DECISIÓN DE LA COMISIÓN
de 14 de diciembre de 2004
sobre la compra de terrenos pertenecientes a Aircraft Services Lemwerder por parte del ayuntamiento de Lemwerder
[notificada con el número C(2004) 4748]
(El texto en lengua alemana es el único auténtico)
(Texto pertinente a efectos del EEE)
(2005/664/CE)
LA COMISIÓN DE LAS COMUNIDADES EUROPEAS,
Visto el Tratado constitutivo de la Comunidad Europea y, en particular, su artículo 88, apartado 2,
Visto el Acuerdo sobre el Espacio Económico Europeo y, en particular, su artículo 62, apartado 1, letra a),
Después de haber emplazado a los interesados para que presentaran sus observaciones, de conformidad con los artículos citados (1), y teniendo en cuenta dichas observaciones,
Considerando lo siguiente:
I. PROCEDIMIENTO
(1)
La Comisión presenta una denuncia por una transacción inmobiliaria entre el ayuntamiento de Lemwerder y Aircraft Services Lemwerder (en lo sucesivo, «ASL»), según la cual dicha compra contenía un elemento de ayuda en favor de ASL. Mediante carta de 30 de enero de 2003, la Comisión solicitó información a Alemania. Alemania respondió por carta de 18 de marzo de 2003.
(2)
Mediante decisión de 17 de septiembre de 2003, la Comisión incoó el procedimiento del artículo 88, apartado 2, del Tratado CE en relación a la mencionada medida. El asunto se registró con el número C 56/2003. La decisión fue transmitida a Alemania mediante carta de 18 de septiembre de 2003 y fue publicada en el Diario Oficial de la Unión Europea (2). La Comisión no recibió observaciones de los interesados.
(3)
Las autoridades alemanas formularon sus observaciones a la decisión de la Comisión mediante sendas cartas de 14 y 18 de noviembre de 2003. Por cartas de 13 de enero y de 10 de mayo de 2004, la Comisión solicitó información adicional. Alemania respondió por cartas de 13 de febrero y de 31 de agosto de 2004. El 13 de octubre de 2004 tuvo lugar una reunión entre los representantes de la Comisión y los de Alemania y el autor de un informe inmobiliario presentado. Tras la reunión, Alemania presentó información adicional por carta de 23 de noviembre de 2004.
II. MEDIDAS
2.1. Beneficiario
(4)
ASL (ubicada en la localidad de Lemwerder, cerca de Bremen, Baja Sajonia) presta servicios como, por ejemplo, el mantenimiento de aeronaves. En 2002/03 tenía unos 700 trabajadores y generó un volumen de negocios de 53,4 millones EUR. Hasta 1993, ASL formaba parte de Deutsche Aerospace AG (DASA). Cuando DASA quiso cesar en la actividad, el Estado federado de Baja Sajonia tomó una serie de medidas de salvamento a favor de ASL. La Comisión aprobó dichas medidas mediante la Decisión 97/753/CE, de 12 de marzo de 1997, relativa a la ayuda estatal concedida a Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3). El 1 de enero de 2004, EADS adquirió una participación mayoritaria del 51 % en la empresa. Desde entonces, se está reestructurando ASL. Ya no se realiza el mantenimiento de aviones civiles. En un futuro, allí se llevará a cabo la reparación y el mantenimiento de componentes de aviones de combate (Transall C-160, Tornado) y el ensamblaje de componentes de aviones militares (Eurofighter, A400M). Para 2006, está prevista una plantilla de 210 trabajadores (4).
2.2. Descripción detallada de la medida
(5)
El ayuntamiento de Lemwerder compró unos terrenos que ASL no necesitaba. Según la información de Alemania, hubo un descuento en el precio de compra.
Fecha
Terreno
Superficie (m2)
Precio/m2
(DEM/EUR)
Precio total
(DEM/EUR)
28.6.2000
Oeste y centro
241 643
(97 828 & 143 815)
[…] (5)/[…]
[…]/[…]
16.8.2001
Sur
37 328
1,50/0,77
55 992/28 628
(6)
La urbanización del terreno «oeste» ocasionó unos gastos totales de 1 355 040 EUR. Por diversas razones se consideró que los costes para el terreno «centro» serían alrededor de un 10 % inferiores.
