ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 14. prosince 2004
o nabytí pozemků společnosti Aircraft Services Lemwerder obcí Lemwerder
(oznámeno pod číslem K(2004) 4748)
(Pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2005/664/ES)
KOMISE EVROPSKÝCH SPOLEČENSTVÍ,
s ohledem na Smlouvu o založení Evropského společenství, a zejména na čl. 88 odst. 2 této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru, zejména na čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
na základě výzvy zainteresovaným stranám k vyslovení připomínek podle uvedených článků (1) a s ohledem na tyto připomínky,
vzhledem k těmto důvodům:
I. POSTUP
(1)
Komisi byla předložena stížnost ohledně uzavřeného obchodu s nemovitostmi mezi obcí Lemwerder a společností Aircraft Services Lemwerder (dále jen ASL), podle které tato koupě obsahuje prvek podpory ve prospěch ASL. Komise si dopisem ze dne 30. ledna 2003 vyžádala informace z Německa. Německá strana odpověděla dopisem ze dne 18. března 2003.
(2)
Rozhodnutím ze dne 17. září 2003 zahájila Komise řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES se zřetelem na oznámené opatření. Případ byl zaregistrován pod číslem C 56/2003. Rozhodnutí bylo Německu oznámeno dopisem ze dne 18. září 2003 a zveřejněno v Úředním věstníku Evropských společenství (2). Od zainteresovaných stran neobdržela Komise žádné vyjádření.
(3)
Německé úřady vyjádřily své stanovisko k rozhodnutí Komise v dopisech ze dne 14. listopadu 2003 a 18. listopadu 2003. Komise si v dopisech ze dne 13. ledna 2004 a 10. května 2004 vyžádala doplňující informace. Německá strana odpověděla v dopisech ze dne 13. února 2004 a 31. srpna 2004. Dne 13. října 2004 se konala schůzka zástupců Komise, zástupců Německa a autora znaleckého posudku na dotčenou nemovitost. Po tomto setkání předložila německá strana v dopise ze dne 23. listopadu 2004 doplňující informace.
II. OPATŘENÍ
1. Příjemce
(4)
ASL (se sídlem v dolnosaském Lemwerderu v blízkosti Brém) poskytuje služby, jako např. údržbu letadel. Tato společnost s přibližně 700 zaměstnanci dosáhla v roce 2002/03 obratu 53,4 milionů EUR. Do roku 1993 byla ASL členem akciové společnosti Deutsche Aerospace AG (DASA). Když DASA chtěla závod uzavřít, učinila spolková země Dolní Sasko opatření k záchraně ASL. Rozhodnutím 97/753/ES ze dne 12. března 1997 vyslovila Komise souhlas s těmito opatřeními, která spočívala ve státní podpoře ve prospěch Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3). Dne 1. ledna 2004 získala většinový podíl v podniku ve výši 51 % společnost EADS. Od tohoto okamžiku začala restrukturalizace ASL. Podnik se přestává zabývat údržbou civilních letadel. V budoucnu se zde budou provádět opravy a servis součástí bojových letounů (Transall C-160, Tornado) a montáž součástí vojenských letadel (Eurofighter, A400M). Pro rok 2006 se počítá s 210 zaměstnanci (4).
2. Podrobný popis opatření
(5)
Obec Lemwerder odkoupila pozemky, které ASL nepotřebovala. Podle údajů Německa obsahovala kupní cena množstevní slevu.
Datum
Pozemek
Plocha (m2)
Cena/m2
(DEM/EUR)
Cena celkem
(DEM/EUR)
28.6.2000
západ a střed
241 643
(97 828 a 143 815)
[…] (5)/[…]
[…]/[…]
16.8.2001
jih
37 328
1,50/0,77
55 992/28 628
(6)
Technická příprava pozemku „západ“ byla spojena s celkovými náklady 1 355 040 EUR. Z různých důvodů se předpokládalo, že cena za „střed“ by měla být asi o 10 % nižší.
