ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 14. prosince 2004
o nabytí pozemků společnosti Aircraft Services Lemwerder obcí Lemwerder
(oznámeno pod číslem K(2004) 4748)
(Pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2005/664/ES)
KOMISE EVROPSKÝCH SPOLEČENSTVÍ,
s ohledem na Smlouvu o založení Evropského společenství, a zejména na čl. 88 odst. 2 této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru, zejména na čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
na základě výzvy zainteresovaným stranám k vyslovení připomínek podle uvedených článků (1) a s ohledem na tyto připomínky,
vzhledem k těmto důvodům:
I. POSTUP
(1)
Komisi byla předložena stížnost ohledně uzavřeného obchodu s nemovitostmi mezi obcí Lemwerder a společností Aircraft Services Lemwerder (dále jen ASL), podle které tato koupě obsahuje prvek podpory ve prospěch ASL. Komise si dopisem ze dne 30. ledna 2003 vyžádala informace z Německa. Německá strana odpověděla dopisem ze dne 18. března 2003.
(2)
Rozhodnutím ze dne 17. září 2003 zahájila Komise řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES se zřetelem na oznámené opatření. Případ byl zaregistrován pod číslem C 56/2003. Rozhodnutí bylo Německu oznámeno dopisem ze dne 18. září 2003 a zveřejněno v Úředním věstníku Evropských společenství (2). Od zainteresovaných stran neobdržela Komise žádné vyjádření.
(3)
Německé úřady vyjádřily své stanovisko k rozhodnutí Komise v dopisech ze dne 14. listopadu 2003 a 18. listopadu 2003. Komise si v dopisech ze dne 13. ledna 2004 a 10. května 2004 vyžádala doplňující informace. Německá strana odpověděla v dopisech ze dne 13. února 2004 a 31. srpna 2004. Dne 13. října 2004 se konala schůzka zástupců Komise, zástupců Německa a autora znaleckého posudku na dotčenou nemovitost. Po tomto setkání předložila německá strana v dopise ze dne 23. listopadu 2004 doplňující informace.
II. OPATŘENÍ
1. Příjemce
(4)
ASL (se sídlem v dolnosaském Lemwerderu v blízkosti Brém) poskytuje služby, jako např. údržbu letadel. Tato společnost s přibližně 700 zaměstnanci dosáhla v roce 2002/03 obratu 53,4 milionů EUR. Do roku 1993 byla ASL členem akciové společnosti Deutsche Aerospace AG (DASA). Když DASA chtěla závod uzavřít, učinila spolková země Dolní Sasko opatření k záchraně ASL. Rozhodnutím 97/753/ES ze dne 12. března 1997 vyslovila Komise souhlas s těmito opatřeními, která spočívala ve státní podpoře ve prospěch Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3). Dne 1. ledna 2004 získala většinový podíl v podniku ve výši 51 % společnost EADS. Od tohoto okamžiku začala restrukturalizace ASL. Podnik se přestává zabývat údržbou civilních letadel. V budoucnu se zde budou provádět opravy a servis součástí bojových letounů (Transall C-160, Tornado) a montáž součástí vojenských letadel (Eurofighter, A400M). Pro rok 2006 se počítá s 210 zaměstnanci (4).
2. Podrobný popis opatření
(5)
Obec Lemwerder odkoupila pozemky, které ASL nepotřebovala. Podle údajů Německa obsahovala kupní cena množstevní slevu.
Datum
Pozemek
Plocha (m2)
Cena/m2
(DEM/EUR)
Cena celkem
(DEM/EUR)
28.6.2000
západ a střed
241 643
(97 828 a 143 815)
[…] (5)/[…]
[…]/[…]
16.8.2001
jih
37 328
1,50/0,77
55 992/28 628
(6)
Technická příprava pozemku „západ“ byla spojena s celkovými náklady 1 355 040 EUR. Z různých důvodů se předpokládalo, že cena za „střed“ by měla být asi o 10 % nižší.
