РЕШЕНИЕ НА КОМИСИЯТА
от 20 април 2011 година
относно мярка C 37/04 (ex NN 51/04), приведена в действие от Финландия в полза на Componenta Oyj
(нотифицирано под номер C(2011) 2559)
(само текстовете на фински и шведски език са автентични)
(текст от значение за ЕИП)
(2011/529/ЕС)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като взе предвид Споразумението за Европейското икономическо пространство, и по-специално член 62, параграф 1, буква а) от него,
като покани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената(ите) по-горе разпоредба(и) (1),
като има предвид, че:
I. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 10 март 2004 г. Комисията получи жалба от Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, в която жалбоподателят уведоми Комисията относно предполагаема мярка за помощ, приведена в действие от властите на град Karkkila (наричан по-долу „Karkkila“) в полза на Componenta Corporation Oyj (наричано по-долу „Componenta“). С писмо от дата 19 ноември 2004 г. Комисията уведоми Финландия, че е решила да открие процедурата, посочена в член 88, параграф 2 от Договора за ЕО (понастоящем член 108, параграф 2 от Договора за функционирането на Европейския съюз) по отношение на помощта. Решението на Комисията за откриване на процедурата беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (2). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката, но не получи такива мнения.
(2)
На 20 октомври 2005 г. Комисията прие окончателно отрицателно решение и разпореди Финландия да си възстанови помощта от Componenta („решението от 2005 г.“). Решението от 2005 г. за закриване на официалната процедура по разследване беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (3). Componenta обжалва решението, което беше отменено с решение на Съда от 18 декември 2008 г. („решението“) поради липса на адекватна обосновка (4).
(3)
Финландия представи коментари с писма от 5 януари и 10 януари 2010 г., които включваха също две проучвания на оценката на съответното недвижимо имущество. Комисията изпрати три допълнителни искания за информация с дати 9 януари 2009 г., 23 юли 2009 г. и 8 януари 2010 г., на които беше отговорено с писма, регистрирани съответно на 9 март 2009 г., 15 октомври 2009 г. и 5 март 2010 г. На 23 ноември 2009 г. в Брюксел беше проведена среща между Комисията, представители на финландското правителство и бенефициера.
II. ОПИСАНИЕ НА ФАКТИТЕ
1. Сделка
(4)
Componenta е металургично дружество, установено в Karkkila, Финландия. То има заводи за производство във Финландия, Нидерландия и Швеция. По-голямата част от оборота на дружеството в размер на 316 млн. EUR през 2004 г. е генериран в скандинавските страни и Централна Европа. През 2004 г. групата има 2 200 служители.
(5)
Сделката, предмет на оценката, засяга дружеството за недвижими имоти Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (наричано по-долу „KK“), което е притежавало недвижимо имущество в Karkkila, разположено на около 65 km северозападно от Хелзинки. KK е било съвместна собственост (50/50) на Componenta и Karkkila. През 1996 г. всеки партньор в съвместното предприятие е предоставил на KK безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 184 EUR.
(6)
Съгласно договора за продажба, подписан на 16 декември 2003 г., градът придобива пълна собственост върху KK чрез придобиване на акциите, притежавани от Componenta, за обща цена от 2 383 276,50 млн. EUR. Сделката се е състояла от две части:
-
Componenta е получило 713 092,50 EUR като плащане за 50 % от акциите, продадени на властите на Karkkila;
-
KK е изплатило на Componenta акционерния заем в размер на 1 670 184 EUR, който е бил отпуснат на Componenta през 1996 г. За тази цел властите на Karkkila са отпуснали на KK допълнителен безлихвен заем за същата сума. По този начин кредиторските отношения се прехвърлят от Componenta към властите на Karkkila.
(7)
Следователно властите на Karkkila са събрали сумата от 2 383 276,50 EUR за горепосочената сделка: 713 092,50 EUR като плащане за акциите на KK и 1 670 184 EUR като безлихвен заем, отпуснат на KK.
(8)
Покупната цена на акциите е изчислена въз основа на стандартните цени, на които властите на Karkkila са продавала недвижимо имущество през 2003 г.
Таблица 1
Продажни цени на m2 за парцелите, продавани от KK
(в евро)
Зона 1
Самостоятелни къщи
11,11
Свързани къщи
88,81
Високи сгради
79,56
Зона 2
Самостоятелни къщи
10,19
Свързани къщи
74,02
Високи сгради
64,76
Други
Неблагоустроена земя извън градоустройствения план
1,18
Земя, предназначена за обществени паркове
1,18
(9)
Тези стандартни цени са приложени към недвижимото имущество в портфейла на земите на KK към момента на сделката и са разделени на две, което е довело до покупна цена на акциите в размер на 713 092,50 EUR.
(10)
Също така договорът за продажба между властите на Karkkila и Componenta гласи следното:
а)
Продавачът се съгласява да инвестира в разширяване на производствените съоръжения на Componenta Karkkila Oy в град Karkkila, както е посочено в приложение 1 към настоящия договор. Изчислено е, че инвестицията ще създаде 50-70 нови работни места на пълен работен ден в Karkkila през 2004 г. (през 2003 г. броят на работните места е бил 130).
б)
Ако разширяването на съоръженията на продавача не започне през 2004 г., както е посочено в горния параграф, купувачът има право да отмени сделката по своя преценка.
(11)
Приложение 1 към договора за продажба гласи, че Componenta ще слее операциите на два от производствените обекти на групата, а именно Alvesta (разположен в Швеция) и леярните в Karkkila, и че решението за бъдещото разположение на леярната ще зависи от резултата от извършен анализ. През 2005 г. леярната Alvesta беше закрита и производството беше преместено в Karkkila.
(12)
След като получиха акциите на Componenta в KK, властите на Karkkila решиха да прекратят дейностите на KK и да прехвърлят земята на града.
2. Активи на KK
(13)
Karkkila е разположен на около 65 километра северозападно от Хелзинки по магистрала № 2, в североизточната част на провинция Uusimaa. През 2003 г. Karkkila е имал 8 500 жители. Градът се е развил около доменните пещи Högfors, създадени през ХIХ век, и северната му част се простира покрай бреговете на езеро.
(14)
Недвижимото имущество, собственост на KK, обхваща 730 000 m2 земя в Karkkila и непосредствено заобикалящите ги зони до 2,5 km от центъра на града. През декември 2003 г. положението е следното:
-
Земята с най-висока стойност е разположена в района Asemanranta (зона 1) и е предназначена за високи сгради. Този район представлява приблизително половината стойност от портфейла на KK.
-
По-голямата част от земята е разположена в района Haapala/Uusitalo (зона 2). Тя е предназначена за самостоятелни фамилни къщи и представлява една четвърт от общата стойност на портфейла.
-
Портфейлът включва също няколко парцела за самостоятелни къщи в други жилищни райони, земя, предназначена за високи сгради в района Takko I, и няколко свързани къщи.
-
Част от земята е предназначена за обществени паркове.
-
Портфейлът включва също определена площ неблагоустроена земя извън градоустройствения план.
(15)
Общо недвижимото имущество включва приблизително 160 парцела земя. Властите на Karkkila обаче са възнамерявали да променят очертанията на земята и да я разделят на по-малки парцели. KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila към момента на сделката.
(16)
След пълно придобиване на собствеността властите на Karkkila са възнамерявали да отдадат под аренда част от земята, за да покриват оперативните разходи. Оперативните разходи на KK (заплати, наем, лихви по заеми) през 2000-2003 г. са възлизали най-много на 40 000 EUR.
3. Допълнителна свързана информация
(17)
Karkkila е отдалечен от Хелзинки на разстояние, което позволява пътуване до работното място. Недвижимото имущество в Хелзинки и околните райони е поскъпнало значително и цените продължават да се повишават. Този ценови натиск е накарал хората да се заселват в общини около столицата, което е имало непряко въздействие върху цените на недвижимото имущество там. Karkkila може да се счита за възможно алтернативно място за живот заедно с други три града: Vihti, Lohja и Hyvinkää. Разстоянията от Хелзинки са следните:
Таблица 2
Разстояния от Хелзинки
Lohja
52 km
38 мин.
Hyvinkää
56 km
45 мин.
Vihti
58 km
42 мин.
Karkkila
68 km
50 мин.
(18)
Тези общини са привлекли значителен брой нови жители. Вследствие на това цените на недвижимото имущество са се увеличили значително преди (и след) сделката, като цените в Karkkila са се удвоили, а на други места са се увеличили шест пъти.
(19)
Според официалните прогнози, публикувани през 2000 г., населението на Karkkila се е очаквало да достигне 9 600 жители до 2025 г., което би означавало необходимост от 600 нови жилища. Наскоро е установено, че тези прогнози значително изостават от действителното увеличение на населението. Три години по-късно, по време на сделката, очакваните нужди от жилища в Karkkila възлизат приблизително на 70 нови жилища на година, което е потвърдено в проучване на регионалния съвет на Uusimaa малко след това, обхващащо периода до 2025 г. (На практика през 2005 г. са построени 63 нови жилища, през 2006 г. - 137 и през 2007 г. - 95).
(20)
През петте години, предшестващи сделката, цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 %.
III. МНЕНИЕ НА ФИНЛАНДИЯ
(21)
Финландия представи три ex post експертни проучвания относно оценяването на земята. Заключението в тях е, че платената цена съответства на пазарната цена. Комисията отхвърли като цяло проучването (проучване А), представено по време на първата процедура по разследване, в своето първоначално решение от 2005 г. (5) След приемането на решението от 2005 г. Финландия възложи две допълнителни експертни проучвания. Първото от тях (проучване Б) съдържа само обща декларация, че оценката на земята е правилна, без да навлиза в подробности. Второто проучване, докладът KP&P, (проучване В) анализира по-подробно ситуацията с недвижимото имущество в Karkkila и околните общини.
(22)
Финландия настоява, че властите на Karkkila са придобили пълна собственост върху акциите, тъй като това представлява средносрочна до дългосрочна инвестиция с нисък риск. Предвид непрекъснатото повишаване на цените на недвижимото имущество в съседните общини, прогнозираното увеличение на населението на Karkkila, насищането на съществуващите квартали и необходимостта от разширяване, градският съвет на Karkkila е счел, че придобиването на пълна собственост върху KK би осигурило печалба.
