ROZHODNUTÍ KOMISE
ze dne 20. dubna 2011
o opatření C 37/04 (ex NN 51/04), které uplatnilo Finsko ve prospěch společnosti Componenta Oyj
(oznámeno pod číslem K(2011) 2559)
(Pouze finské a švédské znění je závazné)
(Text s významem pro EHP)
(2011/529/EU)
EVROPSKÁ KOMISE,
s ohledem na Smlouvu o fungování Evropské unie a zejména první pododstavec čl. 108 odst. 2 této smlouvy,
s ohledem na Dohodu o Evropském hospodářském prostoru a zejména čl. 62 odst. 1 písm. a) této dohody,
poté, co vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k výše uvedenému ustanovení(uvedeným ustanovením) (1),
vzhledem k těmto důvodům:
I. POSTUP
(1)
Dne 10. března 2004 Komise obdržela stížnost společnosti Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, v níž stěžovatel informoval Komisi o údajné podpoře, již poskytlo město Karkkila, (dále jen „Karkkila“) ve prospěch společnosti Componenta Oy (dále jen „Componenta“). Komise informovala Finsko dopisem ze dne 19. listopadu 2004, že se ve věci této podpory rozhodla zahájit řízení podle čl. 88 odst. 2 Smlouvy o ES (nyní čl. 108 odst. 2 Smlouvy o fungování Evropské unie). Rozhodnutí Komise zahájit řízení bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (2). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby předložily své připomínky k opatření, avšak žádné takové připomínky neobdržela.
(2)
Dne 20. října 2005 Komise přijala konečné negativní rozhodnutí a nařídila Finsku, aby podporu společnosti Componenta odebralo (dále jen „rozhodnutí z roku 2005“). Rozhodnutí z roku 2005, kterým mělo být ukončeno formální vyšetřovací řízení, bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie (3). Componenta podala proti rozhodnutí odvolání a to bylo anulováno rozhodnutím ze dne 18. prosince 2008 (dále jen „rozhodnutí“) pro nedostatečné zdůvodnění (4).
(3)
Finsko předložilo připomínky v dopisech datovaných 5. ledna a 10. ledna 2010, které zahrnovaly rovněž dvě studie oceňující příslušné nemovitosti. Komise zaslala tři další žádosti o informace ve dnech 9. ledna 2009, 23. července 2009 a 8. ledna 2010, jež byly zodpovězeny dopisy zaregistrovanými 9. března 2009, 15. října 2009 a 5. března 2010. Schůzka zástupců Komise na jedné straně a zástupců finské vlády a příjemce na straně druhé se uskutečnila 23. listopadu 2009 v Bruselu.
II. POPIS SKUTEČNOSTÍ
1. Transakce
(4)
Componenta je výrobce oceli se sídlem v městě Karkkila ve Finsku. Má výrobní závody ve Finsku, Nizozemsku a Švédsku. Převážná část obratu společnosti ve výši 316 milionů EUR v roce 2004 pocházela ze severní a střední Evropy. V roce 2004 zaměstnávala skupina přibližně 2 200 osob.
(5)
Posuzovaná transakce se týká realitní společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (dále jen „KK“), která vlastnila pozemky ve městě Karkkila asi 65 km na severozápad od Helsinek. KK byla ve společném vlastnictví (50/50) společnosti Componenta a města Karkkila. Každý z partnerů společného podniku poskytl KK v roce 1996 bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR.
(6)
Kupní smlouvou uzavřenou dne 16. prosince 2003 bylo dojednáno, že město získá plné vlastnictví KK nabytím akcií držených společností Componenta v celkové hodnotě 2 383 276,50 EUR. Transakce sestávala ze dvou částí:
-
Componenta obdržela platbu 713 092,50 EUR za 50 % akcií prodaných městu Karkkila,
-
KK splatila společnosti Componenta akcionářskou půjčku 1 670 814 EUR, kterou společnosti KK poskytla v roce 1996. Za tím účelem město Karkkila poskytlo KK bezúročnou půjčku v téže výši. Tím došlo ke změně věřitele ze společnosti Componenta na město Karkkila.
(7)
Město Karkkila proto vyčlenilo částku 2 383 276,50 EUR na výše zmíněnou transakci: 713 092,50 EUR jako platbu za akcie KK a 1 670 184 EUR jako bezúročnou půjčku poskytnutou společnosti KK.
(8)
Kupní cena akcií byla vypočítána s ohledem na standardní ceny, za které město Karkkila prodávalo nemovitosti v roce 2003.
Tabulka 1
Standardní prodejní ceny nemovitostí prodávaných KK za 1 m2
(v EUR)
Pásmo 1
Rodinné domy
11,11
Řadové domy
88,81
Výškové domy
79,56
Pásmo 2
Rodinné domy
10,19
Řadové domy
74,02
Výškové domy
64,76
Jiné
Pozemky mimo územní plán města
1,18
Pozemky vyhrazené pro veřejné parky
1,18
(9)
Tyto standardní ceny byly použity pro nemovitosti v pozemkovém portfoliu KK v době transakce a vyděleny dvěma, důsledkem čehož byla kupní cena akcií 713 092,50 EUR.
(10)
Prodejní smlouva mezi městem Karkkila a společností Componenta dále uváděla následující:
a)
Prodávající souhlasí, že bude investovat do rozšíření výrobních zařízení společnosti Componenta Karkkila Oy na území města Karkkila, jak je uvedeno v příloze 1 této smlouvy. Odhaduje se, že na základě této investice vznikne v městě Karkkila v roce 2004 50-70 nových pracovních míst s plným úvazkem (v roce 2003 počet pracovních míst činil 130).
b)
Jestliže rozšiřování zařízení prodávajícího nebude zahájeno v roce 2004, jak se uvádí v odstavci výše, má kupující právo podle vlastního uvážení zrušit transakci.
(11)
V příloha 1 prodejní smlouvy se uvádělo, že Componenta sloučí provoz dvou výrobních závodů skupiny, slévárny Alvesta (nacházející se ve Švédsku) a slévárny Karkkila, a že rozhodnutí o budoucí lokaci slévárny bude záviset na výsledku analýzy. V roce 2005 byla slévárna Alvesta uzavřena a výroba převedena do Karkkily.
(12)
Po převzetí akcií KK vlastněných společností Componenta se Karkkila rozhodla ukončit činnost KK a převést pozemky na město.
2. Majetek KK
(13)
Město Karkkila leží asi 65 kilometrů na severovýchod od Helsinek u silnice č. 2 v severovýchodní části provincie Uusimaa. V roce 2003 mělo město Karkkila asi 8 500 obyvatel. Město vzniklo kolem hutě Högfors založené v 19. století a rozrůstá se ve své severní části kolem břehů jezera.
(14)
Pozemky ve vlastnictví KK zaujímaly 730 000 m2 ve městě Karkkila a jeho bezprostředním okolí, nejvýše 2,5 km od středu města. V prosinci 2003 byla situace následující:
-
Nejvyšší hodnotu lze připsat pozemkům v oblasti Asemanranta (pásmo 1) a určeným pro výškové domy. Činí zhruba polovinu hodnoty portfolia KK.
-
Převážná část pozemků leží v oblasti Haapala/Uusitalo (pásmo 2). Je určena pro rodinné domy a tvoří asi čtvrtinu celkové hodnoty.
-
Portfolio rovněž zahrnuje malý počet pozemků určených pro rodinné domy v jiných obytných oblastech, pozemky určené pro výškové domy v oblasti Takko I a několik pozemků pro řadové domy.
-
Část pozemků je rovněž určena pro veřejný park.
-
Portfolio obsahuje také určité neupravené pozemky mimo oblast městského územního plánu.
(15)
Nemovitý majetek celkově tvoří přibližně 160 pozemků. Avšak město Karkkila mělo v úmyslu některé pozemky přeorganizovat a rozdělit je na menší části. V době transakce byla KK nesporně největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile.
(16)
Po získání plného vlastnictví mělo město Karkkila v úmyslu pronajmout některé z pozemků na pokrytí provozních nákladů. Provozní náklady KK (mzdy, nájemné, úroky z půjček) v letech 2000-2003 byly maximálně 40 000 EUR.
3. Další důležité informace
(17)
Karkkila leží v dojezdové vzdálenosti od Helsinek. Nemovitosti v Helsinkách a okolních oblastech velmi zdražily a ceny se stále zvyšují. Tento cenový tlak vedl obyvatelstvo k usidlování ve městech v okolí hlavního města, což zvedlo ceny tamějších nemovitostí. Město Karkkila lze považovat za alternativní lokaci vůči Helsinkám spolu s dalšími třemi městy: Vihti, Lohja a Hyvinkää. Jejich vzdálenost od Helsinek je následující:
Tabulka 2
Vzdálenost od Helsinek
Lohja
52 km
38 min.
Hyvinkää
56 km
45 min.
Vihti
58 km
42 min.
Karkkila
68 km
50 min.
(18)
Tato města stále přitahují mnoho nových obyvatel. V důsledku tohoto před transakcí (a po ní) výrazně vzrostly ceny nemovitostí, v Karkkile dvojnásobně, a v některých případech se zvýšily dokonce šestkrát.
(19)
Podle oficiální předpovědi zveřejněné v roce 2000 se do roku 2025 očekávalo zvýšení počtu obyvatel Karkkily na 9 600, což znamenalo potřebu 600 nových obydlí. Brzy se ukázalo, že tato předpověď zdaleka neodpovídá skutečnému růstu počtu obyvatel. O tři roky později, v době transakce, se v Karkkile očekával přírůstek přibližně 70 nových obydlí ročně, což potvrdila krátce poté studie pro období do roku 2025 vypracovaná Regionální radou provincie Uusimaa. (Ve skutečnosti bylo v roce 2005 vybudováno 63 nových obydlí, 137 v roce 2006 a 95 v roce 2007.)
(20)
Během pěti let předcházejících transakci se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 %.
III. PŘIPOMÍNKY FINSKA
(21)
Finsko předložilo ex post celkem tři expertní studie s oceněním pozemků. Studie došly k závěru, že vyplacená cena byla cenou tržní. Komise ve svém původním rozhodnutí z roku 2005 (5) z větší části zamítla studii předloženou v prvním šetření (studie A). Po přijetí rozhodnutí z roku 2005 Finsko zadalo dvě další expertní studie. První z nich (studie B) obsahuje pouze všeobecné konstatování, že hodnocení pozemků bylo správné, aniž by zacházela do podrobností. Druhá studie, zpráva KP&P (studie C), analyzuje situaci v oblasti nemovitostí v Karkkile a okolí podrobněji.
(22)
Finsko tvrdí, že město Karkkila získalo výhradní vlastnictví akcií, neboť se jednalo ve střednědobém až dlouhodobém horizontu o investici s nízkým rizikem. S přihlédnutím ke stálému růstu cen nemovitostí v sousedních městech, očekávanému růstu počtu obyvatel v Karkkile, saturaci stávajících částí města a potřebě expanze zastupitelstvo města Karkkila nepochybovalo, že získání výhradního vlastnictví KK bude výnosné.
(23)
Finsko dále vysvětlovalo, že možnost urychlení postupů bylo dalším praktickým důvodem pro získání výhradního vlastnictví. Finsko několikrát naznačilo, že spolupráce mezi Karkkilou a společností Componenta nebyla z důvodů jejich rozcházejících se obchodních zájmů ideální. Obě strany se dohodly na ukončení společného podniku, aby se vyhnuly zablokování mnoha rozhodnutí. Zejména v oblasti Haapala/Uusitalo měla být přijata řada rozhodnutí pro změnu členění pozemků za účelem rozvoje této oblasti pro výstavbu. Vzhledem k tomu, že podnikání v oblasti nemovitostí nebylo hlavní náplní podnikání společnosti Componenta, bylo v jejím zájmu vzdát se investování do této činnosti, zatímco v zájmu města Karkkila bylo řídit přípravu pozemků pro výstavbu.
