ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 20. dubna 2011
o opatření C 37/04 (ex NN 51/04), které uplatnilo Finsko ve prospěch společnosti Componenta Oyj
(oznámeno pod číslem K(2011) 2559)
(Pouze finské a švédské znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2011/529/EU)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie a zejména první pododstavec čl. 108 odst. 2 této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru a zejména čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
poté, co vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k výše uvedenému ustanovení(uvedeným ustanovením) (1),
vzhledem k těmto důvodům:
I. POSTUP
(1)
Dne 10. března 2004 Komise obdržela stížnost společnosti Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, v níž stěžovatel informoval Komisi o údajné podpoře, již poskytlo město Karkkila, (dále jen „Karkkila“) ve prospěch společnosti Componenta Oy (dále jen „Componenta“). Komise informovala Finsko dopisem ze dne 19. listopadu 2004, že se ve věci této podpory rozhodla zahájit řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES (nyní čl. 108 odst. 2 Smlouvy o fungování Evropské unie). Rozhodnutí Komise zahájit řízení bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (2). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k opatření, avšak žádné takové připomínky neobdržela.
(2)
Dne 20. října 2005 Komise přijala konečné negativní rozhodnutí a nařídila Finsku, aby podporu společnosti Componenta odebralo (dále jen „rozhodnutí z roku 2005“). Rozhodnutí z roku 2005, kterým mělo být ukončeno formální vyšetřovací řízení, bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (3). Componenta podala proti rozhodnutí odvolání a to bylo anulováno rozhodnutím ze dne 18. prosince 2008 (dále jen „rozhodnutí“) pro nedostatečné zdůvodnění (4).
(3)
Finsko předložilo připomínky v dopisech datovaných 5. ledna a 10. ledna 2010, které zahrnovaly rovněž dvě studie oceňující příslušné nemovitosti. Komise zaslala tři další žádosti o informace ve dnech 9. ledna 2009, 23. července 2009 a 8. ledna 2010, jež byly zodpovězeny dopisy zaregistrovanými 9. března 2009, 15. října 2009 a 5. března 2010. Schůzka zástupců Komise na jedné straně a zástupců finské vlády a příjemce na straně druhé se uskutečnila 23. listopadu 2009 v Bruselu.
II. POPIS SKUTEČNOSTÍ
1. Transakce
(4)
Componenta je výrobce oceli se sídlem v městě Karkkila ve Finsku. Má výrobní závody ve Finsku, Nizozemsku a Švédsku. Převážná část obratu společnosti ve výši 316 milionů EUR v roce 2004 pocházela ze severní a střední Evropy. V roce 2004 zaměstnávala skupina přibližně 2 200 osob.
(5)
Posuzovaná transakce se týká realitní společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (dále jen „KK“), která vlastnila pozemky ve městě Karkkila asi 65 km na severozápad od Helsinek. KK byla ve společném vlastnictví (50/50) společnosti Componenta a města Karkkila. Každý z partnerů společného podniku poskytl KK v roce 1996 bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR.
(6)
Kupní smlouvou uzavřenou dne 16. prosince 2003 bylo dojednáno, že město získá plné vlastnictví KK nabytím akcií držených společností Componenta v celkové hodnotě 2 383 276,50 EUR. Transakce sestávala ze dvou částí:
-
Componenta obdržela platbu 713 092,50 EUR za 50 % akcií prodaných městu Karkkila,
-
KK splatila společnosti Componenta akcionářskou půjčku 1 670 814 EUR, kterou společnosti KK poskytla v roce 1996. Za tím účelem město Karkkila poskytlo KK bezúročnou půjčku v téže výši. Tím došlo ke změně věřitele ze společnosti Componenta na město Karkkila.
(7)
Město Karkkila proto vyčlenilo částku 2 383 276,50 EUR na výše zmíněnou transakci: 713 092,50 EUR jako platbu za akcie KK a 1 670 184 EUR jako bezúročnou půjčku poskytnutou společnosti KK.
(8)
Kupní cena akcií byla vypočítána s ohledem na standardní ceny, za které město Karkkila prodávalo nemovitosti v roce 2003.
Tabulka 1
Standardní prodejní ceny nemovitostí prodávaných KK za 1 m2
(v EUR)
Pásmo 1
Rodinné domy
11,11
Řadové domy
88,81
Výškové domy
79,56
Pásmo 2
Rodinné domy
10,19
Řadové domy
74,02
Výškové domy
64,76
Jiné
Pozemky mimo územní plán města
1,18
Pozemky vyhrazené pro veřejné parky
1,18
(9)
Tyto standardní ceny byly použity pro nemovitosti v pozemkovém portfoliu KK v době transakce a vyděleny dvěma, důsledkem čehož byla kupní cena akcií 713 092,50 EUR.
(10)
Prodejní smlouva mezi městem Karkkila a společností Componenta dále uváděla následující:
a)
Prodávající souhlasí, že bude investovat do rozšíření výrobních zařízení společnosti Componenta Karkkila Oy na území města Karkkila, jak je uvedeno v příloze 1 této smlouvy. Odhaduje se, že na základě této investice vznikne v městě Karkkila v roce 2004 50-70 nových pracovních míst s plným úvazkem (v roce 2003 počet pracovních míst činil 130).
b)
Jestliže rozšiřování zařízení prodávajícího nebude zahájeno v roce 2004, jak se uvádí v odstavci výše, má kupující právo podle vlastního uvážení zrušit transakci.
(11)
V příloha 1 prodejní smlouvy se uvádělo, že Componenta sloučí provoz dvou výrobních závodů skupiny, slévárny Alvesta (nacházející se ve Švédsku) a slévárny Karkkila, a že rozhodnutí o budoucí lokaci slévárny bude záviset na výsledku analýzy. V roce 2005 byla slévárna Alvesta uzavřena a výroba převedena do Karkkily.
(12)
Po převzetí akcií KK vlastněných společností Componenta se Karkkila rozhodla ukončit činnost KK a převést pozemky na město.
2. Majetek KK
(13)
Město Karkkila leží asi 65 kilometrů na severovýchod od Helsinek u silnice č. 2 v severovýchodní části provincie Uusimaa. V roce 2003 mělo město Karkkila asi 8 500 obyvatel. Město vzniklo kolem hutě Högfors založené v 19. století a rozrůstá se ve své severní části kolem břehů jezera.
(14)
Pozemky ve vlastnictví KK zaujímaly 730 000 m2 ve městě Karkkila a jeho bezprostředním okolí, nejvýše 2,5 km od středu města. V prosinci 2003 byla situace následující:
-
Nejvyšší hodnotu lze připsat pozemkům v oblasti Asemanranta (pásmo 1) a určeným pro výškové domy. Činí zhruba polovinu hodnoty portfolia KK.
-
Převážná část pozemků leží v oblasti Haapala/Uusitalo (pásmo 2). Je určena pro rodinné domy a tvoří asi čtvrtinu celkové hodnoty.
-
Portfolio rovněž zahrnuje malý počet pozemků určených pro rodinné domy v jiných obytných oblastech, pozemky určené pro výškové domy v oblasti Takko I a několik pozemků pro řadové domy.
-
Část pozemků je rovněž určena pro veřejný park.
-
Portfolio obsahuje také určité neupravené pozemky mimo oblast městského územního plánu.
(15)
Nemovitý majetek celkově tvoří přibližně 160 pozemků. Avšak město Karkkila mělo v úmyslu některé pozemky přeorganizovat a rozdělit je na menší části. V době transakce byla KK nesporně největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile.
(16)
Po získání plného vlastnictví mělo město Karkkila v úmyslu pronajmout některé z pozemků na pokrytí provozních nákladů. Provozní náklady KK (mzdy, nájemné, úroky z půjček) v letech 2000-2003 byly maximálně 40 000 EUR.
3. Další důležité informace
(17)
Karkkila leží v dojezdové vzdálenosti od Helsinek. Nemovitosti v Helsinkách a okolních oblastech velmi zdražily a ceny se stále zvyšují. Tento cenový tlak vedl obyvatelstvo k usidlování ve městech v okolí hlavního města, což zvedlo ceny tamějších nemovitostí. Město Karkkila lze považovat za alternativní lokaci vůči Helsinkám spolu s dalšími třemi městy: Vihti, Lohja a Hyvinkää. Jejich vzdálenost od Helsinek je následující:
Tabulka 2
Vzdálenost od Helsinek
Lohja
52 km
38 min.
Hyvinkää
56 km
45 min.
Vihti
58 km
42 min.
Karkkila
68 km
50 min.
(18)
Tato města stále přitahují mnoho nových obyvatel. V důsledku tohoto před transakcí (a po ní) výrazně vzrostly ceny nemovitostí, v Karkkile dvojnásobně, a v některých případech se zvýšily dokonce šestkrát.
(19)
Podle oficiální předpovědi zveřejněné v roce 2000 se do roku 2025 očekávalo zvýšení počtu obyvatel Karkkily na 9 600, což znamenalo potřebu 600 nových obydlí. Brzy se ukázalo, že tato předpověď zdaleka neodpovídá skutečnému růstu počtu obyvatel. O tři roky později, v době transakce, se v Karkkile očekával přírůstek přibližně 70 nových obydlí ročně, což potvrdila krátce poté studie pro období do roku 2025 vypracovaná Regionální radou provincie Uusimaa. (Ve skutečnosti bylo v roce 2005 vybudováno 63 nových obydlí, 137 v roce 2006 a 95 v roce 2007.)
(20)
Během pěti let předcházejících transakci se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 %.
III. PŘIPOMÍNKY FINSKA
(21)
Finsko předložilo ex post celkem tři expertní studie s oceněním pozemků. Studie došly k závěru, že vyplacená cena byla cenou tržní. Komise ve svém původním rozhodnutí z roku 2005 (5) z větší části zamítla studii předloženou v prvním šetření (studie A). Po přijetí rozhodnutí z roku 2005 Finsko zadalo dvě další expertní studie. První z nich (studie B) obsahuje pouze všeobecné konstatování, že hodnocení pozemků bylo správné, aniž by zacházela do podrobností. Druhá studie, zpráva KP&P (studie C), analyzuje situaci v oblasti nemovitostí v Karkkile a okolí podrobněji.
(22)
Finsko tvrdí, že město Karkkila získalo výhradní vlastnictví akcií, neboť se jednalo ve střednědobém až dlouhodobém horizontu o investici s nízkým rizikem. S přihlédnutím ke stálému růstu cen nemovitostí v sousedních městech, očekávanému růstu počtu obyvatel v Karkkile, saturaci stávajících částí města a potřebě expanze zastupitelstvo města Karkkila nepochybovalo, že získání výhradního vlastnictví KK bude výnosné.
