РЕШЕНИЕ (ЕС) 2015/507 НА КОМИСИЯТА
от 16 септември 2014 година
относно мярка SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), приведена в действие от Германия
(нотифицирано под номер C(2014) 6411)
(само текстът на немски език е автентичен)
(текст от значение за ЕИП)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като прикани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената по-горе разпоредба (1) и като взе предвид техните становища,
като има предвид, че:
1. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 30 март 2007 г. Комисията получи жалба от Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (по-долу наричано „NEUWOGES“) въз основа на член 20, параграф 2 от Регламент (ЕО) № 659/1999 на Съвета (2), в която се твърди, че на Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (наричани по-нататък „BAVARIA 1“ и „BAVARIA 2“; заедно „BAVARIA“) посредством договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, наричан по-нататък „EBV“) и договор за управление (Generalverwaltervertrag, наричан по-нататък „GVV“) е била предоставена неправомерна държавна помощ. NEUWOGES поиска откриването на официална процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(2)
На 6 август 2007 г., 14 май 2008 г., 6 април 2009 г. и 3 февруари 2012 г. Комисията изиска от Германия допълнителна информация. Германия отговори на 4 септември 2007 г., 12 октомври 2007 г., 17 октомври 2007 г., 11 юли 2008 г., 14 юли 2008 г., 12 декември 2008 г., 30 май 2009 г. и 28 февруари 2012 г. NEUWOGES представи становища на 30 май 2007 г., 5 ноември 2007 г., 26 февруари 2008 г., 15 юли 2008 г., 30 септември 2008 г., 18 декември 2008 г., 6 март 2009 г., 4 юни 2009 г., 15 юли 2009 г., 26 август 2009 г., 22 септември 2009 г. и 19 януари 2012 г. BAVARIA представи становище на 13 май 2008 г.
(3)
На 28 ноември 2008 г. Областният съд в Рощок (Landgericht Rostock, наричан по-нататък „LG Rostock“) произнесе решението си по делото BAVARIA срещу NEUWOGES. BAVARIA беше внесло иск срещу NEUWOGES за неизпълнение на сключения между двете страни договор. В отговор NEUWOGES претендира, че договорът съдържа неправомерна и несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ и затова е нищожен. LG Rostock стигна до заключението, че няма предимство в полза на BAVARIA и следователно няма наличие на държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. NEUWOGES обжалва решението. Делото пред Върховния областен съд в Рощок (Oberlandesgericht Rostock, по-долу наричан „OLG Rostock“) все още не е приключило. Освен това BAVARIA е завело дело пред Административния съд в Грайфсвалд (Verwaltungsgericht Greifswald, по-долу наричан „VG Greifswald“), за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES или на град Нойбранденбург. Делото все още не е приключило.
(4)
С писмо от 4 юни 2009 г. NEUWOGES поиска от Комисията съгласно член 265, параграф 2 от ДФЕС да открие официалната процедура по разследване в двумесечен срок.
(5)
С писмо от 29 юли 2009 г. Комисията представи на NEUWOGES предварителната си оценка, че нито EBV, нито GVV съдържат държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(6)
С писмо от 26 август 2009 г. жалбоподателят обжалва това предварително становище и поиска от Комисията да открие официалната процедура по разследване в двуседмичен срок.
(7)
С писмо от 15 септември 2009 г. службите на Комисията съобщиха на NEUWOGES, че ще му изпратят допълнително писмо с оценка на последните предоставени от него становища. С писмо от 22 септември 2009 г. NEUWOGES уведоми Комисията за несъгласието си с това нейно предложение.
(8)
На 9 октомври 2009 г. NEUWOGES предяви иск пред Съда на Европейския съюз и поиска решението, съдържащо се, както се твърди, в писмото на Комисията от 29 юли 2009 г., да бъде обявено за нищожно или като алтернатива да се приеме, че Комисията е пропуснала да се намеси, тъй като е отказала да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС. На 9 януари 2012 г. Съдът отхвърли иска за отмяна като недопустим и иска за бездействие - като неоснователен (3).
(9)
С писмо от 19 януари 2012 г. NEUWOGES поиска отново от Комисията да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(10)
С писмо от 21 март 2012 г. Комисията уведоми Германия, че е взела решение за откриване на официална процедура по разследване. Решението на Комисията за откриване на процедура по разследване (по-долу „решение за откриване на процедурата“) беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (4). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката. На 22 март 2012 г. NEUWOGES обжалва решението на Съда от 9 януари 2012 г. На 15 ноември 2012 г. Съдът отхвърли жалбата като безпредметна (5).
(11)
На 17 юли 2012 г., 2 октомври 2012 г., 4 април 2013 г. и 15 април 2014 г. в Комисията постъпиха становищата на NEUWOGES, а на 18 май 2012 г. и 22 април 2013 г. - и становищата на BAVARIA. Тези становища бяха препратени на Германия на 7 август 2012 г. и 16 септември 2013 г. По нареждане на Федералното правителство град Нойбранденбург представи становищата си на 23 юли 2012 г. и на 28 септември 2012 г.; провинция Берлин изпрати своите становища на 16 май 2012 г., 28 септември 2012 г. и 30 септември 2013 г.
2. ОПИСАНИЕ НА МЕРКИТЕ
(12)
NEUWOGES е дружество с ограничена отговорност съгласно германското законодателство. Град Нойбранденбург притежава 100 % от дружествените дялове. Предметът на дейност на NEUWOGES се състои в осигуряването на жилища на достъпни цени за големи групи от населението на град Нойбранденбург и съседните райони. Понастоящем дружеството притежава 33 % от целия жилищен фонд на град Нойбранденбург. BAVARIA 1 и BAVARIA 2 са дружества със специална цел, които бяха учредени специално за сделката с NEUWOGES и са мажоритарна собственост на фондове за недвижимо имущество от затворен тип. BAVARIA 1 е собственост на BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) и на BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), а BAVARIA 2 е притежание на 100 % на Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Дяловете в BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG, както и в Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn са притежание на частни инвеститори. Двата фонда са създадени по инициатива на Berliner Immobilien-Holding GmbH и се управляват от него, което дружество до 1 януари 2006 г. е било собственост на Bankgesellschaft Berlin, а след това е на 100 % непосредствено притежание на провинция Берлин.
(13)
NEUWOGES е и собственик на редица недвижими имоти в Нойбранденбург, върху които са изградени дванадесет жилищни блокове с общо 557 индивидуални апартаменти и множество търговски обекти. На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договорите EBV и GVV (наричани по-нататък „разглежданите договори“ или общо „сделката за продажба с обратен лизинг“ (sale-and-lease-back).
2.1. ДОГОВОР ЗА ПРАВА НА СТРОЕЖ ВЪРХУ ЧУЖДА СОБСТВЕНОСТ
(14)
На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договор за лизинг на земя и покупка на сгради за дванадесет сгради с общо 557 индивидуални апартамента. По силата на този договор BAVARIA е получило правата на строеж върху земята за период от 75 години и е закупило сградите.
(15)
EBV се състои от два основни елемента:
а)
от една страна BAVARIA се е задължило да заплати на NEUWOGES […] (6) EUR (7): […] EUR като капитализирана вноска за отстъпено право на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградата;
б)
от друга страна, считано от 1 януари 2029 г. BAVARIA трябва в продължение на 10 години да заплаща вноска за права на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на недвижимия имот, т.е. по […] EUR за м2, т.е. […] EUR годишно. За остатъчния срок на действие на EBV след този период е предвидена актуализация на вноската за отстъпено право на строеж спрямо индекса на цените за общите разходи за издръжка, в случай че този индекс се промени с повече от […] %.
(16)
През 1997 г., преди сключването на EBV с BAVARIA NEUWOGES е възложило оценката на стойността на обектите (сгради и земя) на вътрешни вещи лица. Съгласно тази експертна оценка стойността на обектите възлиза на […] EUR. Освен това през 2007 г. NEUWOGES е възложило и на външно вещо лице да изготви с обратно действие допълнителна експертна оценка на пазарната стойност на обектите през 1997 г. Съгласно експертната оценка от 2007 г. изчислената стойност на обектите за 1997 г. е възлизала на […] EUR.
Законът за опростяване на стари дългове (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
EBV е сключен в съответствие със закона за опростяване на стари дългове (8) (наричан по-нататък „AHG“). След Обединението на Германия през 1990 г. бившите държавни жилищностроителни предприятия в Източна Германия,бяха преобразувани в юридически самостоятелни общински жилищни предприятия. Активите и пасивите на техните предшественици бяха прехвърлени на тези нови предприятия, което за тях представляваше тежко бреме. За да се създаде възможност на жилищните предприятия да бъдат жизнеспособни в дългосрочен план, федералните законодатели приеха Закона за опростяване на стари дългове, който влезе в сила на 27 май 1993 г.
(18)
По силата на AHG общинските жилищни предприятия в Източна Германия получават възможност за опрощаване на дълговете им въз основа на заявление. Съгласно член 4, алинеи 1-2 от AHG за дългове, превишаващи сумата от 76,69 EUR/м2, може да бъде предоставено частично опрощаване, като обаче могат да бъдат зачетени максимум 434,60 EUR/м2. В замяна на това жилищното предприятие трябва да поеме определени задължения. Така например то трябва да положи активни усилия за приватизацията на 15 % от жилищата (член 4, алинея 1, изречение 1 във връзка с член 5), да разполага с бизнесплан за бърза приватизация, модернизация и привеждане в изправност на своя жилищен фонд (член 4, алинея 5, изречение 2), както и да се отчита за напредъка на своята инвестиционна програма и резултатите от приватизацията (член 4, алинеи 5-7). Съгласно редакцията на закона, която е била в сила към въпросния момент (1997/1998 г.), жилищните предприятия са можели да изпълнят задължението си за приватизация до 31 декември 2003 г. В случай че дадено жилищно предприятие не изпълни задължението си за приватизация (т.е. ако не е полага активни усилия за приватизация), предоставеното опрощаване е трябвало да бъде възстановено.
(19)
Жилищните предприятия е трябвало да отчисляват определен процент от приходите от приватизацията, превишаващи 76,69 EUR/м2, във Фонд за погасяване на наследени задължения) (Erblastentilgungsfonds, наричан по-нататък „ETF“). Към тогавашния момент (1997/1998 г.) член 5, алинея 2 от AHG е предвиждал, че за всички приватизационни сделки, сключени до 31 декември 1998 г., е трябвало да бъдат отчислявани 45 % от приходите от продажбата. За приватизационни сделки, сключени до 31 декември 2000 г. или до 31 декември 2003 г., са били определени дялове от приходите в размер на 50 %, съответно55 %. Ако приватизацията е била извършена под формата на учредяване на право на строеж (т.е. вместо директна продажба на сградите и земята са били продадени само сградите, а за земята са били учредени права на строеж), заложените в изчислението на задълженията за отчисление приходи от продажбата са се съдържали в цената на сградите и стойността в брой на договорената вноска за отстъпеното право на строеж (член 5, алинея 2).
(20)
През 1995 г. се е оказало, че първоначално планираната форма на приватизация, т.е. продажбата на наемателите, вероятно не би довела до изискваната приватизационна квота от 15 %. С оглед на това кредитната институция Kreditanstalt für Wiederaufbau (наричана по-нататък „KfW“), на която е било поверено управлението на опрощаването на дълговете, е започнала да приема като допустимо също и т.нар. „приватизация в полза на междинни приобретатели“ (9). Съгласно този модел, който е трябвало да бъде прилаган само когато квотата от 15 % по всяка вероятност е нямало да бъде достигната чрез преки приватизационни сделки, жилищните предприятия са могли да продават сгради en bloc на купувачи, които са стопански субекти. За да може да бъде зачетено към приватизационната квота на жилищното предприятие в размер на 15 %, купувачът стопански субект е трябвало да се задължи да санира сградите и да препродаде възможно най-много жилища (но не по-малко една трета) на наемателите (10). Ако след представянето на конкретни предложения за продажба броят на наемателите, проявили интерес към продажбата, се окажел значително под от една трета, купувачът стопански субект е можел да извади 60 % от жилищата от задължението за приватизация и по този начин да ограничи това задължение до приватизацията на една трета от оставащите 40 % от жилищата (11).
NEUWOGES и AHG
(21)
Накрая EBV е бил признат от KfW като меродавна продажба в полза на междинни приобретатели съгласно AHG. Следователно сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е улеснило NEUWOGES при изпълнението на неговите задължения за приватизация съгласно AHG. При все това остава неясно и спорно до каква степен AHG е повлиял на търговските съображения в основата на решението на NEUWOGES да сключи договора, и дали полученото от NEUWOGES опрощаване съгласно AHG трябва да бъде взето предвид при оценката на въпроса дали сделката за продажба с обратен лизинг представлява държавна помощ в полза на BAVARIA.
(22)
Според собствени твърдения NEUWOGES е получило опрощение в общ размер на […] EUR (12). NEUWOGES изтъкна, че е било трудно част от цялото получено опрощаване да бъде отнесена пропорционално към сделката за продажба с обратен лизинг, тъй като съгласно AHG опрощаване е възможно само след като жилищното предприятие е изпълнило изцяло своето задължение за приватизация. Ако обаче частична сума от полученото цялостно опрощаване трябвало да бъде отнесена към определено задължение за приватизация въз основа на дела на тези приватизационни сделки от цялото задължение на NEUWOGES за приватизация, цялостно брутно опрощаване в размер на […] EUR би могло аритметично да бъде отнесено към сделката за продажба с обратен лизинг. От приходите от сделката с BAVARIA […] EUR е трябвало да бъдат отчислени за ETF, така че нетното опрощаване на NEUWOGES се изчислява на […] EUR (13).
2.2. ДОГОВОР ЗА УПРАВЛЕНИЕ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Също така на 21 януари 1998 г. BAVARIA и NEUWOGES са подписали GVV, по силата на който сградите са отдадени обратно под наем на NEUWOGES. По силата на GVV NEUWOGES продължава да отговаря за управлението и търговското ползване на разглежданите сгради за период от 30 години. Всички приходи от отдаването под наем на сградите остават в полза на NEUWOGES. В замяна на тези права на ползване NEUWOGES се е задължило да заплаща фиксирана месечна наемна вноска в размер на […] EUR ([…] EUR годишно) до приключването на работите по санирането и […] EUR ([…] EUR годишно) за времето след това. Считано от 1 януари 2000 г., тази лизинговият лихвен процент се е увеличил с […] % годишно.
2.3. ДОГОВОР ЗА ОБЩО ФИКСИРАНО ПЛАЩАНЕ (GLOBALPAUSCHALVERTRAG)
(24)
BAVARIA се е задължило да санира разглежданите сгради и за тази цел е сключило с BRG Bau-Regie GmbH (наричано по-нататък „BRG“), което е изцяло притежавано дъщерно дружество на NEUWOGES, договор за общо фиксирано плащане (Globalpauschalvertrag, наричан по-нататък „GVP“). По силата на GPV BAVARIA е плащало на BRG обща фиксирана сума в размер на […] EUR за договорените работи по санирането.
3. ЗАБЕЛЕЖКИ НА ГЕРМАНИЯ
(25)
Германия ограничава отговора си на решението за откриване на процедурата до заявлението, че в настоящия случай няма да взема становище по решението и предоставя това на засегнатите административно-териториални единици - град Нойбранденбург и провинция Берлин.
4. СТАНОВИЩА НА ЗАИНТЕРЕСОВАНИ СТРАНИ
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES твърди, че със сключването на разглежданите договори не е действало като действащ в условията на пазарна икономика стопански субект и затова е създало на BAVARIA икономическо предимство, представляващо държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно изчисленията на NEUWOGES разглежданите договори са довели до загуби в размер на […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност). Според NEUWOGES тези загуби представляват несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ в полза на BAVARIA.
(27)
При преценката на обичайния за пазара характер на разглежданите договори NEUWOGES твърди, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани поотделно (раздел 4.1.1). Що се отнася до отделните договори, NEUWOGES твърди, че нито EBV (раздел 4.1.2), нито GVV (раздел 4.1.3) биха били сключени от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Освен това NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал алтернативен подход (раздел 4.1.4). Накрая NEUWOGES твърди, че предоставеното на BAVARIA предимство представлява прехвърляне на държавни средства, което трябва да бъде приписана на град Нойбранденбург (раздел 4.1.5).
4.1.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(28)
NEUWOGES твърди, че по отношение на въпроса дали разглежданите договори са сключени при пазарни условия, EBV и GVV задължително трябва да бъдат преценявани поотделно. Според NEUWOGES EBV и GVV са юридически самостоятелни договори, които би трябвало да съществуват поотделно. Ако двата договора действително са били замислени като едно цяло, то според NEUWOGES и двата би трябвало да бъдат нотариално заверени; само EBV обаче е нотариално заверен.
(29)
Затова NEUWOGES подхожда индивидуално към двата договора, за да прецени дали техният характер е обичаен за пазара.
4.1.2. Договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, EBV)
(30)
NEUWOGES застъпва схващането, че по отношение на изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки за разглежданите обекти (сгради и парцели) нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил EBV с BAVARIA на договорената цена. Плащането на таксите за правото на строеж, опрощаването съгласно AHG въз основа на EBV, задължението за саниране и ограничената тръжна процедура не биха могли да променят този извод.
4.1.2.1. Покупна цена
(31)
NEUWOGES припомня, че BAVARIA е заплатило в брой […] EUR за сградите плюс […] EUR като капитализирана вноска за отстъпеното право на строеж върху земята. В двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. общата стойност на обектите (стойността на земята плюс стойността на сградите) е изчислена на […] EUR, съответно на […] EUR. Освен това в двете експертни оценки е изчислена не само общата стойност на обектите, но и поотделно стойността на земята (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR) и стойността на сградите (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR).
(32)
NEUWOGES е на мнение, че експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. представлява реалистична оценка на стойността на обектите към тогавашния момент (1997/1998 г.) и при сравнения трябва да бъде вземана предвид само действително заплатената от BAVARIA цена за сградите (а не цената за сградите плюс капитализираната вноска за отстъпеното право на строеж върху земята). В съответствие с това NEUWOGES според собственото му мнение е получило сума, превишаваща пазарната цена през разглеждания период (1997/1998 г.) с […] EUR. Дори ако се вземе предвид опрощаването съгласно AHG, платената от BAVARIA цена пак би била с 16 % по-ниска от по-ниската стойност в експертната оценка от 2007 г. Платената от BAVARIA цена е била според NEUWOGES много по-ниска от пазарната цена, така че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел продажба при тази цена.
(33)
В тази връзка NEUWOGES припомня, че съгласно Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (14) при определени условия като пазарна цена може да бъде приета покупна цена, която да е до 5 % под пазарната цена, определена в независима експертна оценка. Обратно, като пазарна цена не би могла да бъде приета цена, която и при най-изгодна хипотеза е най-малко 16 % по-ниска от най-ниската оценка.
4.1.2.2. Капитализирана вноска за правата на строеж върху чужда собственост
(34)
NEUWOGES твърди, че за сравнението на платената от BAVARIA цена с изчислените цени в двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. (в които е определена стойността на цялата собственост върху сградите и земята) не трябва да бъдат вземани предвид капитализираните вноски за правото на строеж за първите 30 години. Тъй като капитализираната вноска за правото на строеж се заплаща за учредяването и прехвърлянето на правата на строеж през период от 75 години, а не за прехвърлянето на собствеността върху земята, тя не може да бъде взета под внимание за сравнението между платената цена от BAVARIA за сградите и изчислената цена в една от двете експертни оценки.
4.1.2.3. Опрощаване съгласно AHG
(35)
NEUWOGES заявява също така, че произтичащото от разглежданите договори опрощаване съгласно AHG в размер на […] EUR не трябва да бъде взето предвид при сравнението на платената от BAVARIA цена с определената цена в двете експертни оценки на пазарната стойност. В подкрепа на това твърдение се привеждат следните доводи:
-
Опрощаването съгласно AHG е предимство, предоставено на NEUWOGES от трета страна (KfW), която по никакъв начин не е свързана с купувача. Няма причина даден продавач да приеме цена под пазарната само защото вследствие на трансакцията ще получи някои допълнителни предимства от трета страна.
-
BAVARIA не е поело никакви задължения, произтичащи от AHG, които преди това са били вменени на NEUWOGES и за които следва да се плати възнаграждение под формата на отстъпка от покупната цена. BAVARIA „на хартия“ се е задължило да се опита да продаде няколко жилища на наемателите, но е възложило на NEUWOGES конкретното извършване на приватизацията за собствена сметка. Следователно BAVARIA не е поело истинска отговорност и затова и не е носило отговорност в случай на неуспех на приватизацията.
-
Тъй като опрощаването е било обвързано с изпълнението на задължението на NEUWOGES да приватизира 15 % от своите жилища, а сделката с BAVARIA е покривала само 20 % от всички задължения за приватизация, реално (противно на аритметичното изчисление) не е възможно пропорционално отнасяне на опрощаването съгласно AHG, което е станало благодарение на сделката с BAVARIA. С други думи, ако NEUWOGES не бе изпълнило изцяло своето задължение за приватизация, дружеството не би получило никакво предимство съгласно AHG от сделката с BAVARIA.
-
Във всички случаи сделката за продажба с обратен лизинг е щяла да доведе до положение, при което NEUWOGES е трябвало да отчисли в полза на ETF само сравнително нисък процент (45 % вместо 50 % или 55 %) от приходите, докато несключването на договора и търсенето на друг купувач биха довели до риска от отчисляването на по-голяма част от приходите от продажба в полза на фонда.
-
Във всеки случай NEUWOGES посочва, че в крайна сметка е изпълнило задълженията си за приватизация на 165 %, така че вече предоставеното опрощаване е щяло да бъде потвърдено и без сделката с BAVARIA.
4.1.2.4. Саниране
(36)
Също така NEUWOGES изтъква, че не се е възползвало от извършеното от BAVARIA саниране, тъй като BAVARIA е било собственик на сградите и следователно единственият бенефициер от санирането.
4.1.2.5. Тръжна процедура
(37)
NEUWOGES твърди, че ограничената тръжна процедура през 1997 г. не би могла да се използва като индикатор, че платената от BAVARIA цена е била действително пазарната цена. Тръжната процедура не е била открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна и затова не е достатъчна за определянето на пазарната стойност.
4.1.3. Договор за управление (Generalverwaltervertrag, GVV)
(38)
NEUWOGES посочва, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект от сравнима големина и в сравнимо положение не би сключил GVV, тъй предварително било ясно, че договорът ще доведе до значителни загуби. В подкрепа на това твърдение NEUWOGES по-конкретно посочва, че още от самото начало загубите са били предвидими, понеже изчисленията, на които се е основавал договорът, произтичат от хипотези за бъдещото развитие на пазара на жилища под наем в Нойбранденбург, които са били очевидно твърде оптимистични. Също така NEUWOGES изтъква, че различни предполагаемо подобни договори, приведени от BAVARIA за сравнение, не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV и че NEUWOGES е приел този очевидно неизгоден договор само поради политически причини, които не са от значение за прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
4.1.3.1. GVV при отчитане на пазарните очаквания
(39)
NEUWOGES твърди, че ключовите разпоредби на GVV - фиксирана месечна лизингова вноска, увеличавана ежегодно с […] %, неиндексирано приспадане на разходите в първоначален размер на приблизително […] % (включително […] % риск от несъбиране на наема) и срок от 30 години не отговарят на условията, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би приел. В тази връзка NEUWOGES изтъква следните аргументи:
-
Поради ниския заложен риск от несъбиране на наема в размер на само […] % от нетните приходи от наема NEUWOGES носи финансовия риск за постигането на квота на заетост от минимум […] %.
-
Индексирането на фиксираната лизингова вноска с […] % годишно означава, че NEUWOGES носи финансовия риск, поне от това да не може да налага съответни ежегодни увеличения на наема, съответстващи на този процент.
-
Тъй като разходите не са индексирани, NEUWOGES носи финансовия риск от увеличение на разходите за управление и техническа поддръжка и само едно увеличение на наема над […] % годишно би могло евентуално да компенсира ръста на разходите.
-
С оглед на дългия срок от 30 години тези финансови рискове са значителни.
(40)
Според NEUWOGES от самото начало е било ясно, че тези рискове ще настъпят и ще доведат до големи загуби и следователно нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил договора. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил само договор, който е рентабилен или поне не влече след себе си загуби. NEUWOGES обясни, че GVV би могъл да донесе печалба само тогава, когато би могло разумно да се предположи, че в действителност могат да се постигнат високата квота на заетост, ежегодните увеличения на наема от […] % и стабилните разходи. Според NEUWOGES още при сключването на договора е можело обаче да се предвиди, че средна квота на заетост от […] % не е постижима, че не е възможно увеличение на наема от минимум […] % годишно и че разходите за управление и техническа поддръжка неизбежно ще се увеличават през срока на договора. В подкрепа на тези твърдения NEUWOGES препраща както към прогнозирания спад на населението, така и към пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург и подчертава, че въз основа на тези данни е трябвало да се очакват загуби. Тъй като числеността на населението в Нойбранденбург е бележела спад още преди сключването на разглежданите договори, поне след 1995 г. е имало съществено свръхпредлагане на жилища, като непривлекателните панелни жилища, предмет на договора, са били най-силно засегнати от незаетост и ниски наеми.
(41)
Според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би заложил в изчисленията си по-песимистични очаквания, като например прогнозирани увеличения на наема от […] % до […] %, риск от несъбиране на наема от […] % и индексиране на разходите с […] %. В представен на по-късен етап от NEUWOGES анализ на паричните потоци от 2012 г. е документирано, че въз основа на тези хипотези относно GVV би трябвало да се очаква отрицателен паричен поток от […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност) (15). NEUWOGES изтъква, че тази сума представлява получената от BAVARIA държавна помощ. Допълнително се представят редица варианти на този анализ на паричните потоци, от които е видно, че дори и да са били оправдани по-оптимистични хипотези (като средна квота на незаетост от […] %, годишни увеличения на наема с […] % и ръст на разходите от […] %), прогнозният общ паричен поток също е щял да бъде отрицателен. Според NEUWOGES в резултат на GVV би могла да бъде реализирана печалба само при залагането на, както се твърди, напълно нереалистични хипотези ([…] % квота на незаетост, годишно увеличение на наема с […] %, ръст на разходите от […] %).
4.1.3.2. Договори, използвани за сравнение
(42)
NEUWOGES оспорва, че определени договори за сравними трансакции (договори […] (16), […] (17) и […] (18)) могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV. NEUWOGES не споделя схващането, че договорите са сравними, и изтъква, че те се различават от GVV в следните съществени аспекти:
-
тъй като не са представени доказателства, че е налице достатъчно сходство между икономическото състояние и бъдещите перспективи на градовете, в които се намират недвижимите имоти, за които се отнасят примерните договори, и състоянието и перспективите на Нойбранденбург, не може да се приеме, че като цяло договорите са сравними;
-
индексирането на лизинговата вноска в договорите, служещи за сравнение, се различава чувствително от предвиденото индексиране в GVV (т.е. 1,0 %-1,5 %);
-
нито един от приведените с цел сравнение договори не е подходящ, тъй като обстоятелствата са различни във всеки случай ([…]: задължения за техническа поддръжка при по-ниски разходи, […]: не става въпрос за жилища, а за търговски обекти с квота на незаетост от 0 % при сключването на договора, […]: недвижими имоти в регион с растеж).
(43)
Според NEUWOGES договори за сравнение не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV, а в много по-голяма степен тъкмо обратно - подчертават неговия необичаен за пазара характер, защото съдържат не толкова обременяващи разпоредби, въпреки че икономическите перспективи за съответните обекти са били по-добри.
4.1.3.3. Политически причини
(44)
NEUWOGES твърди, че независимо от това, че GVV е бил без съмнение икономически неизгоден, той е бил сключен по политически причини. NEUWOGES припомня, че причината за предоставяне на държавни помощи не е от значение за правната преценка, и претендира, че именно посочените политически причини доказват, че икономическите съображения не са играели решаваща роля. NEUWOGES заявява, че GVV е бил сключен поради следните причини:
-
бил е оказан силен политически натиск за ускоряване на санирането и приватизацията на жилищния фонд в новите федерални провинции;
-
град Бранденбург се е надявал да противодейства на постоянното намаляване на населението посредством санирането и приватизацията на жилища;.
-
чрез сключването на GVV в комбинация с GPV се е поддържало равнището на инвестициите в Нойбранденбург; спад на инвестициите би оказал значително въздействие върху безработицата в града.
4.1.4. Алтернативи
(45)
В заключение NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел алтернативи на разглежданите договори.
(46)
Първо, NEUWOGES посочва, че би трябвало да бъде предпочетена директна продажба, тъй като тя би генерирала печалба, докато при GVV от самото начало е могло да се очакват загуби. Обектите (сгради и парцели) са могли да бъдат продадени на цената, определена в експертните оценки на пазарната стойност, или на по-висока цена. Дори ако даден купувач само беше придобил земята и беше разрушил сградите, тази продажба е щяла да бъде по-рентабилна. NEUWOGES поддържа това мнение и при отчитане на опрощаването съгласно AHG, понеже NEUWOGES е могло да опита да изпълни задълженията си чрез приватизацията на други сгради, а продажбата би била по-рентабилна дори без опрощаването съгласно AHG отколкото сделката за продажба с обратен лизинг. Според NEUWOGES причините да не се прибегне до някоя от тези алтернативи могат да се обяснят с неговите политически задължения.
(47)
Освен това NEUWOGES е на мнение, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел да финансира сам едно не толкова мащабно саниране, да отдаде под наем сградите без саниране или да събори сградите. NEUWOGES отново обяснява отхвърлянето на тези алтернативи със своите политическите задължения.
(48)
Накрая NEUWOGES счита, че в случай на решение за саниране за NEUWOGES във всеки случай е щяло да бъде по-рентабилно да финансира тези работи по друг начин. Например това е могло да стане чрез кредит, за чието обезпечение град Нойбранденбург да поеме поръчителство, така че условията за кредита са щели да бъдат по-изгодни, отколкото при сделката с BAVARIA.
4.1.5. Държавни средства и приписване на държавата
(49)
NEUWOGES счита, че предполагаемо предимство е предоставено от държавни средства и следва да бъде приписано на държавата.
(50)
Първо, NEUWOGES твърди, че град Нойбранденбург като едноличен собственик на капитала и чрез доминиращото си влияние върху надзорния съвет е упражнил доминиращо влияние върху NEUWOGES. С оглед на тези правоотношения на контрол предполагаемите загуби от сделката за продажба с обратен лизинг са представлявали пропуснати държавни средства.
(51)
Също така NEUWOGES твърди, че в настоящия случай са налице практически всички индикатори за вменяване на държавата: град Нойбранденбург упражнява значително влияние върху NEUWOGES; за NEUWOGES е от изключително важно значение да служи на интересите на града; разглежданата сделка е била сключена поради политически причини и град Нойбранденбург доказано е имал последната дума при сделката за продажба с обратен лизинг.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA отхвърля аргументите на NEUWOGES и заявява, че разглежданите договори са били нормални пазарни трансакции и не са му предоставили предимство. Следователно те не са представлявали държавна помощ. Първо BAVARIA изтъква, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една икономическа цялост (раздел 4.2.1). Второ, според него като цяло при договорите не става въпрос за договори, които нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил (раздел 4.2.2). Трето, посочените от NEUWOGES алтернативи не са били по-благоприятни за NEUWOGES (раздел 4.2.3). Накрая BAVARIA твърди, че не е налице прехвърляне на средства, което може да бъде приписано на държавата (раздел 4.2.4).
4.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(53)
В тази връзка BAVARIA се аргументира, че разглежданите договори следва да бъдат третирани като едно цяло и не могат да бъдат оценявани изолирано един от друг. Според него продажбата и последващото обратно наемане на сградите са две взаимосвързани части на една-единствена сделка. BAVARIA подчертава, че сделката е била предложена като пакет и оценена от NEUWOGES като пакет, както е видно от вътрешния протокол, с който е документиран процесът по намиране на решение от страна на NEUWOGES.
(54)
Следователно, според BAVARIA критерият за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект следва да бъде приложен за сделката като цяло, а не за всеки отделен договор.
4.2.2. Сделката не е предоставила предимство на BAVARIA
(55)
Според BAVARIA възможното съществуване на предимство е изключено още поради самия факт, че NEUWOGES е провело тръжна процедура (дори и тя да е била само с ограничен обхват), за да сондира пазара. BAVARIA твърди, че няма причина за съмнение, че NEUWOGES е избрало икономически най-изгодната оферта.
(56)
Според BAVARIA, за да се установи дали независимо от тръжната процедура действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил сделката, би трябвало да бъде взета предвид особената ситуация на NEUWOGES. NEUWOGES е трябвало да получи капитал и да санира жилищата, за да ги приватизира (при изгодни в бъдеще наеми) и да получи опрощаването съгласно AHG. Затова според BAVARIA действащ в условията на пазарна икономика стопански субект също би сключил сделката в подобна ситуация.
(57)
Що се отнася до разпоредбите на GVV и рисковете, съпътстващи развитието на пазара на недвижимите имоти в Нойбранденбург под очакванията (като например квота на незаетост над прогнозите и пр.), BAVARIA изтъква довода, че рискът желаният наем и квота на заетост да не могат да бъдат постигнати не е бил наложен на NEUWOGES, а всъщност той е останал в предприятието. NEUWOGES е трябвало да понесе последиците също и от евентуално развитие на пазарната конюнктура под очакванията, ако сделката с BAVARIA не беше осъществена.
(58)
Относно отделните разпоредби на GVV BAVARIA твърди, че използваният за изчислението на лизинговия лихвен процент среден наем за м2 е бил малко под стойностите, които е трябвало да бъдат очаквани за Нойбранденбург съгласно индекса на наемите. Освен това BAVARIA подчертава, че в същия индекс на наемите се е очаквало нарастване на наемите след 1 януари 2000 г., така че увеличение на наемите от […] % годишно не е било нереалистично.
(59)
По отношение на EBV BAVARIA подчертава, че изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки на пазарната стойност не могат да бъдат директно сравнявани с EBV, тъй като експертните оценки са се отнасяли за директна продажба, докато EBV е предвиждал продажба на сградите и само учредяване на права на строеж върху земята. Тъй като NEUWOGES е останало собственик на земята, определената в експертните оценки стойност на земята не е можела да бъде взета предвид. Според BAVARIA във всеки случай експертните оценки на пазарната стойност вече не са от значение, тъй като в тях е оценена само теоретичната стойност на обектите, а не тяхната стойност, която действително може да бъде реализирана на пазара.
(60)
Освен това BAVARIA твърди, че трябва да бъде взето предвид и постигнатото със сделката опрощаване на дългове. Една от целите на NEUWOGES при сключването на разглежданата сделка е била постигането на опрощаване съгласно AHG.
(61)
Независимо от конкретните условия на EBV и на GVV според BAVARIA трябва да бъдат взети предвид и предимствата, които NEUWOGES е получило от GPV. BAVARIA твърди, че NEUWOGES е настоявало санирането на жилищата да бъде възложено на неговото дъщерно дружество BRG, като добре е знаело, че NEUWOGES ще получи всички печалби на BRG (то обаче е отговаряло и за покриването на евентуални загуби). На този фон печалбите от договора с BRG за сума в размер на […] EUR трябва да бъдат разглеждани като важно предимство за NEUWOGES.
(62)
По отношение на общата логика на модела сделката за продажба с обратен лизинг BAVARIA накрая посочва, че NEUWOGES естествено е трябвало да върне първоначалната инвестиция на BAVARIA заедно с лихвите. BAVARIA препраща към протокола от вътрешния процес по намиране на решение на NEUWOGES, за да покаже, че NEUWOGES е съзнавало напълно факта, че с лизинговият лихвен процент е трябвало да бъде изплатена първоначалната инвестиция на BAVARIA.
4.2.3. Алтернативи
(63)
Що се отнася до изложените от NEUWOGES алтернативи, които според него са били икономически по-изгодни, BAVARIA твърди, че тези алтернативи не са били на разположение или пък на са били по-изгодни. Първо, що се отнася до предполагаемия вариант за директна продажба на наемателите, според BAVARIA е било много малко вероятно NEUWOGES да продаде несанирани жилища, като същевременно с това то не е разполагало със средствата за финансиране на необходимото саниране. Второ, във връзка с финансирането на санирането с кредит BAVARIA посочва, че NEUWOGES е трябвало да поеме същите рискове и разходи като при сделката с BAVARIA. Освен това директната продажба на санирани жилища на наемателите или на купувач стопански субект не е била привлекателна, понеже би се наложило NEUWOGES да отчисли значителен процент от по-високата цена в полза на ETF.
4.2.4. Държавни средства и приписване на държавата
(64)
В заключение BAVARIA изтъква, че сделката не засяга средства на държавата и не следва бъде приписана на държавата. Според BAVARIA NEUWOGES е нормално предприятие по частното право, което не получава държавни средства нито пряко, нито косвено. Общият контрол, упражняван от надзорния съвет, в който представителите на общината са с най-голям брой, не е достатъчен за приписването на трансакцията на държавата. Аргументът на NEUWOGES, че град Нойбранденбург е оказал натиск върху NEUWOGES да сключи сделката по политически причини не е убедителен.
4.3. ГРАД НОЙБРАНДЕНБУРГ
(65)
Град Нойбранденбург, който е собственик на NEUWOGES, твърди, че разглежданите договори включват държавна помощ. Градът подкрепя приведените от NEUWOGES аргументи и взема самостоятелно становище по редица други въпроси.
4.3.1. Предимство
(66)
Първо, Нойбранденбург е на мнение, че EBV и GVV трябва да бъдат оценявани поотделно, тъй като страните по договорите са ги разграничили старателно както в правен, така и в икономически аспект. Второ, Нойбранденбург препраща към изтъкнатите от NEUWOGES аргументи по отношение на прогнозното намаляване на населението, което действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би отчел. Освен това Нойбранденбург подчертава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би могъл ясно да предвиди високия процент на незаетост. Трето, Нойбранденбург застъпва схващането, че възложеното от BAVARIA саниране е било така лесно изпълнимо, че не е могло да се очакват висок процент на заетост и значителни увеличения на наемите.
(67)
Освен това Нойбранденбург отхвърля и други аргументи на BAVARIA. В частност Нойбранденбург счита, че тръжната процедура не може да бъде ползвана като признак за това, че офертата на BAVARIA е била най-изгодната налична оферта на пазара. Във всеки случай действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел офертата на BAVARIA дори и действително да е била най-изгодната оферта на пазара. Що се отнася до предполагаемите алтернативи, Нойбранденбург по същество споделя аргументите на NEUWOGES. По отношение на експертните оценки на пазарната стойност и аргумента на BAVARIA, че не било възможно да бъдат постигнати изчислените цени, Нойбранденбург обяснява, че експертната оценка на пазарната стойност трябва да бъде заложена като параметър за пазарната цена към меродавния момент, тъй като вече не е възможно да се установи цената, която през 1998 г. NEUWOGES действително е можело да се постигне на пазара.
4.3.2. Държавни средства и приписване на държавата
(68)
Град Нойбранденбург смята, че правната сделка трябва да му бъде приписана, тъй като той упражнява достатъчен контрол върху NEUWOGES като цяло и в частност по отношение на сделката за продажба с обратен лизинг.
