ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 23. listopadu 2005
o režimu podpory „Osvobození od daně z převodu nemovitosti při fúzích bytových podniků a bytových družstev v nových spolkových zemích“, který připravuje Německo, s přihlédnutím k trhu práce v regionu Berlín
(oznámeno pod číslem K(2005) 4434)
(Pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2006/566/ES)
KOMISE EVROPSKÝCH SPOLEČENSTVÍ,
s ohledem na Smlouvu o založení Evropského společenství, zejména na čl. 88 odst. 2 první pododstavec této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru, zejména na čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
po výzvě všech zúčastněných stran k předložení připomínek podle příslušných ustanovení (1) a s přihlédnutím k předloženým připomínkám,
vzhledem k těmto důvodům:
1. ŘÍZENÍ
(1)
V dopise doručeném dne 19. ledna a datovaném dne 16. ledna 2004 oznámilo Německo Komisi režim podpory „Osvobození od daně z převodu nemovitosti při fúzích bytových podniků a bytových družstev v nových spolkových zemích“.
(2)
V dopise ze dne 17. února 2004 Komise požádala o další informace. Tyto informace Německo zaslalo v dopise ze dne 17. března 2004, doručeném dne 19. března.
(3)
Dopisem ze dne 26. dubna 2004 a v návaznosti na jednání konané dne 10. dubna 2004, kdy Německo oznámilo poskytnutí další informací o režimu podpory, Německo požádalo o prodloužení lhůty. Této žádosti bylo vyhověno v dopise ze dne 10. května 2004.
(4)
V dopise ze dne 14. května 2004, doručeném Komisi tentýž den, Německo předložilo další informace. V dopisech ze dne 30. června a 14. září 2004 si Komise vyžádala další informace o daném režimu podpory. Tyto informace Německo zaslalo v dopise datovaném dne 29. července a doručeném tentýž den a v dopise ze dne 6. října 2004, doručeném dne 15. října 2004.
(5)
Dopisem ze dne 1. prosince 2004 Komise sdělila Německu své rozhodnutí, že nemá žádné námitky vůči těm částem režimu, které se omezují na oblasti v nových spolkových zemích (2) podporované podle čl. 87 odst. 3 písm. a) Smlouvy o ES. Kromě toho sdělila Komise své rozhodnutí zahájit řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES v souvislosti s městem Berlín a s těmi částmi Braniborska, které patří k trhu práce v rámci regionu Berlín (dále jen region Berlín) a které představují oblasti podporované ve smyslu čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES (3).
(6)
Toto rozhodnutí bylo zveřejněno dne 3. března 2005 v Úředním věstníku Evropské unie. Komise v něm vyzvala všechny zúčastněné strany, aby se vyjádřily k předmětnému režimu podpory (4). Ostatní zúčastněné strany jí však nezaslaly žádná stanoviska.
(7)
Německo předložilo své připomínky v dopise ze dne 14. února 2005.
2. REŽIM PODPORY
2.1 Souvislosti
(8)
Režim podpory osvobozuje bytové podniky a bytová družstva od daně z převodu nemovitosti odváděné při fúzích a převodu jmění, jestliže se převod týká nemovitostí v regionu Berlín.
(9)
V bývalé NDR se byty několik desetiletí stavěly podle centrálního plánování. Zároveň byla stará zástavba zanedbávána v takovém rozsahu, že v roce 1990 již nebylo možné velkou část bytů ve starých zástavbách užívat pro účely bydlení. Po sjednocení Německa rapidně vzrostla poptávka po nových bytech a domech v soukromém vlastnictví, což vyvolalo napjatou situaci na trhu s byty v nových spolkových zemích a v regionu Berlín. Odborníci a politici předpokládali, že napětí na trhu s byty bude pokračovat, a v letech 1990 až 1998 reagovali v nových spolkových zemích a v regionu Berlín zavedením daňových úlev a odpisů ve prospěch novostaveb a rekonstrukcí. Tyto podněty zapříčinily vznik přebytku obytné plochy tím spíše, když situace mezitím jasně ukázala, že poptávka po bytech navzdory očekávanému růstu klesla. V současnosti činí nadměrná nabídka přibližně 1 milion bytových jednotek.
(10)
Z tohoto důvodu Německo a nové spolkové země rozhodly o demolici prázdných bytů v rámci programu „Přestavba východní části města“. Podle informací z Německa budou muset bytové podniky a bytová družstva samy nést podstatnou část demoličních nákladů.
(11)
Německo poukazuje na to, že kapitálová oslabenost mnoha bytových podniků a bytových družstev v nových spolkových zemích a v regionu Berlín, která je důsledkem úniku příjmů kvůli vysoké míře prázdných prostor a poměrné roztříštěnosti trhu, ohrožuje demoliční program, považovaný spolkovou vládou a spolkovými zeměmi za nezbytný, jelikož podniky nejsou schopny hradit svou část demoličních nákladů.
(12)
Německo zdůrazňuje skutečnost, že rovnováhu mezi nabídkou a poptávkou nelze obnovit pouhým odstraněním nadměrné nabídky, ale že je také třeba, aby se obytná plocha nabízela ve skutečně požadované kvalitě. Bytové podniky a bytová družstva v regionu Berlín a v nových spolkových zemích proto musí provést rozsáhlé investice, aby svůj bytový fond přizpůsobily dané poptávce. Německo je toho názoru, že těmto společnostem by měla být dána příležitost, aby fúzovaly kvůli případnému využití takto vzniklých synergických efektů z fúze, čímž by se tyto společnosti dostaly do situace, kdy by mohly investovat.
(13)
Podle názoru Německa představuje daň z převodu nemovitosti překážku při fúzování a převodu jmění mezi bytovými podniky a bytovými družstvy. Dočasným osvobozením od této daně získají zúčastněné podniky možnost fúzovat. V důsledku rozšíření kapitálového základu vzrostou možnosti fúzujících podniků nést náklady nezbytné demolice a zároveň investovat potřebným způsobem tak, aby mohly nabízet moderní obytnou plochu.
(14)
Daň z převodu nemovitosti se odvádí při zápisu vlastnického práva k pozemku, kdy dochází ke změně vlastníka. Daň je splatná v okamžiku, kdy je pozemek prodán nebo je zcizen na základě jiného právního úkonu. Vyměřovacím základem daně z převodu nemovitosti je celková hodnota nemovitosti. Sazba daně činí 3,5 %.
2.2 Rozsah rozhodnutí
(15)
V dopise ze dne 1. prosince 2004 nevznesla Komise žádné námitky vůči těm částem připravovaného režimu podpory, které se týkají oblastí podporovaných na základě čl. 87 odst. 3 písm. a) Smlouvy o ES. Předložené rozhodnutí se týká výlučně těch částí režimu podpory, které platí pro region Berlín, který je oblastí podporovanou podle čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES.
2.3 Účel režimu podpory
(16)
Cílem režimu je nově restrukturalizovat trh s byty v regionu Berlín tím, že se odstraní nadměrná nabídka a bytovým podnikům a bytovým družstvům se pomůže při zajišťování nabídky obytné plochy v kvalitě odpovídající současným požadavkům. Tím, že umožní podnikům, aby provedly demolici nevyužívané bytové zástavby, Německo zamýšlí zlepšit vzhled a infrastrukturu některých oblastí v regionu Berlín, které se vyznačují nepřípustným prostředím. […] (5).
