ROZHODNUTÍ KOMISE (EU) 2015/507
ze dne 16. září 2014
o opatření SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), které provedlo Německo
(oznámeno pod číslem C(2014) 6411)
(pouze německé znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie, a zejména na čl. 108 odst. 2 první pododstavec této smlouvy,
poté, co vyzvala zúčastněné strany k podání připomínek v souladu s uvedeným článkem (1), a s ohledem na tyto připomínky,
vzhledem k těmto důvodům:
1. ŘÍZENÍ
(1)
Dne 30. března 2007 podala společnost Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (dále jen „společnost Neuwoges“) na základě čl. 20 odst. 2 nařízení Rady (ES) č. 659/1999 (2) u Komise stížnost, podle níž byla společnostem Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (dále jen „společnost BAVARIA 1“ a „společnost BAVARIA 2“; společně „skupina Bavaria“) poskytnuta protiprávní státní podpora ve formě smlouvy o dlouhodobém právu stavby na pozemcích (Erbbaurechtsvertrag, dále jen „smlouva o právu stavby“) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag). Společnost Neuwoges požádala o zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(2)
Dne 6. srpna 2007, 14. května 2008, 6. dubna 2009 a 3. února 2012 si Komise od Německa vyžádala doplňující informace. Německo odpovědělo dne 4. září 2007, 12. října 2007, 17. října 2007, 11. července 2008, 14. července 2008, 12. prosince 2008, 30. června 2009 a 28. února 2012. Společnost Neuwoges podala své připomínky dne 30. května 2007, 5. listopadu 2007, 26. února 2008, 15. července 2008, 30. září 2008, 18. prosince 2008, 6. března 2009, 4. června 2009, 15. července 2009, 26. srpna 2009, 22. září 2009 a 19. ledna 2012. Skupina Bavaria podala připomínky dne 13. května 2008.
(3)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES rozsudek Landgericht Rostock (zemský soud v Rostocku, dále jen „LG Rostock“). Skupina Bavaria podala proti společnosti Neuwoges žalobu pro neplnění smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Společnost Neuwoges následně prohlásila, že tato smlouva obsahuje protiprávní státní podporu, která je neslučitelná s vnitřním trhem, a je tudíž neplatná. LG Rostock dospěl k závěru, že k žádnému zvýhodnění skupiny Bavaria, a tedy ani k žádnému poskytnutí státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU nedošlo. Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala. Řízení před Oberlandesgericht Rostock (vrchní zemský soud v Rostocku, dále jen „OLG Rostock“) stále probíhá. Skupina Bavaria zahájila kromě toho též řízení před Verwaltungsgericht Greifswald (správní soud v Greifswaldu, dále jen „VG Greifswald“), aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo města Neubrandenburg, které se těchto smluv týkají. Toto řízení stále probíhá.
(4)
Dopisem ze dne 4. června 2009 vyzvala společnost Neuwoges Komisi v souladu s čl. 265 odst. 2 SFEU, aby do dvou měsíců zahájila formální vyšetřovací řízení.
(5)
V dopise ze dne 29. července 2009 Komise společnosti Neuwoges sdělila, že podle jejího předběžného posouzení smlouva o právu stavby ani smlouva o správě nemovitostí neobsahují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(6)
V dopise ze dne 26. srpna 2009 stěžovatelka toto předběžné posouzení napadla a vyzvala Komisi, aby do dvou týdnů zahájila formální vyšetřovací řízení.
(7)
Útvary Komise dopisem ze dne 15. září 2009 společnosti Neuwoges sdělily, že jí zašlou další dopis s posouzením nejnovějších připomínek společnosti Neuwoges. V dopise ze dne 22. září 2009 informovala společnost Neuwoges Komisi o tom, že s návrhem Komise nesouhlasí.
(8)
Dne 9. října 2009 podala společnost Neuwoges žalobu u Tribunálu a požádala, aby rozhodnutí, které je podle ní obsaženo v dopise Komise ze dne 29. července 2009, zrušil nebo aby podpůrně konstatoval, že Komise zanedbala svou povinnost jednat, protože se zdráhala zahájit formální vyšetřovací řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU. Dne 9. ledna 2012 Tribunál žalobu na neplatnost zamítl jako nepřípustnou a žalobu pro nečinnost jako neopodstatněnou (3).
(9)
V dopise ze dne 19. ledna 2012 vyzvala společnost Neuwoges Komisi znovu k zahájení formálního vyšetřovacího řízení podle čl. 108 odst. 2 SFEU.
(10)
Dopisem ze dne 21. března 2012 informovala Komise Německo o svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení. Rozhodnutí Komise o zahájení formálního vyšetřovacího řízení (dále jen „rozhodnutí o zahájení řízení“) bylo uveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (4). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby k tomuto opatření podaly připomínky. Dne 22. března 2012 podala společnost Neuwoges proti usnesení Tribunálu ze dne 9. ledna 2012 opravný prostředek. Dne 15. listopadu 2012 zamítl Soudní dvůr tento opravný prostředek jako bezpředmětný (5).
(11)
Dne 17. července 2012, 2. října 2012, 4. dubna 2013 a 15. dubna 2014 byly Komisi doručeny připomínky společnosti Neuwoges, dne 18. června 2012 a 22. dubna 2013 připomínky skupiny Bavaria. Tyto připomínky byly dne 7. srpna 2012 a 16. září 2013 předány Německu. Na žádost spolkové vlády podalo město Neubrandenburg dne 23. července 2012 a 28. září 2012 své připomínky; spolková země Berlín předložila své připomínky dne 16. května 2012, 28. září 2012 a 30. září 2013.
2. POPIS OPATŘENÍ
(12)
Neuwoges je společnost s ručením omezeným založená podle německého práva. Město Neubrandenburg je v ní 100 % podílníkem. Cílem společnosti Neuwoges je zajišťovat pro velkou část obyvatel města Neubrandenburg a přilehlých oblastí cenově dostupné bydlení. Společnost v současnosti vlastní 33 % všech bytů města Neubrandenburg. Bavaria 1 a Bavaria 2 jsou sdružení pro zvláštní účely, která byla založena výhradně pro obchodování se společností Neuwoges a jejichž většinovými vlastníky jsou uzavřené nemovitostní fondy. Ve společnosti Bavaria 1 mají obchodní podíl společnost BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) a společnost BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), zatímco ve společnosti Bavaria 2 má 100 % obchodní podíl společnost Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Držiteli obchodních podílů společnosti BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG i společnosti Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn jsou soukromí investoři. Oba fondy byly zřízeny a provozovány společností Berliner Immobilien-Holding GmbH, která do 1. ledna 2006 patřila společnosti Bankgesellschaft Berlin, a poté se jejím přímým, 100 % vlastníkem stala spolková země Berlín.
(13)
Společnost Neuwoges je mj. vlastníkem řady pozemků v Neubrandenburgu, na nichž se nachází dvanáct obytných budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek a mnoha nebytovými prostory pro komerční využití. Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí („předmětné smlouvy“ nebo společně „obchod na principu prodeje a zpětného leasingu“).
2.1. SMLOUVA O PRÁVU STAVBY (ERBBAURECHTSVERTRAG)
(14)
Dne 21. ledna 1998 spolu společnost Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely smlouvu o pronájmu pozemků a prodeji budov vztahující se na dvanáct budov s celkovým počtem 557 bytových jednotek. Na základě této smlouvy obdržela skupina Bavaria právo stavby na pozemcích na dobu 75 let a příslušné budovy získala.
(15)
Smlouva o právu stavby má dvě základní části:
a)
V první se skupina Bavaria zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] (6) EUR (7): […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představující kupní cenu budov.
b)
Ve druhé části přijímá skupina Bavaria závazek, že od 1. ledna 2029 bude po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok. Pro následnou zbylou dobu trvání smlouvy o právu stavby je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %.
(16)
V roce 1997 nechala společnost Neuwoges před uzavřením smlouvy o právu stavby se skupinou Bavaria posoudit prostřednictvím svého interního znalce hodnotu objektů (budov a pozemků). Podle tohoto posudku činila hodnota objektů […] EUR. V roce 2007 pověřila společnost Neuwoges ještě i externího znalce, aby vypracoval další posudek se zpětnou platností, který by ověřil tržní hodnotu objektů v roce 1997. Podle tohoto posudku z roku 2007 činila odhadovaná hodnota objektů v roce 1997 […] EUR.
Zákon o odpuštění starých dluhů (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
Smlouva o právu stavby byla uzavřena na základě zákona o odpuštění starých dluhů (8) (Altschuldenhilfegesetz, dále jen „AHG“). Po znovusjednocení Německa v roce 1990 se z bývalých národních podniků bytové správy ve východním Německu staly právně samostatné obecní podniky bytové správy. Aktiva a závazky jejich předchůdců přešly na tyto nové podniky, což pro ně představovalo značnou zátěž. Za účelem zajištění dlouhodobé životaschopnosti těchto podniků bytové správy přijal spolkový zákonodárce zákon o odpuštění starých dluhů (AHG), který vstoupil v platnost dne 27. června 1993.
(18)
Obecní podniky bytové správy ve východním Německu mohly podle AHG na požádání dosáhnout zproštění starých závazků. U starých závazků převyšujících částku 76,69 EUR na m2 bylo podle § 4 odst. 1 a 2 AHG možné získat částečné zproštění, přičemž maximální výše těchto závazků, kterou bylo možné zohlednit, činila 434,60 EUR na m2. Podnik bytové správy za to musel akceptovat určité nové závazky. Musel například vyvinout značnou snahu o zajištění privatizace 15 % bytů (§ 4 odst. 5 první věta ve spojení s § 5), vypracovat obchodní plán procesu rychlé privatizace, modernizace a rekonstrukce vlastního bytového fondu (§ 4 odst. 5 druhá věta) a podávat zprávy o stavu svého investičního programu a výsledcích privatizace (§ 4 odst. 5-7). Podle znění zákona, které platilo v daném období (1997-1998), mohly podniky bytové správy svůj privatizační závazek splnit do 31. prosince 2003. Podnik bytové správy, který tento privatizační závazek nesplnil (tzn. nevyvíjel dostatečně intenzivní snahu o zajištění privatizace), musel prostředky, které obdržel v rámci zproštění starých závazků, vrátit.
(19)
Z výnosů privatizace, které přesáhly částku 76,69 EUR za m2, musely podniky bytové správy odvádět určité procento do Fondu pro umoření převzatých dluhů (Erblastentilgungsfond, dále jen „ETF“). K danému období (1997-1998) platilo ustanovení § 5 odst. 2 AHG, podle něhož muselo být ze všech privatizací, které byly uskutečněny do 31. prosince 1998, odvedeno 45 % výnosů z odprodeje. Na privatizace uskutečněné do 31. prosince 2000, resp. do 31. prosince 2003, se vztahovala sazba 50 %, resp. 55 % podílu z výnosů. Pokud privatizace proběhla formou zřízení práva stavby na pozemcích (kdy nedojde k přímému prodeji budov a pozemků, nýbrž pouze k prodeji budov, přičemž k pozemkům je zřízeno právo stavby), výše výnosu z odprodeje sloužící jako základ pro výpočet povinně odváděné částky odpovídala ceně budov a současné hodnotě celkové výše protiplnění za právo stavby (§ 5 odst. 2).
(20)
Během roku 1995 vyšlo najevo, že původně plánovaná forma privatizace - tj. prodej nájemníkům - pravděpodobně nepovede k dosažení požadované 15 % privatizační kvóty. S ohledem na to začala instituce Kreditanstalt für Wiederaufbau (dále jen „KfW“), která byla pověřena správou umořování starých dluhů, uznávat rovněž tzv. „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“ (9). Podle tohoto modelu, který měl být uplatňován pouze tehdy, když bylo pravděpodobné, že 15 % kvóty nebude možné dosáhnout prostřednictvím přímých privatizací, mohl podnik bytové správy prodávat budovy jako celek komerčnímu kupujícímu. Aby bylo možné podniku bytové správy započítat takový prodej do jeho 15 % privatizační kvóty, musel se komerční kupující zavázat k tomu, že provede sanaci budov a co možná nejvíce bytů (nejméně však jednu třetinu) postoupí k prodeji nájemníkům (10). Pokud se po předložení konkrétních prodejních nabídek ukázalo, že zájem o koupi jeví výrazně méně nájemníků než jedna třetina jejich celkového počtu, měl komerční kupující možnost zprostit 60 % bytů privatizačního závazku, a omezit tak tento závazek na privatizaci jedné třetiny zbývajících 40 % bytů (11).
Společnost Neuwoges a AHG
(21)
KfW posléze uznala smlouvu o právu stavby jako náležitý způsob odprodeje zprostředkujícímu pořizovateli. Uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnosti Neuwoges rovněž usnadnilo plnění jejího privatizačního závazku vyplývajícího z AHG. Stále ovšem zůstává nejasné a sporné, nakolik byly obchodní úvahy, které vedly společnost Neuwoges k tomu, že se rozhodla uzavřít předmětné smlouvy, ovlivněny AHG a zda má být v rámci zkoumání otázky, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představuje podporu ve prospěch skupiny Bavaria, zohledněno zproštění závazků, kterého společnost Neuwoges dosáhla na základě AHG.
(22)
Společnost Neuwoges podle informací, které sama poskytla, dosáhla zproštění závazků v celkové výši […] EUR (12). Společnost Neuwoges uvedla, že stanovit, jaká část celkové výše závazků, jejichž zproštění dosáhla, představuje podíl odpovídající obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, je obtížné, protože ke zproštění závazků může podle AHG dojít teprve poté, co podnik bytové správy v plném rozsahu splní svůj privatizační závazek. Pokud by i přesto bylo nutné stanovit určitou dílčí částku z celkové výše umořených závazků připadající na určité privatizační opatření na základě podílu těchto privatizací na celkovém privatizačním závazku společnosti Neuwoges, bylo by možné vypočítat, že na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu připadají umořené závazky v celkové hrubé výši […] EUR. Z výnosů obchodu se skupinou Bavaria muselo být odvedeno […] EUR do ETF, z čehož lze vypočítat, že čistá výše závazků, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, činila […] EUR (13).
2.2. SMLOUVA O SPRÁVĚ NEMOVITOSTÍ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Skupina Bavaria a společnost Neuwoges rovněž podepsaly dne 21. ledna 1998 smlouvu o správě nemovitostí, na jejímž základě byly společnosti Neuwoges příslušné budovy zpětně poskytovány formou leasingu. Podle smlouvy o správě nemovitosti je společnost Neuwoges po dobu 30 let odpovědna za správu a komerční využívání těchto budov. Veškeré výnosy z pronajímání budov si ponechává společnost Neuwoges. Společnost Neuwoges se za poskytnutí těchto užívacích práv zavázala k placení měsíčních leasingových splátek v pevně stanovené výši, která až do ukončení sanačních prací činila […] EUR ([…] EUR ročně) a v následujícím období pak […] EUR ([…] EUR ročně). Ode dne 1. ledna 2000 rostla výše této leasingové splátky o […] % ročně.
2.3. SMLOUVA O CELKOVÉM PAUŠÁLU
(24)
Skupina Bavaria se zavázala k zajištění sanace předmětných budov a uzavřela za tímto účelem se společností BRG Bau-Regie GmbH (dále jen „BRG“), 100 % dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, smlouvu o celkovém paušálu. Podle této smlouvy platila skupina Bavaria společnosti BRG za veškeré sanační práce paušální částku ve výši […] EUR.
3. PŘIPOMÍNKY NĚMECKA
(25)
Německo se ve své odpovědi na rozhodnutí o zahájení řízení omezilo na prohlášení, že v daném případě nemá k rozhodnutí žádné připomínky a přenechává tuto věc příslušným oblastním orgánům, městu Neubrandenburg a spolkové zemi Berlín.
4. PŘIPOMÍNKY ZÚČASTNĚNÝCH STRAN
4.1. SPOLEČNOST NEUWOGES
(26)
Společnost Neuwoges tvrdí, že když uzavírala předmětné smlouvy, nejednala jako hospodářský subjekt v tržním hospodářství, a skupina Bavaria tudíž získala hospodářskou výhodu představující státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle odhadů společnosti Neuwoges dochází v důsledku uzavření předmětných smluv ke ztrátám ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty). Společnost Neuwoges považuje tyto ztráty za státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem ve prospěch skupiny Bavaria.
(27)
V rámci hodnocení tržní přiměřenosti předmětných smluv společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti musejí být přezkoumány samostatně (oddíl 4.1.1). K jednotlivým smlouvám společnost Neuwoges uvádí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by smlouvu o právu stavby (oddíl 4.1.2) ani smlouvu o správě nemovitosti (oddíl 4.1.3) neuzavřel. Uvádí také, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se rozhodl pro alternativní kalkulaci (oddíl 4.1.4). Společnost Neuwoges vyslovila rovněž tvrzení, že výhoda poskytnutá ve prospěch skupiny Bavaria představuje převod státních prostředků, které lze přičíst městu Neubrandenburg (oddíl 4.1.5).
4.1.1. Společný nebo samostatný přezkum předmětných smluv
(28)
Společnost Neuwoges tvrdí, že co se týče otázky, zda předmětné smlouvy byly uzavřeny za tržních podmínek, musejí být smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti přezkoumány samostatně. Podle společnosti Neuwoges jsou smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitosti právně samostatné smlouvy, které měly existovat nezávisle na sobě. Kdyby obě tyto smlouvy byly koncipovány jako jednotný celek, musely by být podle společnosti Neuwoges obě notářsky ověřené; notářsky ověřená je však pouze smlouva o právu stavby.
(29)
Společnost Neuwoges tudíž při přezkoumávání tržní přiměřenosti těchto smluv přistupuje ke každé jako k samostatné smlouvě.
4.1.2. Smlouva o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag)
(30)
Společnost Neuwoges zastává názor, že vzhledem k odhadům hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků) vypracovaných v roce 1997 a 2007 by žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství smlouvu o právu stavby se skupinou Bavaria za dohodnutou cenu neuzavřel. Placení protiplnění za právo stavby, zproštění závazků v souladu s AHG na základě smlouvy o právu stavby, závazek zajistit sanace ani omezení nabídkového řízení na tomto závěru nic nemění.
4.1.2.1. Kupní cena
(31)
Společnost Neuwoges připomíná, že skupina Bavaria zaplatila peněžitou částku […] EUR za budovy a spolu s částkou ve výši […] EUR představující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích. V obou znaleckých posudcích tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 byla podle sdělení společnosti Neuwoges hodnota všech objektů (pozemků i staveb) odhadnuta na […] EUR, resp. […] EUR. V obou těchto posudcích přitom nebyla stanovena pouze celková hodnota objektů, nýbrž také zvlášť hodnota pozemků (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR) a zvlášť hodnota staveb (posudek z roku 1997: […] EUR, posudek z roku 2007: […] EUR).
(32)
Společnost Neuwoges zastává stanovisko, že posudek tržní hodnoty z roku 1997 představuje reálný odhad tehdejší hodnoty objektů (1997-1998) a že při srovnávání je nutno brát v úvahu pouze cenu za budovy, kterou skupina Bavaria skutečně zaplatila (a nikoli cenu za budovy zahrnující kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích). Společnost Neuwoges tak podle svého mínění obdržela částku, která byla ve srovnání s tržní cenou v rozhodné době (1997-1998) o […] EUR nižší. I při zohlednění zproštění závazků podle AHG by cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla stále o 16 % nižší než nejnižší hodnota uvedená v posudku z roku 2007. Cena, kterou zaplatila skupina Bavaria, byla podle společnosti Neuwoges mnohem nižší než tržní cena, a žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž s prodejem za takovou cenu nesouhlasil.
(33)
Společnost Neuwoges v této souvislosti připomíná, že podle „sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci“ (14) lze za určitých okolností akceptovat jako tržní cenu i kupní cenu, která je o 5 % nižší než tržní cena stanovená nezávislým odhadcem. Cena, která se i za nejpříznivějšího předpokladu nachází nejméně 16 % pod nejnižší odhadovanou hodnotou, je tudíž jako tržní cena neakceptovatelná.
4.1.2.2. Kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích
(34)
Společnost Neuwoges tvrdí, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenami stanovenými v posudcích z roku 1997 a 2007 (v nichž byla stanovena hodnota celkového majetku, který představovaly příslušné budovy a pozemky), nelze brát v úvahu kapitalizované protiplnění za právo stavby prvních 30 let. Jelikož skupina Bavaria hradí protiplnění za právo stavby, jež bylo v její prospěch zřízeno a na ni převedeno na dobu 75 let, a nikoli za převod vlastnictví pozemků, nelze toto protiplnění zohledňovat při srovnávání ceny, kterou skupina Bavaria zaplatila za budovy, s cenou stanovenou v jednom z obou posudků.
4.1.2.3. Zproštění závazků podle AHG
(35)
Společnost Neuwoges dále prohlašuje, že při srovnávání ceny, kterou zaplatila skupina Bavaria, s cenou stanovenou v obou posudcích tržních hodnoty nelze zohledňovat zproštění závazků ve výši […] EUR, k němuž došlo podle AHG na základě předmětných smluv. Pro toto tvrzení uvádí následující důvody:
-
Zproštění závazků podle AHG představuje výhodu, kterou společnosti Neuwoges poskytla třetí strana (KfW), jež není s kupujícím v žádném spojení. Není důvod, aby prodávající přistoupil na cenu, která je nižší než tržní cena, jen proto, aby mu díky této transakci vznikly nějaké dodatečné výhody od třetí strany.
-
Skupina Bavaria nepřevzala žádné závazky vyplývající z AHG, které předtím měla společnost Neuwoges a které by zdůvodňovaly poskytnutí náhrady v podobě nižší kupní ceny. Bavaria se sice „na papíře“ zavázala k tomu, že se bude snažit rozprodat část bytového fondu nájemníkům, konkrétním prováděním privatizace však pověřila společnost Neuwoges, a to na vlastní náklady společnosti Neuwoges; skupina Bavaria tudíž nepřevzala žádnou skutečnou odpovědnost a nenesla také ručitelské riziko v případě neúspěchu těchto privatizačních snah.
-
Vzhledem k tomu, že zproštění závazků bylo podmíněno tím, že společnost Neuwoges splní závazek privatizace 15 % jejích bytů, a že obchod se skupinou BAVARIA zahrnoval jen 20 % všech privatizačních závazků, nelze reálně (nýbrž pouze početně) určit podíl závazků, jejichž umoření podle AHG tento obchod umožnil. Jinak řečeno, kdyby společnost Neuwoges nesplnila v plném rozsahu své privatizační závazky, nezískala by tato společnost obchodem se skupinou Bavaria žádnou výhodu podle AHG.
-
Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by mohl vést k tomu, že společnost Neuwoges bude muset do fondu ETF odvádět pouze relativně nižší procento (45 % namísto 50 % nebo 55 %) výnosů, zatímco neuzavření smlouvy a hledání jiného kupce by bylo spojeno s rizikem, že podíl, který bude muset odvádět do fondu ETF ze svých výnosů z odprodeje, bude vyšší.
-
Společnost Neuwoges se každopádně odvolává na to, že své privatizační závazky splnila na 165 %, takže zproštění závazků, jehož dosáhla, by jí bylo potvrzeno i bez uskutečnění obchodu se skupinou BAVARIA.
4.1.2.4. Sanace
(36)
Společnost Neuwoges dále uvádí, že sanace, kterou měla zajistit skupina Bavaria, pro ni nepředstavovala žádný zisk, protože skupina Bavaria byla vlastníkem budov, a byla tudíž jedinou stranou, která ze sanace profitovala.
4.1.2.5. Nabídkové řízení
(37)
Společnost Neuwoges zdůrazňuje, že omezené nabídkového řízení, které probíhalo v roce 1997, nelze považovat za ukazatel toho, že cena, kterou skupina Bavaria zaplatila, byla skutečnou tržní cenou. Nabídkové řízení podle jejího sdělení nebylo otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, a nelze tudíž na jeho základě stanovit tržní hodnotu.
4.1.3. Smlouva o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag)
(38)
Společnost Neuwoges uvádí, že žádný srovnatelně velký hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by ve srovnatelné situaci smlouvu o správě nemovitosti neuzavřel, neboť prý bylo od začátku jasné, že tato smlouva povede ke značným ztrátám. Společnost Neuwoges argumentuje zvláště v tom smyslu, že ztráty byly od začátku předvídatelné, protože výpočty, o něž se tato smlouva opírala, vycházely jednoznačně z příliš optimistických předpokladů o budoucím vývoji trhu s nájemními byty v Neubrandenburgu. Společnost Neuwoges argumentuje i tím, že různé jiné a údajně podobné smlouvy, které skupina Bavaria za účelem srovnání předložila, nemohou sloužit jako doložení tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, a že společnost Neuwoges na tuto jednoznačně nevýhodnou smlouvu přistoupila pouze z politických důvodů, které jsou z hlediska uplatnění kritéria subjektu jednajícího v tržním hospodářství nerelevantní.
4.1.3.1. Smlouva o správě nemovitostí při zohlednění tržních očekávání
(39)
Společnost Neuwoges tvrdí, že hlavní ustanovení smlouvy o správě nemovitostí - pevně stanovená měsíční leasingová splátka, která se ročně zvyšuje o […] %, neindexovaný odpočet nákladů, původně ve výši zhruba […] % (včetně […] % rizika výpadku nájemného), a třicetiletá doba platnosti - neodpovídají podmínkám, na něž by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství mohl přistoupit. Společnost v této souvislosti uvádí tyto argumenty:
-
Protože bylo stanoveno příliš nízké riziko výpadku nájemného ve výši pouhých […] % výnosů z nájemného, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené s dosažením kvóty minimální vytíženosti ve výši […] %.
-
Vzhledem k indexaci pevné leasingové splátky roční sazbou ve výši […] % nese společnost Neuwoges finanční riziko, že nebude moci prosadit roční zvýšení nájemného, a to přinejmenším ve výši odpovídající této sazbě.
-
Jelikož náklady indexovány nejsou, nese společnost Neuwoges finanční riziko spojené se zvyšováním nákladů na správu a údržbu s tím, že zvýšení nákladů by bylo možné vyrovnat pouze zvýšením nájemného, jehož roční nárůst by musel přesahovat […] %.
-
Vzhledem k dlouhé době platnosti smlouvy, která byla uzavřena na 30 let, jsou tato finanční rizika značná.
(40)
Podle společnosti Neuwoges bylo od začátku jasné, že tato rizika vzniknou a že povedou k vysokým ztrátám, a že žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by tudíž tuto smlouvu neuzavřel. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by uzavřel jen takovou smlouvu, která by byla rentabilní nebo by přinejmenším nevedla k žádným ztrátám. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí by mohla být zisková jen tehdy, kdyby bylo možné rozumně předpokládat, že může být reálně splněna vysoká kvóta vytíženosti, zajištěno roční zvyšování nájemného o […] % a zachovány stabilní náklady. Již v době uzavírání smlouvy však bylo podle společnosti Neuwoges možné rozpoznat, že průměrná kvóta vytíženosti ve výši […] % je nedosažitelná, že zvyšování nájemného nejméně o […] % ročně nebude možné a že náklady na správu a údržbu se během doby trvání smlouvy budou nevyhnutelně zvyšovat. K doložení těchto svých tvrzení společnost Neuwoges poukazuje jednak na předpovídaný pokles počtu obyvatel, jednak na neubrandenburgský trh s nemovitostmi, a zdůrazňuje, že na základě těchto informací se muselo počítat se ztrátami. Jelikož počet obyvatel Neubrandenburgu už před uzavřením předmětných smluv klesal, existoval přinejmenším od roku 1995 značný převis nabídky bytů, přičemž problém s neobsazenými byty a nízkými nájmy se nejvíce týkal málo atraktivních panelových domů, které jsou předmětem smlouvy.
(41)
Podle společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství ve svých výpočtech vycházel z pesimistických očekávání, takže by například počítal s předpovídaným zvýšením nájemného v rozmezí od […] % do […] %, rizikem výpadku nájemného ve výši […] % a indexací nákladů hodnotou […] %. Dodatečná analýza peněžního toku z roku 2012, kterou předložila společnost Neuwoges, dokládá, že na základě těchto předpokladů by bylo nutno počítat s tím, že smlouva o správě nemovitostí povede k záporným hodnotám peněžního toku ve výši […] EUR (nominální hodnoty), resp. […] EUR (diskontované hodnoty) (15). Společnost Neuwoges uvádí, že tato částka představuje státní podporu, kterou skupina Bavaria obdržela. K tomu byla předložena řada variant této analýzy peněžního toku, z nichž vyplývá, že i kdyby byly optimistické předpoklady (tj. průměrný podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] % a nárůst nákladů o […] %) odůvodněné, výsledná hodnota celkového peněžního toku by stejně byla záporná. Za podmínek, které stanoví smlouva o správě nemovitostí, by bylo možné dosahovat zisku jen na základě předpokladů, které jsou podle názoru společnosti Neuwoges zcela nereálné (podíl nevyužívaných prostor ve výši […] %, roční zvýšení nájemného o […] %, nárůst nákladů o […] %).
4.1.3.2. Příklady smluv
(42)
Společnost Neuwoges popírá možnost, že by některé smlouvy, které byly uzavřeny při obdobných transakcích (smlouva […] (16), […] (17) a […] (18)), dokládaly tržní přiměřenost smlouvy o správě nemovitostí. Společnost Neuwoges nesouhlasí s názorem, že tyto smlouvy jsou srovnatelné, a vysvětluje, že od smlouvy o správě nemovitostí se liší v těchto podstatných bodech:
-
Jelikož nebyly předloženy žádné důkazy, které by prokazovaly dostačující podobnost mezi hospodářskou situací a budoucími vyhlídkami měst, ve kterých se nacházejí nemovitosti, na něž se tyto příklady smluv vztahují, a situací a vyhlídkami Neubrandenburgu, nelze vycházet z toho, že tyto smlouvy jsou celkově srovnatelné.
-
Indexace leasingové splátky se ve srovnávaných smlouvách výrazně liší od indexace stanovené ve smlouvě o správě nemovitostí (tj. 1,0 % - 1,5 %).
-
Ani jeden z uvedených příkladů smluv není pro účely srovnávání vhodný, protože okolnosti se ve všech případech liší ([…]: méně nákladné závazky v oblasti údržby; […]: žádné bytové, nýbrž pouze nebytové prostory ke komerčnímu využití, přičemž podíl nevyužívaných prostor byl v době uzavírání smlouvy nulový; […]: nemovitosti v růstovém regionu).
(43)
Podle mínění společnosti Neuwoges nemohou příklady smluv sloužit jako doklad tržní přiměřenosti smlouvy o správě nemovitostí, nýbrž prokazují spíše naopak její tržní nepřiměřenost, protože obsahují méně zatěžující ustanovení, ačkoli hospodářské vyhlídky týkající se předmětných objektů byly lepší.
4.1.3.3. Politické důvody
(44)
Společnost Neuwoges tvrdí, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena navzdory její jednoznačné hospodářské nevýhodnosti z politických důvodů. Připomíná, že z hlediska právního posouzení nejsou důvody poskytnutí státní podpory relevantní, a tvrdí, že právě uvedené politické důvody dokládají, že hospodářské úvahy neměly rozhodující význam. Společnost Neuwoges prohlašuje, že smlouva o správě nemovitostí byla uzavřena z těchto důvodů:
-
Existoval velký politický tlak, aby sanace a privatizace bytových fondů v nových spolkových zemích proběhla co nejrychleji.
-
Město Neubrandenburg věřilo, že díky sanaci a privatizaci bytů bude schopno bránit trvalému úbytku obyvatel.
-
Uzavření smlouvy o správě nemovitostí ve spojení se smlouvou o celkovém paušálu umožnilo udržet v Neubrandenburgu investice, zatímco pokles investic by měl tehdy naopak značné dopady na nezaměstnanost v daném místě.
4.1.4. Alternativy
(45)
Společnost Neuwoges závěrem tvrdí, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by býval dal přednost alternativám předmětných smluv.
(46)
Společnost Neuwoges především uvádí, že by uvedený subjekt preferoval přímý prodej, protože přímý prodej by mu generoval zisk, kdežto v případě smlouvy o správě nemovitostí bylo od začátku možné předpokládat ztráty. Objekty (budovy a pozemky) mohly být prodány za cenu stanovenou v odhadu jejich tržní hodnoty, anebo i za cenu vyšší. I kdyby kupující nabyl pouze pozemky a budovy byly zbořeny, byl by takový prodej rentabilnější. Podle společnosti Neuwoges by toto hodnocení bylo platné i v případě, že by bylo zohledněno zproštění závazků podle AHG, neboť své závazky se tehdy společnost Neuwoges mohla pokoušet splnit prostřednictvím privatizace jiných budov, přičemž jejich prodej by byl i bez zproštění závazků podle AHG rentabilnější než předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Důvody toho, že tyto alternativy nebyly zvoleny, je podle společnosti Neuwoges třeba spatřovat v politických závazcích této společnosti.
(47)
Společnost Neuwoges zastává dále názor, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by provedením sanace nepověřoval další stranu, ale spíše by ji v méně rozsáhlém měřítku financoval sám, anebo by budovy nechal zbořit. Skutečnost, že na tyto alternativy nedošlo, zdůvodňuje společnost Neuwoges opět svými politickými závazky.
(48)
Závěrem společnost Neuwoges konstatuje, že v případě sanačního rozhodnutí by byl pro společnost Neuwoges každopádně rentabilnější jiný způsob financování těchto prací. Například by si tehdy mohla vzít úvěr, za jehož zajištění by ručilo město Neubrandenburg, takže by ve výsledku měla příznivější podmínky, než jaké jí nabízel obchod se skupinou BAVARIA.
4.1.5. Státní prostředky a přičitatelnost
(49)
Skupina Bavaria je toho názoru, že údajná výhoda byla poskytnuta ze státních prostředků a je přičitatelná státu.
(50)
Společnost Neuwoges především tvrdí, že město Neubrandenburg mělo jako její jediný podílový vlastník rozhodující vliv na její dozorčí radu, a mělo tedy i rozhodující vliv na společnost Neuwoges. A vzhledem k tomu, že její činnost kontrolovalo město Neubrandenburg, představují údajné ztráty z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu prohospodařené státní prostředky.
(51)
Společnost Neuwoges dále tvrdí, že v daném případě prakticky všechny ukazatele svědčí pro přičitatelnost: město Neubrandenburg má podle ní rozsáhlý podíl na řízení společnosti Neuwoges; sloužit zájmům tohoto města je významným úkolem společnosti Neuwoges; předmětný obchod byl podle ní uzavřen z politických důvodů a město Neubrandenburg mělo při sjednávání obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu poslední slovo.
4.2. SKUPINA BAVARIA
(52)
Skupina Bavaria argumenty přednesené společností Neuwoges odmítá a prohlašuje, že předmětné smlouvy byly normálními tržními transakcemi a žádným způsobem ji nezvýhodňovaly. Proto také nepředstavovaly žádnou státní podporu. Skupina Bavaria předně uvádí, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden ekonomický celek (oddíl 4.2.1). Zadruhé podle ní není pravda, že by tyto smlouvy chápané jako celek žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepodepsal (oddíl 4.2.2). Zatřetí tvrdí, že alternativy, které společnost Neuwoges uvádí, by pro společnost Neuwoges nebyly výhodnější (oddíl 4.2.3). Závěrem pak skupina Bavaria prohlašuje, že nedošlo k převodu žádných prostředků, které byly přičitatelné státu (oddíl 4.2.4).
4.2.1. Společný, anebo samostatný přezkum předmětných smluv
(53)
Skupina Bavaria argumentuje v tom smyslu, že předmětné smlouvy je třeba chápat jako jeden celek a nelze je hodnotit izolovaně. Prodej a následný zpětný leasing budov jsou dvě související části jediného obchodu. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že tento obchod byl nabídnut jako celek a že jako takovýto celek jej chápala i společnost Neuwoges, což má být zřejmé z interního protokolu dokumentujícího rozhodovací proces v rámci společnosti Neuwoges.
(54)
Kritérium subjektu jednajícího v tržním hospodářství musí být proto - podle skupiny Bavaria - použito na obchod jako celek, a nikoli na jednotlivé smlouvy, chápané samostatně.
4.2.2. Transakce nepředstavovala pro skupinu Bavaria žádnou výhodu
(55)
Podle skupiny Bavaria vylučuje možnost jejího zvýhodnění již skutečností, že společnost Neuwoges uskutečnila nabídkové řízení (třebaže omezeného rozsahu), jejímž cílem bylo prozkoumání trhu. Skupina Bavaria uvádí, že není žádný důvod pochybovat o tom, že společnost Neuwoges si vybrala hospodářsky nejvýhodnější nabídku.
(56)
Aby bylo možné s jistotou říci, zda by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství uskutečnil předmětný obchod i mimo rámec nabídkového řízení, bylo by nutné vzít v úvahu situaci společnosti Neuwoges. K uskutečnění privatizace bytů (při zachování výhodného nájemného) a dosažení zproštění závazků podle AHG společnost Neuwoges údajně potřebovala získat kapitál a provést sanaci těchto bytů. Předmětný obchod by tudíž podle skupiny Bavaria ve stejné situaci uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
(57)
Co se týče ustanovení smlouvy o správě nemovitostí a rizik, která jsou spojena s tím, že vývoj trhu s nemovitostmi v Neubrandenburgu nesplňuje výchozí očekávání (jako je tomu v případě podílu nevyužívaných prostor, který je vyšší, než se předpovídalo, atd.), argumentuje skupina Bavaria v tom smyslu, že riziko spočívající v tom, že se nepodaří dosáhnout požadované výše nájemného a kvóty vytíženosti, nebylo společnosti Neuwoges vnuceno, nýbrž na její straně pouze zůstalo. Následky vývoje trhu nesplňujícího výchozí očekávání by společnost Neuwoges musela nést i tehdy, kdyby se obchod se skupinou BAVARIA neuskutečnil.
(58)
K jednotlivým ustanovením smlouvy o správě nemovitostí skupina Bavaria uvádí, že průměrné hodnoty nájemného za m2 použité pro výpočet výše leasingové splátky byly o něco nižší než hodnoty, jaké by bylo možné očekávat u nájmů odpovídající úrovně v Neubrandenburgu. Skupina Bavaria také zdůrazňuje, že u nájmů této úrovně se počítalo s tím, že od 1. ledna 2000 se nájemné bude zvyšovat, takže roční zvyšování nájemného o […] % nebylo nereálné.
(59)
Stran smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zdůrazňuje, že odhady tržní hodnoty z roku 1997 a 2007 nelze se smlouvou o právu stavby přímo srovnávat, protože posudky se týkaly přímého prodeje, kdežto předmětem smlouvy o právu stavby byl sice prodej budov, ale co se týče pozemků, obsahovala pouze zřízení práva stavby na nich. Jelikož společnost Neuwoges zůstala vlastníkem pozemků, nelze brát v úvahu hodnotu pozemků, která je v posudku stanovena. Skupina Bavaria se domnívá, že posudky každopádně nemají žádný větší význam, protože hodnota objektů, která je v nich stanovena, je pouze teoretická, a nejedná se tedy o skutečnou hodnotu, kterou by bylo možné získat na trhu.
