ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 23. listopadu 2005
o režimu podpory „Osvobození od daně z převodu nemovitosti při fúzích bytových podniků a bytových družstev v nových spolkových zemích“, který připravuje Německo, s přihlédnutím k trhu práce v regionu Berlín
(oznámeno pod číslem K(2005) 4434)
(Pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2006/566/ES)
KOMISE EVROPSKÝCH SPOLEČENSTVÍ,
s ohledem na Smlouvu o založení Evropského společenství, zejména na čl. 88 odst. 2 první pododstavec této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru, zejména na čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
po výzvě všech zúčastněných stran k předložení připomínek podle příslušných ustanovení (1) a s přihlédnutím k předloženým připomínkám,
vzhledem k těmto důvodům:
1. ŘÍZENÍ
(1)
V dopise doručeném dne 19. ledna a datovaném dne 16. ledna 2004 oznámilo Německo Komisi režim podpory „Osvobození od daně z převodu nemovitosti při fúzích bytových podniků a bytových družstev v nových spolkových zemích“.
(2)
V dopise ze dne 17. února 2004 Komise požádala o další informace. Tyto informace Německo zaslalo v dopise ze dne 17. března 2004, doručeném dne 19. března.
(3)
Dopisem ze dne 26. dubna 2004 a v návaznosti na jednání konané dne 10. dubna 2004, kdy Německo oznámilo poskytnutí další informací o režimu podpory, Německo požádalo o prodloužení lhůty. Této žádosti bylo vyhověno v dopise ze dne 10. května 2004.
(4)
V dopise ze dne 14. května 2004, doručeném Komisi tentýž den, Německo předložilo další informace. V dopisech ze dne 30. června a 14. září 2004 si Komise vyžádala další informace o daném režimu podpory. Tyto informace Německo zaslalo v dopise datovaném dne 29. července a doručeném tentýž den a v dopise ze dne 6. října 2004, doručeném dne 15. října 2004.
(5)
Dopisem ze dne 1. prosince 2004 Komise sdělila Německu své rozhodnutí, že nemá žádné námitky vůči těm částem režimu, které se omezují na oblasti v nových spolkových zemích (2) podporované podle čl. 87 odst. 3 písm. a) Smlouvy o ES. Kromě toho sdělila Komise své rozhodnutí zahájit řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES v souvislosti s městem Berlín a s těmi částmi Braniborska, které patří k trhu práce v rámci regionu Berlín (dále jen region Berlín) a které představují oblasti podporované ve smyslu čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES (3).
(6)
Toto rozhodnutí bylo zveřejněno dne 3. března 2005 v Úředním věstníku Evropské unie. Komise v něm vyzvala všechny zúčastněné strany, aby se vyjádřily k předmětnému režimu podpory (4). Ostatní zúčastněné strany jí však nezaslaly žádná stanoviska.
(7)
Německo předložilo své připomínky v dopise ze dne 14. února 2005.
2. REŽIM PODPORY
2.1 Souvislosti
(8)
Režim podpory osvobozuje bytové podniky a bytová družstva od daně z převodu nemovitosti odváděné při fúzích a převodu jmění, jestliže se převod týká nemovitostí v regionu Berlín.
(9)
V bývalé NDR se byty několik desetiletí stavěly podle centrálního plánování. Zároveň byla stará zástavba zanedbávána v takovém rozsahu, že v roce 1990 již nebylo možné velkou část bytů ve starých zástavbách užívat pro účely bydlení. Po sjednocení Německa rapidně vzrostla poptávka po nových bytech a domech v soukromém vlastnictví, což vyvolalo napjatou situaci na trhu s byty v nových spolkových zemích a v regionu Berlín. Odborníci a politici předpokládali, že napětí na trhu s byty bude pokračovat, a v letech 1990 až 1998 reagovali v nových spolkových zemích a v regionu Berlín zavedením daňových úlev a odpisů ve prospěch novostaveb a rekonstrukcí. Tyto podněty zapříčinily vznik přebytku obytné plochy tím spíše, když situace mezitím jasně ukázala, že poptávka po bytech navzdory očekávanému růstu klesla. V současnosti činí nadměrná nabídka přibližně 1 milion bytových jednotek.
(10)
Z tohoto důvodu Německo a nové spolkové země rozhodly o demolici prázdných bytů v rámci programu „Přestavba východní části města“. Podle informací z Německa budou muset bytové podniky a bytová družstva samy nést podstatnou část demoličních nákladů.
(11)
Německo poukazuje na to, že kapitálová oslabenost mnoha bytových podniků a bytových družstev v nových spolkových zemích a v regionu Berlín, která je důsledkem úniku příjmů kvůli vysoké míře prázdných prostor a poměrné roztříštěnosti trhu, ohrožuje demoliční program, považovaný spolkovou vládou a spolkovými zeměmi za nezbytný, jelikož podniky nejsou schopny hradit svou část demoličních nákladů.
(12)
Německo zdůrazňuje skutečnost, že rovnováhu mezi nabídkou a poptávkou nelze obnovit pouhým odstraněním nadměrné nabídky, ale že je také třeba, aby se obytná plocha nabízela ve skutečně požadované kvalitě. Bytové podniky a bytová družstva v regionu Berlín a v nových spolkových zemích proto musí provést rozsáhlé investice, aby svůj bytový fond přizpůsobily dané poptávce. Německo je toho názoru, že těmto společnostem by měla být dána příležitost, aby fúzovaly kvůli případnému využití takto vzniklých synergických efektů z fúze, čímž by se tyto společnosti dostaly do situace, kdy by mohly investovat.
(13)
Podle názoru Německa představuje daň z převodu nemovitosti překážku při fúzování a převodu jmění mezi bytovými podniky a bytovými družstvy. Dočasným osvobozením od této daně získají zúčastněné podniky možnost fúzovat. V důsledku rozšíření kapitálového základu vzrostou možnosti fúzujících podniků nést náklady nezbytné demolice a zároveň investovat potřebným způsobem tak, aby mohly nabízet moderní obytnou plochu.
(14)
Daň z převodu nemovitosti se odvádí při zápisu vlastnického práva k pozemku, kdy dochází ke změně vlastníka. Daň je splatná v okamžiku, kdy je pozemek prodán nebo je zcizen na základě jiného právního úkonu. Vyměřovacím základem daně z převodu nemovitosti je celková hodnota nemovitosti. Sazba daně činí 3,5 %.
2.2 Rozsah rozhodnutí
(15)
V dopise ze dne 1. prosince 2004 nevznesla Komise žádné námitky vůči těm částem připravovaného režimu podpory, které se týkají oblastí podporovaných na základě čl. 87 odst. 3 písm. a) Smlouvy o ES. Předložené rozhodnutí se týká výlučně těch částí režimu podpory, které platí pro region Berlín, který je oblastí podporovanou podle čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES.
2.3 Účel režimu podpory
(16)
Cílem režimu je nově restrukturalizovat trh s byty v regionu Berlín tím, že se odstraní nadměrná nabídka a bytovým podnikům a bytovým družstvům se pomůže při zajišťování nabídky obytné plochy v kvalitě odpovídající současným požadavkům. Tím, že umožní podnikům, aby provedly demolici nevyužívané bytové zástavby, Německo zamýšlí zlepšit vzhled a infrastrukturu některých oblastí v regionu Berlín, které se vyznačují nepřípustným prostředím. […] (5).