2.4 Příjemci podpory
(17)
Příjemci režimu podpory jsou bytové podniky a bytová družstva nabývající nemovitosti fúzemi a převodem jmění uskutečněnými v regionu Berlín. Pro účely tohoto rozhodnutí se bytovými podniky a bytovými družstvy rozumí podniky a družstva, jejichž hlavní činností je správa, výstavba, prodej a nájem bytů. Režim neplatí pro podniky v nesnázích.
(18)
Zatím jsou naplánovány tři fúze mezi bytovými podniky v regionu Berlín. Fúze uskutečněné v Berlíně v letech 1995 až 1998 vynesly tyto částky daně z převodu nemovitosti: 3,1 mil. EUR za fúzi týkající se 19 pozemků, 1,4 mil. EUR za fúzi týkající se 39 pozemků a 6,7 mil. EUR za fúzi týkající se 491 pozemků.
2.5 Doba trvání podpory
(19)
Režim podpory platí pro všechny fúze a převody jmění mezi bytovými podniky a bytovými družstvy uskutečněnými v období od 31. prosince 2003 do 31. prosince 2006.
3. ROZHODNUTÍ O ZAHÁJENÍ ŘÍZENÍ
(20)
Dopisem ze dne 1. prosince 2004 dospěla Komise na základě níže uvedených úvah k závěru, že se v případě oznámeného režimu jedná o státní podporu ve smyslu čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES:
-
Jsou uvolněny státní prostředky, protože osvobozením od daně z převodu nemovitosti německý stát přijde o příjmy, které jsou jinak zajištěné vybíráním daní.
-
Jedná se o selektivní opatření zaměřené na určité zeměpisně vymezené území v nových spolkových zemích a na zvýhodnění určitých podniků, a sice bytových podniků a bytových družstev v regionu Berlín. Režim platí pro fúze a převod jmění mezi podniky a družstvy vlastnící nemovitosti v nových spolkových zemích a v regionu Berlín.
-
Režim přináší výhodu bytovým podnikům a bytovým družstvům účastnícím se fúzí a převodu jmění, protože jsou osvobozeny od daně z převodu nemovitosti, kterou by jinak musely odvést.
-
Nabývání nemovitostí je předmětem obchodu mezi členskými státy, a proto nelze vyloučit, že tento režim ovlivní obchod mezi členskými státy.
(21)
Komise dospěla ve svém rozhodnutí 2002/581/ES (6) o daňových opatřeních pro banky, které uplatňuje Itálie, k názoru, že osvobození od daňové povinnosti při fúzích a převodu jmění, přiznané za účelem restrukturalizace hospodářských odvětví v nesnázích, je třeba pokládat za podpory, jejichž cílem je snížit běžné výdaje podniků, a proto podpory představují podporu na provoz. Ve svém rozhodnutí o zahájení probíhajícího řízení však Komise tuto otázku ponechala otevřenou, poněvadž zohlednila argumentaci Německa, z níž mělo vyplynout, že daný režim podpory lze posuzovat i jiným způsobem.
(22)
Komise měla vážné pochybnosti o tom, zda je německý režim určený regionu Berlín, který spadá pod rámec čl. 87 odst. 3 písm. c), přiměřený svému účelu a zda režim nenarušuje hospodářskou soutěž v míře odporující společnému zájmu. Komise dospěla k tomuto názoru z těchto důvodů:
-
Míra prázdných prostor ve výši 5,3 % u soukromých bytů a 8,77 % u bytů ve vlastnictví společností nebo družstev je podstatně nižší než v nových spolkových zemích, kde tato míra představuje 14,2 %. Téměř veškeré prázdné byty se nacházejí ve východních městských částech města Berlín.
-
Německo nepředložilo žádné údaje dokládající skutečnost, že region Berlín se vyznačuje odchodem obyvatelstva v takové míře, která je srovnatelná s oblastmi podporovanými na základě čl. 87 odst. 3 písm. a) Smlouvy o ES.
-
Zatímco v důsledku fúzí a převodu jmění bytových podniků a bytových družstev v oblastech spadajících do rámce čl. 87 odst. 3 písm. a) Smlouvy o ES vznikla povinnost odvést daň z převodu nemovitosti pozemku ve výši 150 000 až 1,5 mil. EUR, činí naopak podle dosavadních zkušeností příslušné částky splatné za Berlín 1,4 až 6,7 mil. EUR.
-
Německo neposkytlo žádné údaje dokládající skutečnost, že přechodné osvobození od daňové povinnosti je vhodným opatřením k oživení trhu s nemovitostmi v regionu Berlín přinášejícím navíc kladné důsledky a že soukromá účast na sanaci bez zásahu státu je vysoce nepravděpodobná.
4. STANOVISKO NĚMECKA
(23)
Německo je toho názoru, že podpory poskytnuté na základě daného režimu nelze považovat za podporu na provoz podle pokynů ke státním podporám s regionálním zaměřením Společenství (7). Zvláštnost tohoto režimu podpory spočívá v osvobození obchodu s nemovitostmi v regionu Berlín od daně z převodu nemovitosti. Příjemci podpory jsou zúčastněné bytové podniky a bytová družstva, jestliže právní úkon spočívá ve fúzi nebo v převodu jmění. Pouze v takovém případě jsou zúčastněné podniky přechodně osvobozeny od daně z převodu nemovitosti. Poněvadž k fúzi nebo k převodu jmění mezi dvěma bytovými společnostmi nebo bytovými družstvy dochází v zásadě pouze jednou, nepokládá Německo podpory za příplatek na pokrytí běžných výdajů.
(24)
Bytové podniky a bytová družstva budou v zásadě při nákupu nemovitostí dále odvádět daň z převodu nemovitosti. Nabytí a prodej, resp. nájem nemovitostí patří mezi obvyklé obchodní činnosti těchto podniků, a proto lze připsat odvod daně z převodu nemovitosti k jejich provozním nákladům. Režim však neplatí pro tyto běžné provozní výdaje, protože jej nelze použít tehdy, když bytové podniky a bytová družstva koupí nebo zcizí pouze jednu nemovitost.
(25)
K údajně nízké míře prázdných prostor v Berlíně Německo uvádí, že toto obecné tvrzení není směrodatné, protože se Komise odvolává na průměrné údaje, a v některých městských částech města Berlín je tato míra srovnatelná s mírou v nových spolkových zemích. Podle údajů předložených Německem se oblasti se srovnatelnou mírou prázdných prostor (přibližně 14 %) nachází především ve východních městských částech, tj. v městských částech Hohenschönhausen, Marzahn-Hellersdorf a Lichtenberg.
(26)
V souvislosti s odchodem obyvatelstva Německo konstatuje, že počet obyvatel v regionu Berlín za poslední léta klesl, což vedlo k poklesu poptávky po bydlení. Ze statistických dat předložených Německem však vyplývá, že město Berlín poté, co se znovu stalo hlavním městem, již úbytkem obyvatelstva postiženo není a že vývoj počtu obyvatelstva je naopak stabilní. Údaje však potvrzují, že východní městské části jsou vystaveny odchodu obyvatelstva ve srovnatelném měřítku jako nové spolkové země.
