ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 20. dubna 2011
o opatření C 37/04 (ex NN 51/04), které uplatnilo Finsko ve prospěch společnosti Componenta Oyj
(oznámeno pod číslem K(2011) 2559)
(Pouze finské a švédské znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2011/529/EU)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie a zejména první pododstavec čl. 108 odst. 2 této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru a zejména čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
poté, co vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k výše uvedenému ustanovení(uvedeným ustanovením) (1),
vzhledem k těmto důvodům:
I. POSTUP
(1)
Dne 10. března 2004 Komise obdržela stížnost společnosti Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, v níž stěžovatel informoval Komisi o údajné podpoře, již poskytlo město Karkkila, (dále jen „Karkkila“) ve prospěch společnosti Componenta Oy (dále jen „Componenta“). Komise informovala Finsko dopisem ze dne 19. listopadu 2004, že se ve věci této podpory rozhodla zahájit řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES (nyní čl. 108 odst. 2 Smlouvy o fungování Evropské unie). Rozhodnutí Komise zahájit řízení bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (2). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k opatření, avšak žádné takové připomínky neobdržela.
(2)
Dne 20. října 2005 Komise přijala konečné negativní rozhodnutí a nařídila Finsku, aby podporu společnosti Componenta odebralo (dále jen „rozhodnutí z roku 2005“). Rozhodnutí z roku 2005, kterým mělo být ukončeno formální vyšetřovací řízení, bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (3). Componenta podala proti rozhodnutí odvolání a to bylo anulováno rozhodnutím ze dne 18. prosince 2008 (dále jen „rozhodnutí“) pro nedostatečné zdůvodnění (4).
(3)
Finsko předložilo připomínky v dopisech datovaných 5. ledna a 10. ledna 2010, které zahrnovaly rovněž dvě studie oceňující příslušné nemovitosti. Komise zaslala tři další žádosti o informace ve dnech 9. ledna 2009, 23. července 2009 a 8. ledna 2010, jež byly zodpovězeny dopisy zaregistrovanými 9. března 2009, 15. října 2009 a 5. března 2010. Schůzka zástupců Komise na jedné straně a zástupců finské vlády a příjemce na straně druhé se uskutečnila 23. listopadu 2009 v Bruselu.
II. POPIS SKUTEČNOSTÍ
1. Transakce
(4)
Componenta je výrobce oceli se sídlem v městě Karkkila ve Finsku. Má výrobní závody ve Finsku, Nizozemsku a Švédsku. Převážná část obratu společnosti ve výši 316 milionů EUR v roce 2004 pocházela ze severní a střední Evropy. V roce 2004 zaměstnávala skupina přibližně 2 200 osob.
(5)
Posuzovaná transakce se týká realitní společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (dále jen „KK“), která vlastnila pozemky ve městě Karkkila asi 65 km na severozápad od Helsinek. KK byla ve společném vlastnictví (50/50) společnosti Componenta a města Karkkila. Každý z partnerů společného podniku poskytl KK v roce 1996 bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR.
(6)
Kupní smlouvou uzavřenou dne 16. prosince 2003 bylo dojednáno, že město získá plné vlastnictví KK nabytím akcií držených společností Componenta v celkové hodnotě 2 383 276,50 EUR. Transakce sestávala ze dvou částí:
-
Componenta obdržela platbu 713 092,50 EUR za 50 % akcií prodaných městu Karkkila,
-
KK splatila společnosti Componenta akcionářskou půjčku 1 670 814 EUR, kterou společnosti KK poskytla v roce 1996. Za tím účelem město Karkkila poskytlo KK bezúročnou půjčku v téže výši. Tím došlo ke změně věřitele ze společnosti Componenta na město Karkkila.
(7)
Město Karkkila proto vyčlenilo částku 2 383 276,50 EUR na výše zmíněnou transakci: 713 092,50 EUR jako platbu za akcie KK a 1 670 184 EUR jako bezúročnou půjčku poskytnutou společnosti KK.
(8)
Kupní cena akcií byla vypočítána s ohledem na standardní ceny, za které město Karkkila prodávalo nemovitosti v roce 2003.
Tabulka 1
Standardní prodejní ceny nemovitostí prodávaných KK za 1 m2
(v EUR)
Pásmo 1
Rodinné domy
11,11
Řadové domy
88,81
Výškové domy
79,56
Pásmo 2
Rodinné domy
10,19
Řadové domy
74,02
Výškové domy
64,76
Jiné
Pozemky mimo územní plán města
1,18
Pozemky vyhrazené pro veřejné parky
1,18
(9)
Tyto standardní ceny byly použity pro nemovitosti v pozemkovém portfoliu KK v době transakce a vyděleny dvěma, důsledkem čehož byla kupní cena akcií 713 092,50 EUR.
(10)
Prodejní smlouva mezi městem Karkkila a společností Componenta dále uváděla následující:
a)
Prodávající souhlasí, že bude investovat do rozšíření výrobních zařízení společnosti Componenta Karkkila Oy na území města Karkkila, jak je uvedeno v příloze 1 této smlouvy. Odhaduje se, že na základě této investice vznikne v městě Karkkila v roce 2004 50-70 nových pracovních míst s plným úvazkem (v roce 2003 počet pracovních míst činil 130).
b)
Jestliže rozšiřování zařízení prodávajícího nebude zahájeno v roce 2004, jak se uvádí v odstavci výše, má kupující právo podle vlastního uvážení zrušit transakci.
(11)
V příloha 1 prodejní smlouvy se uvádělo, že Componenta sloučí provoz dvou výrobních závodů skupiny, slévárny Alvesta (nacházející se ve Švédsku) a slévárny Karkkila, a že rozhodnutí o budoucí lokaci slévárny bude záviset na výsledku analýzy. V roce 2005 byla slévárna Alvesta uzavřena a výroba převedena do Karkkily.
(12)
Po převzetí akcií KK vlastněných společností Componenta se Karkkila rozhodla ukončit činnost KK a převést pozemky na město.
2. Majetek KK
(13)
Město Karkkila leží asi 65 kilometrů na severovýchod od Helsinek u silnice č. 2 v severovýchodní části provincie Uusimaa. V roce 2003 mělo město Karkkila asi 8 500 obyvatel. Město vzniklo kolem hutě Högfors založené v 19. století a rozrůstá se ve své severní části kolem břehů jezera.
(14)
Pozemky ve vlastnictví KK zaujímaly 730 000 m2 ve městě Karkkila a jeho bezprostředním okolí, nejvýše 2,5 km od středu města. V prosinci 2003 byla situace následující:
-
Nejvyšší hodnotu lze připsat pozemkům v oblasti Asemanranta (pásmo 1) a určeným pro výškové domy. Činí zhruba polovinu hodnoty portfolia KK.
-
Převážná část pozemků leží v oblasti Haapala/Uusitalo (pásmo 2). Je určena pro rodinné domy a tvoří asi čtvrtinu celkové hodnoty.
-
Portfolio rovněž zahrnuje malý počet pozemků určených pro rodinné domy v jiných obytných oblastech, pozemky určené pro výškové domy v oblasti Takko I a několik pozemků pro řadové domy.
-
Část pozemků je rovněž určena pro veřejný park.
-
Portfolio obsahuje také určité neupravené pozemky mimo oblast městského územního plánu.
(15)
Nemovitý majetek celkově tvoří přibližně 160 pozemků. Avšak město Karkkila mělo v úmyslu některé pozemky přeorganizovat a rozdělit je na menší části. V době transakce byla KK nesporně největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile.
(16)
Po získání plného vlastnictví mělo město Karkkila v úmyslu pronajmout některé z pozemků na pokrytí provozních nákladů. Provozní náklady KK (mzdy, nájemné, úroky z půjček) v letech 2000-2003 byly maximálně 40 000 EUR.
3. Další důležité informace
(17)
Karkkila leží v dojezdové vzdálenosti od Helsinek. Nemovitosti v Helsinkách a okolních oblastech velmi zdražily a ceny se stále zvyšují. Tento cenový tlak vedl obyvatelstvo k usidlování ve městech v okolí hlavního města, což zvedlo ceny tamějších nemovitostí. Město Karkkila lze považovat za alternativní lokaci vůči Helsinkám spolu s dalšími třemi městy: Vihti, Lohja a Hyvinkää. Jejich vzdálenost od Helsinek je následující:
Tabulka 2
Vzdálenost od Helsinek
Lohja
52 km
38 min.
Hyvinkää
56 km
45 min.
Vihti
58 km
42 min.
Karkkila
68 km
50 min.
(18)
Tato města stále přitahují mnoho nových obyvatel. V důsledku tohoto před transakcí (a po ní) výrazně vzrostly ceny nemovitostí, v Karkkile dvojnásobně, a v některých případech se zvýšily dokonce šestkrát.
(19)
Podle oficiální předpovědi zveřejněné v roce 2000 se do roku 2025 očekávalo zvýšení počtu obyvatel Karkkily na 9 600, což znamenalo potřebu 600 nových obydlí. Brzy se ukázalo, že tato předpověď zdaleka neodpovídá skutečnému růstu počtu obyvatel. O tři roky později, v době transakce, se v Karkkile očekával přírůstek přibližně 70 nových obydlí ročně, což potvrdila krátce poté studie pro období do roku 2025 vypracovaná Regionální radou provincie Uusimaa. (Ve skutečnosti bylo v roce 2005 vybudováno 63 nových obydlí, 137 v roce 2006 a 95 v roce 2007.)
(20)
Během pěti let předcházejících transakci se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 %.
III. PŘIPOMÍNKY FINSKA
(21)
Finsko předložilo ex post celkem tři expertní studie s oceněním pozemků. Studie došly k závěru, že vyplacená cena byla cenou tržní. Komise ve svém původním rozhodnutí z roku 2005 (5) z větší části zamítla studii předloženou v prvním šetření (studie A). Po přijetí rozhodnutí z roku 2005 Finsko zadalo dvě další expertní studie. První z nich (studie B) obsahuje pouze všeobecné konstatování, že hodnocení pozemků bylo správné, aniž by zacházela do podrobností. Druhá studie, zpráva KP&P (studie C), analyzuje situaci v oblasti nemovitostí v Karkkile a okolí podrobněji.
(22)
Finsko tvrdí, že město Karkkila získalo výhradní vlastnictví akcií, neboť se jednalo ve střednědobém až dlouhodobém horizontu o investici s nízkým rizikem. S přihlédnutím ke stálému růstu cen nemovitostí v sousedních městech, očekávanému růstu počtu obyvatel v Karkkile, saturaci stávajících částí města a potřebě expanze zastupitelstvo města Karkkila nepochybovalo, že získání výhradního vlastnictví KK bude výnosné.
(23)
Finsko dále vysvětlovalo, že možnost urychlení postupů bylo dalším praktickým důvodem pro získání výhradního vlastnictví. Finsko několikrát naznačilo, že spolupráce mezi Karkkilou a společností Componenta nebyla z důvodů jejich rozcházejících se obchodních zájmů ideální. Obě strany se dohodly na ukončení společného podniku, aby se vyhnuly zablokování mnoha rozhodnutí. Zejména v oblasti Haapala/Uusitalo měla být přijata řada rozhodnutí pro změnu členění pozemků za účelem rozvoje této oblasti pro výstavbu. Vzhledem k tomu, že podnikání v oblasti nemovitostí nebylo hlavní náplní podnikání společnosti Componenta, bylo v jejím zájmu vzdát se investování do této činnosti, zatímco v zájmu města Karkkila bylo řídit přípravu pozemků pro výstavbu.
(24)
Finsko vysvětlovalo, proč bylo relevantní srovnání s městy Vihti, Lohja a Hyvinkää. Mimo jiné Finsko zdůrazňovalo, že do měst Vihti a Lohja nevede železniční spojení umožňující snadné dojíždění z těchto měst do Helsinek.
(25)
Finsko tvrdí, že výpočet částky podpory provedený Komisí v jejím rozhodnutí z roku 2005 je zkreslený, neboť akcionářská půjčka byla zahrnuta dvakrát. Půjčka byla odečtena od hodnoty společnosti pro výpočet hodnoty 50 % akcií a započítána jako splátka ve prospěch společnosti Componenta. Finsko tudíž namítá, že hodnota akcií (713 092,5 EUR) již zahrnuje půjčku, protože cena byla vypočítána na základě čisté hodnoty KK.
IV. POSOUZENÍ
(26)
Podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné se společným trhem. Podle stávající judikatury Soudního dvora Evropské unie se podmínka nepříznivého ovlivňování obchodu považuje za splněnou tehdy, pokud podnik přijímající podporu vykonává hospodářskou činnost, která zahrnuje obchod mezi členskými státy.
