РЕШЕНИЕ НА КОМИСИЯТА
от 20 април 2011 година
относно мярка C 37/04 (ex NN 51/04), приведена в действие от Финландия в полза на Componenta Oyj
(нотифицирано под номер C(2011) 2559)
(само текстовете на фински и шведски език са автентични)
(текст от значение за ЕИП)
(2011/529/ЕС)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като взе предвид Споразумението за Европейското икономическо пространство, и по-специално член 62, параграф 1, буква а) от него,
като покани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената(ите) по-горе разпоредба(и) (1),
като има предвид, че:
I. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 10 март 2004 г. Комисията получи жалба от Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, в която жалбоподателят уведоми Комисията относно предполагаема мярка за помощ, приведена в действие от властите на град Karkkila (наричан по-долу „Karkkila“) в полза на Componenta Corporation Oyj (наричано по-долу „Componenta“). С писмо от дата 19 ноември 2004 г. Комисията уведоми Финландия, че е решила да открие процедурата, посочена в член 88, параграф 2 от Договора за ЕО (понастоящем член 108, параграф 2 от Договора за функционирането на Европейския съюз) по отношение на помощта. Решението на Комисията за откриване на процедурата беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (2). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката, но не получи такива мнения.
(2)
На 20 октомври 2005 г. Комисията прие окончателно отрицателно решение и разпореди Финландия да си възстанови помощта от Componenta („решението от 2005 г.“). Решението от 2005 г. за закриване на официалната процедура по разследване беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (3). Componenta обжалва решението, което беше отменено с решение на Съда от 18 декември 2008 г. („решението“) поради липса на адекватна обосновка (4).
(3)
Финландия представи коментари с писма от 5 януари и 10 януари 2010 г., които включваха също две проучвания на оценката на съответното недвижимо имущество. Комисията изпрати три допълнителни искания за информация с дати 9 януари 2009 г., 23 юли 2009 г. и 8 януари 2010 г., на които беше отговорено с писма, регистрирани съответно на 9 март 2009 г., 15 октомври 2009 г. и 5 март 2010 г. На 23 ноември 2009 г. в Брюксел беше проведена среща между Комисията, представители на финландското правителство и бенефициера.
II. ОПИСАНИЕ НА ФАКТИТЕ
1. Сделка
(4)
Componenta е металургично дружество, установено в Karkkila, Финландия. То има заводи за производство във Финландия, Нидерландия и Швеция. По-голямата част от оборота на дружеството в размер на 316 млн. EUR през 2004 г. е генериран в скандинавските страни и Централна Европа. През 2004 г. групата има 2 200 служители.
(5)
Сделката, предмет на оценката, засяга дружеството за недвижими имоти Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (наричано по-долу „KK“), което е притежавало недвижимо имущество в Karkkila, разположено на около 65 km северозападно от Хелзинки. KK е било съвместна собственост (50/50) на Componenta и Karkkila. През 1996 г. всеки партньор в съвместното предприятие е предоставил на KK безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 184 EUR.
(6)
Съгласно договора за продажба, подписан на 16 декември 2003 г., градът придобива пълна собственост върху KK чрез придобиване на акциите, притежавани от Componenta, за обща цена от 2 383 276,50 млн. EUR. Сделката се е състояла от две части:
-
Componenta е получило 713 092,50 EUR като плащане за 50 % от акциите, продадени на властите на Karkkila;
-
KK е изплатило на Componenta акционерния заем в размер на 1 670 184 EUR, който е бил отпуснат на Componenta през 1996 г. За тази цел властите на Karkkila са отпуснали на KK допълнителен безлихвен заем за същата сума. По този начин кредиторските отношения се прехвърлят от Componenta към властите на Karkkila.
(7)
Следователно властите на Karkkila са събрали сумата от 2 383 276,50 EUR за горепосочената сделка: 713 092,50 EUR като плащане за акциите на KK и 1 670 184 EUR като безлихвен заем, отпуснат на KK.
(8)
Покупната цена на акциите е изчислена въз основа на стандартните цени, на които властите на Karkkila са продавала недвижимо имущество през 2003 г.
Таблица 1
Продажни цени на m2 за парцелите, продавани от KK
(в евро)
Зона 1
Самостоятелни къщи
11,11
Свързани къщи
88,81
Високи сгради
79,56
Зона 2
Самостоятелни къщи
10,19
Свързани къщи
74,02
Високи сгради
64,76
Други
Неблагоустроена земя извън градоустройствения план
1,18
Земя, предназначена за обществени паркове
1,18
(9)
Тези стандартни цени са приложени към недвижимото имущество в портфейла на земите на KK към момента на сделката и са разделени на две, което е довело до покупна цена на акциите в размер на 713 092,50 EUR.
(10)
Също така договорът за продажба между властите на Karkkila и Componenta гласи следното:
а)
Продавачът се съгласява да инвестира в разширяване на производствените съоръжения на Componenta Karkkila Oy в град Karkkila, както е посочено в приложение 1 към настоящия договор. Изчислено е, че инвестицията ще създаде 50-70 нови работни места на пълен работен ден в Karkkila през 2004 г. (през 2003 г. броят на работните места е бил 130).
б)
Ако разширяването на съоръженията на продавача не започне през 2004 г., както е посочено в горния параграф, купувачът има право да отмени сделката по своя преценка.
(11)
Приложение 1 към договора за продажба гласи, че Componenta ще слее операциите на два от производствените обекти на групата, а именно Alvesta (разположен в Швеция) и леярните в Karkkila, и че решението за бъдещото разположение на леярната ще зависи от резултата от извършен анализ. През 2005 г. леярната Alvesta беше закрита и производството беше преместено в Karkkila.
(12)
След като получиха акциите на Componenta в KK, властите на Karkkila решиха да прекратят дейностите на KK и да прехвърлят земята на града.
2. Активи на KK
(13)
Karkkila е разположен на около 65 километра северозападно от Хелзинки по магистрала № 2, в североизточната част на провинция Uusimaa. През 2003 г. Karkkila е имал 8 500 жители. Градът се е развил около доменните пещи Högfors, създадени през ХIХ век, и северната му част се простира покрай бреговете на езеро.
(14)
Недвижимото имущество, собственост на KK, обхваща 730 000 m2 земя в Karkkila и непосредствено заобикалящите ги зони до 2,5 km от центъра на града. През декември 2003 г. положението е следното:
-
Земята с най-висока стойност е разположена в района Asemanranta (зона 1) и е предназначена за високи сгради. Този район представлява приблизително половината стойност от портфейла на KK.
-
По-голямата част от земята е разположена в района Haapala/Uusitalo (зона 2). Тя е предназначена за самостоятелни фамилни къщи и представлява една четвърт от общата стойност на портфейла.
-
Портфейлът включва също няколко парцела за самостоятелни къщи в други жилищни райони, земя, предназначена за високи сгради в района Takko I, и няколко свързани къщи.
-
Част от земята е предназначена за обществени паркове.
-
Портфейлът включва също определена площ неблагоустроена земя извън градоустройствения план.
(15)
Общо недвижимото имущество включва приблизително 160 парцела земя. Властите на Karkkila обаче са възнамерявали да променят очертанията на земята и да я разделят на по-малки парцели. KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila към момента на сделката.
(16)
След пълно придобиване на собствеността властите на Karkkila са възнамерявали да отдадат под аренда част от земята, за да покриват оперативните разходи. Оперативните разходи на KK (заплати, наем, лихви по заеми) през 2000-2003 г. са възлизали най-много на 40 000 EUR.
3. Допълнителна свързана информация
(17)
Karkkila е отдалечен от Хелзинки на разстояние, което позволява пътуване до работното място. Недвижимото имущество в Хелзинки и околните райони е поскъпнало значително и цените продължават да се повишават. Този ценови натиск е накарал хората да се заселват в общини около столицата, което е имало непряко въздействие върху цените на недвижимото имущество там. Karkkila може да се счита за възможно алтернативно място за живот заедно с други три града: Vihti, Lohja и Hyvinkää. Разстоянията от Хелзинки са следните:
Таблица 2
Разстояния от Хелзинки
Lohja
52 km
38 мин.
Hyvinkää
56 km
45 мин.
Vihti
58 km
42 мин.
Karkkila
68 km
50 мин.
(18)
Тези общини са привлекли значителен брой нови жители. Вследствие на това цените на недвижимото имущество са се увеличили значително преди (и след) сделката, като цените в Karkkila са се удвоили, а на други места са се увеличили шест пъти.
(19)
Според официалните прогнози, публикувани през 2000 г., населението на Karkkila се е очаквало да достигне 9 600 жители до 2025 г., което би означавало необходимост от 600 нови жилища. Наскоро е установено, че тези прогнози значително изостават от действителното увеличение на населението. Три години по-късно, по време на сделката, очакваните нужди от жилища в Karkkila възлизат приблизително на 70 нови жилища на година, което е потвърдено в проучване на регионалния съвет на Uusimaa малко след това, обхващащо периода до 2025 г. (На практика през 2005 г. са построени 63 нови жилища, през 2006 г. - 137 и през 2007 г. - 95).
(20)
През петте години, предшестващи сделката, цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 %.
III. МНЕНИЕ НА ФИНЛАНДИЯ
(21)
Финландия представи три ex post експертни проучвания относно оценяването на земята. Заключението в тях е, че платената цена съответства на пазарната цена. Комисията отхвърли като цяло проучването (проучване А), представено по време на първата процедура по разследване, в своето първоначално решение от 2005 г. (5) След приемането на решението от 2005 г. Финландия възложи две допълнителни експертни проучвания. Първото от тях (проучване Б) съдържа само обща декларация, че оценката на земята е правилна, без да навлиза в подробности. Второто проучване, докладът KP&P, (проучване В) анализира по-подробно ситуацията с недвижимото имущество в Karkkila и околните общини.
(22)
Финландия настоява, че властите на Karkkila са придобили пълна собственост върху акциите, тъй като това представлява средносрочна до дългосрочна инвестиция с нисък риск. Предвид непрекъснатото повишаване на цените на недвижимото имущество в съседните общини, прогнозираното увеличение на населението на Karkkila, насищането на съществуващите квартали и необходимостта от разширяване, градският съвет на Karkkila е счел, че придобиването на пълна собственост върху KK би осигурило печалба.
(23)
Финландия също така разясни, че възможността за ускоряване на процедурите е друга практическа причина за получаване на еднолична собственост. Финландия посочи няколко случая, при които сътрудничеството между властите на Karkkila и Componenta не е било оптимално поради различия в търговските им интереси. И двамата партньори са съгласни да прекратят съвместното предприятие с цел избягване на безизходни ситуации при много решения. По-специално е трябвало да бъдат взети голям брой решения за района Haapala/Uusitalo относно повторното разделяне на парцелите, за да се улесни неговото застрояване. Тъй като дейностите, свързани с недвижимо имущество, не са представлявали основната дейност на Componenta, в негов интерес е било да прекрати това направление на дейността, докато в интерес на властите на Karkkila е било да направляват териториалното развитие по напълно независим начин.
(24)
Финландия обясни защо е приложимо сравнението с Vihti, Lohja и Hyvinkää. Финландия подчерта inter alia, че до Vihti и Lohja няма пътнически влак, което би позволило на пътуващите до работа да пътуват лесно между тези общини и Хелзинки.