(24)
Finsko vysvětlovalo, proč bylo relevantní srovnání s městy Vihti, Lohja a Hyvinkää. Mimo jiné Finsko zdůrazňovalo, že do měst Vihti a Lohja nevede železniční spojení umožňující snadné dojíždění z těchto měst do Helsinek.
(25)
Finsko tvrdí, že výpočet částky podpory provedený Komisí v jejím rozhodnutí z roku 2005 je zkreslený, neboť akcionářská půjčka byla zahrnuta dvakrát. Půjčka byla odečtena od hodnoty společnosti pro výpočet hodnoty 50 % akcií a započítána jako splátka ve prospěch společnosti Componenta. Finsko tudíž namítá, že hodnota akcií (713 092,5 EUR) již zahrnuje půjčku, protože cena byla vypočítána na základě čisté hodnoty KK.
IV. POSOUZENÍ
(26)
Podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné se společným trhem. Podle stávající judikatury Soudního dvora Evropské unie se podmínka nepříznivého ovlivňování obchodu považuje za splněnou tehdy, pokud podnik přijímající podporu vykonává hospodářskou činnost, která zahrnuje obchod mezi členskými státy.
(27)
Další společnosti na vnitřním trhu také vyrábějí ty samé produkty jako Componenta a je s nimi intenzivně obchodováno napříč členskými státy. Pro účely čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU státní prostředky zahrnují prostředky místních orgánů (6). Dotyčná transakce, financovaná prostředky Karkkily, tudíž zahrnuje státní prostředky ve smyslu čl. 107 odst. 1. Proto jakákoli výhoda poskytnutá společnosti Componenta v kontextu transakce, kterou by Componenta za normálních tržních podmínek neobdržela, spadá do působnosti čl. 87 odst. 1 Smlouvy o ES. Z toho vyplývá, že hlavní otázkou v daném případě je, zda Componenta obdržela platbu ve výši, kterou by za normálních tržních podmínek nezískala.
(28)
Komise uvádí, že ustanovení o předčasném splacení v prodejní smlouvě uzavřené mezi společností Componenta a městem Karkkila lze považovat za zjevný ukazatel, že kupní podmínky nabízené městem Karkkila měly za cíl podnítit společnost Componenta k zachování výrobního závodu v Karkkile a zrušení hutě Alvesta.
(29)
Podle rozsudku Soudu prvního stupně (7) byla tato dohoda podmínečná, ale nespecifická ohledně důsledků. Ve skutečnosti, i když podmínečnost naznačuje, že transakce byla dohodnuta tak, aby přinesla výhodu společnosti Componenta, z těchto doložek pro ni jasně nevyplývá žádná výhoda. Na jedné straně, jak je uvedeno níže, nepřekročila cena zaplacená společnosti Componenta za prodej jejího podílu v KK tržní cenu, na druhé straně Komise neobjevila žádné důkazy o výhodách, jež by z těchto doložek mohla Componenta mít. Komise proto posuzovala, zda by investor v tržní ekonomice, který již drží 50 % akcií, za daných podmínek získal plné vlastnictví.
(30)
Z judikatury vyplývá, že „přestože postup soukromého investora, se kterým je nutno zásah veřejného investora sledujícího cíle hospodářské politiky srovnávat, nemusí být postupem běžného investora vkládajícího kapitál s cílem dosažení zisku v poměrně krátké době, musí se jednat alespoň o postup soukromé holdingové společnosti nebo soukromé skupiny podniků sledujících cíle strukturální politiky - ať už celkové nebo oborové - která je vedena výhledem dosažení ziskovosti v dlouhodobém horizontu“ (8).
1. Všeobecné úvahy týkající se hodnoty akcií
(31)
Sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány státní moci (9) (dále jen „sdělení“) se neuplatňuje přímo, protože daný případ se netýká prodeje pozemků jako takových, nýbrž nákupu akcií v realitní společnosti. Avšak sdělení lze v tomto případě uplatnit, neboť hodnota akcií KK je v zásadě určena tržní hodnotou pozemků v jejím portfoliu. Proto je ocenění hodnoty pozemků vlastněných KK klíčové pro potvrzení existence státní podpory.
(32)
V každém případě sdělení vychází z principu soukromého investora operujícího v tržní ekonomice, tudíž prodej pozemků veřejnými orgány nezahrnuje prvky státní podpory, pokud je prodej uskutečněn za cenu, kterou by soukromý investor mohl získat za normálních tržních podmínek.
(33)
Komise se domnívá, že vhodným výchozím bodem analýzy je cena, kterou by investor v tržní ekonomice vlastnící 50 % akcií KK byl připraven zaplatit za nabytí plného vlastnictví. Podnikatel v tržní ekonomice by při výpočtu vycházel z ceny, kterou by byl ochoten zaplatit podle výnosu, jaký by mohl ze své investice očekávat.
(34)
V daném případě se Componenta nesnažila najít dalšího kupujícího. Bylo v jejím zájmu prodat své akcie druhému akcionáři. Podle dohody mezi akcionáři (10) a stanov KK (11) mělo město Karkkila vůči akciím KK vlastněným společností Componenta právo prvního odmítnutí a právo výkupu, pokud by se Componenta pokusila prodat je třetí straně. Tato pravidla sloužila k odrazení společnosti Componenta od hledání jiných kupujících. Navíc žádný soukromý kupující by neměl zájem koupit 50 % akcií KK, pokud by s tím nezískal i plnou kontrolu nad KK. Nový partner, jenž by neměl plnou kontrolu nad KK, by byl vázán stanovami KK (12), podle nichž bylo cílem společnosti zpomalit růstu cen pozemků a domů v Karkkile ve prospěch obyvatel.
(35)
Komise se také domnívá, že akcionář v tržní ekonomice, který získal plné vlastnictví, by uvažoval i o financování celkové investice (ve výši 2,37 milionu EUR za akcie a půjčku).
(36)
Pokud jde o splacení akcionářské půjčky, Komise konstatuje, že aktiva v portfoliu KK byla odhadnuta na hodnotu 4,9 milionu EUR. Tato hodnota bohatě pokrývala nesplacené půjčky ve výši 3,34 milionu EUR, což znamená, že splacení půjčky jako takové se nejevilo jako problematické.
(37)
Finsko vysvětlilo, že město Karkkila plánovalo zvýšit výnosy z pronájmu na úhradu finančních a provozních nákladů KK po transakci (je činily každoročně méně než 40 000 EUR). Pokud by se město stalo výhradním akcionářem, mohlo by rázem změnit stanovy KK, jež omezovaly jeho svobodu ve vztahu k cenové politice. Proto z právního hlediska nemohlo městu poté, co získalo plné vlastnictví, nic zabránit ve zvýšení příjmu z pronájmu.
(38)
Komise konstatuje, že pozdější vývoj potvrzuje, že krytí nákladů prostřednictvím výnosu z pronájmu byl realistický plán. Město Karkkila uzavřelo 28 dlouhodobých nájemních smluv, které přinášely následující výnos:
Tabulka 3
Výnos z pronájmu po transakci
(v EUR)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Soukromý investor by navíc výměnou za bezúročnou půjčku očekával zvýšení hodnoty svého podílu ve společnosti. V tomto případě bylo návratnosti investice dosaženo zvýšením hodnoty nemovitostí vlastněných KK. Finsko vysvětlilo, že hodnota pozemků vlastněných KK se mezi lety 1996 a 2003 výrazně zvýšila. Během pěti let, jež předcházely transakci, se ceny nemovitostí v Karkkile zvýšily v průměru o 30 % a mezi lety 2005 a 2008 o zhruba 10 %.
(40)
Očekávalo se rovněž, že počet obyvatel Karkkily naroste do roku 2025 o více než 100 osob ročně, což by při střídmém odhadu znamenalo, že každoročně by bylo potřeba v městě vybudovat 70 nových obydlí (13).
(41)
Z těchto důvodů by mohl soukromý investor očekávat zásadní nárůst hodnoty svého podílu v KK.
2. Hodnota pozemků
(42)
Jako první krok Komise hodnotila, zda kupní cena zaplacená městem Karkkila za akcie znamenala zvýhodnění ve prospěch společnosti Componenta, protože prodávající by za normálních tržních podmínek dosáhl nižší ceny.
(43)
Finsko stanovilo hodnotu KK následovně (14):
Tabulka 4
Hodnota majetku KK podle výpočtu Finska
Aktuální hodnota pozemků
5 067 988
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Majetek celkem
5 096 244
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 755 769
50 % čisté hodnoty společnosti KK
877 885
(44)
Hodnota pozemků byla vypočítána s ohledem na standardní cenové sazby platné v Karkkile v roce 2003. Tyto ceny byly jednotnými cenami pro celé město Karkkila pouze s rozlišením na dvě pásma. Z údajů poskytnutých Finskem bylo zjevné, že se skutečné tržní ceny v jednotlivých částech města a obytných oblastech značně liší. Z toho důvodu Komise zaměřila své hodnocení konkrétněji na příslušné oblasti.
(45)
Komise konstatuje, že se město Karkkila rozhodlo pro nabytí plného vlastnictví se střednědobou až dlouhodobou perspektivou. To v podnikání v oblasti realit není neobvyklé, zejména pokud okolnosti umožňují očekávat ve střednědobé až dlouhodobé perspektivě výrazné zvýšení hodnoty. Město Karkkila sledovalo dlouhodobou investiční strategii a usilovalo o vytvoření zisku na základě zvýšených prodejů v budoucnu.
(46)
Pokud je o specifickou situaci v Karkkile, Finsko ukázalo, že město Karkkila mělo oprávněné důvody očekávat ve střednědobém a dlouhodobém výhledu výrazné zvýšení počtu obyvatel, což by znamenalo výraznou potřebu dalšího bydlení. Hlavním důvodem byla skutečnost, že tři města na sever a západ od Helsinek - Vihti, Lohja a Hyvinkää - silně přitahovala rezidenty, z nichž mnozí dojížděli. V důsledku toho ceny nemovitostí rychle a trvale rostly a v nejbližší budoucnosti se neočekávalo žádné zpomalení. V roce 2003 byly ceny v těchto sousedících městech v průměru 2,5krát vyšší než v Karkkile. V Karkkile proto očekávali, že by další zvyšování cen přivedlo zájemce o bydlení do Karkkily jako nejbližší logické alternativy bydlení, i pokud by ceny v Karkkile rovněž výrazně vzrostly. Zdvojnásobení cen realit v Karkkile se tedy nezdálo nereálné.
(47)
Ačkoli pozdější vývoj není přímo relevantní pro analýzu transakce ex ante, vývoj cen nemovitostí ve třech sousedních městech v letech po transakci potvrdil, že předpověď byla realistická. V některých případech ceny dosáhly čtyřnásobku cen nemovitostí v Karkkile i více.
(48)
Dalším důvodem k předpokladu, že se budou lidé více usazovat v Karkkile, byla renovace silnice do města, která byla již v době transakce plánována a která byla později provedena.
(49)
Nabytí výhradního vlastnictví se rovněž řídilo oficiálními předpověďmi nárůstu počtu obyvatel. První studie, v níž se předpokládalo, že počet obyvatel v Karkkile vzroste do roku 2025 asi o 9 600 (tj. asi o 10 %) a bude potřeba dalších 600 obydlí, byla publikována v roce 2000 Regionální radou provincie Uusimaa. Tato předpověď se brzy ukázala jako příliš konzervativní. V okamžiku transakce se v Karkkile očekával mnohem větší přírůstek obyvatel mající za následek potřebu nejméně 70 dalších nových obydlí ročně.
