РЕШЕНИЕ НА КОМИСИЯТА
от 20 април 2011 година
относно мярка C 37/04 (ex NN 51/04), приведена в действие от Финландия в полза на Componenta Oyj
(нотифицирано под номер C(2011) 2559)
(само текстовете на фински и шведски език са автентични)
(текст от значение за ЕИП)
(2011/529/ЕС)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като взе предвид Споразумението за Европейското икономическо пространство, и по-специално член 62, параграф 1, буква а) от него,
като покани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената(ите) по-горе разпоредба(и) (1),
като има предвид, че:
I. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 10 март 2004 г. Комисията получи жалба от Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, в която жалбоподателят уведоми Комисията относно предполагаема мярка за помощ, приведена в действие от властите на град Karkkila (наричан по-долу „Karkkila“) в полза на Componenta Corporation Oyj (наричано по-долу „Componenta“). С писмо от дата 19 ноември 2004 г. Комисията уведоми Финландия, че е решила да открие процедурата, посочена в член 88, параграф 2 от Договора за ЕО (понастоящем член 108, параграф 2 от Договора за функционирането на Европейския съюз) по отношение на помощта. Решението на Комисията за откриване на процедурата беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (2). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката, но не получи такива мнения.
(2)
На 20 октомври 2005 г. Комисията прие окончателно отрицателно решение и разпореди Финландия да си възстанови помощта от Componenta („решението от 2005 г.“). Решението от 2005 г. за закриване на официалната процедура по разследване беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (3). Componenta обжалва решението, което беше отменено с решение на Съда от 18 декември 2008 г. („решението“) поради липса на адекватна обосновка (4).
(3)
Финландия представи коментари с писма от 5 януари и 10 януари 2010 г., които включваха също две проучвания на оценката на съответното недвижимо имущество. Комисията изпрати три допълнителни искания за информация с дати 9 януари 2009 г., 23 юли 2009 г. и 8 януари 2010 г., на които беше отговорено с писма, регистрирани съответно на 9 март 2009 г., 15 октомври 2009 г. и 5 март 2010 г. На 23 ноември 2009 г. в Брюксел беше проведена среща между Комисията, представители на финландското правителство и бенефициера.
II. ОПИСАНИЕ НА ФАКТИТЕ
1. Сделка
(4)
Componenta е металургично дружество, установено в Karkkila, Финландия. То има заводи за производство във Финландия, Нидерландия и Швеция. По-голямата част от оборота на дружеството в размер на 316 млн. EUR през 2004 г. е генериран в скандинавските страни и Централна Европа. През 2004 г. групата има 2 200 служители.
(5)
Сделката, предмет на оценката, засяга дружеството за недвижими имоти Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (наричано по-долу „KK“), което е притежавало недвижимо имущество в Karkkila, разположено на около 65 km северозападно от Хелзинки. KK е било съвместна собственост (50/50) на Componenta и Karkkila. През 1996 г. всеки партньор в съвместното предприятие е предоставил на KK безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 184 EUR.
(6)
Съгласно договора за продажба, подписан на 16 декември 2003 г., градът придобива пълна собственост върху KK чрез придобиване на акциите, притежавани от Componenta, за обща цена от 2 383 276,50 млн. EUR. Сделката се е състояла от две части:
-
Componenta е получило 713 092,50 EUR като плащане за 50 % от акциите, продадени на властите на Karkkila;
-
KK е изплатило на Componenta акционерния заем в размер на 1 670 184 EUR, който е бил отпуснат на Componenta през 1996 г. За тази цел властите на Karkkila са отпуснали на KK допълнителен безлихвен заем за същата сума. По този начин кредиторските отношения се прехвърлят от Componenta към властите на Karkkila.
(7)
Следователно властите на Karkkila са събрали сумата от 2 383 276,50 EUR за горепосочената сделка: 713 092,50 EUR като плащане за акциите на KK и 1 670 184 EUR като безлихвен заем, отпуснат на KK.
(8)
Покупната цена на акциите е изчислена въз основа на стандартните цени, на които властите на Karkkila са продавала недвижимо имущество през 2003 г.
Таблица 1
Продажни цени на m2 за парцелите, продавани от KK
(в евро)
Зона 1
Самостоятелни къщи
11,11
Свързани къщи
88,81
Високи сгради
79,56
Зона 2
Самостоятелни къщи
10,19
Свързани къщи
74,02
Високи сгради
64,76
Други
Неблагоустроена земя извън градоустройствения план
1,18
Земя, предназначена за обществени паркове
1,18
(9)
Тези стандартни цени са приложени към недвижимото имущество в портфейла на земите на KK към момента на сделката и са разделени на две, което е довело до покупна цена на акциите в размер на 713 092,50 EUR.
(10)
Също така договорът за продажба между властите на Karkkila и Componenta гласи следното:
а)
Продавачът се съгласява да инвестира в разширяване на производствените съоръжения на Componenta Karkkila Oy в град Karkkila, както е посочено в приложение 1 към настоящия договор. Изчислено е, че инвестицията ще създаде 50-70 нови работни места на пълен работен ден в Karkkila през 2004 г. (през 2003 г. броят на работните места е бил 130).
