РЕШЕНИЕ (ЕС) 2015/507 НА КОМИСИЯТА
от 16 септември 2014 година
относно мярка SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), приведена в действие от Германия
(нотифицирано под номер C(2014) 6411)
(само текстът на немски език е автентичен)
(текст от значение за ЕИП)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като прикани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената по-горе разпоредба (1) и като взе предвид техните становища,
като има предвид, че:
1. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 30 март 2007 г. Комисията получи жалба от Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (по-долу наричано „NEUWOGES“) въз основа на член 20, параграф 2 от Регламент (ЕО) № 659/1999 на Съвета (2), в която се твърди, че на Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (наричани по-нататък „BAVARIA 1“ и „BAVARIA 2“; заедно „BAVARIA“) посредством договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, наричан по-нататък „EBV“) и договор за управление (Generalverwaltervertrag, наричан по-нататък „GVV“) е била предоставена неправомерна държавна помощ. NEUWOGES поиска откриването на официална процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(2)
На 6 август 2007 г., 14 май 2008 г., 6 април 2009 г. и 3 февруари 2012 г. Комисията изиска от Германия допълнителна информация. Германия отговори на 4 септември 2007 г., 12 октомври 2007 г., 17 октомври 2007 г., 11 юли 2008 г., 14 юли 2008 г., 12 декември 2008 г., 30 май 2009 г. и 28 февруари 2012 г. NEUWOGES представи становища на 30 май 2007 г., 5 ноември 2007 г., 26 февруари 2008 г., 15 юли 2008 г., 30 септември 2008 г., 18 декември 2008 г., 6 март 2009 г., 4 юни 2009 г., 15 юли 2009 г., 26 август 2009 г., 22 септември 2009 г. и 19 януари 2012 г. BAVARIA представи становище на 13 май 2008 г.
(3)
На 28 ноември 2008 г. Областният съд в Рощок (Landgericht Rostock, наричан по-нататък „LG Rostock“) произнесе решението си по делото BAVARIA срещу NEUWOGES. BAVARIA беше внесло иск срещу NEUWOGES за неизпълнение на сключения между двете страни договор. В отговор NEUWOGES претендира, че договорът съдържа неправомерна и несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ и затова е нищожен. LG Rostock стигна до заключението, че няма предимство в полза на BAVARIA и следователно няма наличие на държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. NEUWOGES обжалва решението. Делото пред Върховния областен съд в Рощок (Oberlandesgericht Rostock, по-долу наричан „OLG Rostock“) все още не е приключило. Освен това BAVARIA е завело дело пред Административния съд в Грайфсвалд (Verwaltungsgericht Greifswald, по-долу наричан „VG Greifswald“), за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES или на град Нойбранденбург. Делото все още не е приключило.
(4)
С писмо от 4 юни 2009 г. NEUWOGES поиска от Комисията съгласно член 265, параграф 2 от ДФЕС да открие официалната процедура по разследване в двумесечен срок.
(5)
С писмо от 29 юли 2009 г. Комисията представи на NEUWOGES предварителната си оценка, че нито EBV, нито GVV съдържат държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(6)
С писмо от 26 август 2009 г. жалбоподателят обжалва това предварително становище и поиска от Комисията да открие официалната процедура по разследване в двуседмичен срок.
(7)
С писмо от 15 септември 2009 г. службите на Комисията съобщиха на NEUWOGES, че ще му изпратят допълнително писмо с оценка на последните предоставени от него становища. С писмо от 22 септември 2009 г. NEUWOGES уведоми Комисията за несъгласието си с това нейно предложение.
(8)
На 9 октомври 2009 г. NEUWOGES предяви иск пред Съда на Европейския съюз и поиска решението, съдържащо се, както се твърди, в писмото на Комисията от 29 юли 2009 г., да бъде обявено за нищожно или като алтернатива да се приеме, че Комисията е пропуснала да се намеси, тъй като е отказала да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС. На 9 януари 2012 г. Съдът отхвърли иска за отмяна като недопустим и иска за бездействие - като неоснователен (3).
(9)
С писмо от 19 януари 2012 г. NEUWOGES поиска отново от Комисията да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(10)
С писмо от 21 март 2012 г. Комисията уведоми Германия, че е взела решение за откриване на официална процедура по разследване. Решението на Комисията за откриване на процедура по разследване (по-долу „решение за откриване на процедурата“) беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (4). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката. На 22 март 2012 г. NEUWOGES обжалва решението на Съда от 9 януари 2012 г. На 15 ноември 2012 г. Съдът отхвърли жалбата като безпредметна (5).
(11)
На 17 юли 2012 г., 2 октомври 2012 г., 4 април 2013 г. и 15 април 2014 г. в Комисията постъпиха становищата на NEUWOGES, а на 18 май 2012 г. и 22 април 2013 г. - и становищата на BAVARIA. Тези становища бяха препратени на Германия на 7 август 2012 г. и 16 септември 2013 г. По нареждане на Федералното правителство град Нойбранденбург представи становищата си на 23 юли 2012 г. и на 28 септември 2012 г.; провинция Берлин изпрати своите становища на 16 май 2012 г., 28 септември 2012 г. и 30 септември 2013 г.
2. ОПИСАНИЕ НА МЕРКИТЕ
(12)
NEUWOGES е дружество с ограничена отговорност съгласно германското законодателство. Град Нойбранденбург притежава 100 % от дружествените дялове. Предметът на дейност на NEUWOGES се състои в осигуряването на жилища на достъпни цени за големи групи от населението на град Нойбранденбург и съседните райони. Понастоящем дружеството притежава 33 % от целия жилищен фонд на град Нойбранденбург. BAVARIA 1 и BAVARIA 2 са дружества със специална цел, които бяха учредени специално за сделката с NEUWOGES и са мажоритарна собственост на фондове за недвижимо имущество от затворен тип. BAVARIA 1 е собственост на BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) и на BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), а BAVARIA 2 е притежание на 100 % на Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Дяловете в BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG, както и в Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn са притежание на частни инвеститори. Двата фонда са създадени по инициатива на Berliner Immobilien-Holding GmbH и се управляват от него, което дружество до 1 януари 2006 г. е било собственост на Bankgesellschaft Berlin, а след това е на 100 % непосредствено притежание на провинция Берлин.
(13)
NEUWOGES е и собственик на редица недвижими имоти в Нойбранденбург, върху които са изградени дванадесет жилищни блокове с общо 557 индивидуални апартаменти и множество търговски обекти. На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договорите EBV и GVV (наричани по-нататък „разглежданите договори“ или общо „сделката за продажба с обратен лизинг“ (sale-and-lease-back).
2.1. ДОГОВОР ЗА ПРАВА НА СТРОЕЖ ВЪРХУ ЧУЖДА СОБСТВЕНОСТ
(14)
На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договор за лизинг на земя и покупка на сгради за дванадесет сгради с общо 557 индивидуални апартамента. По силата на този договор BAVARIA е получило правата на строеж върху земята за период от 75 години и е закупило сградите.
(15)
EBV се състои от два основни елемента:
а)
от една страна BAVARIA се е задължило да заплати на NEUWOGES […] (6) EUR (7): […] EUR като капитализирана вноска за отстъпено право на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградата;
б)
от друга страна, считано от 1 януари 2029 г. BAVARIA трябва в продължение на 10 години да заплаща вноска за права на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на недвижимия имот, т.е. по […] EUR за м2, т.е. […] EUR годишно. За остатъчния срок на действие на EBV след този период е предвидена актуализация на вноската за отстъпено право на строеж спрямо индекса на цените за общите разходи за издръжка, в случай че този индекс се промени с повече от […] %.
(16)
През 1997 г., преди сключването на EBV с BAVARIA NEUWOGES е възложило оценката на стойността на обектите (сгради и земя) на вътрешни вещи лица. Съгласно тази експертна оценка стойността на обектите възлиза на […] EUR. Освен това през 2007 г. NEUWOGES е възложило и на външно вещо лице да изготви с обратно действие допълнителна експертна оценка на пазарната стойност на обектите през 1997 г. Съгласно експертната оценка от 2007 г. изчислената стойност на обектите за 1997 г. е възлизала на […] EUR.
Законът за опростяване на стари дългове (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
EBV е сключен в съответствие със закона за опростяване на стари дългове (8) (наричан по-нататък „AHG“). След Обединението на Германия през 1990 г. бившите държавни жилищностроителни предприятия в Източна Германия,бяха преобразувани в юридически самостоятелни общински жилищни предприятия. Активите и пасивите на техните предшественици бяха прехвърлени на тези нови предприятия, което за тях представляваше тежко бреме. За да се създаде възможност на жилищните предприятия да бъдат жизнеспособни в дългосрочен план, федералните законодатели приеха Закона за опростяване на стари дългове, който влезе в сила на 27 май 1993 г.
(18)
По силата на AHG общинските жилищни предприятия в Източна Германия получават възможност за опрощаване на дълговете им въз основа на заявление. Съгласно член 4, алинеи 1-2 от AHG за дългове, превишаващи сумата от 76,69 EUR/м2, може да бъде предоставено частично опрощаване, като обаче могат да бъдат зачетени максимум 434,60 EUR/м2. В замяна на това жилищното предприятие трябва да поеме определени задължения. Така например то трябва да положи активни усилия за приватизацията на 15 % от жилищата (член 4, алинея 1, изречение 1 във връзка с член 5), да разполага с бизнесплан за бърза приватизация, модернизация и привеждане в изправност на своя жилищен фонд (член 4, алинея 5, изречение 2), както и да се отчита за напредъка на своята инвестиционна програма и резултатите от приватизацията (член 4, алинеи 5-7). Съгласно редакцията на закона, която е била в сила към въпросния момент (1997/1998 г.), жилищните предприятия са можели да изпълнят задължението си за приватизация до 31 декември 2003 г. В случай че дадено жилищно предприятие не изпълни задължението си за приватизация (т.е. ако не е полага активни усилия за приватизация), предоставеното опрощаване е трябвало да бъде възстановено.
(19)
Жилищните предприятия е трябвало да отчисляват определен процент от приходите от приватизацията, превишаващи 76,69 EUR/м2, във Фонд за погасяване на наследени задължения) (Erblastentilgungsfonds, наричан по-нататък „ETF“). Към тогавашния момент (1997/1998 г.) член 5, алинея 2 от AHG е предвиждал, че за всички приватизационни сделки, сключени до 31 декември 1998 г., е трябвало да бъдат отчислявани 45 % от приходите от продажбата. За приватизационни сделки, сключени до 31 декември 2000 г. или до 31 декември 2003 г., са били определени дялове от приходите в размер на 50 %, съответно55 %. Ако приватизацията е била извършена под формата на учредяване на право на строеж (т.е. вместо директна продажба на сградите и земята са били продадени само сградите, а за земята са били учредени права на строеж), заложените в изчислението на задълженията за отчисление приходи от продажбата са се съдържали в цената на сградите и стойността в брой на договорената вноска за отстъпеното право на строеж (член 5, алинея 2).
(20)
През 1995 г. се е оказало, че първоначално планираната форма на приватизация, т.е. продажбата на наемателите, вероятно не би довела до изискваната приватизационна квота от 15 %. С оглед на това кредитната институция Kreditanstalt für Wiederaufbau (наричана по-нататък „KfW“), на която е било поверено управлението на опрощаването на дълговете, е започнала да приема като допустимо също и т.нар. „приватизация в полза на междинни приобретатели“ (9). Съгласно този модел, който е трябвало да бъде прилаган само когато квотата от 15 % по всяка вероятност е нямало да бъде достигната чрез преки приватизационни сделки, жилищните предприятия са могли да продават сгради en bloc на купувачи, които са стопански субекти. За да може да бъде зачетено към приватизационната квота на жилищното предприятие в размер на 15 %, купувачът стопански субект е трябвало да се задължи да санира сградите и да препродаде възможно най-много жилища (но не по-малко една трета) на наемателите (10). Ако след представянето на конкретни предложения за продажба броят на наемателите, проявили интерес към продажбата, се окажел значително под от една трета, купувачът стопански субект е можел да извади 60 % от жилищата от задължението за приватизация и по този начин да ограничи това задължение до приватизацията на една трета от оставащите 40 % от жилищата (11).
NEUWOGES и AHG
(21)
Накрая EBV е бил признат от KfW като меродавна продажба в полза на междинни приобретатели съгласно AHG. Следователно сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е улеснило NEUWOGES при изпълнението на неговите задължения за приватизация съгласно AHG. При все това остава неясно и спорно до каква степен AHG е повлиял на търговските съображения в основата на решението на NEUWOGES да сключи договора, и дали полученото от NEUWOGES опрощаване съгласно AHG трябва да бъде взето предвид при оценката на въпроса дали сделката за продажба с обратен лизинг представлява държавна помощ в полза на BAVARIA.
(22)
Според собствени твърдения NEUWOGES е получило опрощение в общ размер на […] EUR (12). NEUWOGES изтъкна, че е било трудно част от цялото получено опрощаване да бъде отнесена пропорционално към сделката за продажба с обратен лизинг, тъй като съгласно AHG опрощаване е възможно само след като жилищното предприятие е изпълнило изцяло своето задължение за приватизация. Ако обаче частична сума от полученото цялостно опрощаване трябвало да бъде отнесена към определено задължение за приватизация въз основа на дела на тези приватизационни сделки от цялото задължение на NEUWOGES за приватизация, цялостно брутно опрощаване в размер на […] EUR би могло аритметично да бъде отнесено към сделката за продажба с обратен лизинг. От приходите от сделката с BAVARIA […] EUR е трябвало да бъдат отчислени за ETF, така че нетното опрощаване на NEUWOGES се изчислява на […] EUR (13).
2.2. ДОГОВОР ЗА УПРАВЛЕНИЕ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Също така на 21 януари 1998 г. BAVARIA и NEUWOGES са подписали GVV, по силата на който сградите са отдадени обратно под наем на NEUWOGES. По силата на GVV NEUWOGES продължава да отговаря за управлението и търговското ползване на разглежданите сгради за период от 30 години. Всички приходи от отдаването под наем на сградите остават в полза на NEUWOGES. В замяна на тези права на ползване NEUWOGES се е задължило да заплаща фиксирана месечна наемна вноска в размер на […] EUR ([…] EUR годишно) до приключването на работите по санирането и […] EUR ([…] EUR годишно) за времето след това. Считано от 1 януари 2000 г., тази лизинговият лихвен процент се е увеличил с […] % годишно.
2.3. ДОГОВОР ЗА ОБЩО ФИКСИРАНО ПЛАЩАНЕ (GLOBALPAUSCHALVERTRAG)
(24)
BAVARIA се е задължило да санира разглежданите сгради и за тази цел е сключило с BRG Bau-Regie GmbH (наричано по-нататък „BRG“), което е изцяло притежавано дъщерно дружество на NEUWOGES, договор за общо фиксирано плащане (Globalpauschalvertrag, наричан по-нататък „GVP“). По силата на GPV BAVARIA е плащало на BRG обща фиксирана сума в размер на […] EUR за договорените работи по санирането.
3. ЗАБЕЛЕЖКИ НА ГЕРМАНИЯ
(25)
Германия ограничава отговора си на решението за откриване на процедурата до заявлението, че в настоящия случай няма да взема становище по решението и предоставя това на засегнатите административно-териториални единици - град Нойбранденбург и провинция Берлин.
4. СТАНОВИЩА НА ЗАИНТЕРЕСОВАНИ СТРАНИ
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES твърди, че със сключването на разглежданите договори не е действало като действащ в условията на пазарна икономика стопански субект и затова е създало на BAVARIA икономическо предимство, представляващо държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно изчисленията на NEUWOGES разглежданите договори са довели до загуби в размер на […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност). Според NEUWOGES тези загуби представляват несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ в полза на BAVARIA.
(27)
При преценката на обичайния за пазара характер на разглежданите договори NEUWOGES твърди, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани поотделно (раздел 4.1.1). Що се отнася до отделните договори, NEUWOGES твърди, че нито EBV (раздел 4.1.2), нито GVV (раздел 4.1.3) биха били сключени от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Освен това NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал алтернативен подход (раздел 4.1.4). Накрая NEUWOGES твърди, че предоставеното на BAVARIA предимство представлява прехвърляне на държавни средства, което трябва да бъде приписана на град Нойбранденбург (раздел 4.1.5).
4.1.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(28)
NEUWOGES твърди, че по отношение на въпроса дали разглежданите договори са сключени при пазарни условия, EBV и GVV задължително трябва да бъдат преценявани поотделно. Според NEUWOGES EBV и GVV са юридически самостоятелни договори, които би трябвало да съществуват поотделно. Ако двата договора действително са били замислени като едно цяло, то според NEUWOGES и двата би трябвало да бъдат нотариално заверени; само EBV обаче е нотариално заверен.
(29)
Затова NEUWOGES подхожда индивидуално към двата договора, за да прецени дали техният характер е обичаен за пазара.
4.1.2. Договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, EBV)
(30)
NEUWOGES застъпва схващането, че по отношение на изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки за разглежданите обекти (сгради и парцели) нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил EBV с BAVARIA на договорената цена. Плащането на таксите за правото на строеж, опрощаването съгласно AHG въз основа на EBV, задължението за саниране и ограничената тръжна процедура не биха могли да променят този извод.
4.1.2.1. Покупна цена
(31)
NEUWOGES припомня, че BAVARIA е заплатило в брой […] EUR за сградите плюс […] EUR като капитализирана вноска за отстъпеното право на строеж върху земята. В двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. общата стойност на обектите (стойността на земята плюс стойността на сградите) е изчислена на […] EUR, съответно на […] EUR. Освен това в двете експертни оценки е изчислена не само общата стойност на обектите, но и поотделно стойността на земята (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR) и стойността на сградите (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR).
(32)
NEUWOGES е на мнение, че експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. представлява реалистична оценка на стойността на обектите към тогавашния момент (1997/1998 г.) и при сравнения трябва да бъде вземана предвид само действително заплатената от BAVARIA цена за сградите (а не цената за сградите плюс капитализираната вноска за отстъпеното право на строеж върху земята). В съответствие с това NEUWOGES според собственото му мнение е получило сума, превишаваща пазарната цена през разглеждания период (1997/1998 г.) с […] EUR. Дори ако се вземе предвид опрощаването съгласно AHG, платената от BAVARIA цена пак би била с 16 % по-ниска от по-ниската стойност в експертната оценка от 2007 г. Платената от BAVARIA цена е била според NEUWOGES много по-ниска от пазарната цена, така че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел продажба при тази цена.
(33)
В тази връзка NEUWOGES припомня, че съгласно Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (14) при определени условия като пазарна цена може да бъде приета покупна цена, която да е до 5 % под пазарната цена, определена в независима експертна оценка. Обратно, като пазарна цена не би могла да бъде приета цена, която и при най-изгодна хипотеза е най-малко 16 % по-ниска от най-ниската оценка.
4.1.2.2. Капитализирана вноска за правата на строеж върху чужда собственост
(34)
NEUWOGES твърди, че за сравнението на платената от BAVARIA цена с изчислените цени в двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. (в които е определена стойността на цялата собственост върху сградите и земята) не трябва да бъдат вземани предвид капитализираните вноски за правото на строеж за първите 30 години. Тъй като капитализираната вноска за правото на строеж се заплаща за учредяването и прехвърлянето на правата на строеж през период от 75 години, а не за прехвърлянето на собствеността върху земята, тя не може да бъде взета под внимание за сравнението между платената цена от BAVARIA за сградите и изчислената цена в една от двете експертни оценки.
4.1.2.3. Опрощаване съгласно AHG
(35)
NEUWOGES заявява също така, че произтичащото от разглежданите договори опрощаване съгласно AHG в размер на […] EUR не трябва да бъде взето предвид при сравнението на платената от BAVARIA цена с определената цена в двете експертни оценки на пазарната стойност. В подкрепа на това твърдение се привеждат следните доводи:
-
Опрощаването съгласно AHG е предимство, предоставено на NEUWOGES от трета страна (KfW), която по никакъв начин не е свързана с купувача. Няма причина даден продавач да приеме цена под пазарната само защото вследствие на трансакцията ще получи някои допълнителни предимства от трета страна.
-
BAVARIA не е поело никакви задължения, произтичащи от AHG, които преди това са били вменени на NEUWOGES и за които следва да се плати възнаграждение под формата на отстъпка от покупната цена. BAVARIA „на хартия“ се е задължило да се опита да продаде няколко жилища на наемателите, но е възложило на NEUWOGES конкретното извършване на приватизацията за собствена сметка. Следователно BAVARIA не е поело истинска отговорност и затова и не е носило отговорност в случай на неуспех на приватизацията.
-
Тъй като опрощаването е било обвързано с изпълнението на задължението на NEUWOGES да приватизира 15 % от своите жилища, а сделката с BAVARIA е покривала само 20 % от всички задължения за приватизация, реално (противно на аритметичното изчисление) не е възможно пропорционално отнасяне на опрощаването съгласно AHG, което е станало благодарение на сделката с BAVARIA. С други думи, ако NEUWOGES не бе изпълнило изцяло своето задължение за приватизация, дружеството не би получило никакво предимство съгласно AHG от сделката с BAVARIA.
-
Във всички случаи сделката за продажба с обратен лизинг е щяла да доведе до положение, при което NEUWOGES е трябвало да отчисли в полза на ETF само сравнително нисък процент (45 % вместо 50 % или 55 %) от приходите, докато несключването на договора и търсенето на друг купувач биха довели до риска от отчисляването на по-голяма част от приходите от продажба в полза на фонда.
-
Във всеки случай NEUWOGES посочва, че в крайна сметка е изпълнило задълженията си за приватизация на 165 %, така че вече предоставеното опрощаване е щяло да бъде потвърдено и без сделката с BAVARIA.
4.1.2.4. Саниране
(36)
Също така NEUWOGES изтъква, че не се е възползвало от извършеното от BAVARIA саниране, тъй като BAVARIA е било собственик на сградите и следователно единственият бенефициер от санирането.
4.1.2.5. Тръжна процедура
(37)
NEUWOGES твърди, че ограничената тръжна процедура през 1997 г. не би могла да се използва като индикатор, че платената от BAVARIA цена е била действително пазарната цена. Тръжната процедура не е била открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна и затова не е достатъчна за определянето на пазарната стойност.
4.1.3. Договор за управление (Generalverwaltervertrag, GVV)
(38)
NEUWOGES посочва, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект от сравнима големина и в сравнимо положение не би сключил GVV, тъй предварително било ясно, че договорът ще доведе до значителни загуби. В подкрепа на това твърдение NEUWOGES по-конкретно посочва, че още от самото начало загубите са били предвидими, понеже изчисленията, на които се е основавал договорът, произтичат от хипотези за бъдещото развитие на пазара на жилища под наем в Нойбранденбург, които са били очевидно твърде оптимистични. Също така NEUWOGES изтъква, че различни предполагаемо подобни договори, приведени от BAVARIA за сравнение, не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV и че NEUWOGES е приел този очевидно неизгоден договор само поради политически причини, които не са от значение за прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
4.1.3.1. GVV при отчитане на пазарните очаквания
(39)
NEUWOGES твърди, че ключовите разпоредби на GVV - фиксирана месечна лизингова вноска, увеличавана ежегодно с […] %, неиндексирано приспадане на разходите в първоначален размер на приблизително […] % (включително […] % риск от несъбиране на наема) и срок от 30 години не отговарят на условията, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би приел. В тази връзка NEUWOGES изтъква следните аргументи:
-
Поради ниския заложен риск от несъбиране на наема в размер на само […] % от нетните приходи от наема NEUWOGES носи финансовия риск за постигането на квота на заетост от минимум […] %.
-
Индексирането на фиксираната лизингова вноска с […] % годишно означава, че NEUWOGES носи финансовия риск, поне от това да не може да налага съответни ежегодни увеличения на наема, съответстващи на този процент.
-
Тъй като разходите не са индексирани, NEUWOGES носи финансовия риск от увеличение на разходите за управление и техническа поддръжка и само едно увеличение на наема над […] % годишно би могло евентуално да компенсира ръста на разходите.
-
С оглед на дългия срок от 30 години тези финансови рискове са значителни.
(40)
Според NEUWOGES от самото начало е било ясно, че тези рискове ще настъпят и ще доведат до големи загуби и следователно нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил договора. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил само договор, който е рентабилен или поне не влече след себе си загуби. NEUWOGES обясни, че GVV би могъл да донесе печалба само тогава, когато би могло разумно да се предположи, че в действителност могат да се постигнат високата квота на заетост, ежегодните увеличения на наема от […] % и стабилните разходи. Според NEUWOGES още при сключването на договора е можело обаче да се предвиди, че средна квота на заетост от […] % не е постижима, че не е възможно увеличение на наема от минимум […] % годишно и че разходите за управление и техническа поддръжка неизбежно ще се увеличават през срока на договора. В подкрепа на тези твърдения NEUWOGES препраща както към прогнозирания спад на населението, така и към пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург и подчертава, че въз основа на тези данни е трябвало да се очакват загуби. Тъй като числеността на населението в Нойбранденбург е бележела спад още преди сключването на разглежданите договори, поне след 1995 г. е имало съществено свръхпредлагане на жилища, като непривлекателните панелни жилища, предмет на договора, са били най-силно засегнати от незаетост и ниски наеми.
(41)
Според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би заложил в изчисленията си по-песимистични очаквания, като например прогнозирани увеличения на наема от […] % до […] %, риск от несъбиране на наема от […] % и индексиране на разходите с […] %. В представен на по-късен етап от NEUWOGES анализ на паричните потоци от 2012 г. е документирано, че въз основа на тези хипотези относно GVV би трябвало да се очаква отрицателен паричен поток от […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност) (15). NEUWOGES изтъква, че тази сума представлява получената от BAVARIA държавна помощ. Допълнително се представят редица варианти на този анализ на паричните потоци, от които е видно, че дори и да са били оправдани по-оптимистични хипотези (като средна квота на незаетост от […] %, годишни увеличения на наема с […] % и ръст на разходите от […] %), прогнозният общ паричен поток също е щял да бъде отрицателен. Според NEUWOGES в резултат на GVV би могла да бъде реализирана печалба само при залагането на, както се твърди, напълно нереалистични хипотези ([…] % квота на незаетост, годишно увеличение на наема с […] %, ръст на разходите от […] %).
4.1.3.2. Договори, използвани за сравнение
(42)
NEUWOGES оспорва, че определени договори за сравними трансакции (договори […] (16), […] (17) и […] (18)) могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV. NEUWOGES не споделя схващането, че договорите са сравними, и изтъква, че те се различават от GVV в следните съществени аспекти:
-
тъй като не са представени доказателства, че е налице достатъчно сходство между икономическото състояние и бъдещите перспективи на градовете, в които се намират недвижимите имоти, за които се отнасят примерните договори, и състоянието и перспективите на Нойбранденбург, не може да се приеме, че като цяло договорите са сравними;
-
индексирането на лизинговата вноска в договорите, служещи за сравнение, се различава чувствително от предвиденото индексиране в GVV (т.е. 1,0 %-1,5 %);
-
нито един от приведените с цел сравнение договори не е подходящ, тъй като обстоятелствата са различни във всеки случай ([…]: задължения за техническа поддръжка при по-ниски разходи, […]: не става въпрос за жилища, а за търговски обекти с квота на незаетост от 0 % при сключването на договора, […]: недвижими имоти в регион с растеж).
(43)
Според NEUWOGES договори за сравнение не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV, а в много по-голяма степен тъкмо обратно - подчертават неговия необичаен за пазара характер, защото съдържат не толкова обременяващи разпоредби, въпреки че икономическите перспективи за съответните обекти са били по-добри.
4.1.3.3. Политически причини
(44)
NEUWOGES твърди, че независимо от това, че GVV е бил без съмнение икономически неизгоден, той е бил сключен по политически причини. NEUWOGES припомня, че причината за предоставяне на държавни помощи не е от значение за правната преценка, и претендира, че именно посочените политически причини доказват, че икономическите съображения не са играели решаваща роля. NEUWOGES заявява, че GVV е бил сключен поради следните причини:
-
бил е оказан силен политически натиск за ускоряване на санирането и приватизацията на жилищния фонд в новите федерални провинции;
-
град Бранденбург се е надявал да противодейства на постоянното намаляване на населението посредством санирането и приватизацията на жилища;.
-
чрез сключването на GVV в комбинация с GPV се е поддържало равнището на инвестициите в Нойбранденбург; спад на инвестициите би оказал значително въздействие върху безработицата в града.
4.1.4. Алтернативи
(45)
В заключение NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел алтернативи на разглежданите договори.
(46)
Първо, NEUWOGES посочва, че би трябвало да бъде предпочетена директна продажба, тъй като тя би генерирала печалба, докато при GVV от самото начало е могло да се очакват загуби. Обектите (сгради и парцели) са могли да бъдат продадени на цената, определена в експертните оценки на пазарната стойност, или на по-висока цена. Дори ако даден купувач само беше придобил земята и беше разрушил сградите, тази продажба е щяла да бъде по-рентабилна. NEUWOGES поддържа това мнение и при отчитане на опрощаването съгласно AHG, понеже NEUWOGES е могло да опита да изпълни задълженията си чрез приватизацията на други сгради, а продажбата би била по-рентабилна дори без опрощаването съгласно AHG отколкото сделката за продажба с обратен лизинг. Според NEUWOGES причините да не се прибегне до някоя от тези алтернативи могат да се обяснят с неговите политически задължения.
(47)
Освен това NEUWOGES е на мнение, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел да финансира сам едно не толкова мащабно саниране, да отдаде под наем сградите без саниране или да събори сградите. NEUWOGES отново обяснява отхвърлянето на тези алтернативи със своите политическите задължения.
(48)
Накрая NEUWOGES счита, че в случай на решение за саниране за NEUWOGES във всеки случай е щяло да бъде по-рентабилно да финансира тези работи по друг начин. Например това е могло да стане чрез кредит, за чието обезпечение град Нойбранденбург да поеме поръчителство, така че условията за кредита са щели да бъдат по-изгодни, отколкото при сделката с BAVARIA.
4.1.5. Държавни средства и приписване на държавата
(49)
NEUWOGES счита, че предполагаемо предимство е предоставено от държавни средства и следва да бъде приписано на държавата.
(50)
Първо, NEUWOGES твърди, че град Нойбранденбург като едноличен собственик на капитала и чрез доминиращото си влияние върху надзорния съвет е упражнил доминиращо влияние върху NEUWOGES. С оглед на тези правоотношения на контрол предполагаемите загуби от сделката за продажба с обратен лизинг са представлявали пропуснати държавни средства.
(51)
Също така NEUWOGES твърди, че в настоящия случай са налице практически всички индикатори за вменяване на държавата: град Нойбранденбург упражнява значително влияние върху NEUWOGES; за NEUWOGES е от изключително важно значение да служи на интересите на града; разглежданата сделка е била сключена поради политически причини и град Нойбранденбург доказано е имал последната дума при сделката за продажба с обратен лизинг.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA отхвърля аргументите на NEUWOGES и заявява, че разглежданите договори са били нормални пазарни трансакции и не са му предоставили предимство. Следователно те не са представлявали държавна помощ. Първо BAVARIA изтъква, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една икономическа цялост (раздел 4.2.1). Второ, според него като цяло при договорите не става въпрос за договори, които нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил (раздел 4.2.2). Трето, посочените от NEUWOGES алтернативи не са били по-благоприятни за NEUWOGES (раздел 4.2.3). Накрая BAVARIA твърди, че не е налице прехвърляне на средства, което може да бъде приписано на държавата (раздел 4.2.4).
4.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(53)
В тази връзка BAVARIA се аргументира, че разглежданите договори следва да бъдат третирани като едно цяло и не могат да бъдат оценявани изолирано един от друг. Според него продажбата и последващото обратно наемане на сградите са две взаимосвързани части на една-единствена сделка. BAVARIA подчертава, че сделката е била предложена като пакет и оценена от NEUWOGES като пакет, както е видно от вътрешния протокол, с който е документиран процесът по намиране на решение от страна на NEUWOGES.
(54)
Следователно, според BAVARIA критерият за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект следва да бъде приложен за сделката като цяло, а не за всеки отделен договор.
4.2.2. Сделката не е предоставила предимство на BAVARIA
(55)
Според BAVARIA възможното съществуване на предимство е изключено още поради самия факт, че NEUWOGES е провело тръжна процедура (дори и тя да е била само с ограничен обхват), за да сондира пазара. BAVARIA твърди, че няма причина за съмнение, че NEUWOGES е избрало икономически най-изгодната оферта.
(56)
Според BAVARIA, за да се установи дали независимо от тръжната процедура действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил сделката, би трябвало да бъде взета предвид особената ситуация на NEUWOGES. NEUWOGES е трябвало да получи капитал и да санира жилищата, за да ги приватизира (при изгодни в бъдеще наеми) и да получи опрощаването съгласно AHG. Затова според BAVARIA действащ в условията на пазарна икономика стопански субект също би сключил сделката в подобна ситуация.
(57)
Що се отнася до разпоредбите на GVV и рисковете, съпътстващи развитието на пазара на недвижимите имоти в Нойбранденбург под очакванията (като например квота на незаетост над прогнозите и пр.), BAVARIA изтъква довода, че рискът желаният наем и квота на заетост да не могат да бъдат постигнати не е бил наложен на NEUWOGES, а всъщност той е останал в предприятието. NEUWOGES е трябвало да понесе последиците също и от евентуално развитие на пазарната конюнктура под очакванията, ако сделката с BAVARIA не беше осъществена.
(58)
Относно отделните разпоредби на GVV BAVARIA твърди, че използваният за изчислението на лизинговия лихвен процент среден наем за м2 е бил малко под стойностите, които е трябвало да бъдат очаквани за Нойбранденбург съгласно индекса на наемите. Освен това BAVARIA подчертава, че в същия индекс на наемите се е очаквало нарастване на наемите след 1 януари 2000 г., така че увеличение на наемите от […] % годишно не е било нереалистично.
(59)
По отношение на EBV BAVARIA подчертава, че изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки на пазарната стойност не могат да бъдат директно сравнявани с EBV, тъй като експертните оценки са се отнасяли за директна продажба, докато EBV е предвиждал продажба на сградите и само учредяване на права на строеж върху земята. Тъй като NEUWOGES е останало собственик на земята, определената в експертните оценки стойност на земята не е можела да бъде взета предвид. Според BAVARIA във всеки случай експертните оценки на пазарната стойност вече не са от значение, тъй като в тях е оценена само теоретичната стойност на обектите, а не тяхната стойност, която действително може да бъде реализирана на пазара.
(60)
Освен това BAVARIA твърди, че трябва да бъде взето предвид и постигнатото със сделката опрощаване на дългове. Една от целите на NEUWOGES при сключването на разглежданата сделка е била постигането на опрощаване съгласно AHG.
(61)
Независимо от конкретните условия на EBV и на GVV според BAVARIA трябва да бъдат взети предвид и предимствата, които NEUWOGES е получило от GPV. BAVARIA твърди, че NEUWOGES е настоявало санирането на жилищата да бъде възложено на неговото дъщерно дружество BRG, като добре е знаело, че NEUWOGES ще получи всички печалби на BRG (то обаче е отговаряло и за покриването на евентуални загуби). На този фон печалбите от договора с BRG за сума в размер на […] EUR трябва да бъдат разглеждани като важно предимство за NEUWOGES.
(62)
По отношение на общата логика на модела сделката за продажба с обратен лизинг BAVARIA накрая посочва, че NEUWOGES естествено е трябвало да върне първоначалната инвестиция на BAVARIA заедно с лихвите. BAVARIA препраща към протокола от вътрешния процес по намиране на решение на NEUWOGES, за да покаже, че NEUWOGES е съзнавало напълно факта, че с лизинговият лихвен процент е трябвало да бъде изплатена първоначалната инвестиция на BAVARIA.
4.2.3. Алтернативи
(63)
Що се отнася до изложените от NEUWOGES алтернативи, които според него са били икономически по-изгодни, BAVARIA твърди, че тези алтернативи не са били на разположение или пък на са били по-изгодни. Първо, що се отнася до предполагаемия вариант за директна продажба на наемателите, според BAVARIA е било много малко вероятно NEUWOGES да продаде несанирани жилища, като същевременно с това то не е разполагало със средствата за финансиране на необходимото саниране. Второ, във връзка с финансирането на санирането с кредит BAVARIA посочва, че NEUWOGES е трябвало да поеме същите рискове и разходи като при сделката с BAVARIA. Освен това директната продажба на санирани жилища на наемателите или на купувач стопански субект не е била привлекателна, понеже би се наложило NEUWOGES да отчисли значителен процент от по-високата цена в полза на ETF.
4.2.4. Държавни средства и приписване на държавата
(64)
В заключение BAVARIA изтъква, че сделката не засяга средства на държавата и не следва бъде приписана на държавата. Според BAVARIA NEUWOGES е нормално предприятие по частното право, което не получава държавни средства нито пряко, нито косвено. Общият контрол, упражняван от надзорния съвет, в който представителите на общината са с най-голям брой, не е достатъчен за приписването на трансакцията на държавата. Аргументът на NEUWOGES, че град Нойбранденбург е оказал натиск върху NEUWOGES да сключи сделката по политически причини не е убедителен.