(60)
Skupina Bavaria dále tvrdí, že v úvahu je nutno brát zproštění starých dluhů, jehož bylo na základě tohoto obchodu dosaženo. Dosáhnout zproštění dluhů podle AHG bylo údajně jedním z cílů, které společnost při uzavírání předmětného obchodu sledovala.
(61)
Bez ohledu na konkrétní podmínky smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí musejí být podle skupiny Bavaria zohledněny i výhody, jichž společnost Neuwoges díky smlouvě o celkovém paušálu dosáhla. Skupina Bavaria zdůrazňuje, že společnost Neuwoges trvala na tom, aby sanací bytů byla pověřena její dceřiná společnost BRG, přičemž si byla dobře vědoma toho, že veškeré zisky BRG obdrží společnost Neuwoges (zároveň ovšem ručila i za krytí případných ztrát). S ohledem na tuto skutečnost by zisky plynoucí ze smlouvy se společností BRG, uzavřené na částku […] EUR, měly být považovány za relevantní výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges.
(62)
A dále, co se týče celkové logiky obchodního modelu prodeje a zpětného leasingu, skupina Bavaria uvádí, že společnost Neuwoges musí samozřejmě zaplatit vstupní investici skupiny Bavaria včetně úroků. Skupina Bavaria poukazuje na protokol vnitřního rozhodovacího postupu společnosti Neuwoges, z něhož má být zřejmé, že společnost Neuwoges si byla plně vědoma skutečnosti, že leasingová splátka slouží k umoření vstupní investice skupiny Bavaria.
4.2.3. Alternativy
(63)
Co se týče alternativ, které přednesla společnost Neuwoges a které by podle jejího mínění byly ekonomicky výhodnější, skupina Bavaria uvádí, že tyto alternativy buď nebyly k dispozici, anebo by nebyly výhodnější. Pokud jde o první údajnou alternativu, tj. přímý prodej nájemníkům, považuje skupina Bavaria za velmi nepravděpodobné, že by tehdy společnost Neuwoges dokázala prodat nesanované byty, přičemž na financování nezbytných sanačních prací neměla v daném okamžiku prostředky. V souvislosti s financováním sanace prostřednictvím úvěru skupina Bavaria zadruhé uvádí, že společnost Neuwoges by i při takovém postupu nesla stejná rizika a stejné náklady, jaké nesla v obchodu se skupinou BAVARIA. Přímý prodej sanovaných bytů nájemníkům nebo komerčnímu kupci by navíc nebyl atraktivní, protože značně vysoký procentní podíl z vyšší ceny by společnost Neuwoges musela odvést do fondu ETF.
4.2.4. Státní prostředky a přičitatelnost
(64)
Závěrem pak skupina Bavaria tvrdí, že obchod se netýkal žádných státních prostředků a není přičitatelný státu. Společnost Neuwoges je běžný podnik zřízený podle soukromého práva, který přímo ani nepřímo neobdržel státní prostředky. Skutečnost, že na její činnost dohlížela dozorčí rada, jejímiž členy byli z větší části obecní zastupitelé, není dostatečným důvodem k tomu, aby transakce byla přičtena státu. Argument společnosti Neuwoges, že na uzavření obchodu tlačilo z politických důvodů město Neubrandenburg, není podle skupiny Bavaria věrohodný.
4.3. MĚSTO NEUBRANDENBURG
(65)
Město Neubrandenburg, které je vlastníkem společnosti Neuwoges, tvrdí, že předmětné smlouvy obsahují státní podporu. Město vychází z argumentů, které přednesla společnost Neuwoges, a k řadě bodů zaujímá vlastní stanovisko.
4.3.1. Zvýhodnění
(66)
Neubrandenburg je zaprvé toho názoru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí musejí být posuzovány odděleně, protože smluvní strany je údajně jak z právního, tak hospodářského hlediska důsledně oddělily. Na druhém místě poukazuje Neubrandenburg na argumenty, které společnost Neuwoges předložila ohledně prognózy poklesu počtu obyvatel, kterou by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vzal v úvahu. Neubrandenburg dále zdůrazňuje, že pro hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by byl vysoký podíl nevyužívaných prostor skutečností, kterou by tehdy mohl jasně předpokládat. Zatřetí zastává Neubrandenburg názor, že sanace, jejichž provedení skupina Bavaria zadala, byly natolik omezené, že nebylo možné očekávat žádné vysoké kvóty vytíženosti ani žádné významné zvýšení nájemného.
(67)
Neubrandenburg kromě toho odmítá některé další argumenty, které přednesla skupina Bavaria. Zastává zejména stanovisko, že nabídkové řízení nelze považovat za okolnost, která by dokládala, že nabídka skupiny Bavaria byla nejpříznivější nabídkou na trhu. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by na nabídku skupiny Bavaria v žádném případě nepřistoupil, ani kdyby byla skutečně nejvýhodnější nabídkou na trhu. Co se týče údajných alternativ, přebírá Neubrandenburg podstatné části argumentace společnosti Neuwoges. Stran posudků tržní hodnoty nemovitostí a argumentu skupiny Bavaria, že stanovené ceny byly tehdy reálně nedosažitelné, Neubrandenburg prohlašuje, že posudek představuje nezbytný parametr, z něhož musí vycházet stanovení tržní hodnoty nemovitostí v rozhodné době, protože údajně již není možné stanovit, jakou cenu by společnost Neuwoges mohla na trhu v roce 1998 skutečně získat.
4.3.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(68)
Město Neubrandenburg je toho názoru, že předmětný právní úkon musí být přičítán jemu, protože v dostatečné míře vykonávalo kontrolu nad činností společnosti Neuwoges, a to jak obecně, tak i v konkrétním případě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu.
(69)
Město Neubrandenburg mělo jako jediný podílový vlastník nad činností společnosti Neuwoges úplnou kontrolu. Společnost Neuwoges je proto ve své obchodní činnosti údajně vázána pokyny města. Osm z deseti členů dozorčí rady společnosti Neuwoges jsou podle sdělení města Neubrandenburg zástupci města, takže má možnost využívat i další kontrolní mechanismus. Z veřejnoprávních předpisů vyplývala pro město Neubrandenburg povinnost zajistit si možnost přiměřeného ovlivňování společnosti Neuwoges.
(70)
Ohledně předmětného obchodu město Neubrandenburg prohlašuje, že mělo nejen možnost vykonávat kontrolu, nýbrž že ji při tomto obchodu také skutečně vykonávalo. Neubrandenburg je toho názoru, že mimo jiné ze zápisů jednání dozorčí rady je zřejmé úzké zapojení zástupců města a že před uzavřením obchodu musela přijmout určité rozhodnutí dozorčí rada. K podmínkám obchodu Neubrandenburg uvádí, že město požadovalo respektování zájmů obecní politiky.
(71)
Město Neubrandenburg shrnuje svůj postoj tvrzením, že uvedená fakta dokládají vliv města na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jakož i jeho odpovědnost za tento obchod, a že je to tudíž město, komu má být tento obchod přičítán.
4.4. SPOLKOVÁ ZEMĚ BERLÍN
(72)
Spolková země Berlín, která je se skupinou Bavaria (19) úzce provázána, tvrdí, že předmětné smlouvy žádný prvek státní podpory neobsahují, protože skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna.
4.4.1. Zvýhodnění
(73)
Spolková země Berlín argumentuje především tím, že předmětné smlouvy je nutno chápat jako jediný obchod, protože představují komplementární části jednoho obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Společnost Neuwoges k nim údajně právě takto přistupovala.
(74)
Co se týče kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, poukazuje spolková země Berlín na to, že vzhledem k hospodářské situaci, ve které se společnosti Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) nacházela, a vzhledem k povaze obchodu, který chtěla uzavřít (privatizace v souladu s podmínkami pro zproštění starých dluhů podle AHG, sanace vlastního bytového fondu, požadavek, že si ponechá výkon správy nad svými objekty, zachování nájemného v sociálně únosné výši), nabídla skupina Bavaria vyvážené řešení.
(75)
Zvláště pak v souvislosti se smlouvou o právu stavby spolková země Berlín uvádí zaprvé to, že nabídkové řízení, které uspořádala společnost Neuwoges, je dokladem toho, že společnost Neuwoges považovala nabídku skupiny Bavaria za nabídku, která byla v daném časovém okamžiku (1997-1998) v rámci dostupných možností financování nejpříznivější. Zadruhé pak Berlín tvrdí, že musí být zohledněna okolnost zproštění starých dluhů podle AHG, protože splnění privatizačního závazku vyplývajícího z AHG představovalo na straně společnosti Neuwoges zásadní požadavek. Zatřetí Berlín zdůrazňuje, že prodej za relativně nízkou cenu (pro který byla zvolena forma odprodeje zahrnujícího náklady na sanaci, a nikoli forma odprodeje po ukončení již realizovaných sanačních prací) byl v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges, protože nižší cena znamenala nižší odvod do fondu ETF.
(76)
Ohledně smlouvy o správě nemovitostí Berlín uvádí zaprvé to, že příklady smluv dokládají, že ani doba plnění smlouvy, ani indexace leasingové splátky sazbou […] % ročně nebyly neobvyklé. Zadruhé konstatuje, že s ohledem na průměrnou míru inflace, kterou lze pro tehdejší dobu (1997-1998) vypočítat, byla indexace odůvodněná. A za třetí tvrdí, že nájemné za m2 bylo stanoveno v rozmezí sazeb nájemného platných v Neubrandenburgu.
4.4.2. Státní prostředky a přičitatelnost
(77)
Spolková země Berlín argumentuje podobně jako skupina Bavaria v tom smyslu, že město Neubrandenburg neposkytuje společnosti Neuwoges žádné prostředky. Společnost Neuwoges měla údajně k dispozici naopak jen příjmy z vlastního hospodaření, nad nimiž obecní orgány neměly přímou kontrolu.
(78)
Co se týče přičitatelnosti, je podle Berlína málo pravděpodobné, že by se město Neubrandenburg rozhodlo poskytnout nemovitostnímu fondu z Berlína podporu na úkor svého vlastního místního bytového družstva. Navíc ani neexistují žádné dostatečné indicie, které by svědčily o tom, že si město Neubrandenburg chtělo uzavření těchto smluv přičítat.
5. DŮVODY PRO ZAHÁJENÍ FORMÁLNÍHO VYŠETŘOVACÍHO ŘÍZENÍ
(79)
Ve svém rozhodnutí o zahájení formálního vyšetřovacího řízení zaujala Komise předběžné stanovisko k řadě otázek a vyzvala účastníky řízení, aby předložili informace týkající se zejména tří otázek.
(80)
Komise předběžně souhlasila, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jeden celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě jsou součástí leasingu na nemovitosti v rámci konkrétní varianty prodeje a zpětného leasingu (20). Ve svém hodnocení možného hospodářského zvýhodnění vyšla tudíž z analýzy výnosů, které mohla společnost Neuwoges v roce 1998 na základě uzavření smlouvy o právu stavby a smlouvy o správě nemovitostí očekávat (21).
(81)
Ohledně smlouvy o právu stavby vznesla Komise zejména tyto dvě otázky:
-
Zaprvé je nutno objasnit, zda má být zohledněno zproštění závazků podle AHG (22).
-
Zadruhé chtěla Komise získat další informace o rozdílech mezi posudky tržní hodnoty z roku 1997 a 2007, protože bez dalších upřesňujících informací nebylo možné stanovit, který z těchto posudků případně odráží skutečnou tržní hodnotu, jakou měly příslušné pozemky v letech 1997-1998 (23).
(82)
Co se týče smlouvy o správě nemovitostí, poukázala Komise především na to, že z příkladů smluv vyplývá, že podmínky, které si spolu dohodly společnosti Neuwoges a skupina Bavaria, nebyly v tehdejší době (1997-1998) na trhu neobvyklé (24). Zadruhé Komise tvrdí, že omezené nabídkové řízení realizované společností Neuwoges je dokladem toho, že společnost Neuwoges měla možnost získat potřebné informace o trhu a učinit ekonomicky racionální rozhodnutí (25). Zatřetí poukázala Komise na skutečnost, že smluvně stanovené sazby nájemného na rok 2008 fakticky odpovídaly průměrné výši nájmů v příslušné městské čtvrti v roce 2008 anebo byly jen nepatrně nižší (26).
(83)
Přestože všechny tyto faktory naznačují, že smlouva o správě nemovitostí byla z tržního hlediska přiměřená, požádala Komise o další informace týkající se očekávání účastníků trhu s nemovitostmi v roce 1998, aby mohla důkladněji přezkoumat příslušné argumenty (27).
(84)
Komise přezkoumala též analýzu peněžního toku, kterou předložila společnost Neuwoges, a dospěla nakonec k závěru, že z důvodu metodických nedostatků nemůže tato analýza prokazovat hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria (28).
(85)
Komise tudíž došla k závěru, že na základě předložených informací nemůže hospodářské zvýhodnění skupiny Bavaria dokázat (29). Oznámila nicméně, že má v úmyslu přezkoumat argumenty účastníků trhu ještě důkladněji, a od všech zúčastněných stran si vyžádala relevantní doplňující informace (30).
6. VNITROSTÁTNÍ SOUDNÍ ŘÍZENÍ
(86)
Dne 28. listopadu 2008 vydal ve věci BAVARIA/NEUWOGES v řízení v prvním stupni rozsudek LG Rostock. Skupina Bavaria podala žalobu, protože společnost Neuwoges jí od října roku 2006 odmítala hradit měsíční leasingovou splátku dohodnutou v rámci smlouvy o správě nemovitostí s odůvodněním, že smlouva je neplatná, jelikož obsahuje protiprávní státní podporu.
(87)
LG Rostock ve svém rozsudku především konstatoval, že smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí je nutno chápat jako jednotný celek, a nikoli jako oddělené jednotky, protože obě smlouvy jsou součástí jednoho a téhož obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (31).
(88)
Co se týče smlouvy o právu stavby, stanovil LG Rostock zejména roční výši protiplnění za toto právo za prvních 30 let trvání smlouvy o právu stavby; ta činila […] % ročně. LG Rostock byl toho názoru, že se v daném případě nejednalo o žádnou nepřiměřeně nízkou náhradu, protože společnost Neuwoges obdržela toto protiplnění za právo stavby předem na dobu 30 let a mohla tyto prostředky zúročit, což by v případě ročních plateb nebylo možné (32).
(89)
LG Rostock dále konstatoval, že je nutno zohlednit okolnost zproštění všech starých závazků, jehož společnost Neuwoges na základě obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu dosáhla, neboť obchod pro toto zproštění vytvořil předpoklady (33). Pokud se do kupní ceny budov započítá i tato částka odpovídající starým závazkům, jichž byla společnost Neuwoges zproštěna, je výsledná hodnota jen o 16 % nižší než hodnota budov uvedená v posudku jejich tržní hodnoty z roku 2007, a není tudíž k hodnotě budov nepoměrná (34). LG Rostock konečně také uvádí, že společnost Neuwoges měla na sjednání nízké kupní ceny zájem, protože s nižší kupní cenou se snížil také celkový objem investic skupiny Bavaria, a tím i odpovídající výše leasingové splátky (35). LG Rostock kromě toho také konstatoval, že nižší kupní cena byla výhodná rovněž z toho důvodu, že platební závazky společnosti Neuwoges vůči fondu ETF závisely na výnosu z prodeje (36).
(90)
V otázce smlouvy o správě nemovitostí byl LG Rostock zaprvé toho názoru, že v obchodech, jejichž předmětem jsou úvěry na nemovitosti, není třicetiletá doba trvání smlouvy ničím neobvyklým (37). Zadruhé zastával soud stanovisko, že smluvně dohodnutá výše leasingové splátky, původně ve výši […] EUR za m2, nebyla nijak neúměrná průměrné výši nájmů účtovaných v příslušném období (1997-1998) za srovnatelné budovy (38). Soud dospěl rovněž k závěru, že roční zvyšování leasingové splátky o […] % z důvodu inflace mezi roky 1970 a 1998 (tj. v průměru o 3,52 % ročně) je odůvodněno (39). LG Rostock kromě toho poukázal rovněž na to, že skutečný vývoj nájemného v příslušných městských čtvrtích během prvních deseti let doby trvání smlouvy odpovídal smluvně stanovenému zvyšování splátek. Zatřetí pak LG Rostock argumentoval tím, že náklady na správu a údržbu byly podle platných právních předpisů oprávněné a nesvědčí o žádném zvýhodnění skupiny Bavaria (40).
(91)
Co se týče rizika výpadku nájemného ve výši […] %, byl LG Rostock toho názoru, že v každém leasingu je to příjemce půjčky, kdo nese riziko, zda věc, která mu byla přenechána k užívání, bude moci skutečně používat předpokládaným způsobem (41). Tento svůj závěr podložil LG Rostock argumentem, že žádná úvěrová instituce by nepřevzala odpovědnost za to, že financovanou nemovitost bude možné používat plánovaným způsobem.
(92)
LG Rostock provedl konečně také srovnání průměrné výše leasingového úroku stanovené v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu s úrokovou sazbou obvyklých půjček. Jelikož průměrná roční výše úroků za leasing dosahovala […] % za rok, nebyla tato sazba neúměrná očekávanému vývoji úroků z prostředků na financování nemovitostí, protože úroky z prostředků na financování nemovitostí mohly činit ročně až 10 % (42).
(93)
LG Rostock shrnul svůj postoj tvrzením, že skupina Bavaria nebyla nijak zvýhodněna, protože předmětné smlouvy by uzavřel i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství (43).
(94)
Společnost Neuwoges se proti tomuto rozsudku odvolala; řízení před OLG Rostock stále probíhá.
(95)
Kromě toho také skupina Bavaria zahájila řízení před VG Greifswald, aby touto soudní cestou získala přístup ke všem spisům společnosti Neuwoges nebo město Neubrandenburg, které se těchto smluv týkaly. Skupina Bavaria prohlásila, že ještě předtím se pokusila získat možnost nahlédnout do těchto spisů na základě žádosti podané v souladu se zákonem o svobodě informací (Informationsfreiheitsgesetz), kterou však město Neubrandenburg zamítlo, údajně s odůvodněním, že skupina Bavaria má již nyní v rámci řízení před LG/OLG Rostock a před Evropskou komisí přístup ke všem potřebným dokumentům (44). Také řízení před VG Greifswald stále probíhá.
7. POSOUZENÍ OPATŘENÍ
7.1. EXISTENCE PODPORY PODLE ČL. 107 ODST. 1 SFEU
(96)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU „podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné s vnitřním trhem“. Státní podporou je tudíž takové opatření, které splňuje všechny čtyři níže uvedené podmínky:
a)
Opatřením se určitému podniku zjednává selektivní hospodářské zvýhodnění.
b)
Opatření lze přičíst státu a je financováno ze státních prostředků.
c)
Opatření narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž.
d)
Opatření je takové povahy, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy.
7.1.1. Selektivní zvýhodnění ve prospěch určitého podniku: obecné zásady
(97)
Předpoklady, jež musí splňovat opatření, které má spadat do kategorie „podpory“ ve smyslu článku 107 SFEU, nejsou podle ustálené judikatury Soudního dvora splněny tehdy, pokud zvýhodněný podnik získal tutéž výhodu, která mu byla poskytnuta ze státních prostředků, i za okolností odpovídajících obvyklým tržním podmínkám. Při posuzování otázky, zda by tatáž opatření přijal za běžných tržních podmínek i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci státu, musí být posuzovány pouze výhody a závazky, které souvisejí s funkcí státu jako podílového vlastníka, nikoli však výhody a závazky, které se pojí s jeho funkcí vykonavatele veřejné moci (45).
(98)
Použitelnost zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství závisí tudíž vposled na tom, zda dotčený členský stát poskytne podniku hospodářskou výhodu jakožto hospodářský subjekt, a nikoli jakožto vykonavatel veřejné moci. Členský stát, který se v rámci správního řízení odvolává na tuto zásadu, musí proto v případě pochybností jednoznačně a za pomoci objektivních a ověřitelných důkazů doložit, že realizovaná opatření přijal jakožto hospodářský subjekt. Z těchto důkazů musí jasně vyplývat, že dotčený členský stát před poskytnutím hospodářské výhody nebo současně s jejím poskytnutím přijal rozhodnutí, na jehož základě bude prostřednictvím reálně uskutečněného opatření ve vztahu k danému podniku hospodářsky činný. S ohledem na to mohou být vyžadovány především důkazy, z nichž bude zřejmé, že toto rozhodnutí se zakládá na ekonomických analýzách srovnatelných s těmi, které by před investicí příslušného kapitálu provedl hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nacházející se v situaci co možná nejpodobnější situaci dotčeného členského státu s cílem určit budoucí rentabilitu takové kapitálové investice.
(99)
Hospodářská hodnocení, která byla vypracována poté, co byla tato výhoda poskytnuta, zpětné stanovení skutečné rentability kapitálových investic realizovaných dotčeným členským státem nebo pozdější odůvodnění skutečně zvoleného postupu však jako důkaz toho, že tento členský stát před poskytnutím takové výhody nebo současně s jejím poskytnutím toto rozhodnutí přijal jakožto hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, nestačí (46).
(100)
Z výše uvedeného vyplývá zaprvé to, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nemohou být smluvními stranami předložené podklady, které byly vypracovány až po přijetí opatření, právě vzhledem k této okolnosti v daném případě zohledněny.
(101)
Za druhé je z výše uvedeného zřejmé, že pro účely přezkumu dodržení zásady hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství nelze brát v daném případě v úvahu ani vliv AHG na finanční situaci společnosti Neuwoges. Cíl, který AHG sledoval, byl ve skutečnosti politický a podmínky poskytnutí podpory splňovala pouze omezená kategorie podniků (§ 2 AHG). Na hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges, by tento zákon nebyl použitelný.
7.1.2. Struktura hodnocení v této věci
(102)
Aby bylo možné stanovit, zda skupina Bavaria byla díky předmětným smlouvám nějak zvýhodněna, je nutno přezkoumat, zda tyto smlouvy odpovídaly smlouvám, na které by přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, pokud by se nacházel v podobné situaci jako společnost Neuwoges.
(103)
Komisí provedený přezkum sestává ze tří kroků. V prvním kroku jsou analyzovány finanční důsledky předmětného obchodu pro společnost Neuwoges s cílem stanovit, s jakými zisky mohl tento podnik počítat (oddíl 7.2). Ve druhém kroku je obchod na principu prodeje a zpětného leasingu srovnáván s jinými alternativami, mezi něž patří například přímý prodej, aby pak na základě tohoto srovnání bylo stanoveno, zda by některé z těchto možných alternativ byly z hospodářského hlediska zajímavější (oddíl 7.3). Ve třetím kroku je provedeno referenční hodnocení, jehož součástí je jednak srovnání předmětného obchodu s podobnými obchody na principu prodeje a zpětného leasingu, které byly uzavřeny zhruba v témže časovém rozmezí, jednak analýza výsledků omezeného řízení, které uskutečnila společnost Neuwoges, a dále srovnání obchodních podmínek s obvyklými úrokovými sazbami, které jsou známy z jiných obchodů s nástroji financování realizovaných v odpovídajícím časovém rozmezí, tj. koncem roku 1997 nebo začátkem roku 1998 (oddíl 7.4). Celkový výsledek těchto tří kroků analýzy dovoluje učinit závěr o tom, zda se společnost Neuwoges chovala jako hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.2. FINANČNÍ DŮSLEDKY OBCHODU PRO SPOLEČNOST NEUWOGES
(104)
První krok analýzy finančních důsledků předmětného obchodu spočívá v určení druhu obchodu. V tomto případě se jedná hlavně o zodpovězení otázky, zda obě smlouvy, které spolu společnosti Neuwoges a skupina Bavaria uzavřely, představují jeden a tentýž nedílný obchod, nebo zda mají být přezkoumávány jako dvě oddělené transakce (oddíl 7.2.1). Ve druhém kroku jsou zjišťovány zvláštní vlastnosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, aby bylo možné provést přiměřené posouzení finančních důsledků tohoto obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.2). Nejprve byly provedeny samostatné hloubkové analýzy finančních dopadů smlouvy o právu stavby (oddíl 7.2.3) a smlouvy o správě nemovitostí (oddíl 7.2.4) a v návaznosti na ně i celková analýza rentability obchodu pro společnost Neuwoges (oddíl 7.2.5).
7.2.1. Společný vs. samostatný přezkum předmětných smluv
(105)
Především je třeba připomenout, že jak v rozhodnutí Komise o zahájení řízení, tak i v rozsudku LG Rostock je zastáván názor, že obě předmětné smlouvy je třeba chápat jako celek (47). Tento závěr potvrdilo i formální vyšetřovací řízení, a to z těchto důvodů:
a)
Obě smlouvy představují vzájemně se doplňující součásti jediného obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V brožuře, kterou zhotovila skupina Bavaria a ve které je prezentován její specifický model prodeje a zpětného leasingu, se poukazuje na to, že obchod byl realizován prostřednictvím dvou smluv, z nichž jedna stanovila podmínky prodeje a druhá podmínky zpětného pronájmu (48). Na obě smlouvy se poté odkazovalo vždy jen v tom smyslu, že tvoří jeden obchod.
b)
Smlouvy byly uzavřeny dne 21. ledna 1998, tzn. téhož dne, a vzájemně na sebe odkazují (49), což svědčí o jejich úzké provázanosti a o tom, že ani jedna z těchto smluv by bez té druhé nebyla uzavřena.
c)
Jak vyplývá z původní cenové kalkulace skupiny Bavaria, kterou předložila společnost Neuwoges, jsou spolu podmínky smluv neoddělitelně provázány (50). Výše předem splatné peněžité částky závisela na výši leasingové splátky, kterou měla společnost Neuwoges měsíčně hradit, a na realizovaných investicích, které skupina Bavaria vložila do sanace budov. Leasingová splátka má v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu sloužit k umoření původních investic poskytovatele leasingu. To znamená, že při změně ustanovení smlouvy o správě nemovitostí by se změnily i číselné hodnoty ve smlouvě o právu stavby a naopak (51).
d)
Ze zápisů ze zasedání dozorčí rady společnosti Neuwoges vyplývá, že společnost Neuwoges obě tyto smlouvy chápala jako součást jednoho a téhož obchodu (52). V dokumentech z jednání dozorčí rady ze dne 30. října 1997 a ze dne 16. prosince 1997 se například zcela jasně uvádí, že kupní cena bude financována z prostředků kupujícího formou leasingové půjčky. Z toho je zřejmé, že společnost Neuwoges si byla spojení mezi smlouvou o právu stavby a smlouvou o správě nemovitostí velmi dobře vědoma. Rovněž na zasedání, které se konalo dne 16. prosince 1997, sdělilo vedení společnosti Neuwoges dozorčí radě, že platba, která byla dojednána se skupinou Bavaria, představuje cenu, která je pro tento „balíček“ dosažitelná, a že pro podnik s sebou tento „balíček“ sice nese určitá rizika, ale že jsou to rizika přijatelná. Zmínka o „balíčku“ a riziku, které je s ním spojeno, je opět dalším dokladem toho, že obě smlouvy byly chápány jako jediný obchod.
(106)
Argumenty, které společnost Neuwoges přednesla ohledně neověření jedné z předmětných smluv, nejsou přesvědčivé. Jako hlavní argument uvádí společnost Neuwoges to, že toto odložené ověření dokládá záměr smluvních stran uzavřít dvě oddělené, vzájemně nezávislé smlouvy. Komise poukazuje na to, že státní opatření mohou mít různé podoby a že musí být rozlišovány podle svých účinků, takže nelze vyloučit, že několik na sebe navazujících opatření státu může být pro účely použití čl. 107 odst. 1 SFEU považováno za jedno jediné opatření. Takový případ může nastat především tehdy, kdy na sebe navazující opatření, zvláště se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik v době, kdy jsou tato opatření přijímána, nachází, spolu natolik těsně souvisejí, že je od sebe nelze oddělit (53). Pojem jediného obchodu je tudíž v unijních právních předpisech týkajících se státní podpory chápán v širším smyslu než v německém smluvním právu. Z úvah obsažených ve 105. bodě odůvodnění vyplývá, že předmětné smlouvy musejí být se zřetelem k jejich časovému sledu, jejich účelu a situaci, v níž se podnik nacházel v době uzavření smluv podle unijních právních předpisů týkajících se státní podpory, chápány jako jediný obchod.
7.2.2. Rámcové souvislosti: podoba obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu
(107)
Obchod mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges je založen na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ vytvořeném skupinou Bavaria. Tento model počítá s tím, že kupující (skupina Bavaria) financuje své původní investice pomocí zpětného leasingu získaných budov prodávajícímu (společnosti Neuwoges). Objem investic a odpovídající výše leasingových splátek se v tomto modelu leasingové půjčky určí pomocí jednoduchého vzorce, kdy se objem investic spočítá tak, že nominální roční výše leasingové splátky se vydělí výší leasingového úroku (v %):
Výše leasingového úroku se opět spočítá na základě doby trvání smlouvy, indexace leasingové splátky a zůstatkové hodnoty budov:
Výše leasingového úroku (v %):
Doba trvání: 25 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Doba trvání: 30 let
Zůstatková hodnota (v %):
Indexace
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Je tak zřejmé, že objem investic závisí jak na výši leasingového úroku, tak na výši měsíčních leasingových splátek a naopak. Jakmile se smluvní strany dohodly na základních parametrech (době trvání, roční indexací, zůstatkové hodnotě) a na požadovaném objemu celkových investic nebo na plánované výši měsíčních leasingových splátek, bylo možné vypočítat chybějící parametry. Kratší doba trvání, nižší zůstatková hodnota, nižší indexace nebo nižší nominální výše měsíčních leasingových splátek odpovídají v souladu s uvedeným vzorcem nižšímu objemu celkových investic.
(109)
Po stanovení celkového objemu investic se odečtou náklady na sanaci, daně a případné další zvláštní náklady. Výsledná částka pak odpovídá kupní ceně. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu uzavřeného mezi společností Neuwoges a skupinou Bavaria se při stanovení kupní ceny (zaplacené předem v hotovosti) nerozlišovalo mezi cenou zaplacenou za majetek v podobě budov a protiplněním za právo stavby.
Výpočet v rámci obchodu mezi skupinou Bavaria a společností Neuwoges
Celkový objem investic
[…] EUR
Sanace
[…] EUR
Daně a poplatky
[…] EUR
Privatizační úhrady
[…] EUR
Kupní cena
[…] EUR
(110)
Předmětný obchod na principu prodeje a zpětného leasingu má dvě části, smlouvu o právu stavby a smlouvu o správě nemovitostí; obě tyto části pak souvisejí ještě se smlouvou o celkovém paušálu. Finanční důsledky smlouvy o právu stavby, smlouvy o správě nemovitostí a smlouvy o celkovém paušálu pro společnost Neuwoges je třeba posuzovat s ohledem na tyto rámcové souvislosti.
7.2.3. Stanovení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o právu stavby pro společnost Neuwoges
(111)
Hlavní části smlouvy o právu stavby tvoří prodej budov a zřízení práva stavby na pozemcích, na nichž tyto budovy stojí, a to na dobu 75 let. Skupina Bavaria se zavázala k tomu, že společnosti Neuwoges zaplatí celkem […] EUR […]: z čehož […] EUR představuje kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích za období do 31. prosince 2028 a […] EUR představuje kupní cenu za budovy (54). Kromě toho musí skupina Bavaria ode dne 1. ledna 2029 po dobu 10 let každoročně platit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2, resp. […] EUR za rok (55). Pro zbývající dobu trvání smlouvy o právu stavby - od roku 2039 do konce roku 2073 - je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle cenového indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] % (56).
(112)
Kromě zakoupení budov a nabytí práva stavby na příslušných pozemcích se skupina Bavaria zavázala i k zajištění sanace budov a souhlasila s uzavřením smlouvy s BRG, dceřiným podnikem společnosti Neuwoges, o provedení stavebních prací.
(113)
Při stanovení výše kupní ceny, kterou měla skupina Bavaria v rámci smlouvy o právu stavby zaplatit společnosti Neuwoges, vycházely smluvní strany z výše měsíční leasingové splátky, která činila […] EUR za m2, indexace ve výši […] % ročně, zůstatkové hodnoty budov ve výši […] % (kterou měla společnost Neuwoges uhradit po uplynutí doby platnosti smlouvy o zřízení práva stavby, která byla uzavřena na dobu 75 let, na základě znaleckého posudku vypracované k danému časovému okamžiku), jakož i z doby trvání zpětného leasingu v délce 30 let (57). Z těchto hodnot, na nichž se smluvní strany dohodly, vyplynul celkový objem investic ve výši […] milionů EUR (58). Po odečtení sanačních nákladů ve výši […] EUR, privatizačních nákladů ve výši […] EUR a daní a poplatků ve výši […] EUR činila prodejní cena […] EUR (59).
(114)
Tato konečná cena byla následně rozdělena na dvě části, z nichž první tvořila cena budov ([…] % = […] EUR), druhou kapitalizované protiplnění za právo stavby na pozemcích ([…] % = […] EUR) (60). Částky vztahující se na pozemky a na budovy nebyly vypočítány odděleně, nýbrž každá byla stanovena jako podíl celkové prodejní ceny.
(115)
První výhody, které společnosti Neuwoges z tohoto obchodu vznikly, představovaly tudíž peněžitá platba ve výši […] EUR a po uplynutí 30 let též příjmy z protiplnění za právo stavby, k jehož úhradě se společnost Bavaria zavázala.
7.2.3.1. Další faktory
Privatizační úhrady
(116)
V první řadě je třeba konstatovat, že v každém případě musí být zohledněny peněžité částky ve výši […] EUR, které zaplatila skupina Bavaria v rámci privatizačních úhrad.
(117)
Jako strana kupující budovy a držící právo stavby na pozemcích se skupina Bavaria měla snažit o odprodej části bytového fondu nájemcům, a to způsobem, který jasně stanovily předmětné smlouvy. Tato povinnost byla smluvně stanovena, takže odprodej bylo možné uznat pro účely AHG jako „privatizaci do vlastnictví zprostředkujícího pořizovatele“. Podle tohoto zákona měl komerční kupující usilovat o to, aby co největší část, nejméně však 1/3 bytového fondu, který na něj byl v rámci obchodu převeden, odprodal nájemníkům (61). V rámci této povinnosti bylo nutné vynaložit i úsilí na informování nájemníků o jejich stávajících možnostech a zjišťování, zda mají o koupi bytu zájem. Tento úkol pak na sebe na základě smlouvy o právu stavby (část V, §§ 1-3) převzala zpátky společnost Neuwoges. Strany se kromě toho také dohodly, že společnost Neuwoges za to obdrží náhradu ve výši […] EUR za m2, a na základě toho pak byla stanovena celková náhrada za plnění privatizačních závazků ve výši […] EUR.
(118)
Zprvu nebylo plánováno, že společnost Neuwoges získá za plnění svých privatizačních závazků náhradu; zvláštní částka, která byla později vyplacena jako náhrada za plnění privatizačních závazků, tvořila původně jen součást přibližně stanovené prodejní ceny (62). Z hlediska skupiny Bavaria to ve skutečnosti nemělo žádný smysl, aby společnosti Neuwoges vyplácela náhradu za činnosti, na nichž skupina Bavaria neměla žádný hospodářský zájem. Dosažení zproštění závazků podle AHG, na něž se privatizační povinnost vázala, bylo pouze v hospodářském zájmu společnosti Neuwoges.
(119)
Náhrada za plnění privatizačních povinností byla přesto později odečtena od prodejní ceny a vyplacena formou samostatné platby. Důvod toho mohl spočívat v tom, že pokud by předmětná částka zůstala součástí prodejní ceny, vztahovala by se na ni povinnosti odvodu do fondu ETF. Prodejní cena, kterou skupina Bavaria zaplatila společnosti Neuwoges, byla o částku odpovídající výše snížena. Z hlediska skupiny Bavaria v tom z hospodářského hlediska nebyl žádný rozdíl. Společnost Neuwoges obdržela od skupiny Bavaria částku v přesně takové výši, jakou by získala v případě, že by ke sjednání samostatné náhrady za plnění privatizačních povinností nedošlo. Společnost Neuwoges si ve skutečnosti i platby spojené s privatizací připočítala k výnosům z obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (63).
(120)
To, že tyto platby byly účtovány jako samostatné náhrady, a nikoli jako součást prodejní ceny, mělo pro společnost Neuwoges význam jen v souvislosti s AHG. Jak již bylo řečeno výše (viz 101. bod odůvodnění), hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by AHG nebral v úvahu. Okolnost, že společnost Neuwoges přistoupila na privatizační závazky a vynakládala na jejich plnění prostředky, není v dané souvislosti významná. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který nevyvíjí činnost s ohledem na AHG, by na žádné privatizační závazky nepřistoupil, a plnění těchto závazků nelze tudíž v souvislosti s použitím kritéria hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství zohlednit.
(121)
Náhradu, kterou skupina Bavaria vyplatila společnosti Neuwoges za plnění privatizačních povinností, je proto nutno považovat za významnou výhodu ve prospěch společnosti Neuwoges, která musí být připočtena k prodejní ceně, protože jedině tak je možné stanovit úplný rozsah finančních důsledků obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges.
Sanace
(122)
Sanační práce realizované v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu měly pro společnost Neuwoges další finanční důsledky. Je třeba připomenout, že sanační náklady bezprostředně souvisely s částkou, kterou měla podle smlouvy o právu stavby skupina Bavaria zaplatit společnosti Neuwoges a která se stanovila na základě výpočtu celkového objemu investic po odečtení nákladů, mezi něž se počítaly i náklady na sanaci (viz 109. bod odůvodnění). Jinak řečeno, čím vyšší byly sanační náklady, tím nižší byla kupní cena. Z tohoto důvodu byla při alternativní kalkulaci transakce, která vycházela z nižšího nájemného, nižší indexace, a tedy i z výrazně nižších leasingových splátek, kupní cena i přesto stále ještě nižší než cena dohodnutá ve smlouvě o právu stavby; tato skutečnost byla dána v první řadě tím, že předpokládané sanační náklady byly v této alternativní kalkulaci podstatně nižší než náklady, na nichž se nakonec dohodly skupina Bavaria a BRG (64).
(123)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že paušální částka za sanační práce, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o celkovém paušálu vyplácela společnosti BRG, 100 % dceřinému podniku společnosti Neuwoges, výrazně přesahovala původní výši sanačních nákladů stanovenou podle odhadu společnosti Neuwoges (65). Celková výše stanovených nákladů měla podle původního odhadu společnosti Neuwoges dosahovat […] EUR, resp. […] EUR za m2, avšak paušální částka za sanační práce, na které se skupina Bavaria a společnost BRG, dceřiný podnik společnosti Neuwoges, dohodly, činila […] EUR, resp. […] EUR za m2. Jinak řečeno, dohodnuté náklady přesáhly původně odhadované náklady o […] EUR, resp. […] EUR za m2. Tato výrazně vyšší dohodnutá paušální výše nákladů významně snížila kupní cenu, kterou skupina Bavaria na základě smlouvy o právu stavby zaplatila společnosti Neuwoges.
