ROZHODNUTÍ KOMISE (EU) 2015/507
ze dne 16. září 2014
o opatření SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), které provedlo Německo
(oznámeno pod číslem C(2014) 6411)
(pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie, a zejména na čl. 108 odst. 2 první pododstavec této smlouvy,
poté, co vyzvala zúčastněné strany k podání připomínek v souladu s uvedeným článkem (1), a s ohledem na tyto připomínky,
vzhledem k těmto důvodům:
1. ŘÍZENÍ
(1)
Dne 30. března 2007 podala společnost Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (dále jen „společnost Neuwoges“) na základě čl. 20 odst. 2 nařízení Rady (ES) č. 659/1999 (2) u Komise stížnost, podle níž byla společnostem Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (dále jen „společnost BAVARIA 1“ a „společnost BAVARIA 2“; společně „skupina Bavaria“) poskytnuta protiprávní státní podpora ve formě smlouvy o dlouhodobém právu stavby na pozemcích (Erbbaurechtsvertrag, dále jen „smlouva o právu stavby“) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag). Společnost Neuwoges požádala o zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(2)
Dne 6. srpna 2007, 14. května 2008, 6. dubna 2009 a 3. února 2012 si Komise od Německa vyžádala doplňující informace. Německo odpovědělo dne 4. září 2007, 12. října 2007, 17. října 2007, 11. července 2008, 14. července 2008, 12. prosince 2008, 30. června 2009 a 28. února 2012. Společnost Neuwoges podala své připomínky dne 30. května 2007, 5. listopadu 2007, 26. února 2008, 15. července 2008, 30. září 2008, 18. prosince 2008, 6. března 2009, 4. června 2009, 15. července 2009, 26. srpna 2009, 22. září 2009 a 19. ledna 2012. Skupina Bavaria podala připomínky dne 13. května 2008.
(3)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES rozsudek Landgericht Rostock (zemský soud v Rostocku, dále jen „LG Rostock“). Skupina Bavaria podala proti společnosti Neuwoges žalobu pro neplnění smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Společnost Neuwoges následně prohlásila, že tato smlouva obsahuje protiprávní státní podporu, která je neslučitelná s vnitřním trhem, a je tudíž neplatná. LG Rostock dospěl k závěru, že k žádnému zvýhodnění skupiny Bavaria, a tedy ani k žádnému poskytnutí státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU nedošlo. Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala. Řízení před Oberlandesgericht Rostock (vrchní zemský soud v Rostocku, dále jen „OLG Rostock“) stále probíhá. Skupina Bavaria zahájila kromě toho též řízení před Verwaltungsgericht Greifswald (správní soud v Greifswaldu, dále jen „VG Greifswald“), aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo města Neubrandenburg, které se těchto smluv týkají. Toto řízení stále probíhá.
(4)
Dopisem ze dne 4. června 2009 vyzvala společnost Neuwoges Komisi v souladu s čl. 265 odst. 2 SFEU, aby do dvou měsíců zahájila formální vyšetřovací řízení.
(5)
V dopise ze dne 29. července 2009 Komise společnosti Neuwoges sdělila, že podle jejího předběžného posouzení smlouva o právu stavby ani smlouva o správě nemovitostí neobsahují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(6)
V dopise ze dne 26. srpna 2009 stěžovatelka toto předběžné posouzení napadla a vyzvala Komisi, aby do dvou týdnů zahájila formální vyšetřovací řízení.
(7)
Útvary Komise dopisem ze dne 15. září 2009 společnosti Neuwoges sdělily, že jí zašlou další dopis s posouzením nejnovějších připomínek společnosti Neuwoges. V dopise ze dne 22. září 2009 informovala společnost Neuwoges Komisi o tom, že s návrhem Komise nesouhlasí.
(8)
Dne 9. října 2009 podala společnost Neuwoges žalobu u Tribunálu a požádala, aby rozhodnutí, které je podle ní obsaženo v dopise Komise ze dne 29. července 2009, zrušil nebo aby podpůrně konstatoval, že Komise zanedbala svou povinnost jednat, protože se zdráhala zahájit formální vyšetřovací řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU. Dne 9. ledna 2012 Tribunál žalobu na neplatnost zamítl jako nepřípustnou a žalobu pro nečinnost jako neopodstatněnou (3).
(9)
V dopise ze dne 19. ledna 2012 vyzvala společnost Neuwoges Komisi znovu k zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(10)
Dopisem ze dne 21. března 2012 informovala Komise Německo o svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení. Rozhodnutí Komise o zahájení formálního vyšetřovacího řízení (dále jen „rozhodnutí o zahájení řízení“) bylo uveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (4). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby k tomuto opatření podaly připomínky. Dne 22. března 2012 podala společnost Neuwoges proti usnesení Tribunálu ze dne 9. ledna 2012 opravný prostředek. Dne 15. listopadu 2012 zamítl Soudní dvůr tento opravný prostředek jako bezpředmětný (5).
(11)
Dne 17. července 2012, 2. října 2012, 4. dubna 2013 a 15. dubna 2014 byly Komisi doručeny připomínky společnosti Neuwoges, dne 18. června 2012 a 22. dubna 2013 připomínky skupiny Bavaria. Tyto připomínky byly dne 7. srpna 2012 a 16. září 2013 předány Německu. Na žádost spolkové vlády podalo město Neubrandenburg dne 23. července 2012 a 28. září 2012 své připomínky; spolková země Berlín předložila své připomínky dne 16. května 2012, 28. září 2012 a 30. září 2013.
2. POPIS OPATŘENÍ
(12)
Neuwoges je společnost s ručením omezeným založená podle německého práva. Město Neubrandenburg je v ní 100 % podílníkem. Cílem společnosti Neuwoges je zajišťovat pro velkou část obyvatel města Neubrandenburg a přilehlých oblastí cenově dostupné bydlení. Společnost v současnosti vlastní 33 % všech bytů města Neubrandenburg. Bavaria 1 a Bavaria 2 jsou sdružení pro zvláštní účely, která byla založena výhradně pro obchodování se společností Neuwoges a jejichž většinovými vlastníky jsou uzavřené nemovitostní fondy. Ve společnosti Bavaria 1 mají obchodní podíl společnost BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) a společnost BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), zatímco ve společnosti Bavaria 2 má 100 % obchodní podíl společnost Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Držiteli obchodních podílů společnosti BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG i společnosti Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn jsou soukromí investoři. Oba fondy byly zřízeny a provozovány společností Berliner Immobilien-Holding GmbH, která do 1. ledna 2006 patřila společnosti Bankgesellschaft Berlin, a poté se jejím přímým, 100 % vlastníkem stala spolková země Berlín.
(13)
Společnost Neuwoges je mj. vlastníkem řady pozemků v Neubrandenburgu, na nichž se nachází dvanáct obytných budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek a mnoha nebytovými prostory pro komerční využití. Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí („předmětné smlouvy“ nebo společně „obchod na principu prodeje a zpětného leasingu“).
2.1. SMLOUVA O PRÁVU STAVBY (ERBBAURECHTSVERTRAG)
(14)
Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o pronájmu pozemků a prodeji budov vztahující se na dvanáct budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek. Na základě této smlouvy obdržela skupina Bavaria právo stavby na pozemcích na dobu 75 let a příslušné budovy získala.
(15)
Smlouva o právu stavby má dvě základní části:
a)
V první se skupina Bavaria zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] (6) EUR (7): […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představující kupní cenu budov.
b)
Ve druhé části přijímá skupina Bavaria závazek, že od 1. ledna 2029 bude po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok. Pro následnou zbylou dobu trvání smlouvy o právu stavby je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %.
(16)
V roce 1997 nechala společnost Neuwoges před uzavřením smlouvy o právu stavby se skupinou Bavaria posoudit prostřednictvím svého interního znalce hodnotu objektů (budov a pozemků). Podle tohoto posudku činila hodnota objektů […] EUR. V roce 2007 pověřila společnost Neuwoges ještě i externího znalce, aby vypracoval další posudek se zpětnou platností, který by ověřil tržní hodnotu objektů v roce 1997. Podle tohoto posudku z roku 2007 činila odhadovaná hodnota objektů v roce 1997 […] EUR.
Zákon o odpuštění starých dluhů (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
Smlouva o právu stavby byla uzavřena na základě zákona o odpuštění starých dluhů (8) (Altschuldenhilfegesetz, dále jen „AHG“). Po znovusjednocení Německa v roce 1990 se z bývalých národních podniků bytové správy ve východním Německu staly právně samostatné obecní podniky bytové správy. Aktiva a závazky jejich předchůdců přešly na tyto nové podniky, což pro ně představovalo značnou zátěž. Za účelem zajištění dlouhodobé životaschopnosti těchto podniků bytové správy přijal spolkový zákonodárce zákon o odpuštění starých dluhů (AHG), který vstoupil v platnost dne 27. června 1993.
(18)
Obecní podniky bytové správy ve východním Německu mohly podle AHG na požádání dosáhnout zproštění starých závazků. U starých závazků převyšujících částku 76,69 EUR na m2 bylo podle § 4 odst. 1 a 2 AHG možné získat částečné zproštění, přičemž maximální výše těchto závazků, kterou bylo možné zohlednit, činila 434,60 EUR na m2. Podnik bytové správy za to musel akceptovat určité nové závazky. Musel například vyvinout značnou snahu o zajištění privatizace 15 % bytů (§ 4 odst. 5 první věta ve spojení s § 5), vypracovat obchodní plán procesu rychlé privatizace, modernizace a rekonstrukce vlastního bytového fondu (§ 4 odst. 5 druhá věta) a podávat zprávy o stavu svého investičního programu a výsledcích privatizace (§ 4 odst. 5-7). Podle znění zákona, které platilo v daném období (1997-1998), mohly podniky bytové správy svůj privatizační závazek splnit do 31. prosince 2003. Podnik bytové správy, který tento privatizační závazek nesplnil (tzn. nevyvíjel dostatečně intenzivní snahu o zajištění privatizace), musel prostředky, které obdržel v rámci zproštění starých závazků, vrátit.
(19)
Z výnosů privatizace, které přesáhly částku 76,69 EUR za m2, musely podniky bytové správy odvádět určité procento do Fondu pro umoření převzatých dluhů (Erblastentilgungsfond, dále jen „ETF“). K danému období (1997-1998) platilo ustanovení § 5 odst. 2 AHG, podle něhož muselo být ze všech privatizací, které byly uskutečněny do 31. prosince 1998, odvedeno 45 % výnosů z odprodeje. Na privatizace uskutečněné do 31. prosince 2000, resp. do 31. prosince 2003, se vztahovala sazba 50 %, resp. 55 % podílu z výnosů. Pokud privatizace proběhla formou zřízení práva stavby na pozemcích (kdy nedojde k přímému prodeji budov a pozemků, nýbrž pouze k prodeji budov, přičemž k pozemkům je zřízeno právo stavby), výše výnosu z odprodeje sloužící jako základ pro výpočet povinně odváděné částky odpovídala ceně budov a současné hodnotě celkové výše protiplnění za právo stavby (§ 5 odst. 2).
(20)
Během roku 1995 vyšlo najevo, že původně plánovaná forma privatizace - tj. prodej nájemníkům - pravděpodobně nepovede k dosažení požadované 15 % privatizační kvóty. S ohledem na to začala instituce Kreditanstalt für Wiederaufbau (dále jen „KfW“), která byla pověřena správou umořování starých dluhů, uznávat rovněž tzv. „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“ (9). Podle tohoto modelu, který měl být uplatňován pouze tehdy, když bylo pravděpodobné, že 15 % kvóty nebude možné dosáhnout prostřednictvím přímých privatizací, mohl podnik bytové správy prodávat budovy jako celek komerčnímu kupujícímu. Aby bylo možné podniku bytové správy započítat takový prodej do jeho 15 % privatizační kvóty, musel se komerční kupující zavázat k tomu, že provede sanaci budov a co možná nejvíce bytů (nejméně však jednu třetinu) postoupí k prodeji nájemníkům (10). Pokud se po předložení konkrétních prodejních nabídek ukázalo, že zájem o koupi jeví výrazně méně nájemníků než jedna třetina jejich celkového počtu, měl komerční kupující možnost zprostit 60 % bytů privatizačního závazku, a omezit tak tento závazek na privatizaci jedné třetiny zbývajících 40 % bytů (11).
Společnost Neuwoges a AHG
(21)
KfW posléze uznala smlouvu o právu stavby jako náležitý způsob odprodeje zprostředkujícímu pořizovateli. Uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnosti Neuwoges rovněž usnadnilo plnění jejího privatizačního závazku vyplývajícího z AHG. Stále ovšem zůstává nejasné a sporné, nakolik byly obchodní úvahy, které vedly společnost Neuwoges k tomu, že se rozhodla uzavřít předmětné smlouvy, ovlivněny AHG a zda má být v rámci zkoumání otázky, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představuje podporu ve prospěch skupiny Bavaria, zohledněno zproštění závazků, kterého společnost Neuwoges dosáhla na základě AHG.
(22)
Společnost Neuwoges podle informací, které sama poskytla, dosáhla zproštění závazků v celkové výši […] EUR (12). Společnost Neuwoges uvedla, že stanovit, jaká část celkové výše závazků, jejichž zproštění dosáhla, představuje podíl odpovídající obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, je obtížné, protože ke zproštění závazků může podle AHG dojít teprve poté, co podnik bytové správy v plném rozsahu splní svůj privatizační závazek. Pokud by i přesto bylo nutné stanovit určitou dílčí částku z celkové výše umořených závazků připadající na určité privatizační opatření na základě podílu těchto privatizací na celkovém privatizačním závazku společnosti Neuwoges, bylo by možné vypočítat, že na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu připadají umořené závazky v celkové hrubé výši […] EUR. Z výnosů obchodu se skupinou Bavaria muselo být odvedeno […] EUR do ETF, z čehož lze vypočítat, že čistá výše závazků, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, činila […] EUR (13).
2.2. SMLOUVA O SPRÁVĚ NEMOVITOSTÍ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Skupina Bavaria a společnost Neuwoges rovněž podepsaly dne 21. ledna 1998 smlouvu o správě nemovitostí, na jejímž základě byly společnosti Neuwoges příslušné budovy zpětně poskytovány formou leasingu. Podle smlouvy o správě nemovitosti je společnost Neuwoges po dobu 30 let odpovědna za správu a komerční využívání těchto budov. Veškeré výnosy z pronajímání budov si ponechává společnost Neuwoges. Společnost Neuwoges se za poskytnutí těchto užívacích práv zavázala k placení měsíčních leasingových splátek v pevně stanovené výši, která až do ukončení sanačních prací činila […] EUR ([…] EUR ročně) a v následujícím období pak […] EUR ([…] EUR ročně). Ode dne 1. ledna 2000 rostla výše této leasingové splátky o […] % ročně.
2.3. SMLOUVA O CELKOVÉM PAUŠÁLU
(24)
Skupina Bavaria se zavázala k zajištění sanace předmětných budov a uzavřela za tímto účelem se společností BRG Bau-Regie GmbH (dále jen „BRG“), 100 % dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, smlouvu o celkovém paušálu. Podle této smlouvy platila skupina Bavaria společnosti BRG za veškeré sanační práce paušální částku ve výši […] EUR.
3. PŘIPOMÍNKY NĚMECKA
(25)
Německo se ve své odpovědi na rozhodnutí o zahájení řízení omezilo na prohlášení, že v daném případě nemá k rozhodnutí žádné připomínky a přenechává tuto věc příslušným oblastním orgánům, městu Neubrandenburg a spolkové zemi Berlín.
4. PŘIPOMÍNKY ZÚČASTNĚNÝCH STRAN
4.1. SPOLEČNOST NEUWOGES
(26)
Společnost Neuwoges tvrdí, že když uzavírala předmětné smlouvy, nejednala jako hospodářský subjekt v tržním hospodářství, a skupina Bavaria tudíž získala hospodářskou výhodu představující státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle odhadů společnosti Neuwoges dochází v důsledku uzavření předmětných smluv ke ztrátám ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty). Společnost Neuwoges považuje tyto ztráty za státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem ve prospěch skupiny Bavaria.
(27)
V rámci hodnocení tržní přiměřenosti předmětných smluv společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti musejí být přezkoumány samostatně (oddíl 4.1.1). K jednotlivým smlouvám společnost Neuwoges uvádí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by smlouvu o právu stavby (oddíl 4.1.2) ani smlouvu o správě nemovitosti (oddíl 4.1.3) neuzavřel. Uvádí také, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se rozhodl pro alternativní kalkulaci (oddíl 4.1.4). Společnost Neuwoges vyslovila rovněž tvrzení, že výhoda poskytnutá ve prospěch skupiny Bavaria představuje převod státních prostředků, které lze přičíst městu Neubrandenburg (oddíl 4.1.5).
4.1.1. Společný nebo samostatný přezkum předmětných smluv
(28)
Společnost Neuwoges tvrdí, že co se týče otázky, zda předmětné smlouvy byly uzavřeny za tržních podmínek, musejí být smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti přezkoumány samostatně. Podle společnosti Neuwoges jsou smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti právně samostatné smlouvy, které měly existovat nezávisle na sobě. Kdyby obě tyto smlouvy byly koncipovány jako jednotný celek, musely by být podle společnosti Neuwoges obě notářsky ověřené; notářsky ověřená je však pouze smlouva o právu stavby.
(29)
Společnost Neuwoges tudíž při přezkoumávání tržní přiměřenosti těchto smluv přistupuje ke každé jako k samostatné smlouvě.
4.1.2. Smlouva o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag)
(30)
Společnost Neuwoges zastává názor, že vzhledem k odhadům hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků) vypracovaných v roce 1997 a 2007 by žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství smlouvu o právu stavby se skupinou Bavaria za dohodnutou cenu neuzavřel. Placení protiplnění za právo stavby, zproštění závazků v souladu s AHG na základě smlouvy o právu stavby, závazek zajistit sanace ani omezení nabídkového řízení na tomto závěru nic nemění.
4.1.2.1. Kupní cena
(31)
Společnost Neuwoges připomíná, že skupina Bavaria zaplatila peněžitou částku […] EUR za budovy a spolu s částkou ve výši […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích. V obou znaleckých posudcích tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 byla podle sdělení společnosti Neuwoges hodnota všech objektů (pozemků i staveb) odhadnuta na […] EUR, resp. […] EUR. V obou těchto posudcích přitom nebyla stanovena pouze celková hodnota objektů, nýbrž také zvlášť hodnota pozemků (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR) a zvlášť hodnota staveb (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR).
(32)
Společnost Neuwoges zastává stanovisko, že posudek tržní hodnoty z roku 1997 představuje reálný odhad tehdejší hodnoty objektů (1997-1998) a že při srovnávání je nutno brát v úvahu pouze cenu za budovy, kterou skupina Bavaria skutečně zaplatila (a nikoli cenu za budovy zahrnující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích). Společnost Neuwoges tak podle svého mínění obdržela částku, která byla ve srovnání s tržní cenou v rozhodné době (1997-1998) o […] EUR nižší. I při zohlednění zproštění závazků podle AHG by cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla stále o 16 % nižší než nejnižší hodnota uvedená v posudku z roku 2007. Cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla podle společnosti Neuwoges mnohem nižší než tržní cena, a žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž s prodejem za takovou cenu nesouhlasil.
(33)
Společnost Neuwoges v této souvislosti připomíná, že podle „sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci“ (14) lze za určitých okolností akceptovat jako tržní cenu i kupní cenu, která je o 5 % nižší než tržní cena stanovená nezávislým odhadcem. Cena, která se i za nejpříznivějšího předpokladu nachází nejméně 16 % pod nejnižší odhadovanou hodnotou, je tudíž jako tržní cena neakceptovatelná.
4.1.2.2. Kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích
(34)
Společnost Neuwoges tvrdí, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenami stanovenými v posudcích z roku 1997 a 2007 (v nichž byla stanovena hodnota celkového majetku, který představovaly příslušné budovy a pozemky), nelze brát v úvahu kapitalizované protiplnění za právo stavby prvních 30 let. Jelikož skupina Bavaria hradí protiplnění za právo stavby, jež bylo v její prospěch zřízeno a na ni převedeno na dobu 75 let, a nikoli za převod vlastnictví pozemků, nelze toto protiplnění zohledňovat při srovnávání ceny, kterou skupina Bavaria zaplatila za budovy, s cenou stanovenou v jednom z obou posudků.
4.1.2.3. Zproštění závazků podle AHG
(35)
Společnost Neuwoges dále prohlašuje, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenou stanovenou v obou posudcích tržních hodnoty nelze zohledňovat zproštění závazků ve výši […] EUR, k němuž došlo podle AHG na základě předmětných smluv. Pro toto tvrzení uvádí následující důvody:
-
Zproštění závazků podle AHG představuje výhodu, kterou společnosti Neuwoges poskytla třetí strana (KfW), jež není s kupujícím v žádném spojení. Není důvod, aby prodávající přistoupil na cenu, která je nižší než tržní cena, jen proto, aby mu díky této transakci vznikly nějaké dodatečné výhody od třetí strany.
-
Skupina Bavaria nepřevzala žádné závazky vyplývající z AHG, které předtím měla společnost Neuwoges a které by zdůvodňovaly poskytnutí náhrady v podobě nižší kupní ceny. Bavaria se sice „na papíře“ zavázala k tomu, že se bude snažit rozprodat část bytového fondu nájemníkům, konkrétním prováděním privatizace však pověřila společnost Neuwoges, a to na vlastní náklady společnosti Neuwoges; skupina Bavaria tudíž nepřevzala žádnou skutečnou odpovědnost a nenesla také ručitelské riziko v případě neúspěchu těchto privatizačních snah.
-
Vzhledem k tomu, že zproštění závazků bylo podmíněno tím, že společnost Neuwoges splní závazek privatizace 15 % jejích bytů, a že obchod se skupinou BAVARIA zahrnoval jen 20 % všech privatizačních závazků, nelze reálně (nýbrž pouze početně) určit podíl závazků, jejichž umoření podle AHG tento obchod umožnil. Jinak řečeno, kdyby společnost Neuwoges nesplnila v plném rozsahu své privatizační závazky, nezískala by tato společnost obchodem se skupinou Bavaria žádnou výhodu podle AHG.
-
Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by mohl vést k tomu, že společnost Neuwoges bude muset do fondu ETF odvádět pouze relativně nižší procento (45 % namísto 50 % nebo 55 %) výnosů, zatímco neuzavření smlouvy a hledání jiného kupce by bylo spojeno s rizikem, že podíl, který bude muset odvádět do fondu ETF ze svých výnosů z odprodeje, bude vyšší.
-
Společnost Neuwoges se každopádně odvolává na to, že své privatizační závazky splnila na 165 %, takže zproštění závazků, jehož dosáhla, by jí bylo potvrzeno i bez uskutečnění obchodu se skupinou BAVARIA.
4.1.2.4. Sanace
(36)
Společnost Neuwoges dále uvádí, že sanace, kterou měla zajistit skupina Bavaria, pro ni nepředstavovala žádný zisk, protože skupina Bavaria byla vlastníkem budov, a byla tudíž jedinou stranou, která ze sanace profitovala.
4.1.2.5. Nabídkové řízení
(37)
Společnost Neuwoges zdůrazňuje, že omezené nabídkového řízení, které probíhalo v roce 1997, nelze považovat za ukazatel toho, že cena, kterou skupina Bavaria zaplatila, byla skutečnou tržní cenou. Nabídkové řízení podle jejího sdělení nebylo otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, a nelze tudíž na jeho základě stanovit tržní hodnotu.
4.1.3. Smlouva o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag)
(38)
Společnost Neuwoges uvádí, že žádný srovnatelně velký hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by ve srovnatelné situaci smlouvu o správě nemovitosti neuzavřel, neboť prý bylo od začátku jasné, že tato smlouva povede ke značným ztrátám. Společnost Neuwoges argumentuje zvláště v tom smyslu, že ztráty byly od začátku předvídatelné, protože výpočty, o něž se tato smlouva opírala, vycházely jednoznačně z příliš optimistických předpokladů o budoucím vývoji trhu s nájemními byty v Neubrandenburgu. Společnost Neuwoges argumentuje i tím, že různé jiné a údajně podobné smlouvy, které skupina Bavaria za účelem srovnání předložila, nemohou sloužit jako doložení tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, a že společnost Neuwoges na tuto jednoznačně nevýhodnou smlouvu přistoupila pouze z politických důvodů, které jsou z hlediska uplatnění kritéria subjektu jednajícího v tržním hospodářství nerelevantní.
4.1.3.1. Smlouva o správě nemovitostí při zohlednění tržních očekávání
(39)
Společnost Neuwoges tvrdí, že hlavní ustanovení smlouvy o správě nemovitostí - pevně stanovená měsíční leasingová splátka, která se ročně zvyšuje o […] %, neindexovaný odpočet nákladů, původně ve výši zhruba […] % (včetně […] % rizika výpadku nájemného), a třicetiletá doba platnosti - neodpovídají podmínkám, na něž by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství mohl přistoupit. Společnost v této souvislosti uvádí tyto argumenty:
-
Protože bylo stanoveno příliš nízké riziko výpadku nájemného ve výši pouhých […] % výnosů z nájemného, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené s dosažením kvóty minimální vytíženosti ve výši […] %.
-
Vzhledem k indexaci pevné leasingové splátky roční sazbou ve výši […] % nese společnost Neuwoges finanční riziko, že nebude moci prosadit roční zvýšení nájemného, a to přinejmenším ve výši odpovídající této sazbě.
-
Jelikož náklady indexovány nejsou, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené se zvyšováním nákladů na správu a údržbu s tím, že zvýšení nákladů by bylo možné vyrovnat pouze zvýšením nájemného, jehož roční nárůst by musel přesahovat […] %.
-
Vzhledem k dlouhé době platnosti smlouvy, která byla uzavřena na 30 let, jsou tato finanční rizika značná.
(40)
Podle společnosti Neuwoges bylo od začátku jasné, že tato rizika vzniknou a že povedou k vysokým ztrátám, a že žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž tuto smlouvu neuzavřel. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by uzavřel jen takovou smlouvu, která by byla rentabilní nebo by přinejmenším nevedla k žádným ztrátám. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí by mohla být zisková jen tehdy, kdyby bylo možné rozumně předpokládat, že může být reálně splněna vysoká kvóta vytíženosti, zajištěno roční zvyšování nájemného o […] % a zachovány stabilní náklady. Již v době uzavírání smlouvy však bylo podle společnosti Neuwoges možné rozpoznat, že průměrná kvóta vytíženosti ve výši […] % je nedosažitelná, že zvyšování nájemného nejméně o […] % ročně nebude možné a že náklady na správu a údržbu se během doby trvání smlouvy budou nevyhnutelně zvyšovat. K doložení těchto svých tvrzení společnost Neuwoges poukazuje jednak na předpovídaný pokles počtu obyvatel, jednak na neubrandenburgský trh s nemovitostmi, a zdůrazňuje, že na základě těchto informací se muselo počítat se ztrátami. Jelikož počet obyvatel Neubrandenburgu už před uzavřením předmětných smluv klesal, existoval přinejmenším od roku 1995 značný převis nabídky bytů, přičemž problém s neobsazenými byty a nízkými nájmy se nejvíce týkal málo atraktivních panelových domů, které jsou předmětem smlouvy.
(41)
Podle společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství ve svých výpočtech vycházel z pesimistických očekávání, takže by například počítal s předpovídaným zvýšením nájemného v rozmezí od […] % do […] %, rizikem výpadku nájemného ve výši […] % a indexací nákladů hodnotou […] %. Dodatečná analýza peněžního toku z roku 2012, kterou předložila společnost Neuwoges, dokládá, že na základě těchto předpokladů by bylo nutno počítat s tím, že smlouva o správě nemovitostí povede k záporným hodnotám peněžního toku ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty) (15). Společnost Neuwoges uvádí, že tato částka představuje státní podporu, kterou skupina Bavaria obdržela. K tomu byla předložena řada variant této analýzy peněžního toku, z nichž vyplývá, že i kdyby byly optimistické předpoklady (tj. průměrný podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] % a nárůst nákladů o […] %) odůvodněné, výsledná hodnota celkového peněžního toku by stejně byla záporná. Za podmínek, které stanoví smlouva o správě nemovitostí, by bylo možné dosahovat zisku jen na základě předpokladů, které jsou podle názoru společnosti Neuwoges zcela nereálné (podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] %, nárůst nákladů o […] %).
4.1.3.2. Příklady smluv
(42)
Společnost Neuwoges popírá možnost, že by některé smlouvy, které byly uzavřeny při obdobných transakcích (smlouva […] (16), […] (17) a […] (18)), dokládaly tržní přiměřenost smlouvy o správě nemovitostí. Společnost Neuwoges nesouhlasí s názorem, že tyto smlouvy jsou srovnatelné, a vysvětluje, že od smlouvy o správě nemovitostí se liší v těchto podstatných bodech:
-
Jelikož nebyly předloženy žádné důkazy, které by prokazovaly dostačující podobnost mezi hospodářskou situací a budoucími vyhlídkami měst, ve kterých se nacházejí nemovitosti, na něž se tyto příklady smluv vztahují, a situací a vyhlídkami Neubrandenburgu, nelze vycházet z toho, že tyto smlouvy jsou celkově srovnatelné.
-
Indexace leasingové splátky se ve srovnávaných smlouvách výrazně liší od indexace stanovené ve smlouvě o správě nemovitostí (tj. 1,0 % - 1,5 %).
-
Ani jeden z uvedených příkladů smluv není pro účely srovnávání vhodný, protože okolnosti se ve všech případech liší ([…]: méně nákladné závazky v oblasti údržby; […]: žádné bytové, nýbrž pouze nebytové prostory ke komerčnímu využití, přičemž podíl nevyužívaných prostor byl v době uzavírání smlouvy nulový; […]: nemovitosti v růstovém regionu).
(43)
Podle mínění společnosti Neuwoges nemohou příklady smluv sloužit jako doklad tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, nýbrž prokazují spíše naopak její tržní nepřiměřenost, protože obsahují méně zatěžující ustanovení, ačkoli hospodářské vyhlídky týkající se předmětných objektů byly lepší.
4.1.3.3. Politické důvody
(44)
Společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena navzdory její jednoznačné hospodářské nevýhodnosti z politických důvodů. Připomíná, že z hlediska právního posouzení nejsou důvody poskytnutí státní podpory relevantní, a tvrdí, že právě uvedené politické důvody dokládají, že hospodářské úvahy neměly rozhodující význam. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena z těchto důvodů:
-
Existoval velký politický tlak, aby sanace a privatizace bytových fondů v nových spolkových zemích proběhla co nejrychleji.
-
Město Neubrandenburg věřilo, že díky sanaci a privatizaci bytů bude schopno bránit trvalému úbytku obyvatel.
-
Uzavření smlouvy o správě nemovitostí ve spojení se smlouvou o celkovém paušálu umožnilo udržet v Neubrandenburgu investice, zatímco pokles investic by měl tehdy naopak značné dopady na nezaměstnanost v daném místě.
4.1.4. Alternativy
(45)
Společnost Neuwoges závěrem tvrdí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by býval dal přednost alternativám předmětných smluv.
(46)
Společnost Neuwoges především uvádí, že by uvedený subjekt preferoval přímý prodej, protože přímý prodej by mu generoval zisk, kdežto v případě smlouvy o správě nemovitostí bylo od začátku možné předpokládat ztráty. Objekty (budovy a pozemky) mohly být prodány za cenu stanovenou v odhadu jejich tržní hodnoty, anebo i za cenu vyšší. I kdyby kupující nabyl pouze pozemky a budovy byly zbořeny, byl by takový prodej rentabilnější. Podle společnosti Neuwoges by toto hodnocení bylo platné i v případě, že by bylo zohledněno zproštění závazků podle AHG, neboť své závazky se tehdy společnost Neuwoges mohla pokoušet splnit prostřednictvím privatizace jiných budov, přičemž jejich prodej by byl i bez zproštění závazků podle AHG rentabilnější než předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Důvody toho, že tyto alternativy nebyly zvoleny, je podle společnosti Neuwoges třeba spatřovat v politických závazcích této společnosti.
(47)
Společnost Neuwoges zastává dále názor, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by provedením sanace nepověřoval další stranu, ale spíše by ji v méně rozsáhlém měřítku financoval sám, anebo by budovy nechal zbořit. Skutečnost, že na tyto alternativy nedošlo, zdůvodňuje společnost Neuwoges opět svými politickými závazky.
(48)
Závěrem společnost Neuwoges konstatuje, že v případě sanačního rozhodnutí by byl pro společnost Neuwoges každopádně rentabilnější jiný způsob financování těchto prací. Například by si tehdy mohla vzít úvěr, za jehož zajištění by ručilo město Neubrandenburg, takže by ve výsledku měla příznivější podmínky, než jaké jí nabízel obchod se skupinou BAVARIA.
4.1.5. Státní prostředky a přičitatelnost
(49)
Skupina Bavaria je toho názoru, že údajná výhoda byla poskytnuta ze státních prostředků a je přičitatelná státu.
(50)
Společnost Neuwoges především tvrdí, že město Neubrandenburg mělo jako její jediný podílový vlastník rozhodující vliv na její dozorčí radu, a mělo tedy i rozhodující vliv na společnost Neuwoges. A vzhledem k tomu, že její činnost kontrolovalo město Neubrandenburg, představují údajné ztráty z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu prohospodařené státní prostředky.
(51)
Společnost Neuwoges dále tvrdí, že v daném případě prakticky všechny ukazatele svědčí pro přičitatelnost: město Neubrandenburg má podle ní rozsáhlý podíl na řízení společnosti Neuwoges; sloužit zájmům tohoto města je významným úkolem společnosti Neuwoges; předmětný obchod byl podle ní uzavřen z politických důvodů a město Neubrandenburg mělo při sjednávání obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu poslední slovo.
4.2. SKUPINA BAVARIA
(52)
Skupina Bavaria argumenty přednesené společností Neuwoges odmítá a prohlašuje, že předmětné smlouvy byly normálními tržními transakcemi a žádným způsobem ji nezvýhodňovaly. Proto také nepředstavovaly žádnou státní podporu. Skupina Bavaria předně uvádí, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden ekonomický celek (oddíl 4.2.1). Zadruhé podle ní není pravda, že by tyto smlouvy chápané jako celek žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepodepsal (oddíl 4.2.2). Zatřetí tvrdí, že alternativy, které společnost Neuwoges uvádí, by pro společnost Neuwoges nebyly výhodnější (oddíl 4.2.3). Závěrem pak skupina Bavaria prohlašuje, že nedošlo k převodu žádných prostředků, které byly přičitatelné státu (oddíl 4.2.4).
4.2.1. Společný, anebo samostatný přezkum předmětných smluv
(53)
Skupina Bavaria argumentuje v tom smyslu, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden celek a nelze je hodnotit izolovaně. Prodej a následný zpětný leasing budov jsou dvě související části jediného obchodu. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že tento obchod byl nabídnut jako celek a že jako takovýto celek jej chápala i společnost Neuwoges, což má být zřejmé z interního protokolu dokumentujícího rozhodovací proces v rámci společnosti Neuwoges.
(54)
Kritérium subjektu jednajícího v tržním hospodářství musí být proto - podle skupiny Bavaria - použito na obchod jako celek, a nikoli na jednotlivé smlouvy, chápané samostatně.
4.2.2. Transakce nepředstavovala pro skupinu Bavaria žádnou výhodu
(55)
Podle skupiny Bavaria vylučuje možnost jejího zvýhodnění již skutečností, že společnost Neuwoges uskutečnila nabídkové řízení (třebaže omezeného rozsahu), jejímž cílem bylo prozkoumání trhu. Skupina Bavaria uvádí, že není žádný důvod pochybovat o tom, že společnost Neuwoges si vybrala hospodářsky nejvýhodnější nabídku.
(56)
Aby bylo možné s jistotou říci, zda by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství uskutečnil předmětný obchod i mimo rámec nabídkového řízení, bylo by nutné vzít v úvahu situaci společnosti Neuwoges. K uskutečnění privatizace bytů (při zachování výhodného nájemného) a dosažení zproštění závazků podle AHG společnost Neuwoges údajně potřebovala získat kapitál a provést sanaci těchto bytů. Předmětný obchod by tudíž podle skupiny Bavaria ve stejné situaci uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
(57)
Co se týče ustanovení smlouvy o správě nemovitostí a rizik, která jsou spojena s tím, že vývoj trhu s nemovitostmi v Neubrandenburgu nesplňuje výchozí očekávání (jako je tomu v případě podílu nevyužívaných prostor, který je vyšší, než se předpovídalo, atd.), argumentuje skupina Bavaria v tom smyslu, že riziko spočívající v tom, že se nepodaří dosáhnout požadované výše nájemného a kvóty vytíženosti, nebylo společnosti Neuwoges vnuceno, nýbrž na její straně pouze zůstalo. Následky vývoje trhu nesplňujícího výchozí očekávání by společnost Neuwoges musela nést i tehdy, kdyby se obchod se skupinou BAVARIA neuskutečnil.
(58)
K jednotlivým ustanovením smlouvy o správě nemovitostí skupina Bavaria uvádí, že průměrné hodnoty nájemného za m2 použité pro výpočet výše leasingové splátky byly o něco nižší než hodnoty, jaké by bylo možné očekávat u nájmů odpovídající úrovně v Neubrandenburgu. Skupina Bavaria také zdůrazňuje, že u nájmů této úrovně se počítalo s tím, že od 1. ledna 2000 se nájemné bude zvyšovat, takže roční zvyšování nájemného o […] % nebylo nereálné.
(59)
Stran smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zdůrazňuje, že odhady tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 nelze se smlouvou o právu stavby přímo srovnávat, protože posudky se týkaly přímého prodeje, kdežto předmětem smlouvy o právu stavby byl sice prodej budov, ale co se týče pozemků, obsahovala pouze zřízení práva stavby na nich. Jelikož společnost Neuwoges zůstala vlastníkem pozemků, nelze brát v úvahu hodnotu pozemků, která je v posudku stanovena. Skupina Bavaria se domnívá, že posudky každopádně nemají žádný větší význam, protože hodnota objektů, která je v nich stanovena, je pouze teoretická, a nejedná se tedy o skutečnou hodnotu, kterou by bylo možné získat na trhu.
(60)
Skupina Bavaria dále tvrdí, že v úvahu je nutno brát zproštění starých dluhů, jehož bylo na základě tohoto obchodu dosaženo. Dosáhnout zproštění dluhů podle AHG bylo údajně jedním z cílů, které společnost při uzavírání předmětného obchodu sledovala.
(61)
Bez ohledu na konkrétní podmínky smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí musejí být podle skupiny Bavaria zohledněny i výhody, jichž společnost Neuwoges díky smlouvě o celkovém paušálu dosáhla. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že společnost Neuwoges trvala na tom, aby sanací bytů byla pověřena její dceřiná společnost BRG, přičemž si byla dobře vědoma toho, že veškeré zisky BRG obdrží společnost Neuwoges (zároveň ovšem ručila i za krytí případných ztrát). S ohledem na tuto skutečnost by zisky plynoucí ze smlouvy se společností BRG, uzavřené na částku […] EUR, měly být považovány za relevantní výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges.
(62)
A dále, co se týče celkové logiky obchodního modelu prodeje a zpětného leasingu, skupina Bavaria uvádí, že společnost Neuwoges musí samozřejmě zaplatit vstupní investici skupiny Bavaria včetně úroků. Skupina Bavaria poukazuje na protokol vnitřního rozhodovacího postupu společnosti Neuwoges, z něhož má být zřejmé, že společnost Neuwoges si byla plně vědoma skutečnosti, že leasingová splátka slouží k umoření vstupní investice skupiny Bavaria.
