РЕШЕНИЕ НА КОМИСИЯТА
от 20 април 2011 година
относно мярка C 37/04 (ex NN 51/04), приведена в действие от Финландия в полза на Componenta Oyj
(нотифицирано под номер C(2011) 2559)
(само текстовете на фински и шведски език са автентични)
(текст от значение за ЕИП)
(2011/529/ЕС)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като взе предвид Споразумението за Европейското икономическо пространство, и по-специално член 62, параграф 1, буква а) от него,
като покани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената(ите) по-горе разпоредба(и) (1),
като има предвид, че:
I. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 10 март 2004 г. Комисията получи жалба от Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, в която жалбоподателят уведоми Комисията относно предполагаема мярка за помощ, приведена в действие от властите на град Karkkila (наричан по-долу „Karkkila“) в полза на Componenta Corporation Oyj (наричано по-долу „Componenta“). С писмо от дата 19 ноември 2004 г. Комисията уведоми Финландия, че е решила да открие процедурата, посочена в член 88, параграф 2 от Договора за ЕО (понастоящем член 108, параграф 2 от Договора за функционирането на Европейския съюз) по отношение на помощта. Решението на Комисията за откриване на процедурата беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (2). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката, но не получи такива мнения.
(2)
На 20 октомври 2005 г. Комисията прие окончателно отрицателно решение и разпореди Финландия да си възстанови помощта от Componenta („решението от 2005 г.“). Решението от 2005 г. за закриване на официалната процедура по разследване беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (3). Componenta обжалва решението, което беше отменено с решение на Съда от 18 декември 2008 г. („решението“) поради липса на адекватна обосновка (4).
(3)
Финландия представи коментари с писма от 5 януари и 10 януари 2010 г., които включваха също две проучвания на оценката на съответното недвижимо имущество. Комисията изпрати три допълнителни искания за информация с дати 9 януари 2009 г., 23 юли 2009 г. и 8 януари 2010 г., на които беше отговорено с писма, регистрирани съответно на 9 март 2009 г., 15 октомври 2009 г. и 5 март 2010 г. На 23 ноември 2009 г. в Брюксел беше проведена среща между Комисията, представители на финландското правителство и бенефициера.
II. ОПИСАНИЕ НА ФАКТИТЕ
1. Сделка
(4)
Componenta е металургично дружество, установено в Karkkila, Финландия. То има заводи за производство във Финландия, Нидерландия и Швеция. По-голямата част от оборота на дружеството в размер на 316 млн. EUR през 2004 г. е генериран в скандинавските страни и Централна Европа. През 2004 г. групата има 2 200 служители.
(5)
Сделката, предмет на оценката, засяга дружеството за недвижими имоти Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (наричано по-долу „KK“), което е притежавало недвижимо имущество в Karkkila, разположено на около 65 km северозападно от Хелзинки. KK е било съвместна собственост (50/50) на Componenta и Karkkila. През 1996 г. всеки партньор в съвместното предприятие е предоставил на KK безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 184 EUR.
(6)
Съгласно договора за продажба, подписан на 16 декември 2003 г., градът придобива пълна собственост върху KK чрез придобиване на акциите, притежавани от Componenta, за обща цена от 2 383 276,50 млн. EUR. Сделката се е състояла от две части:
-
Componenta е получило 713 092,50 EUR като плащане за 50 % от акциите, продадени на властите на Karkkila;
-
KK е изплатило на Componenta акционерния заем в размер на 1 670 184 EUR, който е бил отпуснат на Componenta през 1996 г. За тази цел властите на Karkkila са отпуснали на KK допълнителен безлихвен заем за същата сума. По този начин кредиторските отношения се прехвърлят от Componenta към властите на Karkkila.
(7)
Следователно властите на Karkkila са събрали сумата от 2 383 276,50 EUR за горепосочената сделка: 713 092,50 EUR като плащане за акциите на KK и 1 670 184 EUR като безлихвен заем, отпуснат на KK.
(8)
Покупната цена на акциите е изчислена въз основа на стандартните цени, на които властите на Karkkila са продавала недвижимо имущество през 2003 г.
Таблица 1
Продажни цени на m2 за парцелите, продавани от KK
(в евро)
Зона 1
Самостоятелни къщи
11,11
Свързани къщи
88,81
Високи сгради
79,56
Зона 2
Самостоятелни къщи
10,19
Свързани къщи
74,02
Високи сгради
64,76
Други
Неблагоустроена земя извън градоустройствения план
1,18
Земя, предназначена за обществени паркове
1,18
(9)
Тези стандартни цени са приложени към недвижимото имущество в портфейла на земите на KK към момента на сделката и са разделени на две, което е довело до покупна цена на акциите в размер на 713 092,50 EUR.
(10)
Също така договорът за продажба между властите на Karkkila и Componenta гласи следното:
а)
Продавачът се съгласява да инвестира в разширяване на производствените съоръжения на Componenta Karkkila Oy в град Karkkila, както е посочено в приложение 1 към настоящия договор. Изчислено е, че инвестицията ще създаде 50-70 нови работни места на пълен работен ден в Karkkila през 2004 г. (през 2003 г. броят на работните места е бил 130).
б)
Ако разширяването на съоръженията на продавача не започне през 2004 г., както е посочено в горния параграф, купувачът има право да отмени сделката по своя преценка.
(11)
Приложение 1 към договора за продажба гласи, че Componenta ще слее операциите на два от производствените обекти на групата, а именно Alvesta (разположен в Швеция) и леярните в Karkkila, и че решението за бъдещото разположение на леярната ще зависи от резултата от извършен анализ. През 2005 г. леярната Alvesta беше закрита и производството беше преместено в Karkkila.
(12)
След като получиха акциите на Componenta в KK, властите на Karkkila решиха да прекратят дейностите на KK и да прехвърлят земята на града.
2. Активи на KK
(13)
Karkkila е разположен на около 65 километра северозападно от Хелзинки по магистрала № 2, в североизточната част на провинция Uusimaa. През 2003 г. Karkkila е имал 8 500 жители. Градът се е развил около доменните пещи Högfors, създадени през ХIХ век, и северната му част се простира покрай бреговете на езеро.
(14)
Недвижимото имущество, собственост на KK, обхваща 730 000 m2 земя в Karkkila и непосредствено заобикалящите ги зони до 2,5 km от центъра на града. През декември 2003 г. положението е следното:
-
Земята с най-висока стойност е разположена в района Asemanranta (зона 1) и е предназначена за високи сгради. Този район представлява приблизително половината стойност от портфейла на KK.
-
По-голямата част от земята е разположена в района Haapala/Uusitalo (зона 2). Тя е предназначена за самостоятелни фамилни къщи и представлява една четвърт от общата стойност на портфейла.
-
Портфейлът включва също няколко парцела за самостоятелни къщи в други жилищни райони, земя, предназначена за високи сгради в района Takko I, и няколко свързани къщи.
-
Част от земята е предназначена за обществени паркове.
-
Портфейлът включва също определена площ неблагоустроена земя извън градоустройствения план.
(15)
Общо недвижимото имущество включва приблизително 160 парцела земя. Властите на Karkkila обаче са възнамерявали да променят очертанията на земята и да я разделят на по-малки парцели. KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila към момента на сделката.
(16)
След пълно придобиване на собствеността властите на Karkkila са възнамерявали да отдадат под аренда част от земята, за да покриват оперативните разходи. Оперативните разходи на KK (заплати, наем, лихви по заеми) през 2000-2003 г. са възлизали най-много на 40 000 EUR.
3. Допълнителна свързана информация
(17)
Karkkila е отдалечен от Хелзинки на разстояние, което позволява пътуване до работното място. Недвижимото имущество в Хелзинки и околните райони е поскъпнало значително и цените продължават да се повишават. Този ценови натиск е накарал хората да се заселват в общини около столицата, което е имало непряко въздействие върху цените на недвижимото имущество там. Karkkila може да се счита за възможно алтернативно място за живот заедно с други три града: Vihti, Lohja и Hyvinkää. Разстоянията от Хелзинки са следните:
Таблица 2
Разстояния от Хелзинки
Lohja
52 km
38 мин.
Hyvinkää
56 km
45 мин.
Vihti
58 km
42 мин.
Karkkila
68 km
50 мин.
(18)
Тези общини са привлекли значителен брой нови жители. Вследствие на това цените на недвижимото имущество са се увеличили значително преди (и след) сделката, като цените в Karkkila са се удвоили, а на други места са се увеличили шест пъти.
(19)
Според официалните прогнози, публикувани през 2000 г., населението на Karkkila се е очаквало да достигне 9 600 жители до 2025 г., което би означавало необходимост от 600 нови жилища. Наскоро е установено, че тези прогнози значително изостават от действителното увеличение на населението. Три години по-късно, по време на сделката, очакваните нужди от жилища в Karkkila възлизат приблизително на 70 нови жилища на година, което е потвърдено в проучване на регионалния съвет на Uusimaa малко след това, обхващащо периода до 2025 г. (На практика през 2005 г. са построени 63 нови жилища, през 2006 г. - 137 и през 2007 г. - 95).
(20)
През петте години, предшестващи сделката, цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 %.
III. МНЕНИЕ НА ФИНЛАНДИЯ
(21)
Финландия представи три ex post експертни проучвания относно оценяването на земята. Заключението в тях е, че платената цена съответства на пазарната цена. Комисията отхвърли като цяло проучването (проучване А), представено по време на първата процедура по разследване, в своето първоначално решение от 2005 г. (5) След приемането на решението от 2005 г. Финландия възложи две допълнителни експертни проучвания. Първото от тях (проучване Б) съдържа само обща декларация, че оценката на земята е правилна, без да навлиза в подробности. Второто проучване, докладът KP&P, (проучване В) анализира по-подробно ситуацията с недвижимото имущество в Karkkila и околните общини.
(22)
Финландия настоява, че властите на Karkkila са придобили пълна собственост върху акциите, тъй като това представлява средносрочна до дългосрочна инвестиция с нисък риск. Предвид непрекъснатото повишаване на цените на недвижимото имущество в съседните общини, прогнозираното увеличение на населението на Karkkila, насищането на съществуващите квартали и необходимостта от разширяване, градският съвет на Karkkila е счел, че придобиването на пълна собственост върху KK би осигурило печалба.
(23)
Финландия също така разясни, че възможността за ускоряване на процедурите е друга практическа причина за получаване на еднолична собственост. Финландия посочи няколко случая, при които сътрудничеството между властите на Karkkila и Componenta не е било оптимално поради различия в търговските им интереси. И двамата партньори са съгласни да прекратят съвместното предприятие с цел избягване на безизходни ситуации при много решения. По-специално е трябвало да бъдат взети голям брой решения за района Haapala/Uusitalo относно повторното разделяне на парцелите, за да се улесни неговото застрояване. Тъй като дейностите, свързани с недвижимо имущество, не са представлявали основната дейност на Componenta, в негов интерес е било да прекрати това направление на дейността, докато в интерес на властите на Karkkila е било да направляват териториалното развитие по напълно независим начин.