(23)
Finsko dále vysvětlovalo, že možnost urychlení postupů bylo dalším praktickým důvodem pro získání výhradního vlastnictví. Finsko několikrát naznačilo, že spolupráce mezi Karkkilou a společností Componenta nebyla z důvodů jejich rozcházejících se obchodních zájmů ideální. Obě strany se dohodly na ukončení společného podniku, aby se vyhnuly zablokování mnoha rozhodnutí. Zejména v oblasti Haapala/Uusitalo měla být přijata řada rozhodnutí pro změnu členění pozemků za účelem rozvoje této oblasti pro výstavbu. Vzhledem k tomu, že podnikání v oblasti nemovitostí nebylo hlavní náplní podnikání společnosti Componenta, bylo v jejím zájmu vzdát se investování do této činnosti, zatímco v zájmu města Karkkila bylo řídit přípravu pozemků pro výstavbu.
(24)
Finsko vysvětlovalo, proč bylo relevantní srovnání s městy Vihti, Lohja a Hyvinkää. Mimo jiné Finsko zdůrazňovalo, že do měst Vihti a Lohja nevede železniční spojení umožňující snadné dojíždění z těchto měst do Helsinek.
(25)
Finsko tvrdí, že výpočet částky podpory provedený Komisí v jejím rozhodnutí z roku 2005 je zkreslený, neboť akcionářská půjčka byla zahrnuta dvakrát. Půjčka byla odečtena od hodnoty společnosti pro výpočet hodnoty 50 % akcií a započítána jako splátka ve prospěch společnosti Componenta. Finsko tudíž namítá, že hodnota akcií (713 092,5 EUR) již zahrnuje půjčku, protože cena byla vypočítána na základě čisté hodnoty KK.
IV. POSOUZENÍ
(26)
Podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné se společným trhem. Podle stávající judikatury Soudního dvora Evropské unie se podmínka nepříznivého ovlivňování obchodu považuje za splněnou tehdy, pokud podnik přijímající podporu vykonává hospodářskou činnost, která zahrnuje obchod mezi členskými státy.
(27)
Další společnosti na vnitřním trhu také vyrábějí ty samé produkty jako Componenta a je s nimi intenzivně obchodováno napříč členskými státy. Pro účely čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU státní prostředky zahrnují prostředky místních orgánů (6). Dotyčná transakce, financovaná prostředky Karkkily, tudíž zahrnuje státní prostředky ve smyslu čl. 107 odst. 1. Proto jakákoli výhoda poskytnutá společnosti Componenta v kontextu transakce, kterou by Componenta za normálních tržních podmínek neobdržela, spadá do působnosti čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES. Z toho vyplývá, že hlavní otázkou v daném případě je, zda Componenta obdržela platbu ve výši, kterou by za normálních tržních podmínek nezískala.
(28)
Komise uvádí, že ustanovení o předčasném splacení v prodejní smlouvě uzavřené mezi společností Componenta a městem Karkkila lze považovat za zjevný ukazatel, že kupní podmínky nabízené městem Karkkila měly za cíl podnítit společnost Componenta k zachování výrobního závodu v Karkkile a zrušení hutě Alvesta.
(29)
Podle rozsudku Soudu prvního stupně (7) byla tato dohoda podmínečná, ale nespecifická ohledně důsledků. Ve skutečnosti, i když podmínečnost naznačuje, že transakce byla dohodnuta tak, aby přinesla výhodu společnosti Componenta, z těchto doložek pro ni jasně nevyplývá žádná výhoda. Na jedné straně, jak je uvedeno níže, nepřekročila cena zaplacená společnosti Componenta za prodej jejího podílu v KK tržní cenu, na druhé straně Komise neobjevila žádné důkazy o výhodách, jež by z těchto doložek mohla Componenta mít. Komise proto posuzovala, zda by investor v tržní ekonomice, který již drží 50 % akcií, za daných podmínek získal plné vlastnictví.
(30)
Z judikatury vyplývá, že „přestože postup soukromého investora, se kterým je nutno zásah veřejného investora sledujícího cíle hospodářské politiky srovnávat, nemusí být postupem běžného investora vkládajícího kapitál s cílem dosažení zisku v poměrně krátké době, musí se jednat alespoň o postup soukromé holdingové společnosti nebo soukromé skupiny podniků sledujících cíle strukturální politiky - ať už celkové nebo oborové - která je vedena výhledem dosažení ziskovosti v dlouhodobém horizontu“ (8).
1. Všeobecné úvahy týkající se hodnoty akcií
(31)
Sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány státní moci (9) (dále jen „sdělení“) se neuplatňuje přímo, protože daný případ se netýká prodeje pozemků jako takových, nýbrž nákupu akcií v realitní společnosti. Avšak sdělení lze v tomto případě uplatnit, neboť hodnota akcií KK je v zásadě určena tržní hodnotou pozemků v jejím portfoliu. Proto je ocenění hodnoty pozemků vlastněných KK klíčové pro potvrzení existence státní podpory.
(32)
V každém případě sdělení vychází z principu soukromého investora operujícího v tržní ekonomice, tudíž prodej pozemků veřejnými orgány nezahrnuje prvky státní podpory, pokud je prodej uskutečněn za cenu, kterou by soukromý investor mohl získat za normálních tržních podmínek.
(33)
Komise se domnívá, že vhodným výchozím bodem analýzy je cena, kterou by investor v tržní ekonomice vlastnící 50 % akcií KK byl připraven zaplatit za nabytí plného vlastnictví. Podnikatel v tržní ekonomice by při výpočtu vycházel z ceny, kterou by byl ochoten zaplatit podle výnosu, jaký by mohl ze své investice očekávat.
(34)
V daném případě se Componenta nesnažila najít dalšího kupujícího. Bylo v jejím zájmu prodat své akcie druhému akcionáři. Podle dohody mezi akcionáři (10) a stanov KK (11) mělo město Karkkila vůči akciím KK vlastněným společností Componenta právo prvního odmítnutí a právo výkupu, pokud by se Componenta pokusila prodat je třetí straně. Tato pravidla sloužila k odrazení společnosti Componenta od hledání jiných kupujících. Navíc žádný soukromý kupující by neměl zájem koupit 50 % akcií KK, pokud by s tím nezískal i plnou kontrolu nad KK. Nový partner, jenž by neměl plnou kontrolu nad KK, by byl vázán stanovami KK (12), podle nichž bylo cílem společnosti zpomalit růstu cen pozemků a domů v Karkkile ve prospěch obyvatel.
(35)
Komise se také domnívá, že akcionář v tržní ekonomice, který získal plné vlastnictví, by uvažoval i o financování celkové investice (ve výši 2,37 milionu EUR za akcie a půjčku).
(36)
Pokud jde o splacení akcionářské půjčky, Komise konstatuje, že aktiva v portfoliu KK byla odhadnuta na hodnotu 4,9 milionu EUR. Tato hodnota bohatě pokrývala nesplacené půjčky ve výši 3,34 milionu EUR, což znamená, že splacení půjčky jako takové se nejevilo jako problematické.
(37)
Finsko vysvětlilo, že město Karkkila plánovalo zvýšit výnosy z pronájmu na úhradu finančních a provozních nákladů KK po transakci (je činily každoročně méně než 40 000 EUR). Pokud by se město stalo výhradním akcionářem, mohlo by rázem změnit stanovy KK, jež omezovaly jeho svobodu ve vztahu k cenové politice. Proto z právního hlediska nemohlo městu poté, co získalo plné vlastnictví, nic zabránit ve zvýšení příjmu z pronájmu.
(38)
Komise konstatuje, že pozdější vývoj potvrzuje, že krytí nákladů prostřednictvím výnosu z pronájmu byl realistický plán. Město Karkkila uzavřelo 28 dlouhodobých nájemních smluv, které přinášely následující výnos:
Tabulka 3
Výnos z pronájmu po transakci
(v EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Soukromý investor by navíc výměnou za bezúročnou půjčku očekával zvýšení hodnoty svého podílu ve společnosti. V tomto případě bylo návratnosti investice dosaženo zvýšením hodnoty nemovitostí vlastněných KK. Finsko vysvětlilo, že hodnota pozemků vlastněných KK se mezi lety 1996 a 2003 výrazně zvýšila. Během pěti let, jež předcházely transakci, se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 % a mezi lety 2005 a 2008 o zhruba 10 %.
(40)
Očekávalo se rovněž, že počet obyvatel Karkkily naroste do roku 2025 o více než 100 osob ročně, což by při střídmém odhadu znamenalo, že každoročně by bylo potřeba v městě vybudovat 70 nových obydlí (13).
(41)
Z těchto důvodů by mohl soukromý investor očekávat zásadní nárůst hodnoty svého podílu v KK.
2. Hodnota pozemků
(42)
Jako první krok Komise hodnotila, zda kupní cena zaplacená městem Karkkila za akcie znamenala zvýhodnění ve prospěch společnosti Componenta, protože prodávající by za normálních tržních podmínek dosáhl nižší ceny.
(43)
Finsko stanovilo hodnotu KK následovně (14):
Tabulka 4
Hodnota majetku KK podle výpočtu Finska
Aktuální hodnota pozemků
5 067 988
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Majetek celkem
5 096 244
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 755 769
50 % čisté hodnoty společnosti KK
877 885
(44)
Hodnota pozemků byla vypočítána s ohledem na standardní cenové sazby platné v Karkkile v roce 2003. Tyto ceny byly jednotnými cenami pro celé město Karkkila pouze s rozlišením na dvě pásma. Z údajů poskytnutých Finskem bylo zjevné, že se skutečné tržní ceny v jednotlivých částech města a obytných oblastech značně liší. Z toho důvodu Komise zaměřila své hodnocení konkrétněji na příslušné oblasti.
(45)
Komise konstatuje, že se město Karkkila rozhodlo pro nabytí plného vlastnictví se střednědobou až dlouhodobou perspektivou. To v podnikání v oblasti realit není neobvyklé, zejména pokud okolnosti umožňují očekávat ve střednědobé až dlouhodobé perspektivě výrazné zvýšení hodnoty. Město Karkkila sledovalo dlouhodobou investiční strategii a usilovalo o vytvoření zisku na základě zvýšených prodejů v budoucnu.
(46)
Pokud je o specifickou situaci v Karkkile, Finsko ukázalo, že město Karkkila mělo oprávněné důvody očekávat ve střednědobém a dlouhodobém výhledu výrazné zvýšení počtu obyvatel, což by znamenalo výraznou potřebu dalšího bydlení. Hlavním důvodem byla skutečnost, že tři města na sever a západ od Helsinek - Vihti, Lohja a Hyvinkää - silně přitahovala rezidenty, z nichž mnozí dojížděli. V důsledku toho ceny nemovitostí rychle a trvale rostly a v nejbližší budoucnosti se neočekávalo žádné zpomalení. V roce 2003 byly ceny v těchto sousedících městech v průměru 2,5krát vyšší než v Karkkile. V Karkkile proto očekávali, že by další zvyšování cen přivedlo zájemce o bydlení do Karkkily jako nejbližší logické alternativy bydlení, i pokud by ceny v Karkkile rovněž výrazně vzrostly. Zdvojnásobení cen realit v Karkkile se tedy nezdálo nereálné.
(47)
Ačkoli pozdější vývoj není přímo relevantní pro analýzu transakce ex ante, vývoj cen nemovitostí ve třech sousedních městech v letech po transakci potvrdil, že předpověď byla realistická. V některých případech ceny dosáhly čtyřnásobku cen nemovitostí v Karkkile i více.