2.4 Příjemci podpory
(17)
Příjemci režimu podpory jsou bytové podniky a bytová družstva nabývající nemovitosti fúzemi a převodem jmění uskutečněnými v regionu Berlín. Pro účely tohoto rozhodnutí se bytovými podniky a bytovými družstvy rozumí podniky a družstva, jejichž hlavní činností je správa, výstavba, prodej a nájem bytů. Režim neplatí pro podniky v nesnázích.
(18)
Zatím jsou naplánovány tři fúze mezi bytovými podniky v regionu Berlín. Fúze uskutečněné v Berlíně v letech 1995 až 1998 vynesly tyto částky daně z převodu nemovitosti: 3,1 mil. EUR za fúzi týkající se 19 pozemků, 1,4 mil. EUR za fúzi týkající se 39 pozemků a 6,7 mil. EUR za fúzi týkající se 491 pozemků.
2.5 Doba trvání podpory
(19)
Režim podpory platí pro všechny fúze a převody jmění mezi bytovými podniky a bytovými družstvy uskutečněnými v období od 31. prosince 2003 do 31. prosince 2006.
3. ROZHODNUTÍ O ZAHÁJENÍ ŘÍZENÍ
(20)
Dopisem ze dne 1. prosince 2004 dospěla Komise na základě níže uvedených úvah k závěru, že se v případě oznámeného režimu jedná o státní podporu ve smyslu čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES:
-
Jsou uvolněny státní prostředky, protože osvobozením od daně z převodu nemovitosti německý stát přijde o příjmy, které jsou jinak zajištěné vybíráním daní.
-
Jedná se o selektivní opatření zaměřené na určité zeměpisně vymezené území v nových spolkových zemích a na zvýhodnění určitých podniků, a sice bytových podniků a bytových družstev v regionu Berlín. Režim platí pro fúze a převod jmění mezi podniky a družstvy vlastnící nemovitosti v nových spolkových zemích a v regionu Berlín.
-
Režim přináší výhodu bytovým podnikům a bytovým družstvům účastnícím se fúzí a převodu jmění, protože jsou osvobozeny od daně z převodu nemovitosti, kterou by jinak musely odvést.
-
Nabývání nemovitostí je předmětem obchodu mezi členskými státy, a proto nelze vyloučit, že tento režim ovlivní obchod mezi členskými státy.
(21)
Komise dospěla ve svém rozhodnutí 2002/581/ES (6) o daňových opatřeních pro banky, které uplatňuje Itálie, k názoru, že osvobození od daňové povinnosti při fúzích a převodu jmění, přiznané za účelem restrukturalizace hospodářských odvětví v nesnázích, je třeba pokládat za podpory, jejichž cílem je snížit běžné výdaje podniků, a proto podpory představují podporu na provoz. Ve svém rozhodnutí o zahájení probíhajícího řízení však Komise tuto otázku ponechala otevřenou, poněvadž zohlednila argumentaci Německa, z níž mělo vyplynout, že daný režim podpory lze posuzovat i jiným způsobem.
(22)
Komise měla vážné pochybnosti o tom, zda je německý režim určený regionu Berlín, který spadá pod rámec čl. 87 odst. 3 písm. c), přiměřený svému účelu a zda režim nenarušuje hospodářskou soutěž v míře odporující společnému zájmu. Komise dospěla k tomuto názoru z těchto důvodů:
-
Míra prázdných prostor ve výši 5,3 % u soukromých bytů a 8,77 % u bytů ve vlastnictví společností nebo družstev je podstatně nižší než v nových spolkových zemích, kde tato míra představuje 14,2 %. Téměř veškeré prázdné byty se nacházejí ve východních městských částech města Berlín.
-
Německo nepředložilo žádné údaje dokládající skutečnost, že region Berlín se vyznačuje odchodem obyvatelstva v takové míře, která je srovnatelná s oblastmi podporovanými na základě čl. 87 odst. 3 písm. a) Smlouvy o ES.
-
Zatímco v důsledku fúzí a převodu jmění bytových podniků a bytových družstev v oblastech spadajících do rámce čl. 87 odst. 3 písm. a) Smlouvy o ES vznikla povinnost odvést daň z převodu nemovitosti pozemku ve výši 150 000 až 1,5 mil. EUR, činí naopak podle dosavadních zkušeností příslušné částky splatné za Berlín 1,4 až 6,7 mil. EUR.
-
Německo neposkytlo žádné údaje dokládající skutečnost, že přechodné osvobození od daňové povinnosti je vhodným opatřením k oživení trhu s nemovitostmi v regionu Berlín přinášejícím navíc kladné důsledky a že soukromá účast na sanaci bez zásahu státu je vysoce nepravděpodobná.
4. STANOVISKO NĚMECKA
(23)
Německo je toho názoru, že podpory poskytnuté na základě daného režimu nelze považovat za podporu na provoz podle pokynů ke státním podporám s regionálním zaměřením Společenství (7). Zvláštnost tohoto režimu podpory spočívá v osvobození obchodu s nemovitostmi v regionu Berlín od daně z převodu nemovitosti. Příjemci podpory jsou zúčastněné bytové podniky a bytová družstva, jestliže právní úkon spočívá ve fúzi nebo v převodu jmění. Pouze v takovém případě jsou zúčastněné podniky přechodně osvobozeny od daně z převodu nemovitosti. Poněvadž k fúzi nebo k převodu jmění mezi dvěma bytovými společnostmi nebo bytovými družstvy dochází v zásadě pouze jednou, nepokládá Německo podpory za příplatek na pokrytí běžných výdajů.
(24)
Bytové podniky a bytová družstva budou v zásadě při nákupu nemovitostí dále odvádět daň z převodu nemovitosti. Nabytí a prodej, resp. nájem nemovitostí patří mezi obvyklé obchodní činnosti těchto podniků, a proto lze připsat odvod daně z převodu nemovitosti k jejich provozním nákladům. Režim však neplatí pro tyto běžné provozní výdaje, protože jej nelze použít tehdy, když bytové podniky a bytová družstva koupí nebo zcizí pouze jednu nemovitost.
(25)
K údajně nízké míře prázdných prostor v Berlíně Německo uvádí, že toto obecné tvrzení není směrodatné, protože se Komise odvolává na průměrné údaje, a v některých městských částech města Berlín je tato míra srovnatelná s mírou v nových spolkových zemích. Podle údajů předložených Německem se oblasti se srovnatelnou mírou prázdných prostor (přibližně 14 %) nachází především ve východních městských částech, tj. v městských částech Hohenschönhausen, Marzahn-Hellersdorf a Lichtenberg.
(26)
V souvislosti s odchodem obyvatelstva Německo konstatuje, že počet obyvatel v regionu Berlín za poslední léta klesl, což vedlo k poklesu poptávky po bydlení. Ze statistických dat předložených Německem však vyplývá, že město Berlín poté, co se znovu stalo hlavním městem, již úbytkem obyvatelstva postiženo není a že vývoj počtu obyvatelstva je naopak stabilní. Údaje však potvrzují, že východní městské části jsou vystaveny odchodu obyvatelstva ve srovnatelném měřítku jako nové spolkové země.
(27)
Německo potvrzuje, že částky podpory vzniklé díky fúzím mezi bytovými podniky a bytovými družstvy v regionu Berlín jsou podstatně vyšší než v oblastech podporovaných na základě čl. 87 odst. 3 písm. a) Smlouvy o ES, což lze vysvětlit velikostí a vyšší hodnotou nemovitostí v tomto regionu (8).