б)
Ако разширяването на съоръженията на продавача не започне през 2004 г., както е посочено в горния параграф, купувачът има право да отмени сделката по своя преценка.
(11)
Приложение 1 към договора за продажба гласи, че Componenta ще слее операциите на два от производствените обекти на групата, а именно Alvesta (разположен в Швеция) и леярните в Karkkila, и че решението за бъдещото разположение на леярната ще зависи от резултата от извършен анализ. През 2005 г. леярната Alvesta беше закрита и производството беше преместено в Karkkila.
(12)
След като получиха акциите на Componenta в KK, властите на Karkkila решиха да прекратят дейностите на KK и да прехвърлят земята на града.
2. Активи на KK
(13)
Karkkila е разположен на около 65 километра северозападно от Хелзинки по магистрала № 2, в североизточната част на провинция Uusimaa. През 2003 г. Karkkila е имал 8 500 жители. Градът се е развил около доменните пещи Högfors, създадени през ХIХ век, и северната му част се простира покрай бреговете на езеро.
(14)
Недвижимото имущество, собственост на KK, обхваща 730 000 m2 земя в Karkkila и непосредствено заобикалящите ги зони до 2,5 km от центъра на града. През декември 2003 г. положението е следното:
-
Земята с най-висока стойност е разположена в района Asemanranta (зона 1) и е предназначена за високи сгради. Този район представлява приблизително половината стойност от портфейла на KK.
-
По-голямата част от земята е разположена в района Haapala/Uusitalo (зона 2). Тя е предназначена за самостоятелни фамилни къщи и представлява една четвърт от общата стойност на портфейла.
-
Портфейлът включва също няколко парцела за самостоятелни къщи в други жилищни райони, земя, предназначена за високи сгради в района Takko I, и няколко свързани къщи.
-
Част от земята е предназначена за обществени паркове.
-
Портфейлът включва също определена площ неблагоустроена земя извън градоустройствения план.
(15)
Общо недвижимото имущество включва приблизително 160 парцела земя. Властите на Karkkila обаче са възнамерявали да променят очертанията на земята и да я разделят на по-малки парцели. KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila към момента на сделката.
(16)
След пълно придобиване на собствеността властите на Karkkila са възнамерявали да отдадат под аренда част от земята, за да покриват оперативните разходи. Оперативните разходи на KK (заплати, наем, лихви по заеми) през 2000-2003 г. са възлизали най-много на 40 000 EUR.
3. Допълнителна свързана информация
(17)
Karkkila е отдалечен от Хелзинки на разстояние, което позволява пътуване до работното място. Недвижимото имущество в Хелзинки и околните райони е поскъпнало значително и цените продължават да се повишават. Този ценови натиск е накарал хората да се заселват в общини около столицата, което е имало непряко въздействие върху цените на недвижимото имущество там. Karkkila може да се счита за възможно алтернативно място за живот заедно с други три града: Vihti, Lohja и Hyvinkää. Разстоянията от Хелзинки са следните:
Таблица 2
Разстояния от Хелзинки
Lohja
52 km
38 мин.
Hyvinkää
56 km
45 мин.
Vihti
58 km
42 мин.
Karkkila
68 km
50 мин.
(18)
Тези общини са привлекли значителен брой нови жители. Вследствие на това цените на недвижимото имущество са се увеличили значително преди (и след) сделката, като цените в Karkkila са се удвоили, а на други места са се увеличили шест пъти.
(19)
Според официалните прогнози, публикувани през 2000 г., населението на Karkkila се е очаквало да достигне 9 600 жители до 2025 г., което би означавало необходимост от 600 нови жилища. Наскоро е установено, че тези прогнози значително изостават от действителното увеличение на населението. Три години по-късно, по време на сделката, очакваните нужди от жилища в Karkkila възлизат приблизително на 70 нови жилища на година, което е потвърдено в проучване на регионалния съвет на Uusimaa малко след това, обхващащо периода до 2025 г. (На практика през 2005 г. са построени 63 нови жилища, през 2006 г. - 137 и през 2007 г. - 95).
(20)
През петте години, предшестващи сделката, цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 %.
III. МНЕНИЕ НА ФИНЛАНДИЯ
(21)
Финландия представи три ex post експертни проучвания относно оценяването на земята. Заключението в тях е, че платената цена съответства на пазарната цена. Комисията отхвърли като цяло проучването (проучване А), представено по време на първата процедура по разследване, в своето първоначално решение от 2005 г. (5) След приемането на решението от 2005 г. Финландия възложи две допълнителни експертни проучвания. Първото от тях (проучване Б) съдържа само обща декларация, че оценката на земята е правилна, без да навлиза в подробности. Второто проучване, докладът KP&P, (проучване В) анализира по-подробно ситуацията с недвижимото имущество в Karkkila и околните общини.
