РЕШЕНИЕ (ЕС) 2015/507 НА КОМИСИЯТА
от 16 септември 2014 година
относно мярка SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), приведена в действие от Германия
(нотифицирано под номер C(2014) 6411)
(само текстът на немски език е автентичен)
(текст от значение за ЕИП)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като прикани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената по-горе разпоредба (1) и като взе предвид техните становища,
като има предвид, че:
1. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 30 март 2007 г. Комисията получи жалба от Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (по-долу наричано „NEUWOGES“) въз основа на член 20, параграф 2 от Регламент (ЕО) № 659/1999 на Съвета (2), в която се твърди, че на Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (наричани по-нататък „BAVARIA 1“ и „BAVARIA 2“; заедно „BAVARIA“) посредством договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, наричан по-нататък „EBV“) и договор за управление (Generalverwaltervertrag, наричан по-нататък „GVV“) е била предоставена неправомерна държавна помощ. NEUWOGES поиска откриването на официална процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(2)
На 6 август 2007 г., 14 май 2008 г., 6 април 2009 г. и 3 февруари 2012 г. Комисията изиска от Германия допълнителна информация. Германия отговори на 4 септември 2007 г., 12 октомври 2007 г., 17 октомври 2007 г., 11 юли 2008 г., 14 юли 2008 г., 12 декември 2008 г., 30 май 2009 г. и 28 февруари 2012 г. NEUWOGES представи становища на 30 май 2007 г., 5 ноември 2007 г., 26 февруари 2008 г., 15 юли 2008 г., 30 септември 2008 г., 18 декември 2008 г., 6 март 2009 г., 4 юни 2009 г., 15 юли 2009 г., 26 август 2009 г., 22 септември 2009 г. и 19 януари 2012 г. BAVARIA представи становище на 13 май 2008 г.
(3)
На 28 ноември 2008 г. Областният съд в Рощок (Landgericht Rostock, наричан по-нататък „LG Rostock“) произнесе решението си по делото BAVARIA срещу NEUWOGES. BAVARIA беше внесло иск срещу NEUWOGES за неизпълнение на сключения между двете страни договор. В отговор NEUWOGES претендира, че договорът съдържа неправомерна и несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ и затова е нищожен. LG Rostock стигна до заключението, че няма предимство в полза на BAVARIA и следователно няма наличие на държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. NEUWOGES обжалва решението. Делото пред Върховния областен съд в Рощок (Oberlandesgericht Rostock, по-долу наричан „OLG Rostock“) все още не е приключило. Освен това BAVARIA е завело дело пред Административния съд в Грайфсвалд (Verwaltungsgericht Greifswald, по-долу наричан „VG Greifswald“), за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES или на град Нойбранденбург. Делото все още не е приключило.
(4)
С писмо от 4 юни 2009 г. NEUWOGES поиска от Комисията съгласно член 265, параграф 2 от ДФЕС да открие официалната процедура по разследване в двумесечен срок.
(5)
С писмо от 29 юли 2009 г. Комисията представи на NEUWOGES предварителната си оценка, че нито EBV, нито GVV съдържат държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(6)
С писмо от 26 август 2009 г. жалбоподателят обжалва това предварително становище и поиска от Комисията да открие официалната процедура по разследване в двуседмичен срок.
(7)
С писмо от 15 септември 2009 г. службите на Комисията съобщиха на NEUWOGES, че ще му изпратят допълнително писмо с оценка на последните предоставени от него становища. С писмо от 22 септември 2009 г. NEUWOGES уведоми Комисията за несъгласието си с това нейно предложение.
(8)
На 9 октомври 2009 г. NEUWOGES предяви иск пред Съда на Европейския съюз и поиска решението, съдържащо се, както се твърди, в писмото на Комисията от 29 юли 2009 г., да бъде обявено за нищожно или като алтернатива да се приеме, че Комисията е пропуснала да се намеси, тъй като е отказала да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС. На 9 януари 2012 г. Съдът отхвърли иска за отмяна като недопустим и иска за бездействие - като неоснователен (3).
(9)
С писмо от 19 януари 2012 г. NEUWOGES поиска отново от Комисията да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(10)
С писмо от 21 март 2012 г. Комисията уведоми Германия, че е взела решение за откриване на официална процедура по разследване. Решението на Комисията за откриване на процедура по разследване (по-долу „решение за откриване на процедурата“) беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (4). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката. На 22 март 2012 г. NEUWOGES обжалва решението на Съда от 9 януари 2012 г. На 15 ноември 2012 г. Съдът отхвърли жалбата като безпредметна (5).
(11)
На 17 юли 2012 г., 2 октомври 2012 г., 4 април 2013 г. и 15 април 2014 г. в Комисията постъпиха становищата на NEUWOGES, а на 18 май 2012 г. и 22 април 2013 г. - и становищата на BAVARIA. Тези становища бяха препратени на Германия на 7 август 2012 г. и 16 септември 2013 г. По нареждане на Федералното правителство град Нойбранденбург представи становищата си на 23 юли 2012 г. и на 28 септември 2012 г.; провинция Берлин изпрати своите становища на 16 май 2012 г., 28 септември 2012 г. и 30 септември 2013 г.
2. ОПИСАНИЕ НА МЕРКИТЕ
(12)
NEUWOGES е дружество с ограничена отговорност съгласно германското законодателство. Град Нойбранденбург притежава 100 % от дружествените дялове. Предметът на дейност на NEUWOGES се състои в осигуряването на жилища на достъпни цени за големи групи от населението на град Нойбранденбург и съседните райони. Понастоящем дружеството притежава 33 % от целия жилищен фонд на град Нойбранденбург. BAVARIA 1 и BAVARIA 2 са дружества със специална цел, които бяха учредени специално за сделката с NEUWOGES и са мажоритарна собственост на фондове за недвижимо имущество от затворен тип. BAVARIA 1 е собственост на BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) и на BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), а BAVARIA 2 е притежание на 100 % на Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Дяловете в BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG, както и в Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn са притежание на частни инвеститори. Двата фонда са създадени по инициатива на Berliner Immobilien-Holding GmbH и се управляват от него, което дружество до 1 януари 2006 г. е било собственост на Bankgesellschaft Berlin, а след това е на 100 % непосредствено притежание на провинция Берлин.
(13)
NEUWOGES е и собственик на редица недвижими имоти в Нойбранденбург, върху които са изградени дванадесет жилищни блокове с общо 557 индивидуални апартаменти и множество търговски обекти. На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договорите EBV и GVV (наричани по-нататък „разглежданите договори“ или общо „сделката за продажба с обратен лизинг“ (sale-and-lease-back).
2.1. ДОГОВОР ЗА ПРАВА НА СТРОЕЖ ВЪРХУ ЧУЖДА СОБСТВЕНОСТ
(14)
На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договор за лизинг на земя и покупка на сгради за дванадесет сгради с общо 557 индивидуални апартамента. По силата на този договор BAVARIA е получило правата на строеж върху земята за период от 75 години и е закупило сградите.
(15)
EBV се състои от два основни елемента:
а)
от една страна BAVARIA се е задължило да заплати на NEUWOGES […] (6) EUR (7): […] EUR като капитализирана вноска за отстъпено право на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградата;
б)
от друга страна, считано от 1 януари 2029 г. BAVARIA трябва в продължение на 10 години да заплаща вноска за права на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на недвижимия имот, т.е. по […] EUR за м2, т.е. […] EUR годишно. За остатъчния срок на действие на EBV след този период е предвидена актуализация на вноската за отстъпено право на строеж спрямо индекса на цените за общите разходи за издръжка, в случай че този индекс се промени с повече от […] %.
(16)
През 1997 г., преди сключването на EBV с BAVARIA NEUWOGES е възложило оценката на стойността на обектите (сгради и земя) на вътрешни вещи лица. Съгласно тази експертна оценка стойността на обектите възлиза на […] EUR. Освен това през 2007 г. NEUWOGES е възложило и на външно вещо лице да изготви с обратно действие допълнителна експертна оценка на пазарната стойност на обектите през 1997 г. Съгласно експертната оценка от 2007 г. изчислената стойност на обектите за 1997 г. е възлизала на […] EUR.
Законът за опростяване на стари дългове (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
EBV е сключен в съответствие със закона за опростяване на стари дългове (8) (наричан по-нататък „AHG“). След Обединението на Германия през 1990 г. бившите държавни жилищностроителни предприятия в Източна Германия,бяха преобразувани в юридически самостоятелни общински жилищни предприятия. Активите и пасивите на техните предшественици бяха прехвърлени на тези нови предприятия, което за тях представляваше тежко бреме. За да се създаде възможност на жилищните предприятия да бъдат жизнеспособни в дългосрочен план, федералните законодатели приеха Закона за опростяване на стари дългове, който влезе в сила на 27 май 1993 г.
(18)
По силата на AHG общинските жилищни предприятия в Източна Германия получават възможност за опрощаване на дълговете им въз основа на заявление. Съгласно член 4, алинеи 1-2 от AHG за дългове, превишаващи сумата от 76,69 EUR/м2, може да бъде предоставено частично опрощаване, като обаче могат да бъдат зачетени максимум 434,60 EUR/м2. В замяна на това жилищното предприятие трябва да поеме определени задължения. Така например то трябва да положи активни усилия за приватизацията на 15 % от жилищата (член 4, алинея 1, изречение 1 във връзка с член 5), да разполага с бизнесплан за бърза приватизация, модернизация и привеждане в изправност на своя жилищен фонд (член 4, алинея 5, изречение 2), както и да се отчита за напредъка на своята инвестиционна програма и резултатите от приватизацията (член 4, алинеи 5-7). Съгласно редакцията на закона, която е била в сила към въпросния момент (1997/1998 г.), жилищните предприятия са можели да изпълнят задължението си за приватизация до 31 декември 2003 г. В случай че дадено жилищно предприятие не изпълни задължението си за приватизация (т.е. ако не е полага активни усилия за приватизация), предоставеното опрощаване е трябвало да бъде възстановено.
(19)
Жилищните предприятия е трябвало да отчисляват определен процент от приходите от приватизацията, превишаващи 76,69 EUR/м2, във Фонд за погасяване на наследени задължения) (Erblastentilgungsfonds, наричан по-нататък „ETF“). Към тогавашния момент (1997/1998 г.) член 5, алинея 2 от AHG е предвиждал, че за всички приватизационни сделки, сключени до 31 декември 1998 г., е трябвало да бъдат отчислявани 45 % от приходите от продажбата. За приватизационни сделки, сключени до 31 декември 2000 г. или до 31 декември 2003 г., са били определени дялове от приходите в размер на 50 %, съответно55 %. Ако приватизацията е била извършена под формата на учредяване на право на строеж (т.е. вместо директна продажба на сградите и земята са били продадени само сградите, а за земята са били учредени права на строеж), заложените в изчислението на задълженията за отчисление приходи от продажбата са се съдържали в цената на сградите и стойността в брой на договорената вноска за отстъпеното право на строеж (член 5, алинея 2).
(20)
През 1995 г. се е оказало, че първоначално планираната форма на приватизация, т.е. продажбата на наемателите, вероятно не би довела до изискваната приватизационна квота от 15 %. С оглед на това кредитната институция Kreditanstalt für Wiederaufbau (наричана по-нататък „KfW“), на която е било поверено управлението на опрощаването на дълговете, е започнала да приема като допустимо също и т.нар. „приватизация в полза на междинни приобретатели“ (9). Съгласно този модел, който е трябвало да бъде прилаган само когато квотата от 15 % по всяка вероятност е нямало да бъде достигната чрез преки приватизационни сделки, жилищните предприятия са могли да продават сгради en bloc на купувачи, които са стопански субекти. За да може да бъде зачетено към приватизационната квота на жилищното предприятие в размер на 15 %, купувачът стопански субект е трябвало да се задължи да санира сградите и да препродаде възможно най-много жилища (но не по-малко една трета) на наемателите (10). Ако след представянето на конкретни предложения за продажба броят на наемателите, проявили интерес към продажбата, се окажел значително под от една трета, купувачът стопански субект е можел да извади 60 % от жилищата от задължението за приватизация и по този начин да ограничи това задължение до приватизацията на една трета от оставащите 40 % от жилищата (11).
NEUWOGES и AHG
(21)
Накрая EBV е бил признат от KfW като меродавна продажба в полза на междинни приобретатели съгласно AHG. Следователно сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е улеснило NEUWOGES при изпълнението на неговите задължения за приватизация съгласно AHG. При все това остава неясно и спорно до каква степен AHG е повлиял на търговските съображения в основата на решението на NEUWOGES да сключи договора, и дали полученото от NEUWOGES опрощаване съгласно AHG трябва да бъде взето предвид при оценката на въпроса дали сделката за продажба с обратен лизинг представлява държавна помощ в полза на BAVARIA.
(22)
Според собствени твърдения NEUWOGES е получило опрощение в общ размер на […] EUR (12). NEUWOGES изтъкна, че е било трудно част от цялото получено опрощаване да бъде отнесена пропорционално към сделката за продажба с обратен лизинг, тъй като съгласно AHG опрощаване е възможно само след като жилищното предприятие е изпълнило изцяло своето задължение за приватизация. Ако обаче частична сума от полученото цялостно опрощаване трябвало да бъде отнесена към определено задължение за приватизация въз основа на дела на тези приватизационни сделки от цялото задължение на NEUWOGES за приватизация, цялостно брутно опрощаване в размер на […] EUR би могло аритметично да бъде отнесено към сделката за продажба с обратен лизинг. От приходите от сделката с BAVARIA […] EUR е трябвало да бъдат отчислени за ETF, така че нетното опрощаване на NEUWOGES се изчислява на […] EUR (13).
2.2. ДОГОВОР ЗА УПРАВЛЕНИЕ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Също така на 21 януари 1998 г. BAVARIA и NEUWOGES са подписали GVV, по силата на който сградите са отдадени обратно под наем на NEUWOGES. По силата на GVV NEUWOGES продължава да отговаря за управлението и търговското ползване на разглежданите сгради за период от 30 години. Всички приходи от отдаването под наем на сградите остават в полза на NEUWOGES. В замяна на тези права на ползване NEUWOGES се е задължило да заплаща фиксирана месечна наемна вноска в размер на […] EUR ([…] EUR годишно) до приключването на работите по санирането и […] EUR ([…] EUR годишно) за времето след това. Считано от 1 януари 2000 г., тази лизинговият лихвен процент се е увеличил с […] % годишно.
2.3. ДОГОВОР ЗА ОБЩО ФИКСИРАНО ПЛАЩАНЕ (GLOBALPAUSCHALVERTRAG)
(24)
BAVARIA се е задължило да санира разглежданите сгради и за тази цел е сключило с BRG Bau-Regie GmbH (наричано по-нататък „BRG“), което е изцяло притежавано дъщерно дружество на NEUWOGES, договор за общо фиксирано плащане (Globalpauschalvertrag, наричан по-нататък „GVP“). По силата на GPV BAVARIA е плащало на BRG обща фиксирана сума в размер на […] EUR за договорените работи по санирането.
3. ЗАБЕЛЕЖКИ НА ГЕРМАНИЯ
(25)
Германия ограничава отговора си на решението за откриване на процедурата до заявлението, че в настоящия случай няма да взема становище по решението и предоставя това на засегнатите административно-териториални единици - град Нойбранденбург и провинция Берлин.
4. СТАНОВИЩА НА ЗАИНТЕРЕСОВАНИ СТРАНИ
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES твърди, че със сключването на разглежданите договори не е действало като действащ в условията на пазарна икономика стопански субект и затова е създало на BAVARIA икономическо предимство, представляващо държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно изчисленията на NEUWOGES разглежданите договори са довели до загуби в размер на […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност). Според NEUWOGES тези загуби представляват несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ в полза на BAVARIA.
(27)
При преценката на обичайния за пазара характер на разглежданите договори NEUWOGES твърди, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани поотделно (раздел 4.1.1). Що се отнася до отделните договори, NEUWOGES твърди, че нито EBV (раздел 4.1.2), нито GVV (раздел 4.1.3) биха били сключени от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Освен това NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал алтернативен подход (раздел 4.1.4). Накрая NEUWOGES твърди, че предоставеното на BAVARIA предимство представлява прехвърляне на държавни средства, което трябва да бъде приписана на град Нойбранденбург (раздел 4.1.5).
4.1.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(28)
NEUWOGES твърди, че по отношение на въпроса дали разглежданите договори са сключени при пазарни условия, EBV и GVV задължително трябва да бъдат преценявани поотделно. Според NEUWOGES EBV и GVV са юридически самостоятелни договори, които би трябвало да съществуват поотделно. Ако двата договора действително са били замислени като едно цяло, то според NEUWOGES и двата би трябвало да бъдат нотариално заверени; само EBV обаче е нотариално заверен.
(29)
Затова NEUWOGES подхожда индивидуално към двата договора, за да прецени дали техният характер е обичаен за пазара.
4.1.2. Договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, EBV)
(30)
NEUWOGES застъпва схващането, че по отношение на изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки за разглежданите обекти (сгради и парцели) нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил EBV с BAVARIA на договорената цена. Плащането на таксите за правото на строеж, опрощаването съгласно AHG въз основа на EBV, задължението за саниране и ограничената тръжна процедура не биха могли да променят този извод.
4.1.2.1. Покупна цена
(31)
NEUWOGES припомня, че BAVARIA е заплатило в брой […] EUR за сградите плюс […] EUR като капитализирана вноска за отстъпеното право на строеж върху земята. В двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. общата стойност на обектите (стойността на земята плюс стойността на сградите) е изчислена на […] EUR, съответно на […] EUR. Освен това в двете експертни оценки е изчислена не само общата стойност на обектите, но и поотделно стойността на земята (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR) и стойността на сградите (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR).
(32)
NEUWOGES е на мнение, че експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. представлява реалистична оценка на стойността на обектите към тогавашния момент (1997/1998 г.) и при сравнения трябва да бъде вземана предвид само действително заплатената от BAVARIA цена за сградите (а не цената за сградите плюс капитализираната вноска за отстъпеното право на строеж върху земята). В съответствие с това NEUWOGES според собственото му мнение е получило сума, превишаваща пазарната цена през разглеждания период (1997/1998 г.) с […] EUR. Дори ако се вземе предвид опрощаването съгласно AHG, платената от BAVARIA цена пак би била с 16 % по-ниска от по-ниската стойност в експертната оценка от 2007 г. Платената от BAVARIA цена е била според NEUWOGES много по-ниска от пазарната цена, така че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел продажба при тази цена.
(33)
В тази връзка NEUWOGES припомня, че съгласно Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (14) при определени условия като пазарна цена може да бъде приета покупна цена, която да е до 5 % под пазарната цена, определена в независима експертна оценка. Обратно, като пазарна цена не би могла да бъде приета цена, която и при най-изгодна хипотеза е най-малко 16 % по-ниска от най-ниската оценка.
4.1.2.2. Капитализирана вноска за правата на строеж върху чужда собственост
(34)
NEUWOGES твърди, че за сравнението на платената от BAVARIA цена с изчислените цени в двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. (в които е определена стойността на цялата собственост върху сградите и земята) не трябва да бъдат вземани предвид капитализираните вноски за правото на строеж за първите 30 години. Тъй като капитализираната вноска за правото на строеж се заплаща за учредяването и прехвърлянето на правата на строеж през период от 75 години, а не за прехвърлянето на собствеността върху земята, тя не може да бъде взета под внимание за сравнението между платената цена от BAVARIA за сградите и изчислената цена в една от двете експертни оценки.
4.1.2.3. Опрощаване съгласно AHG
(35)
NEUWOGES заявява също така, че произтичащото от разглежданите договори опрощаване съгласно AHG в размер на […] EUR не трябва да бъде взето предвид при сравнението на платената от BAVARIA цена с определената цена в двете експертни оценки на пазарната стойност. В подкрепа на това твърдение се привеждат следните доводи:
-
Опрощаването съгласно AHG е предимство, предоставено на NEUWOGES от трета страна (KfW), която по никакъв начин не е свързана с купувача. Няма причина даден продавач да приеме цена под пазарната само защото вследствие на трансакцията ще получи някои допълнителни предимства от трета страна.
-
BAVARIA не е поело никакви задължения, произтичащи от AHG, които преди това са били вменени на NEUWOGES и за които следва да се плати възнаграждение под формата на отстъпка от покупната цена. BAVARIA „на хартия“ се е задължило да се опита да продаде няколко жилища на наемателите, но е възложило на NEUWOGES конкретното извършване на приватизацията за собствена сметка. Следователно BAVARIA не е поело истинска отговорност и затова и не е носило отговорност в случай на неуспех на приватизацията.
-
Тъй като опрощаването е било обвързано с изпълнението на задължението на NEUWOGES да приватизира 15 % от своите жилища, а сделката с BAVARIA е покривала само 20 % от всички задължения за приватизация, реално (противно на аритметичното изчисление) не е възможно пропорционално отнасяне на опрощаването съгласно AHG, което е станало благодарение на сделката с BAVARIA. С други думи, ако NEUWOGES не бе изпълнило изцяло своето задължение за приватизация, дружеството не би получило никакво предимство съгласно AHG от сделката с BAVARIA.
-
Във всички случаи сделката за продажба с обратен лизинг е щяла да доведе до положение, при което NEUWOGES е трябвало да отчисли в полза на ETF само сравнително нисък процент (45 % вместо 50 % или 55 %) от приходите, докато несключването на договора и търсенето на друг купувач биха довели до риска от отчисляването на по-голяма част от приходите от продажба в полза на фонда.
-
Във всеки случай NEUWOGES посочва, че в крайна сметка е изпълнило задълженията си за приватизация на 165 %, така че вече предоставеното опрощаване е щяло да бъде потвърдено и без сделката с BAVARIA.
4.1.2.4. Саниране
(36)
Също така NEUWOGES изтъква, че не се е възползвало от извършеното от BAVARIA саниране, тъй като BAVARIA е било собственик на сградите и следователно единственият бенефициер от санирането.
4.1.2.5. Тръжна процедура
(37)
NEUWOGES твърди, че ограничената тръжна процедура през 1997 г. не би могла да се използва като индикатор, че платената от BAVARIA цена е била действително пазарната цена. Тръжната процедура не е била открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна и затова не е достатъчна за определянето на пазарната стойност.
4.1.3. Договор за управление (Generalverwaltervertrag, GVV)
(38)
NEUWOGES посочва, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект от сравнима големина и в сравнимо положение не би сключил GVV, тъй предварително било ясно, че договорът ще доведе до значителни загуби. В подкрепа на това твърдение NEUWOGES по-конкретно посочва, че още от самото начало загубите са били предвидими, понеже изчисленията, на които се е основавал договорът, произтичат от хипотези за бъдещото развитие на пазара на жилища под наем в Нойбранденбург, които са били очевидно твърде оптимистични. Също така NEUWOGES изтъква, че различни предполагаемо подобни договори, приведени от BAVARIA за сравнение, не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV и че NEUWOGES е приел този очевидно неизгоден договор само поради политически причини, които не са от значение за прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
4.1.3.1. GVV при отчитане на пазарните очаквания
(39)
NEUWOGES твърди, че ключовите разпоредби на GVV - фиксирана месечна лизингова вноска, увеличавана ежегодно с […] %, неиндексирано приспадане на разходите в първоначален размер на приблизително […] % (включително […] % риск от несъбиране на наема) и срок от 30 години не отговарят на условията, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би приел. В тази връзка NEUWOGES изтъква следните аргументи:
-
Поради ниския заложен риск от несъбиране на наема в размер на само […] % от нетните приходи от наема NEUWOGES носи финансовия риск за постигането на квота на заетост от минимум […] %.
-
Индексирането на фиксираната лизингова вноска с […] % годишно означава, че NEUWOGES носи финансовия риск, поне от това да не може да налага съответни ежегодни увеличения на наема, съответстващи на този процент.
-
Тъй като разходите не са индексирани, NEUWOGES носи финансовия риск от увеличение на разходите за управление и техническа поддръжка и само едно увеличение на наема над […] % годишно би могло евентуално да компенсира ръста на разходите.
-
С оглед на дългия срок от 30 години тези финансови рискове са значителни.
(40)
Според NEUWOGES от самото начало е било ясно, че тези рискове ще настъпят и ще доведат до големи загуби и следователно нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил договора. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил само договор, който е рентабилен или поне не влече след себе си загуби. NEUWOGES обясни, че GVV би могъл да донесе печалба само тогава, когато би могло разумно да се предположи, че в действителност могат да се постигнат високата квота на заетост, ежегодните увеличения на наема от […] % и стабилните разходи. Според NEUWOGES още при сключването на договора е можело обаче да се предвиди, че средна квота на заетост от […] % не е постижима, че не е възможно увеличение на наема от минимум […] % годишно и че разходите за управление и техническа поддръжка неизбежно ще се увеличават през срока на договора. В подкрепа на тези твърдения NEUWOGES препраща както към прогнозирания спад на населението, така и към пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург и подчертава, че въз основа на тези данни е трябвало да се очакват загуби. Тъй като числеността на населението в Нойбранденбург е бележела спад още преди сключването на разглежданите договори, поне след 1995 г. е имало съществено свръхпредлагане на жилища, като непривлекателните панелни жилища, предмет на договора, са били най-силно засегнати от незаетост и ниски наеми.
(41)
Според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би заложил в изчисленията си по-песимистични очаквания, като например прогнозирани увеличения на наема от […] % до […] %, риск от несъбиране на наема от […] % и индексиране на разходите с […] %. В представен на по-късен етап от NEUWOGES анализ на паричните потоци от 2012 г. е документирано, че въз основа на тези хипотези относно GVV би трябвало да се очаква отрицателен паричен поток от […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност) (15). NEUWOGES изтъква, че тази сума представлява получената от BAVARIA държавна помощ. Допълнително се представят редица варианти на този анализ на паричните потоци, от които е видно, че дори и да са били оправдани по-оптимистични хипотези (като средна квота на незаетост от […] %, годишни увеличения на наема с […] % и ръст на разходите от […] %), прогнозният общ паричен поток също е щял да бъде отрицателен. Според NEUWOGES в резултат на GVV би могла да бъде реализирана печалба само при залагането на, както се твърди, напълно нереалистични хипотези ([…] % квота на незаетост, годишно увеличение на наема с […] %, ръст на разходите от […] %).
4.1.3.2. Договори, използвани за сравнение
(42)
NEUWOGES оспорва, че определени договори за сравними трансакции (договори […] (16), […] (17) и […] (18)) могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV. NEUWOGES не споделя схващането, че договорите са сравними, и изтъква, че те се различават от GVV в следните съществени аспекти:
-
тъй като не са представени доказателства, че е налице достатъчно сходство между икономическото състояние и бъдещите перспективи на градовете, в които се намират недвижимите имоти, за които се отнасят примерните договори, и състоянието и перспективите на Нойбранденбург, не може да се приеме, че като цяло договорите са сравними;
-
индексирането на лизинговата вноска в договорите, служещи за сравнение, се различава чувствително от предвиденото индексиране в GVV (т.е. 1,0 %-1,5 %);
-
нито един от приведените с цел сравнение договори не е подходящ, тъй като обстоятелствата са различни във всеки случай ([…]: задължения за техническа поддръжка при по-ниски разходи, […]: не става въпрос за жилища, а за търговски обекти с квота на незаетост от 0 % при сключването на договора, […]: недвижими имоти в регион с растеж).
(43)
Според NEUWOGES договори за сравнение не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV, а в много по-голяма степен тъкмо обратно - подчертават неговия необичаен за пазара характер, защото съдържат не толкова обременяващи разпоредби, въпреки че икономическите перспективи за съответните обекти са били по-добри.
4.1.3.3. Политически причини
(44)
NEUWOGES твърди, че независимо от това, че GVV е бил без съмнение икономически неизгоден, той е бил сключен по политически причини. NEUWOGES припомня, че причината за предоставяне на държавни помощи не е от значение за правната преценка, и претендира, че именно посочените политически причини доказват, че икономическите съображения не са играели решаваща роля. NEUWOGES заявява, че GVV е бил сключен поради следните причини:
-
бил е оказан силен политически натиск за ускоряване на санирането и приватизацията на жилищния фонд в новите федерални провинции;
-
град Бранденбург се е надявал да противодейства на постоянното намаляване на населението посредством санирането и приватизацията на жилища;.
-
чрез сключването на GVV в комбинация с GPV се е поддържало равнището на инвестициите в Нойбранденбург; спад на инвестициите би оказал значително въздействие върху безработицата в града.
4.1.4. Алтернативи
(45)
В заключение NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел алтернативи на разглежданите договори.
(46)
Първо, NEUWOGES посочва, че би трябвало да бъде предпочетена директна продажба, тъй като тя би генерирала печалба, докато при GVV от самото начало е могло да се очакват загуби. Обектите (сгради и парцели) са могли да бъдат продадени на цената, определена в експертните оценки на пазарната стойност, или на по-висока цена. Дори ако даден купувач само беше придобил земята и беше разрушил сградите, тази продажба е щяла да бъде по-рентабилна. NEUWOGES поддържа това мнение и при отчитане на опрощаването съгласно AHG, понеже NEUWOGES е могло да опита да изпълни задълженията си чрез приватизацията на други сгради, а продажбата би била по-рентабилна дори без опрощаването съгласно AHG отколкото сделката за продажба с обратен лизинг. Според NEUWOGES причините да не се прибегне до някоя от тези алтернативи могат да се обяснят с неговите политически задължения.
(47)
Освен това NEUWOGES е на мнение, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел да финансира сам едно не толкова мащабно саниране, да отдаде под наем сградите без саниране или да събори сградите. NEUWOGES отново обяснява отхвърлянето на тези алтернативи със своите политическите задължения.
(48)
Накрая NEUWOGES счита, че в случай на решение за саниране за NEUWOGES във всеки случай е щяло да бъде по-рентабилно да финансира тези работи по друг начин. Например това е могло да стане чрез кредит, за чието обезпечение град Нойбранденбург да поеме поръчителство, така че условията за кредита са щели да бъдат по-изгодни, отколкото при сделката с BAVARIA.
4.1.5. Държавни средства и приписване на държавата
(49)
NEUWOGES счита, че предполагаемо предимство е предоставено от държавни средства и следва да бъде приписано на държавата.
(50)
Първо, NEUWOGES твърди, че град Нойбранденбург като едноличен собственик на капитала и чрез доминиращото си влияние върху надзорния съвет е упражнил доминиращо влияние върху NEUWOGES. С оглед на тези правоотношения на контрол предполагаемите загуби от сделката за продажба с обратен лизинг са представлявали пропуснати държавни средства.
(51)
Също така NEUWOGES твърди, че в настоящия случай са налице практически всички индикатори за вменяване на държавата: град Нойбранденбург упражнява значително влияние върху NEUWOGES; за NEUWOGES е от изключително важно значение да служи на интересите на града; разглежданата сделка е била сключена поради политически причини и град Нойбранденбург доказано е имал последната дума при сделката за продажба с обратен лизинг.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA отхвърля аргументите на NEUWOGES и заявява, че разглежданите договори са били нормални пазарни трансакции и не са му предоставили предимство. Следователно те не са представлявали държавна помощ. Първо BAVARIA изтъква, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една икономическа цялост (раздел 4.2.1). Второ, според него като цяло при договорите не става въпрос за договори, които нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил (раздел 4.2.2). Трето, посочените от NEUWOGES алтернативи не са били по-благоприятни за NEUWOGES (раздел 4.2.3). Накрая BAVARIA твърди, че не е налице прехвърляне на средства, което може да бъде приписано на държавата (раздел 4.2.4).
4.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(53)
В тази връзка BAVARIA се аргументира, че разглежданите договори следва да бъдат третирани като едно цяло и не могат да бъдат оценявани изолирано един от друг. Според него продажбата и последващото обратно наемане на сградите са две взаимосвързани части на една-единствена сделка. BAVARIA подчертава, че сделката е била предложена като пакет и оценена от NEUWOGES като пакет, както е видно от вътрешния протокол, с който е документиран процесът по намиране на решение от страна на NEUWOGES.
(54)
Следователно, според BAVARIA критерият за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект следва да бъде приложен за сделката като цяло, а не за всеки отделен договор.
4.2.2. Сделката не е предоставила предимство на BAVARIA
(55)
Според BAVARIA възможното съществуване на предимство е изключено още поради самия факт, че NEUWOGES е провело тръжна процедура (дори и тя да е била само с ограничен обхват), за да сондира пазара. BAVARIA твърди, че няма причина за съмнение, че NEUWOGES е избрало икономически най-изгодната оферта.
(56)
Според BAVARIA, за да се установи дали независимо от тръжната процедура действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил сделката, би трябвало да бъде взета предвид особената ситуация на NEUWOGES. NEUWOGES е трябвало да получи капитал и да санира жилищата, за да ги приватизира (при изгодни в бъдеще наеми) и да получи опрощаването съгласно AHG. Затова според BAVARIA действащ в условията на пазарна икономика стопански субект също би сключил сделката в подобна ситуация.
(57)
Що се отнася до разпоредбите на GVV и рисковете, съпътстващи развитието на пазара на недвижимите имоти в Нойбранденбург под очакванията (като например квота на незаетост над прогнозите и пр.), BAVARIA изтъква довода, че рискът желаният наем и квота на заетост да не могат да бъдат постигнати не е бил наложен на NEUWOGES, а всъщност той е останал в предприятието. NEUWOGES е трябвало да понесе последиците също и от евентуално развитие на пазарната конюнктура под очакванията, ако сделката с BAVARIA не беше осъществена.
(58)
Относно отделните разпоредби на GVV BAVARIA твърди, че използваният за изчислението на лизинговия лихвен процент среден наем за м2 е бил малко под стойностите, които е трябвало да бъдат очаквани за Нойбранденбург съгласно индекса на наемите. Освен това BAVARIA подчертава, че в същия индекс на наемите се е очаквало нарастване на наемите след 1 януари 2000 г., така че увеличение на наемите от […] % годишно не е било нереалистично.
(59)
По отношение на EBV BAVARIA подчертава, че изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки на пазарната стойност не могат да бъдат директно сравнявани с EBV, тъй като експертните оценки са се отнасяли за директна продажба, докато EBV е предвиждал продажба на сградите и само учредяване на права на строеж върху земята. Тъй като NEUWOGES е останало собственик на земята, определената в експертните оценки стойност на земята не е можела да бъде взета предвид. Според BAVARIA във всеки случай експертните оценки на пазарната стойност вече не са от значение, тъй като в тях е оценена само теоретичната стойност на обектите, а не тяхната стойност, която действително може да бъде реализирана на пазара.
(60)
Освен това BAVARIA твърди, че трябва да бъде взето предвид и постигнатото със сделката опрощаване на дългове. Една от целите на NEUWOGES при сключването на разглежданата сделка е била постигането на опрощаване съгласно AHG.
(61)
Независимо от конкретните условия на EBV и на GVV според BAVARIA трябва да бъдат взети предвид и предимствата, които NEUWOGES е получило от GPV. BAVARIA твърди, че NEUWOGES е настоявало санирането на жилищата да бъде възложено на неговото дъщерно дружество BRG, като добре е знаело, че NEUWOGES ще получи всички печалби на BRG (то обаче е отговаряло и за покриването на евентуални загуби). На този фон печалбите от договора с BRG за сума в размер на […] EUR трябва да бъдат разглеждани като важно предимство за NEUWOGES.
(62)
По отношение на общата логика на модела сделката за продажба с обратен лизинг BAVARIA накрая посочва, че NEUWOGES естествено е трябвало да върне първоначалната инвестиция на BAVARIA заедно с лихвите. BAVARIA препраща към протокола от вътрешния процес по намиране на решение на NEUWOGES, за да покаже, че NEUWOGES е съзнавало напълно факта, че с лизинговият лихвен процент е трябвало да бъде изплатена първоначалната инвестиция на BAVARIA.
4.2.3. Алтернативи
(63)
Що се отнася до изложените от NEUWOGES алтернативи, които според него са били икономически по-изгодни, BAVARIA твърди, че тези алтернативи не са били на разположение или пък на са били по-изгодни. Първо, що се отнася до предполагаемия вариант за директна продажба на наемателите, според BAVARIA е било много малко вероятно NEUWOGES да продаде несанирани жилища, като същевременно с това то не е разполагало със средствата за финансиране на необходимото саниране. Второ, във връзка с финансирането на санирането с кредит BAVARIA посочва, че NEUWOGES е трябвало да поеме същите рискове и разходи като при сделката с BAVARIA. Освен това директната продажба на санирани жилища на наемателите или на купувач стопански субект не е била привлекателна, понеже би се наложило NEUWOGES да отчисли значителен процент от по-високата цена в полза на ETF.
4.2.4. Държавни средства и приписване на държавата
(64)
В заключение BAVARIA изтъква, че сделката не засяга средства на държавата и не следва бъде приписана на държавата. Според BAVARIA NEUWOGES е нормално предприятие по частното право, което не получава държавни средства нито пряко, нито косвено. Общият контрол, упражняван от надзорния съвет, в който представителите на общината са с най-голям брой, не е достатъчен за приписването на трансакцията на държавата. Аргументът на NEUWOGES, че град Нойбранденбург е оказал натиск върху NEUWOGES да сключи сделката по политически причини не е убедителен.
4.3. ГРАД НОЙБРАНДЕНБУРГ
(65)
Град Нойбранденбург, който е собственик на NEUWOGES, твърди, че разглежданите договори включват държавна помощ. Градът подкрепя приведените от NEUWOGES аргументи и взема самостоятелно становище по редица други въпроси.
4.3.1. Предимство
(66)
Първо, Нойбранденбург е на мнение, че EBV и GVV трябва да бъдат оценявани поотделно, тъй като страните по договорите са ги разграничили старателно както в правен, така и в икономически аспект. Второ, Нойбранденбург препраща към изтъкнатите от NEUWOGES аргументи по отношение на прогнозното намаляване на населението, което действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би отчел. Освен това Нойбранденбург подчертава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би могъл ясно да предвиди високия процент на незаетост. Трето, Нойбранденбург застъпва схващането, че възложеното от BAVARIA саниране е било така лесно изпълнимо, че не е могло да се очакват висок процент на заетост и значителни увеличения на наемите.
(67)
Освен това Нойбранденбург отхвърля и други аргументи на BAVARIA. В частност Нойбранденбург счита, че тръжната процедура не може да бъде ползвана като признак за това, че офертата на BAVARIA е била най-изгодната налична оферта на пазара. Във всеки случай действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел офертата на BAVARIA дори и действително да е била най-изгодната оферта на пазара. Що се отнася до предполагаемите алтернативи, Нойбранденбург по същество споделя аргументите на NEUWOGES. По отношение на експертните оценки на пазарната стойност и аргумента на BAVARIA, че не било възможно да бъдат постигнати изчислените цени, Нойбранденбург обяснява, че експертната оценка на пазарната стойност трябва да бъде заложена като параметър за пазарната цена към меродавния момент, тъй като вече не е възможно да се установи цената, която през 1998 г. NEUWOGES действително е можело да се постигне на пазара.
