РЕШЕНИЕ НА КОМИСИЯТА
от 20 април 2011 година
относно мярка C 37/04 (ex NN 51/04), приведена в действие от Финландия в полза на Componenta Oyj
(нотифицирано под номер C(2011) 2559)
(само текстовете на фински и шведски език са автентични)
(текст от значение за ЕИП)
(2011/529/ЕС)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като взе предвид Споразумението за Европейското икономическо пространство, и по-специално член 62, параграф 1, буква а) от него,
като покани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената(ите) по-горе разпоредба(и) (1),
като има предвид, че:
I. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 10 март 2004 г. Комисията получи жалба от Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, в която жалбоподателят уведоми Комисията относно предполагаема мярка за помощ, приведена в действие от властите на град Karkkila (наричан по-долу „Karkkila“) в полза на Componenta Corporation Oyj (наричано по-долу „Componenta“). С писмо от дата 19 ноември 2004 г. Комисията уведоми Финландия, че е решила да открие процедурата, посочена в член 88, параграф 2 от Договора за ЕО (понастоящем член 108, параграф 2 от Договора за функционирането на Европейския съюз) по отношение на помощта. Решението на Комисията за откриване на процедурата беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (2). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката, но не получи такива мнения.
(2)
На 20 октомври 2005 г. Комисията прие окончателно отрицателно решение и разпореди Финландия да си възстанови помощта от Componenta („решението от 2005 г.“). Решението от 2005 г. за закриване на официалната процедура по разследване беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (3). Componenta обжалва решението, което беше отменено с решение на Съда от 18 декември 2008 г. („решението“) поради липса на адекватна обосновка (4).
(3)
Финландия представи коментари с писма от 5 януари и 10 януари 2010 г., които включваха също две проучвания на оценката на съответното недвижимо имущество. Комисията изпрати три допълнителни искания за информация с дати 9 януари 2009 г., 23 юли 2009 г. и 8 януари 2010 г., на които беше отговорено с писма, регистрирани съответно на 9 март 2009 г., 15 октомври 2009 г. и 5 март 2010 г. На 23 ноември 2009 г. в Брюксел беше проведена среща между Комисията, представители на финландското правителство и бенефициера.
II. ОПИСАНИЕ НА ФАКТИТЕ
1. Сделка
(4)
Componenta е металургично дружество, установено в Karkkila, Финландия. То има заводи за производство във Финландия, Нидерландия и Швеция. По-голямата част от оборота на дружеството в размер на 316 млн. EUR през 2004 г. е генериран в скандинавските страни и Централна Европа. През 2004 г. групата има 2 200 служители.
(5)
Сделката, предмет на оценката, засяга дружеството за недвижими имоти Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (наричано по-долу „KK“), което е притежавало недвижимо имущество в Karkkila, разположено на около 65 km северозападно от Хелзинки. KK е било съвместна собственост (50/50) на Componenta и Karkkila. През 1996 г. всеки партньор в съвместното предприятие е предоставил на KK безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 184 EUR.
(6)
Съгласно договора за продажба, подписан на 16 декември 2003 г., градът придобива пълна собственост върху KK чрез придобиване на акциите, притежавани от Componenta, за обща цена от 2 383 276,50 млн. EUR. Сделката се е състояла от две части:
-
Componenta е получило 713 092,50 EUR като плащане за 50 % от акциите, продадени на властите на Karkkila;
-
KK е изплатило на Componenta акционерния заем в размер на 1 670 184 EUR, който е бил отпуснат на Componenta през 1996 г. За тази цел властите на Karkkila са отпуснали на KK допълнителен безлихвен заем за същата сума. По този начин кредиторските отношения се прехвърлят от Componenta към властите на Karkkila.
(7)
Следователно властите на Karkkila са събрали сумата от 2 383 276,50 EUR за горепосочената сделка: 713 092,50 EUR като плащане за акциите на KK и 1 670 184 EUR като безлихвен заем, отпуснат на KK.
(8)
Покупната цена на акциите е изчислена въз основа на стандартните цени, на които властите на Karkkila са продавала недвижимо имущество през 2003 г.