(23)
Финландия също така разясни, че възможността за ускоряване на процедурите е друга практическа причина за получаване на еднолична собственост. Финландия посочи няколко случая, при които сътрудничеството между властите на Karkkila и Componenta не е било оптимално поради различия в търговските им интереси. И двамата партньори са съгласни да прекратят съвместното предприятие с цел избягване на безизходни ситуации при много решения. По-специално е трябвало да бъдат взети голям брой решения за района Haapala/Uusitalo относно повторното разделяне на парцелите, за да се улесни неговото застрояване. Тъй като дейностите, свързани с недвижимо имущество, не са представлявали основната дейност на Componenta, в негов интерес е било да прекрати това направление на дейността, докато в интерес на властите на Karkkila е било да направляват териториалното развитие по напълно независим начин.
(24)
Финландия обясни защо е приложимо сравнението с Vihti, Lohja и Hyvinkää. Финландия подчерта inter alia, че до Vihti и Lohja няма пътнически влак, което би позволило на пътуващите до работа да пътуват лесно между тези общини и Хелзинки.
(25)
Финландия поддържа мнението, че изчисленият от Комисията размер на помощта в решението от 2005 г. е неточен, тъй като акционерният заем е взет предвид два пъти. Заемът е изваден от стойността на дружеството за изчисляването на стойността на 50 % от акциите и е отчетен като изплащане към Componenta. Следователно Финландия твърди, че заемът вече е включен в цената на акциите (713 092,5 EUR), тъй като размерът е изчислен въз основа на нетната стойност на KK.
IV. ОЦЕНКА
(26)
Съгласно член 87, параграф 1 от Договора за ЕО всяка помощ, предоставена от държава-членка или чрез ресурси на държава-членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите-членки, е несъвместима с общия пазар. Съдът на Европейския съюз многократно е постановявал, че критерият за засягане на търговията е изпълнен, ако дружеството на получателя извършва стопанска дейност, включваща търговия между държавите-членки.
(27)
Други дружества от вътрешния пазар произвеждат същите продукти като Componenta и те активно се търгуват между държавите-членки. За целите на член 107, параграф 1 от ДФЕС държавните ресурси включват ресурси на местните органи (6). Ето защо въпросната сделка, която е финансирана с ресурси на властите на Karkkila, включва държавни ресурси по смисъла на член 107, параграф 1. Следователно всяко преимущество, предоставено на Componenta в контекста на сделката, което Componenta не би получило при обичайните пазарни условия, би попаднало в обхвата на член 87, параграф 1 от Договора за ЕО. Оттук следва, че основният въпрос в настоящия случай е дали Componenta е получило такова равнище на плащане, каквото не би получило при обичайните пазарни условия.
(28)
Комисията отбелязва, че клаузата за изкупуване в договора за продажбите, сключен между Componenta и властите на Karkkila, може да се разглежда като индикатор, че условията на покупката, предложени от властите на Karkkila, са имали за цел да насърчат Componenta да запази своя производствен обект в Karkkila и да закрие доменната пещ в Alvesta.
(29)
В решението на Първоинстанционния съд (7) се посочва, че сделката е условна, но не се разясняват последствията. В действителност, дори ако условността насочва към факта, че сделката е можела да бъде сключена при изгодни условия за Componenta, за Componenta няма преимущество, което ясно да произтича от тези клаузи. Всъщност, от една страна, както ще стане ясно по-нататък, цената, платена на Componenta за продажбата на нейния дял в KK, не е надвишила пазарната цена и, от друга страна, Комисията не е установила доказателства за друго преимущество, което Componenta е можело да получи от тези клаузи. Комисията следователно е оценила дали инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече притежава 50 % от акциите, би придобил пълна собственост при тези условия.
(30)
Установена съдебна практика е, че „поведението на частен инвеститор, с което трябва да се сравни намесата на държавен инвеститор, преследващ цели на икономическата политика, не трябва да бъде поведението на обикновен инвеститор, който предоставя капитал с цел да реализира печалба в относително кратък срок, а поведението на частно холдингово дружество или частна група от предприятия, които следват структурна политика, независимо дали обща или секторна, и се ръководят от перспективи за рентабилност в дългосрочен план“ (8).
1. Общи съображения по отношение на стойността на акциите
(31)
Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (9) (наричано по-долу „съобщението“) не се прилага пряко, тъй като настоящият случай не засяга в действителност продажбата на земя, а покупката на акции в дружество за недвижимо имущество. При все това принципите на посоченото съобщение могат да се прилагат, тъй като стойността на акциите на KK се определя основно от пазарната стойност на земята в неговия портфейл. Следователно оценката на стойността на земята, притежавана от KK, е от ключово значение за установяване на наличие на държавна помощ.
(32)
Във всеки случай съобщението се основава на принципа на частния инвеститор, който осъществява дейност в условията на пазарна икономика, т.е. продажбата на земя от публични органи не включва елементи на държавна помощ, ако се продава на цена, която частният инвеститор би могъл да получи при обичайните пазарни условия.
(33)
Комисията счита, че подходяща начална точка на анализа е цената, която инвеститор в условията на пазарна икономика, който притежава 50 % от акциите на KK, би бил готов да плати за придобиване на пълна собственост. Оператор в условията на пазарна икономика би базирал изчисленията на цената, която е готов да плати, върху възвръщаемостта, която може да очаква от своята инвестиция.
(34)
В настоящия случай Componenta не е опитало да намери друг купувач. В негов интерес е било да продаде акциите си на другия акционер. Всъщност съгласно споразумението между акционерите (10) и устава на KK (11) властите на Karkkila са имали право на първи отказ за акциите на KK, собственост на Componenta, както и право на обратно изкупуване, ако Componenta се опита да ги продаде на трета страна. Тези правила са имали за цел да обезкуражат Componenta да търси други купувачи. Освен това всеки друг частен купувач би бил възпрепятстван да купи 50 % от акциите в KK, освен ако не получи с тази покупка пълен контрол върху KK. Всъщност всеки нов съдружник, който няма пълен контрол върху KK, би бил обвързан от устава на KK (12), съгласно който целта на KK е била да забави увеличението на цената на земята и на жилищата в Karkkila в полза на населението.
(35)
Комисията взема предвид също, че акционер в условията на пазарна икономика, който придобива пълна собственост, би взел предвид финансирането на цялостната инвестиция (2,37 млн. EUR за акциите и за заема).
(36)
По отношение на изплащането на акционерния заем Комисията отбелязва, че стойността на активите в портфейла на KK се изчислява приблизително на 4,9 млн. EUR. Тази стойност до голяма степен покрива неизплатените заеми в размер на 3,34 млн. EUR, което означава, че изплащането на заема само по себе си не представлява проблем.
(37)
Финландия обясни също, че властите на Karkkila са планирали увеличение на прихода от наеми след сделката с цел да покрият разходите на KK по финансирането и операциите (по-малко от 40 000 EUR на година преди сделката). Ако градските власти станат единствен акционер, те биха могли да променят устава на KK, който ограничава неговата свобода по отношение на ценовите политики. Ето защо от правна гледна точка не е имало пречки пред градските власти да получават приходи от наем, след като придобият пълна собственост върху KK.
(38)
Комисията отбелязва, че последващото развитие потвърждава, че покриването на разходите чрез приходи от наеми представлява реалистичен план. Властите на Karkkila са сключили 28 дългосрочни договора за наем, които са генерирали следния приход:
Таблица 3
Приход от наеми след сделката
(в евро)
2004 г.
146 907
2005 г.
152 843
2006 г.
171 238
2007 г.
182 525
2008 г.
200 519
(39)
В допълнение срещу безлихвения заем частният инвеститор би очаквал увеличение на стойността на неговия дял в дружеството. В настоящия случай възвръщаемостта от инвестицията се е реализирала чрез увеличение на стойността на недвижимото имущество, притежавано от KK. Финландия обясни, че стойността на земята, притежавана от KK, е нараснала значително в периода 1996-2003 г. През петте години преди сделката цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 % и с около 10 % в периода 2005-2008 г.
(40)
В същото време се е очаквало населението на Karkkila да се увеличава с повече от 100 жители на година до 2025 г., което, по консервативни оценки, би изисквало изграждане най-малко на 70 нови жилища в града всяка година (13).
(41)
По тези причини частният инвеститор би могъл да очаква значително увеличение на стойността на неговия дял в KK.
2. Стойност на земята
(42)
Първоначално Комисията оцени дали покупната цена на акциите, платена от властите на Karkkila, води до преимущество за Componenta, тъй като продавачът би получил по-ниска цена при обичайните пазарни условия.
(43)
Финландия посочи следните стойности на активите на KK (14):
Таблица 4
Стойност на активите на KK, изчислена от Финландия
Текуща стойност на земята
5 067 988
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
5 096 244
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 755 769
50 % от нетната стойност на KK
877 885
(44)
Стойността на земята е изчислена въз основа на стандартните цени, прилагани от властите на Karkkila през 2003 г. Това са били единни цени за целия район на Karkkila, като единствените изключения са различията между две зони. От данните, представени от Финландия, стана ясно, че действителните пазарни цени варират значително между различните квартали и жилищни райони. По тази причина Комисията насочи своята оценка по-конкретно към съответните райони.
(45)
Комисията отбелязва, че властите на Karkkila са предприели придобиване на пълна собственост със средносрочна до дългосрочна перспектива. В бизнеса с недвижимо имущество не е необичайно да се очакват значителни средносрочни до дългосрочни увеличения на стойността, ако обстоятелствата позволяват това. Властите на Karkkila са преследвали дългосрочна инвестиционна стратегия и са се стремили да генерират печалби и от увеличените бъдещи продажби.
(46)
В конкретния случай с Karkkila Финландия демонстрира, че властите на Karkkila са имали основателни причини да очакват голямо увеличение на населението в средносрочен до дългосрочен план, което би довело до значителна необходимост от допълнителни жилища. Основната причина е, че трите общини на север и на запад от Хелзинки - Vihti, Lohja и Hyvinkää - са привлекли голям брой жители, много от които пътуват, за да работят в Хелзинки. В резултат на това цените на недвижимото имущество са се повишавали бързо и постоянно и не се е очаквало растежът им да се забави в близкото бъдеще. През 2003 г. цените в тези съседни общини са били средно 2,5 пъти по-високи отколкото в Karkkila. Следователно властите на Karkkila са очаквали бъдещите увеличения на цените да накарат хората да се преместят в Karkkila като следващото логично алтернативно място за живот, макар че цените в Karkkila също са се повишили значително. Очакването цените на недвижимото имущество в Karkkila да се удвоят не е изглеждало нереалистично.