4.3. ГРАД НОЙБРАНДЕНБУРГ
(65)
Град Нойбранденбург, който е собственик на NEUWOGES, твърди, че разглежданите договори включват държавна помощ. Градът подкрепя приведените от NEUWOGES аргументи и взема самостоятелно становище по редица други въпроси.
4.3.1. Предимство
(66)
Първо, Нойбранденбург е на мнение, че EBV и GVV трябва да бъдат оценявани поотделно, тъй като страните по договорите са ги разграничили старателно както в правен, така и в икономически аспект. Второ, Нойбранденбург препраща към изтъкнатите от NEUWOGES аргументи по отношение на прогнозното намаляване на населението, което действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би отчел. Освен това Нойбранденбург подчертава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би могъл ясно да предвиди високия процент на незаетост. Трето, Нойбранденбург застъпва схващането, че възложеното от BAVARIA саниране е било така лесно изпълнимо, че не е могло да се очакват висок процент на заетост и значителни увеличения на наемите.
(67)
Освен това Нойбранденбург отхвърля и други аргументи на BAVARIA. В частност Нойбранденбург счита, че тръжната процедура не може да бъде ползвана като признак за това, че офертата на BAVARIA е била най-изгодната налична оферта на пазара. Във всеки случай действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел офертата на BAVARIA дори и действително да е била най-изгодната оферта на пазара. Що се отнася до предполагаемите алтернативи, Нойбранденбург по същество споделя аргументите на NEUWOGES. По отношение на експертните оценки на пазарната стойност и аргумента на BAVARIA, че не било възможно да бъдат постигнати изчислените цени, Нойбранденбург обяснява, че експертната оценка на пазарната стойност трябва да бъде заложена като параметър за пазарната цена към меродавния момент, тъй като вече не е възможно да се установи цената, която през 1998 г. NEUWOGES действително е можело да се постигне на пазара.
4.3.2. Държавни средства и приписване на държавата
(68)
Град Нойбранденбург смята, че правната сделка трябва да му бъде приписана, тъй като той упражнява достатъчен контрол върху NEUWOGES като цяло и в частност по отношение на сделката за продажба с обратен лизинг.
(69)
Като едноличен собственик на капитала градът по собствени твърдения е имал пълен контрол върху NEUWOGES. Затова управителите на NEUWOGES трябвало да изпълняват нарежданията на града. Освен това осем от десетте членове на надзорния съвет на NEUWOGES са представители на града, така че той разполага с допълнителен механизъм за контрол. Съгласно законодателството за общините град Нойбранденбург е бил задължен да гарантира, че може да упражнява съответно влияние върху NEUWOGES.
(70)
Във връзка с разглежданата сделка град Нойбранденбург обяснява, че не само е имал възможност за упражняване на контрол, но и действително е упражнявал такъв контрол при тази сделка. Нойбранденбург смята, че между другото от протоколите на надзорния съвет е видна тясната обвързаност на представителите на града и че преди сключването на сделката е било необходимо решение на надзорния съвет. По отношение на условията на сделката Нойбранденбург посочва, че градът е изисквал да бъдат защитени политическите интереси на общината.
(71)
В резюме град Нойбранденбург констатира, че контролът на града върху сделката за продажба с обратен лизинг, както и неговата отговорност за това се доказват от фактите, така че сделката следва да му бъде приписана.
4.4. ФЕДЕРАЛНА ПРОВИНЦИЯ БЕРЛИН
(72)
Федерална провинция Берлин, която е тясно свързана с BAVARIA (19), твърди, че разглежданите договори не съдържат елемент на помощ, тъй като за BAVARIA не било създадено предимство.
4.4.1. Предимство
(73)
Първо, Берлин изтъква довода, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една-единствена сделка, тъй като те са допълващи се части на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг. Според провинцията NEUWOGES също ги е третирало като едно цяло.
(74)
По отношение на критерия за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект Берлин препраща към обстоятелството, че с оглед на икономическото състояние на NEUWOGES през разглеждания период (1997/1998 г.) и вида на целевата сделка (приватизация в съответствие с условията за опрощаване съгласно AHG, саниране на жилищния му фонд, запазване на управлението върху неговите обекти, запазване на социалнопоносими наеми) BAVARIA е предложило балансирано решение.
(75)
По-специално по отношение на EBV Берлин изтъква, че първо, тръжната процедура на NEUWOGES показва, че NEUWOGES е счело офертата на BAVARIA за най-изгодната налична на пазара към въпросния момент (1997/1998 г.) оферта за финансиране. Второ, Берлин твърди, че опрощаването съгласно AHG трябва да бъде взето предвид, тъй като изпълнението на задължението за приватизация по реда на AHG е било много важно желание на NEUWOGES. Трето, Берлин акцентира, че продажбата срещу относително ниска цена (чрез избор на обвързано с административни условия за саниране отчуждаване вместо отчуждаване след приключване на самостоятелно извършени работи по саниране) е била в икономически интерес на NEUWOGES, защото по-ниската цена означавала, че в полза на ETF е трябвало да бъде отчислена по-ниска сума.
(76)
По отношение на GVV Берлин посочва, че, първо, договорите за сравнение показва, че нито срокът на договора, нито индексирането на лизинговата вноска с […] % годишно са били необичайни. Второ, с оглед на изчислимото към тогавашния момент (1997/1998 г.) средно ниво на инфлацията индексирането е било оправдано. Трето, наемът за м2 е бил в рамките на валидния индекс на наемите за Нойбранденбург.
4.4.2. Държавни средства и приписване на държавата
(77)
Подобно на BAVARIA провинция Берлин аргументира, че град Нойбранденбург не предоставя средства на NEUWOGES. Всъщност на разположение на NEUWOGES са само реализираните от самите него приходи, върху които общинските служби нямат пряк контрол.
(78)
По отношение на приписването на държавата Берлин смята за не много логично, че град Нойбранденбург е решил да предостави помощ на фонд за недвижими имоти от Берлин в ущърб на собственото си местно дружество за жилищно строителство. Освен това според него няма достатъчно признаци за това град Нойбранденбург да иска да му бъде приписано сключването на договорите.
5. ОСНОВАНИЯ ЗА ОТКРИВАНЕТО НА ОФИЦИАЛНАТА ПРОЦЕДУРА ПО РАЗСЛЕДВАНЕ
(79)
В решението си за откриване на официалната процедура по разследване Комисията представи своето предварително становище по редица въпроса и покани заинтересованите страни да представят сведения най-вече относно три въпроса.
(80)
Първо, Комисията временно прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като съвкупност, а не поотделно, тъй като и двата договора са съставна част от лизинг на недвижими имоти под формата на сделка за продажба с обратен лизинг (20). Затова оценката на възможно икономическо предимство се е основала на анализа на приходите, които през 1998 г. NEUWOGES е можело да очаква от съвместното сключване на EBV и на GVV (21).
(81)
Относно EBV Комисията изтъкна по-специално два въпроса:
-
първо, трябва да бъде изяснено дали опрощаването съгласно AHG трябвало да бъде включено в оценката (22);
-
второ, Комисията поиска допълнителна информация относно разликите в експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г., тъй като според нея без допълнително уточнение не може да се установи коя от тези експертни оценки евентуално отразява действителната пазарна стойност на недвижимите имоти през 1997/1998 г. (23).
(82)
По отношение на GVV Комисията подчертава първо, че от договорите за сравнение е видно, че договорените между NEUWOGES и BAVARIA условия не са били необичайни за пазара към тогавашния момент (1997/1998 г.) (24). На второ място Комисията твърди, че проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура доказва, че NEUWOGES е имало възможността да се осведоми на пазара и да вземе икономически рационално решение (25). На трето място Комисията изтъкна факта, че договорените наеми за 2008 г. действително са отговаряли на средния наем в разглеждания район на града през 2008 г. и са били само малко по-ниски (26).
(83)
Въпреки че всички тези фактори говорят в подкрепа на обичайния пазарен характер на GVV, Комисията поиска допълнителна информация относно очакванията на участниците в пазара на недвижими имоти през 1998 г., за да може да провери по-задълбочено съответните доводи (27).
(84)
Накрая Комисията разгледа представения от NEUWOGES анализ на паричните потоци и в крайна сметка стигна до извода, че поради методологически недостатъци този анализ не може да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (28).
(85)
Затова Комисията стигна до резултата, че въз основа на представената информация не би могла да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (29). Тя обаче изрази намерението си да провери по-задълбочено аргументите на пазарните участници и помоли всички заинтересовани страни за представянето на допълнителна целесъобразна информация (30).
6. НАЦИОНАЛНИ СЪДЕБНИ ПРОИЗВОДСТВА
(86)
На 28 ноември 2008 г. LG Rostock оповести решението си в първоинстанционното производство между BAVARIA и NEUWOGES. BAVARIA е подало иска, тъй като след октомври 2006 г. NEUWOGES е отказало плащането на договорената в GVV месечна лизингова вноска с мотива, че договорът е нищожен, понеже съдържа неправомерна държавна помощ.
(87)
В решението си LG Rostock първо прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като едно цяло, а не поотделно, тъй като двата договора били съставна част на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг (31).
(88)
По отношение на EBV LG Rostock определи първо за първите 30 години от срока на действие на EBV годишната вноска за правото на строеж; тя възлизаше на […] % годишно. LG Rostock застъпи схващането, че това не представлява несъразмерно ниско възнаграждение, тъй като NEUWOGES е получило авансово вноската за правото на строеж за първите 30 години и е могло да я инвестира доходоносно, което не е било възможно да стане при ежегодно плащане (32).
(89)
Освен това LG Rostock установи, че постигнатото от NEUWOGES благодарение на сделката за продажба с обратен лизинг освобождаване от стари дългове е трябвало да бъде отчетено в пълен размер, тъй като тази сделка е създала предпоставки за освобождаването от стари дългове (33). Ако сумата на освобождаването от дългове се прибави към покупната цена на сградите, така получената стойност е само 16 % под посочената стойност в експертните оценки на пазарната стойност на сградите от 2007 г. и следователно не е непропорционална на стойността на сградите (34). Накрая LG Rostock посочва, че NEUWOGES е имало интерес от ниска покупна цена, тъй като вследствие на по-ниската покупна цена са щели да се намалят общият обем на инвестициите на BAVARIA и съответния лизингов лихвен процент (35). Освен това LG Rostock установи, че по-ниска покупна цена е по-изгодна и затова, защото задълженията на NEUWOGES за плащане към ETF са зависели от приходите от продажба (36).
(90)
По отношение на GVV LG Rostock беше на мнение, че, първо, при лизинговите сделки с недвижими имоти 30-годишен срок на договор не е нещо необичайно (37). На второ място съдът изрази становище, че договорената лизингова вноска в първоначален размер от […] EUR/м2 не е била несъразмерна спрямо средните наеми за сравними сгради през разглеждания период (1997/1998 г.) (38). Също така съдът заключи, че с оглед на инфлацията между 1970 г. и 1998 г. (т.е. средно 3,52 % годишно) годишното увеличение на лизинговата вноска с […] % е оправдано (39). Освен това LG Rostock посочи, че действителното развитие на наемните цени в засегнатите квартали през първите 10 години от срока на договора отговаря на предвиденото в него увеличение. На трето място, LG Rostock изтъкна довода, че разходите за управление и техническа поддръжка са изчислени в съответствие с действащите законови разпоредби и по никакъв начин не дават основание да се приеме съществуването на предимство в полза на BAVARIA (40).
(91)
По отношение на риска от несъбиране на наема от […] % LG Rostock счете, че лизингополучателят във всяко лизингово правоотношение трябва да носи риска дали действително ще може да ползва предоставената му за ползване вещ така, както е предвидено (41). LG Rostock подкрепи този извод с аргумента, че нито една кредитна институция не би поела отговорност за това, че финансираният недвижим имот ще може да бъде ползван както е планирано.
(92)
Накрая LG Rostock сравни средната, получена в резултат на сделката за продажба с обратен лизинг с лизингова вноска с лихвените проценти по традиционни кредити. Тъй като средногодишният лизингов лихвен процент възлиза на […] % годишно, според LG Rostock това не е било несъразмерно спрямо очакваното развитие на лихвите за строителния капитал, тъй като те биха могли да възлизат максимум на 10 % годишно (42).
(93)
В резюме LG Rostock заключи, че на BAVARIA не е било предоставено предимство, тъй като и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил разглежданите договори (43).
(94)
NEUWOGES е обжалвало това решение. Делото пред OLG Rostock все още не е приключило.
(95)
Освен това BAVARIA заведе производство пред VG Greifswald, за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES и на град Нойбранденбург. BAVARIA обясни, че преди това се е опитало да получи подобна справка въз основа на заявление по реда на Закона за свобода на информацията (Informationsfreiheitsgesetz), което обаче е било отхвърлено от град Нойбранденбург с аргумента, че BAVARIA вече е имало достъп до всички важни документи в рамките на производствата пред LG/OLG Rostock и Европейската комисия (44). Производството пред VG Greifswald също все още не е приключило.
7. ОЦЕНКА НА МЯРКАТА
7.1. НАЛИЧИЕ НА ПОМОЩ СЪГЛАСНО ЧЛЕН 107, ПАРАГРАФ 1 ОТ ДФЕС
(96)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС „всяка помощ, предоставена от държава членка или чрез ресурси на държава членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите членки, е несъвместима с общия пазар“. Следователно, за да бъде определена като държавна помощ, мярката трябва да отговаря на изброените по-долу четири кумулативни условия:
а)
мярката предоставя на предприятие селективно икономическо предимство;
б)
мярката може да бъде приписана на държавата и е финансирана с държавни ресурси;
в)
мярката нарушава или застрашава да наруши конкуренцията;
г)
мярката може да засегне търговията между държавите членки.
7.1.1. Селективно предимство в полза на предприятие: общи принципи
(97)
Съгласно установената съдебна практика на Съда условията, които дадена мярка трябва да изпълнява, за да попадне в обхвата на понятието „помощ“ по смисъла на член 107 от ДФЕС, не са изпълнени, когато предприятието бенефициер би могло да получи същото предимство, което му е предоставено от държавни ресурси, при обстоятелства, които съответстват на нормалните пазарни условия. За преценката на въпроса дали същата мярка при нормални пазарни условия би била предприета от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който се намира във възможно най-подобното състояние като държавата, трябва да бъдат взети предвид само предимствата и задълженията, свързани с качеството на държавата като съдружник, но не и онези, които произтичат за него в качеството на носител на публичната власт (45).
(98)
Следователно приложимостта на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект в крайна сметка зависи от това дали засегнатата държава членка в качеството ѝ на стопански оператор, а не носител на публичната власт, предоставя икономическо предимство на предприятие. Затова когато в рамките на административно производство държава членка се позове на този принцип, при съмнения тя трябва еднозначно и с помощта на обективни и проверуеми доказателства да докаже, че е предприела мярката в качеството си на стопански оператор. От тези доказателства трябва ясно да се вижда, че преди или едновременно с предоставянето на икономическото предимство засегнатата държава членка е решила да влезе в ролята на стопански оператор посредством действително приведената в действие мярка. В този смисъл може по-специално да са нужни доказателства, които да покажат, че това решение се основава на икономически преценки, сравними с онези, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект във възможно най-подобна ситуация като засегнатата държава членка би предприел преди съответното капиталовложение, за да определи неговата бъдеща рентабилност.
(99)
Противно на това икономическите оценки, изготвени след предоставянето на това предимство, ретроспективното установяване на действителната рентабилност на извършеното от засегнатата държава членка капиталовложение или по-късните оправдания на действително избрания начин на процедиране не са достатъчни, за да се докаже, че тази държава членки преди или едновременно с това предоставяне е взела подобно решение в качеството на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект (46).
(100)
От гореизложеното следва първо, че представените от страните по договора документи, съставени след постановяването на мярката, не могат да бъдат взети предвид в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(101)
Второ, от гореизложеното следва, че влиянието на AHG върху финансовото състояние на NEUWOGES също не може да бъде отчетено в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Наистина с AHG е преследвана политическа цел и са били допустими само ограничена категория от предприятия (член 2 от AHG). Законът не би бил приложим по отношение на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
7.1.2. Структура на оценката по настоящото дело
(102)
За да се установи дали посредством разглежданите договори на BAVARIA е било предоставено предимство, трябва да се провери дали тези договори съответстват на договори, с които би се ангажирал действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
(103)
Проверката на Комисията се осъществява на три етапа. На първия етап се анализират финансовите последици от сделката върху NEUWOGES, за да се установи какви печалби е могло да очаква предприятието (раздел 7.2). На втория етап сделката за продажба с обратен лизинг се сравнява с други алтернативи като например директна продажба, за да се установи дали евентуални алтернативи биха били икономически по-привлекателни в икономически план (раздел 7.3). На третия етап се извършва сравнителен анализ, като разглежданата сделка се сравнява с подобни сделки за продажба с обратен лизинг, сключени към същия момент, анализират се резултатите от проведена от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и се сравняват условията на сделката с обичайните лихвени проценти по други сделки за финансиране към разглеждания момент (края на 1997 г./началото на 1998 г.) (раздел 7.4). Тези три етапа на анализ позволяват в своята цялост да се направи заключение извод за това дали подходът на NEUWOGES е действал като стопански субект в условията на пазарна икономика.
7.2. ФИНАНСОВИ ПОСЛЕДИЦИ ОТ СДЕЛКАТА ЗА NEUWOGES
(104)
Първият етап при анализа на финансовите последици от разглежданата сделка се състои в определянето на вида на сделката. В този случай основно става дума за въпроса дали двата сключени между NEUWOGES и BAVARIA договора представляват две части на една и съща интегрирана сделка или дали те трябва да бъдат разглеждани като две отделни трансакции (раздел 7.2.1). Второ, за да може да бъде извършена адекватна оценка на финансовите последици от сделката за NEUWOGES, се проучват особеностите на сделката за продажба с обратен лизинг (раздел 7.2.2). След обстоен отделен анализ на финансовите последици на EBV (раздел 7.2.3) и на GVV (раздел 7.2.4) следва цялостен анализ на очакваната за NEUWOGES рентабилност от сделката (раздел 7.2.5).
7.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(105)
Първо, следва да се припомни, че както в решението за откриване на процедурата на Комисията, така и в решението на LG Rostock се застъпва мнението, че двата разглеждани договора трябва да бъдат оценявани като едно цяло (47). Официалната процедура по разследване потвърди тази констатация поради следните причини:
а)
двата договора са взаимодопълващи се части на една-единствена сделка за продажба с обратен лизинг. В съставената от BAVARIA брошура, в която се рекламира неговият специален модел за продажба с обратен лизинг, се обръща внимание, че сделката се изпълнява чрез два договора, като единият регламентира продажбата, а другият обратното наемане (48). В по-нататъшните препратки двата договора навсякъде се разглеждат като обща сделка;
б)
договорите са сключени на 21 януари 1998 г., т.е. на една и съща дата, и препращат един към друг (49), което указва тяхната тясна връзка и факта, че нито един от двата договора не би бил сключен без другия;
в)
както е видно от първоначално представеното от NEUWOGES изчисление на цената на BAVARIA, условията на договорите са неразривно свързани помежду им (50). Размерът на авансовото плащане в брой е зависело от дължимата ежемесечно от NEUWOGES лизингова вноска и направената от BAVARIA инвестиция в санирането на сградите. При всяка сделка за продажба с обратен лизинг лизинговата вноска трябва да изплати първоначалната инвестиция на лизингодателя. Това означава, че в случай на различни разпоредби на GVV числата в EBV също биха се променили и обратно (51).
г)
От протоколите от заседанията на надзорния съвет на NEUWOGES е видно, че за NEUWOGES двата договора винаги са били съставна част на една и съща сделка (52). Например в проекторешенията на надзорния съвет от 30 октомври 1997 г. и 16 декември 1997 г. ясно е установено, че финансирането на покупната цена от купувача ще стане посредством лизингов модел. Това показва, че NEUWOGES много добре е осъзнавал връзката между EBV и GVV. Също на заседанието от 16 декември 1997 г. ръководството на NEUWOGES е заявило пред надзорния съвет, че договореното с BAVARIA плащане било цената, която можела да бъде постигната за този „пакет“, и че „пакетът“ криел някои рискове за предприятието, които обаче били поносими. Споменаването на „пакета“ и свързания с него риск отново доказва, че двата договора са били разглеждани като една-единствена сделка.
(106)
Доводите на NEUWOGES относно липсата на нотариална заверка на един от разглежданите договори са неубедителни. Като основен аргумент NEUWOGES изтъква, че тази липсваща нотариална заверка доказвала намерението на страните по договора да сключат два отделни, независими един от друг договора. Комисията посочва, че държавните мерки могат да имат различна форма и затова трябва да се оценяват в зависимост от техните последици, така че не може да се изключи възможността няколко последователни държавни мерки да бъдат разглеждани като една-единствена мярка за целите на прилагането на член 107, параграф 1 от ДФЕС. По-специално такъв може да бъде случаят, когато последователни мерки са така тясно свързани една с друга, и по-специално с оглед на тяхната времева последователност, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на осъществяването им по такъв начин, че е невъзможно да бъдат отделени една от друга (53). Следователно понятието за една-единствена сделка е по-широко дефинирано в законодателството на Съюза, за държавната помощ, отколкото в германското договорно право. Изложените съждения в съображение 105 показват, че разглежданите договори - що се отнася до тяхната последователност във времето, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на сключването им - следва да бъдат считани за една-единствена сделка съгласно законодателството на Съюза, в областта на държавната помощ.
7.2.2. Контекст: структура на сделката за продажба с обратен лизинг
(107)
Сделката между BAVARIA и NEUWOGES се основава на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA. Той предвижда купувачът (BAVARIA) да финансира своята първоначална инвестиция посредством обратно предоставяне под наем на придобитите сгради на продавача (NEUWOGES). За определянето на размера на инвестицията и на съответните лизингови лихвени проценти лизинговият модел използва проста формула, съгласно която размерът на инвестицията се изчислява чрез деление на номиналното годишно лизингово плащане на лизингов лихвен процент (в %):
На свой ред лизинговият лихвен процент се получава от комбинация на срока на договора, индексирането на лизинговата вноска и остатъчната стойност на сградите:
Лизингов лихвен процент (в %):
Срок: 25 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Срок: 30 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Следователно размерът на инвестицията зависи както от лизинговия лихвен процент, така и от месечните лизингови плащания и обратно. След като страните по договора са установили референтните стойности (срок, годишна индексация, остатъчна стойност) и целевият общ размер на инвестицията или планираните месечни лизингови плащания, могат да бъдат изчислени липсващите параметри. Съгласно формулата от по-краткия срок, по-малката остатъчна стойност, по-ниската индексация или по-малките номинални месечни плащания се получава по-малък общ размер на инвестицията.
(109)
След определяне на общия размер на инвестицията се приспадат разходите за саниране и данъци, както и другите евентуални разходи. Остатъкът от сумата съответства на покупната цена. При сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA при покупната цена (авансово плащане в брой) не се прави разлика между платената цена за собствеността върху сградите и таксите за правото на строеж.
Изчисление за сделката между BAVARIA и NEUWOGES
Общ размер на инвестицията
[…] EUR
Саниране
[…] EUR
Данъци и такси
[…] EUR
Приватизационно възнаграждение
[…] EUR
Покупна цена
[…] EUR
(110)
Разглежданата сделка за продажба с обратен лизинг се състои от два елемента - EBV и GVV; те на свой ред са свързани с GPV. Финансовите последици от EBV, GVV и GPV за NEUWOGES следва да се оценят в този контекст.
7.2.3. Определяне на очакваните финансови последици от EBV за NEUWOGES
(111)
Основните елементи на EBV са продажбата на сградите и учредяването на права на строеж върху земята, на които се намират сградите, за срок от 75 години. BAVARIA е поело задължение за плащане в общ размер на […] EUR в полза на NEUWOGES, от които […] EUR капитализирана вноска за правото на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградите (54). Освен това, считано от 1 януари 2029 г., BAVARIA трябва да плаща в продължение на 10 години годишна вноска за правото на строеж в размер на […] % от тогавашната стойност на земята, т.е. […] EUR/м2, съответно […] EUR годишно (55). За остатъка от срока на EBV - считано 2039 г. до края на 2073 г. - е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] % (56).
(112)
Допълнително към покупката на сградите и придобиването на правата на строеж върху съответните парцели BAVARIA се е задължило да санира сградите и е одобрило сключването на договор с BRG, дъщерно дружество на NEUWOGES, за изпълнението на строителните работи.
(113)
При определянето на размера на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена в рамките на EBV страните по договора са заложили месечно лизингово плащане в размер на […] EUR/м2, индексация с […] % годишно, остатъчна стойност на сградите от […] % (която трябва да бъде платена от NEUWOGES след изтичане на сключения за 75 години договор за учредяване на правата на строеж въз основа на експертна оценка, която трябва да бъде изготвена към съответния момент), както и 30-годишен срок за обратното предоставяне под наем (57). Полученият въз основа на тези хипотези общ размер на инвестицията възлиза на […] млн. EUR (58). След приспадане на разходите за саниране в размер на […] EUR, на разходите за приватизация в размер на […] EUR, както и данъците/таксите в размер на […] EUR продажната цена възлиза на […] EUR (59).
(114)
След това тази крайна цена е разбита на цена за сградите ([…] % = […] EUR) и капитализирана вноска за правото на строеж върху земята ([…] % = […] EUR) (60). Полагащите се за земята и за сградите суми не са изчислени отделно, а съответно като дял от общата продажна цена.
(115)
Следователно първите предимства, възникнали за NEUWOGES от сделката, са били плащането в брой в размер на […] EUR и постъпленията от дължимите от BAVARIA след изтичане на 30 години вноски за правото на строеж.
7.2.3.1. Други фактори
Приватизационно възнаграждение
(116)
Първо трябва да се установи, че във всеки случай извършените от BAVARIA като приватизационно възнаграждение плащания в брой в полза на NEUWOGES в размер на […] EUR трябва да бъдат взети предвид.
(117)
Като купувач на сградите и титуляр на правото на строеж върху земята съгласно разглежданите договори BAVARIA е трябвало да положи ясно предписани усилия за продажба на част от жилищата в полза на наемателите. Това условие е било договорно регламентирано, така че продажбата е могла да бъде призната като „приватизация в полза на междинни приобретатели“ за целите на AHG. Съгласно този закон купувач стопански субект е трябвало да положи усилия да продаде на наемателите възможно най-голяма част, но минимум 1/3 от получения в рамките на сделката жилищен фонд (61). В рамките на това задължение е трябвало да бъдат положени също и усилия за информиране на наемателите относно съществуващите за тях възможности и за проучване на техния интерес от закупуване на жилища. Задължението за полагане на съответните усилия е било прехвърлено обратно на NEUWOGES съгласно EBV (част V, членове 1-3). Освен това е било договорено NEUWOGES да получи за целта възнаграждение в размер на […] EUR/м2, с което общото възнаграждение за приватизационните усилия е възлязло на […] EUR.
(118)
Първоначално не е било планирано NEUWOGES да получи възнаграждение за своите приватизационни усилия; платената по-късно отделно като възнаграждение за приватизационните усилия сума първоначално е била просто част от планираната продажна цена (62). В действителност за BAVARIA не е имало смисъл да плаща възнаграждение на NEUWOGES за дейности, от които BAVARIA не е имало никакъв икономически интерес. Предоставянето на опрощаване съгласно AHG, обвързано с условието за приватизационни усилия, е било от икономически интерес само за NEUWOGES.
(119)
Възнаграждението за приватизационните усилия обаче впоследствие е било приспаднато от продажната цена и вместо това изплатено под формата на отделно плащане. Причината за това вероятно се е кореняла в обстоятелството, че, ако беше останала част от продажната цена, разглежданата сума е щяла да подлежи за задължението за отчисляване в полза на ETF. Платената продажна цена от BAVARIA на NEUWOGES е била намалена със съответната сума. Според BAVARIA от икономическа гледна точка това с нищо не променя ситуацията. NEUWOGES е получило от BAVARIA точно същата сума, която би получило, ако не е било договорено отделно приватизационно възнаграждение. В действителност NEUWOGES само е добавило приватизационните плащания към очакваните приходи от сделката за продажба с обратен лизинг (63).
(120)
Отчитането на тези плащания като отделно възнаграждение, а не като част от продажната цена за NEUWOGES е било от значение само с оглед на AHG. Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 101), действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би взел под внимание AHG. Обстоятелството, че NEUWOGES е положило приватизационни усилия и е вложило ресурси в това, е без значение в настоящия контекст. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който не действа в контекста на AHG, не би положил приватизационни усилия, поради което те не могат да бъдат взети предвид при прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(121)
Съответно платеното от BAVARIA на NEUWOGES възнаграждение за приватизационните усилия трябва да се разглежда като важно предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде добавено към продажната цена, за да се определят цялостните финансовите последици от сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES.
Саниране
(122)
Извършеното в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг саниране е имало допълнителни финансови последици за NEUWOGES. Трябва да се припомни, че разходите за саниране са били непосредствено свързани с плащането от BAVARIA на NEUWOGES съгласно EBV, получено, като от общия размер на инвестицията се приспаднат разходите, включително разходите за саниране (вж. съображение 109). Другояче казано: колкото са по-високи разходите за саниране, толкова по-ниска е покупната цена. Поради тази причина при алтернативно изчисление на трансакцията, в което са заложени по-ниски наеми, по-ниска индексация и следователно значително по-ниски лизингови лихвени проценти, въпреки това покупната цена продължава да превишава договорената в EBV цена; на първо място това се е дължало на обстоятелството, че в това алтернативно изчисление са били заложени значително по-ниски разходи за саниране, отколкото са били последно договорени между BAVARIA и BRG (64).
(123)
С оглед на това следва да се отбележи, че фиксираната сума, платена от BAVARIA на BRG, 100 % дъщерно дружество на NEUWOGES, съгласно GPV за работите по саниране, значително е превишавала първоначалните прогнозирани от NEUWOGES разходи за саниране (65). Докато в първоначалната си прогноза NEUWOGES е определило разходите в общ размер на […] EUR, съответно […] EUR/м2, договорената накрая между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането е възлизала на […] EUR, съответно на […] EUR/м2. Другояче казано: договорените разходи са превишили първоначалните прогнозни разходи с […] EUR, съответно с […] %. Значително по-голямата договорена фиксирана сума на разходите е намалила чувствително платената съгласно EBV от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена.
(124)
Не беше посочено обяснение за разликата между първоначалната прогноза на разходите и договорената фиксирана сума. Това е още по-изненадващо, след като NEUWOGES първоначално е определило прогнозните разходи за саниране в размер на средно […] EUR/м2 като „обичайни[]“ (66). Също и в представената от NEUWOGES експертна оценка Между саниране и събаряне: панелното строителство в новите федерални провинции (наричана по-нататък „експертната оценка Pestel“) разходите за саниране, подобно на санирането, извършено от BRG, се изчисляват на […] EUR/м2 до […] EUR/м2 (67). Като собственик и управител на сградите NEUWOGES е било добре запознато с потребностите от саниране и е трудно да се разбере защо те са били така драстично подценени.
(125)
Разходите за саниране трябва да бъдат взети предвид при определянето на финансовите последици от EBV. Първо, очевидно е, че за BAVARIA не е бил важен размерът на разходите за фактуриране, които BRG, дъщерното дружество на NEUWOGES, е щяло да фактурира, тъй като всички допълнителни разходи за саниране просто са щели да бъдат включени в покупната цена. Същевременно NEUWOGES е имало очевиден икономически интерес от това BAVARIA да сключи с BRG договор за извършването на работите по санирането и част от продажната цена да бъде отнесена към разходите за саниране. Последното съждение се е основавало на факта, че печалбата, реализирана от дъщерното дружество на NEUWOGES, не е подлежала на задължението за отчисление съгласно AHG. Според собствените прогнози печалбата, реализирана от BRG (и следователно от NEUWOGES) от санирането, извършено от BAVARIA, е възлизала на […] EUR (68). Тази печалба представлява непосредствено предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде взето предвид. Действително, за да оправдае продажната цена, и ръководството на NEUWOGES се позовава на сключения с BRG договор за извършването на работите по санирането (69).
Вноска за правото на строеж върху земята
(126)
Що се отнася до вноската за правото на строеж, тук трябва да бъде разгледан доводът на NEUWOGES, че за първите 30 години BAVARIA de facto не трябва да извършва плащания, тъй като капитализираната вноска за правото на строеж е била включена в продажната цена. Въпросът дали вноската за правото на строеж се заплаща ежегодно или предварително като капитализирана вноска за правото на строеж, е почти без значение за оценката, която трябва да бъде извършена. Няма признаци за това, че подобно споразумение е било неразумно; то само е било израз на предпочитанието на NEUWOGES в полза на предварителното плащане.
(127)
Накрая не бива да се забравя, че и след изтичането на срока на GVV BAVARIA е задължено да плаща вноската за правото на строеж върху земята. Считано от 1 януари 2029 г. в продължение на 10 години BAVARIA трябва да плаща вноска за правото на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на земята, т.е. […] EUR/m2. За остатъчния срок е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] %. Ако за улеснение се приеме, че индексът на общите разходи за издръжка няма да се колебае, тези бъдещи плащания би трябвало да бъдат изчислени с номинална стойност от […] EUR. При цялостна оценка сконтираната към 1998 г. стойност на тези бъдещи плащания също трябва да бъде разгледана като част от полученото от NEUWOGES предимство.
7.2.3.2. Заключения
(128)
Тук трябва да се припомни, че анализът по-горе имаше за цел възможно най-точното определяне на финансовите последици от EBV за NEUWOGES. От анализа е видно, че получените от NEUWOGES съответни предимства включват следното:
а)
платената от BAVARIA сума в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните от санирането печалби ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за правото на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност от […] EUR).
7.2.4. Определяне на очакваните финансови последици на GVV за NEUWOGES
(129)
Съгласно GVV за управлението на разглежданите сгради отговаря NEUWOGES. На NEUWOGES се полагат всички постъпления от отдаването под наем на жилищата и търговските обекти. В замяна на това то трябва да плаща на собственика (BAVARIA) фиксирана месечна лизингова вноска, определена в размер на […] EUR до приключване на работите по санирането и на […] EUR за времето след това (член 3 от GVV). Срокът на договора е 30-годишен, считано от приключването на работите по санирането (член 2, алинея 1). Месечната лизингова вноска се индексира с […] % годишно (член 4, алинея 2). Цел на анализа по-долу е определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES.
7.2.4.1. Контекст (изчисления)
(130)
Месечната лизингова вноска се получава чрез умножение на очаквания нетен наем за м2 и за месец - след изваждане на административните разходи, разходите за техническа поддръжка и риска от несъбиране на наема - по броя на наличните квадратни метри (70). Така ключовите хипотези се отнасят до очаквания нетен наем за м2 и на месец, както и до очакваните разходи. В GVV страните са изходили от нетен наем в размер на […] EUR/м2 след санирането и разходи в размер на […] EUR/м2; съответно месечната лизингова вноска е определена в размер на […] EUR/м2 (71).
(131)
NEUWOGES е имало възможност да определя конкретните параметри, които накрая са били заложени в GVV (72). То е имало възможността да определи точно дължимите от него през срока на договора месечни плащания, както и приходите от продажба посредством определяне на различен размер на наема или на по-висока индексация (73). Съществувало е пряко съотношение между поемането на по-голям или на по-малък риск чрез установяване на определен лизингов лихвен процент (например чрез определяне на различен размер на наема, различна индексация и различни разходи) и на получените плащания под формата на продажната цена. Така например съгласно извършено от BAVARIA алтернативно изчисление, при което е заложена индексация от 2,0 %, размер на наема от […] EUR, и следователно лизингова цена от […] EUR, месечната лизингова вноска би възлизала на […] EUR вместо на […] EUR (74). Естествено и продажната цена би била по-ниска.
7.2.4.2. Анализ на финансовите последици
Общи съображения
(132)
При определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES следва да бъдат взети предвид две съображения: първо, лизинговата вноска се изчислява на база квадратен метър. Тъй като някои жилища са били продадени от BAVARIA след сключването на договора, общият брой на квадратните метри се е променил от първоначално […] м2 на […] м2 през 1999 г., […] м2 през 2000 г. и […] м2 през 2001 г. След 200 г. меродавният брой на квадратните метри е останал непроменен: […] м2. В своето становище NEUWOGES е заложило при изчислението на прогнозните финансови потоци този постепенно намаляващ брой на квадратните метри. Тъй като обаче от значение е само перспективата ex ante, NEUWOGES не е трябвало да намалява заложения в неговите изчисления брой на квадратните метри с действително продадения брой квадратни метри, а с броя на квадратните метри, които е очаквало да препродаде в началото на 1998 г. Съответно анализът по-долу в началото на 1998 г. не се основава на посочените от NEUWOGES в неговото становище данни; а се използват стойностите, които NEUWOGES е привело в първоначалната си прогноза за печалбите, а именно постепенно намаляване от […] м2 на […] м2 до 2003 г. Второ, за да бъдат определени очакваните към момента на сключването на сделката финансови последици от договора за NEUWOGES, трябва да бъдат сконтирани бъдещите постъпления и разходи, което налага определянето на сконтов процент. В съответствие с първоначалното си писмо и с представените от NEUWOGES анализи на паричните потоци Комисията приема сконтов процент от 5 % годишно (75).