Таблица 1
Продажни цени на m2 за парцелите, продавани от KK
(в евро)
Зона 1
Самостоятелни къщи
11,11
Свързани къщи
88,81
Високи сгради
79,56
Зона 2
Самостоятелни къщи
10,19
Свързани къщи
74,02
Високи сгради
64,76
Други
Неблагоустроена земя извън градоустройствения план
1,18
Земя, предназначена за обществени паркове
1,18
(9)
Тези стандартни цени са приложени към недвижимото имущество в портфейла на земите на KK към момента на сделката и са разделени на две, което е довело до покупна цена на акциите в размер на 713 092,50 EUR.
(10)
Също така договорът за продажба между властите на Karkkila и Componenta гласи следното:
а)
Продавачът се съгласява да инвестира в разширяване на производствените съоръжения на Componenta Karkkila Oy в град Karkkila, както е посочено в приложение 1 към настоящия договор. Изчислено е, че инвестицията ще създаде 50-70 нови работни места на пълен работен ден в Karkkila през 2004 г. (през 2003 г. броят на работните места е бил 130).
б)
Ако разширяването на съоръженията на продавача не започне през 2004 г., както е посочено в горния параграф, купувачът има право да отмени сделката по своя преценка.
(11)
Приложение 1 към договора за продажба гласи, че Componenta ще слее операциите на два от производствените обекти на групата, а именно Alvesta (разположен в Швеция) и леярните в Karkkila, и че решението за бъдещото разположение на леярната ще зависи от резултата от извършен анализ. През 2005 г. леярната Alvesta беше закрита и производството беше преместено в Karkkila.
(12)
След като получиха акциите на Componenta в KK, властите на Karkkila решиха да прекратят дейностите на KK и да прехвърлят земята на града.
2. Активи на KK
(13)
Karkkila е разположен на около 65 километра северозападно от Хелзинки по магистрала № 2, в североизточната част на провинция Uusimaa. През 2003 г. Karkkila е имал 8 500 жители. Градът се е развил около доменните пещи Högfors, създадени през ХIХ век, и северната му част се простира покрай бреговете на езеро.
(14)
Недвижимото имущество, собственост на KK, обхваща 730 000 m2 земя в Karkkila и непосредствено заобикалящите ги зони до 2,5 km от центъра на града. През декември 2003 г. положението е следното:
-
Земята с най-висока стойност е разположена в района Asemanranta (зона 1) и е предназначена за високи сгради. Този район представлява приблизително половината стойност от портфейла на KK.
-
По-голямата част от земята е разположена в района Haapala/Uusitalo (зона 2). Тя е предназначена за самостоятелни фамилни къщи и представлява една четвърт от общата стойност на портфейла.
-
Портфейлът включва също няколко парцела за самостоятелни къщи в други жилищни райони, земя, предназначена за високи сгради в района Takko I, и няколко свързани къщи.
-
Част от земята е предназначена за обществени паркове.
-
Портфейлът включва също определена площ неблагоустроена земя извън градоустройствения план.
(15)
Общо недвижимото имущество включва приблизително 160 парцела земя. Властите на Karkkila обаче са възнамерявали да променят очертанията на земята и да я разделят на по-малки парцели. KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila към момента на сделката.
(16)
След пълно придобиване на собствеността властите на Karkkila са възнамерявали да отдадат под аренда част от земята, за да покриват оперативните разходи. Оперативните разходи на KK (заплати, наем, лихви по заеми) през 2000-2003 г. са възлизали най-много на 40 000 EUR.
3. Допълнителна свързана информация
(17)
Karkkila е отдалечен от Хелзинки на разстояние, което позволява пътуване до работното място. Недвижимото имущество в Хелзинки и околните райони е поскъпнало значително и цените продължават да се повишават. Този ценови натиск е накарал хората да се заселват в общини около столицата, което е имало непряко въздействие върху цените на недвижимото имущество там. Karkkila може да се счита за възможно алтернативно място за живот заедно с други три града: Vihti, Lohja и Hyvinkää. Разстоянията от Хелзинки са следните:
Таблица 2
Разстояния от Хелзинки
Lohja
52 km
38 мин.
Hyvinkää
56 km
45 мин.