(25)
Финландия поддържа мнението, че изчисленият от Комисията размер на помощта в решението от 2005 г. е неточен, тъй като акционерният заем е взет предвид два пъти. Заемът е изваден от стойността на дружеството за изчисляването на стойността на 50 % от акциите и е отчетен като изплащане към Componenta. Следователно Финландия твърди, че заемът вече е включен в цената на акциите (713 092,5 EUR), тъй като размерът е изчислен въз основа на нетната стойност на KK.
IV. ОЦЕНКА
(26)
Съгласно член 87, параграф 1 от Договора за ЕО всяка помощ, предоставена от държава-членка или чрез ресурси на държава-членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите-членки, е несъвместима с общия пазар. Съдът на Европейския съюз многократно е постановявал, че критерият за засягане на търговията е изпълнен, ако дружеството на получателя извършва стопанска дейност, включваща търговия между държавите-членки.
(27)
Други дружества от вътрешния пазар произвеждат същите продукти като Componenta и те активно се търгуват между държавите-членки. За целите на член 107, параграф 1 от ДФЕС държавните ресурси включват ресурси на местните органи (6). Ето защо въпросната сделка, която е финансирана с ресурси на властите на Karkkila, включва държавни ресурси по смисъла на член 107, параграф 1. Следователно всяко преимущество, предоставено на Componenta в контекста на сделката, което Componenta не би получило при обичайните пазарни условия, би попаднало в обхвата на член 87, параграф 1 от Договора за ЕО. Оттук следва, че основният въпрос в настоящия случай е дали Componenta е получило такова равнище на плащане, каквото не би получило при обичайните пазарни условия.
(28)
Комисията отбелязва, че клаузата за изкупуване в договора за продажбите, сключен между Componenta и властите на Karkkila, може да се разглежда като индикатор, че условията на покупката, предложени от властите на Karkkila, са имали за цел да насърчат Componenta да запази своя производствен обект в Karkkila и да закрие доменната пещ в Alvesta.
(29)
В решението на Първоинстанционния съд (7) се посочва, че сделката е условна, но не се разясняват последствията. В действителност, дори ако условността насочва към факта, че сделката е можела да бъде сключена при изгодни условия за Componenta, за Componenta няма преимущество, което ясно да произтича от тези клаузи. Всъщност, от една страна, както ще стане ясно по-нататък, цената, платена на Componenta за продажбата на нейния дял в KK, не е надвишила пазарната цена и, от друга страна, Комисията не е установила доказателства за друго преимущество, което Componenta е можело да получи от тези клаузи. Комисията следователно е оценила дали инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече притежава 50 % от акциите, би придобил пълна собственост при тези условия.
(30)
Установена съдебна практика е, че „поведението на частен инвеститор, с което трябва да се сравни намесата на държавен инвеститор, преследващ цели на икономическата политика, не трябва да бъде поведението на обикновен инвеститор, който предоставя капитал с цел да реализира печалба в относително кратък срок, а поведението на частно холдингово дружество или частна група от предприятия, които следват структурна политика, независимо дали обща или секторна, и се ръководят от перспективи за рентабилност в дългосрочен план“ (8).
1. Общи съображения по отношение на стойността на акциите
(31)
Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (9) (наричано по-долу „съобщението“) не се прилага пряко, тъй като настоящият случай не засяга в действителност продажбата на земя, а покупката на акции в дружество за недвижимо имущество. При все това принципите на посоченото съобщение могат да се прилагат, тъй като стойността на акциите на KK се определя основно от пазарната стойност на земята в неговия портфейл. Следователно оценката на стойността на земята, притежавана от KK, е от ключово значение за установяване на наличие на държавна помощ.
(32)
Във всеки случай съобщението се основава на принципа на частния инвеститор, който осъществява дейност в условията на пазарна икономика, т.е. продажбата на земя от публични органи не включва елементи на държавна помощ, ако се продава на цена, която частният инвеститор би могъл да получи при обичайните пазарни условия.
(33)
Комисията счита, че подходяща начална точка на анализа е цената, която инвеститор в условията на пазарна икономика, който притежава 50 % от акциите на KK, би бил готов да плати за придобиване на пълна собственост. Оператор в условията на пазарна икономика би базирал изчисленията на цената, която е готов да плати, върху възвръщаемостта, която може да очаква от своята инвестиция.
(34)
В настоящия случай Componenta не е опитало да намери друг купувач. В негов интерес е било да продаде акциите си на другия акционер. Всъщност съгласно споразумението между акционерите (10) и устава на KK (11) властите на Karkkila са имали право на първи отказ за акциите на KK, собственост на Componenta, както и право на обратно изкупуване, ако Componenta се опита да ги продаде на трета страна. Тези правила са имали за цел да обезкуражат Componenta да търси други купувачи. Освен това всеки друг частен купувач би бил възпрепятстван да купи 50 % от акциите в KK, освен ако не получи с тази покупка пълен контрол върху KK. Всъщност всеки нов съдружник, който няма пълен контрол върху KK, би бил обвързан от устава на KK (12), съгласно който целта на KK е била да забави увеличението на цената на земята и на жилищата в Karkkila в полза на населението.
(35)
Комисията взема предвид също, че акционер в условията на пазарна икономика, който придобива пълна собственост, би взел предвид финансирането на цялостната инвестиция (2,37 млн. EUR за акциите и за заема).
(36)
По отношение на изплащането на акционерния заем Комисията отбелязва, че стойността на активите в портфейла на KK се изчислява приблизително на 4,9 млн. EUR. Тази стойност до голяма степен покрива неизплатените заеми в размер на 3,34 млн. EUR, което означава, че изплащането на заема само по себе си не представлява проблем.
(37)
Финландия обясни също, че властите на Karkkila са планирали увеличение на прихода от наеми след сделката с цел да покрият разходите на KK по финансирането и операциите (по-малко от 40 000 EUR на година преди сделката). Ако градските власти станат единствен акционер, те биха могли да променят устава на KK, който ограничава неговата свобода по отношение на ценовите политики. Ето защо от правна гледна точка не е имало пречки пред градските власти да получават приходи от наем, след като придобият пълна собственост върху KK.
(38)
Комисията отбелязва, че последващото развитие потвърждава, че покриването на разходите чрез приходи от наеми представлява реалистичен план. Властите на Karkkila са сключили 28 дългосрочни договора за наем, които са генерирали следния приход:
Таблица 3
Приход от наеми след сделката
(в евро)
2004 г.
146 907
2005 г.
152 843
2006 г.
171 238
2007 г.
182 525
2008 г.
200 519
(39)
В допълнение срещу безлихвения заем частният инвеститор би очаквал увеличение на стойността на неговия дял в дружеството. В настоящия случай възвръщаемостта от инвестицията се е реализирала чрез увеличение на стойността на недвижимото имущество, притежавано от KK. Финландия обясни, че стойността на земята, притежавана от KK, е нараснала значително в периода 1996-2003 г. През петте години преди сделката цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 % и с около 10 % в периода 2005-2008 г.
(40)
В същото време се е очаквало населението на Karkkila да се увеличава с повече от 100 жители на година до 2025 г., което, по консервативни оценки, би изисквало изграждане най-малко на 70 нови жилища в града всяка година (13).
(41)
По тези причини частният инвеститор би могъл да очаква значително увеличение на стойността на неговия дял в KK.
2. Стойност на земята
(42)
Първоначално Комисията оцени дали покупната цена на акциите, платена от властите на Karkkila, води до преимущество за Componenta, тъй като продавачът би получил по-ниска цена при обичайните пазарни условия.
(43)
Финландия посочи следните стойности на активите на KK (14):
Таблица 4
Стойност на активите на KK, изчислена от Финландия
Текуща стойност на земята
5 067 988
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
5 096 244
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 755 769
50 % от нетната стойност на KK
877 885
(44)
Стойността на земята е изчислена въз основа на стандартните цени, прилагани от властите на Karkkila през 2003 г. Това са били единни цени за целия район на Karkkila, като единствените изключения са различията между две зони. От данните, представени от Финландия, стана ясно, че действителните пазарни цени варират значително между различните квартали и жилищни райони. По тази причина Комисията насочи своята оценка по-конкретно към съответните райони.
(45)
Комисията отбелязва, че властите на Karkkila са предприели придобиване на пълна собственост със средносрочна до дългосрочна перспектива. В бизнеса с недвижимо имущество не е необичайно да се очакват значителни средносрочни до дългосрочни увеличения на стойността, ако обстоятелствата позволяват това. Властите на Karkkila са преследвали дългосрочна инвестиционна стратегия и са се стремили да генерират печалби и от увеличените бъдещи продажби.
(46)
В конкретния случай с Karkkila Финландия демонстрира, че властите на Karkkila са имали основателни причини да очакват голямо увеличение на населението в средносрочен до дългосрочен план, което би довело до значителна необходимост от допълнителни жилища. Основната причина е, че трите общини на север и на запад от Хелзинки - Vihti, Lohja и Hyvinkää - са привлекли голям брой жители, много от които пътуват, за да работят в Хелзинки. В резултат на това цените на недвижимото имущество са се повишавали бързо и постоянно и не се е очаквало растежът им да се забави в близкото бъдеще. През 2003 г. цените в тези съседни общини са били средно 2,5 пъти по-високи отколкото в Karkkila. Следователно властите на Karkkila са очаквали бъдещите увеличения на цените да накарат хората да се преместят в Karkkila като следващото логично алтернативно място за живот, макар че цените в Karkkila също са се повишили значително. Очакването цените на недвижимото имущество в Karkkila да се удвоят не е изглеждало нереалистично.
(47)
Въпреки че последващото развитие няма пряко отношение към ex ante анализа на сделката, развитието на цените на недвижимото имущество в трите съседни общини през годините след сделката потвърждава, че прогнозата е била реалистична. В някои случаи цените на недвижимото имущество са били повече от четири пъти по-високи отколкото в Karkkila.
(48)
Друга причина да се очаква увеличение на населението на Karkkila е планираното реновиране на пътя до Karkkila - то вече е било планирано към момента на сделката и впоследствие е осъществено.
(49)
Придобиването на пълна собственост е предизвикано също от официалните прогнози за увеличаване на населението. През 2000 г. от регионалния съвет на Uusimaa е публикувано първоначално проучване, според чиито оценки се очаква населението на Karkkila да се увеличи до 9 600 жители до 2025 г. (т.е. около 10 %) и да бъдат необходими допълнителни 600 нови жилища. Скоро се е оказало, че тази прогноза е твърде консервативна. Към момента на сделката властите на Karkkila са очаквали много по-голямо увеличение на населението, което води до необходимост от най-малко 70 допълнителни нови жилища на година.
(50)
Тази положителна прогноза по-късно е потвърдена от допълнително проучване, проведено от регионалния съвет на Uusimaa на 18 август 2009 г., съгласно което населението на Karkkila се очаква да се увеличава със 100 жители на година до 2030 г., което води до нужда от 70 допълнителни нови жилища на година. В този случай дори втората прогноза е била надвишена, тъй като са построени 137 нови жилища през 2006 г. и 95 нови жилища през 2007 г.
