РЕШЕНИЕ НА КОМИСИЯТА
от 21 октомври 2008 година
относно инвестиция на община Ротердам в комплекс „Ahoy“ (мярка за държавна помощ C 4/08 (ex N 97/07, ex CP 91/07)
(нотифицирано под номер C(2008) 6018)
(само текстът на нидерландски език е автентичен)
(текст от значение за ЕИП)
(2009/713/ЕО)
КОМИСИЯТА НА ЕВРОПЕЙСКИТЕ ОБЩНОСТИ,
като взе предвид Договора за създаване на Европейската общност, и по-специално член 88, параграф 2, първа алинея от него,
като взе предвид Споразумението за Европейското икономическо пространство, и по-специално член 62, параграф 1, буква a) от него,
като покани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с цитираните по-горе разпоредби (1) и като взе предвид техните мнения,
като има предвид, че:
I. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 20 декември 2006 г. се проведе среща между Комисията и нидерландските органи, за да бъде обсъдена инвестиция на община Ротердам в комплекса „Ahoy“, преди да постъпи официално уведомление за държавна помощ. След тази среща нидерландските органи уведомиха официално за инвестицията с писмо от 22 февруари 2007 г., регистрирано от Комисията с входяща дата на същия ден.
(2)
На 22 март 2007 г. по свързано дело (CP 91/07) Комисията получи съвместна жалба от Mojo Concerts BV („Mojo“) и Amsterdam Music Dome Exploitatie BV („Music Dome“), свързана с планираната инвестиция в комплекс „Ahoy“, но която освен това засяга други операции, извършени от общината, а именно приватизацията на дейността на Ahoy Rotterdam NV (наричано по-долу също „оператора“) и отдаването под наем на комплекса „Ahoy“ на оператора след приватизацията. На 14 септември 2007 г. и на 5 октомври 2007 г. бяха получени допълнителни сведения от Mojo и Music Dome.
(3)
С писмо от 16 април 2007 г. Комисията поиска от нидерландските органи да изразят своето мнение относно посочената по-горе жалба. Нидерландските органи изпратиха мненията си на 20 юни 2007 г. На 10 август 2007 г. и на 16 ноември 2007 г. Комисията изпрати на нидерландските органи писмено искане за допълнителна информация. Нидерландските органи предоставиха допълнителна информация на 17 септември, 15 ноември и 7 декември 2007 г.
(4)
С писмо от 30 януари 2008 г. Комисията уведоми Нидерландия, че е взела решение да открие процедурата, предвидена в член 88, параграф 2 от Договора за ЕО, по отношение на мярката, за която е постъпило уведомление.
(5)
На 12 февруари 2008 г. служители на Комисията се срещнаха с нидерландските органи. С писмо от 15 февруари 2008 г. нидерландските органи потвърдиха, че решението на Комисията от 30 януари 2008 г. не съдържа поверителна информация. Решението бе съответно изпратено на жалбоподателите чрез електронна поща на 18 февруари 2008 г. и бе публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (2). Комисията покани заинтересованите страни да изпратят мненията си относно мярката.
(6)
С писмо от 28 февруари нидерландските органи поискаха срокът за отговор на решението за откриване на процедурата да бъде удължен до 1 април 2008 г. Комисията се съгласи с това удължаване с писмо, изпратено на 12 март 2008 г. и регистрирано с тази изходяща дата.
(7)
През април 2008 г., като част от процедурата за разследване, на независимия консултант ECORYS Nederland BV бе възложено да разгледа определени аспекти на делото. Докладът, изготвен от независимия консултант, беше одобрен от Комисията на 30 май 2008 г. (3).
(8)
С писмо, регистрирано с входяща дата 1 април 2008 г., нидерландските органи изпратиха мненията си относно решението на Комисията да открие официалната процедура по разследване.
(9)
След откриване на процедурата Комисията получи мнения от три заинтересовани страни, а именно Ahoy Rotterdam NV, предполагаемият получател на държавната помощ (4); Mojo и Music Dome, които изпратиха общо мнение (5); и едно отделно лице (6). На 17 април 2008 г. се проведе среща с Ahoy Rotterdam NV. С писмо, регистрирано с входяща дата 15 май 2008 г., Комисията препрати до нидерландските органи мненията на третите страни. Органите изпратиха своето мнение с писмо от 20 юни, регистрирано с входяща дата 24 юни 2008 г.
(10)
Версията на доклада, изготвен от независимия консултант, която не съдържа поверителна информация, беше препратена на нидерландските органи с писмо, регистрирано с изходяща дата 24 юни 2008 г. Нидерландските органи изразиха своето мнение в писмо, регистрирано с входяща дата 14 юли 2008 г.
II. ОБЩА ИНФОРМАЦИЯ И ОПИСАНИЕ НА МЯРКАТА
(11)
Комплексът „Ahoy“, състоящ се от Ahoy Arena (наименование, дадено на английски език на Sportpaleis или „Спортна палата“), шест зали за изложения и голям център за срещи и конгреси, е проектиран за широк спектър от мероприятия, включително изложения, конференции, търговски панаири, забавни програми, концерти и спортни и обществени мероприятия. Операторът на комплекса Ahoy Rotterdam NV развива дейност и на международния пазар и изнася свои собствени търговски панаири (7).
(12)
До 1 юли 2006 г. комплексът „Ahoy“ е управляван от Ahoy Rotterdam NV, в което общината е била едноличен акционер. Вследствие на решение за отделяне на собствеността от експлоатацията общината запазва собствеността върху комплекса, но на 1 юли 2006 г. продава дейността на Ahoy Rotterdam NV на нейния мениджмънт за 1,7 милиона евро. При липсата на обществен търг продажната цена е пряко базирана на пазарната оценка, изготвена от независимия консултант Deloitte Financial Advisory Services BV, Оценка на недвижимо имущество в Ротердам („Deloitte“).
(13)
В същото време общината отдава под наем комплекса „Ahoy“ на вече приватизираното предприятие Ahoy Rotterdam NV за срок от 15 години (с възможност за удължаване), в сила от 1 юли 2006 г. Отдаването под наем налага строги задължения на наемателя по отношение на запазването и популяризирането на многофункционалния характер на комплекса „Ahoy“ (8). Първоначалният наем от 2,6 млн. е на година, посочен в договора за отдаване под наем, е пряко базиран на пазарната оценка за наема на комплекса „Ahoy“, направена от Deloitte (9).
(14)
Като част от договора за наем общината е поела задължение да инвестира до 42 млн. евро за обновяване и модернизация/разширение на Ahoy Arena. Тази инвестиция е предмет на проекта, за който е постъпило уведомление. Инвестицията на общината е предвидена отчасти за поддръжката на Arena и отчасти за нейната модернизация и разширение. Набляга се на промяната на следните аспекти на Arena: подобряване на акустиката, климатичните инсталации, разположението и възможностите за достъп, укрепване на покривната конструкция с цел да се улесни окачването на озвучително оборудване и видеостени, подобряване на сценичните съоръжения и увеличаване на броя на местата. Първоначално е планирано капацитетът на Arena да бъде увеличен с 5 000 допълнителни места. В момента те са намалени до […] места.
(15)
Мениджърите на фирмата считат, че тази инвестиция е необходима за поддържане на стойността на комплекса, но не би довела до допълнителни приходи за оператора. Поради това, по време на преговорите с общината, мениджърите изказват мнението, че този аспект не бива да се взима предвид при определяне на цената на акциите на Ahoy Rotterdam NV или на наема за комплекса.
(16)
Общината приема този аргумент и не изисква адаптиране на цената на акциите на Ahoy Rotterdam NV или на определянето на фиксирания наем за комплекса „Ahoy“. При все това, с цел да се осигури пазарното ниво на наема след планираната инвестиция, общината е включила в договора за наем механизъм за споделяне на печалбата, според който операторът Ahoy Rotterdam NV следва да плати допълнителна сума върху наема, ако брутната му печалба надвиши предварително определното ниво. Тази допълнителна сума би била дължима, ако брутната печалба минус дължимия наем за съответната година надхвърли 16,5 млн. евро. Увеличението следва да се определя съгласно следната таблица:
Транш
Брутна печалба (след приспадане на наема)
Надбавка
Първи транш
от 16,5 до 18,0 млн. евро
50 %
Втори транш
от 18,0 до 21,0 млн. евро
35 %
Трети транш
от 21,0 до 25,0 млн. евро
20 %
Трите транша са кумулативни. Ако, например, постигнатата за една година брутна печалба минус нетната сума на плащания на общината наем е 20 млн. евро, наемът ще подлежи на увеличение с допълнителна сума, представляваща 50 % от 1,5 млн. евро (първият транш) и 35 % от 2 млн. евро (оставащата сума, попадаща във втория транш), което прави обща допълнителна сума от 1,45 млн. евро.