(47)
Въпреки че последващото развитие няма пряко отношение към ex ante анализа на сделката, развитието на цените на недвижимото имущество в трите съседни общини през годините след сделката потвърждава, че прогнозата е била реалистична. В някои случаи цените на недвижимото имущество са били повече от четири пъти по-високи отколкото в Karkkila.
(48)
Друга причина да се очаква увеличение на населението на Karkkila е планираното реновиране на пътя до Karkkila - то вече е било планирано към момента на сделката и впоследствие е осъществено.
(49)
Придобиването на пълна собственост е предизвикано също от официалните прогнози за увеличаване на населението. През 2000 г. от регионалния съвет на Uusimaa е публикувано първоначално проучване, според чиито оценки се очаква населението на Karkkila да се увеличи до 9 600 жители до 2025 г. (т.е. около 10 %) и да бъдат необходими допълнителни 600 нови жилища. Скоро се е оказало, че тази прогноза е твърде консервативна. Към момента на сделката властите на Karkkila са очаквали много по-голямо увеличение на населението, което води до необходимост от най-малко 70 допълнителни нови жилища на година.
(50)
Тази положителна прогноза по-късно е потвърдена от допълнително проучване, проведено от регионалния съвет на Uusimaa на 18 август 2009 г., съгласно което населението на Karkkila се очаква да се увеличава със 100 жители на година до 2030 г., което води до нужда от 70 допълнителни нови жилища на година. В този случай дори втората прогноза е била надвишена, тъй като са построени 137 нови жилища през 2006 г. и 95 нови жилища през 2007 г.
(51)
Следва да бъде посочено, че KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila. Към момента на сделката не е ясен действителният брой на парцелите за недвижимо имущество, включени в портфейла, тъй властите на Karkkila са възнамерявали да разделят и променят очертанията на някои от тях (по-специално в района Haapala/Uusitalo). В допълнение върху земята за свързани къщи могат да бъдат построени по-голям брой жилища и дори още повече върху земята за високи сгради. Списъкът на портфейла, представен от Финландия, осигурява по-малко от 140 обекта за жилища (останалите са предназначени за паркове). При оценената нужда от 70 допълнителни нови жилища на година към момента на сделката, през следващите 10 години се прогнозира нужда от 700 нови жилища, а за следващите 20 години - 1 400 нови жилища. Предвид факта, че KK няма голям конкурент в Karkkila, властите на Karkkila основателно биха могли да очакват, че е възможно да продадат по-голямата част от - ако не изцяло - недвижимото имущество в своя портфейл.
(52)
Финландия обясни, че стратегията на властите на Karkkila включва първо повишаване на стойността на земята, която притежават, чрез промяна на нейните очертания и застрояване, изчакване на косвените ефекти от общото повишение на цените в района и продаване на земята едва на по-късен етап. В съответствие с тази стратегия KK се е въздържало от ранни продажби през предишните години, което обяснява ниското равнище на продажбите през годините, предшестващи сделката.
(53)
Комисията отбелязва, че земята, собственост на KK, е оценена по различен начин съгласно различните видове земя, т.е. земя за самостоятелни къщи, за свързани къщи, жилищни блокове, паркове и земя за обществено ползване. Конкретните характеристики на всеки район са описани и анализирани отделно по-долу.
(54)
Земята, предназначена за високи сгради, разположена в района Asemanranta, е оценена на 2 358 158 EUR, т.е. около половината от стойността на активите на KK. За целите на сделката земята е оценена на 79,56 EUR/m2.
(55)
В това отношение в проучванията не се достига до категорично заключение, като основната причина е липсата на референтни цени в Karkkila. В действителност до момента на сделката на пазара на Karkkila не е била продадена земя за високи сгради. В експертното проучване, представено от Финландия по време на първия период на разследване (проучване А), е посочена цена от 50 EUR/m2. Финландия обясни, че тази стойност вероятно се основава на стойността, използвана за финансирани от държавата социални жилища в региона, и е под пазарната цена. В това първоначално проучване също така стойността на земята за високи сгради се оценява между 60 и 75 EUR/m2. Във второто проучване (проучване Б) се разяснява, че платената цена съответства на пазарната цена, без да се предоставя допълнителна информация. В доклада на KP&P (проучване В) се заключава, че цената 79,56 EUR/m2 съответства на пазарната цена, тъй като е много по-ниска от цените, платени в трите съседни общини. При липсата на допълнителни показатели за сравнение тези проучвания предоставят някои насоки, свързани с цените на недвижимото имущество в районите около Хелзинки към момента на сделката. Поради това Комисията провери данните от тези проучвания и добави към тях своята собствена оценка.
(56)
Районът Asemanranta има много добро разположение на брега на езеро, на разстояние 200 m от центъра на града. Според Финландия стойността на земята в района е изключително висока, тъй като има пряк изглед към езерото и пряк достъп. Подобен парцел е продаден през 2006 г. за 92,35 EUR/m2. Властите на Karkkila в действителност считат стойността на имуществото за достатъчно висока, за да повишат продажната цена на 105 EUR/m2 през януари 2008 г.
(57)
Втори важен фактор при оценяването на стойността на земята в района е площта, за която цената се отнася. Оценката на продажбите е консервативно основана на разрешението за минимално планиране от 29 640 m2, докато разрешението за максимално планиране може да достигне 39 590 m2. Предвид очакваното увеличение на населението, властите на Karkkila са разчитали на дългосрочна икономическа обосновка за разрешение за максимално планиране.
(58)
Въпреки факта, че в Karkkila не е продадена земя за високи сгради преди сделката, градът е имал основание да очаква, че съществува възникващ пазар за този вид строителство. През 2003 г. са предоставени четири разрешителни за строеж на високи сгради. Развитието след сделката потвърждава, че прогнозата не е без основание, предвид факта, че други шест разрешителни са заявени и предоставени до 2007 г., а между 2007 г. и средата на 2010 г. са построени седем високи сгради.
(59)
Цените, платени в съседните общини, са се повишили до 133,6 EUR/m2 през 2003 г. в Hyvinkää и дори са достигнали най-високите си нива от 312,6 EUR/m2 при продажба във Vihti през 2004 г.
(60)
Комисията счита, че трите проучвания предоставят стойности, които са широко сравними и не показват явни грешки при сравнение с цените, платени за подобна земя към момента на сделката. Няма необходимост от установяване кое от проучванията е най-надеждно, тъй като цената, платена за акциите, остава под пазарната стойност дори при най-консервативните оценки (вж. цялостното изчисление на пазарната оценка в параграф 84 и сл.). Най-ниската възможна стойност е оценена от Комисията, както следва: предвид изключително благоприятното разположение на земята в Asemanranta, пазарната цена е била поне в горния сегмент на обхвата, предоставен от най-консервативните консултанти, т.е. 75 EUR/m2. Ако се използва консервативното допускане, че земята е продадена само при разрешение за минимално планиране, минималната пазарна цена би била 2 223 000 EUR.
(61)
За максимална стойност в случай на завишена оценка - ако има такава - може да се счита сумата от 135 158,4 EUR, която би съответствала на 67 579,2 EUR за 50 %.
(62)
Комисията отбелязва, че тази стойност включва 8-9 хектара, които също принадлежат към района на Asemanranta, които ще представляват улици, паркове и др. Например в частичния генерален план районът на брега е предназначен за развлекателни цели и за защитена природна зона. Следователно тези 8-9 хектара допринасят за високата цена на жилищната част на района, но не са оценени отделно.
(63)
По-голямата част от земята в портфейла с недвижимо имущество на KK е разположена в района Haapala/Uusitalo, който е на разстояние около 2,5 km до югозападната част на центъра на града. Тези два съседни райони са били предназначени за самостоятелни къщи и свързани къщи, но все още не са били застроени. Тъй като строителството все още не е било започнало, цените са били ниски, както и броят на продажбите. На практика KK е притежавало целия район.
(64)
За целите на сделката земята е оценена на 1 612 059 EUR за всички видове парцели, с цена от 10,19 EUR/m2 за самостоятелни къщи и 74,02 EUR/m2 за свързани къщи в съответствие със стандартните за града цени. Общата стойност на земята за самостоятелни къщи е била 973 268 EUR и 811 209 EUR за свързани къщи.
(65)
И в трите проучвания се заявява, че цените за самостоятелните къщи съответстват на пазарните цени. В доклада KP&P (проучване В) се разяснява, че пазарните цени са били с 15-20 % по-високи от цените, прилагани от властите на Karkkila. Финландия представи данни, които показват, че средната цена е около 14,4 EUR/m2 през 2003 г. В първото експертно становище (проучване А) се посочва, че цените в Karkkila са били между 9,43 EUR и 14,76 EUR.
(66)
И в трите проучвания има позовавания на средни продажни цени, докато данните, представени от Финландия, разкриват значителни разлики между кварталите, като Haapala/Uusitalo явно се е намирал в долния край на ценовия обхват. През 2003 г. са продадени два парцела в Haapala (от частно дружество на частно лице): през април 2003 г. е продаден един парцел за 9,25 EUR/m2, а през август - друг за 10,06 EUR/m2. Това би съответствало на увеличение на цените с 8,8 % за четири месеца. Предвид общото развитие на цените в Karkkila, където те са се повишили с 12,6 % в периода 2001-2002 г., и с 42,7 % в периода 2002-2003 г., може да бъде отчетено увеличение на цените с 1,3 % през последните четири месеца на 2003 г. в съответствие с общата тенденция. С оглед на тези обстоятелства Комисията не вижда причина цена в размер на 10,19 EUR/m2 през декември 2003 г. да не бъде приета като пазарна цена.
(67)
По отношение на цените за свързани къщи няма референтни продажби в района, които биха осигурили пряк показател за сравнение. Докато в първоначалното експертно становище пазарната стойност се оценява между 70 и 80 EUR/m2, в доклада KP&P (проучване В) има позоваване на много по-високи цени на парцелите за свързани къщи в съседните общини. Тъй като и в трите проучвания се достига до заключението, че платената цена съответства на пазарната цена и тъй като няма индикатори, че тези заключения не са правилни за района Haapala/Uusitalo, Комисията може да приеме, че цената 74,2 EUR/m2 съответства на пазарната цена.