(24)
Финландия обясни защо е приложимо сравнението с Vihti, Lohja и Hyvinkää. Финландия подчерта inter alia, че до Vihti и Lohja няма пътнически влак, което би позволило на пътуващите до работа да пътуват лесно между тези общини и Хелзинки.
(25)
Финландия поддържа мнението, че изчисленият от Комисията размер на помощта в решението от 2005 г. е неточен, тъй като акционерният заем е взет предвид два пъти. Заемът е изваден от стойността на дружеството за изчисляването на стойността на 50 % от акциите и е отчетен като изплащане към Componenta. Следователно Финландия твърди, че заемът вече е включен в цената на акциите (713 092,5 EUR), тъй като размерът е изчислен въз основа на нетната стойност на KK.
IV. ОЦЕНКА
(26)
Съгласно член 87, параграф 1 от Договора за ЕО всяка помощ, предоставена от държава-членка или чрез ресурси на държава-членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите-членки, е несъвместима с общия пазар. Съдът на Европейския съюз многократно е постановявал, че критерият за засягане на търговията е изпълнен, ако дружеството на получателя извършва стопанска дейност, включваща търговия между държавите-членки.
(27)
Други дружества от вътрешния пазар произвеждат същите продукти като Componenta и те активно се търгуват между държавите-членки. За целите на член 107, параграф 1 от ДФЕС държавните ресурси включват ресурси на местните органи (6). Ето защо въпросната сделка, която е финансирана с ресурси на властите на Karkkila, включва държавни ресурси по смисъла на член 107, параграф 1. Следователно всяко преимущество, предоставено на Componenta в контекста на сделката, което Componenta не би получило при обичайните пазарни условия, би попаднало в обхвата на член 87, параграф 1 от Договора за ЕО. Оттук следва, че основният въпрос в настоящия случай е дали Componenta е получило такова равнище на плащане, каквото не би получило при обичайните пазарни условия.
(28)
Комисията отбелязва, че клаузата за изкупуване в договора за продажбите, сключен между Componenta и властите на Karkkila, може да се разглежда като индикатор, че условията на покупката, предложени от властите на Karkkila, са имали за цел да насърчат Componenta да запази своя производствен обект в Karkkila и да закрие доменната пещ в Alvesta.
(29)
В решението на Първоинстанционния съд (7) се посочва, че сделката е условна, но не се разясняват последствията. В действителност, дори ако условността насочва към факта, че сделката е можела да бъде сключена при изгодни условия за Componenta, за Componenta няма преимущество, което ясно да произтича от тези клаузи. Всъщност, от една страна, както ще стане ясно по-нататък, цената, платена на Componenta за продажбата на нейния дял в KK, не е надвишила пазарната цена и, от друга страна, Комисията не е установила доказателства за друго преимущество, което Componenta е можело да получи от тези клаузи. Комисията следователно е оценила дали инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече притежава 50 % от акциите, би придобил пълна собственост при тези условия.
(30)
Установена съдебна практика е, че „поведението на частен инвеститор, с което трябва да се сравни намесата на държавен инвеститор, преследващ цели на икономическата политика, не трябва да бъде поведението на обикновен инвеститор, който предоставя капитал с цел да реализира печалба в относително кратък срок, а поведението на частно холдингово дружество или частна група от предприятия, които следват структурна политика, независимо дали обща или секторна, и се ръководят от перспективи за рентабилност в дългосрочен план“ (8).
1. Общи съображения по отношение на стойността на акциите
(31)
Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (9) (наричано по-долу „съобщението“) не се прилага пряко, тъй като настоящият случай не засяга в действителност продажбата на земя, а покупката на акции в дружество за недвижимо имущество. При все това принципите на посоченото съобщение могат да се прилагат, тъй като стойността на акциите на KK се определя основно от пазарната стойност на земята в неговия портфейл. Следователно оценката на стойността на земята, притежавана от KK, е от ключово значение за установяване на наличие на държавна помощ.
(32)
Във всеки случай съобщението се основава на принципа на частния инвеститор, който осъществява дейност в условията на пазарна икономика, т.е. продажбата на земя от публични органи не включва елементи на държавна помощ, ако се продава на цена, която частният инвеститор би могъл да получи при обичайните пазарни условия.
(33)
Комисията счита, че подходяща начална точка на анализа е цената, която инвеститор в условията на пазарна икономика, който притежава 50 % от акциите на KK, би бил готов да плати за придобиване на пълна собственост. Оператор в условията на пазарна икономика би базирал изчисленията на цената, която е готов да плати, върху възвръщаемостта, която може да очаква от своята инвестиция.
(34)
В настоящия случай Componenta не е опитало да намери друг купувач. В негов интерес е било да продаде акциите си на другия акционер. Всъщност съгласно споразумението между акционерите (10) и устава на KK (11) властите на Karkkila са имали право на първи отказ за акциите на KK, собственост на Componenta, както и право на обратно изкупуване, ако Componenta се опита да ги продаде на трета страна. Тези правила са имали за цел да обезкуражат Componenta да търси други купувачи. Освен това всеки друг частен купувач би бил възпрепятстван да купи 50 % от акциите в KK, освен ако не получи с тази покупка пълен контрол върху KK. Всъщност всеки нов съдружник, който няма пълен контрол върху KK, би бил обвързан от устава на KK (12), съгласно който целта на KK е била да забави увеличението на цената на земята и на жилищата в Karkkila в полза на населението.
(35)
Комисията взема предвид също, че акционер в условията на пазарна икономика, който придобива пълна собственост, би взел предвид финансирането на цялостната инвестиция (2,37 млн. EUR за акциите и за заема).
(36)
По отношение на изплащането на акционерния заем Комисията отбелязва, че стойността на активите в портфейла на KK се изчислява приблизително на 4,9 млн. EUR. Тази стойност до голяма степен покрива неизплатените заеми в размер на 3,34 млн. EUR, което означава, че изплащането на заема само по себе си не представлява проблем.
(37)
Финландия обясни също, че властите на Karkkila са планирали увеличение на прихода от наеми след сделката с цел да покрият разходите на KK по финансирането и операциите (по-малко от 40 000 EUR на година преди сделката). Ако градските власти станат единствен акционер, те биха могли да променят устава на KK, който ограничава неговата свобода по отношение на ценовите политики. Ето защо от правна гледна точка не е имало пречки пред градските власти да получават приходи от наем, след като придобият пълна собственост върху KK.
(38)
Комисията отбелязва, че последващото развитие потвърждава, че покриването на разходите чрез приходи от наеми представлява реалистичен план. Властите на Karkkila са сключили 28 дългосрочни договора за наем, които са генерирали следния приход:
Таблица 3
Приход от наеми след сделката
(в евро)
2004 г.
146 907
2005 г.
152 843
2006 г.
171 238
2007 г.
182 525
2008 г.
200 519
(39)
В допълнение срещу безлихвения заем частният инвеститор би очаквал увеличение на стойността на неговия дял в дружеството. В настоящия случай възвръщаемостта от инвестицията се е реализирала чрез увеличение на стойността на недвижимото имущество, притежавано от KK. Финландия обясни, че стойността на земята, притежавана от KK, е нараснала значително в периода 1996-2003 г. През петте години преди сделката цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 % и с около 10 % в периода 2005-2008 г.
(40)
В същото време се е очаквало населението на Karkkila да се увеличава с повече от 100 жители на година до 2025 г., което, по консервативни оценки, би изисквало изграждане най-малко на 70 нови жилища в града всяка година (13).
(41)
По тези причини частният инвеститор би могъл да очаква значително увеличение на стойността на неговия дял в KK.
2. Стойност на земята
(42)
Първоначално Комисията оцени дали покупната цена на акциите, платена от властите на Karkkila, води до преимущество за Componenta, тъй като продавачът би получил по-ниска цена при обичайните пазарни условия.
(43)
Финландия посочи следните стойности на активите на KK (14):
Таблица 4
Стойност на активите на KK, изчислена от Финландия
Текуща стойност на земята
5 067 988
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
5 096 244
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 755 769
50 % от нетната стойност на KK
877 885
(44)
Стойността на земята е изчислена въз основа на стандартните цени, прилагани от властите на Karkkila през 2003 г. Това са били единни цени за целия район на Karkkila, като единствените изключения са различията между две зони. От данните, представени от Финландия, стана ясно, че действителните пазарни цени варират значително между различните квартали и жилищни райони. По тази причина Комисията насочи своята оценка по-конкретно към съответните райони.
(45)
Комисията отбелязва, че властите на Karkkila са предприели придобиване на пълна собственост със средносрочна до дългосрочна перспектива. В бизнеса с недвижимо имущество не е необичайно да се очакват значителни средносрочни до дългосрочни увеличения на стойността, ако обстоятелствата позволяват това. Властите на Karkkila са преследвали дългосрочна инвестиционна стратегия и са се стремили да генерират печалби и от увеличените бъдещи продажби.
(46)
В конкретния случай с Karkkila Финландия демонстрира, че властите на Karkkila са имали основателни причини да очакват голямо увеличение на населението в средносрочен до дългосрочен план, което би довело до значителна необходимост от допълнителни жилища. Основната причина е, че трите общини на север и на запад от Хелзинки - Vihti, Lohja и Hyvinkää - са привлекли голям брой жители, много от които пътуват, за да работят в Хелзинки. В резултат на това цените на недвижимото имущество са се повишавали бързо и постоянно и не се е очаквало растежът им да се забави в близкото бъдеще. През 2003 г. цените в тези съседни общини са били средно 2,5 пъти по-високи отколкото в Karkkila. Следователно властите на Karkkila са очаквали бъдещите увеличения на цените да накарат хората да се преместят в Karkkila като следващото логично алтернативно място за живот, макар че цените в Karkkila също са се повишили значително. Очакването цените на недвижимото имущество в Karkkila да се удвоят не е изглеждало нереалистично.
(47)
Въпреки че последващото развитие няма пряко отношение към ex ante анализа на сделката, развитието на цените на недвижимото имущество в трите съседни общини през годините след сделката потвърждава, че прогнозата е била реалистична. В някои случаи цените на недвижимото имущество са били повече от четири пъти по-високи отколкото в Karkkila.
(48)
Друга причина да се очаква увеличение на населението на Karkkila е планираното реновиране на пътя до Karkkila - то вече е било планирано към момента на сделката и впоследствие е осъществено.
(49)
Придобиването на пълна собственост е предизвикано също от официалните прогнози за увеличаване на населението. През 2000 г. от регионалния съвет на Uusimaa е публикувано първоначално проучване, според чиито оценки се очаква населението на Karkkila да се увеличи до 9 600 жители до 2025 г. (т.е. около 10 %) и да бъдат необходими допълнителни 600 нови жилища. Скоро се е оказало, че тази прогноза е твърде консервативна. Към момента на сделката властите на Karkkila са очаквали много по-голямо увеличение на населението, което води до необходимост от най-малко 70 допълнителни нови жилища на година.