(27)
Další společnosti na vnitřním trhu také vyrábějí ty samé produkty jako Componenta a je s nimi intenzivně obchodováno napříč členskými státy. Pro účely čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU státní prostředky zahrnují prostředky místních orgánů (6). Dotyčná transakce, financovaná prostředky Karkkily, tudíž zahrnuje státní prostředky ve smyslu čl. 107 odst. 1. Proto jakákoli výhoda poskytnutá společnosti Componenta v kontextu transakce, kterou by Componenta za normálních tržních podmínek neobdržela, spadá do působnosti čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES. Z toho vyplývá, že hlavní otázkou v daném případě je, zda Componenta obdržela platbu ve výši, kterou by za normálních tržních podmínek nezískala.
(28)
Komise uvádí, že ustanovení o předčasném splacení v prodejní smlouvě uzavřené mezi společností Componenta a městem Karkkila lze považovat za zjevný ukazatel, že kupní podmínky nabízené městem Karkkila měly za cíl podnítit společnost Componenta k zachování výrobního závodu v Karkkile a zrušení hutě Alvesta.
(29)
Podle rozsudku Soudu prvního stupně (7) byla tato dohoda podmínečná, ale nespecifická ohledně důsledků. Ve skutečnosti, i když podmínečnost naznačuje, že transakce byla dohodnuta tak, aby přinesla výhodu společnosti Componenta, z těchto doložek pro ni jasně nevyplývá žádná výhoda. Na jedné straně, jak je uvedeno níže, nepřekročila cena zaplacená společnosti Componenta za prodej jejího podílu v KK tržní cenu, na druhé straně Komise neobjevila žádné důkazy o výhodách, jež by z těchto doložek mohla Componenta mít. Komise proto posuzovala, zda by investor v tržní ekonomice, který již drží 50 % akcií, za daných podmínek získal plné vlastnictví.
(30)
Z judikatury vyplývá, že „přestože postup soukromého investora, se kterým je nutno zásah veřejného investora sledujícího cíle hospodářské politiky srovnávat, nemusí být postupem běžného investora vkládajícího kapitál s cílem dosažení zisku v poměrně krátké době, musí se jednat alespoň o postup soukromé holdingové společnosti nebo soukromé skupiny podniků sledujících cíle strukturální politiky - ať už celkové nebo oborové - která je vedena výhledem dosažení ziskovosti v dlouhodobém horizontu“ (8).
1. Všeobecné úvahy týkající se hodnoty akcií
(31)
Sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány státní moci (9) (dále jen „sdělení“) se neuplatňuje přímo, protože daný případ se netýká prodeje pozemků jako takových, nýbrž nákupu akcií v realitní společnosti. Avšak sdělení lze v tomto případě uplatnit, neboť hodnota akcií KK je v zásadě určena tržní hodnotou pozemků v jejím portfoliu. Proto je ocenění hodnoty pozemků vlastněných KK klíčové pro potvrzení existence státní podpory.
(32)
V každém případě sdělení vychází z principu soukromého investora operujícího v tržní ekonomice, tudíž prodej pozemků veřejnými orgány nezahrnuje prvky státní podpory, pokud je prodej uskutečněn za cenu, kterou by soukromý investor mohl získat za normálních tržních podmínek.
(33)
Komise se domnívá, že vhodným výchozím bodem analýzy je cena, kterou by investor v tržní ekonomice vlastnící 50 % akcií KK byl připraven zaplatit za nabytí plného vlastnictví. Podnikatel v tržní ekonomice by při výpočtu vycházel z ceny, kterou by byl ochoten zaplatit podle výnosu, jaký by mohl ze své investice očekávat.
(34)
V daném případě se Componenta nesnažila najít dalšího kupujícího. Bylo v jejím zájmu prodat své akcie druhému akcionáři. Podle dohody mezi akcionáři (10) a stanov KK (11) mělo město Karkkila vůči akciím KK vlastněným společností Componenta právo prvního odmítnutí a právo výkupu, pokud by se Componenta pokusila prodat je třetí straně. Tato pravidla sloužila k odrazení společnosti Componenta od hledání jiných kupujících. Navíc žádný soukromý kupující by neměl zájem koupit 50 % akcií KK, pokud by s tím nezískal i plnou kontrolu nad KK. Nový partner, jenž by neměl plnou kontrolu nad KK, by byl vázán stanovami KK (12), podle nichž bylo cílem společnosti zpomalit růstu cen pozemků a domů v Karkkile ve prospěch obyvatel.
(35)
Komise se také domnívá, že akcionář v tržní ekonomice, který získal plné vlastnictví, by uvažoval i o financování celkové investice (ve výši 2,37 milionu EUR za akcie a půjčku).
(36)
Pokud jde o splacení akcionářské půjčky, Komise konstatuje, že aktiva v portfoliu KK byla odhadnuta na hodnotu 4,9 milionu EUR. Tato hodnota bohatě pokrývala nesplacené půjčky ve výši 3,34 milionu EUR, což znamená, že splacení půjčky jako takové se nejevilo jako problematické.
(37)
Finsko vysvětlilo, že město Karkkila plánovalo zvýšit výnosy z pronájmu na úhradu finančních a provozních nákladů KK po transakci (je činily každoročně méně než 40 000 EUR). Pokud by se město stalo výhradním akcionářem, mohlo by rázem změnit stanovy KK, jež omezovaly jeho svobodu ve vztahu k cenové politice. Proto z právního hlediska nemohlo městu poté, co získalo plné vlastnictví, nic zabránit ve zvýšení příjmu z pronájmu.
(38)
Komise konstatuje, že pozdější vývoj potvrzuje, že krytí nákladů prostřednictvím výnosu z pronájmu byl realistický plán. Město Karkkila uzavřelo 28 dlouhodobých nájemních smluv, které přinášely následující výnos:
Tabulka 3
Výnos z pronájmu po transakci
(v EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Soukromý investor by navíc výměnou za bezúročnou půjčku očekával zvýšení hodnoty svého podílu ve společnosti. V tomto případě bylo návratnosti investice dosaženo zvýšením hodnoty nemovitostí vlastněných KK. Finsko vysvětlilo, že hodnota pozemků vlastněných KK se mezi lety 1996 a 2003 výrazně zvýšila. Během pěti let, jež předcházely transakci, se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 % a mezi lety 2005 a 2008 o zhruba 10 %.
(40)
Očekávalo se rovněž, že počet obyvatel Karkkily naroste do roku 2025 o více než 100 osob ročně, což by při střídmém odhadu znamenalo, že každoročně by bylo potřeba v městě vybudovat 70 nových obydlí (13).
(41)
Z těchto důvodů by mohl soukromý investor očekávat zásadní nárůst hodnoty svého podílu v KK.
2. Hodnota pozemků
(42)
Jako první krok Komise hodnotila, zda kupní cena zaplacená městem Karkkila za akcie znamenala zvýhodnění ve prospěch společnosti Componenta, protože prodávající by za normálních tržních podmínek dosáhl nižší ceny.
(43)
Finsko stanovilo hodnotu KK následovně (14):
Tabulka 4
Hodnota majetku KK podle výpočtu Finska
Aktuální hodnota pozemků
5 067 988
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Majetek celkem
5 096 244
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 755 769
50 % čisté hodnoty společnosti KK
877 885
(44)
Hodnota pozemků byla vypočítána s ohledem na standardní cenové sazby platné v Karkkile v roce 2003. Tyto ceny byly jednotnými cenami pro celé město Karkkila pouze s rozlišením na dvě pásma. Z údajů poskytnutých Finskem bylo zjevné, že se skutečné tržní ceny v jednotlivých částech města a obytných oblastech značně liší. Z toho důvodu Komise zaměřila své hodnocení konkrétněji na příslušné oblasti.
(45)
Komise konstatuje, že se město Karkkila rozhodlo pro nabytí plného vlastnictví se střednědobou až dlouhodobou perspektivou. To v podnikání v oblasti realit není neobvyklé, zejména pokud okolnosti umožňují očekávat ve střednědobé až dlouhodobé perspektivě výrazné zvýšení hodnoty. Město Karkkila sledovalo dlouhodobou investiční strategii a usilovalo o vytvoření zisku na základě zvýšených prodejů v budoucnu.
(46)
Pokud je o specifickou situaci v Karkkile, Finsko ukázalo, že město Karkkila mělo oprávněné důvody očekávat ve střednědobém a dlouhodobém výhledu výrazné zvýšení počtu obyvatel, což by znamenalo výraznou potřebu dalšího bydlení. Hlavním důvodem byla skutečnost, že tři města na sever a západ od Helsinek - Vihti, Lohja a Hyvinkää - silně přitahovala rezidenty, z nichž mnozí dojížděli. V důsledku toho ceny nemovitostí rychle a trvale rostly a v nejbližší budoucnosti se neočekávalo žádné zpomalení. V roce 2003 byly ceny v těchto sousedících městech v průměru 2,5krát vyšší než v Karkkile. V Karkkile proto očekávali, že by další zvyšování cen přivedlo zájemce o bydlení do Karkkily jako nejbližší logické alternativy bydlení, i pokud by ceny v Karkkile rovněž výrazně vzrostly. Zdvojnásobení cen realit v Karkkile se tedy nezdálo nereálné.
(47)
Ačkoli pozdější vývoj není přímo relevantní pro analýzu transakce ex ante, vývoj cen nemovitostí ve třech sousedních městech v letech po transakci potvrdil, že předpověď byla realistická. V některých případech ceny dosáhly čtyřnásobku cen nemovitostí v Karkkile i více.
(48)
Dalším důvodem k předpokladu, že se budou lidé více usazovat v Karkkile, byla renovace silnice do města, která byla již v době transakce plánována a která byla později provedena.
(49)
Nabytí výhradního vlastnictví se rovněž řídilo oficiálními předpověďmi nárůstu počtu obyvatel. První studie, v níž se předpokládalo, že počet obyvatel v Karkkile vzroste do roku 2025 asi o 9 600 (tj. asi o 10 %) a bude potřeba dalších 600 obydlí, byla publikována v roce 2000 Regionální radou provincie Uusimaa. Tato předpověď se brzy ukázala jako příliš konzervativní. V okamžiku transakce se v Karkkile očekával mnohem větší přírůstek obyvatel mající za následek potřebu nejméně 70 dalších nových obydlí ročně.
(50)
Tato pozitivní prognóza byla později potvrzena v druhé studii provedené Regionální radou provincie Uusimaa dne 18. srpna 2009, podle níž se dokonce předpokládal do roku 2030 každoroční růst počtu obyvatel Karkkily o 100 osob, a tudíž by potřeba nových obydlí měla každoročně činit 70. Skutečný vývoj tuto druhou předpověď dokonce překonal, protože v roce 2006 bylo vybudováno 137 nových obydlí a v roce 2007 jich bylo 95.
(51)
Rovněž je třeba poznamenat, že KK byla zdaleka největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile. V okamžiku transakce byl konkrétní počet pozemků v portfoliu nejasný, protože město Karkkila mělo v úmyslu jich řadu rozdělit a přeorganizovat (zejména v oblasti Haapala/Uusitalo). Navíc se na pozemcích pro řadové domy a zejména na pozemcích pro výškové domy buduje větší počet obydlí. Výčet portfolia předložený Finskem uvádí méně než 140 jednotek pozemků pro účely bydlení (zbytek jsou oblasti určené pro parky). S dalšími 70 obydlími ročně předpokládanými v době transakce by předpoklad pro dalších 10 let činil 700 dalších obydlí a na příštích 20 let 1 400 dalších obydlí. Vzhledem k tomu, že KK neměla v Karkkile žádného většího konkurenta, mohlo město Karkkila důvodně předpokládat, že bude moci prodat většinu, ne-li všechny nemovitosti ve svém portfoliu.
(52)
Finsko vysvětlilo, že strategií Karkkily bylo nejprve zvýšit hodnotu pozemků ve svém vlastnictví jejich reorganizací a provedením přípravy pro výstavbu, aby bylo možné předpokládat změnu ceny vyplývající z všeobecného zvýšení cen v regionu a prodávat pouze v pozdějším stadiu. V souladu s touto strategií KK již v předchozích letech upustila od brzkých prodejů, což vysvětluje nízkou úroveň prodejů v letech před transakcí.
(53)
Komise podotýká, že pozemky vlastněné KK byly oceněny různě v závislosti na typu pozemků, tj. pozemky pro rodinné domy, řadové domy, bytové domy, parky a pozemky pro veřejné účely. Specifika jednotlivých oblastí jsou zvlášť popsána a analyzována níže.