(50)
Tato pozitivní prognóza byla později potvrzena v druhé studii provedené Regionální radou provincie Uusimaa dne 18. srpna 2009, podle níž se dokonce předpokládal do roku 2030 každoroční růst počtu obyvatel Karkkily o 100 osob, a tudíž by potřeba nových obydlí měla každoročně činit 70. Skutečný vývoj tuto druhou předpověď dokonce překonal, protože v roce 2006 bylo vybudováno 137 nových obydlí a v roce 2007 jich bylo 95.
(51)
Rovněž je třeba poznamenat, že KK byla zdaleka největším vlastníkem nemovitostí v Karkkile. V okamžiku transakce byl konkrétní počet pozemků v portfoliu nejasný, protože město Karkkila mělo v úmyslu jich řadu rozdělit a přeorganizovat (zejména v oblasti Haapala/Uusitalo). Navíc se na pozemcích pro řadové domy a zejména na pozemcích pro výškové domy buduje větší počet obydlí. Výčet portfolia předložený Finskem uvádí méně než 140 jednotek pozemků pro účely bydlení (zbytek jsou oblasti určené pro parky). S dalšími 70 obydlími ročně předpokládanými v době transakce by předpoklad pro dalších 10 let činil 700 dalších obydlí a na příštích 20 let 1 400 dalších obydlí. Vzhledem k tomu, že KK neměla v Karkkile žádného většího konkurenta, mohlo město Karkkila důvodně předpokládat, že bude moci prodat většinu, ne-li všechny nemovitosti ve svém portfoliu.
(52)
Finsko vysvětlilo, že strategií Karkkily bylo nejprve zvýšit hodnotu pozemků ve svém vlastnictví jejich reorganizací a provedením přípravy pro výstavbu, aby bylo možné předpokládat změnu ceny vyplývající z všeobecného zvýšení cen v regionu a prodávat pouze v pozdějším stadiu. V souladu s touto strategií KK již v předchozích letech upustila od brzkých prodejů, což vysvětluje nízkou úroveň prodejů v letech před transakcí.
(53)
Komise podotýká, že pozemky vlastněné KK byly oceněny různě v závislosti na typu pozemků, tj. pozemky pro rodinné domy, řadové domy, bytové domy, parky a pozemky pro veřejné účely. Specifika jednotlivých oblastí jsou zvlášť popsána a analyzována níže.
(54)
Hodnota pozemku nacházejícího se v oblasti Asemanranta, určeného pro výškové domy, byla stanovena na 2 358 158 EUR, tj. asi polovinu hodnoty KK. Pro účely transakce byl pozemek oceněn na 79,56 EUR za m2.
(55)
Studie nejsou přesvědčivé, zejména proto, že neuvádějí srovnávací ceny v Karkkile. Ve skutečnosti nebyl na trhu v Karkkile před transakcí prodán žádný pozemek pro výškové budovy. Expertní studie předložená Finskem během období prvního šetření (studie A) uváděla cenu 50 EUR za m2. Finsko nyní objasňovalo, že toto číslo pravděpodobně vycházelo z údaje použitého pro státem financované sociální bydlení v regionu a bylo daleko nižší než tržní cena. Nicméně tato původní studie odhadovala hodnotu pozemku pro výškové domy mezi 60 a 75 EUR za m2. Druhá studie (studie B) objasňuje, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně, aniž by uváděla jakékoli další informace. Zpráva KP&P (studie C) dochází k závěru, že cena 79,56 za m2 odpovídá tržní ceně, protože je daleko nižší než ceny placené v sousedních třech městech. Vzhledem k tomu, že nejsou k dispozici další srovnávací ukazatele, poskytují tyto studie určité vodítko ohledně cen nemovitostí v oblastech kolem Helsinek v okamžiku transakce. Komise proto ověřila údaje obsažené v těchto studiích a doplnila je o své vlastní hodnocení.
(56)
Oblast Asemanranta má dobrou polohu, protože leží na břehu jezera 200 m od centra města. Podle Finska je hodnota této oblasti výjimečně vysoká, protože její předností je přímý výhled na jezero a dostupnost. Prodej srovnatelného pozemku se v roce 2006 uskutečnil za prodejní cenu 92,35 EUR za m2. Karkkila fakticky považovala hodnotu pozemku za dostatečně vysokou, aby v lednu 2008 zvýšila prodejní cenu na 105 EUR za m2.
(57)
Druhý významný faktor pro posouzení hodnoty této oblasti souvisí s plochou, na niž je cena aplikována. Prodejní odhad se konzervativním způsobem zakládal na minimálním povolení k výstavbě v rozsahu 29 640 m2, přičemž maximální povolení k výstavbě mohlo dosáhnout 39 590 m2. S ohledem na očekávaný růst počtu obyvatel město Karkkila v dlouhodobé perspektivě počítalo s obchodní příležitostí pro maximální povolení k výstavbě.
(58)
Navzdory skutečnosti, že před transakcí nebyl v Karkkile prodán žádný pozemek pro výstavbu výškových domů, mohlo město důvodně očekávat, že zde vznikal trh pro tento typ budov. V roce 2003 byla vydána čtyři stavební povolení pro výškové domy. Vývoj následující po transakci potvrzuje, že předpověď nebyla nepřiměřená, protože bylo požadováno a do roku 2007 vydáno šest dalších povolení a od roku 2007 do poloviny roku 2010 bylo vybudováno sedm výškových budov.
(59)
Ceny placené v sousedních městech dosáhly v roce 2003 v Hyvinkää 133,6 EUR za m2 a vrcholu dosáhly v roce 2004 při prodeji ve Vihti za 312,6 EUR za m2
(60)
Komise se domnívá, že uvedené tři studie operují s hodnotami, jež jsou zcela srovnatelné a nezdají se být zásadně špatné v porovnání s cenami zaplacenými za podobné pozemky v době transakce. Není nutné určit, kterou ze studií lze považovat za nejvěrohodnější, protože cena vyplacená za akcie je nadále pod tržní hodnotou i dle nejkonzervativnějšího odhadu (viz výpočet celkové tržní hodnoty v bodě 84 a násl.). Nejnižší možnou hodnotu Komise odhadovala takto: s ohledem na prvotřídní lokaci pozemků v Asemanrantě je tržní cena přinejmenším v horním segmentu škály stanovené konzultantem s nejvíce konzervativním odhadem, tj. 75 EUR za m2. Podle střídmého předpokladu, že jsou pozemky prodávány pouze pro minimální povolení k výstavbě, by byla minimální tržní hodnota pozemků 2 223 000 EUR.
(61)
Maximální hodnota při případném nadhodnocení by tudíž mohla činit 135 158,4 EUR, což by odpovídalo 67 579,2 EUR za 50 %.
(62)
Komise poznamenává, že tato hodnota zahrnuje 8-9 hektarů, které rovněž patří k oblasti Asemanranta, a mají zde nadále být ulice, parky atd. Například v hlavním plánu pro tuto část je pobřežní oblast určena pro rekreační účely a jako oblast ochrany přírody. Proto těchto 8-9 hektarů přispívá k vysoké ceně obytné části oblasti, ale nebylo oceněno zvlášť.
(63)
Převážná většina pozemků v portfoliu nemovitostí KK se nacházela v oblasti Haapala/Uusitalo, asi 2,5 km na jihozápad od centra města. Tyto dvě přilehlé oblasti byly určeny jako oblasti pro výstavbu rodinných domů a řadových domů, ale dosud zde nebyla provedena příprava k výstavbě. To byl důvod nízkých cen a jeden z důvodů malého počtu prodejů. KK vlastnila víceméně celou oblast.
(64)
Pro účely transakce byly pozemky oceněny celkem na 1 612 059 EUR za všechny typy pozemků s cenou za m2 10,19 EUR pro rodinné domy a 74,02 EUR pro řadové domy, v souladu se standardními cenami města. Celková hodnota pozemků pro rodinné domy činila 973 268 EUR a celková hodnota pozemků pro řadové domy byla 811 209 EUR.
(65)
Všechny tři studie tvrdí, že ceny za pozemky pro rodinné domy odpovídaly tržním cenám. Zpráva KP&P (studie C) vysvětluje, že tržní ceny byly o 15-20 % vyšší než ceny uplatněné městem Karkkila. Finsko předložilo údaje uvádějící, že průměrná cena byla v roce 2003 přibližně 14,4 EUR za m2. Původní expert (studie A) uvedl, že tržní ceny v Karkkile byly v rozmezí 9,43 a 14,76 EUR.
(66)
Všechny tři studie však vycházely z průměrných prodejních cen, takže údaje dodané Finskem vykazovaly značné rozdíly mezi jednotlivými částmi města, přičemž Haapala/Uusitalo byla zjevně na dolním konci. V roce 2003 byly v Haapale prodány dva pozemky (soukromá společnost je prodala soukromé osobě): v dubnu 2003 byl prodán pozemek za cenu 9,25 EUR za m2 a v srpnu jiný za 10,06 za m2. To by odpovídalo nárůstu cen za čtyři měsíce o 8,8 %. Vzhledem k všeobecnému vývoji cen v Karkkile se zvýšením o 12,6 % v letech 2001 a 2002 a 42,7 % mezi roky 2002 a 2003 lze zvýšení ceny o 1,3 % za poslední čtyři měsíce roku 2003 považovat za odpovídající všeobecnému trendu. Vzhledem k těmto okolnostem nevidí Komise žádný důvod k tomu, aby se domnívala, že cenu 10,19 za m2 v prosinci 2003 nelze akceptovat jako tržní cenu.
(67)
Pokud jde o ceny za pozemky pro řadové domy, nejsou v této oblasti žádné prodeje, které by mohly sloužit pro přímé srovnání. Původní expert odhadoval tržní hodnotu v rozmezí 70 a 80 EUR za m2 a zpráva KP&P (studie C) se pouze odvolává na mnohem vyšší ceny za pozemky pro řadové domy v sousedních městech. Protože všechny tři studie docházejí k závěru, že zaplacená cena odpovídá tržní ceně a protože neexistují žádná fakta potvrzující, že by tyto závěry nemohly být pro oblast Haapala/Uusitalo správné, může Komise akceptovat cenu 74,2 EUR za m2 jako odpovídající tržní ceně.
(68)
Komise požádala Finsko o vysvětlení, proč mohla mít Karkkila zájem na získání plného vlastnictví celé této oblasti, vzhledem k tomu, že se zdálo, že prodejní čísla z minulých let ukazují, že kupující neměli o tuto část města zájem a navzdory vyšším cenám zjevně preferovali jiné části města. Finsko vysvětlilo, že KK již v předchozích letech sledovala cílenou investiční strategii spočívající ve stavební přípravě oblasti Haapala/Uusitalo jako budoucí obytné části města Karkkila. Ve skutečnosti začínaly být ostatní části města saturovány a růst počtu obyvatel vedl k předpokladu, že bude třeba provést přípravu k výstavbě v dalších oblastech.
(69)
Oblast Haapala/Uusitalo byla zahrnuta do územního plánu, ale ještě zde nebyla provedena příprava pro výstavbu. Příprava pro výstavbu zahrnovala nové rozčlenění na jednotlivé pozemky s vhodnějšími rozměry, napojení pozemků na technickou infrastrukturu a vybudování zařízení.
(70)
Město Karkkila se již úspěšně řídilo toutéž strategií v jiných částech města: město rozšířilo veřejné služby do oblastí Tuorila, Nikkimäki a Pumminmäki. V roce 2003 byla průměrná prodejní cena v Pumminmäki již na úrovni 14,28 EUR a v roce 2004 město Karkkila úspěšně prodávalo pozemky za novou standardní cenu 14 EUR, která v následujících letech dále vzrůstala (na 18,5 EUR za m2 v roce 2005).
(71)
Předpokládalo se, že nemovitosti v Haapala/Uusitalo mohou dosáhnout hodnoty částí města s podobnou přípravou na výstavbu a navíc budou ovlivněny všeobecnými trendy růstu cen. Zvýšení hodnoty po stavební přípravě o nejméně 40-50 % (tj. během 3 až 4 let) se tudíž zdálo odůvodněné, vedle dalšího nárůstu ve střednědobé perspektivě.
