Karkkila era di circa 70 nuove abitazioni all’anno, dato confermato a breve in uno studio condotto dal Consiglio regionale di Uusimaa, riguardante il periodo fino al 2025. (In pratica, sono state costruite 63 nuove case nel 2005, 137 nel 2006 e 95 nel 2007).
(20)
Nel corso dei cinque anni precedenti l’operazione, i prezzi dei beni immobili a Karkkila erano aumentati in media del 30 %.
III. COMMENTI DELLA FINLANDIA
(21)
La Finlandia ha presentato tre studi ex post, effettuati da esperti del settore, sulla valutazione dei terreni, i quali hanno concluso che il prezzo pagato corrispondeva al prezzo di mercato. Nella sua decisione iniziale del 2005 la Commissione ha respinto in ampia misura lo studio (studio A) presentato nel corso del primo procedimento d’indagine (5). Dopo l’adozione della decisione del 2005, la Finlandia ha commissionato due ulteriori studi di esperti. Il primo di questi (studio B) contiene solo una dichiarazione generale secondo cui la valutazione dei terreni era corretta, senza entrare in maggiori particolari. Il secondo studio, il rapporto di KP&P (studio C), analizza in modo più dettagliato la situazione immobiliare a Karkkila e nei comuni limitrofi.
(22)
La Finlandia sostiene che Karkkila ha acquisito la piena proprietà delle azioni perché era un investimento a medio-lungo termine e a basso rischio. Considerando l’aumento costante dei prezzi immobiliari nei comuni limitrofi, l’aumento previsto della popolazione di Karkkila, la saturazione dei quartieri esistenti e la necessità di espansione, il Consiglio comunale di Karkkila ha ritenuto che l’acquisto della piena proprietà di KK sarebbe stato redditizio.
(23)
La Finlandia ha altresì spiegato che un’altra ragione pratica per conseguire la proprietà esclusiva era la possibilità di accelerare le procedure. La Finlandia ha accennato in diverse occasioni che la cooperazione tra Karkkila e Componenta non era ideale a causa dei loro interessi commerciali divergenti. Entrambi i partner hanno deciso di sciogliere l’impresa comune al fine di evitare una situazione di stallo in relazione a molte decisioni. In particolare, era necessario adottare numerose decisioni nell’area di Haapala/Uusitalo sulla ridivisione dei lotti di terreno per agevolare lo sviluppo della zona. Poiché le attività immobiliari non costituivano il «core business» di Componenta, era nel suo interesse cessare questo ramo di attività, mentre era nell’interesse di Karkkila poter orientare lo sviluppo territoriale in modo del tutto indipendente.
(24)
La Finlandia ha spiegato i motivi per i quali era pertinente un confronto con Vihti, Lohja e Hyvinkää e ha sottolineato, tra l’altro, che non esisteva alcun collegamento ferroviario per passeggeri con Vihti e Lohja, che permettesse ai pendolari di viaggiare facilmente tra questi comuni e Helsinki.
(25)
La Finlandia sostiene che il calcolo dell’importo degli aiuti effettuato dalla Commissione nella decisione del 2005 era distorto perché il prestito è stato preso in considerazione due volte. Il prestito è stato dedotto dal valore della società per il calcolo del valore del 50 % delle azioni e preso in considerazione a titolo di rimborso a Componenta. La Finlandia sostiene pertanto che il prezzo delle azioni (713 092,50 EUR) include già il prestito, perché tale importo è stato calcolato sulla base del valore netto di KK.
IV. VALUTAZIONE
(26)
Ai sensi dell’articolo 87, paragrafo 1, del trattato CE, sono incompatibili con il mercato comune, nella misura in cui incidano sugli scambi tra Stati membri, gli aiuti concessi dagli Stati, ovvero mediante risorse statali, sotto qualsiasi forma che, favorendo talune imprese o talune produzioni, falsino o minaccino di falsare la concorrenza. La Corte di giustizia dell’Unione europea ha costantemente dichiarato che il criterio dell’incidenza sugli scambi è soddisfatto se l’impresa beneficiaria svolge un’attività economica che dia luogo a scambi tra Stati membri.