(48)
Dalším důvodem k předpokladu, že se budou lidé více usazovat v Karkkile, byla renovace silnice do města, která byla již v době transakce plánována a která byla později provedena.
(49)
Nabytí výhradního vlastnictví se rovněž řídilo oficiálními předpověďmi nárůstu počtu obyvatel. První studie, v níž se předpokládalo, že počet obyvatel v Karkkile vzroste do roku 2025 asi o 9 600 (tj. asi o 10 %) a bude potřeba dalších 600 obydlí, byla publikována v roce 2000 Regionální radou provincie Uusimaa. Tato předpověď se brzy ukázala jako příliš konzervativní. V okamžiku transakce se v Karkkile očekával mnohem větší přírůstek obyvatel mající za následek potřebu nejméně 70 dalších nových obydlí ročně.
(50)
Tato pozitivní prognóza byla později potvrzena v druhé studii provedené Regionální radou provincie Uusimaa dne 18. srpna 2009, podle níž se dokonce předpokládal do roku 2030 každoroční růst počtu obyvatel Karkkily o 100 osob, a tudíž by potřeba nových obydlí měla každoročně činit 70. Skutečný vývoj tuto druhou předpověď dokonce překonal, protože v roce 2006 bylo vybudováno 137 nových obydlí a v roce 2007 jich bylo 95.
(51)
Rovněž je třeba poznamenat, že KK byla zdaleka největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile. V okamžiku transakce byl konkrétní počet pozemků v portfoliu nejasný, protože město Karkkila mělo v úmyslu jich řadu rozdělit a přeorganizovat (zejména v oblasti Haapala/Uusitalo). Navíc se na pozemcích pro řadové domy a zejména na pozemcích pro výškové domy buduje větší počet obydlí. Výčet portfolia předložený Finskem uvádí méně než 140 jednotek pozemků pro účely bydlení (zbytek jsou oblasti určené pro parky). S dalšími 70 obydlími ročně předpokládanými v době transakce by předpoklad pro dalších 10 let činil 700 dalších obydlí a na příštích 20 let 1 400 dalších obydlí. Vzhledem k tomu, že KK neměla v Karkkile žádného většího konkurenta, mohlo město Karkkila důvodně předpokládat, že bude moci prodat většinu, ne-li všechny nemovitosti ve svém portfoliu.
(52)
Finsko vysvětlilo, že strategií Karkkily bylo nejprve zvýšit hodnotu pozemků ve svém vlastnictví jejich reorganizací a provedením přípravy pro výstavbu, aby bylo možné předpokládat změnu ceny vyplývající z všeobecného zvýšení cen v regionu a prodávat pouze v pozdějším stadiu. V souladu s touto strategií KK již v předchozích letech upustila od brzkých prodejů, což vysvětluje nízkou úroveň prodejů v letech před transakcí.
(53)
Komise podotýká, že pozemky vlastněné KK byly oceněny různě v závislosti na typu pozemků, tj. pozemky pro rodinné domy, řadové domy, bytové domy, parky a pozemky pro veřejné účely. Specifika jednotlivých oblastí jsou zvlášť popsána a analyzována níže.
(54)
Hodnota pozemku nacházejícího se v oblasti Asemanranta, určeného pro výškové domy, byla stanovena na 2 358 158 EUR, tj. asi polovinu hodnoty KK. Pro účely transakce byl pozemek oceněn na 79,56 EUR za m2.
(55)
Studie nejsou přesvědčivé, zejména proto, že neuvádějí srovnávací ceny v Karkkile. Ve skutečnosti nebyl na trhu v Karkkile před transakcí prodán žádný pozemek pro výškové budovy. Expertní studie předložená Finskem během období prvního šetření (studie A) uváděla cenu 50 EUR za m2. Finsko nyní objasňovalo, že toto číslo pravděpodobně vycházelo z údaje použitého pro státem financované sociální bydlení v regionu a bylo daleko nižší než tržní cena. Nicméně tato původní studie odhadovala hodnotu pozemku pro výškové domy mezi 60 a 75 EUR za m2. Druhá studie (studie B) objasňuje, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně, aniž by uváděla jakékoli další informace. Zpráva KP&P (studie C) dochází k závěru, že cena 79,56 za m2 odpovídá tržní ceně, protože je daleko nižší než ceny placené v sousedních třech městech. Vzhledem k tomu, že nejsou k dispozici další srovnávací ukazatele, poskytují tyto studie určité vodítko ohledně cen nemovitostí v oblastech kolem Helsinek v okamžiku transakce. Komise proto ověřila údaje obsažené v těchto studiích a doplnila je o své vlastní hodnocení.
(56)
Oblast Asemanranta má dobrou polohu, protože leží na břehu jezera 200 m od centra města. Podle Finska je hodnota této oblasti výjimečně vysoká, protože její předností je přímý výhled na jezero a dostupnost. Prodej srovnatelného pozemku se v roce 2006 uskutečnil za prodejní cenu 92,35 EUR za m2. Karkkila fakticky považovala hodnotu pozemku za dostatečně vysokou, aby v lednu 2008 zvýšila prodejní cenu na 105 EUR za m2.
(57)
Druhý významný faktor pro posouzení hodnoty této oblasti souvisí s plochou, na niž je cena aplikována. Prodejní odhad se konzervativním způsobem zakládal na minimálním povolení k výstavbě v rozsahu 29 640 m2, přičemž maximální povolení k výstavbě mohlo dosáhnout 39 590 m2. S ohledem na očekávaný růst počtu obyvatel město Karkkila v dlouhodobé perspektivě počítalo s obchodní příležitostí pro maximální povolení k výstavbě.
(58)
Navzdory skutečnosti, že před transakcí nebyl v Karkkile prodán žádný pozemek pro výstavbu výškových domů, mohlo město důvodně očekávat, že zde vznikal trh pro tento typ budov. V roce 2003 byla vydána čtyři stavební povolení pro výškové domy. Vývoj následující po transakci potvrzuje, že předpověď nebyla nepřiměřená, protože bylo požadováno a do roku 2007 vydáno šest dalších povolení a od roku 2007 do poloviny roku 2010 bylo vybudováno sedm výškových budov.
(59)
Ceny placené v sousedních městech dosáhly v roce 2003 v Hyvinkää 133,6 EUR za m2 a vrcholu dosáhly v roce 2004 při prodeji ve Vihti za 312,6 EUR za m2
(60)
Komise se domnívá, že uvedené tři studie operují s hodnotami, jež jsou zcela srovnatelné a nezdají se být zásadně špatné v porovnání s cenami zaplacenými za podobné pozemky v době transakce. Není nutné určit, kterou ze studií lze považovat za nejvěrohodnější, protože cena vyplacená za akcie je nadále pod tržní hodnotou i dle nejkonzervativnějšího odhadu (viz výpočet celkové tržní hodnoty v bodě 84 a násl.). Nejnižší možnou hodnotu Komise odhadovala takto: s ohledem na prvotřídní lokaci pozemků v Asemanrantě je tržní cena přinejmenším v horním segmentu škály stanovené konzultantem s nejvíce konzervativním odhadem, tj. 75 EUR za m2. Podle střídmého předpokladu, že jsou pozemky prodávány pouze pro minimální povolení k výstavbě, by byla minimální tržní hodnota pozemků 2 223 000 EUR.
(61)
Maximální hodnota při případném nadhodnocení by tudíž mohla činit 135 158,4 EUR, což by odpovídalo 67 579,2 EUR za 50 %.
(62)
Komise poznamenává, že tato hodnota zahrnuje 8-9 hektarů, které rovněž patří k oblasti Asemanranta, a mají zde nadále být ulice, parky atd. Například v hlavním plánu pro tuto část je pobřežní oblast určena pro rekreační účely a jako oblast ochrany přírody. Proto těchto 8-9 hektarů přispívá k vysoké ceně obytné části oblasti, ale nebylo oceněno zvlášť.
(63)
Převážná většina pozemků v portfoliu nemovitostí KK se nacházela v oblasti Haapala/Uusitalo, asi 2,5 km na jihozápad od centra města. Tyto dvě přilehlé oblasti byly určeny jako oblasti pro výstavbu rodinných domů a řadových domů, ale dosud zde nebyla provedena příprava k výstavbě. To byl důvod nízkých cen a jeden z důvodů malého počtu prodejů. KK vlastnila víceméně celou oblast.
(64)
Pro účely transakce byly pozemky oceněny celkem na 1 612 059 EUR za všechny typy pozemků s cenou za m2 10,19 EUR pro rodinné domy a 74,02 EUR pro řadové domy, v souladu se standardními cenami města. Celková hodnota pozemků pro rodinné domy činila 973 268 EUR a celková hodnota pozemků pro řadové domy byla 811 209 EUR.
(65)
Všechny tři studie tvrdí, že ceny za pozemky pro rodinné domy odpovídaly tržním cenám. Zpráva KP&P (studie C) vysvětluje, že tržní ceny byly o 15-20 % vyšší než ceny uplatněné městem Karkkila. Finsko předložilo údaje uvádějící, že průměrná cena byla v roce 2003 přibližně 14,4 EUR za m2. Původní expert (studie A) uvedl, že tržní ceny v Karkkile byly v rozmezí 9,43 a 14,76 EUR.
(66)
Všechny tři studie však vycházely z průměrných prodejních cen, takže údaje dodané Finskem vykazovaly značné rozdíly mezi jednotlivými částmi města, přičemž Haapala/Uusitalo byla zjevně na dolním konci. V roce 2003 byly v Haapale prodány dva pozemky (soukromá společnost je prodala soukromé osobě): v dubnu 2003 byl prodán pozemek za cenu 9,25 EUR za m2 a v srpnu jiný za 10,06 za m2. To by odpovídalo nárůstu cen za čtyři měsíce o 8,8 %. Vzhledem k všeobecnému vývoji cen v Karkkile se zvýšením o 12,6 % v letech 2001 a 2002 a 42,7 % mezi roky 2002 a 2003 lze zvýšení ceny o 1,3 % za poslední čtyři měsíce roku 2003 považovat za odpovídající všeobecnému trendu. Vzhledem k těmto okolnostem nevidí Komise žádný důvod k tomu, aby se domnívala, že cenu 10,19 za m2 v prosinci 2003 nelze akceptovat jako tržní cenu.
(67)
Pokud jde o ceny za pozemky pro řadové domy, nejsou v této oblasti žádné prodeje, které by mohly sloužit pro přímé srovnání. Původní expert odhadoval tržní hodnotu v rozmezí 70 a 80 EUR za m2 a zpráva KP&P (studie C) se pouze odvolává na mnohem vyšší ceny za pozemky pro řadové domy v sousedních městech. Protože všechny tři studie docházejí k závěru, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně a protože neexistují žádná fakta potvrzující, že by tyto závěry nemohly být pro oblast Haapala/Uusitalo správné, může Komise akceptovat cenu 74,2 EUR za m2 jako odpovídající tržní ceně.