(7)
Obec vycházela z toho, že po vybudování nezbytné infrastruktury by mohla pozemky „západ“ a „střed“ prodat za cenu […] DEM/m2 ([…] EUR/m2). Tato relativně vysoká cena vyplývá z kvality místa v bezprostřední blízkosti letiště ASL s přímým napojení na železniční síť a možností využití přístaviště ASL na Weseře. V letech 1999 a 2002 se v sousedním Edenbüttelu prodávaly pozemky za stejnou cenu, ačkoli z nich byl přístup k železnici, vzdušné cestě a vodní cestě po Weseře složitější. Německá strana předložila dva další znalecké posudky k pozemkům ležícím severně od ASL, které byly odhadnuty na srovnatelnou cenu.
(8)
Na technickou přípravu pro výstavbu na pozemku „západ“ obdržela obec dotaci ve výši 562 200 EUR (z 50 % spolufinancována prostřednictvím EFRE - cílová skupina 2). Z vlastních zdrojů bylo financováno 132 125 EUR. Očekávaný výtěžek z prodeje byl […] EUR.
(9)
Obec a dolnosaská rozvojová společnost NILEG se chtěly zaměřit v první řadě na letecký průmysl, ale ohledně případných kupců si nestanovily žádná omezení. V roce 2000 se trh s nemovitostmi zhroutil. Od druhé poloviny roku 2002 poptávka po takovýchto pozemcích ožila, ale žádný z dotčených pozemků se dosud neprodal.
III. DŮVODY PRO ZAHÁJENÍ ŘÍZENÍ
(10)
Komise vyjádřila ve svém rozhodnutí o zahájení řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES pochybnost, že cena, kterou obec zaplatila, odpovídá tržní hodnotě. Pozemek byl prodán bez technické přípravy a ASL nebo jiný soukromý kupující by musel investovat významnou částku, aby mohl prodávat pozemky jako technicky připravené k výstavbě. Protože nebyl k dispozici odhad pozemků bez technické přípravy, provedla Komise odhad hodnoty odečtením výše výdajů na technickou přípravu z ceny za pozemky s inženýrskými sítěmi. Přitom zohlednila předpokládané zdržení prodejem pozemku po jednotlivých parcelách, finanční náklady na projekt a skutečnost, že určitý prostor bude využit pro infrastrukturu. Z odhadu vyplynulo, že hodnota pozemků bez technické přípravy je výrazně nižší než cena, kterou zaplatila obec. Kromě toho si Komise položila otázku, jestli by soukromý investor s ohledem na všeobecnou situaci na trhu do technické přípravy pozemku v bezprostřední blízkosti ASL vůbec investoval. Komise navíc zpochybnila, že by soukromý investor mohl obdržet podobnou podporu jako obec. Protože Německo nezdůvodnilo koupi pozemku „jih“, mohl by tento postup obsahovat další prvek podpory.
(11)
Komise pochybuje o slučitelnosti možných prvků podpory v obchodech s pozemky se společným trhem. S prodejem pozemků nejsou například spojeny žádné investiční nebo restrukturalizační podmínky; ani podle informací z Německa nemá podnik potíže. Rozhodnutím 97/753/ES byly podpory povoleny za předpokladu, že Německo po dobu pěti let neposkytne žádné podpory ad hoc. Podpory, které byly pravděpodobně spojené s tímto obchodem s pozemky, by ale byly poskytnuty v tomto pětiletém období.
IV. STANOVISKO NĚMECKA
(12)
Pro Německo by byla vhodným východiskem pro tržní hodnotu pozemků bez technické přípravy hodnota srovnatelných parcel bez inženýrských sítí, která zohledňuje polohu a propojení s infrastrukturou. Byl předložen nový odhad pozemků bez technické přípravy. Tento odhad se opírá o přímé srovnání s jinými pozemky bez technické přípravy v okruhu 80 km a zohledňuje rozdíly v kvalitě. Znalec vykonal prohlídku předmětných i ostatních pozemků. Zohlednil zejména vazby na infrastrukturu, které by mohly být využity. Znalec došel k hodnotě […] EUR za m2, a protože je tato hodnota vyšší než cena, kterou zaplatila obec, nemůže se podle jeho názoru jednat o podporu. Německo nepokládá za nutné zohledňovat možné průtahy při dalším prodeji parcel, náklady na technickou přípravu a dotace.