(27)
Německo potvrzuje, že částky podpory vzniklé díky fúzím mezi bytovými podniky a bytovými družstvy v regionu Berlín jsou podstatně vyšší než v oblastech podporovaných na základě čl. 87 odst. 3 písm. a) Smlouvy o ES, což lze vysvětlit velikostí a vyšší hodnotou nemovitostí v tomto regionu (8).
(28)
Německo zastává názor, že fúze a převod jmění bytových podniků trh s byty celkově kladně ovlivní, protože nově vzniklé podniky budou mít kapacitu k zahájení urgentního restrukturalizačního procesu, tj. uvedou prázdné byty na trh, resp. zdemolují neobyvatelné byty. Daň z převodu nemovitosti značně zatěžuje likviditu těchto podniků, a proto odvod této daně brání nutným investicím.
5. POSOUZENÍ PODPORY
5.1 Státní podpory
(29)
Z důvodů uvedených v dopise ze dne 1. prosince 2004 (body 20, 21 a 22), které Německo nepopřelo, představuje režim „Osvobození od daně z převodu nemovitosti pro bytové podniky v nových spolkových zemích“ podle názoru Komise státní podporu podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES.
5.2 Zákonnost
(30)
Oznámením tohoto režimu podpory ve fázi jeho přípravy Německo splnilo svou povinnost uloženou čl. 88 odst. 3 Smlouvy o ES.
5.3 Slučitelnost
(31)
Podle čl. 87 odst. 2 Smlouvy o ES jsou některé druhy podpor slučitelné se společným trhem. Vzhledem k účelu podpory, tj. demolici prázdných bytů za účelem ozdravení trhu s byty, nelze podle názoru Komise na tento režim podpory použít ustanovení čl. 87 odst. 2 písm. a) a b) Smlouvy o ES, což Německo ani nenavrhlo.
(32)
Nepoužije se ani čl. 87 odst. 2 písm. c) Smlouvy o ES, protože příčinou nadměrné nabídky bytů není rozdělení Německa a města Berlín, nýbrž daňová opatření na podporu novostaveb a sanaci bytů v nových spolkových zemích a ve městě Berlín v letech 1990 až 1998.
(33)
V čl. 87 odst. 3 Smlouvy o ES jsou uvedeny jiné formy podpory považované za slučitelné se společným trhem. Vzhledem k druhu a k účelu režimu podpory a k jeho územní působnosti nelze podle názoru Komise použít čl. 87 odst. 3 písm. b) a d) Smlouvy o ES. Ustanovení čl. 87 odst. 3 písm. a) Smlouvy o ES umožňuje udělovat podpory určené k hospodářskému rozvoji oblastí s mimořádně nízkou životní úrovní nebo s vysokou nezaměstnaností. Region Berlín je však oblast podporovaná podle čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES, a proto v tomto případě nelze použít ustanovení čl. 87 odst. 3 písm. a).
(34)
K otázce, zda lze použít ustanovení o udělení výjimky z čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES, Soudní dvůr Evropských společenství mimo jiné ve svém rozsudku ze dne 14. ledna 1997, C-169/95 Španělské království v. Komise Evropských společenství (9), vyslovil názor, že čl. 87 odst. 3 „Komisi propůjčuje široké právo vlastního uvážení, které vykonává podle hospodářského a sociálního hodnocení platné pro Společenství jako celek“. Pro některé druhy podpor Komise stanovila, jakým způsobem bude využívat svou diskreční pravomoc, buď vypracováním nařízení o blokové výjimce, vypracováním rámce Společenství, pokynů nebo sdělení. Jestliže existuje příslušný podkladový materiál pro výklad, musí jej Komise použít při vyhodnocení podpory.
(35)
Je třeba také uvést, že režim podpory není omezen ani na opatření podle nařízení Komise (ES) č. 70/2001 o použití článků 87 a 88 Smlouvy o ES na státní podpory malým a středním podnikům (10), ani na opatření podle Pokynů Společenství o státní podpoře na záchranu a restrukturalizaci podniků v nesnázích (11), ani na tyto předpisy: rámec Společenství pro poskytování státní podpory na výzkum a vývoj (12), nařízení Komise (ES) č. 68/2001 ze dne 12. ledna 2001 o použití článků 87 a 88 Smlouvy o ES na podpory na vzdělávání (13) nebo nařízení Komise (ES) č. 2204/2002 ze dne 12. prosince 2002 o použití článků 87 a 88 Smlouvy o ES na státní podpory zaměstnanosti (14). Z tohoto důvodu nelze v daném případě použít žádné z uvedených pokynů, rámců Společenství či nařízení. Pokyny Společenství o státní podpoře na ochranu životního prostředí (15) se nepoužijí, protože režim podpory není určen na ochranu životního prostředí.
(36)
Pro oblasti podporované podle čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES a pro region Berlín platí pokyny o státní podpoře regionů (dále jen „pokyny k udělování regionálních podpor“). Podle uvedených pokynů lze podporovat investice a vytváření pracovních míst, jestliže umožňují rozšíření, modernizaci a diverzifikaci podniků v znevýhodněných oblastech. V pokynech je rovněž zakotveno, že podpory omezené na určitou hospodářskou oblast mohou mít znatelné účinky na hospodářskou soutěž na daném trhu, přičemž tento vliv pravděpodobně nepřesáhne rámec regionálního rozvoje.
(37)
Pokyny k udělování regionálních podpor lze však použít pouze na určitý druh podpor, jako jsou podpory pro prvotní investice, vytváření pracovních míst, výjimečně i podpory na provoz. Podle bodu 4.15 uvedených pokynů se podpory na provoz smí poskytovat pouze v těch regionech, které přichází v úvahu při rozhodování o udělení výjimky podle čl. 87 odst. 3 písm. a) Smlouvy o ES, pokud jsou svým příspěvkem k regionálnímu rozvoji, svou povahou a výší přiměřené vzhledem k nevýhodám, které je třeba odstranit.
(38)
Osvobození bytových podniků činných v regionu Berlín od daňové povinnosti není spojené ani s prvotními investicemi, ani s rozšířením existujícího podniku podle bodu 4.4 pokynů. Osvobození od daňové povinnosti se netýká ani vytváření pracovních míst při realizaci prvotních investic podle bodu 4.11.
(39)
Tento režim podpor proto nepatří do oblasti působnosti platných pokynů, rámců Společenství či nařízení, které vychází z ustanovení čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES. Z tohoto důvodu Komise režim posuzovala přímo na základě čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES.
5.3.1 Slučitelnost s čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES
(40)
Ustanovení čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES dovoluje udělovat podpory určené k rozvoji určitých hospodářských činností nebo hospodářských oblastí, pokud nemění podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem. Při prověřování slučitelnosti podpory s ustanoveními čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES Komise přihlíží k cílům Společenství a zjišťuje, zda je podpora vhodná k vyřešení aktuálních problémů v porovnání s jinými postupy a zda je přiměřená ve vztahu ke sledovanému cíli.
(41)
Cílem daného režimu podpory je ozdravit trh s byty v regionu Berlín odstraněním nadměrné nabídky a zároveň pomoci bytovým podnikům a bytovým družstvům při zajišťování nabídky obytné plochy v kvalitě odpovídající současným požadavkům. Podnikům působícím v oblasti bytové výstavby se má umožnit demolice nepoužívaných obytných bloků s cílem zlepšit vzhled a infrastrukturu některých oblastí v regionu Berlín […].