(69)
Като едноличен собственик на капитала градът по собствени твърдения е имал пълен контрол върху NEUWOGES. Затова управителите на NEUWOGES трябвало да изпълняват нарежданията на града. Освен това осем от десетте членове на надзорния съвет на NEUWOGES са представители на града, така че той разполага с допълнителен механизъм за контрол. Съгласно законодателството за общините град Нойбранденбург е бил задължен да гарантира, че може да упражнява съответно влияние върху NEUWOGES.
(70)
Във връзка с разглежданата сделка град Нойбранденбург обяснява, че не само е имал възможност за упражняване на контрол, но и действително е упражнявал такъв контрол при тази сделка. Нойбранденбург смята, че между другото от протоколите на надзорния съвет е видна тясната обвързаност на представителите на града и че преди сключването на сделката е било необходимо решение на надзорния съвет. По отношение на условията на сделката Нойбранденбург посочва, че градът е изисквал да бъдат защитени политическите интереси на общината.
(71)
В резюме град Нойбранденбург констатира, че контролът на града върху сделката за продажба с обратен лизинг, както и неговата отговорност за това се доказват от фактите, така че сделката следва да му бъде приписана.
4.4. ФЕДЕРАЛНА ПРОВИНЦИЯ БЕРЛИН
(72)
Федерална провинция Берлин, която е тясно свързана с BAVARIA (19), твърди, че разглежданите договори не съдържат елемент на помощ, тъй като за BAVARIA не било създадено предимство.
4.4.1. Предимство
(73)
Първо, Берлин изтъква довода, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една-единствена сделка, тъй като те са допълващи се части на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг. Според провинцията NEUWOGES също ги е третирало като едно цяло.
(74)
По отношение на критерия за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект Берлин препраща към обстоятелството, че с оглед на икономическото състояние на NEUWOGES през разглеждания период (1997/1998 г.) и вида на целевата сделка (приватизация в съответствие с условията за опрощаване съгласно AHG, саниране на жилищния му фонд, запазване на управлението върху неговите обекти, запазване на социалнопоносими наеми) BAVARIA е предложило балансирано решение.
(75)
По-специално по отношение на EBV Берлин изтъква, че първо, тръжната процедура на NEUWOGES показва, че NEUWOGES е счело офертата на BAVARIA за най-изгодната налична на пазара към въпросния момент (1997/1998 г.) оферта за финансиране. Второ, Берлин твърди, че опрощаването съгласно AHG трябва да бъде взето предвид, тъй като изпълнението на задължението за приватизация по реда на AHG е било много важно желание на NEUWOGES. Трето, Берлин акцентира, че продажбата срещу относително ниска цена (чрез избор на обвързано с административни условия за саниране отчуждаване вместо отчуждаване след приключване на самостоятелно извършени работи по саниране) е била в икономически интерес на NEUWOGES, защото по-ниската цена означавала, че в полза на ETF е трябвало да бъде отчислена по-ниска сума.
(76)
По отношение на GVV Берлин посочва, че, първо, договорите за сравнение показва, че нито срокът на договора, нито индексирането на лизинговата вноска с […] % годишно са били необичайни. Второ, с оглед на изчислимото към тогавашния момент (1997/1998 г.) средно ниво на инфлацията индексирането е било оправдано. Трето, наемът за м2 е бил в рамките на валидния индекс на наемите за Нойбранденбург.
4.4.2. Държавни средства и приписване на държавата
(77)
Подобно на BAVARIA провинция Берлин аргументира, че град Нойбранденбург не предоставя средства на NEUWOGES. Всъщност на разположение на NEUWOGES са само реализираните от самите него приходи, върху които общинските служби нямат пряк контрол.
(78)
По отношение на приписването на държавата Берлин смята за не много логично, че град Нойбранденбург е решил да предостави помощ на фонд за недвижими имоти от Берлин в ущърб на собственото си местно дружество за жилищно строителство. Освен това според него няма достатъчно признаци за това град Нойбранденбург да иска да му бъде приписано сключването на договорите.
5. ОСНОВАНИЯ ЗА ОТКРИВАНЕТО НА ОФИЦИАЛНАТА ПРОЦЕДУРА ПО РАЗСЛЕДВАНЕ
(79)
В решението си за откриване на официалната процедура по разследване Комисията представи своето предварително становище по редица въпроса и покани заинтересованите страни да представят сведения най-вече относно три въпроса.
(80)
Първо, Комисията временно прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като съвкупност, а не поотделно, тъй като и двата договора са съставна част от лизинг на недвижими имоти под формата на сделка за продажба с обратен лизинг (20). Затова оценката на възможно икономическо предимство се е основала на анализа на приходите, които през 1998 г. NEUWOGES е можело да очаква от съвместното сключване на EBV и на GVV (21).
(81)
Относно EBV Комисията изтъкна по-специално два въпроса:
-
първо, трябва да бъде изяснено дали опрощаването съгласно AHG трябвало да бъде включено в оценката (22);
-
второ, Комисията поиска допълнителна информация относно разликите в експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г., тъй като според нея без допълнително уточнение не може да се установи коя от тези експертни оценки евентуално отразява действителната пазарна стойност на недвижимите имоти през 1997/1998 г. (23).
(82)
По отношение на GVV Комисията подчертава първо, че от договорите за сравнение е видно, че договорените между NEUWOGES и BAVARIA условия не са били необичайни за пазара към тогавашния момент (1997/1998 г.) (24). На второ място Комисията твърди, че проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура доказва, че NEUWOGES е имало възможността да се осведоми на пазара и да вземе икономически рационално решение (25). На трето място Комисията изтъкна факта, че договорените наеми за 2008 г. действително са отговаряли на средния наем в разглеждания район на града през 2008 г. и са били само малко по-ниски (26).
(83)
Въпреки че всички тези фактори говорят в подкрепа на обичайния пазарен характер на GVV, Комисията поиска допълнителна информация относно очакванията на участниците в пазара на недвижими имоти през 1998 г., за да може да провери по-задълбочено съответните доводи (27).
(84)
Накрая Комисията разгледа представения от NEUWOGES анализ на паричните потоци и в крайна сметка стигна до извода, че поради методологически недостатъци този анализ не може да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (28).
(85)
Затова Комисията стигна до резултата, че въз основа на представената информация не би могла да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (29). Тя обаче изрази намерението си да провери по-задълбочено аргументите на пазарните участници и помоли всички заинтересовани страни за представянето на допълнителна целесъобразна информация (30).
6. НАЦИОНАЛНИ СЪДЕБНИ ПРОИЗВОДСТВА
(86)
На 28 ноември 2008 г. LG Rostock оповести решението си в първоинстанционното производство между BAVARIA и NEUWOGES. BAVARIA е подало иска, тъй като след октомври 2006 г. NEUWOGES е отказало плащането на договорената в GVV месечна лизингова вноска с мотива, че договорът е нищожен, понеже съдържа неправомерна държавна помощ.
(87)
В решението си LG Rostock първо прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като едно цяло, а не поотделно, тъй като двата договора били съставна част на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг (31).
(88)
По отношение на EBV LG Rostock определи първо за първите 30 години от срока на действие на EBV годишната вноска за правото на строеж; тя възлизаше на […] % годишно. LG Rostock застъпи схващането, че това не представлява несъразмерно ниско възнаграждение, тъй като NEUWOGES е получило авансово вноската за правото на строеж за първите 30 години и е могло да я инвестира доходоносно, което не е било възможно да стане при ежегодно плащане (32).
(89)
Освен това LG Rostock установи, че постигнатото от NEUWOGES благодарение на сделката за продажба с обратен лизинг освобождаване от стари дългове е трябвало да бъде отчетено в пълен размер, тъй като тази сделка е създала предпоставки за освобождаването от стари дългове (33). Ако сумата на освобождаването от дългове се прибави към покупната цена на сградите, така получената стойност е само 16 % под посочената стойност в експертните оценки на пазарната стойност на сградите от 2007 г. и следователно не е непропорционална на стойността на сградите (34). Накрая LG Rostock посочва, че NEUWOGES е имало интерес от ниска покупна цена, тъй като вследствие на по-ниската покупна цена са щели да се намалят общият обем на инвестициите на BAVARIA и съответния лизингов лихвен процент (35). Освен това LG Rostock установи, че по-ниска покупна цена е по-изгодна и затова, защото задълженията на NEUWOGES за плащане към ETF са зависели от приходите от продажба (36).
(90)
По отношение на GVV LG Rostock беше на мнение, че, първо, при лизинговите сделки с недвижими имоти 30-годишен срок на договор не е нещо необичайно (37). На второ място съдът изрази становище, че договорената лизингова вноска в първоначален размер от […] EUR/м2 не е била несъразмерна спрямо средните наеми за сравними сгради през разглеждания период (1997/1998 г.) (38). Също така съдът заключи, че с оглед на инфлацията между 1970 г. и 1998 г. (т.е. средно 3,52 % годишно) годишното увеличение на лизинговата вноска с […] % е оправдано (39). Освен това LG Rostock посочи, че действителното развитие на наемните цени в засегнатите квартали през първите 10 години от срока на договора отговаря на предвиденото в него увеличение. На трето място, LG Rostock изтъкна довода, че разходите за управление и техническа поддръжка са изчислени в съответствие с действащите законови разпоредби и по никакъв начин не дават основание да се приеме съществуването на предимство в полза на BAVARIA (40).
(91)
По отношение на риска от несъбиране на наема от […] % LG Rostock счете, че лизингополучателят във всяко лизингово правоотношение трябва да носи риска дали действително ще може да ползва предоставената му за ползване вещ така, както е предвидено (41). LG Rostock подкрепи този извод с аргумента, че нито една кредитна институция не би поела отговорност за това, че финансираният недвижим имот ще може да бъде ползван както е планирано.
(92)
Накрая LG Rostock сравни средната, получена в резултат на сделката за продажба с обратен лизинг с лизингова вноска с лихвените проценти по традиционни кредити. Тъй като средногодишният лизингов лихвен процент възлиза на […] % годишно, според LG Rostock това не е било несъразмерно спрямо очакваното развитие на лихвите за строителния капитал, тъй като те биха могли да възлизат максимум на 10 % годишно (42).
(93)
В резюме LG Rostock заключи, че на BAVARIA не е било предоставено предимство, тъй като и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил разглежданите договори (43).
(94)
NEUWOGES е обжалвало това решение. Делото пред OLG Rostock все още не е приключило.
(95)
Освен това BAVARIA заведе производство пред VG Greifswald, за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES и на град Нойбранденбург. BAVARIA обясни, че преди това се е опитало да получи подобна справка въз основа на заявление по реда на Закона за свобода на информацията (Informationsfreiheitsgesetz), което обаче е било отхвърлено от град Нойбранденбург с аргумента, че BAVARIA вече е имало достъп до всички важни документи в рамките на производствата пред LG/OLG Rostock и Европейската комисия (44). Производството пред VG Greifswald също все още не е приключило.
7. ОЦЕНКА НА МЯРКАТА
7.1. НАЛИЧИЕ НА ПОМОЩ СЪГЛАСНО ЧЛЕН 107, ПАРАГРАФ 1 ОТ ДФЕС
(96)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС „всяка помощ, предоставена от държава членка или чрез ресурси на държава членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите членки, е несъвместима с общия пазар“. Следователно, за да бъде определена като държавна помощ, мярката трябва да отговаря на изброените по-долу четири кумулативни условия:
а)
мярката предоставя на предприятие селективно икономическо предимство;
б)
мярката може да бъде приписана на държавата и е финансирана с държавни ресурси;
в)
мярката нарушава или застрашава да наруши конкуренцията;
г)
мярката може да засегне търговията между държавите членки.
7.1.1. Селективно предимство в полза на предприятие: общи принципи
(97)
Съгласно установената съдебна практика на Съда условията, които дадена мярка трябва да изпълнява, за да попадне в обхвата на понятието „помощ“ по смисъла на член 107 от ДФЕС, не са изпълнени, когато предприятието бенефициер би могло да получи същото предимство, което му е предоставено от държавни ресурси, при обстоятелства, които съответстват на нормалните пазарни условия. За преценката на въпроса дали същата мярка при нормални пазарни условия би била предприета от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който се намира във възможно най-подобното състояние като държавата, трябва да бъдат взети предвид само предимствата и задълженията, свързани с качеството на държавата като съдружник, но не и онези, които произтичат за него в качеството на носител на публичната власт (45).
(98)
Следователно приложимостта на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект в крайна сметка зависи от това дали засегнатата държава членка в качеството ѝ на стопански оператор, а не носител на публичната власт, предоставя икономическо предимство на предприятие. Затова когато в рамките на административно производство държава членка се позове на този принцип, при съмнения тя трябва еднозначно и с помощта на обективни и проверуеми доказателства да докаже, че е предприела мярката в качеството си на стопански оператор. От тези доказателства трябва ясно да се вижда, че преди или едновременно с предоставянето на икономическото предимство засегнатата държава членка е решила да влезе в ролята на стопански оператор посредством действително приведената в действие мярка. В този смисъл може по-специално да са нужни доказателства, които да покажат, че това решение се основава на икономически преценки, сравними с онези, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект във възможно най-подобна ситуация като засегнатата държава членка би предприел преди съответното капиталовложение, за да определи неговата бъдеща рентабилност.
(99)
Противно на това икономическите оценки, изготвени след предоставянето на това предимство, ретроспективното установяване на действителната рентабилност на извършеното от засегнатата държава членка капиталовложение или по-късните оправдания на действително избрания начин на процедиране не са достатъчни, за да се докаже, че тази държава членки преди или едновременно с това предоставяне е взела подобно решение в качеството на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект (46).
(100)
От гореизложеното следва първо, че представените от страните по договора документи, съставени след постановяването на мярката, не могат да бъдат взети предвид в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(101)
Второ, от гореизложеното следва, че влиянието на AHG върху финансовото състояние на NEUWOGES също не може да бъде отчетено в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Наистина с AHG е преследвана политическа цел и са били допустими само ограничена категория от предприятия (член 2 от AHG). Законът не би бил приложим по отношение на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
7.1.2. Структура на оценката по настоящото дело
(102)
За да се установи дали посредством разглежданите договори на BAVARIA е било предоставено предимство, трябва да се провери дали тези договори съответстват на договори, с които би се ангажирал действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
(103)
Проверката на Комисията се осъществява на три етапа. На първия етап се анализират финансовите последици от сделката върху NEUWOGES, за да се установи какви печалби е могло да очаква предприятието (раздел 7.2). На втория етап сделката за продажба с обратен лизинг се сравнява с други алтернативи като например директна продажба, за да се установи дали евентуални алтернативи биха били икономически по-привлекателни в икономически план (раздел 7.3). На третия етап се извършва сравнителен анализ, като разглежданата сделка се сравнява с подобни сделки за продажба с обратен лизинг, сключени към същия момент, анализират се резултатите от проведена от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и се сравняват условията на сделката с обичайните лихвени проценти по други сделки за финансиране към разглеждания момент (края на 1997 г./началото на 1998 г.) (раздел 7.4). Тези три етапа на анализ позволяват в своята цялост да се направи заключение извод за това дали подходът на NEUWOGES е действал като стопански субект в условията на пазарна икономика.
7.2. ФИНАНСОВИ ПОСЛЕДИЦИ ОТ СДЕЛКАТА ЗА NEUWOGES
(104)
Първият етап при анализа на финансовите последици от разглежданата сделка се състои в определянето на вида на сделката. В този случай основно става дума за въпроса дали двата сключени между NEUWOGES и BAVARIA договора представляват две части на една и съща интегрирана сделка или дали те трябва да бъдат разглеждани като две отделни трансакции (раздел 7.2.1). Второ, за да може да бъде извършена адекватна оценка на финансовите последици от сделката за NEUWOGES, се проучват особеностите на сделката за продажба с обратен лизинг (раздел 7.2.2). След обстоен отделен анализ на финансовите последици на EBV (раздел 7.2.3) и на GVV (раздел 7.2.4) следва цялостен анализ на очакваната за NEUWOGES рентабилност от сделката (раздел 7.2.5).
7.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(105)
Първо, следва да се припомни, че както в решението за откриване на процедурата на Комисията, така и в решението на LG Rostock се застъпва мнението, че двата разглеждани договора трябва да бъдат оценявани като едно цяло (47). Официалната процедура по разследване потвърди тази констатация поради следните причини:
а)
двата договора са взаимодопълващи се части на една-единствена сделка за продажба с обратен лизинг. В съставената от BAVARIA брошура, в която се рекламира неговият специален модел за продажба с обратен лизинг, се обръща внимание, че сделката се изпълнява чрез два договора, като единият регламентира продажбата, а другият обратното наемане (48). В по-нататъшните препратки двата договора навсякъде се разглеждат като обща сделка;
б)
договорите са сключени на 21 януари 1998 г., т.е. на една и съща дата, и препращат един към друг (49), което указва тяхната тясна връзка и факта, че нито един от двата договора не би бил сключен без другия;
в)
както е видно от първоначално представеното от NEUWOGES изчисление на цената на BAVARIA, условията на договорите са неразривно свързани помежду им (50). Размерът на авансовото плащане в брой е зависело от дължимата ежемесечно от NEUWOGES лизингова вноска и направената от BAVARIA инвестиция в санирането на сградите. При всяка сделка за продажба с обратен лизинг лизинговата вноска трябва да изплати първоначалната инвестиция на лизингодателя. Това означава, че в случай на различни разпоредби на GVV числата в EBV също биха се променили и обратно (51).
г)
От протоколите от заседанията на надзорния съвет на NEUWOGES е видно, че за NEUWOGES двата договора винаги са били съставна част на една и съща сделка (52). Например в проекторешенията на надзорния съвет от 30 октомври 1997 г. и 16 декември 1997 г. ясно е установено, че финансирането на покупната цена от купувача ще стане посредством лизингов модел. Това показва, че NEUWOGES много добре е осъзнавал връзката между EBV и GVV. Също на заседанието от 16 декември 1997 г. ръководството на NEUWOGES е заявило пред надзорния съвет, че договореното с BAVARIA плащане било цената, която можела да бъде постигната за този „пакет“, и че „пакетът“ криел някои рискове за предприятието, които обаче били поносими. Споменаването на „пакета“ и свързания с него риск отново доказва, че двата договора са били разглеждани като една-единствена сделка.
(106)
Доводите на NEUWOGES относно липсата на нотариална заверка на един от разглежданите договори са неубедителни. Като основен аргумент NEUWOGES изтъква, че тази липсваща нотариална заверка доказвала намерението на страните по договора да сключат два отделни, независими един от друг договора. Комисията посочва, че държавните мерки могат да имат различна форма и затова трябва да се оценяват в зависимост от техните последици, така че не може да се изключи възможността няколко последователни държавни мерки да бъдат разглеждани като една-единствена мярка за целите на прилагането на член 107, параграф 1 от ДФЕС. По-специално такъв може да бъде случаят, когато последователни мерки са така тясно свързани една с друга, и по-специално с оглед на тяхната времева последователност, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на осъществяването им по такъв начин, че е невъзможно да бъдат отделени една от друга (53). Следователно понятието за една-единствена сделка е по-широко дефинирано в законодателството на Съюза, за държавната помощ, отколкото в германското договорно право. Изложените съждения в съображение 105 показват, че разглежданите договори - що се отнася до тяхната последователност във времето, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на сключването им - следва да бъдат считани за една-единствена сделка съгласно законодателството на Съюза, в областта на държавната помощ.
7.2.2. Контекст: структура на сделката за продажба с обратен лизинг
(107)
Сделката между BAVARIA и NEUWOGES се основава на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA. Той предвижда купувачът (BAVARIA) да финансира своята първоначална инвестиция посредством обратно предоставяне под наем на придобитите сгради на продавача (NEUWOGES). За определянето на размера на инвестицията и на съответните лизингови лихвени проценти лизинговият модел използва проста формула, съгласно която размерът на инвестицията се изчислява чрез деление на номиналното годишно лизингово плащане на лизингов лихвен процент (в %):
На свой ред лизинговият лихвен процент се получава от комбинация на срока на договора, индексирането на лизинговата вноска и остатъчната стойност на сградите:
Лизингов лихвен процент (в %):
Срок: 25 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Срок: 30 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Следователно размерът на инвестицията зависи както от лизинговия лихвен процент, така и от месечните лизингови плащания и обратно. След като страните по договора са установили референтните стойности (срок, годишна индексация, остатъчна стойност) и целевият общ размер на инвестицията или планираните месечни лизингови плащания, могат да бъдат изчислени липсващите параметри. Съгласно формулата от по-краткия срок, по-малката остатъчна стойност, по-ниската индексация или по-малките номинални месечни плащания се получава по-малък общ размер на инвестицията.
(109)
След определяне на общия размер на инвестицията се приспадат разходите за саниране и данъци, както и другите евентуални разходи. Остатъкът от сумата съответства на покупната цена. При сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA при покупната цена (авансово плащане в брой) не се прави разлика между платената цена за собствеността върху сградите и таксите за правото на строеж.
Изчисление за сделката между BAVARIA и NEUWOGES
Общ размер на инвестицията
[…] EUR
Саниране
[…] EUR
Данъци и такси
[…] EUR
Приватизационно възнаграждение
[…] EUR
Покупна цена
[…] EUR
(110)
Разглежданата сделка за продажба с обратен лизинг се състои от два елемента - EBV и GVV; те на свой ред са свързани с GPV. Финансовите последици от EBV, GVV и GPV за NEUWOGES следва да се оценят в този контекст.
7.2.3. Определяне на очакваните финансови последици от EBV за NEUWOGES
(111)
Основните елементи на EBV са продажбата на сградите и учредяването на права на строеж върху земята, на които се намират сградите, за срок от 75 години. BAVARIA е поело задължение за плащане в общ размер на […] EUR в полза на NEUWOGES, от които […] EUR капитализирана вноска за правото на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградите (54). Освен това, считано от 1 януари 2029 г., BAVARIA трябва да плаща в продължение на 10 години годишна вноска за правото на строеж в размер на […] % от тогавашната стойност на земята, т.е. […] EUR/м2, съответно […] EUR годишно (55). За остатъка от срока на EBV - считано 2039 г. до края на 2073 г. - е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] % (56).
(112)
Допълнително към покупката на сградите и придобиването на правата на строеж върху съответните парцели BAVARIA се е задължило да санира сградите и е одобрило сключването на договор с BRG, дъщерно дружество на NEUWOGES, за изпълнението на строителните работи.
(113)
При определянето на размера на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена в рамките на EBV страните по договора са заложили месечно лизингово плащане в размер на […] EUR/м2, индексация с […] % годишно, остатъчна стойност на сградите от […] % (която трябва да бъде платена от NEUWOGES след изтичане на сключения за 75 години договор за учредяване на правата на строеж въз основа на експертна оценка, която трябва да бъде изготвена към съответния момент), както и 30-годишен срок за обратното предоставяне под наем (57). Полученият въз основа на тези хипотези общ размер на инвестицията възлиза на […] млн. EUR (58). След приспадане на разходите за саниране в размер на […] EUR, на разходите за приватизация в размер на […] EUR, както и данъците/таксите в размер на […] EUR продажната цена възлиза на […] EUR (59).
(114)
След това тази крайна цена е разбита на цена за сградите ([…] % = […] EUR) и капитализирана вноска за правото на строеж върху земята ([…] % = […] EUR) (60). Полагащите се за земята и за сградите суми не са изчислени отделно, а съответно като дял от общата продажна цена.
(115)
Следователно първите предимства, възникнали за NEUWOGES от сделката, са били плащането в брой в размер на […] EUR и постъпленията от дължимите от BAVARIA след изтичане на 30 години вноски за правото на строеж.
7.2.3.1. Други фактори
Приватизационно възнаграждение
(116)
Първо трябва да се установи, че във всеки случай извършените от BAVARIA като приватизационно възнаграждение плащания в брой в полза на NEUWOGES в размер на […] EUR трябва да бъдат взети предвид.
(117)
Като купувач на сградите и титуляр на правото на строеж върху земята съгласно разглежданите договори BAVARIA е трябвало да положи ясно предписани усилия за продажба на част от жилищата в полза на наемателите. Това условие е било договорно регламентирано, така че продажбата е могла да бъде призната като „приватизация в полза на междинни приобретатели“ за целите на AHG. Съгласно този закон купувач стопански субект е трябвало да положи усилия да продаде на наемателите възможно най-голяма част, но минимум 1/3 от получения в рамките на сделката жилищен фонд (61). В рамките на това задължение е трябвало да бъдат положени също и усилия за информиране на наемателите относно съществуващите за тях възможности и за проучване на техния интерес от закупуване на жилища. Задължението за полагане на съответните усилия е било прехвърлено обратно на NEUWOGES съгласно EBV (част V, членове 1-3). Освен това е било договорено NEUWOGES да получи за целта възнаграждение в размер на […] EUR/м2, с което общото възнаграждение за приватизационните усилия е възлязло на […] EUR.
(118)
Първоначално не е било планирано NEUWOGES да получи възнаграждение за своите приватизационни усилия; платената по-късно отделно като възнаграждение за приватизационните усилия сума първоначално е била просто част от планираната продажна цена (62). В действителност за BAVARIA не е имало смисъл да плаща възнаграждение на NEUWOGES за дейности, от които BAVARIA не е имало никакъв икономически интерес. Предоставянето на опрощаване съгласно AHG, обвързано с условието за приватизационни усилия, е било от икономически интерес само за NEUWOGES.
(119)
Възнаграждението за приватизационните усилия обаче впоследствие е било приспаднато от продажната цена и вместо това изплатено под формата на отделно плащане. Причината за това вероятно се е кореняла в обстоятелството, че, ако беше останала част от продажната цена, разглежданата сума е щяла да подлежи за задължението за отчисляване в полза на ETF. Платената продажна цена от BAVARIA на NEUWOGES е била намалена със съответната сума. Според BAVARIA от икономическа гледна точка това с нищо не променя ситуацията. NEUWOGES е получило от BAVARIA точно същата сума, която би получило, ако не е било договорено отделно приватизационно възнаграждение. В действителност NEUWOGES само е добавило приватизационните плащания към очакваните приходи от сделката за продажба с обратен лизинг (63).
(120)
Отчитането на тези плащания като отделно възнаграждение, а не като част от продажната цена за NEUWOGES е било от значение само с оглед на AHG. Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 101), действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би взел под внимание AHG. Обстоятелството, че NEUWOGES е положило приватизационни усилия и е вложило ресурси в това, е без значение в настоящия контекст. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който не действа в контекста на AHG, не би положил приватизационни усилия, поради което те не могат да бъдат взети предвид при прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(121)
Съответно платеното от BAVARIA на NEUWOGES възнаграждение за приватизационните усилия трябва да се разглежда като важно предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде добавено към продажната цена, за да се определят цялостните финансовите последици от сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES.
Саниране
(122)
Извършеното в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг саниране е имало допълнителни финансови последици за NEUWOGES. Трябва да се припомни, че разходите за саниране са били непосредствено свързани с плащането от BAVARIA на NEUWOGES съгласно EBV, получено, като от общия размер на инвестицията се приспаднат разходите, включително разходите за саниране (вж. съображение 109). Другояче казано: колкото са по-високи разходите за саниране, толкова по-ниска е покупната цена. Поради тази причина при алтернативно изчисление на трансакцията, в което са заложени по-ниски наеми, по-ниска индексация и следователно значително по-ниски лизингови лихвени проценти, въпреки това покупната цена продължава да превишава договорената в EBV цена; на първо място това се е дължало на обстоятелството, че в това алтернативно изчисление са били заложени значително по-ниски разходи за саниране, отколкото са били последно договорени между BAVARIA и BRG (64).
(123)
С оглед на това следва да се отбележи, че фиксираната сума, платена от BAVARIA на BRG, 100 % дъщерно дружество на NEUWOGES, съгласно GPV за работите по саниране, значително е превишавала първоначалните прогнозирани от NEUWOGES разходи за саниране (65). Докато в първоначалната си прогноза NEUWOGES е определило разходите в общ размер на […] EUR, съответно […] EUR/м2, договорената накрая между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането е възлизала на […] EUR, съответно на […] EUR/м2. Другояче казано: договорените разходи са превишили първоначалните прогнозни разходи с […] EUR, съответно с […] %. Значително по-голямата договорена фиксирана сума на разходите е намалила чувствително платената съгласно EBV от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена.
(124)
Не беше посочено обяснение за разликата между първоначалната прогноза на разходите и договорената фиксирана сума. Това е още по-изненадващо, след като NEUWOGES първоначално е определило прогнозните разходи за саниране в размер на средно […] EUR/м2 като „обичайни[]“ (66). Също и в представената от NEUWOGES експертна оценка Между саниране и събаряне: панелното строителство в новите федерални провинции (наричана по-нататък „експертната оценка Pestel“) разходите за саниране, подобно на санирането, извършено от BRG, се изчисляват на […] EUR/м2 до […] EUR/м2 (67). Като собственик и управител на сградите NEUWOGES е било добре запознато с потребностите от саниране и е трудно да се разбере защо те са били така драстично подценени.
(125)
Разходите за саниране трябва да бъдат взети предвид при определянето на финансовите последици от EBV. Първо, очевидно е, че за BAVARIA не е бил важен размерът на разходите за фактуриране, които BRG, дъщерното дружество на NEUWOGES, е щяло да фактурира, тъй като всички допълнителни разходи за саниране просто са щели да бъдат включени в покупната цена. Същевременно NEUWOGES е имало очевиден икономически интерес от това BAVARIA да сключи с BRG договор за извършването на работите по санирането и част от продажната цена да бъде отнесена към разходите за саниране. Последното съждение се е основавало на факта, че печалбата, реализирана от дъщерното дружество на NEUWOGES, не е подлежала на задължението за отчисление съгласно AHG. Според собствените прогнози печалбата, реализирана от BRG (и следователно от NEUWOGES) от санирането, извършено от BAVARIA, е възлизала на […] EUR (68). Тази печалба представлява непосредствено предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде взето предвид. Действително, за да оправдае продажната цена, и ръководството на NEUWOGES се позовава на сключения с BRG договор за извършването на работите по санирането (69).
Вноска за правото на строеж върху земята
(126)
Що се отнася до вноската за правото на строеж, тук трябва да бъде разгледан доводът на NEUWOGES, че за първите 30 години BAVARIA de facto не трябва да извършва плащания, тъй като капитализираната вноска за правото на строеж е била включена в продажната цена. Въпросът дали вноската за правото на строеж се заплаща ежегодно или предварително като капитализирана вноска за правото на строеж, е почти без значение за оценката, която трябва да бъде извършена. Няма признаци за това, че подобно споразумение е било неразумно; то само е било израз на предпочитанието на NEUWOGES в полза на предварителното плащане.
(127)
Накрая не бива да се забравя, че и след изтичането на срока на GVV BAVARIA е задължено да плаща вноската за правото на строеж върху земята. Считано от 1 януари 2029 г. в продължение на 10 години BAVARIA трябва да плаща вноска за правото на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на земята, т.е. […] EUR/m2. За остатъчния срок е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] %. Ако за улеснение се приеме, че индексът на общите разходи за издръжка няма да се колебае, тези бъдещи плащания би трябвало да бъдат изчислени с номинална стойност от […] EUR. При цялостна оценка сконтираната към 1998 г. стойност на тези бъдещи плащания също трябва да бъде разгледана като част от полученото от NEUWOGES предимство.
7.2.3.2. Заключения
(128)
Тук трябва да се припомни, че анализът по-горе имаше за цел възможно най-точното определяне на финансовите последици от EBV за NEUWOGES. От анализа е видно, че получените от NEUWOGES съответни предимства включват следното:
а)
платената от BAVARIA сума в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните от санирането печалби ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за правото на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност от […] EUR).
7.2.4. Определяне на очакваните финансови последици на GVV за NEUWOGES
(129)
Съгласно GVV за управлението на разглежданите сгради отговаря NEUWOGES. На NEUWOGES се полагат всички постъпления от отдаването под наем на жилищата и търговските обекти. В замяна на това то трябва да плаща на собственика (BAVARIA) фиксирана месечна лизингова вноска, определена в размер на […] EUR до приключване на работите по санирането и на […] EUR за времето след това (член 3 от GVV). Срокът на договора е 30-годишен, считано от приключването на работите по санирането (член 2, алинея 1). Месечната лизингова вноска се индексира с […] % годишно (член 4, алинея 2). Цел на анализа по-долу е определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES.
7.2.4.1. Контекст (изчисления)
(130)
Месечната лизингова вноска се получава чрез умножение на очаквания нетен наем за м2 и за месец - след изваждане на административните разходи, разходите за техническа поддръжка и риска от несъбиране на наема - по броя на наличните квадратни метри (70). Така ключовите хипотези се отнасят до очаквания нетен наем за м2 и на месец, както и до очакваните разходи. В GVV страните са изходили от нетен наем в размер на […] EUR/м2 след санирането и разходи в размер на […] EUR/м2; съответно месечната лизингова вноска е определена в размер на […] EUR/м2 (71).
(131)
NEUWOGES е имало възможност да определя конкретните параметри, които накрая са били заложени в GVV (72). То е имало възможността да определи точно дължимите от него през срока на договора месечни плащания, както и приходите от продажба посредством определяне на различен размер на наема или на по-висока индексация (73). Съществувало е пряко съотношение между поемането на по-голям или на по-малък риск чрез установяване на определен лизингов лихвен процент (например чрез определяне на различен размер на наема, различна индексация и различни разходи) и на получените плащания под формата на продажната цена. Така например съгласно извършено от BAVARIA алтернативно изчисление, при което е заложена индексация от 2,0 %, размер на наема от […] EUR, и следователно лизингова цена от […] EUR, месечната лизингова вноска би възлизала на […] EUR вместо на […] EUR (74). Естествено и продажната цена би била по-ниска.
7.2.4.2. Анализ на финансовите последици
Общи съображения
(132)
При определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES следва да бъдат взети предвид две съображения: първо, лизинговата вноска се изчислява на база квадратен метър. Тъй като някои жилища са били продадени от BAVARIA след сключването на договора, общият брой на квадратните метри се е променил от първоначално […] м2 на […] м2 през 1999 г., […] м2 през 2000 г. и […] м2 през 2001 г. След 200 г. меродавният брой на квадратните метри е останал непроменен: […] м2. В своето становище NEUWOGES е заложило при изчислението на прогнозните финансови потоци този постепенно намаляващ брой на квадратните метри. Тъй като обаче от значение е само перспективата ex ante, NEUWOGES не е трябвало да намалява заложения в неговите изчисления брой на квадратните метри с действително продадения брой квадратни метри, а с броя на квадратните метри, които е очаквало да препродаде в началото на 1998 г. Съответно анализът по-долу в началото на 1998 г. не се основава на посочените от NEUWOGES в неговото становище данни; а се използват стойностите, които NEUWOGES е привело в първоначалната си прогноза за печалбите, а именно постепенно намаляване от […] м2 на […] м2 до 2003 г. Второ, за да бъдат определени очакваните към момента на сключването на сделката финансови последици от договора за NEUWOGES, трябва да бъдат сконтирани бъдещите постъпления и разходи, което налага определянето на сконтов процент. В съответствие с първоначалното си писмо и с представените от NEUWOGES анализи на паричните потоци Комисията приема сконтов процент от 5 % годишно (75).
Надеждност на анализите на паричните потоци на NEUWOGES
(133)
Преди да бъде извършен независим икономически анализ на GVV, първо е необходим коментар на представените от NEUWOGES анализи ex post на паричните потоци, които следва да разкрият какви очаквания ex ante би имал един разумен и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект по отношение на генерираните от GVV парични потоци. NEUWOGES привежда довода, че при залагането на реалистични хипотези ex ante - според него такива са били увеличение на наема от […] % годишно, индексация на разходите с […] % годишно и незаетост от […] % - от GVV е трябвало да се очаква отрицателен общ паричен поток в номинален размер на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност (76). Освен това NEUWOGES претендира, че само в случай на предполагаемо нереалистични хипотези ex ante - увеличение на наема от […] % годишно, незаетост от […] %, стабилни разходи - GVV би могъл да генерира положителна стойност в номинален размер от […] EUR и сконтиран размер от […] EUR (77). Така според NEUWOGES предварително е било ясно, че само за плащането на лизинговата вноска Бут ежегодно би трябвало да се налагат увеличения на наема от […] %, като едновременно с това не е имало възможност за увеличение на разходите.
(134)
В тази връзка трябва да се отбележи, че NEUWOGES изхожда от неубедителни допускания по отношение на размера на разходите (изходният размер на разходите е еднакъв във всички представени от NEUWOGES анализи). Заложените в GVV изчисления се базират на общи разходи (управление, техническа поддръжка, риск от несъбиране на наема) в размер на приблизително […] % от наемите, докато анализите на паричните потоци на NEUWOGES се базират на равнището на разходите (след санирането) от най-малко […] % ([…] % риск от несъбиране на наема, […] % управление и техническа поддръжка). Дори и да не се вземе под внимание драматичното увеличение на случаите на несъбиране на наема (от […] % на […] %), при останалите разходи все още се отчита ръст на наемите от […] % на […] %. В становището на NEUWOGES не се открива достатъчно обяснение на това покачване. Тъкмо обратното: NEUWOGES заключава, че […] % ([…] EUR/м2) е реалистична стойност за времето непосредствено след модернизацията, но тази стойност впоследствие трябва да бъде увеличавана ежегодно с […] % годишно (78). В експертната оценка на пазарната стойност, възложена от NEUWOGES преди продажбата, също се изхожда от равнище на общите разходи (включително риск от несъбиране на наема (79)) между […] % и […] % (експертна оценка от 1997 г.). Тъй като в експертната оценка не е точно посочен използваният при изчислението процент на несъбрани наеми, не може да се установи до каква степен заложените хипотези по отношение на другите разходи се различават от хипотезите на NEUWOGES. Във всеки случай сега изчисляваните от NEUWOGES други разходи са по-високи дори при допускане, че рискът от несъбиране на наемите в експертната оценка от 1997 г. е бил заложен в размер на […] %. Предвид това анализите на паричните потоци на NEUWOGES не могат да бъдат приети и трябва да бъдат коригирани при залагане на изходно равнище на разходите от […] % без риска от несъбиране на наемите (80).
(135)
Освен това в тази връзка следва да се установи, че твърдението на NEUWOGES, според което е трябвало да бъде наложено увеличение на наемите от […] %, само за да се компенсира повишаването на лизинговия лихвен процент, е погрешно. Тъй като лизинговият лихвен процент се изчислява като процент от първоначалния цялостен наем (в този случай […] %), увеличение на наема с […] % би позволило да се предприеме както повишаване на лизинговия лихвен процент, така и увеличение на разходите с […] %. При стабилни разходи би било достатъчно само незначително увеличение на наема с цел компенсиране на повишаването на лизинговия лихвен процент. В действителност при залагането на риск от несъбиране на наема от […] и иначе стабилни разходи би било достатъчно годишно увеличение на наема от […] %, за да се компенсира повишаването на лизинговата вноска. Всяко по-голямо увеличение би могло да се използва от NEUWOGES за компенсирането на нарастващи разходи или за реализирането на печалба.