(28)
Německo zastává názor, že fúze a převod jmění bytových podniků trh s byty celkově kladně ovlivní, protože nově vzniklé podniky budou mít kapacitu k zahájení urgentního restrukturalizačního procesu, tj. uvedou prázdné byty na trh, resp. zdemolují neobyvatelné byty. Daň z převodu nemovitosti značně zatěžuje likviditu těchto podniků, a proto odvod této daně brání nutným investicím.
5. POSOUZENÍ PODPORY
5.1 Státní podpory
(29)
Z důvodů uvedených v dopise ze dne 1. prosince 2004 (body 20, 21 a 22), které Německo nepopřelo, představuje režim „Osvobození od daně z převodu nemovitosti pro bytové podniky v nových spolkových zemích“ podle názoru Komise státní podporu podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES.
5.2 Zákonnost
(30)
Oznámením tohoto režimu podpory ve fázi jeho přípravy Německo splnilo svou povinnost uloženou čl. 88 odst. 3 Smlouvy o ES.
5.3 Slučitelnost
(31)
Podle čl. 87 odst. 2 Smlouvy o ES jsou některé druhy podpor slučitelné se společným trhem. Vzhledem k účelu podpory, tj. demolici prázdných bytů za účelem ozdravení trhu s byty, nelze podle názoru Komise na tento režim podpory použít ustanovení čl. 87 odst. 2 písm. a) a b) Smlouvy o ES, což Německo ani nenavrhlo.
(32)
Nepoužije se ani čl. 87 odst. 2 písm. c) Smlouvy o ES, protože příčinou nadměrné nabídky bytů není rozdělení Německa a města Berlín, nýbrž daňová opatření na podporu novostaveb a sanaci bytů v nových spolkových zemích a ve městě Berlín v letech 1990 až 1998.
(33)
V čl. 87 odst. 3 Smlouvy o ES jsou uvedeny jiné formy podpory považované za slučitelné se společným trhem. Vzhledem k druhu a k účelu režimu podpory a k jeho územní působnosti nelze podle názoru Komise použít čl. 87 odst. 3 písm. b) a d) Smlouvy o ES. Ustanovení čl. 87 odst. 3 písm. a) Smlouvy o ES umožňuje udělovat podpory určené k hospodářskému rozvoji oblastí s mimořádně nízkou životní úrovní nebo s vysokou nezaměstnaností. Region Berlín je však oblast podporovaná podle čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES, a proto v tomto případě nelze použít ustanovení čl. 87 odst. 3 písm. a).
(34)
K otázce, zda lze použít ustanovení o udělení výjimky z čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES, Soudní dvůr Evropských společenství mimo jiné ve svém rozsudku ze dne 14. ledna 1997, C-169/95 Španělské království v. Komise Evropských společenství (9), vyslovil názor, že čl. 87 odst. 3 „Komisi propůjčuje široké právo vlastního uvážení, které vykonává podle hospodářského a sociálního hodnocení platné pro Společenství jako celek“. Pro některé druhy podpor Komise stanovila, jakým způsobem bude využívat svou diskreční pravomoc, buď vypracováním nařízení o blokové výjimce, vypracováním rámce Společenství, pokynů nebo sdělení. Jestliže existuje příslušný podkladový materiál pro výklad, musí jej Komise použít při vyhodnocení podpory.
(35)
Je třeba také uvést, že režim podpory není omezen ani na opatření podle nařízení Komise (ES) č. 70/2001 o použití článků 87 a 88 Smlouvy o ES na státní podpory malým a středním podnikům (10), ani na opatření podle Pokynů Společenství o státní podpoře na záchranu a restrukturalizaci podniků v nesnázích (11), ani na tyto předpisy: rámec Společenství pro poskytování státní podpory na výzkum a vývoj (12), nařízení Komise (ES) č. 68/2001 ze dne 12. ledna 2001 o použití článků 87 a 88 Smlouvy o ES na podpory na vzdělávání (13) nebo nařízení Komise (ES) č. 2204/2002 ze dne 12. prosince 2002 o použití článků 87 a 88 Smlouvy o ES na státní podpory zaměstnanosti (14). Z tohoto důvodu nelze v daném případě použít žádné z uvedených pokynů, rámců Společenství či nařízení. Pokyny Společenství o státní podpoře na ochranu životního prostředí (15) se nepoužijí, protože režim podpory není určen na ochranu životního prostředí.
(36)
Pro oblasti podporované podle čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES a pro region Berlín platí pokyny o státní podpoře regionů (dále jen „pokyny k udělování regionálních podpor“). Podle uvedených pokynů lze podporovat investice a vytváření pracovních míst, jestliže umožňují rozšíření, modernizaci a diverzifikaci podniků v znevýhodněných oblastech. V pokynech je rovněž zakotveno, že podpory omezené na určitou hospodářskou oblast mohou mít znatelné účinky na hospodářskou soutěž na daném trhu, přičemž tento vliv pravděpodobně nepřesáhne rámec regionálního rozvoje.
(37)
Pokyny k udělování regionálních podpor lze však použít pouze na určitý druh podpor, jako jsou podpory pro prvotní investice, vytváření pracovních míst, výjimečně i podpory na provoz. Podle bodu 4.15 uvedených pokynů se podpory na provoz smí poskytovat pouze v těch regionech, které přichází v úvahu při rozhodování o udělení výjimky podle čl. 87 odst. 3 písm. a) Smlouvy o ES, pokud jsou svým příspěvkem k regionálnímu rozvoji, svou povahou a výší přiměřené vzhledem k nevýhodám, které je třeba odstranit.
(38)
Osvobození bytových podniků činných v regionu Berlín od daňové povinnosti není spojené ani s prvotními investicemi, ani s rozšířením existujícího podniku podle bodu 4.4 pokynů. Osvobození od daňové povinnosti se netýká ani vytváření pracovních míst při realizaci prvotních investic podle bodu 4.11.
(39)
Tento režim podpor proto nepatří do oblasti působnosti platných pokynů, rámců Společenství či nařízení, které vychází z ustanovení čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES. Z tohoto důvodu Komise režim posuzovala přímo na základě čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES.
5.3.1 Slučitelnost s čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES
(40)
Ustanovení čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES dovoluje udělovat podpory určené k rozvoji určitých hospodářských činností nebo hospodářských oblastí, pokud nemění podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem. Při prověřování slučitelnosti podpory s ustanoveními čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES Komise přihlíží k cílům Společenství a zjišťuje, zda je podpora vhodná k vyřešení aktuálních problémů v porovnání s jinými postupy a zda je přiměřená ve vztahu ke sledovanému cíli.
(41)
Cílem daného režimu podpory je ozdravit trh s byty v regionu Berlín odstraněním nadměrné nabídky a zároveň pomoci bytovým podnikům a bytovým družstvům při zajišťování nabídky obytné plochy v kvalitě odpovídající současným požadavkům. Podnikům působícím v oblasti bytové výstavby se má umožnit demolice nepoužívaných obytných bloků s cílem zlepšit vzhled a infrastrukturu některých oblastí v regionu Berlín […].
