РЕШЕНИЕ НА КОМИСИЯТА
от 20 април 2011 година
относно мярка C 37/04 (ex NN 51/04), приведена в действие от Финландия в полза на Componenta Oyj
(нотифицирано под номер C(2011) 2559)
(само текстовете на фински и шведски език са автентични)
(текст от значение за ЕИП)
(2011/529/ЕС)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като взе предвид Споразумението за Европейското икономическо пространство, и по-специално член 62, параграф 1, буква а) от него,
като покани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената(ите) по-горе разпоредба(и) (1),
като има предвид, че:
I. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 10 март 2004 г. Комисията получи жалба от Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, в която жалбоподателят уведоми Комисията относно предполагаема мярка за помощ, приведена в действие от властите на град Karkkila (наричан по-долу „Karkkila“) в полза на Componenta Corporation Oyj (наричано по-долу „Componenta“). С писмо от дата 19 ноември 2004 г. Комисията уведоми Финландия, че е решила да открие процедурата, посочена в член 88, параграф 2 от Договора за ЕО (понастоящем член 108, параграф 2 от Договора за функционирането на Европейския съюз) по отношение на помощта. Решението на Комисията за откриване на процедурата беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (2). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката, но не получи такива мнения.
(2)
На 20 октомври 2005 г. Комисията прие окончателно отрицателно решение и разпореди Финландия да си възстанови помощта от Componenta („решението от 2005 г.“). Решението от 2005 г. за закриване на официалната процедура по разследване беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (3). Componenta обжалва решението, което беше отменено с решение на Съда от 18 декември 2008 г. („решението“) поради липса на адекватна обосновка (4).
(3)
Финландия представи коментари с писма от 5 януари и 10 януари 2010 г., които включваха също две проучвания на оценката на съответното недвижимо имущество. Комисията изпрати три допълнителни искания за информация с дати 9 януари 2009 г., 23 юли 2009 г. и 8 януари 2010 г., на които беше отговорено с писма, регистрирани съответно на 9 март 2009 г., 15 октомври 2009 г. и 5 март 2010 г. На 23 ноември 2009 г. в Брюксел беше проведена среща между Комисията, представители на финландското правителство и бенефициера.
II. ОПИСАНИЕ НА ФАКТИТЕ
1. Сделка
(4)
Componenta е металургично дружество, установено в Karkkila, Финландия. То има заводи за производство във Финландия, Нидерландия и Швеция. По-голямата част от оборота на дружеството в размер на 316 млн. EUR през 2004 г. е генериран в скандинавските страни и Централна Европа. През 2004 г. групата има 2 200 служители.
(5)
Сделката, предмет на оценката, засяга дружеството за недвижими имоти Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (наричано по-долу „KK“), което е притежавало недвижимо имущество в Karkkila, разположено на около 65 km северозападно от Хелзинки. KK е било съвместна собственост (50/50) на Componenta и Karkkila. През 1996 г. всеки партньор в съвместното предприятие е предоставил на KK безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 184 EUR.
(6)
Съгласно договора за продажба, подписан на 16 декември 2003 г., градът придобива пълна собственост върху KK чрез придобиване на акциите, притежавани от Componenta, за обща цена от 2 383 276,50 млн. EUR. Сделката се е състояла от две части:
-
Componenta е получило 713 092,50 EUR като плащане за 50 % от акциите, продадени на властите на Karkkila;
-
KK е изплатило на Componenta акционерния заем в размер на 1 670 184 EUR, който е бил отпуснат на Componenta през 1996 г. За тази цел властите на Karkkila са отпуснали на KK допълнителен безлихвен заем за същата сума. По този начин кредиторските отношения се прехвърлят от Componenta към властите на Karkkila.
(7)
Следователно властите на Karkkila са събрали сумата от 2 383 276,50 EUR за горепосочената сделка: 713 092,50 EUR като плащане за акциите на KK и 1 670 184 EUR като безлихвен заем, отпуснат на KK.
(8)
Покупната цена на акциите е изчислена въз основа на стандартните цени, на които властите на Karkkila са продавала недвижимо имущество през 2003 г.
Таблица 1
Продажни цени на m2 за парцелите, продавани от KK
(в евро)
Зона 1
Самостоятелни къщи
11,11
Свързани къщи
88,81
Високи сгради
79,56
Зона 2
Самостоятелни къщи
10,19
Свързани къщи
74,02
Високи сгради
64,76
Други
Неблагоустроена земя извън градоустройствения план
1,18
Земя, предназначена за обществени паркове
1,18
(9)
Тези стандартни цени са приложени към недвижимото имущество в портфейла на земите на KK към момента на сделката и са разделени на две, което е довело до покупна цена на акциите в размер на 713 092,50 EUR.
(10)
Също така договорът за продажба между властите на Karkkila и Componenta гласи следното:
а)
Продавачът се съгласява да инвестира в разширяване на производствените съоръжения на Componenta Karkkila Oy в град Karkkila, както е посочено в приложение 1 към настоящия договор. Изчислено е, че инвестицията ще създаде 50-70 нови работни места на пълен работен ден в Karkkila през 2004 г. (през 2003 г. броят на работните места е бил 130).
б)
Ако разширяването на съоръженията на продавача не започне през 2004 г., както е посочено в горния параграф, купувачът има право да отмени сделката по своя преценка.
(11)
Приложение 1 към договора за продажба гласи, че Componenta ще слее операциите на два от производствените обекти на групата, а именно Alvesta (разположен в Швеция) и леярните в Karkkila, и че решението за бъдещото разположение на леярната ще зависи от резултата от извършен анализ. През 2005 г. леярната Alvesta беше закрита и производството беше преместено в Karkkila.
(12)
След като получиха акциите на Componenta в KK, властите на Karkkila решиха да прекратят дейностите на KK и да прехвърлят земята на града.
2. Активи на KK
(13)
Karkkila е разположен на около 65 километра северозападно от Хелзинки по магистрала № 2, в североизточната част на провинция Uusimaa. През 2003 г. Karkkila е имал 8 500 жители. Градът се е развил около доменните пещи Högfors, създадени през ХIХ век, и северната му част се простира покрай бреговете на езеро.
(14)
Недвижимото имущество, собственост на KK, обхваща 730 000 m2 земя в Karkkila и непосредствено заобикалящите ги зони до 2,5 km от центъра на града. През декември 2003 г. положението е следното:
-
Земята с най-висока стойност е разположена в района Asemanranta (зона 1) и е предназначена за високи сгради. Този район представлява приблизително половината стойност от портфейла на KK.
-
По-голямата част от земята е разположена в района Haapala/Uusitalo (зона 2). Тя е предназначена за самостоятелни фамилни къщи и представлява една четвърт от общата стойност на портфейла.
-
Портфейлът включва също няколко парцела за самостоятелни къщи в други жилищни райони, земя, предназначена за високи сгради в района Takko I, и няколко свързани къщи.
-
Част от земята е предназначена за обществени паркове.
-
Портфейлът включва също определена площ неблагоустроена земя извън градоустройствения план.
(15)
Общо недвижимото имущество включва приблизително 160 парцела земя. Властите на Karkkila обаче са възнамерявали да променят очертанията на земята и да я разделят на по-малки парцели. KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila към момента на сделката.
(16)
След пълно придобиване на собствеността властите на Karkkila са възнамерявали да отдадат под аренда част от земята, за да покриват оперативните разходи. Оперативните разходи на KK (заплати, наем, лихви по заеми) през 2000-2003 г. са възлизали най-много на 40 000 EUR.
3. Допълнителна свързана информация
(17)
Karkkila е отдалечен от Хелзинки на разстояние, което позволява пътуване до работното място. Недвижимото имущество в Хелзинки и околните райони е поскъпнало значително и цените продължават да се повишават. Този ценови натиск е накарал хората да се заселват в общини около столицата, което е имало непряко въздействие върху цените на недвижимото имущество там. Karkkila може да се счита за възможно алтернативно място за живот заедно с други три града: Vihti, Lohja и Hyvinkää. Разстоянията от Хелзинки са следните:
Таблица 2
Разстояния от Хелзинки
Lohja
52 km
38 мин.
Hyvinkää
56 km
45 мин.
Vihti
58 km
42 мин.
Karkkila
68 km
50 мин.
(18)
Тези общини са привлекли значителен брой нови жители. Вследствие на това цените на недвижимото имущество са се увеличили значително преди (и след) сделката, като цените в Karkkila са се удвоили, а на други места са се увеличили шест пъти.
(19)
Според официалните прогнози, публикувани през 2000 г., населението на Karkkila се е очаквало да достигне 9 600 жители до 2025 г., което би означавало необходимост от 600 нови жилища. Наскоро е установено, че тези прогнози значително изостават от действителното увеличение на населението. Три години по-късно, по време на сделката, очакваните нужди от жилища в Karkkila възлизат приблизително на 70 нови жилища на година, което е потвърдено в проучване на регионалния съвет на Uusimaa малко след това, обхващащо периода до 2025 г. (На практика през 2005 г. са построени 63 нови жилища, през 2006 г. - 137 и през 2007 г. - 95).
(20)
През петте години, предшестващи сделката, цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 %.
III. МНЕНИЕ НА ФИНЛАНДИЯ
(21)
Финландия представи три ex post експертни проучвания относно оценяването на земята. Заключението в тях е, че платената цена съответства на пазарната цена. Комисията отхвърли като цяло проучването (проучване А), представено по време на първата процедура по разследване, в своето първоначално решение от 2005 г. (5) След приемането на решението от 2005 г. Финландия възложи две допълнителни експертни проучвания. Първото от тях (проучване Б) съдържа само обща декларация, че оценката на земята е правилна, без да навлиза в подробности. Второто проучване, докладът KP&P, (проучване В) анализира по-подробно ситуацията с недвижимото имущество в Karkkila и околните общини.
(22)
Финландия настоява, че властите на Karkkila са придобили пълна собственост върху акциите, тъй като това представлява средносрочна до дългосрочна инвестиция с нисък риск. Предвид непрекъснатото повишаване на цените на недвижимото имущество в съседните общини, прогнозираното увеличение на населението на Karkkila, насищането на съществуващите квартали и необходимостта от разширяване, градският съвет на Karkkila е счел, че придобиването на пълна собственост върху KK би осигурило печалба.
(23)
Финландия също така разясни, че възможността за ускоряване на процедурите е друга практическа причина за получаване на еднолична собственост. Финландия посочи няколко случая, при които сътрудничеството между властите на Karkkila и Componenta не е било оптимално поради различия в търговските им интереси. И двамата партньори са съгласни да прекратят съвместното предприятие с цел избягване на безизходни ситуации при много решения. По-специално е трябвало да бъдат взети голям брой решения за района Haapala/Uusitalo относно повторното разделяне на парцелите, за да се улесни неговото застрояване. Тъй като дейностите, свързани с недвижимо имущество, не са представлявали основната дейност на Componenta, в негов интерес е било да прекрати това направление на дейността, докато в интерес на властите на Karkkila е било да направляват териториалното развитие по напълно независим начин.
(24)
Финландия обясни защо е приложимо сравнението с Vihti, Lohja и Hyvinkää. Финландия подчерта inter alia, че до Vihti и Lohja няма пътнически влак, което би позволило на пътуващите до работа да пътуват лесно между тези общини и Хелзинки.