(72)
Město Karkkila mělo dále zájem o stavební přípravu oblasti v rámci jednoho infrastrukturního projektu pro celou oblast. Jednotný koordinovaný přístup ke stavební přípravě by byl mnohem levnější než postup po jednotlivých pozemcích (město je ze zákona povinno napojit pozemky na technickou infrastrukturu, což se obvykle provádí na žádost vlastníků, kteří hodlají stavět). Město Karkkila zdůrazňovalo, že pod jeho výhradním vlastnictvím a kontrolou probíhaly operace daleko plynuleji. Pro každý pozemek a každé technické opatření bylo třeba přijmout velký počet jednotlivých rozhodnutí. Vzhledem k tomu, že stavební příprava nemovitostí nebyla hlavní náplní podnikání společnosti Componenta (tou byla výroba oceli), ukázalo se, že tento druh činnosti je pro ni velmi obtížný.
(73)
Vzhledem k dlouhodobé strategii stavební přípravy a záměru provést veškerá technická opatření najednou nemělo město Karkkila zájem o prodej pozemků před jejich stavební přípravou. To byl důvod, proč před transakcí nedošlo téměř k žádným prodejům.
(74)
Komise může souhlasit, že dlouhodobá strategie města Karkkila, pokud jde o oblast Haapala/Uusitalo, by mohla být důvodem, aby investor v tržním hospodářství, který již vlastní 50 % akcií v této oblasti, měl rovněž hospodářský zájem o získání zbývajících 50 % akcií. Vyhlídku na vlastnění celé nové budoucí části města, malé riziko v oblasti cen a významnou vyhlídku na prodej během nadcházejících 10 let většiny pozemků lze považovat za obchodní strategii, kterou by investor v tržní ekonomice sledoval.
(75)
Několik pozemků pro rodinné domy leží také v jiných oblastech. Ocenění (43 000 EUR) se zakládalo na ceně 10,19 EUR za m2, což je oficiální prodejní cena města Karkkila za jednotku pro tento typ pozemku. Z výše uvedených důvodů (body 65 a 66) se Komise domnívá, že cenu z prosince 2003 lze přijmout jako tržní cenu.
(76)
Portfolio KK také zahrnuje dva pozemky pro výškové budovy v oblasti Takko I. Celková hodnota této nemovitosti je 110 191 EUR. Takko I se rovněž nalézá v centru města. Podle studie A se tržní cena pohybovala v rozmezí 60 až 75 EUR za m2. Zpráva KP&P (studie C) došla u pozemků pro výškové domy k témuž závěru, že cena odpovídá tržní sazbě s odkazem na prodejní ceny, které se platily v sousedních městech.
(77)
Komise se domnívá, že není nutné stanovit, která expertní studie je nejvěrohodnější. I kdyby byla při transakci uplatněna nejnižší možná tržní cena 60 EUR za m2, opravená celková hodnota akcií by stále přesahovala cenu zaplacenou městem Karkkila (viz níže výpočet minimální hodnoty akcií). Za takového předpokladu nejnižší možné tržní hodnoty by pozemky v Takko I byly nadhodnoceny o 19,65 EUR za m2. To by odpovídalo celkové hodnotě 27 212 EUR, tj. 13 606 za 50 % akcií.
(78)
Hodnota přisouzená pozemkům označeným jako parky je 456 601 EUR. Tato hodnota vycházela z ceny 1,18 EUR za m2, kterou město Karkkila standardně platí za takové pozemky. Existují oblasti, u kterých má město právo výkupu za běžnou cenu (15). Protože tyto oblasti nejsou podle územního plánu města určeny k výstavbě, je u nich použito stejného základu pro nacenění jako u neupravených pozemků mimo pásmo (viz bod 79). Komise proto došla k závěru, že tato část pozemků nebyla nadhodnocena.
(79)
Portfolio KK rovněž zahrnovalo některé neupravené pozemky mimo územní plán města oceněné celkem na 49 678 EUR na základě ceny 1,18 EUR za m2. Studie neobjasňují, proč považují tyto pozemky za správně oceněné. Další údaje předložené Finskem obsahují výčet prodejů pozemků bez stavební přípravy v řídce zabydlených oblastech města Karkkila prodaných v průměru za 1,86 EUR za m2. Na základě toho může Komise uznat, že cena 1,18 EUR nepřekročila tržní cenu.
(80)
Podle výpočtů vypracovaných Finskem na základě standardních cen, za které KK prodala svůj majetek, činila hodnota nemovitostí KK 5 067 988 EUR. Po odečtu částek souvisejících s případným nadhodnocením pozemků pro výškové domy v oblasti Asemanranta (135 158 EUR) a v Takko I (27 212 EUR) činí minimální hodnota pozemků 4 905 618 EUR.
3. Splacení půjčky
(81)
V roce 1996 poskytly společnost Componenta a město Karkkila společnosti KK bezúročnou akcionářskou půjčku ve výši 1 670 814 EUR. Stažení se společnosti Componenta ze společnosti KK se uskutečnilo spolu se splacením akcionářské půjčky společností KK. Vzhledem k tomu, že by KK musela prodat značnou část pozemků, aby získala tyto prostředky, a protože, jak je popsáno výše, by to ohrozilo střednědobou a dlouhodobou obchodní strategii, rozhodlo se město Karkkila poskytnout KK další bezúročnou půjčku ve stejné výši, kterou KK použila pro splacení. V důsledku toho KK dlužila městu Karkkila celkem 3,34 milionu EUR.
(82)
Komise souhlasí s Finskem, že při hodnocení společnosti již bylo přihlédnuto k půjčkám, tj. že hodnota akcií již byla snížena o hodnotu dluhu. Hodnocení splacení půjčky jako samostatného opatření by se tudíž rovnalo dvojímu započítání.
4. Hodnota akcií
(83)
Po odečtu částky potenciálního nadhodnocení byla hodnota 50 % KK následující:
Tabulka 5
Hodnota KK
Aktuální hodnota pozemků
4 905 618
Hotovost a bankovní vklady
28 256
Celková aktiva
4 933 874
Akcionářská půjčka
3 340 368
Běžná pasiva
107
Celkový dluh
3 340 475
Čistá hodnota společnosti KK
1 593 399
50 % čisté hodnoty společnosti KK
796 699,5
(84)
Vzhledem k tomu, že město Karkkila zaplatilo za 50 % akcií kupní cenu 713 092,50 EUR, se Komise domnívá, že zaplatilo cenu, která nepřekračuje tržní hodnotu.
V. ZÁVĚR
(85)
Komise shledává, že cena, kterou zaplatilo město Karkkila společnosti Componenta za získání 50 % akcií společnosti KK, odpovídá tržní ceně, a tudíž nesplňuje podmínky státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU,
PŘIJALA TOTO ROZHODNUTÍ:
Článek 1
Kupní cena zaplacená městem Karkkila společnosti Componenta Oyj za akcie ve společnosti Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy podle smlouvy uzavřené stranami dne 16. prosince 2003 nepředstavuje státní podporu ve prospěch společnosti Componenta Oyj ve smyslu čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování EU.
Článek 2
Toto rozhodnutí je určeno Finské republice.
V Bruselu dne 20. dubna 2011.
KOMISIJAS LĒMUMS
(2011. gada 20. aprīlis)
par pasākumu C 37/04 (ex NN 51/04), ko īstenojusi Somija par labu Componenta Oyj
(izziņots ar dokumenta numuru C(2011) 2559)
(Autentisks ir tikai teksts somu un zviedru valodā)
(Dokuments attiecas uz EEZ)
(2011/529/ES)
EIROPAS KOMISIJA,
ņemot vērā Līgumu par Eiropas Savienības darbību (LESD) un jo īpaši tā 108. panta 2. punkta pirmo daļu,
ņemot vērā Līgumu par Eiropas Ekonomikas zonu un jo īpaši tā 62. panta 1. punkta a) apakšpunktu,
pēc tam, kad ieinteresētās personas tika uzaicinātas iesniegt piezīmes atbilstīgi minētajiem noteikumiem (1),
tā kā:
I. PROCEDŪRA
(1)
Komisija 2004. gada 10. martā saņēma sūdzību no uzņēmuma Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, kurā tas informēja Komisiju, ka Karkilas pilsēta (turpmāk tekstā - “Karkila”) ir īstenojusi atbalsta pasākumu par labu uzņēmumam Componenta Corporation Oyj (turpmāk tekstā - “Componenta”). Ar 2004. gada 19. novembra vēstuli Komisija informēja Somiju, ka tā ir nolēmusi uzsākt EK līguma 88. panta 2. punktā (pašlaik Līguma par Eiropas Savienības darbību 108. panta 2. punkts) noteikto procedūru attiecībā uz minēto atbalstu. Komisijas lēmums uzsākt procedūru tika publicēts Eiropas Savienības Oficiālajā Vēstnesī (2). Komisija uzaicināja ieinteresētās personas iesniegt piezīmes par šo pasākumu, bet tādas netika saņemtas.
(2)
Komisija 2005. gada 20. oktobrī pieņēma galīgu noliedzošu lēmumu un lika Somijai atgūt atbalstu no Componenta (“2005. gada lēmums”). Minētais 2005. gada lēmums, ar kuru tika slēgta oficiālā izmeklēšanas procedūra, tika publicēts Eiropas Savienības Oficiālajā Vēstnesī (3). Componenta pārsūdzēja lēmumu, kas ar 2008. gada 18. decembra spriedumu (“spriedums”) tika atcelts, jo nebija pienācīgi pamatots (4).
(3)
Somija iesniedza piezīmes ar 2010. gada 5. un 10. janvāra vēstulēm, kurās bija iekļauti arī divi pētījumi par attiecīgā nekustamā īpašuma novērtēšanu. Komisija nosūtīja vēl trīs informācijas pieprasījumus, kuri datēti ar 2009. gada 9. janvāri, 2009. gada 23. jūliju un 2010. gada 8. janvāri un uz kuriem atbildes tika sniegtas ar vēstulēm, kas reģistrētas attiecīgi 2009. gada 9. martā, 2009. gada 15. oktobrī un 2010. gada 5. martā. Briselē 2009. gada 23. novembrī notika sanāksme starp Komisiju un Somijas valdības un atbalsta saņēmēja pārstāvjiem.
II. FAKTU IZKLĀSTS
1. Darījums
(4)
Componenta ir metāla ražošanas uzņēmums, kura galvenais birojs atrodas Karkilā, Somijā. Tam ir ražotnes Somijā, Nīderlandē un Zviedrijā. Lielākā daļa uzņēmuma EUR 316 miljonu apgrozījuma 2004. gadā tika gūta ziemeļvalstīs un Centrāleiropā. Koncerns 2004. gadā nodarbināja aptuveni 2 200 cilvēku.
(5)
Izvērtējamais darījums ir saistīts ar nekustamo īpašumu uzņēmumu Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (turpmāk tekstā - “KK”), kam piederēja nekustamais īpašums Karkilā, kura atrodas apmēram 65 km uz ziemeļrietumiem no Helsinkiem. KK kopīgi piederēja Componenta un Karkilai (50/50). Katrs kopuzņēmuma partneris 1996. gadā bija piešķīris KK akcionāra bezprocentu aizdevumu EUR 1 670 184 apmērā.
(6)
Saskaņā ar 2003. gada 16. decembrī parakstīto pirkuma līgumu puses vienojās, ka pilsēta iegūst pilnas īpašumtiesības uz KK, iegādājoties Componenta turējumā esošās akcijas par kopējo summu EUR 2 383 276,50. Darījums notika divās daļās:
-
Componenta saņēma EUR 713 092,50 kā maksājumu par 50 % akciju, kas pārdotas Karkilai,
-
KK atmaksāja Componenta akcionāra aizdevumu EUR 1 670 184, ko Componenta tam bija piešķīris 1996. gadā. Šim nolūkam Karkila piešķīra KK vēl vienu bezprocentu aizdevumu par tādu pašu summu. Tā rezultātā tika mainīts kreditors no Componenta uz Karkilas pilsētu.
