ROZHODNUTÍ KOMISE (EU) 2015/507
ze dne 16. září 2014
o opatření SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), které provedlo Německo
(oznámeno pod číslem C(2014) 6411)
(pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie, a zejména na čl. 108 odst. 2 první pododstavec této smlouvy,
poté, co vyzvala zúčastněné strany k podání připomínek v souladu s uvedeným článkem (1), a s ohledem na tyto připomínky,
vzhledem k těmto důvodům:
1. ŘÍZENÍ
(1)
Dne 30. března 2007 podala společnost Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (dále jen „společnost Neuwoges“) na základě čl. 20 odst. 2 nařízení Rady (ES) č. 659/1999 (2) u Komise stížnost, podle níž byla společnostem Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (dále jen „společnost BAVARIA 1“ a „společnost BAVARIA 2“; společně „skupina Bavaria“) poskytnuta protiprávní státní podpora ve formě smlouvy o dlouhodobém právu stavby na pozemcích (Erbbaurechtsvertrag, dále jen „smlouva o právu stavby“) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag). Společnost Neuwoges požádala o zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(2)
Dne 6. srpna 2007, 14. května 2008, 6. dubna 2009 a 3. února 2012 si Komise od Německa vyžádala doplňující informace. Německo odpovědělo dne 4. září 2007, 12. října 2007, 17. října 2007, 11. července 2008, 14. července 2008, 12. prosince 2008, 30. června 2009 a 28. února 2012. Společnost Neuwoges podala své připomínky dne 30. května 2007, 5. listopadu 2007, 26. února 2008, 15. července 2008, 30. září 2008, 18. prosince 2008, 6. března 2009, 4. června 2009, 15. července 2009, 26. srpna 2009, 22. září 2009 a 19. ledna 2012. Skupina Bavaria podala připomínky dne 13. května 2008.
(3)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES rozsudek Landgericht Rostock (zemský soud v Rostocku, dále jen „LG Rostock“). Skupina Bavaria podala proti společnosti Neuwoges žalobu pro neplnění smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Společnost Neuwoges následně prohlásila, že tato smlouva obsahuje protiprávní státní podporu, která je neslučitelná s vnitřním trhem, a je tudíž neplatná. LG Rostock dospěl k závěru, že k žádnému zvýhodnění skupiny Bavaria, a tedy ani k žádnému poskytnutí státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU nedošlo. Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala. Řízení před Oberlandesgericht Rostock (vrchní zemský soud v Rostocku, dále jen „OLG Rostock“) stále probíhá. Skupina Bavaria zahájila kromě toho též řízení před Verwaltungsgericht Greifswald (správní soud v Greifswaldu, dále jen „VG Greifswald“), aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo města Neubrandenburg, které se těchto smluv týkají. Toto řízení stále probíhá.
(4)
Dopisem ze dne 4. června 2009 vyzvala společnost Neuwoges Komisi v souladu s čl. 265 odst. 2 SFEU, aby do dvou měsíců zahájila formální vyšetřovací řízení.
(5)
V dopise ze dne 29. července 2009 Komise společnosti Neuwoges sdělila, že podle jejího předběžného posouzení smlouva o právu stavby ani smlouva o správě nemovitostí neobsahují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(6)
V dopise ze dne 26. srpna 2009 stěžovatelka toto předběžné posouzení napadla a vyzvala Komisi, aby do dvou týdnů zahájila formální vyšetřovací řízení.
(7)
Útvary Komise dopisem ze dne 15. září 2009 společnosti Neuwoges sdělily, že jí zašlou další dopis s posouzením nejnovějších připomínek společnosti Neuwoges. V dopise ze dne 22. září 2009 informovala společnost Neuwoges Komisi o tom, že s návrhem Komise nesouhlasí.
(8)
Dne 9. října 2009 podala společnost Neuwoges žalobu u Tribunálu a požádala, aby rozhodnutí, které je podle ní obsaženo v dopise Komise ze dne 29. července 2009, zrušil nebo aby podpůrně konstatoval, že Komise zanedbala svou povinnost jednat, protože se zdráhala zahájit formální vyšetřovací řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU. Dne 9. ledna 2012 Tribunál žalobu na neplatnost zamítl jako nepřípustnou a žalobu pro nečinnost jako neopodstatněnou (3).
(9)
V dopise ze dne 19. ledna 2012 vyzvala společnost Neuwoges Komisi znovu k zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(10)
Dopisem ze dne 21. března 2012 informovala Komise Německo o svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení. Rozhodnutí Komise o zahájení formálního vyšetřovacího řízení (dále jen „rozhodnutí o zahájení řízení“) bylo uveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (4). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby k tomuto opatření podaly připomínky. Dne 22. března 2012 podala společnost Neuwoges proti usnesení Tribunálu ze dne 9. ledna 2012 opravný prostředek. Dne 15. listopadu 2012 zamítl Soudní dvůr tento opravný prostředek jako bezpředmětný (5).
(11)
Dne 17. července 2012, 2. října 2012, 4. dubna 2013 a 15. dubna 2014 byly Komisi doručeny připomínky společnosti Neuwoges, dne 18. června 2012 a 22. dubna 2013 připomínky skupiny Bavaria. Tyto připomínky byly dne 7. srpna 2012 a 16. září 2013 předány Německu. Na žádost spolkové vlády podalo město Neubrandenburg dne 23. července 2012 a 28. září 2012 své připomínky; spolková země Berlín předložila své připomínky dne 16. května 2012, 28. září 2012 a 30. září 2013.
2. POPIS OPATŘENÍ
(12)
Neuwoges je společnost s ručením omezeným založená podle německého práva. Město Neubrandenburg je v ní 100 % podílníkem. Cílem společnosti Neuwoges je zajišťovat pro velkou část obyvatel města Neubrandenburg a přilehlých oblastí cenově dostupné bydlení. Společnost v současnosti vlastní 33 % všech bytů města Neubrandenburg. Bavaria 1 a Bavaria 2 jsou sdružení pro zvláštní účely, která byla založena výhradně pro obchodování se společností Neuwoges a jejichž většinovými vlastníky jsou uzavřené nemovitostní fondy. Ve společnosti Bavaria 1 mají obchodní podíl společnost BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) a společnost BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), zatímco ve společnosti Bavaria 2 má 100 % obchodní podíl společnost Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Držiteli obchodních podílů společnosti BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG i společnosti Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn jsou soukromí investoři. Oba fondy byly zřízeny a provozovány společností Berliner Immobilien-Holding GmbH, která do 1. ledna 2006 patřila společnosti Bankgesellschaft Berlin, a poté se jejím přímým, 100 % vlastníkem stala spolková země Berlín.
(13)
Společnost Neuwoges je mj. vlastníkem řady pozemků v Neubrandenburgu, na nichž se nachází dvanáct obytných budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek a mnoha nebytovými prostory pro komerční využití. Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí („předmětné smlouvy“ nebo společně „obchod na principu prodeje a zpětného leasingu“).
2.1. SMLOUVA O PRÁVU STAVBY (ERBBAURECHTSVERTRAG)
(14)
Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o pronájmu pozemků a prodeji budov vztahující se na dvanáct budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek. Na základě této smlouvy obdržela skupina Bavaria právo stavby na pozemcích na dobu 75 let a příslušné budovy získala.
(15)
Smlouva o právu stavby má dvě základní části:
a)
V první se skupina Bavaria zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] (6) EUR (7): […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představující kupní cenu budov.
b)
Ve druhé části přijímá skupina Bavaria závazek, že od 1. ledna 2029 bude po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok. Pro následnou zbylou dobu trvání smlouvy o právu stavby je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %.
(16)
V roce 1997 nechala společnost Neuwoges před uzavřením smlouvy o právu stavby se skupinou Bavaria posoudit prostřednictvím svého interního znalce hodnotu objektů (budov a pozemků). Podle tohoto posudku činila hodnota objektů […] EUR. V roce 2007 pověřila společnost Neuwoges ještě i externího znalce, aby vypracoval další posudek se zpětnou platností, který by ověřil tržní hodnotu objektů v roce 1997. Podle tohoto posudku z roku 2007 činila odhadovaná hodnota objektů v roce 1997 […] EUR.
Zákon o odpuštění starých dluhů (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
Smlouva o právu stavby byla uzavřena na základě zákona o odpuštění starých dluhů (8) (Altschuldenhilfegesetz, dále jen „AHG“). Po znovusjednocení Německa v roce 1990 se z bývalých národních podniků bytové správy ve východním Německu staly právně samostatné obecní podniky bytové správy. Aktiva a závazky jejich předchůdců přešly na tyto nové podniky, což pro ně představovalo značnou zátěž. Za účelem zajištění dlouhodobé životaschopnosti těchto podniků bytové správy přijal spolkový zákonodárce zákon o odpuštění starých dluhů (AHG), který vstoupil v platnost dne 27. června 1993.
(18)
Obecní podniky bytové správy ve východním Německu mohly podle AHG na požádání dosáhnout zproštění starých závazků. U starých závazků převyšujících částku 76,69 EUR na m2 bylo podle § 4 odst. 1 a 2 AHG možné získat částečné zproštění, přičemž maximální výše těchto závazků, kterou bylo možné zohlednit, činila 434,60 EUR na m2. Podnik bytové správy za to musel akceptovat určité nové závazky. Musel například vyvinout značnou snahu o zajištění privatizace 15 % bytů (§ 4 odst. 5 první věta ve spojení s § 5), vypracovat obchodní plán procesu rychlé privatizace, modernizace a rekonstrukce vlastního bytového fondu (§ 4 odst. 5 druhá věta) a podávat zprávy o stavu svého investičního programu a výsledcích privatizace (§ 4 odst. 5-7). Podle znění zákona, které platilo v daném období (1997-1998), mohly podniky bytové správy svůj privatizační závazek splnit do 31. prosince 2003. Podnik bytové správy, který tento privatizační závazek nesplnil (tzn. nevyvíjel dostatečně intenzivní snahu o zajištění privatizace), musel prostředky, které obdržel v rámci zproštění starých závazků, vrátit.
(19)
Z výnosů privatizace, které přesáhly částku 76,69 EUR za m2, musely podniky bytové správy odvádět určité procento do Fondu pro umoření převzatých dluhů (Erblastentilgungsfond, dále jen „ETF“). K danému období (1997-1998) platilo ustanovení § 5 odst. 2 AHG, podle něhož muselo být ze všech privatizací, které byly uskutečněny do 31. prosince 1998, odvedeno 45 % výnosů z odprodeje. Na privatizace uskutečněné do 31. prosince 2000, resp. do 31. prosince 2003, se vztahovala sazba 50 %, resp. 55 % podílu z výnosů. Pokud privatizace proběhla formou zřízení práva stavby na pozemcích (kdy nedojde k přímému prodeji budov a pozemků, nýbrž pouze k prodeji budov, přičemž k pozemkům je zřízeno právo stavby), výše výnosu z odprodeje sloužící jako základ pro výpočet povinně odváděné částky odpovídala ceně budov a současné hodnotě celkové výše protiplnění za právo stavby (§ 5 odst. 2).
(20)
Během roku 1995 vyšlo najevo, že původně plánovaná forma privatizace - tj. prodej nájemníkům - pravděpodobně nepovede k dosažení požadované 15 % privatizační kvóty. S ohledem na to začala instituce Kreditanstalt für Wiederaufbau (dále jen „KfW“), která byla pověřena správou umořování starých dluhů, uznávat rovněž tzv. „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“ (9). Podle tohoto modelu, který měl být uplatňován pouze tehdy, když bylo pravděpodobné, že 15 % kvóty nebude možné dosáhnout prostřednictvím přímých privatizací, mohl podnik bytové správy prodávat budovy jako celek komerčnímu kupujícímu. Aby bylo možné podniku bytové správy započítat takový prodej do jeho 15 % privatizační kvóty, musel se komerční kupující zavázat k tomu, že provede sanaci budov a co možná nejvíce bytů (nejméně však jednu třetinu) postoupí k prodeji nájemníkům (10). Pokud se po předložení konkrétních prodejních nabídek ukázalo, že zájem o koupi jeví výrazně méně nájemníků než jedna třetina jejich celkového počtu, měl komerční kupující možnost zprostit 60 % bytů privatizačního závazku, a omezit tak tento závazek na privatizaci jedné třetiny zbývajících 40 % bytů (11).
Společnost Neuwoges a AHG
(21)
KfW posléze uznala smlouvu o právu stavby jako náležitý způsob odprodeje zprostředkujícímu pořizovateli. Uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnosti Neuwoges rovněž usnadnilo plnění jejího privatizačního závazku vyplývajícího z AHG. Stále ovšem zůstává nejasné a sporné, nakolik byly obchodní úvahy, které vedly společnost Neuwoges k tomu, že se rozhodla uzavřít předmětné smlouvy, ovlivněny AHG a zda má být v rámci zkoumání otázky, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představuje podporu ve prospěch skupiny Bavaria, zohledněno zproštění závazků, kterého společnost Neuwoges dosáhla na základě AHG.
(22)
Společnost Neuwoges podle informací, které sama poskytla, dosáhla zproštění závazků v celkové výši […] EUR (12). Společnost Neuwoges uvedla, že stanovit, jaká část celkové výše závazků, jejichž zproštění dosáhla, představuje podíl odpovídající obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, je obtížné, protože ke zproštění závazků může podle AHG dojít teprve poté, co podnik bytové správy v plném rozsahu splní svůj privatizační závazek. Pokud by i přesto bylo nutné stanovit určitou dílčí částku z celkové výše umořených závazků připadající na určité privatizační opatření na základě podílu těchto privatizací na celkovém privatizačním závazku společnosti Neuwoges, bylo by možné vypočítat, že na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu připadají umořené závazky v celkové hrubé výši […] EUR. Z výnosů obchodu se skupinou Bavaria muselo být odvedeno […] EUR do ETF, z čehož lze vypočítat, že čistá výše závazků, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, činila […] EUR (13).
2.2. SMLOUVA O SPRÁVĚ NEMOVITOSTÍ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Skupina Bavaria a společnost Neuwoges rovněž podepsaly dne 21. ledna 1998 smlouvu o správě nemovitostí, na jejímž základě byly společnosti Neuwoges příslušné budovy zpětně poskytovány formou leasingu. Podle smlouvy o správě nemovitosti je společnost Neuwoges po dobu 30 let odpovědna za správu a komerční využívání těchto budov. Veškeré výnosy z pronajímání budov si ponechává společnost Neuwoges. Společnost Neuwoges se za poskytnutí těchto užívacích práv zavázala k placení měsíčních leasingových splátek v pevně stanovené výši, která až do ukončení sanačních prací činila […] EUR ([…] EUR ročně) a v následujícím období pak […] EUR ([…] EUR ročně). Ode dne 1. ledna 2000 rostla výše této leasingové splátky o […] % ročně.
2.3. SMLOUVA O CELKOVÉM PAUŠÁLU
(24)
Skupina Bavaria se zavázala k zajištění sanace předmětných budov a uzavřela za tímto účelem se společností BRG Bau-Regie GmbH (dále jen „BRG“), 100 % dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, smlouvu o celkovém paušálu. Podle této smlouvy platila skupina Bavaria společnosti BRG za veškeré sanační práce paušální částku ve výši […] EUR.
3. PŘIPOMÍNKY NĚMECKA
(25)
Německo se ve své odpovědi na rozhodnutí o zahájení řízení omezilo na prohlášení, že v daném případě nemá k rozhodnutí žádné připomínky a přenechává tuto věc příslušným oblastním orgánům, městu Neubrandenburg a spolkové zemi Berlín.
4. PŘIPOMÍNKY ZÚČASTNĚNÝCH STRAN
4.1. SPOLEČNOST NEUWOGES
(26)
Společnost Neuwoges tvrdí, že když uzavírala předmětné smlouvy, nejednala jako hospodářský subjekt v tržním hospodářství, a skupina Bavaria tudíž získala hospodářskou výhodu představující státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle odhadů společnosti Neuwoges dochází v důsledku uzavření předmětných smluv ke ztrátám ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty). Společnost Neuwoges považuje tyto ztráty za státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem ve prospěch skupiny Bavaria.
(27)
V rámci hodnocení tržní přiměřenosti předmětných smluv společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti musejí být přezkoumány samostatně (oddíl 4.1.1). K jednotlivým smlouvám společnost Neuwoges uvádí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by smlouvu o právu stavby (oddíl 4.1.2) ani smlouvu o správě nemovitosti (oddíl 4.1.3) neuzavřel. Uvádí také, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se rozhodl pro alternativní kalkulaci (oddíl 4.1.4). Společnost Neuwoges vyslovila rovněž tvrzení, že výhoda poskytnutá ve prospěch skupiny Bavaria představuje převod státních prostředků, které lze přičíst městu Neubrandenburg (oddíl 4.1.5).
4.1.1. Společný nebo samostatný přezkum předmětných smluv
(28)
Společnost Neuwoges tvrdí, že co se týče otázky, zda předmětné smlouvy byly uzavřeny za tržních podmínek, musejí být smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti přezkoumány samostatně. Podle společnosti Neuwoges jsou smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti právně samostatné smlouvy, které měly existovat nezávisle na sobě. Kdyby obě tyto smlouvy byly koncipovány jako jednotný celek, musely by být podle společnosti Neuwoges obě notářsky ověřené; notářsky ověřená je však pouze smlouva o právu stavby.
(29)
Společnost Neuwoges tudíž při přezkoumávání tržní přiměřenosti těchto smluv přistupuje ke každé jako k samostatné smlouvě.
4.1.2. Smlouva o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag)
(30)
Společnost Neuwoges zastává názor, že vzhledem k odhadům hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků) vypracovaných v roce 1997 a 2007 by žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství smlouvu o právu stavby se skupinou Bavaria za dohodnutou cenu neuzavřel. Placení protiplnění za právo stavby, zproštění závazků v souladu s AHG na základě smlouvy o právu stavby, závazek zajistit sanace ani omezení nabídkového řízení na tomto závěru nic nemění.
4.1.2.1. Kupní cena
(31)
Společnost Neuwoges připomíná, že skupina Bavaria zaplatila peněžitou částku […] EUR za budovy a spolu s částkou ve výši […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích. V obou znaleckých posudcích tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 byla podle sdělení společnosti Neuwoges hodnota všech objektů (pozemků i staveb) odhadnuta na […] EUR, resp. […] EUR. V obou těchto posudcích přitom nebyla stanovena pouze celková hodnota objektů, nýbrž také zvlášť hodnota pozemků (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR) a zvlášť hodnota staveb (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR).
(32)
Společnost Neuwoges zastává stanovisko, že posudek tržní hodnoty z roku 1997 představuje reálný odhad tehdejší hodnoty objektů (1997-1998) a že při srovnávání je nutno brát v úvahu pouze cenu za budovy, kterou skupina Bavaria skutečně zaplatila (a nikoli cenu za budovy zahrnující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích). Společnost Neuwoges tak podle svého mínění obdržela částku, která byla ve srovnání s tržní cenou v rozhodné době (1997-1998) o […] EUR nižší. I při zohlednění zproštění závazků podle AHG by cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla stále o 16 % nižší než nejnižší hodnota uvedená v posudku z roku 2007. Cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla podle společnosti Neuwoges mnohem nižší než tržní cena, a žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž s prodejem za takovou cenu nesouhlasil.
(33)
Společnost Neuwoges v této souvislosti připomíná, že podle „sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci“ (14) lze za určitých okolností akceptovat jako tržní cenu i kupní cenu, která je o 5 % nižší než tržní cena stanovená nezávislým odhadcem. Cena, která se i za nejpříznivějšího předpokladu nachází nejméně 16 % pod nejnižší odhadovanou hodnotou, je tudíž jako tržní cena neakceptovatelná.
4.1.2.2. Kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích
(34)
Společnost Neuwoges tvrdí, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenami stanovenými v posudcích z roku 1997 a 2007 (v nichž byla stanovena hodnota celkového majetku, který představovaly příslušné budovy a pozemky), nelze brát v úvahu kapitalizované protiplnění za právo stavby prvních 30 let. Jelikož skupina Bavaria hradí protiplnění za právo stavby, jež bylo v její prospěch zřízeno a na ni převedeno na dobu 75 let, a nikoli za převod vlastnictví pozemků, nelze toto protiplnění zohledňovat při srovnávání ceny, kterou skupina Bavaria zaplatila za budovy, s cenou stanovenou v jednom z obou posudků.
4.1.2.3. Zproštění závazků podle AHG
(35)
Společnost Neuwoges dále prohlašuje, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenou stanovenou v obou posudcích tržních hodnoty nelze zohledňovat zproštění závazků ve výši […] EUR, k němuž došlo podle AHG na základě předmětných smluv. Pro toto tvrzení uvádí následující důvody:
-
Zproštění závazků podle AHG představuje výhodu, kterou společnosti Neuwoges poskytla třetí strana (KfW), jež není s kupujícím v žádném spojení. Není důvod, aby prodávající přistoupil na cenu, která je nižší než tržní cena, jen proto, aby mu díky této transakci vznikly nějaké dodatečné výhody od třetí strany.
-
Skupina Bavaria nepřevzala žádné závazky vyplývající z AHG, které předtím měla společnost Neuwoges a které by zdůvodňovaly poskytnutí náhrady v podobě nižší kupní ceny. Bavaria se sice „na papíře“ zavázala k tomu, že se bude snažit rozprodat část bytového fondu nájemníkům, konkrétním prováděním privatizace však pověřila společnost Neuwoges, a to na vlastní náklady společnosti Neuwoges; skupina Bavaria tudíž nepřevzala žádnou skutečnou odpovědnost a nenesla také ručitelské riziko v případě neúspěchu těchto privatizačních snah.
-
Vzhledem k tomu, že zproštění závazků bylo podmíněno tím, že společnost Neuwoges splní závazek privatizace 15 % jejích bytů, a že obchod se skupinou BAVARIA zahrnoval jen 20 % všech privatizačních závazků, nelze reálně (nýbrž pouze početně) určit podíl závazků, jejichž umoření podle AHG tento obchod umožnil. Jinak řečeno, kdyby společnost Neuwoges nesplnila v plném rozsahu své privatizační závazky, nezískala by tato společnost obchodem se skupinou Bavaria žádnou výhodu podle AHG.
-
Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by mohl vést k tomu, že společnost Neuwoges bude muset do fondu ETF odvádět pouze relativně nižší procento (45 % namísto 50 % nebo 55 %) výnosů, zatímco neuzavření smlouvy a hledání jiného kupce by bylo spojeno s rizikem, že podíl, který bude muset odvádět do fondu ETF ze svých výnosů z odprodeje, bude vyšší.
-
Společnost Neuwoges se každopádně odvolává na to, že své privatizační závazky splnila na 165 %, takže zproštění závazků, jehož dosáhla, by jí bylo potvrzeno i bez uskutečnění obchodu se skupinou BAVARIA.
4.1.2.4. Sanace
(36)
Společnost Neuwoges dále uvádí, že sanace, kterou měla zajistit skupina Bavaria, pro ni nepředstavovala žádný zisk, protože skupina Bavaria byla vlastníkem budov, a byla tudíž jedinou stranou, která ze sanace profitovala.
4.1.2.5. Nabídkové řízení
(37)
Společnost Neuwoges zdůrazňuje, že omezené nabídkového řízení, které probíhalo v roce 1997, nelze považovat za ukazatel toho, že cena, kterou skupina Bavaria zaplatila, byla skutečnou tržní cenou. Nabídkové řízení podle jejího sdělení nebylo otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, a nelze tudíž na jeho základě stanovit tržní hodnotu.
4.1.3. Smlouva o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag)
(38)
Společnost Neuwoges uvádí, že žádný srovnatelně velký hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by ve srovnatelné situaci smlouvu o správě nemovitosti neuzavřel, neboť prý bylo od začátku jasné, že tato smlouva povede ke značným ztrátám. Společnost Neuwoges argumentuje zvláště v tom smyslu, že ztráty byly od začátku předvídatelné, protože výpočty, o něž se tato smlouva opírala, vycházely jednoznačně z příliš optimistických předpokladů o budoucím vývoji trhu s nájemními byty v Neubrandenburgu. Společnost Neuwoges argumentuje i tím, že různé jiné a údajně podobné smlouvy, které skupina Bavaria za účelem srovnání předložila, nemohou sloužit jako doložení tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, a že společnost Neuwoges na tuto jednoznačně nevýhodnou smlouvu přistoupila pouze z politických důvodů, které jsou z hlediska uplatnění kritéria subjektu jednajícího v tržním hospodářství nerelevantní.
4.1.3.1. Smlouva o správě nemovitostí při zohlednění tržních očekávání
(39)
Společnost Neuwoges tvrdí, že hlavní ustanovení smlouvy o správě nemovitostí - pevně stanovená měsíční leasingová splátka, která se ročně zvyšuje o […] %, neindexovaný odpočet nákladů, původně ve výši zhruba […] % (včetně […] % rizika výpadku nájemného), a třicetiletá doba platnosti - neodpovídají podmínkám, na něž by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství mohl přistoupit. Společnost v této souvislosti uvádí tyto argumenty:
-
Protože bylo stanoveno příliš nízké riziko výpadku nájemného ve výši pouhých […] % výnosů z nájemného, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené s dosažením kvóty minimální vytíženosti ve výši […] %.
-
Vzhledem k indexaci pevné leasingové splátky roční sazbou ve výši […] % nese společnost Neuwoges finanční riziko, že nebude moci prosadit roční zvýšení nájemného, a to přinejmenším ve výši odpovídající této sazbě.
-
Jelikož náklady indexovány nejsou, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené se zvyšováním nákladů na správu a údržbu s tím, že zvýšení nákladů by bylo možné vyrovnat pouze zvýšením nájemného, jehož roční nárůst by musel přesahovat […] %.
-
Vzhledem k dlouhé době platnosti smlouvy, která byla uzavřena na 30 let, jsou tato finanční rizika značná.
(40)
Podle společnosti Neuwoges bylo od začátku jasné, že tato rizika vzniknou a že povedou k vysokým ztrátám, a že žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž tuto smlouvu neuzavřel. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by uzavřel jen takovou smlouvu, která by byla rentabilní nebo by přinejmenším nevedla k žádným ztrátám. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí by mohla být zisková jen tehdy, kdyby bylo možné rozumně předpokládat, že může být reálně splněna vysoká kvóta vytíženosti, zajištěno roční zvyšování nájemného o […] % a zachovány stabilní náklady. Již v době uzavírání smlouvy však bylo podle společnosti Neuwoges možné rozpoznat, že průměrná kvóta vytíženosti ve výši […] % je nedosažitelná, že zvyšování nájemného nejméně o […] % ročně nebude možné a že náklady na správu a údržbu se během doby trvání smlouvy budou nevyhnutelně zvyšovat. K doložení těchto svých tvrzení společnost Neuwoges poukazuje jednak na předpovídaný pokles počtu obyvatel, jednak na neubrandenburgský trh s nemovitostmi, a zdůrazňuje, že na základě těchto informací se muselo počítat se ztrátami. Jelikož počet obyvatel Neubrandenburgu už před uzavřením předmětných smluv klesal, existoval přinejmenším od roku 1995 značný převis nabídky bytů, přičemž problém s neobsazenými byty a nízkými nájmy se nejvíce týkal málo atraktivních panelových domů, které jsou předmětem smlouvy.
(41)
Podle společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství ve svých výpočtech vycházel z pesimistických očekávání, takže by například počítal s předpovídaným zvýšením nájemného v rozmezí od […] % do […] %, rizikem výpadku nájemného ve výši […] % a indexací nákladů hodnotou […] %. Dodatečná analýza peněžního toku z roku 2012, kterou předložila společnost Neuwoges, dokládá, že na základě těchto předpokladů by bylo nutno počítat s tím, že smlouva o správě nemovitostí povede k záporným hodnotám peněžního toku ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty) (15). Společnost Neuwoges uvádí, že tato částka představuje státní podporu, kterou skupina Bavaria obdržela. K tomu byla předložena řada variant této analýzy peněžního toku, z nichž vyplývá, že i kdyby byly optimistické předpoklady (tj. průměrný podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] % a nárůst nákladů o […] %) odůvodněné, výsledná hodnota celkového peněžního toku by stejně byla záporná. Za podmínek, které stanoví smlouva o správě nemovitostí, by bylo možné dosahovat zisku jen na základě předpokladů, které jsou podle názoru společnosti Neuwoges zcela nereálné (podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] %, nárůst nákladů o […] %).
4.1.3.2. Příklady smluv
(42)
Společnost Neuwoges popírá možnost, že by některé smlouvy, které byly uzavřeny při obdobných transakcích (smlouva […] (16), […] (17) a […] (18)), dokládaly tržní přiměřenost smlouvy o správě nemovitostí. Společnost Neuwoges nesouhlasí s názorem, že tyto smlouvy jsou srovnatelné, a vysvětluje, že od smlouvy o správě nemovitostí se liší v těchto podstatných bodech:
-
Jelikož nebyly předloženy žádné důkazy, které by prokazovaly dostačující podobnost mezi hospodářskou situací a budoucími vyhlídkami měst, ve kterých se nacházejí nemovitosti, na něž se tyto příklady smluv vztahují, a situací a vyhlídkami Neubrandenburgu, nelze vycházet z toho, že tyto smlouvy jsou celkově srovnatelné.
-
Indexace leasingové splátky se ve srovnávaných smlouvách výrazně liší od indexace stanovené ve smlouvě o správě nemovitostí (tj. 1,0 % - 1,5 %).
-
Ani jeden z uvedených příkladů smluv není pro účely srovnávání vhodný, protože okolnosti se ve všech případech liší ([…]: méně nákladné závazky v oblasti údržby; […]: žádné bytové, nýbrž pouze nebytové prostory ke komerčnímu využití, přičemž podíl nevyužívaných prostor byl v době uzavírání smlouvy nulový; […]: nemovitosti v růstovém regionu).
(43)
Podle mínění společnosti Neuwoges nemohou příklady smluv sloužit jako doklad tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, nýbrž prokazují spíše naopak její tržní nepřiměřenost, protože obsahují méně zatěžující ustanovení, ačkoli hospodářské vyhlídky týkající se předmětných objektů byly lepší.
4.1.3.3. Politické důvody
(44)
Společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena navzdory její jednoznačné hospodářské nevýhodnosti z politických důvodů. Připomíná, že z hlediska právního posouzení nejsou důvody poskytnutí státní podpory relevantní, a tvrdí, že právě uvedené politické důvody dokládají, že hospodářské úvahy neměly rozhodující význam. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena z těchto důvodů:
-
Existoval velký politický tlak, aby sanace a privatizace bytových fondů v nových spolkových zemích proběhla co nejrychleji.
-
Město Neubrandenburg věřilo, že díky sanaci a privatizaci bytů bude schopno bránit trvalému úbytku obyvatel.
-
Uzavření smlouvy o správě nemovitostí ve spojení se smlouvou o celkovém paušálu umožnilo udržet v Neubrandenburgu investice, zatímco pokles investic by měl tehdy naopak značné dopady na nezaměstnanost v daném místě.
4.1.4. Alternativy
(45)
Společnost Neuwoges závěrem tvrdí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by býval dal přednost alternativám předmětných smluv.
(46)
Společnost Neuwoges především uvádí, že by uvedený subjekt preferoval přímý prodej, protože přímý prodej by mu generoval zisk, kdežto v případě smlouvy o správě nemovitostí bylo od začátku možné předpokládat ztráty. Objekty (budovy a pozemky) mohly být prodány za cenu stanovenou v odhadu jejich tržní hodnoty, anebo i za cenu vyšší. I kdyby kupující nabyl pouze pozemky a budovy byly zbořeny, byl by takový prodej rentabilnější. Podle společnosti Neuwoges by toto hodnocení bylo platné i v případě, že by bylo zohledněno zproštění závazků podle AHG, neboť své závazky se tehdy společnost Neuwoges mohla pokoušet splnit prostřednictvím privatizace jiných budov, přičemž jejich prodej by byl i bez zproštění závazků podle AHG rentabilnější než předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Důvody toho, že tyto alternativy nebyly zvoleny, je podle společnosti Neuwoges třeba spatřovat v politických závazcích této společnosti.
(47)
Společnost Neuwoges zastává dále názor, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by provedením sanace nepověřoval další stranu, ale spíše by ji v méně rozsáhlém měřítku financoval sám, anebo by budovy nechal zbořit. Skutečnost, že na tyto alternativy nedošlo, zdůvodňuje společnost Neuwoges opět svými politickými závazky.
(48)
Závěrem společnost Neuwoges konstatuje, že v případě sanačního rozhodnutí by byl pro společnost Neuwoges každopádně rentabilnější jiný způsob financování těchto prací. Například by si tehdy mohla vzít úvěr, za jehož zajištění by ručilo město Neubrandenburg, takže by ve výsledku měla příznivější podmínky, než jaké jí nabízel obchod se skupinou BAVARIA.
4.1.5. Státní prostředky a přičitatelnost
(49)
Skupina Bavaria je toho názoru, že údajná výhoda byla poskytnuta ze státních prostředků a je přičitatelná státu.
(50)
Společnost Neuwoges především tvrdí, že město Neubrandenburg mělo jako její jediný podílový vlastník rozhodující vliv na její dozorčí radu, a mělo tedy i rozhodující vliv na společnost Neuwoges. A vzhledem k tomu, že její činnost kontrolovalo město Neubrandenburg, představují údajné ztráty z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu prohospodařené státní prostředky.
(51)
Společnost Neuwoges dále tvrdí, že v daném případě prakticky všechny ukazatele svědčí pro přičitatelnost: město Neubrandenburg má podle ní rozsáhlý podíl na řízení společnosti Neuwoges; sloužit zájmům tohoto města je významným úkolem společnosti Neuwoges; předmětný obchod byl podle ní uzavřen z politických důvodů a město Neubrandenburg mělo při sjednávání obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu poslední slovo.
4.2. SKUPINA BAVARIA
(52)
Skupina Bavaria argumenty přednesené společností Neuwoges odmítá a prohlašuje, že předmětné smlouvy byly normálními tržními transakcemi a žádným způsobem ji nezvýhodňovaly. Proto také nepředstavovaly žádnou státní podporu. Skupina Bavaria předně uvádí, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden ekonomický celek (oddíl 4.2.1). Zadruhé podle ní není pravda, že by tyto smlouvy chápané jako celek žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepodepsal (oddíl 4.2.2). Zatřetí tvrdí, že alternativy, které společnost Neuwoges uvádí, by pro společnost Neuwoges nebyly výhodnější (oddíl 4.2.3). Závěrem pak skupina Bavaria prohlašuje, že nedošlo k převodu žádných prostředků, které byly přičitatelné státu (oddíl 4.2.4).
4.2.1. Společný, anebo samostatný přezkum předmětných smluv
(53)
Skupina Bavaria argumentuje v tom smyslu, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden celek a nelze je hodnotit izolovaně. Prodej a následný zpětný leasing budov jsou dvě související části jediného obchodu. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že tento obchod byl nabídnut jako celek a že jako takovýto celek jej chápala i společnost Neuwoges, což má být zřejmé z interního protokolu dokumentujícího rozhodovací proces v rámci společnosti Neuwoges.
(54)
Kritérium subjektu jednajícího v tržním hospodářství musí být proto - podle skupiny Bavaria - použito na obchod jako celek, a nikoli na jednotlivé smlouvy, chápané samostatně.
4.2.2. Transakce nepředstavovala pro skupinu Bavaria žádnou výhodu
(55)
Podle skupiny Bavaria vylučuje možnost jejího zvýhodnění již skutečností, že společnost Neuwoges uskutečnila nabídkové řízení (třebaže omezeného rozsahu), jejímž cílem bylo prozkoumání trhu. Skupina Bavaria uvádí, že není žádný důvod pochybovat o tom, že společnost Neuwoges si vybrala hospodářsky nejvýhodnější nabídku.
(56)
Aby bylo možné s jistotou říci, zda by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství uskutečnil předmětný obchod i mimo rámec nabídkového řízení, bylo by nutné vzít v úvahu situaci společnosti Neuwoges. K uskutečnění privatizace bytů (při zachování výhodného nájemného) a dosažení zproštění závazků podle AHG společnost Neuwoges údajně potřebovala získat kapitál a provést sanaci těchto bytů. Předmětný obchod by tudíž podle skupiny Bavaria ve stejné situaci uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
(57)
Co se týče ustanovení smlouvy o správě nemovitostí a rizik, která jsou spojena s tím, že vývoj trhu s nemovitostmi v Neubrandenburgu nesplňuje výchozí očekávání (jako je tomu v případě podílu nevyužívaných prostor, který je vyšší, než se předpovídalo, atd.), argumentuje skupina Bavaria v tom smyslu, že riziko spočívající v tom, že se nepodaří dosáhnout požadované výše nájemného a kvóty vytíženosti, nebylo společnosti Neuwoges vnuceno, nýbrž na její straně pouze zůstalo. Následky vývoje trhu nesplňujícího výchozí očekávání by společnost Neuwoges musela nést i tehdy, kdyby se obchod se skupinou BAVARIA neuskutečnil.
(58)
K jednotlivým ustanovením smlouvy o správě nemovitostí skupina Bavaria uvádí, že průměrné hodnoty nájemného za m2 použité pro výpočet výše leasingové splátky byly o něco nižší než hodnoty, jaké by bylo možné očekávat u nájmů odpovídající úrovně v Neubrandenburgu. Skupina Bavaria také zdůrazňuje, že u nájmů této úrovně se počítalo s tím, že od 1. ledna 2000 se nájemné bude zvyšovat, takže roční zvyšování nájemného o […] % nebylo nereálné.
(59)
Stran smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zdůrazňuje, že odhady tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 nelze se smlouvou o právu stavby přímo srovnávat, protože posudky se týkaly přímého prodeje, kdežto předmětem smlouvy o právu stavby byl sice prodej budov, ale co se týče pozemků, obsahovala pouze zřízení práva stavby na nich. Jelikož společnost Neuwoges zůstala vlastníkem pozemků, nelze brát v úvahu hodnotu pozemků, která je v posudku stanovena. Skupina Bavaria se domnívá, že posudky každopádně nemají žádný větší význam, protože hodnota objektů, která je v nich stanovena, je pouze teoretická, a nejedná se tedy o skutečnou hodnotu, kterou by bylo možné získat na trhu.
(60)
Skupina Bavaria dále tvrdí, že v úvahu je nutno brát zproštění starých dluhů, jehož bylo na základě tohoto obchodu dosaženo. Dosáhnout zproštění dluhů podle AHG bylo údajně jedním z cílů, které společnost při uzavírání předmětného obchodu sledovala.
(61)
Bez ohledu na konkrétní podmínky smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí musejí být podle skupiny Bavaria zohledněny i výhody, jichž společnost Neuwoges díky smlouvě o celkovém paušálu dosáhla. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že společnost Neuwoges trvala na tom, aby sanací bytů byla pověřena její dceřiná společnost BRG, přičemž si byla dobře vědoma toho, že veškeré zisky BRG obdrží společnost Neuwoges (zároveň ovšem ručila i za krytí případných ztrát). S ohledem na tuto skutečnost by zisky plynoucí ze smlouvy se společností BRG, uzavřené na částku […] EUR, měly být považovány za relevantní výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges.
(62)
A dále, co se týče celkové logiky obchodního modelu prodeje a zpětného leasingu, skupina Bavaria uvádí, že společnost Neuwoges musí samozřejmě zaplatit vstupní investici skupiny Bavaria včetně úroků. Skupina Bavaria poukazuje na protokol vnitřního rozhodovacího postupu společnosti Neuwoges, z něhož má být zřejmé, že společnost Neuwoges si byla plně vědoma skutečnosti, že leasingová splátka slouží k umoření vstupní investice skupiny Bavaria.
4.2.3. Alternativy
(63)
Co se týče alternativ, které přednesla společnost Neuwoges a které by podle jejího mínění byly ekonomicky výhodnější, skupina Bavaria uvádí, že tyto alternativy buď nebyly k dispozici, anebo by nebyly výhodnější. Pokud jde o první údajnou alternativu, tj. přímý prodej nájemníkům, považuje skupina Bavaria za velmi nepravděpodobné, že by tehdy společnost Neuwoges dokázala prodat nesanované byty, přičemž na financování nezbytných sanačních prací neměla v daném okamžiku prostředky. V souvislosti s financováním sanace prostřednictvím úvěru skupina Bavaria zadruhé uvádí, že společnost Neuwoges by i při takovém postupu nesla stejná rizika a stejné náklady, jaké nesla v obchodu se skupinou BAVARIA. Přímý prodej sanovaných bytů nájemníkům nebo komerčnímu kupci by navíc nebyl atraktivní, protože značně vysoký procentní podíl z vyšší ceny by společnost Neuwoges musela odvést do fondu ETF.
4.2.4. Státní prostředky a přičitatelnost
(64)
Závěrem pak skupina Bavaria tvrdí, že obchod se netýkal žádných státních prostředků a není přičitatelný státu. Společnost Neuwoges je běžný podnik zřízený podle soukromého práva, který přímo ani nepřímo neobdržel státní prostředky. Skutečnost, že na její činnost dohlížela dozorčí rada, jejímiž členy byli z větší části obecní zastupitelé, není dostatečným důvodem k tomu, aby transakce byla přičtena státu. Argument společnosti Neuwoges, že na uzavření obchodu tlačilo z politických důvodů město Neubrandenburg, není podle skupiny Bavaria věrohodný.