(25)
Финландия поддържа мнението, че изчисленият от Комисията размер на помощта в решението от 2005 г. е неточен, тъй като акционерният заем е взет предвид два пъти. Заемът е изваден от стойността на дружеството за изчисляването на стойността на 50 % от акциите и е отчетен като изплащане към Componenta. Следователно Финландия твърди, че заемът вече е включен в цената на акциите (713 092,5 EUR), тъй като размерът е изчислен въз основа на нетната стойност на KK.
IV. ОЦЕНКА
(26)
Съгласно член 87, параграф 1 от Договора за ЕО всяка помощ, предоставена от държава-членка или чрез ресурси на държава-членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите-членки, е несъвместима с общия пазар. Съдът на Европейския съюз многократно е постановявал, че критерият за засягане на търговията е изпълнен, ако дружеството на получателя извършва стопанска дейност, включваща търговия между държавите-членки.
(27)
Други дружества от вътрешния пазар произвеждат същите продукти като Componenta и те активно се търгуват между държавите-членки. За целите на член 107, параграф 1 от ДФЕС държавните ресурси включват ресурси на местните органи (6). Ето защо въпросната сделка, която е финансирана с ресурси на властите на Karkkila, включва държавни ресурси по смисъла на член 107, параграф 1. Следователно всяко преимущество, предоставено на Componenta в контекста на сделката, което Componenta не би получило при обичайните пазарни условия, би попаднало в обхвата на член 87, параграф 1 от Договора за ЕО. Оттук следва, че основният въпрос в настоящия случай е дали Componenta е получило такова равнище на плащане, каквото не би получило при обичайните пазарни условия.
(28)
Комисията отбелязва, че клаузата за изкупуване в договора за продажбите, сключен между Componenta и властите на Karkkila, може да се разглежда като индикатор, че условията на покупката, предложени от властите на Karkkila, са имали за цел да насърчат Componenta да запази своя производствен обект в Karkkila и да закрие доменната пещ в Alvesta.
(29)
В решението на Първоинстанционния съд (7) се посочва, че сделката е условна, но не се разясняват последствията. В действителност, дори ако условността насочва към факта, че сделката е можела да бъде сключена при изгодни условия за Componenta, за Componenta няма преимущество, което ясно да произтича от тези клаузи. Всъщност, от една страна, както ще стане ясно по-нататък, цената, платена на Componenta за продажбата на нейния дял в KK, не е надвишила пазарната цена и, от друга страна, Комисията не е установила доказателства за друго преимущество, което Componenta е можело да получи от тези клаузи. Комисията следователно е оценила дали инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече притежава 50 % от акциите, би придобил пълна собственост при тези условия.
(30)
Установена съдебна практика е, че „поведението на частен инвеститор, с което трябва да се сравни намесата на държавен инвеститор, преследващ цели на икономическата политика, не трябва да бъде поведението на обикновен инвеститор, който предоставя капитал с цел да реализира печалба в относително кратък срок, а поведението на частно холдингово дружество или частна група от предприятия, които следват структурна политика, независимо дали обща или секторна, и се ръководят от перспективи за рентабилност в дългосрочен план“ (8).
1. Общи съображения по отношение на стойността на акциите
(31)
Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (9) (наричано по-долу „съобщението“) не се прилага пряко, тъй като настоящият случай не засяга в действителност продажбата на земя, а покупката на акции в дружество за недвижимо имущество. При все това принципите на посоченото съобщение могат да се прилагат, тъй като стойността на акциите на KK се определя основно от пазарната стойност на земята в неговия портфейл. Следователно оценката на стойността на земята, притежавана от KK, е от ключово значение за установяване на наличие на държавна помощ.
(32)
Във всеки случай съобщението се основава на принципа на частния инвеститор, който осъществява дейност в условията на пазарна икономика, т.е. продажбата на земя от публични органи не включва елементи на държавна помощ, ако се продава на цена, която частният инвеститор би могъл да получи при обичайните пазарни условия.
(33)
Комисията счита, че подходяща начална точка на анализа е цената, която инвеститор в условията на пазарна икономика, който притежава 50 % от акциите на KK, би бил готов да плати за придобиване на пълна собственост. Оператор в условията на пазарна икономика би базирал изчисленията на цената, която е готов да плати, върху възвръщаемостта, която може да очаква от своята инвестиция.
(34)
В настоящия случай Componenta не е опитало да намери друг купувач. В негов интерес е било да продаде акциите си на другия акционер. Всъщност съгласно споразумението между акционерите (10) и устава на KK (11) властите на Karkkila са имали право на първи отказ за акциите на KK, собственост на Componenta, както и право на обратно изкупуване, ако Componenta се опита да ги продаде на трета страна. Тези правила са имали за цел да обезкуражат Componenta да търси други купувачи. Освен това всеки друг частен купувач би бил възпрепятстван да купи 50 % от акциите в KK, освен ако не получи с тази покупка пълен контрол върху KK. Всъщност всеки нов съдружник, който няма пълен контрол върху KK, би бил обвързан от устава на KK (12), съгласно който целта на KK е била да забави увеличението на цената на земята и на жилищата в Karkkila в полза на населението.
(35)
Комисията взема предвид също, че акционер в условията на пазарна икономика, който придобива пълна собственост, би взел предвид финансирането на цялостната инвестиция (2,37 млн. EUR за акциите и за заема).
(36)
По отношение на изплащането на акционерния заем Комисията отбелязва, че стойността на активите в портфейла на KK се изчислява приблизително на 4,9 млн. EUR. Тази стойност до голяма степен покрива неизплатените заеми в размер на 3,34 млн. EUR, което означава, че изплащането на заема само по себе си не представлява проблем.
(37)
Финландия обясни също, че властите на Karkkila са планирали увеличение на прихода от наеми след сделката с цел да покрият разходите на KK по финансирането и операциите (по-малко от 40 000 EUR на година преди сделката). Ако градските власти станат единствен акционер, те биха могли да променят устава на KK, който ограничава неговата свобода по отношение на ценовите политики. Ето защо от правна гледна точка не е имало пречки пред градските власти да получават приходи от наем, след като придобият пълна собственост върху KK.
(38)
Комисията отбелязва, че последващото развитие потвърждава, че покриването на разходите чрез приходи от наеми представлява реалистичен план. Властите на Karkkila са сключили 28 дългосрочни договора за наем, които са генерирали следния приход:
Таблица 3
Приход от наеми след сделката
(в евро)
2004 г.
146 907
2005 г.
152 843
2006 г.
171 238
2007 г.
182 525
2008 г.
200 519
(39)
В допълнение срещу безлихвения заем частният инвеститор би очаквал увеличение на стойността на неговия дял в дружеството. В настоящия случай възвръщаемостта от инвестицията се е реализирала чрез увеличение на стойността на недвижимото имущество, притежавано от KK. Финландия обясни, че стойността на земята, притежавана от KK, е нараснала значително в периода 1996-2003 г. През петте години преди сделката цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 % и с около 10 % в периода 2005-2008 г.
(40)
В същото време се е очаквало населението на Karkkila да се увеличава с повече от 100 жители на година до 2025 г., което, по консервативни оценки, би изисквало изграждане най-малко на 70 нови жилища в града всяка година (13).
(41)
По тези причини частният инвеститор би могъл да очаква значително увеличение на стойността на неговия дял в KK.
2. Стойност на земята
(42)
Първоначално Комисията оцени дали покупната цена на акциите, платена от властите на Karkkila, води до преимущество за Componenta, тъй като продавачът би получил по-ниска цена при обичайните пазарни условия.
(43)
Финландия посочи следните стойности на активите на KK (14):
Таблица 4
Стойност на активите на KK, изчислена от Финландия
Текуща стойност на земята
5 067 988
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
5 096 244
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 755 769
50 % от нетната стойност на KK
877 885
(44)
Стойността на земята е изчислена въз основа на стандартните цени, прилагани от властите на Karkkila през 2003 г. Това са били единни цени за целия район на Karkkila, като единствените изключения са различията между две зони. От данните, представени от Финландия, стана ясно, че действителните пазарни цени варират значително между различните квартали и жилищни райони. По тази причина Комисията насочи своята оценка по-конкретно към съответните райони.
(45)
Комисията отбелязва, че властите на Karkkila са предприели придобиване на пълна собственост със средносрочна до дългосрочна перспектива. В бизнеса с недвижимо имущество не е необичайно да се очакват значителни средносрочни до дългосрочни увеличения на стойността, ако обстоятелствата позволяват това. Властите на Karkkila са преследвали дългосрочна инвестиционна стратегия и са се стремили да генерират печалби и от увеличените бъдещи продажби.
(46)
В конкретния случай с Karkkila Финландия демонстрира, че властите на Karkkila са имали основателни причини да очакват голямо увеличение на населението в средносрочен до дългосрочен план, което би довело до значителна необходимост от допълнителни жилища. Основната причина е, че трите общини на север и на запад от Хелзинки - Vihti, Lohja и Hyvinkää - са привлекли голям брой жители, много от които пътуват, за да работят в Хелзинки. В резултат на това цените на недвижимото имущество са се повишавали бързо и постоянно и не се е очаквало растежът им да се забави в близкото бъдеще. През 2003 г. цените в тези съседни общини са били средно 2,5 пъти по-високи отколкото в Karkkila. Следователно властите на Karkkila са очаквали бъдещите увеличения на цените да накарат хората да се преместят в Karkkila като следващото логично алтернативно място за живот, макар че цените в Karkkila също са се повишили значително. Очакването цените на недвижимото имущество в Karkkila да се удвоят не е изглеждало нереалистично.
(47)
Въпреки че последващото развитие няма пряко отношение към ex ante анализа на сделката, развитието на цените на недвижимото имущество в трите съседни общини през годините след сделката потвърждава, че прогнозата е била реалистична. В някои случаи цените на недвижимото имущество са били повече от четири пъти по-високи отколкото в Karkkila.
(48)
Друга причина да се очаква увеличение на населението на Karkkila е планираното реновиране на пътя до Karkkila - то вече е било планирано към момента на сделката и впоследствие е осъществено.
(49)
Придобиването на пълна собственост е предизвикано също от официалните прогнози за увеличаване на населението. През 2000 г. от регионалния съвет на Uusimaa е публикувано първоначално проучване, според чиито оценки се очаква населението на Karkkila да се увеличи до 9 600 жители до 2025 г. (т.е. около 10 %) и да бъдат необходими допълнителни 600 нови жилища. Скоро се е оказало, че тази прогноза е твърде консервативна. Към момента на сделката властите на Karkkila са очаквали много по-голямо увеличение на населението, което води до необходимост от най-малко 70 допълнителни нови жилища на година.
(50)
Тази положителна прогноза по-късно е потвърдена от допълнително проучване, проведено от регионалния съвет на Uusimaa на 18 август 2009 г., съгласно което населението на Karkkila се очаква да се увеличава със 100 жители на година до 2030 г., което води до нужда от 70 допълнителни нови жилища на година. В този случай дори втората прогноза е била надвишена, тъй като са построени 137 нови жилища през 2006 г. и 95 нови жилища през 2007 г.