(68)
Komise požádala Finsko o vysvětlení, proč mohla mít Karkkila zájem na získání plného vlastnictví celé této oblasti, vzhledem k tomu, že se zdálo, že prodejní čísla z minulých let ukazují, že kupující neměli o tuto část města zájem a navzdory vyšším cenám zjevně preferovali jiné části města. Finsko vysvětlilo, že KK již v předchozích letech sledovala cílenou investiční strategii spočívající ve stavební přípravě oblasti Haapala/Uusitalo jako budoucí obytné části města Karkkila. Ve skutečnosti začínaly být ostatní části města saturovány a růst počtu obyvatel vedl k předpokladu, že bude třeba provést přípravu k výstavbě v dalších oblastech.
(69)
Oblast Haapala/Uusitalo byla zahrnuta do územního plánu, ale ještě zde nebyla provedena příprava pro výstavbu. Příprava pro výstavbu zahrnovala nové rozčlenění na jednotlivé pozemky s vhodnějšími rozměry, napojení pozemků na technickou infrastrukturu a vybudování zařízení.
(70)
Město Karkkila se již úspěšně řídilo toutéž strategií v jiných částech města: město rozšířilo veřejné služby do oblastí Tuorila, Nikkimäki a Pumminmäki. V roce 2003 byla průměrná prodejní cena v Pumminmäki již na úrovni 14,28 EUR a v roce 2004 město Karkkila úspěšně prodávalo pozemky za novou standardní cenu 14 EUR, která v následujících letech dále vzrůstala (na 18,5 EUR za m2 v roce 2005).
(71)
Předpokládalo se, že nemovitosti v Haapala/Uusitalo mohou dosáhnout hodnoty částí města s podobnou přípravou na výstavbu a navíc budou ovlivněny všeobecnými trendy růstu cen. Zvýšení hodnoty po stavební přípravě o nejméně 40-50 % (tj. během 3 až 4 let) se tudíž zdálo odůvodněné, vedle dalšího nárůstu ve střednědobé perspektivě.
(72)
Město Karkkila mělo dále zájem o stavební přípravu oblasti v rámci jednoho infrastrukturního projektu pro celou oblast. Jednotný koordinovaný přístup ke stavební přípravě by byl mnohem levnější než postup po jednotlivých pozemcích (město je ze zákona povinno napojit pozemky na technickou infrastrukturu, což se obvykle provádí na žádost vlastníků, kteří hodlají stavět). Město Karkkila zdůrazňovalo, že pod jeho výhradním vlastnictvím a kontrolou probíhaly operace daleko plynuleji. Pro každý pozemek a každé technické opatření bylo třeba přijmout velký počet jednotlivých rozhodnutí. Vzhledem k tomu, že stavební příprava nemovitostí nebyla hlavní náplní podnikání společnosti Componenta (tou byla výroba oceli), ukázalo se, že tento druh činnosti je pro ni velmi obtížný.
(73)
Vzhledem k dlouhodobé strategii stavební přípravy a záměru provést veškerá technická opatření najednou nemělo město Karkkila zájem o prodej pozemků před jejich stavební přípravou. To byl důvod, proč před transakcí nedošlo téměř k žádným prodejům.
(74)
Komise může souhlasit, že dlouhodobá strategie města Karkkila, pokud jde o oblast Haapala/Uusitalo, by mohla být důvodem, aby investor v tržním hospodářství, který již vlastní 50 % akcií v této oblasti, měl rovněž hospodářský zájem o získání zbývajících 50 % akcií. Vyhlídku na vlastnění celé nové budoucí části města, malé riziko v oblasti cen a významnou vyhlídku na prodej během nadcházejících 10 let většiny pozemků lze považovat za obchodní strategii, kterou by investor v tržní ekonomice sledoval.
(75)
Několik pozemků pro rodinné domy leží také v jiných oblastech. Ocenění (43 000 EUR) se zakládalo na ceně 10,19 EUR za m2, což je oficiální prodejní cena města Karkkila za jednotku pro tento typ pozemku. Z výše uvedených důvodů (body 65 a 66) se Komise domnívá, že cenu z prosince 2003 lze přijmout jako tržní cenu.
(76)
Portfolio KK také zahrnuje dva pozemky pro výškové budovy v oblasti Takko I. Celková hodnota této nemovitosti je 110 191 EUR. Takko I se rovněž nalézá v centru města. Podle studie A se tržní cena pohybovala v rozmezí 60 až 75 EUR za m2. Zpráva KP&P (studie C) došla u pozemků pro výškové domy k témuž závěru, že cena odpovídá tržní sazbě s odkazem na prodejní ceny, které se platily v sousedních městech.
(77)
Komise se domnívá, že není nutné stanovit, která expertní studie je nejvěrohodnější. I kdyby byla při transakci uplatněna nejnižší možná tržní cena 60 EUR za m2, opravená celková hodnota akcií by stále přesahovala cenu zaplacenou městem Karkkila (viz níže výpočet minimální hodnoty akcií). Za takového předpokladu nejnižší možné tržní hodnoty by pozemky v Takko I byly nadhodnoceny o 19,65 EUR za m2. To by odpovídalo celkové hodnotě 27 212 EUR, tj. 13 606 za 50 % akcií.
(78)
Hodnota přisouzená pozemkům označeným jako parky je 456 601 EUR. Tato hodnota vycházela z ceny 1,18 EUR za m2, kterou město Karkkila standardně platí za takové pozemky. Existují oblasti, u kterých má město právo výkupu za běžnou cenu (15). Protože tyto oblasti nejsou podle územního plánu města určeny k výstavbě, je u nich použito stejného základu pro nacenění jako u neupravených pozemků mimo pásmo (viz bod 79). Komise proto došla k závěru, že tato část pozemků nebyla nadhodnocena.
(79)
Portfolio KK rovněž zahrnovalo některé neupravené pozemky mimo územní plán města oceněné celkem na 49 678 EUR na základě ceny 1,18 EUR za m2. Studie neobjasňují, proč považují tyto pozemky za správně oceněné. Další údaje předložené Finskem obsahují výčet prodejů pozemků bez stavební přípravy v řídce zabydlených oblastech města Karkkila prodaných v průměru za 1,86 EUR za m2. Na základě toho může Komise uznat, že cena 1,18 EUR nepřekročila tržní cenu.
(80)
Podle výpočtů vypracovaných Finskem na základě standardních cen, za které KK prodala svůj majetek, činila hodnota nemovitostí KK 5 067 988 EUR. Po odečtu částek souvisejících s případným nadhodnocením pozemků pro výškové domy v oblasti Asemanranta (135 158 EUR) a v Takko I (27 212 EUR) činí minimální hodnota pozemků 4 905 618 EUR.
3. Splacení půjčky
(81)
V roce 1996 poskytly společnost Componenta a město Karkkila společnosti KK bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR. Stažení se společnosti Componenta ze společnosti KK se uskutečnilo spolu se splacením akcionářské půjčky společností KK. Vzhledem k tomu, že by KK musela prodat značnou část pozemků, aby získala tyto prostředky, a protože, jak je popsáno výše, by to ohrozilo střednědobou a dlouhodobou obchodní strategii, rozhodlo se město Karkkila poskytnout KK další bezúročnou půjčku ve stejné výši, kterou KK použila pro splacení. V důsledku toho KK dlužila městu Karkkila celkem 3,34 milionu EUR.
(82)
Komise souhlasí s Finskem, že při hodnocení společnosti již bylo přihlédnuto k půjčkám, tj. že hodnota akcií již byla snížena o hodnotu dluhu. Hodnocení splacení půjčky jako samostatného opatření by se tudíž rovnalo dvojímu započítání.
4. Hodnota akcií
(83)
Po odečtu částky potenciálního nadhodnocení byla hodnota 50 % KK následující:
Tabulka 5
Hodnota KK
Aktuální hodnota pozemků
4 905 618
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Celková aktiva
4 933 874
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 593 399
50 % čisté hodnoty společnosti KK
796 699,5
(84)
Vzhledem k tomu, že město Karkkila zaplatilo za 50 % akcií kupní cenu 713 092,50 EUR, se Komise domnívá, že zaplatilo cenu, která nepřekračuje tržní hodnotu.
V. ZÁVĚR
(85)
Komise shledává, že cena, kterou zaplatilo město Karkkila společnosti Componenta za získání 50 % akcií společnosti KK, odpovídá tržní ceně, a tudíž nesplňuje podmínky státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Kupní cena zaplacená městem Karkkila společnosti Componenta Oyj za akcie ve společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy podle smlouvy uzavřené stranami dne 16. prosince 2003 nepředstavuje státní podporu ve prospěch společnosti Componenta Oyj ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU.
Článek 2
Toto rozhodnutí je určeno Finské republice.
V Bruselu dne 20. dubna 2011.
A BIZOTTSÁG HATÁROZATA
(2011. április 20.)
a Finnország által a Componenta Oyj részére nyújtott C 37/04 (ex NN 51/04) számú intézkedésről
(az értesítés a C(2011) 2559. számú dokumentummal történt)
(Csak a finn és a svéd nyelvű szöveg hiteles)
(EGT-vonatkozású szöveg)
(2011/529/EU)
AZ EURÓPAI BIZOTTSÁG,
tekintettel az Európai Unió működéséről szóló szerződésre és különösen annak 108. cikke (2) bekezdésének első albekezdésére,
tekintettel az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásra és különösen annak 62. cikke (1) bekezdésének a) pontjára,
miután az érdekelt feleket a fent említett rendelkezéseknek megfelelően felkérte észrevételeik megtételére (1),
mivel:
I. ELJÁRÁS
(1)
2004. március 10-én panasz érkezett a Bizottsághoz a Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB-től, amelyben a panaszos Karkkila város (a továbbiakban: „Karkkila”) által a Componenta Corporation Oyj (a továbbiakban: „Componenta”) részére nyújtott állítólagos támogatási intézkedésről tájékoztatta a Bizottságot. A Bizottság a 2004. november 19-én kelt levelében tájékoztatta Finnországot az EK-Szerződés 88. cikkének (2) bekezdése (jelenleg az Európai Unió működéséről szóló szerződés 108. cikkének (2) bekezdésében) szerinti eljárás megkezdéséről a támogatással kapcsolatban. A Bizottság határozata az eljárás megkezdéséről megjelent az Európai Unió Hivatalos Lapjában (2). A Bizottság felkérte az érintetteket az intézkedéssel kapcsolatos észrevételeik benyújtására, de nem kapott ilyen jellegű észrevételeket.
(2)
A Bizottság 2005. október 20-án fogadta el a végleges elítélő határozatot, és felszólította Finnországot, hogy téríttesse vissza a támogatást a Componentával (a 2005. évi határozat). A hivatalos vizsgálati eljárás lezárásáról szóló 2005. évi határozat megjelent az Európai Unió Hivatalos Lapjában (3). A Componenta fellebbezési eljárást indított a határozat ellen. A 2008. december 18-i ítélet (a továbbiakban: az ítélet) megsemmisítette a határozatot, mivel az nem nyújtott megfelelő indokolást (4).