(42)
Odstranění stavebních nedostatků a sanace […] městských částí se stává stále naléhavější politickou prioritou Společenství. Komise v tomto smyslu schválila režimy podpory, které vycházejí přímo z čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES a týkají se oblasti oživení městských zón, jako například rozhodnutí Komise 2003/433/ES ze dne 21. ledna 2003 o režimu podpor „Osvobození od kolkovného pro nemovitosti neurčené k bydlení ve znevýhodněných oblastech“ oznámeném Spojených královstvím (16) nebo režim podpory N 211/03 „Nové městské volné zóny“ (17). V uvedených rozhodnutích Komise uznala, že dokonce i v nejbohatších městech Společenství se nacházejí „nevyhovující oblasti“ zasažené sociálním vyloučením a charakterizované nedostatečným zázemím, co se týče infrastruktury, obytné plochy a občanské vybavenosti. Komise uznala požadavek vyhrazovat veřejné finanční prostředky na podporu obnovy městských zón a potvrdila slučitelnost těchto režimů podpory s cílem udržovat hospodářskou a sociální soudržnost Společenství, kam patří i minimalizace rozdílů mezi stupněm rozvoje jednotlivých městských částí.
(43)
Německo připustilo, že od té doby, co se město Berlín znovu stalo hlavním městem, již není postiženo odchodem obyvatelstva. Podle demografické studie předložené Německem počet obyvatel neklesne. Z těchto údajů však rovněž vyplývá, že v městských částech Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg a Hohenschönhausen lze zaznamenat srovnatelný odchod obyvatelstva jako v nových spolkových zemích, a proto míra prázdných prostorů v městské části Marzahn-Hellersdorf dosáhla výše 14,1 %.
(44)
Režim podpory však předpokládá, že osvobození od daně z převodu nemovitosti platí jak pro bytové podniky a bytová družstva s vlastnictvím nemovitostí v městských částech Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg, Hohenschönhausen či Neukölln, tak pro podniky se stejnou náplní činnosti v celém regionu Berlín. Komise sice uznává, že sanační proces je v Berlíně v nejrůznějších směrech ztížen kvůli jeho jedinečné minulosti a že uvedené městské části by bylo možné klasifikovat jako „nevyhovující oblasti“, zároveň je však přesvědčena o tom, že podpory na obnovu městských zón nejsou nutné v celém regionu Berlín.
(45)
V souvislosti s regionem Berlín Německo neuvedlo nic, co by dokládalo, že státní podpory určené na pomoc při fúzích a převodu jmění mezi bytovými podniky a bytovými družstvy jsou vhodným nástrojem k účinnému odstranění nadměrné nabídky bytů v některých městských částech. Nadále není zcela jasné, zda režim podpory povede k tomu, že uvedené podniky nevyužívanou obytnou plochu v městských částech Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg, Hohenschönhausen a Neukölln skutečně zdemolují.
5.3.2 Účinky na obchod, které jsou v rozporu se společným zájmem
(46)
Poté, co bylo zjištěno, že obnova městských zón patří mezi cíle sledované Společenstvím, je třeba přezkoumat, zda podmínky obchodu nejsou v rozporu se společným zájmem.
(47)
Německo uznává, že částky podpory předpokládané pro fúze a převody jmění mezi bytovými podniky a bytovými družstvy v regionu Berlín jsou podstatně vyšší než v oblastech podporovaných na základě čl. 87 odst. 3 písm. a) Smlouvy o ES, což lze vysvětlit velikostí a vyšší hodnotou nemovitostí v tomto regionu (18). Německo potvrdilo, že podpory určené bytovým podnikům v rámci režimu mohou činit až 6,7 mil. EUR. Komise je toho názoru, že podpory v tomto rozsahu narušují hospodářskou soutěž a ovlivňují obchod uvnitř Společenství. Kromě toho tento režim nevylučuje opakované fúzování daných podniků a není zajištěn žádný mechanismus k výkonu dozoru nad kumulací podpor.
(48)
Vzhledem k tomu, že toto opatření je určeno všem bytovým podnikům a bytovým družstvům s vlastnictvím nemovitostí v regionu Berlín, stavební rekonstrukce je však nezbytná pouze v některých městských částech, dospěla Komise k závěru, že režim podpory připravovaný Německem pro region Berlín, který představuje oblast podporovanou podle čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES, není přiměřený ve vztahu ke sledovanému cíli. Podle názoru Komise by zvýhodnění převodu nemovitostí v celém regionu Berlín bylo neúčinné a podpory jsou v rozporu se společným zájmem, protože ovlivňují obchod a hospodářskou soutěž.
6. ZÁVĚRY
(49)
Pokyny k udělování regionálních podpor nelze v tomto případě použít. Režim nepodporuje ani prvotní investice, ani vytváření pracovních míst.
(50)
Komise považuje za vhodné, aby se při posouzení tohoto opatření vyšlo přímo z čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES, protože nelze použít žádný rámec Společenství, žádné pokyny ani nařízení. Obnova městských zón sice představuje jeden z cílů Společenství na podporu hospodářské soudržnosti a trvale udržitelného rozvoje, předložené opatření však ke splnění tohoto účelu není správně nastaveno.
(51)
Opatření je určeno pro celý region Berlín, nedostatky se však objevují pouze v některých městských částech. Z tohoto důvodu Komise považuje územní působnost režimu podpory za nepřiměřenou. Německo nevysvětlilo způsob, jakým je opatření zaměřeno na městské části, ve kterých je třeba provést obnovu městských zón, a jak opatření vlastně povede k demolici prázdných domů. Německo připustilo, že při osvobození od daňové povinnosti podle tohoto opatření přichází v úvahu veškeré bytové podniky a bytová družstva v regionu Berlín, i když nejsou vlastníky žádných nemovitostí ve znevýhodněných městských částech.
(52)
Částky podpory předjímané v uvedeném opatření dosahují značné výše zejména tehdy, když bytový podnik nebo bytové družstvo bude fúzovat několikrát nebo bude příjemcem kumulovaných podpor. To vede Komisi k závěru, že tento režim podpory ovlivňuje podmínky obchodu v takové míře, která je v rozporu se společným zájmem,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Režim podpory „Osvobození od daně z převodu nemovitosti při fúzích bytových podniků a bytových družstev v nových spolkových zemích“ připravovaný v Německu není v případě regionu Berlín slučitelný se společným trhem.
Z tohoto důvodu nesmí být režim podpory proveden.
Článek 2
Německo Komisi do dvou měsíců od doručení sdělí, jaká opatření přijalo ke splnění tohoto rozhodnutí.
Článek 3
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 23. listopadu 2005.
DÉCISION DE LA COMMISSION
du 23 novembre 2005
concernant le régime d’aide que l’Allemagne entend mettre en œuvre relativement à «l’exonération de l’impôt sur les mutations foncières en faveur des sociétés immobilières dans les nouveaux Länder» dans la région correspondant au marché de l’emploi de Berlin
[notifiée sous le numéro C(2005) 4434]
(Le texte en langue allemande est le seul faisant foi.)
(Texte présentant de l'intérêt pour l'EEE)
(2006/566/CE)
LA COMMISSION DES COMMUNAUTÉS EUROPÉENNES,
vu le traité instituant la Communauté européenne, et notamment son article 88, paragraphe 2, premier alinéa,
vu l’accord sur l’Espace économique européen, et notamment son article 62, paragraphe 1, point a),
après avoir invité tous les intéressés à présenter leurs observations conformément aux articles précités (1) et compte tenu de ces observations,
considérant ce qui suit:
1. PROCÉDURE
(1)
Par sa lettre du 16 janvier 2004, enregistrée le 19 janvier, l’Allemagne a notifié à la Commission son régime d’aide relatif à «l’exonération de l’impôt sur les mutations foncières en faveur des sociétés immobilières dans les nouveaux Länder».