(51)
Следва да бъде посочено, че KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila. Към момента на сделката не е ясен действителният брой на парцелите за недвижимо имущество, включени в портфейла, тъй властите на Karkkila са възнамерявали да разделят и променят очертанията на някои от тях (по-специално в района Haapala/Uusitalo). В допълнение върху земята за свързани къщи могат да бъдат построени по-голям брой жилища и дори още повече върху земята за високи сгради. Списъкът на портфейла, представен от Финландия, осигурява по-малко от 140 обекта за жилища (останалите са предназначени за паркове). При оценената нужда от 70 допълнителни нови жилища на година към момента на сделката, през следващите 10 години се прогнозира нужда от 700 нови жилища, а за следващите 20 години - 1 400 нови жилища. Предвид факта, че KK няма голям конкурент в Karkkila, властите на Karkkila основателно биха могли да очакват, че е възможно да продадат по-голямата част от - ако не изцяло - недвижимото имущество в своя портфейл.
(52)
Финландия обясни, че стратегията на властите на Karkkila включва първо повишаване на стойността на земята, която притежават, чрез промяна на нейните очертания и застрояване, изчакване на косвените ефекти от общото повишение на цените в района и продаване на земята едва на по-късен етап. В съответствие с тази стратегия KK се е въздържало от ранни продажби през предишните години, което обяснява ниското равнище на продажбите през годините, предшестващи сделката.
(53)
Комисията отбелязва, че земята, собственост на KK, е оценена по различен начин съгласно различните видове земя, т.е. земя за самостоятелни къщи, за свързани къщи, жилищни блокове, паркове и земя за обществено ползване. Конкретните характеристики на всеки район са описани и анализирани отделно по-долу.
(54)
Земята, предназначена за високи сгради, разположена в района Asemanranta, е оценена на 2 358 158 EUR, т.е. около половината от стойността на активите на KK. За целите на сделката земята е оценена на 79,56 EUR/m2.
(55)
В това отношение в проучванията не се достига до категорично заключение, като основната причина е липсата на референтни цени в Karkkila. В действителност до момента на сделката на пазара на Karkkila не е била продадена земя за високи сгради. В експертното проучване, представено от Финландия по време на първия период на разследване (проучване А), е посочена цена от 50 EUR/m2. Финландия обясни, че тази стойност вероятно се основава на стойността, използвана за финансирани от държавата социални жилища в региона, и е под пазарната цена. В това първоначално проучване също така стойността на земята за високи сгради се оценява между 60 и 75 EUR/m2. Във второто проучване (проучване Б) се разяснява, че платената цена съответства на пазарната цена, без да се предоставя допълнителна информация. В доклада на KP&P (проучване В) се заключава, че цената 79,56 EUR/m2 съответства на пазарната цена, тъй като е много по-ниска от цените, платени в трите съседни общини. При липсата на допълнителни показатели за сравнение тези проучвания предоставят някои насоки, свързани с цените на недвижимото имущество в районите около Хелзинки към момента на сделката. Поради това Комисията провери данните от тези проучвания и добави към тях своята собствена оценка.
(56)
Районът Asemanranta има много добро разположение на брега на езеро, на разстояние 200 m от центъра на града. Според Финландия стойността на земята в района е изключително висока, тъй като има пряк изглед към езерото и пряк достъп. Подобен парцел е продаден през 2006 г. за 92,35 EUR/m2. Властите на Karkkila в действителност считат стойността на имуществото за достатъчно висока, за да повишат продажната цена на 105 EUR/m2 през януари 2008 г.
(57)
Втори важен фактор при оценяването на стойността на земята в района е площта, за която цената се отнася. Оценката на продажбите е консервативно основана на разрешението за минимално планиране от 29 640 m2, докато разрешението за максимално планиране може да достигне 39 590 m2. Предвид очакваното увеличение на населението, властите на Karkkila са разчитали на дългосрочна икономическа обосновка за разрешение за максимално планиране.
(58)
Въпреки факта, че в Karkkila не е продадена земя за високи сгради преди сделката, градът е имал основание да очаква, че съществува възникващ пазар за този вид строителство. През 2003 г. са предоставени четири разрешителни за строеж на високи сгради. Развитието след сделката потвърждава, че прогнозата не е без основание, предвид факта, че други шест разрешителни са заявени и предоставени до 2007 г., а между 2007 г. и средата на 2010 г. са построени седем високи сгради.
(59)
Цените, платени в съседните общини, са се повишили до 133,6 EUR/m2 през 2003 г. в Hyvinkää и дори са достигнали най-високите си нива от 312,6 EUR/m2 при продажба във Vihti през 2004 г.
(60)
Комисията счита, че трите проучвания предоставят стойности, които са широко сравними и не показват явни грешки при сравнение с цените, платени за подобна земя към момента на сделката. Няма необходимост от установяване кое от проучванията е най-надеждно, тъй като цената, платена за акциите, остава под пазарната стойност дори при най-консервативните оценки (вж. цялостното изчисление на пазарната оценка в параграф 84 и сл.). Най-ниската възможна стойност е оценена от Комисията, както следва: предвид изключително благоприятното разположение на земята в Asemanranta, пазарната цена е била поне в горния сегмент на обхвата, предоставен от най-консервативните консултанти, т.е. 75 EUR/m2. Ако се използва консервативното допускане, че земята е продадена само при разрешение за минимално планиране, минималната пазарна цена би била 2 223 000 EUR.
(61)
За максимална стойност в случай на завишена оценка - ако има такава - може да се счита сумата от 135 158,4 EUR, която би съответствала на 67 579,2 EUR за 50 %.
(62)
Комисията отбелязва, че тази стойност включва 8-9 хектара, които също принадлежат към района на Asemanranta, които ще представляват улици, паркове и др. Например в частичния генерален план районът на брега е предназначен за развлекателни цели и за защитена природна зона. Следователно тези 8-9 хектара допринасят за високата цена на жилищната част на района, но не са оценени отделно.
(63)
По-голямата част от земята в портфейла с недвижимо имущество на KK е разположена в района Haapala/Uusitalo, който е на разстояние около 2,5 km до югозападната част на центъра на града. Тези два съседни райони са били предназначени за самостоятелни къщи и свързани къщи, но все още не са били застроени. Тъй като строителството все още не е било започнало, цените са били ниски, както и броят на продажбите. На практика KK е притежавало целия район.
(64)
За целите на сделката земята е оценена на 1 612 059 EUR за всички видове парцели, с цена от 10,19 EUR/m2 за самостоятелни къщи и 74,02 EUR/m2 за свързани къщи в съответствие със стандартните за града цени. Общата стойност на земята за самостоятелни къщи е била 973 268 EUR и 811 209 EUR за свързани къщи.
(65)
И в трите проучвания се заявява, че цените за самостоятелните къщи съответстват на пазарните цени. В доклада KP&P (проучване В) се разяснява, че пазарните цени са били с 15-20 % по-високи от цените, прилагани от властите на Karkkila. Финландия представи данни, които показват, че средната цена е около 14,4 EUR/m2 през 2003 г. В първото експертно становище (проучване А) се посочва, че цените в Karkkila са били между 9,43 EUR и 14,76 EUR.
(66)
И в трите проучвания има позовавания на средни продажни цени, докато данните, представени от Финландия, разкриват значителни разлики между кварталите, като Haapala/Uusitalo явно се е намирал в долния край на ценовия обхват. През 2003 г. са продадени два парцела в Haapala (от частно дружество на частно лице): през април 2003 г. е продаден един парцел за 9,25 EUR/m2, а през август - друг за 10,06 EUR/m2. Това би съответствало на увеличение на цените с 8,8 % за четири месеца. Предвид общото развитие на цените в Karkkila, където те са се повишили с 12,6 % в периода 2001-2002 г., и с 42,7 % в периода 2002-2003 г., може да бъде отчетено увеличение на цените с 1,3 % през последните четири месеца на 2003 г. в съответствие с общата тенденция. С оглед на тези обстоятелства Комисията не вижда причина цена в размер на 10,19 EUR/m2 през декември 2003 г. да не бъде приета като пазарна цена.
(67)
По отношение на цените за свързани къщи няма референтни продажби в района, които биха осигурили пряк показател за сравнение. Докато в първоначалното експертно становище пазарната стойност се оценява между 70 и 80 EUR/m2, в доклада KP&P (проучване В) има позоваване на много по-високи цени на парцелите за свързани къщи в съседните общини. Тъй като и в трите проучвания се достига до заключението, че платената цена съответства на пазарната цена и тъй като няма индикатори, че тези заключения не са правилни за района Haapala/Uusitalo, Комисията може да приеме, че цената 74,2 EUR/m2 съответства на пазарната цена.
(68)
Комисията поиска от Финландия да обясни защо властите на Karkkila са имали интерес от придобиването на пълна собственост върху целия този район, като се има предвид, че стойностите на продажбите в миналото изглежда показват, че купувачите не са имали интерес към този квартал и очевидно са предпочитали други градски райони въпреки по-високите цени. Финландия обясни, че още през предишните години KK е имало целенасочена инвестиционна стратегия, която е включвала застрояване на Haapala/Uusitalo като бъдещ жилищен квартал на Karkkila. Останалите жилищни райони в града вече са започнали да се насищат и въз основа на увеличението на населението се е очаквала нужда от застрояване на нови райони.
(69)
Районът Haapala/Uusitalo е включен в градоустройствения план, но застрояването все още не е било започнало. Това включва ново разделяне на земята на отделни и по-подходящо оформени парцели, свързване на обектите към комуналните мрежи и благоустройство.
(70)
Властите на Karkkila вече успешно са следвали същата стратегия в други квартали: те са разширили публичните комунални услуги до районите Tuorila, Nikkimäki и Pumminmäki. През 2003 г. средната продажна цена в Pumminmäki вече е била 14,28 EUR и властите на Karkkila успешно са продали парцели на новата стандартна цена от 14 EUR през 2004 г., като цените са продължили да се увеличават през следващите години (до 18,5 EUR/m2 през 2005 г.).
(71)
Очаквало се е стойността на недвижимото имущество в Haapala/Uusitalo да достигне стойността на недвижимото имущество в подобни застроени жилищни райони и освен това да следва общите тенденции на увеличение на цените. Следователно увеличение на стойността най-малко с 40-50 % след застрояването (т.е. в срок от 3 до 4 години) е изглеждало оправдано, както и допълнително увеличение в средносрочен до дългосрочен план.
(72)
В интерес на властите на Karkkila е било районът да се застрои съгласно инфраструктурен проект, който обхваща целия район. Единен координиран план за застрояване би бил много по-евтин, отколкото застрояването да се извършва обект по обект (по закон общината е задължена да свърже недвижимия имот към комуналните мрежи, което обикновено се извършва по искане на собствениците, които възнамеряват да строят). Властите на Karkkila подчертават, че операциите са извършени много по-гладко под техен контрол в качеството им на едноличен собственик. За всеки парцел и инженерно решение е било необходимо приемането на голям брой индивидуални решения. Тъй като строителството на недвижими имоти не е представлявало основна дейност на Componenta (дружеството е било производител на стомана), е станало ясно, че тези строителни дейности са го затруднявали.
(73)
В резултат на своята дългосрочна стратегия за строителство и намерението си да реализират всички инженерни работи наведнъж властите на Karkkila не са имали интерес да продават земята преди нейното застрояване. Ето защо в действителност изобщо не е имало продажби преди сделката.
(74)
Комисията може да приеме, че въз основа на дългосрочната стратегия, следвана от властите на Karkkila по отношение на района Haapala/Uusitalo, инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече е притежавал 50 % от акциите в този район, би могъл да има също икономически интерес да придобие останалите 50 % от акциите. Перспективата да притежава целия нов бъдещ жилищен район, ниският риск по отношение на цените и добрите перспективи за продажба на повечето от парцелите през следващите десет години и на остатъка през десетте години след тях може да се счита за бизнес стратегия, която такъв инвеститор би преследвал.