(50)
Тази положителна прогноза по-късно е потвърдена от допълнително проучване, проведено от регионалния съвет на Uusimaa на 18 август 2009 г., съгласно което населението на Karkkila се очаква да се увеличава със 100 жители на година до 2030 г., което води до нужда от 70 допълнителни нови жилища на година. В този случай дори втората прогноза е била надвишена, тъй като са построени 137 нови жилища през 2006 г. и 95 нови жилища през 2007 г.
(51)
Следва да бъде посочено, че KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila. Към момента на сделката не е ясен действителният брой на парцелите за недвижимо имущество, включени в портфейла, тъй властите на Karkkila са възнамерявали да разделят и променят очертанията на някои от тях (по-специално в района Haapala/Uusitalo). В допълнение върху земята за свързани къщи могат да бъдат построени по-голям брой жилища и дори още повече върху земята за високи сгради. Списъкът на портфейла, представен от Финландия, осигурява по-малко от 140 обекта за жилища (останалите са предназначени за паркове). При оценената нужда от 70 допълнителни нови жилища на година към момента на сделката, през следващите 10 години се прогнозира нужда от 700 нови жилища, а за следващите 20 години - 1 400 нови жилища. Предвид факта, че KK няма голям конкурент в Karkkila, властите на Karkkila основателно биха могли да очакват, че е възможно да продадат по-голямата част от - ако не изцяло - недвижимото имущество в своя портфейл.
(52)
Финландия обясни, че стратегията на властите на Karkkila включва първо повишаване на стойността на земята, която притежават, чрез промяна на нейните очертания и застрояване, изчакване на косвените ефекти от общото повишение на цените в района и продаване на земята едва на по-късен етап. В съответствие с тази стратегия KK се е въздържало от ранни продажби през предишните години, което обяснява ниското равнище на продажбите през годините, предшестващи сделката.
(53)
Комисията отбелязва, че земята, собственост на KK, е оценена по различен начин съгласно различните видове земя, т.е. земя за самостоятелни къщи, за свързани къщи, жилищни блокове, паркове и земя за обществено ползване. Конкретните характеристики на всеки район са описани и анализирани отделно по-долу.
(54)
Земята, предназначена за високи сгради, разположена в района Asemanranta, е оценена на 2 358 158 EUR, т.е. около половината от стойността на активите на KK. За целите на сделката земята е оценена на 79,56 EUR/m2.
(55)
В това отношение в проучванията не се достига до категорично заключение, като основната причина е липсата на референтни цени в Karkkila. В действителност до момента на сделката на пазара на Karkkila не е била продадена земя за високи сгради. В експертното проучване, представено от Финландия по време на първия период на разследване (проучване А), е посочена цена от 50 EUR/m2. Финландия обясни, че тази стойност вероятно се основава на стойността, използвана за финансирани от държавата социални жилища в региона, и е под пазарната цена. В това първоначално проучване също така стойността на земята за високи сгради се оценява между 60 и 75 EUR/m2. Във второто проучване (проучване Б) се разяснява, че платената цена съответства на пазарната цена, без да се предоставя допълнителна информация. В доклада на KP&P (проучване В) се заключава, че цената 79,56 EUR/m2 съответства на пазарната цена, тъй като е много по-ниска от цените, платени в трите съседни общини. При липсата на допълнителни показатели за сравнение тези проучвания предоставят някои насоки, свързани с цените на недвижимото имущество в районите около Хелзинки към момента на сделката. Поради това Комисията провери данните от тези проучвания и добави към тях своята собствена оценка.
(56)
Районът Asemanranta има много добро разположение на брега на езеро, на разстояние 200 m от центъра на града. Според Финландия стойността на земята в района е изключително висока, тъй като има пряк изглед към езерото и пряк достъп. Подобен парцел е продаден през 2006 г. за 92,35 EUR/m2. Властите на Karkkila в действителност считат стойността на имуществото за достатъчно висока, за да повишат продажната цена на 105 EUR/m2 през януари 2008 г.
(57)
Втори важен фактор при оценяването на стойността на земята в района е площта, за която цената се отнася. Оценката на продажбите е консервативно основана на разрешението за минимално планиране от 29 640 m2, докато разрешението за максимално планиране може да достигне 39 590 m2. Предвид очакваното увеличение на населението, властите на Karkkila са разчитали на дългосрочна икономическа обосновка за разрешение за максимално планиране.
(58)
Въпреки факта, че в Karkkila не е продадена земя за високи сгради преди сделката, градът е имал основание да очаква, че съществува възникващ пазар за този вид строителство. През 2003 г. са предоставени четири разрешителни за строеж на високи сгради. Развитието след сделката потвърждава, че прогнозата не е без основание, предвид факта, че други шест разрешителни са заявени и предоставени до 2007 г., а между 2007 г. и средата на 2010 г. са построени седем високи сгради.
(59)
Цените, платени в съседните общини, са се повишили до 133,6 EUR/m2 през 2003 г. в Hyvinkää и дори са достигнали най-високите си нива от 312,6 EUR/m2 при продажба във Vihti през 2004 г.
(60)
Комисията счита, че трите проучвания предоставят стойности, които са широко сравними и не показват явни грешки при сравнение с цените, платени за подобна земя към момента на сделката. Няма необходимост от установяване кое от проучванията е най-надеждно, тъй като цената, платена за акциите, остава под пазарната стойност дори при най-консервативните оценки (вж. цялостното изчисление на пазарната оценка в параграф 84 и сл.). Най-ниската възможна стойност е оценена от Комисията, както следва: предвид изключително благоприятното разположение на земята в Asemanranta, пазарната цена е била поне в горния сегмент на обхвата, предоставен от най-консервативните консултанти, т.е. 75 EUR/m2. Ако се използва консервативното допускане, че земята е продадена само при разрешение за минимално планиране, минималната пазарна цена би била 2 223 000 EUR.
(61)
За максимална стойност в случай на завишена оценка - ако има такава - може да се счита сумата от 135 158,4 EUR, която би съответствала на 67 579,2 EUR за 50 %.
(62)
Комисията отбелязва, че тази стойност включва 8-9 хектара, които също принадлежат към района на Asemanranta, които ще представляват улици, паркове и др. Например в частичния генерален план районът на брега е предназначен за развлекателни цели и за защитена природна зона. Следователно тези 8-9 хектара допринасят за високата цена на жилищната част на района, но не са оценени отделно.
(63)
По-голямата част от земята в портфейла с недвижимо имущество на KK е разположена в района Haapala/Uusitalo, който е на разстояние около 2,5 km до югозападната част на центъра на града. Тези два съседни райони са били предназначени за самостоятелни къщи и свързани къщи, но все още не са били застроени. Тъй като строителството все още не е било започнало, цените са били ниски, както и броят на продажбите. На практика KK е притежавало целия район.
(64)
За целите на сделката земята е оценена на 1 612 059 EUR за всички видове парцели, с цена от 10,19 EUR/m2 за самостоятелни къщи и 74,02 EUR/m2 за свързани къщи в съответствие със стандартните за града цени. Общата стойност на земята за самостоятелни къщи е била 973 268 EUR и 811 209 EUR за свързани къщи.
(65)
И в трите проучвания се заявява, че цените за самостоятелните къщи съответстват на пазарните цени. В доклада KP&P (проучване В) се разяснява, че пазарните цени са били с 15-20 % по-високи от цените, прилагани от властите на Karkkila. Финландия представи данни, които показват, че средната цена е около 14,4 EUR/m2 през 2003 г. В първото експертно становище (проучване А) се посочва, че цените в Karkkila са били между 9,43 EUR и 14,76 EUR.
(66)
И в трите проучвания има позовавания на средни продажни цени, докато данните, представени от Финландия, разкриват значителни разлики между кварталите, като Haapala/Uusitalo явно се е намирал в долния край на ценовия обхват. През 2003 г. са продадени два парцела в Haapala (от частно дружество на частно лице): през април 2003 г. е продаден един парцел за 9,25 EUR/m2, а през август - друг за 10,06 EUR/m2. Това би съответствало на увеличение на цените с 8,8 % за четири месеца. Предвид общото развитие на цените в Karkkila, където те са се повишили с 12,6 % в периода 2001-2002 г., и с 42,7 % в периода 2002-2003 г., може да бъде отчетено увеличение на цените с 1,3 % през последните четири месеца на 2003 г. в съответствие с общата тенденция. С оглед на тези обстоятелства Комисията не вижда причина цена в размер на 10,19 EUR/m2 през декември 2003 г. да не бъде приета като пазарна цена.
(67)
По отношение на цените за свързани къщи няма референтни продажби в района, които биха осигурили пряк показател за сравнение. Докато в първоначалното експертно становище пазарната стойност се оценява между 70 и 80 EUR/m2, в доклада KP&P (проучване В) има позоваване на много по-високи цени на парцелите за свързани къщи в съседните общини. Тъй като и в трите проучвания се достига до заключението, че платената цена съответства на пазарната цена и тъй като няма индикатори, че тези заключения не са правилни за района Haapala/Uusitalo, Комисията може да приеме, че цената 74,2 EUR/m2 съответства на пазарната цена.
(68)
Комисията поиска от Финландия да обясни защо властите на Karkkila са имали интерес от придобиването на пълна собственост върху целия този район, като се има предвид, че стойностите на продажбите в миналото изглежда показват, че купувачите не са имали интерес към този квартал и очевидно са предпочитали други градски райони въпреки по-високите цени. Финландия обясни, че още през предишните години KK е имало целенасочена инвестиционна стратегия, която е включвала застрояване на Haapala/Uusitalo като бъдещ жилищен квартал на Karkkila. Останалите жилищни райони в града вече са започнали да се насищат и въз основа на увеличението на населението се е очаквала нужда от застрояване на нови райони.
(69)
Районът Haapala/Uusitalo е включен в градоустройствения план, но застрояването все още не е било започнало. Това включва ново разделяне на земята на отделни и по-подходящо оформени парцели, свързване на обектите към комуналните мрежи и благоустройство.
(70)
Властите на Karkkila вече успешно са следвали същата стратегия в други квартали: те са разширили публичните комунални услуги до районите Tuorila, Nikkimäki и Pumminmäki. През 2003 г. средната продажна цена в Pumminmäki вече е била 14,28 EUR и властите на Karkkila успешно са продали парцели на новата стандартна цена от 14 EUR през 2004 г., като цените са продължили да се увеличават през следващите години (до 18,5 EUR/m2 през 2005 г.).
(71)
Очаквало се е стойността на недвижимото имущество в Haapala/Uusitalo да достигне стойността на недвижимото имущество в подобни застроени жилищни райони и освен това да следва общите тенденции на увеличение на цените. Следователно увеличение на стойността най-малко с 40-50 % след застрояването (т.е. в срок от 3 до 4 години) е изглеждало оправдано, както и допълнително увеличение в средносрочен до дългосрочен план.
(72)
В интерес на властите на Karkkila е било районът да се застрои съгласно инфраструктурен проект, който обхваща целия район. Единен координиран план за застрояване би бил много по-евтин, отколкото застрояването да се извършва обект по обект (по закон общината е задължена да свърже недвижимия имот към комуналните мрежи, което обикновено се извършва по искане на собствениците, които възнамеряват да строят). Властите на Karkkila подчертават, че операциите са извършени много по-гладко под техен контрол в качеството им на едноличен собственик. За всеки парцел и инженерно решение е било необходимо приемането на голям брой индивидуални решения. Тъй като строителството на недвижими имоти не е представлявало основна дейност на Componenta (дружеството е било производител на стомана), е станало ясно, че тези строителни дейности са го затруднявали.