(27)
Altre imprese nel mercato interno fabbricano gli stessi prodotti di Componenta, che sono oggetto di intensi scambi tra Stati membri. Ai fini dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE, nella nozione di risorse statali rientrano anche le risorse delle autorità locali (6). Così, l’operazione in questione, che è stata finanziata con le risorse della città di Karkkila, coinvolge risorse statali ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1. Pertanto, qualsiasi vantaggio concesso a Componenta nel contesto dell’operazione, che Componenta non avrebbe ricevuto in normali condizioni di mercato, rientrerebbe nell’ambito di applicazione dell’articolo 87, paragrafo 1, del trattato CE. Ne consegue che la questione principale nel caso in esame è se Componenta abbia ricevuto un livello di pagamenti che non avrebbe ottenuto in normali condizioni di mercato.
(28)
La Commissione osserva che la clausola di rimborso nel contratto di vendita stipulato tra Componenta e Karkkila può essere vista come un’indicazione del fatto che le condizioni di acquisto offerte da Karkkila avevano lo scopo di incoraggiare Componenta a mantenere il sito produttivo di Karkkila e a chiudere l’altoforno ad Alvesta.
(29)
La sentenza del Tribunale di primo grado (7) ha ritenuto che l’accordo fosse soggetto a condizioni, ma non ha specificato le conseguenze. Di fatto, anche se la condizionalità suggerisce il fatto che l’operazione avrebbe potuto essere conclusa a condizioni favorevoli per Componenta, non vi è per Componenta alcun vantaggio derivante chiaramente da queste clausole. Infatti, da un lato, come si vedrà di seguito, il prezzo pagato a Componenta per la vendita della sua partecipazione in KK non superava il prezzo di mercato e, dall’altro, la Commissione non ha rilevato alcuna prova di altri vantaggi che Componenta potrebbe aver ricevuto da tali clausole. La Commissione ha quindi valutato se un investitore operante in economia di mercato che già detenesse il 50 % delle azioni avrebbe acquisito la piena proprietà a queste condizioni.
(30)
È giurisprudenza consolidata che «il comportamento dell’investitore privato, cui deve essere raffrontato l’intervento dell’investitore pubblico che persegue obiettivi di politica economica, anche se non è necessariamente quello del comune investitore che colloca capitali in funzione della loro capacità di produrre reddito a termine più o meno breve, deve quantomeno corrispondere a quello di una holding privata o di un gruppo imprenditoriale privato che persegue una politica strutturale, globale o settoriale, guidato da prospettive di redditività a più lungo termine» (8).
1. Considerazioni generali in merito al valore delle azioni
(31)
La comunicazione della Commissione relativa agli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità (9) (di seguito «la comunicazione») non si applica direttamente, in quanto il caso in questione non riguarda in realtà la vendita di terreni, ma l’acquisto di azioni di una società immobiliare. Tuttavia, i principi di detta comunicazione sono applicabili in quanto il valore delle azioni di KK è essenzialmente determinato dal valore di mercato dei terreni compresi nel suo portafoglio. Pertanto, la valutazione dei terreni di proprietà di KK è cruciale per stabilire la presenza di aiuti di Stato.
(32)
In ogni caso, la comunicazione si basa sul principio di un investitore privato operante in un’economia di mercato, cioè la vendita di terreni da parte delle autorità pubbliche non contiene elementi di aiuto di Stato se avviene ad un prezzo che un investitore privato avrebbe potuto ottenere in normali condizioni di mercato.
(33)
La Commissione ritiene che l’appropriato punto di partenza dell’analisi sia il prezzo che un investitore operante in economia di mercato, il quale detenesse il 50 % delle azioni di KK, sarebbe stato disposto a pagare per l’acquisizione della piena proprietà. Un operatore in economia di mercato baserebbe il calcolo del prezzo che sarebbe disposto a pagare sul guadagno che potrebbe attendersi dal suo investimento.
(34)
Nel caso in esame, Componenta non ha tentato di trovare un altro acquirente. Era nel suo interesse vendere le proprie azioni all’altro azionista. Infatti, secondo l’accordo tra gli azionisti («Shareholders’ Agreement») (10) e lo statuto di KK (11), Karkkila aveva il diritto di prelazione sulle azioni di KK detenute da Componenta e il diritto di riscatto, qualora quest’ultima avesse cercato di venderle a terzi. Queste regole costituivano un disincentivo per Componenta a cercare altri acquirenti. Inoltre, qualsiasi altro acquirente privato sarebbe stato scoraggiato dall’acquistare il 50 % delle azioni di KK, a meno che così facendo non avesse acquisito il pieno controllo su KK. Infatti, qualsiasi nuovo socio che non avesse il pieno controllo su KK sarebbe stato vincolato dallo statuto di KK (12), secondo cui quest’ultima aveva lo scopo di rallentare l’aumento del prezzo di terreni e abitazioni a Karkkila a beneficio della popolazione.