Vihti
58 km
42 мин.
Karkkila
68 km
50 мин.
(18)
Тези общини са привлекли значителен брой нови жители. Вследствие на това цените на недвижимото имущество са се увеличили значително преди (и след) сделката, като цените в Karkkila са се удвоили, а на други места са се увеличили шест пъти.
(19)
Според официалните прогнози, публикувани през 2000 г., населението на Karkkila се е очаквало да достигне 9 600 жители до 2025 г., което би означавало необходимост от 600 нови жилища. Наскоро е установено, че тези прогнози значително изостават от действителното увеличение на населението. Три години по-късно, по време на сделката, очакваните нужди от жилища в Karkkila възлизат приблизително на 70 нови жилища на година, което е потвърдено в проучване на регионалния съвет на Uusimaa малко след това, обхващащо периода до 2025 г. (На практика през 2005 г. са построени 63 нови жилища, през 2006 г. - 137 и през 2007 г. - 95).
(20)
През петте години, предшестващи сделката, цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 %.
III. МНЕНИЕ НА ФИНЛАНДИЯ
(21)
Финландия представи три ex post експертни проучвания относно оценяването на земята. Заключението в тях е, че платената цена съответства на пазарната цена. Комисията отхвърли като цяло проучването (проучване А), представено по време на първата процедура по разследване, в своето първоначално решение от 2005 г. (5) След приемането на решението от 2005 г. Финландия възложи две допълнителни експертни проучвания. Първото от тях (проучване Б) съдържа само обща декларация, че оценката на земята е правилна, без да навлиза в подробности. Второто проучване, докладът KP&P, (проучване В) анализира по-подробно ситуацията с недвижимото имущество в Karkkila и околните общини.
(22)
Финландия настоява, че властите на Karkkila са придобили пълна собственост върху акциите, тъй като това представлява средносрочна до дългосрочна инвестиция с нисък риск. Предвид непрекъснатото повишаване на цените на недвижимото имущество в съседните общини, прогнозираното увеличение на населението на Karkkila, насищането на съществуващите квартали и необходимостта от разширяване, градският съвет на Karkkila е счел, че придобиването на пълна собственост върху KK би осигурило печалба.
(23)
Финландия също така разясни, че възможността за ускоряване на процедурите е друга практическа причина за получаване на еднолична собственост. Финландия посочи няколко случая, при които сътрудничеството между властите на Karkkila и Componenta не е било оптимално поради различия в търговските им интереси. И двамата партньори са съгласни да прекратят съвместното предприятие с цел избягване на безизходни ситуации при много решения. По-специално е трябвало да бъдат взети голям брой решения за района Haapala/Uusitalo относно повторното разделяне на парцелите, за да се улесни неговото застрояване. Тъй като дейностите, свързани с недвижимо имущество, не са представлявали основната дейност на Componenta, в негов интерес е било да прекрати това направление на дейността, докато в интерес на властите на Karkkila е било да направляват териториалното развитие по напълно независим начин.
(24)
Финландия обясни защо е приложимо сравнението с Vihti, Lohja и Hyvinkää. Финландия подчерта inter alia, че до Vihti и Lohja няма пътнически влак, което би позволило на пътуващите до работа да пътуват лесно между тези общини и Хелзинки.
(25)
Финландия поддържа мнението, че изчисленият от Комисията размер на помощта в решението от 2005 г. е неточен, тъй като акционерният заем е взет предвид два пъти. Заемът е изваден от стойността на дружеството за изчисляването на стойността на 50 % от акциите и е отчетен като изплащане към Componenta. Следователно Финландия твърди, че заемът вече е включен в цената на акциите (713 092,5 EUR), тъй като размерът е изчислен въз основа на нетната стойност на KK.
IV. ОЦЕНКА
(26)
Съгласно член 87, параграф 1 от Договора за ЕО всяка помощ, предоставена от държава-членка или чрез ресурси на държава-членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите-членки, е несъвместима с общия пазар. Съдът на Европейския съюз многократно е постановявал, че критерият за засягане на търговията е изпълнен, ако дружеството на получателя извършва стопанска дейност, включваща търговия между държавите-членки.