III. ОСНОВАНИЯ ЗА ОТКРИВАНЕ НА ОФИЦИАЛНАТА ПРОЦЕДУРА ПО РАЗСЛЕДВАНЕ
(17)
На 30 януари 2008 г. Комисията реши да открие официалната процедура по разследване, тъй като нидерландските органи не са предоставили достатъчно доказателства, които да позволят на Комисията да стигне до заключение, че инвестицията на община Ротердам, за която е постъпило уведомление, не представлява държавна помощ или че всяка подобна помощ е била съвместима с Договора за ЕО.
(18)
По-специално Комисията изрази съмнение дали предназначението на споразумението за споделяне на печалбата, посочено в договора за наем, сключен между Ahoy Rotterdam NV и общината, е подходящо с цел да се гарантира, че операторът на комплекса „Ahoy“ няма да получи икономическо предимство извън обичайните пазарни условия в резултат на инвестицията, за която е постъпило уведомление.
(19)
Разследването обхвана също продажбата на Ahoy Rotterdam NV и отдаването под наем на комплекса „Ahoy“ на частния оператор, операции, извършени от община Ротердам, но за които нидерландските органи не са уведомили Комисията. Предвид факта, че транзакциите са тясно свързани с инвестицията, за която е постъпило уведомление, Комисията счете за необходимо да провери дали някоя от тях съдържа елемент на държавна помощ. Комисията взе предвид и факта, че оценъчните доклади на Deloitte, използвани като основа за тези операции, сами по себе си до известна степен се основават на информация, предоставена от ръководството на Ahoy Rotterdam NV, което като потенциален купувач и наемател се изправя пред конфликт на интереси.
(20)
На последно място, Комисията откри официалната процедура по разследване също и за да даде на нидерландските органи и на трети страни възможността да представят мнения относно нейната временна оценка на описаната мярка и да предоставят на Комисията всякаква приложима информация, свързана с мярката.
IV. МНЕНИЯ НА ТРЕТИ СТРАНИ
(21)
След откриването на процедурата Комисията получи мнения от три заинтересовани страни, а именно Ahoy Rotterdam NV, предполагаем получател на държавна помощ; Mojo и Music Dome, които изпратиха общо мнение; и едно отделно лице (10).
(22)
Според Ahoy Rotterdam NV продажбата на Ahoy Rotterdam NV и отдаването под наем на комплекса „Ahoy“ са извършени в най-лошия случай при пазарни условия и е могло да бъдат по-благоприятни за общината. Предполагаемият получател насочи вниманието към ограниченията и условията, включени в споразуменията за отдаване под наем и за цената, които значително ограничават стойността на наема и покупната цена.
(23)
Ahoy Rotterdam NV заяви, че инвестицията в Ahoy Arena е свързана предимно с поддръжка и обновяване и само в ограничена степен е целяла увеличаване на капацитета (11). Доколкото увеличението на капацитета би довело до по-добри експлоатационни възможности, въз основа на представените финансови данни Ahoy Rotterdam NV изтъкна, че споразумението за споделяне на печалбата би гарантирало за общината повече ползи, отколкото се изисква въз основа на принципа на инвеститор в условията на пазарна икономика.
(24)
Mojo и Music Dome поддържат мнението, което са изложили в жалбата, изпратена от тях преди откриването на официалното разследване (12), според което планираната инвестиция в комплекс „Ahoy“ и свързаните с нея операции (приватизацията на дейността на Ahoy Rotterdam NV и отдаването под наем на имуществото) включват неправомерна държавна помощ.
(25)
Mojo и Music Dome твърдят, че планираната инвестиция следва да се разглежда като предимство за оператора на комплекса, по-специално поради това, че увеличаването на капацитета на Ahoy Arena би увеличило приходите на оператора. Дори приходите на оператора да не се увеличат, подобряването на съоръженията все още може да се разглежда като конкурентно предимство на Ahoy Rotterdam NV, тъй като ще се възползва от безплатните подобрения на съоръженията, докато на всяко частно предприятие щеше да се наложи да заплати тези разходи. Подобренията биха помогнали на оператора да затвърди позицията си на пазара и дори да я подобри. Освен това инвестицията не е била рентабилна за община Ротердам и поради това не е успяла да изпълни изискванията на принципа за инвеститор в условията на пазарна икономика.
(26)
Според Mojo и Music Dome механизмът за споделяне на печалбата не е премахнал предимството за оператора. Било е ясно, че окончателното споразумение за споделяне на печалбата не е било проверено от независим консултант. Освен това механизмът не е в съответствие с пазарните принципи: дори ако операторът изплати инвестицията в пълен размер съгласно механизма за споделяне на печалбата, операторът ще продължи да има икономическо предимство, тъй като община Ротердам поема целия икономически риск от инвестицията. Ако инвестицията не повиши приходите, общината няма да получи абсолютно нищо. Единствено при наличието на допълнителни приходи общината би имала възможност да възстанови част от своята инвестиция. Нито един частен инвеститор не би приел подобни условия.
(27)
Що се отнася до цената на акциите на Ahoy Rotterdam NV и наема за комплекса „Ahoy“, Mojo и Music Dome изтъкнаха, че в резултат на конфликта на интереси, пред който се е изправил мениджърският екип и потенциален купувач, когато е изпратил информация на Deloitte, оценката на акциите на Ahoy Rotterdam NV е била твърде ниска. Те отново поставиха под въпрос надеждността на прогнозите, направени от мениджърския екип на Ahoy Rotterdam, използвани от Deloitte за оценка на акциите на дружеството.
(28)
Според Mojo и Music Dome докладът на мениджърския екип, придружаващ финансовите отчети за 2004/2005 г., подсказва, че в приходите на „Ahoy“ съществува тенденция, според която се редуват „добри“ с „умерени“ години. Операторът е посочил тази тенденция и на Deloitte, но с оглед на много малките разлики в броя на мероприятията, планирани всяка година, предполагаемата тенденция не би могла да бъде разглеждана като достоверна (13). Тази тенденция не отговаря и на действителния оборот, тъй като финансовата 2005/2006 година, за която би се очаквало да е „умерена“, всъщност се оказва „добра“ година. Не е реалистично да се предполага, че операторът не би могъл да предвиди високия оборот през 2005/2006 г., особено като се има предвид, че резервациите за мероприятията, организирани в „Ahoy“, са направени много по-рано.
(29)
Теоретичната серия за бъдещи парични потоци в доклада на Deloitte е изкуствена. Прогнозата в доклада на Deloitte започва с „лоша“ година и завършва с „добра“ година. Ако започваше с „добра“ година и завършваше с „лоша“ година, настоящата стойност на бъдещите парични потоци, а вследствие на това и цената на акциите щеше да бъде много по-положителна.
(30)
И накрая, ако Deloitte беше направило точна прогноза за очакваните резултати за финансовата 2005/2006 година, стойността на предприятието щеше да бъде определена като значително по-висока. Би могло да се твърди, че при равни други условия разликата между действителната EBITDA (печалба преди лихви, данъци и амортизации), 5,745 млн. евро, и прогнозираната EBITDA, 1,252 млн. евро, представлява допълнителен паричен поток през първата прогнозна година, което би довело до увеличение от 4,493 млн. евро в индикативната стойност на предприятието (14).
V. МНЕНИЕ НА НИДЕРЛАНДСКИТЕ ОРГАНИ
(31)
С писмо, регистрирано с входяща дата 1 април 2008 г., нидерландските органи изпратиха мненията си относно решението на Комисията да открие официална процедура по разследване. Нидерландските органи отговориха също на мненията на третите страни относно решението за откриване на процедурата и изразиха мнение относно варианта на доклада на ECORYS NV, който не съдържа поверителна информация.
(32)
Във всички отговори нидерландските органи поддържат мнението, което бяха изразили преди започването на официалното разследване (15), според което нито инвестицията на община Ротердам в комплекса „Ahoy“, нито продажбата на Ahoy Rotterdam NV и отдаването под наем на комплекса представляват държавна помощ.
(33)
Нидерландските органи в по-голяма степен се позовават на информация, подадена преди решението за откриване на процедура, и поддържат становището си, че планираните инвестиции не съдържат никакъв елемент на държавна помощ. Те повториха неколкократно, че инвестицията трябва да бъде разглеждана като инвестиция в обществена инфраструктура, която не предоставя избирателно предимство на нито едно предприятие и която гарантира многофункционалния характер на комплекса. Изпълнителят на реализирането на инвестицията е трябвало да бъде избран чрез открита тръжна процедура. Инвестицията, включително увеличаването на капацитета, е трябвало да запази стойността на комплекса „Ahoy“; от общо 42 млн. евро само 7 млн. евро е трябвало да бъдат използвани за увеличение на капацитета на Ahoy Arena.
(34)
Наемът и цената на акциите, изчислени в докладите на Deloitte, биха гарантирали цена в съответствие с пазара. Нидерландските органи заявиха, че Deloitte са потвърдили, че са направили собствен анализ на наличната информация и че заключенията им се различават от заключенията на мениджърския екип по много въпроси. Докладите на Deloitte следователно предоставят солидна основа за изготвяне на заключения относно наема и цената на акциите в съответствие с пазара.