(2)
Par sa lettre du 17 févier 2004, la Commission a demandé des renseignements complémentaires à l’Allemagne, qui les lui a communiqués dans sa lettre du 17 mars 2004, enregistrée le 19 mars.
(3)
Par sa lettre du 26 avril 2004 et à la suite d’une discussion du 10 avril 2004, lors de laquelle elle avait annoncé qu’elle fournirait des renseignements complémentaires sur le régime d’aide envisagé, l’Allemagne a demandé une prolongation du délai, que la Commission lui a accordé via sa lettre du 10 mai 2004.
(4)
L’Allemagne a présenté lesdits renseignements dans sa lettre du 14 mai 2004, enregistrée le même jour par la Commission. Celle-ci a demandé un nouveau complément d’information par ses lettres des 30 juin et 14 septembre 2004. L’Allemagne lui a fourni ces informations dans ses lettres des 29 juillet et 6 octobre 2004, enregistrées respectivement le 29 juillet et le 15 octobre.
(5)
Par sa lettre du 1er décembre 2004, la Commission a communiqué à l’Allemagne qu’elle ne voyait aucune objection aux éléments du régime d’aide qui se limitaient aux régions assistées des nouveaux Länder relevant de l’article 87, paragraphe 3, point a), du traité CE (2). Dans ce même courrier, la Commission communiquait également sa décision d’ouvrir la procédure prévue par l’article 88, paragraphe 2, du traité CE relativement à Berlin et aux parties du Land de Brandebourg qui font partie de la région correspondant au marché de l’emploi de Berlin et qui constituent des régions assistées au sens de l’article 87, paragraphe 3, point c), du traité CE (3).
(6)
Cette décision a été publiée le 3 mars 2005 au Journal officiel de l’Union européenne. Dans cette décision, la Commission invitait toutes les parties intéressées à lui communiquer leurs observations à propos du régime d’aide concerné (4). Elle n’a cependant reçu aucune observation d’autres parties.
(7)
L’Allemagne a fait part de ses observations par sa lettre du 14 février 2005.
2. LE RÉGIME D’AIDE
2.1. Contexte
(8)
Le régime d’aide a pour objet d’exonérer de l’impôt sur les mutations foncières les fusions et acquisitions entre sociétés et coopératives immobilières qui impliquent des biens immobiliers situés dans la région correspondant au marché de l’emploi de Berlin.
(9)
Dans l’ex-RDA, la construction de logements a obéi à un système de planification centralisée pendant plusieurs dizaines d’années. Parallèlement, les anciens immeubles se délabraient, à un point tel que, en 1990, une grande partie d’entre eux n’étaient plus habitables. Après la réunification, la demande de nouveaux logements et de maisons particulières a décollé, ce qui a entraîné une pénurie de l’offre de logements dans les nouveaux Länder et dans la région de Berlin. Persuadés que cette pénurie s’était installée durablement, les spécialistes du marché du logement et les hommes politiques ont réagi en prenant des mesures d’incitation fiscale et en raccourcissant les périodes d’amortissement pour la construction et la rénovation de logements dans ces régions, et ce entre 1990 et 1998. Ces mesures ont conduit à un excédent de l’offre de logements, d’autant plus qu’entre-temps la demande n’a pas augmenté comme on l’escomptait, mais a au contraire reculé. Actuellement, l’excédent de l’offre avoisine le million de logements.
(10)
L’Allemagne et les nouveaux Länder ont alors lancé le programme «Stadtumbau Ost», qui consistait dans la démolition des logements inoccupés. D’après les renseignements fournis par l’Allemagne, les sociétés et coopératives immobilières devront supporter une portion considérable des frais de démolition.
(11)
L’Allemagne invoque le fait que la fragilité financière de nombreuses sociétés et coopératives immobilières des nouveaux Länder et de la région de Berlin, due au manque à gagner occasionné par la forte proportion de logements inoccupés et par le relatif morcellement du marché, risque d’hypothéquer le programme de démolition que le gouvernement allemand et les Länder estiment nécessaire, car lesdites sociétés et coopératives ne seront pas en mesure de supporter leur part dans les frais de démolition.
(12)
L’Allemagne souligne le fait que la suppression de l’excédent de logements ne peut suffire à elle seule à rééquilibrer l’offre et la demande, mais qu’elle doit aller de pair avec une offre de logements qui corresponde aux critères de qualité demandés par le marché. Les sociétés et coopératives immobilières des nouveaux Länder et de la région de Berlin devraient donc effectuer des investissements considérables pour adapter leur offre de logements à ces critères. L’Allemagne estime que, pour qu’elles puissent réaliser ces investissements, ces sociétés et coopératives devraient avoir l’occasion de fusionner afin d’exploiter les effets de synergie engendrés par ces fusions.
(13)
L’Allemagne affirme qu’il est démontré que l’impôt sur les mutations foncières fait obstacle aux fusions et aux acquisitions entre sociétés et coopératives immobilières. L’exonération temporaire de cet impôt donnerait à ces entreprises l’occasion de fusionner. Elles disposeraient ainsi d’une plus large assise financière qui améliorerait leur capacité à supporter le coût des démolitions nécessaires et aussi à effectuer les investissements indispensables pour pouvoir proposer des logements modernes.
(14)
L’impôt sur les mutations foncières est prélevé sur les transferts de biens immeubles qui impliquent un changement de propriétaire. Il est exigible lorsqu’un bien change de propriétaire à la suite d’une vente ou d’un autre acte juridique. L’assiette de cet impôt, fixé à un taux de 3,5 %, équivaut à la valeur unitaire du bien en question.
2.2. Portée de la présente décision
(15)
Dans sa lettre du 1er décembre 2004, la Commission n’a soulevé aucune objection aux éléments de l’aide relatifs à «l’exonération de l’impôt sur les mutations foncières pour les sociétés immobilières des nouveaux Länder» dans la mesure où cette exemption concerne les régions assistées relevant de l’article 87, paragraphe 3, point a), du traité CE. La présente décision a exclusivement trait aux éléments du régime d’aide qui se rapportent à la région correspondant au marché de l’emploi de Berlin, qui constitue une région assistée au sens de l’article 87, paragraphe 3, point c), du traité CE.
2.3. Objet du régime d’aide
(16)
Le régime d’aide a pour objet de restructurer le marché du logement de la région correspondant au marché de l’emploi de Berlin en supprimant l’excédent de l’offre et en aidant les sociétés et coopératives immobilières à offrir des logements qui correspondent à la qualité demandée actuellement sur le marché. Dans la mesure où ces entreprises n’ont pas la possibilité de détruire les logements inoccupés, l’Allemagne envisage d’améliorer la physionomie et l’infrastructure de certaines zones de la région de Berlin qui laissent à désirer de ce point de vue. […] (5).
2.4. Les bénéficiaires
(17)
Les bénéficiaires du régime d’aide sont les sociétés et coopératives immobilières qui acquièrent des biens immobiliers dans la région de Berlin via des fusions et des acquisitions. Aux fins de la présente décision, les «sociétés et coopératives immobilières» se définissent comme des entreprises dont l’activité principale consiste dans la gestion, la construction, la vente et la location de logements. Les entreprises en difficulté sont exclues du régime d’aide.