4.3. MĚSTO NEUBRANDENBURG
(65)
Město Neubrandenburg, které je vlastníkem společnosti Neuwoges, tvrdí, že předmětné smlouvy obsahují státní podporu. Město vychází z argumentů, které přednesla společnost Neuwoges, a k řadě bodů zaujímá vlastní stanovisko.
4.3.1. Zvýhodnění
(66)
Neubrandenburg je zaprvé toho názoru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí musejí být posuzovány odděleně, protože smluvní strany je údajně jak z právního, tak hospodářského hlediska důsledně oddělily. Na druhém místě poukazuje Neubrandenburg na argumenty, které společnost Neuwoges předložila ohledně prognózy poklesu počtu obyvatel, kterou by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vzal v úvahu. Neubrandenburg dále zdůrazňuje, že pro hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by byl vysoký podíl nevyužívaných prostor skutečností, kterou by tehdy mohl jasně předpokládat. Zatřetí zastává Neubrandenburg názor, že sanace, jejichž provedení skupina Bavaria zadala, byly natolik omezené, že nebylo možné očekávat žádné vysoké kvóty vytíženosti ani žádné významné zvýšení nájemného.
(67)
Neubrandenburg kromě toho odmítá některé další argumenty, které přednesla skupina Bavaria. Zastává zejména stanovisko, že nabídkové řízení nelze považovat za okolnost, která by dokládala, že nabídka skupiny Bavaria byla nejpříznivější nabídkou na trhu. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by na nabídku skupiny Bavaria v žádném případě nepřistoupil, ani kdyby byla skutečně nejvýhodnější nabídkou na trhu. Co se týče údajných alternativ, přebírá Neubrandenburg podstatné části argumentace společnosti Neuwoges. Stran posudků tržní hodnoty nemovitostí a argumentu skupiny Bavaria, že stanovené ceny byly tehdy reálně nedosažitelné, Neubrandenburg prohlašuje, že posudek představuje nezbytný parametr, z něhož musí vycházet stanovení tržní hodnoty nemovitostí v rozhodné době, protože údajně již není možné stanovit, jakou cenu by společnost Neuwoges mohla na trhu v roce 1998 skutečně získat.
4.3.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(68)
Město Neubrandenburg je toho názoru, že předmětný právní úkon musí být přičítán jemu, protože v dostatečné míře vykonávalo kontrolu nad činností společnosti Neuwoges, a to jak obecně, tak i v konkrétním případě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu.
(69)
Město Neubrandenburg mělo jako jediný podílový vlastník nad činností společnosti Neuwoges úplnou kontrolu. Společnost Neuwoges je proto ve své obchodní činnosti údajně vázána pokyny města. Osm z deseti členů dozorčí rady společnosti Neuwoges jsou podle sdělení města Neubrandenburg zástupci města, takže má možnost využívat i další kontrolní mechanismus. Z veřejnoprávních předpisů vyplývala pro město Neubrandenburg povinnost zajistit si možnost přiměřeného ovlivňování společnosti Neuwoges.
(70)
Ohledně předmětného obchodu město Neubrandenburg prohlašuje, že mělo nejen možnost vykonávat kontrolu, nýbrž že ji při tomto obchodu také skutečně vykonávalo. Neubrandenburg je toho názoru, že mimo jiné ze zápisů jednání dozorčí rady je zřejmé úzké zapojení zástupců města a že před uzavřením obchodu musela přijmout určité rozhodnutí dozorčí rada. K podmínkám obchodu Neubrandenburg uvádí, že město požadovalo respektování zájmů obecní politiky.
(71)
Město Neubrandenburg shrnuje svůj postoj tvrzením, že uvedená fakta dokládají vliv města na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jakož i jeho odpovědnost za tento obchod, a že je to tudíž město, komu má být tento obchod přičítán.
4.4. SPOLKOVÁ ZEMĚ BERLÍN
(72)
Spolková země Berlín, která je se skupinou Bavaria (19) úzce provázána, tvrdí, že předmětné smlouvy žádný prvek státní podpory neobsahují, protože skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna.
4.4.1. Zvýhodnění
(73)
Spolková země Berlín argumentuje především tím, že předmětné smlouvy je nutno chápat jako jediný obchod, protože představují komplementární části jednoho obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Společnost Neuwoges k nim údajně právě takto přistupovala.
(74)
Co se týče kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, poukazuje spolková země Berlín na to, že vzhledem k hospodářské situaci, ve které se společnosti Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) nacházela, a vzhledem k povaze obchodu, který chtěla uzavřít (privatizace v souladu s podmínkami pro zproštění starých dluhů podle AHG, sanace vlastního bytového fondu, požadavek, že si ponechá výkon správy nad svými objekty, zachování nájemného v sociálně únosné výši), nabídla skupina Bavaria vyvážené řešení.
(75)
Zvláště pak v souvislosti se smlouvou o právu stavby spolková země Berlín uvádí zaprvé to, že nabídkové řízení, které uspořádala společnost Neuwoges, je dokladem toho, že společnost Neuwoges považovala nabídku skupiny Bavaria za nabídku, která byla v daném časovém okamžiku (1997-1998) v rámci dostupných možností financování nejpříznivější. Zadruhé pak Berlín tvrdí, že musí být zohledněna okolnost zproštění starých dluhů podle AHG, protože splnění privatizačního závazku vyplývajícího z AHG představovalo na straně společnosti Neuwoges zásadní požadavek. Zatřetí Berlín zdůrazňuje, že prodej za relativně nízkou cenu (pro který byla zvolena forma odprodeje zahrnujícího náklady na sanaci, a nikoli forma odprodeje po ukončení již realizovaných sanačních prací) byl v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges, protože nižší cena znamenala nižší odvod do fondu ETF.
(76)
Ohledně smlouvy o správě nemovitostí Berlín uvádí zaprvé to, že příklady smluv dokládají, že ani doba plnění smlouvy, ani indexace leasingové splátky sazbou […] % ročně nebyly neobvyklé. Zadruhé konstatuje, že s ohledem na průměrnou míru inflace, kterou lze pro tehdejší dobu (1997-1998) vypočítat, byla indexace odůvodněná. A za třetí tvrdí, že nájemné za m2 bylo stanoveno v rozmezí sazeb nájemného platných v Neubrandenburgu.
4.4.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(77)
Spolková země Berlín argumentuje podobně jako skupina Bavaria v tom smyslu, že město Neubrandenburg neposkytuje společnosti Neuwoges žádné prostředky. Společnost Neuwoges měla údajně k dispozici naopak jen příjmy z vlastního hospodaření, nad nimiž obecní orgány neměly přímou kontrolu.
(78)
Co se týče přičitatelnosti, je podle Berlína málo pravděpodobné, že by se město Neubrandenburg rozhodlo poskytnout nemovitostnímu fondu z Berlína podporu na úkor svého vlastního místního bytového družstva. Navíc ani neexistují žádné dostatečné indicie, které by svědčily o tom, že si město Neubrandenburg chtělo uzavření těchto smluv přičítat.
5. DŮVODY PRO ZAHÁJENÍ FORMÁLNÍHO VYŠETŘOVACÍHO ŘÍZENÍ
(79)
Ve svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení zaujala Komise předběžné stanovisko k řadě otázek a vyzvala účastníky řízení, aby předložili informace týkající se zejména tří otázek.
(80)
Komise předběžně souhlasila, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jeden celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě jsou součástí leasingu na nemovitosti v rámci konkrétní varianty prodeje a zpětného leasingu (20). Ve svém hodnocení možného hospodářského zvýhodnění vyšla tudíž z analýzy výnosů, které mohla společnost Neuwoges v roce 1998 na základě uzavření smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí očekávat (21).
(81)
Ohledně smlouvy o právu stavby vznesla Komise zejména tyto dvě otázky:
-
Zaprvé je nutno objasnit, zda má být zohledněno zproštění závazků podle AHG (22).
-
Zadruhé chtěla Komise získat další informace o rozdílech mezi posudky tržní hodnoty z roku 1997 a 2007, protože bez dalších upřesňujících informací nebylo možné stanovit, který z těchto posudků případně odráží skutečnou tržní hodnotu, jakou měly příslušné pozemky v letech 1997-1998 (23).
(82)
Co se týče smlouvy o správě nemovitostí, poukázala Komise především na to, že z příkladů smluv vyplývá, že podmínky, které si spolu dohodly společnosti Neuwoges a skupina Bavaria, nebyly v tehdejší době (1997-1998) na trhu neobvyklé (24). Zadruhé Komise tvrdí, že omezené nabídkové řízení realizované společností Neuwoges je dokladem toho, že společnost Neuwoges měla možnost získat potřebné informace o trhu a učinit ekonomicky racionální rozhodnutí (25). Zatřetí poukázala Komise na skutečnost, že smluvně stanovené sazby nájemného na rok 2008 fakticky odpovídaly průměrné výši nájmů v příslušné městské čtvrti v roce 2008 anebo byly jen nepatrně nižší (26).
(83)
Přestože všechny tyto faktory naznačují, že smlouva o správě nemovitostí byla z tržního hlediska přiměřená, požádala Komise o další informace týkající se očekávání účastníků trhu s nemovitostmi v roce 1998, aby mohla důkladněji přezkoumat příslušné argumenty (27).
(84)
Komise přezkoumala též analýzu peněžního toku, kterou předložila společnost Neuwoges, a dospěla nakonec k závěru, že z důvodu metodických nedostatků nemůže tato analýza prokazovat hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria (28).
(85)
Komise tudíž došla k závěru, že na základě předložených informací nemůže hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria dokázat (29). Oznámila nicméně, že má v úmyslu přezkoumat argumenty účastníků trhu ještě důkladněji, a od všech zúčastněných stran si vyžádala relevantní doplňující informace (30).
6. VNITROSTÁTNÍ SOUDNÍ ŘÍZENÍ
(86)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES v řízení v prvním stupni rozsudek LG Rostock. Skupina Bavaria podala žalobu, protože společnost Neuwoges jí od října roku 2006 odmítala hradit měsíční leasingovou splátku dohodnutou v rámci smlouvy o správě nemovitostí s odůvodněním, že smlouva je neplatná, jelikož obsahuje protiprávní státní podporu.
(87)
LG Rostock ve svém rozsudku především konstatoval, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jednotný celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě smlouvy jsou součástí jednoho a téhož obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (31).
(88)
Co se týče smlouvy o právu stavby, stanovil LG Rostock zejména roční výši protiplnění za toto právo za prvních 30 let trvání smlouvy o právu stavby; ta činila […] % ročně. LG Rostock byl toho názoru, že se v daném případě nejednalo o žádnou nepřiměřeně nízkou náhradu, protože společnost Neuwoges obdržela toto protiplnění za právo stavby předem na dobu 30 let a mohla tyto prostředky zúročit, což by v případě ročních plateb nebylo možné (32).
(89)
LG Rostock dále konstatoval, že je nutno zohlednit okolnost zproštění všech starých závazků, jehož společnost Neuwoges na základě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu dosáhla, neboť obchod pro toto zproštění vytvořil předpoklady (33). Pokud se do kupní ceny budov započítá i tato částka odpovídající starým závazkům, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, je výsledná hodnota jen o 16 % nižší než hodnota budov uvedená v posudku jejich tržní hodnoty z roku 2007, a není tudíž k hodnotě budov nepoměrná (34). LG Rostock konečně také uvádí, že společnost Neuwoges měla na sjednání nízké kupní ceny zájem, protože s nižší kupní cenou se snížil také celkový objem investic skupiny Bavaria, a tím i odpovídající výše leasingové splátky (35). LG Rostock kromě toho také konstatoval, že nižší kupní cena byla výhodná rovněž z toho důvodu, že platební závazky společnosti Neuwoges vůči fondu ETF závisely na výnosu z prodeje (36).
(90)
V otázce smlouvy o správě nemovitostí byl LG Rostock zaprvé toho názoru, že v obchodech, jejichž předmětem jsou úvěry na nemovitosti, není třicetiletá doba trvání smlouvy ničím neobvyklým (37). Zadruhé zastával soud stanovisko, že smluvně dohodnutá výše leasingové splátky, původně ve výši […] EUR za m2, nebyla nijak neúměrná průměrné výši nájmů účtovaných v příslušném období (1997-1998) za srovnatelné budovy (38). Soud dospěl rovněž k závěru, že roční zvyšování leasingové splátky o […] % z důvodu inflace mezi roky 1970 a 1998 (tj. v průměru o 3,52 % ročně) je odůvodněno (39). LG Rostock kromě toho poukázal rovněž na to, že skutečný vývoj nájemného v příslušných městských čtvrtích během prvních deseti let doby trvání smlouvy odpovídal smluvně stanovenému zvyšování splátek. Zatřetí pak LG Rostock argumentoval tím, že náklady na správu a údržbu byly podle platných právních předpisů oprávněné a nesvědčí o žádném zvýhodnění skupiny Bavaria (40).
(91)
Co se týče rizika výpadku nájemného ve výši […] %, byl LG Rostock toho názoru, že v každém leasingu je to příjemce půjčky, kdo nese riziko, zda věc, která mu byla přenechána k užívání, bude moci skutečně používat předpokládaným způsobem (41). Tento svůj závěr podložil LG Rostock argumentem, že žádná úvěrová instituce by nepřevzala odpovědnost za to, že financovanou nemovitost bude možné používat plánovaným způsobem.
(92)
LG Rostock provedl konečně také srovnání průměrné výše leasingového úroku stanovené v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu s úrokovou sazbou obvyklých půjček. Jelikož průměrná roční výše úroků za leasing dosahovala […] % za rok, nebyla tato sazba neúměrná očekávanému vývoji úroků z prostředků na financování nemovitostí, protože úroky z prostředků na financování nemovitostí mohly činit ročně až 10 % (42).
(93)
LG Rostock shrnul svůj postoj tvrzením, že skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna, protože předmětné smlouvy by uzavřel i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství (43).
(94)
Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala; řízení před OLG Rostock stále probíhá.
(95)
Kromě toho také skupina Bavaria zahájila řízení před VG Greifswald, aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo město Neubrandenburg, které se těchto smluv týkaly. Skupina Bavaria prohlásila, že ještě předtím se pokusila získat možnost nahlédnout do těchto spisů na základě žádosti podané v souladu se zákonem o svobodě informací (Informationsfreiheitsgesetz), kterou však město Neubrandenburg zamítlo, údajně s odůvodněním, že skupina Bavaria má již nyní v rámci řízení před LG/OLG Rostock a před Evropskou komisí přístup ke všem potřebným dokumentům (44). Také řízení před VG Greifswald stále probíhá.
7. POSOUZENÍ OPATŘENÍ
7.1. EXISTENCE PODPORY PODLE ČL. 107 ODST. 1 SFEU
(96)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné s vnitřním trhem“. Státní podporou je tudíž takové opatření, které splňuje všechny čtyři níže uvedené podmínky:
a)
Opatřením se určitému podniku zjednává selektivní hospodářské zvýhodnění.
b)
Opatření lze přičíst státu a je financováno ze státních prostředků.
c)
Opatření narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž.
d)
Opatření je takové povahy, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy.
7.1.1. Selektivní zvýhodnění ve prospěch určitého podniku: obecné zásady
(97)
Předpoklady, jež musí splňovat opatření, které má spadat do kategorie „podpory“ ve smyslu článku 107 SFEU, nejsou podle ustálené judikatury Soudního dvora splněny tehdy, pokud zvýhodněný podnik získal tutéž výhodu, která mu byla poskytnuta ze státních prostředků, i za okolností odpovídajících obvyklým tržním podmínkám. Při posuzování otázky, zda by tatáž opatření přijal za běžných tržních podmínek i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci státu, musí být posuzovány pouze výhody a závazky, které souvisejí s funkcí státu jako podílového vlastníka, nikoli však výhody a závazky, které se pojí s jeho funkcí vykonavatele veřejné moci (45).
(98)
Použitelnost zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství závisí tudíž vposled na tom, zda dotčený členský stát poskytne podniku hospodářskou výhodu jakožto hospodářský subjekt, a nikoli jakožto vykonavatel veřejné moci. Členský stát, který se v rámci správního řízení odvolává na tuto zásadu, musí proto v případě pochybností jednoznačně a za pomoci objektivních a ověřitelných důkazů doložit, že realizovaná opatření přijal jakožto hospodářský subjekt. Z těchto důkazů musí jasně vyplývat, že dotčený členský stát před poskytnutím hospodářské výhody nebo současně s jejím poskytnutím přijal rozhodnutí, na jehož základě bude prostřednictvím reálně uskutečněného opatření ve vztahu k danému podniku hospodářsky činný. S ohledem na to mohou být vyžadovány především důkazy, z nichž bude zřejmé, že toto rozhodnutí se zakládá na ekonomických analýzách srovnatelných s těmi, které by před investicí příslušného kapitálu provedl hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci dotčeného členského státu s cílem určit budoucí rentabilitu takové kapitálové investice.
(99)
Hospodářská hodnocení, která byla vypracována poté, co byla tato výhoda poskytnuta, zpětné stanovení skutečné rentability kapitálových investic realizovaných dotčeným členským státem nebo pozdější odůvodnění skutečně zvoleného postupu však jako důkaz toho, že tento členský stát před poskytnutím takové výhody nebo současně s jejím poskytnutím toto rozhodnutí přijal jakožto hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, nestačí (46).
(100)
Z výše uvedeného vyplývá zaprvé to, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nemohou být smluvními stranami předložené podklady, které byly vypracovány až po přijetí opatření, právě vzhledem k této okolnosti v daném případě zohledněny.
(101)
Za druhé je z výše uvedeného zřejmé, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nelze brát v daném případě v úvahu ani vliv AHG na finanční situaci společnosti Neuwoges. Cíl, který AHG sledoval, byl ve skutečnosti politický a podmínky poskytnutí podpory splňovala pouze omezená kategorie podniků (§ 2 AHG). Na hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges, by tento zákon nebyl použitelný.
7.1.2. Struktura hodnocení v této věci
(102)
Aby bylo možné stanovit, zda skupina Bavaria byla díky předmětným smlouvám nějak zvýhodněna, je nutno přezkoumat, zda tyto smlouvy odpovídaly smlouvám, na které by přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, pokud by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges.
(103)
Komisí provedený přezkum sestává ze tří kroků. V prvním kroku jsou analyzovány finanční důsledky předmětného obchodu pro společnost Neuwoges s cílem stanovit, s jakými zisky mohl tento podnik počítat (oddíl 7.2). Ve druhém kroku je obchod na principu prodeje a zpětného leasingu srovnáván s jinými alternativami, mezi něž patří například přímý prodej, aby pak na základě tohoto srovnání bylo stanoveno, zda by některé z těchto možných alternativ byly z hospodářského hlediska zajímavější (oddíl 7.3). Ve třetím kroku je provedeno referenční hodnocení, jehož součástí je jednak srovnání předmětného obchodu s podobnými obchody na principu prodeje a zpětného leasingu, které byly uzavřeny zhruba v témže časovém rozmezí, jednak analýza výsledků omezeného řízení, které uskutečnila společnost Neuwoges, a dále srovnání obchodních podmínek s obvyklými úrokovými sazbami, které jsou známy z jiných obchodů s nástroji financování realizovaných v odpovídajícím časovém rozmezí, tj. koncem roku 1997 nebo začátkem roku 1998 (oddíl 7.4). Celkový výsledek těchto tří kroků analýzy dovoluje učinit závěr o tom, zda se společnost Neuwoges chovala jako hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.2. FINANČNÍ DŮSLEDKY OBCHODU PRO SPOLEČNOST NEUWOGES
(104)
První krok analýzy finančních důsledků předmětného obchodu spočívá v určení druhu obchodu. V tomto případě se jedná hlavně o zodpovězení otázky, zda obě smlouvy, které spolu společnosti Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely, představují jeden a tentýž nedílný obchod, nebo zda mají být přezkoumávány jako dvě oddělené transakce (oddíl 7.2.1). Ve druhém kroku jsou zjišťovány zvláštní vlastnosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, aby bylo možné provést přiměřené posouzení finančních důsledků tohoto obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.2). Nejprve byly provedeny samostatné hloubkové analýzy finančních dopadů smlouvy o právu stavby (oddíl 7.2.3) a smlouvy o správě nemovitostí (oddíl 7.2.4) a v návaznosti na ně i celková analýza rentability obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.5).
7.2.1. Společný vs. samostatný přezkum předmětných smluv
(105)
Především je třeba připomenout, že jak v rozhodnutí Komise o zahájení řízení, tak i v rozsudku LG Rostock je zastáván názor, že obě předmětné smlouvy je třeba chápat jako celek (47). Tento závěr potvrdilo i formální vyšetřovací řízení, a to z těchto důvodů:
a)
Obě smlouvy představují vzájemně se doplňující součásti jediného obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V brožuře, kterou zhotovila skupina Bavaria a ve které je prezentován její specifický model prodeje a zpětného leasingu, se poukazuje na to, že obchod byl realizován prostřednictvím dvou smluv, z nichž jedna stanovila podmínky prodeje a druhá podmínky zpětného pronájmu (48). Na obě smlouvy se poté odkazovalo vždy jen v tom smyslu, že tvoří jeden obchod.
b)
Smlouvy byly uzavřeny dne 21. ledna 1998, tzn. téhož dne, a vzájemně na sebe odkazují (49), což svědčí o jejich úzké provázanosti a o tom, že ani jedna z těchto smluv by bez té druhé nebyla uzavřena.
c)
Jak vyplývá z původní cenové kalkulace skupiny Bavaria, kterou předložila společnost Neuwoges, jsou spolu podmínky smluv neoddělitelně provázány (50). Výše předem splatné peněžité částky závisela na výši leasingové splátky, kterou měla společnost Neuwoges měsíčně hradit, a na realizovaných investicích, které skupina Bavaria vložila do sanace budov. Leasingová splátka má v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu sloužit k umoření původních investic poskytovatele leasingu. To znamená, že při změně ustanovení smlouvy o správě nemovitostí by se změnily i číselné hodnoty ve smlouvě o právu stavby a naopak (51).
d)
Ze zápisů ze zasedání dozorčí rady společnosti Neuwoges vyplývá, že společnost Neuwoges obě tyto smlouvy chápala jako součást jednoho a téhož obchodu (52). V dokumentech z jednání dozorčí rady ze dne 30. října 1997 a ze dne 16. prosince 1997 se například zcela jasně uvádí, že kupní cena bude financována z prostředků kupujícího formou leasingové půjčky. Z toho je zřejmé, že společnost Neuwoges si byla spojení mezi smlouvou o právu stavby a smlouvou o správě nemovitostí velmi dobře vědoma. Rovněž na zasedání, které se konalo dne 16. prosince 1997, sdělilo vedení společnosti Neuwoges dozorčí radě, že platba, která byla dojednána se skupinou Bavaria, představuje cenu, která je pro tento „balíček“ dosažitelná, a že pro podnik s sebou tento „balíček“ sice nese určitá rizika, ale že jsou to rizika přijatelná. Zmínka o „balíčku“ a riziku, které je s ním spojeno, je opět dalším dokladem toho, že obě smlouvy byly chápány jako jediný obchod.
(106)
Argumenty, které společnost Neuwoges přednesla ohledně neověření jedné z předmětných smluv, nejsou přesvědčivé. Jako hlavní argument uvádí společnost Neuwoges to, že toto odložené ověření dokládá záměr smluvních stran uzavřít dvě oddělené, vzájemně nezávislé smlouvy. Komise poukazuje na to, že státní opatření mohou mít různé podoby a že musí být rozlišovány podle svých účinků, takže nelze vyloučit, že několik na sebe navazujících opatření státu může být pro účely použití čl. 107 odst. 1 SFEU považováno za jedno jediné opatření. Takový případ může nastat především tehdy, kdy na sebe navazující opatření, zvláště se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik v době, kdy jsou tato opatření přijímána, nachází, spolu natolik těsně souvisejí, že je od sebe nelze oddělit (53). Pojem jediného obchodu je tudíž v unijních právních předpisech týkajících se státní podpory chápán v širším smyslu než v německém smluvním právu. Z úvah obsažených ve 105. bodě odůvodnění vyplývá, že předmětné smlouvy musejí být se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik nacházel v době uzavření smluv podle unijních právních předpisů týkajících se státní podpory, chápány jako jediný obchod.
7.2.2. Rámcové souvislosti: podoba obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu
(107)
Obchod mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges je založen na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ vytvořeném skupinou Bavaria. Tento model počítá s tím, že kupující (skupina Bavaria) financuje své původní investice pomocí zpětného leasingu získaných budov prodávajícímu (společnosti Neuwoges). Objem investic a odpovídající výše leasingových splátek se v tomto modelu leasingové půjčky určí pomocí jednoduchého vzorce, kdy se objem investic spočítá tak, že nominální roční výše leasingové splátky se vydělí výší leasingového úroku (v %):
Výše leasingového úroku se opět spočítá na základě doby trvání smlouvy, indexace leasingové splátky a zůstatkové hodnoty budov:
Výše leasingového úroku (v %):
Doba trvání: 25 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Doba trvání: 30 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Je tak zřejmé, že objem investic závisí jak na výši leasingového úroku, tak na výši měsíčních leasingových splátek a naopak. Jakmile se smluvní strany dohodly na základních parametrech (době trvání, roční indexací, zůstatkové hodnotě) a na požadovaném objemu celkových investic nebo na plánované výši měsíčních leasingových splátek, bylo možné vypočítat chybějící parametry. Kratší doba trvání, nižší zůstatková hodnota, nižší indexace nebo nižší nominální výše měsíčních leasingových splátek odpovídají v souladu s uvedeným vzorcem nižšímu objemu celkových investic.
(109)
Po stanovení celkového objemu investic se odečtou náklady na sanaci, daně a případné další zvláštní náklady. Výsledná částka pak odpovídá kupní ceně. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu uzavřeného mezi společností Neuwoges a skupinou Bavaria se při stanovení kupní ceny (zaplacené předem v hotovosti) nerozlišovalo mezi cenou zaplacenou za majetek v podobě budov a protiplněním za právo stavby.
Výpočet v rámci obchodu mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges
Celkový objem investic
[…] EUR
Sanace
[…] EUR
Daně a poplatky
[…] EUR
Privatizační úhrady
[…] EUR
Kupní cena
[…] EUR
(110)
Předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu má dvě části, smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí; obě tyto části pak souvisejí ještě se smlouvou o celkovém paušálu. Finanční důsledky smlouvy o právu stavby, smlouvy o správě nemovitostí a smlouvy o celkovém paušálu pro společnost Neuwoges je třeba posuzovat s ohledem na tyto rámcové souvislosti.
7.2.3. Stanovení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o právu stavby pro společnost Neuwoges
(111)
Hlavní části smlouvy o právu stavby tvoří prodej budov a zřízení práva stavby na pozemcích, na nichž tyto budovy stojí, a to na dobu 75 let. Skupina Bavaria se zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] EUR […]: z čehož […] EUR představuje kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představuje kupní cenu za budovy (54). Kromě toho musí skupina Bavaria ode dne 1. ledna 2029 po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok (55). Pro zbývající dobu trvání smlouvy o právu stavby - od roku 2039 do konce roku 2073 - je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] % (56).
(112)
Kromě zakoupení budov a nabytí práva stavby na příslušných pozemcích se skupina Bavaria zavázala i k zajištění sanace budov a souhlasila s uzavřením smlouvy s BRG, dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, o provedení stavebních prací.
(113)
Při stanovení výše kupní ceny, kterou měla skupina Bavaria v rámci smlouvy o právu stavby zaplatit společnosti Neuwoges, vycházely smluvní strany z výše měsíční leasingové splátky, která činila […] EUR za m2, indexace ve výši […] % ročně, zůstatkové hodnoty budov ve výši […] % (kterou měla společnost Neuwoges uhradit po uplynutí doby platnosti smlouvy o zřízení práva stavby, která byla uzavřena na dobu 75 let, na základě znaleckého posudku vypracované k danému časovému okamžiku), jakož i z doby trvání zpětného leasingu v délce 30 let (57). Z těchto hodnot, na nichž se smluvní strany dohodly, vyplynul celkový objem investic ve výši […] milionů EUR (58). Po odečtení sanačních nákladů ve výši […] EUR, privatizačních nákladů ve výši […] EUR a daní a poplatků ve výši […] EUR činila prodejní cena […] EUR (59).
(114)
Tato konečná cena byla následně rozdělena na dvě části, z nichž první tvořila cena budov ([…] % = […] EUR), druhou kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích ([…] % = […] EUR) (60). Částky vztahující se na pozemky a na budovy nebyly vypočítány odděleně, nýbrž každá byla stanovena jako podíl celkové prodejní ceny.
(115)
První výhody, které společnosti Neuwoges z tohoto obchodu vznikly, představovaly tudíž peněžitá platba ve výši […] EUR a po uplynutí 30 let též příjmy z protiplnění za právo stavby, k jehož úhradě se společnost Bavaria zavázala.
7.2.3.1. Další faktory
Privatizační úhrady
(116)
V první řadě je třeba konstatovat, že v každém případě musí být zohledněny peněžité částky ve výši […] EUR, které zaplatila skupina Bavaria v rámci privatizačních úhrad.
(117)
Jako strana kupující budovy a držící právo stavby na pozemcích se skupina Bavaria měla snažit o odprodej části bytového fondu nájemcům, a to způsobem, který jasně stanovily předmětné smlouvy. Tato povinnost byla smluvně stanovena, takže odprodej bylo možné uznat pro účely AHG jako „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“. Podle tohoto zákona měl komerční kupující usilovat o to, aby co největší část, nejméně však 1/3 bytového fondu, který na něj byl v rámci obchodu převeden, odprodal nájemníkům (61). V rámci této povinnosti bylo nutné vynaložit i úsilí na informování nájemníků o jejich stávajících možnostech a zjišťování, zda mají o koupi bytu zájem. Tento úkol pak na sebe na základě smlouvy o právu stavby (část V, §§ 1-3) převzala zpátky společnost Neuwoges. Strany se kromě toho také dohodly, že společnost Neuwoges za to obdrží náhradu ve výši […] EUR za m2, a na základě toho pak byla stanovena celková náhrada za plnění privatizačních závazků ve výši […] EUR.
(118)
Zprvu nebylo plánováno, že společnost Neuwoges získá za plnění svých privatizačních závazků náhradu; zvláštní částka, která byla později vyplacena jako náhrada za plnění privatizačních závazků, tvořila původně jen součást přibližně stanovené prodejní ceny (62). Z hlediska skupiny Bavaria to ve skutečnosti nemělo žádný smysl, aby společnosti Neuwoges vyplácela náhradu za činnosti, na nichž skupina Bavaria neměla žádný hospodářský zájem. Dosažení zproštění závazků podle AHG, na něž se privatizační povinnost vázala, bylo pouze v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges.
(119)
Náhrada za plnění privatizačních povinností byla přesto později odečtena od prodejní ceny a vyplacena formou samostatné platby. Důvod toho mohl spočívat v tom, že pokud by předmětná částka zůstala součástí prodejní ceny, vztahovala by se na ni povinnosti odvodu do fondu ETF. Prodejní cena, kterou skupina Bavaria zaplatila společnosti Neuwoges, byla o částku odpovídající výše snížena. Z hlediska skupiny Bavaria v tom z hospodářského hlediska nebyl žádný rozdíl. Společnost Neuwoges obdržela od skupiny Bavaria částku v přesně takové výši, jakou by získala v případě, že by ke sjednání samostatné náhrady za plnění privatizačních povinností nedošlo. Společnost Neuwoges si ve skutečnosti i platby spojené s privatizací připočítala k výnosům z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (63).
(120)
To, že tyto platby byly účtovány jako samostatné náhrady, a nikoli jako součást prodejní ceny, mělo pro společnost Neuwoges význam jen v souvislosti s AHG. Jak již bylo řečeno výše (viz 101. bod odůvodnění), hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by AHG nebral v úvahu. Okolnost, že společnost Neuwoges přistoupila na privatizační závazky a vynakládala na jejich plnění prostředky, není v dané souvislosti významná. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který nevyvíjí činnost s ohledem na AHG, by na žádné privatizační závazky nepřistoupil, a plnění těchto závazků nelze tudíž v souvislosti s použitím kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství zohlednit.
(121)
Náhradu, kterou skupina Bavaria vyplatila společnosti Neuwoges za plnění privatizačních povinností, je proto nutno považovat za významnou výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges, která musí být připočtena k prodejní ceně, protože jedině tak je možné stanovit úplný rozsah finančních důsledků obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges.
Sanace
(122)
Sanační práce realizované v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu měly pro společnost Neuwoges další finanční důsledky. Je třeba připomenout, že sanační náklady bezprostředně souvisely s částkou, kterou měla podle smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zaplatit společnosti Neuwoges a která se stanovila na základě výpočtu celkového objemu investic po odečtení nákladů, mezi něž se počítaly i náklady na sanaci (viz 109. bod odůvodnění). Jinak řečeno, čím vyšší byly sanační náklady, tím nižší byla kupní cena. Z tohoto důvodu byla při alternativní kalkulaci transakce, která vycházela z nižšího nájemného, nižší indexace, a tedy i z výrazně nižších leasingových splátek, kupní cena i přesto stále ještě nižší než cena dohodnutá ve smlouvě o právu stavby; tato skutečnost byla dána v první řadě tím, že předpokládané sanační náklady byly v této alternativní kalkulaci podstatně nižší než náklady, na nichž se nakonec dohodly skupina Bavaria a BRG (64).
(123)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že paušální částka za sanační práce, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o celkovém paušálu vyplácela společnosti BRG, 100 % dceřinému podniku společnosti Neuwoges, výrazně přesahovala původní výši sanačních nákladů stanovenou podle odhadu společnosti Neuwoges (65). Celková výše stanovených nákladů měla podle původního odhadu společnosti Neuwoges dosahovat […] EUR, resp. […] EUR za m2, avšak paušální částka za sanační práce, na které se skupina Bavaria a společnost BRG, dceřiný podnik společnosti Neuwoges, dohodly, činila […] EUR, resp. […] EUR za m2. Jinak řečeno, dohodnuté náklady přesáhly původně odhadované náklady o […] EUR, resp. […] EUR za m2. Tato výrazně vyšší dohodnutá paušální výše nákladů významně snížila kupní cenu, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o právu stavby zaplatila společnosti Neuwoges.
(124)
Zdůvodnění rozdílu mezi původním odhadem nákladů a dohodnutou paušální částkou nebylo sděleno. Tato skutečnost je o to překvapivější, že společnost Neuwoges odhadované náklady v průměrné výši […] EUR za m2 původně označila jako „zcela obvyklé[]“ (66). Také ve znaleckém posudku Mezi sanací a demolicí: panelové domy v nových spolkových zemích (Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern, dále jen „posudek Pestelova institutu“), který předložila společnost Neuwoges, jsou náklady na sanaci odpovídající té, kterou realizovala společnost BRG, odhadovány v rozmezí od […] EUR za m2 do […] EUR za m2 (67). Společnost Neuwoges měla jako vlastník a správce budov přesnou představu o potřebných sanačních pracích, a lze jen obtížně pochopit, proč jejich rozsah tak významně podcenila.
(125)
Stanovení finančních důsledků smlouvy o právu stavby musí tyto sanační náklady zohlednit. Je především zcela zřejmé, že pro skupinu Bavaria nebylo důležité, jak vysoké sanační náklady dceřiný podnik společnosti Neuwoges, společnost BRG, uplatní, protože veškeré dodatečné sanační náklady by se jednoduše zaúčtovaly s kupní cenou. Společnost Neuwoges měla naopak zjevný hospodářský zájem na tom, aby skupina Bavaria uzavřela se společností BRG smlouvu o provedení sanačních prací a aby část prodejní ceny byla započítána k sanačním nákladům. Tato druhá úvaha se zakládala na skutečnosti, že na zisk, který by zajištěním sanace vytvořil zmíněný dceřiný podnik společnosti Neuwoges, by se nevztahovala povinnost odvodu, kterou ukládá AHG. Podle vlastních odhadů činil zisk, který společnosti BRG (a tedy i společnosti Neuwoges) přinesly sanační práce zadané skupinou Bavaria, […] EUR (68). Tento zisk představuje přímou výhodu pro společnost Neuwoges, která musí být vzata v úvahu. Také obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém zdůvodnění prodejní ceny se ve skutečnosti odvolávalo na smlouvu o provádění sanačních prací, která byla uzavřena se společností BRG (69).
Protiplnění za právo stavby na pozemcích
(126)
Co se týče protiplnění za právo stavby, je na tomto místě zapotřebí uvážit argument společnosti Neuwoges, podle níž skupina Bavaria nemusí během prvních 30 let de facto nic platit, protože kapitalizované protiplnění za právo stavby bylo zahrnuto v prodejní ceně. Avšak otázka, je-li toto protiplnění hrazeno ročně nebo předem formou kapitalizovaného protiplnění, může mít pro účely předmětného hodnocení sotva nějaký význam. Neexistují žádné indicie, které by svědčily ve prospěch tvrzení, že takováto dohoda postrádala smysl; byla pouze výrazem preference společnosti Neuwoges získat likviditu předem.
(127)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že skupina Bavaria se zavázala, že protiplnění za právo stavby na pozemcích bude platit i po skončení doby trvání smlouvy o správě nemovitostí. Ode dne 1. ledna 2029 musí skupina Bavaria po dobu 10 let každoročně hradit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2. Pro zbývající dobu trvání smlouvy je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %. Vyjdeme-li pro jednoduchost z toho, že index životních nákladů nebude kolísat, měly by tyto budoucí platby dosahovat odhadem nominální hodnoty […] EUR. Při celkovém hodnocení je nutno tyto budoucí platby diskontované k roku 1998 považovat za jednu z výhod, kterých společnost Neuwoges dosáhla.
7.2.3.2. Závěry
(128)
Na tomto místě je třeba připomenout, že cílem předchozí analýzy bylo určit s co největší přesností, jaký měla smlouva o právu stavby pro společnost Neuwoges finanční důsledky. Z této analýzy vyplynulo, že společnost Neuwoges dosáhla těchto relevantních výhod:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisků ze sanace ([…] EUR);
d)
současné hodnoty protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
7.2.4. Určení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges
(129)
Podle smlouvy o správě nemovitostí je společnost Neuwoges odpovědná za správu předmětných budov. Společnosti Neuwoges náleží veškeré příjmy z pronájmu bytů a nebytových prostor pro komerční využití. Vlastníkovi (skupině Bavaria) za to musí odvádět pevně stanovené měsíční leasingové úroky, jejichž výše činí do ukončení sanačních prací […] EUR a v době následující pak […] EUR (§ 3 smlouvy o správě nemovitostí). Smlouva je uzavřena na dobu 30 let, která se počítá od skončení sanačních prací (§ 2 odst. 1). Měsíční leasingový úrok je indexován roční sazbou […] % (§ 4 odst. 2). Účelem následující analýzy je určit, jaké finanční důsledky měla smlouva o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges.
7.2.4.1. Rámcové souvislosti (kalkulace)
(130)
Měsíční výše leasingového úroku se vypočítá jako součin očekávané čisté výše nájemného za m2 a měsíc - po odečtení správních nákladů, nákladů na údržbu a rizika výpadku nájmu - a počtu využitelných čtverečných metrů (70). Hlavními výchozími hodnotami jsou tudíž očekávaná čistá výše nájemného za m2 a měsíc a očekávané náklady. Ve smlouvě o správě nemovitostí vycházejí smluvní strany z čistého nájemného ve výši […] EUR za m2 po provedení sanace a úhrady nákladů ve výši […] EUR za m2; stanovená měsíční výše leasingového úroku tak činí […] EUR za m2 (71).
(131)
Při stanovení konkrétních parametrů, které byly s konečnou platností uvedeny ve smlouvě o správě nemovitostí, si společnost Neuwoges mohla vybrat (72). Měla možnost přesně určit výši měsíčních splátek, které bude v průběhu doby trvání smlouvy hradit, i výnos z prodeje, který mohla ovlivnit stanovením jiné výše nájemného nebo použitím vyšší indexace (73). Mezi převzetím větších nebo menších rizik odpovídajících určité výši leasingové splátky (například na základě stanovení jiné výše nájemného, odlišné indexace a odlišných nákladů) a formou likvidity získané v podobě prodejní ceny existovala přímá korelace. Podle alternativní kalkulace, kterou provedla skupina Bavaria a která vycházela z indexace hodnotou 2,0 %, nájemného ve výši […] EUR, a v důsledku toho i ceny leasingové půjčky ve výši […] EUR, by tak například výše měsíční leasingové splátky nečinila […] EUR, nýbrž […] EUR (74). Nižší by pak ve výsledku byla samozřejmě i prodejní cena.