4.3.2. Държавни средства и приписване на държавата
(68)
Град Нойбранденбург смята, че правната сделка трябва да му бъде приписана, тъй като той упражнява достатъчен контрол върху NEUWOGES като цяло и в частност по отношение на сделката за продажба с обратен лизинг.
(69)
Като едноличен собственик на капитала градът по собствени твърдения е имал пълен контрол върху NEUWOGES. Затова управителите на NEUWOGES трябвало да изпълняват нарежданията на града. Освен това осем от десетте членове на надзорния съвет на NEUWOGES са представители на града, така че той разполага с допълнителен механизъм за контрол. Съгласно законодателството за общините град Нойбранденбург е бил задължен да гарантира, че може да упражнява съответно влияние върху NEUWOGES.
(70)
Във връзка с разглежданата сделка град Нойбранденбург обяснява, че не само е имал възможност за упражняване на контрол, но и действително е упражнявал такъв контрол при тази сделка. Нойбранденбург смята, че между другото от протоколите на надзорния съвет е видна тясната обвързаност на представителите на града и че преди сключването на сделката е било необходимо решение на надзорния съвет. По отношение на условията на сделката Нойбранденбург посочва, че градът е изисквал да бъдат защитени политическите интереси на общината.
(71)
В резюме град Нойбранденбург констатира, че контролът на града върху сделката за продажба с обратен лизинг, както и неговата отговорност за това се доказват от фактите, така че сделката следва да му бъде приписана.
4.4. ФЕДЕРАЛНА ПРОВИНЦИЯ БЕРЛИН
(72)
Федерална провинция Берлин, която е тясно свързана с BAVARIA (19), твърди, че разглежданите договори не съдържат елемент на помощ, тъй като за BAVARIA не било създадено предимство.
4.4.1. Предимство
(73)
Първо, Берлин изтъква довода, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една-единствена сделка, тъй като те са допълващи се части на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг. Според провинцията NEUWOGES също ги е третирало като едно цяло.
(74)
По отношение на критерия за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект Берлин препраща към обстоятелството, че с оглед на икономическото състояние на NEUWOGES през разглеждания период (1997/1998 г.) и вида на целевата сделка (приватизация в съответствие с условията за опрощаване съгласно AHG, саниране на жилищния му фонд, запазване на управлението върху неговите обекти, запазване на социалнопоносими наеми) BAVARIA е предложило балансирано решение.
(75)
По-специално по отношение на EBV Берлин изтъква, че първо, тръжната процедура на NEUWOGES показва, че NEUWOGES е счело офертата на BAVARIA за най-изгодната налична на пазара към въпросния момент (1997/1998 г.) оферта за финансиране. Второ, Берлин твърди, че опрощаването съгласно AHG трябва да бъде взето предвид, тъй като изпълнението на задължението за приватизация по реда на AHG е било много важно желание на NEUWOGES. Трето, Берлин акцентира, че продажбата срещу относително ниска цена (чрез избор на обвързано с административни условия за саниране отчуждаване вместо отчуждаване след приключване на самостоятелно извършени работи по саниране) е била в икономически интерес на NEUWOGES, защото по-ниската цена означавала, че в полза на ETF е трябвало да бъде отчислена по-ниска сума.
(76)
По отношение на GVV Берлин посочва, че, първо, договорите за сравнение показва, че нито срокът на договора, нито индексирането на лизинговата вноска с […] % годишно са били необичайни. Второ, с оглед на изчислимото към тогавашния момент (1997/1998 г.) средно ниво на инфлацията индексирането е било оправдано. Трето, наемът за м2 е бил в рамките на валидния индекс на наемите за Нойбранденбург.
4.4.2. Държавни средства и приписване на държавата
(77)
Подобно на BAVARIA провинция Берлин аргументира, че град Нойбранденбург не предоставя средства на NEUWOGES. Всъщност на разположение на NEUWOGES са само реализираните от самите него приходи, върху които общинските служби нямат пряк контрол.
(78)
По отношение на приписването на държавата Берлин смята за не много логично, че град Нойбранденбург е решил да предостави помощ на фонд за недвижими имоти от Берлин в ущърб на собственото си местно дружество за жилищно строителство. Освен това според него няма достатъчно признаци за това град Нойбранденбург да иска да му бъде приписано сключването на договорите.
5. ОСНОВАНИЯ ЗА ОТКРИВАНЕТО НА ОФИЦИАЛНАТА ПРОЦЕДУРА ПО РАЗСЛЕДВАНЕ
(79)
В решението си за откриване на официалната процедура по разследване Комисията представи своето предварително становище по редица въпроса и покани заинтересованите страни да представят сведения най-вече относно три въпроса.
(80)
Първо, Комисията временно прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като съвкупност, а не поотделно, тъй като и двата договора са съставна част от лизинг на недвижими имоти под формата на сделка за продажба с обратен лизинг (20). Затова оценката на възможно икономическо предимство се е основала на анализа на приходите, които през 1998 г. NEUWOGES е можело да очаква от съвместното сключване на EBV и на GVV (21).
(81)
Относно EBV Комисията изтъкна по-специално два въпроса:
-
първо, трябва да бъде изяснено дали опрощаването съгласно AHG трябвало да бъде включено в оценката (22);
-
второ, Комисията поиска допълнителна информация относно разликите в експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г., тъй като според нея без допълнително уточнение не може да се установи коя от тези експертни оценки евентуално отразява действителната пазарна стойност на недвижимите имоти през 1997/1998 г. (23).
(82)
По отношение на GVV Комисията подчертава първо, че от договорите за сравнение е видно, че договорените между NEUWOGES и BAVARIA условия не са били необичайни за пазара към тогавашния момент (1997/1998 г.) (24). На второ място Комисията твърди, че проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура доказва, че NEUWOGES е имало възможността да се осведоми на пазара и да вземе икономически рационално решение (25). На трето място Комисията изтъкна факта, че договорените наеми за 2008 г. действително са отговаряли на средния наем в разглеждания район на града през 2008 г. и са били само малко по-ниски (26).
(83)
Въпреки че всички тези фактори говорят в подкрепа на обичайния пазарен характер на GVV, Комисията поиска допълнителна информация относно очакванията на участниците в пазара на недвижими имоти през 1998 г., за да може да провери по-задълбочено съответните доводи (27).
(84)
Накрая Комисията разгледа представения от NEUWOGES анализ на паричните потоци и в крайна сметка стигна до извода, че поради методологически недостатъци този анализ не може да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (28).
(85)
Затова Комисията стигна до резултата, че въз основа на представената информация не би могла да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (29). Тя обаче изрази намерението си да провери по-задълбочено аргументите на пазарните участници и помоли всички заинтересовани страни за представянето на допълнителна целесъобразна информация (30).
6. НАЦИОНАЛНИ СЪДЕБНИ ПРОИЗВОДСТВА
(86)
На 28 ноември 2008 г. LG Rostock оповести решението си в първоинстанционното производство между BAVARIA и NEUWOGES. BAVARIA е подало иска, тъй като след октомври 2006 г. NEUWOGES е отказало плащането на договорената в GVV месечна лизингова вноска с мотива, че договорът е нищожен, понеже съдържа неправомерна държавна помощ.
(87)
В решението си LG Rostock първо прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като едно цяло, а не поотделно, тъй като двата договора били съставна част на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг (31).
(88)
По отношение на EBV LG Rostock определи първо за първите 30 години от срока на действие на EBV годишната вноска за правото на строеж; тя възлизаше на […] % годишно. LG Rostock застъпи схващането, че това не представлява несъразмерно ниско възнаграждение, тъй като NEUWOGES е получило авансово вноската за правото на строеж за първите 30 години и е могло да я инвестира доходоносно, което не е било възможно да стане при ежегодно плащане (32).
(89)
Освен това LG Rostock установи, че постигнатото от NEUWOGES благодарение на сделката за продажба с обратен лизинг освобождаване от стари дългове е трябвало да бъде отчетено в пълен размер, тъй като тази сделка е създала предпоставки за освобождаването от стари дългове (33). Ако сумата на освобождаването от дългове се прибави към покупната цена на сградите, така получената стойност е само 16 % под посочената стойност в експертните оценки на пазарната стойност на сградите от 2007 г. и следователно не е непропорционална на стойността на сградите (34). Накрая LG Rostock посочва, че NEUWOGES е имало интерес от ниска покупна цена, тъй като вследствие на по-ниската покупна цена са щели да се намалят общият обем на инвестициите на BAVARIA и съответния лизингов лихвен процент (35). Освен това LG Rostock установи, че по-ниска покупна цена е по-изгодна и затова, защото задълженията на NEUWOGES за плащане към ETF са зависели от приходите от продажба (36).
(90)
По отношение на GVV LG Rostock беше на мнение, че, първо, при лизинговите сделки с недвижими имоти 30-годишен срок на договор не е нещо необичайно (37). На второ място съдът изрази становище, че договорената лизингова вноска в първоначален размер от […] EUR/м2 не е била несъразмерна спрямо средните наеми за сравними сгради през разглеждания период (1997/1998 г.) (38). Също така съдът заключи, че с оглед на инфлацията между 1970 г. и 1998 г. (т.е. средно 3,52 % годишно) годишното увеличение на лизинговата вноска с […] % е оправдано (39). Освен това LG Rostock посочи, че действителното развитие на наемните цени в засегнатите квартали през първите 10 години от срока на договора отговаря на предвиденото в него увеличение. На трето място, LG Rostock изтъкна довода, че разходите за управление и техническа поддръжка са изчислени в съответствие с действащите законови разпоредби и по никакъв начин не дават основание да се приеме съществуването на предимство в полза на BAVARIA (40).
(91)
По отношение на риска от несъбиране на наема от […] % LG Rostock счете, че лизингополучателят във всяко лизингово правоотношение трябва да носи риска дали действително ще може да ползва предоставената му за ползване вещ така, както е предвидено (41). LG Rostock подкрепи този извод с аргумента, че нито една кредитна институция не би поела отговорност за това, че финансираният недвижим имот ще може да бъде ползван както е планирано.
(92)
Накрая LG Rostock сравни средната, получена в резултат на сделката за продажба с обратен лизинг с лизингова вноска с лихвените проценти по традиционни кредити. Тъй като средногодишният лизингов лихвен процент възлиза на […] % годишно, според LG Rostock това не е било несъразмерно спрямо очакваното развитие на лихвите за строителния капитал, тъй като те биха могли да възлизат максимум на 10 % годишно (42).
(93)
В резюме LG Rostock заключи, че на BAVARIA не е било предоставено предимство, тъй като и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил разглежданите договори (43).
(94)
NEUWOGES е обжалвало това решение. Делото пред OLG Rostock все още не е приключило.
(95)
Освен това BAVARIA заведе производство пред VG Greifswald, за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES и на град Нойбранденбург. BAVARIA обясни, че преди това се е опитало да получи подобна справка въз основа на заявление по реда на Закона за свобода на информацията (Informationsfreiheitsgesetz), което обаче е било отхвърлено от град Нойбранденбург с аргумента, че BAVARIA вече е имало достъп до всички важни документи в рамките на производствата пред LG/OLG Rostock и Европейската комисия (44). Производството пред VG Greifswald също все още не е приключило.
7. ОЦЕНКА НА МЯРКАТА
7.1. НАЛИЧИЕ НА ПОМОЩ СЪГЛАСНО ЧЛЕН 107, ПАРАГРАФ 1 ОТ ДФЕС
(96)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС „всяка помощ, предоставена от държава членка или чрез ресурси на държава членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите членки, е несъвместима с общия пазар“. Следователно, за да бъде определена като държавна помощ, мярката трябва да отговаря на изброените по-долу четири кумулативни условия:
а)
мярката предоставя на предприятие селективно икономическо предимство;
б)
мярката може да бъде приписана на държавата и е финансирана с държавни ресурси;
в)
мярката нарушава или застрашава да наруши конкуренцията;
г)
мярката може да засегне търговията между държавите членки.
7.1.1. Селективно предимство в полза на предприятие: общи принципи
(97)
Съгласно установената съдебна практика на Съда условията, които дадена мярка трябва да изпълнява, за да попадне в обхвата на понятието „помощ“ по смисъла на член 107 от ДФЕС, не са изпълнени, когато предприятието бенефициер би могло да получи същото предимство, което му е предоставено от държавни ресурси, при обстоятелства, които съответстват на нормалните пазарни условия. За преценката на въпроса дали същата мярка при нормални пазарни условия би била предприета от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който се намира във възможно най-подобното състояние като държавата, трябва да бъдат взети предвид само предимствата и задълженията, свързани с качеството на държавата като съдружник, но не и онези, които произтичат за него в качеството на носител на публичната власт (45).
(98)
Следователно приложимостта на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект в крайна сметка зависи от това дали засегнатата държава членка в качеството ѝ на стопански оператор, а не носител на публичната власт, предоставя икономическо предимство на предприятие. Затова когато в рамките на административно производство държава членка се позове на този принцип, при съмнения тя трябва еднозначно и с помощта на обективни и проверуеми доказателства да докаже, че е предприела мярката в качеството си на стопански оператор. От тези доказателства трябва ясно да се вижда, че преди или едновременно с предоставянето на икономическото предимство засегнатата държава членка е решила да влезе в ролята на стопански оператор посредством действително приведената в действие мярка. В този смисъл може по-специално да са нужни доказателства, които да покажат, че това решение се основава на икономически преценки, сравними с онези, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект във възможно най-подобна ситуация като засегнатата държава членка би предприел преди съответното капиталовложение, за да определи неговата бъдеща рентабилност.
(99)
Противно на това икономическите оценки, изготвени след предоставянето на това предимство, ретроспективното установяване на действителната рентабилност на извършеното от засегнатата държава членка капиталовложение или по-късните оправдания на действително избрания начин на процедиране не са достатъчни, за да се докаже, че тази държава членки преди или едновременно с това предоставяне е взела подобно решение в качеството на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект (46).
(100)
От гореизложеното следва първо, че представените от страните по договора документи, съставени след постановяването на мярката, не могат да бъдат взети предвид в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(101)
Второ, от гореизложеното следва, че влиянието на AHG върху финансовото състояние на NEUWOGES също не може да бъде отчетено в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Наистина с AHG е преследвана политическа цел и са били допустими само ограничена категория от предприятия (член 2 от AHG). Законът не би бил приложим по отношение на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
7.1.2. Структура на оценката по настоящото дело
(102)
За да се установи дали посредством разглежданите договори на BAVARIA е било предоставено предимство, трябва да се провери дали тези договори съответстват на договори, с които би се ангажирал действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
(103)
Проверката на Комисията се осъществява на три етапа. На първия етап се анализират финансовите последици от сделката върху NEUWOGES, за да се установи какви печалби е могло да очаква предприятието (раздел 7.2). На втория етап сделката за продажба с обратен лизинг се сравнява с други алтернативи като например директна продажба, за да се установи дали евентуални алтернативи биха били икономически по-привлекателни в икономически план (раздел 7.3). На третия етап се извършва сравнителен анализ, като разглежданата сделка се сравнява с подобни сделки за продажба с обратен лизинг, сключени към същия момент, анализират се резултатите от проведена от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и се сравняват условията на сделката с обичайните лихвени проценти по други сделки за финансиране към разглеждания момент (края на 1997 г./началото на 1998 г.) (раздел 7.4). Тези три етапа на анализ позволяват в своята цялост да се направи заключение извод за това дали подходът на NEUWOGES е действал като стопански субект в условията на пазарна икономика.
7.2. ФИНАНСОВИ ПОСЛЕДИЦИ ОТ СДЕЛКАТА ЗА NEUWOGES
(104)
Първият етап при анализа на финансовите последици от разглежданата сделка се състои в определянето на вида на сделката. В този случай основно става дума за въпроса дали двата сключени между NEUWOGES и BAVARIA договора представляват две части на една и съща интегрирана сделка или дали те трябва да бъдат разглеждани като две отделни трансакции (раздел 7.2.1). Второ, за да може да бъде извършена адекватна оценка на финансовите последици от сделката за NEUWOGES, се проучват особеностите на сделката за продажба с обратен лизинг (раздел 7.2.2). След обстоен отделен анализ на финансовите последици на EBV (раздел 7.2.3) и на GVV (раздел 7.2.4) следва цялостен анализ на очакваната за NEUWOGES рентабилност от сделката (раздел 7.2.5).
7.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(105)
Първо, следва да се припомни, че както в решението за откриване на процедурата на Комисията, така и в решението на LG Rostock се застъпва мнението, че двата разглеждани договора трябва да бъдат оценявани като едно цяло (47). Официалната процедура по разследване потвърди тази констатация поради следните причини:
а)
двата договора са взаимодопълващи се части на една-единствена сделка за продажба с обратен лизинг. В съставената от BAVARIA брошура, в която се рекламира неговият специален модел за продажба с обратен лизинг, се обръща внимание, че сделката се изпълнява чрез два договора, като единият регламентира продажбата, а другият обратното наемане (48). В по-нататъшните препратки двата договора навсякъде се разглеждат като обща сделка;
б)
договорите са сключени на 21 януари 1998 г., т.е. на една и съща дата, и препращат един към друг (49), което указва тяхната тясна връзка и факта, че нито един от двата договора не би бил сключен без другия;
в)
както е видно от първоначално представеното от NEUWOGES изчисление на цената на BAVARIA, условията на договорите са неразривно свързани помежду им (50). Размерът на авансовото плащане в брой е зависело от дължимата ежемесечно от NEUWOGES лизингова вноска и направената от BAVARIA инвестиция в санирането на сградите. При всяка сделка за продажба с обратен лизинг лизинговата вноска трябва да изплати първоначалната инвестиция на лизингодателя. Това означава, че в случай на различни разпоредби на GVV числата в EBV също биха се променили и обратно (51).
г)
От протоколите от заседанията на надзорния съвет на NEUWOGES е видно, че за NEUWOGES двата договора винаги са били съставна част на една и съща сделка (52). Например в проекторешенията на надзорния съвет от 30 октомври 1997 г. и 16 декември 1997 г. ясно е установено, че финансирането на покупната цена от купувача ще стане посредством лизингов модел. Това показва, че NEUWOGES много добре е осъзнавал връзката между EBV и GVV. Също на заседанието от 16 декември 1997 г. ръководството на NEUWOGES е заявило пред надзорния съвет, че договореното с BAVARIA плащане било цената, която можела да бъде постигната за този „пакет“, и че „пакетът“ криел някои рискове за предприятието, които обаче били поносими. Споменаването на „пакета“ и свързания с него риск отново доказва, че двата договора са били разглеждани като една-единствена сделка.
(106)
Доводите на NEUWOGES относно липсата на нотариална заверка на един от разглежданите договори са неубедителни. Като основен аргумент NEUWOGES изтъква, че тази липсваща нотариална заверка доказвала намерението на страните по договора да сключат два отделни, независими един от друг договора. Комисията посочва, че държавните мерки могат да имат различна форма и затова трябва да се оценяват в зависимост от техните последици, така че не може да се изключи възможността няколко последователни държавни мерки да бъдат разглеждани като една-единствена мярка за целите на прилагането на член 107, параграф 1 от ДФЕС. По-специално такъв може да бъде случаят, когато последователни мерки са така тясно свързани една с друга, и по-специално с оглед на тяхната времева последователност, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на осъществяването им по такъв начин, че е невъзможно да бъдат отделени една от друга (53). Следователно понятието за една-единствена сделка е по-широко дефинирано в законодателството на Съюза, за държавната помощ, отколкото в германското договорно право. Изложените съждения в съображение 105 показват, че разглежданите договори - що се отнася до тяхната последователност във времето, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на сключването им - следва да бъдат считани за една-единствена сделка съгласно законодателството на Съюза, в областта на държавната помощ.
7.2.2. Контекст: структура на сделката за продажба с обратен лизинг
(107)
Сделката между BAVARIA и NEUWOGES се основава на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA. Той предвижда купувачът (BAVARIA) да финансира своята първоначална инвестиция посредством обратно предоставяне под наем на придобитите сгради на продавача (NEUWOGES). За определянето на размера на инвестицията и на съответните лизингови лихвени проценти лизинговият модел използва проста формула, съгласно която размерът на инвестицията се изчислява чрез деление на номиналното годишно лизингово плащане на лизингов лихвен процент (в %):
На свой ред лизинговият лихвен процент се получава от комбинация на срока на договора, индексирането на лизинговата вноска и остатъчната стойност на сградите:
Лизингов лихвен процент (в %):
Срок: 25 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Срок: 30 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Следователно размерът на инвестицията зависи както от лизинговия лихвен процент, така и от месечните лизингови плащания и обратно. След като страните по договора са установили референтните стойности (срок, годишна индексация, остатъчна стойност) и целевият общ размер на инвестицията или планираните месечни лизингови плащания, могат да бъдат изчислени липсващите параметри. Съгласно формулата от по-краткия срок, по-малката остатъчна стойност, по-ниската индексация или по-малките номинални месечни плащания се получава по-малък общ размер на инвестицията.
(109)
След определяне на общия размер на инвестицията се приспадат разходите за саниране и данъци, както и другите евентуални разходи. Остатъкът от сумата съответства на покупната цена. При сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA при покупната цена (авансово плащане в брой) не се прави разлика между платената цена за собствеността върху сградите и таксите за правото на строеж.
Изчисление за сделката между BAVARIA и NEUWOGES
Общ размер на инвестицията
[…] EUR
Саниране
[…] EUR
Данъци и такси
[…] EUR
Приватизационно възнаграждение
[…] EUR
Покупна цена
[…] EUR
(110)
Разглежданата сделка за продажба с обратен лизинг се състои от два елемента - EBV и GVV; те на свой ред са свързани с GPV. Финансовите последици от EBV, GVV и GPV за NEUWOGES следва да се оценят в този контекст.
7.2.3. Определяне на очакваните финансови последици от EBV за NEUWOGES
(111)
Основните елементи на EBV са продажбата на сградите и учредяването на права на строеж върху земята, на които се намират сградите, за срок от 75 години. BAVARIA е поело задължение за плащане в общ размер на […] EUR в полза на NEUWOGES, от които […] EUR капитализирана вноска за правото на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградите (54). Освен това, считано от 1 януари 2029 г., BAVARIA трябва да плаща в продължение на 10 години годишна вноска за правото на строеж в размер на […] % от тогавашната стойност на земята, т.е. […] EUR/м2, съответно […] EUR годишно (55). За остатъка от срока на EBV - считано 2039 г. до края на 2073 г. - е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] % (56).
(112)
Допълнително към покупката на сградите и придобиването на правата на строеж върху съответните парцели BAVARIA се е задължило да санира сградите и е одобрило сключването на договор с BRG, дъщерно дружество на NEUWOGES, за изпълнението на строителните работи.
(113)
При определянето на размера на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена в рамките на EBV страните по договора са заложили месечно лизингово плащане в размер на […] EUR/м2, индексация с […] % годишно, остатъчна стойност на сградите от […] % (която трябва да бъде платена от NEUWOGES след изтичане на сключения за 75 години договор за учредяване на правата на строеж въз основа на експертна оценка, която трябва да бъде изготвена към съответния момент), както и 30-годишен срок за обратното предоставяне под наем (57). Полученият въз основа на тези хипотези общ размер на инвестицията възлиза на […] млн. EUR (58). След приспадане на разходите за саниране в размер на […] EUR, на разходите за приватизация в размер на […] EUR, както и данъците/таксите в размер на […] EUR продажната цена възлиза на […] EUR (59).
(114)
След това тази крайна цена е разбита на цена за сградите ([…] % = […] EUR) и капитализирана вноска за правото на строеж върху земята ([…] % = […] EUR) (60). Полагащите се за земята и за сградите суми не са изчислени отделно, а съответно като дял от общата продажна цена.
(115)
Следователно първите предимства, възникнали за NEUWOGES от сделката, са били плащането в брой в размер на […] EUR и постъпленията от дължимите от BAVARIA след изтичане на 30 години вноски за правото на строеж.
7.2.3.1. Други фактори
Приватизационно възнаграждение
(116)
Първо трябва да се установи, че във всеки случай извършените от BAVARIA като приватизационно възнаграждение плащания в брой в полза на NEUWOGES в размер на […] EUR трябва да бъдат взети предвид.
(117)
Като купувач на сградите и титуляр на правото на строеж върху земята съгласно разглежданите договори BAVARIA е трябвало да положи ясно предписани усилия за продажба на част от жилищата в полза на наемателите. Това условие е било договорно регламентирано, така че продажбата е могла да бъде призната като „приватизация в полза на междинни приобретатели“ за целите на AHG. Съгласно този закон купувач стопански субект е трябвало да положи усилия да продаде на наемателите възможно най-голяма част, но минимум 1/3 от получения в рамките на сделката жилищен фонд (61). В рамките на това задължение е трябвало да бъдат положени също и усилия за информиране на наемателите относно съществуващите за тях възможности и за проучване на техния интерес от закупуване на жилища. Задължението за полагане на съответните усилия е било прехвърлено обратно на NEUWOGES съгласно EBV (част V, членове 1-3). Освен това е било договорено NEUWOGES да получи за целта възнаграждение в размер на […] EUR/м2, с което общото възнаграждение за приватизационните усилия е възлязло на […] EUR.
(118)
Първоначално не е било планирано NEUWOGES да получи възнаграждение за своите приватизационни усилия; платената по-късно отделно като възнаграждение за приватизационните усилия сума първоначално е била просто част от планираната продажна цена (62). В действителност за BAVARIA не е имало смисъл да плаща възнаграждение на NEUWOGES за дейности, от които BAVARIA не е имало никакъв икономически интерес. Предоставянето на опрощаване съгласно AHG, обвързано с условието за приватизационни усилия, е било от икономически интерес само за NEUWOGES.
(119)
Възнаграждението за приватизационните усилия обаче впоследствие е било приспаднато от продажната цена и вместо това изплатено под формата на отделно плащане. Причината за това вероятно се е кореняла в обстоятелството, че, ако беше останала част от продажната цена, разглежданата сума е щяла да подлежи за задължението за отчисляване в полза на ETF. Платената продажна цена от BAVARIA на NEUWOGES е била намалена със съответната сума. Според BAVARIA от икономическа гледна точка това с нищо не променя ситуацията. NEUWOGES е получило от BAVARIA точно същата сума, която би получило, ако не е било договорено отделно приватизационно възнаграждение. В действителност NEUWOGES само е добавило приватизационните плащания към очакваните приходи от сделката за продажба с обратен лизинг (63).
(120)
Отчитането на тези плащания като отделно възнаграждение, а не като част от продажната цена за NEUWOGES е било от значение само с оглед на AHG. Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 101), действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би взел под внимание AHG. Обстоятелството, че NEUWOGES е положило приватизационни усилия и е вложило ресурси в това, е без значение в настоящия контекст. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който не действа в контекста на AHG, не би положил приватизационни усилия, поради което те не могат да бъдат взети предвид при прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(121)
Съответно платеното от BAVARIA на NEUWOGES възнаграждение за приватизационните усилия трябва да се разглежда като важно предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде добавено към продажната цена, за да се определят цялостните финансовите последици от сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES.
Саниране
(122)
Извършеното в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг саниране е имало допълнителни финансови последици за NEUWOGES. Трябва да се припомни, че разходите за саниране са били непосредствено свързани с плащането от BAVARIA на NEUWOGES съгласно EBV, получено, като от общия размер на инвестицията се приспаднат разходите, включително разходите за саниране (вж. съображение 109). Другояче казано: колкото са по-високи разходите за саниране, толкова по-ниска е покупната цена. Поради тази причина при алтернативно изчисление на трансакцията, в което са заложени по-ниски наеми, по-ниска индексация и следователно значително по-ниски лизингови лихвени проценти, въпреки това покупната цена продължава да превишава договорената в EBV цена; на първо място това се е дължало на обстоятелството, че в това алтернативно изчисление са били заложени значително по-ниски разходи за саниране, отколкото са били последно договорени между BAVARIA и BRG (64).
(123)
С оглед на това следва да се отбележи, че фиксираната сума, платена от BAVARIA на BRG, 100 % дъщерно дружество на NEUWOGES, съгласно GPV за работите по саниране, значително е превишавала първоначалните прогнозирани от NEUWOGES разходи за саниране (65). Докато в първоначалната си прогноза NEUWOGES е определило разходите в общ размер на […] EUR, съответно […] EUR/м2, договорената накрая между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането е възлизала на […] EUR, съответно на […] EUR/м2. Другояче казано: договорените разходи са превишили първоначалните прогнозни разходи с […] EUR, съответно с […] %. Значително по-голямата договорена фиксирана сума на разходите е намалила чувствително платената съгласно EBV от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена.
(124)
Не беше посочено обяснение за разликата между първоначалната прогноза на разходите и договорената фиксирана сума. Това е още по-изненадващо, след като NEUWOGES първоначално е определило прогнозните разходи за саниране в размер на средно […] EUR/м2 като „обичайни[]“ (66). Също и в представената от NEUWOGES експертна оценка Между саниране и събаряне: панелното строителство в новите федерални провинции (наричана по-нататък „експертната оценка Pestel“) разходите за саниране, подобно на санирането, извършено от BRG, се изчисляват на […] EUR/м2 до […] EUR/м2 (67). Като собственик и управител на сградите NEUWOGES е било добре запознато с потребностите от саниране и е трудно да се разбере защо те са били така драстично подценени.
(125)
Разходите за саниране трябва да бъдат взети предвид при определянето на финансовите последици от EBV. Първо, очевидно е, че за BAVARIA не е бил важен размерът на разходите за фактуриране, които BRG, дъщерното дружество на NEUWOGES, е щяло да фактурира, тъй като всички допълнителни разходи за саниране просто са щели да бъдат включени в покупната цена. Същевременно NEUWOGES е имало очевиден икономически интерес от това BAVARIA да сключи с BRG договор за извършването на работите по санирането и част от продажната цена да бъде отнесена към разходите за саниране. Последното съждение се е основавало на факта, че печалбата, реализирана от дъщерното дружество на NEUWOGES, не е подлежала на задължението за отчисление съгласно AHG. Според собствените прогнози печалбата, реализирана от BRG (и следователно от NEUWOGES) от санирането, извършено от BAVARIA, е възлизала на […] EUR (68). Тази печалба представлява непосредствено предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде взето предвид. Действително, за да оправдае продажната цена, и ръководството на NEUWOGES се позовава на сключения с BRG договор за извършването на работите по санирането (69).
Вноска за правото на строеж върху земята
(126)
Що се отнася до вноската за правото на строеж, тук трябва да бъде разгледан доводът на NEUWOGES, че за първите 30 години BAVARIA de facto не трябва да извършва плащания, тъй като капитализираната вноска за правото на строеж е била включена в продажната цена. Въпросът дали вноската за правото на строеж се заплаща ежегодно или предварително като капитализирана вноска за правото на строеж, е почти без значение за оценката, която трябва да бъде извършена. Няма признаци за това, че подобно споразумение е било неразумно; то само е било израз на предпочитанието на NEUWOGES в полза на предварителното плащане.
(127)
Накрая не бива да се забравя, че и след изтичането на срока на GVV BAVARIA е задължено да плаща вноската за правото на строеж върху земята. Считано от 1 януари 2029 г. в продължение на 10 години BAVARIA трябва да плаща вноска за правото на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на земята, т.е. […] EUR/m2. За остатъчния срок е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] %. Ако за улеснение се приеме, че индексът на общите разходи за издръжка няма да се колебае, тези бъдещи плащания би трябвало да бъдат изчислени с номинална стойност от […] EUR. При цялостна оценка сконтираната към 1998 г. стойност на тези бъдещи плащания също трябва да бъде разгледана като част от полученото от NEUWOGES предимство.
7.2.3.2. Заключения
(128)
Тук трябва да се припомни, че анализът по-горе имаше за цел възможно най-точното определяне на финансовите последици от EBV за NEUWOGES. От анализа е видно, че получените от NEUWOGES съответни предимства включват следното:
а)
платената от BAVARIA сума в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните от санирането печалби ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за правото на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност от […] EUR).
7.2.4. Определяне на очакваните финансови последици на GVV за NEUWOGES
(129)
Съгласно GVV за управлението на разглежданите сгради отговаря NEUWOGES. На NEUWOGES се полагат всички постъпления от отдаването под наем на жилищата и търговските обекти. В замяна на това то трябва да плаща на собственика (BAVARIA) фиксирана месечна лизингова вноска, определена в размер на […] EUR до приключване на работите по санирането и на […] EUR за времето след това (член 3 от GVV). Срокът на договора е 30-годишен, считано от приключването на работите по санирането (член 2, алинея 1). Месечната лизингова вноска се индексира с […] % годишно (член 4, алинея 2). Цел на анализа по-долу е определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES.
7.2.4.1. Контекст (изчисления)
(130)
Месечната лизингова вноска се получава чрез умножение на очаквания нетен наем за м2 и за месец - след изваждане на административните разходи, разходите за техническа поддръжка и риска от несъбиране на наема - по броя на наличните квадратни метри (70). Така ключовите хипотези се отнасят до очаквания нетен наем за м2 и на месец, както и до очакваните разходи. В GVV страните са изходили от нетен наем в размер на […] EUR/м2 след санирането и разходи в размер на […] EUR/м2; съответно месечната лизингова вноска е определена в размер на […] EUR/м2 (71).
(131)
NEUWOGES е имало възможност да определя конкретните параметри, които накрая са били заложени в GVV (72). То е имало възможността да определи точно дължимите от него през срока на договора месечни плащания, както и приходите от продажба посредством определяне на различен размер на наема или на по-висока индексация (73). Съществувало е пряко съотношение между поемането на по-голям или на по-малък риск чрез установяване на определен лизингов лихвен процент (например чрез определяне на различен размер на наема, различна индексация и различни разходи) и на получените плащания под формата на продажната цена. Така например съгласно извършено от BAVARIA алтернативно изчисление, при което е заложена индексация от 2,0 %, размер на наема от […] EUR, и следователно лизингова цена от […] EUR, месечната лизингова вноска би възлизала на […] EUR вместо на […] EUR (74). Естествено и продажната цена би била по-ниска.
7.2.4.2. Анализ на финансовите последици
Общи съображения
(132)
При определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES следва да бъдат взети предвид две съображения: първо, лизинговата вноска се изчислява на база квадратен метър. Тъй като някои жилища са били продадени от BAVARIA след сключването на договора, общият брой на квадратните метри се е променил от първоначално […] м2 на […] м2 през 1999 г., […] м2 през 2000 г. и […] м2 през 2001 г. След 200 г. меродавният брой на квадратните метри е останал непроменен: […] м2. В своето становище NEUWOGES е заложило при изчислението на прогнозните финансови потоци този постепенно намаляващ брой на квадратните метри. Тъй като обаче от значение е само перспективата ex ante, NEUWOGES не е трябвало да намалява заложения в неговите изчисления брой на квадратните метри с действително продадения брой квадратни метри, а с броя на квадратните метри, които е очаквало да препродаде в началото на 1998 г. Съответно анализът по-долу в началото на 1998 г. не се основава на посочените от NEUWOGES в неговото становище данни; а се използват стойностите, които NEUWOGES е привело в първоначалната си прогноза за печалбите, а именно постепенно намаляване от […] м2 на […] м2 до 2003 г. Второ, за да бъдат определени очакваните към момента на сключването на сделката финансови последици от договора за NEUWOGES, трябва да бъдат сконтирани бъдещите постъпления и разходи, което налага определянето на сконтов процент. В съответствие с първоначалното си писмо и с представените от NEUWOGES анализи на паричните потоци Комисията приема сконтов процент от 5 % годишно (75).
Надеждност на анализите на паричните потоци на NEUWOGES
(133)
Преди да бъде извършен независим икономически анализ на GVV, първо е необходим коментар на представените от NEUWOGES анализи ex post на паричните потоци, които следва да разкрият какви очаквания ex ante би имал един разумен и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект по отношение на генерираните от GVV парични потоци. NEUWOGES привежда довода, че при залагането на реалистични хипотези ex ante - според него такива са били увеличение на наема от […] % годишно, индексация на разходите с […] % годишно и незаетост от […] % - от GVV е трябвало да се очаква отрицателен общ паричен поток в номинален размер на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност (76). Освен това NEUWOGES претендира, че само в случай на предполагаемо нереалистични хипотези ex ante - увеличение на наема от […] % годишно, незаетост от […] %, стабилни разходи - GVV би могъл да генерира положителна стойност в номинален размер от […] EUR и сконтиран размер от […] EUR (77). Така според NEUWOGES предварително е било ясно, че само за плащането на лизинговата вноска Бут ежегодно би трябвало да се налагат увеличения на наема от […] %, като едновременно с това не е имало възможност за увеличение на разходите.
(134)
В тази връзка трябва да се отбележи, че NEUWOGES изхожда от неубедителни допускания по отношение на размера на разходите (изходният размер на разходите е еднакъв във всички представени от NEUWOGES анализи). Заложените в GVV изчисления се базират на общи разходи (управление, техническа поддръжка, риск от несъбиране на наема) в размер на приблизително […] % от наемите, докато анализите на паричните потоци на NEUWOGES се базират на равнището на разходите (след санирането) от най-малко […] % ([…] % риск от несъбиране на наема, […] % управление и техническа поддръжка). Дори и да не се вземе под внимание драматичното увеличение на случаите на несъбиране на наема (от […] % на […] %), при останалите разходи все още се отчита ръст на наемите от […] % на […] %. В становището на NEUWOGES не се открива достатъчно обяснение на това покачване. Тъкмо обратното: NEUWOGES заключава, че […] % ([…] EUR/м2) е реалистична стойност за времето непосредствено след модернизацията, но тази стойност впоследствие трябва да бъде увеличавана ежегодно с […] % годишно (78). В експертната оценка на пазарната стойност, възложена от NEUWOGES преди продажбата, също се изхожда от равнище на общите разходи (включително риск от несъбиране на наема (79)) между […] % и […] % (експертна оценка от 1997 г.). Тъй като в експертната оценка не е точно посочен използваният при изчислението процент на несъбрани наеми, не може да се установи до каква степен заложените хипотези по отношение на другите разходи се различават от хипотезите на NEUWOGES. Във всеки случай сега изчисляваните от NEUWOGES други разходи са по-високи дори при допускане, че рискът от несъбиране на наемите в експертната оценка от 1997 г. е бил заложен в размер на […] %. Предвид това анализите на паричните потоци на NEUWOGES не могат да бъдат приети и трябва да бъдат коригирани при залагане на изходно равнище на разходите от […] % без риска от несъбиране на наемите (80).