Надеждност на анализите на паричните потоци на NEUWOGES
(133)
Преди да бъде извършен независим икономически анализ на GVV, първо е необходим коментар на представените от NEUWOGES анализи ex post на паричните потоци, които следва да разкрият какви очаквания ex ante би имал един разумен и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект по отношение на генерираните от GVV парични потоци. NEUWOGES привежда довода, че при залагането на реалистични хипотези ex ante - според него такива са били увеличение на наема от […] % годишно, индексация на разходите с […] % годишно и незаетост от […] % - от GVV е трябвало да се очаква отрицателен общ паричен поток в номинален размер на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност (76). Освен това NEUWOGES претендира, че само в случай на предполагаемо нереалистични хипотези ex ante - увеличение на наема от […] % годишно, незаетост от […] %, стабилни разходи - GVV би могъл да генерира положителна стойност в номинален размер от […] EUR и сконтиран размер от […] EUR (77). Така според NEUWOGES предварително е било ясно, че само за плащането на лизинговата вноска Бут ежегодно би трябвало да се налагат увеличения на наема от […] %, като едновременно с това не е имало възможност за увеличение на разходите.
(134)
В тази връзка трябва да се отбележи, че NEUWOGES изхожда от неубедителни допускания по отношение на размера на разходите (изходният размер на разходите е еднакъв във всички представени от NEUWOGES анализи). Заложените в GVV изчисления се базират на общи разходи (управление, техническа поддръжка, риск от несъбиране на наема) в размер на приблизително […] % от наемите, докато анализите на паричните потоци на NEUWOGES се базират на равнището на разходите (след санирането) от най-малко […] % ([…] % риск от несъбиране на наема, […] % управление и техническа поддръжка). Дори и да не се вземе под внимание драматичното увеличение на случаите на несъбиране на наема (от […] % на […] %), при останалите разходи все още се отчита ръст на наемите от […] % на […] %. В становището на NEUWOGES не се открива достатъчно обяснение на това покачване. Тъкмо обратното: NEUWOGES заключава, че […] % ([…] EUR/м2) е реалистична стойност за времето непосредствено след модернизацията, но тази стойност впоследствие трябва да бъде увеличавана ежегодно с […] % годишно (78). В експертната оценка на пазарната стойност, възложена от NEUWOGES преди продажбата, също се изхожда от равнище на общите разходи (включително риск от несъбиране на наема (79)) между […] % и […] % (експертна оценка от 1997 г.). Тъй като в експертната оценка не е точно посочен използваният при изчислението процент на несъбрани наеми, не може да се установи до каква степен заложените хипотези по отношение на другите разходи се различават от хипотезите на NEUWOGES. Във всеки случай сега изчисляваните от NEUWOGES други разходи са по-високи дори при допускане, че рискът от несъбиране на наемите в експертната оценка от 1997 г. е бил заложен в размер на […] %. Предвид това анализите на паричните потоци на NEUWOGES не могат да бъдат приети и трябва да бъдат коригирани при залагане на изходно равнище на разходите от […] % без риска от несъбиране на наемите (80).
(135)
Освен това в тази връзка следва да се установи, че твърдението на NEUWOGES, според което е трябвало да бъде наложено увеличение на наемите от […] %, само за да се компенсира повишаването на лизинговия лихвен процент, е погрешно. Тъй като лизинговият лихвен процент се изчислява като процент от първоначалния цялостен наем (в този случай […] %), увеличение на наема с […] % би позволило да се предприеме както повишаване на лизинговия лихвен процент, така и увеличение на разходите с […] %. При стабилни разходи би било достатъчно само незначително увеличение на наема с цел компенсиране на повишаването на лизинговия лихвен процент. В действителност при залагането на риск от несъбиране на наема от […] и иначе стабилни разходи би било достатъчно годишно увеличение на наема от […] %, за да се компенсира повишаването на лизинговата вноска. Всяко по-голямо увеличение би могло да се използва от NEUWOGES за компенсирането на нарастващи разходи или за реализирането на печалба.
Анализ на финансовите последици
(136)
Към момента на сключване на договора NEUWOGES е провел собствен анализ на номиналните парични потоци (81). В този анализ дружеството е приело, че собствените му разходи (за управление и техническа поддръжка) ще се увеличат с […] % годишно, че ще може да увеличава наемите на всеки три години с […] %, че би било възможно поддържането на вота на незаетост от […] % и че […] % от жилищата ще бъдат продадени на наемателите. На тази база NEUWOGES е очаквало генериран GVV да генерира номинален паричен поток от […] EUR през 30-годишния срок.
(137)
В рамките на официалната процедура по разследване не се разкриха обстоятелства, които биха оправдали предположението, че посочените изчисления са били извършени съзнателно въз основа на прекалено оптимистични очаквания. Няма никакви основания да се смята, че представителите на NEUWOGES, които са изложили тези данни пред надзорния съвет на NEUWOGES, са сторили това, съзнавайки, че данните са неверни. Действително не изглежда NEUWOGES да твърди, че ръководството му преднамерено било сключило неизгодна сделка, а по-скоро че се е подвело от погрешна преценка при оценката на икономическите последици (което според NEUWOGES не би станало при действащ в условията на пазарна икономика стопански субект) (82).
(138)
Въпреки това трябва да се провери дали очакванията наистина са били такива, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би основал решението си на тях. В тази връзка следва да се отбележи, че според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би направил допускане за увеличение на наема от само […] % годишно, риск от несъбиране на наема от […] % и повишаване на разходите за управление и техническа поддръжка с […] % (83). Според NEUWOGES при залагането на тези хипотези общият паричен поток би възлизал в номинална стойност на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност, като най-съществени са предимно седемкратно увеличените случаи на несъбрани наеми.
7.2.4.3. Пазарни очаквания
(139)
Първо трябва да се обърне внимание на документите, които разясняват действителните очаквания на двете страни участнички в сделката. Първо от протокола за заседанието на надзорния съвет на 16 декември 1997 г. е видно, че ръководството на NEUWOGES е характеризирало свързаните със сделката рискове като „поносими“ (84). Също така от този протокол става ясно, че в действията си NEUWOGES се е основавало на изчисления, базирани на увеличение на наема с […] % на всеки три години, повишаване на разходите (без риск от несъбиране на наема) от […] % и риск от несъбиране на наема от […] % (85).
(140)
Преди подписването на договорите NEUWOGES се е консултирало с одиторското дружество Nordrevision, според чиято преценка увеличение на наема от […] % е съответствало на общия размер на инфлацията, но е било почти неосъществимо (86). Освен това според Nordrevision изходното равнище на разходите (изчисленията се основават на прогнозни разходи в размер на […] % от наемите) е реалистично при допускане за нулева незаетост, но въпреки това е необходима индексация на разходите в съответствие с индексацията на лизинговата вноска (87).
(141)
На свой BAVARIA е приело, че с оглед на вероятно оставащото непроменено развитие на населението в Нойбранденбург (обусловено от установяването на различни големи доставчици на услуги) (88) и доброто състояние на сградите трябва да се очаква само ниска квота на незаетост (89). Освен това дружеството е изходило от допускането, че са възможни увеличения на наемите в съответствие с индексацията на лизинговите плащания (90).
(142)
В заключение се изтъква, че възложената от NEUWOGES преди продажбата експертна оценка на пазарната стойност от 1997 г. е съдържала данни за очаквани важни развития. В експертната оценка от 1997 г. е заложено равнище на разходите от […] % до […] %, като обаче няма данни относно процента за изчисляването на риска от несъбиране на наеми (91).
7.2.4.4. Оценка
Административни разходи
(143)
На първо място, очакванията за разходите за управление и техническа поддръжка изглеждат достоверни както по отношение на изходното равнище ([…] EUR/м2, съответно […] % от наемите), така и по отношение на очаквания ръст ([…] % годишно). Що се отнася до изходното равнище на разходите, този извод следва от констатацията на самото дружество NEUWOGES, че по този начин разходите са били заложени в достатъчно висок размер поне за времето непосредствено след санирането. Второ, в експертната оценка Pestel беше установено, че разходите за управление и техническа поддръжка през 1997 г. са щели да възлязат на средно […] EUR/м2, което е с […] EUR по-малко, отколкото заложените за същите разходи в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг (92). И накрая, отразените в експертната оценка разходи са се движели в същия порядък. Със сигурност е трябвало да се изходи от ръст на тези разходи и допускането за увеличение от […] % годишно е изглеждало реалистично и по-скоро предпазливо. Nordrevision дори е предложило подобна индексация на административните разходи да следва индексацията на лизинговата вноска; така би се получило годишно нарастване с […] %, т.е. по-слабо увеличение от действително приетото от NEUWOGES. По останалите въпроси самото NEUWOGES вече е на мнение, че реалистично е могло да се очаква увеличение с […] % годишно; това означава, че стойност от […] % годишно определено не е била недопустимо ниска.
Риск от несъбиране на наема
(144)
Що се отнася до риска от несъбиране на наема, не е било нереалистично да се приеме общ процент на несъбрани наеми от […] %. Първо трябва да се установи, че тази хипотеза не е била поставена под съмнение при оценката на договорите от Nordrevision, въпреки че консултантите са изразили други притеснения с оглед на общото икономическо състояние и пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург (93). Второ, изглежда в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не са приети значително по-високи рискове от несъбиране на наема, дори и да не са посочени конкретни данни за допуснатия риск (94).
(145)
Както е видно от вътрешните документи за вземането на решението на BAVARIA, поради установяването на различни големи доставчици на услуги BAVARIA е приело, че населението в Нойбранденбург ще остане стабилно и че разглежданите жилища ще могат да бъдат отдадени под наем почти изцяло след санирането. Според твърденията на NEUWOGES град Нойбранденбург и провинция Мекленбург-Предна Померания са очаквали действително стабилна численост на населението и стабилно развитие на доходите през 1997/1998 г.
(146)
Накрая не бива да се пропуска, че ръководството на NEUWOGES, което е управлявало предприятие, собственик на над 30 % от жилищата в Нойбранденбург и следователно запознато основно с местния пазар на недвижими имоти, е счело свързаните със сделката за продажба с обратен лизинг рискове за поносими и в собствените си прогнози е изходило от риск от несъбиране на наемите от […] %. Не беше установена причина, поради която доказани експерти по местния пазар на недвижими имоти биха базирали изчисленията си върху тази хипотеза, ако тя е била формулирана на толкова нереалистично ниско равнище, както твърди NEUWOGES.
(147)
Същевременно трябва да се разгледат документите, които NEUWOGES е представило с оглед на въпроса дали разумно действащ участник на съответния пазар на недвижими имоти (панелно строителство в Източна Германия) би очаквал по-високи квоти на незаетост, доколкото съответните документи са от времето преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг. От представените експертни оценки само експертната оценка Pestel е изготвена преди сключването на разглежданите договори. При все това следва да се има предвид, че експертната оценка Pestel се отнася до Източна Германия като цяло и не отчита специфичните местни особености в Нойбранденбург, което ограничава нейната приложимост в настоящия контекст. В експертната оценка се изтъкват някои общи проблеми на източногерманския пазар на недвижими имоти, но разгледана сама по себе си експертната оценка не предлага достатъчно индикации, че когато взема решения за инвестиране, един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би изходил от риск от несъбиране на наемите от […] %.
Наеми
(148)
Що се отнася до наемите, първо трябва да се подчертае, че според NEUWOGES прогнозите за очаквания размер на наемите след санирането не са били твърде високи. По-скоро според дружеството не е могло наемите да бъдат увеличени в очаквания диапазон. С оглед на заключенията на LG Rostock, че заложеният в GVV среден размер на наемите от […] EUR/м2 се е движел в рамките на приложимия индекс на наемите (95), може да се заключи, че първоначално заложеният среден размер на наемите е бил реалистичен.
(149)
Що се отнася до индексацията на договорената лизингова вноска, няма преки данни за това какво средно увеличение на наема през 1998 г. е заложено като цяло. Nordrevision само констатира, че първоначално приетото увеличение от […] % годишно е съответствало на общия размер на инфлацията, но че вероятно в Нойбранденбург то няма да може да бъде реализирано (96). Обстоятелството, че накрая NEUWOGES е одобрило индексация със „само“ […] % и е приело, че ще може да предприема увеличения на наема с […] % (съответно с […] % годишно) на всеки три месеца, изглежда говори в подкрепа на това, че се е съобразило с това предупреждение. В експертните оценки на пазарната стойност не са формулирани експлицитни очаквания относно бъдещи увеличения на наема. Въпреки това трябва да се приеме, че в експертните оценки на пазарната стойност очевидно е заложена конвергенция на покачването на наемите и на общата инфлация (което през изминалите десетилетия е било около 3,5 %), тъй като въпросните оценки не съдържат експлицитни хипотези за развитието на инфлацията и на наемите (97). LG Rostock е застъпил схващането, че с оглед на средния процент на инфлацията от 3,52 % годишно през 28-те години преди сключването на договорите индексацията е била оправдана (98). Освен това съдът отбеляза, че развитието на размера на наемите през 30-годишен период много трудно би могло да се прогнозира, но че не се забелязва много голяма диспропорция между индексацията на лизинговата вноска и очакваното развитие на размера на наемите.
(150)
Представената от NEUWOGES експертна оценка Pestel не съдържа данни за действителните очаквания на участниците на източногерманския пазар на недвижими имоти, нито пък специфични данни за Нойбранденбург. Въпреки това в нея става ясно, че източногерманският пазар на недвижими имоти е потенциално труден пазар. На фона на останалите посочени факти експертната оценка Pestel обаче не може да докаже, че съгласието за индексация на лизинговите плащания с […] % годишно и очакването, че ще могат да бъдат налагани увеличения на наемите с […] % годишно, са погрешни.
Срок
(151)
И накрая, що се отнася до срока на договорa, LG Rostock привежда аргумента, че определени договори за лизинг се отличават с дълги срокове (до 30 години) и че следователно договори, подобни на разглеждания, не са необичайни (99). Разбира се срок от 30 години крие известни рискове, но той предлага също така и възможността за реализиране на стабилни печалби, както и за гарантиране на голяма доза сигурност по отношение на очакваните разходи. Освен това дълъг срок означава и че необходимите за амортизацията на инвестициите на купувача лизингови плащания са били в малък размер, съответно, че продажната цена при еднакво големи лизингови плащания е била по-висока, отколкото в случай на по-кратък срок (100). Разглеждано в тази светлина, договарянето на срок от 30 години не изглежда неразумно.
7.2.4.5. Заключение
(152)
Следователно очакванията на NEUWOGES, залегнали в първоначалното му изчисление, не могат да бъдат оценени като нереалистични. С оглед на представените документи NEUWOGES действително е могло да приеме, че ще реализира печалба в рамките на GVV. Ако очакваните номинални печалби бъдат сконтирани към разглеждания период (началото на 1998 г.), става ясно, че решението на NEUWOGES се е основавало на допускане за стойността в брой на GVV в размер на […] EUR.
7.2.5. Цялостна оценка
(153)
Комисията вече стигна до извода, че EBV и GVV са части от една и съща интегрирана сделка. Следователно за да бъде определена цялостната стойност на сделката за NEUWOGES трябва да се сумират стойностите в брой на двата договора. Следва да се припомни, че NEUWOGES е можело да очаква следните предимства от EBV:
а)
платената от BAVARIA цена в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните печалби от санирането ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за отстъпеното право на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност: […] EUR).
(154)
Освен това, както е установено в раздел 7.2.4, при залагането на реалистичните очаквания от страна на NEUWOGES за GVV е заложена сконтирана стойност в брой от […] EUR. Така сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е имала обща стойност от […] EUR.
7.3. СРАВНЕНИЕ С ДРУГИ ТЪРГОВСКИ ВАРИАНТИ
(155)
За да може да бъде установено дали сключената от NEUWOGES с BAVARIA сделка за продажба с обратен лизинг съответства на договорите, на които би решил да сключи действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, трябва да бъде сравнена стойността на тази сделка със стойността на други търговски варианти. Ако NEUWOGES е имало икономически по-изгодна алтернатива в икономически план, решението за сделката за продажба с обратен лизинг не би могло да се разглежда като вариант за действие, който действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал.
(156)
В тази връзка следва да се отбележи, че отдаването под наем на сградите без саниране или дори разрушаването им не биха били подходящи алтернативи. На първо място, отдаването под наем без саниране би генерирало само ограничени приходи. Освен това е било ясно, че несанирани сгради биха били по-силно засегнати от незаетост, отколкото санирани сгради (101). Следователно няма солидни факти, които да допускат извода, че в случай на ново отдаване под наем на несанирани сгради е могло да се разчита на по-високи печалби, отколкото са се очаквали в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг. Разрушаването не би донесло никакви приходи, а би било свързано със съответни разходи. Следователно през разглеждания период (1997/1998 г.) то не е било реална алтернатива.
7.3.1. Финансиране с кредит като възможен вариант
(157)
Като първа възможна алтернатива се разглежда финансиране с кредит. Ако NEUWOGES беше финансирало санирането на разглежданите сгради с кредит, то отчасти щеше да реализира същите печалби като при сделката за продажба с обратен лизинг. На първо място то би отдало под наем санираните сгради и така би могло да реализира добри доходи. Освен това - за разлика от сделката за продажба с обратен лизинг - то би останало собственик на сградите.
(158)
Очевидно е обаче, че финансирането с кредит би било свързано и с известни недостатъци. Първо NEUWOGES трябваше да осигури 30 % от размера на инвестициите от своя собствен капитал, тъй като според NEUWOGES е трябвало да се запази квота на собствения капитал от 30 % (102). В края на 1997 г. надзорният съвет на NEUWOGES е обсъждал възможността за намаляване на квотата на собствения капитал, за да позволи по-големи инвестиции. Това предложение обаче е било отхвърлено от ръководството като икономически неприемливо, защото би довело до неприемливо високо равнище на задлъжнялост (103). Във тази връзка ръководството обясни: „Намаляването на квотата на собствения капитал от 30 на 25 % не би било допустимо (процент на задлъжнялост)“ (104). Г-н Ройбер, член на надзорния съвет на NEUWOGES, освен това констатира, че „от микроикономическа гледна точка намаляването на квотата на собствения капитал е немислимо. Задълженията на предприятието трябва да бъдат обслужвани“ (105). Така за финансиране на инвестициите за саниране в размер на […] EUR NEUWOGES е трябвало да вложи […] EUR от собствения си капитал. Съмнително е, че собствен капитал в този размер е щял да бъде непосредствено на разположение. От протокола на надзорния съвет е видно, че възможният общ размер на инвестициите за 1998 г. (включително кредитите) е възлизал на приблизително […] EUR и че тази сума вече е била планирана за други проекти (106). Следователно е било ясно, че NEUWOGES е можело да финансира работите по санирането с кредит, само ако се е откажело от друг проекти.
(159)
Противно на финансирането с кредит сделката за продажба с обратен лизинг е имала предимството, че NEUWOGES не само не е трябвало да влага собствен капитал, но и е получило свежа ликвидност и при това цялостното финансиране на санирането на сградите е било обезпечено.
(160)
При отчитане на всички тези съображения не може да се счита за доказано, че финансираното с кредит саниране е било възможно или, ако е било възможно, е щяло да предостави на NEUWOGES повече предимства, отколкото сделката с BAVARIA. Фактът, че NEUWOGES почти не е разполагало с изисквания собствен капитал за предоставянето на кредит и е могло да използва допълнителната ликвидност за финансирането на други инвестиции, налага по-скоро извода, че решението в полза на сделката за продажба с обратен лизинг и против финансиране с кредит е било разумно.
7.3.2. Директна продажба като възможен вариант
(161)
Втори сериозен вариант, който може да бъде взет под внимание, би бил директната продажба на сградите и на земята. Решаващият въпрос е дали подобна продажба би донесла повече предимства.
7.3.2.1. Оценка при отчитане на експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г.
(162)
При сравнение на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES и предимствата, които би имала директна продажба, ключовият въпрос се свежда до цената, която NEUWOGES би могло да реализира при „нормална“ продажба. Тук и двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. играят определена роля.
(163)
Тези две експертни оценки са възложени от NEUWOGES, за да бъде оценена стойността на разглежданите обекти (сгради и парцели) през 1997 г. Едната експертна оценка е изготвена през 1997 г. от вътрешно вещо лице, а другата - през 2007 г. с обратно действие от независимо вещо лице. В експертната оценка от 1997 г. е отразена стойност от […] EUR, докато в експертната оценка от 2007 г. - […] EUR (107). В двете експертни оценки сградите (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) и земята (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) са оценени поотделно. И двете експертни оценки се основават по същество на един и същ метод („доходен метод“).
(164)
Тъй като експертната оценка на пазарната стойност от 2007 г. е била изготвена едва след приключване на сделката за продажба с обратен лизинг, според Комисията тя не може да служи като надеждна основа за определянето на стойността на обектите през 1997 г. съгласно известните тогава на NEUWOGES обстоятелства. Следователно NEUWOGES не е можело да вземе решението си дали да сключи сделката за продажба с обратен лизинг с BAVARIA въз основа на изготвената през 2007 г. експертна оценка с обратно действие.
(165)
Според Комисията обаче и експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не може да бъде ползвана като надежден индикатор за стойността на недвижимите имоти през 1997 г. съгласно известните тогава обстоятелства на NEUWOGES. Както бе установено в рамките на официалната процедура по разследване, ръководството на NEUWOGES напълно е съзнавало, че експертната оценка от 1997 г. към момента на сключване на разглежданите договори не е можела да бъда считана за надеждна основа за оценяване. В тази връзка следните заключения са от особено значение:
а)
Наеми
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. се изхожда от наем между […] EUR/м2 и […] EUR/м2. Същевременно действащият от 1 януари 1998 г. и основаващ се на данни от 1997 г. първи индекс на наемите за град Нойбранденбург за санирани жилища отчита средни наеми между 3,90 EUR/м2 и 4,38 EUR/м2. Като развиващо дейност в Нойбранденбург голямо предприятие за недвижими имоти на NEUWOGES неминуемо са били известни средните наеми в Нойбранденбург. Следователно при оценката на недвижимите имоти NEUWOGES е трябвало да се базира на тези данни. Действително договорът за продажба с обратен лизинг е предвиждал за времето след санирането (след 1999 г., т.е. с една или две години по късно от момента на регистриране на данните, заложени в индекса на наемите) среден размер на наема от […] EUR/м2, което е и отговаряло на индекса на наемите.
б)
Разходи за саниране
Докато експертната оценка на пазарната стойност е била изготвена през пролетта на 1997 г. и е изхождала от разходи за саниране в размер на общо […] EUR, ръководството на NEUWOGES е посочило към същия момент (март 1997 г.) в писмо до BAVRIA, че прогнозира разходи за саниране в размер на […] EUR. Следователно става очевидно, че NEUWOGES е съзнавало много добре, че необходимите разходи за саниране са били значително занижени в експертната оценка от 1997 г. Договорената между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането на недвижимите имоти е било дори още по-висока ([…] EUR), което трябва да се счита за показател, че при сключването на договорите с BAVARIA NEUWOGES е съзнавало, че разходите за саниране в експертната оценка от 1997 г. са били занижени с почти 10 млн. EUR.
в)
Остатъчен срок на ползване
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. с оглед на планираното саниране като цяло е бил заложен остатъчен срок на ползване от […] до […] години. При това следва да се отбележи, че прогнозираните ниски разходи за саниране в експертната оценка от 1997 г. не са безпроблемно съвместими с допускането, че санирането би удължило съществено полезния живот на сградите.
г)
Стойност на земята
Трябва да се констатира, че в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. при оценката на разглежданите парцели не са взети предвид фактори, понижаващи стойността (в експертната оценка от 2007 г. те обаче са взети предвид). Към тези фактори спадат между другото съществуващата инфраструктура, която не може да бъде преместена или отстранена (канализационни системи, тръбопроводи) или и неблагоприятното разположение на земята. По правило това води до обезценка. Като собственик на земята тези фактори трябва да са известни на NEUWOGES. Следователно то трябва също така да е знаело, че стойността на земята в експертната оценка от 1997 г. е била завишена.
(166)
В резюме може да се заключи, че NEUWOGES доказано е съзнавало, че някои от залегналите в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. ключови хипотези, по-специално по отношение на разходите за саниране, не са били състоятелни. Следователно Комисията стига до извода, че експертната оценка от 1997 г. не предоставя достоверни данни за стойността на обектите през 1997 г. според известните на NEUWOGES по това време обстоятелства.
(167)
Също така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES, който разполага с наличните при NEUWOGES данни през разглеждания период при прогнозирането ex ante на стойността на недвижимите имоти, вероятно би получил резултати, които биха били много сходни на тези от изготвената с обратно действие експертна оценка от 2007 г. Както и в тази експертна оценка с обратно действие от 2007 г., действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своите очаквания ex ante по отношение на реализуемите наеми върху меродавния индекс на наемите, би прогнозирал разходите за саниране в размер, който би се доближил до договорената между BAVARIA и BRG сума и би актуализирал стойността на земята при отчитане на известните му фактури, намаляващи стойността. Освен това с оглед на мерките за саниране и на сравнителните данни (както е и в експертната оценка от 2007 г.) действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би анализира внимателно остатъчния срок на ползване, така че да може разумно да се заключи, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своята оценка върху прогнози за остатъчния срок на ползване, които биха се доближили до прогнозите в оценката с обратно действие от 2007 г.
(168)
Така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES разумно би прогнозирал стойността на обектите преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг в приблизителен размер на […] EUR (както и в експертната оценка от 2007 г.).
7.3.2.2. Сравнение на вариантите за директна продажба и продажба с обратен лизинг
(169)
Следва да се припомни, че общата стойност на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е възлизала на […] EUR. Анализът по-горе обаче показа, че реалистично NEUWOGES е можело да изходи от стойност на обекта от […] EUR, което превишава само с […] % стойността на сделката за продажба с обратен лизинг. Тази малка разлика обаче не означава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект неизбежно би се решил на директна продажба.
а)
На първо място не бива да се пропуска, че разглежданият вариант за директна продажба се отнася до продажба на сградите, както и на съответните парцели, докато BAVARIA само е купило сградите и само е придобило права на строеж върху земята за срок от 75 години. Парцелите като такива са останали собственост на NEUWOGES. Стойността на самите парцели би била изчислена от NEUWOGES в размер на […] EUR (както е и в експертната оценка от 2007 г.). Наистина е трудно да се определи в цифрово изражение стойността, която е останала за NEUWOGES, тъй като то не е продало земята, а само е учредило права на строеж върху нея. При все това може да се приеме, че запазването от NEUWOGES на собствеността върху земята е оправдало малко по-ниска цена на сделката.
б)
Второ, може да се установи, че са налице известни съмнения дали цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в същото положение като NEUWOGES би прогнозирал, е могла да бъде реализирана в действителност. Единствената конкретна оферта за покупка, по отношение на която NEUWOGES е предоставило информация, е от дружеството Felske-Immobilien, което е било предложило цена от […] EUR/м2, от която би следвала обща покупна цена в размер на […] EUR (108). Тази оферта е била с над 1 млн. EUR по-ниска от цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би прогнозирал.
в)
Трето, при оценката на очакваните в рамките на GVV печалби NEUWOGES погрешно е изчислило само печалбите до 2027 г. включително. Тъй като обаче срокът на GVV е възлизал на 30 години, считано от приключване на работите по санирането (т.е. 30 години от началото на 1999 г.), при изчислението е трябвало да бъдат включени печалбите до 2028 г. включително. При съответна корекция на прогнозата стойността на сделката за продажба с обратен лизинг би се увеличила.
г)
При изчисляването на стойността в брой на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES в бъдеще вноска за правото на строеж е било прието с цел опростяване, че разходите за издръжка ще останат непроменени и затова плащанията не трябва да бъдат актуализирани. По-реалистично е обаче да се изходи от общо покачване на разходите за издръжка, така че дължимите в бъдеще плащания вероятно ще бъдат по-високи от прогнозните. Това също би довело до увеличение на стойността на договора.
(170)
В светлината на тези разсъждения трябва да се заключи, че в икономически план е било разумно за сделката за продажба с обратен лизинг да бъде предпочетена пред опита за директна продажба.
7.3.3. Заключение
(171)
Ако сравним стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES със стойността на другите варианти, трябва да се направи изводът, че сделката е била планирана по такъв начин, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би я предприел.
7.4. СРАВНИТЕЛЕН АНАЛИЗ
(172)
След като вече може да се установи, че решението в полза на сделка за продажба с обратен лизинг и против алтернативни решения напълно отговаря на поведението действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, за всеки случай Комисията също така провери дали сделката съответства на други договори, които са можели да бъдат наблюдавани към разглеждания момент на съответния пазар, и дали има други данни, подкрепящи заключението на Комисията, че сделката за продажба с обратен лизинг отговаря на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(173)
Наличната информация за сравними сделки се отнася до споразумения за продажба с обратен лизинг, сключени от BAVARIA приблизително по същото време като разглежданата мярка. Съответните договори могат да предоставят индикации за това дали и други пазарни участници, включително частни предприятия са се решили на такъв вид сделка за продажба с обратен лизинг, което би трябвало да се отчете като признак за нейния обичаен пазарен характер (раздел 7.4.1). Освен това и проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и сравнението с други сделки за финансиране могат да хвърлят светлина върху обичайния пазарен характер на разглежданата сделка (раздели 7.4.2 и 7.4.3).
7.4.1. Примерни договори
(174)
За сравнение са ползвани договори за три сравними правни сделки ([…]). При все това могат да бъдат взети предвид само договорите […] и […], защото само те са сключени приблизително по същото време като сделката за продажба с обратен лизинг между BAVARIA и NEUWOGES. Първо трябва да се установи, че двете сделки, използвани за сравнение, се различават от разглежданата сделка по отношение на срока, индексацията на фиксираната лизингова вноска и санирането. По-специално NEUWOGES се позовава на различната индексация ([…]: 1,5 % годишно; […]: актуализация спрямо развитието на разходите за издръжка), за да докаже, че GVV е съдържал разпоредби, които в разглеждания период (1997/1998 г.) не са съответствали на установената пазарна практика.
(175)
Като примери за приложението на своя „лизингов модел за недвижими имоти“ (109) BAVARIA посочва сделката […] и […], което налага извода, че разпоредбите на тези договори са определени въз основа на изчисления, които са били подобни на заложените изчисления в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA.
(176)
Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 131), в рамките на предложения от BAVARIA лизингов модел NEUWOGES е можело свободно да избира параметрите на договора. Така NEUWOGES е имало възможността да избере по-ниска индексация или да приспадне по-високи разходи. Естествено от това е щяло да последва по по-нисък размер на извършеното авансово плащане. Може да се предположи, че това е било в сила и за […] и […].
(177)
Тъй като се предполага, че партньорите по договора са можели свободно да избират точните параметри на сделката в рамките на предложения от BAVARIA модел, за преценката на обичайния пазарен характер на сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA не е от възлово значение дали избраните от NEUWOGES параметри са били идентични с параметрите, избрани от страните участнички в сделките […] и […]. Изборът на параметрите е бил само резултат от стратегически бизнес решения на страните участнички. По-важно е обстоятелството, че всички тези сделки са се основавали на един и същ модел на сделка.
(178)
Доколкото в договора […] и в договора […] е бил заложен един и същ изчислителен модел, в който според наличните сведения няма място за съмнение, те допускат извода, че моделът на сделка, който е бил заложен и в сделката на NEUWOGES, е бил обичаен за пазара. В тази връзка е от значение, че „лизинговият модел за недвижими имоти“ е бил избиран в еднаква степен от държавни ([…]) и частни предприятия ([…]) и че е бил предлаган както на предприятия, които са искали да се възползват от опрощаването по AHG, така и на страни, които не са попадали в обхвата на този закон.
7.4.2. Тръжна процедура
7.4.2.1. Контекст
(179)
Както вече бе пояснено, NEUWOGES не е провело всеобхватна, открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна тръжна процедура с оглед на приватизацията на сградите, които накрая са били продадени на BAVARIA. При все това първоначално NEUWOGES е поканило 72 потенциални купувачи да представят оферта. NEUWOGES твърди, че е избрало адресатите на повече или по-малко случаен принцип и че изборът не може да се смята за представителен за целия пазар. След изпращането на тези първи покани за засвидетелстване на интерес са се осъществили и допълнителни контакти, в т.ч. и с BAVARIA, на което първоначално не е била изпратена покана за представяне на оферта.
7.4.2.2. Резултат от тръжната процедура
(180)
От постъпилите оферти, чийто брой не е известен, пет са били счетени за „заслужаващи внимание“ (110). При все това две от тях са били отхвърлени, защото потенциалните купувачи са преценили, че поради недостиг на време не са в състояние да предоставят пълна оферта. Освен това две оферти са били отхвърлени поради икономически съображения. Петата оферта, тази на Felske-Immobilien, е била отхвърлена, защото предложената цена е била счетена за твърде ниска (Felske е предложило цена от […] EUR/м2, съответстваща на обща покупна цена от […] EUR). Освен петте гореспоменати оферти са били представени още три други оферти - една от BAVARIA и две от други кандидати, които не са били поканени да представят оферти. Водени са и преговори с един от двамата други кандидати, представили оферти по собствена инициатива, но в крайна сметка тази оферта също е била отхвърлена поради неуточнени икономически причини (111).
(181)
След приключването на преговорите договорите е трябвало да бъдат одобрени от надзорния съвет на NEUWOGES. При внасянето на договорите пред надзорния съвет ръководството се е аргументирало, че не може да бъде постигната по-висока цена, тъй като договорите се отнасят само до учредяването на права на строеж върху земята (а не до директна продажба), на BRG ще бъде възложено извършването на работите по саниране и NEUWOGES ще стопанисва сградите в продължение на още 30 години (112). На въпроса относно разликата в сравнение с експертната оценка от 1997 г. управителните органи обясниха отново, че за сделката не можело да се постигне по-висока цена (113).
7.4.2.3. Оценка
(182)
Въпреки че тръжната процедура не може да бъде характеризирана като открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна, тя все пак помага да се направят известни изводи за пазарната конюнктура на офертите. В тази връзка показателен е фактът, че очевидно са постъпили редица оферти без изрична покана за предоставянето им. Това доказва, че и потенциални купувачи извън 72-те предприятия, с които първоначално е осъществена връзка, са узнали за процедурата и са можели да участват в нея.
(183)
Оценката на офертите от NEUWOGES показва, че през разглеждания период (1997/1998 г.) офертата на BAVARIA е била счетена от NEUWOGES за най-добрата налична оферта на пазара. Доводът на NEUWOGES, че поне офертата на Felske е била по-изгодна, е несъстоятелен. Макар предложената от Felske цена ([…] EUR) да е превишавала извършеното накрая от BAVARIA авансово плащане ([…] EUR), следва да се припомни, че сделката за продажба с обратен лизинг трябва да бъде оценявана като едно цяло и че нейната обща стойност ([…] EUR) е била над предложената от Felske цена.
(184)
В светлината на тези съображения следва да се заключи, че тръжната процедура не е отговаряла в достатъчна степен на условията, за да може взета сама по себе си да послужи за доказателство, че офертата на BAVARIA е била най-добрата налична на пазара оферта, но въпреки това нея ясно може да се заключи това. Във всеки случай ограничената тръжна процедура не съдържа обосновани данни за това, че през разглеждания период (1997/1998 г.) NEUWOGES е предложило по-добра оферта.
7.4.3. Други видове сделки към въпросния момент
7.4.3.1. Рамка на оценката
(185)
Полезно е разглежданата сделка да бъде проучена на фона на други подобни видове сделки, предлагани на пазара през разглеждания период (1997/1998 г.).
(186)
Разглежданата сделка е типична сделка за продажба с обратен лизинг. Споразуменията за продажба с обратен лизинг са по същество сделки за финансиране. Посредством закупуването на недвижим имот от лизингополучателя лизингодателят го снабдява с ликвидни средства, съответно финансира по-големи инвестиции като санирането на стари сгради. За да може недвижимият имот и занапред да бъде ползван за стопански или други цели, лизингополучателят отдава обратно наетия недвижим имот, което води до (цялостното или частичното) амортизиране на инвестицията на лизингодателя през срока на договора за лизинг.