(54)
Hodnota pozemku nacházejícího se v oblasti Asemanranta, určeného pro výškové domy, byla stanovena na 2 358 158 EUR, tj. asi polovinu hodnoty KK. Pro účely transakce byl pozemek oceněn na 79,56 EUR za m2.
(55)
Studie nejsou přesvědčivé, zejména proto, že neuvádějí srovnávací ceny v Karkkile. Ve skutečnosti nebyl na trhu v Karkkile před transakcí prodán žádný pozemek pro výškové budovy. Expertní studie předložená Finskem během období prvního šetření (studie A) uváděla cenu 50 EUR za m2. Finsko nyní objasňovalo, že toto číslo pravděpodobně vycházelo z údaje použitého pro státem financované sociální bydlení v regionu a bylo daleko nižší než tržní cena. Nicméně tato původní studie odhadovala hodnotu pozemku pro výškové domy mezi 60 a 75 EUR za m2. Druhá studie (studie B) objasňuje, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně, aniž by uváděla jakékoli další informace. Zpráva KP&P (studie C) dochází k závěru, že cena 79,56 za m2 odpovídá tržní ceně, protože je daleko nižší než ceny placené v sousedních třech městech. Vzhledem k tomu, že nejsou k dispozici další srovnávací ukazatele, poskytují tyto studie určité vodítko ohledně cen nemovitostí v oblastech kolem Helsinek v okamžiku transakce. Komise proto ověřila údaje obsažené v těchto studiích a doplnila je o své vlastní hodnocení.
(56)
Oblast Asemanranta má dobrou polohu, protože leží na břehu jezera 200 m od centra města. Podle Finska je hodnota této oblasti výjimečně vysoká, protože její předností je přímý výhled na jezero a dostupnost. Prodej srovnatelného pozemku se v roce 2006 uskutečnil za prodejní cenu 92,35 EUR za m2. Karkkila fakticky považovala hodnotu pozemku za dostatečně vysokou, aby v lednu 2008 zvýšila prodejní cenu na 105 EUR za m2.
(57)
Druhý významný faktor pro posouzení hodnoty této oblasti souvisí s plochou, na niž je cena aplikována. Prodejní odhad se konzervativním způsobem zakládal na minimálním povolení k výstavbě v rozsahu 29 640 m2, přičemž maximální povolení k výstavbě mohlo dosáhnout 39 590 m2. S ohledem na očekávaný růst počtu obyvatel město Karkkila v dlouhodobé perspektivě počítalo s obchodní příležitostí pro maximální povolení k výstavbě.
(58)
Navzdory skutečnosti, že před transakcí nebyl v Karkkile prodán žádný pozemek pro výstavbu výškových domů, mohlo město důvodně očekávat, že zde vznikal trh pro tento typ budov. V roce 2003 byla vydána čtyři stavební povolení pro výškové domy. Vývoj následující po transakci potvrzuje, že předpověď nebyla nepřiměřená, protože bylo požadováno a do roku 2007 vydáno šest dalších povolení a od roku 2007 do poloviny roku 2010 bylo vybudováno sedm výškových budov.
(59)
Ceny placené v sousedních městech dosáhly v roce 2003 v Hyvinkää 133,6 EUR za m2 a vrcholu dosáhly v roce 2004 při prodeji ve Vihti za 312,6 EUR za m2
(60)
Komise se domnívá, že uvedené tři studie operují s hodnotami, jež jsou zcela srovnatelné a nezdají se být zásadně špatné v porovnání s cenami zaplacenými za podobné pozemky v době transakce. Není nutné určit, kterou ze studií lze považovat za nejvěrohodnější, protože cena vyplacená za akcie je nadále pod tržní hodnotou i dle nejkonzervativnějšího odhadu (viz výpočet celkové tržní hodnoty v bodě 84 a násl.). Nejnižší možnou hodnotu Komise odhadovala takto: s ohledem na prvotřídní lokaci pozemků v Asemanrantě je tržní cena přinejmenším v horním segmentu škály stanovené konzultantem s nejvíce konzervativním odhadem, tj. 75 EUR za m2. Podle střídmého předpokladu, že jsou pozemky prodávány pouze pro minimální povolení k výstavbě, by byla minimální tržní hodnota pozemků 2 223 000 EUR.
(61)
Maximální hodnota při případném nadhodnocení by tudíž mohla činit 135 158,4 EUR, což by odpovídalo 67 579,2 EUR za 50 %.
(62)
Komise poznamenává, že tato hodnota zahrnuje 8-9 hektarů, které rovněž patří k oblasti Asemanranta, a mají zde nadále být ulice, parky atd. Například v hlavním plánu pro tuto část je pobřežní oblast určena pro rekreační účely a jako oblast ochrany přírody. Proto těchto 8-9 hektarů přispívá k vysoké ceně obytné části oblasti, ale nebylo oceněno zvlášť.
(63)
Převážná většina pozemků v portfoliu nemovitostí KK se nacházela v oblasti Haapala/Uusitalo, asi 2,5 km na jihozápad od centra města. Tyto dvě přilehlé oblasti byly určeny jako oblasti pro výstavbu rodinných domů a řadových domů, ale dosud zde nebyla provedena příprava k výstavbě. To byl důvod nízkých cen a jeden z důvodů malého počtu prodejů. KK vlastnila víceméně celou oblast.
(64)
Pro účely transakce byly pozemky oceněny celkem na 1 612 059 EUR za všechny typy pozemků s cenou za m2 10,19 EUR pro rodinné domy a 74,02 EUR pro řadové domy, v souladu se standardními cenami města. Celková hodnota pozemků pro rodinné domy činila 973 268 EUR a celková hodnota pozemků pro řadové domy byla 811 209 EUR.
(65)
Všechny tři studie tvrdí, že ceny za pozemky pro rodinné domy odpovídaly tržním cenám. Zpráva KP&P (studie C) vysvětluje, že tržní ceny byly o 15-20 % vyšší než ceny uplatněné městem Karkkila. Finsko předložilo údaje uvádějící, že průměrná cena byla v roce 2003 přibližně 14,4 EUR za m2. Původní expert (studie A) uvedl, že tržní ceny v Karkkile byly v rozmezí 9,43 a 14,76 EUR.
(66)
Všechny tři studie však vycházely z průměrných prodejních cen, takže údaje dodané Finskem vykazovaly značné rozdíly mezi jednotlivými částmi města, přičemž Haapala/Uusitalo byla zjevně na dolním konci. V roce 2003 byly v Haapale prodány dva pozemky (soukromá společnost je prodala soukromé osobě): v dubnu 2003 byl prodán pozemek za cenu 9,25 EUR za m2 a v srpnu jiný za 10,06 za m2. To by odpovídalo nárůstu cen za čtyři měsíce o 8,8 %. Vzhledem k všeobecnému vývoji cen v Karkkile se zvýšením o 12,6 % v letech 2001 a 2002 a 42,7 % mezi roky 2002 a 2003 lze zvýšení ceny o 1,3 % za poslední čtyři měsíce roku 2003 považovat za odpovídající všeobecnému trendu. Vzhledem k těmto okolnostem nevidí Komise žádný důvod k tomu, aby se domnívala, že cenu 10,19 za m2 v prosinci 2003 nelze akceptovat jako tržní cenu.
(67)
Pokud jde o ceny za pozemky pro řadové domy, nejsou v této oblasti žádné prodeje, které by mohly sloužit pro přímé srovnání. Původní expert odhadoval tržní hodnotu v rozmezí 70 a 80 EUR za m2 a zpráva KP&P (studie C) se pouze odvolává na mnohem vyšší ceny za pozemky pro řadové domy v sousedních městech. Protože všechny tři studie docházejí k závěru, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně a protože neexistují žádná fakta potvrzující, že by tyto závěry nemohly být pro oblast Haapala/Uusitalo správné, může Komise akceptovat cenu 74,2 EUR za m2 jako odpovídající tržní ceně.
(68)
Komise požádala Finsko o vysvětlení, proč mohla mít Karkkila zájem na získání plného vlastnictví celé této oblasti, vzhledem k tomu, že se zdálo, že prodejní čísla z minulých let ukazují, že kupující neměli o tuto část města zájem a navzdory vyšším cenám zjevně preferovali jiné části města. Finsko vysvětlilo, že KK již v předchozích letech sledovala cílenou investiční strategii spočívající ve stavební přípravě oblasti Haapala/Uusitalo jako budoucí obytné části města Karkkila. Ve skutečnosti začínaly být ostatní části města saturovány a růst počtu obyvatel vedl k předpokladu, že bude třeba provést přípravu k výstavbě v dalších oblastech.
(69)
Oblast Haapala/Uusitalo byla zahrnuta do územního plánu, ale ještě zde nebyla provedena příprava pro výstavbu. Příprava pro výstavbu zahrnovala nové rozčlenění na jednotlivé pozemky s vhodnějšími rozměry, napojení pozemků na technickou infrastrukturu a vybudování zařízení.
(70)
Město Karkkila se již úspěšně řídilo toutéž strategií v jiných částech města: město rozšířilo veřejné služby do oblastí Tuorila, Nikkimäki a Pumminmäki. V roce 2003 byla průměrná prodejní cena v Pumminmäki již na úrovni 14,28 EUR a v roce 2004 město Karkkila úspěšně prodávalo pozemky za novou standardní cenu 14 EUR, která v následujících letech dále vzrůstala (na 18,5 EUR za m2 v roce 2005).
(71)
Předpokládalo se, že nemovitosti v Haapala/Uusitalo mohou dosáhnout hodnoty částí města s podobnou přípravou na výstavbu a navíc budou ovlivněny všeobecnými trendy růstu cen. Zvýšení hodnoty po stavební přípravě o nejméně 40-50 % (tj. během 3 až 4 let) se tudíž zdálo odůvodněné, vedle dalšího nárůstu ve střednědobé perspektivě.
(72)
Město Karkkila mělo dále zájem o stavební přípravu oblasti v rámci jednoho infrastrukturního projektu pro celou oblast. Jednotný koordinovaný přístup ke stavební přípravě by byl mnohem levnější než postup po jednotlivých pozemcích (město je ze zákona povinno napojit pozemky na technickou infrastrukturu, což se obvykle provádí na žádost vlastníků, kteří hodlají stavět). Město Karkkila zdůrazňovalo, že pod jeho výhradním vlastnictvím a kontrolou probíhaly operace daleko plynuleji. Pro každý pozemek a každé technické opatření bylo třeba přijmout velký počet jednotlivých rozhodnutí. Vzhledem k tomu, že stavební příprava nemovitostí nebyla hlavní náplní podnikání společnosti Componenta (tou byla výroba oceli), ukázalo se, že tento druh činnosti je pro ni velmi obtížný.
(73)
Vzhledem k dlouhodobé strategii stavební přípravy a záměru provést veškerá technická opatření najednou nemělo město Karkkila zájem o prodej pozemků před jejich stavební přípravou. To byl důvod, proč před transakcí nedošlo téměř k žádným prodejům.
(74)
Komise může souhlasit, že dlouhodobá strategie města Karkkila, pokud jde o oblast Haapala/Uusitalo, by mohla být důvodem, aby investor v tržním hospodářství, který již vlastní 50 % akcií v této oblasti, měl rovněž hospodářský zájem o získání zbývajících 50 % akcií. Vyhlídku na vlastnění celé nové budoucí části města, malé riziko v oblasti cen a významnou vyhlídku na prodej během nadcházejících 10 let většiny pozemků lze považovat za obchodní strategii, kterou by investor v tržní ekonomice sledoval.
(75)
Několik pozemků pro rodinné domy leží také v jiných oblastech. Ocenění (43 000 EUR) se zakládalo na ceně 10,19 EUR za m2, což je oficiální prodejní cena města Karkkila za jednotku pro tento typ pozemku. Z výše uvedených důvodů (body 65 a 66) se Komise domnívá, že cenu z prosince 2003 lze přijmout jako tržní cenu.
(76)
Portfolio KK také zahrnuje dva pozemky pro výškové budovy v oblasti Takko I. Celková hodnota této nemovitosti je 110 191 EUR. Takko I se rovněž nalézá v centru města. Podle studie A se tržní cena pohybovala v rozmezí 60 až 75 EUR za m2. Zpráva KP&P (studie C) došla u pozemků pro výškové domy k témuž závěru, že cena odpovídá tržní sazbě s odkazem na prodejní ceny, které se platily v sousedních městech.
(77)
Komise se domnívá, že není nutné stanovit, která expertní studie je nejvěrohodnější. I kdyby byla při transakci uplatněna nejnižší možná tržní cena 60 EUR za m2, opravená celková hodnota akcií by stále přesahovala cenu zaplacenou městem Karkkila (viz níže výpočet minimální hodnoty akcií). Za takového předpokladu nejnižší možné tržní hodnoty by pozemky v Takko I byly nadhodnoceny o 19,65 EUR za m2. To by odpovídalo celkové hodnotě 27 212 EUR, tj. 13 606 za 50 % akcií.