(35)
La Commissione ritiene inoltre che un azionista operante in economia di mercato il quale acquisisse la piena proprietà avrebbe preso in considerazione il finanziamento dell’investimento complessivo (2,37 milioni di EUR per le azioni e il prestito).
(36)
Per quanto riguarda il rimborso del prestito, la Commissione rileva che le attività comprese nel portafoglio di KK sono state stimate a un valore di 4,9 milioni di EUR. Tale valore copriva ampiamente i prestiti in essere pari a 3,34 milioni di EUR, il che significa che il rimborso del prestito come tale non sembrava problematico.
(37)
La Finlandia ha inoltre spiegato che Karkkila aveva progettato di aumentare i redditi da locazione dopo l’operazione, al fine di coprire il finanziamento di KK e i costi operativi (meno di 40 000 EUR all’anno prima dell’operazione). Divenendo l’azionista unico la città avrebbe potuto modificare lo Statuto di KK, che limitava la sua libertà riguardo alle politiche di fissazione dei prezzi. Dunque, da un punto di vista legale, non sussistevano impedimenti a che la città incrementasse i redditi da locazione, una volta ottenuta la piena proprietà di KK.
(38)
La Commissione rileva che gli sviluppi successivi confermano che la copertura dei costi tramite redditi da locazione era un piano realistico. Karkkila ha concluso 28 contratti di locazione a lungo termine, che hanno generato le entrate seguenti:
Tabella 3
Redditi da locazione dopo l’operazione
(in EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Inoltre, in cambio del prestito a zero interessi, un investitore privato si sarebbe aspettato un aumento del valore della sua partecipazione nella società. Nel caso in questione, il profitto derivante dall’investimento si è manifestato nell’aumento del valore dei beni immobili di proprietà di KK. La Finlandia ha spiegato che il valore dei terreni di proprietà di KK era salito considerevolmente tra il 1996 e il 2003. I prezzi immobiliari a Karkkila erano aumentati in media del 30 % durante i cinque anni precedenti l’operazione, e del 10 % circa tra il 2005 e il 2008.
(40)
Al contempo, era prevista una crescita della popolazione di Karkkila di oltre 100 persone all’anno fino al 2025, che, secondo una stima prudente, significherebbe che si sarebbero dovute costruire almeno 70 nuove abitazioni in città ogni anno (13).
(41)
Per queste ragioni, un investitore privato poteva attendersi un significativo aumento del valore della propria partecipazione in KK.
2. Valore dei terreni
(42)
Come primo passo, la Commissione ha valutato se il prezzo di acquisto delle azioni pagato da Karkkila abbia comportato un vantaggio per Componenta perché il venditore avrebbe ottenuto un prezzo più basso in condizioni normali di mercato.
(43)
La Finlandia ha indicato il valore delle attività di KK come segue (14):
Tabella 4
Valore delle proprietà di KK come calcolato dalla Finlandia
Valore corrente dei terreni
5 067 988
Liquidità e depositi bancari
28 256
Totale attività
5 096 244
Prestito
3 340 368
Passività correnti
107
Totale debiti
3 340 475
Valore netto di KK
1 755 769
50 % del valore netto di KK
877 885
(44)
Il valore dei terreni è stato calcolato con riferimento ai prezzi standard praticati da Karkkila nel 2003. Si trattava di prezzi uniformi per tutta l’area di Karkkila, con le uniche eccezioni delle differenze tra due zone. È emerso dai dati presentati dalla Finlandia che i prezzi reali di mercato variano significativamente tra i diversi quartieri e zone residenziali. Per questo motivo, la Commissione ha concentrato maggiormente la sua valutazione sulle zone interessate.
(45)
La Commissione rileva che Karkkila ha intrapreso l’acquisizione della piena proprietà con una prospettiva a medio-lungo termine. Non è insolito nel settore immobiliare attendersi aumenti significativi di valore a medio-lungo termine, salvo imprevisti. Karkkila ha perseguito una strategia di investimento di lungo periodo, mirando a profitti derivanti dalle future vendite.