(51)
Следва да бъде посочено, че KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila. Към момента на сделката не е ясен действителният брой на парцелите за недвижимо имущество, включени в портфейла, тъй властите на Karkkila са възнамерявали да разделят и променят очертанията на някои от тях (по-специално в района Haapala/Uusitalo). В допълнение върху земята за свързани къщи могат да бъдат построени по-голям брой жилища и дори още повече върху земята за високи сгради. Списъкът на портфейла, представен от Финландия, осигурява по-малко от 140 обекта за жилища (останалите са предназначени за паркове). При оценената нужда от 70 допълнителни нови жилища на година към момента на сделката, през следващите 10 години се прогнозира нужда от 700 нови жилища, а за следващите 20 години - 1 400 нови жилища. Предвид факта, че KK няма голям конкурент в Karkkila, властите на Karkkila основателно биха могли да очакват, че е възможно да продадат по-голямата част от - ако не изцяло - недвижимото имущество в своя портфейл.
(52)
Финландия обясни, че стратегията на властите на Karkkila включва първо повишаване на стойността на земята, която притежават, чрез промяна на нейните очертания и застрояване, изчакване на косвените ефекти от общото повишение на цените в района и продаване на земята едва на по-късен етап. В съответствие с тази стратегия KK се е въздържало от ранни продажби през предишните години, което обяснява ниското равнище на продажбите през годините, предшестващи сделката.
(53)
Комисията отбелязва, че земята, собственост на KK, е оценена по различен начин съгласно различните видове земя, т.е. земя за самостоятелни къщи, за свързани къщи, жилищни блокове, паркове и земя за обществено ползване. Конкретните характеристики на всеки район са описани и анализирани отделно по-долу.
(54)
Земята, предназначена за високи сгради, разположена в района Asemanranta, е оценена на 2 358 158 EUR, т.е. около половината от стойността на активите на KK. За целите на сделката земята е оценена на 79,56 EUR/m2.
(55)
В това отношение в проучванията не се достига до категорично заключение, като основната причина е липсата на референтни цени в Karkkila. В действителност до момента на сделката на пазара на Karkkila не е била продадена земя за високи сгради. В експертното проучване, представено от Финландия по време на първия период на разследване (проучване А), е посочена цена от 50 EUR/m2. Финландия обясни, че тази стойност вероятно се основава на стойността, използвана за финансирани от държавата социални жилища в региона, и е под пазарната цена. В това първоначално проучване също така стойността на земята за високи сгради се оценява между 60 и 75 EUR/m2. Във второто проучване (проучване Б) се разяснява, че платената цена съответства на пазарната цена, без да се предоставя допълнителна информация. В доклада на KP&P (проучване В) се заключава, че цената 79,56 EUR/m2 съответства на пазарната цена, тъй като е много по-ниска от цените, платени в трите съседни общини. При липсата на допълнителни показатели за сравнение тези проучвания предоставят някои насоки, свързани с цените на недвижимото имущество в районите около Хелзинки към момента на сделката. Поради това Комисията провери данните от тези проучвания и добави към тях своята собствена оценка.
(56)
Районът Asemanranta има много добро разположение на брега на езеро, на разстояние 200 m от центъра на града. Според Финландия стойността на земята в района е изключително висока, тъй като има пряк изглед към езерото и пряк достъп. Подобен парцел е продаден през 2006 г. за 92,35 EUR/m2. Властите на Karkkila в действителност считат стойността на имуществото за достатъчно висока, за да повишат продажната цена на 105 EUR/m2 през януари 2008 г.
(57)
Втори важен фактор при оценяването на стойността на земята в района е площта, за която цената се отнася. Оценката на продажбите е консервативно основана на разрешението за минимално планиране от 29 640 m2, докато разрешението за максимално планиране може да достигне 39 590 m2. Предвид очакваното увеличение на населението, властите на Karkkila са разчитали на дългосрочна икономическа обосновка за разрешение за максимално планиране.
(58)
Въпреки факта, че в Karkkila не е продадена земя за високи сгради преди сделката, градът е имал основание да очаква, че съществува възникващ пазар за този вид строителство. През 2003 г. са предоставени четири разрешителни за строеж на високи сгради. Развитието след сделката потвърждава, че прогнозата не е без основание, предвид факта, че други шест разрешителни са заявени и предоставени до 2007 г., а между 2007 г. и средата на 2010 г. са построени седем високи сгради.
(59)
Цените, платени в съседните общини, са се повишили до 133,6 EUR/m2 през 2003 г. в Hyvinkää и дори са достигнали най-високите си нива от 312,6 EUR/m2 при продажба във Vihti през 2004 г.
(60)
Комисията счита, че трите проучвания предоставят стойности, които са широко сравними и не показват явни грешки при сравнение с цените, платени за подобна земя към момента на сделката. Няма необходимост от установяване кое от проучванията е най-надеждно, тъй като цената, платена за акциите, остава под пазарната стойност дори при най-консервативните оценки (вж. цялостното изчисление на пазарната оценка в параграф 84 и сл.). Най-ниската възможна стойност е оценена от Комисията, както следва: предвид изключително благоприятното разположение на земята в Asemanranta, пазарната цена е била поне в горния сегмент на обхвата, предоставен от най-консервативните консултанти, т.е. 75 EUR/m2. Ако се използва консервативното допускане, че земята е продадена само при разрешение за минимално планиране, минималната пазарна цена би била 2 223 000 EUR.
(61)
За максимална стойност в случай на завишена оценка - ако има такава - може да се счита сумата от 135 158,4 EUR, която би съответствала на 67 579,2 EUR за 50 %.
(62)
Комисията отбелязва, че тази стойност включва 8-9 хектара, които също принадлежат към района на Asemanranta, които ще представляват улици, паркове и др. Например в частичния генерален план районът на брега е предназначен за развлекателни цели и за защитена природна зона. Следователно тези 8-9 хектара допринасят за високата цена на жилищната част на района, но не са оценени отделно.
(63)
По-голямата част от земята в портфейла с недвижимо имущество на KK е разположена в района Haapala/Uusitalo, който е на разстояние около 2,5 km до югозападната част на центъра на града. Тези два съседни райони са били предназначени за самостоятелни къщи и свързани къщи, но все още не са били застроени. Тъй като строителството все още не е било започнало, цените са били ниски, както и броят на продажбите. На практика KK е притежавало целия район.
(64)
За целите на сделката земята е оценена на 1 612 059 EUR за всички видове парцели, с цена от 10,19 EUR/m2 за самостоятелни къщи и 74,02 EUR/m2 за свързани къщи в съответствие със стандартните за града цени. Общата стойност на земята за самостоятелни къщи е била 973 268 EUR и 811 209 EUR за свързани къщи.
(65)
И в трите проучвания се заявява, че цените за самостоятелните къщи съответстват на пазарните цени. В доклада KP&P (проучване В) се разяснява, че пазарните цени са били с 15-20 % по-високи от цените, прилагани от властите на Karkkila. Финландия представи данни, които показват, че средната цена е около 14,4 EUR/m2 през 2003 г. В първото експертно становище (проучване А) се посочва, че цените в Karkkila са били между 9,43 EUR и 14,76 EUR.
(66)
И в трите проучвания има позовавания на средни продажни цени, докато данните, представени от Финландия, разкриват значителни разлики между кварталите, като Haapala/Uusitalo явно се е намирал в долния край на ценовия обхват. През 2003 г. са продадени два парцела в Haapala (от частно дружество на частно лице): през април 2003 г. е продаден един парцел за 9,25 EUR/m2, а през август - друг за 10,06 EUR/m2. Това би съответствало на увеличение на цените с 8,8 % за четири месеца. Предвид общото развитие на цените в Karkkila, където те са се повишили с 12,6 % в периода 2001-2002 г., и с 42,7 % в периода 2002-2003 г., може да бъде отчетено увеличение на цените с 1,3 % през последните четири месеца на 2003 г. в съответствие с общата тенденция. С оглед на тези обстоятелства Комисията не вижда причина цена в размер на 10,19 EUR/m2 през декември 2003 г. да не бъде приета като пазарна цена.
(67)
По отношение на цените за свързани къщи няма референтни продажби в района, които биха осигурили пряк показател за сравнение. Докато в първоначалното експертно становище пазарната стойност се оценява между 70 и 80 EUR/m2, в доклада KP&P (проучване В) има позоваване на много по-високи цени на парцелите за свързани къщи в съседните общини. Тъй като и в трите проучвания се достига до заключението, че платената цена съответства на пазарната цена и тъй като няма индикатори, че тези заключения не са правилни за района Haapala/Uusitalo, Комисията може да приеме, че цената 74,2 EUR/m2 съответства на пазарната цена.
(68)
Комисията поиска от Финландия да обясни защо властите на Karkkila са имали интерес от придобиването на пълна собственост върху целия този район, като се има предвид, че стойностите на продажбите в миналото изглежда показват, че купувачите не са имали интерес към този квартал и очевидно са предпочитали други градски райони въпреки по-високите цени. Финландия обясни, че още през предишните години KK е имало целенасочена инвестиционна стратегия, която е включвала застрояване на Haapala/Uusitalo като бъдещ жилищен квартал на Karkkila. Останалите жилищни райони в града вече са започнали да се насищат и въз основа на увеличението на населението се е очаквала нужда от застрояване на нови райони.
(69)
Районът Haapala/Uusitalo е включен в градоустройствения план, но застрояването все още не е било започнало. Това включва ново разделяне на земята на отделни и по-подходящо оформени парцели, свързване на обектите към комуналните мрежи и благоустройство.
(70)
Властите на Karkkila вече успешно са следвали същата стратегия в други квартали: те са разширили публичните комунални услуги до районите Tuorila, Nikkimäki и Pumminmäki. През 2003 г. средната продажна цена в Pumminmäki вече е била 14,28 EUR и властите на Karkkila успешно са продали парцели на новата стандартна цена от 14 EUR през 2004 г., като цените са продължили да се увеличават през следващите години (до 18,5 EUR/m2 през 2005 г.).
(71)
Очаквало се е стойността на недвижимото имущество в Haapala/Uusitalo да достигне стойността на недвижимото имущество в подобни застроени жилищни райони и освен това да следва общите тенденции на увеличение на цените. Следователно увеличение на стойността най-малко с 40-50 % след застрояването (т.е. в срок от 3 до 4 години) е изглеждало оправдано, както и допълнително увеличение в средносрочен до дългосрочен план.
(72)
В интерес на властите на Karkkila е било районът да се застрои съгласно инфраструктурен проект, който обхваща целия район. Единен координиран план за застрояване би бил много по-евтин, отколкото застрояването да се извършва обект по обект (по закон общината е задължена да свърже недвижимия имот към комуналните мрежи, което обикновено се извършва по искане на собствениците, които възнамеряват да строят). Властите на Karkkila подчертават, че операциите са извършени много по-гладко под техен контрол в качеството им на едноличен собственик. За всеки парцел и инженерно решение е било необходимо приемането на голям брой индивидуални решения. Тъй като строителството на недвижими имоти не е представлявало основна дейност на Componenta (дружеството е било производител на стомана), е станало ясно, че тези строителни дейности са го затруднявали.
(73)
В резултат на своята дългосрочна стратегия за строителство и намерението си да реализират всички инженерни работи наведнъж властите на Karkkila не са имали интерес да продават земята преди нейното застрояване. Ето защо в действителност изобщо не е имало продажби преди сделката.
(74)
Комисията може да приеме, че въз основа на дългосрочната стратегия, следвана от властите на Karkkila по отношение на района Haapala/Uusitalo, инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече е притежавал 50 % от акциите в този район, би могъл да има също икономически интерес да придобие останалите 50 % от акциите. Перспективата да притежава целия нов бъдещ жилищен район, ниският риск по отношение на цените и добрите перспективи за продажба на повечето от парцелите през следващите десет години и на остатъка през десетте години след тях може да се счита за бизнес стратегия, която такъв инвеститор би преследвал.