7.2.4.2. Analýza finančních důsledků
Obecné poznámky
(132)
Při stanovení finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges je třeba zohlednit dvojí. Zaprvé: Výše leasingové splátky se počítá na základě plošné výměry. Vzhledem k tomu, že některé byty byly po uzavření smlouvy se skupinou Bavaria prodány, změnila se celková plošná výměra z původních […] m2 v roce 1999 na […] m2, v roce 2000 na […] m2 a v roce 2001 na […] m2. Po roce 2001 zůstala již rozhodná plošná výměra […] m2 beze změn. Ve svých připomínkách vychází společnost Neuwoges při výpočtu zpětně kalkulovaných finančních toků z této postupně se zmenšující plošné výměry. Platná je však pouze perspektiva ex ante, a to znamená, že společnost Neuwoges neměla ve svých výpočtech vycházet z celkové plošné výměry snížené o reálný počet prodaných čtverečných metrů, nýbrž z celkové plošné výměry snížené o počet čtverečných metrů, s jejichž dalším prodejem počítala v roce 1998. Následující analýza proto nevychází z číselných údajů uvedených v připomínkách společnosti Neuwoges; jejím základem jsou naopak čísla, z nichž společnost Neuwoges vycházela ve své původní zpětné kalkulaci zisků, v níž se počítá s postupným snižováním plošné výměry z […] m2 až na […] m2 v roce 2003. Zadruhé: Aby bylo možné stanovit, jaké byl v době uzavření obchodu pro společnost Neuwoges očekávané finanční důsledky smlouvy, musejí být budoucí příjmy a náklady diskontovány, což znamená, že je nutno stanovit úrokovou sazbu. Komise v souladu se svým původním dopisem a ve shodě s analýzami peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vychází z úrokové sazby ve výši 5 % ročně (75).
Spolehlivost analýz peněžního toku předložených společností Neuwoges
(133)
Před provedením nezávislé hospodářské analýzy smlouvy o správě nemovitostí bylo nejprve třeba okomentovat analýzy peněžního toku z perspektivy ex post, které předložila společnost Neuwoges a které měly dokládat, jaká očekávání ohledně peněžního toku generovaného na základě smlouvy o správě nemovitostí by měl z perspektivy ex ante obezřetný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges argumentuje tím, že pokud by takový subjekt v rámci perspektivy ex ante počítal s reálně možnými výchozími hodnotami - a o takové hodnoty by se podle jejího názoru jednalo v případě, že by se nájemné zvyšovalo o […] % ročně, indexace nákladů by ročně dosahovala […] % a podíl nevyužitých prostor by byl […] % -, pak by mohl na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat záporný celkový peněžní tok v nominální výši -[…] EUR, po diskontaci -[…] EUR (76). Společnost Neuwoges dále tvrdí, že ke kladnému číslu […] EUR (nominální hodnota) a […] EUR (diskontovaná hodnota) by smlouva o správě nemovitostí mohla vést jen v případě, že by se vycházelo z hodnot, které jsou podle ní v rámci perspektivy ex ante nereálné, tj. z předpokladu ročního zvyšování nájemného o […] %, podílu nevyužitých prostor ve výši […] % a stabilních nákladů (77). Podle názoru společnosti Neuwoges bylo tudíž od začátku jasné, že jen získání prostředků na hrazení leasingové splátky by vyžadovalo prosadit každoroční zvyšování nájemného o […] % a ani v takovém případě by nezůstala žádná rezerva na krytí vzrůstu nákladů.
(134)
V této souvislost je třeba poznamenat, že co se týče výše nákladů, vychází společnost Neuwoges z hodnot, které nejsou příliš přesvědčivé (ve všech analýzách, které společnost Neuwoges předložila, je výchozí výše nákladů shodná). Výpočty, o něž se opírá uzavřená smlouva o správě nemovitostí, vycházejí z celkových nákladů (správa, údržba, riziko výpadku nájemného) v přibližné výši […] % nájemného, zatímco analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vycházejí z minimálních nákladů (po fázi sanace) ve výši […] % ([…] % představující riziko výpadku nájemného, […] % připadající na správu a údržbu). I když nebude brána v úvahu možnost dramatického nárůstu výpadku nájemného (z […] % na […] %), je nutno stále ještě zohlednit skutečnost, že na straně ostatních nákladů došlo ke zvýšení z […] % na […] % nájemného. Dostatečné zdůvodnění tohoto nárůstu společnost Neuwoges ve svých připomínkách nepodává. Konstatuje naopak, že pro období bezprostředně po modernizaci představuje […] % ([…] EUR za m2) věrohodnou hodnotu, ale že pro pozdější období se tato hodnota musí každoročně zvýšit o […] % (78). Také v posudku tržní hodnoty nemovitostí, který před uskutečněním prodeje nechala vypracovat společnost Neuwoges, se vychází z celkové výše nákladů (zahrnujících i riziko výpadku nájemného (79)) v rozmezí od […] % do […] % (znalecký posudek z roku 1997). Vzhledem k tomu, že v tomto posudku se neuvádí, na základě jak velkého procentuálního podílu byl odhad proveden, nelze říci, nakolik se výchozí hodnoty ostatních nákladů liší od hodnot, ze kterých vycházela společnost Neuwoges. V každém případě jsou ostatní náklady podle nynějšího odhadu společnosti Neuwoges vyšší, a to i za předpokladu, že by znalecký posudek z roku 1997 počítal s tím, že riziko výpadku nájemného přestavuje […] %. Na pozadí těchto souvislostí nelze analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, akceptovat a musejí být opraveny tak, že se jako výchozí výše nákladů stanoví […] % - bez rizika výpadku nájemného (80).
(135)
Dále je v této souvislost třeba poukázat na to, že tvrzení společnosti Neuwoges, že pouhá kompenzace zvyšování leasingové splátky by vyžadovala prosazení zvýšení nájemného o […] %, je nepravdivé. Vzhledem k tomu, že výše leasingové splátky se počítá jako procentuální podíl původního celkového nájemného (v tomto případě […] %), umožnilo by zvýšení nájemného o […] % pokrýt jak zvýšení leasingové splátky, tak i nárůst nákladů o […] %. Při stabilní výši nákladů by tak i mírné zvýšení nájemného stačilo k vyrovnání vyšší leasingové splátky. Ve skutečnosti by k vyrovnání vyšší leasingové splátky za předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] % a stabilních nákladů stačilo, aby se nájemné ročně zvyšovalo o […] % Pokud by ho společnost Neuwoges zvýšila ještě více, získala by prostředky na krytí vyšších nákladů nebo na vytváření zisku.
Analýza finančních důsledků
(136)
V době uzavření smlouvy provedla společnost Neuwoges také analýzu nominálního peněžního toku (81). V této analýze vycházela z toho, že její vlastní náklady (na správu a údržbu) se budou zvyšovat o […] % ročně, že nájmy bude možné každé tři roky zvýšit o […] %, že bude možné počítat s […]% podílem nevyužívaných prostor a že […] % bytů bude prodáno nájemníkům. Na základě toho společnost Neuwoges očekávala, že nominální peněžní tok, který bude během 30 let na základě smlouvy o správě nemovitostí vytvořen, bude dosahovat hodnoty […] EUR.
(137)
V rámci formálního vyšetřovacího řízení nebyly získány žádné informace, které by naznačovaly, že uvedené výpočty byly provedeny vědomě na základě příliš optimistických očekávání. Nic nenasvědčuje tomu, že zástupci společnosti Neuwoges, kteří uvedená čísla předložili dozorčí radě společnosti Neuwoges, by tak činili u vědomí, že se jedná o čísla nesprávná. Zdá se, že ani společnost Neuwoges ve skutečnosti netvrdí, že by se její obchodní vedení vědomě z politických důvodů rozhodlo k nevýhodnému obchodu, nýbrž právě naopak, že se při hodnocení hospodářského přínosu nechala zmýlit nesprávným odhadem (k čemuž by podle názoru společnosti Neuwoges nemohlo dojít v případě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství) (82).
(138)
Je nicméně třeba prověřit, zda je vyloučeno, aby se na základě takových očekávání rozhodoval také hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. V této souvislosti budiž řečeno, že podle mínění společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vycházel z předpokladu, že nájemné by se zvyšovalo pouze o […] % za rok, riziko výpadku nájemného by bylo […] % a náklady na správu a údržbu by rostly o […] % (83). Pokud by se z tohoto předpokladu vyšlo, dosahoval by podle společnosti Neuwoges celkový objem peněžního toku hodnoty -[…] EUR (nominální hodnota) a -[…] EUR (diskontovaná hodnota), na čemž se podepisuje především více než sedminásobně vyšší riziko výpadku nájemného.
7.2.4.3. Tržní očekávání
(139)
Předně je třeba upozornit na podklady, které osvětlují skutečná očekávání obou stran obchodu. V první řadě je třeba zmínit zápis ze zasedání dozorčí rady, které se konalo dne 16. prosince 1997, z něhož je zřejmé, že obchodní vedení společností vyhodnotilo rizika spojená s tímto obchodem jako „únosná“ (84). Z tohoto zápisu rovněž vyplývá, že společnost Neuwoges se při jednání opírala o výpočty, které vycházely z předpokladu, že nájemné se každé tři roky zvýší o […] %, že náklady (bez rizika výpadku nájmu) vzrostou o […] % a že riziko výpadku nájmu bude […] % (85).
(140)
Před podepsáním smluv konzultovala společnost Neuwoges svůj postup s auditní společností Nordrevision, podle jejíhož odhadu zvyšování nájemného o […] % sice odpovídalo všeobecné míře inflace, bylo však jen stěží dosažitelné (86). Společnost Nordrevision byla toho názoru, že výchozí výše nákladů (ve svých výpočtech se opírala o odhadované náklady ve výši […] % nájemného) je za předpokladu nulového procenta nevyužívaných prostor sice reálná, ale že tyto náklady je nicméně nutné indexovat úměrně indexaci leasingového úroku (87).
(141)
Skupina Bavaria vycházela ve své úvaze z poznatku, že vzhledem k demografickému vývoji, který se v Neubrandenburgu pravděpodobně nezmění (na což usuzovala z usazování různých velkých poskytovatelů služeb) (88) a vzhledem k dobrému stavu budov je možné očekávat velmi nízký podíl nevyužívaných prostor (89). Kromě toho vycházela i z toho, že nájemné bude možné zvyšovat úměrně indexaci leasingových splátek (90).
(142)
A konečně je třeba poukázat i na to, že znalecký posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, jehož vypracování zadala společnost před uskutečněním obchodu, obsahoval údaje týkající se očekávaného vývoje v příslušných oblastech. Znalecký posudek z roku 1997 vycházel z toho, že náklady se budou pohybovat v rozmezí od […] % do […] %, neuváděl však žádné údaje, z nichž by vyplývalo, jak vysoké procento podle jeho odhadu představuje riziko výpadku nájemného (91).
7.2.4.4. Hodnocení
Správní náklady
(143)
Nejprve je třeba říci, že očekávání týkající se nákladů na správu a údržbu se jak z hlediska jejich výchozí výše ([…] EUR za m2, resp. […] % nájemného), tak z hlediska jejich očekávaného zvyšování ([…] % ročně) jeví jako věrohodná. Co se týče výchozí výše nákladů, vyplývá tento závěr z tvrzení společnosti Neuwoges: předpokládaná výše nákladů byla totiž přinejmenším pro dobu bezprostředně po sanaci dostatečná. V posudku Pestelova institutu se zadruhé uvádí, že náklady na správu a údržbu dosahovaly v roce 1997 průměrné výše […] EUR za m2; což je o […] EUR méně než výše nákladů předpokládaných v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (92). A konečně i náklady předpokládané ve znaleckém posudku se pohybovaly řádově v téže výši. S jistotou bylo možné předpokládat, že tyto náklady porostou; odhad, že jejich nárůst bude dosahovat […] % ročně, se jevil jako věrohodný a spíše opatrný. Společnost Nordrevision pouze navrhla, aby příslušné indexování správních nákladů bylo úměrné indexaci leasingového úroku; z toho by vyplývalo roční zvyšování o […] %, čili zvyšování, které by bylo mírnější než to, k jakému reálně přistoupila společnost Neuwoges. Ostatně nyní i sama společnost Neuwoges již zastává názor, že s reálnějšími vyhlídkami by tehdy bylo možné očekávat roční zvyšování o […] %; to znamená, že hodnota […] % ročně nebyla zcela jistě natolik nízká, že by ji nebylo možné obhájit.
Riziko výpadku nájemného
(144)
Co se týče rizika výpadku nájemného, předpoklad počítající s obecným výpadkem nájemného ve výši […] % nebyl nereálný. Zaprvé je třeba konstatovat, že když společnost Nordrevision posuzovala smlouvy, nijak tento předpoklad nezpochybnila, třebaže jinak tato společnost vyjádřila obavy ohledně celkové hospodářské situace a neubrandenburgského trhu s nemovitostmi (93). Zadruhé se zdá, že posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, ačkoli neuvádí žádné přesné údaje ohledně předpokládaného rizika výpadku nájemného, nevycházel z žádné výrazně vyšší míry rizika výpadku nájemného (94).
(145)
Jak vyplývá z interních podkladů skupiny Bavaria, o něž se opírala při svém rozhodování, pokud jde o usazování různých velkých poskytovatelů služeb, vycházela skupina Bavaria z toho, že počet obyvatelstva v Neubrandenburgu zůstane stabilní a že téměř všechny předmětné byty bude možné po jejich sanaci pronajímat. Podle údajů společnosti Neuwoges počítaly město Neubrandenburg a spolková země Meklenbursko - Přední Pomořansko v letech 1997-1998 s tím, že počet obyvatel i vývoj příjmů zůstane stabilní.
(146)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že obchodní vedení společnosti Neuwoges - jež vedlo podnik, který byl v Neubrandenburgu vlastníkem více než 30 % místních bytů, a který byl tudíž důkladně obeznámen s místním trhem s nemovitostmi - označilo rizika spojená s obchodem na principu prodeje a zpětného leasingu jako únosná a ve svých vlastních prognózách vycházelo z toho, že riziko výpadku nájemného bude […] %. Neexistuje žádný zjevný důvod, proč by certifikovaní odborníci se znalostí místního trhu s nemovitostmi stavěli své výpočty na těchto předpokladech, kdyby jimi předpokládané hodnoty byly tak nerealisticky nízké, jak nyní společnost Neuwoges tvrdí.
(147)
Zároveň je třeba vzít v úvahu i podklady, které společnost Neuwoges předložila v souvislosti s otázkou, zda by tehdy obezřetně uvažující účastník odpovídajícího trhu s nemovitostmi (panelové domy ve východním Německu) očekával vyšší podíl nevyužívaných prostor, pokud tyto podklady pocházejí z doby před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Z předložených posudků byl v době před uzavřením předmětných smluv vypracován pouze posudek Pestelova institutu. Je ovšem třeba mít na zřeteli, že posudek Pestelova institutu se týká východního Německa jako celku a nezohledňuje konkrétní místní podmínky v Neubrandenburgu, takže jeho výpovědní hodnota je v daném kontextu omezená. V posudku se upozorňuje na některé obecné problémy východoněmeckého trhu s nemovitostmi, sám o sobě však tento posudek neposkytuje dostatečně spolehlivá východiska pro tvrzení, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by při rozhodování o svých investicích nevycházel z předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] %.
Nájemné
(148)
Co se týče nájemného, je především třeba říci, že společnost Neuwoges nezastává názor, že očekávaná výše nájemného byla po sanaci stanovena příliš vysoko. Společnost naopak tvrdí, že nájemné nebylo možné zvyšovat v očekávané míře. Na základě výroku LG Rostock, že průměrné nájemné ve výši […] EUR za m2, z něhož vycházela smlouva o správě nemovitostí, se pohybovalo v rozpětí nájemného odpovídající úrovně (95), lze vyvozovat, že původní průměrná výše nájemného byla stanovena realisticky.
(149)
Co se týče indexace dohodnuté výše leasingového úroku, neexistují žádné přímé doklady o tom, z jakých předpokladů průměrného zvyšování nájemného se v roce 1998 obecně vycházelo. Společnost Nordrevision pouze konstatovala, že původně stanovená hodnota […] % ročně odpovídá míře inflace, ale že v Neubrandenburgu nebude pravděpodobně možné takového zvýšení dosáhnout (96). Okolnost, že společnost Neuwoges souhlasila nakonec s tím, že leasingové splátky se budou indexovat „pouze“ […] %, a předpokládala, že bude schopna prosadit každé tři roky zvýšení nájemného o […] % (resp. […] % ročně), hovoří, jak se zdá, ve prospěch toho, že toto varování vzala v úvahu. V posudcích tržní hodnoty nemovitostí nejsou vyslovena žádná explicitní očekávání týkající se budoucího zvyšování nájemného. Je ovšem třeba říci, že posudky tržní hodnoty nemovitostí právě proto, že žádné výslovné předpoklady o vývoji inflace a nájemného neobsahují, zjevně vycházely z předpokladu sbližování výše nájemného a obecné inflace (která byla v předchozích desetiletích odhadována na 3,5 %) (97). LG Rostock byl toho názoru, že s ohledem na průměrnou míru inflace, která během 28 let předcházejících uzavření smluv dosahovala roční výše 3,52 %, byla indexace odůvodněná (98). Dále také poznamenal, že na 30 let dopředu lze přirozeně jen těžko předvídat, jak se bude nájemné v průběhu času vyvíjet, ale že mezi indexací leasingového úroku a očekávaným vývojem nájemného nelze vysledovat žádný nápadný nepoměr.
(150)
Posudek Pestelova institutu, který předložila společnost Neuwoges, neobsahuje žádné údaje o tom, jaká byla skutečná očekávání účastníků východoněmeckého trhu s nemovitostmi, ani žádné konkrétní údaje týkající se Neubrandenburgu. Obsahuje nicméně informace poukazující na to, že východoněmecký trh s nemovitostmi je trh, který je potenciálně obtížný. V souvislosti s dalšími uvedenými skutečnostmi však posudek Pestelova institutu nepřináší nic, co by dostatečným způsobem dokazovalo, že dohoda o indexaci leasingových splátek roční sazbou […] % a očekávání, že bude možné prosadit roční zvyšování nájemného o […] %, byla pochybená.
Doba trvání
(151)
Konečně co se týče doby trvání smlouvy, argumentoval LG Rostock tím, že existují leasingové smlouvy, které se také vyznačují dlouhou dobou trvání (až 30 let), a že smlouva jako ta, která je předmětem sporu, není tudíž nijak neobvyklá (99). Třicetiletá doba trvání v sobě samozřejmě skrývá určitá rizika, zároveň však nabízí i možnost zajistit si stabilní zisky a získat vysokou míru jistoty ohledně výše očekávaných nákladů. Dlouhá doba trvání obnáší kromě toho také to, že požadované měsíční leasingové splátky, z nichž se umořují investice kupujícího, jsou nižší nebo že prodejní cena je při stejné výši leasingových splátek vyšší, než by tomu bylo v případě kratší doby trvání (100). S ohledem na to se uzavření smlouvy s třicetiletou dobou trvání nejeví jako nerozumné rozhodnutí.
7.2.4.5. Závěr
(152)
Očekávání společnosti Neuwoges, která vyjadřuje její původní kalkulace, proto nelze považovat za nereálná. Z dostupných podkladů je tudíž patrné, že společnost Neuwoges mohla velmi dobře vycházet z předpokladu, že na základě smlouvy o správě nemovitostí bude dosahovat zisku. Když se očekávané nominální zisky vyjádří v hodnotě diskontované k rozhodnému období (začátek roku 1998), je zjevné, že rozhodnutí společnosti Neuwoges vycházelo z předpokladu, že smlouva o správě nemovitostí má současnou hodnotu […] EUR.
7.2.5. Celkové hodnocení
(153)
Komise dospěla již dříve k závěru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí jsou součástí jednoho a téhož nedílného obchodu. Má-li být tedy stanoveno, jaká byla celková hodnota obchodu pro společnost Neuwoges, musí být sečteny současné hodnoty obou smluv. Připomeňme, že společnost Neuwoges mohla na základě smlouvy o právu stavby očekávat následující výhody:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisky ze sanace ([…] EUR);
d)
současnou hodnotu protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
(154)
Kromě toho, jak je uvedeno v oddíle 7.2.4, smlouva o správě nemovitostí musela mít za předpokladu reálných očekávání pro společnost Neuwoges po diskontaci současnou hodnotu […] EUR. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl tudíž pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR.
7.3. SROVNÁNÍ S JINÝMI OBCHODNÍMI MOŽNOSTMI
(155)
Aby bylo možné stanovit, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, odpovídá smlouvám, na které by přistoupil hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, je nyní nutno srovnat hodnotu tohoto obchodu s hodnotou jiných obchodních možností. Kdyby společnost Neuwoges měla nějakou alternativu, která by byla z hospodářského hlediska výhodnější, bylo by možné považovat rozhodnutí uzavřít obchod na principu prodeje a zpětného leasingu za obchodní možnost, kterou by si hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nezvolil.
(156)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že pronájem budov bez jejich sanace, či dokonce demolice těchto budov by jen stěží mohly představovat schůdné alternativy. Pronájem budov bez jejich sanace by předně zajišťoval pouze omezené příjmy. Navíc je také zřejmé, že v nesanovaných budovách by na rozdíl od budov, u kterých by byla provedena sanace, zůstávalo více prostor nevyužitých (101). Nejsou tedy známy žádné spolehlivé faktory, na jejichž základě by bylo možné vyvozovat, že kdyby se byly i nadále pronajímaly budovy bez sanace, bylo by bývalo možné počítat s vyššími zisky, než jaké bylo možné očekávat v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Demolice by nepřinesla žádné zisky, naopak by byla spojena s příslušnými demoličními náklady. V rozhodné době (1997-1998) nepředstavovala tedy ani demolice schůdnou alternativu.
7.3.1. Možnost úvěrového financování
(157)
Jako první možná alternativa by přicházelo v úvahu úvěrové financování. Kdyby společnost Neuwoges financovala sanaci předmětných budov za pomoci úvěru, mohla by zčásti dosáhnout týchž zisků jako v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V první řadě by sanované budovy mohla pronajmout, a docílit tak dobrých příjmů. Kromě toho by také - na rozdíl obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu - zůstala vlastníkem těchto budov.
(158)
Je nicméně zřejmé, že úvěrové financování by bylo spojeno i s určitými nevýhodami. Předně by společnost Neuwoges musela ze svého vlastního kapitálu zajistit 30 % objemu investic, protože společnost Neuwoges považovala dodržení 30 % podílu vlastních kapitálových prostředků za nezbytné (102). Na konci roku 1997 byla v dozorčí radě společnosti Neuwoges projednávána možnost snížení této kvóty vlastních kapitálových prostředků, což by umožnilo vyšší investice. Obchodní vedení nicméně tento návrh zamítlo jako hospodářsky neobhajitelný, a to z toho důvodu, že by vedl k nepřijatelně vysokému zadlužení společnosti (103). Obchodní vedení společnosti k tomu prohlásilo: „Snížení kvóty vlastního kapitálu ze 30 na 25 % by bylo neobhajitelné (vzhledem k míře zadlužení).“ (104) Pan Räuber, člen dozorčí rady společnosti Neuwoges, rovněž uvedl, že „snížení kvóty vlastního kapitálu je z hlediska podnikové ekonomie nemyslitelné. Závazky podniku musejí být vyrovnány.“ (105) K financování investic potřebných na sanaci budov ve výši […] EUR by tudíž společnost Neuwoges musela použít […] EUR z vlastního kapitálu. Lze mít vážné pochybnosti o tom, že společnost by měla takové množství vlastních kapitálových prostředků bezprostředně k dispozici. Ze zápisu z jednání dozorčí rady je zřejmé, že možný celkový objem investic v roce 1998 (včetně úvěrů) činil přibližně […] EUR a že tato částka byla určena pro jiné záměry (106). Je tudíž jasné, že společnost Neuwoges by mohla sanační práce financovat pomocí úvěru jen tehdy, kdyby ustoupila od realizace jiných projektů.
(159)
Oproti úvěrovému financování měl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu tu výhodu, že společnost Neuwoges nejenže nemusela investovat žádný vlastní kapitál, ale získala dokonce novou likviditu, a navíc měla zajištěno i veškeré financování sanace budov.
(160)
Při zohlednění všech těchto úvah nelze považovat za prokázanou skutečnost, že financování sanace by bylo možné zajistit pomocí úvěru, nebo že kdyby taková možnost existovala, byla by pro společnost Neuwoges výhodnější než obchod uzavřený se skupinou Bavaria. Domněnka, že společnost Neuwoges s největší pravděpodobností neměla k dispozici takové množství vlastního kapitálu, aby mohla získat úvěr, a že vyšší likviditu mohla potřebovat k financování jiných investic, svědčí spíše ve prospěch závěru, že rozhodnutí pro obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a nikoliv pro úvěrové financování bylo rozumné.
7.3.2. Možnost přímého prodeje
(161)
Druhou možností, o níž by tehdy bylo možné vážně uvažovat, byl přímý prodej budov a pozemku. Rozhodující otázka zní, zda by byl takový prodej výhodnější.
7.3.2.1. Hodnocení s přihlédnutím k posudkům tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007
(162)
Při srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a výhod, které by jí přinesl přímý prodej, je klíčová otázka, jaké ceny by tehdy mohla společnost Neuwoges v rámci „normálního“ prodeje dosáhnout. Určitou úlohu zde sehrávají oba posudky tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007.
(163)
Vypracování obou těchto posudků zadala společnost Neuwoges, aby získala odhad hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků), již měly v roce 1997. První posudek vypracoval v roce 1997 interní znalec, druhý, zpětný posudek vyhotovil v roce 2007 nezávislý znalec. V posudku z roku 1997 byla hodnota nemovitostí odhadnuta na […] EUR, kdežto v posudku z roku 2007 na […] EUR (107). V obou posudcích byl proveden odhad zvlášť pro budovy (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) a zvlášť pro pozemky (1997: […] EUR; 2007: […] EUR). Oba posudky se v podstatných ohledech řídí toutéž metodou („příjmový přístup“).
(164)
Jelikož posudek tržního hodnoty nemovitostí z roku 2007 byl vypracován teprve po uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, nemůže podle stanoviska Komise sloužit jako spolehlivý základ pro stanovení hodnoty objektů v roce 1997, které odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges. Ostatně ani společnost Neuwoges své rozhodnutí o tom, zda má být obchod na principu prodeje a zpětného leasingu se skupinou Bavaria uzavřen, nemohla opírat o zpětný posudek z roku 2007.
(165)
Podle názoru Komise však nelze použít jako spolehlivý ukazatel hodnoty nemovitostí v roce 1997, která odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges, ani posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997. V průběhu formálního vyšetřovacího řízení bylo zjištěno, že obchodní vedení společnosti Neuwoges si bylo plně vědomo toho, že posudek z roku 1997 nebylo možné v době uzavření předmětných smluv považovat za spolehlivý podklad pro hodnocení. K tomuto závěru vedou tyto zjištěné skutečnosti:
a)
Nájemné
Posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 vycházel z výše nájemného v rozmezí […] EUR za m2 a […] EUR za m2. Zároveň se v něm také na základě údajů z roku 1997 uvádí, že od 1. ledna 1998 platí pro město Neubrandenburg jako první úroveň nájemného za byty po sanaci průměrné nájemné v rozmezí 3,90 EUR za m2 a 4,38 EUR za m2. Velkému podniku působícímu na trhu s nemovitostmi, jakým je společnost Neuwoges, byly hodnoty průměrné výše nájemného v Neubrandenburgu nutně známy. Společnost Neuwoges se proto mohla o tyto údaje při posuzování hodnoty nemovitostí opírat. Ve skutečnosti bylo v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu stanoveno pro období po sanaci (tedy od roku 1999, tj. k době o dva roky pozdější, než byla doba, kdy byly shromážděny údaje, z nichž vycházelo stanovení výše nájemného první úrovně) nájemné v průměrné výši […] EUR za m2, což také odpovídalo dané úrovni nájemného.
b)
Sanační náklady
Zatímco posudek tržní hodnoty byl vypracován v prvních měsících roku 1997 a vycházel z celkových sanačních nákladů ve výši […] EUR, obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém dopise adresovaném skupině Bavaria, který je z téže doby (březen 1997), uvedlo, že sanační náklady odhaduje na […] EUR. Je tedy zjevné, že společnost Neuwoges si byla velmi dobře vědoma toho, že v posudku z roku 1997 je odhadovaná výše nezbytných sanačních nákladů výrazně nižší, než by měla být. Paušální částka na sanaci nemovitostí, na které se spolu dohodly skupina Bavaria a dceřiný podnik společnosti Neuwoges BRG, byla dokonce ještě o mnoho vyšší ([…] EUR), což je třeba chápat jako známku toho, že společnost Neuwoges si při uzavírání smluv se skupinou Bavaria byla vědoma skutečnosti, že sanační náklady uvedené v posudku z roku 1997 byly téměř o 10 milionů EUR podhodnoceny.
c)
Životnost nemovitostí
V posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 se s ohledem na jejich plánovanou sanaci vycházelo z obecného předpokladu, že doba životnosti nemovitostí je od […] do […] let. Přitom je třeba poznamenat, že nízké sanační náklady, s nimiž se počítá v posudku z roku 1997, nejsou bez dalšího slučitelné s předpokladem, že životnost budov se díky sanaci podstatně prodlouží.
d)
Hodnota pozemků
Je třeba upozornit na skutečnost, že v posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 nebyly při posuzování hodnoty předmětných pozemků zohledněny faktory snižující hodnotu nemovitostí (naopak v posudku z roku 2007 tyto faktory zohledněny byly). Mezi tyto faktory patří kromě jiného stávající infrastruktura, kterou nelze přemístit nebo odstranit (kanalizace, rozvody), nebo nepříznivý půdorys pozemku. Zohlednění těchto faktorů vede zpravidla ke snížení hodnoty nemovitostí. Společnosti Neuwoges musely být jakožto vlastníkovi pozemků tyto faktory známy. Musela si být proto vědoma toho, že hodnota pozemků je v posudku z roku 1997 stanovena příliš vysoko.
(166)
Úhrnem je možno konstatovat, že společnost Neuwoges si byla prokazatelně vědoma toho, že některé z klíčových předpokladů, z nichž vycházel posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, zvláště pak v otázce sanačních nákladů, jsou neudržitelné. Komise na základě této skutečnosti dospěla k závěru, že o tom, jaká byla v roce 1997 hodnota objektů podle tehdejšího stavu znalostí společnosti Neuwoges, neposkytuje posudek z roku 1997 žádné spolehlivé údaje.
(167)
Komise je dále toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se tehdy nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by při posuzování hodnoty nemovitostí ex ante na základě informací, které byly v rozhodné době společnosti Neuwoges dostupné, došel pravděpodobně k závěrům, které by se velmi podobaly závěrům zpětného posudku z roku 2007. Stejně jako v případě tohoto zpětného posudku z roku 2007 by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, svá očekávání ex ante ohledně dosažitelné výše nájemného opíral o směrodatnou výši nájemného dané kategorie, sanační náklady by odhadl ve výši, která by se blížila částce, na níž se dohodly skupina Bavaria a společnost BRG, a hodnotu pozemků by určil s přihlédnutím k jemu známým faktorům snižujícím cenu nemovitostí. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by kromě toho s ohledem na plánovaná sanační opatření a na základě srovnávacích údajů (jako je tomu v posudku z roku 2007) pečlivě určil zbývající dobu životnosti nemovitostí, což opravňuje k vyvození závěru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by se při posuzování hodnoty nemovitostí opíral o odhady zbývající doby životnosti, které by se příliš nelišily od odhadů uvedených ve zpětném posudku z roku 2007.
(168)
Komise je tudíž toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by za rozumný odhad hodnoty objektů před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu považoval zhruba […] EUR (stejně jako je tomu v posudku z roku 2007).
7.3.2.2. Srovnání možnosti přímého prodeje a prodeje a zpětného leasingu
(169)
Připomeňme, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR. Z výše uvedené analýzy oproti tomu vyplynulo, že společnost Neuwoges mohla tehdy reálně vycházet z předpokladu, že hodnota jejích objektů je […] EUR, což je pouze o […] % více než hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Tento malý rozdíl ovšem neznamená, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se nutně rozhodl pro přímý prodej.
a)
Předně nelze opomenout skutečnost, že zmíněná možnost přímého prodeje by obnášela nejen prodej budov, ale také prodej příslušných pozemků, zatímco skupina Bavaria koupila pouze budovy a na pozemcích získala jen právo stavby na dobu 75 let. Pozemky jako takové zůstaly ve vlastnictví společnosti Neuwoges. Hodnotu samotných pozemků by tehdy společnost Neuwoges odhadla na […] EUR (stejně jako v posudku z roku 2007). Vyčíslit hodnotu, kterou si společnost Neuwoges udržela díky tomu, že tyto pozemky neprodala, nýbrž k nim zřídila pouze právo stavby, je sice obtížné, je nicméně třeba vyjít z toho, že ponechání pozemků ve vlastnictví společnosti Neuwoges ospravedlňovalo o něco nižší cenu transakce.
b)
Zadruhé je třeba říci, že lze mít určité pochybnosti o tom, zda by cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges, byla také cenou, které by bylo možné skutečně docílit. Jedinou konkrétní kupní nabídku, o níž společnost Neuwoges informovala, předložila realitní firma Felske-Immobilien, která zřejmě nabídla cenu ve výši […] EUR za m2, což znamená, že celková kupní cena by byla […] EUR (108). Tato nabídka byla o výrazně více než 1 milion EUR nižší než cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges.
c)
Zatřetí společnost Neuwoges do svého odhadu zisků, které mohla na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat, počítala nesprávně pouze zisky do roku 2027 včetně. Doba trvání smlouvy o správě nemovitostí je však 30 let od skončení sanačních prací (tzn. 30 let od začátku roku 1999), a kalkulace zisků měla tudíž zahrnout zisky až do roku 2028 včetně. Pokud by se tento odhad odpovídajícím způsobem opravil, hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by se zvýšila.
d)
Při výpočtu současné hodnoty protiplnění za právo stavby, které má společnosti Neuwoges do budoucna platit skupina Bavaria, se pro jednoduchost předpokládalo, že se nebude měnit výše životních nákladů, a že čísla tudíž nebude nutné upravovat. Reálnější je ovšem vycházet z předpokladu, že životní náklady obecně porostou, což znamená, že platby, které bude muset skupina Bavaria do budoucna hradit, budou oproti jejich předpokládané výši pravděpodobně vyšší. Také tato okolnost by vedla ke zvýšení hodnoty smlouvy.
(170)
Na základě těchto úvah je nutno vyvodit závěr, že rozhodnutí upřednostnit obchod na principu prodeje a zpětného leasingu před pokusem o přímý prodej bylo z hospodářského hlediska racionální.
7.3.3. Závěr
(171)
Na základě srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, s hodnotou jiných možností je nutné vyvodit závěr, že obchod by sjednán v takové podobě, že by na něj tehdy přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.4. REFERENČNÍ HODNOCENÍ
(172)
Poté, co tedy bylo možné konstatovat, že rozhodnutí ve prospěch obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu a v neprospěch alternativních řešení je zcela v souladu s chováním hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, přistoupila Komise se stejnou obezřetností i k posouzení otázky, zda tento obchod odpovídá jiným smlouvám, které byly podle dostupných informací v dané době a na příslušném trhu uzavřeny, a zda existují i nějaké indicie, které podporují závěr Komise, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu odpovídá zásadě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství.
(173)
Dostupné informace o srovnatelných obchodech se týkají dohod o prodeji a zpětném leasingu, které skupina Bavaria uzavřela v přibližně stejné době jako předmětné opatření. Příslušné smlouvy mohou poskytnout východiska pro posouzení otázky, zda se tehdy pro tento druh obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu rozhodli i nějací jiní účastníci trhu včetně soukromých podniků, protože pokud ano, bylo by to možné chápat jako známku svědčící o tržní přiměřenosti takového obchodu (oddíl 7.4.1). Na tržní přiměřenost předmětného obchodu kromě toho dovoluje usuzovat i omezené nabídkové řízení, které společnost Neuwoges uspořádala, a rovněž srovnání s jinými obchody s nástroji financování (oddíly 7.4.2 a 7.4.3).
7.4.1. Příklady smluv
(174)
Pro účely srovnání byly použity smlouvy, jejichž předmětem jsou tři srovnatelné právní úkony ([…]). V úvahu je však možné vzít pouze smlouvu o […] a smlouvu o […], protože jen tyto dvě smlouvy byly uzavřeny přibližně v téže době jako obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges. Předně je třeba konstatovat, že obě srovnávané smlouvy se od předmětného obchodu liší dobou trvání, indexací pevné výše leasingového úroku a sanací. Společnost Neuwoges poukazuje zvláště na odlišnou výši indexu ([…]: 1,5 % ročně; […]: úprava podle měnící se výše životních nákladů), aby tím doložila, že smlouva o správě nemovitostí obsahuje ustanovení, která v rozhodné době (1997-1998) neodpovídala obvyklé tržní praxi.
(175)
Skupina Bavaria uvádí obchod […] a […] jako příklady používání jejího „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ (109), což svědčí ve prospěch závěru, že ustanovení těchto smluv byla založena na výpočtech, které se podobaly výpočtům, na kterých byl postaven obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jejž spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges.
(176)
Jak již bylo ve větší šíři vyloženo výše (viz 131. bod odůvodnění), smluvní parametry modelu leasingové půjčky nabízeného skupinou Bavaria si společnost Neuwoges mohla zvolit podle svého vlastního uvážení. Společnost Neuwoges tudíž měla možnost zvolit si nižší indexaci nebo odečíst vyšší náklady. Důsledkem takové volby by přirozeně bylo snížení předem vyplacené částky. Lze se domnívat, že totéž platilo i pro […] a […].
(177)
Jelikož smluvní partneři si mohli podle svého vlastního uvážení zvolit v rámci modelu nabízeného skupinou Bavaria přesné parametry obchodu, zdá se, že otázka, zda parametry, které si zvolila společnost Neuwoges, jsou totožné s parametry, které si zvolily účastnické strany obchodu […] a […], nemá pro posouzení tržní přiměřenosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges, zásadní význam. Volba parametrů byla pouze důsledkem strategických obchodních rozhodnutí účastnických stran. Důležitější je okolnost, že všechny tyto obchody byly založeny na jednom a témže transakčním modelu.
(178)
Vzhledem k tomu, že smlouvy […] a […] se zakládaly na stejném modelu propočtu, o čemž podle dostupných informací není důvod pochybovat, lze vyvodit závěr, že transakční model, který byl i základem transakce společnosti Neuwoges, byl tržně přiměřený. Významná je v této souvislosti zjevná skutečnost, že pro „model leasingové půjčky na nemovitosti“ se rozhodly právě tak veřejné podniky ([…]) jako podniky soukromé ([…]) a že tento model byl nabízen jak podnikům, které mohly využít možnosti zproštění závazků podle AHG, tak subjektům, na něž se tento zákon nevztahoval.
7.4.2. Nabídkové řízení
7.4.2.1. Rámcové souvislosti
(179)
Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges v souvislosti s privatizací budov, které nakonec prodala skupině Bavaria, neuspořádala žádné plně otevřené, transparentní a nediskriminační nabídkové řízení nezatížené zvláštními podmínkami. Původně však společnost Neuwoges i přesto vyzvala k předložení nabídek 72 potenciálních kupujících. Společnost Neuwoges tvrdí, že adresáty vybrala více méně náhodně a že tento výběr nelze považovat za reprezentativní vzorek celého trhu. Po rozeslání této první výzvy k vyjádření zájmu navázala ještě některé další kontakty, mimo jiné i se skupinou Bavaria, kterou původně neoslovila.
7.4.2.2. Výsledek nabídkového řízení
(180)
Z doručených nabídek, jejichž počet není znám, bylo vybráno pět, které se jevily jako „realizovatelné“ (110). Dvě z nich byly nicméně odmítnuty, protože potenciální kupující uvedli, že z časových důvodů nejsou schopni předložit úplnou nabídku. Dvě nabídky pak byly odmítnuty z ekonomických důvodů. Pátá nabídka, kterou předložila realitní společnost Felske, byla odmítnuta z toho důvodu, že nabídnutá cena byla považována za příliš nízkou (společnost Felske nabídla […] EUR za m2, což odpovídalo celkové kupní ceně […] EUR). Kromě těchto pěti zmíněných nabídek byly podány ještě tři další, z nichž jednu předložila skupina Bavaria a ostatní dvě nabídky pak zájemci, kteří k předložení nabídky nebyli vyzváni. S jedním z těchto dvou zájemců, kteří svou nabídku předložili sami od sebe, se začalo i jednat, ale jeho nabídka byla nakonec zamítnuta, a to opět z blíže neupřesněných ekonomických důvodů (111).
(181)
Po ukončení jednání musela smlouvy schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges. Když obchodní vedení předložilo smlouvy dozorčí radě, argumentovalo tím, že vyšší cenu nelze vyjednat, protože smlouvy se týkají pouze zřízení práva stavby na pozemcích (a nikoli jejich přímého prodeje), že prováděním sanačních prací je pověřena společnost BRG a že budovy bude po dobu dalších 30 let obhospodařovat společnost Neuwoges (112). Na otázku, čím je dán rozdíl oproti posudku z roku 1997, odpovědělo obchodní vedení stejně jako již předtím, že vyšší cena je v rámci tohoto obchodu nedosažitelná (113).
7.4.2.3. Hodnocení
(182)
Nabídkové řízení sice nelze považovat za otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, i tak ale umožňuje vyvodit určité závěry týkající se stavu nabídky na trhu. V souvislosti s tím je důležitá také zřejmá skutečnost, že bylo předloženo i několik nabídek ze strany neoslovených zájemců. Tato skutečnost je dokladem toho, že i potenciální kupující, kteří nebyli mezi původně kontaktovanými 72 podniky, se o tomto řízení dozvěděli a mohli se ho zúčastnit.