(46)
Nella situazione specifica di Karkkila, la Finlandia ha dimostrato che Karkkila aveva validi motivi per aspettarsi un forte aumento della popolazione nel futuro a medio-lungo termine, che avrebbe determinato un notevole fabbisogno edilizio. Il motivo principale è che i tre comuni a nord e a ovest di Helsinki - Vihti, Lohja e Hyvinkää - avevano attirato un gran numero di residenti, molti dei quali pendolari. Di conseguenza, i prezzi immobiliari sono aumentati rapidamente e costantemente e non si prevedeva un rallentamento di tale aumento nel prossimo futuro. Nel 2003 i prezzi in questi comuni vicini erano in media di 2,5 volte superiori a quelli di Karkkila. Karkkila prevedeva pertanto che ulteriori aumenti dei prezzi avrebbero indotto le persone a spostarsi nel suo territorio comunale quale logica località alternativa ove stabilirsi, anche se i prezzi fossero aumentati in misura significativa anche a Karkkila. Non sembrava irrealistico prevedere il raddoppio dei prezzi degli immobili a Karkkila.
(47)
Nonostante gli sviluppi successivi non siano direttamente rilevanti per l’analisi ex ante dell’operazione, l’evoluzione dei prezzi immobiliari nei tre comuni limitrofi negli anni dopo l’operazione ha confermato che la previsione era realistica. In alcuni casi, i prezzi degli immobili erano di oltre quattro volte superiori a quelli di Karkkila.
(48)
Un altro motivo per attendersi un incremento della popolazione di Karkkila erano gli interventi di miglioramento della strada per Karkkila - già previsti al momento dell’operazione e successivamente eseguiti.
(49)
L’acquisizione della piena proprietà si basava anche su previsioni ufficiali di crescita della popolazione. Un primo studio, pubblicato nel 2000 dal Consiglio regionale di Uusimaa, stimava che la popolazione di Karkkila sarebbe cresciuta fino a circa 9 600 abitanti entro il 2025 (cioè circa il 10 %) e che sarebbero state necessarie 600 nuove abitazioni. Tale previsione si è rivelata ben presto troppo prudente. Al momento dell’operazione, Karkkila prevedeva un aumento della popolazione molto più elevato con un conseguente fabbisogno edilizio aggiuntivo di almeno 70 nuove abitazioni all’anno.
(50)
Questa previsione positiva è stata successivamente confermata da un ulteriore studio eseguito dal Consiglio regionale di Uusimaa il 18 agosto 2009, secondo cui la popolazione di Karkkila sarebbe aumentata di 100 abitanti all’anno fino al 2030, portando a un fabbisogno edilizio aggiuntivo di 70 nuove abitazioni all’anno. In realtà, anche questa seconda previsione è stata superata, dal momento che sono state costruite 137 nuove case nel 2006 e 95 nel 2007.
(51)
Va inoltre rilevato che KK era di gran lunga il maggiore proprietario immobiliare a Karkkila. Al momento dell’operazione, non era chiaro il numero effettivo dei lotti immobiliari inclusi nel portafoglio, poiché Karkkila intendeva dividere e riorganizzare alcuni di essi (in particolare nell’area di Haapala/Uusitalo). Inoltre, sui terreni destinati a case a schiera può essere costruito un numero maggiore di abitazioni per ciascun lotto, e ancor più sui terreni destinati a palazzine. L’elenco fornito dalla Finlandia indica meno di 140 siti per edilizia abitativa (i restanti erano destinati a parchi). Con un fabbisogno edilizio stimato di 70 nuove abitazioni ogni anno al momento dell’operazione, il fabbisogno previsto dovrebbe essere di 700 nuove abitazioni per i prossimi 10 anni e di 1 400 nuove abitazioni per i prossimi 20 anni. Dato che KK non aveva a Karkkila nessun concorrente rilevante, la città di Karkkila poteva ragionevolmente aspettarsi di poter vendere la maggior parte - se non tutte - le proprietà in portafoglio.
(52)
La Finlandia ha spiegato che la strategia di Karkkila consisteva in primo luogo nel migliorare il valore dei terreni di sua proprietà riorganizzandoli e curandone lo sviluppo, nell’attendere gli effetti a catena dell’aumento generale dei prezzi nella zona e nel vendere i terreni solo in una fase successiva. In linea con questa strategia, KK aveva già rinunciato a realizzare vendite premature negli anni precedenti, il che spiega il basso livello di vendite negli anni precedenti l’operazione.
(53)
La Commissione osserva che i terreni di proprietà di KK sono stati valutati diversamente in funzione della loro tipologia, vale a dire terreni destinati a case unifamiliari, a case a schiera, a palazzine, a parchi e spazi pubblici. Le caratteristiche peculiari di ciascuna area sono descritte e analizzate separatamente nel prosieguo.