(73)
В резултат на своята дългосрочна стратегия за строителство и намерението си да реализират всички инженерни работи наведнъж властите на Karkkila не са имали интерес да продават земята преди нейното застрояване. Ето защо в действителност изобщо не е имало продажби преди сделката.
(74)
Комисията може да приеме, че въз основа на дългосрочната стратегия, следвана от властите на Karkkila по отношение на района Haapala/Uusitalo, инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече е притежавал 50 % от акциите в този район, би могъл да има също икономически интерес да придобие останалите 50 % от акциите. Перспективата да притежава целия нов бъдещ жилищен район, ниският риск по отношение на цените и добрите перспективи за продажба на повечето от парцелите през следващите десет години и на остатъка през десетте години след тях може да се счита за бизнес стратегия, която такъв инвеститор би преследвал.
(75)
Няколко парцела за самостоятелни къщи са разположени в други райони. Оценката (43 000 EUR) се основава на официалната продажна цена за единица площ на властите на Karkkila в размер на 10,19 EUR/m2 за земя от този вид. Поради горепосочените причини (съображения 65-66), Комисията счита, че цената от декември 2003 г. може да бъде приета като пазарната цена.
(76)
Портфейлът на KK включва също два парцела земя за високи сгради, разположени в район Takko I. Общата стойност на това недвижимо имущество е 110 191 EUR. Takko I също е разположен в центъра на града. Съгласно проучване А пазарната цена варира между 60 и 75 EUR/m2. В докладът KP&P (проучване В) се достига до същото заключение по отношение на обектите за високите сгради, а именно, че цената е съответствала на пазарната цена въз основа на продажните цени, платени в съседните общини.
(77)
Според Комисията няма необходимост от установяване кое от експертните проучвания е най-надеждно. Дори ако най-ниската възможна пазарна цена от 60 EUR/m2 бъде приложена към сделката, коригираната обща стойност на акциите отново би надвишавала цената, платена от властите на Karkkila (вж. изчислението на минималната стойност на акциите по-долу). Съгласно това допускане за по-ниска възможна пазарна стойност земята в Takko I би била надценена с 19,65 EUR/m2. Това би съответствало на обща сума от 27 212 EUR, т.е. 13 606 EUR за 50 % от акциите.
(78)
Стойността, определена за земята, предназначена за паркове, е 456 601 EUR. Тя се основава на стандартната цена от 1,18 EUR/m2, която властите на Karkkila обикновено плащат за такава земя. Това са райони, които градските власти имат право да откупят при съществуващата цена (15). Тъй като тези райони не са предназначени за строителство съгласно градоустройствения план, за тях се е използвала същата база за ценообразуване, както за незонираната неблагоустроена земя (вж. съображение 79). Комисията следователно достигна до заключението, че тази част от земята не е била надценена.
(79)
Портфейлът на KK включва също неблагоустроената земя извън градоустройствения план, оценена общо на 49 678 EUR на базата на цена от 1,18 EUR/m2. В проучванията не се разяснява защо се счита, че тази земя е правилно оценена. Останалите данни, представени от Финландия, съдържат списък на продажбите на незастроена земя в рядко населени райони в Karkkila, осъществени при средна цена от 1,86 EUR/m2. Въз основа на това Комисията може да приеме, че 1,18 EUR не надвишава пазарната цена.
(80)
Съгласно изчисленията, направени от Финландия въз основа на стандартните цени, при които KK е продало своето имущество, стойността на недвижимото имущество на KK възлиза на 5 067 988 EUR. След изваждане на сумите по отношение на потенциално надценяване на земята за високи сгради в Asemanranta (135 158 EUR) и в Takko I (27 212 EUR), минималната стойност на земята възлиза на 4 905 618 EUR.
3. Изплащане на заема
(81)
През 1996 г. Componenta и властите на Karkkila са отпуснали на KK при еднакви условия (pari passu) безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 814 EUR. Оттеглянето на Componenta от KK се е извършило с възстановяването на акционерния заем от страна на KK. Тъй като KK би трябвало да продаде значителен дял от имуществото, за да генерира тези средства, и тъй като, както е описано по-горе, това би застрашило стратегията в средносрочен до дългосрочен план, властите на Karkkila решават да отпуснат допълнителен безлихвен заем на KK за същата сума, която KK е използвало за възстановяването. В резултат на това KK е дължало на властите на Karkkila общо 3,34 млн. EUR.
(82)
Комисията е съгласна с Финландия, че заемите вече са взети предвид при оценяването на дружеството, т.е. стойността на акциите вече е била намалена със стойността на задължението. Оценяването на възстановяването на заема като отделна мярка следователно би било равностойно на двойно отчитане.
4. Стойност на акциите
(83)
След изваждане на размера на потенциалната надценка, стойността на 50 % от акциите на KK е, както следва:
Таблица 5
Стойност на KK
Текуща стойност на земята
4 905 618
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
4 933 874
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 593 399
50 % от нетната стойност на KK
796 699,5
(84)
Тъй като властите на Karkkila са платили покупна цена от 713 092,50 EUR за 50 % от акциите, Комисията счита, че те не са платили цена, която надвишава пазарната стойност.
V. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
(85)
Комисията счита, че цената, платена от властите на Karkkila на Componenta за придобиване на 50 % от акциите в KK, не надвишава пазарната стойност и следователно не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС,
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Покупна цената, платена от властите на Karkkila на Componenta Oyj за акции в Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy съгласно договора, сключен от страните на 16 декември 2003 г., не представлява държавна помощ за Componenta Corporation Oyj по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
Адресат на настоящото решение е Република Финландия.
Съставено в Брюксел на 20 април 2011 година.
ROZHODNUTIE KOMISIE
z 20. apríla 2011
o opatrení C 37/04 (ex NN 51/04), ktoré Fínsko uplatnilo v prospech spoločnosti Componenta Oyj
[oznámené pod číslom K(2011) 2559]
(Iba fínske a švédske znenie je autentické)
(Text s významom pre EHP)
(2011/529/EÚ)
EURÓPSKA KOMISIA,
so zreteľom na Zmluvu o fungovaní Európskej únie, a najmä na jej článok 108 ods. 2 prvý pododsek,
so zreteľom na Dohodu o Európskom hospodárskom priestore, a najmä na jej článok 62 ods. 1 písm. a),
po vyzvaní zainteresovaných strán, aby predložili pripomienky v súlade s uvedenými ustanoveniami (1),
keďže:
I. POSTUP
(1)
Dňa 10. marca 2004 bola Komisii doručená sťažnosť od spoločnosti Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, v ktorej sťažovateľ informoval Komisiu o údajnom opatrení pomoci, ktoré mesto Karkkila (ďalej len „Karkkila“) uplatnilo v prospech spoločnosti Componenta Corporation Oyj (ďalej len „Componenta“). Listom z 19. novembra 2004 Komisia informovala Fínsko, že sa rozhodla začať konanie stanovené v článku 88 ods. 2 Zmluvy o ES (teraz článok 108 ods. 2 Zmluvy o fungovaní Európskej únie), pokiaľ ide o túto pomoc. Rozhodnutie Komisie o začatí konania bolo uverejnené v Úradnom vestníku Európskej únie (2). Komisia vyzvala zainteresované strany, aby predložili pripomienky k opatreniu pomoci, ale nedostala od nich žiadne pripomienky.
(2)
Dňa 20. októbra 2005 Komisia prijala konečné negatívne rozhodnutie a nariadila Fínsku, aby vyžiadalo naspäť pomoc od spoločnosti Componenta (ďalej len „rozhodnutie z roku 2005“). Rozhodnutie z roku 2005, ktorým sa končí konanie vo veci formálneho zisťovania, bolo uverejnené v Úradnom vestníku Európskej únie (3). Componenta začala odvolacie konanie proti rozhodnutiu, ktoré bolo zrušené rozsudkom z 18. decembra 2008 (ďalej len „rozsudok“) v dôsledku neposkytnutia primeraných dôvodov (4).
(3)
Fínsko predložilo pripomienky listami z 5. januára a 10. januára 2010, ktoré obsahovali aj dve štúdie o odhade ceny príslušnej nehnuteľnosti. Komisia zaslala ďalšie tri žiadosti o informácie 9. januára 2009, 23. júla 2009 a 8. januára 2010, na ktoré boli zaslané odpovede prostredníctvom listov zaevidovaných 9. marca 2009, 15. októbra 2009 a 5. marca 2010. Stretnutie medzi Komisiou a zástupcami fínskej vlády a príjemcom pomoci sa konalo 23. novembra 2009 v Bruseli.
II. OPIS SKUTOČNOSTÍ
1. Transakcia
(4)
Componenta je spoločnosť vyrábajúca kovy so sídlom vo fínskom meste Karkkila. Má výrobné závody vo Fínsku, Holandsku a Švédsku. Väčšina obratu spoločnosti v roku 2004 vo výške 316 miliónov EUR bola vytvorená v severských krajinách a strednej Európe. Táto skupina zamestnávala v roku 2004 približne 2 200 ľudí.
(5)
Posudzovaná transakcia sa týka realitnej spoločnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (ďalej len „KK“), ktorá vlastnila nehnuteľnosť v Karkkile približne 65 km severozápadne od Helsínk. Spoločnosť KK vlastnili spoločne (50/50) Componenta a Karkkila. V roku 1996 každý partner spoločného podniku poskytol KK bezúročnú akcionársku pôžičku vo výške 1 670 184 EUR.
(6)
Na základe kúpnej zmluvy, ktorá bola podpísaná 16. decembra 2003, bolo dohodnuté, že mesto získa úplné vlastníctvo KK prostredníctvom nadobudnutia akcií vlastnených spoločnosťou Componenta za celkovú cenu 2 383 276,50 EUR. Táto transakcia pozostávala z dvoch častí:
-
Componenta získala 713 092,50 EUR ako platbu za 50 % akcií predaných Karkkile,
-
KK vrátila spoločnosti Componenta akcionársku pôžičku vo výške 1 670 184 EUR, ktorú jej Componenta poskytla v roku 1996. Na tento účel Karkkila poskytla KK ďalšiu bezúročnú pôžičku v tej istej výške. To viedlo k zmene veriteľa, ktorým sa namiesto spoločnosti Componenta stalo mesto Karkkila.
(7)
Na uvedenú transakciu preto Karkkila zmobilizovala sumu 2 383 276,50 EUR: 713 092,50 EUR ako platbu za akcie spoločnosti KK a 1 670 184 EUR ako bezúročnú pôžičku poskytnutú spoločnosti KK.
(8)
Kúpna cena akcií bola vypočítaná na základe štandardných cien, za ktoré Karkkila predala nehnuteľnosť v roku 2003.