(78)
Hodnota přisouzená pozemkům označeným jako parky je 456 601 EUR. Tato hodnota vycházela z ceny 1,18 EUR za m2, kterou město Karkkila standardně platí za takové pozemky. Existují oblasti, u kterých má město právo výkupu za běžnou cenu (15). Protože tyto oblasti nejsou podle územního plánu města určeny k výstavbě, je u nich použito stejného základu pro nacenění jako u neupravených pozemků mimo pásmo (viz bod 79). Komise proto došla k závěru, že tato část pozemků nebyla nadhodnocena.
(79)
Portfolio KK rovněž zahrnovalo některé neupravené pozemky mimo územní plán města oceněné celkem na 49 678 EUR na základě ceny 1,18 EUR za m2. Studie neobjasňují, proč považují tyto pozemky za správně oceněné. Další údaje předložené Finskem obsahují výčet prodejů pozemků bez stavební přípravy v řídce zabydlených oblastech města Karkkila prodaných v průměru za 1,86 EUR za m2. Na základě toho může Komise uznat, že cena 1,18 EUR nepřekročila tržní cenu.
(80)
Podle výpočtů vypracovaných Finskem na základě standardních cen, za které KK prodala svůj majetek, činila hodnota nemovitostí KK 5 067 988 EUR. Po odečtu částek souvisejících s případným nadhodnocením pozemků pro výškové domy v oblasti Asemanranta (135 158 EUR) a v Takko I (27 212 EUR) činí minimální hodnota pozemků 4 905 618 EUR.
3. Splacení půjčky
(81)
V roce 1996 poskytly společnost Componenta a město Karkkila společnosti KK bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR. Stažení se společnosti Componenta ze společnosti KK se uskutečnilo spolu se splacením akcionářské půjčky společností KK. Vzhledem k tomu, že by KK musela prodat značnou část pozemků, aby získala tyto prostředky, a protože, jak je popsáno výše, by to ohrozilo střednědobou a dlouhodobou obchodní strategii, rozhodlo se město Karkkila poskytnout KK další bezúročnou půjčku ve stejné výši, kterou KK použila pro splacení. V důsledku toho KK dlužila městu Karkkila celkem 3,34 milionu EUR.
(82)
Komise souhlasí s Finskem, že při hodnocení společnosti již bylo přihlédnuto k půjčkám, tj. že hodnota akcií již byla snížena o hodnotu dluhu. Hodnocení splacení půjčky jako samostatného opatření by se tudíž rovnalo dvojímu započítání.
4. Hodnota akcií
(83)
Po odečtu částky potenciálního nadhodnocení byla hodnota 50 % KK následující:
Tabulka 5
Hodnota KK
Aktuální hodnota pozemků
4 905 618
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Celková aktiva
4 933 874
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 593 399
50 % čisté hodnoty společnosti KK
796 699,5
(84)
Vzhledem k tomu, že město Karkkila zaplatilo za 50 % akcií kupní cenu 713 092,50 EUR, se Komise domnívá, že zaplatilo cenu, která nepřekračuje tržní hodnotu.
V. ZÁVĚR
(85)
Komise shledává, že cena, kterou zaplatilo město Karkkila společnosti Componenta za získání 50 % akcií společnosti KK, odpovídá tržní ceně, a tudíž nesplňuje podmínky státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Kupní cena zaplacená městem Karkkila společnosti Componenta Oyj za akcie ve společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy podle smlouvy uzavřené stranami dne 16. prosince 2003 nepředstavuje státní podporu ve prospěch společnosti Componenta Oyj ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU.
Článek 2
Toto rozhodnutí je určeno Finské republice.
V Bruselu dne 20. dubna 2011.
DEĊIŻJONI TAL-KUMMISSJONI
tal-20 ta’ April 2011
dwar il-miżura C 37/04 (ex NN 51/04) implimentata mill-Finlandja għal Componenta Oyj
(notifikata bid-dokument numru C(2011) 2559)
(It-testi bil-Finlandiż u Svediż biss huma awtentiċi)
(Test b’relevanza għaż-ŻEE)
(2011/529/UE)
IL-KUMMISSJONI EWROPEA,
Wara li kkunsidrat it-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea, u b’mod partikolari l-ewwel subparagrafu tal-Artikolu 108(2) tiegħu,
Wara li kkunsidrat il-Ftehim dwar iż-Żona Ekonomika Ewropea, u b’mod partikolari l-Artikolu 62(1)(a) tiegħu,
Wara li stiednet lill-partijiet interessati biex jissottomettu l-kummenti tagħhom skont id-dispożizzjoni(jiet) fuq imsemmija (1),
Billi:
I. PROĊEDURA
(1)
Fl-10 ta’ Marzu 2004, il-Kummissjoni rċeviet ilment minn Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB li fih il-kwerelant informa lill-Kummissjoni dwar miżura ta’ għajnuna allegata implimentata mill-belt ta’ Karkkila (minn hawn ’il quddiem “Karkkila”) għal Componenta Corporation Oyj (minn hawn ’il quddiem “Componenta”). Permezz ta’ ittra tad-19 ta’ Novembru 2004, il-Kummissjoni infurmat lill-Finlandja li kienet iddeċidiet li tibda proċedura stabbilita fl-Artikolu 88(2) tat-Trattat tal-KE (issal-Artikolu 108(2) tat-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea) fir-rigward tal-għajnuna. Id-deċiżjoni tal-Kummissjoni li tibda l-proċedura kienet ippubblikata f’Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea (2). Il-Kummissjoni stiednet lill-partijiet interessati biex jissottomettu l-kummenti tagħhom dwar il-miżura iżda ma rċeviet l-ebda kummenti.
(2)
Fl-20 ta’ Ottubru 2005, il-Kummissjoni adottat deċiżjoni finali negattiva u ordnat lill-Finlandja sabiex tirkupra l-għajnuna mingħand Componenta (“id-Deċiżjoni tal-2005”). Id-Deċiżjoni tal-2005 li għalqet il-proċedura ta’ investigazzjoni formali ġiet ippubblikata f’Il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea (3). Componenta appellat kontra d-Deċiżjoni, li ġiet annullata permezz tas-sentenza tat-18 ta’ Diċembru 2008 (“is-sentenza”) minħabba nuqqas ta’ motivazzjoni (4).
(3)
Il-Finlandja ssottomettiet osservazzjonijiet permezz ta’ ittri tal-5 ta’ Jannar u tal-10 ta’ Jannar 2010, li kienu jinkludu wkoll żewġ studji dwar il-valutazzjoni tal-proprjetà immobbli kkonċernata. Il-Kummissjoni bagħtet tliet talbiet oħrajn għal tagħrif fid-9 ta’ Jannar 2009, it-23 ta’ Lulju 2009 u t-8 ta’ Jannar 2010, li ġew imwieġba minn ittri rreġistrati fid-9 ta’ Marzu 2009, fil-15 ta’ Ottubru 2009 u fil-5 ta’ Marzu 2010 rispettivament. Fit-23 ta’ Novembru 2009 fi Brussell saret laqgħa bejn il-Kummissjoni u r-rappreżentanti tal-gvern Finlandiż u l-benefiċjarju.
II. DESKRIZZJONI TAL-FATTI
1. Tranżazzjoni
(4)
Componenta hija kumpanija li timmanifattura l-metall ibbażata f’Karkkila, fil-Finlandja. Din għandha impjanti tal-produzzjoni fil-Finlandja, fil-Pajjiżi l-Baxxi u fl-Isvezja. Il-biċċa l-kbira tal-fatturat tal-kumpanija ta’ EUR 316 miljun fl-2004 kien iġġenerat fil-pajjiżi Nordiċi u fl-Ewropa ċentrali. Il-grupp kien jimpjega xi 2 200 persuna fl-2004.
(5)
It-tranżazzjoni taħt l-evalwazzjoni tikkonċerna l-kumpanija tal-proprjetà immobbli, Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (minn hawn ’il quddiem “KK”), li kellha l-proprjetà immobbli f’Karkkila, li tinsab xi 65 km fil-Majjistral ta’ Ħelsinki. KK kienet proprjetà konġunta (50/50) ta’ Componenta u Karkkila. Fl-1996 kull imsieħeb fl-impriża konġunta kien ipprovda lil KK self mingħajr imgħax min-naħa tal-azzjonisti ta’ EUR 1 670 184.
(6)
Taħt il-kuntratt tal-bejgħ iffirmat fis-16 ta’ Diċembru 2003, kien miftiehem li l-belt se tikseb is-sjieda sħiħa ta’ KK billi tixtri l-ishma miżmuma minn Componenta għal prezz totali ta’ EUR 2 383 276,50 miljun. It-tranżazzjoni kienet magħmula minn żewġ partijiet:
-
Componenta rċeviet EUR 713 092,50 bħala ħlas għal 50 % tal-ishma mibjugħa lil Karkkila;
-
KK ħallset lura lil Componenta s-self min-naħa tal-azzjonisti ta’ EUR 1 670 184 li kien ġie mogħti lilha minn Componenta fl-1996. Għal dak l-għan, Karkkila tat lil KK self ieħor mingħajr imgħax għall-istess ammont. Dan irriżulta f’bidla tal-kreditur minn Componenta għall-belt ta’ Karkkila.
(7)
Karkkila b’hekk ippreparat is-somma ta’ EUR 2 383 276,50 għat-tranżazzjoni t’hawn fuq: EUR 713 092,50 bħala pagament għall-ishma ta’ KK u EUR 1 670 184 bħala self mingħajr imgħax mogħti lil KK.
(8)
Il-prezz tax-xiri għall-ishma ġie kkalkolat b’referenza għall-prezzijiet standard li bihom Karkkila biegħet il-proprjetà immobbli fl-2003.
Tabella 1
Prezzijiet tal-bejgħ għal kull m2 għall-plottijiet mibjugħa minn KK
(f’EUR)
Żona 1
Djar li ma jmissux ma’ bini ieħor
11,11
Terraced houses (djar f’ringiela ta’ djar)
88,81
Blokkijiet ta’ bini għoli
79,56
Żona 2
Djar li ma jmissux ma’ bini ieħor
10,19
Terraced houses
74,02
Blokkijiet ta’ bini għoli
64,76
Oħrajn
Art mhux maħduma barra mill-pjan tal-belt
1,18
Art prevista għal ġonna pubbliċi
1,18
(9)
Dawn il-prezzijiet standard ġew applikati għall-proprjetà immobbli fil-portafoll tal-art ta’ KK fiż-żmien tat-tranżazzjoni u diviżi fi tnejn, li rriżultaw fil-prezz tax-xiri tal-ishma ta’ EUR 713 092,50.
(10)
Barra minn hekk, il-kuntratt tal-bejgħ bejn Karkkila u Componenta kien jgħid hekk:
(a)
Il-bejjiegħ jaqbel li jinvesti fit-tkabbir tal-faċilitajiet ta’ produzzjoni ta’ Componenta Karkkila Oy fil-belt ta’ Karkkila kif speċifikat fl-Anness 1 ta’ dan il-kuntratt. Huwa stmat li l-investiment se joħloq minn 50 sa 70 impjieg full-time ġdid f’Karkkila fl-2004 (fl-2003 n-numru ta’ impjiegi kien 130).
(b)
Jekk it-tkabbir tal-faċilitajiet tal-bejjiegħ ma jinbediex fl-2004 kif speċifikat fil-paragrafu t’hawn fuq, ix-xerrej għandu d-dritt jikkanċella t-tranżazzjoni fid-diskrezzjoni tiegħu stess.
(11)
L-Anness 1 għall-kuntratt tal-bejgħ kien jgħid li Componenta se tamalgama l-operazzjonijiet ta’ żewġ siti tal-produzzjoni tal-Grupp, Alvesta (li tinsab fl-Isvezja) u l-funderiji ta’ Karkkila, u li d-deċiżjoni dwar il-post futur fejn se tkun tinsab il-funderija tkun tiddependi mir-riżultat ta’ analiżi. Fl-2005, il-funderija ta’ Alvesta ngħalqet u l-produzzjoni ġiet ittrasferita għal Karkkila.
(12)
Wara li ħadet il-pussess tal-ishma ta’ Componenta f’KK, Karkkila ddeċidiet li ttemm l-attivitajiet ta’ KK u tittrasferixxi l-art għall-belt.