(42)
Odstranění stavebních nedostatků a sanace […] městských částí se stává stále naléhavější politickou prioritou Společenství. Komise v tomto smyslu schválila režimy podpory, které vycházejí přímo z čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES a týkají se oblasti oživení městských zón, jako například rozhodnutí Komise 2003/433/ES ze dne 21. ledna 2003 o režimu podpor „Osvobození od kolkovného pro nemovitosti neurčené k bydlení ve znevýhodněných oblastech“ oznámeném Spojených královstvím (16) nebo režim podpory N 211/03 „Nové městské volné zóny“ (17). V uvedených rozhodnutích Komise uznala, že dokonce i v nejbohatších městech Společenství se nacházejí „nevyhovující oblasti“ zasažené sociálním vyloučením a charakterizované nedostatečným zázemím, co se týče infrastruktury, obytné plochy a občanské vybavenosti. Komise uznala požadavek vyhrazovat veřejné finanční prostředky na podporu obnovy městských zón a potvrdila slučitelnost těchto režimů podpory s cílem udržovat hospodářskou a sociální soudržnost Společenství, kam patří i minimalizace rozdílů mezi stupněm rozvoje jednotlivých městských částí.
(43)
Německo připustilo, že od té doby, co se město Berlín znovu stalo hlavním městem, již není postiženo odchodem obyvatelstva. Podle demografické studie předložené Německem počet obyvatel neklesne. Z těchto údajů však rovněž vyplývá, že v městských částech Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg a Hohenschönhausen lze zaznamenat srovnatelný odchod obyvatelstva jako v nových spolkových zemích, a proto míra prázdných prostorů v městské části Marzahn-Hellersdorf dosáhla výše 14,1 %.
(44)
Režim podpory však předpokládá, že osvobození od daně z převodu nemovitosti platí jak pro bytové podniky a bytová družstva s vlastnictvím nemovitostí v městských částech Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg, Hohenschönhausen či Neukölln, tak pro podniky se stejnou náplní činnosti v celém regionu Berlín. Komise sice uznává, že sanační proces je v Berlíně v nejrůznějších směrech ztížen kvůli jeho jedinečné minulosti a že uvedené městské části by bylo možné klasifikovat jako „nevyhovující oblasti“, zároveň je však přesvědčena o tom, že podpory na obnovu městských zón nejsou nutné v celém regionu Berlín.
(45)
V souvislosti s regionem Berlín Německo neuvedlo nic, co by dokládalo, že státní podpory určené na pomoc při fúzích a převodu jmění mezi bytovými podniky a bytovými družstvy jsou vhodným nástrojem k účinnému odstranění nadměrné nabídky bytů v některých městských částech. Nadále není zcela jasné, zda režim podpory povede k tomu, že uvedené podniky nevyužívanou obytnou plochu v městských částech Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg, Hohenschönhausen a Neukölln skutečně zdemolují.
5.3.2 Účinky na obchod, které jsou v rozporu se společným zájmem
(46)
Poté, co bylo zjištěno, že obnova městských zón patří mezi cíle sledované Společenstvím, je třeba přezkoumat, zda podmínky obchodu nejsou v rozporu se společným zájmem.
(47)
Německo uznává, že částky podpory předpokládané pro fúze a převody jmění mezi bytovými podniky a bytovými družstvy v regionu Berlín jsou podstatně vyšší než v oblastech podporovaných na základě čl. 87 odst. 3 písm. a) Smlouvy o ES, což lze vysvětlit velikostí a vyšší hodnotou nemovitostí v tomto regionu (18). Německo potvrdilo, že podpory určené bytovým podnikům v rámci režimu mohou činit až 6,7 mil. EUR. Komise je toho názoru, že podpory v tomto rozsahu narušují hospodářskou soutěž a ovlivňují obchod uvnitř Společenství. Kromě toho tento režim nevylučuje opakované fúzování daných podniků a není zajištěn žádný mechanismus k výkonu dozoru nad kumulací podpor.
(48)
Vzhledem k tomu, že toto opatření je určeno všem bytovým podnikům a bytovým družstvům s vlastnictvím nemovitostí v regionu Berlín, stavební rekonstrukce je však nezbytná pouze v některých městských částech, dospěla Komise k závěru, že režim podpory připravovaný Německem pro region Berlín, který představuje oblast podporovanou podle čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES, není přiměřený ve vztahu ke sledovanému cíli. Podle názoru Komise by zvýhodnění převodu nemovitostí v celém regionu Berlín bylo neúčinné a podpory jsou v rozporu se společným zájmem, protože ovlivňují obchod a hospodářskou soutěž.
6. ZÁVĚRY
(49)
Pokyny k udělování regionálních podpor nelze v tomto případě použít. Režim nepodporuje ani prvotní investice, ani vytváření pracovních míst.
(50)
Komise považuje za vhodné, aby se při posouzení tohoto opatření vyšlo přímo z čl. 87 odst. 3 písm. c) Smlouvy o ES, protože nelze použít žádný rámec Společenství, žádné pokyny ani nařízení. Obnova městských zón sice představuje jeden z cílů Společenství na podporu hospodářské soudržnosti a trvale udržitelného rozvoje, předložené opatření však ke splnění tohoto účelu není správně nastaveno.
(51)
Opatření je určeno pro celý region Berlín, nedostatky se však objevují pouze v některých městských částech. Z tohoto důvodu Komise považuje územní působnost režimu podpory za nepřiměřenou. Německo nevysvětlilo způsob, jakým je opatření zaměřeno na městské části, ve kterých je třeba provést obnovu městských zón, a jak opatření vlastně povede k demolici prázdných domů. Německo připustilo, že při osvobození od daňové povinnosti podle tohoto opatření přichází v úvahu veškeré bytové podniky a bytová družstva v regionu Berlín, i když nejsou vlastníky žádných nemovitostí ve znevýhodněných městských částech.
(52)
Částky podpory předjímané v uvedeném opatření dosahují značné výše zejména tehdy, když bytový podnik nebo bytové družstvo bude fúzovat několikrát nebo bude příjemcem kumulovaných podpor. To vede Komisi k závěru, že tento režim podpory ovlivňuje podmínky obchodu v takové míře, která je v rozporu se společným zájmem,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Režim podpory „Osvobození od daně z převodu nemovitosti při fúzích bytových podniků a bytových družstev v nových spolkových zemích“ připravovaný v Německu není v případě regionu Berlín slučitelný se společným trhem.
Z tohoto důvodu nesmí být režim podpory proveden.
Článek 2
Německo Komisi do dvou měsíců od doručení sdělí, jaká opatření přijalo ke splnění tohoto rozhodnutí.
Článek 3
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 23. listopadu 2005.