(135)
Освен това в тази връзка следва да се установи, че твърдението на NEUWOGES, според което е трябвало да бъде наложено увеличение на наемите от […] %, само за да се компенсира повишаването на лизинговия лихвен процент, е погрешно. Тъй като лизинговият лихвен процент се изчислява като процент от първоначалния цялостен наем (в този случай […] %), увеличение на наема с […] % би позволило да се предприеме както повишаване на лизинговия лихвен процент, така и увеличение на разходите с […] %. При стабилни разходи би било достатъчно само незначително увеличение на наема с цел компенсиране на повишаването на лизинговия лихвен процент. В действителност при залагането на риск от несъбиране на наема от […] и иначе стабилни разходи би било достатъчно годишно увеличение на наема от […] %, за да се компенсира повишаването на лизинговата вноска. Всяко по-голямо увеличение би могло да се използва от NEUWOGES за компенсирането на нарастващи разходи или за реализирането на печалба.
Анализ на финансовите последици
(136)
Към момента на сключване на договора NEUWOGES е провел собствен анализ на номиналните парични потоци (81). В този анализ дружеството е приело, че собствените му разходи (за управление и техническа поддръжка) ще се увеличат с […] % годишно, че ще може да увеличава наемите на всеки три години с […] %, че би било възможно поддържането на вота на незаетост от […] % и че […] % от жилищата ще бъдат продадени на наемателите. На тази база NEUWOGES е очаквало генериран GVV да генерира номинален паричен поток от […] EUR през 30-годишния срок.
(137)
В рамките на официалната процедура по разследване не се разкриха обстоятелства, които биха оправдали предположението, че посочените изчисления са били извършени съзнателно въз основа на прекалено оптимистични очаквания. Няма никакви основания да се смята, че представителите на NEUWOGES, които са изложили тези данни пред надзорния съвет на NEUWOGES, са сторили това, съзнавайки, че данните са неверни. Действително не изглежда NEUWOGES да твърди, че ръководството му преднамерено било сключило неизгодна сделка, а по-скоро че се е подвело от погрешна преценка при оценката на икономическите последици (което според NEUWOGES не би станало при действащ в условията на пазарна икономика стопански субект) (82).
(138)
Въпреки това трябва да се провери дали очакванията наистина са били такива, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би основал решението си на тях. В тази връзка следва да се отбележи, че според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би направил допускане за увеличение на наема от само […] % годишно, риск от несъбиране на наема от […] % и повишаване на разходите за управление и техническа поддръжка с […] % (83). Според NEUWOGES при залагането на тези хипотези общият паричен поток би възлизал в номинална стойност на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност, като най-съществени са предимно седемкратно увеличените случаи на несъбрани наеми.
7.2.4.3. Пазарни очаквания
(139)
Първо трябва да се обърне внимание на документите, които разясняват действителните очаквания на двете страни участнички в сделката. Първо от протокола за заседанието на надзорния съвет на 16 декември 1997 г. е видно, че ръководството на NEUWOGES е характеризирало свързаните със сделката рискове като „поносими“ (84). Също така от този протокол става ясно, че в действията си NEUWOGES се е основавало на изчисления, базирани на увеличение на наема с […] % на всеки три години, повишаване на разходите (без риск от несъбиране на наема) от […] % и риск от несъбиране на наема от […] % (85).
(140)
Преди подписването на договорите NEUWOGES се е консултирало с одиторското дружество Nordrevision, според чиято преценка увеличение на наема от […] % е съответствало на общия размер на инфлацията, но е било почти неосъществимо (86). Освен това според Nordrevision изходното равнище на разходите (изчисленията се основават на прогнозни разходи в размер на […] % от наемите) е реалистично при допускане за нулева незаетост, но въпреки това е необходима индексация на разходите в съответствие с индексацията на лизинговата вноска (87).
(141)
На свой BAVARIA е приело, че с оглед на вероятно оставащото непроменено развитие на населението в Нойбранденбург (обусловено от установяването на различни големи доставчици на услуги) (88) и доброто състояние на сградите трябва да се очаква само ниска квота на незаетост (89). Освен това дружеството е изходило от допускането, че са възможни увеличения на наемите в съответствие с индексацията на лизинговите плащания (90).
(142)
В заключение се изтъква, че възложената от NEUWOGES преди продажбата експертна оценка на пазарната стойност от 1997 г. е съдържала данни за очаквани важни развития. В експертната оценка от 1997 г. е заложено равнище на разходите от […] % до […] %, като обаче няма данни относно процента за изчисляването на риска от несъбиране на наеми (91).
7.2.4.4. Оценка
Административни разходи
(143)
На първо място, очакванията за разходите за управление и техническа поддръжка изглеждат достоверни както по отношение на изходното равнище ([…] EUR/м2, съответно […] % от наемите), така и по отношение на очаквания ръст ([…] % годишно). Що се отнася до изходното равнище на разходите, този извод следва от констатацията на самото дружество NEUWOGES, че по този начин разходите са били заложени в достатъчно висок размер поне за времето непосредствено след санирането. Второ, в експертната оценка Pestel беше установено, че разходите за управление и техническа поддръжка през 1997 г. са щели да възлязат на средно […] EUR/м2, което е с […] EUR по-малко, отколкото заложените за същите разходи в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг (92). И накрая, отразените в експертната оценка разходи са се движели в същия порядък. Със сигурност е трябвало да се изходи от ръст на тези разходи и допускането за увеличение от […] % годишно е изглеждало реалистично и по-скоро предпазливо. Nordrevision дори е предложило подобна индексация на административните разходи да следва индексацията на лизинговата вноска; така би се получило годишно нарастване с […] %, т.е. по-слабо увеличение от действително приетото от NEUWOGES. По останалите въпроси самото NEUWOGES вече е на мнение, че реалистично е могло да се очаква увеличение с […] % годишно; това означава, че стойност от […] % годишно определено не е била недопустимо ниска.
Риск от несъбиране на наема
(144)
Що се отнася до риска от несъбиране на наема, не е било нереалистично да се приеме общ процент на несъбрани наеми от […] %. Първо трябва да се установи, че тази хипотеза не е била поставена под съмнение при оценката на договорите от Nordrevision, въпреки че консултантите са изразили други притеснения с оглед на общото икономическо състояние и пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург (93). Второ, изглежда в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не са приети значително по-високи рискове от несъбиране на наема, дори и да не са посочени конкретни данни за допуснатия риск (94).
(145)
Както е видно от вътрешните документи за вземането на решението на BAVARIA, поради установяването на различни големи доставчици на услуги BAVARIA е приело, че населението в Нойбранденбург ще остане стабилно и че разглежданите жилища ще могат да бъдат отдадени под наем почти изцяло след санирането. Според твърденията на NEUWOGES град Нойбранденбург и провинция Мекленбург-Предна Померания са очаквали действително стабилна численост на населението и стабилно развитие на доходите през 1997/1998 г.
(146)
Накрая не бива да се пропуска, че ръководството на NEUWOGES, което е управлявало предприятие, собственик на над 30 % от жилищата в Нойбранденбург и следователно запознато основно с местния пазар на недвижими имоти, е счело свързаните със сделката за продажба с обратен лизинг рискове за поносими и в собствените си прогнози е изходило от риск от несъбиране на наемите от […] %. Не беше установена причина, поради която доказани експерти по местния пазар на недвижими имоти биха базирали изчисленията си върху тази хипотеза, ако тя е била формулирана на толкова нереалистично ниско равнище, както твърди NEUWOGES.
(147)
Същевременно трябва да се разгледат документите, които NEUWOGES е представило с оглед на въпроса дали разумно действащ участник на съответния пазар на недвижими имоти (панелно строителство в Източна Германия) би очаквал по-високи квоти на незаетост, доколкото съответните документи са от времето преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг. От представените експертни оценки само експертната оценка Pestel е изготвена преди сключването на разглежданите договори. При все това следва да се има предвид, че експертната оценка Pestel се отнася до Източна Германия като цяло и не отчита специфичните местни особености в Нойбранденбург, което ограничава нейната приложимост в настоящия контекст. В експертната оценка се изтъкват някои общи проблеми на източногерманския пазар на недвижими имоти, но разгледана сама по себе си експертната оценка не предлага достатъчно индикации, че когато взема решения за инвестиране, един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би изходил от риск от несъбиране на наемите от […] %.
Наеми
(148)
Що се отнася до наемите, първо трябва да се подчертае, че според NEUWOGES прогнозите за очаквания размер на наемите след санирането не са били твърде високи. По-скоро според дружеството не е могло наемите да бъдат увеличени в очаквания диапазон. С оглед на заключенията на LG Rostock, че заложеният в GVV среден размер на наемите от […] EUR/м2 се е движел в рамките на приложимия индекс на наемите (95), може да се заключи, че първоначално заложеният среден размер на наемите е бил реалистичен.
(149)
Що се отнася до индексацията на договорената лизингова вноска, няма преки данни за това какво средно увеличение на наема през 1998 г. е заложено като цяло. Nordrevision само констатира, че първоначално приетото увеличение от […] % годишно е съответствало на общия размер на инфлацията, но че вероятно в Нойбранденбург то няма да може да бъде реализирано (96). Обстоятелството, че накрая NEUWOGES е одобрило индексация със „само“ […] % и е приело, че ще може да предприема увеличения на наема с […] % (съответно с […] % годишно) на всеки три месеца, изглежда говори в подкрепа на това, че се е съобразило с това предупреждение. В експертните оценки на пазарната стойност не са формулирани експлицитни очаквания относно бъдещи увеличения на наема. Въпреки това трябва да се приеме, че в експертните оценки на пазарната стойност очевидно е заложена конвергенция на покачването на наемите и на общата инфлация (което през изминалите десетилетия е било около 3,5 %), тъй като въпросните оценки не съдържат експлицитни хипотези за развитието на инфлацията и на наемите (97). LG Rostock е застъпил схващането, че с оглед на средния процент на инфлацията от 3,52 % годишно през 28-те години преди сключването на договорите индексацията е била оправдана (98). Освен това съдът отбеляза, че развитието на размера на наемите през 30-годишен период много трудно би могло да се прогнозира, но че не се забелязва много голяма диспропорция между индексацията на лизинговата вноска и очакваното развитие на размера на наемите.
(150)
Представената от NEUWOGES експертна оценка Pestel не съдържа данни за действителните очаквания на участниците на източногерманския пазар на недвижими имоти, нито пък специфични данни за Нойбранденбург. Въпреки това в нея става ясно, че източногерманският пазар на недвижими имоти е потенциално труден пазар. На фона на останалите посочени факти експертната оценка Pestel обаче не може да докаже, че съгласието за индексация на лизинговите плащания с […] % годишно и очакването, че ще могат да бъдат налагани увеличения на наемите с […] % годишно, са погрешни.
Срок
(151)
И накрая, що се отнася до срока на договорa, LG Rostock привежда аргумента, че определени договори за лизинг се отличават с дълги срокове (до 30 години) и че следователно договори, подобни на разглеждания, не са необичайни (99). Разбира се срок от 30 години крие известни рискове, но той предлага също така и възможността за реализиране на стабилни печалби, както и за гарантиране на голяма доза сигурност по отношение на очакваните разходи. Освен това дълъг срок означава и че необходимите за амортизацията на инвестициите на купувача лизингови плащания са били в малък размер, съответно, че продажната цена при еднакво големи лизингови плащания е била по-висока, отколкото в случай на по-кратък срок (100). Разглеждано в тази светлина, договарянето на срок от 30 години не изглежда неразумно.
7.2.4.5. Заключение
(152)
Следователно очакванията на NEUWOGES, залегнали в първоначалното му изчисление, не могат да бъдат оценени като нереалистични. С оглед на представените документи NEUWOGES действително е могло да приеме, че ще реализира печалба в рамките на GVV. Ако очакваните номинални печалби бъдат сконтирани към разглеждания период (началото на 1998 г.), става ясно, че решението на NEUWOGES се е основавало на допускане за стойността в брой на GVV в размер на […] EUR.
7.2.5. Цялостна оценка
(153)
Комисията вече стигна до извода, че EBV и GVV са части от една и съща интегрирана сделка. Следователно за да бъде определена цялостната стойност на сделката за NEUWOGES трябва да се сумират стойностите в брой на двата договора. Следва да се припомни, че NEUWOGES е можело да очаква следните предимства от EBV:
а)
платената от BAVARIA цена в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните печалби от санирането ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за отстъпеното право на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност: […] EUR).
(154)
Освен това, както е установено в раздел 7.2.4, при залагането на реалистичните очаквания от страна на NEUWOGES за GVV е заложена сконтирана стойност в брой от […] EUR. Така сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е имала обща стойност от […] EUR.
7.3. СРАВНЕНИЕ С ДРУГИ ТЪРГОВСКИ ВАРИАНТИ
(155)
За да може да бъде установено дали сключената от NEUWOGES с BAVARIA сделка за продажба с обратен лизинг съответства на договорите, на които би решил да сключи действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, трябва да бъде сравнена стойността на тази сделка със стойността на други търговски варианти. Ако NEUWOGES е имало икономически по-изгодна алтернатива в икономически план, решението за сделката за продажба с обратен лизинг не би могло да се разглежда като вариант за действие, който действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал.
(156)
В тази връзка следва да се отбележи, че отдаването под наем на сградите без саниране или дори разрушаването им не биха били подходящи алтернативи. На първо място, отдаването под наем без саниране би генерирало само ограничени приходи. Освен това е било ясно, че несанирани сгради биха били по-силно засегнати от незаетост, отколкото санирани сгради (101). Следователно няма солидни факти, които да допускат извода, че в случай на ново отдаване под наем на несанирани сгради е могло да се разчита на по-високи печалби, отколкото са се очаквали в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг. Разрушаването не би донесло никакви приходи, а би било свързано със съответни разходи. Следователно през разглеждания период (1997/1998 г.) то не е било реална алтернатива.
7.3.1. Финансиране с кредит като възможен вариант
(157)
Като първа възможна алтернатива се разглежда финансиране с кредит. Ако NEUWOGES беше финансирало санирането на разглежданите сгради с кредит, то отчасти щеше да реализира същите печалби като при сделката за продажба с обратен лизинг. На първо място то би отдало под наем санираните сгради и така би могло да реализира добри доходи. Освен това - за разлика от сделката за продажба с обратен лизинг - то би останало собственик на сградите.
(158)
Очевидно е обаче, че финансирането с кредит би било свързано и с известни недостатъци. Първо NEUWOGES трябваше да осигури 30 % от размера на инвестициите от своя собствен капитал, тъй като според NEUWOGES е трябвало да се запази квота на собствения капитал от 30 % (102). В края на 1997 г. надзорният съвет на NEUWOGES е обсъждал възможността за намаляване на квотата на собствения капитал, за да позволи по-големи инвестиции. Това предложение обаче е било отхвърлено от ръководството като икономически неприемливо, защото би довело до неприемливо високо равнище на задлъжнялост (103). Във тази връзка ръководството обясни: „Намаляването на квотата на собствения капитал от 30 на 25 % не би било допустимо (процент на задлъжнялост)“ (104). Г-н Ройбер, член на надзорния съвет на NEUWOGES, освен това констатира, че „от микроикономическа гледна точка намаляването на квотата на собствения капитал е немислимо. Задълженията на предприятието трябва да бъдат обслужвани“ (105). Така за финансиране на инвестициите за саниране в размер на […] EUR NEUWOGES е трябвало да вложи […] EUR от собствения си капитал. Съмнително е, че собствен капитал в този размер е щял да бъде непосредствено на разположение. От протокола на надзорния съвет е видно, че възможният общ размер на инвестициите за 1998 г. (включително кредитите) е възлизал на приблизително […] EUR и че тази сума вече е била планирана за други проекти (106). Следователно е било ясно, че NEUWOGES е можело да финансира работите по санирането с кредит, само ако се е откажело от друг проекти.
(159)
Противно на финансирането с кредит сделката за продажба с обратен лизинг е имала предимството, че NEUWOGES не само не е трябвало да влага собствен капитал, но и е получило свежа ликвидност и при това цялостното финансиране на санирането на сградите е било обезпечено.
(160)
При отчитане на всички тези съображения не може да се счита за доказано, че финансираното с кредит саниране е било възможно или, ако е било възможно, е щяло да предостави на NEUWOGES повече предимства, отколкото сделката с BAVARIA. Фактът, че NEUWOGES почти не е разполагало с изисквания собствен капитал за предоставянето на кредит и е могло да използва допълнителната ликвидност за финансирането на други инвестиции, налага по-скоро извода, че решението в полза на сделката за продажба с обратен лизинг и против финансиране с кредит е било разумно.
7.3.2. Директна продажба като възможен вариант
(161)
Втори сериозен вариант, който може да бъде взет под внимание, би бил директната продажба на сградите и на земята. Решаващият въпрос е дали подобна продажба би донесла повече предимства.
7.3.2.1. Оценка при отчитане на експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г.
(162)
При сравнение на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES и предимствата, които би имала директна продажба, ключовият въпрос се свежда до цената, която NEUWOGES би могло да реализира при „нормална“ продажба. Тук и двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. играят определена роля.
(163)
Тези две експертни оценки са възложени от NEUWOGES, за да бъде оценена стойността на разглежданите обекти (сгради и парцели) през 1997 г. Едната експертна оценка е изготвена през 1997 г. от вътрешно вещо лице, а другата - през 2007 г. с обратно действие от независимо вещо лице. В експертната оценка от 1997 г. е отразена стойност от […] EUR, докато в експертната оценка от 2007 г. - […] EUR (107). В двете експертни оценки сградите (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) и земята (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) са оценени поотделно. И двете експертни оценки се основават по същество на един и същ метод („доходен метод“).
(164)
Тъй като експертната оценка на пазарната стойност от 2007 г. е била изготвена едва след приключване на сделката за продажба с обратен лизинг, според Комисията тя не може да служи като надеждна основа за определянето на стойността на обектите през 1997 г. съгласно известните тогава на NEUWOGES обстоятелства. Следователно NEUWOGES не е можело да вземе решението си дали да сключи сделката за продажба с обратен лизинг с BAVARIA въз основа на изготвената през 2007 г. експертна оценка с обратно действие.
(165)
Според Комисията обаче и експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не може да бъде ползвана като надежден индикатор за стойността на недвижимите имоти през 1997 г. съгласно известните тогава обстоятелства на NEUWOGES. Както бе установено в рамките на официалната процедура по разследване, ръководството на NEUWOGES напълно е съзнавало, че експертната оценка от 1997 г. към момента на сключване на разглежданите договори не е можела да бъда считана за надеждна основа за оценяване. В тази връзка следните заключения са от особено значение:
а)
Наеми
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. се изхожда от наем между […] EUR/м2 и […] EUR/м2. Същевременно действащият от 1 януари 1998 г. и основаващ се на данни от 1997 г. първи индекс на наемите за град Нойбранденбург за санирани жилища отчита средни наеми между 3,90 EUR/м2 и 4,38 EUR/м2. Като развиващо дейност в Нойбранденбург голямо предприятие за недвижими имоти на NEUWOGES неминуемо са били известни средните наеми в Нойбранденбург. Следователно при оценката на недвижимите имоти NEUWOGES е трябвало да се базира на тези данни. Действително договорът за продажба с обратен лизинг е предвиждал за времето след санирането (след 1999 г., т.е. с една или две години по късно от момента на регистриране на данните, заложени в индекса на наемите) среден размер на наема от […] EUR/м2, което е и отговаряло на индекса на наемите.
б)
Разходи за саниране
Докато експертната оценка на пазарната стойност е била изготвена през пролетта на 1997 г. и е изхождала от разходи за саниране в размер на общо […] EUR, ръководството на NEUWOGES е посочило към същия момент (март 1997 г.) в писмо до BAVRIA, че прогнозира разходи за саниране в размер на […] EUR. Следователно става очевидно, че NEUWOGES е съзнавало много добре, че необходимите разходи за саниране са били значително занижени в експертната оценка от 1997 г. Договорената между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането на недвижимите имоти е било дори още по-висока ([…] EUR), което трябва да се счита за показател, че при сключването на договорите с BAVARIA NEUWOGES е съзнавало, че разходите за саниране в експертната оценка от 1997 г. са били занижени с почти 10 млн. EUR.
в)
Остатъчен срок на ползване
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. с оглед на планираното саниране като цяло е бил заложен остатъчен срок на ползване от […] до […] години. При това следва да се отбележи, че прогнозираните ниски разходи за саниране в експертната оценка от 1997 г. не са безпроблемно съвместими с допускането, че санирането би удължило съществено полезния живот на сградите.
г)
Стойност на земята
Трябва да се констатира, че в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. при оценката на разглежданите парцели не са взети предвид фактори, понижаващи стойността (в експертната оценка от 2007 г. те обаче са взети предвид). Към тези фактори спадат между другото съществуващата инфраструктура, която не може да бъде преместена или отстранена (канализационни системи, тръбопроводи) или и неблагоприятното разположение на земята. По правило това води до обезценка. Като собственик на земята тези фактори трябва да са известни на NEUWOGES. Следователно то трябва също така да е знаело, че стойността на земята в експертната оценка от 1997 г. е била завишена.
(166)
В резюме може да се заключи, че NEUWOGES доказано е съзнавало, че някои от залегналите в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. ключови хипотези, по-специално по отношение на разходите за саниране, не са били състоятелни. Следователно Комисията стига до извода, че експертната оценка от 1997 г. не предоставя достоверни данни за стойността на обектите през 1997 г. според известните на NEUWOGES по това време обстоятелства.
(167)
Също така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES, който разполага с наличните при NEUWOGES данни през разглеждания период при прогнозирането ex ante на стойността на недвижимите имоти, вероятно би получил резултати, които биха били много сходни на тези от изготвената с обратно действие експертна оценка от 2007 г. Както и в тази експертна оценка с обратно действие от 2007 г., действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своите очаквания ex ante по отношение на реализуемите наеми върху меродавния индекс на наемите, би прогнозирал разходите за саниране в размер, който би се доближил до договорената между BAVARIA и BRG сума и би актуализирал стойността на земята при отчитане на известните му фактури, намаляващи стойността. Освен това с оглед на мерките за саниране и на сравнителните данни (както е и в експертната оценка от 2007 г.) действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би анализира внимателно остатъчния срок на ползване, така че да може разумно да се заключи, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своята оценка върху прогнози за остатъчния срок на ползване, които биха се доближили до прогнозите в оценката с обратно действие от 2007 г.
(168)
Така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES разумно би прогнозирал стойността на обектите преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг в приблизителен размер на […] EUR (както и в експертната оценка от 2007 г.).
7.3.2.2. Сравнение на вариантите за директна продажба и продажба с обратен лизинг
(169)
Следва да се припомни, че общата стойност на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е възлизала на […] EUR. Анализът по-горе обаче показа, че реалистично NEUWOGES е можело да изходи от стойност на обекта от […] EUR, което превишава само с […] % стойността на сделката за продажба с обратен лизинг. Тази малка разлика обаче не означава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект неизбежно би се решил на директна продажба.
а)
На първо място не бива да се пропуска, че разглежданият вариант за директна продажба се отнася до продажба на сградите, както и на съответните парцели, докато BAVARIA само е купило сградите и само е придобило права на строеж върху земята за срок от 75 години. Парцелите като такива са останали собственост на NEUWOGES. Стойността на самите парцели би била изчислена от NEUWOGES в размер на […] EUR (както е и в експертната оценка от 2007 г.). Наистина е трудно да се определи в цифрово изражение стойността, която е останала за NEUWOGES, тъй като то не е продало земята, а само е учредило права на строеж върху нея. При все това може да се приеме, че запазването от NEUWOGES на собствеността върху земята е оправдало малко по-ниска цена на сделката.
б)
Второ, може да се установи, че са налице известни съмнения дали цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в същото положение като NEUWOGES би прогнозирал, е могла да бъде реализирана в действителност. Единствената конкретна оферта за покупка, по отношение на която NEUWOGES е предоставило информация, е от дружеството Felske-Immobilien, което е било предложило цена от […] EUR/м2, от която би следвала обща покупна цена в размер на […] EUR (108). Тази оферта е била с над 1 млн. EUR по-ниска от цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би прогнозирал.
в)
Трето, при оценката на очакваните в рамките на GVV печалби NEUWOGES погрешно е изчислило само печалбите до 2027 г. включително. Тъй като обаче срокът на GVV е възлизал на 30 години, считано от приключване на работите по санирането (т.е. 30 години от началото на 1999 г.), при изчислението е трябвало да бъдат включени печалбите до 2028 г. включително. При съответна корекция на прогнозата стойността на сделката за продажба с обратен лизинг би се увеличила.
г)
При изчисляването на стойността в брой на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES в бъдеще вноска за правото на строеж е било прието с цел опростяване, че разходите за издръжка ще останат непроменени и затова плащанията не трябва да бъдат актуализирани. По-реалистично е обаче да се изходи от общо покачване на разходите за издръжка, така че дължимите в бъдеще плащания вероятно ще бъдат по-високи от прогнозните. Това също би довело до увеличение на стойността на договора.
(170)
В светлината на тези разсъждения трябва да се заключи, че в икономически план е било разумно за сделката за продажба с обратен лизинг да бъде предпочетена пред опита за директна продажба.
7.3.3. Заключение
(171)
Ако сравним стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES със стойността на другите варианти, трябва да се направи изводът, че сделката е била планирана по такъв начин, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би я предприел.
7.4. СРАВНИТЕЛЕН АНАЛИЗ
(172)
След като вече може да се установи, че решението в полза на сделка за продажба с обратен лизинг и против алтернативни решения напълно отговаря на поведението действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, за всеки случай Комисията също така провери дали сделката съответства на други договори, които са можели да бъдат наблюдавани към разглеждания момент на съответния пазар, и дали има други данни, подкрепящи заключението на Комисията, че сделката за продажба с обратен лизинг отговаря на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(173)
Наличната информация за сравними сделки се отнася до споразумения за продажба с обратен лизинг, сключени от BAVARIA приблизително по същото време като разглежданата мярка. Съответните договори могат да предоставят индикации за това дали и други пазарни участници, включително частни предприятия са се решили на такъв вид сделка за продажба с обратен лизинг, което би трябвало да се отчете като признак за нейния обичаен пазарен характер (раздел 7.4.1). Освен това и проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и сравнението с други сделки за финансиране могат да хвърлят светлина върху обичайния пазарен характер на разглежданата сделка (раздели 7.4.2 и 7.4.3).
7.4.1. Примерни договори
(174)
За сравнение са ползвани договори за три сравними правни сделки ([…]). При все това могат да бъдат взети предвид само договорите […] и […], защото само те са сключени приблизително по същото време като сделката за продажба с обратен лизинг между BAVARIA и NEUWOGES. Първо трябва да се установи, че двете сделки, използвани за сравнение, се различават от разглежданата сделка по отношение на срока, индексацията на фиксираната лизингова вноска и санирането. По-специално NEUWOGES се позовава на различната индексация ([…]: 1,5 % годишно; […]: актуализация спрямо развитието на разходите за издръжка), за да докаже, че GVV е съдържал разпоредби, които в разглеждания период (1997/1998 г.) не са съответствали на установената пазарна практика.
(175)
Като примери за приложението на своя „лизингов модел за недвижими имоти“ (109) BAVARIA посочва сделката […] и […], което налага извода, че разпоредбите на тези договори са определени въз основа на изчисления, които са били подобни на заложените изчисления в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA.
(176)
Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 131), в рамките на предложения от BAVARIA лизингов модел NEUWOGES е можело свободно да избира параметрите на договора. Така NEUWOGES е имало възможността да избере по-ниска индексация или да приспадне по-високи разходи. Естествено от това е щяло да последва по по-нисък размер на извършеното авансово плащане. Може да се предположи, че това е било в сила и за […] и […].
(177)
Тъй като се предполага, че партньорите по договора са можели свободно да избират точните параметри на сделката в рамките на предложения от BAVARIA модел, за преценката на обичайния пазарен характер на сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA не е от възлово значение дали избраните от NEUWOGES параметри са били идентични с параметрите, избрани от страните участнички в сделките […] и […]. Изборът на параметрите е бил само резултат от стратегически бизнес решения на страните участнички. По-важно е обстоятелството, че всички тези сделки са се основавали на един и същ модел на сделка.
(178)
Доколкото в договора […] и в договора […] е бил заложен един и същ изчислителен модел, в който според наличните сведения няма място за съмнение, те допускат извода, че моделът на сделка, който е бил заложен и в сделката на NEUWOGES, е бил обичаен за пазара. В тази връзка е от значение, че „лизинговият модел за недвижими имоти“ е бил избиран в еднаква степен от държавни ([…]) и частни предприятия ([…]) и че е бил предлаган както на предприятия, които са искали да се възползват от опрощаването по AHG, така и на страни, които не са попадали в обхвата на този закон.
7.4.2. Тръжна процедура
7.4.2.1. Контекст
(179)
Както вече бе пояснено, NEUWOGES не е провело всеобхватна, открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна тръжна процедура с оглед на приватизацията на сградите, които накрая са били продадени на BAVARIA. При все това първоначално NEUWOGES е поканило 72 потенциални купувачи да представят оферта. NEUWOGES твърди, че е избрало адресатите на повече или по-малко случаен принцип и че изборът не може да се смята за представителен за целия пазар. След изпращането на тези първи покани за засвидетелстване на интерес са се осъществили и допълнителни контакти, в т.ч. и с BAVARIA, на което първоначално не е била изпратена покана за представяне на оферта.
7.4.2.2. Резултат от тръжната процедура
(180)
От постъпилите оферти, чийто брой не е известен, пет са били счетени за „заслужаващи внимание“ (110). При все това две от тях са били отхвърлени, защото потенциалните купувачи са преценили, че поради недостиг на време не са в състояние да предоставят пълна оферта. Освен това две оферти са били отхвърлени поради икономически съображения. Петата оферта, тази на Felske-Immobilien, е била отхвърлена, защото предложената цена е била счетена за твърде ниска (Felske е предложило цена от […] EUR/м2, съответстваща на обща покупна цена от […] EUR). Освен петте гореспоменати оферти са били представени още три други оферти - една от BAVARIA и две от други кандидати, които не са били поканени да представят оферти. Водени са и преговори с един от двамата други кандидати, представили оферти по собствена инициатива, но в крайна сметка тази оферта също е била отхвърлена поради неуточнени икономически причини (111).
(181)
След приключването на преговорите договорите е трябвало да бъдат одобрени от надзорния съвет на NEUWOGES. При внасянето на договорите пред надзорния съвет ръководството се е аргументирало, че не може да бъде постигната по-висока цена, тъй като договорите се отнасят само до учредяването на права на строеж върху земята (а не до директна продажба), на BRG ще бъде възложено извършването на работите по саниране и NEUWOGES ще стопанисва сградите в продължение на още 30 години (112). На въпроса относно разликата в сравнение с експертната оценка от 1997 г. управителните органи обясниха отново, че за сделката не можело да се постигне по-висока цена (113).
7.4.2.3. Оценка
(182)
Въпреки че тръжната процедура не може да бъде характеризирана като открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна, тя все пак помага да се направят известни изводи за пазарната конюнктура на офертите. В тази връзка показателен е фактът, че очевидно са постъпили редица оферти без изрична покана за предоставянето им. Това доказва, че и потенциални купувачи извън 72-те предприятия, с които първоначално е осъществена връзка, са узнали за процедурата и са можели да участват в нея.
(183)
Оценката на офертите от NEUWOGES показва, че през разглеждания период (1997/1998 г.) офертата на BAVARIA е била счетена от NEUWOGES за най-добрата налична оферта на пазара. Доводът на NEUWOGES, че поне офертата на Felske е била по-изгодна, е несъстоятелен. Макар предложената от Felske цена ([…] EUR) да е превишавала извършеното накрая от BAVARIA авансово плащане ([…] EUR), следва да се припомни, че сделката за продажба с обратен лизинг трябва да бъде оценявана като едно цяло и че нейната обща стойност ([…] EUR) е била над предложената от Felske цена.
(184)
В светлината на тези съображения следва да се заключи, че тръжната процедура не е отговаряла в достатъчна степен на условията, за да може взета сама по себе си да послужи за доказателство, че офертата на BAVARIA е била най-добрата налична на пазара оферта, но въпреки това нея ясно може да се заключи това. Във всеки случай ограничената тръжна процедура не съдържа обосновани данни за това, че през разглеждания период (1997/1998 г.) NEUWOGES е предложило по-добра оферта.
7.4.3. Други видове сделки към въпросния момент
7.4.3.1. Рамка на оценката
(185)
Полезно е разглежданата сделка да бъде проучена на фона на други подобни видове сделки, предлагани на пазара през разглеждания период (1997/1998 г.).
(186)
Разглежданата сделка е типична сделка за продажба с обратен лизинг. Споразуменията за продажба с обратен лизинг са по същество сделки за финансиране. Посредством закупуването на недвижим имот от лизингополучателя лизингодателят го снабдява с ликвидни средства, съответно финансира по-големи инвестиции като санирането на стари сгради. За да може недвижимият имот и занапред да бъде ползван за стопански или други цели, лизингополучателят отдава обратно наетия недвижим имот, което води до (цялостното или частичното) амортизиране на инвестицията на лизингодателя през срока на договора за лизинг.
(187)
Като сделка за финансиране споразумението за продажба с обратен лизинг в известен смисъл наподобява банковите кредити и ипотеките. Разбира се има и важни разлики, които не бива да бъдат игнорирани. Сделката за продажба с обратен лизинг позволява на продавача/лизингополучателя да финансира по-големи инвестиции и да има незабавно на разположение ликвидни средства, без да зависи от собствения капитал. Това означава, че собственият капитал и допълнително придобитите ликвидни средства са на разположение за други инвестиции или че лизингополучателят може да прави инвестиции, за които поради недостиг на собствен капитал или висока степен на задлъжнялост не би бил предоставен традиционен кредит. Тъй като купувачът/лизингодателят трябва да рефинансира първоначалната си инвестиция и да реализира печалба, по правило лизинговият лихвен процент е малко по-висок от лихвения процент за сравним банков кредит (както ще бъде подробно разяснено в следващия раздел). След изтичане на срока на договора за лизинг лизингополучателят трябва или да закупи обратно недвижимия имот, или той остава собственост на лизингодателя и е на разположение за бъдещо ползване. Това означава, че лизинговият лихвен процент зависи от остатъчната стойност на недвижимия имот след изтичане на срока на сключения между двете страни договор за лизинг. Тъй като особено при дългосрочни договори за лизинг остатъчната стойност често е трудно предвидима, тази стойност представлява за лизингодателя рисков фактор, който е отразен в лизинговия лихвен процент. Подобен риск не съществува при традиционните банкови кредити, а при ипотеките съществува само до известна степен.
(188)
Следователно лизинговите лихвени проценти и лихвените проценти по кредитите/ипотеките не са напълно сравними. Ако лизинговият лихвен процент по разглежданата сделка се сравни със средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките към въпросния момент (1997/1998 г.), не може еднозначно да бъде установено дали исканият лизингов лихвен процент е бил обичаен за пазара към въпросния момент (1997/1998 г.). Въпреки това е възможно да се прецени дали лизинговият лихвен процент е бил толкова висок, че вероятно никой действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би пристъпил към сделката.
7.4.3.2. Оценка
(189)
При разглежданата правна сделка първоначално е определена лизингов лихвен процент в размер на […] % годишно от общия обем на инвестициите. След индексация на дължимата сума с […] % годишно лизинговият лихвен процент в края на срока на договора ще възлиза на […] %, което съответства на среден лизингов лихвен процент от […] % годишно. За сравнение: ако NEUWOGES беше решило да не индексира лизинговия лихвен процент, той е щяла да бъда фиксирана през целия 30-годишен срок в размер на […] % годишно. В този случай „надбавката“ се явява цената на решението в началото на срока на договора да се плащат по-ниски, а към края му - по-високи лизингови лихвени проценти вместо да се плащат стабилен лихвен процент през целия срок на договора.
(190)
Първо трябва да се припомни, че Landgericht Rostock е оценил лизинговия лихвен процент, като го е сравнил с лихвените проценти по други сделки. Той установи, че развитието на лихвените проценти върху ипотеките през 30-годишен период действително е трудно прогнозируемо, но във фази на високи лихви би трябвало да се изходи от лихви от над 10 %. Следователно средната изискана от NEUWOGES лизингова вноска не е била необичайна за пазара.
(191)
За сравнение на разположение са само твърде общи данни. От всички данни за януари 1998 г. (момента, към който е била извършена разглежданата правна сделка), събрани от Deutsche Bundesbank, като съществени могат да бъдат разглеждани само два вида лихвени процента. От една страна интерес представляват лихвените проценти по ипотечните кредити върху жилищни парцели при фиксирани лихви за 10 години, тъй като NEUWOGES също би използвало жилищна собственост за обезпечение на кредит (независимо от това дали подобен кредит би изпълнил всички формални условия за ипотека). От друга страна, лихвените проценти по дългосрочните кредити с фиксирана лихва за предприятия и самонаети лица от 500 000 до 5 млн. EUR също биха могли да са подходящи за сравнение, тъй като NEUWOGES може да бъде считано за предприятие (по правило ипотеки се учредяват по-скоро от физически лица, които живеят в недвижимия имот и не го преотстъпват под наем).
(192)
Според Bundesbank средният лихвен процент по германските ипотечни кредити с фиксирани лихви за 10-годишен срок е възлизал през януари 1998 г. на 6,40 % на година. По това време лихвените проценти за този вид кредити обикновено са се движели в диапазон от 6,17 % годишно (долна граница) и 6,97 % годишно (горна граница). При дългосрочните финансови кредити с фиксирани лихви средният лихвен процент през януари 1998 г. е възлизал на 6,35 % годишно и се е движел в диапазона от 5,55 % (долна граница) до 7,73 % на година (горна граница). При все това Bundesbank не коментира средния срок на „дългосрочния“ кредит. Въпреки това може да се приеме, че средният срок е бил максимум 10 години и вероятно по-кратък (114).
(193)
При сравнение на платения от NEUWOGES лизингов лихвен процент с оповестените от Bundesbank лихвени проценти за кредитите, предоставени през същия период (т.е. през януари 1998 г.), трябва да бъдат отчетени следните аспекти:
-
Средногодишният лизингов лихвен процент през 30-годишния срок на договора възлиза на […] %. Както вече бе изложено, NEUWOGES само е решило да плаща в началото на срока на договора по-нисък лизингов лихвен процент, който се компенсира с по-висок лизингов лихвен процент на по-късен етап. Това решение има своята цена, защото ако от самото начало NEUWOGES беше избрало фиксиран лизингов лихвен процент, то е щяло да плаща само […] % годишно (115). Данните на Bundesbank се отнасят за кредити с фиксирани лихви, т.е. лихвеният процент е еднакъв всяка година. Ако се приеме, че NEUWOGES е било в състояние да договори кредит с подобни условия за плащане (т.е. по-ниски лихвени плащания в началото и по-високи плащания към края), това също е щяло да има своята цена (поради същите причини като в случая с BAVARIA) (116). Затова лихвените проценти на Bundesbank би трябвало да бъдат сравнявани с непроменен лизингов лихвен процент от […] %.