(18)
Jusqu’à présent, trois fusions entre sociétés immobilières sont prévues dans la région de Berlin. Les fusions réalisées dans cette région entre 1995 et 1998 ont été soumises à des impôts sur les mutations foncières qui ont rapporté les montants suivants: 3,1 millions EUR lors d’une fusion portant sur 19 immeubles, 1,4 million EUR lors d’une fusion portant sur 39 immeubles et 6,7 millions EUR lors d’une fusion portant sur 491 immeubles.
2.5. Durée du régime d’aide
(19)
Le régime d’aide est limité à l’ensemble des fusions et acquisitions entre sociétés et coopératives immobilières réalisées entre le 31 décembre 2003 et le 31 décembre 2006.
3. DÉCISION DE L’OUVERTURE DE LA PROCÉDURE
(20)
Dans sa lettre du 1er décembre 2004, la Commission est arrivée à la conclusion selon laquelle le régime d’aide en question constituait une aide d’État au sens de l’article 87, paragraphe 1, du traité CE, et ce sur la base des considérations suivantes:
-
l’exonération de l’impôt sur les mutations foncières équivaut à la mise à disposition de fonds publics, dans la mesure où l’Allemagne se prive ainsi de recettes fiscales,
-
il s’agit d’une mesure sélective qui vise à favoriser certaines entreprises, en l’occurrence des sociétés et des coopératives immobilières, dans une zone géographique précise des nouveaux Länder et de la région de Berlin. Le régime d’aide est limité aux fusions et aux acquisitions entre des sociétés et des coopératives qui possèdent des biens immobiliers dans ces Länder et dans cette région,
-
le régime d’aide procure un avantage aux sociétés et coopératives immobilières concernées par des fusions et des acquisitions, puisqu’il les dispense du paiement de l’impôt sur les mutations foncières dont elles sont normalement redevables,
-
dans la mesure où l’acquisition de biens immobiliers fait l’objet du commerce entre les États membres, il ne peut être exclu que le régime d’aide constitue un obstacle à ce commerce.
(21)
Dans sa décision 2002/581/CE (6) relative aux mesures fiscales mises en œuvre par la République italienne en faveur des banques et des fondations bancaires, la Commission a affirmé que les exonérations fiscales en faveur de la restructuration de secteurs économiques en difficulté et qui consistent à favoriser les fusions et les acquisitions doivent être considérées comme des aides destinées à réduire les dépenses courantes des entreprises et qu’elles constituent donc des aides au fonctionnement. Cette question resterait cependant ouverte dans la présente décision d’ouvrir la procédure, car la Commission prend en considération les arguments présentés par l’Allemagne, qui exposent que le régime d’aide en question pourrait également être évalué d’une autre manière.
(22)
La Commission nourrissait de sérieux doutes quant à savoir si le régime d’aide de l’Allemagne en faveur de la région de Berlin, qui relève de l’article 87, paragraphe 3, point c), du traité CE, est proportionnel à son objectif, et quant à savoir s’il fausse la concurrence dans une mesure contraire à l’intérêt commun, et ce pour les raisons suivantes:
-
avec des valeurs de 5,3 % pour les appartements privés et de 8,77 % pour les appartements appartenant à des sociétés ou à des coopératives immobilières, le taux d’inoccupation des logements à Berlin est sensiblement inférieur à celui des nouveaux Länder, où il atteint 14,2 %. La quasi-totalité des logements inoccupés sont situés dans la partie orientale de Berlin,
-
l’Allemagne n’a pas communiqué de chiffres démontrant que la région de Berlin se caractérise par une dépopulation comparable à celle des régions relevant de l’article 87, paragraphe 3, point a), du traité CE et couvertes par le régime d’aide,
-
alors que le montant de l’impôt sur les mutations foncières associé à des fusions et à des acquisitions entre des sociétés et des coopératives immobilières oscille entre 150 000 EUR et 1,5 million EUR pour les régions relevant de l’article 87, paragraphe 3, point a), du traité CE, le montant correspondant pour Berlin, selon les chiffres du passé, se situe entre 1,4 million et 6,7 millions EUR,
-
l’Allemagne n’a pas communiqué de chiffres de nature à démontrer que l’exonération fiscale temporaire est susceptible de dynamiser le marché immobilier dans la région de Berlin et d’avoir des retombées positives, et qu’il est très peu probable que le secteur privé participe à la rénovation sans l’intervention de l’État.
4. POSITION DE L’ALLEMAGNE
(23)
L’Allemagne estime que les aides visées par le présent régime ne doivent pas être considérées comme des aides au fonctionnement au sens des lignes directrices concernant les aides d’État à finalité régionale (7). La spécificité du présent régime d’aide consiste à exonérer des transactions immobilières dans la région de Berlin de l’impôt sur les mutations foncières. Les bénéficiaires sont les sociétés et coopératives immobilières parties à ces transactions dans la mesure où celles-ci résultent d’une fusion ou d’une acquisition. Il s’agit du seul cas où les entreprises concernées sont exonérées de l’impôt précité. Comme, par définition, une fusion ou une acquisition entre deux sociétés ou coopératives immobilières ne peut avoir lieu qu’une seule fois, l’Allemagne estime que les aides ne constituent pas des subventions de leurs dépenses courantes.
(24)
En outre, les sociétés et coopératives immobilières s’acquitteront en principe de l’impôt sur les mutations foncières lors de leurs transactions immobilières. Dès lors que l’achat et la vente et/ou la location de biens immobiliers font partie de leurs activités habituelles, il devrait être possible de classer le paiement de cet impôt parmi leurs frais de fonctionnement courants. Le régime d’aide ne concernerait cependant pas ces frais, puisqu’il n’est pas applicable aux seules opérations d’achat ou de vente de biens immobiliers desdites sociétés et coopératives.
(25)
À propos du taux d’inoccupation des logements, qui serait prétendument inférieur à Berlin, l’Allemagne indique que cette affirmation générale n’est pas exacte, car la Commission s’appuie sur des moyennes. Or, certains quartiers de Berlin présentent un taux d’inoccupation comparable à celui des nouveaux Länder (environ 14 %). D’après les chiffres de l’Allemagne, il s’agit essentiellement des quartiers de la partie orientale de Berlin, à savoir Hohenschönhausen, Marzahn-Hellersdorf et Lichtenberg.
(26)
En ce qui concerne la dépopulation, l’Allemagne affirme que la population de la région de Berlin a diminué ces dernières années, ce qui aurait entraîné un recul de la demande de logements. Or, les statistiques présentées par l’Allemagne montrent que, depuis qu’elle est redevenue capitale fédérale, Berlin ne souffre pas d’un déclin de sa population mais présente une évolution démographique stable. Les chiffres confirment cependant que les quartiers de l’est de la ville pâtissent d’une dépopulation comparable à celle des nouveaux Länder.
(27)
L’Allemagne confirme que les montants des aides liées aux fusions entre sociétés et coopératives immobilières dans la région de Berlin sont sensiblement supérieurs à ceux des aides versées aux régions assistées au sens de l’article 87, paragraphe 3, point a), du traité CE, et impute cette situation au volume et à la valeur supérieure de l’immobilier dans cette région (8).