2. L-assi ta’ KK
(13)
Karkkila tinsab xi 65 kilometru fil-Majjistral ta’ Ħelsinki tul l-awtostrada Nru 2, fil-parti tal-Grigal tal-Provinċja ta’ Uusimaa. Karkkila kellha xi 8 500 abitant fl-2003. Il-belt żviluppat madwar il-kalkara ta’ funderija Högfors mwaqqfa fis-seklu dsatax u ż-żona tat-Tramuntana tagħha testendi tul ix-xtut ta’ għadira.
(14)
Il-proprjetà immobbli fil-pussess ta’ KK kienet tkopri 730 000 m2 ta’ art ġewwa Karkkila u l-madwar, mhux aktar minn 2.5 km miċ-ċentru tal-belt. F’Diċembru 2003, is-sitwazzjoni kienet hekk:
-
L-art tal-ogħla valur tinsab fiż-żona ta’ Asemanranta (żona 1) u riżervata għall-blokkijiet ta’ bini għoli. Din iż-żona tiswa madwar nofs il-valur tal-portafoll ta’ KK.
-
Ħafna mill-art tinsab fiż-żona ta’ Haapsala/Uusitalo (żona 2). Din hija riżervata għal djar residenzjali li ma jmissux ma’ bini ieħor u tirrappreżenta madwar kwart tal-valur totali tal-portafoll.
-
Il-portafoll jinkludi wkoll xi plottijiet għal djar li ma jmissux ma’ bini ieħor f’żoni residenzjali oħrajn, xi art riżervata għal blokkijiet ta’ bini għoli fiż-żona ta’ Takko I u xi terraced houses.
-
Parti mill-art hija riżervata għal żoni li jintużaw bħala ġonna pubbliċi.
-
Il-portafoll jinkludi wkoll xi art mhux maħduma barra mill-ippjanar tal-belt.
(15)
B’kollox, il-proprjetà immobbli tinkludi madwar 160 plott ta’ art. Madankollu, Karkkila riedet tagħti forma differenti lil parti mill-art u tqassamha fi plottijiet iżgħar. KK kienet tabilħaqq l-akbar sid ta’ proprjetà immobbli f’Karkkila fiż-żmien tat-tranżazzjoni.
(16)
Wara li kisbet sjieda sħiħa, Karkkila kellha l-ħsieb li tikri parti mill-art biex tkopri l-ispejjeż operattivi. L-ispejjeż operattivi ta’ KK (salarju, kera, imgħax fuq is-self) mill-2000 sal-2003 ma kinux jaqbżu l-EUR 40 000.
3. Aktar informazzjoni rilevanti
(17)
Karkkila tinsab f’distanza li wieħed jista’ jkopri regolarment minn Ħelsinki sabiex imur għax-xogħol. Il-proprjetà immobbli f’Ħelsinki u ż-żoni tal-madwar saret għalja ħafna u l-prezzijiet għadhom qed jogħlew. Din il-pressjoni fuq il-prezz wasslet sabiex in-nies imorru joqogħdu f’muniċipalitajiet madwar il-belt kapitali, li kellu effett sekondarju fuq il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli hemmhekk. Karkkila tista’ tiġi kkunsidrata bħala post alternattiv potenzjali, flimkien ma’ tlett ibliet oħrajn: Vihti, Lohja u Hyvinkää. Id-distanzi minn Ħelsinki huma dawk li ġejjin:
Tabella 2
Distanzi minn Ħelsinki
Lohja
52 km
38 min
Hyvinkää
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkkila
68 km
50 min
(18)
Dawn il-muniċipalitajiet attiraw numru konsiderevoli ta’ residenti ġodda. B’konsegwenza ta’ dan, il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli żdiedu b’mod sinifikanti qabel (u wara) it-tranżazzjoni, billi l-prezzijiet f’Karkkila rdoppjaw, u f’xi każijiet għolew għal sitt darbiet aktar.
(19)
Skont previżjonijiet uffiċjali ppubblikati fl-2000, il-popolazzjoni ta’ Karkkila kienet mistennija li tiżdied għal 9 600 abitant sal-2025, li jkun ifisser ħtiġijiet ta’ akkomodazzjoni ta’ 600 dar ġdida. Dawn il-previżjonijiet malajr dehru li kienu lura sew miż-żieda attwali tal-popolazzjoni. Tliet snin wara, fiż-żmien tat-tranżazzjoni, il-ħtiġijiet tal-akkomodazzjoni f’Karkkila kienu ta’ xi 70 dar kull sena, fatt li ġie ikkonfermat fi studju mill-Kunsill Reġjonali ta’ Uusimaa ftit wara, li jkopri l-perjodu sal-2025. (Fil-prattika, inbnew 63 dar ġdida fl-2005, 137 fl-2006 u 95 fl-2007).
(20)
Matul il-ħames snin ta’ qabel it-tranżazzjoni, il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli f’Karkkila kienu żdiedu b’medja ta’ 30 %.
III. KUMMENTI MILL-FINLANDJA
(21)
Il-Finlandja ssottomettiet tliet studji esperti ex post dwar il-valutazzjoni tal-art. Dawn ikkonkludew li l-prezz imħallas kien jikkorrispondi mal-prezz tas-suq. Il-Kummissjoni rrifjutat b’mod ġenerali l-istudju (Studju A) sottomess matul l-ewwel proċedura ta’ investigazzjoni fid-Deċiżjoni inizjali tagħha tal-2005 (5). Wara l-adozzjoni tad-Deċiżjoni tal-2005, il-Finlandja kkummissjonat żewġ studji esperti oħrajn. L-ewwel wieħed minn dawn (Studju B) fih biss dikjarazzjoni ġenerali li l-valutazzjoni tal-art kienet korretta mingħajr ma jidħol fid-dettall. It-tieni studju, ir-rapport ta’ KP&P, (Studju C) janalizza s-sitwazzjoni tal-proprjetà immobbli f’Karkkila u l-muniċipalitajiet tal-madwar f’aktar dettall.
(22)
Il-Finlandja targumenta li Karkkila kisbet sjieda sħiħa tal-ishma għaliex kien investiment b’riskju baxx fuq perjodu ta’ żmien medju jew fit-tul. Fid-dawl taż-żieda kostanti fil-prezzijiet tal-proprjetà immobbli fil-muniċipalitajiet tal-viċin, il-previżjoni taż-żieda fil-popolazzjoni ta’ Karkkila, iż-żoni residenzjali eżistenti li mtlew u l-ħtieġa għat-tkabbir, il-Kunsill Lokali ta’ Karkkila kkunsidra li x-xiri tas-sjieda sħiħa ta’ KK ikun profittabbli.
(23)
Il-Finlandja spjegat ukoll li l-possibbiltà li jitħaffu l-proċeduri kienet raġuni prattika oħra biex tikseb sjieda esklussiva. Il-Finlandja f’bosta okkażjonijiet tat ħjiel li l-kooperazzjoni bejn Karkkila u Componenta ma kinitx ideali minħabba l-interessi kummerċjali differenti tagħhom. Iż-żewġ imsieħba qablu li jtemmu l-impriża konġunta sabiex jevitaw nuqqas ta’ ftehim dwar ħafna deċiżjonijiet. B’mod partikolari, numru kbir ta’ deċiżjonijiet ittieħdu fiż-żona ta’ Haapala/Uusitalo dwar it-tqassim mill-ġdid tal-plottijiet biex jiġi ffaċilitat l-iżvilupp taż-żona. Peress li l-attivitajiet ta’ proprjetà immobbli ma kinux jikkostitwixxu n-negozju ewlieni ta’ Componenta, kien fl-interessi tagħha li ttemm din il-fergħa ta’ attività, filwaqt li kien fl-interessi ta’ Karkkila li tkun kapaċi tmexxi l-iżvilupp tal-art b’mod kompletament indipendenti.
(24)
Il-Finlandja spjegat għaliex tqabbil ma’ Vihti, Lohja u Hyvinkää kien pertinenti. Il-Finlandja inter alia enfasizzat li ma kien hemm l-ebda konnessjoni bil-ferrovija tal-passiġġieri għal Vihti u Lohja, li tippermetti lill-ħaddiema sabiex jivjaġġaw faċilment bejn dawn il-muniċipalitajiet u Ħelsinki.
(25)
Il-Finlandja tisħaq li l-kalkolu tal-Kummissjoni tal-ammont ta’ għajnuna fid-deċiżjoni tal-2005 kien żbaljat għaliex is-self min-naħa tal-azzjonisti ġie kkunsidrat darbtejn. Is-self tnaqqas mill-valur tal-kumpanija għall-kalkolu tal-valur ta’ 50 % tal-ishma u kkunsidrat bħala ħlas lura lil Componenta. Il-Finlandja b’hekk targumenta li l-prezz tal-ishma (EUR 713 092,5) diġà jinkludi s-self għax dak l-ammont kien ikkalkolat fuq il-bażi tal-valur nett ta’ KK.
IV. VALUTAZZJONI
(26)
Skont l-Artikolu 87(1) tat-Trattat tal-KE, kwalunkwe għajnuna mogħtija minn Stat Membru jew permezz tar-riżorsi tal-istat f’kwalunkwe għamla li tfixkel jew thedded li tfixkel il-kompetizzjoni billi tiffavorixxi ċertu impriżi jew il-produzzjoni ta’ ċertu prodotti għandha, sakemm taffettwa l-kummerċ bejn l-Istati Membri, tkun inkompatibbli mas-suq komuni. Il-Qorti tal-Ġustizzja tal-Unjoni Ewropea konsistentament saħqet li l-kriterju li l-kummerċ jiġi affettwat jiġi sodisfatt jekk l-intrapriża benefiċjarja twettaq attività ekonomika li tinvolvi l-kummerċ bejn l-Istati Membri.
(27)
Kumpaniji oħrajn fis-suq intern ukoll jimmanifatturaw l-istess prodotti bħal Componenta u dawn jiġu kummerċjalizzati b’mod intensiv bejn l-Istati Membri. Għall-finijiet tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE, ir-riżorsi tal-Istat jinkludu riżorsi tal-awtorità lokali (6). B’hekk it-tranżazzjoni inkwistjoni, li ġiet iffinanzjata bir-riżorsi ta’ Karkkila, tinvolvi riżorsi tal-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1). Għalhekk, kwalunkwe vantaġġ mogħti lil Componenta fil-kuntest tat-tranżazzjoni li Componenta ma kinitx tirċievi f’kundizzjonijiet normali tas-suq jaqa’ fl-ambitu tal-Artikolu 87(1) tat-Trattat tal-KE. Minn dan jirriżulta li l-mistoqsija ewlenija f’dan il-każ hija jekk Componenta ngħatatx livell ta’ pagament li ma kinitx tikseb taħt kundizzjonijiet normali tas-suq.
(28)
Il-Kummissjoni tinnota li l-klawżola ta’ fidi fil-kuntratt tal-bejgħ konkluż bejn Componenta u Karkkila tista’ titqies bħala indikazzjoni li l-kundizzjonijiet tax-xiri offruti minn Karkkilla kienu maħsuba sabiex jinkoraġġixxu lil Componenta żżomm is-sit tal-produzzjoni tagħha ġewwa Karkkila u tagħlaq il-kalkara ta’ funderija f’Alvesta.
(29)
Is-sentenza tal-Qorti ta’ Prim’ Istanza (7) saħqet li n-negozju kien kundizzjonali iżda ma speċifikatx il-konsegwenzi. Fil-fatt, anki jekk il-kondizzjonalità tindika l-fatt li t-tranżazzjoni setgħat ġiet konkluża fuq termini favorevoli għal Componenta, m’hemm l-ebda vantaġġ għal Componena li jirriżulta b’mod ċar minn dawn il-klawżoli. Ċertament, minn naħa waħda, kif se jidher hawn isfel, il-prezz imħallas lil Componenta għall-bejgħ tal-ishma tagħha f’KK ma kienx jaqbeż il-prezz tas-suq u, min-naħa l-oħra, il-Kummissjoni ma sabet l-ebda evidenza li Componenta setgħat irċeviet vantaġġi oħrajn minn dawk il-klawżoli. Il-Kummissjoni b’hekk evalwat jekk investitur f’ekonomija tas-suq li diġà kellu 50 % tal-ishma kienx jikseb sjieda sħiħa taħt dawn il-kundizzjonijiet.
(30)
Hija ġurisprudenza stabbilita li “għalkemm l-imġiba ta’ investitur privat, li magħha għandu jiġi pparagunat l-intervent ta’ investitur pubbliku li jfittex miri ta’ politika ekonomika m’hemmx għalfejn tkun l-imġiba ta’ investitur ordinarju li jinvesti kapital sabiex jikseb profitt f’perjodu relattivament qasir, għall-inqas għandha tkun l-imġiba ta’ kumpanija possedenti privata jew ta’ grupp privat ta’ impriżi li jkollha politika strutturali - irrispettivament jekk tkunx ġenerali jew settorjali u ggwidata minn prospetti ta’ profitabbiltà fuq perjodu itwal ta’ żmien (8).”