(124)
Zdůvodnění rozdílu mezi původním odhadem nákladů a dohodnutou paušální částkou nebylo sděleno. Tato skutečnost je o to překvapivější, že společnost Neuwoges odhadované náklady v průměrné výši […] EUR za m2 původně označila jako „zcela obvyklé[]“ (66). Také ve znaleckém posudku Mezi sanací a demolicí: panelové domy v nových spolkových zemích (Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern, dále jen „posudek Pestelova institutu“), který předložila společnost Neuwoges, jsou náklady na sanaci odpovídající té, kterou realizovala společnost BRG, odhadovány v rozmezí od […] EUR za m2 do […] EUR za m2 (67). Společnost Neuwoges měla jako vlastník a správce budov přesnou představu o potřebných sanačních pracích, a lze jen obtížně pochopit, proč jejich rozsah tak významně podcenila.
(125)
Stanovení finančních důsledků smlouvy o právu stavby musí tyto sanační náklady zohlednit. Je především zcela zřejmé, že pro skupinu Bavaria nebylo důležité, jak vysoké sanační náklady dceřiný podnik společnosti Neuwoges, společnost BRG, uplatní, protože veškeré dodatečné sanační náklady by se jednoduše zaúčtovaly s kupní cenou. Společnost Neuwoges měla naopak zjevný hospodářský zájem na tom, aby skupina Bavaria uzavřela se společností BRG smlouvu o provedení sanačních prací a aby část prodejní ceny byla započítána k sanačním nákladům. Tato druhá úvaha se zakládala na skutečnosti, že na zisk, který by zajištěním sanace vytvořil zmíněný dceřiný podnik společnosti Neuwoges, by se nevztahovala povinnost odvodu, kterou ukládá AHG. Podle vlastních odhadů činil zisk, který společnosti BRG (a tedy i společnosti Neuwoges) přinesly sanační práce zadané skupinou Bavaria, […] EUR (68). Tento zisk představuje přímou výhodu pro společnost Neuwoges, která musí být vzata v úvahu. Také obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém zdůvodnění prodejní ceny se ve skutečnosti odvolávalo na smlouvu o provádění sanačních prací, která byla uzavřena se společností BRG (69).
Protiplnění za právo stavby na pozemcích
(126)
Co se týče protiplnění za právo stavby, je na tomto místě zapotřebí uvážit argument společnosti Neuwoges, podle níž skupina Bavaria nemusí během prvních 30 let de facto nic platit, protože kapitalizované protiplnění za právo stavby bylo zahrnuto v prodejní ceně. Avšak otázka, je-li toto protiplnění hrazeno ročně nebo předem formou kapitalizovaného protiplnění, může mít pro účely předmětného hodnocení sotva nějaký význam. Neexistují žádné indicie, které by svědčily ve prospěch tvrzení, že takováto dohoda postrádala smysl; byla pouze výrazem preference společnosti Neuwoges získat likviditu předem.
(127)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že skupina Bavaria se zavázala, že protiplnění za právo stavby na pozemcích bude platit i po skončení doby trvání smlouvy o správě nemovitostí. Ode dne 1. ledna 2029 musí skupina Bavaria po dobu 10 let každoročně hradit protiplnění za právo stavby ve výši […] % aktuální hodnoty pozemků, tj. ve výši […] EUR za m2. Pro zbývající dobu trvání smlouvy je stanovena úprava tohoto protiplnění za právo stavby podle indexu celkových životních nákladů, změní-li se tento index o více než […] %. Vyjdeme-li pro jednoduchost z toho, že index životních nákladů nebude kolísat, měly by tyto budoucí platby dosahovat odhadem nominální hodnoty […] EUR. Při celkovém hodnocení je nutno tyto budoucí platby diskontované k roku 1998 považovat za jednu z výhod, kterých společnost Neuwoges dosáhla.
7.2.3.2. Závěry
(128)
Na tomto místě je třeba připomenout, že cílem předchozí analýzy bylo určit s co největší přesností, jaký měla smlouva o právu stavby pro společnost Neuwoges finanční důsledky. Z této analýzy vyplynulo, že společnost Neuwoges dosáhla těchto relevantních výhod:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisků ze sanace ([…] EUR);
d)
současné hodnoty protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
7.2.4. Určení očekávatelných finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges
(129)
Podle smlouvy o správě nemovitostí je společnost Neuwoges odpovědná za správu předmětných budov. Společnosti Neuwoges náleží veškeré příjmy z pronájmu bytů a nebytových prostor pro komerční využití. Vlastníkovi (skupině Bavaria) za to musí odvádět pevně stanovené měsíční leasingové úroky, jejichž výše činí do ukončení sanačních prací […] EUR a v době následující pak […] EUR (§ 3 smlouvy o správě nemovitostí). Smlouva je uzavřena na dobu 30 let, která se počítá od skončení sanačních prací (§ 2 odst. 1). Měsíční leasingový úrok je indexován roční sazbou […] % (§ 4 odst. 2). Účelem následující analýzy je určit, jaké finanční důsledky měla smlouva o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges.
7.2.4.1. Rámcové souvislosti (kalkulace)
(130)
Měsíční výše leasingového úroku se vypočítá jako součin očekávané čisté výše nájemného za m2 a měsíc - po odečtení správních nákladů, nákladů na údržbu a rizika výpadku nájmu - a počtu využitelných čtverečných metrů (70). Hlavními výchozími hodnotami jsou tudíž očekávaná čistá výše nájemného za m2 a měsíc a očekávané náklady. Ve smlouvě o správě nemovitostí vycházejí smluvní strany z čistého nájemného ve výši […] EUR za m2 po provedení sanace a úhrady nákladů ve výši […] EUR za m2; stanovená měsíční výše leasingového úroku tak činí […] EUR za m2 (71).
(131)
Při stanovení konkrétních parametrů, které byly s konečnou platností uvedeny ve smlouvě o správě nemovitostí, si společnost Neuwoges mohla vybrat (72). Měla možnost přesně určit výši měsíčních splátek, které bude v průběhu doby trvání smlouvy hradit, i výnos z prodeje, který mohla ovlivnit stanovením jiné výše nájemného nebo použitím vyšší indexace (73). Mezi převzetím větších nebo menších rizik odpovídajících určité výši leasingové splátky (například na základě stanovení jiné výše nájemného, odlišné indexace a odlišných nákladů) a formou likvidity získané v podobě prodejní ceny existovala přímá korelace. Podle alternativní kalkulace, kterou provedla skupina Bavaria a která vycházela z indexace hodnotou 2,0 %, nájemného ve výši […] EUR, a v důsledku toho i ceny leasingové půjčky ve výši […] EUR, by tak například výše měsíční leasingové splátky nečinila […] EUR, nýbrž […] EUR (74). Nižší by pak ve výsledku byla samozřejmě i prodejní cena.
7.2.4.2. Analýza finančních důsledků
Obecné poznámky
(132)
Při stanovení finančních důsledků smlouvy o správě nemovitostí pro společnost Neuwoges je třeba zohlednit dvojí. Zaprvé: Výše leasingové splátky se počítá na základě plošné výměry. Vzhledem k tomu, že některé byty byly po uzavření smlouvy se skupinou Bavaria prodány, změnila se celková plošná výměra z původních […] m2 v roce 1999 na […] m2, v roce 2000 na […] m2 a v roce 2001 na […] m2. Po roce 2001 zůstala již rozhodná plošná výměra […] m2 beze změn. Ve svých připomínkách vychází společnost Neuwoges při výpočtu zpětně kalkulovaných finančních toků z této postupně se zmenšující plošné výměry. Platná je však pouze perspektiva ex ante, a to znamená, že společnost Neuwoges neměla ve svých výpočtech vycházet z celkové plošné výměry snížené o reálný počet prodaných čtverečných metrů, nýbrž z celkové plošné výměry snížené o počet čtverečných metrů, s jejichž dalším prodejem počítala v roce 1998. Následující analýza proto nevychází z číselných údajů uvedených v připomínkách společnosti Neuwoges; jejím základem jsou naopak čísla, z nichž společnost Neuwoges vycházela ve své původní zpětné kalkulaci zisků, v níž se počítá s postupným snižováním plošné výměry z […] m2 až na […] m2 v roce 2003. Zadruhé: Aby bylo možné stanovit, jaké byl v době uzavření obchodu pro společnost Neuwoges očekávané finanční důsledky smlouvy, musejí být budoucí příjmy a náklady diskontovány, což znamená, že je nutno stanovit úrokovou sazbu. Komise v souladu se svým původním dopisem a ve shodě s analýzami peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vychází z úrokové sazby ve výši 5 % ročně (75).
Spolehlivost analýz peněžního toku předložených společností Neuwoges
(133)
Před provedením nezávislé hospodářské analýzy smlouvy o správě nemovitostí bylo nejprve třeba okomentovat analýzy peněžního toku z perspektivy ex post, které předložila společnost Neuwoges a které měly dokládat, jaká očekávání ohledně peněžního toku generovaného na základě smlouvy o správě nemovitostí by měl z perspektivy ex ante obezřetný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges argumentuje tím, že pokud by takový subjekt v rámci perspektivy ex ante počítal s reálně možnými výchozími hodnotami - a o takové hodnoty by se podle jejího názoru jednalo v případě, že by se nájemné zvyšovalo o […] % ročně, indexace nákladů by ročně dosahovala […] % a podíl nevyužitých prostor by byl […] % -, pak by mohl na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat záporný celkový peněžní tok v nominální výši -[…] EUR, po diskontaci -[…] EUR (76). Společnost Neuwoges dále tvrdí, že ke kladnému číslu […] EUR (nominální hodnota) a […] EUR (diskontovaná hodnota) by smlouva o správě nemovitostí mohla vést jen v případě, že by se vycházelo z hodnot, které jsou podle ní v rámci perspektivy ex ante nereálné, tj. z předpokladu ročního zvyšování nájemného o […] %, podílu nevyužitých prostor ve výši […] % a stabilních nákladů (77). Podle názoru společnosti Neuwoges bylo tudíž od začátku jasné, že jen získání prostředků na hrazení leasingové splátky by vyžadovalo prosadit každoroční zvyšování nájemného o […] % a ani v takovém případě by nezůstala žádná rezerva na krytí vzrůstu nákladů.
(134)
V této souvislost je třeba poznamenat, že co se týče výše nákladů, vychází společnost Neuwoges z hodnot, které nejsou příliš přesvědčivé (ve všech analýzách, které společnost Neuwoges předložila, je výchozí výše nákladů shodná). Výpočty, o něž se opírá uzavřená smlouva o správě nemovitostí, vycházejí z celkových nákladů (správa, údržba, riziko výpadku nájemného) v přibližné výši […] % nájemného, zatímco analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, vycházejí z minimálních nákladů (po fázi sanace) ve výši […] % ([…] % představující riziko výpadku nájemného, […] % připadající na správu a údržbu). I když nebude brána v úvahu možnost dramatického nárůstu výpadku nájemného (z […] % na […] %), je nutno stále ještě zohlednit skutečnost, že na straně ostatních nákladů došlo ke zvýšení z […] % na […] % nájemného. Dostatečné zdůvodnění tohoto nárůstu společnost Neuwoges ve svých připomínkách nepodává. Konstatuje naopak, že pro období bezprostředně po modernizaci představuje […] % ([…] EUR za m2) věrohodnou hodnotu, ale že pro pozdější období se tato hodnota musí každoročně zvýšit o […] % (78). Také v posudku tržní hodnoty nemovitostí, který před uskutečněním prodeje nechala vypracovat společnost Neuwoges, se vychází z celkové výše nákladů (zahrnujících i riziko výpadku nájemného (79)) v rozmezí od […] % do […] % (znalecký posudek z roku 1997). Vzhledem k tomu, že v tomto posudku se neuvádí, na základě jak velkého procentuálního podílu byl odhad proveden, nelze říci, nakolik se výchozí hodnoty ostatních nákladů liší od hodnot, ze kterých vycházela společnost Neuwoges. V každém případě jsou ostatní náklady podle nynějšího odhadu společnosti Neuwoges vyšší, a to i za předpokladu, že by znalecký posudek z roku 1997 počítal s tím, že riziko výpadku nájemného přestavuje […] %. Na pozadí těchto souvislostí nelze analýzy peněžního toku, které předložila společnost Neuwoges, akceptovat a musejí být opraveny tak, že se jako výchozí výše nákladů stanoví […] % - bez rizika výpadku nájemného (80).
(135)
Dále je v této souvislost třeba poukázat na to, že tvrzení společnosti Neuwoges, že pouhá kompenzace zvyšování leasingové splátky by vyžadovala prosazení zvýšení nájemného o […] %, je nepravdivé. Vzhledem k tomu, že výše leasingové splátky se počítá jako procentuální podíl původního celkového nájemného (v tomto případě […] %), umožnilo by zvýšení nájemného o […] % pokrýt jak zvýšení leasingové splátky, tak i nárůst nákladů o […] %. Při stabilní výši nákladů by tak i mírné zvýšení nájemného stačilo k vyrovnání vyšší leasingové splátky. Ve skutečnosti by k vyrovnání vyšší leasingové splátky za předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] % a stabilních nákladů stačilo, aby se nájemné ročně zvyšovalo o […] % Pokud by ho společnost Neuwoges zvýšila ještě více, získala by prostředky na krytí vyšších nákladů nebo na vytváření zisku.
Analýza finančních důsledků
(136)
V době uzavření smlouvy provedla společnost Neuwoges také analýzu nominálního peněžního toku (81). V této analýze vycházela z toho, že její vlastní náklady (na správu a údržbu) se budou zvyšovat o […] % ročně, že nájmy bude možné každé tři roky zvýšit o […] %, že bude možné počítat s […]% podílem nevyužívaných prostor a že […] % bytů bude prodáno nájemníkům. Na základě toho společnost Neuwoges očekávala, že nominální peněžní tok, který bude během 30 let na základě smlouvy o správě nemovitostí vytvořen, bude dosahovat hodnoty […] EUR.
(137)
V rámci formálního vyšetřovacího řízení nebyly získány žádné informace, které by naznačovaly, že uvedené výpočty byly provedeny vědomě na základě příliš optimistických očekávání. Nic nenasvědčuje tomu, že zástupci společnosti Neuwoges, kteří uvedená čísla předložili dozorčí radě společnosti Neuwoges, by tak činili u vědomí, že se jedná o čísla nesprávná. Zdá se, že ani společnost Neuwoges ve skutečnosti netvrdí, že by se její obchodní vedení vědomě z politických důvodů rozhodlo k nevýhodnému obchodu, nýbrž právě naopak, že se při hodnocení hospodářského přínosu nechala zmýlit nesprávným odhadem (k čemuž by podle názoru společnosti Neuwoges nemohlo dojít v případě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství) (82).
(138)
Je nicméně třeba prověřit, zda je vyloučeno, aby se na základě takových očekávání rozhodoval také hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. V této souvislosti budiž řečeno, že podle mínění společnosti Neuwoges by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství vycházel z předpokladu, že nájemné by se zvyšovalo pouze o […] % za rok, riziko výpadku nájemného by bylo […] % a náklady na správu a údržbu by rostly o […] % (83). Pokud by se z tohoto předpokladu vyšlo, dosahoval by podle společnosti Neuwoges celkový objem peněžního toku hodnoty -[…] EUR (nominální hodnota) a -[…] EUR (diskontovaná hodnota), na čemž se podepisuje především více než sedminásobně vyšší riziko výpadku nájemného.
7.2.4.3. Tržní očekávání
(139)
Předně je třeba upozornit na podklady, které osvětlují skutečná očekávání obou stran obchodu. V první řadě je třeba zmínit zápis ze zasedání dozorčí rady, které se konalo dne 16. prosince 1997, z něhož je zřejmé, že obchodní vedení společností vyhodnotilo rizika spojená s tímto obchodem jako „únosná“ (84). Z tohoto zápisu rovněž vyplývá, že společnost Neuwoges se při jednání opírala o výpočty, které vycházely z předpokladu, že nájemné se každé tři roky zvýší o […] %, že náklady (bez rizika výpadku nájmu) vzrostou o […] % a že riziko výpadku nájmu bude […] % (85).
(140)
Před podepsáním smluv konzultovala společnost Neuwoges svůj postup s auditní společností Nordrevision, podle jejíhož odhadu zvyšování nájemného o […] % sice odpovídalo všeobecné míře inflace, bylo však jen stěží dosažitelné (86). Společnost Nordrevision byla toho názoru, že výchozí výše nákladů (ve svých výpočtech se opírala o odhadované náklady ve výši […] % nájemného) je za předpokladu nulového procenta nevyužívaných prostor sice reálná, ale že tyto náklady je nicméně nutné indexovat úměrně indexaci leasingového úroku (87).
(141)
Skupina Bavaria vycházela ve své úvaze z poznatku, že vzhledem k demografickému vývoji, který se v Neubrandenburgu pravděpodobně nezmění (na což usuzovala z usazování různých velkých poskytovatelů služeb) (88) a vzhledem k dobrému stavu budov je možné očekávat velmi nízký podíl nevyužívaných prostor (89). Kromě toho vycházela i z toho, že nájemné bude možné zvyšovat úměrně indexaci leasingových splátek (90).
(142)
A konečně je třeba poukázat i na to, že znalecký posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, jehož vypracování zadala společnost před uskutečněním obchodu, obsahoval údaje týkající se očekávaného vývoje v příslušných oblastech. Znalecký posudek z roku 1997 vycházel z toho, že náklady se budou pohybovat v rozmezí od […] % do […] %, neuváděl však žádné údaje, z nichž by vyplývalo, jak vysoké procento podle jeho odhadu představuje riziko výpadku nájemného (91).
7.2.4.4. Hodnocení
Správní náklady
(143)
Nejprve je třeba říci, že očekávání týkající se nákladů na správu a údržbu se jak z hlediska jejich výchozí výše ([…] EUR za m2, resp. […] % nájemného), tak z hlediska jejich očekávaného zvyšování ([…] % ročně) jeví jako věrohodná. Co se týče výchozí výše nákladů, vyplývá tento závěr z tvrzení společnosti Neuwoges: předpokládaná výše nákladů byla totiž přinejmenším pro dobu bezprostředně po sanaci dostatečná. V posudku Pestelova institutu se zadruhé uvádí, že náklady na správu a údržbu dosahovaly v roce 1997 průměrné výše […] EUR za m2; což je o […] EUR méně než výše nákladů předpokládaných v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu (92). A konečně i náklady předpokládané ve znaleckém posudku se pohybovaly řádově v téže výši. S jistotou bylo možné předpokládat, že tyto náklady porostou; odhad, že jejich nárůst bude dosahovat […] % ročně, se jevil jako věrohodný a spíše opatrný. Společnost Nordrevision pouze navrhla, aby příslušné indexování správních nákladů bylo úměrné indexaci leasingového úroku; z toho by vyplývalo roční zvyšování o […] %, čili zvyšování, které by bylo mírnější než to, k jakému reálně přistoupila společnost Neuwoges. Ostatně nyní i sama společnost Neuwoges již zastává názor, že s reálnějšími vyhlídkami by tehdy bylo možné očekávat roční zvyšování o […] %; to znamená, že hodnota […] % ročně nebyla zcela jistě natolik nízká, že by ji nebylo možné obhájit.
Riziko výpadku nájemného
(144)
Co se týče rizika výpadku nájemného, předpoklad počítající s obecným výpadkem nájemného ve výši […] % nebyl nereálný. Zaprvé je třeba konstatovat, že když společnost Nordrevision posuzovala smlouvy, nijak tento předpoklad nezpochybnila, třebaže jinak tato společnost vyjádřila obavy ohledně celkové hospodářské situace a neubrandenburgského trhu s nemovitostmi (93). Zadruhé se zdá, že posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, ačkoli neuvádí žádné přesné údaje ohledně předpokládaného rizika výpadku nájemného, nevycházel z žádné výrazně vyšší míry rizika výpadku nájemného (94).
(145)
Jak vyplývá z interních podkladů skupiny Bavaria, o něž se opírala při svém rozhodování, pokud jde o usazování různých velkých poskytovatelů služeb, vycházela skupina Bavaria z toho, že počet obyvatelstva v Neubrandenburgu zůstane stabilní a že téměř všechny předmětné byty bude možné po jejich sanaci pronajímat. Podle údajů společnosti Neuwoges počítaly město Neubrandenburg a spolková země Meklenbursko - Přední Pomořansko v letech 1997-1998 s tím, že počet obyvatel i vývoj příjmů zůstane stabilní.
(146)
Konečně také nelze opomenout skutečnost, že obchodní vedení společnosti Neuwoges - jež vedlo podnik, který byl v Neubrandenburgu vlastníkem více než 30 % místních bytů, a který byl tudíž důkladně obeznámen s místním trhem s nemovitostmi - označilo rizika spojená s obchodem na principu prodeje a zpětného leasingu jako únosná a ve svých vlastních prognózách vycházelo z toho, že riziko výpadku nájemného bude […] %. Neexistuje žádný zjevný důvod, proč by certifikovaní odborníci se znalostí místního trhu s nemovitostmi stavěli své výpočty na těchto předpokladech, kdyby jimi předpokládané hodnoty byly tak nerealisticky nízké, jak nyní společnost Neuwoges tvrdí.
(147)
Zároveň je třeba vzít v úvahu i podklady, které společnost Neuwoges předložila v souvislosti s otázkou, zda by tehdy obezřetně uvažující účastník odpovídajícího trhu s nemovitostmi (panelové domy ve východním Německu) očekával vyšší podíl nevyužívaných prostor, pokud tyto podklady pocházejí z doby před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Z předložených posudků byl v době před uzavřením předmětných smluv vypracován pouze posudek Pestelova institutu. Je ovšem třeba mít na zřeteli, že posudek Pestelova institutu se týká východního Německa jako celku a nezohledňuje konkrétní místní podmínky v Neubrandenburgu, takže jeho výpovědní hodnota je v daném kontextu omezená. V posudku se upozorňuje na některé obecné problémy východoněmeckého trhu s nemovitostmi, sám o sobě však tento posudek neposkytuje dostatečně spolehlivá východiska pro tvrzení, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by při rozhodování o svých investicích nevycházel z předpokladu rizika výpadku nájemného ve výši […] %.
Nájemné
(148)
Co se týče nájemného, je především třeba říci, že společnost Neuwoges nezastává názor, že očekávaná výše nájemného byla po sanaci stanovena příliš vysoko. Společnost naopak tvrdí, že nájemné nebylo možné zvyšovat v očekávané míře. Na základě výroku LG Rostock, že průměrné nájemné ve výši […] EUR za m2, z něhož vycházela smlouva o správě nemovitostí, se pohybovalo v rozpětí nájemného odpovídající úrovně (95), lze vyvozovat, že původní průměrná výše nájemného byla stanovena realisticky.
(149)
Co se týče indexace dohodnuté výše leasingového úroku, neexistují žádné přímé doklady o tom, z jakých předpokladů průměrného zvyšování nájemného se v roce 1998 obecně vycházelo. Společnost Nordrevision pouze konstatovala, že původně stanovená hodnota […] % ročně odpovídá míře inflace, ale že v Neubrandenburgu nebude pravděpodobně možné takového zvýšení dosáhnout (96). Okolnost, že společnost Neuwoges souhlasila nakonec s tím, že leasingové splátky se budou indexovat „pouze“ […] %, a předpokládala, že bude schopna prosadit každé tři roky zvýšení nájemného o […] % (resp. […] % ročně), hovoří, jak se zdá, ve prospěch toho, že toto varování vzala v úvahu. V posudcích tržní hodnoty nemovitostí nejsou vyslovena žádná explicitní očekávání týkající se budoucího zvyšování nájemného. Je ovšem třeba říci, že posudky tržní hodnoty nemovitostí právě proto, že žádné výslovné předpoklady o vývoji inflace a nájemného neobsahují, zjevně vycházely z předpokladu sbližování výše nájemného a obecné inflace (která byla v předchozích desetiletích odhadována na 3,5 %) (97). LG Rostock byl toho názoru, že s ohledem na průměrnou míru inflace, která během 28 let předcházejících uzavření smluv dosahovala roční výše 3,52 %, byla indexace odůvodněná (98). Dále také poznamenal, že na 30 let dopředu lze přirozeně jen těžko předvídat, jak se bude nájemné v průběhu času vyvíjet, ale že mezi indexací leasingového úroku a očekávaným vývojem nájemného nelze vysledovat žádný nápadný nepoměr.
(150)
Posudek Pestelova institutu, který předložila společnost Neuwoges, neobsahuje žádné údaje o tom, jaká byla skutečná očekávání účastníků východoněmeckého trhu s nemovitostmi, ani žádné konkrétní údaje týkající se Neubrandenburgu. Obsahuje nicméně informace poukazující na to, že východoněmecký trh s nemovitostmi je trh, který je potenciálně obtížný. V souvislosti s dalšími uvedenými skutečnostmi však posudek Pestelova institutu nepřináší nic, co by dostatečným způsobem dokazovalo, že dohoda o indexaci leasingových splátek roční sazbou […] % a očekávání, že bude možné prosadit roční zvyšování nájemného o […] %, byla pochybená.
Doba trvání
(151)
Konečně co se týče doby trvání smlouvy, argumentoval LG Rostock tím, že existují leasingové smlouvy, které se také vyznačují dlouhou dobou trvání (až 30 let), a že smlouva jako ta, která je předmětem sporu, není tudíž nijak neobvyklá (99). Třicetiletá doba trvání v sobě samozřejmě skrývá určitá rizika, zároveň však nabízí i možnost zajistit si stabilní zisky a získat vysokou míru jistoty ohledně výše očekávaných nákladů. Dlouhá doba trvání obnáší kromě toho také to, že požadované měsíční leasingové splátky, z nichž se umořují investice kupujícího, jsou nižší nebo že prodejní cena je při stejné výši leasingových splátek vyšší, než by tomu bylo v případě kratší doby trvání (100). S ohledem na to se uzavření smlouvy s třicetiletou dobou trvání nejeví jako nerozumné rozhodnutí.
7.2.4.5. Závěr
(152)
Očekávání společnosti Neuwoges, která vyjadřuje její původní kalkulace, proto nelze považovat za nereálná. Z dostupných podkladů je tudíž patrné, že společnost Neuwoges mohla velmi dobře vycházet z předpokladu, že na základě smlouvy o správě nemovitostí bude dosahovat zisku. Když se očekávané nominální zisky vyjádří v hodnotě diskontované k rozhodnému období (začátek roku 1998), je zjevné, že rozhodnutí společnosti Neuwoges vycházelo z předpokladu, že smlouva o správě nemovitostí má současnou hodnotu […] EUR.
7.2.5. Celkové hodnocení
(153)
Komise dospěla již dříve k závěru, že smlouva o právu stavby a smlouva o správě nemovitostí jsou součástí jednoho a téhož nedílného obchodu. Má-li být tedy stanoveno, jaká byla celková hodnota obchodu pro společnost Neuwoges, musí být sečteny současné hodnoty obou smluv. Připomeňme, že společnost Neuwoges mohla na základě smlouvy o právu stavby očekávat následující výhody:
a)
obdržení peněžité částky, kterou jí vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR);
b)
vyplacení náhrady za plnění privatizačních povinností ([…] EUR);
c)
zisky ze sanace ([…] EUR);
d)
současnou hodnotu protiplnění za právo stavby za období od roku 2029 (diskontovaná hodnota […] EUR).
(154)
Kromě toho, jak je uvedeno v oddíle 7.2.4, smlouva o správě nemovitostí musela mít za předpokladu reálných očekávání pro společnost Neuwoges po diskontaci současnou hodnotu […] EUR. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl tudíž pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR.
7.3. SROVNÁNÍ S JINÝMI OBCHODNÍMI MOŽNOSTMI
(155)
Aby bylo možné stanovit, zda obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, odpovídá smlouvám, na které by přistoupil hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, je nyní nutno srovnat hodnotu tohoto obchodu s hodnotou jiných obchodních možností. Kdyby společnost Neuwoges měla nějakou alternativu, která by byla z hospodářského hlediska výhodnější, bylo by možné považovat rozhodnutí uzavřít obchod na principu prodeje a zpětného leasingu za obchodní možnost, kterou by si hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nezvolil.
(156)
V této souvislosti je třeba poznamenat, že pronájem budov bez jejich sanace, či dokonce demolice těchto budov by jen stěží mohly představovat schůdné alternativy. Pronájem budov bez jejich sanace by předně zajišťoval pouze omezené příjmy. Navíc je také zřejmé, že v nesanovaných budovách by na rozdíl od budov, u kterých by byla provedena sanace, zůstávalo více prostor nevyužitých (101). Nejsou tedy známy žádné spolehlivé faktory, na jejichž základě by bylo možné vyvozovat, že kdyby se byly i nadále pronajímaly budovy bez sanace, bylo by bývalo možné počítat s vyššími zisky, než jaké bylo možné očekávat v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Demolice by nepřinesla žádné zisky, naopak by byla spojena s příslušnými demoličními náklady. V rozhodné době (1997-1998) nepředstavovala tedy ani demolice schůdnou alternativu.
7.3.1. Možnost úvěrového financování
(157)
Jako první možná alternativa by přicházelo v úvahu úvěrové financování. Kdyby společnost Neuwoges financovala sanaci předmětných budov za pomoci úvěru, mohla by zčásti dosáhnout týchž zisků jako v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. V první řadě by sanované budovy mohla pronajmout, a docílit tak dobrých příjmů. Kromě toho by také - na rozdíl obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu - zůstala vlastníkem těchto budov.
(158)
Je nicméně zřejmé, že úvěrové financování by bylo spojeno i s určitými nevýhodami. Předně by společnost Neuwoges musela ze svého vlastního kapitálu zajistit 30 % objemu investic, protože společnost Neuwoges považovala dodržení 30 % podílu vlastních kapitálových prostředků za nezbytné (102). Na konci roku 1997 byla v dozorčí radě společnosti Neuwoges projednávána možnost snížení této kvóty vlastních kapitálových prostředků, což by umožnilo vyšší investice. Obchodní vedení nicméně tento návrh zamítlo jako hospodářsky neobhajitelný, a to z toho důvodu, že by vedl k nepřijatelně vysokému zadlužení společnosti (103). Obchodní vedení společnosti k tomu prohlásilo: „Snížení kvóty vlastního kapitálu ze 30 na 25 % by bylo neobhajitelné (vzhledem k míře zadlužení).“ (104) Pan Räuber, člen dozorčí rady společnosti Neuwoges, rovněž uvedl, že „snížení kvóty vlastního kapitálu je z hlediska podnikové ekonomie nemyslitelné. Závazky podniku musejí být vyrovnány.“ (105) K financování investic potřebných na sanaci budov ve výši […] EUR by tudíž společnost Neuwoges musela použít […] EUR z vlastního kapitálu. Lze mít vážné pochybnosti o tom, že společnost by měla takové množství vlastních kapitálových prostředků bezprostředně k dispozici. Ze zápisu z jednání dozorčí rady je zřejmé, že možný celkový objem investic v roce 1998 (včetně úvěrů) činil přibližně […] EUR a že tato částka byla určena pro jiné záměry (106). Je tudíž jasné, že společnost Neuwoges by mohla sanační práce financovat pomocí úvěru jen tehdy, kdyby ustoupila od realizace jiných projektů.
(159)
Oproti úvěrovému financování měl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu tu výhodu, že společnost Neuwoges nejenže nemusela investovat žádný vlastní kapitál, ale získala dokonce novou likviditu, a navíc měla zajištěno i veškeré financování sanace budov.
(160)
Při zohlednění všech těchto úvah nelze považovat za prokázanou skutečnost, že financování sanace by bylo možné zajistit pomocí úvěru, nebo že kdyby taková možnost existovala, byla by pro společnost Neuwoges výhodnější než obchod uzavřený se skupinou Bavaria. Domněnka, že společnost Neuwoges s největší pravděpodobností neměla k dispozici takové množství vlastního kapitálu, aby mohla získat úvěr, a že vyšší likviditu mohla potřebovat k financování jiných investic, svědčí spíše ve prospěch závěru, že rozhodnutí pro obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a nikoliv pro úvěrové financování bylo rozumné.
7.3.2. Možnost přímého prodeje
(161)
Druhou možností, o níž by tehdy bylo možné vážně uvažovat, byl přímý prodej budov a pozemku. Rozhodující otázka zní, zda by byl takový prodej výhodnější.
7.3.2.1. Hodnocení s přihlédnutím k posudkům tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007
(162)
Při srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, a výhod, které by jí přinesl přímý prodej, je klíčová otázka, jaké ceny by tehdy mohla společnost Neuwoges v rámci „normálního“ prodeje dosáhnout. Určitou úlohu zde sehrávají oba posudky tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 a 2007.
(163)
Vypracování obou těchto posudků zadala společnost Neuwoges, aby získala odhad hodnoty předmětných objektů (budov a pozemků), již měly v roce 1997. První posudek vypracoval v roce 1997 interní znalec, druhý, zpětný posudek vyhotovil v roce 2007 nezávislý znalec. V posudku z roku 1997 byla hodnota nemovitostí odhadnuta na […] EUR, kdežto v posudku z roku 2007 na […] EUR (107). V obou posudcích byl proveden odhad zvlášť pro budovy (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) a zvlášť pro pozemky (1997: […] EUR; 2007: […] EUR). Oba posudky se v podstatných ohledech řídí toutéž metodou („příjmový přístup“).
(164)
Jelikož posudek tržního hodnoty nemovitostí z roku 2007 byl vypracován teprve po uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, nemůže podle stanoviska Komise sloužit jako spolehlivý základ pro stanovení hodnoty objektů v roce 1997, které odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges. Ostatně ani společnost Neuwoges své rozhodnutí o tom, zda má být obchod na principu prodeje a zpětného leasingu se skupinou Bavaria uzavřen, nemohla opírat o zpětný posudek z roku 2007.
(165)
Podle názoru Komise však nelze použít jako spolehlivý ukazatel hodnoty nemovitostí v roce 1997, která odpovídá tehdejšímu stavu znalostí společnosti Neuwoges, ani posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997. V průběhu formálního vyšetřovacího řízení bylo zjištěno, že obchodní vedení společnosti Neuwoges si bylo plně vědomo toho, že posudek z roku 1997 nebylo možné v době uzavření předmětných smluv považovat za spolehlivý podklad pro hodnocení. K tomuto závěru vedou tyto zjištěné skutečnosti:
a)
Nájemné
Posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 vycházel z výše nájemného v rozmezí […] EUR za m2 a […] EUR za m2. Zároveň se v něm také na základě údajů z roku 1997 uvádí, že od 1. ledna 1998 platí pro město Neubrandenburg jako první úroveň nájemného za byty po sanaci průměrné nájemné v rozmezí 3,90 EUR za m2 a 4,38 EUR za m2. Velkému podniku působícímu na trhu s nemovitostmi, jakým je společnost Neuwoges, byly hodnoty průměrné výše nájemného v Neubrandenburgu nutně známy. Společnost Neuwoges se proto mohla o tyto údaje při posuzování hodnoty nemovitostí opírat. Ve skutečnosti bylo v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu stanoveno pro období po sanaci (tedy od roku 1999, tj. k době o dva roky pozdější, než byla doba, kdy byly shromážděny údaje, z nichž vycházelo stanovení výše nájemného první úrovně) nájemné v průměrné výši […] EUR za m2, což také odpovídalo dané úrovni nájemného.
b)
Sanační náklady
Zatímco posudek tržní hodnoty byl vypracován v prvních měsících roku 1997 a vycházel z celkových sanačních nákladů ve výši […] EUR, obchodní vedení společnosti Neuwoges ve svém dopise adresovaném skupině Bavaria, který je z téže doby (březen 1997), uvedlo, že sanační náklady odhaduje na […] EUR. Je tedy zjevné, že společnost Neuwoges si byla velmi dobře vědoma toho, že v posudku z roku 1997 je odhadovaná výše nezbytných sanačních nákladů výrazně nižší, než by měla být. Paušální částka na sanaci nemovitostí, na které se spolu dohodly skupina Bavaria a dceřiný podnik společnosti Neuwoges BRG, byla dokonce ještě o mnoho vyšší ([…] EUR), což je třeba chápat jako známku toho, že společnost Neuwoges si při uzavírání smluv se skupinou Bavaria byla vědoma skutečnosti, že sanační náklady uvedené v posudku z roku 1997 byly téměř o 10 milionů EUR podhodnoceny.
c)
Životnost nemovitostí
V posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 se s ohledem na jejich plánovanou sanaci vycházelo z obecného předpokladu, že doba životnosti nemovitostí je od […] do […] let. Přitom je třeba poznamenat, že nízké sanační náklady, s nimiž se počítá v posudku z roku 1997, nejsou bez dalšího slučitelné s předpokladem, že životnost budov se díky sanaci podstatně prodlouží.
d)
Hodnota pozemků
Je třeba upozornit na skutečnost, že v posudku tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997 nebyly při posuzování hodnoty předmětných pozemků zohledněny faktory snižující hodnotu nemovitostí (naopak v posudku z roku 2007 tyto faktory zohledněny byly). Mezi tyto faktory patří kromě jiného stávající infrastruktura, kterou nelze přemístit nebo odstranit (kanalizace, rozvody), nebo nepříznivý půdorys pozemku. Zohlednění těchto faktorů vede zpravidla ke snížení hodnoty nemovitostí. Společnosti Neuwoges musely být jakožto vlastníkovi pozemků tyto faktory známy. Musela si být proto vědoma toho, že hodnota pozemků je v posudku z roku 1997 stanovena příliš vysoko.
(166)
Úhrnem je možno konstatovat, že společnost Neuwoges si byla prokazatelně vědoma toho, že některé z klíčových předpokladů, z nichž vycházel posudek tržní hodnoty nemovitostí z roku 1997, zvláště pak v otázce sanačních nákladů, jsou neudržitelné. Komise na základě této skutečnosti dospěla k závěru, že o tom, jaká byla v roce 1997 hodnota objektů podle tehdejšího stavu znalostí společnosti Neuwoges, neposkytuje posudek z roku 1997 žádné spolehlivé údaje.
(167)
Komise je dále toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se tehdy nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by při posuzování hodnoty nemovitostí ex ante na základě informací, které byly v rozhodné době společnosti Neuwoges dostupné, došel pravděpodobně k závěrům, které by se velmi podobaly závěrům zpětného posudku z roku 2007. Stejně jako v případě tohoto zpětného posudku z roku 2007 by hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, svá očekávání ex ante ohledně dosažitelné výše nájemného opíral o směrodatnou výši nájemného dané kategorie, sanační náklady by odhadl ve výši, která by se blížila částce, na níž se dohodly skupina Bavaria a společnost BRG, a hodnotu pozemků by určil s přihlédnutím k jemu známým faktorům snižujícím cenu nemovitostí. Hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by kromě toho s ohledem na plánovaná sanační opatření a na základě srovnávacích údajů (jako je tomu v posudku z roku 2007) pečlivě určil zbývající dobu životnosti nemovitostí, což opravňuje k vyvození závěru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by se při posuzování hodnoty nemovitostí opíral o odhady zbývající doby životnosti, které by se příliš nelišily od odhadů uvedených ve zpětném posudku z roku 2007.
(168)
Komise je tudíž toho názoru, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství, který by se nacházel v situaci společnosti Neuwoges, by za rozumný odhad hodnoty objektů před uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu považoval zhruba […] EUR (stejně jako je tomu v posudku z roku 2007).