DECISÃO DA COMISSÃO
de 23 de Novembro de 2005
sobre o regime de auxílios «Isenção do imposto de sisa para as empresas imobiliárias nos novos Länder» projectado pela Alemanha - com respeito à bacia de emprego de Berlim
[notificada com o número C(2005) 4434]
(Apenas faz fé o texto em língua alemã)
(Texto relevante para efeitos do EEE)
(2006/566/CE)
A COMISSÃO DAS COMUNIDADES EUROPEIAS,
Tendo em conta o Tratado que institui a Comunidade Europeia, nomeadamente o n.o 2, primeiro parágrafo, do artigo 88.o,
Tendo em conta o Acordo sobre o Espaço Económico Europeu, nomeadamente o n.o 1, alínea a), do artigo 62.o,
Após ter convidado as partes interessadas a apresentarem as suas observações nos termos das referidas disposições (1) e tendo em conta essas observações,
Considerando o seguinte:
1. PROCEDIMENTO
(1)
Por carta datada de 16 de Janeiro de 2004 e registada em 19 de Janeiro de 2004, a Alemanha notificou à Comissão o regime de auxílios «Isenção do imposto de sisa para as empresas imobiliárias nos novos Länder».
(2)
Por carta de 17 de Fevereiro de 2004, a Comissão solicitou informações complementares, que a Alemanha transmitiu por carta de 17 de Março de 2004, registada na Comissão em 19 de Março de 2004.
(3)
Por carta de 26 de Abril de 2004 e em ligação com uma reunião que decorreu em 10 de Abril de 2004 e onde anunciara que iria fornecer informações complementares relativas ao regime em questão, a Alemanha solicitou um prolongamento de prazo, o qual lhe foi concedido por carta de 10 de Maio de 2004.
(4)
Por carta datada de 14 de Maio de 2004, registada na Comissão na mesma data, a Alemanha forneceu informações complementares. Por cartas de 30 de Junho de 2004 e 14 de Setembro de 2004, a Comissão solicitou informações complementares relativamente ao regime em questão. Estas informações foram apresentadas por cartas de 29 de Julho de 2004 e 6 de Outubro de 2004, registadas na Comissão respectivamente em 29 de Julho de 2004 e 15 de Outubro de 2004.
(5)
Por carta de 1 de Dezembro de 2004, a Comissão comunicou à Alemanha a sua decisão de não levantar objecções relativamente à parte do auxílio circunscrita às regiões elegíveis, nos termos n.o 3, alínea a), do artigo 87.o do Tratado CE, dos novos Länder (2). A Comissão comunicou ainda a sua decisão de dar início a um procedimento nos termos do n.o 2 do artigo 88.o do Tratado CE, relativamente a Berlim e às partes do território do Land de Brandenburgo que pertencem à bacia de emprego de Berlim e constituem regiões elegíveis na acepção do n.o 3, alínea c), do artigo 87.o do Tratado CE (3).
(6)
Esta decisão foi publicada em 3 de Março de 2005 no Jornal Oficial da União Europeia. Nela, a Comissão convidava todas as partes interessadas a apresentarem as suas observações relativas ao auxílio em causa (4). Contudo, não recebeu quaisquer observações de outras partes interessadas.
(7)
Por carta de 14 de Fevereiro de 2005, a Alemanha apresentou as suas observações.
2. O REGIME DE AUXÍLIO
2.1. Antecedentes
(8)
Com a medida em causa, as empresas e as associações imobiliárias ficarão temporariamente isentas de imposto de sisa em caso de fusões e aquisições que envolvam imóveis na bacia de emprego de Berlim.
(9)
Na antiga RDA, durante décadas, a construção de habitações obedeceu a um sistema centralizado de planificação. Ao mesmo tempo, os velhos edifícios eram deixados ao abandono, de tal modo que, em 1990, muitos apartamentos já não eram habitáveis. A reunificação alemã dinamizou a procura de apartamentos e moradias modernos, o que levou a uma situação de grande escassez no mercado da habitação nos novos Länder e na bacia de emprego de Berlim. Na previsão de que as carências no parque habitacional perdurassem, os especialistas e os políticos reagiram com a introdução, entre 1990 e 1998, de benefícios fiscais e de amortizações extraordinárias para a construção e a renovação de habitações nos novos Länder e na bacia de emprego de Berlim. Estes incentivos criaram excedentes no parque imobiliário, até porque entretanto a procura não aumentou como previsto, mas retraiu-se. Actualmente, a oferta excedentária ascende a 1 milhão de unidades de habitação.
(10)
Com o programa «Stadtumbau Ost», a Alemanha e os novos Länder decidiram avançar com a demolição das casas vazias. De acordo com as informações fornecidas pela Alemanha, uma parte substancial dos custos da demolição teria de ser suportada pelas empresas e as associações imobiliárias.
(11)
A Alemanha argumentou que a subcapitalização de muitas empresas e associações imobiliárias nos novos Länder e na bacia de emprego de Berlim, decorrente da perda de receitas que as baixas taxas de ocupação dos edifícios e a fragmentação do mercado causaram, ameaçava o programa de demolições que o governo federal e os Länder tinham por essencial, já que as empresas em questão não estavam em condições de assumir a sua parte dos custos das demolições.
(12)
A Alemanha sublinhou que o equilíbrio entre a oferta e a procura depende não só da eliminação da oferta excedentária, mas também da garantia da qualidade do espaço habitacional disponível. Assim, as empresas e associações imobiliárias nos novos Länder e na bacia de emprego de Berlim têm de fazer importantes investimentos para adaptar em conformidade o seu parque imobiliário. A Alemanha considera que, para que estas empresas estejam em condições de investir nos novos Länder e na bacia de emprego de Berlim, devem poder efectuar fusões, aproveitando assim os efeitos das economias de escala.
(13)
De acordo com as autoridades alemãs, o imposto de sisa revelou-se um obstáculo às fusões e aquisições entre empresas e associações imobiliárias. Com a suspensão temporária da aplicação do imposto de sisa, as empresas teriam oportunidade de proceder a fusões. Com uma base de capital mais larga, as empresas e as associações imobiliárias estarão em melhores condições para suportar os custos das demolições necessárias e ao mesmo tempo proceder aos investimentos oportunos para garantir a oferta de espaços habitacionais modernos.
(14)
O imposto de sisa é aplicado em caso de transferências de imóveis que impliquem mudança de proprietário. O imposto é devido sempre que houver transferência de propriedade mediante venda ou outra transacção legal. Na Alemanha, a base de cálculo do imposto de sisa (Grunderwerbsteuer), cuja taxa é de 3,5 %, é o valor venal do imóvel.
2.2. Âmbito da presente decisão
(15)
Na carta de 1 de Dezembro de 2004, a Comissão não levantava objecções relativamente à parte do auxílio «Isenção do imposto de sisa para as empresas imobiliárias nos novos Länder» circunscrita às regiões elegíveis nos termos n.o 3, alínea a), do artigo 87.o do Tratado CE. A presente decisão abrange exclusivamente a parte do regime de auxílios circunscrita à bacia de emprego de Berlim, a qual constitui uma região elegível na acepção do n.o 3, alínea c), do artigo 87.o do Tratado CE.
2.3. Finalidade do regime de auxílios
(16)
O regime de auxílios em apreço tem por objectivo reestruturar o mercado da habitação na bacia de emprego de Berlim mercê da eliminação da oferta excedentária e do apoio às empresas e associações imobiliárias para que respondam às actuais exigências de qualidade da procura. Ao dar condições a estas empresas para que possam demolir habitações desocupadas, a Alemanha entende melhorar a imagem e as infra-estruturas de determinadas áreas da bacia de emprego de Berlim, caracterizadas por uma ambiente físico degradado. […] (5).