(13)
Kromě toho jsou státní instituce při technické přípravě průmyslových pozemků vedeny dlouhodobými úvahami, jako například výběrem daní od podniků, které se usídlí na technicky připraveném pozemku. Pravidla pro poskytování státních dotací by obcím znemožnila dosahovat vytčených cílů, pokud by musely prodávat za určitou cenu. Kromě toho by mohly obce sice provádět výběrová řízení, pokud by chtěly prodávat pozemky, ale nikoli v případě, když by chtěly získat parcelu, která odpovídá jejich plánu technické přípravy. Prodejce by se přitom mohl nacházet ve velmi výhodné vyjednávací pozici. Obchod za takových podmínek by nepodmiňoval žádnou podporu ve prospěch prodejce.
(14)
Odhad Komise navíc obsahuje chyby. Pro soukromé investory například neplatí stejné předpisy jako pro obce. Podle paragrafu 127 a následujících stavebního zákona musí obce zaplatit minimálně 10 % nákladů na technickou přípravu pozemků způsobilých pro podporu. Také vzniky neočekávané náklady na odstranění munice. V okamžiku koupě nemohly tyto náklady ovlivnit cenu. Kromě toho podle sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodeji staveb nebo pozemků z veřejných financí (6) (dále jen „Sdělení“) není potřebné do odhadu zahrnovat dodatečné náklady na infrastrukturu. Dále je podle Sdělení za určitých podmínek přípustná vyšší cena (platí například pravidlo 5 % tolerance).
(15)
Otázka, zda by soukromý investor provedl technickou přípravu tohoto pozemku, zde není podstatná. Technická příprava pozemků je veřejným úkolem a spadá do oblasti služeb všeobecného ekonomického zájmu. Obce se rozhodnou pro technickou přípravu pozemků pouze tehdy, pokud se - jako v tomto případě - očekává dostatečná poptávka. Dolnosaský ústav pro výzkum hospodářství vycházel z nedostatečné nabídky průmyslových pozemků. Nová restrukturalizace celé oblasti napojením na nový weserský tunel a plánovaná dálnice podél řeky až k projektovanému hlubokovodnímu přístavu ve Wilhelmshavenu zvyšovala poptávku po průmyslových plochách. Dolnosaská agentura pro investice a podporu (Investment and Promotion Agency Niedersachsen) dále vysvětlila, že se z tohoto důvodu jedná o zvláště hodnotné pozemky a že by obec promarnila takzvaný „unique selling point“, kdyby tyto plochy nekoupila. Proto doporučila obci tyto pozemky koupit, a to tím spíše, že by se tak otevřela možnost zajistit využití celé oblasti mezi průmyslovou zónou Bahnhof Altenesch a areálem ASL.
(16)
Ohledně koupě pozemku „jih“ německá strana upozorňuje na to, že je tato parcela důležitá pro celkový záměr, protože by měla sloužit jako náhradní výměnná plocha pro infrastrukturu při technické přípravě pozemku „střed“.
V. HODNOCENÍ
(17)
Podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES jsou „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné se společným trhem“. V tomto případě je třeba zhodnotit, jestli byla ASL obchodem s pozemky selektivně zvýhodněna. Tak by tomu bylo v případě, pokud by obec zaplatila cenu vyšší než je tržní hodnota.
(18)
Komise sdílí názor Německa, že za základ tržní ceny se má považovat cena za technicky nepřipravený pozemek. Stanovení hodnoty pozemku bez technické přípravy odečtením nákladů za technickou přípravu od hodnoty pozemku s inženýrskými sítěmi je pomocný prostředek, pokud není k dispozici přímé ocenění. Komise proto důkladně zkoumala nový odhad pozemků bez technické přípravy předložený německou stranou.
(19)
Pokud chtějí orgány kupovat určitý pozemek, musí jednat s majitelem. Organizovat výběrové řízení bez stanovených podmínek není žádné řešení. Zásady uvedené v odst. II čl. 1 sdělení ohledně prodeje prostřednictvím výběrového řízení bez stanovených podmínek nemohou ale v daném případě platit. Zásady uvedené v odst. II čl. 2 sdělení jsou ale do určité míry použitelné.