(54)
I terreni destinati a palazzine situati nella zona di Asemanranta sono valutati a 2 358 158 EUR, vale a dire circa la metà del valore delle attività di KK. Ai fini dell’operazione, il terreno è stato valutato a 79,56 EUR/m2.
(55)
Gli studi non sono del tutto decisivi in questo senso e la ragione principale è la mancanza di prezzi di riferimento a Karkkila, per il fatto che prima dell’operazione non era stato venduto sul mercato alcun terreno destinato a palazzine situato in tale comune. Lo studio di esperti presentato dalla Finlandia durante la prima indagine (studio A) aveva indicato un prezzo di 50 EUR/m2. La Finlandia ha ora chiarito che tale cifra era probabilmente basata sul dato utilizzato per l’edilizia sociale finanziata dallo Stato nella regione ed era ben al di sotto del prezzo di mercato. Questo primo studio ha inoltre stimato il valore dei terreni destinati a palazzine tra 60 EUR e 75 EUR/m2. Il secondo studio (studio B) afferma che il prezzo pagato corrisponde al prezzo di mercato, senza fornire alcuna informazione aggiuntiva. Il rapporto di KP&P (studio C) conclude che il prezzo di 79,56 EUR/m2 corrisponde al prezzo di mercato, dal momento che è molto al di sotto dei prezzi pagati nei tre comuni limitrofi. In assenza di ulteriori punti di riferimento, questi studi forniscono qualche indicazione sui prezzi immobiliari nel comprensorio di Helsinki all’epoca dell’operazione. La Commissione ha quindi verificato i dati contenuti in tali studi integrandoli con la propria valutazione.
(56)
L’area di Asemanranta gode di un’ottima posizione sulle sponde di un lago, a 200 metri dal centro della città. Secondo la Finlandia, il valore dell’area è eccezionalmente alto, perché gode di vista e di accesso diretti sul lago. Un lotto di terreno comparabile è stato venduto nel 2006 a 92,35 EUR/m2. Karkkila ha effettivamente considerato il valore della proprietà abbastanza elevato da alzare il prezzo di vendita a 105 EUR/m2 nel gennaio 2008.
(57)
Un secondo elemento importante ai fini della valutazione di quest’area è la superficie cui viene applicato il prezzo. La valutazione delle vendite è stata basata prudenzialmente su una concessione edilizia minima di 29 640 m2, mentre la concessione edilizia massima potrebbe giungere a 39 590 m2. Dato l’aumento previsto della popolazione, Karkkila considerava che una concessione edilizia massima poteva essere utilizzata per determinare il valore di vendita a lungo termine.
(58)
Nonostante il fatto che nessun terreno destinato a palazzine era stato venduto a Karkkila prima dell’operazione, la città poteva ragionevolmente prevedere un mercato emergente per questa tipologia di edifici. Nel 2003 sono stati concessi quattro permessi di costruzione per palazzine. Gli sviluppi successivi all’operazione confermano che la previsione non era irragionevole, dato che sono stati richiesti e concessi sei ulteriori permessi fino al 2007, e sette palazzine sono state costruite tra il 2007 e la metà del 2010.
(59)
I prezzi pagati nei comuni limitrofi sono saliti a 133,6 EUR/m2 nel 2003 a Hyvinkää e hanno addirittura raggiunto un picco di 312,6 EUR/m2 per una vendita a Vihti nel 2004.
(60)
La Commissione ritiene che i tre studi forniscano valori ampiamente comparabili e non manifestamente errati se confrontati con i prezzi pagati per terreni analoghi all’epoca dell’operazione. Non è necessario stabilire quale degli studi sia il più affidabile, dal momento che il prezzo pagato per le azioni rimane al di sotto del valore di mercato anche in base alla stima più prudente (cfr. calcolo del valore di mercato complessivo al punto 84 e seguenti). Il valore più basso possibile è stato stimato dalla Commissione come segue: considerando la posizione privilegiata del terreno ad Asemanranta, il prezzo di mercato rientrava almeno nel segmento superiore del range fornito dal più prudente dei consulenti, ossia 75 EUR/m2. In base all’ipotesi prudenziale che prevede la vendita dei terreni solo per la concessione edilizia minima, il valore di mercato minimo sarebbe pari a 2 223 000 EUR.
(61)
Il valore massimo nel caso di - eventuale - sopravvalutazione potrebbe quindi essere considerato 135 158,40 EUR, che corrisponderebbe a 67 579,20 EUR per il 50 %.