(68)
Комисията поиска от Финландия да обясни защо властите на Karkkila са имали интерес от придобиването на пълна собственост върху целия този район, като се има предвид, че стойностите на продажбите в миналото изглежда показват, че купувачите не са имали интерес към този квартал и очевидно са предпочитали други градски райони въпреки по-високите цени. Финландия обясни, че още през предишните години KK е имало целенасочена инвестиционна стратегия, която е включвала застрояване на Haapala/Uusitalo като бъдещ жилищен квартал на Karkkila. Останалите жилищни райони в града вече са започнали да се насищат и въз основа на увеличението на населението се е очаквала нужда от застрояване на нови райони.
(69)
Районът Haapala/Uusitalo е включен в градоустройствения план, но застрояването все още не е било започнало. Това включва ново разделяне на земята на отделни и по-подходящо оформени парцели, свързване на обектите към комуналните мрежи и благоустройство.
(70)
Властите на Karkkila вече успешно са следвали същата стратегия в други квартали: те са разширили публичните комунални услуги до районите Tuorila, Nikkimäki и Pumminmäki. През 2003 г. средната продажна цена в Pumminmäki вече е била 14,28 EUR и властите на Karkkila успешно са продали парцели на новата стандартна цена от 14 EUR през 2004 г., като цените са продължили да се увеличават през следващите години (до 18,5 EUR/m2 през 2005 г.).
(71)
Очаквало се е стойността на недвижимото имущество в Haapala/Uusitalo да достигне стойността на недвижимото имущество в подобни застроени жилищни райони и освен това да следва общите тенденции на увеличение на цените. Следователно увеличение на стойността най-малко с 40-50 % след застрояването (т.е. в срок от 3 до 4 години) е изглеждало оправдано, както и допълнително увеличение в средносрочен до дългосрочен план.
(72)
В интерес на властите на Karkkila е било районът да се застрои съгласно инфраструктурен проект, който обхваща целия район. Единен координиран план за застрояване би бил много по-евтин, отколкото застрояването да се извършва обект по обект (по закон общината е задължена да свърже недвижимия имот към комуналните мрежи, което обикновено се извършва по искане на собствениците, които възнамеряват да строят). Властите на Karkkila подчертават, че операциите са извършени много по-гладко под техен контрол в качеството им на едноличен собственик. За всеки парцел и инженерно решение е било необходимо приемането на голям брой индивидуални решения. Тъй като строителството на недвижими имоти не е представлявало основна дейност на Componenta (дружеството е било производител на стомана), е станало ясно, че тези строителни дейности са го затруднявали.
(73)
В резултат на своята дългосрочна стратегия за строителство и намерението си да реализират всички инженерни работи наведнъж властите на Karkkila не са имали интерес да продават земята преди нейното застрояване. Ето защо в действителност изобщо не е имало продажби преди сделката.
(74)
Комисията може да приеме, че въз основа на дългосрочната стратегия, следвана от властите на Karkkila по отношение на района Haapala/Uusitalo, инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече е притежавал 50 % от акциите в този район, би могъл да има също икономически интерес да придобие останалите 50 % от акциите. Перспективата да притежава целия нов бъдещ жилищен район, ниският риск по отношение на цените и добрите перспективи за продажба на повечето от парцелите през следващите десет години и на остатъка през десетте години след тях може да се счита за бизнес стратегия, която такъв инвеститор би преследвал.
(75)
Няколко парцела за самостоятелни къщи са разположени в други райони. Оценката (43 000 EUR) се основава на официалната продажна цена за единица площ на властите на Karkkila в размер на 10,19 EUR/m2 за земя от този вид. Поради горепосочените причини (съображения 65-66), Комисията счита, че цената от декември 2003 г. може да бъде приета като пазарната цена.
(76)
Портфейлът на KK включва също два парцела земя за високи сгради, разположени в район Takko I. Общата стойност на това недвижимо имущество е 110 191 EUR. Takko I също е разположен в центъра на града. Съгласно проучване А пазарната цена варира между 60 и 75 EUR/m2. В докладът KP&P (проучване В) се достига до същото заключение по отношение на обектите за високите сгради, а именно, че цената е съответствала на пазарната цена въз основа на продажните цени, платени в съседните общини.
(77)
Според Комисията няма необходимост от установяване кое от експертните проучвания е най-надеждно. Дори ако най-ниската възможна пазарна цена от 60 EUR/m2 бъде приложена към сделката, коригираната обща стойност на акциите отново би надвишавала цената, платена от властите на Karkkila (вж. изчислението на минималната стойност на акциите по-долу). Съгласно това допускане за по-ниска възможна пазарна стойност земята в Takko I би била надценена с 19,65 EUR/m2. Това би съответствало на обща сума от 27 212 EUR, т.е. 13 606 EUR за 50 % от акциите.
(78)
Стойността, определена за земята, предназначена за паркове, е 456 601 EUR. Тя се основава на стандартната цена от 1,18 EUR/m2, която властите на Karkkila обикновено плащат за такава земя. Това са райони, които градските власти имат право да откупят при съществуващата цена (15). Тъй като тези райони не са предназначени за строителство съгласно градоустройствения план, за тях се е използвала същата база за ценообразуване, както за незонираната неблагоустроена земя (вж. съображение 79). Комисията следователно достигна до заключението, че тази част от земята не е била надценена.
(79)
Портфейлът на KK включва също неблагоустроената земя извън градоустройствения план, оценена общо на 49 678 EUR на базата на цена от 1,18 EUR/m2. В проучванията не се разяснява защо се счита, че тази земя е правилно оценена. Останалите данни, представени от Финландия, съдържат списък на продажбите на незастроена земя в рядко населени райони в Karkkila, осъществени при средна цена от 1,86 EUR/m2. Въз основа на това Комисията може да приеме, че 1,18 EUR не надвишава пазарната цена.
(80)
Съгласно изчисленията, направени от Финландия въз основа на стандартните цени, при които KK е продало своето имущество, стойността на недвижимото имущество на KK възлиза на 5 067 988 EUR. След изваждане на сумите по отношение на потенциално надценяване на земята за високи сгради в Asemanranta (135 158 EUR) и в Takko I (27 212 EUR), минималната стойност на земята възлиза на 4 905 618 EUR.
3. Изплащане на заема
(81)
През 1996 г. Componenta и властите на Karkkila са отпуснали на KK при еднакви условия (pari passu) безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 814 EUR. Оттеглянето на Componenta от KK се е извършило с възстановяването на акционерния заем от страна на KK. Тъй като KK би трябвало да продаде значителен дял от имуществото, за да генерира тези средства, и тъй като, както е описано по-горе, това би застрашило стратегията в средносрочен до дългосрочен план, властите на Karkkila решават да отпуснат допълнителен безлихвен заем на KK за същата сума, която KK е използвало за възстановяването. В резултат на това KK е дължало на властите на Karkkila общо 3,34 млн. EUR.
(82)
Комисията е съгласна с Финландия, че заемите вече са взети предвид при оценяването на дружеството, т.е. стойността на акциите вече е била намалена със стойността на задължението. Оценяването на възстановяването на заема като отделна мярка следователно би било равностойно на двойно отчитане.
4. Стойност на акциите
(83)
След изваждане на размера на потенциалната надценка, стойността на 50 % от акциите на KK е, както следва:
Таблица 5
Стойност на KK
Текуща стойност на земята
4 905 618
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
4 933 874
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 593 399
50 % от нетната стойност на KK
796 699,5
(84)
Тъй като властите на Karkkila са платили покупна цена от 713 092,50 EUR за 50 % от акциите, Комисията счита, че те не са платили цена, която надвишава пазарната стойност.
V. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
(85)
Комисията счита, че цената, платена от властите на Karkkila на Componenta за придобиване на 50 % от акциите в KK, не надвишава пазарната стойност и следователно не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС,
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Покупна цената, платена от властите на Karkkila на Componenta Oyj за акции в Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy съгласно договора, сключен от страните на 16 декември 2003 г., не представлява държавна помощ за Componenta Corporation Oyj по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
Адресат на настоящото решение е Република Финландия.
Съставено в Брюксел на 20 април 2011 година.
DECISÃO DA COMISSÃO
de 20 de Abril de 2011
relativa à medida C 37/04 (ex NN 51/04), aplicada pela Finlândia a favor da Componenta Oyj
[notificada com o número C(2011) 2559]
(Apenas fazem fé os textos em língua finlandesa e sueca)
(Texto relevante para efeitos do EEE)
(2011/529/UE)
A COMISSÃO EUROPEIA,
Tendo em conta o Tratado sobre o Funcionamento da União Europeia, nomeadamente o artigo 108.o, n.o 2, primeiro parágrafo,
Tendo em conta o Acordo sobre o Espaço Económico Europeu, nomeadamente o artigo 62.o, n.o 1.o, alínea a),
Tendo convidado as partes interessadas a apresentar as suas observações em conformidade com as disposições acima referidas (1),
Considerando o seguinte:
I. PROCEDIMENTO
(1)
Em 10 de Março de 2004, a Comissão recebeu uma denúncia da Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB em que era informada de uma alegada medida de auxílio executada pela cidade de Karkkila (adiante «Karkkila») a favor da Componenta Corporation Oyj (adiante «Componenta»). Por carta de 19 de Novembro de 2004, a Comissão informou a Finlândia da sua decisão de dar início ao procedimento previsto no artigo 88.o, n.o 2, do Tratado CE (actual artigo 108.o, n.o 2, do Tratado sobre o Funcionamento da União Europeia) relativamente ao auxílio. A decisão da Comissão de dar início ao procedimento foi publicada no Jornal Oficial da União Europeia (2). A Comissão convidou as partes interessadas a apresentar as suas observações sobre a medida, não tendo todavia recebido quaisquer observações a este respeito.
(2)
Em 20 de Outubro de 2005, a Comissão adoptou uma decisão final negativa, tendo ordenado a Finlândia a recuperar o auxílio junto da Componenta («a decisão de 2005»). A referida decisão de encerramento do procedimento formal de investigação foi publicada no Jornal Oficial da União Europeia (3). A Componenta recorreu contra a decisão, que foi anulada por um acórdão proferido em 18 de Dezembro de 2008 (adiante «o acórdão») por razões relacionadas com a falta de uma fundamentação adequada (4).
(3)
A Finlândia apresentou observações pelas cartas de 5 de Janeiro e 10 de Janeiro de 2010, tendo igualmente transmitido dois estudos sobre a avaliação do valor do património imobiliário em causa. A Comissão enviou três pedidos de informações complementares em 9 de Janeiro e 23 de Julho de 2009 e em 8 de Janeiro de 2010, cuja resposta foi transmitida pelas cartas registadas em 9 de Março e 15 de Outubro de 2009 e em 5 de Março de 2010, respectivamente. Em 23 de Novembro de 2009, realizou-se em Bruxelas uma reunião em que participaram representantes da Comissão, do Governo finlandês e do beneficiário.