Анализ на финансовите последици
(136)
Към момента на сключване на договора NEUWOGES е провел собствен анализ на номиналните парични потоци (81). В този анализ дружеството е приело, че собствените му разходи (за управление и техническа поддръжка) ще се увеличат с […] % годишно, че ще може да увеличава наемите на всеки три години с […] %, че би било възможно поддържането на вота на незаетост от […] % и че […] % от жилищата ще бъдат продадени на наемателите. На тази база NEUWOGES е очаквало генериран GVV да генерира номинален паричен поток от […] EUR през 30-годишния срок.
(137)
В рамките на официалната процедура по разследване не се разкриха обстоятелства, които биха оправдали предположението, че посочените изчисления са били извършени съзнателно въз основа на прекалено оптимистични очаквания. Няма никакви основания да се смята, че представителите на NEUWOGES, които са изложили тези данни пред надзорния съвет на NEUWOGES, са сторили това, съзнавайки, че данните са неверни. Действително не изглежда NEUWOGES да твърди, че ръководството му преднамерено било сключило неизгодна сделка, а по-скоро че се е подвело от погрешна преценка при оценката на икономическите последици (което според NEUWOGES не би станало при действащ в условията на пазарна икономика стопански субект) (82).
(138)
Въпреки това трябва да се провери дали очакванията наистина са били такива, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би основал решението си на тях. В тази връзка следва да се отбележи, че според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би направил допускане за увеличение на наема от само […] % годишно, риск от несъбиране на наема от […] % и повишаване на разходите за управление и техническа поддръжка с […] % (83). Според NEUWOGES при залагането на тези хипотези общият паричен поток би възлизал в номинална стойност на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност, като най-съществени са предимно седемкратно увеличените случаи на несъбрани наеми.
7.2.4.3. Пазарни очаквания
(139)
Първо трябва да се обърне внимание на документите, които разясняват действителните очаквания на двете страни участнички в сделката. Първо от протокола за заседанието на надзорния съвет на 16 декември 1997 г. е видно, че ръководството на NEUWOGES е характеризирало свързаните със сделката рискове като „поносими“ (84). Също така от този протокол става ясно, че в действията си NEUWOGES се е основавало на изчисления, базирани на увеличение на наема с […] % на всеки три години, повишаване на разходите (без риск от несъбиране на наема) от […] % и риск от несъбиране на наема от […] % (85).
(140)
Преди подписването на договорите NEUWOGES се е консултирало с одиторското дружество Nordrevision, според чиято преценка увеличение на наема от […] % е съответствало на общия размер на инфлацията, но е било почти неосъществимо (86). Освен това според Nordrevision изходното равнище на разходите (изчисленията се основават на прогнозни разходи в размер на […] % от наемите) е реалистично при допускане за нулева незаетост, но въпреки това е необходима индексация на разходите в съответствие с индексацията на лизинговата вноска (87).
(141)
На свой BAVARIA е приело, че с оглед на вероятно оставащото непроменено развитие на населението в Нойбранденбург (обусловено от установяването на различни големи доставчици на услуги) (88) и доброто състояние на сградите трябва да се очаква само ниска квота на незаетост (89). Освен това дружеството е изходило от допускането, че са възможни увеличения на наемите в съответствие с индексацията на лизинговите плащания (90).
(142)
В заключение се изтъква, че възложената от NEUWOGES преди продажбата експертна оценка на пазарната стойност от 1997 г. е съдържала данни за очаквани важни развития. В експертната оценка от 1997 г. е заложено равнище на разходите от […] % до […] %, като обаче няма данни относно процента за изчисляването на риска от несъбиране на наеми (91).
7.2.4.4. Оценка
Административни разходи
(143)
На първо място, очакванията за разходите за управление и техническа поддръжка изглеждат достоверни както по отношение на изходното равнище ([…] EUR/м2, съответно […] % от наемите), така и по отношение на очаквания ръст ([…] % годишно). Що се отнася до изходното равнище на разходите, този извод следва от констатацията на самото дружество NEUWOGES, че по този начин разходите са били заложени в достатъчно висок размер поне за времето непосредствено след санирането. Второ, в експертната оценка Pestel беше установено, че разходите за управление и техническа поддръжка през 1997 г. са щели да възлязат на средно […] EUR/м2, което е с […] EUR по-малко, отколкото заложените за същите разходи в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг (92). И накрая, отразените в експертната оценка разходи са се движели в същия порядък. Със сигурност е трябвало да се изходи от ръст на тези разходи и допускането за увеличение от […] % годишно е изглеждало реалистично и по-скоро предпазливо. Nordrevision дори е предложило подобна индексация на административните разходи да следва индексацията на лизинговата вноска; така би се получило годишно нарастване с […] %, т.е. по-слабо увеличение от действително приетото от NEUWOGES. По останалите въпроси самото NEUWOGES вече е на мнение, че реалистично е могло да се очаква увеличение с […] % годишно; това означава, че стойност от […] % годишно определено не е била недопустимо ниска.
Риск от несъбиране на наема
(144)
Що се отнася до риска от несъбиране на наема, не е било нереалистично да се приеме общ процент на несъбрани наеми от […] %. Първо трябва да се установи, че тази хипотеза не е била поставена под съмнение при оценката на договорите от Nordrevision, въпреки че консултантите са изразили други притеснения с оглед на общото икономическо състояние и пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург (93). Второ, изглежда в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не са приети значително по-високи рискове от несъбиране на наема, дори и да не са посочени конкретни данни за допуснатия риск (94).
(145)
Както е видно от вътрешните документи за вземането на решението на BAVARIA, поради установяването на различни големи доставчици на услуги BAVARIA е приело, че населението в Нойбранденбург ще остане стабилно и че разглежданите жилища ще могат да бъдат отдадени под наем почти изцяло след санирането. Според твърденията на NEUWOGES град Нойбранденбург и провинция Мекленбург-Предна Померания са очаквали действително стабилна численост на населението и стабилно развитие на доходите през 1997/1998 г.
(146)
Накрая не бива да се пропуска, че ръководството на NEUWOGES, което е управлявало предприятие, собственик на над 30 % от жилищата в Нойбранденбург и следователно запознато основно с местния пазар на недвижими имоти, е счело свързаните със сделката за продажба с обратен лизинг рискове за поносими и в собствените си прогнози е изходило от риск от несъбиране на наемите от […] %. Не беше установена причина, поради която доказани експерти по местния пазар на недвижими имоти биха базирали изчисленията си върху тази хипотеза, ако тя е била формулирана на толкова нереалистично ниско равнище, както твърди NEUWOGES.
(147)
Същевременно трябва да се разгледат документите, които NEUWOGES е представило с оглед на въпроса дали разумно действащ участник на съответния пазар на недвижими имоти (панелно строителство в Източна Германия) би очаквал по-високи квоти на незаетост, доколкото съответните документи са от времето преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг. От представените експертни оценки само експертната оценка Pestel е изготвена преди сключването на разглежданите договори. При все това следва да се има предвид, че експертната оценка Pestel се отнася до Източна Германия като цяло и не отчита специфичните местни особености в Нойбранденбург, което ограничава нейната приложимост в настоящия контекст. В експертната оценка се изтъкват някои общи проблеми на източногерманския пазар на недвижими имоти, но разгледана сама по себе си експертната оценка не предлага достатъчно индикации, че когато взема решения за инвестиране, един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би изходил от риск от несъбиране на наемите от […] %.
Наеми
(148)
Що се отнася до наемите, първо трябва да се подчертае, че според NEUWOGES прогнозите за очаквания размер на наемите след санирането не са били твърде високи. По-скоро според дружеството не е могло наемите да бъдат увеличени в очаквания диапазон. С оглед на заключенията на LG Rostock, че заложеният в GVV среден размер на наемите от […] EUR/м2 се е движел в рамките на приложимия индекс на наемите (95), може да се заключи, че първоначално заложеният среден размер на наемите е бил реалистичен.
(149)
Що се отнася до индексацията на договорената лизингова вноска, няма преки данни за това какво средно увеличение на наема през 1998 г. е заложено като цяло. Nordrevision само констатира, че първоначално приетото увеличение от […] % годишно е съответствало на общия размер на инфлацията, но че вероятно в Нойбранденбург то няма да може да бъде реализирано (96). Обстоятелството, че накрая NEUWOGES е одобрило индексация със „само“ […] % и е приело, че ще може да предприема увеличения на наема с […] % (съответно с […] % годишно) на всеки три месеца, изглежда говори в подкрепа на това, че се е съобразило с това предупреждение. В експертните оценки на пазарната стойност не са формулирани експлицитни очаквания относно бъдещи увеличения на наема. Въпреки това трябва да се приеме, че в експертните оценки на пазарната стойност очевидно е заложена конвергенция на покачването на наемите и на общата инфлация (което през изминалите десетилетия е било около 3,5 %), тъй като въпросните оценки не съдържат експлицитни хипотези за развитието на инфлацията и на наемите (97). LG Rostock е застъпил схващането, че с оглед на средния процент на инфлацията от 3,52 % годишно през 28-те години преди сключването на договорите индексацията е била оправдана (98). Освен това съдът отбеляза, че развитието на размера на наемите през 30-годишен период много трудно би могло да се прогнозира, но че не се забелязва много голяма диспропорция между индексацията на лизинговата вноска и очакваното развитие на размера на наемите.
(150)
Представената от NEUWOGES експертна оценка Pestel не съдържа данни за действителните очаквания на участниците на източногерманския пазар на недвижими имоти, нито пък специфични данни за Нойбранденбург. Въпреки това в нея става ясно, че източногерманският пазар на недвижими имоти е потенциално труден пазар. На фона на останалите посочени факти експертната оценка Pestel обаче не може да докаже, че съгласието за индексация на лизинговите плащания с […] % годишно и очакването, че ще могат да бъдат налагани увеличения на наемите с […] % годишно, са погрешни.
Срок
(151)
И накрая, що се отнася до срока на договорa, LG Rostock привежда аргумента, че определени договори за лизинг се отличават с дълги срокове (до 30 години) и че следователно договори, подобни на разглеждания, не са необичайни (99). Разбира се срок от 30 години крие известни рискове, но той предлага също така и възможността за реализиране на стабилни печалби, както и за гарантиране на голяма доза сигурност по отношение на очакваните разходи. Освен това дълъг срок означава и че необходимите за амортизацията на инвестициите на купувача лизингови плащания са били в малък размер, съответно, че продажната цена при еднакво големи лизингови плащания е била по-висока, отколкото в случай на по-кратък срок (100). Разглеждано в тази светлина, договарянето на срок от 30 години не изглежда неразумно.
7.2.4.5. Заключение
(152)
Следователно очакванията на NEUWOGES, залегнали в първоначалното му изчисление, не могат да бъдат оценени като нереалистични. С оглед на представените документи NEUWOGES действително е могло да приеме, че ще реализира печалба в рамките на GVV. Ако очакваните номинални печалби бъдат сконтирани към разглеждания период (началото на 1998 г.), става ясно, че решението на NEUWOGES се е основавало на допускане за стойността в брой на GVV в размер на […] EUR.
7.2.5. Цялостна оценка
(153)
Комисията вече стигна до извода, че EBV и GVV са части от една и съща интегрирана сделка. Следователно за да бъде определена цялостната стойност на сделката за NEUWOGES трябва да се сумират стойностите в брой на двата договора. Следва да се припомни, че NEUWOGES е можело да очаква следните предимства от EBV:
а)
платената от BAVARIA цена в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните печалби от санирането ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за отстъпеното право на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност: […] EUR).
(154)
Освен това, както е установено в раздел 7.2.4, при залагането на реалистичните очаквания от страна на NEUWOGES за GVV е заложена сконтирана стойност в брой от […] EUR. Така сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е имала обща стойност от […] EUR.
7.3. СРАВНЕНИЕ С ДРУГИ ТЪРГОВСКИ ВАРИАНТИ
(155)
За да може да бъде установено дали сключената от NEUWOGES с BAVARIA сделка за продажба с обратен лизинг съответства на договорите, на които би решил да сключи действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, трябва да бъде сравнена стойността на тази сделка със стойността на други търговски варианти. Ако NEUWOGES е имало икономически по-изгодна алтернатива в икономически план, решението за сделката за продажба с обратен лизинг не би могло да се разглежда като вариант за действие, който действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал.
(156)
В тази връзка следва да се отбележи, че отдаването под наем на сградите без саниране или дори разрушаването им не биха били подходящи алтернативи. На първо място, отдаването под наем без саниране би генерирало само ограничени приходи. Освен това е било ясно, че несанирани сгради биха били по-силно засегнати от незаетост, отколкото санирани сгради (101). Следователно няма солидни факти, които да допускат извода, че в случай на ново отдаване под наем на несанирани сгради е могло да се разчита на по-високи печалби, отколкото са се очаквали в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг. Разрушаването не би донесло никакви приходи, а би било свързано със съответни разходи. Следователно през разглеждания период (1997/1998 г.) то не е било реална алтернатива.
7.3.1. Финансиране с кредит като възможен вариант
(157)
Като първа възможна алтернатива се разглежда финансиране с кредит. Ако NEUWOGES беше финансирало санирането на разглежданите сгради с кредит, то отчасти щеше да реализира същите печалби като при сделката за продажба с обратен лизинг. На първо място то би отдало под наем санираните сгради и така би могло да реализира добри доходи. Освен това - за разлика от сделката за продажба с обратен лизинг - то би останало собственик на сградите.
(158)
Очевидно е обаче, че финансирането с кредит би било свързано и с известни недостатъци. Първо NEUWOGES трябваше да осигури 30 % от размера на инвестициите от своя собствен капитал, тъй като според NEUWOGES е трябвало да се запази квота на собствения капитал от 30 % (102). В края на 1997 г. надзорният съвет на NEUWOGES е обсъждал възможността за намаляване на квотата на собствения капитал, за да позволи по-големи инвестиции. Това предложение обаче е било отхвърлено от ръководството като икономически неприемливо, защото би довело до неприемливо високо равнище на задлъжнялост (103). Във тази връзка ръководството обясни: „Намаляването на квотата на собствения капитал от 30 на 25 % не би било допустимо (процент на задлъжнялост)“ (104). Г-н Ройбер, член на надзорния съвет на NEUWOGES, освен това констатира, че „от микроикономическа гледна точка намаляването на квотата на собствения капитал е немислимо. Задълженията на предприятието трябва да бъдат обслужвани“ (105). Така за финансиране на инвестициите за саниране в размер на […] EUR NEUWOGES е трябвало да вложи […] EUR от собствения си капитал. Съмнително е, че собствен капитал в този размер е щял да бъде непосредствено на разположение. От протокола на надзорния съвет е видно, че възможният общ размер на инвестициите за 1998 г. (включително кредитите) е възлизал на приблизително […] EUR и че тази сума вече е била планирана за други проекти (106). Следователно е било ясно, че NEUWOGES е можело да финансира работите по санирането с кредит, само ако се е откажело от друг проекти.
(159)
Противно на финансирането с кредит сделката за продажба с обратен лизинг е имала предимството, че NEUWOGES не само не е трябвало да влага собствен капитал, но и е получило свежа ликвидност и при това цялостното финансиране на санирането на сградите е било обезпечено.
(160)
При отчитане на всички тези съображения не може да се счита за доказано, че финансираното с кредит саниране е било възможно или, ако е било възможно, е щяло да предостави на NEUWOGES повече предимства, отколкото сделката с BAVARIA. Фактът, че NEUWOGES почти не е разполагало с изисквания собствен капитал за предоставянето на кредит и е могло да използва допълнителната ликвидност за финансирането на други инвестиции, налага по-скоро извода, че решението в полза на сделката за продажба с обратен лизинг и против финансиране с кредит е било разумно.
7.3.2. Директна продажба като възможен вариант
(161)
Втори сериозен вариант, който може да бъде взет под внимание, би бил директната продажба на сградите и на земята. Решаващият въпрос е дали подобна продажба би донесла повече предимства.
7.3.2.1. Оценка при отчитане на експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г.
(162)
При сравнение на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES и предимствата, които би имала директна продажба, ключовият въпрос се свежда до цената, която NEUWOGES би могло да реализира при „нормална“ продажба. Тук и двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. играят определена роля.
(163)
Тези две експертни оценки са възложени от NEUWOGES, за да бъде оценена стойността на разглежданите обекти (сгради и парцели) през 1997 г. Едната експертна оценка е изготвена през 1997 г. от вътрешно вещо лице, а другата - през 2007 г. с обратно действие от независимо вещо лице. В експертната оценка от 1997 г. е отразена стойност от […] EUR, докато в експертната оценка от 2007 г. - […] EUR (107). В двете експертни оценки сградите (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) и земята (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) са оценени поотделно. И двете експертни оценки се основават по същество на един и същ метод („доходен метод“).
(164)
Тъй като експертната оценка на пазарната стойност от 2007 г. е била изготвена едва след приключване на сделката за продажба с обратен лизинг, според Комисията тя не може да служи като надеждна основа за определянето на стойността на обектите през 1997 г. съгласно известните тогава на NEUWOGES обстоятелства. Следователно NEUWOGES не е можело да вземе решението си дали да сключи сделката за продажба с обратен лизинг с BAVARIA въз основа на изготвената през 2007 г. експертна оценка с обратно действие.
(165)
Според Комисията обаче и експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не може да бъде ползвана като надежден индикатор за стойността на недвижимите имоти през 1997 г. съгласно известните тогава обстоятелства на NEUWOGES. Както бе установено в рамките на официалната процедура по разследване, ръководството на NEUWOGES напълно е съзнавало, че експертната оценка от 1997 г. към момента на сключване на разглежданите договори не е можела да бъда считана за надеждна основа за оценяване. В тази връзка следните заключения са от особено значение:
а)
Наеми
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. се изхожда от наем между […] EUR/м2 и […] EUR/м2. Същевременно действащият от 1 януари 1998 г. и основаващ се на данни от 1997 г. първи индекс на наемите за град Нойбранденбург за санирани жилища отчита средни наеми между 3,90 EUR/м2 и 4,38 EUR/м2. Като развиващо дейност в Нойбранденбург голямо предприятие за недвижими имоти на NEUWOGES неминуемо са били известни средните наеми в Нойбранденбург. Следователно при оценката на недвижимите имоти NEUWOGES е трябвало да се базира на тези данни. Действително договорът за продажба с обратен лизинг е предвиждал за времето след санирането (след 1999 г., т.е. с една или две години по късно от момента на регистриране на данните, заложени в индекса на наемите) среден размер на наема от […] EUR/м2, което е и отговаряло на индекса на наемите.
б)
Разходи за саниране
Докато експертната оценка на пазарната стойност е била изготвена през пролетта на 1997 г. и е изхождала от разходи за саниране в размер на общо […] EUR, ръководството на NEUWOGES е посочило към същия момент (март 1997 г.) в писмо до BAVRIA, че прогнозира разходи за саниране в размер на […] EUR. Следователно става очевидно, че NEUWOGES е съзнавало много добре, че необходимите разходи за саниране са били значително занижени в експертната оценка от 1997 г. Договорената между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането на недвижимите имоти е било дори още по-висока ([…] EUR), което трябва да се счита за показател, че при сключването на договорите с BAVARIA NEUWOGES е съзнавало, че разходите за саниране в експертната оценка от 1997 г. са били занижени с почти 10 млн. EUR.
в)
Остатъчен срок на ползване
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. с оглед на планираното саниране като цяло е бил заложен остатъчен срок на ползване от […] до […] години. При това следва да се отбележи, че прогнозираните ниски разходи за саниране в експертната оценка от 1997 г. не са безпроблемно съвместими с допускането, че санирането би удължило съществено полезния живот на сградите.
г)
Стойност на земята
Трябва да се констатира, че в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. при оценката на разглежданите парцели не са взети предвид фактори, понижаващи стойността (в експертната оценка от 2007 г. те обаче са взети предвид). Към тези фактори спадат между другото съществуващата инфраструктура, която не може да бъде преместена или отстранена (канализационни системи, тръбопроводи) или и неблагоприятното разположение на земята. По правило това води до обезценка. Като собственик на земята тези фактори трябва да са известни на NEUWOGES. Следователно то трябва също така да е знаело, че стойността на земята в експертната оценка от 1997 г. е била завишена.
(166)
В резюме може да се заключи, че NEUWOGES доказано е съзнавало, че някои от залегналите в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. ключови хипотези, по-специално по отношение на разходите за саниране, не са били състоятелни. Следователно Комисията стига до извода, че експертната оценка от 1997 г. не предоставя достоверни данни за стойността на обектите през 1997 г. според известните на NEUWOGES по това време обстоятелства.
(167)
Също така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES, който разполага с наличните при NEUWOGES данни през разглеждания период при прогнозирането ex ante на стойността на недвижимите имоти, вероятно би получил резултати, които биха били много сходни на тези от изготвената с обратно действие експертна оценка от 2007 г. Както и в тази експертна оценка с обратно действие от 2007 г., действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своите очаквания ex ante по отношение на реализуемите наеми върху меродавния индекс на наемите, би прогнозирал разходите за саниране в размер, който би се доближил до договорената между BAVARIA и BRG сума и би актуализирал стойността на земята при отчитане на известните му фактури, намаляващи стойността. Освен това с оглед на мерките за саниране и на сравнителните данни (както е и в експертната оценка от 2007 г.) действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би анализира внимателно остатъчния срок на ползване, така че да може разумно да се заключи, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своята оценка върху прогнози за остатъчния срок на ползване, които биха се доближили до прогнозите в оценката с обратно действие от 2007 г.
(168)
Така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES разумно би прогнозирал стойността на обектите преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг в приблизителен размер на […] EUR (както и в експертната оценка от 2007 г.).
7.3.2.2. Сравнение на вариантите за директна продажба и продажба с обратен лизинг
(169)
Следва да се припомни, че общата стойност на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е възлизала на […] EUR. Анализът по-горе обаче показа, че реалистично NEUWOGES е можело да изходи от стойност на обекта от […] EUR, което превишава само с […] % стойността на сделката за продажба с обратен лизинг. Тази малка разлика обаче не означава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект неизбежно би се решил на директна продажба.
а)
На първо място не бива да се пропуска, че разглежданият вариант за директна продажба се отнася до продажба на сградите, както и на съответните парцели, докато BAVARIA само е купило сградите и само е придобило права на строеж върху земята за срок от 75 години. Парцелите като такива са останали собственост на NEUWOGES. Стойността на самите парцели би била изчислена от NEUWOGES в размер на […] EUR (както е и в експертната оценка от 2007 г.). Наистина е трудно да се определи в цифрово изражение стойността, която е останала за NEUWOGES, тъй като то не е продало земята, а само е учредило права на строеж върху нея. При все това може да се приеме, че запазването от NEUWOGES на собствеността върху земята е оправдало малко по-ниска цена на сделката.
б)
Второ, може да се установи, че са налице известни съмнения дали цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в същото положение като NEUWOGES би прогнозирал, е могла да бъде реализирана в действителност. Единствената конкретна оферта за покупка, по отношение на която NEUWOGES е предоставило информация, е от дружеството Felske-Immobilien, което е било предложило цена от […] EUR/м2, от която би следвала обща покупна цена в размер на […] EUR (108). Тази оферта е била с над 1 млн. EUR по-ниска от цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би прогнозирал.
в)
Трето, при оценката на очакваните в рамките на GVV печалби NEUWOGES погрешно е изчислило само печалбите до 2027 г. включително. Тъй като обаче срокът на GVV е възлизал на 30 години, считано от приключване на работите по санирането (т.е. 30 години от началото на 1999 г.), при изчислението е трябвало да бъдат включени печалбите до 2028 г. включително. При съответна корекция на прогнозата стойността на сделката за продажба с обратен лизинг би се увеличила.
г)
При изчисляването на стойността в брой на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES в бъдеще вноска за правото на строеж е било прието с цел опростяване, че разходите за издръжка ще останат непроменени и затова плащанията не трябва да бъдат актуализирани. По-реалистично е обаче да се изходи от общо покачване на разходите за издръжка, така че дължимите в бъдеще плащания вероятно ще бъдат по-високи от прогнозните. Това също би довело до увеличение на стойността на договора.
(170)
В светлината на тези разсъждения трябва да се заключи, че в икономически план е било разумно за сделката за продажба с обратен лизинг да бъде предпочетена пред опита за директна продажба.
7.3.3. Заключение
(171)
Ако сравним стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES със стойността на другите варианти, трябва да се направи изводът, че сделката е била планирана по такъв начин, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би я предприел.
7.4. СРАВНИТЕЛЕН АНАЛИЗ
(172)
След като вече може да се установи, че решението в полза на сделка за продажба с обратен лизинг и против алтернативни решения напълно отговаря на поведението действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, за всеки случай Комисията също така провери дали сделката съответства на други договори, които са можели да бъдат наблюдавани към разглеждания момент на съответния пазар, и дали има други данни, подкрепящи заключението на Комисията, че сделката за продажба с обратен лизинг отговаря на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(173)
Наличната информация за сравними сделки се отнася до споразумения за продажба с обратен лизинг, сключени от BAVARIA приблизително по същото време като разглежданата мярка. Съответните договори могат да предоставят индикации за това дали и други пазарни участници, включително частни предприятия са се решили на такъв вид сделка за продажба с обратен лизинг, което би трябвало да се отчете като признак за нейния обичаен пазарен характер (раздел 7.4.1). Освен това и проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и сравнението с други сделки за финансиране могат да хвърлят светлина върху обичайния пазарен характер на разглежданата сделка (раздели 7.4.2 и 7.4.3).
7.4.1. Примерни договори
(174)
За сравнение са ползвани договори за три сравними правни сделки ([…]). При все това могат да бъдат взети предвид само договорите […] и […], защото само те са сключени приблизително по същото време като сделката за продажба с обратен лизинг между BAVARIA и NEUWOGES. Първо трябва да се установи, че двете сделки, използвани за сравнение, се различават от разглежданата сделка по отношение на срока, индексацията на фиксираната лизингова вноска и санирането. По-специално NEUWOGES се позовава на различната индексация ([…]: 1,5 % годишно; […]: актуализация спрямо развитието на разходите за издръжка), за да докаже, че GVV е съдържал разпоредби, които в разглеждания период (1997/1998 г.) не са съответствали на установената пазарна практика.
(175)
Като примери за приложението на своя „лизингов модел за недвижими имоти“ (109) BAVARIA посочва сделката […] и […], което налага извода, че разпоредбите на тези договори са определени въз основа на изчисления, които са били подобни на заложените изчисления в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA.
(176)
Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 131), в рамките на предложения от BAVARIA лизингов модел NEUWOGES е можело свободно да избира параметрите на договора. Така NEUWOGES е имало възможността да избере по-ниска индексация или да приспадне по-високи разходи. Естествено от това е щяло да последва по по-нисък размер на извършеното авансово плащане. Може да се предположи, че това е било в сила и за […] и […].
(177)
Тъй като се предполага, че партньорите по договора са можели свободно да избират точните параметри на сделката в рамките на предложения от BAVARIA модел, за преценката на обичайния пазарен характер на сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA не е от възлово значение дали избраните от NEUWOGES параметри са били идентични с параметрите, избрани от страните участнички в сделките […] и […]. Изборът на параметрите е бил само резултат от стратегически бизнес решения на страните участнички. По-важно е обстоятелството, че всички тези сделки са се основавали на един и същ модел на сделка.
(178)
Доколкото в договора […] и в договора […] е бил заложен един и същ изчислителен модел, в който според наличните сведения няма място за съмнение, те допускат извода, че моделът на сделка, който е бил заложен и в сделката на NEUWOGES, е бил обичаен за пазара. В тази връзка е от значение, че „лизинговият модел за недвижими имоти“ е бил избиран в еднаква степен от държавни ([…]) и частни предприятия ([…]) и че е бил предлаган както на предприятия, които са искали да се възползват от опрощаването по AHG, така и на страни, които не са попадали в обхвата на този закон.
7.4.2. Тръжна процедура
7.4.2.1. Контекст
(179)
Както вече бе пояснено, NEUWOGES не е провело всеобхватна, открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна тръжна процедура с оглед на приватизацията на сградите, които накрая са били продадени на BAVARIA. При все това първоначално NEUWOGES е поканило 72 потенциални купувачи да представят оферта. NEUWOGES твърди, че е избрало адресатите на повече или по-малко случаен принцип и че изборът не може да се смята за представителен за целия пазар. След изпращането на тези първи покани за засвидетелстване на интерес са се осъществили и допълнителни контакти, в т.ч. и с BAVARIA, на което първоначално не е била изпратена покана за представяне на оферта.
7.4.2.2. Резултат от тръжната процедура
(180)
От постъпилите оферти, чийто брой не е известен, пет са били счетени за „заслужаващи внимание“ (110). При все това две от тях са били отхвърлени, защото потенциалните купувачи са преценили, че поради недостиг на време не са в състояние да предоставят пълна оферта. Освен това две оферти са били отхвърлени поради икономически съображения. Петата оферта, тази на Felske-Immobilien, е била отхвърлена, защото предложената цена е била счетена за твърде ниска (Felske е предложило цена от […] EUR/м2, съответстваща на обща покупна цена от […] EUR). Освен петте гореспоменати оферти са били представени още три други оферти - една от BAVARIA и две от други кандидати, които не са били поканени да представят оферти. Водени са и преговори с един от двамата други кандидати, представили оферти по собствена инициатива, но в крайна сметка тази оферта също е била отхвърлена поради неуточнени икономически причини (111).
(181)
След приключването на преговорите договорите е трябвало да бъдат одобрени от надзорния съвет на NEUWOGES. При внасянето на договорите пред надзорния съвет ръководството се е аргументирало, че не може да бъде постигната по-висока цена, тъй като договорите се отнасят само до учредяването на права на строеж върху земята (а не до директна продажба), на BRG ще бъде възложено извършването на работите по саниране и NEUWOGES ще стопанисва сградите в продължение на още 30 години (112). На въпроса относно разликата в сравнение с експертната оценка от 1997 г. управителните органи обясниха отново, че за сделката не можело да се постигне по-висока цена (113).
7.4.2.3. Оценка
(182)
Въпреки че тръжната процедура не може да бъде характеризирана като открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна, тя все пак помага да се направят известни изводи за пазарната конюнктура на офертите. В тази връзка показателен е фактът, че очевидно са постъпили редица оферти без изрична покана за предоставянето им. Това доказва, че и потенциални купувачи извън 72-те предприятия, с които първоначално е осъществена връзка, са узнали за процедурата и са можели да участват в нея.
(183)
Оценката на офертите от NEUWOGES показва, че през разглеждания период (1997/1998 г.) офертата на BAVARIA е била счетена от NEUWOGES за най-добрата налична оферта на пазара. Доводът на NEUWOGES, че поне офертата на Felske е била по-изгодна, е несъстоятелен. Макар предложената от Felske цена ([…] EUR) да е превишавала извършеното накрая от BAVARIA авансово плащане ([…] EUR), следва да се припомни, че сделката за продажба с обратен лизинг трябва да бъде оценявана като едно цяло и че нейната обща стойност ([…] EUR) е била над предложената от Felske цена.
(184)
В светлината на тези съображения следва да се заключи, че тръжната процедура не е отговаряла в достатъчна степен на условията, за да може взета сама по себе си да послужи за доказателство, че офертата на BAVARIA е била най-добрата налична на пазара оферта, но въпреки това нея ясно може да се заключи това. Във всеки случай ограничената тръжна процедура не съдържа обосновани данни за това, че през разглеждания период (1997/1998 г.) NEUWOGES е предложило по-добра оферта.
7.4.3. Други видове сделки към въпросния момент
7.4.3.1. Рамка на оценката
(185)
Полезно е разглежданата сделка да бъде проучена на фона на други подобни видове сделки, предлагани на пазара през разглеждания период (1997/1998 г.).
(186)
Разглежданата сделка е типична сделка за продажба с обратен лизинг. Споразуменията за продажба с обратен лизинг са по същество сделки за финансиране. Посредством закупуването на недвижим имот от лизингополучателя лизингодателят го снабдява с ликвидни средства, съответно финансира по-големи инвестиции като санирането на стари сгради. За да може недвижимият имот и занапред да бъде ползван за стопански или други цели, лизингополучателят отдава обратно наетия недвижим имот, което води до (цялостното или частичното) амортизиране на инвестицията на лизингодателя през срока на договора за лизинг.
(187)
Като сделка за финансиране споразумението за продажба с обратен лизинг в известен смисъл наподобява банковите кредити и ипотеките. Разбира се има и важни разлики, които не бива да бъдат игнорирани. Сделката за продажба с обратен лизинг позволява на продавача/лизингополучателя да финансира по-големи инвестиции и да има незабавно на разположение ликвидни средства, без да зависи от собствения капитал. Това означава, че собственият капитал и допълнително придобитите ликвидни средства са на разположение за други инвестиции или че лизингополучателят може да прави инвестиции, за които поради недостиг на собствен капитал или висока степен на задлъжнялост не би бил предоставен традиционен кредит. Тъй като купувачът/лизингодателят трябва да рефинансира първоначалната си инвестиция и да реализира печалба, по правило лизинговият лихвен процент е малко по-висок от лихвения процент за сравним банков кредит (както ще бъде подробно разяснено в следващия раздел). След изтичане на срока на договора за лизинг лизингополучателят трябва или да закупи обратно недвижимия имот, или той остава собственост на лизингодателя и е на разположение за бъдещо ползване. Това означава, че лизинговият лихвен процент зависи от остатъчната стойност на недвижимия имот след изтичане на срока на сключения между двете страни договор за лизинг. Тъй като особено при дългосрочни договори за лизинг остатъчната стойност често е трудно предвидима, тази стойност представлява за лизингодателя рисков фактор, който е отразен в лизинговия лихвен процент. Подобен риск не съществува при традиционните банкови кредити, а при ипотеките съществува само до известна степен.
(188)
Следователно лизинговите лихвени проценти и лихвените проценти по кредитите/ипотеките не са напълно сравними. Ако лизинговият лихвен процент по разглежданата сделка се сравни със средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките към въпросния момент (1997/1998 г.), не може еднозначно да бъде установено дали исканият лизингов лихвен процент е бил обичаен за пазара към въпросния момент (1997/1998 г.). Въпреки това е възможно да се прецени дали лизинговият лихвен процент е бил толкова висок, че вероятно никой действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би пристъпил към сделката.
7.4.3.2. Оценка
(189)
При разглежданата правна сделка първоначално е определена лизингов лихвен процент в размер на […] % годишно от общия обем на инвестициите. След индексация на дължимата сума с […] % годишно лизинговият лихвен процент в края на срока на договора ще възлиза на […] %, което съответства на среден лизингов лихвен процент от […] % годишно. За сравнение: ако NEUWOGES беше решило да не индексира лизинговия лихвен процент, той е щяла да бъда фиксирана през целия 30-годишен срок в размер на […] % годишно. В този случай „надбавката“ се явява цената на решението в началото на срока на договора да се плащат по-ниски, а към края му - по-високи лизингови лихвени проценти вместо да се плащат стабилен лихвен процент през целия срок на договора.
(190)
Първо трябва да се припомни, че Landgericht Rostock е оценил лизинговия лихвен процент, като го е сравнил с лихвените проценти по други сделки. Той установи, че развитието на лихвените проценти върху ипотеките през 30-годишен период действително е трудно прогнозируемо, но във фази на високи лихви би трябвало да се изходи от лихви от над 10 %. Следователно средната изискана от NEUWOGES лизингова вноска не е била необичайна за пазара.
(191)
За сравнение на разположение са само твърде общи данни. От всички данни за януари 1998 г. (момента, към който е била извършена разглежданата правна сделка), събрани от Deutsche Bundesbank, като съществени могат да бъдат разглеждани само два вида лихвени процента. От една страна интерес представляват лихвените проценти по ипотечните кредити върху жилищни парцели при фиксирани лихви за 10 години, тъй като NEUWOGES също би използвало жилищна собственост за обезпечение на кредит (независимо от това дали подобен кредит би изпълнил всички формални условия за ипотека). От друга страна, лихвените проценти по дългосрочните кредити с фиксирана лихва за предприятия и самонаети лица от 500 000 до 5 млн. EUR също биха могли да са подходящи за сравнение, тъй като NEUWOGES може да бъде считано за предприятие (по правило ипотеки се учредяват по-скоро от физически лица, които живеят в недвижимия имот и не го преотстъпват под наем).
(192)
Според Bundesbank средният лихвен процент по германските ипотечни кредити с фиксирани лихви за 10-годишен срок е възлизал през януари 1998 г. на 6,40 % на година. По това време лихвените проценти за този вид кредити обикновено са се движели в диапазон от 6,17 % годишно (долна граница) и 6,97 % годишно (горна граница). При дългосрочните финансови кредити с фиксирани лихви средният лихвен процент през януари 1998 г. е възлизал на 6,35 % годишно и се е движел в диапазона от 5,55 % (долна граница) до 7,73 % на година (горна граница). При все това Bundesbank не коментира средния срок на „дългосрочния“ кредит. Въпреки това може да се приеме, че средният срок е бил максимум 10 години и вероятно по-кратък (114).
(193)
При сравнение на платения от NEUWOGES лизингов лихвен процент с оповестените от Bundesbank лихвени проценти за кредитите, предоставени през същия период (т.е. през януари 1998 г.), трябва да бъдат отчетени следните аспекти:
-
Средногодишният лизингов лихвен процент през 30-годишния срок на договора възлиза на […] %. Както вече бе изложено, NEUWOGES само е решило да плаща в началото на срока на договора по-нисък лизингов лихвен процент, който се компенсира с по-висок лизингов лихвен процент на по-късен етап. Това решение има своята цена, защото ако от самото начало NEUWOGES беше избрало фиксиран лизингов лихвен процент, то е щяло да плаща само […] % годишно (115). Данните на Bundesbank се отнасят за кредити с фиксирани лихви, т.е. лихвеният процент е еднакъв всяка година. Ако се приеме, че NEUWOGES е било в състояние да договори кредит с подобни условия за плащане (т.е. по-ниски лихвени плащания в началото и по-високи плащания към края), това също е щяло да има своята цена (поради същите причини като в случая с BAVARIA) (116). Затова лихвените проценти на Bundesbank би трябвало да бъдат сравнявани с непроменен лизингов лихвен процент от […] %.
-
Лизинговият лихвен процент е била определена за период от 30 години. Въпреки ежегодната индексация е било напълно възможно още в началото на срока на договора да се изчисли средния лизингов лихвен процент за целия срок на договора. Оповестените от Bundesbank лихвени проценти за ипотечните кредити са определени само за 10 години (както бе пояснено по-горе, не е известно за какъв период са били определени лихвите за предприятията; въпреки това може да се приеме, че периодът не превишава 10 години). Като най-добра референтна стойност биха послужили определените за 30 години лихвени проценти. Такива данни обаче не се публикуват от Bundesbank. Като цяло кредитите с фиксирани лихви поскъпват с напредването на срока. Например данните на Bundesbank за януари 1998 г. показват, че средният лихвен процент за ипотечните кредити с фиксирани лихви за 5 години е бил 5,85 %, докато лихвеният процент за кредитите с фиксирани лихви със срок от 10 години е бил 6,40 %. Затова оправдано може да се приеме, че лихвите за кредит с фиксирани лихви с 30-годишен срок са щели да бъдат значително по-високи от оповестените от Bundesbank средни лихвени проценти от 6,35 %, съответно 6,40 %.