(62)
La Commissione osserva che tale valore comprende anche gli 8-9 ettari appartenenti all’area di Asemanranta destinati a strade, parchi, ecc. Per esempio, nel piano direttore parziale, le aree in riva al lago sono destinate a scopi ricreativi e a zone di protezione dell’ambiente naturale. Pertanto, questi 8-9 ettari contribuiscono al prezzo elevato della parte residenziale della zona, ma non è stato fissato un prezzo separato.
(63)
La maggior parte dei terreni nel portafoglio immobiliare di KK era situata nella zona di Haapala/Uusitalo, a circa 2,5 km a sud-ovest dal centro città. Queste due aree adiacenti erano destinate a abitazioni residenziali unifamiliari e a villette a schiera, ma non erano ancora state sviluppate. Per questo motivo i prezzi erano bassi, così come il numero di vendite. KK possedeva praticamente l’intera area.
(64)
Ai fini dell’operazione, il terreno è stato valutato a 1 612 059 EUR per tutte le tipologie di lotti, con un prezzo di 10,19 EUR/m2 per le case unifamiliari e 74,02 EUR/m2 per le case a schiera, in linea con i prezzi standard della città. Il valore complessivo dei terreni destinati a case unifamiliari era di 973 268 EUR mentre per i terreni destinati a villette a schiera era di 811 209 EUR.
(65)
Tutti e tre gli studi indicano che i prezzi per le case unifamiliari corrispondevano ai prezzi di mercato. Il rapporto di KP&P (studio C) spiega che i prezzi di mercato erano del 15-20 % superiori ai prezzi applicati da Karkkila. La Finlandia ha fornito dati attestanti che il prezzo medio era di circa 14,4 EUR/m2 nel 2003. L’esperto immobiliare consultato nella fase iniziale (studio A) aveva indicato che i prezzi di mercato a Karkkila erano compresi tra 9,43 EUR e 14,76 EUR.
(66)
Tutti e tre gli studi facevano riferimento ai prezzi medi di vendita, mentre i dati presentati dalla Finlandia hanno rivelato differenze significative tra i quartieri, con l’area di Haapala/Uusitalo all’estremità inferiore della gamma di prezzi. Nel 2003 sono stati venduti due lotti a Haapala (da una società privata a un privato): nel mese di aprile 2003, un lotto era stato venduto a 9,25 EUR/m2, e nel mese di agosto un altro a 10,06 EUR/m2. Tali dati corrisponderebbero ad un aumento di prezzo dell’8,8 % in quattro mesi. Considerando l’andamento dei prezzi in generale a Karkkila, dove i prezzi sono aumentati del 12,6 % tra il 2001 e il 2002 e del 42,7 % tra il 2002 e il 2003, un aumento dei prezzi dell’1,3 % negli ultimi quattro mesi del 2003 può essere considerato in linea con la tendenza generale. Alla luce di queste circostanze, la Commissione non vede alcuna ragione per cui un prezzo di 10,19 EUR/m2 nel dicembre 2003 non possa essere accettato come prezzo di mercato.
(67)
Per quanto riguarda i prezzi per le case a schiera, non vi sono vendite di riferimento nella zona che possano fornire un punto di riferimento diretto. L’esperto immobiliare iniziale aveva stimato un valore di mercato compreso tra 70 EUR e 80 EUR/m2, mentre il rapporto di KP&P (studio C) fa riferimento solo ai prezzi molto più elevati per i lotti destinati a case a schiera nei comuni limitrofi. Dal momento che tutti e tre gli studi concludono che il prezzo pagato corrispondeva al prezzo di mercato e dal momento che non vi sono indicatori in base ai quali ritenere che tali conclusioni non siano corrette per l’area di Haapala/Uusitalo, la Commissione può accettare che il prezzo di 74,2 EUR/m2 corrispondeva al prezzo di mercato.
(68)
La Commissione ha chiesto alla Finlandia di spiegare perché Karkkila avesse interesse ad acquisire la piena proprietà di questa intera area, tenendo conto del fatto che i dati di vendita precedenti sembrano indicare che gli acquirenti non erano interessati a questo quartiere e preferivano evidentemente altre zone della città, nonostante i prezzi più elevati. La Finlandia ha spiegato che, già negli anni precedenti, KK aveva seguito una strategia mirata di investimento, che consisteva nello sviluppo di Haapala/Uusitalo quale futuro quartiere residenziale di Karkkila. Altre zone residenziali della città stavano già cominciando ad essere sature e, sulla base della crescita della popolazione, si prevedeva che sarebbe stato necessario sviluppare nuove aree.