(3)
Finnország 2010. január 5-én és január 10-én kelt levelében küldte el észrevételeit, amelyek két, a szóban forgó ingatlan értékének meghatározásával kapcsolatos tanulmányt is tartalmaztak. A Bizottság 2009. január 9-én, 2009. július 23-án és 2010. január 8-án három további információkérést küldött ki, amelyeket a 2009. március 9-én, 2009. október 15-én és 2010. március 5-én beérkezett levélben válaszoltak meg. A Bizottság, valamint a finn kormány és a kedvezményezett képviselői közötti megbeszélésre 2009. november 23-án, Brüsszelben került sor.
II. A TÉNYEK ISMERTETÉSE
1. Tranzakció
(4)
A Componenta fémipari vállalat, amelynek székhelye a finnországi Karkkilában van. Finnországban, Hollandiában és Svédországban is működnek gyártóüzemei. A vállalat 2004. évi 316 millió EUR árbevételének nagy része a skandináv országokból és Közép-Európából származik. A konszern 2004-ben mintegy 2 200 főt foglalkoztatott.
(5)
A vizsgálat tárgyát képező tranzakció a Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (a továbbiakban: KK) nevű ingatlanvállalatot érinti, amely ingatlanokkal rendelkezett a Helsinkitől 65 km-re északnyugatra fekvő Karkkilában. A KK fele-fele arányban a Componenta és Karkkila tulajdonában volt. 1996-ban a közös vállalatban résztulajdonos partnerek egyenként 1 670 184 EUR összegű kamatmentes részvényesi kölcsönt nyújtottak a KK-nak.
(6)
A 2003. december 16-án kötött adásvételi szerződés szerint a Componenta tulajdonában lévő részvények 2 383 276,50 millió EUR összegért való megvásárlásával a város megszerzi a KK feletti kizárólagos tulajdonjogot. A tranzakció két részből állt:
-
a Componenta 713 092,50 EUR-t kapott Karkkilától a részvények 50 %-áért,
-
a KK visszafizette a Componentának az 1 670 184 EUR összegű részvényesi kölcsönt, amelyet a Componenta 1996-ban nyújtott neki. Ennek érdekében Karkkila ugyanolyan összegű, kamatmentes kölcsönt nyújtott a KK-nak. Így a Componenta helyett Karkkila lett a hitelező.
(7)
Karkkila 2 383 276,50 EUR összeget mozgósított a fenti tranzakcióhoz; 713 092,50 EUR-t a KK részvényeiért, 1 670 184 EUR-t pedig a KK-nak nyújtott kamatmentes kölcsönre.
(8)
A részvényekért fizetett árat a Karkkila által 2003-ban eladott ingatlanok szokásos árai alapján számították ki.
1. táblázat
A KK által eladott telkek négyzetméterára
(EUR-ban)
1. zóna
Családi házak
11,11
Sorházak
88,81
Toronyházak
79,56
2. zóna
Családi házak
10,19
Sorházak
74,02
Toronyházak
64,76
Egyéb
A városfejlesztési terven kívül eső közművesítetlen földterületek
1,18
Közparkok számára kijelölt területek
1,18
(9)
Ezeket a szokásos árakat alkalmazták a tranzakció idején a KK földterület-portfóliójában lévő ingatlanokra, majd elosztották kettővel, ennek eredményeképpen alakult ki a részvények 713 092,50 EUR vételára.
(10)
Karkkila és a Componenta által kötött adásvételi szerződés ezenkívül a következőket tartalmazta:
a)
az eladó vállalja, hogy megvalósítja a Componenta Karkkila Oy Karkkilában lévő termelőüzemeinek az 1. számú mellékletben pontosabban meghatározott bővítési beruházását. A beruházás a becslések szerint 2004-ben 50-70 új főállású munkahelyet teremt Karkkilában (2003-ban a foglalkoztatottak száma 130 fő volt);
b)
amennyiben az eladó nem kezdi meg 2004-ben az előző pontnak megfelelően a bővítési beruházást, a vevő elállhat a szerződéstől.
(11)
Az adásvételi szerződés 1. melléklete szerint a Componenta egyesíti a konszern két gyártóüzemének, az alvestai (Svédországban található) és a karkkilai öntödéjének tevékenységét, és az öntöde jövőbeli helyszínére vonatkozó döntés elemzés eredményén alapul majd. Az alvestai öntödét 2005-ben bezárták, és a gyártást áthelyezték Karkkilába.
(12)
A Componenta tulajdonában lévő KK-részvények megvásárlását követően Karkkila döntést hozott a KK megszüntetéséről és a földterületek városra való átruházásáról.
2. A KK eszközei
(13)
Karkkila körülbelül 65 kilométerre északnyugatra fekszik Helsinkitől a 2. számú főút mellett, Uusimaa tartomány északkeleti részén. Karkkilában 2003-ban mintegy 8 500-an laktak. A város a 19. században alapított Högfors kohászat körül épült fel, északi része pedig egy tó mellett húzódik.
(14)
A KK tulajdonában lévő ingatlan 730 000 m2-nyi földterületre terjedt ki Karkkilában és közvetlen környezetében, a városközponttól 2,5 km-re. 2003 decemberében a következő volt a helyzet:
-
A legértékesebb földterület az asemanrantai területen található (1. zóna), és toronyházak építésére jelölték ki. Ez a terület a KK-portfólió értékének körülbelül felét teszi ki.
-
A földterület legnagyobb része a haapalai/uusitalói városrészen (2. zóna) található. Családi házak építésére jelölték ki, és a portfólió teljes értékének körülbelül egynegyedét teszi ki.
-
A portfólió tartalmaz továbbá néhány, más lakóövezetben lévő, családi ház építésére szolgáló telket, a Takko I. területen lévő, toronyházak építésére kijelölt földterületet, és néhány sorházat.
-
A földterület egy részét közparkok számára jelölték ki.
-
A portfólió tartalmaz néhány, a város területén kívül eső közművesítetlen földterületet is.
(15)
Az ingatlan összesen körülbelül 160 telekből áll. Karkkila a területek egy részét azonban át akarta alakítani és kisebb telkekre akarta osztani. A tranzakció idején a KK volt messze a legnagyobb ingatlantulajdonos Karkkilában.
(16)
A kizárólagos tulajdonjog megszerzése után Karkkila a földterületek egy részét bérbe akarta adni a működési költségek fedezésére. A KK működési költségei (bérek, bérleti díj, a kölcsönök kamatai) 2000 és 2003 között legfeljebb 40 000 EUR-t tettek ki.
3. További lényeges információk
(17)
Karkkila Helsinkitől való távolsága alkalmassá teszi a várost az ingázók befogadására. A Helsinkiben és környékén található ingatlanok rendkívül megdrágultak, és az árak továbbra is növekszenek. Ez az inflációs nyomás arra ösztönözte az embereket, hogy a főváros körüli településeken telepedjenek le, ami kihatott az ottani ingatlanárakra. Karkkila három másik várossal, Vihtivel, Lohjával és Hyvinkäävel együtt alternatívának számít az itt letelepedni szándékozóknak. A városok távolsága Helsinkitől:
2. táblázat
Távolságok Helsinkitől
Lohja
52 km
38 perc
Hyvinkää
56 km
45 perc
Vihti
58 km
42 perc
Karkkila
68 km
50 perc
(18)
Ezek a települések sok új lakót vonzottak. Ennek következtében az ingatlanárak jelentős mértékben megnőttek a tranzakció előtt (és után): Karkkilában megduplázódtak, egyes esetekben pedig hatszorosukra nőttek.
(19)
A 2000-ben közzétett hivatalos előrejelzések szerint 2025-re Karkkila népessége 9 600 főre emelkedhet, ami azt jelentené, hogy 600 új lakásra lenne szükség. Hamarosan kiderült azonban, hogy ezek az előrejelzések meg sem közelítik a tényleges népességnövekedést. Három évvel később, a tranzakció idején, Karkkila várható lakóingatlan-igénye évente körülbelül 70 új lakást jelentett, amit az Uusimaa régió tanácsa által készített, a 2025-ig terjedő időszakot felölelő tanulmány nem sokkal később meg is erősített. (A gyakorlatban 2005-ben 63, 2006-ban 137, 2007-ben pedig 95 új lakás épült.)
(20)
A tranzakciót megelőző öt év alatt az ingatlanárak Karkkilában átlagosan 30 %-kal nőttek.
III. FINNORSZÁG ÉSZREVÉTELEI
(21)
Finnország három utólagos szakértői tanulmányt nyújtott be a földterület értékbecsléséről. A tanulmányok következtetései szerint a kifizetett ár megfelelt a piaci árnak. A Bizottság első, 2005. évi határozatában elutasította az első vizsgálati eljárás során benyújtott tanulmányt (A. tanulmány) (5). A 2005. évi határozat elfogadása után Finnország két további szakértői tanulmány elkészítésére adott megbízást. Ezek közül az első (B. tanulmány) csak egy általános nyilatkozatot tartalmaz arról, hogy a földterület értékbecslése pontos volt, de nem tér ki a részletekre. A második tanulmány, a KP&P-jelentés (C. tanulmány) Karkkila és a környéki települések ingatlanpiacát elemzi részletesebben.
(22)
Finnország szerint Karkkila azért szerezte meg a részvények kizárólagos tulajdonjogát, mert az közép-, illetve hosszú távú, alacsony kockázatú befektetés volt. A szomszédos települések ingatlanárainak folyamatos növekedését, Karkkila népességének becsült növekedését, a meglévő kerületek telítettségét és a terjeszkedés szükségét tekintve Karkkila városi tanácsa úgy gondolta, hogy a KK kizárólagos tulajdonjogának megvásárlása nyereséges lenne.
(23)
Finnország kifejtette továbbá, hogy a kizárólagos tulajdonjog megszerzésének másik oka az eljárások felgyorsításának lehetősége volt. Finnország több alkalommal is utalt arra, hogy Karkkila és a Componenta közötti együttműködés nem volt ideális, mivel kereskedelmi érdekeik ütköztek. A partnerek megállapodtak, hogy befejezik a közös vállalkozást, és így elkerülik a döntéshozatali holtpontokat. Különösen azért, mert számos döntést kellett hozni a haapalai/uusitalói városrészen lévő telkek újraosztásáról a terület fejlesztésének elősegítése érdekében. Mivel az ingatlanügyletek nem tartoztak a Componenta fő tevékenységi körei közé, az állt érdekében, hogy felhagyjon ezzel a tevékenységi körrel, míg Karkkilának az állt érdekében, hogy teljesen függetlenül irányíthassa a földterületek fejlesztését.
(24)
Finnország kifejtette azt, hogy a Vihtivel, Lohjával és Hyvinkäävel való összehasonlítás miért tartozik a tárgyhoz. Finnország kiemelte többek között azt is, hogy nincs vasúti személyszállítás Vihtibe és Lohjába, amely pedig megkönnyítené az ingázók utazását az említett települések és Helsinki között.
(25)
Finnország határozottan állítja, hogy a 2005. évi bizottsági határozatban kiszámított támogatási összeg hibás volt, mivel a részvényesi kölcsönt kétszer vették figyelembe. A kölcsönt levonták a vállalat értékéből a részvények 50 %-ának a kiszámításához, és figyelembe vették a kölcsön Componentának való visszafizetésének megállapításánál is. Ezért Finnország szerint a részvények ára (713 092,5 EUR) már tartalmazza a kölcsönt, mivel az összegét a KK nettó értéke alapján számították ki.