4.2.3. Alternativy
(63)
Co se týče alternativ, které přednesla společnost Neuwoges a které by podle jejího mínění byly ekonomicky výhodnější, skupina Bavaria uvádí, že tyto alternativy buď nebyly k dispozici, anebo by nebyly výhodnější. Pokud jde o první údajnou alternativu, tj. přímý prodej nájemníkům, považuje skupina Bavaria za velmi nepravděpodobné, že by tehdy společnost Neuwoges dokázala prodat nesanované byty, přičemž na financování nezbytných sanačních prací neměla v daném okamžiku prostředky. V souvislosti s financováním sanace prostřednictvím úvěru skupina Bavaria zadruhé uvádí, že společnost Neuwoges by i při takovém postupu nesla stejná rizika a stejné náklady, jaké nesla v obchodu se skupinou BAVARIA. Přímý prodej sanovaných bytů nájemníkům nebo komerčnímu kupci by navíc nebyl atraktivní, protože značně vysoký procentní podíl z vyšší ceny by společnost Neuwoges musela odvést do fondu ETF.
4.2.4. Státní prostředky a přičitatelnost
(64)
Závěrem pak skupina Bavaria tvrdí, že obchod se netýkal žádných státních prostředků a není přičitatelný státu. Společnost Neuwoges je běžný podnik zřízený podle soukromého práva, který přímo ani nepřímo neobdržel státní prostředky. Skutečnost, že na její činnost dohlížela dozorčí rada, jejímiž členy byli z větší části obecní zastupitelé, není dostatečným důvodem k tomu, aby transakce byla přičtena státu. Argument společnosti Neuwoges, že na uzavření obchodu tlačilo z politických důvodů město Neubrandenburg, není podle skupiny Bavaria věrohodný.
4.3. MĚSTO NEUBRANDENBURG
(65)
Město Neubrandenburg, které je vlastníkem společnosti Neuwoges, tvrdí, že předmětné smlouvy obsahují státní podporu. Město vychází z argumentů, které přednesla společnost Neuwoges, a k řadě bodů zaujímá vlastní stanovisko.
4.3.1. Zvýhodnění
(66)
Neubrandenburg je zaprvé toho názoru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí musejí být posuzovány odděleně, protože smluvní strany je údajně jak z právního, tak hospodářského hlediska důsledně oddělily. Na druhém místě poukazuje Neubrandenburg na argumenty, které společnost Neuwoges předložila ohledně prognózy poklesu počtu obyvatel, kterou by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vzal v úvahu. Neubrandenburg dále zdůrazňuje, že pro hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by byl vysoký podíl nevyužívaných prostor skutečností, kterou by tehdy mohl jasně předpokládat. Zatřetí zastává Neubrandenburg názor, že sanace, jejichž provedení skupina Bavaria zadala, byly natolik omezené, že nebylo možné očekávat žádné vysoké kvóty vytíženosti ani žádné významné zvýšení nájemného.
(67)
Neubrandenburg kromě toho odmítá některé další argumenty, které přednesla skupina Bavaria. Zastává zejména stanovisko, že nabídkové řízení nelze považovat za okolnost, která by dokládala, že nabídka skupiny Bavaria byla nejpříznivější nabídkou na trhu. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by na nabídku skupiny Bavaria v žádném případě nepřistoupil, ani kdyby byla skutečně nejvýhodnější nabídkou na trhu. Co se týče údajných alternativ, přebírá Neubrandenburg podstatné části argumentace společnosti Neuwoges. Stran posudků tržní hodnoty nemovitostí a argumentu skupiny Bavaria, že stanovené ceny byly tehdy reálně nedosažitelné, Neubrandenburg prohlašuje, že posudek představuje nezbytný parametr, z něhož musí vycházet stanovení tržní hodnoty nemovitostí v rozhodné době, protože údajně již není možné stanovit, jakou cenu by společnost Neuwoges mohla na trhu v roce 1998 skutečně získat.
4.3.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(68)
Město Neubrandenburg je toho názoru, že předmětný právní úkon musí být přičítán jemu, protože v dostatečné míře vykonávalo kontrolu nad činností společnosti Neuwoges, a to jak obecně, tak i v konkrétním případě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu.
(69)
Město Neubrandenburg mělo jako jediný podílový vlastník nad činností společnosti Neuwoges úplnou kontrolu. Společnost Neuwoges je proto ve své obchodní činnosti údajně vázána pokyny města. Osm z deseti členů dozorčí rady společnosti Neuwoges jsou podle sdělení města Neubrandenburg zástupci města, takže má možnost využívat i další kontrolní mechanismus. Z veřejnoprávních předpisů vyplývala pro město Neubrandenburg povinnost zajistit si možnost přiměřeného ovlivňování společnosti Neuwoges.
(70)
Ohledně předmětného obchodu město Neubrandenburg prohlašuje, že mělo nejen možnost vykonávat kontrolu, nýbrž že ji při tomto obchodu také skutečně vykonávalo. Neubrandenburg je toho názoru, že mimo jiné ze zápisů jednání dozorčí rady je zřejmé úzké zapojení zástupců města a že před uzavřením obchodu musela přijmout určité rozhodnutí dozorčí rada. K podmínkám obchodu Neubrandenburg uvádí, že město požadovalo respektování zájmů obecní politiky.
(71)
Město Neubrandenburg shrnuje svůj postoj tvrzením, že uvedená fakta dokládají vliv města na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jakož i jeho odpovědnost za tento obchod, a že je to tudíž město, komu má být tento obchod přičítán.
4.4. SPOLKOVÁ ZEMĚ BERLÍN
(72)
Spolková země Berlín, která je se skupinou Bavaria (19) úzce provázána, tvrdí, že předmětné smlouvy žádný prvek státní podpory neobsahují, protože skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna.
4.4.1. Zvýhodnění
(73)
Spolková země Berlín argumentuje především tím, že předmětné smlouvy je nutno chápat jako jediný obchod, protože představují komplementární části jednoho obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Společnost Neuwoges k nim údajně právě takto přistupovala.
(74)
Co se týče kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, poukazuje spolková země Berlín na to, že vzhledem k hospodářské situaci, ve které se společnosti Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) nacházela, a vzhledem k povaze obchodu, který chtěla uzavřít (privatizace v souladu s podmínkami pro zproštění starých dluhů podle AHG, sanace vlastního bytového fondu, požadavek, že si ponechá výkon správy nad svými objekty, zachování nájemného v sociálně únosné výši), nabídla skupina Bavaria vyvážené řešení.
(75)
Zvláště pak v souvislosti se smlouvou o právu stavby spolková země Berlín uvádí zaprvé to, že nabídkové řízení, které uspořádala společnost Neuwoges, je dokladem toho, že společnost Neuwoges považovala nabídku skupiny Bavaria za nabídku, která byla v daném časovém okamžiku (1997-1998) v rámci dostupných možností financování nejpříznivější. Zadruhé pak Berlín tvrdí, že musí být zohledněna okolnost zproštění starých dluhů podle AHG, protože splnění privatizačního závazku vyplývajícího z AHG představovalo na straně společnosti Neuwoges zásadní požadavek. Zatřetí Berlín zdůrazňuje, že prodej za relativně nízkou cenu (pro který byla zvolena forma odprodeje zahrnujícího náklady na sanaci, a nikoli forma odprodeje po ukončení již realizovaných sanačních prací) byl v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges, protože nižší cena znamenala nižší odvod do fondu ETF.
(76)
Ohledně smlouvy o správě nemovitostí Berlín uvádí zaprvé to, že příklady smluv dokládají, že ani doba plnění smlouvy, ani indexace leasingové splátky sazbou […] % ročně nebyly neobvyklé. Zadruhé konstatuje, že s ohledem na průměrnou míru inflace, kterou lze pro tehdejší dobu (1997-1998) vypočítat, byla indexace odůvodněná. A za třetí tvrdí, že nájemné za m2 bylo stanoveno v rozmezí sazeb nájemného platných v Neubrandenburgu.
4.4.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(77)
Spolková země Berlín argumentuje podobně jako skupina Bavaria v tom smyslu, že město Neubrandenburg neposkytuje společnosti Neuwoges žádné prostředky. Společnost Neuwoges měla údajně k dispozici naopak jen příjmy z vlastního hospodaření, nad nimiž obecní orgány neměly přímou kontrolu.
(78)
Co se týče přičitatelnosti, je podle Berlína málo pravděpodobné, že by se město Neubrandenburg rozhodlo poskytnout nemovitostnímu fondu z Berlína podporu na úkor svého vlastního místního bytového družstva. Navíc ani neexistují žádné dostatečné indicie, které by svědčily o tom, že si město Neubrandenburg chtělo uzavření těchto smluv přičítat.
5. DŮVODY PRO ZAHÁJENÍ FORMÁLNÍHO VYŠETŘOVACÍHO ŘÍZENÍ
(79)
Ve svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení zaujala Komise předběžné stanovisko k řadě otázek a vyzvala účastníky řízení, aby předložili informace týkající se zejména tří otázek.
(80)
Komise předběžně souhlasila, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jeden celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě jsou součástí leasingu na nemovitosti v rámci konkrétní varianty prodeje a zpětného leasingu (20). Ve svém hodnocení možného hospodářského zvýhodnění vyšla tudíž z analýzy výnosů, které mohla společnost Neuwoges v roce 1998 na základě uzavření smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí očekávat (21).
(81)
Ohledně smlouvy o právu stavby vznesla Komise zejména tyto dvě otázky:
-
Zaprvé je nutno objasnit, zda má být zohledněno zproštění závazků podle AHG (22).
-
Zadruhé chtěla Komise získat další informace o rozdílech mezi posudky tržní hodnoty z roku 1997 a 2007, protože bez dalších upřesňujících informací nebylo možné stanovit, který z těchto posudků případně odráží skutečnou tržní hodnotu, jakou měly příslušné pozemky v letech 1997-1998 (23).
(82)
Co se týče smlouvy o správě nemovitostí, poukázala Komise především na to, že z příkladů smluv vyplývá, že podmínky, které si spolu dohodly společnosti Neuwoges a skupina Bavaria, nebyly v tehdejší době (1997-1998) na trhu neobvyklé (24). Zadruhé Komise tvrdí, že omezené nabídkové řízení realizované společností Neuwoges je dokladem toho, že společnost Neuwoges měla možnost získat potřebné informace o trhu a učinit ekonomicky racionální rozhodnutí (25). Zatřetí poukázala Komise na skutečnost, že smluvně stanovené sazby nájemného na rok 2008 fakticky odpovídaly průměrné výši nájmů v příslušné městské čtvrti v roce 2008 anebo byly jen nepatrně nižší (26).
(83)
Přestože všechny tyto faktory naznačují, že smlouva o správě nemovitostí byla z tržního hlediska přiměřená, požádala Komise o další informace týkající se očekávání účastníků trhu s nemovitostmi v roce 1998, aby mohla důkladněji přezkoumat příslušné argumenty (27).
(84)
Komise přezkoumala též analýzu peněžního toku, kterou předložila společnost Neuwoges, a dospěla nakonec k závěru, že z důvodu metodických nedostatků nemůže tato analýza prokazovat hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria (28).
(85)
Komise tudíž došla k závěru, že na základě předložených informací nemůže hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria dokázat (29). Oznámila nicméně, že má v úmyslu přezkoumat argumenty účastníků trhu ještě důkladněji, a od všech zúčastněných stran si vyžádala relevantní doplňující informace (30).
6. VNITROSTÁTNÍ SOUDNÍ ŘÍZENÍ
(86)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES v řízení v prvním stupni rozsudek LG Rostock. Skupina Bavaria podala žalobu, protože společnost Neuwoges jí od října roku 2006 odmítala hradit měsíční leasingovou splátku dohodnutou v rámci smlouvy o správě nemovitostí s odůvodněním, že smlouva je neplatná, jelikož obsahuje protiprávní státní podporu.
(87)
LG Rostock ve svém rozsudku především konstatoval, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jednotný celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě smlouvy jsou součástí jednoho a téhož obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (31).
(88)
Co se týče smlouvy o právu stavby, stanovil LG Rostock zejména roční výši protiplnění za toto právo za prvních 30 let trvání smlouvy o právu stavby; ta činila […] % ročně. LG Rostock byl toho názoru, že se v daném případě nejednalo o žádnou nepřiměřeně nízkou náhradu, protože společnost Neuwoges obdržela toto protiplnění za právo stavby předem na dobu 30 let a mohla tyto prostředky zúročit, což by v případě ročních plateb nebylo možné (32).
(89)
LG Rostock dále konstatoval, že je nutno zohlednit okolnost zproštění všech starých závazků, jehož společnost Neuwoges na základě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu dosáhla, neboť obchod pro toto zproštění vytvořil předpoklady (33). Pokud se do kupní ceny budov započítá i tato částka odpovídající starým závazkům, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, je výsledná hodnota jen o 16 % nižší než hodnota budov uvedená v posudku jejich tržní hodnoty z roku 2007, a není tudíž k hodnotě budov nepoměrná (34). LG Rostock konečně také uvádí, že společnost Neuwoges měla na sjednání nízké kupní ceny zájem, protože s nižší kupní cenou se snížil také celkový objem investic skupiny Bavaria, a tím i odpovídající výše leasingové splátky (35). LG Rostock kromě toho také konstatoval, že nižší kupní cena byla výhodná rovněž z toho důvodu, že platební závazky společnosti Neuwoges vůči fondu ETF závisely na výnosu z prodeje (36).
(90)
V otázce smlouvy o správě nemovitostí byl LG Rostock zaprvé toho názoru, že v obchodech, jejichž předmětem jsou úvěry na nemovitosti, není třicetiletá doba trvání smlouvy ničím neobvyklým (37). Zadruhé zastával soud stanovisko, že smluvně dohodnutá výše leasingové splátky, původně ve výši […] EUR za m2, nebyla nijak neúměrná průměrné výši nájmů účtovaných v příslušném období (1997-1998) za srovnatelné budovy (38). Soud dospěl rovněž k závěru, že roční zvyšování leasingové splátky o […] % z důvodu inflace mezi roky 1970 a 1998 (tj. v průměru o 3,52 % ročně) je odůvodněno (39). LG Rostock kromě toho poukázal rovněž na to, že skutečný vývoj nájemného v příslušných městských čtvrtích během prvních deseti let doby trvání smlouvy odpovídal smluvně stanovenému zvyšování splátek. Zatřetí pak LG Rostock argumentoval tím, že náklady na správu a údržbu byly podle platných právních předpisů oprávněné a nesvědčí o žádném zvýhodnění skupiny Bavaria (40).
(91)
Co se týče rizika výpadku nájemného ve výši […] %, byl LG Rostock toho názoru, že v každém leasingu je to příjemce půjčky, kdo nese riziko, zda věc, která mu byla přenechána k užívání, bude moci skutečně používat předpokládaným způsobem (41). Tento svůj závěr podložil LG Rostock argumentem, že žádná úvěrová instituce by nepřevzala odpovědnost za to, že financovanou nemovitost bude možné používat plánovaným způsobem.
(92)
LG Rostock provedl konečně také srovnání průměrné výše leasingového úroku stanovené v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu s úrokovou sazbou obvyklých půjček. Jelikož průměrná roční výše úroků za leasing dosahovala […] % za rok, nebyla tato sazba neúměrná očekávanému vývoji úroků z prostředků na financování nemovitostí, protože úroky z prostředků na financování nemovitostí mohly činit ročně až 10 % (42).
(93)
LG Rostock shrnul svůj postoj tvrzením, že skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna, protože předmětné smlouvy by uzavřel i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství (43).
(94)
Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala; řízení před OLG Rostock stále probíhá.
(95)
Kromě toho také skupina Bavaria zahájila řízení před VG Greifswald, aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo město Neubrandenburg, které se těchto smluv týkaly. Skupina Bavaria prohlásila, že ještě předtím se pokusila získat možnost nahlédnout do těchto spisů na základě žádosti podané v souladu se zákonem o svobodě informací (Informationsfreiheitsgesetz), kterou však město Neubrandenburg zamítlo, údajně s odůvodněním, že skupina Bavaria má již nyní v rámci řízení před LG/OLG Rostock a před Evropskou komisí přístup ke všem potřebným dokumentům (44). Také řízení před VG Greifswald stále probíhá.
7. POSOUZENÍ OPATŘENÍ
7.1. EXISTENCE PODPORY PODLE ČL. 107 ODST. 1 SFEU
(96)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné s vnitřním trhem“. Státní podporou je tudíž takové opatření, které splňuje všechny čtyři níže uvedené podmínky:
a)
Opatřením se určitému podniku zjednává selektivní hospodářské zvýhodnění.
b)
Opatření lze přičíst státu a je financováno ze státních prostředků.
c)
Opatření narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž.
d)
Opatření je takové povahy, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy.
7.1.1. Selektivní zvýhodnění ve prospěch určitého podniku: obecné zásady
(97)
Předpoklady, jež musí splňovat opatření, které má spadat do kategorie „podpory“ ve smyslu článku 107 SFEU, nejsou podle ustálené judikatury Soudního dvora splněny tehdy, pokud zvýhodněný podnik získal tutéž výhodu, která mu byla poskytnuta ze státních prostředků, i za okolností odpovídajících obvyklým tržním podmínkám. Při posuzování otázky, zda by tatáž opatření přijal za běžných tržních podmínek i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci státu, musí být posuzovány pouze výhody a závazky, které souvisejí s funkcí státu jako podílového vlastníka, nikoli však výhody a závazky, které se pojí s jeho funkcí vykonavatele veřejné moci (45).
(98)
Použitelnost zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství závisí tudíž vposled na tom, zda dotčený členský stát poskytne podniku hospodářskou výhodu jakožto hospodářský subjekt, a nikoli jakožto vykonavatel veřejné moci. Členský stát, který se v rámci správního řízení odvolává na tuto zásadu, musí proto v případě pochybností jednoznačně a za pomoci objektivních a ověřitelných důkazů doložit, že realizovaná opatření přijal jakožto hospodářský subjekt. Z těchto důkazů musí jasně vyplývat, že dotčený členský stát před poskytnutím hospodářské výhody nebo současně s jejím poskytnutím přijal rozhodnutí, na jehož základě bude prostřednictvím reálně uskutečněného opatření ve vztahu k danému podniku hospodářsky činný. S ohledem na to mohou být vyžadovány především důkazy, z nichž bude zřejmé, že toto rozhodnutí se zakládá na ekonomických analýzách srovnatelných s těmi, které by před investicí příslušného kapitálu provedl hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci dotčeného členského státu s cílem určit budoucí rentabilitu takové kapitálové investice.
(99)
Hospodářská hodnocení, která byla vypracována poté, co byla tato výhoda poskytnuta, zpětné stanovení skutečné rentability kapitálových investic realizovaných dotčeným členským státem nebo pozdější odůvodnění skutečně zvoleného postupu však jako důkaz toho, že tento členský stát před poskytnutím takové výhody nebo současně s jejím poskytnutím toto rozhodnutí přijal jakožto hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, nestačí (46).
(100)
Z výše uvedeného vyplývá zaprvé to, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nemohou být smluvními stranami předložené podklady, které byly vypracovány až po přijetí opatření, právě vzhledem k této okolnosti v daném případě zohledněny.
(101)
Za druhé je z výše uvedeného zřejmé, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nelze brát v daném případě v úvahu ani vliv AHG na finanční situaci společnosti Neuwoges. Cíl, který AHG sledoval, byl ve skutečnosti politický a podmínky poskytnutí podpory splňovala pouze omezená kategorie podniků (§ 2 AHG). Na hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges, by tento zákon nebyl použitelný.
7.1.2. Struktura hodnocení v této věci
(102)
Aby bylo možné stanovit, zda skupina Bavaria byla díky předmětným smlouvám nějak zvýhodněna, je nutno přezkoumat, zda tyto smlouvy odpovídaly smlouvám, na které by přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, pokud by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges.
(103)
Komisí provedený přezkum sestává ze tří kroků. V prvním kroku jsou analyzovány finanční důsledky předmětného obchodu pro společnost Neuwoges s cílem stanovit, s jakými zisky mohl tento podnik počítat (oddíl 7.2). Ve druhém kroku je obchod na principu prodeje a zpětného leasingu srovnáván s jinými alternativami, mezi něž patří například přímý prodej, aby pak na základě tohoto srovnání bylo stanoveno, zda by některé z těchto možných alternativ byly z hospodářského hlediska zajímavější (oddíl 7.3). Ve třetím kroku je provedeno referenční hodnocení, jehož součástí je jednak srovnání předmětného obchodu s podobnými obchody na principu prodeje a zpětného leasingu, které byly uzavřeny zhruba v témže časovém rozmezí, jednak analýza výsledků omezeného řízení, které uskutečnila společnost Neuwoges, a dále srovnání obchodních podmínek s obvyklými úrokovými sazbami, které jsou známy z jiných obchodů s nástroji financování realizovaných v odpovídajícím časovém rozmezí, tj. koncem roku 1997 nebo začátkem roku 1998 (oddíl 7.4). Celkový výsledek těchto tří kroků analýzy dovoluje učinit závěr o tom, zda se společnost Neuwoges chovala jako hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.2. FINANČNÍ DŮSLEDKY OBCHODU PRO SPOLEČNOST NEUWOGES
(104)
První krok analýzy finančních důsledků předmětného obchodu spočívá v určení druhu obchodu. V tomto případě se jedná hlavně o zodpovězení otázky, zda obě smlouvy, které spolu společnosti Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely, představují jeden a tentýž nedílný obchod, nebo zda mají být přezkoumávány jako dvě oddělené transakce (oddíl 7.2.1). Ve druhém kroku jsou zjišťovány zvláštní vlastnosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, aby bylo možné provést přiměřené posouzení finančních důsledků tohoto obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.2). Nejprve byly provedeny samostatné hloubkové analýzy finančních dopadů smlouvy o právu stavby (oddíl 7.2.3) a smlouvy o správě nemovitostí (oddíl 7.2.4) a v návaznosti na ně i celková analýza rentability obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.5).
7.2.1. Společný vs. samostatný přezkum předmětných smluv
(105)
Především je třeba připomenout, že jak v rozhodnutí Komise o zahájení řízení, tak i v rozsudku LG Rostock je zastáván názor, že obě předmětné smlouvy je třeba chápat jako celek (47). Tento závěr potvrdilo i formální vyšetřovací řízení, a to z těchto důvodů:
a)
Obě smlouvy představují vzájemně se doplňující součásti jediného obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V brožuře, kterou zhotovila skupina Bavaria a ve které je prezentován její specifický model prodeje a zpětného leasingu, se poukazuje na to, že obchod byl realizován prostřednictvím dvou smluv, z nichž jedna stanovila podmínky prodeje a druhá podmínky zpětného pronájmu (48). Na obě smlouvy se poté odkazovalo vždy jen v tom smyslu, že tvoří jeden obchod.
b)
Smlouvy byly uzavřeny dne 21. ledna 1998, tzn. téhož dne, a vzájemně na sebe odkazují (49), což svědčí o jejich úzké provázanosti a o tom, že ani jedna z těchto smluv by bez té druhé nebyla uzavřena.
c)
Jak vyplývá z původní cenové kalkulace skupiny Bavaria, kterou předložila společnost Neuwoges, jsou spolu podmínky smluv neoddělitelně provázány (50). Výše předem splatné peněžité částky závisela na výši leasingové splátky, kterou měla společnost Neuwoges měsíčně hradit, a na realizovaných investicích, které skupina Bavaria vložila do sanace budov. Leasingová splátka má v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu sloužit k umoření původních investic poskytovatele leasingu. To znamená, že při změně ustanovení smlouvy o správě nemovitostí by se změnily i číselné hodnoty ve smlouvě o právu stavby a naopak (51).
d)
Ze zápisů ze zasedání dozorčí rady společnosti Neuwoges vyplývá, že společnost Neuwoges obě tyto smlouvy chápala jako součást jednoho a téhož obchodu (52). V dokumentech z jednání dozorčí rady ze dne 30. října 1997 a ze dne 16. prosince 1997 se například zcela jasně uvádí, že kupní cena bude financována z prostředků kupujícího formou leasingové půjčky. Z toho je zřejmé, že společnost Neuwoges si byla spojení mezi smlouvou o právu stavby a smlouvou o správě nemovitostí velmi dobře vědoma. Rovněž na zasedání, které se konalo dne 16. prosince 1997, sdělilo vedení společnosti Neuwoges dozorčí radě, že platba, která byla dojednána se skupinou Bavaria, představuje cenu, která je pro tento „balíček“ dosažitelná, a že pro podnik s sebou tento „balíček“ sice nese určitá rizika, ale že jsou to rizika přijatelná. Zmínka o „balíčku“ a riziku, které je s ním spojeno, je opět dalším dokladem toho, že obě smlouvy byly chápány jako jediný obchod.
(106)
Argumenty, které společnost Neuwoges přednesla ohledně neověření jedné z předmětných smluv, nejsou přesvědčivé. Jako hlavní argument uvádí společnost Neuwoges to, že toto odložené ověření dokládá záměr smluvních stran uzavřít dvě oddělené, vzájemně nezávislé smlouvy. Komise poukazuje na to, že státní opatření mohou mít různé podoby a že musí být rozlišovány podle svých účinků, takže nelze vyloučit, že několik na sebe navazujících opatření státu může být pro účely použití čl. 107 odst. 1 SFEU považováno za jedno jediné opatření. Takový případ může nastat především tehdy, kdy na sebe navazující opatření, zvláště se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik v době, kdy jsou tato opatření přijímána, nachází, spolu natolik těsně souvisejí, že je od sebe nelze oddělit (53). Pojem jediného obchodu je tudíž v unijních právních předpisech týkajících se státní podpory chápán v širším smyslu než v německém smluvním právu. Z úvah obsažených ve 105. bodě odůvodnění vyplývá, že předmětné smlouvy musejí být se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik nacházel v době uzavření smluv podle unijních právních předpisů týkajících se státní podpory, chápány jako jediný obchod.
7.2.2. Rámcové souvislosti: podoba obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu
(107)
Obchod mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges je založen na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ vytvořeném skupinou Bavaria. Tento model počítá s tím, že kupující (skupina Bavaria) financuje své původní investice pomocí zpětného leasingu získaných budov prodávajícímu (společnosti Neuwoges). Objem investic a odpovídající výše leasingových splátek se v tomto modelu leasingové půjčky určí pomocí jednoduchého vzorce, kdy se objem investic spočítá tak, že nominální roční výše leasingové splátky se vydělí výší leasingového úroku (v %):
Výše leasingového úroku se opět spočítá na základě doby trvání smlouvy, indexace leasingové splátky a zůstatkové hodnoty budov:
Výše leasingového úroku (v %):
Doba trvání: 25 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Doba trvání: 30 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Je tak zřejmé, že objem investic závisí jak na výši leasingového úroku, tak na výši měsíčních leasingových splátek a naopak. Jakmile se smluvní strany dohodly na základních parametrech (době trvání, roční indexací, zůstatkové hodnotě) a na požadovaném objemu celkových investic nebo na plánované výši měsíčních leasingových splátek, bylo možné vypočítat chybějící parametry. Kratší doba trvání, nižší zůstatková hodnota, nižší indexace nebo nižší nominální výše měsíčních leasingových splátek odpovídají v souladu s uvedeným vzorcem nižšímu objemu celkových investic.
(109)
Po stanovení celkového objemu investic se odečtou náklady na sanaci, daně a případné další zvláštní náklady. Výsledná částka pak odpovídá kupní ceně. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu uzavřeného mezi společností Neuwoges a skupinou Bavaria se při stanovení kupní ceny (zaplacené předem v hotovosti) nerozlišovalo mezi cenou zaplacenou za majetek v podobě budov a protiplněním za právo stavby.
Výpočet v rámci obchodu mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges
Celkový objem investic
[…] EUR
Sanace
[…] EUR
Daně a poplatky
[…] EUR
Privatizační úhrady
[…] EUR
Kupní cena
[…] EUR
(110)
Předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu má dvě části, smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí; obě tyto části pak souvisejí ještě se smlouvou o celkovém paušálu. Finanční důsledky smlouvy o právu stavby, smlouvy o správě nemovitostí a smlouvy o celkovém paušálu pro společnost Neuwoges je třeba posuzovat s ohledem na tyto rámcové souvislosti.
7.2.3. Stanovení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o právu stavby pro společnost Neuwoges
(111)
Hlavní části smlouvy o právu stavby tvoří prodej budov a zřízení práva stavby na pozemcích, na nichž tyto budovy stojí, a to na dobu 75 let. Skupina Bavaria se zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] EUR […]: z čehož […] EUR představuje kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představuje kupní cenu za budovy (54). Kromě toho musí skupina Bavaria ode dne 1. ledna 2029 po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok (55). Pro zbývající dobu trvání smlouvy o právu stavby - od roku 2039 do konce roku 2073 - je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] % (56).
(112)
Kromě zakoupení budov a nabytí práva stavby na příslušných pozemcích se skupina Bavaria zavázala i k zajištění sanace budov a souhlasila s uzavřením smlouvy s BRG, dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, o provedení stavebních prací.
(113)
Při stanovení výše kupní ceny, kterou měla skupina Bavaria v rámci smlouvy o právu stavby zaplatit společnosti Neuwoges, vycházely smluvní strany z výše měsíční leasingové splátky, která činila […] EUR za m2, indexace ve výši […] % ročně, zůstatkové hodnoty budov ve výši […] % (kterou měla společnost Neuwoges uhradit po uplynutí doby platnosti smlouvy o zřízení práva stavby, která byla uzavřena na dobu 75 let, na základě znaleckého posudku vypracované k danému časovému okamžiku), jakož i z doby trvání zpětného leasingu v délce 30 let (57). Z těchto hodnot, na nichž se smluvní strany dohodly, vyplynul celkový objem investic ve výši […] milionů EUR (58). Po odečtení sanačních nákladů ve výši […] EUR, privatizačních nákladů ve výši […] EUR a daní a poplatků ve výši […] EUR činila prodejní cena […] EUR (59).
(114)
Tato konečná cena byla následně rozdělena na dvě části, z nichž první tvořila cena budov ([…] % = […] EUR), druhou kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích ([…] % = […] EUR) (60). Částky vztahující se na pozemky a na budovy nebyly vypočítány odděleně, nýbrž každá byla stanovena jako podíl celkové prodejní ceny.
(115)
První výhody, které společnosti Neuwoges z tohoto obchodu vznikly, představovaly tudíž peněžitá platba ve výši […] EUR a po uplynutí 30 let též příjmy z protiplnění za právo stavby, k jehož úhradě se společnost Bavaria zavázala.
7.2.3.1. Další faktory
Privatizační úhrady
(116)
V první řadě je třeba konstatovat, že v každém případě musí být zohledněny peněžité částky ve výši […] EUR, které zaplatila skupina Bavaria v rámci privatizačních úhrad.
(117)
Jako strana kupující budovy a držící právo stavby na pozemcích se skupina Bavaria měla snažit o odprodej části bytového fondu nájemcům, a to způsobem, který jasně stanovily předmětné smlouvy. Tato povinnost byla smluvně stanovena, takže odprodej bylo možné uznat pro účely AHG jako „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“. Podle tohoto zákona měl komerční kupující usilovat o to, aby co největší část, nejméně však 1/3 bytového fondu, který na něj byl v rámci obchodu převeden, odprodal nájemníkům (61). V rámci této povinnosti bylo nutné vynaložit i úsilí na informování nájemníků o jejich stávajících možnostech a zjišťování, zda mají o koupi bytu zájem. Tento úkol pak na sebe na základě smlouvy o právu stavby (část V, §§ 1-3) převzala zpátky společnost Neuwoges. Strany se kromě toho také dohodly, že společnost Neuwoges za to obdrží náhradu ve výši […] EUR za m2, a na základě toho pak byla stanovena celková náhrada za plnění privatizačních závazků ve výši […] EUR.
(118)
Zprvu nebylo plánováno, že společnost Neuwoges získá za plnění svých privatizačních závazků náhradu; zvláštní částka, která byla později vyplacena jako náhrada za plnění privatizačních závazků, tvořila původně jen součást přibližně stanovené prodejní ceny (62). Z hlediska skupiny Bavaria to ve skutečnosti nemělo žádný smysl, aby společnosti Neuwoges vyplácela náhradu za činnosti, na nichž skupina Bavaria neměla žádný hospodářský zájem. Dosažení zproštění závazků podle AHG, na něž se privatizační povinnost vázala, bylo pouze v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges.
(119)
Náhrada za plnění privatizačních povinností byla přesto později odečtena od prodejní ceny a vyplacena formou samostatné platby. Důvod toho mohl spočívat v tom, že pokud by předmětná částka zůstala součástí prodejní ceny, vztahovala by se na ni povinnosti odvodu do fondu ETF. Prodejní cena, kterou skupina Bavaria zaplatila společnosti Neuwoges, byla o částku odpovídající výše snížena. Z hlediska skupiny Bavaria v tom z hospodářského hlediska nebyl žádný rozdíl. Společnost Neuwoges obdržela od skupiny Bavaria částku v přesně takové výši, jakou by získala v případě, že by ke sjednání samostatné náhrady za plnění privatizačních povinností nedošlo. Společnost Neuwoges si ve skutečnosti i platby spojené s privatizací připočítala k výnosům z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (63).
(120)
To, že tyto platby byly účtovány jako samostatné náhrady, a nikoli jako součást prodejní ceny, mělo pro společnost Neuwoges význam jen v souvislosti s AHG. Jak již bylo řečeno výše (viz 101. bod odůvodnění), hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by AHG nebral v úvahu. Okolnost, že společnost Neuwoges přistoupila na privatizační závazky a vynakládala na jejich plnění prostředky, není v dané souvislosti významná. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který nevyvíjí činnost s ohledem na AHG, by na žádné privatizační závazky nepřistoupil, a plnění těchto závazků nelze tudíž v souvislosti s použitím kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství zohlednit.
(121)
Náhradu, kterou skupina Bavaria vyplatila společnosti Neuwoges za plnění privatizačních povinností, je proto nutno považovat za významnou výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges, která musí být připočtena k prodejní ceně, protože jedině tak je možné stanovit úplný rozsah finančních důsledků obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges.
Sanace
(122)
Sanační práce realizované v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu měly pro společnost Neuwoges další finanční důsledky. Je třeba připomenout, že sanační náklady bezprostředně souvisely s částkou, kterou měla podle smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zaplatit společnosti Neuwoges a která se stanovila na základě výpočtu celkového objemu investic po odečtení nákladů, mezi něž se počítaly i náklady na sanaci (viz 109. bod odůvodnění). Jinak řečeno, čím vyšší byly sanační náklady, tím nižší byla kupní cena. Z tohoto důvodu byla při alternativní kalkulaci transakce, která vycházela z nižšího nájemného, nižší indexace, a tedy i z výrazně nižších leasingových splátek, kupní cena i přesto stále ještě nižší než cena dohodnutá ve smlouvě o právu stavby; tato skutečnost byla dána v první řadě tím, že předpokládané sanační náklady byly v této alternativní kalkulaci podstatně nižší než náklady, na nichž se nakonec dohodly skupina Bavaria a BRG (64).
(123)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že paušální částka za sanační práce, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o celkovém paušálu vyplácela společnosti BRG, 100 % dceřinému podniku společnosti Neuwoges, výrazně přesahovala původní výši sanačních nákladů stanovenou podle odhadu společnosti Neuwoges (65). Celková výše stanovených nákladů měla podle původního odhadu společnosti Neuwoges dosahovat […] EUR, resp. […] EUR za m2, avšak paušální částka za sanační práce, na které se skupina Bavaria a společnost BRG, dceřiný podnik společnosti Neuwoges, dohodly, činila […] EUR, resp. […] EUR za m2. Jinak řečeno, dohodnuté náklady přesáhly původně odhadované náklady o […] EUR, resp. […] EUR za m2. Tato výrazně vyšší dohodnutá paušální výše nákladů významně snížila kupní cenu, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o právu stavby zaplatila společnosti Neuwoges.
(124)
Zdůvodnění rozdílu mezi původním odhadem nákladů a dohodnutou paušální částkou nebylo sděleno. Tato skutečnost je o to překvapivější, že společnost Neuwoges odhadované náklady v průměrné výši […] EUR za m2 původně označila jako „zcela obvyklé[]“ (66). Také ve znaleckém posudku Mezi sanací a demolicí: panelové domy v nových spolkových zemích (Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern, dále jen „posudek Pestelova institutu“), který předložila společnost Neuwoges, jsou náklady na sanaci odpovídající té, kterou realizovala společnost BRG, odhadovány v rozmezí od […] EUR za m2 do […] EUR za m2 (67). Společnost Neuwoges měla jako vlastník a správce budov přesnou představu o potřebných sanačních pracích, a lze jen obtížně pochopit, proč jejich rozsah tak významně podcenila.
(125)
Stanovení finančních důsledků smlouvy o právu stavby musí tyto sanační náklady zohlednit. Je především zcela zřejmé, že pro skupinu Bavaria nebylo důležité, jak vysoké sanační náklady dceřiný podnik společnosti Neuwoges, společnost BRG, uplatní, protože veškeré dodatečné sanační náklady by se jednoduše zaúčtovaly s kupní cenou. Společnost Neuwoges měla naopak zjevný hospodářský zájem na tom, aby skupina Bavaria uzavřela se společností BRG smlouvu o provedení sanačních prací a aby část prodejní ceny byla započítána k sanačním nákladům. Tato druhá úvaha se zakládala na skutečnosti, že na zisk, který by zajištěním sanace vytvořil zmíněný dceřiný podnik společnosti Neuwoges, by se nevztahovala povinnost odvodu, kterou ukládá AHG. Podle vlastních odhadů činil zisk, který společnosti BRG (a tedy i společnosti Neuwoges) přinesly sanační práce zadané skupinou Bavaria, […] EUR (68). Tento zisk představuje přímou výhodu pro společnost Neuwoges, která musí být vzata v úvahu. Také obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém zdůvodnění prodejní ceny se ve skutečnosti odvolávalo na smlouvu o provádění sanačních prací, která byla uzavřena se společností BRG (69).
Protiplnění za právo stavby na pozemcích
(126)
Co se týče protiplnění za právo stavby, je na tomto místě zapotřebí uvážit argument společnosti Neuwoges, podle níž skupina Bavaria nemusí během prvních 30 let de facto nic platit, protože kapitalizované protiplnění za právo stavby bylo zahrnuto v prodejní ceně. Avšak otázka, je-li toto protiplnění hrazeno ročně nebo předem formou kapitalizovaného protiplnění, může mít pro účely předmětného hodnocení sotva nějaký význam. Neexistují žádné indicie, které by svědčily ve prospěch tvrzení, že takováto dohoda postrádala smysl; byla pouze výrazem preference společnosti Neuwoges získat likviditu předem.
(127)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že skupina Bavaria se zavázala, že protiplnění za právo stavby na pozemcích bude platit i po skončení doby trvání smlouvy o správě nemovitostí. Ode dne 1. ledna 2029 musí skupina Bavaria po dobu 10 let každoročně hradit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2. Pro zbývající dobu trvání smlouvy je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %. Vyjdeme-li pro jednoduchost z toho, že index životních nákladů nebude kolísat, měly by tyto budoucí platby dosahovat odhadem nominální hodnoty […] EUR. Při celkovém hodnocení je nutno tyto budoucí platby diskontované k roku 1998 považovat za jednu z výhod, kterých společnost Neuwoges dosáhla.
7.2.3.2. Závěry
(128)
Na tomto místě je třeba připomenout, že cílem předchozí analýzy bylo určit s co největší přesností, jaký měla smlouva o právu stavby pro společnost Neuwoges finanční důsledky. Z této analýzy vyplynulo, že společnost Neuwoges dosáhla těchto relevantních výhod:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisků ze sanace ([…] EUR);
d)
současné hodnoty protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
7.2.4. Určení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges
(129)
Podle smlouvy o správě nemovitostí je společnost Neuwoges odpovědná za správu předmětných budov. Společnosti Neuwoges náleží veškeré příjmy z pronájmu bytů a nebytových prostor pro komerční využití. Vlastníkovi (skupině Bavaria) za to musí odvádět pevně stanovené měsíční leasingové úroky, jejichž výše činí do ukončení sanačních prací […] EUR a v době následující pak […] EUR (§ 3 smlouvy o správě nemovitostí). Smlouva je uzavřena na dobu 30 let, která se počítá od skončení sanačních prací (§ 2 odst. 1). Měsíční leasingový úrok je indexován roční sazbou […] % (§ 4 odst. 2). Účelem následující analýzy je určit, jaké finanční důsledky měla smlouva o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges.