(7)
El ayuntamiento supuso que, después de crear las necesarias infraestructuras, podría enajenar los terrenos oeste y centro por un precio de […] DEM/m2 ([…] EUR). El precio relativamente alto se justifica por la calidad del emplazamiento, en las inmediaciones del aeródromo de ASL, la conexión directa con la red ferroviaria y las posibilidades de utilización de las instalaciones portuarias de ASL en el Weser. En 1999 y 2002 se vendieron terrenos en el vecino Edenbüttel por el mismo precio, aun teniendo un acceso por ferrocarril, aéreo y fluvial más difícil. Alemania presentó otras dos tasaciones de los terrenos al norte de ASL, que deberían demostrar un valor comparable.
(8)
Para la urbanización del terreno «oeste» el ayuntamiento recibió una ayuda de 562 200 EUR (cofinanciados en un 50 % por el FEDER-Objetivo 2) y aportó de sus propios fondos una cantidad de 132 125 EUR. El producto de la venta se declaró en […] EUR.
(9)
Aunque el ayuntamiento y la Sociedad de Desarrollo de Baja Sajonia NILEG tenían como primer objetivo la industria aeronáutica, no impusieron restricciones en cuanto a los compradores potenciales. En el año 2000 se hundió el mercado del suelo. A partir del segundo semestre del año 2002 se reavivó la demanda de este tipo de terrenos, aunque hasta la fecha todavía no se ha vendido ninguno.
III. MOTIVOS PARA LA INCOACIÓN DEL PROCEDIMIENTO
(10)
En su decisión de incoar el procedimiento previsto en el artículo 88, apartado 2, del Tratado CE, la Comisión dudaba de que el precio pagado por el ayuntamiento correspondiera al precio de mercado. El terreno se vendió como terreno no urbanizado y ASL o un comprador privado o público tendría que invertir una cantidad considerable para poderlo vender como terreno urbanizado. Al no haber una tasación del terreno no urbanizado, la Comisión realizó una estimación descontando los costes de urbanización del valor del terreno urbanizado. Entre ellos tuvo en cuenta el previsible retraso por la venta del terreno en parcelas, los costes financieros del proyecto y el hecho de que sería necesario terreno para infraestructuras. De esta estimación se deduce que el valor del terreno no urbanizado es claramente inferior al precio pagado por el ayuntamiento. Además, la Comisión se preguntaba si un inversor privado, ante la situación general del mercado en el entorno inmediato de ASL, hubiera urbanizado siquiera el terreno. Por otra parte, dudaba de si un inversor privado recibiría ayudas similares a las del ayuntamiento. Puesto que Alemania no ha justificado la compra del terreno «sur», este proceder podría constituir otro elemento de ayuda.
(11)
La Comisión dudaba de que el posible elemento de ayuda en la transacción inmobiliaria de la compra fuera compatible con el mercado común. La venta de terrenos, por ejemplo, no va unida a obligaciones de invertir o reestructurar; según la información facilitada por Alemania, la empresa tampoco se encuentra en crisis. Mediante la Decisión 97/753/CE se autorizaron las ayudas con la condición de que Alemania no concediera ayudas ad hoc en un plazo de cinco años. Sin embargo, las ayudas posiblemente ligadas a estos negocios inmobiliarios se concedieron dentro de ese plazo de cinco años.
IV. OBSERVACIONES DE ALEMANIA
(12)
Para Alemania, el punto de partida adecuado del valor de mercado de los terrenos no urbanizados sería el valor de parcelas comparables de terreno no urbanizado tomando en cuenta el emplazamiento y la incorporación de infraestructuras. Se presentó una nueva tasación del terreno no urbanizado. Dicha tasación se basa en una comparación directa con otros terrenos no urbanizados en un radio de 80 km y tiene en cuenta las diferencias cualitativas. El perito ha visitado tanto el terreno en cuestión como los otros terrenos. Ha tenido en cuenta especialmente las conexiones de infraestructuras que podrían realizarse. El perito le atribuye un valor de […] EUR/m2. Puesto que dicho valor es superior al precio pagado por el ayuntamiento, no podría constituir una ayuda. Alemania no considera necesario tomar en cuenta posible retrasos en la reventa de las parcelas, los costes de urbanización y las ayudas.