(187)
Като сделка за финансиране споразумението за продажба с обратен лизинг в известен смисъл наподобява банковите кредити и ипотеките. Разбира се има и важни разлики, които не бива да бъдат игнорирани. Сделката за продажба с обратен лизинг позволява на продавача/лизингополучателя да финансира по-големи инвестиции и да има незабавно на разположение ликвидни средства, без да зависи от собствения капитал. Това означава, че собственият капитал и допълнително придобитите ликвидни средства са на разположение за други инвестиции или че лизингополучателят може да прави инвестиции, за които поради недостиг на собствен капитал или висока степен на задлъжнялост не би бил предоставен традиционен кредит. Тъй като купувачът/лизингодателят трябва да рефинансира първоначалната си инвестиция и да реализира печалба, по правило лизинговият лихвен процент е малко по-висок от лихвения процент за сравним банков кредит (както ще бъде подробно разяснено в следващия раздел). След изтичане на срока на договора за лизинг лизингополучателят трябва или да закупи обратно недвижимия имот, или той остава собственост на лизингодателя и е на разположение за бъдещо ползване. Това означава, че лизинговият лихвен процент зависи от остатъчната стойност на недвижимия имот след изтичане на срока на сключения между двете страни договор за лизинг. Тъй като особено при дългосрочни договори за лизинг остатъчната стойност често е трудно предвидима, тази стойност представлява за лизингодателя рисков фактор, който е отразен в лизинговия лихвен процент. Подобен риск не съществува при традиционните банкови кредити, а при ипотеките съществува само до известна степен.
(188)
Следователно лизинговите лихвени проценти и лихвените проценти по кредитите/ипотеките не са напълно сравними. Ако лизинговият лихвен процент по разглежданата сделка се сравни със средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките към въпросния момент (1997/1998 г.), не може еднозначно да бъде установено дали исканият лизингов лихвен процент е бил обичаен за пазара към въпросния момент (1997/1998 г.). Въпреки това е възможно да се прецени дали лизинговият лихвен процент е бил толкова висок, че вероятно никой действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би пристъпил към сделката.
7.4.3.2. Оценка
(189)
При разглежданата правна сделка първоначално е определена лизингов лихвен процент в размер на […] % годишно от общия обем на инвестициите. След индексация на дължимата сума с […] % годишно лизинговият лихвен процент в края на срока на договора ще възлиза на […] %, което съответства на среден лизингов лихвен процент от […] % годишно. За сравнение: ако NEUWOGES беше решило да не индексира лизинговия лихвен процент, той е щяла да бъда фиксирана през целия 30-годишен срок в размер на […] % годишно. В този случай „надбавката“ се явява цената на решението в началото на срока на договора да се плащат по-ниски, а към края му - по-високи лизингови лихвени проценти вместо да се плащат стабилен лихвен процент през целия срок на договора.
(190)
Първо трябва да се припомни, че Landgericht Rostock е оценил лизинговия лихвен процент, като го е сравнил с лихвените проценти по други сделки. Той установи, че развитието на лихвените проценти върху ипотеките през 30-годишен период действително е трудно прогнозируемо, но във фази на високи лихви би трябвало да се изходи от лихви от над 10 %. Следователно средната изискана от NEUWOGES лизингова вноска не е била необичайна за пазара.
(191)
За сравнение на разположение са само твърде общи данни. От всички данни за януари 1998 г. (момента, към който е била извършена разглежданата правна сделка), събрани от Deutsche Bundesbank, като съществени могат да бъдат разглеждани само два вида лихвени процента. От една страна интерес представляват лихвените проценти по ипотечните кредити върху жилищни парцели при фиксирани лихви за 10 години, тъй като NEUWOGES също би използвало жилищна собственост за обезпечение на кредит (независимо от това дали подобен кредит би изпълнил всички формални условия за ипотека). От друга страна, лихвените проценти по дългосрочните кредити с фиксирана лихва за предприятия и самонаети лица от 500 000 до 5 млн. EUR също биха могли да са подходящи за сравнение, тъй като NEUWOGES може да бъде считано за предприятие (по правило ипотеки се учредяват по-скоро от физически лица, които живеят в недвижимия имот и не го преотстъпват под наем).
(192)
Според Bundesbank средният лихвен процент по германските ипотечни кредити с фиксирани лихви за 10-годишен срок е възлизал през януари 1998 г. на 6,40 % на година. По това време лихвените проценти за този вид кредити обикновено са се движели в диапазон от 6,17 % годишно (долна граница) и 6,97 % годишно (горна граница). При дългосрочните финансови кредити с фиксирани лихви средният лихвен процент през януари 1998 г. е възлизал на 6,35 % годишно и се е движел в диапазона от 5,55 % (долна граница) до 7,73 % на година (горна граница). При все това Bundesbank не коментира средния срок на „дългосрочния“ кредит. Въпреки това може да се приеме, че средният срок е бил максимум 10 години и вероятно по-кратък (114).
(193)
При сравнение на платения от NEUWOGES лизингов лихвен процент с оповестените от Bundesbank лихвени проценти за кредитите, предоставени през същия период (т.е. през януари 1998 г.), трябва да бъдат отчетени следните аспекти:
-
Средногодишният лизингов лихвен процент през 30-годишния срок на договора възлиза на […] %. Както вече бе изложено, NEUWOGES само е решило да плаща в началото на срока на договора по-нисък лизингов лихвен процент, който се компенсира с по-висок лизингов лихвен процент на по-късен етап. Това решение има своята цена, защото ако от самото начало NEUWOGES беше избрало фиксиран лизингов лихвен процент, то е щяло да плаща само […] % годишно (115). Данните на Bundesbank се отнасят за кредити с фиксирани лихви, т.е. лихвеният процент е еднакъв всяка година. Ако се приеме, че NEUWOGES е било в състояние да договори кредит с подобни условия за плащане (т.е. по-ниски лихвени плащания в началото и по-високи плащания към края), това също е щяло да има своята цена (поради същите причини като в случая с BAVARIA) (116). Затова лихвените проценти на Bundesbank би трябвало да бъдат сравнявани с непроменен лизингов лихвен процент от […] %.
-
Лизинговият лихвен процент е била определена за период от 30 години. Въпреки ежегодната индексация е било напълно възможно още в началото на срока на договора да се изчисли средния лизингов лихвен процент за целия срок на договора. Оповестените от Bundesbank лихвени проценти за ипотечните кредити са определени само за 10 години (както бе пояснено по-горе, не е известно за какъв период са били определени лихвите за предприятията; въпреки това може да се приеме, че периодът не превишава 10 години). Като най-добра референтна стойност биха послужили определените за 30 години лихвени проценти. Такива данни обаче не се публикуват от Bundesbank. Като цяло кредитите с фиксирани лихви поскъпват с напредването на срока. Например данните на Bundesbank за януари 1998 г. показват, че средният лихвен процент за ипотечните кредити с фиксирани лихви за 5 години е бил 5,85 %, докато лихвеният процент за кредитите с фиксирани лихви със срок от 10 години е бил 6,40 %. Затова оправдано може да се приеме, че лихвите за кредит с фиксирани лихви с 30-годишен срок са щели да бъдат значително по-високи от оповестените от Bundesbank средни лихвени проценти от 6,35 %, съответно 6,40 %.
-
Bundesbank оповестява както среден лихвен процент, така и диапазон, който се основава на голям брой сключени през януари 1998 г. в Германия договори за кредит. Определеният за NEUWOGES лизингов лихвен процент отразява имплицитно риска за BAVARIA, свързан със сделката. Най-силно BAVARIA е било изложено на кредитния риск, т.е. на риска от бъдеща неплатежоспособност на NEUWOGES или на невъзможност поради друга причина да не изпълнява задължението си за плащане на дължимите лизингови вноски. Също така преди отпускането на кредит всяка банка би оценила кредитния рейтинг на NEUWOGES. Клиенти с по-лош кредитен рейтинг (или по-висок кредитен риск за банката) трябва по правило да плащат по-висок лихвен процент като компенсация за увеличения риск (117). Както бе изложено в раздел 7.3.1, поради много високото му равнище на задлъжнялост и факта, че собственият му капитал е бил вложен в други инвестиционни проекти, NEUWOGES е разполагало само с ограничени възможности за сключване на нови договори за кредит. Ако обаче въпреки това някоя банка е била готова да предостави кредит на NEUWOGES, то тя е щяла да вземе предвид тези аспекти при определянето на лихвения процент. Лихвените проценти по кредити за сравнително високо задлъжнели предприятия, които могат да вложат само малко собствен капитал в инвестицията си, са по-високи. Поради тази причина при всяко сравняване на платената от NEUWOGES лизингова вноска с лихвените проценти за наличните на пазара кредити в центъра на вниманието трябва да са по-високите проценти на диапазона на Bundesbank (118).
-
Както вече бе споменато, всяко лизингово дружество трябва да рефинансира своята първоначална инвестиция (в този случай най-вече покупната цена за сградите и разходите за саниране). Лихвеният процент, който то трябва да плати за собственото си рефинансиране, зависи от различни аспекти като например неговата собствена големина, равнището на задлъжнялост и недвижимите имоти в неговия портфейл. При все това този лихвен процент е само изходната точка, тъй като лизинговото дружество (BAVARIA) трябва да бъде обезщетено и за носените от него рискове. Тук спадат рискът от промени в лихвените проценти (свързаният с това риск, че то трябва да рефинансира инвестицията си по променлив лихвен процент, докато лизинговите плащания са с фиксиран лихвен процент), кредитният риск (вече споменатата възможност NEUWOGES да стане неплатежоспособно и BAVARIA да не получи все още неплатените лизингови плащания), както и рискът, свързан с остатъчната стойност (несигурността относно стойността на недвижимите имоти след изтичане на срока на договора за лизинг). Лизинговото дружество вероятно поема и определени общи разходи, които са отразени също в лизинговия лихвен процент (119). Освен това лизинговото дружество иска също да реализира печалби и отчита това при определянето на лизинговия лихвен процент (120). Дори BAVARIA да е било в състояние да рефинансира инвестициите си по по-нисък лихвен процент от този, който NEUWOGES е щяло да заплати за банков кредит, лихвеният процент за рефинансирането е трябвало да бъде увеличен с тези различни елементи (надбавка за риска, разходи и печалба), за да се получи искания лизингов лихвен процент, който в крайна сметка би могъл да бъде по-висок от лихвения процент по традиционен кредит.
(194)
При отчитане на всички гореизложени факти, лизингов лихвен процент от […] % годишно при фиксирана лизингова вноска (или дори […] % при лизингова вноска с индексация от […] %, която обаче изглежда по-малко подходяща за целите на сравнението) изглежда много разумна в сравнение с оповестените от Bundesbank лихвени проценти по кредитите. Трябва да се припомни, че данните на Bundesbank трябва да бъдат екстраполирани например за срок от 30 години при фиксиран лихвен процент. Въпреки че необходимата корекция за достигането на подходяща референтна стойност не може да бъде точно определена в количествено изражение, разликата между средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките и лизинговия лихвен процент изглежда достатъчно добре обоснована, за да може да се направи изводът, че няма индикации за това, BAVARIA да е изискало твърде висок лизингов лихвен процент. Затова Комисията стига до извода, че през разглеждания период (края на 1997 г./началото на 1998 г.) лизинговият лихвен процент на BAVARIA е бил обичаен за пазара.
7.4.4. Заключение
(195)
Наличната информация навежда на извода, че сделката между NEUWOGES и BAVARIA би била сключена и от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Взети заедно примерните договори, тръжната процедура и сравнението с други инструменти за финансиране налагат извода, че сделката е била осъществена при господстващите тогава пазарни условия и че моделът BAVARIA не е бил със завишена цена.
7.5. ДОПЪЛВАЩА ОЦЕНКА: ОСТАВАЩИ ЕЛЕМЕНТИ НА ПОМОЩТА И СЪВМЕСТИМОСТ С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(196)
Следователно първоначалната проверка на Комисията показва, че решението на NEUWOGES да сключи сделката за продажба с обратен лизинг е било в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, т.е. сделката не е създала предимство за BAVARIA и следователно не му е била предоставена помощ. При все това Комисията също така провери дали друг резултат - а именно обстоятелството, че на BAVARIA действително е било предоставено предимство от NEUWOGES - неминуемо би довел до извода, че сделката представлява несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ. Затова, допускайки хипотезата, че NEUWOGES не е спазило принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект и по този начин на BAVARIA било предоставено предимство, Комисията провери дали тези мерки са представлявали държавна помощ в полза на BAVARIA и дали тази евентуална помощ може да бъде обявена за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.1. Оставащи елементи на помощта
7.5.1.1. Предприятия
(197)
Предоставянето на държавни средства може да бъде определено като държавна помощ само тогава, когато получателят е „предприятие“ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно установената съдебна практика на Съда понятието „предприятие“ включва всеки субект, упражняващ стопанска дейност (121). Стопанска дейност е всяка дейност, която се състои в предлагането на стоки или услуги на пазара (122).
(198)
BAVARIA упражнява редица стопански дейности като търговски инвестиции в недвижими имоти и отдаването под наем на тези недвижими имоти на юридически и физически лица. Следователно BAVARIA е предприятие по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
7.5.1.2. Използване на държавни средства и приписване на държавата
(199)
Мярката трябва да бъде приписана на държавата и да бъде финансирана от държавни средства. Съгласно съдебната практика на Съда по делото Stardust Marine (123) държавни помощи, които не са пряко финансирани от държавния бюджет, също могат да изпълняват този критерий, ако средствата подлежат на контрол от държавата и решението за прехвърлянето на тези средства се приписва на държавата.
(200)
NEUWOGES е 100 % собственост на град Нойбранденбург и следователно е държавно предприятие по смисъла на член 2, буква б) от Директива 2006/111/ЕО на Комисията (124), цитирана от Съда в решението по делото Stardust Marine. Град Нойбранденбург притежава всички дружествени дялове в NEUWOGES и като едноличен собственик на капитала може да упражнява съществен контрол върху надзорния съвет и общото събрание на съдружниците на NEUWOGES. Затова Комисията стига до извода, че градът има възможността да управлява използването на средствата на NEUWOGES. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг е съдържала държавни средства.
(201)
Що се отнася до приписването на държавата, Комисията заключава, че съгласно наличната информация участието на град Нойбранденбург в сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е било съществено. Сделката е трябвало да бъде одобрена от надзорния съвет на NEUWOGES, чиито членове са действали по поръчение на града. Документите доказват също така и че надзорният съвет активно се е занимавал с договарянето на договорите. Затова Комисията счита, че сключването на договора за продажба с обратен лизинг следва да бъде приписано на държавата.
7.5.1.3. Селективност
(202)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС дадена мярка се счита за държавна помощ, само когато облагодетелства определени предприятия или производствени сектори. Следователно под понятието за държавна помощ попадат само онези мерки в полза на предприятия, които предоставят избирателно предимство на тези предприятия.
(203)
Тъй като при разглежданата мярка се е касаело за двустранна сделка между NEUWOGES и BAVARIA, всяко предимство, което NEUWOGES е предоставило на BAVARIA, би било селективно, понеже никое друго предприятие не е имало достъп до него.
7.5.1.4. Нарушаване на конкуренцията и ефект върху търговията
(204)
Държавните субсидии за предприятия са само тогава държавни помощи по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, когато нарушават или заплашват да нарушат търговията между държави членки. Ако дадена отпусната от държавата субсидия засилва конкурентната позиция на дадено предприятие спрямо неговите конкуренти, тя се счита за мярка, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията (125). Следователно от предположението за нарушение на конкуренцията се изхожда, когато в либерализиран стопански отрасъл, в който господства или би могла да господства конкуренция, държавата предоставя финансово предимство на дадено предприятие.
(205)
Съгласно установената съдебна практика на Съда помощите в полза на развиващи дейност на вътрешния пазар предприятия могат да нарушат търговията между държавите членки (126).
(206)
BAVARIA се конкурира за инвеститори и възможности за инвестиране с други фондове за недвижими имоти и корпоративни инвеститори от Германия и други държави - членки на Съюза. Финансово предимство, предоставено на BAVARIA, би засилило конкурентната позиция на това предприятие и затова би могло да наруши конкуренцията. Тъй като пазарът на инвестиции в недвижими имоти е общ за целия Съюз, всяко финансово предимство в полза на BAVARIA би засилило пазарното положение на предприятието в сравнение с неговите конкуренти от други държави членки и така би се отразило върху търговията между държавите членки.
7.5.1.5. Заключение
(207)
Ако се приеме, че противно на гореизложеното предварително заключение на Комисията сделката за продажба с обратен лизинг не е била в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, и че по този начин на BAVARIA е било предоставено предимство, би трябвало да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг е представлявала държавна помощ. Оттук при тази хипотеза би трябвало да се провери дали тази евентуална държавна помощ би могла да бъде считана за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.2. Съвместимост с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС
(208)
Съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС „помощите, които имат за цел да улеснят развитието на някои икономически дейности или на някои икономически региони [могат да се приемат за съвместими с вътрешния пазар], доколкото тези помощи не засягат по неблагоприятен начин условията на търговия до степен, която противоречи на общия интерес“. При прилагането на член 107, параграф 3, буква в) Комисията трябва да съпостави положителните и желаните въздействия от дадена мярка за помощ с нейните отрицателни ефекти за търговските отношения, произтичащи от изпълнението ѝ.
(209)
За да може дадена мярка за помощ да издържи проверката за съпоставимост, тя трябва да изпълнява пет условия. Първо, мярката за помощ трябва да служи на ясно дефинирана цел от общ интерес. Второ, мярката за помощ трябва да представлява подходящ инструмент за постигане на тази цел. Трето, мярката за помощ трябва да бъде необходима и да има стимулиращ ефект. Четвърто, мярката за помощ трябва да бъде целесъобразна. Пето, помощта трябва да не нарушава търговските отношения по начин, който да противоречи на общия интерес.
7.5.2.1. Цел от общ интерес
(210)
Съгласно членове 3 и 174 от ДФЕС икономическото и социалното сближаване е цел на Съюза. Укрепването на икономическото и социалното сближаване предполага подобряване на градската среда и на качеството на живот на жителите на градовете. Политиката на сближаване може да допринесе за създаването на устойчиви общности, като се гарантира, че икономическите, социалните и екологичните проблеми ще бъдат решени с помощта на интегрирани стратегии за обновяване, регенериране и развитие както на градските, така и на селските райони. Това може да бъде постигнато по различни начини (127).
(211)
Комисията заключава, че предметът на дейност на NEUWOGES съгласно устава на дружеството се състои в осигуряването на достатъчно жилищни възможности в региона. Също така Комисията заключава, че със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е преследвало определени (общински) политически цели. NEUWOGES твърди, че:
-
през 90-те години на миналия век след обединението на Германия изравняването на жилищната ситуация в Източна Германия с тази в Западна Германия е било важен политически проект; това води до стимулиране на приватизацията и санирането на жилищния фонд в Източна Германия, независимо дали е било икономически целесъобразно или не;
-
приватизацията и санирането на сградите, предмет на договора за продажба с обратен лизинг, са служили за обезпечаване на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург: чрез предоставянето на платими жилища с високо качество на достъпни цени и тяхната приватизация (която BAVARIA е било задължено да извърши) NEUWOGES се надявало да повиши привлекателността на Нойбранденбург за неговите жители.
(212)
Освен това Комисията констатира, че BAVARIA се е задължило да предприеме опит да продаде определен брой жилища на настоящите наематели. При това BAVARIA не е имало право да изисква свободно определена от пазара цена, а е трябвало да спазва определени горни граници (128). По този начин договорът с тези условия е предоставял на настоящите наематели на разглежданите сгради определено предимство.
(213)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA действително се определи като държавна помощ, което в случая не е станало, тогава тази помощ е щяла да бъде предоставена за постигането на горепосочените политически цели. Осигуряването на даден регион с достатъчно жилищна площ, приносът за осъществяването на национална политическа цел (изравняване на жилищната ситуация в Източна и Западна Германия след Обединението) и обезпечаването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург посредством предоставянето на жилища с високо качество на достъпни цени за населението (и привилегироването на настоящите наематели на съответните сгради) - всички те могат да се считат за ясно дефинирани цели от общ интерес. Затова според Комисията сделката трябва да се разглежда като мярка за осъществяването на цел от общ интерес.
7.5.2.2. Съразмерност на мерките
(214)
Безспорно договорът за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA е постигнал заложените цели. Сделката е довела до пълното саниране и приватизацията на закупените от BAVARIA сгради и до предлагането им на настоящите наематели на по-ниска покупна цена, както и до увеличаването на предлагането на висококачествена жилищна площ в региона, а с това и до подобряването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург.
(215)
При търсенето на купувач на сградите и при преценката на вариантите NEUWOGES е предприело редица стъпки, които в действителност са гарантирали, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг е включва държавна помощ - то тя би била ограничена до необходимия минимум за постигането на набелязаните цели. По-специално NEUWOGES е провело ограничена тръжна процедура, преговаряло е с BAVARIA в продължение на няколко месеца относно условията на сделката и накрая е било убедено, че сделката е била най-добрата оферта на пазара. Следователно няма индикации, че дори ако сделката за продажба с обратен лизинг включа помощ, тази помощ е излизала извън границите на необходимия минимум. Анализът в раздел 7.3, в чийто рамки сделката за продажба с обратен лизинг бе сравнена с различни други варианти (като например кредитирано саниране на сградите или директна продажба), показа, че е нямало алтернатива, при която без предоставянето на помощ или с помощ с малък размер са щели да бъдат постигнати същите цели. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг и всяка евентуално включена в нея помощ са били целесъобразен инструмент за постигането на целите от общ интерес.
7.5.2.3. Необходимост и стимулиращ ефект
(216)
Изхождайки от хипотезата, че сделката за продажба с обратен лизинг действително е включвала държавна помощ, би трябвало да се провери дали тази помощ е имала стимулиращ ефект. NEUWOGES и BAVARIA са договаряли условията по сделката в продължение на няколко месеца. Изглежда, че BAVARIA не е щяло да предприеме сделка, която не би се вписвала в неговия лизингов модел за недвижими имоти. Ако сключената накрая сделка въз основата на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA е включвала държавна помощ, тогава е несъмнено, че без тази помощ BAVARIA не би пристъпило към сделката.
7.5.2.4. Пропорционалност
(217)
Комисията вече обърна внимание, че преследваните от NEUWOGES при сключването на тази сделка цели трябва да бъдат разглеждани като съществени. Санирането и приватизацията на сградите, както и тяхната продажба на наемателите на по-ниска цена са оказали съществен принос за подобряването на икономическото и социалното сближаване в Съюза. Същевременно съдържащата се в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA е била във всеки случай ограничена, като по този начин са били ограничени евентуалните ефекти от мярката, които нарушават конкуренцията. На този фон всяка евентуално съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA помощ е била пропорционална с оглед на преследваната цел.
7.5.2.5. Липса на ефект върху търговските отношения, нарушаващ общия интерес
(218)
Следва да се припомни, че включената в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA във всеки случай е била малка. Следователно ефектът от мярката върху търговските отношения също е бил ограничен. Докато всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг помощ би подобрила конкурентната позиция на BAVARIA, което се е намирало поне в потенциална конкуренция с други предприятия (в това число и с предприятия от други държави членки), мащабът на този ефект зависи от сумата на получената помощ. Тъй като по този начин конкурентната позиция на BAVARIA е щяла да се подобри само в незначителна степен, може да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг - дори и да е включвала помощ - не е накърнила търговските отношения до степен, която да противоречи на общия интерес.
7.5.3. Заключение относно оставащите елементи на помощта и съвместимостта с вътрешния пазар
(219)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг е създала предимство за BAVARIA, поради посочените в раздел 7.5.2 причини Комисията е стигнала до извода, че се касае за държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Комисията обаче констатира също така, че всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг държавна помощ съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС би била съвместима с вътрешния пазар.
7.6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОТНОСНО НАЛИЧИЕТО НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ И СЪВМЕСТИМОСТТА С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(220)
Въз основа на анализа на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES, сравнението с възможни други сделки и проверката на сделката по отношение на обичайния ѝ характер за пазара може да се направи изводът, че сделката е съобразена с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е демонстрирало поведение, което би избрал и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. По-специално трябва да се изтъкне, че не е имало по-привлекателна в икономически план алтернатива и че условията по сделката за продажба с обратен лизинг през разглеждания период (1997/1998 г.) не е трябвало да бъдат оценени като необичайни за пазара в светлината на наличните мащаби за сравнение, както и въз основа на получените в рамките на тръжната процедура други оферти.
(221)
Затова трябва да се заключи, че сделката с NEUWOGES не е предоставила предимство на BAVARIA, тъй като поведението на NEUWOGES е съответствало на поведението на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Тъй като в рамките на разглежданата мярка не е било предоставено предимство, не е изпълнено едно от условията за определяне като държавна помощ; и следователно мярката не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(222)
В допълнение към предварителното заключение, че за продажба с обратен лизинг не е предоставила предимство на BAVARIA и следователно не съдържа държавна помощ, Комисията стига до извода, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг все пак е предоставила предимство на BAVARIA - тя в действителност би представлявала държавна помощ. Въпреки това тази държавна помощ би била съвместима с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
В случай че въпреки това правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, тази помощ е съвместима с вътрешния пазар по смисъла на член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
Член 3
Адресат на настоящото решение е Федерална република Германия.
Съставено в Брюксел на 16 септември 2014 година.
KOMISJONI OTSUS (EL) 2015/507,
16. september 2014,
Saksamaa võetud meetme SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007) kohta
(teatavaks tehtud numbri C(2014) 6411 all)
(Ainult saksakeelne tekst on autentne)
(EMPs kohaldatav tekst)
EUROOPA KOMISJON,
võttes arvesse Euroopa Liidu toimimise lepingut, eriti selle artikli 108 lõike 2 esimest lõiku,
olles kutsunud huvitatud isikuid üles esitama märkusi vastavalt osutatud artiklile (1) ja võttes neid märkusi arvesse
ning arvestades järgmist:
1. MENETLUS
(1)
30. märtsil 2007 esitas Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (edaspidi „NEUWOGES”) nõukogu määruse (EÜ) nr 659/1999 artikli 20 lõike 2 alusel komisjonile kaebuse, (2) mille kohaselt on ettevõtjatele Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG ja Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (edaspidi „BAVARIA 1” ja „BAVARIA 2”; koos „BAVARIA”) antud hoonestusõiguse lepingu (Erbbaurechtsvertrag, edaspidi „EBV”) ja halduslepingu (Generalverwaltervertrag, edaspidi „GVV”) kaudu ebaseaduslikku riigiabi. NEUWOGES taotles ametliku uurimismenetluse algatamist vastavalt Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 108 lõikele 2.
(2)
6. augustil 2007, 14. mail 2008, 6. aprillil 2009 ja 3. veebruaril 2012 palus komisjon Saksamaalt lisateavet. Saksamaa vastas 4. septembril 2007, 12. oktoobril 2007, 17. oktoobril 2007, 11. juulil 2008, 14. juulil 2008, 12. detsembril 2008, 30. juunil 2009 ja 28. veebruaril 2012. NEUWOGES edastas märkused 30. mail 2007, 5. novembril 2007, 26. veebruaril 2008, 15. juulil 2008, 30. septembril 2008, 18. detsembril 2008, 6. märtsil 2009, 4. juunil 2009, 15. juulil 2009, 26. augustil 2009, 22. septembril 2009 ja 19. jaanuaril 2012. BAVARIA esitas märkused 13. mail 2008.
(3)
28. novembril 2008 tegi Rostocki madalama astme piirkonnakohus (edaspidi „LG Rostock”) BAVARIA/NEUWOGESi menetluses teatavaks oma otsuse. BAVARIA oli esitanud NEUWOGESi vastu hagi nende vahel sõlmitud lepingu täitmata jätmise tõttu. NEUWOGES väitis seejärel, et leping sisaldab õigusvastast ja siseturuga kokkusobimatut riigiabi ja on seetõttu tühine. LG Rostock jõudis järeldusele, et BAVARIA-le ei ole antud eelist ja seetõttu ei ole tegemist ka riigiabiga Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses. NEUWOGES esitas otsuse kohta apellatsioonkaebuse. Menetlus on Rostocki kõrgema astme piirkonnakohtus (edaspidi „OLG Rostock”) veel pooleli. Lisaks algatas BAVARIA menetluse Greifswaldi halduskohtus (edaspidi „VG Greifswald”), et saada kohtult õigus tutvuda kõikide kõnealuseid lepinguid puudutavate NEUWOGESi või Neubrandenburgi linna toimikutega. Menetlus on veel pooleli.
(4)
4. juuni 2009. aasta kirjaga nõudis NEUWOGES kooskõlas Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 265 lõikega 2 komisjonilt kahe kuu jooksul ametliku uurimismenetluse algatamist.
(5)
29. juuli 2009. aasta kirjaga edastas komisjon NEUWOGESile oma esialgse hinnangu, et EBV ega GVV ei sisalda riigiabi Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses.
(6)
26. augusti 2009. aasta kirjaga vaidlustas kaebuse esitaja eelnimetatud esialgse hinnangu ja nõudis komisjonilt kahe nädala jooksul ametliku uurimismenetluse algatamist.
(7)
Komisjoni talitused teatasid NEUWOGESile 15. septembri 2009. aasta kirjaga, et edastavad talle veel ühe kirja koos NEUWOGESi viimastele märkustele antud hinnanguga. 22. septembri 2009. aasta kirjaga teavitas NEUWOGES komisjoni, et ta ei ole komisjoni ettepanekuga nõus.
(8)
9. oktoobril 2009 esitas NEUWOGES hagi Üldkohtule ja taotles komisjoni 29. juuli 2009. aasta kirjas sisaldunud otsuse tühistamist või teise võimalusena tuvastamist, et komisjon on toimingu tegemata jätnud, sest keeldus ametliku uurimismenetluse algatamisest Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 108 lõike 2 kohaselt. 9. jaanuaril 2012 lükkas kohus tühistamishagi vastuvõetamatuna ja tegevusetushagi põhjendamatuna tagasi (3).
(9)
19. jaanuari 2012. aasta kirjaga nõudis NEUWOGES komisjonilt uuesti ametliku uurimismenetluse algatamist kooskõlas Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 108 lõikega 2.
(10)
21. märtsi 2012. aasta kirjaga teavitas komisjon Saksamaad oma otsusest algatada ametlik uurimismenetlus. Komisjoni otsus menetluse algatamise kohta (edaspidi „algatamisotsus”) avaldati Euroopa Liidu Teatajas (4). Komisjon palus huvitatud isikutel esitada meetme kohta oma märkused. 22. märtsil 2012 esitas NEUWOGES Üldkohtu 9. jaanuari 2012. aasta määruse suhtes apellatsioonkaebuse. Kohus lükkas selle 15. novembril 2012 alusetuna tagasi (5).
(11)
Komisjon sai 17. juulil 2012, 2. oktoobril 2012, 4. aprillil 2013 ja 15. aprillil 2014 NEUWOGESi märkused ning 18. juunil 2012 ja 22. aprillil 2013 BAVARIA märkused. Märkused edastati Saksamaale 7. augustil 2012 ja 16. septembril 2013. Liiduvalitsuse ülesandel esitas Neubrandenburgi linn märkused 23. juulil 2012 ja 28. septembril 2012; Berliini liidumaa edastas oma märkused 16. mail 2012, 28. septembril 2012 ja 30. septembril 2013.
2. MEETMETE KIRJELDUS
(12)
NEUWOGES on Saksa õiguse kohaselt osaühing. Neubrandenburgi linnale kuulub 100 % selle osadest. NEUWOGESi eesmärk on varustada suurt osa Neubrandenburgi linna ja ümbritsevate piirkondade elanikest taskukohaste korteritega. Osaühingule kuulub praegu 33 % kõikidest Neubrandenburgi linna korteritest. BAVARIA 1 ja BAVARIA 2 on sihtotstarbelised ühingud, mis asutati spetsiaalselt NEUWOGESiga tehingute tegemiseks ja mille enamusosalus kuulub suletud kinnisvarafondidele. BAVARIA 1 kuulub BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG-le (94 %) ja BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I-le (6 %), BAVARIA 2 kuulub 100 % ulatuses äriühingule Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG ning Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehni osalused on erainvestorite omanduses. Mõlema fondi asutaja ja turustaja oli Berliner Immobilien-Holding GmbH, mis kuulus 1. jaanuarini 2006 Bankgesellschaft Berlinile ja on sellest ajast saadik otseselt 100 % Berliini liidumaa omandis.
(13)
NEUWOGESile kuulub muu hulgas mitu Neubrandenburgis asuvat kinnistut, millel paikneb kaksteist elamut kokku 557 korteri ja mitme äripinnaga. 21. jaanuaril 1998 sõlmisid NEUWOGES ja BAVARIA hoonestusõiguse lepingu (EBV) ja halduslepingu (GVV) (edaspidi „kõnealused lepingud” või koos „müügi- ja tagasirenditehing”).
2.1. HOONESTUSÕIGUSE LEPING
(14)
21. jaanuaril 1998 sõlmisid NEUWOGES ja BAVARIA kaheteistkümne hoone (kokku 557 korteri) kohta kinnistu rentimise ja hoone müümise lepingu. Selle lepinguga sai BAVARIA 75 aastaks nende kinnistute hoonestusõiguse ja omandas hooned.
(15)
EBV jaguneb kaheks põhiosaks:
a)
esiteks kohustus BAVARIA maksma NEUWOGESile kokku […] (6) eurot: (7) […] eurot kapitaliseeritud renti hoonetealuse maa kasutuse eest kuni 31. detsembrini 2028 ja […] eurot hoonete ostuhinnana;
b)
teiseks peab BAVARIA maksma alates 1. jaanuarist 2029 kümne aasta jooksul igal aastal renti, mis moodustab […] % kinnistu praegusest väärtusest, st […] eurot ruutmeetri eest või […] eurot aastas. EBV ülejäänud kestuse jooksul on ette nähtud rendi kohandamine elukallidusindeksiga, kui see muutub rohkem kui […] % võrra.
(16)
1997. aastal lasi NEUWOGES oma ekspertidel enne EBV sõlmimist BAVARIAga hinnata objektide (hooned ja kinnistud) väärtust. Selle eksperdiarvamuse kohaselt oli objektide väärtus […] eurot. 2007. aastal tellis NEUWOGES ettevõtteväliselt eksperdilt tagasiulatuvalt veel ühe eksperdiarvamuse objektide 1997. aasta turuväärtuse kohta. 2007. aasta eksperdiarvamuse kohaselt oli objektide väärtus 1997. aastal hinnanguliselt […] eurot.
Võlakergenduse seadus
(17)
EBV sõlmiti võlakergenduse seaduse (8) (Altschuldenhilfegesetz, edaspidi „AHG”) taustal. Pärast Saksamaa taasühinemist 1990. aastal muudeti Ida-Saksamaa varasemad riiklikud elamumajandusettevõtted õiguslikult iseseisvateks kommunaalelamuettevõteteks. Eelkäijate varad ja kohustused anti üle nendele uutele ettevõtetele, mis tähendas nende jaoks rasket koormat. Et anda elamuettevõtetele võimalus pikaajaliselt püsima jääda, võttis riigi seadusandja vastu võlakergenduse seaduse, mis jõustus 27. juunil 1993.
(18)
AHG kohaselt võisid Ida-Saksamaa kommunaalelamuettevõtted taotluse alusel võlakergendust saada. AHG paragrahvi 4 lõigete 1 ja 2 alusel oli võimalik osaliselt vabaneda vanadest võlgadest, mille summa ületas 76,69 eurot ruutmeetri kohta, kusjuures arvesse oli lubatud võtta siiski kuni 434,60 eurot ruutmeetri kohta. Vastutasuks pidi elamuettevõte nõustuma teatud kohustustega. Näiteks tuli tal teha aktiivselt jõupingutusi, et erastada korteritest 15 % (paragrahvi 4 lõike 5 esimene lause koostoimes paragrahviga 5), tal pidi olema äriplaan oma elamispindade kiireks erastamiseks, moderniseerimiseks ja remondiks (paragrahvi 4 lõike 5 teine lause) ning ta pidi andma aru oma investeerimiskava seisu ja erastamistulemuste kohta (paragrahvi 4 lõiked 5-7). Tol ajal (1997/1998) kehtinud seaduse versiooni kohaselt oli elamuettevõtetel võimalik täita erastamiskohustust 31. detsembrini 2003. Kui elamuettevõte jättis selle täitmata (st ei teinud erastamise nimel aktiivselt jõupingutusi), tuli juba saadud võlakergendus tagasi maksta.
(19)
Elamuettevõtted olid kohustatud kandma teatud protsendi 76,69 eurot ruutmeetri kohta ületavast erastamistulust üle võlgade kustutamise fondile (Erblastentilgungsfonds, edaspidi „ETF”). Tol ajal (1997/1998) oli AHG paragrahvi 5 lõikes 2 ette nähtud, et kõikide 31. detsembriks 1998 toimunud erastamiste puhul tuli üle kanda 45 % võõrandamistulust. 31. detsembriks 2000 või 31. detsembriks 2003 tehtud erastamise suhtes kehtestati tulumääraks vastavalt 50 % ja 55 %. Kui erastamine toimus hoonestusõiguse seadmisena (st hoonete ja kinnistute otsemüügi asemel müüdi ainult hooned ning kinnistutele seati hoonestusõigus), tugines ülekandmiskohustuste arvutamisel aluseks võetud võõrandamistulu hoonete hinnale ja kokkulepitud rendi nüüdisväärtusele (paragrahvi 5 lõige 2).