(75)
Няколко парцела за самостоятелни къщи са разположени в други райони. Оценката (43 000 EUR) се основава на официалната продажна цена за единица площ на властите на Karkkila в размер на 10,19 EUR/m2 за земя от този вид. Поради горепосочените причини (съображения 65-66), Комисията счита, че цената от декември 2003 г. може да бъде приета като пазарната цена.
(76)
Портфейлът на KK включва също два парцела земя за високи сгради, разположени в район Takko I. Общата стойност на това недвижимо имущество е 110 191 EUR. Takko I също е разположен в центъра на града. Съгласно проучване А пазарната цена варира между 60 и 75 EUR/m2. В докладът KP&P (проучване В) се достига до същото заключение по отношение на обектите за високите сгради, а именно, че цената е съответствала на пазарната цена въз основа на продажните цени, платени в съседните общини.
(77)
Според Комисията няма необходимост от установяване кое от експертните проучвания е най-надеждно. Дори ако най-ниската възможна пазарна цена от 60 EUR/m2 бъде приложена към сделката, коригираната обща стойност на акциите отново би надвишавала цената, платена от властите на Karkkila (вж. изчислението на минималната стойност на акциите по-долу). Съгласно това допускане за по-ниска възможна пазарна стойност земята в Takko I би била надценена с 19,65 EUR/m2. Това би съответствало на обща сума от 27 212 EUR, т.е. 13 606 EUR за 50 % от акциите.
(78)
Стойността, определена за земята, предназначена за паркове, е 456 601 EUR. Тя се основава на стандартната цена от 1,18 EUR/m2, която властите на Karkkila обикновено плащат за такава земя. Това са райони, които градските власти имат право да откупят при съществуващата цена (15). Тъй като тези райони не са предназначени за строителство съгласно градоустройствения план, за тях се е използвала същата база за ценообразуване, както за незонираната неблагоустроена земя (вж. съображение 79). Комисията следователно достигна до заключението, че тази част от земята не е била надценена.
(79)
Портфейлът на KK включва също неблагоустроената земя извън градоустройствения план, оценена общо на 49 678 EUR на базата на цена от 1,18 EUR/m2. В проучванията не се разяснява защо се счита, че тази земя е правилно оценена. Останалите данни, представени от Финландия, съдържат списък на продажбите на незастроена земя в рядко населени райони в Karkkila, осъществени при средна цена от 1,86 EUR/m2. Въз основа на това Комисията може да приеме, че 1,18 EUR не надвишава пазарната цена.
(80)
Съгласно изчисленията, направени от Финландия въз основа на стандартните цени, при които KK е продало своето имущество, стойността на недвижимото имущество на KK възлиза на 5 067 988 EUR. След изваждане на сумите по отношение на потенциално надценяване на земята за високи сгради в Asemanranta (135 158 EUR) и в Takko I (27 212 EUR), минималната стойност на земята възлиза на 4 905 618 EUR.
3. Изплащане на заема
(81)
През 1996 г. Componenta и властите на Karkkila са отпуснали на KK при еднакви условия (pari passu) безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 814 EUR. Оттеглянето на Componenta от KK се е извършило с възстановяването на акционерния заем от страна на KK. Тъй като KK би трябвало да продаде значителен дял от имуществото, за да генерира тези средства, и тъй като, както е описано по-горе, това би застрашило стратегията в средносрочен до дългосрочен план, властите на Karkkila решават да отпуснат допълнителен безлихвен заем на KK за същата сума, която KK е използвало за възстановяването. В резултат на това KK е дължало на властите на Karkkila общо 3,34 млн. EUR.
(82)
Комисията е съгласна с Финландия, че заемите вече са взети предвид при оценяването на дружеството, т.е. стойността на акциите вече е била намалена със стойността на задължението. Оценяването на възстановяването на заема като отделна мярка следователно би било равностойно на двойно отчитане.
4. Стойност на акциите
(83)
След изваждане на размера на потенциалната надценка, стойността на 50 % от акциите на KK е, както следва:
Таблица 5
Стойност на KK
Текуща стойност на земята
4 905 618
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
4 933 874
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 593 399
50 % от нетната стойност на KK
796 699,5
(84)
Тъй като властите на Karkkila са платили покупна цена от 713 092,50 EUR за 50 % от акциите, Комисията счита, че те не са платили цена, която надвишава пазарната стойност.
V. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
(85)
Комисията счита, че цената, платена от властите на Karkkila на Componenta за придобиване на 50 % от акциите в KK, не надвишава пазарната стойност и следователно не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС,
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Покупна цената, платена от властите на Karkkila на Componenta Oyj за акции в Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy съгласно договора, сключен от страните на 16 декември 2003 г., не представлява държавна помощ за Componenta Corporation Oyj по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
Адресат на настоящото решение е Република Финландия.
Съставено в Брюксел на 20 април 2011 година.
KOMISIJAS LĒMUMS
(2011. gada 20. aprīlis)
par pasākumu C 37/04 (ex NN 51/04), ko īstenojusi Somija par labu Componenta Oyj
(izziņots ar dokumenta numuru C(2011) 2559)
(Autentisks ir tikai teksts somu un zviedru valodā)
(Dokuments attiecas uz EEZ)
(2011/529/ES)
EIROPAS KOMISIJA,
ņemot vērā Līgumu par Eiropas Savienības darbību (LESD) un jo īpaši tā 108. panta 2. punkta pirmo daļu,
ņemot vērā Līgumu par Eiropas Ekonomikas zonu un jo īpaši tā 62. panta 1. punkta a) apakšpunktu,
pēc tam, kad ieinteresētās personas tika uzaicinātas iesniegt piezīmes atbilstīgi minētajiem noteikumiem (1),
tā kā:
I. PROCEDŪRA
(1)
Komisija 2004. gada 10. martā saņēma sūdzību no uzņēmuma Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, kurā tas informēja Komisiju, ka Karkilas pilsēta (turpmāk tekstā - “Karkila”) ir īstenojusi atbalsta pasākumu par labu uzņēmumam Componenta Corporation Oyj (turpmāk tekstā - “Componenta”). Ar 2004. gada 19. novembra vēstuli Komisija informēja Somiju, ka tā ir nolēmusi uzsākt EK līguma 88. panta 2. punktā (pašlaik Līguma par Eiropas Savienības darbību 108. panta 2. punkts) noteikto procedūru attiecībā uz minēto atbalstu. Komisijas lēmums uzsākt procedūru tika publicēts Eiropas Savienības Oficiālajā Vēstnesī (2). Komisija uzaicināja ieinteresētās personas iesniegt piezīmes par šo pasākumu, bet tādas netika saņemtas.
(2)
Komisija 2005. gada 20. oktobrī pieņēma galīgu noliedzošu lēmumu un lika Somijai atgūt atbalstu no Componenta (“2005. gada lēmums”). Minētais 2005. gada lēmums, ar kuru tika slēgta oficiālā izmeklēšanas procedūra, tika publicēts Eiropas Savienības Oficiālajā Vēstnesī (3). Componenta pārsūdzēja lēmumu, kas ar 2008. gada 18. decembra spriedumu (“spriedums”) tika atcelts, jo nebija pienācīgi pamatots (4).
(3)
Somija iesniedza piezīmes ar 2010. gada 5. un 10. janvāra vēstulēm, kurās bija iekļauti arī divi pētījumi par attiecīgā nekustamā īpašuma novērtēšanu. Komisija nosūtīja vēl trīs informācijas pieprasījumus, kuri datēti ar 2009. gada 9. janvāri, 2009. gada 23. jūliju un 2010. gada 8. janvāri un uz kuriem atbildes tika sniegtas ar vēstulēm, kas reģistrētas attiecīgi 2009. gada 9. martā, 2009. gada 15. oktobrī un 2010. gada 5. martā. Briselē 2009. gada 23. novembrī notika sanāksme starp Komisiju un Somijas valdības un atbalsta saņēmēja pārstāvjiem.
II. FAKTU IZKLĀSTS
1. Darījums
(4)
Componenta ir metāla ražošanas uzņēmums, kura galvenais birojs atrodas Karkilā, Somijā. Tam ir ražotnes Somijā, Nīderlandē un Zviedrijā. Lielākā daļa uzņēmuma EUR 316 miljonu apgrozījuma 2004. gadā tika gūta ziemeļvalstīs un Centrāleiropā. Koncerns 2004. gadā nodarbināja aptuveni 2 200 cilvēku.
(5)
Izvērtējamais darījums ir saistīts ar nekustamo īpašumu uzņēmumu Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (turpmāk tekstā - “KK”), kam piederēja nekustamais īpašums Karkilā, kura atrodas apmēram 65 km uz ziemeļrietumiem no Helsinkiem. KK kopīgi piederēja Componenta un Karkilai (50/50). Katrs kopuzņēmuma partneris 1996. gadā bija piešķīris KK akcionāra bezprocentu aizdevumu EUR 1 670 184 apmērā.
(6)
Saskaņā ar 2003. gada 16. decembrī parakstīto pirkuma līgumu puses vienojās, ka pilsēta iegūst pilnas īpašumtiesības uz KK, iegādājoties Componenta turējumā esošās akcijas par kopējo summu EUR 2 383 276,50. Darījums notika divās daļās:
-
Componenta saņēma EUR 713 092,50 kā maksājumu par 50 % akciju, kas pārdotas Karkilai,
-
KK atmaksāja Componenta akcionāra aizdevumu EUR 1 670 184, ko Componenta tam bija piešķīris 1996. gadā. Šim nolūkam Karkila piešķīra KK vēl vienu bezprocentu aizdevumu par tādu pašu summu. Tā rezultātā tika mainīts kreditors no Componenta uz Karkilas pilsētu.
(7)
Tāpēc Karkila mobilizēja summu EUR 2 383 276,50 apmērā minētajam darījumam - EUR 713 092,50 kā maksājumu par KK akcijām un EUR 1 670 184 kā bezprocentu aizdevumu, kas piešķirts KK.
(8)
Akciju pirkuma cena tika aprēķināta pēc standarta cenām, par kurām Karkila pārdeva nekustamo īpašumu 2003. gadā.
1. tabula
KK pārdoto zemesgabalu cena par m2
(EUR)
1. zona
Zeme savrupmājām
11,11
Zeme rindu mājām
88,81
Zeme daudzdzīvokļu namiem
79,56
2. zona
Zeme savrupmājām
10,19
Zeme rindu mājām
74,02
Zeme daudzdzīvokļu namiem
64,76
Citi
Neapstrādāta zeme, kas nav iekļauta pilsētplānojumā
1,18
Zeme, kas paredzēta sabiedriskiem parkiem
1,18
(9)
Šīs standarta cenas tika piemērotas nekustamajam īpašumam, kas bija iekļauts KK zemes portfelī darījuma brīdī, un dalītas ar divi, rezultātā iegūstot akciju pirkuma cenu EUR 713 092,50.