(183)
Z toho, jakým způsobem společnost Neuwoges nabídky posoudila, je zřejmé, že nabídku skupiny Bavaria považovala společnost Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) za nejlepší nabídku, jakou bylo na trhu možné získat. Argument společnosti Neuwoges, že přinejmenším nabídka společnosti Felske byla příznivější, neobstojí. Cena, kterou společnost Felske nabídla ([…] EUR), byla sice vyšší než konečná částka, kterou předem vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR), nutno ovšem připomenout, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu musí být posuzován jako celek, jehož celková hodnota ([…] EUR) cenu nabídnutou společností Felske převyšuje.
(184)
Na pozadí těchto argumentů je třeba konstatovat, že nabídkové řízení nebylo sice dostatečně kvalifikované, aby samo o sobě mohlo platit jako důkaz toho, že nabídka skupiny Bavaria byla nejlepší nabídkou na trhu, přesto však tímto směrem jasně ukazuje. V každém případě však toto omezené nabídkové řízení nepřináší nic, co by opravňovalo k domněnce, že společnost Neuwoges měla v rozhodné době (1997-1998) nějakou lepší nabídku.
7.4.3. Jiné druhy obchodů uzavřené v předmětné době
7.4.3.1. Celkový rámec jejich posuzování
(185)
Velmi užitečné je přezkoumání předmětného obchodu na základě jeho srovnání s jinými podobnými druhu obchodů, které byly na trhu nabízeny v předmětné době (1997-1998).
(186)
V případě předmětného obchodu se jedná o typický obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Dohody o prodeji a zpětném leasingu přirozeně patří mezi obchody s nástroji financování. Poskytovatel leasingové půjčky poskytne na základě koupě určité nemovitosti od příjemce leasingové půjčky tomuto příjemci likvidní prostředky, případně financuje rozsáhlejší investice, mezi něž patří například sanace starších budov. Aby daná nemovitost mohla i nadále sloužit, ať už komerčním, nebo jiným účelům, koupí si příjemce leasingové půjčky tuto nemovitost na leasing zpátky, čímž pak po dobu trvání leasingové smlouvy umořuje (v úplném nebo částečném rozsahu) investici poskytovatele leasingové půjčky.
(187)
Dohoda o prodeji a zpětném pronájmu se jakožto obchod s nástrojem financování do určité míry podobá bankovním úvěrům a hypotékám. Zároveň se však od nich v důležitých ohledech liší a tyto rozdíly nelze opomenout. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu umožňuje prodávajícímu/příjemci leasingu zajistit financování rozsáhlejších investic a obratem získat použitelné likvidní prostředky, aniž by byl odkázán na vlastní kapitál. To znamená, že příjemce leasingu má k dispozici vlastní kapitál a dodatečně získané likvidní prostředky, které může využít k dalším investicím, čili je schopen realizovat investice, na které by kvůli nedostatku vlastního kapitálu nebo vysoké míře zadlužení nezískal žádný obvyklý úvěr. Vzhledem k tomu, že kupující/poskytovatel leasingu musí svou vstupní investici refinancovat a dosáhnout při tom určitého zisku, je sazba leasingového úroku zpravidla vyšší než úroková sazba u srovnatelného bankovního úvěru (což je blíže vysvětleno v následujícím oddíle). Po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy musí příjemce leasingu nemovitost buď odkoupit zpět, nebo tato nemovitost zůstává ve vlastnictví poskytovatele leasingu, který ji pak může využívat. To znamená, že výše leasingového úroku závisí na zůstatkové hodnotě nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Jelikož zůstatková hodnota je zvláště v případě dlouhodobých leasingových smluv často jen těžko předvídatelná, představuje pro poskytovatele leasingu rizikový faktor, který se odráží ve výši leasingového úroku. Běžné bankovní úvěry s sebou takové riziko nenesou a hypotéky jen v určité míře.
(188)
V důsledku toho nejsou leasingové úroky a úrokové sazby vztahující se na úvěry či hypotéky zcela srovnatelné. Na základě srovnání leasingového úroku požadovaného v případě předmětného obchodu s průměrnými úrokovými sazbami, které se v dané době (1997-1998) vztahovaly na úvěry či hypotéky, nelze jednoznačně stanovit, zda požadovaný leasingový úrok byl v dané době (1997-1998) tržně přiměřený. Lze nicméně posoudit, zda byl tento leasingový úrok natolik vysoký, že by tehdy na takový obchod žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepřistoupil.
7.4.3.2. Hodnocení
(189)
V případě předmětného právního úkonu činila původní roční výše leasingového úroku […] % celkového objemu investic. Vlivem indexace splatné částky hodnotou […] % za rok bude hodnota leasingového úroku na konci doby trvání smluv činit […] %, což odpovídá průměrnému leasingovému úroku ve výši […] % za rok. Pro srovnání: Kdyby se společnost Neuwoges rozhodla, že leasingový úrok nebude indexovat, zůstal by po celých 30 let trvání smluv ve výši […] % ročně. „Přirážka“ je tudíž cenou za rozhodnutí splácet na začátku doby trvání smluv nižší a na jeho konci vyšší leasingové úroky, a nikoli tedy úroky, jejichž výše by se po celou dobu trvání smluv neměnila.
(190)
Především je třeba připomenout, že posouzení leasingového úroku na základě jeho srovnání s běžnými úrokovými sazbami u jiných obchodů provedl Landgericht Rostocku. Konstatoval, že lze jen těžko odhadovat, jak se během 30 let mohou vyvíjet úrokové sazby u hypoték, ve fázích s vyššími úroky je nicméně možné počítat s úroky přes 10 %. Průměrná výše leasingového úroku, který měla platit společnost Neuwoges, nebyla tudíž podle názoru soudu tržně nepřiměřená.
(191)
Údaje, na jejichž základě lze takové srovnání provést, jsou jen zcela všeobecné. Ze všech shromážděných údajů Německé spolkové banky (Deutsche Bundesbank, dále jen: DBB), které se vztahují k lednu 1998 (doba, kdy byl uskutečněn předmětný právní úkon), je za relevantní možno považovat dva druhy úrokových sazeb. V prvním případě se jedná o úrokové sazby „hypotečních úvěrů na stavební pozemky s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let“, které jsou zajímavé z toho důvodu, že k zajištění úvěru by bylo možné využít i bytový fond ve vlastnictví společnosti Neuwoges (bez ohledu na to, zda by takový úvěr splňoval všechny formální předpoklady hypotéky). Ve druhém případě by pro účely srovnávání bylo možné použít úrokové sazby pro „dlouhodobé úvěry s pevnou úrokovou sazbou pro podniky a osoby samostatně výdělečně činné od 500 000 EUR do 5 milionů EUR“, protože společnost Neuwoges byla považována za podnik (hypotéky si berou zpravidla spíše soukromé osoby, které v dané nemovitosti samy bydlí a dále ji nepronajímají).
(192)
Podle DBB dosahovala průměrná úroková sazba u německých hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let v lednu 1998 výše 6,40 % ročně. Úrokové sazby se u tohoto druhu úvěrů tehdy pohybovaly zpravidla v rozmezí od 6,17 % ročně (spodní hranice) do 6,97 % ročně (horní hranice). U dlouhodobých úvěrů s pevnou úrokovou sazbou činila průměrná úroková sazba v lednu 1998 6,35 % ročně a pohybovala se v rozpětí od 5,55 % (spodní hranice) do 7,73 % ročně (horní hranice). DBB ovšem neuvádí žádný údaj o průměrné době trvání takového „dlouhodobého“ úvěru. Lze nicméně vyjít z předpokladu, že průměrná doba trvání nepřesahovala 10 let a pravděpodobně byla kratší (114).
(193)
Při srovnávání leasingového úroku spláceného společností Neuwoges s úrokovými sazbami, které uvádí DBB a které se vztahují na úvěry poskytované v témže období (tj. v lednu 1998), je třeba zohlednit následující aspekty:
-
Průměrná roční výše leasingového úroku za třicetileté období trvání smluv dosahuje […] %. Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges se na základě svého vlastního uvážení rozhodla, že na začátku tohoto období bude platit nižší leasingové úroky a že někdy později se sazba leasingového úroku zvýší, aby se rozdíl vyrovnal. Toto rozhodnutí má svoji cenu: Kdyby se totiž společnost Neuwoges rozhodla pro leasingové úroky, které budou mít od začátku pevnou úrokovou sazbu, musela by pak platit jen úroky s roční sazbou […] % (115). Výše splátek uváděných DBB se vztahuje úvěry s pevnou úrokovou sazbou, tzn. na úvěry, jejichž úroková sazba je v každém roce stejně vysoká. Kdybychom předpokládali, že by společnost Neuwoges byla tehdy v situaci, kdy by si vyjednala úvěr s podobnými platebními podmínkami (tzn., že by na začátku období platila nižší úroky než k jeho konci), musela by za to i tehdy zaplatit určitou cenu (z týchž důvodů jako v případě obchodu se skupinou Bavaria) (116). Úrokové sazby DBB by proto měly být srovnávány se stálou sazbou leasingového úroku ve výši […] %.
-
Leasingový úrok byl stanoven na období 30 let. I při roční indexaci bylo možné spočítat už na začátku doby trvání smlouvy průměrnou výši leasingového úroku pro celou dobu trvání smlouvy. Úrokové sazbou pro hypotéční úvěry uváděnou DBB jsou stanoveny pouze na dobu 10 let (bylo vysvětleno výše, že není známo, na jak dlouhé období byly stanoveny úroky pro podniky; lze nicméně vycházet z předpokladu, že to nebylo více než 10 let). Nejvhodnější referenční hodnotu by představovaly úrokové sazby stanovené na dobu 30 let. Takové údaje však DBB nezveřejňuje. Obecně platí, že úvěry s pevnou úrokovou sazbou se s narůstající dobou splatnost prodražují. Z číselných údajů uváděných DBB pro období ledna 1998 například vyplývá, že u pevně úročených hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 5 let byla průměrná úroková sazba 5,85 %, zatímco v případě úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let dosahovala úroková sazba výše 6,40 %. Lze tudíž oprávněně předpokládat, že v případě úvěru s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let by úroky byly výrazně vyšší než průměrné úrokové sazby uváděné DBB, které dosahují 6,35 %, resp. 6,40 %.
-
Německá spolková banka (DBB) uvádí jak průměrnou úrokovou sazbu, tak i úrokové rozpětí, které se opírají o velký počet úvěrových smluv, které byly v Německu uzavřeny od ledna 1998. Výše leasingového úroku stanoveného společnosti Neuwoges odráží implicitní riziko, které je s obchodem se skupinou Bavaria spojeno. Největší riziko, kterému byla skupina Bavaria vystavena, bylo riziko úvěrové, tj. riziko, že společnost Neuwoges se dostane do platební neschopnosti nebo z nějakého jiného důvodu přestane být schopna plnit svůj závazek splácet požadovaný leasingový úrok. I banka by před poskytnutím úvěru posuzovala bonitu společnost Neuwoges. Klienti s nižší bonitou (nebo klienti, kteří pro banku představují vyšší riziko) musejí zpravidla platit vyšší úroky, které tyto vyšší riziko vyrovnávají (117). Jak bylo vyloženo v oddíle 7.3.1, společnost Neuwoges měla vzhledem ke svému dosti vysokému zadlužení a ke skutečnosti, že její vlastní kapitál byl vázán v jiných investičních záměrech, jen omezené možnosti uzavírání nových úvěrových smluv. Kdyby některá banka byla i přesto ochotna společnosti Neuwoges úvěr poskytnout, zohlednila by tyto aspekty při stanovení výše úrokové sazby. Úrokové sazby u úvěrů poskytovaných zadluženějším podnikům, které do své investice mohou vložit jen nevelký vlastní kapitál, bývají vyšší. Srovnávání výše leasingového úroku placeného společností Neuwoges s úrokovými sazbami u úvěrů, které byly tehdy na trhu dostupné, by z těchto důvodů mělo zohledňovat vyšší úrokové sazby v rámci rozpětí uváděných DBB (118).
-
Jak již bylo zmíněno, leasingová společnost musí svou vstupní investici (což je v tomto případě především kupní cena za budovy a sanační náklady) refinancovat. Výše úrokové sazby, kterou za své vlastní refinancování musí zaplatit, závisí na různých faktorech, mezi něž patří například její vlastní velikost, zadluženost a nemovitosti v jejím portfoliu. Tato úroková sazba je přesto pouze první krok, protože předmětná leasingová společnost (skupina Bavaria) musí kompenzovat riziko, které nese: riziko změny úrokových sazeb (které je spojeno s tím, že svou vlastní investici musí refinancovat při pohyblivé úrokové sazbě, zatímco leasingové splátky jsou úročeny pevnou sazbou); úvěrové riziko (výše zmíněná možnost, že se společnost Neuwoges dostane do platební neschopnosti a skupina Bavaria nezíská nesplacenou část úvěru zpátky); a riziko zůstatkové hodnoty (nejistota ohledně toho, jakou hodnotu budou mít příslušné nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy). Leasingová společnost má pravděpodobně i nějaké režijní náklady, které se rovněž musejí promítnout do výše leasingového úroku (119). A kromě toho chce leasingová společnosti také dosáhnout určitého zisku, a toto tedy také zohledňuje při stanovení výše leasingového úroku (120). I kdyby skupina Bavaria byla v situaci, že by svou investici byla schopna refinancovat při nižší úrokové sazbě, než jakou by společnost Neuwoges zaplatila za bankovní úvěr, musela by se úroková sazba potřebná k refinancování o tyto různé složky zvýšit (rizikový příplatek, náklady a zisk), aby bylo možné docílit požadovaného leasingového úroku, tj. takového úroku, který by mohl být vyšší než úroková sazba u obvyklého úvěru.
(194)
Při zohlednění všech výše uvedených faktorů se leasingový úrok ve výši […] % ročně při pevné leasingové splátce (nebo i ve výši […] % při pevné leasingové splátce indexované o […] %, který se ovšem pro účely srovnávání jeví jako méně vhodný) ve srovnání s úrokovými sazbami za úvěry, které uvádí DBB, jeví jako vcelku rozumný. Je třeba připomenout, že číselné údaje, které uvádí DBB, by měly být přepočítány tak, aby odpovídaly například úvěrům s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let. Ačkoli nezbytnou korekci, která by umožnila stanovit vhodnou referenční hodnotu, nelze přesně kvantifikovat, rozdíl mezi průměrnými úrokovými sazbami u úvěrů/hypoték a leasingovým úrokem se zdá být dostatečně odůvodněný, a lze tudíž vyvodit závěr, že nic nenasvědčuje tomu, že leasingový úrok požadovaný skupinou Bavaria byl příliš vysoký. Komise proto dospěla k závěru, že leasingový úrok, který v rozhodné době (konec roku 1997 - začátek roku 1998) požadovala skupina Bavaria, byl tržně přiměřený.
7.4.4. Závěr
(195)
Dostupné informace poukazují na to, že obchod, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, by uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Příklady smluv, nabídkové řízení i srovnání s jinými finančními nástroji poukazuje na to, že obchod proběhl v souladu s podmínkami, které byly tehdy na trhu obvyklé, a že model skupiny Bavaria nebyl předražený.
7.5. DOPLŇUJÍCÍ HODNOCENÍ: ZBÝVAJÍCÍ PRVKY PODPORY A SLUČITELNOST S VNITŘNÍM TRHEM
(196)
Z primárního přezkumu, který Komise provedla, vyplynulo, že rozhodnutí společnosti Neuwoges přistoupit na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu bylo v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, tzn., že skupina Bavaria nebyla tímto obchodem nijak zvýhodněna, a nebyla jí tudíž touto cestou poskytnuta ani žádná podpora. Komise nicméně přezkoumala i otázku, zda by jiný výsledek - totiž případ, že by skupině Bavaria díky společnosti Neuwoges skutečně vznikla určitá výhoda - vedl nutně k závěru, že jejich obchod představuje státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem. Komise vyšla z hypotetického předpokladu, že by se společnost Neuwoges neřídila zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství a skupině Bavaria tak poskytla určitou výhodu, a na základě toho pak Komise prošetřila otázku, zda by se v případě předmětných opatření jednalo o státní podpory ve prospěch skupiny Bavaria a zda by tyto případné podpory bylo možné vykládat ve smyslu státní podpory slučitelné s vnitřním trhem.
7.5.1. Zbývající prvky podpory
7.5.1.1. Podnik
(197)
Poskytnutí veřejných prostředků lze klasifikovat jako státní podporu jen tehdy, pokud je jejich příjemcem „podnik“ ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle ustálené judikatury Soudního dvora zahrnuje pojem podniku jakoukoli entitu vykonávající hospodářskou činnost (121). Hospodářskou činností je každá činnost spočívající v nabízení zboží nebo poskytování služeb na trhu (122).
(198)
Skupina Bavaria vykonává řadu hospodářských činností, jako jsou obchodní investice do nemovitostí a pronajímání těchto nemovitostí hospodářským subjektům i soukromým osobám. Skupina Bavaria je tudíž podnik ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
7.5.1.2. Využití státních prostředků a přičitatelnost státu
(199)
Opatření musí být přičitatelná státu a financována ze státních prostředků. Podle judikatury Soudního dvora ve věci Stardust Marine (123) mohou toto kritérium splňovat také státní podpory, které nejsou financovány přímo ze státního rozpočtu, nýbrž prostředky podléhají kontrole státu, jemuž je také přičitatelné rozhodnutí o převedení těchto prostředků.
(200)
Společnost Neuwoges je ve 100 % vlastnictví města Neubrandenburg, a je tudíž veřejným podnikem ve smyslu čl. 2 písm. b) směrnice Komise 2006/111/ES, na niž se odvolává Soudní dvůr v rozsudku ve věci Stardust Marine (124). Město Neubrandenburg je držitelem veškerých obchodních podílů společnosti Neuwoges a jakožto jediný společník může prostřednictvím dozorčí rady a valné hromady podstatným způsobem ovlivňovat řízení této společnosti. Komise dospěla proto k závěru, že město má možnost usměrňovat používání prostředků společnosti Neuwoges. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byly tudíž použity státní prostředky.
(201)
V otázce přičitatelnosti státu Komise konstatuje, že město Neubrandenburg se podle dostupných informací rozhodující měrou podílelo na uskutečnění obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Obchod musela schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges, jejíž členové jednali podle pokynů města. Také podklady svědčí o tom, že dozorčí rada se na sjednání smluv aktivně podílela. Komise je tudíž toho názoru, že uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu je třeba přičítat státu.
7.5.1.3. Selektivita
(202)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU je opatření považováno za státní podporu jen tehdy, když zvýhodňuje určité podniky nebo určitá odvětví výroby. Pojem státní podpory tudíž zahrnuje pouze taková opatření ve prospěch podniků, která těmto podnikům poskytují selektivní výhodu.
(203)
Jelikož předmětné opatření mělo charakter dvoustranného obchodu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, byla by každá výhoda, kterou by společnost Neuwoges skupině Bavaria poskytla, selektivní, protože žádný jiný podnik by tehdy takovou možnost neměl.
7.5.1.4. Narušení hospodářské soutěže a účinky na obchod
(204)
Veřejné příspěvky poskytované podnikům představují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU jen tehdy, když narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž a ovlivňují obchod mezi členskými státy. Pokud příspěvek poskytnutý některým státem určitému podniku posílí postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže oproti jeho konkurenci, jedná se o opatření, které narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž (125). Z předpokladu narušení hospodářské soutěže se vychází tudíž v situaci, kdy podniku působícímu v rámci liberalizovaného hospodářského odvětví, ve kterém probíhá nebo může probíhat hospodářská soutěž, poskytne stát určitou finanční výhodu.
(205)
Podle ustálené judikatury Soudního dvora Evropské unie je podpora podniku působícímu na vnitřním trhu charakterizována tím, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy (126).
(206)
Skupina Bavaria je konkurentem dalších nemovitostních fondů a profesionálních investorů z Německa a dalších členských států Unie na poli investorských firem a možností investic. Finanční výhoda poskytnutá skupině Bavaria by posílila hospodářské postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže, a byla by to tudíž výhoda, která by mohla narušit hospodářskou soutěž. Jelikož trh s realitními investicemi je trhem celoevropským, posílila by každá finanční výhoda skupiny Bavaria tržní postavení tohoto podniku oproti jeho konkurentům z ostatních členských států, a měla by tudíž účinek na obchod mezi členskými státy.
7.5.1.5. Závěr
(207)
Za předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by - v rozporu s výše předestřeným primárním závěrem Komise - nebyl v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, a skupině Bavaria by tudíž byla poskytnuta výhoda, by bylo nutné vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představoval státní podporu. V rámci této hypotézy by tudíž bylo nutné přezkoumat, zda by tuto případnou státní podporu bylo možné považovat za slučitelnou s vnitřním trhem.
7.5.2. Slučitelnost s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU
(208)
Podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU mohou být za slučitelné s vnitřním trhem považovány „podpory, které mají usnadnit rozvoj určitých hospodářských činností nebo hospodářských oblastí, pokud nemění podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem“. Při použití čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU musí Komise prověřit pozitivní a žádoucí účinky opatření podpory a zvážit je oproti jeho negativním účinkům na podmínky obchodu, které vyplývají z jeho provedení.
(209)
Aby určité opatření podpory v tomto prověřování vyváženosti obstálo, musí splňovat pět podmínek. Opatření podpory musí zaprvé sloužit dobře vymezenému cíli společného zájmu. Zadruhé musí toto opatření představovat vhodný nástroj k dosažení tohoto cíle. Zatřetí musí být toto opatření nezbytné a musí mít motivační účinek. Začtvrté musí být toto opatření přiměřené. Zapáté nesmí tato podpora ovlivňovat podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.2.1. Cíl společného zájmu
(210)
Podle článků 3 a 174 SFEU je jedním z cílů Unie hospodářská a sociální soudržnost. Předpokladem upevňování hospodářské a sociální soudržnosti je zlepšování životního prostředí ve městech a zvyšování kvality života jejich obyvatel. Politika soudržnosti může přispívat k vytváření udržitelných společenství tím, že prostřednictvím integrovaných strategií pro obnovu, regeneraci a rozvoj městských i venkovských oblastí umožňuje zajistit řešení hospodářských, sociálních a ekologických problémů. Tohoto cíle je možné dosahovat různými způsoby (127).
(211)
Komise konstatuje, že cíl společnosti Neuwoges spočívá podle jejích stanov v zajišťování dostatečných možností bydlení v regionu. Komise dále konstatuje, že uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnost sledovala společnost Neuwoges určité (komunálně)politické cíle. Společnost Neuwoges tvrdí, že
-
po znovusjednocení Německa bylo v 90. letech minulého století důležitým politickým cílem zajistit ve východním Německu srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu; to vedlo k tomu, že byl vyvíjen tlak na urychlení privatizace a sanace bytových fondů ve východním Německu bez ohledu na to, zda to bylo ekonomicky smysluplné;
-
privatizace a sanace budov, jež byly předmětem smlouvy o prodeji a zpětném pronájmu, sloužily snaze města Neubrandenburg o zajištění vyhlídek do budoucna: společnost Neuwoges věřila, že její nabídka cenově dostupného bydlení v bytech vyšší kvality a privatizace těchto bytů (k níž se zavázala skupina Bavaria) zvýší přitažlivost Neubrandenburgu pro jeho občany.
(212)
Komise dále konstatuje, že skupina Bavaria přijala závazek, že se pokusí zajistit odprodej určitého procentuálního podílu bytů jejich tehdejším nájemníkům. Skupina Bavaria přitom nesměla požadovat volně stanovenou tržní cenu, nýbrž musela dodržet určité nejvyšší přípustné hranice (128). Smlouva sjednaná za těchto podmínek poskytovala tudíž tehdejším nájemníkům předmětných budov určitou výhodu.
(213)
Kdyby byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, skutečně klasifikován jako státní podpora, k čemuž ovšem nedošlo, pak by tato podpora sloužila uskutečňování výše uvedených politických cílů. Snaha zajistit v regionu dostatečné množství bytových prostor, přispívat k uskutečňování vnitrostátního politického cíle (vytvořit ve východním Německu po znovusjednocení srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu) a nabídnout obyvatelům cenově dostupné bydlení v bytech vyšší kvality (při zvýhodnění tehdejších nájemníků předmětných budov), a zajistit tak městu Neubrandenburg vyhlídky do budoucna, to vše může být považováno za dobře vymezené cíle společného zájmu. Podle názoru Komise by měl být proto obchod považován za opatření sloužící uskutečňování cíle společného politického zájmu.
7.5.2.2. Přiměřenost opatření
(214)
Je nesporné, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, splnil svůj cíl. Vedl k tomu, že budovy zakoupené skupinou Bavaria prošly celkovou sanací a byly zprivatizovány, přičemž tehdejším nájemníkům byly nabídnuty za nižší kupní cenu, a že se zvýšila nabídka kvalitních bytových prostor v regionu, čímž se zlepšily i vyhlídky města Neubrandenburg do budoucna.
(215)
Při hledání kupce budov a při posuzování svých možností podnikla společnost Neuwoges řadu kroků, které měly ve skutečnosti zajistit, aby v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu obsahoval nějakou podporu, byla tato podpora co nejmenší a omezovala se na dosažení kýžených cílů. Společnost Neuwoges především uspořádala omezené nabídkové řízení, vedla se skupinou Bavaria několikaměsíční jednání o podmínkách obchodu a na jeho konci byla přesvědčena o tom, že tento obchod představuje nejlepší nabídku na trhu. Žádné skutečnosti tudíž nenasvědčují tomu, že by podpora, kterou by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu případně obsahoval, překročila nezbytné minimum. Analýza uvedená v oddíle 7.3, v jejímž rámci byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu porovnán s různými dalšími možnostmi (např. sanace budov za pomoci úvěru nebo přímý prodej), ukázala, že k dispozici tehdy nebyla žádná alternativa, která by umožňovala dosáhnout týchž cílů bez poskytnutí určité podpory nebo s podporou v menší výši. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu a každá podpora, kterou by případně obsahoval, představovaly tudíž vhodný nástroj k dosažení cílů společného zájmu.
7.5.2.3. Nezbytnost a motivační účinek
(216)
Vyjdeme-li z předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skutečně obsahoval státní podporu, bylo by třeba dále prověřit, zda tato podpora měla nějaký motivační účinek. Společnost Neuwoges a skupina Bavaria jednaly o podmínkách obchodu několik měsíců. Skupina Bavaria by patrně nepřistoupila na obchod, který by neodpovídal jejímu „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“. Kdyby realizovaný obchod, který stál nakonec na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“, jejž nabídla skupina Bavaria, obsahoval státní podporu, pak je zcela nepochybné, že skupina Bavaria by na tento obchod bez této podpory nepřistoupila.
7.5.2.4. Přiměřenost
(217)
Komise již dříve poukázala na to, že cíle, které společnost Neuwoges při uzavírání předmětného obchodu sledovala, musí být považovány za důležité. Sanace a privatizace budov, jakož i jejich odprodej nájemníkům za nižší cenu představovaly důležitý příspěvek ke zlepšení hospodářské a sociální soudržnosti Unie. Zároveň platí, že výše částky poskytnuté jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně omezená, a omezené byly tudíž i případné nepříznivé účinky opatření spočívající v narušování hospodářské soutěže. Vzhledem k těmto skutečnostem byla každá případná podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, ve vztahu k uskutečňovanému cíli přiměřená.
7.5.2.5. Nebyly prokázány žádné účinky na podmínky obchodu, jež by byly v rozporu se společným zájmem
(218)
Je třeba připomenout, že výše částky poskytnuté skupině Bavaria jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně velmi nízká. Omezené byly tudíž i účinky opatření na podmínky obchodu. Postavení skupiny Bavaria, která přinejmenším potenciálně konkurovala ostatním účastníkům hospodářské soutěže (včetně účastníků z jiných členských států), by se sice zlepšila každá podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, avšak rozsah účinků této podpory závisí na výši poskytnuté částky. Jelikož postavení skupiny Bavaria v rámci hospodářské soutěže by se díky ní zlepšilo jen velmi málo, lze vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, pokud by nějakou podporu obsahoval, neovlivnila podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.3. Závěr v otázce zbývajících prvků podpory a slučitelnosti s vnitřním trhem
(219)
Pokud obchod na principu prodeje a zpětného leasingu přinesl skupině Bavaria nějakou výhodu, vyvodila Komise na základě důvodů uvedených v oddíle 7.5.2 závěr, že se jednalo o státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Komise nicméně konstatuje, že každá podpora získaná v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
7.6. ZÁVĚR V OTÁZCE POSKYTNUTÍ PODPORY A SLUČITELNOSTI S VNITŘNÍM TRHEM
(220)
Z analýzy hodnoty obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges, ze srovnání s jinými možnými obchody a přezkoumání tržní přiměřenosti předmětného obchodu lze vyvodit závěr, že předmětný obchod je v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges se uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu chovala způsobem, pro který by se rozhodl i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Zdůrazněna musí být především okolnost, že se nenabízela žádná jiná, ekonomicky zajímavější alternativa a že podmínky obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu musely být považovány za podmínky, které byly v rozhodném období (1997-1998) tržně přiměřené, jak o tom svědčí srovnání s dostupnými referenčními údaji i jiné nabídky, které byly výsledkem nabídkového řízení.
(221)
Komise proto dospěla k nutnému závěru, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, protože společnost Neuwoges se chovala způsobem odpovídajícím chování hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Jelikož v rámci předmětného opatření nedošlo k žádnému zvýhodnění, není splněna jedna z podmínek nezbytných pro klasifikaci tohoto opatření jako státní podpory; předmětné opatření tudíž nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(222)
Vedle primárního zjištění, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, a neobsahoval tudíž žádnou státní podporu, dospěla Komise rovněž k dodatečnému závěru, že by se v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skupině Bavaria nějakou výhodu přinesl, jednalo skutečně o státní podporu. Tato státní podpora by však byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
Článek 2
V případě, že by právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), přeci jen státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU představoval, je tato podpora slučitelná s vnitřním trhem ve smyslu čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
Článek 3
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 16. září 2014.
DECYZJA KOMISJI (UE) 2015/507
z dnia 16 września 2014 r.
w sprawie pomocy państwa SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007) wdrożonej przez Niemcy
(notyfikowana jako dokument nr C(2014) 6411)
(Jedynie tekst w języku niemieckim jest autentyczny)
(Tekst mający znaczenie dla EOG)
KOMISJA EUROPEJSKA,
uwzględniając Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej, w szczególności jego art. 108 ust. 2 akapit pierwszy,
po wezwaniu zainteresowanych stron do przedstawienia uwag (1) zgodnie z przywołanymi artykułami i uwzględniając otrzymane odpowiedzi,
a także mając na uwadze, co następuje:
1. PROCEDURA
(1)
W dniu 30 marca 2007 r. spółka Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (zwana dalej „NEUWOGES”) - na podstawie art. 20 ust. 2 rozporządzenia Rady (WE) nr 659/1999 - skierowała do Komisji skargę (2) dotyczącą przyznania spółkom Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG i Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (zwanym dalej „BAVARIA 1” i „BAVARIA 2”; łącznie „BAVARIA”) niezgodnej z prawem pomocy państwa na podstawie umowy dotyczącej prawa zabudowy (Erbbaurechtsvertrag) oraz ogólnej umowy administracyjnej (Generalverwaltervertrag). NEUWOGES złożyła wniosek o wszczęcie formalnego postępowania wyjaśniającego zgodnie z art. 108 ust. 2 TFUE.
(2)
W dniach 6 sierpnia 2007 r., 14 maja 2008 r., 6 kwietnia 2009 r. oraz 3 lutego 2012 r. Komisja zwróciła się do Niemiec o przekazanie dalszych informacji. Niemcy udzieliły odpowiedzi w dniach 4 września 2007 r., 12 października 2007 r., 17 października 2007 r., 11 lipca 2008 r., 14 lipca 2008 r., 12 grudnia 2008 r., 30 czerwca 2009 r. oraz 28 lutego 2012 r. NEUWOGES przedstawiła swoje uwagi w dniach 30 maja 2007 r., 5 listopada 2007 r., 26 lutego 2008 r., 15 lipca 2008 r., 30 września 2008 r., 18 grudnia 2008 r., 6 marca 2009 r., 4 czerwca 2009 r., 15 lipca 2009 r., 26 sierpnia 2009 r., 22 września 2009 r. oraz 19 stycznia 2012 r. BAVARIA przedstawiła swoje uwagi w dniu 13 maja 2008 r.
(3)
W dniu 28 listopada 2008 r. sąd krajowy w Rostocku (zwany dalej „LG Rostock”) ogłosił swój wyrok w sprawie BAVARIA/NEUWOGES. BAVARIA wniosła skargę przeciwko NEUWOGES w związku z niewykonaniem umowy zawartej między dwiema stronami. NEUWOGES stwierdziła, że przedmiotowa umowa stanowi pomoc państwa niezgodną z prawem i z rynkiem wewnętrznym i że w związku z tym jest nieważna. LG Rostock uznał, że BAVARIA nie odnosi korzyści oraz że w związku z tym nie istnieje pomoc państwa w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE. NEUWOGES złożyła odwołanie od wyroku; postępowanie przed Wyższym Sądem Krajowym w Rostocku (zwanym dalej „OLG Rostock”) jest nadal w toku. Oprócz tego BAVARIA wszczęła przed sądem administracyjnym w Greifswaldzie (zwanym dalej „VG Greifswald”) postępowanie, aby uzyskać na drodze sądowej wgląd do wszystkich akt NEUWOGES lub miasta Neubrandenburg dotyczących wspomnianych umów. Postępowanie to jest wciąż w toku.
(4)
Pismem z dnia 4 czerwca 2009 r., zgodnie z art. 265 ust. 2 TFUE, NEUWOGES zwróciła się do Komisji o wszczęcie w ciągu dwóch miesięcy formalnego postępowania wyjaśniającego.
(5)
W piśmie z dnia 29 lipca 2009 r. Komisja przedstawiła NEUWOGES swoją wstępną ocenę, według której ani umowa dotycząca prawa zabudowy, ani ogólna umowa administracyjna nie stanowią pomocy państwa w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE.
(6)
Pismem z dnia 26 sierpnia 2009 r. skarżąca zakwestionowała ocenę wstępną i zwróciła się do Komisji o wszczęcie w ciągu dwóch tygodni formalnego postępowania wyjaśniającego.
(7)
Pismem z dnia 15 września 2009 r. służby Komisji poinformowały NEUWOGES, że przekażą jej kolejne pismo zawierające ocenę ostatnio przekazanych przez nią uwag. Pismem z dnia 22 września 2009 r. NEUWOGES poinformowała Komisję o tym, że nie zgadza się z jej wnioskiem.
(8)
W dniu 9 października 2009 r. NEUWOGES złożyła skargę przed Sądem Unii Europejskiej, wnioskując o unieważnienie decyzji rzekomo zawartej w piśmie Komisji z dnia 29 lipca 2009 r. oraz dodatkowo o stwierdzenie, że Komisja zaniechała działania, ponieważ nie wszczęła formalnego postępowania wyjaśniającego zgodnie z art. 108 ust. 2 TFUE. W dniu 9 stycznia 2012 r. Sąd oddalił wniosek o unieważnienie jako niedopuszczalny, a skargę w sprawie bezczynności jako nieuzasadnioną (3).
(9)
Pismem z dnia 19 stycznia 2012 r. NEUWOGES ponownie zwróciła się do Komisji o wszczęcie formalnego postępowania wyjaśniającego zgodnie z art. 108 ust. 2 TFUE.
(10)
Pismem z dnia 21 marca 2012 r. Komisja poinformowała Niemcy o swojej decyzji w sprawie wszczęcia formalnego postępowania wyjaśniającego. Decyzja Komisji o wszczęciu postępowania (zwana dalej „decyzją o wszczęciu postępowania”) została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Unii Europejskiej (4). Komisja wezwała zainteresowane strony do przedstawienia uwag dotyczących przedmiotowego środka. W dniu 22 marca 2012 r. NEUWOGES złożyła odwołanie od postanowienia Sądu z dnia 9 stycznia 2012 r. W dniu 15 listopada 2012 r. Sąd oddalił odwołanie jako bezprzedmiotowe (5).
(11)
W dniach 17 lipca 2012 r., 2 października 2012 r., 4 kwietnia 2013 r. i 15 kwietnia 2014 r. Komisja otrzymała uwagi przekazane przez NEUWOGES, a w dniach 18 czerwca 2012 r. i 22 kwietnia 2013 r. uwagi przekazane przez BAVARIĘ. W dniach 7 sierpnia 2012 r. i 16 września 2013 r. uwagi te przekazano Niemcom. Na wniosek rządu federalnego władze miasta Neubrandenburg wydały w dniach 23 lipca 2012 r. i 28 września 2012 r. swoją opinię; w dniach 16 maja 2012 r., 28 września 2012 r. i 30 września 2013 r. władze kraju związkowego Berlin przedstawiły swoje uwagi.
2. OPIS ŚRODKÓW
(12)
NEUWOGES jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w rozumieniu prawa niemieckiego. Miasto Neubrandenburg posiada w tej spółce 100 % udziałów. Celem działalności NEUWOGES jest zaopatrzenie dużej części ludności miasta Neubrandenburg i sąsiednich obszarów w mieszkania po przystępnej cenie. Spółka ta jest obecnie w posiadaniu 33 % wszystkich mieszkań w mieście Neubrandenburg. BAVARIA 1 i BAVARIA 2 są spółkami celowymi, które założono wyłącznie na potrzeby współpracy z NEUWOGES i które w większości są w posiadaniu zamkniętego funduszu rynku nieruchomości. BAVARIA 1 jest w posiadaniu BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) i BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %); w przypadku BAVARIA 2 100 % udziałów posiada Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Udziały w BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG oraz w Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn posiadają inwestorzy prywatni. Obydwa fundusze uruchomiła i wprowadziła do obrotu spółka Berliner Immobilien-Holding GmbH, która do dnia 1 stycznia 2006 r. należała do Bankgesellschaft Berlin i od tamtej pory pozostaje bezpośrednio w wyłącznej własności kraju związkowego Berlin.
(13)
NEUWOGES jest między innymi właścicielem wielu gruntów w Neubrandenburgu, na których znajduje się 12 budynków mieszkalnych z łącznie 557 mieszkaniami i licznymi lokalami handlowymi. W dniu 21 stycznia 1998 r. NEUWOGES i BAVARIA zawarły umowę dotyczącą prawa zabudowy oraz ogólną umowę administracyjną (zwane dalej „ przedmiotowymi umowami” lub łącznie „transakcją sale and leaseback”).
2.1. UMOWA DOTYCZĄCA PRAWA ZABUDOWY (ERBBAURECHTSVERTRAG)
(14)
W dniu 21 stycznia 1998 r. NEUWOGES i BAVARIA zawarły umowę leasingu gruntów i zakupu budynków obejmującą 12 budynków z łącznie 557 mieszkaniami. W ramach tej umowy BAVARIA otrzymała prawo zabudowy tych gruntów przez okres wynoszący 75 lat oraz dokonała zakupu budynków.
(15)
Umowa dotycząca prawa zabudowy dzieli się na dwa podstawowe elementy:
a)
po pierwsze, BAVARIA zobowiązała się do zapłaty NEUWOGES łącznie […] (6) EUR (7) […] EUR jako skapitalizowanej opłaty za prawo zabudowy nieruchomości do dnia 31 grudnia 2028 r. oraz […] EUR jako ceny kupna budynków;
b)
po drugie, od dnia 1 stycznia 2029 r. BAVARIA musi przez 10 lat płacić co roku opłatę za prawo zabudowy w wysokości […] % obecnej wartości gruntu, tzn. […] EUR za m2 lub […] EUR rocznie. Na pozostały okres ważności umowy dotyczącej prawa zabudowy przewidziane jest dostosowanie tej opłaty do indeksu cen w odniesieniu do łącznych kosztów utrzymania, o ile indeks ten zmieni się o więcej niż […] %.
(16)
W 1997 r., przed zawarciem umowy dotyczącej prawa zabudowy z BAVARIĄ, NEUWOGES zleciła oszacowanie wartości obiektów (budynków i gruntów) wewnętrznym ekspertom. Według tej ekspertyzy wartość obiektów wynosiła […] EUR. W 2007 r. NEUWOGES dodatkowo zleciła zewnętrznemu ekspertowi ponowną ekspertyzę, jaką wartość rynkową obiekty te miały w 1997 r. Według ekspertyzy przeprowadzonej w 2007 r. szacowana wartość obiektów w 1997 r. wynosiła […] EUR.
Ustawa o pomocy w spłacaniu starych długów
(17)
Umowę dotyczącą prawa zabudowy zawarto na podstawie ustawy o pomocy w spłacaniu starych długów (8). Po zjednoczeniu Niemiec w 1990 r. państwowe zakłady gospodarki mieszkaniowej, które wcześniej funkcjonowały w Niemczech Wschodnich, stały się komunalnymi przedsiębiorstwami mieszkaniowymi będącymi odrębnymi podmiotami prawnymi. Aktywa i pasywa ich poprzedników przeniesiono na te nowe przedsiębiorstwa, co stanowiło dla nich duże obciążenie. Aby zapewnić przedsiębiorstwom mieszkaniowym możliwość długoterminowego utrzymania się na rynku, ustawodawca federalny uchwalił ustawę o pomocy w spłacaniu starych długów, która weszła w życie w dniu 27 czerwca 1993 r.