II. DESCRIÇÃO DOS FACTOS
1. Operação
(4)
A Componenta é uma empresa do sector metalúrgico com sede em Karkkila, na Finlândia. Possui unidades de produção na Finlândia, nos Países Baixos e na Suécia. Em 2004, a maior parte do seu volume de negócios (316 milhões de EUR) foi realizada nos países nórdicos e na Europa Central. O grupo empregava cerca de 2 200 trabalhadores em 2004.
(5)
A operação objecto de análise diz respeito à sociedade imobiliária, Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (adiante «KK»), proprietária de imóveis em Karkkila, a cerca de 65 km a noroeste de Helsínquia. A KK era da propriedade conjunta da Componenta e da Karkkila, cada uma com uma participação de 50 % no seu capital social. Em 1996, cada uma das partes na empresa comum concedeu à KK um empréstimo sem juros, no montante de 1 670 184 EUR.
(6)
Nos termos do contrato de venda assinado em 16 de Dezembro de 2003, foi acordado que a cidade adquiriria a propriedade a 100 % da KK mediante a aquisição da participação da Componenta por um montante total de 2 383 276,50 EUR. A transacção compreendia duas partes:
-
A Componenta recebia o montante de 713 092,50 EUR a título de pagamento de 50 % da participação alienada à Karkkila;
-
KK devolvia à Componenta o empréstimo de accionista no montante de 1 670 184 EUR que esta última lhe havia concedido em 1996. Para o efeito, Karkkila concedeu à KK um outro empréstimo sem juros de montante equivalente. Tal resultou numa mudança de mutuante, que deixou de ser a Componenta para passar a ser a Karkkila.
(7)
Karkkila mobilizou assim o montante de 2 383 276,50 EUR no âmbito da transacção supramencionada: 713 092,50 EUR a título de pagamento pela participação na KK e 1 670 184 EUR enquanto empréstimo sem juros concedido à KK.
(8)
O preço de aquisição das acções foi calculado com base nos preços normais facturados pela Karkkila pela venda de imóveis em 2003.
Quadro 1
Preço de venda por m2 dos terrenos vendidos pela KK
(em EUR)
Zona 1
Habitações unifamiliares
11,11
Casas geminadas
88,81
Blocos de apartamentos
79,56
Zona 2
Habitações unifamiliares
10,19
Casas geminadas
74,02
Blocos de apartamentos
64,76
Outros
Terrenos em bruto não abrangidos pelo ordenamento urbano
1,18
Terrenos reservados para parques públicos
1,18
(9)
Estes preços foram aplicados aos activos imobiliários constantes da carteira da KK no momento da transacção, tendo o montante obtido sido dividido por dois, o que resultou no preço de aquisição das acções num montante de 713 092,50 EUR.
(10)
O contrato de venda entre Karkkila e a Componenta previa ainda o seguinte:
a)
O vendedor compromete-se a proceder, em Karkkila, aos investimentos de aumento da capacidade de produção da Componenta Karkkila Oy previstos no anexo 1 do acordo. Estes investimentos deveriam, segundo as estimativas, criar em 2004 entre 50 a 70 postos de trabalho directos a tempo inteiro em Karkkila (contra os cerca de 130 já existentes em 2003);
b)
Se o vendedor não realizar em 2004 os investimentos de aumento da capacidade previstos no ponto anterior, o comprador terá o direito de rescindir o acordo a qualquer momento.
(11)
O anexo 1 do acordo previa que a Componenta iria agrupar as actividades das duas fundições do grupo (a de Alvesta na Suécia e a de Karkkila) e que a decisão sobre a localização da futura fundição dependeria dos resultados de uma análise a empreender. Em 2005, foi encerrada a fundição de Alvesta, tendo a produção sido transferida para Karkkila.
(12)
Após ter adquirido a participação da Componenta em KK, a Karkkila decidiu pôr termo às actividades da KK e transferir os terrenos para a cidade.
2. Activos da KK
(13)
Karkkila situa-se a cerca de 65 quilómetros a noroeste de Helsínquia, pela estrada principal n.o 2, na parte nordeste da província de Uusimaa. Em 2003, a população de Karkkila ascendia a aproximadamente 8 500 habitantes. A cidade desenvolveu-se em torno do alto-forno de Högfors, fundado no século XIX, estendendo-se a sua zona setentrional ao longo das margens de um lago.
(14)
Os activos imobiliários da KK englobavam terrenos com uma superfície de 730 000 m2 em Karkkila e na sua vizinhança imediata, a uma distância inferior a 2,5 km do centro da cidade. Em Dezembro de 2003, a situação era a seguinte:
-
O terreno de valor mais elevado situava-se na área de Asemanranta (zona 1), estando destinado à construção de blocos de apartamentos. Esta superfície representava praticamente metade do valor da carteira da KK.
-
A maior parte do terreno situava-se na área de Haapala/Uusitalo (zona 2), estando destinado à construção de habitações unifamiliares, representando cerca de um quarto do valor total da carteira.
-
A carteira incluía igualmente algumas parcelas para a construção de habitações unifamiliares noutras áreas residenciais, alguns terrenos destinados à construção de blocos de apartamentos na área Takko I e um pequeno número de casas geminadas.
-
Parte do terreno destinava-se a parques públicos.
-
A carteira incluía também alguns terrenos em bruto não abrangidos pelo ordenamento urbano.
(15)
No total, os activos imobiliários compreendiam cerca de 160 terrenos. Karkkila tencionava, contudo, reconfigurar parte do património imobiliário, subdividindo-o em parcelas mais pequenas. A KK era indubitavelmente o maior proprietário imobiliário em Karkkila no momento da transacção.
(16)
Após a aquisição da propriedade a 100 %, Karkkila tencionava proceder à locação de parte do património imobiliário para cobrir as despesas correntes. Estas despesas da KK (vencimentos, rendas, juros sobre empréstimos) nunca ultrapassaram 40 000 EUR em 2000-2003.
3. Outras informações pertinentes
(17)
Karkkila situa-se a uma distância que permite ir trabalhar todos os dias a Helsínquia. Os bens imobiliários em Helsínquia e arredores tinham-se tornado muito dispendiosos, continuando os preços a aumentar. Esta pressão a nível dos preços levou as pessoas a estabelecerem-se em municípios em torno da capital, o que teve repercussões nos preços dos bens imobiliários aí situados. Em termos de localização, Karkkila pode ser considerada uma possível alternativa, juntamente com três outras cidades pequenas: Vihti, Lohja e Hyvinkää. A distância em relação a Helsínquia é em seguida indicada:
Quadro 2
Distância de Helsínquia
Lohja
52 km
38 min
Hyvinkää
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkkila
68 km
50 min
(18)
Estes municípios têm atraído um número significativo de novos habitantes. Em consequência, os preços dos bens imobiliários subiram significativamente antes (e após) a transacção, tendo os preços em Karkkila duplicado e, nalguns casos, mesmo sextuplicado.
(19)
De acordo com as previsões oficiais publicadas em 2000, previa-se que a população de Karkkila aumentaria para 9 600 habitantes até 2025, o que exigiria a construção de 600 habitações novas. Constatou-se rapidamente que estas previsões ficavam muito aquém do aumento demográfico registado. Três anos mais tarde, aquando da transacção, previa-se que as necessidades de alojamento exigiriam a construção de cerca de 70 habitações novas por ano, o que foi confirmado num estudo pelo Conselho Regional de Uusimaa pouco tempo depois, abrangendo o período até 2025. (Na prática, foram construídas 63 habitações novas em 2005, 137 em 2006 e 95 em 2007).
(20)
No período de cinco anos que precedeu a operação, os preços dos bens imobiliários em Karkkila tinham aumentado, em média, 30 %.
III. OBSERVAÇÕES DA FINLÂNDIA
(21)
A Finlândia apresentou três estudos de peritos ex post sobre a avaliação do terreno, cuja conclusão era a de que o preço pago correspondia ao preço de mercado. A Comissão rejeitou, de modo geral, o estudo (estudo A) apresentado no âmbito do primeiro procedimento de investigação que culminou na sua decisão inicial de 2005 (5). Após a adopção da decisão de 2005, a Finlândia solicitou a realização de mais dois estudos de peritos. O primeiro (estudo B) limita-se a declarar que os terrenos tinham sido avaliados correctamente, sem entrar em pormenores. O segundo estudo, a saber, o relatório de KP&P (estudo C), analisa a situação do sector imobiliário em Karkkila e nos municípios circundantes de forma mais pormenorizada.
(22)
A Finlândia argumenta que Karkkila adquiriu a totalidade do capital social porque se tratava de um investimento de baixo risco, a médio e a longo prazo. Tendo em conta o aumento constante dos preços imobiliários nos municípios vizinhos, o aumento previsto da população em Karkkila, a saturação dos bairros existentes e a necessidade de expansão, o Conselho Municipal de Karkkila considerou que a aquisição a 100 % da KK seria rentável.
(23)
A Finlândia explicou também que a possibilidade de acelerar o processo constituiu outra razão prática subjacente à aquisição da plena propriedade. Indicou, por diversas vezes, que a cooperação entre Karkkila e a Componenta não era a melhor, devido a interesses comerciais divergentes. Ambas as partes acordaram pôr termo à empresa comum, a fim de evitar um impasse no que respeita a diversas decisões. Era nomeadamente necessário tomar um grande número de decisões na zona de Haapala/Uusitalo quanto à reconfiguração dos terrenos com vista a facilitar o desenvolvimento desta zona. Uma vez que as actividades imobiliárias não se enquadravam nas actividades de base da Componenta, era do seu interesse pôr termo a este ramo de actividade, ao passo que era do interesse da Karkkila estar em condições de controlar com plena independência a afectação dos terrenos.
(24)
A Finlândia explicou por que razão era pertinente uma comparação com Vihti, Lohja e Hyvinkää. Salientou designadamente que Vihti e Lohja não dispunham de uma ligação ferroviária para o transporte de passageiros que facilitasse o trajecto quotidiano das pessoas que trabalham em Helsínquia.