(7)
Tāpēc Karkila mobilizēja summu EUR 2 383 276,50 apmērā minētajam darījumam - EUR 713 092,50 kā maksājumu par KK akcijām un EUR 1 670 184 kā bezprocentu aizdevumu, kas piešķirts KK.
(8)
Akciju pirkuma cena tika aprēķināta pēc standarta cenām, par kurām Karkila pārdeva nekustamo īpašumu 2003. gadā.
1. tabula
KK pārdoto zemesgabalu cena par m2
(EUR)
1. zona
Zeme savrupmājām
11,11
Zeme rindu mājām
88,81
Zeme daudzdzīvokļu namiem
79,56
2. zona
Zeme savrupmājām
10,19
Zeme rindu mājām
74,02
Zeme daudzdzīvokļu namiem
64,76
Citi
Neapstrādāta zeme, kas nav iekļauta pilsētplānojumā
1,18
Zeme, kas paredzēta sabiedriskiem parkiem
1,18
(9)
Šīs standarta cenas tika piemērotas nekustamajam īpašumam, kas bija iekļauts KK zemes portfelī darījuma brīdī, un dalītas ar divi, rezultātā iegūstot akciju pirkuma cenu EUR 713 092,50.
(10)
Turklāt starp Karkilu un Componenta noslēgtajā pirkuma līgumā bija noteikts:
a)
pārdevējs piekrīt ieguldīt Componenta Karkkila Oy ražotņu paplašināšanā Karkilas pilsētā, kā norādīts šā līguma 1. pielikumā. Tiek lēsts, ka ieguldījums 2004. gadā radīs Karkilā 50-70 jaunas pilna laika darba vietas (2003. gadā darba vietu skaits bija 130);
b)
ja pārdevēja ražotņu paplašināšana 2004. gadā netiek uzsākta, kā norādīts iepriekšējā punktā, pircējam ir tiesības anulēt darījumu pēc saviem ieskatiem.
(11)
Pirkuma līguma 1. pielikumā bija noteikts, ka Componenta apvienos divu koncerna ražotņu, proti, Alvestas (atrodas Zviedrijā) un Karkilas metāllietuvju, darbību un ka lēmums par lietuves turpmāko atrašanās vietu būs atkarīgs no analīzes rezultātiem. Alvestas lietuve tika slēgta 2005. gadā, un ražošana tika pārcelta uz Karkilu.
(12)
Pēc Componenta piederošo KK akciju pārņemšanas Karkila nolēma izbeigt KK darbību un nodot zemi pilsētai.
2. KK aktīvi
(13)
Karkila atrodas apmēram 65 kilometrus uz ziemeļrietumiem no Helsinkiem, braucot pa automaģistrāli Nr. 2, Ūsimā provinces ziemeļaustrumu daļā. Karkilā 2003. gadā bija aptuveni 8 500 iedzīvotāju. Pilsēta attīstījās ap 19. gadsimtā nodibināto Högfors domnu, un tās ziemeļu robeža stiepjas gar ezera krastiem.
(14)
KK piederošais nekustamais īpašuma aizņēma 730 000 m2 zemes Karkilā un tās tuvākajā apkaimē ne tālāk kā 2,5 km no pilsētas centra. Uz 2003. gada decembri situācija bija šāda:
-
zeme ar vislielāko vērtību atrodas Asemanrantas teritorijā (1. zona) un ir paredzēta daudzdzīvokļu namiem. Šī platība veido aptuveni pusi no KK portfeļa vērtības,
-
lielākā daļa zemes atrodas Hāpalas/Ūsitalo teritorijā (2. zona). Tā ir paredzēta ģimeņu savrupmājām un veido apmēram ceturto daļu no portfeļa kopējās vērtības,
-
portfelis ietver arī dažus zemesgabalus savrupmājām citās dzīvojamās zonās, dažus zemesgabalus, kas paredzēti daudzdzīvokļu namiem Takko I teritorijā, un atsevišķas rindu mājas,
-
daļa zemes ir paredzēta sabiedrisko parku zonām,
-
portfelis ietver arī nelielu neapstrādātas zemes platību, kas nav iekļauta pilsētplānojumā.
(15)
Kopumā nekustamais īpašums aptver apmēram 160 zemesgabalu. Tomēr Karkila bija iecerējusi mainīt dažu zemesgabalu formu un sadalīt tos mazākos gabalos. Darījuma brīdī KK bija lielākais nekustamo īpašumu īpašnieks Karkilā.
(16)
Pēc visu īpašumtiesību pārņemšanas Karkila bija iecerējusi daļu zemes iznomāt, lai segtu darbības izdevumus. KK darbības izdevumi (alga, īre, aizdevumu procenti) 2000.-2003. gadā bija lielākais EUR 40 000.
3. Cita būtiska informācija
(17)
Karkila atrodas svārstmigrācijai piemērotā attālumā no Helsinkiem. Nekustamais īpašums Helsinkos un apkārtējās teritorijās ir kļuvis ļoti dārgs, un cenas turpina augt. Šis cenu spiediens ir licis iedzīvotājiem pārcelties uz dzīvi pašvaldībās galvaspilsētas apkaimē, tādējādi izraisot tur ķēdes reakciju uz nekustamā īpašuma cenām. Karkilu var uzskatīt par iespējamu alternatīvu vietu kopā ar trim citām pilsētām - Vihti, Lohja un Hivinkē. To attālums no Helsinkiem ir norādīts 2. tabulā.
2. tabula
Attālums no Helsinkiem
Lohja
52 km
38 min
Hivinkē
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkila
68 km
50 min
(18)
Šīs pašvaldības ir piesaistījušas ievērojamu skaitu jaunu iedzīvotāju. Tāpēc pirms (un pēc) darījuma būtiski paaugstinājās nekustamo īpašumu cenas - Karkilā tās divkāršojās, bet dažos gadījumos tās paaugstinājās pat sešas reizes.
(19)
Pēc 2000. gadā publicētajām oficiālajām prognozēm paredzams, ka līdz 2025. gadam iedzīvotāju skaits Karkilā palielināsies līdz 9 600; tas nozīmētu nepieciešamību pēc 600 jauniem mājokļiem. Drīz vien tika secināts, ka prognozes stipri atpaliek no faktiskā iedzīvotāju skaita palielinājuma. Pēc trim gadiem, proti, kad notika darījums, paredzamais nepieciešamo jauno māju skaits Karkilā jau sasniedza 70 jaunu mājokļu gadā - to apliecināja pētījums, ko neilgi pēc tam veica Ūsimā reģionālā padome un kas aptvēra laikposmu līdz 2025. gadam. (Praksē 2005. gadā tika uzbūvēti 63 jauni mājokļi, 2006. gadā - 137 un 2007. gadā - 95.)
(20)
Piecos gados pirms darījuma nekustamo īpašumu cenas Karkilā bija paaugstinājušās vidēji par 30 %.
III. SOMIJAS APSVĒRUMI
(21)
Somija iesniedza trīs ex post ekspertu pētījumus par zemes novērtēšanu. Tajos bija secināts, ka samaksātā cena atbilda tirgus cenai. Komisija savā sākotnējā 2005. gada lēmumā (5) kopumā noraidīja pētījumu (A pētījums), kas tika iesniegts pirmās izmeklēšanas procedūras laikā. Pēc 2005. gada lēmuma pieņemšanas Somija pasūtīja vēl divus ekspertu pētījumus. Pirmajā no tiem (B pētījums) ir ietverts tikai vispārīgs paziņojums, ka zemes novērtējums ir pareizs, neiedziļinoties niansēs. Otrajā pētījumā, proti, KP&P ziņojumā (C pētījums), ir sīkāk izanalizēta situācija nekustamo īpašumu jomā Karkilā un tās apkaimē esošajās pašvaldībās.
(22)
Somija apgalvo, ka Karkila pārņēma pilnas īpašumtiesības uz akcijām, jo tas bija vidēja termiņa līdz ilgtermiņa zema riska ieguldījums. Ņemot vērā nekustamo īpašumu cenu pastāvīgo kāpumu blakusesošajās pašvaldībās, Karkilas prognozēto iedzīvotāju skaita pieaugumu, esošo apkaimju piesātinājumu un vajadzību pēc paplašināšanās, Karkilas pilsētas dome uzskatīja, ka pilnu KK īpašumtiesību pārņemšana būs rentabla.
(23)
Somija arī paskaidroja, ka vēl viens praktisks iemesls visu īpašumtiesību iegūšanai bija procedūru paātrināšana. Somija vairākkārt norādīja, ka sadarbība starp Karkilu un Componenta nebija ideāla atšķirīgo komerciālo interešu dēļ. Abi partneri vienojās izbeigt kopuzņēmumu, lai izvairītos no strupceļa daudzu lēmumu pieņemšanā. Jo īpaši daudzi lēmumi bija jāpieņem Hāpalas/Ūsitalo teritorijā par zemesgabalu pārdalīšanu, lai veicinātu teritorijas attīstību. Tā kā darījumi ar nekustamo īpašumu neietilpst Componenta pamatdarbības jomā, tā interesēs bija pārtraukt šo darbības virzienu, savukārt Karkilas interesēs bija virzīt zemes attīstību pilnīgi neatkarīgi.
(24)
Somija paskaidroja, kāpēc ir būtisks salīdzinājums ar Vihti, Lohja un Hivinkē. Somija cita starpā uzsvēra, ka uz Vihti un Lohja nav pasažieru dzelzceļa līnijas, kas nodrošinātu iedzīvotāju vienkāršu svārstmigrāciju starp šīm pašvaldībām un Helsinkiem.
(25)
Somija uzstāj uz to, ka Komisijas veiktais atbalsta summas aprēķins 2005. gada lēmumā ir izkropļots, jo akcionāra aizdevums ir ņemts vērā divreiz. Aizdevums tika atskaitīts no uzņēmuma vērtības 50 % akciju vērtības aprēķināšanai un ņemts vērā kā atmaksājums Componenta. Tāpēc Somija uzskata, ka akciju cena (EUR 713 092,50) jau ietver aizdevumu, jo šī summa tika aprēķināta, pamatojoties uz KK neto vērtību.
IV. NOVĒRTĒJUMS
(26)
Saskaņā ar EK līguma 87. panta 1. punktu ar kopējo tirgu nav saderīgs nekāds atbalsts, ko piešķir dalībvalstis vai ko jebkādā citā veidā piešķir no valsts līdzekļiem un kas rada vai draud radīt konkurences izkropļojumus, dodot priekšroku konkrētiem uzņēmumiem vai konkrētu preču ražošanai, ciktāl tāds atbalsts iespaido tirdzniecību starp dalībvalstīm. Eiropas Savienības Tiesa ir vairākkārt atzinusi, ka tirdzniecības iespaidošana notiek, ja saņēmējs uzņēmums veic saimniecisku darbību, kas ietver tirdzniecību starp dalībvalstīm.
(27)
Arī citi uzņēmumi iekšējā tirgū ražo tādus pašu izstrādājumus kā Componenta, ar kuriem notiek intensīva tirdzniecība starp dalībvalstīm. LESD 107. panta 1. punktā valsts resursi ietver pašvaldību resursus (6). Tādējādi attiecīgais darījums, kas tika finansēts ar Karkilas resursiem, ietver valsts resursus 107. panta 1. punkta nozīmē. Tāpēc uz jebkurām priekšrocībām, kas piešķirtas Componenta saistībā ar darījumu un kas netiktu saņemtas normālos tirgos apstākļos, būtu attiecināma EK līguma 87. panta 1. punkta darbības joma. No minētā izriet, ka galvenais jautājums šajā gadījumā ir par to, vai Componenta saņēma tāda līmeņa maksājumu, kādu tas nebūtu saņēmis normālos tirgus apstākļos.