(7)
Obec vycházela z toho, že po vybudování nezbytné infrastruktury by mohla pozemky „západ“ a „střed“ prodat za cenu […] DEM/m2 ([…] EUR/m2). Tato relativně vysoká cena vyplývá z kvality místa v bezprostřední blízkosti letiště ASL s přímým napojení na železniční síť a možností využití přístaviště ASL na Weseře. V letech 1999 a 2002 se v sousedním Edenbüttelu prodávaly pozemky za stejnou cenu, ačkoli z nich byl přístup k železnici, vzdušné cestě a vodní cestě po Weseře složitější. Německá strana předložila dva další znalecké posudky k pozemkům ležícím severně od ASL, které byly odhadnuty na srovnatelnou cenu.
(8)
Na technickou přípravu pro výstavbu na pozemku „západ“ obdržela obec dotaci ve výši 562 200 EUR (z 50 % spolufinancována prostřednictvím EFRE - cílová skupina 2). Z vlastních zdrojů bylo financováno 132 125 EUR. Očekávaný výtěžek z prodeje byl […] EUR.
(9)
Obec a dolnosaská rozvojová společnost NILEG se chtěly zaměřit v první řadě na letecký průmysl, ale ohledně případných kupců si nestanovily žádná omezení. V roce 2000 se trh s nemovitostmi zhroutil. Od druhé poloviny roku 2002 poptávka po takovýchto pozemcích ožila, ale žádný z dotčených pozemků se dosud neprodal.
III. DŮVODY PRO ZAHÁJENÍ ŘÍZENÍ
(10)
Komise vyjádřila ve svém rozhodnutí o zahájení řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES pochybnost, že cena, kterou obec zaplatila, odpovídá tržní hodnotě. Pozemek byl prodán bez technické přípravy a ASL nebo jiný soukromý kupující by musel investovat významnou částku, aby mohl prodávat pozemky jako technicky připravené k výstavbě. Protože nebyl k dispozici odhad pozemků bez technické přípravy, provedla Komise odhad hodnoty odečtením výše výdajů na technickou přípravu z ceny za pozemky s inženýrskými sítěmi. Přitom zohlednila předpokládané zdržení prodejem pozemku po jednotlivých parcelách, finanční náklady na projekt a skutečnost, že určitý prostor bude využit pro infrastrukturu. Z odhadu vyplynulo, že hodnota pozemků bez technické přípravy je výrazně nižší než cena, kterou zaplatila obec. Kromě toho si Komise položila otázku, jestli by soukromý investor s ohledem na všeobecnou situaci na trhu do technické přípravy pozemku v bezprostřední blízkosti ASL vůbec investoval. Komise navíc zpochybnila, že by soukromý investor mohl obdržet podobnou podporu jako obec. Protože Německo nezdůvodnilo koupi pozemku „jih“, mohl by tento postup obsahovat další prvek podpory.
(11)
Komise pochybuje o slučitelnosti možných prvků podpory v obchodech s pozemky se společným trhem. S prodejem pozemků nejsou například spojeny žádné investiční nebo restrukturalizační podmínky; ani podle informací z Německa nemá podnik potíže. Rozhodnutím 97/753/ES byly podpory povoleny za předpokladu, že Německo po dobu pěti let neposkytne žádné podpory ad hoc. Podpory, které byly pravděpodobně spojené s tímto obchodem s pozemky, by ale byly poskytnuty v tomto pětiletém období.
IV. STANOVISKO NĚMECKA
(12)
Pro Německo by byla vhodným východiskem pro tržní hodnotu pozemků bez technické přípravy hodnota srovnatelných parcel bez inženýrských sítí, která zohledňuje polohu a propojení s infrastrukturou. Byl předložen nový odhad pozemků bez technické přípravy. Tento odhad se opírá o přímé srovnání s jinými pozemky bez technické přípravy v okruhu 80 km a zohledňuje rozdíly v kvalitě. Znalec vykonal prohlídku předmětných i ostatních pozemků. Zohlednil zejména vazby na infrastrukturu, které by mohly být využity. Znalec došel k hodnotě […] EUR za m2, a protože je tato hodnota vyšší než cena, kterou zaplatila obec, nemůže se podle jeho názoru jednat o podporu. Německo nepokládá za nutné zohledňovat možné průtahy při dalším prodeji parcel, náklady na technickou přípravu a dotace.