Tabuľka 1
Predajné ceny za m2 za parcely predané spoločnosťou KK
(v EUR)
Zóna 1
Rodinné domy
11,11
Radové domy
88,81
Viacpodlažné domy
79,56
Zóna 2
Rodinné domy
10,19
Radové domy
74,02
Viacpodlažné domy
64,76
Iné
Nekultivované pozemky mimo územného plánu
1,18
Pozemky určené na verejné parky
1,18
(9)
Tieto štandardné ceny sa uplatnili na nehnuteľnosť v portfóliu pozemkov spoločnosti KK v čase transakcie a boli vydelené dvoma, čo viedlo ku kúpnej cene akcií vo výške 713 092,50 EUR.
(10)
V kúpnej zmluve medzi Karkkilou a spoločnosťou Componenta sa okrem iného uvádzalo:
a)
Predávajúci sa zaväzuje investovať do rozšírenia výrobných závodov spoločnosti Componenta Karkkila Oy v meste Karkkila, ako je presnejšie definované v prílohe 1 k tejto zmluve. Odhaduje sa, že táto investícia prispeje k vytvoreniu 50 - 70 nových pracovných miest s plným pracovným úväzkom v meste Karkkila v roku 2004 (v roku 2003 bol počet pracovných miest približne 130).
b)
Ak predávajúci nezačne s rozšírením závodov v roku 2004, ako je uvedené v predchádzajúcom odseku, má kupujúci právo podľa vlastného uváženia transakciu zrušiť.
(11)
V prílohe 1 k zmluve o predaji sa uvádza, že Componenta spojí funkcie dvoch výrobných závodov skupiny, konkrétne zlievarne v meste Alvesta (Švédsko) a zlievarne v Karkkile, a že rozhodnutie o budúcom umiestnení zlievarne bude závisieť od výsledku analýzy. V roku 2005 bola zlievareň v meste Alvesta zavretá a výroba bola premiestnená do mesta Karkkila.
(12)
Po prevzatí akcií, ktoré Componenta mala v spoločnosti KK, sa Karkkila rozhodla ukončiť činnosti spoločnosti KK a previesť pozemok na mesto.
2. Majetok spoločnosti KK
(13)
Karkkila sa nachádza približne 65 kilometrov severozápadne od Helsínk, pozdĺž diaľnice č. 2, v severovýchodnej časti provincie Uusimaa. Karkkila mala v roku 2003 približne 8 500 obyvateľov. Mesto sa rozvíjalo v okolí vysokej pece v Högforse, ktorá bola založená v 19. storočí, a jeho severná časť sa tiahne pozdĺž pobrežia jazera.
(14)
Nehnuteľnosť vo vlastníctve KK sa rozprestiera na pozemku s rozlohou 730 000 m2 v Karkkile a jej bezprostrednom okolí, nie viac ako 2,5 km od centra mesta. V decembri 2003 bola situácia takáto:
-
Pozemok s najvyššou hodnotou sa nachádza v oblasti Asemanranta (zóna 1) a je určený na výstavbu viacpodlažných domov. Táto oblasť predstavuje zhruba polovicu hodnoty portfólia spoločnosti KK.
-
Väčšina pozemku sa nachádza v oblasti Haapala/Uusitalo (zóna 2). Je určená na výstavbu rodinných domov a predstavuje približne štvrtinu celkovej hodnoty portfólia.
-
Portfólio obsahuje aj niekoľko parciel pre rodinné domy v iných obytných oblastiach, určité pozemky určené pre viacpodlažné domy v oblasti Takko I a niekoľko radových domov.
-
Časť pozemku je určená na verejné parky.
-
Portfólio obsahuje aj určité nekultivované pozemky mimo územného plánu.
(15)
Nehnuteľnosť zahŕňa celkove približne 160 parciel. Zámerom Karkkily však bolo upraviť časť pozemku a rozdeliť ho na menšie parcely. Spoločnosť KK bola v čase transakcie nepochybne najväčším vlastníkom nehnuteľností v Karkkile.
(16)
Po získaní úplného vlastníctva chcela Karkkila prenajať časť pozemku, aby mohla pokryť prevádzkové výdavky. Prevádzkové výdavky KK (plat, nájomné, úroky z pôžičiek) predstavovali v období rokov 2000 - 2003 maximálne 40 000 EUR.
3. Ďalšie dôležité informácie
(17)
Karkkila sa od Helsínk nachádza v rámci dopravnej vzdialenosti pre dochádzanie do práce a z práce. Nehnuteľnosti v Helsinkách a v ich okolí sa stali veľmi drahými a ich ceny stále rastú. Tento tlak na cenu viedol ľudí k tomu, aby sa usadili v obciach v okolí hlavného mesta, čo malo dominový efekt na ceny nehnuteľností v týchto obciach. Karkkila sa môže považovať za možné alternatívne miesto spolu s troma ďalšími mestami: Vihti, Lohja a Hyvinkää. Vzdialenosti od Helsínk sú tieto:
Tabuľka 2
Vzdialenosti od Helsínk
Lohja
52 km
38 min.
Hyvinkää
56 km
45 min.
Vihti
58 km
42 min.
Karkkila
68 km
50 min.
(18)
Tieto mestá prilákali značný počet nových obyvateľov. V dôsledku toho sa ceny nehnuteľností pred transakciou (a po nej) značne zvýšili, pričom ceny v Karkkile sa zdvojnásobili a v niektorých prípadoch sa zvýšili šesťnásobne.
(19)
Podľa oficiálnych predpovedí uverejnených v roku 2000 sa očakávalo, že počet obyvateľov v Karkkile sa do roku 2025 zvýši na 9 600 obyvateľov, čo by znamenalo, že bude potrebných 600 nových domov. Čoskoro sa ukázalo, že tieto predpovede výrazne zaostávajú za skutočným zvyšovaním počtu obyvateľov. O tri roky neskôr, v čase transakcie, boli potreby Karkkily v oblasti bývania približne 70 nových domov za rok, čo sa potvrdilo v štúdii, ktorú krátko na to uskutočnila regionálna rada provincie Uusimaa a ktorá sa týkala obdobia do roku 2025 (v skutočnosti bolo postavených 63 nových domov v roku 2005, 137 v roku 2006 a 95 v roku 2007).
(20)
Počas piatich rokov pred transakciou sa ceny nehnuteľností v Karkkile zvýšili v priemere o 30 %.
III. PRIPOMIENKY FÍNSKA
(21)
Fínsko predložilo tri znalecké posudky ex post o odhade ceny pozemku. V týchto posudkoch sa dospelo k záveru, že zaplatená cena zodpovedala trhovej cene. Komisia vo svojom prvotnom rozhodnutí z roku 2005 (5) úplne odmietla posudok (štúdiu A) predložený počas prvého prešetrovania. Po prijatí rozhodnutia z roku 2005 Fínsko zadalo dva ďalšie znalecké posudky. Prvý z nich (štúdia B) obsahuje iba všeobecné stanovisko, že odhad ceny pozemku bol správny, ale nie sú v ňom uvedené podrobnosti. V druhom posudku spoločnosti KP&P (štúdia C), sa podrobnejšie analyzuje stav v oblasti nehnuteľností v Karkkile a okolitých obciach.
(22)
Fínsko tvrdí, že Karkkila získala úplné vlastníctvo akcií, pretože to bola strednodobá až dlhodobá investícia s nízkym rizikom. Vzhľadom na nepretržitý nárast cien nehnuteľností v susedných obciach, predpokladané zvyšovanie počtu obyvateľov Karkkily, saturáciu existujúcich susedných obcí a potrebu rozšírenia sa mestská rada v Karkkile domnievala, že získanie úplného vlastníctva KK bude ziskové.
(23)
Fínsko tiež vysvetlilo, že možnosť urýchlenia postupov bola ďalším praktickým dôvodom na získanie výhradného vlastníctva. Fínsko pri niekoľkých príležitostiach naznačilo, že spolupráca medzi Karkkilou a spoločnosťou Componenta nebola ideálna, pretože ich obchodné záujmy sa rozchádzali. Obaja partneri sa dohodli na ukončení spoločného podniku, aby zabránili mŕtvemu bodu v prípade mnohých rozhodnutí. Na podporu rozvoja tejto oblasti sa musel prijať veľký počet rozhodnutí o opätovnom rozdelení parciel najmä v oblasti Haapala/Uusitalo. Keďže činnosti v oblasti nehnuteľností neboli hlavnou podnikateľskou činnosťou spoločnosti Componenta, bolo v jej záujme ukončiť túto oblasť činnosti, zatiaľ čo v záujme Karkkily bolo, aby mohla riadiť územný rozvoj úplne nezávisle.
(24)
Fínsko vysvetlilo, prečo bolo porovnanie s mestami Vihti, Lohja a Hyvinkää náležité. Fínsko okrem iného zdôraznilo, že s mestami Vihti a Lohja neexistuje železničné spojenie pre osobnú dopravu, ktoré by umožnilo osobám dochádzajúcim do práce ľahko cestovať medzi týmito mestami a Helsinkami.
(25)
Fínsko tvrdí, že výpočet sumy pomoci, ktorý Komisia v rozhodnutí z roku 2005 urobila, bol skreslený, pretože akcionárska pôžička bola zohľadnená dvakrát. Pôžička bola na účely výpočtu hodnoty 50 % akcií odpočítaná od hodnoty spoločnosti a zohľadnená ako splatenie pôžičky spoločnosti Componenta. Fínsko preto tvrdí, že cena akcií (713 092,50 EUR) už zahŕňa pôžičku, pretože táto suma bola vypočítaná na základe čistej hodnoty KK.
IV. POSÚDENIE POMOCI
(26)
Podľa článku 87 ods. 1 Zmluvy o ES pomoc poskytovaná členským štátom alebo akoukoľvek formou zo štátnych prostriedkov, ktorá narúša hospodársku súťaž alebo môže narušiť hospodársku súťaž tým, že zvýhodňuje určité podniky alebo výrobu určitých druhov tovaru, je nezlučiteľná so spoločným trhom, ak ovplyvňuje obchod medzi členskými štátmi. Podľa ustálenej judikatúry Súdneho dvora Európskej únie je kritérium týkajúce sa pomoci, ktorá ovplyvňuje obchod, splnené, ak prijímajúci podnik vykonáva hospodársku činnosť, ktorá zahŕňa obchod medzi členskými štátmi.
(27)
Výrobky, ktoré vyrába Componenta, vyrábajú na vnútornom trhu aj iné spoločnosti a s týmito výrobkami sa intenzívne obchoduje medzi členskými štátmi. Na účely článku 107 ods. 1 ZFEÚ štátne zdroje zahŕňajú zdroje miestnych orgánov (6). Teda daná transakcia, ktorá bola financovaná zo zdrojov Karkkily, zahŕňa štátne zdroje v zmysle článku 107 ods. 1 Preto by akákoľvek výhoda poskytnutá spoločnosti Componenta v rámci transakcie, ktorú by spoločnosť Componenta nezískala za normálnych trhových podmienok, spadala do pôsobnosti článku 87 ods. 1 Zmluvy o ES. Z toho vyplýva, že hlavnou otázkou v tomto prípade je, či Componenta získala úroveň platby, ktorú by nezískala za normálnych trhových podmienok.