1. Konsiderazzjonijiet ġenerali li jikkonċernaw il-valur tal-ishma
(31)
Il-Komunikazzjoni tal-Kummissjoni dwar elementi ta’ għajnuna mill-Istat fil-bejgħ ta’ artijiet u bini minn awtoritajiet pubbliċi (9) (minn hawn ’il quddiem “il-Komunikazzjoni”) ma tapplikax direttament peress li dan il-każ fil-fatt ma jikkonċernax il-bejgħ ta’ art iżda x-xiri ta’ ishma f’kumpanija tal-proprjetà immobbli. Madankollu, il-prinċipji ta’ Din il-Komunikazzjoni jistgħu japplikaw peress li l-valur tal-ishma ta’ KK huwa essenzjalment determinat mill-valur tas-suq tal-art fil-portafoll tagħha. B’hekk il-valutazzjoni tal-valur tal-art fil-pussess ta’ KK hija kruċjali għall-istabbiliment tal-preżenza tal-għajnuna mill-Istat.
(32)
F’kwalunkwe każ, il-Komunikazzjoni hija bbażata fuq il-prinċipju ta’ investitur privat li qiegħed jopera f’ekonomija tas-suq, jiġifieri l-bejgħ ta’ art mill-awtoritajiet pubbliċi ma jinkludix elementi ta’ għajnuna mill-Istat jekk tinbiegħ bi prezz li kien ikun jista’ jikseb investitur privat f’kundizzjonijiet normali tas-suq.
(33)
Il-Kummissjoni tqis li l-punt tal-bidu adegwat tal-analiżi huwa l-prezz li investitur f’ekonomija tas-suq li jkollu 50 % tal-ishma ta’ KK kien ikun preparat li jħallas sabiex jakkwista s-sjieda sħiħa. Operatur f’ekonomija tas-suq jibbaża l-kalkolu tal-prezz li jkun lest li jħallas fuq il-qligħ li jista’ jistenna mill-investiment tiegħu.
(34)
F’dan il-każ, Componenta ma ppruvatx tfittex xerrej ieħor. Kien fl-interessi tagħha li tbigħ l-ishma tagħha lill-azzjonist l-ieħor. Fil-fatt, skont il-Ftehim tal-Azzjonisti (10) u l-Artikoli ta’ Assoċjazzjoni ta’ KK (11), Karkkila kellha d-dritt tal-ewwel rifjut fuq l-ishma ta’ KK fil-pussess ta’ Componenta u kellha d-dritt ta’ fidi, jekk Componenta ppruvat tbigħhom lil parti terza. Dawn ir-regoli kienu diżinċentiv għal Componenta li tfittex xerrejja oħra. Barra minn hekk, kwalunkwe xerrej privat ieħor kien jiġi mxekkel milli jixtri 50 % tal-ishma ta’ KK, sakemm billi jagħmel hekk ma kienx jikseb kontroll sħiħ fuq KK. Fil-fatt, kwalunkwe msieħeb ġdid li ma kellux kontroll sħiħ fuq KK ikun marbut bl-Artikoli ta’ Assoċjazzjoni ta’ KK (12), li skonthom l-iskop ta’ KK kien li tnaqqas iż-żieda fil-prezz tal-art u tad-djar f’Karkkila għall-benefiċċju tal-popolazzjoni.
(35)
Il-Kummissjoni hija wkoll tal-opinjoni li azzjonist f’ekonomija tas-suq li jakkwista sjieda sħiħa jqis il-finanzjament tal-investiment kollu kemm hu (EUR 2,37 miljun għall-ishma u s-self).
(36)
Fir-rigward tar-rimborż tas-self min-naħa tal-azzjonist, il-Kummissjoni tinnota li l-assi fil-portafoll ta’ KK kienu stmati għal valur ta’ EUR 4,9 miljun. Dan il-valur kien ikopri l-biċċa l-kbira tas-self dovut ta’ EUR 3,34 miljun, li jfisser li r-rimborż tas-self bħala tali ma kienx jidher problematiku.
(37)
Il-Finlandja spjegat ukoll li Karkkila kienet ippjanat li żżid id-dħul mill-kera wara t-tranżazzjoni sabiex tkopri l-finanzjament ta’ KK u l-ispejjeż operattivi (inqas minn EUR 40 000 kull sena qabel it-tranżazzjoni). Kieku l-belt saret l-unika azzjonista tkun f’pożizzjoni li tibdel l-Artikoli ta’ Assoċjazzjoni ta’ KK, li kienu jillimitaw il-libertà tagħha fir-rigward tal-politiki tal-ipprezzar. B’hekk, minn perspettiva legali, ma kien hemm xejn li jwaqqaf lill-belt milli tagħmel dħul mill-kiri ladarba kellha s-sjieda sħiħa ta’ KK.
(38)
Il-Kummissjoni tinnota li żviluppi sussegwenti jikkonfermaw li l-kopertura tal-ispejjeż permezz tad-dħul mill-kera kienet pjan realistiku. Karkkila kkonkludiet 28 ftehim ta’ kiri fit-tul, li ġġeneraw id-dħul li ġej:
Tabella 3
Dħul mill-kera wara t-tranżazzjoni
(f’EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Barra minn hekk, bi skambju għas-self mingħajr imgħax, investitur privat kien jistenna żieda fil-valur tas-sehem tiegħu fil-kumpanija. F’dan il-każ, id-dħul fuq l-investiment immanifesta ruħu permezz taż-żieda fil-valur tal-proprjetà immobbli ta’ KK. Il-Finlandja spjegat li l-valur tal-art fil-pussess ta’ KK kien ogħla konsiderevolment bejn l-1996 u l-2003. Matul il-ħames snin ta’ qabel it-tranżazzjoni, il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli f’Karkkila kienu żdiedu b’medja ta’ 30 % u b’xi 10 % bejn l-2005 u l-2008.
(40)
Fl-istess ħin, il-popolazzjoni ta’ Karkkila kienet mistennija tikber b’rata ta’ aktar minn 100 persuna kull sena sal-2025, li skont stima konservattiva, jkun ifisser li jkollhom jinbnew mill-inqas 70 dar ġdida fil-belt kull sena (13).
(41)
Għal dawn ir-raġunijiet, investitur privat seta’ jistenna żieda sinifikanti fil-valur tas-sehem tiegħu f’KK.
2. Il-valur tal-art
(42)
Bħala l-ewwel pass, il-Kummissjoni evalwat jekk il-prezz tax-xiri tal-ishma mħallas minn Karkkila kienx jinvolvi vantaġġ għal Componenta peress li l-bejjiegħ ikun kiseb prezz aktar baxx taħt kundizzjonijiet normali tas-suq.
(43)
Il-Finlandja indikat il-valur tal-assi ta’ KK kif ġej (14):
Tabella 4
Il-valur tal-assi ta’ KK kif ikkalkolati mill-Finlandja
Valur attwali tal-art
5 067 988
Depożiti tal-kontanti u bankarji
28 256
Assi totali
5 096 244
Self min-naħa tal-azzjonist
3 340 368
Obbligazzjonijiet attwali
107
Djun totali
3 340 475
Il-valur nett ta’ KK
1 755 769
50 % tal-valur nett ta’ KK
877 885
(44)
Il-valur tal-art ġie kkalkolat b’referenza għall-prezzijiet standard mitluba minn Karkkila fl-2003. Dawn kienu prezzijiet uniformi għaż-żona ta’ Karkkila kollha, u l-uniċi eċċezzjonijiet kienu d-differenzi bejn iż-żewġ żoni. Sar evidenti li d-dejta sottomessa mill-Finlandja li l-prezzijiet attwali tas-suq ivarjaw b’mod sinifikanti bejn distretti u żoni residenzjali differenti. Għal dik ir-raġuni, il-Kummissjoni ffukat il-valutazzjoni tagħha aktar mill-qrib fuq iż-żoni kkonċernati.
(45)
Il-Kummissjoni tinnota li Karkkila daħlet għall-akkwist tas-sjieda sħiħa b’perspettiva medja sa waħda fit-tul. Mhix eċċezzjoni fin-negozju tal-proprjetà immobbli li wieħed jistenna żidiet fuq perjodu ta’ żmien medju jew twil fil-valur, meta jkunu jippermettu ċ-ċirkostanzi. Karkkila fittxet strateġija ta’ investiment fit-tul u ppruvat tiġġenera profitti miż-żieda fil-bejgħ futur.
(46)
Fis-sitwazzjoni speċifika ta’ Karkkila, il-Finlandja ppruvat li Karkkila kellha raġunijiet validi biex tistenna żieda kbira fil-popolazzjoni fil-futur medju sal-futur fit-tul li tkun twassal għal ħtiġijiet ta’ akkomodazzjoni addizzjonali konsiderevoli. Ir-raġuni ewlenija kienet li t-tliet muniċipalitajiet fit-Tramuntana u l-majjistral ta’ Ħelsinki - Vihti, Lohja u Hyvinkää - kienu attiraw numri kbar ta’ residenti, ħafna minnhom li jivjaġġaw biex jaħdmu. B’riżultat ta’ dan, il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli għolew b’mod mgħaġġel u kostanti u ma kinux mistennija li jonqsu jogħlew fil-futur qrib. Fl-2003, il-prezzijiet f’dawn il-muniċipalitajiet tal-viċin bħala medja kienu 2,5 darbiet ogħla minn Karkkila. Karkkila b’hekk stenniet li aktar żidiet fil-prezzijiet iwasslu sabiex in-nies imorru Karkkila bħala l-post alternattiv l-aktar loġiku li jmiss biex jgħixu fih, anki jekk il-prezzijiet f’Karkkila għolew ukoll b’mod sinifikanti. Ma kienx jidher mhux realistiku li wieħed jistenna li l-prezzijiet tal-proprjetà immobbli f’Karkkila jirdoppjaw.
(47)
Għalkemm l-iżviluppi sussegwenti mhumiex direttament rilevanti għal analiżi ex ante tat-tranżazzjoni, l-iżvilupp tal-prezzijiet tal-proprjetà immobbli fit-tliet muniċipalitajiet fil-viċin fis-snin ta’ wara t-tranżazzjoni kkonferma li l-previżjoni kienet realistika. F’xi każijiet, il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli kienu aktar minn erba’ darbiet ogħla minn dawk ta’ Karkkila.
(48)
Raġuni oħra għaliex kienet mistennija żieda fil-popolazzjoni ta’ Karkkila kien ir-rinnovament skedat tat-triq lejn Karkkila - diġà kien ġie ippjanat fiż-żmien tat-tranżazzjoni u twettaq sussegwentement.
(49)
L-akkwist tas-sjieda sħiħa kien ukoll immotivat minn previżjonijiet uffiċjali ta’ żidiet fil-popolazzjoni. Kien ġie ppubblikat studju inizjali fl-2000 mill-Kunsill Reġjonali ta’ Uusimaa, fejn kien stmat li l-popolazzjoni ta’ Karkkila kellha tikber b’madwar 9 600 abitant sal-2025 (jiġifieri b’madwar 10 %), u li se jkun hemm bżonn 600 dar ġdida. Din il-previżjoni malajr irriżultat li kienet konservattiva wisq. Fiż-żmien li fih saret it-tranżazzjoni, Karkkila stenniet żieda fil-popolazzjoni ħafna ogħla li tirriżulta fi ħtiġijiet addizzjonali ta’ akkomodazzjoni ta’ mill-inqas 70 dar ġdida kull sena.
(50)
Din il-previżjoni pożittiva kienet ikkonfermata aktar tard minn studju ieħor li twettaq mill-Kunsill Reġjonali ta’ Uusimaa fit-18 ta’ Awwissu 2009, li skontu l-popolazzjoni ta’ Karkkila kienet mistennija tikber b’100 abitant kull sena sal-2030, li twassal għal ħtiġijiet addizzjonali ta’ akkomodazzjoni ta’ 70 dar ġdida fis-sena. F’dan il-każ, anki din it-tieni previżjoni inqabżet, peress li nbnew 137 dar ġdida fl-2006 u 95 dar ġdida fl-2007.