7.2.4.1. Rámcové souvislosti (kalkulace)
(130)
Měsíční výše leasingového úroku se vypočítá jako součin očekávané čisté výše nájemného za m2 a měsíc - po odečtení správních nákladů, nákladů na údržbu a rizika výpadku nájmu - a počtu využitelných čtverečných metrů (70). Hlavními výchozími hodnotami jsou tudíž očekávaná čistá výše nájemného za m2 a měsíc a očekávané náklady. Ve smlouvě o správě nemovitostí vycházejí smluvní strany z čistého nájemného ve výši […] EUR za m2 po provedení sanace a úhrady nákladů ve výši […] EUR za m2; stanovená měsíční výše leasingového úroku tak činí […] EUR za m2 (71).
(131)
Při stanovení konkrétních parametrů, které byly s konečnou platností uvedeny ve smlouvě o správě nemovitostí, si společnost Neuwoges mohla vybrat (72). Měla možnost přesně určit výši měsíčních splátek, které bude v průběhu doby trvání smlouvy hradit, i výnos z prodeje, který mohla ovlivnit stanovením jiné výše nájemného nebo použitím vyšší indexace (73). Mezi převzetím větších nebo menších rizik odpovídajících určité výši leasingové splátky (například na základě stanovení jiné výše nájemného, odlišné indexace a odlišných nákladů) a formou likvidity získané v podobě prodejní ceny existovala přímá korelace. Podle alternativní kalkulace, kterou provedla skupina Bavaria a která vycházela z indexace hodnotou 2,0 %, nájemného ve výši […] EUR, a v důsledku toho i ceny leasingové půjčky ve výši […] EUR, by tak například výše měsíční leasingové splátky nečinila […] EUR, nýbrž […] EUR (74). Nižší by pak ve výsledku byla samozřejmě i prodejní cena.
7.2.4.2. Analýza finančních důsledků
Obecné poznámky
(132)
Při stanovení finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges je třeba zohlednit dvojí. Zaprvé: Výše leasingové splátky se počítá na základě plošné výměry. Vzhledem k tomu, že některé byty byly po uzavření smlouvy se skupinou Bavaria prodány, změnila se celková plošná výměra z původních […] m2 v roce 1999 na […] m2, v roce 2000 na […] m2 a v roce 2001 na […] m2. Po roce 2001 zůstala již rozhodná plošná výměra […] m2 beze změn. Ve svých připomínkách vychází společnost Neuwoges při výpočtu zpětně kalkulovaných finančních toků z této postupně se zmenšující plošné výměry. Platná je však pouze perspektiva ex ante, a to znamená, že společnost Neuwoges neměla ve svých výpočtech vycházet z celkové plošné výměry snížené o reálný počet prodaných čtverečných metrů, nýbrž z celkové plošné výměry snížené o počet čtverečných metrů, s jejichž dalším prodejem počítala v roce 1998. Následující analýza proto nevychází z číselných údajů uvedených v připomínkách společnosti Neuwoges; jejím základem jsou naopak čísla, z nichž společnost Neuwoges vycházela ve své původní zpětné kalkulaci zisků, v níž se počítá s postupným snižováním plošné výměry z […] m2 až na […] m2 v roce 2003. Zadruhé: Aby bylo možné stanovit, jaké byl v době uzavření obchodu pro společnost Neuwoges očekávané finanční důsledky smlouvy, musejí být budoucí příjmy a náklady diskontovány, což znamená, že je nutno stanovit úrokovou sazbu. Komise v souladu se svým původním dopisem a ve shodě s analýzami peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vychází z úrokové sazby ve výši 5 % ročně (75).
Spolehlivost analýz peněžního toku předložených společností Neuwoges
(133)
Před provedením nezávislé hospodářské analýzy smlouvy o správě nemovitostí bylo nejprve třeba okomentovat analýzy peněžního toku z perspektivy ex post, které předložila společnost Neuwoges a které měly dokládat, jaká očekávání ohledně peněžního toku generovaného na základě smlouvy o správě nemovitostí by měl z perspektivy ex ante obezřetný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges argumentuje tím, že pokud by takový subjekt v rámci perspektivy ex ante počítal s reálně možnými výchozími hodnotami - a o takové hodnoty by se podle jejího názoru jednalo v případě, že by se nájemné zvyšovalo o […] % ročně, indexace nákladů by ročně dosahovala […] % a podíl nevyužitých prostor by byl […] % -, pak by mohl na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat záporný celkový peněžní tok v nominální výši -[…] EUR, po diskontaci -[…] EUR (76). Společnost Neuwoges dále tvrdí, že ke kladnému číslu […] EUR (nominální hodnota) a […] EUR (diskontovaná hodnota) by smlouva o správě nemovitostí mohla vést jen v případě, že by se vycházelo z hodnot, které jsou podle ní v rámci perspektivy ex ante nereálné, tj. z předpokladu ročního zvyšování nájemného o […] %, podílu nevyužitých prostor ve výši […] % a stabilních nákladů (77). Podle názoru společnosti Neuwoges bylo tudíž od začátku jasné, že jen získání prostředků na hrazení leasingové splátky by vyžadovalo prosadit každoroční zvyšování nájemného o […] % a ani v takovém případě by nezůstala žádná rezerva na krytí vzrůstu nákladů.
(134)
V této souvislost je třeba poznamenat, že co se týče výše nákladů, vychází společnost Neuwoges z hodnot, které nejsou příliš přesvědčivé (ve všech analýzách, které společnost Neuwoges předložila, je výchozí výše nákladů shodná). Výpočty, o něž se opírá uzavřená smlouva o správě nemovitostí, vycházejí z celkových nákladů (správa, údržba, riziko výpadku nájemného) v přibližné výši […] % nájemného, zatímco analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vycházejí z minimálních nákladů (po fázi sanace) ve výši […] % ([…] % představující riziko výpadku nájemného, […] % připadající na správu a údržbu). I když nebude brána v úvahu možnost dramatického nárůstu výpadku nájemného (z […] % na […] %), je nutno stále ještě zohlednit skutečnost, že na straně ostatních nákladů došlo ke zvýšení z […] % na […] % nájemného. Dostatečné zdůvodnění tohoto nárůstu společnost Neuwoges ve svých připomínkách nepodává. Konstatuje naopak, že pro období bezprostředně po modernizaci představuje […] % ([…] EUR za m2) věrohodnou hodnotu, ale že pro pozdější období se tato hodnota musí každoročně zvýšit o […] % (78). Také v posudku tržní hodnoty nemovitostí, který před uskutečněním prodeje nechala vypracovat společnost Neuwoges, se vychází z celkové výše nákladů (zahrnujících i riziko výpadku nájemného (79)) v rozmezí od […] % do […] % (znalecký posudek z roku 1997). Vzhledem k tomu, že v tomto posudku se neuvádí, na základě jak velkého procentuálního podílu byl odhad proveden, nelze říci, nakolik se výchozí hodnoty ostatních nákladů liší od hodnot, ze kterých vycházela společnost Neuwoges. V každém případě jsou ostatní náklady podle nynějšího odhadu společnosti Neuwoges vyšší, a to i za předpokladu, že by znalecký posudek z roku 1997 počítal s tím, že riziko výpadku nájemného přestavuje […] %. Na pozadí těchto souvislostí nelze analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, akceptovat a musejí být opraveny tak, že se jako výchozí výše nákladů stanoví […] % - bez rizika výpadku nájemného (80).
(135)
Dále je v této souvislost třeba poukázat na to, že tvrzení společnosti Neuwoges, že pouhá kompenzace zvyšování leasingové splátky by vyžadovala prosazení zvýšení nájemného o […] %, je nepravdivé. Vzhledem k tomu, že výše leasingové splátky se počítá jako procentuální podíl původního celkového nájemného (v tomto případě […] %), umožnilo by zvýšení nájemného o […] % pokrýt jak zvýšení leasingové splátky, tak i nárůst nákladů o […] %. Při stabilní výši nákladů by tak i mírné zvýšení nájemného stačilo k vyrovnání vyšší leasingové splátky. Ve skutečnosti by k vyrovnání vyšší leasingové splátky za předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] % a stabilních nákladů stačilo, aby se nájemné ročně zvyšovalo o […] % Pokud by ho společnost Neuwoges zvýšila ještě více, získala by prostředky na krytí vyšších nákladů nebo na vytváření zisku.
Analýza finančních důsledků
(136)
V době uzavření smlouvy provedla společnost Neuwoges také analýzu nominálního peněžního toku (81). V této analýze vycházela z toho, že její vlastní náklady (na správu a údržbu) se budou zvyšovat o […] % ročně, že nájmy bude možné každé tři roky zvýšit o […] %, že bude možné počítat s […]% podílem nevyužívaných prostor a že […] % bytů bude prodáno nájemníkům. Na základě toho společnost Neuwoges očekávala, že nominální peněžní tok, který bude během 30 let na základě smlouvy o správě nemovitostí vytvořen, bude dosahovat hodnoty […] EUR.
(137)
V rámci formálního vyšetřovacího řízení nebyly získány žádné informace, které by naznačovaly, že uvedené výpočty byly provedeny vědomě na základě příliš optimistických očekávání. Nic nenasvědčuje tomu, že zástupci společnosti Neuwoges, kteří uvedená čísla předložili dozorčí radě společnosti Neuwoges, by tak činili u vědomí, že se jedná o čísla nesprávná. Zdá se, že ani společnost Neuwoges ve skutečnosti netvrdí, že by se její obchodní vedení vědomě z politických důvodů rozhodlo k nevýhodnému obchodu, nýbrž právě naopak, že se při hodnocení hospodářského přínosu nechala zmýlit nesprávným odhadem (k čemuž by podle názoru společnosti Neuwoges nemohlo dojít v případě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství) (82).
(138)
Je nicméně třeba prověřit, zda je vyloučeno, aby se na základě takových očekávání rozhodoval také hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. V této souvislosti budiž řečeno, že podle mínění společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vycházel z předpokladu, že nájemné by se zvyšovalo pouze o […] % za rok, riziko výpadku nájemného by bylo […] % a náklady na správu a údržbu by rostly o […] % (83). Pokud by se z tohoto předpokladu vyšlo, dosahoval by podle společnosti Neuwoges celkový objem peněžního toku hodnoty -[…] EUR (nominální hodnota) a -[…] EUR (diskontovaná hodnota), na čemž se podepisuje především více než sedminásobně vyšší riziko výpadku nájemného.
7.2.4.3. Tržní očekávání
(139)
Předně je třeba upozornit na podklady, které osvětlují skutečná očekávání obou stran obchodu. V první řadě je třeba zmínit zápis ze zasedání dozorčí rady, které se konalo dne 16. prosince 1997, z něhož je zřejmé, že obchodní vedení společností vyhodnotilo rizika spojená s tímto obchodem jako „únosná“ (84). Z tohoto zápisu rovněž vyplývá, že společnost Neuwoges se při jednání opírala o výpočty, které vycházely z předpokladu, že nájemné se každé tři roky zvýší o […] %, že náklady (bez rizika výpadku nájmu) vzrostou o […] % a že riziko výpadku nájmu bude […] % (85).
(140)
Před podepsáním smluv konzultovala společnost Neuwoges svůj postup s auditní společností Nordrevision, podle jejíhož odhadu zvyšování nájemného o […] % sice odpovídalo všeobecné míře inflace, bylo však jen stěží dosažitelné (86). Společnost Nordrevision byla toho názoru, že výchozí výše nákladů (ve svých výpočtech se opírala o odhadované náklady ve výši […] % nájemného) je za předpokladu nulového procenta nevyužívaných prostor sice reálná, ale že tyto náklady je nicméně nutné indexovat úměrně indexaci leasingového úroku (87).
(141)
Skupina Bavaria vycházela ve své úvaze z poznatku, že vzhledem k demografickému vývoji, který se v Neubrandenburgu pravděpodobně nezmění (na což usuzovala z usazování různých velkých poskytovatelů služeb) (88) a vzhledem k dobrému stavu budov je možné očekávat velmi nízký podíl nevyužívaných prostor (89). Kromě toho vycházela i z toho, že nájemné bude možné zvyšovat úměrně indexaci leasingových splátek (90).
(142)
A konečně je třeba poukázat i na to, že znalecký posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, jehož vypracování zadala společnost před uskutečněním obchodu, obsahoval údaje týkající se očekávaného vývoje v příslušných oblastech. Znalecký posudek z roku 1997 vycházel z toho, že náklady se budou pohybovat v rozmezí od […] % do […] %, neuváděl však žádné údaje, z nichž by vyplývalo, jak vysoké procento podle jeho odhadu představuje riziko výpadku nájemného (91).
7.2.4.4. Hodnocení
Správní náklady
(143)
Nejprve je třeba říci, že očekávání týkající se nákladů na správu a údržbu se jak z hlediska jejich výchozí výše ([…] EUR za m2, resp. […] % nájemného), tak z hlediska jejich očekávaného zvyšování ([…] % ročně) jeví jako věrohodná. Co se týče výchozí výše nákladů, vyplývá tento závěr z tvrzení společnosti Neuwoges: předpokládaná výše nákladů byla totiž přinejmenším pro dobu bezprostředně po sanaci dostatečná. V posudku Pestelova institutu se zadruhé uvádí, že náklady na správu a údržbu dosahovaly v roce 1997 průměrné výše […] EUR za m2; což je o […] EUR méně než výše nákladů předpokládaných v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (92). A konečně i náklady předpokládané ve znaleckém posudku se pohybovaly řádově v téže výši. S jistotou bylo možné předpokládat, že tyto náklady porostou; odhad, že jejich nárůst bude dosahovat […] % ročně, se jevil jako věrohodný a spíše opatrný. Společnost Nordrevision pouze navrhla, aby příslušné indexování správních nákladů bylo úměrné indexaci leasingového úroku; z toho by vyplývalo roční zvyšování o […] %, čili zvyšování, které by bylo mírnější než to, k jakému reálně přistoupila společnost Neuwoges. Ostatně nyní i sama společnost Neuwoges již zastává názor, že s reálnějšími vyhlídkami by tehdy bylo možné očekávat roční zvyšování o […] %; to znamená, že hodnota […] % ročně nebyla zcela jistě natolik nízká, že by ji nebylo možné obhájit.
Riziko výpadku nájemného
(144)
Co se týče rizika výpadku nájemného, předpoklad počítající s obecným výpadkem nájemného ve výši […] % nebyl nereálný. Zaprvé je třeba konstatovat, že když společnost Nordrevision posuzovala smlouvy, nijak tento předpoklad nezpochybnila, třebaže jinak tato společnost vyjádřila obavy ohledně celkové hospodářské situace a neubrandenburgského trhu s nemovitostmi (93). Zadruhé se zdá, že posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, ačkoli neuvádí žádné přesné údaje ohledně předpokládaného rizika výpadku nájemného, nevycházel z žádné výrazně vyšší míry rizika výpadku nájemného (94).
(145)
Jak vyplývá z interních podkladů skupiny Bavaria, o něž se opírala při svém rozhodování, pokud jde o usazování různých velkých poskytovatelů služeb, vycházela skupina Bavaria z toho, že počet obyvatelstva v Neubrandenburgu zůstane stabilní a že téměř všechny předmětné byty bude možné po jejich sanaci pronajímat. Podle údajů společnosti Neuwoges počítaly město Neubrandenburg a spolková země Meklenbursko - Přední Pomořansko v letech 1997-1998 s tím, že počet obyvatel i vývoj příjmů zůstane stabilní.
(146)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že obchodní vedení společnosti Neuwoges - jež vedlo podnik, který byl v Neubrandenburgu vlastníkem více než 30 % místních bytů, a který byl tudíž důkladně obeznámen s místním trhem s nemovitostmi - označilo rizika spojená s obchodem na principu prodeje a zpětného leasingu jako únosná a ve svých vlastních prognózách vycházelo z toho, že riziko výpadku nájemného bude […] %. Neexistuje žádný zjevný důvod, proč by certifikovaní odborníci se znalostí místního trhu s nemovitostmi stavěli své výpočty na těchto předpokladech, kdyby jimi předpokládané hodnoty byly tak nerealisticky nízké, jak nyní společnost Neuwoges tvrdí.
(147)
Zároveň je třeba vzít v úvahu i podklady, které společnost Neuwoges předložila v souvislosti s otázkou, zda by tehdy obezřetně uvažující účastník odpovídajícího trhu s nemovitostmi (panelové domy ve východním Německu) očekával vyšší podíl nevyužívaných prostor, pokud tyto podklady pocházejí z doby před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Z předložených posudků byl v době před uzavřením předmětných smluv vypracován pouze posudek Pestelova institutu. Je ovšem třeba mít na zřeteli, že posudek Pestelova institutu se týká východního Německa jako celku a nezohledňuje konkrétní místní podmínky v Neubrandenburgu, takže jeho výpovědní hodnota je v daném kontextu omezená. V posudku se upozorňuje na některé obecné problémy východoněmeckého trhu s nemovitostmi, sám o sobě však tento posudek neposkytuje dostatečně spolehlivá východiska pro tvrzení, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by při rozhodování o svých investicích nevycházel z předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] %.
Nájemné
(148)
Co se týče nájemného, je především třeba říci, že společnost Neuwoges nezastává názor, že očekávaná výše nájemného byla po sanaci stanovena příliš vysoko. Společnost naopak tvrdí, že nájemné nebylo možné zvyšovat v očekávané míře. Na základě výroku LG Rostock, že průměrné nájemné ve výši […] EUR za m2, z něhož vycházela smlouva o správě nemovitostí, se pohybovalo v rozpětí nájemného odpovídající úrovně (95), lze vyvozovat, že původní průměrná výše nájemného byla stanovena realisticky.
(149)
Co se týče indexace dohodnuté výše leasingového úroku, neexistují žádné přímé doklady o tom, z jakých předpokladů průměrného zvyšování nájemného se v roce 1998 obecně vycházelo. Společnost Nordrevision pouze konstatovala, že původně stanovená hodnota […] % ročně odpovídá míře inflace, ale že v Neubrandenburgu nebude pravděpodobně možné takového zvýšení dosáhnout (96). Okolnost, že společnost Neuwoges souhlasila nakonec s tím, že leasingové splátky se budou indexovat „pouze“ […] %, a předpokládala, že bude schopna prosadit každé tři roky zvýšení nájemného o […] % (resp. […] % ročně), hovoří, jak se zdá, ve prospěch toho, že toto varování vzala v úvahu. V posudcích tržní hodnoty nemovitostí nejsou vyslovena žádná explicitní očekávání týkající se budoucího zvyšování nájemného. Je ovšem třeba říci, že posudky tržní hodnoty nemovitostí právě proto, že žádné výslovné předpoklady o vývoji inflace a nájemného neobsahují, zjevně vycházely z předpokladu sbližování výše nájemného a obecné inflace (která byla v předchozích desetiletích odhadována na 3,5 %) (97). LG Rostock byl toho názoru, že s ohledem na průměrnou míru inflace, která během 28 let předcházejících uzavření smluv dosahovala roční výše 3,52 %, byla indexace odůvodněná (98). Dále také poznamenal, že na 30 let dopředu lze přirozeně jen těžko předvídat, jak se bude nájemné v průběhu času vyvíjet, ale že mezi indexací leasingového úroku a očekávaným vývojem nájemného nelze vysledovat žádný nápadný nepoměr.
(150)
Posudek Pestelova institutu, který předložila společnost Neuwoges, neobsahuje žádné údaje o tom, jaká byla skutečná očekávání účastníků východoněmeckého trhu s nemovitostmi, ani žádné konkrétní údaje týkající se Neubrandenburgu. Obsahuje nicméně informace poukazující na to, že východoněmecký trh s nemovitostmi je trh, který je potenciálně obtížný. V souvislosti s dalšími uvedenými skutečnostmi však posudek Pestelova institutu nepřináší nic, co by dostatečným způsobem dokazovalo, že dohoda o indexaci leasingových splátek roční sazbou […] % a očekávání, že bude možné prosadit roční zvyšování nájemného o […] %, byla pochybená.
Doba trvání
(151)
Konečně co se týče doby trvání smlouvy, argumentoval LG Rostock tím, že existují leasingové smlouvy, které se také vyznačují dlouhou dobou trvání (až 30 let), a že smlouva jako ta, která je předmětem sporu, není tudíž nijak neobvyklá (99). Třicetiletá doba trvání v sobě samozřejmě skrývá určitá rizika, zároveň však nabízí i možnost zajistit si stabilní zisky a získat vysokou míru jistoty ohledně výše očekávaných nákladů. Dlouhá doba trvání obnáší kromě toho také to, že požadované měsíční leasingové splátky, z nichž se umořují investice kupujícího, jsou nižší nebo že prodejní cena je při stejné výši leasingových splátek vyšší, než by tomu bylo v případě kratší doby trvání (100). S ohledem na to se uzavření smlouvy s třicetiletou dobou trvání nejeví jako nerozumné rozhodnutí.
7.2.4.5. Závěr
(152)
Očekávání společnosti Neuwoges, která vyjadřuje její původní kalkulace, proto nelze považovat za nereálná. Z dostupných podkladů je tudíž patrné, že společnost Neuwoges mohla velmi dobře vycházet z předpokladu, že na základě smlouvy o správě nemovitostí bude dosahovat zisku. Když se očekávané nominální zisky vyjádří v hodnotě diskontované k rozhodnému období (začátek roku 1998), je zjevné, že rozhodnutí společnosti Neuwoges vycházelo z předpokladu, že smlouva o správě nemovitostí má současnou hodnotu […] EUR.
7.2.5. Celkové hodnocení
(153)
Komise dospěla již dříve k závěru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí jsou součástí jednoho a téhož nedílného obchodu. Má-li být tedy stanoveno, jaká byla celková hodnota obchodu pro společnost Neuwoges, musí být sečteny současné hodnoty obou smluv. Připomeňme, že společnost Neuwoges mohla na základě smlouvy o právu stavby očekávat následující výhody:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisky ze sanace ([…] EUR);
d)
současnou hodnotu protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
(154)
Kromě toho, jak je uvedeno v oddíle 7.2.4, smlouva o správě nemovitostí musela mít za předpokladu reálných očekávání pro společnost Neuwoges po diskontaci současnou hodnotu […] EUR. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl tudíž pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR.
7.3. SROVNÁNÍ S JINÝMI OBCHODNÍMI MOŽNOSTMI
(155)
Aby bylo možné stanovit, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, odpovídá smlouvám, na které by přistoupil hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, je nyní nutno srovnat hodnotu tohoto obchodu s hodnotou jiných obchodních možností. Kdyby společnost Neuwoges měla nějakou alternativu, která by byla z hospodářského hlediska výhodnější, bylo by možné považovat rozhodnutí uzavřít obchod na principu prodeje a zpětného leasingu za obchodní možnost, kterou by si hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nezvolil.
(156)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že pronájem budov bez jejich sanace, či dokonce demolice těchto budov by jen stěží mohly představovat schůdné alternativy. Pronájem budov bez jejich sanace by předně zajišťoval pouze omezené příjmy. Navíc je také zřejmé, že v nesanovaných budovách by na rozdíl od budov, u kterých by byla provedena sanace, zůstávalo více prostor nevyužitých (101). Nejsou tedy známy žádné spolehlivé faktory, na jejichž základě by bylo možné vyvozovat, že kdyby se byly i nadále pronajímaly budovy bez sanace, bylo by bývalo možné počítat s vyššími zisky, než jaké bylo možné očekávat v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Demolice by nepřinesla žádné zisky, naopak by byla spojena s příslušnými demoličními náklady. V rozhodné době (1997-1998) nepředstavovala tedy ani demolice schůdnou alternativu.
7.3.1. Možnost úvěrového financování
(157)
Jako první možná alternativa by přicházelo v úvahu úvěrové financování. Kdyby společnost Neuwoges financovala sanaci předmětných budov za pomoci úvěru, mohla by zčásti dosáhnout týchž zisků jako v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V první řadě by sanované budovy mohla pronajmout, a docílit tak dobrých příjmů. Kromě toho by také - na rozdíl obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu - zůstala vlastníkem těchto budov.
(158)
Je nicméně zřejmé, že úvěrové financování by bylo spojeno i s určitými nevýhodami. Předně by společnost Neuwoges musela ze svého vlastního kapitálu zajistit 30 % objemu investic, protože společnost Neuwoges považovala dodržení 30 % podílu vlastních kapitálových prostředků za nezbytné (102). Na konci roku 1997 byla v dozorčí radě společnosti Neuwoges projednávána možnost snížení této kvóty vlastních kapitálových prostředků, což by umožnilo vyšší investice. Obchodní vedení nicméně tento návrh zamítlo jako hospodářsky neobhajitelný, a to z toho důvodu, že by vedl k nepřijatelně vysokému zadlužení společnosti (103). Obchodní vedení společnosti k tomu prohlásilo: „Snížení kvóty vlastního kapitálu ze 30 na 25 % by bylo neobhajitelné (vzhledem k míře zadlužení).“ (104) Pan Räuber, člen dozorčí rady společnosti Neuwoges, rovněž uvedl, že „snížení kvóty vlastního kapitálu je z hlediska podnikové ekonomie nemyslitelné. Závazky podniku musejí být vyrovnány.“ (105) K financování investic potřebných na sanaci budov ve výši […] EUR by tudíž společnost Neuwoges musela použít […] EUR z vlastního kapitálu. Lze mít vážné pochybnosti o tom, že společnost by měla takové množství vlastních kapitálových prostředků bezprostředně k dispozici. Ze zápisu z jednání dozorčí rady je zřejmé, že možný celkový objem investic v roce 1998 (včetně úvěrů) činil přibližně […] EUR a že tato částka byla určena pro jiné záměry (106). Je tudíž jasné, že společnost Neuwoges by mohla sanační práce financovat pomocí úvěru jen tehdy, kdyby ustoupila od realizace jiných projektů.
(159)
Oproti úvěrovému financování měl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu tu výhodu, že společnost Neuwoges nejenže nemusela investovat žádný vlastní kapitál, ale získala dokonce novou likviditu, a navíc měla zajištěno i veškeré financování sanace budov.
(160)
Při zohlednění všech těchto úvah nelze považovat za prokázanou skutečnost, že financování sanace by bylo možné zajistit pomocí úvěru, nebo že kdyby taková možnost existovala, byla by pro společnost Neuwoges výhodnější než obchod uzavřený se skupinou Bavaria. Domněnka, že společnost Neuwoges s největší pravděpodobností neměla k dispozici takové množství vlastního kapitálu, aby mohla získat úvěr, a že vyšší likviditu mohla potřebovat k financování jiných investic, svědčí spíše ve prospěch závěru, že rozhodnutí pro obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a nikoliv pro úvěrové financování bylo rozumné.
7.3.2. Možnost přímého prodeje
(161)
Druhou možností, o níž by tehdy bylo možné vážně uvažovat, byl přímý prodej budov a pozemku. Rozhodující otázka zní, zda by byl takový prodej výhodnější.
7.3.2.1. Hodnocení s přihlédnutím k posudkům tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007
(162)
Při srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a výhod, které by jí přinesl přímý prodej, je klíčová otázka, jaké ceny by tehdy mohla společnost Neuwoges v rámci „normálního“ prodeje dosáhnout. Určitou úlohu zde sehrávají oba posudky tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007.
(163)
Vypracování obou těchto posudků zadala společnost Neuwoges, aby získala odhad hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků), již měly v roce 1997. První posudek vypracoval v roce 1997 interní znalec, druhý, zpětný posudek vyhotovil v roce 2007 nezávislý znalec. V posudku z roku 1997 byla hodnota nemovitostí odhadnuta na […] EUR, kdežto v posudku z roku 2007 na […] EUR (107). V obou posudcích byl proveden odhad zvlášť pro budovy (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) a zvlášť pro pozemky (1997: […] EUR; 2007: […] EUR). Oba posudky se v podstatných ohledech řídí toutéž metodou („příjmový přístup“).
(164)
Jelikož posudek tržního hodnoty nemovitostí z roku 2007 byl vypracován teprve po uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, nemůže podle stanoviska Komise sloužit jako spolehlivý základ pro stanovení hodnoty objektů v roce 1997, které odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges. Ostatně ani společnost Neuwoges své rozhodnutí o tom, zda má být obchod na principu prodeje a zpětného leasingu se skupinou Bavaria uzavřen, nemohla opírat o zpětný posudek z roku 2007.
(165)
Podle názoru Komise však nelze použít jako spolehlivý ukazatel hodnoty nemovitostí v roce 1997, která odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges, ani posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997. V průběhu formálního vyšetřovacího řízení bylo zjištěno, že obchodní vedení společnosti Neuwoges si bylo plně vědomo toho, že posudek z roku 1997 nebylo možné v době uzavření předmětných smluv považovat za spolehlivý podklad pro hodnocení. K tomuto závěru vedou tyto zjištěné skutečnosti:
a)
Nájemné
Posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 vycházel z výše nájemného v rozmezí […] EUR za m2 a […] EUR za m2. Zároveň se v něm také na základě údajů z roku 1997 uvádí, že od 1. ledna 1998 platí pro město Neubrandenburg jako první úroveň nájemného za byty po sanaci průměrné nájemné v rozmezí 3,90 EUR za m2 a 4,38 EUR za m2. Velkému podniku působícímu na trhu s nemovitostmi, jakým je společnost Neuwoges, byly hodnoty průměrné výše nájemného v Neubrandenburgu nutně známy. Společnost Neuwoges se proto mohla o tyto údaje při posuzování hodnoty nemovitostí opírat. Ve skutečnosti bylo v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu stanoveno pro období po sanaci (tedy od roku 1999, tj. k době o dva roky pozdější, než byla doba, kdy byly shromážděny údaje, z nichž vycházelo stanovení výše nájemného první úrovně) nájemné v průměrné výši […] EUR za m2, což také odpovídalo dané úrovni nájemného.
b)
Sanační náklady
Zatímco posudek tržní hodnoty byl vypracován v prvních měsících roku 1997 a vycházel z celkových sanačních nákladů ve výši […] EUR, obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém dopise adresovaném skupině Bavaria, který je z téže doby (březen 1997), uvedlo, že sanační náklady odhaduje na […] EUR. Je tedy zjevné, že společnost Neuwoges si byla velmi dobře vědoma toho, že v posudku z roku 1997 je odhadovaná výše nezbytných sanačních nákladů výrazně nižší, než by měla být. Paušální částka na sanaci nemovitostí, na které se spolu dohodly skupina Bavaria a dceřiný podnik společnosti Neuwoges BRG, byla dokonce ještě o mnoho vyšší ([…] EUR), což je třeba chápat jako známku toho, že společnost Neuwoges si při uzavírání smluv se skupinou Bavaria byla vědoma skutečnosti, že sanační náklady uvedené v posudku z roku 1997 byly téměř o 10 milionů EUR podhodnoceny.
c)
Životnost nemovitostí
V posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 se s ohledem na jejich plánovanou sanaci vycházelo z obecného předpokladu, že doba životnosti nemovitostí je od […] do […] let. Přitom je třeba poznamenat, že nízké sanační náklady, s nimiž se počítá v posudku z roku 1997, nejsou bez dalšího slučitelné s předpokladem, že životnost budov se díky sanaci podstatně prodlouží.
d)
Hodnota pozemků
Je třeba upozornit na skutečnost, že v posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 nebyly při posuzování hodnoty předmětných pozemků zohledněny faktory snižující hodnotu nemovitostí (naopak v posudku z roku 2007 tyto faktory zohledněny byly). Mezi tyto faktory patří kromě jiného stávající infrastruktura, kterou nelze přemístit nebo odstranit (kanalizace, rozvody), nebo nepříznivý půdorys pozemku. Zohlednění těchto faktorů vede zpravidla ke snížení hodnoty nemovitostí. Společnosti Neuwoges musely být jakožto vlastníkovi pozemků tyto faktory známy. Musela si být proto vědoma toho, že hodnota pozemků je v posudku z roku 1997 stanovena příliš vysoko.
(166)
Úhrnem je možno konstatovat, že společnost Neuwoges si byla prokazatelně vědoma toho, že některé z klíčových předpokladů, z nichž vycházel posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, zvláště pak v otázce sanačních nákladů, jsou neudržitelné. Komise na základě této skutečnosti dospěla k závěru, že o tom, jaká byla v roce 1997 hodnota objektů podle tehdejšího stavu znalostí společnosti Neuwoges, neposkytuje posudek z roku 1997 žádné spolehlivé údaje.
(167)
Komise je dále toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se tehdy nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by při posuzování hodnoty nemovitostí ex ante na základě informací, které byly v rozhodné době společnosti Neuwoges dostupné, došel pravděpodobně k závěrům, které by se velmi podobaly závěrům zpětného posudku z roku 2007. Stejně jako v případě tohoto zpětného posudku z roku 2007 by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, svá očekávání ex ante ohledně dosažitelné výše nájemného opíral o směrodatnou výši nájemného dané kategorie, sanační náklady by odhadl ve výši, která by se blížila částce, na níž se dohodly skupina Bavaria a společnost BRG, a hodnotu pozemků by určil s přihlédnutím k jemu známým faktorům snižujícím cenu nemovitostí. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by kromě toho s ohledem na plánovaná sanační opatření a na základě srovnávacích údajů (jako je tomu v posudku z roku 2007) pečlivě určil zbývající dobu životnosti nemovitostí, což opravňuje k vyvození závěru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by se při posuzování hodnoty nemovitostí opíral o odhady zbývající doby životnosti, které by se příliš nelišily od odhadů uvedených ve zpětném posudku z roku 2007.
(168)
Komise je tudíž toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by za rozumný odhad hodnoty objektů před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu považoval zhruba […] EUR (stejně jako je tomu v posudku z roku 2007).
7.3.2.2. Srovnání možnosti přímého prodeje a prodeje a zpětného leasingu
(169)
Připomeňme, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR. Z výše uvedené analýzy oproti tomu vyplynulo, že společnost Neuwoges mohla tehdy reálně vycházet z předpokladu, že hodnota jejích objektů je […] EUR, což je pouze o […] % více než hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Tento malý rozdíl ovšem neznamená, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se nutně rozhodl pro přímý prodej.
a)
Předně nelze opomenout skutečnost, že zmíněná možnost přímého prodeje by obnášela nejen prodej budov, ale také prodej příslušných pozemků, zatímco skupina Bavaria koupila pouze budovy a na pozemcích získala jen právo stavby na dobu 75 let. Pozemky jako takové zůstaly ve vlastnictví společnosti Neuwoges. Hodnotu samotných pozemků by tehdy společnost Neuwoges odhadla na […] EUR (stejně jako v posudku z roku 2007). Vyčíslit hodnotu, kterou si společnost Neuwoges udržela díky tomu, že tyto pozemky neprodala, nýbrž k nim zřídila pouze právo stavby, je sice obtížné, je nicméně třeba vyjít z toho, že ponechání pozemků ve vlastnictví společnosti Neuwoges ospravedlňovalo o něco nižší cenu transakce.
b)
Zadruhé je třeba říci, že lze mít určité pochybnosti o tom, zda by cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges, byla také cenou, které by bylo možné skutečně docílit. Jedinou konkrétní kupní nabídku, o níž společnost Neuwoges informovala, předložila realitní firma Felske-Immobilien, která zřejmě nabídla cenu ve výši […] EUR za m2, což znamená, že celková kupní cena by byla […] EUR (108). Tato nabídka byla o výrazně více než 1 milion EUR nižší než cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges.
c)
Zatřetí společnost Neuwoges do svého odhadu zisků, které mohla na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat, počítala nesprávně pouze zisky do roku 2027 včetně. Doba trvání smlouvy o správě nemovitostí je však 30 let od skončení sanačních prací (tzn. 30 let od začátku roku 1999), a kalkulace zisků měla tudíž zahrnout zisky až do roku 2028 včetně. Pokud by se tento odhad odpovídajícím způsobem opravil, hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by se zvýšila.
d)
Při výpočtu současné hodnoty protiplnění za právo stavby, které má společnosti Neuwoges do budoucna platit skupina Bavaria, se pro jednoduchost předpokládalo, že se nebude měnit výše životních nákladů, a že čísla tudíž nebude nutné upravovat. Reálnější je ovšem vycházet z předpokladu, že životní náklady obecně porostou, což znamená, že platby, které bude muset skupina Bavaria do budoucna hradit, budou oproti jejich předpokládané výši pravděpodobně vyšší. Také tato okolnost by vedla ke zvýšení hodnoty smlouvy.
(170)
Na základě těchto úvah je nutno vyvodit závěr, že rozhodnutí upřednostnit obchod na principu prodeje a zpětného leasingu před pokusem o přímý prodej bylo z hospodářského hlediska racionální.
7.3.3. Závěr
(171)
Na základě srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, s hodnotou jiných možností je nutné vyvodit závěr, že obchod by sjednán v takové podobě, že by na něj tehdy přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.4. REFERENČNÍ HODNOCENÍ
(172)
Poté, co tedy bylo možné konstatovat, že rozhodnutí ve prospěch obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu a v neprospěch alternativních řešení je zcela v souladu s chováním hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, přistoupila Komise se stejnou obezřetností i k posouzení otázky, zda tento obchod odpovídá jiným smlouvám, které byly podle dostupných informací v dané době a na příslušném trhu uzavřeny, a zda existují i nějaké indicie, které podporují závěr Komise, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu odpovídá zásadě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství.
(173)
Dostupné informace o srovnatelných obchodech se týkají dohod o prodeji a zpětném leasingu, které skupina Bavaria uzavřela v přibližně stejné době jako předmětné opatření. Příslušné smlouvy mohou poskytnout východiska pro posouzení otázky, zda se tehdy pro tento druh obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu rozhodli i nějací jiní účastníci trhu včetně soukromých podniků, protože pokud ano, bylo by to možné chápat jako známku svědčící o tržní přiměřenosti takového obchodu (oddíl 7.4.1). Na tržní přiměřenost předmětného obchodu kromě toho dovoluje usuzovat i omezené nabídkové řízení, které společnost Neuwoges uspořádala, a rovněž srovnání s jinými obchody s nástroji financování (oddíly 7.4.2 a 7.4.3).
7.4.1. Příklady smluv
(174)
Pro účely srovnání byly použity smlouvy, jejichž předmětem jsou tři srovnatelné právní úkony ([…]). V úvahu je však možné vzít pouze smlouvu o […] a smlouvu o […], protože jen tyto dvě smlouvy byly uzavřeny přibližně v téže době jako obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges. Předně je třeba konstatovat, že obě srovnávané smlouvy se od předmětného obchodu liší dobou trvání, indexací pevné výše leasingového úroku a sanací. Společnost Neuwoges poukazuje zvláště na odlišnou výši indexu ([…]: 1,5 % ročně; […]: úprava podle měnící se výše životních nákladů), aby tím doložila, že smlouva o správě nemovitostí obsahuje ustanovení, která v rozhodné době (1997-1998) neodpovídala obvyklé tržní praxi.
(175)
Skupina Bavaria uvádí obchod […] a […] jako příklady používání jejího „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ (109), což svědčí ve prospěch závěru, že ustanovení těchto smluv byla založena na výpočtech, které se podobaly výpočtům, na kterých byl postaven obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jejž spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges.
(176)
Jak již bylo ve větší šíři vyloženo výše (viz 131. bod odůvodnění), smluvní parametry modelu leasingové půjčky nabízeného skupinou Bavaria si společnost Neuwoges mohla zvolit podle svého vlastního uvážení. Společnost Neuwoges tudíž měla možnost zvolit si nižší indexaci nebo odečíst vyšší náklady. Důsledkem takové volby by přirozeně bylo snížení předem vyplacené částky. Lze se domnívat, že totéž platilo i pro […] a […].