(28)
Komisia konštatuje, že ustanovenie o splatení v kúpnej zmluve uzatvorenej medzi spoločnosťou Componenta a Karkkilou sa môže vnímať ako znak toho, že podmienky kúpy poskytnuté Karkkilou mali podporiť spoločnosť Componenta, aby zachovala svoj výrobný závod v Karkkile a zatvorila vysokú pec v Alveste.
(29)
V rozsudku Súdu prvého stupňa (7) sa uvádza, že dohoda bola podmienená, ale že v nej neboli stanovené dôsledky. Aj keď táto podmienenosť poukazuje na skutočnosť, že transakcia sa mohla uzatvoriť za priaznivých podmienok pre spoločnosť Componenta, neexistuje žiadna výhoda pre spoločnosť Componenta, ktorá jasne vyplýva z týchto ustanovení. Na druhej strane, ako bude uvedené ďalej v texte, cena zaplatená spoločnosti Componenta za predaj jej podielu v spoločnosti KK v skutočnosti nepresiahla trhovú cenu, a na druhej strane Komisia nenašla žiadne dôkazy o ďalších výhodách, ktoré by spoločnosť Componenta mohla získať z týchto ustanovení. Komisia preto posudzovala, či by investor pôsobiaci v trhovom hospodárstve, ktorý už vlastní 50 % akcií, za týchto podmienok získal úplne vlastníctvo.
(30)
Je ustálenou judikatúrou, že „hoci správanie súkromného investora, s ktorým je potrebné porovnať vstup verejného investora sledujúceho ciele hospodárskej politiky, nie je nevyhnutne správaním bežného investora umiestňujúceho kapitál s cieľom jeho ziskovosti vo relatívne krátkom čase, toto správanie musí byť prinajmenšom správaním súkromného holdingu alebo súkromnej skupiny podnikov sledujúcich štrukturálnu politiku, či už všeobecnú alebo sektorovú, a musí byť vedené perspektívou rentability v dlhšom období“ (8).
1. Všeobecné úvahy týkajúce sa hodnoty akcií
(31)
Oznámenie Komisie o prvkoch štátnej pomoci pri predaji pozemkov a budov verejnoprávnymi orgánmi (9) (ďalej len „oznámenie“) sa neuplatňuje priamo, pretože tento prípad sa v skutočnosti netýka predaja pozemku, ale kúpy akcií v realitnej spoločnosti. Zásady tohto oznámenia sa však môžu uplatniť, pretože hodnota akcií spoločnosti KK je v podstate stanovená trhovou hodnotou pozemkov v jej portfóliu. Pre stanovenie existencie štátnej pomoci je preto rozhodujúce posúdenie hodnoty pozemku vlastneného spoločnosťou KK.
(32)
Oznámenie je v každom prípade založené na zásade súkromného investora pôsobiaceho v trhovom hospodárstve, t. j. predaj pozemku verejnoprávnymi orgánmi nezahŕňa prvky štátnej pomoci, ak je pozemok predaný za cenu, ktorú by súkromný investor mohol dosiahnuť za normálnych trhových podmienok.
(33)
Komisia je toho názoru, že primeraným východiskom analýzy je cena, ktorú by bol investor pôsobiaci v trhovom hospodárstve vlastniaci 50 % akcií spoločnosti KK ochotný zaplatiť za získanie úplného vlastníctva. Hospodársky subjekt pôsobiaci v trhovom hospodárstve by založil výpočet ceny, ktorú by bol ochotný zaplatiť, na návratnosti, ktorú by mohol očakávať zo svoje investície.
(34)
V tomto prípade sa spoločnosť Componenta nepokúsila nájsť iného kupujúceho. Bolo v jej záujme predať svoje akcie druhému akcionárovi. Podľa akcionárskej dohody (10) a stanov spoločnosti KK (11) mala Karkkila v skutočnosti predkupné právo na akcie spoločnosti KK vlastnené spoločnosťou Componenta a mala právo na náhradu, ak by sa ich spoločnosť Componenta pokúsila predať tretej strane. Tieto pravidlá boli pre spoločnosť Componenta prekážkou, ktorá jej bránila hľadať iných kupujúcich. Okrem toho akýkoľvek iný súkromný kupujúci by bol odradený od kúpy 50 % akcií spoločnosti KK, pokiaľ by týmto krokom nezískal úplnú kontrolu nad KK. Akýkoľvek nový partner, ktorý by nemal úplnú kontrolu nad spoločnosťou KK, by bol v skutočnosti viazaný stanovami spoločnosti KK (12), podľa ktorých účelom spoločnosti KK bolo spomaliť nárast cien pozemkov a bývania v Karkkile v prospech obyvateľov.
(35)
Komisia tiež zastáva názor, že akcionár v trhovom hospodárstve nadobúdajúci úplné vlastníctvo by zohľadnil financovanie celkovej investície (2,37 mil. EUR za akcie a pôžičku).
(36)
Vzhľadom na zaplatenie akcionárskej pôžičky Komisia konštatuje, že majetok v portfóliu KK bol odhadnutý na hodnotu 4,9 milióna EUR. Táto hodnota sa prevažne týkala nesplatených pôžičiek vo výške 3,34 milióna EUR, čo znamená, že sa zdalo, že zaplatenie pôžičky ako takej nie je problematické.
(37)
Fínsko tiež vysvetlilo, že Karkkila plánovala po transakcii zvýšiť príjem z prenájmu, aby pokryla finančné a prevádzkové náklady spoločnosti KK (menej ako 40 000 EUR za rok pred transakciou). Ak by sa mesto stalo jediným akcionárom, mohlo by zmeniť stanovy spoločnosti KK, čím by sa obmedzila jej sloboda, pokiaľ ide o politiky tvorby cien. Z právneho hľadiska teda mestu nič nebránilo, aby po získaní úplného vlastníctva KK zvýšilo príjmy z prenájmu.
(38)
Komisia poznamenáva, že následný vývoj potvrdzuje, že pokrytie nákladov prostredníctvom príjmu z prenájmu bol realistickým plánom. Karkkila uzatvorila 28 dlhodobých dohôd o prenájme, na základe ktorých sa vytvorili tieto príjmy:
Tabuľka 3
Príjem z prenájmu po transakcii
(v EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Okrem toho by súkromný investor za bezúročnú pôžičku očakával zvýšenie hodnoty svojho podielu v spoločnosti. V tomto prípade sa návratnosť investície prejavila prostredníctvom zvýšenia hodnoty nehnuteľnosti vlastnenej KK. Fínsko vysvetlilo, že hodnota pozemku vlastneného KK sa medzi rokmi 1996 a 2003 značne zvýšila. Počas piatich rokov pred transakciou sa ceny nehnuteľností v Karkkile zvýšili v priemere o 30 % a medzi rokmi 2005 a 2008 približne o 10 %.
(40)
Súčasne sa očakávalo, že počet obyvateľov Karkkily sa bude do roku 2025 zvyšovať o viac ako 100 ľudí za rok, čo by pri konzervatívnom odhade znamenalo, že v meste by sa každý rok muselo vybudovať minimálne 70 nových domov (13).
(41)
Z týchto dôvodov mohol súkromný investor očakávať značné zvýšenie hodnoty svojho podielu v spoločnosti KK.
2. Hodnota pozemku
(42)
Komisia najprv posúdila, či kúpna cena akcií, ktorú Karkkila zaplatila, znamenala výhodu pre spoločnosť Componenta, pretože predávajúci by za normálnych trhových podmienok získal nižšiu cenu.
(43)
Fínsko uviedlo hodnotu majetku spoločnosti KK takto (14):
Tabuľka 4
Hodnota majetku KK vypočítaná Fínskom
Súčasná hodnota pozemku
5 067 988
Hotovosť a bankové vklady
28 256
Celkový majetok
5 096 244
Akcionárska pôžička
3 340 368
Bežné záväzky
107
Celkové dlhy
3 340 475
Čistá hodnota spoločnosti KK
1 755 769
50 % čistej hodnoty spoločnosti KK
877 885
(44)
Hodnota pozemku bola vypočítaná na základe štandardných cien účtovaných Karkkilou v roku 2003. Boli to jednotné ceny za celú oblasť Karkkily, pričom jedinými výnimkami boli rozdiely medzi dvoma zónami. Z údajov, ktoré predložilo Fínsko, bolo zrejmé, že skutočné trhové ceny sa medzi rôznymi susednými oblasťami a obytnými oblasťami značne líšia. Z tohto dôvodu Komisia zamerala svoje posudzovanie vo väčšej miere na príslušné oblasti.
(45)
Komisia konštatuje, že Karkkila sa pustila do získania úplného vlastníctva so strednodobým až dlhodobým výhľadom. V realitnej oblasti nie je neobvyklé očakávať značné strednodobé až dlhodobé zvýšenia hodnoty, ak to dovolia okolnosti. Karkkila sa riadila dlhodobou investičnou stratégiou a snažila sa vytvoriť zisky zo zvýšeného budúceho predaja.
(46)
V konkrétnom prípade Karkkily Fínsko preukázalo, že Karkkila mala oprávnené dôvody očakávať výrazné zvýšenie počtu obyvateľov v strednodobej až dlhodobej budúcnosti, ktoré by viedlo k značným ďalším potrebám v oblasti bývania. Hlavným dôvodom bolo, že tri mestá severne a západne od Helsínk - Vihti, Lohja a Hyvinkää - prilákali veľký počet obyvateľov, pričom mnohí z nich denne dochádzajú za prácou. V dôsledku toho sa ceny nehnuteľností rýchlo a neustále zvyšovali a neočakávalo sa, že sa toto zvyšovanie v blízkej budúcnosti spomalí. V roku 2003 boli ceny v týchto susedných mestách v priemere 2,5-krát vyššie ako v Karkkile. Karkkila preto očakávala, že zvýšenie cien v budúcnosti by spôsobilo presťahovanie ľudí do Karkkily ako ďalšieho logického alternatívneho miesta na bývanie aj vtedy, ak by sa ceny zvýšili výrazne aj v Karkkile. Zdalo sa, že nie je nereálne očakávať, že sa ceny nehnuteľností v Karkkile zdvojnásobia.
(47)
Hoci následný vývoj nie je priamo významný pre analýzu transakcie ex ante, vývoj cien nehnuteľností v troch susedných mestách v období po uskutočnení transakcie potvrdil, že predpoveď bola reálna. V niektorých prípadoch boli ceny nehnuteľností štyrikrát vyššie ako v Karkkile.
(48)
Ďalším dôvodom na očakávanie, že sa počet obyvateľov v Karkkile zvýši, bola naplánovaná rekonštrukcia cesty do Karkkily, ktorá už bola naplánovaná v čase transakcie a následne uskutočnená.