(28)
Komisija norāda, ka izpirkšanas klauzulu pirkuma līgumā, kas noslēgts starp Componenta un Karkilu, var uzskatīt par norādi uz to, ka Karkilas piedāvātie pirkuma nosacījumi bija paredzēti, lai iedrošinātu Componenta saglabāt tās ražotni Karkilā un slēgt domnu Alvestā.
(29)
Pirmās instances tiesas spriedumā (7) tika noteikts, ka tas bija nosacījuma darījums, bet netika norādītas sekas. Faktiski pat tad, ja nosacījuma apstāklis liecina, ka darījums varētu būt bijis noslēgts ar Componenta labvēlīgiem nosacījumiem, Componenta nav piešķirtas priekšrocības, kas skaidri izriet no šīm klauzulām. Patiešām, no vienas puses, kā izklāstīts turpmāk, cena, kas samaksāta Componenta par tā piederošo KK daļu pārdošanu, nepārsniedza tirgus cenu, bet, no otras puses, Komisija nekonstatēja pierādījumus par labu citām priekšrocībām, kuras Componenta varētu būt radījušas šīs klauzulas. Tāpēc Komisija novērtēja, vai tirgus ekonomikas ieguldītājs, kam jau piederētu 50 % akciju, šādos apstākļos būtu ieguvis pilnas īpašumtiesības uz akcijām.
(30)
Saskaņā ar Tiesas praksi “gadījumā, ja privāta ieguldītāja rīcība, ar kuru jāsalīdzina pasākumi, ko veicis publisks ieguldītājs, kurš īsteno ekonomikas politikas mērķus, nav katrā ziņā tāda parasta ieguldītāja rīcība, kas kapitālu iegulda, tā rentabilitāti paredzot vairāk vai mazāk īsā termiņā, tad tai jābūt vismaz rīcībai, kura būtu raksturīga privātai kontrolakciju sabiedrībai vai privātai uzņēmumu grupai, kas īsteno vispārējo vai nozares strukturālo politiku un kas savā rīcībā balstās uz ilgāka termiņa rentabilitātes” (8).
1. Vispārīgi apsvērumi par akciju vērtību
(31)
Komisijas Paziņojums par valsts atbalsta elementiem, publiskajām iestādēm pārdodot zemi un ēkas (9) (turpmāk tekstā - “Paziņojums”), nav tieši piemērojams, jo konkrētais gadījums faktiski attiecas nevis uz zemes pārdošanu, bet gan uz nekustamo īpašumu uzņēmumam piederošu akciju pirkšanu. Tomēr Paziņojuma principus var piemērot, jo KK akciju vērtību būtībā nosaka tā portfelī ietvertās zemes tirgus vērtība. Tāpēc KK piederošās zemes vērtības noteikšanai ir būtiska nozīme valsts atbalsta esamības konstatēšanā.
(32)
Jebkurā gadījumā Paziņojuma pamatā ir princips par privātu ieguldītāju, kas darbojas tirgus ekonomikas apstākļos, t. i., zemes pārdošana, kuru veic valsts iestādes, neietver valsts atbalsta elementus, ja zeme tiek pārdota par cenu, ko privāts ieguldītājs būtu varējis saņemt normālos tirgus apstākļos.
(33)
Komisija uzskata, ka atbilstošais analīzes sākumpunkts ir cena, ko tirgus ekonomikas ieguldītājs, kuram pieder 50 % KK akciju, būtu bijis ar mieru maksāt par pilnu akciju īpašumtiesību iegūšanu. Tirgus ekonomikas uzņēmējs aprēķinātu cenu, ko tas būtu ar mieru maksāt, pamatojoties uz peļņu, kuru tas varētu sagaidīt no sava ieguldījuma.
(34)
Konkrētajā gadījumā Componenta necentās meklēt citu pircēju. Tā interesēs bija pārdot savas akcijas otram akcionāram. Patiešām, saskaņā ar akcionāru līgumu (10) un KK statūtiem (11) Karkilai bija pirmpirkuma tiesības attiecībā uz Componenta piederošajām KK akcijām un arī tiesības akcijas atpirkt, ja Componenta censtos tās pārdot trešai personai. Šie noteikumi atturēja Componenta meklēt citus pircējus. Turklāt jebkurš cits privātais pircējs tiktu atturēts no 50 % KK akciju iegādes, ja vien, tās iegādājoties, tas nepārņemtu pilnu kontroli pār KK. Patiešām, jebkuram jaunam partnerim, kam nav pilnas kontroles pār KK, būtu saistoši KK statūti (12), saskaņā ar kuriem KK mērķis ir palēnināt zemes un mājokļu cenu pieaugumu Karkilā par labu tās iedzīvotājiem.
(35)
Komisija arī uzskata, ka tirgus ekonomikas akcionārs, kas iegūtu pilnas īpašumtiesības, ņemtu vērā vispārējā ieguldījuma finansējumu (EUR 2,37 miljoni par akcijām un aizdevumu).
(36)
Attiecībā uz akcionāra aizdevuma atmaksu Komisija norāda, ka novērtētā KK portfeļa aktīvu vērtība bija EUR 4,9 miljoni. Šī vērtība lielā mērā sedza nenomaksātos aizdevumus EUR 3,34 miljonu apmērā - tas nozīmē, ka aizdevuma atmaksa kā tāda nebija problemātiska.
(37)
Somija arī paskaidroja, ka Karkila pēc darījuma noslēgšanas bija ieplānojusi palielināt īres ieņēmumus, lai segtu KK finansēšanas un darbības izdevumus (pirms darījuma - mazāk nekā EUR 40 000 gadā). Ja pilsēta būtu kļuvusi par vienīgo akcionāru, tā varētu grozīt KK statūtus, kas ietekmēja tās rīcības brīvību attiecībā uz cenu noteikšanas politiku. Tādējādi no juridiskā viedokļa pilsētai nekas neliedza palielināt īres ieņēmumus, tiklīdz tā ieguva pilnas īpašumtiesības uz KK.
(38)
Komisija norāda, ka turpmākā notikumu gaita apliecina, ka izmaksu segšana, palielinot īres ieņēmumus, bija reāls plāns. Karkila noslēdza 28 ilgtermiņa nomas līgumus, kas tai nodrošināja šādus ieņēmumus:
3. tabula
Īres ieņēmumi pēc darījuma noslēgšanas
(EUR)
2004. gads
146 907
2005. gads
152 843
2006. gads
171 238
2007. gads
182 525
2008. gads
200 519
(39)
Turklāt apmaiņā pret bezprocentu aizdevumu privāts ieguldītājs būtu cerējis, ka tiks palielināta vērtība tā akcijām uzņēmumā. Konkrētajā gadījumā peļņa no ieguldījuma izpaudās kā KK īpašumā esošā nekustamā īpašuma vērtības palielināšanās. Somija paskaidroja, ka KK īpašumā esošās zemes vērtība no 1996. līdz 2003. gadam bija ievērojami palielinājusies. Piecos gados pirms darījuma noslēgšanas nekustamo īpašumu cenas Karkilā bija palielinājušās vidēji par 30 %, un laikā no 2005. līdz 2008. gadam - apmēram par 10 %.
(40)
Tajā pašā laikā tika prognozēts, ka iedzīvotāju skaits Karkilā līdz 2025. gadam palielināsies vairāk nekā par 100 cilvēkiem gadā (13), - pēc pieticīgām aplēsēm tas nozīmētu, ka katru gadu pilsētā jāuzbūvē 70 jauni mājokļi.
(41)
Tāpēc privāts ieguldītājs varētu cerēt, ka ievērojami palielināsies vērtība tā akcijām KK.
2. Zemes vērtība
(42)
Vispirms Komisija novērtēja, vai akciju pirkuma cena, ko samaksāja Karkila, radīja priekšrocības Componenta, jo normālos tirgus apstākļos pārdevējs būtu saņēmis zemāku cenu.
(43)
Somija norādīja, ka KK aktīvu vērtība ir šāda (14):
4. tabula
Somijas aprēķinātā KK aktīvu vērtība
Zemes pašreizējā vērtība
5 067 988
Skaidra nauda un noguldījumi bankās
28 256
Aktīvi kopā
5 096 244
Akcionāra aizdevums
3 340 368
Īstermiņa saistības
107
Parādi kopā
3 340 475
KK neto vērtība
1 755 769
50 % no KK neto vērtības
877 885
(44)
Zemes vērtība tika aprēķināta pēc standarta cenām, ko Karkila bija noteikusi 2003. gadā. Šīs cenas bija vienādas visai Karkilas teritorijai, izņemot tikai atšķirības starp abām zonām. No Somijas iesniegtajiem datiem bija saprotams, ka faktiskās tirgus cenas ievērojami atšķiras starp dažādām apkaimēm un dzīvojamām zonām. Tāpēc Komisija savā novērtējumā stingri pievērsās attiecīgajām teritorijām.
(45)
Komisija norāda, ka Karkila uzsāka pilnu īpašumtiesību pārņemšanu ar vidēja termiņa līdz ilgtermiņa perspektīvu. Nekustamo īpašumu darījumu jomā ir ierasts cerēt uz būtisku vidēja termiņa līdz ilgtermiņa vērtības palielinājumu, ja to atļauj apstākļi. Karkila īstenoja ilgtermiņa ieguldījumu stratēģiju un cerēja gūt peļņu, palielinot apgrozījumu nākotnē.
(46)
Konkrētajā Karkilas gadījumā Somija pierādīja, ka Karkilai bija pamatoti iemesli gaidīt ievērojamu iedzīvotāju skaita palielināšanos vidējā termiņā līdz ilgtermiņā, kā rezultātā būtiski palielinātos vajadzība pēc papildu mājokļiem. Galvenais iemesls bija tāds, ka trīs pašvaldības uz ziemeļiem un rietumiem no Helsinkiem, proti, Vihti, Lohja un Hivinkē, bija piesaistījušas lielu iedzīvotāju skaitu, no kuriem daudzi bija svārstmigranti. Tāpēc strauji un pastāvīgi pieauga nekustamo īpašumu cenas, un nebija sagaidāms, ka tuvākajā nākotnē to kāpums varētu mazināties. Cenas šajās blakusesošajās pašvaldībās 2003. gadā bija vidēji 2,5 reizes augstākas nekā Karkilā. Tāpēc Karkila paredzēja, ka turpmāks cenu pieaugums liks cilvēkiem pārcelties uz Karkilu kā nākamo loģiski alternatīvo dzīvesvietu, pat ja arī cenas Karkilā ievērojami pieaugs. Nebūt nešķita nereāli, ka nekustamo īpašumu cenas Karkilā varētu divkāršoties.
(47)
Kaut gan turpmākajai notikumu gaitai nav tiešas būtiskas nozīmes darījuma ex ante analīzes nolūkiem, nekustamo īpašumu cenu attīstība minētajās trīs blakusesošajās pašvaldībās nākamajos gados pēc darījuma noslēgšanas apliecināja, ka šāda prognoze ir reāla. Dažos gadījumos nekustamo īpašumu cenas vairāk nekā četras reizes pārsniedza cenas Karkilā.
(48)
Vēl viens iemesls, kāpēc tika gaidīts iedzīvotāju skaita palielinājums Karkilā, bija iecerētie atjaunošanas darbi uz ceļa, pa kuru var nokļūt Karkilā, - tie bija ieplānoti jau darījuma veikšanas brīdī un vēlāk tika īstenoti.