(35)
Механизмът за споделяне на печалбата е ефективен начин да се гарантира, че не се предоставя неправомерно предимство дори след приключване на инвестицията. Прагът за задействане на механизма за споделяне на печалбата е заложен по номинална стойност и не подлежи на индексиране. Ако последните резултати на Ahoy Management NV просто бъдат увеличени с очакваната годишна инфлация от 2 %, допълнителният наем ще се получава съгласно механизма за споделяне на печалбата от 2010/2011 г. нататък. Съгласно този сценарий от 2013/2014 г. плащаният от Ahoy Management NV наем ще бъде по-висок от наема, изчислен от жалбоподателите Mojo и Music Dome. Поради това механизмът за споделяне на печалбата е ефективно средство за гарантиране, че наемът е в съответствие с пазара.
(36)
Нидерландските органи специално потвърдиха, че противно на мнението на Mojo и Music Dome, действително е съществувала тенденция за промяна в оборота на Ahoy Rotterdam NV от година на година. Броят на мероприятията не е показател за наличието на такава тенденция, тъй като не се взима предвид търговската стойност на отделните мероприятия. Значителна част от мероприятията са организирани на двегодишна основа, а някои от тях носят значителна допълнителна печалба (16). Освен това оборотът от едно събитие може лесно да се различава от очакванията. Поради това нидерландските органи отхвърлят становището, представено от Mojo и Music Dome.
(37)
Що се отнася до доклада на независимия консултант, нидерландските органи отбелязват, че мненията в доклада до голяма степен съответстват на докладите на Deloitte. По-специално в доклада се заключава, че механизмът за споделяне на печалбата гарантира, че операторът няма да получи икономическо предимство от планираната инвестиция. По този начин в доклада се потвърждава, че сключените споразумения са в съответствие с пазарните условия.
VI. ИЗСЛЕДВАНЕ НА НЕЗАВИСИМИЯ КОНСУЛТАНТ
(38)
Като част от разследването Комисията избра независимия консултант ECORYS Nederland BV да преразгледа докладите за оценка, изготвени от Deloitte (17), въз основа на които общината е продала дейността на Ahoy Rotterdam NV и е отдала под наем комплекса „Ahoy“. Освен това от консултанта бе поискано да разгледа доклада за оценка на DTZ Zadelhoff („DTZ“), който бе изпратен от жалбоподателите преди откриването на разследването (18), и да оцени дали споразумението за споделяне на печалбата, посочено в договора за наем между Ahoy Rotterdam NV и общината, е в съответствие с пазара. От консултанта бе поискано да изрази становище доколко е правилна приложената методология за всички тези доклади за оценка.
(39)
Консултантът установи, че в докладите на Deloitte за оценка на акциите на Ahoy Rotterdam NV и за определяне на наема на комплекса „Ahoy“ приложената методология е била правилна. Deloitte са използвали разумно, наред с друго, информацията, предоставена им от ръководството, но окончателната оценка на Deloitte се основава на собствените им прогнози, които се различават от очакванията на ръководството.
(40)
Според консултанта несъответствията между оценките за наема на комплекса „Ahoy“, направени от Deloitte и от DTZ, се дължат на различните методи, които те са приложили. Консултантът одобри подхода, възприет от Deloitte (19). Като подчерта тясната връзка между оценката на Deloitte на дяловете на Ahoy Rotterdam NV и определянето на наема за комплекса, независимият консултант потвърди, че предвид факта, че оценката на акциите от страна на Deloitte е правилна, следваният от Deloitte метод предоставя най-точната оценка на пазарното ниво на наема за комплекса „Ahoy“.
(41)
Докладът на независимия консултант потвърди, че предположението в доклада на Deloitte, че увеличаването на капацитета на Ahoy Arena в резултат на предвидената инвестиция няма да доведе автоматично до допълнителна стойност за оператора, може да бъде защитено (20). По отношение на споразумението за споделяне на печалбата консултантът заключи, че механизмът гарантира разумно увеличение на наема в съответствие с пазарните условия в замяна на планираната инвестиция от община Ротердам. Тъй като прагът, определен в споразумението за споделяне на печалбата, не подлежи на индексация, общината като наемодател може да си осигури неочаквана печалба, дори ако операторът като наемател не използва в свой интерес инвестицията в комплекса.
VII. ОЦЕНКА С ОГЛЕД НА ПРАВИЛАТА ЗА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ
(42)
Комисията обсъди дали мярката представлява държавна помощ по смисъла на член 87, параграф 1 от Договора за ЕО, който предвижда, че „всяка помощ, предоставена от държава-членка или чрез ресурси на държава-членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите-членки, е несъвместима с общия пазар“.
(43)
Ясно е, че ако инвестицията, за която е постъпило уведомление, бъде определена като държавна помощ, община Ротердам трябва да отговаря на всички следващи условия: 1. мярката трябва да е финансирана с държавни ресурси; 2. трябва да предоставя икономическо предимство на предприятия; 3. предимството трябва да е избирателно и да нарушава или да заплашва да наруши конкуренцията; и 4. мярката трябва да засяга търговията между държавите-членки.
1. Държавни ресурси
(44)
Община Ротердам възнамерява да инвестира до 42 млн. евро за обновяването и разширението на Ahoy Arena, която представлява част от комплекса „Ahoy“. Тъй като общината е публичен орган, инвестицията трябва да бъде считана за инвестиция, използваща държавни ресурси по смисъла на член 87, параграф 1 от Договора за ЕО.
(45)
Другите операции, извършени от общината, а именно продажбата на дейността на Ahoy Rotterdam NV на ръководството и договорът за отдаване под наем, сключен с приватизиралия комплекса оператор, поради това също е възможно да включват държавни ресурси по смисъла на член 87, параграф 1.
2. Предимство
(46)
Както е посочено в решението за откриване на процедурата, продажбата на дейността на Ahoy Rotterdam NV и отдаването под наем на комплекса „Ahoy“ биха предоставили икономическо предимство на купувача/наемателя, само ако цената на акциите на Ahoy Rotterdam NV или наемът на комплекса „Ahoy“ са определени под пазарното им ниво. В решението за откриване на процедурата Комисията отбеляза, че цената за Ahoy Rotterdam NV и нивото на наема за комплекса „Ahoy“ са определени въз основа на оценъчните доклади, изготвени от независимия оценител Deloitte. Но с оглед на тясната връзка между тези транзакции и инвестицията, за която е постъпило уведомление, Комисията счете за необходимо да провери условията на операциите и по този начин да вземе предвид факта, че докладите на Deloitte до известна степен са основани на информация, предоставена от ръководството на Ahoy Rotterdam NV, който като потенциален купувач/наемател е изправен пред конфликт на интереси.
(47)
Като част от разследването Комисията реши да потърси мнението на независим консултант относно надеждността на докладите на Deloitte, въз основа на които общината е извършила тези операции. Както е обяснено в съображения 38, 39 и 40, проведеното от независимия консултант изследване потвърждава, че следваната в докладите методология е правилна и че Deloitte основава окончателната си оценка на собствените си прогнози (21). Нидерландските органи посочиха също, че Deloitte са потвърдили, че са извършили собствен анализ на наличната информация и че заключенията им се различават от тези на ръководството по много въпроси.
(48)
Комисията извърши собствена задълбочена оценка на тези доклади и установи, че Deloitte правилно са приложили метода за дисконтирания паричен поток (22) като насока в оценяването на акциите на Ahoy Rotterdam NV и приходния подход като насока за наема на комплекса. Освен това Комисията аналогично установи, че докладите правилно са взели предвид специалните особености на дружеството оператор, поради което е трудно да се направи сравнение с други компании и операции. Накрая Комисията счита, че в оценките си Deloitte са отчели правилно тясната връзка между продажбата на дейността и отдаването под наем на комплекса „Ahoy“. Въз основа на собствената си преценка и на заключенията на независимия консултант Комисията е на мнение, че няма основателни причини за оспорване на докладите на Deloitte.
(49)
Както преди, така и след откриването на официалната процедура за разследване Mojo и Music Dome се аргументираха, че резултатите от докладите на Deloitte са опорочени, тъй като Deloitte са приложили погрешна методология и са използвали тенденциозна информация, предоставена от ръководството, но Комисията счита, че тези доводи не са надлежно обосновани. Както беше посочено по-горе, Комисията заключи, че Deloitte са приложили правилната методология и са основали оценката си на собствените си прогнози, които се различават от очакванията на ръководството.
(50)
Mojo и Music Dome твърдят още, че някои от действително постигнатите резултати от Ahoy Rotterdam NV се различават от прогнозните резултати в оценката на Deloitte относно акциите на Ahoy Rotterdam NV (23) и че тези прогнози са щели да актуализират резултата от оценката и по този начин цената на акциите на Ahoy Rotterdam NV щеше да бъде значително по-висока. Следва да се отбележи, че оценката е основана на прогнози, направени от Deloitte въз основа на наличната към момента информация. Няма доказателства Deloitte да са използвали невярна информация за оценка на пазарната стойност на Ahoy Rotterdam NV. Фактът, че някои финансови показатели са се оказали различни от първоначалната прогноза не е повлиял на обстоятелствата и информацията, с която Deloitte са разполагали по времето, когато са изготвили доклада за оценка, и поради това не оказва влияние върху резултатите от оценката. Поради това Комисията счита, че различията между прогнозите и действителните финансови показатели, представени ex post от Mojo и Music Dome, не опорочават верността на оценката, направена от Deloitte.