2.4. Beneficiários
(17)
O regimes de auxílios destina-se a empresas e associações imobiliárias que adquirem imóveis mediante fusões e aquisições na bacia de emprego de Berlim. Para efeitos da presente decisão, entende-se por «empresas e associações imobiliárias» as empresas e associações que têm por principal actividade a administração, a construção, a venda e o arrendamento de habitações. As empresas em situação difícil estão excluídas.
(18)
Estão previstas, até à data, três fusões de empresas imobiliárias na bacia de emprego de Berlim. Para as fusões realizadas em Berlim entre 1995 e 1998, foram registados os seguintes montantes de imposto de sisa: 3,1 milhões de euros para uma fusão que abrangeu 19 lotes, 1,4 milhões de euros para uma fusão que envolveu 39 lotes e 6,7 milhões de euros para uma fusão que abrangeu 491 lotes.
2.5. Duração do regime de auxílios
(19)
O regime circunscreve-se a todas as operações de fusão e aquisição entre empresas e associações imobiliárias realizadas entre 31 de Dezembro de 2003 e 31 de Dezembro de 2006.
3. DECISÃO DE INÍCIO DE PROCEDIMENTO
(20)
Na carta que enviou em 1 de Dezembro de 2004, a Comissão concluía que o regime de auxílios notificado constituía um auxílio estatal na acepção do n.o 1 do artigo 87.o do Tratado CE, com base nas seguintes considerações:
-
estamos perante a disponibilização de recursos estatais, uma vez que a isenção de imposto de sisa priva a Alemanha das receitas fiscais correspondentes,
-
trata-se de uma medida selectiva que visa um determinado espaço geográfico nos novos Länder e na bacia de emprego de Berlim e que pretende beneficiar determinadas empresas, a saber, empresas e associações imobiliárias. O regime circunscreve-se às operações de fusão e aquisição entre empresas e associações imobiliárias, proprietárias de imóveis nos novos Länder e na bacia de emprego de Berlim,
-
o regime beneficia as empresas e associações envolvidas em operações de fusão e aquisição, já que as isenta do pagamento de um imposto que de outro modo seria devido,
-
por fim, uma vez que a aquisição de imóveis constitui uma actividade comercial entre os Estados-Membros, não se pode excluir a possibilidade de este regime afectar o comércio entre os Estados-Membros.
(21)
Na Decisão 2002/581/CE (6) relativa ao regime de auxílios estatais que a Itália concedeu aos bancos e fundações, a Comissão considerou que as isenções fiscais concedidas para a reestruturação de sectores económicos em dificuldade, as quais beneficiaram as operações de fusão e aquisição, devem ser equiparadas a auxílios que visam baixar as despesas correntes das empresas, pelo que constituem medidas de auxílio às empresas. Na decisão da Comissão de dar início ao procedimento em apreço, esta questão ficou em aberto, dado que a Comissão acolheu os argumentos invocados pela Alemanha, segundo os quais este regime de auxílios também podia ser interpretado de outra forma.
(22)
A Comissão tinha sérias dúvidas quanto ao facto de o regime alemão destinado à bacia de emprego de Berlim, elegível na acepção do n.o 3, alínea c), do artigo 87.o do Tratado CE, corresponder à sua finalidade, considerando que o mesmo falseava as regras da concorrência numa medida contrária ao interesse comum, isto pelos seguintes motivos:
-
a percentagem de imóveis desocupados em Berlim é de 5,3 % para os imóveis pertencentes a particulares e de 8,77 % para os edifícios que são propriedade de empresas ou associações imobiliárias, o que é bastante inferior aos 14,2 % registados nos novos Länder. Quase todos os espaços habitacionais vazios encontram-se na parte oriental da cidade de Berlim,
-
a Alemanha não apresentou quaisquer dados susceptíveis de poder caracterizar a bacia de emprego de Berlim como uma zona marcada pelo êxodo de forma comparável às regiões elegíveis na acepção do n.o 3, alínea a), do artigo 87.o do Tratado CE,
-
enquanto que nas operações de fusão e aquisição de empresas e associações imobiliárias nas zonas elegíveis nos termos do n.o 3, alínea a), do artigo 87.o do Tratado CE, o montante do imposto de sisa devido variou entre 150 000 euros e 1,5 milhões de euros, em Berlim, segundo os dados disponíveis, situou-se entre 1,4 e 6,7 milhões de euros,
-
a Alemanha não apresentou quaisquer dados comprovativos de que a isenção temporária pode contribuir para activar o mercado imobiliário da bacia de emprego de Berlim, surtindo assim efeitos positivos, e de que é pouco provável que o sector privado tivesse participado nas obras de saneamento sem intervenção do Estado.
4. OBSERVAÇÕES DA ALEMANHA
(23)
A Alemanha considera que os auxílios concedidos no âmbito deste regime não são equiparáveis a auxílios ao funcionamento, nos termos das orientações relativas aos auxílios estatais com finalidade regional (7) da Comunidade. A particularidade deste regime de auxílios reside no facto de que isenta os negócios imobiliários na bacia de emprego de Berlim do pagamento de imposto de sisa. O regime beneficia as empresas e associações imobiliárias envolvidas em operações de fusão ou aquisição. Só nesse caso é que as empresas envolvidas na transacção estão temporariamente isentas de imposto de sisa. Uma vez que uma operação de fusão ou aquisição entre duas empresas ou associações imobiliárias, em princípio, só ocorre uma vez, a Alemanha não considera que o auxílio constitua uma subvenção para despesas correntes.
(24)
Acresce que as empresas e associações imobiliárias continuam a pagar imposto de sisa quando adquirem imóveis. Uma vez que a actividade empresarial corrente das empresas e associações imobiliárias consiste geralmente na compra e venda e/ou arrendamento de imóveis, o pagamento do imposto de sisa poderá ser considerado como uma despesa corrente. Todavia, a medida proposta pela Alemanha não afecta as despesas correntes na medida em que não se aplica quando as empresas e associações imobiliárias adquirem ou vendem um imóvel.
(25)
No que respeita à alegada baixa taxa de imóveis vazios em Berlim, a Alemanha considera que não corresponde à realidade, já que a argumentação da Comissão se baseia em valores médios, enquanto há bairros em Berlim que apresentam percentagens de imóveis vazios comparáveis com as dos novos Länder. De acordo com os dados fornecidos pela Alemanha, os bairros com idênticas percentagens de imóveis vazios (cerca de 14 %) situam-se essencialmente na parte oriental de Berlim, designadamente Hohenschönhausen, Marzahn-Hellersdorf e Lichtenberg.
(26)
No que se refere ao êxodo, a Alemanha argumenta que a população da bacia de emprego de Berlim baixou nos últimos anos, o que levou a um declínio da procura de habitação. Todavia, os dados estatísticos apresentados pela Alemanha mostram que, a partir da data em que Berlim se tornou a capital da República Federal da Alemanha, o declínio demográfico cessou e a população permanece agora estável. Contudo, os dados confirmam que os já referidos bairros da parte oriental de Berlim registaram um êxodo comparável ao que se verificou nos novos Länder.
(27)
As autoridades alemãs confirmaram que os auxílios envolvidos em operações de fusão entre empresas e associações imobiliárias na bacia de emprego de Berlim são substancialmente mais elevados do que nas regiões elegíveis nos termos do n.o 3, alínea a), do artigo 87.o do Tratado, facto imputável à dimensão e ao valor superior dos imóveis nesta região (8).