(177)
Jelikož smluvní partneři si mohli podle svého vlastního uvážení zvolit v rámci modelu nabízeného skupinou Bavaria přesné parametry obchodu, zdá se, že otázka, zda parametry, které si zvolila společnost Neuwoges, jsou totožné s parametry, které si zvolily účastnické strany obchodu […] a […], nemá pro posouzení tržní přiměřenosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges, zásadní význam. Volba parametrů byla pouze důsledkem strategických obchodních rozhodnutí účastnických stran. Důležitější je okolnost, že všechny tyto obchody byly založeny na jednom a témže transakčním modelu.
(178)
Vzhledem k tomu, že smlouvy […] a […] se zakládaly na stejném modelu propočtu, o čemž podle dostupných informací není důvod pochybovat, lze vyvodit závěr, že transakční model, který byl i základem transakce společnosti Neuwoges, byl tržně přiměřený. Významná je v této souvislosti zjevná skutečnost, že pro „model leasingové půjčky na nemovitosti“ se rozhodly právě tak veřejné podniky ([…]) jako podniky soukromé ([…]) a že tento model byl nabízen jak podnikům, které mohly využít možnosti zproštění závazků podle AHG, tak subjektům, na něž se tento zákon nevztahoval.
7.4.2. Nabídkové řízení
7.4.2.1. Rámcové souvislosti
(179)
Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges v souvislosti s privatizací budov, které nakonec prodala skupině Bavaria, neuspořádala žádné plně otevřené, transparentní a nediskriminační nabídkové řízení nezatížené zvláštními podmínkami. Původně však společnost Neuwoges i přesto vyzvala k předložení nabídek 72 potenciálních kupujících. Společnost Neuwoges tvrdí, že adresáty vybrala více méně náhodně a že tento výběr nelze považovat za reprezentativní vzorek celého trhu. Po rozeslání této první výzvy k vyjádření zájmu navázala ještě některé další kontakty, mimo jiné i se skupinou Bavaria, kterou původně neoslovila.
7.4.2.2. Výsledek nabídkového řízení
(180)
Z doručených nabídek, jejichž počet není znám, bylo vybráno pět, které se jevily jako „realizovatelné“ (110). Dvě z nich byly nicméně odmítnuty, protože potenciální kupující uvedli, že z časových důvodů nejsou schopni předložit úplnou nabídku. Dvě nabídky pak byly odmítnuty z ekonomických důvodů. Pátá nabídka, kterou předložila realitní společnost Felske, byla odmítnuta z toho důvodu, že nabídnutá cena byla považována za příliš nízkou (společnost Felske nabídla […] EUR za m2, což odpovídalo celkové kupní ceně […] EUR). Kromě těchto pěti zmíněných nabídek byly podány ještě tři další, z nichž jednu předložila skupina Bavaria a ostatní dvě nabídky pak zájemci, kteří k předložení nabídky nebyli vyzváni. S jedním z těchto dvou zájemců, kteří svou nabídku předložili sami od sebe, se začalo i jednat, ale jeho nabídka byla nakonec zamítnuta, a to opět z blíže neupřesněných ekonomických důvodů (111).
(181)
Po ukončení jednání musela smlouvy schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges. Když obchodní vedení předložilo smlouvy dozorčí radě, argumentovalo tím, že vyšší cenu nelze vyjednat, protože smlouvy se týkají pouze zřízení práva stavby na pozemcích (a nikoli jejich přímého prodeje), že prováděním sanačních prací je pověřena společnost BRG a že budovy bude po dobu dalších 30 let obhospodařovat společnost Neuwoges (112). Na otázku, čím je dán rozdíl oproti posudku z roku 1997, odpovědělo obchodní vedení stejně jako již předtím, že vyšší cena je v rámci tohoto obchodu nedosažitelná (113).
7.4.2.3. Hodnocení
(182)
Nabídkové řízení sice nelze považovat za otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, i tak ale umožňuje vyvodit určité závěry týkající se stavu nabídky na trhu. V souvislosti s tím je důležitá také zřejmá skutečnost, že bylo předloženo i několik nabídek ze strany neoslovených zájemců. Tato skutečnost je dokladem toho, že i potenciální kupující, kteří nebyli mezi původně kontaktovanými 72 podniky, se o tomto řízení dozvěděli a mohli se ho zúčastnit.
(183)
Z toho, jakým způsobem společnost Neuwoges nabídky posoudila, je zřejmé, že nabídku skupiny Bavaria považovala společnost Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) za nejlepší nabídku, jakou bylo na trhu možné získat. Argument společnosti Neuwoges, že přinejmenším nabídka společnosti Felske byla příznivější, neobstojí. Cena, kterou společnost Felske nabídla ([…] EUR), byla sice vyšší než konečná částka, kterou předem vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR), nutno ovšem připomenout, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu musí být posuzován jako celek, jehož celková hodnota ([…] EUR) cenu nabídnutou společností Felske převyšuje.
(184)
Na pozadí těchto argumentů je třeba konstatovat, že nabídkové řízení nebylo sice dostatečně kvalifikované, aby samo o sobě mohlo platit jako důkaz toho, že nabídka skupiny Bavaria byla nejlepší nabídkou na trhu, přesto však tímto směrem jasně ukazuje. V každém případě však toto omezené nabídkové řízení nepřináší nic, co by opravňovalo k domněnce, že společnost Neuwoges měla v rozhodné době (1997-1998) nějakou lepší nabídku.
7.4.3. Jiné druhy obchodů uzavřené v předmětné době
7.4.3.1. Celkový rámec jejich posuzování
(185)
Velmi užitečné je přezkoumání předmětného obchodu na základě jeho srovnání s jinými podobnými druhu obchodů, které byly na trhu nabízeny v předmětné době (1997-1998).
(186)
V případě předmětného obchodu se jedná o typický obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Dohody o prodeji a zpětném leasingu přirozeně patří mezi obchody s nástroji financování. Poskytovatel leasingové půjčky poskytne na základě koupě určité nemovitosti od příjemce leasingové půjčky tomuto příjemci likvidní prostředky, případně financuje rozsáhlejší investice, mezi něž patří například sanace starších budov. Aby daná nemovitost mohla i nadále sloužit, ať už komerčním, nebo jiným účelům, koupí si příjemce leasingové půjčky tuto nemovitost na leasing zpátky, čímž pak po dobu trvání leasingové smlouvy umořuje (v úplném nebo částečném rozsahu) investici poskytovatele leasingové půjčky.
(187)
Dohoda o prodeji a zpětném pronájmu se jakožto obchod s nástrojem financování do určité míry podobá bankovním úvěrům a hypotékám. Zároveň se však od nich v důležitých ohledech liší a tyto rozdíly nelze opomenout. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu umožňuje prodávajícímu/příjemci leasingu zajistit financování rozsáhlejších investic a obratem získat použitelné likvidní prostředky, aniž by byl odkázán na vlastní kapitál. To znamená, že příjemce leasingu má k dispozici vlastní kapitál a dodatečně získané likvidní prostředky, které může využít k dalším investicím, čili je schopen realizovat investice, na které by kvůli nedostatku vlastního kapitálu nebo vysoké míře zadlužení nezískal žádný obvyklý úvěr. Vzhledem k tomu, že kupující/poskytovatel leasingu musí svou vstupní investici refinancovat a dosáhnout při tom určitého zisku, je sazba leasingového úroku zpravidla vyšší než úroková sazba u srovnatelného bankovního úvěru (což je blíže vysvětleno v následujícím oddíle). Po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy musí příjemce leasingu nemovitost buď odkoupit zpět, nebo tato nemovitost zůstává ve vlastnictví poskytovatele leasingu, který ji pak může využívat. To znamená, že výše leasingového úroku závisí na zůstatkové hodnotě nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Jelikož zůstatková hodnota je zvláště v případě dlouhodobých leasingových smluv často jen těžko předvídatelná, představuje pro poskytovatele leasingu rizikový faktor, který se odráží ve výši leasingového úroku. Běžné bankovní úvěry s sebou takové riziko nenesou a hypotéky jen v určité míře.
(188)
V důsledku toho nejsou leasingové úroky a úrokové sazby vztahující se na úvěry či hypotéky zcela srovnatelné. Na základě srovnání leasingového úroku požadovaného v případě předmětného obchodu s průměrnými úrokovými sazbami, které se v dané době (1997-1998) vztahovaly na úvěry či hypotéky, nelze jednoznačně stanovit, zda požadovaný leasingový úrok byl v dané době (1997-1998) tržně přiměřený. Lze nicméně posoudit, zda byl tento leasingový úrok natolik vysoký, že by tehdy na takový obchod žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepřistoupil.
7.4.3.2. Hodnocení
(189)
V případě předmětného právního úkonu činila původní roční výše leasingového úroku […] % celkového objemu investic. Vlivem indexace splatné částky hodnotou […] % za rok bude hodnota leasingového úroku na konci doby trvání smluv činit […] %, což odpovídá průměrnému leasingovému úroku ve výši […] % za rok. Pro srovnání: Kdyby se společnost Neuwoges rozhodla, že leasingový úrok nebude indexovat, zůstal by po celých 30 let trvání smluv ve výši […] % ročně. „Přirážka“ je tudíž cenou za rozhodnutí splácet na začátku doby trvání smluv nižší a na jeho konci vyšší leasingové úroky, a nikoli tedy úroky, jejichž výše by se po celou dobu trvání smluv neměnila.
(190)
Především je třeba připomenout, že posouzení leasingového úroku na základě jeho srovnání s běžnými úrokovými sazbami u jiných obchodů provedl Landgericht Rostocku. Konstatoval, že lze jen těžko odhadovat, jak se během 30 let mohou vyvíjet úrokové sazby u hypoték, ve fázích s vyššími úroky je nicméně možné počítat s úroky přes 10 %. Průměrná výše leasingového úroku, který měla platit společnost Neuwoges, nebyla tudíž podle názoru soudu tržně nepřiměřená.
(191)
Údaje, na jejichž základě lze takové srovnání provést, jsou jen zcela všeobecné. Ze všech shromážděných údajů Německé spolkové banky (Deutsche Bundesbank, dále jen: DBB), které se vztahují k lednu 1998 (doba, kdy byl uskutečněn předmětný právní úkon), je za relevantní možno považovat dva druhy úrokových sazeb. V prvním případě se jedná o úrokové sazby „hypotečních úvěrů na stavební pozemky s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let“, které jsou zajímavé z toho důvodu, že k zajištění úvěru by bylo možné využít i bytový fond ve vlastnictví společnosti Neuwoges (bez ohledu na to, zda by takový úvěr splňoval všechny formální předpoklady hypotéky). Ve druhém případě by pro účely srovnávání bylo možné použít úrokové sazby pro „dlouhodobé úvěry s pevnou úrokovou sazbou pro podniky a osoby samostatně výdělečně činné od 500 000 EUR do 5 milionů EUR“, protože společnost Neuwoges byla považována za podnik (hypotéky si berou zpravidla spíše soukromé osoby, které v dané nemovitosti samy bydlí a dále ji nepronajímají).
(192)
Podle DBB dosahovala průměrná úroková sazba u německých hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let v lednu 1998 výše 6,40 % ročně. Úrokové sazby se u tohoto druhu úvěrů tehdy pohybovaly zpravidla v rozmezí od 6,17 % ročně (spodní hranice) do 6,97 % ročně (horní hranice). U dlouhodobých úvěrů s pevnou úrokovou sazbou činila průměrná úroková sazba v lednu 1998 6,35 % ročně a pohybovala se v rozpětí od 5,55 % (spodní hranice) do 7,73 % ročně (horní hranice). DBB ovšem neuvádí žádný údaj o průměrné době trvání takového „dlouhodobého“ úvěru. Lze nicméně vyjít z předpokladu, že průměrná doba trvání nepřesahovala 10 let a pravděpodobně byla kratší (114).
(193)
Při srovnávání leasingového úroku spláceného společností Neuwoges s úrokovými sazbami, které uvádí DBB a které se vztahují na úvěry poskytované v témže období (tj. v lednu 1998), je třeba zohlednit následující aspekty:
-
Průměrná roční výše leasingového úroku za třicetileté období trvání smluv dosahuje […] %. Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges se na základě svého vlastního uvážení rozhodla, že na začátku tohoto období bude platit nižší leasingové úroky a že někdy později se sazba leasingového úroku zvýší, aby se rozdíl vyrovnal. Toto rozhodnutí má svoji cenu: Kdyby se totiž společnost Neuwoges rozhodla pro leasingové úroky, které budou mít od začátku pevnou úrokovou sazbu, musela by pak platit jen úroky s roční sazbou […] % (115). Výše splátek uváděných DBB se vztahuje úvěry s pevnou úrokovou sazbou, tzn. na úvěry, jejichž úroková sazba je v každém roce stejně vysoká. Kdybychom předpokládali, že by společnost Neuwoges byla tehdy v situaci, kdy by si vyjednala úvěr s podobnými platebními podmínkami (tzn., že by na začátku období platila nižší úroky než k jeho konci), musela by za to i tehdy zaplatit určitou cenu (z týchž důvodů jako v případě obchodu se skupinou Bavaria) (116). Úrokové sazby DBB by proto měly být srovnávány se stálou sazbou leasingového úroku ve výši […] %.
-
Leasingový úrok byl stanoven na období 30 let. I při roční indexaci bylo možné spočítat už na začátku doby trvání smlouvy průměrnou výši leasingového úroku pro celou dobu trvání smlouvy. Úrokové sazbou pro hypotéční úvěry uváděnou DBB jsou stanoveny pouze na dobu 10 let (bylo vysvětleno výše, že není známo, na jak dlouhé období byly stanoveny úroky pro podniky; lze nicméně vycházet z předpokladu, že to nebylo více než 10 let). Nejvhodnější referenční hodnotu by představovaly úrokové sazby stanovené na dobu 30 let. Takové údaje však DBB nezveřejňuje. Obecně platí, že úvěry s pevnou úrokovou sazbou se s narůstající dobou splatnost prodražují. Z číselných údajů uváděných DBB pro období ledna 1998 například vyplývá, že u pevně úročených hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 5 let byla průměrná úroková sazba 5,85 %, zatímco v případě úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let dosahovala úroková sazba výše 6,40 %. Lze tudíž oprávněně předpokládat, že v případě úvěru s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let by úroky byly výrazně vyšší než průměrné úrokové sazby uváděné DBB, které dosahují 6,35 %, resp. 6,40 %.
-
Německá spolková banka (DBB) uvádí jak průměrnou úrokovou sazbu, tak i úrokové rozpětí, které se opírají o velký počet úvěrových smluv, které byly v Německu uzavřeny od ledna 1998. Výše leasingového úroku stanoveného společnosti Neuwoges odráží implicitní riziko, které je s obchodem se skupinou Bavaria spojeno. Největší riziko, kterému byla skupina Bavaria vystavena, bylo riziko úvěrové, tj. riziko, že společnost Neuwoges se dostane do platební neschopnosti nebo z nějakého jiného důvodu přestane být schopna plnit svůj závazek splácet požadovaný leasingový úrok. I banka by před poskytnutím úvěru posuzovala bonitu společnost Neuwoges. Klienti s nižší bonitou (nebo klienti, kteří pro banku představují vyšší riziko) musejí zpravidla platit vyšší úroky, které tyto vyšší riziko vyrovnávají (117). Jak bylo vyloženo v oddíle 7.3.1, společnost Neuwoges měla vzhledem ke svému dosti vysokému zadlužení a ke skutečnosti, že její vlastní kapitál byl vázán v jiných investičních záměrech, jen omezené možnosti uzavírání nových úvěrových smluv. Kdyby některá banka byla i přesto ochotna společnosti Neuwoges úvěr poskytnout, zohlednila by tyto aspekty při stanovení výše úrokové sazby. Úrokové sazby u úvěrů poskytovaných zadluženějším podnikům, které do své investice mohou vložit jen nevelký vlastní kapitál, bývají vyšší. Srovnávání výše leasingového úroku placeného společností Neuwoges s úrokovými sazbami u úvěrů, které byly tehdy na trhu dostupné, by z těchto důvodů mělo zohledňovat vyšší úrokové sazby v rámci rozpětí uváděných DBB (118).
-
Jak již bylo zmíněno, leasingová společnost musí svou vstupní investici (což je v tomto případě především kupní cena za budovy a sanační náklady) refinancovat. Výše úrokové sazby, kterou za své vlastní refinancování musí zaplatit, závisí na různých faktorech, mezi něž patří například její vlastní velikost, zadluženost a nemovitosti v jejím portfoliu. Tato úroková sazba je přesto pouze první krok, protože předmětná leasingová společnost (skupina Bavaria) musí kompenzovat riziko, které nese: riziko změny úrokových sazeb (které je spojeno s tím, že svou vlastní investici musí refinancovat při pohyblivé úrokové sazbě, zatímco leasingové splátky jsou úročeny pevnou sazbou); úvěrové riziko (výše zmíněná možnost, že se společnost Neuwoges dostane do platební neschopnosti a skupina Bavaria nezíská nesplacenou část úvěru zpátky); a riziko zůstatkové hodnoty (nejistota ohledně toho, jakou hodnotu budou mít příslušné nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy). Leasingová společnost má pravděpodobně i nějaké režijní náklady, které se rovněž musejí promítnout do výše leasingového úroku (119). A kromě toho chce leasingová společnosti také dosáhnout určitého zisku, a toto tedy také zohledňuje při stanovení výše leasingového úroku (120). I kdyby skupina Bavaria byla v situaci, že by svou investici byla schopna refinancovat při nižší úrokové sazbě, než jakou by společnost Neuwoges zaplatila za bankovní úvěr, musela by se úroková sazba potřebná k refinancování o tyto různé složky zvýšit (rizikový příplatek, náklady a zisk), aby bylo možné docílit požadovaného leasingového úroku, tj. takového úroku, který by mohl být vyšší než úroková sazba u obvyklého úvěru.
(194)
Při zohlednění všech výše uvedených faktorů se leasingový úrok ve výši […] % ročně při pevné leasingové splátce (nebo i ve výši […] % při pevné leasingové splátce indexované o […] %, který se ovšem pro účely srovnávání jeví jako méně vhodný) ve srovnání s úrokovými sazbami za úvěry, které uvádí DBB, jeví jako vcelku rozumný. Je třeba připomenout, že číselné údaje, které uvádí DBB, by měly být přepočítány tak, aby odpovídaly například úvěrům s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let. Ačkoli nezbytnou korekci, která by umožnila stanovit vhodnou referenční hodnotu, nelze přesně kvantifikovat, rozdíl mezi průměrnými úrokovými sazbami u úvěrů/hypoték a leasingovým úrokem se zdá být dostatečně odůvodněný, a lze tudíž vyvodit závěr, že nic nenasvědčuje tomu, že leasingový úrok požadovaný skupinou Bavaria byl příliš vysoký. Komise proto dospěla k závěru, že leasingový úrok, který v rozhodné době (konec roku 1997 - začátek roku 1998) požadovala skupina Bavaria, byl tržně přiměřený.
7.4.4. Závěr
(195)
Dostupné informace poukazují na to, že obchod, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, by uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Příklady smluv, nabídkové řízení i srovnání s jinými finančními nástroji poukazuje na to, že obchod proběhl v souladu s podmínkami, které byly tehdy na trhu obvyklé, a že model skupiny Bavaria nebyl předražený.
7.5. DOPLŇUJÍCÍ HODNOCENÍ: ZBÝVAJÍCÍ PRVKY PODPORY A SLUČITELNOST S VNITŘNÍM TRHEM
(196)
Z primárního přezkumu, který Komise provedla, vyplynulo, že rozhodnutí společnosti Neuwoges přistoupit na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu bylo v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, tzn., že skupina Bavaria nebyla tímto obchodem nijak zvýhodněna, a nebyla jí tudíž touto cestou poskytnuta ani žádná podpora. Komise nicméně přezkoumala i otázku, zda by jiný výsledek - totiž případ, že by skupině Bavaria díky společnosti Neuwoges skutečně vznikla určitá výhoda - vedl nutně k závěru, že jejich obchod představuje státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem. Komise vyšla z hypotetického předpokladu, že by se společnost Neuwoges neřídila zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství a skupině Bavaria tak poskytla určitou výhodu, a na základě toho pak Komise prošetřila otázku, zda by se v případě předmětných opatření jednalo o státní podpory ve prospěch skupiny Bavaria a zda by tyto případné podpory bylo možné vykládat ve smyslu státní podpory slučitelné s vnitřním trhem.
7.5.1. Zbývající prvky podpory
7.5.1.1. Podnik
(197)
Poskytnutí veřejných prostředků lze klasifikovat jako státní podporu jen tehdy, pokud je jejich příjemcem „podnik“ ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle ustálené judikatury Soudního dvora zahrnuje pojem podniku jakoukoli entitu vykonávající hospodářskou činnost (121). Hospodářskou činností je každá činnost spočívající v nabízení zboží nebo poskytování služeb na trhu (122).
(198)
Skupina Bavaria vykonává řadu hospodářských činností, jako jsou obchodní investice do nemovitostí a pronajímání těchto nemovitostí hospodářským subjektům i soukromým osobám. Skupina Bavaria je tudíž podnik ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
7.5.1.2. Využití státních prostředků a přičitatelnost státu
(199)
Opatření musí být přičitatelná státu a financována ze státních prostředků. Podle judikatury Soudního dvora ve věci Stardust Marine (123) mohou toto kritérium splňovat také státní podpory, které nejsou financovány přímo ze státního rozpočtu, nýbrž prostředky podléhají kontrole státu, jemuž je také přičitatelné rozhodnutí o převedení těchto prostředků.
(200)
Společnost Neuwoges je ve 100 % vlastnictví města Neubrandenburg, a je tudíž veřejným podnikem ve smyslu čl. 2 písm. b) směrnice Komise 2006/111/ES, na niž se odvolává Soudní dvůr v rozsudku ve věci Stardust Marine (124). Město Neubrandenburg je držitelem veškerých obchodních podílů společnosti Neuwoges a jakožto jediný společník může prostřednictvím dozorčí rady a valné hromady podstatným způsobem ovlivňovat řízení této společnosti. Komise dospěla proto k závěru, že město má možnost usměrňovat používání prostředků společnosti Neuwoges. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byly tudíž použity státní prostředky.
(201)
V otázce přičitatelnosti státu Komise konstatuje, že město Neubrandenburg se podle dostupných informací rozhodující měrou podílelo na uskutečnění obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Obchod musela schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges, jejíž členové jednali podle pokynů města. Také podklady svědčí o tom, že dozorčí rada se na sjednání smluv aktivně podílela. Komise je tudíž toho názoru, že uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu je třeba přičítat státu.
7.5.1.3. Selektivita
(202)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU je opatření považováno za státní podporu jen tehdy, když zvýhodňuje určité podniky nebo určitá odvětví výroby. Pojem státní podpory tudíž zahrnuje pouze taková opatření ve prospěch podniků, která těmto podnikům poskytují selektivní výhodu.
(203)
Jelikož předmětné opatření mělo charakter dvoustranného obchodu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, byla by každá výhoda, kterou by společnost Neuwoges skupině Bavaria poskytla, selektivní, protože žádný jiný podnik by tehdy takovou možnost neměl.
7.5.1.4. Narušení hospodářské soutěže a účinky na obchod
(204)
Veřejné příspěvky poskytované podnikům představují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU jen tehdy, když narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž a ovlivňují obchod mezi členskými státy. Pokud příspěvek poskytnutý některým státem určitému podniku posílí postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže oproti jeho konkurenci, jedná se o opatření, které narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž (125). Z předpokladu narušení hospodářské soutěže se vychází tudíž v situaci, kdy podniku působícímu v rámci liberalizovaného hospodářského odvětví, ve kterém probíhá nebo může probíhat hospodářská soutěž, poskytne stát určitou finanční výhodu.
(205)
Podle ustálené judikatury Soudního dvora Evropské unie je podpora podniku působícímu na vnitřním trhu charakterizována tím, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy (126).
(206)
Skupina Bavaria je konkurentem dalších nemovitostních fondů a profesionálních investorů z Německa a dalších členských států Unie na poli investorských firem a možností investic. Finanční výhoda poskytnutá skupině Bavaria by posílila hospodářské postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže, a byla by to tudíž výhoda, která by mohla narušit hospodářskou soutěž. Jelikož trh s realitními investicemi je trhem celoevropským, posílila by každá finanční výhoda skupiny Bavaria tržní postavení tohoto podniku oproti jeho konkurentům z ostatních členských států, a měla by tudíž účinek na obchod mezi členskými státy.
7.5.1.5. Závěr
(207)
Za předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by - v rozporu s výše předestřeným primárním závěrem Komise - nebyl v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, a skupině Bavaria by tudíž byla poskytnuta výhoda, by bylo nutné vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představoval státní podporu. V rámci této hypotézy by tudíž bylo nutné přezkoumat, zda by tuto případnou státní podporu bylo možné považovat za slučitelnou s vnitřním trhem.
7.5.2. Slučitelnost s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU
(208)
Podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU mohou být za slučitelné s vnitřním trhem považovány „podpory, které mají usnadnit rozvoj určitých hospodářských činností nebo hospodářských oblastí, pokud nemění podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem“. Při použití čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU musí Komise prověřit pozitivní a žádoucí účinky opatření podpory a zvážit je oproti jeho negativním účinkům na podmínky obchodu, které vyplývají z jeho provedení.
(209)
Aby určité opatření podpory v tomto prověřování vyváženosti obstálo, musí splňovat pět podmínek. Opatření podpory musí zaprvé sloužit dobře vymezenému cíli společného zájmu. Zadruhé musí toto opatření představovat vhodný nástroj k dosažení tohoto cíle. Zatřetí musí být toto opatření nezbytné a musí mít motivační účinek. Začtvrté musí být toto opatření přiměřené. Zapáté nesmí tato podpora ovlivňovat podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.2.1. Cíl společného zájmu
(210)
Podle článků 3 a 174 SFEU je jedním z cílů Unie hospodářská a sociální soudržnost. Předpokladem upevňování hospodářské a sociální soudržnosti je zlepšování životního prostředí ve městech a zvyšování kvality života jejich obyvatel. Politika soudržnosti může přispívat k vytváření udržitelných společenství tím, že prostřednictvím integrovaných strategií pro obnovu, regeneraci a rozvoj městských i venkovských oblastí umožňuje zajistit řešení hospodářských, sociálních a ekologických problémů. Tohoto cíle je možné dosahovat různými způsoby (127).
(211)
Komise konstatuje, že cíl společnosti Neuwoges spočívá podle jejích stanov v zajišťování dostatečných možností bydlení v regionu. Komise dále konstatuje, že uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnost sledovala společnost Neuwoges určité (komunálně)politické cíle. Společnost Neuwoges tvrdí, že
-
po znovusjednocení Německa bylo v 90. letech minulého století důležitým politickým cílem zajistit ve východním Německu srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu; to vedlo k tomu, že byl vyvíjen tlak na urychlení privatizace a sanace bytových fondů ve východním Německu bez ohledu na to, zda to bylo ekonomicky smysluplné;
-
privatizace a sanace budov, jež byly předmětem smlouvy o prodeji a zpětném pronájmu, sloužily snaze města Neubrandenburg o zajištění vyhlídek do budoucna: společnost Neuwoges věřila, že její nabídka cenově dostupného bydlení v bytech vyšší kvality a privatizace těchto bytů (k níž se zavázala skupina Bavaria) zvýší přitažlivost Neubrandenburgu pro jeho občany.
(212)
Komise dále konstatuje, že skupina Bavaria přijala závazek, že se pokusí zajistit odprodej určitého procentuálního podílu bytů jejich tehdejším nájemníkům. Skupina Bavaria přitom nesměla požadovat volně stanovenou tržní cenu, nýbrž musela dodržet určité nejvyšší přípustné hranice (128). Smlouva sjednaná za těchto podmínek poskytovala tudíž tehdejším nájemníkům předmětných budov určitou výhodu.
(213)
Kdyby byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, skutečně klasifikován jako státní podpora, k čemuž ovšem nedošlo, pak by tato podpora sloužila uskutečňování výše uvedených politických cílů. Snaha zajistit v regionu dostatečné množství bytových prostor, přispívat k uskutečňování vnitrostátního politického cíle (vytvořit ve východním Německu po znovusjednocení srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu) a nabídnout obyvatelům cenově dostupné bydlení v bytech vyšší kvality (při zvýhodnění tehdejších nájemníků předmětných budov), a zajistit tak městu Neubrandenburg vyhlídky do budoucna, to vše může být považováno za dobře vymezené cíle společného zájmu. Podle názoru Komise by měl být proto obchod považován za opatření sloužící uskutečňování cíle společného politického zájmu.
7.5.2.2. Přiměřenost opatření
(214)
Je nesporné, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, splnil svůj cíl. Vedl k tomu, že budovy zakoupené skupinou Bavaria prošly celkovou sanací a byly zprivatizovány, přičemž tehdejším nájemníkům byly nabídnuty za nižší kupní cenu, a že se zvýšila nabídka kvalitních bytových prostor v regionu, čímž se zlepšily i vyhlídky města Neubrandenburg do budoucna.
(215)
Při hledání kupce budov a při posuzování svých možností podnikla společnost Neuwoges řadu kroků, které měly ve skutečnosti zajistit, aby v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu obsahoval nějakou podporu, byla tato podpora co nejmenší a omezovala se na dosažení kýžených cílů. Společnost Neuwoges především uspořádala omezené nabídkové řízení, vedla se skupinou Bavaria několikaměsíční jednání o podmínkách obchodu a na jeho konci byla přesvědčena o tom, že tento obchod představuje nejlepší nabídku na trhu. Žádné skutečnosti tudíž nenasvědčují tomu, že by podpora, kterou by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu případně obsahoval, překročila nezbytné minimum. Analýza uvedená v oddíle 7.3, v jejímž rámci byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu porovnán s různými dalšími možnostmi (např. sanace budov za pomoci úvěru nebo přímý prodej), ukázala, že k dispozici tehdy nebyla žádná alternativa, která by umožňovala dosáhnout týchž cílů bez poskytnutí určité podpory nebo s podporou v menší výši. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu a každá podpora, kterou by případně obsahoval, představovaly tudíž vhodný nástroj k dosažení cílů společného zájmu.
7.5.2.3. Nezbytnost a motivační účinek
(216)
Vyjdeme-li z předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skutečně obsahoval státní podporu, bylo by třeba dále prověřit, zda tato podpora měla nějaký motivační účinek. Společnost Neuwoges a skupina Bavaria jednaly o podmínkách obchodu několik měsíců. Skupina Bavaria by patrně nepřistoupila na obchod, který by neodpovídal jejímu „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“. Kdyby realizovaný obchod, který stál nakonec na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“, jejž nabídla skupina Bavaria, obsahoval státní podporu, pak je zcela nepochybné, že skupina Bavaria by na tento obchod bez této podpory nepřistoupila.
7.5.2.4. Přiměřenost
(217)
Komise již dříve poukázala na to, že cíle, které společnost Neuwoges při uzavírání předmětného obchodu sledovala, musí být považovány za důležité. Sanace a privatizace budov, jakož i jejich odprodej nájemníkům za nižší cenu představovaly důležitý příspěvek ke zlepšení hospodářské a sociální soudržnosti Unie. Zároveň platí, že výše částky poskytnuté jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně omezená, a omezené byly tudíž i případné nepříznivé účinky opatření spočívající v narušování hospodářské soutěže. Vzhledem k těmto skutečnostem byla každá případná podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, ve vztahu k uskutečňovanému cíli přiměřená.
7.5.2.5. Nebyly prokázány žádné účinky na podmínky obchodu, jež by byly v rozporu se společným zájmem
(218)
Je třeba připomenout, že výše částky poskytnuté skupině Bavaria jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně velmi nízká. Omezené byly tudíž i účinky opatření na podmínky obchodu. Postavení skupiny Bavaria, která přinejmenším potenciálně konkurovala ostatním účastníkům hospodářské soutěže (včetně účastníků z jiných členských států), by se sice zlepšila každá podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, avšak rozsah účinků této podpory závisí na výši poskytnuté částky. Jelikož postavení skupiny Bavaria v rámci hospodářské soutěže by se díky ní zlepšilo jen velmi málo, lze vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, pokud by nějakou podporu obsahoval, neovlivnila podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.3. Závěr v otázce zbývajících prvků podpory a slučitelnosti s vnitřním trhem
(219)
Pokud obchod na principu prodeje a zpětného leasingu přinesl skupině Bavaria nějakou výhodu, vyvodila Komise na základě důvodů uvedených v oddíle 7.5.2 závěr, že se jednalo o státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Komise nicméně konstatuje, že každá podpora získaná v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
7.6. ZÁVĚR V OTÁZCE POSKYTNUTÍ PODPORY A SLUČITELNOSTI S VNITŘNÍM TRHEM
(220)
Z analýzy hodnoty obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges, ze srovnání s jinými možnými obchody a přezkoumání tržní přiměřenosti předmětného obchodu lze vyvodit závěr, že předmětný obchod je v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges se uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu chovala způsobem, pro který by se rozhodl i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Zdůrazněna musí být především okolnost, že se nenabízela žádná jiná, ekonomicky zajímavější alternativa a že podmínky obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu musely být považovány za podmínky, které byly v rozhodném období (1997-1998) tržně přiměřené, jak o tom svědčí srovnání s dostupnými referenčními údaji i jiné nabídky, které byly výsledkem nabídkového řízení.
(221)
Komise proto dospěla k nutnému závěru, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, protože společnost Neuwoges se chovala způsobem odpovídajícím chování hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Jelikož v rámci předmětného opatření nedošlo k žádnému zvýhodnění, není splněna jedna z podmínek nezbytných pro klasifikaci tohoto opatření jako státní podpory; předmětné opatření tudíž nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(222)
Vedle primárního zjištění, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, a neobsahoval tudíž žádnou státní podporu, dospěla Komise rovněž k dodatečnému závěru, že by se v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skupině Bavaria nějakou výhodu přinesl, jednalo skutečně o státní podporu. Tato státní podpora by však byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
Článek 2
V případě, že by právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), přeci jen státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU představoval, je tato podpora slučitelná s vnitřním trhem ve smyslu čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
Článek 3
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 16. září 2014.
SKLEP KOMISIJE (EU) 2015/507
z dne 16. septembra 2014
o ukrepu SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), ki ga je izvedla Nemčija
(notificirano pod dokumentarno številko C(2014) 6411)
(Besedilo v nemškem jeziku je edino verodostojno)
(Besedilo velja za EGP)
EVROPSKA KOMISIJA JE -
ob upoštevanju Pogodbe o delovanju Evropske unije in zlasti prvega pododstavka člena 108(2) Pogodbe,
po pozivu vsem zainteresiranim stranem, naj predložijo svoje pripombe v skladu z navedenim členom (1), in ob upoštevanju njihovih pripomb,
ob upoštevanju naslednjega:
1. POSTOPEK
(1)
Družba Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (v nadaljnjem besedilu: družba NEUWOGES) je 30. marca 2007 pri Komisiji vložila pritožbo na podlagi člena 20(2) Uredbe Sveta št. 659/1999 (2), v kateri navaja, da je bilo družbama Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG in Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (v nadaljnjem besedilu: družba BAVARIA 1 in družba BAVARIA 2; skupaj: družba BAVARIA) dodeljena nezakonita državna pomoč, in sicer s pogodbo o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa (Erbbaurechtsvertrag, v nadaljnjem besedilu: zakupna in prodajna pogodba) ter splošno pogodbo o upravljanju (Generalverwaltervertrag). Družba NEUWOGES je zahtevala začetek formalnega postopka preiskave v skladu s členom 108(2) PDEU.
(2)
Komisija je 6. avgusta 2007, 14. maja 2008, 6. aprila 2009 in 3. februarja 2012 nemške organe pozvala, naj predložijo dodatne informacije. Nemški organi so odgovorili 4. septembra 2007, 12. oktobra 2007, 17. oktobra 2007, 11. julija 2008, 14. julija 2008, 12. decembra 2008, 30. junija 2009 in 28. februarja 2012. Družba NEUWOGES je pripombe predložila 30. maja 2007, 5. novembra 2007, 26. februarja 2008, 15. julija 2008, 30. septembra 2008, 18. decembra 2008, 6. marca 2009, 4. junija 2009, 15. julija 2009, 26. avgusta 2009, 22. septembra 2009 in 19. januarja 2012. Družba BAVARIA je pripombe predložila 13. maja 2008.
(3)
Deželno sodišče v Rostocku (Landgericht Rostock) je 28. novembra 2008 podalo svojo sodbo glede postopka pred sodiščem med družbama BAVARIA in NEUWOGES. Družba BAVARIA je družbo NEUWOGES tožila zaradi neizpolnitve pogodbe, sklenjene med obema strankama, družba NEUWOGES pa je trdila, da je pogodba vključevala nezakonito in nezdružljivo državno pomoč, zaradi česar je nična. Deželno sodišče v Rostocku je ugotovilo, da družbi BAVARIA ni bila dodeljena nobena prednost, zato državna pomoč v smislu člena 107(1) PDEU ni bila prisotna. Družba NEUWOGES se je na sodbo pritožila, postopek pred višjim deželnim sodiščem v Rostocku (Oberlandesgericht Rostock) pa še poteka. Družba BAVARIA je poleg tega začela postopek pred upravnim sodiščem v Greifswaldu (Verwaltungsgericht Greifswald), s katerim je poskušala doseči izdajo odločbe za dostop do vse dokumentacije, ki sta jo imela družba NEUWOGES ali mesto Neubrandenburg v zvezi z zadevnima pogodbama. Postopek še poteka.
(4)
Družba NEUWOGES je od Komisije z dopisom z dne 4. junija 2009 zahtevala, naj v skladu s členom 265(2) PDEU v dveh mesecih začne formalni postopek preiskave.
(5)
Komisija je družbi NEUWOGES z dopisom z dne 29. julija 2009 posredovala svojo predhodno oceno, v kateri je ugotovila, da pogodba o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošna pogodba o upravljanju ne pomenita pomoči v smislu člena 107(1) PDEU.
(6)
Družba NEUWOGES je z dopisom z dne 26. avgusta 2009 nasprotovala oceni dejstev, ki jo je podala Komisija, in slednjo pozvala, naj v dveh tednih začne formalni postopek preiskave.
(7)
Komisija je družbo NEUWOGES z dopisom z dne 15. septembra 2009 obvestila, da bo poslala nov dopis z oceno najnovejših pripomb, ki jih je predložila družba NEUWOGES. Slednja je Komisijo z dopisom z dne 22. septembra 2009 obvestila, da se ne strinja z njenim predlogom.
(8)
Družba NEUWOGES je 9. oktobra 2009 začela postopek pred Splošnim sodiščem in zahtevala, naj sklep Komisije, ki naj bi ga vseboval dopis Komisije z dne 29. julija 2009, razglasi za ničen ali pa naj razglasi, da je Komisija z zavrnitvijo zahteve glede začetka formalnega postopka preiskave v skladu s členom 108(2) PDEU opustila ukrepanje. Splošno sodišče je 9. januarja 2012 ničnostno tožbo zavrglo kot nedopustno, tožbo zaradi opustitve ukrepanja pa kot neutemeljeno (3).
(9)
Družba NEUWOGES je Komisijo z dopisom z dne 19. januarja 2012 ponovno pozvala, naj začne formalni postopek preiskave iz člena 108(2) PDEU.
(10)
Komisija je z dopisom z dne 21. marca 2012 nemške organe obvestila o svojem sklepu, da začne formalni postopek preiskave. Sklep Komisije o začetku postopka (v nadaljnjem besedilu: sklep o začetku postopka) je bil objavljen v Uradnem listu Evropske unije (4). Komisija je pozvala zainteresirane strani, naj predložijo svoje pripombe o ukrepu. Družba NEUWOGES se je 22. marca 2012 pritožila na odločbo Splošnega sodišča z dne 9. januarja 2012. Sodišče je 15. novembra 2012 pritožno zavrnilo kot brezpredmetno (5).