(75)
Няколко парцела за самостоятелни къщи са разположени в други райони. Оценката (43 000 EUR) се основава на официалната продажна цена за единица площ на властите на Karkkila в размер на 10,19 EUR/m2 за земя от този вид. Поради горепосочените причини (съображения 65-66), Комисията счита, че цената от декември 2003 г. може да бъде приета като пазарната цена.
(76)
Портфейлът на KK включва също два парцела земя за високи сгради, разположени в район Takko I. Общата стойност на това недвижимо имущество е 110 191 EUR. Takko I също е разположен в центъра на града. Съгласно проучване А пазарната цена варира между 60 и 75 EUR/m2. В докладът KP&P (проучване В) се достига до същото заключение по отношение на обектите за високите сгради, а именно, че цената е съответствала на пазарната цена въз основа на продажните цени, платени в съседните общини.
(77)
Според Комисията няма необходимост от установяване кое от експертните проучвания е най-надеждно. Дори ако най-ниската възможна пазарна цена от 60 EUR/m2 бъде приложена към сделката, коригираната обща стойност на акциите отново би надвишавала цената, платена от властите на Karkkila (вж. изчислението на минималната стойност на акциите по-долу). Съгласно това допускане за по-ниска възможна пазарна стойност земята в Takko I би била надценена с 19,65 EUR/m2. Това би съответствало на обща сума от 27 212 EUR, т.е. 13 606 EUR за 50 % от акциите.
(78)
Стойността, определена за земята, предназначена за паркове, е 456 601 EUR. Тя се основава на стандартната цена от 1,18 EUR/m2, която властите на Karkkila обикновено плащат за такава земя. Това са райони, които градските власти имат право да откупят при съществуващата цена (15). Тъй като тези райони не са предназначени за строителство съгласно градоустройствения план, за тях се е използвала същата база за ценообразуване, както за незонираната неблагоустроена земя (вж. съображение 79). Комисията следователно достигна до заключението, че тази част от земята не е била надценена.
(79)
Портфейлът на KK включва също неблагоустроената земя извън градоустройствения план, оценена общо на 49 678 EUR на базата на цена от 1,18 EUR/m2. В проучванията не се разяснява защо се счита, че тази земя е правилно оценена. Останалите данни, представени от Финландия, съдържат списък на продажбите на незастроена земя в рядко населени райони в Karkkila, осъществени при средна цена от 1,86 EUR/m2. Въз основа на това Комисията може да приеме, че 1,18 EUR не надвишава пазарната цена.
(80)
Съгласно изчисленията, направени от Финландия въз основа на стандартните цени, при които KK е продало своето имущество, стойността на недвижимото имущество на KK възлиза на 5 067 988 EUR. След изваждане на сумите по отношение на потенциално надценяване на земята за високи сгради в Asemanranta (135 158 EUR) и в Takko I (27 212 EUR), минималната стойност на земята възлиза на 4 905 618 EUR.
3. Изплащане на заема
(81)
През 1996 г. Componenta и властите на Karkkila са отпуснали на KK при еднакви условия (pari passu) безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 814 EUR. Оттеглянето на Componenta от KK се е извършило с възстановяването на акционерния заем от страна на KK. Тъй като KK би трябвало да продаде значителен дял от имуществото, за да генерира тези средства, и тъй като, както е описано по-горе, това би застрашило стратегията в средносрочен до дългосрочен план, властите на Karkkila решават да отпуснат допълнителен безлихвен заем на KK за същата сума, която KK е използвало за възстановяването. В резултат на това KK е дължало на властите на Karkkila общо 3,34 млн. EUR.
(82)
Комисията е съгласна с Финландия, че заемите вече са взети предвид при оценяването на дружеството, т.е. стойността на акциите вече е била намалена със стойността на задължението. Оценяването на възстановяването на заема като отделна мярка следователно би било равностойно на двойно отчитане.
4. Стойност на акциите
(83)
След изваждане на размера на потенциалната надценка, стойността на 50 % от акциите на KK е, както следва:
Таблица 5
Стойност на KK
Текуща стойност на земята
4 905 618
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
4 933 874
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 593 399
50 % от нетната стойност на KK
796 699,5
(84)
Тъй като властите на Karkkila са платили покупна цена от 713 092,50 EUR за 50 % от акциите, Комисията счита, че те не са платили цена, която надвишава пазарната стойност.
V. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
(85)
Комисията счита, че цената, платена от властите на Karkkila на Componenta за придобиване на 50 % от акциите в KK, не надвишава пазарната стойност и следователно не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС,
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Покупна цената, платена от властите на Karkkila на Componenta Oyj за акции в Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy съгласно договора, сключен от страните на 16 декември 2003 г., не представлява държавна помощ за Componenta Corporation Oyj по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
Адресат на настоящото решение е Република Финландия.
Съставено в Брюксел на 20 април 2011 година.
KOMISIJOS SPRENDIMAS
2011 m. balandžio 20 d.
dėl pagalbos priemonės C 37/04 (ex NN 51/04), kurią Suomija suteikė „Componenta Oyj“
(pranešta dokumentu Nr. C(2011) 2559)
(Tekstas autentiškas tik suomių ir švedų kalbomis)
(Tekstas svarbus EEE)
(2011/529/ES)
EUROPOS KOMISIJA,
atsižvelgdama į Sutartį dėl Europos Sąjungos veikimo, ypač į jos 108 straipsnio 2 dalies pirmąją pastraipą,
atsižvelgdama į Europos ekonominės erdvės susitarimą, ypač į jo 62 straipsnio 1 dalies a punktą,
pakvietusi suinteresuotąsias šalis pateikti savo pastabas pagal minėtas nuostatas (1),
kadangi:
I. PROCEDŪRA
(1)
2004 m. kovo 10 d. Komisija gavo „Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB“ skundą, kuriame skundo pateikėjas informavo Komisiją apie tariamą pagalbos priemonę, Karkilos miesto suteiktą bendrovei „Componenta Oyj“ (toliau - „Componenta“). 2004 m. lapkričio 19 d. Komisija raštu pranešė Suomijai apie savo sprendimą dėl šios pagalbos pradėti EB sutarties 88 straipsnio 2 dalyje (dabar - Sutarties dėl Europos Sąjungos veikimo 108 straipsnio 2 dalyje) nustatytą procedūrą. Komisijos sprendimas pradėti procedūrą paskelbtas Europos Sąjungos oficialiajame leidinyje (2). Komisija pakvietė suinteresuotąsias šalis pateikti savo pastabas dėl šios pagalbos priemonės, tačiau jokių pastabų negavo.
(2)
2005 m. spalio 20 d. Komisija priėmė galutinį neigiamą sprendimą ir nurodė Suomijai susigrąžinti bendrovei „Componenta“ suteiktą pagalbą (toliau - 2005 m. sprendimas). 2005 m. sprendimas, kuriuo baigiama oficiali tyrimo procedūra, paskelbtas Europos Sąjungos oficialiajame leidinyje (3). „Componenta“ pateikė apeliacinį skundą dėl šio sprendimo, jis buvo panaikintas 2008 m. gruodžio 18 d. teismo sprendimu (toliau - teismo sprendimas) dėl nepakankamo pagrindo (4).
(3)
Suomija 2010 m. sausio 5 ir 10 d. raštais pateikė pastabas, į kurias taip pat įtraukti du susijusio nekilnojamojo turto įvertinimo tyrimai. Komisija 2009 m. sausio 9 d., liepos 23 d. ir 2010 m. sausio 8 d. išsiuntė tris papildomus prašymus pateikti informaciją, į kuriuos buvo atsakyta atitinkamai 2009 m. kovo 9 d., spalio 15 d. ir 2010 m. kovo 5 d. raštais. 2009 m. lapkričio 23 d. Briuselyje surengtas Komisijos, Suomijos Vyriausybės atstovų ir naudos gavėjų susitikimas.
II. FAKTŲ APRAŠYMAS
1. Sandoris
(4)
„Componenta“ - metalo gamybos bendrovė, kurios pagrindinė buveinė yra Karkiloje, Suomijoje. Ji turi gamybos įmonių Suomijoje, Nyderlanduose ir Švedijoje. 2004 m. didžioji bendrovės 316 mln. EUR apyvartos dalis buvo gauta Šiaurės ir Vidurio Europoje. 2004 m. įmonių grupėje dirbo apie 2 200 darbuotojų.
(5)
Vertinamas sandoris susijęs su nekilnojamojo turto įmone „Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy“ (toliau - „KK“), kuriai priklausė nekilnojamasis turtas Karkiloje, esančioje 65 km į šiaurės vakarus nuo Helsinkio. Įmonės savininkais lygiomis dalimis buvo „Componenta“ ir Karkilos miestas. 1996 m. kiekvienas „KK“ partneris suteikė šiai bendrai įmonei 1 670 184 EUR beprocentę akcininko paskolą.
(6)
Pagal 2003 m. gruodžio 16 d. pasirašytą pardavimo sutartį sutarta, kad miestas taps visos įmonės „KK“ savininku, įsigydamas bendrovės „Componenta“ turimas akcijas už 2 383 276,50 EUR. Šis sandoris buvo sudarytas iš dviejų dalių:
-
„Componenta“ gavo 713 092,50 EUR kaip užmokestį už Karkilos miestui parduotų 50 % akcijų,
-
įmonė „KK“ bendrovei „Componenta“ grąžino 1 670 184 EUR vertės akcininko paskolą, kurią „Componenta“ jai buvo suteikusi 1996 m. Šiuo tikslu Karkilos miestas įmonei „KK“ suteikė papildomą tokio paties dydžio beprocentę paskolą. Dėl to kreditoriumi tapo nebe „Componenta“, o Karkilos miestas.
(7)
Taigi, Karkilos miestas pirmiau minėtam sandoriui surinko 2 383 276,50 EUR sumą: 713 092,50 EUR kaip užmokestį už įmonės „KK“ akcijas ir 1 670 184 EUR kaip įmonei „KK“ suteiktą beprocentę paskolą.
(8)
Akcijų įsigijimo kaina apskaičiuota remiantis standartinėmis kainomis, kuriomis Karkilos miestas pardavė nekilnojamąjį turtą 2003 m.
1 lentelė
„KK“ parduotų sklypų pardavimo kaina už m2
(EUR)
1 zona
Individualiems namams
11,11
Sudurtiniams (blokuotiesiems) namams
88,81
Daugiabučiams
79,56
2 zona
Individualiems namams
10,19
Sudurtiniams (blokuotiesiems) namams
74,02
Daugiabučiams
64,76
Kita
Statyboms neparengta į miesto planavimą neįtraukta žemė
1,18
Viešiesiems parkams skirta žemė
1,18
(9)
Sudarant sandorį šios standartinės kainos taikytos įmonės „KK“ nekilnojamojo turto portfelio žemei ir padalytos iš dviejų; gauta akcijų įsigijimo kaina buvo 713 092,50 EUR.