-
Лизинговият лихвен процент е била определена за период от 30 години. Въпреки ежегодната индексация е било напълно възможно още в началото на срока на договора да се изчисли средния лизингов лихвен процент за целия срок на договора. Оповестените от Bundesbank лихвени проценти за ипотечните кредити са определени само за 10 години (както бе пояснено по-горе, не е известно за какъв период са били определени лихвите за предприятията; въпреки това може да се приеме, че периодът не превишава 10 години). Като най-добра референтна стойност биха послужили определените за 30 години лихвени проценти. Такива данни обаче не се публикуват от Bundesbank. Като цяло кредитите с фиксирани лихви поскъпват с напредването на срока. Например данните на Bundesbank за януари 1998 г. показват, че средният лихвен процент за ипотечните кредити с фиксирани лихви за 5 години е бил 5,85 %, докато лихвеният процент за кредитите с фиксирани лихви със срок от 10 години е бил 6,40 %. Затова оправдано може да се приеме, че лихвите за кредит с фиксирани лихви с 30-годишен срок са щели да бъдат значително по-високи от оповестените от Bundesbank средни лихвени проценти от 6,35 %, съответно 6,40 %.
-
Bundesbank оповестява както среден лихвен процент, така и диапазон, който се основава на голям брой сключени през януари 1998 г. в Германия договори за кредит. Определеният за NEUWOGES лизингов лихвен процент отразява имплицитно риска за BAVARIA, свързан със сделката. Най-силно BAVARIA е било изложено на кредитния риск, т.е. на риска от бъдеща неплатежоспособност на NEUWOGES или на невъзможност поради друга причина да не изпълнява задължението си за плащане на дължимите лизингови вноски. Също така преди отпускането на кредит всяка банка би оценила кредитния рейтинг на NEUWOGES. Клиенти с по-лош кредитен рейтинг (или по-висок кредитен риск за банката) трябва по правило да плащат по-висок лихвен процент като компенсация за увеличения риск (117). Както бе изложено в раздел 7.3.1, поради много високото му равнище на задлъжнялост и факта, че собственият му капитал е бил вложен в други инвестиционни проекти, NEUWOGES е разполагало само с ограничени възможности за сключване на нови договори за кредит. Ако обаче въпреки това някоя банка е била готова да предостави кредит на NEUWOGES, то тя е щяла да вземе предвид тези аспекти при определянето на лихвения процент. Лихвените проценти по кредити за сравнително високо задлъжнели предприятия, които могат да вложат само малко собствен капитал в инвестицията си, са по-високи. Поради тази причина при всяко сравняване на платената от NEUWOGES лизингова вноска с лихвените проценти за наличните на пазара кредити в центъра на вниманието трябва да са по-високите проценти на диапазона на Bundesbank (118).
-
Както вече бе споменато, всяко лизингово дружество трябва да рефинансира своята първоначална инвестиция (в този случай най-вече покупната цена за сградите и разходите за саниране). Лихвеният процент, който то трябва да плати за собственото си рефинансиране, зависи от различни аспекти като например неговата собствена големина, равнището на задлъжнялост и недвижимите имоти в неговия портфейл. При все това този лихвен процент е само изходната точка, тъй като лизинговото дружество (BAVARIA) трябва да бъде обезщетено и за носените от него рискове. Тук спадат рискът от промени в лихвените проценти (свързаният с това риск, че то трябва да рефинансира инвестицията си по променлив лихвен процент, докато лизинговите плащания са с фиксиран лихвен процент), кредитният риск (вече споменатата възможност NEUWOGES да стане неплатежоспособно и BAVARIA да не получи все още неплатените лизингови плащания), както и рискът, свързан с остатъчната стойност (несигурността относно стойността на недвижимите имоти след изтичане на срока на договора за лизинг). Лизинговото дружество вероятно поема и определени общи разходи, които са отразени също в лизинговия лихвен процент (119). Освен това лизинговото дружество иска също да реализира печалби и отчита това при определянето на лизинговия лихвен процент (120). Дори BAVARIA да е било в състояние да рефинансира инвестициите си по по-нисък лихвен процент от този, който NEUWOGES е щяло да заплати за банков кредит, лихвеният процент за рефинансирането е трябвало да бъде увеличен с тези различни елементи (надбавка за риска, разходи и печалба), за да се получи искания лизингов лихвен процент, който в крайна сметка би могъл да бъде по-висок от лихвения процент по традиционен кредит.
(194)
При отчитане на всички гореизложени факти, лизингов лихвен процент от […] % годишно при фиксирана лизингова вноска (или дори […] % при лизингова вноска с индексация от […] %, която обаче изглежда по-малко подходяща за целите на сравнението) изглежда много разумна в сравнение с оповестените от Bundesbank лихвени проценти по кредитите. Трябва да се припомни, че данните на Bundesbank трябва да бъдат екстраполирани например за срок от 30 години при фиксиран лихвен процент. Въпреки че необходимата корекция за достигането на подходяща референтна стойност не може да бъде точно определена в количествено изражение, разликата между средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките и лизинговия лихвен процент изглежда достатъчно добре обоснована, за да може да се направи изводът, че няма индикации за това, BAVARIA да е изискало твърде висок лизингов лихвен процент. Затова Комисията стига до извода, че през разглеждания период (края на 1997 г./началото на 1998 г.) лизинговият лихвен процент на BAVARIA е бил обичаен за пазара.
7.4.4. Заключение
(195)
Наличната информация навежда на извода, че сделката между NEUWOGES и BAVARIA би била сключена и от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Взети заедно примерните договори, тръжната процедура и сравнението с други инструменти за финансиране налагат извода, че сделката е била осъществена при господстващите тогава пазарни условия и че моделът BAVARIA не е бил със завишена цена.
7.5. ДОПЪЛВАЩА ОЦЕНКА: ОСТАВАЩИ ЕЛЕМЕНТИ НА ПОМОЩТА И СЪВМЕСТИМОСТ С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(196)
Следователно първоначалната проверка на Комисията показва, че решението на NEUWOGES да сключи сделката за продажба с обратен лизинг е било в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, т.е. сделката не е създала предимство за BAVARIA и следователно не му е била предоставена помощ. При все това Комисията също така провери дали друг резултат - а именно обстоятелството, че на BAVARIA действително е било предоставено предимство от NEUWOGES - неминуемо би довел до извода, че сделката представлява несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ. Затова, допускайки хипотезата, че NEUWOGES не е спазило принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект и по този начин на BAVARIA било предоставено предимство, Комисията провери дали тези мерки са представлявали държавна помощ в полза на BAVARIA и дали тази евентуална помощ може да бъде обявена за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.1. Оставащи елементи на помощта
7.5.1.1. Предприятия
(197)
Предоставянето на държавни средства може да бъде определено като държавна помощ само тогава, когато получателят е „предприятие“ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно установената съдебна практика на Съда понятието „предприятие“ включва всеки субект, упражняващ стопанска дейност (121). Стопанска дейност е всяка дейност, която се състои в предлагането на стоки или услуги на пазара (122).
(198)
BAVARIA упражнява редица стопански дейности като търговски инвестиции в недвижими имоти и отдаването под наем на тези недвижими имоти на юридически и физически лица. Следователно BAVARIA е предприятие по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
7.5.1.2. Използване на държавни средства и приписване на държавата
(199)
Мярката трябва да бъде приписана на държавата и да бъде финансирана от държавни средства. Съгласно съдебната практика на Съда по делото Stardust Marine (123) държавни помощи, които не са пряко финансирани от държавния бюджет, също могат да изпълняват този критерий, ако средствата подлежат на контрол от държавата и решението за прехвърлянето на тези средства се приписва на държавата.
(200)
NEUWOGES е 100 % собственост на град Нойбранденбург и следователно е държавно предприятие по смисъла на член 2, буква б) от Директива 2006/111/ЕО на Комисията (124), цитирана от Съда в решението по делото Stardust Marine. Град Нойбранденбург притежава всички дружествени дялове в NEUWOGES и като едноличен собственик на капитала може да упражнява съществен контрол върху надзорния съвет и общото събрание на съдружниците на NEUWOGES. Затова Комисията стига до извода, че градът има възможността да управлява използването на средствата на NEUWOGES. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг е съдържала държавни средства.
(201)
Що се отнася до приписването на държавата, Комисията заключава, че съгласно наличната информация участието на град Нойбранденбург в сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е било съществено. Сделката е трябвало да бъде одобрена от надзорния съвет на NEUWOGES, чиито членове са действали по поръчение на града. Документите доказват също така и че надзорният съвет активно се е занимавал с договарянето на договорите. Затова Комисията счита, че сключването на договора за продажба с обратен лизинг следва да бъде приписано на държавата.
7.5.1.3. Селективност
(202)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС дадена мярка се счита за държавна помощ, само когато облагодетелства определени предприятия или производствени сектори. Следователно под понятието за държавна помощ попадат само онези мерки в полза на предприятия, които предоставят избирателно предимство на тези предприятия.
(203)
Тъй като при разглежданата мярка се е касаело за двустранна сделка между NEUWOGES и BAVARIA, всяко предимство, което NEUWOGES е предоставило на BAVARIA, би било селективно, понеже никое друго предприятие не е имало достъп до него.
7.5.1.4. Нарушаване на конкуренцията и ефект върху търговията
(204)
Държавните субсидии за предприятия са само тогава държавни помощи по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, когато нарушават или заплашват да нарушат търговията между държави членки. Ако дадена отпусната от държавата субсидия засилва конкурентната позиция на дадено предприятие спрямо неговите конкуренти, тя се счита за мярка, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията (125). Следователно от предположението за нарушение на конкуренцията се изхожда, когато в либерализиран стопански отрасъл, в който господства или би могла да господства конкуренция, държавата предоставя финансово предимство на дадено предприятие.
(205)
Съгласно установената съдебна практика на Съда помощите в полза на развиващи дейност на вътрешния пазар предприятия могат да нарушат търговията между държавите членки (126).
(206)
BAVARIA се конкурира за инвеститори и възможности за инвестиране с други фондове за недвижими имоти и корпоративни инвеститори от Германия и други държави - членки на Съюза. Финансово предимство, предоставено на BAVARIA, би засилило конкурентната позиция на това предприятие и затова би могло да наруши конкуренцията. Тъй като пазарът на инвестиции в недвижими имоти е общ за целия Съюз, всяко финансово предимство в полза на BAVARIA би засилило пазарното положение на предприятието в сравнение с неговите конкуренти от други държави членки и така би се отразило върху търговията между държавите членки.
7.5.1.5. Заключение
(207)
Ако се приеме, че противно на гореизложеното предварително заключение на Комисията сделката за продажба с обратен лизинг не е била в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, и че по този начин на BAVARIA е било предоставено предимство, би трябвало да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг е представлявала държавна помощ. Оттук при тази хипотеза би трябвало да се провери дали тази евентуална държавна помощ би могла да бъде считана за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.2. Съвместимост с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС
(208)
Съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС „помощите, които имат за цел да улеснят развитието на някои икономически дейности или на някои икономически региони [могат да се приемат за съвместими с вътрешния пазар], доколкото тези помощи не засягат по неблагоприятен начин условията на търговия до степен, която противоречи на общия интерес“. При прилагането на член 107, параграф 3, буква в) Комисията трябва да съпостави положителните и желаните въздействия от дадена мярка за помощ с нейните отрицателни ефекти за търговските отношения, произтичащи от изпълнението ѝ.
(209)
За да може дадена мярка за помощ да издържи проверката за съпоставимост, тя трябва да изпълнява пет условия. Първо, мярката за помощ трябва да служи на ясно дефинирана цел от общ интерес. Второ, мярката за помощ трябва да представлява подходящ инструмент за постигане на тази цел. Трето, мярката за помощ трябва да бъде необходима и да има стимулиращ ефект. Четвърто, мярката за помощ трябва да бъде целесъобразна. Пето, помощта трябва да не нарушава търговските отношения по начин, който да противоречи на общия интерес.
7.5.2.1. Цел от общ интерес
(210)
Съгласно членове 3 и 174 от ДФЕС икономическото и социалното сближаване е цел на Съюза. Укрепването на икономическото и социалното сближаване предполага подобряване на градската среда и на качеството на живот на жителите на градовете. Политиката на сближаване може да допринесе за създаването на устойчиви общности, като се гарантира, че икономическите, социалните и екологичните проблеми ще бъдат решени с помощта на интегрирани стратегии за обновяване, регенериране и развитие както на градските, така и на селските райони. Това може да бъде постигнато по различни начини (127).
(211)
Комисията заключава, че предметът на дейност на NEUWOGES съгласно устава на дружеството се състои в осигуряването на достатъчно жилищни възможности в региона. Също така Комисията заключава, че със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е преследвало определени (общински) политически цели. NEUWOGES твърди, че:
-
през 90-те години на миналия век след обединението на Германия изравняването на жилищната ситуация в Източна Германия с тази в Западна Германия е било важен политически проект; това води до стимулиране на приватизацията и санирането на жилищния фонд в Източна Германия, независимо дали е било икономически целесъобразно или не;
-
приватизацията и санирането на сградите, предмет на договора за продажба с обратен лизинг, са служили за обезпечаване на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург: чрез предоставянето на платими жилища с високо качество на достъпни цени и тяхната приватизация (която BAVARIA е било задължено да извърши) NEUWOGES се надявало да повиши привлекателността на Нойбранденбург за неговите жители.
(212)
Освен това Комисията констатира, че BAVARIA се е задължило да предприеме опит да продаде определен брой жилища на настоящите наематели. При това BAVARIA не е имало право да изисква свободно определена от пазара цена, а е трябвало да спазва определени горни граници (128). По този начин договорът с тези условия е предоставял на настоящите наематели на разглежданите сгради определено предимство.
(213)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA действително се определи като държавна помощ, което в случая не е станало, тогава тази помощ е щяла да бъде предоставена за постигането на горепосочените политически цели. Осигуряването на даден регион с достатъчно жилищна площ, приносът за осъществяването на национална политическа цел (изравняване на жилищната ситуация в Източна и Западна Германия след Обединението) и обезпечаването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург посредством предоставянето на жилища с високо качество на достъпни цени за населението (и привилегироването на настоящите наематели на съответните сгради) - всички те могат да се считат за ясно дефинирани цели от общ интерес. Затова според Комисията сделката трябва да се разглежда като мярка за осъществяването на цел от общ интерес.
7.5.2.2. Съразмерност на мерките
(214)
Безспорно договорът за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA е постигнал заложените цели. Сделката е довела до пълното саниране и приватизацията на закупените от BAVARIA сгради и до предлагането им на настоящите наематели на по-ниска покупна цена, както и до увеличаването на предлагането на висококачествена жилищна площ в региона, а с това и до подобряването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург.
(215)
При търсенето на купувач на сградите и при преценката на вариантите NEUWOGES е предприело редица стъпки, които в действителност са гарантирали, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг е включва държавна помощ - то тя би била ограничена до необходимия минимум за постигането на набелязаните цели. По-специално NEUWOGES е провело ограничена тръжна процедура, преговаряло е с BAVARIA в продължение на няколко месеца относно условията на сделката и накрая е било убедено, че сделката е била най-добрата оферта на пазара. Следователно няма индикации, че дори ако сделката за продажба с обратен лизинг включа помощ, тази помощ е излизала извън границите на необходимия минимум. Анализът в раздел 7.3, в чийто рамки сделката за продажба с обратен лизинг бе сравнена с различни други варианти (като например кредитирано саниране на сградите или директна продажба), показа, че е нямало алтернатива, при която без предоставянето на помощ или с помощ с малък размер са щели да бъдат постигнати същите цели. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг и всяка евентуално включена в нея помощ са били целесъобразен инструмент за постигането на целите от общ интерес.
7.5.2.3. Необходимост и стимулиращ ефект
(216)
Изхождайки от хипотезата, че сделката за продажба с обратен лизинг действително е включвала държавна помощ, би трябвало да се провери дали тази помощ е имала стимулиращ ефект. NEUWOGES и BAVARIA са договаряли условията по сделката в продължение на няколко месеца. Изглежда, че BAVARIA не е щяло да предприеме сделка, която не би се вписвала в неговия лизингов модел за недвижими имоти. Ако сключената накрая сделка въз основата на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA е включвала държавна помощ, тогава е несъмнено, че без тази помощ BAVARIA не би пристъпило към сделката.
7.5.2.4. Пропорционалност
(217)
Комисията вече обърна внимание, че преследваните от NEUWOGES при сключването на тази сделка цели трябва да бъдат разглеждани като съществени. Санирането и приватизацията на сградите, както и тяхната продажба на наемателите на по-ниска цена са оказали съществен принос за подобряването на икономическото и социалното сближаване в Съюза. Същевременно съдържащата се в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA е била във всеки случай ограничена, като по този начин са били ограничени евентуалните ефекти от мярката, които нарушават конкуренцията. На този фон всяка евентуално съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA помощ е била пропорционална с оглед на преследваната цел.
7.5.2.5. Липса на ефект върху търговските отношения, нарушаващ общия интерес
(218)
Следва да се припомни, че включената в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA във всеки случай е била малка. Следователно ефектът от мярката върху търговските отношения също е бил ограничен. Докато всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг помощ би подобрила конкурентната позиция на BAVARIA, което се е намирало поне в потенциална конкуренция с други предприятия (в това число и с предприятия от други държави членки), мащабът на този ефект зависи от сумата на получената помощ. Тъй като по този начин конкурентната позиция на BAVARIA е щяла да се подобри само в незначителна степен, може да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг - дори и да е включвала помощ - не е накърнила търговските отношения до степен, която да противоречи на общия интерес.
7.5.3. Заключение относно оставащите елементи на помощта и съвместимостта с вътрешния пазар
(219)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг е създала предимство за BAVARIA, поради посочените в раздел 7.5.2 причини Комисията е стигнала до извода, че се касае за държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Комисията обаче констатира също така, че всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг държавна помощ съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС би била съвместима с вътрешния пазар.
7.6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОТНОСНО НАЛИЧИЕТО НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ И СЪВМЕСТИМОСТТА С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(220)
Въз основа на анализа на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES, сравнението с възможни други сделки и проверката на сделката по отношение на обичайния ѝ характер за пазара може да се направи изводът, че сделката е съобразена с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е демонстрирало поведение, което би избрал и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. По-специално трябва да се изтъкне, че не е имало по-привлекателна в икономически план алтернатива и че условията по сделката за продажба с обратен лизинг през разглеждания период (1997/1998 г.) не е трябвало да бъдат оценени като необичайни за пазара в светлината на наличните мащаби за сравнение, както и въз основа на получените в рамките на тръжната процедура други оферти.
(221)
Затова трябва да се заключи, че сделката с NEUWOGES не е предоставила предимство на BAVARIA, тъй като поведението на NEUWOGES е съответствало на поведението на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Тъй като в рамките на разглежданата мярка не е било предоставено предимство, не е изпълнено едно от условията за определяне като държавна помощ; и следователно мярката не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(222)
В допълнение към предварителното заключение, че за продажба с обратен лизинг не е предоставила предимство на BAVARIA и следователно не съдържа държавна помощ, Комисията стига до извода, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг все пак е предоставила предимство на BAVARIA - тя в действителност би представлявала държавна помощ. Въпреки това тази държавна помощ би била съвместима с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
В случай че въпреки това правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, тази помощ е съвместима с вътрешния пазар по смисъла на член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
Член 3
Адресат на настоящото решение е Федерална република Германия.
Съставено в Брюксел на 16 септември 2014 година.
ROZHODNUTIE KOMISIE (EÚ) 2015/507
zo 16. septembra 2014
o opatrení SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), ktoré vykonáva Nemecko
[oznámené pod číslom C(2014) 6411]
(Iba nemecké znenie je autentické)
(Text s významom pre EHP)
EURÓPSKA KOMISIA,
so zreteľom na Zmluvu o fungovaní Európskej únie, a najmä na jej článok 108 ods. 2 prvý pododsek,
po vyzvaní zainteresovaných strán, aby predložili pripomienky v súlade s uvedenými ustanoveniami (1), a so zreteľom na tieto pripomienky,
keďže:
1. KONANIE
(1)
Dňa 30. marca 2007 podala spoločnosť Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (ďalej len „NEUWOGES“) na základe článku 20 ods. 2 nariadenia Rady (ES) č. 659/1999 (2) Komisii sťažnosť na základe ktorej bola spoločnostiam Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (ďalej len „BAVARIA 1“ a „BAVARIA 2“, spoločne „BAVARIA“) prostredníctvom zmluvy prenájme (Erbbaurechtsvertrag, ďalej len „ZP“) a zmluvy o správe (Generalverwaltervertrag, ďalej len „ZS“) udelená neoprávnená štátna pomoc. Spoločnosť NEUWOGES požiadala o začatie formálneho vyšetrovacieho konania podľa článku 108 ods. 2 ZFEÚ.
(2)
V dňoch 6. augusta 2007, 14. mája 2008, 6. apríla 2009 a 3. februára 2012 požadovala Komisia od Nemecka ďalšie informácie. Nemecko odpovedalo 4. septembra 2007, 12. októbra 2007, 17. októbra 2007, 11. júla 2008, 14. júla 2008, 12. decembra 2008, 30. júna 2009 a 28. februára 2012. Spoločnosť NEUWOGES zaslala svoje pripomienky 30. mája 2007, 5. novembra 2007, 26. februára 2008, 15. júla 2008, 30. septembra 2008, 18. decembra 2008, 6. marca 2009, 4. júna 2009, 15. júla 2009, 26. augusta 2009, 22. septembra 2009 a 19. januára 2012. Spoločnosť BAVARIA predložila svoje pripomienky 13. mája 2008.
(3)
Dňa 28. novembra 2008 vyniesol Landgericht Rostock (okresný súd v Rostocku, ďalej len „LG Rostock“) rozsudok v konaní BAVARIA/NEUWOGES. Spoločnosť BAVARIA podala na spoločnosť NEUWOGES podnet z dôvodu neplnenia zmluvy uzavretej medzi týmito dvomi zmluvnými stranami. Následne spoločnosť NEUWOGES uviedla, že zmluva obsahuje neoprávnenú a s vnútorným trhom nezlučiteľnú štátnu pomoc, a preto je neplatná. Súd LG Rostock dospel k záveru, že nevznikla žiadna výhoda v prospech spoločnosti BAVARIA, a preto ani žiadna štátna pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ. Spoločnosť NEUWOGES podala proti tomuto rozsudku odvolanie. Konanie pred súdom Oberlandesgericht Rostock (Odvolací súd v Rostocku, ďalej len „OLG Rostock“) ešte prebieha. Okrem toho požiadala spoločnosť BAVARIA o konanie pred súdom Verwaltungsgericht Greifswald (správny súd Greifswaldu, ďalej len „VG Greifswald“), s cieľom zaistiť prostredníctvom súdneho konania prístup ku všetkým spisom vzťahujúcim sa na tieto zmluvy spoločnosti NEUWOGES alebo mesta Neubrandenburg. Konanie ešte prebieha.
(4)
Listom zo 4. júna 2009 vyzvala spoločnosť NEUWOGES Komisiu v súlade s článkom 265 ods. 2 ZFEÚ, aby do dvoch mesiacov začala formálne vyšetrovacie konanie.
(5)
V liste z 29. júla 2009 Komisia zaslala spoločnosti NEUWOGES svoje predbežné posúdenie, podľa ktorého ani ZP, ani ZS neobsahovali štátnu pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ.
(6)
Listom z 26. augusta 2009 sťažovateľ spochybnil toto predbežné posúdenie a vyzval Komisiu, aby do dvoch mesiacov začala formálne vyšetrovacie konanie.
(7)
Útvary Komisie oznámili spoločnosti NEUWOGES v liste z 15. septembra 2009, že jej odošlú ďalší list s posúdením posledných pripomienok spoločnosti NEUWOGES. V liste z 22. septembra 2009 informovala spoločnosť NEUWOGES Komisiu o tom, že s návrhom Komisie nesúhlasí.
(8)
Dňa 9. októbra 2009 podala spoločnosť NEUWOGES žalobu pred Všeobecným súdom Európskej únie a požiadala, aby rozhodnutie, ktoré je podľa nej obsiahnuté v liste Komisie z 29. júla 2009 prehlásené za neplatné alebo aby sa subsidiárne konštatovalo, že Komisia nekonala, pretože odmietla začať formálne vyšetrovacie konanie podľa článku 108 ods. 2 ZFEÚ. Dňa 9. januára 2012 súd zamietol žalobu o neplatnosť ako neprípustnú a žalobu pre nečinnosť ako neodôvodnenú (3).
(9)
Listom z 19. januára 2012 spoločnosť NEUWOGES znova vyzvala Komisiu na začatie formálneho vyšetrovacieho konania podľa článku 108 ods. 2 ZFEÚ.
(10)
Listom z 21. marca 2012 Komisia informovala Nemecko o svojom rozhodnutí týkajúcom sa začatia formálneho vyšetrovacieho konania. Rozhodnutie Komisie o začatí konania (ďalej len „rozhodnutie o začatí konania“) bolo uverejnené v Úradnom vestníku Európskej únie (4). Komisia vyzvala zainteresované strany, aby predložili svoje pripomienky k opatreniu. Dňa 22. marca 2012 podala spoločnosť NEUWOGES proti rozhodnutiu súdu z 9. januára 2012 odvolanie. Súdny dvor rozsudok dňa 15. novembra 2012 zamietol ako bezpredmetný (5).
(11)
Komisia 17. júla 2012, 2. októbra 2012, 4. apríla 2013 a 15. apríla 2014 prijala pripomienky spoločnosti NEUWOGES a 18. júna 2012 a 22. apríla 2013 pripomienky spoločnosti BAVARIA. Pripomienky boli 7. augusta 2012 a 16. septembra 2013 odoslané Nemecku. Z poverenia spolkovej vlády predložilo 23. júla 2012 a 28. septembra 2012 pripomienky mesto Neubrandenburg. Spolková krajina Berlín predložila pripomienky 16. mája 2012, 28. septembra 2012 a 30. septembra 2013.
2. OPIS OPATRENÍ
(12)
NEUWOGES je podľa nemeckého práva spoločnosťou s ručením obmedzeným. Mesto Neubrandenburg vlastní 100 % akcií. Cieľom spoločnosti NEUWOGES je poskytnúť veľkej časti obyvateľstva mesta Neubrandenburg a priľahlých oblastí dostupné bývanie. Spoločnosť dnes vlastní 33 % všetkých bytov v meste Neubrandenburg. Spoločnosti BAVARIA 1 a BAVARIA 2 sú účelovo zriadené spoločnosti, ktoré boli zriadené výlučne s cieľom uzavretia transakcie so spoločnosťou NEUWOGES, a ich väčšinovými vlastníkmi sú uzatvorené fondy nehnuteľností. Vlastníkmi spoločnosti BAVARIA 1 sú spoločnosti BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) a BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), zatiaľ čo 100 % vlastníkom spoločnosti BAVARIA 2 je spoločnosť Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Akcie spoločnosti BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG, ako aj spoločnosti Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn vlastnia súkromní investori. Obidva fondy iniciovala aj predávala spoločnosť Berliner Immobilien-Holding GmbH, ktorá do 1. januára 2006 patrila spoločnosti Bankgesellschaft Berlin. Odvtedy je jej 100 % priamym vlastníkom spolková krajina Berlín.
(13)
Spoločnosť NEUWOGES je okrem iného vlastníkom mnohých pozemkov v Neubrandenburgu, na ktorých sa nachádza dvanásť obytných budov s celkovo 557 bytovými jednotkami a obchodnými priestormi. Dňa 21. januára 1998 uzavreli spoločnosti NEUWOGES a BAVARIA ZP a ZS (ďalej len „predmetné zmluvy“ alebo spolu „transakcia predaja a spätného lízingu“).
2.1. ZMLUVA O PRENÁJME
(14)
Dňa 21. januára 1998 uzavreli spoločnosti NEUWOGES a BAVARIA zmluvu o prenájme pozemkov a predaji budov týkajúcu sa dvanástich budov s celkovým počtom 557 bytových jednotiek. V rámci tejto zmluvy získala spoločnosť BAVARIA právo na dlhodobý prenájom pozemkov na obdobie 75 rokov a budovy si kúpila.
(15)
Zmluva ZP má dve hlavné časti:
a)
Po prvé, spoločnosť BAVARIA sa zaviazala uhradiť spoločnosti NEUWOGES sumu v celkovej výške […] (6) EUR (7): […] EUR predstavujúcu kapitalizované nájomné za pozemky v období do 31. decembra 2028 a […] EUR predstavujúcu kúpnu cenu budov.
b)
Po druhé, spoločnosť BAVARIA musí od 1. januára 2029 v priebehu 10 rokov každoročne uhrádzať nájomné vo výške […] % aktuálnej hodnoty pozemku, teda […] EUR za m2, resp. […] EUR ročne. Pre následnú zostávajúcu dobu trvania ZP je možné poplatok z dedičného práva stavby prispôsobiť celkovému indexu životných nákladov, ak sa zmení o viac než […] %.
(16)
V roku 1997 si spoločnosť NEUWOGES pred uzatvorením ZP so spoločnosťou BAVARIA nechala interným znalcom stanoviť hodnotu objektov (budov a pozemkov). Podľa tohto posudku bola cena objektov […] EUR. V roku 2007 požiadala spoločnosť NEUWOGES externého znalca o dodatočné spätné vytvorenie posudku týkajúceho sa trhovej ceny objektov v roku 1997. Podľa posudku z roku 2007 mali objekty v roku 1997 odhadovanú hodnotu […] EUR.
Zákon o odpustení pri starých dlhov (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
Zmluva ZP bola uzavretá v súlade so zákonom o odpustení starých dlhov (8) (Altschuldenhilfegesetz, ďalej len „AHG“). Po opätovnom zjednotení Nemecka v roku 1990 sa pôvodné bytové hospodárske podniky vo vlastníctve štátu z východného Nemecka zmenili na právne samostatné komunálne bytové podniky. Na tieto nové podniky sa preniesli aktíva a záväzky ich predchodcov, čo pre ne predstavovalo veľkú záťaž. S cieľom dosiahnuť dlhodobú životaschopnosť bytových podnikov prijal spolkový zákonodarný orgán zákon o odpustení starých dlhov, ktorý nadobudol účinnosť 27. júna 1993.
(18)
Po prijatí AHG mohli komunálne bytové podniky vo východnom Nemecku požiadať o odpustenie dlhov vyplývajúcich zo záväzkov z minulosti. Podľa § 4(1)-(2) AHG bolo možné v prípade záväzkov z minulosti, ktorých suma presiahla 76,69 EUR za m2, poskytnúť čiastočné odpustenie dlhov, pričom však bolo možné zohľadniť maximálne 434,60 EUR za m2. Bytový podnik za to musel prijať určité záväzky. Musel sa napríklad intenzívne usilovať o privatizáciu 15 % bytov (§ 4 ods. 5 veta 1 v spojení s § 5), musel mať podnikateľský plán na urýchlenú privatizáciu, modernizáciu a renováciu svojich obytných objektov (§ 4 ods. 5 veta 2), ako aj podávať správy o stave svojich investičných programov a výsledkoch privatizácie (§ 4 ods. 5 - 7). Podľa znenia zákona, ktoré bolo platné v danom čase (1997/1998), mohli bytové podniky svoju privatizačnú povinnosť splniť do 31. decembra 2003. Ak bytový podnik svoju privatizačnú povinnosť nesplnil (t. j. neusiloval sa intenzívne o privatizáciu), musel v minulosti odpustené dlhy splatiť.
(19)
Bytové podniky museli odviesť určitý percentuálny podiel z výnosov z privatizácie presahujúcich 76,69 EUR za m2 do Fondu na vyrovnanie zdedeného bremena (Erblastentilgungsfond, ďalej len „ETF“). V tom čase (1997/1998) bolo v § 5 ods. 2 AHG stanovené, že je potrebné odviesť 45 % výnosov z predaja v prípade všetkých privatizácií do 31. decembra 1998. V prípade privatizácií do 31. decembra 2000 alebo 31. decembra 2003 bol podiel výnosov stanovený na 50 %, resp. 55 %. Keď sa uskutočnila privatizácia vo forme ustanovenia dedičného práva stavby (t. j. namiesto priameho predaja budovy a pozemku sa predala len budova a na pozemok na ustanovilo dedičné právo stavby), vznikol výnos z predaja, ktorý bol základom pre výpočet odvodovej povinnosti a ktorý bol tvorený cenou budovy a súčasnou hodnotou dohodnutého poplatku z dedičného práva stavby (§ 5 ods. 2).
(20)
V priebehu roku 1995 sa ukázalo, že pôvodne plánovaná forma privatizácie - t. j. predaj nájomníkom - pravdepodobne nepovedie k požadovanej miere privatizácie na úrovni 15 %. Na základe toho začala banka Úverová spoločnosť pre obnovu(Kreditanstalt für Wiederaufbau, ďalej len „KfW“), ktorá bola poverená spravovaním pomoci pri starých dlhoch, akceptovať takzvanú „privatizáciu cez sprostredkujúceho nadobúdateľa“ (9). Podľa tohto modelu, ktorý sa mal použiť iba v prípade, ak by bolo pravdepodobné, že sa kvótu 15 % nepodarí dosiahnuť prostredníctvom priamej privatizácie, by mohol bytový podnik predávať budovy ako celok obchodnému kupujúcemu. Aby bolo možné bytovému podniku započítať takýto predaj do jeho nákup 15 % privatizačnej kvóty, musel sa obchodný kupujúci zaviazať, že vykoná rekonštrukciu danej budovy a čo najviac bytov (najmenej však jednu tretinu) postúpi na predaj nájomníkom (10). Keď sa po predložení konkrétnej ponuky na predaj o kúpu zaujímala jednoznačne menej než tretina nájomníkov, obchodný kupujúci mohol 60 % bytov vyňať z privatizačnej povinnosti a túto povinnosť obmedziť na privatizáciu tretiny zo zostávajúcich 40 % bytov (11).
Spoločnosť NEUWOGES a AHG
(21)
Banka KfW napokon uznala ZP ako relevantný spôsob predaja sprostredkujúcemu nadobúdateľovi podľa AHG. Uzavretím transakcie predaja a spätného lízingu sa pre spoločnosť NEUWOGES zjednodušilo aj splnenie privatizačnej povinnosti podľa AHG. Zostáva však nejasné a diskutabilné, do akej miery AHG ovplyvnil obchodné úvahy, na základe ktorých sa spoločnosť NEUWOGES rozhodla zmluvy uzavrieť, a či odpustenie dlhov na základe AHG treba brať do úvahy pri overovaní, či transakcia predaja a spätného lízingu predstavovala pre spoločnosť BAVARIA pomoc.
(22)
Spoločnosti NEUWOGES bol podľa jej údajov odpustený dlh v celkovej výške […] EUR (12). Spoločnosť NEUWOGES uviedla, že je náročné proporcionálne priradiť určitú časť celého odpusteného dlhu transakcii predaja a spätného lízingu, pretože podľa AHG je dlhy možné odpustiť iba v prípade, keď bytový podnik svoju privatizačnú povinnosť splní v plnej miere. Ak by však bolo čiastkovú sumu potrebné priradiť k celkovému odpustenému dlhu v rámci konkrétneho privatizačného opatrenia na základe podielu tejto privatizácie na celkovej privatizačnej povinnosti spoločnosti NEUWOGES, bolo by možné odpustené dlhy v celkovej výške […] EUR v hrubom z matematického hľadiska priradiť transakcii predaja a spätného lízingu. Z príjmov z transakcie so spoločnosťou BAVARIA bolo potrebné odviesť […] EUR do fondu ETF, čo znamená, že spoločnosti NEUWOGES boli z matematického hľadiska odpustené dlhy vo výške […] EUR v čistom (13).
2.2. ZMLUVA O SPRÁVE NEHNUTEĽNOSTÍ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Dňa 21. januára 1998 podpísali spoločnosti BAVARIA a NEUWOGES ZS, na základe ktorej boli spoločnosti NEUWOGES príslušné budovy spätne poskytované formou lízingu. Podľa ZS zostáva spoločnosť NEUWOGES zodpovedná za správu a komerčné využitie predmetných budov v priebehu 30 rokov. Všetky príjmy za prenájom budov zostávajú spoločnosti NEUWOGES. Za tieto užívacie práva sa spoločnosť NEUWOGES zaviazala uhrádzať mesačne pevne stanovené lízingové platby vo výške […] EUR ([…] EUR ročne) až do ukončenia rekonštrukčných prác a vo výške […] EUR ([…] EUR ročne) po ich dokončení. Od 1. januára 2000 sa lízingová splátka zvýšila o […] % ročne.
2.3. GLOBÁLNA ZMLUVA NA PEVNÚ ČIASTKU
(24)
Spoločnosť BAVARIA sa zaviazala zrekonštruovať predmetné budovy a uzavrela na tento účel so spoločnosťou BRG Bau-Regie GmbH (ďalej len „BRG“), ktorá je 100 % dcérskou spoločnosťou spoločnosti NEUWOGES, globálnu zmluvu na pevnú čiastku (ďalej len „GZPČ“). Po uzavretí zmluvy GZPČ zaplatila spoločnosť BAVARIA spoločnosti BRG paušálnu čiastku vo výške […] EUR za dohodnuté rekonštrukčné práce.
3. PRIPOMIENKY NEMECKA
(25)
Nemecko svoju odpoveď na rozhodnutie o začatí konania obmedzuje na vysvetlenie, že v uvedenom prípade k rozhodnutiu nemá žiadne pripomienky. Prenecháva ich zainteresovaným jednotkám územnej samosprávy - mestu Neubrandenburg a spolkovej krajine Berlín.
4. PRIPOMIENKY ZÚČASTNENÝCH STRÁN
4.1. NEUWOGES
(26)
Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že pri uzatváraní predmetných zmlúv nekonala ako hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve, a preto spoločnosť BAVARIA získala hospodársku výhodu pozostávajúcu zo štátnej pomoci v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ. Podľa odhadov spoločnosti NEUWOGES viedli predmetné zmluvy k stratám vo výške […] EUR (nominálne), resp. […] EUR (po diskontácii). Spoločnosť NEUWOGES tieto straty považuje za štátnu pomoc v prospech spoločnosti BAVARIA nezlučiteľnú s vnútorným trhom.
(27)
Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že pri hodnotení súladu predmetných zmlúv s trhovou praxou treba zmluvy ZP a ZS skúmať nezávisle od seba (časť 4.1.1). Na základe jednotlivých zmlúv spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že zmluvu ZP (časť 4.1.2), ani zmluvu ZS (časť 4.1.3) by neuzatvoril hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve. Spoločnosť NEUWOGES okrem toho uvádza, že hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by sa rozhodol pre alternatívny prístup (časť 4.1.4). Spoločnosť NEUWOGES následne uvádza, že výhoda poskytnutá spoločnosti BAVARIA predstavuje prenos štátnych prostriedkov, ktorý možno pripísať mestu Neubrandenburg (časť 4.1.5).