(20)
Zpráva byla vyhotovena nezávislým znalcem podle odst. II čl. 2 písm. a) sdělení. Znalec nedostal předem žádné zadání a jeho nezávislost je zaručena veřejnou objednávkou a zavázáním přísahou. Znalec je jinak činný pro Komisi a pro Soudní dvůr Evropských společenství jako certifikovaný znalec. Specializuje se zejména na oceňování pozemků v dotčené oblasti. I když je odhad datován dnem 6. listopadu 2003, tzn. po prodeji, může být základem pro tento postup. Komise je toho názoru, že metoda, kterou znalec použil, a která přihlíží k hodnotě ostatních pozemků a jejich různé kvalitě, je přiměřená. Komise ve zprávě důkladně zkoumala zejména velikost a druh pozemků, které byly předloženy ke srovnání, zohlednění možného znečištění, nezávislost znalce, význam zvláštních možností napojení infrastruktury, druh půdy a metodu, použitou k výpočtu výsledné hodnoty. Ceny ostatních pozemků, ke kterým bylo přihlíženo, kolísají mezi 16 a 36 EUR za m2. Komise konstatuje, že výpočet výsledku ve výši […] EUR za m2 není možná naprosto správný, ale v každém případě by alternativní výpočty vykázaly vyšší hodnotu. Na základě tohoto hodnocení došla Komise k závěru, že hodnota ve výši […] EUR za m2 jako hrubý základ pro tržní hodnotu pozemku bez technické přípravy k okamžiku prodeje může být použita jako základ. V každém případě může Komise na základě této zprávy vyloučit, že tržní cena je nižší než cena, za kterou byl pozemek skutečně prodán, tzn. […] EUR za m2.
(21)
Komise konstatuje, že v tomto případě obec nekoupila pozemky v zájmu ASL, ale se záměrem na pozemcích na základě své celkové koncepce vycházející z širších politických úvah vybudovat inženýrské sítě a prodat je (viz odstavec 15). To bylo podpořeno příspěvkem z EFRE (viz odstavec 8). Výběr právě tohoto území ASL je v souladu s politickými úvahami a vysvětluje se jedinečnými podmínkami infrastruktury území, což potvrzuje dolnosaská agentura Investment and Promotion Agency Niedersachsen.
(22)
Komise připouští, že by soukromý rozvíjející se podnik nebyl schopen za tuto cenu koupit pozemek bez technické přípravy, vybudovat na něm inženýrské sítě, vytvořit potřebnou infrastrukturu a takto připravený pozemek se ziskem prodat. Některé předkládané argumenty Německa, jako například právní rámec platný pro obce, mohou toto vysvětlit. Další hodnocení záležitosti ale není zapotřebí, protože v rámcových podmínkách tohoto případu oba výše uvedené závěry, za prvé, že obec nekoupila pozemky za cenu vyšší než je jejich tržní hodnota, a za druhé, že obec nekoupila pozemky v zájmu ASL, ale na základě své celkové koncepce a na základě širších politických úvah, postačují ke konstatování, že ASL nebyla poskytnuta zvláštní výhoda. Další pochybnosti vyslovené v rozhodnutí Komise o zahájení řízení nejsou nadále důležité.
(23)
Komise může souhlasit s argumenty Německa pro koupi pozemkové parcely „jih“. Kromě toho by případná dotace v žádném případě nepřekročila minimální práh de minimis ve výši 100 000 EUR.
VI. ZÁVĚR
(24)
Komise dospěla k závěru, že obec Lemwerder nekoupila pozemek od ASL za cenu, která je vyšší než jeho tržní hodnota. Pročež nebyla prodávajícímu poskytnuta žádná výhoda, a tím žádná státní podpora ve smyslu čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Obchod s pozemky uzavřený mezi obcí Lemwerder a Aircraft Services Lemwerder neobsahuje prvky podpory poskytované státem podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES.
Článek 2
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 14. prosince 2004.