(20)
1995. aasta jooksul selgus, et algul kavandatud erastamisvorm - st üürnikele müümine - ei vii tõenäoliselt nõutud 15 % suuruse erastamismäärani. Seetõttu hakkas võlakergendust haldav krediidiasutus Kreditanstalt für Wiederaufbau (edaspidi „KfW”) lubama ka niinimetatud erastamist vahendajast ostjatele (9). Selle mudeli kasutamine oli ette nähtud üksnes juhul, kui 15 % määra ei olnud otsese erastamise teel eeldatavasti võimalik saavutada, ja selle kohaselt võis elamuettevõte võõrandada hooned en bloc ettevõtjast ostjale. Et seda elamuettevõtte 15 % suurust erastamismäära arvesse võetaks, pidi ettevõtjast ostja võtma kohustuse hooned renoveerida ja võimalikult palju (ent vähemalt kolmandiku) kortereid üürnikele edasi võõrandada (10). Kui pärast konkreetsete müügipakkumiste esitamist oli ostust huvitatud tunduvalt vähem kui kolmandik üürnikest, võis ettevõtjast ostja 60 % korteritest erastamiskohustuse alt välja jätta ja vähendada seeläbi seda kohustust järelejäänud 40 %-le korteritest, millest tuli erastada üks kolmandik (11).
NEUWOGES ja AHG
(21)
Lõpuks tunnustas KfW EBVd vastavalt AHG-le asjaomase vahendajast ostjale võõrandamisena. Müügi- ja tagasirenditehingu sõlmimine hõlbustas NEUWOGESil seega tema AHGst tuleneva erastamiskohustuse täitmist. Ebaselgeks ja vaieldavaks jääb siiski see, mil määral mõjutas AHG ärilisi kaalutlusi, millele NEUWOGES lepingute sõlmimise otsuse tegemisel tugines, ja kas NEUWOGESile AHG alusel antud võlakergendust tuleb arvesse võtta selle küsimuse uurimisel, kas müügi- ja tagasirenditehing kujutab endast BAVARIA-le antud abi.
(22)
NEUWOGESi andmetel sai ta võlakergendust kokku […] eurot (12). NEUWOGES selgitas, et müügi- ja tagasirenditehingu puhul on saadud võlakergenduse osaline proportsionaalne arvessevõtmine keeruline, sest AHG kohaselt on võlakergendus võimalik vaid juhul, kui elamuettevõte on oma erastamiskohustuse täielikult täitnud. Kui aga teatud erastamismeetme puhul tuleb selle meetme osakaalu tõttu NEUWOGESi üldises erastamiskohustuses arvestada ühte osa saadud võlakergenduse kogusummast, võiks müügi- ja tagasirenditehingu juures arvutuslikult arvesse võtta kogu saadud võlakergenduse […] euro suurust brutosummat. BAVARIA tehingust teenitud tulust tuli […] eurot ETFile üle kanda, nii et NEUWOGESi võlakergenduse arvutuslik netosumma oli […] eurot (13).
2.2. HALDUSLEPING
(23)
21. jaanuaril 1998 allkirjastasid BAVARIA ja NEUWOGES ka GVV, mille alusel renditi hooned NEUWOGESile tagasi. GVV kohaselt vastutab NEUWOGES kõnealuste hoonete haldamise ja ärilise kasutamise eest 30 aastat. Kogu hoonete üürileandmise eest saadav tulu jääb NEUWOGESile. Vastutasuna nende kasutusõiguste eest kohustus NEUWOGES tasuma igakuist kindlat rendimakset summas […] eurot ([…] eurot aastas) kuni renoveerimistööde lõpuni ja pärast seda […] eurot ([…] eurot aastas). Alates 1. jaanuarist 2000 tõusis rendimäär […] % võrra aastas.
2.3. FIKSEERITUD SUMMAGA ÜLDLEPING
(24)
BAVARIA kohustus kõnealused hooned renoveerima ja sõlmis sel eesmärgil ettevõtjaga BRG Bau-Regie GmbH (edaspidi „BRG”), kes on 100 % NEUWOGESi tütarettevõtja, fikseeritud summaga üldlepingu (Globalpauschalvertrag, edaspidi „GPV”). GPV kohaselt tegi BAVARIA BRG-le kokkulepitud renoveerimistööde eest […] euro suuruse ühekordse makse.
3. SAKSAMAA MÄRKUSED
(25)
Saksamaa piirdus algatamisotsusele saadetud vastuses selgitusega, et käesoleval juhul ta otsuse kohta märkusi ei esita ja jätab selle asjaomaste kohalike omavalitsuste, Neubrandenburgi linna ja Berliini liidumaa teha.
4. HUVITATUD ISIKUTE MÄRKUSED
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES väidab, et kõnealuste lepingute sõlmimisel ei tegutsenud ta turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtjana ega andnud seega BAVARIA-le majanduslikku eelist, mis kujutab endast riigiabi Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses. NEUWOGESi hinnangute kohaselt toovad kõnealused lepingud kahjumit summas […] eurot (nominaalsumma) või […] eurot (diskonteeritud summa). NEUWOGES käsitleb nimetatud kahjumit BAVARIA-le antud, siseturuga kokkusobimatu riigiabina.
(27)
NEUWOGES leiab, et kõnealuste lepingute tavapärastele turutingimustele vastavuse hindamisel tuleb EBVd ja GVVd uurida üksteisest eraldi (punkt 4.1.1). Lepinguid ükshaaval vaadeldes väidab NEUWOGES, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks sõlminud ei EBVd (punkt 4.1.2) ega GVVd (punkt 4.1.3). Lisaks selgitab NEUWOGES, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks valinud mõne alternatiivse viisi (punkt 4.1.4). Lõpuks nendib NEUWOGES, et BAVARIA-le antud eelis kujutab endast riigi ressursside üleandmist, mis on seostatav Neubrandenburgi linnaga (punkt 4.1.5).
4.1.1. Kõnealuste lepingute eraldi või koos uurimine
(28)
NEUWOGESi väitel tuleb seoses küsimusega, kas kõnealused lepingud sõlmiti turutingimustel, uurida EBVd ja GVVd rangelt üksteisest eraldi. NEUWOGESi sõnul on EBV ja GVV õiguslikult iseseisvad lepingud, mis peaksid kehtima eraldi. Kui mõlemad lepingud oleksid tõepoolest kavandatud ühe üksusena, oleks NEUWOGESi väitel tulnud mõlemad notariaalselt tõestada; notariaalselt on aga tõestatud ainult EBV.
(29)
Seetõttu käsitleb NEUWOGES tavapärastele turutingimustele vastavuse uurimisel kumbagi lepingut eraldi.
4.1.2. Hoonestusõiguse leping (EBV)
(30)
NEUWOGES on seisukohal, et kõnealuste objektide (hooned ja kinnistud) kohta 1997. aastal ja 2007. aastal koostatud eksperdiarvamusi silmas pidades ei oleks ükski turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja sõlminud BAVARIAga EBVd kokkulepitud hinnaga. Ei rendimakse, AHGst tulenev võlakergendus EBV alusel, renoveerimiskohustus ega piiratud pakkumismenetlus ei muuda selle järelduse juures midagi.
4.1.2.1. Ostuhind
(31)
NEUWOGES tuletab meelde, et BAVARIA maksis hoonete eest […] euro suuruse rahasumma ning lisaks […] eurot kapitaliseeritud rendina hoonetealuse maa kasutuse eest. 1997. aasta ja 2007. aasta eksperdiarvamustes turuväärtuse kohta hinnati objektide väärtuseks kokku (kinnistute ja hoonete väärtus) vastavalt […] eurot ja […] eurot. Lisaks ei arvutatud mõlemas eksperdiarvamuses välja mitte üksnes objektide koguväärtust, vaid ka eraldi kinnistute väärtus (1997. aasta eksperdiarvamuses […] eurot, 2007. aasta eksperdiarvamuses […] eurot) ja hoonete väärtus (1997. aasta eksperdiarvamuses […] eurot, 2007. aasta eksperdiarvamuses […] eurot).
(32)
NEUWOGES on seisukohal, et 1997. aasta eksperdiarvamus turuväärtuse kohta kujutab endast objekti tolleaegse (1997/1998) väärtuse realistlikku hinnangut ja võrdluse eesmärgil tuleb arvesse võtta ainult BAVARIA poolt tegelikult hoonete eest makstud hinda (mitte hoonete hinda koos kapitaliseeritud rendiga hoonetealuse maa kasutuse eest). Sellele vastavalt sai NEUWOGES enda arvates summa, mis on tolle aja (1997/1998) turuhinnast […] euro võrra väiksem. Isegi AHG võlakergendust arvesse võttes jääks BAVARIA tasutud hind ikka veel 16 % võrra 2007. aasta eksperdiarvamuse madalamast väärtusest väiksemaks. BAVARIA tasutud hind oli NEUWOGESi väitel turuhinnast palju madalam, nii et ükski turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks nõustunud selle hinnaga müüma.
(33)
Sellega seoses tuletab NEUWOGES meelde, et vastavalt komisjoni teatisele ametivõimude korraldatavas maa ja hoonete müügis sisalduvate riigiabi elementide kohta (14) on teatud tingimustel võimalik aktsepteerida turuhinnana ostuhinda, mis on kuni 5 % väiksem sõltumatus eksperdiarvamuses kindlaks tehtud turuväärtusest. Seevastu ei ole turuhinnana võimalik aktsepteerida hinda, mis on ka kõige soodsamatel eeltingimustel vähemalt 16 % kõige madalamast hinnangust väiksem.
4.1.2.2. Kapitaliseeritud rent hoonetealuse maa kasutuse eest
(34)
NEUWOGES väidab, et BAVARIA makstud hinna võrdlemisel turuväärtuse kohta koostatud 1997. aasta ja 2007. aasta eksperdiarvamustes (milles määrati hoonete ja kinnistute omandiõiguse koguväärtus) kindlaks tehtud hindadega ei tohi kapitaliseeritud renti esimese 30 aasta eest arvesse võtta. Kuna renti makstakse hoonestusõiguse seadmise ja üleandmise eest 75aastase perioodi jooksul, mitte kinnistute omandiõiguse eest, ei ole seda võimalik BAVARIA poolt hoonete eest makstud hinna ja eksperdiarvamustes kindlaks tehtud hinna võrdlemisel kasutada.
4.1.2.3. AHG kohane võlakergendus
(35)
NEUWOGES selgitab, et BAVARIA makstud hinna võrdlemisel mõlemas turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamuses kindlaks tehtud hinnaga ei tohi kõnealustest lepingutest tulenevat AHG kohast võlakergendust summas […] eurot arvesse võtta. Sellel on järgmised põhjused.
-
AHG võlakergendus on eelis, mille andis NEUWOGESile kolmas isik (KfW), kellel puudub seos ostjaga. Ei ole põhjust, miks müüja peaks nõustuma turuhinnast väiksema hinnaga ainult seetõttu, et tehingu tulemusena saab ta kolmandalt isikult mõningad lisaeelised.
-
BAVARIA ei võtnud AHG alusel üle kohustusi, mida varem pidi täitma NEUWOGES ja mille eest peaks saama hüvitist ostuhinna vähendamisena. BAVARIA kohustus küll „paberil” üritama müüa mõningaid kortereid üürnikele, kuid tegi erastamise konkreetse elluviimise NEUWOGESi kulul ülesandeks NEUWOGESile; seega ei võtnud BAVARIA tegelikku vastutust ega kandnud ka vastutusriski erastamispingutuste ebaõnnestumise korral.
-
Kuna võlakergendus oli seotud NEUWOGESi täidetava kohustusega erastada 15 % oma korteritest ja tehing BAVARIAga kattis ainult 20 % kõikidest erastamiskohustustest, ei ole BAVARIAga sõlmitud tehingu kaudu saadud AHG kohase võlakergenduse proportsionaalne arvessevõtmine reaalselt (vastupidiselt arvutuslikule) võimalik. Teisisõnu, kui NEUWOGES ei oleks oma erastamiskohustust täielikult täitnud, ei oleks äriühing saanud BAVARIAga sõlmitud tehingu kaudu AHG alusel mingit eelist.
-
Müügi- ja tagasirenditehing oleks parimal juhul viinud selleni, et NEUWOGES oleks pidanud ETFile üle kandma ainult võrdlemisi väikese protsentuaalse osa (50 % või 55 % asemel 45 %) tuludest, samal ajal kui lepingu sõlmimata jätmine ja teise ostja otsimine oleksid olnud seotud riskiga, et fondile tuleb üle kanda suurem osa võõrandamistulust.
-
NEUWOGES väidab igal juhul, et lõpuks täitis ta oma erastamiskohustused 165 % ulatuses, nii et juba antud võlakergendus oleks kinnitatud ka ilma BAVARIAga sõlmitud tehinguta.
4.1.2.4. Renoveerimine
(36)
NEUWOGES väidab veel, et ta ei saanud BAVARIA teostatud renoveerimisest kasu, sest BAVARIA oli hoonete omanik ja seega ainuke renoveerimisest kasu saaja.
4.1.2.5. Pakkumismenetlus
(37)
NEUWOGES kinnitab, et 1997. aasta piiratud pakkumismenetlust ei saa võtta näitajana selle kohta, et BAVARIA makstud hind oli tõepoolest turuhind. Pakkumismenetlus ei olnud avatud, läbipaistev, tingimusteta ja diskrimineerimiseta ja sellest ei piisa seetõttu turuväärtuse kindlakstegemiseks.
4.1.3. Haldusleping (GVV)
(38)
NEUWOGES selgitab, et ükski võrreldava suurusega ja võrreldavas olukorras turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks GVVd sõlminud, sest algusest peale oli selge, et leping toob suurt kahjumit. NEUWOGES leiab eelkõige, et kahjum oli algusest peale prognoositav, kuna arvutused, millele leping tugines, lähtusid Neubrandenburgi üürikorterite turu tulevase arengu eeldustest, mis olid selgelt liiga optimistlikud. NEUWOGES leiab ka, et erinevad väidetavalt sarnased lepingud, mille BAVARIA võrdluseesmärgil esitas, ei tõenda GVV vastavust tavapärastele turutingimustele ja et NEUWOGES nõustus selle selgelt ebasoodsa lepinguga ainult poliitilistel põhjustel, mis on turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja kriteeriumi kohaldamise seisukohast tähtsusetud.
4.1.3.1. GVV turu ootusi arvestades
(39)
NEUWOGES väidab, et GVV kesksed sätted - kindel igakuine rent, mida suurendatakse igal aastal […] % võrra, indekseerimata kulude mahaarvamine esialgu ligikaudu […] % ulatuses (kaasa arvatud […] % üüri saamata jäämise risk) ja 30aastane lepinguperiood - ei vasta tingimustele, millega turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks nõustunud. NEUWOGES põhjendab seda järgmiselt.
-
Kuna üüri saamata jäämise risk on väikeseks hinnatud ja moodustab ainult […] % üüritulu netosummast, kannab NEUWOGES finantsriski vähemalt […] % suuruse täituvusmäära saavutamise eest.
-
Kindla rendi indekseerimine […] %ga aastas tähendab, et NEUWOGES kannab finantsriski, et ei suuda saavutada vähemalt sellele määrale vastavat iga-aastast üüri tõstmist.
-
Kuna kulud on indekseerimata, kannab NEUWOGES haldus- ja hoolduskulude suurenemisega seotud finantsriski ning kulude kasvu suudaks korvata võib-olla ainult üüri tõstmine üle […] % aastas.
-
Pikka, 30aastast lepinguperioodi arvestades on need finantsriskid märkimisväärsed.
(40)
NEUWOGESi väitel oli algusest peale selge, et need riskid tekivad ja toovad kaasa suure kahjumi ning järelikult ei oleks ükski turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja lepingut sõlminud. Turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja sõlmiks ainult sellise lepingu, mis on kasumlik või ei too vähemalt kahjumit. NEUWOGES selgitab, et GVV oleks teeninud kasumit ainult juhul, kui oleks olnud võimalik mõistlikul viisil eeldada, et kõrget täituvusmäära, üüri iga-aastast tõstmist […] % võrra ja stabiilseid kulusid on tegelikult võimalik saavutada. Juba lepingu sõlmimisel võis siiski aru saada, et keskmiselt […] % suurust täituvusmäära ei ole võimalik saavutada, üüri tõstmine vähemalt […] % aastas on võimatu ja et haldus- ja hoolduskulud kasvavad lepinguperioodi jooksul vältimatult. Nende väidete tõendamiseks viitab NEUWOGES nii elanike arvu prognoositud vähenemisele kui ka Neubrandenburgi kinnisvaraturule ja kinnitab, et selle teabe alusel tuli arvestada kahjumiga. Kuna Neubrandenburgi elanike arv oli juba enne kõnealuste lepingute sõlmimist kahanemas, esines vähemalt alates 1995. aastast märkimisväärne korterite ülepakkumine, kusjuures just lepingu esemeks olevad vähe ligitõmbavad paneelelamud seisid tühjalt ja olid madala üüriga.
(41)
NEUWOGESi väitel oleks turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja tuginenud oma arvutustes pessimistlikumatele ootustele, näiteks prognoositud üüri tõstmine […] %-lt […] %ni, üüri saamata jäämise risk […] % ja kulude indekseerimine […] %ga. NEUWOGESi esitatud hilisem rahavoogude analüüs 2012. aastast tõendab, et nende eelduste alusel tuli GVV puhul arvestada negatiivse rahavooga […] eurot (nominaalsumma) või […] eurot (diskonteeritud summa) (15). NEUWOGES väidab, et see summa kujutab endast BAVARIA saadud riigiabi. Lisaks esitatakse kõnealusest rahavoogude analüüsist hulk variante, millest nähtub, et isegi kui optimistlikumad eeldused oleksid olnud põhjendatud (näiteks keskmine tühjalt seismise määr […] %, üüri iga-aastane tõstmine […] % võrra ja kulude […] %line kasv), oleksid prognoositud rahavood kokku samuti negatiivsed olnud. GVVga oleks olnud võimalik kasumit teenida ainult väidetavalt täiesti ebarealistlikke eeldusi aluseks võttes ([…] % suurune tühjalt seismise määr, iga-aastane üüri tõstmine […] % võrra, kulude kasv […] % võrra).
4.1.3.2. Näidislepingud
(42)
NEUWOGES eitab, et teatud võrreldavatel tehingutel põhinevate lepingutega ([…] (16)-, […] (17)- ja […] (18)-lepingud) on võimalik tõendada GVV vastavust tavapärastele turutingimustele. NEUWOGES ei nõustu seisukohaga, et lepingud on võrreldavad, ja selgitab, et need erinevad GVVst järgmistes olulistes punktides.
-
Kuna ei esitatud tõendeid selle kohta, et valitseb piisav sarnasus nende linnade majandusliku olukorra ja tulevikuväljavaadete vahel, kus asub näidislepingutes hõlmatud kinnisvara, ning Neubrandenburgi olukorra ja väljavaadete vahel, ei ole võimalik lähtuda sellest, et lepingud on kokkuvõttes võrreldavad.
-
Rendi indekseerimine võrdluslepingutes erineb suurel määral GVVs ette nähtud indekseerimisest (st 1,0-1,5 %).
-
Kõik kasutatud näidislepingud on võrdluseks sobimatud, sest asjaolud on igal juhul erinevad ([…]: vähem kulukad hoolduskohustused, […]: korterite asemel ärikinnisvara, mille tühjalt seismise määr on lepingu sõlmimisel 0 %, […]: kinnisvara majanduskasvuga piirkonnas).
(43)
NEUWOGESi arvates ei suuda näidislepingud kinnitada GVV vastavust tavapärastele turutingimustele, vaid tõendavad vastupidiselt pigem just selle mittevastavust tavapärastele turutingimustele, sest sisaldavad vähem koormavaid sätteid, kuigi asjaomaste objektide majandusväljavaated olid paremad.
4.1.3.3. Poliitilised põhjused
(44)
NEUWOGES väidab, et GVV sõlmiti selgele majanduslikule halvemusele vaatamata poliitilistel põhjustel. NEUWOGES tuletab meelde, et riigiabi andmise põhjused ei ole õigusliku hinnangu andmisel olulised, ja väidab, et just osutatud poliitilised põhjused tõendavad, et majanduslikud kaalutlused ei etendanud otsustavat osa. NEUWOGES selgitab, et GVV sõlmiti järgmistel põhjustel.
-
Valitses suur poliitiline surve uutes liidumaades asuvate elamispindade renoveerimiseks ja erastamiseks.
-
Neubrandenburgi linn lootis elanikkonna pidevat kahanemist korterite renoveerimise ja erastamisega tõkestada.
-
GVV sõlmimise ja GPV kaudu hoiti investeerimistaset Neubrandenburgis kõrgel, samal ajal kui investeeringute vähenemine oleks avaldanud suurt mõju kohapealsele töötuse määrale.
4.1.4. Alternatiivid
(45)
Lõpuks väidab NEUWOGES, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks eelistanud kõnealuste lepingute asemel alternatiive.
(46)
NEUWOGES selgitab esmalt, et eelistada oleks tulnud otsemüüki, sest see oleks toonud kasumit, ent GVV puhul võis algusest peale lähtuda kahjumist. Objektid (hooned ja kinnistud) oleks olnud võimalik võõrandada turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamustes kindlaks tehtud või sellest kõrgema hinnaga. Isegi kui ostja oleks ostnud vaid kinnistud ja lammutanud hooned maha, oleks selline müük olnud kasumlikum. NEUWOGES jääb selle hinnangu juurde ka AHG võlakergenduse arvessevõtmise korral, sest NEUWOGES oleks saanud üritada täita oma kohustusi teiste hoonete erastamise kaudu ja müük oleks olnud ka ilma AHG võlakergenduseta müügi- ja tagasirenditehingust kasumlikum. Kõnealustest alternatiividest loobumise põhjusi tuleb näha NEUWOGESi poliitilistes kohustustes.
(47)
Lisaks on NEUWOGES seisukohal, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks meelsamini väiksemamahulist renoveerimist ise rahastanud, ilma renoveerimiseta edasi üürinud või hooned lammutanud. Nendest alternatiividest loobumist põhjendatakse jällegi NEUWOGESi poliitiliste kohustustega.
(48)
Lõpuks kinnitab NEUWOGES, et renoveerimisotsuse korral oleks olnud NEUWOGESi jaoks igal juhul kasumlikum kõnealuseid töid teisiti rahastada. Näiteks oleks võinud võtta laenu, millele Neubrandenburgi linn oleks tagatise andnud, nii et laenutingimused oleksid kujunenud soodsamaks kui BAVARIAga sõlmitud tehingu puhul.
4.1.5. Riigi vahendid ja seostatavus riigiga
(49)
NEUWOGES on arvamusel, et väidetav eelis anti riigi vahenditest ja on seostatav riigiga.
(50)
Esiteks väidab NEUWOGES, et Neubrandenburgi linnal oli ainuosanikuna ja valitseva mõju tõttu nõukogule ka NEUWOGESi üle valitsev mõju. Seda kontrollivat suhet silmas pidades kujutab müügi- ja tagasirenditehingust saadud väidetav kahjum endast riigi saamata jäänud vahendeid.
(51)
Edasi väidab NEUWOGES, et käesoleval juhul on olemas peaaegu kõik riigiga seostatavuse näitajad: Neubrandenburgi linnal on NEUWOGESi üle ulatuslik kontroll; NEUWOGESi jaoks on linna huvide teenimine suurima tähtsusega; kõnealune tehing sõlmiti poliitilistel põhjustel ja on tõendatud, et Neubrandenburgi linnal oli müügi- ja tagasirenditehingu juures viimane sõna.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA lükkab NEUWOGESi esitatud argumendid tagasi ja selgitab, et kõnealused lepingud kujutasid endast tavalisi turutehinguid ega andnud talle eelist. Järelikult ei olnud need ka riigiabi. BAVARIA selgitab esmalt, et kõnealuseid lepinguid tuleb vaadelda ühtse majandusüksusena (punkt 4.2.1). Teiseks ei ole lepingud kokkuvõttes sellised, et ükski turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks neid allkirjastanud (punkt 4.2.2). Kolmandaks ei olnud NEUWOGESi loetletud alternatiivid NEUWOGESi jaoks soodsamad (punkt 4.2.3). Viimasena selgitab BAVARIA, et riigiga seostatavaid vahendeid üle ei kantud (punkt 4.2.4).
4.2.1. Kõnealuste lepingute eraldi või koos hindamine
(53)
BAVARIA leiab, et kõnealuseid lepinguid tuleb vaadelda ühe üksusena ja neid ei saa hinnata üksteisest eraldiseisvana. Hoonete müük ja järgnev tagasirentimine on üheainsa tehingu kaks omavahel seotud osa. BAVARIA rõhutab, et tehingut pakuti paketina ja NEUWOGES seda sellisena ka käsitles, nagu nähtub ettevõttesisesest protokollist, milles on dokumenteeritud NEUWOGESi otsustusprotsess.
(54)
Turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja kriteeriumi tuleb BAVARIA väitel järelikult kohaldada tehingule tervikuna, mitte kummalegi üksiklepingule.
4.2.2. Tehing ei andnud BAVARIA-le eelist
(55)
BAVARIA väitel on eelise võimalik esinemine välistatud juba asjaoluga, et NEUWOGES korraldas turu uurimiseks pakkumismenetluse (ehkki piiratud ulatuses). Ei ole põhjust kahelda selles, et NEUWOGES valis välja majanduslikult soodsaima pakkumuse.
(56)
Et kindlaks teha, kas turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks tehingu pakkumismenetlusest sõltumata sõlminud, tuleb arvesse võtta NEUWOGESi eriolukorda. NEUWOGES pidi kaasama kapitali ja korterid renoveerima, et need (jätkuvalt soodsate üürihindadega) erastada ja saada AHG kohast võlakergendust. BAVARIA väitel oleks turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja seetõttu samasuguses olukorras samuti tehingu sõlminud.
(57)
Mis puudutab GVV tingimusi ja Neubrandenburgi kinnisvaraturu oodatust aeglasema arenguga (näiteks prognoositust kõrgem tühjalt seismise määr jne) kaasnevaid riske, siis leiab BAVARIA, et soovitud üüri ja täituvusmäära saavutamata jätmise riski ei surutud NEUWOGESile peale, vaid see pigem jäi NEUWOGESile. NEUWOGES oleks pidanud kandma turu oodatust aeglasema arengu tagajärgi ka juhul, kui tehingut BAVARIAga ei oleks toimunud.
(58)
GVV üksikute tingimustega seoses väidab BAVARIA, et rendimäära arvutamisel aluseks võetud keskmine üür ruutmeetri kohta jäi veidi alla näitajatele, mida oleks võinud Neubrandenburgi sellekohase üüritasude ülevaate alusel oodata. Lisaks rõhutab BAVARIA, et samas üüritasude ülevaates lähtuti üüritasude kasvust 1. jaanuarile 2000 järgneval perioodil, nii et üüri tõstmine […] % võrra aastas ei olnud ebarealistlik.
(59)
EBVga seoses toonitab BAVARIA, et 1997. aasta ja 2007. aasta eksperdiarvamusi turuväärtuse kohta ei ole võimalik otseselt EBVga võrrelda, sest eksperdiarvamused puudutasid otsemüüki, samal ajal kui EBV sisaldas küll hoonete müüki, kuid üksnes läbi hoonestusõiguse seadmise kinnistutele. Kuna NEUWOGES jäi kinnistute omanikuks, ei olnud võimalik eksperdiarvamustes kindlaks tehtud kinnistute väärtust arvesse võtta. Turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamused ei ole BAVARIA arvates igal juhul olulised, sest nendes selgitati välja ainult objektide teoreetiline väärtus, mitte nende realiseerimisväärtus.
(60)
BAVARIA väidab ka, et arvesse tuleb võtta tehingu alusel saadud võlakergendust. Üks NEUWOGESi eesmärkidest kõnealuse tehingu sõlmimisel seisnes AHG kohase võlakergenduse saavutamises.
(61)
EBV ja GVV täpseid tingimusi kõrvale jättes tuleb BAVARIA väitel arvesse võtta ka eeliseid, mille NEUWOGES GPV kaudu sai. BAVARIA kinnitab, et NEUWOGES nõudis korterite renoveerimise tellimist oma tütarettevõtjalt BRG-lt, teades hästi, et NEUWOGES saab endale kogu BRG teenitava kasumi (kuid vastutab sealjuures ka võimaliku kahjumi katmise eest). Sellel taustal tuleb BRGga sõlmitud lepingu alusel teenitud kasumit, mille maht oli […] eurot, käsitleda NEUWOGESi olulise eelisena.
(62)
Lõpuks väidab BAVARIA müügi- ja tagasirendimudeli üldise loogika kohta, et NEUWOGES peab iseenesestmõistetavalt tagasi maksma BAVARIA esialgse investeeringu koos intressidega. BAVARIA viitab NEUWOGESi ettevõttesisese otsustusprotsessi protokollile näitamaks, et NEUWOGES oli täiesti teadlik asjaolust, et rendimääraga tuli BAVARIA esialgne investeering amortiseerida.
4.2.3. Alternatiivid
(63)
Kui vaadelda NEUWOGESi esitatud alternatiive, mis oleksid tema arvates olnud majanduslikult soodsamad, siis väidab BAVARIA, et need alternatiivid ei olnud kättesaadavad või ei oleks olnud soodsamad. Esiteks peab BAVARIA seoses väidetava üürnikele otsemüügi võimalusega väga ebatõenäoliseks, et NEUWOGES oleks saanud müüa renoveerimata kortereid, kui tal ei olnud samal ajal isegi vahendeid vajaliku renoveerimise rahastamiseks. Teiseks selgitab BAVARIA, et NEUWOGESil oleks renoveerimise rahastamisel laenu abil tulnud kanda samu riske ja kulusid nagu tehingu puhul BAVARIAga. Lisaks ei oleks renoveeritud korterite otsemüük üürnikele või ettevõtjast ostjale olnud atraktiivne, sest NEUWOGES oleks pidanud suure protsentuaalse osa kõrgemast hinnast ETFile üle kandma.
4.2.4. Riigi vahendid ja seostatavus riigiga
(64)
Viimaks väidab BAVARIA, et tehing ei hõlma riigi vahendeid ega ole seostatav riigiga. NEUWOGES on tavaline eraõiguslik ettevõtja, kes ei saa otseselt ega kaudselt riigi vahendeid. Enamjaolt kohaliku omavalitsuse esindajatest koosneva nõukogu teostatavast üldisest kontrollist ei piisa tehingu seostamiseks riigiga. NEUWOGESi väide, et Neubrandenburgi linn sundis NEUWOGESi poliitilistel põhjustel tehingut sõlmima, ei ole usutav.
4.3. NEUBRANDENBURGI LINN
(65)
Neubrandenburgi linn, kes on NEUWOGESi omanik, väidab, et kõnealused lepingud hõlmavad riigiabi. Linn ühineb NEUWOGESi esitatud väidetega ja esitab hulga punktide kohta enda märkused.
4.3.1. Eelis
(66)
Neubrandenburg on esiteks seisukohal, et EBVd ja GVVd tuleb hinnata eraldi, sest lepingupooled eraldasid need hoolikalt nii õiguslikus kui ka majanduslikus tähenduses. Teiseks viitab Neubrandenburg NEUWOGESi esitatud argumentidele elanike arvu prognoositud kahanemise kohta, millega turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks arvestanud. Neubrandenburg rõhutab, et kõrge tühjalt seismise määr oli turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja jaoks selgelt ettenähtav. Kolmandaks on Neubrandenburg seisukohal, et BAVARIA tellitud renoveerimine oli nii lihtsat laadi, et kõrget täituvusmäära ja üüri märkimisväärset tõstmist ei olnud oodata.
(67)
Neubrandenburg lükkab BAVARIA edasised argumendid tagasi. Neubrandenburg on eelkõige seisukohal, et pakkumismenetlust ei saa võtta kaudse tõendina selle kohta, et BAVARIA pakkumus oli kõige soodsam turul olemasolev pakkumus. Turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks BAVARIA pakkumusega mingil juhul nõustunud, isegi kui see oleks tõepoolest olnud kõige soodsam pakkumus turul. Mis puudutab väidetavaid alternatiive, siis toetub Neubrandenburg põhiliselt NEUWOGESi argumentidele. Seoses turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamuste ja BAVARIA väitega, et kindlaks tehtud hindu ei oleks olnud võimalik saavutada, selgitab Neubrandenburg, et turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamus tuleb võtta aluseks tolleaegse turuhinna parameetrina, sest seda, millise hinna oleks NEUWOGES 1998. aastal turul tegelikult võinud saada, ei ole enam võimalik kindlaks teha.
4.3.2. Riigi vahendid ja seostatavus riigiga
(68)
Neubrandenburgi linn on seisukohal, et õigustoiming on temaga seostatav, sest ta kontrollis NEUWOGESi piisaval määral üldiselt ja eriti seoses müügi- ja tagasirenditehinguga.
(69)
Linnal oli ainuosanikuna enda andmetel NEUWOGESi üle täielik kontroll. NEUWOGESi juhtimine oli seetõttu seotud linna korraldustega. Lisaks on NEUWOGESi nõukogu kümnest liikmest kaheksa linna esindajad, nii et linnal on kasutada täiendav kontrollimehhanism. Neubrandenburgi linn oli kohaliku omavalitsuse õigusaktide alusel kohustatud tagama, et tal on võimalik NEUWOGESi mõistlikult mõjutada.
(70)
Kõnealuse tehinguga seoses selgitab Neubrandenburgi linn, et tal ei olnud mitte ainult võimalus kontrollida, vaid et ta tegigi seda tegelikult selle tehingu puhul. Neubrandenburg on seisukohal, et linna esindajate aktiivne kaasamine nähtub muu hulgas nõukogu protokollidest ja et enne tehingu sõlmimist oli vajalik nõukogu otsus. Tehingu tingimustega seoses täpsustab Neubrandenburg, et linn nõudis kohaliku omavalitsuse poliitiliste huvide järgimist.
(71)
Kokkuvõttes märgib Neubrandenburgi linn, et linna kontroll müügi- ja tagasirenditehingu üle ning tema vastutus selle eest on tõendatud faktidega, nii et tehing on temaga seostatav.
4.4. BERLIINI LIIDUMAA
(72)
Berliini liidumaa, kes on tihedalt BAVARIAga (19) seotud, väidab, et kõnealused lepingud ei sisalda abi elementi, kuna BAVARIA-le ei antud eelist.
4.4.1. Eelis
(73)
Berliin väidab esmalt, et kõnealuseid lepinguid tuleb vaadelda üheainsa tehinguna, sest need on müügi- ja tagasirenditehingu üksteist täiendavad osad. NEUWOGES neid sellisena ka käsitles.
(74)
Turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja kriteeriumiga seoses viitab Berliini liidumaa sellele, et pidades silmas NEUWOGESi tolleaegset (1997/1998) majanduslikku olukorda ja eesmärgiks olnud tehingu liiki (erastamine kooskõlas AHG kohase võlakergenduse tingimustega, elamispindade renoveerimine, objektide haldamise jätkamine, sotsiaalselt vastutustundlike üüritasude säilitamine), pakkus BAVARIA tasakaalustatud lahendust.
(75)
Eelkõige seoses EBVga selgitab Berliini liidumaa esiteks, et NEUWOGESi pakkumismenetlus näitab, et NEUWOGES pidas BAVARIA pakkumust tol ajal (1997/1998) kõige soodsamaks turul kättesaadavaks rahastamispakkumiseks. Teiseks väidab Berliin, et arvesse tuleb võtta AHG kohast võlakergendust, sest erastamiskohustuse täitmine vastavalt AHG-le oli NEUWOGESi oluline eesmärk. Kolmandaks rõhutab Berliin, et suhteliselt madala hinnaga müük (valides renoveerimiskohustusega seotud võõrandamise, selle asemel et võõrandada pärast enda teostatud renoveerimistööde lõppu) oli NEUWOGESi majanduslikes huvides, kuna madalam hind tähendas, et ETFile tuli üle kanda vähem raha.
(76)
GVV kohta selgitab Berliini liidumaa esiteks, et näidislepingute põhjal ei olnud lepinguperiood ega rendi indekseerimine […] %ga aastas ebatavaline. Teiseks oli indekseerimine tolleaegset (1997/1998) eeldatud keskmist inflatsioonimäära arvesse võttes põhjendatud. Kolmandaks jäi üür ruutmeetri kohta Neubrandenburgi kehtivas üüritasude ülevaates toodud näitajate piiridesse.
4.4.2. Riigi vahendid ja seostatavus riigiga
(77)
Sarnaselt BAVARIAga leiab Berliini liidumaa, et Neubrandenburgi linn ei anna NEUWOGESile vahendeid kasutada. Pigem oli NEUWOGESil kasutada ainult enda teenitud tulu, mille üle kohaliku omavalitsuse asutustel puudub otsene kontroll.
(78)
Riigiga seostatavuse puhul peab Berliini liidumaa väheusutavaks, et Neubrandenburgi linn otsustas anda Berliini kinnisvarafondile omaenda kohaliku elamuehitusühingu arvel abi. Lisaks puuduvad piisavad viited selle kohta, et Neubrandenburgi linn soovis lasta lepingute sõlmimise endaga seostada.