4.1.1. Spoločné a samostatné hodnotenie predmetných zmlúv
(28)
Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že zmluvy ZP a ZS treba v prípade otázky, či boli predmetné zmluvy uzatvorené vzhľadom na podmienky na trhu, skúmať striktne nezávisle od seba. Podľa spoločnosti NEUWOGES sú zmluvy ZP a ZS právne nezávislé a mali by existovať samostatne. Ak by boli obe zmluvy v skutočnosti zostavované ako jeden celok, podľa spoločnosti NEUWOGES by museli byť obe notársky overené. Notársky overená je však len zmluva ZP.
(29)
Na základe týchto argumentov posudzuje spoločnosť NEUWOGES súlad každej zmluvy s trhovou praxou samostatne.
4.1.2. Zmluva o dedičnom práve stavby (ZP)
(30)
Spoločnosť NEUWOGES zastáva názor, že vzhľadom na posudky k predmetným objektom (budovám a pozemkom) vypracované v rokoch 1997 a 2007 by zmluvu ZP so spoločnosťou BAVARIA s dohodnutou cenou neuzavrel žiaden hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve. Na tomto závere nemôže nič zmeniť ani fakt platenia poplatkov z dedičného práva stavby, odpustenie dlhov na základe AHG podľa zmluvy ZP, povinnosť rekonštruovania ani obmedzená verejná súťaž.
4.1.2.1. Kúpna cena
(31)
Spoločnosť NEUWOGES upozorňuje, že spoločnosť BAVARIA hotovostnou platbou uhradila sumu vo výške […] EUR za budovy plus […] EUR ako kapitalizovaný poplatok z dedičného práva stavby na pozemok. V oboch znaleckých posudkoch z rokov 1997 a 2007 bola celková hodnota objektov (pozemkov a budov) odhadnutá na […] EUR, resp. […] EUR. V obidvoch posudkoch nie je uvedená len celková hodnota objektov, ale samostatne je tu uvedená aj hodnota pozemkov (posudok 1997: […] EUR, posudok 2007: […] EUR) a hodnota budov (posudok 1997: […] EUR, posudok 2007: […] EUR).
(32)
Spoločnosť NEUWOGES zastáva názor, že znalecký posudok z roku 1997 predstavuje realistické posúdenie hodnoty objektov vzhľadom na daný čas (1997/1998) a pri porovnávaní by sa do úvahy mala brať len cena, ktorú spoločnosť BAVARIA zaplatila za budovy (a nie cena za budovy plus kapitalizovaný poplatok z dedičného práva stavby na pozemok). Na základe toho sa spoločnosť NEUWOGES domnieva, že suma, ktorú dostala, sa od trhovej ceny platnej v príslušnom čase (1997/1998) líši o […] EUR. Aj po zohľadnení odpustenia dlhov na základe AHG zaplatila spoločnosť BAVARIA o 16 % menej než je nižšia hodnota uvedená v posudku z roku 2007. Cena, ktorú spoločnosť BAVARIA zaplatila, je podľa spoločnosti NEUWOGES výrazne nižšia než trhová cena a žiaden hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by s predajom za takúto cenu nesúhlasil.
(33)
V tejto súvislosti spoločnosť NEUWOGES upozorňuje na to, že podľa „oznámenia Komisie týkajúceho sa prvkov štátnej pomoci pri predajoch stavieb alebo pozemkov orgánmi verejnej moci“ (14) možno ako trhovú cenu za určitých okolností akceptovať kúpnu cenu, ktorá je do 5 % nižšia než trhová cena uvedená v nezávislom posudku. Cenu, ktorá je aj za priaznivejšieho predpokladu minimálne o 16 % nižšia než najnižšie ohodnotenie, však nemožno akceptovať ako trhovú cenu.
4.1.2.2. Kapitalizovaný poplatok z dedičného práva stavby na pozemok
(34)
Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že pri porovnávaní ceny, ktorú zaplatila spoločnosť BAVARIA, a cien uvedených v oboch znaleckých posudkoch z rokov 1997 a 2007 (v ktorých bola stanovená hodnota úplného vlastníctva budov a pozemkov) sa nesmú zohľadňovať kapitalizované poplatky z dedičného práva stavby na pozemok za prvých 30 rokov. Keďže poplatok z dedičného práva stavby bol vytvorený z dôvodu ustanovenia a prenosu dedičných práv stavby počas 75 rokov a nie z dôvodu prevodu pozemkov, nemožno ho použiť pri porovnávaní ceny, ktorú za budovy zaplatila spoločnosť BAVARIA, a ceny uvedenej v niektorom z oboch posudkov.
4.1.2.3. Odpustenie dlhov na základe zákona AHG
(35)
Spoločnosť NEUWOGES ďalej tvrdí, že odpustenie dlhov na základe zákona AHG vo výške […] EUR vyplývajúce z predmetných zmlúv nemožno zohľadňovať pri porovnávaní ceny, ktorú zaplatila spoločnosť BAVARIA, a ceny uvedenej v oboch znaleckých posudkoch. Uvádza nasledujúce dôvody:
-
Odpustenie dlhov na základe zákona AHG je výhoda, ktorú spoločnosti NEUWOGES poskytla tretia strana (KfW), ktorá nemá žiadnu spojitosť s kupujúcim. Neexistuje žiaden dôvod, prečo by mal predávajúci akceptovať cenu nižšiu, ako je trhová cena, len preto, lebo prostredníctvom transakcie získa ďalšie výhody od tretej strany.
-
Na spoločnosť BAVARIA sa zo zákona AHG nepreniesli žiadne povinnosti, ktoré predtým prináležali spoločnosti NEUWOGES a ktoré by nariaďovali províziu vo forme zľavy z kúpnej ceny. Spoločnosť BAVARIA sa formálne zaviazala skúsiť predať niektoré byty nájomníkom, konkrétnou realizáciou privatizácie však poverila spoločnosť NEUWOGES na náklady spoločnosti NEUWOGES. Spoločnosť BAVARIA tak neprevzala žiadnu skutočnú zodpovednosť a neniesla riziko zodpovednosti v prípade zlyhania pokusov o privatizáciu.
-
Keďže odpustenie dlhov bolo podmienené splnením záväzku spoločnosti NEUWOGES týkajúceho sa privatizácie 15 % jej bytov a transakcia so spoločnosťou BAVARIA pokryla len 20 % celkovej privatizačnej povinnosti, nie je proporcionálne priradenie odpustenia dlhov na základe zákona AHG, ktoré umožnila transakcia so spoločnosťou BAVARIA, reálne (na rozdiel od matematického hľadiska) možné. Inými slovami, ak by spoločnosť NEUWOGES svoju privatizačnú povinnosť nesplnila v plnej miere, nezískala by z transakcie so spoločnosťou BAVARIA žiadnu výhodu vyplývajúcu zo zákona AHG.
-
Transakcia predaja a spätného lízingu by v každom prípade viedla k tomu, že by spoločnosť NEUWOGES musela do fondu ETF odviesť len relatívne nízky percentuálny podiel (45 % namiesto 50 % alebo 55 %) z príjmov, zatiaľ čo v prípade neuzatvorenia zmluvy a hľadania iného kupujúceho by vzniklo riziko, že bude musieť do fondu odviesť väčšiu časť výnosov z predaja.
-
Spoločnosť NEUWOGES vyhlasuje, že privatizačnú povinnosť napokon splnila na 165 % a že nárok na odpustenie dlhov, ktoré jej už boli odpustené, by mala aj bez transakcie so spoločnosťou BAVARIA.
4.1.2.4. Rekonštrukcia
(36)
Spoločnosť NEUWOGES ďalej uvádza, že z rekonštrukcie vykonanej spoločnosťou BAVARIA nemala žiaden zisk, pretože vlastníkom budov je spoločnosť BAVARIA, ktorej ako jedinej vyplynuli z rekonštrukcie výhody.
4.1.2.5. Verejná súťaž
(37)
Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že na základe obmedzenej verejnej súťaže vypísanej v roku 1997 nemožno určiť, že cena, ktorú spoločnosť BAVARIA zaplatila, bola skutočnou trhovou cenou. Verejná súťaž nebola otvorená, transparentná, nepodmienená ani nediskriminačná, preto nie je dostačujúca na určenie trhovej hodnoty.
4.1.3. Zmluva o správe (ZS)
(38)
Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že žiaden hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve porovnateľnej veľkosti a v porovnateľnej pozícii by zmluvu ZS neuzavrel, pretože aj bez ďalšieho posudzovania bolo jasné, že takáto zmluva by spôsobila značné straty. Spoločnosť NEUWOGES argumentuje predovšetkým tým, že straty boli od začiatku predvídateľné, pretože výpočty, na základe ktorých je zmluva vytvorená, vychádzali z predpokladaného budúceho vývoja trhu s nájomnými bytmi v Neubrandenburgu, ktorý bol jednoznačne príliš optimistický. Spoločnosť NEUWOGES argumentuje aj tým, že rôzne, údajne podobné zmluvy, ktoré spoločnosť BAVARIA poskytla na účely porovnania, nemôžu preukázať súlad zmluvy ZS s trhovou praxou a že spoločnosť NEUWOGES túto jednoznačne nevýhodnú zmluvu akceptovala len z politických dôvodov, ktoré sú pre uplatňovanie kritéria podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve nerelevantné.
4.1.3.1. Zmluva ZS vzhľadom na trhové očakávania
(39)
Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že hlavné ustanovenia zmluvy ZS - pevne stanovená mesačná lízingová splátka, ktorá sa ročne zvyšuje o […] %, neindexované zníženie nákladov z pôvodných cca. […] % (vrátane […] % rizika straty prenájmu) a doba platnosti 30 rokov - nezodpovedajú podmienkam, ktoré by akceptoval hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve. Spoločnosť NEUWOGES v tejto súvislosti uvádza nasledujúce argumenty:
-
Na základe rizika straty prenájmu stanoveného len na […] % čistých ziskov z prenájmu znáša spoločnosť NEUWOGES finančné riziko súvisiace s dosiahnutím miery využitia kapacity minimálne […] %.
-
Indexácia pevne stanovenej lízingovej splátky so sadzbou […] % ročne znamená, že spoločnosť NEUWOGES znáša finančné riziko v prípade, že sa jej nepodarí presadiť ročné zvýšenie nájomného zodpovedajúce minimálne tejto sadzbe.
-
Keďže náklady indexované nie sú, spoločnosť NEUWOGES nesie finančné riziko súvisiace so zvýšením administratívnych nákladov a nákladov na údržbu, pričom zvýšenie nákladov možno kompenzovať len zvýšením nájomného o viac než […] % ročne.
-
Vzhľadom na dlhú dobu platnosti 30 rokov sú tieto finančné riziká značné.
(40)
Podľa spoločnosti NEUWOGES bolo od začiatku jasné, že sa tieto riziká vyskytnú a budú viesť k značným stratám a že zmluvu by neuzavrel hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve. Hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by zmluvu uzavrel, len ak by bola rentabilná alebo aspoň nespôsobovala straty. Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že zmluva ZS by mohla priniesť zisk len v prípade, ak by bolo možné odôvodnene predpokladať, že sa skutočne podarí dosiahnuť vysokú mieru využitia kapacity, ročné zvýšenie nájomného o […] % a stabilné náklady. Už pri uzatváraní zmluvy bolo však jasné, že priemernú mieru využitia kapacity […] % nie je možné dosiahnuť, zvýšenie nájomného minimálne o […] % ročne je nemožné a administratívne náklady a náklady na údržbu sa budú počas platnosti zmluvy nevyhnutne zvyšovať. Na odôvodnenie tohto tvrdenia poukazuje spoločnosť NEUWOGES na predpokladaný pokles počtu obyvateľov, ako aj na trh s nehnuteľnosťami v Neubrandenburgu a tvrdí, že na základe týchto informácií bolo potrebné očakávať straty. Počet obyvateľov Neubrandenburgu už pred uzavretím predmetnej zmluvy klesal a ponuka bytov bola minimálne od roku 1995 nadmerná. Najmenej atraktívne panelové domy, ktoré sú predmetom zmluvy, boli využívané najmenej a nájomné v nich bolo najnižšie.
(41)
Podľa spoločnosti NEUWOGES by hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve pri výpočtoch vychádzal z pesimistických očakávaní, ako sú napríklad predpokladané zvýšenia nájomného o […] % až […] %, riziko straty prenájmu vo výške […] % a indexácia nákladov vo výške […] %. Dodatočná analýza peňažných tokov z roku 2012 predložená spoločnosťou NEUWOGES dokladá, že na základe týchto predpokladov týkajúcich sa zmluvy ZS bolo potrebné očakávať negatívny peňažný tok vo výške […] EUR (nominálne), resp. […] EUR (po diskontácii) (15). Spoločnosť NEUWOGES uvádza, že táto suma predstavuje štátnu pomoc poskytnutú spoločnosti BAVARIA. Bolo predložených množstvo variantov analýzy peňažných tokov, z ktorých vyplýva, že aj keby boli optimistickejšie predpoklady odôvodnené (napríklad priemerné zastúpenie prázdnych bytov vo výške […] %, ročné zvyšovanie nájomného o […] % a zvyšovanie nákladov vo výške […] %), plánovaný celkový peňažný tok by bol negatívny. Zmluva ZS mohla priniesť zisk len na základe úplne nerealistických predpokladov ([…] % zastúpenie prázdnych bytov, ročné zvýšenie nájomného o […] % a zvyšovanie nákladov vo výške […] %).
4.1.3.2. Príkladové zmluvy
(42)
Spoločnosť NEUWOGES spochybňuje fakt, že určité zmluvy z porovnateľných transakcií (zmluvy so spoločnosťami […] (16), […] (17) a […] (18)) môžu preukázať súlad zmluvy ZS s trhovou praxou. Spoločnosť NEUWOGES sa nedomnieva, že zmluvy sú porovnateľné, a uvádza, že sa od zmluvy ZS líšia v nasledujúcich podstatných bodoch:
-
Keďže neboli poskytnuté žiadne dôkazy o dostatočnej podobnosti medzi hospodárskou situáciou a perspektívami miest, v ktorých sa nachádzajú nehnuteľnosti, na ktoré sa vzťahujú príkladové zmluvy, a situáciou a perspektívami Neubrandenburgu, nemožno vychádzať z faktu, že zmluvy sú celkovo porovnateľné.
-
Indexácia lízingovej splátky v príkladových zmluvách sa výrazne líši od indexácie uvedenej v zmluve ZS (t. j. 1,0 % - 1,5 %).
-
Žiadna z uvedených príkladových zmlúv nie je vhodná na porovnávanie, pretože v každom prípade sú okolnosti iné ([…]: menej zaťažujúcich záväzkov vo veci údržby, […]: žiadne byty, ale nehnuteľnosti určené na podnikanie s 0 % zastúpením prázdnych priestorov pri uzatvorení zmluvy, […]: nehnuteľnosti v regióne s vysokým hospodárskym rastom).
(43)
Podľa oznámenia spoločnosti NEUWOGES nemôžu príkladové zmluvy preukázať súlad zmluvy ZS s trhovou praxou. Oveľa viac však naopak preukazujú jej nesúlad s trhovou praxou, pretože obsahujú menej zaťažujúce ustanovenia aj napriek tomu, že hospodárske perspektívy príslušných objektov boli lepšie.
4.1.3.3. Politické dôvody
(44)
Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že zmluva ZS bola aj napriek jednoznačnej hospodárskej nevýhodnosti uzatvorená z politických dôvodov. Spoločnosť NEUWOGES upozorňuje, že dôvody poskytnutia štátnej pomoci nie sú relevantné na právne posúdenie, a tvrdí, že uvedené politické dôvody dokazujú, že ekonomické hľadiská nezohrávali kľúčovú úlohu. Spoločnosť NEUWOGES vysvetľuje, že zmluva ZS bola uzatvorená z nasledujúcich dôvodov:
-
Bol vyvinutý výrazný politický tlak na urýchlenie rekonštrukcie a privatizácie obytných objektov v nových spolkových krajinách.
-
Mesto Neubrandenburg dúfalo, že rekonštrukciou a privatizáciou bytov sa mu podarí vyriešiť neustále znižovanie počtu obyvateľov.
-
Uzatvorením zmluvy ZS v kombinácii so zmluvou GZPČ by sa investície v Neubrandenburgu držali na vysokej úrovni, pričom pokles investícií by mal značný vplyv na mieru nezamestnanosti na danom mieste.
4.1.4. Alternatívne scenáre
(45)
Spoločnosť NEUWOGES následne tvrdí, že hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by v prípade predmetných zmlúv uprednostnil alternatívne scenáre.
(46)
Spoločnosť NEUWOGES zároveň uvádza, že mal byť uprednostnený priamy predaj, keďže by generoval zisk, zatiaľ čo pri ZS sa dali od začiatku očakávať straty. Objekty (budovy a pozemky) mohli byť predané za cenu stanovenú v znaleckom posudku alebo za ešte vyššiu cenu. Ak by napríklad kupujúci získal len dané pozemky a budovy by nechal zbúrať, bol by takýto predaj výnosnejší. Toto hodnotenie by sa podľa spoločnosti NEUWOGES nezmenilo, ani keby sa vzalo do úvahy odpustenie dlhov na základe zákona AHG, pretože spoločnosť NEUWOGES by sa mohla pokúsiť splniť si svoje povinnosti privatizáciou iných budov a predaj by bol výnosnejší ako transakcia predaja a spätného lízingu aj bez odpustenia dlhov na základe zákona AHG. Dôvody nevyužitia žiadnej z týchto alternatív sú podľa spoločnosti NEUWOGES spôsobené politickými záväzkami tejto spoločnosti.
(47)
Spoločnosť NEUWOGES sa ďalej domnieva, že hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by radšej sám financoval menej rozsiahlu rekonštrukciu, naďalej by budovu prenajímal bez rekonštrukcie alebo by nechal budovu zbúrať. Nevyužitie týchto alternatívnych scenárov je aj v tomto prípade spôsobené politickými záväzkami spoločnosti NEUWOGES.
(48)
Spoločnosť NEUWOGES sa na záver domnieva, že v prípade rozhodnutia zrekonštruovať budovy by bolo výnosnejšie financovať takéto práce pomocou iných prostriedkov. V prípade získania úveru, pri ktorom by mesto Neubrandenburg ručilo poskytnutím záruky, by sa napríklad dosiahli výhodnejšie podmienky ako pri transakcii so spoločnosťou BAVARIA.
4.1.5. Štátne prostriedky a ich pripísateľnosť
(49)
Spoločnosť NEUWOGES sa domnieva, že údajná výhoda bola poskytnutá zo štátnych prostriedkov a je pripísateľná štátu.
(50)
Spoločnosť NEUWOGES v prvom rade tvrdí, že mesto Neubrandenburg malo na spoločnosť NEUWOGES výrazný vplyv, keďže bolo jediným akcionárom a malo veľký vplyv na dozornú radu. V súvislosti s týmto kontrolným vzťahom predstavovali údajné straty z transakcie predaja a spätného lízingu nevyužité štátne prostriedky.
(51)
Spoločnosť NEUWOGES ďalej tvrdí, že v tomto prípade sú prítomné takmer všetky indikátory na pripísateľnosť: Mesto Neubrandenburg malo údajne nad spoločnosťou NEUWOGES veľkú kontrolu, podľa tvrdení spoločnosti NEUWOGES bolo pre túto spoločnosť veľmi dôležité slúžiť záujmom mesta, predmetná transakcia bola údajne uzatvorená z politických dôvodov a mesto Neubrandenburg malo pri transakcii predaja a spätného lízingu údajne posledné slovo.
4.2. BAVARIA
(52)
Spoločnosť BAVARIA odmieta argumenty predložené spoločnosťou NEUWOGES a vysvetľuje, že predmetné zmluvy boli bežnými trhovými transakciami a neposkytli jej žiadnu výhodu. Zároveň nepredstavovali ani žiadnu štátnu pomoc. Spoločnosť BAVARIA na začiatok uvádza, že predmetné zmluvy majú byť považované za jeden hospodársky subjekt (časť 4.2.1). Zároveň podľa spoločnosti BAVARIA neplatí, že tieto zmluvy by nepodpísal žiaden hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve (časť 4.2.2). Po tretie, alternatívne scenáre, ktoré uviedla spoločnosť NEUWOGES, by údajne neboli výhodnejšie (časť 4.2.3). Na záver spoločnosť BAVARIA uvádza, že nedošlo k preneseniu prostriedkov pripísateľných štátu (časť 4.2.4).
4.2.1. Spoločné a samostatné hodnotenie predmetných zmlúv
(53)
Spoločnosť BAVARIA argumentuje, že predmetné zmluvy treba posudzovať ako celok a nie samostatne. Predaj a následný spätný lízing budov predstavujú údajne dve vzájomne prepojené časti jednej transakcie. Spoločnosť BAVARIA zdôrazňuje, že transakcia bola ponúknutá ako balík a spoločnosť NEUWOGES ju takto aj vnímala. Dôkazom je interný protokol, v ktorom je zdokumentovaný rozhodovací proces v spoločnosti NEUWOGES.
(54)
Preto by sa podľa spoločnosti BAVARIA malo kritérium podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve použiť na transakciu ako celok a nie na jednotlivé zmluvy.
4.2.2. Transakcia neposkytla spoločnosti BAVARIA žiadnu výhodu
(55)
Podľa spoločnosti BAVARIA je možná existencia výhody vylúčená už len tým, že spoločnosť NEUWOGES uskutočnila verejnú súťaž (aj keď s obmedzeným rozsahom) na preskúmanie trhu. Nie je dôvod pochybovať o tom, že spoločnosť NEUWOGES si vybrala hospodársky najvýhodnejšiu ponuku.
(56)
Na rozhodnutie o tom, či by, nezávisle od verejnej súťaže, hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve túto transakciu uzatvoril, by bolo potrebné zvážiť konkrétnu situáciu spoločnosti NEUWOGES. Spoločnosť NEUWOGES by musela získať kapitál a zrekonštruovať byty, aby ich mohla privatizovať (pri stále výhodných cenách nájomného) a získať odpustenie dlhov na základe zákona AHG. Na základe toho spoločnosť BAVARIA usudzuje, že hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by v danej situácii transakciu uzatvoril.
(57)
Na základe ustanovení zmluvy ZS a rizík spojených s vývojom na trhu s nehnuteľnosťami v Neubrandenburgu, ktorý prebiehal horšie, ako sa očakávalo (bolo napríklad vyššie zastúpenie prázdnych priestorov, ako uvádzali prognózy), argumentuje spoločnosť BAVARIA, že riziko, že sa nedosiahne želaná výška nájomného a potrebná miera využitia kapacity, nebolo spoločnosti NEUWOGES nanútené, ale skôr ostalo na spoločnosti NEUWOGES. Aj keby spoločnosť NEUWOGES neuzatvorila so spoločnosťou BAVARIA túto transakciu, musela by znášať následky vývoja na trhu, ktorý prebiehal horšie, ako sa očakávalo.
(58)
V súvislosti s jednotlivými ustanoveniami zmluvy ZS sa spoločnosť BAVARIA vyjadruje, že priemerná cena nájomného za m2 použitá pri výpočte lízingovej splátky bola o niečo nižšia ako cena, ktorá sa dala očakávať podľa indexu priemerných cien nájomného pre mesto Neubrandenburg. Spoločnosť BAVARIA ďalej zdôrazňuje, že sa vychádzalo z rastúcich cien nájomného v rámci rovnakého indexu priemerných cien nájomného po 1. januári 2000, a preto nebolo ročné zvyšovanie nájomného o […] % nerealistické.
(59)
V súvislosti so zmluvou ZP spoločnosť BAVARIA zdôrazňuje, že nie je možné priamo porovnávať znalecké posudky z rokov 1997 a 2007 so zmluvou ZP, keďže posudky sa vzťahovali na priamy predaj. V zmluve ZP sa totiž hovorilo len o predaji budov a na pozemky sa vzťahovalo len dedičné právo stavby. Keďže spoločnosť NEUWOGES bola aj naďalej vlastníkom pozemku, hodnota pozemku stanovená v posudkoch nemohla byť zohľadnená. Znalecké posudky nie sú podľa spoločnosti BAVARIA ďalej dôležité, keďže cena objektov, ktorá v nich bola uvedená, bola len teoretická a nezodpovedala skutočnej dosiahnuteľnej trhovej cene.
(60)
Spoločnosť BAVARIA ďalej tvrdí, že treba vziať do úvahy odpustenie starých dlhov, ktoré sa transakciou dosiahlo. Jedným z cieľov spoločnosti NEUWOGES pri uzatvorení predmetnej transakcie bolo dosiahnutie odpustenia dlhov na základe zákona AHG.
(61)
Odhliadnuc od presných podmienok zmluvy ZP a ZS sa musia podľa spoločnosti BAVARIA zohľadniť aj výhody, ktoré spoločnosť NEUWOGES získala zo zmluvy GZPČ. Spoločnosť BAVARIA tvrdí, že spoločnosť NEUWOGES trvala na tom, že rekonštrukciu bytov uskutoční jej dcérska spoločnosť BRG. Spoločnosť NEUWOGES si plne uvedomovala, že získa všetky zisky spoločnosti BRG (a zároveň bude ručiť za pokrytie možných strát). Z uvedeného vyplýva, že zisky zo zmluvy so spoločnosťou BRG v hodnote […] EUR treba vnímať ako dôležitú výhodu pre spoločnosť NEUWOGES.
(62)
Spoločnosť BAVARIA považuje za logický záver vyplývajúci z modelu predaja a spätného lízingu to, že spoločnosť NEUWOGES splatí pôvodnú investíciu spoločnosti BAVARIA aj s úrokmi. Spoločnosť BAVARIA odkazuje na protokol interného rozhodovacieho procesu spoločnosti NEUWOGES, ktorý dokazuje, že spoločnosť NEUWOGES si uvedomovala, že prostredníctvom lízingovej splátky sa spoločnosti BAVARIA vrátia jej investície.
4.2.3. Alternatívne scenáre
(63)
Pokiaľ ide o alternatívne scenáre spoločnosti NEUWOGES, ktoré by mali byť podľa tejto spoločnosti hospodársky výhodnejšie, spoločnosť BAVARIA uvádza, že dané alternatívy buď neboli k dispozícii, alebo neboli výhodnejšie. Pri opcii priameho predaja nájomníkom považuje spoločnosť BAVARIA za veľmi nepravdepodobné, že by sa spoločnosti NEUWOGES podarilo predať nezrekonštruované byty, a súčasne uvádza, že spoločnosť NEUWOGES nemala prostriedky na financovanie potrebnej rekonštrukcie. V súvislosti s možnosťou financovania rekonštrukcie prostredníctvom úveru uvádza spoločnosť BAVARIA, že spoločnosť NEUWOGES by musela niesť rovnaké riziká a náklady ako pri transakcii so spoločnosťou BAVARIA. Priamy predaj zrekonštruovaných bytov nájomníkom alebo obchodnému kupujúcemu by navyše nebol atraktívny, pretože spoločnosť NEUWOGES by musela značný percentuálny podiel z vysokej ceny odviesť do fondu ETF.
4.2.4. Štátne prostriedky a ich pripísateľnosť
(64)
Na záver spoločnosť BAVARIA tvrdí, že transakcia nepredstavovala štátne prostriedky a nie je pripísateľná štátu. Spoločnosť NEUWOGES je bežný súkromnoprávny podnik, ktorý nezískal priame ani nepriame štátne prostriedky. Všeobecná kontrola dozornou radou, v ktorej väčšinu tvoria zástupcovia mesta, nestačí na to, aby bolo možné transakciu pripísať štátu. Argument spoločnosti NEUWOGES, že mesto Neubrandenburg ju z politických dôvodov donútilo uzavrieť transakciu, je nepochopiteľný.
4.3. MESTO NEUBRANDENBURG
(65)
Mesto Neubrandenburg, ktoré je vlastníkom spoločnosti NEUWOGES, tvrdí, že predmetné zmluvy obsahujú štátnu pomoc. Mesto súhlasí s argumentmi predloženými spoločnosťou NEUWOGES a k viacerým bodom predkladá vlastné pripomienky.
4.3.1. Výhoda
(66)
Mesto Neubrandenburg je v prvom rade toho názoru, že zmluvy ZP a ZS treba hodnotiť samostatne, pretože ich zmluvné strany starostlivo oddeľovali, a to nielen z právneho, ale aj z hospodárskeho hľadiska. Mesto Neubrandenburg zároveň poukazuje na argumenty predložené spoločnosťou NEUWOGES v súvislosti s predpokladaným poklesom počtu obyvateľov, ktoré by hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve vzal do úvahy. Ďalej mesto zdôrazňuje, že vysoké zastúpenie prázdnych priestorov by bolo pre hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve jasne predvídateľné. Zároveň je mesto Neubrandenburg toho názoru, že rekonštrukcia, ktorú mala uskutočniť spoločnosť BAVARIA, bola natoľko jednoduchá, že sa neočakávali vysoké miery využitia kapacity ani výrazné zvýšenia nájomného.
(67)
Mesto Neubrandenburg odmieta ďalšie argumenty spoločnosti BAVARIA. Mesto Neubrandenburg zastáva najmä názor, že verejná súťaž nemôže slúžiť ako indikátor toho, že ponuka spoločnosti BAVARIA bola najvýhodnejšou ponukou na trhu. Hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by údajne ponuku spoločnosti BAVARIA neprijal, aj keby skutočne išlo o najvýhodnejšiu ponuku na trhu. V súvislosti s údajnými alternatívnymi scenármi vyzdvihuje mesto Neubrandenburg najmä argumenty spoločnosti NEUWOGES. V súvislosti so znaleckými posudkami a argumentom spoločnosti BAVARIA, že stanovené ceny by nebolo možné dosiahnuť, mesto Neubrandenburg vysvetľuje, že ako parameter trhovej ceny v relevantnom čase je potrebné použiť znalecký posudok, keďže už nie je možné zistiť, akú cenu mohla spoločnosť NEUWOGES v roku 1998 na trhu skutočne dosiahnuť.
4.3.2. Štátne prostriedky a ich pripísateľnosť
(68)
Mesto Neubrandenburg zastáva názor, že danú transakciu je potrebné pripísať mestu, keďže vo všeobecnosti vykonávalo nad spoločnosťou NEUWOGES rozsiahlu kontrolu, a to obzvlášť pri transakcii predaja a spätného lízingu.
(69)
Ako jediný akcionár malo mesto podľa vlastných údajov nad spoločnosťou NEUWOGES úplnú kontrolu. Vedenie spoločnosti NEUWOGES sa preto riadilo pokynmi mesta. Okrem toho figuruje osem z desiatich členov dozornej rady spoločnosti NEUWOGES zároveň vo funkcii zástupcov mesta. Majú tak k dispozícii ďalší kontrolný mechanizmus. Mesto Neubrandenburg bolo na základe komunálnych zákonov povinné zabezpečiť, že bude mať na spoločnosť NEUWOGES primeraný vplyv.
(70)
Mesto Neubrandenburg vysvetľuje, že pri predmetnej transakcii nielen že malo možnosť vykonávať kontrolu, ale ju skutočne aj vykonávalo. Mesto zastáva názor, že z protokolov dozornej rady vyplýva okrem iného úzke zapojenie mestských zástupcov a fakt, že pred uzatvorením transakcie sa vyžadovalo rozhodnutie dozornej rady. Mesto Neubrandenburg uvádza, že pri podmienkach transakcie požadovalo zachovanie záujmov komunálnej politiky.
(71)
Na záver mesto Neubrandenburg konštatuje, že prostredníctvom faktov doložilo svoju kontrolu nad transakciou predaja a spätného lízingu aj svoju zodpovednosť, preto by mu mala byť transakcia pripísaná.
4.4. SPOLKOVÁ KRAJINA BERLÍN
(72)
Spolková krajina Berlín, ktorá je úzko prepojená so spoločnosťou BAVARIA (19), tvrdí, že predmetné zmluvy neobsahovali žiadne komponenty pomoci, keďže spoločnosť BAVARIA nezískala žiadnu výhodu.
4.4.1. Výhoda
(73)
V prvom rade Berlín argumentuje, že predmetné zmluvy treba vnímať ako jednu transakciu, pretože tvoria vzájomne sa dopĺňajúce časti transakcie predaja a spätného lízingu. Spoločnosť NEUWOGES ich údajne takto aj vnímala.
(74)
V súvislosti s kritériom podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve tvrdí Berlín, že vzhľadom na hospodársku situáciu spoločnosti NEUWOGES v relevantnom čase (1997/1998) a na druh sledovanej transakcie (privatizácia v súlade s požiadavkami na odpustenie dlhov na základe zákona AHG, rekonštrukcia obytných objektov, snaha o pokračovanie v správe objektov, zachovanie sociálne únosného nájomného) ponúkla spoločnosť BAVARIA vyvážené riešenie.
(75)
Najmä v súvislosti so zmluvou ZP uvádza Berlín, že verejná súťaž spoločnosti NEUWOGES ukazuje, že spoločnosť považovala ponuku spoločnosti BAVARIA v relevantnom čase (1997/1998) za najvýhodnejšiu dostupnú finančnú ponuku na trhu. Zároveň Berlín tvrdí, že odpustenie dlhov na základe zákona AHG treba vziať do úvahy, keďže splnenie privatizačnej povinnosti vyplývajúcej zo zákona AHG bolo dôležitou motiváciou spoločnosti NEUWOGES. Okrem toho Berlín zdôrazňuje, že predaj za pomerne nízku cenu (predaj nezrekonštruovaných bytov s povinnosťou následnej rekonštrukcie namiesto uskutočnenia rekonštrukcie a následného predaja) bol v hospodárskom záujme spoločnosti NEUWOGES, pretože nízka cena znamenala odvedenie nižšej sumy do fondu ETF.
(76)
K zmluve ZS Berlín na začiatok uvádza, že aj na základe ďalších príkladových zmlúv nebola platnosť zmluvy ani indexácia lízingovej splátky so sadzbou […] % ročne nezvyčajná. Indexácia bola údajne vzhľadom na vypočítateľnú priemernú mieru inflácie v tom čase (1997/1998) odôvodnená. Nájomné za m2 údajne zodpovedalo platnému indexu priemerných cien nájomného pre Neubrandenburg.
4.4.2. Štátne prostriedky a ich pripísateľnosť
(77)
Podobne ako spoločnosť BAVARIA argumentuje aj spolková krajina Berlín, že mesto Neubrandenburg neposkytlo spoločnosti NEUWOGES žiadne prostriedky. Zdôrazňuje, že spoločnosť NEUWOGES mala k dispozícii len prostriedky z vlastných príjmov, nad ktorými nemali komunálne orgány žiadnu priamu kontrolu.
(78)
Pri otázke pripísateľnosti považuje Berlín za nepochopiteľné, že sa mesto Neubrandenburg rozhodlo poskytnúť pomoc fondu nehnuteľností z Berlína na úkor vlastnej lokálnej spoločnosti zameranej na výstavbu bytov. Ďalej uvádza, že neexistujú dostatočné dôkazy o tom, že by si mesto Neubrandenburg chcelo pripísať uzatvorenie zmlúv.
5. DÔVODY NA ZAČATIE FORMÁLNEHO VYŠETROVACIEHO KONANIA
(79)
Vo svojom rozhodnutí o začatí formálneho vyšetrovacieho konania si vytvorila Komisia predbežný názor k mnohým otázkam a zúčastnené strany požiadala o predloženie informácií predovšetkým k trom otázkam.
(80)
V prvom rade sa Komisia predbežne rozhodla, že zmluvy ZP a ZS bude vnímať ako celok a nie ako nezávislé časti, pretože obidve sú súčasťou transakcie predaja a spätného lízingu nehnuteľností (20). Hodnotenie možnej hospodárskej výhody je založené na analýze výnosov, ktoré mohla spoločnosť NEUWOGES v roku 1998 z uzatvorenia oboch zmlúv (ZP aj ZS) očakávať (21).
(81)
V súvislosti so zmluvou ZP mala Komisia predovšetkým dve otázky:
-
V prvom rade bolo potrebné vysvetliť, či sa má do hodnotenia zahrnúť aj odpustenie dlhov na základe zákona AHG (22).
-
Zároveň vyžadovala Komisia ďalšie informácie k rozdielom medzi znaleckými posudkami z rokov 1997 a 2007. Bez ďalších objasnení totiž nebolo možné zistiť, ktorý z týchto posudkov odrážal skutočnú trhovú cenu pozemku v rokoch 1997/1998 (23).
(82)
V súvislosti so zmluvou ZS poukázala Komisia predovšetkým na to, ako z príkladových zmlúv vyplýva, že podmienky dohodnuté medzi spoločnosťami NEUWOGES a BAVARIA neboli v relevantnom čase (1997/1998) na trhu nezvyčajné (24). Zároveň Komisia uviedla, že verejná súťaž, ktorú v obmedzenej forme uskutočnila spoločnosť NEUWOGES, dokladá, že táto spoločnosť mala možnosť preskúmať trh a rozhodnúť sa pre hospodársky rozumné riešenie. (25) Okrem toho poukázala Komisia na skutočnosť, že zmluvne dohodnuté ceny nájomného za rok 2008 skutočne zodpovedali priemerným cenám nájomného v príslušnej mestskej časti v roku 2008, prípadne boli o niečo nižšie (26).
(83)
Aj keď všetky uvedené faktory poukazovali na súlad zmluvy ZS s trhovou praxou, Komisia požiadala o ďalšie informácie týkajúce sa očakávaní subjektov na trhu s nehnuteľnosťami v roku 1998, aby mohla tieto argumenty posúdiť dôkladnejšie (27).
(84)
Na záver preskúmala Komisia analýzu peňažných tokov, ktorú predložila spoločnosť NEUWOGES, a dospela k záveru, že táto analýza nemôže dokázať hospodársku výhodu v prospech spoločnosti BAVARIA, pretože vykazuje metodické nedostatky (28).
(85)
Komisia dospela k rozhodnutiu, že na základe predložených informácií nie je možné dokázať hospodársku výhodu v prospech spoločnosti BAVARIA. (29) Prejavila však zámer posúdiť argumenty hospodárskych subjektov dôkladnejšie a požiadala všetky zúčastnené strany o dodatočné potrebné informácie (30).
6. VNÚTROŠTÁTNE SÚDNE KONANIE
(86)
Súd LG Rostock vyniesol 28. novembra 2008 rozsudok v prvostupňovom konaní medzi spoločnosťami BAVARIA a NEUWOGES. Spoločnosť BAVARIA podala žalobu, pretože spoločnosť NEUWOGES odmietala od októbra 2006 platiť mesačné lízingové splátky dohodnuté v zmluve ZS s odôvodnením, že zmluva je neplatná, keďže obsahuje neoprávnenú štátnu pomoc.
(87)
V rozsudku súdu LG Rostock sa predovšetkým uvádza, že zmluvy ZP a ZS treba posudzovať ako celok a nie samostatne, pretože obidve zmluvy sú súčasťou tej istej transakcie predaja a spätného lízingu (31).