(18)
Zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów komunalne przedsiębiorstwa mieszkaniowe w Niemczech Wschodnich mogły - na wniosek - uzyskać redukcję swoich starych długów. Zgodnie z § 4(1)-(2) ustawy o pomocy w spłacaniu starych długów w przypadku starych długów przekraczających kwotę 76,69 EUR za m2 można było uzyskać redukcję częściową, przy czym kwota maksymalna wynosiła 434,60 EUR za m2. W zamian przedsiębiorstwo mieszkaniowe musiało zaakceptować określone zobowiązania. Na przykład musiało dołożyć wszelkich starań w celu prywatyzacji 15 % mieszkań (§ 4 ust. 5 zdanie pierwsze w związku z § 5), a także musiało dysponować planem szybkiej prywatyzacji, modernizacji i rewitalizacji swoich zasobów mieszkaniowych (§ 4 ust. 5 zdanie drugie) oraz składać sprawozdania z realizacji swojego programu inwestycyjnego i wyników prywatyzacji (§ 4 ust. 5-7). Zgodnie z obowiązującą w odnośnym czasie (1997/1998) wersją ustawy przedsiębiorstwa mieszkaniowe mogły wypełnić swój obowiązek prywatyzacji do dnia 31 grudnia 2003 r. W przypadku niewypełnienia swojego obowiązku prywatyzacji (tzn. niedołożenia w tym celu wszelkich starań) przedsiębiorstwo mieszkaniowe musiało zwrócić pomoc udzieloną mu w postaci redukcji długów.
(19)
Przedsiębiorstwa mieszkaniowe musiały odprowadzić określony odsetek dochodu z prywatyzacji przekraczającego 76,69 EUR za m2 do funduszu amortyzacji obciążeń spadkowych (Erblastentilgungsfonds, zwanego dalej „ETF”). Zgodnie z obowiązującymi w odnośnym czasie (1997/1998) przepisami określonymi w § 5 ust. 2 ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów od każdej prywatyzacji należało odprowadzić do dnia 31 grudnia 1998 r. 45 % dochodu ze sprzedaży. Dla transakcji prywatyzacji zrealizowanych do dnia 31 grudnia 2000 r. lub 31 grudnia 2003 r. udziały w dochodzie ustalono na poziomie 50 % lub 55 %. W przypadku gdyby prywatyzacja miała formę ustanowienia prawa zabudowy (tzn. zamiast bezpośredniej sprzedaży budynków i gruntów nastąpiła sprzedaż budynków i ustanowienie prawa zabudowy gruntów), zysk ze sprzedaży, stanowiący podstawę obliczenia zobowiązań w zakresie odprowadzania dochodu, byłby uwzględniony w cenie budynków oraz w wartości gotówkowej ustalonej opłaty za prawo zabudowy (§ 5 ust. 2).
(20)
W 1995 r. okazało się, że pierwotnie zaplanowana forma prywatyzacji - tzn. sprzedaż na rzecz najemców - prawdopodobnie nie pozwoli uzyskać wymaganego odsetka prywatyzacji na poziomie 15 %. W związku z tym bank ds. odbudowy (Kreditanstalt für Wiederaufbau), który odpowiadał za zarządzanie pomocą w celu redukcji starych długów, zaczął akceptować tak zwaną „prywatyzację na rzecz nabywców pośrednich” (9). Zgodnie z tym modelem, który miał zastosowanie tylko w sytuacji, gdy istniało prawdopodobieństwo, że nie uda się uzyskać odsetka prywatyzacji na poziomie 15 % poprzez prywatyzację bezpośrednią, przedsiębiorstwo mieszkaniowe mogło sprzedać budynki en bloc nabywcy będącemu podmiotem gospodarczym. Aby można było uzyskać odsetek prywatyzacji na poziomie 15 %, nabywca będący podmiotem gospodarczym musiał się zobowiązać do renowacji budynków oraz do dalszej sprzedaży możliwie dużej liczby mieszkań (co najmniej jednej trzeciej) najemcom (10). Jeśli po przedłożeniu konkretnych ofert sprzedaży kupnem było zainteresowanych znacznie mniej niż jedna trzecia najemców, nabywca będący podmiotem gospodarczym mógł znieść obowiązek prywatyzacji w odniesieniu do 60 % mieszkań, ograniczając w ten sposób odnośny obowiązek do prywatyzacji jednej trzeciej pozostałych 40 % mieszkań (11).
NEUWOGES i ustawa o pomocy w spłacaniu starych długów
(21)
Bank ds. odbudowy uznał ostatecznie umowę dotyczącą prawa zabudowy za właściwą sprzedaż na rzecz nabywcy pośredniego, zgodną z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów. Zawarcie transakcji sale and leaseback ułatwiło NEUWOGES także wypełnienie obowiązku prywatyzacji nałożonego na mocy ustawy o pomocy w spłacaniu starych długów. Niejasne i dyskusyjne pozostaje jednak to, na ile ustawa o pomocy w spłacaniu starych długów wpłynęła na kalkulacje handlowe stanowiące podstawę zawarcia umów przez NEUWOGES, oraz to, czy przewidzianą w ustawie o pomocy w spłacaniu starych długów redukcję długów należy wziąć pod uwagę w celu stwierdzenia, czy transakcja sale and leaseback stanowi pomoc na rzecz BAVARII.
(22)
Zgodnie z informacjami przekazanymi przez NEUWOGES spółka ta uzyskała redukcję długów w wysokości […] EUR (12). NEUWOGES wyjaśniła, że trudno jest przypisać część całej uzyskanej redukcji transakcji sale and leaseback w sposób proporcjonalny, ponieważ zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów redukcja możliwa jest wyłącznie pod warunkiem, że przedsiębiorstwo mieszkaniowe wypełniło swój obowiązek prywatyzacji w sposób całkowity. Jeśli jednak konieczne jest przypisanie częściowej kwoty uzyskanej redukcji całkowitej określonego środka prywatyzacji na podstawie udziału danej prywatyzacji w całym obowiązku prywatyzacji spoczywającym na NEUWOGES, redukcję całkowitą brutto w wysokości […] EUR można przypisać transakcji sale and leaseback na podstawie kalkulacji. Z dochodu uzyskanego z transakcji zawartej z BAVARIĄ należało odprowadzić […] EUR do ETF, tak aby NEUWOGES otrzymała zwolnienie netto w wysokości […] EUR (13).
2.2. OGÓLNA UMOWA ADMINISTRACYJNA (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Również w dniu 21 stycznia 1998 r. BAVARIA i NEUWOGES podpisały ogólną umowę administracyjną przewidującą przekazanie NEUWOGES budynków w ramach sale and leaseback. Zgodnie z ogólną umową administracyjną NEUWOGES pozostaje odpowiedzialna za zarządzanie przedmiotowymi budynkami oraz za ich komercyjne użytkowanie przez okres wynoszący 30 lat. Wszystkie dochody z wynajmu budynków pozostają w posiadaniu NEUWOGES. W zamian za otrzymanie praw użytkowania NEUWOGES zobowiązała się do dokonywania co miesiąc stałej opłaty leasingowej w wysokości […] EUR ([…] EUR rocznie) aż do zakończenia prac renowacyjnych oraz […] EUR ([…] EUR rocznie) w późniejszym okresie. Od dnia 1 stycznia 2000 r. opłata leasingowa wzrastała o […] % rocznie.
2.3. GLOBALNA UMOWA RYCZAŁTOWA (GLOBALPAUSCHALVERTRAG)
(24)
BAVARIA zobowiązała się do renowacji przedmiotowych budynków oraz w tym celu zawarła z BRG Bau-Regie GmbH (zwaną dalej „BRG”), spółką zależną stanowiącą pełną własność NEUWOGES, globalną umowę ryczałtową. Zgodnie z globalną umowę ryczałtową BAVARIA zapłaciła BRG opłatę ryczałtową w wysokości […] EUR za uzgodnione prace renowacyjne.
3. UWAGI NIEMIEC
(25)
Swoją odpowiedź na decyzję o wszczęciu postępowania Niemcy ograniczają do wyjaśnienia, że w omawianym przypadku nie zajmą stanowiska, pozostawiając to w gestii zainteresowanych organów lokalnych, władz miasta Neubrandenburg i władz kraju związkowego Berlin.
4. UWAGI STRON
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES utrzymuje, że zawierając przedmiotowe umowy, nie postępowała jak podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej i że w związku z tym BAVARIA uzyskała korzyść gospodarczą, która stanowi pomoc państwa w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE. Zgodnie z szacunkami NEUWOGES przedmiotowe umowy prowadzą do strat w wysokości […] EUR (wartość nominalna) lub […] EUR (wartość dyskontowana). Straty te NEUWOGES uznaje za niezgodną z rynkiem wewnętrznym pomoc państwa na rzecz BAVARII.
(27)
W kontekście oceniania zgodności przedmiotowych umów z rynkiem NEUWOGES twierdzi, że umowę dotyczącą prawa zabudowy i ogólną umowę administracyjną należy analizować odrębnie (sekcja 4.1.1). W odniesieniu do poszczególnych umów NEUWOGES utrzymuje, że podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej nie zawarłby ani umowy dotyczącej prawa zabudowy (sekcja 4.1.2), ani ogólna umowa administracyjna (sekcja 4.1.3). NEUWOGES wyjaśnia ponadto, że podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej zdecydowałby się na alternatywne podejście (sekcja 4.1.4). Wreszcie NEUWOGES stwierdza, że korzyść udzielona BAVARII stanowi przeniesienie zasobów państwowych, które należy przypisać miastu Neubrandenburg (sekcja 4.1.5).
4.1.1. Wspólna versus oddzielna analiza przedmiotowych umów
(28)
NEUWOGES utrzymuje, że aby dowiedzieć się, czy umowa dotycząca prawa zabudowy i ogólna umowa administracyjna zawarto na warunkach rynkowych, przedmiotowe umowy należy poddać oddzielnej analizie. Zdaniem NEUWOGES umowa dotycząca prawa zabudowy i ogólna umowa administracyjna z prawnego punktu widzenia są niezależnymi umowami, które powinny istnieć oddzielnie. Gdyby obydwie umowy faktycznie były przewidziane jako jedna umowa, według NEUWOGES powinny były zostać uwierzytelnione notarialnie; jednak tylko umowa dotycząca prawa zabudowy została uwierzytelniona notarialnie.
(29)
Dlatego NEUWOGES oddzielnie analizuje każdą umowę, aby zbadać jej zgodność z rynkiem.
4.1.2. Umowa dotycząca prawa zabudowy
(30)
NEUWOGES jest zdania, że zgodnie z ekspertyzami sporządzonymi w 1997 i 2007 r. w odniesieniu do przedmiotowych obiektów, o których mowa (budynków i gruntów), żaden podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej nie zawarłby z BAVARIĄ umowy dotyczącej prawa zabudowy po uzgodnionej cenie. Ani opłaty za prawo zabudowy, ani redukcja długów zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów na podstawie umowy dotyczącej prawa zabudowy, zobowiązanie do renowacji czy ograniczona procedura przetargowa nie byłyby w stanie wpłynąć na ten wniosek.
4.1.2.1. Cena kupna
(31)
NEUWOGES przypomina, że BAVARIA zapłaciła kwotę w wysokości […] EUR za budynki plus […] EUR w formie skapitalizowanej opłaty za prawo zabudowy nieruchomości. W obu ekspertyzach wartości rynkowej z 1997 i 2007 r. łączna wartość obiektów (wartość gruntu plus wartość budynku) została oszacowana na poziomie […] EUR lub […] EUR. Ponadto w obu ekspertyzach oddzielnie określono nie tylko łączną wartość obiektów, lecz także wartość gruntów (ekspertyza z 1997 r: […] EUR, ekspertyza z 2007 r.: […] EUR) i budynków (ekspertyza z 1997 r: […] EUR, ekspertyza z 2007 r.: […] EUR).
(32)
NEUWOGES uważa, że ekspertyza wartości rynkowej z 1997 r. przedstawia realistyczne oszacowanie wartości obiektów w odnośnym czasie (1997/1998) oraz że do celów porównawczych należy uwzględnić tylko cenę faktycznie zapłaconą przez BAVARIĘ za budynki (a nie cenę za budynki plus skapitalizowaną opłatę za prawo zabudowy nieruchomości). Odpowiednio do tego NEUWOGES, zgodnie z przekazanymi przez nią informacjami, otrzymała kwotę, która była niższa od ceny rynkowej obowiązującej w odnośnym czasie (1997/1998) o […] EUR. Nawet w przypadku uwzględnienia redukcji długów zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów cena zapłacona przez BAVARIĘ nadal byłaby o 16 % niższa od najniższej wartości podanej w ekspertyzie z 2007 r. Według NEUWOGES cena zapłacona przez BAVARIĘ była znacznie niższa od ceny rynkowej, w związku z czym żaden podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej nie zgodziłby się na sprzedaż po takiej cenie.
(33)
W tym kontekście NEUWOGES przypomina, że zgodnie z komunikatem Komisji w sprawie elementów pomocy państwa w sprzedaży gruntów i budynków przez władze publiczne (14) cenę kupna, która jest niższa od wartości rynkowej ustalonej w niezależnej ekspertyzie o maksymalnie 5 %, w określonych okolicznościach można uznać za cenę rynkową. Wnioskując z przeciwieństwa, ceny, która przy korzystniejszym założeniu jest niższa od najniższej wartości o co najmniej 16 %, nie można uznać za cenę rynkową.
4.1.2.2. Skapitalizowana opłata za prawo zabudowy od gruntów
(34)
NEUWOGES utrzymuje, że do celów porównania ceny zapłaconej przez BAVARIĘ z cenami określonymi w obu ekspertyzach wartości rynkowej z 1997 i 2007 r. (w których podano wartość całej własności budynków i gruntów) nie wolno uwzględnić skapitalizowanej opłaty za prawo zabudowy od gruntów przez pierwsze 30 lat. Z uwagi na to, że opłata za prawo zabudowy jest uiszczana z tytułu ustanowienia i przeniesienia praw zabudowy na okres wynoszący 75 lat, a nie z tytułu przewłaszczenia gruntów, nie można jej uwzględniać do celów porównania ceny zapłaconej przez BAVARIĘ z ceną określoną w jednej z dwóch ekspertyz.
4.1.2.3. Redukcja długów zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów
(35)
NEUWOGES wyjaśnia ponadto, że przy porównywaniu ceny zapłaconej przez BAVARIĘ z ceną określoną w obu ekspertyzach wartości rynkowej nie wolno uwzględnić redukcji długów zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów w wysokości […] EUR, wynikającej z przedmiotowych umów. Powody tego są następujące:
-
redukcja długów zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów jest korzyścią przyznaną NEUWOGES przez stronę trzecią (bank ds. odbudowy), która nie ma żadnych powiązań z nabywcą. Nie ma powodu, dla którego sprzedający miałby zaakceptować cenę niższą od ceny rynkowej tylko dlatego, że w związku z transakcją uzyskałby od strony trzeciej dodatkowe korzyści,
-
BAVARIA nie przejęła żadnych obowiązków wynikających z ustawy o pomocy w spłacaniu starych długów, które wcześniej należały do NEUWOGES i których wypełnienie zasługiwałoby na wynagrodzenie w formie obniżki ceny kupna. BAVARIA co prawda „na papierze” zobowiązała się do podjęcia próby sprzedaży niektórych mieszkań najemcom, ale zleciła NEUWOGES przeprowadzenie konkretnej prywatyzacji na koszt NEUWOGES; w ten sposób BAVARIA nie przejęła żadnej rzeczywistej odpowiedzialności i nie poniosła ryzyka uzasadniającego ponoszenie odpowiedzialności w przypadku niepowodzenia wysiłków prywatyzacyjnych,
-
zważywszy na to, że redukcja długów wiązała się z wypełnieniem przez NEUWOGES zobowiązania do prywatyzacji 15 % mieszkań oraz że transakcja zawarta z BAVARIĄ pokrywała tylko 20 % wszystkich zobowiązań w zakresie prywatyzacji, procentowe przyporządkowanie redukcji długów zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów, wynikającej z transakcji zawartej z BAVARIĄ, jest realnie (w przeciwieństwie do możliwości obliczeniowych) niemożliwe. Innymi słowy, gdyby NEUWOGES nie wywiązała się w pełni ze swojego zobowiązania do prywatyzacji, spółka nie odniosłaby z transakcji zawartej z BAVARIĄ żadnej korzyści przewidzianej w ustawie o pomocy w spłacaniu starych długów,
-
transakcja sale and leaseback doprowadziłaby co najwyżej do tego, że NEUWOGES musiałaby odprowadzić do ETF tylko stosunkowo niską stopę procentową (45 % zamiast 50 % lub 55 %), natomiast niezawarcie umowy oraz poszukiwanie innego nabywcy wiązałoby się z ryzykiem odprowadzenia do funduszu większej części zysku ze sprzedaży,
-
NEUWOGES w każdym razie uznaje, że ostatecznie wywiązała się ze swoich zobowiązań w zakresie prywatyzacji w 165 %, w związku z czym już przyznana redukcja zostałaby również potwierdzona w przypadku niezawarcia transakcji z BAVARIĄ.
4.1.2.4. Renowacja
(36)
NEUWOGES wyjaśnia dalej, że nie odniosła korzyści z renowacji przeprowadzonej przez BAVARIĘ, ponieważ BAVARIA jest właścicielem budynków i tym samym jako jedyna odniosła korzyści z renowacji.
4.1.2.5. Procedura przetargowa
(37)
NEUWOGES potwierdza, że ograniczona procedura przetargowa przeprowadzona w 1997 r. nie wskazuje, że cena zapłacona przez BAVARIĘ faktycznie była ceną rynkową. Procedura przetargowa nie była otwarta, przejrzysta, bezwarunkowa i niedyskryminująca, w związku z czym nie stanowiła wystarczającej podstawy do ustalenia wartości rynkowej.
4.1.3. Ogólna umowa administracyjna
(38)
NEUWOGES wyjaśnia, że żaden podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej, o porównywalnej wielkości i znajdujący się w porównywalnej sytuacji, nie zawarłby ogólnej umowy administracyjnej, ponieważ od początku było wiadomo, że umowa ta spowoduje poważne straty. NEUWOGES argumentuje to natomiast w szczególności tym, że straty można było przewidzieć na samym początku, ponieważ obliczenia, na których opierały się umowy, wynikały z założeń dotyczących przyszłego rozwoju rynku mieszkań czynszowych w Neubrandenburgu, które bez wątpienia były zbyt optymistyczne. NEUWOGES uważa również, że różne rzekomo podobne umowy, które BAVARIA przedstawiła do celów porównawczych, nie mogą potwierdzić zgodności z rynkiem ogólnej umowy administracyjnej oraz że NEUWOGES zaakceptowała tę wyraźnie niekorzystną umowę wyłącznie ze względów politycznych, które nie mają znaczenia dla zastosowania kryterium podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej.
4.1.3.1. Ogólna umowa administracyjna z uwzględnieniem oczekiwań rynkowych
(39)
NEUWOGES utrzymuje, że główne postanowienia ogólnej umowy administracyjnej- stała miesięczna opłata leasingowa, zwiększająca się rocznie o […] %, indeksowane potrącenie kosztów wynoszących pierwotnie ok. […] % (łącznie z ryzykiem strat czynszowych na poziomie […] %) oraz okres spłaty rat wynoszący 30 lat - nie odpowiadają warunkom, jakie zaakceptowałby podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej. NEUWOGES przytacza w tym kontekście następujące argumenty:
-
biorąc pod uwagę zaniżone ryzyko strat czynszowych w wysokości zaledwie […] % zysku netto z wynajmu, NEUWOGES ponosi ryzyko finansowe za osiągnięcie wskaźnika wykorzystania lokali na poziomie co najmniej […] %,
-
indeksacja stałej opłaty leasingowej o […] % rocznie oznacza, że NEUWOGES ponosi ryzyko finansowe związane z tym, że nie uda jej się wdrożyć corocznych podwyżek czynszu przynajmniej odpowiadających tej stawce,
-
ponieważ koszty nie są indeksowane, NEUWOGES ponosi ryzyko finansowe za wzrost kosztów administracyjnych i konserwacyjnych i tylko podwyżka czynszu o ponad […] % rocznie mogłaby ten wzrost kosztów zrekompensować,
-
zważywszy na długi okres spłaty rat - 30 lat - ryzyko finansowe jest wysokie.
(40)
Według NEUWOGES od początku było wiadomo, że takie rodzaje ryzyka wystąpią i że doprowadzą do dużych strat, dlatego żaden podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej nie zawarłby takiej umowy. Podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej zawarłby tylko taką umowę, która jest opłacalna lub która nie przyniosłaby co najmniej żadnych strat. NEUWOGES wyjaśnia, że ogólna umowa administracyjna mogłaby przynieść zysk tylko wtedy, gdyby można było w racjonalny sposób założyć, że faktycznie można osiągnąć wysoki wskaźnik wykorzystania lokali, coroczną podwyżkę czynszu o […] % oraz stabilne koszty. Jednak już przy zawieraniu umowy dało się zauważyć, że średni wskaźnik wykorzystania lokali na poziomie […] % jest nieosiągalny, a podwyżka czynszu o co najmniej […] % rocznie byłaby niemożliwa, i że koszty administracyjne i konserwacyjne z pewnością się zwiększą w trakcie trwania umowy. Aby to udowodnić, NEUWOGES powołuje się zarówno na przewidywany spadek liczby ludności, jak i na rynek nieruchomości w Neubrandenburgu, oraz potwierdza, że na podstawie tych informacji należało się liczyć ze stratami. Ponieważ liczba mieszkańców Neubrandenburga spadała już przed zawarciem przedmiotowych umów od co najmniej 1995 r. istniała nadmierna podaż mieszkań, przy czym problem niewykorzystania lokali i niskiego czynszu dotyczył właśnie najmniej atrakcyjnych budynków prefabrykowanych, które są przedmiotem umowy.
(41)
Według NEUWOGES podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej oparłby swoje obliczenia na bardziej pesymistycznych założeniach, na przykład na prognozowanej podwyżce czynszu od […] % do […] %, ryzyku strat finansowych w wysokości […] % oraz na indeksacji kosztów o […] %. Przedłożona później przez NEUWOGES analiza przepływów pieniężnych z 2012 r. potwierdza, że opierając się na tych założeniach odnośnie do ogólnej umowy administracyjnej, należało się liczyć z negatywnym przepływem pieniężnym w wysokości […] EUR (wartość nominalna) lub […] EUR (wartość dyskontowana) (15). NEUWOGES utrzymuje, że kwota ta stanowi pomoc państwa na rzecz BAVARII. Poza tym dostępnych jest kilka wariantów tej analizy przepływów pieniężnych, z których wynika, że nawet gdyby bardziej optymistyczne założenia były uzasadnione (np. średni wskaźnik niewykorzystania lokali na poziomie […] %, coroczna podwyżka czynszu o […] % oraz wzrost cen o […] %), prognozowany łączny przepływ pieniężny i tak byłby ujemny. Zawarcie ogólnej umowy administracyjnej mogłoby przynieść zysk tylko przy rzekomo całkowicie nierealistycznych założeniach (średni wskaźnik niewykorzystania lokali na poziomie […] %, coroczna podwyżka czynszu o […] %, wzrost cen o […] %).
4.1.3.2. Przykładowe umowy
(42)
NEUWOGES zaprzecza, że określone umowy zawierane w ramach porównywalnych transakcji (umowy ([…] (16), […] (17) i […] (18)) mogłyby potwierdzić rynkowość ogólnej umowy administracyjnej. NEUWOGES nie zgadza się z opinią, że umowy te są porównywalne, oraz wyjaśnia, że różnią się one od ogólnej umowy administracyjnej pod następującymi względami:
-
ponieważ nie udowodniono, że istniało wystarczające podobieństwo pomiędzy sytuacją gospodarczą i przyszłymi perspektywami miast, w których znajdują się nieruchomości, do których odnoszą się przykładowe umowy, a sytuacją i perspektywami Neubrandenburga, nie można uznać, że umowy były ogólnie porównywalne,
-
indeksacja opłaty leasingowej w porównywanych umowach znacznie różni się od indeksacji przewidzianej w ogólnej umowy administracyjnej (tzn. 1,0-1,5 %),
-
żadna z przytoczonych przykładowych umów nie nadaje się do celów porównawczych, ponieważ okoliczności każdej z nich są odmienne ([…]: mniej kosztowne zobowiązania w zakresie konserwacji; […]: przedmiotem umowy nie są mieszkania, lecz nieruchomości komercyjne o wskaźniku niewykorzystania lokali na poziomie 0 % w momencie zawarcia umowy; […]: nieruchomości w regionie wzrostu).
(43)
Zdaniem NEUWOGES przykładowe umowy nie potwierdzają zgodności ogólnej umowy administracyjnej z rynkiem, lecz dużo bardziej wskazują na jej nierynkowość, ponieważ obejmują znacznie mniej obciążające postanowienia, mimo że perspektywy gospodarcze dla przedmiotowych obiektów były lepsze.
4.1.3.3. Powody polityczne
(44)
NEUWOGES utrzymuje, że ogólną umowę administracyjną zawarto z powodów politycznych pomimo wyraźnych niekorzyści gospodarczych. NEUWOGES przypomina, że powody przyznania pomocy państwa nie są istotne z punktu widzenia oceny prawnej, oraz twierdzi, że przytoczone powody polityczne potwierdzają, że względy ekonomiczne nie odgrywały w tym zakresie decydującej roli. NEUWOGES wyjaśnia, że ogólną umowę administracyjną zawarto z następujących powodów:
-
wywierano duży nacisk polityczny, aby przyspieszyć renowację i prywatyzację zasobów mieszkaniowych w nowych krajach związkowych,
-
miasto Neubrandenburg liczyło na to, że poprzez renowację i prywatyzację mieszkań uda mu się przeciwdziałać ciągłemu spadkowi liczby ludności,
-
poprzez zawarcie ogólnej umowy administracyjnej w połączeniu z globalną umową ryczałtową udało się utrzymać w Neubrandenburgu wysoki poziom inwestycyjny, podczas gdy ograniczenie poziomu inwestycji wywarłoby znaczący wpływ na wskaźnik bezrobocia w regionie.
4.1.4. Alternatywy
(45)
NEUWOGES wreszcie stwierdza, że podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej wybrałby alternatywy dla przedmiotowych umów.
(46)
NEUWOGES w pierwszej kolejności podkreśla, że lepszym rozwiązaniem byłaby sprzedaż bezpośrednia, ponieważ jest w stanie wygenerować zysk, podczas gdy w przypadku ogólnej umowy administracyjnej od początku należało się liczyć ze stratami. Obiekty (budynki i grunty) można było sprzedać po cenie lub powyżej ceny określonej w ekspertyzie wartości rynkowej. Nawet gdyby nabywca kupił tylko grunty i wyburzył budynki, taka sprzedaż byłaby bardziej opłacalna. NEUWOGES obstaje przy tej ekspertyzie również przy uwzględnieniu redukcji długów zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów, ponieważ NEUWOGES mogłaby spróbować wywiązać się ze swoich zobowiązań poprzez prywatyzację innych budynków, a sprzedaż byłaby bardziej opłacalna niż transakcja sale and leaseback nawet bez redukcji długów zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów. Przyczyn rezygnacji z jednej z tych alternatyw należy szukać w zobowiązaniach politycznych NEUWOGES.
(47)
Ponadto NEUWOGES uważa, że podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej wolałby sam sfinansować mniej wymagającą renowację, bez jej zlecania bądź bez wyburzania budynków. Rezygnację z tych alternatyw ponownie uzasadniają zobowiązania polityczne NEUWOGES.
(48)
Wreszcie NEUWOGES stwierdza, że jeśli chodzi o prace renowacyjne, w każdym razie bardziej opłacalne byłoby dla NEUWOGES sfinansowanie tych prac w inny sposób. Na przykład można było zaciągnąć kredyt, za który poręczyłoby miasto Neubrandenburg w celu jego zabezpieczenia, tak aby warunki kredytowe były korzystniejsze niż w przypadku transakcji z BAVARIĄ.
4.1.5. Zasoby państwowe i możliwość przypisania
(49)
NEUWOGES uważa, że domniemana korzyść została przyznana z zasobów państwowych i że należy ją przypisać państwu.
(50)
Przede wszystkim NEUWOGES utrzymuje, że miasto Neubrandenburg jako jedyny udziałowiec i ze względu na swój dominujący wpływ na Radę Nadzorczą miało dominujący wpływ na NEUWOGES. Biorąc pod uwagę ten stosunek kontroli, domniemane straty wynikające z transakcji sale and leaseback stanowiły utracone zasoby państwowe.
(51)
Ponadto NEUWOGES twierdzi, że w omawianym przypadku praktycznie wszystko wskazuje na istnienie możliwości przypisania: miasto Neubrandenburg ma rozległą kontrolę nad NEUWOGES; służenie interesom miasta ma dla NEUWOGES nadrzędne znaczenie; przedmiotową transakcję zawarto ze względów politycznych, a miasto Neubrandenburg, jak udowodniono, miało ostatnie słowo przy transakcji sale and leaseback.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA odrzuca argumenty przytoczone przez NEUWOGES i wyjaśnia, że przedmiotowe umowy były normalnymi transakcjami rynkowymi i nie przyniosły jej żadnej korzyści. W rezultacie nie stanowiły również pomocy państwa. BAVARIA po pierwsze podkreśla, że przedmiotowe umowy należy traktować jako jedność gospodarczą (sekcja 4.2.1); po drugie, nieprawdą jest, że żaden podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej nie podpisałby tych umów (sekcja 4.2.2); po trzecie, alternatywy wskazane przez NEUWOGES nie były korzystniejsze dla NEUWOGES (sekcja 4.2.3). BAVARIA wyjaśnia, że nie przekazano żadnych środków, które można przypisać państwu (sekcja 4.2.4).
4.2.1. Wspólna versus oddzielna analiza przedmiotowych umów
(53)
BAVARIA argumentuje, że przedmiotowe umowy należy traktować jako jedność, a nie oceniać je oddzielnie. Sprzedaż i późniejszy leasing zwrotny budynków to dwa powiązane ze sobą elementy jednej transakcji. BAVARIA podkreśla, że transakcja została zaoferowana jako pakiet i właśnie tak była traktowana przez NEUWOGES, jak wynika z wewnętrznego protokołu dokumentującego proces decyzyjny w NEUWOGES.
(54)
W rezultacie - według BAVARII - kryterium podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej należy zastosować w odniesieniu do transakcji jako całości, a nie do jej poszczególnych elementów.
4.2.2. Transakcja nie przyniosła BAVARII żadnej korzyści
(55)
Według BAVARII możliwe istnienie korzyści wyklucza już sam fakt, że NEUWOGES przeprowadziła procedurę przetargową (nawet jeśli tylko w ograniczonym zakresie), aby zbadać rynek. Nie ma żadnego powodu, aby wątpić, że NEUWOGES wybrała ofertę najkorzystniejszą pod względem gospodarczym.
(56)
Aby stwierdzić, czy - niezależnie od procedury przetargowej - podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej zawarłby transakcję, o której mowa, należałoby uwzględnić szczególną sytuację NEUWOGES. NEUWOGES musiała pozyskać kapitał oraz przeprowadzić renowację mieszkań, aby je sprywatyzować (w dalszym ciągu pobierając korzystne opłaty czynszowe) oraz skorzystać z redukcji długów przewidzianej w ustawie o pomocy w spłacaniu starych długów. Dlatego według BAVARII podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej, będąc w takiej sytuacji, również zawarłby transakcję, o której mowa.
(57)
W odniesieniu do postanowień zawartych w ogólnej umowie administracyjnej oraz ryzyka, które idzie w parze z gorszym niż oczekiwano rozwojem rynku nieruchomości w Neubrandenburgu (np. wyższy od prognozowanego wskaźnik niewykorzystania lokali itd.), BAVARIA argumentuje, że ryzyko związane z niemożnością osiągnięcia pożądanego wskaźnika wynajmu i wykorzystania lokali nie zostało NEUWOGES narzucone, lecz raczej pozostało w NEUWOGES. NEUWOGES także musiałaby ponieść skutki gorszego niż oczekiwano rozwoju rynku, nawet gdyby transakcja z BAVARIĄ nie doszła do skutku.
(58)
Jeśli chodzi o poszczególne postanowienia zawarte w ogólnej umowie administracyjnej, BAVARIA utrzymuje, że średni czynsz za m2 stanowiący podstawę obliczania opłaty leasingowej był nieznacznie niższy od wartości, jakich można by oczekiwać zgodnie z zestawieniem opłat czynszowych dla Neubrandenburga. BAVARIA podkreśla ponadto, że zestawienie to zakładało podwyżkę czynszu na okres po dniu 1 stycznia 2000 r., w związku z czym podwyżka czynszu w wysokości […] % rocznie nie była nierealistyczna.
(59)
W odniesieniu do umowy dotyczącej prawa zabudowy BAVARIA podkreśla, że ekspertyz wartości rynkowej sporządzonych w 1997 i 2007 r. nie można porównywać bezpośrednio z umową dotyczącą prawa zabudowy, ponieważ ekspertyzy te dotyczyły sprzedaży bezpośredniej, natomiast umowa dotycząca prawa zabudowy co prawda obejmowała z jednej strony sprzedaż budynków, lecz z drugiej strony jedynie ustanowienie dziedzicznych praw zabudowy gruntów. Biorąc pod uwagę to, że NEUWOGES pozostała właścicielem gruntów, nie można było uwzględnić wartości gruntów określonych w tych ekspertyzach. BAVARIA uważa, że ekspertyzy wartości rynkowej w każdym razie nie mają dalszego znaczenia, ponieważ określają one tylko teoretyczną wartość obiektów, a nie ich wartość, którą faktycznie można uzyskać na rynku.
(60)
BAVARIA utrzymuje ponadto, że należy uwzględnić redukcję starych długów w ramach przedmiotowej transakcji. Jednym z celów zawarcia transakcji, jaki chciała osiągnąć NEUWOGES, było uzyskanie redukcji długów na mocy ustawy o pomocy w spłacaniu starych długów.
(61)
Pomijając szczegółowe warunki umowy dotyczącej prawa zabudowy i ogólnej umowy administracyjnej, według BAVARII należy również uwzględnić korzyści, jakie NEUWOGES otrzymała poprzez zawarcie globalnej umowy ryczałtowej. BAVARIA potwierdza, że NEUWOGES nalegała na zlecenie renowacji mieszkań swojej spółce zależnej BRG, ponieważ dobrze wiedziała, że przejmie cały zysk BRG (odpowiadała też jednak za pokrycie ewentualnych strat). W tym kontekście zysk wynikający z zawarcia umowy z BRG, a mianowicie […] EUR, należy uznać za istotną korzyść na rzecz NEUWOGES.
(62)
W odniesieniu do ogólnej logiki modelu sale and leaseback BAVARIA wreszcie wyjaśnia, że NEUWOGES oczywiście musi spłacić pierwotną inwestycję BAVARII wraz z odsetkami. BAVARIA odnosi się do protokołu wewnętrznego procesu decyzyjnego NEUWOGES, aby pokazać, że NEUWOGES miała świadomość tego, że poprzez opłacanie opłaty leasingowej następuje amortyzacja pierwotnej inwestycji BAVARII.
4.2.3. Alternatywy
(63)
W odniesieniu do alternatyw przedstawionych przez NEUWOGES, które według NEUWOGES byłyby korzystniejsze pod względem gospodarczym, BAVARIA stwierdza, że alternatywy te albo nie były dostępne, albo i tak nie byłyby korzystniejsze. Po pierwsze, jeśli chodzi o rzekomą opcję sprzedaży bezpośredniej najemcom, BAVARIA uważa, że istnieje bardzo małe prawdopodobieństwo, aby NEUWOGES udało się sprzedać mieszkania bez renowacji, przy czym NEUWOGES nie dysponowała również środkami umożliwiającymi jej sfinansowanie koniecznej renowacji. Po drugie, jeśli chodzi o sfinansowanie renowacji z kredytu, BAVARIA wyjaśnia, że NEUWOGES musiałaby ponieść przy tym podobne ryzyko i koszty jak w przypadku transakcji z BAVARIĄ. Oprócz tego sprzedaż bezpośrednia mieszkań po renowacji najemcom lub nabywcom będącym podmiotami gospodarczymi nie byłaby atrakcyjna, ponieważ NEUWOGES musiałaby odprowadzić znaczącą część wyższej ceny do ETF.
4.2.4. Zasoby państwowe i możliwość przypisania
(64)
BAVARIA ostatecznie stwierdza, że przedmiotowa transakcja nie obejmuje zasobów państwowych oraz że nie można jej przypisać państwu. NEUWOGES jest zwykłym przedsiębiorstwem prywatno-publicznym, które ani pośrednio, ani bezpośrednio nie otrzymało środków państwowych. Ogólna kontrola przeprowadzona przez Radę Nadzorczą, w skład której wchodzą w większości przedstawiciele gminy, nie wystarcza, aby przypisać transakcję państwu. Argument podniesiony przez NEUWOGES, że miasto Neubrandenburg nalegało na zawarcie transakcji ze względów politycznych, jest nieprzekonujący.
4.3. MIASTO NEUBRANDENBURG
(65)
Miasto Neubrandenburg, które jest właścicielem NEUWOGES, twierdzi, że przedmiotowe umowy obejmują pomoc państwa. Miasto Neubrandenburg zgadza się z argumentami przytoczonymi przez NEUWOGES i samo ustosunkowuje się do wielu kwestii.
4.3.1. Korzyść
(66)
Neubrandenburg jest po pierwsze zdania, że umowa dotycząca prawa zabudowy i ogólna umowa administracyjna muszą być oceniane oddzielnie, ponieważ strony umów dokładnie je rozdzieliły zarówno pod względem prawnym, jak i gospodarczym. Po drugie, Neubrandenburg zwraca uwagę na argumenty przytoczone przez NEUWOGES odnośnie do prognozowanego spadku liczby ludności, który podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej wziąłby pod uwagę. Neubrandenburg podkreśla ponadto, że podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej wyraźnie przewidziałby wysokie wskaźniki niewykorzystania lokali. Po trzecie, Neubrandenburg uważa, że renowacja zlecona przez BAVARIĘ była na tyle prosta, że nie należało oczekiwać wysokich wskaźników obciążenia ani istotnych podwyżek czynszu.
(67)
Poza tym Neubrandenburg odrzuca dalsze argumenty BAVARII. W szczególności Neubrandenburg twierdzi, że procedury przetargowej nie można uznać za oznakę tego, że oferta BAVARII była najkorzystniejszą ofertą dostępną na rynku. W każdym razie podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej nie zaakceptowałby oferty BAVARII, nawet gdyby była ona najkorzystniejszą ofertą na rynku. Jeśli chodzi o rzekome alternatywy, Neubrandenburg zasadniczo podejmuje argumenty NEUWOGES. W odniesieniu do ekspertyz wartości rynkowej oraz argumentu BAVARII, że nie można było osiągnąć ustalonych cen, Neubrandenburg wyjaśnia, że ekspertyza wartości rynkowej musi być parametrem, na podstawie którego można określić cenę rynkową w odnośnym czasie, ponieważ nie da się już ustalić, jaką cenę NEUWOGES faktycznie mogła osiągnąć na rynku w 1998 r.
4.3.2. Zasoby państwowe i możliwość przypisania
(68)
Miasto Neubrandenburg jest zdania, że przedmiotową transakcję należy mu przypisać, ponieważ sprawowało ono nad NEUWOGES ogólnie, a w szczególności w odniesieniu do transakcji sale and leaseback, wystarczającą kontrolę.
(69)
Jako jedyny udziałowiec miasto - według danych własnych - miało nad NEUWOGES pełną kontrolę. Dlatego kierownictwo NEUWOGES musi stosować się do wskazówek miasta. Ponadto ośmioro z dziesięciorga członków Rady Nadzorczej NEUWOGES jest przedstawicielami miasta, przez co dysponują kolejnym mechanizmem kontroli. Miasto Neubrandenburg było zobowiązane na mocy przepisów gminnych do zapewnienia możliwości wywierania odpowiedniego wpływu na NEUWOGES.
(70)
W odniesieniu do przedmiotowej transakcji miasto Neubrandenburg wyjaśnia, że nie tylko miało możliwość sprawowania kontroli, lecz w rzeczywistości również sprawowało kontrolę nad tą transakcją. Miasto Neubrandenburg jest zdania, że duże zaangażowanie przedstawicieli miasta wynika między innymi z protokołów Rady Nadzorczej oraz że zawarcie transakcji musiało zostać potwierdzone decyzją Rady Nadzorczej. W odniesieniu do warunków transakcji miasto Neubrandenburg wyjaśnia, że zażądało zabezpieczenia interesów politycznych na szczeblu gminnym.
(71)
Podsumowując, miasto Neubrandenburg stwierdza, że kontrola miasta sprawowana nad transakcją sale and leaseback oraz ponoszona przez nie za to odpowiedzialność przemawiają za przypisaniem transakcji miastu Neubrandenburg.
4.4. KRAJ ZWIĄZKOWY BERLIN
(72)
Kraj związkowy Berlin, który jest ściśle powiązany z BAVARIĄ (19), utrzymuje, że przedmiotowe umowy nie zawierają elementu pomocy państwa, ponieważ BAVARIA nie odnosi korzyści.
4.4.1. Korzyść
(73)
Kraj związkowy Berlin argumentuje, że przedmiotowe umowy należy traktować jako pojedynczą transakcję, ponieważ są uzupełniającymi się wzajemnie częściami transakcji sale and leaseback. NEUWOGES także traktowała je w ten sposób.