(13)
Además, al urbanizar terrenos industriales, a las entidades públicas les guían consideraciones a largo plazo, como los ingresos tributarios procedentes de las empresas que se instalen en un terreno urbanizado. Las normas sobre ayudas estatales impedirían a los ayuntamientos conseguir sus objetivos si debieran vender a un precio determinado. Por otra parte, aunque los ayuntamientos podrían realizar un procedimiento de licitación si quisieran vender terrenos, no podrían, sin embargo, si quisieran comprar una parcela que respondiera a su idea de urbanización. El vendedor podría así encontrarse en una posición de negociación muy favorable. Para una transacción en esas condiciones el vendedor no necesitaría ayuda alguna.
(14)
Por otra parte, la estimación de la Comisión tiene errores. Un inversor privado, por ejemplo, no está sujeto a las mismas normas que un ayuntamiento. En virtud de los artículos 127 y ss. de la Ley de edificación (Baugesetzbuch), los ayuntamientos tienen que hacerse cargo como mínimo del 10 % de los costes de urbanización repercutibles. También han surgido costes imprevistos por la recogida de municiones. Por tanto, en el momento de la compra estos costes no podrían influir en el precio. Asimismo, según la Comunicación de la Comisión relativa a los elementos de ayuda en las ventas de terrenos y construcciones por parte de los poderes públicos (6) (en lo sucesivo, «la Comunicación»), no es necesario incluir en la tasación costes de infraestructura adicionales. Por otro lado, la Comunicación permite un precio más alto en determinadas condiciones (por ejemplo, se aplica un margen del 5 %).
(15)
La cuestión de si un inversor privado habría urbanizado el terreno no procede en este caso. La urbanización de terrenos es una tarea pública y entra en el ámbito de los servicios de interés económico general. Un ayuntamiento sólo urbaniza un terreno cuando, como en el presente caso, espera una demanda suficiente. El Instituto de Investigación Económica de Baja Sajonia tuvo dificultades para pronosticar la oferta de suelo industrial. La innovadora reestructuración de la zona en su conjunto, gracias a la conexión con el nuevo túnel bajo el Weser y a la autopista prevista en la costa hasta el puerto de aguas profundas proyectado en Wilhelmshaven, ha elevado la demanda de terrenos industriales. Además, la Agencia de Promoción e Inversiones de Baja Sajonia explicó que se trataba, por esta razón, de superficies de especial valor y que el ayuntamiento dejaría escapar una, por así decir, proposición única de venta («Unique Selling Point»), si no comprara el terreno. Por ello, aconsejó al ayuntamiento que comprara el terreno, más aún cuando eso daría la posibilidad de utilizar el espacio común entre el polígono «Estación Altenesch» y los terrenos de ASL.
(16)
En cuanto a la compra del terreno «sur», Alemania señala que esta parcela es necesaria dentro del concepto global ya que sirve como superficie de sustitución y de interfase para la infraestructura en la urbanización del terreno «centro».
V. EVALUACIÓN
(17)
Con arreglo al artículo 87, apartado 1, del Tratado CE, «son incompatibles con el mercado común, en la medida en que afecten a los intercambios comerciales entre Estados miembros, las ayudas otorgadas por los Estados o mediante fondos estatales, bajo cualquier forma, que falseen o amenacen falsear la competencia, favoreciendo a determinadas empresas o producciones». En el presente caso hay que determinar si ASL se benefició de manera selectiva con la transacción inmobiliaria, como así ocurriría si el ayuntamiento hubiera pagado un precio superior al valor de mercado.
(18)
La Comisión está de acuerdo con Alemania en que el precio del terreno no urbanizado debe tomarse como referencia de precio de mercado. La determinación del valor del terreno no urbanizado descontando los costes de urbanización del valor del terreno urbanizado es un procedimiento auxiliar cuando no se dispone de una tasación más directa. Por esta razón, la Comisión ha examinado cuidadosamente la nueva tasación del terreno no urbanizado presentada por Alemania.
(19)
Si las autoridades desean comprar un terreno concreto deben negociar con el propietario. Organizar una licitación incondicional no es la solución. Los principios de la Sección II, apartado 1, de la Comunicación por lo que se refiere a la venta mediante licitación incondicional no son válidos en el presente caso, pero los de la Sección II, apartado 2, son, hasta cierto punto, aplicables.