(51)
Għandu jiġi nnutat ukoll li KK kienet tabilħaqq l-akbar sid ta’ proprjetà immobbli f’Karkkila. Fiż-żmien tat-tranżazzjoni, in-numru attwali ta’ plottijiet għal proprjetà immobbli inkluż fil-portafoll ma kienx ċar, peress li Karkkila kellha l-ħsieb li tqassam u tagħti forma differenti lil xi wħud minnhom (b’mod partikolari fiż-żona ta’ Haapala/Uusitalo). Barra minn hekk, jistgħu jinbnew aktar djar fuq kull plott fuq art maħsuba għal terraced housing u aktar fuq art għal blokkijiet ta’ bini għoli. Il-lista tal-portafoll sottomessa mill-Finlandja tagħti inqas minn 140 sit għad-djar (il-bqija kienu riżervati għall-ġonna). Bi ħtiġijiet ta’ akkomodazzjoni stmati għal 70 dar ġdida kull sena fiż-żmien tat-tranżazzjoni, il-ħtiġijiet imbassra għall-10 snin li jmiss ikunu ta’ 700 dar ġdida u għall-20 sena li jmiss 1 400 dar ġdida. Peress li KK ma kellha l-ebda kompetitur ewlieni f’Karkkila, il-belt ta’ Karkkila setgħet tistenna li tbigħ ħafna mill-proprjetà fil-portafoll tagħha - jekk mhux il-proprjetà kollha.
(52)
Il-Finlandja spjegat li l-istrateġija ta’ Karkkila kienet li l-ewwel ittejjeb il-valur tal-art fil-pussess tagħha billi tagħtiha forma ġdida u tiżviluppaha, biex tistenna l-effetti sekondarji taż-żieda ġenerali fil-prezzijiet fiż-żona u tbigħ l-art biss fi stadju aktar tard. B’konformità ma’ din l-istrateġija, KK diġà kienet irrifjutat bejgħ bikri fi snin preċedenti, u dan jispjega l-livell baxx ta’ bejgħ fis-snin ta’ qabel it-tranżazzjoni.
(53)
Il-Kummissjoni tinnota li l-art fil-pussess ta’ KK kienet ivvalutata b’mod differenti skont it-tipi differenti ta’ art, jiġifieri art għal djar li ma jmissux ma’ bini ieħor, għal terraced houses, blokkijiet ta’ appartamenti, ġonna u art għall-użu pubbliku. Il-karatteristiċi partikolari ta’ kull żona huma deskritti u analizzati separatament hawn taħt.
Iż-żona ta’ Asemanranta
(54)
L-art prevista għall-blokkijiet ta’ bini għoli li tinsab fiż-żona ta’ Asemanranta hija vvalutata għal EUR 2 358 158, jiġifieri madwar nofs il-valur tal-assi ta’ KK. Għall-finijiet tat-tranżazzjoni, l-art kienet ivvalutata għal EUR 79,56/m2.
(55)
L-istudji mhumiex kompletament konklużivi f’dan ir-rigward, u r-raġuni ewlenija kienet in-nuqqas ta’ prezzijiet ta’ referenza f’Karkkila. Fil-fatt, ma kienet inbiegħet l-ebda art għal blokkijiet ta’ bini għoli fis-suq f’Karkkila sat-tranżazzjoni. L-istudju espert sottomess mill-Finlandja matul l-ewwel perjodu ta’ investigazzjoni (Studju A) kien indika prezz ta’ EUR 50/m2. Il-Finlandja issa spjegat li din il-figura probabilment kienet ibbażata fuq il-figura użata għal akkomodazzjoni soċjali ffinanzjata mill-Istat fir-reġjun u kienet ’l isfel sew mill-prezz tas-suq. F’dan l-istudju inizjali kien stmat ukoll li l-valur tal-art għall-blokkijiet ta’ bini għoli kien bejn EUR 60 u EUR 75/m2. It-tieni studju (Studju B) jispjega li l-prezz imħallas jikkorrispondi għall-prezz tas-suq mingħajr ma jipprovdi l-ebda tagħrif addizzjonali. Ir-rapport ta’ KP&P (Studju C) jikkonkludi li l-prezz ta’ EUR 79,56/m2 jikkorrispondi għall-prezz tas-suq, peress li huwa ’l isfel sew mill-prezzijiet imħallsa fit-tliet muniċipalitajiet tal-viċin. Fin-nuqqas ta’ kwalunkwe punti ta’ riferiment oħrajn, dawn l-istudji jipprovdu ċertu gwida dwar il-prezzijiet tal-proprjetà immobbli fiż-żoni ta’ madwar Ħelsinki fiż-żmien li fih saret it-tranżazzjoni. Il-Kummissjoni b’hekk ivverifikat id-dejta li tinsab f’dawk l-istudji u ssupplimentathom bil-valutazzjoni tagħha stess.
(56)
Iż-żona ta’ Asemanranta tgawdi minn pożizzjoni tajba ħafna max-xatt ta’ għadira, 200 m ’l bogħod miċ-ċentru tal-belt. Skont il-Finlandja, il-valur taż-żona huwa eċċezzjonalment għoli peress li din tibbenefika minn veduta diretta tal-għadira u aċċes dirett għaliha. Plott komparabbli ġie mibjugħ għal EUR 92,35/m2 fl-2006. Karkkila fil-fatt ikkunsidrat li l-valur tal-proprjetà kien għoli biżżejjed li jgħolli l-prezz tal-bejgħ għal EUR 105/m2 f’Jannar 2008.
(57)
Fattur ieħor importanti fil-valutazzjoni tal-valur ta’ Din iż-żona hija l-erja tal-wiċċ li għaliha jiġi applikat il-prezz. Il-valutazzjoni tal-bejgħ kienet ibbażata b’mod konservattiv fuq il-permess minimu għall-ippjanar ta’ 29 640 m2, filwaqt li l-permess massimu għall-ippjanar jista’ jogħla sa 39 590 m2. Minħabba ż-żieda mistennija fil-popolazzjoni, Karkkila ddependiet fuq każ ta’ negozju fit-tul għal permess massimu għall-ippjanar.
(58)
Minkejja l-fatt li ma kienet inbiegħet l-ebda art għal blokkijiet ta’ bini għoli f’Karkkila qabel it-tranżazzjoni, il-belt setgħet tistenna b’mod raġonevoli li kien hemm suq emerġenti għal dan it-tip ta’ bini. Fl-2003, ingħataw erba’ permessi għall-bini għal blokkijiet ta’ bini għoli. Żviluppi wara t-tranżazzjoni jikkonfermaw li l-previżjoni kienet raġonevoli, peress li ntalbu u ngħataw sitt permessi oħra sal-2007, u nbnew seba’ blokkijiet ta’ bini għoli bejn l-2007 u nofs l-2010.
(59)
Il-prezzijiet imħallsa fil-muniċipalitajiet ġirien għolew għal EUR 133,6/m2 fl-2003 ġewwa Hyvinkää u laħqu wkoll quċċata ta’ EUR 312,6/m2 għal bejgħ f’Vihti fl-2004.
(60)
Il-Kummissjoni tqis li t-tliet studji jipprovdu valuri li fil-biċċa l-kbira jistgħu jitqabblu u ma jidhrux manifestament żbaljati jekk jiġu mqabbla mal-prezzijiet imħallsa għal art simili fiż-żmien tat-tranżazzjoni. M’hemm l-ebda bżonn li jiġi stabbilit liema studju huwa l-aktar affidabbli, peress li l-prezz imħallas għall-ishma jibqa’ ’l isfel mill-valur tas-suq anki taħt l-aktar stima konservattiva (ara l-kalkolu globali tal-valur tas-suq fil-paragrafu 84 et seq.). L-anqas valur possibbli ġie stmat kif ġej mill-Kummissjoni: meta wieħed iqis il-pożizzjoni eċċezzjonali tal-art f’Asemanranta, il-prezz tas-suq kien mill-inqas fl-ogħla parti tal-firxa provduta mill-aktar konsulenti konservattivi, jiġifieri EUR 75/m2. Meta wieħed jibbaża ruħu fuq is-suppożizzjoni konservattiva li l-art tinbiegħ għal permess minimu tal-ippjanar biss, il-valur minimu tas-suq ikun EUR 2 223 000.
(61)
Il-valur massimu fil-każ ta’ sovrastima - jekk din saret - b’hekk jista’ jitqies li huwa ta’ EUR 135 158,4, li jikkorrispondi għal EUR 67 579,2 għal 50 %.
(62)
Il-Kummissjoni tinnota li dan il-valur jinkludi minn 8 sa 9 ettari li wkoll jappartjenu għaż-żona ta’ Asemanranta, li se jibqgħu bħala toroq, ġonna, eċċ. Pereżempju, fil-pjan ġenerali parzjali, iż-żona ta’ max-xatt hija riżervata għal skopijiet ta’ rikreazzjoni u bħala żona ta’ protezzjoni naturali. B’hekk dawn it-8 sa 9 ettari jikkontribwixxu għall-prezz għoli tal-parti residenzjali taż-żona iżda ma ġewx ipprezzati separatament.
Iż-żona ta’ Haapala u Uusitalo
(63)
Ħafna mill-art fil-portafoll tal-proprjetà immobbli ta’ KK kienet tinsab fiż-żona ta’ Haapala/Uusitalo, li tinsab xi 2,5 km fil-Lbiċ taċ-ċentru tal-belt. Dawn iż-żewġ żoni maġenb xulxin kienu riżervati għal djar residenzjali li ma jmissux ma’ bini ieħor u terraced houses iżda ma kinux għadhom ġew żviluppati. Peress li l-iżvilupp ma kienx beda, il-prezzijiet kienu baxxi, bħalma kien il-bejgħ. KK kienet is-sid ta’ kważi ż-żona kollha.
(64)
Għall-finijiet tat-tranżazzjoni, l-art kienet ivvalutata għal EUR 1 612 059 għat-tipi kollha ta’ plottijiet, bi prezz ta’ EUR 1 019/m2 għad-djar li ma jmissux ma’ bini ieħor u EUR 74,02/m2 għal terraced houses, skont il-prezzijiet standard tal-belt. Il-valur totali tal-art għal djar li ma jmissux ma’ bini ieħor kien ta’ EUR 973 268 u EUR 811 209 għal terraced houses.
Prezzijiet għal djar li ma jmissux ma’ bini ieħor
(65)
It-tliet studji jgħidu li l-prezzijiet għad-djar li ma jmissux ma’ bini ieħor jikkorrispondu mal-prezzijiet tas-suq. Ir-rapport ta’ KP&P (Studju C) jispjega li l-prezzijiet tas-suq kienu minn 15 sa 20 % ogħla mill-prezzijiet applikati minn Karkkila. Il-Finlandja ssottomettiet dejta li turi li l-prezz medju kien ta’ xi EUR 14.4/m2 fl-2003. L-istudju espert inizjali (Studju A) kien indika li l-prezzijiet tas-suq f’Karkkila kienu jvarjaw bejn EUR 9,43 u EUR 14,76.
(66)
It-tliet studji għamlu referenza għal prezzijiet tal-bejgħ medji, filwaqt li d-dejta sottomessa mill-Finlandja żvelat differenzi sinifikanti bejn iż-żoni residenzjali, fejn Haapala/Uusitalo kienet apparentement fil-parti t’isfel tal-medda tal-prezzijiet. Fl-2003, inbiegħu żewġ plottijiet f’Haapala (kumpanija privata lil individwu privat): f’April tal-2003, inbiegħ plott għal EUR 9,25/m2, u f’Awwissu inbiegħ ieħor għal EUR 10,06/m2. Dan jikkorrispondi għal żieda fil-prezz ta’ 8,8 % f’erba’ xhur. Meta jitqiesu l-iżviluppi ġenerali fil-prezzijiet f’Karkkila, fejn il-prezzijiet għolew bi 12.6 % bejn l-2001 u l-2002, u 42,7 % bejn l-2002 u l-2003, żieda fil-prezz ta’ 1,3 % matul l-aħħar erba’ xhur tal-2003 tista’ tiġi kkunsidrata bħala tendenza ġenerali. Fid-dawl ta’ dawn iċ-ċirkostanzi, il-Kummissjoni ma tara l-ebda raġuni għalfejn ma setax jiġi aċċettat prezz ta’ EUR 10,19/m2 f’Diċembru tal-2003 bħala prezz tas-suq.
Prezzijiet għal terraced houses
(67)
Fir-rigward tal-prezzijiet għal terraced houses, m’hemm l-ebda bejgħ ta’ referenza fiż-żona li jista’ jipprovdi punt ta’ riferiment dirett. L-espert inizjali kien stima valur tas-suq ta’ bejn EUR 70 u EUR 80/m2, ir-rapport ta’ KP&P (Studju C) jirreferi biss għall-prezzijiet ħafna ogħla għal plottijiet għal terraced houses fil-muniċipalitajiet tal-viċin. Peress li t-tliet studji kkonkludew li l-prezz imħallas kien jikkorrispondi mal-prezz tas-suq u peress li m’hemm l-ebda indikaturi li dawn il-konklużjonijiet mhumiex korretti għaż-żona ta’ Haapala/Uusitalo, il-Kummissjoni tista’ taċċetta li l-prezz ta’ EUR 74,2/m2 kien jikkorrispondi mal-prezz tas-suq.