IV. ÉRTÉKELÉS
(26)
Az EK-Szerződés 87. cikkének (1) bekezdése értelmében a tagállamok által vagy állami forrásból bármilyen formában nyújtott olyan támogatás, amely bizonyos vállalkozásoknak vagy bizonyos áruk termelésének előnyben részesítése által torzítja a versenyt, vagy a verseny torzításával fenyeget, összeegyeztethetetlen a közös piaccal, amennyiben ez érinti a tagállamok közötti kereskedelmet. Az Európai Unió Bírósága ítélkezése szerint a tagállamok közötti kereskedelem befolyásolása megvalósul, amennyiben a támogatásban részesülő vállalat olyan gazdasági tevékenységet folytat, amelynek a tagállamok közötti kereskedelem is részét képezi.
(27)
A belső piacon több vállalat is gyártja ugyanazokat a termékeket, mint a Componenta, és ezekkel intenzív kereskedelem folyik a tagállamok között. Az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése értelmében az önkormányzati források is az állami források közé tartoznak (6). Tehát a kérdéses tranzakció, amelyet Karkkila forrásaiból finanszíroztak, a 107. cikk (1) bekezdése értelmében állami forrásokat is tartalmaz. Így a Componentának a tranzakcióval kapcsolatban nyújtott előnyök, amelyeket a Componenta rendes piaci feltételek között nem kapott volna meg, az EK-Szerződés 87. cikke (1) bekezdésének hatálya alá esnének. Következésképpen a szóban forgó esettel kapcsolatban az a legfontosabb kérdés, hogy a Componenta akkora összeget kapott-e, amelyet a rendes piaci feltételek között nem kapott volna meg.
(28)
A Bizottság megállapítja, hogy a Componenta és Karkkila által kötött adásvételi szerződés visszafizetési záradéka arra is utalhat, hogy a Karkkila által kínált vételi feltételek célja az volt, hogy arra ösztönözzék a Componentát, tartsa meg karkkilai gyártóüzemét, és zárja be alvestai kohászatát.
(29)
Az elsőfokú bíróság ítélete (7) szerint a megállapodásnak voltak feltételei, de nem határozta meg a következményeket. Még ha a feltételesség utal is arra, hogy a tranzakció a Componenta számára előnyös feltételekkel történt, a Componentának nem származott olyan előnye, amely egyértelműen az említett záradékokból ered. Sőt egyrészt, mint ahogy az az alábbiakban is kiderül, a Componentának a KK-ban lévő részesedéséért fizetett összeg nem haladta meg a piaci árat, másrészt pedig a Bizottság nem talált bizonyítékot egyéb előnyökre, amelyeket a Componenta az említett záradékok alapján kapott volna. Ezért a Bizottság megvizsgálta, hogy a részvények 50 %-át tulajdonában tartó piaci befektető ezen feltételek mellett megszerezte volna-e a kizárólagos tulajdonjogot.
(30)
Az esetjog szerint „jóllehet az a magánbefektetői magatartás, amelyhez a gazdaságpolitikai célkitűzések szerint eljáró állami befektető beavatkozását hasonlítani kell, nem feltétlenül a többé-kevésbé rövid távú megtérülés céljával tőkét elhelyező hagyományos befektető magatartása, annak legalább az olyan, strukturális, átfogó vagy ágazati politikát folytató magánholding vagy -cégcsoport magatartásának kell lennie, amelyet hosszabb távú jövedelmezőségi kilátások vezérelnek” (8).
1. Általános megfontolások a részvények értékével kapcsolatban
(31)
A hatóságok általi földterület- és épületértékesítés állami támogatási elemeiről szóló bizottsági közlemény (9) (a továbbiakban: a közlemény) nem alkalmazható közvetlenül, mivel a szóban forgó eset nem földterület eladásával, hanem egy ingatlanvállalat részvényeinek megvételével kapcsolatos. Az említett közlemény elvei azonban alkalmazhatóak, hiszen a KK részvényeinek értékét alapvetően a portfóliójában lévő földterületek piaci értéke határozza meg. Így a KK tulajdonában lévő földterületek értékének meghatározása döntő jelentőségű annak meghatározásában, hogy volt-e állami támogatás.
(32)
Mindenesetre a közlemény a piacgazdaságban működő magánbefektető elvén alapul, vagyis az állami hatóságok által történő földeladás nem tartalmaz állami támogatási elemeket, amennyiben olyan áron adták el, amelyet egy magánbefektető rendes piaci körülmények között kifizethetett volna.
(33)
A Bizottság úgy véli, hogy az elemzést arra az árra kell alapozni, amelyet a KK részvényeinek 50 %-át birtokló piacgazdasági befektető fizetett volna a kizárólagos tulajdonjogért. Egy piacgazdasági befektető arra alapozná az árat, amelyet kifizetne, hogy mennyi hasznot remélhet a befektetéstől.
(34)
A szóban forgó esetben a Componenta nem próbált másik vevőt keresni. Az állt az érdekében, hogy részvényeit a másik részvényesnek adja el. Sőt a részvényesi megállapodás (10) és a KK alapító okirata (11) szerint Karkkilának elővásárlási joga volt a Componenta tulajdonában lévő KK-részvényekre, a KK-nak pedig visszavásárlási joga volt, amennyiben a Componenta megpróbálta volna eladni a részvényeket harmadik félnek. Ezek a szabályok arra ösztönözték a Componentát, hogy ne keressen más vevőket. Ráadásul a többi magánbefektető sem akarta volna megvásárolni a KK részvényeinek 50 %-át, kivéve, ha ezáltal megszerezték volna a kizárólagos tulajdonjogot. Az olyan új partnereket, akik nem szerezték meg a KK összes részvényét, kötné a KK alapító okirata (12), amely szerint a KK célja az, hogy a lakosság érdekében lelassítsa a karkkilai földterületek és házak árának növekedését.
(35)
A Bizottság úgy gondolja továbbá, hogy az olyan piacgazdasági részvényes, aki megszerezné a kizárólagos tulajdonjogot, a teljes befektetés finanszírozását is figyelembe venné (2,37 millió EUR a részvényekért és a kölcsönért).
(36)
A részvényesi kölcsön visszafizetése tekintetében a Bizottság megállapítja, hogy a KK portfóliójában lévő eszközök értékét 4,9 millió EUR-ra becsülték. Ez az érték nagyrészt a 3,34 millió EUR összegű tartozásokat érintette, ami azt jelenti, hogy a kölcsön visszafizetése nem okozott gondot.
(37)
Finnország kifejtette továbbá azt is, hogy Karkkila azt tervezte, hogy a tranzakció után megnöveli a bérbeadásból származó bevételeit annak érdekében, hogy fedezni tudja a KK finanszírozási és működtetési költségeit (a tranzakció előtt évente kevesebb mint 40 000 EUR volt). Amennyiben a város válik az egyedüli részvényessé, megváltoztathatja a KK alapító okiratát, amely eddig korlátozta az árképzési politikával kapcsolatos szabadságát. Tehát amint a város megszerzi a KK feletti teljes tulajdonjogot, jogi szempontból semmi nem állna az útjában annak, hogy megemelje a bérbeadásból származó bevételeit.
(38)
A Bizottság megállapítja, hogy a későbbi fejlemények megerősítették, hogy a költségeknek a bérbeadásból származó bevételek általi fedezése ésszerű terv volt. Karkkila 28 hosszú távú bérleti szerződést kötött, amelyek az alábbi bevételt eredményezték:
3. táblázat
A bérbeadásból származó bevételek a tranzakció után
(EUR-ban)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
A kamatmentes kölcsönért cserébe egy magánbefektető azt várta volna, hogy növekedjen a tulajdonában lévő részvények értéke. A szóban forgó esetben a befektetés hozama a KK tulajdonában lévő ingatlanok értékének növekedésében nyilvánult meg. Finnország kifejtette, hogy a KK tulajdonában lévő földterületek értéke jelentősen növekedett 1996 és 2003 között. A tranzakciót megelőző öt év alatt a karkkilai ingatlanárak átlagosan 30 %-kal, 2005 és 2008 között pedig körülbelül 10 %-kal nőttek.
(40)
Karkkila népessége ugyanakkor az előrejelzések szerint 2025-ig évente több mint 100 fővel nőtt volna, ami óvatos becsléssel azt jelentené, hogy minden évben legalább 70 új lakásnak kellene épülnie a városban (13).
(41)
Ezen okokból a magánbefektetők jelentős növekedést várhatnának a KK-ban lévő részesedésének értékében.
2. A földterület értéke
(42)
A Bizottság első lépésként azt vizsgálta meg, hogy a Karkkila által a részvényekért fizetett vételi ár haszonnal járt-e a Componenta számára abból adódóan, hogy az eladó rendes piaci körülmények között alacsonyabb áron tudta volna eladni a részvényeket.
(43)
Finnország a következőképpen határozta meg a KK eszközeinek értékét (14):
4. táblázat
A KK eszközeinek értéke Finnország számításai szerint
A földterület jelenlegi értéke
5 067 988
Készpénz és bankbetétek
28 256
Eszközök összesen
5 096 244
Részvényesi kölcsön
3 340 368
Rövid lejáratú kötelezettségek
107
Tartozások összesen
3 340 475
A KK nettó értéke
1 755 769
A KK nettó értékének 50 %-a
877 885
(44)
A földterület értékét a Karkkila által 2003-ban eladott ingatlanok szokásos árainak megfelelően számították ki. Ezek Karkilla teljes területére vonatkozó, egységesen meghatározott árak voltak, a két zóna közötti különbségek figyelembevételétől eltekintve. A Finnország által benyújtott adatok alapján nyilvánvalóvá vált, hogy a tényleges piaci árak jelentős eltéréseket mutatnak a különböző kerületek és lakóövezetek között. Így a Bizottság értékelése csak az érintett területekre terjedt ki.
(45)
A Bizottság megállapítja, hogy Karkkila közép-, illetve hosszú távú perspektívában gondolkozott, amikor a kizárólagos tulajdonjog megszerzése mellett döntött. Bevett gyakorlat az ingatlanpiacon, hogy a piaci szereplők adott esetben jelentős közép-, illetve hosszú távú értéknövekedést várnak. Karkkila hosszú távú befektetési stratégiát követett, és az volt a célja, hogy a jövőbeli eladások növekedése révén profitot termeljen.
(46)
Finnország szemléltette, hogy Karkkilának minden oka megvolt arra, hogy közép-, illetve hosszú távon a lakások iránti kereslet számottevő erősödését előidéző, jelentős népességnövekedéssel számoljon. A legfőbb ok az volt, hogy a Helsinkitől északra és nyugatra fekvő három település, Vihti, Lohja és Hyvinkää sok lakót, köztük sok ingázót vonzott. Ennek eredményeképpen az ingatlanárak gyors ütemben és folyamatosan növekedtek, és nem tűnt úgy, hogy a közeljövőben ez a növekedés lelassulna. 2003-ban ezeken a szomszédos településeken az ingatlanárak átlagosan 2,5-ször magasabbak voltak, mint Karkkilában. Ezért Karkkila arra számított, hogy a további áremelkedések miatt az emberek a legközelebbi alternatív lakóhelyre, Karkkilába költöznek majd, még akkor is, ha Karkkilában is jelentősen emelkednek az árak. Nem tűnt megalapozatlannak az a várakozás, hogy a karkillai ingatlanárak akár meg is duplázódhatnak.