(22)
Финландия настоява, че властите на Karkkila са придобили пълна собственост върху акциите, тъй като това представлява средносрочна до дългосрочна инвестиция с нисък риск. Предвид непрекъснатото повишаване на цените на недвижимото имущество в съседните общини, прогнозираното увеличение на населението на Karkkila, насищането на съществуващите квартали и необходимостта от разширяване, градският съвет на Karkkila е счел, че придобиването на пълна собственост върху KK би осигурило печалба.
(23)
Финландия също така разясни, че възможността за ускоряване на процедурите е друга практическа причина за получаване на еднолична собственост. Финландия посочи няколко случая, при които сътрудничеството между властите на Karkkila и Componenta не е било оптимално поради различия в търговските им интереси. И двамата партньори са съгласни да прекратят съвместното предприятие с цел избягване на безизходни ситуации при много решения. По-специално е трябвало да бъдат взети голям брой решения за района Haapala/Uusitalo относно повторното разделяне на парцелите, за да се улесни неговото застрояване. Тъй като дейностите, свързани с недвижимо имущество, не са представлявали основната дейност на Componenta, в негов интерес е било да прекрати това направление на дейността, докато в интерес на властите на Karkkila е било да направляват териториалното развитие по напълно независим начин.
(24)
Финландия обясни защо е приложимо сравнението с Vihti, Lohja и Hyvinkää. Финландия подчерта inter alia, че до Vihti и Lohja няма пътнически влак, което би позволило на пътуващите до работа да пътуват лесно между тези общини и Хелзинки.
(25)
Финландия поддържа мнението, че изчисленият от Комисията размер на помощта в решението от 2005 г. е неточен, тъй като акционерният заем е взет предвид два пъти. Заемът е изваден от стойността на дружеството за изчисляването на стойността на 50 % от акциите и е отчетен като изплащане към Componenta. Следователно Финландия твърди, че заемът вече е включен в цената на акциите (713 092,5 EUR), тъй като размерът е изчислен въз основа на нетната стойност на KK.
IV. ОЦЕНКА
(26)
Съгласно член 87, параграф 1 от Договора за ЕО всяка помощ, предоставена от държава-членка или чрез ресурси на държава-членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите-членки, е несъвместима с общия пазар. Съдът на Европейския съюз многократно е постановявал, че критерият за засягане на търговията е изпълнен, ако дружеството на получателя извършва стопанска дейност, включваща търговия между държавите-членки.
(27)
Други дружества от вътрешния пазар произвеждат същите продукти като Componenta и те активно се търгуват между държавите-членки. За целите на член 107, параграф 1 от ДФЕС държавните ресурси включват ресурси на местните органи (6). Ето защо въпросната сделка, която е финансирана с ресурси на властите на Karkkila, включва държавни ресурси по смисъла на член 107, параграф 1. Следователно всяко преимущество, предоставено на Componenta в контекста на сделката, което Componenta не би получило при обичайните пазарни условия, би попаднало в обхвата на член 87, параграф 1 от Договора за ЕО. Оттук следва, че основният въпрос в настоящия случай е дали Componenta е получило такова равнище на плащане, каквото не би получило при обичайните пазарни условия.
(28)
Комисията отбелязва, че клаузата за изкупуване в договора за продажбите, сключен между Componenta и властите на Karkkila, може да се разглежда като индикатор, че условията на покупката, предложени от властите на Karkkila, са имали за цел да насърчат Componenta да запази своя производствен обект в Karkkila и да закрие доменната пещ в Alvesta.
(29)
В решението на Първоинстанционния съд (7) се посочва, че сделката е условна, но не се разясняват последствията. В действителност, дори ако условността насочва към факта, че сделката е можела да бъде сключена при изгодни условия за Componenta, за Componenta няма преимущество, което ясно да произтича от тези клаузи. Всъщност, от една страна, както ще стане ясно по-нататък, цената, платена на Componenta за продажбата на нейния дял в KK, не е надвишила пазарната цена и, от друга страна, Комисията не е установила доказателства за друго преимущество, което Componenta е можело да получи от тези клаузи. Комисията следователно е оценила дали инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече притежава 50 % от акциите, би придобил пълна собственост при тези условия.
(30)
Установена съдебна практика е, че „поведението на частен инвеститор, с което трябва да се сравни намесата на държавен инвеститор, преследващ цели на икономическата политика, не трябва да бъде поведението на обикновен инвеститор, който предоставя капитал с цел да реализира печалба в относително кратък срок, а поведението на частно холдингово дружество или частна група от предприятия, които следват структурна политика, независимо дали обща или секторна, и се ръководят от перспективи за рентабилност в дългосрочен план“ (8).
1. Общи съображения по отношение на стойността на акциите
(31)
Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (9) (наричано по-долу „съобщението“) не се прилага пряко, тъй като настоящият случай не засяга в действителност продажбата на земя, а покупката на акции в дружество за недвижимо имущество. При все това принципите на посоченото съобщение могат да се прилагат, тъй като стойността на акциите на KK се определя основно от пазарната стойност на земята в неговия портфейл. Следователно оценката на стойността на земята, притежавана от KK, е от ключово значение за установяване на наличие на държавна помощ.