(10)
Turklāt starp Karkilu un Componenta noslēgtajā pirkuma līgumā bija noteikts:
a)
pārdevējs piekrīt ieguldīt Componenta Karkkila Oy ražotņu paplašināšanā Karkilas pilsētā, kā norādīts šā līguma 1. pielikumā. Tiek lēsts, ka ieguldījums 2004. gadā radīs Karkilā 50-70 jaunas pilna laika darba vietas (2003. gadā darba vietu skaits bija 130);
b)
ja pārdevēja ražotņu paplašināšana 2004. gadā netiek uzsākta, kā norādīts iepriekšējā punktā, pircējam ir tiesības anulēt darījumu pēc saviem ieskatiem.
(11)
Pirkuma līguma 1. pielikumā bija noteikts, ka Componenta apvienos divu koncerna ražotņu, proti, Alvestas (atrodas Zviedrijā) un Karkilas metāllietuvju, darbību un ka lēmums par lietuves turpmāko atrašanās vietu būs atkarīgs no analīzes rezultātiem. Alvestas lietuve tika slēgta 2005. gadā, un ražošana tika pārcelta uz Karkilu.
(12)
Pēc Componenta piederošo KK akciju pārņemšanas Karkila nolēma izbeigt KK darbību un nodot zemi pilsētai.
2. KK aktīvi
(13)
Karkila atrodas apmēram 65 kilometrus uz ziemeļrietumiem no Helsinkiem, braucot pa automaģistrāli Nr. 2, Ūsimā provinces ziemeļaustrumu daļā. Karkilā 2003. gadā bija aptuveni 8 500 iedzīvotāju. Pilsēta attīstījās ap 19. gadsimtā nodibināto Högfors domnu, un tās ziemeļu robeža stiepjas gar ezera krastiem.
(14)
KK piederošais nekustamais īpašuma aizņēma 730 000 m2 zemes Karkilā un tās tuvākajā apkaimē ne tālāk kā 2,5 km no pilsētas centra. Uz 2003. gada decembri situācija bija šāda:
-
zeme ar vislielāko vērtību atrodas Asemanrantas teritorijā (1. zona) un ir paredzēta daudzdzīvokļu namiem. Šī platība veido aptuveni pusi no KK portfeļa vērtības,
-
lielākā daļa zemes atrodas Hāpalas/Ūsitalo teritorijā (2. zona). Tā ir paredzēta ģimeņu savrupmājām un veido apmēram ceturto daļu no portfeļa kopējās vērtības,
-
portfelis ietver arī dažus zemesgabalus savrupmājām citās dzīvojamās zonās, dažus zemesgabalus, kas paredzēti daudzdzīvokļu namiem Takko I teritorijā, un atsevišķas rindu mājas,
-
daļa zemes ir paredzēta sabiedrisko parku zonām,
-
portfelis ietver arī nelielu neapstrādātas zemes platību, kas nav iekļauta pilsētplānojumā.
(15)
Kopumā nekustamais īpašums aptver apmēram 160 zemesgabalu. Tomēr Karkila bija iecerējusi mainīt dažu zemesgabalu formu un sadalīt tos mazākos gabalos. Darījuma brīdī KK bija lielākais nekustamo īpašumu īpašnieks Karkilā.
(16)
Pēc visu īpašumtiesību pārņemšanas Karkila bija iecerējusi daļu zemes iznomāt, lai segtu darbības izdevumus. KK darbības izdevumi (alga, īre, aizdevumu procenti) 2000.-2003. gadā bija lielākais EUR 40 000.
3. Cita būtiska informācija
(17)
Karkila atrodas svārstmigrācijai piemērotā attālumā no Helsinkiem. Nekustamais īpašums Helsinkos un apkārtējās teritorijās ir kļuvis ļoti dārgs, un cenas turpina augt. Šis cenu spiediens ir licis iedzīvotājiem pārcelties uz dzīvi pašvaldībās galvaspilsētas apkaimē, tādējādi izraisot tur ķēdes reakciju uz nekustamā īpašuma cenām. Karkilu var uzskatīt par iespējamu alternatīvu vietu kopā ar trim citām pilsētām - Vihti, Lohja un Hivinkē. To attālums no Helsinkiem ir norādīts 2. tabulā.
2. tabula
Attālums no Helsinkiem
Lohja
52 km
38 min
Hivinkē
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkila
68 km
50 min
(18)
Šīs pašvaldības ir piesaistījušas ievērojamu skaitu jaunu iedzīvotāju. Tāpēc pirms (un pēc) darījuma būtiski paaugstinājās nekustamo īpašumu cenas - Karkilā tās divkāršojās, bet dažos gadījumos tās paaugstinājās pat sešas reizes.
(19)
Pēc 2000. gadā publicētajām oficiālajām prognozēm paredzams, ka līdz 2025. gadam iedzīvotāju skaits Karkilā palielināsies līdz 9 600; tas nozīmētu nepieciešamību pēc 600 jauniem mājokļiem. Drīz vien tika secināts, ka prognozes stipri atpaliek no faktiskā iedzīvotāju skaita palielinājuma. Pēc trim gadiem, proti, kad notika darījums, paredzamais nepieciešamo jauno māju skaits Karkilā jau sasniedza 70 jaunu mājokļu gadā - to apliecināja pētījums, ko neilgi pēc tam veica Ūsimā reģionālā padome un kas aptvēra laikposmu līdz 2025. gadam. (Praksē 2005. gadā tika uzbūvēti 63 jauni mājokļi, 2006. gadā - 137 un 2007. gadā - 95.)
(20)
Piecos gados pirms darījuma nekustamo īpašumu cenas Karkilā bija paaugstinājušās vidēji par 30 %.
III. SOMIJAS APSVĒRUMI
(21)
Somija iesniedza trīs ex post ekspertu pētījumus par zemes novērtēšanu. Tajos bija secināts, ka samaksātā cena atbilda tirgus cenai. Komisija savā sākotnējā 2005. gada lēmumā (5) kopumā noraidīja pētījumu (A pētījums), kas tika iesniegts pirmās izmeklēšanas procedūras laikā. Pēc 2005. gada lēmuma pieņemšanas Somija pasūtīja vēl divus ekspertu pētījumus. Pirmajā no tiem (B pētījums) ir ietverts tikai vispārīgs paziņojums, ka zemes novērtējums ir pareizs, neiedziļinoties niansēs. Otrajā pētījumā, proti, KP&P ziņojumā (C pētījums), ir sīkāk izanalizēta situācija nekustamo īpašumu jomā Karkilā un tās apkaimē esošajās pašvaldībās.
(22)
Somija apgalvo, ka Karkila pārņēma pilnas īpašumtiesības uz akcijām, jo tas bija vidēja termiņa līdz ilgtermiņa zema riska ieguldījums. Ņemot vērā nekustamo īpašumu cenu pastāvīgo kāpumu blakusesošajās pašvaldībās, Karkilas prognozēto iedzīvotāju skaita pieaugumu, esošo apkaimju piesātinājumu un vajadzību pēc paplašināšanās, Karkilas pilsētas dome uzskatīja, ka pilnu KK īpašumtiesību pārņemšana būs rentabla.
(23)
Somija arī paskaidroja, ka vēl viens praktisks iemesls visu īpašumtiesību iegūšanai bija procedūru paātrināšana. Somija vairākkārt norādīja, ka sadarbība starp Karkilu un Componenta nebija ideāla atšķirīgo komerciālo interešu dēļ. Abi partneri vienojās izbeigt kopuzņēmumu, lai izvairītos no strupceļa daudzu lēmumu pieņemšanā. Jo īpaši daudzi lēmumi bija jāpieņem Hāpalas/Ūsitalo teritorijā par zemesgabalu pārdalīšanu, lai veicinātu teritorijas attīstību. Tā kā darījumi ar nekustamo īpašumu neietilpst Componenta pamatdarbības jomā, tā interesēs bija pārtraukt šo darbības virzienu, savukārt Karkilas interesēs bija virzīt zemes attīstību pilnīgi neatkarīgi.
(24)
Somija paskaidroja, kāpēc ir būtisks salīdzinājums ar Vihti, Lohja un Hivinkē. Somija cita starpā uzsvēra, ka uz Vihti un Lohja nav pasažieru dzelzceļa līnijas, kas nodrošinātu iedzīvotāju vienkāršu svārstmigrāciju starp šīm pašvaldībām un Helsinkiem.
(25)
Somija uzstāj uz to, ka Komisijas veiktais atbalsta summas aprēķins 2005. gada lēmumā ir izkropļots, jo akcionāra aizdevums ir ņemts vērā divreiz. Aizdevums tika atskaitīts no uzņēmuma vērtības 50 % akciju vērtības aprēķināšanai un ņemts vērā kā atmaksājums Componenta. Tāpēc Somija uzskata, ka akciju cena (EUR 713 092,50) jau ietver aizdevumu, jo šī summa tika aprēķināta, pamatojoties uz KK neto vērtību.
IV. NOVĒRTĒJUMS
(26)
Saskaņā ar EK līguma 87. panta 1. punktu ar kopējo tirgu nav saderīgs nekāds atbalsts, ko piešķir dalībvalstis vai ko jebkādā citā veidā piešķir no valsts līdzekļiem un kas rada vai draud radīt konkurences izkropļojumus, dodot priekšroku konkrētiem uzņēmumiem vai konkrētu preču ražošanai, ciktāl tāds atbalsts iespaido tirdzniecību starp dalībvalstīm. Eiropas Savienības Tiesa ir vairākkārt atzinusi, ka tirdzniecības iespaidošana notiek, ja saņēmējs uzņēmums veic saimniecisku darbību, kas ietver tirdzniecību starp dalībvalstīm.
(27)
Arī citi uzņēmumi iekšējā tirgū ražo tādus pašu izstrādājumus kā Componenta, ar kuriem notiek intensīva tirdzniecība starp dalībvalstīm. LESD 107. panta 1. punktā valsts resursi ietver pašvaldību resursus (6). Tādējādi attiecīgais darījums, kas tika finansēts ar Karkilas resursiem, ietver valsts resursus 107. panta 1. punkta nozīmē. Tāpēc uz jebkurām priekšrocībām, kas piešķirtas Componenta saistībā ar darījumu un kas netiktu saņemtas normālos tirgos apstākļos, būtu attiecināma EK līguma 87. panta 1. punkta darbības joma. No minētā izriet, ka galvenais jautājums šajā gadījumā ir par to, vai Componenta saņēma tāda līmeņa maksājumu, kādu tas nebūtu saņēmis normālos tirgus apstākļos.
(28)
Komisija norāda, ka izpirkšanas klauzulu pirkuma līgumā, kas noslēgts starp Componenta un Karkilu, var uzskatīt par norādi uz to, ka Karkilas piedāvātie pirkuma nosacījumi bija paredzēti, lai iedrošinātu Componenta saglabāt tās ražotni Karkilā un slēgt domnu Alvestā.
(29)
Pirmās instances tiesas spriedumā (7) tika noteikts, ka tas bija nosacījuma darījums, bet netika norādītas sekas. Faktiski pat tad, ja nosacījuma apstāklis liecina, ka darījums varētu būt bijis noslēgts ar Componenta labvēlīgiem nosacījumiem, Componenta nav piešķirtas priekšrocības, kas skaidri izriet no šīm klauzulām. Patiešām, no vienas puses, kā izklāstīts turpmāk, cena, kas samaksāta Componenta par tā piederošo KK daļu pārdošanu, nepārsniedza tirgus cenu, bet, no otras puses, Komisija nekonstatēja pierādījumus par labu citām priekšrocībām, kuras Componenta varētu būt radījušas šīs klauzulas. Tāpēc Komisija novērtēja, vai tirgus ekonomikas ieguldītājs, kam jau piederētu 50 % akciju, šādos apstākļos būtu ieguvis pilnas īpašumtiesības uz akcijām.