(10)
Karkilos miesto ir bendrovės „Componenta“ sudarytoje pardavimo sutartyje taip pat numatyta, kad:
a)
pardavėjas įsipareigoja investuoti į bendrovės „Componenta Karkkila Oy“ gamybos infrastruktūros plėtrą Karkiloje, kaip apibrėžta šios sutarties 1 priede. Apskaičiuota, kad dėl šių investicijų 2004 m. Karkiloje bus sukurta 50-70 naujų darbo visą darbo dieną vietų (2003 m. buvo 130 darbo vietų);
b)
jei 2004 m. nebus pradėta pardavėjo infrastruktūros plėtra, kaip nurodyta ankstesnėje pastraipoje, pirkėjas turi teisę savo nuožiūra anuliuoti sandorį.
(11)
Pardavimo sutarties 1 priede nurodyta, kad „Componenta“ sujungs dviejų šios įmonių grupės gamybos vietų, tai yra Alvestos liejyklos (Švedijoje) ir Karkilos liejyklos, veiklą ir kad sprendimas dėl liejyklos būsimos vietos priklausys nuo analizės rezultatų. 2005 m. Alvestos liejykla buvo uždaryta ir gamyba perkelta į Karkilą.
(12)
Karkilos miestas, įsigijęs bendrovei „Componenta“ priklausiusias įmonės „KK“ akcijas, nusprendė nutraukti įmonės „KK“ veiklą ir žemę perduoti miestui.
2. Įmonės „KK“ turtas
(13)
Karkilos miestas įkurtas 65 km į šiaurės vakarus nuo Helsinkio šalia greitkelio Nr. 2, Ūsimos regiono šiaurės rytų dalyje. 2003 m. Karkiloje gyveno apie 8 500 gyventojų. Miestas plėtėsi aplink XIX a. čia pastatytą Hogforso aukštakrosnę, jo šiaurinė dalis yra ant ežero krantų.
(14)
Karkiloje ir jos artimiausiose apylinkėse, nuo miesto centro nutolusiose ne daugiau kaip 2,5 km, įmonei „KK“ priklausiusį nekilnojamąjį turtą sudarė 730 000 m2 žemės. 2003 m. gruodžio mėn. padėtis buvo tokia:
-
didžiausios vertės žemė buvo Asemanrantos rajone (1 zona); ji skirta daugiabučiams namams statyti. Šis plotas sudarė apytikriai pusę įmonės „KK“ nekilnojamojo turto portfelio vertės,
-
didžioji dalis žemės buvo Hapalos/Ūsitalo rajone (2 zona). Ji skirta individualiems šeimyniniams namams statyti ir sudarė apie ketvirtį visos portfelio vertės,
-
portfelyje taip pat buvo keli individualiems namams skirti sklypai kituose gyvenamuosiuose rajonuose, šiek tiek žemės, skirtos daugiabučiams Tako I rajone ir keliems sudurtiniams (blokuotiesiems) namams,
-
dalis žemės buvo skirta viešiesiems parkams,
-
portfelyje taip pat buvo šiek tiek statyboms neparengtos į miesto planavimą neįtrauktos žemės.
(15)
Iš viso nekilnojamąjį turtą sudarė 160 žemės sklypų. Tačiau Karkilos miestas ketino perskirstyti kai kurią žemę ir padalyti ją į mažesnius sklypus. Sudarant sandorį „KK“ neabejotinai buvo didžiausias nekilnojamojo turto savininkas Karkiloje.
(16)
Įgijęs visas nuosavybės teises, Karkilos miestas ketino dalį žemės išnuomoti, kad padengtų veiklos išlaidas. 2000-2003 m. įmonės „KK“ veiklos išlaidos (atlyginimai, nuoma, paskolų palūkanos) sudarė beveik 40 000 EUR.
3. Kita susijusi informacija
(17)
Karkila yra netoli Helsinkio, iš jos galima važinėti į darbą Helsinkyje ir atgal. Nekilnojamasis turtas Helsinkyje ir jo apylinkėse labai pabrango, kainos vis dar kyla. Šis kainų kilimas paskatino žmones kurtis aplink sostinę esančiuose savivaldą turinčiuose miestuose, o tai turėjo šalutinį poveikį tų miestų nekilnojamojo turto kainoms. Karkilą galima laikyti viena iš galimų rinktis gyventi vietų, taip pat kaip ir tris kitus miestus: Vihtį, Lohją ir Hiuvinkę. Atstumas nuo jų iki Helsinkio yra toks:
2 lentelė
Atstumas nuo Helsinkio
Lohja
52 km
38 min
Hiuvinkė
56 km
45 min
Vihtis
58 km
42 min
Karkila
68 km
50 min
(18)
Šie miestai pritraukė nemažai naujų gyventojų. Todėl prieš (ir po) sandorio sudarymo juose gerokai pakilo nekilnojamojo turto kainos - Karkiloje kainos padvigubėjo, o kai kuriais atvejais kainos padidėjo šešis kartus.
(19)
Pagal 2000 m. paskelbtą oficialią prognozę manyta, kad iki 2025 m. Karkilos gyventojų skaičius padidės iki 9 600, o tai reiškia, kad būstams prireiks 600 naujų namų. Tačiau greitai paaiškėjo, kad ši prognozė gerokai atsilieka nuo faktinio gyventojų skaičiaus augimo. Po trejų metų, kai buvo sudaromas sandoris, Karkiloje numatomas būsto poreikis buvo apie 70 naujų namų per metus. Netrukus tai patvirtino Ūsimos regiono taryba, atlikusi tyrimą, apimantį laikotarpį iki 2025 m. (Faktiškai 2005 m. buvo pastatyti 63 nauji namai, 2006 m. - 137 ir 2007 m. - 95 nauji namai).
(20)
Per penkerius metus iki sandorio sudarymo nekilnojamojo turto kainos Karkiloje išaugo vidutiniškai 30 %.
III. SUOMIJOS PASTABOS
(21)
Suomija pateikė tris ekspertų atliktus ex post žemės vertės nustatymo įvertinimus. Ekspertai padarė išvadą, kad sumokėta kaina atitiko rinkos kainą. Komisija savo pirminiame 2005 m. sprendime (5) kategoriškai atmetė per pirmą oficialią tyrimo procedūrą pateiktą įvertinimą (A įvertinimas). Patvirtinus 2005 m. sprendimą, Suomija užsakė du papildomus ekspertų įvertinimus. Pirmame iš jų (B įvertinime) pateiktas tik bendro pobūdžio tvirtinimas, kad žemės vertė nustatyta teisingai, ir nenurodytos jokios smulkmenos. Antrame įvertinime (C įvertinimas), įmonės „KP&P“ ataskaitoje, išsamiau analizuojama nekilnojamojo turto Karkiloje ir aplinkiniuose savivaldą turinčiuose miestuose padėtis.
(22)
Suomija teigia, kad Karkilos miestas įsigijo visas akcijas dėl to, jog tai buvo vidutinės ir ilgos trukmės mažos rizikos investicija. Apsvarsčiusi nuolatinį nekilnojamojo turto kainų kilimą kaimyniniuose miestuose, Karkilos gyventojų skaičiaus didėjimo prognozę, esamų gyvenamųjų rajonų prisotinimą ir plėtros poreikį, Karkilos miesto taryba nusprendė, kad visų įmonės „KK“ akcijų įsigijimas būtų pelningas.
(23)
Suomija taip pat paaiškino, kad dar viena praktinė visų nuosavybės teisių įsigijimo priežastis buvo galimybė paspartinti įvairias procedūras. Suomija kelis kartus užsiminė, kad Karkilos ir bendrovės „Componenta“ bendradarbiavimas nebuvo idealus dėl skirtingų komercinių interesų. Abu partneriai nutarė nutraukti bendrą veiklą, kad išvengtų nesutarimų priimant daugelį sprendimų. Ypač daug sprendimų reikėjo priimti dėl sklypų perdalijmo Hapalos/Ūsitalo rajone, siekiant palengvinti žemės parengimą statyboms. Kadangi su nekilnojamuoju turtu susijusi veikla nebuvo pagrindinė bendrovės „Componenta“ verslo sritis, „Componenta“ buvo suinteresuota nutraukti šią veiklą. O Karkilos miestas buvo suinteresuotas visiškai nepriklausomai vadovauti žemės rengimui statyboms.
(24)
Suomija paaiškino, kodėl buvo aktualu Karkilą lyginti su Vihčiu, Lohja ir Hiuvinke. Suomija, inter alia, pabrėžė, kad į Vihtį ir Lohją nėra keleivinio geležinkelio atšakos, kuri leistų žmonėms iš šių miestų lengvai važinėti į darbą Helsinkyje ir atgal.
(25)
Suomija tvirtina, kad 2005 m. sprendime Komisijos atliktas paramos sumos skaičiavimas yra iškreiptas, nes į akcininko paskolą atsižvelgta du kartus. Skaičiuojant 50 % akcijų vertę, paskolos suma atimta iš bendrovės vertės ir tai įvertinta kaip paskolos grąžinimas bendrovei „Componenta“. Todėl Suomija teigia, kad į akcijų kainą (713 092,50 EUR) jau įeina paskola, nes ši suma apskaičiuota remiantis įmonės „KK“ grynąja verte.
IV. VERTINIMAS
(26)
Remiantis EB sutarties 87 straipsnio 1 dalimi, valstybės narės arba iš jos valstybinių išteklių bet kokia forma suteikta pagalba, kuri, palaikydama tam tikras įmones arba tam tikrų prekių gamybą, iškraipo konkurenciją arba gali ją iškraipyti, yra nesuderinama su bendrąja rinka, kai ji daro įtaką valstybių narių tarpusavio prekybai. Europos Sąjungos Teisingumo Teismas ne kartą nurodė, kad įtakos prekybai darymo kriterijus yra tenkinamas, jei pagalbos gavėjas vykdo ekonominę veiklą, kurios sudedamoji dalis yra prekyba tarp valstybių narių.
(27)
Kitos vidaus rinkos bendrovės gamina tokius pačius gaminius kaip „Componenta“, ir tarp valstybių narių vyksta intensyvi prekyba šiais gaminiais. Pagal Sutarties dėl Europos Sąjungos veikimo 107 straipsnio 1 dalį valstybiniai ištekliai apima ir vietos valdžios išteklius (6). Taigi, remiantis 107 straipsnio 1 dalimi, nagrinėjamas sandoris, kuris buvo finansuojamas Karkilos lėšomis, yra susijęs su valstybiniais ištekliais. Todėl bet kokia bendrovei „Componenta“ suteikta nauda sudarant sandorį, kurios „Componenta“ nebūtų gavusi įprastomis rinkos sąlygomis, patektų į EB sutarties 87 straipsnio 1 dalies taikymo sritį. Vadinasi, pagrindinis nagrinėjamo atvejo klausimas yra tas, ar „Componenta“ gavo tokio lygio užmokestį, kurio ji nebūtų gavusi įprastomis rinkos sąlygomis.
(28)
Komisija pažymi, kad bendrovės „Componenta“ ir Karkilos sudarytoje pardavimo sutartyje nurodytas išpirkimo sąlygas galima vertinti kaip ženklą, jog Karkilos pasiūlytomis pirkimo sąlygomis norėta bendrovę „Componenta“ paraginti išlaikyti savo gamybos vietą Karkiloje ir uždaryti aukštakrosnę Alvestoje.