(51)
Въз основа на тази оценка Комисията счита, че докладите за пазарна оценка на Deloitte представляват надеждна основа за цените, определени за продажбата на дейността на Ahoy Rotterdam NV и отдаването под наем на комплекса „Ahoy“ от общината. Като взе предвид съответните задължения, наложени от общината в договора за отдаване под наем, Комисията заключава, че тези транзакции са извършени в съответствие с пазарните условия и не предоставят неправомерно икономическо предимство на оператора на комплекса.
(52)
По отношение на частта от инвестицията, за която е постъпило уведомление и която е свързана конкретно с модернизацията и увеличаването на капацитета на Ahoy Arena, в решението за откриване на процедурата Комисията заяви, че не може да изключи възможността тази инвестиция да предоставя избирателно предимство на оператора на комплекса, което излиза извън обичайните пазарни условия, дори като се вземе предвид защитата, осигурена от механизма за споделяне на печалбата, заложен в сключения между общината и Ahoy Rotterdam NV договор за наем.
(53)
По-специално, според първоначалната оценка на Комисията, изложените от нидерландските органи доводи не показват, че изготвянето на споразумението за споделяне на печалбата гарантира, че наемът ще бъде на пазарно ниво след инвестицията; тези доводи следователно не показват, че операторът на комплекса няма да получи икономическо предимство след приключването на инвестицията.
(54)
Като част от разследването Комисията направи задълбочен анализ на механизма за споделяне на печалбата с оглед на допълнителната информация, предоставена от нидерландските органи и третите страни. Комисията също така поиска от независимия консултант да направи оценка дали споразумението за споделяне на печалбата, заложено в договора за наем, е в съответствие с пазарните условия.
(55)
Както бе обяснено в съображения 15 и 16, приватизацията на дейността на Ahoy Rotterdam NV и отдаването под наем на комплекса се основават на предположението, че планираната инвестиция (24) е необходима, за да се поддържа стойността на комплекса, но няма да доведе до допълнителни приходи за оператора (25). В тази връзка Комисията отбелязва, че независимият консултант е потвърдил, че направеното в доклада на Deloitte предположение, че увеличаването на капацитета на Ahoy Arena вследствие на предвидената инвестиция няма да доведе автоматично до допълнителна стойност за оператора, е оправдано с оглед на динамиката на пазара на мероприятия, възможни нови конкуренти и свързаните с тях несигурност и рискове. Комисията е съгласна с констатациите на независимия консултант и заключава, че това предположение е обосновано, като взима предвид, освен всичко останало, уникалната позиция на Ahoy на пазара, присъствието и поведението на други оператори на пазара (26) и факта, че дейността на комплекса може да бъде затруднена от ремонтните работи за доста дълъг период.
(56)
Комисията подчертава също, че общината е включила механизма за споделяне на печалбата като предпазна мярка в договора за наем. Предназначението на това споразумение е да гарантира, че нивото на наема за комплекса ще нарасне, ако инвестицията, за която е постъпило уведомление, повиши стойността на комплекса за оператора. Според независимия консултант споразумението за споделяне на печалбата гарантира разумно повишение на наема в съответствие с пазарните условия в замяна на планираната инвестиция от община Ротердам. Независимият консултант потвърди, че както дегресивната структура на механизма, така и диференциацията на темпа на повишаване на наема са разумни. Независимият консултант подчерта също, че тъй като прагът, определен в споразумението за споделяне на печалбата, не подлежи на индексация, общината като наемодател може да си осигури неочаквана печалба, дори ако операторът като наемател не използва в свой интерес инвестицията в комплекса.
(57)
Механизмът увеличава наема, щом брутната печалба на оператора, както е определена за тази цел, превиши прага от 16,5 млн. евро. С цел да прецени дали този праг е подходящ, Комисията го сравни за периода на договора за наем с брутната печалба на оператора, както е прогнозирана в доклада на Deloitte (27), след като се извади, както е предвидено в механизма, дължимият на общината наем за дадена финансова година.
[…]
(58)
[…] За периода на наема прогнозираната от Deloitte брутна печалба (като се извади наемът) е средно по-висока от прага от 16,5 млн. евро във финансовите години след предвиденото приключване на инвестицията, дори когато не е взета предвид възможна допълнителна брутна печалба, създадена от увеличаването на стойността на комплекса. Комисията заключава, че прагът е на ниво, за което съществува голяма вероятност да обхване потенциални увеличения в брутната печалба на оператора, които могат да възникнат, ако инвестицията повиши стойността за оператора, вместо просто да я запази.
(59)
Щом прагът на брутната печалба от 16,5 млн. евро бъде надвишен, допълнителният наем за общината се увеличава значително, макар и с намаляващ темп, докато дейността постига брутна печалба от 25 млн. евро (28). На този етап получаваният от общината наем е 5,2 млн. евро, двойно повече от определената от Deloitte стойност (29). Тъй като не може да се очаква, че ефектът от модернизацията/увеличаването на капацитета на Ahoy Arena ще бъде неограничен, Комисията смята, че е обосновано в този случай да се диференцира темпът на увеличаване на наема и в същото време да се въведе горна граница върху максималната допълнителна сума за наема (30).
(60)
Поради това Комисията приема мнението на независимия консултант и заключава, че структурата на механизма за споделяне на печалбата, заложен в договора за наем, е в съответствие с пазарните условия и предоставя ефективна защита, с която се гарантира, че наемът на комплекса след планираната инвестиция ще бъде на пазарно ниво.
(61)
Mojo и Music Dome твърдят, че дори ако инвестицията (и по-конкретно увеличаването на капацитета на Ahoy Arena) не увеличи приходите на оператора, подобряването на съоръженията въпреки това ще предоставя конкурентно предимство на Ahoy Rotterdam NV, тъй като дружеството ще има полза от безплатното подобряване на съоръженията, докато частно предприятие ще трябва самό да заплати тези разходи; Комисията не счита този довод за убедителен. В своите оценки самата Deloitte е работила по сценарий, според който инвестицията не създава допълнителни приходи, но въпреки това е била необходима, за да се запази стойността на комплекса. Когато цената на Ahoy Rotterdam NV и наемът са били определени, инвестицията е била взета предвид. Поради това инвестицията не предоставя икономическо предимство на оператора.
(62)
Mojo и Music Dome твърдят също, че споразумението не съответства на пазара, тъй като дори ако операторът е готов да възвърне инвестицията в пълния ѝ размер съгласно механизма за споделяне на печалбата, операторът въпреки това ще получи икономическо предимство, тъй като целият риск от инвестицията ще бъде поет от община Ротердам. Според Mojo и Music Dome общината няма да получи нищо, ако инвестицията не създава допълнителни приходи: общината ще възстанови инвестицията си, само ако наистина бъдат създадени допълнителни приходи. По отношение на изтъкнатия тук довод от Mojo и Music Dome Комисията не може да изключи възможността, че с решението си да инвестира в проекта общината не е постъпила като частен инвеститор, който се стреми към възможно най-големи печалби. Условията, наложени на оператора относно многофункционалността на комплекса и видовете мероприятия, които ще се провеждат там, на практика намаляват стойността на инвестицията. Оценката на Комисията обаче показа, че операторът не е получил неправомерно предимство от договорните си отношения с общината, като се вземат предвид ограниченията, наложени в договорите. Както бе обяснено по-горе, нивото на наема и цената на акциите на Ahoy Rotterdam NV отговарят на пазарните условия. Механизмът за споделяне на печалбата представлява допълнителна защита, за да се изключи евентуално неправомерно предимство, ако, вместо просто да запази стойността, инвестицията създава допълнителна стойност за оператора.
(63)
Съответно, като се вземат предвид несигурността на потенциалното предимство на оператора в резултат на модернизацията/увеличаването на капацитета на Ahoy Arena, както и ефективната защита под формата на споразумение за споделяне на печалбата, приложено от общината, Комисията заключава, че планираната инвестиция не предоставя на оператора икономическо предимство, което надхвърля обичайните пазарни условия.
(64)
Нидерландските органи са поели ангажимент предприятието или предприятията, осъществяващи инвестиционния проект, да бъдат избрани чрез публичен търг в пълно съответствие с Директива 2004/18/ЕО на Парламента и на Съвета (31). Както е посочено в нейното предишно решение за откриване на процедурата за разследване, ако този ангажимент бъде изпълнен, Комисията може да изключи възможността това предприятие или тези предприятия да получат икономическо предимство, надхвърлящо обичайните пазарни условия.