(25)
A Finlândia sustenta que o montante do auxílio calculado pela Comissão na decisão de 2005 continha distorções, na medida em que o empréstimo de accionista foi tido em conta duas vezes. O empréstimo foi deduzido do valor da empresa para efeitos de cálculo do valor de 50 % do seu capital social e tido em conta a título de reembolso do empréstimo à Componenta. Consequentemente, a Finlândia argumenta que o preço das acções (713 092,5 EUR) já incluía o empréstimo, uma vez que esse montante foi calculado com base no valor líquido da KK.
IV. APRECIAÇÃO
(26)
Nos termos do artigo 87.o, n.o 1, do Tratado CE, os auxílios concedidos pelos Estados-Membros ou provenientes de recursos estatais, independentemente da forma que assumam, que falseiem ou ameacem falsear a concorrência, favorecendo certas empresas ou certas produções, na medida em que afectem as trocas comerciais entre os Estados-Membros, são incompatíveis com o mercado comum. O Tribunal de Justiça da União Europeia tem sustentado reiteradamente que o critério de as trocas comerciais serem afectadas é preenchido se a empresa beneficiária desenvolver uma actividade económica que implique trocas comerciais entre os Estados-Membros.
(27)
Outras empresas no mercado interno também fabricam produtos idênticos aos da Componenta, que são objecto de uma comercialização intensa entre os Estados-Membros. Para efeitos do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE, os recursos estatais abarcam os recursos das autarquias locais (6). Deste modo, a transacção em causa, que foi financiada com base em recursos da Karkkila, envolve recursos estatais na acepção do artigo 107.o, n.o 1. Por conseguinte, qualquer vantagem concedida à Componenta no âmbito da transacção de que esta última não teria beneficiado em condições normais de mercado é abrangida pelo âmbito de aplicação do artigo 87.o, n.o 1, do Tratado CE. Daqui se depreende que a principal questão que se coloca no caso em apreço é a de saber se a Componenta recebeu uma remuneração que não teria obtido em condições normais de mercado.
(28)
A Comissão faz notar que a cláusula de reembolso no contrato de venda concluído entre a Componenta e a Karkkila pode ser interpretada como um indício de que as condições de compra propostas por Karkkila se destinavam a incentivar a Componenta a manter as suas instalações de produção em Karkkila e a encerrar o alto-forno em Alvesta.
(29)
O acórdão do Tribunal de Primeira Instância (7) sustentou que o acordo era condicional, sem todavia especificar as consequências. Com efeito, apesar de a condicionalidade apontar para o facto de a transacção poder ter sido concluída em condições preferenciais para a Componenta, esta não beneficia de qualquer vantagem manifesta em consequência dessas cláusulas. Com efeito, por um lado, como será em seguida demonstrado, o preço pago à Componenta pela venda da sua participação na KK não excedeu o preço de mercado, e, por outro, a Comissão não apurou quaisquer elementos de prova que revelassem outras vantagens a favor da Componenta devido a essas cláusulas. A Comissão apreciou, por conseguinte, se um investidor numa economia de mercado que já tivesse uma participação de 50 % no capital social teria adquirido a propriedade a 100 % nestas condições.
(30)
Decorre da jurisprudência consagrada que «embora o comportamento do investidor privado, ao qual deve ser comparada a intervenção do investidor público que prossegue objectivos de política económica, não seja necessariamente o de um investidor normal que coloca os seus capitais com vista à sua rentabilização a mais ou menos curto prazo, deve, pelo menos, ser o de uma holding privada ou de um grupo privado de empresas que prossiga uma política estrutural, global ou sectorial, orientado por perspectivas de rentabilidade a mais longo prazo.» (8)
1. Considerações gerais sobre o valor das acções
(31)
A comunicação da Comissão no que respeita a auxílios estatais no âmbito da venda de terrenos e imóveis públicos (9) (adiante «a comunicação») não pode ser aplicada directamente, uma vez que o caso em apreço não diz efectivamente respeito à venda de terrenos, mas à aquisição de uma participação numa empresa imobiliária. No entanto, podem ser aplicados os princípios nela enunciados, dado que o valor das acções da KK é essencialmente determinado pelo valor de mercado dos terrenos que integram a sua carteira. Por conseguinte, a avaliação do valor dos terrenos da propriedade da KK é crucial para determinar a existência de um auxílio estatal.
(32)
Em todo o caso, a comunicação baseia-se no princípio do investidor privado que opera numa economia de mercado, ou seja, a venda de terrenos por parte das autoridades públicas não inclui elementos de auxílio estatal se forem vendidos a um preço que um investidor privado poderia obter em condições normais de mercado.
(33)
A Comissão considera que a análise deve ter como ponto de partida o preço que um investidor numa economia de mercado, com uma participação de 50 % no capital social da KK, estaria disposto a pagar para adquirir a sua propriedade a 100 %. Um operador numa economia de mercado basearia o cálculo do preço que estaria disposto a pagar na remuneração que prevê obter do seu investimento.
(34)
No caso em consideração, a Componenta não procurou outro adquirente. Era no seu interesse vender a sua participação ao outro accionista. Com efeito, nos termos do acordo de accionistas (10) e dos estatutos da KK (11), a Karkkila dispunha do direito de oposição caso a Componenta tentasse vendê-la a um terceiro, exercendo o direito de preferência. Estas regras desincentivam a Componenta de procurar outros adquirentes. Além disso, qualquer outro adquirente teria sido desincentivado de adquirir uma participação de 50 % na KK, salvo se tal lhe permitisse adquirir o pleno controlo desta última. Com efeito, qualquer novo sócio que não dispusesse do pleno controlo sobre a KK teria estado sujeito ao disposto nos seus estatutos (12), nos termos dos quais a finalidade desta empresa era contribuir para a desaceleração do aumento dos preços dos terrenos e das habitações em Karkkila em benefício da população.
(35)
A Comissão entende igualmente que um accionista numa economia de mercado que adquirisse a propriedade a 100 % examinaria o financiamento do investimento geral (2,37 milhões de EUR para a participação no capital social e o empréstimo).
(36)
Em relação ao reembolso do empréstimo de accionista, a Comissão observa que os activos da carteira da KK foram estimados em 4,9 milhões de EUR. Este montante cobria em grande medida os empréstimos contraídos no valor de 3,34 milhões de EUR, o que significa, como tal, que o reembolso do empréstimo não se afigurava problemático.
(37)
A Finlândia explicou igualmente que a Karkkila havia previsto aumentar as receitas provenientes da locação na sequência da transacção, a fim de cobrir o financiamento e os custos correntes da KK (inferiores a 40 000 EUR por ano antes da transacção). Se a cidade se tornasse o único accionista, estaria em condições de alterar os estatutos da KK, que restringiam a sua liberdade de fixação dos preços. Deste modo, do ponto de vista jurídico, nada impediria a cidade de aumentar as receitas de locação, uma vez detida a propriedade a 100 % da KK.
(38)
A Comissão observa que a evolução subsequente confirma que a cobertura dos custos através de um aumento das receitas de locação era um plano realista. Karkkila concluiu 28 acordos de arrendamento a longo prazo, tendo obtido as seguintes receitas:
Quadro 3
Receitas de locação após a transacção
(em EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Além disso, em contrapartida do empréstimo sem juros, um investidor privado teria antecipado obter um aumento do valor da sua participação na empresa. No caso em apreço, a remuneração do investimento traduziu-se no aumento do valor dos activos imobiliários da KK. A Finlândia explicou que o valor dos terrenos da propriedade da KK tinha aumentado significativamente entre 1996 e 2003. Durante os cinco anos anteriores à transacção, os preços imobiliários em Karkkila aumentaram 30 %, em média, e em cerca de 10 % entre 2005 e 2008.
(40)
Simultaneamente, previa-se um aumento demográfico em Karkkila superior a 100 habitantes por ano até 2025 o que, segundo uma estimativa conservadora, exigiria a construção de pelo menos 70 habitações novas por ano na cidade (13).
(41)
Por estas razões, um investidor privado podia prever um aumento significativo do valor da sua participação na KK.
2. Valor do terreno
(42)
Numa primeira etapa, a Comissão avaliou se o preço pago pela Karkkila para a aquisição da participação conferia uma vantagem à Componenta, uma vez que o vendedor teria obtido um preço inferior em condições de mercado normais.
(43)
A Finlândia indicou que o valor dos activos da KK era o seguinte (14):
Quadro 4
Valor dos activos da KK conforme calculados pela Finlândia
Valor actual dos terrenos
5 067 988
Numerário e depósitos bancários
28 256
Activos totais
5 096 244
Empréstimo de accionista
3 340 368
Passivo circulante
107
Total do passivo
3 340 475
Valor líquido da KK
1 755 769
50 % do valor líquido da KK
877 885
(44)
O valor do terreno foi calculado com base nos preços normais facturados por Karkkila em 2003. Estes preços eram idênticos em toda a região de Karkkila, salvo as diferenças entre duas zonas. A partir dos dados apresentados pela Finlândia, tornou-se patente que os preços reais do mercado variam significativamente entre bairros e áreas residenciais diferentes. Por essa razão, a Comissão centrou a sua avaliação mais particularmente nas áreas em causa.
(45)
A Comissão observa que Karkkila lançou-se na aquisição da plena propriedade numa perspectiva de médio a longo prazo. É prática corrente no sector imobiliário prever aumentos significativos do valor dos imóveis a médio e a longo prazo, se as circunstâncias o permitirem. Karkkila adoptou uma estratégia de investimento a longo prazo, pretendendo realizar lucros através da progressão das vendas futuras.
(46)
No caso específico de Karkkila, a Finlândia demonstrou que a cidade tinha razões válidas para prever um aumento demográfico significativo a médio e a longo prazo que suscitaria necessidades mais importantes em termos de alojamento. O principal motivo prendia-se com o facto de três municípios a norte e a oeste de Helsínquia, designadamente, Vihti, Lohja e Hyvinkää, terem atraído um grande número de residentes, a maioria dos quais pessoas que viviam na periferia mas trabalhavam na capital. Consequentemente, os preços do sector imobiliário registaram um crescimento rápido e constante, não se prevendo a sua desaceleração num futuro próximo. Em 2003, os preços facturados nestes municípios vizinhos eram, em média, 2,5 vezes superiores aos de Karkkila. Esta cidade previa, portanto, que os novos aumentos dos preços levariam as pessoas a mudar-se para Karkkila, que se apresentava como a próxima alternativa lógica enquanto local de residência, não obstante um aumento significativo dos preços igualmente nessa zona. Não se afigurava irrealista prever a duplicação dos preços no sector imobiliário em Karkkila.