-
Bundesbank оповестява както среден лихвен процент, така и диапазон, който се основава на голям брой сключени през януари 1998 г. в Германия договори за кредит. Определеният за NEUWOGES лизингов лихвен процент отразява имплицитно риска за BAVARIA, свързан със сделката. Най-силно BAVARIA е било изложено на кредитния риск, т.е. на риска от бъдеща неплатежоспособност на NEUWOGES или на невъзможност поради друга причина да не изпълнява задължението си за плащане на дължимите лизингови вноски. Също така преди отпускането на кредит всяка банка би оценила кредитния рейтинг на NEUWOGES. Клиенти с по-лош кредитен рейтинг (или по-висок кредитен риск за банката) трябва по правило да плащат по-висок лихвен процент като компенсация за увеличения риск (117). Както бе изложено в раздел 7.3.1, поради много високото му равнище на задлъжнялост и факта, че собственият му капитал е бил вложен в други инвестиционни проекти, NEUWOGES е разполагало само с ограничени възможности за сключване на нови договори за кредит. Ако обаче въпреки това някоя банка е била готова да предостави кредит на NEUWOGES, то тя е щяла да вземе предвид тези аспекти при определянето на лихвения процент. Лихвените проценти по кредити за сравнително високо задлъжнели предприятия, които могат да вложат само малко собствен капитал в инвестицията си, са по-високи. Поради тази причина при всяко сравняване на платената от NEUWOGES лизингова вноска с лихвените проценти за наличните на пазара кредити в центъра на вниманието трябва да са по-високите проценти на диапазона на Bundesbank (118).
-
Както вече бе споменато, всяко лизингово дружество трябва да рефинансира своята първоначална инвестиция (в този случай най-вече покупната цена за сградите и разходите за саниране). Лихвеният процент, който то трябва да плати за собственото си рефинансиране, зависи от различни аспекти като например неговата собствена големина, равнището на задлъжнялост и недвижимите имоти в неговия портфейл. При все това този лихвен процент е само изходната точка, тъй като лизинговото дружество (BAVARIA) трябва да бъде обезщетено и за носените от него рискове. Тук спадат рискът от промени в лихвените проценти (свързаният с това риск, че то трябва да рефинансира инвестицията си по променлив лихвен процент, докато лизинговите плащания са с фиксиран лихвен процент), кредитният риск (вече споменатата възможност NEUWOGES да стане неплатежоспособно и BAVARIA да не получи все още неплатените лизингови плащания), както и рискът, свързан с остатъчната стойност (несигурността относно стойността на недвижимите имоти след изтичане на срока на договора за лизинг). Лизинговото дружество вероятно поема и определени общи разходи, които са отразени също в лизинговия лихвен процент (119). Освен това лизинговото дружество иска също да реализира печалби и отчита това при определянето на лизинговия лихвен процент (120). Дори BAVARIA да е било в състояние да рефинансира инвестициите си по по-нисък лихвен процент от този, който NEUWOGES е щяло да заплати за банков кредит, лихвеният процент за рефинансирането е трябвало да бъде увеличен с тези различни елементи (надбавка за риска, разходи и печалба), за да се получи искания лизингов лихвен процент, който в крайна сметка би могъл да бъде по-висок от лихвения процент по традиционен кредит.
(194)
При отчитане на всички гореизложени факти, лизингов лихвен процент от […] % годишно при фиксирана лизингова вноска (или дори […] % при лизингова вноска с индексация от […] %, която обаче изглежда по-малко подходяща за целите на сравнението) изглежда много разумна в сравнение с оповестените от Bundesbank лихвени проценти по кредитите. Трябва да се припомни, че данните на Bundesbank трябва да бъдат екстраполирани например за срок от 30 години при фиксиран лихвен процент. Въпреки че необходимата корекция за достигането на подходяща референтна стойност не може да бъде точно определена в количествено изражение, разликата между средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките и лизинговия лихвен процент изглежда достатъчно добре обоснована, за да може да се направи изводът, че няма индикации за това, BAVARIA да е изискало твърде висок лизингов лихвен процент. Затова Комисията стига до извода, че през разглеждания период (края на 1997 г./началото на 1998 г.) лизинговият лихвен процент на BAVARIA е бил обичаен за пазара.
7.4.4. Заключение
(195)
Наличната информация навежда на извода, че сделката между NEUWOGES и BAVARIA би била сключена и от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Взети заедно примерните договори, тръжната процедура и сравнението с други инструменти за финансиране налагат извода, че сделката е била осъществена при господстващите тогава пазарни условия и че моделът BAVARIA не е бил със завишена цена.
7.5. ДОПЪЛВАЩА ОЦЕНКА: ОСТАВАЩИ ЕЛЕМЕНТИ НА ПОМОЩТА И СЪВМЕСТИМОСТ С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(196)
Следователно първоначалната проверка на Комисията показва, че решението на NEUWOGES да сключи сделката за продажба с обратен лизинг е било в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, т.е. сделката не е създала предимство за BAVARIA и следователно не му е била предоставена помощ. При все това Комисията също така провери дали друг резултат - а именно обстоятелството, че на BAVARIA действително е било предоставено предимство от NEUWOGES - неминуемо би довел до извода, че сделката представлява несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ. Затова, допускайки хипотезата, че NEUWOGES не е спазило принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект и по този начин на BAVARIA било предоставено предимство, Комисията провери дали тези мерки са представлявали държавна помощ в полза на BAVARIA и дали тази евентуална помощ може да бъде обявена за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.1. Оставащи елементи на помощта
7.5.1.1. Предприятия
(197)
Предоставянето на държавни средства може да бъде определено като държавна помощ само тогава, когато получателят е „предприятие“ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно установената съдебна практика на Съда понятието „предприятие“ включва всеки субект, упражняващ стопанска дейност (121). Стопанска дейност е всяка дейност, която се състои в предлагането на стоки или услуги на пазара (122).
(198)
BAVARIA упражнява редица стопански дейности като търговски инвестиции в недвижими имоти и отдаването под наем на тези недвижими имоти на юридически и физически лица. Следователно BAVARIA е предприятие по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
7.5.1.2. Използване на държавни средства и приписване на държавата
(199)
Мярката трябва да бъде приписана на държавата и да бъде финансирана от държавни средства. Съгласно съдебната практика на Съда по делото Stardust Marine (123) държавни помощи, които не са пряко финансирани от държавния бюджет, също могат да изпълняват този критерий, ако средствата подлежат на контрол от държавата и решението за прехвърлянето на тези средства се приписва на държавата.
(200)
NEUWOGES е 100 % собственост на град Нойбранденбург и следователно е държавно предприятие по смисъла на член 2, буква б) от Директива 2006/111/ЕО на Комисията (124), цитирана от Съда в решението по делото Stardust Marine. Град Нойбранденбург притежава всички дружествени дялове в NEUWOGES и като едноличен собственик на капитала може да упражнява съществен контрол върху надзорния съвет и общото събрание на съдружниците на NEUWOGES. Затова Комисията стига до извода, че градът има възможността да управлява използването на средствата на NEUWOGES. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг е съдържала държавни средства.
(201)
Що се отнася до приписването на държавата, Комисията заключава, че съгласно наличната информация участието на град Нойбранденбург в сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е било съществено. Сделката е трябвало да бъде одобрена от надзорния съвет на NEUWOGES, чиито членове са действали по поръчение на града. Документите доказват също така и че надзорният съвет активно се е занимавал с договарянето на договорите. Затова Комисията счита, че сключването на договора за продажба с обратен лизинг следва да бъде приписано на държавата.
7.5.1.3. Селективност
(202)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС дадена мярка се счита за държавна помощ, само когато облагодетелства определени предприятия или производствени сектори. Следователно под понятието за държавна помощ попадат само онези мерки в полза на предприятия, които предоставят избирателно предимство на тези предприятия.
(203)
Тъй като при разглежданата мярка се е касаело за двустранна сделка между NEUWOGES и BAVARIA, всяко предимство, което NEUWOGES е предоставило на BAVARIA, би било селективно, понеже никое друго предприятие не е имало достъп до него.
7.5.1.4. Нарушаване на конкуренцията и ефект върху търговията
(204)
Държавните субсидии за предприятия са само тогава държавни помощи по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, когато нарушават или заплашват да нарушат търговията между държави членки. Ако дадена отпусната от държавата субсидия засилва конкурентната позиция на дадено предприятие спрямо неговите конкуренти, тя се счита за мярка, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията (125). Следователно от предположението за нарушение на конкуренцията се изхожда, когато в либерализиран стопански отрасъл, в който господства или би могла да господства конкуренция, държавата предоставя финансово предимство на дадено предприятие.
(205)
Съгласно установената съдебна практика на Съда помощите в полза на развиващи дейност на вътрешния пазар предприятия могат да нарушат търговията между държавите членки (126).
(206)
BAVARIA се конкурира за инвеститори и възможности за инвестиране с други фондове за недвижими имоти и корпоративни инвеститори от Германия и други държави - членки на Съюза. Финансово предимство, предоставено на BAVARIA, би засилило конкурентната позиция на това предприятие и затова би могло да наруши конкуренцията. Тъй като пазарът на инвестиции в недвижими имоти е общ за целия Съюз, всяко финансово предимство в полза на BAVARIA би засилило пазарното положение на предприятието в сравнение с неговите конкуренти от други държави членки и така би се отразило върху търговията между държавите членки.
7.5.1.5. Заключение
(207)
Ако се приеме, че противно на гореизложеното предварително заключение на Комисията сделката за продажба с обратен лизинг не е била в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, и че по този начин на BAVARIA е било предоставено предимство, би трябвало да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг е представлявала държавна помощ. Оттук при тази хипотеза би трябвало да се провери дали тази евентуална държавна помощ би могла да бъде считана за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.2. Съвместимост с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС
(208)
Съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС „помощите, които имат за цел да улеснят развитието на някои икономически дейности или на някои икономически региони [могат да се приемат за съвместими с вътрешния пазар], доколкото тези помощи не засягат по неблагоприятен начин условията на търговия до степен, която противоречи на общия интерес“. При прилагането на член 107, параграф 3, буква в) Комисията трябва да съпостави положителните и желаните въздействия от дадена мярка за помощ с нейните отрицателни ефекти за търговските отношения, произтичащи от изпълнението ѝ.
(209)
За да може дадена мярка за помощ да издържи проверката за съпоставимост, тя трябва да изпълнява пет условия. Първо, мярката за помощ трябва да служи на ясно дефинирана цел от общ интерес. Второ, мярката за помощ трябва да представлява подходящ инструмент за постигане на тази цел. Трето, мярката за помощ трябва да бъде необходима и да има стимулиращ ефект. Четвърто, мярката за помощ трябва да бъде целесъобразна. Пето, помощта трябва да не нарушава търговските отношения по начин, който да противоречи на общия интерес.
7.5.2.1. Цел от общ интерес
(210)
Съгласно членове 3 и 174 от ДФЕС икономическото и социалното сближаване е цел на Съюза. Укрепването на икономическото и социалното сближаване предполага подобряване на градската среда и на качеството на живот на жителите на градовете. Политиката на сближаване може да допринесе за създаването на устойчиви общности, като се гарантира, че икономическите, социалните и екологичните проблеми ще бъдат решени с помощта на интегрирани стратегии за обновяване, регенериране и развитие както на градските, така и на селските райони. Това може да бъде постигнато по различни начини (127).
(211)
Комисията заключава, че предметът на дейност на NEUWOGES съгласно устава на дружеството се състои в осигуряването на достатъчно жилищни възможности в региона. Също така Комисията заключава, че със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е преследвало определени (общински) политически цели. NEUWOGES твърди, че:
-
през 90-те години на миналия век след обединението на Германия изравняването на жилищната ситуация в Източна Германия с тази в Западна Германия е било важен политически проект; това води до стимулиране на приватизацията и санирането на жилищния фонд в Източна Германия, независимо дали е било икономически целесъобразно или не;
-
приватизацията и санирането на сградите, предмет на договора за продажба с обратен лизинг, са служили за обезпечаване на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург: чрез предоставянето на платими жилища с високо качество на достъпни цени и тяхната приватизация (която BAVARIA е било задължено да извърши) NEUWOGES се надявало да повиши привлекателността на Нойбранденбург за неговите жители.
(212)
Освен това Комисията констатира, че BAVARIA се е задължило да предприеме опит да продаде определен брой жилища на настоящите наематели. При това BAVARIA не е имало право да изисква свободно определена от пазара цена, а е трябвало да спазва определени горни граници (128). По този начин договорът с тези условия е предоставял на настоящите наематели на разглежданите сгради определено предимство.
(213)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA действително се определи като държавна помощ, което в случая не е станало, тогава тази помощ е щяла да бъде предоставена за постигането на горепосочените политически цели. Осигуряването на даден регион с достатъчно жилищна площ, приносът за осъществяването на национална политическа цел (изравняване на жилищната ситуация в Източна и Западна Германия след Обединението) и обезпечаването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург посредством предоставянето на жилища с високо качество на достъпни цени за населението (и привилегироването на настоящите наематели на съответните сгради) - всички те могат да се считат за ясно дефинирани цели от общ интерес. Затова според Комисията сделката трябва да се разглежда като мярка за осъществяването на цел от общ интерес.
7.5.2.2. Съразмерност на мерките
(214)
Безспорно договорът за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA е постигнал заложените цели. Сделката е довела до пълното саниране и приватизацията на закупените от BAVARIA сгради и до предлагането им на настоящите наематели на по-ниска покупна цена, както и до увеличаването на предлагането на висококачествена жилищна площ в региона, а с това и до подобряването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург.
(215)
При търсенето на купувач на сградите и при преценката на вариантите NEUWOGES е предприело редица стъпки, които в действителност са гарантирали, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг е включва държавна помощ - то тя би била ограничена до необходимия минимум за постигането на набелязаните цели. По-специално NEUWOGES е провело ограничена тръжна процедура, преговаряло е с BAVARIA в продължение на няколко месеца относно условията на сделката и накрая е било убедено, че сделката е била най-добрата оферта на пазара. Следователно няма индикации, че дори ако сделката за продажба с обратен лизинг включа помощ, тази помощ е излизала извън границите на необходимия минимум. Анализът в раздел 7.3, в чийто рамки сделката за продажба с обратен лизинг бе сравнена с различни други варианти (като например кредитирано саниране на сградите или директна продажба), показа, че е нямало алтернатива, при която без предоставянето на помощ или с помощ с малък размер са щели да бъдат постигнати същите цели. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг и всяка евентуално включена в нея помощ са били целесъобразен инструмент за постигането на целите от общ интерес.
7.5.2.3. Необходимост и стимулиращ ефект
(216)
Изхождайки от хипотезата, че сделката за продажба с обратен лизинг действително е включвала държавна помощ, би трябвало да се провери дали тази помощ е имала стимулиращ ефект. NEUWOGES и BAVARIA са договаряли условията по сделката в продължение на няколко месеца. Изглежда, че BAVARIA не е щяло да предприеме сделка, която не би се вписвала в неговия лизингов модел за недвижими имоти. Ако сключената накрая сделка въз основата на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA е включвала държавна помощ, тогава е несъмнено, че без тази помощ BAVARIA не би пристъпило към сделката.
7.5.2.4. Пропорционалност
(217)
Комисията вече обърна внимание, че преследваните от NEUWOGES при сключването на тази сделка цели трябва да бъдат разглеждани като съществени. Санирането и приватизацията на сградите, както и тяхната продажба на наемателите на по-ниска цена са оказали съществен принос за подобряването на икономическото и социалното сближаване в Съюза. Същевременно съдържащата се в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA е била във всеки случай ограничена, като по този начин са били ограничени евентуалните ефекти от мярката, които нарушават конкуренцията. На този фон всяка евентуално съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA помощ е била пропорционална с оглед на преследваната цел.
7.5.2.5. Липса на ефект върху търговските отношения, нарушаващ общия интерес
(218)
Следва да се припомни, че включената в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA във всеки случай е била малка. Следователно ефектът от мярката върху търговските отношения също е бил ограничен. Докато всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг помощ би подобрила конкурентната позиция на BAVARIA, което се е намирало поне в потенциална конкуренция с други предприятия (в това число и с предприятия от други държави членки), мащабът на този ефект зависи от сумата на получената помощ. Тъй като по този начин конкурентната позиция на BAVARIA е щяла да се подобри само в незначителна степен, може да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг - дори и да е включвала помощ - не е накърнила търговските отношения до степен, която да противоречи на общия интерес.
7.5.3. Заключение относно оставащите елементи на помощта и съвместимостта с вътрешния пазар
(219)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг е създала предимство за BAVARIA, поради посочените в раздел 7.5.2 причини Комисията е стигнала до извода, че се касае за държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Комисията обаче констатира също така, че всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг държавна помощ съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС би била съвместима с вътрешния пазар.
7.6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОТНОСНО НАЛИЧИЕТО НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ И СЪВМЕСТИМОСТТА С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(220)
Въз основа на анализа на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES, сравнението с възможни други сделки и проверката на сделката по отношение на обичайния ѝ характер за пазара може да се направи изводът, че сделката е съобразена с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е демонстрирало поведение, което би избрал и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. По-специално трябва да се изтъкне, че не е имало по-привлекателна в икономически план алтернатива и че условията по сделката за продажба с обратен лизинг през разглеждания период (1997/1998 г.) не е трябвало да бъдат оценени като необичайни за пазара в светлината на наличните мащаби за сравнение, както и въз основа на получените в рамките на тръжната процедура други оферти.
(221)
Затова трябва да се заключи, че сделката с NEUWOGES не е предоставила предимство на BAVARIA, тъй като поведението на NEUWOGES е съответствало на поведението на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Тъй като в рамките на разглежданата мярка не е било предоставено предимство, не е изпълнено едно от условията за определяне като държавна помощ; и следователно мярката не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(222)
В допълнение към предварителното заключение, че за продажба с обратен лизинг не е предоставила предимство на BAVARIA и следователно не съдържа държавна помощ, Комисията стига до извода, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг все пак е предоставила предимство на BAVARIA - тя в действителност би представлявала държавна помощ. Въпреки това тази държавна помощ би била съвместима с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
В случай че въпреки това правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, тази помощ е съвместима с вътрешния пазар по смисъла на член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
Член 3
Адресат на настоящото решение е Федерална република Германия.
Съставено в Брюксел на 16 септември 2014 година.
DECYZJA KOMISJI (UE) 2015/507
z dnia 16 września 2014 r.
w sprawie pomocy państwa SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007) wdrożonej przez Niemcy
(notyfikowana jako dokument nr C(2014) 6411)
(Jedynie tekst w języku niemieckim jest autentyczny)
(Tekst mający znaczenie dla EOG)
KOMISJA EUROPEJSKA,
uwzględniając Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej, w szczególności jego art. 108 ust. 2 akapit pierwszy,
po wezwaniu zainteresowanych stron do przedstawienia uwag (1) zgodnie z przywołanymi artykułami i uwzględniając otrzymane odpowiedzi,
a także mając na uwadze, co następuje:
1. PROCEDURA
(1)
W dniu 30 marca 2007 r. spółka Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (zwana dalej „NEUWOGES”) - na podstawie art. 20 ust. 2 rozporządzenia Rady (WE) nr 659/1999 - skierowała do Komisji skargę (2) dotyczącą przyznania spółkom Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG i Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (zwanym dalej „BAVARIA 1” i „BAVARIA 2”; łącznie „BAVARIA”) niezgodnej z prawem pomocy państwa na podstawie umowy dotyczącej prawa zabudowy (Erbbaurechtsvertrag) oraz ogólnej umowy administracyjnej (Generalverwaltervertrag). NEUWOGES złożyła wniosek o wszczęcie formalnego postępowania wyjaśniającego zgodnie z art. 108 ust. 2 TFUE.
(2)
W dniach 6 sierpnia 2007 r., 14 maja 2008 r., 6 kwietnia 2009 r. oraz 3 lutego 2012 r. Komisja zwróciła się do Niemiec o przekazanie dalszych informacji. Niemcy udzieliły odpowiedzi w dniach 4 września 2007 r., 12 października 2007 r., 17 października 2007 r., 11 lipca 2008 r., 14 lipca 2008 r., 12 grudnia 2008 r., 30 czerwca 2009 r. oraz 28 lutego 2012 r. NEUWOGES przedstawiła swoje uwagi w dniach 30 maja 2007 r., 5 listopada 2007 r., 26 lutego 2008 r., 15 lipca 2008 r., 30 września 2008 r., 18 grudnia 2008 r., 6 marca 2009 r., 4 czerwca 2009 r., 15 lipca 2009 r., 26 sierpnia 2009 r., 22 września 2009 r. oraz 19 stycznia 2012 r. BAVARIA przedstawiła swoje uwagi w dniu 13 maja 2008 r.
(3)
W dniu 28 listopada 2008 r. sąd krajowy w Rostocku (zwany dalej „LG Rostock”) ogłosił swój wyrok w sprawie BAVARIA/NEUWOGES. BAVARIA wniosła skargę przeciwko NEUWOGES w związku z niewykonaniem umowy zawartej między dwiema stronami. NEUWOGES stwierdziła, że przedmiotowa umowa stanowi pomoc państwa niezgodną z prawem i z rynkiem wewnętrznym i że w związku z tym jest nieważna. LG Rostock uznał, że BAVARIA nie odnosi korzyści oraz że w związku z tym nie istnieje pomoc państwa w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE. NEUWOGES złożyła odwołanie od wyroku; postępowanie przed Wyższym Sądem Krajowym w Rostocku (zwanym dalej „OLG Rostock”) jest nadal w toku. Oprócz tego BAVARIA wszczęła przed sądem administracyjnym w Greifswaldzie (zwanym dalej „VG Greifswald”) postępowanie, aby uzyskać na drodze sądowej wgląd do wszystkich akt NEUWOGES lub miasta Neubrandenburg dotyczących wspomnianych umów. Postępowanie to jest wciąż w toku.
(4)
Pismem z dnia 4 czerwca 2009 r., zgodnie z art. 265 ust. 2 TFUE, NEUWOGES zwróciła się do Komisji o wszczęcie w ciągu dwóch miesięcy formalnego postępowania wyjaśniającego.
(5)
W piśmie z dnia 29 lipca 2009 r. Komisja przedstawiła NEUWOGES swoją wstępną ocenę, według której ani umowa dotycząca prawa zabudowy, ani ogólna umowa administracyjna nie stanowią pomocy państwa w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE.
(6)
Pismem z dnia 26 sierpnia 2009 r. skarżąca zakwestionowała ocenę wstępną i zwróciła się do Komisji o wszczęcie w ciągu dwóch tygodni formalnego postępowania wyjaśniającego.
(7)
Pismem z dnia 15 września 2009 r. służby Komisji poinformowały NEUWOGES, że przekażą jej kolejne pismo zawierające ocenę ostatnio przekazanych przez nią uwag. Pismem z dnia 22 września 2009 r. NEUWOGES poinformowała Komisję o tym, że nie zgadza się z jej wnioskiem.
(8)
W dniu 9 października 2009 r. NEUWOGES złożyła skargę przed Sądem Unii Europejskiej, wnioskując o unieważnienie decyzji rzekomo zawartej w piśmie Komisji z dnia 29 lipca 2009 r. oraz dodatkowo o stwierdzenie, że Komisja zaniechała działania, ponieważ nie wszczęła formalnego postępowania wyjaśniającego zgodnie z art. 108 ust. 2 TFUE. W dniu 9 stycznia 2012 r. Sąd oddalił wniosek o unieważnienie jako niedopuszczalny, a skargę w sprawie bezczynności jako nieuzasadnioną (3).
(9)
Pismem z dnia 19 stycznia 2012 r. NEUWOGES ponownie zwróciła się do Komisji o wszczęcie formalnego postępowania wyjaśniającego zgodnie z art. 108 ust. 2 TFUE.
(10)
Pismem z dnia 21 marca 2012 r. Komisja poinformowała Niemcy o swojej decyzji w sprawie wszczęcia formalnego postępowania wyjaśniającego. Decyzja Komisji o wszczęciu postępowania (zwana dalej „decyzją o wszczęciu postępowania”) została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Unii Europejskiej (4). Komisja wezwała zainteresowane strony do przedstawienia uwag dotyczących przedmiotowego środka. W dniu 22 marca 2012 r. NEUWOGES złożyła odwołanie od postanowienia Sądu z dnia 9 stycznia 2012 r. W dniu 15 listopada 2012 r. Sąd oddalił odwołanie jako bezprzedmiotowe (5).
(11)
W dniach 17 lipca 2012 r., 2 października 2012 r., 4 kwietnia 2013 r. i 15 kwietnia 2014 r. Komisja otrzymała uwagi przekazane przez NEUWOGES, a w dniach 18 czerwca 2012 r. i 22 kwietnia 2013 r. uwagi przekazane przez BAVARIĘ. W dniach 7 sierpnia 2012 r. i 16 września 2013 r. uwagi te przekazano Niemcom. Na wniosek rządu federalnego władze miasta Neubrandenburg wydały w dniach 23 lipca 2012 r. i 28 września 2012 r. swoją opinię; w dniach 16 maja 2012 r., 28 września 2012 r. i 30 września 2013 r. władze kraju związkowego Berlin przedstawiły swoje uwagi.
2. OPIS ŚRODKÓW
(12)
NEUWOGES jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w rozumieniu prawa niemieckiego. Miasto Neubrandenburg posiada w tej spółce 100 % udziałów. Celem działalności NEUWOGES jest zaopatrzenie dużej części ludności miasta Neubrandenburg i sąsiednich obszarów w mieszkania po przystępnej cenie. Spółka ta jest obecnie w posiadaniu 33 % wszystkich mieszkań w mieście Neubrandenburg. BAVARIA 1 i BAVARIA 2 są spółkami celowymi, które założono wyłącznie na potrzeby współpracy z NEUWOGES i które w większości są w posiadaniu zamkniętego funduszu rynku nieruchomości. BAVARIA 1 jest w posiadaniu BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) i BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %); w przypadku BAVARIA 2 100 % udziałów posiada Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Udziały w BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG oraz w Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn posiadają inwestorzy prywatni. Obydwa fundusze uruchomiła i wprowadziła do obrotu spółka Berliner Immobilien-Holding GmbH, która do dnia 1 stycznia 2006 r. należała do Bankgesellschaft Berlin i od tamtej pory pozostaje bezpośrednio w wyłącznej własności kraju związkowego Berlin.
(13)
NEUWOGES jest między innymi właścicielem wielu gruntów w Neubrandenburgu, na których znajduje się 12 budynków mieszkalnych z łącznie 557 mieszkaniami i licznymi lokalami handlowymi. W dniu 21 stycznia 1998 r. NEUWOGES i BAVARIA zawarły umowę dotyczącą prawa zabudowy oraz ogólną umowę administracyjną (zwane dalej „ przedmiotowymi umowami” lub łącznie „transakcją sale and leaseback”).
2.1. UMOWA DOTYCZĄCA PRAWA ZABUDOWY (ERBBAURECHTSVERTRAG)
(14)
W dniu 21 stycznia 1998 r. NEUWOGES i BAVARIA zawarły umowę leasingu gruntów i zakupu budynków obejmującą 12 budynków z łącznie 557 mieszkaniami. W ramach tej umowy BAVARIA otrzymała prawo zabudowy tych gruntów przez okres wynoszący 75 lat oraz dokonała zakupu budynków.
(15)
Umowa dotycząca prawa zabudowy dzieli się na dwa podstawowe elementy:
a)
po pierwsze, BAVARIA zobowiązała się do zapłaty NEUWOGES łącznie […] (6) EUR (7) […] EUR jako skapitalizowanej opłaty za prawo zabudowy nieruchomości do dnia 31 grudnia 2028 r. oraz […] EUR jako ceny kupna budynków;
b)
po drugie, od dnia 1 stycznia 2029 r. BAVARIA musi przez 10 lat płacić co roku opłatę za prawo zabudowy w wysokości […] % obecnej wartości gruntu, tzn. […] EUR za m2 lub […] EUR rocznie. Na pozostały okres ważności umowy dotyczącej prawa zabudowy przewidziane jest dostosowanie tej opłaty do indeksu cen w odniesieniu do łącznych kosztów utrzymania, o ile indeks ten zmieni się o więcej niż […] %.
(16)
W 1997 r., przed zawarciem umowy dotyczącej prawa zabudowy z BAVARIĄ, NEUWOGES zleciła oszacowanie wartości obiektów (budynków i gruntów) wewnętrznym ekspertom. Według tej ekspertyzy wartość obiektów wynosiła […] EUR. W 2007 r. NEUWOGES dodatkowo zleciła zewnętrznemu ekspertowi ponowną ekspertyzę, jaką wartość rynkową obiekty te miały w 1997 r. Według ekspertyzy przeprowadzonej w 2007 r. szacowana wartość obiektów w 1997 r. wynosiła […] EUR.
Ustawa o pomocy w spłacaniu starych długów
(17)
Umowę dotyczącą prawa zabudowy zawarto na podstawie ustawy o pomocy w spłacaniu starych długów (8). Po zjednoczeniu Niemiec w 1990 r. państwowe zakłady gospodarki mieszkaniowej, które wcześniej funkcjonowały w Niemczech Wschodnich, stały się komunalnymi przedsiębiorstwami mieszkaniowymi będącymi odrębnymi podmiotami prawnymi. Aktywa i pasywa ich poprzedników przeniesiono na te nowe przedsiębiorstwa, co stanowiło dla nich duże obciążenie. Aby zapewnić przedsiębiorstwom mieszkaniowym możliwość długoterminowego utrzymania się na rynku, ustawodawca federalny uchwalił ustawę o pomocy w spłacaniu starych długów, która weszła w życie w dniu 27 czerwca 1993 r.
(18)
Zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów komunalne przedsiębiorstwa mieszkaniowe w Niemczech Wschodnich mogły - na wniosek - uzyskać redukcję swoich starych długów. Zgodnie z § 4(1)-(2) ustawy o pomocy w spłacaniu starych długów w przypadku starych długów przekraczających kwotę 76,69 EUR za m2 można było uzyskać redukcję częściową, przy czym kwota maksymalna wynosiła 434,60 EUR za m2. W zamian przedsiębiorstwo mieszkaniowe musiało zaakceptować określone zobowiązania. Na przykład musiało dołożyć wszelkich starań w celu prywatyzacji 15 % mieszkań (§ 4 ust. 5 zdanie pierwsze w związku z § 5), a także musiało dysponować planem szybkiej prywatyzacji, modernizacji i rewitalizacji swoich zasobów mieszkaniowych (§ 4 ust. 5 zdanie drugie) oraz składać sprawozdania z realizacji swojego programu inwestycyjnego i wyników prywatyzacji (§ 4 ust. 5-7). Zgodnie z obowiązującą w odnośnym czasie (1997/1998) wersją ustawy przedsiębiorstwa mieszkaniowe mogły wypełnić swój obowiązek prywatyzacji do dnia 31 grudnia 2003 r. W przypadku niewypełnienia swojego obowiązku prywatyzacji (tzn. niedołożenia w tym celu wszelkich starań) przedsiębiorstwo mieszkaniowe musiało zwrócić pomoc udzieloną mu w postaci redukcji długów.
(19)
Przedsiębiorstwa mieszkaniowe musiały odprowadzić określony odsetek dochodu z prywatyzacji przekraczającego 76,69 EUR za m2 do funduszu amortyzacji obciążeń spadkowych (Erblastentilgungsfonds, zwanego dalej „ETF”). Zgodnie z obowiązującymi w odnośnym czasie (1997/1998) przepisami określonymi w § 5 ust. 2 ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów od każdej prywatyzacji należało odprowadzić do dnia 31 grudnia 1998 r. 45 % dochodu ze sprzedaży. Dla transakcji prywatyzacji zrealizowanych do dnia 31 grudnia 2000 r. lub 31 grudnia 2003 r. udziały w dochodzie ustalono na poziomie 50 % lub 55 %. W przypadku gdyby prywatyzacja miała formę ustanowienia prawa zabudowy (tzn. zamiast bezpośredniej sprzedaży budynków i gruntów nastąpiła sprzedaż budynków i ustanowienie prawa zabudowy gruntów), zysk ze sprzedaży, stanowiący podstawę obliczenia zobowiązań w zakresie odprowadzania dochodu, byłby uwzględniony w cenie budynków oraz w wartości gotówkowej ustalonej opłaty za prawo zabudowy (§ 5 ust. 2).
(20)
W 1995 r. okazało się, że pierwotnie zaplanowana forma prywatyzacji - tzn. sprzedaż na rzecz najemców - prawdopodobnie nie pozwoli uzyskać wymaganego odsetka prywatyzacji na poziomie 15 %. W związku z tym bank ds. odbudowy (Kreditanstalt für Wiederaufbau), który odpowiadał za zarządzanie pomocą w celu redukcji starych długów, zaczął akceptować tak zwaną „prywatyzację na rzecz nabywców pośrednich” (9). Zgodnie z tym modelem, który miał zastosowanie tylko w sytuacji, gdy istniało prawdopodobieństwo, że nie uda się uzyskać odsetka prywatyzacji na poziomie 15 % poprzez prywatyzację bezpośrednią, przedsiębiorstwo mieszkaniowe mogło sprzedać budynki en bloc nabywcy będącemu podmiotem gospodarczym. Aby można było uzyskać odsetek prywatyzacji na poziomie 15 %, nabywca będący podmiotem gospodarczym musiał się zobowiązać do renowacji budynków oraz do dalszej sprzedaży możliwie dużej liczby mieszkań (co najmniej jednej trzeciej) najemcom (10). Jeśli po przedłożeniu konkretnych ofert sprzedaży kupnem było zainteresowanych znacznie mniej niż jedna trzecia najemców, nabywca będący podmiotem gospodarczym mógł znieść obowiązek prywatyzacji w odniesieniu do 60 % mieszkań, ograniczając w ten sposób odnośny obowiązek do prywatyzacji jednej trzeciej pozostałych 40 % mieszkań (11).
NEUWOGES i ustawa o pomocy w spłacaniu starych długów
(21)
Bank ds. odbudowy uznał ostatecznie umowę dotyczącą prawa zabudowy za właściwą sprzedaż na rzecz nabywcy pośredniego, zgodną z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów. Zawarcie transakcji sale and leaseback ułatwiło NEUWOGES także wypełnienie obowiązku prywatyzacji nałożonego na mocy ustawy o pomocy w spłacaniu starych długów. Niejasne i dyskusyjne pozostaje jednak to, na ile ustawa o pomocy w spłacaniu starych długów wpłynęła na kalkulacje handlowe stanowiące podstawę zawarcia umów przez NEUWOGES, oraz to, czy przewidzianą w ustawie o pomocy w spłacaniu starych długów redukcję długów należy wziąć pod uwagę w celu stwierdzenia, czy transakcja sale and leaseback stanowi pomoc na rzecz BAVARII.
(22)
Zgodnie z informacjami przekazanymi przez NEUWOGES spółka ta uzyskała redukcję długów w wysokości […] EUR (12). NEUWOGES wyjaśniła, że trudno jest przypisać część całej uzyskanej redukcji transakcji sale and leaseback w sposób proporcjonalny, ponieważ zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów redukcja możliwa jest wyłącznie pod warunkiem, że przedsiębiorstwo mieszkaniowe wypełniło swój obowiązek prywatyzacji w sposób całkowity. Jeśli jednak konieczne jest przypisanie częściowej kwoty uzyskanej redukcji całkowitej określonego środka prywatyzacji na podstawie udziału danej prywatyzacji w całym obowiązku prywatyzacji spoczywającym na NEUWOGES, redukcję całkowitą brutto w wysokości […] EUR można przypisać transakcji sale and leaseback na podstawie kalkulacji. Z dochodu uzyskanego z transakcji zawartej z BAVARIĄ należało odprowadzić […] EUR do ETF, tak aby NEUWOGES otrzymała zwolnienie netto w wysokości […] EUR (13).
2.2. OGÓLNA UMOWA ADMINISTRACYJNA (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Również w dniu 21 stycznia 1998 r. BAVARIA i NEUWOGES podpisały ogólną umowę administracyjną przewidującą przekazanie NEUWOGES budynków w ramach sale and leaseback. Zgodnie z ogólną umową administracyjną NEUWOGES pozostaje odpowiedzialna za zarządzanie przedmiotowymi budynkami oraz za ich komercyjne użytkowanie przez okres wynoszący 30 lat. Wszystkie dochody z wynajmu budynków pozostają w posiadaniu NEUWOGES. W zamian za otrzymanie praw użytkowania NEUWOGES zobowiązała się do dokonywania co miesiąc stałej opłaty leasingowej w wysokości […] EUR ([…] EUR rocznie) aż do zakończenia prac renowacyjnych oraz […] EUR ([…] EUR rocznie) w późniejszym okresie. Od dnia 1 stycznia 2000 r. opłata leasingowa wzrastała o […] % rocznie.
2.3. GLOBALNA UMOWA RYCZAŁTOWA (GLOBALPAUSCHALVERTRAG)
(24)
BAVARIA zobowiązała się do renowacji przedmiotowych budynków oraz w tym celu zawarła z BRG Bau-Regie GmbH (zwaną dalej „BRG”), spółką zależną stanowiącą pełną własność NEUWOGES, globalną umowę ryczałtową. Zgodnie z globalną umowę ryczałtową BAVARIA zapłaciła BRG opłatę ryczałtową w wysokości […] EUR za uzgodnione prace renowacyjne.
3. UWAGI NIEMIEC
(25)
Swoją odpowiedź na decyzję o wszczęciu postępowania Niemcy ograniczają do wyjaśnienia, że w omawianym przypadku nie zajmą stanowiska, pozostawiając to w gestii zainteresowanych organów lokalnych, władz miasta Neubrandenburg i władz kraju związkowego Berlin.
4. UWAGI STRON
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES utrzymuje, że zawierając przedmiotowe umowy, nie postępowała jak podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej i że w związku z tym BAVARIA uzyskała korzyść gospodarczą, która stanowi pomoc państwa w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE. Zgodnie z szacunkami NEUWOGES przedmiotowe umowy prowadzą do strat w wysokości […] EUR (wartość nominalna) lub […] EUR (wartość dyskontowana). Straty te NEUWOGES uznaje za niezgodną z rynkiem wewnętrznym pomoc państwa na rzecz BAVARII.
(27)
W kontekście oceniania zgodności przedmiotowych umów z rynkiem NEUWOGES twierdzi, że umowę dotyczącą prawa zabudowy i ogólną umowę administracyjną należy analizować odrębnie (sekcja 4.1.1). W odniesieniu do poszczególnych umów NEUWOGES utrzymuje, że podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej nie zawarłby ani umowy dotyczącej prawa zabudowy (sekcja 4.1.2), ani ogólna umowa administracyjna (sekcja 4.1.3). NEUWOGES wyjaśnia ponadto, że podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej zdecydowałby się na alternatywne podejście (sekcja 4.1.4). Wreszcie NEUWOGES stwierdza, że korzyść udzielona BAVARII stanowi przeniesienie zasobów państwowych, które należy przypisać miastu Neubrandenburg (sekcja 4.1.5).