(74)
W odniesieniu do kryterium podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej Berlin zwraca uwagę na to, że BAVARIA - uwzględniając sytuację gospodarczą NEUWOGES w odnośnym czasie (1997/1998) oraz rodzaj transakcji (prywatyzacja zgodnie z wymogami redukcji długów na mocy ustawy o pomocy w spłacaniu starych długów, renowacja zasobów mieszkaniowych, zachowanie administracji obiektów, utrzymanie opłat czynszowych na społecznie akceptowanym poziomie) - zaproponowała zrównoważone rozwiązanie.
(75)
W szczególności w odniesieniu do umowy dotyczącej prawa zabudowy Berlin po pierwsze wyjaśnia, że procedura przetargowa NEUWOGES pokazuje, że NEUWOGES uznała ofertę BAVARII za najkorzystniejszą ofertę finansowania dostępną w odnośnym czasie (1997/1998) na rynku. Po drugie, Berlin utrzymuje, że konieczne było uwzględnienie redukcji długów zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów, ponieważ wypełnienie obowiązku prywatyzacji przewidzianego w ustawie o pomocy w spłacaniu starych długów było ważnym celem NEUWOGES. Po trzecie, Berlin podkreśla, że sprzedaż po stosunkowo niskiej cenie (wybór opcji sprzedaży powiązanej z nakładami renowacyjnymi zamiast sprzedaży po zakończeniu przeprowadzonych we własnym zakresie prac renowacyjnych) leżała w interesie gospodarczym NEUWOGES, ponieważ niższa cena oznaczała, że mniej pieniędzy trzeba będzie odprowadzić do ETF.
(76)
W odniesieniu do ogólnej umowy administracyjnej Berlin po pierwsze wyjaśnia, że przykładowe umowy pokazały, że ani czas trwania umowy, ani indeksacja opłaty leasingowej o […] % rocznie nie były nietypowe. Po drugie, biorąc pod uwagę średnią stopę inflacji, którą można było wówczas (1997/1998) obliczyć, indeksacja była uzasadniona. Po trzecie, opłata czynszowa za m2 mieściła się w granicach wartości określonych w zestawieniu opłat czynszowych dla Neubrandenburga.
4.4.2. Zasoby państwowe i możliwość przypisania
(77)
Podobnie jak BAVARIA, kraj związkowy Berlin argumentuje, że miasto Neubrandenburg nie udostępnia NEUWOGES żadnych zasobów. Raczej wygląda to w ten sposób, że NEUWOGES ma do dyspozycji tylko dochody uzyskane z własnej działalności, nad którymi organy lokalne nie mają bezpośredniej kontroli.
(78)
Jeśli chodzi o możliwość przypisania, Berlin uważa za mało prawdopodobne, aby miasto Neubrandenburg zdecydowało się udzielić pomocy berlińskiemu funduszowi rynku nieruchomości ze szkodą dla własnej lokalnej spółki budownictwa mieszkaniowego. Ponadto nie ma wystarczających dowodów na to, że miasto Neubrandenburg chciało przypisać sobie zawarcie umów, o których mowa.
5. PRZYCZYNY WSZCZĘCIA FORMALNEGO POSTĘPOWANIA WYJAŚNIAJĄCEGO
(79)
W swojej decyzji o wszczęciu formalnego postępowania wyjaśniającego Komisja przedstawiła wstępną opinię na temat szeregu kwestii oraz zwróciła się do zainteresowanych stron o przekazanie informacji, w szczególności odnośnie do trzech kwestii.
(80)
Po pierwsze, Komisja tymczasowo zaakceptowała to, że umowa dotycząca prawa zabudowy i ogólna umowa administracyjna muszą być traktowane jako całość, a nie oddzielnie, ponieważ obydwie umowy są elementami leasingu nieruchomości w wariancie sale and leaseback (20). Dlatego ocena możliwej korzyści gospodarczej opiera się na analizie zysków, jakich NEUWOGES mogła oczekiwać w 1998 r. z tytułu wspólnego zawarcia umowy dotyczącej prawa zabudowy i ogólnej umowy administracyjnej (21).
(81)
W odniesieniu do umowy dotyczącej prawa zabudowy Komisja przytoczyła w szczególności dwie kwestie:
-
po pierwsze, należy wyjaśnić, czy w takiej ocenie należy wziąć pod uwagę redukcję długów zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów (22),
-
po drugie, Komisja chciała uzyskać dalsze informacje na temat różnic pomiędzy ekspertyzami wartości rynkowej z 1997 i 2007 r., ponieważ bez dalszych dokładnych danych nie można ustalić, która z tych ekspertyz odzwierciedla faktyczną wartość rynkową własności gruntowej z 1997/1998 r. (23).
(82)
W odniesieniu do ogólnej umowy administracyjnej Komisja zwróciła przede wszystkim uwagę na to, że przykładowe umowy pokazują, że warunki uzgodnione pomiędzy NEUWOGES a BAVARIĄ nie należały w odnośnym czasie (1997/1998) na danym rynku do rzadkości (24). Po drugie, Komisja stwierdziła, że ograniczona procedura przetargowa przeprowadzona przez NEUWOGES potwierdza, że NEUWOGES miała możliwość zbadania rynku i podjęcia decyzji racjonalnej pod względem gospodarczym (25). Po trzecie, Komisja zwróciła uwagę na to, że uzgodnione umownie opłaty czynszowe za 2008 r. faktycznie odpowiadały średniemu czynszowi w danej dzielnicy w 2008 r. lub były od niego tylko nieznacznie niższe (26).
(83)
Mimo że wszystkie te czynniki wskazywały na zgodność z rynkiem ogólnej umowy administracyjnej, Komisja zwróciła się o przekazanie dalszych informacji dotyczących oczekiwań uczestników rynku nieruchomości w 1998 r., aby móc dokładniej zbadać odpowiednie argumenty (27).
(84)
Wreszcie Komisja zbadała przedłożoną przez NEUWOGES analizę przepływów pieniężnych i ostatecznie stwierdziła, że ze względu na braki metodyczne analiza ta nie potwierdza korzyści gospodarczej na rzecz BAVARII (28).
(85)
Komisja uznała zatem, że na podstawie przedstawionych informacji nie może potwierdzić korzyści gospodarczej na rzecz BAVARII (29). Poinformowała jednak o zamiarze bardziej szczegółowego przeanalizowania argumentów przedstawionych przez uczestników rynku oraz zwróciła się do wszystkich zainteresowanych stron o przekazanie dodatkowych przydatnych informacji (30).
6. KRAJOWE PROCEDURY SĄDOWE
(86)
W dniu 28 listopada 2008 r. LG Rostock ogłosił swój wyrok w sprawie postępowania w pierwszej instancji, toczącego się pomiędzy BAVARIĄ a NEUWOGES. BAVARIA wniosła skargę, w której zarzuciła, że od października 2006 r. NEUWOGES odmawia płatności uzgodnionej w ogólnej umowy administracyjnej miesięcznej opłaty leasingowej, uzasadniając to tym, że umowa jest nieważna, ponieważ obejmuje niezgodną z prawem pomoc państwa.
(87)
W swoim wyroku LG Rostock początkowo stwierdził, że umowę dotyczącą prawa zabudowy i ogólną umowę administracyjną należy traktować jako całość, a nie oddzielnie, ponieważ obydwie umowy są elementami jednej i tej samej transakcji sale and leaseback (31).
(88)
W odniesieniu do umowy dotyczącej prawa zabudowy LG Rostock określił najpierw roczną opłatę za prawo zabudowy przez pierwsze 30 lat czasu trwania umowy dotyczącej prawa zabudowy; opłata ta wynosiła […] % rocznie. LG Rostock stwierdził, że płatność ta nie była niestosownie niska, ponieważ NEUWOGES otrzymała opłatę za prawo zabudowy przez pierwsze 30 lat z góry i mogła te środki ulokować z zyskiem, co nie byłoby możliwe w przypadku corocznej płatności (32).
(89)
Ponadto LG Rostock stwierdził, że należy w pełnym zakresie uwzględnić zwolnienie ze starych zobowiązań uzyskane przez NEUWOGES w ramach transakcji sale and leaseback, ponieważ transakcja ta umożliwiła zwolnienie ze starych zobowiązań (33). Gdyby kwota zwolnienia ze starych zobowiązań została doliczona do ceny kupna budynków, wynikająca z tego wartość byłaby tylko o 16 % niższa od wartości budynków podanej w ekspertyzie wartości rynkowej z 2007 r. i w związku z tym nie byłaby nieproporcjonalna do wartości budynków (34). Ponadto LG Rostock zaznaczył, że NEUWOGES zależało na niższej cenie kupna, ponieważ niższa cena kupna powodowała zmniejszenie łącznej kwoty inwestycji BAVARII i opłaty leasingowej (35). Poza tym LG Rostock stwierdził, że niższa cena kupna była korzystniejsza również z tego względu, że zobowiązania płatnicze NEUWOGES względem ETF były uzależnione od zysku ze sprzedaży (36).
(90)
W odniesieniu do ogólnej umowy administracyjnej LG Rostock początkowo uznał, że w przypadku transakcji leasingu nieruchomości czas trwania umowy wynoszący 30 lat nie jest niczym nietypowym (37). Po drugie, sąd stwierdził, że uzgodniona umownie opłata leasingowa, która początkowo wynosiła […] EUR/m2, nie była nieproporcjonalna do średniego czynszu opłacanego za porównywalne budynki w odnośnym czasie (1997/1998) (38). Ponadto sąd doszedł do wniosku, że coroczna podwyżka opłaty leasingowej o […] % była uzasadniona, biorąc pod uwagę inflację w latach 1970-1998 (tzn. średnio o 3,52 % rocznie) (39). Co więcej, LG Rostock zwrócił uwagę na to, że faktyczny wzrost opłat czynszowych w danych dzielnicach w ciągu pierwszych 10 lat trwania umowy mniej więcej odpowiadał podwyżce uzgodnionej w umowie. Po trzecie, LG Rostock przedstawił argument, że koszty administracyjne i konserwacyjne zostały obliczone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi oraz że nie wskazywały na korzyść na rzecz BAVARII (40).
(91)
W odniesieniu do ryzyka strat czynszowych w wysokości […] % LG Rostock stwierdził, że w ramach każdego stosunku leasingowego leasingobiorca ponosi ryzyko związane z tym, czy faktycznie będzie mógł korzystać z przekazanych mu do użytku przedmiotów zgodnie z przewidywaniami (41). LG Rostock poparł ten wniosek argumentem, że żadna instytucja kredytowa nie weźmie odpowiedzialności za to, że będzie można korzystać ze sfinansowanych nieruchomości zgodnie z planem.
(92)
Na koniec LG Rostock porównał średnią opłatę leasingową wynikającą z transakcji sale and leaseback ze stopami procentowymi tradycyjnych kredytów. Biorąc pod uwagę to, że średnie roczne odsetki leasingowe wynoszą […] % w skali roku, LG Rostock stwierdził, że nie jest to nieproporcjonalne do przewidywalnej zmiany odsetek w przypadku kapitału budowlanego, ponieważ odsetki w przypadku kapitału budowlanego mogą wynosić do 10 % rocznie (42).
(93)
Podsumowując, LG Rostock uznał, że BAVARIA nie odniosła korzyści, ponieważ również podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej zawarłby przedmiotowe umowy (43).
(94)
NEUWOGES złożyła odwołanie od tego wyroku; postępowanie przed OLG Rostock jest nadal w toku.
(95)
Oprócz tego BAVARIA wszczęła przed VG Greifswald postępowanie, aby uzyskać na drodze sądowej wgląd do wszystkich akt NEUWOGES lub miasta Neubrandenburg dotyczących wspomnianych umów. BAVARIA wyjaśniła, że już wcześniej starała się uzyskać wgląd do akt, składając wniosek zgodnie z ustawą o wolności informacji, który to wniosek miasto Neubrandenburg odrzuciło, argumentując to tym, że BAVARIA uzyskała już dostęp do wszystkich istotnych dokumentów w ramach postępowania toczącego się przed LG/OLG Rostock oraz procedur stosowanych przez Komisję Europejską (44). Postępowanie przed VG Greifswald także jest wciąż w toku.
7. OCENA ŚRODKA
7.1. ISTNIENIE POMOCY ZGODNIE Z ART. 107 UST. 1 TFUE
(96)
Zgodnie z art. 107 ust. 1 TFUE „wszelka pomoc przyznawana przez państwo członkowskie lub przy użyciu zasobów państwowych w jakiejkolwiek formie, która zakłóca lub grozi zakłóceniem konkurencji poprzez sprzyjanie niektórym przedsiębiorstwom lub produkcji niektórych towarów, jest niezgodna z rynkiem wewnętrznym w zakresie, w jakim wpływa na wymianę handlową między państwami członkowskimi”. W rezultacie środek stanowi pomoc państwa, gdy spełnione są wszystkie cztery następujące wymagania:
a)
środek przynosi przedsiębiorstwu selektywną korzyść gospodarczą;
b)
środek jest finansowany przy użyciu zasobów państwowych i istnieje możliwość jego przypisania państwu;
c)
środek zakłóca konkurencję lub grozi jej zakłóceniem;
d)
środek może zakłócić wymianę handlową między państwami członkowskimi.
7.1.1. Selektywna korzyść na rzecz przedsiębiorstwa: zasady ogólne
(97)
Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału wymagania, jakie musi spełnić środek, aby podlegać pojęciu „pomocy” w rozumieniu art. 107 TFUE, nie są spełnione w przypadku, gdy przedsiębiorstwo będące beneficjentem mogłoby otrzymać taką samą korzyść, jaka została mu przyznana z zasobów państwowych, w warunkach odpowiadających normalnym warunkom rynkowym. Aby ocenić, czy podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej, który znajduje się w możliwie podobnej sytuacji co państwo, przedsięwziąłby taki środek w normalnych warunkach rynkowych, należy uwzględnić tylko te korzyści i zobowiązania, które są powiązane z rolą państwa jako udziałowca, natomiast nie te, które odnoszą się do jego roli jako podmiotu władzy publicznej (45).
(98)
W rezultacie zastosowanie zasady podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej jest ostatecznie uzależnione od tego, czy dane państwo członkowskie, odgrywając swoją rolę jako podmiot gospodarczy, a nie jako podmiot władzy publicznej, przyznaje przedsiębiorstwu korzyść gospodarczą. Dlatego państwo członkowskie, w przypadku gdy w postępowaniu administracyjnym oprze się na tej zasadzie, musi w razie wątpliwości jednoznacznie oraz obiektywnie i w sposób możliwy do sprawdzenia udowodnić, że przedsięwziął dany środek, odgrywając swoją rolę jako podmiot gospodarczy. Z przedstawionych dowodów musi jasno wynikać, że dane państwo członkowskie przed przyznaniem korzyści gospodarczej lub w momencie jej przyznania podjęło decyzję, aby poprzez faktyczne przedsięwzięcie danego środka podjąć działania gospodarcze w odniesieniu do danego przedsiębiorstwa. W szczególności mogą być wymagane takie dowody, które pokazują, że decyzja ta opiera się na porównywalnych ocenach ekonomicznych, jakie podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej, znajdujący się w możliwie podobnej sytuacji co dane państwo członkowskie, przeprowadziłby przed ulokowaniem kapitału, aby ocenić przyszłą rentowność takiej lokaty kapitału.
(99)
Oceny ekonomiczne sporządzane po przyznaniu tego rodzaju korzyści, retrospektywne określenie faktycznej rentowności założonej przez dane państwo członkowskie lokaty kapitału lub późniejsze uzasadnienie faktycznie wybranej metody postępowania natomiast nie wystarczają, aby udowodnić, że dane państwo członkowskie przed przyznaniem korzyści lub w momencie jej przyznania podjęło taką decyzję, odgrywając swoją rolę jako podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej (46).
(100)
Z powyższego wynika po pierwsze to, że w omawianym przypadku przy badaniu zgodności z zasadą podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej nie można uwzględnić dokumentów przedłożonych przez strony umowy, które to dokumenty zostały sporządzone po przedsięwzięciu danego środka.
(101)
Po drugie, z powyższego wynika, że w omawianym przypadku przy badaniu zgodności z zasadą podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej nie można również uwzględnić wpływu ustawy o pomocy w spłacaniu starych długów na sytuację finansową NEUWOGES. W rzeczywistości cel ustawy o pomocy w spłacaniu starych długów miał charakter polityczny i tylko ograniczona kategoria przedsiębiorstw (§ 2 ustawy o pomocy w spłacaniu starych długów) kwalifikowała się do wsparcia. Ustawa ta nie miałaby zastosowania do podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej, znajdującego się w podobnej sytuacji co NEUWOGES.
7.1.2. Struktura oceny przeprowadzonej w przedmiotowej sprawie
(102)
Aby ocenić, czy poprzez zawarcie przedmiotowych umów BAVARIA uzyskała korzyść, należy zbadać, czy umowy te odpowiadały umowom, jakie zawarłby podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej, znajdujący się w podobnej sytuacji co NEUWOGES.
(103)
Analiza Komisji obejmuje trzy etapy. Na pierwszym etapie analizowane są skutki finansowe transakcji dla NEUWOGES w celu ustalenia, jakiego zysku mogło się spodziewać przedsiębiorstwo (sekcja 7.2). Na drugim etapie transakcja sale and leaseback jest porównywana z innymi alternatywami, na przykład ze sprzedażą bezpośrednią, w celu określenia, czy ewentualne alternatywy byłyby atrakcyjniejsze pod względem ekonomicznym (sekcja 7.3). Na trzecim etapie przeprowadzana jest analiza porównawcza, przy czym dana transakcja jest porównywana z podobnymi transakcjami sale and leaseback, które zawarto mniej więcej w tym samym czasie; oprócz tego analizowane są wyniki ograniczonej procedury przetargowej przeprowadzonej przez NEUWOGES oraz porównywane są warunki transakcji ze standardowymi stopami procentowymi innych transakcji finansowych w danym czasie (koniec 1997 r./początek 1998 r.) (sekcja 7.4). Na podstawie wszystkich trzech etapów analizy można stwierdzić, czy NEUWOGES postępowała tak samo jak podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej.
7.2. SKUTKI FINANSOWE TRANSAKCJI DLA NEUWOGES
(104)
Pierwszy etap analizy skutków finansowych przedmiotowej transakcji polega na określeniu rodzaju transakcji. W omawianym przypadku przede wszystkim chodzi o to, czy obydwie umowy zawarte pomiędzy NEUWOGES a BAVARIĄ są dwoma elementami jednej i tej samej transakcji, czy też należy je analizować jako dwie odrębne transakcje (sekcja 7.2.1). Po drugie, aby móc właściwie ocenić skutki finansowe transakcji dla NEUWOGES, należy przeanalizować specyfikę transakcji sale and leaseback (sekcja 7.2.2). Po przeprowadzeniu szczegółowej odrębnej analizy skutków finansowych umowy dotyczącej prawa zabudowy (sekcja 7.2.3) i ogólnej umowy administracyjnej (sekcja 7.2.4) należy przeprowadzić ogólną analizę rentowności transakcji, jakiej może oczekiwać NEUWOGES (sekcja 7.2.5).
7.2.1. Wspólna versus oddzielna analiza przedmiotowych umów
(105)
Na wstępie należy przypomnieć, że zarówno w decyzji o wszczęciu postępowania wydanej przez Komisję, jak i w wyroku LG Rostock stwierdzono, że obydwie przedmiotowe umowy należy przeanalizować razem (47). Formalne postępowanie wyjaśniające potwierdziło to ustalenie z następujących względów:
a)
obydwie umowy są wzajemnie uzupełniającymi się elementami pojedynczej transakcji sale and leaseback. W broszurze przygotowanej przez BAVARIĘ, reklamującej szczególny model sale and leaseback, zaznaczono, że transakcję zawiera się za pośrednictwem dwóch umów, przy czym jedna z nich reguluje sprzedaż, a druga - leasing zwrotny (48). Obydwie umowy traktowano więc zawsze wyłącznie jako wspólną transakcję;
b)
umowy zawarto w dniu 21 stycznia 1998 r., tzn. w tym samym dniu, i za każdym razem odnoszą się one do siebie nawzajem (49), co świadczy o ich ścisłym powiązaniu oraz o tym, że żadna z tych umów nie zostałaby zawarta bez drugiej;
c)
jak wynika z początkowej kalkulacji ceny BAVARII, przedłożonej przez NEUWOGES, warunki umów są ze sobą nierozerwalnie powiązane (50). Wysokość zaliczki w gotówce jest uzależniona od opłaty leasingowej opłacanej co miesiąc przez NEUWOGES oraz od inwestycji podjętej przez BAVARIĘ w zakresie renowacji budynków. W przypadku transakcji sale and leaseback opłata leasingowa powinna amortyzować pierwotną inwestycję leasingodawcy. Oznacza to, że w przypadku zmiany postanowień zawartych w ogólnej umowie administracyjnej dane liczbowe określone w umowie dotyczącej prawa zabudowy również ulegną zmianie i na odwrót (51);
d)
z protokołów posiedzeń Rady Nadzorczej NEUWOGES wynika, że NEUWOGES zawsze traktowała obydwie umowy jako element jednej i tej samej transakcji (52). Na przykład w dokumentacji Rady Nadzorczej z dnia 30 października 1997 r. i 16 grudnia 1997 r. wyraźnie określono, że finansowanie ceny kupna przez nabywcę odbywa się za pośrednictwem modelu leasingu. Pokazuje to, że NEUWOGES miała pełną świadomość związku pomiędzy umową dotyczącą prawa zabudowy i ogólną umową administracyjną. Również na posiedzeniu z dnia 16 grudnia 1997 r. kierownictwo NEUWOGES wyjaśniło Radzie Nadzorczej, że zapłata wynegocjowana z BAVARIĄ stanowi cenę, którą można uzyskać dla takiego „pakietu”, oraz że „pakiet” ten zawiera pewne ryzyko dla przedsiębiorstwa, które jest jednak możliwe do przyjęcia. Odniesienie do „pakietu” oraz powiązanego z nim ryzyka jest kolejnym dowodem na to, że obydwie umowy były postrzegane jako jedna transakcja.
(106)
Argumenty przytoczone przez NEUWOGES odnośnie do niepoświadczenia jednej z przedmiotowych umów nie są przekonujące. Jako główny argument NEUWOGES podaje, że niepoświadczenie potwierdza fakt, że strony zamierzały zawrzeć dwie oddzielne, niezależne od siebie umowy. Komisja zwraca uwagę, że środki państwowe mogą przyjąć różne formy i że w związku z tym należy je analizować według ich efektów, tak aby nie można było wykluczyć, że następujące po sobie środki państwa należy uznać do celów zastosowania art. 107 ust. 1 TFUE za pojedynczy środek. Może to dotyczyć w szczególności sytuacji, gdy następujące po sobie środki - zwłaszcza biorąc pod uwagę ich chronologię, cel i sytuację przedsiębiorstwa w czasie ich działania - są ze sobą ściśle powiązane, przez co nie można ich rozdzielić (53). Pojęcie pojedynczej transakcji jest więc szerzej zdefiniowane w unijnych przepisach regulujących pomoc państwa niż w niemieckim prawie umów. Rozważania przedstawione w motywie 105 wskazują, że przedmiotowe umowy, biorąc pod uwagę ich chronologię, cel i sytuację przedsiębiorstwa w czasie ich zawarcia, należy uznać - zgodnie z unijnymi przepisami regulującymi pomoc państwa - za pojedynczą transakcję.
7.2.2. Podstawowe informacje: organizacja transakcji sale and leaseback
(107)
Transakcja zawarta pomiędzy BAVARIĄ a NEUWOGES opiera się na „modelu leasingu nieruchomości” stosowanym przez BAVARIĘ. Model ten przewiduje, że nabywca (BAVARIA) sfinansuje swoją pierwotną inwestycję poprzez leasing zwrotny zakupionych budynków na rzecz sprzedającego (NEUWOGES). W celu określenia kosztów inwestycji oraz odpowiedniej opłaty leasingowej model leasingu przewiduje prosty wzór, na podstawie którego oblicza się koszt inwestycji poprzez podzielenie nominalnej rocznej płatności leasingowej przez ratę leasingową (w %):
Z kolei ratę leasingową oblicza się na podstawie czasu trwania umowy, indeksacji raty leasingowej oraz wartości rezydualnej budynków:
Rata leasingowa (w %):
Okres spłaty: 25 lat
Wartość rezydualna (w %)
Indeksacja
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Okres spłaty: 30 lat
Wartość rezydualna (w %)
Indeksacja
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Powyższe pokazuje, że koszt inwestycji jest uzależniony zarówno od raty leasingowej, jak i od miesięcznych płatności leasingowych, i na odwrót. O ile strony umowy określiły wartości podstawowe (czas spłaty, roczną indeksację, wartość rezydualną) oraz albo pożądany łączny koszt inwestycji, albo zaplanowane miesięczne płatności leasingowe, to na ich podstawie można obliczyć brakujące parametry. Według wzoru krótszy czas spłaty, niższa wartość rezydualna, niższa indeksacja lub niższe nominalne miesięczne płatności leasingowe przekładają się na niższy łączny koszt inwestycji.
(109)
Po określeniu łącznego kosztu inwestycji odlicza się koszty renowacji i podatki oraz pozostałe możliwe koszty. Pozostała kwota odpowiada cenie kupna. Jeśli chodzi o transakcję sale and leaseback pomiędzy NEUWOGES a BAVARIĄ, w przypadku ceny kupna (zaliczka w gotówce) nie rozróżnia się pomiędzy ceną zapłaconą za własność budynków a opłatami za prawo zabudowy.
Kalkulacja transakcji pomiędzy BAVARIĄ a NEUWOGES
Łączny koszt inwestycji
[…] EUR
Renowacja
[…] EUR
Podatki i opłaty
[…] EUR
Wynagrodzenie za podjęcie wysiłków prywatyzacyjnych
[…] EUR
Cena kupna
[…] EUR
(110)
Przedmiotowa transakcja sale and leaseback składa się z dwóch elementów: umowy dotyczącej prawa zabudowy i ogólnej umowy administracyjnej; te z kolei są powiązane z globalną umową ryczałtową. Skutki finansowe umowy dotyczącej prawa zabudowy, ogólnej umowy administracyjnej i globalnej umowy ryczałtowej dla NEUWOGES należy oceniać w tym kontekście.
7.2.3. Określenie oczekiwanych skutków finansowych umowy dotyczącej prawa zabudowy dla NEUWOGES
(111)
Główne elementy umowy dotyczącej prawa zabudowy to sprzedaż budynków oraz ustanowienie dziedzicznych praw zabudowy gruntów, na których stoją budynki, na okres wynoszący 75 lat. BAVARIA zobowiązała się do zapłaty NEUWOGES łącznie […] EUR, z czego […] EUR jako skapitalizowaną opłatę za prawo zabudowy nieruchomości do dnia 31 grudnia 2028 r. oraz […] EUR jako cenę kupna budynków (54). Ponadto od dnia 1 stycznia 2029 r. BAVARIA musi przez 10 lat płacić co roku opłatę za prawo zabudowy w wysokości […] % obecnej wartości gruntu, tzn. […] EUR/m2 lub […] EUR rocznie (55). Na pozostały okres ważności umowy dotyczącej prawa zabudowy - od 2039 r. do końca 2073 r. - przewidziane jest dostosowanie tej opłaty do indeksu łącznych kosztów utrzymania, o ile indeks ten zmieni się o więcej niż […] % (56).
(112)
Oprócz kupna budynków oraz uzyskania dziedzicznych praw zabudowy określonych gruntów BAVARIA zobowiązała się również do renowacji budynków oraz zawarcia umowy o wykonanie robót budowlanych z BRG, spółką zależną NEUWOGES.
(113)
W celu określenia ceny kupna, którą miała zapłacić BAVARIA na rzecz NEUWOGES w ramach umowy dotyczącej prawa zabudowy, strony umowy założyły miesięczną płatność leasingową w wysokości […] EUR/m2, indeksację o […] % rocznie, wartość rezydualną budynków w wysokości […] % (kwota ta miałaby zostać zapłacona przez NEUWOGES po wygaśnięciu zawartej na 75 lat umowy dotyczącej ustanowienia dziedzicznych praw zabudowy na podstawie wydanej w odnośnym czasie opinii eksperckiej), a także czas spłaty sale and leaseback wynoszący 30 lat (57). Łączny koszt inwestycji wynikający z tych założeń wynosił […] mln EUR (58). Po odliczeniu kosztów renowacji w wysokości […] EUR, kosztów prywatyzacji w wysokości […] EUR oraz podatków/opłat w wysokości […] EUR cena sprzedaży wynosiła […] EUR (59).
(114)
Ta cena końcowa została następnie rozdzielona na cenę budynków ([…] % = […] EUR) oraz na skapitalizowaną opłatę za prawo zabudowy nieruchomości ([…] % = […] EUR) (60). Kwoty przypadające na nieruchomości oraz na budynki nie były obliczane oddzielnie, lecz za każdym razem określano je jako część całkowitej ceny sprzedaży.
(115)
Do pierwszych korzyści, jakie NEUWOGES odniosła z transakcji, zalicza się więc płatność gotówkową w wysokości […] EUR oraz dochody wynikające z opłat za prawo zabudowy, należnych od BAVARII po upływie 30 lat.
7.2.3.1. Pozostałe czynniki
Wynagrodzenie za podjęcie wysiłków prywatyzacyjnych
(116)
Po pierwsze, należy zauważyć, że w każdym razie należy uwzględnić płatności gotówkowe w wysokości […] EUR uiszczone przez BAVARIĘ na rzecz NEUWOGES jako wynagrodzenie za podjęcie wysiłków prywatyzacyjnych.
(117)
Jako nabywca budynków oraz posiadacz dziedzicznych praw zabudowy gruntów BAVARIA musiała podjąć - zgodnie z przedmiotowymi umowami- jasno zdefiniowane działania w celu sprzedaży części mieszkań najemcom. Zobowiązanie to zostało ustalone umownie, tak aby do celów ustawy o pomocy w spłacaniu starych długów sprzedaż można było uznać za „prywatyzację na rzecz nabywców pośrednich”. Przepisy tej ustawy zobowiązywały nabywcę do podjęcia wysiłków mających na celu sprzedanie najemcom możliwie dużej części, przy czym jednak co najmniej 1/3 zasobów mieszkaniowych przejętych w ramach transakcji, o której mowa (61). Zobowiązanie to przewidywało również podjęcie wysiłków mających na celu poinformowanie najemców o dostępnych im możliwościach oraz dowiedzenie się, czy są oni zainteresowani kupnem mieszkania. Na mocy umowy dotyczącej prawa zabudowy (część V §§ 1-3) zobowiązanie do podjęcia odpowiednich wysiłków zostało z powrotem przeniesione na NEUWOGES. Oprócz tego uzgodniono, że NEUWOGES otrzyma za to wynagrodzenie w wysokości […] EUR/m2; łączne wynagrodzenie za podjęcie wysiłków prywatyzacyjnych ustalono na poziomie […] EUR.
(118)
Na początku nie planowano, że NEUWOGES otrzyma wynagrodzenie za swoje wysiłki prywatyzacyjne; kwota, która później została wypłacona oddzielnie jako wynagrodzenie za podjęcie wysiłków prywatyzacyjnych, pierwotnie była po prostu częścią rozważanej ceny sprzedaży (62). W rzeczywistości nie miało to dla BAVARII żadnego sensu, aby wynagradzać NEUWOGES za działania, w odniesieniu do których BAVARIA nie miała żadnego interesu gospodarczego. Przyznanie redukcji długów zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów, które wiązało się ze zobowiązaniem do podjęcia wysiłków prywatyzacyjnych, leżało tylko w interesie gospodarczym NEUWOGES.
(119)
Wynagrodzenie za podjęcie wysiłków prywatyzacyjnych wydzielono jednak później z ceny sprzedaży i zaczęto wypłacać w formie oddzielnej płatności. Mogło to wynikać z tego, że gdyby przedmiotowa kwota pozostała częścią ceny sprzedaży, podlegałaby zobowiązaniu odprowadzenia do ETF. Cena sprzedaży zapłacona przez BAVARIĘ na rzecz NEUWOGES została zmniejszona o odpowiednią kwotę. Patrząc z perspektywy BAVARII, nie robiło to żadnej różnicy pod względem gospodarczym. NEUWOGES otrzymała od BAVARII dokładnie taką samą kwotę, jaką otrzymałaby, gdyby nie uzgodniono oddzielnego wynagrodzenia za podjęcie wysiłków prywatyzacyjnych. W rzeczywistości NEUWOGES sama doliczyła płatności z tytułu prywatyzacji do oczekiwanych dochodów z transakcji sale and leaseback (63).
(120)
Obliczenie tych płatności jako oddzielnego wynagrodzenia, a nie jako części ceny sprzedaży, miało dla NEUWOGES znaczenie tylko w świetle ustawy o pomocy w spłacaniu starych długów. Jak już wspomniano powyżej (zob. motyw 101), podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej pominąłby ustawę o pomocy w spłacaniu starych długów. To, że NEUWOGES podjęła wysiłki prywatyzacyjne i przeznaczyła na nie zasoby, w niniejszym kontekście nie ma znaczenia. Podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej, który nie działa w kontekście ustawy o pomocy w spłacaniu starych długów, nie podjąłby wysiłków prywatyzacyjnych, w związku z czym nie można ich także uwzględnić przy stosowaniu kryterium podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej.
(121)
W związku z tym wynagrodzenie za podjęcie wysiłków prywatyzacyjnych, wypłacone przez BAVARIĘ na rzecz NEUWOGES, należy uznać za istotną korzyść na rzecz NEUWOGES; aby całościowo określić skutki finansowe transakcji sale and leaseback dla NEUWOGES, korzyść tę należy doliczyć do ceny sprzedaży.
Renowacja
(122)
Renowacja przeprowadzona w ramach transakcji sale and leaseback miała dla NEUWOGES dodatkowe skutki finansowe. Należy wspomnieć o tym, że koszty renowacji były bezpośrednio powiązane z płatnością dokonywaną przez BAVARIĘ na rzecz NEUWOGES zgodnie z umową dotyczącą prawa zabudowy, która to płatność wynikała z kalkulacji łącznej kwoty inwestycji po potrąceniu kosztów - w tym kosztów renowacji (zob. motyw 109). Innymi słowy: im wyższe koszty renowacji, tym niższa cena kupna. Z tego względu przy alternatywnej kalkulacji transakcji, bazującej na niższych opłatach czynszowych, niższej indeksacji oraz tym samym znacznie niższych opłatach leasingowych, cena kupna mimo to cały czas przewyższała cenę uzgodnioną w umowie dotyczącej prawa zabudowy; przede wszystkim wynikało to z tego, że w tej alternatywnej kalkulacji przyjęto znacznie niższe koszty renowacji niż ostatecznie ustalono pomiędzy BAVARIĄ a BRG (64).
(123)
W związku z tym należy zauważyć, że opłata zryczałtowana za prace renowacyjne, dokonana przez BAVARIĘ na rzecz BRG, spółki zależnej należącej w 100 % do NEUWOGES, zgodnie z globalną umową ryczałtową znacznie przewyższała koszty renowacji pierwotnie oszacowane przez NEUWOGES (65). Podczas gdy NEUWOGES ustaliła w swoich pierwotnych szacunkach koszty łączne w wysokości […] EUR lub […] EUR/m2, opłata zryczałtowana za renowację, ostatecznie uzgodniona pomiędzy BAVARIĄ a spółką zależną NEUWOGES - BRG, wynosiła […] EUR lub […] EUR/m2. Innymi słowy: uzgodnione koszty przewyższały pierwotnie oszacowane koszty o […] EUR lub […] %. Znacznie wyższy uzgodniony ryczałt kosztów znacznie obniżył cenę kupna zapłaconą przez BAVARIĘ na rzecz NEUWOGES zgodnie z umową dotyczącą prawa zabudowy.
(124)
Nie przedstawiono uzasadnienia różnicy pomiędzy pierwotnym oszacowaniem kosztów a uzgodnioną opłatą zryczałtowaną. Jest to o tyle bardziej zaskakujące, że oszacowane koszty renowacji w wysokości średnio […] EUR/m2 NEUWOGES początkowo określiła jako „powszechne […]” (66). Również w przedstawionej przez NEUWOGES ocenie Renowacja a wyburzenie: rynek budynków prefabrykowanych w nowych krajach związkowych (zwanej dalej „opinią Instytutu im. Eduarda Pestela”) koszty renowacji, zbliżonej do tej przeprowadzonej przez BRG, oszacowano na poziomie od […] EUR/m2 do […] EUR/m2 (67). Jako właściciel i zarządca budynków NEUWOGES dobrze wiedziała, jakie są potrzeby w zakresie renowacji, i trudno jest ocenić, dlaczego tak bardzo zaniżyła koszty renowacji.
(125)
Przy określaniu skutków finansowych umowy dotyczącej prawa zabudowy należy wziąć pod uwagę koszty renowacji. Przede wszystkim wyraźnie widać, że dla BAVARII nieistotne było, jakie koszty renowacji zafakturuje spółka zależna NEUWOGES - BRG, ponieważ wszystkie dodatkowe koszty renowacji byłyby po prostu rozliczane w cenie kupna. Natomiast NEUWOGES miała oczywisty interes gospodarczy w tym, żeby BAVARIA zawarła z BRG umowę o wykonanie prac renowacyjnych oraz żeby część ceny sprzedaży została doliczona do kosztów renowacji. Powyższe opiera się na tym, że zysk z renowacji uzyskany przez spółkę zależną NEUWOGES nie podlegał obowiązkowi odprowadzenia zgodnie z AHG. Według szacunków własnych zysk uzyskany przez BRG (i w rezultacie NEUWOGES) z renowacji przeprowadzonej przez BAVARIĘ wynosił […] EUR (68). Zysk ten stanowi bezpośrednią korzyść na rzecz NEUWOGES, którą należy uwzględnić. Kierownictwo NEUWOGES w rzeczywistości również odniosło się do umowy o wykonanie prac renowacyjnych, zawartej z BRG, w celu uzasadnienia ceny sprzedaży (69).
Opłata za prawo zabudowy nieruchomości
(126)
W odniesieniu do opłaty za prawo zabudowy należy w tym miejscu przytoczyć argument NEUWOGES, że przez pierwsze 30 lat BAVARIA de facto nie musi dokonywać żadnych płatności, ponieważ skapitalizowana opłata za prawo zabudowy była już zawarta w cenie sprzedaży. Kwestia tego, czy opłata za prawo zabudowy jest uiszczana co roku czy z góry w formie skapitalizowanej opłaty za prawo zabudowy, nie ma jednak dla przedmiotowej oceny znaczenia. Nic nie wskazuje na to, jakoby tego rodzaju ustalenie było nierozsądne; było ono jedynie wyrażeniem preferencji NEUWOGES na rzecz wcześniejszej płynności.
(127)
Wreszcie nie należy zapominać, że BAVARIA jest zobowiązana do uiszczania opłaty za prawo zabudowy nieruchomości również po wygaśnięciu ogólnej umowy administracyjnej. Od dnia 1 stycznia 2029 r. BAVARIA musi przez 10 lat płacić co roku opłatę za prawo zabudowy w wysokości […] % obecnej wartości gruntu, tzn. […] EUR/m2. Na pozostały okres ważności umowy przewidziane jest dostosowanie tej opłaty do indeksu łącznych kosztów utrzymania, o ile indeks ten zmieni się o więcej niż […] %. Przyjmując dla uproszczenia, że indeks kosztów utrzymania nie zmieni się, te przyszłe płatności należałoby oszacować za pomocą wartości nominalnej wynoszącej […] EUR. W przypadku ogólnej oceny wartość tych przyszłych płatności, zdyskontowaną na 1998 r., także należy uznać za część korzyści uzyskanej przez NEUWOGES.
7.2.3.2. Wnioski
(128)
W tym miejscu należy przypomnieć, że celem powyższej analizy było możliwie dokładne określenie skutków finansowych umowy dotyczącej prawa zabudowy dla NEUWOGES. Z analizy tej wynika, że istotne korzyści, jakie uzyskała NEUWOGES, obejmują:
a)
cenę zapłaconą przez BAVARIĘ środkami pieniężnymi ([…] EUR);
b)
wynagrodzenie za podjęcie wysiłków prywatyzacyjnych ([…] EUR);
c)
zyski osiągnięte dzięki renowacji ([…] EUR);
d)
wartość gotówkową opłaty za prawo zabudowy od 2029 r. (dyskontowanie w wysokości […] EUR).
7.2.4. Określenie oczekiwanych skutków finansowych ogólnej umowy administracyjnej dla NEUWOGES
(129)
Zgodnie z ogólną umową administracyjną NEUWOGES odpowiada za zarządzanie przedmiotowymi budynkami. NEUWOGES należą się wszystkie dochody uzyskane z wynajmu mieszkań i lokali handlowych. W zamian NEUWOGES musi co miesiąc płacić właścicielowi (BAVARII) stałą ratę leasingową, która została ustalona na poziomie […] EUR do zakończenia prac renowacyjnych oraz […] EUR po tym okresie (§ 3 ogólnej umowy administracyjnej). Czas trwania umowy wynosi 30 lat, licząc od zakończenia prac renowacyjnych (§ 2 ust. 1). Miesięczna rata leasingowa podlega corocznej indeksacji o […] % (§ 4 ust. 2). Celem poniższej analizy jest określenie skutków finansowych ogólnej umowy administracyjnej dla NEUWOGES.