(69)
La zona di Haapala/Uusitalo rientrava nel piano urbanistico, ma il suo sviluppo non era ancora stato avviato. Questo comprendeva una nuova suddivisione del territorio in lotti singoli di forma più opportuna, il collegamento dei siti alle reti dei servizi e la costruzione di infrastrutture.
(70)
Karkkila aveva già seguito con successo la stessa strategia in altri quartieri: aveva esteso i servizi pubblici alle aree di Tuorila, Nikkimäki e Pumminmäki. Nel 2003 il prezzo medio di vendita a Pumminmäki era già di 14,28 EUR, e nel 2004 Karkkila ha venduto con successo lotti di terreno al nuovo prezzo standard di 14 EUR, con un ulteriore aumento dei prezzi negli anni successivi (fino a 18,5 EUR/m2 nel 2005).
(71)
Secondo le previsioni, il valore degli immobili a Haapala/Uusitalo avrebbe raggiunto quello di aree residenziali edificate in modo analogo e avrebbe inoltre seguito la tendenza generale all’aumento dei prezzi. Un aumento del valore di almeno il 40-50 % successivo all’edificazione (vale a dire entro 3 o 4 anni), cui si sarebbero sommati ulteriori aumenti nel medio-lungo termine, sembrava quindi giustificato.
(72)
Era nell’interesse di Karkkila sviluppare l’area nel quadro di un progetto infrastrutturale unico che coprisse l’intera zona. Un approccio unico e coordinato allo sviluppo sarebbe stato molto più economico di un approccio sito per sito (il comune è obbligato per legge a collegare gli immobili alle reti di servizi, cosa che avviene di norma su richiesta dei proprietari che intendono costruire). Karkkila ha sottolineato che le operazioni si svolgevano molto più agevolmente sotto la sua proprietà e il suo controllo esclusivi. Era infatti necessario adottare un gran numero di decisioni per ogni lotto e ogni misura di sistemazione. Visto che lo sviluppo immobiliare non costituiva il «core business» di Componenta (produttore di acciaio), risultava già chiaro che tali attività di sviluppo presentavano maggiori difficoltà per quest’ultima.
(73)
Considerate la sua strategia di sviluppo a lungo termine e la sua intenzione di realizzare tutte le opere di ingegneria in una sola volta, Karkkila non aveva alcun interesse a vendere il terreno prima che venisse edificato. Per questo motivo non era stata effettuata praticamente nessuna vendita prima dell’operazione.
(74)
La Commissione può accettare che, sulla base della strategia a lungo termine seguita da Karkkila per la zona di Haapala/Uusitalo, un investitore operante in un’economia di mercato che già possedesse il 50 % delle azioni in quella zona potrebbe avere un interesse economico ad acquisire il restante 50 % delle azioni. Si può ritenere che la prospettiva di possedere l’intera futura nuova zona residenziale, il basso rischio in termini di prezzo e le buone prospettive di vendere la maggior parte dei lotti nei prossimi dieci anni nonché la parte restante nei successivi dieci anni, costituiscano una strategia commerciale che un investitore operante in un’economia di mercato avrebbe perseguito.
(75)
Alcuni lotti destinati a case unifamiliari sono situati in altre aree. La valutazione (43 000 EUR) era basata sul prezzo unitario ufficiale di vendita di Karkkila di 10,19 EUR/m2 per i terreni di questo tipo. Per le ragioni di cui sopra (considerando 65-66), la Commissione ritiene che il prezzo del dicembre 2003 possa essere accettato quale prezzo di mercato.
(76)
Il portafoglio di KK comprende anche due lotti di terreno destinati a palazzine situati nella zona Takko I. Il valore totale di questo bene immobile è di 110 191 EUR. Takko I si trova nel centro della città. Secondo lo studio A, il prezzo di mercato era compreso tra 60 EUR e 75 EUR/m2. Il rapporto di KP&P (studio C) è giunto alle stesse conclusioni per quanto riguarda i siti destinati a palazzine, vale a dire che il prezzo corrispondeva alla quota di mercato con riferimento ai prezzi di vendita pagati in comuni limitrofi.