7.3.2.2. Srovnání možnosti přímého prodeje a prodeje a zpětného leasingu
(169)
Připomeňme, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu měl pro společnost Neuwoges celkovou hodnotu […] EUR. Z výše uvedené analýzy oproti tomu vyplynulo, že společnost Neuwoges mohla tehdy reálně vycházet z předpokladu, že hodnota jejích objektů je […] EUR, což je pouze o […] % více než hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Tento malý rozdíl ovšem neznamená, že hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství by se nutně rozhodl pro přímý prodej.
a)
Předně nelze opomenout skutečnost, že zmíněná možnost přímého prodeje by obnášela nejen prodej budov, ale také prodej příslušných pozemků, zatímco skupina Bavaria koupila pouze budovy a na pozemcích získala jen právo stavby na dobu 75 let. Pozemky jako takové zůstaly ve vlastnictví společnosti Neuwoges. Hodnotu samotných pozemků by tehdy společnost Neuwoges odhadla na […] EUR (stejně jako v posudku z roku 2007). Vyčíslit hodnotu, kterou si společnost Neuwoges udržela díky tomu, že tyto pozemky neprodala, nýbrž k nim zřídila pouze právo stavby, je sice obtížné, je nicméně třeba vyjít z toho, že ponechání pozemků ve vlastnictví společnosti Neuwoges ospravedlňovalo o něco nižší cenu transakce.
b)
Zadruhé je třeba říci, že lze mít určité pochybnosti o tom, zda by cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges, byla také cenou, které by bylo možné skutečně docílit. Jedinou konkrétní kupní nabídku, o níž společnost Neuwoges informovala, předložila realitní firma Felske-Immobilien, která zřejmě nabídla cenu ve výši […] EUR za m2, což znamená, že celková kupní cena by byla […] EUR (108). Tato nabídka byla o výrazně více než 1 milion EUR nižší než cena, kterou by na základě svého odhadu stanovil subjekt v tržním hospodářství nacházející se v situaci společnosti Neuwoges.
c)
Zatřetí společnost Neuwoges do svého odhadu zisků, které mohla na základě smlouvy o správě nemovitostí očekávat, počítala nesprávně pouze zisky do roku 2027 včetně. Doba trvání smlouvy o správě nemovitostí je však 30 let od skončení sanačních prací (tzn. 30 let od začátku roku 1999), a kalkulace zisků měla tudíž zahrnout zisky až do roku 2028 včetně. Pokud by se tento odhad odpovídajícím způsobem opravil, hodnota obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by se zvýšila.
d)
Při výpočtu současné hodnoty protiplnění za právo stavby, které má společnosti Neuwoges do budoucna platit skupina Bavaria, se pro jednoduchost předpokládalo, že se nebude měnit výše životních nákladů, a že čísla tudíž nebude nutné upravovat. Reálnější je ovšem vycházet z předpokladu, že životní náklady obecně porostou, což znamená, že platby, které bude muset skupina Bavaria do budoucna hradit, budou oproti jejich předpokládané výši pravděpodobně vyšší. Také tato okolnost by vedla ke zvýšení hodnoty smlouvy.
(170)
Na základě těchto úvah je nutno vyvodit závěr, že rozhodnutí upřednostnit obchod na principu prodeje a zpětného leasingu před pokusem o přímý prodej bylo z hospodářského hlediska racionální.
7.3.3. Závěr
(171)
Na základě srovnání hodnoty, jakou měl pro společnost Neuwoges obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, s hodnotou jiných možností je nutné vyvodit závěr, že obchod by sjednán v takové podobě, že by na něj tehdy přistoupil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství.
7.4. REFERENČNÍ HODNOCENÍ
(172)
Poté, co tedy bylo možné konstatovat, že rozhodnutí ve prospěch obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu a v neprospěch alternativních řešení je zcela v souladu s chováním hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, přistoupila Komise se stejnou obezřetností i k posouzení otázky, zda tento obchod odpovídá jiným smlouvám, které byly podle dostupných informací v dané době a na příslušném trhu uzavřeny, a zda existují i nějaké indicie, které podporují závěr Komise, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu odpovídá zásadě hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství.
(173)
Dostupné informace o srovnatelných obchodech se týkají dohod o prodeji a zpětném leasingu, které skupina Bavaria uzavřela v přibližně stejné době jako předmětné opatření. Příslušné smlouvy mohou poskytnout východiska pro posouzení otázky, zda se tehdy pro tento druh obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu rozhodli i nějací jiní účastníci trhu včetně soukromých podniků, protože pokud ano, bylo by to možné chápat jako známku svědčící o tržní přiměřenosti takového obchodu (oddíl 7.4.1). Na tržní přiměřenost předmětného obchodu kromě toho dovoluje usuzovat i omezené nabídkové řízení, které společnost Neuwoges uspořádala, a rovněž srovnání s jinými obchody s nástroji financování (oddíly 7.4.2 a 7.4.3).
7.4.1. Příklady smluv
(174)
Pro účely srovnání byly použity smlouvy, jejichž předmětem jsou tři srovnatelné právní úkony ([…]). V úvahu je však možné vzít pouze smlouvu o […] a smlouvu o […], protože jen tyto dvě smlouvy byly uzavřeny přibližně v téže době jako obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges. Předně je třeba konstatovat, že obě srovnávané smlouvy se od předmětného obchodu liší dobou trvání, indexací pevné výše leasingového úroku a sanací. Společnost Neuwoges poukazuje zvláště na odlišnou výši indexu ([…]: 1,5 % ročně; […]: úprava podle měnící se výše životních nákladů), aby tím doložila, že smlouva o správě nemovitostí obsahuje ustanovení, která v rozhodné době (1997-1998) neodpovídala obvyklé tržní praxi.
(175)
Skupina Bavaria uvádí obchod […] a […] jako příklady používání jejího „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“ (109), což svědčí ve prospěch závěru, že ustanovení těchto smluv byla založena na výpočtech, které se podobaly výpočtům, na kterých byl postaven obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, jejž spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges.
(176)
Jak již bylo ve větší šíři vyloženo výše (viz 131. bod odůvodnění), smluvní parametry modelu leasingové půjčky nabízeného skupinou Bavaria si společnost Neuwoges mohla zvolit podle svého vlastního uvážení. Společnost Neuwoges tudíž měla možnost zvolit si nižší indexaci nebo odečíst vyšší náklady. Důsledkem takové volby by přirozeně bylo snížení předem vyplacené částky. Lze se domnívat, že totéž platilo i pro […] a […].
(177)
Jelikož smluvní partneři si mohli podle svého vlastního uvážení zvolit v rámci modelu nabízeného skupinou Bavaria přesné parametry obchodu, zdá se, že otázka, zda parametry, které si zvolila společnost Neuwoges, jsou totožné s parametry, které si zvolily účastnické strany obchodu […] a […], nemá pro posouzení tržní přiměřenosti obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely skupina Bavaria a společnost Neuwoges, zásadní význam. Volba parametrů byla pouze důsledkem strategických obchodních rozhodnutí účastnických stran. Důležitější je okolnost, že všechny tyto obchody byly založeny na jednom a témže transakčním modelu.
(178)
Vzhledem k tomu, že smlouvy […] a […] se zakládaly na stejném modelu propočtu, o čemž podle dostupných informací není důvod pochybovat, lze vyvodit závěr, že transakční model, který byl i základem transakce společnosti Neuwoges, byl tržně přiměřený. Významná je v této souvislosti zjevná skutečnost, že pro „model leasingové půjčky na nemovitosti“ se rozhodly právě tak veřejné podniky ([…]) jako podniky soukromé ([…]) a že tento model byl nabízen jak podnikům, které mohly využít možnosti zproštění závazků podle AHG, tak subjektům, na něž se tento zákon nevztahoval.
7.4.2. Nabídkové řízení
7.4.2.1. Rámcové souvislosti
(179)
Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges v souvislosti s privatizací budov, které nakonec prodala skupině Bavaria, neuspořádala žádné plně otevřené, transparentní a nediskriminační nabídkové řízení nezatížené zvláštními podmínkami. Původně však společnost Neuwoges i přesto vyzvala k předložení nabídek 72 potenciálních kupujících. Společnost Neuwoges tvrdí, že adresáty vybrala více méně náhodně a že tento výběr nelze považovat za reprezentativní vzorek celého trhu. Po rozeslání této první výzvy k vyjádření zájmu navázala ještě některé další kontakty, mimo jiné i se skupinou Bavaria, kterou původně neoslovila.
7.4.2.2. Výsledek nabídkového řízení
(180)
Z doručených nabídek, jejichž počet není znám, bylo vybráno pět, které se jevily jako „realizovatelné“ (110). Dvě z nich byly nicméně odmítnuty, protože potenciální kupující uvedli, že z časových důvodů nejsou schopni předložit úplnou nabídku. Dvě nabídky pak byly odmítnuty z ekonomických důvodů. Pátá nabídka, kterou předložila realitní společnost Felske, byla odmítnuta z toho důvodu, že nabídnutá cena byla považována za příliš nízkou (společnost Felske nabídla […] EUR za m2, což odpovídalo celkové kupní ceně […] EUR). Kromě těchto pěti zmíněných nabídek byly podány ještě tři další, z nichž jednu předložila skupina Bavaria a ostatní dvě nabídky pak zájemci, kteří k předložení nabídky nebyli vyzváni. S jedním z těchto dvou zájemců, kteří svou nabídku předložili sami od sebe, se začalo i jednat, ale jeho nabídka byla nakonec zamítnuta, a to opět z blíže neupřesněných ekonomických důvodů (111).
(181)
Po ukončení jednání musela smlouvy schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges. Když obchodní vedení předložilo smlouvy dozorčí radě, argumentovalo tím, že vyšší cenu nelze vyjednat, protože smlouvy se týkají pouze zřízení práva stavby na pozemcích (a nikoli jejich přímého prodeje), že prováděním sanačních prací je pověřena společnost BRG a že budovy bude po dobu dalších 30 let obhospodařovat společnost Neuwoges (112). Na otázku, čím je dán rozdíl oproti posudku z roku 1997, odpovědělo obchodní vedení stejně jako již předtím, že vyšší cena je v rámci tohoto obchodu nedosažitelná (113).
7.4.2.3. Hodnocení
(182)
Nabídkové řízení sice nelze považovat za otevřené, transparentní, nezatížené zvláštními podmínkami a nediskriminační, i tak ale umožňuje vyvodit určité závěry týkající se stavu nabídky na trhu. V souvislosti s tím je důležitá také zřejmá skutečnost, že bylo předloženo i několik nabídek ze strany neoslovených zájemců. Tato skutečnost je dokladem toho, že i potenciální kupující, kteří nebyli mezi původně kontaktovanými 72 podniky, se o tomto řízení dozvěděli a mohli se ho zúčastnit.
(183)
Z toho, jakým způsobem společnost Neuwoges nabídky posoudila, je zřejmé, že nabídku skupiny Bavaria považovala společnost Neuwoges v rozhodné době (1997-1998) za nejlepší nabídku, jakou bylo na trhu možné získat. Argument společnosti Neuwoges, že přinejmenším nabídka společnosti Felske byla příznivější, neobstojí. Cena, kterou společnost Felske nabídla ([…] EUR), byla sice vyšší než konečná částka, kterou předem vyplatila skupina Bavaria ([…] EUR), nutno ovšem připomenout, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu musí být posuzován jako celek, jehož celková hodnota ([…] EUR) cenu nabídnutou společností Felske převyšuje.
(184)
Na pozadí těchto argumentů je třeba konstatovat, že nabídkové řízení nebylo sice dostatečně kvalifikované, aby samo o sobě mohlo platit jako důkaz toho, že nabídka skupiny Bavaria byla nejlepší nabídkou na trhu, přesto však tímto směrem jasně ukazuje. V každém případě však toto omezené nabídkové řízení nepřináší nic, co by opravňovalo k domněnce, že společnost Neuwoges měla v rozhodné době (1997-1998) nějakou lepší nabídku.
7.4.3. Jiné druhy obchodů uzavřené v předmětné době
7.4.3.1. Celkový rámec jejich posuzování
(185)
Velmi užitečné je přezkoumání předmětného obchodu na základě jeho srovnání s jinými podobnými druhu obchodů, které byly na trhu nabízeny v předmětné době (1997-1998).
(186)
V případě předmětného obchodu se jedná o typický obchod na principu prodeje a zpětného leasingu. Dohody o prodeji a zpětném leasingu přirozeně patří mezi obchody s nástroji financování. Poskytovatel leasingové půjčky poskytne na základě koupě určité nemovitosti od příjemce leasingové půjčky tomuto příjemci likvidní prostředky, případně financuje rozsáhlejší investice, mezi něž patří například sanace starších budov. Aby daná nemovitost mohla i nadále sloužit, ať už komerčním, nebo jiným účelům, koupí si příjemce leasingové půjčky tuto nemovitost na leasing zpátky, čímž pak po dobu trvání leasingové smlouvy umořuje (v úplném nebo částečném rozsahu) investici poskytovatele leasingové půjčky.
(187)
Dohoda o prodeji a zpětném pronájmu se jakožto obchod s nástrojem financování do určité míry podobá bankovním úvěrům a hypotékám. Zároveň se však od nich v důležitých ohledech liší a tyto rozdíly nelze opomenout. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu umožňuje prodávajícímu/příjemci leasingu zajistit financování rozsáhlejších investic a obratem získat použitelné likvidní prostředky, aniž by byl odkázán na vlastní kapitál. To znamená, že příjemce leasingu má k dispozici vlastní kapitál a dodatečně získané likvidní prostředky, které může využít k dalším investicím, čili je schopen realizovat investice, na které by kvůli nedostatku vlastního kapitálu nebo vysoké míře zadlužení nezískal žádný obvyklý úvěr. Vzhledem k tomu, že kupující/poskytovatel leasingu musí svou vstupní investici refinancovat a dosáhnout při tom určitého zisku, je sazba leasingového úroku zpravidla vyšší než úroková sazba u srovnatelného bankovního úvěru (což je blíže vysvětleno v následujícím oddíle). Po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy musí příjemce leasingu nemovitost buď odkoupit zpět, nebo tato nemovitost zůstává ve vlastnictví poskytovatele leasingu, který ji pak může využívat. To znamená, že výše leasingového úroku závisí na zůstatkové hodnotě nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy, kterou spolu obě strany uzavřely. Jelikož zůstatková hodnota je zvláště v případě dlouhodobých leasingových smluv často jen těžko předvídatelná, představuje pro poskytovatele leasingu rizikový faktor, který se odráží ve výši leasingového úroku. Běžné bankovní úvěry s sebou takové riziko nenesou a hypotéky jen v určité míře.
(188)
V důsledku toho nejsou leasingové úroky a úrokové sazby vztahující se na úvěry či hypotéky zcela srovnatelné. Na základě srovnání leasingového úroku požadovaného v případě předmětného obchodu s průměrnými úrokovými sazbami, které se v dané době (1997-1998) vztahovaly na úvěry či hypotéky, nelze jednoznačně stanovit, zda požadovaný leasingový úrok byl v dané době (1997-1998) tržně přiměřený. Lze nicméně posoudit, zda byl tento leasingový úrok natolik vysoký, že by tehdy na takový obchod žádný hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství nepřistoupil.
7.4.3.2. Hodnocení
(189)
V případě předmětného právního úkonu činila původní roční výše leasingového úroku […] % celkového objemu investic. Vlivem indexace splatné částky hodnotou […] % za rok bude hodnota leasingového úroku na konci doby trvání smluv činit […] %, což odpovídá průměrnému leasingovému úroku ve výši […] % za rok. Pro srovnání: Kdyby se společnost Neuwoges rozhodla, že leasingový úrok nebude indexovat, zůstal by po celých 30 let trvání smluv ve výši […] % ročně. „Přirážka“ je tudíž cenou za rozhodnutí splácet na začátku doby trvání smluv nižší a na jeho konci vyšší leasingové úroky, a nikoli tedy úroky, jejichž výše by se po celou dobu trvání smluv neměnila.
(190)
Především je třeba připomenout, že posouzení leasingového úroku na základě jeho srovnání s běžnými úrokovými sazbami u jiných obchodů provedl Landgericht Rostocku. Konstatoval, že lze jen těžko odhadovat, jak se během 30 let mohou vyvíjet úrokové sazby u hypoték, ve fázích s vyššími úroky je nicméně možné počítat s úroky přes 10 %. Průměrná výše leasingového úroku, který měla platit společnost Neuwoges, nebyla tudíž podle názoru soudu tržně nepřiměřená.
(191)
Údaje, na jejichž základě lze takové srovnání provést, jsou jen zcela všeobecné. Ze všech shromážděných údajů Německé spolkové banky (Deutsche Bundesbank, dále jen: DBB), které se vztahují k lednu 1998 (doba, kdy byl uskutečněn předmětný právní úkon), je za relevantní možno považovat dva druhy úrokových sazeb. V prvním případě se jedná o úrokové sazby „hypotečních úvěrů na stavební pozemky s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let“, které jsou zajímavé z toho důvodu, že k zajištění úvěru by bylo možné využít i bytový fond ve vlastnictví společnosti Neuwoges (bez ohledu na to, zda by takový úvěr splňoval všechny formální předpoklady hypotéky). Ve druhém případě by pro účely srovnávání bylo možné použít úrokové sazby pro „dlouhodobé úvěry s pevnou úrokovou sazbou pro podniky a osoby samostatně výdělečně činné od 500 000 EUR do 5 milionů EUR“, protože společnost Neuwoges byla považována za podnik (hypotéky si berou zpravidla spíše soukromé osoby, které v dané nemovitosti samy bydlí a dále ji nepronajímají).
(192)
Podle DBB dosahovala průměrná úroková sazba u německých hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let v lednu 1998 výše 6,40 % ročně. Úrokové sazby se u tohoto druhu úvěrů tehdy pohybovaly zpravidla v rozmezí od 6,17 % ročně (spodní hranice) do 6,97 % ročně (horní hranice). U dlouhodobých úvěrů s pevnou úrokovou sazbou činila průměrná úroková sazba v lednu 1998 6,35 % ročně a pohybovala se v rozpětí od 5,55 % (spodní hranice) do 7,73 % ročně (horní hranice). DBB ovšem neuvádí žádný údaj o průměrné době trvání takového „dlouhodobého“ úvěru. Lze nicméně vyjít z předpokladu, že průměrná doba trvání nepřesahovala 10 let a pravděpodobně byla kratší (114).
(193)
Při srovnávání leasingového úroku spláceného společností Neuwoges s úrokovými sazbami, které uvádí DBB a které se vztahují na úvěry poskytované v témže období (tj. v lednu 1998), je třeba zohlednit následující aspekty:
-
Průměrná roční výše leasingového úroku za třicetileté období trvání smluv dosahuje […] %. Jak již bylo řečeno, společnost Neuwoges se na základě svého vlastního uvážení rozhodla, že na začátku tohoto období bude platit nižší leasingové úroky a že někdy později se sazba leasingového úroku zvýší, aby se rozdíl vyrovnal. Toto rozhodnutí má svoji cenu: Kdyby se totiž společnost Neuwoges rozhodla pro leasingové úroky, které budou mít od začátku pevnou úrokovou sazbu, musela by pak platit jen úroky s roční sazbou […] % (115). Výše splátek uváděných DBB se vztahuje úvěry s pevnou úrokovou sazbou, tzn. na úvěry, jejichž úroková sazba je v každém roce stejně vysoká. Kdybychom předpokládali, že by společnost Neuwoges byla tehdy v situaci, kdy by si vyjednala úvěr s podobnými platebními podmínkami (tzn., že by na začátku období platila nižší úroky než k jeho konci), musela by za to i tehdy zaplatit určitou cenu (z týchž důvodů jako v případě obchodu se skupinou Bavaria) (116). Úrokové sazby DBB by proto měly být srovnávány se stálou sazbou leasingového úroku ve výši […] %.
-
Leasingový úrok byl stanoven na období 30 let. I při roční indexaci bylo možné spočítat už na začátku doby trvání smlouvy průměrnou výši leasingového úroku pro celou dobu trvání smlouvy. Úrokové sazbou pro hypotéční úvěry uváděnou DBB jsou stanoveny pouze na dobu 10 let (bylo vysvětleno výše, že není známo, na jak dlouhé období byly stanoveny úroky pro podniky; lze nicméně vycházet z předpokladu, že to nebylo více než 10 let). Nejvhodnější referenční hodnotu by představovaly úrokové sazby stanovené na dobu 30 let. Takové údaje však DBB nezveřejňuje. Obecně platí, že úvěry s pevnou úrokovou sazbou se s narůstající dobou splatnost prodražují. Z číselných údajů uváděných DBB pro období ledna 1998 například vyplývá, že u pevně úročených hypotéčních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 5 let byla průměrná úroková sazba 5,85 %, zatímco v případě úvěrů s pevnou úrokovou sazbou na dobu 10 let dosahovala úroková sazba výše 6,40 %. Lze tudíž oprávněně předpokládat, že v případě úvěru s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let by úroky byly výrazně vyšší než průměrné úrokové sazby uváděné DBB, které dosahují 6,35 %, resp. 6,40 %.
-
Německá spolková banka (DBB) uvádí jak průměrnou úrokovou sazbu, tak i úrokové rozpětí, které se opírají o velký počet úvěrových smluv, které byly v Německu uzavřeny od ledna 1998. Výše leasingového úroku stanoveného společnosti Neuwoges odráží implicitní riziko, které je s obchodem se skupinou Bavaria spojeno. Největší riziko, kterému byla skupina Bavaria vystavena, bylo riziko úvěrové, tj. riziko, že společnost Neuwoges se dostane do platební neschopnosti nebo z nějakého jiného důvodu přestane být schopna plnit svůj závazek splácet požadovaný leasingový úrok. I banka by před poskytnutím úvěru posuzovala bonitu společnost Neuwoges. Klienti s nižší bonitou (nebo klienti, kteří pro banku představují vyšší riziko) musejí zpravidla platit vyšší úroky, které tyto vyšší riziko vyrovnávají (117). Jak bylo vyloženo v oddíle 7.3.1, společnost Neuwoges měla vzhledem ke svému dosti vysokému zadlužení a ke skutečnosti, že její vlastní kapitál byl vázán v jiných investičních záměrech, jen omezené možnosti uzavírání nových úvěrových smluv. Kdyby některá banka byla i přesto ochotna společnosti Neuwoges úvěr poskytnout, zohlednila by tyto aspekty při stanovení výše úrokové sazby. Úrokové sazby u úvěrů poskytovaných zadluženějším podnikům, které do své investice mohou vložit jen nevelký vlastní kapitál, bývají vyšší. Srovnávání výše leasingového úroku placeného společností Neuwoges s úrokovými sazbami u úvěrů, které byly tehdy na trhu dostupné, by z těchto důvodů mělo zohledňovat vyšší úrokové sazby v rámci rozpětí uváděných DBB (118).
-
Jak již bylo zmíněno, leasingová společnost musí svou vstupní investici (což je v tomto případě především kupní cena za budovy a sanační náklady) refinancovat. Výše úrokové sazby, kterou za své vlastní refinancování musí zaplatit, závisí na různých faktorech, mezi něž patří například její vlastní velikost, zadluženost a nemovitosti v jejím portfoliu. Tato úroková sazba je přesto pouze první krok, protože předmětná leasingová společnost (skupina Bavaria) musí kompenzovat riziko, které nese: riziko změny úrokových sazeb (které je spojeno s tím, že svou vlastní investici musí refinancovat při pohyblivé úrokové sazbě, zatímco leasingové splátky jsou úročeny pevnou sazbou); úvěrové riziko (výše zmíněná možnost, že se společnost Neuwoges dostane do platební neschopnosti a skupina Bavaria nezíská nesplacenou část úvěru zpátky); a riziko zůstatkové hodnoty (nejistota ohledně toho, jakou hodnotu budou mít příslušné nemovitosti po uplynutí doby trvání leasingové smlouvy). Leasingová společnost má pravděpodobně i nějaké režijní náklady, které se rovněž musejí promítnout do výše leasingového úroku (119). A kromě toho chce leasingová společnosti také dosáhnout určitého zisku, a toto tedy také zohledňuje při stanovení výše leasingového úroku (120). I kdyby skupina Bavaria byla v situaci, že by svou investici byla schopna refinancovat při nižší úrokové sazbě, než jakou by společnost Neuwoges zaplatila za bankovní úvěr, musela by se úroková sazba potřebná k refinancování o tyto různé složky zvýšit (rizikový příplatek, náklady a zisk), aby bylo možné docílit požadovaného leasingového úroku, tj. takového úroku, který by mohl být vyšší než úroková sazba u obvyklého úvěru.
(194)
Při zohlednění všech výše uvedených faktorů se leasingový úrok ve výši […] % ročně při pevné leasingové splátce (nebo i ve výši […] % při pevné leasingové splátce indexované o […] %, který se ovšem pro účely srovnávání jeví jako méně vhodný) ve srovnání s úrokovými sazbami za úvěry, které uvádí DBB, jeví jako vcelku rozumný. Je třeba připomenout, že číselné údaje, které uvádí DBB, by měly být přepočítány tak, aby odpovídaly například úvěrům s pevnou úrokovou sazbou na dobu 30 let. Ačkoli nezbytnou korekci, která by umožnila stanovit vhodnou referenční hodnotu, nelze přesně kvantifikovat, rozdíl mezi průměrnými úrokovými sazbami u úvěrů/hypoték a leasingovým úrokem se zdá být dostatečně odůvodněný, a lze tudíž vyvodit závěr, že nic nenasvědčuje tomu, že leasingový úrok požadovaný skupinou Bavaria byl příliš vysoký. Komise proto dospěla k závěru, že leasingový úrok, který v rozhodné době (konec roku 1997 - začátek roku 1998) požadovala skupina Bavaria, byl tržně přiměřený.
7.4.4. Závěr
(195)
Dostupné informace poukazují na to, že obchod, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, by uskutečnil i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Příklady smluv, nabídkové řízení i srovnání s jinými finančními nástroji poukazuje na to, že obchod proběhl v souladu s podmínkami, které byly tehdy na trhu obvyklé, a že model skupiny Bavaria nebyl předražený.
7.5. DOPLŇUJÍCÍ HODNOCENÍ: ZBÝVAJÍCÍ PRVKY PODPORY A SLUČITELNOST S VNITŘNÍM TRHEM
(196)
Z primárního přezkumu, který Komise provedla, vyplynulo, že rozhodnutí společnosti Neuwoges přistoupit na obchod na principu prodeje a zpětného leasingu bylo v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, tzn., že skupina Bavaria nebyla tímto obchodem nijak zvýhodněna, a nebyla jí tudíž touto cestou poskytnuta ani žádná podpora. Komise nicméně přezkoumala i otázku, zda by jiný výsledek - totiž případ, že by skupině Bavaria díky společnosti Neuwoges skutečně vznikla určitá výhoda - vedl nutně k závěru, že jejich obchod představuje státní podporu neslučitelnou s vnitřním trhem. Komise vyšla z hypotetického předpokladu, že by se společnost Neuwoges neřídila zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství a skupině Bavaria tak poskytla určitou výhodu, a na základě toho pak Komise prošetřila otázku, zda by se v případě předmětných opatření jednalo o státní podpory ve prospěch skupiny Bavaria a zda by tyto případné podpory bylo možné vykládat ve smyslu státní podpory slučitelné s vnitřním trhem.
7.5.1. Zbývající prvky podpory
7.5.1.1. Podnik
(197)
Poskytnutí veřejných prostředků lze klasifikovat jako státní podporu jen tehdy, pokud je jejich příjemcem „podnik“ ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Podle ustálené judikatury Soudního dvora zahrnuje pojem podniku jakoukoli entitu vykonávající hospodářskou činnost (121). Hospodářskou činností je každá činnost spočívající v nabízení zboží nebo poskytování služeb na trhu (122).
(198)
Skupina Bavaria vykonává řadu hospodářských činností, jako jsou obchodní investice do nemovitostí a pronajímání těchto nemovitostí hospodářským subjektům i soukromým osobám. Skupina Bavaria je tudíž podnik ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
7.5.1.2. Využití státních prostředků a přičitatelnost státu
(199)
Opatření musí být přičitatelná státu a financována ze státních prostředků. Podle judikatury Soudního dvora ve věci Stardust Marine (123) mohou toto kritérium splňovat také státní podpory, které nejsou financovány přímo ze státního rozpočtu, nýbrž prostředky podléhají kontrole státu, jemuž je také přičitatelné rozhodnutí o převedení těchto prostředků.
(200)
Společnost Neuwoges je ve 100 % vlastnictví města Neubrandenburg, a je tudíž veřejným podnikem ve smyslu čl. 2 písm. b) směrnice Komise 2006/111/ES, na niž se odvolává Soudní dvůr v rozsudku ve věci Stardust Marine (124). Město Neubrandenburg je držitelem veškerých obchodních podílů společnosti Neuwoges a jakožto jediný společník může prostřednictvím dozorčí rady a valné hromady podstatným způsobem ovlivňovat řízení této společnosti. Komise dospěla proto k závěru, že město má možnost usměrňovat používání prostředků společnosti Neuwoges. V rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byly tudíž použity státní prostředky.
(201)
V otázce přičitatelnosti státu Komise konstatuje, že město Neubrandenburg se podle dostupných informací rozhodující měrou podílelo na uskutečnění obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu. Obchod musela schválit dozorčí rada společnosti Neuwoges, jejíž členové jednali podle pokynů města. Také podklady svědčí o tom, že dozorčí rada se na sjednání smluv aktivně podílela. Komise je tudíž toho názoru, že uzavření obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu je třeba přičítat státu.
7.5.1.3. Selektivita
(202)
Podle čl. 107 odst. 1 SFEU je opatření považováno za státní podporu jen tehdy, když zvýhodňuje určité podniky nebo určitá odvětví výroby. Pojem státní podpory tudíž zahrnuje pouze taková opatření ve prospěch podniků, která těmto podnikům poskytují selektivní výhodu.
(203)
Jelikož předmětné opatření mělo charakter dvoustranného obchodu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, byla by každá výhoda, kterou by společnost Neuwoges skupině Bavaria poskytla, selektivní, protože žádný jiný podnik by tehdy takovou možnost neměl.
7.5.1.4. Narušení hospodářské soutěže a účinky na obchod
(204)
Veřejné příspěvky poskytované podnikům představují státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU jen tehdy, když narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž a ovlivňují obchod mezi členskými státy. Pokud příspěvek poskytnutý některým státem určitému podniku posílí postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže oproti jeho konkurenci, jedná se o opatření, které narušuje nebo může narušit hospodářskou soutěž (125). Z předpokladu narušení hospodářské soutěže se vychází tudíž v situaci, kdy podniku působícímu v rámci liberalizovaného hospodářského odvětví, ve kterém probíhá nebo může probíhat hospodářská soutěž, poskytne stát určitou finanční výhodu.
(205)
Podle ustálené judikatury Soudního dvora Evropské unie je podpora podniku působícímu na vnitřním trhu charakterizována tím, že ovlivňuje obchod mezi členskými státy (126).
(206)
Skupina Bavaria je konkurentem dalších nemovitostních fondů a profesionálních investorů z Německa a dalších členských států Unie na poli investorských firem a možností investic. Finanční výhoda poskytnutá skupině Bavaria by posílila hospodářské postavení tohoto podniku v rámci hospodářské soutěže, a byla by to tudíž výhoda, která by mohla narušit hospodářskou soutěž. Jelikož trh s realitními investicemi je trhem celoevropským, posílila by každá finanční výhoda skupiny Bavaria tržní postavení tohoto podniku oproti jeho konkurentům z ostatních členských států, a měla by tudíž účinek na obchod mezi členskými státy.
7.5.1.5. Závěr
(207)
Za předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu by - v rozporu s výše předestřeným primárním závěrem Komise - nebyl v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství, a skupině Bavaria by tudíž byla poskytnuta výhoda, by bylo nutné vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu představoval státní podporu. V rámci této hypotézy by tudíž bylo nutné přezkoumat, zda by tuto případnou státní podporu bylo možné považovat za slučitelnou s vnitřním trhem.
7.5.2. Slučitelnost s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU
(208)
Podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU mohou být za slučitelné s vnitřním trhem považovány „podpory, které mají usnadnit rozvoj určitých hospodářských činností nebo hospodářských oblastí, pokud nemění podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem“. Při použití čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU musí Komise prověřit pozitivní a žádoucí účinky opatření podpory a zvážit je oproti jeho negativním účinkům na podmínky obchodu, které vyplývají z jeho provedení.
(209)
Aby určité opatření podpory v tomto prověřování vyváženosti obstálo, musí splňovat pět podmínek. Opatření podpory musí zaprvé sloužit dobře vymezenému cíli společného zájmu. Zadruhé musí toto opatření představovat vhodný nástroj k dosažení tohoto cíle. Zatřetí musí být toto opatření nezbytné a musí mít motivační účinek. Začtvrté musí být toto opatření přiměřené. Zapáté nesmí tato podpora ovlivňovat podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.2.1. Cíl společného zájmu
(210)
Podle článků 3 a 174 SFEU je jedním z cílů Unie hospodářská a sociální soudržnost. Předpokladem upevňování hospodářské a sociální soudržnosti je zlepšování životního prostředí ve městech a zvyšování kvality života jejich obyvatel. Politika soudržnosti může přispívat k vytváření udržitelných společenství tím, že prostřednictvím integrovaných strategií pro obnovu, regeneraci a rozvoj městských i venkovských oblastí umožňuje zajistit řešení hospodářských, sociálních a ekologických problémů. Tohoto cíle je možné dosahovat různými způsoby (127).
(211)
Komise konstatuje, že cíl společnosti Neuwoges spočívá podle jejích stanov v zajišťování dostatečných možností bydlení v regionu. Komise dále konstatuje, že uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu společnost sledovala společnost Neuwoges určité (komunálně)politické cíle. Společnost Neuwoges tvrdí, že
-
po znovusjednocení Německa bylo v 90. letech minulého století důležitým politickým cílem zajistit ve východním Německu srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu; to vedlo k tomu, že byl vyvíjen tlak na urychlení privatizace a sanace bytových fondů ve východním Německu bez ohledu na to, zda to bylo ekonomicky smysluplné;
-
privatizace a sanace budov, jež byly předmětem smlouvy o prodeji a zpětném pronájmu, sloužily snaze města Neubrandenburg o zajištění vyhlídek do budoucna: společnost Neuwoges věřila, že její nabídka cenově dostupného bydlení v bytech vyšší kvality a privatizace těchto bytů (k níž se zavázala skupina Bavaria) zvýší přitažlivost Neubrandenburgu pro jeho občany.
(212)
Komise dále konstatuje, že skupina Bavaria přijala závazek, že se pokusí zajistit odprodej určitého procentuálního podílu bytů jejich tehdejším nájemníkům. Skupina Bavaria přitom nesměla požadovat volně stanovenou tržní cenu, nýbrž musela dodržet určité nejvyšší přípustné hranice (128). Smlouva sjednaná za těchto podmínek poskytovala tudíž tehdejším nájemníkům předmětných budov určitou výhodu.
(213)
Kdyby byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, skutečně klasifikován jako státní podpora, k čemuž ovšem nedošlo, pak by tato podpora sloužila uskutečňování výše uvedených politických cílů. Snaha zajistit v regionu dostatečné množství bytových prostor, přispívat k uskutečňování vnitrostátního politického cíle (vytvořit ve východním Německu po znovusjednocení srovnatelné podmínky bydlení jako v západním Německu) a nabídnout obyvatelům cenově dostupné bydlení v bytech vyšší kvality (při zvýhodnění tehdejších nájemníků předmětných budov), a zajistit tak městu Neubrandenburg vyhlídky do budoucna, to vše může být považováno za dobře vymezené cíle společného zájmu. Podle názoru Komise by měl být proto obchod považován za opatření sloužící uskutečňování cíle společného politického zájmu.
7.5.2.2. Přiměřenost opatření
(214)
Je nesporné, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, splnil svůj cíl. Vedl k tomu, že budovy zakoupené skupinou Bavaria prošly celkovou sanací a byly zprivatizovány, přičemž tehdejším nájemníkům byly nabídnuty za nižší kupní cenu, a že se zvýšila nabídka kvalitních bytových prostor v regionu, čímž se zlepšily i vyhlídky města Neubrandenburg do budoucna.
(215)
Při hledání kupce budov a při posuzování svých možností podnikla společnost Neuwoges řadu kroků, které měly ve skutečnosti zajistit, aby v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu obsahoval nějakou podporu, byla tato podpora co nejmenší a omezovala se na dosažení kýžených cílů. Společnost Neuwoges především uspořádala omezené nabídkové řízení, vedla se skupinou Bavaria několikaměsíční jednání o podmínkách obchodu a na jeho konci byla přesvědčena o tom, že tento obchod představuje nejlepší nabídku na trhu. Žádné skutečnosti tudíž nenasvědčují tomu, že by podpora, kterou by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu případně obsahoval, překročila nezbytné minimum. Analýza uvedená v oddíle 7.3, v jejímž rámci byl obchod na principu prodeje a zpětného leasingu porovnán s různými dalšími možnostmi (např. sanace budov za pomoci úvěru nebo přímý prodej), ukázala, že k dispozici tehdy nebyla žádná alternativa, která by umožňovala dosáhnout týchž cílů bez poskytnutí určité podpory nebo s podporou v menší výši. Obchod na principu prodeje a zpětného leasingu a každá podpora, kterou by případně obsahoval, představovaly tudíž vhodný nástroj k dosažení cílů společného zájmu.
7.5.2.3. Nezbytnost a motivační účinek
(216)
Vyjdeme-li z předpokladu, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skutečně obsahoval státní podporu, bylo by třeba dále prověřit, zda tato podpora měla nějaký motivační účinek. Společnost Neuwoges a skupina Bavaria jednaly o podmínkách obchodu několik měsíců. Skupina Bavaria by patrně nepřistoupila na obchod, který by neodpovídal jejímu „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“. Kdyby realizovaný obchod, který stál nakonec na „modelu leasingové půjčky na nemovitosti“, jejž nabídla skupina Bavaria, obsahoval státní podporu, pak je zcela nepochybné, že skupina Bavaria by na tento obchod bez této podpory nepřistoupila.
7.5.2.4. Přiměřenost
(217)
Komise již dříve poukázala na to, že cíle, které společnost Neuwoges při uzavírání předmětného obchodu sledovala, musí být považovány za důležité. Sanace a privatizace budov, jakož i jejich odprodej nájemníkům za nižší cenu představovaly důležitý příspěvek ke zlepšení hospodářské a sociální soudržnosti Unie. Zároveň platí, že výše částky poskytnuté jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně omezená, a omezené byly tudíž i případné nepříznivé účinky opatření spočívající v narušování hospodářské soutěže. Vzhledem k těmto skutečnostem byla každá případná podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, který spolu uzavřely společnost Neuwoges a skupina Bavaria, ve vztahu k uskutečňovanému cíli přiměřená.