(11)
Komisija je pripombe družbe NEUWOGES prejela 17. julija 2012, 2. oktobra 2012, 4. aprila 2013 in 15. aprila 2014, pripombe družbe BAVARIA pa 18. junija 2012 in 22. aprila 2013. Navedene pripombe so bile nemškim organom posredovane 7. avgusta 2012 in 16. septembra 2013. Mesto Neubrandenburg je v imenu nemške vlade pripombe predložilo 23. julija 2012 in 28. septembra 2012, dežela Berlin pa 16. maja 2012, 28. septembra 2012 in 30. septembra 2013.
2. OPIS UKREPOV
(12)
Družba NEUWOGES je delniška družba nemškega prava. Mesto Neubrandenburg ima v lasti 100-odstoten delež družbe. Družba NEUWOGES si prizadeva za zagotavljanje cenovno dostopnih stanovanj velikemu delu prebivalstva v Neubrandenburgu in okolici. V lasti ima 33 % vseh stanovanj v mestu Neubrandenburg. Družbi BAVARIA 1 in BAVARIA 2 sta nepremičninski družbi, ki sta bili ustanovljeni zlasti za posle z družbo NEUWOGES in sta v večinski lasti zaprtih nepremičninskih skladov. Družba BAVARIA 1 je v lasti sklada BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) in družbe BAVARIA Immobilien Management GmbH i.I (6 %), družba BAVARIA 2 pa je v celoti v lasti sklada Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Deleži skladov BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG in Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn so v lasti zasebnih vlagateljev. Oba sklada je ustanovila in tržila družba Berliner Immobilien Holding GmbH, ki je bila do 1. januarja 2006 v lasti banke Bankgesellschaft Berlin, od takrat pa je neposredno in v celoti v lasti dežele Berlin.
(13)
Družba NEUWOGES je med drugim lastnik več zemljišč v Neubrandenburgu, na katerih je dvanajst stanovanjskih blokov s skupno 557 stanovanji in nekaj poslovnimi enotami. Družbi NEUWOGES in BAVARIA sta 21. januarja 1998 sklenili pogodbo o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošno pogodbo o upravljanju (v nadaljnjem besedilu: zadevni pogodbi; skupaj: posel prodaje in povratnega zakupa).
2.1 POGODBA O DOLGOROČNEM ZAKUPU Z MOŽNOSTJO NAKUPA
(14)
Družbi NEUWOGES in BAVARIA sta 21. januarja 1998 sklenili pogodbo za zakup zemljišča in pogodbo za prodajo stavb za 12 stavb s skupno 557 stanovanji. Družba BAVARIA je na podlagi navedene pogodbe zemljišče zakupila za 75 let in kupila stavbe.
(15)
Pogodba o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa je sestavljena iz dveh glavnih delov:
a.
Prvič, družba BAVARIA se je zavezala, da bo družbi NEUWOGES plačala skupno […] EUR (6) (7), od tega je bilo […] EUR kapitalizirane najemnine za zemljišče za obdobje do 31. decembra 2028, […] EUR pa je bila nakupna cena za stavbe.
b.
Družba BAVARIA bo morala od 1. januarja 2029 plačevati letno najemnino za zemljišče v višini […] % sedanje vrednosti zemljišča, ki je bila izračunana na […] EUR na m2 ali […] EUR na leto, in sicer 10 let. Za preostali čas veljavnosti pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa je predvideno, da se bo najemnina prilagodila v skladu z gibanjem indeksa skupnih življenjskih stroškov, če bo ta nihal za več kot […] %.
(16)
Strokovnjaki družbe NEUWOGES so leta 1997, tj. pred sklenitvijo pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa z družbo BAVARIA, ocenili vrednost nepremičnine (stavb in zemljišča). V skladu s to cenitvijo je bila nepremičnina vredna […] EUR. Družba NEUWOGES je leta 2007 pri zunanjem strokovnjaku naknadno naročila izračun tržne vrednosti nepremičnine v letu 1997. V cenitvi iz leta 2007 je bila vrednost nepremičnine v letu 1997 ocenjena na […] EUR.
Zakon o odpisu podedovanega dolga (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
Pogodba o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa je bila sklenjena v okviru zakona o odpisu podedovanega dolga (8). Po združitvi Nemčije leta 1990 so bile nekdanje „ljudske nepremičninske družbe“ v Vzhodni Nemčiji vključene kot pravno ločene občinske nepremičninske družbe. Sredstva in obveznosti starih subjektov so se prenesli na te nove družbe, kar je zanje pomenilo veliko breme. Da bi se nepremičninskim družbam omogočilo dolgoročno uspešno poslovanje, je zvezni zakonodajalec sprejel zakon o odpisu podedovanega dolga, ki je začel veljati 27. junija 1993.
(18)
Občinskim nepremičninskim družbam v Vzhodni Nemčiji se je lahko na podlagi zakona o odpisu podedovanega dolga z vložitvijo zahtevka odpisal dolg. Na podlagi oddelkov 4(1) in 4(2) zakona se je lahko pri dolgu, ki je presegal 76,69 EUR na m2, odpisalo največ 434,60 EUR na m2. Nepremičninska družba je morala v zameno prevzeti nekatere obveznosti, in sicer si je morala zlasti razumno prizadevati za privatizacijo 15 % svojih stanovanj (oddelek 4(5)(1) skupaj z oddelkom 5), imeti je morala poslovni načrt, v katerem je bila predvidena hitra privatizacija, posodobitev in prenova njenih stanovanj (oddelek 4(5)(2)), ter poročati o svojem programu naložb in privatizaciji (oddelki od 4(5) do 4(7)). V skladu z različico zakona, ki je veljala v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998), so morale nepremičninske družbe svojo obveznost privatizacije izpolniti do 31. decembra 2003. Če nepremičninska družba ni izpolnila svoje obveznosti privatizacije (tj. si za to ni razumno prizadevala), je bilo treba dodeljeni odpis dolga povrniti.
(19)
Določen odstotek prihodka, ki je presegal 76,69 EUR na m2 in ga je nepremičninska družba pridobila prek privatizacije, je bilo treba prenesti na „sklad za odpis podedovanega dolga“ (Erblastentilgungsfonds). V zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998) je bilo treba v skladu z oddelkom 5(2) zakona o odpisu podedovanega dolga za privatizacije do 31. decembra 1998 prenesti 45 % zadevnega prihodka. Za privatizacije do 31. decembra 2000 oziroma 31. decembra 2003 je bilo treba prenesti 50- oziroma 55-odstotni delež. Če je privatizacija potekala v obliki uveljavljanja pravice do dolgoročnega zakupa z možnostjo nakupa (namesto neposredne prodaje stavb in zemljišča), se je kot prihodek, na podlagi katerega so se izračunale obveznosti prenosa, štela prodajna cena stavb in odkupna vrednost dogovorjene najemnine za zemljišče (oddelek 5(2) zakona o odpisu podedovanega dolga).
(20)
Leta 1995 je postalo jasno, da se s prvotno predvideno obliko privatizacije, tj. prodajo najemnikom, ne bo dosegel 15-odstotni delež privatizacije. Banka za obnovo (Kreditanstalt für Wiederaufbau), ki je bila zadolžena za upravljanje programa za odpis dolga, je zato začela sprejemati t. i. „privatizacijo prek posrednika“ (9). Nepremičninska družba je lahko na podlagi tega modela, ki naj bi se uporabil le, če 15-odstotnega deleža predvidoma ne bi bilo mogoče doseči z neposredno privatizacijo, večstanovanjske stavbe prodala skupaj poslovnemu kupcu. Da bi se prodaja lahko upoštevala v obveznost nepremičninske družbe glede 15-odstotnega deleža privatizacije, je moral poslovni kupec sprejeti obveznost, da bo posodobil stavbe in najemnikom poskušal prodati čim več stanovanj (najmanj tretjino) (10). Če se je po podanih zavezujočih ponudbah za prodajo za nakup zanimala manj kot tretjina najemnikov, je lahko poslovni kupec iz obveznosti privatizacije izvzel 60 % stanovanj ter tako svojo obveznost omejil na privatizacijo ene tretjine od ostalih 40 % stanovanj (11).
Družba NEUWOGES in zakon o odpisu podedovanega dolga
(21)
Banka za obnovo je za pogodbo o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa nazadnje priznala, da na podlagi zakona o odpisu podedovanega dolga pomeni zadevno „privatizacijo prek posrednika“. Sklenitev posla prodaje in povratnega zakupa je torej pripomogla k temu, da je družba NEUWOGES izpolnila obveznost privatizacije na podlagi zakona o odpisu podedovanega dolga. Vendar ni jasno in je sporno, v kolikšni meri je ta zakon vplival na poslovne premisleke, na podlagi katerih se je družba NEUWOGES odločila za sklenitev pogodb, in ali je treba odpis dolga družbi NEUWOGES v skladu z zakonom upoštevati pri presoji, ali je posel prodaje in povratnega zakupa pomenil pomoč za družbo BAVARIA.
(22)
Družbi NEUWOGES je bil po lastnih navedbah skupno odpisan dolg v višini […] EUR (12). Družba NEUWOGES je navedla, da je bilo del skupnega odpisanega dolga, ki ga je prejela, težko pripisati poslu prodaje in povratnega zakupa, saj je bil na podlagi zakona o odpisu podedovanega dolga dolg odpisan le, če je nepremičninska družba v celoti izpolnila svojo obveznost privatizacije. Če se je del prejetega skupnega odpisanega dolga pripisal posamezni privatizaciji na podlagi deleža teh privatizacij v skupni obveznosti privatizacije družbe NEUWOGES, se je lahko skupni bruto odpis dolga v višini […] EUR matematično pripisal poslu prodaje in povratnega zakupa. Od prihodka, ustvarjenega s prodajo družbi BAVARIA, je bilo treba […] EUR prenesti na sklad za odpisani podedovani dolg, družbi NEUWOGES pa je ostal matematični neto odpis v višini […] EUR (13).
2.2 SPLOŠNA POGODBA O UPRAVLJANJU
(23)
Družbi BAVARIA in NEUWOGES sta 21. januarja 1998 podpisali tudi splošno pogodbo o upravljanju, s katero je družba NEUWOGES dejansko zakupila stavbe. Družba NEUWOGES na podlagi te pogodbe ostaja odgovorna za upravljanje in poslovno izkoriščanje zadevnih stavb nadaljnjih 30 let. Ves prihodek od oddajanja stavb ostane družbi NEUWOGES. Slednja se je v zameno za te pravice do uporabe zavezala, da bo do zaključka posodobitve plačevala vnaprej določene mesečne obroke zakupnine v višini […] EUR ([…] EUR letno), nato pa v višini […] EUR ([…] EUR letno). Obrok zakupnine se je od 1. januarja 2000 zvišal za […] % letno.
2.3 POGODBA O SKUPNEM PAVŠALNEM ZNESKU
(24)
Družba BAVARIA se je zavezala, da bo posodobila zadevne stavbe, v ta namen pa je sklenila pogodbo o skupnem pavšalnem znesku z družbo BRG Bau-Regie GmbH (v nadaljnjem besedilu: družba BRG), ki je odvisna družba v 100-odstotni lasti družbe NEUWOGES. Družba BAVARIA je na podlagi te pogodbe družbi BRG plačala pavšalni znesek v višini […] EUR za dogovorjeno posodobitev.
3. UGOTOVITVE NEMČIJE
(25)
Nemčija je v svojem odgovoru na sklep o začetku postopka pojasnila le, da v tem primeru ne bo podala nobenih pripomb na sklep o začetku postopka. To bo prepustila zadevnima ozemeljskima enotama, tj. mestu Neubrandenburg in deželi Berlin.
4. PRIPOMBE ZAINTERESIRANIH STRANI
4.1 DRUŽBA NEUWOGES
(26)
Družba NEUWOGES trdi, da pri sklenitvi zadevnih pogodb ni ravnala kot udeleženec v tržnem gospodarstvu in je zato družbi BAVARIA dodelila gospodarsko prednost, ki pomeni državno pomoč v smislu člena 107(1) PDEU. Družba NEUWOGES ocenjuje, da je imela zaradi zadevnih pogodb nominalno izgube v višini […] EUR, po odbitku pa […] EUR. Po njenem mnenju so te izgube nezdružljiva pomoč družbi BAVARIA.
(27)
Družba NEUWOGES za namen ocenjevanja skladnosti zadevnih pogodb s trgom trdi, da je treba pogodbo o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošno pogodbo o upravljanju proučiti ločeno (oddelek 4.1.1). Glede posameznih pogodb trdi, da udeleženec v tržnem gospodarstvu ne bi sklenil niti pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa (oddelek 4.1.2) niti splošne pogodbe o upravljanju (oddelek 4.1.3). Nadalje trdi, da bi udeleženec v tržnem gospodarstvu izbral drugačen pristop (oddelek 4.1.4). Trdi tudi, da prednost, podeljena družbi BAVARIA, pomeni prenos državnih sredstev, ki jih je mogoče pripisati mestu Neubrandenburg (oddelek 4.1.5).
4.1.1 Skupna in ločena ocena zadevnih pogodb
(28)
Družba NEUWOGES trdi, da je treba pogodbo o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošno pogodbo o upravljanju ne glede na to, ali sta bili zadevni pogodbi sklenjeni v skladu z razmerami na trgu, oceniti strogo ločeno. Po mnenju družbe NEUWOGES sta pogodbi pravno neodvisni in naj bi obstajali ločeno. Če naj bi pogodbi dejansko sestavljali eno enoto, bi morali biti po mnenju družbe NEUWOGES obe notarsko overjeni, notarsko overjena pa je bila le pogodba o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa.
(29)
Družba NEUWOGES je na podlagi teh trditev skladnost posamezne pogodbe s trgom ocenila ločeno.
4.1.2 Pogodba o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa
(30)
Družba NEUWOGES meni, da ob upoštevanju cenitev zadevne nepremičnine (stavb in zemljišča) iz let 1997 in 2007 noben udeleženec v tržnem gospodarstvu pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa z družbo BAVARIA ne bi sklenil po dogovorjeni ceni. Plačilo najemnine za zemljišče, odpis dolga v skladu z zakonom o odpisu podedovanega dolga na podlagi pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa, obveznost glede posodobitve ali omejen postopek za zbiranje ponudb ne bi mogli vplivati na to ugotovitev.
4.1.2.1 Nakupna cena
(31)
Družba NEUWOGES poudarja, da je družba BAVARIA plačala denarni znesek v višini […] EUR za stavbe plus […] EUR kot kapitalizirano najemnino za zemljišče. Poudarja tudi, da je bila v cenitvah iz let 1997 in 2007 celotna vrednost nepremičnine (skupna vrednost zemljišča in stavb) ocenjena na […] EUR oziroma […] EUR. Nazadnje opozarja, da je bilo v posamezni cenitvi poleg skupne vrednosti nepremičnine posebej ocenjena tudi vrednost zemljišča (cenitev iz leta 1997: […] EUR; cenitev iz leta 2007: […] EUR) in stavb (cenitev iz leta 1997: […] EUR; cenitev iz leta 2007: […] EUR).
(32)
Družba NEUWOGES ob ugotovitvi, da cenitev iz leta 1997 predstavlja realno oceno vrednosti nepremičnine v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998), trdi, da bi bilo treba pri primerjavi upoštevati le ceno, ki jo je družba BAVARIA dejansko plačala za stavbe (namesto cene za stavbe plus kapitalizirane najemnine za zemljišče). Glede na to družba NEUWOGES ugotavlja, da je prejela […] EUR manj, kot je znašala tržna cena v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998). Nadalje trdi, da bi bila cena, ki jo je plačala družba BAVARIA, tudi če bi se k prodajni ceni prištel odpis dolga v skladu z zakonom o odpisu podedovanega dolga, še vedno za 16 % nižja od nižje cenitve iz leta 2007. Po mnenju družbe NEUWOGES je bila cena, ki jo je plačala družba BAVARIA, precej nižja od tržne cene, zato se po tej ceni noben udeleženec v tržnem gospodarstvu ne bi odločil za prodajo.
(33)
V tem okviru družba NEUWOGES poudarja, da se v skladu s „Sporočilom Komisije o elementih državne pomoči pri prodaji zemljišč in objektov s strani javnih oblasti“ (14) prodajna cena, ki je do 5 % nižja od cene, izračunane v neodvisni cenitvi, v določenih okoliščinah lahko sprejme kot tržna cena. Trdi, da nasprotno cene, ki je tudi z najbolj pozitivnega vidika vsaj 16 % nižja od najnižje cenitve, ni mogoče sprejeti za tržno ceno.
4.1.2.2 Kapitalizirana najemnina za zemljišče
(34)
Družba NEUWOGES trdi, da se pri primerjavi cene, ki jo je plačala družba BAVARIA, s cenami, izračunanimi v cenitvah iz let 1997 in 2007 (v katerih je bila ocenjena vrednost popolnega lastništva stavb in zemljišča), kapitalizirana najemnina za prvih 30 let ne bi smela upoštevati. Ta najemnina se plačuje za pravico do uporabe zemljišča za 75 let, ne pa za lastništvo zemljišča, zato je ni mogoče uporabiti pri primerjavi cene, ki jo je za stavbe plačala družba BAVARIA, z eno ali drugo ceno iz cenitev.
4.1.2.3 Odpis dolga v skladu z zakonom o odpisu podedovanega dolga
(35)
Družba NEUWOGES nadalje trdi, da se odpis dolga v skladu z zakonom o odpisu podedovanega dolga na podlagi zadevnih pogodb, ki je znašal […] EUR, pri primerjavi cene, ki jo je plačala družba BAVARIA, s cenami, določenimi v obeh cenitvah, ne sme upoštevati. Razlogi za to so naslednji:
-
odpis dolga je v skladu z zakonom o odpisu podedovanega dolga prednost, ki jo je družbi NEUWOGES dodelila tretja stran (banka za obnovo), ta pa ni povezana s kupcem. Ni razloga za to, da bi moral prodajalec sprejeti ceno, nižjo od tržne, ker bo posel prinesel nekaj dodatnih ugodnosti, ki jih dodeli tretja stran,
-
družba BAVARIA na podlagi zakona o odpisu podedovanega dolga ni prevzela nobenih obveznosti, ki so bile prej naložene družbi NEUWOGES, kar bi odtehtalo povračilo v obliki nižje prodajne cene. Družba BAVARIA je uradno prevzela obveznost, da bo najemnikom poskusila prodati več stanovanj, vendar je družbo NEUWOGES pooblastila za dejansko izvedbo privatizacije na lastne stroške družbe NEUWOGES, torej ni prevzela nobene dejanske obveznosti. Družba BAVARIA tudi ne bi bila odgovorna, če bi bila prizadevanja za privatizacijo neuspešna,
-
odpis dolga je bil povezan z izpolnitvijo obveznosti družbe NEUWOGES glede privatizacije 15 % njenih stanovanj, s poslom z družbo BAVARIA pa je bilo izpolnjenih le 20 % obveznosti privatizacije, zato sorazmerna dodelitev odpisa dolga zaradi posla dejansko (ne pa matematično) ni mogoča. To pomeni, da če družba NEUWOGES ne bi izpolnila celotne obveznosti privatizacije, za posel z družbo BAVARIA na podlagi zakona o odpisu podedovanega dolga ne bi prejela nobene ugodnosti,
-
v najboljšem primeru je morala družba NEUWOGES zaradi posla prodaje in povratnega zakupa v sklad za odpisani podedovani dolg prenesti le primerljivo majhen odstotek prihodka (45 % namesto 50 % ali 55 %), če pogodba ne bi bila sklenjena in bi morala družba iskati drugega kupca, pa bi morda morala v sklad prenesti večji delež prihodka od prodaje,
-
družba NEUWOGES v vsakem primeru trdi, da ji je obveznost privatizacije uspelo izpolniti na stopnji 165 %, torej bi bil odpis dolga potrjen tudi brez posla z družbo BAVARIA.
4.1.2.4 Posodobitev
(36)
Družba NEUWOGES trdi tudi, da ni imela nobene koristi od posodobitve, ki jo je izvedla družba BAVARIA, saj je bila lastnik stavb družba BAVARIA, ki je imela torej edina korist od posodobitve.
4.1.2.5 Postopek za zbiranje ponudb
(37)
Družba NEUWOGES trdi, da omejenega postopka za zbiranje ponudb, ki se je izvedel leta 1997, ni mogoče navajati kot pokazatelja, da je bila cena, ki jo je plačala družba BAVARIA, dejansko tržna cena. Trdi, da postopek za zbiranje ponudb ni bil odprt, pregleden, brezpogojen in nediskriminatoren, zato na njegovi podlagi ni mogoče ugotavljati tržne vrednosti.
4.1.3 Splošna pogodba o upravljanju
(38)
Družba NEUWOGES trdi, da noben udeleženec v tržnem gospodarstvu, ki bi bil podobnega obsega in v podobnem položaju, ne bi sklenil splošne pogodbe o upravljanju, saj je bilo že na začetku jasno, da bo pogodba prinesla znatne izgube. Natančneje, družba NEUWOGES trdi, da je bilo mogoče izgube predvideti že na začetku, saj so izračuni, na katerih je temeljila pogodba, temeljili na predpostavkah glede prihodnjega gibanja na trgu najemnih stanovanj v mestu Neubrandenburg, ki so bile očitno preveč optimistične. Trdi tudi, da razne domnevno podobne pogodbe, ki jih je družba BAVARIA predložila za primerjavo, ne morejo dokazati skladnosti splošne pogodbe o upravljanju s trgom; družba NEUWOGES je to očitno neugodno pogodbo sprejela le iz političnih razlogov, ki pa pri uporabi merila udeleženca v tržnem gospodarstvu niso pomembni.
4.1.3.1 Splošna pogodba o upravljanju ob upoštevanju pričakovanj na trgu
(39)
Družba NEUWOGES trdi, da osrednje določbe splošne pogodbe o upravljanju, tj. vnaprej določeni mesečni obroki zakupnine, ki se letno zvišajo za […] %, neindeksiran odbitek stroškov za prvotno približno […] % za stroške (vključno z […]-odstotnim tveganjem izgube najemnine) in 30-letna veljavnost pogodbe, ne ustrezajo pogojem, na katere bi pristal udeleženec v tržnem gospodarstvu. Natančneje, družba NEUWOGES trdi, da:
-
ji je bilo zaradi nizko izračunanega tveganja izgube najemnine v višini le […] % neto prihodka od najemnin naloženo finančno tveganje, vezano na zmožnost doseganja vsaj […]-odstotne stopnje zasedenosti,
-
zaradi indeksacije vnaprej določenega obroka zakupnine za […] % letno nosi finančno tveganje, vezano na zmožnost uvedbe letnih zvišanj najemnin, ki ustrezajo vsaj temu deležu,
-
nosi finančno tveganje, vezano na morebitno zvišanje stroškov upravljanja in vzdrževanja, saj se stroški ne indeksirajo neodvisno, zvišanje stroškov pa naj bi bilo mogoče izravnati le z zvišanjem najemnine za […] % letno,
-
so ta finančna tveganja glede na dolgo, 30-letno veljavnost pogodbe precejšnja.
(40)
Družba NEUWOGES trdi, da je bilo že na začetku jasno, da se bodo ta tveganja uresničila in prinesla velike izgube, in da zaradi tega noben udeleženec v tržnem gospodarstvu ne bi sklenil pogodbe. Po njenem mnenju bi udeleženec v tržnem gospodarstvu sklenil le pogodbo, ki bi bila donosna ali vsaj ne bi prinesla izgub. Trdi, da bi se na podlagi splošne pogodbe o upravljanju lahko pričakoval dobiček le, če bi bilo razumno pričakovati, da se bodo dosegli visoka stopnja zasedenosti, letno zvišanje najemnine za […] % in nespremenljivi stroški. Po mnenju družbe NEUWOGES pa je bilo že ob sklenitvi pogodbe jasno, da se povprečna stopnja zasedenosti v višini […] % ne bo dosegla, da bi bilo nemogoče zviševati najemnine za […] % letno ter da se bodo v času veljavnosti pogodbe stroški upravljanja in vzdrževanja nedvomno zvišali. Te trditve je podprla s podatki o napovedanem zmanjševanju števila prebivalcev in nepremičninskem trgu v Neubrandenburgu, pri čemer je trdila, da je bilo ob upoštevanju teh dejavnikov jasno, da bo pogodba prinesla izgube. Število prebivalcev v Neubrandenburgu je padalo še pred sklenitvijo zadevnih pogodb, zato je bila vsaj od leta 1995 na trgu prevelika ponudba stanovanj, pri čemer so bili neprivlačni montažni stanovanjski bloki, ki so predmet pogodbe, najbolj prazni, za stanovanja v teh stavbah pa se je plačevala nizka najemnina.
(41)
Družba NEUWOGES trdi, da bi izračun udeleženca v tržnem gospodarstvu temeljil na bolj pesimističnih pričakovanjih, kot so predvideno povečanje najemnin v višini od […] % do […] %, tveganje izgube najemnin v višini […] % in indeksacija stroškov v višini […] %. Predložila je naknadno analizo denarnih tokov, ki je bila pripravljena leta 2012 in dokazuje, da bi se na podlagi teh predpostavk v zvezi s splošno pogodbo o upravljanju pričakoval denarni tok, ki bi nominalno znašal […] EUR, po odbitku pa […] EUR (15). Po njenem mnenju ta znesek pomeni državno pomoč, ki jo je prejela družba BAVARIA. Predloženih je več različic te analize denarnih tokov, ki kažejo, da bi bil splošni napovedani denarni tok tudi ob upravičenih bolj optimističnih predpostavkah (kot so povprečno […]-odstotni delež praznih stanovanj, letna zvišanja najemnine za […] % in zvišanje stroškov za […] %) negativen. Dobiček na podlagi splošne pogodbe o upravljanju bi bilo mogoče pričakovati le, če so bile sprejete domnevno precej nerealne predpostavke ([…]-odstotni delež praznih stanovanj, […]-odstotno letno zvišanje najemnin in […]-odstotno zvišanje stroškov).
4.1.3.2 Pogodbe za primerjavo
(42)
Družba NEUWOGES nasprotuje trditvi, da se lahko z nekaterimi pogodbami za podobne posle (pogodbe z […] (16), […] (17) in […] (18)) dokaže skladnost splošne pogodbe o upravljanju s trgom. Ob zavračanju trditev, da so te pogodbe primerljive, trdi, da se od splošne pogodbe o upravljanju razlikujejo z naslednjih bistvenih vidikov:
-
Predložen ni bil noben dokaz, da so gospodarski položaj in obeti teh mest (v katerih so nepremičnine, povezane s pogodbami za primerjavo) dovolj podobni položaju in obetom Neubrandenburga, zato ni mogoče predpostavljati, da so pogodbe kot celota primerljive.
-
Indeksacija obroka zakupnine v pogodbah za primerjavo je precej drugačna od indeksacije v splošni pogodbi o upravljanju (tj. 1,0 % - 1,5 %).
-
Nobena od posameznih pogodb za primerjavo zanjo ni primerna, saj so okoliščine v vseh primerih različne (družba […]: manj zahtevne obveznosti upravljanja; družba […]: ne gre za stanovanja, ampak poslovne nepremičnine, ki so bile ob sklenitvi pogodbe vse oddane; družba […]: nepremičnine so se nahajale v rastoči regiji).
(43)
Po mnenju družbe NEUWOGES pogodbe za primerjavo ne dokazujejo skladnosti splošne pogodbe o upravljanju s trgom, ampak ravno njeno neskladnost, saj kljub temu, da so povezane z nepremičnino z boljšimi gospodarskimi obeti, vključujejo manj zahtevne določbe.
4.1.3.3 Politična motivacija
(44)
Družba NEUWOGES trdi, da je bila splošna pogodba o upravljanju kljub temu, da z gospodarskega vidika ni prinašala nobene prednosti, sklenjena iz političnih razlogov. Po poudarjanju, da razlogi, iz katerih javni organ dodeli državno pomoč, niso pomembni za pravno oceno, trdi, da politična motivacija dokazuje, da gospodarski premisleki niso bili odločujoči dejavnik. Natančneje, trdi, da je bila splošna pogodba o upravljanju sklenjena iz naslednjih razlogov:
-
prisoten je bil velik politični pritisk k spodbujanju posodobitve in privatizacije stanovanj v lasti lokalnih nepremičninskih družb v nekdanji Vzhodni Nemčiji,
-
mesto Neubrandenburg je upalo, da bo s posodobitvijo in privatizacijo stanovanj preprečilo nadaljnje padanje števila prebivalcev,
-
s sklenitvijo splošne pogodbe o upravljanju se je skupaj s pogodbo o skupnem pavšalnem znesku ohranila visoka stopnja naložb v Neubrandenburgu, saj bi njen padec precej pripomogel k zvišanju lokalne stopnje brezposelnosti.
4.1.4 Druge možnosti
(45)
Družba NEUWOGES trdi, da bi udeleženec v tržnem gospodarstvu namesto zadevnih pogodb raje izbral druge možnosti.
(46)
Prvič, družba NEUWOGES trdi, da bi bila ugodnejša neposredna prodaja, saj bi ustvarila dobiček, pri splošni pogodbi o upravljanju pa se je lahko od začetka pričakovalo, da bo prinesla izgube. Trdi, da bi se lahko nepremičnina (stavbe in zemljišče) prodala po ceni, enaki ali višji od cene, ugotovljene v cenitvah. Nadalje je trdila, da bi bila donosnejša tudi prodaja, pri kateri bi kupec kupil zemljišče in podrl stavbe. Ta ocena bi bila enaka tudi ob upoštevanju odpisa dolga v skladu z zakonom o odpisu podedovanega dolga, saj bi lahko družba NEUWOGES poskusila izpolniti svoje obveznosti s privatizacijo drugih stavb, tudi brez odpisa dolga pa bi bila prodaja donosnejša od posla prodaje in povratnega zakupa. Trdi, da razlogi, zaradi katerih se ni uporabila katera od teh možnosti, izhajajo iz političnih zavez družbe NEUWOGES.
(47)
Drugič, družba NEUWOGES trdi tudi, da bi udeleženec v tržnem gospodarstvu prav tako raje izbral financiranje posodobitve v manjšem obsegu na lastne stroške, nadaljnje oddajanje stanovanj brez posodabljanja ali rušenje stavb. Razlogi, zaradi katerih se ni izbrala katera od teh možnosti, ponovno izhajajo iz političnih zavez družbe NEUWOGES.
(48)
Nazadnje družba NEUWOGES trdi, da bi bilo ob sprejetju odločitve o posodobitvi zanjo donosneje, če bi gradbena dela financirala z drugimi sredstvi. Lahko bi se na primer vzelo posojilo, ki bi se lahko zavarovalo z jamstvom mesta Neubrandenburg, pogoji posojila pa bi bili ugodnejši kot tisti iz posla z družbo BAVARIA.
4.1.5 Državna sredstva in pripis državi
(49)
Družba NEUWOGES meni, da je bila domnevna prednost dodeljena z državnimi sredstvi in jo je mogoče pripisati državi.
(50)
Prvič, družba NEUWOGES trdi, da je imelo mesto Neubrandenburg, ki je bilo njen edini delničar in je prevladovalo v njenem nadzornem svetu, nanjo prevladujoč vpliv. Na podlagi tega nadzora izgube, ki naj bi bile posledica posla prodaje in povratnega zakupa, pomenijo državna sredstva, ki se jim je država odrekla.
(51)
Drugič, družba NEUWOGES trdi, da so v tem primeru prisotni skoraj vsi kazalniki pripisa državi. Poudarja, da ima mesto Neubrandenburg nad njo velik nadzor, da je zanjo delo v interesu mesta izredno pomembno, da je bil zadevni posel sklenjen iz političnih razlogov ter da je imelo mesto Neubrandenburg v skladu z dokazi pri poslu prodaje in povratnega zakupa zadnjo besedo.
4.2 DRUŽBA BAVARIA
(52)
Družba BAVARIA nasprotuje trditvam družbe NEUWOGES in trdi, da sta bili zadevni pogodbi običajni tržni posel, s katerim ni bila dodeljena nobena prednost in ne pomeni državne pomoči. Družba BAVARIA najprej trdi, da je treba zadevni pogodbi obravnavati kot gospodarsko enoto (oddelek 4.2.1); drugič, da pogodbi kot celota nista bili takšni, da ju udeleženec v tržnem gospodarstvu ne bi sklenil (oddelek 4.2.2); tretjič, da druge možnosti, ki jih je navedla družba NEUWOGES, za to družbo ne bi bile ugodnejše (oddelek 4.2.3); in četrtič, da ni bilo prenosa državnih sredstev, ki bi ga bilo mogoče pripisati državi (oddelek 4.2.4).
4.2.1 Skupna in ločena ocena zadevnih pogodb
(53)
Družba BAVARIA trdi, da je treba zadevni pogodbi obravnavati kot enoto in ju ni mogoče oceniti ločeno. Prodaja in posledični povratni zakup stavb pomenita dva medsebojno odvisna dela enega posla. Poudarja, da se je posel oglaševal kot paket in za takega ga je štela tudi družba NEUWOGES, kot to dokazuje interni zapisnik, v katerem je zabeležen njen postopek odločanja.
(54)
Zato je treba po mnenju družbe BAVARIA merilo udeleženca v tržnem gospodarstvu uporabiti za posel kot celoto, ne pa za vsako posamezno pogodbo.
4.2.2 Posel družbi NEUWOGES ni dodelil prednosti
(55)
Po mnenju družbe BAVARIA morebitni obstoj prednosti izključuje že dejstvo, da je družba NEUWOGES začela postopek za zbiranje ponudb (čeprav je bil ta omejen), da bi preverila trg. Po njenem mnenju ni razloga za dvom, da družba NEUWOGES ni izbrala gospodarsko najugodnejše ponudbe, ki je bila na voljo.
(56)
Družba BAVARIA meni, da je treba pri ugotavljanju, ali bi udeleženec v tržnem gospodarstvu ne glede na postopek za zbiranje ponudb sklenil posel, upoštevati poseben položaj družbe NEUWOGES. To vključuje potrebo po zbiranju kapitala, posodobitvi stanovanj, da bi se lahko privatizirala (ob ohranjanju zmernih najemnin), in odpisu dolga v skladu z zakonom o odpisu podedovanega dolga. Družba BAVARIA ob upoštevanju teh dejavnikov trdi, da bi udeleženec v tržnem gospodarstvu, ki bi bil v enakem položaju, sklenil posel.
(57)
Glede določb v splošni pogodbi o upravljanju in tveganj, povezanih z gibanjem na nepremičninskem trgu mesta Neubrandenburg, ki bi bilo slabše od pričakovanega (kot je delež praznih stanovanj, višji od pričakovanega itd.), družba BAVARIA trdi, da tveganje, da ne bo mogoče doseči zaželene višine najemnine in stopnje zasedenosti, družbi NEUWOGES ni bilo vsiljeno, ampak je nekako z njo ostalo. Tudi če družba NEUWOGES ne bi sklenila posla z družbo BAVARIA, bi morala nositi posledice gibanja na trgu, ki bi bilo slabše od pričakovanega.
(58)
Glede posameznih določb splošne pogodbe o upravljanju družba BAVARIA trdi, da je bila povprečna najemnina na m2, na kateri je temeljil izračun obroka zakupnine, dejansko malo nižja od najemnine, ki bi se lahko pričakovala ob upoštevanju zadevne preglednice z najemninami za Neubrandenburg. Družba BAVARIA je nadalje poudarila, da je bilo v isti preglednici z najemninami predvideno zvišanje najemnin v obdobju po 1. januarju 2000, zato pričakovanje, da se bodo najemnine zviševale za […] % letno, ni bilo nerealno.
(59)
Družba BAVARIA je glede pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa poudarila, da neposredna primerjava s cenitvama iz let 1997 in 2007 ni mogoča, saj sta se ti cenitvi nanašali na neposredno prodajo, s pogodbo o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa, ki je sicer zajemala prodajo stavb, pa se je ustvaril le zakup zemljišča. Družba NEUWOGES je ostala lastnik zemljišča, zato vrednosti zemljišča, navedene v cenitvah, ni mogoče upoštevati. Družba BAVARIA trdi tudi, da cenitvi nadalje nista pomembni, saj je bila z njima določena le teoretična vrednost nepremičnine in ne dejanska tržna vrednost.
(60)
Družba BAVARIA nadalje trdi, da je treba upoštevati odpis dolga na podlagi posla. Trdi, da je bila zagotovitev odpisa dolga v skladu z zakonom o odpisu podedovanega dolga eden od ciljev družbe NEUWOGES, ko je sklenila zadevni posel.
(61)
Družba BAVARIA trdi tudi, da je treba poleg natančnih pogojev pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošne pogodbe o upravljanju upoštevati tudi prednosti, ki jih je družba NEUWOGES pridobila s pogodbo o skupnem pavšalnem znesku. Trdi, da je družba NEUWOGES vztrajala pri tem, da je za posodobitev nepremičnin zadolžena njena odvisna družba BRG, pri tem pa je družba NEUWOGES upoštevala, da bo prejela ves dobiček družbe BRG (je pa bila odgovorna tudi za kritje morebitnih izgub). Ob upoštevanju navedenega je treba dobiček, ustvarjen na podlagi pogodbe z družbo BRG, tj. […] EUR, šteti za pomembno prednost za družbo NEUWOGES.
(62)
Glede splošne logike modela prodaje in povratnega zakupa družba BAVARIA trdi, da je povsem običajno, da družba NEUWOGES družbi BAVARIA povrne prvotno naložbo plus obresti. Družba BAVARIA navaja zapisnik internega postopka odločanja družbe NEUWOGES, da bi dokazala, da se je slednja popolnoma zavedala namena obroka zakupnine, tj. da družbi BAVARIA povrne prvotno naložbo.
4.2.3 Druge možnosti
(63)
Glede drugih možnosti, ki jih navaja družba NEUWOGES in za katere meni, da bi bile gospodarsko ugodnejše, družba BAVARIA trdi, da te možnosti niso bile dejansko na voljo ali pa niso bile ugodnejše. Prvič, glede domnevne možnosti prodaje neposredno najemnikom družba BAVARIA trdi, da družbi NEUWOGES najverjetneje ne bi uspelo prodati neposodobljenih stanovanj, hkrati pa ni imela sredstev za financiranje potrebne posodobitve. Drugič, glede financiranja posodobitve s posojilom družba BAVARIA trdi, da bi bili tveganja in stroški družbe NEUWOGES enaki kot pri poslu z družbo BAVARIA. Poleg tega prodaja posodobljenih stanovanj neposredno najemnikom ali poslovnemu kupcu za družbo NEUWOGES ne bi bila zanimiva možnost, saj bi morala v sklad za odpisani podedovani dolg prenesti znaten odstotek višje cene.
4.2.4 Državna sredstva in pripis državi
(64)
Družba BAVARIA nazadnje trdi, da posel ne vključuje državnih sredstev in ga ni mogoče pripisati državi. Trdi zlasti, da je družba NEUWOGES običajna družba pod zasebnim pravom, ki neposredno ali posredno ne prejema nobenih državnih sredstev. Splošni nadzor nadzornega odbora, v katerem prevladujejo predstavniki mesta Neubrandenburg, ni dovolj, da bi se posel pripisal državi. Trditev družbe NEUWOGES, da je mesto Neubrandenburg pritiskalo na družbo NEUWOGES, naj sklene ta posel iz političnih razlogov, ni verjetna.
4.3 MESTO NEUBRANDENBURG
(65)
Mesto Neubrandenburg, ki je lastnik družbe NEUWOGES, trdi, da zadevni pogodbi vključujeta državno pomoč. Mesto podpira trditve, ki jih je predložila družba NEUWOGES, vendar glede več točk navaja lastne utemeljitve.