(49)
Pilnu īpašumtiesību pārņemšanu veicināja arī oficiālās prognozes par iedzīvotāju skaita palielināšanos. Ūsimā reģionālā padome 2000. gadā publicēja sākotnējo pētījumu, kurā tika lēsts, ka līdz 2025. gadam iedzīvotāju skaits Karkilā palielināsies apmēram par 9 600 (t. i., apmēram par 10 %) un ka būs vajadzīgi vēl 600 jauni mājokļi. Drīz vien izrādījās, ka šī prognoze ir pārāk pieticīga. Darījuma brīdī Karkila paredzēja daudz lielāku iedzīvotāju skaita palielināšanos, kā rezultātā būtu vajadzīgi vismaz 70 jauni mājokļi gadā.
(50)
Šo pozitīvo prognozi vēlāk apstiprināja vēl viens pētījums, ko Ūsimā reģionālā padome veica 2009. gada 18. augustā, - saskaņā ar to sagaidāms, ka līdz 2030. gadam iedzīvotāju skaits Karkilā palielināsies par 100 iedzīvotājiem gadā, kas nozīmē, ka būs vajadzīgi vēl 70 jauni mājokļi gadā. Šajā gadījumā tika pārsniegta pat šī otrā prognoze, jo 2006. gadā tika uzbūvēti 137 jauni mājokļi, bet 2007. gadā - 95.
(51)
Jānorāda arī, ka KK bija lielākais nekustamo īpašumu īpašnieks Karkilā. Darījuma brīdī faktiskais portfelī iekļauto zemesgabalu skaits bija neskaidrs, jo Karkila bija iecerējusi dažus no tiem sadalīt un mainīt to formu (jo īpaši Hāpalas/Ūsitalo teritorijā). Turklāt uz viena rindu mājām paredzēta zemesgabala var uzbūvēt vairāk mājokļu, un uz daudzdzīvokļu namiem paredzētas zemes - vēl vairāk. Somijas iesniegtajā portfeļa sarakstā ir norādītas mazāk nekā 140 vietas mājokļiem (pārējās bija paredzētas parkiem). Pēc aplēsēm darījuma veikšanas brīdī, proti, ka būs vajadzīgi 70 jauni mājokļi gadā, paredzamais jaunu mājokļu skaits nākamajos 10 gados būtu 700, un nākamajos 20 gados - 1 400. Ņemot vērā, ka KK nebija ievērojama konkurenta Karkilā, Karkilas pilsēta varēja pamatoti cerēt, ka tā spēs pārdot lielāko daļu tā portfelī ietvertās zemes, ja ne visu zemi.
(52)
Somija paskaidroja, ka Karkilas stratēģija bija vispirms paaugstināt tai piederošās zemes vērtību, to pārveidojot un attīstot, un gaidīt ķēdes reakciju, ko izraisīs vispārējais cenu palielinājums teritorijā, un tikai vēlāk pārdot zemi. Atbilstoši šai stratēģijai KK jau bija atturējies no priekšlaicīgas pārdošanas iepriekšējos gados - tas izskaidro mazo pārdošanas darījumu skaitu gados pirms darījuma noslēgšanas.
(53)
Komisija norāda, ka KK īpašumā esošā zeme tika novērtēta atšķirīgi atbilstoši dažādajiem zemes veidiem, t. i., zeme savrupmājām, rindu mājām, daudzdzīvokļu namiem, parkiem un publiskai izmantošanai. Katras teritorijas raksturīgās iezīmes ir atsevišķi aprakstītas un analizētas turpmāk.
(54)
Daudzdzīvokļu namiem paredzētās zemes vērtība Asemanrantas teritorijā ir novērtēta EUR 2 358 158 apmērā, t. i., apmēram puse no KK aktīvu vērtības. Darījuma nolūkiem novērtētā zemes vērtība bija 79,56 EUR/m2.
(55)
Šajā ziņā pētījumi nav pilnībā pārliecinoši, galvenokārt tāpēc, ka nav informācijas par atsauces cenām Karkilā. Faktiski līdz darījuma noslēgšanai zeme daudzdzīvokļu namiem tirgū Karkilā netika pārdota. Ekspertu pētījumā, ko Somija iesniedza pirmajā izmeklēšanas periodā (A pētījums), bija norādīta cena 50 EUR/m2. Tagad Somija ir paskaidrojusi, ka šis skaitlis, iespējams, aprēķināts, pamatojoties uz skaitli, ko izmanto attiecībā uz valsts finansētiem sociālajiem mājokļiem, un ir daudz mazāks nekā tirgus cena. Minētajā sākotnējā pētījumā arī zemes vērtība daudzdzīvokļu namiem tika novērtēta diapazonā no 60 līdz 75 EUR/m2. Otrajā pētījumā (B pētījums) ir paskaidrots, ka samaksātā cena atbilst tirgus cenai, nesniedzot papildinformāciju. KP&P ziņojumā (C pētījumā) ir secināts, ka cena 79,56 EUR/m2 atbilst tirgus cenai, jo tā ir daudz zemāka par cenām, kas tiek maksātas trīs blakusesošajās pašvaldībās. Tā kā nav citu etaloncenu, šie pētījumi sniedz dažas norādes par reālajām nekustamo īpašumu cenām Helsinkiem blakusesošajās teritorijās darījuma brīdī. Tāpēc Komisija pārbaudīja minētajos pētījumos norādītos datus un papildināja tos ar savu novērtējumu.
(56)
Asemanrantas teritorija atrodas ļoti izdevīgā vietā ezera krastos, 200 m attālumā no pilsētas centra. Kā norādījusi Somija, teritorijas vērtība ir īpaši augsta, jo no tās paveras tiešs skats uz ezeru un tai ir ērti piekļūt. Līdzīgs zemesgabals 2006. gadā tika pārdots par 92,35 EUR/m2. Karkila faktiski uzskatīja īpašuma vērtību par pietiekami augstu, lai 2008. gada janvārī paaugstinātu pārdošanas cenu līdz 105 EUR/m2.
(57)
Otrs svarīgs faktors šīs teritorijas vērtības noteikšanā ir virsmas platība, kurai piemēro cenu. Pirkuma novērtēšana tika veikta pieticīgi, pamatojoties uz minimālo būvatļauju 29 640 m2, savukārt maksimālā būvatļauja varētu sasniegt 39 590 m2. Ņemot vērā paredzamo iedzīvotāju skaita palielinājumu, Karkila paļāvās uz ilgtermiņa uzņēmējdarbības gadījumu, proti, maksimālo būvatļauju.
(58)
Kaut arī pirms darījuma Karkilā netika pārdota zeme daudzdzīvokļu namiem, pilsēta varēja pamatoti gaidīt, ka veidosies jauns šāda veida ēku tirgus. Piemēram, 2003. gadā tika piešķirtas četras būvatļaujas daudzdzīvokļu namiem. Notikumi pēc darījuma apliecina, ka prognoze nebija nepamatota, ņemot vērā, ka līdz 2007. gadam tika pieprasītas un piešķirtas vēl sešas būvatļaujas un no 2007. gada līdz 2010. gada vidum tika uzbūvēti septiņi daudzdzīvokļu nami.
(59)
Cenas blakusesošajās pašvaldībās paaugstinājās līdz 133,6 EUR/m2 Hivinkē 2003. gadā un 2004. gadā pat sasniedza visu laiku augstāko līmeni 312,6 EUR/m2 īpašumu pārdošanai Vihti.
(60)
Komisija uzskata, ka minētajos trīs pētījumos ir norādītas vērtības, kas kopumā ir salīdzināmas un nav acīmredzami kļūdainas, ja salīdzina ar cenām, kuras maksātas par līdzīgu zemi darījuma laikā. Nav vajadzības noteikt, kurš no pētījumiem ir visticamākais, jo par akcijām samaksātā cena ir zemāka par tirgus vērtību pat pēc vispieticīgākajām prognozēm (sk. vispārējās tirgus vērtības aprēķinu 84. punktā un turpmākajos punktos). Viszemāko iespējamo vērtību Komisija ir aprēķinājusi šādi: ņemot vērā Asemanrantas zemes izdevīgo atrašanās vietu, tirgus cena atbilda vismaz augstākajam līmenim diapazonā, ko norādīja konsultanti, kuri minēja vispieticīgākās prognozes, t. i., 75 EUR/m2. Pamatojoties uz pieticīgo pieņēmumu, ka zeme tiek pārdota tikai priekš minimālās būvatļaujas, minimālā tirgus cena būtu EUR 2 223 000.
(61)
Tādējādi varētu uzskatīt, ka maksimālā vērtība pārāk augsta novērtējuma gadījumā - ja tāds būtu - ir EUR 135 158,40, no kuriem 50 % ir EUR 67 579,20.
(62)
Komisija norāda, ka šī vērtība ietver 8-9 hektārus, kas arī pieder pie Asemanrantas teritorijas un kas tiks saglabāti kā ielas, parki utt. Piemēram, daļējā ģenerālplānā piekrastes teritorija ir paredzēta atpūtas mērķiem un kā aizsargājama dabas teritorija. Tāpēc šie 8-9 hektāri veicina tās teritorijas augstās cenas, kura paredzēta dzīvošanai, bet tiem netika noteikta atsevišķa cena.
(63)
Lielākā daļa KK nekustamo īpašumu portfelī iekļautās zemes atradās Hāpalas/Ūsitalo teritorijā, kas atrodas apmēram 2,5 km uz dienvidrietumiem no pilsētas centra. Šīs divas blakusesošās teritorijas bija paredzētas savrupmāju un rindu māju izbūvei, bet vēl nebija attīstītas. Tā kā attīstība vēl nebija sākusies, cenas bija zemas un arī pārdošanas gadījumu skaits bija mazs. KK piederēja praktiski visa teritorija.
(64)
Darījuma nolūkiem novērtētā zemes vērtība bija EUR 1 612 059 visu veidu zemesgabaliem; saskaņā ar pilsētas standarta cenām savrupmājām paredzētās zemes cena bija 10,19 EUR/m2, bet rindu mājām paredzētās zemes cena - 74,02 EUR/m2. Savrupmājām paredzētās zemes kopējā vērtība bija EUR 973 268, bet rindu mājām paredzētās - EUR 811 209.
(65)
Visos trīs pētījumos ir norādīts, ka savrupmājām paredzētās zemes cenas atbilda tirgus cenām. KP&P ziņojumā (C pētījumā) ir paskaidrots, ka tirgus cenas bija par 15-20 % augstākas nekā Karkilas noteiktās cenas. Somija iesniedza datus, kas apliecināja, ka 2003. gadā vidējā cena bija apmēram 14,4 EUR/m2. Sākotnējais eksperts (A pētījums) bija norādījis, ka tirgus cenas Karkilā bija no EUR 9,43 līdz EUR 14,76.
(66)
Visos trīs pētījumos tika sniegta atsauce uz vidējām pārdošanas cenām, savukārt Somijas iesniegtie dati liecināja par būtiskām cenu atšķirībām starp blakusesošajām teritorijām - Hāpalas/Ūsitalo reģions acīmredzami bija iekļauts cenu diapazona zemākajā līmenī. Hāpalā 2003. gadā tika pārdoti divi zemesgabali (privāts uzņēmums tos pārdeva privātpersonai) - 2003. gada aprīlī tika pārdots viens zemesgabals par 9,25 EUR/m2, bet augustā - otrs par 10,06 EUR/m2. Tas nozīmē, ka četros mēnešos cena paaugstinājās par 8,8 %. Ņemot vērā vispārējās cenu izmaiņas Karkilā, kur cenas laikā no 2001. līdz 2002. gadam paaugstinājās par 12,6 % un no 2002. līdz 2003. gadam - par 42,7 %, cenu paaugstinājumu 2003. gada pēdējos četros mēnešos par 1,3 %, var uzskatīt par vispārējai tendencei atbilstošu. Ņemot vērā šos apstākļus, Komisija neredz iemeslu, kāpēc cena 10,19 EUR/m2, kāda tā bija 2003. gada decembrī, nevarētu tikt pieņemta par tirgus cenu.