DECISÃO DA COMISSÃO
de 14 de Dezembro de 2004
respeitante à aquisição pelo município de Lemwerder de terrenos pertencentes à Aircraft Services Lemwerder
[notificada com o número C(2004) 4748]
(Apenas faz fé o texto em língua alemã)
(Texto relevante para efeitos do EEE)
(2005/664/CE)
A COMISSÃO DAS COMUNIDADES EUROPEIAS,
Tendo em conta o Tratado que institui a Comunidade Europeia, nomeadamente o n.o 2 do artigo 88.o,
Tendo em conta o Acordo sobre o Espaço Económico Europeu, nomeadamente o n.o 1, alínea a), do artigo 62.o,
Após ter convidado as partes interessadas a apresentarem as suas observações nos termos dos referidos artigos (1) e tendo em conta essas observações,
Considerando o seguinte:
I. PROCEDIMENTO
(1)
A Comissão recebeu uma queixa relativa a uma operação imobiliária entre o município de Lemwerder e a sociedade Aircraft Services Lemwerder (a seguir designada por «ASL»), segundo a qual a aquisição contém um elemento de auxílio a favor da ASL. A Comissão solicitou informações à Alemanha por carta de 30 de Janeiro de 2003, a que a Alemanha respondeu por carta de 18 de Março de 2003.
(2)
Por decisão de 17 de Setembro de 2003, a Comissão deu início ao procedimento previsto no n.o 2 do artigo 88.o do Tratado CE relativamente ao referido auxílio. O processo foi registado com o número C 56/2003. A decisão foi comunicada à Alemanha por carta de 18 de Setembro de 2003 e publicada no Jornal Oficial da União Europeia (2). A Comissão não recebeu observações a este respeito das partes interessadas.
(3)
As autoridades alemãs pronunciaram-se sobre a decisão da Comissão por cartas de 14 de Novembro de 2003 e de 18 de Novembro de 2003. A Comissão solicitou informações complementares por cartas de 13 de Janeiro de 2004 e de 10 de Maio de 2004, a que a Alemanha respondeu por cartas de 13 de Fevereiro de 2004 e de 31 de Agosto de 2004. Em 13 de Outubro de 2004, foi realizada uma reunião entre representantes da Comissão e da Alemanha, assim como o autor de uma peritagem imobiliária anexa ao processo. Após a reunião, a Alemanha comunicou informações complementares por carta de 23 de Novembro de 2004.
II. MEDIDA DE AUXÍLIO
1. Beneficiário
(4)
A ASL (uma sociedade estabelecida em Lemwerder, na Baixa Saxónia, perto de Bremen) é uma prestadora de serviços, nomeadamente no domínio da manutenção de aeronaves. Em 2002/2003, empregou cerca de 700 pessoas e realizou um volume de negócios de 53,4 milhões de euros. Até 1993, a ASL fazia parte da Deutsche Aerospace AG (DASA). Quando a DASA decidiu fechar a empresa, o Land da Baixa Saxónia tomou medidas para salvar a ASL. A Comissão aprovou essas medidas pela sua Decisão 97/753/CE, de 12 de Março de 1997, relativa à concessão de um auxílio estatal a favor da empresa Aircraft Services Lemwerder (ASL) (3). Em 1 de Janeiro de 2004, a EADS adquiriu uma participação maioritária de 51 % na empresa. Desde então, a ASL tem sido objecto de reestruturação. A manutenção de aeronaves civis será abandonada, em benefício de trabalhos de reparação e manutenção de componentes de aviões de combate (Transall C-160, Tornado) e da montagem de componentes de aviões militares (Eurofighter, A400M). Para 2006, prevê-se que o número de efectivos seja de 210 (4).
2. Descrição pormenorizada do auxílio
(5)
O município de Lemwerder comprou terrenos de que a ASL não necessitava. Segundo as informações comunicadas pela Alemanha, o preço de venda incluía um desconto de volume.
Data
Terreno
Superfície (m2)
Preço/m2
(DEM/EUR)
Preço total
(DEM/EUR)
28.6.2000
Oeste e Centro
241 643
(97 828 e 143 815)
[…] (5)/[…]
[…]/[…]
16.8.2001
Sul
37 328
1,50/0,77
55 992/28 628
(6)
A urbanização do terreno «Oeste» representava um custo total de 1 355 040 euros. Por vários motivos, previa-se que os custos de urbanização do terreno «Centro» fossem inferiores em cerca de 10 %.
(7)
O município partiu do princípio de que, após construção das infra-estruturas necessárias, teria a possibilidade de vender os terrenos Oeste e Centro a um preço de […] DEM/m2 ([…] EUR). Este preço relativamente elevado explica-se pela qualidade da situação, nomeadamente pela proximidade imediata do aeroporto da ASL, com ligação directa à rede ferroviária, e pela possibilidade de utilizar as instalações portuárias da ASL no Weser. Em 1999 e 2002, foram vendidos terrenos a esse preço no município vizinho de Edenbüttel, embora o acesso à rede ferroviária, aos transportes aéreos e ao Weser não fosse tão fácil. A Alemanha comunicou duas outras avaliações relativas a parcelas situadas a norte dos terrenos da ASL, que indicam valores comparáveis.