(13)
Kromě toho jsou státní instituce při technické přípravě průmyslových pozemků vedeny dlouhodobými úvahami, jako například výběrem daní od podniků, které se usídlí na technicky připraveném pozemku. Pravidla pro poskytování státních dotací by obcím znemožnila dosahovat vytčených cílů, pokud by musely prodávat za určitou cenu. Kromě toho by mohly obce sice provádět výběrová řízení, pokud by chtěly prodávat pozemky, ale nikoli v případě, když by chtěly získat parcelu, která odpovídá jejich plánu technické přípravy. Prodejce by se přitom mohl nacházet ve velmi výhodné vyjednávací pozici. Obchod za takových podmínek by nepodmiňoval žádnou podporu ve prospěch prodejce.
(14)
Odhad Komise navíc obsahuje chyby. Pro soukromé investory například neplatí stejné předpisy jako pro obce. Podle paragrafu 127 a následujících stavebního zákona musí obce zaplatit minimálně 10 % nákladů na technickou přípravu pozemků způsobilých pro podporu. Také vzniky neočekávané náklady na odstranění munice. V okamžiku koupě nemohly tyto náklady ovlivnit cenu. Kromě toho podle sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodeji staveb nebo pozemků z veřejných financí (6) (dále jen „Sdělení“) není potřebné do odhadu zahrnovat dodatečné náklady na infrastrukturu. Dále je podle Sdělení za určitých podmínek přípustná vyšší cena (platí například pravidlo 5 % tolerance).
(15)
Otázka, zda by soukromý investor provedl technickou přípravu tohoto pozemku, zde není podstatná. Technická příprava pozemků je veřejným úkolem a spadá do oblasti služeb všeobecného ekonomického zájmu. Obce se rozhodnou pro technickou přípravu pozemků pouze tehdy, pokud se - jako v tomto případě - očekává dostatečná poptávka. Dolnosaský ústav pro výzkum hospodářství vycházel z nedostatečné nabídky průmyslových pozemků. Nová restrukturalizace celé oblasti napojením na nový weserský tunel a plánovaná dálnice podél řeky až k projektovanému hlubokovodnímu přístavu ve Wilhelmshavenu zvyšovala poptávku po průmyslových plochách. Dolnosaská agentura pro investice a podporu (Investment and Promotion Agency Niedersachsen) dále vysvětlila, že se z tohoto důvodu jedná o zvláště hodnotné pozemky a že by obec promarnila takzvaný „unique selling point“, kdyby tyto plochy nekoupila. Proto doporučila obci tyto pozemky koupit, a to tím spíše, že by se tak otevřela možnost zajistit využití celé oblasti mezi průmyslovou zónou Bahnhof Altenesch a areálem ASL.
(16)
Ohledně koupě pozemku „jih“ německá strana upozorňuje na to, že je tato parcela důležitá pro celkový záměr, protože by měla sloužit jako náhradní výměnná plocha pro infrastrukturu při technické přípravě pozemku „střed“.
V. HODNOCENÍ
(17)
Podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES jsou „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné se společným trhem“. V tomto případě je třeba zhodnotit, jestli byla ASL obchodem s pozemky selektivně zvýhodněna. Tak by tomu bylo v případě, pokud by obec zaplatila cenu vyšší než je tržní hodnota.
(18)
Komise sdílí názor Německa, že za základ tržní ceny se má považovat cena za technicky nepřipravený pozemek. Stanovení hodnoty pozemku bez technické přípravy odečtením nákladů za technickou přípravu od hodnoty pozemku s inženýrskými sítěmi je pomocný prostředek, pokud není k dispozici přímé ocenění. Komise proto důkladně zkoumala nový odhad pozemků bez technické přípravy předložený německou stranou.
(19)
Pokud chtějí orgány kupovat určitý pozemek, musí jednat s majitelem. Organizovat výběrové řízení bez stanovených podmínek není žádné řešení. Zásady uvedené v odst. II čl. 1 sdělení ohledně prodeje prostřednictvím výběrového řízení bez stanovených podmínek nemohou ale v daném případě platit. Zásady uvedené v odst. II čl. 2 sdělení jsou ale do určité míry použitelné.