5. AMETLIKU UURIMISMENETLUSE ALGATAMISE PÕHJUSED
(79)
Ametliku uurimismenetluse algatamise otsuses esitas komisjon mitmes küsimuses esialgse seisukoha ja kutsus huvitatud isikuid üles edastama teavet eelkõige kolme küsimuse kohta.
(80)
Kõigepealt nõustus komisjon algul sellega, et EBVd ja GVVd tuleb vaadelda ühe üksusena, mitte üksteisest eraldi, sest mõlemad on müügi ja tagasirentimise variandi puhul tehingu osad (20). Seetõttu põhineb võimaliku majandusliku eelise hindamine nende tulude analüüsil, mida NEUWOGES võis 1998. aastal EBV ja GVV ühisest sõlmimisest oodata (21).
(81)
EBV kohta esitas komisjon eelkõige kaks küsimust.
-
Esiteks on vaja selgeks teha, kas hinnangusse tuleb kaasata AHG kohane võlakergendus (22).
-
Teiseks soovis komisjon lisateavet turuväärtuse kohta koostatud 1997. aasta ja 2007. aasta eksperdiarvamuste erinevuste kohta, sest edasiste täpsustusteta ei ole võimalik kindlaks teha, milline nendest eksperdiarvamustest kajastab kinnisomandi tegelikku turuväärtust aastatel 1997/1998 (23).
(82)
GVVga seoses osutas komisjon esiteks sellele, et näidislepingute põhjal ei olnud NEUWOGESi ja BAVARIA vahel kokkulepitud tingimused tol ajal (1997/1998) turul ebatavalised (24). Teiseks väitis komisjon, et NEUWOGESi korraldatud piiratud pakkumismenetlus tõendab, et NEUWOGESil oli võimalus turu kohta teavet koguda ja teha majanduslikult mõistlik otsus (25). Kolmandaks viitas komisjon asjaolule, et lepingus 2008. aastaks kokkulepitud üüritasud vastasid tõepoolest 2008. aasta keskmisele üüritasule asjaomases linnaosas või olid sellest ainult veidi allpool (26).
(83)
Kuigi kõik need tegurid näitasid GVV vastavust tavapärastele turutingimustele, palus komisjon lisateavet kinnisvaraturul osalejate ootuste kohta 1998. aastal, et asjakohaseid argumente oleks võimalik põhjalikumalt uurida (27).
(84)
Lõpuks uuris komisjon NEUWOGESi esitatud rahavoogude analüüsi ja tuli viimaks järeldusele, et metoodiliste puuduste tõttu ei suuda see analüüs BAVARIA-le antud majanduslikku eelist tõendada (28).
(85)
Komisjon jõudis seetõttu arusaamani, et esitatud teabe alusel ei ole tal võimalik tõendada majandusliku eelise andmist BAVARIA-le (29). Siiski tegi ta teatavaks kavatsuse turuosaliste argumente põhjalikumalt uurida ja palus kõikidel huvitatud isikutel esitada asjakohast lisateavet (30).
6. LIIKMESRIIGI KOHTUMENETLUSED
(86)
28. novembril 2008 tegi LG Rostock teatavaks oma otsuse BAVARIA ja NEUWOGESi vahelises esimese astme kohtumenetluses. BAVARIA oli esitanud hagi, sest NEUWOGES oli alates 2006. aasta oktoobrist keeldunud maksmast GVVs kokkulepitud igakuist renti põhjendusega, et leping on tühine, kuna sisaldab easeaduslikku riigiabi.
(87)
LG Rostock märkis oma otsuses kõigepealt, et EBVd ja GVVd tuleb vaadelda ühe üksusena, mitte eraldi, sest mõlemad lepingud on ühe ja sama müügi- ja tagasirenditehingu osad (31).
(88)
EBV puhul tegi LG Rostock esmalt kindlaks iga-aastase rendimäära EBV lepinguperioodi esimese 30 aasta jooksul; see oli […] % aastas. LG Rostock oli seisukohal, et tegemist ei ole ebamõistlikult väikese hüvitisega, sest NEUWOGES sai esimese 30 aasta eest hoonestusõiguse tasu ette ja tal oli võimalik see tulutoovalt investeerida, mis ei oleks nii olnud iga-aastaste maksete puhul (32).
(89)
Edasi leidis LG Rostock, et NEUWOGESile müügi- ja tagasirenditehingu alusel antud vabastust varasematest kohustustest tuleb täies ulatuses arvesse võtta, kuna see tehing lõi eeldused varasematest kohustustest vabastamiseks (33). Kui varasematest kohustustest vabastamise summa hoonete ostuhinnale juurde arvestatakse, jääks sellest tulenev väärtus vaid 16 % turuväärtuse kohta koostatud 2007. aasta eksperdiarvamuses märgitud hoonete väärtusest väiksemaks ja seega ei ole see hoonete väärtusega võrreldes ebaproportsionaalne (34). Lõpuks selgitas LG Rostock, et NEUWOGES oli madalast ostuhinnast huvitatud, sest selle toel vähenes BAVARIA investeeringute kogumaht ja sellekohane rendimäär (35). Lisaks märkis LG Rostock, et madalam ostuhind oli kasulik ka seetõttu, et NEUWOGESi maksekohustused ETFi ees sõltusid müügitulust (36).
(90)
GVVga seoses oli LG Rostock esiteks seisukohal, et müügi- ja tagasirenditehingute puhul ei ole 30aastane lepinguperiood midagi ebatavalist (37). Teiseks leidis kohus, et lepingus kokkulepitud rent, mille suurus oli esialgu […] eurot ruutmeetri kohta, ei olnud ebaproportsionaalne võrreldavate hoonete tollaste (1997/1998) keskmiste üüritasudega (38). Edasi jõudis kohus järeldusele, et rendimäära iga-aastane tõus […] % võrra oli aastate 1970-1998 inflatsiooni arvestades (st keskmiselt 3,52 % aastas) põhjendatud (39). Lisaks viitas LG Rostock sellele, et üüritasu tegelik areng asjaomastes linnaosades vastas lepinguperioodi esimesel kümnel aastal ligikaudu lepingus kokkulepitud tõusule. Kolmandaks esitas LG Rostock argumendi, et haldus- ja hoolduskulud arvutati kehtivate õigusaktide alusel ega osutanud BAVARIA-le antud eelisele (40).
(91)
[…] % moodustava üüri saamata jäämise riski puhul oli LG Rostock seisukohal, et igas rendisuhtes peab rendilevõtja kandma riski, kas tal on võimalik talle kasutamiseks üleantud asja ka tegelikult ettenähtud viisil kasutada (41). LG Rostock tugines selle järelduse tegemisel argumendile, et ükski krediidiasutus ei vastutaks selle eest, kas rahastatud kinnisvara on võimalik kavakohaselt kasutada.
(92)
Lõpuks võrdles LG Rostock keskmist müügi- ja tagasirenditehingust tulenevat rendimäära tavapäraste laenude intressimääradega. Kuna keskmine iga-aastane rendimäär on […] % aastas, ei olnud see LG Rostocki arvates ehituslaenu intressimäärade oodatava arenguga võrreldes ebaproportsionaalne, sest ehituslaenu intressimäär võib ulatuda aastas kuni 10 %ni (42).
(93)
Kokkuvõttes märkis LG Rostock, et BAVARIA-le ei antud eelist, sest ka turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks kõnealused lepingud sõlminud (43).
(94)
NEUWOGES esitas selle otsuse vastu apellatsioonkaebuse; menetlus OLG Rostockis on veel pooleli.
(95)
Lisaks algatas BAVARIA menetluse VG Greifswaldis, et saada kohtult õigus tutvuda kõikide kõnealuseid lepinguid puudutavate NEUWOGESi või Neubrandenburgi linna toimikutega. BAVARIA selgitas, et proovis eelnevalt saada seda tutvumisõigust teabevabaduse seaduse alusel esitatud taotlusega, mille aga Neubrandenburgi linn lükkas tagasi argumendiga, et BAVARIA oli LG/OLG Rostocki ja Euroopa Komisjoni menetluste raames saanud juba juurdepääsu kõikidele olulistele dokumentidele (44). Menetlus VG Greifswaldis on samuti veel pooleli.
7. MEETME HINDAMINE
7.1. ABI OLEMASOLU VASTAVALT EUROOPA LIIDU TOIMIMISE LEPINGU ARTIKLI 107 LÕIKELE 1
(96)
Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 kohaselt „on igasugune liikmesriigi poolt või riigi ressurssidest ükskõik missugusel kujul antav abi, mis kahjustab või ähvardab kahjustada konkurentsi, soodustades teatud ettevõtjaid või teatud kaupade tootmist, siseturuga kokkusobimatu niivõrd, kuivõrd see kahjustab liikmesriikidevahelist kaubandust”. Meede on järelikult riigiabi, kui on täidetud kõik neli järgmist tingimust:
a)
meede annab ettevõtjale valikulise majandusliku eelise;
b)
meede on seostatav riigiga ja seda rahastatakse riigi vahenditest;
c)
meede kahjustab või ähvardab kahjustada konkurentsi;
d)
meede võib kahjustada liikmesriikidevahelist kaubandust.
7.1.1. Ettevõtjale antud valikulise eelisega seotud üldpõhimõtted
(97)
Euroopa Kohtu praktikast ilmneb, et tingimused, millele peab vastama meede, et kuuluda Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 tähenduses mõiste „abi” alla, ei ole täidetud, kui ettevõtja, kes sai abi, võiks saada sama eelise nagu see, mille ta sai riigi vahenditest, tavapärastele turutingimustele vastavatel asjaoludel. Hindamaks, kas sama meetme oleks tavapärastel turutingimustel võtnud turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja, kes on riigiga võimalikult sarnases olukorras, tuleb arvesse võtta üksnes eeliseid ja kohustusi, mis on seotud riigi kui aktsionäri olukorraga, mitte aga neid, mis puudutavad teda kui avaliku võimu kandjat (45).
(98)
Järelikult sõltub turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõtte kohaldamine lõpuks sellest, kas asjaomane liikmesriik annab ettevõtjale majandusliku eelise ettevõtjana, mitte aga avaliku võimu kandjana. Sellest tuleneb, et kui liikmesriik tugineb haldusmenetluses sellele põhimõttele, peab ta kahtluse korral tõendama üheselt ning lähtudes objektiivsetest ja kontrollitavatest tõenditest, et rakendatav meede pärineb temalt kui ettevõtjalt. Nendest tõenditest peab selgelt nähtuma, et asjaomane liikmesriik otsustas enne majandusliku eelise andmist või samal ajal sellega alustada tegelikult ettevõtja suhtes rakendatud meetme abil majandustegevust. Nõutavad võivad selles osas olla eelkõige tõendid, millest ilmneb, et kõnealune otsus põhineb majandushinnangutel, mis on sarnased nendega, mille käesoleva juhtumi asjaoludel oleks turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja, kes on nimetatud liikmesriigiga võimalikult sarnases olukorras, enne selle investeeringu tegemist hankinud, et kindlaks teha sellise investeeringu kasumlikkus tulevikus.
(99)
Seevastu kui majandushinnangud koostatakse pärast selle eelise andmist, ei piisa asjaomase liikmesriigi tehtud investeeringu tegeliku kasumlikkuse tagantjärele tuvastamisest või tegelikult kasutatud menetluse valiku hilisemast põhjendamisest, selleks et tõendada, et liikmesriik tegi enne eelise andmist või eelise andmise ajal niisuguse otsuse turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtjana (46).
(100)
Ülalnimetatust järeldub esiteks, et lepingupoolte esitatud dokumente, mis koostati pärast meetme võtmist, ei ole sellistena võimalik käesoleval juhul turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõtte järgimise uurimisel arvesse võtta.
(101)
Teiseks ilmneb eeltoodust, et AHG mõju NEUWOGESi finantsolukorrale ei saa siinsel juhul turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõtte järgimise uurimisel samuti arvesse võtta. AHG täitis tõepoolest poliitilist eesmärki ja toetuse saamisel tuli kõne alla ainult piiratud ettevõtjate kategooria (AHG paragrahv 2). Seadust ei oleks olnud võimalik kohaldada NEUWOGESiga sarnases olukorras olevale turumajanduse tingimustes tegutsevale ettevõtjale.
7.1.2. Käesolevas asjas antud hinnangu ülesehitus
(102)
Et välja selgitada, kas BAVARIA-le anti kõnealuste lepingutega eelis, tuleb uurida, kas need lepingud olid sellised, millega oleks nõustunud ka NEUWOGESiga sarnases olukorras olev turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja.
(103)
Komisjonipoolne uurimine hõlmab kolme etappi. Esimeses etapis analüüsitakse tehingu finantsmõju NEUWOGESile, et selgitada välja, millise kasumiga võis ettevõtja arvestada (punkt 7.2). Teises etapis võrreldakse müügi- ja tagasirenditehingut teiste alternatiividega, näiteks otsemüügiga, et teha kindlaks, kas võimalikud alternatiivid oleksid olnud majanduslikult atraktiivsemad (punkt 7.3). Kolmandas etapis kasutatakse võrdlusnäitajaid, kusjuures kõnealust tehingut võrreldakse sarnaste müügi- ja tagasirenditehingutega, mis sõlmiti ligikaudu samal ajal, analüüsitakse NEUWOGESi korraldatud piiratud pakkumismenetluse tulemusi ja võrreldakse tehingu tingimusi teiste finantseerimistehingute tavapäraste intressimääradega tol ajal (1997. aasta lõpp/1998. aasta algus) (punkt 7.4). Need kolm analüüsietappi võimaldavad teha kokkuvõttes järelduse selle kohta, kas NEUWOGES on käitunud nagu turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja.
7.2. TEHINGU FINANTSTAGAJÄRJED NEUWOGESI JAOKS
(104)
Kõnealuse tehingu finantstagajärgede analüüsi esimene etapp seisneb tehingu liigi määramises. Käesoleval juhul on peamisel kohal küsimus, kas mõlemad NEUWOGESi ja BAVARIA vahel sõlmitud lepingud kujutavad endast ühe ja sama ühtse tehingu kahte osa või tuleb neid uurida kahe eraldi tehinguna (punkt 7.2.1). Teiseks uuritakse müügi- ja tagasirenditehingu eripärasid, et hinnata asjakohaselt tehingu finantstagajärgi NEUWOGESi jaoks (punkt 7.2.2). Pärast EBV (punkt 7.2.3) ja GVV (punkt 7.2.4) finantsmõju põhjalikku eraldi analüüsimist järgneb üldanalüüs tehingu oodatava kasumlikkuse kohta NEUWOGESi jaoks (punkt 7.2.5).
7.2.1. Kõnealuste lepingute eraldi või koos uurimine
(105)
Kõigepealt tuletatagu meelde, et nii komisjoni algatamisotsuses kui ka LG Rostocki otsuses ollakse seisukohal, et kõnealuseid lepinguid tuleb uurida koos (47). Ametlik uurimismenetlus kinnitas seda järeldust järgmistel põhjustel.
a)
Mõlemad lepingud on üheainsa müügi- ja tagasirenditehingu üksteist täiendavad osad. BAVARIA koostatud brošüüris, milles reklaamitakse talle ainuomast müügi- ja tagasirendimudelit, viidatakse sellele, et tehing sõlmitakse kahe lepingu abil, millest üks reguleerib müüki ja teine tagasirentimist (48). Pärast seda on osutatud mõlemale lepingule alati ainult kui ühtsele tehingule.
b)
Lepingud sõlmiti 21. jaanuaril 1998, st samal päeval, ja mõlemas lepingus viidatakse teisele lepingule, (49) mis näitab nende tihedat seotust ja asjaolu, et kumbagi lepingutest ei oleks ilma teiseta sõlmitud.
c)
Nagu nähtub NEUWOGESi esitatud esialgsest BAVARIA hinnakalkulatsioonist, on lepingute tingimused lahutamatult üksteisega seotud (50). Rahalise ettemakse suurus sõltus NEUWOGESi makstavast igakuisest rendist ja BAVARIA investeeringust hoone renoveerimisse. Müügi- ja tagasirenditehingu puhul peab rent rendileandja esialgse investeeringu amortiseerima. See tähendab, et GVV teistsuguste sätete korral oleksid EBV arvandmed samuti muutunud ja vastupidi (51).
d)
NEUWOGESi nõukogu koosolekute protokollidest ilmneb, et NEUWOGES käsitles mõlemat lepingut alati ühe ja sama tehingu osana (52). Näiteks märgitakse nõukogu 30. oktoobri 1997. aasta ja 16. detsembri 1997. aasta dokumentides selgelt, et ostja rahastab ostuhinda rendimudeli kaudu. See näitab, et NEUWOGES teadis väga hästi EBV ja GVV seotust. Samuti selgitas NEUWOGESi juhatus 16. detsembri 1997. aasta koosolekul nõukogule, et BAVARIAga läbirääkimiste käigus kokkulepitud makse on hind, mida selle paketi eest on võimalik saada, ja et see pakett sisaldab ettevõtte jaoks mõningaid riske, mis on aga jõukohased. Viide paketile ja sellega seotud riskile tõendab taas, et mõlemat lepingut käsitleti üheainsa tehinguna.
(106)
NEUWOGESi väited ühe kõnealuse lepingu notariaalselt tõestamata jätmise kohta ei ole veenvad. NEUWOGESi põhiargument on see, et tõestamata jätmine kinnitab lepingupoolte kavatsust sõlmida kaks eraldi, üksteisest sõltumatut lepingut. Komisjon viitab sellele, et kuna riigi sekkumised võivad toimuda mitmesugustes vormides ja seepärast tuleb neid analüüsida nende tagajärgede kaudu, siis ei saa välistada, et mitut riigi järjestikust sekkumist tuleb Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 kohaldamise eesmärgil käsitleda ühe sekkumisena. Selline võib olukord olla eelkõige siis, kui järjestikused sekkumised, võttes eelkõige arvesse nende ajalist järjekorda, eesmärki ja ettevõtja olukorda nende sekkumiste hetkel, on niivõrd tihedalt omavahel seotud, et neid on võimatu eraldada (53). Üheainsa tehingu mõiste on seega määratletud liidu riigiabi alastes õigusaktides laiemalt kui Saksa lepinguõiguses. Põhjenduses 105 esitatud kaalutlused näitavad, et võttes arvesse kõnealuste lepingute ajalist järjekorda, eesmärki ja ettevõtja olukorda lepingute sõlmimise ajal, tuleb neid käsitada liidu riigiabi alaste õigusaktide seisukohast üheainsa tehinguna.
7.2.2. Müügi- ja tagasirenditehingu vormistamise taust
(107)
BAVARIA ja NEUWOGESi vaheline tehing põhineb BAVARIA kinnisvara rendimudelil. Mudeli kohaselt rahastab ostja (BAVARIA) oma esialgset investeeringut omandatud hoonete müüjale (NEUWOGES) tagasirentimise kaudu. Investeerimismahu ja vastavate rendimäärade kindlakstegemiseks kasutatakse rendimudeli puhul lihtsat valemit, kus investeerimismahu arvutamiseks jagatakse nominaalne iga-aastane rendimakse rendimääraga (%):
Rendimäär omakorda tuleneb lepinguperioodi, rendi indekseerimise ja hoonete jääkväärtuse kombinatsioonist.
Rendimäär (%)
Periood: 25 aastat
Jääkväärtus (%)
Indekseerimine
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Periood: 30 aastat
Jääkväärtus (%)
Indekseerimine
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Seega on selge, et investeerimismaht sõltub nii rendimäärast kui ka igakuistest rendimaksetest ja vastupidi. Niipea kui lepingupooled on kindlaks määranud põhinäitajad (periood, iga-aastane indekseerimine, jääkväärtus) ja eesmärgiks seatud investeeringute kogumahu või kavandatud igakuised rendimaksed, on võimalik välja arvutada puuduvad parameetrid. Valemi alusel annavad lühem periood, väiksem jääkväärtus, väiksem indekseerimine või pisemad nominaalsed igakuised rendimaksed tulemuseks väiksema investeeringute kogumahu.
(109)
Pärast investeeringute kogumahu kindlaksmääramist arvatakse maha renoveerimis- ja maksukulud ning muud võimalikud kulud. Järelejääv summa vastab ostuhinnale. NEUWOGESi ja BAVARIA vahelise müügi- ja tagasirenditehingu juures ei eristata ostuhinna puhul (rahaline ettemakse) hoonete omandiõiguse eest makstud hinda ja renti.
BAVARIA ja NEUWOGESi vahelise tehingu kalkulatsioon
Investeeringute kogumaht
[…] eurot
Renoveerimine
[…] eurot
Maksud ja lõivud
[…] eurot
Erastamishüvitis
[…] eurot
Ostuhind
[…] eurot
(110)
Kõnealusel müügi- ja tagasirenditehingul on kaks osa, EBV ja GVV, mis on omakorda seotud GPVga. EBVst, GVVst ja GPVst tulenevaid finantstagajärgi NEUWOGESi jaoks on vaja hinnata sellel taustal.
7.2.3. EBV oodatav finantsmõju NEUWOGESi jaoks
(111)
EBV kesksed osad on hoonete müük ja hoonestusõiguse seadmine hoonetealustele kinnistutele 75 aastaks. BAVARIA kohustus maksma NEUWOGESile kokku […] eurot, sellest […] eurot kapitaliseeritud rendina hoonetealuse maa kasutuse eest kuni 31. detsembrini 2028 ja […] eurot hoonete ostuhinnana (54). Lisaks peab BAVARIA tasuma alates 1. jaanuarist 2029 kümne aasta jooksul igal aastal renti, mis moodustab […] % kinnistu praegusest väärtusest, st […] eurot ruutmeetri kohta või […] eurot aastas (55). EBV ülejäänud perioodi eest - 2039. aastast kuni 2073. aasta lõpuni - on ette nähtud rendi kohandamine elukallidusindeksiga, kui see muutub rohkem kui […] % võrra (56).
(112)
Lisaks hoonete ostmisele ja asjaomaste kinnistute hoonestusõiguse omandamisele kohustus BAVARIA hooned renoveerima ja nõustus sõlmima ehitustööde teostamiseks lepingu NEUWOGESi tütarettevõtja BRGga.
(113)
BAVARIA poolt NEUWOGESile EBV raames makstava ostuhinna suuruse määramisel lähtusid lepingupooled igakuisest rendimaksest summas […] eurot ruutmeetri kohta, indekseerimisest […] % aastas, hoonete jääkväärtusest […] % (mille NEUWOGES pidi pärast 75 aastaks sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu lõppemist asjaomasel ajahetkel koostatava eksperdiarvamuse alusel tasuma) ning 30aastasest tagasirentimise perioodist (57). Nendest eeldustest tulenev investeeringute kogumaht oli […] miljonit eurot (58). Pärast […] euro suuruse renoveerimiskulude summa, […] euro suuruse erastamiskulude summa ning […] euro suuruse maksude/lõivude summa mahaarvamist oli müügihind […] eurot (59).
(114)
See lõpphind jagati seejärel hoonete hinnaks ([…] % = […] eurot) ja kapitaliseeritud rendiks hoonetealuse maa kasutuse eest ([…] % = […] eurot) (60). Hoonetealuse maa kasutuse ja hoonete eest tasutavaid summasid ei arvutatud eraldi välja, vaid need määrati kindlaks protsendina kogu müügihinnast.
(115)
Esimesed eelised, mille NEUWOGES tehingust sai, olid seega rahaline makse […] eurot ja tulu 30 aasta möödumisel BAVARIA makstavast hoonestusõiguse tasust.
7.2.3.1. Muud tegurid
Erastamishüvitis
(116)
Esmalt tuleb märkida, et BAVARIA poolt NEUWOGESile erastamishüvitisena tasutud rahalisi makseid summas […] eurot tuleb igal juhul arvesse võtta.
(117)
Hoonete ostja ja kinnistute hoonestusõiguse valdajana oli BAVARIA kõnealuste lepingute kohaselt kohustatud tegema selgesõnaliselt ette nähtud jõupingutusi osa korterite võõrandamiseks üürnikele. See kohustus oli lepingus kindlaks määratud, nii et võõrandamist vahendajast ostjale erastamise kaudu oli võimalik AHG eesmärgil tunnustada. Selle seaduse kohaselt oli ettevõtjast ostja kohustatud pingutama selle nimel, et võõrandada võimalikult suur osa, vähemalt aga kolmandik tehinguga ülevõetud korteritest üürnikele (61). Selle kohustuse raames tuli teha ka jõupingutusi, et teavitada üürnikke nende võimalustest ja selgitada välja nende huvi korteriostu vastu. Nende jõupingutuste tegemise ülesanne anti EBV (V osa paragrahvid 1-3) alusel üle NEUWOGESile. Lisaks lepiti kokku, et NEUWOGES saab selle eest hüvitist […] eurot ruutmeetri kohta, nii et koguhüvitis erastamispingutuste eest moodustas […] eurot.
(118)
Esialgu ei plaanitud, et NEUWOGES saab erastamispingutuste eest hüvitist; hiljem erastamispingutuste eest eraldi makstud hüvitis oli algul lihtsalt osa kavandatud müügihinnast (62). Tegelikult ei olnud BAVARIA jaoks mingit mõtet maksta NEUWOGESile hüvitist tegevuse eest, mille vastu BAVARIA-l puudus igasugune majanduslik huvi. AHGst tuleneva võlakergenduse andmine, mis oli seotud erastamispingutuste tegemise kohustusega, oli ainult NEUWOGESi majanduslikes huvides.
(119)
Erastamispingutuste hüvitis arvati hiljem siiski müügihinnast maha ja maksti selle asemel välja eraldi maksena. Põhjus võis olla selles, et kui kõnealune summa oleks jäänud müügihinna osaks, oleks sellele laienenud ETFile ülekandmise kohustus. BAVARIA-lt NEUWOGESile makstud müügihinda vähendati vastava summa võrra. BAVARIA seisukohast ei olnud siin majanduslikult võttes mingit vahet. NEUWOGES sai BAVARIA-lt täpselt sama summa, mille ta oleks saanud, kui eraldi erastamishüvitist ei oleks kokku lepitud. Tegelikult arvestas NEUWOGES erastamismaksed ise müügi- ja tagasirenditehingust oodatava tulu hulka (63).
(120)
Nende maksete arvestamine eraldi hüvitisena, mitte müügihinna osana oli NEUWOGESi jaoks oluline ainult AHG tõttu. Nagu on juba eespool (vt põhjendus 101) selgitatud, oleks turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja jätnud AHG tähelepanuta. Asjaolu, et NEUWOGES tegi erastamiseks jõupingutusi ja kulutas selleks ressursse, ei ole käesoleval juhul oluline. Turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja, kes ei toimi AHG kontekstis, ei oleks erastamispingutusi teinud, mistõttu ei ole võimalik neid ka turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja kriteeriumi kohaldamisel arvesse võtta.
(121)
Seega tuleb BAVARIA-lt NEUWOGESile erastamispingutuste eest makstud hüvitist käsitleda NEUWOGESi olulise eelisena, mis tuleb müügihinna hulka arvestada, et määratleda müügi- ja tagasirenditehingust NEUWOGESi jaoks tulenev finantsmõju tervikuna.
Renoveerimine
(122)
Müügi- ja tagasirenditehingu kohaselt tehtud renoveerimisel oli NEUWOGESi jaoks lisanduv finantsmõju. Tuleb meenutada, et renoveerimiskulud olid otseselt seotud BAVARIA maksega NEUWOGESile vastavalt EBV-le, mis tulenes investeeringute kogumahu arvestusest, millest on maha arvatud kulud, sealhulgas renoveerimiskulud (vt põhjendus 109). Teiste sõnadega: mida suuremad renoveerimiskulud, seda kõrgem ostuhind. Alternatiivse tehinguarvestuse korral, mille puhul lähtuti väiksemast üürist, madalamast indekseerimisest ja seega tunduvalt madalamatest rendimääradest, oli ostuhind sel põhjusel ikkagi EBVs kokku lepitud hinnast kõrgem; esmajoones oli selle taga asjaolu, et aluseks võetud renoveerimiskulud olid alternatiivses arvestuses palju väiksemad, kui lõpuks BAVARIA ja BRG vahel kokku lepiti (64).
(123)
Selle taustal tuleb märkida, et BAVARIA poolt NEUWOGESile 100 %-liselt kuuluvale tütarettevõtjale BRG-le GPV alusel renoveerimistööde eest tasutud ühekordne makse oli NEUWOGESi esialgsetest hinnangulistest renoveerimiskuludest tuntavalt suurem (65). Kui NEUWOGES oli oma esialgses hinnangus märkinud kuludeks kokku […] eurot või […] eurot ruutmeetri kohta, siis BAVARIA ja NEUWOGESi tütarettevõtja BRG vahel lõpuks renoveerimise eest kokku lepitud ühekordne makse moodustas […] eurot või […] eurot ruutmeetri kohta. Teisisõnu ületasid kokkulepitud kulud esialgseid hinnangulisi kulusid […] euro või […] % võrra. Silmatorkavalt suurem kokkulepitud kulude üldsumma alandas märkimisväärselt BAVARIA-lt EBV alusel NEUWOGESile makstud ostuhinda.
(124)
Põhjendust esialgse kuluhinnangu ja kokkulepitud ühekordse makse erinevuse kohta ei esitatud. See on seda üllatavam, et NEUWOGES oli hinnangulisi renoveerimiskulusid keskmiselt […] eurot ruutmeetri kohta nimetanud esialgu üldiselt tavalisteks […] (66). Ka NEUWOGESi esitatud eksperdiarvamuses „Renoveerimine või lammutamine: paneelmajad uutes liidumaades” (edaspidi „Pesteli eksperdiarvamus”) hinnati BRG tehtud renoveerimisega sarnase renoveerimise kuludeks […]-[…] eurot ruutmeetri kohta (67). Hoonete omaniku ja haldajana olid NEUWOGESil renoveerimisvajaduse kohta täpsed teadmised ja on raske mõista, miks seda nii ootamatult alahinnati.
(125)
Renoveerimiskulusid tuleb EBV finantsmõju määramisel arvesse võtta. Esiteks on päevselge, et BAVARIA jaoks ei olnud oluline, millise renoveerimiskulude summa kohta NEUWOGESi tütarettevõtja BRG talle arve esitab, sest kõikide uute renoveerimiskulude kohta tehakse lihtsalt ostuhinnaga tasaarvestus. NEUWOGESil seevastu oli ilmne majanduslik huvi selle suhtes, et BAVARIA sõlmiks BRGga renoveerimistööde lepingu ja et osa müügihinnast arvestataks renoveerimiskulude alla. Viimane kaalutlus põhines asjaolul, et NEUWOGESi tütarettevõtja poolt renoveerimisega teenitud kasumile AHGst tulenev ülekandmiskohustus ei laienenud. Enda hinnangute kohaselt oli BRG (ja järelikult NEUWOGESi) BAVARIAga seotud renoveerimistöödega teenitud kasum […] eurot (68). See kasum kujutab endast NEUWOGESile antud otsest eelist, mida tuleb arvesse võtta. Ka NEUWOGESi juhatus viitas tegelikult müügihinna põhjendamiseks BRGga sõlmitud renoveerimistööde lepingule (69).
Rent hoonetealuse maa kasutuse eest
(126)
Rendiga seoses tuleb siinkohal lähemalt vaadelda NEUWOGESi väidet, et esimese 30 aasta jooksul ei pea BAVARIA de facto makseid tegema, sest kapitaliseeritud rent sisaldus müügihinnas. Küsimus, kas renti makstakse igal aastal või kapitaliseeritud ettemaksena, ei ole käesoleva hindamise seisukohast kuigi oluline. Ei ole mingeid märke sellest, et niisugune kokkulepe oli ebamõistlik; see väljendas lihtsalt NEUWOGESi eelistust saada likviidsus eelnevalt kätte.
(127)
Lõpuks ei tasu unustada, et BAVARIA on ka pärast GVV lõppemist kohustatud maksma renti hoonetealuse maa kasutuse eest. Alates 1. jaanuarist 2029 peab BAVARIA tasuma kümne aasta jooksul igal aastal renti, mis moodustab […] % kinnistu praegusest väärtusest, st […] eurot ruutmeetri eest. Ülejäänud perioodi eest on ette nähtud rendi kohandamine elukallidusindeksiga, kui see muutub rohkem kui […] % võrra. Kui lähtuda lihtsuse huvides sellest, et elukallidusindeks ei kõigu, tuleks nende tulevaste maksete nominaalväärtuseks arvestada […] eurot. Üldhinnangus tuleb kõnealuste tulevaste maksete 1998. aasta suhtes ajaldatud väärtust käsitleda samuti osana NEUWOGESi saadud eelisest.
7.2.3.2. Järeldused
(128)
Siinkohal tuleb meenutada, et eelnenud analüüsi eesmärk oli selgitada võimalikult täpselt välja EBV finantsmõju NEUWOGESi jaoks. Analüüsist nähtub, et NEUWOGESi saadud olulised eelised hõlmavad järgmist:
a)
BAVARIA makstud sularahahind ([…] eurot);
b)
erastamispingutuste eest makstud hüvitis ([…] eurot);
c)
renoveerimisega teenitud kasum ([…] eurot);
d)
2029. aastast tehtavate rendimaksete ajaldatud väärtus (diskonteerituna […] eurot).
7.2.4. GVV oodatav finantsmõju NEUWOGESi jaoks
(129)
GVV kohaselt vastutab NEUWOGES kõnealuste hoonete haldamise eest. NEUWOGESil on õigus kogu korterite ja äripindade üürileandmisest saadavale tulule. Vastutasuks peab ta maksma omanikule (BAVARIA) kindlat igakuist renti, mille kindlaksmääratud summa on […] eurot kuni renoveerimistööde lõpetamiseni ja […] eurot sellele järgneval perioodil (GVV paragrahv 3). Lepinguperiood on 30 aastat arvates renoveerimistööde lõpetamisest (paragrahvi 2 lg 1). Igakuine rent on indekseeritud […] %ga aasta kohta (paragrahvi 4 lg 2). Järgneva analüüsi eesmärk on määrata kindlaks GVV finantsmõju NEUWOGESi jaoks.
7.2.4.1. Taust (arvutused)
(130)
Igakuine rendimakse saadakse ruutmeetri kohta oodatava netoüüri ja kuu - millest arvatakse maha haldus- ja hoolduskulud ning üüri saamata jäämise risk - korrutamisel olemasolevate ruutmeetrite arvuga (70). Põhieeldused hõlmavad seega oodatavat netoüüri ruutmeetri ja kuu kohta ning oodatavaid kulusid. GVVs lähtusid pooled netoüürist […] eurot ruutmeetri kohta pärast renoveerimist ja kuludest […] eurot ruutmeetri kohta; igakuise rendimakse suuruseks määrati vastavalt […] eurot ruutmeetri kohta (71).
(131)
Nende konkreetsete näitajate kindlaksmääramisel, mis lõpuks GVVsse lisati, oli NEUWOGESil valikuvõimalus (72). Ta võis enda lepinguperioodi jooksul tasutavad igakuised maksed ja müügitulu erineva üürisumma või kõrgema indekseerimise kehtestamise kaudu täpselt kindlaks määrata (73). Kindla rendimakse määramise kaudu (näiteks erinevate üürisummade, erineva indekseerimise ja erinevate kulude määramise teel) suurema või väiksema riski võtmise ja müügihinnana saadud likviidsuse vahel oli otsene korrelatsioon. Nii näiteks oleks BAVARIA tehtud alternatiivse arvutuse alusel, kus aluseks võeti indekseerimine 2,0 %, üürisumma […] eurot ja seega rendihind […] eurot, olnud igakuine rendisumma […] euro asemel […] eurot (74). Iseenesestmõistetavalt oleks ka müügihind väiksemaks kujunenud.
7.2.4.2. Finantsmõju analüüs
Üldised kaalutlused
(132)
GVV finantsmõju määramisel NEUWOGESi jaoks tuleb arvesse võtta kahte kaalutlust. Esiteks arvutatakse rent ruutmeetri põhjal. Kuna BAVARIA müüs mõned korterid pärast lepingu sõlmimist ära, muutus ruutmeetrite koguarv algselt […]st 1999. aastal […]ni, 2000. aastal […]ni ja 2001. aastal […]ni. Pärast 2001. aastat jäi see näitaja muutumatult […] ruutmeetri juurde. Oma märkustes võttis NEUWOGES prognoositud finantsvoogude arvutamisel aluseks kõnealuse järk-järgult väheneva ruutmeetrite arvu. Kuna oluline on aga üksnes eelnev perspektiiv, ei oleks NEUWOGES tohtinud oma arvutuste aluseks olevat ruutmeetrite koguarvu vähendada tegelikult müüdud ruutmeetrite arvu võrra, vaid nende ruutmeetrite arvu võrra, mille edasimüümisest ta 1998. aasta alguses lähtus. Seepärast ei tugine järgnev analüüs NEUWOGESi märkustes esitatud arvnäitajatele; pigem võetakse aluseks näitajad, millest NEUWOGES lähtus oma esialgses kasumiprognoosis, nimelt järkjärgulisest vähenemisest […] ruutmeetrilt 2003. aastaks […] ruutmeetrini. Teiseks: et selgitada välja lepingu sõlmimise hetkel oodatav lepingu finantsmõju NEUWOGESi jaoks, tuleb tulevased tulud ja kulud diskonteerida, mis nõuab diskontomäära kindlaksmääramist. Kooskõlas oma esialgse kirja ja NEUWOGESi esitatud rahavoogude analüüsidega võtab komisjon aluseks diskontomäära 5 % aastas (75).