7.5.2.5. Nebyly prokázány žádné účinky na podmínky obchodu, jež by byly v rozporu se společným zájmem
(218)
Je třeba připomenout, že výše částky poskytnuté skupině Bavaria jako podpora v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu byla každopádně velmi nízká. Omezené byly tudíž i účinky opatření na podmínky obchodu. Postavení skupiny Bavaria, která přinejmenším potenciálně konkurovala ostatním účastníkům hospodářské soutěže (včetně účastníků z jiných členských států), by se sice zlepšila každá podpora poskytnutá v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu, avšak rozsah účinků této podpory závisí na výši poskytnuté částky. Jelikož postavení skupiny Bavaria v rámci hospodářské soutěže by se díky ní zlepšilo jen velmi málo, lze vyvodit závěr, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu, pokud by nějakou podporu obsahoval, neovlivnila podmínky obchodu v takové míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem.
7.5.3. Závěr v otázce zbývajících prvků podpory a slučitelnosti s vnitřním trhem
(219)
Pokud obchod na principu prodeje a zpětného leasingu přinesl skupině Bavaria nějakou výhodu, vyvodila Komise na základě důvodů uvedených v oddíle 7.5.2 závěr, že se jednalo o státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU. Komise nicméně konstatuje, že každá podpora získaná v rámci obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu by byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
7.6. ZÁVĚR V OTÁZCE POSKYTNUTÍ PODPORY A SLUČITELNOSTI S VNITŘNÍM TRHEM
(220)
Z analýzy hodnoty obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu pro společnost Neuwoges, ze srovnání s jinými možnými obchody a přezkoumání tržní přiměřenosti předmětného obchodu lze vyvodit závěr, že předmětný obchod je v souladu se zásadou hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Společnost Neuwoges se uzavřením obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu chovala způsobem, pro který by se rozhodl i hospodářský subjekt jednající v tržním hospodářství. Zdůrazněna musí být především okolnost, že se nenabízela žádná jiná, ekonomicky zajímavější alternativa a že podmínky obchodu na principu prodeje a zpětného leasingu musely být považovány za podmínky, které byly v rozhodném období (1997-1998) tržně přiměřené, jak o tom svědčí srovnání s dostupnými referenčními údaji i jiné nabídky, které byly výsledkem nabídkového řízení.
(221)
Komise proto dospěla k nutnému závěru, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, protože společnost Neuwoges se chovala způsobem odpovídajícím chování hospodářského subjektu jednajícího v tržním hospodářství. Jelikož v rámci předmětného opatření nedošlo k žádnému zvýhodnění, není splněna jedna z podmínek nezbytných pro klasifikaci tohoto opatření jako státní podpory; předmětné opatření tudíž nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
(222)
Vedle primárního zjištění, že obchod na principu prodeje a zpětného leasingu nepřinesl skupině Bavaria žádnou výhodu, a neobsahoval tudíž žádnou státní podporu, dospěla Komise rovněž k dodatečnému závěru, že by se v případě, že by obchod na principu prodeje a zpětného leasingu skupině Bavaria nějakou výhodu přinesl, jednalo skutečně o státní podporu. Tato státní podpora by však byla slučitelná s vnitřním trhem podle čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), nepředstavuje státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.
Článek 2
V případě, že by právní úkon, který se uskutečnil dne 21. ledna 1998 mezi společnostmi Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG v podobě smlouvy o právu stavby (Erbbaurechtsvertrag) a smlouvy o správě nemovitostí (Generalverwaltervertrag), přeci jen státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU představoval, je tato podpora slučitelná s vnitřním trhem ve smyslu čl. 107 odst. 3 písm. c) SFEU.
Článek 3
Toto rozhodnutí je určeno Spolkové republice Německo.
V Bruselu dne 16. září 2014.
KOMMISSIONENS BESLUT (EU) 2015/507
av den 16 september 2014
om åtgärd SA.23129 (12/C) (f.d. 12/NN) (f.d. CP 141/2007) - Tyskland
[delgivet med nr C(2014) 6411]
(Endast den tyska texten är giltig)
(Text av betydelse för EES)
EUROPEISKA KOMMISSIONEN HAR ANTAGIT DETTA BESLUT
med beaktande av fördraget om Europeiska unionens funktionssätt, särskilt artikel 108.2 första stycket,
efter att i enlighet med nämnda artikel ha gett berörda parter tillfälle att yttra sig (1), och med beaktande av dessa synpunkter, och
av följande skäl:
1. FÖRFARANDE
(1)
Den 30 mars 2007 inlämnade Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (nedan kallat Neuwoges) med stöd av artikel 20.2 i rådets förordning (EG) nr 659/1999 (2). I klagomålet hävdades att det statliga stöd som beviljats Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG och Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (nedan kallade Bavaria 1 respektive Bavaria 2 och tillsammans Bavaria) genom ett avtal om återförhyrning av byggnader (nedan kallat återförhyrningsdelen) och ett administrativt avtal (nedan kallat den administrativa delen) var olagligt. Neuwoges yrkade på att det skulle inledas ett formellt granskningsförfarande enligt artikel 108.2 i EUF-fördraget.
(2)
Kommissionen begärde kompletterande uppgifter från Tyskland den 6 augusti 2007, 14 maj 2008, 6 april 2009 och 3 februari 2012. Tyskland svarade den 4 september 2007, 12 oktober 2007, 17 oktober 2007, 11 juli 2008, 14 juli 2008, 12 december 2008, 30 juni 2009 och 28 februari 2012. Neuwoges lämnade sina synpunkter den 30 maj 2007, 5 november 2007, 26 februari 2008, 15 juli 2008, 30 september 2008, 18 december 2008, 6 mars 2009, 4 juni 2009, 15 juli 2009, 26 augusti 2009, 22 september 2009 och 19 januari 2012. Bavaria inkom med sina synpunkter den 13 maj 2008.
(3)
Den 28 november 2008 meddelade tingsrätten i Rostock (nedan kallad Rostocks tingsrätt) sin dom i målet Bavaria mot Neuwoges. Bavaria hade väckt talan mot Neuwoges på grund av bristande uppfyllelse av det avtal som ingåtts av de båda parterna. Neuwoges hade bemött detta genom att hävda att avtalet omfattade olagligt statligt stöd som var oförenligt med den inre marknaden och att avtalet därför var ogiltigt. Rostocks tingsrätt drog slutsatsen att detta avtal inte medförde någon fördel för Bavaria och att det därför inte heller förelåg något statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget. Neuwoges överklagade domen. Målet vid hovrätten i Rostock (nedan kallad Rostocks hovrätt) har ännu inte avgjorts. Vidare väckte Bavaria talan vid förvaltningsrätten i Greifswald (nedan kallad Greifswalds förvaltningsrätt) för att genom rättslig åtgärd få insyn i samtliga de handlingar från Neuwoges eller Stadt Neubrandenburg som rör dessa avtal. Målet har ännu inte avgjorts.
(4)
Genom en skrivelse av den 4 juni 2009 uppmanade Neuwoges i enlighet med artikel 265.2 i EUF-fördraget kommissionen att inleda det formella granskningsförfarandet inom två månader.
(5)
Kommissionen delgav Neuwoges sin preliminära bedömning genom en skrivelse av den 29 juli 2009 och konstaterade att varken återförhyrningsdelen eller den administrativa delen inbegrep statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget.
(6)
Genom en skrivelse av den 26 augusti 2009 bestred klaganden denna preliminära bedömning och uppmanade kommissionen att inleda det formella granskningsförfarandet inom två veckor.
(7)
Genom en skrivelse av den 15 september 2009 meddelade kommissionens avdelningar Neuwoges att kommissionen skulle överlämna ytterligare en skrivelse till dem med en bedömning av Neuwoges senaste synpunkter. Genom en skrivelse av den 22 september 2009 informerade Neuwoges kommissionen om att bolaget inte godtog kommissionens förslag.
(8)
Den 9 oktober 2009 väckte Neuwoges talan vid Europeiska unionens tribunal och yrkade på att det påstådda beslutet i kommissionens skrivelse av den 29 juli 2009 skulle ogiltigförklaras eller att det, i andra hand, skulle fastställas att kommissionen hade underlåtit att vidta åtgärder, eftersom den inte hade inlett något formellt granskningsförfarande enligt artikel 108.2 i EUF-fördraget. Den 9 januari 2012 avvisade tribunalen talan om ogiltigförklaring och konstaterade att passivitetstalan inte kunde vinna bifall. (3)
(9)
Genom en skrivelse av den 19 januari 2012 uppmanade Neuwoges på nytt kommissionen att inleda det formella granskningsförfarandet enligt artikel 108.2 i EUF-fördraget.
(10)
Genom en skrivelse av den 21 mars 2012 informerade kommissionen Tyskland om sitt beslut om att inleda det formella granskningsförfarandet. Kommissionens beslut om att inleda förfarandet (nedan kallat beslutet om att inleda förfarandet) har offentliggjorts i Europeiska unionens officiella tidning (4). Kommissionen har uppmanat berörda parter att inkomma med sina synpunkter på åtgärden i fråga. Den 22 mars 2012 ingav Neuwoges överklagande av tribunalens beslut av den 9 januari 2012. Domstolen avslog överklagandet den 15 november 2012 som verkningslöst. (5)
(11)
Kommissionen mottog synpunkter från Neuwoges den 17 juli 2012, 2 oktober 2012, 4 april 2013 och 15 april 2014 och synpunkter från Bavaria den 18 juni 2012 och 22 april 2013. Dessa synpunkter vidarebefordrades till Tyskland den 7 augusti 2012 respektive 16 september 2013. På förbundsregeringens uppdrag inkom Stadt Neubrandenburg med sina synpunkter den 23 juli 2012 och 28 september 2012; Land Berlin lämnade sina synpunkter den 16 maj 2012, 28 september 2012 och 30 september 2013.
2. BESKRIVNING AV ÅTGÄRDERNA
(12)
Neuwoges är ett bolag med begränsat ansvar bildat enligt tysk rätt. Stadt Neubrandenburg innehar 100 procent av aktiekapitalet. Neuwoges har som mål att tillhandahålla prisvärda lägenheter för stora delar av befolkningen i Stadt Neubrandenburg med omgivande områden. I dag äger bolaget 33 procent av alla lägenheter i Stadt Neubrandenburg. Bavaria 1 och Bavaria 2 är objektsbolag som har bildats enbart för affären med Neuwoges och som till största delen ägs av slutna fastighetsfonder. Bavaria 1 ägs av Bavaria Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 procent) och Bavaria Immobilien-Management GmbH i.I (6 procent), medan Bavaria 2 ägs till 100 procent av Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Aktierna i Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG respektive Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn innehas av privatinvesterare. Båda fonderna bildades och förvaltades av Berliner Immobilien-Holding GmbH, som tillhörde Bankgesellschaft Berlin fram till den 1 januari 2006, och är sedan dess direkt helägt (100 procent) av Land Berlin.
(13)
I Neubrandenburg äger Neuwoges bland annat ett flertal tomter med tolv bostadshus som omfattar totalt 557 bostadsenheter samt flera affärslokaler. Den 21 januari 1998 slöt Neuwoges och Bavaria två avtal, den så kallade återförhyrningsdelen respektive den administrativa delen (nedan kallade de aktuella avtalen eller med ett begrepp försäljnings- och återförhyrningsordningen).
2.1 ÅTERFÖRHYRNINGSDELEN
(14)
Den 21 januari 1998 slöt Neuwoges och Bavaria ett avtal om leasing av mark och förvärv av byggnader avseende tolv byggnader med totalt 557 bostadsenheter. Genom detta avtal erhöll Bavaria tomträtten för 75 år samt förvärvade byggnaderna.
(15)
Återförhyrningsdelen omfattar två huvuddelar:
a)
Dels åtog sig Bavaria att betala sammanlagt […] (6) euro (7) till Neuwoges: […] euro som kapitaliserad tomträttsavgäld fram till och med den 31 december 2028 och […] euro som köpeskilling för byggnaderna.
b)
Dels ska Bavaria under en tioårsperiod från och med den 1 januari 2029 varje år betala en tomträttsavgäld på […] procent av det aktuella tomtvärdet, dvs. […] euro per m2 respektive […] euro per år. För återförhyrningsdelens resterande löptid ska tomträttsavgälden justeras efter prisindex för de totala levnadskostnaderna, om dessa förändras med mer än […] procent.
(16)
År 1997, innan återförhyrningsdelen av avtalet slutits med EBV, lät Neuwoges sina interna sakkunniga utföra en värdering av objekten (byggnader och tomter). Enligt detta utlåtande värderades objekten till […] euro. År 2007 gav Neuwoges dessutom en extern sakkunnig i uppdrag att retroaktivt utarbeta ännu ett utlåtande om objektens marknadsvärde år 1997. Enligt 2007 års utlåtande uppgick objektens beräknade värde till […] euro.
Altschuldenhilfegesetz
(17)
Återförhyrningsdelen av avtalet slöts mot bakgrund av lagen om hjälp med tidigare skulder (8) (Altschuldenhilfegesetz, nedan kallad AHG). Efter den tyska återföreningen 1990 omvandlades de tidigare statliga bostadsföretagen i östra Tyskland till rättsligt fristående kommunala bostadsbolag. De tidigare företagens tillgångar och skulder överfördes till dessa nya bolag, vilket blev mycket kostsamt för dem. För att bostadsbolagen skulle kunna klara sig på sikt utfärdade den tyska lagstiftaren lagen Altschuldenhilfegesetz (AHG), som trädde i kraft den 27 juni 1993.
(18)
Enligt AHG kunde kommunala bostadsbolag i östra Tyskland på begäran befrias från sina tidigare skulder. Enligt 4 § första och andra stycket AHG kunde det beviljas en delvis befrielse för tidigare skulder som uppgick till mer än 76,69 euro per m2 men högst 434,60 euro per m2. I gengäld måste bostadsbolaget acceptera vissa åtaganden. Det ska t.ex. aktivt arbeta för att 15 procent av lägenheterna privatiseras (4 § femte stycket första meningen jämförd med 5 §), ha en verksamhetsplan för en snabb privatisering, renovering och upprustning av bostadsbeståndet (4 § femte stycket andra meningen) samt rapportera om hur investeringsprogrammet och privatiseringen fortlöper (4 § femte till sjunde stycket). Enligt den lydelse av lagen som var i kraft vid den aktuella tidpunkten (1997/1998) kunde bostadsbolagen fullgöra sitt privatiseringsåtagande fram till och med den 31 december 2003. Om ett bostadsbolag inte fullgjorde sitt privatiseringsåtagande (dvs. inte aktivt arbetade för en privatisering), måste den delvisa befrielse som redan beviljats återbetalas.
(19)
Bostadsbolagen måste överföra en viss procentsats av de intäkter av privatiseringen som översteg 76,69 euro per m2 till fonden för amortering av gamla skulder (Erblastentilgungsfonds, nedan kallad ETF). Vid den aktuella tidpunkten (1997/1998) skulle enligt 5 § andra stycket AHG 45 procent av försäljningsintäkterna för samtliga privatiseringar betalas senast den 31 december 1998. För privatiseringar fram till och med den 31 december 2000 eller den 31 december 2003 fastställdes intäktsandelarna till 50 respektive 55 procent. Om privatiseringen skedde i form av upprättandet av tomträtt (dvs. om man i stället för att direkt sälja byggnaderna och tomterna endast sålde byggnaderna och upprättade tomträtter), utgjordes försäljningsintäkterna, varpå betalningsskyldigheten beräknades, av priset på byggnaderna samt den överenskomna tomträttsavgäldens nuvärde (5 § andra stycket).
(20)
Under 1995 visade det sig att den först planerade privatiseringsformen - försäljning till hyresgästerna - sannolikt inte skulle resultera i den begärda privatiseringsandelen på 15 procent. Därför började Kreditanstalt für Wiederaufbau (nedan kallad KfW), som hade till uppdrag att förvalta Altschuldenhilfe, att även godta så kallad privatisering till köpare i ett mellanled. (9) Enligt denna modell, som endast skulle tillämpas om andelen direkta privatiseringar på 15 procent sannolikt inte skulle uppnås, kunde ett bostadsbolag sälja byggnader en bloc till en kommersiell köpare. För att kunna komma i fråga för bostadsbolagets privatiseringskvot på 15 procent, måste den kommersiella köparen åta sig att renovera byggnaden samt sälja så många lägenheter som möjligt (men åtminstone en tredjedel) vidare till hyresgästerna. (10) Om betydligt mindre än en tredjedel av hyresgästerna var intresserade av ett köp efter att ha tagit del av ett konkret försäljningserbjudande, kunde den kommersiella köparen undanta 60 procent av lägenheterna från privatiseringsåtagandet. Därigenom begränsades alltså detta åtagande till en tredjedel av resterande 40 procent av lägenheterna. (11)
Neuwoges och AHG
(21)
KfW erkände slutligen återförhyrningsdelen som giltig försäljning till köpare i mellanled enligt AHG. I och med att försäljnings- och återförhyrningsordningen slöts blev det också lättare för Neuwoges att uppfylla sitt privatiseringsåtagande i enlighet med AHG. Det är emellertid oklart och omtvistat i vad mån AHG påverkade de kommersiella överväganden som låg till grund för Neuwoges beslut att sluta avtalen samt om AHG-skuldlättnaden som Neuwoges erhöll ska beaktas när det prövas om försäljnings- och återförhyrningsordningen utgör ett stöd till Bavaria.
(22)
Enligt egna uppgifter erhöll Neuwoges en befrielse på totalt […] euro. (12) Neuwoges angav att det var svårt att fastställa i procent hur stor del av den totala befrielsen som skulle räknas till försäljnings- och återförhyrningsordningen, eftersom en sådan befrielse enligt AHG endast skulle beviljas om bostadsbolaget hade fullgjort sitt privatiseringsåtagande fullt ut. Om däremot ett delbelopp av den totala befrielse som erhållits måste hänföras till en viss privatiseringsåtgärd på grundval av hur stor andel som dessa privatiseringar utgjorde av Neuwoges samlade privatiseringsåtagande, kunde en total bruttobefrielse till ett belopp av […] euro bokföringsmässigt räknas till försäljnings- och återförhyrningsordningen. Av intäkterna från Bavaria-affären måste […] euro betalas till ETF, vilket innebär att Neuwoges bokföringsmässigt hade en nettobefrielse på […] euro. (13)
2.2 DEN ADMINISTRATIVA DELEN
(23)
Den 21 januari 1998 undertecknade Bavaria och Neuwoges även den administrativa delen som innebär att byggnaderna återförhyrs till Neuwoges. Enligt den administrativa delen ska Neuwoges fortsätta att ansvara för förvaltning och kommersiellt utnyttjande av de aktuella byggnaderna under en period av 30 år. Neuwoges behåller samtliga intäkter som uppkommit genom uthyrningen av byggnaderna. I gengäld för nyttjanderätten åtar sig Neuwoges att betala en fast månatlig hyra till ett belopp av […] euro ([…] euro per år) fram till dess att renoveringsarbetena har avslutats samt […] euro ([…] euro per år) efter detta. Från och med den 1 januari 2000 höjdes denna leasingandel med […] procent per år.
2.3 ÖVERGRIPANDE SCHABLONAVTAL
(24)
Bavaria åtog sig att renovera de aktuella byggnaderna och slöt för detta ändamål ett övergripande schablonavtal (nedan kallat schablonavtalet) med BRG Bau-Regie GmbH (nedan kallat BRG), ett helägt dotterbolag till Neuwoges. Enligt GPV betalade Bavaria BRG ett schablonbelopp på […] euro för de överenskomna renoveringsarbetena.
3. TYSKLANDS KOMMENTARER
(25)
I sitt svar på beslutet om att inleda förfarandet konstaterar Tyskland endast att man inte tar ställning till beslutet i detta ärende utan överlåter detta till de berörda regionala myndigheterna, dvs. Stadt Neubrandenburg och Land Berlin.
4. SYNPUNKTER FRÅN BERÖRDA PARTER
4.1 NEUWOGES
(26)
Neuwoges hävdar att bolaget, genom de avtal som har slutits, inte har agerat som en marknadsekonomisk aktör och därmed har gett Bavaria en ekonomisk fördel som utgör ett statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget. Enligt Neuwoges beräkningar medför de aktuella avtalen förluster till ett belopp av […] euro (nominellt värde) respektive […] euro (diskonterat värde). Neuwoges anser att dessa förluster är att betrakta som ett otillbörligt statligt stöd till Bavaria.
(27)
Neuwoges hävdar att återförhyrningsdelen och den administrativa delen måste prövas separat när det undersöks om de aktuella avtalen följer normala marknadsvillkor (avsnitt 4.1.1). Vad gäller de enskilda avtalen hävdar Neuwoges att varken återförhyrningsdelen (avsnitt 4.1.2) eller den administrativa delen (avsnitt 4.1.3) skulle ha slutits av en marknadsekonomisk aktör. Neuwoges anser vidare att en marknadsekonomisk aktör skulle ha valt ett annat handlingsalternativ (avsnitt 4.1.4). Slutligen framhåller Neuwoges att den fördel som har beviljats Bavaria utgör en överföring av statliga medel som ska tillskrivas Stadt Neubrandenburg (avsnitt 4.1.5).
4.1.1 Gemensam respektive separat bedömning av de aktuella avtalen
(28)
Vad gäller frågan om huruvida de aktuella avtalen har slutits på marknadsvillkor hävdar Neuwoges att det måste göras en strikt separat bedömning av återförhyrningsdelen respektive den administrativa delen. Enligt Neuwoges är återförhyrningsdelen och den administrativa delen rättsligt fristående avtal, som bör separeras även i fortsättningen. Om de båda avtalen faktiskt skulle ha utarbetats som en helhet, anser Neuwoges att båda avtalen i så fall skulle ha behövt bestyrkas av notarie, men detta har endast gjorts för återförhyrningsdelen.
(29)
Neuwoges behandlar därför varje avtal separat när det ska prövas om avtalen följer normala marknadsvillkor.
4.1.2 Återförhyrningsdelen
(30)
Med avseende på de utlåtanden som utfärdades 1997 och 2007 om de aktuella objekten (byggnader och tomter) anser Neuwoges att ingen marknadsekonomisk aktör skulle ha slutit återförhyrningsdelen med Bavaria till det överenskomna priset. Varken betalningen av tomträttsavgälderna, AHG-skuldlättnaden på grundval av återförhyrningsdelen, renoveringsåtagandet eller det begränsade anbudsförfarandet kan påverka denna slutsats.
4.1.2.1 Köpeskilling
(31)
Neuwoges erinrar om att Bavaria har betalat ett kontantbelopp på […] euro för byggnaderna plus […] euro som kapitaliserad tomträttsavgäld. I de båda utlåtandena om marknadsvärdet från 1997 och 2007 har objektens sammanlagda värde (tomt- och byggnadsvärdet) uppskattats till […] euro respektive […] euro. I båda dessa utlåtanden har dessutom inte bara objektens totala värde angetts, utan även värdet på tomterna (1997 års utlåtande: […] euro, 2007 års utlåtande: […] euro) och byggnaderna (1997 års utlåtande: […] euro, 2007 års utlåtande: […] euro) angetts separat.
(32)
Neuwoges anser att 1997 års utlåtande om marknadsvärdet utgör en realistisk bedömning av objektvärdet vid dåvarande tidpunkt (1997/1998) och att endast den köpeskilling som Bavaria faktiskt har erlagt för byggnaderna (och inte köpeskillingen för byggnaderna plus den kapitaliserade tomträttsavgälden) ska beaktas vid eventuella jämförelser. På grundval av detta har Neuwoges kommit fram till ett belopp som vid den relevanta tidpunkten (1997/1998) understiger marknadspriset med […] euro. Även om AHG-skuldlättnaden beaktades skulle den köpeskilling som Bavaria betalade fortfarande understiga det lägre värdet i 2007 års utlåtande med 16 procent. Den köpeskilling som betalades av Bavaria låg enligt Neuwoges långt under marknadspriset, vilket innebär att ingen marknadsekonomisk aktör skulle ha godkänt en försäljning till det priset.
(33)
I detta sammanhang erinrar Neuwoges om kommissionens meddelande om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader (14), där det fastställs att en köpeskilling som understiger det marknadsvärde som har fastställts i ett oberoende utlåtande med upp till 5 procent kan godtas som marknadspris under vissa omständigheter. Omvänt gäller alltså att ett pris som även med den mest fördelaktiga bedömningen understiger den lägsta värderingen med minst 16 procent inte kan godtas som marknadspris.
4.1.2.2 Kapitaliserad tomträttsavgäld
(34)
Neuwoges hävdar att den kapitaliserade tomträttsavgälden för de första 30 åren inte får beaktas när den köpeskilling som har betalats av Bavaria ska jämföras med de priser som har fastställts i de båda utlåtandena om marknadsvärdet från 1997 och 2007 (där värdet har fastställts för hela fastigheterna med såväl byggnader som tomter). Eftersom tomträttsavgälden för upprättande och överföring av tomträtt löper över en period av 75 år och inte utgör betalning för överlåtelse av tomter, kan den inte åberopas när man ska jämföra den köpeskilling som Bavaria har betalat för byggnaderna och det pris som har fastställts i ett av de båda utlåtandena.
4.1.2.3 AHG-skuldlättnaden
(35)
Vidare förklarar Neuwoges att den AHG-skuldlättnad till ett belopp av […] euro som framgår av de aktuella avtalen inte får beaktas när man ska jämföra den köpeskilling som Bavaria har betalat och det pris som har fastställts i de båda utlåtandena om marknadsvärdet. För detta anförs följande skäl:
-
AHG-skuldlättnaden är en fördel som har beviljats Neuwoges av en tredje part (KfW) som saknar relation till köparen. Det finns ingen anledning för en säljare att godta ett pris som ligger under marknadspris enbart för att denna transaktion skulle ge några ytterligare fördelar från tredje part.
-
Bavaria har inte övertagit några av Neuwoges tidigare åtaganden i enlighet med AHG, vilket hade kunnat motivera till en reducerad köpeskilling. ”På papperet” åtog sig Bavaria visserligen att försöka sälja ett antal lägenheter till hyresgästerna, men överlät privatiseringen till Neuwoges som skulle stå för det konkreta genomförandet på egen bekostnad. Därmed övertog Bavaria inget faktiskt ansvar och tog inte heller någon ansvarsrisk om privatiseringssträvandena skulle misslyckas.
-
Eftersom skuldlättnaden var kopplad till att Neuwoges skulle fullgöra åtagandet att privatisera 15 procent av sina lägenheter och affären med Bavaria endast täckte 20 procent av de totala privatiseringsåtagandena, är det reellt sett (till skillnad från bokföringsmässigt) inte möjligt att ange hur andel av AHG-skuldlättnaden som Bavaria-affären skulle motsvara. Med andra ord: om Neuwoges inte hade fullgjort sitt privatiseringsåtagande fullt ut, skulle affären med Bavaria inte ge bolaget någon som helst fördel enligt AHG.
-
Försäljnings- och återförhyrningsordningen skulle på sin höjd ha lett till att Neuwoges endast behövde betala en förhållandevis låg procentsats (45 procent i stället för 50 eller 55 procent) av intäkterna till ETF. Om det däremot inte hade slutits något avtal och man hade behövt leta efter en annan köpare, skulle detta ha medfört en risk att behöva betala en större andel av försäljningsintäkterna till fonden.
-
För egen del gör Neuwoges under alla omständigheter gällande att bolaget i förlängningen har fullgjort sina privatiseringsåtaganden till 165 procent, vilket innebär att även den befrielse som redan beviljats skulle ha fastställts också utan affären med Bavaria.
4.1.2.4 Renovering
(36)
Vidare uppger Neuwoges sig inte ha haft någon fördel av den renovering som utfördes av Bavaria, eftersom byggnaden ägdes av Bavaria som därmed var den enda som drog fördel av renoveringen.
4.1.2.5 Anbudsförfarandet
(37)
Neuwoges bekräftar att det begränsade anbudsförfarandet 1997 inte kan användas som indikator för att den köpesumma som Bavaria betalat faktiskt motsvarade marknadspriset. Anbudsförfarandet var varken öppet, transparent, villkorslöst eller icke-diskriminerande och är därför inte tillräckligt för att fastställa marknadsvärdet.
4.1.3 Den administrativa delen
(38)
Neuwoges anger att ingen marknadsekonomisk aktör som är av jämförbar storlek och befinner sig i en jämförbar position skulle ha slutit den administrativa delen, eftersom det redan från början var uppenbart att den skulle leda till betydande förluster. Neuwoges argumenterar framför allt för att förlusterna var förutsebara redan från början, eftersom de beräkningar som avtalet grundar sig på bygger på antaganden om den framtida marknadsutvecklingen för hyreslägenheter i Neubrandenburg, som uppenbart var alldeles för optimistiska. Neuwoges argumenterar också för att de olika påstått likartade avtal som Bavaria har bifogat i jämförande syfte inte har kunnat styrka att den administrativa delen skulle följa normala marknadsvillkor och att Neuwoges har godtagit detta uppenbart ofördelaktiga avtal enbart av politiska skäl som är irrelevanta för kriteriet om en marknadsekonomisk aktör.
4.1.3.1 Den administrativa delen sett till marknadsförväntningarna
(39)
Neuwoges hävdar att de centrala bestämmelserna i den administrativa delen - en fast månatlig leasingandel som höjs med […] procent varje år, ett icke indexreglerat kostnadsavdrag på inledningsvis cirka […] procent (inklusive en risk för hyresbortfall på […] procent) och en löptid på 30 år - inte motsvarar de villkor som en marknadsekonomisk aktör skulle ha godtagit. För detta anför Neuwoges följande argument:
-
Eftersom risken för hyresbortfall hade satts så lågt som […] procent av nettohyresintäkterna bär Neuwoges den finansiella risken för att det uppnås en utnyttjandegrad på minst […] procent.
-
Indexregleringen av den fasta leasingandelen med […] procent per år innebär att Neuwoges bär den finansiella risken för att årliga hyreshöjningar på åtminstone samma nivå inte kommer att kunna genomföras.
-
Eftersom kostnaderna inte är indexreglerade bär Neuwoges den finansiella risken för en höjning av förvaltnings- och underhållskostnaderna. Endast en hyreshöjning som överstiger […] procent per år skulle möjligtvis kunna kompensera för en kostnadsökning.
-
Med tanke på den långa löptiden på 30 år är dessa finansiella risker omfattande.
(40)
Enligt Neuwoges var det redan från första början uppenbart att dessa risker skulle uppstå och leda till stora förluster. Följaktligen skulle ingen marknadsekonomisk aktör ha slutit ett sådant avtal. En marknadsekonomisk aktör skulle endast sluta ett avtal som är lönsamt eller åtminstone inte medför förluster. Neuwoges förklarar att det administrativa avtalet endast skulle ha kunnat leda till vinst om det fanns rimliga skäl att anta att det faktiskt var möjligt att uppnå en hög utnyttjandegrad, årliga hyreshöjningar på […] procent och stabila kostnader. Redan när avtalet slöts kunde det emellertid konstateras att det inte skulle gå att uppnå en genomsnittlig utnyttjandegrad på […] procent, att det var omöjligt att få till stånd en hyreshöjning på minst […] procent per år och att förvaltnings- och underhållskostnaderna oundvikligen skulle komma att öka under avtalets löptid. Som stöd för dessa påståenden hänvisar Neuwoges såväl till den prognostiserade befolkningsnedgången som till fastighetsmarknaden i Neubrandenburg, och bekräftar att det framgick av denna information att förluster var att vänta. Eftersom Neubrandenburgs invånarantal hade börjat minska redan innan de aktuella avtalen slöts, fanns det åtminstone från och med 1995 ett stort överutbud av lägenheter. Vakanser och låga hyror slog hårdast mot de oattraktiva förfabricerade höghus som är föremål för avtalet.
(41)
Enligt Neuwoges skulle en marknadsekonomisk aktör ha baserat sina beräkningar på mer pessimistiska förväntningar, som prognostiserade hyreshöjningar på […] procent till […] procent, en risk för hyresbortfall på […] procent och en indexreglering av kostnaderna med […] procent. En retroaktiv kassaflödesanalys från 2012 som Neuwoges har presenterat visar att om dessa antaganden tillämpas på den administrativa delen skulle man kunna räkna med ett negativt kassaflöde på […] euro (nominellt värde) respektive […] euro (diskonterat värde). (15) Neuwoges hävdar att det belopp som Bavaria har erhållit utgör statligt stöd. Utöver detta presenteras en rad olika varianter av denna kassaflödesanalys, som visar att även om det hade varit berättigat med mer optimistiska antaganden (t.ex. en genomsnittlig vakansgrad på […] procent, årliga hyreshöjningar på […] procent och en kostnadsökning på […] procent), skulle det projicerade totala kassaflödet ändå ha varit negativt. Med det administrativa avtalet skulle vinst endast ha kunnat uppnås om man hade utgått från helt orealistiska antaganden (en vakansgrad på […] procent, en årlig hyreshöjning på […] procent, en kostnadsökning på […] procent).
4.1.3.2 Exempelavtal
(42)
Neuwoges ifrågasätter att vissa avtal skulle styrka att det administrativa avtalet följer normala marknadsvillkor genom jämförbara transaktioner ([…] (16)-, […] (17)- och […] (18)-avtalen). Neuwoges stöder inte ståndpunkten att avtalen är jämförbara och anger att de skiljer sig från den administrativa delen på följande väsentliga punkter:
-
Eftersom det inte har kunnat styrkas att den ekonomiska situationen och framtidsperspektiven för exempelavtalens städer, där fastigheterna är belägna, i tillräckligt hög grad påminde om Neubrandenburgs situation och framtidsutsikter kan man inte utgå från att avtalen generellt sett är jämförbara.
-
Indexregleringen av leasingandelen i exempelavtalen skiljer sig avsevärt från den indexreglering som anges i den administrativa delen (dvs. 1,0-1,5 procent).
-
Inget av de exempelavtal som åberopas lämpar sig för en jämförelse eftersom omständigheterna skiljer sig åt i varje enskilt fall ([…]: mindre kostsamma underhållsåtaganden, […]: inga lägenheter, utan kommersiella fastigheter med en vakansgrad på 0 procent vid den tidpunkt då avtalet slöts, […]: fastigheter i en tillväxtregion).
(43)
Enligt Neuwoges kan exempelavtalen inte styrka att det administrativa avtalet följer marknadspraxis, utan snarare tvärtom, eftersom de innehåller mindre betungande bestämmelser trots att de ekonomiska utsikterna var bättre för de aktuella objekten.
4.1.3.3 Politiska skäl
(44)
Neuwoges hävdar att den administrativa delen slutits av politiska skäl trots att den uppenbart varit ekonomiskt ofördelaktig. Neuwoges erinrar om att skälen för att bevilja statligt stöd inte är relevanta för den rättsliga bedömningen och hävdar att just de politiska skäl som angetts visar att ekonomiska överväganden inte har spelat någon avgörande roll. Neuwoges förklarar att den administrativa delen har slutits av följande skäl:
-
Det har funnits ett starkt politiskt tryck att driva på renoveringen och privatiseringen av bostadsbeståndet i de nya tyska delstaterna.
-
Stadt Neubrandenburg har hoppats kunna motverka den fortsatta befolkningsnedgången genom att renovera och privatisera lägenheterna.
-
När det administrativa avtalet i kombination med GPV slöts innebar det att investeringsnivån i Neubrandenburg kunde hållas uppe, medan däremot minskade investeringar skulle ha fått stora konsekvenser för den lokala arbetslösheten.
4.1.4 Handlingsalternativ
(45)
Avslutningsvis uppger Neuwoges att en marknadsekonomisk aktör skulle ha föredragit andra handlingsalternativ framför de aktuella avtalen.
(46)
Neuwoges anser för det första att en direktförsäljning hade varit att föredra, eftersom den skulle ha genererat en vinst, medan man kan utgå från att den administrativa delen skulle ha orsakat förluster redan från första början. Objekten (byggnader och tomter) hade kunnat avyttras till eller över det pris som fastställts i utlåtandena om marknadsvärdet. Även om en köpare endast hade köpt tomterna och rivit byggnaderna, skulle det ha varit större lönsamhet med en sådan avyttring. Neuwoges står fast vid denna bedömning även sett till AHG-skuldlättnaden, eftersom Neuwoges hade kunnat försöka fullgöra sina åtaganden genom att privatisera andra byggnader, och även utan AHG-skuldlättnaden skulle en försäljning ha varit mer lönsam än försäljnings- och återförhyrningsordningen. Skälen till att man har avstått från något av dessa alternativ är Neuwoges politiska åtaganden.
(47)
Vidare anser Neuwoges att en marknadsekonomisk aktör hellre skulle ha finansierat en mindre omfattande renovering på egen hand, fortsatt med uthyrningsverksamheten utan renoveringar eller ha rivit byggnaderna. Även här skulle skälen till att man har avstått från något av dessa alternativ vara Neuwoges politiska åtaganden.
(48)
Slutligen konstaterar Neuwoges att det skulle ha varit mer ekonomiskt för Neuwoges att finansiera de eventuella renoveringar som man hade beslutat om på annat sätt. Det hade exempelvis varit möjligt att ta ett lån som Stadt Neubrandenburg gick i borgen för, så att lånevillkoren blev fördelaktigare än affären med Bavaria.
4.1.5 Har statliga medel använts och kan åtgärderna tillskrivas staten?
(49)
Neuwoges anser att den påstådda fördelen har beviljats genom statliga medel och kan tillskrivas staten.
(50)
Först och främst hävdar Neuwoges att Stadt Neubrandenburg har haft ett bestämmande inflytande över Neuwoges eftersom staden är enda aktieägare och har ett bestämmande inflytande över styrelsen. Med tanke på detta kontrollförhållande utgjordes de påstådda förlusterna från försäljnings- och återförhyrningsordningen av statliga medel.
(51)
Vidare hävdar Neuwoges att praktiskt taget samtliga indikatorer för att åtgärderna kan tillskrivas staten föreligger i det aktuella fallet: Stadt Neubrandenburg har en omfattande kontroll över Neuwoges, och för Neuwoges är det av största vikt att verka för stadens intressen. Den aktuella affären ska ha ingåtts av politiska skäl och Stadt Neubrandenburg har bevisligen haft sista ordet när det gäller försäljnings- och återförhyrningsordningen.
4.2 BAVARIA
(52)
Bavaria tillbakavisar Neuwoges argument och förklarar att de aktuella avtalen har varit normala marknadstransaktioner och inte medfört någon fördel för dem. De utgör följaktligen inte heller statligt stöd. Bavaria anser för det första att de aktuella avtalen ska betraktas som en ekonomisk helhet (avsnitt 4.2.1). För det andra är avtalen generellt sett inte utformade så att ingen marknadsekonomisk aktör skulle ha undertecknat dem (avsnitt 4.2.2). För det tredje hade de handlingsalternativ som Neuwoges presenterat inte varit fördelaktigare för Neuwoges (avsnitt 4.2.3). Slutligen förklarar Bavaria att det inte har överförts några medel som kan tillskrivas staten (avsnitt 4.2.4).
4.2.1 Gemensam respektive separat bedömning av de aktuella avtalen
(53)
Bavaria argumenterar för att de aktuella avtalen ska betraktas som en helhet och inte bedömas separat. Försäljningen och den efterföljande återuthyrningen av byggnaderna var två sammanhängande delar av en och samma affär. Bavaria understryker att affären presenterades som ett paket och att även Neuwoges betraktade den så, vilket framgår av det interna protokoll som dokumenterar beslutsprocessen hos Neuwoges.
(54)
Följaktligen anser inte Bavaria att kriteriet om en marknadsekonomisk aktör kan tillämpas på affären som helhet och inte heller på varje enskilt avtal.