(20)
Zpráva byla vyhotovena nezávislým znalcem podle odst. II čl. 2 písm. a) sdělení. Znalec nedostal předem žádné zadání a jeho nezávislost je zaručena veřejnou objednávkou a zavázáním přísahou. Znalec je jinak činný pro Komisi a pro Soudní dvůr Evropských společenství jako certifikovaný znalec. Specializuje se zejména na oceňování pozemků v dotčené oblasti. I když je odhad datován dnem 6. listopadu 2003, tzn. po prodeji, může být základem pro tento postup. Komise je toho názoru, že metoda, kterou znalec použil, a která přihlíží k hodnotě ostatních pozemků a jejich různé kvalitě, je přiměřená. Komise ve zprávě důkladně zkoumala zejména velikost a druh pozemků, které byly předloženy ke srovnání, zohlednění možného znečištění, nezávislost znalce, význam zvláštních možností napojení infrastruktury, druh půdy a metodu, použitou k výpočtu výsledné hodnoty. Ceny ostatních pozemků, ke kterým bylo přihlíženo, kolísají mezi 16 a 36 EUR za m2. Komise konstatuje, že výpočet výsledku ve výši […] EUR za m2 není možná naprosto správný, ale v každém případě by alternativní výpočty vykázaly vyšší hodnotu. Na základě tohoto hodnocení došla Komise k závěru, že hodnota ve výši […] EUR za m2 jako hrubý základ pro tržní hodnotu pozemku bez technické přípravy k okamžiku prodeje může být použita jako základ. V každém případě může Komise na základě této zprávy vyloučit, že tržní cena je nižší než cena, za kterou byl pozemek skutečně prodán, tzn. […] EUR za m2.
(21)
Komise konstatuje, že v tomto případě obec nekoupila pozemky v zájmu ASL, ale se záměrem na pozemcích na základě své celkové koncepce vycházející z širších politických úvah vybudovat inženýrské sítě a prodat je (viz odstavec 15). To bylo podpořeno příspěvkem z EFRE (viz odstavec 8). Výběr právě tohoto území ASL je v souladu s politickými úvahami a vysvětluje se jedinečnými podmínkami infrastruktury území, což potvrzuje dolnosaská agentura Investment and Promotion Agency Niedersachsen.
(22)
Komise připouští, že by soukromý rozvíjející se podnik nebyl schopen za tuto cenu koupit pozemek bez technické přípravy, vybudovat na něm inženýrské sítě, vytvořit potřebnou infrastrukturu a takto připravený pozemek se ziskem prodat. Některé předkládané argumenty Německa, jako například právní rámec platný pro obce, mohou toto vysvětlit. Další hodnocení záležitosti ale není zapotřebí, protože v rámcových podmínkách tohoto případu oba výše uvedené závěry, za prvé, že obec nekoupila pozemky za cenu vyšší než je jejich tržní hodnota, a za druhé, že obec nekoupila pozemky v zájmu ASL, ale na základě své celkové koncepce a na základě širších politických úvah, postačují ke konstatování, že ASL nebyla poskytnuta zvláštní výhoda. Další pochybnosti vyslovené v rozhodnutí Komise o zahájení řízení nejsou nadále důležité.
(23)
Komise může souhlasit s argumenty Německa pro koupi pozemkové parcely „jih“. Kromě toho by případná dotace v žádném případě nepřekročila minimální práh de minimis ve výši 100 000 EUR.
VI. ZÁVĚR
(24)
Komise dospěla k závěru, že obec Lemwerder nekoupila pozemek od ASL za cenu, která je vyšší než jeho tržní hodnota. Pročež nebyla prodávajícímu poskytnuta žádná výhoda, a tím žádná státní podpora ve smyslu čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Obchod s pozemky uzavřený mezi obcí Lemwerder a Aircraft Services Lemwerder neobsahuje prvky podpory poskytované státem podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES.
Článek 2
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 14. prosince 2004.
DÉCISION DE LA COMMISSION
du 14 décembre 2004
relative à l'acquisition par la commune de Lemwerder de terrains appartenant à Aircraft Services Lemwerder
[notifiée sous le numéro C(2004) 4748]
(Le texte en langue allemande est le seul faisant foi.)
(Texte présentant de l'intérêt pour l'EEE)
(2005/664/CE)
LA COMMISSION DES COMMUNAUTÉS EUROPÉENNES,
vu le traité instituant la Communauté européenne, et notamment son article 88, paragraphe 2,
vu l'accord sur l'Espace économique européen, et notamment son article 62, paragraphe 1, point a),
après avoir invité les intéressés à présenter leurs observations conformément auxdits articles (1) et compte tenu de ces observations,
considérant ce qui suit:
I. LA PROCÉDURE
(1)
La Commission a reçu une plainte concernant une opération immobilière entre la commune de Lemwerder et la société Aircraft Services Lemwerder (ci-après «ASL»), alléguant que cette acquisition contiendrait un élément d'aide en faveur d'ASL. La Commission a adressé une lettre de demande de renseignements à l'Allemagne le 30 janvier 2003, à laquelle celle-ci a répondu par courrier du 18 mars 2003.