(8)
Para a urbanização do terreno Oeste, o município recebeu um auxílio de 562 200 euros (co-financiado em 50 % no âmbito do objectivo n.o 2 do FEDER) e financiou com os seus próprios recursos um montante de 132 125 euros. O montante do produto da venda comunicado é de […] euros.
(9)
O município e a sociedade de desenvolvimento da Baixa Saxónia NILEG pretendem orientar-se, em primeiro lugar, para a indústria aeronáutica, mas não fixaram restrições no respeitante a eventuais compradores. Em 2000, registou-se um colapso do mercado fundiário. Desde o segundo semestre de 2002, a procura deste tipo de terrenos retomou, mas, até à data, não foi ainda vendido nenhum terreno.
III. RAZÕES QUE LEVARAM AO INÍCIO DO PROCEDIMENTO
(10)
Na sua decisão de dar início ao procedimento previsto no n.o 2 do artigo 88.o do Tratado CE, a Comissão tinha dúvidas quanto ao facto de o preço pago pelo município corresponder ao valor do mercado. O terreno vendido não tinha sido urbanizado, devendo a ASL ou um comprador privado ou público investir um montante considerável para o poder vender enquanto terreno urbanizado. Uma vez que não tinha sido feita uma avaliação do terreno não urbanizado, a Comissão estabeleceu uma estimativa, deduzindo do valor do terreno urbanizado os custos da urbanização. Para o efeito, teve em conta os atrasos previsíveis resultantes da venda do terreno em parcelas, os custos financeiros do projecto e o facto de serem necessários terrenos para as infra-estruturas. Da estimativa resultou um valor do terreno não urbanizado nitidamente inferior ao preço pago pelo município. Além disso, atendendo à situação geral do mercado na proximidade imediata da ASL, a Comissão duvidava que um investidor privado tivesse urbanizado o terreno. Questionava igualmente se um investidor privado teria beneficiado de auxílios similares aos obtidos pelo município. Uma vez que a Alemanha não justificou a aquisição do terreno Sul, esta compra podia igualmente conter um elemento de auxílio.
(11)
A Comissão tinha dúvidas quanto ao facto de um eventual auxílio concedido no âmbito da aquisição de terrenos ser compatível com o mercado comum. A venda de terrenos não implicou, por exemplo, despesas de investimento ou de reestruturação e, segundo as informações comunicadas pela Alemanha, a empresa não estava em dificuldades. A Decisão 97/753/CE tinha autorizado os auxílios sob reserva de as autoridades alemãs se absterem de conceder auxílios ad hoc durante um período de cinco anos. Ora, os auxílios eventualmente associados a estas transacções de terrenos teriam sido concedidos no prazo de cinco anos.
IV. OBSERVAÇÕES DA ALEMANHA
(12)
A Alemanha considera que o ponto de partida mais adequado para determinar o valor de mercado dos terrenos não urbanizados é o valor de parcelas comparáveis de terrenos não urbanizados, atendendo à localização e às ligações a certas infra-estruturas. Assim, a Alemanha apresentou uma nova avaliação do terreno não urbanizado, que se baseia numa comparação directa com outros terrenos não urbanizados num raio de 80 km e tem em conta diferenças de qualidade. O perito visitou o terreno em causa, assim como os outros terrenos. Teve, nomeadamente, em conta as ligações com as infra-estruturas que poderiam ser realizadas e estabeleceu um valor de […] euros por m2. Uma vez que este valor é superior ao preço pago pelo município, não pode ter havido auxílio. A Alemanha não considera necessário tomar em consideração eventuais atrasos aquando da revenda de parcelas, nem os custos de urbanização e auxílios.