NEUWOGESi rahavoogude analüüside usaldusväärsus
(133)
Enne GVV sõltumatut majandusanalüüsi on vaja kõigepealt kommenteerida NEUWOGESi esitatud rahavoogude järelanalüüse, mille eesmärk on näidata, millised oleksid olnud ettevaatliku ja turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja eelootused GVV kaudu tekkiva rahavoo suhtes. NEUWOGES väidab, et GVV puhul oleks võinud realistlikke eelnevaid eeldusi aluseks võttes - tema arvates olid nendeks üüri tõstmine […] % aastas, kulude indekseerimine […] %ga aastas ja tühjalt seismine […] % - oodata negatiivset kogurahavoogu nominaalsummas […] eurot ja diskonteeritult […] eurot (76). Edasi väidab NEUWOGES, et GVV oleks ainult väidetavalt ebarealistlike eelnevate eelduste korral - üüri tõstmine […] % aastas, tühjalt seismine […] %, stabiilsed kulud - toonud positiivse väärtuse nominaalsummas […] eurot ja diskonteeritult […] eurot (77). NEUWOGESi arvates oli seega algusest peale selge, et ainuüksi rendi teenimiseks tuleb läbi suruda üüri iga-aastane tõstmine […] % võrra, kusjuures kulude suurendamiseks ei oleks ruumi jäänud.
(134)
Sellega seoses tuleb märkida, et kulude suuruse puhul toetub NEUWOGES eeldustele, mis on väheveenvad (kulude lähtetase on kõikides NEUWOGESi esitatud analüüsides identne). Sõlmitud GVV aluseks olevates arvutustes lähtutakse kogukuludest (haldamine, hooldus, üüri saamata jäämise risk), mis moodustavad ligikaudu […] % üürisummadest, NEUWOGESi rahavoogude analüüsides aga vähemalt […] %-lisest kulutasemest (pärast renoveerimist) ([…] % üüri saamata jäämise risk, […] % haldamine ja hooldus). Isegi kui jätta kõrvale üüri saamata jäämise järsk kasv ([…] %-lt […] %ni), tuleb ülejäänud kulude puhul täheldada ikkagi tõusu […] %-lt […] %ni üürisummadest. NEUWOGESi märkustest ei leia sellele tõusule piisavat põhjendust. NEUWOGES märgib hoopis, et väärtus […] % ([…] eurot ruutmeetri kohta) on vahetult moderniseerimisele järgneval ajal põhjendatud, ent seejärel peab see igal aastal suurenema […] % võrra aastas (78). Ka turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamuses, mille NEUWOGES enne müüki tellis, lähtuti kogukulude tasemest (kaasa arvatud üüri saamata jäämise risk) (79) vahemikus […]-[…] % (1997. aasta eksperdiarvamus). Kuna eksperdiarvamuses ei ole täpselt märgitud, millise protsendimääraga saamata jäänud üüri puhul arvestatakse, ei ole võimalik välja selgitada, mis ulatuses muude kuludega seoses aluseks võetud eeldused NEUWOGESi eeldustest erinevad. Igal juhul on NEUWOGESi praegu aluseks võetud muud kulud suuremad, isegi kui eeldada, et 1997. aasta eksperdiarvamuses oleks üüri saamata jäämise risk olnud […] %. Selle taustal ei ole võimalik NEUWOGESi rahavoogude analüüsidega nõustuda ja neid tuleb kulude […] % suurust lähtetaset aluseks võttes - ilma üüri saamata jäämise riskita - korrigeerida (80).
(135)
Sellega seoses tuleb veel märkida, et NEUWOGESi väide, et ainuüksi rendimäära tõusu korvamiseks tuleb läbi suruda üüri tõstmine […] % võrra, ei vasta tõele. Kuna rendimäär arvutatakse protsendina esialgsest koguüürist (siinsel juhul […] %), võimaldaks üüri tõstmine […] % võrra tasakaalustada nii rendimäära tõusu kui ka kulude suurenemist […] % võrra. Stabiilsete kulude puhul piisaks üüritasu suurenemise korvamiseks juba väiksemast rendimäära tõstmisest. Tegelikult aitaks rendimäära kerkimist küllaldaselt kompenseerida üüri iga-aastane tõstmine […] % võrra, kui võtta aluseks üüri saamata jäämise risk […] % ja muus osas stabiilsed kulud. Igasugust seda ületavat suurenemist võiks NEUWOGES kasutada kasvavate kulude tasumiseks või kasumi teenimiseks.
Finantsmõju analüüs
(136)
Lepingu sõlmimise ajal tegi NEUWOGES ise nominaalse rahavoo analüüsi (81). Analüüsis lähtus ta sellest, et tema enda kulud (haldamine, hooldus) kasvavad aastas […] % võrra, et ta suurendab üüri iga kolme aasta järel […] % võrra, et tühjalt seismise määr […] % säilib ja et […] % korteritest müüakse üürnikele. Selle põhjal ootas NEUWOGES GVVst tulenevat nominaalset rahavoogu […] eurot 30aastase perioodi jooksul.
(137)
Ametliku uurimismenetluse käigus ei leitud tõendeid, mis lubaksid oletada, et nimetatud arvutused tehti teadlikult liiga optimistlike ootuste alusel. Puuduvad viited selle kohta, et NEUWOGESi esindajad, kes esitasid need arvnäitajad NEUWOGESi nõukogule, tegid seda teadmisega, et need on ebaõiged. Tegelikult tundub, et NEUWOGES ei väidagi, nagu oleks tema juhatus nõustunud poliitilistel põhjustel teadlikult kahjumliku tehinguga, vaid pigem, et majandusliku mõju hindamisel tehti valearvestusi (mida NEUWOGESi arvates turumajanduse tingimustes tegutseval ettevõtjal ei oleks juhtunud) (82).
(138)
Sellele vaatamata on vaja uurida, kas ootused olid tõesti sellised, et ükski turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks oma otsuses nendele tuginenud. Sellega seoses tuleb märkida, et NEUWOGESi arvates oleks turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja lähtunud üüri tõstmisest vaid […] % aastas, üüri saamata jäämise riskist […] % ning haldus- ja hoolduskulude kasvust […] % (83). Neid eeldusi aluseks võttes oleks kogu rahavoog NEUWOGESi väitel nominaalsummas -[…] eurot ja diskonteeritult -[…] eurot, kusjuures määrav oleks eelkõige enam kui seitse korda suurem saamata jäänud üür.
7.2.4.3. Turuga seotud ootused
(139)
Kõigepealt tuleb osutada dokumentidele, mis annavad ettekujutuse mõlema tehingus osalenud poole tegelikest ootustest. Esmajoones võib nõukogu 16. detsembri 1997. aasta koosoleku protokollist lugeda, et NEUWOGESi juhatus liigitas tehinguga seotud riskid jõukohasteks (84). Edasi ilmneb protokollist, et NEUWOGES tugines oma tegevuses arvutustele, mis lähtusid üüri tõstmisest […] % võrra iga kolme aasta järel, kulude kasvust (ilma üüri saamata jäämise riskita) […] % ja üüri saamata jäämise riskist […] % (85).
(140)
Enne lepingute allkirjastamist konsulteeris NEUWOGES audiitorfirmaga Nordrevision, kelle hinnangul vastas üüri tõstmine […] % küll üldisele inflatsioonimäärale, kui oli vaevu realiseeritav (86). Peale selle oli Nordrevision seisukohal, et kulude lähtetase (arvutustes tugineti hinnangulistele kuludele, mis moodustavad […] % üürist) oleks realistlik, kui eeldada tühjalt seismise nullmäära, kuid vajalik on kulude indekseerimine vastavalt rendi indekseerimisele (87).
(141)
BAVARIA lähtus omakorda sellest, et kui pidada silmas Neubrandenburgi elanike arvu eeldatavalt muutumatut arengut (sest seal asusid tegutsema erinevad suured teenuseosutajad) (88) ja hoonete head asukohta, on oodata väga madalat tühjalt seismise määra (89). Lisaks võttis ta aluseks selle, et üüri on võimalik tõsta vastavalt rendimaksete indekseerimisele (90).
(142)
Lõpuks osutatakse sellele, et NEUWOGESi enne müüki tellitud 1997. aasta eksperdihinnang turuväärtuse kohta sisaldas andmeid oodatava asjaomase arengu kohta. 1997. aasta eksperdiarvamuses lähtuti kulutasemest […]-[…] %, sealjuures ei esitatud aga andmeid selle kohta, milline protsendimäär võeti üüri saamata jäämise riski aluseks (91).
7.2.4.4. Hinnang
Halduskulud
(143)
Kõigepealt tunduvad ootused haldus- ja hoolduskulude ning lähtetaseme ([…] eurot ruutmeetri kohta või […] % üürisummadest) ning ka oodatava kasvu ([…] % aastas) suhtes põhjendatud. Mis puudutab kulude lähtetaset, siis tuleneb see järeldus NEUWOGESi enda märkusest, et kulud olid vähemalt vahetult renoveerimisjärgseks ajaks arvestatud piisavas suuruses. Teiseks märgiti Pesteli eksperdiarvamuses, et 1997. aastal moodustavad haldus- ja korrashoiukulud keskmiselt […] eurot ruutmeetri kohta; seda on […] eurot vähem, kui arvestati samade kulude suuruseks müügi- ja tagasirenditehingu raames (92). Lõpuks jäid ka eksperdiarvamuses aluseks võetud kulud samasse suurusjärku. Kindlasti tuli lähtuda nende kulude kasvust; eeldatav kasv […] % võrra aastas tundus põhjendatud ja pigem ettevaatlik hinnang. Nordrevision oli teinud ettepaneku juhinduda halduskulude indekseerimisel rendi indekseerimisest; see annab tulemuseks iga-aastase kasvu […] %, seega väiksema kasvu, kui NEUWOGES tegelikult eeldas. Ülejäänud osas on NEUWOGES ise nüüdseks seisukohal, et realistlik oleks olnud oodata suurenemist […] % aastas; see tähendab, et […] % aastas ei olnud kindlasti põhjendamatult madal.
Üüri saamata jäämise risk
(144)
Mis puudutab üüri saamata jäämise riski, siis oli realistlik arvestada üldise üüri saamata jäämisega […] % ulatuses. Esiteks tuleb märkida, et kui Nordrevision lepinguid hindas, siis seda eeldust kahtluse alla ei seatud, kuigi nõustajad väljendasid muud laadi muret seoses üldise majandusolukorra ja Neubrandenburgi kinnisvaraturuga (93). Teiseks tundus, et 1997. aasta eksperdiarvamuses turuväärtuse kohta ei lähtutud kuigi palju suurematest üüri saamata jäämise riskidest, kuigi täpseid andmeid eeldatava üüri saamata jäämise riski kohta ei esitatud (94).
(145)
Nagu ilmneb BAVARIA otsustusprotsessi käsitlevatest sisedokumentidest, lähtus BAVARIA erinevate suurte teenuseosutajate tegutsema asumise puhul sellest, et Neubrandenburgi elanike arv jääb stabiilseks ja et kõnealused korterid on võimalik pärast renoveerimist peaaegu kõik üürile anda. NEUWOGESi andmetel arvestasid Neubrandenburgi linn ja Mecklenburg-Vorpommerni liidumaa aastatel 1997/1998 tõepoolest elanike stabiilse arvu ja sissetulekute püsiva arenguga.
(146)
Lõpuks ei tohi jätta ka tähelepanuta, et NEUWOGESi juhatus - kes juhtis ettevõtet, mis oli üle 30 % Neubrandenburgi korterite omanik ja kellel olid seega kohaliku kinnisvaraturu kohta põhjalikud teadmised - hindas müügi- ja tagasirenditehinguga seotud riske jõukohasteks ja lähtus enda prognoosides […] % suurusest üüri saamata jäämise riskist. Ei ole ühtegi põhjust, miks tunnustatud kohaliku kinnisvaraturu eksperdid oleksid oma arvutustes sellele eeldusele tuginenud, kui see oleks olnud nii ebarealistlikult madal, nagu NEUWOGES nüüd väidab.
(147)
Samal ajal tuleb arvesse võtta dokumente, mille NEUWOGES esitas seoses küsimusega, kas kõnealusel kinnisvaraturul (Ida-Saksamaa paneelelamud) ettevaatlikult tegutsev osaleja oleks oodanud kõrgemat tühjalt seismise määra, kui asjaomased dokumendid pärinevad müügi- ja tagasirenditehingule eelnenud ajast. Saadud eksperdiarvamustest esitati enne kõnealuste lepingute sõlmimist ainult Pesteli eksperdiarvamus. Sealjuures tuleb tähele panna, et Pesteli eksperdiarvamus käib kogu Ida-Saksamaa kohta ega võta arvesse Neubrandenburgi konkreetseid kohalikke olusid, mis piirab käesolevas kontekstis tema tõendusjõudu. Eksperdiarvamuses loetletakse Ida-Saksamaa kinnisvaraturu mõningaid üldisi probleeme, kuid see eksperdiarvamus üksinda ei anna piisavalt tõendeid selle kohta, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks investeerimisotsuse tegemisel lähtunud […] % suurusest üüri saamata jäämise riskist.
Üüritasud
(148)
Üüritasudega seoses tuleb kõigepealt märkida, et NEUWOGES ei pea pärast renoveerimist oodatavat üüri liiga kõrgeks. Pigem väidab ta, et üüritasusid ei olnud võimalik oodatud määral tõsta. LG Rostocki seisukoha põhjal, et GVVs aluseks võetud keskmine üür […] eurot ruutmeetri kohta jäi kohaldatava üüritasude ülevaate (95) vahemikku, võib järeldada, et üüri esialgne keskmine suurus oli arvutatud realistlikult.
(149)
Kui vaadelda kokkulepitud rendi indekseerimist, siis ei ole otseseid tõendeid selle kohta, millisest keskmisest üüri tõstmisest 1998. aastal üldiselt lähtuti. Nordrevision märkis vaid, et esialgu aluseks võetud […] % aastas vastas üldisele inflatsioonimäärale, Neubrandenburgis aga ei ole see tõenäoliselt realiseeritav (96). Asjaolu, et NEUWOGES nõustus lõpuks indekseerimisega „ainult” […] % ja lähtus sellest, et ta suudab üüri iga kolme aasta järel […] % võrra (või […] % aastas) tõsta, tundub rääkivat selle kasuks, et ta võttis seda hoiatust arvesse. Eksperdiarvamustes turuväärtuse kohta ei sõnastatud selgeid ootusi üüri tulevase tõstmise kohta. Sellegipoolest tuleb märkida, et kuna turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamused ei sisaldanud sõnaselgeid eeldusi inflatsiooni ja üüritasude arengu kohta, lähtuti nendes ilmselt üüri kasvu ja üldise inflatsiooni (mis oli eelnevatel kümnenditel olnud ligikaudu 3,5 %) koosliikumisest (97). LG Rostock oli seisukohal, et kui pidada silmas lepingute sõlmimisele eelnenud 28 aasta keskmist iga-aastast inflatsioonimäära 3,52 %, oli indekseerimine põhjendatud (98). Lisaks märkis kohus, et üüritasude 30 aasta arengut on loomulikult raske prognoosida, aga tema ei leia, et rendi indekseerimise ja üüritasude oodatava arengu suhe oleks silmatorkavalt ebaproportsionaalne.
(150)
NEUWOGESi esitatud Pesteli eksperdiarvamus ei sisalda andmeid Ida-Saksamaa kinnisvaraturu osalejate tegelike ootuste kohta ega konkreetseid andmeid Neubrandenburgi kohta. Sellele vaatamata on selles viidatud, et Ida-Saksamaa kinnisvaraturg oli potentsiaalselt küllalt probleemne. Esitatud lisafaktide taustal ei ole Pesteli eksperdiarvamus aga piisav tõendamaks, et kokkulepe indekseerida rendimakseid […] %ga aastas ja ootus suruda igal aastal läbi üüritasude tõstmine […] % võrra oleksid olnud ebamõistlikud.
Lepinguperiood
(151)
Kui heita viimaks pilk lepinguperioodile, siis väitis LG Rostock, et teatud rendilepingutele on pikad lepinguperioodid (kuni 30 aastat) iseloomulikud ja et kõnealuse lepingu taoline leping ei ole seega ebatavaline (99). 30aastane lepinguperiood kätkes endastmõistetavalt küll teatud riske, kuid pakkus ka stabiilse kasumi teenimise võimalust ja suurt kindlustunnet oodatavate kulude suhtes. Lisaks tähendas pikk periood ka seda, et ostja investeeringute amortiseerimiseks vajalikud igakuised rendimaksed kujunesid väiksemaks või et müügihind oli sama suurte rendimaksete juures kõrgem kui lühema lepinguperioodi korral (100). Selles valguses vaadates ei tundu 30aastase perioodi kokkuleppimine ebamõistlik.
7.2.4.5. Järeldus
(152)
Seetõttu ei saa ootusi, mida NEUWOGES oma esialgses arvestuses väljendas, vaadelda ebarealistlikena. Esitatud dokumentide põhjal võis NEUWOGES seega igati oodata, et ta hakkab GVV raames kasumit teenima. Kui oodatav nominaalne kasum diskonteeritakse asjaomase ajahetkeni (1998. aasta algus), selgub, et NEUWOGESi otsuse aluseks oli eeldus, et GVV rahaline väärtus on […] eurot.
7.2.5. Üldhinnang
(153)
Komisjon on juba järeldanud, et EBV ja GVV on ühe ja sama seotud tehingu osad. Et teha kindlaks tehingu koguväärtus NEUWOGESi jaoks, tuleb seega mõlema lepingu rahalised väärtused kokku liita. Meeldetuletuseks: NEUWOGES võis oodata EBV alusel järgmisi eeliseid:
a)
BAVARIA makstud sularahahind ([…] eurot);
b)
erastamispingutuste eest makstud hüvitis ([…] eurot);
c)
renoveerimisega teenitud kasum ([…] eurot);
d)
2029. aastast tehtavate rendimaksete ajaldatud väärtus (diskonteerituna […] eurot).
(154)
Lisaks, nagu on kindlaks tehtud punktis 7.2.4, tuli NEUWOGESi realistlikke ootusi aluseks võttes määrata GVV väärtuseks diskonteeritud nüüdisväärtus […] eurot. Seega oli müügi- ja tagasirenditehingu koguväärtus NEUWOGESi jaoks […] eurot.
7.3. VÕRDLUS TEISTE TEHINGUVÕIMALUSTEGA
(155)
Et oleks võimalik välja selgitada, kas NEUWOGESi ja BAVARIA sõlmitud müügi- ja tagasirenditehing vastab lepingutele, mille kasuks oleks otsustanud turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja, tuleb selle tehingu väärtust võrrelda teiste tehinguvõimaluste väärtusega. Kui NEUWOGESil oleks olnud majanduslikust aspektist soodsam alternatiiv, ei saaks müügi- ja tagasirenditehingu kasuks otsustamist pidada tegutsemisvõimaluseks, mille oleks valinud turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja.
(156)
Sellega seoses tuleb märkida, et renoveerimata hoonete üürileandmine või koguni lammutamine ei oleks ilmselt olnud sobilikud alternatiivid. Esmajoones oleks üürileandmine ilma renoveerimiseta andnud ainult piiratud tulu. Lisaks oli selge, et renoveerimata hooneid ohustab tühjalt seisma jäämine rohkem kui renoveeritud hooneid (101). Seega puuduvad usaldusväärsed faktid, mis lubavad järeldada, et renoveerimata hoonete edasisel väljaüürimisel oleks saanud arvestada suurema kasumiga, kui oli oodata müügi- ja tagasirenditehingust. Lammutamine ei oleks toonud tulu, vaid oleks olnud seotud lammutamiskuludega. Seega poleks ka see olnud tol ajal (1997/1998) kõlblik alternatiiv.
7.3.1. Laenu abil rahastamine kui võimalik valik
(157)
Esimese võimaliku alternatiivina oleks kõne alla tulnud laenu abil rahastamine. Kui NEUWOGES oleks rahastanud kõnealuste hoonete renoveerimist laenu abil, oleks tal osaliselt olnud võimalik teenida samasugust kasumit nagu müügi- ja tagasirenditehingu puhul. Esmajärjekorras oleks ta saanud renoveeritud hooned üürile anda ja teenida sellega korralikku tulu. Peale selle oleks ta erinevalt müügi- ja tagasirenditehingust jäänud hoonete omanikuks.
(158)
On siiski ilmselge, et laenu abil rahastamisel oleks olnud ka teatud puudusi. Esiteks oleks NEUWOGES pidanud 30 % investeerimismahust eraldama enda omakapitalist, kui NEUWOGES oli seisukohal, et tuleb säilitada 30 %-line omakapitali osatähtsus (102). 1997. aasta lõpus arutas NEUWOGESi nõukogu võimalust vähendada omakapitali osatähtsust, et võimaldada suuremaid investeeringuid. Juhatus lükkas selle ettepaneku siiski majanduslikult ebasoovitatavana tagasi, kuna see oleks toonud kaasa vastuvõetamatult suure võlakoormuse (103). Juhatus selgitas seda nii: „Omakapitali osatähtsuse vähendamine 30 %-lt 25 %ni ei oleks soovitatav (võlakoormuse tase) (104)”. NEUWOGESi nõukogu liige Räuber märkis lisaks: „Ettevõtte seisukohast ei ole omakapitali osatähtsuse vähendamine mõeldav. Ettevõtte kohustused tuleb täita (105)”. […] euro suuruse renoveerimisinvesteeringu rahastamiseks oleks NEUWOGES pidanud seega eraldama omakapitalist […] eurot. On väga kaheldav, kas selline omakapitali summa oleks kohe võtta olnud. Nõukogu protokollist nähtub, et 1998. aasta investeeringute võimalik kogumaht (kaasa arvatud laenud) oli ligikaudu […] eurot ja et see summa oli juba planeeritud teiste projektide jaoks (106). Seega oli selge, et NEUWOGES oleks saanud renoveerimistöid laenu abil rahastada ainult juhul, kui ta oleks loobunud teistest projektidest.
(159)
Vastupidiselt laenu abil rahastamisele oli müügi- ja tagasirenditehingu eelis see, et NEUWOGESil ei olnud tarvis kasutada omakapitali, vaid ta sai selle asemel isegi likviidsust juurde ja peale selle oli tagatud hoonete renoveerimise täielik rahastamine.
(160)
Kõiki neid kaalutlusi arvesse võttes ei saa lugeda tõendatuks, et laenu abil rahastamine oleks olnud võimalik või - kui see olekski olnud võimalik - et see oleks olnud NEUWOGESi jaoks soodsam kui tehing BAVARIAga. Kuna NEUWOGESil ilmselt puudus laenu saamiseks vajalik omakapital ja ta võis lisalikviidsust kasutada teiste investeeringute rahastamiseks, viib see pigem järelduseni, et otsus müügi- ja tagasirenditehingu poolt ja laenu abil rahastamise vastu oli mõistlik.
7.3.2. Otsemüük kui võimalik valik
(161)
Teine tõsiselt võetav valikuvõimalus oleks olnud hoonete ja kinnistu otsemüük. Otsustav küsimus on siinjuures, kas selline müük oleks olnud soodsam.
7.3.2.1. Hinnang turuväärtuse kohta koostatud 1997. aasta ja 2007. aasta eksperdiarvamuste põhjal
(162)
Kui võrrelda müügi- ja tagasirenditehingu väärtust NEUWOGESi jaoks eelistega, mida oleks andnud otsemüük, on keskne küsimus, millise hinna oleks NEUWOGES tavamüügist saanud. Siin etendavad teatud rolli mõlemad turuväärtuse kohta koostatud eksperdiarvamused aastatest 1997 ja 2007.
(163)
Mõlemad eksperdiarvamused tellis NEUWOGES, et lasta hinnata kõnealuste objektide (hooned ja kinnistud) väärtust 1997. aastal. Ühe eksperdiarvamuse koostas 1997. aastal ettevõtte enda ekspert, teise 2007. aastal tagasiulatuvalt sõltumatu ekspert. 1997. aasta eksperdiarvamuses arvestati hinnaks […] eurot, 2007. aasta eksperdiarvamuses aga […] eurot (107). Mõlemas eksperdiarvamuses hinnati hooneid (1997: […] eurot; 2007: […] eurot) ja kinnistuid (1997: […] eurot; 2007: […] eurot) eraldi. Mõlemad eksperdiarvamused tuginevad põhiliselt samale meetodile (tulumeetod).
(164)
Kuna 2007. aasta eksperdiarvamus turuväärtuse kohta koostati alles pärast müügi- ja tagasirenditehingu sõlmimist, ei saa see olla komisjoni arvates usaldusväärne alus objektide 1997. aasta väärtuse hindamisel vastavalt NEUWOGESi tolleaegsetele teadmistele. Otsuse tegemisel selle kohta, kas ta peaks BAVARIAga müügi- ja tagasirenditehingu sõlmima, ei olnud NEUWOGESil ju võimalik tugineda 2007. aastal tagasiulatuvalt koostatud eksperdiarvamusele.
(165)
Komisjoni vaatenurgast ei saa aga ka 1997. aasta eksperdiarvamust turuväärtuse kohta kasutada usaldusväärse näitajana kinnisvara 1997. aasta väärtuse kohta vastavalt NEUWOGESi tolleaegsetele teadmistele. Nagu ametliku uurimismenetluse käigus kindlaks tehti, oli NEUWOGESi juhatus täiesti teadlik sellest, et 1997. aasta eksperdiarvamust ei saanud kõnealuste lepingute sõlmimise hetkel hinnangu usaldusväärseks aluseks pidada. Selle kohta annavad teavet järgmised tähelepanekud.
a)
Üüritasud
1997. aasta eksperdiarvamus lähtus üüritasust vahemikus […]-[…] eurot ruutmeetri kohta. Samal ajal oli alates 1. jaanuarist 1998 kehtivas ja 1997. aasta andmetel põhinevas Neubrandenburgi linna esimeses üüritasude ülevaates märgitud renoveeritud korterite keskmiseks üüritasuks 3,90-4,38 eurot ruutmeetri kohta. Neubrandenburgis tegutseva suure kinnisvaraettevõtjana oli Neubrandenburgi keskmine üüritasu NEUWOGESile kindlasti teada. Kinnisvara hindamisel sai NEUWOGES seega nendele andmetele tugineda. Müügi- ja tagasirendilepingus oli renoveerimisjärgsel ajal (seega alates 1999. aastast, st kaks aastat pärast seda, kui koguti esimese üüritasude ülevaate aluseks olnud andmed) tegelikult ette nähtud üür keskmiselt […] eurot ruutmeetri kohta, mis kattus ka üüritasude ülevaatega.
b)
Renoveerimiskulud
1997. aasta kevadel, mil turuväärtuse kohta koostati eksperdiarvamust, kus lähtuti renoveerimiskulude kogusummast […] eurot, teatas NEUWOGESi juhatus samal ajal (1997. aasta märtsis) BAVARIA-le saadetud kirjas, et ta arvestab renoveerimiskuludeks […] eurot. Seega teadis NEUWOGES ilmselgelt väga hästi, et vajalikud renoveerimiskulud olid 1997. aasta eksperdiarvamuses suuresti alahinnatud. BAVARIA ja NEUWOGESi tütarettevõtja BRG vahel kinnisvara renoveerimise eest kokku lepitud ühekordne makse oli isegi tunduvalt suurem ([…] eurot), mida tuleb hinnata kaudse tõendina selle kohta, et NEUWOGES oli BAVARIAga lepingute sõlmimise ajal teadlik, et renoveerimiskulud olid 1997. aasta eksperdiarvamuses ligikaudu 10 miljoni euro võrra väiksemaks hinnatud.
c)
Järelejääv kasutusaeg
1997. aasta eksperdiarvamuses turuväärtuse kohta lähtuti kavandatud renoveerimist silmas pidades üldisest järelejäävast kasutusajast […]-[…] aastat. Siinkohal tuleb märkida, et 1997. aasta eksperdiarvamuses väikeseks hinnatud renoveerimiskulud ei ole ilmselgelt kokkusobivad eeldusega, et renoveerimine pikendab tuntavalt hoonete kasutusiga.
d)
Kinnistute väärtus
Tuleb märkida, et 1997. aasta eksperdiarvamuses jäeti kõnealuste hoonete hindamisel tähelepanuta väärtust vähendavad tegurid (seevastu 2007. aasta eksperdiarvamuses võeti need arvesse). Nende tegurite hulka kuuluvad muu hulgas olemasolev infrastruktuur, mida ei ole võimalik liigutada või eemaldada (heitveesüsteemid, torustik), või ka kinnistu ebasoodne kuju. Üldjuhul on selle tagajärjeks väärtuse vähenemine. Kinnistute omanikuna pidid need tegurid NEUWOGESile teada olema. Järelikult pidi ta ka teadma, et 1997. aasta eksperdiarvamuses oli kinnistute väärtus hinnatud liiga suureks.
(166)
Kokkuvõttes võib märkida, et on tõendatud NEUWOGESi teadlikkus sellest, et mõned 1997. aasta eksperdiarvamuse aluseks olevatest kesksetest eeldustest ei pidanud eelkõige seoses renoveerimiskuludega paika. Komisjon teeb seega järelduse, et 1997. aasta eksperdiarvamus ei anna usaldusväärseid andmeid objektide 1997. aasta väärtuse kohta vastavalt NEUWOGESi tolleaegsetele teadmistele.
(167)
Lisaks on komisjon seisukohal, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja, kes oleks leidnud end NEUWOGESi olukorras, oleks asjaomasel ajal NEUWOGESile teadaoleva teabe alusel jõudnud kinnisvara väärtuse eelhindamisel tõenäoliselt tulemusteni, mis oleksid olnud 2007. aastal tagasiulatuvalt koostatud eksperdiarvamuse omadele väga sarnased. Nii nagu seda 2007. aasta tagasiulatuvas eksperdiarvamuses tehti, oleks turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja NEUWOGESi olukorras tuginenud saadava üüri eelootustes asjaomasele üüritasude ülevaatele, arvestanud renoveerimiskulude summaks BAVARIA ja BRG vahel kokku lepitud summale lähedasema summa ja kohandanud kinnistute väärtust talle teadaolevaid väärtust vähendavaid tegureid arvesse võttes. Peale selle oleks turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja NEUWOGESi olukorras võtnud kavandatud renoveerimistööde ja võrdlusandmete valguses (nagu tehti ka 2007. aasta hinnangus) hoolikalt vaatluse alla järelejääva kasutusaja, nii et võib mõistlikult eeldada, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks NEUWOGESi olukorras lähtunud järelejääva kasutusaja kohta hinnangu andmisel näitajatest, mis on 2007. aasta tagasiulatuvas eksperdiarvamuses antud hinnangutele lähemal.
(168)
Komisjon on seega seisukohal, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks NEUWOGESi olukorras arvestanud objektide väärtuseks enne müügi- ja tagasirenditehingu sõlmimist mõistlikult ligikaudu […] eurot (nagu seda tehti ka 2007. aasta eksperdiarvamuses).
7.3.2.2. Otsemüügi ning müügi ja tagasirentimise valikuvõimaluste võrdlus
(169)
Meeldetuletuseks: müügi- ja tagasirenditehingu koguväärtus NEUWOGESi jaoks oli […] eurot. Eelnevalt esitatud analüüs näitas seevastu, et NEUWOGES oleks realistlikult tohtinud lähtuda objekti väärtusest summas […] eurot, mis on ainult […] % müügi- ja tagasirenditehingu väärtusest suurem. See väike erinevus ei tähenda siiski, et turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks vältimatult valinud otsemüügi.
a)
Esiteks ei tohi tähelepanuta jätta, et kõnealune otsemüügi võimalus puudutas hoonete ning vastavate kinnistute müüki, ent BAVARIA ostis üksnes hooned ja omandas 75 aastaks ainult hoonestusõiguse hoonetealuse maa kasutuse eest. Kinnistud kui sellised jäid NEUWOGESi omandiks. Ainult kinnistute väärtuseks oleks NEUWOGES arvestanud […] eurot (nagu ka 2007. aasta eksperdiarvamuses). Küll on aga keeruline täpselt hinnata seda väärtust, mis jäi NEUWOGESile seetõttu, et ta ei müünud kinnistuid, vaid seadis neile ainult hoonestusõiguse. Lähtuda tuleb siiski sellest, et kinnistute omandiõiguse jäämine NEUWOGESile õigustas veidi väiksemat tehinguhinda.
b)
Teiseks tuleb märkida, et on teatud kahtlusi, kas hinda, mida turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja NEUWOGESiga samas olukorras eeldanud oleks, oleks ka tegelikult olnud võimalik saada. Ainuke konkreetne ostupakkumine, mille kohta NEUWOGES teabe esitas, tuli ettevõttelt Felske-Immobilien, kes pakkus hinnaks ilmselt […] eurot ruutmeetri kohta, mis oleks teinud ostuhinnaks kokku […] eurot (108). See pakkumine oli enam kui 1 miljon eurot madalam hinnast, mida turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja NEUWOGESi olukorras eeldanud oleks.
c)
Kolmandaks arvestas NEUWOGES GVV raames oodatava kasumi hindamisel ekslikult kasumiga ainult kuni 2027. aastani (k.a). Kuna GVV periood oli aga 30 aastat alates renoveerimistööde lõpetamisest (st 30 aastat alates 1999. aasta algusest), oleks arvutusse tulnud lisada kasum kuni 2028. aastani (k.a). Hinnangu sellekohasel korrigeerimisel suureneks müügi- ja tagasirenditehingu väärtus.
d)
BAVARIA poolt tulevikus NEUWOGESile makstava rendi nüüdisväärtuse arvutamisel eeldati lihtsuse huvides, et elukallidus ei muutu ja makseid ei ole vaja seega kohandada. Realistlikum on siiski lähtuda elukalliduse üldisest kasvust, nii et tulevikus tasutavad maksed kujunevad tõenäoliselt eeldatust suuremaks. Ka see tooks kaasa lepingu väärtuse suurenemise.
(170)
Nende kaalutluste valguses tuleb järeldada, et majanduslikult oli mõistlik eelistada otsemüügikatsele müügi- ja tagasirenditehingut.
7.3.3. Järeldus
(171)
Kui võrrelda müügi- ja tagasirenditehingu väärtust NEUWOGESi jaoks teiste valikuvõimaluste väärtusega, tuleb järeldada, et tehing oli kujundatud nii, et ka turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja oleks sellega nõustunud.
7.4. VÕRDLUSUURING
(172)
Kuna nüüd on võimalik kindlalt väita, et müügi- ja tagasirenditehingu poolt ja alternatiivsete lahenduste vastu tehtud otsus vastas igati turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja käitumisele, uuris komisjon ettevaatuse mõttes ka seda, kas tehing vastab teistele lepingutele, mida võis tol ajal asjaomasel turul täheldada, ja kas on muid märke, mis kinnitavad komisjoni järeldust, et müügi- ja tagasirenditehing vastab turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõttele.
(173)
Võrreldavate tehingute kohta olemasolev teave hõlmab müügi ja tagasirentimise kokkuleppeid, mille BAVARIA sõlmis kõnealuse meetmega umbes samal ajal. Need lepingud võivad anda tunnistust selle kohta, kas ka teised turuosalised, kaasa arvatud eraettevõtjad, oleksid otsustanud seda liiki müügi- ja tagasirenditehingu kasuks, mida saab võtta kaudse tõendina selle tavapärasuse kohta turul (punkt 7.4.1). Peale selle võivad ka NEUWOGESi korraldatud piiratud pakkumismenetlus ja võrdlus teiste rahastamistehingutega anda teavet kõnealuse tehingu tavapärasuse kohta turul (punktid 7.4.2 ja 7.4.3).
7.4.1. Näidislepingud
(174)
Võrdlemiseks kasutati lepinguid kolme võrreldava õigustoimingu kohta ([…]). Arvesse saab siiski võtta ainult […]- ja […]-lepingut, sest vaid need sõlmiti ligikaudu samal ajal kui BAVARIA ja NEUWOGESi vaheline müügi- ja tagasirenditehing. Esmalt tuleb märkida, et mõlemad võrdlustehingud erinevad kõnealusest tehingust lepinguperioodi, fikseeritud rendi indekseerimise ja renoveerimise poolest. NEUWOGES rõhub eelkõige erinevale indekseerimisele ([…]: 1,5 % aastas; […]: kohandamine elukalliduse kasvuga) tõestamaks, et GVV sisaldas sätteid, mis ei vastanud tollal (1997/1998) tavapärastele turutavadele.
(175)
BAVARIA toob oma kinnisvara rendimudeli kasutamise (109) näideteks […]- ja […]-tehingu, mis lubab järeldada, et nende lepingute tingimused määrati kindlaks arvutuste alusel, mis sarnanesid NEUWOGESi ja BAVARIA müügi- ja tagasirenditehingu aluseks olevatele arvutustega.