4.1.1. Wspólna versus oddzielna analiza przedmiotowych umów
(28)
NEUWOGES utrzymuje, że aby dowiedzieć się, czy umowa dotycząca prawa zabudowy i ogólna umowa administracyjna zawarto na warunkach rynkowych, przedmiotowe umowy należy poddać oddzielnej analizie. Zdaniem NEUWOGES umowa dotycząca prawa zabudowy i ogólna umowa administracyjna z prawnego punktu widzenia są niezależnymi umowami, które powinny istnieć oddzielnie. Gdyby obydwie umowy faktycznie były przewidziane jako jedna umowa, według NEUWOGES powinny były zostać uwierzytelnione notarialnie; jednak tylko umowa dotycząca prawa zabudowy została uwierzytelniona notarialnie.
(29)
Dlatego NEUWOGES oddzielnie analizuje każdą umowę, aby zbadać jej zgodność z rynkiem.
4.1.2. Umowa dotycząca prawa zabudowy
(30)
NEUWOGES jest zdania, że zgodnie z ekspertyzami sporządzonymi w 1997 i 2007 r. w odniesieniu do przedmiotowych obiektów, o których mowa (budynków i gruntów), żaden podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej nie zawarłby z BAVARIĄ umowy dotyczącej prawa zabudowy po uzgodnionej cenie. Ani opłaty za prawo zabudowy, ani redukcja długów zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów na podstawie umowy dotyczącej prawa zabudowy, zobowiązanie do renowacji czy ograniczona procedura przetargowa nie byłyby w stanie wpłynąć na ten wniosek.
4.1.2.1. Cena kupna
(31)
NEUWOGES przypomina, że BAVARIA zapłaciła kwotę w wysokości […] EUR za budynki plus […] EUR w formie skapitalizowanej opłaty za prawo zabudowy nieruchomości. W obu ekspertyzach wartości rynkowej z 1997 i 2007 r. łączna wartość obiektów (wartość gruntu plus wartość budynku) została oszacowana na poziomie […] EUR lub […] EUR. Ponadto w obu ekspertyzach oddzielnie określono nie tylko łączną wartość obiektów, lecz także wartość gruntów (ekspertyza z 1997 r: […] EUR, ekspertyza z 2007 r.: […] EUR) i budynków (ekspertyza z 1997 r: […] EUR, ekspertyza z 2007 r.: […] EUR).
(32)
NEUWOGES uważa, że ekspertyza wartości rynkowej z 1997 r. przedstawia realistyczne oszacowanie wartości obiektów w odnośnym czasie (1997/1998) oraz że do celów porównawczych należy uwzględnić tylko cenę faktycznie zapłaconą przez BAVARIĘ za budynki (a nie cenę za budynki plus skapitalizowaną opłatę za prawo zabudowy nieruchomości). Odpowiednio do tego NEUWOGES, zgodnie z przekazanymi przez nią informacjami, otrzymała kwotę, która była niższa od ceny rynkowej obowiązującej w odnośnym czasie (1997/1998) o […] EUR. Nawet w przypadku uwzględnienia redukcji długów zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów cena zapłacona przez BAVARIĘ nadal byłaby o 16 % niższa od najniższej wartości podanej w ekspertyzie z 2007 r. Według NEUWOGES cena zapłacona przez BAVARIĘ była znacznie niższa od ceny rynkowej, w związku z czym żaden podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej nie zgodziłby się na sprzedaż po takiej cenie.
(33)
W tym kontekście NEUWOGES przypomina, że zgodnie z komunikatem Komisji w sprawie elementów pomocy państwa w sprzedaży gruntów i budynków przez władze publiczne (14) cenę kupna, która jest niższa od wartości rynkowej ustalonej w niezależnej ekspertyzie o maksymalnie 5 %, w określonych okolicznościach można uznać za cenę rynkową. Wnioskując z przeciwieństwa, ceny, która przy korzystniejszym założeniu jest niższa od najniższej wartości o co najmniej 16 %, nie można uznać za cenę rynkową.
4.1.2.2. Skapitalizowana opłata za prawo zabudowy od gruntów
(34)
NEUWOGES utrzymuje, że do celów porównania ceny zapłaconej przez BAVARIĘ z cenami określonymi w obu ekspertyzach wartości rynkowej z 1997 i 2007 r. (w których podano wartość całej własności budynków i gruntów) nie wolno uwzględnić skapitalizowanej opłaty za prawo zabudowy od gruntów przez pierwsze 30 lat. Z uwagi na to, że opłata za prawo zabudowy jest uiszczana z tytułu ustanowienia i przeniesienia praw zabudowy na okres wynoszący 75 lat, a nie z tytułu przewłaszczenia gruntów, nie można jej uwzględniać do celów porównania ceny zapłaconej przez BAVARIĘ z ceną określoną w jednej z dwóch ekspertyz.
4.1.2.3. Redukcja długów zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów
(35)
NEUWOGES wyjaśnia ponadto, że przy porównywaniu ceny zapłaconej przez BAVARIĘ z ceną określoną w obu ekspertyzach wartości rynkowej nie wolno uwzględnić redukcji długów zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów w wysokości […] EUR, wynikającej z przedmiotowych umów. Powody tego są następujące:
-
redukcja długów zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów jest korzyścią przyznaną NEUWOGES przez stronę trzecią (bank ds. odbudowy), która nie ma żadnych powiązań z nabywcą. Nie ma powodu, dla którego sprzedający miałby zaakceptować cenę niższą od ceny rynkowej tylko dlatego, że w związku z transakcją uzyskałby od strony trzeciej dodatkowe korzyści,
-
BAVARIA nie przejęła żadnych obowiązków wynikających z ustawy o pomocy w spłacaniu starych długów, które wcześniej należały do NEUWOGES i których wypełnienie zasługiwałoby na wynagrodzenie w formie obniżki ceny kupna. BAVARIA co prawda „na papierze” zobowiązała się do podjęcia próby sprzedaży niektórych mieszkań najemcom, ale zleciła NEUWOGES przeprowadzenie konkretnej prywatyzacji na koszt NEUWOGES; w ten sposób BAVARIA nie przejęła żadnej rzeczywistej odpowiedzialności i nie poniosła ryzyka uzasadniającego ponoszenie odpowiedzialności w przypadku niepowodzenia wysiłków prywatyzacyjnych,
-
zważywszy na to, że redukcja długów wiązała się z wypełnieniem przez NEUWOGES zobowiązania do prywatyzacji 15 % mieszkań oraz że transakcja zawarta z BAVARIĄ pokrywała tylko 20 % wszystkich zobowiązań w zakresie prywatyzacji, procentowe przyporządkowanie redukcji długów zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów, wynikającej z transakcji zawartej z BAVARIĄ, jest realnie (w przeciwieństwie do możliwości obliczeniowych) niemożliwe. Innymi słowy, gdyby NEUWOGES nie wywiązała się w pełni ze swojego zobowiązania do prywatyzacji, spółka nie odniosłaby z transakcji zawartej z BAVARIĄ żadnej korzyści przewidzianej w ustawie o pomocy w spłacaniu starych długów,
-
transakcja sale and leaseback doprowadziłaby co najwyżej do tego, że NEUWOGES musiałaby odprowadzić do ETF tylko stosunkowo niską stopę procentową (45 % zamiast 50 % lub 55 %), natomiast niezawarcie umowy oraz poszukiwanie innego nabywcy wiązałoby się z ryzykiem odprowadzenia do funduszu większej części zysku ze sprzedaży,
-
NEUWOGES w każdym razie uznaje, że ostatecznie wywiązała się ze swoich zobowiązań w zakresie prywatyzacji w 165 %, w związku z czym już przyznana redukcja zostałaby również potwierdzona w przypadku niezawarcia transakcji z BAVARIĄ.
4.1.2.4. Renowacja
(36)
NEUWOGES wyjaśnia dalej, że nie odniosła korzyści z renowacji przeprowadzonej przez BAVARIĘ, ponieważ BAVARIA jest właścicielem budynków i tym samym jako jedyna odniosła korzyści z renowacji.
4.1.2.5. Procedura przetargowa
(37)
NEUWOGES potwierdza, że ograniczona procedura przetargowa przeprowadzona w 1997 r. nie wskazuje, że cena zapłacona przez BAVARIĘ faktycznie była ceną rynkową. Procedura przetargowa nie była otwarta, przejrzysta, bezwarunkowa i niedyskryminująca, w związku z czym nie stanowiła wystarczającej podstawy do ustalenia wartości rynkowej.
4.1.3. Ogólna umowa administracyjna
(38)
NEUWOGES wyjaśnia, że żaden podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej, o porównywalnej wielkości i znajdujący się w porównywalnej sytuacji, nie zawarłby ogólnej umowy administracyjnej, ponieważ od początku było wiadomo, że umowa ta spowoduje poważne straty. NEUWOGES argumentuje to natomiast w szczególności tym, że straty można było przewidzieć na samym początku, ponieważ obliczenia, na których opierały się umowy, wynikały z założeń dotyczących przyszłego rozwoju rynku mieszkań czynszowych w Neubrandenburgu, które bez wątpienia były zbyt optymistyczne. NEUWOGES uważa również, że różne rzekomo podobne umowy, które BAVARIA przedstawiła do celów porównawczych, nie mogą potwierdzić zgodności z rynkiem ogólnej umowy administracyjnej oraz że NEUWOGES zaakceptowała tę wyraźnie niekorzystną umowę wyłącznie ze względów politycznych, które nie mają znaczenia dla zastosowania kryterium podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej.
4.1.3.1. Ogólna umowa administracyjna z uwzględnieniem oczekiwań rynkowych
(39)
NEUWOGES utrzymuje, że główne postanowienia ogólnej umowy administracyjnej- stała miesięczna opłata leasingowa, zwiększająca się rocznie o […] %, indeksowane potrącenie kosztów wynoszących pierwotnie ok. […] % (łącznie z ryzykiem strat czynszowych na poziomie […] %) oraz okres spłaty rat wynoszący 30 lat - nie odpowiadają warunkom, jakie zaakceptowałby podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej. NEUWOGES przytacza w tym kontekście następujące argumenty:
-
biorąc pod uwagę zaniżone ryzyko strat czynszowych w wysokości zaledwie […] % zysku netto z wynajmu, NEUWOGES ponosi ryzyko finansowe za osiągnięcie wskaźnika wykorzystania lokali na poziomie co najmniej […] %,
-
indeksacja stałej opłaty leasingowej o […] % rocznie oznacza, że NEUWOGES ponosi ryzyko finansowe związane z tym, że nie uda jej się wdrożyć corocznych podwyżek czynszu przynajmniej odpowiadających tej stawce,
-
ponieważ koszty nie są indeksowane, NEUWOGES ponosi ryzyko finansowe za wzrost kosztów administracyjnych i konserwacyjnych i tylko podwyżka czynszu o ponad […] % rocznie mogłaby ten wzrost kosztów zrekompensować,
-
zważywszy na długi okres spłaty rat - 30 lat - ryzyko finansowe jest wysokie.
(40)
Według NEUWOGES od początku było wiadomo, że takie rodzaje ryzyka wystąpią i że doprowadzą do dużych strat, dlatego żaden podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej nie zawarłby takiej umowy. Podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej zawarłby tylko taką umowę, która jest opłacalna lub która nie przyniosłaby co najmniej żadnych strat. NEUWOGES wyjaśnia, że ogólna umowa administracyjna mogłaby przynieść zysk tylko wtedy, gdyby można było w racjonalny sposób założyć, że faktycznie można osiągnąć wysoki wskaźnik wykorzystania lokali, coroczną podwyżkę czynszu o […] % oraz stabilne koszty. Jednak już przy zawieraniu umowy dało się zauważyć, że średni wskaźnik wykorzystania lokali na poziomie […] % jest nieosiągalny, a podwyżka czynszu o co najmniej […] % rocznie byłaby niemożliwa, i że koszty administracyjne i konserwacyjne z pewnością się zwiększą w trakcie trwania umowy. Aby to udowodnić, NEUWOGES powołuje się zarówno na przewidywany spadek liczby ludności, jak i na rynek nieruchomości w Neubrandenburgu, oraz potwierdza, że na podstawie tych informacji należało się liczyć ze stratami. Ponieważ liczba mieszkańców Neubrandenburga spadała już przed zawarciem przedmiotowych umów od co najmniej 1995 r. istniała nadmierna podaż mieszkań, przy czym problem niewykorzystania lokali i niskiego czynszu dotyczył właśnie najmniej atrakcyjnych budynków prefabrykowanych, które są przedmiotem umowy.
(41)
Według NEUWOGES podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej oparłby swoje obliczenia na bardziej pesymistycznych założeniach, na przykład na prognozowanej podwyżce czynszu od […] % do […] %, ryzyku strat finansowych w wysokości […] % oraz na indeksacji kosztów o […] %. Przedłożona później przez NEUWOGES analiza przepływów pieniężnych z 2012 r. potwierdza, że opierając się na tych założeniach odnośnie do ogólnej umowy administracyjnej, należało się liczyć z negatywnym przepływem pieniężnym w wysokości […] EUR (wartość nominalna) lub […] EUR (wartość dyskontowana) (15). NEUWOGES utrzymuje, że kwota ta stanowi pomoc państwa na rzecz BAVARII. Poza tym dostępnych jest kilka wariantów tej analizy przepływów pieniężnych, z których wynika, że nawet gdyby bardziej optymistyczne założenia były uzasadnione (np. średni wskaźnik niewykorzystania lokali na poziomie […] %, coroczna podwyżka czynszu o […] % oraz wzrost cen o […] %), prognozowany łączny przepływ pieniężny i tak byłby ujemny. Zawarcie ogólnej umowy administracyjnej mogłoby przynieść zysk tylko przy rzekomo całkowicie nierealistycznych założeniach (średni wskaźnik niewykorzystania lokali na poziomie […] %, coroczna podwyżka czynszu o […] %, wzrost cen o […] %).
4.1.3.2. Przykładowe umowy
(42)
NEUWOGES zaprzecza, że określone umowy zawierane w ramach porównywalnych transakcji (umowy ([…] (16), […] (17) i […] (18)) mogłyby potwierdzić rynkowość ogólnej umowy administracyjnej. NEUWOGES nie zgadza się z opinią, że umowy te są porównywalne, oraz wyjaśnia, że różnią się one od ogólnej umowy administracyjnej pod następującymi względami:
-
ponieważ nie udowodniono, że istniało wystarczające podobieństwo pomiędzy sytuacją gospodarczą i przyszłymi perspektywami miast, w których znajdują się nieruchomości, do których odnoszą się przykładowe umowy, a sytuacją i perspektywami Neubrandenburga, nie można uznać, że umowy były ogólnie porównywalne,
-
indeksacja opłaty leasingowej w porównywanych umowach znacznie różni się od indeksacji przewidzianej w ogólnej umowy administracyjnej (tzn. 1,0-1,5 %),
-
żadna z przytoczonych przykładowych umów nie nadaje się do celów porównawczych, ponieważ okoliczności każdej z nich są odmienne ([…]: mniej kosztowne zobowiązania w zakresie konserwacji; […]: przedmiotem umowy nie są mieszkania, lecz nieruchomości komercyjne o wskaźniku niewykorzystania lokali na poziomie 0 % w momencie zawarcia umowy; […]: nieruchomości w regionie wzrostu).
(43)
Zdaniem NEUWOGES przykładowe umowy nie potwierdzają zgodności ogólnej umowy administracyjnej z rynkiem, lecz dużo bardziej wskazują na jej nierynkowość, ponieważ obejmują znacznie mniej obciążające postanowienia, mimo że perspektywy gospodarcze dla przedmiotowych obiektów były lepsze.
4.1.3.3. Powody polityczne
(44)
NEUWOGES utrzymuje, że ogólną umowę administracyjną zawarto z powodów politycznych pomimo wyraźnych niekorzyści gospodarczych. NEUWOGES przypomina, że powody przyznania pomocy państwa nie są istotne z punktu widzenia oceny prawnej, oraz twierdzi, że przytoczone powody polityczne potwierdzają, że względy ekonomiczne nie odgrywały w tym zakresie decydującej roli. NEUWOGES wyjaśnia, że ogólną umowę administracyjną zawarto z następujących powodów:
-
wywierano duży nacisk polityczny, aby przyspieszyć renowację i prywatyzację zasobów mieszkaniowych w nowych krajach związkowych,
-
miasto Neubrandenburg liczyło na to, że poprzez renowację i prywatyzację mieszkań uda mu się przeciwdziałać ciągłemu spadkowi liczby ludności,
-
poprzez zawarcie ogólnej umowy administracyjnej w połączeniu z globalną umową ryczałtową udało się utrzymać w Neubrandenburgu wysoki poziom inwestycyjny, podczas gdy ograniczenie poziomu inwestycji wywarłoby znaczący wpływ na wskaźnik bezrobocia w regionie.
4.1.4. Alternatywy
(45)
NEUWOGES wreszcie stwierdza, że podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej wybrałby alternatywy dla przedmiotowych umów.
(46)
NEUWOGES w pierwszej kolejności podkreśla, że lepszym rozwiązaniem byłaby sprzedaż bezpośrednia, ponieważ jest w stanie wygenerować zysk, podczas gdy w przypadku ogólnej umowy administracyjnej od początku należało się liczyć ze stratami. Obiekty (budynki i grunty) można było sprzedać po cenie lub powyżej ceny określonej w ekspertyzie wartości rynkowej. Nawet gdyby nabywca kupił tylko grunty i wyburzył budynki, taka sprzedaż byłaby bardziej opłacalna. NEUWOGES obstaje przy tej ekspertyzie również przy uwzględnieniu redukcji długów zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów, ponieważ NEUWOGES mogłaby spróbować wywiązać się ze swoich zobowiązań poprzez prywatyzację innych budynków, a sprzedaż byłaby bardziej opłacalna niż transakcja sale and leaseback nawet bez redukcji długów zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów. Przyczyn rezygnacji z jednej z tych alternatyw należy szukać w zobowiązaniach politycznych NEUWOGES.
(47)
Ponadto NEUWOGES uważa, że podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej wolałby sam sfinansować mniej wymagającą renowację, bez jej zlecania bądź bez wyburzania budynków. Rezygnację z tych alternatyw ponownie uzasadniają zobowiązania polityczne NEUWOGES.
(48)
Wreszcie NEUWOGES stwierdza, że jeśli chodzi o prace renowacyjne, w każdym razie bardziej opłacalne byłoby dla NEUWOGES sfinansowanie tych prac w inny sposób. Na przykład można było zaciągnąć kredyt, za który poręczyłoby miasto Neubrandenburg w celu jego zabezpieczenia, tak aby warunki kredytowe były korzystniejsze niż w przypadku transakcji z BAVARIĄ.
4.1.5. Zasoby państwowe i możliwość przypisania
(49)
NEUWOGES uważa, że domniemana korzyść została przyznana z zasobów państwowych i że należy ją przypisać państwu.
(50)
Przede wszystkim NEUWOGES utrzymuje, że miasto Neubrandenburg jako jedyny udziałowiec i ze względu na swój dominujący wpływ na Radę Nadzorczą miało dominujący wpływ na NEUWOGES. Biorąc pod uwagę ten stosunek kontroli, domniemane straty wynikające z transakcji sale and leaseback stanowiły utracone zasoby państwowe.
(51)
Ponadto NEUWOGES twierdzi, że w omawianym przypadku praktycznie wszystko wskazuje na istnienie możliwości przypisania: miasto Neubrandenburg ma rozległą kontrolę nad NEUWOGES; służenie interesom miasta ma dla NEUWOGES nadrzędne znaczenie; przedmiotową transakcję zawarto ze względów politycznych, a miasto Neubrandenburg, jak udowodniono, miało ostatnie słowo przy transakcji sale and leaseback.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA odrzuca argumenty przytoczone przez NEUWOGES i wyjaśnia, że przedmiotowe umowy były normalnymi transakcjami rynkowymi i nie przyniosły jej żadnej korzyści. W rezultacie nie stanowiły również pomocy państwa. BAVARIA po pierwsze podkreśla, że przedmiotowe umowy należy traktować jako jedność gospodarczą (sekcja 4.2.1); po drugie, nieprawdą jest, że żaden podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej nie podpisałby tych umów (sekcja 4.2.2); po trzecie, alternatywy wskazane przez NEUWOGES nie były korzystniejsze dla NEUWOGES (sekcja 4.2.3). BAVARIA wyjaśnia, że nie przekazano żadnych środków, które można przypisać państwu (sekcja 4.2.4).
4.2.1. Wspólna versus oddzielna analiza przedmiotowych umów
(53)
BAVARIA argumentuje, że przedmiotowe umowy należy traktować jako jedność, a nie oceniać je oddzielnie. Sprzedaż i późniejszy leasing zwrotny budynków to dwa powiązane ze sobą elementy jednej transakcji. BAVARIA podkreśla, że transakcja została zaoferowana jako pakiet i właśnie tak była traktowana przez NEUWOGES, jak wynika z wewnętrznego protokołu dokumentującego proces decyzyjny w NEUWOGES.
(54)
W rezultacie - według BAVARII - kryterium podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej należy zastosować w odniesieniu do transakcji jako całości, a nie do jej poszczególnych elementów.
4.2.2. Transakcja nie przyniosła BAVARII żadnej korzyści
(55)
Według BAVARII możliwe istnienie korzyści wyklucza już sam fakt, że NEUWOGES przeprowadziła procedurę przetargową (nawet jeśli tylko w ograniczonym zakresie), aby zbadać rynek. Nie ma żadnego powodu, aby wątpić, że NEUWOGES wybrała ofertę najkorzystniejszą pod względem gospodarczym.
(56)
Aby stwierdzić, czy - niezależnie od procedury przetargowej - podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej zawarłby transakcję, o której mowa, należałoby uwzględnić szczególną sytuację NEUWOGES. NEUWOGES musiała pozyskać kapitał oraz przeprowadzić renowację mieszkań, aby je sprywatyzować (w dalszym ciągu pobierając korzystne opłaty czynszowe) oraz skorzystać z redukcji długów przewidzianej w ustawie o pomocy w spłacaniu starych długów. Dlatego według BAVARII podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej, będąc w takiej sytuacji, również zawarłby transakcję, o której mowa.
(57)
W odniesieniu do postanowień zawartych w ogólnej umowie administracyjnej oraz ryzyka, które idzie w parze z gorszym niż oczekiwano rozwojem rynku nieruchomości w Neubrandenburgu (np. wyższy od prognozowanego wskaźnik niewykorzystania lokali itd.), BAVARIA argumentuje, że ryzyko związane z niemożnością osiągnięcia pożądanego wskaźnika wynajmu i wykorzystania lokali nie zostało NEUWOGES narzucone, lecz raczej pozostało w NEUWOGES. NEUWOGES także musiałaby ponieść skutki gorszego niż oczekiwano rozwoju rynku, nawet gdyby transakcja z BAVARIĄ nie doszła do skutku.
(58)
Jeśli chodzi o poszczególne postanowienia zawarte w ogólnej umowie administracyjnej, BAVARIA utrzymuje, że średni czynsz za m2 stanowiący podstawę obliczania opłaty leasingowej był nieznacznie niższy od wartości, jakich można by oczekiwać zgodnie z zestawieniem opłat czynszowych dla Neubrandenburga. BAVARIA podkreśla ponadto, że zestawienie to zakładało podwyżkę czynszu na okres po dniu 1 stycznia 2000 r., w związku z czym podwyżka czynszu w wysokości […] % rocznie nie była nierealistyczna.
(59)
W odniesieniu do umowy dotyczącej prawa zabudowy BAVARIA podkreśla, że ekspertyz wartości rynkowej sporządzonych w 1997 i 2007 r. nie można porównywać bezpośrednio z umową dotyczącą prawa zabudowy, ponieważ ekspertyzy te dotyczyły sprzedaży bezpośredniej, natomiast umowa dotycząca prawa zabudowy co prawda obejmowała z jednej strony sprzedaż budynków, lecz z drugiej strony jedynie ustanowienie dziedzicznych praw zabudowy gruntów. Biorąc pod uwagę to, że NEUWOGES pozostała właścicielem gruntów, nie można było uwzględnić wartości gruntów określonych w tych ekspertyzach. BAVARIA uważa, że ekspertyzy wartości rynkowej w każdym razie nie mają dalszego znaczenia, ponieważ określają one tylko teoretyczną wartość obiektów, a nie ich wartość, którą faktycznie można uzyskać na rynku.
(60)
BAVARIA utrzymuje ponadto, że należy uwzględnić redukcję starych długów w ramach przedmiotowej transakcji. Jednym z celów zawarcia transakcji, jaki chciała osiągnąć NEUWOGES, było uzyskanie redukcji długów na mocy ustawy o pomocy w spłacaniu starych długów.
(61)
Pomijając szczegółowe warunki umowy dotyczącej prawa zabudowy i ogólnej umowy administracyjnej, według BAVARII należy również uwzględnić korzyści, jakie NEUWOGES otrzymała poprzez zawarcie globalnej umowy ryczałtowej. BAVARIA potwierdza, że NEUWOGES nalegała na zlecenie renowacji mieszkań swojej spółce zależnej BRG, ponieważ dobrze wiedziała, że przejmie cały zysk BRG (odpowiadała też jednak za pokrycie ewentualnych strat). W tym kontekście zysk wynikający z zawarcia umowy z BRG, a mianowicie […] EUR, należy uznać za istotną korzyść na rzecz NEUWOGES.
(62)
W odniesieniu do ogólnej logiki modelu sale and leaseback BAVARIA wreszcie wyjaśnia, że NEUWOGES oczywiście musi spłacić pierwotną inwestycję BAVARII wraz z odsetkami. BAVARIA odnosi się do protokołu wewnętrznego procesu decyzyjnego NEUWOGES, aby pokazać, że NEUWOGES miała świadomość tego, że poprzez opłacanie opłaty leasingowej następuje amortyzacja pierwotnej inwestycji BAVARII.
4.2.3. Alternatywy
(63)
W odniesieniu do alternatyw przedstawionych przez NEUWOGES, które według NEUWOGES byłyby korzystniejsze pod względem gospodarczym, BAVARIA stwierdza, że alternatywy te albo nie były dostępne, albo i tak nie byłyby korzystniejsze. Po pierwsze, jeśli chodzi o rzekomą opcję sprzedaży bezpośredniej najemcom, BAVARIA uważa, że istnieje bardzo małe prawdopodobieństwo, aby NEUWOGES udało się sprzedać mieszkania bez renowacji, przy czym NEUWOGES nie dysponowała również środkami umożliwiającymi jej sfinansowanie koniecznej renowacji. Po drugie, jeśli chodzi o sfinansowanie renowacji z kredytu, BAVARIA wyjaśnia, że NEUWOGES musiałaby ponieść przy tym podobne ryzyko i koszty jak w przypadku transakcji z BAVARIĄ. Oprócz tego sprzedaż bezpośrednia mieszkań po renowacji najemcom lub nabywcom będącym podmiotami gospodarczymi nie byłaby atrakcyjna, ponieważ NEUWOGES musiałaby odprowadzić znaczącą część wyższej ceny do ETF.
4.2.4. Zasoby państwowe i możliwość przypisania
(64)
BAVARIA ostatecznie stwierdza, że przedmiotowa transakcja nie obejmuje zasobów państwowych oraz że nie można jej przypisać państwu. NEUWOGES jest zwykłym przedsiębiorstwem prywatno-publicznym, które ani pośrednio, ani bezpośrednio nie otrzymało środków państwowych. Ogólna kontrola przeprowadzona przez Radę Nadzorczą, w skład której wchodzą w większości przedstawiciele gminy, nie wystarcza, aby przypisać transakcję państwu. Argument podniesiony przez NEUWOGES, że miasto Neubrandenburg nalegało na zawarcie transakcji ze względów politycznych, jest nieprzekonujący.
4.3. MIASTO NEUBRANDENBURG
(65)
Miasto Neubrandenburg, które jest właścicielem NEUWOGES, twierdzi, że przedmiotowe umowy obejmują pomoc państwa. Miasto Neubrandenburg zgadza się z argumentami przytoczonymi przez NEUWOGES i samo ustosunkowuje się do wielu kwestii.
4.3.1. Korzyść
(66)
Neubrandenburg jest po pierwsze zdania, że umowa dotycząca prawa zabudowy i ogólna umowa administracyjna muszą być oceniane oddzielnie, ponieważ strony umów dokładnie je rozdzieliły zarówno pod względem prawnym, jak i gospodarczym. Po drugie, Neubrandenburg zwraca uwagę na argumenty przytoczone przez NEUWOGES odnośnie do prognozowanego spadku liczby ludności, który podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej wziąłby pod uwagę. Neubrandenburg podkreśla ponadto, że podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej wyraźnie przewidziałby wysokie wskaźniki niewykorzystania lokali. Po trzecie, Neubrandenburg uważa, że renowacja zlecona przez BAVARIĘ była na tyle prosta, że nie należało oczekiwać wysokich wskaźników obciążenia ani istotnych podwyżek czynszu.
(67)
Poza tym Neubrandenburg odrzuca dalsze argumenty BAVARII. W szczególności Neubrandenburg twierdzi, że procedury przetargowej nie można uznać za oznakę tego, że oferta BAVARII była najkorzystniejszą ofertą dostępną na rynku. W każdym razie podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej nie zaakceptowałby oferty BAVARII, nawet gdyby była ona najkorzystniejszą ofertą na rynku. Jeśli chodzi o rzekome alternatywy, Neubrandenburg zasadniczo podejmuje argumenty NEUWOGES. W odniesieniu do ekspertyz wartości rynkowej oraz argumentu BAVARII, że nie można było osiągnąć ustalonych cen, Neubrandenburg wyjaśnia, że ekspertyza wartości rynkowej musi być parametrem, na podstawie którego można określić cenę rynkową w odnośnym czasie, ponieważ nie da się już ustalić, jaką cenę NEUWOGES faktycznie mogła osiągnąć na rynku w 1998 r.
4.3.2. Zasoby państwowe i możliwość przypisania
(68)
Miasto Neubrandenburg jest zdania, że przedmiotową transakcję należy mu przypisać, ponieważ sprawowało ono nad NEUWOGES ogólnie, a w szczególności w odniesieniu do transakcji sale and leaseback, wystarczającą kontrolę.
(69)
Jako jedyny udziałowiec miasto - według danych własnych - miało nad NEUWOGES pełną kontrolę. Dlatego kierownictwo NEUWOGES musi stosować się do wskazówek miasta. Ponadto ośmioro z dziesięciorga członków Rady Nadzorczej NEUWOGES jest przedstawicielami miasta, przez co dysponują kolejnym mechanizmem kontroli. Miasto Neubrandenburg było zobowiązane na mocy przepisów gminnych do zapewnienia możliwości wywierania odpowiedniego wpływu na NEUWOGES.
(70)
W odniesieniu do przedmiotowej transakcji miasto Neubrandenburg wyjaśnia, że nie tylko miało możliwość sprawowania kontroli, lecz w rzeczywistości również sprawowało kontrolę nad tą transakcją. Miasto Neubrandenburg jest zdania, że duże zaangażowanie przedstawicieli miasta wynika między innymi z protokołów Rady Nadzorczej oraz że zawarcie transakcji musiało zostać potwierdzone decyzją Rady Nadzorczej. W odniesieniu do warunków transakcji miasto Neubrandenburg wyjaśnia, że zażądało zabezpieczenia interesów politycznych na szczeblu gminnym.
(71)
Podsumowując, miasto Neubrandenburg stwierdza, że kontrola miasta sprawowana nad transakcją sale and leaseback oraz ponoszona przez nie za to odpowiedzialność przemawiają za przypisaniem transakcji miastu Neubrandenburg.
4.4. KRAJ ZWIĄZKOWY BERLIN
(72)
Kraj związkowy Berlin, który jest ściśle powiązany z BAVARIĄ (19), utrzymuje, że przedmiotowe umowy nie zawierają elementu pomocy państwa, ponieważ BAVARIA nie odnosi korzyści.
4.4.1. Korzyść
(73)
Kraj związkowy Berlin argumentuje, że przedmiotowe umowy należy traktować jako pojedynczą transakcję, ponieważ są uzupełniającymi się wzajemnie częściami transakcji sale and leaseback. NEUWOGES także traktowała je w ten sposób.
(74)
W odniesieniu do kryterium podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej Berlin zwraca uwagę na to, że BAVARIA - uwzględniając sytuację gospodarczą NEUWOGES w odnośnym czasie (1997/1998) oraz rodzaj transakcji (prywatyzacja zgodnie z wymogami redukcji długów na mocy ustawy o pomocy w spłacaniu starych długów, renowacja zasobów mieszkaniowych, zachowanie administracji obiektów, utrzymanie opłat czynszowych na społecznie akceptowanym poziomie) - zaproponowała zrównoważone rozwiązanie.
(75)
W szczególności w odniesieniu do umowy dotyczącej prawa zabudowy Berlin po pierwsze wyjaśnia, że procedura przetargowa NEUWOGES pokazuje, że NEUWOGES uznała ofertę BAVARII za najkorzystniejszą ofertę finansowania dostępną w odnośnym czasie (1997/1998) na rynku. Po drugie, Berlin utrzymuje, że konieczne było uwzględnienie redukcji długów zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów, ponieważ wypełnienie obowiązku prywatyzacji przewidzianego w ustawie o pomocy w spłacaniu starych długów było ważnym celem NEUWOGES. Po trzecie, Berlin podkreśla, że sprzedaż po stosunkowo niskiej cenie (wybór opcji sprzedaży powiązanej z nakładami renowacyjnymi zamiast sprzedaży po zakończeniu przeprowadzonych we własnym zakresie prac renowacyjnych) leżała w interesie gospodarczym NEUWOGES, ponieważ niższa cena oznaczała, że mniej pieniędzy trzeba będzie odprowadzić do ETF.
(76)
W odniesieniu do ogólnej umowy administracyjnej Berlin po pierwsze wyjaśnia, że przykładowe umowy pokazały, że ani czas trwania umowy, ani indeksacja opłaty leasingowej o […] % rocznie nie były nietypowe. Po drugie, biorąc pod uwagę średnią stopę inflacji, którą można było wówczas (1997/1998) obliczyć, indeksacja była uzasadniona. Po trzecie, opłata czynszowa za m2 mieściła się w granicach wartości określonych w zestawieniu opłat czynszowych dla Neubrandenburga.
4.4.2. Zasoby państwowe i możliwość przypisania
(77)
Podobnie jak BAVARIA, kraj związkowy Berlin argumentuje, że miasto Neubrandenburg nie udostępnia NEUWOGES żadnych zasobów. Raczej wygląda to w ten sposób, że NEUWOGES ma do dyspozycji tylko dochody uzyskane z własnej działalności, nad którymi organy lokalne nie mają bezpośredniej kontroli.
(78)
Jeśli chodzi o możliwość przypisania, Berlin uważa za mało prawdopodobne, aby miasto Neubrandenburg zdecydowało się udzielić pomocy berlińskiemu funduszowi rynku nieruchomości ze szkodą dla własnej lokalnej spółki budownictwa mieszkaniowego. Ponadto nie ma wystarczających dowodów na to, że miasto Neubrandenburg chciało przypisać sobie zawarcie umów, o których mowa.
5. PRZYCZYNY WSZCZĘCIA FORMALNEGO POSTĘPOWANIA WYJAŚNIAJĄCEGO
(79)
W swojej decyzji o wszczęciu formalnego postępowania wyjaśniającego Komisja przedstawiła wstępną opinię na temat szeregu kwestii oraz zwróciła się do zainteresowanych stron o przekazanie informacji, w szczególności odnośnie do trzech kwestii.
(80)
Po pierwsze, Komisja tymczasowo zaakceptowała to, że umowa dotycząca prawa zabudowy i ogólna umowa administracyjna muszą być traktowane jako całość, a nie oddzielnie, ponieważ obydwie umowy są elementami leasingu nieruchomości w wariancie sale and leaseback (20). Dlatego ocena możliwej korzyści gospodarczej opiera się na analizie zysków, jakich NEUWOGES mogła oczekiwać w 1998 r. z tytułu wspólnego zawarcia umowy dotyczącej prawa zabudowy i ogólnej umowy administracyjnej (21).
(81)
W odniesieniu do umowy dotyczącej prawa zabudowy Komisja przytoczyła w szczególności dwie kwestie:
-
po pierwsze, należy wyjaśnić, czy w takiej ocenie należy wziąć pod uwagę redukcję długów zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów (22),
-
po drugie, Komisja chciała uzyskać dalsze informacje na temat różnic pomiędzy ekspertyzami wartości rynkowej z 1997 i 2007 r., ponieważ bez dalszych dokładnych danych nie można ustalić, która z tych ekspertyz odzwierciedla faktyczną wartość rynkową własności gruntowej z 1997/1998 r. (23).
(82)
W odniesieniu do ogólnej umowy administracyjnej Komisja zwróciła przede wszystkim uwagę na to, że przykładowe umowy pokazują, że warunki uzgodnione pomiędzy NEUWOGES a BAVARIĄ nie należały w odnośnym czasie (1997/1998) na danym rynku do rzadkości (24). Po drugie, Komisja stwierdziła, że ograniczona procedura przetargowa przeprowadzona przez NEUWOGES potwierdza, że NEUWOGES miała możliwość zbadania rynku i podjęcia decyzji racjonalnej pod względem gospodarczym (25). Po trzecie, Komisja zwróciła uwagę na to, że uzgodnione umownie opłaty czynszowe za 2008 r. faktycznie odpowiadały średniemu czynszowi w danej dzielnicy w 2008 r. lub były od niego tylko nieznacznie niższe (26).
(83)
Mimo że wszystkie te czynniki wskazywały na zgodność z rynkiem ogólnej umowy administracyjnej, Komisja zwróciła się o przekazanie dalszych informacji dotyczących oczekiwań uczestników rynku nieruchomości w 1998 r., aby móc dokładniej zbadać odpowiednie argumenty (27).
(84)
Wreszcie Komisja zbadała przedłożoną przez NEUWOGES analizę przepływów pieniężnych i ostatecznie stwierdziła, że ze względu na braki metodyczne analiza ta nie potwierdza korzyści gospodarczej na rzecz BAVARII (28).
(85)
Komisja uznała zatem, że na podstawie przedstawionych informacji nie może potwierdzić korzyści gospodarczej na rzecz BAVARII (29). Poinformowała jednak o zamiarze bardziej szczegółowego przeanalizowania argumentów przedstawionych przez uczestników rynku oraz zwróciła się do wszystkich zainteresowanych stron o przekazanie dodatkowych przydatnych informacji (30).
6. KRAJOWE PROCEDURY SĄDOWE
(86)
W dniu 28 listopada 2008 r. LG Rostock ogłosił swój wyrok w sprawie postępowania w pierwszej instancji, toczącego się pomiędzy BAVARIĄ a NEUWOGES. BAVARIA wniosła skargę, w której zarzuciła, że od października 2006 r. NEUWOGES odmawia płatności uzgodnionej w ogólnej umowy administracyjnej miesięcznej opłaty leasingowej, uzasadniając to tym, że umowa jest nieważna, ponieważ obejmuje niezgodną z prawem pomoc państwa.
(87)
W swoim wyroku LG Rostock początkowo stwierdził, że umowę dotyczącą prawa zabudowy i ogólną umowę administracyjną należy traktować jako całość, a nie oddzielnie, ponieważ obydwie umowy są elementami jednej i tej samej transakcji sale and leaseback (31).