(2)
Par décision du 17 septembre 2003, la Commission a ouvert une procédure conformément à l'article 88, paragraphe 2, du traité CE à l'encontre de la mesure en cause. L'affaire a été enregistrée sous le numéro C 56/2003. La décision a été communiquée à l'Allemagne par lettre du 18 septembre 2003 et publiée au Journal officiel de l'Union européenne (2). La Commission n'a pas reçu d'observations de tiers intéressés.
(3)
Les autorités allemandes ont pris position sur la décision de la Commission par lettres des 14 et 18 novembre 2003. Par lettres du 13 janvier et 10 mai 2004, la Commission a réclamé des renseignements complémentaires. L'Allemagne a répondu par lettres des 13 février 2004 et 31 août 2004. Une réunion à laquelle ont participé des représentants de la Commission et de l'Allemagne ainsi que l'auteur d'une expertise immobilière jointe au dossier a eu lieu le 13 octobre 2004. Après cette réunion, l'Allemagne a communiqué des renseignements complémentaires par lettre du 23 novembre 2004.
II. LA MESURE D'AIDE
1. Le bénéficiaire
(4)
ASL (une société établie à Lemwerder, en Basse-Saxe, à proximité de Brême) est un prestataire de services, notamment de services d'entretien d'avions. En 2002/2003, elle a réalisé un chiffre d'affaires de 53,4 millions EUR, et ses effectifs étaient d'environ 700 personnes. Jusqu'en 1993, ASL appartenait à Deutsche Aerospace AG (DASA). Lorsque DASA a voulu fermer l'usine, le Land de Basse-Saxe a pris des mesures pour sauver ASL. La Commission a approuvé ces mesures par décision 97/753/CE du 12 mars 1997 relative à une aide d'État en faveur d'Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3). Le 1er janvier 2004, EADS a acquis une participation majoritaire de 51 % dans l'entreprise. Depuis lors, ASL fait l'objet d'une restructuration. L'entretien d'avions civils sera abandonné et, à l'avenir, la société effectuera des travaux de réparation et d'entretien sur des composants d'avions de combat (Transall C-160, Tornado) et assemblera des composants d'avions militaires (Eurofighter, A400M). Les effectifs prévus pour 2006 sont de 210 personnes (4).
2. Détails de la mesure
(5)
La commune de Lemwerder a acheté des terrains dont ASL n'avait pas besoin. D'après les indications fournies par l'Allemagne, le prix de vente comportait une remise quantitative.
Date
Terrain
Surface (m2)
Prix/m2
(DEM/EUR)
Prix total
(DEM/EUR)
28.6.2000
Ouest et centre
241 643
(97 828 & 143 815)
[…] (5)/[…]
[…]/[…]
16.8.2001
Sud
37 328
1,50/0,77
55 992/28 628
(6)
La viabilisation du terrain «ouest» représentait un coût total de 1 355 040 EUR. Pour différentes raisons, il a été admis que les coûts de viabilisation du terrain «centre» étaient inférieurs d'environ 10 %.
(7)
La commune est partie du principe qu'après construction des infrastructures nécessaires, elle pourrait vendre les terrains ouest et centre à un prix de […] DEM/m2 ([…] EUR). Ce prix relativement élevé s'explique par la qualité du site, qui se trouve à proximité immédiate du terrain d'aviation d'ASL, par le fait qu'il est directement relié au réseau ferroviaire et par les possibilités d'utilisation des installations portuaires d'ASL sur la Weser. En 1999 et en 2002, des terrains ont été vendus à ce prix dans la commune voisine d'Edenbüttel, alors même qu'ils n'avaient pas un aussi bon accès au réseau ferroviaire, aux transports aériens et à la Weser. L'Allemagne a communiqué deux autres évaluations relatives à des terrains situés au nord du site d'ASL, qui indiquent des valeurs comparables.