(176)
Nagu on juba eespool kirjeldatud (vt põhjendus 131), oli NEUWOGESil võimalik lepingu parameetreid BAVARIA pakutud rendimudeli raames vabalt valida. Seega oleks NEUWOGES saanud eelistada madalamat indekseerimist või arvata maha suuremad kulud. Tagajärjeks oleks loomulikult olnud väiksem ettemaksesumma. Võib oletada, et see kehtis ka […] ja […] suhtes.
(177)
Kuna lepingupooltel oli võimalik tehingu täpseid parameetreid BAVARIA pakutud mudeli raames ilmselt vabalt valida, ei tundu see, kas NEUWOGESi valitud parameetrid olid identsed parameetritega, mille valisid […]- ja […]-tehingus osalevad pooled, olevat NEUWOGESi ja BAVARIA müügi- ja tagasirenditehingu tavapärasuse hindamiseks turul kõige tähtsam. Parameetrite valik oli üksnes osalevate poolte strateegiliste äriliste otsuste tagajärg. Olulisem on asjaolu, et kõik need tehingud põhinesid ühel ja samal tehingumudelil.
(178)
Kuivõrd […]-lepingu ja […]-lepingu aluseks oli sama arvutusmudel, milles olemasolevat teavet silmas pidades ei ole põhjust kahelda, võimaldab see teha järelduse, et tehingumudel, mis oli ka NEUWOGESi tehingu aluseks, oli turul tavapärane. Seejuures on oluline, et kinnisvara rendimudeli valisid ilmselt ühteviisi nii avalik-õiguslikud ([…]) kui ka eraettevõtted ([…]) ja et seda pakkusid nii ettevõtjad, kes tahtsid AHG võlakergendusest kasu saada, kui ka pooled, kellele see seadus ei laienenud.
7.4.2. Pakkumismenetlus
7.4.2.1. Taust
(179)
Nagu on juba selgitatud, ei korraldanud NEUWOGES seoses lõpuks BAVARIA-le müüdud hoone erastamisega igakülgselt avatud, läbipaistvat, tingimusteta ja diskrimineerimiseta pakkumismenetlust. NEUWOGES kutsus algul 72 võimalikku ostjat pakkumust esitama. NEUWOGES väidab, et valis kutse saajad välja enam-vähem juhuslikult ja et seda valikut ei saa pidada turu jaoks tervikuna esinduslikuks. Pärast nende esimeste osalemiskutsete laialisaatmist tekkis edasisi kontakte, sealhulgas BAVARIAga, kellele algul ei kirjutatud.
7.4.2.2. Pakkumismenetluse tulemus
(180)
Saabunud pakkumustest, mille arv ei ole teada, peeti vastuvõetavaks viit (110). Kaks nendest lükati siiski tagasi, sest potentsiaalsed ostjad ei näinud ajapuudusel võimalust täieliku pakkumuse esitamiseks. Lisaks lükati kaks pakkumust tagasi majanduslikel põhjustel. Viies, Felske-Immobilieni esitatud pakkumus lükati tagasi, kuna pakutud hinda peeti liiga madalaks (Felske pakkus hinnaks […] eurot ruutmeetri kohta, mis vastas ostuhinnale kokku […] eurot). Peale viie nimetatu esitati veel kolm pakkumust: üks BAVARIA-lt ja kaks teistelt pakkujatelt, kellele ei olnud pakkumiskutset saadetud. Alustati ka läbirääkimisi ühega kahest teisest pakkujast, kes olid omal algatusel pakkumuse esitanud, kuid ka see pakkumus lükati lõpuks täpsemalt määratlemata majanduslikel põhjustel tagasi (111).
(181)
Pärast läbirääkimiste lõppu pidi lepingud heaks kiitma NEUWOGESi nõukogu. Lepingute esitamisel nõukogule väitis juhatus, et kõrgemat müügihinda ei ole võimalik saada, sest lepingud puudutavad ainult hoonestusõiguse seadmist kinnistutele (mitte otsemüüki), renoveerimistööde tegemine tellitakse BRG-lt ja NEUWOGES jätkab hoonete majandamist veel 30 aastat (112). Vastuseks küsimusele erinevuse kohta 1997. aasta eksperdiarvamusega võrreldes selgitas juhatus taas, et tehingu eest ei ole võimalik kõrgemat hinda saada (113).
7.4.2.3. Hinnang
(182)
Pakkumismenetlust ei saa küll nimetada avatuks, läbipaistvaks, tingimusteta ja diskrimineerimiseta menetluseks, aga see lubab teha teatud järeldusi turul esitatud pakkumiste kohta. Sellega seoses on kõnekas ka asjaolu, et ilmselt laekus terve hulk pakkumusi ilma kutseta. See tõestab, et ka need võimalikud ostjad, kes ei kuulunud 72 ettevõtja hulka, kellega algul ühendust võeti, said pakkumismenetlusest teada ja sellest osa võtta.
(183)
NEUWOGESi hinnang pakkumustele näitab, et BAVARIA pakkumust pidas NEUWOGES tol ajal (1997/1998) parimaks pakkumuseks turul. NEUWOGESi väide, et vähemalt Felske pakkumus oli soodsam, ei pea paika. Felske pakutud hind ([…] eurot) oli küll lõpuks BAVARIA tehtud ettemaksest ([…] eurot) kõrgem, kuid meeles tuleb pidada, et müügi- ja tagasirenditehingut tuleb hinnata tervikuna ja selle koguväärtus ([…] eurot) oli Felske pakutud hinnast suurem.
(184)
Nende kaalutluste valguses tuleb märkida, et pakkumismenetlus ei olnud küll piisavalt kvalifitseeritud, et seda saaks iseenesest võtta tõendina selle kohta, et BAVARIA pakkumus oli parim turul saadaolev pakkumus, kuid see osutab siiski selgelt sellele. Igal juhul ei anna piiratud pakkumismenetlus põhjendatud viidet sellele, et NEUWOGESile oleks tol ajal (1997/1998) esitatud parem pakkumus.
7.4.3. Teised tolleaegsed tehinguliigid
7.4.3.1. Hindamisraamistik
(185)
Abi on sellest, kui uurida kõnealust tehingut teiste sarnast liiki tehingute taustal, mida küsimuse all oleval ajal (1997/1998) turul pakuti.
(186)
Kõnealuse tehingu puhul on tegemist tüüpilise müügi- ja tagasirenditehinguga. Müügi ja tagasirentimise kokkulepped on olemuselt rahastamistehingud. Rendilevõtjalt kinnisvara ostmisega varustab rendileandja rendilevõtjat likviidsete vahenditega või rahastab suuremaid investeeringuid, näiteks vanade hoonete renoveerimist. Et kinnisvara oleks võimalik ettevõtluse või muudel eesmärkidel edasi kasutada, rendib rendilevõtja kinnisvara tagasi, mille kaudu amortiseerub rendileandja investeering rendilepingu perioodi jooksul (osaliselt või täielikult).
(187)
Rahastamistehinguna on müügi ja tagasirentimise kokkuleppel teatud sarnasus pangalaenude ja hüpoteekidega. On aga ka mõningaid olulisi erinevusi, mida ei tohi tähelepanuta jätta. Müügi- ja tagasirenditehing võimaldab müüjal/rendilevõtjal rahastada suuremaid investeeringuid ja saada kohe oma kasutusse likviidsed vahendid, ilma et peaks sõltuma omakapitalist. See tähendab, et omakapitali ja lisaks saadud likviidseid vahendeid on võimalik kasutada teisteks investeeringuteks või rendilevõtja saab teha investeeringuid, mille tarbeks omakapitali puudumise või suure võlakoormuse tõttu tavapärast laenu ei antaks. Kuna ostja/rendileandja peab oma alginvesteeringu refinantseerima ja kasumit teenima, on rendimäär võrreldava pangalaenu intressimäärast üldjuhul veidi suurem (nagu järgnevas punktis lähemalt selgitatakse). Pärast rendilepingu lõppemist peab rendilevõtja kinnisvara kas tagasi ostma või see jääb rendileandja omandiks ja seda saab edasi kasutada. See tähendab, et rendimäär sõltub kinnisvara jääkväärtusest pärast poolte vahel sõlmitud rendilepingu lõppemist. Kuna jääkväärtust on eriti pikaajaliste rendilepingute puhul sageli raske ette näha, on see rendileandja jaoks riskitegur, mis kajastub rendimääras. Sellist riski tavapäraste pangalaenude puhul ei esine ja hüpoteekide puhul esineb seda ainult teatud määral.
(188)
Järelikult ei ole rendimäärad ja laenude/hüpoteekide intressimäärad täielikult võrreldavad. Kui kõrvutada kõnealuse tehingu rendimäära laenude/hüpoteekide tolleaegsete (1997/1998) keskmiste intressimääradega, ei ole võimalik ühetähenduslikult kindlaks teha, kas nõutud rendimäär oli sel ajal (1997/1998) turul tavapärane. Siiski on võimalik hinnata, kas rendimäär oli nii kõrge, et ükski turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja ei oleks tehinguga nõustunud.
7.4.3.2. Hinnang
(189)
Kõnealuse õigustoimingu puhul määrati rendimääraks esialgu […] % investeeringute kogumahust aastas. Tasutava summa indekseerimisega […] %ga aastas on rendimäär lepinguperioodi lõpuks […] %, mis vastab keskmisele rendimäärale […] % aastas. Võrdluseks: kui NEUWOGES oleks otsustanud renti mitte indekseerida, oleks see kogu 30aastaseks perioodiks kindlaks määratud […] %na aastas. „Lisatasu” on seega hind otsuse eest mitte maksta kogu lepinguperioodi jooksul stabiilset renti, vaid alguses madalamat ja lepinguperioodi lõpu poole kõrgemat renti.
(190)
Esmalt on vaja meelde tuletada, et LG Rostock hindas rendimäära võrreldes teiste tehingute intressimääradega. Kohus leidis, et hüpoteekide intressimäärade arengut 30aastase perioodi jooksul on küll raske hinnata, kuid kõrgete intressimäärade ajajärkudel tuleb arvestada üle 10 % suuruse intressimääraga. NEUWOGESi nõutud keskmine rendimäär ei olnud seega turul ebatavaline.
(191)
Võrdlemiseks on kasutada ainult väga üldised andmed. Kõikidest Deutsche Bundesbanki 1998. aasta jaanuari kohta kogutud andmetest (kõnealuse õigustoimingu teostamise aeg) võib oluliseks pidada kahte liiki intressimäärasid. Esiteks pakuvad huvi elamukinnistute fikseeritud intressimääraga 10aastaste hüpoteeklaenude intressimäärad, kuna ka NEUWOGES kasutaks laenu tagamiseks eluasemekinnisvara (sõltumata sellest, kas selline laen täidaks kõiki hüpoteegi vormilisi tingimusi). Teiseks võiksid võrdlemiseks sobida ka ettevõtetele ja füüsilisest isikust ettevõtjatele antavate pikaajaliste fikseeritud intressimääraga 500 000 euro kuni 5 miljoni euro suuruste laenude intressimäärad, sest NEUWOGESi võib käsitleda ettevõtjana (hüpoteeke seavad üldiselt pigem eraisikud, kes on ise kinnisvara elanikud ega üüri seda edasi).
(192)
Bundesbanki andmetel oli 10aastaste fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenude keskmine intressimäär Saksamaal 1998. aasta jaanuaris 6,40 % aastas. Sel ajal liikusid seda liiki laenude intressimäärad aastas tavaliselt vahemikus 6,17 % (vahemiku alampiir) kuni 6,97 % (vahemiku ülempiir). Pikaajaliste fikseeritud intressimääraga laenude keskmine intressimäär oli 1998. aasta jaanuaris 6,35 % aastas ja see muutus vahemikus 5,55 % (vahemiku alampiir) kuni 7,73 % aastas (vahemiku ülempiir). Bundesbank ei teata aga midagi pikaajalise laenu keskmise perioodi kohta. Siiski võib lähtuda sellest, et keskmine periood on kuni 10 aastat ja tõenäoliselt sellest lühem (114).
(193)
NEUWOGESi makstud rendi võrdlemisel Bundesbanki esitatud intressimääradega samal perioodil (st 1998. aasta jaanuaris) antud laenude puhul tuleb arvesse võtta järgmisi aspekte.
-
Keskmine iga-aastane rendimäär on 30aastase lepinguperioodi jooksul […] % aastas. Nagu juba selgitatud, otsustas NEUWOGES omal algatusel maksta lepinguperioodi alguses madalamat renti, mis tasakaalustatakse kõrgema rendiga hilisemal ajahetkel. Sellel otsusel on oma hind: kui NEUWOGES oleks algusest peale otsustanud maksta kindlat renti, oleks ta pidanud maksma ainult määraga […] % aastas (115). Bundesbanki näitajad käivad fikseeritud intressimääraga laenude kohta, st intressimäär on igal aastal sama kõrge. Kui lähtuda sellest, et NEUWOGES oleks suutnud kokku leppida sarnaste maksetingimustega laenu saamises (st alguses madalamad intressimaksed ja lõpupoole kõrgemad), oleks ka sellel olnud oma hind (samadel põhjustel nagu BAVARIA juhtumi puhul) (116). Bundesbanki intressimäärasid tuleks seetõttu võrrelda muutumatu […] % suuruse rendimääraga.
-
Rendimäär on kindlaks määratud 30aastaseks perioodiks. Iga-aastasele indekseerimisele vaatamata oli täiesti võimalik arvutada juba lepinguperioodi alguses välja keskmine rent kogu lepinguperioodiks. Bundesbanki esitatud hüpoteeklaenude intressimäärad on fikseeritud ainult 10 aastaks (nagu eespool selgitatud, ei ole teada, milliseks perioodiks olid ettevõtete intressimäärad kehtestatud; siiski võib lähtuda sellest, et see periood ei ületa 10 aastat). Kõige paremini sobiv võrdlusnäitaja oleks 30 aastaks fikseeritud intressimäär. Selliseid andmeid Bundesbank aga ei avalda. Üldjuhul muutuvad fikseeritud intressimääraga laenud perioodi pikenemisel kallimaks. Näiteks Bundesbanki 1998. aasta jaanuarikuiste näitajate kohaselt oli fikseeritud intressimääraga 5aastaste hüpoteeklaenude keskmine intressimäär 5,85 %, aga 10aastase perioodiga fikseeritud intressimääraga laenude intressimäär oli 6,40 %. Seega võib õigustatult lähtuda sellest, et fikseeritud intressimääraga 30aastase laenu intressimäär oleks olnud palju kõrgem kui Bundesbanki esitatud keskmised intressimäärad 6,35 % või 6,40 %.
-
Bundesbank esitab nii keskmise määra kui ka vahemiku, mille aluseks on suur hulk 1998. aasta jaanuaris Saksamaal sõlmitud laenulepinguid. NEUWOGESile määratud rent kajastab kaudselt tehinguga seotud riski BAVARIA jaoks. BAVARIAt ohustas kõige enam krediidirisk, st oht, et NEUWOGES muutub maksejõuetuks või ei suuda muul põhjusel enam oma nõutava rendi maksmise kohustust täita. Pank oleks enne laenu andmist samuti NEUWOGESi krediidivõimet hinnanud. Väiksema krediidivõimega (või panga jaoks suurema krediidiriskiga) kliendid peavad maksma suurema riski tasakaalustamiseks üldjuhul kõrgemat intressimäära (117). Nagu on kirjeldatud punktis 7.3.1, olid NEUWOGESil uute laenulepingute sõlmimiseks ainult piiratud võimalused, kui arvestada tema üsnagi suurt võlakoormust ja asjaolu, et tema omakapital oli seotud teiste investeerimisprojektidega. Kui pank oleks siiski valmis olnud NEUWOGESile laenu andma, oleks ta neid aspekte intressimäära kehtestamisel arvesse võtnud. Kui suurte võlgadega ettevõtjad suudavad investeeringutesse kaasata vaid vähe omakapitali, siis on nendele antavate laenude intressimäärad kõrgemad. Sel põhjusel peavad NEUWOGESi makstud rendi võrdlemisel turul pakutavate laenude intressimääradega olema tähelepanu keskmes Bundesbanki vahemiku kõrgemad määrad (118).
-
Nagu juba osutatud, peab müügi ja tagasirentimisega tegelev ettevõtja oma alginvesteeringu (siinsel juhul eelkõige hoonete ostuhinna ja renoveerimiskulud) refinantseerima. Intressimäär, mida ta peab omaenda refinantseerimise eest maksma, sõltub erinevatest aspektidest, näiteks tema suurusest, võlgadest ja portfellis olevast kinnisvarast. Intressimäär on siiski üksnes lähtepunkt, sest müügi ja tagasirentimisega tegelevale ettevõtjale (BAVARIA) tuleb hüvitada ka tema kantud riskid. Siia alla kuuluvad intressi muutumise risk (oht, et ta peab oma investeeringu muutuva intressimääraga refinantseerima, samal ajal kui rendimaksed on fikseeritud intressimääraga), krediidirisk (juba nimetatud võimalus, et NEUWOGES muutub maksejõuetuks ja BAVARIA ei saa veel tasumata rendimakseid kätte) ning jääkväärtuse risk (ebakindlus kinnisvara väärtuse suhtes pärast rendilepingu lõppemist). Müügi ja tagasirentimisega tegelev ettevõtja kannab tõenäoliselt ka teatud üldkulusid, mis kajastuvad samuti rendimääras (119). Samuti tahab müügi ja tagasirentimisega tegelev ettevõtja kasumit teenida ja võtab seda rendimäära määramisel arvesse (120). Isegi kui BAVARIA oleks suutnud refinantseerida oma investeeringuid madalama intressimääraga kui see, mida NEUWOGES oleks pangalaenu eest maksnud, oleks tulnud refinantseerimise intressimäära siiski nende erinevate elementide võrra (lisatasu riski eest, kulud ja kasum) tõsta, et saada nõutud rendimäär, mis võib viimaks olla kõrgem kui traditsioonilise laenu intressimäär.
(194)
Kõiki eespool nimetatud tegureid arvesse võttes tundub rendimäär […] % aastas kindla rendimäära puhul (või […] %ga indekseeritud rendi puhul isegi […] %, mis tundub võrdluseks siiski vähem sobivat) Bundesbanki esitatud laenude intressimääradega kõrvutades üsnagi mõistlik. Tuleb meelde tuletada, et Bundesbanki näitajad tuleb näiteks 30aastaseks perioodiks fikseeritud intressimäära puhul ekstrapoleerida. Kuigi sobiva võrdlusnäitaja saavutamiseks vajalikku parandust ei ole võimalik täpselt kvantifitseerida, tundub laenude/hüpoteekide keskmiste intressimäärade ja rendimäära erinevus olevat piisavalt põhjendatud järeldamaks, et puuduvad tõendid selle kohta, et BAVARIA nõudis liiga kõrget renti. Komisjon teeb seetõttu järelduse, et BAVARIA rendimäär oli tolleaegsel (1997. aasta lõpp/1998. aasta algus) turul tavapärane.
7.4.4. Järeldus
(195)
Olemasolev teave osutab sellele, et NEUWOGESi ja BAVARIA vahelise tehingu oleks teinud ka turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja. Näidislepingud, pakkumismenetlus ja võrdlus muude rahastamisvahenditega osutavad kõik sellele, et tehing tehti tollal valitsevatel turutingimustel ja BAVARIA mudel ei olnud ülemäära kalliks hinnatud.
7.5. LISAHINNANG: JÄRELEJÄÄVAD ABI ELEMENDID JA KOKKUSOBIVUS SISETURUGA
(196)
Komisjoni esmane uurimine näitab seega, et NEUWOGESi otsus nõustuda müügi ja tagasirentimise tehinguga oli kooskõlas turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõttega, st tehing ei andnud BAVARIA-le eelist ja seega ei antud talle ka abi. Siiski uuris komisjon ka seda, kas teistsugune tulemus - nimelt see, et BAVARIA saanuks NEUWOGESi kaudu tõepoolest eelise - oleks viinud vältimatult järelduseni, et tehing kujutas endast siseturuga kokkusobimatut riigiabi. Lähtudes hüpoteetilisest eeldusest, et NEUWOGES ei oleks täitnud turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõtet ja BAVARIA-le oleks seega antud eelis, uuris komisjon, kas meetmete puhul oli tegemist BAVARIA-le antud riigiabiga ja kas selle võimaliku abi saaks tunnistada siseturuga kokkusobivaks.
7.5.1. Järelejäävad abi elemendid
7.5.1.1. Ettevõtja
(197)
Avaliku sektori vahendite andmise saab liigitada riigiabiks ainult juhul, kui saaja on ettevõtja Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses. Euroopa Kohtu praktika kohaselt hõlmab ettevõtja mõiste mis tahes majandustegevusega tegelevat üksust (121). Majandustegevus on igasugune tegevus, mis seisneb kaupade või teenuste pakkumises turul (122).
(198)
BAVARIA majandustegevusel on mitu ala, nagu ärieesmärgil investeeringud kinnisvarasse ja selle kinnisvara üürileandmine ettevõtjatest ja eraisikutest klientidele. BAVARIA on seega ettevõtja Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses.
7.5.1.2. Riigi vahendite kasutamine ja seostatavus riigiga
(199)
Meede peab olema seostatav riigiga ja rahastatud riigi vahenditest. Vastavalt Euroopa Kohtu praktikale Stardust Marine (123) kohtuasjas võib seda kriteeriumi täita ka riigiabi, mida ei rahastata otseselt riigieelarvest, kui vahendid on riigi kontrolli all ja otsus nende vahendite üleandmise kohta on seostatav riigiga.
(200)
NEUWOGES on 100 % Neubrandenburgi linna omandis ja seega riigi osalusega äriühing komisjoni direktiivi 2006/111/EÜ (124) artikli 2 punkti b tähenduses, millele kohus toetus Stardust Marine kohtuasjas. Neubrandenburgi linnale kuuluvad kõik NEUWOGESi osad ja ainuosanikuna saab ta teostada nõukogu ja osanike koosoleku kaudu NEUWOGESi üle olulist kontrolli. Komisjon teeb seetõttu järelduse, et linnal on võimalik NEUWOGESi vahendite kasutamist juhtida. Müügi- ja tagasirenditehing sisaldas järelikult riigi vahendeid.
(201)
Riigiga seostatavuse kohta märgib komisjon, et esitatud teabe alusel osales Neubrandenburgi linn olulisel määral müügi- ja tagasirenditehingu teokssaamises. Tehingu pidi kinnitama NEUWOGESi nõukogu, mille liikmed tegutsesid linna ülesandel. Dokumendid tõendavad ka, et nõukogu võttis lepinguläbirääkimistest aktiivselt osa. Komisjon on seetõttu seisukohal, et müügi- ja tagasirendilepingu sõlmimine on seostatav riigiga.
7.5.1.3. Valikulisus
(202)
Euroopa Liidu lepingu artikli 107 lõike 1 kohaselt on meede riigiabi ainult juhul, kui see soodustab teatud ettevõtjaid või teatud kaupade tootmist. Seetõttu kuuluvad ettevõtjaid soodustavad meetmed riigiabi mõiste alla ainult juhul, kui need annavad ettevõtjatele valikulise eelise.
(203)
Kuna kõnealuse meetme puhul oli tegemist NEUWOGESi ja BAVARIA vahelise kahepoolse tehinguga, oleks NEUWOGESi mis tahes BAVARIA-le antud eelis valikuline, kuna ühelgi teisel ettevõtjal ei oleks sellele juurdepääsu olnud.
7.5.1.4. Konkurentsi kahjustamine ja mõju kaubandusele
(204)
Ettevõtjate riikliku rahastamise puhul on tegemist riigiabiga Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses üksnes juhul, kui see kahjustab või ähvardab kahjustada konkurentsi ja kahjustab liikmesriikidevahelist kaubandust. Kui riiklik rahastamine tugevdab ettevõtja konkurentsiseisundit konkurentidega võrreldes, käsitatakse seda meetmena, mis kahjustab või ähvardab kahjustada konkurentsi (125). Seetõttu eeldatakse konkurentsi kahjustamist, kui riik annab ettevõtjale rahalise eelise liberaliseeritud majandusharus, kus valitseb või võiks valitseda konkurents.
(205)
Liidu kohtute väljakujunenud praktika kohaselt võib siseturul tegutsevatele ettevõtjatele antud abi kahjustada liikmesriikidevahelist kaubandust (126).
(206)
BAVARIA konkureerib investorite ja investeerimisvõimaluste pärast Saksamaa ja liidu teiste liikmesriikide kinnisvarafondide ja ettevõtjatest investoritega. BAVARIA-le antud rahaline eelis tugevdaks selle ettevõtja konkurentsiseisundit ja võiks seetõttu konkurentsi kahjustada. Kuna kinnisvarainvesteeringute turg hõlmab kogu ELi, tugevdaks igasugune BAVARIA-le antud rahaline eelis ettevõtja turupositsiooni võrreldes tema konkurentidega teistest liikmesriikidest ja mõjutaks seega liikmesriikidevahelist kaubandust.
7.5.1.5. Järeldus
(207)
Eeldusel, et müügi- ja tagasirenditehing ei oleks olnud - erinevalt komisjoni eespool toodud esmasest järeldusest - kooskõlas turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõttega ja BAVARIA-le oleks seega antud eelis, tuleks teha järeldus, et müügi- ja tagasirenditehingu puhul oli tegemist riigiabiga. Seetõttu tuleks selle hüpoteesi alusel kontrollida, kas võimalikku riigiabi saab käsitleda siseturuga kokkusobivana.
7.5.2. Siseturuga kokkusobivus vastavalt Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 3 punktile c
(208)
Vastavalt Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 3 punktile c võib [siseturuga kokkusobivaks pidada] „abi teatud majandustegevuse või teatud majanduspiirkondade arengu soodustamiseks, kui niisugune abi ei mõjuta ebasoovitavalt kaubandustingimusi määral, mis oleks vastuolus ühiste huvidega.” Artikli 107 lõike 3 punkti c kohaldamisel peab komisjon võrdlema, kas abimeetme soodne ja soovitud mõju on tasakaalus ebasoodsa mõjuga kaubandustingimustele, mis abimeetme rakendamisega kaasneb.
(209)
Et abimeede vastaks tasakaalustatuse põhimõttele, peab ta täitma viit tingimust. Esiteks peab abimeede kaasa aitama täpselt määratletud ühist huvi pakkuva eesmärgi saavutamisele. Teiseks peab see olema sobiv poliitiline vahend selle eesmärgi täitmiseks. Kolmandaks peab abimeede olema vajalik ja ergutava mõjuga. Neljandaks peab abimeede olema asjakohane. Viiendaks ei tohi abimeede mõjutada liikmesriikide vahelist kaubandust ulatuses, mis on vastuolus ühiste huvidega.
7.5.2.1. Ühist huvi pakkuv eesmärk
(210)
Euroopa Liidu toimimise lepingu artiklite 3 ja 174 kohaselt on liidu eesmärk majanduslik ja sotsiaalne ühtekuuluvus. Majandusliku ja sotsiaalse ühtekuuluvuse tugevdamine tähendab linnakeskkonna paremaks muutmist ja linnaelanike elukvaliteedi parandamist. Ühtekuuluvuspoliitika võib aidata kaasa jätkusuutlike kogukondade loomisele, tagades majandus-, sotsiaal- ja keskkonnaküsimuste lahendamise ühtsete uuendamis-, taastamis- ja arengustrateegiate kaudu nii linna- kui ka maapiirkondades. Seda on võimalik saavutada erineval viisil (127).
(211)
Komisjon märgib, et NEUWOGESi põhikirjajärgne eesmärk on tagada piirkonna piisav varustatus elamispindadega. Lisaks märgib komisjon, et müügi- ja tagasirenditehingu sõlmimisega püüdis NEUWOGES saavutada teatud (kommunaal)poliitilisi eesmärke. NEUWOGES väidab, et
-
Ida-Saksamaa elutingimuste ühtlustamine Lääne-Saksamaa omadega oli 1990. aastatel pärast taasühinemist tähtis poliitiline projekt; selle tulemusena hoogustati Ida-Saksamaa elamispindade erastamist ja renoveerimist, ükskõik kas see oli majanduslikult otstarbekas või mitte;
-
müügi- ja tagasirendilepingu esemeks olevate hoonete erastamise ja renoveerimise eesmärk oli Neubrandenburgi linna tulevikuperspektiivide kindlustamine: hea elukvaliteediga taskukohaste korterite pakkumise ja nende erastamise kaudu (mis oli BAVARIA kohustus) lootis NEUWOGES suurendada Neubrandenburgi atraktiivsust oma kodanike jaoks.
(212)
Komisjon märgib, et BAVARIA võttis kohustuse üritada müüa teatud arv kortereid nende tolleaegsetele üürnikele. BAVARIA ei võinud nõuda sealjuures vabalt turu määratud hinda, vaid pidi kinni pidama teatud ülemmääradest (128). Nende kohustustega leping andis kõnealuste hoonete tollastele üürnikele teatud eelise.
(213)
Kui NEUWOGESi ja BAVARIA vaheline müügi- ja tagasirenditehing liigitataks tõepoolest riigiabiks - mida see ei ole -, siis oleks seda abi antud eelnimetatud poliitiliste eesmärkide elluviimiseks. Piirkonna varustamist piisava arvu eluruumidega, riikliku poliitilise eesmärgi (Ida- ja Lääne-Saksamaa elutingimuste ühtlustamine pärast taasühinemist) täitmisele kaasaaitamist ja Neubrandenburgi linna tulevikuväljavaadete kindlustamist elanikele hea elukvaliteediga taskukohaste korterite pakkumise kaudu võib kõiki käsitada täpselt määratletud ühist huvi pakkuvate eesmärkidena. Komisjoni arvates tuleb tehingut seetõttu pidada ühist huvi pakkuva eesmärgi saavutamise meetmeks.
7.5.2.2. Meetmete asjakohasus
(214)
Vaieldamatult on selge, et NEUWOGESi ja BAVARIA müügi- ja tagasirendileping saavutas seatud eesmärgid. Seega viis tehing selleni, et BAVARIA ostetud hooned renoveeriti põhjalikult ja erastati ning neid pakuti tolleaegsetele üürnikele madala hinnaga ostmiseks ning et kvaliteetsete eluruumide pakkumine piirkonnas kasvas ja sel viisil paranesid Neubrandenburgi linna tulevikuväljavaated.
(215)
Hoonetele ostja otsimisel ja valikuvõimaluste hindamisel astus NEUWOGES hulga samme, mis tagasid tegelikkuses selle, et kui müügi- ja tagasirenditehing sisaldab abi, oleks see piiratud seatud eesmärkide saavutamiseks vajaliku miinimumiga. Just NEUWOGES korraldas piiratud pakkumismenetluse, leppis BAVARIAga mitme kuu jooksul peetud läbirääkimistel kokku tehingu tingimused ja oli lõpuks veendunud, et tehingu puhul on tegemist parima pakkumisega turul. Seega ei osuta miski sellele, et isegi kui müügi- ja tagasirenditehing sisaldas abi, oleks see abi läinud kaugemale minimaalselt vajalikust. Punktis 7.3 esitatud analüüs, mille raames võrreldi müügi- ja tagasirenditehingut muude valikuvõimalustega (nt hoonete laenupõhine renoveerimine või otsemüük), näitas, et puudus alternatiiv, mille puhul oleks samad eesmärgid saavutatud ilma abi andmata või väiksema abisummaga. Müügi- ja tagasirenditehing ning mis tahes selles sisalduv abi olid seega sobiv poliitiline vahend ühist huvi pakkuva eesmärgi täitmiseks.
7.5.2.3. Vajalikkus ja ergutav mõju
(216)
Lähtudes eeldusest, et müügi- ja tagasirenditehing sisaldas tõepoolest riigiabi, tuleks edasi uurida, kas abil oli ergutav mõju. NEUWOGES ja BAVARIA leppisid tehingu tingimused kokku mitme kuu jooksul peetud läbirääkimistel. Näib, et BAVARIA ei oleks nõustunud tehinguga, mis ei oleks tema kinnisvara rendimudeliga kokku sobinud. Kui viimaks sõlmitud tehing, mis põhines BAVARIA kinnisvara rendimudelil, oleks sisaldanud riigiabi, siis on väljaspool kahtlust, et ilma nimetatud abita ei oleks BAVARIA tehinguga nõustunud.
7.5.2.4. Proportsionaalsus
(217)
Komisjon on juba osutanud sellele, et NEUWOGESi eesmärke kõnealuse tehingu sõlmimisel tuleb käsitleda olulistena. Hoonete renoveerimine ja erastamine, samuti nende müük üürnikele madala hinna eest aitasid suuresti kaasa majandusliku ja sotsiaalse ühtekuuluvuse tugevdamisele liidus. Samal ajal oli müügi- ja tagasirenditehingus sisalduv BAVARIA-le antud abisumma pigem piiratud, mille kaudu oli samuti piiratud meetme võimalik konkurentsi kahjustav mõju. Sellel taustal oli NEUWOGESi ja BAVARIA müügi- ja tagasirenditehingus sisalduv võimalik abi seatud eesmärgi suhtes proportsionaalne.
7.5.2.5. Puuduv mõju kaubandustingimustele, mis on vastuolus ühiste huvidega
(218)
Tuleb meelde tuletada, et müügi- ja tagasirenditehingus sisalduv BAVARIA-le antud abisumma oli pigem piiratud. Meetme mõju kaubandustingimustele oli seega samuti üksnes vaevumärgatav. Kui müügi- ja tagasirenditehingus sisalduv mis tahes abi oleks parandanud konkurentsiseisundit BAVARIA jaoks, kes vähemalt potentsiaalselt teiste ettevõtjatega (ka teiste liikmesriikide ettevõtjatega) konkureeris, sõltub nimetatud mõju ulatus saadud abi summast. Kuna BAVARIA konkurentsiseisund oleks seega ainult vähesel määral paranenud, võib teha järelduse, et isegi kui müügi- ja tagasirenditehing sisaldas abi, ei mõjutanud see kaubandustingimusi ulatuses, mis on vastuolus ühiste huvidega.
7.5.3. Järeldus järelejäävate abi elementide ja siseturuga kokkusobivuse kohta
(219)
Komisjon jõudis punktis 7.5.2 nimetatud põhjustel järeldusele, et kui müügi- ja tagasirenditehing oleks andnud BAVARIA-le eelise, oleks tegemist riigiabiga Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses. Komisjon märgib siiski, et müügi- ja tagasirenditehingus sisalduv mis tahes riigiabi oleks Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 3 punkti c kohaselt siseturuga kokkusobiv.
7.6. JÄRELDUS ABI OLEMASOLU JA SISETURUGA KOKKUSOBIVUSE KOHTA
(220)
Müügi- ja tagasirenditehingust NEUWOGESi jaoks tuleneva väärtuse analüüs, võrdlus võimalike muude tehingutega ja tehingu uurimine selle tavapärasuse seisukohast turul lubavad järeldada, et tehing on kooskõlas turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja põhimõttega. Müügi- ja tagasirenditehingu sõlmimisega käitus NEUWOGES viisil, mille oleks valinud ka turumajanduse tingimustes tegutsev ettevõtja. Eriti tuleb rõhutada, et majanduslikult ligitõmbavamat alternatiivi valida ei olnud, samuti ei saanud müügi- ja tagasirenditehingu tingimusi käsitada tolleaegsete (1997/1998) olemasolevate võrdlusnäitajate ning pakkumismenetluse käigus esitatud muude pakkumiste valguses turul ebatavalistena.
(221)
Seetõttu tuleb järeldada, et tehing NEUWOGESiga ei andnud BAVARIA-le eelist, sest NEUWOGESi käitumine vastas turumajanduse tingimustes tegutseva ettevõtja käitumisele. Kuna kõnealuse meetme raames eelist ei antud, ei ole üks riigiabiks liigitamise eeldus täidetud; seega ei kujuta meede endast riigiabi Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses.
(222)
Lisaks esmasele järeldusele, et müügi- ja tagasirenditehing ei andnud BAVARIA-le eelist ega sisalda seega riigiabi, jõuab komisjon lisajäreldusele, et juhul kui müügi- ja tagasirenditehing oleks BAVARIA-le siiski eelise andnud, kujutaks see endast tõepoolest riigiabi. See riigiabi oleks aga Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 3 punkti c kohaselt siseturuga kokkusobiv,
ON VASTU VÕTNUD JÄRGMISE OTSUSE:
Artikkel 1
21. jaanuaril 1998 Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG ja Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG vahel hoonestusõiguse lepingu ja halduslepingu vormis teostatud õigustoiming ei kujuta endast riigiabi Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses.
Artikkel 2
Kui 21. jaanuaril 1998 Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG ja Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG vahel hoonestusõiguse lepingu ja halduslepingu vormis teostatud õigustoiming peaks endast siiski kujutama riigiabi Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses, on see Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 3 punkti c kohaselt siseturuga kokkusobiv.
Artikkel 3
Käesolev otsus on adresseeritud Saksamaa Liitvabariigile.
Brüssel, 16. september 2014