(32)
Във всеки случай съобщението се основава на принципа на частния инвеститор, който осъществява дейност в условията на пазарна икономика, т.е. продажбата на земя от публични органи не включва елементи на държавна помощ, ако се продава на цена, която частният инвеститор би могъл да получи при обичайните пазарни условия.
(33)
Комисията счита, че подходяща начална точка на анализа е цената, която инвеститор в условията на пазарна икономика, който притежава 50 % от акциите на KK, би бил готов да плати за придобиване на пълна собственост. Оператор в условията на пазарна икономика би базирал изчисленията на цената, която е готов да плати, върху възвръщаемостта, която може да очаква от своята инвестиция.
(34)
В настоящия случай Componenta не е опитало да намери друг купувач. В негов интерес е било да продаде акциите си на другия акционер. Всъщност съгласно споразумението между акционерите (10) и устава на KK (11) властите на Karkkila са имали право на първи отказ за акциите на KK, собственост на Componenta, както и право на обратно изкупуване, ако Componenta се опита да ги продаде на трета страна. Тези правила са имали за цел да обезкуражат Componenta да търси други купувачи. Освен това всеки друг частен купувач би бил възпрепятстван да купи 50 % от акциите в KK, освен ако не получи с тази покупка пълен контрол върху KK. Всъщност всеки нов съдружник, който няма пълен контрол върху KK, би бил обвързан от устава на KK (12), съгласно който целта на KK е била да забави увеличението на цената на земята и на жилищата в Karkkila в полза на населението.
(35)
Комисията взема предвид също, че акционер в условията на пазарна икономика, който придобива пълна собственост, би взел предвид финансирането на цялостната инвестиция (2,37 млн. EUR за акциите и за заема).
(36)
По отношение на изплащането на акционерния заем Комисията отбелязва, че стойността на активите в портфейла на KK се изчислява приблизително на 4,9 млн. EUR. Тази стойност до голяма степен покрива неизплатените заеми в размер на 3,34 млн. EUR, което означава, че изплащането на заема само по себе си не представлява проблем.
(37)
Финландия обясни също, че властите на Karkkila са планирали увеличение на прихода от наеми след сделката с цел да покрият разходите на KK по финансирането и операциите (по-малко от 40 000 EUR на година преди сделката). Ако градските власти станат единствен акционер, те биха могли да променят устава на KK, който ограничава неговата свобода по отношение на ценовите политики. Ето защо от правна гледна точка не е имало пречки пред градските власти да получават приходи от наем, след като придобият пълна собственост върху KK.
(38)
Комисията отбелязва, че последващото развитие потвърждава, че покриването на разходите чрез приходи от наеми представлява реалистичен план. Властите на Karkkila са сключили 28 дългосрочни договора за наем, които са генерирали следния приход:
Таблица 3
Приход от наеми след сделката
(в евро)
2004 г.
146 907
2005 г.
152 843
2006 г.
171 238
2007 г.
182 525
2008 г.
200 519
(39)
В допълнение срещу безлихвения заем частният инвеститор би очаквал увеличение на стойността на неговия дял в дружеството. В настоящия случай възвръщаемостта от инвестицията се е реализирала чрез увеличение на стойността на недвижимото имущество, притежавано от KK. Финландия обясни, че стойността на земята, притежавана от KK, е нараснала значително в периода 1996-2003 г. През петте години преди сделката цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 % и с около 10 % в периода 2005-2008 г.
(40)
В същото време се е очаквало населението на Karkkila да се увеличава с повече от 100 жители на година до 2025 г., което, по консервативни оценки, би изисквало изграждане най-малко на 70 нови жилища в града всяка година (13).
(41)
По тези причини частният инвеститор би могъл да очаква значително увеличение на стойността на неговия дял в KK.
2. Стойност на земята
(42)
Първоначално Комисията оцени дали покупната цена на акциите, платена от властите на Karkkila, води до преимущество за Componenta, тъй като продавачът би получил по-ниска цена при обичайните пазарни условия.
(43)
Финландия посочи следните стойности на активите на KK (14):
Таблица 4
Стойност на активите на KK, изчислена от Финландия
Текуща стойност на земята
5 067 988
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
5 096 244
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 755 769
50 % от нетната стойност на KK
877 885
(44)
Стойността на земята е изчислена въз основа на стандартните цени, прилагани от властите на Karkkila през 2003 г. Това са били единни цени за целия район на Karkkila, като единствените изключения са различията между две зони. От данните, представени от Финландия, стана ясно, че действителните пазарни цени варират значително между различните квартали и жилищни райони. По тази причина Комисията насочи своята оценка по-конкретно към съответните райони.