(49)
Získanie úplného vlastníctva bolo stimulované aj oficiálnymi prognózami zvýšenia počtu obyvateľov. V roku 2000 regionálna rada v provincii Uusimaa uverejnila počiatočnú štúdiu, v ktorej sa odhadovalo, že počet obyvateľov Karkkily sa do roku 2025 zvýši približne o 9 600 obyvateľov (t. j. približne o 10 %) a že bude potrebných ďalších 600 nových domov. Čoskoro sa ukázalo, že táto predpoveď je príliš konzervatívna. V čase transakcie Karkkila očakávala oveľa väčšie zvýšenie počtu obyvateľov, ktoré viedlo k ďalším potrebám v oblasti bývania minimálne 70 nových domov ročne.
(50)
Táto pozitívna predpoveď bola neskôr potvrdená ďalšou štúdiou, ktorú vypracovala regionálna rada v provincii Uusimaa 18. augusta 2009, na základe ktorej sa očakávalo, že počet obyvateľov Karkkily sa do roku 2030 bude zvyšovať o 100 obyvateľov ročne, čo by viedlo k ďalším potrebám v oblasti bývania, výstavbe 70 nových domov ročne. Nakoniec aj táto druhá predpoveď bola prekonaná, keďže v roku 2006 bolo postavených 137 nových domov a v roku 2007 ich bolo 95.
(51)
Je potrebné tiež uviesť, že spoločnosť KK bola nepochybne najväčším vlastníkom nehnuteľností v Karkkile. V čase transakcie nebol skutočný počet parciel zahrnutých do portfólia jasný, keďže Karkkila chcela niektoré z nich rozdeliť a upraviť (najmä v oblasti Haapala/Uusitalo). Okrem toho na pozemku určenom na výstavbu radových domov sa na jednej parcele môže postaviť väčší počet domov a ešte viac na pozemku určenom pre viacpodlažné domy. V zozname portfólia, ktoré predložilo Fínsko, je uvedených menej ako 140 parciel na bývanie (zostávajúca časť bola určená na parky). Pri odhadovaných potrebách na bývanie (70 nových domov ročne) v čase transakcie by plánované potreby na ďalších 10 rokov predstavovali 700 nových domov a na ďalších 20 rokov 1 400 nových domov. Vzhľadom na to, že spoločnosť KK nemala v Karkkile žiadneho významného konkurenta, Karkkila mohla oprávnene očakávať, že dokáže predať väčšinu - ak nie všetky - nehnuteľnosti vo svojom portfóliu.
(52)
Fínsko vysvetlilo, že stratégiou Karkkily bolo predovšetkým zlepšiť hodnotu pozemku, ktorý vlastnila, prostredníctvom jeho úpravy a rozvoja, počkať na dominový efekt všeobecného zvýšenia cien v oblasti a predať pozemok až neskôr. V súlade s touto stratégiou KK už upustila od skorého predaja v predchádzajúcich rokoch, čím možno vysvetliť nízku úroveň predaja v období pred transakciou.
(53)
Komisia konštatuje, že pozemok vlastnený spoločnosťou KK bol ocenený odlišne podľa rôznych druhov pozemkov, t. j. pozemok určený na rodinné domy, na radové domy, viacpodlažné domy, parky a pozemok určený na verejné účely. Osobitné vlastnosti každej oblasti sú opísané a analyzované samostatne ďalej v texte.
(54)
Pozemok určený na výstavbu viacpodlažných domov nachádzajúci sa v oblasti Asemanranta, je ohodnotený na 2 358 158 EUR, t. j. približne polovicu hodnoty majetku KK. Na účely transakcie bol pozemok ocenený na 79,56 EUR/m2.
(55)
Posudky nie sú v tohto hľadiska úplne presvedčivé, hlavným dôvodom sú chýbajúce referenčné ceny v Karkkile. Do uskutočnenia transakcie nebol v skutočnosti na trhu v Karkkile predaný žiadny pozemok na výstavbu viacpodlažných domov. V znaleckom posudku, ktorý predložilo Fínsko počas prvého obdobia prešetrovania (štúdia A), bola uvedená cena 50 EUR/m2. Fínsko teraz vysvetlilo, že tento údaj bol pravdepodobne založený na údaji, ktorý sa používa v prípade sociálneho bývania financovaného štátom v regióne, a bol výrazne nižší ako trhová cena. V tomto počiatočnom posudku bola odhadnutá aj hodnota pozemku určeného na výstavbu viacpodlažných domov na 60 EUR až 75 EUR/m2. V druhom posudku (štúdia B) sa vysvetľuje, že zaplatená cena zodpovedá trhovej cene bez poskytnutia akýchkoľvek ďalších informácií. V posudku spoločnosti KP&P (štúdia C) sa dospelo k záveru, že trhovej cene zodpovedá cena 79,56 EUR/m2, pretože je výrazne pod úrovňou cien zaplatených v troch susedných mestách. Keďže chýbajú akékoľvek ďalšie referenčné hodnoty, tieto posudky poskytujú určité usmernenie k cenám nehnuteľností v oblastiach okolo Helsínk v čase transakcie. Komisia preto overila údaje uvedené v týchto posudkoch a doplnila ich o svoje vlastné hodnotenie.
(56)
Oblasť Asemanranta má veľmi dobrú polohu na brehoch jazera, 200 m od centra mesta. Podľa Fínska je hodnota tejto oblasti mimoriadne vysoká, pretože využíva priamy výhľad na jazero a prístup k nemu. Porovnateľná parcela bola v roku 2006 predaná za 92,35 EUR/m2. Karkkila v skutočnosti považovala hodnotu tejto nehnuteľnosti za dosť vysokú na zvýšenie predajnej ceny na 105 EUR/m2 v januári 2008.
(57)
Druhým dôležitým faktorom pri posudzovaní hodnoty tejto oblasti je plocha, na ktorú sa táto cena vzťahuje. Odhad pri predaji bol konzervatívne založený na minimálnom stavebnom povolení 29 640 m2, zatiaľ čo maximálne stavebné povolenie mohlo dosiahnuť až 39 590 m2. Vzhľadom na očakávané zvýšenie počtu obyvateľov Karkkila počítala s dlhodobým obchodným prípadom pre maximálne stavebné povolenie.
(58)
Napriek tomu, že pred transakciou nebol v Karkkile predaný žiadny pozemok na výstavbu viacpodlažných domov, mesto mohlo primerane očakávať, že vznikal trh pre tento druh výstavby. V roku 2003 boli udelené štyri stavebné povolenia na výstavbu viacpodlažných domov. Vývoj po transakcii potvrdzuje, že predpoveď nebola neprimeraná vzhľadom na to, že do roku 2007 bolo podaných a schválených šesť ďalších žiadostí o stavebné povolenie a v období od roku 2007 do polovice roka 2010 bolo postavených sedem viacpodlažných domov.
(59)
Ceny zaplatené v susedných mestách sa v roku 2003 zvýšili v meste Hyvinkää na 133,6 EUR/m2 a v meste Vihti dosiahli v roku 2004 dokonca maximum 312,6 EUR/m2.
(60)
Komisia je toho názoru, že v uvedených troch posudkoch sú hodnoty, ktoré sú zhruba porovnateľné, a zdá sa, že nie sú očividne nesprávne, ak sa porovnajú s cenami zaplatenými za podobný pozemok v čase transakcie. Nie je potrebné stanoviť, ktorý z posudkov je najspoľahlivejší, pretože cena zaplatená za akcie zostáva pod úrovňou trhovej hodnoty aj na základe najkonzervatívnejšieho odhadu (pozri celkový výpočet trhovej hodnoty v odôvodnení 84 a nasl.). Najnižšia možná hodnota bola odhadnutá Komisiou takto: vzhľadom na vynikajúcu polohu pozemku v oblasti Asemanranta bola trhová cena minimálne v hornom segmente intervalu, ktorý poskytli najkonzervatívnejší znalci, t. j. 75 EUR/m2. V prípade konzervatívneho predpokladu, že sa pozemok predá iba na minimálne stavebné povolenie, by minimálna trhová hodnota bola 2 223 000 EUR.
(61)
Za maximálnu hodnotu v prípade nadmerného odhadu - ak by existoval - by sa teda mohla považovať suma 135 158,40 EUR, ktorá by zodpovedala sume 67 579,20 EUR za 50 %.
(62)
Komisia konštatuje, že táto hodnota zahŕňa 8 - 9 hektárov patriacich aj do oblasti Asemanranta, ktoré zostanú na účely vybudovania ulíc, parkov atď. Napríklad v čiastočnom hlavnom pláne je pobrežná oblasť vyhradená na rekreačné účely a ako oblasť ochrany prírody. Táto plocha 8 - 9 hektárov preto prispieva k vysokej cene obytnej časti oblasti, ale nebola ocenená samostatne.
(63)
Väčšina pozemkov v portfóliu nehnuteľností spoločnosti KK sa nachádzala v oblasti Haapala/Uusitalo, čo je približne 2,5 km severozápadne od centra mesta. Tieto dve priľahlé oblasti boli vyčlenené na výstavbu obytných rodinných domov a radových domov, ale neboli ešte zastavané. Keďže sa ešte nezačalo so zastavovaním, ceny sú nízke, rovnako ako aj počet predajov. KK prakticky vlastnila celú oblasť.
(64)
Na účely transakcie bol pozemok ocenený na 1 612 059 EUR v prípade všetkých druhov parciel, s cenou 10,19 EUR/m2 za rodinné domy a 74,02 EUR/m2 za radové domy, v súlade so štandardnými cenami mesta. Celková hodnota pozemku pre rodinné domy bola 973 268 EUR a pre radové domy 811 209 EUR.
(65)
Vo všetkých troch posudkoch sa uvádza, že ceny za rodinné domy zodpovedajú trhovým cenám. V posudku KP&P (štúdia C) sa vysvetľuje, že trhové ceny boli o 15 - 20 % vyššie ako ceny, ktoré uplatňovala Karkkila. Fínsko predložilo údaje preukazujúce, že priemerná cena bola v roku 2003 približne 14,4 EUR/m2. V počiatočnom znaleckom posudku (štúdia A) bolo uvedené, že trhové ceny v Karkkile sa pohybovali medzi 9,43 EUR a 14,76 EUR.
(66)
Všetky tri posudky sa odvolávali na priemerné predajné ceny, zatiaľ čo údaje predložené Fínskom poukázali na značné rozdiely medzi susedným oblasťami, pričom ceny v oblasti Haapala/Uusitala sa očividne nachádzali na spodnej hranici cenového intervalu. V roku 2003 boli v Haapale predané dve parcely (súkromná spoločnosť súkromníkovi): v apríli 2003 bola predaná parcela za 9,25 EUR/m2 a v auguste ďalšia parcela za 10,06 EUR/m2. To by zodpovedalo zvýšeniu ceny o 8,8 % za štyri mesiace. Vzhľadom na všeobecný vývoj cien v Karkkile, keď sa ceny medzi rokmi 2001 a 2002 zvýšili o 12,6 %, sa zvýšenie ceny o 1,3 % za posledné štyri mesiace roku 2003 môže považovať za zvýšenie v súlade so všeobecným trendom. Vzhľadom na tieto okolnosti Komisia nevidí žiadny dôvod, prečo by cena 10,19 EUR/m2 v decembri 2003 nemohla byť uznaná za trhovú cenu.