(29)
Pirmosios instancijos teismo sprendime (7) teigiama, kad šis susitarimas buvo sąlyginis, tačiau jame nebuvo nurodyti jo padariniai. Faktiškai, net jei sąlygiškumas ir leidžia numanyti, kad sandoris galėjo būti sudarytas bendrovei „Componenta“ palankiomis sąlygomis, nėra kokios nors akivaizdžios naudos, kurią bendrovei „Componenta“ teiktų šios sąlygos. Iš tiesų, viena vertus, kaip paaiškės toliau, bendrovei „Componenta“ sumokėta suma už jos dalį įmonėje „KK“ neviršijo rinkos kainos ir, kita vertus, Komisija nerado kokios nors kitos naudos, kurią „Componenta“ galėjo gauti dėl šių sąlygų, įrodymų. Todėl Komisija vertino, ar rinkos ekonomikos investuotojas, jau turėdamas 50 % akcijų, tokiomis sąlygomis būtų įsigijęs visą nuosavybę.
(30)
Pagal Teismo praktiką „privataus investuotojo veiksmai, su kuriais reikia palyginti valstybės investuotojo, siekiančio ekonominės politikos tikslų, įsikišimą, neprivalo būti paprasto investuotojo, įdedančio savo kapitalą tam, kad gautų pelną, veiksmai, tačiau tai turi būti bent jau privačios kontroliuojančiosios bendrovės ar privačios įmonių grupės, vykdančios struktūrinę politiką, bendrąją ar sektorinę, veiksmai, vykdomi vadovaujantis pelno ilguoju laikotarpiu perspektyva“ (8).
1. Bendros pastabos dėl akcijų vertės
(31)
Komisijos komunikatas dėl valstybės pagalbos elementų valdžios institucijoms parduodant žemę ir pastatus (9) (toliau - komunikatas) tiesiogiai nėra taikytinas, nes nagrinėjamas atvejis faktiškai yra susijęs ne su žemės pardavimu, bet su nekilnojamojo turto įmonės akcijų įsigijimu. Tačiau šio komunikato principus galima taikyti, nes įmonės „KK“ akcijų vertę iš esmės lemia jos turto portfelyje esančios žemės rinkos vertė. Todėl, nustatant, ar buvo teikiama valstybės pagalba, būtina įvertinti įmonei „KK“ priklausančios žemės vertę.
(32)
Bet kuriuo atveju komunikatas grindžiamas principu, kad privatus investuotojas veikia rinkos ekonomikos sąlygomis, t. y. valdžios institucijoms parduodant žemę nėra valstybės pagalbos elementų, jei ji parduodama tokia kaina, kuria privatus investuotojas galėtų ją pirkti įprastomis rinkos sąlygomis.
(33)
Komisija mano, kad būtų tinkama tyrimą pradėti nuo kainos, kurią įmonės „KK“ 50 % akcijų turintis rinkos ekonomikos investuotojas būtų pasirengęs mokėti už visos nuosavybės įsigijimą. Rinkos ekonomikos dalyvis kainą, kurią jis būtų pasirengęs mokėti, skaičiuotų remdamasis grąža, kurios jis tikisi iš savo investicijos.
(34)
Nagrinėjamu atveju „Componenta“ nebandė ieškoti kito pirkėjo. Ji buvo suinteresuota savo akcijas parduoti antrajam akcininkui. Iš tiesų pagal Akcininkų susitarimą (10) ir įmonės „KK“ įstatus (11) Karkilos miestas turėjo „KK“ akcijų pirkimo pirmenybės teisę ir turėjo akcijų išpirkimo teisę tuo atveju, jei „Componenta“ bandytų jas parduoti trečiajai šaliai. Šios taisyklės neskatino bendrovės „Componenta“ ieškoti kitų pirkėjų. Be to, bet kuris kitas privatus pirkėjas neįsigytų 50 % įmonės „KK“ akcijų, nebent tai darydamas jis galėtų įgyti visą įmonės „KK“ kontrolę. Iš tikrųjų, bet kuris naujas partneris, neturintis visos „KK“ kontrolės, būtų saistomas jos įstatų (12), pagal kuriuos „KK“ tikslas - sulėtinti žemės ir būsto kainų augimą Karkiloje gyventojų naudai.
(35)
Komisija taip pat laikosi nuomonės, kad visas nuosavybės teises įgyjantis rinkos ekonomikos akcininkas svarstytų visos investicijos finansavimo galimybę (2,37 mln. EUR už akcijas ir paskolą).
(36)
Dėl akcininko paskolos grąžinimo, Komisija pažymi, kad įmonės „KK“ turto portfelis įvertintas 4,9 mln. EUR. Ši vertė didžiąja dalimi padengia nesumokėtas 3,34 mln. EUR paskolas, o tai reiškia, kad paskolos grąžinimas neturėjo kelti sunkumų.
(37)
Suomija taip pat paaiškino, kad Karkilos miestas planavo po sandorio padidinti pajamas iš nuomos, kad susigrąžintų įmonės „KK“ finansavimo ir veiklos išlaidas (iki sandorio - mažiau kaip 40 000 EUR per metus). Jei miestas taptų vieninteliu akcininku, jis galėtų keisti „KK“ įstatus, kurie ribojo jo laisvę kainų politikos srityje. Todėl, miestui įsigijus visą įmonės „KK“ nuosavybę, teisiniu požiūriu jam nebūtų jokių kliūčių didinti pajamas iš nuomos.
(38)
Komisija pažymi, kad tolesni įvykiai patvirtina, jog planas išlaidas padengti pajamomis, gautomis iš nuomos, buvo realistiškas. Karkilos miestas sudarė 28 ilgalaikės nuomos sutartis, kurios leido gauti šias pajamas:
3 lentelė
Iš nuomos gautos pajamos sudarius sandorį
(EUR)
2004 m.
146 907
2005 m.
152 843
2006 m.
171 238
2007 m.
182 525
2008 m.
200 519
(39)
Be to, mainais už beprocentę paskolą privatus investuotojas būtų tikėjęsis savo turto dalies bendrovėje vertės padidinimo. Nagrinėjamu atveju investicijos grąžą sudarė įmonei „KK“ priklausančio nekilnojamojo turto vertės didėjimas. Suomija paaiškino, kad nuo 1996 iki 2003 m. gerokai pakilo įmonei „KK“ priklausančios žemės vertė. Per penkerius metus iki sandorio sudarymo nekilnojamojo turto kainos Karkiloje pakilo vidutiniškai 30 %, o nuo 2005 iki 2008 m. - apie 10 %.
(40)
Tuo metu buvo prognozuojama, kad Karkilos gyventojų skaičius iki 2025 m. didės daugiau kaip 100-u žmonių per metus, o tai, atsargiais apskaičiavimais, reikštų, kad kasmet mieste reikėtų pastatyti mažiausiai 70 naujų namų (13).
(41)
Dėl šių priežasčių privatus investuotojas galėtų tikėtis geroko savo turto dalies įmonėje „KK“ vertės padidėjimo.
2. Žemės vertė
(42)
Pirmiausia Komisija vertino, ar Karkilos sumokėta akcijų pirkimo kaina bendrovei „Componenta“ suteikė naudos dėl to, kad pardavėjas įprastomis rinkos sąlygomis būtų gavęs mažesnę sumą.
(43)
Suomija nurodė tokią įmonės „KK“ turto vertę (14):
4 lentelė
Suomijos apskaičiuota „KK“ turto vertė
Dabartinė žemės vertė
5 067 988
Grynieji pinigai ir banko indėliai
28 256
Visas turtas
5 096 244
Akcininko paskola
3 340 368
Dabartiniai įsiskolinimai
107
Visa skola
3 340 475
„KK“ grynoji vertė
1 755 769
50 % „KK“ grynosios vertės
877 885
(44)
Žemės vertė buvo skaičiuojama remiantis standartinėmis kainomis, kurias Karkilos miestas nustatė 2003 m. Visoje Karkiloje buvo nustatytos vienodos kainos, išskyrus tarp dviejų zonų buvusius skirtumus. Iš Suomijos pateiktų duomenų paaiškėjo, kad faktinės rinkos kainos gerokai skiriasi įvairiuose rajonuose ir gyvenamuosiuose kvartaluose. Todėl atlikdama tyrimą Komisija atidžiau nagrinėjo atitinkamus rajonus.
(45)
Komisija pažymi, kad Karkilos miestas siekė įsigyti visas nuosavybės teises atsižvelgdamas į vidutinės ir ilgos trukmės galimybes. Nekilnojamojo turto versle nėra neįprasta susiklosčius palankioms aplinkybėms tikėtis didelio turto vertės padidėjimo vidutinės ar ilgos trukmės laikotarpiu. Karkilos miestas laikėsi ilgalaikio investavimo strategijos ir siekė gauti pelno iš didėjančių būsimų pardavimų.
(46)
Suomija įrodė, kad, atsižvelgiant į konkrečias Karkiloje susiklosčiusias aplinkybes, miestas turėjo pagrįstų priežasčių tikėtis didelio gyventojų skaičiaus augimo vidutinės ir ilgos trukmės laikotarpiu, dėl ko turėjo gerokai padidėti papildomų būstų poreikis. Pagrindinė priežastis buvo ta, kad trys savivaldą turintys miestai į šiaurę ir į vakarus nuo Helsinkio - Vihtis, Lohja ir Hiuvinkė - pritraukė daug naujų gyventojų, kurių daugelis važinėja į darbą Helsinkyje ir atgal. Dėl šios priežasties sparčiai ir nepaliaujamai kilo nekilnojamojo turto kainos ir nebuvo jokio pagrindo manyti, kad artimiausioje ateityje kainų kilimas lėtės. 2003 m. šiuose kaimyniniuose miestuose kainos buvo vidutiniškai 2,5 karto didesnės nei Karkiloje. Todėl Karkilos miestas tikėjosi, kad tolesnis kainų kilimas paskatins žmones keltis gyventi į Karkilą kaip į kitą logiškai galimą rinktis gyvenamąją vietą, nepaisant to, kad kainos Karkiloje taip pat gerokai pakilo. Neatrodė nerealu, kad nekilnojamojo turto kainos Karkiloje gali padvigubėti.
(47)
Nors tolesni įvykiai nėra tiesiogiai susiję su sandorio ex ante analize, nekilnojamojo turto kainų augimas trijuose kaimyniniuose miestuose per trejus metus nuo sandorio sudarymo dienos patvirtino, kad prognozė atitiko tikrovę. Kai kuriais atvejais nekilnojamojo turto kainos juose buvo daugiau kaip keturis kartus didesnės nei Karkiloje.
(48)
Kita priežastis, dėl kurios buvo galima tikėtis Karkilos gyventojų skaičiaus padidėjimo - planinė kelio į Karkilą renovacija, kuri sudarant sandorį jau buvo suplanuota ir vėliau įgyvendinta.
(49)
Įsigyti visą nuosavybę paskatino ir oficiali gyventojų skaičiaus didėjimo prognozė. 2000 m. Ūsimos regiono taryba paskelbė pirminio tyrimo, kuriame buvo apytikriai apskaičiuota, kad Karkilos gyventojų skaičius iki 2025 m. padidės maždaug 9 600 žmonių (t. y. apie 10 %) ir kad papildomai prireiks 600 naujų namų, rezultatus. Ši prognozė netrukus pasirodė buvusi pernelyg atsargi. Sudarydamas sandorį Karkilos miestas galėjo tikėtis kur kas didesnio gyventojų skaičiaus padidėjimo, dėl kurio atsirastų papildomų būstų poreikis - mažiausiai 70 naujų namų per metus.