(30)
Saskaņā ar Tiesas praksi “gadījumā, ja privāta ieguldītāja rīcība, ar kuru jāsalīdzina pasākumi, ko veicis publisks ieguldītājs, kurš īsteno ekonomikas politikas mērķus, nav katrā ziņā tāda parasta ieguldītāja rīcība, kas kapitālu iegulda, tā rentabilitāti paredzot vairāk vai mazāk īsā termiņā, tad tai jābūt vismaz rīcībai, kura būtu raksturīga privātai kontrolakciju sabiedrībai vai privātai uzņēmumu grupai, kas īsteno vispārējo vai nozares strukturālo politiku un kas savā rīcībā balstās uz ilgāka termiņa rentabilitātes” (8).
1. Vispārīgi apsvērumi par akciju vērtību
(31)
Komisijas Paziņojums par valsts atbalsta elementiem, publiskajām iestādēm pārdodot zemi un ēkas (9) (turpmāk tekstā - “Paziņojums”), nav tieši piemērojams, jo konkrētais gadījums faktiski attiecas nevis uz zemes pārdošanu, bet gan uz nekustamo īpašumu uzņēmumam piederošu akciju pirkšanu. Tomēr Paziņojuma principus var piemērot, jo KK akciju vērtību būtībā nosaka tā portfelī ietvertās zemes tirgus vērtība. Tāpēc KK piederošās zemes vērtības noteikšanai ir būtiska nozīme valsts atbalsta esamības konstatēšanā.
(32)
Jebkurā gadījumā Paziņojuma pamatā ir princips par privātu ieguldītāju, kas darbojas tirgus ekonomikas apstākļos, t. i., zemes pārdošana, kuru veic valsts iestādes, neietver valsts atbalsta elementus, ja zeme tiek pārdota par cenu, ko privāts ieguldītājs būtu varējis saņemt normālos tirgus apstākļos.
(33)
Komisija uzskata, ka atbilstošais analīzes sākumpunkts ir cena, ko tirgus ekonomikas ieguldītājs, kuram pieder 50 % KK akciju, būtu bijis ar mieru maksāt par pilnu akciju īpašumtiesību iegūšanu. Tirgus ekonomikas uzņēmējs aprēķinātu cenu, ko tas būtu ar mieru maksāt, pamatojoties uz peļņu, kuru tas varētu sagaidīt no sava ieguldījuma.
(34)
Konkrētajā gadījumā Componenta necentās meklēt citu pircēju. Tā interesēs bija pārdot savas akcijas otram akcionāram. Patiešām, saskaņā ar akcionāru līgumu (10) un KK statūtiem (11) Karkilai bija pirmpirkuma tiesības attiecībā uz Componenta piederošajām KK akcijām un arī tiesības akcijas atpirkt, ja Componenta censtos tās pārdot trešai personai. Šie noteikumi atturēja Componenta meklēt citus pircējus. Turklāt jebkurš cits privātais pircējs tiktu atturēts no 50 % KK akciju iegādes, ja vien, tās iegādājoties, tas nepārņemtu pilnu kontroli pār KK. Patiešām, jebkuram jaunam partnerim, kam nav pilnas kontroles pār KK, būtu saistoši KK statūti (12), saskaņā ar kuriem KK mērķis ir palēnināt zemes un mājokļu cenu pieaugumu Karkilā par labu tās iedzīvotājiem.
(35)
Komisija arī uzskata, ka tirgus ekonomikas akcionārs, kas iegūtu pilnas īpašumtiesības, ņemtu vērā vispārējā ieguldījuma finansējumu (EUR 2,37 miljoni par akcijām un aizdevumu).
(36)
Attiecībā uz akcionāra aizdevuma atmaksu Komisija norāda, ka novērtētā KK portfeļa aktīvu vērtība bija EUR 4,9 miljoni. Šī vērtība lielā mērā sedza nenomaksātos aizdevumus EUR 3,34 miljonu apmērā - tas nozīmē, ka aizdevuma atmaksa kā tāda nebija problemātiska.
(37)
Somija arī paskaidroja, ka Karkila pēc darījuma noslēgšanas bija ieplānojusi palielināt īres ieņēmumus, lai segtu KK finansēšanas un darbības izdevumus (pirms darījuma - mazāk nekā EUR 40 000 gadā). Ja pilsēta būtu kļuvusi par vienīgo akcionāru, tā varētu grozīt KK statūtus, kas ietekmēja tās rīcības brīvību attiecībā uz cenu noteikšanas politiku. Tādējādi no juridiskā viedokļa pilsētai nekas neliedza palielināt īres ieņēmumus, tiklīdz tā ieguva pilnas īpašumtiesības uz KK.
(38)
Komisija norāda, ka turpmākā notikumu gaita apliecina, ka izmaksu segšana, palielinot īres ieņēmumus, bija reāls plāns. Karkila noslēdza 28 ilgtermiņa nomas līgumus, kas tai nodrošināja šādus ieņēmumus:
3. tabula
Īres ieņēmumi pēc darījuma noslēgšanas
(EUR)
2004. gads
146 907
2005. gads
152 843
2006. gads
171 238
2007. gads
182 525
2008. gads
200 519
(39)
Turklāt apmaiņā pret bezprocentu aizdevumu privāts ieguldītājs būtu cerējis, ka tiks palielināta vērtība tā akcijām uzņēmumā. Konkrētajā gadījumā peļņa no ieguldījuma izpaudās kā KK īpašumā esošā nekustamā īpašuma vērtības palielināšanās. Somija paskaidroja, ka KK īpašumā esošās zemes vērtība no 1996. līdz 2003. gadam bija ievērojami palielinājusies. Piecos gados pirms darījuma noslēgšanas nekustamo īpašumu cenas Karkilā bija palielinājušās vidēji par 30 %, un laikā no 2005. līdz 2008. gadam - apmēram par 10 %.
(40)
Tajā pašā laikā tika prognozēts, ka iedzīvotāju skaits Karkilā līdz 2025. gadam palielināsies vairāk nekā par 100 cilvēkiem gadā (13), - pēc pieticīgām aplēsēm tas nozīmētu, ka katru gadu pilsētā jāuzbūvē 70 jauni mājokļi.
(41)
Tāpēc privāts ieguldītājs varētu cerēt, ka ievērojami palielināsies vērtība tā akcijām KK.
2. Zemes vērtība
(42)
Vispirms Komisija novērtēja, vai akciju pirkuma cena, ko samaksāja Karkila, radīja priekšrocības Componenta, jo normālos tirgus apstākļos pārdevējs būtu saņēmis zemāku cenu.
(43)
Somija norādīja, ka KK aktīvu vērtība ir šāda (14):
4. tabula
Somijas aprēķinātā KK aktīvu vērtība
Zemes pašreizējā vērtība
5 067 988
Skaidra nauda un noguldījumi bankās
28 256
Aktīvi kopā
5 096 244
Akcionāra aizdevums
3 340 368
Īstermiņa saistības
107
Parādi kopā
3 340 475
KK neto vērtība
1 755 769
50 % no KK neto vērtības
877 885
(44)
Zemes vērtība tika aprēķināta pēc standarta cenām, ko Karkila bija noteikusi 2003. gadā. Šīs cenas bija vienādas visai Karkilas teritorijai, izņemot tikai atšķirības starp abām zonām. No Somijas iesniegtajiem datiem bija saprotams, ka faktiskās tirgus cenas ievērojami atšķiras starp dažādām apkaimēm un dzīvojamām zonām. Tāpēc Komisija savā novērtējumā stingri pievērsās attiecīgajām teritorijām.
(45)
Komisija norāda, ka Karkila uzsāka pilnu īpašumtiesību pārņemšanu ar vidēja termiņa līdz ilgtermiņa perspektīvu. Nekustamo īpašumu darījumu jomā ir ierasts cerēt uz būtisku vidēja termiņa līdz ilgtermiņa vērtības palielinājumu, ja to atļauj apstākļi. Karkila īstenoja ilgtermiņa ieguldījumu stratēģiju un cerēja gūt peļņu, palielinot apgrozījumu nākotnē.
(46)
Konkrētajā Karkilas gadījumā Somija pierādīja, ka Karkilai bija pamatoti iemesli gaidīt ievērojamu iedzīvotāju skaita palielināšanos vidējā termiņā līdz ilgtermiņā, kā rezultātā būtiski palielinātos vajadzība pēc papildu mājokļiem. Galvenais iemesls bija tāds, ka trīs pašvaldības uz ziemeļiem un rietumiem no Helsinkiem, proti, Vihti, Lohja un Hivinkē, bija piesaistījušas lielu iedzīvotāju skaitu, no kuriem daudzi bija svārstmigranti. Tāpēc strauji un pastāvīgi pieauga nekustamo īpašumu cenas, un nebija sagaidāms, ka tuvākajā nākotnē to kāpums varētu mazināties. Cenas šajās blakusesošajās pašvaldībās 2003. gadā bija vidēji 2,5 reizes augstākas nekā Karkilā. Tāpēc Karkila paredzēja, ka turpmāks cenu pieaugums liks cilvēkiem pārcelties uz Karkilu kā nākamo loģiski alternatīvo dzīvesvietu, pat ja arī cenas Karkilā ievērojami pieaugs. Nebūt nešķita nereāli, ka nekustamo īpašumu cenas Karkilā varētu divkāršoties.
(47)
Kaut gan turpmākajai notikumu gaitai nav tiešas būtiskas nozīmes darījuma ex ante analīzes nolūkiem, nekustamo īpašumu cenu attīstība minētajās trīs blakusesošajās pašvaldībās nākamajos gados pēc darījuma noslēgšanas apliecināja, ka šāda prognoze ir reāla. Dažos gadījumos nekustamo īpašumu cenas vairāk nekā četras reizes pārsniedza cenas Karkilā.
(48)
Vēl viens iemesls, kāpēc tika gaidīts iedzīvotāju skaita palielinājums Karkilā, bija iecerētie atjaunošanas darbi uz ceļa, pa kuru var nokļūt Karkilā, - tie bija ieplānoti jau darījuma veikšanas brīdī un vēlāk tika īstenoti.
(49)
Pilnu īpašumtiesību pārņemšanu veicināja arī oficiālās prognozes par iedzīvotāju skaita palielināšanos. Ūsimā reģionālā padome 2000. gadā publicēja sākotnējo pētījumu, kurā tika lēsts, ka līdz 2025. gadam iedzīvotāju skaits Karkilā palielināsies apmēram par 9 600 (t. i., apmēram par 10 %) un ka būs vajadzīgi vēl 600 jauni mājokļi. Drīz vien izrādījās, ka šī prognoze ir pārāk pieticīga. Darījuma brīdī Karkila paredzēja daudz lielāku iedzīvotāju skaita palielināšanos, kā rezultātā būtu vajadzīgi vismaz 70 jauni mājokļi gadā.
(50)
Šo pozitīvo prognozi vēlāk apstiprināja vēl viens pētījums, ko Ūsimā reģionālā padome veica 2009. gada 18. augustā, - saskaņā ar to sagaidāms, ka līdz 2030. gadam iedzīvotāju skaits Karkilā palielināsies par 100 iedzīvotājiem gadā, kas nozīmē, ka būs vajadzīgi vēl 70 jauni mājokļi gadā. Šajā gadījumā tika pārsniegta pat šī otrā prognoze, jo 2006. gadā tika uzbūvēti 137 jauni mājokļi, bet 2007. gadā - 95.