(47)
Habár a későbbi fejlemények közvetlenül nem relevánsak a tranzakció előzetes értékelésében, a három szomszédos település ingatlanárainak alakulása a tranzakciót követő években megerősítette, hogy az előrejelzések helyesek voltak. Néhány esetben az ingatlanárak meghaladták a karkkilai ingatlanárak négyszeresét.
(48)
A Karkkila népességének növekedésére vonatkozó előrejelzések másik oka az volt, hogy tervbe vették a Karkkilába vezető út felújítását - a tranzakció idején már készen voltak a tervek, később pedig végre is hajtották őket.
(49)
A kizárólagos tulajdonjog megszerzését a népességnövekedésre vonatkozó hivatalos előrejelzések is ösztönözték. Uusimaa régió tanácsa 2000-ben közzétette előzetes tanulmányát, amely szerint Karkkila népessége 2025-re 9 600 főre emelkedhet (vagyis körülbelül 10 %-kal), és hogy 600 új otthonra lesz szükség. Hamarosan bebizonyosodott, hogy ez az előrejelzés túl óvatos volt. A tranzakció idején Karkkila sokkal nagyobb népességnövekedésre számított, amely további, évente legalább 70 új lakásigényt eredményezett volna.
(50)
Ezt a pozitív előrejelzést később megerősítette az Uusima régió tanácsa által 2009. augusztus 18-án közzétett tanulmány is, amely szerint Karkkila népessége 2030-ig évente 100 fővel emelkedhet, így évente 70 új lakásra lesz szükség. Végül még ezt a második előrejelzést is túlszárnyalták, hiszen 2006-ban 137, 2007-ben pedig 95 új otthon épült.
(51)
Meg kell említeni azt is, hogy a KK volt messze a legnagyobb ingatlantulajdonos Karkkilában. A tranzakció idején a portfólióban lévő telkek tényleges száma bizonytalan volt, mivel Karkkila fel akarta osztani és át akarta formálni néhányukat (különösen a haapalai/uusitalói városrészen lévőket). Ráadásul a családi házak építésére szolgáló telkekre több lakás is építhető telkenként, a toronyházak építésére szolgáló telkekre pedig még több. A Finnország által benyújtott portfóliólista 140-nél kevesebb házépítésre szolgáló telket tartalmaz (a maradékot parkok építésére jelölték ki). A tranzakció idején előrejelzett, évente 70 új lakásigény alapján a következő 10 évre vetített igény 700 új lakás lenne, a következő 20 évre pedig 1 400. Mivel a KK-nak nem volt jelentős versenytársa Karkkilában, Karkkila ésszerűen azt várta, hogy a portfólióban szereplő legtöbb, ha nem is az összes, ingatlant el tudja adni.
(52)
Finnország kifejtette, hogy Karkkila stratégiája az volt, hogy először növeli a tulajdonában lévő telkek értékét azáltal, hogy átalakítja és fejleszti őket, majd megvárja a környékre jellemző általános áremelkedés hatását, és csak ezután adja el a telkeket. Ennek a stratégiának megfelelően a KK már a korábbi években is tartózkodott a korai eladásoktól, ami megmagyarázza a tranzakció előtti évekre jellemző alacsony értékesítési szintet.
(53)
A Bizottság megállapítja, hogy a KK tulajdonában lévő telkeket különbözőképpen becsülték fel a földterület fajtájától függően (családi házak, sorházak, emeletes házak, parkok és közterületek építésére szolgáló telkek). Az egyes területek konkrét jellemzőinek leírása és elemzése alább található.
(54)
Az asemanrantai területen található, toronyházak építésére kijelölt földterület értékét 2 358 158 EUR-ra becsülik, ami a KK eszközei értékének nagyjából felét jelenti. A tranzakció céljából a földterületet 79,56 EUR/m2-re értékelték.
(55)
A tanulmányok ebben a tekintetben nem teljesen döntőek, főleg mivel nem állnak rendelkezésre karkkilai referenciaárak. A tranzakció előtt tulajdonképpen nem adtak el Karkkilában toronyházak építésére szolgáló telkeket. A Finnország által az első vizsgálati időszak alatt benyújtott szakértői tanulmány (A. tanulmány) 50 EUR/m2-es árat tartalmazott. Finnország most kifejtette, hogy ez az ár valószínűleg az állam által a régióban finanszírozott szociális lakásépítéseknél használt adatokon alapult, és lényegesen a piaci ár alatt volt. Ez az első tanulmány a toronyházak építésére szolgáló telkek értékét 60 és 75 EUR/m2 közé becsülte. A második tanulmány (B. tanulmány) kifejti, hogy a kifizetett ár megfelel a piaci árnak, de nem tartalmaz további információkat. A KP&P-jelentés (C. tanulmány) következtetései szerint a 79,56 EUR/m2 ár megfelel a piaci árnak, hiszen jóval a három szomszédos településre jellemző árak alatt van. További referenciák hiányában csak ezek a tanulmányok nyújtanak iránymutatást a tranzakció idején Helsinki környékén érvényes ingatlanárakkal kapcsolatban. Így a Bizottság ellenőrizte a tanulmányokban található adatokat, és kiegészítette őket a saját értékelésével.
(56)
Az asemanrantai terület nagyon jó fekvésű, egy tó mellett található, 200 méterre a városközponttól. Finnország szerint a terület értéke azért ilyen kivételesen magas, mert közvetlen rálátást biztosít a tóra és szomszédos vele. 2006-ban egy hasonló telket 92,35 EUR/m2 áron adtak el. Karkkila az ingatlan értékét elég magasnak tartotta ahhoz, hogy 2008 januárjában 105 EUR/m2-re emelje az eladási árat.
(57)
A terület értékének megállapításában fontos tényező továbbá a terület kiterjedése, amelyre az árat alkalmazzák. Az értékesítési értékbecslés 29 640 m2-es minimális építési engedélyen alapult, míg a maximális építési engedély a 39 590 m2-t is elérheti. A várt népességnövekedés miatt Karkkila hosszú távú üzletre számított a maximális építési engedély esetében.
(58)
Habár a tranzakció előtt Karkkilában még nem adtak el toronyház építésére szolgáló telket, a város jogosan várhatta, hogy felmerül majd az igény az ilyen típusú épületek iránt. 2003-ban négy építési engedélyt adtak ki toronyházak építésére. A tranzakció utáni fejlemények megerősítették, hogy az előrejelzés jogos volt, mivel 2007-ig hat további engedélyt kérvényeztek és adtak meg, valamint 2007 és 2010 közepe között hét toronyház épült.
(59)
Hyvinkääben és a szomszédos településeken 2003-ban fizetett árak elérték a 133,6 EUR/m2-t, 2004-ben Vihtiben pedig csúcsot is döntöttek a négyzetméterenkénti 312,6 EUR árral.
(60)
A Bizottság szerint a három tanulmányban olyan értékek szerepelnek, amelyek nagyjából hasonlóak és nem tűnnek alapvetően hibásnak, ha a tranzakció idején a hasonló telkekért fizetett árakhoz hasonlítjuk őket. Nem kell meghatározni, hogy melyik tanulmány a legmegbízhatóbb, hiszen a részvényekért fizetett összeg még a legóvatosabb becslések szerint is a piaci érték alatt van (lásd a 84. és az azt követő bekezdésekben a piaci értékek átfogó kiszámítását). A lehető legalacsonyabb értéket a Bizottság a következőképpen becsülte meg: az asemanrantai telkek kiváló fekvését tekintve a piaci ár legalább a legóvatosabb tanácsadók által megállapított tartomány felső részében volt, ami 75 EUR/m2-t jelent. Arra az óvatos feltételezésre alapozva, hogy a telket a minimális építési engedélyért adják el, a minimális piaci érték 2 223 000 EUR lenne.
(61)
Túlbecsülés esetén a maximális érték 135 158,4 EUR lehet, ennek az 50 %-a pedig 67 579,2 EUR lenne.
(62)
A Bizottság megállapítja, hogy ez az érték az asemanrantai területhez tartozó 8-9 hektáros részre is vonatkozik, amelyen utcák, parkok stb. maradnak. A részleges főtervben például a parti területet szabadidős célokra jelölték ki, és természetvédelmi területnek nyilvánították. Így ez a 8-9 hektár hozzájárul a térség lakóövezeti részének magas árához, amelynek árát nem számították ki külön.
(63)
A KK ingatlanportfóliójában lévő telkek többsége a haapalai/uusitalói városrészen található, amely körülbelül 2,5 km-re délnyugatra fekszik a városközponttól. Ezt a két szomszédos területet családi házak és sorházak építésére jelölték ki, de fejlesztésük még nem zajlott le. Mivel a fejlesztés még nem kezdődött meg, az árak alacsonyak voltak, hasonlóan az eladások számához. Tulajdonképpen az egész térség a KK tulajdonában volt.
(64)
A tranzakció céljából a földterületet 1 612 059 EUR-ra értékelték az összes telket beleértve, a családi ház építésére szolgáló telkekre 10,19 EUR/m2 árat, a sorház építésére szolgáló telkekre 74,02 EUR/m2 árat állapítottak meg a város rögzített árainak megfelelően. A családi ház építésére szolgáló telkek összértéke 973 268 EUR, a sorház építésére szolgáló telkeké pedig 811 209 EUR volt.
(65)
A családi ház építésére szolgáló telkek ára mindhárom tanulmány szerint megfelel a piaci áraknak. A KP&P-jelentés (C. tanulmány) kifejti, hogy a piaci árak 15-20 %-kal magasabbak voltak a karkkilai áraknál. A Finnország által benyújtott adatok szerint 2003-ban körülbelül 14,4 EUR/m2 volt az átlagár. Az előzetes szakértői tanulmány (A. tanulmány) szerint a piaci árak Karkkilában 9,43 és 14,76 EUR között voltak.
(66)
Mindhárom tanulmány átlagos értékesítési árakat említ, míg a Finnország által benyújtott adatok jelentős különbségeket fedtek fel a kerületek között, a haapalai/uusitalói városrész például az árkategória alján található. 2003-ban két telket adtak el Haapalában (magáncég magánszemélynek): egyet 2003 áprilisában 9,25 EUR/m2 áron, egyet pedig augusztusban 10,06 EUR/m2 áron. Ez négy hónap alatt 8,8 %-os áremelkedésnek felel meg. A karkkilai árak általános alakulását tekintve, ahol 2001 és 2002 között 12,6 %-kal, 2002 és 2003 között pedig 42,7 %-kal emelkedtek az árak, a 2003 utolsó négy hónapjában tapasztalt 1,3 %-os áremelkedés megfelel az általános tendenciának. A fenti körülmények ismeretében a Bizottság nem lát okot arra, hogy a 2003. decemberi 10,19 EUR/m2 ár ne lehetne elfogadható piaci ár.