(47)
Embora a evolução subsequente não seja directamente relevante para uma análise ex ante da transacção, a evolução dos preços no sector imobiliário nos três municípios vizinhos nos anos que se seguiram à transacção confirmaram que tais previsões eram realistas. Nalguns casos, os preços do sector imobiliário atingiram o quádruplo dos preços de Karkkila.
(48)
Outra razão para antecipar um aumento demográfico em Karkkila era a renovação prevista da estrada para esta cidade, projectada no momento da transacção e posteriormente levada a cabo.
(49)
A aquisição da plena propriedade foi igualmente induzida pelas previsões oficiais de um aumento demográfico. Em 2000, tinha sido publicado um estudo inicial pelo Conselho Regional de Uusimaa, que estimava que a população de Karkkila cresceria em cerca de 9 600 habitantes até 2025 (ou seja, em cerca de 10 %) e que seria necessário construir 600 habitações novas. Esta previsão revelou-se rapidamente demasiado conservadora. No momento da transacção, Karkkila previa um aumento demográfico muito maior, que exigiria a construção de, pelo menos, 70 habitações novas por ano.
(50)
Estas projecções positivas foram posteriormente confirmadas por um outro estudo realizado pelo Conselho Regional de Uusimaa, em 18 de Agosto de 2009, que previa que a população de Karkkila iria aumentar em 100 habitantes por ano até 2030, o que exigiria a construção de 70 habitações novas por ano. Na prática, mesmo esta segunda previsão foi excedida, dado terem sido construídas 137 e 95 habitações novas em 2006 e 2007, respectivamente.
(51)
É também de referir que KK era indubitavelmente o maior proprietário imobiliário em Karkkila. No momento da transacção, o número exacto de terrenos incluídos na carteira era pouco claro, uma vez que Karkkila tencionava dividir e reconfigurar alguns deles (nomeadamente na zona de Haapala/Uusitalo). Além disso, pode ser construído um maior número de habitações por parcela nos terrenos destinados a casas geminadas e, sobretudo, nos terrenos para blocos de apartamentos. A carteira apresentada pela Finlândia indica que esta continha menos de 140 terrenos destinados à construção de habitações (sendo os restantes reservados para parques). Dado que as estimativas apontavam para a necessidade de construir 70 habitações novas por ano à data da transacção, as necessidades projectadas para os próximos dez anos cifravam-se em 700 habitações novas e, para os próximos 20 anos, em 1 400 habitações novas. Uma vez que KK não tinha qualquer concorrente importante em Karkkila, era de antever que a cidade de Karkkila pudesse vender a integralidade ou, pelo menos, a maioria dos imóveis constantes da sua carteira.
(52)
A Finlândia explicou que a estratégia da Karkkila consistia, em primeiro lugar, em reforçar o valor dos terrenos de que era proprietária mediante a sua reconfiguração e desenvolvimento, aguardar as repercussões da subida geral de preços nessa zona, vendendo os terrenos apenas numa fase ulterior. Em consonância com esta estratégia, a KK já tinha renunciado a realizar vendas em anos anteriores, o que explica o reduzido nível das vendas nos anos que precederam a transacção.
(53)
A Comissão observa que o património imobiliário da KK foi avaliado de forma distinta consoante os diversos tipos de terrenos em questão, que abarcavam terrenos para habitações unifamiliares, casas geminadas, blocos de apartamentos, parques e terrenos destinados a utilização pública. As características específicas de cada zona são descritas e analisadas separadamente mais à frente.
(54)
O terreno reservado para blocos de apartamentos situado na zona de Asemanranta foi avaliado em 2 358 158 EUR, o que corresponde a cerca de metade do valor dos activos da KK. Para efeitos da transacção, o terreno foi avaliado em 79,56 EUR/m2.
(55)
Os estudos não são inteiramente conclusivos a este respeito, sendo a principal razão a ausência de preços de referência em Karkkila. Com efeito, até à transacção, não tinha sido vendido qualquer terreno para blocos de apartamentos a preços de mercado em Karkkila. O estudo de peritos apresentado pela Finlândia no âmbito da investigação inicial (estudo A) tinha indicado um preço de 50 EUR/m2. A Finlândia explicou que este dado se baseava provavelmente no valor utilizado para as habitações sociais financiadas pelo Estado na região, muito abaixo do preço de mercado. Este estudo inicial calculou igualmente o valor dos terrenos para blocos de apartamentos como oscilando entre 60 e 75 EUR/m2. O segundo estudo (B) explica que o preço pago corresponde ao preço do mercado, sem fornecer outras informações adicionais. O relatório KP&P (estudo C) conclui que o preço de 79,56 EUR/m2 corresponde ao preço de mercado, dado situar-se a um nível muito inferior aos preços pagos nos três municípios vizinhos. Na ausência de outros parâmetros de referência, estes estudos fornecem algumas orientações quanto aos preços imobiliários nas zonas circundantes de Helsínquia no momento da transacção. Por conseguinte, a Comissão verificou os dados contidos nesses estudos, que complementou com a sua própria avaliação.
(56)
A zona de Asemanranta beneficia de uma excelente localização, nas margens de um lago, situando-se a 200 m do centro da cidade. Segundo a Finlândia, o valor da zona é excepcionalmente elevado na medida em que beneficia de uma panorâmica sobre o lago e de um acesso directo ao mesmo. Um terreno comparável foi vendido em 2006 pelo preço de 92,35 EUR/m2. Com efeito, Karkkila considerou o valor do imóvel suficientemente elevado para aumentar o preço de venda para 105 EUR/m2 em Janeiro de 2008.
(57)
Um segundo factor importante na avaliação do valor desta área é a superfície à qual o preço se aplica. A avaliação baseou-se de forma conservadora numa licença de construção mínima de 29 640 m2, ao passo que a sua dimensão máxima poderia atingir até 39 590 m2. Dado o crescimento demográfico previsto, Karkkila estimava que uma licença de construção máxima poderia ser utilizada para determinar o valor da venda a longo prazo.
(58)
Não obstante o facto de nunca ter sido vendido qualquer terreno para blocos de apartamentos em Karkkila antes da transacção, a cidade podia razoavelmente prever o desenvolvimento de um mercado para este tipo de imóvel. Em 2003, foram emitidas quatro licenças de construção de blocos de apartamentos. A evolução após a transacção confirma que as previsões eram razoáveis, uma vez que foram solicitadas e emitidas outras seis licenças até 2007 e construídos sete blocos de apartamentos no período compreendido entre 2007 e meados de 2010.
(59)
Os preços pagos nos municípios vizinhos subiram para 133,6 EUR/m2 em 2003 em Hyvinkää, tendo mesmo culminado em 312,6 EUR/m2 numa venda realizada em Vihti em 2004.
(60)
A Comissão considera que os três estudos apresentam dados que são largamente comparáveis e não se afiguram manifestamente erróneos quando comparados com os preços pagos por terrenos semelhantes no momento da transacção. Não há que determinar qual o estudo mais fiável, uma vez que o preço pago pelas acções se situa abaixo do valor de mercado, mesmo de acordo com as estimativas mais conservadoras (ver cálculo do valor global de mercado nos pontos 84 e seguintes). O valor mais baixo possível foi estimado pela Comissão da seguinte forma: atendendo à excelente localização do terreno em Asemanranta, o preço de mercado situava-se pelo menos no segmento superior do intervalo indicado pelos consultores mais conservadores, ou seja, em 75 EUR/m2. Partindo da premissa prudente de que o terreno é apenas vendido pela licença de construção mínima, o seu valor seria de, pelo menos, 2 223 000 EUR.
(61)
Pode considerar-se, pois, que o valor máximo em caso de sobrestimativa eventual seria de 135 158,4 EUR, o que resultaria em 67 579,2 EUR para 50 %.
(62)
A Comissão faz notar que este valor inclui os 8-9 hectares igualmente pertencentes à zona de Asemanranta que deverão tornar-se vias públicas, parques, etc. Por exemplo, no plano director parcial, a zona contígua à margem do lago é reservada a finalidades recreativas e a uma zona de protecção natural. Deste modo, estes 8-9 de hectares contribuem para o elevado preço da parte residencial da zona, muito embora o seu preço não tenha sido indicado separadamente.
(63)
A maioria dos terrenos constante da carteira imobiliária da KK situava-se na zona de Haapala/Uusitalo, ou seja, a cerca de 2,5 km a sudeste do centro da cidade. Estas duas áreas adjacentes haviam sido afectadas a habitações unifamiliares e a casas geminadas, mas não tinham ainda sido desenvolvidas. Como tal, os preços eram baixos, bem como o número de vendas. A KK detinha a propriedade de praticamente toda esta zona.
(64)
Para efeitos da transacção, o terreno foi avaliado em 1 612 059 EUR, englobando diversos tipos de parcelas, com um preço de 10,19 EUR/m2 para as destinadas a habitações unifamiliares e de 74,02 EUR/m2 para as destinadas a casas geminadas, em conformidade com os preços normais prevalecentes na cidade. O valor total do terreno para as habitações unifamiliares elevava-se a 973 268 EUR e a 811 209 EUR para as casas geminadas.
(65)
Os três estudos concluem que os preços dos terrenos destinados a habitações unifamiliares correspondiam aos preços de mercado. O relatório KP&P (estudo C) explica que os preços de mercado eram superiores em 15-20 % aos preço facturados pela cidade de Karkkila. A Finlândia apresentou dados que demonstram que o preço médio rondava os 14,4 EUR/m2 em 2003. O primeiro perito (estudo A) tinha indicado que os preços do mercado em Karkkila oscilavam entre 9,43 e 14,76 EUR.
(66)
Os três estudos referiam os preços de venda médios, enquanto os dados apresentados pela Finlândia revelavam diferenças significativas entre os bairros, afigurando-se que Haapala/Uusitalo se situava no extremo inferior da gama de preços. Em 2003, foram vendidos dois terrenos em Haapala (por uma empresa privada a um particular): em Abril de 2003, foi vendido um terreno por 9,25 EUR/m2 e, em Agosto, um outro por 10,06 EUR/m2. Tal corresponde a um aumento de preços de 8,8 % num período de quatro meses. À luz da evolução geral dos preços em Karkkila, em que os preços registaram um aumento de 12,6 % entre 2001 e 2002 e de 42,7 % entre 2002 e 2003, um aumento de preços de 1,3 % ao longo dos últimos quatro meses de 2003 pode ser considerado consentâneo com a tendência geral. Atendendo a estas circunstâncias, a Comissão entende que um preço de 10,19 EUR/m2 em Dezembro de 2003 pode ser considerado como um preço de mercado.