4.3.1 Prednost
(66)
Prvič, mesto Neubrandenburg trdi, da je treba pogodbo o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošno pogodbo o upravljanju oceniti ločeno, saj sta ju pogodbenici v pravnem in gospodarskem smislu skrbno ločevali. Drugič, mesto Neubrandenburg navaja trditve družbe NEUWOGES glede predvidenega zmanjšanja števila prebivalcev, ki bi ga po njenem mnenju udeleženec v tržnem gospodarstvu upošteval. Poudarja tudi, da bi udeleženec v tržnem gospodarstvu jasno predvidel velik delež praznih stanovanj. Tretjič, trdi, da je bila posodobitev, ki jo je naročila družba BAVARIA, tako osnovna, da ni upravičila pričakovanja glede visoke stopnje zasedenosti in velikih zvišanj najemnin.
(67)
Poleg tega mesto Neubrandenburg nasprotuje dodatnim trditvam, ki jih je predložila družba BAVARIA. Najpomembneje, trdi, da postopka za zbiranje ponudb ni mogoče upoštevati kot kazalnika, da je bila ponudba družbe BAVARIA najboljša, ki je bila na voljo na trgu. Trdi, da udeleženec v tržnem gospodarstvu ne bi sprejel ponudbe družbe BAVARIA, tudi če bi bila to dejansko najboljša ponudba, ki bi bila na voljo na trgu. Glede domnevnih drugih možnosti mesto Neubrandenburg v bistvu povzema trditve družbe NEUWOGES. Glede cenitev in trditve družbe BAVARIA, da ocenjenih cen ne bi bilo mogoče doseči, mesto Neubrandenburg trdi, da ni več mogoče ugotoviti, kakšno ceno bi družba NEUWOGES dejansko lahko dosegla na trgu leta 1998, zato je treba cenitev uporabiti kot kazalnik cene na trgu v zadevnem času.
4.3.2 Državna sredstva in pripis državi
(68)
Mesto Neubrandenburg trdi, da mu je posel mogoče pripisati, saj je v dovolj veliki meri nadzorovalo družbo NEUWOGES na splošno, zlasti pa posel prodaje in povratnega zakupa.
(69)
Mesto Neubrandenburg kot edini delničar družbe NEUWOGES trdi, da je imelo nad njo popoln nadzor. Zlasti uprava družbe NEUWOGES je bila po dolžnosti zavezana k upoštevanju navodil mesta. Poleg tega je osem od desetih članov nadzornega odbora družbe NEUWOGES predstavnikov mesta, kar je eden od mehanizmov, prek katerega lahko mesto izvaja nadzor. Dejansko je bilo mesto Neubrandenburg v skladu z regionalnim pravom pravno zavezano k zagotavljanju, da lahko ustrezno vpliva na družbo NEUWOGES.
(70)
Glede zadevnega posla mesto Neubrandenburg trdi, da je lahko izvajalo nadzor, kar je pri tem poslu tudi izkoristilo. Meni, da med drugim zapisniki nadzornega sveta dokazujejo tesno vključenost predstavnikov mesta in da je bila pred sklenitvijo posla potrebna odločitev navedenega odbora. Glede pogojev posla trdi, da je zahtevalo zadostitev lokalnim političnim interesom.
(71)
Nazadnje mesto Neubrandenburg trdi, da dejstva potrjujejo nadzor mesta pri poslu prodaje in povratnega zakupa ter njegovo odgovornost v tem primeru, zato mu je posel treba pripisati.
4.4 DEŽELA BERLIN
(72)
Dežela Berlin, ki je tesno povezana z družbo BAVARIA (19), trdi, da zadevni pogodbi ne vključujeta državne pomoči, saj družbi BAVARIA ni bila dodeljena nobena prednost
4.4.1 Prednost
(73)
Dežela Berlin najprej trdi, da je treba zadevni pogodbi šteti za en posel, saj sta dela posla prodaje in povratnega zakupa, ki se vzajemno dopolnjujeta. Trdi, da ju je kot takšni obravnavala tudi družba NEUWOGES.
(74)
Glede merila udeleženca v tržnem gospodarstvu dežela Berlin trdi, da je družba BAVARIA glede na gospodarski položaj družbe NEUWOGES v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998) in vrsto posla, ki ga je ta želela skleniti (privatizacija v skladu s pogoji iz zakona o odpisu podedovanega dolga, da se zagotovi odpis dolga, posodobitev in nadaljnje upravljanje stanovanj ter ohranjanje zmernih najemnin), ponudila uravnoteženo rešitev.
(75)
Natančneje, zlasti glede pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa dežela Berlin najprej trdi, da postopek za zbiranje ponudb, ki ga je izvedla družba NEUWOGES, dokazuje, da je bila po mnenju slednje družbe ponudba družbe BAVARIA najboljša ponudba za financiranje, ki je bila v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998) na voljo na trgu. Drugič, trdi, da je treba upoštevati odpis dolga v skladu z zakonom o odpisu podedovanega dolga, saj je bila izpolnitev obveznosti privatizacije v skladu z navedenim zakonom osrednja spodbuda družbe NEUWOGES. Tretjič, poudarja, da je bilo v gospodarskem interesu družbe NEUWOGES, da proda po razmeroma nizki ceni (s prodajo neposodobljenih stanovanj z obveznostjo glede posodobitve, namesto da bi sama izvedla posodobitev in nato prodala), saj je nižja cena pomenila, da je bilo treba v sklad za odpisani podedovani dolg prenesti manj denarja.
(76)
Glede splošne pogodbe o upravljanju dežela Berlin najprej trdi, da pogodbe za primerjavo dokazujejo, da sta čas veljavnosti pogodbe in indeksacija obroka zakupnine za […] % običajna. Drugič, indeksacija je upravičena ob upoštevanju povprečne stopnje inflacije v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998). Tretjič, najemnina na m2 je bila v okviru veljavnih preglednic z najemninami za mesto Neubrandenburg.
4.4.2 Državna sredstva in pripis državi
(77)
Dežela Berlin podobno kot družba BAVARIA trdi, da mesto Neubrandenburg ni financiralo družbe NEUWOGES. Trdi, da je bil družbi NEUWOGES na voljo le prihodek, ki ga je ustvarila z lastnimi dejavnostmi, nad njim pa lokalni organi niso imeli neposrednega nadzora.
(78)
Glede pripisa državi dežela Berlin trdi, da trditev, da se je mesto Neubrandenburg odločilo za dodelitev pomoči nepremičninskemu skladu iz dežele Berlin v škodo lastni lokalni nepremičninski družbi, ni verjetna. Nadalje trdi, da ni dovolj dokazov, da je mesto Neubrandenburg načrtovalo, da se mu pripiše sklenitev pogodb.
5. RAZLOGI ZA ZAČETEK FORMALNEGA POSTOPKA PREISKAVE
(79)
Komisija je v sklepu o začetku formalnega postopka preiskave podala predhodno mnenje glede več vprašanj in zainteresirane strani pozvala, naj predložijo informacije zlasti v zvezi s tremi vprašanji.
(80)
Prvič, Komisija je začasno sprejela, da je treba pogodbo o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošno pogodbo o upravljanju oceniti kot enoto in ne ločeno, saj sta bili obe sestavna dela posla prodaje in povratnega zakupa nepremičnine (20). Ugotovila je, da je ocena morebitne gospodarske prednosti temeljila na analizi donosa, ki ga je družba NEUWOGES leta 1998 lahko pričakovala od hkratne sklenitve pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošne pogodbe o upravljanju (21).
(81)
Komisija je zlasti glede pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa izrazila dva pomisleka:
-
Prvič, pojasniti je bilo treba, ali bi se lahko odpis dolga v skladu z zakonom o odpisu podedovanega dolga upošteval pri oceni (22).
-
Drugič, Komisija je zahtevala dodatne informacije glede razlik med cenitvama iz let 1997 in 2007, pri čemer je trdila, da brez dodatnega pojasnila ni mogoče ugotoviti, katera cenitev je, če sploh, predstavljala dejansko tržno vrednost nepremičnine med letoma 1997 in 1998 (23).
(82)
Glede splošne pogodbe o upravljanju je Komisija najprej pojasnila, da glede na pogodbe za primerjavo pogoji, za katere sta se dogovorili družbi NEUWOGES in BAVARIA, v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998) na trgu niso bili neobičajni (24). Komisija je nato trdila, da postopek za zbiranje ponudb, ki ga je izvedla družba NEUWOGES, čeprav je bil omejen, dokazuje, da se je družba NEUWOGES lahko pozanimala na trgu in sprejela gospodarsko razumno odločitev (25). Tretjič, Komisija je navedla dejstvo, da je bila pogodbeno dogovorjena višina najemnine za leto 2008 dejansko primerljiva s povprečno najemnino v zadevni mestni četrti leta 2008 ali pa je bila le nekoliko nižja (26).
(83)
Komisija je kljub dejstvu, da je bilo na podlagi teh dejavnikov mogoče ugotoviti, da je bila splošna pogodba o upravljanju v skladu z običajnimi razmerami na trgu, zahtevala dodatne informacije o dejanskih pričakovanjih udeležencev na nepremičninskem trgu leta 1998, da bi lahko podrobneje analizirala zadevne trditve (27).
(84)
Komisija je proučila tudi analizo denarnih tokov, ki jo je predložila družba NEUWOGES, in nazadnje ugotovila, da zaradi metodoloških pomanjkljivosti z analizo ni mogoče dokazati gospodarske prednosti v korist družbe BAVARIA (28).
(85)
Komisija je nazadnje ugotovila, da na podlagi predloženih informacij ne more dokazati, da je bila družbi BAVARIA dodeljena gospodarska prednost (29). Vendar je izrazila svojo namero, da podrobneje analizira trditve udeležencev, in zainteresirane strani pozvala, naj predložijo dodatne koristne informacije (30).
6. NACIONALNI SODNI POSTOPEK
(86)
Deželno sodišče v Rostocku je 28. novembra 2008 podalo svojo sodbo v postopku na prvi stopnji med družbama BAVARIA in NEUWOGES. Postopek je začela družba BAVARIA, saj družba NEUWOGES od oktobra 2006 ni plačevala mesečnega obroka zakupnine, dogovorjenega v splošni pogodbi o upravljanju, ker je trdila, da je pogodba zaradi vsebovane nezakonite državne pomoči nična.
(87)
Deželno sodišče v Rostocku je v svoji sodbi menilo, da je treba pogodbo o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošno pogodbo o upravljanju šteti za eno enoto, ne pa ločeno, saj sta obe sestavljali en posel prodaje in povratnega zakupa (31).
(88)
Glede pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa je deželno sodišče v Rostocku najprej izračunalo letno najemnino za zemljišče v prvih 30 letih veljavnosti pogodbe in ugotovilo, da znaša […] % letno. Sodišče je menilo, da ta znesek ne pomeni neustrezno nizkega povračila, saj je družba NEUWOGES najemnino za zemljišče za prvih 30 let prejela vnaprej in jo je lahko uporabila za naložbe, tega pa ne bi mogla, če bi se najemnina plačevala letno (32).
(89)
Deželno sodišče v Rostocku je nadalje potrdilo, da je treba odpis dolga za družbo NEUWOGES na podlagi posla prodaje in povratnega zakupa upoštevati v celoti, saj so s tem poslom nastali pogoji za zagotovitev odpisa dolga (33). Če se odpis dolga prišteje nakupni ceni za stavbe, je dobljena številka le za 16 % nižja od cene, ki je bila za stavbe ugotovljena v cenitvi iz leta 2007, zato ni nesorazmerna z vrednostjo stavb (34). Sodišče je nazadnje menilo, da je bila nizka nakupna cena v interesu družbe NEUWOGES, saj sta se z nižjo nakupno ceno zmanjšala splošni obseg naložb družbe BAVARIA in ustrezni obrok zakupnine (35). Poleg tega je menilo, da je bila nižja nakupna cena ugodna, ker je bila plačilna obveznost družbe NEUWOGES do sklada za odpisani podedovani dolg odvisna od cene pri prodaji (36).
(90)
Deželno sodišče v Rostocku je zlasti glede splošne pogodbe o upravljanju najprej menilo, da 30-letna veljavnost pogodbe v nepremičninskih zakupnih poslih ni neobičajna (37). Menilo je tudi, da pogodbeno dogovorjen obrok zakupnine, ki je najprej znašal […] EUR na m2, ni bil nesorazmeren s povprečnimi najemninami za primerljive stavbe v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998) (38). Deželno sodišče v Rostocku je nadalje menilo, da je letno zvišanje obroka zakupnine za […] % upravičeno ob upoštevanju povprečne inflacije med letoma 1970 in 1998 (tj. 3,52 % letno) (39). Poleg tega je sodišče ugotovilo, da je dejansko gibanje najemnin v zadevnih mestnih četrtih v prvih 10 letih pogodbe v grobem ustrezalo pogodbeno dogovorjenemu zvišanju. Tretjič, sodišče je trdilo, da so se stroški upravljanja in vzdrževanja izračunali v skladu z veljavno zakonodajo in niso pomenili prednosti za družbo BAVARIA (40).
(91)
Glede tveganja za izgubo najemnine v višini […] % je deželno sodišče v Rostocku menilo, da mora pri vsakem zakupu zakupnik nositi tveganje, ali se bo lahko zakupljen predmet uporabljal v skladu z namenom (41). To ugotovitev je podprlo s trditvijo, da nobena kreditna institucija ne bi sprejela odgovornosti za to, ali se lahko nepremičnina, za katero se je vzelo posojilo, uporablja v skladu z namenom.
(92)
Deželno sodišče v Rostocku je še primerjalo povprečno obrestno mero pri zakupu na podlagi posla prodaje in povratnega zakupa z obrestnimi merami pri običajnih posojilih. Trdilo je, da je povprečna letna obrestna mera pri zakupu znašala […] % letno, in menilo, da se to ne more šteti za nesorazmerno z verjetnim gibanjem obrestnih mer za posojila za stavbe, ki bi lahko znašale tudi 10 % letno (42).
(93)
Nazadnje je deželno sodišče v Rostocku ugotovilo, da družbi BAVARIA ni bila dodeljena prednost, saj bi tudi udeleženec v tržnem gospodarstvu sklenil zadevni pogodbi (43).
(94)
Družba NEUWOGES se je na to sodbo pritožila, postopek pred višjim deželnim sodiščem v Rostocku pa še poteka.
(95)
Družba BAVARIA je poleg tega začela postopek pred upravnim sodiščem v Greifswaldu, s čimer je poskušala doseči izdajo odločbe za dostop do vse dokumentacije, ki sta jo imela družba NEUWOGES ali mesto Neubrandenburg v zvezi z zadevnima pogodbama. Družba BAVARIA je trdila, da je že poskušala pridobiti tak dostop prek uporabe informacij javnega značaja, vendar jo je mesto Neubrandenburg zavrnilo na podlagi trditve, da je že imela dostop do vse ustrezne dokumentacije v okviru postopkov pred deželnim sodiščem v Rostocku, višjim deželnim sodiščem in Evropsko komisijo (44). Zadeva pred upravnim sodiščem v Griefswaldu prav tako še poteka.
7. OCENA UKREPA
7.1 OBSTOJ DRŽAVNE POMOČI NA PODLAGI ČLENA 107(1) PDEU
(96)
Člen 107(1) PDEU določa, da „je vsaka pomoč, ki jo dodeli država članica, ali kakršna koli vrsta pomoči iz državnih sredstev, ki izkrivlja ali bi lahko izkrivljala konkurenco z dajanjem prednosti posameznim podjetjem ali proizvodnji posameznega blaga, nezdružljiva s skupnim trgom, kolikor prizadene trgovino med državami članicami“. V skladu s tem ukrep pomeni državno pomoč, če so izpolnjeni naslednji štirje kumulativni pogoji:
(a)
ukrep podjetju zagotavlja selektivno gospodarsko prednost;
(b)
ukrep je mogoče pripisati državi in je financiran z državnimi sredstvi;
(c)
ukrep izkrivlja ali bi lahko izkrivljal konkurenco;
(d)
ukrep bi lahko vplival na trgovino med državami članicami.
7.1.1 Podjetju je dodeljena selektivna prednost: splošna načela
(97)
V skladu z ustaljeno sodno prakso Sodišča pogoji, ki jih mora ukrep izpolnjevati, da se lahko šteje za „pomoč“ v smislu člena 107 PDEU, niso izpolnjeni, če bi lahko upravičeno podjetje v okoliščinah, ki ustrezajo običajnim razmeram na trgu, pridobilo enako prednost, kot mu je bila dodeljena z državnimi sredstvi. Pri presoji vprašanja, ali bi udeleženec v tržnem gospodarstvu, ki je v položaju, zelo podobnem položaju države, v običajnih tržnih pogojih sprejel isti ukrep, je treba upoštevati le koristi in obveznosti, povezane s položajem države kot delničarke, in ne tistih, ki so povezane z državo kot javno oblastjo (45).
(98)
Uporaba merila udeleženca v tržnem gospodarstvu je na koncu odvisna od tega, ali zadevna država članica gospodarsko prednost podjetju dodeli kot gospodarski subjekt in ne kot javna oblast. Iz tega sledi, da mora država članica, če se v upravnem postopku sklicuje na to merilo, v primeru dvoma nedvoumno ter na podlagi objektivnih in preverljivih elementov dokazati, da je izvedeni ukrep sprejela kot gospodarski subjekt. Na podlagi teh dokazov mora biti jasno razvidno, da je zadevna država članica predhodno ali istočasno z dodelitvijo gospodarske prednosti z dejansko izvedenim ukrepom sprejela odločitev o izvedbi gospodarske dejavnosti v zvezi s podjetjem. V zvezi s tem bi bili lahko zlasti potrebni dokazi, na podlagi katerih bi bilo razvidno, da je ta odločitev temeljila na ekonomskih ocenah, primerljivih s tistimi, ki bi jih razumen zasebni subjekt v zelo podobnem položaju kot država članica opravil pred izvedbo naložbe, da bi lahko opredelil prihodnji donos take naložbe.
(99)
Nasprotno, ekonomske ocene, izvedene po dodelitvi take prednosti, naknadna ugotovitev dejanskega donosa naložbe, ki jo izvede zadevna država članica, ali naknadne utemeljitve dejansko uporabljenega postopka ne morejo zadostovati za dokaz, da je ta država članica predhodno ali istočasno s to dodelitvijo tako odločitev sprejela kot udeleženec v tržnem gospodarstvu (46).
(100)
Iz navedenega sledi, da v tej zadevi pri uporabi merila udeleženca v tržnem gospodarstvu dokumentacije, ki so jo strani predložile po sprejetju ukrepa, ni mogoče upoštevati.
(101)
Iz navedenega sledi tudi, da pri uporabi merila udeleženca v tržnem gospodarstvu v tej zadevi ni mogoče upoštevati niti učinka zakona o odpisu podedovanega dolga na finančni položaj družbe NEUWOGES. Dejansko si je zakon o odpisu podedovanega dolga prizadeval za cilj javne politike, do ugodnosti, ki so bile na podlagi tega zakona dodeljene, pa je bila upravičena le omejena kategorija podjetij (oddelek 2 zakona o odpisu podedovanega dolga). Ta zakon ne bi veljal za udeleženca v tržnem gospodarstvu, ki bi bil v zelo podobnem položaju kot družba NEUWOGES.
7.1.2 Struktura ocene v zadevnem primeru
(102)
Da bi se ugotovilo, ali je bila z zadevnima pogodbama družbi BAVARIA dodeljena prednost, je treba ugotoviti, ali sta navedeni pogodbi sodili v obseg poslov, ki jih bi sklenil udeleženec v tržnem gospodarstvu v zelo podobnem položaju kot družba NEUWOGES.
(103)
Ocena, ki jo je izvedla Komisija, je sestavljena iz treh korakov. Prvič, kot predhodni korak so se proučile finančne posledice posla za družbo NEUWOGES, da bi se ugotovilo, kakšen dobiček je lahko družba pričakovala zaradi posla (oddelek 7.2). Drugič, da bi se ugotovilo, ali bi bila z ekonomskega vidika privlačnejša katera od drugih razpoložljivih možnosti, se je posel prodaje in povratnega zakupa primerjal z drugimi možnostmi, kot je neposredna prodaja (oddelek 7.3). Tretjič, izvedla se je primerjalna analiza, pri kateri se je zadevni posel primerjal s podobnimi posli prodaje in povratnega zakupa, ki so se sklenili v približno enakem obdobju, analizirali so se rezultati omejenega postopka za zbiranje ponudb, ki ga je izvedla družba NEUWOGES, pogoji posla pa so se primerjali z običajnimi obrestnimi merami pri drugih finančnih poslih, ki so bili na voljo v zadevnem obdobju (konec leta 1997/začetek leta 1998) (oddelek 7.4). Na podlagi vseh treh ravni analize skupaj je mogoče ugotoviti, ali je družba NEUWOGES ravnala kot udeleženec v tržnem gospodarstvu.
7.2 FINANČNE POSLEDICE POSLA ZA DRUŽBO NEUWOGES
(104)
Prvi korak v analizi finančnih posledic zadevnega posla je ugotoviti naravo posla. V tem primeru je vprašanje zlasti, ali pogodbi, ki sta ju sklenili družbi NEUWOGES in BAVARIA, predstavljata dva dela enega celovitega posla ali pa ju je treba oceniti kot ločena posla (oddelek 7.2.1). Drugič, da se omogoči ustrezna ocena finančnega učinka posla na družbo NEUWOGES, se je proučila posebna narava posla prodaje in povratnega zakupa (oddelek 7.2.2). Po poglobljeni ločeni analizi finančnega učinka pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa (oddelek 7.2.3) ter splošne pogodbe o upravljanju (oddelek 7.2.4) se je opravila splošna ocena donosnosti, ki bi jo družba NEUWOGES lahko pričakovala zaradi posla (oddelek 7.2.5).
7.2.1 Skupna in ločena ocena zadevnih pogodb
(105)
Najprej je treba poudariti, da je bilo v sklepu Komisije o začetku postopka in sodbi deželnega sodišča v Rostocku ugotovljeno, da je treba zadevni pogodbi analizirati skupaj (47). S formalno preiskavo je bila ta ugotovitev potrjena iz naslednjih razlogov:
(a)
pogodbi sta dela enega posla prodaje in povratnega zakupa, ki se vzajemno dopolnjujeta. Iz zloženke družbe BAVARIA, v kateri je oglaševala svoj posebni model prodaje in povratnega zakupa, je bilo razvidno, da bi se posel sklenil prek dveh pogodb, in sicer bi ena urejala prodajo, druga pa povratni zakup (48). Pogodbi sta se nato vedno navajali kot paketni posel.
(b)
Pogodbi sta bili sklenjeni istega dne (21. januarja 1998) in se sklicujeta druga na drugo (49), kar kaže na njuno tesno povezavo in dejstvo, da ene pogodbe ne bi bilo mogoče skleniti brez druge.
(c)
Pogoji pogodb so med seboj neločljivo povezani, kar dokazuje tudi prvotni izračun družbe BAVARIA, ki ga je predložila družba NEUWOGES (50). Znesek vnaprejšnjega gotovinskega plačila je bil odvisen od mesečnega obroka zakupnine, ki ga bo plačevala družba NEUWOGES, in naložb družbe BAVARIA v posodobitev stavb. Dejansko je v poslu prodaje in povratnega zakupa obrok zakupnine namenjen poplačilu prvotne naložbe zakupodajalca. To pomeni, da bi bile v primeru drugačnih določb splošne pogodbe o upravljanju drugačne tudi številke v zakupni in prodajni pogodbi ter obratno (51).
(d)
Iz zapisnika sej nadzornega odbora družbe NEUWOGES je razvidno, da je družba NEUWOGES za obe pogodbi vedno štela, da sta en sam posel (52). V predložitvah na sejah nadzornega odbora z dne 30. oktobra 1997 in 16. decembra 1997 je na primer navedeno, da nakupna cena, ki jo financira kupec, temelji na modelu zakupa, kar kaže, da se je družba NEUWOGES dobro zavedala povezave med pogodbo o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošno pogodbo o upravljanju. Podobno je na seji dne 16. decembra 1997 uprava družbe NEUWOGES nadzornemu odboru pojasnila, da je bilo plačilo, dogovorjeno z družbo BAVARIA, cena, ki jo je bilo mogoče doseči za ta „paket“, in da so bila pri „paketu“ prisotna nekatera tveganja za družbo, vendar so bila sprejemljiva. Navedba „paketa“ in prisotnega tveganja prav tako dokazuje, da sta se obe pogodbi šteli za en posel.
(106)
Trditve družbe NEUWOGES glede tega, da ena od zadevnih pogodb ni bila notarsko overjena, niso prepričljive. Glavna trditev družbe NEUWOGES je, da to dokazuje namen strank, da skleneta dve ločeni, medsebojno neodvisni pogodbi. Komisija poudarja, da so državni posegi različnih oblik in jih je treba oceniti glede na njihov učinek, vendar ni mogoče izključiti, da je treba več zaporednih posegov države za namene člena 107(1) PDEU šteti za en sam poseg. To se lahko zgodi zlasti, če med zaporednimi posegi z vidika njihovega časovnega zaporedja, namena in položaja podjetja ob teh posegih obstaja tako tesna povezava, da jih ni mogoče ločiti (53). Pojem enega posla za namene državne pomoči EU je zato širši od pojma enega posla na podlagi nemškega pogodbenega prava. Premisleki iz uvodne izjave 105 kažejo, da je treba zadevni pogodbi za namene zakonodaje EU o državni pomoči zaradi časovnega zaporedja, namena in položaja podjetja ob sklenitvi navedenih pogodb šteti za en posel.
7.2.2 Ozadje: kako deluje posel prodaje in povratnega zakupa
(107)
Posel med družbama BAVARIA in NEUWOGES temelji na nepremičninskem modelu zakupa (Leasingmodell Immobilien) družbe BAVARIA. Osnovna formula, na kateri temelji ta model, je, da kupec (družba BAVARIA) financira svojo prvotno naložbo tako, da prodajalec (NEUWOGES) zakupi prodane stavbe. Da bi se določili obseg naložbe in ustrezni obroki zakupnine, se pri modelu zakupa uporablja preprosta formula, s katero se obseg naložbe izračuna tako, da se nominalni letni obrok zakupnine deli z obrestno mero pri zakupu (izraženo v %):
Obrestna mera pri zakupu je obratno rezultat kombinacije časa veljavnosti pogodbe, indeksacije obroka zakupnine in preostale vrednosti stavb:
Obrestna mera pri zakupu (v %):
Čas veljavnosti: 25 let
Preostala vrednost (v %)
Indeksacija
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Čas veljavnosti: 30 let
Preostala vrednost (v %)
Indeksacija
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Na podlagi navedenega je jasno, da je obseg naložb odvisen od obrestne mere pri zakupu in mesečnih obrokov zakupnine ter obratno. Ko udeleženci v poslu izberejo osnovne parametre (čas veljavnosti pogodbe, letna indeksacija, preostala vrednost) in ciljni skupni obseg naložbe ali načrtovane mesečne obroke zakupnine, se lahko izračunajo manjkajoči parametri. Pri tej formuli krajši čas veljavnosti, nižja preostala vrednost, nižja indeksacija ali nižji nominalni mesečni obroki zakupnine vsi vplivajo na nižji skupni obseg naložbe.
(109)
Ko se določi skupni obseg naložbe, se odbijejo stroški posodobitve, davki in drugi morebitni stroški. Znesek, ki ostane, je nakupna cena. Pri poslu prodaje in povratnega zakupa med družbama NEUWOGES in BAVARIA ta nakupna cena (vnaprejšnje gotovinsko plačilo) ne razlikuje med ceno, plačano za lastništvo stavb, in najemnino za zemljišče.
Izračun, na katerem temelji posel med družbama BAVARIA in NEUWOGES
Skupni obseg naložbe
[…] EUR
Posodobitev
[…] EUR
Davki in pristojbine
[…] EUR
Povračilo za privatizacijo
[…] EUR
Nakupna cena
[…] EUR
(110)
Zadevni posel prodaje in povratnega zakupa sestavljata dva elementa, tj. pogodba o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošna pogodba o upravljanju, ki sta obe povezani s pogodbo o skupnem pavšalnem znesku. Finančne posledice pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa, splošne pogodbe o upravljanju in pogodbe o skupnem pavšalnem znesku za družbo NEUWOGES je treba oceniti ob upoštevanju navedenega.
7.2.3 Ugotavljanje verjetnega finančnega učinka pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa na družbo NEUWOGES
(111)
Osrednja dela pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa sta prodaja stavb in 75-letni zakup zemljišča, na katerem stojijo. Družba BAVARIA se je zavezala, da bo družbi NEUWOGES plačala skupno […] EUR, od tega je bilo […] EUR kapitalizirane najemnine za zemljišče za obdobje do 31. decembra 2028, […] EUR pa je bila nakupna cena za stavbe (54). Družba BAVARIA bo morala od 1. januarja 2029 deset let plačevati letno najemnino v višini […] % sedanje vrednosti zemljišča, ki je bila izračunana na […] EUR na m2 ali […] EUR na leto (55). Določeno je, da se bo najemnina od leta 2039 naprej in do izteka veljavnosti pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa konec leta 2073 prilagodila indeksu skupnih življenjskih stroškov, če bo ta nihal za več kot […] % (56).
(112)
Poleg nakupa stavb in zakupa zadevnega zemljišča je družba BAVARIA sprejela obveznost glede posodobitve stavb in se strinjala, da za gradbena dela sklene pogodbo z odvisno družbo družbe NEUWOGES, tj. družbo BRG.
(113)
Da bi se določila nakupna cena, ki jo mora na podlagi pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa družba BAVARIA plačati družbi NEUWOGES, sta stranki predvideli mesečni obrok zakupnine v višini […] EUR na m2, indeksacijo za […] % letno, preostalo vrednost stavb v višini […] % (ki jo družba NEUWOGES plača po izteku veljavnosti pogodbe za 75-letni zakup zemljišča in na podlagi strokovne cenitve v zadevnem času) in 30-letni čas veljavnosti povratnega zakupa (57). Skupni obseg naložbe na podlagi teh predpostavk je znašal […] EUR (58). Po odbitku stroškov posodobitve v višini […] EUR, stroškov privatizacije v višini […] EUR in davkov/pristojbin v višini […] EUR je bila dobljena prodajna cena določena na […] EUR (59).
(114)
Ta končna cena je bila nato razdeljena na ceno za stavbe ([…] % = […] EUR) in kapitalizirano najemnino za zemljišče ([…] % = […] EUR) (60). Zneska, dodeljena za zemljišče in stavbe, se nista izračunala ločeno, ampak sta se določila kot deleža skupne prodajne cene.
(115)
Prvi koristi, ki ju je imela družba NEUWOGES na podlagi posla, sta bili torej gotovinsko plačilo v višini […] EUR in po 30 letih prihodek od najemnine za zemljišče, ki bi ga plačevala družba BAVARIA.
7.2.3.1 Drugi dejavniki
Povračilo za privatizacijo
(116)
Pred nadaljevanjem je treba spomniti, da je treba vsekakor upoštevati gotovinsko plačilo v višini […] EUR, ki ga je družba BAVARIA družbi NEUWOGES plačala kot povračilo za privatizacijo.
(117)
Družba BAVARIA si je morala kot kupec stavb in zakupnik zemljišča v skladu z zadevnima pogodbama prizadevati za prodajo deleža stanovanj najemnikom, ta prizadevanja pa so bila jasno določena. Navedeni pogoj je bil vključen v pogodbo, da bi se prodaja za namene zakona o odpisu podedovanega dolga sprejela kot „privatizacija prek posrednika“. Na podlagi navedenega zakona je moral poslovni kupec poskusiti najemnikom prodati čim večji delež - vsaj eno tretjino - stanovanj, pridobljenih v poslu (61). Ta obveznost je vključevala prizadevanja za obveščanje najemnikov o njihovih možnostih in oceno njihovega zanimanja za nakup stanovanj. Na podlagi pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa (oddelki 1-3 dela V) se je zagotavljanje teh prizadevanj dejansko preneslo nazaj na družbo NEUWOGES, slednja pa naj bi za to prejela povračilo v višini […] EUR na m2, zaradi česar je skupno povračilo za ukrepe privatizacije znašalo […] EUR.
(118)
Prvotno ni bil namen, da družba NEUWOGES prejme kakršno koli povračilo za prizadevanja za privatizacijo, zneski, ki so bili pozneje plačani kot ločeno povračilo za prizadevanja za privatizacijo, pa so bili dejansko del prvotno predvidene prodajne cene (62). Dejansko za družbo BAVARIA ne bi bilo smiselno, da bi družbi NEUWOGES plačala povračilo za izvajanje dejavnosti, ki niso v poslovnem interesu družbe BAVARIA. Odpis dolga v skladu z zakonom o odpisu podedovanega dolga, zaradi česar je bilo potrebno prizadevanje za privatizacijo, je bil le v gospodarskem interesu družbe NEUWOGES.
(119)
Vendar se je povračilo za prizadevanja za privatizacijo pozneje odbilo od prodajne cene in plačalo ločeno, predvidoma ker bi se moralo, če bi ostalo del prodajne cene, prenesti v sklad za odpisani podedovani dolg. Prodajna cena, ki jo je družba BAVARIA plačala družbi NEUWOGES, je bila znižana za ustrezen znesek. Z vidika družbe BAVARIA ta sprememba ni pomenila razlike v ceni. Družba NEUWOGES je prejela natanko enak znesek sredstev od družbe BAVARIA, kot bi ga prejela, če se družbi ne bi dogovorili za ločeno povračilo za privatizacijo. Dejansko je družba NEUWOGES plačila za privatizacijo sama vključila v prihodek, ki ga je prejela na podlagi posla prodaje in povratnega zakupa (63).
(120)
Da so se ta plačila obravnavala kot ločena provizija in ne kot del prodajne cene, je bilo za družbo NEUWOGES pomembno le zaradi zakona o odpisu podedovanega dolga. Vendar, kot je bilo že pojasnjeno (v uvodni izjavi 101), udeleženec v tržnem gospodarstvu zakona o odpisu podedovanega dolga ne bi upošteval. Dejstvo, da si je družba NEUWOGES prizadevala za privatizacijo in zanjo porabila sredstva, v tem okviru ni pomembno. Udeleženec v tržnem gospodarstvu, ki ne bi deloval na podlagi zakona o odpisu podedovanega dolga, si ne bi prizadeval za privatizacijo, zato tega pri uporabi merila udeleženca v tržnem gospodarstvu tega ni mogoče upoštevati.
(121)
V skladu s tem je treba povračilo za prizadevanja za privatizacijo, ki ga je družba BAVARIA plačala družbi NEUWOGES, šteti za pomembno korist za družbo NEUWOGES, ki jo je treba prišteti prodajni ceni, da se lahko določi skupni finančni učinek posla prodaje in povratnega zakupa na družbo NEUWOGES.
Posodobitev
(122)
Posodobitev, izvedena v okviru posla prodaje in povratnega zakupa, je imela nadaljnje finančne posledice za družbo NEUWOGES. Poudariti je treba, da so bili stroški posodobitve neposredno povezani s plačilom, ki ga je družba BAVARIA družbi NEUWOGES plačala na podlagi pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa. To plačilo je bilo dobljeno z izračunom skupnega obsega naložbe minus stroški, vključno s stroški posodobitve (glej uvodno izjavo 109). To pomeni, da višji so stroški posodobitve, nižja je nakupna cena. Nakupna cena v nadomestnem izračunu posla, v katerem so se upoštevale nižje najemnine, nižja indeksacija in s tem precej nižji obroki zakupnine, je bila tako vedno višja od cene iz dejanske pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa, to pa zato, ker so se v tem izračunu predvideli precej nižji stroški posodobitve od tistih, za katere sta se na koncu dogovorili družbi BAVARIA in BRG (64).
(123)
Na tej podlagi je treba opozoriti, da je bilo pavšalno plačilo za posodobitev, ki ga je družba BAVARIA odvisni družbi BRG v 100-odstotni lasti družbe NEUWOGES plačala na podlagi pogodbe o skupnem pavšalnem znesku, precej višje od stroškov posodobitve, kot jih je prvotno ocenila družba NEUWOGES (65). V prvotni oceni, ki jo je podala družba NEUWOGES, so bili predvideni skupni stroški v višini […] EUR ali […] EUR na m2, pavšal za stroške posodobitve, za katerega sta se na koncu dogovorili družba BAVARIA in odvisna družba družbe NEUWOGES, tj. družba BRG, pa je znašal […] EUR ali […] EUR na m2. To pomeni, da so dogovorjeni stroški presegli prvotno ocenjene stroške za […] EUR ali […] %. Zaradi znatno višjega dogovorjenega pavšala za stroške je družba BAVARIA družbi NEUWOGES na podlagi pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa plačala precej nižji znesek.
(124)
Za to razhajanje med prvotno ocenjenimi stroški in dogovorjenim pavšalnim plačilom ni bilo predloženo nobeno pojasnilo. To je presenetljivo zlasti ob upoštevanju prvotne trditve družbe NEUWOGES, da so bili ocenjeni stroški posodobitve, ki so v povprečju znašali […] EUR na m2, „običajni“ stroški[] (66). V študiji „Med posodobitvijo in rušenjem: montažni stanovanjski bloki v Vzhodni Nemčiji“ (v nadaljnjem besedilu: študija družbe Pastel), ki jo je predložila družba NEUWOGES, je bila ocena stroškov posodobitve podobna oceni, ki jo je podala družba BRG, tj. med […] EUR na m2 in […] EUR na m2 (67). Družba NEUWOGES je kot lastnik in upravljavec stavb dobro vedela, kakšna posodobitev je potrebna, zato ni mogoče razumeti, zakaj je te stroške prvotno tako zelo podcenila.
(125)
Stroške posodobitve je treba upoštevati pri ugotavljanju finančnega učinka pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa. Jasno je, da za družbo BAVARIA ni bilo pomembno, kakšne stroške posodobitve ji bo zaračunala odvisna družba družbe NEUWOGES, tj. družba BRG, saj bi se dodatni stroški posodobitve preprosto odšteli od nakupne cene. Družbi NEUWOGES pa je bilo v očitnem gospodarskem interesu, da je družba BAVARIA sklenila pogodbo z družbo BRG za izvedbo posodobitve in da je del prodajne cene na prenesla stroške posodobitve. Razlog za ta premislek je, da za dobiček od posodobitve, ki ga je prejela odvisna družba družbe NEUWOGES, niso veljale obveznosti prenosa na podlagi zakona o odpisu podedovanega dolga. V skladu z ocenami, ki jih je podala družba BRG, je njen dobiček (in s tem dobiček družbe NEUWOGES) od posodobitev, ki jih je naročila družba BAVARIA, znašal […] EUR (68). Ta dobiček pomeni neposredno korist za družbo NEUWOGES, ki ga je treba upoštevati. Ko je uprava družbe NEUWOGES utemeljevala prodajno ceno, je prav tako poudarila, da je bila družba BRG najeta za izvedbo posodobitve (69).
Najemnina za zemljišče
(126)
Pri najemnini za zemljišče je treba obravnavati trditev družbe NEUWOGES, da družbi BAVARIA dejansko ni bilo treba plačati nobene najemnine za prvih 30 let, saj je bila kapitalizirana najemnina za zemljišče vključena v prodajno ceno. Vendar vprašanje, ali se najemnina za zemljišče plačuje letno ali pa vnaprej kot kapitalizirana najemnina, ni ravno odločilno pri tej oceni. Nič ne kaže na to, da bi bil takšen dogovor nerazumen; pomenil je le, da je družba NEUWOGES dala prednost vnaprejšnjim likvidnostnim sredstvom.
(127)
Nazadnje je treba spomniti, da bo morala družba BAVARIA po izteku veljavnosti splošne pogodbe o upravljanju za zemljišče plačevati najemnino. Družba BAVARIA bo morala od 1. januarja 2029 deset let plačevati letno najemnino v višini […] % sedanje vrednosti zemljišča, ki je bila določena na […] EUR na m2. Za nadaljnji preostali čas veljavnosti je določeno, da se bo najemnina za zemljišče prilagodila indeksu skupnih življenjskih stroškov, če bo ta nihal za več kot […] %. Če se zaradi poenostavitve predpostavlja, da indeks skupnih življenjskih potrebščin ne bo nihal, bo nominalna vrednost teh prihodnjih plačil znašala […] EUR. Pri splošni oceni je treba kot del koristi, ki jo je prejela družba NEUWOGES, upoštevati tudi diskontirano vrednost teh prihodnjih plačil v letu 1998.