(67)
Ami a sorház építésére szolgáló telkek árait illeti, nincsenek a térségben olyan referenciaügyletek, amelyek közvetlen kiindulópontként szolgálhatnának. Az előzetes szakértői tanulmány becslései szerint 70 és 80 EUR/m2 között van a piaci érték, míg a KP&P-jelentés (C. tanulmány) csak azt említi, hogy a szomszédos településeken sokkal magasabb a sorházak építésére szolgáló telkek ára. Mivel mindhárom tanulmány arra a következtetésre jutott, hogy a fizetett összeg megfelel a piaci árnak és mivel semmi nem utal arra, hogy ezek a következtetések ne lennének helyesek a haapalai/uusitalói városrész esetében, a Bizottság elfogadja, hogy a 74,2 EUR/m2 ár megfelel a piaci árnak.
(68)
A Bizottság megkérte Finnországot, hogy fejtse ki, miért állt Karkkila érdekében az említett terület kizárólagos tulajdonjogának megszerzése, tekintve hogy a korábbi értékesítési adatok arra utaltak, hogy a vevők nem érdeklődtek a környék iránt, és egyértelmű volt, hogy a magasabb árak ellenére is a város más részeit részesítették előnyben. Finnország kifejtette, hogy a KK már a korábbi években is célzott beruházási stratégiát követett, amely a haapalai/uusitalói városrésznek Karkkila jövőbeli lakóövezetévé való fejlesztését jelentette. A város többi lakóövezete már kezdett telítődni, és a népességnövekedés alapján várható volt, hogy újakat kell kialakítani.
(69)
A haapalai/uusitalói városrész várostervezés alá került, de a fejlesztés még nem kezdődött el. Ennek során újraosztották a földterületet megfelelőbb formájú telkekre, rákötötték őket a közműhálózatra, és egyéb kényelmi szolgáltatásokat is kiépítettek.
(70)
Karkkila korábban már sikeresen végrehajtotta ezt a stratégiát más szomszédos városrészeken: kiterjesztette a közműhálózatot Tuorilára, Nikkimäkire és Pumminmäkire is. 2003-ban Pumminmäkiben az átlagos értékesítési ár már 14,28 EUR volt, Karkkila pedig 2004-ben sikeresen értékesített telkeket az új, rögzített 14 EUR áron, majd az ár a későbbi években tovább emelkedett (2005-ben elérte a 18,5 EUR/m2-t).
(71)
A várakozások szerint az ingatlanok értéke a haapalai/uusitalói városrészen elérné a hasonlóképpen fejlett lakóövezetekét, és követné az általános áremelkedési tendenciát. Így indokoltnak tűnt a fejlesztés utáni (vagyis 3-4 éven belüli), legalább 40-50 %-os értékemelkedés, valamint további emelkedések közép-, illetve hosszú távon.
(72)
Karkkila érdekében az állt, hogy az egész területet infrastrukturális projekt keretében fejlesszék. Az egységes koordinált fejlesztés sokkal olcsóbb lenne, mint a telkek egyenként való fejlesztése (a településeket törvény kötelezi az ingatlanok közműhálózatokba való bekötésére, ami általában az építkezést tervező tulajdonosok kérésére történik meg). Karkkila kiemelte, hogy a műveletek sokkal simábban folytak kizárólagos tulajdona és irányítása alatt. Sok egyéni döntést kellett meghozni az egyes telkekkel és mérnöki intézkedésekkel kapcsolatban. Mivel az ingatlanfejlesztés nem tartozott a Componenta fő tevékenységi körei közé (acélgyártással foglalkozott), már korábban is nyilvánvalóvá vált, hogy ezeket a fejlesztési tevékenységeket nehezen tudta volna kivitelezni.
(73)
Karkkilának nem állt érdekében a földterületet a fejlesztések előtt eladni, mivel hosszú távú fejlesztési stratégiát követett, és az összes mérnöki munkát egyszerre akarta végrehajtani. Ezért nem történt szinte egy értékesítés sem a tranzakció előtt.
(74)
A Bizottság elfogadja, hogy Karkkila által a haapalai/uusitalói városrész esetében követett hosszú távú stratégia alapján egy olyan piacgazdasági befektetőnek, akinek az érintett területen már a részvények 50 %-a a tulajdonában volt, az is gazdasági érdeke lehet, hogy a részvények maradék 50 %-át is megszerezze. A lehetőség a tervezett új lakóövezet kizárólagos tulajdonjogának megszerzésére, az árstabilitással kapcsolatos alacsony kockázat, és hogy tíz év alatt valószínűleg el lehet adni a legtöbb telket, a maradékot pedig a következő tíz évben - mindezek olyan üzleti stratégia részeit képezhetik, amelyet egy piacgazdasági befektető követett volna.
(75)
Néhány családi ház építésére szolgáló telek más területeken található. Az értékbecslés (43 000 EUR) a Karkkila által alkalmazott hivatalos négyzetméteráron alapult, amely a családi ház építésére szolgáló telkek esetében 10,19 EUR/m2 volt. A fenti okokból ((65)-(66) preambulumbekezdés) a Bizottság úgy ítéli meg, hogy a 2003. decemberi ár elfogadható piaci árként.
(76)
A KK portfóliójában van továbbá két, a Takko I. területen található, toronyház építésére szolgáló telek. Az ingatlan összértéke 110 191 EUR. A Takko I. is a városközpontban található. Az A. tanulmány szerint a piaci ár 60 és 75 EUR/m2 között van. A KP&P-jelentés (C. tanulmány) ugyanerre a következtetésre jutott a toronyház építésére szolgáló telkek tekintetében, azaz hogy az ár a szomszédos településeken kifizetett árak alapján megfelelt a piaci árnak.
(77)
A Bizottság véleménye szerint nincs szükség annak megállapítására, hogy melyik szakértői tanulmány a legmegbízhatóbb. Még ha a lehető legalacsonyabb, 60 EUR/m2 árat alkalmaznák is a tranzakcióra, a részvények korrigált összértéke még mindig meghaladná a Karkkila által fizetett árat (lásd a részvények minimális értékének kiszámítását). E szerint a lehető legalacsonyabb piaci értékre vonatkozó feltevés szerint a Takko I. területen lévő földterületeket 19,65 EUR/m2-rel túlértékelték volna. Ez összesen 27 212 EUR-nak, vagyis a részvények 50 %-ára kivetítve 13 606 EUR-nak felelne meg.
(78)
A parkok építésére kijelölt földterületek értékét 456 601 EUR-ban állapították meg. Ez azon az 1,18 EUR/m2-es szokásos áron alapult, amelyet Karkkila általában az ilyen jellegű földterületekért fizet. A városnak joga van ezeket a területeket piaci áron visszavásárolni (15). Mivel ezek a területek a városfejlesztési terv alapján nem kerülnek beépítésre, ugyanazt az árképzési alapot alkalmazták rájuk, mint a zónamegjelölés nélküli, közművesítetlen területekre (lásd a (79) preambulumbekezdést). Ezért a Bizottság azt a következtetést vonja le, hogy a földterületnek ezt a részét nem értékelték túl.
(79)
A KK portfóliójában volt továbbá néhány, városfejlesztési terven kívül eső földterület, amelyek összértékét az 1,18 EUR/m2-es ár alapján 49 678 EUR-ban állapították meg. A tanulmányok nem fejtik ki, hogy mi alapján jutottak arra a következtetésre, hogy ezt a földterületet helyesen becsülték fel. A Finnország által benyújtott egyéb adatok között szerepel a Karkkila ritkán lakott területein található, közművesítetlen földterületek értékesítéseinek listája, amely területeket 1,86 EUR/m2 átlagáron adtak el. Ez alapján a Bizottság elfogadja, hogy az 1,18 EUR nem haladta meg a piaci árat.
(80)
Finnország számításai szerint, amelyek azokon a szokásos árakon alapultak, amelyeken a KK eladta tulajdonát, a KK ingatlanának értéke 5 067 988 EUR volt. Miután levonják azokat az összegeket, amelyek Asemanrantában és a Takko I. területen lévő toronyházak építésére szolgáló telkek lehetséges túlbecslésének mértékén alapulnak (Asemanranta: 135 158 EUR, Takko I: 27 212 EUR), a földterület minimális értéke 4 905 618 EUR-ban állapítható meg.
3. A kölcsön visszafizetése
(81)
1996-ban a Componenta és Karkkila egyenlő feltételekkel (pari passu)1 670 814 EUR összegű kamatmentes részvényesi kölcsönt nyújtott a KK-nak. A Componenta kilépése a KK-ból a részvényesi kölcsön visszafizetésével egy időben történt. Mivel a KK csak tulajdona jelentős hányadának eladásával tudta volna előteremteni ezeket az összegeket, és mivel, mint ahogy az fentebb is olvasható, ez veszélyeztetné a közép-, illetve hosszú távú üzleti stratégiát, Karkkila úgy döntött, hogy további, kamatmentes kölcsönt nyújt a KK-nak, ugyanakkora összeget, mint amekkorát a KK a visszafizetésre használt. A KK így összesen 3,34 millió EUR-val tartozott Karkkilának.
(82)
A Bizottság egyetért Finnországgal abban, hogy a kölcsönöket már figyelembe vették a vállalat felbecsülésénél, azaz a részvények értékéből már levonták a tartozás értékét. Ezért a kölcsön visszafizetésének különálló intézkedésként való értékelése azt jelentené, hogy kétszer veszik figyelembe.
4. A részvények értéke
(83)
A lehetséges túlértékelés összegének levonása után a KK-részvények 50 %-ának értéke a következő:
5. táblázat
A KK értéke
A földterület jelenlegi értéke
4 905 618
Készpénz és bankbetétek
28 256
Eszközök összesen
4 933 874
Részvényesi kölcsön
3 340 368
Rövid lejáratú kötelezettségek
107
Tartozások összesen
3 340 475
A KK nettó értéke
1 593 399
A KK nettó értékének 50 %-a
796 699,5
(84)
Mivel Karkkila 713 092,50 EUR vételárat fizetett a részvények 50 %-áért, a Bizottság úgy ítéli meg, hogy a város nem fizetett a piaci értéket meghaladó árat.
V. KÖVETKEZTETÉS
(85)
A Bizottság úgy ítéli meg, hogy a Karkkila által a KK részvényeinek 50 %-áért a Componentának fizetett vételár nem haladja meg a piaci árat, és így az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése értelmében nem minősül állami támogatásnak,
ELFOGADTA EZT A HATÁROZATOT:
1. cikk
A Karkkila által 2003. december 16-án kötött szerződés szerint a Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy részvényeiért a Component Oyjnak fizetett vételár az EUMSZ 107. cikkének (1) bekezdése értelmében nem minősül a Componenta Corporation Oyjnak nyújtott állami támogatásnak.
2. cikk
Ennek a határozatnak a Finn Köztársaság a címzettje.
Kelt Brüsszelben, 2011. április 20-án.