(8)
Pour la viabilisation du terrain «ouest», la commune a reçu une aide de 562 200 EUR (cofinancée à 50 % par le FEDER-Objectif 2) et elle a financé sur ses propres ressources un montant de 132 125 EUR. Le produit de la vente communiqué est de […] EUR.
(9)
La commune et la société de développement du Land de Basse-Saxe, la NILEG, visent en premier lieu l'industrie aéronautique, mais n'ont néanmoins pas fixé de restrictions en ce qui concerne les acquéreurs potentiels. En 2000, le marché du foncier s'est effondré. Depuis le second semestre 2002, la demande pour ce type de terrains a repris, mais aucun terrain n'a encore été vendu jusqu'à présent.
III. MOTIFS D'OUVERTURE DE LA PROCÉDURE
(10)
Dans sa décision d'ouverture de la procédure prévue à l'article 88, paragraphe 2, du traité CE, la Commission doutait que le prix payé par la commune corresponde à la valeur du marché. Le terrain a été vendu en tant que terrain non viabilisé et ASL, ou tout acquéreur privé ou public, aurait dû consentir des investissements considérables afin de pouvoir le revendre en tant que terrain viabilisé. En l'absence d'évaluation du terrain non viabilisé, la Commission a procédé à une estimation, en déduisant les coûts de viabilisation de la valeur du terrain viabilisé. Pour ce faire, elle a tenu compte du retard prévisible dû à la vente du terrain par parcelles, des coûts financiers du projet et du fait que des terrains se sont avérés nécessaires pour les infrastructures. Cette estimation indique, pour le terrain non viabilisé, une valeur nettement inférieure au prix payé par la commune. En outre, la Commission s'est demandé si un investisseur privé aurait même viabilisé le terrain, compte tenu de la situation générale du marché à proximité immédiate du site d'ASL. Elle doutait également qu'un investisseur privé ait pu obtenir des aides similaires à celles obtenues par la commune. L'Allemagne n'ayant pas justifié l'acquisition du terrain «sud», cet achat pourrait également comporter un élément d'aide.
(11)
La Commission doutait que les éventuels éléments d'aide liés à l'acquisition de ces terrains puissent être compatibles avec le marché commun. La vente de terrains n'implique par exemple pas de dépenses d'investissement ou de restructuration et, d'après les indications fournies par l'Allemagne, l'entreprise n'était pas en difficulté. La décision 97/753/CE avait autorisé des aides à condition que l'Allemagne n'accorde plus d'aide ad hoc pendant une période de cinq ans. Or, les aides éventuellement liées à ces opérations foncières auraient été accordées au cours de cette période de cinq ans.
IV. COMMENTAIRES DE L'ALLEMAGNE
(12)
L'Allemagne estime que le point de départ le plus approprié pour déterminer la valeur vénale de terrains non viabilisés serait la valeur de parcelles comparables de terrains non viabilisés, compte tenu également du site et des liaisons avec certaines infrastructures. Elle a soumis une nouvelle évaluation du terrain non viabilisé. Celle ci s'appuie sur une comparaison directe avec d'autres terrains non viabilisés dans un rayon de 80 km et tient compte des différences de qualité. L'expert a visité le terrain concerné et les autres terrains. Il a notamment tenu compte des liaisons avec les infrastructures qui pourraient être réalisées. Il a abouti à une valeur de […] EUR par m2, et comme cette valeur est supérieure au prix payé par la commune, il n'y aurait pas pu avoir d'aide. L'Allemagne ne juge pas nécessaire de tenir compte d'éventuels retards dans la revente des parcelles, des coûts de la viabilisation et des aides.
(13)
En outre, lorsque les pouvoirs publics viabilisent des terrains industriels, ils visent des objectifs à long terme, comme par exemple les recettes fiscales susceptibles de provenir des entreprises qui s'installent sur un terrain viabilisé. Les règles relatives aux aides d'État ne permettraient pas aux communes d'atteindre ce type d’objectifs, si elles contraignaient celles-ci à vendre à un prix déterminé. En outre, les communes auraient, certes, la possibilité de lancer un appel d'offres pour vendre des terrains, mais elles ne pourraient toutefois pas le faire pour acheter une parcelle de terrain dans le cadre de leurs projets de viabilisation. Le vendeur pourrait alors se trouver dans une position très favorable pour négocier. Une transaction effectuée dans de telles conditions n’impliquerait pas d'aide en faveur du vendeur.