7.2.4.1. Podstawowe informacje (obliczenia)
(130)
Miesięczna rata leasingowa została obliczona poprzez pomnożenie oczekiwanej miesięcznej stawki czynszu netto za m2 - po potrąceniu kosztów administracyjnych i konserwacyjnych oraz kosztów ryzyka strat czynszowych - przez liczbę dostępnych metrów kwadratowych (70). Główne założenia dotyczą więc oczekiwanej miesięcznej stawki czynszu netto za m2 oraz oczekiwanych kosztów. W przypadku ogólnej umowy administracyjnej strony przyjęły czynsz netto w wysokości […] EUR/m2 po renowacji oraz koszty w wysokości […] EUR/m2; miesięczna rata leasingowa wyniosła odpowiednio […] EUR/m2 (71).
(131)
Przy ustalaniu konkretnych parametrów, które ostatecznie zostały uwzględnione w ogólnej umowie administracyjnej, NEUWOGES miała wybór (72). Mogła dokładnie określić miesięczne płatności dokonywane w czasie trwania umowy oraz dochód ze sprzedaży poprzez ustalenie różnej wysokości czynszu lub wyższą indeksację (73). Istniał bezpośredni związek pomiędzy przejęciem wyższego lub niższego ryzyka poprzez ustalenie określonej opłaty leasingowej (przykładowo poprzez ustalenie różnych opłat czynszowych, różnej indeksacji i różnych kosztów) a płynnością zawartą w formie ceny sprzedaży. Na przykład zgodnie z zastosowaną przez BAVARIĘ alternatywną metodą obliczeniową, która zakładała indeksację o 2,0 %, czynsz w wysokości […] EUR i tym samym cenę leasingu w wysokości […] EUR, miesięczna opłata leasingowa wynosiłaby […] EUR zamiast […] EUR (74). Oczywiście również cena sprzedaży byłaby niższa.
7.2.4.2. Analiza skutków finansowych
Ogólne rozważania
(132)
Przy określaniu skutków finansowych ogólnej umowy administracyjnej dla NEUWOGES należy wziąć pod uwagę dwie kwestie. Po pierwsze: opłata leasingowa jest obliczana na podstawie metrów kwadratowych. Ponieważ po zakończeniu umowy BAVARIA sprzedała niektóre mieszkania, łączna liczba metrów kwadratowych zmieniła się z początkowych […] m2 na […] m2 w 1999 r., […] m2 w 2000 r. i […] m2 w 2001 r. Po 2001 r. liczba metrów kwadratowych zasadniczo nie zmieniła się i wynosiła […] m2. W swoich uwagach NEUWOGES poinformowała, że za podstawę obliczeń prognozowanych przepływów finansowych wzięła właśnie tę stopniowo zmniejszającą się liczbę metrów kwadratowych. Mając jednak na względzie ważną perspektywę ex ante, NEUWOGES nie mogła zmniejszyć łącznej liczby metrów kwadratowych, stanowiącej podstawę jej obliczeń, o faktycznie sprzedaną liczbę metrów kwadratowych, lecz musiała ją zmniejszyć o liczbę metrów kwadratowych, która stanowiła podstawę dalszej sprzedaży na początku 1998 r. Niniejsza analiza nie opiera się więc na danych liczbowych przedstawionych w uwagach NEUWOGES; podstawę analizy stanowią dane liczbowe, na których NEUWOGES bazowała przy początkowym prognozowaniu zysków, a mianowicie dane dotyczące stopniowo zmniejszanej liczby metrów kwadratowych z […] m2 na […] m2 do 2003 r. Po drugie: aby określić skutki finansowe umowy dla NEUWOGES oczekiwane w momencie zawarcia umowy, należy dyskontować przyszłe dochody i koszty, co wymaga określenia stopy dyskontowej. Zgodnie z pierwotną korespondencją i analizami przepływów pieniężnych przedłożonymi przez NEUWOGES Komisja wychodzi z założenia, że stopa dyskontowa wynosi 5 % rocznie (75).
Wiarygodność analiz przepływów pieniężnych przeprowadzonych przez NEUWOGES
(133)
Przed przeprowadzeniem niezależnej analizy ekonomicznej ogólnej umowy administracyjnej należy najpierw omówić analizy przepływów pieniężnych ex post przedłożone przez NEUWOGES, które powinny pokazać, jakie oczekiwania ex ante miałby podmiot gospodarczy postępujący rozważnie i działający w warunkach gospodarki rynkowej w odniesieniu do przepływów pieniężnych wygenerowanych przez ogólną umowę administracyjną. NEUWOGES argumentuje, że w przypadku ogólnej umowy administracyjnej przy realistycznych założeniach ex ante - według NEUWOGES takie założenia kierowały podwyższeniem czynszu o […] % rocznie, indeksacją kosztów o […] % rocznie oraz założeniem niewykorzystania lokali na poziomie […] % - można było oczekiwać ujemnego całkowitego przepływu pieniężnego o nominalnej wartości -[…] EUR, dyskontowanego o -[…] EUR (76). NEUWOGES stwierdza ponadto, że ogólna umowa administracyjna mogłaby wygenerować dodatnią wartość nominalną w wysokości […] EUR i dyskontowaną o […] EUR tylko w przypadku rzekomo nierealistycznych założeń ex ante - podwyższenia czynszu o […] % rocznie, założenia niewykorzystania lokali na poziomie […] %, przyjęcia kosztów stałych (77). NEUWOGES uważa więc, że od początku było wiadomo, że aby opłata leasingowa przynosiła zyski, należało ustalić coroczną podwyżkę czynszu o […] %, jednak już bez zakładania podwyżki kosztów.
(134)
W tym kontekście należy zaznaczyć, że w odniesieniu do wysokości kosztów NEUWOGES wychodzi z założeń, które są mało przekonujące (we wszystkich analizach przedłożonych przez NEUWOGES poziom wyjściowy kosztów jest identyczny). Obliczenia stanowiące podstawę zawarcia ogólnej umowy administracyjnej bazują na kosztach całkowitych (kosztach administracyjnych i konserwacyjnych, kosztach ryzyka strat czynszowych) w wysokości ok. […] % opłat czynszowych, natomiast analizy przepływów pieniężnych przedłożone przez NEUWOGES - na poziomie kosztów (po renowacji) wynoszącym co najmniej […] % ([…] % kosztów ryzyka strat czynszowych, […] % kosztów administracyjnych i konserwacyjnych). Nawet w przypadku nieuwzględnienia gwałtownego wzrostu strat czynszowych (z […] % na […] %) w odniesieniu do pozostałych kosztów w dalszym ciągu należy przyjąć wzrost wysokości stawek czynszu z […] % na […] %. W swoich uwagach NEUWOGES nie przedstawiła wystarczającego uzasadnienia takiego wzrostu. NEUWOGES stwierdziła natomiast, że […] % ([…] EUR/m2) stanowi prawdopodobną wartość dla okresu następującego bezpośrednio po modernizacji, przy czym należy ją następnie co roku zwiększać o […] % (78). Również ekspertyza wartości rynkowej, zlecona przez NEUWOGES przed sprzedażą, bazowała na poziomie kosztów całkowitych (łącznie z ryzykiem strat czynszowych (79)) pomiędzy […] % a […] % (ekspertyza z 1997 r.). Biorąc pod uwagę to, że w ekspertyzie nie podano stopy procentowej, na podstawie której szacuje się straty czynszowe, nie można ustalić, na ile założenia dotyczące pozostałych kosztów odbiegają od założeń NEUWOGES. W każdym razie pozostałe koszty szacowane obecnie przez NEUWOGES są wyższe, nawet przy założeniu, że ryzyko strat czynszowych, o którym mowa w ekspertyzie z 1997 r., zostało określone na poziomie […] %. W świetle powyższego analiz przepływów pieniężnych przeprowadzonych przez NEUWOGES nie można zaakceptować i należy je skorygować z uwzględnieniem wyjściowego poziomu kosztów wynoszącego […] % - bez ryzyka strat czynszowych (80).
(135)
Ponadto w tym kontekście należy stwierdzić, że twierdzenie przez NEUWOGES, że podwyżki czynszu o […] % były konieczne w celu wyrównania wzrostu opłaty leasingowej, jest błędne. Biorąc pod uwagę to, że opłatę leasingową oblicza się jako udział procentowy pierwotnego czynszu całkowitego (w tym przypadku […] %), podwyższenie czynszu o […] % umożliwiło zarówno zwiększenie opłaty leasingowej, jak i zwiększenie kosztów o […] %. W przypadku kosztów stałych już mniejsza podwyżka czynszu wystarczyłaby, żeby wyrównać wzrost opłaty leasingowej. W przypadku wzięcia za podstawę ryzyka strat czynszowych w wysokości […] % oraz kosztów stałych faktycznie wystarczyłaby coroczna podwyżka czynszu o […] %, żeby wyrównać wzrost opłaty leasingowej. Każdą dodatkową kwotę takiej podwyżki NEUWOGES mogłaby wykorzystać na wyrównanie rosnących kosztów lub przeznaczyć na zysk.
Analiza skutków finansowych
(136)
W momencie zawarcia umowy NEUWOGES sama przeprowadziła analizę nominalnego przepływu pieniężnego (81). W analizie tej NEUWOGES wyszła z założenia, że jej koszty własne (koszty administracyjne i konserwacyjne) będą rosły o […] % rocznie, że stawki czynszowe może zwiększać co trzy lata o […] %, że możliwe jest utrzymanie wskaźnika niewykorzystania lokali na poziomie […] % oraz że […] % mieszkań zostanie sprzedanych najemcom. Na tej podstawie NEUWOGES wyraziła oczekiwanie, że ogólna umowa administracyjna będzie generować nominalny przepływ pieniężny w wysokości […] EUR przez okres wynoszący 30 lat.
(137)
W ramach formalnego postępowania wyjaśniającego nie ustalono nic, co by potwierdzało przypuszczenie, że wspomniane obliczenia zostały świadomie przeprowadzone na podstawie zbyt optymistycznych oczekiwań. Nie ma dowodów na to, że przedstawiciele NEUWOGES, którzy przedstawili te dane liczbowe Radzie Nadzorczej NEUWOGES, mieli świadomość tego, że dane te były nieprawidłowe. Faktycznie wydaje się, że NEUWOGES nie twierdzi, że jej kierownictwo ze względów politycznych świadomie zdecydowało się na zawarcie niekorzystnej transakcji, lecz raczej uważa, że popełniono błąd przy szacowaniu skutków gospodarczych (co według NEUWOGES w przypadku podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej nie miałoby miejsca) (82).
(138)
Niemniej jednak należy zbadać, czy faktycznie oczekiwano, że żaden podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej nie oparłby swojej decyzji na takich założeniach. W tym kontekście należy zaznaczyć, że według NEUWOGES podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej założyłby podwyżkę czynszu o jedynie […] % rocznie, ryzyko strat czynszowych w wysokości […] % oraz wzrost kosztów administracyjnych i konserwacyjnych o […] % (83). NEUWOGES uważa, że przy takich założeniach całkowity przepływ pieniężny o nominalnej wartości -[…] EUR i dyskontowany wyniósłby -[…] EUR, przy czym skutkowałoby to przede wszystkim ponad siedmiokrotnym zwiększeniem strat czynszowych.
7.2.4.3. Oczekiwania rynkowe
(139)
Najpierw odwołano się do dokumentów, które opisują faktyczne oczekiwania obydwu stron transakcji. Po pierwsze protokół posiedzenia Rady Nadzorczej z dnia 16 grudnia 1997 r. zawiera informację, że kierownictwo NEUWOGES uznało ryzyko związane z transakcją za „akceptowalne” (84). Ponadto z protokołu tego wynika, że NEUWOGES opierała się w ramach swojej działalności na obliczeniach, które bazowały na podwyżce czynszu o […] % co trzy lata, wzroście kosztów (bez ryzyka strat czynszowych) o […] % oraz na ryzyku strat czynszowych wynoszącym […] % (85).
(140)
Przed podpisaniem umów NEUWOGES skonsultowała się z firmą audytorską Nordrevision; według jej szacunków podwyżka czynszu o […] % co prawda odpowiadała ogólnej stopie inflacji, lecz praktycznie była niemożliwa do zrealizowania (86). Ponadto Nordrevision uznała wyjściowy poziom kosztów (obliczenia te opierają się na szacowanych kosztach w wysokości […] % opłat czynszowych) przy założeniu pełnego wykorzystania lokali za realistyczny, jednak z uwzględnieniem koniecznej indeksacji kosztów zgodnie z indeksacją raty leasingowej (87).
(141)
BAVARIA ze swojej strony uznała, że ze względu na przypuszczalnie stały rozwój demograficzny w Neubrandenburgu (mając na uwadze osiedlenie się różnych dużych usługodawców) (88) oraz dobrą lokalizację budynków należy oczekiwać bardzo niskiego wskaźnika niewykorzystania lokali (89). Ponadto wyszła z założenia, że podwyżki czynszu są możliwe zgodnie z indeksacją płatności leasingowych (90).
(142)
Na koniec należy zauważyć, że ekspertyza wartości rynkowej z 1997 r., której sporządzenie NEUWOGES zleciła jeszcze przed sfinalizowaniem sprzedaży, zawierała dane dotyczące oczekiwanych odnośnych rezultatów. Ekspertyza z 1997 r. bazowała na poziomie kosztów wynoszącym od […] % do […] %, przy czym nie podano, za pomocą jakiej stopy procentowej oszacowano ryzyko strat czynszowych (91).
7.2.4.4. Ocena
Koszty administracyjne
(143)
Po pierwsze oczekiwania co do kosztów administracyjnych i konserwacyjnych zarówno w odniesieniu do poziomu wyjściowego ([…] EUR/m2 lub […] % opłat czynszowych), jak i do oczekiwanego wzrostu ([…] % rocznie), wydają się uzasadnione. Jeśli chodzi o wyjściowy poziom kosztów, wniosek ten wynika ze stwierdzenia przez samą NEUWOGES, że w ten sposób wysokość kosztów była ustalona na dostatecznie wysokim poziomie przynajmniej na okres następujący bezpośrednio po renowacji. Po drugie, w opinii wydanej przez Instytut im. Eduarda Pestela określono, że w 1997 r. koszty administracyjne i konserwacyjne będą wynosiły średnio […] EUR/m2, czyli o […] EUR mniej niż ustalono w odniesieniu do takich samych kosztów w ramach transakcji sale and leaseback (92). W końcu także koszty wskazane w opinii eksperckiej mieściły się w tym zakresie. Z pewnością należało założyć wzrost tych kosztów; założenie wzrostu o […] % rocznie wydawało się rozsądnym, lecz raczej ostrożnym szacunkiem. Nordrevision zaproponowała jedynie dostosowanie tego rodzaju indeksacji kosztów administracyjnych do indeksacji raty leasingowej; przełożyłoby się to na coroczny wzrost o […] %, czyli mniej niż NEUWOGES w rzeczywistości założyła. Poza tym NEUWOGES sama uznała, że realistycznie można by było oczekiwać wzrostu o […] % rocznie; oznacza to, że wartość […] % rocznie z pewnością nie była bezzasadnie niska.
Ryzyko strat czynszowych
(144)
Jeśli chodzi o ryzyko strat czynszowych, oczekiwanie ogólnych strat czynszowych w wysokości […] % nie było nierealistyczne. Po pierwsze, należy zaznaczyć, że przy ocenianiu umów Nordrevision nie zakwestionowała tych założeń, mimo że doradcy z innych względów wyrazili zaniepokojenie ogólną sytuacją gospodarczą oraz sytuacją panującą na rynku nieruchomości w Neubrandenburgu (93). Po drugie, wydawało się, że ekspertyza wartości rynkowej z 1997 r., pomimo że nie zawierała szczegółowych danych dotyczących założonego ryzyka strat czynszowych, nie została sporządzona na podstawie znacznie wyższego ryzyka strat czynszowych (94).
(145)
Jak wynika z wewnętrznej dokumentacji decyzji BAVARII, w odniesieniu do osiedlenia się różnych dużych usługodawców BAVARIA uznała, że liczba ludności w Neubrandenburgu będzie się utrzymywała na stałym poziomie oraz że po renowacji uda się wynająć praktycznie wszystkie przedmiotowe mieszkania. Według informacji przedstawionych przez NEUWOGES miasto Neubrandenburg i kraj związkowy Meklemburgia-Pomorze Przednie faktycznie założyły w latach 1997/1998 stałą liczbę ludności oraz stały wzrost dochodów.
(146)
Wreszcie nie wolno pomijać tego, że kierownictwo NEUWOGES - prowadzące przedsiębiorstwo, które było w posiadaniu ponad 30 % mieszkań w Neubrandenburgu, i tym samym mające szczegółową wiedzę na temat lokalnego rynku nieruchomości - uznało ryzyko związane z transakcją sale and leaseback za akceptowalne i przy własnych szacunkach założyło ryzyko strat czynszowych na poziomie […] %. Nie są znane żadne powody, dla których uznani eksperci ds. lokalnego rynku nieruchomości oparli swoje obliczenia na tych założeniach, biorąc pod uwagę to, że - jak twierdzi teraz NEUWOGES - były one tak nierealistycznie niskie.
(147)
Jednocześnie należy odnieść się do dokumentów, które NEUWOGES przedłożyła w celu ustalenia, czy rozważnie działający uczestnik odnośnego rynku nieruchomości (rynku budynków prefabrykowanych w Niemczech Wschodnich) oczekiwałby wyższych wskaźników niewykorzystania lokali, pod warunkiem że dokumenty te pochodzą sprzed zawarcia transakcji sale and leaseback. Spośród przedłożonych opinii tylko opinia Instytutu im. Eduarda Pestela została sporządzona przed zawarciem przedmiotowych umów. Należy jednak zauważyć, że opinia Instytutu im. Eduarda Pestela odnosi się do całego obszaru Niemiec Wschodnich oraz że nie uwzględnia konkretnych warunków lokalnych panujących w Neubrandenburgu, w związku z czym jej znaczenie w przedmiotowym kontekście jest ograniczone. W opinii tej przedstawiono co prawda kilka ogólnych problemów, z jakimi boryka się rynek nieruchomości w Niemczech Wschodnich, lecz opinia sama w sobie nie zawiera wystarczających dowodów na to, że przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnej podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej nie oparłby się na ryzyku strat czynszowych na poziomie […] %.
Opłaty czynszowe
(148)
Jeśli chodzi o opłaty czynszowe, po pierwsze, należy nadmienić, że NEUWOGES nie uważa, że opłata czynszowa oczekiwana po renowacji jest zbyt wysoka. Co więcej, NEUWOGES utrzymuje, że nie można było podwyższyć opłat czynszowych w oczekiwanym zakresie. W świetle wyroku LG Rostock, według którego średnie opłaty czynszowe w wysokości […] EUR/m2, stanowiące podstawę ogólnej umowy administracyjnej, utrzymywały się w zakresie określonym w obowiązującym zestawieniu opłat czynszowych (95), można uznać, że średnie opłaty czynszowe początkowo były realistyczne.
(149)
Jeśli chodzi o indeksację ustalonej raty leasingowej, nic nie wskazuje bezpośrednio na to, jaką średnią podwyżkę czynszu przyjęto ogólnie w 1998 r. Nordrevision jedynie stwierdziła, że początkowo ustalona podwyżka o […] % rocznie odpowiadała ogólnej stopie inflacji, lecz w Neubrandenburgu prawdopodobnie nie można było jej wdrożyć (96). To, że NEUWOGES ostatecznie zgodziła się na indeksację o „tylko” […] % i uznała, że będzie w stanie podwyższać czynsz o […] % co trzy lata (lub o […] % co roku), wydaje się świadczyć o tym, że NEUWOGES wzięła pod uwagę to ostrzeżenie. W ekspertyzach wartości rynkowej nie sformułowano żadnych wyraźnych oczekiwań odnośnie do przyszłych podwyżek opłat czynszowych. Niemniej jednak należy zauważyć, że ekspertyzy wartości rynkowej - zważywszy na to, że nie zawierały żadnych wyraźnych założeń co do kształtowania się inflacji i opłat czynszowych - najwidoczniej bazowały na zbieżności podwyżki czynszu i ogólnej inflacji (która w ostatnich dziesięcioleciach wynosiła około 3,5 %) (97). LG Rostock stwierdził, że w świetle średniej stopy inflacji wynoszącej 3,52 % rocznie w ciągu 28 lat przed zawarciem umów indeksacja była uzasadniona (98). Ponadto zaznaczył, że oczywiście bardzo trudno jest prognozować kształtowanie się opłat czynszowych na przestrzeni 30 lat oraz że nie dostrzegł rażącej dysproporcji pomiędzy indeksacją raty leasingowej a oczekiwanym kształtowaniem się opłat czynszowych.
(150)
Przedłożona przez NEUWOGES opinia Instytutu im. Eduarda Pestela nie zawiera żadnych danych dotyczących faktycznych oczekiwań uczestnika rynku nieruchomości w Niemczech Wschodnich ani konkretnych danych odnoszących się do Neubrandenburga. Niemniej jednak wskazuje na to, że wschodnioniemiecki rynek nieruchomości jest potencjalnie trudnym rynkiem. Biorąc pod uwagę dalej przytoczone fakty, opinia Instytutu im. Eduarda Pestela nie zawiera dostatecznych danych, które mogłyby potwierdzić, że zgoda na indeksację płatności leasingowych o […] % rocznie oraz oczekiwanie, że będzie można podwyższać opłaty czynszowe o […] % rocznie, były niedorzeczne.
Czas trwania umowy
(151)
Jeśli natomiast chodzi o czas trwania umowy, LG Rostock stwierdził, że określone umowy leasingu charakteryzowały się długim czasem trwania (do 30 lat) i że przedmiotowa umowa nie była więc nietypowa (99). Co prawda zawarcie umowy na 30 lat oczywiście wiązało się z pewnym ryzykiem, lecz taki czas trwania umowy pozwalał również na osiągnięcie stałego zysku oraz zapewnienie wysokiego poziomu pewności co do oczekiwanych kosztów. Poza tym długi czas trwania oznaczał również, że miesięczne płatności leasingowe wymagane w celu amortyzacji inwestycji nabywcy były niższe lub że cena sprzedaży w przypadku stałych płatności leasingowych była wyższa od tej mającej zastosowanie do krótszego czasu trwania umowy (100). W świetle tych rozważań zawarcie umowy na 30 lat nie było nierozsądne.
7.2.4.5. Wniosek
(152)
W świetle powyższego oczekiwań wyrażonych przez NEUWOGES przy początkowych obliczeniach nie można uznać za nierealistyczne. Na podstawie przedłożonych dokumentów NEUWOGES mogła więc uznać, że ogólna umowa administracyjna będzie generować zyski. W odniesieniu do dyskontowania oczekiwanych nominalnych zysków w odnośnym czasie (początek 1998 r.) można stwierdzić, że decyzja NEUWOGES opierała się na założeniu, że wartość gotówkowa ogólnej umowy administracyjnej wynosi […] EUR.
7.2.5. Ocena ogólna
(153)
Komisja stwierdziła już, że umowa dotycząca prawa zabudowy i ogólna umowa administracyjna są elementami jednej i tej samej zintegrowanej transakcji; w celu określenia całkowitej wartości transakcji dla NEUWOGES należy więc zsumować wartości gotówkowe obydwu umów. Dla przypomnienia: w odniesieniu do umowy dotyczącej prawa zabudowy NEUWOGES mogła oczekiwać następujących korzyści:
a)
ceny zapłaconej przez BAVARIĘ środkami pieniężnymi ([…] EUR);
b)
wynagrodzenia za podjęcie wysiłków prywatyzacyjnych ([…] EUR);
c)
zysków osiągniętych dzięki renowacji ([…] EUR);
d)
wartości gotówkowej opłaty za prawo zabudowy od 2029 r. (dyskontowanie w wysokości […] EUR).
(154)
Ponadto ogólna umowa administracyjna, jak określono w sekcji 7.2.4, należało oprzeć na dyskontowanej wartości gotówkowej wynoszącej […] EUR, z uwzględnieniem realistycznych oczekiwań NEUWOGES. W związku z tym wartość całkowita transakcji sale and leaseback wynosiła dla NEUWOGES […] EUR.
7.3. PORÓWNANIE Z INNYMI OPCJAMI TRANSAKCJI
(155)
Aby móc ustalić, czy transakcja sale and leaseback zawarta przez NEUWOGES z BAVARIĄ odpowiada umowom, na jakich zawarcie zdecydowałby się podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej, należy porównać wartość tej transakcji z wartością innych opcji transakcji. Gdyby NEUWOGES miała korzystniejszą alternatywę pod względem gospodarczym, decyzji o zawarciu transakcji sale and leaseback nie można by uznać za opcję, na jaką zdecydowałby się podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej.
(156)
W tym kontekście należy zauważyć, że wynajem budynków bez renowacji lub w ogóle bez prac wyburzeniowych nie byłby alternatywą wartą rozważenia. Przede wszystkim wynajem bez renowacji generowałby jedynie ograniczone dochody. Ponadto wiadomo było, że budynki wyremontowane dużo szybciej znajdą najemców niż budynki niewyremontowane (101). Brakuje solidnych danych pozwalających stwierdzić, że w przypadku dalszego wynajmu budynków niewyremontowanych można by liczyć na większe zyski niż w ramach transakcji sale and leaseback. Wyburzenie nie wygenerowałoby żadnych dochodów, lecz wiązałoby się z odpowiednimi kosztami. Dlatego również taka alternatywa nie byłaby w odnośnym czasie (1997/1998) warta rozważenia.
7.3.1. Finansowanie kredytowe jako możliwa opcja
(157)
Jako pierwsza możliwa alternatywa w rachubę wchodziłoby finansowanie kredytowe. W przypadku gdyby NEUWOGES sfinansowała renowację przedmiotowych budynków za pomocą kredytu, mogłaby osiągnąć częściowo takie same zyski jak w przypadku transakcji sale and leaseback. W pierwszej kolejności wynajęłaby wyremontowane budynki i w ten sposób mogłaby osiągnąć wysokie dochody. Oprócz tego pozostałaby - inaczej niż w przypadku transakcji sale and leaseback - właścicielem budynków.
(158)
Oczywiste jest jednak, że finansowanie kredytowe wiązałoby się również z pewnymi utrudnieniami. Po pierwsze, NEUWOGES musiałaby pokryć z kapitału własnego 30 % wartości inwestycji, ponieważ według NEUWOGES należało zachować wskaźnik kapitału własnego na poziomie 30 % (102). Pod koniec 1997 r. w Radzie Nadzorczej NEUWOGES omówiono możliwość obniżenia wskaźnika kapitału własnego w celu umożliwienia realizacji droższych inwestycji. Kierownictwo odrzuciło jednak tę propozycję, uznając ją za bezzasadną z ekonomicznego punktu widzenia, ponieważ prowadziłaby ona do niemożliwego do zaakceptowania zadłużenia (103). Kierownictwo wyjaśniło, że „obniżenie wskaźnika kapitału własnego z 30 na 25 % byłoby nie do przyjęcia (stopień zadłużenia)” (104). Pan Räuber, członek Rady Nadzorczej NEUWOGES, stwierdził ponadto, że „z ekonomicznego punktu widzenia obniżenie wskaźnika kapitału własnego jest niemożliwe. Przedsiębiorstwo musi wywiązać się ze swoich zobowiązań” (105). W celu sfinansowania inwestycji obejmujących prace renowacyjne w wysokości […] EUR. NEUWOGES musiałaby więc wnieść […] EUR z kapitału własnego. Wątpliwe jest jednak to, czy kapitał własny w takiej wysokości był automatycznie dostępny. Z protokołu Rady Nadzorczej wynika, że w 1998 r. możliwa łączna kwota inwestycji wynosiła (łącznie z kredytami) ok. […] EUR oraz że kwota ta była już przewidziana na realizację innych projektów (106). Było zatem oczywiste, że NEUWOGES mogła sfinansować z kredytu prace renowacyjne tylko wtedy, gdyby zrezygnowała z innych projektów.
(159)
W przeciwieństwie do finansowania kredytowego transakcja sale and leaseback miała tę zaletę, że NEUWOGES nie tylko nie musiała angażować kapitału własnego, lecz nawet uzyskała świeżą płynność, a poza tym zapewnione zostało pełne finansowanie renowacji budynków.
(160)
Po uwzględnieniu wszystkich tych rozważań nie można uznać, że renowacja finansowana z kredytu byłaby możliwa lub że, o ile byłaby możliwa, przyniosłaby NEUWOGES więcej korzyści niż transakcja zawarta z BAVARIĄ. To, że NEUWOGES praktycznie nie dysponowała kapitałem własnym wymaganym w celu zabezpieczenia kredytu oraz że mogła skorzystać z dodatkowej płynności w celu sfinansowania innych inwestycji, raczej pozwala przypuszczać, że podjęcie decyzji o zawarciu transakcji sale and leaseback i tym samym odrzucenie finansowania kredytowego było rozsądne.
7.3.2. Sprzedaż bezpośrednia jako możliwa opcja
(161)
Drugą poważnie braną pod uwagę opcją była sprzedaż bezpośrednia budynków i gruntu. Najważniejszą kwestią jest ustalenie, czy tego rodzaju sprzedaż byłaby korzystniejsza.
7.3.2.1. Szacunki uwzględniające oceny wartości rynkowej z 1997 i 2007 r.
(162)
W odniesieniu do porównania wartości transakcji sale and leaseback dla NEUWOGES i korzyści wynikających ze sprzedaży bezpośredniej podstawową kwestią jest określenie, jaką cenę NEUWOGES mogłaby uzyskać w przypadku „normalnej” sprzedaży. W tym kontekście pewną rolę odgrywają dwie oceny wartości rynkowej z 1997 i 2007 r.
(163)
Obydwie oceny zleciła NEUWOGES w celu oszacowania wartości przedmiotowych obiektów (budynków i gruntów), w 1997 r. Jedną z ocen sporządził w 1997 r. ekspert wewnętrzny, a drugą - z mocą wsteczną - w 2007 r. niezależny ekspert. W ocenie z 1997 r. oszacowano wartość […] EUR, natomiast w ocenie z 2007 r. […] EUR (107). W ramach obydwu ocen zarówno budynki (1997 r.: […] EUR; 2007 r.: […] EUR), jak i grunty (1997 r.: […] EUR; 2007 r.: […] EUR) poddano oddzielnym szacunkom. Obydwie oceny zasadniczo bazują na tej samej metodzie („metodzie dochodów”).
(164)
Biorąc pod uwagę to, że ocena wartości rynkowej z 2007 r. została sporządzona dopiero po zawarciu transakcji sale and leaseback, zdaniem Komisji nie można jej uznać za wiarygodną podstawę określenia wartości obiektów w 1997 r. według ówczesnego stanu wiedzy NEUWOGES. NEUWOGES ostatecznie nie mogła oprzeć swojej decyzji w sprawie zawarcia transakcji sale and leaseback z BAVARIĄ na ocenie sporządzonej z mocą wsteczną w 2007 r.
(165)
Komisja uważa, że również oceny wartości rynkowej z 1997 r. nie można uznać za wiarygodny wskaźnik wartości nieruchomości w 1997 r. według ówczesnego stanu wiedzy NEUWOGES. Jak określono w ramach formalnego postępowania wyjaśniającego, kierownictwo NEUWOGES wiedziało, że oceny z 1997 r. nie można było uznać za wiarygodną podstawę szacunków w momencie zawarcia przedmiotowych umów. W tym kontekście warto zwrócić uwagę na następujące ustalenia:
a)
Opłaty czynszowe
Ocena wartości rynkowej z 1997 r. bazowała na opłacie czynszowej wynoszącej od […] EUR/m2 do […] EUR/m2. Jednocześnie zgodnie z pierwszym zestawieniem opłat czynszowych obowiązującym od dnia 1 stycznia 1998 r. i bazującym na danych z 1997 r., które zostało sporządzone dla odnowionych mieszkań w mieście Neubrandenburg, średnia opłata czynszowa wynosiła od 3,90 EUR/m2 do 4,38 EUR/m2. Biorąc pod uwagę to, że NEUWOGES jest dużym przedsiębiorstwem działającym na rynku nieruchomości w Neubrandenburgu, z pewnością znała wysokość średnich opłat czynszowych. W rezultacie NEUWOGES mogła się oprzeć na tych danych przy szacowaniu wartości nieruchomości. Umowa sale and leaseback faktycznie przewidywała na okres po renowacji (czyli od 1999 r., tzn. dwa lata po tym, jak zebrano dane służące za podstawę pierwszego wykazu przeciętnych wysokości czynszu) średni czynsz w wysokości […] EUR/m2, co było także zgodne z zestawieniem opłat czynszowych.
b)
Koszty renowacji
Chociaż ocena wartości rynkowej została sporządzona wiosną 1997 r. i bazowała na kosztach renowacji wynoszących łącznie […] EUR, kierownictwo NEUWOGES w tym samym czasie (w marcu 1997 r.) poinformowało w piśmie skierowanym do BAVARII, że koszty renowacji szacuje na […] EUR. Zatem to oczywiste, że NEUWOGES bardzo dobrze wiedziała, że wymagane koszty renowacji określone w ocenie z 1997 r. zostały znacznie zaniżone. Ryczałt dla renowacji nieruchomości, uzgodniony pomiędzy BAVARIĄ a spółką zależną NEUWOGES - BRG, był nawet znacznie wyższy ([…] EUR), co oznacza, że przy zawieraniu umów z BAVARIĄ NEUWOGES wiedziała, że koszty renowacji określone w ocenie z 1997 r. zostały zaniżone o prawie 10 mln EUR.
c)
Pozostały okres użytkowania
Jeśli chodzi o zaplanowaną renowację, ocena wartości rynkowej z 1997 r. ogólnie bazowała na pozostałym okresie użytkowania wynoszącym od 55 do 70 lat. W tym kontekście należy zauważyć, że zaniżone w ocenie z 1997 r. koszty renowacji są zgodne z założeniem, że renowacja przyczynia się do znacznego wydłużenia cyklu życia budynków.
d)
Wartość gruntu
Należy stwierdzić, że w ocenie wartości rynkowej z 1997 r. przy szacowaniu wartości przedmiotowych gruntów nie uwzględniono czynników zmniejszających wartość (w ocenie z 2007 r. zostały one natomiast uwzględnione). Do tych czynników zalicza się między innymi istniejącą infrastrukturę (systemy odprowadzania ścieków, rurociągi), której nie można zmienić bądź usunąć, lub też niekorzystny rozkład gruntu. Z reguły czynniki te prowadzą do zmniejszenia wartości. NEUWOGES - jako właściciel gruntów - musiała znać te czynniki. W rezultacie musiała też wiedzieć o tym, że wartość gruntów w ocenie z 1997 r. została zbyt wysoko oszacowana.
(166)
Podsumowując, należy stwierdzić, że NEUWOGES, jak udowodniono, wiedziała o tym, że niektóre główne założenia stanowiące podstawę oceny wartości rynkowej z 1997 r., zwłaszcza te dotyczące kosztów renowacji, były nie do przyjęcia. W związku z tym Komisja stwierdza, że ocena z 1997 r. nie zawiera żadnych wiarygodnych danych dotyczących wartości obiektów w 1997 r. według ówczesnego stanu wiedzy NEUWOGES.
(167)
Ponadto Komisja uważa, że w sytuacji, w jakiej znajdowała się NEUWOGES, podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej na podstawie informacji dostępnych NEUWOGES w odnośnym czasie przy szacowaniu ex ante wartości nieruchomości prawdopodobnie doszedłby do wniosków bardzo zbliżonych do tych, o których mowa w ocenie 2007 r., która została sporządzona z mocą wsteczną. Jak określono także w ocenie z 2007 r., w sytuacji, w jakiej znajdowała się NEUWOGES, podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej oszacowałby - na podstawie swoich oczekiwań ex ante odnośnie do możliwych do uzyskania opłat czynszowych, zgodnie z odnośnym zestawieniem opłat czynszowych - koszty renowacji na poziomie zbliżonym do łącznej kwoty uzgodnionej pomiędzy BAVARIĄ a BRG, a także dostosowałby wartość gruntu z uwzględnieniem znanych mu czynników zmniejszających wartość. Oprócz tego w sytuacji, w jakiej znajdowała się NEUWOGES, podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej dokładnie rozważyłby pozostały okres użytkowania w świetle zaplanowanych działań renowacyjnych oraz na podstawie danych porównawczych (tak samo jak w ocenie z 2007 r.), tak aby można było w racjonalny sposób stwierdzić, że w sytuacji, w jakiej znajdowała się NEUWOGES, podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej oparłby swoją ocenę na szacunkach pozostałego okresu użytkowania, zbliżonych do tych przedstawionych w ocenie z 2007 r., która została sporządzona z mocą wsteczną.
(168)
Komisja stwierdza zatem, że w sytuacji, w jakiej znajdowała się NEUWOGES, podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej w racjonalny sposób oszacowałby wartość obiektów przed zawarciem transakcji sale and leaseback na poziomie zbliżonym do […] EUR (tak samo jak w ocenie z 2007 r.).
7.3.2.2. Porównanie sprzedaży bezpośredniej z transakcją sale and leaseback
(169)
Dla przypomnienia: wartość całkowita transakcji sale and leaseback wynosiła dla NEUWOGES […] EUR. Z powyższej analizy wynika natomiast, że NEUWOGES mogła realistycznie bazować na wartości obiektu wynoszącej […] EUR, wyższej od wartości transakcji sale and leaseback jedynie o […] %. Ta niewielka różnica nie oznacza jednak, że podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej siłą rzeczy zdecydowałby się na sprzedaż bezpośrednią.
a)
Po pierwsze, nie wolno pominąć tego, że omawiana opcja sprzedaży bezpośredniej dotyczyła sprzedaży budynków oraz przedmiotowych gruntów, podczas gdy BAVARIA kupiła tylko budynki i uzyskała prawo zabudowy gruntów przez okres wynoszący 75 lat. Grunty jako takie pozostały własnością NEUWOGES. NEUWOGES oszacowała samą wartość gruntów na poziomie […] EUR (tak samo jak w ocenie z 2007 r.). Co prawda trudno jest dokładnie oszacować wspomnianą wartość, którą NEUWOGES zachowa w wyniku tego, że nie sprzedała gruntów, lecz jedynie ustanowiła prawa ich zabudowy. Należy jednak przyjąć, że zachowanie przez NEUWOGES prawa własności do gruntów uzasadniało nieco niższą cenę transakcji.
b)
Po drugie, należy zauważyć, że istnieją pewne wątpliwości co do tego, czy faktycznie można by było uzyskać cenę, jaką oszacowałby podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej, będąc w takiej samej sytuacji co NEUWOGES. Jedyną konkretną ofertę kupną, odnośnie do której NEUWOGES przedstawiła informacje, złożyła firma Felske-Immobilien, która zaproponowała cenę w wysokości […] EUR/m2, która odpowiadałaby całkowitej cenie kupna w wysokości […] EUR (108). Oferta ta była znacznie ponad 1 mln EUR niższa od ceny, jaką oszacowałby podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej, będąc w takiej samej sytuacji co NEUWOGES.
c)
Po trzecie, przy szacowaniu zysków oczekiwanych w ramach ogólnej umowy administracyjnej NEUWOGES błędnie policzyła tylko zyski do 2027 r. włącznie. Biorąc jednak pod uwagę to, że czas trwania ogólnej umowy administracyjnej wynosił 30 lat od zakończenia prac renowacyjnych (tzn. 30 lat, licząc od początku 1999 r.), przy obliczaniu zysków należało uwzględnić zyski do 2028 r. włącznie. Poprzez odpowiednią korektę szacunków zwiększono wartość transakcji sale and leaseback.
d)
Przy obliczaniu wartości gotówkowej przyszłej opłaty za prawo zabudowy, dokonywanej przez BAVARIĘ na rzecz NEUWOGES, dla uproszczenia przyjęto, że koszty utrzymania pozostaną niezmienione i że w związku z tym nie trzeba dostosowywać płatności. Bardziej realistyczne jest jednak założenie ogólnego wzrostu kosztów utrzymania, w rezultacie którego przyszłe płatności będą prawdopodobnie wyższe od tych przyjętych. Również to doprowadziłoby do zwiększenia wartości umowy.
(170)
W świetle tych rozważań należy stwierdzić, że patrząc z perspektywy ekonomicznej, rozsądne było priorytetowe potraktowanie transakcji sale and leaseback względem próby sprzedaży bezpośredniej.
7.3.3. Wniosek
(171)
Porównując wartość transakcji sale and leaseback dla NEUWOGES z wartością innych opcji, należy stwierdzić, że transakcja, o której mowa, była zorganizowana w taki sposób, że zdecydowałby się na nią także podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej.
7.4. ANALIZA PORÓWNAWCZA
(172)
Ponieważ można stwierdzić, że decyzja w sprawie zawarcia transakcji sale and leaseback i tym samym odrzucenie alternatywnych rozwiązań są w pełni zgodne z postępowaniem podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej, Komisja przezornie zbadała również, czy transakcja, o której mowa, odpowiada innym umowom, które w danym czasie zawierano na odnośnym rynku, oraz czy istnieją inne dowody potwierdzające wniosek Komisji, że transakcja sale and leaseback jest zgodna z zasadą podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej.