(88)
V súvislosti so zmluvou ZP vypočítal súd LG Rostock predovšetkým ročný poplatok z dedičného práva stavby za prvých 30 rokov platnosti zmluvy a dospel k sadzbe […] % ročne. Súd LG Rostock sa domnieval, že táto provízia nebola neprimerane nízka, keďže spoločnosť NEUWOGES získala poplatok z dedičného práva stavby za prvých 30 rokov vopred a mohla ho výhodne investovať. Táto možnosť by pri každoročnom vyplácaní nebola k dispozícii (32).
(89)
Súd LG Rostock sa ďalej vyjadril, že treba v plnej miere zohľadniť odpustenie záväzkov z minulosti, ktoré spoločnosť NEUWOGES dosiahla uzatvorením transakcie predaja a spätného lízingu, pretože táto transakcia bola predpokladom pre odpustenie záväzkov z minulosti (33). Ak by sa hodnota odpustených záväzkov z minulosti pripočítala ku kúpnej cene budov, výsledná hodnota by bola len o 16 % nižšia, ako hodnota budov uvedená v znaleckom posudku z roku 2007, a nie je teda neprimeraná vzhľadom k hodnote budov (34). Na záver uviedol súd LG Rostock, že spoločnosť NEUWOGES mala záujem o nízku kúpnu cenu, keďže nízka kúpna cena znížila celkový objem investícií spoločnosti BAVARIA a tomu zodpovedajúce lízingové splátky (35). Súd LG Rostock sa ďalej vyjadril, že nižšia kúpna cena bola výhodnejšia aj z toho dôvodu, že od výnosu z predaja záviseli aj platobné záväzky spoločnosti NEUWOGES voči fondu ETF (36).
(90)
V súvislosti so zmluvou ZS zastával súd LG Rostock v prvom rade názor, že pri transakciách, ktorých predmetom je lízing nehnuteľností, nie je 30-ročná platnosť zmluvy nezvyčajná (37). Zároveň sa súd domnieval, že zmluvne dohodnutá lízingová splátka v pôvodnej hodnote […] EUR/m2 nebola v nepomere k priemerným cenám nájomného v porovnateľných budovách v relevantnom čase (1997/1998) (38). Súd dospel ďalej k záveru, že každoročné zvyšovanie lízingovej splátky o […] % bolo oprávnené vzhľadom na infláciu od roku 1970 do roku 1998 (t. z. v priemere 3,52 % ročne) (39). Okrem toho poukázal súd LG Rostock na skutočnosť, že vývoj výšky nájomného v príslušnej mestskej časti zodpovedal počas prvých 10 rokov platnosti zmluvy zmluvne dohodnutému zvyšovaniu. Súd LG Rostock tiež uviedol argument, že administratívne náklady a náklady na údržbu boli vypočítané v súlade s platnými právnymi predpismi a nepoukazujú na žiadnu výhodu v prospech spoločnosti BAVARIA (40).
(91)
V súvislosti s rizikom straty prenájmu na úrovni […] % dospel súd LG Rostock k stanovisku, že pri každom lízingovom vzťahu musí nájomca znášať riziko, či bude možné prenajatý objekt používať tak, ako sa očakávalo (41). Súd LG Rostock podporil tento záver argumentom, že žiadna úverová inštitúcia by neprevzala zodpovednosť za to, že financovanú nehnuteľnosť bude možné používať podľa očakávaní.
(92)
Súd LG Rostock na záver porovnal priemernú výšku lízingovej splátky vyplývajúcu z transakcie predaja a spätného lízingu s úrokovými sadzbami tradičných úverov. Keďže priemerný ročný úrok za lízing je […] %, súd LG Rostock sa domnieva, že to zodpovedalo očakávanému vývoju cien úrokov, keďže úroky v stavebníctve môžu byť až 10 % ročne (42).
(93)
Súd LG Rostock na záver skonštatoval, že spoločnosti BAVARIA nebola poskytnutá žiadna výhoda, pretože aj hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by predmetné zmluvy odmietol (43).
(94)
Spoločnosť NEUWOGES podala proti tomuto rozsudku odvolanie, konanie pred súdom OLG Rostock ešte prebieha.
(95)
Okrem toho požiadala spoločnosť BAVARIA o konanie pred súdom VG Greifswald s cieľom zaistiť si prostredníctvom súdneho konania prístup ku všetkým spisom spoločnosti NEUWOGES alebo mesta Neubrandenburg vzťahujúcim sa na tieto zmluvy. Spoločnosť BAVARIA vysvetlila, že sa už predtým pokúšala získať tento prístup prostredníctvom žiadosti na základe zákona o slobode informácií. Túto žiadosť však mesto Neubrandenburg odmietlo s odôvodnením, že spoločnosť BAVARIA už mala prístup ku všetkým potrebným dokumentom v rámci konaní pred súdmi LG Rostock a OLG Rostock a konaním vedeným Európskou komisiou (44). Konanie pred súdom VG Greifswald ešte prebieha.
7. POSÚDENIE OPATRENIA
7.1. EXISTENCIA POMOCI V ZMYSLE ČLÁNKU 107 ODS. 1 ZFEÚ
(96)
Podľa článku 107 ods. 1 ZFEÚ „pomoc poskytovaná členským štátom alebo akoukoľvek formou zo štátnych prostriedkov, ktorá narúša hospodársku súťaž alebo hrozí narušením hospodárskej súťaže tým, že zvýhodňuje určité podniky alebo výrobu určitých druhov tovaru, je nezlučiteľná s vnútorným trhom, pokiaľ ovplyvňuje obchod medzi členskými štátmi“. Z toho vyplýva, že opatrenie je štátnou pomocou, keď sú splnené všetky štyri nasledujúce predpoklady:
a)
Opatrenie poskytuje nejakému podniku selektívnu hospodársku výhodu.
b)
Opatrenie je pripísateľné štátu a je financované zo štátnych prostriedkov.
c)
Opatrenie narúša alebo môže narušiť hospodársku súťaž.
d)
Opatrenie môže mať vplyv na obchod medzi členskými štátmi.
7.1.1. Selektívna výhoda v prospech určitého podniku: všeobecné zásady
(97)
Podľa súvisiacej judikatúry Súdneho dvora nie sú podmienky, ktoré musí opatrenie spĺňať, aby sa mohlo považovať za „pomoc“ na účely článku 107 ZFEÚ, splnené, ak zvýhodnený podnik, ktorý je prijímateľom, môže za okolností zodpovedajúcich bežným trhovým podmienkam získať rovnakú výhodu, ako mu bola poskytnutá zo štátnych prostriedkov. Na posúdenie otázky, či by takéto opatrenie za normálnych podmienok na trhu prijal aj hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve, ktorý by sa nachádzal v podobnej situácii ako štát, je potrebné vziať do úvahy len tie výhody a povinnosti, ktoré súvisia s postavením štátu ako akcionára a nie s jeho postavením verejného orgánu. (45)
(98)
Uplatniteľnosť zásady podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve preto v konečnom dôsledku závisí od toho, či dotknutý členský štát poskytol hospodársku výhodu nejakému podniku z postavenia podnikateľského subjektu a nie z postavenia verejného orgánu. Z toho vyplýva, že ak sa členský štát odvoláva v priebehu správneho konania na uvedenú zásadu, prináleží mu v prípade pochybností preukázať jednoznačným spôsobom a na základe objektívnych a overiteľných prvkov, že vykonané opatrenie vyplýva z jeho postavenia ako podnikateľského subjektu. Z týchto dôkazov musí jasne vyplývať, že dotknutý členský štát prijal predtým alebo súbežne s poskytnutím hospodárskej výhody rozhodnutie prostredníctvom naozaj vykonaného opatrenia pomôcť podniku byť hospodársky aktívnym. V tejto súvislosti možno zohľadniť najmä dôkazy, z ktorých vyplýva, že toto rozhodnutie je založené na hospodárskom posúdení porovnateľnom s tým, ktoré by vykonal hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve nachádzajúci sa v situácii, ktorá je čo najbližšia situácii dotknutého členského štátu, pred tým, ako by pristúpil k uvedenej investícii, na účely vypočítania budúcej rentability takejto investície.
(99)
Na druhej strane hospodárske posúdenia vykonané po poskytnutí uvedenej výhody, retrospektívne konštatovanie efektívnej rentability investície vykonanej dotknutým členským štátom alebo neskoršie odôvodnenia výberu naozaj prijatého postupu nemôžu postačovať na preukázanie, že tento členský štát prijal predtým alebo súbežne s poskytnutím hospodárskej výhody takéto rozhodnutie ako hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve (46).
(100)
Na základe uvedeného vyplýva v prvom rade to, že podklady, ktoré predložili zmluvné strany a ktoré vznikli po prijatí opatrenia, sa nemôžu ako také brať do úvahy v predloženom prípade skúmania dodržania zásady podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve.
(101)
Zároveň z uvedeného vyplýva, že v predloženom prípade skúmania dodržania zásady podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve nemožno zohľadniť ani vplyv zákona AHG na finančnú situáciu spoločnosti NEUWOGES. Zmluva AHG skutočne sledovala politický cieľ a len obmedzená kategória podnikov (§ 2 AHG) mala na financovanie nárok. Zákon by nebol použiteľný na hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve, ktorý by sa nachádzal v podobnej situácii ako spoločnosť NEUWOGES.
7.1.2. Štruktúra hodnotenia prípadu
(102)
Rozhodnúť o tom, či bola prostredníctvom predmetných zmlúv poskytnutá spoločnosti BAVARIA výhoda, je možné len po preskúmaní toho, či tieto zmluvy zodpovedali zmluvám, ktoré by uzavrel aj hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve nachádzajúci sa v podobnej situácii ako spoločnosť NEUWOGES.
(103)
Súčasťou preskúmania komisiou sú tri kroky. V prvom kroku sa analyzujú finančné dôsledky transakcie na spoločnosť NEUWOGES. Stanoví sa tak, s akým ziskom mohol podnik počítať (časť 7.2). V druhom kroku sa uskutoční porovnanie transakcie predaja a spätného lízingu s ďalšími alternatívami, napríklad s priamym predajom. Určí sa tak, či by prípadné alternatívy boli hospodársky výhodnejšie (časť 7.3). V treťom kroku sa vytvoria referenčné hodnoty, v ktorých sa porovná predmetná transakcia s podobnými transakciami predaja a spätného lízingu uzatvorenými približne v tom istom čase. Vykoná sa analýza výsledkov verejnej súťaže, ktorú v obmedzenom rozsahu uskutočnila spoločnosť NEUWOGES, a porovnajú sa podmienky transakcie s bežnými úrokovými sadzbami iných transakcií súvisiacich s financovaním v relevantnom čase (koniec roka 1997/začiatok roka 1998) (časť 7.4). Na základe všetkých týchto troch krokov celkovej analýzy bude možné dospieť k záveru, či sa spoločnosť NEUWOGES správala ako hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve.
7.2. FINANČNÉ DÔSLEDKY TRANSAKCIE PRE SPOLOČNOSŤ NEUWOGES
(104)
Prvým krokom pri analýze finančných dôsledkov predmetnej transakcie je stanovenie toho, o aký druh transakcie ide. V tomto prípade ide najmä o otázku, či obidve zmluvy uzatvorené medzi spoločnosťami NEUWOGES a BAVARIA predstavujú dve časti tej istej integrovanej transakcie, alebo ich treba pri skúmaní vnímať ako dve samostatné transakcie (časť 7.2.1). Na primerané posúdenie finančných dôsledkov transakcie pre spoločnosť NEUWOGES je zároveň potrebné preskúmať osobitosti transakcie predaja a spätného lízingu (časť 7.2.2). Po dôslednej samostatnej analýze finančných dôsledkov zmlúv ZP (časť 7.2.3) a ZS (časť 7.2.4) nasleduje celková analýza očakávaných výnosov z transakcie pre spoločnosť NEUWOGES (časť 7.2.5).
7.2.1. Spoločné a samostatné hodnotenie predmetných zmlúv
(105)
Predovšetkým treba pripomenúť, že v rozhodnutí Komisie o začatí konania aj v rozsudku súdu LG Rostock sa obidve predmetné zmluvy skúmajú spoločne. (47) Formálne zisťovanie potvrdilo toto konštatovanie z týchto dôvodov:
a)
Obidve zmluvy tvoria vzájomne sa dopĺňajúce časti jednej transakcie predaja a spätného lízingu. Spoločnosť BAVARIA upozorňuje vo svojej brožúre, v ktorej propaguje špeciálny model predaja a spätného lízingu, že daná transakcia sa uskutoční prostredníctvom dvoch zmlúv. Prvá zmluva sa má venovať predaju a druhá spätnému lízingu (48). Následne sa na obidve zmluvy odkazuje už len ako na spoločnú transakciu.
b)
Zmluvy boli uzatvorené v ten istý deň (21. januára 1998) a vzájomne na seba odkazujú (49), čo poukazuje na ich úzke prepojenie a na skutočnosť, že ani jedna zo zmlúv by nebola uzatvorená bez tej druhej.
c)
Z pôvodnej cenovej kalkulácie spoločnosti BAVARIA, ktorú predložila spoločnosť NEUWOGES, vyplýva, že podmienky zmlúv sú navzájom neodlučiteľne prepojené (50). Výška zálohovej platby v hotovosti závisela od mesačnej lízingovej splátky, ktorú mala spoločnosť NEUWOGES platiť, a od investícií spoločnosti BAVARIA do rekonštrukcie. Pri transakcii predaja a spätného lízingu by mali lízingové splátky vrátiť poskytovateľovi lízingu pôvodné investície. Znamená to, že v prípade iných ustanovení v zmluve ZS by sa následne zmenili aj sumy vyplývajúce zo zmluvy ZP a naopak (51).
d)
Z protokolov zo zasadnutí dozornej rady spoločnosti NEUWOGES vyplýva, že spoločnosť NEUWOGES neustále vnímala obidve zmluvy ako súčasť tej istej transakcie (52). Predložené dokumenty dozornej rady z 30. októbra 1997 a 16. decembra 1997 napríklad jasne uvádzajú, že kúpnu cenu bude financovať kupujúci prostredníctvom modelu lízingu. Z uvedeného vyplýva, že spoločnosť NEUWOGES si veľmi dobre uvedomovala prepojenie medzi zmluvami ZP a ZS. Aj na zasadnutí zo 16. decembra 1997 vysvetlilo vedenie spoločnosti NEUWOGES dozornej rade, že dohodnutá platba je cena, ktorú možno dosiahnuť týmto balíkom, a že balík v sebe nesie určité riziká pre podnik, no tieto riziká sú únosné. Poukázanie na balík a na riziká s ním spojené opäť dokazujú, že spoločnosť vnímala obidve zmluvy ako jednu transakciu.
(106)
Argumenty spoločnosti NEUWOGES o tom, že jedna z predmetných zmlúv je neosvedčená, nie sú dostatočné. Hlavným argumentom spoločnosti NEUWOGES je, že zanedbané osvedčenie dokazuje úmysel zmluvných strán uzatvoriť dve samostatné a navzájom nezávislé zmluvy. Komisia poukazuje na skutočnosť, že štátne opatrenia môžu mať rozličnú podobu a musia byť posudzované podľa svojich účinkov, nie je preto možné vylúčiť, že na účely uplatňovania článku 107 ods. 1 ZFEÚ sa za jedno opatrenie bude považovať viacero po sebe nasledujúcich opatrení štátu. Môže ísť napríklad o situáciu, keď sú po sebe nasledujúce opatrenia tak úzko navzájom prepojené, najmä pokiaľ ide o ich chronológiu, účel a situáciu podniku v čase týchto opatrení, že ich nemožno od seba oddeliť. (53) Pojem jednej transakcie je tak v právnych predpisoch Únie v oblasti štátnej pomoci širší ako v predpisoch nemeckého zmluvného práva. Pripomienky uvedené v odôvodnení 105 ukazujú, že na základe chronológie, účelu a situácie podniku v čase uzatvorenia zmlúv sa podľa právnych predpisov Únie v oblasti štátnej pomoci predmetné zmluvy považujú za jednu transakciu.
7.2.2. Súvislosti: Fungovanie transakcie predaja a spätného lízingu
(107)
Transakcia medzi spoločnosťami BAVARIA a NEUWOGES je založená na modeli lízingu nehnuteľností spoločnosti BAVARIA. Z tohto modelu vyplýva, že kupujúci (BAVARIA) financuje svoje pôvodné investície spätným lízingom nadobudnutých budov predajcovi (NEUWOGES). Na vypočítanie objemu investícií a zodpovedajúcej výšky lízingových splátok používa model lízingu jednoduchý vzorec, kde sa objem investícií vypočíta vydelením hodnoty nominálnej ročnej lízingovej platby lízingovou splátkou (v %):
Lízingová splátka sa zase vypočíta z kombinácie doby platnosti zmluvy, indexácie lízingovej splátky a zostatkovej hodnoty budov:
Lízingová splátka (v %):
Platnosť: 25 rokov
Zostatková hodnota (v %)
Indexácia
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Platnosť: 30 rokov
Zostatková hodnota (v %)
Indexácia
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Je teda zjavné, že objem investícií závisí od lízingovej splátky aj od mesačných lízingových platieb a naopak. Keď si zmluvné strany stanovia referenčné hodnoty (dobu platnosti, ročnú indexáciu, zostatkovú hodnotu) a plánovaný celkový objem investícií alebo plánované mesačné lízingové platby, je možné vypočítať chýbajúce parametre. Zo vzorca vyplýva, že z kratšej doby platnosti, nižšej zostatkovej hodnoty, nižšej indexácie alebo nižších nominálnych mesačných lízingových platieb vznikne nižší celkový objem investícií.
(109)
Po stanovení celkového objemu investícií je možné vypočítať náklady na rekonštrukciu, dane a ďalšie možné náklady. Zostávajúca suma zodpovedá kúpnej cene. V prípade transakcie predaja a spätného lízingu medzi spoločnosťami NEUWOGES a BAVARIA sa pri kúpnej cene (zálohová platba v hotovosti) nerozlišuje medzi vyplatenou sumou za vlastníctvo budov a poplatkami z dedičného práva stavby.
Kalkulácia transakcie medzi spoločnosťami BAVARIA a NEUWOGES
Celkový objem investícií
[…] EUR
Rekonštrukcia
[…] EUR
Dane a poplatky
[…] EUR
Provízia za privatizáciu
[…] EUR
Kúpna cena
[…] EUR
(110)
Predmetná transakcia predaja a spätného lízingu má dve súčasti - zmluvy ZDPS a ZS. Obidve sú zároveň prepojené so zmluvou GZPČ. Finančné dôsledky zmlúv ZDPS, ZS a GZPČ pre spoločnosť NEUWOGES treba hodnotiť s ohľadom na uvedené skutočnosti.
7.2.3. Určenie očakávaných finančných dôsledkov zmluvy ZDPS pre spoločnosť NEUWOGES
(111)
Hlavné súčasti zmluvy ZDPS tvorí nákup budov a vytvorenie dedičných práv stavby na pozemky, na ktorých sa budovy nachádzajú, po dobu 75 rokov. Spoločnosť BAVARIA sa zaviazala zaplatiť spoločnosti NEUWOGES celkovú sumu vo výške […] EUR, z toho […] EUR ako kapitalizovaný poplatok z dedičného práva stavby za pozemok až do 31. decembra 2028 a […] EUR ako kúpnu cenu za budovy (54). Okrem toho musí spoločnosť BAVARIA od 1. januára 2029 v priebehu 10 rokov každoročne uhrádzať poplatok z dedičného práva stavby vo výške […] % aktuálnej hodnoty pozemku, teda […] EUR za m2, resp. […] EUR ročne (55). V nasledujúcom období splatnosti v rámci ZDPS (od roku 2039 do konca roku 2073) je možné poplatok z dedičného práva stavby prispôsobiť celkovému indexu životných nákladov, ak sa zmenil o viac než […] % (56).
(112)
Okrem kúpy budov a získania dedičných práv stavby na predmetné pozemky sa spoločnosť BAVARIA zaviazala vykonať rekonštrukciu budov a súhlasila s uzatvorením zmluvy so spoločnosťou BRG, dcérskou spoločnosťou spoločnosti NEUWOGES, ktorá mala tieto stavebné práce vykonať.
(113)
Pri určovaní výšky kúpnej ceny, ktorú mala spoločnosť BAVARIA zaplatiť spoločnosti NEUWOGES v rámci ZDPS, vychádzali zmluvné strany z mesačnej lízingovej platby vo výške […] EUR/m2, indexácie v hodnote […] % ročne, zostatkovej hodnoty budov vo výške […] % (ktorú má spoločnosť NEUWOGES zaplatiť po uplynutí platnosti zmluvy o vytvorení dedičných práv stavby uzatvorenej na 75 rokov a ktorá vychádza zo znaleckého posudku vytvoreného v danom čase) a z trvania spätného leasingu po dobu 30 rokov (57). Celkový objem investícií, ktorý vyplýva z týchto predpokladov, dosiahol hodnotu […] miliónov EUR (58). Po odpočítaní nákladov na rekonštrukciu vo výške […] EUR, nákladov na privatizáciu vo výške […] EUR a daní a poplatkov vo výške […] EUR predstavovala predajná cena […] EUR (59).
(114)
Výsledná suma sa následne rozdelila na cenu za budovy ([…] % = […] EUR) a kapitalizovaný poplatok z dedičného práva stavby na pozemok ([…] % = […] EUR) (60). Sumy za pozemok a za budovy sa nevypočítali samostatne, ale boli stanovené ako podiel z celkovej predajnej ceny.
(115)
Prvé výhody, ktoré spoločnosť NEUWOGES z transakcie získala, boli platba v hotovosti vo výške […] EUR a príjmy z poplatkov z dedičného práva stavby, ktoré jej mala spoločnosť BAVARIA vyplatiť po uplynutí 30 rokov.
7.2.3.1. Iné faktory
Provízia za privatizáciu
(116)
Na začiatku je potrebné zdôrazniť, že v každom prípade sa musia zohľadniť platby v hotovosti vo výške […] EUR, ktoré vyplatila spoločnosť BAVARIA spoločnosti NEUWOGES ako províziu za privatizáciu.
(117)
Ako kupujúci budov a vlastník dedičných práv stavby na pozemky sa mala spoločnosť BAVARIA podľa jasných definícií v predmetných zmluvách usilovať o predaj časti bytov nájomníkom. Táto podmienka bola zmluvne zadefinovaná, aby bolo možné považovať tento prevod za „privatizáciu cez sprostredkujúceho nadobúdateľa“, ako stanovuje zákon AHG. Podľa tohto zákona sa musí obchodný kupujúci usilovať o predaj čo najväčšej časti bytov (minimálne 1/3 bytov nadobudnutých transakciou) nájomníkom (61). V rámci tejto povinnosti sa tiež musela spoločnosť snažiť informovať nájomníkov o dostupných možnostiach a posúdiť ich záujem o kúpu bytu. Úloha vyvíjať príslušné snahy bola na základe zmluvy ZP (časť V §§ 1 - 3) postúpená spoločnosti NEUWOGES. Zároveň bolo dohodnuté, že spoločnosť NEUWOGES získa províziu vo výške […] EUR/m2. Celková výška provízie za pokusy o privatizáciu tak dosiahla hodnotu […] EUR.
(118)
Na začiatku nebolo naplánované, že spoločnosť NEUWOGES získa províziu za pokusy o privatizáciu. Suma, ktorá bola neskôr samostatne vyplatená ako provízia za pokusy o privatizáciu, bola pôvodne jednoducho súčasťou plánovanej predajnej ceny (62). Pre spoločnosť BAVARIA nemalo skutočne žiaden zmysel platiť spoločnosti NEUWOGES províziu za činnosti, na ktorých spoločnosť BAVARIA nemala hospodársky záujem. Na odpustení dlhov na základe zákona AHG, z ktorého vyplývala povinnosť uskutočniť pokusy o privatizáciu, mala hospodársky záujem len spoločnosť NEUWOGES.
(119)
Provízia za pokusy o privatizáciu bola však neskôr odpočítaná z predajnej ceny a namiesto toho vyplatená ako samostatná platba. Dôvodom mohol byť fakt, že ak by predmetná suma ostala súčasťou predajnej ceny, vzťahovala by sa na ňu povinnosť odviesť percentuálny podiel do fondu ETF. Predajná cena, ktorú zaplatila spoločnosť BAVARIA spoločnosti NEUWOGES, bola znížená o príslušnú sumu. Pre spoločnosť BAVARIA nepredstavoval tento fakt z hospodárskeho hľadiska žiaden rozdiel. Spoločnosť NEUWOGES dostala od spoločnosti BAVARIA rovnakú sumu, akú by dostala, aj keby nebola dohodnutá žiadna samostatná provízia za privatizáciu. V skutočnosti pripočítala samotná spoločnosť NEUWOGES platby za privatizáciu k očakávaným ziskom z transakcie predaja a spätného lízingu (63).
(120)
Odpočítanie týchto platieb ako samostatnej provízie a nie ako časti predajnej ceny bolo pre spoločnosť NEUWOGES dôležité len z hľadiska súvislostí vyplývajúcich zo zákona AHG. Ako už bolo uvedené (pozri odôvodnenie 101), hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by zákon AHG nebral do úvahy. Fakt, že spoločnosť NEUWOGES uskutočnila snahy o privatizáciu a vynaložila na ne prostriedky, nie je v danom kontexte dôležitý. Hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve, ktorý sa neorientuje na podmienky AHG, by neuskutočnil pokusy o privatizáciu, a preto ich nemožno v rámci uplatňovania kritéria podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve zohľadniť.
(121)
Na základe toho je potrebné vnímať províziu za pokusy o privatizáciu, ktorú vyplatila spoločnosť BAVARIA spoločnosti NEUWOGES, ako relevantnú výhodu pre spoločnosť NEUWOGES, ktorú treba pripočítať k predajnej cene. Len tak bude možné zhodnotiť celkové finančné dôsledky transakcie predaja a spätného lízingu pre spoločnosť NEUWOGES.
Rekonštrukcia
(122)
Rekonštrukcia, ku ktorej došlo v rámci transakcie predaja a spätného lízingu, mala pre spoločnosť NEUWOGES dodatočné finančné dôsledky. Treba spomenúť, že náklady na rekonštrukciu boli priamo prepojené so sumou, ktorú zaplatila spoločnosť BAVARIA spoločnosti NEUWOGES v rámci zmluvy ZP. Výška tejto sumy sa vypočítala z celkového objemu investícií, od ktorého sa odpočítali náklady vrátane nákladov na rekonštrukciu (pozri odôvodnenie 109). Inými slovami: Čím vyššie boli náklady na rekonštrukciu, tým nižšia bola kúpna cena. Pri alternatívnom výpočte tejto transakcie, v ktorom sa vychádzalo z nižších nájomných, menšej indexácie a súčasne výrazne nižších lízingových splátok, bola z tohto dôvodu kúpna cena stále vyššia ako cena dohodnutá v zmluve ZZP. V tomto alternatívnom výpočte sa totiž počítalo s oveľa nižšími nákladmi na rekonštrukciu, než boli nakoniec dohodnuté medzi spoločnosťami BAVARIA a BRG (64).
(123)
V tejto súvislosti treba poznamenať, že paušálna suma za rekonštrukčné práce, ktorú spoločnosť BAVARIA vyplatila na základe zmluvy GZPČ spoločnosti BRG, 100 % dcérskej spoločnosti NEUWOGES, bola výrazne vyššia ako náklady na rekonštrukciu, ktoré pôvodne odhadla spoločnosť NEUWOGES (65). Spoločnosť NEUWOGES počítala vo svojich pôvodných odhadoch s celkovou sumou […] EUR, prípadne […] EUR/m2. Konečná paušálna suma za rekonštrukciu, na ktorej sa dohodla spoločnosť BAVARIA so spoločnosťou BRG, dcérskou spoločnosťou spoločnosti NEUWOGES, sa pohybovala na úrovni […] EUR, prípadne […] EUR/m2. Inými slovami: Dohodnuté náklady boli od pôvodne odhadovaných nákladov vyššie o […] EUR, prípadne […] %. Tieto podstatne vyššie dohodnuté paušálne náklady výrazne znížili kúpnu cenu, ktorú na základe zmluvy ZP vyplatila spoločnosť BAVARIA spoločnosti NEUWOGES.
(124)
Odôvodnenie rozdielu medzi pôvodnými odhadmi nákladov a dohodnutou paušálnou sumou nie je k dispozícii. Táto skutočnosť je obzvlášť prekvapujúca, keďže spoločnosť NEUWOGES pôvodne označila odhadované náklady na rekonštrukciu vo výške v priemere […] EUR/m2 ako „bežné[…]“ (66). Aj v posudku spoločnosti NEUWOGES Medzi rekonštrukciou a búraním: Panelové domy v nových spolkových krajinách (ďalej len „posudok spoločnosti Pestel“) boli náklady na rekonštrukciu odhadnuté podobne, ako ich stanovila spoločnosť BRG, na […] EUR/m2 až […] EUR/m2 (67). Ako vlastník a správca budov poznala spoločnosť NEUWOGES potrebnú mieru rekonštrukcie a je zložité odhadnúť, prečo bola táto miera tak výrazne podhodnotená.
(125)
Pri určení finančných dôsledkov zmluvy ZP treba zohľadniť náklady na rekonštrukciu. Predovšetkým je jasné, že pre spoločnosť BAVARIA nebolo dôležité, v akej výške by jej BRG, dcérska spoločnosť spoločnosti NEUWOGES, fakturovala náklady na rekonštrukciu, pretože všetky ďalšie náklady na rekonštrukciu by sa jednoducho odpočítali z kúpnej ceny. Spoločnosť NEUWOGES však mala očividný hospodársky záujem na tom, že spoločnosť BAVARIA uzatvorí zmluvu o vykonaní rekonštrukčných prác so spoločnosťou BRG a že časť predajnej ceny bude použitá ako náklady na rekonštrukciu. Táto úvaha je založená na skutočnosti, že zisk dcérskej spoločnosti NEUWOGES z rekonštrukcie nepodliehal povinnosti odvádzať percentuálny podiel vyplývajúci zo zákona AHG. Z viacerých odhadov vyplýva, že zisk spoločnosti BRG (a následne aj spoločnosti NEUWOGES) z rekonštrukcií, ktoré musela zabezpečiť spoločnosť BAVARIA, bol […] EUR (68). Tento zisk predstavuje pre spoločnosť NEUWOGES priamu výhodu, preto musí byť zohľadnený. Pri odôvodňovaní predajnej ceny poukázalo aj vedenie spoločnosti NEUWOGES na to, že spoločnosť BRG bola zmluvne zaviazaná vykonať rekonštrukčné práce (69).
Poplatok z dedičného práva stavby na pozemok
(126)
V súvislosti s poplatkom z dedičného práva stavby treba spomenúť argument spoločnosti NEUWOGES, že spoločnosť BAVARIA v skutočnosti nemusela počas prvých 30 rokov uhradiť žiadne platby, pretože kapitalizovaný poplatok z dedičného práva stavby už bol obsiahnutý v predajnej cene. Otázka, či poplatok z dedičného práva stavby bude vyplácaný ročne alebo vopred ako kapitalizovaný poplatok z dedičného práva stavby, však nie je pri plánovanom posúdení dôležitá. Neexistujú žiadne náznaky toho, že takáto dohoda by bola nerozumná. Išlo len o preferenciu spoločnosti NEUWOGES v súvislosti s vopred stanovenou likviditou.
(127)
Napokon nemožno zabúdať, že spoločnosť BAVARIA je po uplynutí platnosti zmluvy ZS povinná uhradiť poplatok z dedičného práva stavby na pozemok. Od 1. januára 2029 musí spoločnosť BAVARIA v priebehu 10 rokov každoročne uhrádzať poplatok z dedičného práva stavby vo výške […] % aktuálnej hodnoty pozemku, teda […] EUR za m2. V období splatnosti zmluvy je možné poplatok z dedičného práva stavby prispôsobiť indexu celkových životných nákladov, ak sa zmenil o viac než […] %. Ak by sme v záujme zjednodušenia vychádzali z toho, že hodnota indexu životných nákladov nebude kolísať, nominálna hodnota týchto budúcich platieb by bola […] EUR. Pri celkovom hodnotení treba vnímať diskontovanú hodnotu týchto budúcich platieb z roku 1998 ako súčasť výhody, ktorú spoločnosť NEUWOGES dosiahla.
7.2.3.2. Závery
(128)
V tejto súvislosti treba poznamenať, že cieľom uvedenej analýzy bolo čo najpresnejšie stanoviť finančné dôsledky zmluvy ZP pre spoločnosť NEUWOGES. Z analýzy vyplývajú tieto relevantné výhody pre spoločnosť NEUWOGES:
a)
hotovosť, ktorú zaplatila spoločnosť BAVARIA ([…] EUR);
b)
vyplatená náhrada za pokusy o privatizáciu ([…] EUR);
c)
zisky, ktoré priniesla rekonštrukcia ([…] EUR);
d)
súčasná hodnota poplatku z dedičného práva stavby za obdobie od roku 2029 ([…] EUR po diskontácii).
7.2.4. Určenie očakávaných finančných dôsledkov zmluvy ZS pre spoločnosť NEUWOGES
(129)
Na základe zmluvy ZS je za správu predmetných budov zodpovedná spoločnosť NEUWOGES. Spoločnosť NEUWOGES má právo na všetky zisky z prenájmu bytov a obchodných priestorov. Vlastník (BAVARIA) musí na oplátku uhrádzať mesačne pevne stanovenú lízingovú splátku, ktorá bola až do ukončenia rekonštrukčných prác stanovená na […] EUR a po ich dokončení na […] EUR (§ 3 ZS). Platnosť zmluvy je 30 rokov a začína plynúť po dokončení rekonštrukčných prác (§ 2 ods. 1). Indexácia mesačnej lízingovej splátky predstavuje sadzbu […] % ročne (§ 4 ods. 2). Účelom nasledujúcej analýzy je stanoviť finančné dôsledky zmluvy ZS pre spoločnosť NEUWOGES.
7.2.4.1. Súvislosti (výpočty)
(130)
Mesačná lízingová splátka sa vypočíta vynásobením očakávanej čistej sumy za nájomné na m2 a za mesiac (od ktorej sú odpočítané administratívne náklady, náklady na údržbu a riziko straty prenájmu) a celkovej plochy v metroch štvorcových, ktorá je k dispozícii (70). Hlavnými predpokladmi sú teda očakávaná čistá suma za nájomné na m2 a za mesiac a očakávané náklady. V zmluve ZS vychádzali strany z čistej sumy za nájomné v hodnote […] EUR/m2 po rekonštrukcii a nákladov vo výške […] EUR/m2. Na základe toho bola mesačná lízingová splátka stanovená na […] EUR/m2 (71).
(131)
Pri stanovení konkrétnych parametrov, ktoré boli nakoniec použité v zmluve ZS, mala spoločnosť NEUWOGES na výber (72). Stanovením inej výšky nájomného alebo vyššej miery indexácie mohla presne určiť mesačné platby, ktoré vyplácala počas platnosti zmluvy, a výnos z predaja (73). Prevzatie vyššieho alebo nižšieho rizika stanovením určitej lízingovej splátky (stanovením rozličných výšok nájomného, rozličnej indexácie a rozličných nákladov) a získaná likvidita vo forme predajnej ceny spolu priamo súvisia. V alternatívnom výpočte spoločnosti BAVARIA, pri ktorom sa použila indexácia v hodnote 2,0 %, výška nájomného v hodnote […] EUR a zároveň cena lízingu v hodnote […] EUR, by mesačná lízingová suma napríklad bola […] EUR a nie […] EUR (74). Aj predajná cena by bola samozrejme nižšia.
7.2.4.2. Analýza finančných dôsledkov
Všeobecné úvahy
(132)
Pri určení finančných dôsledkov zmluvy ZS pre spoločnosť NEUWOGES treba zohľadniť dva fakty. Po prvé: Lízingová splátka sa počíta na základe metrov štvorcových. Keďže boli po uzatvorení zmluvy so spoločnosťou BAVARIA niektoré byty predané, zmenila sa celková plocha v metroch štvorcových v roku 1999 z pôvodných […] m2 na […] m2, v roku 2000 na […] m2 a v roku 2001 na […] m2. Po roku 2001 ostala rozhodujúca plocha v metroch štvorcových na úrovni […] m2. Spoločnosť NEUWOGES použila pri výpočte projektovaných finančných tokov túto postupne sa znižujúcu plochu v metroch štvorcových. Keďže je dôležité len hľadisko ex ante, spoločnosť NEUWOGES nemala pri svojich výpočtoch znížiť celkovú plochu v metroch štvorcových o plochu v metroch štvorcových, ktorá bola v skutočnosti predaná, ale o plochu v metroch štvorcových, z ktorej vychádzala pri ďalšom predaji na začiatku roku 1998. Nasledujúca analýza nevychádza teda z čísel, ktoré uviedla spoločnosť NEUWOGES vo svojich pripomienkach. Jej základom sú čísla, z ktorých spoločnosť NEUWOGES vychádzala vo svojej pôvodnej projekcii ziskov, v ktorej sa počítalo s postupným znižovaním z […] m2 na […] m2 do roku 2003. Po druhé: Aby bolo možné určiť očakávané finančné dôsledky zmluvy pre spoločnosť NEUWOGES v čase uzatvorenia transakcie, treba vypočítať hodnotu budúcich ziskov a nákladov po diskontácii, čo si vyžaduje stanovenie diskontnej sadzby. V súlade s pôvodným listom a s predloženou analýzou peňažných tokov spoločnosti NEUWOGES vychádza Komisia z diskontnej sadzby 5 % ročne. (75)
Spoľahlivosť analýz peňažných tokov spoločnosti NEUWOGES
(133)
Pred uskutočnením nezávislej hospodárskej analýzy zmluvy ZS je potrebné sa najskôr vyjadriť k ex-post analýzam peňažných tokov predloženým spoločnosťou NEUWOGES, ktoré majú ukázať, aké ex ante očakávania by mal rozumný hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve od peňažných tokov vyplývajúcich zo zmluvy ZS. Spoločnosť NEUWOGES argumentuje, že zmluva ZS by pri stanovení realistických ex ante predpokladov (podľa spoločnosti NEUWOGES ide pri zvyšovaní nájomného o […] % ročne, indexácii nákladov o […] % ročne a neobsadenosti na úrovni […] % o realistické predpoklady) mohla očakávať negatívny celkový peňažný tok v nominálnej hodnote -[…] EUR a v hodnote -[…] EUR (76) po diskontácii. Spoločnosť NEUWOGES ďalej uvádza, že zo zmluvy ZS by vyplynuli pozitívne výsledky v nominálnej hodnote […] EUR a v hodnote […] EUR po diskontácii len v prípade údajných nerealistických ex ante predpokladov (zvyšovanie nájomného o […] % ročne, neobsadenosť na úrovni […] %, stabilné náklady) (77). Podľa oznámenia spoločnosti NEUWOGES by malo byť teda bez ďalšieho posudzovania jasné, že len na dosiahnutie zisku z lízingovej splátky by sa muselo každoročne zvýšiť nájomné o […] % a neostal by priestor na zvyšovanie nákladov.