4.2.2 Transaktionen innebar ingen fördel för Bavaria
(55)
Enligt Bavaria kan den potentiella förekomsten av en fördel uteslutas redan eftersom Neuwoges genomförde ett anbudsförfarande (om än i begränsad omfattning) för att undersöka marknaden. Det finns ingen anledning att betvivla att Neuwoges skulle ha valt det erbjudande som var ekonomiskt mest fördelaktigt.
(56)
För att fastställa om en marknadsekonomisk aktör skulle ha ingått affären oberoende av anbudsförfarandet måste Neuwoges särskilda situation beaktas. Neuwoges behövde anskaffa kapital och renovera lägenheterna för att få privatisera dem (och fortfarande ta ut fördelaktiga hyror) och få AHG-skuldlättnaden. Enligt Bavaria skulle därför affären ha ingåtts även av en marknadsekonomisk aktör som befann sig i samma situation.
(57)
När det gäller bestämmelserna i den administrativa delen och riskerna för att fastighetsmarknaden i Neubrandenburg utvecklades sämre än förväntningarna (t.ex. så att vakansgraden översteg prognoserna) argumenterar Bavaria för att risken för att man inte skulle kunna uppnå den önskade hyran och utnyttjandegraden inte var något som hade lagts på Neuwoges, utan snarare var en risk som fortfarande låg kvar hos Neuwoges. Även om affären med Bavaria inte hade kommit till stånd, skulle Neuwoges ha fått ta konsekvenserna av att marknaden utvecklades sämre än förväntat.
(58)
Vad gäller de enskilda bestämmelserna i den administrativa delen hävdar Bavaria att den genomsnittshyra som ligger till grund för beräkningen av leasingandelen per m2 låg något under de värden som var att vänta enligt hyresöversikten för Neubrandenburg. Bavaria framhåller också att utgångspunkten för hyresöversikten var att hyrorna skulle stiga efter den 1 januari 2000, vilket innebar att hyreshöjning på […] procent per år inte var tagen ur luften.
(59)
Med avseende på återförhyrningsdelen framhåller Bavaria att 1997 och 2007 års utlåtanden om marknadsvärdet inte är direkt jämförbara med återförhyrningsdelen, eftersom utlåtandena avser en direktförsäljning, medan återförhyrningsdelen visserligen omfattar en försäljning av byggnader men endast upprättande av tomträtt för tomterna. Eftersom det fortfarande var Neuwoges som ägde tomterna kunde det tomtvärde som fastställts i utlåtandena inte beaktas. Enligt Bavaria hade utlåtandena om marknadsvärdet hur som helst ingen betydelse, eftersom de endast angav objektens teoretiska värde och inte det faktiska värde som gick att få ut på marknaden.
(60)
Vidare hävdar Bavaria att den befrielse från tidigare skulder som kunde uppnås genom affären måste beaktas. Ett av Neuwoges syften med att ingå den aktuella affären hade varit att erhålla AHG-skuldlättnaden.
(61)
Frånsett de exakta villkoren i återförhyrningsdelen och den administrativa delen ansåg Bavaria att även de fördelar som Neuwoges hade erhållit genom GPV måste beaktas. Bavaria bekräftar att Neuwoges hade krävt att dotterbolaget BRG skulle renovera lägenheterna, i full förvissning om att Neuwoges skulle erhålla samtliga vinster från BRG (men även vara ansvarig för att täcka eventuella förluster). Mot denna bakgrund är de vinster i storleksordningen […] euro som avtalet med BRG genererar att betrakta som en relevant fördel för Neuwoges.
(62)
När det gäller försäljnings- och återförhyrningmodellens allmänna logik anser Bavaria slutligen att Neuwoges självklart ska återbetala Bavarias ursprungliga investering plus ränta. Bavaria hänvisar till protokollet från Neuwoges interna beslutsprocess för att visa att Neuwoges var helt på det klara med att leasingandelen skulle amortera Bavarias ursprungliga investering.
4.2.3 Handlingsalternativ
(63)
Vad gäller de alternativ som Neuwoges presenterade och som bolaget menade skulle ha varit ekonomiskt mer fördelaktiga hävdar Bavaria att dessa alternativ antingen inte var möjliga att utnyttja eller också inte skulle ha inneburit någon större fördel. Vad gäller det påstådda alternativet med en direktförsäljning till hyresgästerna anser Bavaria för det första att det skulle vara högst osannolikt att Neuwoges hade kunnat sälja orenoverade lägenheter samtidigt som bolaget inte hade de resurser som krävdes för att finansiera den nödvändiga saneringen. För det andra anser Bavaria att en renovering som finansierades genom lån skulle ha inneburit samma risker och kostnader för Neuwoges som affären med Bavaria. En direktförsäljning av renoverade lägenheter till hyresgästerna eller en kommersiell köpare skulle inte heller ha varit något attraktivt alternativ, eftersom Neuwoges hade fått betala en avsevärd procentsats av det högre priset till ETF.
4.2.4 Har statliga medel använts och kan åtgärderna tillskrivas staten?
(64)
Bavaria hävdar slutligen att affären inte inbegriper några statliga medel och inte kan tillskrivas staten. Neuwoges är att betrakta som ett normalt privaträttsligt företag som inte erhåller statliga medel, vare sig direkt eller indirekt. Den allmänna kontroll som utövas av en styrelse med flera kommunala representanter var inte tillräcklig för att transaktionen skulle tillskrivas staten. Neuwoges argument att Stadt Neubrandenburg skulle ha pressat Neuwoges att ingå affären av politiska skäl var inte trovärdigt.
4.3 STADT NEUBRANDENBURG
(65)
Stadt Neubrandenburg, som äger Neuwoges, hävdar att de aktuella avtalen omfattar ett statligt stöd. Staden stöder Neuwoges argumentation och tar själv ställning till en rad olika punkter.
4.3.1 Fördel
(66)
Neubrandenburg anser för det första att återförhyrningsdelen och den administrativa delen måste bedömas separat, eftersom avtalsparterna har varit noga med att hålla dem isär, såväl juridiskt som ekonomiskt. För det andra hänvisar Neubrandenburg till Neuwoges argument i fråga om den prognostiserade befolkningsnedgången, vilket var något som en marknadsekonomisk aktör skulle ha beaktat. Vidare framhåller Neubrandenburg att en marknadsekonomisk aktör mycket väl skulle ha kunnat förutse en hög vakansgrad. För det tredje anser Neubrandenburg att den renovering som Bavaria hade beställt var av så enkel karaktär att man knappast kunde räkna med att den skulle leda till en hög utnyttjandegrad eller omfattande hyreshöjningar.
(67)
Neubrandenburg tillbakavisar även andra argument från Bavaria. Framför allt anser Neubrandenburg att anbudsförfarandet inte kan tas till intäkt för att Bavarias erbjudande skulle ha varit det mest fördelaktiga erbjudandet på marknaden. En marknadsekonomisk aktör skulle under alla omständigheter inte ha godtagit erbjudandet från Bavaria, även om det faktiskt hade varit det mest fördelaktiga erbjudandet på marknaden. Vad gäller de angivna alternativen följer Neubrandenburg i huvudsak Neuwoges argumentation. I fråga om utlåtandena om marknadsvärdet och Bavarias argument att det inte skulle ha gått att få ut de fastställda priserna förklarar Neubrandenburg att man måste använda utlåtanden om marknadsvärdet som parametrar för marknadspriset vid den relevanta tidpunkten eftersom det inte längre är möjligt att fastställa vilket pris Neuwoges faktiskt hade kunnat få ut på marknaden 1998.
4.3.2 Har statliga medel använts och kan åtgärderna tillskrivas staten?
(68)
Stadt Neubrandenburg anser att rättshandlingen ska tillskrivas staden eftersom den har utövat en omfattande kontroll över Neuwoges i allmänhet och försäljnings- och återförhyrningsordningen i synnerhet.
(69)
Som enda aktieägare anser sig staden ha fullständig kontroll över Neuwoges. Neuwoges ledning måste därför följa stadens instruktioner. Åtta av de tio ledamöterna i Neuwoges styrelse representerar också staden, och detta utgör ytterligare en kontrollmekanism för staden. Enligt kommunallagstiftningen är Stadt Neubrandenburg skyldig att säkerställa att staden har ett rimligt inflytande över Neuwoges.
(70)
Vad gäller den aktuella affären förklarar Stadt Neubrandenburg att staden inte bara hade möjlighet att utöva kontroll utan faktiskt också utövade kontroll i samband med denna affär. Enligt Neubrandenburg framgår det bland annat av styrelseprotokollen att stadens representanter hade ett starkt engagemang och att det krävdes ett beslut från styrelsen innan affären ingicks. När det gäller villkoren för denna affär anser Neubrandenburg att staden har arbetat för att värna de kommunalpolitiska intressena.
(71)
Sammanfattningsvis konstaterar Stadt Neubrandenburg att det kan styrkas att staden har haft kontroll över försäljnings- och återförhyrningsordningen samt ansvarat för denna ordning, vilket innebär att affären kan tillskrivas staden.
4.4 LAND BERLIN
(72)
Land Berlin, som har en nära koppling till Bavaria (19), hävdar att de aktuella avtalen inte innehåller något stöd eftersom Bavaria inte har fått någon fördel.
4.4.1 Fördel
(73)
Berlin argumenterar inledningsvis för att de aktuella avtalen måste ses som en enda affär, eftersom de utgör kompletterande delar i en försäljnings- och återförhyrningsordning. Så har de också behandlats av Neuwoges.
(74)
Vad gäller kriteriet om en marknadsekonomisk aktör påpekar Berlin att Bavaria har erbjudit en välavvägd lösning med tanke på Neuwoges ekonomiska situation vid den aktuella tidpunkten (1997/1998) och den typ av affär som eftersträvades (en privatisering i överensstämmelse med villkoren för AHG-skuldlättnaden, renovering av bostadsbeståndet, fortsatt förvaltning av de egna objekten, bibehållande av socialt godtagbara hyror).
(75)
Framför allt vad gäller återförhyrningsdelen anger Berlin för det första att Neuwoges anbudsförfarande visar att Neuwoges såg Bavarias erbjudande som det mest fördelaktiga finansieringserbjudandet på marknaden vid den aktuella tidpunkten (1997/1998). För det andra hävdar Berlin att AHG-skuldlättnaden måste beaktas, eftersom det var viktigt för Neuwoges att uppfylla privatiseringsåtagandet enligt AHG. För det tredje understryker Berlin att det skulle ha legat i Neuwoges eget ekonomiska intresse att sälja till ett relativt lågt pris (genom att välja en försäljning som inbegrep vissa renoveringsvillkor i stället för att sälja först när renoveringsarbetena hade slutförts), eftersom ett lägre pris skulle ha lett till att man behövde betala ett lägre belopp till ETF.
(76)
Vad gäller den administrativa delen anger Berlin för det första att exempelavtalen visade att varken avtalens löptid eller leasingandelens indexreglering med […] procent skulle ha varit något ovanligt. För det andra ska indexregleringen ha varit skälig med tanke på den genomsnittliga beräkningsbara inflationstakten vid den aktuella tidpunkten (1997/1998). För det tredje har hyran per m2 legat inom det tillåtna spannet i hyresöversikten för Neubrandenburg.
4.4.2 Har statliga medel använts och kan åtgärderna tillskrivas staten?
(77)
Liksom Bavaria argumenterar Land Berlin för att Stadt Neubrandenburg inte har tillhandahållit Neuwoges några medel. Snarare var det så att Neuwoges endast hade tillgång till sina egna intäkter och över dessa hade de kommunala myndigheterna inte någon direkt kontroll.
(78)
Vad gäller frågan huruvida en åtgärd kan tillskrivas staten anser Berlin att det är föga sannolikt att Stadt Neubrandenburg skulle ha beslutat att bevilja stöd till en fastighetsfond från Berlin på bekostnad av sitt eget lokala bostadsbolag. Vidare fanns det inga tillräckliga belägg för att Stadt Neubrandenburg ville låta sig tillskrivas de ingångna avtalen.
5. SKÄL TILL ATT INLEDA DET FORMELLA GRANSKNINGSFÖRFARANDET
(79)
I sitt beslut om att inleda det formella granskningsförfarandet hade kommissionen antagit en preliminär ståndpunkt för en rad olika frågor och uppmanade berörda parter att inkomma med uppgifter om framför allt tre olika frågor.
(80)
För det första godtog kommissionen tills vidare att återförhyrningsdelen och den administrativa delen måste behandlas som en helhet och inte som separata delar, eftersom båda ingick i en fastighetsleasing enligt försäljnings- och återförhyrningsmodellen. (20) Till grund för bedömningen av en eventuell ekonomisk fördel låg därför en analys av de intäkter som Neuwoges 1998 kunde förvänta sig av att återförhyrningsdelen och den administrativa delen ingicks som en helhet. (21)
(81)
Vad gäller återförhyrningsdelen hade kommissionen framför allt två frågor:
-
För det första måste det klargöras om AHG-skuldlättnaden skulle ingå i bedömningen. (22)
-
För det andra ville kommissionen få in mer uppgifter i fråga om skillnaderna mellan 1997 och 2007 års utlåtanden om marknadsvärdet, eftersom det krävs ytterligare preciseringar för att kunna fastställa vilket av dessa utlåtanden som eventuellt avspeglar det faktiska marknadsvärdet för den fasta egendomen under åren 1997/1998. (23)
(82)
Vad gäller den administrativa delen påpekar kommissionen för det första att det framgår av exempelavtalen att den typ av villkor som Neuwoges och Bavaria enats om inte var ovanliga på marknaden vid den aktuella tidpunkten (1997/1998). (24) För det andra hävdade kommissionen att det begränsade anbudsförfarande som genomförts av Neuwoges visar att Neuwoges hade möjlighet att undersöka marknaden och fatta ett ekonomiskt rationellt beslut. (25) För det tredje hänvisar kommissionen till att de avtalsstadgade hyrorna för 2008 faktiskt var i paritet med eller låg strax under den genomsnittliga hyran i motsvarande bostadsområde för 2008. (26)
(83)
Även om samtliga dessa faktorer tyder på att den administrativa delen följer normala marknadsvillkor efterlyste kommissionen ytterligare uppgifter om fastighetsmarknadsaktörernas förväntningar 1998 för att kunna bedöma argumenten mer ingående. (27)
(84)
Slutligen bedömde kommissionen den kassaflödesanalys som Neuwoges hade lämnat och kom fram till att denna analys uppvisade metodiska brister och att det därför inte var möjligt att styrka någon ekonomisk fördel för Bavaria. (28)
(85)
Mot denna bakgrund drog kommissionen slutsatsen att det inte var möjligt att styrka att Bavaria hade fått en ekonomisk fördel med stöd av de inkomna uppgifterna. (29) Kommissionen framhöll emellertid att man hade för avsikt att göra en mer ingående bedömning av marknadsaktörernas argument och uppmanade alla berörda parter att inkomma med ytterligare relevant information. (30)
6. FÖRFARANDEN VID NATIONELLA DOMSTOLAR
(86)
Den 28 november 2008 meddelade Rostocks tingsrätt sin dom i målet i första instans mellan Bavaria och Neuwoges. Bavaria hade väckt talan sedan Neuwoges från och med oktober 2006 hade upphört att betala den i den administrativa delen fastställda månatliga leasingandelen med motiveringen att avtalet var ogiltigt eftersom det omfattade ett otillbörligt statligt stöd.
(87)
I sin dom konstaterade Rostocks tingsrätt för det första att återförhyrningsdelen och den administrativa delen skulle betraktas som en helhet och inte som separata delar, eftersom båda avtalen ingick i en och samma försäljnings- och återförhyrningsordning. (31)
(88)
Vad gäller återförhyrningsdelen beräknade Rostocks tingsrätt först och främst den årliga tomträttsavgälden för de första 30 åren av återförhyrningdelens löptid. Denna uppgick till […] procent per år. Rostock fann att detta inte utgjorde någon olämpligt låg ersättning, eftersom Neuwoges hade erhållit tomträttsavgälden för de första 30 åren i förskott och kunde investera den på ett lönsamt sätt, vilket inte hade varit fallet om den har betalats årligen. (32)
(89)
Vidare konstaterade Rostocks tingsrätt att den befrielse från tidigare skulder som Neuwoges erhållit på grund av försäljnings- och återförhyrningsordningen måste beaktas fullt ut, eftersom denna ordning hade skapat förutsättningar för att bli befriad från tidigare skulder. (33) Om det belopp som motsvarade befrielsen från tidigare skulder skulle tillgodoräknas för byggnadernas köpeskilling, skulle det resulterande värdet endast ligga 16 procent under det värde för byggnaderna som angavs i 2007 års utlåtande om marknadsvärdet och är därför inte oproportionerligt i förhållande till byggnadsvärdet. (34) Slutligen påpekade Rostocks tingsrätt att Neuwoges skulle ha haft ett intresse av en låg köpeskilling, eftersom en lägre köpeskilling innebar att Bavarias totala investeringsvolym och motsvarande leasingandel reducerades. (35) Vidare konstaterade Rostocks tingsrätt att en lägre köpeskilling också skulle ha varit fördelaktig eftersom Neuwoges betalningsåtaganden gentemot ETF var beroende av försäljningsintäkterna. (36)
(90)
Vad gäller den administrativa delen fann Rostocks tingsrätt för det första att det inte var ovanligt att avtal i samband med fastighetsleasingaffärer hade en löptid på 30 år. (37) För det andra var det domstolens ståndpunkt att den avtalsstadgade leasingandelen på inledningsvis […] euro/m2 inte var oproportionerlig i förhållande till de genomsnittliga hyrorna för jämförbara byggnader under den relevanta perioden (1997/1998). (38) Vidare drog domstolen slutsatsen att det var motiverat med en årlig ökning av leasingandelen med […] procent på grund av inflationen mellan 1970 och 1998 (dvs. i genomsnitt 3,52 procent per år). (39) Vidare framhöll Rostocks tingsrätt att den faktiska hyresutvecklingen i de relevanta stadsdelarna under de första tio åren av avtalstiden ungefär hade motsvarat den avtalsstadgade höjningen. För det tredje framförde Rostocks tingsrätt argumentet att förvaltnings- och underhållskostnaderna hade beräknats enligt gällande bestämmelser och inte tydde på att Bavaria hade fått någon fördel. (40)
(91)
Vad gäller risken för hyresbortfall på […] procent fann Rostocks tingsrätt att leasingtagaren i varje leasingförhållande får bära risken för om det faktiskt också är möjligt att utnyttja det objekt som överlåtits till denne så som planerat. (41) Som stöd för denna slutsats anförde Rostocks tingsrätt argumentet att inget kreditinstitut skulle ha tagit ansvar för att den finansierade fastigheten kunde utnyttjas som planerat.
(92)
Slutligen jämförde Rostocks tingsrätt den genomsnittliga leasingandelen till följd av försäljnings- och återförhyrningsordningen med räntesatserna för traditionella lån. Eftersom den genomsnittliga årliga leasingräntan låg på […] procent per år, var detta enligt Rostocks tingsrätt inte orimligt i förhållande till den ränteutveckling som man kunde förvänta sig för bygglån, eftersom räntorna för sådana lån låg på uppemot 10 procent per år. (42)
(93)
Sammanfattningsvis slog Rostocks tingsrätt fast att Bavaria inte hade fått någon fördel, eftersom även en marknadsekonomisk aktör skulle ha slutit de aktuella avtalen. (43)
(94)
Neuwoges överklagade denna dom och målet vid Rostocks hovrätt har ännu inte avgjorts.
(95)
Vidare väckte Bavaria talan vid Greifswalds förvaltningsrätt för att genom rättslig åtgärd få insyn i samtliga de handlingar från Neuwoges respektive Stadt Neubrandenburg som rör dessa avtal. Bavaria angav att man tidigare hade försökt få till stånd en sådan insyn genom en begäran i enlighet med lagen om tillgång till uppgifter (Informationsfreiheitsgesetz), men att Stadt Neubrandenburg hade avslagit begäran med argumentet att Bavaria redan hade tillgång till samtliga relevanta dokument genom förfarandet vid Rostocks tingsrätt/hovrätt respektive kommissionen. (44) Målet vid Greifswalds förvaltningsrätt har inte heller avgjorts.
7. BEDÖMNING AV ÅTGÄRDEN
7.1 FÖREKOMST AV STÖD I DEN MENING SOM AVSES I ARTIKEL 107.1 I EUF-FÖRDRAGET
(96)
Enligt artikel 107.1 i EUF-fördraget är stöd som ges av en medlemsstat eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, oförenligt med den inre marknaden i den utsträckning det påverkar handeln mellan medlemsstaterna. En åtgärd är alltså ett statligt stöd om samtliga följande fyra kriterier är uppfyllda:
a)
Åtgärden ger ett företag en selektiv ekonomisk fördel.
b)
Åtgärden kan tillskrivas staten och finansieras genom statliga medel.
c)
Åtgärden snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen
d)
Åtgärden kan påverka handeln mellan medlemsstaterna.
7.1.1 Selektiv fördel för ett företag - generella principer
(97)
Enligt domstolens fasta rättspraxis är de villkor som en åtgärd ska uppfylla för att kunna anses vara ett ”stöd” i den mening som avses i artikel 107 i EUF-fördraget inte uppfyllda, om det mottagande företaget kunde få samma förmån som den som företaget fått genom statliga medel under förhållanden som motsvarar normala marknadsvillkor. Vid bedömningen av huruvida en marknadsekonomisk aktör - som befinner sig i en situation som ligger så nära den situation som staten befinner sig i som möjligt - under normala marknadsvillkor skulle ha vidtagit samma åtgärd, ska man endast beakta de förmåner och skyldigheter som staten har i egenskap av aktieägare men inte de förmåner och skyldigheter som staten har i egenskap av offentlig myndighet. (45)
(98)
Frågan om kriteriet om en marknadsekonomisk aktör är tillämpligt beror till syvende och sist på om den berörda medlemsstaten har beviljat en ekonomisk förmån i sin egenskap av ekonomisk aktör, och inte i sin egenskap av myndighetsutövare. Om en medlemsstat under det administrativa förfarandet åberopar detta kriterium, är det således denna medlemsstat som - om tvivel därom råder - entydigt ska visa, med stöd av objektiva och kontrollerbara omständigheter, att åtgärden vidtagits av staten i dess egenskap av ekonomisk aktör. Dessa omständigheter ska klart och tydligt ge vid handen att den berörda medlemsstaten - innan eller samtidigt som den ekonomiska fördelen beviljades - fattat beslutet om att investera i det kontrollerade offentliga företaget genom den faktiskt vidtagna åtgärden. I detta avseende kan det bland annat erfordras att omständigheter läggs fram som visar att beslutet fattats med stöd av ekonomiska kalkyler som kan jämföras med sådana kalkyler som en marknadsekonomisk aktör - som befinner sig i en situation som ligger så nära den situation som medlemsstaten befinner sig i som möjligt - skulle ha låtit upprätta före ett investeringsbeslut för att utröna om en sådan investering kommer att löna sig.
(99)
Varken ekonomiska kalkyler som upprättats efter det att förmånen beviljats, retrospektiva rapporter som visar att den berörda medlemsstatens investering faktiskt blivit lönsam eller omständigheter som i efterhand visar att det var motiverat att fatta det beslut som faktiskt fattades kan däremot vara tillfyllest för att visa att medlemsstaten - innan eller samtidigt som den ekonomiska fördelen beviljades - fattat beslutet i egenskap av marknadsekonomisk aktör. (46)
(100)
Av detta följer två saker: För det första får de underlag som har lämnats av avtalsparterna och som upprättades efter det att åtgärden vidtogs lämnas utan avseende när det prövas om kriteriet om en marknadsekonomisk aktör har följts.
(101)
För det andra kan AHG:s inverkan på Neuwoges finansiella situation inte heller beaktas i förevarande fall när det ska prövas om kriteriet om en marknadsekonomisk aktör har följts. Det fanns i själva verket ett politiskt mål med AHG och endast en begränsad kategori av företag (2 § AHG) kunde komma i fråga för stödet. Lagen skulle inte ha varit tillämplig om det gällde en marknadsekonomisk aktör som befann sig i en liknande situation som Neuwoges.
7.1.2 Struktur för bedömningen i detta ärende
(102)
För att fastställa om Bavaria har beviljats en förmån genom de aktuella avtalen måste det undersökas om avtalen motsvarade de avtal som skulle ha ingåtts av en marknadsekonomisk aktör som befann sig i en liknande situation som Neuwoges.
(103)
Kommissionens undersökning omfattar tre steg. I det första steget analyseras affärens finansiella konsekvenser för Neuwoges i syfte att fastställa vilka vinster företaget kunde räkna med (avsnitt 7.2). I det andra steget jämförs försäljnings- och återförhyrningsordningen med andra alternativ, exempelvis en direktförsäljning, för att undersöka om det fanns några alternativ som skulle ha varit mer attraktiva i ett ekonomiskt perspektiv (avsnitt 7.3). I det tredje steget genomförs en metod- och resultatjämförelse där den aktuella affären jämförs med liknande försäljnings- och återförhyrningsordningar som slöts vid ungefär samma tidpunkt, resultaten från Neuwoges genomförda begränsade anbudsförfarande analyseras och villkoren för denna affär jämförs med sedvanliga räntesatser för andra finansieringsaffärer vid den relevanta tidpunkten (slutet av 1997/början av 1998) (avsnitt 7.4). Genom dessa tre analyssteg kan det göras en samlad bedömning av om Neuwoges har agerat på samma sätt som en marknadsekonomisk aktör.
7.2 AFFÄRENS FINANSIELLA KONSEKVENSER FÖR NEUWOGES
(104)
När de finansiella konsekvenserna för den aktuella affären ska analyseras måste det först fastställas vilken typ av affär det rör sig om. Det som är relevant i det här fallet är framför allt om de båda avtal som har slutits mellan Neuwoges och Bavaria utgör två delar av en och samma integrerade affär eller om de ska bedömas som två separata transaktioner (avsnitt 7.2.1). För att därefter kunna göra en ändamålsenlig bedömning av affärens finansiella följder för Neuwoges undersöks särdragen i en försäljnings- och återförhyrningsordning (avsnitt 7.2.2). Efter en ingående separat analys av de finansiella konsekvenserna av återförhyrningsdelen (avsnitt 7.2.3) och den administrativa delen (avsnitt 7.2.4) görs det en samlad analys av vilken lönsamhet Neuwoges kan förvänta sig av affären (avsnitt 7.2.5).
7.2.1 Gemensam respektive separat bedömning av de aktuella avtalen
(105)
Till att börja med ska det erinras om att såväl i kommissionens beslut om att inleda förfarandet som i domen vid Rostocks tingsrätt har ståndpunkten varit att de båda aktuella avtalen ska bedömas som en helhet. (47) I det formella granskningsförfarandet bekräftades denna bedömning av följande skäl:
a)
De båda avtalen utgör kompletterande delar av en enda försäljnings- och återförhyrningsordning. I den broschyr som Bavaria tagit fram för att marknadsföra sin särskilda försäljnings- och återförhyrningsmodell anges det att affären kommer att genomföras genom två olika avtal: ett som reglerar försäljningen och ett som reglerar återförhyrningen. (48) Efter detta omtalas båda avtalen enbart som en gemensam affär.
b)
Avtalen slöts den 21 januari 1998, alltså samma dag, och innehåller korshänvisningar (49), vilket visar att det finns ett nära samband mellan dem och att inget av de båda avtalen skulle ha slutits om inte det andra hade funnits.
c)
Som framgår av den ursprungliga prisberäkning från Bavaria som Neuwoges har lämnat är det inte möjligt att skilja avtalens villkor från varandra. (50) Nivån på den kontanta förskottsbetalningen var beroende av den månatliga leasingandel som Neuwoges skulle betala och Bavarias investering i byggnadsrenoveringen. Vid en försäljnings- och återförhyrningsordning ska leasingandelen amortera leasinggivarens ursprungliga investering. Detta innebär att om den administrativa delen innehöll andra bestämmelser skulle även siffrorna i återförhyrningsdelen ha ändrats och vice versa. (51)
d)
Av protokollen från Neuwoges styrelsemöten framgår att Neuwoges utgör delar av en och samma affär. (52) I presentationer för styrelsen av den 30 oktober 1997 och den 16 december 1997 anges det klart och tydligt att köparen skulle finansiera köpeskillingen genom en leasingmodell. Detta visar att Neuwoges mycket väl kände till sambandet mellan återförhyrningsdelen och den administrativa delen. Under mötet den 16 december 1997 förklarade Neuwoges företagsledning för styrelsen att den betalning som förhandlats fram med Bavaria var priset för att detta ”paket” skulle kunna uppnås och att ”paketet” medförde vissa risker för företaget, som ändå var godtagbara. Hänvisningen till ”paketet” och den sammanhängande risken visar återigen att båda avtalen är att betrakta som en enda affär.
(106)
Neuwoges argument i fråga om att ett av de aktuella avtalen inte har bestyrkts är inte övertygande. Neuwoges gör i första hand gällande att denna brist på bestyrkande visar att avtalsparterna hade för avsikt att sluta två separata avtal som var fristående från varandra. Kommissionen påpekar att statliga ingripanden kan ta sig olika former och ska analyseras med utgångspunkt i vilka verkningar de har. Följaktligen kan det inte utan vidare uteslutas att flera på varandra följande statliga ingripanden ska betraktas som ett enda ingripande vid tillämpningen av artikel 107.1 i EUF-fördraget. Så kan bland annat vara fallet när de på varandra följande ingripandena, mot bakgrund av bland annat deras tidsföljd och syfte samt företagets situation vid tidpunkten för ingripandena, uppvisar ett så nära samband att det är omöjligt att skilja dem åt. (53) Begreppet en enda affär har en vidare tolkning i unionens lagstiftning för statligt stöd än i den tyska avtalsrätten. Övervägandena i skäl (105) visar att de aktuella avtalen är att betrakta som en enda affär med tanke på tidsföljd, syfte samt företagets situation vid tidpunkten då avtalen ingicks.
7.2.2 Bakgrund - försäljnings- och återförhyrningsordningens upplägg
(107)
Affären mellan Bavaria och Neuwoges bygger på Bavarias leasingmodell för fastigheter. Enligt denna modell ska köparen (Bavaria) finansiera sin ursprungliga investering genom att återförhyra den förvärvade byggnaden till försäljaren (Neuwoges). När investeringsvolymen och motsvarande leasingandelar ska fastställas används i denna leasingmodell en enkel formel, där investeringsvolymen beräknas genom att den nominella årliga leasingbetalningen divideras med leasingandelen (i procent):
Leasingandelen beräknas i sin tur genom avtalstiden, en indexreglering av leasingandelen och byggnadens restvärde:
Leasingandel (i %)
Varaktighet: 25 år
Rest-värde (i %)
Index-reglering
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Varaktighet: 30 år
Rest-värde (i %)
Index-reglering
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Det står således klart att investeringsvolymen är beroende av såväl leasingandelen som de månatliga leasingbetalningarna och vice versa. Så snart avtalsparterna har fastställt grundparametrarna (löptid, årlig indexreglering och restvärde) och antingen den eftersträvade totala investeringsvolymen eller också de planerade månatliga leasingbetalningarna, kan resterande parametrar beräknas. Enligt formeln ger en kortare löptid, ett lägre restvärde, en lägre indexreglering eller lägre nominella månatliga leasingbetalningar en lägre total investeringsvolym.
(109)
När den totala investeringsvolymen har fastställts dras kostnaderna av för renovering och skatter samt övriga tänkbara kostnader. Beloppet som är kvar utgör köpeskillingen. Vid försäljnings- och återförhyrningsordningen mellan Neuwoges och Bavaria har det inte specificerats hur stor del av köpeskillingen (den kontanta förskottsbetalningen) som avser det betalade priset för fastigheten med byggnaderna och hur stor del som utgör tomträttsavgälden.
Beräkning av affären mellan Bavaria och Neuwoges
Total investeringsvolym
[…] euro
Renovering
[…] euro
Skatter och avgifter
[…] euro
Privatiseringsersättning
[…] euro
Köpeskilling
[…] euro
(110)
Den aktuella försäljnings- och återförhyrningsordningen omfattar två olika delar, återförhyrningsdelen och den administrativa delen, som i sin tur har en koppling till GPV. Mot denna bakgrund ska det bedömas vilka finansiella konsekvenser återförhyrningsdelen, den administrativa delen och GPV får för Neuwoges.
7.2.3 Fastställande av finansiella konsekvenser som återförhyrningsdelen kan förväntas innebära för Neuwoges
(111)
De centrala beståndsdelarna i återförhyrningsdelen är försäljningen av byggnader samt upprättande av tomträtt för de tomter där fastigheterna är belägna, omfattande en period på 75 år. Bavaria åtog sig att betala sammanlagt […] euro till Neuwoges: […] euro som kapitaliserad tomträttsavgäld fram till och med den 31 december 2028 och […] euro som köpeskilling för byggnaderna (54). Dessutom ska Bavaria under en tioårsperiod från och med den 1 januari 2029 varje år betala en tomträttsavgäld på […] procent av det aktuella tomtvärdet, dvs. […] euro per m2 respektive […] euro per år. (55) För återförhyrningsdelens resterande löptid - från och med 2039 och till och med 2073 - ska tomträttsavgälden justeras efter prisindex för de totala levnadskostnaderna, om dessa förändras med mer än […] procent. (56)
(112)
Utöver att köpa byggnaderna och förvärva tomträtten till de aktuella tomterna har Bavaria åtagit sig att renovera byggnaderna och godkänt att det har slutits ett avtal med BRG, ett dotterbolag till Neuwoges, om att utföra byggarbetena.
(113)
För att fastställa nivån på den köpeskilling som Bavaria skulle betala till Neuwoges inom ramen för återförhyrningsdelen utgick avtalsparterna från en månatlig leasingbetalning till ett belopp av […] euro/m2, en indexreglering med […] procent per år, ett restvärde för byggnaderna på […] procent (som Neuwoges ska betala efter utgången av det avtal om upprättande av tomträtt som slutits för en period av 75 år på grundval av ett sakkunnigutlåtande som skulle upprättas vid en viss tidpunkt) samt en löptid på 30 år för återförhyrningen. (57) Utifrån dessa antaganden beräknades den totala investeringsvolymen till […] milj. euro. (58) Efter avdrag för renoveringskostnader på […] euro, privatiseringskostnader på […] euro samt skatter/avgifter på […] euro uppgick försäljningspriset till […] euro. (59)
(114)
Detta slutpris delades sedan upp i priset för byggnaderna ([…] procent = […] euro) och den kapitaliserade tomträttsavgälden ([…] procent = […] euro). (60) Beloppen som avsåg mark och byggnader beräknades inte separat, utan fastställdes som en andel av det totala försäljningspriset.
(115)
De första fördelarna som affären gav Neuwoges var därmed kontantbetalningen på […] euro och intäkterna från den tomträttsavgäld som Bavaria skulle betala när 30-årsperioden hade löpt ut.
7.2.3.1 Andra faktorer
Privatiseringsersättning
(116)
Till att börja med ska det fastställas att Bavarias privatiseringsersättning till Neuwoges i form av kontantbetalningar på […] euro ska beaktas under alla omständigheter.
(117)
Som köpare av byggnaderna och innehavare av tomträtten hade Bavaria enligt de aktuella avtalen klart fastställda skyldigheter att arbeta för att en del av lägenheterna såldes till hyresgästerna. I avtalet hade detta villkor utformats så att en försäljning i form av ”privatisering till köpare i ett mellanled” kunde godkännas enligt AHG. I denna lag fastställs att en kommersiell köpare ska eftersträva att till hyresgästerna sälja en så stor del som möjligt, men minst en tredjedel, av det lägenhetsbestånd som övertagits genom affären. (61) Detta åtagande omfattade också insatser för att informera hyresgästerna om vilka möjligheter de hade samt att undersöka deras intresse av att köpa lägenheter. Uppgiften att genomföra sådana insatser överfördes till Neuwoges genom återförhyrningsdelen (del V 1-3 §§). Utöver detta enades man om att Neuwoges skulle ersättas för detta med […] euro/m2, och den totala ersättningen för privatiseringssträvandena uppgick därmed till […] euro.
(118)
Det var först inte planerat att Neuwoges skulle få någon ersättning för sina privatiseringssträvanden. Det belopp som senare betalades som en separat ersättning för dessa strävanden utgjorde först bara en del av det fastställda försäljningspriset. (62) I själva verket fanns det ingen anledning för Bavaria att betala ut en ersättning till Neuwoges för verksamheter som Bavaria inte hade något ekonomiskt intresse av. Det var endast Neuwoges som hade ett ekonomiskt intresse av att det beviljades en skuldlättnad enligt AHG, vilket var knutet till villkoret om privatiseringssträvanden.
(119)
Senare skulle emellertid ersättningen för privatiseringssträvandena dras av från försäljningspriset och i stället erläggas som en separat utbetalning. Skälet till detta torde ha varit att om det aktuella beloppet fortfarande hade ingått i försäljningspriset skulle det ha medfört en skyldighet att betala till ETF. Det försäljningspris som Bavaria betalade till Neuwoges minskades med motsvarande belopp. Sett i Bavarias perspektiv gjorde detta ingen skillnad ekonomiskt. Från Bavaria fick Neuwoges exakt samma belopp som bolaget skulle ha fått om parterna inte hade enats om en separat privatiseringsersättning. Även Neuwoges såg faktiskt privatiseringsbetalningarna som en del av de förväntade intäkterna från försäljnings- och återförhyrningsordningen. (63)
(120)
Enda anledningen till att det skulle ha någon betydelse för Neuwoges om dessa betalningar avräknades som en separat ersättning och inte ingick i försäljningspriset var AHG. Som anges ovan (se skäl (101)) skulle en marknadsekonomisk aktör ha lämnat AHG utan avseende. Omständigheten att Neuwoges har genomfört privatiseringssträvanden och använt medel till detta saknar betydelse i detta sammanhang. En marknadsekonomisk aktör som inte agerade inom ramarna för AHG skulle inte ha utfört några privatiseringssträvanden och dessa kan därför inte heller beaktas i fråga om kriteriet om en marknadsekonomisk aktör.
(121)
Den ersättning för privatiseringssträvandena som Bavaria betalat till Neuwoges är därför att betrakta som en relevant fördel för Neuwoges som måste vägas in i försäljningspriset om man ska kunna fastställa försäljnings- och återförhyrningsordningens samtliga finansiella konsekvenser för Neuwoges.