(14)
L’Allemagne pense en outre que l’estimation de la Commission comporte plusieurs erreurs. Par exemple, un investisseur privé n’est pas soumis aux mêmes règles qu'une commune. Conformément aux articles 127 et suivants du code de la construction, les communes doivent supporter au moins 10 % des dépenses de viabilisation éligibles. De plus, la présence de munitions à enlever a entraîné des coûts supplémentaires non prévus. À l'époque de l'acquisition, ces coûts n'ont donc pas pu influer sur le prix. En outre, conformément à la communication de la Commission concernant les éléments d'aide d'État contenus dans les ventes de terrains et de bâtiments par les pouvoirs publics (6) (ci après «la communication»), il n'est pas nécessaire d'inclure dans l'évaluation les coûts d'infrastructures supplémentaires. De plus, selon cette communication, un prix plus élevé est autorisé sous certaines conditions (il y a par exemple une marge de tolérance de 5 %).
(15)
La question de savoir si un investisseur privé aurait viabilisé le terrain est sans objet en l'espèce. La viabilisation de terrains est de la responsabilité des pouvoirs publics et constitue un service d'intérêt économique général. Une commune ne viabilise des terrains que si elle prévoit, comme c'est le cas en l'espèce, une demande suffisante. L'Institut de recherche économique de Basse-Saxe (Niedersächsisches Institut für Wirtschaftforschung) avait prévu un rétrécissement de l'offre de terrains industriels. La restructuration innovante de l'ensemble de la zone, grâce à une liaison avec le nouveau tunnel sous la Weser et au projet d'autoroute côtière jusqu'au port en eau profonde prévu à Wilhelmshaven, a fait remonter la demande de terrains industriels. La Investment and Promotion Agency de Basse-Saxe a également expliqué qu'il s'agissait, pour cette raison, de surfaces d'une très grande valeur et que la commune perdrait ce que l'on appelle un «unique selling point» si elle renonçait à acheter ces terrains. C'est pourquoi elle a recommandé à la commune d'acquérir les terrains en question, d'autant plus que cela ouvrait la possibilité de garantir l'exploitation de l'ensemble du secteur situé entre la zone industrielle de Bahnhof Altenesch et les terrains d'ASL.
(16)
En ce qui concerne l'acquisition du terrain «sud», l'Allemagne fait remarquer que cette parcelle était nécessaire au projet global, dans la mesure où elle servait de surface de remplacement et d'échange pour les infrastructures nécessaires à la viabilisation du terrain «centre».
V. APPRÉCIATION
(17)
Conformément à l'article 87, paragraphe 1, du traité CE, «sont incompatibles avec le marché commun, dans la mesure où elles affectent les échanges entre États membres, les aides accordées par les États ou au moyen de ressources d'État sous quelque forme que ce soit qui faussent ou qui menacent de fausser la concurrence en favorisant certaines entreprises ou certaines productions». En l'espèce, il convient de déterminer si ASL a été favorisée de façon sélective par cette opération foncière. Ce serait le cas si la commune avait payé un prix supérieur à la valeur vénale des terrains.
(18)
La Commission partage l'avis de l'Allemagne selon lequel c'est le prix du terrain non viabilisé qui doit être considéré comme le prix du marché. La détermination de la valeur d'un terrain non viabilisé par déduction des coûts de viabilisation du prix du terrain viabilisé ne constitue qu'une méthode d'appoint, lorsqu'il n'existe aucune évaluation plus directe. C'est pourquoi la Commission a examiné avec soin la nouvelle évaluation du terrain non viabilisé fournie par l'Allemagne.
(19)
Lorsque des pouvoirs publics veulent acheter un terrain déterminé, ils doivent négocier avec le propriétaire. Organiser une procédure d'offre inconditionnelle n'est pas une solution. Ce type de procédure est toutefois applicable jusqu'à un certain point. Certes, les principes énoncés à la section II, point 1, de la communication à propos de la vente dans le cadre d'une procédure d'offre inconditionnelle ne sont pas valables en l'espèce. Toutefois, les principes énoncés à la section II, point 2, de cette communication seraient applicables, jusqu'à un certain point.