(65)
Следва да се заключи, че инвестицията няма да предоставя икономическо предимство, надхвърлящо обичайните пазарни условия, на предприятия, които използват предоставените от оператора на Ahoy услуги. Тъй като инвестицията е насочена предимно към обновяването и развитието на Ahoy Arena, въпросните предприятия ще бъдат организатори на концерти, фестивали и спортни и обществени събития. Предвид факта, че операторът на комплекса „Ahoy“ е частно предприятие, няма основания за съмнение, че неговите клиенти ще плащат според пазарната цена.
(66)
В решението за откриване на процедурата за разследване Комисията направи първоначално заключение въз основа на информацията, с която разполагаше, че няма да бъде предоставяно избирателно предимство на конкретно предприятие или на група от предприятия, или за каквато и да била специфична дейност, с оглед на многофункционалното разпределение на комплекса и задълженията, наложени на оператора в договора за наем по отношение на естеството и популяризирането на многофункционалния характер на комплекса.
(67)
Мненията, изпратени от нидерландските органи по време на разследването, потвърдиха, че комплексът е многофункционален и в него се провеждат разнообразни мероприятия. В договора за наем от оператора се изисква да гарантира, че съоръжението ще продължава да бъде на разположение за различни ползватели и дейности. Комисията отбелязва, че инвестицията в Ahoy Arena цели да се поддържа многофункционалният характер на комплекса, така че да предоставя съоръжения за различни видове дейности, които не носят полза за конкретни предприятия или специфични дейности. Освен това инвестицията в Arena е предназначена да осигури център, в който ще се провеждат мероприятия, насочени към широката общественост. Осигуряването на спортен център от този вид може да бъде разглеждано като въпрос, за който властите носят отговорност пред широката общественост, при условие че се запази многофункционалният характер на комплекса. Освен това нищо не подсказва, че по отношение на други дейности и мероприятия комплексът „Ahoy“ няма да функционира съгласно пазарните условия.
(68)
Поради това Комисията изразява становището, че инвестицията няма да облагодетелства конкретно предприятие или икономически дейности и следователно не е избирателна.
(69)
Комисията констатира, че нито планираната инвестиция в комплекса „Ahoy“, нито свързаната с нея продажба на дейността и отдаването под наем на комплекса „Ahoy“ от общината предоставят икономическо предимство извън обичайните пазарни условия на оператора на комплекса или на други предприятия. Комисията констатира също, че инвестицията не облагодотелства избирателно конкретни предприятия или икономически дейности.
VIII. ЦЯЛОСТНО ЗАКЛЮЧЕНИЕ
(70)
След откриването на официалната процедура по разследване съмненията, които Комисията бе изразила в решението за откриване, бяха разгледани по задоволителен начин от нидерландските органи и от независимия консултант. По-специално беше предоставена допълнителна информация по отношение на проекта за споразумението за споделяне на печалбата, което даде възможност на Комисията да направи подробна оценка на механизма. Освен това Комисията оцени надеждността на оценките на Deloitte, които служат като пряка основа за продажбата на дейността на Ahoy Rotterdam NV и отдаването под наем на комплекса „Ahoy“, и потвърди, че тези операции са били в съответствие с пазара.
(71)
Поради това Комисията заключава, че нито инвестицията за модернизация/увеличаване на капацитета на комплекса „Ahoy“, за която е постъпило уведомление, нито свързаната с нея продажба на дейността на Ahoy NV и отдаването под наем на комплекса представляват държавна помощ по смисъла на член 87, параграф 1 от Договора за ЕО,
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Инвестицията на община Ротердам в комплекса „Ahoy“, за която е постъпило уведомление до Комисията с писмо от 22 февруари 2007 г., с последващи изменения, не представлява държавна помощ по смисъла на член 87, параграф 1 от Договора за ЕО.
Следователно привеждането в действие на мярката е разрешено.
Член 2
Адресат на настоящото решение е Кралство Нидерландия.
Съставено в Брюксел на 21 октомври 2008 година.
COMMISSION DECISION
of 21 October 2008
concerning an investment by the municipality of Rotterdam in the Ahoy complex (State aid measure C 4/08 (ex N 97/07, ex CP 91/07))
(notified under document C(2008) 6018)
(Only the Dutch text is authentic)
(Text with EEA relevance)
(2009/713/EC)
THE COMMISSION OF THE EUROPEAN COMMUNITIES,
Having regard to the Treaty establishing the European Community, and in particular the first subparagraph of Article 88(2) thereof,
Having regard to the Agreement on the European Economic Area, and in particular Article 62(1)(a) thereof,
Having called on interested parties to submit their comments pursuant to the provisions cited above (1), and having regard to their comments,
Whereas:
I. PROCEDURE
(1)
On 20 December 2006 a meeting took place between the Commission and the Dutch authorities to discuss an investment by the municipality of Rotterdam in the Ahoy complex, before any formal notification of State aid. Following this meeting, the Dutch authorities formally notified the investment by a letter dated 22 February 2007, and which the Commission registered as incoming mail on the same day.
(2)
On 22 March 2007, in a related case (CP 91/07), the Commission received a joint complaint from Mojo Concerts BV (Mojo) and Amsterdam Music Dome Exploitatie BV (Music Dome), which related to the planned investment in the Ahoy complex but which also concerned other transactions already carried out by the municipality, namely the privatisation of the operation of Ahoy Rotterdam NV (hereinafter also referred to as the operator) and the lease of the Ahoy complex to the operator after privatisation. Further submissions from Mojo and Music Dome were received on 14 September 2007 and 5 October 2007.
(3)
By letter dated 16 April 2007 the Commission requested the Dutch authorities to comment on the above mentioned complaint. The Dutch authorities submitted their comments on 20 June 2007. The Commission wrote to the Dutch authorities requesting additional information on 10 August and 16 November 2007. The Dutch authorities provided additional information on 17 September, 15 November and 7 December 2007.
(4)
By letter dated 30 January 2008, the Commission informed the Netherlands that it had decided to initiate the procedure laid down in Article 88(2) of the EC Treaty in respect of the notified measure.
(5)
Commission staff met the Dutch authorities on 12 February 2008. By letter of 15 February 2008, the Dutch authorities confirmed that the Commission’s decision of 30 January 2008 did not contain confidential information. The decision was accordingly sent to the complainants via email on 18 February 2008 and published in the Official Journal of the European Union (2). The Commission invited interested parties to submit their comments on the measure.
(6)
By letter of 28 February, the Dutch authorities requested an extension to 1 April 2008 of the deadline for an answer to the Commission’s initiating decision. The Commission agreed to this extension by letter sent and registered as outgoing mail on 12 March 2008.
(7)
In April 2008, as part of the investigation procedure, an independent consultant, ECORYS Nederland BV, was commissioned to review certain aspects of the case. The report prepared by the independent consultant was approved by the Commission on 30 May 2008 (3).
(8)
By letter registered as incoming mail on 1 April 2008, the Dutch authorities submitted their comments on the Commission’s decision to initiate the formal investigation procedure.
(9)
Following the initiation of the procedure, the Commission received comments from three interested parties, namely Ahoy Rotterdam NV, the alleged recipient of State aid (4); Mojo and Music Dome, which submitted joint observations (5); and one individual person (6). A meeting with Ahoy Rotterdam NV took place on 17 April 2008. By letter registered as incoming mail on 15 May 2008, the Commission forwarded the third-party comments to the Dutch authorities. The authorities submitted their observations by letter dated 20 June and registered as incoming mail on 24 June 2008.
(10)
The non-confidential version of the report prepared by the independent consultant was forwarded to the Dutch authorities by letter registered as outgoing mail on 24 June 2008. The Dutch authorities commented in a letter registered as incoming mail on 14 July 2008.
II. BACKGROUND INFORMATION AND DESCRIPTION OF THE MEASURE
(11)
The Ahoy complex, comprising the Ahoy Arena (a name given in English to the Sportpaleis or ‘Sports Palace’), six exhibition halls, and a large meeting and congress centre, is designed to host a wide variety of events, including exhibitions, conferences, trade fairs, shows, concerts, and sports and social events. The operator of the complex, Ahoy Rotterdam NV, is also active on the international market, and exports its own trade fair titles (7).
(12)
Until 1 July 2006 the Ahoy complex was managed by Ahoy Rotterdam NV, in which the municipality was the sole shareholder. Following a decision to separate ownership and operations, the municipality kept the ownership of the complex, but on 1 July 2006 sold the operation of Ahoy Rotterdam NV, via a management buy-out, for EUR 1,7 million. In the absence of a public tender, the sale price was based directly on a market valuation performed by the independent consultant, Deloitte Financial Advisory Services BV, Real Estate Valuation in Rotterdam (Deloitte).
(13)
At the same time, the municipality leased the Ahoy complex to the now privatised Ahoy Rotterdam NV for a period of 15 years (with an option for extension), starting on 1 July 2006. The lease imposed strict obligations on the lessee regarding the preservation and promotion of the multifunctional nature of the Ahoy complex (8). The initial rent of EUR 2,6 million per year stipulated in the lease was based directly on the market valuation of rent for the Ahoy complex carried out by Deloitte (9).