(45)
Комисията отбелязва, че властите на Karkkila са предприели придобиване на пълна собственост със средносрочна до дългосрочна перспектива. В бизнеса с недвижимо имущество не е необичайно да се очакват значителни средносрочни до дългосрочни увеличения на стойността, ако обстоятелствата позволяват това. Властите на Karkkila са преследвали дългосрочна инвестиционна стратегия и са се стремили да генерират печалби и от увеличените бъдещи продажби.
(46)
В конкретния случай с Karkkila Финландия демонстрира, че властите на Karkkila са имали основателни причини да очакват голямо увеличение на населението в средносрочен до дългосрочен план, което би довело до значителна необходимост от допълнителни жилища. Основната причина е, че трите общини на север и на запад от Хелзинки - Vihti, Lohja и Hyvinkää - са привлекли голям брой жители, много от които пътуват, за да работят в Хелзинки. В резултат на това цените на недвижимото имущество са се повишавали бързо и постоянно и не се е очаквало растежът им да се забави в близкото бъдеще. През 2003 г. цените в тези съседни общини са били средно 2,5 пъти по-високи отколкото в Karkkila. Следователно властите на Karkkila са очаквали бъдещите увеличения на цените да накарат хората да се преместят в Karkkila като следващото логично алтернативно място за живот, макар че цените в Karkkila също са се повишили значително. Очакването цените на недвижимото имущество в Karkkila да се удвоят не е изглеждало нереалистично.
(47)
Въпреки че последващото развитие няма пряко отношение към ex ante анализа на сделката, развитието на цените на недвижимото имущество в трите съседни общини през годините след сделката потвърждава, че прогнозата е била реалистична. В някои случаи цените на недвижимото имущество са били повече от четири пъти по-високи отколкото в Karkkila.
(48)
Друга причина да се очаква увеличение на населението на Karkkila е планираното реновиране на пътя до Karkkila - то вече е било планирано към момента на сделката и впоследствие е осъществено.
(49)
Придобиването на пълна собственост е предизвикано също от официалните прогнози за увеличаване на населението. През 2000 г. от регионалния съвет на Uusimaa е публикувано първоначално проучване, според чиито оценки се очаква населението на Karkkila да се увеличи до 9 600 жители до 2025 г. (т.е. около 10 %) и да бъдат необходими допълнителни 600 нови жилища. Скоро се е оказало, че тази прогноза е твърде консервативна. Към момента на сделката властите на Karkkila са очаквали много по-голямо увеличение на населението, което води до необходимост от най-малко 70 допълнителни нови жилища на година.
(50)
Тази положителна прогноза по-късно е потвърдена от допълнително проучване, проведено от регионалния съвет на Uusimaa на 18 август 2009 г., съгласно което населението на Karkkila се очаква да се увеличава със 100 жители на година до 2030 г., което води до нужда от 70 допълнителни нови жилища на година. В този случай дори втората прогноза е била надвишена, тъй като са построени 137 нови жилища през 2006 г. и 95 нови жилища през 2007 г.
(51)
Следва да бъде посочено, че KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila. Към момента на сделката не е ясен действителният брой на парцелите за недвижимо имущество, включени в портфейла, тъй властите на Karkkila са възнамерявали да разделят и променят очертанията на някои от тях (по-специално в района Haapala/Uusitalo). В допълнение върху земята за свързани къщи могат да бъдат построени по-голям брой жилища и дори още повече върху земята за високи сгради. Списъкът на портфейла, представен от Финландия, осигурява по-малко от 140 обекта за жилища (останалите са предназначени за паркове). При оценената нужда от 70 допълнителни нови жилища на година към момента на сделката, през следващите 10 години се прогнозира нужда от 700 нови жилища, а за следващите 20 години - 1 400 нови жилища. Предвид факта, че KK няма голям конкурент в Karkkila, властите на Karkkila основателно биха могли да очакват, че е възможно да продадат по-голямата част от - ако не изцяло - недвижимото имущество в своя портфейл.
(52)
Финландия обясни, че стратегията на властите на Karkkila включва първо повишаване на стойността на земята, която притежават, чрез промяна на нейните очертания и застрояване, изчакване на косвените ефекти от общото повишение на цените в района и продаване на земята едва на по-късен етап. В съответствие с тази стратегия KK се е въздържало от ранни продажби през предишните години, което обяснява ниското равнище на продажбите през годините, предшестващи сделката.
(53)
Комисията отбелязва, че земята, собственост на KK, е оценена по различен начин съгласно различните видове земя, т.е. земя за самостоятелни къщи, за свързани къщи, жилищни блокове, паркове и земя за обществено ползване. Конкретните характеристики на всеки район са описани и анализирани отделно по-долу.
(54)
Земята, предназначена за високи сгради, разположена в района Asemanranta, е оценена на 2 358 158 EUR, т.е. около половината от стойността на активите на KK. За целите на сделката земята е оценена на 79,56 EUR/m2.