(88)
W odniesieniu do umowy dotyczącej prawa zabudowy LG Rostock określił najpierw roczną opłatę za prawo zabudowy przez pierwsze 30 lat czasu trwania umowy dotyczącej prawa zabudowy; opłata ta wynosiła […] % rocznie. LG Rostock stwierdził, że płatność ta nie była niestosownie niska, ponieważ NEUWOGES otrzymała opłatę za prawo zabudowy przez pierwsze 30 lat z góry i mogła te środki ulokować z zyskiem, co nie byłoby możliwe w przypadku corocznej płatności (32).
(89)
Ponadto LG Rostock stwierdził, że należy w pełnym zakresie uwzględnić zwolnienie ze starych zobowiązań uzyskane przez NEUWOGES w ramach transakcji sale and leaseback, ponieważ transakcja ta umożliwiła zwolnienie ze starych zobowiązań (33). Gdyby kwota zwolnienia ze starych zobowiązań została doliczona do ceny kupna budynków, wynikająca z tego wartość byłaby tylko o 16 % niższa od wartości budynków podanej w ekspertyzie wartości rynkowej z 2007 r. i w związku z tym nie byłaby nieproporcjonalna do wartości budynków (34). Ponadto LG Rostock zaznaczył, że NEUWOGES zależało na niższej cenie kupna, ponieważ niższa cena kupna powodowała zmniejszenie łącznej kwoty inwestycji BAVARII i opłaty leasingowej (35). Poza tym LG Rostock stwierdził, że niższa cena kupna była korzystniejsza również z tego względu, że zobowiązania płatnicze NEUWOGES względem ETF były uzależnione od zysku ze sprzedaży (36).
(90)
W odniesieniu do ogólnej umowy administracyjnej LG Rostock początkowo uznał, że w przypadku transakcji leasingu nieruchomości czas trwania umowy wynoszący 30 lat nie jest niczym nietypowym (37). Po drugie, sąd stwierdził, że uzgodniona umownie opłata leasingowa, która początkowo wynosiła […] EUR/m2, nie była nieproporcjonalna do średniego czynszu opłacanego za porównywalne budynki w odnośnym czasie (1997/1998) (38). Ponadto sąd doszedł do wniosku, że coroczna podwyżka opłaty leasingowej o […] % była uzasadniona, biorąc pod uwagę inflację w latach 1970-1998 (tzn. średnio o 3,52 % rocznie) (39). Co więcej, LG Rostock zwrócił uwagę na to, że faktyczny wzrost opłat czynszowych w danych dzielnicach w ciągu pierwszych 10 lat trwania umowy mniej więcej odpowiadał podwyżce uzgodnionej w umowie. Po trzecie, LG Rostock przedstawił argument, że koszty administracyjne i konserwacyjne zostały obliczone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi oraz że nie wskazywały na korzyść na rzecz BAVARII (40).
(91)
W odniesieniu do ryzyka strat czynszowych w wysokości […] % LG Rostock stwierdził, że w ramach każdego stosunku leasingowego leasingobiorca ponosi ryzyko związane z tym, czy faktycznie będzie mógł korzystać z przekazanych mu do użytku przedmiotów zgodnie z przewidywaniami (41). LG Rostock poparł ten wniosek argumentem, że żadna instytucja kredytowa nie weźmie odpowiedzialności za to, że będzie można korzystać ze sfinansowanych nieruchomości zgodnie z planem.
(92)
Na koniec LG Rostock porównał średnią opłatę leasingową wynikającą z transakcji sale and leaseback ze stopami procentowymi tradycyjnych kredytów. Biorąc pod uwagę to, że średnie roczne odsetki leasingowe wynoszą […] % w skali roku, LG Rostock stwierdził, że nie jest to nieproporcjonalne do przewidywalnej zmiany odsetek w przypadku kapitału budowlanego, ponieważ odsetki w przypadku kapitału budowlanego mogą wynosić do 10 % rocznie (42).
(93)
Podsumowując, LG Rostock uznał, że BAVARIA nie odniosła korzyści, ponieważ również podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej zawarłby przedmiotowe umowy (43).
(94)
NEUWOGES złożyła odwołanie od tego wyroku; postępowanie przed OLG Rostock jest nadal w toku.
(95)
Oprócz tego BAVARIA wszczęła przed VG Greifswald postępowanie, aby uzyskać na drodze sądowej wgląd do wszystkich akt NEUWOGES lub miasta Neubrandenburg dotyczących wspomnianych umów. BAVARIA wyjaśniła, że już wcześniej starała się uzyskać wgląd do akt, składając wniosek zgodnie z ustawą o wolności informacji, który to wniosek miasto Neubrandenburg odrzuciło, argumentując to tym, że BAVARIA uzyskała już dostęp do wszystkich istotnych dokumentów w ramach postępowania toczącego się przed LG/OLG Rostock oraz procedur stosowanych przez Komisję Europejską (44). Postępowanie przed VG Greifswald także jest wciąż w toku.
7. OCENA ŚRODKA
7.1. ISTNIENIE POMOCY ZGODNIE Z ART. 107 UST. 1 TFUE
(96)
Zgodnie z art. 107 ust. 1 TFUE „wszelka pomoc przyznawana przez państwo członkowskie lub przy użyciu zasobów państwowych w jakiejkolwiek formie, która zakłóca lub grozi zakłóceniem konkurencji poprzez sprzyjanie niektórym przedsiębiorstwom lub produkcji niektórych towarów, jest niezgodna z rynkiem wewnętrznym w zakresie, w jakim wpływa na wymianę handlową między państwami członkowskimi”. W rezultacie środek stanowi pomoc państwa, gdy spełnione są wszystkie cztery następujące wymagania:
a)
środek przynosi przedsiębiorstwu selektywną korzyść gospodarczą;
b)
środek jest finansowany przy użyciu zasobów państwowych i istnieje możliwość jego przypisania państwu;
c)
środek zakłóca konkurencję lub grozi jej zakłóceniem;
d)
środek może zakłócić wymianę handlową między państwami członkowskimi.
7.1.1. Selektywna korzyść na rzecz przedsiębiorstwa: zasady ogólne
(97)
Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału wymagania, jakie musi spełnić środek, aby podlegać pojęciu „pomocy” w rozumieniu art. 107 TFUE, nie są spełnione w przypadku, gdy przedsiębiorstwo będące beneficjentem mogłoby otrzymać taką samą korzyść, jaka została mu przyznana z zasobów państwowych, w warunkach odpowiadających normalnym warunkom rynkowym. Aby ocenić, czy podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej, który znajduje się w możliwie podobnej sytuacji co państwo, przedsięwziąłby taki środek w normalnych warunkach rynkowych, należy uwzględnić tylko te korzyści i zobowiązania, które są powiązane z rolą państwa jako udziałowca, natomiast nie te, które odnoszą się do jego roli jako podmiotu władzy publicznej (45).
(98)
W rezultacie zastosowanie zasady podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej jest ostatecznie uzależnione od tego, czy dane państwo członkowskie, odgrywając swoją rolę jako podmiot gospodarczy, a nie jako podmiot władzy publicznej, przyznaje przedsiębiorstwu korzyść gospodarczą. Dlatego państwo członkowskie, w przypadku gdy w postępowaniu administracyjnym oprze się na tej zasadzie, musi w razie wątpliwości jednoznacznie oraz obiektywnie i w sposób możliwy do sprawdzenia udowodnić, że przedsięwziął dany środek, odgrywając swoją rolę jako podmiot gospodarczy. Z przedstawionych dowodów musi jasno wynikać, że dane państwo członkowskie przed przyznaniem korzyści gospodarczej lub w momencie jej przyznania podjęło decyzję, aby poprzez faktyczne przedsięwzięcie danego środka podjąć działania gospodarcze w odniesieniu do danego przedsiębiorstwa. W szczególności mogą być wymagane takie dowody, które pokazują, że decyzja ta opiera się na porównywalnych ocenach ekonomicznych, jakie podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej, znajdujący się w możliwie podobnej sytuacji co dane państwo członkowskie, przeprowadziłby przed ulokowaniem kapitału, aby ocenić przyszłą rentowność takiej lokaty kapitału.
(99)
Oceny ekonomiczne sporządzane po przyznaniu tego rodzaju korzyści, retrospektywne określenie faktycznej rentowności założonej przez dane państwo członkowskie lokaty kapitału lub późniejsze uzasadnienie faktycznie wybranej metody postępowania natomiast nie wystarczają, aby udowodnić, że dane państwo członkowskie przed przyznaniem korzyści lub w momencie jej przyznania podjęło taką decyzję, odgrywając swoją rolę jako podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej (46).
(100)
Z powyższego wynika po pierwsze to, że w omawianym przypadku przy badaniu zgodności z zasadą podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej nie można uwzględnić dokumentów przedłożonych przez strony umowy, które to dokumenty zostały sporządzone po przedsięwzięciu danego środka.
(101)
Po drugie, z powyższego wynika, że w omawianym przypadku przy badaniu zgodności z zasadą podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej nie można również uwzględnić wpływu ustawy o pomocy w spłacaniu starych długów na sytuację finansową NEUWOGES. W rzeczywistości cel ustawy o pomocy w spłacaniu starych długów miał charakter polityczny i tylko ograniczona kategoria przedsiębiorstw (§ 2 ustawy o pomocy w spłacaniu starych długów) kwalifikowała się do wsparcia. Ustawa ta nie miałaby zastosowania do podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej, znajdującego się w podobnej sytuacji co NEUWOGES.
7.1.2. Struktura oceny przeprowadzonej w przedmiotowej sprawie
(102)
Aby ocenić, czy poprzez zawarcie przedmiotowych umów BAVARIA uzyskała korzyść, należy zbadać, czy umowy te odpowiadały umowom, jakie zawarłby podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej, znajdujący się w podobnej sytuacji co NEUWOGES.
(103)
Analiza Komisji obejmuje trzy etapy. Na pierwszym etapie analizowane są skutki finansowe transakcji dla NEUWOGES w celu ustalenia, jakiego zysku mogło się spodziewać przedsiębiorstwo (sekcja 7.2). Na drugim etapie transakcja sale and leaseback jest porównywana z innymi alternatywami, na przykład ze sprzedażą bezpośrednią, w celu określenia, czy ewentualne alternatywy byłyby atrakcyjniejsze pod względem ekonomicznym (sekcja 7.3). Na trzecim etapie przeprowadzana jest analiza porównawcza, przy czym dana transakcja jest porównywana z podobnymi transakcjami sale and leaseback, które zawarto mniej więcej w tym samym czasie; oprócz tego analizowane są wyniki ograniczonej procedury przetargowej przeprowadzonej przez NEUWOGES oraz porównywane są warunki transakcji ze standardowymi stopami procentowymi innych transakcji finansowych w danym czasie (koniec 1997 r./początek 1998 r.) (sekcja 7.4). Na podstawie wszystkich trzech etapów analizy można stwierdzić, czy NEUWOGES postępowała tak samo jak podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej.
7.2. SKUTKI FINANSOWE TRANSAKCJI DLA NEUWOGES
(104)
Pierwszy etap analizy skutków finansowych przedmiotowej transakcji polega na określeniu rodzaju transakcji. W omawianym przypadku przede wszystkim chodzi o to, czy obydwie umowy zawarte pomiędzy NEUWOGES a BAVARIĄ są dwoma elementami jednej i tej samej transakcji, czy też należy je analizować jako dwie odrębne transakcje (sekcja 7.2.1). Po drugie, aby móc właściwie ocenić skutki finansowe transakcji dla NEUWOGES, należy przeanalizować specyfikę transakcji sale and leaseback (sekcja 7.2.2). Po przeprowadzeniu szczegółowej odrębnej analizy skutków finansowych umowy dotyczącej prawa zabudowy (sekcja 7.2.3) i ogólnej umowy administracyjnej (sekcja 7.2.4) należy przeprowadzić ogólną analizę rentowności transakcji, jakiej może oczekiwać NEUWOGES (sekcja 7.2.5).
7.2.1. Wspólna versus oddzielna analiza przedmiotowych umów
(105)
Na wstępie należy przypomnieć, że zarówno w decyzji o wszczęciu postępowania wydanej przez Komisję, jak i w wyroku LG Rostock stwierdzono, że obydwie przedmiotowe umowy należy przeanalizować razem (47). Formalne postępowanie wyjaśniające potwierdziło to ustalenie z następujących względów:
a)
obydwie umowy są wzajemnie uzupełniającymi się elementami pojedynczej transakcji sale and leaseback. W broszurze przygotowanej przez BAVARIĘ, reklamującej szczególny model sale and leaseback, zaznaczono, że transakcję zawiera się za pośrednictwem dwóch umów, przy czym jedna z nich reguluje sprzedaż, a druga - leasing zwrotny (48). Obydwie umowy traktowano więc zawsze wyłącznie jako wspólną transakcję;
b)
umowy zawarto w dniu 21 stycznia 1998 r., tzn. w tym samym dniu, i za każdym razem odnoszą się one do siebie nawzajem (49), co świadczy o ich ścisłym powiązaniu oraz o tym, że żadna z tych umów nie zostałaby zawarta bez drugiej;
c)
jak wynika z początkowej kalkulacji ceny BAVARII, przedłożonej przez NEUWOGES, warunki umów są ze sobą nierozerwalnie powiązane (50). Wysokość zaliczki w gotówce jest uzależniona od opłaty leasingowej opłacanej co miesiąc przez NEUWOGES oraz od inwestycji podjętej przez BAVARIĘ w zakresie renowacji budynków. W przypadku transakcji sale and leaseback opłata leasingowa powinna amortyzować pierwotną inwestycję leasingodawcy. Oznacza to, że w przypadku zmiany postanowień zawartych w ogólnej umowie administracyjnej dane liczbowe określone w umowie dotyczącej prawa zabudowy również ulegną zmianie i na odwrót (51);
d)
z protokołów posiedzeń Rady Nadzorczej NEUWOGES wynika, że NEUWOGES zawsze traktowała obydwie umowy jako element jednej i tej samej transakcji (52). Na przykład w dokumentacji Rady Nadzorczej z dnia 30 października 1997 r. i 16 grudnia 1997 r. wyraźnie określono, że finansowanie ceny kupna przez nabywcę odbywa się za pośrednictwem modelu leasingu. Pokazuje to, że NEUWOGES miała pełną świadomość związku pomiędzy umową dotyczącą prawa zabudowy i ogólną umową administracyjną. Również na posiedzeniu z dnia 16 grudnia 1997 r. kierownictwo NEUWOGES wyjaśniło Radzie Nadzorczej, że zapłata wynegocjowana z BAVARIĄ stanowi cenę, którą można uzyskać dla takiego „pakietu”, oraz że „pakiet” ten zawiera pewne ryzyko dla przedsiębiorstwa, które jest jednak możliwe do przyjęcia. Odniesienie do „pakietu” oraz powiązanego z nim ryzyka jest kolejnym dowodem na to, że obydwie umowy były postrzegane jako jedna transakcja.
(106)
Argumenty przytoczone przez NEUWOGES odnośnie do niepoświadczenia jednej z przedmiotowych umów nie są przekonujące. Jako główny argument NEUWOGES podaje, że niepoświadczenie potwierdza fakt, że strony zamierzały zawrzeć dwie oddzielne, niezależne od siebie umowy. Komisja zwraca uwagę, że środki państwowe mogą przyjąć różne formy i że w związku z tym należy je analizować według ich efektów, tak aby nie można było wykluczyć, że następujące po sobie środki państwa należy uznać do celów zastosowania art. 107 ust. 1 TFUE za pojedynczy środek. Może to dotyczyć w szczególności sytuacji, gdy następujące po sobie środki - zwłaszcza biorąc pod uwagę ich chronologię, cel i sytuację przedsiębiorstwa w czasie ich działania - są ze sobą ściśle powiązane, przez co nie można ich rozdzielić (53). Pojęcie pojedynczej transakcji jest więc szerzej zdefiniowane w unijnych przepisach regulujących pomoc państwa niż w niemieckim prawie umów. Rozważania przedstawione w motywie 105 wskazują, że przedmiotowe umowy, biorąc pod uwagę ich chronologię, cel i sytuację przedsiębiorstwa w czasie ich zawarcia, należy uznać - zgodnie z unijnymi przepisami regulującymi pomoc państwa - za pojedynczą transakcję.
7.2.2. Podstawowe informacje: organizacja transakcji sale and leaseback
(107)
Transakcja zawarta pomiędzy BAVARIĄ a NEUWOGES opiera się na „modelu leasingu nieruchomości” stosowanym przez BAVARIĘ. Model ten przewiduje, że nabywca (BAVARIA) sfinansuje swoją pierwotną inwestycję poprzez leasing zwrotny zakupionych budynków na rzecz sprzedającego (NEUWOGES). W celu określenia kosztów inwestycji oraz odpowiedniej opłaty leasingowej model leasingu przewiduje prosty wzór, na podstawie którego oblicza się koszt inwestycji poprzez podzielenie nominalnej rocznej płatności leasingowej przez ratę leasingową (w %):
Z kolei ratę leasingową oblicza się na podstawie czasu trwania umowy, indeksacji raty leasingowej oraz wartości rezydualnej budynków:
Rata leasingowa (w %):
Okres spłaty: 25 lat
Wartość rezydualna (w %)
Indeksacja
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Okres spłaty: 30 lat
Wartość rezydualna (w %)
Indeksacja
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Powyższe pokazuje, że koszt inwestycji jest uzależniony zarówno od raty leasingowej, jak i od miesięcznych płatności leasingowych, i na odwrót. O ile strony umowy określiły wartości podstawowe (czas spłaty, roczną indeksację, wartość rezydualną) oraz albo pożądany łączny koszt inwestycji, albo zaplanowane miesięczne płatności leasingowe, to na ich podstawie można obliczyć brakujące parametry. Według wzoru krótszy czas spłaty, niższa wartość rezydualna, niższa indeksacja lub niższe nominalne miesięczne płatności leasingowe przekładają się na niższy łączny koszt inwestycji.
(109)
Po określeniu łącznego kosztu inwestycji odlicza się koszty renowacji i podatki oraz pozostałe możliwe koszty. Pozostała kwota odpowiada cenie kupna. Jeśli chodzi o transakcję sale and leaseback pomiędzy NEUWOGES a BAVARIĄ, w przypadku ceny kupna (zaliczka w gotówce) nie rozróżnia się pomiędzy ceną zapłaconą za własność budynków a opłatami za prawo zabudowy.
Kalkulacja transakcji pomiędzy BAVARIĄ a NEUWOGES
Łączny koszt inwestycji
[…] EUR
Renowacja
[…] EUR
Podatki i opłaty
[…] EUR
Wynagrodzenie za podjęcie wysiłków prywatyzacyjnych
[…] EUR
Cena kupna
[…] EUR
(110)
Przedmiotowa transakcja sale and leaseback składa się z dwóch elementów: umowy dotyczącej prawa zabudowy i ogólnej umowy administracyjnej; te z kolei są powiązane z globalną umową ryczałtową. Skutki finansowe umowy dotyczącej prawa zabudowy, ogólnej umowy administracyjnej i globalnej umowy ryczałtowej dla NEUWOGES należy oceniać w tym kontekście.
7.2.3. Określenie oczekiwanych skutków finansowych umowy dotyczącej prawa zabudowy dla NEUWOGES
(111)
Główne elementy umowy dotyczącej prawa zabudowy to sprzedaż budynków oraz ustanowienie dziedzicznych praw zabudowy gruntów, na których stoją budynki, na okres wynoszący 75 lat. BAVARIA zobowiązała się do zapłaty NEUWOGES łącznie […] EUR, z czego […] EUR jako skapitalizowaną opłatę za prawo zabudowy nieruchomości do dnia 31 grudnia 2028 r. oraz […] EUR jako cenę kupna budynków (54). Ponadto od dnia 1 stycznia 2029 r. BAVARIA musi przez 10 lat płacić co roku opłatę za prawo zabudowy w wysokości […] % obecnej wartości gruntu, tzn. […] EUR/m2 lub […] EUR rocznie (55). Na pozostały okres ważności umowy dotyczącej prawa zabudowy - od 2039 r. do końca 2073 r. - przewidziane jest dostosowanie tej opłaty do indeksu łącznych kosztów utrzymania, o ile indeks ten zmieni się o więcej niż […] % (56).
(112)
Oprócz kupna budynków oraz uzyskania dziedzicznych praw zabudowy określonych gruntów BAVARIA zobowiązała się również do renowacji budynków oraz zawarcia umowy o wykonanie robót budowlanych z BRG, spółką zależną NEUWOGES.
(113)
W celu określenia ceny kupna, którą miała zapłacić BAVARIA na rzecz NEUWOGES w ramach umowy dotyczącej prawa zabudowy, strony umowy założyły miesięczną płatność leasingową w wysokości […] EUR/m2, indeksację o […] % rocznie, wartość rezydualną budynków w wysokości […] % (kwota ta miałaby zostać zapłacona przez NEUWOGES po wygaśnięciu zawartej na 75 lat umowy dotyczącej ustanowienia dziedzicznych praw zabudowy na podstawie wydanej w odnośnym czasie opinii eksperckiej), a także czas spłaty sale and leaseback wynoszący 30 lat (57). Łączny koszt inwestycji wynikający z tych założeń wynosił […] mln EUR (58). Po odliczeniu kosztów renowacji w wysokości […] EUR, kosztów prywatyzacji w wysokości […] EUR oraz podatków/opłat w wysokości […] EUR cena sprzedaży wynosiła […] EUR (59).
(114)
Ta cena końcowa została następnie rozdzielona na cenę budynków ([…] % = […] EUR) oraz na skapitalizowaną opłatę za prawo zabudowy nieruchomości ([…] % = […] EUR) (60). Kwoty przypadające na nieruchomości oraz na budynki nie były obliczane oddzielnie, lecz za każdym razem określano je jako część całkowitej ceny sprzedaży.
(115)
Do pierwszych korzyści, jakie NEUWOGES odniosła z transakcji, zalicza się więc płatność gotówkową w wysokości […] EUR oraz dochody wynikające z opłat za prawo zabudowy, należnych od BAVARII po upływie 30 lat.
7.2.3.1. Pozostałe czynniki
Wynagrodzenie za podjęcie wysiłków prywatyzacyjnych
(116)
Po pierwsze, należy zauważyć, że w każdym razie należy uwzględnić płatności gotówkowe w wysokości […] EUR uiszczone przez BAVARIĘ na rzecz NEUWOGES jako wynagrodzenie za podjęcie wysiłków prywatyzacyjnych.
(117)
Jako nabywca budynków oraz posiadacz dziedzicznych praw zabudowy gruntów BAVARIA musiała podjąć - zgodnie z przedmiotowymi umowami- jasno zdefiniowane działania w celu sprzedaży części mieszkań najemcom. Zobowiązanie to zostało ustalone umownie, tak aby do celów ustawy o pomocy w spłacaniu starych długów sprzedaż można było uznać za „prywatyzację na rzecz nabywców pośrednich”. Przepisy tej ustawy zobowiązywały nabywcę do podjęcia wysiłków mających na celu sprzedanie najemcom możliwie dużej części, przy czym jednak co najmniej 1/3 zasobów mieszkaniowych przejętych w ramach transakcji, o której mowa (61). Zobowiązanie to przewidywało również podjęcie wysiłków mających na celu poinformowanie najemców o dostępnych im możliwościach oraz dowiedzenie się, czy są oni zainteresowani kupnem mieszkania. Na mocy umowy dotyczącej prawa zabudowy (część V §§ 1-3) zobowiązanie do podjęcia odpowiednich wysiłków zostało z powrotem przeniesione na NEUWOGES. Oprócz tego uzgodniono, że NEUWOGES otrzyma za to wynagrodzenie w wysokości […] EUR/m2; łączne wynagrodzenie za podjęcie wysiłków prywatyzacyjnych ustalono na poziomie […] EUR.
(118)
Na początku nie planowano, że NEUWOGES otrzyma wynagrodzenie za swoje wysiłki prywatyzacyjne; kwota, która później została wypłacona oddzielnie jako wynagrodzenie za podjęcie wysiłków prywatyzacyjnych, pierwotnie była po prostu częścią rozważanej ceny sprzedaży (62). W rzeczywistości nie miało to dla BAVARII żadnego sensu, aby wynagradzać NEUWOGES za działania, w odniesieniu do których BAVARIA nie miała żadnego interesu gospodarczego. Przyznanie redukcji długów zgodnie z ustawą o pomocy w spłacaniu starych długów, które wiązało się ze zobowiązaniem do podjęcia wysiłków prywatyzacyjnych, leżało tylko w interesie gospodarczym NEUWOGES.
(119)
Wynagrodzenie za podjęcie wysiłków prywatyzacyjnych wydzielono jednak później z ceny sprzedaży i zaczęto wypłacać w formie oddzielnej płatności. Mogło to wynikać z tego, że gdyby przedmiotowa kwota pozostała częścią ceny sprzedaży, podlegałaby zobowiązaniu odprowadzenia do ETF. Cena sprzedaży zapłacona przez BAVARIĘ na rzecz NEUWOGES została zmniejszona o odpowiednią kwotę. Patrząc z perspektywy BAVARII, nie robiło to żadnej różnicy pod względem gospodarczym. NEUWOGES otrzymała od BAVARII dokładnie taką samą kwotę, jaką otrzymałaby, gdyby nie uzgodniono oddzielnego wynagrodzenia za podjęcie wysiłków prywatyzacyjnych. W rzeczywistości NEUWOGES sama doliczyła płatności z tytułu prywatyzacji do oczekiwanych dochodów z transakcji sale and leaseback (63).
(120)
Obliczenie tych płatności jako oddzielnego wynagrodzenia, a nie jako części ceny sprzedaży, miało dla NEUWOGES znaczenie tylko w świetle ustawy o pomocy w spłacaniu starych długów. Jak już wspomniano powyżej (zob. motyw 101), podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej pominąłby ustawę o pomocy w spłacaniu starych długów. To, że NEUWOGES podjęła wysiłki prywatyzacyjne i przeznaczyła na nie zasoby, w niniejszym kontekście nie ma znaczenia. Podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej, który nie działa w kontekście ustawy o pomocy w spłacaniu starych długów, nie podjąłby wysiłków prywatyzacyjnych, w związku z czym nie można ich także uwzględnić przy stosowaniu kryterium podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej.
(121)
W związku z tym wynagrodzenie za podjęcie wysiłków prywatyzacyjnych, wypłacone przez BAVARIĘ na rzecz NEUWOGES, należy uznać za istotną korzyść na rzecz NEUWOGES; aby całościowo określić skutki finansowe transakcji sale and leaseback dla NEUWOGES, korzyść tę należy doliczyć do ceny sprzedaży.
Renowacja
(122)
Renowacja przeprowadzona w ramach transakcji sale and leaseback miała dla NEUWOGES dodatkowe skutki finansowe. Należy wspomnieć o tym, że koszty renowacji były bezpośrednio powiązane z płatnością dokonywaną przez BAVARIĘ na rzecz NEUWOGES zgodnie z umową dotyczącą prawa zabudowy, która to płatność wynikała z kalkulacji łącznej kwoty inwestycji po potrąceniu kosztów - w tym kosztów renowacji (zob. motyw 109). Innymi słowy: im wyższe koszty renowacji, tym niższa cena kupna. Z tego względu przy alternatywnej kalkulacji transakcji, bazującej na niższych opłatach czynszowych, niższej indeksacji oraz tym samym znacznie niższych opłatach leasingowych, cena kupna mimo to cały czas przewyższała cenę uzgodnioną w umowie dotyczącej prawa zabudowy; przede wszystkim wynikało to z tego, że w tej alternatywnej kalkulacji przyjęto znacznie niższe koszty renowacji niż ostatecznie ustalono pomiędzy BAVARIĄ a BRG (64).
(123)
W związku z tym należy zauważyć, że opłata zryczałtowana za prace renowacyjne, dokonana przez BAVARIĘ na rzecz BRG, spółki zależnej należącej w 100 % do NEUWOGES, zgodnie z globalną umową ryczałtową znacznie przewyższała koszty renowacji pierwotnie oszacowane przez NEUWOGES (65). Podczas gdy NEUWOGES ustaliła w swoich pierwotnych szacunkach koszty łączne w wysokości […] EUR lub […] EUR/m2, opłata zryczałtowana za renowację, ostatecznie uzgodniona pomiędzy BAVARIĄ a spółką zależną NEUWOGES - BRG, wynosiła […] EUR lub […] EUR/m2. Innymi słowy: uzgodnione koszty przewyższały pierwotnie oszacowane koszty o […] EUR lub […] %. Znacznie wyższy uzgodniony ryczałt kosztów znacznie obniżył cenę kupna zapłaconą przez BAVARIĘ na rzecz NEUWOGES zgodnie z umową dotyczącą prawa zabudowy.
(124)
Nie przedstawiono uzasadnienia różnicy pomiędzy pierwotnym oszacowaniem kosztów a uzgodnioną opłatą zryczałtowaną. Jest to o tyle bardziej zaskakujące, że oszacowane koszty renowacji w wysokości średnio […] EUR/m2 NEUWOGES początkowo określiła jako „powszechne […]” (66). Również w przedstawionej przez NEUWOGES ocenie Renowacja a wyburzenie: rynek budynków prefabrykowanych w nowych krajach związkowych (zwanej dalej „opinią Instytutu im. Eduarda Pestela”) koszty renowacji, zbliżonej do tej przeprowadzonej przez BRG, oszacowano na poziomie od […] EUR/m2 do […] EUR/m2 (67). Jako właściciel i zarządca budynków NEUWOGES dobrze wiedziała, jakie są potrzeby w zakresie renowacji, i trudno jest ocenić, dlaczego tak bardzo zaniżyła koszty renowacji.
(125)
Przy określaniu skutków finansowych umowy dotyczącej prawa zabudowy należy wziąć pod uwagę koszty renowacji. Przede wszystkim wyraźnie widać, że dla BAVARII nieistotne było, jakie koszty renowacji zafakturuje spółka zależna NEUWOGES - BRG, ponieważ wszystkie dodatkowe koszty renowacji byłyby po prostu rozliczane w cenie kupna. Natomiast NEUWOGES miała oczywisty interes gospodarczy w tym, żeby BAVARIA zawarła z BRG umowę o wykonanie prac renowacyjnych oraz żeby część ceny sprzedaży została doliczona do kosztów renowacji. Powyższe opiera się na tym, że zysk z renowacji uzyskany przez spółkę zależną NEUWOGES nie podlegał obowiązkowi odprowadzenia zgodnie z AHG. Według szacunków własnych zysk uzyskany przez BRG (i w rezultacie NEUWOGES) z renowacji przeprowadzonej przez BAVARIĘ wynosił […] EUR (68). Zysk ten stanowi bezpośrednią korzyść na rzecz NEUWOGES, którą należy uwzględnić. Kierownictwo NEUWOGES w rzeczywistości również odniosło się do umowy o wykonanie prac renowacyjnych, zawartej z BRG, w celu uzasadnienia ceny sprzedaży (69).
Opłata za prawo zabudowy nieruchomości
(126)
W odniesieniu do opłaty za prawo zabudowy należy w tym miejscu przytoczyć argument NEUWOGES, że przez pierwsze 30 lat BAVARIA de facto nie musi dokonywać żadnych płatności, ponieważ skapitalizowana opłata za prawo zabudowy była już zawarta w cenie sprzedaży. Kwestia tego, czy opłata za prawo zabudowy jest uiszczana co roku czy z góry w formie skapitalizowanej opłaty za prawo zabudowy, nie ma jednak dla przedmiotowej oceny znaczenia. Nic nie wskazuje na to, jakoby tego rodzaju ustalenie było nierozsądne; było ono jedynie wyrażeniem preferencji NEUWOGES na rzecz wcześniejszej płynności.
(127)
Wreszcie nie należy zapominać, że BAVARIA jest zobowiązana do uiszczania opłaty za prawo zabudowy nieruchomości również po wygaśnięciu ogólnej umowy administracyjnej. Od dnia 1 stycznia 2029 r. BAVARIA musi przez 10 lat płacić co roku opłatę za prawo zabudowy w wysokości […] % obecnej wartości gruntu, tzn. […] EUR/m2. Na pozostały okres ważności umowy przewidziane jest dostosowanie tej opłaty do indeksu łącznych kosztów utrzymania, o ile indeks ten zmieni się o więcej niż […] %. Przyjmując dla uproszczenia, że indeks kosztów utrzymania nie zmieni się, te przyszłe płatności należałoby oszacować za pomocą wartości nominalnej wynoszącej […] EUR. W przypadku ogólnej oceny wartość tych przyszłych płatności, zdyskontowaną na 1998 r., także należy uznać za część korzyści uzyskanej przez NEUWOGES.
7.2.3.2. Wnioski
(128)
W tym miejscu należy przypomnieć, że celem powyższej analizy było możliwie dokładne określenie skutków finansowych umowy dotyczącej prawa zabudowy dla NEUWOGES. Z analizy tej wynika, że istotne korzyści, jakie uzyskała NEUWOGES, obejmują:
a)
cenę zapłaconą przez BAVARIĘ środkami pieniężnymi ([…] EUR);
b)
wynagrodzenie za podjęcie wysiłków prywatyzacyjnych ([…] EUR);
c)
zyski osiągnięte dzięki renowacji ([…] EUR);
d)
wartość gotówkową opłaty za prawo zabudowy od 2029 r. (dyskontowanie w wysokości […] EUR).
7.2.4. Określenie oczekiwanych skutków finansowych ogólnej umowy administracyjnej dla NEUWOGES
(129)
Zgodnie z ogólną umową administracyjną NEUWOGES odpowiada za zarządzanie przedmiotowymi budynkami. NEUWOGES należą się wszystkie dochody uzyskane z wynajmu mieszkań i lokali handlowych. W zamian NEUWOGES musi co miesiąc płacić właścicielowi (BAVARII) stałą ratę leasingową, która została ustalona na poziomie […] EUR do zakończenia prac renowacyjnych oraz […] EUR po tym okresie (§ 3 ogólnej umowy administracyjnej). Czas trwania umowy wynosi 30 lat, licząc od zakończenia prac renowacyjnych (§ 2 ust. 1). Miesięczna rata leasingowa podlega corocznej indeksacji o […] % (§ 4 ust. 2). Celem poniższej analizy jest określenie skutków finansowych ogólnej umowy administracyjnej dla NEUWOGES.
7.2.4.1. Podstawowe informacje (obliczenia)
(130)
Miesięczna rata leasingowa została obliczona poprzez pomnożenie oczekiwanej miesięcznej stawki czynszu netto za m2 - po potrąceniu kosztów administracyjnych i konserwacyjnych oraz kosztów ryzyka strat czynszowych - przez liczbę dostępnych metrów kwadratowych (70). Główne założenia dotyczą więc oczekiwanej miesięcznej stawki czynszu netto za m2 oraz oczekiwanych kosztów. W przypadku ogólnej umowy administracyjnej strony przyjęły czynsz netto w wysokości […] EUR/m2 po renowacji oraz koszty w wysokości […] EUR/m2; miesięczna rata leasingowa wyniosła odpowiednio […] EUR/m2 (71).
(131)
Przy ustalaniu konkretnych parametrów, które ostatecznie zostały uwzględnione w ogólnej umowie administracyjnej, NEUWOGES miała wybór (72). Mogła dokładnie określić miesięczne płatności dokonywane w czasie trwania umowy oraz dochód ze sprzedaży poprzez ustalenie różnej wysokości czynszu lub wyższą indeksację (73). Istniał bezpośredni związek pomiędzy przejęciem wyższego lub niższego ryzyka poprzez ustalenie określonej opłaty leasingowej (przykładowo poprzez ustalenie różnych opłat czynszowych, różnej indeksacji i różnych kosztów) a płynnością zawartą w formie ceny sprzedaży. Na przykład zgodnie z zastosowaną przez BAVARIĘ alternatywną metodą obliczeniową, która zakładała indeksację o 2,0 %, czynsz w wysokości […] EUR i tym samym cenę leasingu w wysokości […] EUR, miesięczna opłata leasingowa wynosiłaby […] EUR zamiast […] EUR (74). Oczywiście również cena sprzedaży byłaby niższa.
7.2.4.2. Analiza skutków finansowych
Ogólne rozważania
(132)
Przy określaniu skutków finansowych ogólnej umowy administracyjnej dla NEUWOGES należy wziąć pod uwagę dwie kwestie. Po pierwsze: opłata leasingowa jest obliczana na podstawie metrów kwadratowych. Ponieważ po zakończeniu umowy BAVARIA sprzedała niektóre mieszkania, łączna liczba metrów kwadratowych zmieniła się z początkowych […] m2 na […] m2 w 1999 r., […] m2 w 2000 r. i […] m2 w 2001 r. Po 2001 r. liczba metrów kwadratowych zasadniczo nie zmieniła się i wynosiła […] m2. W swoich uwagach NEUWOGES poinformowała, że za podstawę obliczeń prognozowanych przepływów finansowych wzięła właśnie tę stopniowo zmniejszającą się liczbę metrów kwadratowych. Mając jednak na względzie ważną perspektywę ex ante, NEUWOGES nie mogła zmniejszyć łącznej liczby metrów kwadratowych, stanowiącej podstawę jej obliczeń, o faktycznie sprzedaną liczbę metrów kwadratowych, lecz musiała ją zmniejszyć o liczbę metrów kwadratowych, która stanowiła podstawę dalszej sprzedaży na początku 1998 r. Niniejsza analiza nie opiera się więc na danych liczbowych przedstawionych w uwagach NEUWOGES; podstawę analizy stanowią dane liczbowe, na których NEUWOGES bazowała przy początkowym prognozowaniu zysków, a mianowicie dane dotyczące stopniowo zmniejszanej liczby metrów kwadratowych z […] m2 na […] m2 do 2003 r. Po drugie: aby określić skutki finansowe umowy dla NEUWOGES oczekiwane w momencie zawarcia umowy, należy dyskontować przyszłe dochody i koszty, co wymaga określenia stopy dyskontowej. Zgodnie z pierwotną korespondencją i analizami przepływów pieniężnych przedłożonymi przez NEUWOGES Komisja wychodzi z założenia, że stopa dyskontowa wynosi 5 % rocznie (75).
Wiarygodność analiz przepływów pieniężnych przeprowadzonych przez NEUWOGES
(133)
Przed przeprowadzeniem niezależnej analizy ekonomicznej ogólnej umowy administracyjnej należy najpierw omówić analizy przepływów pieniężnych ex post przedłożone przez NEUWOGES, które powinny pokazać, jakie oczekiwania ex ante miałby podmiot gospodarczy postępujący rozważnie i działający w warunkach gospodarki rynkowej w odniesieniu do przepływów pieniężnych wygenerowanych przez ogólną umowę administracyjną. NEUWOGES argumentuje, że w przypadku ogólnej umowy administracyjnej przy realistycznych założeniach ex ante - według NEUWOGES takie założenia kierowały podwyższeniem czynszu o […] % rocznie, indeksacją kosztów o […] % rocznie oraz założeniem niewykorzystania lokali na poziomie […] % - można było oczekiwać ujemnego całkowitego przepływu pieniężnego o nominalnej wartości -[…] EUR, dyskontowanego o -[…] EUR (76). NEUWOGES stwierdza ponadto, że ogólna umowa administracyjna mogłaby wygenerować dodatnią wartość nominalną w wysokości […] EUR i dyskontowaną o […] EUR tylko w przypadku rzekomo nierealistycznych założeń ex ante - podwyższenia czynszu o […] % rocznie, założenia niewykorzystania lokali na poziomie […] %, przyjęcia kosztów stałych (77). NEUWOGES uważa więc, że od początku było wiadomo, że aby opłata leasingowa przynosiła zyski, należało ustalić coroczną podwyżkę czynszu o […] %, jednak już bez zakładania podwyżki kosztów.