(14)
As part of the lease, the municipality committed to invest up to EUR 42 million in the renovation and upgrading/expansion of the Ahoy Arena. This investment is the subject of the project notified. The municipality’s investment was intended in part for the maintenance of the Arena and in part for its modernisation and expansion. The emphasis was on the modification of the following aspects of the Arena: improvement of the acoustics, the air conditioning system, the layout and accessibility, the strengthening of the roof construction in order to facilitate the suspension of sound equipment and video walls, the improvement of backstage facilities and the expansion of the number of seats. Originally, it was planned to expand the capacity of the Arena by an additional 5 000 seats. This has now been reduced to […] seats.
(15)
The management considered that this investment was necessary to maintain the value of the complex, but that it would not lead to additional revenues for the operator. During the negotiations with the municipality, therefore, the management argued that this aspect should not be taken into account in establishing the price of the shares in Ahoy Rotterdam NV or the rent for the complex.
(16)
The municipality accepted this argument, and did not require an adaptation to the price of the shares in Ahoy Rotterdam NV or the rent fixed for the Ahoy complex. However, in order to ensure that after the planned investment the rent would be at a market level, the municipality had a profit-sharing mechanism included in the lease, whereby the operator, Ahoy Rotterdam NV, would pay a surcharge on the rent if its gross margin were to exceed a predetermined level. This surcharge would be due if the gross margin, less the rent payable for the relevant year, exceeded EUR 16,5 million. The surcharge would be determined in accordance with the following table:
Tranche
Gross margin (net of rent)
Surcharge
First tranche
EUR 16,5 to EUR 18,0 million
50 %
Second tranche
EUR 18,0 to EUR 21,0 million
35 %
Third tranche
EUR 21,0 to EUR 25,0 million
20 %
The three tranches are cumulative. If, for example, the gross margin achieved in one year, net of the rent paid to the municipality, is EUR 20 million, the rent will be subject to a surcharge consisting of 50 % of EUR 1,5 million (the first tranche) and 35 % of EUR 2 million (the remaining amount falling into the second tranche), giving a total surcharge of EUR 1,45 million.
III. GROUNDS FOR INITIATING THE FORMAL INVESTIGATION PROCEDURE
(17)
On 30 January 2008 the Commission decided to initiate the formal investigation procedure because the Dutch authorities had not provided sufficient evidence to allow the Commission to conclude that the notified investment by the municipality of Rotterdam did not constitute State aid or that any such aid was compatible with the EC Treaty.
(18)
In particular, the Commission doubted whether the design of the profit-sharing arrangement stipulated in the lease concluded between Ahoy Rotterdam NV and the municipality was adequate to ensure that the operator of the Ahoy complex would not be granted an economic advantage beyond normal market conditions as a result of the notified investment.
(19)
The investigation also covered the sale of Ahoy Rotterdam NV and the lease of the Ahoy complex to the privatised operator, transactions which had been carried out by the municipality of Rotterdam but which had not been notified to the Commission by the Dutch authorities. Given that these transactions were closely interlinked with the notified investment, the Commission considered it necessary to verify whether any of them comprised any element of State aid. The Commission also took account here of the fact that the Deloitte valuation reports used as a basis for these transactions were themselves to a certain extent based on the information provided by the management of Ahoy Rotterdam NV, which as a prospective buyer and lessee faced a conflict of interest.
(20)
Finally, the Commission also initiated the formal investigation procedure in order to give the Dutch authorities and third parties the opportunity to submit their comments on its provisional assessment of the measure described and to give the Commission any relevant information related to the measure.
IV. COMMENTS BY THIRD PARTIES
(21)
Following the initiation of the procedure, the Commission received comments from three interested parties, namely Ahoy Rotterdam NV, the alleged recipient of State aid; Mojo and Music Dome, which submitted joint observations; and one individual person (10).
(22)
According to Ahoy Rotterdam NV, the sale of Ahoy Rotterdam NV and the lease of the Ahoy complex were at worst on market terms and might even be more generous to the municipality. The alleged recipient drew attention to the restrictions and conditions included in the lease and price agreements, which considerably limited the value of the lease and the purchase price.
(23)
Ahoy Rotterdam NV stated that the investment in the Ahoy Arena related mainly to maintenance and renovation, and was aimed only to a limited extent at an increase in capacity (11). In so far as the increase in capacity would lead to better operating possibilities, Ahoy Rotterdam NV asserted, on the basis of the financial data supplied, that the profit-sharing arrangement would ensure that the municipality would benefit more than would be required by the market economy investor principle.
(24)
Mojo and Music Dome maintained the position they had put forward in the complaint they submitted before the initiation of the formal investigation (12), to the effect that the planned investment in the Ahoy complex and the related transactions (the privatisation of the operation of Ahoy Rotterdam NV and the lease of the property) involved illegal State aid.
(25)
Mojo and Music Dome argued that the planned investment conferred an advantage on the operator of the complex, in particular because the expansion of the capacity of the Ahoy Arena would increase the operator’s revenues. Even if the operator’s revenues did not increase, the improvement of the facilities would still confer a competitive advantage on Ahoy Rotterdam NV, as it would have the benefit of an improvement in the facilities free of charge, whereas any private undertaking would have had to pay the cost itself. The improvement would help the operator to consolidate its position in the market or even to improve it. Furthermore, the investment was not profitable for the municipality of Rotterdam and therefore could not satisfy the market economy investor test.
(26)
According to Mojo and Music Dome, the profit-sharing mechanism did not remove the operator’s advantage. It was clear that the final profit-sharing arrangement had not been tested by any independent consultant. Furthermore, the mechanism would not be consistent with the market: even if the operator were to repay the investment in full under the profit-sharing mechanism, the operator would still receive an economic advantage, because the municipality of Rotterdam was to bear the entire economic risk of the investment. If the investment did not result in increased revenue, the municipality would get nothing at all. Only if there was indeed extra revenue would the municipality recover part of its investment. No private investor would have accepted such conditions.
(27)
As regards the price of shares in Ahoy Rotterdam NV and the rent for the Ahoy complex, Mojo and Music Dome argued that the conflict of interest faced by the management and prospective buyer when it submitted the information to Deloitte had resulted in a valuation of the shares in Ahoy Rotterdam NV that was too low. They again questioned the reliability of the forecasts by the management of Ahoy Rotterdam that were used by Deloitte to value the shares of the company.
(28)
According to Mojo and Music Dome, the management report accompanying the financial accounts for 2004/2005 suggested that there was a trend in Ahoy’s turnover in which ‘good’ years alternated with ‘moderate’ years. The operator had indicated this trend to Deloitte as well, but in the light of the very small differences in the number of events scheduled each year the alleged trend could not be considered credible (13). This trend did not correspond to the actual turnover either, because the financial year 2005/2006, which would have been expected to be ‘moderate’, had in fact turned out to be a ‘good’ year It was not realistic to suppose that the operator could not have envisaged the high turnover in the year 2005/2006, especially given that the events organised in Ahoy were booked well in advance.
(29)
The theoretical series of future cash flows in the Deloitte report was artificial. The forecast in the Deloitte report began with a ‘bad’ year and ended with a ‘good’ year. If it had started with a ‘good’ year and ended with a ‘bad’ year, the present value of the future cash flow, and thus the value of the shares, would have been much more positive.
(30)
Finally, if Deloitte had made an accurate forecast of the expected result for the financial year 2005/2006, the value of the company would have been put considerably higher. It could be argued that other things being equal the difference between the actual EBITDA, EUR 5,745 million, and the forecast EBITDA, EUR 1,252 million, constituted extra cash flow in the first forecast year, which would result in an increase of EUR 4,493 million in the indicative value of the company (14).
V. POSITION OF THE DUTCH AUTHORITIES
(31)
By letter registered as incoming mail on 1 April 2008, the Dutch authorities submitted their comments on the Commission’s decision to initiate the formal investigation procedure. The Dutch authorities also replied to the third-party observations on the decision to initiate the procedure, and commented on a non-confidential version of the ECORYS NV report.
(32)
Throughout their submissions, the Dutch authorities maintained the position they had put forward before the formal investigation was initiated (15), to the effect that neither the investment in the Ahoy complex by the municipality of Rotterdam nor the sale of Ahoy Rotterdam NV and lease of the complex constituted State aid.
(33)
The Dutch authorities for the most part referred back to information submitted before the decision to initiate the procedure, and maintained their position that the planned investment did not contain any State aid component. They reiterated that the investment should be regarded as an investment in public infrastructure, which did not confer a selective advantage on any undertaking and which guaranteed the multifunctional character of the complex. The contractor who would carry out the investment was to be selected through an open tender procedure. The investment, including the expansion of capacity, was needed to maintain the value of the Ahoy complex; of the total EUR 42 million, only EUR 7 million was to be used to increase the capacity of the Ahoy Arena.