(55)
В това отношение в проучванията не се достига до категорично заключение, като основната причина е липсата на референтни цени в Karkkila. В действителност до момента на сделката на пазара на Karkkila не е била продадена земя за високи сгради. В експертното проучване, представено от Финландия по време на първия период на разследване (проучване А), е посочена цена от 50 EUR/m2. Финландия обясни, че тази стойност вероятно се основава на стойността, използвана за финансирани от държавата социални жилища в региона, и е под пазарната цена. В това първоначално проучване също така стойността на земята за високи сгради се оценява между 60 и 75 EUR/m2. Във второто проучване (проучване Б) се разяснява, че платената цена съответства на пазарната цена, без да се предоставя допълнителна информация. В доклада на KP&P (проучване В) се заключава, че цената 79,56 EUR/m2 съответства на пазарната цена, тъй като е много по-ниска от цените, платени в трите съседни общини. При липсата на допълнителни показатели за сравнение тези проучвания предоставят някои насоки, свързани с цените на недвижимото имущество в районите около Хелзинки към момента на сделката. Поради това Комисията провери данните от тези проучвания и добави към тях своята собствена оценка.
(56)
Районът Asemanranta има много добро разположение на брега на езеро, на разстояние 200 m от центъра на града. Според Финландия стойността на земята в района е изключително висока, тъй като има пряк изглед към езерото и пряк достъп. Подобен парцел е продаден през 2006 г. за 92,35 EUR/m2. Властите на Karkkila в действителност считат стойността на имуществото за достатъчно висока, за да повишат продажната цена на 105 EUR/m2 през януари 2008 г.
(57)
Втори важен фактор при оценяването на стойността на земята в района е площта, за която цената се отнася. Оценката на продажбите е консервативно основана на разрешението за минимално планиране от 29 640 m2, докато разрешението за максимално планиране може да достигне 39 590 m2. Предвид очакваното увеличение на населението, властите на Karkkila са разчитали на дългосрочна икономическа обосновка за разрешение за максимално планиране.
(58)
Въпреки факта, че в Karkkila не е продадена земя за високи сгради преди сделката, градът е имал основание да очаква, че съществува възникващ пазар за този вид строителство. През 2003 г. са предоставени четири разрешителни за строеж на високи сгради. Развитието след сделката потвърждава, че прогнозата не е без основание, предвид факта, че други шест разрешителни са заявени и предоставени до 2007 г., а между 2007 г. и средата на 2010 г. са построени седем високи сгради.
(59)
Цените, платени в съседните общини, са се повишили до 133,6 EUR/m2 през 2003 г. в Hyvinkää и дори са достигнали най-високите си нива от 312,6 EUR/m2 при продажба във Vihti през 2004 г.
(60)
Комисията счита, че трите проучвания предоставят стойности, които са широко сравними и не показват явни грешки при сравнение с цените, платени за подобна земя към момента на сделката. Няма необходимост от установяване кое от проучванията е най-надеждно, тъй като цената, платена за акциите, остава под пазарната стойност дори при най-консервативните оценки (вж. цялостното изчисление на пазарната оценка в параграф 84 и сл.). Най-ниската възможна стойност е оценена от Комисията, както следва: предвид изключително благоприятното разположение на земята в Asemanranta, пазарната цена е била поне в горния сегмент на обхвата, предоставен от най-консервативните консултанти, т.е. 75 EUR/m2. Ако се използва консервативното допускане, че земята е продадена само при разрешение за минимално планиране, минималната пазарна цена би била 2 223 000 EUR.
(61)
За максимална стойност в случай на завишена оценка - ако има такава - може да се счита сумата от 135 158,4 EUR, която би съответствала на 67 579,2 EUR за 50 %.
(62)
Комисията отбелязва, че тази стойност включва 8-9 хектара, които също принадлежат към района на Asemanranta, които ще представляват улици, паркове и др. Например в частичния генерален план районът на брега е предназначен за развлекателни цели и за защитена природна зона. Следователно тези 8-9 хектара допринасят за високата цена на жилищната част на района, но не са оценени отделно.
(63)
По-голямата част от земята в портфейла с недвижимо имущество на KK е разположена в района Haapala/Uusitalo, който е на разстояние около 2,5 km до югозападната част на центъра на града. Тези два съседни райони са били предназначени за самостоятелни къщи и свързани къщи, но все още не са били застроени. Тъй като строителството все още не е било започнало, цените са били ниски, както и броят на продажбите. На практика KK е притежавало целия район.
(64)
За целите на сделката земята е оценена на 1 612 059 EUR за всички видове парцели, с цена от 10,19 EUR/m2 за самостоятелни къщи и 74,02 EUR/m2 за свързани къщи в съответствие със стандартните за града цени. Общата стойност на земята за самостоятелни къщи е била 973 268 EUR и 811 209 EUR за свързани къщи.
(65)
И в трите проучвания се заявява, че цените за самостоятелните къщи съответстват на пазарните цени. В доклада KP&P (проучване В) се разяснява, че пазарните цени са били с 15-20 % по-високи от цените, прилагани от властите на Karkkila. Финландия представи данни, които показват, че средната цена е около 14,4 EUR/m2 през 2003 г. В първото експертно становище (проучване А) се посочва, че цените в Karkkila са били между 9,43 EUR и 14,76 EUR.