(13)
Além disso, quando as entidades públicas urbanizam terrenos industriais atendem a considerações a longo prazo, nomeadamente às eventuais receitas fiscais provenientes das empresas que se instalam no terreno urbanizado. As regras relativas aos auxílios estatais não permitiriam aos municípios atingir os seus objectivos se tivessem de vender a um preço fixo. Acresce que os municípios teriam certamente a possibilidade de lançar um convite à apresentação de propostas para vender terrenos, mas o mesmo não seria possível no caso da compra de uma parcela de terreno no âmbito dos seus projectos de urbanização. Assim, o vendedor poderia encontrar-se numa posição muito favorável para negociar. Uma transacção efectuada nestas condições não constituiria um auxílio em benefício do vendedor.
(14)
A Alemanha considera, além disso, que a estimativa da Comissão contém vários erros. Assim, um investidor privado não está sujeito a condições idênticas às de um município. Em conformidade com os artigos 127.o e seguintes do código da construção, os municípios devem suportar, pelo menos, 10 % das despesas de urbanização elegíveis. A presença de munições a retirar foi também origem de despesas inesperadas. No momento da aquisição, estes custos não puderam influir no preço. Por outro lado, de acordo com a comunicação da Comissão relativa a auxílios estatais no âmbito da venda de terrenos e imóveis públicos (6) (a seguir designada por «comunicação»), não é necessário incluir na avaliação os custos de infra-estruturas suplementares. Além disso, a mesma comunicação estipula que pode ser autorizado um preço mais elevado em determinadas condições (assim, foi fixada uma margem de tolerância de 5 %).
(15)
A questão de saber se um investidor privado teria urbanizado o terreno não é pertinente. A urbanização de terrenos é da responsabilidade das autoridades públicas e constitui um serviço de interesse económico geral. Um município só urbaniza terrenos se, como no caso em análise, prevê uma procura suficiente. O Instituto de Investigação Económica da Baixa Saxónia (Niedersächsische Institut für Wirtschaftforschung) tinha previsto o estrangulamento da oferta de terrenos industriais. A reestruturação inovadora do conjunto da zona, graças à ligação com o novo túnel por baixo do Weser e ao projecto de auto-estrada costeira até ao porto em águas profundas previsto em Wilhelmshaven, fez crescer a procura de terrenos industriais. A Investment and Promotion Agency Niedersachsen explicou ainda que se tratava, por estes motivos, de superfícies de grande valor e que o município perderia um designado «unique selling point» se não comprasse os terrenos. Em consequência, aconselhou o município a comprar os terrenos, tanto mais que adquiria, deste modo, a possibilidade de explorar o conjunto do sector situado entre a zona industrial de Bahnhof Altenesch e os terrenos da ASL.
(16)
No respeitante à aquisição do terreno Sul, a Alemanha observou que esta parcela era necessária para o projecto global, uma vez que servia de superfície de substituição e de troca para as infra-estruturas necessárias à urbanização do terreno Centro.
V. APRECIAÇÃO
(17)
Nos termos do n.o 1 do artigo 87.o do Tratado CE, «são incompatíveis com o mercado comum, na medida em que afectem as trocas comerciais entre os Estados-Membros, os auxílios concedidos pelos Estados ou provenientes de recursos estatais, independentemente da forma que assumam, que falseiem ou ameacem falsear a concorrência, favorecendo certas empresas ou certas produções». Neste caso, há que determinar se a ASL foi favorecida de forma selectiva pela transacção de terrenos. Seria esse o caso, se o município tivesse pago um preço superior ao valor de mercado dos terrenos.
(18)
A Comissão partilha da opinião da Alemanha de que o preço do terreno não urbanizado deve ser considerado o preço de mercado. A determinação do valor de um terreno não urbanizado através da dedução dos custos de urbanização do preço do terreno urbanizado só pode constituir um método de apoio nos casos em que não existe nenhuma avaliação mais directa. Em consequência, a Comissão examinou com atenção a nova avaliação do terreno não urbanizado comunicada pela Alemanha.
(19)
Quando pretendem comprar um terreno determinado, as autoridades devem negociar com o proprietário. A realização de um concurso incondicional não constitui uma solução. Este tipo de procedimento é, contudo, aplicável numa certa medida. Com efeito, embora não sejam válidos no caso presente, os princípios enunciados no ponto 1 da secção II da comunicação no respeitante à venda sem a realização de um concurso incondicional podem ser aplicados até um certo ponto.