(34)
The rent and share price calculated in the Deloitte reports would ensure a price consistent with the market. The Dutch authorities said that Deloitte confirmed that it undertook its own analyses of the available information, and that its conclusions differed from those of the management on a number of points. The Deloitte reports consequently provided a firm basis for drawing conclusions regarding a rent and share price consistent with the market.
(35)
The profit-sharing mechanism was an effective way of ensuring that no undue advantage was conferred even after the completion of the investment. The threshold triggering the profit-sharing mechanism was set in nominal terms, and was not subject to indexation. If the latest results of Ahoy Management NV were simply increased by an expected annual inflation rate of 2 %, additional rent would be received under the profit-sharing mechanism from 2010/2011 onwards. From 2013/2014, in that scenario, the rent paid by Ahoy Management NV would be higher than the rent calculated by the complainants Mojo and Music Dome. The profit-sharing mechanism was thus an effective tool for ensuring that the rent was consistent with the market.
(36)
The Dutch authorities specifically reaffirmed that, contrary to the views of Mojo and Music Dome, there was indeed a trend in the year-to-year turnover of Ahoy Rotterdam NV. The number of events was not an indication of the existence of such a trend, because it did not take into account the commercial value of the individual events. A significant proportion of the events were organised on a two-yearly basis, and some of them produced substantial additional income (16). In addition, the turnover of an event could easily differ from expectations. The Dutch authorities therefore rejected the view put forward by Mojo and Music Dome.
(37)
As regards the independent consultant’s report, the Dutch authorities noted that the observations in the report were largely in line with the Deloitte reports. In particular, the report concluded that the profit-sharing mechanism ensured that the operator would not derive an economic advantage from the planned investment. The report thus confirmed that the agreements concluded were consistent line with market conditions.
VI. THE INDEPENDENT CONSULTANT’S STUDY
(38)
As part of the investigation, the Commission selected an independent consultant, ECORYS Nederland BV, to carry out a review of the valuation reports prepared by Deloitte (17), which had served as a basis for the municipality when it sold the operation of Ahoy Rotterdam NV and leased the Ahoy complex. The consultant was also requested to review the valuation report of DTZ Zadelhoff (DTZ) that had been submitted by the complainants before the initiation of the investigation (18), and to assess whether the profit-sharing arrangement stipulated in the lease between Ahoy Rotterdam NV and the municipality was consistent with the market. For all of these valuation reports, the consultant was requested to state a view on the correctness of the methodology applied.
(39)
The consultant found that in the Deloitte reports valuing the shares in Ahoy Rotterdam NV and determining the rent for the Ahoy complex, the methodology applied was correct. It was reasonable for Deloitte to make use among other things of the information provided by the management, but Deloitte had based its final valuation on its own forecasts, which differed from the management’s expectations.
(40)
According to the consultant, the discrepancy between the valuations of the rent for the Ahoy complex arrived at by Deloitte and DTZ resulted from the different methods they had applied. The consultant approved of the approach taken by Deloitte (19). Underlining the close relation between Deloitte’s valuation of the shares in Ahoy Rotterdam NV and the determination of the rent for the complex, the independent consultant confirmed that given that Deloitte’s valuation of the shares was fair the method Deloitte had followed provided the most accurate estimate of the market level of the rent for the Ahoy complex.
(41)
The independent consultant’s report confirmed that the assumption in the Deloitte report that an increase in the capacity of the Ahoy Arena as a result of the intended investment would not automatically produce additional value for the operator was a defensible one (20). As regards the profit-sharing arrangement, the consultant concluded that the mechanism guaranteed a reasonable rent increase in conformity with market conditions in return for the planned investment by the municipality of Rotterdam. As the thresholds set in the profit-sharing arrangement were not subject to indexation, the municipality, as the lessor, might well secure a windfall profit even if the operator, as the lessee, did not exploit the investment in the complex.
VII. ASSESSMENT IN THE LIGHT OF THE STATE AID RULES
(42)
The Commission has considered whether the measure constitutes State aid within the meaning of Article 87(1) of the EC Treaty, which provides that ‘any aid granted by a Member State or through State resources in any form whatsoever which distorts or threatens to distort competition by favouring certain undertakings or the production of certain goods shall, in so far as it affects trade between Member States, be incompatible with the common market’.
(43)
It will be seen that if it is to be classed as State aid the notified investment by the municipality of Rotterdam must meet all of the following conditions: (1) the measure must be funded out of State resources; (2) it must confer an economic advantage on undertakings; (3) the advantage must be selective and distort or threaten to distort competition; and (4) the measure must affect trade between Member States.
1. State resources
(44)
The municipality of Rotterdam plans to invest up to EUR 42 million in the renovation and expansion of the Ahoy Arena, which forms part of the Ahoy complex. Since a municipality is a public authority, the investment must be considered an investment using State resources within the meaning of Article 87(1) of the EC Treaty.
(45)
The other transactions carried out by the municipality, namely the sale of the operation of Ahoy Rotterdam NV to the management and the lease concluded with the privatise operator, may thus likewise have involved State resources within the meaning of Article 87(1).
2. Advantage
(46)
As was pointed out in the decision initiating the procedure, the sale of the operation of Ahoy Rotterdam NV and the lease of the Ahoy complex would confer an economic advantage on the buyer/lessee only if the price of shares in Ahoy Rotterdam NV or the rent for the Ahoy complex were set below their market level. In the decision initiating the procedure the Commission noted that the price for Ahoy Rotterdam NV and the level of rent for the Ahoy complex had been determined directly on the basis of valuation reports prepared by an independent valuer, Deloitte. However, in view of the close link between these transactions and the notified investment, the Commission considered it necessary to verify the terms of the transactions, and n so doing to take account of the fact that Deloitte’s reports were to a certain extent based on information provided by the management of Ahoy Rotterdam NV, which as a prospective buyer/lessee faced a conflict of interest.
(47)
As part of the investigation, the Commission decided to obtain an independent consultant’s opinion on the reliability of the Deloitte reports, which had served as a basis for the municipality when it carried out these transactions. As has been explained in recitals 38, 39 and 40, the study carried out by this independent consultant confirmed that the methodology followed in the reports was correct, and that Deloitte had based its final valuation on its own forecasts (21). The Dutch authorities have also indicated that Deloitte has confirmed that it undertook its own analysis of the available information and that its conclusions differed from those of the management on a number of points.
(48)
The Commission has carried out its own in-depth assessment of these reports, and finds that Deloitte correctly applied the discounted cash flow method (22) to guide it in valuing the shares in Ahoy Rotterdam NV and the income approach to guide it in determining the rent for the complex. The Commission likewise finds that the reports correctly took into account the special features of the operating company that made it difficult to draw a proper comparison with other companies and transactions. Finally, the Commission finds that in its valuations Deloitte took proper account of the close link between the sale of the operation and the lease of the Ahoy complex. On the basis of its own assessment and of the findings of the independent consultant, the Commission takes the view that there are no reasonable grounds to challenge Deloitte’s reports.
(49)
Both before and after the formal investigation was initiated Mojo and Music Dome argued that the results of the Deloitte reports were vitiated because Deloitte had applied the wrong methodology and because it had used biased information provided by the management; the Commission finds that these arguments have not been properly substantiated. As has been explained, the Commission has concluded that Deloitte applied the correct methodology and that it based its valuation on its own forecasts, which differed from the management’s expectations.
(50)
Mojo and Music Dome further contend that some of the results actually achieved by Ahoy Rotterdam NV differ from the results forecast in Deloitte’s valuation of the shares in Ahoy Rotterdam NV (23), and that if these forecasts were to be updated the result of the valuation, and thus the price for the shares in Ahoy Rotterdam NV, would be significantly higher. It should be pointed out that the valuation was based on forecasts made by Deloitte on the basis of the information available at the time. There is no evidence that Deloitte used incorrect information to assess the market value of Ahoy Rotterdam NV. The fact that some financial indicators turned out to be different from what had originally been forecast did not affect the circumstances and the information available to Deloitte at the time when it drew up its valuation report, and therefore could not affect the outcome of that valuation. The Commission finds, therefore, that the differences between the forecasts and the actual financial indicators supplied ex post by Mojo and Music Dome do not vitiate the correctness of the valuation carried out by Deloitte.
(51)
On the basis of this assessment, the Commission considers that Deloitte’s market valuation reports presented a reliable basis for the prices that were set for purposes of the sale of the operation of Ahoy Rotterdam NV and the lease of the Ahoy complex by the municipality. Taking into account the relevant obligations imposed by the municipality in the lease, the Commission concludes that these transactions were carried out in conformity with market conditions and did not confer an undue economic advantage on the operator of the complex.
(52)
As regards the part of the notified investment relating specifically to the upgrading and expansion of the capacity of the Ahoy Arena, in the decision initiating the procedure the Commission said it could not rule out the possibility that this investment might confer a selective advantage on the operator of the complex going beyond normal market conditions, even when account was taken of the safeguard provided by the profit-sharing mechanism laid down in the lease concluded between the municipality and Ahoy Rotterdam NV.