(134)
W tym kontekście należy zaznaczyć, że w odniesieniu do wysokości kosztów NEUWOGES wychodzi z założeń, które są mało przekonujące (we wszystkich analizach przedłożonych przez NEUWOGES poziom wyjściowy kosztów jest identyczny). Obliczenia stanowiące podstawę zawarcia ogólnej umowy administracyjnej bazują na kosztach całkowitych (kosztach administracyjnych i konserwacyjnych, kosztach ryzyka strat czynszowych) w wysokości ok. […] % opłat czynszowych, natomiast analizy przepływów pieniężnych przedłożone przez NEUWOGES - na poziomie kosztów (po renowacji) wynoszącym co najmniej […] % ([…] % kosztów ryzyka strat czynszowych, […] % kosztów administracyjnych i konserwacyjnych). Nawet w przypadku nieuwzględnienia gwałtownego wzrostu strat czynszowych (z […] % na […] %) w odniesieniu do pozostałych kosztów w dalszym ciągu należy przyjąć wzrost wysokości stawek czynszu z […] % na […] %. W swoich uwagach NEUWOGES nie przedstawiła wystarczającego uzasadnienia takiego wzrostu. NEUWOGES stwierdziła natomiast, że […] % ([…] EUR/m2) stanowi prawdopodobną wartość dla okresu następującego bezpośrednio po modernizacji, przy czym należy ją następnie co roku zwiększać o […] % (78). Również ekspertyza wartości rynkowej, zlecona przez NEUWOGES przed sprzedażą, bazowała na poziomie kosztów całkowitych (łącznie z ryzykiem strat czynszowych (79)) pomiędzy […] % a […] % (ekspertyza z 1997 r.). Biorąc pod uwagę to, że w ekspertyzie nie podano stopy procentowej, na podstawie której szacuje się straty czynszowe, nie można ustalić, na ile założenia dotyczące pozostałych kosztów odbiegają od założeń NEUWOGES. W każdym razie pozostałe koszty szacowane obecnie przez NEUWOGES są wyższe, nawet przy założeniu, że ryzyko strat czynszowych, o którym mowa w ekspertyzie z 1997 r., zostało określone na poziomie […] %. W świetle powyższego analiz przepływów pieniężnych przeprowadzonych przez NEUWOGES nie można zaakceptować i należy je skorygować z uwzględnieniem wyjściowego poziomu kosztów wynoszącego […] % - bez ryzyka strat czynszowych (80).
(135)
Ponadto w tym kontekście należy stwierdzić, że twierdzenie przez NEUWOGES, że podwyżki czynszu o […] % były konieczne w celu wyrównania wzrostu opłaty leasingowej, jest błędne. Biorąc pod uwagę to, że opłatę leasingową oblicza się jako udział procentowy pierwotnego czynszu całkowitego (w tym przypadku […] %), podwyższenie czynszu o […] % umożliwiło zarówno zwiększenie opłaty leasingowej, jak i zwiększenie kosztów o […] %. W przypadku kosztów stałych już mniejsza podwyżka czynszu wystarczyłaby, żeby wyrównać wzrost opłaty leasingowej. W przypadku wzięcia za podstawę ryzyka strat czynszowych w wysokości […] % oraz kosztów stałych faktycznie wystarczyłaby coroczna podwyżka czynszu o […] %, żeby wyrównać wzrost opłaty leasingowej. Każdą dodatkową kwotę takiej podwyżki NEUWOGES mogłaby wykorzystać na wyrównanie rosnących kosztów lub przeznaczyć na zysk.
Analiza skutków finansowych
(136)
W momencie zawarcia umowy NEUWOGES sama przeprowadziła analizę nominalnego przepływu pieniężnego (81). W analizie tej NEUWOGES wyszła z założenia, że jej koszty własne (koszty administracyjne i konserwacyjne) będą rosły o […] % rocznie, że stawki czynszowe może zwiększać co trzy lata o […] %, że możliwe jest utrzymanie wskaźnika niewykorzystania lokali na poziomie […] % oraz że […] % mieszkań zostanie sprzedanych najemcom. Na tej podstawie NEUWOGES wyraziła oczekiwanie, że ogólna umowa administracyjna będzie generować nominalny przepływ pieniężny w wysokości […] EUR przez okres wynoszący 30 lat.
(137)
W ramach formalnego postępowania wyjaśniającego nie ustalono nic, co by potwierdzało przypuszczenie, że wspomniane obliczenia zostały świadomie przeprowadzone na podstawie zbyt optymistycznych oczekiwań. Nie ma dowodów na to, że przedstawiciele NEUWOGES, którzy przedstawili te dane liczbowe Radzie Nadzorczej NEUWOGES, mieli świadomość tego, że dane te były nieprawidłowe. Faktycznie wydaje się, że NEUWOGES nie twierdzi, że jej kierownictwo ze względów politycznych świadomie zdecydowało się na zawarcie niekorzystnej transakcji, lecz raczej uważa, że popełniono błąd przy szacowaniu skutków gospodarczych (co według NEUWOGES w przypadku podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej nie miałoby miejsca) (82).
(138)
Niemniej jednak należy zbadać, czy faktycznie oczekiwano, że żaden podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej nie oparłby swojej decyzji na takich założeniach. W tym kontekście należy zaznaczyć, że według NEUWOGES podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej założyłby podwyżkę czynszu o jedynie […] % rocznie, ryzyko strat czynszowych w wysokości […] % oraz wzrost kosztów administracyjnych i konserwacyjnych o […] % (83). NEUWOGES uważa, że przy takich założeniach całkowity przepływ pieniężny o nominalnej wartości -[…] EUR i dyskontowany wyniósłby -[…] EUR, przy czym skutkowałoby to przede wszystkim ponad siedmiokrotnym zwiększeniem strat czynszowych.
7.2.4.3. Oczekiwania rynkowe
(139)
Najpierw odwołano się do dokumentów, które opisują faktyczne oczekiwania obydwu stron transakcji. Po pierwsze protokół posiedzenia Rady Nadzorczej z dnia 16 grudnia 1997 r. zawiera informację, że kierownictwo NEUWOGES uznało ryzyko związane z transakcją za „akceptowalne” (84). Ponadto z protokołu tego wynika, że NEUWOGES opierała się w ramach swojej działalności na obliczeniach, które bazowały na podwyżce czynszu o […] % co trzy lata, wzroście kosztów (bez ryzyka strat czynszowych) o […] % oraz na ryzyku strat czynszowych wynoszącym […] % (85).
(140)
Przed podpisaniem umów NEUWOGES skonsultowała się z firmą audytorską Nordrevision; według jej szacunków podwyżka czynszu o […] % co prawda odpowiadała ogólnej stopie inflacji, lecz praktycznie była niemożliwa do zrealizowania (86). Ponadto Nordrevision uznała wyjściowy poziom kosztów (obliczenia te opierają się na szacowanych kosztach w wysokości […] % opłat czynszowych) przy założeniu pełnego wykorzystania lokali za realistyczny, jednak z uwzględnieniem koniecznej indeksacji kosztów zgodnie z indeksacją raty leasingowej (87).
(141)
BAVARIA ze swojej strony uznała, że ze względu na przypuszczalnie stały rozwój demograficzny w Neubrandenburgu (mając na uwadze osiedlenie się różnych dużych usługodawców) (88) oraz dobrą lokalizację budynków należy oczekiwać bardzo niskiego wskaźnika niewykorzystania lokali (89). Ponadto wyszła z założenia, że podwyżki czynszu są możliwe zgodnie z indeksacją płatności leasingowych (90).
(142)
Na koniec należy zauważyć, że ekspertyza wartości rynkowej z 1997 r., której sporządzenie NEUWOGES zleciła jeszcze przed sfinalizowaniem sprzedaży, zawierała dane dotyczące oczekiwanych odnośnych rezultatów. Ekspertyza z 1997 r. bazowała na poziomie kosztów wynoszącym od […] % do […] %, przy czym nie podano, za pomocą jakiej stopy procentowej oszacowano ryzyko strat czynszowych (91).
7.2.4.4. Ocena
Koszty administracyjne
(143)
Po pierwsze oczekiwania co do kosztów administracyjnych i konserwacyjnych zarówno w odniesieniu do poziomu wyjściowego ([…] EUR/m2 lub […] % opłat czynszowych), jak i do oczekiwanego wzrostu ([…] % rocznie), wydają się uzasadnione. Jeśli chodzi o wyjściowy poziom kosztów, wniosek ten wynika ze stwierdzenia przez samą NEUWOGES, że w ten sposób wysokość kosztów była ustalona na dostatecznie wysokim poziomie przynajmniej na okres następujący bezpośrednio po renowacji. Po drugie, w opinii wydanej przez Instytut im. Eduarda Pestela określono, że w 1997 r. koszty administracyjne i konserwacyjne będą wynosiły średnio […] EUR/m2, czyli o […] EUR mniej niż ustalono w odniesieniu do takich samych kosztów w ramach transakcji sale and leaseback (92). W końcu także koszty wskazane w opinii eksperckiej mieściły się w tym zakresie. Z pewnością należało założyć wzrost tych kosztów; założenie wzrostu o […] % rocznie wydawało się rozsądnym, lecz raczej ostrożnym szacunkiem. Nordrevision zaproponowała jedynie dostosowanie tego rodzaju indeksacji kosztów administracyjnych do indeksacji raty leasingowej; przełożyłoby się to na coroczny wzrost o […] %, czyli mniej niż NEUWOGES w rzeczywistości założyła. Poza tym NEUWOGES sama uznała, że realistycznie można by było oczekiwać wzrostu o […] % rocznie; oznacza to, że wartość […] % rocznie z pewnością nie była bezzasadnie niska.
Ryzyko strat czynszowych
(144)
Jeśli chodzi o ryzyko strat czynszowych, oczekiwanie ogólnych strat czynszowych w wysokości […] % nie było nierealistyczne. Po pierwsze, należy zaznaczyć, że przy ocenianiu umów Nordrevision nie zakwestionowała tych założeń, mimo że doradcy z innych względów wyrazili zaniepokojenie ogólną sytuacją gospodarczą oraz sytuacją panującą na rynku nieruchomości w Neubrandenburgu (93). Po drugie, wydawało się, że ekspertyza wartości rynkowej z 1997 r., pomimo że nie zawierała szczegółowych danych dotyczących założonego ryzyka strat czynszowych, nie została sporządzona na podstawie znacznie wyższego ryzyka strat czynszowych (94).
(145)
Jak wynika z wewnętrznej dokumentacji decyzji BAVARII, w odniesieniu do osiedlenia się różnych dużych usługodawców BAVARIA uznała, że liczba ludności w Neubrandenburgu będzie się utrzymywała na stałym poziomie oraz że po renowacji uda się wynająć praktycznie wszystkie przedmiotowe mieszkania. Według informacji przedstawionych przez NEUWOGES miasto Neubrandenburg i kraj związkowy Meklemburgia-Pomorze Przednie faktycznie założyły w latach 1997/1998 stałą liczbę ludności oraz stały wzrost dochodów.
(146)
Wreszcie nie wolno pomijać tego, że kierownictwo NEUWOGES - prowadzące przedsiębiorstwo, które było w posiadaniu ponad 30 % mieszkań w Neubrandenburgu, i tym samym mające szczegółową wiedzę na temat lokalnego rynku nieruchomości - uznało ryzyko związane z transakcją sale and leaseback za akceptowalne i przy własnych szacunkach założyło ryzyko strat czynszowych na poziomie […] %. Nie są znane żadne powody, dla których uznani eksperci ds. lokalnego rynku nieruchomości oparli swoje obliczenia na tych założeniach, biorąc pod uwagę to, że - jak twierdzi teraz NEUWOGES - były one tak nierealistycznie niskie.
(147)
Jednocześnie należy odnieść się do dokumentów, które NEUWOGES przedłożyła w celu ustalenia, czy rozważnie działający uczestnik odnośnego rynku nieruchomości (rynku budynków prefabrykowanych w Niemczech Wschodnich) oczekiwałby wyższych wskaźników niewykorzystania lokali, pod warunkiem że dokumenty te pochodzą sprzed zawarcia transakcji sale and leaseback. Spośród przedłożonych opinii tylko opinia Instytutu im. Eduarda Pestela została sporządzona przed zawarciem przedmiotowych umów. Należy jednak zauważyć, że opinia Instytutu im. Eduarda Pestela odnosi się do całego obszaru Niemiec Wschodnich oraz że nie uwzględnia konkretnych warunków lokalnych panujących w Neubrandenburgu, w związku z czym jej znaczenie w przedmiotowym kontekście jest ograniczone. W opinii tej przedstawiono co prawda kilka ogólnych problemów, z jakimi boryka się rynek nieruchomości w Niemczech Wschodnich, lecz opinia sama w sobie nie zawiera wystarczających dowodów na to, że przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnej podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej nie oparłby się na ryzyku strat czynszowych na poziomie […] %.
Opłaty czynszowe
(148)
Jeśli chodzi o opłaty czynszowe, po pierwsze, należy nadmienić, że NEUWOGES nie uważa, że opłata czynszowa oczekiwana po renowacji jest zbyt wysoka. Co więcej, NEUWOGES utrzymuje, że nie można było podwyższyć opłat czynszowych w oczekiwanym zakresie. W świetle wyroku LG Rostock, według którego średnie opłaty czynszowe w wysokości […] EUR/m2, stanowiące podstawę ogólnej umowy administracyjnej, utrzymywały się w zakresie określonym w obowiązującym zestawieniu opłat czynszowych (95), można uznać, że średnie opłaty czynszowe początkowo były realistyczne.
(149)
Jeśli chodzi o indeksację ustalonej raty leasingowej, nic nie wskazuje bezpośrednio na to, jaką średnią podwyżkę czynszu przyjęto ogólnie w 1998 r. Nordrevision jedynie stwierdziła, że początkowo ustalona podwyżka o […] % rocznie odpowiadała ogólnej stopie inflacji, lecz w Neubrandenburgu prawdopodobnie nie można było jej wdrożyć (96). To, że NEUWOGES ostatecznie zgodziła się na indeksację o „tylko” […] % i uznała, że będzie w stanie podwyższać czynsz o […] % co trzy lata (lub o […] % co roku), wydaje się świadczyć o tym, że NEUWOGES wzięła pod uwagę to ostrzeżenie. W ekspertyzach wartości rynkowej nie sformułowano żadnych wyraźnych oczekiwań odnośnie do przyszłych podwyżek opłat czynszowych. Niemniej jednak należy zauważyć, że ekspertyzy wartości rynkowej - zważywszy na to, że nie zawierały żadnych wyraźnych założeń co do kształtowania się inflacji i opłat czynszowych - najwidoczniej bazowały na zbieżności podwyżki czynszu i ogólnej inflacji (która w ostatnich dziesięcioleciach wynosiła około 3,5 %) (97). LG Rostock stwierdził, że w świetle średniej stopy inflacji wynoszącej 3,52 % rocznie w ciągu 28 lat przed zawarciem umów indeksacja była uzasadniona (98). Ponadto zaznaczył, że oczywiście bardzo trudno jest prognozować kształtowanie się opłat czynszowych na przestrzeni 30 lat oraz że nie dostrzegł rażącej dysproporcji pomiędzy indeksacją raty leasingowej a oczekiwanym kształtowaniem się opłat czynszowych.
(150)
Przedłożona przez NEUWOGES opinia Instytutu im. Eduarda Pestela nie zawiera żadnych danych dotyczących faktycznych oczekiwań uczestnika rynku nieruchomości w Niemczech Wschodnich ani konkretnych danych odnoszących się do Neubrandenburga. Niemniej jednak wskazuje na to, że wschodnioniemiecki rynek nieruchomości jest potencjalnie trudnym rynkiem. Biorąc pod uwagę dalej przytoczone fakty, opinia Instytutu im. Eduarda Pestela nie zawiera dostatecznych danych, które mogłyby potwierdzić, że zgoda na indeksację płatności leasingowych o […] % rocznie oraz oczekiwanie, że będzie można podwyższać opłaty czynszowe o […] % rocznie, były niedorzeczne.
Czas trwania umowy
(151)
Jeśli natomiast chodzi o czas trwania umowy, LG Rostock stwierdził, że określone umowy leasingu charakteryzowały się długim czasem trwania (do 30 lat) i że przedmiotowa umowa nie była więc nietypowa (99). Co prawda zawarcie umowy na 30 lat oczywiście wiązało się z pewnym ryzykiem, lecz taki czas trwania umowy pozwalał również na osiągnięcie stałego zysku oraz zapewnienie wysokiego poziomu pewności co do oczekiwanych kosztów. Poza tym długi czas trwania oznaczał również, że miesięczne płatności leasingowe wymagane w celu amortyzacji inwestycji nabywcy były niższe lub że cena sprzedaży w przypadku stałych płatności leasingowych była wyższa od tej mającej zastosowanie do krótszego czasu trwania umowy (100). W świetle tych rozważań zawarcie umowy na 30 lat nie było nierozsądne.
7.2.4.5. Wniosek
(152)
W świetle powyższego oczekiwań wyrażonych przez NEUWOGES przy początkowych obliczeniach nie można uznać za nierealistyczne. Na podstawie przedłożonych dokumentów NEUWOGES mogła więc uznać, że ogólna umowa administracyjna będzie generować zyski. W odniesieniu do dyskontowania oczekiwanych nominalnych zysków w odnośnym czasie (początek 1998 r.) można stwierdzić, że decyzja NEUWOGES opierała się na założeniu, że wartość gotówkowa ogólnej umowy administracyjnej wynosi […] EUR.
7.2.5. Ocena ogólna
(153)
Komisja stwierdziła już, że umowa dotycząca prawa zabudowy i ogólna umowa administracyjna są elementami jednej i tej samej zintegrowanej transakcji; w celu określenia całkowitej wartości transakcji dla NEUWOGES należy więc zsumować wartości gotówkowe obydwu umów. Dla przypomnienia: w odniesieniu do umowy dotyczącej prawa zabudowy NEUWOGES mogła oczekiwać następujących korzyści:
a)
ceny zapłaconej przez BAVARIĘ środkami pieniężnymi ([…] EUR);
b)
wynagrodzenia za podjęcie wysiłków prywatyzacyjnych ([…] EUR);
c)
zysków osiągniętych dzięki renowacji ([…] EUR);
d)
wartości gotówkowej opłaty za prawo zabudowy od 2029 r. (dyskontowanie w wysokości […] EUR).
(154)
Ponadto ogólna umowa administracyjna, jak określono w sekcji 7.2.4, należało oprzeć na dyskontowanej wartości gotówkowej wynoszącej […] EUR, z uwzględnieniem realistycznych oczekiwań NEUWOGES. W związku z tym wartość całkowita transakcji sale and leaseback wynosiła dla NEUWOGES […] EUR.
7.3. PORÓWNANIE Z INNYMI OPCJAMI TRANSAKCJI
(155)
Aby móc ustalić, czy transakcja sale and leaseback zawarta przez NEUWOGES z BAVARIĄ odpowiada umowom, na jakich zawarcie zdecydowałby się podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej, należy porównać wartość tej transakcji z wartością innych opcji transakcji. Gdyby NEUWOGES miała korzystniejszą alternatywę pod względem gospodarczym, decyzji o zawarciu transakcji sale and leaseback nie można by uznać za opcję, na jaką zdecydowałby się podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej.
(156)
W tym kontekście należy zauważyć, że wynajem budynków bez renowacji lub w ogóle bez prac wyburzeniowych nie byłby alternatywą wartą rozważenia. Przede wszystkim wynajem bez renowacji generowałby jedynie ograniczone dochody. Ponadto wiadomo było, że budynki wyremontowane dużo szybciej znajdą najemców niż budynki niewyremontowane (101). Brakuje solidnych danych pozwalających stwierdzić, że w przypadku dalszego wynajmu budynków niewyremontowanych można by liczyć na większe zyski niż w ramach transakcji sale and leaseback. Wyburzenie nie wygenerowałoby żadnych dochodów, lecz wiązałoby się z odpowiednimi kosztami. Dlatego również taka alternatywa nie byłaby w odnośnym czasie (1997/1998) warta rozważenia.
7.3.1. Finansowanie kredytowe jako możliwa opcja
(157)
Jako pierwsza możliwa alternatywa w rachubę wchodziłoby finansowanie kredytowe. W przypadku gdyby NEUWOGES sfinansowała renowację przedmiotowych budynków za pomocą kredytu, mogłaby osiągnąć częściowo takie same zyski jak w przypadku transakcji sale and leaseback. W pierwszej kolejności wynajęłaby wyremontowane budynki i w ten sposób mogłaby osiągnąć wysokie dochody. Oprócz tego pozostałaby - inaczej niż w przypadku transakcji sale and leaseback - właścicielem budynków.
(158)
Oczywiste jest jednak, że finansowanie kredytowe wiązałoby się również z pewnymi utrudnieniami. Po pierwsze, NEUWOGES musiałaby pokryć z kapitału własnego 30 % wartości inwestycji, ponieważ według NEUWOGES należało zachować wskaźnik kapitału własnego na poziomie 30 % (102). Pod koniec 1997 r. w Radzie Nadzorczej NEUWOGES omówiono możliwość obniżenia wskaźnika kapitału własnego w celu umożliwienia realizacji droższych inwestycji. Kierownictwo odrzuciło jednak tę propozycję, uznając ją za bezzasadną z ekonomicznego punktu widzenia, ponieważ prowadziłaby ona do niemożliwego do zaakceptowania zadłużenia (103). Kierownictwo wyjaśniło, że „obniżenie wskaźnika kapitału własnego z 30 na 25 % byłoby nie do przyjęcia (stopień zadłużenia)” (104). Pan Räuber, członek Rady Nadzorczej NEUWOGES, stwierdził ponadto, że „z ekonomicznego punktu widzenia obniżenie wskaźnika kapitału własnego jest niemożliwe. Przedsiębiorstwo musi wywiązać się ze swoich zobowiązań” (105). W celu sfinansowania inwestycji obejmujących prace renowacyjne w wysokości […] EUR. NEUWOGES musiałaby więc wnieść […] EUR z kapitału własnego. Wątpliwe jest jednak to, czy kapitał własny w takiej wysokości był automatycznie dostępny. Z protokołu Rady Nadzorczej wynika, że w 1998 r. możliwa łączna kwota inwestycji wynosiła (łącznie z kredytami) ok. […] EUR oraz że kwota ta była już przewidziana na realizację innych projektów (106). Było zatem oczywiste, że NEUWOGES mogła sfinansować z kredytu prace renowacyjne tylko wtedy, gdyby zrezygnowała z innych projektów.
(159)
W przeciwieństwie do finansowania kredytowego transakcja sale and leaseback miała tę zaletę, że NEUWOGES nie tylko nie musiała angażować kapitału własnego, lecz nawet uzyskała świeżą płynność, a poza tym zapewnione zostało pełne finansowanie renowacji budynków.
(160)
Po uwzględnieniu wszystkich tych rozważań nie można uznać, że renowacja finansowana z kredytu byłaby możliwa lub że, o ile byłaby możliwa, przyniosłaby NEUWOGES więcej korzyści niż transakcja zawarta z BAVARIĄ. To, że NEUWOGES praktycznie nie dysponowała kapitałem własnym wymaganym w celu zabezpieczenia kredytu oraz że mogła skorzystać z dodatkowej płynności w celu sfinansowania innych inwestycji, raczej pozwala przypuszczać, że podjęcie decyzji o zawarciu transakcji sale and leaseback i tym samym odrzucenie finansowania kredytowego było rozsądne.
7.3.2. Sprzedaż bezpośrednia jako możliwa opcja
(161)
Drugą poważnie braną pod uwagę opcją była sprzedaż bezpośrednia budynków i gruntu. Najważniejszą kwestią jest ustalenie, czy tego rodzaju sprzedaż byłaby korzystniejsza.
7.3.2.1. Szacunki uwzględniające oceny wartości rynkowej z 1997 i 2007 r.
(162)
W odniesieniu do porównania wartości transakcji sale and leaseback dla NEUWOGES i korzyści wynikających ze sprzedaży bezpośredniej podstawową kwestią jest określenie, jaką cenę NEUWOGES mogłaby uzyskać w przypadku „normalnej” sprzedaży. W tym kontekście pewną rolę odgrywają dwie oceny wartości rynkowej z 1997 i 2007 r.
(163)
Obydwie oceny zleciła NEUWOGES w celu oszacowania wartości przedmiotowych obiektów (budynków i gruntów), w 1997 r. Jedną z ocen sporządził w 1997 r. ekspert wewnętrzny, a drugą - z mocą wsteczną - w 2007 r. niezależny ekspert. W ocenie z 1997 r. oszacowano wartość […] EUR, natomiast w ocenie z 2007 r. […] EUR (107). W ramach obydwu ocen zarówno budynki (1997 r.: […] EUR; 2007 r.: […] EUR), jak i grunty (1997 r.: […] EUR; 2007 r.: […] EUR) poddano oddzielnym szacunkom. Obydwie oceny zasadniczo bazują na tej samej metodzie („metodzie dochodów”).
(164)
Biorąc pod uwagę to, że ocena wartości rynkowej z 2007 r. została sporządzona dopiero po zawarciu transakcji sale and leaseback, zdaniem Komisji nie można jej uznać za wiarygodną podstawę określenia wartości obiektów w 1997 r. według ówczesnego stanu wiedzy NEUWOGES. NEUWOGES ostatecznie nie mogła oprzeć swojej decyzji w sprawie zawarcia transakcji sale and leaseback z BAVARIĄ na ocenie sporządzonej z mocą wsteczną w 2007 r.
(165)
Komisja uważa, że również oceny wartości rynkowej z 1997 r. nie można uznać za wiarygodny wskaźnik wartości nieruchomości w 1997 r. według ówczesnego stanu wiedzy NEUWOGES. Jak określono w ramach formalnego postępowania wyjaśniającego, kierownictwo NEUWOGES wiedziało, że oceny z 1997 r. nie można było uznać za wiarygodną podstawę szacunków w momencie zawarcia przedmiotowych umów. W tym kontekście warto zwrócić uwagę na następujące ustalenia:
a)
Opłaty czynszowe
Ocena wartości rynkowej z 1997 r. bazowała na opłacie czynszowej wynoszącej od […] EUR/m2 do […] EUR/m2. Jednocześnie zgodnie z pierwszym zestawieniem opłat czynszowych obowiązującym od dnia 1 stycznia 1998 r. i bazującym na danych z 1997 r., które zostało sporządzone dla odnowionych mieszkań w mieście Neubrandenburg, średnia opłata czynszowa wynosiła od 3,90 EUR/m2 do 4,38 EUR/m2. Biorąc pod uwagę to, że NEUWOGES jest dużym przedsiębiorstwem działającym na rynku nieruchomości w Neubrandenburgu, z pewnością znała wysokość średnich opłat czynszowych. W rezultacie NEUWOGES mogła się oprzeć na tych danych przy szacowaniu wartości nieruchomości. Umowa sale and leaseback faktycznie przewidywała na okres po renowacji (czyli od 1999 r., tzn. dwa lata po tym, jak zebrano dane służące za podstawę pierwszego wykazu przeciętnych wysokości czynszu) średni czynsz w wysokości […] EUR/m2, co było także zgodne z zestawieniem opłat czynszowych.
b)
Koszty renowacji
Chociaż ocena wartości rynkowej została sporządzona wiosną 1997 r. i bazowała na kosztach renowacji wynoszących łącznie […] EUR, kierownictwo NEUWOGES w tym samym czasie (w marcu 1997 r.) poinformowało w piśmie skierowanym do BAVARII, że koszty renowacji szacuje na […] EUR. Zatem to oczywiste, że NEUWOGES bardzo dobrze wiedziała, że wymagane koszty renowacji określone w ocenie z 1997 r. zostały znacznie zaniżone. Ryczałt dla renowacji nieruchomości, uzgodniony pomiędzy BAVARIĄ a spółką zależną NEUWOGES - BRG, był nawet znacznie wyższy ([…] EUR), co oznacza, że przy zawieraniu umów z BAVARIĄ NEUWOGES wiedziała, że koszty renowacji określone w ocenie z 1997 r. zostały zaniżone o prawie 10 mln EUR.
c)
Pozostały okres użytkowania
Jeśli chodzi o zaplanowaną renowację, ocena wartości rynkowej z 1997 r. ogólnie bazowała na pozostałym okresie użytkowania wynoszącym od 55 do 70 lat. W tym kontekście należy zauważyć, że zaniżone w ocenie z 1997 r. koszty renowacji są zgodne z założeniem, że renowacja przyczynia się do znacznego wydłużenia cyklu życia budynków.
d)
Wartość gruntu
Należy stwierdzić, że w ocenie wartości rynkowej z 1997 r. przy szacowaniu wartości przedmiotowych gruntów nie uwzględniono czynników zmniejszających wartość (w ocenie z 2007 r. zostały one natomiast uwzględnione). Do tych czynników zalicza się między innymi istniejącą infrastrukturę (systemy odprowadzania ścieków, rurociągi), której nie można zmienić bądź usunąć, lub też niekorzystny rozkład gruntu. Z reguły czynniki te prowadzą do zmniejszenia wartości. NEUWOGES - jako właściciel gruntów - musiała znać te czynniki. W rezultacie musiała też wiedzieć o tym, że wartość gruntów w ocenie z 1997 r. została zbyt wysoko oszacowana.
(166)
Podsumowując, należy stwierdzić, że NEUWOGES, jak udowodniono, wiedziała o tym, że niektóre główne założenia stanowiące podstawę oceny wartości rynkowej z 1997 r., zwłaszcza te dotyczące kosztów renowacji, były nie do przyjęcia. W związku z tym Komisja stwierdza, że ocena z 1997 r. nie zawiera żadnych wiarygodnych danych dotyczących wartości obiektów w 1997 r. według ówczesnego stanu wiedzy NEUWOGES.
(167)
Ponadto Komisja uważa, że w sytuacji, w jakiej znajdowała się NEUWOGES, podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej na podstawie informacji dostępnych NEUWOGES w odnośnym czasie przy szacowaniu ex ante wartości nieruchomości prawdopodobnie doszedłby do wniosków bardzo zbliżonych do tych, o których mowa w ocenie 2007 r., która została sporządzona z mocą wsteczną. Jak określono także w ocenie z 2007 r., w sytuacji, w jakiej znajdowała się NEUWOGES, podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej oszacowałby - na podstawie swoich oczekiwań ex ante odnośnie do możliwych do uzyskania opłat czynszowych, zgodnie z odnośnym zestawieniem opłat czynszowych - koszty renowacji na poziomie zbliżonym do łącznej kwoty uzgodnionej pomiędzy BAVARIĄ a BRG, a także dostosowałby wartość gruntu z uwzględnieniem znanych mu czynników zmniejszających wartość. Oprócz tego w sytuacji, w jakiej znajdowała się NEUWOGES, podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej dokładnie rozważyłby pozostały okres użytkowania w świetle zaplanowanych działań renowacyjnych oraz na podstawie danych porównawczych (tak samo jak w ocenie z 2007 r.), tak aby można było w racjonalny sposób stwierdzić, że w sytuacji, w jakiej znajdowała się NEUWOGES, podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej oparłby swoją ocenę na szacunkach pozostałego okresu użytkowania, zbliżonych do tych przedstawionych w ocenie z 2007 r., która została sporządzona z mocą wsteczną.
(168)
Komisja stwierdza zatem, że w sytuacji, w jakiej znajdowała się NEUWOGES, podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej w racjonalny sposób oszacowałby wartość obiektów przed zawarciem transakcji sale and leaseback na poziomie zbliżonym do […] EUR (tak samo jak w ocenie z 2007 r.).
7.3.2.2. Porównanie sprzedaży bezpośredniej z transakcją sale and leaseback
(169)
Dla przypomnienia: wartość całkowita transakcji sale and leaseback wynosiła dla NEUWOGES […] EUR. Z powyższej analizy wynika natomiast, że NEUWOGES mogła realistycznie bazować na wartości obiektu wynoszącej […] EUR, wyższej od wartości transakcji sale and leaseback jedynie o […] %. Ta niewielka różnica nie oznacza jednak, że podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej siłą rzeczy zdecydowałby się na sprzedaż bezpośrednią.
a)
Po pierwsze, nie wolno pominąć tego, że omawiana opcja sprzedaży bezpośredniej dotyczyła sprzedaży budynków oraz przedmiotowych gruntów, podczas gdy BAVARIA kupiła tylko budynki i uzyskała prawo zabudowy gruntów przez okres wynoszący 75 lat. Grunty jako takie pozostały własnością NEUWOGES. NEUWOGES oszacowała samą wartość gruntów na poziomie […] EUR (tak samo jak w ocenie z 2007 r.). Co prawda trudno jest dokładnie oszacować wspomnianą wartość, którą NEUWOGES zachowa w wyniku tego, że nie sprzedała gruntów, lecz jedynie ustanowiła prawa ich zabudowy. Należy jednak przyjąć, że zachowanie przez NEUWOGES prawa własności do gruntów uzasadniało nieco niższą cenę transakcji.
b)
Po drugie, należy zauważyć, że istnieją pewne wątpliwości co do tego, czy faktycznie można by było uzyskać cenę, jaką oszacowałby podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej, będąc w takiej samej sytuacji co NEUWOGES. Jedyną konkretną ofertę kupną, odnośnie do której NEUWOGES przedstawiła informacje, złożyła firma Felske-Immobilien, która zaproponowała cenę w wysokości […] EUR/m2, która odpowiadałaby całkowitej cenie kupna w wysokości […] EUR (108). Oferta ta była znacznie ponad 1 mln EUR niższa od ceny, jaką oszacowałby podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej, będąc w takiej samej sytuacji co NEUWOGES.
c)
Po trzecie, przy szacowaniu zysków oczekiwanych w ramach ogólnej umowy administracyjnej NEUWOGES błędnie policzyła tylko zyski do 2027 r. włącznie. Biorąc jednak pod uwagę to, że czas trwania ogólnej umowy administracyjnej wynosił 30 lat od zakończenia prac renowacyjnych (tzn. 30 lat, licząc od początku 1999 r.), przy obliczaniu zysków należało uwzględnić zyski do 2028 r. włącznie. Poprzez odpowiednią korektę szacunków zwiększono wartość transakcji sale and leaseback.
d)
Przy obliczaniu wartości gotówkowej przyszłej opłaty za prawo zabudowy, dokonywanej przez BAVARIĘ na rzecz NEUWOGES, dla uproszczenia przyjęto, że koszty utrzymania pozostaną niezmienione i że w związku z tym nie trzeba dostosowywać płatności. Bardziej realistyczne jest jednak założenie ogólnego wzrostu kosztów utrzymania, w rezultacie którego przyszłe płatności będą prawdopodobnie wyższe od tych przyjętych. Również to doprowadziłoby do zwiększenia wartości umowy.
(170)
W świetle tych rozważań należy stwierdzić, że patrząc z perspektywy ekonomicznej, rozsądne było priorytetowe potraktowanie transakcji sale and leaseback względem próby sprzedaży bezpośredniej.
7.3.3. Wniosek
(171)
Porównując wartość transakcji sale and leaseback dla NEUWOGES z wartością innych opcji, należy stwierdzić, że transakcja, o której mowa, była zorganizowana w taki sposób, że zdecydowałby się na nią także podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej.
7.4. ANALIZA PORÓWNAWCZA
(172)
Ponieważ można stwierdzić, że decyzja w sprawie zawarcia transakcji sale and leaseback i tym samym odrzucenie alternatywnych rozwiązań są w pełni zgodne z postępowaniem podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej, Komisja przezornie zbadała również, czy transakcja, o której mowa, odpowiada innym umowom, które w danym czasie zawierano na odnośnym rynku, oraz czy istnieją inne dowody potwierdzające wniosek Komisji, że transakcja sale and leaseback jest zgodna z zasadą podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej.
(173)
Dostępne informacje dotyczące porównywalnych transakcji dotyczą umów sale and leaseback, które BAVARIA zawarła mniej więcej w tym samym czasie co przedmiotowy środek. Odpowiednie umowy można uznać za punkt odniesienia dla stwierdzenia, czy także inni uczestnicy rynku, w tym przedsiębiorstwa prywatne, zdecydowali się na tego rodzaju transakcję sale and leaseback, co świadczyłoby o jej zgodności z rynkiem (sekcja 7.4.1). O zgodności z rynkiem przedmiotowych transakcji może ponadto świadczyć ograniczona procedura przetargowa, jaką przeprowadziła NEUWOGES, a także porównanie z innymi transakcjami finansowymi (sekcja 7.4.2 i 7.4.3).
7.4.1. Przykładowe umowy
(174)
Do celów porównawczych przeanalizowano umowy dotyczące trzech porównywalnych transakcji ([…]). Uwzględnić można jednak tylko umowę […] oraz umowę […], ponieważ tylko te umowy zostały zawarte mniej więcej w tym samym czasie co transakcja sale and leaseback pomiędzy BAVARIĄ a NEUWOGES. Po pierwsze, należy zaznaczyć, że obydwie porównywane umowy różnią się od przedmiotowej transakcji pod względem czasu trwania, indeksacji stałej raty leasingowej oraz renowacji. NEUWOGES skupia się w szczególności na różnej indeksacji ([…]: 1,5 % rocznie; […]: dostosowanie do zmiany kosztów utrzymania), aby udowodnić, że ogólna umowa administracyjna zawierała postanowienia, które były sprzeczne z praktyką rynkową powszechnie stosowaną w odnośnym czasie (1997/1998).
(175)
BAVARIA przytacza transakcję […] oraz transakcję […] jako przykłady zastosowania swojego „modelu leasingu nieruchomości” (109), co pozwala stwierdzić, że postanowienia tych umów sformułowano na podstawie obliczeń zbliżonych do tych, które stanowiły podstawę transakcji sale and leaseback pomiędzy NEUWOGES a BAVARIĄ.
(176)
Jak określono powyżej (zob. motyw 131), NEUWOGES mogła dowolnie wybrać parametry umowy w ramach modelu leasingu zaproponowanego przez BAVARIĘ. W ten sposób NEUWOGES miała możliwość wyboru niższej indeksacji lub potrącenia wyższych kosztów. Konsekwencją tego byłaby oczywiście niższa kwota zaliczki. Można przyjąć, że dotyczyło to również […] oraz […].