(28)
L’Allemagne est d’avis que les fusions et les acquisitions de sociétés immobilières auront des retombées positives sur le marché du logement, du fait que les entreprises nées de ces opérations auront la capacité d’entreprendre le processus de restructuration évoqué plus haut, à savoir mettre les logements inoccupés sur le marché et/ou démolir les logements délabrés. En effet, le poids qu’exerce l’impôt sur les mutations foncières sur les liquidités de ces entreprises les empêche d’effectuer les investissements nécessaires à ce processus.
5. ÉVALUATION DU RÉGIME D’AIDE
5.1. Existence de l’aide d’État
(29)
D’après les motifs qu’elle expose dans sa lettre du 1er décembre 2004 (considérants 20, 21 et 22) et que l’Allemagne n’a pas contestés, la Commission estime que le régime relatif à «l’exonération de l’impôt sur les mutations foncières en faveur des sociétés immobilières dans les nouveaux Länder» constitue une aide d’État au sens de l’article 87, paragraphe 1, du traité CE.
5.2. Légalité
(30)
En notifiant le régime d’aide en question au stade du projet, l’Allemagne a respecté l’obligation qui lui incombe au titre de l’article 88, paragraphe 3, du traité CE.
5.3. Compatibilité
(31)
En vertu de l’article 87, paragraphe 2, du traité CE, certains types d’aides sont compatibles avec le marché commun. Eu égard à l’objectif de l’aide examinée dans la présente décision, à savoir la démolition de logements inoccupés en vue d’assainir le marché de l’immobilier, la Commission estime que l’article 87, paragraphe 2, points a) et b), du traité CE n’est pas applicable au régime en question ici. L’Allemagne n’a de toute façon pas fait usage de cet argument.
(32)
L’article 87, paragraphe 2, point c), du traité CE n’est pas applicable non plus, puisque l’excédent de logements n’est pas imputable à la division de l’Allemagne et de Berlin, mais aux mesures fiscales visant à encourager la construction et la réhabilitation de logements dans les nouveaux Länder et à Berlin, qui ont été mises en œuvre entre 1990 et 1998.
(33)
L’article 87, paragraphe 3, du traité CE cite d’autres formes d’aides qui peuvent être considérées comme étant compatibles avec le marché commun. Eu égard à la nature et à l’objectif de l’aide examinée dans la présente décision et à sa portée territoriale, la Commission estime que l’article 87, paragraphe 3, points b) et d), du traité CE n’est pas applicable en l’espèce. L’article 87, paragraphe 3, point a), reconnaît comme compatibles les aides destinées à favoriser le développement économique de régions dans lesquelles le niveau de vie est anormalement bas ou dans lesquelles sévit un grave sous-emploi. Ce point n’est cependant pas applicable non plus, puisque la région de Berlin constitue une région assistée au sens de l’article 87, paragraphe 3, point c).
(34)
À propos de l’applicabilité de la disposition d’exception de l’article 87, paragraphe 3, point c), du traité CE, la Cour de justice des Communautés européennes a estimé, notamment dans son arrêt du 14 janvier 1997 (affaire C-169/95, Royaume d’Espagne contre Commission des Communautés européennes) (9), que l’article 87, paragraphe 3, confère à la Commission un large pouvoir discrétionnaire, «dont l’exercice implique des appréciations d’ordre économique et social qui doivent être effectuées dans un contexte communautaire». Pour certaines formes d’aides, la Commission a précisé la manière dont elle use de son pouvoir discrétionnaire, soit sous la forme de règlements d’exemption par catégorie, d’encadrements communautaires, de lignes directrices ou de communications. Lorsque des textes interprétatifs existent, la Commission doit s’y référer dans l’évaluation des aides.
(35)
La Commission constate que le régime d’aide examiné ne se limite pas à des mesures visées par le règlement (CE) no 70/2001 de la Commission du 12 janvier 2001 concernant l’application des articles 87 et 88 du traité CE aux aides d’État en faveur des petites et moyennes entreprises (10), ni à des mesures visées par les lignes directrices communautaires concernant les aides d’État au sauvetage et à la restructuration d’entreprises en difficulté (11), ni aux textes suivants: l’encadrement communautaire des aides d’État à la recherche et au développement (12), le règlement (CE) no 68/2001 de la Commission du 12 janvier 2001 concernant l’application des articles 87 et 88 du traité CE aux aides à la formation (13) ou le règlement (CE) no 2204/2002 de la Commission du 12 décembre 2002 concernant l’application des articles 87 et 88 du traité CE aux aides d’État à l’emploi (14). Par conséquent, aucun de ces textes (lignes directrices, encadrement, règlements) ne peut s’appliquer en l’espèce, pas plus que l’encadrement communautaire des aides d’État pour la protection de l’environnement (15), puisque telle n’est pas la finalité du régime d’aide en question.
(36)
Ce sont les lignes directrices concernant les aides d’État à finalité régionale (ci-après les «lignes directrices sur les aides régionales») qui s’appliquent aux régions assistées en vertu de l’article 87, paragraphe 3, point c), du traité CE. Elles précisent que les aides peuvent porter sur les investissements et la création d’emplois dans la mesure où ils favorisent l’élargissement, la modernisation et la diversification des activités des entreprises situées dans des régions peu favorisées. Elles précisent également que les aides limitées à un secteur économique peuvent avoir un effet important sur la concurrence dans le marché concerné, mais un effet plutôt réduit sur le développement régional.
(37)
Les lignes directrices sur les aides régionales ne sont toutefois applicables qu’à certains types d’aides, par exemple les aides aux investissements initiaux, les aides à la création d’emplois et, exceptionnellement, les aides au fonctionnement. Le point 4.15 de ces lignes directrices limite l’octroi de ce type d’aides aux régions qui bénéficient de la dérogation prévue à l’article 87, paragraphe 3, point a), du traité CE, à condition que ces aides soient justifiées en fonction de leur contribution au développement régional et de leur nature, et que leur montant soit proportionnel aux handicaps qu’elles visent à pallier.
(38)
L’exonération fiscale envisagée pour les sociétés immobilières de la région de Berlin ne s’explique ni par un investissement initial, ni par l’élargissement des activités d’une entreprise existante au sens du point 4.4 des lignes directrices, ni non plus par la création d’emplois relatifs à la réalisation d’un investissement initial, au sens du point 4.11.
(39)
Par conséquent, le régime d’aide en question dans la présente décision n’entre pas dans le champ d’application des lignes directrices, des encadrements ni des règlements existants sur la base de l’article 87, paragraphe 3, point c), du traité CE. La Commission l’a donc évalué directement sur la base des dispositions de ce point c).
5.3.1. Compatibilité avec l’article 87, paragraphe 3, point c), du traité CE
(40)
L’article 87, paragraphe 3, point c), du traité CE autorise les aides d’État destinées à faciliter le développement de certaines activités ou de certaines régions économiques, quand elles n’altèrent pas les conditions des échanges dans une mesure contraire à l’intérêt commun. Lorsqu’elle examine la compatibilité d’une aide avec cette disposition, la Commission tient compte de l’objectif communautaire et détermine si cette aide, par rapport à d’autres moyens, est à même de résoudre le problème posé et si elle est proportionnelle à l’objectif poursuivi.