(66)
И в трите проучвания има позовавания на средни продажни цени, докато данните, представени от Финландия, разкриват значителни разлики между кварталите, като Haapala/Uusitalo явно се е намирал в долния край на ценовия обхват. През 2003 г. са продадени два парцела в Haapala (от частно дружество на частно лице): през април 2003 г. е продаден един парцел за 9,25 EUR/m2, а през август - друг за 10,06 EUR/m2. Това би съответствало на увеличение на цените с 8,8 % за четири месеца. Предвид общото развитие на цените в Karkkila, където те са се повишили с 12,6 % в периода 2001-2002 г., и с 42,7 % в периода 2002-2003 г., може да бъде отчетено увеличение на цените с 1,3 % през последните четири месеца на 2003 г. в съответствие с общата тенденция. С оглед на тези обстоятелства Комисията не вижда причина цена в размер на 10,19 EUR/m2 през декември 2003 г. да не бъде приета като пазарна цена.
(67)
По отношение на цените за свързани къщи няма референтни продажби в района, които биха осигурили пряк показател за сравнение. Докато в първоначалното експертно становище пазарната стойност се оценява между 70 и 80 EUR/m2, в доклада KP&P (проучване В) има позоваване на много по-високи цени на парцелите за свързани къщи в съседните общини. Тъй като и в трите проучвания се достига до заключението, че платената цена съответства на пазарната цена и тъй като няма индикатори, че тези заключения не са правилни за района Haapala/Uusitalo, Комисията може да приеме, че цената 74,2 EUR/m2 съответства на пазарната цена.
(68)
Комисията поиска от Финландия да обясни защо властите на Karkkila са имали интерес от придобиването на пълна собственост върху целия този район, като се има предвид, че стойностите на продажбите в миналото изглежда показват, че купувачите не са имали интерес към този квартал и очевидно са предпочитали други градски райони въпреки по-високите цени. Финландия обясни, че още през предишните години KK е имало целенасочена инвестиционна стратегия, която е включвала застрояване на Haapala/Uusitalo като бъдещ жилищен квартал на Karkkila. Останалите жилищни райони в града вече са започнали да се насищат и въз основа на увеличението на населението се е очаквала нужда от застрояване на нови райони.
(69)
Районът Haapala/Uusitalo е включен в градоустройствения план, но застрояването все още не е било започнало. Това включва ново разделяне на земята на отделни и по-подходящо оформени парцели, свързване на обектите към комуналните мрежи и благоустройство.
(70)
Властите на Karkkila вече успешно са следвали същата стратегия в други квартали: те са разширили публичните комунални услуги до районите Tuorila, Nikkimäki и Pumminmäki. През 2003 г. средната продажна цена в Pumminmäki вече е била 14,28 EUR и властите на Karkkila успешно са продали парцели на новата стандартна цена от 14 EUR през 2004 г., като цените са продължили да се увеличават през следващите години (до 18,5 EUR/m2 през 2005 г.).
(71)
Очаквало се е стойността на недвижимото имущество в Haapala/Uusitalo да достигне стойността на недвижимото имущество в подобни застроени жилищни райони и освен това да следва общите тенденции на увеличение на цените. Следователно увеличение на стойността най-малко с 40-50 % след застрояването (т.е. в срок от 3 до 4 години) е изглеждало оправдано, както и допълнително увеличение в средносрочен до дългосрочен план.
(72)
В интерес на властите на Karkkila е било районът да се застрои съгласно инфраструктурен проект, който обхваща целия район. Единен координиран план за застрояване би бил много по-евтин, отколкото застрояването да се извършва обект по обект (по закон общината е задължена да свърже недвижимия имот към комуналните мрежи, което обикновено се извършва по искане на собствениците, които възнамеряват да строят). Властите на Karkkila подчертават, че операциите са извършени много по-гладко под техен контрол в качеството им на едноличен собственик. За всеки парцел и инженерно решение е било необходимо приемането на голям брой индивидуални решения. Тъй като строителството на недвижими имоти не е представлявало основна дейност на Componenta (дружеството е било производител на стомана), е станало ясно, че тези строителни дейности са го затруднявали.
(73)
В резултат на своята дългосрочна стратегия за строителство и намерението си да реализират всички инженерни работи наведнъж властите на Karkkila не са имали интерес да продават земята преди нейното застрояване. Ето защо в действителност изобщо не е имало продажби преди сделката.
(74)
Комисията може да приеме, че въз основа на дългосрочната стратегия, следвана от властите на Karkkila по отношение на района Haapala/Uusitalo, инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече е притежавал 50 % от акциите в този район, би могъл да има също икономически интерес да придобие останалите 50 % от акциите. Перспективата да притежава целия нов бъдещ жилищен район, ниският риск по отношение на цените и добрите перспективи за продажба на повечето от парцелите през следващите десет години и на остатъка през десетте години след тях може да се счита за бизнес стратегия, която такъв инвеститор би преследвал.