(20)
Le rapport a été établi par un expert indépendant, conformément à la section II, point 2, sous a), de la communication. L'expert n'a pas reçu de directives et son indépendance est garantie par le fait qu'il ait été nommé par les pouvoirs publics et ait prêté serment. Il est par ailleurs expert agréé par la Commission ainsi que par la Cour de justice des Communautés européennes. Il est particulièrement compétent pour l'évaluation des terrains situés dans la région concernée. Même si l'évaluation est datée du 6 novembre 2003, c'est-à-dire une date postérieure à la vente, elle peut être utilisée aux fins de la présente procédure. La Commission estime que la méthode appliquée par l'expert, qui tient compte de la valeur d'autres terrains et des différentes qualités des terrains en cause, est appropriée. Elle a soigneusement examiné son rapport, notamment la taille et le type des parcelles utilisées pour la comparaison, la prise en compte d'une pollution éventuelle, l'indépendance de l'expert, la signification de références spécifiques aux liaisons avec des infrastructures, le type des terrains et la méthode utilisée pour le calcul du résultat final. Les prix des terrains pris en considération varient entre 16 et 36 EUR le m2. La Commission constate que le calcul du résultat de […] EUR le m2 n'est peut être pas entièrement correct, mais en tout état de cause, d'autres modes de calcul donneraient une valeur supérieure. Se fondant sur cette évaluation, la Commission est parvenue à la conclusion que la valeur de […] EUR le m2 pouvait être considérée comme une évaluation approximative de la valeur vénale du terrain non viabilisé au moment de la vente. En tout état de cause, la Commission peut exclure, sur la base de cette expertise, que la valeur vénale ait été inférieure au prix auquel le terrain a effectivement été vendu, c'est-à-dire […] EUR le m2.
(21)
La Commission constate que dans la présente affaire, la commune n'a pas acquis les terrains en tenant compte de l'intérêt d'ASL, mais dans le but de les viabiliser et de les vendre conformément à son plan d’aménagement global, sur la base de considérations politiques générales (voir considérant 15). Cela est confirmé par la subvention du FEDER (voir considérant 8). Le choix de ce terrain précis d'ASL est conforme à ces considérations politiques et s'explique par le fait que le terrain est très bien relié à différentes infrastructures, ce qui est confirmé par la Investment and Promotion Agency de Basse-Saxe.
(22)
La Commission reconnaît qu'un promoteur privé n'aurait pas été en mesure d'acheter ces terrains non viabilisés à ce prix, de les viabiliser, d'ériger les infrastructures nécessaires et de revendre les terrains viabilisés en réalisant un profit. Certains des arguments avancés par l'Allemagne, comme le cadre juridique applicable aux communes, peuvent l'expliquer. Toutefois, il n'est pas nécessaire de procéder à une appréciation plus poussée de l'affaire, car en ce qui concerne les conditions en cause en l’espèce, les deux conclusions mentionnées ci dessus, à savoir, premièrement, que la commune n'a pas acheté les terrains à un prix supérieur au prix du marché et, deuxièmement, que la commune n'a pas acquis les terrains dans l'intérêt d'ASL, mais dans le cadre de son plan d’aménagement global et sur la base de considérations politiques générales, sont suffisantes pour établir qu'ASL n'a bénéficié d'aucun avantage particulier. Les autres doutes exprimés dans la décision d'ouverture de la procédure de la Commission ne sont plus pertinents.
(23)
La Commission est en mesure d'accepter les arguments avancés par l'Allemagne à propos de l'acquisition de la parcelle «sud». En outre, s'il y avait éventuellement eu aide en l'espèce, elle n'aurait en aucun cas été supérieure au seuil de minimis de 100 000 EUR.
VI. CONCLUSION
(24)
La Commission est parvenue à la conclusion que la commune de Lemwerder n'avait pas acquis le terrain d'ASL à un prix supérieur à sa valeur vénale. En conséquence, le vendeur n'a bénéficié d'aucun avantage et, de ce fait, d'aucune aide d'État au sens de l'article 87, paragraphe 1, du traité CE,
A ARRÊTÉ LA PRÉSENTE DÉCISION:
Article premier
L'opération foncière entre la commune de Lemwerder et la société Aircraft Services Lemwerder ne comporte aucun élément d'aide d'État au sens de l'article 87, paragraphe 1, du traité CE.
Article 2
La République fédérale d'Allemagne est destinataire de la présente décision.
Fait à Bruxelles, le 14 décembre 2004.