(50)
Šią teigiamą prognozę vėliau patvirtino tolesnis 2009 m. rugpjūčio 18 d. Ūsimos regiono tarybos atliktas tyrimas, pagal kurį tikimasi, kad iki 2030 m. Karkilos gyventojų skaičius didės 100-u gyventojų per metus, todėl papildomų būstų poreikis bus 70 naujų namų per metus. Iš tikrųjų buvo viršyta net ir ši prognozė, nes 2006 m. pastatyti 137 nauji namai, o 2007 m. - 95 nauji namai.
(51)
Taip pat reikia paminėti, kad įmonė „KK“ neabejotinai buvo didžiausia nekilnojamojo turto savininkė Karkiloje. Sudarant sandorį faktinis sklypų skaičius nekilnojamojo turto portfelyje nebuvo aiškus, nes Karkilos miestas ketino kai kuriuos iš jų padalyti į mažesnius ir perskirstyti (ypač Hapalos/Ūsitalo rajone). Be to, kiekviename žemės, skirtos sudurtiniams (blokuotiesiems) namams ir tuo labiau žemės, skirtos daugiabučiams, sklype buvo galima statyti po daugiau namų. Suomijos pateiktame nekilnojamojo turto portfelio sąraše buvo mažiau kaip 140 sklypų, skirtų būstui (likusi dalis skirta parkams). Nustačius būsto poreikį sandorio sudarymo metu - 70 naujų namų per metus, planuojamas poreikis kitiems 10-iai metų būtų 700 naujų namų, o kitiems 20-iai metų - 1 400 naujų namų. Atsižvelgiant į tai, kad įmonė „KK“ neturėjo rimto konkurento Karkiloje, Karkilos miestas galėjo pagrįstai tikėtis parduoti didžiąją dalį savo portfelio turto, o gal ir jį visą.
(52)
Suomija paaiškino, kad Karkilos strategija buvo pirma padidinti turimos žemės vertę ją perskirstant ir parengiant statyboms, palaukti bendro kainų augimo regione šalutinio poveikio ir tik vėliau žemę parduoti. Laikydamasi šios strategijos, įmonė „KK“ jau ankstesniais metais susilaikė nuo ankstyvo pardavimo, ir tuo galima paaiškinti žemą pardavimų lygį kelis metus prieš sandorio sudarymą.
(53)
Komisija pažymi, kad įmonei „KK“ priklausanti žemė buvo vertinama skirtingai atsižvelgiant į skirtingus žemės tipus, t. y. į žemę, skirtą individualiems namams, sudurtiniams (blokuotiesiems) namams, daugiabučiams, parkams ir į viešojo naudojimo žemę. Kiekvieno rajono konkrečios ypatybės atskirai aprašytos ir išanalizuotos toliau.
(54)
Žemė, skirta daugiabučiams Asemanrantos rajone, įvertinta 2 358 158 EUR, tai sudaro beveik pusę įmonės „KK“ turto vertės. Sandorio sudarymo tikslais žemė įvertinta 79,56 EUR už m2.
(55)
Šiuo požiūriu įvertinimai nėra visiškai įtikinami dėl vienos svarbios priežasties - orientacinių kainų Karkiloje nebuvimo. Faktiškai iki sandorio sudarymo rinkoje nebuvo parduota žemės, skirtos daugiabučiams Karkiloje. Ekspertų įvertinime, kurį Suomija pateikė pirmojo oficialaus tyrimo laikotarpiu (A įvertinimas), nurodyta 50 EUR už m2 kaina. Dabar Suomija paaiškino, kad šis skaičius greičiausiai buvo pagrįstas kaina, nustatyta šiame regione už valstybės finansuojamą socialinį būstą, kuri yra gerokai mažesnė už rinkos kainą. Pirminio įvertinimo metu žemės, skirtos daugiabučiams, vertė buvo nustatyta nuo 60 iki 75 EUR už m2. Antrame įvertinime (B įvertinimas) paaiškinta, kad sumokėta kaina atitinka rinkos kainą, nepateikiant jokios papildomos informacijos. Įmonės „KP&P“ ataskaitoje (C įvertinimas) daroma išvada, kad 79,56 EUR už m2 kaina atitinka rinkos vertę, nes ji gerokai mažesnė už kainas, kurios mokamos trijuose kaimyniniuose miestuose. Nesant jokių kitų lyginamųjų rodiklių, šie įvertinimai suteikia tam tikras gaires dėl nekilnojamojo turto kainų aplink Helsinkį esančiose vietovėse sandorio sudarymo metu. Todėl Komisija patikrino šiuose įvertinimuose pateiktus duomenis ir papildė juos savo įvertinimu.
(56)
Asemanrantos rajonas yra labai geroje vietoje, ežero pakrantėje, 200 metrų atstumu nuo miesto centro. Pasak Suomijos, šio rajono vertė yra ypač didelė, nes svarbus jo privalumas - vaizdas į ežerą ir prieiga prie jo. 2006 m. tokio tipo sklypas buvo parduotas už 92,35 EUR už m2 kainą. Iš tiesų Karkilos miestas laikėsi nuomonės, kad šio turto vertė yra pakankamai didelė, kad 2008 m. sausio mėn. būtų galima jo pardavimo kainą padidinti iki 105 EUR už m2.
(57)
Kitas svarbus veiksnys įvertinat žemę šiame rajone - užstatymo plotas, kuriam nustatoma kaina. Pardavimai buvo vertinami atsargiai, remiantis minimaliu statybos leidimu 29 640 m2, o maksimalus statybos leidimas galėjo siekti 39 590 m2. Atsižvelgdamas į prognozuojamą gyventojų skaičiaus didėjimą, Karkilos miestas planavo ilgalaikį verslą su maksimaliu statybos leidimu.
(58)
Nepaisant to, kad iki sandorio sudarymo Karkiloje nebuvo parduota daugiabučiams skirtos žemės, miestas galėjo pagrįstai tikėtis, kad atsiranda rinka šio tipo statybai. 2003 m. buvo išduoti keturi leidimai daugiabučiams statyti. Įvykiai po sandorio sudarymo patvirtina, kad ši prognozė turėjo pagrindą, nes iki 2007 m. buvo kreiptasi dėl dar 6 leidimų ir jie išduoti, o nuo 2007 iki 2010 m. vidurio pastatyti septyni daugiabučiai.
(59)
Kaimyniniuose miestuose pardavimo kainos pakilo iki 133,60 EUR už m2 Hiuvinkėje (2003 m.) ir net pasiekė 312,60 EUR už m2 kainos piką Vihtyje (2004 m.).
(60)
Komisija mano, kad šiuose trijuose įvertinimuose pateiktos vertės yra maždaug panašios ir neatrodo akivaizdžiai neteisingos, palygti su kainomis, kurios buvo sumokėtos už panašią žemę sudarant sandorį. Nėra būtinybės nustatyti, kuris iš šių įvertinimų yra patikimiausias, nes už akcijas sumokėta suma yra mažesnė už rinkos vertę net pačiais atsargiausiais apskaičiavimais (žr. bendrą rinkos vertės skaičiavimą 84 pastraipoje et seq.). Komisija mažiausią galimą vertę apskaičiavo taip: atsižvelgiant į tai, kad žemė Asemanrantoje yra geriausioje vietoje, jos rinkos kaina, mažų mažiausia, pateko į atsargiausių konsultantų pateiktų kainos ribų viršutinį segmentą, t. y. 75 EUR už m2. Remiantis atsargia prielaida, kad žemė parduodama tik turint minimalų statybos leidimą, mažiausia rinkos vertė būtų 2 223 000 EUR.
(61)
Per didelės vertės nustatymo atveju, jei toks būtų, didžiausia vertė galėtų būti 135 158,40 EUR, kurios 50 % sudarytų 67 579,20 EUR.
(62)
Komisija pažymi, kad į šią vertę įeina 8-9 hektarai žemės, taip pat priklausantys Asemanrantos rajonui, kurie bus panaudoti gatvėms, parkams ir t. t. Pavyzdžiui, daliniame bendrajame plane ežero pakrantė skirta poilsiui ir yra gamtos apsaugos zona. Todėl šie 8-9 hektarai padidina šio rajono gyvenamosios dalies kainą, tačiau jų kaina atskirai nebuvo įvertinta.
(63)
Didžioji dalis įmonės „KK“ nekilnojamojo turto portfelio žemės buvo Hapalos/Ūsitalo rajone, esančiame 2,5 km į pietvakarius nuo miesto centro. Šios dvi gretimos teritorijos buvo skirtos individualiems ir sudurtiniams (blokuotiesiems) namams, bet dar neparengtos statyboms. Kadangi žemė dar nebuvo pradėta rengti statyboms, kainos buvo žemos ir pardavimų nedaug. Įmonei „KK“ priklausė faktiškai visas rajonas.
(64)
Sandorio sudarymo tikslais visų tipų sklypų žemė buvo įvertinta 1 612 059 EUR, nustatant 10,19 EUR už m2 kainą individualiems namams ir 74,02 EUR už m2 kainą sudurtiniams (blokuotiesiems) namams pagal standartines miesto kainas. Visa žemės, skirtos individualiems namams, kaina buvo 973 268 EUR, o sudurtiniams (blokuotiesiems) namams - 811 209 EUR.
(65)
Visuose trijuose įvertinimuose nurodyta, kad žemės individualiems namams kainos atitinka rinkos kainas. Įmonės „KP&P“ ataskaitoje (C įvertinimas) aiškinama, kad rinkos kainos buvo 15-20 % didesnės nei Karkiloje taikomos kainos. Suomijos pateiktais duomenimis, 2003 m. vidutinė kaina buvo apie 14,4 EUR už m2. Pirminiame įvertinime (A įvertinimas) nurodyta, kad rinkos kainos Karkiloje svyravo nuo 9,43 iki 14,76 EUR.
(66)
Visuose trijuose įvertinimuose buvo remiamasi vidutinėmis pardavimo kainomis, o Suomijos pateikti duomenys parodė didelius skirtumus tarp rajonų, iš jų Hapalos/Ūsitalo rajonas akivaizdžiai buvo nustatytos kainos ribų žemutinėje dalyje. 2003 m. Hapaloje buvo parduoti du sklypai (privati bendrovė pardavė privačiam asmeniui): 2003 m. balandžio mėn. parduotas vienas sklypas už 9,25 EUR už m2, o rugpjūtį - kitas sklypas už 10,06 EUR už m2. Tai atitiktų 8,8 % kainos padidėjimą per keturis mėnesius. Turint galvoje bendrus kainų pokyčius Karkiloje, kurioje nuo 2001 iki 2002 m. kainos pakilo 12,6 %, o nuo 2002 iki 2003 m. - 42,7 %, kainos padidėjimas 1,3 % per 2003 m. paskutinius keturis mėnesius gali būti laikomas atitinkančiu bendrą tendenciją. Atsižvelgdama į šias aplinkybes, Komisija nemato priežasties, dėl kurios 2003 m. gruodžio mėn. 10,19 EUR už m2 kaina negalėtų būti pripažinta rinkos kaina.