Renovering
(122)
Den renovering som genomfördes inom ramen för försäljnings- och återförhyrningsordningen fick ytterligare finansiella konsekvenser för Neuwoges. Det ska erinras om att det enligt återförhyrningsdelen fanns ett direkt samband mellan renoveringskostnaderna och Bavarias utbetalning till Neuwoges, som beräknades genom att kostnaderna - inklusive renoveringskostnaderna - drogs från den totala investeringsvolymen (se skäl (109)). Med andra ord: Ju högre renoveringskostnader, desto lägre köpeskilling. Även med en alternativ beräkning av transaktionen, där man utgick från lägre hyror, lägre indexreglering och därmed också betydligt lägre leasingandelar, översteg därför köpeskillingen alltjämt det pris som hade överenskommits i återförhyrningsdelen. Detta berodde i första hand på att renoveringskostnaderna i denna alternativa beräkning har angetts som betydligt lägre än vad Bavaria och BRG slutligen kom överens om. (64)
(123)
Mot denna bakgrund ska det noteras att det schablonbelopp för renoveringsarbetena som Bavaria i enlighet med GPV betalade till BRG, ett helägt dotterbolag till Neuwoges, var betydligt högre än Neuwoges första beräkning av renoveringskostnaderna. (65) I Neuwoges första kostnadsberäkning angavs de till totalt […] euro respektive […] euro/m2, men det schablonbelopp för renoveringen som Bavaria och Neuwoges dotterbolag BRG slutligen enades om uppgick till […] euro respektive […] euro/m2. Med andra ord: De överenskomna kostnaderna översteg de ursprungligen beräknade kostnaderna med […] euro respektive […] procent. I och med att schablonkostnaden låg betydligt högre än det överenskomna beloppet medförde detta en markant sänkning av den köpeskilling som Bavaria enligt återförhyrningsdelen skulle betala till Neuwoges.
(124)
Något skäl till differensen mellan den första kostnadsberäkningen och det överenskomna schablonbeloppet har inte angetts. Detta är ytterst förvånande eftersom Neuwoges först hade rubricerat de beräknade renoveringskostnaderna på i genomsnitt […] euro/m2 som ”allmänt förekommande[]”. (66) Även i det utlåtande som Neuwoges lämnade, Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern (nedan kallat Pestel-utlåtandet), uppskattades kostnaderna för en renovering i stil med den som BRG utförde, till mellan […] euro/m2 och […] euro/m2. (67) Som fastighetsägare och förvaltare hade Neuwoges ingående kännedom om renoveringsbehovet och det är svårt att förstå varför det underskattades så markant.
(125)
Renoveringskostnaderna ska beaktas när de finansiella konsekvenserna av återförhyrningsdelen fastställs. Först och främst är det uppenbart att det inte spelade någon roll för Bavaria hur höga renoveringskostnader Neuwoges dotterbolag BRG fakturerade för, eftersom alla tillkommande renoveringskostnader helt enkelt räknades av mot köpeskillingen. Neuwoges hade däremot ett uppenbart ekonomiskt intresse av att Bavaria slöt ett avtal med BRG om att genomföra renoveringsarbeten och att en del av försäljningspriset hänfördes till renoveringskostnaderna. Som stöd för detta övervägande kan anföras att den vinst som Neuwoges dotterbolag gjorde till följd av renoveringen inte omfattades av det betalningsåtagande som fastställs i AHG. Enligt egna uppskattningar gjorde BRG (och följaktligen även Neuwoges) en vinst på Bavaria-renoveringarna motsvarande […] euro. (68) Denna vinst utgör en direkt fördel för Neuwoges som måste beaktas. För att försvara försäljningspriset hänvisade faktiskt också Neuwoges företagsledning till det avtal som slutits med BRG om genomförandet av renoveringsarbetena. (69)
Tomträttsavgäld
(126)
Vad gäller tomträttsavgälden ska här behandlas Neuwoges argument om att Bavaria i själva verket inte behövde göra några betalningar under de första 30 åren eftersom den kapitaliserade tomträttsavgälden ingick i försäljningspriset. Frågan om tomträttsavgälden betalas årligen eller i förskott som en kapitaliserad tomträttsavgäld har emellertid knappast någon betydelse för den förestående bedömningen. Det finns inget som tyder på att det var irrationellt att ingå en sådan överenskommelse, utan detta visar enbart att Neuwoges föredrog förskottslikviditet.
(127)
Man får slutligen inte glömma att Bavaria är skyldig att betala tomträttsavgälden även efter det att den administrativa delen har löpt ut. Från och med den 1 januari 2029 ska Bavaria under en tioårsperiod varje år betala en tomträttsavgäld på […] procent av det aktuella tomtvärdet, dvs. […] euro per m2. Under den resterande löptiden ska tomträttsavgälden justeras efter index för de totala levnadskostnaderna, om dessa förändras med mer än […] procent. Om man för enkelhetens skull utgår från att levnadskostnadsindex inte kommer att variera, skulle dessa framtida betalningar beräknas uppgå till ett nominellt värde av […] euro. Vid en samlad bedömning ska värdet av dessa framtida betalningar diskonterat till år 1998 också anses ingå i den fördel som Neuwoges har fått.
7.2.3.2 Slutsatser
(128)
Det ska här erinras om att målet med den förestående analysen är att så exakt som möjligt fastställa vilka finansiella konsekvenser återförhyrningsdelen får för Neuwoges. Enligt denna analys omfattar de relevanta fördelarna för Neuwoges följande:
a)
Det kontantpris som Bavaria betalat ([…] euro).
b)
Ersättningen för privatiseringssträvandena ([…] euro).
c)
Den vinst som genererades genom renoveringen ([…] euro).
d)
Kontantvärdet av tomträttsavgälden från och med 2029 (diskonterat värde […] euro).
7.2.4 Fastställande av finansiella konsekvenser som den administrativa delen kan förväntas innebära för Neuwoges
(129)
Enligt den administrativa delen ansvarar Neuwoges för förvaltningen av de aktuella byggnaderna. Neuwoges får samtliga intäkter från uthyrningen av lägenheter och affärslokaler. I gengäld ska ägaren (Bavaria) betala en fast månatlig leasingandel som fastställs till […] euro fram till dess att renoveringsarbetena är avslutade och till […] euro för perioden därefter (3 § den administrativa delen). Avtalet har en löptid på 30 år, räknat från och med det att renoveringsarbetena avslutats (2 § första stycket). Den månatliga leasingandelen indexregleras med […] procent per år (4 § andra stycket). Följande analys syftar till att fastställa vilka finansiella konsekvenser som den administrativa delen får för Neuwoges.
7.2.4.1 Bakgrund (beräkningar)
(130)
Den månatliga leasingandelen beräknas genom att den förväntade nettohyran per m2 och månad - minus förvaltningskostnader, underhållskostnader och risken för hyresbortfall - multipliceras med antalet tillgängliga kvadratmeter. (70) De viktigaste antagandena gäller därmed den förväntade nettohyran per m2 och månad samt de förväntade kostnaderna. I den administrativa delen utgick parterna från att nettohyran på […] euro/m2 efter renoveringen uppgick till […] euro/m2 och den månatliga leasingandelen fastställdes därför till […] euro/m2. (71)
(131)
När de konkreta parametrar som slutligen användes i den administrativa delen skulle fastställas hade Neuwoges ett val. (72) Bolaget kunde exakt bestämma sina månatliga betalningar under avtalstiden samt försäljningsintäkterna genom att välja en annan hyresnivå eller en högre indexreglering. (73) Det fanns ett direkt samband mellan den högre eller lägre risk som var resultatet av att en viss leasingandel fastställts (t.ex. genom att fastställa avvikande hyresnivåer, en avvikande indexreglering och avvikande kostnader) och den likviditet som erhölls i form av försäljningspriset. Enligt en alternativ beräkning som utförts av Bavaria hade t.ex. det månatliga leasingbeloppet kunnat uppgå till […] euro i stället för […] euro om indexregleringen varit 2,0 procent, hyresnivån […] euro, vilket därmed hade gett ett leasingpris på […] euro. (74) Självklart skulle även försäljningspriset vara lägre i så fall.
7.2.4.2 Analys av de finansiella konsekvenserna
Allmänna överväganden
(132)
När det ska fastställas vilka finansiella konsekvenser som den administrativa delen får för Neuwoges måste två överväganden beaktas. För det första: leasingandelen beräknas på kvadratmeterbasis. Eftersom Bavaria sålde vissa lägenheter efter det att avtalet löpt ut förändrades den totala kvadratmeterytan från det ursprungliga […] m2 till […] m2 1999, […] m2 2000 och […] m2 2001. Efter 2001 låg den relevanta kvadratmeterytan oförändrat på […] m2. I sina synpunkter har Neuwoges utgått från denna successivt reducerade kvadratmeteryta i sin beräkning av de projicerade finansflödena. Men eftersom det endast är ex-ante-perspektivet som är relevant borde Neuwoges inte ha reducerat den totala kvadratmeteryta som låg till grund för beräkningarna med den sålda kvadratmeterytan utan i stället använt sig av den kvadratmeteryta som var utgångspunkt för bolagets vidareförsäljning i början av 1998. Följande analys bygger därför inte på de siffror som Neuwoges har angett i sina synpunkter, utan på de siffror som Neuwoges använde sig av i sin ursprungliga vinstprognos, nämligen en successiv minskning från […] m2 till […] m2 fram till 2003. För det andra: För att fastställa vilka finansiella konsekvenser som avtalet förväntades få för Neuwoges vid den tidpunkt då affären ingicks måste framtida intäkter och kostnader diskonteras, vilket kräver att en diskonteringsränta fastställs. I enlighet med sin ursprungliga skrivelse och de kassaflödesanalyser som Neuwoges inkommit med utgår kommissionen från en diskonteringsränta på 5 procent per år. (75)
Tillförlitligheten i Neuwoges kassaflödesanalyser
(133)
Innan det görs en oberoende ekonomisk analys av den administrativa delen måste de kassaflödesanalyser som Neuwoges gjort i efterhand kommenteras. Dessa analyser ska visa vilka förhandsförväntningar som en försiktig marknadsekonomisk aktör skulle ha haft på det kassaflöde som genererades genom den administrativa delen. Neuwoges argumenterar för att om den administrativa delen baserats på realistiska förhandsantaganden - enligt bolaget en hyreshöjning på […] procent per år, en indexreglering av kostnaderna med […] procent per år och en vakansgrad på […] procent - skulle detta ha lett till förväntningar på ett negativt totalt kassaflöde till ett nominellt värde av -[…] euro och ett diskonterat värde av -[…] euro (76). Vidare hävdar Neuwoges att den administrativa delen endast hade kunnat generera ett positivt värde på nominellt […] euro och ett diskonterat värde på […] euro om den hade baserats på det som anges vara orealistiska förhandsantaganden - en hyreshöjning på […] procent per år, en vakansgrad på […] procent och stabila kostnader. (77) Enligt Neuwoges hade det därför redan från början varit uppenbart att det skulle ha krävts årliga hyreshöjningar på […] procent enbart för att klara leasingandelen, och det hade då inte funnits något utrymme för kostnadsökningar.
(134)
I detta sammanhang ska det noteras att Neuwoges antaganden om kostnadsnivån är föga övertygande (kostnaderna ligger på samma utgångsnivå i samtliga analyser som Neuwoges har inkommit med). I de beräkningar som låg till grund för den ingångna administrativa delen utgår man från totalkostnader (förvaltning, underhåll, risk för hyresbortfall) till ett belopp av ca […] procent av hyrorna, men i Neuwoges kassaflödesanalyser däremot uppgår kostnadsnivån (efter renovering) till minst […] procent (där […] procent utgörs av risken för hyresbortfall och […] procent av förvaltning och underhåll). Även om man bortser från det markant ökade hyresbortfallet (från […] procent till […] procent), kan det fortfarande konstateras en hyreshöjning från […] procent till […] procent i fråga om de övriga kostnaderna. Något skäl för denna höjning anges inte i Neuwoges synpunkter. Neuwoges slår tvärtom fast att […] procent ([…] euro/m2) är ett sannolikt värde för perioden direkt efter renoveringen, men att detta värde sedan måste höjas med […] procent per år. (78) Även i det utlåtande om marknadsvärdet som Neuwoges hade beställt före försäljningen, utgick man från en total kostnadsnivå (inklusive risken för hyresbortfall (79)) mellan […] procent och […] procent (1997 års utlåtande). I utlåtandet anges det inte exakt vilken procentsats som man har räknat med i fråga om risken för hyresbortfall, och det kan därför inte fastställas i vad mån de antaganden som ligger till grund för övriga kostnader avviker från Neuwoges antaganden. Under alla omständigheter har Neuwoges nu beräknat att de övriga kostnaderna ska ligga högre, även om man utgår från att risken för hyresbortfall uppgår till […] procent i 1997 års utlåtande. Mot denna bakgrund kan Neuwoges kassaflödesanalyser inte godtas och måste korrigeras så att de bygger på en första kostnadsnivå på […] procent - exklusive risken för hyresbortfall. (80)
(135)
I detta sammanhang ska det också konstateras att Neuwoges påstående om att det krävdes hyreshöjningar på […] procent enbart för att kompensera för den höjda leasingandelen inte stämmer. Eftersom leasingandelen beräknas som en procentandel av den ursprungliga totalhyran (i det här fallet […] procent) skulle en hyreshöjning på […] procent göra det möjligt att täcka in både den höjda leasingandelen och en kostnadsökning med […] procent. Med stabila kostnader skulle det räcka även med en lägre hyreshöjning för att kompensera för den ökade leasingandelen. Om man utgår från att risken för hyresbortfall uppgår till […] procent och kostnaderna för övrigt låg på en stabil nivå, skulle det faktiskt räcka med en årlig hyreshöjning på […] procent för att kompensera för den ökade leasingandelen. Varje höjning utöver detta skulle Neuwoges kunna använda till att betala stigande kostnader eller generera en vinst.
Analys av de finansiella konsekvenserna
(136)
Vid tidpunkten då avtalen slöts utförde Neuwoges en egen analys av det nominella kassaflödet. (81) Denna analys baserades på antagandena att bolagets egna kostnader (förvaltning, underhåll) skulle öka med […] procent per år, att hyrorna skulle kunna höjas vart tredje år med […] procent, att bolaget skulle kunna hålla en vakansgrad på […] procent och att […] procent av lägenheterna skulle säljas till hyresgästerna. Med stöd av detta förväntade sig Neuwoges att den administrativa delen skulle generera ett nominellt kassaflöde på […] euro under löptiden på 30 år.
(137)
Inom ramen för det formella granskningsförfarandet har det inte framkommit något som tyder på att dessa beräkningar medvetet skulle ha gjorts på grundval av alltför optimistiska förväntningar. Det finns inga som helst indikationer på att Neuwoges representanter som presenterade dessa siffror för Neuwoges styrelse skulle ha gjort detta med vetskap om att det rörde sig om felaktiga siffror. Neuwoges förefaller faktiskt inte heller påstå att företagsledningen medvetet skulle ha ingått en ofördelaktig affär av politiska skäl, utan det som sägs är snarare att man har gjort en felaktig bedömning när man har värderat de ekonomiska konsekvenserna (vilket Neuwoges anser att en marknadsekonomisk aktör inte skulle ha gjort). (82)
(138)
Det måste ändå undersökas om förväntningarna var av ett sådant slag att de inte hade kunna ligga till grund för ett beslut som fattades av en marknadsekonomisk aktör. I detta sammanhang ska det noteras att Neuwoges ansåg att en marknadsekonomisk aktör skulle ha utgått från en hyreshöjning på endast […] procent per år, en risk för hyresbortfall på […] procent och ökade förvaltnings- och underhållskostnader med […] procent. (83) Med dessa antaganden som utgångspunkt skulle enligt Neuwoges det totala kassaflödets nominella värde uppgå till -[…] euro och diskonterat till -[…] euro. En viktig faktor här var framför allt att hyresbortfallet hade mer än sjufaldigats.
7.2.4.3 Marknadsförväntningar
(139)
Här hänvisas i första hand till de underlag som ger en inblick i vilka förväntningar de båda affärsparterna faktiskt hade. Som framgår av protokollet från styrelsemötet den 16 december 1997 betecknade för det första Neuwoges företagsledning riskerna med affären som ”godtagbara”. (84) Av protokollet framgår också att Neuwoges agerande baserades på beräkningar där man utgick från en hyreshöjning på […] procent vart tredje år, en kostnadsökning (exklusive risken för hyresbortfall) på […] procent och en risk för hyresbortfall på […] procent. (85)
(140)
Innan avtalen undertecknades konsulterade Neuwoges revisionsföretaget Nordrevision, som bedömde att en hyreshöjning på […] procent visserligen var i paritet med den allmänna inflationstakten, men knappast genomförbar. (86) Vidare ansåg Nordrevision att utgångsnivån för kostnaderna (beräkningarna grundas på uppskattade kostnader motsvarande […] procent av hyrorna) var realistisk om vakansgraden var noll, men att det var nödvändigt att indexreglera kostnaderna på motsvarande sätt som leasingandelen. (87)
(141)
Bavarias utgångspunkt var att man kunde räkna med en ytterst låg vakansgrad eftersom befolkningsutvecklingen i Neubrandenburg såg ut att vara konstant (på grund av att flera stora tjänsteleverantörer etablerat sig där) (88) och byggnaderna hade ett bra läge. (89) Bavaria utgick också från att det skulle vara möjligt att genomföra hyreshöjningar som motsvarade indexregleringen av leasingbetalningarna. (90)
(142)
Det ska slutligen noteras att 1997 års utlåtande om marknadsvärdet, som Neuwoges beställde före försäljningen, innehöll uppgifter om den förväntade relevanta utvecklingen. I 1997 års utlåtande utgick man från en kostnadsnivå från […] procent till […] procent, men det sägs inget om vilken procentsats som har använts för att beräkna risken för hyresbortfall. (91)
7.2.4.4 Bedömning
Förvaltningskostnader
(143)
För det första förefaller förväntningarna på förvaltnings- och underhållskostnaderna vara rimliga, både i fråga om utgångsnivån ([…] euro/m2 respektive […] procent av hyrorna) och den förväntade ökningen ([…] procent per år). Vad gäller kostnadernas utgångsnivå grundar den sig på Neuwoges eget konstaterande om att kostnaderna hade satts tillräckligt högt, åtminstone för tiden direkt efter renoveringen. För det andra hade det i Pestel-utlåtandet konstaterats att förvaltnings- och underhållskostnaderna för 1997 skulle uppgå till i genomsnitt […] euro/m2, dvs. […] euro lägre än vad som hade angetts inom ramen för försäljnings- och återförhyrningsordningen. (92) Även de kostnader som hade angetts i sakkunnigutlåtandet var i denna storleksordning. Man kunde säkert räkna med att dessa kostnader skulle öka. Antagandet om en ökning på […] procent per år föreföll rimlig och snarast i underkant. Nordrevision hade endast föreslagit att en sådan indexreglering av förvaltningskostnaderna skulle anpassas efter indexregleringen av leasingandelen. Detta skulle resultera i en årlig ökning med […] procent, alltså en lägre ökning än vad Neuwoges hade utgått från. För övrigt anser Neuwoges nu också för egen del att det hade varit realistiskt att förvänta sig en höjning på […] procent per år. Detta innebär att ett värde på […] procent per år med all säkerhet inte var oförsvarligt låg.
Risken för hyresbortfall
(144)
Vad gäller risken för hyresbortfall var det inte orealistiskt att räkna med ett allmänt hyresbortfall på […] procent. För det första ska det konstateras att detta antagande inte ifrågasattes i samband med Nordrevisions granskning av avtalen, trots att konsulten gav uttryck för andra betänkligheter i fråga om det allmänna ekonomiska läget och fastighetsmarknaden i Neubrandenburg. (93) För det andra anges det visserligen inget specifikt om vilken risk för hyresbortfall som man utgått från i 1997 års utlåtande om marknadsvärdet, men risken förefaller inte vara signifikant mycket högre. (94)
(145)
Som framgår av Bavarias interna beslutsunderlag utgick Bavaria från att befolkningen i Neubrandenburg skulle ligga kvar på en stabil nivå, eftersom flera stora tjänsteleverantörer skulle etablera sig där, och att nästan samtliga av de aktuella lägenheterna skulle kunna hyras ut efter renoveringen. Enligt de uppgifter som Neuwoges lämnat räknade Stadt Neubrandenburg och Land Mecklenburg-Vorpommern i själva verket med stabila befolkningssiffror och en stabil inkomstutveckling under åren 1997/1998.
(146)
Man får slutligen inte glömma att företagsledningen för Neuwoges - ett företag som ägde mer än 30 procent av lägenheterna i Neubrandenburg och därför hade omfattande kunskaper om den lokala fastighetsmarknaden - bedömde att riskerna med försäljnings- och återförhyrningsordningen var godtagbara. I sina egna prognoser utgick de från att risken för hyresbortfall skulle uppgå till […] procent. Det framgår inte varför de som är experter på den lokala fastighetsmarknaden skulle ha grundat sina beräkningar på ett sådant antagande, om det nu var så orealistiskt lågt som Neuwoges hävdar.
(147)
En annan fråga som ska beaktas är om de underlag som Neuwoges lämnat, med avseende på frågan om en försiktig deltagare på den relevanta fastighetsmarknaden (förfabricerade höghus i östra Tyskland) skulle ha förväntat sig en högre vakansgrad, härrörde från tiden innan försäljnings- och återförhyrningsordningen ingicks. Det enda utlåtande som har upprättats innan de aktuella avtalen slöts är Pestel-utlåtandet. Det ska emellertid noteras att Pestel-utlåtandet avser östra Tyskland i dess helhet och inte beaktar de specifika lokala särdragen i Neubrandenburg, vilket gör att det får begränsad betydelse i det här sammanhanget. I utlåtandet behandlas några generella problem för fastighetsmarknaden i östra Tyskland, men utlåtandet ger inte i sig tillräckliga indikationer för att en marknadsekonomisk aktör inte skulle ha utgått från en risk för ett hyresbortfall på […] procent i samband med sitt investeringsbeslut.
Hyror
(148)
Vad gäller hyrorna ska det först och främst konstateras att Neuwoges inte anser att den förväntade hyresnivån efter renoveringen har satts alltför högt. Bolaget hävdar snarare att hyrorna inte kunde höjas i förväntad omfattning. Eftersom Rostocks tingsrätt har slagit fast att den genomsnittliga hyresnivån på […] euro/m2 som låg till grund för den administrativa delen var inom spannet för den gällande hyresöversikten (95), kan man dra slutsatsen att den ursprungliga genomsnittliga hyresnivån var realistiskt satt.
(149)
Vad gäller indexregleringen av den överenskomna leasingandelen finns det inget som direkt styrker vilken genomsnittlig hyreshöjning som man generellt utgick från för 1998. Nordrevision konstaterade endast att den nivå som först hade angetts, […] procent per år, följde den allmänna inflationstakten, men sannolikt inte skulle vara genomförbar i Neubrandenburg. (96) Neuwoges förefaller ha tagit till sig dessa varningsord eftersom bolaget till slut godkände en indexreglering med ”endast” […] procent och utgick från att kunna genomföra hyreshöjningar på […] procent vart tredje år (respektive […] procent per år). I utlåtandena om marknadsvärdet anges inga explicita förväntningar om framtida hyreshöjningar. Det ska ändå slås fast att eftersom utlåtandena om marknadsvärdet inte innehöll några explicita antaganden om inflations- och hyresutvecklingen utgick man uppenbarligen från att hyreshöjningen skulle följa den allmänna inflationen (som under tidigare decennier hade legat någonstans kring 3,5 procent). (97) Eftersom den genomsnittliga inflationstakten låg på 3,52 procent per år fann Rostocks tingsrätt att indexregleringen för de 28 åren innan avtalen slöts varit berättigad. (98) Tingsrätten noterade vidare att det naturligtvis är mycket svårt att prognostisera ränteutvecklingen under en 30-årsperiod, men att den inte kunde konstatera något påtagligt missförhållande mellan indexregleringen av leasingandelen och den förväntade ränteutvecklingen.
(150)
I Pestel-utlåtandet som Neuwoges hade lämnat finns det varken uppgifter om de faktiska förväntningarna hos aktörerna på fastighetsmarknaden i östra Tyskland eller specifika uppgifter om Neubrandenburg. Utlåtandet innehåller ändå indikationer på att fastighetsmarknaden i östra Tyskland kunde vara en svår marknad. Men mot bakgrund av övriga åberopade fakta är Pestel-utlåtandet inte tillräckligt för att styrka att överenskommelsen om en indexreglering av leasingbetalningarna på […] procent per år och förväntningen att kunna genomföra hyreshöjningar på […] procent per år skulle ha varit orealistisk.
Löptid
(151)
Vad gäller avtalets löptid argumenterade Rostocks tingsrätt slutligen för att vissa leasingavtal kännetecknades av långa löptider (på uppemot 30 år) och att ett avtal som detta därför inte var något ovanligt. (99) En löptid på 30 år medförde självklart vissa risker, men innebar också en möjlighet att få stabila vinster och hög grad av trygghet vad gäller förväntade kostnader. Med en lång löptid blir också de månatliga leasingbetalningar som krävs för att amortera köparens investeringar lägre och om leasingbetalningarna är lika höga blir försäljningspriset högre än vad det skulle ha varit med en kortare löptid. (100) Mot denna bakgrund förefaller inte överenskommelsen om en löptid på 30 år vara orimlig.
7.2.4.5 Slutsatser
(152)
Mot denna bakgrund kan de förväntningar som Neuwoges gett uttryck för i sin ursprungliga beräkning inte anses vara orealistiska. Med beaktande av de underlag som finns tillgängliga kunde Neuwoges därmed helt och hållet utgå från att den administrativa delen skulle generera en vinst. Om de förväntade nominella vinsterna diskonteras till den relevanta tidpunkten (början av 1998), visar det sig att Neuwoges beslut grundades på antagandet att den administrativa delen hade ett kontantvärde på […] euro.
7.2.5 Samlad bedömning
(153)
Kommissionen har redan kommit fram till att återförhyrningsdelen och den administrativa delen utgör delar av en och samma integrerade affär. För att fastställa affärens totala värde för Neuwoges ska därför kontantvärdet av båda avtalen räknas samman. Det ska erinras om att Neuwoges kunde förvänta sig följande fördelar från återförhyrningsdelen:
a)
Det kontantpris som Bavaria betalat ([…] euro).
b)
Ersättningen för privatiseringssträvandena ([…] euro).
c)
Den vinst som genererades genom renoveringen ([…] euro).
d)
Kontantvärdet av tomträttsavgälden från och med 2029 (diskonterat värde […] euro).
(154)
Som redan har konstaterats i avsnitt 7.2.4 ska också det diskonterade kontantvärdet för den administrativa delen fastställas till […] euro, baserat på Neuwoges realistiska förväntningar. För Neuwoges uppgick därmed försäljnings- och återförhyrningsordningens totala värde till […] euro.
7.3 JÄMFÖRELSE MED ANDRA AFFÄRSALTERNATIV
(155)
För att kunna fastställa om den försäljnings- och återförhyrningsordning som Neuwoges ingick med Bavaria motsvarar de avtal som en marknadsekonomisk aktör skulle ha valt måste nu värdet av denna affär jämföras med andra affärsalternativ. Om Neuwoges hade haft ett annat alternativ som var ekonomiskt mer fördelaktigt, skulle beslutet att ingå försäljnings- och återförhyrningsordningen inte anses vara ett handlingsalternativ som en marknadsekonomisk aktör skulle ha valt.
(156)
Det ska här noteras att en uthyrning utan renovering eller en rivning av byggnaderna knappast skulle ha varit några tänkbara alternativ. För det första hade en uthyrning utan renovering endast gett begränsade intäkter. Det var också uppenbart att orenoverade byggnader hade en högre vakansgrad än renoverade byggnader. (101) Det finns därför inga fakta som talar för att man hade kunnat räkna med högre vinster om man fortsatte att hyra ut de orenoverade byggnaderna än vad försäljnings- och återförhyrningsordningen hade kunnat förväntas ge. En rivning skulle inte ha genererat några intäkter, men däremot rivningskostnader. Detta skulle därför inte heller ha varit något tänkbart alternativ vid den relevanta tidpunkten (1997/1998).
7.3.1 Lånefinansiering som tänkbart alternativ
(157)
Lånefinansiering är det första tänkbara alternativet som skulle kunna komma i fråga. Om Neuwoges hade finansierat renoveringen av de aktuella byggnaderna genom lån, skulle bolaget till viss del ha kunnat uppnå samma vinster som genom försäljnings- och återförhyrningsordningen. I första hand hade Neuwoges kunnat hyra ut de renoverade byggnaderna och på så sätt få goda intäkter. Till skillnad från med försäljnings- och återförhyrningsordningen skulle bolaget också ha fortsatt att äga byggnaderna.
(158)
Men en lånefinansiering skulle självklart också ha inneburit vissa nackdelar. För det första hade Neuwoges tvingats att använda eget kapital för att täcka 30 procent av investeringsvolymen, eftersom andelen eget kapital enligt Neuwoges borde ligga kvar på 30 procent. (102) I slutet av 1997 diskuterade Neuwoges styrelse möjligheten att minska andelen eget kapital för att kunna genomföra ökade investeringar. Företagsledningen avslog emellertid detta förslag med motiveringen att det inte var ekonomiskt försvarbart, eftersom detta skulle ha lett till att skuldsättningen blev oacceptabelt hög. (103) Som företagsledningen tillkännagav: ”Det vore inte försvarbart att sänka andelen eget kapital från 30 till 25 procent (skuldsättningsgraden).” (104) Burkhard Räuber, som var en av Neuwoges styrelseledamöter, slog också fast att ”i ett företagsekonomiskt perspektiv är det inte tänkbart att sänka andelen eget kapital. Företagets åtaganden måste fullgöras.” (105) För att finansiera renoveringsinvesteringar till ett belopp av […] euro skulle Neuwoges därmed ha behövt satsa […] euro i eget kapital. Det är högst osannolikt att så mycket eget kapital skulle finnas direkt tillgängligt. Av styrelsens protokoll framgår att den möjliga totala investeringsvolymen för 1998 (inklusive lån) uppgår till ca […] euro och att detta belopp redan har öronmärkts för andra projekt. (106) Detta visade att Neuwoges endast hade kunnat finansiera renoveringsarbetena genom lån under förutsättning att bolaget hade avstått från andra projekt.
(159)
En fördel med försäljnings- och återförhyrningsordningen som lånefinansieringen inte gav var att Neuwoges inte behövde satsa eget kapital. Dessutom fick bolaget ett likviditetstillskott och kunde trygga hela finansieringen av byggnadsrenoveringen.
(160)
Mot bakgrund av samtliga dessa överväganden kan det inte styrkas att en lånefinansierad renovering skulle ha varit ett tänkbart alternativ, eller om så varit fallet, att detta hade varit fördelaktigare för Neuwoges än affären med Bavaria. Eftersom Neuwoges knappast hade den mängd eget kapital som krävdes för att få lån och dessutom kunde behöva likviditetstillskottet för att finansiera andra investeringar, kan man snarast konstatera att det var ett klokt beslut att satsa på försäljnings- och återförhyrningsordningen i stället för en lånefinansiering.
7.3.2 Direktförsäljning som tänkbart alternativ
(161)
Ett andra alternativ som ska tas under seriöst övervägande är en direktförsäljning av byggnaderna med respektive tomt. Det avgörande här är om en sådan försäljning hade varit fördelaktigare.
7.3.2.1 Bedömning med hänsyn till 1997 och 2007 års utlåtanden om marknadsvärdet
(162)
När man jämför försäljnings- och återförhyrningsordningens värde för Neuwoges och de potentiella fördelarna med en direktförsäljning är den centrala frågan vilket pris som Neuwoges hade kunnat få vid en ”normal” försäljning. Här har de båda utlåtandena om marknadsvärdet från 1997 och 2007 en viss betydelse.
(163)
Neuwoges beställde dessa båda utlåtanden för att få veta vad de aktuella objekten (byggnader och tomter) värderades till 1997. Ett av utlåtandena upprättades 1997 av en intern sakkunnig, medan 2007 års utlåtande upprättades retroaktivt av en oberoende sakkunnig. I 1997 års utlåtande fastställdes värdet till […] euro, vilket ska jämföras med 2007 års utlåtande där värdet fastställdes till […] euro. (107) I båda utlåtandena gjordes en separat värdering av byggnader (1997: […] euro; 2007: […] euro) och tomter (1997: […] euro; 2007: […] euro). Båda utlåtandena bygger i huvudsak på samma metod (”inkomstförfarandet”).
(164)
Eftersom 2007 års utlåtande om marknadsvärdet upprättades först efter det att försäljnings- och återförhyrningsordningen hade ingåtts, utgör det enligt kommissionen inget tillförlitligt underlag för att fastställa objektens värde 1997 utifrån Neuwoges dåvarande kunskaper. Detta utlåtande som upprättats retroaktivt 2007 kunde till syvende och sist inte ligga till grund för Neuwoges beslut att ingå försäljnings- och återförhyrningsordningen med Bavaria.
(165)
Enligt kommissionen kan emellertid inte heller 1997 års utlåtande om marknadsvärdet ge någon tillförlitlig indikering om fastigheternas värde 1997 utifrån Neuwoges dåvarande kunskaper. Som konstaterades under det formella granskningsförfarandet var Neuwoges företagsledning redan när de aktuella avtalen slöts helt på det klara med att 1997 års utlåtande inte kunde anses utgöra ett tillförlitligt bedömningsunderlag. Med avseende på detta kan följande vara belysande:
a)
Hyror
Utgångspunkten för 1997 års utlåtande om marknadsvärdet var en hyra mellan […] euro/m2 och […] euro/m2. Enligt den första hyresöversikten för Stadt Neubrandenburg, som gällde från och med den 1 januari 1998 och baserades på uppgifter från 1997, låg samtidigt genomsnittshyran för renoverade lägenheter på mellan 3,90 euro/m2 och 4,38 euro/m2. Med tanke på att Neuwoges är ett stort fastighetsbolag i Neubrandenburg måste det absolut känna till genomsnittshyrorna i Neubrandenburg. Neuwoges skulle därför sannolikt ha utgått från dessa uppgifter när fastigheterna värderades. Under perioden efter renoveringen (dvs. från och med 1999, alltså två år efter det att uppgifterna till den första hyresöversikten hade inhämtats) skulle hyresnivån enligt försäljnings- och återförhyrningsordningen vara i genomsnitt […] euro/m2, vilket också överensstämde med hyresöversikten.
b)
Renoveringskostnader
Utlåtandet om marknadsvärdet utarbetades under våren 1997 och man utgick där från renoveringskostnader på sammanlagt […] euro. Vid samma tidpunkt (mars 1997) angav Neuwoges företagsledning i en skrivelse till Bavaria att renoveringskostnaderna beräknades uppgå till […] euro. Det är alltså uppenbart att Neuwoges mycket väl kände till att de nödvändiga renoveringskostnaderna var rejält undervärderade i utlåtandet från 1997. Det schablonbelopp för fastighetsrenoveringen som Bavaria och Neuwoges dotterbolag BRG hade kommit överens om var till och med betydligt högre ([…] euro), vilket ska tas till intäkt för att Neuwoges vid den tidpunkt då avtalen slöts var införstådd med att renoveringskostnaderna hade undervärderats med nästan 10 miljoner euro i 1997 års utlåtande.
c)
Resterande utnyttjandetid
Med tanke på den planerade renoveringen var den generella utgångspunkten för 1997 års utlåtande om marknadsvärdet att den resterande utnyttjandetiden skulle vara mellan […] och […] år. Det ska här noteras att de låga renoveringskostnader som har beräknats i 1997 års utlåtande inte utan vidare är förenliga med antagandet att byggnaderna får en betydligt längre livslängd efter renoveringen.
d)
Tomtvärde
Det ska konstateras att värdeminskande faktorer inte har beaktats i den värdering som har gjorts av de aktuella tomterna i 1997 års utlåtande om marknadsvärdet (i 2007 års utlåtande har de däremot beaktats). Exempel på sådana faktorer är befintlig infrastruktur som inte kan flyttas eller avlägsnas (som avloppssystem eller rörledningar) eller en ofördelaktig tomtutformning. Detta resulterar normalt i en värdeminskning. Som tomtägare måste Neuwoges ha varit medveten om dessa faktorer. Följaktligen måste bolaget också ha vetat att tomtvärdet hade satts för högt i 1997 års utlåtande.
(166)
Sammanfattningsvis kan det konstateras att Neuwoges bevisligen kände till att vissa av de centrala antaganden som låg till grund för 1997 års utlåtande om marknadsvärdet, framför allt i fråga om renoveringskostnaderna, inte höll måttet. Kommissionen drar därför slutsatsen att 1997 års utlåtande inte innehåller några tillförlitliga uppgifter om vad objekten var värda 1997 utifrån Neuwoges dåvarande kunskaper.
(167)
Vidare anser kommissionen att en marknadsekonomisk aktör som befann sig i samma situation som Neuwoges och som med stöd av den information som Neuwoges hade tillgång till vid den relevanta tidpunkten gjorde en förhandsbedömning av fastighetsvärdet sannolikt skulle ha kommit fram till ett resultat som låg mycket nära uppgifterna i det retroaktiva utlåtandet från 2007. På samma sätt som också gjordes i 2007 års retroaktiva utlåtande skulle en marknadsekonomisk aktör som befann sig i samma situation som Neuwoges ha baserat sina förhandsförväntningar i fråga om de hyror som skulle kunna tas ut på den relevanta hyresöversikten, renoveringskostnaderna skulle ha beräknats till en nivå som låg närmare det belopp som Bavaria och BRG kommit överens om, och tomtvärdet skulle ha anpassats med hänsyn till de värdeminskande faktorer som då var kända. Mot bakgrund av de planerade renoveringsåtgärderna och de jämförande uppgifterna skulle en marknadsekonomisk aktör som befann sig i samma situation som Neuwoges dessutom noggrant ha analyserat den resterande utnyttjandetiden (vilket också gjordes i 2007 års utlåtande). Den rimliga slutsatsen är därför att en marknadsekonomisk aktör som befann sig i samma situation som Neuwoges skulle ha baserat sin bedömning på skattningar av den resterande utnyttjandetiden som låg i närheten av de skattningar som gjordes i 2007 års retroaktiva värdering.
(168)
Kommissionen anser därför att en marknadsekonomisk aktör som befann sig i samma situation som Neuwoges på rationella grunder skulle ha beräknat objektens värde till i storleksordningen […] euro (vilket också gjordes i 2007 års utlåtande) innan försäljnings- och återförhyrningsordningen ingicks.