7.2.3.2 Sklepne ugotovitve
(128)
Poudariti je treba, da je bil namen izvedene analize čim natančneje ugotoviti finančni učinek pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa na družbo NEUWOGES. Na podlagi te analize je mogoče sklepati, da zadevne koristi, ki jih je prejela družba NEUWOGES, vključujejo:
(a)
plačilo v gotovini, ki ga je plačala družba BAVARIA ([…] EUR);
(b)
pristojbino za prizadevanja za privatizacijo ([…] EUR);
(c)
dobiček od posodobitve ([…] EUR);
(d)
odkupno vrednost najemnine za zemljišče po letu 2029 ([…] EUR po odbitku).
7.2.4 Ugotavljanje verjetnega finančnega učinka splošne pogodbe o upravljanju na družbo NEUWOGES
(129)
Družba NEUWOGES je na podlagi splošne pogodbe o upravljanju odgovorna za upravljanje zadevnih stavb. V zameno za pravico do zadržanja vsega prihodka, ustvarjenega z oddajanjem stanovanj in poslovnih prostorov, mora družba NEUWOGES do zaključka posodobitve lastniku (družbi BAVARIA) plačevati vnaprej določen mesečni obrok zakupnine v višini […] EUR, nato pa […] EUR (oddelek 3 splošne pogodbe o upravljanju). Čas veljavnosti pogodbe je 30 let od zaključka posodobitve (oddelek 2.1). Mesečni obrok zakupnine se indeksira za […] % letno (oddelek 4.2). Namen naslednje analize je ugotavljanje finančnega učinka splošne pogodbe o upravljanju na družbo NEUWOGES.
7.2.4.1 Ozadje (izračuni)
(130)
Mesečni obrok zakupnine se je izračunal tako, da se je verjetno neto najemnina na m2 in na mesec, znižana za stroške upravljanja in vzdrževanja ter ob upoštevanju tveganja izgube najemnine, pomnožila s številom m2, ki so bili na voljo (70). Osrednje predpostavke so torej verjetna neto najemnina na m2 in na mesec ter verjetni stroški. V splošni pogodbi o upravljanju sta stranki predvideli neto najemnino v višini […] EUR na m2 po posodobitvi in stroške v višini […] EUR na m2, na tej podlagi pa je bil mesečni obrok zakupnine določen na […] EUR na m2 (71).
(131)
Pri določanju posebnih parametrov, ki bili na koncu vključeni v splošno pogodbo o upravljanju, je imela družba NEUWOGES možnost izbire (72). Če bi določila drugačno višino najemnine ali višjo indeksacijo, bi lahko natanko določila svoje mesečne obroke v času veljavnosti pogodbe in ceno, ki bi jo dobila s prodajo (73). Obstajala je torej neposredna povezava med prevzemom večjega ali manjšega tveganja pri določanju posameznega obroka zakupnine (npr. če bi določila drugačno višino najemnine, indeksacijo in stroške) in likvidnostnimi sredstvi, prejetimi v obliki prodajne cene. V drugem izračunu, ki ga je predložila družba BAVARIA in v katerem so predvideni indeksacija v višini 2,0 %, najemnina v višini […] EUR in s tem obrok zakupnine v višini […] EUR, bi na primer mesečni obrok zakupnine namesto […] EUR znašal […] EUR (74). Nižja bi bila seveda tudi prodajna cena.
7.2.4.2 Analiza finančnega učinka
Splošni premisleki
(132)
Pri ugotavljanju finančnega učinka splošne pogodbe o upravljanju na družbo NEUWOGES je treba upoštevati dva premisleka. Prvič, obrok zakupnine se je izračunal na podlagi m2. Družba BAVARIA je po sklenitvi pogodbe prodala več stanovanj, zato se je zadevno število s prvotnih […] m2 spremenilo na […] m2 leta 1999, […] m2 leta 2000 in […] m2 leta 2001. Po letu 2001 je zadevno število ostalo enako, in sicer […] m2. Družba NEUWOGES je v svojih predložitvah za izračun predvidenih finančnih tokov uporabila postopno zmanjšano število m2. Ker je pomemben le predhodni vidik, družba NEUWOGES skupnega števila m2, na katerem je temeljil njen izračun, ne bi smela zmanjšati za število, ki ga je nato dejansko prodala, ampak za število, za katero je v začetku leta 1998 pričakovala, da se bo nato prodalo. V skladu s tem naslednja analiza ne bo temeljila na podatkih, uporabljenih v predložitvah družbe NEUWOGES; namesto tega se bodo uporabili podatki, ki jih je družba NEUWOGES vključila v svojo prvotno napoved dobička, v kateri je bilo predvideno postopno zmanjšanje z […] m2 na […] m2 do leta 2003. Drugič, da se določi finančni učinek pogodbe na družbo NEUWOGES, ki se je pričakoval ob sklenitvi pogodbe, je treba odšteti prihodnji prihodek in stroške ter v ta namen določiti diskontno stopnjo. Komisija v skladu s prvotnim dopisom in analizami denarnih tokov, ki jih je predložila družba NEUWOGES, predpostavlja, da diskontna stopnja znaša 5 % letno (75).
Zanesljivost analiz denarnih tokov, ki jih je predložila družba NEUWOGES
(133)
Pred izvedbo neodvisne gospodarske analize splošne pogodbe o upravljanju je treba najprej predložiti pripombe o naknadnih analizah finančnih tokov, ki jih je predložila družba NEUWOGES in naj bi dokazovale, kakšen denarni tok bi skrben udeleženec v tržnem gospodarstvu pričakoval, da bo naknadno ustvarila splošna pogodba o upravljanju. Družba NEUWOGES trdi, da bi se za splošno pogodbo o upravljanju na podlagi realnih predhodnih predpostavk - kar naj bi bili po mnenju družbe NEUWOGES zvišanje najemnine za […] % letno, indeksacija stroškov za […] % letno in […]-odstotni delež praznih stanovanj - predhodno pričakoval skupni negativni denarni tok v višini […] EUR nominalno in […] EUR po odbitku (76). Družba NEUWOGES trdi tudi, da bi se za splošno pogodbo o upravljanju lahko le ob domnevno nerealnih predhodnih predpostavkah - zvišanje najemnine za […] % letno, […]-odstotni delež praznih stanovanj in nespremenljivi stroški - pričakovalo, da bo prinesla pozitivno vrednost v višini […] EUR nominalno in […] po odbitku (77). Na tej podlagi družba NEUWOGES trdi, da je bilo predhodno jasno, da bi bilo treba najemnine višati za […] % letno le zaradi kritja obroka zakupnine, ne bi pa bilo mogoče kriti višjih stroškov.
(134)
Glede tega je treba opozoriti, da predpostavke družbe NEUWOGES glede višine stroškov niso prepričljive (prvotna višina stroškov je enaka v vseh analizah, ki jih je preložila družba NEUWOGES). V izračunih, na katerih temelji splošna pogodba o upravljanju, kot je bila sklenjena, so predvideni skupni stroški (upravljanje, vzdrževanje, tveganje izgube najemnine) v višini približno […] % najemnine. Nasprotno pa je v analizah denarnih tokov, ki jih je predložila družba NEUWOGES, predvidena prvotna višina stroškov (po posodobitvi) najmanj […] % ([…] % za tveganje izgube najemnine, […] % za upravljanje in vzdrževanje). Tudi če se precej višja izguba najemnine (z […] % na […] %) ne upošteva, je prisotno zvišanje drugih stroškov z […] % na […] % najemnine. Predložitve družbe NEUWOGES ne pojasnjujejo v zadostni meri, zakaj bi bilo to zvišanje potrebno. Nasprotno, družba NEUWOGES trdi, da je bila stopnja […] % ([…] EUR na m2) verjetna za obdobje takoj po posodobitvi, vendar bi se v tem primeru vsako leto zvišala za […] % (78). Podobno je bila v cenitvi, ki jo je družba NEUWOGES naročila pred prodajo, predvidena skupna višina stroškov (vključno s tveganjem izgube najemnine (79)) v višini od […] % do […] % (cenitev iz leta 1997). Ker v cenitvi ni navedeno, kakšen odstotek je dodeljen izgubi najemnine, ni mogoče ugotoviti, kako se te osnovne predpostavke glede drugih stroškov razlikujejo od predpostavk družbe NEUWOGES. Tudi če bi se predvidevalo, da je cenitev iz leta 1997 temeljila na oceni tveganja izgube najemnine v višini […] %, so drugi stroški, ki jih je predvidela družba NEUWOGES, višji. Ob upoštevanju navedenega analiz denarnih tokov, ki jih je predložila družba NEUWOGES, ni mogoče sprejeti in jih je treba popraviti na podlagi prvotnih stroškov v višini […] %, brez tveganja izgube najemnine (80).
(135)
Ob upoštevanju navedenega je treba nadalje pripomniti, da je trditev družbe NEUWOGES, da bi bilo treba le zaradi kritja višjih obrokov zakupnine zvišati najemnino za […] %, napačna. Ker se obrok zakupnine izračuna kot odstotek prvotne skupne najemnine (v tem primeru […] %), bi bilo mogoče z zvišanjem najemnine za […] % kriti tako zvišanje obroka zakupnine kot zvišanje stroškov za […] %. Če se stroški ne spreminjajo, bi manjše zvišanje najemnine že zadoščalo za kritje zvišanja obroka zakupnine. Dejansko bi ob predvidenem […]-odstotnem tveganju izgube najemnine in drugih nespremenjenih stroških letno zvišanje najemnine za […] % zadoščalo za kritje zvišanja obroka zakupnine. Z vsakim zvišanjem, ki bi presegalo navedeno, bi lahko družba NEUWOGES krila višanje stroškov ali imela dobiček.
Analiza finančnega učinka
(136)
Družba NEUWOGES je ob sklenitvi pogodbe sama izvedla analizo nominalnih denarnih tokov (81). V tej analizi je predvidela, da se bodo njeni stroški (upravljanje, vzdrževanje) zviševali za […] % letno, da lahko vsaka tri leta zviša najemnino za […] %, da lahko prenese […]-odstotni delež praznih stanovanj in da bo […] % stanovanj prodanih najemnikom. Na tej podlagi je družba NEUWOGES pričakovala, da bo s splošno pogodbo o upravljanju v 30-letni veljavnosti pogodbe ustvarila nominalni denarni tok v višini […] EUR.
(137)
V formalnem postopku preiskave ni nič pokazalo na to, da bi bili ti izračuni narejeni na podlagi pričakovanj, za katera bi bilo znano, da so preveč optimistična. Predložen ni bil noben dokaz, da so predstavniki družbe NEUWOGES, ki so te podatke predložili odboru družbe NEUWOGES, to storili vedoč, da so napačni. Dejansko se zdi, da družba NEUWOGES ne trdi, da so njeni upravitelji zavestno sklenili neugoden posel iz političnih razlogov, ampak da je bila opravljena napačna ocena gospodarskih posledic (ki bi se jim v predložitvah družbe NEUWOGES udeleženec v tržnem gospodarstvu izognil) (82).
(138)
Kljub temu je treba proučiti, ali so bila ta pričakovanja takšna, da jih udeleženec v tržnem gospodarstvu pri odločitvi ne bi upošteval. V tem okviru je treba opozoriti, da družba NEUWOGES trdi, da bi udeleženec v tržnem gospodarstvu pričakoval zvišanje najemnine za le […] % letno, tveganje izgube najemnine za […] % ter zvišanje stroškov upravljanja in vzdrževanja za […] % (83). Družba NEUWOGES na podlagi teh predpostavk trdi, da bi skupni denarni tok nominalno znašal […] EUR, po odbitku pa […] EUR, na kar bi najbolj vplivalo več kot sedemkratno povečanje izgube najemnine.
7.2.4.3 Pričakovanja na trgu
(139)
Najprej so navedeni dokumenti z informacijami o dejanskih pričakovanjih obeh strank v poslu. Zapisnik seje nadzornega odbora z dne 16. decembra 1997 dokazuje, da so bila po mnenju upraviteljev družbe NEUWOGES tveganja, prisotna v poslu, „sprejemljiva“ (84). Na podlagi tega zapisnika je poleg tega jasno, da je družba NEUWOGES ukrepala na podlagi izračunov, v katerih je bilo predvideno zvišanje najemnine za […] % vsaka tri leta, zvišanje stroškov (brez navedbe tveganja izgube najemnine) za […] % in tveganje izgube najemnine v višini […] % (85).
(140)
Družba NEUWOGES se je pred podpisom pogodb posvetovala z revizijsko družbo Nordrevision, ki je ocenila, da zvišanje najemnine za […] % ustreza splošni stopnji inflacije, vendar tega verjetno ne bo mogoče doseči (86). Menila je tudi, da so bili prvotni stroški ob predpostavki popolne zasedenosti stanovanj razumni (izračuni so temeljili na oceni stroškov v višini […] % najemnine), vendar je potrebna indeksacija navedenih stroškov v skladu z indeksacijo obroka zakupnine (87).
(141)
Družba BAVARIA je po drugi strani na podlagi pričakovanja, da se število prebivalcev v Neubrandenburgu ne bo spreminjalo (zaradi ustanovitve več velikih ponudnikov storitev) (88), in dobre lokacije stavb predvidevala, da se lahko pričakuje zelo nizek delež praznih stanovanj (89). Nadalje je predvidevala, da bi bilo najemnino mogoče zvišati v skladu z indeksacijo obrokov zakupnine (90).
(142)
Nazadnje je treba poudariti, da so v cenitvi nepremičnine, ki jo je družba NEUWOGES naročila pred prodajo, navedeni podatki o zadevnem pričakovanem razvoju dogodkov. V cenitvi iz leta 1997 so bili predvideni stroški med […] % in […] %, ni pa bilo navedeno, kakšen odstotek je dodeljen tveganju izgube najemnine (91).
7.2.4.4 Ocena
Stroški upravljanja
(143)
Prvič, pričakovanja glede stroškov upravljanja in vzdrževanja se glede njihove prvotne višine ([…] EUR na m2 ali […] % najemnine) in pričakovanega zvišanja ([…] % letno) zdijo razumni. Glede prvotne višine stroškov ta ugotovitev temelji na trditvi družbe NEUWOGES, da so bili ti stroški vsaj za obdobje takoj po posodobitvi določeni dovolj visoko. Drugič, v študiji družbe Pestel je navedeno, da bi leta 1997 stroški upravljanja in vzdrževanja povprečno znašali […] EUR na m2, kar je […] EUR manj od stroškov, kot so bili določeni v poslu prodaje in povratnega zakupa (92). Stroški, predvideni v cenitvi strokovnjaka, so bili prav tako v tem razponu. Zvišanje teh stroškov je bilo vsekakor mogoče pričakovati, vendar se zdi, da je bilo predvideno zvišanje za […] % letno razumno in celo nekoliko previdno. Revizijska družba Nordrevision je predlagala, da se takšna indeksacija stroškov upravljanja ohrani le v skladu z indeksacijo obroka zakupnine, tj. z letnim zvišanjem za […] %, kar je nižje od zvišanja, ki ga je dejansko predvidela družba NEUWOGES. Po naključju družba NEUWOGES sedaj ravno za indeksacijo za […] % trdi, da bi jo bilo mogoče razumno pričakovati, kar dokazuje, da […] % letno ni bilo nerazumno nizko.
Tveganje izgube najemnine
(144)
Glede tveganja izgube najemnine ni bilo nerazumno pričakovati splošno izgubo višine najemnine za […] %. Najprej je treba opozoriti, da se revizijski družbi Nordrevision v njenih ocenah pogodb ta višina ni zdela vprašljiva, čeprav je izrazila druge pomisleke o splošnih gospodarskih razmerah in nepremičninskem trgu v Neubrandenburgu (93). Drugič, v cenitvi iz leta 1997 sicer ni navedeno predvideno tveganje izgube najemnine, vendar očitno niso predvidena znatno višja tveganja izgube najemnine (94).
(145)
Iz dokumentacije internega postopka odločanja družbe BAVARIA je razvidno, da je družba BAVARIA zaradi ustanovitve več velikih ponudnikov storitev v Neubrandenburgu predvidevala, da se število prebivalcev mesta ne bo spreminjalo in da se bo po posodobitvi lahko oddala večina zadevnih stanovanj. Dejansko sta po trditvah družbe NEUWOGES med letoma 1997 in 1998 mesto Neubrandenburg in dežela Mecklenburg-Vorpommern predvidela, da se število prebivalcev in prihodki ne bodo zmanjševali.
(146)
Prezreti se ne sme tudi dejstva, da je uprava družbe NEUWOGES, ki je vodila podjetje, ki je imelo v lasti več kot 30 % stanovanj v Neubrandenburgu in je torej dobro poznalo lokalni nepremičninski trg, tveganja, ki so bila prisotna pri poslu prodaje in povratnega zakupa, ocenila za sprejemljiva in pri svojih napovedih upoštevala tveganje izgube najemnine v višini […] %. Ni jasno, zakaj bi ti strokovnjaki na lokalnem nepremičninskem trgu pri svojih izračunih upoštevali to predpostavko, če je bila tako nerazumno nizka, kot zdaj trdi družba NEUWOGES.
(147)
Hkrati je treba upoštevati dokumentacijo, ki jo je družba NEUWOGES predložila v zvezi z vprašanjem, ali bi skrben udeleženec na zadevnem nepremičninskem trgu (montažni stanovanjski bloki v Vzhodni Nemčiji) pričakoval višji delež praznih stanovanj, če je bila zadevna dokumentacija pripravljena pred sklenitvijo posla prodaje in povratnega zakupa. Od vseh predloženih študij je bila le študija družbe Pestel pripravljena pred sklenitvijo zadevnih pogodb. V tem okviru je treba spomniti, da se študija družbe Pestel nanaša na Vzhodno Nemčijo v celoti in ne upošteva posebnih lokalnih pogojev v Neubrandenburgu, zaradi česar je omejena njena dokazna vrednost v zadevnem okviru. V študiji je poudarjenih nekaj splošnih težav na nepremičninskem trgu Vzhodne Nemčije, vendar sama študija ne zadošča za ugotovitev, da udeleženec v tržnem gospodarstvu pri odločanju glede naložbe ne bi upošteval predvidenega tveganja izgube najemnine v višini […] %.
Najemnina
(148)
Glede najemnine je treba najprej spomniti, da družba NEUWOGES ni trdila, da so bile pričakovane najemnine po posodobitvi določene previsoko. Namesto tega trdi, da jih ni bilo mogoče zvišati v skladu s pričakovanji. Ob upoštevanju ugotovitve deželnega sodišča v Rostocku, da je bila povprečna najemnina v višini […] EUR na m2, na kateri temelji splošna pogodba o upravljanju, v razponu iz veljavne preglednice z najemninami (95), je mogoče ugotoviti, da je bila prvotna povprečna višina najemnine določena realno.
(149)
Glede indeksacije dogovorjenega obroka zakupnine nič neposredno ne kaže na to, kakšno povprečno zvišanje najemnine je bilo na splošno pričakovano leta 1998. Revizijska družba Nordrevision je pripomnila le, da je prvotno določenih […] % letno ustrezalo splošni stopnji inflacije, vendar je v Neubrandenburgu verjetno ne bi bilo mogoče doseči (96). Dejstvo, da se je družba NEUWOGES nazadnje strinjala z indeksacijo za „le“ […] % in pričakovala, da bo lahko vsake tri leta najemnino zvišala za […] % (ali […] % letno), kaže na to, da je upoštevala to opozorilo. V cenitvah ni bilo izrecno izraženo nobeno pričakovanje glede zvišanj najemnin v prihodnosti. Kljub temu je treba opozoriti, da v cenitvah niso bile navedene izrecne predpostavke o gibanju inflacije in najemnine, vendar vključujeta temeljno predpostavko, da se bo zvišanje najemnine približalo splošni inflaciji (ki je v prejšnjih desetletjih znašala približno 3,5 %) (97). Deželno sodišče v Rostocku je menilo, da je bila indeksacija upravičena ob upoštevanju povprečne letne 3,52-odstotne stopnje inflacije v 28 letih pred sklenitvijo pogodb (98). Nadalje je ugotovilo, da je gibanje najemnin v 30-letnem obdobju očitno težko predvideti, vendar ne more predvidevati, da se lahko pričakuje jasno nesorazmerje med indeksacijo obroka zakupnine in gibanja višine najemnine.
(150)
Študija družbe Pestel, ki jo je predložila družba NEUWOGES, ne zagotavlja nobenih podatkov o dejanskih pričakovanjih udeležencev na nepremičninskem trgu Vzhodne Nemčije in ne vsebuje nobenih posebnih podatkov o Neubrandenburgu. Kljub temu kaže na morebitno težaven trg v Vzhodni Nemčiji. Vendar ob upoštevanju ostalih dokazov ne dokazuje, da je bilo strinjanje z indeksacijo obrokov zakupnine za […] % letno in pričakovanje glede uvedbe zvišanja najemnin za […] % letno nerazumno.
Čas veljavnosti
(151)
Glede časa veljavnosti pogodbe je deželno sodišče v Rostocku menilo, da je za nekatere zakupne pogodbe značilen dolg čas veljavnosti (do 30 let) in da zadevna pogodba ni nujno neobičajna (99). Zaradi 30-letne veljavnosti so bila seveda prisotna nekatera tveganja, vendar je to pomenilo tudi možnost rednega dobička in visoko zanesljivost glede stroškov. Poleg tega je daljši čas veljavnosti pomenil tudi, da so bili mesečni obroki zakupnine, potrebni zaradi povračila za naložbo kupcu, nižji ali pa da je bila prodajna cena višja, obroki zakupnine pa enaki, kot če bi se izbral krajši čas veljavnosti (100). Ob upoštevanju navedenega se 30-letna veljavnost pogodbe ne zdi nerazumna.
7.2.4.5 Sklepna ugotovitev
(152)
Na podlagi teh premislekov se zdi, da se za pričakovanja, ki jih je družba NEUWOGES izrazila v svojem prvotnem izračunu, ne more trditi, da so bila nerazumna. V skladu s tem je bilo ob upoštevanju predloženih dokazov razumno, da je družba NEUWOGES pričakovala, da bo v okviru splošne pogodbe o upravljanju ustvarila dobiček. Če se nominalni pričakovani dobiček za zadevno obdobje (začetek leta 1998) odbije, se izkaže, da je družba NEUWOGES ukrepala na podlagi predpostavke, da je odkupna vrednost splošne pogodbe o upravljanju znašala […] EUR.
7.2.5 Splošna ocena
(153)
Ker je Komisija že ugotovila, da zakupna in prodajna pogodba ter splošna pogodba o upravljanju sestavljata en sam celovit posel, je treba odkupni vrednosti obeh pogodb sešteti, da se ugotovi skupna vrednost posla za družbo NEUWOGES. Skratka, družba NEUWOGES je lahko na podlagi pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa pričakovala naslednje koristi:
(a)
plačilo v gotovini, ki ga je plačala družba BAVARIA ([…] EUR);
(b)
pristojbino za prizadevanja za privatizacijo ([…] EUR);
(c)
dobiček od posodobitve ([…] EUR);
(d)
odkupno vrednost najemnine za zemljišče po letu 2029 ([…] EUR po odbitku).
(154)
Poleg tega se je predvidevalo (kot je bilo ugotovljeno v oddelku 7.2.4), da je imela splošna pogodba o upravljanju na podlagi razumnih pričakovanj družbe NEUWOGES diskontirano odkupno vrednost v višini […] EUR. Posel prodaje in povratnega zakupa je bil torej za družbo NEUWOGES skupno vreden […] EUR.
7.3 PRIMERJAVA Z DRUGIMI POSLOVNIMI MOŽNOSTMI
(155)
Da se ugotovi, ali je bila odločitev družbe NEUWOGES glede sklenitve posla prodaje in povratnega zakupa v okviru ekonomskega ravnanja, za katerega bi se razumen udeleženec v tržnem gospodarstvu razumno odločil, je treba vrednost navedenega posla primerjati z drugimi poslovnimi možnostmi. Če je imela družba NEUWOGES na voljo možnost, ki je bila gospodarsko ugodnejša, za odločitev glede sklenitve posla prodaje in povratnega zakupa ni mogoče ugotoviti, da bi jo udeleženec v tržnem gospodarstvu sprejel.
(156)
V tem okviru je treba opozoriti, da oddaja stanovanj brez predhodne posodobitve ali rušenje stavb ne bi bili primerni poslovni možnosti. Prvič, oddaja stanovanj brez posodobitve bi prinesla omejen prihodek, pri čemer je bilo jasno, da bi bile neposodobljene stavbe bolj prazne od posodobljenih stavb (101). Zato ni trdne osnove za ugotovitev, da bi se lahko pričakovalo, da bo dobiček od nadaljnjega oddajanja neposodobljenih stavb presegel dobiček na podlagi posla prodaje in povratnega zakupa. Podobno tudi rušenje ne bi prineslo prihodkov, ampak bi nastali stroški rušenja. Zato tudi rušenje v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998) ni bila primerna možnost.
7.3.1 Možnost financiranja s posojilom
(157)
Prva možnost, ki bi jo bilo treba proučiti, bi bilo financiranje s posojilom. Če bi družba NEUWOGES posodobitev zadevnih stavb financirala prek posojila, bi lahko prejela nekaj istega dobička, kot ga je prejela s poslom prodaje in povratnega zakupa. Lahko bi oddajala posodobljene stavbe in s tem ustvarila dober tok prihodkov. Poleg tega bi v nasprotju z njenim položajem na podlagi posla prodaje in povratnega zakupa ostala lastnik stavb.
(158)
Vendar je jasno tudi, da bi bili pri financiranju s posojilom prisotni nekateri negativni učinki. Prvič, družba NEUWOGES bi morala 30 % obsega naložbe zagotoviti z lastnim kapitalom, saj je menila, da mora ohraniti 30-odstotni kapitalski količnik (102). Konec leta 1997 je nadzorni odbor družbe NEUWOGES razpravljal o znižanju kapitalskega količnika, da bi spodbudil več naložb. Vendar je uprava ta predlog zavrnila kot neizvedljivega z gospodarskega vidika, saj bi bila posledica nesprejemljiva stopnja zadolženosti (103). Uprava je pojasnila, da znižanje kapitalskega količnika s 30 % na 25 % ne bi bilo izvedljivo (stopnja zadolženosti) (104). Brukhard Räuber, član nadzornega odbora družbe NEUWOGES, je nadalje trdil, da bi bilo znižanje kapitalskega količnika z vidika poslovne ekonomije nesprejemljivo. Izvajati je bilo treba zaveze družbe (105). Da bi se financirala naložba v posodobitev v višini […] EUR, bi morala družba NEUWOGES torej prispevati […] EUR lastnega kapitala. Ni zelo verjetno, da je bil ta znesek lastnega kapitala takoj na voljo. Iz zapisnika seje nadzornega odbora je razvidno, da je možni skupni obseg naložb v letu 1998 (vključno s posojili) znašal približno […] EUR, ta znesek pa je že bil namenjen za druge projekte (106). Zato je jasno, da bi lahko družba NEUWOGES za financiranje posodobitve vzela posojilo le, če bi opustila druge projekte.
(159)
V nasprotju s financiranjem s posojilom je bila prednost posla prodaje in povratnega zakupa ta, da družbi NEUWOGES ni bilo treba vlagati lastnega kapitala, poleg popolnega financiranja posodobitve stavb pa je prejela tudi sveža likvidnostna sredstva.
(160)
Ob upoštevanju vseh teh premislekov ni mogoče trditi, kot je bilo ugotovljeno, da bi bila posodobitev, financirana s posojilom, na voljo ali pa bi bila za družbo NEUWOGES ugodnejša kot posel z družbo BAVARIA. Dejstvo, da družba NEUWOGES verjetno ne bi imela lastnega kapitala, potrebnega za pridobitev posojila, in da bi dodatna likvidnostna sredstva lahko uporabila za financiranje drugih naložb, kaže na ugotovitev, da je bila odločitev za posel prodaje in povratnega zakupa namesto za financiranje s posojilom razumna.
7.3.2 Možnost glede neposredne prodaje
(161)
Druga resna možnost bi bila neposredna prodaja stavb in zemljišča. Glavno vprašanje je, ali bi bila takšna prodaja ugodnejša.
7.3.2.1 Ocena ob upoštevanju cenitev iz let 1997 in 2007
(162)
Pri poskusu primerjave vrednosti posla prodaje in povratnega zakupa za družbo NEUWOGES ter koristi, ki bi jih lahko pridobila z neposredno prodajo, je glavno vprašanje, kakšno ceno bi lahko družba NEUWOGES dosegla pri „običajni“ prodaji. V tem okviru sta pomembni cenitvi iz let 1997 in 2007.
(163)
Družba NEUWOGES je obe študiji naročila zaradi ocene vrednosti zadevne nepremičnine (stavb in zemljišča) leta 1997. Eno študijo je izvedel strokovnjak družbe leta 1997, drugo pa naknadno neodvisni strokovnjak leta 2007. V cenitvi iz leta 1997 je bila vrednost ocenjena na […] EUR, v študiji iz leta 2007 pa na […] EUR (107). V obeh študijah so bili ločeno ocenjeni stavbe (cenitev iz leta 1997: […] EUR; cenitev iz leta 2007: […] EUR) in zemljišče (cenitev iz leta 1997: […] EUR; cenitev iz leta 2007: […] EUR). Obe študiji temeljita na dejansko enaki metodologiji, tj. metodi bruto najemnine (Ertragswertverfahren).
(164)
Ker je bila cenitev iz leta 2007 pripravljena šele po izvedbi posla prodaje in povratnega zakupa, Komisija meni, da je ni mogoče uporabiti pri ugotavljanju vrednosti nepremičnine leta 1997, kot je bila družbi NEUWOGES znana v zadevnem obdobju. Družba NEUWOGES se takrat na podlagi naknadne cenitve iz leta 2007 ne bi mogla odločiti, ali bi sklenila posel prodaje in povratnega zakupa z družbo BAVARIA.
(165)
Komisija hkrati meni, da cenitev iz leta 1997 ni zanesljiv pokazatelj vrednosti nepremičnine leta 1997, kot je bilo znano družbi NEUWOGES v zadevnem času, saj se je v okviru formalnega postopka preiskave ugotovilo, da se je uprava družbe NEUWOGES dobro zavedala nezanesljivosti cenitve v obdobju, v katerem je sklenila pogodbi v preiskavi. Na to kažejo naslednje ugotovitve:
(a)
Najemnina
V cenitvi iz leta 1997 je predvidena višina najemnine od […] EUR do […] EUR na m2. Hkrati so bile v prvi preglednici z najemninami za mesto Neubrandenburg, ki je veljala od 1. januarja 1998 naprej in je temeljila na podatkih iz leta 1997, navedene povprečne višine najemnine za posodobljena stanovanja od 3,90 EUR do 4,38 EUR na m2. Družba NEUWOGES bi kot velika nepremičninska družba, dejavna v Neubrandenburgu, morala biti seznanjena s povprečnimi višinami najemnin v mestu, zato bi morala nepremičnino oceniti na podlagi teh podatkov. Dejansko je bila v zakupni in prodajni pogodbi za obdobje po posodobitvi (tj. od leta 1999 naprej in s tem dve leti pozneje kot podatki, na katerih je temeljila prva preglednica z najemninami) predvidena povprečna najemnina v višini […] EUR na m2. Ta podatek je bil v skladu s preglednico z najemninami.
(b)
Stroški posodobitve
V cenitvi iz leta 1997, ki je bila izvedena spomladi leta 1997, so bili predvideni skupni stroški posodobitve v višini […] EUR, vendar je uprava družbe NEUWOGES v dopisu družbi BAVARIA, ki je bil sestavljen v istem obdobju (marca 1997), navedla, da je stroške posodobitve ocenila na […] EUR. Zato je jasno, da se je družba NEUWOGES dobro zavedala, da so bili v cenitvi iz leta 1997 potrebni stroški posodobitve zelo podcenjeni. Pavšalni znesek za posodobitev nepremičnine, za katerega sta se dogovorili družba BAVARIA in odvisna družba družbe NEUWOGES, tj. družba BRG, je bil znatno višji ([…] EUR), kar dokazuje, da je družba NEUWOGES ob sklenitvi pogodb z družbo BAVARIA vedela, da so bili v cenitvi iz leta 1997 stroški posodobitve podcenjeni za skoraj 10 milijonov EUR.
(c)
Preostala življenjska doba
V cenitvi iz leta 1997 je bila ob upoštevanju predvidene posodobitve preostala življenjska doba ocenjena med 55 in 70 let. V tem okviru je treba opozoriti, da nizko ocenjeni stroški posodobitve v cenitvi iz leta 1997 niso v skladu s predpostavko, da bo posodobitev znatno podaljšala gospodarsko življenjsko dobo stavb.
(d)
Vrednost zemljišča
Opozoriti je treba, da se v cenitvi iz leta 1997 pri vrednotenju zadevnega zemljišča niso upoštevali dejavniki, ki zmanjšajo vrednost (upoštevali pa so se v cenitvi iz leta 2007). Taki dejavniki vključujejo obstoječo infrastrukturo, ki je ni mogoče preseliti ali odstraniti (kanalizacija, cevi), in dejstvo, da je bila oblika zemljišča neugodna. Ti dejavniki običajno znižajo vrednost zemljišča. Družba NEUWOGES je morala biti kot lastnik zemljišča s temi dejavniki seznanjena in je torej morala vedeti, da je bila v cenitvi iz leta 1997 vrednost zemljišča precenjena.
(166)
Družba NEUWOGES se je torej očitno zavedala, da so bile nekatere ključne predpostavke, na katerih je temeljila cenitev iz leta 1997, zlasti glede stroškov posodobitve, nezanesljive. Komisija zato ugotavlja, da cenitev iz leta 1997 ni zanesljiv pokazatelj vrednosti zemljišča leta 1997, kot je bila družbi NEUWOGES znana v zadevnem času.
(167)
Hkrati Komisija meni, da bi bila na podlagi informacij, ki so bili družbi NEUWOGES na voljo v zadevnem času, predhodna ocena vrednosti nepremičnine, ki bi jo udeleženec v tržnem gospodarstvu v položaju družbe NEUWOGES morda razumno dosegel, verjetno zelo podobna oceni iz naknadne cenitve iz leta 2007. Kot v primeru naknadne cenitve iz leta 2007 bi udeleženec v tržnem gospodarstvu v položaju družbe NEUWOGES pri svojih predhodnih pričakovanjih glede najemnine, ki bi jo bilo mogoče doseči, upošteval zadevno preglednico z najemninami, za stroške posodobitve bi ocenil, da so bližje stroškom, za katere sta se dogovorili družbi BAVARIA in BRG, vrednost zemljišča pa bi prilagodil z upoštevanjem njemu poznanih dejavnikov, ki znižajo vrednost. Poleg tega bi udeleženec v tržnem gospodarstvu skrbno ocenil preostalo življenjsko dobo ob upoštevanju predvidene posodobitve in podatkov za primerjavo (kot je bilo storjeno v cenitvi iz leta 2007), zato je mogoče razumno ugotoviti, da bi cenitev, ki bi jo izvedel udeleženec v tržnem gospodarstvu v položaju družbe NEUWOGES, temeljila na ocenah preostale življenjske dobe, podobnih ocenam iz naknadne cenitve iz leta 2007.
(168)
Komisija zato meni, da bi udeleženec v tržnem gospodarstvu v položaju družbe NEUWOGES vrednost nepremičnine pred sklenitvijo posla prodaje in povratnega zakupa razumno ocenil na približno […] EUR (kot v cenitvi iz leta 2007).
7.3.2.2 Primerjava neposredne prodaje ter prodaje in povratnega zakupa
(169)
Skupna vrednost posla prodaje in povratnega zakupa za družbo NEUWOGES je bila torej […] EUR. Nasprotno je zgornja analiza pokazala, da bi morala družba NEUWOGOES realno predvideti vrednost nepremičnine v višini […] EUR, kar je bilo le za […] % več od vrednosti posla prodaje in povratnega zakupa. Vendar ta majhna razlika ne pomeni, da bi udeleženec v tržnem gospodarstvu izbral možnost neposredne prodaje:
(a)
Prvič, upoštevati je treba, da je bila zadevna možnost neposredne prodaje povezana z neposredno prodajo stavb in zemljišča, družba BAVARIA pa je kupila le stavbe in pridobila pravico do zakupa zemljišča za 75 let. Zemljišče samo po sebi je ostalo v lasti družbe NEUWOGES. Slednja je vrednost zemljišča ocenila na […] EUR (kot v cenitvi iz leta 2007). Čeprav je težko natančno oceniti vrednost, ki jo je družba NEUWOGES pridobila z zakupom zemljišča namesto z njegovo prodajo, je treba iz tega sklepati, da je nekoliko nižja cena posla, ker je družba NEUWOGES ohranila lastništvo nad zemljiščem, upravičena.
(b)
Drugič, ugotoviti je treba, da obstaja nekaj pomislekov, ali bi bilo ceno, ki bi jo podal udeleženec v tržnem gospodarstvu v položaju družbe NEUWOGES, dejansko mogoče doseči. Edina dejanska ponudba za odkup, glede katere je družba NEUWOGES predložila informacije, je bila ponudba družbe Felske Immobilien, ki naj bi ponudila ceno […] EUR na m2, kar pomeni skupno nakupno ceno v višini […] EUR (108). Ta ponudba je bila za več kot 1 milijon EUR nižja od cene, kot bi jo ocenil udeleženec v tržnem gospodarstvu v položaju družbe NEUWOGES.
(c)
Tretjič, družba NEUWOGES je pri oceni dobička, ki ga je pričakovala na podlagi splošne pogodbe o upravljanju, napačno izračunala dobiček le do vključno leta 2027. Ker je bil čas veljavnosti splošne pogodbe o upravljanju 30 let od konca posodobitve (tj. 30 let od začetka leta 1999), bi moral biti v izračun vključen dobiček do vključno leta 2028. S takim popravkom ocene bi bila vrednost posla prodaje in povratnega zakupa višja.
(d)
Pri izračunu odkupne vrednosti prihodnjih plačil najemnine za zemljišče, ki bi jih družba BAVARIA plačala družbi NEUWOGES, se je zaradi poenostavitve predvidelo, da se življenjski stroški ne bi spreminjali in da obrokov zato ne bo treba prilagoditi. Vendar je bolj realno predvidevanje, da se bodo življenjski stroški na splošno dvignili, s čimer bodo obroki, ki jih bo treba plačati v prihodnosti, verjetno višji od predvidenih. S tem bi se prav tako zvišala vrednost pogodbe.
(170)
Ob upoštevanju teh premislekov je treba ugotoviti, da je bilo dajanje prednosti poslu prodaje in povratnega zakupa namesto neposredni prodaji gospodarsko razumno.
7.3.3 Sklepna ugotovitev
(171)
Po primerjavi vrednosti posla prodaje in povratnega zakupa za družbo NEUWOGES z vrednostjo morebitnih drugih ukrepov je treba ugotoviti, da bi tak posel sklenil tudi udeleženec v tržnem gospodarstvu.
7.4 PRIMERJALNA ANALIZA
(172)
Po ugotovitvi, da je posel prodaje in povratnega zakupa namesto drugih možnosti tista izbira, za katero se bi razumno odločil udeleženec v tržnem gospodarstvu, je Komisija kot previdnostni ukrep proučila tudi, ali je bil posel v skladu z drugimi pogodbami, zabeleženimi v zadevnem času na zadevnem trgu, in ali bi lahko kakšne druge navedbe nasprotovale ugotovitvi Komisije, da je bil posel prodaje in povratnega zakupa v skladu z načelom ravnanja udeleženca v tržnem gospodarstvu.