(67)
Kalbant apie žemės sudurtiniams (blokuotiesiems) namams kainas, šiame rajone nėra orientacinių pardavimo kainų, su kuriomis jas būtų galima tiesiogiai palyginti. Pirmasis ekspertas rinkos kainą įvertino nuo 70 iki 80 EUR už m2, o įmonės „KP&P“ ataskaitoje (C įvertinimas) paminėtos tik gerokai didesnės kainos už sklypus sudurtiniams (blokuotiesiems) namams kaimyniniuose miestuose. Kadangi visuose trijuose įvertinimuose daroma išvada, kad sumokėta kaina atitiko rinkos kainą, ir kadangi nėra jokių duomenų, rodančių, kad šios išvados yra neteisingos Hapalos/Ūsitalo rajono atžvilgiu, Komisija gali pripažinti, kad 74,20 EUR už m2 kaina atitiko rinkos kainą.
(68)
Komisija paprašė Suomijos paaiškinti, kodėl Karkilos miestas buvo suinteresuotas įsigyti viso šio rajono nuosavybės teises, atsižvelgiant į tai, kad buvusių pardavimų duomenys rodė, jog pirkėjai šiuo gyvenamuoju rajonu nesidomėjo ir, nepaisant didesnių kainų, pirmenybę akivaizdžiai teikė kitiems miesto rajonams. Suomija paaiškino, kad jau ankstesniais metais įmonė „KK“ laikėsi tikslingos investavimo strategijos, į kurią įėjo Hapalos/Ūsitalo, kaip būsimo Karkilos gyvenamojo rajono, parengimas statyboms. Kiti miesto gyvenamieji rajonai jau buvo beveik prisotinti, ir, remiantis gyventojų skaičiaus didėjimo prognoze, buvo tikimasi, kad statyboms prireiks naujų rajonų.
(69)
Hapalos/Ūsitalo rajonas buvo įtrauktas į miesto planavimą, tačiau žemė dar nepradėta rengti statyboms. Parengimas statyboms apėmė naują žemės padalijimą į atskirus ir patogiau suformuotus sklypus, sklypų prijungimą prie komunalinių tinklų ir komunalinių patogumų statybą.
(70)
Šią strategiją Karkilos miestas jau sėkmingai įgyvendino kituose rajonuose: pratęsė komunalinius tinklus iki Tuorilos, Nikimakio ir Puminmakio rajonų. 2003 m. Puminmakio rajone vidutinė pardavimo kaina jau siekė 14,28 EUR, o 2004 m. Karkilos miestas sėkmingai pardavė sklypų už standartinę 14 EUR kainą, vėlesniais metais kainoms ir toliau kylant (2005 m. iki 18,50 EUR už m2).
(71)
Buvo tikimasi, kad nekilnojamojo turto vertė Hapalos/Ūsitalo rajone pasieks analogiškai parengtų statyboms gyvenamųjų rajonų vertę ir, be to, šio rajono vertei turės įtakos bendra kainų kilimo tendencija. Todėl, parengus žemę statyboms, vertės padidėjimas mažiausiai 40-50 % (per 3-4 metus) atrodė pagrįstas, pridėjus papildomą vertės augimą vidutiniu ir ilguoju laikotarpiais.
(72)
Karkilos miestas buvo suinteresuotas parengti rajoną statyboms pagal vieną infrastruktūros projektą, apimantį visą teritoriją. Bendra koordinuota rengimo statyboms veikla būtų kur kas pigesnė nei atskirų sklypų parengimas statyboms (savivaldą turintis miestas pagal įstatymą privalo prijungti nekilnojamąjį turtą prie komunalinių tinklų, o tai paprastai atliekama paprašius sklypų savininkams, kurie ketina pradėti statybą). Karkilos miestas pabrėžė, kad, esant vienam savininkui ir kontrolei, darbai vyksta kur kas sklandžiau. Kiekvienam sklypui ir kiekvienai inžinerinei priemonei reikėjo priimti daug individualių sprendimų. Kadangi nekilnojamojo turto rengimas statyboms nebuvo pagrindinė „Componenta“ veiklos sritis (tai - plieno gamybos bendrovė), jau buvo aišku, kad žemės rengimo statyboms veikla jai kelia sunkumų.
(73)
Dėl ilgalaikės nekilnojamojo turto parengimo statyboms strategijos ir planų vienu metu atlikti visus inžinerinius darbus Karkilos miestas nebuvo suinteresuotas parduoti žemės tol, kol žemė nebus parengta statyboms. Dėl šios priežasties iki sudarant sandorį faktiškai nebuvo jokių pardavimų.
(74)
Komisija gali pripažinti, kad, atsižvelgiant į ilgalaikę strategiją, kurios Karkilos miestas laikėsi Hapalos/Ūsitalo rajone, rinkos ekonomikos investuotojas, jau turintis 50 % akcijų šiame rajone, galėjo būti ekonomiškai suinteresuotas įsigyti likusius 50 % akcijų. Galimybė įsigyti visą būsimą naują gyvenamąjį rajoną, maža kainos nustatymo veiksnių rizika, didelė tikimybė parduoti didžiąją sklypų dalį per dešimt metų ir likusią dalį per kitus dešimt metų gali būti laikomos verslo strategija, kurią įgyvendintų rinkos ekonomikos investuotojas.
(75)
Keli individualiems namams skirti sklypai yra kituose rajonuose. Jų vertė (43 000 EUR) buvo pagrįsta Karkilos oficialia tokio tipo žemės kvadratinio metro kaina - 10,19 EUR už m2. Dėl pirmiau pateiktų priežasčių (65-66 konstatuojamosios dalys) Komisija mano, kad 2003 m. gruodžio mėn. kaina gali būti laikoma rinkos kaina.
(76)
Įmonės „KK“ nekilnojamojo turto portfelyje taip pat yra du daugiaaukščiams skirti sklypai Tako I rajone. Visa šio nekilnojamojo turto vertė yra 110 191 EUR. Tako I rajonas taip pat yra miesto centre. Pagal A įvertinimą rinkos vertė svyravo nuo 60 iki 75 EUR už m2. Įmonės „KP&P“ ataskaitoje (C įvertinimas) prieita prie tos pačios išvados dėl daugiabučiams skirtų sklypų, tai yra kad jų kaina atitiko rinkos vertę, palyginti su pardavimo kainomis kaimyniniuose miestuose.
(77)
Komisijos nuomone, nėra būtinybės nustatyti, kuris iš ekspertų įvertinimų yra patikimiausias. NET jei sandoriui būtų taikoma mažiausia galima rinkos kaina, 60 EUR už m2, pakoreguota visa akcijų vertė vis tiek viršytų Karkilos sumokėtą sumą (toliau žiūrėti minimalios akcijų vertės apskaičiavimą). Pagal šią mažiausios galimos rinkos vertės prielaidą žemė Tako I rajone būtų įvertinta 19,65 EUR už m2 daugiau. Iš viso tai atitiktų 27 212 EUR, t. y. 13 606 EUR už 50 % akcijų.
(78)
Parkams skirtos žemės nustatyta vertė - 456 601 EUR. Tai buvo grindžiama standartine 1,18 EUR už m2 kaina, kurią Karkilos miestas paprastai mokėjo už tokią žemę. Tai teritorijos, kurias miestas turi teisę išpirkti už tuo metu galiojančią rinkos kainą (15). Kadangi pagal miesto planą toje žemėje neketinama nieko statyti, panaudotas tas pats kainų nustatymo principas kaip ir statyboms neparengtai į miesto planavimą neįtrauktai žemei (žiūrėti 79 konstatuojamąją dalį). Todėl Komisija padarė išvadą, kad ši žemės dalis nebuvo pervertinta.
(79)
Įmonės „KK“ nekilnojamojo turto portfelyje taip pat buvo šiek tiek į miesto planavimą neįtrauktos žemės, kurios visa vertė įvertinta 49 678 EUR remiantis 1,18 EUR už m2 kaina. Įvertinimuose nepaaiškinta, kodėl manoma, kad šios žemės vertė nustatyta tinkamai. Tarp kitų Suomijos pateiktų duomenų yra statyboms neparengtos žemės retai apgyvendintuose Karkilos rajonuose pardavimo už vidutinę 1,86 EUR už m2 kainą sąrašas. Tuo remdamasi Komisija gali pripažinti, kad 1,18 EUR kaina neviršijo rinkos kainos.
(80)
Pagal Suomijos skaičiavimus, atliktus remiantis standartinėmis kainomis, kuriomis „KK“ pardavė savo turtą, įmonės „KK“ nekilnojamojo turto vertė yra 5 067 988 EUR. Atėmus sumas, susijusias su galimu daugiabučiams skirtos žemės per didelės vertės nustatymu Asemanrantoje (135 158 EUR) ir Take I (27 212 EUR), minimali žemės vertė yra 4 905 618 EUR.
3. Paskolos grąžinimas
(81)
1996 m. „Componenta“ ir Karkilos miestas vienodomis sąlygomis (pari passu) suteikė įmonei „KK“1 670 814 EUR beprocentę akcininko paskolą. Bendrovei „Componenta“ traukiantis iš įmonės „KK“, pastaroji turėjo grąžinti akcininko paskolą. Kadangi „KK“ būtų turėjusi parduoti nemažą turto dalį, kad surinktų šias lėšas, ir kadangi, kaip pirmiau aprašyta, tai būtų sukėlę pavojų vidutinės ir ilgalaikės trukmės verslo strategijai, Karkilos miestas nusprendė įmonei „KK“ suteikti dar vieną tokio paties dydžio beprocentę paskolą, kurią „KK“ panaudojo paskolai grąžinti. Dėl to „KK“ įsiskolino Karkilos miestui 3,34 mln. EUR.
(82)
Komisija sutinka su Suomija, kad nustatant bendrovės vertę jau buvo atsižvelgta į paskolas, t. y. akcijų vertę sumažino skolos suma. Todėl paskolos grąžinimo, kaip atskiros priemonės, vertinimas prilygtų dvigubam skaičiavimui.
4. Akcijų vertė
(83)
Atėmus galimą per didelės vertės nustatymo sumą, įmonės „KK“ 50 % akcijų vertė yra:
5 lentelė
Įmonės „KK“ vertė
Dabartinė žemės vertė
4 905 618
Grynieji pinigai ir banko indėliai
28 256
Visas turtas
4 933 874
Akcininko paskola
3 340 368
Dabartiniai įsiskolinimai
107
Visa skola
3 340 475
„KK“ grynoji vertė
1 593 399
50 % „KK“ grynosios vertės
796 699,5
(84)
Kadangi Karkilos miestas už 50 % akcijų sumokėjo 713 092,50 EUR pirkimo kainą, Komisija laikosi nuomonės, kad sumokėta kaina neviršijo rinkos vertės.
V. IŠVADA
(85)
Komisija mano, kad suma, kurią Karkilos miestas sumokėjo bendrovei „Componenta“ už įmonės „KK“ 50 % akcijų įsigijimą, neviršijo rinkos kainos ir todėl negali būti laikoma valstybės pagalba, kaip apibrėžta Sutarties dėl Europos Sąjungos veikimo 107 straipsnio 1 dalyje,
PRIĖMĖ ŠĮ SPRENDIMĄ:
1 straipsnis
Pirkimo kaina, kurią Karkilos miestas sumokėjo „Componenta Oyj“ už „Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy“ akcijas pagal dvišalę sutartį, sudarytą 2003 m. gruodžio 16 d., nėra valstybės pagalba, kaip apibrėžta Sutarties dėl Europos Sąjungos veikimo 107 straipsnio 1 dalyje.
2 straipsnis
Šis sprendimas skirtas Suomijai Respublikai.
Priimta Briuselyje 2011 m. balandžio 20 d.