(41)
L’objectif du régime d’aide à l’examen consiste à réorganiser le marché du logement dans la région de Berlin en supprimant l’excédent de l’offre et à aider les sociétés et coopératives immobilières à proposer des logements qui correspondent à la qualité demandée actuellement par le marché. L’aide doit permettre aux sociétés immobilières de procéder à la démolition des immeubles inoccupés afin d’améliorer l’aspect et l’infrastructure de certaines zones de la région de Berlin […].
(42)
La résorption des carences physiques et la réhabilitation des quartiers […] sont des priorités politiques de plus en plus pressantes au sein de la Communauté. Dans cette optique, la Commission a autorisé des régimes d’aide dans le domaine de la réhabilitation urbaine en prenant directement appui sur l’article 87, paragraphe 3, point c), du traité CE, par exemple via sa décision 2003/433/CE du 21 janvier 2003 relative au régime d’aide «Exemption des droits de timbre en faveur des biens non résidentiels situés dans des zones défavorisées» notifié par le Royaume-Uni (16) ou via l’aide d’État N 211/03, «Nouvelles zones franches urbaines» (17). Dans ces décisions, la Commission a reconnu que même les villes les plus prospères de la Communauté possèdent des zones défavorisées qui se caractérisent par un taux élevé d’exclusion sociale et par le délabrement de leur environnement physique, sur le plan des infrastructures, du logement et des institutions sociales. Elle a admis la nécessité de financements publics pour promouvoir les processus de rénovation urbaine et a confirmé la compatibilité de ces dispositifs avec les objectifs communautaires de cohésion économique et sociale, ce qui implique également l’harmonisation des stades de développement des zones urbaines.
(43)
L’Allemagne a admis que Berlin ne souffre plus d’un déclin de sa population depuis que la ville a retrouvé son statut de capitale fédérale. Selon une étude démographique qu’elle a elle-même présentée, le nombre d’habitants de cette ville ne diminuera pas. Toutefois, cette étude montre aussi que les quartiers de Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg et Hohenschönhausen ont subi une dépopulation semblable à celle des nouveaux Länder, ce qui explique que le taux d’inoccupation des logements dans le quartier de Marzahn-Hellersdorf atteigne 14,1 %.
(44)
Cependant, le régime d’aide envisagé par l’Allemagne prévoit d’accorder l’exonération de l’impôt sur les mutations foncières non seulement aux sociétés et coopératives immobilières qui possèdent des immeubles dans les quartiers de Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg, Hohenschönhausen ou Neukölln, mais aussi à celles actives dans l’ensemble de la région de Berlin. La Commission reconnaît que le processus de réhabilitation urbaine à Berlin est compliqué à de nombreux égards en raison du passé spécifique de cette ville et que les quartiers précités peuvent être qualifiés de défavorisés, mais elle reste convaincue que toute la région de Berlin n’a pas besoin d’aides d’État à la rénovation urbaine.
(45)
L’Allemagne n’a pas fourni de chiffres pour la région de Berlin qui indiquent que les aides d’État en faveur de fusions et d’acquisitions entre sociétés et coopératives immobilières constituent des instruments appropriés pour résorber efficacement l’excédent de logements dans certains quartiers. Rien ne permet de supposer que les sociétés bénéficiaires de ces aides les utiliseront pour procéder aux démolitions des logements inoccupés dans des quartiers tels que Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg, Hohenschönhausen et Neukölln.
5.3.2. Les répercussions sur les conditions des échanges dans une mesure contraire à l’intérêt commun
(46)
Après avoir établi que la rénovation urbaine figure parmi les objectifs poursuivis par la Communauté, il reste à déterminer si les conditions des échanges ne sont pas altérées dans une mesure contraire à l’intérêt commun.
(47)
L’Allemagne a reconnu que les montants des aides prévues pour les fusions et acquisitions entre sociétés et coopératives immobilières dans la région de Berlin sont sensiblement plus élevés que ceux destinés aux régions assistées en vertu de l’article 87, paragraphe 3, point a), du traité CE, ce qui serait dû au volume et à la valeur supérieure de l’immobilier dans cette région (18). Elle a confirmé que ces montants peuvent atteindre jusqu’à 6,7 millions EUR dans le cadre du dispositif envisagé. La Commission estime que des aides d’une telle ampleur sont de nature à fausser la concurrence et à porter atteinte au commerce dans la Communauté. En outre, le régime d’aide n’exclut pas que les entreprises concernées puissent fusionner à plus d’une reprise et aucun mécanisme n’est prévu pour contrôler le cumul des aides.
(48)
Étant donné que la mesure envisagée est destinée à l’ensemble des sociétés et coopératives immobilières qui possèdent des immeubles dans la région de Berlin, mais que seuls certains quartiers ont besoin d’être rénovés, la Commission aboutit à la conclusion que le dispositif que prévoit l’Allemagne pour cette région, qui est une région assistée au sens de l’article 87, paragraphe 3, point c), du traité CE, n’est pas proportionnel à l’objectif poursuivi. La Commission estime que le traitement préférentiel qui serait accordé aux transferts immobiliers dans l’ensemble de la région de Berlin serait inefficace et que les aides altéreraient le commerce et la concurrence dans une mesure contraire à l’intérêt commun.
6. CONCLUSIONS
(49)
Les lignes directrices sur les aides régionales ne sont pas applicables en l’espèce. Le régime d’aide envisagé n’est destiné ni à des investissements initiaux ni à la création d’emplois.
(50)
La Commission estime approprié de fonder directement l’évaluation du régime d’aide sur l’article 87, paragraphe 3, point c), du traité CE, car aucune ligne directrice ni aucun encadrement ou règlement communautaire ne sont applicables en l’espèce. La rénovation urbaine est certes un objectif de la Communauté en vue de la cohésion économique et du développement durable, mais le régime d’aide en question n’est pas utilisé correctement à cet effet.
(51)
La mesure envisagée est destinée à l’ensemble de la région de Berlin, alors que certains quartiers de la ville seulement présentent des carences. C’est la raison pour laquelle la Commission estime que le champ d’application géographique du régime d’aide est disproportionnellement vaste. L’Allemagne n’a pas indiqué de quelle manière ce régime concernera les différents quartiers qui ont besoin d’être rénovés ni comment il permettra en fin de compte la démolition des immeubles inoccupés. Elle a admis que l’exonération fiscale envisagée sera appliquée à l’ensemble des sociétés et coopératives immobilières de la région de Berlin, même à celles qui ne possèdent pas d’immeubles dans les quartiers défavorisés.
(52)
Les montants des aides prévues au titre de la mesure envisagée sont considérables, surtout si une société ou une coopérative immobilière fusionne à plusieurs reprises ou cumule plusieurs aides. La Commission en conclut que le régime d’aide en question altère les conditions des échanges dans une mesure contraire à l’intérêt commun,
A ARRÊTÉ LA PRÉSENTE DÉCISION:
Article premier
Le régime d’aide que l’Allemagne entend mettre en œuvre relativement à «l’exonération de l’impôt sur les mutations foncières en faveur des sociétés immobilières dans les nouveaux Länder» n’est pas compatible avec le marché commun dans la mesure où la région correspondant au marché de l’emploi de Berlin est concernée.
Le régime précité ne peut par conséquent pas être exécuté.
Article 2
L’Allemagne informe la Commission, dans un délai de deux mois à compter de la date de la notification de la présente décision, des mesures qu’elle a prises pour s’y conformer.
Article 3
La République fédérale d’Allemagne est destinataire de la présente décision.
Fait à Bruxelles, le 23 novembre 2005.