(51)
Jānorāda arī, ka KK bija lielākais nekustamo īpašumu īpašnieks Karkilā. Darījuma brīdī faktiskais portfelī iekļauto zemesgabalu skaits bija neskaidrs, jo Karkila bija iecerējusi dažus no tiem sadalīt un mainīt to formu (jo īpaši Hāpalas/Ūsitalo teritorijā). Turklāt uz viena rindu mājām paredzēta zemesgabala var uzbūvēt vairāk mājokļu, un uz daudzdzīvokļu namiem paredzētas zemes - vēl vairāk. Somijas iesniegtajā portfeļa sarakstā ir norādītas mazāk nekā 140 vietas mājokļiem (pārējās bija paredzētas parkiem). Pēc aplēsēm darījuma veikšanas brīdī, proti, ka būs vajadzīgi 70 jauni mājokļi gadā, paredzamais jaunu mājokļu skaits nākamajos 10 gados būtu 700, un nākamajos 20 gados - 1 400. Ņemot vērā, ka KK nebija ievērojama konkurenta Karkilā, Karkilas pilsēta varēja pamatoti cerēt, ka tā spēs pārdot lielāko daļu tā portfelī ietvertās zemes, ja ne visu zemi.
(52)
Somija paskaidroja, ka Karkilas stratēģija bija vispirms paaugstināt tai piederošās zemes vērtību, to pārveidojot un attīstot, un gaidīt ķēdes reakciju, ko izraisīs vispārējais cenu palielinājums teritorijā, un tikai vēlāk pārdot zemi. Atbilstoši šai stratēģijai KK jau bija atturējies no priekšlaicīgas pārdošanas iepriekšējos gados - tas izskaidro mazo pārdošanas darījumu skaitu gados pirms darījuma noslēgšanas.
(53)
Komisija norāda, ka KK īpašumā esošā zeme tika novērtēta atšķirīgi atbilstoši dažādajiem zemes veidiem, t. i., zeme savrupmājām, rindu mājām, daudzdzīvokļu namiem, parkiem un publiskai izmantošanai. Katras teritorijas raksturīgās iezīmes ir atsevišķi aprakstītas un analizētas turpmāk.
(54)
Daudzdzīvokļu namiem paredzētās zemes vērtība Asemanrantas teritorijā ir novērtēta EUR 2 358 158 apmērā, t. i., apmēram puse no KK aktīvu vērtības. Darījuma nolūkiem novērtētā zemes vērtība bija 79,56 EUR/m2.
(55)
Šajā ziņā pētījumi nav pilnībā pārliecinoši, galvenokārt tāpēc, ka nav informācijas par atsauces cenām Karkilā. Faktiski līdz darījuma noslēgšanai zeme daudzdzīvokļu namiem tirgū Karkilā netika pārdota. Ekspertu pētījumā, ko Somija iesniedza pirmajā izmeklēšanas periodā (A pētījums), bija norādīta cena 50 EUR/m2. Tagad Somija ir paskaidrojusi, ka šis skaitlis, iespējams, aprēķināts, pamatojoties uz skaitli, ko izmanto attiecībā uz valsts finansētiem sociālajiem mājokļiem, un ir daudz mazāks nekā tirgus cena. Minētajā sākotnējā pētījumā arī zemes vērtība daudzdzīvokļu namiem tika novērtēta diapazonā no 60 līdz 75 EUR/m2. Otrajā pētījumā (B pētījums) ir paskaidrots, ka samaksātā cena atbilst tirgus cenai, nesniedzot papildinformāciju. KP&P ziņojumā (C pētījumā) ir secināts, ka cena 79,56 EUR/m2 atbilst tirgus cenai, jo tā ir daudz zemāka par cenām, kas tiek maksātas trīs blakusesošajās pašvaldībās. Tā kā nav citu etaloncenu, šie pētījumi sniedz dažas norādes par reālajām nekustamo īpašumu cenām Helsinkiem blakusesošajās teritorijās darījuma brīdī. Tāpēc Komisija pārbaudīja minētajos pētījumos norādītos datus un papildināja tos ar savu novērtējumu.
(56)
Asemanrantas teritorija atrodas ļoti izdevīgā vietā ezera krastos, 200 m attālumā no pilsētas centra. Kā norādījusi Somija, teritorijas vērtība ir īpaši augsta, jo no tās paveras tiešs skats uz ezeru un tai ir ērti piekļūt. Līdzīgs zemesgabals 2006. gadā tika pārdots par 92,35 EUR/m2. Karkila faktiski uzskatīja īpašuma vērtību par pietiekami augstu, lai 2008. gada janvārī paaugstinātu pārdošanas cenu līdz 105 EUR/m2.
(57)
Otrs svarīgs faktors šīs teritorijas vērtības noteikšanā ir virsmas platība, kurai piemēro cenu. Pirkuma novērtēšana tika veikta pieticīgi, pamatojoties uz minimālo būvatļauju 29 640 m2, savukārt maksimālā būvatļauja varētu sasniegt 39 590 m2. Ņemot vērā paredzamo iedzīvotāju skaita palielinājumu, Karkila paļāvās uz ilgtermiņa uzņēmējdarbības gadījumu, proti, maksimālo būvatļauju.
(58)
Kaut arī pirms darījuma Karkilā netika pārdota zeme daudzdzīvokļu namiem, pilsēta varēja pamatoti gaidīt, ka veidosies jauns šāda veida ēku tirgus. Piemēram, 2003. gadā tika piešķirtas četras būvatļaujas daudzdzīvokļu namiem. Notikumi pēc darījuma apliecina, ka prognoze nebija nepamatota, ņemot vērā, ka līdz 2007. gadam tika pieprasītas un piešķirtas vēl sešas būvatļaujas un no 2007. gada līdz 2010. gada vidum tika uzbūvēti septiņi daudzdzīvokļu nami.
(59)
Cenas blakusesošajās pašvaldībās paaugstinājās līdz 133,6 EUR/m2 Hivinkē 2003. gadā un 2004. gadā pat sasniedza visu laiku augstāko līmeni 312,6 EUR/m2 īpašumu pārdošanai Vihti.
(60)
Komisija uzskata, ka minētajos trīs pētījumos ir norādītas vērtības, kas kopumā ir salīdzināmas un nav acīmredzami kļūdainas, ja salīdzina ar cenām, kuras maksātas par līdzīgu zemi darījuma laikā. Nav vajadzības noteikt, kurš no pētījumiem ir visticamākais, jo par akcijām samaksātā cena ir zemāka par tirgus vērtību pat pēc vispieticīgākajām prognozēm (sk. vispārējās tirgus vērtības aprēķinu 84. punktā un turpmākajos punktos). Viszemāko iespējamo vērtību Komisija ir aprēķinājusi šādi: ņemot vērā Asemanrantas zemes izdevīgo atrašanās vietu, tirgus cena atbilda vismaz augstākajam līmenim diapazonā, ko norādīja konsultanti, kuri minēja vispieticīgākās prognozes, t. i., 75 EUR/m2. Pamatojoties uz pieticīgo pieņēmumu, ka zeme tiek pārdota tikai priekš minimālās būvatļaujas, minimālā tirgus cena būtu EUR 2 223 000.
(61)
Tādējādi varētu uzskatīt, ka maksimālā vērtība pārāk augsta novērtējuma gadījumā - ja tāds būtu - ir EUR 135 158,40, no kuriem 50 % ir EUR 67 579,20.
(62)
Komisija norāda, ka šī vērtība ietver 8-9 hektārus, kas arī pieder pie Asemanrantas teritorijas un kas tiks saglabāti kā ielas, parki utt. Piemēram, daļējā ģenerālplānā piekrastes teritorija ir paredzēta atpūtas mērķiem un kā aizsargājama dabas teritorija. Tāpēc šie 8-9 hektāri veicina tās teritorijas augstās cenas, kura paredzēta dzīvošanai, bet tiem netika noteikta atsevišķa cena.
(63)
Lielākā daļa KK nekustamo īpašumu portfelī iekļautās zemes atradās Hāpalas/Ūsitalo teritorijā, kas atrodas apmēram 2,5 km uz dienvidrietumiem no pilsētas centra. Šīs divas blakusesošās teritorijas bija paredzētas savrupmāju un rindu māju izbūvei, bet vēl nebija attīstītas. Tā kā attīstība vēl nebija sākusies, cenas bija zemas un arī pārdošanas gadījumu skaits bija mazs. KK piederēja praktiski visa teritorija.
(64)
Darījuma nolūkiem novērtētā zemes vērtība bija EUR 1 612 059 visu veidu zemesgabaliem; saskaņā ar pilsētas standarta cenām savrupmājām paredzētās zemes cena bija 10,19 EUR/m2, bet rindu mājām paredzētās zemes cena - 74,02 EUR/m2. Savrupmājām paredzētās zemes kopējā vērtība bija EUR 973 268, bet rindu mājām paredzētās - EUR 811 209.
(65)
Visos trīs pētījumos ir norādīts, ka savrupmājām paredzētās zemes cenas atbilda tirgus cenām. KP&P ziņojumā (C pētījumā) ir paskaidrots, ka tirgus cenas bija par 15-20 % augstākas nekā Karkilas noteiktās cenas. Somija iesniedza datus, kas apliecināja, ka 2003. gadā vidējā cena bija apmēram 14,4 EUR/m2. Sākotnējais eksperts (A pētījums) bija norādījis, ka tirgus cenas Karkilā bija no EUR 9,43 līdz EUR 14,76.
(66)
Visos trīs pētījumos tika sniegta atsauce uz vidējām pārdošanas cenām, savukārt Somijas iesniegtie dati liecināja par būtiskām cenu atšķirībām starp blakusesošajām teritorijām - Hāpalas/Ūsitalo reģions acīmredzami bija iekļauts cenu diapazona zemākajā līmenī. Hāpalā 2003. gadā tika pārdoti divi zemesgabali (privāts uzņēmums tos pārdeva privātpersonai) - 2003. gada aprīlī tika pārdots viens zemesgabals par 9,25 EUR/m2, bet augustā - otrs par 10,06 EUR/m2. Tas nozīmē, ka četros mēnešos cena paaugstinājās par 8,8 %. Ņemot vērā vispārējās cenu izmaiņas Karkilā, kur cenas laikā no 2001. līdz 2002. gadam paaugstinājās par 12,6 % un no 2002. līdz 2003. gadam - par 42,7 %, cenu paaugstinājumu 2003. gada pēdējos četros mēnešos par 1,3 %, var uzskatīt par vispārējai tendencei atbilstošu. Ņemot vērā šos apstākļus, Komisija neredz iemeslu, kāpēc cena 10,19 EUR/m2, kāda tā bija 2003. gada decembrī, nevarētu tikt pieņemta par tirgus cenu.
(67)
Attiecībā uz rindu mājām paredzētās zemes cenām jāatzīmē, ka teritorijā nav notikuši pārdošanas darījumi, ko varētu uzskatīt par atsauci un tiešu etalonu. Sākotnējais eksperts bija novērtējis, ka tirgus cena ir no 70 līdz 80 EUR/m2, KP&P ziņojumā (C pētījumā) ir tikai atsauce uz daudz augstākajām rindu mājām paredzētās zemes cenām blakusesošajās pašvaldībās. Tā kā visos trīs pētījumos ir secināts, ka samaksātā cena atbilda tirgus cenai, un nekas neliecina, ka šie secinājumi nav pareizi attiecībā uz Hāpalas/Ūsitalo teritoriju, Komisija var pieņemt, ka cena 74,2 EUR/m2 atbilda tirgus cenai.