(67)
No que respeita ao preço dos terrenos para casas geminadas, não há vendas na zona que possam servir de parâmetro de referência directo. O perito inicial tinha estimado que o valor de mercado oscilava entre 70 e 80 EUR/m2, enquanto o relatório KP&P apenas se refere aos preços muito mais elevados dos terrenos destinados a casas geminadas nos municípios vizinhos. Uma vez que os três estudos concluem que o preço pago correspondia ao preço de mercado e dado não existirem indícios de que estas conclusões não são correctas no que se refere à zona de Haapala/Uusitalo, a Comissão pode aceitar que o preço de 74,2 EUR/m2 correspondia ao preço de mercado.
(68)
A Comissão solicitou à Finlândia que explicasse por que razão Karkkila tinha interesse em adquirir a propriedade integral de toda esta zona, atendendo ao facto de os dados de vendas de anos anteriores parecerem indicar que os compradores não se interessavam por esta zona, sendo evidente que preferiam outras áreas da cidade, não obstante os preços mais elevados. A Finlândia explicou que, já em anos anteriores, a KK tinha prosseguido uma estratégia de investimento específica, que consistia em tornar Haapala/Uusitalo uma futura zona residencial de Karkkila. Outras áreas residenciais da cidade começavam já a denotar um nível de saturação e, à luz do crescimento demográfico, era de prever a necessidade de desenvolver novas áreas.
(69)
A zona de Haapala/Uusitalo era abrangida pelo urbanismo, embora ainda não tivesse sido iniciado o seu desenvolvimento. Tal incluía uma nova subdivisão do terreno em parcelas individuais e mais bem adaptadas, a sua ligação às redes de serviços públicos e a construção de infra-estruturas.
(70)
Karkkila havia já adoptado, com êxito, uma estratégia idêntica noutros bairros, tendo alargado as redes de serviços públicos às zonas de Tuorila, Nikkimäki e Pumminmäki. Em 2003, o preço de venda médio em Pumminmäki cifrava-se em 14,28 EUR e Karkkila tinha vendido com êxito terrenos ao novo preço corrente de 14 EUR em 2004, assistindo-se a uma subida dos preços ainda mais acentuada nos anos ulteriores (até 18,5 EUR/m2 em 2005).
(71)
Previa-se que os imóveis situados em Haapala/Uusitalo alcançariam níveis de preços idênticos aos registados em áreas residenciais que tinham sido desenvolvidas de forma semelhante, para além de acompanhar a trajectória geral de aumento dos preços. Justificava-se assim prever um aumento dos preços de, pelo menos, 40 a 50 % após o desenvolvimento (isto é, no prazo de 3 a 4 anos), acompanhado de novos aumentos a médio e a longo prazo.
(72)
Era no interesse de Karkkila desenvolver a zona no âmbito de um único projecto de infra-estrutura que englobasse toda esta zona. Uma única abordagem coordenada em matéria de desenvolvimento seria muito menos onerosa do que o desenvolvimento parcelar (o município é obrigado, por lei, a ligar os terrenos às redes de serviços públicos, o que é normalmente feito mediante pedido apresentado pelos proprietários que pretendem construir). Karkkila sublinhou que as operações eram realizadas de forma muito mais harmoniosa ao abrigo de um regime único de propriedade e com controlo exclusivo. Um grande número de decisões individuais devia ser adoptado para cada parcela e para cada intervenção destinada a assegurar a ligação à infra-estrutura pública. Uma vez que o desenvolvimento imobiliário não fazia parte das actividades essenciais da Componenta (enquanto produtor de aço), já se tinha tornado patente que essas actividades de desenvolvimento lhe eram mais difíceis de realizar.
(73)
Devido à sua estratégia de desenvolvimento a longo prazo, bem como à sua intenção de realizar todos os trabalhos de engenharia em simultâneo, Karkkila não tinha qualquer interesse em vender os terrenos antes do seu desenvolvimento. Foi por isso que não foram praticamente realizadas quaisquer vendas antes da transacção.
(74)
A Comissão pode aceitar que, com base na estratégia a longo prazo adoptada por Karkkila para a zona de Haapala/Uusitalo, um investidor numa economia de mercado que já tivesse uma participação de 50 % nesta área teria igualmente um interesse económico em adquirir as acções remanescentes. A perspectiva de obter a propriedade a 100 % da futura área residencial, o baixo risco em termos de preço e as boas perspectivas de vender a maioria das parcelas ao longo dos próximos dez anos e as restantes nos dez anos subsequentes, pode ser considerado uma estratégia empresarial que teria sido prosseguida por um investidor numa economia de mercado.
(75)
Algumas parcelas destinadas a habitações unifamiliares situam-se noutras áreas. A avaliação (43 000 EUR) baseou-se no preço oficial de venda aplicado pela cidade de Karkkila aos terrenos deste tipo, a saber, 10,19 EUR/m2. Pelos motivos expostos supra (considerandos 65 a 66), a Comissão considera que o preço de Dezembro de 2003 pode ser aceite como o preço de mercado.
(76)
A carteira da KK incluía igualmente dois lotes de terreno para blocos de apartamentos situados na zona de Takko I. O valor total deste bem imobiliário eleva-se a 110 191 EUR. Takko I também se situa no centro da cidade. De acordo com o estudo A, o preço de mercado oscilava entre 60 e 75 EUR/m2. O relatório KP&P (estudo C) chegou à mesma conclusão no que respeita aos terrenos destinados a blocos de apartamento, designadamente, que o preço de venda correspondia ao preço de mercado, com base nos preços pagos em municípios vizinhos.
(77)
Na opinião da Comissão, não é necessário determinar qual o estudo de peritos mais fiável. Mesmo se for aplicado o preço de mercado o mais baixo possível de 60 EUR/m2 à transacção, o valor total corrigido das acções continuaria a ser superior ao preço pago por Karkkila (ver cálculo do valor mínimo das acções infra). Com base nesta premissa do preço de mercado o mais baixo possível, o terreno em Takko I teria sido sobreavaliado em 19,65 EUR/m2. Tal corresponderia, no total, a 27 212 EUR, ou seja, a 13 606 EUR por 50 % das acções.
(78)
O valor atribuído aos terrenos reservados para parques públicos é de 456 601 EUR, que se baseia no preço corrente de 1,18 EUR/m2 normalmente pago por Karkkila para este tipo de terreno. Trata-se de zonas que a cidade tem o direito de adquirir ao preço em vigor (15). Uma vez que estas áreas não se destinam a ser construídas de acordo com o plano de ordenamento urbano, recorreram-se aos mesmos critérios de preços que os utilizados em relação aos terrenos em bruto não abrangidos pelo urbanismo (ver considerando 79). Por conseguinte, a Comissão concluiu que esta parte do terreno não tinha sido sobreavaliado.
(79)
A carteira da KK incluía igualmente alguns terrenos em bruto não abrangidos pelo ordenamento urbano, cujo valor total foi avaliado em 49 678 EUR, com base num preço de 1,18 EUR/m2. Os estudos não explicam por que razão consideram que estes terrenos foram correctamente avaliados. Os outros dados apresentados pela Finlândia contêm uma lista das vendas de terrenos baldios em zonas de reduzida densidade demográfica em Karkkila, que foram vendidos, em média, a 1,86 EUR/m2. Nesta base, a Comissão pode aceitar que, 1,18 EUR não excedeu o preço de mercado.
(80)
Segundo os cálculos efectuados pela Finlândia com base nos preços normais a que a KK vendia os seus activos, o valor do seu património imobiliário elevava-se a 5 067 988 de EUR. Após dedução dos montantes relativamente a uma eventual sobreavaliação do terreno para blocos de apartamentos em Asemanranta (no valor de 135 158 EUR) e em Takko I (27 212 EUR), o valor mínimo dos terrenos ascende a 4 905 618 EUR.
3. Reembolso do empréstimo
(81)
Em 1996, a Componenta e Karkkila concederam, em igualdade de condições (pari passu), um empréstimo de accionistas sem juros no montante de 1 670 814 EUR à KK. A retirada da Componenta da empresa comum foi acompanhada do reembolso do empréstimo de accionista concedido à KK. Uma vez que esta última teria tido de vender uma parte significativa dos seus activos imobiliários para mobilizar estes fundos e dado que, conforme acima descrito, tal teria comprometido a sua estratégia comercial a médio e a longo prazo, Karkkila decidiu conceder um outro empréstimo sem juros à KK de montante equivalente, que foi utilizado pela KK para proceder ao reembolso. Em consequência, KK devia, no total, 3,34 milhões de EUR à Karkkila.
(82)
A Comissão concorda com a Finlândia que os empréstimos já haviam sido tidos em conta na avaliação da empresa, ou seja, o valor das acções já tinham sido reduzido em função do montante da dívida. A tomada em consideração do reembolso do empréstimo como uma medida distinta corresponderia assim a uma dupla contabilização.
4. Valor das acções
(83)
Uma vez deduzido o montante da eventual sobreavaliação, o valor de 50 % do capital social da KK é o seguinte:
Quadro 5
Valor da KK
Valor actual dos terrenos
4 905 618
Numerário e depósitos bancários
28 256
Activos totais
4 933 874
Empréstimo de accionista
3 340 368
Passivo circulante
107
Total do passivo
3 340 475
Valor líquido da KK
1 593 399
50 % do valor líquido da KK
796 699,5
(84)
Dado que Karkkila pagou um preço de 713 092,50 EUR por 50 % do capital social, a Comissão considera que não pagou um preço superior ao valor de mercado.
V. CONCLUSÃO
(85)
A Comissão considera que o preço pago por Karkkila à Componenta para a aquisição de 50 % do capital social da KK não excede o preço de mercado e, por conseguinte, não pode ser considerado um auxílio estatal na acepção do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE,
ADOPTOU A PRESENTE DECISÃO:
Artigo 1.o
O preço de aquisição pago pela cidade de Karkkila à Componenta Oyj pela sua participação no capital social da Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy, nos termos do contrato concluído pelas partes em 16 de Dezembro de 2003, não constitui um auxílio estatal a favor da Componenta Corporation Oyj, na acepção do artigo 107.o, n.o 1, do TFUE.
Artigo 2.o
A destinatária da presente decisão é a República da Finlândia.
Feito em Bruxelas, em 20 de Abril de 2011.