(134)
V tejto súvislosti treba poznamenať, že spoločnosť NEUWOGES vychádza pri výške nákladov z predpokladov, ktoré nie sú veľmi presvedčivé (počiatočná úroveň nákladov je vo všetkých analýzach predložených spoločnosťou NEUWOGES rovnaká). Výpočty, na základe ktorých bola uzatvorená zmluva ZS, vychádzali z celkových nákladov (správa, údržba, riziko straty prenájmu) vo výške približne […] % ceny nájomného. Analýzy peňažných tokov spoločnosti NEUWOGES naopak vychádzali z úrovne nákladov (po rekonštrukcii) od minimálnej hodnoty […] % ([…] % riziko straty prenájmu, […] % správa a údržba). Aj keby sa nebral do úvahy dramatický nárast strát prenájmu (z […] % na […] %), pri zvyšných nákladoch by stále dochádzalo k nárastu z […] % na […] % nájomného. Dostatočné odôvodnenie tohto nárastu sa v pripomienkach spoločnosti NEUWOGES nenachádza. Spoločnosť NEUWOGES naopak uvádza, že […] % ([…] EUR/m2) predstavuje pochopiteľnú hodnotu v čase bezprostredne po modernizácii, no táto hodnota sa musí následne každoročne zvyšovať o […] % (78). Aj v znaleckom posudku, ktorý vypracovala spoločnosť NEUWOGES pred predajom, sa vychádzalo z úrovne celkových nákladov [vrátane rizika straty prenájmu (79)] medzi […] % a […] % (posudok z roku 1997). Keďže v posudku nie je presne uvedené, s akým percentuálnym podielom sú straty prenájmu odhadnuté, nie je možné stanoviť, nakoľko sa predpoklady týkajúce sa ďalších nákladov, z ktorých sa vychádza, líšia od predpokladov spoločnosti NEUWOGES. V každom prípade sú ďalšie náklady, ktoré odhadla spoločnosť NEUWOGES, vyššie. Vyššie by boli aj za predpokladu, že riziko straty prenájmu v posudku z roku 1997 by bolo na úrovni […] %. Za týchto okolností nie je možné akceptovať analýzy peňažných tokov spoločnosti NEUWOGES a treba ich opraviť na základe počiatočnej úrovne nákladov, ktorá predstavuje […] % (bez rizika straty prenájmu) (80).
(135)
V tejto súvislosti treba ďalej spomenúť, že tvrdenie spoločnosti NEUWOGES o zvyšovaní nájomného o […] % len preto, aby sa kompenzovalo zvyšovanie lízingovej splátky, je nesprávne. Keďže sa lízingová splátka vypočíta ako percentuálny podiel z pôvodného celkového nájomného (v tomto prípade […] %), zvýšenie nájomného o […] % by umožnilo pokrytie nielen zvýšenia lízingovej splátky, ale aj zvýšenia nákladov o […] %. Pri stabilných nákladoch by na kompenzáciu zvyšovania lízingovej splátky postačovalo aj menšie zvýšenie nájomného. Na vyrovnanie zvyšovania lízingovej splátky by skutočne pri riziku straty prenájmu na úrovni […] % a inak stabilných nákladoch postačovalo ročné zvyšovanie nájomného o […] %. Akékoľvek ďalšie zvyšovanie mohla spoločnosť NEUWOGES použiť na vyrovnanie narastajúcich nákladov alebo na dosiahnutie zisku.
Analýza finančných dôsledkov
(136)
V čase uzatvorenia zmluvy uskutočnila samotná spoločnosť NEUWOGES analýzu nominálneho peňažného toku. (81) V tejto analýze vychádzala spoločnosť z toho, že jej vlastné náklady (správa, údržba) budú stúpať o […] % ročne, nájomné sa bude každé tri roky zvyšovať o […] %, zastúpenie prázdnych priestorov sa udrží na úrovni […] % a […] % bytov sa predá nájomníkom. Na základe toho očakávala spoločnosť NEUWOGES nominálny peňažný tok vyplývajúci zo zmluvy ZS v hodnote […] EUR počas 30-ročnej platnosti tejto zmluvy.
(137)
V rámci formálneho zisťovania sa nepodarilo získať poznatky, ktoré by naznačovali, že uvedené výpočty vedome vykazovali optimistické očakávania. Neexistujú dôkazy o tom, že zástupcovia spoločnosti NEUWOGES, ktorí tieto čísla predložili dozornej rade spoločnosti NEUWOGES, si boli vedomí toho, že čísla nie sú správne. Spoločnosť NEUWOGES ani netvrdí, že vedenie spoločnosti by sa nechalo z politických dôvodov vedome zatiahnuť do nevýhodnej transakcie. V skutočnosti sa zdá, že došlo k chybnému hodnoteniu hospodárskych dôsledkov (k čomu by podľa spoločnosti NEUWOGES v prípade podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve nemalo dôjsť) (82).
(138)
Napriek tomu treba overiť, či očakávania skutočne neboli také, že by na nich žiaden hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve nezaložil svoje rozhodnutia. V tejto súvislosti treba poznamenať, že podľa spoločnosti NEUWOGES by hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve vychádzal zo zvyšovania nájomného len o […] % ročne, z rizika straty prenájmu na úrovni […] % a z nárastu administratívnych nákladov a nákladov na údržbu o […] % (83). Na základe týchto predpokladov by bol podľa spoločnosti NEUWOGES celkový nominálny peňažný tok -[…] EUR a -[…] EUR po diskontácii, pričom najväčší vplyv má viac ako sedemnásobný nárast strát prenájmu.
7.2.4.3. Trhové očakávania
(139)
V prvom rade treba poukázať na dokumenty, ktoré môžu poskytnúť informácie o skutočných očakávaniach obidvoch strán zúčastňujúcich sa na transakcii. Protokol zo zasadnutia dozornej rady zo 16. decembra 1997 dokazuje, že vedenie spoločnosti NEUWOGES klasifikovalo riziká spojené s transakciou ako „únosné“. (84) Z protokolu ďalej vyplýva, že spoločnosť NEUWOGES sa pri svojom konaní opierala o výpočty, ktoré vychádzali zo zvyšovania nájomného o […] % každé tri roky, zvyšovania nákladov (bez rizika straty prenájmu) o […] % a z rizika straty prenájmu na úrovni […] % (85).
(140)
Pred podpísaním zmlúv sa spoločnosť NEUWOGES obrátila na audítorskú spoločnosť Nordrevision. Podľa odhadov tejto spoločnosti síce zvyšovanie nájomného o […] % zodpovedalo všeobecnej miere inflácie, no jeho zrealizovanie bolo nepravdepodobné (86). Okrem toho sa spoločnosť Nordrevision domnievala, že počiatočná úroveň nákladov (výpočty vychádzali z odhadovaných nákladov vo výške […] % nájomného) by bola realistická pri predpoklade nulovej neobsadenosti, no vyžadovala by sa indexácia nákladov zodpovedajúca indexácii lízingovej splátky (87).
(141)
Spoločnosť BAVARIA vychádzala z predpokladov, že pri očakávanom nemennom vývoji počtu obyvateľov v Neubrandenburgu (vyplývajúcom z príchodu rozličných veľkých poskytovateľov služieb) (88) a dobrej polohe budov je možné očakávať len nízke zastúpenie prázdnych priestorov (89). Zároveň vychádzala z predpokladu, že zvyšovanie nájomného bude môcť prebiehať primerane k indexácii lízingových platieb (90).
(142)
Na záver treba poukázať na to, že znalecký posudok z roku 1997, ktorý pred predajom nechala vypracovať spoločnosť NEUWOGES, obsahoval informácie o relevantných očakávaných vývojoch. Posudok z roku 1997 vychádzal z úrovne nákladov od […] % do […] %, no v údajoch sa neuvádzalo, aký bude percentuálny podiel rizika straty prenájmu (91).
7.2.4.4. Posúdenie
Administratívne náklady
(143)
Očakávania v súvislosti s administratívnymi nákladmi a nákladmi na údržbu sa zdajú z hľadiska počiatočnej úrovne ([…] EUR/m2, prípadne […] % nájomného) aj z hľadiska očakávaného nárastu ([…] % ročne) pochopiteľné. V súvislosti s počiatočnou úrovňou nákladov vyplýva zo zistenia samotnej spoločnosti NEUWOGES, že minimálne v čase bezprostredne po rekonštrukcii boli náklady stanovené dostatočne vysoko. Zároveň bolo v posudku spoločnosti Pestel stanovené, že administratívne náklady a náklady na údržbu sa v roku 1997 pohybovali na priemernej úrovni […] EUR/m2, čo bolo o […] EUR menej ako rovnaké náklady stanovené v rámci transakcie predaja a spätného lízingu (92). Náklady stanovené v znaleckom posudku sa pohybovali v tomto rozsahu. Hoci sa s určitosťou dalo počítať s nárastom nákladov, predpoklad nárastu o […] % ročne sa javí ako pochopiteľný, dokonca možno opatrný. Spoločnosť Nordrevision len navrhla, aby sa táto indexácia administratívnych nákladov orientovala na indexáciu lízingovej splátky. Ročný nárast by tak bol […] %. Išlo by teda o menšie zvýšenie ako predpokladala spoločnosť NEUWOGES. Spoločnosť NEUWOGES zastáva teraz názor, že mala očakávať realistickejšie zvýšenie o […] % ročne. Naznačuje to, že hodnota […] % ročne určite nebola príliš nízka.
Riziko straty prenájmu
(144)
V súvislosti s rizikom straty prenájmu by počítanie so všeobecnými stratami prenájmu na úrovni […] % nebolo nerealistické. V prvom rade treba poznamenať, že pri hodnotení zmlúv spoločnosťou Nordrevision nebol spochybnený tento predpoklad, hoci spoločnosť vyjadrila ďalšie obavy v súvislosti so všeobecnou hospodárskou situáciou a trhom s nehnuteľnosťami v Neubrandenburgu (93). Zároveň sa zdá, že znalecký posudok z roku 1997 nevychádzal z oveľa vyšších rizík straty prenájmu (aj keď sa neuvádzajú presné údaje týkajúce sa rizika straty prenájmu) (94).
(145)
Ako vyplýva z interných dokumentov spoločnosti BAVARIA k preskúmaniu rozhodnutia, na základe príchodu rozličných veľkých poskytovateľov služieb počítala spoločnosť BAVARIA s tým, že počet obyvateľov v Neubrandenburgu ostane stabilný a že všetky predmetné byty sa krátko po rekonštrukcii prenajmú. Z údajov spoločnosti NEUWOGES vyplýva, že mesto Neubrandenburg a spolková krajina Meklenbursko-Predpomoransko skutočne počítali v rokoch 1997/1998 so stabilným počtom obyvateľov a stabilným vývojom príjmov.
(146)
Na záver treba vziať do úvahy, že vedenie spoločnosti NEUWOGES - ktoré viedlo podnik vlastniaci 30 % bytov v Neubrandenburgu, a teda dobre poznalo miestny trh s nehnuteľnosťami - vnímalo riziká spojené s transakciou predaja a spätného lízingu ako únosné a pri vlastných projekciách vychádzalo z rizika straty prenájmu na úrovni […] %. Nie je jasné, prečo príslušní odborníci na miestny trh s nehnuteľnosťami založili svoje výpočty na tomto predpoklade, ktorý bol podľa súčasných tvrdení spoločnosti NEUWOGES nerealisticky nízky.
(147)
Zároveň treba zohľadniť dokumenty, ktoré spoločnosť NEUWOGES predložila v súvislosti s otázkou, či by rozumný subjekt na relevantnom trhu s nehnuteľnosťami (panelovými domami vo východnom Nemecku) neočakával vyššie zastúpenie prázdnych priestorov. Ide o dokumenty, ktoré vznikli skôr, ako bola uzatvorená transakcia predaja a spätného lízingu. Z predložených posudkov vznikol pred uzatvorením predmetných zmlúv len posudok spoločnosti Pestel. Treba však poznamenať, že posudok spoločnosti Pestel sa venuje východnému Nemecku ako celku a nie konkrétnej miestnej situácii v Neubrandenburgu. Výpovedná hodnota tohto posudku je teda v danom kontexte obmedzená. Posudok poukazuje na niektoré všeobecné problémy na trhu s nehnuteľnosťami vo východnom Nemecku. Samotný posudok však neposkytuje dostatok dôkazov o tom, že hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by pri svojich investičných rozhodnutiach nevychádzal z rizika straty prenájmu na úrovni […] %.
Nájomné
(148)
V súvislosti s nájomným treba v prvom rade poznamenať, že spoločnosť NEUWOGES nepovažuje nájomné očakávané po rekonštrukcii za príliš vysoké. Skôr tvrdí, že nájomné nebolo možné zvýšiť v predpokladanej miere. Súd LG Rostock zistil, že priemerná výška nájomného […] EUR/m2, z ktorej vychádzala zmluva ZS, sa pohybovala v rozsahu príslušného indexu priemerných cien nájomného (95), na základe čoho možno usúdiť, že pôvodná priemerná výška nájomného bola stanovená realisticky.
(149)
Vo veci indexácie dohodnutej lízingovej splátky neexistujú žiadne priame potvrdenia týkajúce sa priemerného zvýšenia nájomného, z ktorého sa v roku 1998 vo všeobecnosti vychádzalo. Spoločnosť Nordrevision len skonštatovala, že pôvodne stanovená sadzba […] % ročne zodpovedá všeobecnej miere inflácie, v Neubrandenburgu však pravdepodobne nie je realizovateľná (96). Zo skutočnosti, že spoločnosť NEUWOGES napokon súhlasila s indexáciou „len“ […] % a vychádzala z toho, že sa jaj každé tri roky podarí zvýšiť nájomné o […] % (resp. […] % ročne), vyplýva, že toto upozornenie pravdepodobne zohľadnila. V znaleckých posudkoch neboli výslovne uvedené žiadne očakávania týkajúce sa budúceho zvyšovania nájomného. Na základe toho, že znalecké posudky neobsahovali žiadne výslovné predpoklady týkajúce sa vývoja inflácie a nájomného, však treba poznamenať, že zjavne vychádzali z konvergencie zvyšovania nájomného a všeobecnej inflácie (ktorá bola v predchádzajúcich desaťročiach približne 3,5 %) (97). Súd LG Rostock sa domnieva, že indexácia bola vzhľadom na priemernú ročnú mieru inflácie 3,52 % v priebehu 28 rokov pred uzatvorením zmlúv odôvodnená (98). Ďalej poznamenal, že vývoj výšky nájomného v priebehu 30 rokov sa predpovedá len ťažko, avšak nezaznamenal žiaden očividný nepomer medzi indexáciou lízingovej splátky a očakávaným vývojom výšky nájomného.
(150)
Posudok od spoločnosti Pestel, ktorý predložila spoločnosť NEUWOGES, neobsahuje žiadne údaje o reálnych očakávaniach účastníkov východonemeckého trhu s nehnuteľnosťami a žiadne špecifické údaje týkajúce sa Neubrandenburgu. Poukazuje však na to, že situácia na východonemeckom trhu s nehnuteľnosťami môže byť problematická. Na základe uvedených skutočností však posudok od spoločnosti Pestel nedokazuje, že nebolo vyslovene nesprávne dohodnúť sa na indexácii lízingových platieb so sadzbou […] % ročne a očakávať, že sa každoročne podarí zvýšiť nájomné o […] %.
Platnosť
(151)
Vo veci doby platnosti zmluvy súd LG Rostock argumentuje, že niektoré lízingové zmluvy majú dlhú dobu platnosti (až 30 rokov), takže v tomto ohľade predmetná zmluva nie je nezvyčajná (99). S 30-ročnou dobou platnosti zmluvy sú, samozrejme, spojené určité riziká. Je tu však tiež možnosť dosiahnuť stabilné zisky a získať pomerne vysokú istotu z hľadiska očakávaných nákladov. Dlhá doba platnosti však tiež znamená, že na dosiahnutie návratnosti investícií kupujúceho sú potrebné nižšie mesačné lízingové platby, resp. že predajná cena pri rovnako vysokých lízingových platbách bola vyššia, ako by bola v prípade kratšej doby platnosti (100). V takomto prípade sa dohoda na 30-ročnej dobe platnosti nezdá byť neprimeraná.
7.2.4.5. Záver
(152)
Očakávania spoločnosti NEUWOGES vychádzajúce z jej pôvodných výpočtov preto nemožno považovať za nerealistické. Na základe predložených podkladov mohla spoločnosť NEUWOGES vychádzať z toho, že v rámci zmluvy ZS dosiahne zisk. Ak boli očakávané nominálne zisky v relevantnom čase (začiatok roka 1998) diskontované, spoločnosť NEUWOGES sa pravdepodobne rozhodla na základe predpokladu, že zmluva ZS má súčasnú hodnotu […] EUR.
7.2.5. Celkové hodnotenie
(153)
Komisia už predtým dospela k záveru, že zmluvy ZP a ZS sú súčasťami rovnakej integrovanej transakcie. Na určenie celkovej hodnoty, ktorú transakcia predstavuje pre spoločnosť NEUWOGES, treba pripočítať súčasnú hodnotu oboch zmlúv. Zhrnutie: Spoločnosť NEUWOGES mohla zo zmluvy ZP očakávať nasledujúce výhody:
a)
hotovosť, ktorú zaplatila spoločnosť BAVARIA ([…] EUR);
b)
vyplatenú províziu za pokusy o privatizáciu ([…] EUR);
c)
zisky, ktoré priniesla rekonštrukcia ([…] EUR);
d)
súčasnú hodnotu poplatku z dedičného práva stavby za obdobie od roku 2029 ([…] EUR po diskontácii).
(154)
Okrem toho sa predpokladá, že na základe realistických očakávaní spoločnosti NEUWOGES mala zmluva ZS, ako je uvedené v časti 7.2.4, diskontovanú súčasnú hodnotu […] EUR. Transakcia predaja a spätného lízingu má preto pre spoločnosť NEUWOGES celkovú hodnotu […] EUR.
7.3. POROVNANIE S INÝMI OPCIAMI TRANSAKCIE
(155)
S cieľom určiť, či transakcia predaja a spätného lízingu uzavretá medzi spoločnosťami NEUWOGES a BAVARIA zodpovedá zmluvám, ktoré by uzavrel aj hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve, je teraz potrebné porovnať hodnotu tejto transakcie s hodnotou iných opcií transakcie. Ak by mala spoločnosť NEUWOGES z hospodárskeho hľadiska výhodnejšiu alternatívu, uzatvorenie transakcie predaja a spätného lízingu by sa mohlo považovať za opciu, pre ktorú by sa hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve nerozhodol.
(156)
V tejto súvislosti treba poznamenať, že prenájom budovy bez jej rekonštrukcie alebo jej zbúranie nepredstavujú reálnu alternatívu. Prenájom nehnuteľnosti bez jej rekonštrukcie by priniesol len obmedzené zisky. Taktiež bolo jasné, že nezrekonštruované budovy budú menej obsadené než zrekonštruované budovy (101). Zo žiadnych dôveryhodných faktov sa nedá usúdiť, že v prípade prenajímania nezrekonštruovaných budov je možné počítať s vyššími ziskami ako v prípade transakcie predaja a spätného lízingu. Búranie by neprinieslo žiaden zisk, vyžadovalo by však náklady na búranie. V relevantnom čase (1997/1998) preto nepredstavovalo reálnu alternatívu.
7.3.1. Úverové financovanie ako jedna z opcií
(157)
Prvou alternatívou, ktorá prichádzala do úvahy, je úverové financovanie. Ak by spoločnosť NEUWOGES financovala rekonštrukciu predmetnej budovy prostredníctvom úveru, mohla sčasti dosiahnuť rovnaký zisk, aký dosiahla z transakcie predaja a spätného lízingu. V prvom rade mohla zrekonštruované budovy prenajímať a dosiahnuť slušný zisk. Na rozdiel od transakcie predaja a spätného lízingu by navyše zostala vlastníkom daných budov.
(158)
Je však jasné, že úverové financovanie by so sebou prinieslo aj určité nevýhody. Spoločnosť NEUWOGES by musela 30 % objemu investícií pokryť z vlastného kapitálu, pretože podľa stanoviska spoločnosti NEUWOGES musí zostať zachovaný pomer vlastného kapitálu a celkových aktív vo výške 30 % (102). Koncom roka 1997 diskutovala dozorná rada spoločnosti NEUWOGES o možnosti zníženia pomeru vlastného kapitálu a celkových aktív, aby bolo možné zvýšiť investície. Vedenie spoločnosti však tento návrh odmietlo ako z hospodárskeho hľadiska neprijateľný, pretože by znamenal neakceptovateľne vysoké zadlženie (103). Vedenie spoločnosti uviedlo: „Zníženie pomeru vlastného kapitálu a celkových aktív z 30 na 25 % by bolo neprijateľné (úroveň zadlženia).“ (104). Pán Räuber, člen dozornej rady spoločnosti NEUWOGES, ďalej rozhodol, že „z hospodárskeho hľadiska je zníženie pomeru vlastného kapitálu a celkových aktív nemysliteľné. Záväzky podniku je potrebné plniť.“ (105). Na financovanie investícií do rekonštrukcie vo výške […] EUR by spoločnosť NEUWOGES musela poskytnúť […] EUR z vlastného kapitálu. Nie je vôbec isté, či mala spoločnosť okamžite k dispozícii vlastný kapitál v takejto výške. Z protokolu dozornej rady vyplýva, že možný celkový objem investícií za rok 1998 (vrátane úverov) predstavoval približne […] EUR a že použitie tejto sumy bolo naplánované na iné účely (106). Z toho vyplýva, že spoločnosť NEUWOGES mohla rekonštrukčné práce financovať prostredníctvom úveru len za predpokladu, že by sa zriekla ostatných projektov.
(159)
V porovnaní s úverovým financovaním mala transakcia predaja a spätného lízingu výhodu v tom, že spoločnosť NEUWOGES nemusela použiť žiaden vlastný kapitál a navyše dostala čerstvú likviditu, vďaka čomu bolo zabezpečené úplné financovanie rekonštrukcie budov.
(160)
Pri zohľadnení všetkých týchto pripomienok nemožno s určitosťou tvrdiť, že by bolo úverové financovanie rekonštrukcie možné, resp. že ak by bolo možné, bolo by pre spoločnosť NEUWOGES výhodnejšie než transakcia so spoločnosťou BAVARIA. Zo skutočností, že spoločnosť NEUWOGES pravdepodobne nemala vlastný kapitál v dostatočnej výške na poskytnutie úveru a že dodatočnú likviditu mohla použiť na financovanie iných investícií, vyplýva, že rozhodnutie pre transakciu predaja a spätného lízingu a nie pre úverové financovanie bolo rozumné.
7.3.2. Priamy predaj ako jedna z opcií
(161)
Druhou opciou, ktorá seriózne prichádzala do úvahy, je priamy predaj budovy aj pozemku. Rozhodujúcou otázkou je, či by bol takýto predaj výhodnejší.
7.3.2.1. Hodnotenie podľa znaleckých posudkov z rokov 1997 a 2007
(162)
Pri porovnávaní hodnoty transakcie predaja a spätného lízingu pre spoločnosť NEUWOGES a výhod, ktoré by mal priamy predaj, je rozhodujúce, akú cenu by spoločnosť NEUWOGES mohla dosiahnuť pri „normálnom“ predaji. Dôležitú úlohu v tomto prípade zohrávajú oba znalecké posudky z rokov 1997 a 2007.
(163)
Obidva posudky si dala vypracovať spoločnosť NEUWOGES s cieľom odhadnúť hodnotu predmetných objektov (budov a pozemkov) v roku 1997. Prvý posudok vypracoval v roku 1997 interný znalec, druhý vypracoval v roku 2007 spätne nezávislý znalec. V posudku z roku 1997 bola hodnota stanovená na […] EUR, v posudku z roku 2007 na […] EUR (107). V oboch posudkoch boli budovy (1997: […] EUR, 2007: […] EUR) a pozemky (1997: […] EUR, 2007: […] EUR) hodnotené zvlášť. Obidva posudky sú v zásade založené na rovnakej metóde („prístup na základe príjmu“).
(164)
Keďže znalecký posudok z roku 2007 bol vytvorený až po uzatvorení transakcie predaja a spätného lízingu, podľa oznámenia Komisie nemôže slúžiť ako spoľahlivý podklad na určenie hodnoty objektu v roku 1997 vychádzajúc z informácií, ktoré mala vtedy k dispozícii spoločnosť NEUWOGES Spoločnosť NEUWOGES nemôže svoje rozhodnutie vo veci uzatvorenia transakcie predaja a spätného lízingu so spoločnosťou BAVARIA podložiť posudkom vytvoreným spätne v roku 2007.
(165)
Podľa Komisie nemôže byť však ani znalecký posudok z roku 1997 považovaný za spoľahlivý indikátor hodnoty nehnuteľností v roku 1997 vychádzajúc z informácií, ktoré mala vtedy k dispozícii spoločnosť NEUWOGES. Podľa formálneho zisťovania si bolo vedenie spoločnosti NEUWOGES úplne vedomé toho, že posudok z roku 1997 nebolo možné v čase uzatvorenia predmetných zmlúv považovať za spoľahlivý základ na posudzovanie. Nasledujúce konštatovania obsahujú užitočné informácie:
a)
Nájomné
Znalecký posudok z roku 1997 vychádza z nájomného v rozmedzí […] EUR/m2 až […] EUR/m2. Zároveň sa podľa prvého indexu priemerných cien nájomného za zrekonštruované byty pre mesto Neubrandenburg, ktorý platil od 1. januára 1998 a vychádzal z údajov z roku 1997, priemerné nájomné pohybovalo v rozmedzí 3,90 EUR/m2 až 4,38 EUR/m2. Keďže NEUWOGES je veľkou realitnou spoločnosťou pôsobiacou v Neubrandenburgu, priemerné nájomné v Neubrandenburgu musela poznať. Pri hodnotení nehnuteľností sa preto spoločnosť NEUWOGES mohla oprieť o tieto údaje. V skutočnosti mala transakcia predaja a spätného lízingu priniesť nájomné v priemernej výške […] EUR/m2 po rekonštrukcii (teda od roku 1999, čo je o dva roky neskôr než údaje z prvého indexu priemerných cien nájomného), čo tiež zodpovedá indexu priemerných cien nájomného.
b)
Náklady na rekonštrukciu
Znalecký posudok, ktorý bol zostavovaný na jar 1997, vychádzal z nákladov na rekonštrukciu v celkovej výške […] EUR. V tom istom čase (marec 1997) adresovalo vedenie spoločnosti NEUWOGES spoločnosti BAVRIA list, v ktorom odhadlo náklady na rekonštrukciu na […] EUR. Z toho jasne vyplýva, že spoločnosť NEUWOGES si bola veľmi dobre vedomá toho, že nevyhnutné náklady na rekonštrukciu uvedené v posudku z roku 1997 sú výrazne podcenené. Paušálna suma na rekonštrukciu nehnuteľností dohodnutá medzi spoločnosťami BAVARIA a BRG (dcérskou spoločnosťou spoločnosti NEUWOGES) bola dokonca ešte oveľa vyššia ([…] EUR), čo naznačuje, že si spoločnosť NEUWOGES pri uzatváraní zmlúv so spoločnosťou BAVARIA bola vedomá toho, že náklady na rekonštrukciu uvedené v posudku z roku 1997 boli podhodnotené o takmer 10 miliónov EUR.
c)
Zostávajúca doba použiteľnosti
V znaleckom posudku z roku 1997 sa vzhľadom na plánovanú rekonštrukciu vychádzalo vo všeobecnosti zo zostávajúcej doby použiteľnosti medzi 55 a 70 rokmi. Treba tiež poznamenať, že nízke náklady na rekonštrukciu, uvedené v posudku z roku 1997, nie sú v súlade s predpokladom, že rekonštrukciou sa výrazne predĺži životnosť budov.
d)
Hodnota pozemkov
Treba poznamenať, že pri hodnotení predmetných pozemkov v znaleckom posudku z roku 1997 sa nebrali do úvahy faktory znižujúce hodnotu (v posudku z roku 2007 však zohľadnené boli). Medzi tieto faktory patria okrem iného už existujúce infraštruktúry, ktoré sa nedajú presunúť ani odstrániť (systémy odpadových vôd, potrubia), či nevýhodný tvar pozemku. Spravidla majú za následok zníženie hodnoty. Spoločnosti NEUWOGES, ako vlastníkovi pozemkov, museli byť tieto faktory známe. Taktiež musela táto spoločnosť vedieť, že v posudku z roku 1997 boli pozemky výrazne podhodnotené.
(166)
Na záver možno konštatovať, že spoločnosť NEUWOGES si bola dokázateľne vedomá toho, že niektoré z hlavných predpokladov, na ktorých bol založený znalecký posudok z roku 1997 (predovšetkým predpoklady týkajúce sa nákladov na rekonštrukciu), neboli reálne. Komisia preto dospela k záveru, že posudok z roku 1997 neobsahuje žiadne spoľahlivé údaje týkajúce sa hodnoty objektov v roku 1997 podľa informácií, ktoré mala vtedy k dispozícii spoločnosť NEUWOGES.
(167)
Komisia sa navyše domnieva, že hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve nachádzajúci sa v rovnakej situácii ako spoločnosť NEUWOGES by na základe informácií, ktoré mala spoločnosť NEUWOGES k dispozícii v relevantnom čase, pri ex-ante odhade hodnoty nehnuteľností pravdepodobne dospel k výsledkom, ktoré by boli podobné výsledkom v posudku vytvorenom spätne v roku 2007. Ako sa stalo aj v tomto posudku vytvorenom spätne v roku 2007, hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve nachádzajúci sa v rovnakej situácii ako spoločnosť NEUWOGES by svoje ex-ante očakávania týkajúce sa skutočného nájomného zakladal na indexe priemerných cien nájomného, náklady na rekonštrukciu by odhadol vo výške, ktorá by bola bližšie sume dohodnutej medzi spoločnosťami BAVARIA a BRG, a pri stanovovaní hodnoty pozemkov by bral do úvahy faktory znižujúce hodnotu. Hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve nachádzajúci sa v rovnakej situácii ako spoločnosť NEUWOGES by si navyše dôkladne zistil zostávajúcu dobu použiteľnosti vzhľadom na plánované rekonštrukčné opatrenia a porovnania (ako to bolo v hodnotení z roku 2007). Odôvodnene možno usúdiť, že hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve nachádzajúci sa v rovnakej situácii ako spoločnosť NEUWOGES by svoje hodnotenie zakladal na odhadoch zostávajúcej doby použiteľnosti, ktoré by boli podobné posudku vytvorenému spätne v roku 2007.
(168)
Komisia sa preto domnieva, že hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve nachádzajúci sa v rovnakej situácii ako spoločnosť NEUWOGES by pred uzavretím transakcie predaja a spätného lízingu odôvodnene odhadol hodnotu objektov približne na […] EUR (ako bolo odhadnuté aj v posudku z roku 2007).
7.3.2.2. Porovnanie opcií priameho predaja a predaja a spätného lízingu
(169)
Zhrnutie: Celková hodnota transakcie predaja a spätného lízingu predstavovala pre spoločnosť NEUWOGES […] EUR. Z uvedenej analýzy však vyplynulo, že spoločnosť NEUWOGES mala realistickejšie vychádzať z hodnoty objektov vo výške […] EUR, čo predstavuje len […] % z hodnoty transakcie predaja a spätného lízingu. Tento malý rozdiel však neznamená, že hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve by sa jednoznačne rozhodol pre priamy predaj.
a)
Netreba prehliadať, že predmetná opcia priameho predaja sa týkala predaja budov, ako aj predmetných pozemkov, pričom spoločnosť BAVARIA kúpila iba budovy a na pozemky získala len dedičné práva stavby v trvaní 75 rokov. Samotné pozemky zostávajú vo vlastníctve spoločnosti NEUWOGES. Spoločnosť NEUWOGES odhadla hodnotu samotných pozemkov na […] EUR (ako bolo odhadnuté aj v posudku z roku 2007). Je náročné presne vyčísliť sumu, ktorú spoločnosť NEUWOGES získala preto, lebo pozemky nepredala, ale poskytla na ne len dedičné práva stavby. Treba však vychádzať z toho, že ponechanie pozemkov vo vlastníctve spoločnosti NEUWOGES bolo dôvodom o niečo nižšej ceny transakcie.
b)
Zároveň treba poznamenať, že vznikajú určité pochybnosti týkajúce sa toho, či by bolo skutočne možné dosiahnuť cenu, ktorú by odhadol hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve nachádzajúci sa v rovnakej situácii ako spoločnosť NEUWOGES. Jedinú konkrétnu ponuku na nákup, ku ktorej spoločnosť NEUWOGES predložila informácie, podala spoločnosť Felske-Immobilien, ktorá zjavne ponúkla […] EUR/m2, čo zodpovedá celkovej kúpnej cene […] EUR (108). Táto ponuka je jednoznačne o viac než 1 milión EUR nižšia než cena, ktorú by odhadol hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve nachádzajúci sa v rovnakej situácii ako spoločnosť NEUWOGES.
c)
Okrem toho spoločnosť NEUWOGES pri odhadovaní očakávaných ziskov v rámci zmluvy ZS nesprávne vypočítala zisky len do roku 2027 vrátane. Doba platnosti zmluvy ZS je 30 rokov od ukončenia rekonštrukčných prác (t. j. 30 rokov od začiatku roka 1999), pri výpočte sa preto mali brať do úvahy zisky až do roku 2028 vrátane. Po príslušnej oprave odhadu by sa hodnota transakcie predaja a spätného lízingu zvýšila.
d)
Pri výpočte súčasnej hodnoty poplatku z dedičného práva stavby, ktorý bude v budúcnosti platiť spoločnosť BAVARIA spoločnosti NEUWOGES, sa z dôvodu zjednodušenia uvažovalo o tom, že životné náklady sa nezmenia a platby preto nebude potrebné prispôsobovať. Realistickejšie však je vychádzať z predpokladu všeobecného nárastu životných nákladov, a teda aj z pravdepodobného nárastu budúcich platieb v porovnaní s predpokladom. Aj tento fakt by viedol k nárastu hodnoty zmluvy.
(170)
Na základe týchto pripomienok možno usúdiť, že z hospodárskeho hľadiska bolo odôvodnené uprednostniť transakciu predaja a spätného lízingu pred pokusom o priamy predaj.
7.3.3. Záver
(171)
Z porovnania hodnoty transakcie predaja a spätného lízingu pre spoločnosť NEUWOGES s hodnotou ostatných opcií vyplýva, že transakcia bola navrhnutá tak, aby na ňu pristúpil aj hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve.
7.4. REFERENČNÉ HODNOTY
(172)
Skúr než bolo možné potvrdiť, že rozhodnutie pre transakciu predaja a spätného lízingu a zároveň proti alternatívnym riešeniam úplne zodpovedá konaniu podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve, Komisia pre istotu tiež overila, či transakcia zodpovedá ostatným zmluvám, ktoré boli v danom čase a na danom trhu uzatvárané, a či existujú aj iné dôkazy, ktoré podporujú záver Komisie, že transakcia predaja a spätného lízingu zodpovedá princípu podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve.
(173)
Dostupné informácie o porovnateľných transakciách sa týkajú dohôd o predaji a spätnom lízingu, ktoré spoločnosť BAVARIA uzatvorila približne v rovnakom čase, ako prijala predmetné opatrenie. Príslušné zmluvy môžu slúžiť ako dôkazy toho, či sa pre tento typ transakcie predaja a spätného lízingu rozhodli aj iné hospodárske subjekty vrátane súkromných podnikov. To by znamenalo, že sú v súlade s trhovou praxou (časť 7.4.1). Súlad predmetnej transakcie s trhovou praxou možno posúdiť aj na základe obmedzenej verejnej súťaže uskutočnenej spoločnosťou NEUWOGES a porovnania s inými finančnými transakciami (časti 7.4.2 a 7.4.3).
7.4.1. Príkladové zmluvy
(174)
Na účely porovnania boli použité zmluvy týkajúce sa troch porovnateľných právnych úkonov ([…]). Zohľadniť však bolo možné iba zmluvu so spoločnosťou […] a zmluvu so spoločnosťou […], pretože len tieto dve zmluvy boli uzatvorené približne v rovnakom čase ako transakcia predaja a spätného lízingu medzi spoločnosťami BAVARIA a NEUWOGES. Najskôr treba uviesť, že obe porovnávacie transakcie sa od predmetnej transakcie líšia z hľadiska doby platnosti zmluvy, indexácie pevne stanovenej lízingovej splátky a rekonštrukcie. Spoločnosť NEUWOGES poukazuje predovšetkým na rozdielnu indexáciu ([…]: 1,5 % ročne, […]: prispôsobenie vývoju životných nákladov), na základe ktorej sa má dokázať, že zmluva ZS obsahuje ustanovenia, ktoré v relevantnom čase (1997/1998) nezodpovedali bežnej trhovej praxi.
(175)
Spoločnosť BAVARIA uvádza transakcie so spoločnosťami […] a […] ako príklady použitia modelov lízingu nehnuteľností (109), čo naznačuje, že ustanovenia v týchto zmluvách boli vypracované na základe výpočtov, ktoré sú podobné výpočtom, z ktorých vychádza transakcia predaja a spätného lízingu medzi spoločnosťami NEUWOGES a BAVARIA.
(176)
Ako bolo uvedené vyššie (pozri odôvodnenie 131), spoločnosť NEUWOGES si mohla v rámci modelu lízingu ponúknutého spoločnosťou BAVARIA slobodne vybrať parametre zmluvy. Spoločnosť NEUWOGES tak mala možnosť vybrať si nižšiu indexáciu alebo vyššie odpočítanie nákladov. Znížili by sa tým však zálohové platby. To isté pravdepodobne platí aj pre spoločnosti […] a […].
(177)
Zmluvní partneri si zjavne mohli v rámci modelov ponúkaných spoločnosťou BAVARIA slobodne vybrať presné parametre transakcie. Pri posudzovaní súladu transakcie predaja a spätného lízingu medzi spoločnosťami NEUWOGES a BAVARIA s trhovou praxou preto nie je až také dôležité, či parametre vybraté spoločnosťou NEUWOGES boli rovnaké ako parametre, ktoré si vybrali zmluvné strany zúčastňujúce sa transakcií so spoločnosťami […] a […]. Výber parametrov zodpovedá len strategickým obchodným rozhodnutiam zúčastnených strán. Dôležitejšie je, že všetky tieto transakcie boli založené na rovnakom modeli transakcií.