(67)
Attiecībā uz rindu mājām paredzētās zemes cenām jāatzīmē, ka teritorijā nav notikuši pārdošanas darījumi, ko varētu uzskatīt par atsauci un tiešu etalonu. Sākotnējais eksperts bija novērtējis, ka tirgus cena ir no 70 līdz 80 EUR/m2, KP&P ziņojumā (C pētījumā) ir tikai atsauce uz daudz augstākajām rindu mājām paredzētās zemes cenām blakusesošajās pašvaldībās. Tā kā visos trīs pētījumos ir secināts, ka samaksātā cena atbilda tirgus cenai, un nekas neliecina, ka šie secinājumi nav pareizi attiecībā uz Hāpalas/Ūsitalo teritoriju, Komisija var pieņemt, ka cena 74,2 EUR/m2 atbilda tirgus cenai.
(68)
Komisija prasīja Somijai paskaidrot, kāpēc Karkila bija ieinteresēta iegūt pilnas īpašumtiesības uz visu šo teritoriju, ņemot vērā, ka rādītāji par iepriekšējiem pārdošanas darījumiem liecina, ka pircēji nebija ieinteresēti šajā teritorijā un acīmredzot deva priekšroku citām teritorijām, kaut arī cenas tajās bija augstākas. Somija paskaidroja, ka jau iepriekšējos gados KK bija īstenojis mērķtiecīgu ieguldījumu stratēģiju, kas paredzēja attīstīt Hāpalas/Ūsitalo teritoriju kā Karkilas topošo dzīvojamo teritoriju. Citas dzīvojamās zonas pilsētā jau bija sākušas piesātināties, un, ņemot vērā iedzīvotāju skaita pieaugumu, bija paredzams, ka būs jāattīsta jaunas teritorijas.
(69)
Hāpalas/Ūsitalo teritorija bija iekļauta pilsētplānojumā, bet attīstība vēl nebija sākusies. Attīstība nozīmēja jaunu zemes pārdalīšanu atsevišķos un atbilstošāk veidotos zemesgabalos, vietu pieslēgšanu komunālo pakalpojumu tīkliem un labiekārtošanu.
(70)
Karkila to pašu stratēģiju jau bija veiksmīgi īstenojusi citās blakusesošajās teritorijās - tā bija paplašinājusi komunālo pakalpojumu tīklu līdz Tuorilai, Nikimeki un Pumminmeki teritorijām. Pumminmeki teritorijā vidējās pārdošanas cenas 2003. gadā bija jau EUR 14,28, un Karkila 2004. gadā veiksmīgi pārdeva zemesgabalus pēc jaunās standarta cenas EUR 14; turpmākajos gados cenu kāpums turpinājās (līdz 18,5 EUR/m2 2005. gadā).
(71)
Bija sagaidāms, ka nekustamo īpašumu vērtība Hāpalā/Ūsitalo sasniegs vērtību, kāda tā bija līdzīgi attīstītās dzīvojamās teritorijās, un turklāt vēl palielināsies atbilstoši vispārējām cenu paaugstināšanās tendencēm. Tāpēc pamatots šķita vērtības palielinājums par vismaz 40-50 % pēc attīstīšanas (t. i., 3-4 gados), kā arī papildu kāpumi vidējā termiņā līdz ilgtermiņā.
(72)
Karkilas interesēs bija attīstīt teritoriju saskaņā ar vienu infrastruktūras projektu, kas aptver visu teritoriju. Vienota koordinētas attīstības pieeja izmaksātu daudz lētāk nekā katras atsevišķas vietas attīstīšana (saskaņā ar likumu pašvaldībai ir pienākums pieslēgt nekustamos īpašumus komunālo pakalpojumu tīkliem - to parasti veic pēc to īpašnieku lūguma, kuri ir iecerējuši veikt būvdarbus). Karkila uzsvēra, ka darbība norisinājās daudz vienmērīgāk, kad tai bija pilnas īpašumtiesības un kontrole. Bija jāpieņem daudzi individuāli lēmumi par katru zemesgabalu un katru inženiertehnisko pasākumu. Tā kā nekustamo īpašumu attīstīšana nebija Componenta pamatdarbības joma (Componenta bija tērauda ražotājs), jau bija skaidrs, ka šīs attīstības darbības tam ir grūtāk īstenojamas.
(73)
Ņemot vērā tās ilgtermiņa attīstības stratēģiju un ieceri veikt visus inženiertehniskos darbus uzreiz, Karkila nebija ieinteresēta pārdot zemi pirms tās attīstīšanas. Tāpēc pirms darījuma noslēgšanas pārdošanas darījumi praktiski nenotika.
(74)
Komisija var pieņemt, ka, pamatojoties uz ilgtermiņa stratēģiju, ko Karkila īstenoja attiecībā uz Hāpalas/Ūsitalo teritoriju, tirgus ekonomikas ieguldītājam, kuram jau pieder 50 % akciju minētajā teritorijā, varētu arī būt ekonomiska interese iegādāties atlikušos 50 % akciju. Izredzes pārņemt īpašumā visu jauno dzīvojamo teritoriju, zemais risks no cenu viedokļa un lielās izredzes pārdot lielāko daļu zemesgabalu nākamos desmit gados un atlikušos zemesgabalus - aiznākamos desmit gados var uzskatīt par uzņēmējdarbības stratēģiju, ko būtu īstenojis tirgus ekonomikas ieguldītājs.
(75)
Daži savrupmājām paredzēti zemesgabali atrodas citās teritorijās. Novērtējums (EUR 43 000) tika veikts, pamatojoties uz Karkilas oficiālo vienības pārdošanas cenu, kas šā veida zemei bija 10,19 EUR/m2. Iepriekš (65. un 66. apsvērumā) izklāstīto iemeslu dēļ Komisija uzskata, ka par tirgus cenu var pieņemt cenu, kāda tā bija 2003. gada decembrī.
(76)
KK portfelis ietver arī divus zemesgabalus, kas paredzēti daudzdzīvokļu namiem un atrodas Takko I teritorijā. Šā nekustamā īpašuma kopējā vērtība ir EUR 110 191. Takko I arī atrodas pilsētas centrā. Saskaņā ar A pētījumu tirgus cena svārstījās no 60 līdz 75 EUR/m2. KP&P ziņojumā (C pētījumā) bija izdarīts tāds pats secinājums par daudzdzīvokļu namu vietām, proti, ka cena atbilda tirgus cenai, atsaucoties uz pārdošanas cenām, kas tika maksātas blakusesošajās pašvaldībās.
(77)
Komisija uzskata, ka nav vajadzības noteikt, kurš no ekspertu pētījumiem ir visticamākais. Pat ja darījumam tiktu piemērota viszemākā iespējamā cena 60 EUR/m2, koriģētā akciju kopējā vērtība tik un tā pārsniegtu Karkilas samaksāto cenu (sk. minimālās akciju vērtības aprēķinu turpmāk). Saskaņā ar šo viszemākās iespējamās tirgus vērtības pieņēmumu, zeme Takko I būtu bijusi novērtēta daudz augstāk par 19,65 EUR/m2. Tas atbilstu kopējai cenai EUR 27 212, t. i., EUR 13606 par 50 % akciju.
(78)
Parkiem paredzētās zemes vērtība ir EUR 456 601. Šis vērtības aprēķins veikts, pamatojoties uz standarta cenu 1,18 EUR/m2, ko Karkila parasti maksā par šādu zemi. Šīs ir teritorijas, ko pilsētai ir tiesības atpirkt par attiecīgajā brīdī piemērojamo cenu (15). Tā kā šīs teritorijas nav paredzētas apbūvei saskaņā ar pilsētplānu, to cenas noteiktas pēc tāda paša principa kā nezonētai neapstrādātai zemei (sk. 79. apsvērumu). Tāpēc Komisija secināja, ka šī zemes daļa nav novērtēta pārāk augstu.
(79)
KK portfelī bija iekļauts arī nedaudz neapstrādātas zemes, kas nebija norādīta pilsētplānā, ar kopējo aprēķināto vērtību EUR 49 678, pamatojoties uz cenu 1,18 EUR/m2. Pētījumos nav paskaidrots, kāpēc tajos pausts uzskats, ka šī zeme ir novērtēta pareizi. Pārējos Somijas iesniegtajos datos ir saraksts, kurā uzskaitīti pārdošanas darījumi ar neattīstītu zemi reti apdzīvotās Karkilas teritorijās, zemi pārdodot vidēji par 1,86 EUR/m2. Pamatojoties uz minēto, Komisija var pieņemt, ka cena EUR 1,18 nepārsniedza tirgus cenu.
(80)
Saskaņā ar aprēķiniem, ko Somija veikusi, pamatojoties uz standarta cenām, par kādām KK pārdeva savu īpašumu, KK nekustamo īpašumu vērtība bija EUR 5 067 988. Atskaitot summas attiecībā uz iespējamo pārlieku augsto novērtējumu daudzdzīvokļu namiem paredzētajai zemei Asemanrantā (EUR 135 158) un Takko I (EUR 27 212), rezultātā aprēķinātā zemes minimālā vērtība ir EUR 4 905 618.
3. Aizdevuma atmaksa
(81)
Gan Componenta, gan Karkila 1996. gadā piešķīra KK akcionāra bezprocentu aizdevumu EUR 1 670 814 apmērā ar vienlīdzīgiem nosacījumiem (pari passu). Componenta izstāšanās no KK turpinājās ar to, ka KK atmaksāja akcionāra aizdevumu. Tā kā KK būtu jāpārdod ievērojams daudzums īpašumu, lai iegūtu šādus līdzekļus, un, kā izklāstīts iepriekš, tādējādi tiktu apdraudēta vidēja termiņa līdz ilgtermiņa uzņēmējdarbības stratēģija, Karkila nolēma piešķirt KK vēl vienu bezprocentu aizdevumu par tādu pašu summu, ko KK izmantoja atmaksai. Tādējādi KK bija parādā Karkilai kopumā EUR 3,34 miljonus.
(82)
Komisija piekrīt Somijai, ka aizdevumi jau bija ņemti vērā uzņēmuma vērtības noteikšanā, t. i., akciju vērtība jau bija samazināta par parāda summu. Tāpēc aizdevuma atmaksa kā atsevišķa pasākuma novērtēšana būtu līdzvērtīga divkāršai saskaitīšanai.
4. Akciju vērtība
(83)
Atskaitot iespējamo pārāk augstā novērtējuma summu, 50 % KK akciju vērtība ir šāda:
5. tabula
KK vērtība
Zemes pašreizējā vērtība
4 905 618
Skaidra nauda un noguldījumi bankās
28 256
Aktīvi kopā
4 933 874
Akcionāra aizdevums
3 340 368
Īstermiņa saistības
107
Parādi kopā
3 340 475
KK neto vērtība
1 593 399
50 % no KK neto vērtības
796 699,5
(84)
Tā kā par 50 % akciju Karkila samaksāja pirkuma cenu EUR 713 092,50, Komisija uzskata, ka Karkilas samaksātā cena nepārsniedza tirgus cenu.
V. SECINĀJUMS
(85)
Komisija uzskata, ka cena, ko Karkila samaksāja Componenta par 50 % KK akciju iegādi, nepārsniedza tirgus cenu un tāpēc nav kvalificējama kā valsts atbalsts LESD 107. panta 1. punkta nozīmē,
IR PIEŅĒMUSI ŠO LĒMUMU.
1. pants
Pirkuma cena, ko Karkilas pilsēta samaksāja Componenta Oyj par uzņēmumam Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy piederošām akcijām saskaņā ar līgumu, kurš starp pusēm noslēgts 2003. gada 16. decembrī, nav valsts atbalsts par labu Componenta Corporation Oyj LESD 107. panta 1. punkta nozīmē.
2. pants
Šis lēmums ir adresēts Somijas Republikai.
Briselē, 2011. gada 20. aprīlī