(173)
Razpoložljive informacije o primerljivih poslih se nanašajo na dogovore o prodaji in povratnem zakupu, ki jih je družba BAVARIA sklenila ob približno istem času, kot se je sprejel ukrep. Te pogodbe lahko pokažejo, ali je bil zadevni posel prodaje in povratnega zakupa takšne vrste, da so ga izbrali tudi drugi udeleženci na trgu, vključno z zasebnimi podjetji, kar bi kazalo na skladnost s trgom (oddelek 7.4.1). Poleg tega lahko omejen postopek za zbiranje ponudb, ki ga je izvedla družba NEUWOGES, in primerjava z drugimi finančnimi posli nekoliko pojasnita skladnost zadevnega posla s trgom (oddelka 7.4.2 in 7.4.3).
7.4.1 Pogodbe za primerjavo
(174)
Za primerjavo so bile predložene pogodbe, povezane s tremi primerljivimi posli ([…]). Vendar sta bili le pogodbi z […] in […] sklenjeni ob približno istem času kot posel prodaje in povratnega zakupa med družbama BAVARIA in NEUWOGES ter se torej lahko upoštevata. Najprej je treba opozoriti, da se od zadevnega posla oba posla razlikujeta glede časa veljavnosti, indeksacije vnaprej določenega obroka zakupnine in posodobitve. Družba NEUWOGES navaja zlasti razliko v stopnji indeksacije ([…]: 1,5 % letno; […]: prilagoditve na spremembe življenjskih stroškov), da bi dokazala, da nekatere določbe splošne pogodbe o upravljanju v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998) niso bile običajna tržna praksa.
(175)
Družba BAVARIA navaja, da sta bila posla z […] in […] primera izvajanja njegovega „nepremičninskega modela zakupa“ (109), kar pomeni, da so bile določbe teh pogodb oblikovane na podlagi izračunov, podobnih tistim, na katerih je temeljil posel prodaje in povratnega zakupa, ki sta ga sklenili družbi NEUWOGES in BAVARIA.
(176)
Kot je bilo že obravnavano (glej uvodno izjavo 131), naj bi imela družba NEUWOGES možnost, da v okviru modela zakupa, ki ga je ponujala družba BAVARIA, sama izbere parametre pogodbe. To pomeni, da bi lahko družba NEUWOGES izbrala nižjo indeksacijo ali višji odbitek za stroške. Zaradi tega bi bilo seveda vnaprejšnje gotovinsko plačilo nižje. Predvideva se lahko, da to velja tudi za […] in […].
(177)
Ker naj bi imeli pogodbeni partnerji v okviru modela, ki ga je ponujala družba BAVARIA, možnost izbire natančnih parametrov svojega posla, se za skladnost posla prodaje in povratnega zakupa med družbama NEUWOGES in BAVARIA s trgom ne zdi bistveno vprašanje, ali so bili parametri, ki jih je izbrala družba NEUWOGES, enaki parametrom, ki sta jih izbrali stranki v poslih z […] in […]. Te izbire so bile le strateške poslovne odločitve sodelujočih strank. Pomembneje je dejstvo, da so vsi ti posli temeljili na istem modelu posla.
(178)
Če pogodbi z […] in […] temeljita na istem osnovnem modelu izračuna, kar ob upoštevanju razpoložljivih informacij ni vprašljivo, kažeta tudi na skladnost modela posla, na katerem temelji posel z družbo NEUWOGES, s trgom. V tem okviru je pomembno, da so „nepremičninski model zakupa“ očitno izbrala javna ([…]) in zasebna ([…]) podjetja, ponujen pa je bil podjetjem, ki so želela pridobiti odpis dolga na podlagi zakona o odpisu podedovanega dolga, in strankam, za katere se določbe navedenega zakona niso uporabljale.
7.4.2 Postopek za zbiranje ponudb
7.4.2.1 Ozadje
(179)
Kot je bilo že navedeno, družba NEUWOGES ni izvedla popolnega, odprtega, preglednega, brezpogojnega in nediskriminatornega razpisa za privatizacijo stavb, ki jih je na koncu kupila družba BAVARIA. Vendar je družba NEUWOGES na začetku zbrala ponudbe 72 morebitnih kupcev. Družba NEUWOGES trdi, da je prejemnike izbrala več ali manj naključno in da se izbor ne more šteti za reprezentativnega za celoten trg. Nadaljnji stiki so potekali po tem, ko so se poslali ti prvotni pozivi za prijavo interesa, med drugim z družbo BAVARIA, ki ni bila med prejemniki prvotnega dopisa.
7.4.2.2 Izid postopka za zbiranje ponudb
(180)
Od neznanega števila prejetih ponudb se jih je pet štelo za „uporabne“ (110). Dve od teh sta bili kljub temu zavrnjeni, ker morebitna kupca nista mogla predložiti popolne ponudbe „zaradi časovne omejitve“. Dve sta bili zavrnjeni iz gospodarskih razlogov. Peta ponudba, tj. ponudba družbe Felske Immobilien, je bila zavrnjena, ker je bila ponujena cena prenizka (družba Felske je ponudila […] EUR na m2, kar pomeni skupno nakupno ceno v višini […] EUR). Poleg teh petih ponudb so bile podane še tri ponudbe, in sicer od družbe BAVARIA in dveh drugih nepovabljenih ponudnikov. Pogajanja so se začela tudi z enim od drugih dveh nepovabljenih ponudnikov, vendar je bila ta ponudba na koncu zavrnjena iz nedoločenih gospodarskih razlogov (111).
(181)
Po zaključku končnih pogajanj je moral odbor družbe NEUWOGES odobriti pogodbi. Uprava je pri predložitvi pogodb odboru trdila, da višje prodajne cene ni bilo mogoče doseči, saj sta se pogodbi nanašali le na zakup zemljišča (namesto na neposredno prodajo), družba BRG bi se najela za izvedbo posodobitve in družba NEUWOGES bi še naprej upravljala stavbe nadaljnjih 30 let (112). Uprava je ob vprašanju o razlikah glede na cenitev iz leta 1997 ponovno navedla, da pri tem poslu ni bilo mogoče doseči višje cene (113).
7.4.2.3 Ocena
(182)
Tega postopka za zbiranje ponudb ni mogoče šteti za odprt, pregleden, nediskriminatoren in brezpogojen razpis, vendar kljub temu kaže na to, kakšne ponudbe so bile na voljo na trgu. V zvezi s tem je pomembno tudi, da je bilo očitno prejetih več nepovabljenih ponudb, kar kaže na to, da so lahko za postopek izvedeli tudi morebitni kupci, ki niso bili med prvotno pozvanimi 72 podjetji, in v njem sodelovali.
(183)
Družba NEUWOGES je ponudbe ocenila, kar kaže na to, da je bila po njenem mnenju ponudba družbe BAVARIA najboljša, ki je bila na voljo na trgu v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998). Trditev družbe NEUWOGES, da je bila vsaj ponudba družbe Felske dejansko boljša, ne drži. Res je, da je bila cena, ki naj bi jo ponudila družba Felske ([…] EUR), višja od vnaprejšnjega plačila, ki ga je na koncu izvedla družba BAVARIA ([…] EUR), vendar je treba poudariti, da je treba posel prodaje in povratnega zakupa oceniti kot celoto ter da je bila njegova skupna vrednost ([…] EUR) višja od cene, ki jo je ponudila družba Felske.
(184)
Ob upoštevanju navedenega je mogoče trditi, da postopek za zbiranje ponudb sam po sebi ne dokazuje, da je bila ponudba družbe BAVARIA najboljša, ki je bila na voljo na trgu, vendar nakazuje v to smer. V vsakem primeru na podlagi omejenega postopka za zbiranje ponudb ni mogoče utemeljeno sklepati, da je imela družba NEUWOGES v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998) na voljo boljšo ponudbo.
7.4.3 Druge vrste razpoložljivih poslov v zadevnem obdobju
7.4.3.1 Okvir ocene
(185)
Koristno je oceniti zadevni posel glede na druge, vendar na splošno podobne vrste poslov, ki so se ponujali na trgu v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998).
(186)
Zadevni posel je običajni posel prodaje in povratnega zakupa. Dogovori za prodajo in povratni zakup so po naravi finančni posli. Zakupodajalec, ki od zakupnika kupi nepremičnino, temu zagotovi likvidnostna sredstva in/ali financira velike finančne naložbe, kot je posodobitev starih stavb. Da bi lahko zakupnik še naprej uporabljal nepremičnino v poslovne ali druge namene, nato zakupi to nepremičnino, s čimer v času veljavnosti zakupne pogodbe (v celoti ali delno) povrne naložbo zakupodajalca.
(187)
Ker je to finančni posel, je dogovor za prodajo in povratni zakup nekoliko podoben bančnim posojilom in hipotekam. Vendar med njimi obstaja nekaj pomembnih razlik, ki jih je treba upoštevati. Posel prodaje in povratnega zakupa prodajalcu/zakupniku omogoča financiranje velikih naložb in zagotovi takojšnja likvidnostna sredstva, pri čemer ne potrebuje lastnega kapitala. To pomeni, da so lastni kapital in pridobljena likvidnostna sredstva na voljo za druge naložbe ali pa da lahko zakupnik financira naložbe tudi v primerih, ko običajno posojilo ne bi bilo na voljo zaradi pomanjkanja lastnega kapitala ali visoke stopnje zadolženosti. Ker mora kupec/zakupnik refinancirati lastno prvotno naložbo in ustvariti dobiček, je obrestna mera pri zakupu običajno nekoliko višja od obrestne mere pri primerljivem bančnem posojilu (kot je podrobneje pojasnjeno v nadaljevanju). Ob izteku veljavnosti zakupne pogodbe mora zakupnik ponovno kupiti nepremičnino, ali pa ta ostane v lasti zakupodajalca in je na voljo za nadaljnjo uporabo. To pomeni, da je obrestna mera pri zakupu odvisna od preostale vrednosti nepremičnine ob izteku veljavnosti zakupne pogodbe, ki jo skleneta stranki. Preostalo vrednost je pogosto težko predvideti, zlasti pri dolgoročnih zakupih, zato predstavlja dejavnik tveganja za zakupodajalca, ki je zajet v obrestni meri pri zakupu. Pri običajnih bančnih posojilih tega tveganja ni, pri hipotekah pa je prisotno le v določeni meri.
(188)
Iz tega sledi, da obrestne mere pri zakupu in obrestne mere za posojila/hipoteke niso popolnoma primerljive. S primerjavo obrestne mere pri zakupu za zadevni posel s povprečnimi obrestnimi merami pri posojilih/hipotekah, ki so bile na voljo v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998), ni mogoče natančno ugotoviti, ali je bila zaračunana obrestna mera pri zakupu v skladu s tržnimi razmerami v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998). Mogoče pa je sklepati, ali je bila obrestna mera pri zakupu tako visoka, da zaradi nje verjetno noben udeleženec v tržnem gospodarstvu ne bi razumno sklenil posla.
7.4.3.2 Ocena
(189)
Pri zadevnem poslu je bila obrestna mera pri zakupu prvotno določena na […] % skupnega obsega naložb letno. Zaradi indeksacije dolgovanega zneska za […] % letno se bo obrestna mera pri zakupu do izteka pogodbe zvišala na […] %, poprečna obrestna mera pri zakupu pa bo zato znašala […] % letno. Za primerjavo, če se družba NEUWOGES ne bi odločila za indeksacijo obrestne mere pri zakupu, bi bila ta določena pri […] % letno za celotno 30-letno veljavnost pogodbe. „Premija“ je torej strošek izbire nižjih obrestnih mer pri zakupu na začetku in višjih obrestnih mer pri zakupu proti izteku veljavnosti pogodbe namesto nespremenjenih obrestnih mer v celotnem obdobju trajanja.
(190)
Najprej je treba poudariti, da je deželno sodišče v Rostocku ocenilo obrestno mero pri zakupu glede na obrestne mere za druge posle. Ugotovilo je, da je obrestne mere pri hipotekah v 30-letnem obdobju težko napovedati, vendar se lahko v obdobjih visokih obrestnih mer pričakujejo več kot 10-odstotne obrestne mere. Ugotovilo je, da povprečne obrestne mere pri zakupu, ki jo je plačevala družba NEUWOGES, torej ni mogoče šteti za neskladno s pogoji na trgu.
(191)
Za primerjavo so na voljo le pretežno splošni podatki. Od vseh podatkov, ki jih je banka Deutsche Bundesbank zbrala za januar 1998 (čas sklenitve zadevnega posla), se lahko za pomembni štejeta le dve vrsti obrestnih mer. Prvič, zanimive so obrestne mere za „hipotekarna posojila, zavarovana s stanovanjsko nepremičnino s fiksnimi obrestnimi merami za obdobje 10 let“, saj bi družba NEUWOGES posojilo prav tako zavarovala z nepremičnino (ne glede na to, ali bi tako posojilo izpolnjevalo vse formalne pogoje hipoteke). Drugič, za primerjavo bi lahko bile primerne tudi obrestne mere za „dolgoročna posojila s fiksno obrestno mero za podjetja in samozaposlene v višini vsaj 500 000 EUR in manj kot 5 milijonov EUR“, saj se družba NEUWOGES lahko šteje za podjetje (hipoteke sicer običajno jemljejo fizične osebe, ki v nepremičnini dejansko živijo in je ne oddajajo).
(192)
Po navedbah banke Deutsche Bundesbank je januarja 1998 povprečna obrestna mera za nemška hipotekarna posojila z 10-letno fiksno obrestno mero znašala 6,40 % letno. V zadevnem času so se obrestne mere za to vrsto posojila običajno gibale med 6,17 % in 6,97 % letno. Pri dolgoročnih posojilih s fiksno obrestno mero je povprečna obrestna mera januarja 1998 znašala 6,35 % letno ter se gibala med 5,55 % in 7,73 % letno. Banka Deutsche Bundesbank ni navedla povprečnega časa veljavnosti „dolgoročnega“ posojila. Vendar se lahko predpostavlja, da ne bi bilo daljše od 10 let in bi bilo verjetno še krajše (114).
(193)
Pri primerjavi obrestne mere pri zakupu, ki jo je plačala družba NEUWOGES, in obrestnih mer banke Deutsche Bundesbank za posojila, sklenjena v istem obdobju (tj. januar 1998), je treba upoštevati naslednje:
-
Povprečna letna obrestna mera pri zakupu v 30-letnem obdobju trajanja pogodbe je […] %. Kot pa je bilo pojasnjeno, je ta obrestna mera takšna, ker se je družba NEUWOGES odločila, da bo na začetku pogodbenega obdobja plačevala nižjo obrestno mero pri zakupu, ki se bo izravnala z višjo obrestno mero pri zakupu v poznejšem obdobju. Ta izbira ima posledice, saj bi morala družba NEUWOGES, če bi izbrala pavšalno obrestno mero pri zakupu že na začetku, plačevati le […]-odstotno obrestno mero pri zakupu letno (115). Podatki banke Deutsche Bundesbank so za posojila s fiksno obrestno mero, kar pomeni, da je obrestna mera vsa leta enaka. Ob predpostavki, da bi se lahko družba NEUWOGES dogovorila za posojilo s podobnimi plačilnimi pogoji (tj. plačevanje nižjih obresti na začetku in višjih obresti proti koncu), bi to prav tako imelo posledice (iz enakih razlogov kot pri poslu z družbo BAVARIA) (116). Obrestne mere banke Deutsche Bundesbank bi zato bilo treba primerjati z […]-odstotno pavšalno obrestno mero pri zakupu.
-
Obrestna mera pri zakupu je bila vnaprej določena za obdobje 30 let. Čeprav se vsako leto indeksira, je bilo že ob sklenitvi pogodbe mogoče izračunati povprečno obrestno mero pri zakupu za čas veljavnosti pogodbe. Obrestne mere banke Deutsche Bundesbank so vnaprej določene le za 10 let (kot je bilo pojasnjeno, ni znano, za kakšno obdobje se obrestne mere za podjetja določijo vnaprej, vendar se lahko predvideva, da to obdobje ni daljše od 10 let). Najprimernejša primerjava bi bile obrestne mere, določene vnaprej za obdobje 30 let, vendar banka Deutsche Bundesbank teh podatkov ne objavlja. Na splošno za posojila s fiksno obrestno mero velja, da z daljšim časom veljavnosti postanejo dražja. Podatki banke Deutsche Bundesbank za januar 1998 na primer kažejo, da je bila povprečna obrestna mera pri hipoteki s 5-letno fiksno obrestno mero 5,85-odstotna, pri posojilu z 10-letno fiksno obrestno mero pa 6,40-odstotna. Zato je mogoče predpostavljati, da bi bile obresti pri posojilu s fiksno obrestno mero in 30-letno veljavnostjo pogodbe precej višje od povprečij pri banki Deutsche Bundesbank, ki znašajo 6,35 % in 6,40 %.
-
Podatki banke Deutsche Bundesbank zagotavljajo povprečno obrestno mero in razpon obrestnih mer na podlagi številnih nemških posojilnih pogodb, sklenjenih januarja 1998. Obrestna mera pri zakupu, ki je veljala za družbo NEUWOGES, implicitno odraža tveganje, ki ga je posel predstavljal za družbo BAVARIA. Slednja je bila najbolj izpostavljena kreditnemu tveganju, tj. tveganju, da bi družba NEUWOGES bankrotirala ali kako drugače ne bi izpolnila obveznosti glede plačevanja obrokov zakupnine. Podobno bi tudi banka pred dodelitvijo posojila ocenila kreditno sposobnost družbe NEUWOGES. Strankam z nižjo kreditno sposobnostjo (ali višjim kreditnim tveganjem za banko) se običajno zaračuna višja obrestna mera zaradi izravnave dodatnega tveganja (117). Kot je bilo pojasnjeno (glej oddelek 7.3.1), je bila družba NEUWOGES omejena pri pridobivanju novih posojil zaradi razmeroma visoke stopnje zadolženosti in dejstva, da je bil njen lastni kapital namenjen za druge naložbene projekte. Če bi bila banka družbi NEUWOGES pripravljena dodeliti posojilo, bi navedene elemente upoštevala pri določanju obrestne mere. Posojila družbam z razmeroma visokim dolgom in nizkim prispevkom lastnega kapitala k naložbi imajo višje obrestne mere. Zato bi bilo treba pri vsaki primerjavi obrestne mere pri zakupu, ki jo je plačala družba NEUWOGES, in obrestnih mer pri posojilih, ki so bila na voljo na trgu, upoštevati zgornjo mejo razpona obrestne mere banke Deutsche Bundesbank (118).
-
Kot je bilo navedeno, mora družba, ki se ukvarja z zakupi, refinancirati svojo prvotno naložbo (v tem primeru zlasti nakupno ceno za stanovanjske bloke in stroške posodobitve). Obrestna mera, ki jo mora plačati za lastno refinanciranje, je odvisna od več dejavnikov, kot so njena velikost, stopnja dolga, nepremičnine na njenem portfelju itd. Ta obrestna mera pa je le izhodišče, saj se morajo družbi, ki se ukvarja z zakupi (BAVARIA), povrniti tudi tveganja, ki jih nosi. Ta tveganja lahko vključujejo tveganje, povezano z obrestno mero (tveganje, da bo morala svojo naložbo refinancirati na podlagi spremenljive obrestne mere, obroki zakupnine pa imajo fiksno obrestno mero), kreditno tveganje (možnost, kot je bilo pojasnjeno, da bo družba NEUWOGES bankrotirala in družba BAVARIA ne bo mogla izterjati dolgovanih obrokov zakupnine) in tveganje glede preostale vrednosti (negotovost glede vrednosti nepremičnine po izteku zakupne pogodbe). Takšna družba bo verjetno imela tudi nekatere splošne stroške, ki bi bili prav tako zajeti v obrestni meri pri zakupu (119). Družba, ki se ukvarja z zakupi, namerava imeti tudi dobiček in bo to upoštevala pri določanju obrestne mere pri zakupu (120). Tudi če bi družba BAVARIA svojo naložbo lahko refinancirala po obrestni meri, nižji od obrestne mere, ki bi jo družba NEUWOGES plačevala za bančno posojilo, bi bilo treba ob upoštevanju teh različnih elementov (premija za tveganje, stroški in dobiček) zvišati obrestno mero refinanciranja, da se bi dobila ustrezna obrestna mera pri zakupu, ta pa bi lahko bila na koncu višja od obrestne mere pri običajnem posojilu.
(194)
Ob upoštevanju navedenih elementov se zdi […]-odstotna letna obrestna mera pri zakupu za vnaprej določene obroke zakupnine (ali celo […]-odstotna pri obroku zakupnine, indeksiranim za […] %, čeprav ta podatek ni tako primeren za primerjavo) precej razumna v primerjavi s podatki banke Deutsche Bundesbank za posojila. Podatke banke Deutsche Bundesbank bi bilo treba prilagoditi, da bi na primer zajeli 30-letno veljavnost pogodbe s fiksno obrestno mero. Popravka, ki bi bil potreben za primerno primerjavo, ni mogoče natančno določiti, vendar se zdi, da razlika med povprečnimi obrestnimi merami za posojila in hipoteke ter obrestno mero pri zakupu zadošča za ugotovitev, da nič ne kaže na previsoko obrestno mero družbe BAVARIA pri zakupu. Komisija zato ugotavlja, da je bila obrestna mera pri zakupu, ki jo je uporabila družba BAVARIA, v skladu z razmerami na trgu v zadevnem obdobju (konec leta 1997/začetek leta 1998).
7.4.4 Sklepna ugotovitev
(195)
Iz razpoložljivih informacij je razvidno, da je bil posel med družbama NEUWOGES in BAVARIA v razponu poslov, ki bi jih udeleženec v tržnem gospodarstvu razumno sklenil. Pogodbe za primerjavo, postopek za zbiranje ponudb in primerjava z drugimi instrumenti financiranja kažejo na to, da je bil posel v skladu z razmerami na trgu v zadevnem času in da model družbe BAVARIA ni bil precenjen.
7.5 DODATNA OCENA: OSTALI ELEMENTI DRŽAVNE POMOČI IN ZDRUŽLJIVOST Z NOTRANJIM TRGOM
(196)
Glavna analiza Komisije dokazuje, da je bila odločitev družbe NEUWOGES glede sklenitve posla prodaje in povratnega zakupa v skladu z načelom udeleženca v tržnem gospodarstvu, kar pomeni, da posel družbi BAVARIA ni dodelil prednosti in da ji zato ni bila dodeljena nobena pomoč. Komisija je kljub temu proučila, ali bi bilo ob drugačnem izidu, tj. da bi družba NEUWOGES družbi BAVARIA dejansko dodelila prednost, zagotovo ugotovljeno, da je posel pomenil državno pomoč, nezdružljivo z notranjim trgom. Ob hipotetični predpostavki, da družba NEUWOGES ni izpolnila načela udeleženca v tržnem gospodarstvu in da je bila zato družbi BAVARIA dodeljena prednost, je Komisija zato proučila, ali so ukrepi pomenili državno pomoč za družbo BAVARIA in ali bi se ta pomoč lahko razglasila za združljivo z notranjim trgom.
7.5.1 Ostali elementi državne pomoči
7.5.1.1 Podjetje
(197)
Javna sredstva, dodeljena subjektu, se lahko za državno pomoč štejejo le, če je subjekt „podjetje“ v smislu člena 107(1) PDEU. Sodišče je podjetje vedno opredelilo kot subjekt, ki opravlja gospodarsko dejavnost (121). Gospodarska dejavnost je vsaka dejavnost, ki vključuje ponujanje blaga in storitev na trgu (122).
(198)
Družba BAVARIA opravlja več gospodarskih dejavnosti, kot so poslovne naložbe v nepremičnine ter dajanje v zakup takih nepremičnin poslovnim in zasebnim strankam. Družba BAVARIA je torej podjetje v smislu člena 107(1) PDEU.
7.5.1.2 Uporaba državnih sredstev in odgovornost države
(199)
Ukrep je mogoče pripisati državi, financiran pa je iz državnih sredstev. V skladu s sodno prakso Sodišča v zadevi Stardust Marine (123) lahko državna pomoč, ki ni financirana neposredno iz državnega proračuna, to merilo izpolnjuje, če so sredstva pod nadzorom države, odločitev glede prenosa sredstev pa je mogoče pripisati državi.
(200)
Družba NEUWOGES je v 100-odstotni lasti mesta Neubrandenburg, torej je javno podjetje v smislu člena 2(b) Direktive Komisije 2006/111/ES (124), kot je navedlo Sodišče v sodbi v zadevi Stardust Marine. Mesto Neubrandenburg ima v lasti vse delnice družbe NEUWOGES, kot edini delničar pa ima znaten nadzor nad nadzornim svetom in na skupščini delničarjev. Komisija zato ugotavlja, da mesto lahko nadzoruje uporabo sredstev družbe NEUWOGES. Zato je posel prodaje in povratnega zakupa vključeval državna sredstva.
(201)
Glede odgovornosti države Komisija ugotavlja, da je imelo mesto Neubrandenburg v skladu z razpoložljivimi informacijami pomembno vlogo pri sklenitvi posla prodaje in povratnega zakupa. Pred sklenitvijo tega posla je bilo potrebno soglasje nadzornega odbora družbe NEUWOGES, njegovi člani pa so delovali v imenu mesta. Iz dokumentacije je razvidno tudi, da je nadzorni odbor dejavno sodeloval pri pogajanju glede pogodb. Komisija zato ugotavlja, da je sklenitev prodaje in povratnega zakupa mogoče pripisati državi.
7.5.1.3 Selektivnost
(202)
V skladu s členom 107(1) PDEU se ukrep šteje za državno pomoč le, če daje prednost „posameznim podjetjem ali proizvodnji posameznega blaga“. Zato pod državno pomoč spadajo le ukrepi, ki podjetjem dodelijo selektivno prednost.
(203)
Zadevni ukrep je bil dvostranski posel med družbama NEUWOGES in BAVARIA, zato bi bila vsaka prednost, ki bi jo družba NEUWOGES dodelila družbi BAVARIA, selektivna, in sicer do nje ne bi imelo dostopa nobeno drugo podjetje.
7.5.1.4 Izkrivljanje konkurence in vpliv na trgovino
(204)
Javna podpora podjetjem je državna pomoč v smislu člena 107(1) PDEU le, če „izkrivlja ali bi lahko izkrivljala konkurenco“, in le, če „prizadene trgovino med državami članicami“. Za ukrep, ki ga dodeli država, se šteje, da izkrivlja ali bi lahko izkrivljal konkurenco, kadar izboljša konkurenčni položaj prejemnika pomoči v primerjavi z drugimi podjetji, ki so njegovi konkurenti (125). Izkrivljanje konkurence se začne s tem, ko država podjetju v liberaliziranem sektorju, v katerem je konkurenca prisotna ali bi lahko bila prisotna, dodeli finančno prednost.
(205)
V skladu s sodno prakso evropskih sodišč lahko vsaka pomoč, dodeljena podjetju, ki svoje dejavnosti opravlja na notranjem trgu, izkrivlja trgovino med državami članicami (126).
(206)
Družba BAVARIA za vlagatelje in priložnosti za naložbe konkurira z drugimi nepremičninskimi skladi in poslovnimi vlagatelji iz Nemčije in drugih držav članic Unije. Finančna prednost, dodeljena družbi BAVARIA, bi okrepila konkurenčni položaj navedenega podjetja in bi torej lahko izkrivljala konkurenco. Ker trg za naložbe v nepremičnine obsega vso Unijo, bi vsaka finančna prednost družbi BAVARIA okrepila njen položaj na trgu v primerjavi z njenimi konkurenti iz drugih držav članic, to pa bi vplivalo na trgovino med državami članicami.
7.5.1.5 Sklepna ugotovitev
(207)
Ob predpostavki in v nasprotju z zgoraj navedeno glavno ugotovitvijo Komisije, da posel prodaje in povratnega zakupa ni bil v skladu z načelom razumnega udeleženca v tržnem gospodarstvu in je bila z njim družbi BAVARIA dodeljena prednost, bi bilo treba ugotoviti, da je posel prodaje in povratnega zakupa vključeval državno pomoč. Zato je treba oceniti, ali bi se na podlagi te hipoteze državna pomoč lahko štela za združljivo z notranjim trgom.
7.5.2 Združljivost z notranjim trgom v skladu s členom 107(3)(c) PDEU
(208)
V skladu s členom 107(3)(c) PDEU se lahko za združljivo z notranjim trgom šteje vsaka pomoč, če je namenjena „pospeševanj[u] razvoja določenih gospodarskih dejavnosti ali določenih gospodarskih območij, kadar takšna pomoč ne spreminja trgovinskih pogojev v obsegu, ki bi bil v nasprotju s skupnimi interesi“. Zaradi uporabe člena 107(3)(c) mora Komisija proučiti pozitivne in zaželene učinke ukrepa pomoči ter škodljive učinke na trgovinske pogoje, ki izhajajo iz izvedbe ukrepa.
(209)
Da bi ukrep pomoči prestal ta preskus, mora izpolnjevati pet kumulativnih pogojev. Prvič, ukrep pomoči mora biti usmerjen v natančno opredeljen cilj skupnega interesa. Drugič, mora biti ustrezen instrument za dosego tega cilja. Tretjič, mora biti nujen in imeti spodbujevalni učinek. Četrtič, mora biti sorazmeren. Petič, ne sme spreminjati trgovinskih pogojev v obsegu, ki bi bil v nasprotju s skupnimi interesi.
7.5.2.1 Cilj skupnega interesa
(210)
Na podlagi členov 3 in 174 PDEU je ekonomska in socialna kohezija cilj Unije. Krepitev ekonomske in socialne kohezije prinaša izboljšanje mestnega okolja in kakovosti življenja mestnega prebivalstva. Kohezijska politika lahko pomaga ustvariti trajnostne skupnosti, tako da zagotovi, da so gospodarske, družbene in okoljske zadeve obravnavane z integriranimi strategijami za obnovo, prenovo ter razvoj mest in podeželja. To se lahko doseže na več načinov (127).
(211)
Komisija ugotavlja, da je pravni namen družbe NEUWOGES zagotoviti „dovolj stanovanj“ v regijah, v katerih posluje. Komisija ugotavlja tudi, da si je pri sklenitvi posla prodaje in povratnega zakupa družba NEUWOGES prizadevala za določene cilje politike. Družba NEUWOGES pojasnjuje, da:
-
je bil v 90. letih prejšnjega stoletja, tj. po združitvi Nemčije, pomemben politični projekt ureditev stanovanjskih razmer v Vzhodni Nemčiji po vzoru razmer v Zahodni Nemčiji, posledica pa je bila, da so bile stavbe v Vzhodni Nemčiji na hitro privatizirane in posodobljene ne glede na to, ali je bilo to z gospodarskega vidika razumno,
-
so bila prizadevanja za privatizacijo in posodobitev stavb, ki so bile predmet posla prodaje in povratnega zakupa, usmerjena tudi v izboljšanje prihodnjih obetov za mesto Neubrandenburg: s ponujanjem visokokakovostnih, cenovno dostopnih stanovanj ljudem in s privatizacijo teh stanovanj (h kateri je bila zavezana družba BAVARIA) je družba NEUWOGES poskušala narediti Neubrandenburg privlačnejši za njegove prebivalce.
(212)
Nazadnje Komisija ugotavlja, da je družba BAVARIA sprejela obveznost, da poskusi prodati določeno število stanovanj tedanjim najemnikom. Pri tem družba BAVARIA ni mogla zahtevati cene, ki jo je prosto določil trg, ampak je morala upoštevati nekatere omejitve cen (128). Pogodba, ki je nalagala te pogoje, je torej dodelila določeno prednost tedanjim najemnikom v zadevni stavbi.
(213)
Če bi se posel prodaje in povratnega zakupa, ki sta ga sklenili družbi NEUWOGES in BAVARIA, dejansko štel za državno pomoč, kar v tem primeru ne drži, bi bila ta pomoč dodeljena v okviru uresničevanja navedenih ciljev politike. Zagotavljanje zadostnega števila stanovanj v regiji, pomoč pri doseganju nacionalnega javnega cilja politike (ureditev stanovanjskih razmer v Vzhodni Nemčiji po vzoru razmer v Zahodni Nemčiji po njuni združitvi), izboljšanje prihodnjih obetov za mesto Neubrandenburg s ponujanjem privlačnih in cenovno dostopnih stanovanj njegovim prebivalcem (vključno z dajanjem prednosti tedanjim najemnikom v zadevnih stavbah) so vsi natančno opredeljeni cilji skupnega interesa. Po mnenju Komisije je zato treba za ukrep šteti, da si prizadeva za cilj skupnega interesa.
7.5.2.2 Ustreznost ukrepov
(214)
Ni sporno, da je posel prodaje in povratnega zakupa, ki sta ga sklenili družbi NEUWGES in BAVARIA, dosegel želene cilje, saj je zagotovil, da so bile stavbe, ki jih je kupila družba BAVARIA, celovito posodobljene, privatizirane in ponujene tedanjim najemnikom po omejeni ceni, povečalo pa se je tudi število kakovostnih stanovanj v regiji, s čimer so se izboljšali prihodnji obeti za mesto Neubrandenburg.
(215)
Družba NEUWOGES je pri iskanju kupca za stavbe in ocenjevanju svojih možnosti sprejela več ukrepov, ki so posledično zagotovili, da bi bila morebitna pomoč, če bi bila prisotna v poslu prodaje in povratnega zakupa, omejena na znesek, potreben za dosego želenih ciljev. Družba NEUWOGES je zlasti izvedla omejen postopek za zbiranje ponudb, se z družbo BAVARIA več mesecev dogovarjala glede pogojev posla in se je na koncu prepričala, da je bil zadevni posel najboljša ponudba na trgu. Nič torej ne kaže na to, da je pomoč, če je bila prisotna v poslu prodaje in povratnega zakupa, presegala potrebni minimum. Analiza (glej oddelek 7.3), v kateri se je posel prodaje in povratnega zakupa primerjal z več drugimi možnostmi (kot je posodobitev s pomočjo posojila ali neposredna prodaja), je pokazala, da ni bilo na voljo nobene druge možnosti, s katero bi se lahko dosegli isti cilji brez dodeljene pomoči ali z dodeljenim nižjim zneskom pomoči. Posel prodaje in povratnega zakupa ter morebitna pomoč, ki jo je ta posel vseboval, sta bila torej ustrezna instrumenta za dosego ciljev skupnega interesa.
7.5.2.3 Nujnost in spodbujevalni učinek
(216)
Ob predpostavki, da je posel prodaje in povratnega zakupa vključeval državno pomoč, je treba proučiti tudi, ali je imela ta pomoč spodbujevalni učinek. Družbi NEUWOGES in BAVARIA sta se glede pogojev posla dogovarjali več mesecev. Zdi se, da družba BAVARIA ne bi sklenila posla, ki ne bi bil v skladu z njenim „nepremičninskim modelom zakupa“. Če je posel, ki je bil nazadnje sklenjen in je temeljil na „nepremičninskem modelu zakupa“ družbe BAVARIA, vključeval državno pomoč, potem ni nobenega dvoma, da družba BAVARIA brez te pomoči posla ne bi sklenila.
7.5.2.4 Sorazmernost
(217)
Komisija je že navedla, da je treba cilje politike, za katere si je družba NEUWOGES prizadevala pri sklenitvi tega posla, šteti za pomembne. Posodobitev in privatizacija stavb, vključno z njihovo prodajo po omejeni ceni najemnikom, pomenijo pomemben prispevek k izboljšanju ekonomske in socialne kohezije v Uniji. Hkrati je bil morebitni znesek pomoči v korist družbe BAVARIA, vključen v posel prodaje in povratnega zakupa, kvečjemu omejen, zaradi tega pa je bilo omejeno tudi morebitno izkrivljanje konkurence zaradi ukrepa. Ob upoštevanju navedenega je bila pomoč, ki je bila morebiti vključena v posel prodaje in povratnega zakupa med družbama NEUWOGES in BAVARIA, sorazmerna glede na zastavljeni cilj.
7.5.2.5 Brez učinka na trgovinske pogoje, ki bi bil v nasprotju s splošnim interesom
(218)
Ponovno je treba poudariti, da je bil morebitni znesek pomoči v korist družbe BAVARIA, ki je bil vključen v posel prodaje in povratnega zakupa, kvečjemu omejen. Učinek ukrepa na trgovinske pogoje je bil torej prav tako omejen. Čeprav bi morebitna pomoč, vključena v posel prodaje in povratnega zakupa, izboljšala konkurenčni položaj družbe BAVARIA, ki je vsaj potencialno konkurirala drugim podjetjem (vključno s podjetji iz drugih držav članic), bi bil obseg tega učinka odvisen od zneska prejete pomoči. Ker bi se konkurenčni položaj družbe BAVARIA s tem le nekoliko izboljšal, je mogoče ugotoviti, da posel prodaje in povratnega zakupa, tudi če je vključeval pomoč, ni vplival na trgovinske pogoje v meri, ki bi bila v nasprotju s splošnim interesom.
7.5.3 Sklepna ugotovitev glede ostalih elementov državne pomoči in združljivosti z notranjim trgom
(219)
Na podlagi razlogov iz oddelka 7.5.2 je Komisija sklenila, da bi posel prodaje in povratnega zakupa, če bi družbi BAVARIA dodelil prednost, pomenil državno pomoč v smislu člena 107(1) PDEU. Vendar Komisija nadalje ugotavlja, da bi bila morebitna državna pomoč, vključena v posel prodaje in povratnega zakupa, združljiva z notranjim trgom na podlagi člena 107(3)(c) PDEU.
7.6 SKLEPNA UGOTOVITEV GLEDE OBSTOJA POMOČI IN ZDRUŽLJIVOSTI Z NOTRANJIM TRGOM
(220)
Na podlagi analize vrednosti posla prodaje in povratnega zakupa za družbo NEUWOGES, primerjave z morebitnimi drugimi možnostmi ter presoje skladnosti posla s tržnimi praksami se lahko ugotovi, da je posel v skladu z načelom udeleženca v tržnem gospodarstvu. Pri sklenitvi posla prodaje in povratnega zakupa so bili ukrepi družbe NEUWOGES takšni, da bi jih sprejel tudi udeleženec v tržnem gospodarstvu. Bistveno je, da ni bila na voljo nobena možnost, ki bi bila z ekonomskega vidika privlačnejša, ter da so bili ob upoštevanju razpoložljivih primerjav in drugih ponudb na podlagi postopka za zbiranje ponudb pogoji posla prodaje in povratnega zakupa v zadevnem obdobju (med letoma 1997 in 1998) v skladu z razmerami na trgu.
(221)
Zato je treba skleniti, da posel z družbo NEUWOGES družbi BAVARIA ni dodelil nobene prednosti, saj je bilo ravnanje družbe NEUWOGES takšno, kot bi bilo ravnanje udeleženca v tržnem gospodarstvu. Z zadevnim ukrepom ni bila dodeljena prednost, zato ne izpolnjuje pogojev, da se opredeli za državno pomoč, torej ne pomeni državne pomoči v smislu člena 107(1) PDEU.
(222)
Ob glavni ugotovitvi, da s poslom prodaje in povratnega zakupa družbi BAVARIA ni bila dodeljena prednost in zato ni vključeval državne pomoči, Komisija ugotavlja tudi, da bi posel prodaje in povratnega zakupa, če bi družbi BAVARIA dodelil prednost, dejansko pomenil državno pomoč. Vendar bi bila ta državna pomoč združljiva z notranjim trgom na podlagi člena 107(3)(c) PDEU -
SPREJELA NASLEDNJI SKLEP:
Člen 1
Pravni posel, ki so ga dne 21. januarja 1998 sklenile družbe Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG in Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v obliki pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošne pogodbe o upravljanju, ne pomeni državne pomoči v smislu člena 107(1) PDEU.
Člen 2
Če posel, ki so ga dne 21. januarja 1998 sklenile družbe Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG in Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v obliki pogodbe o dolgoročnem zakupu z možnostjo nakupa ter splošne pogodbe o upravljanju, pomeni državno pomoč v smislu člena 107(1) PDEU, je ta pomoč združljiva z notranjim trgom v smislu člena 107(3)(c) PDEU.
Člen 3
Ta sklep je naslovljen na Zvezno republiko Nemčijo.
V Bruslju, 16. septembra 2014