7.3.2.2 Jämförelse av alternativen direktförsäljning och försäljnings- och återförhyrningsordningen
(169)
Det ska erinras om att det totala värdet av försäljnings- och återförhyrningsordningen för Neuwoges uppgick till […] euro. Ovanstående analys har emellertid visat att Neuwoges realistiskt sett hade kunnat utgå från ett objektvärde på […] euro, vilket var endast […] procent över försäljnings- och återförhyrningsordningens värde. Denna obetydliga skillnad innebär emellertid inte att en marknadsekonomisk aktör självklart hade valt en direktförsäljning.
a)
För det första får det inte glömmas att direktförsäljningsalternativet omfattade försäljning av byggnaderna såväl som de berörda tomterna, men Bavaria hade endast köpt byggnaderna och betalat en tomträttsavgäld för en period av 75 år. Det var fortfarande Neuwoges som ägde tomterna. Enbart tomternas värde skulle Neuwoges ha uppskattat till […] euro (liksom i 2007 års utlåtande). Det är visserligen svårt att ange exakt vilket värde som Neuwoges behöll genom att inte sälja tomterna utan endast upprätta tomträtt för dem. Man kan emellertid utgå från att det faktum att Neuwoges behöll markfastigheten gjorde det berättigat med ett något lägre transaktionspris.
b)
För det andra ska det konstateras att det råder vissa tvivel om huruvida det faktiskt hade varit möjligt att få ut det pris som en marknadsekonomisk aktör som befann sig i samma situation som Neuwoges skulle ha beräknat. Det enda konkreta köpanbud som Neuwoges har lämnat uppgifter om kom från företaget Felske-Immobilien, som uppenbarligen hade erbjudit ett pris på […] euro/m2, vilket skulle ha inneburit en total köpeskilling på […] euro. (108) Detta anbud låg betydligt mer än en 1 miljon euro under det pris som en marknadsekonomisk aktör som befann sig i samma situation som Neuwoges skulle ha uppskattat.
c)
För det tredje angav Neuwoges felaktigt endast vinster fram till och med 2027 i sin beräkning av de vinster som bolaget förväntade sig att göra inom ramen för den administrativa delen. Med eftersom den administrativa delen hade en löptid på 30 år räknat från det att renoveringsarbetena avslutades (dvs. 30 år från och med början av 1999), borde även 2028 ha räknats med när vinsterna skulle beräknas. Om det uppskattade värdet korrigeras i motsvarande omfattning skulle värdet av försäljnings- och återförhyrningsordningen höjas.
d)
Vid beräkningen av kontantvärdet för den tomträttsavgäld som Bavaria skulle betala utgick man för enkelhetens skull från att levnadskostnaderna skulle ligga kvar på en oförändrad nivå och att betalningarna därför inte skulle behöva justeras. Det är emellertid mer realistiskt att utgå från en generell ökning av levnadskostnaderna, vilket innebär att de framtida betalningarna sannolikt är högre än beräknat. Även detta skulle ha lett till att avtalets värde ökade.
(170)
Mot bakgrund av dessa överväganden måste man dra slutsatsen att försäljnings- och återförhyrningsordningen ekonomiskt sett var ett mer rationellt val än en eventuell direktförsäljning.
7.3.3 Slutsatser
(171)
Om försäljnings- och återförhyrningsordningens värde för Neuwoges jämförs med värdet av andra alternativ, måste slutsatsen bli att med detta affärsupplägg skulle även en marknadsekonomisk aktör ha ingått affären.
7.4 METOD- OCH RESULTATJÄMFÖRELSER
(172)
Sedan det nu har kunnat konstateras att beslutet att välja försäljnings- och återförhyrningsordningen i stället för alternativa lösningar är helt i linje med hur en marknadsekonomisk aktör skulle ha agerat, har kommissionen av försiktighetsskäl också undersökt om affären motsvarar andra avtal som förekom på den relevanta marknaden vid den relevanta tidpunkten, och om det finns annat som talar för kommissionens slutsats om att försäljnings- och återförhyrningsordningen följer kriteriet om en marknadsekonomisk aktör.
(173)
Den information som finns tillgänglig om jämförbara affärer avser avtal om försäljnings- och återförhyrningsordningar som Bavaria slöt vid ungefär samma tid som den aktuella åtgärden. Sådana avtal kan ge en indikation om att även andra marknadsaktörer, inklusive privata företag, har valt denna form av försäljnings- och återförhyrningsordning, vilket skulle tas till intäkt för att den följer normala marknadsvillkor (avsnitt 7.4.1). Även det begränsade anbudsförfarande som Neuwoges har genomfört och jämförelsen med andra finansieringsaffärer kan visa om den aktuella affären följer normala marknadsvillkor (avsnitt 7.4.2 och 7.4.3).
7.4.1 Exempelavtal
(174)
I jämförande syfte har avtal för tre jämförbara rättshandlingar tagits fram ([…]). Men eftersom endast […]- och […]-avtalet slöts vid ungefär samma tid som försäljnings- och återförhyrningsordningen mellan Bavaria och Neuwoges kan endast dessa båda avtal beaktas. Först och främst ska det fastställas att de båda affärer som jämförelsen avser skiljer sig från den aktuella affären i fråga om löptid, indexreglering av den fasta leasingandelen och renovering. Neuwoges fokuserar framför allt på den avvikande indexregleringen ([…]: 1,5 procent per år […]: en justering i förhållande till levnadskostnadsutvecklingen) för att visa att den administrativa delen innehåller bestämmelser som inte följer normal marknadspraxis vid den relevanta tidpunkten (1997/1998).
(175)
Bavaria anger […]- och […]-affären som exempel på hur deras egen leasingmodell för fastigheter har använts (109). Av detta kan man dra slutsatsen att bestämmelserna i dessa avtal bygger på liknande beräkningar som de som försäljnings- och återförhyrningsordningen mellan Neuwoges och Bavaria grundar sig på.
(176)
Som tidigare nämnts (se skäl (131)) kunde Neuwoges fritt välja avtalsparametrarna inom ramen för den leasingmodell som Bavaria tillhandahöll. Därmed skulle Neuwoges ha haft möjlighet att välja en lägre indexreglering eller dra av för högre kostnader. Detta skulle naturligtvis ha inneburit en lägre förskottsbetalning. Man kan förmoda att samma sak gällde även för […] och […].
(177)
Eftersom avtalsparterna uppenbarligen fritt kan välja exakt vilka affärsparametrar som ska användas inom ramen för den modell som Bavaria erbjuder, förefaller det inte vara av central betydelse om de parametrar som Neuwoges har valt var identiska med de parametrar som parterna i […]- och […]-affären hade valt när det ska bedömas om försäljnings- och återförhyrningsordningen mellan Neuwoges och Bavaria följer normala marknadsvillkor. Vilka parametrar som valts berodde enbart på vilka strategiska affärsbeslut de berörda parterna hade gjort. En viktigare aspekt här är att samtliga dessa affärer utgår från en och samma transaktionsmodell.
(178)
I den mån som samma beräkningsmodell låg till grund för […]-avtalet och […]-avtalet - vilket den information som finns tillgänglig inte ger någon anledning att betvivla - kan man dra slutsatsen att transaktionsmodellen, som även låg till grund för Neuwoges-transaktionen, följde normala marknadsvillkor. Det som är relevant här är att leasingmodellen för fastigheter (”Leasingmodell Immobilien”) uppenbarligen valdes i samma utsträckning av offentliga företag ([…]) som av privata företag ([…]) och att den tillhandahölls både för företag som omfattades av skuldlättnaden i enlighet med AHG och för andra parter.
7.4.2 Anbudsförfarandet
7.4.2.1 Bakgrund
(179)
Som tidigare har nämnts genomförde Neuwoges inget fullständigt öppet, transparent, villkorslöst och icke-diskriminerande anbudsförfarande med avseende på privatiseringen av de byggnader som sedan såldes till Bavaria. Neuwoges uppmanade emellertid inledningsvis 72 potentiella köpare att inkomma med anbud. Neuwoges hävdar att adressaterna valdes ut mer eller mindre slumpmässigt och att urvalet inte kan anses vara representativt för hela marknaden. Efter att ha skickat ut dessa första uppmaningar till intresseanmälan uppstod det ytterligare kontakter, bland annat med Bavaria, som man inte hade vänt sig till först.
7.4.2.2 Resultat av anbudsförfarandet
(180)
Det är inte känt hur många anbud som faktiskt kom in, men av dessa bedömdes fem vara ”värda att gå vidare med”. (110) Två av dessa godkändes emellertid inte, eftersom de potentiella köparna inte ansåg sig ha tid att lämna in ett fullständigt anbud. Ytterligare två anbud godkändes inte av ekonomiska skäl. Det femte anbudet - som lämnats av Felske-Immobilien - godkändes inte eftersom det erbjudna priset bedömdes vara alltför lågt (Felske hade erbjudit ett pris på […] euro/m2, vilket motsvarade en total köpeskilling på […] euro). Förutom dessa fem anbud inkom det även ytterligare tre - ett från Bavaria och två från andra anbudsgivare som inte hade uppmanats att lämna in anbud. Förhandlingar inleddes också med en av de båda andra anbudsgivarna, som hade inkommit med ett anbud på eget initiativ, men på grund av ekonomiska skäl som inte angetts närmare godkändes inte heller detta anbud. (111)
(181)
Efter avslutade förhandlingar måste avtalen godkännas av Neuwoges styrelse. När avtalen presenterades i styrelsen argumenterade företagsledningen för att det inte gick att få ut något högre försäljningspris på grund av att avtalen endast avsåg upprättande av tomträtt (och inte någon direktförsäljning), BRG hade fått i uppdrag att genomföra renoveringsarbetena och Neuwoges skulle fortsätta att förvalta byggnaderna i ytterligare 30 år. (112) Som svar på frågan om varför priset skilde sig från 1997 års utlåtande förklarade företagsledningen återigen att det inte var möjligt att få ut ett högre pris för affären. (113)
7.4.2.3 Bedömning
(182)
Anbudsförfarandet kan visserligen inte anses vara öppet, transparent, villkorslöst och icke-diskriminerande, men det gör det ändå möjligt att dra vissa slutsatser om anbudssituationen på marknaden. Det är också talande att det uppenbarligen inkom en rad olika anbud utan någon särskild uppmaning. Detta visar att även potentiella köpare som inte ingick i den grupp av 72 företag som först hade kontaktats fick höra talas om förfarandet och kunde delta.
(183)
Neuwoges bedömning av anbuden visar att Neuwoges ansåg att Bavarias anbud var marknadens bästa vid den relevanta tidpunkten (1997/1998). Neuwoges argument om att åtminstone Felske-anbudet skulle ha varit fördelaktigare håller inte. Det pris som Felske uppenbart bjöd ([…] euro) låg visserligen högre än det som Bavaria slutligen betalade ([…] euro), men det ska erinras om att försäljnings- och återförhyrningsordningen ska bedömas som helhet och att dess totalvärde ([…] euro) översteg det pris som Felske hade bjudit.
(184)
Mot bakgrund av dessa överväganden ska det konstateras att anbudsförfarandet visserligen inte i sig kan styrka att Bavarias anbud var det bästa tillgängliga anbudet på marknaden, men det pekar i varje fall tydligt i den riktningen. Under alla omständigheter finns det inget konkret i det begränsade anbudsförfarandet som talar för att Neuwoges hade fått in något bättre anbud vid den relevanta tidpunkten (1997/1998).
7.4.3 Andra typer av affärer vid den aktuella tidpunkten
7.4.3.1 Värderingsram
(185)
Det kan vara en fördel att undersöka den aktuella affären i förhållande till andra liknade typer av affärer som erbjöds på marknaden vid den aktuella tidpunkten (1997/1998).
(186)
Affären i fråga utgör en typisk försäljnings- och återförhyrningsordning. Försäljnings- och återförhyrningsöverenskommelser är av naturliga skäl finansieringsaffärer. Genom att köpa en fastighet från leasingtagaren förser leasinggivaren leasingtagaren med likvida medel respektive finansierar större investeringar som renovering av äldre byggnader. För att kunna fortsätta att använda fastigheten - för kommersiella eller andra ändamål - återförhyr leasingtagaren fastigheten och därigenom amorteras leasinggivarens investering (helt eller delvis) under leasingavtalets löptid.
(187)
Som finansieringsaffär har en försäljnings- och återförhyrningsordning vissa likheter med bank- och hypotekslån. Det finns emellertid också några viktiga skillnader som man inte får glömma. Genom en försäljnings- och återförhyrningsordning får säljaren/leasingtagaren möjlighet att finansiera större investeringar och direkt få likvida medel utan att behöva använda eget kapital. Detta innebär att företagets eget kapital och det nya likvidtillskottet kan användas till andra investeringar eller att leasingtagaren kan genomföra investeringar som man inte hade beviljats traditionella lån för på grund av bristen på eget kapitel eller en alltför hög skuldsättningsgrad. Eftersom köparen/leasinggivaren måste återfinansiera sin första investering och uppnå vinst, är leasingandelen i regel något högre än räntesatsen för ett jämförbart banklån (vilket kommer att behandlas mer ingående i följande avsnitt). När leasingavtalet har löpt ut måste leasingtagaren antingen köpa tillbaka fastigheten eller också blir den kvar i leasinggivarens ägo och kan fortsätta att utnyttjas av denne. Detta innebär att leasingandelen är beroende av fastighetens restvärde vid den tidpunkt då leasingavtalet mellan de båda parterna löper ut. Eftersom det ofta är svårt att förutse restvärdet - framför allt om leasingavtalen har lång löptid - är detta en riskfaktor för leasinggivaren som avspeglas i leasingandelen. Denna risk är endast begränsad i fråga om traditionella bank- och hypotekslån.
(188)
Detta innebär att leasingandelar inte är helt jämförbara med räntesatserna för lån/hypotekslån. Om man jämför leasingandelen för den aktuella affären med de genomsnittliga räntesatserna för lån/hypotekslån vid den aktuella tidpunkten (1997/1998), går det inte att entydigt fastställa om den begärda leasingandelen följde normala marknadsvillkor vid den aktuella tidpunkten (1997/1998). Det kan emellertid bedömas om leasingandelen var så hög att ingen marknadsekonomisk aktör sannolikt skulle ha ingått affären.
7.4.3.2 Bedömning
(189)
För den aktuella rättshandlingen fastställdes leasingandelen ursprungligen till […] procent per år av den totala investeringsvolymen. Genom att det belopp som ska betalas indexregleras med […] procent per år kommer leasingandelen att ligga på […] procent när avtalstiden löper ut, vilket motsvarar en genomsnittlig leasingandel på […] procent per år. Som jämförelse: Om Neuwoges hade valt att inte indexreglera leasingandelen, skulle den ha uppgått till […] procent per år under hela den 30-åriga löptiden. ”Pålägget” motsvarar då priset för att välja att betala lägre leasingandelar i början av avtalets löptid och högre leasingandelar i slutet i stället för att betala samma andel under hela avtalets löptid.
(190)
Inledningsvis ska det erinras om att Rostocks tingsrätt gjorde en värdering av leasingandelen i förhållande till räntesatserna för andra affärer. Tingsrätten slog fast att det visserligen var svårt att bedöma ränteutvecklingen för hypotekslån under en 30-årsperiod, men att man under högränteperioder ändå kunde räkna med räntor på 10 procent. Den genomsnittliga leasingandel som Neuwoges begärde ska därmed inte ha följt normala marknadsvillkor.
(191)
De enda uppgifter som kan användas i jämförande syfte är av rätt generell karaktär. Av alla de uppgifter som Deutsche Bundesbank har samlat in för januari 1998 (den tidpunkt då den aktuella rättshandlingen genomfördes) är det två typer av räntesatser som kan anses vara relevanta. Det är för det första räntesatserna för hypotekslån på bostadsfastigheter till fast ränta på tio år, eftersom även Neuwoges bostadsfastigheter användes som säkerhet (oavsett av om denna typ av lån uppfyllde alla formella kriterier för ett hypotekslån). För det andra skulle räntesatserna för långa fasträntelån till företag och egenföretagare på mellan 500 000 och 5 miljoner euro vara lämpliga att använda i jämförande syfte, eftersom Neuwoges kan betraktas som ett företag (normalt tas hypotekslån snarare av privatpersoner som själva bor i fastigheten och inte återförhyr den).
(192)
Enligt Bundesbank låg den genomsnittliga räntesatsen för tyska hypotekslån till fast tioårsränta på 6,40 procent per år i januari 1998. Vid den här tidpunkten rörde sig räntesatserna för denna typ av lån normalt inom ett spann från 6,17 procent per år (nedre gräns) till 6,97 procent per år (övre gräns). För långa fasträntelån låg den genomsnittliga räntesatsen i januari 1998 på 6,35 procent per år och rörde sig inom ett spann från 5,55 procent (nedre gräns) till 7,73 procent per år (övre gräns). Deutsche Bundesbank säger emellertid inget om den genomsnittliga löptiden för ett ”långt” lån. Man kan emellertid utgå från att den genomsnittliga löptiden skulle ligga på högst tio år och sannolikt därunder. (114)
(193)
När man jämför den leasingandel som Neuwoges har betalat och Deutsche Bundesbanks uppgifter om räntesatserna för lån som beviljades under samma period (dvs. i januari 1998) ska följande aspekter beaktas:
-
Den genomsnittliga årliga leasingandelen under den 30-åriga avtalstiden uppgår till […] procent. Som redan har nämnts har emellertid Neuwoges fritt valt att betala en lägre leasingandel i början av avtalstiden, vilket sedan kompenseras med en högre leasingandel längre fram. Detta val har sitt pris, för om Neuwoges hade valt en fast leasingandel redan från början skulle bolaget bara behövt betala en andel på […] procent per år. (115) Deutsche Bundesbanks siffror avser fasträntelån, dvs. räntesatsen är lika hög varje år. Om man utgår från att Neuwoges hade kunnat förhandla fram ett lån med liknande betalningsvillkor (dvs. lägre räntebetalningar i början och högre betalningar mot slutet), skulle också detta ha haft sitt pris (av samma skäl som i fallet med Bavaria). (116) Deutsche Bundesbanks räntesatser bör därför jämföras med en konstant leasingandel på […] procent.
-
Leasingandelen har fastställts för en period av 30 år. Trots den årliga indexregleringen var det fullt möjligt att beräkna den genomsnittliga leasingandelen för hela avtalstiden redan när avtalstiden inleddes. De räntesatser för hypotekslån som Deutsche Bundesbank har lämnat uppgifter om är endast fastställda för tio år (som tidigare nämnts är det inte känt för hur lång period som företagsräntorna har fastställts, men man kan utgå från att det i alla fall inte är längre än tio år). De lämpligaste riktmärkena vore räntesatser som är fastställda för 30 år. Några sådana uppgifter har emellertid Deutsche Bundesbank inte offentliggjort. Generellt sett bli fasträntelån dyrare efterhand som löptiden tilltar. Deutsche Bundesbanks siffror för januari 1998 visar t.ex. att den genomsnittliga räntesatsen för femåriga hypotekslån till fast ränta låg på 5,85 procent, medan räntesatsen för tioåriga fasträntelån var 6,40 procent. Man kan därför med fog utgå från att räntorna på ett fasträntelån med en löptid på 30 år skulle ha legat betydligt högre än de genomsnittliga räntesatser som Bundesbank har angett på 6,35 respektive 6,40 procent.
-
Deutsche Bundesbank anger såväl en genomsnittsränta som ett räntespann, som baseras på ett stort antal låneavtal som slöts i Tyskland i januari 1998. Den leasingandel som har fastställts för Neuwoges avspeglar implicit den risk som affären innebär för Bavaria. Bavaria var framför allt exponerad för kreditrisken, dvs. risken att Neuwoges skulle bli insolvent eller av något annat skäl inte längre kunna fullgöra sitt åtagande att betala de leasingandelar som krävdes. Även en bank skulle ha bedömt Neuwoges kreditvärdighet innan ett lån beviljades. Kunder med sämre kreditvärdighet (eller som utgör en högre kreditrisk för banken) måste i regel betala en högre räntesats som kompensation för denna högre risk. (117) Som nämns i avsnitt 7.3.1 skulle Neuwoges endast ha haft begränsade möjligheter att ingå nya kreditavtal eftersom bolaget hade tämligen hög skuldsättning och dess eget kapital var bundet i andra investeringsprojekt. Om en bank ändå hade varit beredd att bevilja Neuwoges ett lån, skulle dessa aspekter ha beaktats när räntesatsen fastställdes. Det är högre räntesatser på lån till relativt högt skuldsatta företag som inte har så mycket eget kapital att satsa på sin investering. Varje gång man jämför de leasingandelar som Neuwoges har betalat och räntesatserna för de lån som är tillgängliga på marknaden bör man därför fokusera på de högre räntesatserna i Deutsche Bundesbanks räntespann. (118)
-
Som redan nämnts måste ett leasingbolag återfinansiera sin första investering (i det här fallet framför allt köpeskillingen för byggnaderna samt renoveringskostnaderna). Den räntesats som bolaget måste betala för sin egen återfinansiering är avhängig av olika aspekter, t.ex. dess egen storlek, skuldsättning och fastigheterna i dess portfölj. Denna räntesats utgör emellertid enbart en utgångspunkt eftersom leasingbolaget (Bavaria) även måste kompenseras för de risker som det tar, såsom ränteförändringsrisken (risken för att bolaget måste återfinansiera sin investering till rörlig ränta samtidigt som leasingbetalningarna löper på fast ränta), kreditrisken (den tidigare nämnda möjligheten att Neuwoges blir insolvent och att Bavaria inte får de utestående leasingbetalningarna) samt restvärdesrisken (ovissheten kring fastighetsvärdet när leasingavtalet har löpt ut). Leasingbolaget har sannolikt också vissa allmänna omkostnader som även dessa avspeglas i leasingandelen. (119) Utöver detta vill leasingbolaget också få en vinst, vilket vägs in när leasingandelen ska fastställas. (120) Även om Bavaria hade kunnat återfinansiera sina investeringar till en lägre räntesats än vad Neuwoges skulle ha betalat för ett banklån, skulle återfinansieringsräntan ha behövt höjas med tanke på dessa komponenter (riskpålägg, kostnader och vinst) för att få fram den nödvändiga leasingandelen, som slutligen kunde överstiga räntesatsen för ett vanligt lån.
(194)
Med beaktande av samtliga ovannämnda faktorer förefaller en leasingandel på […] procent per år med en fast leasingandel (eller till och med på […] procent med en leasingandel som är indexreglerad med […] procent, vilket emellertid förefaller vara mindre lämpligt för jämförande syften) vara rätt rimlig i förhållande till de räntesatser som Deutsche Bundesbank anger för lån. Det ska erinras om att siffrorna från Bundesbank bör skattas för exempelvis en löptid på 30 år med fast räntesats. Även om det inte går att beräkna exakt vilken korrigering som krävs för att få fram ett lämpligt riktvärde, förefaller differensen mellan de genomsnittliga räntesatserna för lån/hypotekslån och leasingandelen vara tillräckligt berättigad för att man ska kunna dra slutsatsen att det inte finns några indikationer på att Bavaria skulle ha begärt en alltför hög leasingandel. Kommissionen drar därför slutsatsen att Bavarias leasingandel följde normala marknadsvillkor vid den aktuella tidpunkten (slutet av 1997/början av 1998)
7.4.4 Slutsatser
(195)
Den tillgängliga informationen visar att affären mellan Neuwoges och Bavaria hade kunnat ingås även av en marknadsekonomisk aktör. Exempelavtalen, anbudsförfarandet och jämförelsen med andra finansieringsinstrument visar samtliga på att affären genomfördes i enligt med då rådande marknadsvillkor och att Bavaria-modellen inte var alltför högt prissatt.
7.5 KOMPLETTERANDE BEDÖMNING - BEFINTLIGA STÖDINSLAG OCH STÖDETS FÖRENLIGHET
(196)
Kommissionens primära undersökning visar därmed att Neuwoges beslut att ingå försäljnings- och återförhyrningsordningen var i överensstämmelse med kriteriet om en marknadsekonomisk aktör, dvs. att affären inte hade gett Bavaria någon fördel och att därför inte heller något stöd hade beviljats. Kommissionen har emellertid också undersökt om ett annat resultat - nämligen att Bavaria faktiskt tilldelades en fördel av Neuwoges - med nödvändighet skulle ha lett till slutsatsen att affären utgjorde ett statligt stöd som inte var förenligt med den inre marknaden. Med utgångspunkt från det hypotetiska antagandet att Neuwoges inte hade uppfyllt kriteriet om en marknadsekonomisk aktör och att Bavaria därmed hade tilldelats en fördel har kommissionen därför undersökt om dessa åtgärder utgjorde ett stöd till Bavaria och om ett sådant eventuellt stöd skulle kunna förklaras vara förenligt med den inre marknaden.
7.5.1 Befintliga stödelement
7.5.1.1 Företag
(197)
En överföring av offentliga medel får endast klassificeras som statligt stöd om mottagaren är ett ”företag” i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget. Enligt domstolens fasta rättspraxis omfattar begreppet företag varje enhet som bedriver ekonomisk verksamhet. (121) Ekonomisk verksamhet utgörs av all verksamhet som består i att erbjuda varor eller tjänster på marknaden. (122)
(198)
Bavaria bedriver en rad olika former av ekonomisk verksamhet, såsom kommersiella investeringar i fastigheter samt uthyrning av dessa fastigheter till kommersiella och privata kunder. Därmed är Bavaria ett företag i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget.
7.5.1.2 Har statliga medel använts och kan åtgärderna tillskrivas staten?
(199)
Åtgärden måste tillskrivas staten och finansieras genom statliga medel. Enligt domstolens rättspraxis i målet Stardust Marine (123) kan även statligt stöd som inte finansieras direkt genom statsbudgeten uppfylla detta kriterium om dessa medel kontrolleras av staten och beslutet om att överföra dessa medel ska tillskrivas staten.
(200)
Neuwoges är helägt (100 %) av Stadt Neubrandenburg och därmed ett offentligt företag i den mening som avses i artikel 2 b i kommissionens direktiv 2006/111/EG som domstolen åberopar i Stardust Marine-domen. (124) Stadt Neubrandenburg innehar samtliga andelar i Neuwoges och kan som ensam bolagsman utöva bestämmande inflytande över Neuwoges styrelse och bolagsstämma. Kommissionen drar därför slutsatsen att staden har möjlighet att styra hur Neuwoges medel används. Försäljnings- och återförhyrningsordningen omfattade följaktligen statliga medel.
(201)
Vad gäller frågan huruvida åtgärderna kan tillskrivas staten slår kommissionen fast att Stadt Neubrandenburg enligt den information som finns tillgänglig har spelat en avgörande roll för att försäljnings- och återförhyrningsordningen kom till stånd. Affären måste godkännas av Neuwoges styrelse, vars ledamöter agerade på uppdrag av staden. Underlagen bekräftar också att styrelsen var aktivt involverad i avtalsförhandlingarna. Kommissionen anser därför att det ingångna försäljnings- och återförhyrningsavtalet ska tillskrivas staten.
7.5.1.3 Selektivitet
(202)
Enligt artikel 107.1 i EUF-fördraget ska en åtgärd endast anses som statligt stöd när vissa företag eller viss produktion gynnas. Begreppet statligt stöd omfattar därför endast sådana åtgärder som ger dessa företag en selektiv fördel.
(203)
Eftersom den aktuella affären utgör en bilateral affär mellan Neuwoges och Bavaria skulle varje fördel som Neuwoges tilldelade Bavaria vara selektiv eftersom inget annat företag hade tillgång till den.
7.5.1.4 Snedvridning av konkurrensen och inverkan på handeln
(204)
Offentliga bidrag till företag kan endast utgöra statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget, om de snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen och påverkar handeln mellan medlemsstaterna. Ett stöd som ges av staten anses snedvrida eller hota att snedvrida konkurrensen om det finns en risk för att det förbättrar mottagarens konkurrensposition i förhållande till andra företag med vilka det konkurrerar. (125) Utgångspunkten är därför att konkurrensen snedvrids så snart ett företag inom en (potentiellt) konkurrensutsatt avreglerad ekonomisk sektor tilldelas en finansiell fördel av staten.
(205)
Enligt EU-domstolarnas fasta rättspraxis kan stöd till företag som är verksamma på den inre marknaden påverka handeln mellan medlemsstaterna. (126)
(206)
Bavaria konkurrerar med andra fastighetsfonder och företagsinvesterare från Tyskland och andra EU-medlemsstater om investerare och investeringsmöjligheter. Om Bavaria får en finansiell fördel skulle detta förbättra företagets konkurrensposition och därmed kunna snedvrida konkurrensen. Eftersom marknaden för fastighetsinvesteringar omfattar hela EU skulle varje finansiell fördel för Bavaria förbättra företagets marknadsposition i förhållande till de företag i andra medlemsstater som det konkurrerar med och därmed påverka handeln mellan medlemsstaterna.
7.5.1.5 Slutsatser
(207)
Om man - i strid med kommissionens primära slutsats som beskrivs ovan - utgår från att försäljnings- och återförhyrningsordningen inte uppfyllde kriteriet om en marknadsekonomisk aktör och att Bavaria alltså hade fått en fördel, måste slutsatsen dras att denna ordning utgjorde ett statligt stöd. Utifrån denna hypotes ska det därför undersökas om detta eventuella statliga stöd kan anses vara förenligt med den inre marknaden.
7.5.2 Stödets förenlighet mot bakgrund av artikel 107.3 c i EUF-fördraget
(208)
Enligt artikel 107.3 c i EUF-fördraget kan stöd för att underlätta utveckling av vissa näringsverksamheter eller vissa regioner [betraktas som förenligt med den inre marknaden], när det inte påverkar handeln i negativ riktning i en omfattning som strider mot det gemensamma intresset. Vid tillämpning av artikel 107.3 c måste kommissionen väga de positiva och önskade konsekvenserna av en viss stödåtgärd mot dess eventuella negativa påverkan på handeln om den genomförs.
(209)
För att en stödåtgärd ska klara avvägningstestet måste den uppfylla fem villkor. För det första måste stödåtgärden ha ett väldefinierat mål av gemensamt intresse. För det andra måste stödåtgärden vara ett lämpligt instrument för att uppnå detta mål. För det tredje måste stödåtgärden vara nödvändig och ha en stimulanseffekt. För det fjärde måste stödåtgärden vara proportionerlig. För det femte får stödet inte påverka handeln i en omfattning som strider mot det gemensamma intresset.
7.5.2.1 Mål av gemensamt intresse
(210)
Enligt artiklarna 3 och 174 i EUF-fördraget är ett av unionens mål den ekonomiska och sociala sammanhållningen. Arbetet för att öka den ekonomiska och sociala sammanhållningen innefattar att förbättra stadsmiljön och höja livskvaliteten för stadens invånare. Sammanhållningspolitiken kan bidra till att skapa hållbara samhällen genom att säkerställa så att ekonomiska, sociala och miljörelaterade problem blir lösta med hjälp av integrerade strategier för förnyelse, regenerering och utveckling av såväl stads- som landsbygdsområden. Detta kan uppnås på flera sätt (127).
(211)
Kommissionen slår fast att Neuwoges mål enligt stadgarna var att säkerställa att se till att det fanns tillräckligt med bostäder i regionen. Vidare konstaterar kommissionen att Neuwoges hade vissa (kommunal-)politiska mål med att ingå försäljnings- och återförhyrningsordningen. Neuwoges hävdar att
-
det under nittiotalet, efter den tyska återföreningen, hade varit ett viktigt politiskt projekt att anpassa bostadsförhållandena i östra Tyskland till de förhållanden som rådde i västra Tyskland. Detta ledde till att arbetet med att privatisera och renovera bostadsbeståndet i östra Tyskland drevs på, oberoende av om det var ekonomiskt motiverat eller ej.
-
Syftet med att privatisera och renovera de byggnader som omfattas av försäljnings- och återförhyrningsavtalet var att trygga framtidsutsikterna för Stadt Neubrandenburg: genom att tillhandahålla överkomliga lägenheter med hög boendekvalitet samt privatisera dem (vilket Bavaria var skyldig att göra) hoppades Neuwoges att Neubrandenburg skulle bli mer attraktivt för medborgarna.
(212)
Vidare konstaterar kommissionen att Bavaria åtog sig att försöka sälja ett visst antal lägenheter till de dåvarande hyresgästerna. I samband med detta fick Bavaria inte begära ett pris som låg utöver det fastställda marknadspriset, utan måste hålla sig inom vissa maxgränser. (128) Genom avtalet och dessa villkor fick alltså de dåvarande hyresgästerna i de aktuella byggnaderna en viss fördel.
(213)
Skulle försäljnings- och återförhyrningsordningen mellan Neuwoges och Bavaria faktiskt klassificeras som statligt stöd - vilket inte är fallet - skulle detta stöd ha beviljats för att förverkliga dessa politiska mål. Att kunna erbjuda en viss region tillräckligt med bostäder, bidra till att förverkliga ett nationellt politiskt mål (en harmonisering av boendeförhållandena i östra och västra Tyskland efter återföreningen) och trygga framtidsutsikterna för Stadt Neubrandenburg genom att tillhandahålla överkomliga lägenheter med hög boendekvalitet till befolkningen (samt gynna de dåvarande hyresgästerna i de aktuella byggnaderna) är i samtliga fall sådant som kan betraktas som väldefinierade mål av gemensamt intresse. Enligt kommissionen ska affären därför ses som en åtgärd för att förverkliga ett mål av gemensamt intresse.
7.5.2.2 Åtgärdernas lämplighet
(214)
Det är ostridigt att de eftersträvade målen har uppfyllts genom försäljnings- och återförhyrningsavtalet mellan Neuwoges och Bavaria. Ordningen har t.ex. lett till att de byggnader som köptes av Bavaria har genomgått en omfattande renovering och privatisering, att de dåvarande hyresgästerna har fått erbjudande om att köpa dessa lägenheter till ett lägre pris och att utbudet av kvalitetsbostäder i regionen har ökat, vilket därmed också ger bättre framtidsutsikter för Stadt Neubrandenburg.
(215)
När Neuwoges letade efter en köpare till byggnaderna och bedömde sina olika alternativ genomförde bolaget en rad olika åtgärder för att säkerställa att ett eventuellt stöd inom ramen för försäljnings- och återförhyrningsordningen begränsades till det minimum som krävdes för att uppnå de eftersträvade målen. Neuwoges genomförde framför allt ett begränsat anbudsförfarande, förhandlade med Bavaria om affärsvillkoren i flera månader och hade slutligen övertygats om att den här affären var det bästa alternativet på marknaden. Även om försäljnings- och återförhyrningsordningen skulle omfatta ett stöd, finns det därmed inget som tyder på att detta stöd skulle gå utöver det minimum som krävdes. Analysen i avsnitt 7.3, där försäljnings- och återförhyrningsordningen jämförs med diverse andra alternativ (såsom en lånebaserad renovering av byggnaderna eller en direktförsäljning) har visat att det inte fanns några alternativ där man hade kunnat uppnå samma mål utan något stöd alls eller med ett lägre stödbelopp. Försäljnings- och återförhyrningsordningen och det eventuella stöd som denna ordning skulle kunna omfatta utgjorde därmed ett lämpligt instrument för att uppnå målen av gemensamt intresse.
7.5.2.3 Nödvändighet och stimulanseffekt
(216)
Om man utgår från antagandet att försäljnings- och återförhyrningsordningen faktiskt omfattar ett statligt stöd, måste det i så fall undersökas om detta stöd hade någon stimulanseffekt. Det tog flera månader för Neuwoges och Bavaria att förhandla fram affärsvillkoren. Det förefaller inte som om Bavaria skulle ha ingått en affär som inte följde dess egen leasingmodell för fastigheter. Om den affär som slutligen genomfördes och som utgick från Bavarias leasingmodell för fastigheter skulle ha omfattat statligt stöd, råder det i så fall inga tvivel om att Bavaria inte skulle ha ingått affären utan detta stöd.
7.5.2.4 Proportionalitet
(217)
Kommissionen har redan påpekat att Neuwoges mål med att ingå denna affär måste bedömas som viktiga. Renoveringen och privatiseringen av byggnader liksom den förmånliga försäljningen till hyresgästerna bidrog i hög grad till att förbättra den ekonomiska och sociala sammanhållningen i unionen. Stödbeloppet till Bavaria inom ramen för försäljnings- och återförhyrningsordningen var samtidigt ändå begränsat, vilket innebar att åtgärdens eventuella snedvridande effekter på konkurrensen också blev begränsade. Mot denna bakgrund var allt stöd som eventuellt skulle kunna tänkas ingå i försäljnings- och återförhyrningsordningen mellan Neuwoges och Bavaria proportionerligt i förhållande till det eftersträvade målet.
7.5.2.5 Ingen påverkan på handeln som strider mot det gemensamma intresset
(218)
Det ska erinras om att stödbeloppet till Bavaria som ingick i försäljnings- och återförhyrningsordningen ändå var lågt. Åtgärdens påverkan på handeln var därmed också begränsad. Allt stöd som ingick i försäljnings- och återförhyrningsordningen skulle visserligen ha förbättrat konkurrenspositionen för Bavaria, som åtminstone potentiellt sett konkurrerade med andra företag (även med företag från andra medlemsstater), men det mottagna stödets påverkan är beroende av det faktiska beloppet. Eftersom konkurrenspositionen för Bavaria sålunda endast har förbättrats i mindre omfattning måste slutsatsen bli att även om försäljnings- och återförhyrningsordningen skulle inbegripa ett stöd, har detta inte påverkat handeln i en omfattning som strider mot det gemensamma intresset.
7.5.3 Slutsats om befintliga stödelement och förenlighet
(219)
Om försäljnings- och återförhyrningsordningen skulle ha medfört en fördel för Bavaria har kommissionen, mot bakgrund av de skäl som anges i avsnitt 7.5.2, dragit slutsatsen att det skulle röra sig om ett statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget. Kommissionen konstaterar emellertid att allt statligt stöd enligt artikel 107.3 c i EUF-fördraget som skulle ingå i försäljnings- och återförhyrningsordningen skulle vara förenligt med den inre marknaden.
7.6 SLUTSATS OM FÖREKOMST AV STÖD OCH FÖRENLIGHET
(220)
Analysen av försäljnings- och återförhyrningsordningens värde för Neuwoges, jämförelsen med andra tänkbara affärer och undersökningen av om affären följde normala marknadsvillkor har lett fram till slutsatsen att affären uppfyller kriteriet om en marknadsekonomisk aktör. Genom att ingå försäljnings- och återförhyrningsordningen har Neuwoges valt ett tillvägagångssätt som också en marknadsekonomisk aktör skulle ha valt. Det ska särskilt framhållas att det inte fanns något annat alternativ som var ekonomiskt mer attraktivt och att villkoren i försäljnings- och återförhyrningsordningen vid den aktuella tidpunkten (1997/1998) skulle kunna anses annat än följa normala marknadsförhållanden, mot bakgrund av de tillgängliga riktmärkena samt de andra anbud som lämnades in i anbudsförfarandet.
(221)
Slutsatsen måste därför bli att affären med Neuwoges inte har medfört någon fördel för Bavaria, eftersom Neuwoges agerade på samma sätt som en marknadsekonomisk aktör skulle ha gjort. Eftersom den aktuella åtgärden inte har medfört någon fördel är ett av villkoren för att kvalificeras som statligt stöd inte uppfyllt och därmed utgör åtgärden inget statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget.
(222)
Utöver det primära konstaterandet att försäljnings- och återförhyrningsordningen inte har medfört någon fördel för Bavaria och därmed inte omfattar statligt stöd, drar kommissionen den ytterligare slutsatsen att för den händelse att försäljnings- och återförhyrningsordningen ändå skulle ha medfört en fördel, skulle detta i så fall utgöra statligt stöd. Enligt artikel 107.3 c i EUF-fördraget skulle detta statliga stöd ändå vara förenligt med den inre marknaden.
HÄRIGENOM FÖRESKRIVS FÖLJANDE.
Artikel 1
Den rättshandling som den 21 januari 1998 ingicks mellan Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG och Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG i form av ett avtal om återförhyrning av byggnader och ett administrativt avtal utgör inget statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget.
Artikel 2
Om den rättshandling som den 21 januari 1998 ingicks mellan Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG och Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG i form av ett avtal om återförhyrning av byggnader och ett administrativt avtal ändå skulle utgöra ett statligt stöd i den mening som avses i artikel 107.1 i EUF-fördraget, är detta förenligt med den inre marknaden enligt artikel 107.3 c i EUF-fördraget.
Artikel 3
Detta beslut riktar sig till Förbundsrepubliken Tyskland.
Utfärdad i Bryssel den 16 september 2014.