(67)
Pokiaľ ide o ceny za radové domy, v oblasti neexistujú žiadne referenčné predaje, ktoré by poskytli priamu referenčnú hodnotu. V počiatočnom znaleckom posudku sa trhová hodnota pohybovala medzi 70 EUR a 80 EUR/m2, znalecký posudok spoločnosti KP&P (štúdia C) sa odvoláva iba na oveľa vyššie ceny za parcely pre radové domy v susedných mestách. Keďže všetky tri posudky dospeli k záveru, že zaplatená cena zodpovedala trhovej cene a keďže neexistujú žiadne náznaky, že tieto závery nie sú pre oblasť Haapala/Uusitalo správne, Komisia môže uznať, že cena 74,2 EUR/m2 zodpovedala trhovej cene.
(68)
Komisia požiadala Fínsko, aby vysvetlilo, prečo Karkkila mala záujem získať úplné vlastníctvo celej tejto oblasti vzhľadom na to, že sa zdalo, že údaje týkajúce sa minulých predajov poukazovali na to, že kupujúci nemajú záujem o túto susediacu oblasť a očividne uprednostňovali iné oblasti mesta, napriek vyšším cenám. Fínsko vysvetlilo, že KK sa už v predchádzajúcich rokoch riadila cielenou investičnou stratégiou pozostávajúcou z rozvoja oblasti Haapala/Uusitalo, ako budúcej obytnej oblasti susediacej s Karkkilou. Ďalšie obytné oblasti v meste sa už začali zapĺňať a na základe rastu počtu obyvateľov sa očakáva, že sa budú musieť rozvíjať nové oblasti.
(69)
Oblasti Haapala/Uusitalo spadali do územného plánu, ale ich rozvoj sa ešte nezačal. Tento rozvoj zahŕňal nové rozdelenie pozemku na individuálne a vhodnejšie tvarované parcely, napojenie parciel na inžinierske siete a výstavbu občianskej vybavenosti.
(70)
Karkkila sa úspešne riadila rovnakou stratégiou už v iných susedných oblastiach: rozšírila verejné služby na oblasti Tuorila, Nikkimäki a Pumminmäki. V roku 2003 bola priemerná predajná cena v Pumminmäki už 14,28 EUR a v roku 2004 Karkkila úspešne predala parcely za novú štandardnú cenu 14 EUR, pričom ceny v nasledujúcich rokoch ďalej stúpali (až na 18,5 EUR/m2 v roku 2005).
(71)
Očakávalo sa, že hodnota nehnuteľnosti v oblasti Haapala/Uusitalo dosiahne hodnotu podobne zastavaných obytných oblastí a že sa okrem toho bude riadiť všeobecnými trendmi nárastu cien. Zvýšenie hodnoty o minimálne 40 - 50 % po zastavaní (t. j. do 3 až 4 rokov) sa preto zdalo odôvodnené, plus ďalšie zvýšenia v strednodobom až dlhodobom horizonte.
(72)
Bolo v záujme Karkkily, aby túto oblasť rozvíjala v rámci jedného projektu infraštruktúry, ktorý pokrýval celú oblasť. Jednotný koordinovaný prístup rozvoja by bol oveľa lacnejší ako postupné zastavanie jednotlivých parciel (obec je povinná pripojiť nehnuteľnosť k verejným službám, čo sa obvykle uskutoční na žiadosť vlastníkov, ktorí chcú stavať). Karkkila zdôraznila, že operácie prebiehajú bezproblémovejšie, ak jediným vlastníkom a riadiacim orgánom je jeden subjekt. Pre každú parcelu a každé inžinierske opatrenie sa musel prijímať veľký počet individuálnych rozhodnutí. Keďže rozvoj v oblasti nehnuteľností nebol hlavnou podnikateľskou činnosťou spoločnosti Componenta (bol to výrobca ocele), bolo už jasné, že tieto činnosti v oblasti rozvoja boli pre ňu ťažšie.
(73)
Vzhľadom na dlhodobú stratégiu rozvoja a zámer Karkkily vybudovať všetky inžinierske siete naraz nemala Karkkila žiadny záujem predať pozemok pred jeho zastavaním. To bol dôvod, prečo sa pred transakciou prakticky neuskutočnil žiadny predaj.
(74)
Komisia môže uznať, že na základe dlhodobej stratégie, ktorou sa riadila Karkkila v prípade oblasti Haapala/Uusitalo, mohol mať investor pôsobiaci v trhovom hospodárstve, ktorý už vlastnil 50 % akcií v danej oblasti, hospodársky záujem aj o získanie zostávajúcich 50 % akcií. Vyhliadka vlastníctva celej budúcej novej obytnej oblasti, nízke riziko z hľadiska cien a dobré vyhliadky na predaj väčšiny parciel v nasledujúcich desiatich rokoch a zostávajúcich parciel v ďalších desiatich rokoch, sa môžu považovať za obchodnú stratégiu, ktorú by investor pôsobiaci v trhovom hospodárstve realizoval.
(75)
Niekoľko parciel určených na rodinné domy sa nachádza v ďalších oblastiach. Odhad ceny (43 000 EUR) bol založený na úradnej predajnej cene používanej Karkkilou 10,19 EUR/m2 za pozemok tohto druhu. Z už uvedených dôvodov (odôvodnenia 65 - 66) je Komisia toho názoru, že cena z decembra 2003 sa môže uznať za trhovú cenu.
(76)
Portfólio spoločnosti KK obsahuje aj dve parcely pozemku pre viacpodlažné domy, ktoré sa nachádzajú v oblasti Takko I. Celková hodnota tejto nehnuteľnosti je 110 191 EUR. Takko I sa nachádza aj v centre mesta. Podľa štúdie A sa trhová cena pohybovala medzi 60 EUR až 75 EUR/m2. V posudku spoločnosti KP&P (štúdia C) sa dospelo k rovnakým záverom, pokiaľ ide o pozemky na výstavbu viacpodlažných domov, konkrétne, že cena zodpovedá trhovej hodnote na základe predajných cien zaplatených v susediacich mestách.
(77)
Podľa názoru Komisie nie je potrebné stanoviť, ktorý znalecký posudok je najspoľahlivejší. Aj keby sa na transakciu uplatnila najnižšia možná trhová cena 60 EUR/m2, opravená celková hodnota akcií by stále presahovala cenu, ktorú Karkkila zaplatila (pozri výpočet minimálnej hodnoty akcie ďalej v texte). Na základe tohto predpokladu najnižšej možnej trhovej hodnoty by pozemok v Takko I bol nadhodnotený o 19,65 EUR/m2. To by zodpovedalo celkovej sume 27 212 EUR, t. j. 13 606 EUR za 50 % akcií.
(78)
Hodnota priznaná pozemkom určeným na parky je 456 601 EUR. Táto hodnota bola založená na štandardnej cene 1,18 EUR/m2, ktorú Karkkila obvykle platí za takéto pozemky. Sú to pozemky, za ktoré má mesto právo zaplatiť bežnú cenu (15). Keďže tieto parky nemajú byť vybudované podľa územného plánu mesta, v ich prípade sa na stanovenie ceny použil rovnaký základ ako v prípade nekultivovaných pozemkov nerozdelených do pásiem (pozri odôvodnenie 79). Komisia preto dospela k záveru, že táto časť pozemku nebola nadhodnotená.
(79)
Portfólio spoločnosti KK zahŕňa aj určité nekultivované pozemky mimo územného plánu mesta, ktorých celková cena bola odhadnutá na 49 678 EUR na základe ceny 1,18 EUR/m2. V posudkoch nie je vysvetlené, prečo sa tento pozemok považuje za správne ocenený. Ostatné údaje predložené Fínskom obsahujú zoznam predajov nezastavaných pozemkov v riedko osídlených oblastiach v Karkkile, ktoré boli predané v priemere za 1,86 EUR/m2. Na tomto základe môže Komisia uznať, že hodnota 1,18 EUR nepresiahla trhovú cenu.
(80)
Podľa výpočtov, ktoré Fínsko urobilo na základe štandardných cien, za ktoré spoločnosť KK predala svoj majetok, bola hodnota nehnuteľnosti spoločnosti KK 5 067 988 EUR. Po odpočítaní súm týkajúcich sa potenciálneho nadhodnotenia pozemku pre viacpodlažné domy v oblasti Asemanranta (135 158 EUR) a v Takko I (27 212 EUR) je minimálna hodnota pozemku 4 905 618 EUR.
3. Splatenie pôžičky
(81)
V roku 1996 spoločnosť Componenta aj Karkkila poskytli spoločnosti KK za rovnakých podmienok (pari passu) bezúročnú akcionársku pôžičku vo výške 1 670 814 EUR. Po odstúpení spoločnosti Componenta zo spoločnosti KK nasledovalo splatenie akcionárskej pôžičky spoločnosťou KK. Aby KK vytvorila takéto finančné prostriedky, musela by predať značnú časť majetku, a keďže by sa tým, ako už bolo opísané, ohrozila strednodobá až dlhodobá stratégia, Karkkila sa rozhodla poskytnúť KK ďalšiu bezúročnú pôžičku v rovnakej výške, ktorú KK použila na splatenie. V dôsledku toho spoločnosť KK dlhovala Karkkile celkove 3,34 milióna EUR.
(82)
Komisia súhlasí s Fínskom, že pôžičky už boli zohľadnené pri ocenení spoločnosti, t. j. hodnota akcií už bola znížená hodnotou dlhu. Posúdenie splatenia pôžičky za samostatné opatrenie by sa preto rovnalo dvojitému započítaniu.
4. Hodnota akcií
(83)
Po odpočítaní sumy potenciálneho nadhodnotenia je hodnota 50 % akcií spoločnosti KK takáto:
Tabuľka 5
Hodnota KK
Súčasná hodnota pozemku
4 905 618
Hotovosť a bankové vklady
28 256
Celkový majetok
4 933 874
Akcionárska pôžička
3 340 368
Bežné záväzky
107
Celkové dlhy
3 340 475
Čistá hodnota spoločnosti KK
1 593 399
50 % čistej hodnoty spoločnosti
796 699,50
(84)
Keďže Karkkila zaplatila kúpnu cenu 713 092,50 EUR za 50 % akcií, Komisia je toho názoru, že nezaplatila cenu, ktorá presiahla trhovú hodnotu.
V. ZÁVER
(85)
Komisia je toho názoru, že cena, ktorú mesto Karkkila zaplatilo spoločnosti Componenta za získanie 50 % akcií v spoločnosti KK nepresahuje trhovú cenu, a preto nepredstavuje štátnu pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ,
PRIJALA TOTO ROZHODNUTIE:
Článok 1
Kúpna cena, ktorú mesto Karkkila zaplatilo spoločnosti Componenta Oyj za akcie v spoločnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy na základe zmluvy uzatvorenej zmluvnými stranami 16. decembra 2003, nepredstavuje štátnu pomoc v prospech spoločnosti Componenta Corporation Oyj v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ.
Článok 2
Toto rozhodnutie je určené Fínskej republike.
V Bruseli 20. apríla 2011