(173)
Dostępne informacje dotyczące porównywalnych transakcji dotyczą umów sale and leaseback, które BAVARIA zawarła mniej więcej w tym samym czasie co przedmiotowy środek. Odpowiednie umowy można uznać za punkt odniesienia dla stwierdzenia, czy także inni uczestnicy rynku, w tym przedsiębiorstwa prywatne, zdecydowali się na tego rodzaju transakcję sale and leaseback, co świadczyłoby o jej zgodności z rynkiem (sekcja 7.4.1). O zgodności z rynkiem przedmiotowych transakcji może ponadto świadczyć ograniczona procedura przetargowa, jaką przeprowadziła NEUWOGES, a także porównanie z innymi transakcjami finansowymi (sekcja 7.4.2 i 7.4.3).
7.4.1. Przykładowe umowy
(174)
Do celów porównawczych przeanalizowano umowy dotyczące trzech porównywalnych transakcji ([…]). Uwzględnić można jednak tylko umowę […] oraz umowę […], ponieważ tylko te umowy zostały zawarte mniej więcej w tym samym czasie co transakcja sale and leaseback pomiędzy BAVARIĄ a NEUWOGES. Po pierwsze, należy zaznaczyć, że obydwie porównywane umowy różnią się od przedmiotowej transakcji pod względem czasu trwania, indeksacji stałej raty leasingowej oraz renowacji. NEUWOGES skupia się w szczególności na różnej indeksacji ([…]: 1,5 % rocznie; […]: dostosowanie do zmiany kosztów utrzymania), aby udowodnić, że ogólna umowa administracyjna zawierała postanowienia, które były sprzeczne z praktyką rynkową powszechnie stosowaną w odnośnym czasie (1997/1998).
(175)
BAVARIA przytacza transakcję […] oraz transakcję […] jako przykłady zastosowania swojego „modelu leasingu nieruchomości” (109), co pozwala stwierdzić, że postanowienia tych umów sformułowano na podstawie obliczeń zbliżonych do tych, które stanowiły podstawę transakcji sale and leaseback pomiędzy NEUWOGES a BAVARIĄ.
(176)
Jak określono powyżej (zob. motyw 131), NEUWOGES mogła dowolnie wybrać parametry umowy w ramach modelu leasingu zaproponowanego przez BAVARIĘ. W ten sposób NEUWOGES miała możliwość wyboru niższej indeksacji lub potrącenia wyższych kosztów. Konsekwencją tego byłaby oczywiście niższa kwota zaliczki. Można przyjąć, że dotyczyło to również […] oraz […].
(177)
Biorąc pod uwagę to, że strony umowy mogły dowolnie wybrać dokładne parametry transakcji w ramach modelu zaproponowanego przez BAVARIĘ, wydaje się, że w kontekście oceny zgodności z rynkiem transakcji sale and leaseback pomiędzy NEUWOGES a BAVARIĄ to, czy parametry wybrane przez NEUWOGES w pełni odpowiadały parametrom wybranym przez strony transakcji […] i transakcji […], nie miało kluczowego znaczenia. Wybór parametrów był jedynie konsekwencją strategicznych decyzji handlowych zaangażowanych stron. Ważniejsze jest to, że wszystkie te transakcje opierały się na jednym i tym samym modelu transakcji.
(178)
Zważywszy na to, że umowa […] i umowa […] opierały się na tym samym modelu obliczeniowym, co potwierdzają dostępne informacje, można sformułować wniosek, że model transakcji, który stanowił także podstawę transakcji zawieranej przez NEUWOGES, był modelem powszechnie stosowanym na rynku. W tym kontekście ważne jest to, że ten „model leasingu nieruchomości” wybierały w równej mierze przedsiębiorstwa publiczne ([…]) co przedsiębiorstwa prywatne ([…]) oraz że proponowano go zarówno przedsiębiorstwom, które chciały skorzystać z redukcji długów przewidzianej w ustawie o pomocy w spłacaniu starych długów (AHG), jak i podmiotom niepodlegającym tej ustawie.
7.4.2. Procedura przetargowa
7.4.2.1. Podstawowe informacje
(179)
Jak już wyjaśniono, w odniesieniu do prywatyzacji budynków ostatecznie sprzedanych BAVARII NEUWOGES nie przeprowadziła pełnej otwartej, przejrzystej, bezwarunkowej i niedyskryminującej procedury przetargowej. Początkowo NEUWOGES zwróciła się jednak do 72 potencjalnych nabywców o złożenie oferty. NEUWOGES informuje, że wybór adresatów był mniej lub bardziej przypadkowy oraz że nie można go uznać za reprezentatywny dla całego rynku. Po rozesłaniu pierwszych zaproszeń do wyrażenia zainteresowania doszło do dalszych kontaktów, w tym z BAVARIĄ, do której pierwotnie nie przesłano zaproszenia.
7.4.2.2. Wynik procedury przetargowej
(180)
Spośród złożonych ofert, których liczba nie jest znana, pięć uznano za „użyteczne” (110). Dwie z nich jednak odrzucono, ponieważ potencjalni nabywcy ze względów czasowych nie byli w stanie przedstawić pełnej oferty. Dwie kolejne oferty odrzucono ze względów ekonomicznych. Piątą ofertę - złożoną przez Felske-Immobilien - odrzucono, ponieważ zaproponowaną cenę uznano za zbyt niską (firma Felske zaproponowała cenę w wysokości […] EUR/m2, która odpowiadała całkowitej cenie kupna w wysokości […] EUR). Poza tymi pięcioma wspomnianymi ofertami złożono jeszcze trzy inne oferty - jedną ofertę złożyła BAVARIA, a dwie kolejne inni oferenci, którzy nie zostali zaproszeni do złożenia oferty. Z jednym z tych oferentów, którzy sami z siebie złożyli ofertę, rozpoczęto nawet negocjacje, lecz ostatecznie jego oferta także została odrzucona z bliżej nieokreślonych względów ekonomicznych (111).
(181)
Po zakończeniu negocjacji Rada Nadzorcza NEUWOGES musiała zatwierdzić umowy. Po przedstawieniu umów Radzie Nadzorczej kierownictwo stwierdziło, że nie można było uzyskać wyższej ceny sprzedaży, ponieważ umowy dotyczyły jedynie ustanowienia dziedzicznych praw zabudowy gruntów (a nie sprzedaży bezpośredniej), przy czym BRG zlecono przeprowadzenie prac renowacyjnych, a NEUWOGES - zarządzanie budynkami przez dalsze 30 lat (112). W odpowiedzi na pytanie o różnicę w porównaniu z oceną z 1997 r. kierownictwo ponownie wyjaśniło, że uzyskanie wyższej ceny dla przedmiotowej transakcji było niemożliwe (113).
7.4.2.3. Ocena
(182)
Co prawda przedmiotowej procedury przetargowej nie można uznać za otwartą, przejrzystą, bezwarunkową i niedyskryminującą, lecz na jej podstawie można wywnioskować, jaka sytuacja ofertowa panuje na rynku. Ciekawe jest w tym kontekście również to, że złożono szereg ofert bez zaproszenia. Świadczy to o tym, że także potencjalni nabywcy, którzy nie należeli do grupy 72 przedsiębiorstw, z którymi początkowo się skontaktowano, dowiedzieli się o procedurze i mogli wziąć w niej udział.
(183)
Ocena ofert przez NEUWOGES pokazuje, że w odnośnym czasie (1997/1998) NEUWOGES uznało ofertę złożoną przez BAVARIĘ za najlepszą ofertę dostępną na rynku. Argument NEUWOGES, że przynajmniej oferta złożona przez firmę Felske była korzystniejsza, jest nie do przyjęcia. Co prawda cena zaproponowana przez firmę Felske ([…] EUR) była wyższa od opłaty zaliczkowej ([…] EUR), której ostatecznie dokonała BAVARIA, lecz należy przypomnieć, że transakcję sale and leaseback należy oceniać jako całość oraz że jej wartość całkowita ([…] EUR) przewyższała cenę zaproponowaną przez firmę Felske.
(184)
W świetle tych rozważań należy stwierdzić, że procedura przetargowa co prawda była niewystarczająca, aby ją samą można było uznać za dowód na to, że oferta BAVARII była najlepszą ofertą dostępną na rynku, lecz jednak wyraźnie na to wskazuje. W każdym razie ograniczona procedura przetargowa nie jest uzasadnioną przesłanką świadczącą o tym, że NEUWOGES w odnośnym czasie (1997/1998) otrzymała lepszą ofertę.
7.4.3. Inne rodzaje transakcji w odnośnym czasie
7.4.3.1. Ramy oceny
(185)
Warto jest przeanalizować przedmiotową transakcję w kontekście innych podobnych rodzajów transakcji, które były oferowane na rynku w odnośnym czasie (1997/1998).
(186)
Przedmiotowa transakcja jest typową transakcją sale and leaseback. Umowy sale and leaseback są z natury transakcjami finansowymi. Poprzez zakup nieruchomości od leasingobiorcy leasingodawca udostępnia leasingobiorcy środki pieniężne lub finansuje większe inwestycje, takie jak renowacja starych budynków. Aby można było dalej wykorzystywać nieruchomość - do celów gospodarczych lub innych - leasingobiorca z powrotem bierze w leasing nieruchomość, przez co inwestycja leasingodawcy amortyzuje się w czasie trwania umowy leasingu (w całości lub częściowo).
(187)
Jako transakcja finansowa umowa sale and leaseback w pewnym stopniu jest podobna do kredytów bankowych lub hipotek. Istnieje jednak również kilka ważnych różnic, których nie wolno pomijać. Transakcja sale and leaseback umożliwia sprzedającemu/leasingobiorcy sfinansowanie większych inwestycji oraz niezwłoczne otrzymanie do dyspozycji środków pieniężnych, bez konieczności użycia kapitału własnego. Oznacza to, że kapitał własny i dodatkowo zdobyte środki pieniężne można przeznaczyć na inne inwestycje lub że leasingobiorca może uruchomić inwestycje, na które ze względu na brak kapitału własnego lub wysokie zadłużenie nie udzielono mu tradycyjnego kredytu. Ponieważ nabywca/leasingodawca musi refinansować swoją inwestycję początkową i osiągnąć zysk, rata leasingowa jest z reguły nieznacznie wyższa od stopy procentowej porównywalnego kredytu bankowego (jak opisano bardziej szczegółowo w następnej sekcji). Po zakończeniu umowy leasingu leasingobiorca albo musi odkupić nieruchomość z powrotem, albo pozostaje ona własnością leasingodawcy, który może ją dalej udostępniać. Oznacza to, że wysokość raty leasingowej jest uzależniona od wartości rezydualnej nieruchomości po zakończeniu umowy leasingu zawartej pomiędzy obydwiema stronami. Zważywszy na to, że zwłaszcza w przypadku długoterminowych umów leasingu często trudno jest przewidzieć wartość rezydualną, stanowi ona dla leasingodawcy czynnik ryzyka, który znajduje odzwierciedlenie w racie leasingowej. W przypadku tradycyjnych kredytów bankowych takie ryzyko nie występuje, natomiast w przypadku hipotek występuje tylko w pewnym stopniu.
(188)
W rezultacie raty leasingowe i stopy procentowe kredytów/hipotek nie są całkowicie porównywalne. Porównując ratę leasingową przedmiotowej transakcji ze średnimi stopami procentowymi kredytów/hipotek obowiązującymi w odnośnym czasie (1997/1998), nie można jednoznacznie stwierdzić, czy wysokość wymaganej raty leasingowej odpowiadała wysokości przyjętej w odnośnym czasie (1997/1998) na rynku. Można jednak ocenić, czy rata leasingowa była na tyle wysoka, że przypuszczalnie żaden podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej nie zdecydowałby się na zawarcie transakcji.
7.4.3.2. Ocena
(189)
W odniesieniu do przedmiotowej transakcji rata leasingowa została początkowo ustalona na poziomie […] % łącznej kwoty inwestycji rocznie. W związku z indeksacją należnej kwoty o […] % rocznie rata leasingowa pod koniec czasu trwania umowy wyniesie […] %, co odpowiada średniej racie leasingowej w wysokości […] % rocznie. Dla porównania: W przypadku gdyby NEUWOGES nie zdecydowała się na indeksację raty leasingowej, przez cały czas trwania umowy, tj. 30 lat, wynosiłaby ona […] % rocznie. „Narzut” wynika wówczas z podjęcia decyzji o spłacie niższych rat leasingowych na początku i wyższych pod koniec czasu trwania umowy zamiast spłaty stałych rat przez cały czas trwania umowy.
(190)
Po pierwsze, należy przypomnieć, że sąd krajowy w Rostocku dokonał oceny raty leasingowej w porównaniu ze stopami procentowymi innych transakcji. Stwierdził on, że co prawda trudno jest oszacować kształtowanie się stóp procentowych dla hipotek w okresie wynoszącym 30 lat, lecz że w okresach wysokich stóp procentowych należy się jednak liczyć ze stopami na poziomie powyżej 10 %. Średnia rata leasingowa wymagana przez NEUWOGES nie odbiegała więc od przyjętych warunków rynkowych.
(191)
Istnieją tylko dość ogólne dane porównawcze. Ze wszystkich danych zgromadzonych przez Niemiecki Bank Federalny na styczeń 1998 r. (miesiąc zawarcia przedmiotowej transakcji) za istotne można uznać dwa rodzaje stóp procentowych. Po pierwsze, należy zwrócić uwagę na stopy procentowe dla „kredytów hipotecznych na nieruchomości mieszkalne ze stałym oprocentowaniem na 10 lat”, ponieważ także NEUWOGES musiałaby skorzystać z zasobów mieszkaniowych nabytych na własność w celu zabezpieczenia kredytu (niezależnie od tego, czy taki kredyt spełniał wszystkie formalne wymogi hipoteki). Po drugie, do celów porównawczych nadają się również stopy procentowe dla „długoterminowych kredytów ze stałym oprocentowaniem udzielanych przedsiębiorstwom i osobom prowadzącym działalność na własny rachunek w wysokości od 500 000 do 5 mln EUR”, ponieważ NEUWOGES można traktować jak przedsiębiorstwo (hipoteki z reguły zaciągają osoby prywatne, które same zamieszkują nieruchomość i jej nie wynajmują).
(192)
Według Banku Federalnego średnia stopa procentowa dla niemieckich kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem na 10 lat wynosiła w styczniu 1998 r. 6,40 % rocznie. Wysokość stóp procentowych dla tego rodzaju kredytów wahała się wówczas zwykle w zakresie od 6,17 % rocznie (dolna granica) do 6,97 % rocznie (górna granica). W przypadku długoterminowych kredytów ze stałym oprocentowaniem średnia stopa procentowa wynosiła w styczniu 1998 r. 6,35 % rocznie i wahała się w zakresie od 5,55 % rocznie (dolna granica) do 7,73 % rocznie (górna granica). Bank Federalny nie wypowiada się jednak na temat średniego czasu spłaty „długoterminowego” kredytu. Można natomiast przyjąć, że średni czas spłaty wynosi maksymalnie 10 lat i prawdopodobnie byłby krótszy (114).
(193)
Przy porównywaniu raty leasingowej opłacanej przez NEUWOGES z podanymi przez Bank Federalny stopami procentowymi dla kredytów udzielonych w tym samym czasie (tzn. w styczniu 1998 r.) należy wziąć pod uwagę następujące aspekty:
-
Średnia roczna rata leasingowa przy 30-letnim okresie trwania umowy wynosi […] %. Jak już wyjaśniono, NEUWOGES jednak sama podjęła decyzję o spłacaniu na początku trwania umowy niższej raty leasingowej, która później miała zostać wyrównana wyższą ratą. Decyzja ta ma swoją cenę: gdyby NEUWOGES od początku zdecydowała się na stałą ratę leasingową, musiałaby płacić tylko ratę w wysokości […] % rocznie (115). Dane przedstawione przez Bank Federalny dotyczą kredytów ze stałym oprocentowaniem, co oznacza, że wysokość stopy procentowej jest taka sama w każdym roku. Zakładając, że NEUWOGES mogłaby wynegocjować kredyt na podobnych warunkach płatności (tzn. niższe oprocentowanie na początku i wyższe pod koniec spłaty kredytu), również takie rozwiązanie miałoby swoją cenę (z tych samych względów co w przypadku BAVARII) (116). Dlatego stopy procentowe Banku Federalnego należy porównywać ze stałą ratą leasingową w wysokości […] %.
-
Okres spłaty rat leasingowych jest ustalony na 30 lat. Pomimo corocznej indeksacji już na początku okresu trwania umowy można było obliczyć średnią ratę leasingową dla całego okresu trwania umowy. Stopy procentowe podane przez Bank Federalny dla kredytów hipotecznych są ustalone tylko na 10 lat (jak wyjaśniono powyżej, nie wiadomo, na jak długo są ustalone odsetki dla przedsiębiorstwa; można jednak przyjąć, że okres ten nie przekracza 10 lat). Najlepszym punktem odniesienia byłyby stopy procentowe ustalone na 30 lat. Bank Federalny nie opublikował jednak takich danych. Ogólnie rzecz biorąc, kredyty ze stałym oprocentowaniem stają się droższe wraz z wydłużeniem czasu spłaty. Na przykład z danych przedstawionych przez Bank Federalny na styczeń 1998 r. wynika, że średnia stopa procentowa dla kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem na 5 lat wynosiła 5,85 %, podczas gdy stopa procentowa dla kredytów ze stałym oprocentowaniem na 10 lat wynosiła 6,40 %. Dlatego słusznie można przyjąć, że odsetki od kredytu ze stałym oprocentowaniem na 30 lat byłby znacznie wyższe od średnich stóp procentowych podanych przez Bank Federalny, tj. 6,35 % i 6,40 %.
-
Bank Federalny podaje zarówno średnią stopę, jak i zakres średnich stóp, które to wartości opierają się na wielu umowach kredytowych zawartych w Niemczech w styczniu 1998 r. Rata leasingowa ustalona dla NEUWOGES odzwierciedla domyślnie ryzyko, jakie BAVARIA ponosi w związku z przedmiotową transakcją. W największym stopniu BAVARIA była narażona na ryzyko kredytowe, tzn. ryzyko, że NEUWOGES stanie się niewypłacalna albo że z innych względów nie będzie w stanie wywiązać się ze swojego zobowiązania do uiszczenia wymaganych rat leasingowych. Tak samo przed udzieleniem kredytu bank musiał ocenić zdolność kredytową NEUWOGES. Klienci z gorszą zdolnością kredytową (lub stwarzający wyższe ryzyko kredytowe dla banku) z reguły muszą płacić wyższe odsetki, aby wyrównać wyższe ryzyko (117). Jak określono w sekcji 7.3.1, NEUWOGES ze względu na stosunkowo wysokie zadłużenie i to, że jej kapitał własny był zaangażowany w inne projekty inwestycyjne, miała tylko ograniczone możliwości zawarcia nowych umów kredytowych. Gdyby jednak bank był gotowy udzielić NEUWOGES kredytu, musiałby uwzględnić te aspekty przy ustalaniu stopy procentowej. Stopy procentowe kredytów udzielanych przedsiębiorstwom ze stosunkowo wysokim zadłużeniem, które są w stanie przeznaczyć na swoją inwestycję tylko niewiele środków pochodzących z kapitału własnego, są wyższe. Dlatego przy każdym porównaniu raty leasingowej opłacanej przez NEUWOGES ze stopami procentowymi dla kredytów dostępnych na rynku należy uwzględnić przede wszystkim górny zakres średnich stóp przedstawiony przez Bank Federalny (118).
-
Jak już wspomniano, spółka leasingowa musi refinansować swoją inwestycję początkową (w omawianym przypadku przede wszystkim cenę kupna budynków i koszty renowacji). Stopa procentowa, jaką musi płacić za własne refinansowanie, jest uzależniona od różnych aspektów, na przykład od wielkości spółki, poziomu zadłużenia i portfela nieruchomości. Ta stopa procentowa stanowi jednak tylko punkt wyjścia, ponieważ także spółce leasingowej (BAVARII) należy zrekompensować ponoszone przez nią ryzyko. Takie ryzyko obejmuje ryzyko stopy procentowej (ryzyko powiązane z tym, że musi refinansować swoją inwestycję po zmiennej stopie procentowej, podczas gdy płatności leasingowe mają oprocentowanie stałe), ryzyko kredytowe (już wspomniana możliwość, że NEUWOGES stanie się niewypłacalna i BAVARIA nie otrzyma pozostałych płatności leasingowych) oraz ryzyko wartości rezydualnej (niepewność co do wartości nieruchomości po zakończeniu umowy leasingu). Spółka leasingowa prawdopodobnie ponosi także określone koszty ogólne, które również znajdują odzwierciedlenie w racie leasingowej (119). Oprócz tego spółka leasingowa chce też osiągnąć zysk i uwzględnia to przy ustalaniu wysokości raty leasingowej (120). Nawet gdyby BAVARIA była w stanie refinansować swoje inwestycje po niższej stopie procentowej w porównaniu z tą opłacaną przez NEUWOGES w przypadku kredytu bankowego, stopę procentową refinansowania należałoby zwiększyć o różne elementy (dodatek za ryzyko, koszty i zysk), aby otrzymać ratę leasingową, która ostatecznie mogłaby być wyższa od oprocentowania tradycyjnego kredytu.
(194)
Uwzględniając wszystkie wyżej wymienione czynniki, wydaje się, że rata leasingowa w wysokości […] % rocznie w przypadku stałej raty leasingowej (lub rata leasingowa w wysokości […] % w przypadku raty leasingowej z indeksacją o […] %, która wydaje się jednak mniej odpowiednia do celów porównawczych) jest dość rozsądna w porównaniu ze stopami procentowymi kredytów podanymi przez Bank Federalny. Należy przypomnieć, że dane przedstawione przez Bank Federalny odnoszą się przykładowo do 30-letniego okresu spłaty leasingu ze stałą stopą procentową. Mimo że nie da się dokładnie kwantyfikować korekty niezbędnej w celu uzyskania odpowiedniego poziomu odniesienia, różnica pomiędzy średnimi stopami procentowymi dla kredytów/hipotek a ratą leasingową wydaje się dostatecznie zasadna, aby można było na jej podstawie stwierdzić, że nie ma żadnych dowodów na to, że BAVARIA żądała zbyt wysokiej raty leasingowej. W związku z tym Komisja stwierdza, że rata leasingowa opłacana na rzecz BAVARII była w odnośnym czasie (koniec 1997 r./początek 1998 r.) zgodna z zasadami rynkowymi.
7.4.4. Wniosek
(195)
Z dostępnych informacji wynika, że podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej również zawarłby transakcję taką jak ta pomiędzy NEUWOGES a BAVARIĄ. Przykładowe umowy, procedura przetargowa oraz porównanie z innymi instrumentami finansowymi wskazują co najwyżej, że transakcja, o której mowa, została zawarta na panujących w tamtym czasie warunkach rynkowych oraz że model BAVARII nie był zawyżony.
7.5. DODATKOWA OCENA: POZOSTAŁE ELEMENTY POMOCY I ZGODNOŚĆ Z RYNKIEM WEWNĘTRZNYM
(196)
Z pierwotnego badania Komisji wynika zatem, że decyzja NEUWOGES o zawarciu transakcji sale and leaseback była zgodna z zasadą podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej, co oznacza, że transakcja ta nie przyniosła BAVARII korzyści i tym samym BAVARIA nie otrzymała także pomocy. Mimo to Komisja zbadała również, czy inny rezultat - mianowicie to, że BAVARIA faktycznie uzyskała od NEUWOGES korzyść - siłą rzeczy doprowadził do tego, że transakcja ta stanowiła pomoc państwa niezgodną z rynkiem wewnętrznym. Wychodząc z hipotetycznego założenia, że NEUWOGES nie postępowała zgodnie z zasadą podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej i BAVARIA uzyskała tym samym korzyść, Komisja zbadała, czy przedmiotowe środki obejmowały pomoc państwa na rzecz BAVARII oraz czy taką ewentualną pomoc można by uznać za zgodną z rynkiem wewnętrznym.
7.5.1. Pozostałe elementy pomocy
7.5.1.1. Przedsiębiorstwo
(197)
Przyznanie środków publicznych można zakwalifikować jako pomoc państwa jedynie wtedy, gdy beneficjentem jest „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału pojęcie przedsiębiorstwa obejmuje każdą jednostkę prowadzącą działalność gospodarczą (121). Działalnością gospodarczą jest każda działalność polegająca na oferowaniu towarów lub usług na określonym rynku (122).
(198)
BAVARIA prowadzi szereg form działalności gospodarczej, takich jak inwestycje komercyjne w nieruchomości oraz wynajem tych nieruchomości odbiorcom przemysłowym i prywatnym. BAVARIA jest zatem przedsiębiorstwem w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE.
7.5.1.2. Wykorzystanie zasobów państwowych i możliwość ich przypisania państwu
(199)
Środek musi być finansowany przy użyciu zasobów państwowych i musi istnieć możliwość jego przypisania państwu. Zgodnie z orzecznictwem Trybunału w sprawie Stardust Marine (123) kryterium to może spełniać pomoc państwa, która nie jest finansowana bezpośrednio z budżetu państwa, o ile zasoby podlegają kontroli państwa, a decyzję dotyczącą ich przekazania przypisuje się państwu.
(200)
NEUWOGES jest w całości własnością miasta Neubrandenburg i tym samym przedsiębiorstwem publicznym w rozumieniu art. 2 lit. b) dyrektywy Komisji 2006/111/WE (124), na którą Trybunał powołał się w wyroku w sprawie Stardust Marine. Miasto Neubrandenburg posiada wszystkie udziały w spółce NEUWOGES i jako jedyny udziałowiec może sprawować znaczącą kontrolę nad Radą Nadzorczą i zgromadzeniem wspólników NEUWOGES. W związku z tym Komisja stwierdza, że miasto ma możliwość zarządzania wykorzystaniem zasobów NEUWOGES. Wobec tego transakcja sale and leaseback zawierała zasoby państwowe.
(201)
W odniesieniu do możliwości przypisania zasobów państwu Komisja stwierdza, że zgodnie z dostępnymi informacjami miasto Neubrandenburg zasadniczo było zaangażowane w zawarcie transakcji sale and leaseback. Transakcję musiała zatwierdzić Rada Nadzorcza NEUWOGES, której członkowie działali z polecenia miasta. Z przedłożonej dokumentacji wynika również, że Rada Nadzorcza aktywnie uczestniczyła w negocjowaniu umów. Komisja jest więc zdania, że zawarcie umowy sale and leaseback należy przypisać państwu.
7.5.1.3. Selektywność
(202)
Zgodnie z art. 107 ust. 1 TFUE środek stanowi pomoc państwa jedynie wówczas, gdy przynosi korzyści niektórym przedsiębiorstwom lub produkcji niektórych towarów. Pojęcie pomocy państwa obejmuje zatem tylko te środki na rzecz przedsiębiorstw, które przynoszą im selektywną korzyść.
(203)
Zważywszy na to, że w przypadku przedmiotowych środków chodziło o dwustronną transakcję pomiędzy NEUWOGES a BAVARIĄ, każda korzyść przyznana przez NEUWOGES na rzecz BAVARII miałaby charakter selektywny, ponieważ żadne inne przedsiębiorstwo nie miałoby do tej korzyści dostępu.
7.5.1.4. Zakłócenie konkurencji i wpływ na wymianę handlową
(204)
W przypadku dotacji publicznych na rzecz przedsiębiorstw pomoc państwa w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE występuje tylko wtedy, gdy zakłóca konkurencję lub grozi jej zakłóceniem oraz wpływa na wymianę handlową między państwami członkowskim. Jeśli udzielona przez państwo dotacja wzmacnia konkurencyjną pozycję przedsiębiorstwa względem jego konkurentów, uznaje się ją za środek, który zakłóca konkurencję lub grozi jej zakłóceniem (125). Dlatego w przypadku gdy państwo przyznaje przedsiębiorstwu działającemu w zliberalizowanej branży gospodarki, w której panuje lub mogłaby panować konkurencja, korzyść finansową, zakłada się występowanie zakłóconej konkurencji.
(205)
Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów Unii Europejskiej pomoc na rzecz przedsiębiorstw działających na rynku wewnętrznym może mieć wpływ na wymianę handlową między państwami członkowskimi (126).
(206)
BAVARIA konkuruje z innymi funduszami rynku nieruchomości i inwestorami (przedsiębiorstwami) z Niemiec oraz z innymi państwami członkowskimi UE o inwestorów i możliwości inwestycyjne. Korzyść finansowa przyznana BAVARII wzmocniłaby konkurencyjną pozycję takiego przedsiębiorstwa i w związku z tym mogłaby zakłócić konkurencję. Biorąc pod uwagę to, że rynek inwestycji na rynku nieruchomości jest rynkiem ogólnounijnym, każda korzyść finansowa przyznana BAVARII wzmocniłaby pozycję rynkową przedsiębiorstwa w porównaniu z jego konkurentami z innych państw członkowskich i tym samym wpłynęła na wymianę handlową między państwami członkowskimi.
7.5.1.5. Wniosek
(207)
Przy założeniu, że transakcja sale and leaseback - wbrew wyżej przedstawionemu pierwotnemu wnioskowi Komisji - jest sprzeczna z zasadą podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej i tym samym stanowi korzyść na rzecz BAVARII, należałoby stwierdzić, że transakcja sale and leaseback stanowiła pomoc państwa. W takim przypadku należałoby więc zbadać, czy taką ewentualną pomoc państwa można by uznać za zgodną z rynkiem wewnętrznym.
7.5.2. Zgodność z rynkiem wewnętrznym w świetle art. 107 ust. 3 lit. c) TFUE
(208)
Zgodnie z art. 107 ust. 3 lit. c) TFUE „[Za zgodną z rynkiem wewnętrznym może zostać uznana] pomoc przeznaczona na ułatwianie rozwoju niektórych działań gospodarczych lub niektórych regionów gospodarczych, o ile nie zmienia warunków wymiany handlowej w zakresie sprzecznym ze wspólnym interesem”. W przypadku zastosowania art. 107 ust. 3 lit. c) Komisja musi rozważyć pozytywne i pożądane skutki środka pomocy względem jego negatywnego wpływu na warunki wymiany handlowej, wynikającego z jego wdrożenia.
(209)
Aby zdać test bilansujący, środek pomocy musi spełniać pięć wymogów. Po pierwsze, środek pomocy musi służyć realizacji jasno określonego celu będącego przedmiotem wspólnego zainteresowania. Po drugie, środek pomocy musi być właściwym środkiem realizacji tego celu. Po trzecie, środek pomocy musi być konieczny i musi wywoływać efekt zachęty. Po czwarte, środek pomocy musi być adekwatny. Po piąte, pomoc nie może wpływać niekorzystnie na warunki wymiany handlowej w stopniu, który narusza wspólny interes.
7.5.2.1. Cel będący przedmiotem wspólnego zainteresowania
(210)
Zgodnie z art. 3 i 174 TFUE celem Unii jest spójność gospodarcza i społeczna. Wzmocnienie spójności gospodarczej i społecznej prowadzi do poprawy środowiska miejskiego i jakości życia mieszkańców miasta. Polityka spójności może przyczynić się do zbudowania społeczności zorganizowanych z poszanowaniem zasady zrównoważonego rozwoju, zapewniając, że problemy gospodarcze, społeczne i środowiskowe zostaną rozwiązane za pomocą zintegrowanych strategii odnowy, regeneracji i rozwoju zarówno obszarów miejskich, jak i wiejskich. Można to osiągnąć na różne sposoby (127).
(211)
Komisja stwierdza, że cel statutowy NEUWOGES polega na zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych w regionie. Komisja zauważa również, że zawarcie transakcji sale and leaseback umożliwiło NEUWOGES osiągnięcie określonych celów (gminno-)politycznych. NEUWOGES utrzymuje, że:
-
w latach 90., po zjednoczeniu Niemiec, realizowano ważny projekt polityczny, którego celem było dostosowanie warunków mieszkaniowych panujących w Niemczech Wschodnich do warunków mieszkaniowych w Niemczech Zachodnich; doprowadziło to do przyspieszenia prywatyzacji i renowacji zasobów mieszkaniowych w Niemczech Wschodnich, niezależnie od racjonalności tych działań z ekonomicznego punktu widzenia,
-
prywatyzacja i renowacja budynków będących przedmiotem umowy sale and leaseback służyła zapewnieniu miastu Neubrandenburg przyszłych perspektyw: udostępniając mieszkania w przystępnej cenie i o wysokich standardach mieszkaniowych oraz prywatyzując je (do czego była zobowiązana BAVARIA), NEUWOGES chciało zwiększyć atrakcyjność miasta Neubrandenburg dla jego mieszkańców.
(212)
Ponadto Komisja stwierdza, że BAVARIA zobowiązała się do podjęcia próby sprzedaży określonej liczby mieszkań ówczesnym najemcom. Nie wolno jej było przy tym zażądać ceny nieuwzględniającej mechanizmów rynkowych, lecz musiała przestrzegać ustalonego maksymalnego pułapu (128). W związku z tym umowa zawarta na takich warunkach przyniosła ówczesnym najemcom przedmiotowych budynków pewną korzyść.
(213)
W przypadku gdyby transakcja sale and leaseback pomiędzy NEUWOGES a BAVARIĄ faktycznie została zakwalifikowana jako pomoc państwa, co nie miało miejsca, celem tej pomocy byłaby realizacja wyżej wspomnianych celów politycznych. Zapewnienie dostatecznych warunków mieszkaniowych w regionie, wkład w realizację krajowego celu politycznego (dostosowanie warunków mieszkaniowych panujących w Niemczech Wschodnich i Niemczech Zachodnich po zjednoczeniu Niemiec) oraz zapewnienie miastu Neubrandenburg przyszłych perspektyw poprzez udostępnienie mieszkańcom mieszkań w przystępnej cenie i o wysokich standardach mieszkaniowych (oraz udzielenie pomocy ówczesnym najemcom przedmiotowych budynków) ogólnie można uznać za dokładnie zdefiniowane cele leżące we wspólnym interesie. Komisja jest zdania, że w związku z tym transakcję, o której mowa, należy uznać za środek służący realizacji celu leżącego we wspólnym interesie.
7.5.2.2. Adekwatność środków
(214)
Nie ulega wątpliwości, że umowa sale and leaseback pomiędzy NEUWOGES a BAVARIĄ umożliwiła osiągnięcie zamierzonych celów; transakcja przyczyniła się do całkowitej renowacji i prywatyzacji budynków zakupionych przez BAVARIĘ oraz do zaoferowania ich ówczesnym najemcom po niższej cenie, a także do zwiększenia w regionie podaży mieszkań o wysokim standardzie i tym samym do poprawy przyszłych perspektyw miasta Neubrandenburg.
(215)
Poszukując kupca budynków oraz oceniając jego możliwości, NEUWOGES poczyniła szereg kroków, które w rzeczywistości pozwoliły jej zapewnić, że na wypadek, gdyby transakcja sale and leaseback obejmowała pomoc, ograniczałaby się ona do wymaganego minimum, jeśli chodzi o osiągnięcie zamierzonych celów. W szczególności NEUWOGES przeprowadziła ograniczoną procedurę przetargową i po kilkumiesięcznych negocjacjach warunków transakcji z BAVARIĄ ostatecznie doszła do wniosku, że transakcja ta jest najlepszą ofertą na rynku. Zatem nic nie wskazuje na to, że nawet gdyby transakcja sale and leaseback obejmowała pomoc, wykraczałaby ona poza wymagane minimum. Przedstawiona w sekcji 7.3 analiza porównawcza transakcji sale and leaseback z różnymi innymi możliwościami (na przykład finansowana z kredytu renowacja budynków lub sprzedaż bezpośrednia) pokazała, że nie było żadnych innych alternatyw oferujących osiągnięcie tych samych celów bez przyznania pomocy lub z uwzględnieniem mniejszej kwoty pomocy. Transakcja sale and leaseback oraz każdy ewentualnie zawarty w niej element pomocy były więc właściwym środkiem realizacji celów leżących we wspólnym interesie.
7.5.2.3. Konieczność i efekt zachęty
(216)
Przy założeniu, że transakcja sale and leaseback stanowiła pomoc państwa, należałoby ponadto zbadać, czy pomoc ta wywołała efekt zachęty. Negocjacje warunków transakcji pomiędzy NEUWOGES a BAVARIĄ trwały kilka miesięcy. Wydaje się, że BAVARIA nie zawarłaby transakcji, która nie pasowałaby do jej „modelu leasingu nieruchomości”. W przypadku gdyby ostatnio zrealizowana transakcja oparta na „modelu leasingu nieruchomości” BAVARII obejmowała pomoc państwa, nie ulegałoby wątpliwości, że bez tej pomocy BAVARIA nie zdecydowałaby się na zawarcie tej transakcji.
7.5.2.4. Proporcjonalność
(217)
Komisja wskazała już, że cele, do których dążyła NEUWOGES przy zawieraniu tej transakcji, należy uznać za istotne. Renowacja i prywatyzacja budynków, jak również ich sprzedaż najemcom po niższej cenie w znaczny sposób przyczyniły się do zwiększenia spójności gospodarczej i społecznej w Unii. Jednocześnie kwota pomocy na rzecz BAVARII zawarta w ramach transakcji sale and leaseback była co najwyżej ograniczona, przez co ewentualne skutki przedmiotowego środka prowadzące do zakłócenia konkurencji również były ograniczone. W świetle powyższego każdy element pomocy ewentualnie zawarty w transakcji sale and leaseback pomiędzy NEUWOGES a BAVARIĄ był proporcjonalny do zamierzonego celu.
7.5.2.5. Brak wpływu na warunki wymiany handlowej w zakresie sprzecznym ze wspólnym interesem
(218)
Należy nadmienić, że kwota pomocy na rzecz BAVARII zawarta w ramach transakcji sale and leaseback była co najwyżej niewielka. W ten sposób wpływ przedmiotowego środka na warunki wymiany handlowej również był tylko ograniczony. Chociaż każdy element pomocy zawarty w transakcji sale and leaseback poprawiłby konkurencyjną pozycję BAVARII, która przynajmniej potencjalnie konkurowała z innymi przedsiębiorstwami (w tym z przedsiębiorstwami z innych państw członkowskich), zasięg tego wpływu jest uzależniony od kwoty otrzymanej pomocy. Biorąc pod uwagę to, że konkurencyjna pozycja BAVARII uległaby w ten sposób tylko nieznacznej poprawie, można z tego wywnioskować, że transakcja sale and leaseback, nawet gdyby obejmowała pomoc, nie wpłynęłaby niekorzystnie na warunki wymiany handlowej w stopniu, który narusza wspólny interes.
7.5.3. Wniosek dotyczący pozostałych elementów pomocy i zgodności z rynkiem wewnętrznym
(219)
Gdyby transakcja sale and leaseback przyniosła korzyść BAVARII, wówczas z powodów wymienionych w sekcji 7.5.2 Komisja stwierdziłaby, że istniała pomoc państwa w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE. Komisja zaznacza jednak również, że każdy element pomocy państwa zawarty w transakcji sale and leaseback byłby zgodny z rynkiem wewnętrznym w świetle art. 107 ust. 3 lit. c) TFUE.
7.6. WNIOSEK DOTYCZĄCY ISTNIENIA POMOCY I ZGODNOŚCI Z RYNKIEM WEWNĘTRZNYM
(220)
Na podstawie analizy wartości transakcji sale and leaseback dla NEUWOGES, porównania z możliwymi innymi transakcjami oraz analizy transakcji pod kątem zgodności z rynkiem można stwierdzić, że transakcja jest zgodna z zasadą podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej. Zawierając transakcję sale and leaseback, NEUWOGES postąpiła w sposób, który wybrałby również podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej. W szczególności należy podkreślić to, że nie istniała alternatywa atrakcyjniejsza pod względem gospodarczym, warunków transakcji sale and leaseback także nie można było uznać w odnośnym czasie (1997/1998) w świetle dostępnych poziomów odniesienia oraz innych ofert wynikających z procedury przetargowej za warunki odbiegające od przyjętych warunków rynkowych.
(221)
Należy zatem uznać, że transakcja zawarta z NEUWOGES nie przyniosła BAVARII żadnej korzyści, ponieważ postępowanie NEUWOGES było zgodne z zasadą podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej. Biorąc pod uwagę to, że w ramach przedmiotowego środka nie przyznano żadnej korzyści, warunek kwalifikacji środka jako pomocy państwa nie jest spełniony; środek ten nie stanowi więc pomocy państwa w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE.
(222)
Oprócz pierwotnego stwierdzenia, że transakcja sale and leaseback nie przyniosła BAVARII żadnej korzyści i tym samym nie obejmuje pomocy państwa, Komisja doszła dodatkowo do wniosku, że gdyby jednak transakcja sale and leaseback przyniosła BAVARII korzyść, wówczas rzeczywiście stanowiłaby ona pomoc państwa. Ta pomoc państwa byłaby jednak zgodna z rynkiem wewnętrznym w świetle art. 107 ust. 3 lit. c) TFUE,
PRZYJMUJE NINIEJSZĄ DECYZJĘ:
Artykuł 1
Transakcja zawarta w dniu 21 stycznia 1998 r. pomiędzy Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG w formie umowy dotyczącej prawa zabudowy i ogólnej umowy administracyjnej nie stanowi pomocy państwa w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE.
Artykuł 2
W przypadku gdyby transakcja zawarta w dniu 21 stycznia 1998 r. pomiędzy Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG w formie umowy dotyczącej prawa zabudowy i ogólnej umowy administracyjnej stanowiła jednak pomoc państwa w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE, jest ona zgodna z rynkiem wewnętrznym w rozumieniu art. 107 ust. 3 lit. c) TFUE.
Artykuł 3
Niniejsza decyzja skierowana jest do Republiki Federalnej Niemiec.
Sporządzono w Brukseli dnia 16 września 2014 r.