(178)
Z hľadiska toho, že zmluva so spoločnosťou […] a zmluva so spoločnosťou […] sú založené na rovnakom výpočtovom modeli, čo nemožno na základe dostupných informácií spochybniť, možno usudzovať, že model transakcií, na ktorom je založená aj transakcia so spoločnosťou NEUWOGES, bol v súlade s trhovou praxou. V tejto súvislosti je tiež dôležité poznamenať, že model lízingu nehnuteľností si zjavne vyberajú aj verejné ([…]) a súkromné podniky ([…]) a že je ponúkaný podnikom, ktoré by chceli využiť odpustenie dlhov na základe zákona AHG, ako aj zmluvným stranám, na ktoré sa tento zákon nevzťahuje.
7.4.2. Verejná súťaž
7.4.2.1. Súvislosti
(179)
Ako bolo uvedené vyššie, v súvislosti s privatizáciou budov napokon predaných spoločnosti BAVARIA nevypísala spoločnosť NEUWOGES komplexnú otvorenú, transparentnú, nepodmienenú a nediskriminačnú verejnú súťaž. Spoločnosť NEUWOGES však pôvodne vyzvala 72 potenciálnych kupujúcich, aby predložili svoju ponuku. Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že adresátov vyberala viac-menej náhodne a že ich výber nemožno považovať za reprezentatívny pre celkový trh. Po zaslaní tejto prvej výzvy na vyjadrenie záujmu pribudli ďalšie kontakty, okrem iného aj so spoločnosťou BAVARIA, ktorá pôvodne oslovená nebola.
7.4.2.2. Výsledok verejnej súťaže
(180)
Päť z prijatých ponúk, ktorých celkový počet nie je známy, bolo vyhodnotených ako „využiteľné“ (110). Dve z nich boli zamietnuté, pretože potenciálni kupujúci z časových dôvodov nedokázali predložiť kompletnú ponuku. Ďalšie dve ponuky boli zamietnuté z hospodárskych dôvodov. Piata ponuka, predložená spoločnosťou Felske-Immobilien, bola zamietnutá z dôvodu príliš nízkej ponúknutej ceny (spoločnosť Felske ponúkla […] EUR/m2, čo zodpovedá celkovej kúpnej cene […] EUR). Okrem piatich spomínaných ponúk boli predložené ešte tri ďalšie ponuky - jedna od spoločnosti BAVARIA a dve od iných uchádzačov. S jedným z týchto dvoch uchádzačov, ktorí predložili svoje ponuky, boli začaté rokovania. Táto ponuka však bola napokon tiež zamietnutá z bližšie nešpecifikovaných ekonomických dôvodov (111).
(181)
Po ukončení rokovaní museli byť zmluvy schválené dozornou radou spoločnosti NEUWOGES. Pri predložení zmlúv dozornej rade argumentovalo vedenie spoločnosti tým, že nie je možné dosiahnuť vyššiu predajnú cenu, pretože zmluvy sa týkali len poskytnutia dedičných práv stavby na pozemky (a nie priameho predaja), spoločnosť BRG bude poverená realizáciou rekonštrukčných prác a spoločnosť NEUWOGES bude budovy spravovať ďalších 30 rokov (112). Na otázku týkajúcu sa rozdielu v porovnaní s posudkom z roku 1997 vedenie spoločnosti opätovne odpovedalo, že vyššia cena transakcie sa nedala dosiahnuť (113).
7.4.2.3. Posúdenie
(182)
Aj keď túto verejnú súťaž nemožno kvalifikovať ako otvorenú, transparentnú, nepodmienenú a nediskriminačnú, určitým spôsobom reflektuje stav ponuky na trhu. V tejto súvislosti je tiež dôležité poznamenať, že zjavne bolo predložených aj viacero nevyžiadaných ponúk, čo naznačuje, že potenciálni kupujúci, ktorí nepatrili k 72 pôvodne osloveným podnikom, mali možnosť oboznámiť sa s týmto konaním a zúčastniť sa na ňom.
(183)
Z vyhodnotenia ponúk spoločnosťou NEUWOGES vyplýva, že v relevantnom čase (1997/1998) považovala spoločnosť NEUWOGES ponuku spoločnosti BAVARIA za najlepšiu dostupnú na trhu. Argument spoločnosti NEUWOGES, že minimálne ponuka spoločnosti Felske bola výhodnejšia, nie je obhájiteľný. Hoci je pravda, že cena ponúkaná spoločnosťou Felske ([…] EUR) bola vyššia ako zálohová platba, ktorú napokon realizovala spoločnosť BAVARIA ([…] EUR), je potrebné pripomenúť, že transakciu predaja a spätného lízingu treba posudzovať ako celok a že jej celková hodnota ([…] EUR) bola vyššia ako cena ponúkaná spoločnosťou Felske.
(184)
Vzhľadom na uvedené skutočnosti možno konštatovať, že aj keď túto verejnú súťaž nemožno samu osebe kvalifikovať ako dostatočný dôkaz toho, že ponuka od spoločnosti BAVARIA bola najlepšou ponukou dostupnou na trhu, všetko tomu nasvedčuje. V každom prípade neposkytuje táto obmedzená verejná súťaž dostatočný dôkaz o tom, že by spoločnosť NEUWOGES mala v relevantnom čase (1997 - 1998) k dispozícii lepšiu ponuku.
7.4.3. Iné typy transakcií realizovaných v relevantnom období
7.4.3.1. Rámec posudzovania
(185)
Bolo by vhodné preskúmať predmetnú transakciu v kontexte iných podobných typov transakcií ponúkaných na trhu v relevantnom období (1997 - 1998).
(186)
V prípade predmetnej transakcie ide o typickú transakciu predaja a spätného lízingu. Dohody o predaji a spätnom lízingu majú charakter finančných transakcií. Pri kúpe nehnuteľnosti zo strany nájomcu poskytuje prenajímateľ nájomcovi likvidné prostriedky, resp. financuje väčšie investície, ako je napríklad rekonštrukcia starých budov. Aby mohol nájomca nehnuteľnosť naďalej využívať - či už na komerčné alebo iné účely - spätne si ju prenajme. Investície prenajímateľa sa tým počas trvania lízingovej zmluvy (úplne alebo čiastočne) odpisujú.
(187)
Dohoda o predaji a spätnom lízingu je ako finančná transakcia do istej miery podobná bankovým úverom a hypotékam. Do úvahy treba však brať aj určité významné rozdiely. Transakcia predaja a spätného lízingu umožňuje predajcovi/nájomcovi financovanie väčších investícií a okamžitú dostupnosť likvidných prostriedkov bez toho, aby bol odkázaný na vlastný kapitál. To znamená, že nájomca má k dispozícii vlastný kapitál, plus dodatočne získané likvidné prostriedky, ktoré môže využiť na ďalšie investovanie alebo na financovanie investícií, na ktoré by z dôvodu nedostatku vlastného kapitálu alebo príliš vysokej miery zadlženosti nedostal bežný úver. Vzhľadom na to, že kupujúci/prenajímateľ potrebuje refinancovať svoju prvotnú investíciu a dosiahnuť zisk, lízingová splátka je spravidla o niečo vyššia ako úroková sadzba z porovnateľného bankového úveru (ako je podrobnejšie vysvetlené v nasledujúcej časti). Po uplynutí lízingovej zmluvy musí nájomca nehnuteľnosť odkúpiť alebo zostáva vo vlastníctve prenajímateľa a je k dispozícii na ďalšie použitie. Znamená to, že výška lízingovej splátky sa odvíja od zostatkovej hodnoty nehnuteľnosti po uplynutí lízingovej zmluvy uzatvorenej medzi oboma stranami. Vzhľadom na to, že zostatkovú hodnotu je väčšinou ťažké predvídať (najmä v prípade dlhodobých lízingových zmlúv), predstavuje pre prenajímateľa rizikový faktor, ktorý sa následne premieta do výšky lízingovej splátky. Takéto riziko pri bežných bankových úveroch neexistuje, pri hypotékach existuje len do určitej miery.
(188)
V dôsledku toho nie sú lízingové splátky a úrokové sadzby z úverov/hypoték úplne porovnateľné. Pri porovnaní lízingových splátok predmetnej transakcie s priemernými úrokovými sadzbami z úverov/hypoték v relevantnom období (1997 - 1998) nie je možné jednoznačne určiť, či požadovaná lízingová splátka v relevantnom období (1997 - 1998) bola v súlade s trhovou praxou. Dá sa však posúdiť, či bola lízingová splátka taká vysoká, že by sa do tejto transakcie nezapojil žiaden hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve.
7.4.3.2. Posúdenie
(189)
V predmetnej transakcii bola lízingová splátka pôvodne stanovená na […] % ročne z celkového objemu investícií. V dôsledku indexácie splatnej sumy sadzbou […] % ročne sa výška lízingovej splátky na konci platnosti lízingovej zmluvy zvýši na […] %, čo zodpovedá priemernej lízingovej splátke […] % ročne. Na porovnanie: Keby sa spoločnosť NEUWOGES rozhodla, že lízingovú splátku nebude indexovať, výška splátky počas celej doby platnosti zmluvy v trvaní 30 rokov by bola […] % ročne. Výška cenovej „prirážky“ potom závisí od rozhodnutia, či sa namiesto splácania pevných splátok počas celého obdobia platnosti zmluvy budú na začiatku splácať nižšie lízingové splátky a na konci vyššie.
(190)
Je potrebné pripomenúť, že krajinský súd v Rostocku (Landgericht Rostock) posudzoval lízingové splátky v porovnaní s úrokovými sadzbami pri iných transakciách. Dospel k záveru, že hoci bolo ťažké odhadnúť vývoj hypotekárnych úrokových sadzieb v časovom horizonte 30 rokov, v období vysokých úrokových sadzieb možno očakávať sadzby vyššie ako 10 %. Priemerné lízingové splátky účtované spoločnosťou NEUWOGES nemožno preto považovať za nezlučiteľné s bežnou trhovou praxou.
(191)
K dispozícii sú na porovnanie len veľmi všeobecné údaje. Na základe údajov Nemeckej spolkovej banky (Deutsche Bundesbank) za január 1998 (obdobie, keď bola uskutočnená predmetná transakcia), možno považovať za relevantné dva druhy úrokových sadzieb. Predmetom záujmu sú v prvom rade úrokové sadzby na „hypotekárne úvery na obytné nehnuteľnosti s fixnými úrokovými sadzbami na 10 rokov,“ pretože aj spoločnosť NEUWOGES by na zabezpečenie úveru použila obytnú nehnuteľnosť (bez ohľadu na to, či by takýto úver spĺňal všetky formálne podmienky hypotekárneho úveru). Ďalej sú na porovnanie vhodné úrokové sadzby na „dlhodobé úvery s fixnou úrokovou sadzbou pre podniky a samostatne zárobkovo činné osoby vo výške od 500 000 do 5 miliónov EUR,“ pretože spoločnosť NEUWOGES možno považovať za podnik (hypotéky si spravidla berú súkromné osoby, ktoré v danej nehnuteľnosti aj bývajú a nebudú ju ďalej prenajímať).
(192)
Podľa Spolkovej banky bola v januári 1998 v Nemecku priemerná úroková sadzba na „hypotekárne úvery s fixnými úrokovými sadzbami na 10 rokov“ na úrovni 6,40 % ročne. Úrokové sadzby na tento typ úverov sa vtedy spravidla pohybovali v rozpätí od 6,17 % ročne (spodná hranica rozpätia) do 6,97 % ročne (horná hranica rozpätia). Pri „dlhodobých úveroch s fixnou úrokovou sadzbou“ bola v januári 1998 priemerná úroková sadzba na úrovni 6,35 % ročne a pohybovala v rozpätí od 5,55 % (spodná hranica rozpätia) do 7,73 % ročne (horná hranica rozpätia). Spolková banka bližšie neuvádza priemernú dĺžku trvania „dlhodobého“ úveru. Dá sa však predpokladať, že priemerná dĺžka trvania bude maximálne 10 rokov alebo pravdepodobne ešte menej (114).
(193)
Pri porovnaní lízingovej splátky zaplatenej spoločnosťou NEUWOGES s úrokovými sadzbami stanovenými Spolkovou bankou na úvery, ktoré boli poskytnuté v rovnakom čase (teda v januári 1998), je potrebné vziať do úvahy tieto aspekty:
-
Priemerná ročná lízingová splátka pri zmluve s dobou trvania platnosti 30 rokov predstavuje […] %. Ako už bolo spomenuté vyššie, táto sadzba je výsledkom rozhodnutia spoločnosti NEUWOGES, že na začiatku zmluvného obdobia bude splácať nižšiu lízingovú splátku, ktorá bude neskôr vykompenzovaná vyššími splátkami. Toto rozhodnutie má však svoju cenu: Keby sa totiž spoločnosť NEUWOGES od začiatku rozhodla pre fixnú lízingovú splátku, sadzba by predstavovala len […] % ročne (115). Čísla Spolkovej banky platia pre úvery s fixnou úrokovou sadzbou, to znamená, že výška úrokovej sadzby je v každom roku rovnaká. Za predpokladu, že by sa spoločnosti NEUWOGES podarilo vyjednať úver s podobnými platobnými podmienkami (t. j. nižšími úrokovými platbami na začiatku a vyššími na konci), malo by to tiež svoje nevýhody (z rovnakých dôvodov ako v prípade spoločnosti BAVARIA) (116). Úrokové sadzby Spolkovej banky by sa preto mali porovnávať s konštantnou lízingovou splátkou so sadzbou […] %.
-
Lízingová splátka je stanovená na obdobie 30 rokov. Napriek každoročnej indexácii bolo už na začiatku zmluvného obdobia možné bez problémov vypočítať priemernú lízingovú splátku na cele obdobie trvania platnosti zmluvy. Úrokové sadzby Spolkovej banky na hypotekárne úvery sú stanovené na 10 rokov (ako už bolo vysvetlené vyššie, nie je známe, na aké obdobie sa stanovujú úrokové sadzby pre podniky, dá sa však predpokladať, že maximálne na 10 rokov). Najvhodnejšou referenčnou hodnotou by boli úrokové sadzby stanovené na 30 rokov. Tieto údaje však Spolková banka nezverejnila. Vo všeobecnosti platí, že úvery s pevnou úrokovou sadzbou sú tým drahšie, čím dlhší je ich termín splatnosti. Údaje Spolkovej banky za január 1998 napríklad ukazujú, že priemerná úroková sadzba na hypotekárne úvery s fixnou úrokovou sadzbou na 5 rokov predstavovala 5,85 %, zatiaľ čo sadzba na úvery s fixnou úrokovou sadzbou na 10 rokov už bola 6,40 %. Dá sa preto predpokladať, že úroky z úveru s fixnou úrokovou sadzbou s termínom splatnosti 30 rokov by boli podstatne vyššie ako priemerné úrokové sadzby 6,35 %, resp. 6,40 % uvádzané Spolkovou bankou.
-
Spolková banka udáva priemernú sadzbu, ako aj rozpätie úrokových sadzieb, ktoré vychádza z veľkého počtu úverových zmlúv uzavretých v Nemecku v januári 1998. Lízingová splátka uplatňovaná voči spoločnosti NEUWOGES implicitne odráža riziko vyplývajúce z tejto transakcie pre spoločnosť BAVARIA. Spoločnosť BAVARIA bola najviac vystavená úverovému riziku, teda riziku, že spoločnosť NEUWOGES sa stane platobne neschopnou alebo si z nejakého iného dôvodu nebude ďalej plniť svoj záväzok splácať požadované lízingové splátky. Podobne by postupovala banka pri posudzovaní úverovej bonity spoločnosti NEUWOGES predtým, ako by jej poskytla úver. Klienti s nižšou úverovou bonitou (alebo s vyšším úverovým rizikom pre banku) musia ako kompenzáciu vyššieho rizika spravidla platiť vyššie úroky (117). Ako je uvedené v časti 7.3.1, spoločnosť NEUWOGES mala vzhľadom na svoju pomerne vysokú zadlženosť, ako aj skutočnosť, že jej vlastný kapitál bol viazaný v iných investičných projektoch, len obmedzenú možnosť uzatvárania nových úverových zmlúv. Ak by však banka bola ochotná poskytnúť spoločnosti NEUWOGES úver, zohľadnila by tieto aspekty pri stanovovaní úrokovej sadzby. Úrokové sadzby úverov poskytovaných relatívne vysoko zadlženým podnikom, ktoré disponujú len malým množstvom vlastného kapitálu, sú spravidla vyššie. Z tohto dôvodu by sa pri každom porovnávaní lízingovej splátky splácanej spoločnosťou NEUWOGES s úrokovými sadzbami úverov dostupných na trhu malo prihliadať na vyššie sadzby rozpätia úrokových sadzieb Spolkovej banky (118).
-
Ako už bolo spomenuté vyššie, leasingová spoločnosť potrebuje svoju počiatočnú investíciu (v tomto prípade predovšetkým kúpnu cenu budovy a náklady na rekonštrukciu) refinancovať. Úroková sadzba, ktorú musí zaplatiť za vlastné refinancovanie, závisí od rôznych aspektov, napríklad od jej veľkosti, stavu zadlženosti a nehnuteľností, ktoré má vo svojom portfóliu. Táto úroková sadzba je však len východisková, pretože leasingová spoločnosť (BAVARIA), si potrebuje vykompenzovať aj znášané riziká. Patrí k nim úrokové riziko (riziko spojené s tým, že svoje investície bude musieť refinancovať pohyblivou úrokovou sadzbou, zatiaľ čo lízingové platby sa úročia fixnou úrokovou sadzbu), úverové riziko (vyššie spomenutá možnosť, že spoločnosť NEUWOGES sa môže dostať do platobnej neschopnosti a spoločnosti BAVARIA nebudú uhradené zvyšné lízingové platby) a riziko zostatkovej hodnoty (neistota v súvislosti s hodnotou nehnuteľnosti po uplynutí platnosti lízingovej zmluvy). Leasingová spoločnosť bude pravdepodobne znášať aj určité režijné náklady, ktoré sa tiež premietnu do lízingovej splátky. (119) Okrem toho všetkého chce generovať aj zisk, čo sa tiež berie do úvahy pri stanovovaní lízingovej splátky. (120) Aj keby spoločnosť BAVARIA bola schopná refinancovať svoje investície za nižšie úrokové sadzby, ako je sadzba, ktorú by spoločnosť NEUWOGES zaplatila za bankový úver, úroková sadzba na refinancovanie by napriek tomu musela byť navýšená vzhľadom na tieto rôzne prvky (riziková prirážka, náklady a zisk), aby sa dosiahla požadovaná lízingová splátka, ktorá by bola napokon vyššia ako úroková sadzba na bežný úver.
(194)
Na základe všetkých vyššie uvedených faktorov vychádza lízingová splátka so sadzbou […] % ročne pri pevne stanovenej lízingovej splátke (alebo so sadzbou […] % pri lízingovej splátke s indexáciou […] %, čo je však na porovnanie menej vhodné) výhodnejšie v porovnaní s úrokovými sadzbami na úvery stanovenými Spolkovou bankou. Treba pripomenúť, že čísla Spolkovej banky musia byť odhadnuté napríklad na 30 rokov pri pevne stanovenej úrokovej sadzbe. Hoci sa korektúra potrebná na zistenie presných referenčných hodnôt nedá presne vyčísliť, na základe rozdielu medzi priemernými úrokovými sadzbami na úvery a hypotéky a lízingovou splátkou možno dospieť k záveru, že neexistujú žiadne dôkazy o tom, že by spoločnosť BAVARIA vyžadovala príliš vysokú lízingovú splátku. Komisia preto rozhodla, že lízingová splátka spoločnosti BAVARIA bola v relevantnom čase (koncom roka 1997 a začiatkom roka 1998) v súlade s trhovou praxou.
7.4.4. Záver
(195)
Z dostupných informácií vyplýva, že transakciu medzi spoločnosťami NEUWOGES a BAVARIA by uskutočnil aj hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve. Príkladové zmluvy, verejná súťaž a porovnanie s inými možnosťami financovania dokazujú, že transakcia sa uskutočnila v súlade s vtedajšími podmienkami na trhu a že model spoločnosti BAVARIA nebol predražený.
7.5. DOPLŇUJÚCI POSUDOK: DOHODNUTÉ KOMPONENTY POMOCI A ZLUČITEĽNOSTI S VNÚTORNÝM TRHOM
(196)
Z primárneho preskúmania Komisiou vyplýva, že rozhodnutie spoločnosti NEUWOGES pre transakciu predaja a spätného lízingu je v súlade so zásadami podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve. To znamená, že spoločnosť BAVARIA nezískala transakciou žiadnu výhodu a nebola jej poskytnutá žiadna pomoc. Aj napriek tomu však Komisia preskúmala, či by iný výsledok, teda poskytnutie pomoci spoločnosti BAVARIA prostredníctvom spoločnosti NEUWOGES, viedol k jednoznačnému záveru, že transakcia by predstavovala štátnu pomoc nezlučiteľnú s vnútorným trhom. Na základe hypotetického predpokladu, že spoločnosť NEUWOGES nedodržala zásady podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve a spoločnosť BAVARIA preto získala výhodu, Komisia preskúmala, či išlo v prípade opatrení o štátnu pomoc v prospech spoločnosti BAVARIA a či táto prípadná pomoc môže byť považovaná za zlučiteľnú s vnútorným trhom.
7.5.1. Dohodnuté komponenty pomoci
7.5.1.1. Podnik
(197)
Poskytnutie verejných prostriedkov možno považovať za štátnu pomoc iba v prípade, že príjemcom je „podnik“ v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ. Podľa súvisiacej judikatúry Súdneho dvora zahŕňa pojem podnik každý subjekt vykonávajúci hospodársku činnosť (121). Hospodárskou činnosťou je akákoľvek činnosť pozostávajúca z ponúkania tovarov alebo služieb na trhu (122).
(198)
Spoločnosť BAVARIA vykonáva množstvo hospodárskych činností, napríklad komerčné investovanie do nehnuteľností a prenájom nehnuteľností komerčným aj súkromným zákazníkom. V zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ je preto spoločnosť BAVARIA podnikom.
7.5.1.2. Využitie štátnych prostriedkov a pripísateľnosť štátu
(199)
Opatrenie musí byť pripísateľné štátu a financované zo štátnych prostriedkov. Podľa súvisiacej judikatúry Súdneho dvora vo veci Stardust Marine (123) môže toto kritérium splniť aj štátna pomoc, ktorá nie je financovaná priamo zo štátneho rozpočtu, ak finančné prostriedky podliehajú kontrole štátu a rozhodnutie o prevode týchto finančných prostriedkov možno pripísať štátu.
(200)
Mesto Neubrandenburg je 100 % vlastníkom spoločnosti NEUWOGES, táto spoločnosť je preto verejným podnikom v zmysle článku 2 písm. b) smernice Komisie 2006/111/ES, ktorú Súdny dvor cituje vo veci Stardust Marine. (124) Mesto Neubrandenburg vlastní všetky akcie spoločnosti NEUWOGES a ako jediný vlastník môže prostredníctvom dozornej rady a valného zhromaždenia vykonávať kontrolu nad spoločnosťou NEUWOGES. Komisia preto dospela k záveru, že mesto môže rozhodovať o využití finančných prostriedkov spoločnosti NEUWOGES. Transakcia predaja a spätného lízingu preto obsahuje štátne prostriedky.
(201)
V súvislosti s pripísateľnosťou štátu Komisia konštatuje, že na základe predložených informácií sa mesto Neubrandenburg do značnej miery zúčastňovalo na realizácii transakcie predaja a spätného lízingu. Transakcia musela byť schválená dozornou radou spoločnosti NEUWOGES, ktorej členovia konali z poverenia mesta. Na základe podkladov sa dozorná rada aktívne zúčastňovala rokovania o zmluvách. Komisia sa preto domnieva, že uzatvorenie zmluvy predaja a spätného lízingu možno pripísať štátu.
7.5.1.3. Selektívnosť
(202)
Podľa článku 107 ods. 1 ZFEÚ predstavuje opatrenie štátnu pomoc len vtedy, keď zvýhodňuje určité podniky alebo výrobné odvetvia. Za štátnu pomoc sa preto považujú iba opatrenia, ktoré podnikom poskytujú selektívnu výhodu.
(203)
Keďže v prípade predmetnej zmluvy išlo o bilaterálnu transakciu medzi spoločnosťami NEUWOGES a BAVARIA, každá výhoda, ktorú spoločnosť NEUWOGES poskytla spoločnosti BAVARIA, bola selektívna, pretože k nej nemal prístup žiadny iný podnik.
7.5.1.4. Narušenie hospodárskej súťaže a vplyv na obchod
(204)
V prípade verejnej finančnej podpory pre podnik ide o štátnu pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ len vtedy, keď narúša hospodársku súťaž alebo hrozí narušením hospodárskej súťaže a ovplyvňuje obchod medzi členskými štátmi. Finančná podpora poskytnutá štátom sa pokladá za opatrenie narúšajúce hospodársku súťaž alebo hroziace narušením hospodárskej súťaže, ak sa ňou môže zlepšiť konkurenčné postavenie určitého podniku v porovnaní s konkurenciou (125). Za narušenie hospodárskej súťaže sa považuje prípad, keď štát poskytne finančnú výhodu podniku v liberalizovanom hospodárskom odvetví, v ktorom existuje alebo by mohla existovať hospodárska súťaž.
(205)
Podľa ustálenej judikatúry súdov Únie je pomoc v prospech podnikov pôsobiacich na vnútornom trhu vhodná, ak ovplyvňuje obchod medzi členskými štátmi (126).
(206)
Spoločnosť BAVARIA súťaží s ostatnými fondmi nehnuteľností a investorskými spoločnosťami z Nemecka a iných členských štátov Únie o investorov a investičné príležitosti. Finančná výhoda poskytnutá spoločnosti BAVARIA by zlepšila jej konkurenčné postavenie, a preto by mohla narúšať hospodársku súťaž. Keďže trh investícií do nehnuteľností je trhom celej Únie, každá finančná výhoda v prospech spoločnosti BAVARIA by zlepšila jej konkurenčné postavenie vzhľadom na jej konkurentov z iných členských štátov, čím by ovplyvnila obchod medzi členskými štátmi.
7.5.1.5. Záver
(207)
Za predpokladu (na rozdiel od vyššie uvedeného primárneho záveru vyvodeného Komisiou), že by transakcia predaja a spätného lízingu nebola v súlade so zásadami podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve a spoločnosti BAVARIA by bola poskytnutá výhoda, záver by bol, že v prípade transakcie predaja a spätného lízingu išlo o štátnu pomoc. Na základe tejto hypotézy by potom bolo potrebné overiť, či sa táto prípadná štátna pomoc môže považovať za zlučiteľnú s vnútorným trhom.
7.5.2. Zlučiteľnosť s vnútorným trhom podľa článku 107 ods. 3 písm. c) ZFEÚ
(208)
V článku 107 ods. 3 písm. c) ZFEÚ sa stanovuje, že pomoc môže byť považovaná za zlučiteľnú s vnútorným trhom, ak uľahčuje rozvoj určitých hospodárskych odvetví alebo hospodárskych oblastí, pokiaľ neovplyvní obchodné podmienky spôsobom, ktorý by bol v rozpore so spoločným záujmom. Pri uplatňovaní článku 107 ods. 3 písmeno c) musí Komisia zvážiť pozitívne a želané dôsledky opatrenia pomoci vzhľadom na negatívne dôsledky na obchodné podmienky vyplývajúce z jeho vykonávania.
(209)
Na úspešné absolvovanie testu vyváženosti musí opatrenie pomoci splniť päť predpokladov. Po prvé, opatrenie pomoci musí slúžiť v prospech presne definovaného cieľa spoločného záujmu. Po druhé, opatrenie pomoci musí byť vhodným nástrojom na dosiahnutie tohto cieľa. Po tretie, opatrenie pomoci musí byť nevyhnutné a mať stimulačný účinok. Po štvrté, opatrenie pomoci musí byť primerané. Po piate, opatrenie pomoci nesmie narúšať obchodné podmienky v rozsahu, ktorý by bol v rozpore so spoločným záujmom.
7.5.2.1. Cieľ spoločného záujmu
(210)
Podľa článkov 3 a 174 ZFEÚ je cieľom Únie hospodárska a sociálna súdržnosť. Posilnenie hospodárskej a sociálnej súdržnosti zahŕňa zlepšenie životného prostredia v mestách a kvality života obyvateľov miest. Kohézna politika zabezpečuje riešenie hospodárskych, sociálnych a ekologických problémov pomocou integrovaných stratégií obnovy, regenerácie a rozvoja mestských aj vidieckych oblastí, čím môže prispieť k vytvoreniu trvalo udržateľných spoločenstiev. Dá sa to dosiahnuť viacerými spôsobmi (127).
(211)
Komisia konštatuje, že štatutárny cieľ spoločnosti NEUWOGES spočíva v zabezpečení dostatočného množstva bytov v danom regióne. Komisia ďalej konštatuje, že spoločnosť NEUWOGES uzatvorením transakcie predaja a spätného lízingu sledovala určité (komunálne) politické ciele. Spoločnosť NEUWOGES tvrdí, že:
-
V 90. rokoch 20 storočia, po opätovnom zjednotení Nemecka, bolo dôležitým politickým projektom vyrovnanie podmienok bývania vo východnom Nemecku s podmienkami bývania v západnom Nemecku. V dôsledku toho sa vo východnom Nemecku rozbehlo privatizovanie a rekonštruovanie obytných objektov bez ohľadu na to, či bolo ekonomicky výhodné.
-
Privatizovaním a rekonštruovaním budov, ktoré boli predmetom zmluvy predaja a spätného lízingu, sa tiež zlepšili perspektívy mesta Neubrandenburg. Spoločnosť NEUWOGES dúfala, že poskytovaním cenovo dostupných bytov s vysokou kvalitou bývania a ich privatizovaním (čo bola povinnosť spoločnosti BAVARIA) bude Neubrandenburg pre svojich obyvateľov atraktívnejší.
(212)
Komisia tiež konštatuje, že spoločnosť BAVARIA sa zaviazala, že určité množstvo bytov skúsi predať ich vtedajším nájomníkom. Spoločnosť BAVARIA však nemohla požadovať cenu určenú trhom, ale musela dodržiavať stanovené maximálne hranice (128). Zmluva s týmito záväzkami poskytovala vtedajším nájomníkom predmetných budov určitú výhodu.
(213)
Ak by bola transakcia predaja a spätného lízingu medzi spoločnosťami NEUWOGES a BAVARIA skutočne považovaná za štátnu pomoc, čo sa však v tomto prípade nestalo, táto štátna pomoc by bola poskytnutá na dosiahnutie vyššie uvedených politických cieľov. Vytvorenie dostatočného množstva bytových priestorov v danom regióne, pomoc pri dosahovaní vnútroštátnych politických cieľov (vyrovnávaní podmienok bývania vo východnom a západnom Nemecku po opätovnom zjednotení) a zlepšenie perspektív mesta Neubrandenburg poskytovaním cenovo dostupných bytov s vysokou kvalitou bývania pre obyvateľov (a zvýhodnenie vtedajších nájomníkov predmetných budov) - toto všetko možno považovať za presne definované ciele spoločného záujmu. Podľa oznámenia Komisie sa transakcia preto považuje za opatrenie na dosiahnutie cieľa spoločného záujmu.
7.5.2.2. Primeranosť opatrení
(214)
Nemožno spochybniť, že zmluva predaja a spätného lízingu medzi spoločnosťami NEUWOGES a BAVARIA priniesla požadované výsledky. Vďaka transakcii boli komplexne zrekonštruované a sprivatizované budovy kúpené spoločnosťou BAVARIA, ktoré boli vtedajším nájomníkom ponúknuté za nízku kúpnu cenu. Taktiež sa zvýšila ponuka kvalitného bývania v danom regióne a zároveň zlepšili perspektívy mesta Neubrandenburg.
(215)
Pri hľadaní kupca budov a pri posudzovaní jednotlivých opcií vykonala spoločnosť NEUWOGES viacero krokov, ktoré v skutočnosti zabezpečili, že ak by transakcia predaja a spätného lízingu zahŕňala pomoc, táto pomoc by bola obmedzená na minimum potrebné na dosiahnutie stanovených cieľov. Spoločnosť NEUWOGES predovšetkým zrealizovala obmedzenú verejnú súťaž, niekoľko mesiacov so spoločnosťou BAVARIA jednala o podmienkach transakcie a napokon dospela k presvedčeniu, že táto transakcia je najlepšou ponukou na trhu. Nič preto nenaznačuje tomu, že aj v prípade, kedy by transakcia predaja a spätného lízingu zahŕňala pomoc, by táto pomoc prevyšovala nevyhnutné minimum. Analýza v časti 7.3, v rámci ktorej bola transakcia predaja a spätného lízingu porovnávaná s rôznymi ďalšími opciami (ako úverové financovanie rekonštrukcie budov alebo priamy predaj), preukázala, že nebola k dispozícii žiadna iná alternatíva, v rámci ktorej by sa bez poskytnutia pomoci alebo s poskytnutím menšej pomoci podarilo dosiahnuť rovnaké ciele. Transakcia predaja a spätného lízingu a každá prípadná štátna pomoc obsiahnutá v tejto transakcii boli len vhodným nástrojom na splnenie cieľov spoločného záujmu.
7.5.2.3. Nevyhnutnosť a stimulačný účinok
(216)
Na základe predpokladu, že transakcia predaja a spätného lízingu skutočne zahŕňala štátnu pomoc, treba ďalej preskúmať, či mala táto štátna pomoc stimulačný účinok. Spoločnosti NEUWOGES a BAVARIA niekoľko mesiacov jednali o podmienkach transakcie. Zdá sa, že spoločnosť BAVARIA by sa nezapojila do transakcie, ktorá by nezodpovedala jej modelu lízingu nehnuteľností. Keby transakcia, ktorá bola napokon zrealizovaná a ktorá bola založená na modeli lízingu nehnuteľností spoločnosti BAVARIA, zahŕňala štátnu pomoc, je nepochybné, že by sa spoločnosť BAVARIA bez štátnej pomoci do tejto transakcie nezapojila.
7.5.2.4. Proporcionalita
(217)
Komisia už upozornila na to, že ciele, ktoré spoločnosť NEUWOGES sledovala pri uzatváraní transakcie, treba považovať za dôležité. Rekonštrukcia a privatizácia budov a ich predaj nájomníkom za nízku cenu výrazne prispeli k zlepšeniu hospodárskej a sociálnej súdržnosti v rámci Únie. Suma pomoci v prospech spoločnosti BAVARIA, obsiahnutá v transakcii predaja a spätného lízingu, bola v každom prípade obmedzená, čím boli obmedzené aj prípadné rušivé účinky tohto opatrenia. Na základe toho bola každá prípadná pomoc obsiahnutá v tejto transakcii predaja a spätného lízingu medzi spoločnosťami NEUWOGES a BAVARIA vzhľadom na sledovaný cieľ primeraná.
7.5.2.5. Žiaden vplyv na obchodné podmienky, ktorý by bol v rozpore so spoločným záujmom
(218)
Treba pripomenúť, že výška prípadnej pomoci v prospech spoločnosti BAVARIA obsiahnutá v transakcii predaja a spätného lízingu bola v každom prípade nízka. Dôsledky opatrenia na obchodné podmienky boli tiež len obmedzené. Každá pomoc obsiahnutá v transakcii predaja a spätného lízingu by zlepšila konkurenčné postavenie spoločnosti BAVARIA, ktorá by minimálne potenciálne konkurovala iným podnikom (aj podnikom z iných členských štátov), rozsah vplyvu by však závisel od výšky obsiahnutej pomoci. Keďže by sa konkurenčné postavenie spoločnosti BAVARIA zlepšilo len nepatrne, možno usúdiť, že transakcia predaja a spätného lízingu, ani keby obsahovala pomoc, nenarúša obchodné podmienky v rozsahu, ktorý by bol v rozpore so spoločným záujmom.
7.5.3. Záver týkajúci sa dohodnutých komponentov pomoci a zlučiteľnosti s vnútorným trhom
(219)
Ak by transakcia predaja a spätného lízingu priniesla spoločnosti BAVARIA určitú výhodu, z dôvodov uvedených v časti 7.5.2 dospela Komisia k záveru, že by išlo o štátnu pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ. Komisia tiež zistila, že každá štátna pomoc obsiahnutá v transakcii predaja a spätného lízingu by bola podľa článku 107 ods. 3 písm. c) ZFEÚ zlučiteľná s vnútorným trhom.
7.6. ZÁVER TÝKAJÚCI SA EXISTENCIE POMOCI A ZLUČITEĽNOSTI S VNÚTORNÝM TRHOM
(220)
Na základe analýzy hodnoty transakcie predaja a spätného lízingu pre spoločnosť NEUWOGES, porovnania transakcie s inými možnými transakciami a preskúmania súladu transakcie s trhovou praxou možno usúdiť, že transakcia je v súlade so zásadami podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve. Uzatvorením transakcie predaja a spätného lízingu sa spoločnosť NEUWOGES správala ako hospodársky subjekt v trhovom hospodárstve. Predovšetkým treba zdôrazniť, že nebola k dispozícii žiadna hospodársky zaujímavejšia alternatíva, ani neboli podmienky transakcie predaja a spätného lízingu v relevantnom čase (1997/1998) vzhľadom na dostupné referenčné materiály a ďalšie ponuky vyplývajúce z verejnej súťaže v súlade s trhovou praxou.
(221)
Dospelo sa preto k záveru, že transakcia so spoločnosťou NEUWOGES nepriniesla spoločnosti BAVARIA žiadnu výhodu, pretože konanie spoločnosti NEUWOGES zodpovedalo konaniu podnikateľského subjektu v trhovom hospodárstve. Keďže v rámci predmetného opatrenia nebola poskytnutá žiadna výhoda, jeden z predpokladov na klasifikáciu opatrenia ako štátnej pomoci nebol splnený. Opatrenie preto nepredstavuje štátnu pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ.
(222)
Okrem primárneho zistenia, že transakcia predaja a spätného lízingu nepriniesla spoločnosti BAVARIA žiadnu výhodu a tým pádom neobsahovala žiadnu štátnu pomoc, dospela Komisia k záveru, že ak by transakcia predaja a spätného lízingu priniesla spoločnosti BAVARIA nejakú výhodu, táto výhoda by predstavovala štátnu pomoc. Táto štátna pomoc by však bola podľa článku 107 ods. 3 písm. c) ZFEÚ zlučiteľná s vnútorným trhom,
PRIJALA TOTO ROZHODNUTIE:
Článok 1
Transakcia uskutočnená 21. januára 1998 medzi spoločnosťami Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG vo forme zmluvy o dedičnom práve stavby a zmluvy o správe nepredstavuje žiadnu štátnu pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ.
Článok 2
Ak by transakcia uskutočnená 21. januára 1998 medzi spoločnosťami Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG vo forme zmluvy o dedičnom práve stavby a zmluvy o správe predstavovala štátnu pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ, táto pomoc by bola v zmysle článku 107 ods. 3 písm. c) ZFEÚ zlučiteľná s vnútorným trhom.
Článok 3
Toto rozhodnutie je určené Spolkovej republike Nemecko.
V Bruseli 16. septembra 2014