(177)
Biorąc pod uwagę to, że strony umowy mogły dowolnie wybrać dokładne parametry transakcji w ramach modelu zaproponowanego przez BAVARIĘ, wydaje się, że w kontekście oceny zgodności z rynkiem transakcji sale and leaseback pomiędzy NEUWOGES a BAVARIĄ to, czy parametry wybrane przez NEUWOGES w pełni odpowiadały parametrom wybranym przez strony transakcji […] i transakcji […], nie miało kluczowego znaczenia. Wybór parametrów był jedynie konsekwencją strategicznych decyzji handlowych zaangażowanych stron. Ważniejsze jest to, że wszystkie te transakcje opierały się na jednym i tym samym modelu transakcji.
(178)
Zważywszy na to, że umowa […] i umowa […] opierały się na tym samym modelu obliczeniowym, co potwierdzają dostępne informacje, można sformułować wniosek, że model transakcji, który stanowił także podstawę transakcji zawieranej przez NEUWOGES, był modelem powszechnie stosowanym na rynku. W tym kontekście ważne jest to, że ten „model leasingu nieruchomości” wybierały w równej mierze przedsiębiorstwa publiczne ([…]) co przedsiębiorstwa prywatne ([…]) oraz że proponowano go zarówno przedsiębiorstwom, które chciały skorzystać z redukcji długów przewidzianej w ustawie o pomocy w spłacaniu starych długów (AHG), jak i podmiotom niepodlegającym tej ustawie.
7.4.2. Procedura przetargowa
7.4.2.1. Podstawowe informacje
(179)
Jak już wyjaśniono, w odniesieniu do prywatyzacji budynków ostatecznie sprzedanych BAVARII NEUWOGES nie przeprowadziła pełnej otwartej, przejrzystej, bezwarunkowej i niedyskryminującej procedury przetargowej. Początkowo NEUWOGES zwróciła się jednak do 72 potencjalnych nabywców o złożenie oferty. NEUWOGES informuje, że wybór adresatów był mniej lub bardziej przypadkowy oraz że nie można go uznać za reprezentatywny dla całego rynku. Po rozesłaniu pierwszych zaproszeń do wyrażenia zainteresowania doszło do dalszych kontaktów, w tym z BAVARIĄ, do której pierwotnie nie przesłano zaproszenia.
7.4.2.2. Wynik procedury przetargowej
(180)
Spośród złożonych ofert, których liczba nie jest znana, pięć uznano za „użyteczne” (110). Dwie z nich jednak odrzucono, ponieważ potencjalni nabywcy ze względów czasowych nie byli w stanie przedstawić pełnej oferty. Dwie kolejne oferty odrzucono ze względów ekonomicznych. Piątą ofertę - złożoną przez Felske-Immobilien - odrzucono, ponieważ zaproponowaną cenę uznano za zbyt niską (firma Felske zaproponowała cenę w wysokości […] EUR/m2, która odpowiadała całkowitej cenie kupna w wysokości […] EUR). Poza tymi pięcioma wspomnianymi ofertami złożono jeszcze trzy inne oferty - jedną ofertę złożyła BAVARIA, a dwie kolejne inni oferenci, którzy nie zostali zaproszeni do złożenia oferty. Z jednym z tych oferentów, którzy sami z siebie złożyli ofertę, rozpoczęto nawet negocjacje, lecz ostatecznie jego oferta także została odrzucona z bliżej nieokreślonych względów ekonomicznych (111).
(181)
Po zakończeniu negocjacji Rada Nadzorcza NEUWOGES musiała zatwierdzić umowy. Po przedstawieniu umów Radzie Nadzorczej kierownictwo stwierdziło, że nie można było uzyskać wyższej ceny sprzedaży, ponieważ umowy dotyczyły jedynie ustanowienia dziedzicznych praw zabudowy gruntów (a nie sprzedaży bezpośredniej), przy czym BRG zlecono przeprowadzenie prac renowacyjnych, a NEUWOGES - zarządzanie budynkami przez dalsze 30 lat (112). W odpowiedzi na pytanie o różnicę w porównaniu z oceną z 1997 r. kierownictwo ponownie wyjaśniło, że uzyskanie wyższej ceny dla przedmiotowej transakcji było niemożliwe (113).
7.4.2.3. Ocena
(182)
Co prawda przedmiotowej procedury przetargowej nie można uznać za otwartą, przejrzystą, bezwarunkową i niedyskryminującą, lecz na jej podstawie można wywnioskować, jaka sytuacja ofertowa panuje na rynku. Ciekawe jest w tym kontekście również to, że złożono szereg ofert bez zaproszenia. Świadczy to o tym, że także potencjalni nabywcy, którzy nie należeli do grupy 72 przedsiębiorstw, z którymi początkowo się skontaktowano, dowiedzieli się o procedurze i mogli wziąć w niej udział.
(183)
Ocena ofert przez NEUWOGES pokazuje, że w odnośnym czasie (1997/1998) NEUWOGES uznało ofertę złożoną przez BAVARIĘ za najlepszą ofertę dostępną na rynku. Argument NEUWOGES, że przynajmniej oferta złożona przez firmę Felske była korzystniejsza, jest nie do przyjęcia. Co prawda cena zaproponowana przez firmę Felske ([…] EUR) była wyższa od opłaty zaliczkowej ([…] EUR), której ostatecznie dokonała BAVARIA, lecz należy przypomnieć, że transakcję sale and leaseback należy oceniać jako całość oraz że jej wartość całkowita ([…] EUR) przewyższała cenę zaproponowaną przez firmę Felske.
(184)
W świetle tych rozważań należy stwierdzić, że procedura przetargowa co prawda była niewystarczająca, aby ją samą można było uznać za dowód na to, że oferta BAVARII była najlepszą ofertą dostępną na rynku, lecz jednak wyraźnie na to wskazuje. W każdym razie ograniczona procedura przetargowa nie jest uzasadnioną przesłanką świadczącą o tym, że NEUWOGES w odnośnym czasie (1997/1998) otrzymała lepszą ofertę.
7.4.3. Inne rodzaje transakcji w odnośnym czasie
7.4.3.1. Ramy oceny
(185)
Warto jest przeanalizować przedmiotową transakcję w kontekście innych podobnych rodzajów transakcji, które były oferowane na rynku w odnośnym czasie (1997/1998).
(186)
Przedmiotowa transakcja jest typową transakcją sale and leaseback. Umowy sale and leaseback są z natury transakcjami finansowymi. Poprzez zakup nieruchomości od leasingobiorcy leasingodawca udostępnia leasingobiorcy środki pieniężne lub finansuje większe inwestycje, takie jak renowacja starych budynków. Aby można było dalej wykorzystywać nieruchomość - do celów gospodarczych lub innych - leasingobiorca z powrotem bierze w leasing nieruchomość, przez co inwestycja leasingodawcy amortyzuje się w czasie trwania umowy leasingu (w całości lub częściowo).
(187)
Jako transakcja finansowa umowa sale and leaseback w pewnym stopniu jest podobna do kredytów bankowych lub hipotek. Istnieje jednak również kilka ważnych różnic, których nie wolno pomijać. Transakcja sale and leaseback umożliwia sprzedającemu/leasingobiorcy sfinansowanie większych inwestycji oraz niezwłoczne otrzymanie do dyspozycji środków pieniężnych, bez konieczności użycia kapitału własnego. Oznacza to, że kapitał własny i dodatkowo zdobyte środki pieniężne można przeznaczyć na inne inwestycje lub że leasingobiorca może uruchomić inwestycje, na które ze względu na brak kapitału własnego lub wysokie zadłużenie nie udzielono mu tradycyjnego kredytu. Ponieważ nabywca/leasingodawca musi refinansować swoją inwestycję początkową i osiągnąć zysk, rata leasingowa jest z reguły nieznacznie wyższa od stopy procentowej porównywalnego kredytu bankowego (jak opisano bardziej szczegółowo w następnej sekcji). Po zakończeniu umowy leasingu leasingobiorca albo musi odkupić nieruchomość z powrotem, albo pozostaje ona własnością leasingodawcy, który może ją dalej udostępniać. Oznacza to, że wysokość raty leasingowej jest uzależniona od wartości rezydualnej nieruchomości po zakończeniu umowy leasingu zawartej pomiędzy obydwiema stronami. Zważywszy na to, że zwłaszcza w przypadku długoterminowych umów leasingu często trudno jest przewidzieć wartość rezydualną, stanowi ona dla leasingodawcy czynnik ryzyka, który znajduje odzwierciedlenie w racie leasingowej. W przypadku tradycyjnych kredytów bankowych takie ryzyko nie występuje, natomiast w przypadku hipotek występuje tylko w pewnym stopniu.
(188)
W rezultacie raty leasingowe i stopy procentowe kredytów/hipotek nie są całkowicie porównywalne. Porównując ratę leasingową przedmiotowej transakcji ze średnimi stopami procentowymi kredytów/hipotek obowiązującymi w odnośnym czasie (1997/1998), nie można jednoznacznie stwierdzić, czy wysokość wymaganej raty leasingowej odpowiadała wysokości przyjętej w odnośnym czasie (1997/1998) na rynku. Można jednak ocenić, czy rata leasingowa była na tyle wysoka, że przypuszczalnie żaden podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej nie zdecydowałby się na zawarcie transakcji.
7.4.3.2. Ocena
(189)
W odniesieniu do przedmiotowej transakcji rata leasingowa została początkowo ustalona na poziomie […] % łącznej kwoty inwestycji rocznie. W związku z indeksacją należnej kwoty o […] % rocznie rata leasingowa pod koniec czasu trwania umowy wyniesie […] %, co odpowiada średniej racie leasingowej w wysokości […] % rocznie. Dla porównania: W przypadku gdyby NEUWOGES nie zdecydowała się na indeksację raty leasingowej, przez cały czas trwania umowy, tj. 30 lat, wynosiłaby ona […] % rocznie. „Narzut” wynika wówczas z podjęcia decyzji o spłacie niższych rat leasingowych na początku i wyższych pod koniec czasu trwania umowy zamiast spłaty stałych rat przez cały czas trwania umowy.
(190)
Po pierwsze, należy przypomnieć, że sąd krajowy w Rostocku dokonał oceny raty leasingowej w porównaniu ze stopami procentowymi innych transakcji. Stwierdził on, że co prawda trudno jest oszacować kształtowanie się stóp procentowych dla hipotek w okresie wynoszącym 30 lat, lecz że w okresach wysokich stóp procentowych należy się jednak liczyć ze stopami na poziomie powyżej 10 %. Średnia rata leasingowa wymagana przez NEUWOGES nie odbiegała więc od przyjętych warunków rynkowych.
(191)
Istnieją tylko dość ogólne dane porównawcze. Ze wszystkich danych zgromadzonych przez Niemiecki Bank Federalny na styczeń 1998 r. (miesiąc zawarcia przedmiotowej transakcji) za istotne można uznać dwa rodzaje stóp procentowych. Po pierwsze, należy zwrócić uwagę na stopy procentowe dla „kredytów hipotecznych na nieruchomości mieszkalne ze stałym oprocentowaniem na 10 lat”, ponieważ także NEUWOGES musiałaby skorzystać z zasobów mieszkaniowych nabytych na własność w celu zabezpieczenia kredytu (niezależnie od tego, czy taki kredyt spełniał wszystkie formalne wymogi hipoteki). Po drugie, do celów porównawczych nadają się również stopy procentowe dla „długoterminowych kredytów ze stałym oprocentowaniem udzielanych przedsiębiorstwom i osobom prowadzącym działalność na własny rachunek w wysokości od 500 000 do 5 mln EUR”, ponieważ NEUWOGES można traktować jak przedsiębiorstwo (hipoteki z reguły zaciągają osoby prywatne, które same zamieszkują nieruchomość i jej nie wynajmują).
(192)
Według Banku Federalnego średnia stopa procentowa dla niemieckich kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem na 10 lat wynosiła w styczniu 1998 r. 6,40 % rocznie. Wysokość stóp procentowych dla tego rodzaju kredytów wahała się wówczas zwykle w zakresie od 6,17 % rocznie (dolna granica) do 6,97 % rocznie (górna granica). W przypadku długoterminowych kredytów ze stałym oprocentowaniem średnia stopa procentowa wynosiła w styczniu 1998 r. 6,35 % rocznie i wahała się w zakresie od 5,55 % rocznie (dolna granica) do 7,73 % rocznie (górna granica). Bank Federalny nie wypowiada się jednak na temat średniego czasu spłaty „długoterminowego” kredytu. Można natomiast przyjąć, że średni czas spłaty wynosi maksymalnie 10 lat i prawdopodobnie byłby krótszy (114).
(193)
Przy porównywaniu raty leasingowej opłacanej przez NEUWOGES z podanymi przez Bank Federalny stopami procentowymi dla kredytów udzielonych w tym samym czasie (tzn. w styczniu 1998 r.) należy wziąć pod uwagę następujące aspekty:
-
Średnia roczna rata leasingowa przy 30-letnim okresie trwania umowy wynosi […] %. Jak już wyjaśniono, NEUWOGES jednak sama podjęła decyzję o spłacaniu na początku trwania umowy niższej raty leasingowej, która później miała zostać wyrównana wyższą ratą. Decyzja ta ma swoją cenę: gdyby NEUWOGES od początku zdecydowała się na stałą ratę leasingową, musiałaby płacić tylko ratę w wysokości […] % rocznie (115). Dane przedstawione przez Bank Federalny dotyczą kredytów ze stałym oprocentowaniem, co oznacza, że wysokość stopy procentowej jest taka sama w każdym roku. Zakładając, że NEUWOGES mogłaby wynegocjować kredyt na podobnych warunkach płatności (tzn. niższe oprocentowanie na początku i wyższe pod koniec spłaty kredytu), również takie rozwiązanie miałoby swoją cenę (z tych samych względów co w przypadku BAVARII) (116). Dlatego stopy procentowe Banku Federalnego należy porównywać ze stałą ratą leasingową w wysokości […] %.
-
Okres spłaty rat leasingowych jest ustalony na 30 lat. Pomimo corocznej indeksacji już na początku okresu trwania umowy można było obliczyć średnią ratę leasingową dla całego okresu trwania umowy. Stopy procentowe podane przez Bank Federalny dla kredytów hipotecznych są ustalone tylko na 10 lat (jak wyjaśniono powyżej, nie wiadomo, na jak długo są ustalone odsetki dla przedsiębiorstwa; można jednak przyjąć, że okres ten nie przekracza 10 lat). Najlepszym punktem odniesienia byłyby stopy procentowe ustalone na 30 lat. Bank Federalny nie opublikował jednak takich danych. Ogólnie rzecz biorąc, kredyty ze stałym oprocentowaniem stają się droższe wraz z wydłużeniem czasu spłaty. Na przykład z danych przedstawionych przez Bank Federalny na styczeń 1998 r. wynika, że średnia stopa procentowa dla kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem na 5 lat wynosiła 5,85 %, podczas gdy stopa procentowa dla kredytów ze stałym oprocentowaniem na 10 lat wynosiła 6,40 %. Dlatego słusznie można przyjąć, że odsetki od kredytu ze stałym oprocentowaniem na 30 lat byłby znacznie wyższe od średnich stóp procentowych podanych przez Bank Federalny, tj. 6,35 % i 6,40 %.
-
Bank Federalny podaje zarówno średnią stopę, jak i zakres średnich stóp, które to wartości opierają się na wielu umowach kredytowych zawartych w Niemczech w styczniu 1998 r. Rata leasingowa ustalona dla NEUWOGES odzwierciedla domyślnie ryzyko, jakie BAVARIA ponosi w związku z przedmiotową transakcją. W największym stopniu BAVARIA była narażona na ryzyko kredytowe, tzn. ryzyko, że NEUWOGES stanie się niewypłacalna albo że z innych względów nie będzie w stanie wywiązać się ze swojego zobowiązania do uiszczenia wymaganych rat leasingowych. Tak samo przed udzieleniem kredytu bank musiał ocenić zdolność kredytową NEUWOGES. Klienci z gorszą zdolnością kredytową (lub stwarzający wyższe ryzyko kredytowe dla banku) z reguły muszą płacić wyższe odsetki, aby wyrównać wyższe ryzyko (117). Jak określono w sekcji 7.3.1, NEUWOGES ze względu na stosunkowo wysokie zadłużenie i to, że jej kapitał własny był zaangażowany w inne projekty inwestycyjne, miała tylko ograniczone możliwości zawarcia nowych umów kredytowych. Gdyby jednak bank był gotowy udzielić NEUWOGES kredytu, musiałby uwzględnić te aspekty przy ustalaniu stopy procentowej. Stopy procentowe kredytów udzielanych przedsiębiorstwom ze stosunkowo wysokim zadłużeniem, które są w stanie przeznaczyć na swoją inwestycję tylko niewiele środków pochodzących z kapitału własnego, są wyższe. Dlatego przy każdym porównaniu raty leasingowej opłacanej przez NEUWOGES ze stopami procentowymi dla kredytów dostępnych na rynku należy uwzględnić przede wszystkim górny zakres średnich stóp przedstawiony przez Bank Federalny (118).
-
Jak już wspomniano, spółka leasingowa musi refinansować swoją inwestycję początkową (w omawianym przypadku przede wszystkim cenę kupna budynków i koszty renowacji). Stopa procentowa, jaką musi płacić za własne refinansowanie, jest uzależniona od różnych aspektów, na przykład od wielkości spółki, poziomu zadłużenia i portfela nieruchomości. Ta stopa procentowa stanowi jednak tylko punkt wyjścia, ponieważ także spółce leasingowej (BAVARII) należy zrekompensować ponoszone przez nią ryzyko. Takie ryzyko obejmuje ryzyko stopy procentowej (ryzyko powiązane z tym, że musi refinansować swoją inwestycję po zmiennej stopie procentowej, podczas gdy płatności leasingowe mają oprocentowanie stałe), ryzyko kredytowe (już wspomniana możliwość, że NEUWOGES stanie się niewypłacalna i BAVARIA nie otrzyma pozostałych płatności leasingowych) oraz ryzyko wartości rezydualnej (niepewność co do wartości nieruchomości po zakończeniu umowy leasingu). Spółka leasingowa prawdopodobnie ponosi także określone koszty ogólne, które również znajdują odzwierciedlenie w racie leasingowej (119). Oprócz tego spółka leasingowa chce też osiągnąć zysk i uwzględnia to przy ustalaniu wysokości raty leasingowej (120). Nawet gdyby BAVARIA była w stanie refinansować swoje inwestycje po niższej stopie procentowej w porównaniu z tą opłacaną przez NEUWOGES w przypadku kredytu bankowego, stopę procentową refinansowania należałoby zwiększyć o różne elementy (dodatek za ryzyko, koszty i zysk), aby otrzymać ratę leasingową, która ostatecznie mogłaby być wyższa od oprocentowania tradycyjnego kredytu.
(194)
Uwzględniając wszystkie wyżej wymienione czynniki, wydaje się, że rata leasingowa w wysokości […] % rocznie w przypadku stałej raty leasingowej (lub rata leasingowa w wysokości […] % w przypadku raty leasingowej z indeksacją o […] %, która wydaje się jednak mniej odpowiednia do celów porównawczych) jest dość rozsądna w porównaniu ze stopami procentowymi kredytów podanymi przez Bank Federalny. Należy przypomnieć, że dane przedstawione przez Bank Federalny odnoszą się przykładowo do 30-letniego okresu spłaty leasingu ze stałą stopą procentową. Mimo że nie da się dokładnie kwantyfikować korekty niezbędnej w celu uzyskania odpowiedniego poziomu odniesienia, różnica pomiędzy średnimi stopami procentowymi dla kredytów/hipotek a ratą leasingową wydaje się dostatecznie zasadna, aby można było na jej podstawie stwierdzić, że nie ma żadnych dowodów na to, że BAVARIA żądała zbyt wysokiej raty leasingowej. W związku z tym Komisja stwierdza, że rata leasingowa opłacana na rzecz BAVARII była w odnośnym czasie (koniec 1997 r./początek 1998 r.) zgodna z zasadami rynkowymi.
7.4.4. Wniosek
(195)
Z dostępnych informacji wynika, że podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej również zawarłby transakcję taką jak ta pomiędzy NEUWOGES a BAVARIĄ. Przykładowe umowy, procedura przetargowa oraz porównanie z innymi instrumentami finansowymi wskazują co najwyżej, że transakcja, o której mowa, została zawarta na panujących w tamtym czasie warunkach rynkowych oraz że model BAVARII nie był zawyżony.
7.5. DODATKOWA OCENA: POZOSTAŁE ELEMENTY POMOCY I ZGODNOŚĆ Z RYNKIEM WEWNĘTRZNYM
(196)
Z pierwotnego badania Komisji wynika zatem, że decyzja NEUWOGES o zawarciu transakcji sale and leaseback była zgodna z zasadą podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej, co oznacza, że transakcja ta nie przyniosła BAVARII korzyści i tym samym BAVARIA nie otrzymała także pomocy. Mimo to Komisja zbadała również, czy inny rezultat - mianowicie to, że BAVARIA faktycznie uzyskała od NEUWOGES korzyść - siłą rzeczy doprowadził do tego, że transakcja ta stanowiła pomoc państwa niezgodną z rynkiem wewnętrznym. Wychodząc z hipotetycznego założenia, że NEUWOGES nie postępowała zgodnie z zasadą podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej i BAVARIA uzyskała tym samym korzyść, Komisja zbadała, czy przedmiotowe środki obejmowały pomoc państwa na rzecz BAVARII oraz czy taką ewentualną pomoc można by uznać za zgodną z rynkiem wewnętrznym.
7.5.1. Pozostałe elementy pomocy
7.5.1.1. Przedsiębiorstwo
(197)
Przyznanie środków publicznych można zakwalifikować jako pomoc państwa jedynie wtedy, gdy beneficjentem jest „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału pojęcie przedsiębiorstwa obejmuje każdą jednostkę prowadzącą działalność gospodarczą (121). Działalnością gospodarczą jest każda działalność polegająca na oferowaniu towarów lub usług na określonym rynku (122).
(198)
BAVARIA prowadzi szereg form działalności gospodarczej, takich jak inwestycje komercyjne w nieruchomości oraz wynajem tych nieruchomości odbiorcom przemysłowym i prywatnym. BAVARIA jest zatem przedsiębiorstwem w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE.
7.5.1.2. Wykorzystanie zasobów państwowych i możliwość ich przypisania państwu
(199)
Środek musi być finansowany przy użyciu zasobów państwowych i musi istnieć możliwość jego przypisania państwu. Zgodnie z orzecznictwem Trybunału w sprawie Stardust Marine (123) kryterium to może spełniać pomoc państwa, która nie jest finansowana bezpośrednio z budżetu państwa, o ile zasoby podlegają kontroli państwa, a decyzję dotyczącą ich przekazania przypisuje się państwu.
(200)
NEUWOGES jest w całości własnością miasta Neubrandenburg i tym samym przedsiębiorstwem publicznym w rozumieniu art. 2 lit. b) dyrektywy Komisji 2006/111/WE (124), na którą Trybunał powołał się w wyroku w sprawie Stardust Marine. Miasto Neubrandenburg posiada wszystkie udziały w spółce NEUWOGES i jako jedyny udziałowiec może sprawować znaczącą kontrolę nad Radą Nadzorczą i zgromadzeniem wspólników NEUWOGES. W związku z tym Komisja stwierdza, że miasto ma możliwość zarządzania wykorzystaniem zasobów NEUWOGES. Wobec tego transakcja sale and leaseback zawierała zasoby państwowe.
(201)
W odniesieniu do możliwości przypisania zasobów państwu Komisja stwierdza, że zgodnie z dostępnymi informacjami miasto Neubrandenburg zasadniczo było zaangażowane w zawarcie transakcji sale and leaseback. Transakcję musiała zatwierdzić Rada Nadzorcza NEUWOGES, której członkowie działali z polecenia miasta. Z przedłożonej dokumentacji wynika również, że Rada Nadzorcza aktywnie uczestniczyła w negocjowaniu umów. Komisja jest więc zdania, że zawarcie umowy sale and leaseback należy przypisać państwu.
7.5.1.3. Selektywność
(202)
Zgodnie z art. 107 ust. 1 TFUE środek stanowi pomoc państwa jedynie wówczas, gdy przynosi korzyści niektórym przedsiębiorstwom lub produkcji niektórych towarów. Pojęcie pomocy państwa obejmuje zatem tylko te środki na rzecz przedsiębiorstw, które przynoszą im selektywną korzyść.
(203)
Zważywszy na to, że w przypadku przedmiotowych środków chodziło o dwustronną transakcję pomiędzy NEUWOGES a BAVARIĄ, każda korzyść przyznana przez NEUWOGES na rzecz BAVARII miałaby charakter selektywny, ponieważ żadne inne przedsiębiorstwo nie miałoby do tej korzyści dostępu.
7.5.1.4. Zakłócenie konkurencji i wpływ na wymianę handlową
(204)
W przypadku dotacji publicznych na rzecz przedsiębiorstw pomoc państwa w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE występuje tylko wtedy, gdy zakłóca konkurencję lub grozi jej zakłóceniem oraz wpływa na wymianę handlową między państwami członkowskim. Jeśli udzielona przez państwo dotacja wzmacnia konkurencyjną pozycję przedsiębiorstwa względem jego konkurentów, uznaje się ją za środek, który zakłóca konkurencję lub grozi jej zakłóceniem (125). Dlatego w przypadku gdy państwo przyznaje przedsiębiorstwu działającemu w zliberalizowanej branży gospodarki, w której panuje lub mogłaby panować konkurencja, korzyść finansową, zakłada się występowanie zakłóconej konkurencji.
(205)
Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów Unii Europejskiej pomoc na rzecz przedsiębiorstw działających na rynku wewnętrznym może mieć wpływ na wymianę handlową między państwami członkowskimi (126).
(206)
BAVARIA konkuruje z innymi funduszami rynku nieruchomości i inwestorami (przedsiębiorstwami) z Niemiec oraz z innymi państwami członkowskimi UE o inwestorów i możliwości inwestycyjne. Korzyść finansowa przyznana BAVARII wzmocniłaby konkurencyjną pozycję takiego przedsiębiorstwa i w związku z tym mogłaby zakłócić konkurencję. Biorąc pod uwagę to, że rynek inwestycji na rynku nieruchomości jest rynkiem ogólnounijnym, każda korzyść finansowa przyznana BAVARII wzmocniłaby pozycję rynkową przedsiębiorstwa w porównaniu z jego konkurentami z innych państw członkowskich i tym samym wpłynęła na wymianę handlową między państwami członkowskimi.
7.5.1.5. Wniosek
(207)
Przy założeniu, że transakcja sale and leaseback - wbrew wyżej przedstawionemu pierwotnemu wnioskowi Komisji - jest sprzeczna z zasadą podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej i tym samym stanowi korzyść na rzecz BAVARII, należałoby stwierdzić, że transakcja sale and leaseback stanowiła pomoc państwa. W takim przypadku należałoby więc zbadać, czy taką ewentualną pomoc państwa można by uznać za zgodną z rynkiem wewnętrznym.
7.5.2. Zgodność z rynkiem wewnętrznym w świetle art. 107 ust. 3 lit. c) TFUE
(208)
Zgodnie z art. 107 ust. 3 lit. c) TFUE „[Za zgodną z rynkiem wewnętrznym może zostać uznana] pomoc przeznaczona na ułatwianie rozwoju niektórych działań gospodarczych lub niektórych regionów gospodarczych, o ile nie zmienia warunków wymiany handlowej w zakresie sprzecznym ze wspólnym interesem”. W przypadku zastosowania art. 107 ust. 3 lit. c) Komisja musi rozważyć pozytywne i pożądane skutki środka pomocy względem jego negatywnego wpływu na warunki wymiany handlowej, wynikającego z jego wdrożenia.
(209)
Aby zdać test bilansujący, środek pomocy musi spełniać pięć wymogów. Po pierwsze, środek pomocy musi służyć realizacji jasno określonego celu będącego przedmiotem wspólnego zainteresowania. Po drugie, środek pomocy musi być właściwym środkiem realizacji tego celu. Po trzecie, środek pomocy musi być konieczny i musi wywoływać efekt zachęty. Po czwarte, środek pomocy musi być adekwatny. Po piąte, pomoc nie może wpływać niekorzystnie na warunki wymiany handlowej w stopniu, który narusza wspólny interes.
7.5.2.1. Cel będący przedmiotem wspólnego zainteresowania
(210)
Zgodnie z art. 3 i 174 TFUE celem Unii jest spójność gospodarcza i społeczna. Wzmocnienie spójności gospodarczej i społecznej prowadzi do poprawy środowiska miejskiego i jakości życia mieszkańców miasta. Polityka spójności może przyczynić się do zbudowania społeczności zorganizowanych z poszanowaniem zasady zrównoważonego rozwoju, zapewniając, że problemy gospodarcze, społeczne i środowiskowe zostaną rozwiązane za pomocą zintegrowanych strategii odnowy, regeneracji i rozwoju zarówno obszarów miejskich, jak i wiejskich. Można to osiągnąć na różne sposoby (127).
(211)
Komisja stwierdza, że cel statutowy NEUWOGES polega na zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych w regionie. Komisja zauważa również, że zawarcie transakcji sale and leaseback umożliwiło NEUWOGES osiągnięcie określonych celów (gminno-)politycznych. NEUWOGES utrzymuje, że:
-
w latach 90., po zjednoczeniu Niemiec, realizowano ważny projekt polityczny, którego celem było dostosowanie warunków mieszkaniowych panujących w Niemczech Wschodnich do warunków mieszkaniowych w Niemczech Zachodnich; doprowadziło to do przyspieszenia prywatyzacji i renowacji zasobów mieszkaniowych w Niemczech Wschodnich, niezależnie od racjonalności tych działań z ekonomicznego punktu widzenia,
-
prywatyzacja i renowacja budynków będących przedmiotem umowy sale and leaseback służyła zapewnieniu miastu Neubrandenburg przyszłych perspektyw: udostępniając mieszkania w przystępnej cenie i o wysokich standardach mieszkaniowych oraz prywatyzując je (do czego była zobowiązana BAVARIA), NEUWOGES chciało zwiększyć atrakcyjność miasta Neubrandenburg dla jego mieszkańców.
(212)
Ponadto Komisja stwierdza, że BAVARIA zobowiązała się do podjęcia próby sprzedaży określonej liczby mieszkań ówczesnym najemcom. Nie wolno jej było przy tym zażądać ceny nieuwzględniającej mechanizmów rynkowych, lecz musiała przestrzegać ustalonego maksymalnego pułapu (128). W związku z tym umowa zawarta na takich warunkach przyniosła ówczesnym najemcom przedmiotowych budynków pewną korzyść.
(213)
W przypadku gdyby transakcja sale and leaseback pomiędzy NEUWOGES a BAVARIĄ faktycznie została zakwalifikowana jako pomoc państwa, co nie miało miejsca, celem tej pomocy byłaby realizacja wyżej wspomnianych celów politycznych. Zapewnienie dostatecznych warunków mieszkaniowych w regionie, wkład w realizację krajowego celu politycznego (dostosowanie warunków mieszkaniowych panujących w Niemczech Wschodnich i Niemczech Zachodnich po zjednoczeniu Niemiec) oraz zapewnienie miastu Neubrandenburg przyszłych perspektyw poprzez udostępnienie mieszkańcom mieszkań w przystępnej cenie i o wysokich standardach mieszkaniowych (oraz udzielenie pomocy ówczesnym najemcom przedmiotowych budynków) ogólnie można uznać za dokładnie zdefiniowane cele leżące we wspólnym interesie. Komisja jest zdania, że w związku z tym transakcję, o której mowa, należy uznać za środek służący realizacji celu leżącego we wspólnym interesie.
7.5.2.2. Adekwatność środków
(214)
Nie ulega wątpliwości, że umowa sale and leaseback pomiędzy NEUWOGES a BAVARIĄ umożliwiła osiągnięcie zamierzonych celów; transakcja przyczyniła się do całkowitej renowacji i prywatyzacji budynków zakupionych przez BAVARIĘ oraz do zaoferowania ich ówczesnym najemcom po niższej cenie, a także do zwiększenia w regionie podaży mieszkań o wysokim standardzie i tym samym do poprawy przyszłych perspektyw miasta Neubrandenburg.
(215)
Poszukując kupca budynków oraz oceniając jego możliwości, NEUWOGES poczyniła szereg kroków, które w rzeczywistości pozwoliły jej zapewnić, że na wypadek, gdyby transakcja sale and leaseback obejmowała pomoc, ograniczałaby się ona do wymaganego minimum, jeśli chodzi o osiągnięcie zamierzonych celów. W szczególności NEUWOGES przeprowadziła ograniczoną procedurę przetargową i po kilkumiesięcznych negocjacjach warunków transakcji z BAVARIĄ ostatecznie doszła do wniosku, że transakcja ta jest najlepszą ofertą na rynku. Zatem nic nie wskazuje na to, że nawet gdyby transakcja sale and leaseback obejmowała pomoc, wykraczałaby ona poza wymagane minimum. Przedstawiona w sekcji 7.3 analiza porównawcza transakcji sale and leaseback z różnymi innymi możliwościami (na przykład finansowana z kredytu renowacja budynków lub sprzedaż bezpośrednia) pokazała, że nie było żadnych innych alternatyw oferujących osiągnięcie tych samych celów bez przyznania pomocy lub z uwzględnieniem mniejszej kwoty pomocy. Transakcja sale and leaseback oraz każdy ewentualnie zawarty w niej element pomocy były więc właściwym środkiem realizacji celów leżących we wspólnym interesie.
7.5.2.3. Konieczność i efekt zachęty
(216)
Przy założeniu, że transakcja sale and leaseback stanowiła pomoc państwa, należałoby ponadto zbadać, czy pomoc ta wywołała efekt zachęty. Negocjacje warunków transakcji pomiędzy NEUWOGES a BAVARIĄ trwały kilka miesięcy. Wydaje się, że BAVARIA nie zawarłaby transakcji, która nie pasowałaby do jej „modelu leasingu nieruchomości”. W przypadku gdyby ostatnio zrealizowana transakcja oparta na „modelu leasingu nieruchomości” BAVARII obejmowała pomoc państwa, nie ulegałoby wątpliwości, że bez tej pomocy BAVARIA nie zdecydowałaby się na zawarcie tej transakcji.
7.5.2.4. Proporcjonalność
(217)
Komisja wskazała już, że cele, do których dążyła NEUWOGES przy zawieraniu tej transakcji, należy uznać za istotne. Renowacja i prywatyzacja budynków, jak również ich sprzedaż najemcom po niższej cenie w znaczny sposób przyczyniły się do zwiększenia spójności gospodarczej i społecznej w Unii. Jednocześnie kwota pomocy na rzecz BAVARII zawarta w ramach transakcji sale and leaseback była co najwyżej ograniczona, przez co ewentualne skutki przedmiotowego środka prowadzące do zakłócenia konkurencji również były ograniczone. W świetle powyższego każdy element pomocy ewentualnie zawarty w transakcji sale and leaseback pomiędzy NEUWOGES a BAVARIĄ był proporcjonalny do zamierzonego celu.
7.5.2.5. Brak wpływu na warunki wymiany handlowej w zakresie sprzecznym ze wspólnym interesem
(218)
Należy nadmienić, że kwota pomocy na rzecz BAVARII zawarta w ramach transakcji sale and leaseback była co najwyżej niewielka. W ten sposób wpływ przedmiotowego środka na warunki wymiany handlowej również był tylko ograniczony. Chociaż każdy element pomocy zawarty w transakcji sale and leaseback poprawiłby konkurencyjną pozycję BAVARII, która przynajmniej potencjalnie konkurowała z innymi przedsiębiorstwami (w tym z przedsiębiorstwami z innych państw członkowskich), zasięg tego wpływu jest uzależniony od kwoty otrzymanej pomocy. Biorąc pod uwagę to, że konkurencyjna pozycja BAVARII uległaby w ten sposób tylko nieznacznej poprawie, można z tego wywnioskować, że transakcja sale and leaseback, nawet gdyby obejmowała pomoc, nie wpłynęłaby niekorzystnie na warunki wymiany handlowej w stopniu, który narusza wspólny interes.
7.5.3. Wniosek dotyczący pozostałych elementów pomocy i zgodności z rynkiem wewnętrznym
(219)
Gdyby transakcja sale and leaseback przyniosła korzyść BAVARII, wówczas z powodów wymienionych w sekcji 7.5.2 Komisja stwierdziłaby, że istniała pomoc państwa w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE. Komisja zaznacza jednak również, że każdy element pomocy państwa zawarty w transakcji sale and leaseback byłby zgodny z rynkiem wewnętrznym w świetle art. 107 ust. 3 lit. c) TFUE.
7.6. WNIOSEK DOTYCZĄCY ISTNIENIA POMOCY I ZGODNOŚCI Z RYNKIEM WEWNĘTRZNYM
(220)
Na podstawie analizy wartości transakcji sale and leaseback dla NEUWOGES, porównania z możliwymi innymi transakcjami oraz analizy transakcji pod kątem zgodności z rynkiem można stwierdzić, że transakcja jest zgodna z zasadą podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej. Zawierając transakcję sale and leaseback, NEUWOGES postąpiła w sposób, który wybrałby również podmiot gospodarczy działający w warunkach gospodarki rynkowej. W szczególności należy podkreślić to, że nie istniała alternatywa atrakcyjniejsza pod względem gospodarczym, warunków transakcji sale and leaseback także nie można było uznać w odnośnym czasie (1997/1998) w świetle dostępnych poziomów odniesienia oraz innych ofert wynikających z procedury przetargowej za warunki odbiegające od przyjętych warunków rynkowych.
(221)
Należy zatem uznać, że transakcja zawarta z NEUWOGES nie przyniosła BAVARII żadnej korzyści, ponieważ postępowanie NEUWOGES było zgodne z zasadą podmiotu gospodarczego działającego w warunkach gospodarki rynkowej. Biorąc pod uwagę to, że w ramach przedmiotowego środka nie przyznano żadnej korzyści, warunek kwalifikacji środka jako pomocy państwa nie jest spełniony; środek ten nie stanowi więc pomocy państwa w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE.
(222)
Oprócz pierwotnego stwierdzenia, że transakcja sale and leaseback nie przyniosła BAVARII żadnej korzyści i tym samym nie obejmuje pomocy państwa, Komisja doszła dodatkowo do wniosku, że gdyby jednak transakcja sale and leaseback przyniosła BAVARII korzyść, wówczas rzeczywiście stanowiłaby ona pomoc państwa. Ta pomoc państwa byłaby jednak zgodna z rynkiem wewnętrznym w świetle art. 107 ust. 3 lit. c) TFUE,
PRZYJMUJE NINIEJSZĄ DECYZJĘ:
Artykuł 1
Transakcja zawarta w dniu 21 stycznia 1998 r. pomiędzy Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG w formie umowy dotyczącej prawa zabudowy i ogólnej umowy administracyjnej nie stanowi pomocy państwa w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE.
Artykuł 2
W przypadku gdyby transakcja zawarta w dniu 21 stycznia 1998 r. pomiędzy Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG w formie umowy dotyczącej prawa zabudowy i ogólnej umowy administracyjnej stanowiła jednak pomoc państwa w rozumieniu art. 107 ust. 1 TFUE, jest ona zgodna z rynkiem wewnętrznym w rozumieniu art. 107 ust. 3 lit. c) TFUE.
Artykuł 3
Niniejsza decyzja skierowana jest do Republiki Federalnej Niemiec.
Sporządzono w Brukseli dnia 16 września 2014 r.