(75)
Няколко парцела за самостоятелни къщи са разположени в други райони. Оценката (43 000 EUR) се основава на официалната продажна цена за единица площ на властите на Karkkila в размер на 10,19 EUR/m2 за земя от този вид. Поради горепосочените причини (съображения 65-66), Комисията счита, че цената от декември 2003 г. може да бъде приета като пазарната цена.
(76)
Портфейлът на KK включва също два парцела земя за високи сгради, разположени в район Takko I. Общата стойност на това недвижимо имущество е 110 191 EUR. Takko I също е разположен в центъра на града. Съгласно проучване А пазарната цена варира между 60 и 75 EUR/m2. В докладът KP&P (проучване В) се достига до същото заключение по отношение на обектите за високите сгради, а именно, че цената е съответствала на пазарната цена въз основа на продажните цени, платени в съседните общини.
(77)
Според Комисията няма необходимост от установяване кое от експертните проучвания е най-надеждно. Дори ако най-ниската възможна пазарна цена от 60 EUR/m2 бъде приложена към сделката, коригираната обща стойност на акциите отново би надвишавала цената, платена от властите на Karkkila (вж. изчислението на минималната стойност на акциите по-долу). Съгласно това допускане за по-ниска възможна пазарна стойност земята в Takko I би била надценена с 19,65 EUR/m2. Това би съответствало на обща сума от 27 212 EUR, т.е. 13 606 EUR за 50 % от акциите.
(78)
Стойността, определена за земята, предназначена за паркове, е 456 601 EUR. Тя се основава на стандартната цена от 1,18 EUR/m2, която властите на Karkkila обикновено плащат за такава земя. Това са райони, които градските власти имат право да откупят при съществуващата цена (15). Тъй като тези райони не са предназначени за строителство съгласно градоустройствения план, за тях се е използвала същата база за ценообразуване, както за незонираната неблагоустроена земя (вж. съображение 79). Комисията следователно достигна до заключението, че тази част от земята не е била надценена.
(79)
Портфейлът на KK включва също неблагоустроената земя извън градоустройствения план, оценена общо на 49 678 EUR на базата на цена от 1,18 EUR/m2. В проучванията не се разяснява защо се счита, че тази земя е правилно оценена. Останалите данни, представени от Финландия, съдържат списък на продажбите на незастроена земя в рядко населени райони в Karkkila, осъществени при средна цена от 1,86 EUR/m2. Въз основа на това Комисията може да приеме, че 1,18 EUR не надвишава пазарната цена.
(80)
Съгласно изчисленията, направени от Финландия въз основа на стандартните цени, при които KK е продало своето имущество, стойността на недвижимото имущество на KK възлиза на 5 067 988 EUR. След изваждане на сумите по отношение на потенциално надценяване на земята за високи сгради в Asemanranta (135 158 EUR) и в Takko I (27 212 EUR), минималната стойност на земята възлиза на 4 905 618 EUR.
3. Изплащане на заема
(81)
През 1996 г. Componenta и властите на Karkkila са отпуснали на KK при еднакви условия (pari passu) безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 814 EUR. Оттеглянето на Componenta от KK се е извършило с възстановяването на акционерния заем от страна на KK. Тъй като KK би трябвало да продаде значителен дял от имуществото, за да генерира тези средства, и тъй като, както е описано по-горе, това би застрашило стратегията в средносрочен до дългосрочен план, властите на Karkkila решават да отпуснат допълнителен безлихвен заем на KK за същата сума, която KK е използвало за възстановяването. В резултат на това KK е дължало на властите на Karkkila общо 3,34 млн. EUR.
(82)
Комисията е съгласна с Финландия, че заемите вече са взети предвид при оценяването на дружеството, т.е. стойността на акциите вече е била намалена със стойността на задължението. Оценяването на възстановяването на заема като отделна мярка следователно би било равностойно на двойно отчитане.
4. Стойност на акциите
(83)
След изваждане на размера на потенциалната надценка, стойността на 50 % от акциите на KK е, както следва:
Таблица 5
Стойност на KK
Текуща стойност на земята
4 905 618
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
4 933 874
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 593 399
50 % от нетната стойност на KK
796 699,5
(84)
Тъй като властите на Karkkila са платили покупна цена от 713 092,50 EUR за 50 % от акциите, Комисията счита, че те не са платили цена, която надвишава пазарната стойност.
V. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
(85)
Комисията счита, че цената, платена от властите на Karkkila на Componenta за придобиване на 50 % от акциите в KK, не надвишава пазарната стойност и следователно не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС,
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Покупна цената, платена от властите на Karkkila на Componenta Oyj за акции в Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy съгласно договора, сключен от страните на 16 декември 2003 г., не представлява държавна помощ за Componenta Corporation Oyj по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
Адресат на настоящото решение е Република Финландия.
Съставено в Брюксел на 20 април 2011 година.