(28)
A Alemanha alega que as fusões e as aquisições de empresas imobiliárias terão um impacto positivo no mercado imobiliário em geral, uma vez que as novas empresas teriam capacidade para conduzir o processo de reestruturação, isto é, comercializando imóveis vazios e/ou demolindo espaços degradados. Uma vez que o imposto de sisa comprometia fortemente a liquidez das empresas, o seu pagamento protelava os investimentos necessários.
5. AVALIAÇÃO DO AUXÍLIO
5.1. Existência de auxílios estatais
(29)
Pelos motivos expostos na carta de 1 de Dezembro de 2004 (considerandos 20, 21 e 22), e que a Alemanha não contestou, a Comissão considera que o regime de auxílios «Isenção do imposto de sisa para as empresas imobiliárias nos novos Länder» corresponde a um auxílio estatal na acepção do n.o 1 do artigo 87.o do Tratado CE.
5.2. Legalidade
(30)
Com a notificação deste regime de auxílios quando se encontrava em fase de projecto, a Alemanha cumpriu as obrigações que lhe incumbem por força do n.o 3 do artigo 88.o do Tratado CE.
5.3. Compatibilidade
(31)
O n.o 2 do artigo 87.o do Tratado CE prevê certos tipos de auxílios compatíveis com o mercado comum. Tendo em conta a finalidade do auxílio, designadamente a demolição de habitações vazias para sanear o mercado imobiliário, a Comissão considera que não pode ser invocado o disposto no n.o 2, alíneas a) e b), do artigo 87.o do Tratado CE, o que aliás a Alemanha também não fez.
(32)
Tão-pouco pode ser invocado o disposto no n.o 2, alínea c), do artigo 87.o, já que o excesso de oferta de habitações não se ficou a dever à divisão da Alemanha e de Berlim, mas antes às medidas de carácter fiscal destinadas a incentivar a construção e a renovação de habitações nos novos Länder e em Berlim, entre 1990 e 1998.
(33)
O n.o 3 do artigo 87.o refere outras formas de auxílios que podem ser considerados compatíveis com o mercado interno. Tendo em conta o tipo e a finalidade do regime em apreço e o seu âmbito de aplicação territorial, a Comissão considera que não é aplicável o disposto no n.o 3, alíneas b) e d), do artigo 87.o do Tratado CE. O n.o 3, alínea a), do artigo 87.o do Tratado CE permite auxílios destinados a promover o desenvolvimento económico de regiões em que o nível de vida seja anormalmente baixo ou em que exista grave situação de subemprego. Uma vez que a bacia de emprego de Berlim é uma região elegível nos termos do n.o 3 c) do artigo 87.o do Tratado CE, não se aplica o disposto na alínea a).
(34)
Quanto à possível aplicabilidade das disposições do n.o 3 c) do artigo 87.o do Tratado CE, o Tribunal de Justiça estabeleceu, designadamente no acórdão de 14 de Janeiro de 1997 proferido no processo C-169/95 Reino de Espanha/Comissão das Comunidades Europeias (9), que o n.o 3 do artigo 87.o confere «à Comissão um poder discricionário cujo exercício envolve apreciações de ordem económica e social que devem ser efectuadas num contexto comunitário». Para certos tipos de auxílios, a Comissão definiu a forma como tenciona exercer este poder discricionário, seja através de regulamentos de isenção por categoria, de enquadramentos comunitários, de orientações ou de comunicações. Sempre que tais documentos existam, a Comissão deve-os seguir quando avalia o auxílio em questão.
(35)
Verifica-se que o regime de auxílios não se limita a medidas na acepção do Regulamento (CE) n.o 70/2001 da Comissão, de 12 de Janeiro de 2001, relativo à aplicação dos artigos 87.o e 88.o do Tratado CE aos auxílios estatais a favor das pequenas e médias empresas (10), nem a medidas na acepção das Orientações comunitárias dos auxílios estatais de emergência e à reestruturação concedidos a empresas em dificuldade (11), nem aos seguintes textos: Enquadramento comunitário dos auxílios estatais à investigação e desenvolvimento (12), Regulamento (CE) n.o 68/2001 da Comissão, de 12 de Janeiro de 2001, relativo à aplicação dos artigos 87.o e 88.o do Tratado CE aos auxílios à formação (13) ou Regulamento (CE) n.o 2204/2002 da Comissão, de 12 de Dezembro de 2002, relativo à aplicação dos artigos 87.o e 88.o do Tratado CE aos auxílios estatais ao emprego (14). Em consequência, nenhuma destas orientações, destes quadros comunitários ou regulamentos é aplicável ao caso em apreço. O Enquadramento comunitário dos auxílios estatais a favor do ambiente (15) não é aplicável porque o regime de auxílios em apreço não se destina à protecção do ambiente.
(36)
Para as regiões elegíveis nos termos do n.o 3, alínea c), do artigo 87.o do Tratado CE, como é o caso da bacia de emprego de Berlim, aplicam-se as orientações relativas aos auxílios estatais com finalidade regional («Orientações para os auxílios regionais»). De acordo com estas orientações, são elegíveis os investimentos e as medidas de criação de postos de trabalho sempre que favorecem o alargamento, a modernização e a diversificação das actividades dos estabelecimentos localizados em regiões desfavorecidas. As orientações também referem que os auxílios concentrados num dado sector de actividade podem ter consequências significativas em termos de concorrência no mercado em questão, enquanto os efeitos para o desenvolvimento regional tendem a ser limitados.
(37)
As orientações em matéria de auxílios com finalidade regional só se aplicam a certas categorias de auxílios, como por exemplo os auxílios a investimentos iniciais, à criação de emprego e, excepcionalmente, ao funcionamento. De acordo com o ponto 4.15 das orientações relativas aos auxílios com finalidade regional, os auxílios ao funcionamento só podem ser concedidos nas regiões que beneficiam da derrogação prevista no n.o 3, alínea a), do artigo 87.o, se se justificarem em função do seu contributo para o desenvolvimento regional e da sua natureza, e se o seu nível for proporcional às deficiências que se destinam a atenuar.
(38)
O presente regime de desagravamento fiscal na bacia de emprego de Berlim não está ligado nem a um investimento inicial nem à extensão de um estabelecimento existente, de acordo com o ponto 4.4 das orientações. Também não está relacionado com a criação de postos de trabalho decorrente de um investimento inicial, de acordo com o ponto 4.11.
(39)
Em consequência, o presente regime de auxílios não é abrangido pelo âmbito de aplicação das orientações, dos enquadramentos ou dos regulamentos que têm por base o n.o 3, alínea c), do artigo 87.o do Tratado CE. Daí que a Comissão tenha examinado o presente regime de auxílios directamente à luz do disposto no n.o 3, alínea c), do artigo 87.o do Tratado CE.
5.3.1. Compatibilidade com o n.o 3, alínea c), do artigo 87.o do Tratado CE
(40)
O n.o 3, alínea c), do artigo 87.o do Tratado CE autoriza auxílios estatais destinados a facilitar o desenvolvimento de certas actividades ou regiões económicas, quando não perturbem as trocas comerciais de um modo contrário ao interesse comum. Ao examinar a compatibilidade de um auxílio com o disposto no n.o 3, alínea c), do artigo 87.o do Tratado CE, a Comissão tem em conta os objectivos da Comunidade e apura em que medida o regime de auxílios constitui um instrumento adequado comparativamente com outros instrumentos políticos para a resolução dos problemas em questão.