(20)
El informe ha sido elaborado por un perito independiente, conforme a la Sección II, apartado 2, letra a), de la Comunicación. Al perito no se le pusieron condiciones y su independencia la garantizan su designación y juramento. Por lo demás, el tasador ejerce como perito certificado tanto para la Comisión como para el Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas. Es especialmente competente en la tasación de terrenos en la zona en cuestión. Aunque la tasación tiene fecha de 6 de noviembre de 2003, es decir, posterior a la venta, puede tomarse como base en este procedimiento. La Comisión opina que el método utilizado por el perito para evaluar el valor de otros terrenos y las diferencias en cuanto a la calidad es correcto. La Comisión ha examinado a fondo el informe, especialmente el tamaño y la naturaleza de las parcelas de terreno tomadas como comparación, la consideración de la posible contaminación, la independencia del perito, la importancia de las referencias especiales a la incorporación de infraestructuras, el tipo de suelo y el método aplicado para el cálculo de los resultados finales. El precio de los terrenos en cuestión oscila entre 16 y 36 EUR/m2. La Comisión señala que el cálculo del resultado de […] EUR/m2 puede que no sea totalmente correcto pero que, de todas formas, los cálculos alternativos darían un valor superior. Basándose en esta tasación, la Comisión llega a la conclusión de que el valor de […] EUR/m2 como base bruta del valor de mercado del terreno no urbanizado puede tomarse como referencia en el momento de la venta. En cualquier caso, basándose en el informe la Comisión, puede concluir que el valor de mercado es inferior al precio al que efectivamente se vendió el terreno, es decir, […] EUR/m2.
(21)
La Comisión señala que en el presente caso el ayuntamiento no compró el terreno en interés de ASL sino con la intención, basada en consideraciones políticas de conjunto, de urbanizarlo con arreglo a su plan general y venderlo (véase el considerando 15). La subvención del FEDER lo corrobora (véase el considerando 8). La elección de este terreno de ASL concuerda con las consideraciones de índole política y se explica por las conexiones de infraestructuras extraordinarias del terreno, lo que confirma la Agencia de Promoción e Inversiones de Baja Sajonia.
(22)
La Comisión reconoce que un promotor privado no estaría en condiciones de comprar a ese precio el terreno no urbanizado, urbanizarlo, crear la infraestructura necesaria y vender con beneficios el terreno urbanizado. Algunos de los argumentos aducidos por Alemania, por ejemplo, el marco jurídico de los ayuntamientos, pueden explicarlo. Sin embargo, no es necesario seguir considerando este aspecto, ya que en las condiciones del presente caso, las dos conclusiones mencionadas, la primera, que el ayuntamiento no compró el terreno a un precio superior al de mercado, y la segunda, que el ayuntamiento no compró el terreno en interés de ASL, sino con arreglo a su plan general y basándose en consideraciones políticas de conjunto, bastan para determinar que no se concedió a ASL ninguna ventaja específica. Las demás dudas manifestadas por la Comisión en su decisión de incoar el procedimiento ya no son relevantes.
(23)
La Comisión está de acuerdo con el argumento de Alemania sobre la compra de la parcela «sur». Además, una posible ayuda al respecto no sobrepasaría en ningún caso el umbral de 100 000 EUR de las ayudas de minimis.
VI. CONCLUSIÓN
(24)
La Comisión concluye que el ayuntamiento de Lemwerder no adquirió el terreno de ASL a un precio que estuviera por encima del precio de mercado. En consecuencia, no se concedió al vendedor ninguna ventaja ni, por tanto, ayuda estatal en el sentido del artículo 87, apartado 1, del Tratado CE.
HA ADOPTADO LA PRESENTE DECISIÓN:
Artículo 1
La transacción de los terrenos entre el ayuntamiento de Lemwerder y Aircraft Services Lemwerder no contiene elementos de ayuda estatal en el sentido del artículo 87, apartado 1, del Tratado CE.
Artículo 2
El destinatario de la presente Decisión es la República Federal de Alemania.
Hecho en Bruselas, el 14 de diciembre de 2004.