(77)
Secondo la Commissione, non è necessario stabilire quale studio di esperti sia il più affidabile. Se anche si applicasse all’operazione il prezzo di mercato più basso possibile, pari a 60 EUR/m2, il valore totale rettificato delle azioni sarebbe ancora superiore al prezzo pagato da Karkkila (cfr. più avanti il calcolo del valore minimo delle azioni). Sulla base di questa ipotesi del valore di mercato più basso possibile, il terreno nell’area Takko I sarebbe stato sopravvalutato di 19,65 EUR/m2. Ciò corrisponderebbe ad un totale di 27 212 EUR, vale a dire 13 606 EUR per il 50 % delle azioni.
(78)
Il valore attribuito ai terreni destinati a parchi è di 456 601 EUR. Questo era basato sul prezzo standard di 1,18 EUR/m2 che Karkkila paga normalmente per tali terreni. Si tratta di aree che la città ha il diritto di riscattare al prezzo corrente (15). Dato che queste aree non sono destinate ad essere edificate in base al piano urbanistico, è stata usata la stessa base dei prezzi stabilita per i terreni incolti (cfr. considerando 79). La Commissione ha pertanto concluso che questa parte dei terreni non è stata sopravvalutata.
(79)
Il portafoglio di KK comprendeva anche terreni incolti non compresi nel piano urbanistico per un valore totale di 49 678 EUR, basato su un prezzo di 1,18 EUR/m2. Gli studi non spiegano perché considerino corretta la valutazione di questi terreni. Gli altri dati presentati dalla Finlandia contengono un elenco di terreni non edificati in aree scarsamente popolate a Karkkila venduti a una media di 1,86 EUR/m2. Su questa base, la Commissione può accettare che 1,18 EUR non superava il prezzo di mercato.
(80)
Secondo i calcoli effettuati dalla Finlandia sulla base dei prezzi standard ai quali KK ha venduto le sue proprietà, il valore dei beni immobili di KK ammontava a 5 067 988 EUR. Al netto degli importi relativi a una potenziale sopravvalutazione dei terreni destinati a palazzine ad Asemanranta (135 158 EUR) e nell’area Takko I (27 212 EUR), il valore minimo dei terreni ammonta a 4 905 618 EUR.
3. Il rimborso del prestito
(81)
Nel 1996 sia Componenta che Karkkila avevano accordato a KK, alle stesse condizioni (pari passu), un prestito a tasso zero di 1 670 814 EUR. Il ritiro di Componenta da KK è avvenuto con il rimborso del prestito da parte di KK. Poiché KK avrebbe dovuto vendere una quantità significativa di proprietà per generare questi fondi, e poiché, come sopra descritto, ciò avrebbe messo a rischio la strategia dell’azienda a medio e lungo termine, Karkkila ha deciso di concedere a KK un ulteriore prestito a tasso zero per lo stesso importo, che KK ha utilizzato per il rimborso. Di conseguenza, KK doveva a Karkkila un totale di 3,34 milioni di EUR.
(82)
La Commissione concorda con la Finlandia sul fatto che i prestiti erano già stati presi in considerazione nella valutazione della società, cioè il valore delle azioni era già stato ridotto del valore del debito. Valutare il rimborso del prestito come una misura distinta equivarrebbe quindi a un doppio conteggio.
4. Valore delle azioni
(83)
Dopo aver dedotto l’importo di un’eventuale sopravvalutazione, il valore del 50 % delle azioni KK è il seguente:
Tabella 5
Valore di KK
Valore corrente dei terreni
4 905 618
Liquidità e depositi bancari
28 256
Totale attività
4 933 874
Prestito
3 340 368
Passività correnti
107
Totale debiti
3 340 475
Valore netto di KK
1 593 399
50 % del valore netto di KK
796 699,5
(84)
Dal momento che Karkkila ha pagato un prezzo di acquisto di 713 092,50 EUR per il 50 % delle azioni, la Commissione ritiene che non abbia pagato un prezzo superiore al valore di mercato.
V. CONCLUSIONE
(85)
La Commissione ritiene che il prezzo pagato da Karkkila a Componenta per l’acquisto del 50 % delle azioni di KK non superi il prezzo di mercato e non si configuri quindi come aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE,
HA ADOTTATO LA PRESENTE DECISIONE:
Articolo 1
Il prezzo pagato dalla città di Karkkila all’impresa Componenta Oyj per l’acquisto delle azioni da essa detenute nell’impresa Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy in base al contratto concluso tra le parti il 16 dicembre 2003 non costituisce un aiuto di Stato a favore di Componenta Oyj ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE.
Articolo 2
La Repubblica di Finlandia è destinataria della presente decisione.
Fatto a Bruxelles, il 20 aprile 2011