(41)
O presente regime de auxílios tem por objectivo reorganizar o mercado imobiliário na bacia de emprego de Berlim mercê da eliminação da oferta excedentária e do apoio às empresas e associações imobiliárias para que proporcionem uma oferta imobiliária qualitativamente à altura da procura. É necessário que as empresas imobiliárias estejam em condições de demolir as habitações desocupadas, a fim de melhorar a imagem e as infra-estruturas de determinadas áreas da bacia de emprego de Berlim, […].
(42)
Eliminar as carências e recuperar os bairros urbanos […] constituem prioridades políticas urgentes da Comunidade. Neste sentido, a Comissão autorizou regimes de auxílios à reabilitação urbana, baseando-se directamente no n.o 3, alínea c), do artigo 87.o do Tratado CE, como foi o caso com a Decisão 2003/433/CE da Comissão, de 21 de Janeiro de 2003, relativa ao regime de «Isenção do imposto de selo aplicável a propriedades não residenciais em regiões desfavorecidas» notificado pelo Reino Unido (16) ou com o regime N 211/03 «Aide en faveur de nouvelles zones franches urbaines» (17). Nestas decisões, a Comissão reconheceu que mesmo nas cidades mais prósperas da Comunidade existiam zonas carenciadas, marcadas pela exclusão social e um ambiente físico degradado em termos de infra-estruturas, parque habitacional e estruturas sociais. A Comissão reconheceu a necessidade de mobilizar recursos financeiros públicos para apoiar o processo de reabilitação urbana e considerou esses regimes compatíveis com os objectivos comunitários de coesão económica e social, o que implica a redução das assimetrias de desenvolvimento entre as diferentes zonas urbanas.
(43)
A Alemanha reconheceu que desde que Berlim assumiu o seu estatuto de capital, o decréscimo demográfico cessou. De acordo com um estudo demográfico apresentado pela Alemanha, o número de habitantes não vai diminuir. Os números apresentados permitem contudo concluir que nos bairros de Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg e Hohenschönhausen, verificou-se um êxodo comparável ao registado nos novos Länder, em resultado do qual a taxa de imóveis desocupados em Marzahn-Hellersdorf atinge 14,1 %.
(44)
A Comissão verifica, contudo, que o regime de auxílios em apreço isenta de pagamento de imposto de sisa não só as empresas e associações imobiliárias que são proprietárias de imóveis nos bairros de Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg, Hohenschönhausen ou Neukölln, mas também as que operam em toda a bacia de emprego de Berlim. Ainda que a Comissão reconheça que o processo de reabilitação em Berlim encontra dificuldades em razão dos seus antecedentes inéditos e que os bairros em questão podem ser considerados como zonas carenciadas, considera que a bacia de emprego de Berlim na sua totalidade não pode ser considerada elegível para apoio à reabilitação urbana.
(45)
A Alemanha não forneceu dados referentes à bacia de emprego de Berlim susceptíveis de demonstrar que o auxílio estatal às fusões e aquisições é um instrumento adequado para combater a oferta excedentária de habitações em certos bairros. Permanece por esclarecer em que medida o regime de auxílios irá levar estas empresas a demolir edifícios vazios em bairros como Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg, Hohenschönhausen e Neukölln.
5.3.2. Impacto sobre as trocas comerciais contrário ao interesse comum
(46)
Tendo confirmado que a reabilitação urbana faz parte dos objectivos comunitários, a Comissão irá agora apurar se os efeitos nas trocas comerciais são prejudiciais ao interesse comum.
(47)
A Alemanha reconheceu que os auxílios envolvidos em operações de fusão e aquisição entre empresas e associações imobiliárias na bacia de emprego de Berlim são substancialmente mais elevados do que nas regiões elegíveis nos termos do n.o 3 a) do artigo 87.o do Tratado, facto imputável à dimensão e ao valor superior dos imóveis neste região (18). A Alemanha confirmou que os auxílios às empresas imobiliárias ao abrigo do regime em questão não podem exceder 6,7 milhões de euros. A Comissão considera que um auxílio desta magnitude distorce a concorrência e afecta as trocas comerciais na Comunidade. Acresce que o regime em causa não exclui a possibilidade de estas empresas procederem a mais de uma fusão, não estando previsto qualquer mecanismo para fiscalizar a cumulação de auxílios.
(48)
Considerando que a medida em apreço beneficia potencialmente todas as empresas e associações imobiliárias proprietárias de imóveis na bacia de emprego de Berlim, mas que só certos bairros necessitam de ser reabilitados, a Comissão conclui que a medida de auxílio prevista pela Alemanha para a bacia de emprego de Berlim, uma região elegível nos termos do n.o 3, alínea c), do artigo 87.o do Tratado CE, é desproporcionada em relação ao objectivo almejado. A Comissão considera que o favorecimento das transferências de imóveis em toda a bacia de emprego de Berlim se revelaria inoperante e que os auxílios em questão distorcem o comércio e a concorrência, sendo contrários ao interesse comum.
6. CONCLUSÕES
(49)
As orientações específicas em matéria de auxílios com finalidade regional não se aplicam ao caso em apreço. O regime de auxílios não favorece os investimentos iniciais nem a criação de emprego.
(50)
A Comissão considera correcto avaliar a medida de auxílio em apreço directamente à luz do disposto no n.o 3, alínea c), do artigo 87.o do Tratado CE, uma vez que não se aplicam quaisquer dos enquadramentos, orientações ou regulamentos existentes. Embora a reabilitação urbana se enquadre nos objectivos da Comunidade em matéria de coesão económica e desenvolvimento sustentável, a presente medida de auxílio não está correctamente direccionada.
(51)
A medida abrange toda a bacia de emprego de Berlim, enquanto que só alguns bairros estão em situação carenciada. Em consequência, a Comissão considera que o âmbito de aplicação territorial do regime não é adequado. A Alemanha não forneceu dados explicativos de como o regime em questão se destina especificamente aos bairros que necessitam de renovação e de que forma se iria promover a demolição das casas vazias. A Alemanha reconheceu que todas as empresas e associações imobiliárias da bacia de emprego de Berlim são elegíveis para a aplicação desta medida de isenção fiscal, mesmo que não possuam imóveis nos bairros desfavorecidos.
(52)
Os montantes que o presente regime de auxílios envolve são significativos, em especial nos casos de empresas e associações imobiliárias que participam em várias operações de fusão ou que cumulam auxílios. A Comissão conclui que a medida de auxílio é prejudicial para as trocas comerciais, de modo a contrariar o interesse comum,
ADOPTOU A PRESENTE DECISÃO:
Artigo 1.o
O regime de auxílios «Isenção do imposto de sisa para as empresas imobiliárias nos novos Länder» previsto pela Alemanha é incompatível com o mercado comum, no que se refere à bacia de emprego de Berlim.
O regime de auxílios não deve, pois, ser aplicado.
Artigo 2.o
A Alemanha dará conta à Comissão das medidas que adoptou para dar cumprimento à presente decisão, nos dois meses subsequentes à sua notificação.
Artigo 3.o
A República Federal da Alemanha é a destinatária da presente decisão.
Feito em Bruxelas, em 23 de Novembro de 2005.