(20)
O relatório foi estabelecido por um perito independente, em conformidade com o ponto 2, alínea a), da secção II da comunicação. O perito não recebeu instruções e a sua independência está garantida pelo facto de ter sido nomeado por entidades públicas e ter prestado juramento. De resto, exerce actividades a título de perito ajuramentado para a Comissão e o Tribunal de Justiça das Comunidades Europeias. É especialmente competente na avaliação de terrenos na região em causa. Embora tenha sido efectuada na data de 6 de Novembro de 2003, ou seja, numa data posterior à venda, a avaliação pode ser utilizada para fins do presente procedimento. A Comissão considera que o método aplicado pelo perito, que tem em conta o valor de outros terrenos e as diferentes qualidades dos terrenos, é adequado. A Comissão examinou pormenorizadamente o relatório do perito, nomeadamente as dimensões e o tipo das parcelas utilizadas para efeitos de comparação, a tomada em consideração de uma eventual poluição, a independência do perito, o significado de referências específicas às ligações a certas infra-estruturas, o tipo dos terrenos e o método utilizado para o cálculo do resultado final. Os preços dos terrenos tomados em consideração variam entre 16 e 36 euros por m2. A Comissão verifica que, embora o cálculo resultante de […] euros por m2 talvez não seja totalmente correcto, outros modos de cálculo resultariam num valor superior. Com base na avaliação, a Comissão conclui que o valor de […] euros por m2 pode ser considerado uma avaliação aproximativa do valor de mercado do terreno não urbanizado no momento da venda. De qualquer modo, a Comissão pode, com base na peritagem, excluir a possibilidade de o valor de mercado ter sido inferior ao preço a que o terreno foi efectivamente vendido, isto é, […] euros por m2.
(21)
A Comissão verifica que, no caso presente, o município não adquiriu os terrenos para servir os interesses da ASL, mas sim com a intenção de os urbanizar e vender no âmbito do plano global de ordenamento, atendendo a considerações políticas gerais (ver considerando 15). Esta posição é confirmada pelo facto de ter sido concedido um subsídio do FEDER (ver considerando 8). A escolha deste terreno específico da ASL atende a considerações de ordem política e explica-se pelo facto de o terreno ter excelentes ligações a várias infra-estruturas, uma situação confirmada pelo Investment and Promotion Agency da Baixa Saxónia.
(22)
A Comissão reconhece que um promotor privado não teria tido condições para comprar terrenos não urbanizados a este preço, urbanizá-los, erigir as infra-estruturas necessárias e, em seguida, revender os terrenos urbanizados com lucro. Certos argumentos avançados pela Alemanha, como por exemplo o quadro jurídico aplicável aos municípios, podem explicá-lo. Contudo, não se afigura necessário proceder a um exame mais aprofundado do caso, uma vez que as duas conclusões supracitadas - isto é, o facto de, em primeiro lugar, o município não ter comprado os terrenos a um preço superior ao preço do mercado, e, em segundo lugar, o facto de o município não ter adquirido os terrenos para beneficiar os interesses da ASL, mas no âmbito do seu plano global de ordenamento e com base em considerações políticas gerais - são suficientes para estabelecer que não foi concedida à ASL qualquer vantagem específica. As restantes dúvidas expressas pela Comissão na decisão de dar início ao procedimento deixam de ser pertinentes.
(23)
A Comissão pode aceitar os argumentos apresentados pela Alemanha no respeitante à aquisição da parcela Sul. De qualquer modo, se tivesse havido um eventual auxílio, este nunca teria sido superior ao limiar de 100 000 euros.
VI. CONCLUSÃO
(24)
A Comissão conclui que o município de Lemwerder não adquiriu o terreno da ASL a um preço superior ao valor do mercado. Em consequência, o vendedor não beneficiou de nenhuma vantagem e, portanto, de nenhum auxílio estatal na acepção do n.o 1 do artigo 87.o do Tratado CE,
ADOPTOU A PRESENTE DECISÃO:
Artigo 1.o
A transacção de terrenos entre o município de Lemwerder e a Aircraft Services Lemwerder não constitui um auxílio na acepção do n.o 1 do artigo 87.o do Tratado CE.
Artigo 2.o
A República Federal da Alemanha é a destinatária da presente decisão.
Feito em Bruxelas, em 14 de Dezembro de 2004.