(53)
In particular, according to the Commission’s initial assessment, the arguments put forward by the Dutch authorities did not show that the design of the profit-sharing arrangement was such as to ensure that the rent would be at a market level following the investment; those arguments consequently did not show that there would be no economic advantage to the operator of the complex after the completion of the investment.
(54)
As part of the investigation, the Commission carried out an in-depth analysis of the profit-sharing mechanism in the light of the additional information provided by the Dutch authorities and the third parties. The Commission also asked the independent consultant to assess whether the profit-sharing arrangement laid down in the lease was in line with market conditions.
(55)
As explained in recitals 15 and 16, the privatisation of the operation of Ahoy Rotterdam NV and the lease of the complex were based on the assumption that the planned investment (24) was necessary to maintain the value of the complex but would not produce any additional revenues for the operator (25). In this respect, the Commission would point out that the independent consultant has confirmed that the assumption made in the Deloitte report that an increase in the capacity of the Ahoy Arena as a result of the intended investment would not automatically produce additional value for the operator was a defensible one, in view of the dynamics of the events market, possible new competitors, and the related uncertainties and risks. The Commission agrees with the findings of the independent consultant, and concludes that this assumption was justified, taking into account among other things Ahoy’s unique market position, the presence and behaviour of other operators in the market (26), and the fact that the operation of the complex could be hampered by the renovation work for a fairly long time.
(56)
The Commission would also point out that the municipality included a profit-sharing mechanism in the lease as a safeguard. This arrangement was designed to ensure that the level of the rent for the complex would rise if the notified investment were to increase the value of the complex to the operator. According to the independent consultant the profit-sharing arrangement guarantees a reasonable rent increase in conformity with market conditions in return for the planned investment by the municipality of Rotterdam. The independent consultant has confirmed that both the degressive structure of the mechanism and the differentiation of the pace of the rent increase are reasonable. The independent consultant has also pointed out that as the thresholds set in the profit-sharing arrangement are not subject to indexation, the municipality, as the lessor, may well secure a windfall profit even if the operator, as the lessee, does not exploit the investment in the complex.
(57)
The mechanism increases the rent once the operator’s gross margin, as defined for this purpose, exceeds the threshold of EUR 16,5 million. In order to assess whether this threshold is appropriate, the Commission has compared it over the period of the lease with the operator’s gross margins as forecast in the Deloitte report (27), after deducting, as the mechanism provides, the rent payable to the municipality in a given financial year.
[…]
(58)
[…] Over the period of the lease, the gross margins forecast by Deloitte (less the rent) are on average higher than the EUR 16,5 million threshold in the financial years following the projected completion of the investment, even when no account is taken of possible additional gross margin generated by the increase in value of the complex. The Commission concludes that the threshold is at a level likely to capture potential increases in the operator’s gross margin that might arise if the investment were to increase the value to the operator, rather than merely preserving it.
(59)
Once the gross margin threshold of EUR 16,5 million is exceeded, the additional rent for the municipality substantially increases, although at a decreasing pace, until the operation is achieving a gross margin of EUR 25 million (28). At that point the rent received by the municipality is EUR 5,2 million, double the figure determined by Deloitte (29). As the effect of the upgrading/expansion of the Ahoy Arena on the operator’s revenues cannot be expected to be unlimited, the Commission takes the view that it is justified in this case to differentiate the pace of the rent increase and at the same time to put a cap on the maximum rent surcharge (30).
(60)
The Commission therefore accepts the independent consultant’s opinion and concludes that the design of the profit-sharing mechanism laid down in the lease is in line with market conditions and provides an effective safeguard to ensure that the rent for the complex following the planned investment is at a market level.
(61)
Mojo and Music Dome have argued that even if the investment (and in particular the expansion of the Ahoy Arena) did not increase the operator’s revenues, the improvement of the facilities would still confer a competitive advantage on Ahoy Rotterdam NV, as it would have the benefit of an improvement in the facilities free of charge, whereas any private undertaking would have had to pay the cost itself; the Commission does not consider this argument convincing. In its valuations Deloitte itself worked with a scenario according to which the investment would not generate additional revenues but was nevertheless necessary in order to preserve the value of the complex. When the price for Ahoy Rotterdam NV and the rent for the complex were set, the investment was taken into account. Thus the investment does not confer an economic advantage on the operator.
(62)
Mojo and Music Dome also argue that the arrangement cannot be in line with the market, since even if the operator were to repay the investment in full under the profit-sharing mechanism, the operator would still receive an economic advantage, as the entire economic risk of the investment would be borne by the municipality of Rotterdam. According to Mojo and Music Dome, the municipality will receive nothing if the investment does not generate additional income: it will recover its investment only if extra income is indeed generated. With regard to the argument put forward by Mojo and Music Dome here, the Commission cannot exclude the possibility that in its decision to invest in the project the municipality did not behave as a profit-maximising private investor. The conditions imposed on the operator regarding the multifunctionality of the complex and the types of events that are to take place there in effect reduce the value of the investment. However, the Commission’s assessment has demonstrated that the operator did not receive any undue advantage from its contractual relationship with the municipality, taking into account the restrictions imposed in the contracts. As explained above, the level of the rent and the price of the shares in Ahoy Rotterdam NV were in line with market conditions. The profit-sharing mechanism presents is an additional safeguard to rule out any potential undue advantage if the investment, rather than merely preserving value, were to generate additional value for the operator.
(63)
Accordingly, taking into account the uncertainty of the potential advantage to the operator resulting from the upgrading/expansion of the Ahoy Arena, as well as the effective safeguard in the form of the profit-sharing arrangement implemented by the municipality, the Commission concludes that the planned investment does not confer on the operator an economic advantage going beyond normal market conditions.
(64)
The Dutch authorities have given a commitment that the undertaking or undertakings carrying out the investment project will be selected by public tender in full compliance with Parliament and Council Directive 2004/18/EC (31). As it said in its decision to initiate the investigation procedure, if this commitment is met the Commission can rule out the possibility that an economic advantage going beyond normal market conditions might be conferred on any such undertaking or undertakings.
(65)
It must be concluded that the investment will not confer any economic advantage beyond normal market conditions on undertakings using the services provided by the operator of Ahoy. Since the investment is focused on the renovation and development of the Ahoy Arena, the undertakings concerned will be organisers of concerts, festivals, and sports and social events. Given that the operator of the Ahoy complex is a private undertaking, there is no reason to doubt that its clients will be charged a market price.
(66)
In the decision initiating the procedure, the Commission made an initial finding, on the basis of the information in its possession, that no selective advantage would be conferred on any specific undertaking or group of undertakings or on any specific activity, given the multipurpose layout of the complex and the obligations imposed on the operator in the lease regarding the nature and promotion of its multifunctional character.
(67)
The comments submitted by the Dutch authorities in the course of the investigation have confirmed the multifunctional nature of the Ahoy complex and the variety of activities carried on there. The lease requires the operator to guarantee that the facility will continue to be available for different users and activities. The Commission would observe that the investment in the Ahoy Arena aims at maintaining the multifunctional character of the complex, so as to provide facilities for various types of activity which are not for the benefit of specific undertakings or specific activities. In addition, the investment in the Arena is intended to provide a venue at which activities will take place that are aimed at the general public. The provision of a sports venue of this type can be regarded as a matter for which the authorities are responsible to the general public, provided its multifunctional character is maintained. In addition, there is nothing to suggest that with regard to other activities and events the Ahoy complex would not be operated on market terms.
(68)
The Commission takes the view, therefore, that the investment will not favour specific undertakings or economic activities, and is consequently not selective.
(69)
The Commission accordingly finds that neither the planned investment in the Ahoy complex nor the related sale of the operation and lease of the Ahoy complex by the municipality confer an economic advantage going beyond normal market conditions on the operator of the complex or on any other undertaking. The Commission also finds that the investment does not selectively favour specific undertakings or economic activities.
VIII. OVERALL CONCLUSION
(70)
Since the initiation of the formal investigation procedure, the doubts that the Commission expressed in the initiating decision have been addressed in a satisfactory manner by the Dutch authorities and the independent consultant. In particular, further information has been provided with respect to the design of the profit-sharing arrangement, which has enabled the Commission to assess the mechanism in depth. Furthermore, the Commission has assessed the reliability of the Deloitte valuations which served as a direct basis for the sale of the operation of Ahoy Rotterdam NV and the lease of the Ahoy complex, and has confirmed that these transactions were consistent with the market.
(71)
The Commission concludes, therefore, that neither the notified investment in the renovation and upgrading/expansion of the Ahoy complex, nor the related sale of the operation of Ahoy NV and lease of the complex, constitutes State aid within the meaning of Article 87(1) of the EC Treaty,
HAS ADOPTED THIS DECISION:
Article 1
The investment by the municipality of Rotterdam in the Ahoy complex, notified to the Commission by letter of 22 February 2007, with subsequent amendments, does not constitute State aid within the meaning of Article 87(1) of the EC Treaty.
The measure may accordingly be implemented.
Article 2
This Decision is addressed to the Kingdom of the Netherlands.
Done at Brussels, 21 October 2008.