Sjieda sħiħa taż-żona kollha
(68)
Il-Kummissjoni talbet lill-Finlandja biex tispjega għalfejn Karkkila kienet interessata li tixtri s-sjieda sħiħa ta’ Din iż-żona kollha, meta wieħed iqis li l-figuri tal-bejgħ fil-passat dehru li jindikaw li x-xerrejja ma kinux interessati f’din iż-żona residenzjali u naturalment kienu jippreferu żoni oħra tal-belt, minkejja l-prezzijiet ogħla. Il-Finlandja spjegat li fis-snin preċedenti, KK diġà kienet segwiet strateġija ta’ investiment immirata, li kienet tikkonsisti fl-iżvilupp ta’ Haapala/Uusitalu bħala ż-żona residenzjali futura ta’ Karkkila. Żoni residenzjali oħra fil-belt kienu diġà bdew jimtlew u, skont iż-żieda fil-popolazzjoni, kien mistenni li jkun hemm il-ħtieġa li jiġu żviluppati żoni oħrajn.
(69)
Iż-żona ta’ Haapala/Uusitalo ġiet taħt l-ippjanar tal-belt iżda l-iżvilupp ma kienx għadu beda. Dan kien jinkludi sottodiviżjoni ġdida tal-art fi plottijiet individwali u b’għamla aktar adegwata, il-konnessjoni tas-siti man-netwerks tas-servizzi essenzjali u l-bini ta’ kumditajiet.
(70)
Karkkila diġà kienet segwiet b’suċċess l-istess strateġija f’żoni residenzjali oħrajn: kienet estendiet is-servizzi pubbliċi essenzjali għaż-żoni ta’ Tuorila, Nikkimäki u Pumminmäki. Fl-2003, il-prezz tal-bejgħ medju f’Pumminmäki diġà kien ta’ EUR 14,28, u Karkkila irnexxielha tbigħ plottijiet bil-prezz standard ġdid ta’ EUR 14 fl-2004, bil-prezzijiet jogħlew aktar fis-snin ta’ wara (sa EUR 18,5/m2 fl-2005).
(71)
L-istennija kienet li l-valur tal-proprjetà immobbli f’Haapala/Uusitalo jilħaq dak ta’ żoni residenzjali żviluppati b’mod simili u barra minn hekk isegwi t-tendenzi ġenerali ta’ żieda fil-prezzijiet. B’hekk, żieda fil-valur ta’ mill-inqas 40 sa 50 % wara l-iżvilupp (jiġifieri fi żmien 3 jew 4 snin) kienet tidher ġustifikata, flimkien ma’ żidiet addizzjonali fuq perjodu ta’ żmien medju sa wieħed fit-tul.
(72)
Kien fl-interessi ta’ Karkkila li tiżviluppa ż-żona taħt proġett infrastrutturali wieħed li jkopri ż-żona kollha. Approċċ ta’ żvilupp wieħed ikkoordinat ikun ħafna irħas minn żvilupp għal kull sit (il-muniċipalità hija obbligata bil-liġi li tqabbad il-proprjetà immobbli man-netwerks tas-servizzi essenzjali, li normalment isir fuq talba tas-sidien li jkunu jridu jibnu). Karkkila enfasizzat li l-operazzjonijiet imxew ħafna aħjar taħt is-sjieda u l-kontroll esklussivi tagħha. Numru kbir ta’ deċiżjonijiet individwali kellhom jiġu adottati għal kull plott u għal kull miżura ta’ inġinerija. Peress li l-iżvilupp tal-proprjetà immobbli ma kienx in-negozju ewlieni ta’ Componenta (din kienet produttur tal-azzar), diġà kien ċar li dawn l-attivitajiet ta’ żvilupp kienu aktar diffiċli għaliha.
(73)
Minħabba l-istrateġija ta’ żvilupp fit-tul tagħha u l-ħsieb li twettaq ix-xogħlijiet tal-inġinerija kollha f’daqqa, Karkkila ma kellhiex interess li tbigħ l-art qabel tiġi żviluppata. Din hi r-raġuni għalfejn kważi ma kien hemm l-ebda bejgħ qabel it-tranżazzjoni.
(74)
Il-Kummissjoni tista’ taċċetta li fuq il-bażi ta’ strateġija fit-tul segwita minn Karkkila għaż-żona ta’ Haapala/Uusitalo, investitur f’ekonomija tas-suq li diġà kellu 50 % tal-ishma f’dik iż-żona seta’ jkollu wkoll interess ekonomiku li jixtri l-50 % tal-ishma li kien fadal. Il-prospett tas-sjieda taż-żona residenzjali ġdida kollha, ir-riskju baxx fil-kundizzjonijiet tal-prezz, u prospetti tajbin ta’ bejgħ ta’ ħafna mill-plottijiet matul l-għaxar snin li ġejjin u l-bqija matul l-għaxar snin ta’ wara, tista’ tkun ikkunsidrata bħala strateġija kummerċjali li investitur f’ekonomija tas-suq ifittex.
Art oħra maħsuba għad-djar
(75)
Ftit plottijiet għal djar li ma jmissux ma’ bini ieħor jinsabu f’żoni oħrajn. Il-valutazzjoni (EUR 43 000) kienet ibbażata fuq il-prezz tal-bejgħ tal-unità uffiċjali ta’ Karkkila ta’ EUR 10.19/m2 għal art ta’ dan it-tip. Għar-raġuni pprovduti hawn fuq (premessi 65 sa 66), il-Kummissjoni tqis li l-prezz ta’ Diċembru 2003 jista’ jiġi aċċettat bħala l-prezz tas-suq.
(76)
Il-portafoll ta’ KK jinkludi wkoll żewġ artijiet għal blokkijiet ta’ bini għoli li jinsabu fiż-żona ta’ Takko I. Il-valur totali ta’ din il-proprjetà immobbli huwa ta’ EUR 110 191. Takko I ukoll tinsab fiċ-ċentru tal-belt. Skont l-Istudju A l-prezz tas-suq kien ivarja bejn EUR 60 u EUR 75/m2. Ir-rapport ta’ KP&P (Studju C) wasal għall-istess konklużjoni fir-rigward tas-siti għall-blokkjiet ta’ bini għoli, jiġifieri li l-prezz kien jikkorrispondi mar-rata tas-suq b’referenza għall-prezzijiet tal-bejgħ imħallsa fil-muniċipalitajiet tal-viċin.
(77)
Skont il-Kummissjoni m’hemm l-ebda ħtieġa li jiġi stabbilit liema studju espert huwa l-aktar affidabbli. Anki li kieku jiġi applikat l-inqas prezz tas-suq possibbli ta’ EUR 60/m2 għat-tranżazzjoni, il-valur totali korrett tal-ishma xorta jaqbeż il-prezz imħallas minn Karkkila (ara l-kalkolu tal-valur tal-ishma minimu hawn isfel). Taħt din is-suppożizzjoni tal-inqas valur tas-suq possibbli, l-art f’Takko I kienet tkun ivvalutata żżejjed b’EUR 19,65/m2. Dan ikun jikkorrispondi ma’ total ta’ EUR 27 212, jiġifieri EUR 13 606 għal 50 % tal-ishma
Ġonna
(78)
Il-valur attribwit għal art riżervata għal ġonna huwa ta’ EUR 456 601. Dan kien ibbażat fuq il-prezz standard ta’ EUR 1,18/m2 li Karkkila normalment tħallas għal art bħal din. Dawn huma żoni li l-belt għandha dritt li tirkupra bil-prezz kurrenti (15). Peress li dawn iż-żoni mhumiex maħsuba għall-bini skont il-pjan tal-belt, użaw l-istess bażi tal-ipprezzar bħal dik tal-art mhux maħduma li ma tinsabx ġewwa żona (ara l-premessa 79). Il-Kummissjoni b’hekk ikkonkludiet li din il-parti tal-art ma kinitx ivvalutata żżejjed.
Art barra mill-pjan tal-belt
(79)
Il-portafoll ta’ KK kien jinkludi wkoll xi art mhux maħduma barra l-pjan tal-belt ivvalutata għal total ta’ EUR 49 678, ibbażata fuq prezz ta’ EUR 1,18/m2. L-istudji ma jispjegawx għalfejn iqisu li din l-art ġiet ivvalutata b’mod korrett. Id-dejta l-oħra sottomessa mill-Finlandja tinkludi lista ta’ bejgħ ta’ art mhux żviluppata f’żoni b’popolazzjoni ta’ densità baxxa f’Karkkila mibjugħa b’medja ta’ EUR 1,86/m2. Fuq din il-bażi, il-Kummissjoni tista’ taċċetta li l-valur ta’ EUR 1.18 ma kienx jaqbeż il-prezz tas-suq.
Konklużjoni
(80)
Skont il-kalkoli magħmula mill-Finlandja fuq il-bażi tal-prezzijiet standard li bihom KK biegħet il-proprjetà tagħha, il-valur tal-proprjetà immobbli ta’ KK ammonta għal EUR 5 067 988. Wara li tnaqqsu l-ammonti fir-rigward ta’ valutazzjoni żejda potenzjali tal-art għall-blokkijiet ta’ bini għoli f’Asemanranta (EUR 135 158) u f’Takko I (EUR 27 212), il-valur minimu tal-art jammonta għal EUR 4 905 618.
3. Il-ħlas lura tas-self
(81)
Fl-1996 kemm Componenta u kemm Karkkila kienu taw, fuq termini ugwali (pari passu), self min-naħa tal-azzjonist mingħajr imgħax ta’ EUR 1 670 814 lil KK. L-irtirar ta’ Componenta minn KK sar bil-ħlas lura tas-self tal-azzjonisti minn KK. Peress li KK kien ikollha tbigħ ammont sinifikanti ta’ proprjetà biex tiġġenera dawn il-fondi u peress li, kif deskritt hawn fuq, dan ifixkel l-istrateġija tan-negozju fuq perjodu ta’ żmien medju jew fit-tul, Karkkila ddeċidiet li tagħti self ieħor mingħajr imgħax lil KK għall-istess ammont, li KK użat għall-ħlas lura. B’riżultat ta’ dan, KK kellha ħlas dovut lil Karkkila total ta’ EUR 3,34 miljun.
(82)
Il-Kummissjoni taqbel mal-Finlandja li s-self diġà kien ġie kkunsidrat fil-valutazzjoni tal-kumpanija, jiġifieri l-valur tal-ishma diġà kien tnaqqas mill-valur tad-dejn. Il-valutazzjoni tal-ħlas lura tas-self bħala miżura separata b’hekk tkun ekwivalenti għal għadd doppju.
4. Il-valur tal-ishma
(83)
Wara li jitnaqqas l-ammont tal-valutazzjoni żejda potenzjali, il-valur ta’ 50 % tal-ishma ta’ KK huwa kif ġej:
Tabella 5
Il-valur ta’ KK
Valur attwali tal-art
4 905 618
Depożiti tal-kontanti u bankarji
28 256
Assi totali
4 933 874
Self min-naħa tal-azzjonist
3 340 368
Obbligazzjonijiet kurrenti
107
Djun totali
3 340 475
Il-valur nett ta’ KK
1 593 399
50 % tal-valur nett ta’ KK
796 699,5
(84)
Peress li Karkkila ħallset prezz tax-xiri ta’ EUR 713 092,50 għal 50 % tal-ishma, il-Kummissjoni tqis li ma ħallsitx prezz li kien jaqbeż il-valur tas-suq.
V. KONKLUŻJONI
(85)
Il-Kummissjoni tqis li l-prezz imħallas minn Karkkila lil Componenta għall-akkwist ta’ 50 % tal-ishma f’KK ma jaqbiżx il-prezz tas-suq u b’hekk ma jikkwalifikax bħala għajnuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE,
ADOTTAT DIN ID-DEĊIŻJONI:
Artikolu 1
Il-prezz tax-xiri mħallas mill-belt ta’ Karkkila lil Componenta Oyj għal ishma f’Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy taħt il-kuntratt konkluż mill-partijiet fis-16 ta’ Diċembru 2003 ma jikkostitwix għajnuna mill-Istat għal Componenta Corporation Oyj fis-sens tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE.
Artikolu 2
Din id-Deċiżjoni hija indirizzata lir-Repubblika tal-Finlandja.
Magħmul fi Brussell, l-20 ta’ April 2011.