(68)
Komisija prasīja Somijai paskaidrot, kāpēc Karkila bija ieinteresēta iegūt pilnas īpašumtiesības uz visu šo teritoriju, ņemot vērā, ka rādītāji par iepriekšējiem pārdošanas darījumiem liecina, ka pircēji nebija ieinteresēti šajā teritorijā un acīmredzot deva priekšroku citām teritorijām, kaut arī cenas tajās bija augstākas. Somija paskaidroja, ka jau iepriekšējos gados KK bija īstenojis mērķtiecīgu ieguldījumu stratēģiju, kas paredzēja attīstīt Hāpalas/Ūsitalo teritoriju kā Karkilas topošo dzīvojamo teritoriju. Citas dzīvojamās zonas pilsētā jau bija sākušas piesātināties, un, ņemot vērā iedzīvotāju skaita pieaugumu, bija paredzams, ka būs jāattīsta jaunas teritorijas.
(69)
Hāpalas/Ūsitalo teritorija bija iekļauta pilsētplānojumā, bet attīstība vēl nebija sākusies. Attīstība nozīmēja jaunu zemes pārdalīšanu atsevišķos un atbilstošāk veidotos zemesgabalos, vietu pieslēgšanu komunālo pakalpojumu tīkliem un labiekārtošanu.
(70)
Karkila to pašu stratēģiju jau bija veiksmīgi īstenojusi citās blakusesošajās teritorijās - tā bija paplašinājusi komunālo pakalpojumu tīklu līdz Tuorilai, Nikimeki un Pumminmeki teritorijām. Pumminmeki teritorijā vidējās pārdošanas cenas 2003. gadā bija jau EUR 14,28, un Karkila 2004. gadā veiksmīgi pārdeva zemesgabalus pēc jaunās standarta cenas EUR 14; turpmākajos gados cenu kāpums turpinājās (līdz 18,5 EUR/m2 2005. gadā).
(71)
Bija sagaidāms, ka nekustamo īpašumu vērtība Hāpalā/Ūsitalo sasniegs vērtību, kāda tā bija līdzīgi attīstītās dzīvojamās teritorijās, un turklāt vēl palielināsies atbilstoši vispārējām cenu paaugstināšanās tendencēm. Tāpēc pamatots šķita vērtības palielinājums par vismaz 40-50 % pēc attīstīšanas (t. i., 3-4 gados), kā arī papildu kāpumi vidējā termiņā līdz ilgtermiņā.
(72)
Karkilas interesēs bija attīstīt teritoriju saskaņā ar vienu infrastruktūras projektu, kas aptver visu teritoriju. Vienota koordinētas attīstības pieeja izmaksātu daudz lētāk nekā katras atsevišķas vietas attīstīšana (saskaņā ar likumu pašvaldībai ir pienākums pieslēgt nekustamos īpašumus komunālo pakalpojumu tīkliem - to parasti veic pēc to īpašnieku lūguma, kuri ir iecerējuši veikt būvdarbus). Karkila uzsvēra, ka darbība norisinājās daudz vienmērīgāk, kad tai bija pilnas īpašumtiesības un kontrole. Bija jāpieņem daudzi individuāli lēmumi par katru zemesgabalu un katru inženiertehnisko pasākumu. Tā kā nekustamo īpašumu attīstīšana nebija Componenta pamatdarbības joma (Componenta bija tērauda ražotājs), jau bija skaidrs, ka šīs attīstības darbības tam ir grūtāk īstenojamas.
(73)
Ņemot vērā tās ilgtermiņa attīstības stratēģiju un ieceri veikt visus inženiertehniskos darbus uzreiz, Karkila nebija ieinteresēta pārdot zemi pirms tās attīstīšanas. Tāpēc pirms darījuma noslēgšanas pārdošanas darījumi praktiski nenotika.
(74)
Komisija var pieņemt, ka, pamatojoties uz ilgtermiņa stratēģiju, ko Karkila īstenoja attiecībā uz Hāpalas/Ūsitalo teritoriju, tirgus ekonomikas ieguldītājam, kuram jau pieder 50 % akciju minētajā teritorijā, varētu arī būt ekonomiska interese iegādāties atlikušos 50 % akciju. Izredzes pārņemt īpašumā visu jauno dzīvojamo teritoriju, zemais risks no cenu viedokļa un lielās izredzes pārdot lielāko daļu zemesgabalu nākamos desmit gados un atlikušos zemesgabalus - aiznākamos desmit gados var uzskatīt par uzņēmējdarbības stratēģiju, ko būtu īstenojis tirgus ekonomikas ieguldītājs.
(75)
Daži savrupmājām paredzēti zemesgabali atrodas citās teritorijās. Novērtējums (EUR 43 000) tika veikts, pamatojoties uz Karkilas oficiālo vienības pārdošanas cenu, kas šā veida zemei bija 10,19 EUR/m2. Iepriekš (65. un 66. apsvērumā) izklāstīto iemeslu dēļ Komisija uzskata, ka par tirgus cenu var pieņemt cenu, kāda tā bija 2003. gada decembrī.
(76)
KK portfelis ietver arī divus zemesgabalus, kas paredzēti daudzdzīvokļu namiem un atrodas Takko I teritorijā. Šā nekustamā īpašuma kopējā vērtība ir EUR 110 191. Takko I arī atrodas pilsētas centrā. Saskaņā ar A pētījumu tirgus cena svārstījās no 60 līdz 75 EUR/m2. KP&P ziņojumā (C pētījumā) bija izdarīts tāds pats secinājums par daudzdzīvokļu namu vietām, proti, ka cena atbilda tirgus cenai, atsaucoties uz pārdošanas cenām, kas tika maksātas blakusesošajās pašvaldībās.
(77)
Komisija uzskata, ka nav vajadzības noteikt, kurš no ekspertu pētījumiem ir visticamākais. Pat ja darījumam tiktu piemērota viszemākā iespējamā cena 60 EUR/m2, koriģētā akciju kopējā vērtība tik un tā pārsniegtu Karkilas samaksāto cenu (sk. minimālās akciju vērtības aprēķinu turpmāk). Saskaņā ar šo viszemākās iespējamās tirgus vērtības pieņēmumu, zeme Takko I būtu bijusi novērtēta daudz augstāk par 19,65 EUR/m2. Tas atbilstu kopējai cenai EUR 27 212, t. i., EUR 13606 par 50 % akciju.
(78)
Parkiem paredzētās zemes vērtība ir EUR 456 601. Šis vērtības aprēķins veikts, pamatojoties uz standarta cenu 1,18 EUR/m2, ko Karkila parasti maksā par šādu zemi. Šīs ir teritorijas, ko pilsētai ir tiesības atpirkt par attiecīgajā brīdī piemērojamo cenu (15). Tā kā šīs teritorijas nav paredzētas apbūvei saskaņā ar pilsētplānu, to cenas noteiktas pēc tāda paša principa kā nezonētai neapstrādātai zemei (sk. 79. apsvērumu). Tāpēc Komisija secināja, ka šī zemes daļa nav novērtēta pārāk augstu.
(79)
KK portfelī bija iekļauts arī nedaudz neapstrādātas zemes, kas nebija norādīta pilsētplānā, ar kopējo aprēķināto vērtību EUR 49 678, pamatojoties uz cenu 1,18 EUR/m2. Pētījumos nav paskaidrots, kāpēc tajos pausts uzskats, ka šī zeme ir novērtēta pareizi. Pārējos Somijas iesniegtajos datos ir saraksts, kurā uzskaitīti pārdošanas darījumi ar neattīstītu zemi reti apdzīvotās Karkilas teritorijās, zemi pārdodot vidēji par 1,86 EUR/m2. Pamatojoties uz minēto, Komisija var pieņemt, ka cena EUR 1,18 nepārsniedza tirgus cenu.
(80)
Saskaņā ar aprēķiniem, ko Somija veikusi, pamatojoties uz standarta cenām, par kādām KK pārdeva savu īpašumu, KK nekustamo īpašumu vērtība bija EUR 5 067 988. Atskaitot summas attiecībā uz iespējamo pārlieku augsto novērtējumu daudzdzīvokļu namiem paredzētajai zemei Asemanrantā (EUR 135 158) un Takko I (EUR 27 212), rezultātā aprēķinātā zemes minimālā vērtība ir EUR 4 905 618.
3. Aizdevuma atmaksa
(81)
Gan Componenta, gan Karkila 1996. gadā piešķīra KK akcionāra bezprocentu aizdevumu EUR 1 670 814 apmērā ar vienlīdzīgiem nosacījumiem (pari passu). Componenta izstāšanās no KK turpinājās ar to, ka KK atmaksāja akcionāra aizdevumu. Tā kā KK būtu jāpārdod ievērojams daudzums īpašumu, lai iegūtu šādus līdzekļus, un, kā izklāstīts iepriekš, tādējādi tiktu apdraudēta vidēja termiņa līdz ilgtermiņa uzņēmējdarbības stratēģija, Karkila nolēma piešķirt KK vēl vienu bezprocentu aizdevumu par tādu pašu summu, ko KK izmantoja atmaksai. Tādējādi KK bija parādā Karkilai kopumā EUR 3,34 miljonus.
(82)
Komisija piekrīt Somijai, ka aizdevumi jau bija ņemti vērā uzņēmuma vērtības noteikšanā, t. i., akciju vērtība jau bija samazināta par parāda summu. Tāpēc aizdevuma atmaksa kā atsevišķa pasākuma novērtēšana būtu līdzvērtīga divkāršai saskaitīšanai.
4. Akciju vērtība
(83)
Atskaitot iespējamo pārāk augstā novērtējuma summu, 50 % KK akciju vērtība ir šāda:
5. tabula
KK vērtība
Zemes pašreizējā vērtība
4 905 618
Skaidra nauda un noguldījumi bankās
28 256
Aktīvi kopā
4 933 874
Akcionāra aizdevums
3 340 368
Īstermiņa saistības
107
Parādi kopā
3 340 475
KK neto vērtība
1 593 399
50 % no KK neto vērtības
796 699,5
(84)
Tā kā par 50 % akciju Karkila samaksāja pirkuma cenu EUR 713 092,50, Komisija uzskata, ka Karkilas samaksātā cena nepārsniedza tirgus cenu.
V. SECINĀJUMS
(85)
Komisija uzskata, ka cena, ko Karkila samaksāja Componenta par 50 % KK akciju iegādi, nepārsniedza tirgus cenu un tāpēc nav kvalificējama kā valsts atbalsts LESD 107. panta 1. punkta nozīmē,
IR PIEŅĒMUSI ŠO LĒMUMU.
1. pants
Pirkuma cena, ko Karkilas pilsēta samaksāja Componenta Oyj par uzņēmumam Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy piederošām akcijām saskaņā ar līgumu, kurš starp pusēm noslēgts 2003. gada 16. decembrī, nav valsts atbalsts par labu Componenta Corporation Oyj LESD 107. panta 1. punkta nozīmē.
2. pants
Šis lēmums ir adresēts Somijas Republikai.
Briselē, 2011. gada 20. aprīlī