(27)
Други дружества от вътрешния пазар произвеждат същите продукти като Componenta и те активно се търгуват между държавите-членки. За целите на член 107, параграф 1 от ДФЕС държавните ресурси включват ресурси на местните органи (6). Ето защо въпросната сделка, която е финансирана с ресурси на властите на Karkkila, включва държавни ресурси по смисъла на член 107, параграф 1. Следователно всяко преимущество, предоставено на Componenta в контекста на сделката, което Componenta не би получило при обичайните пазарни условия, би попаднало в обхвата на член 87, параграф 1 от Договора за ЕО. Оттук следва, че основният въпрос в настоящия случай е дали Componenta е получило такова равнище на плащане, каквото не би получило при обичайните пазарни условия.
(28)
Комисията отбелязва, че клаузата за изкупуване в договора за продажбите, сключен между Componenta и властите на Karkkila, може да се разглежда като индикатор, че условията на покупката, предложени от властите на Karkkila, са имали за цел да насърчат Componenta да запази своя производствен обект в Karkkila и да закрие доменната пещ в Alvesta.
(29)
В решението на Първоинстанционния съд (7) се посочва, че сделката е условна, но не се разясняват последствията. В действителност, дори ако условността насочва към факта, че сделката е можела да бъде сключена при изгодни условия за Componenta, за Componenta няма преимущество, което ясно да произтича от тези клаузи. Всъщност, от една страна, както ще стане ясно по-нататък, цената, платена на Componenta за продажбата на нейния дял в KK, не е надвишила пазарната цена и, от друга страна, Комисията не е установила доказателства за друго преимущество, което Componenta е можело да получи от тези клаузи. Комисията следователно е оценила дали инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече притежава 50 % от акциите, би придобил пълна собственост при тези условия.
(30)
Установена съдебна практика е, че „поведението на частен инвеститор, с което трябва да се сравни намесата на държавен инвеститор, преследващ цели на икономическата политика, не трябва да бъде поведението на обикновен инвеститор, който предоставя капитал с цел да реализира печалба в относително кратък срок, а поведението на частно холдингово дружество или частна група от предприятия, които следват структурна политика, независимо дали обща или секторна, и се ръководят от перспективи за рентабилност в дългосрочен план“ (8).
1. Общи съображения по отношение на стойността на акциите
(31)
Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (9) (наричано по-долу „съобщението“) не се прилага пряко, тъй като настоящият случай не засяга в действителност продажбата на земя, а покупката на акции в дружество за недвижимо имущество. При все това принципите на посоченото съобщение могат да се прилагат, тъй като стойността на акциите на KK се определя основно от пазарната стойност на земята в неговия портфейл. Следователно оценката на стойността на земята, притежавана от KK, е от ключово значение за установяване на наличие на държавна помощ.
(32)
Във всеки случай съобщението се основава на принципа на частния инвеститор, който осъществява дейност в условията на пазарна икономика, т.е. продажбата на земя от публични органи не включва елементи на държавна помощ, ако се продава на цена, която частният инвеститор би могъл да получи при обичайните пазарни условия.
(33)
Комисията счита, че подходяща начална точка на анализа е цената, която инвеститор в условията на пазарна икономика, който притежава 50 % от акциите на KK, би бил готов да плати за придобиване на пълна собственост. Оператор в условията на пазарна икономика би базирал изчисленията на цената, която е готов да плати, върху възвръщаемостта, която може да очаква от своята инвестиция.
(34)
В настоящия случай Componenta не е опитало да намери друг купувач. В негов интерес е било да продаде акциите си на другия акционер. Всъщност съгласно споразумението между акционерите (10) и устава на KK (11) властите на Karkkila са имали право на първи отказ за акциите на KK, собственост на Componenta, както и право на обратно изкупуване, ако Componenta се опита да ги продаде на трета страна. Тези правила са имали за цел да обезкуражат Componenta да търси други купувачи. Освен това всеки друг частен купувач би бил възпрепятстван да купи 50 % от акциите в KK, освен ако не получи с тази покупка пълен контрол върху KK. Всъщност всеки нов съдружник, който няма пълен контрол върху KK, би бил обвързан от устава на KK (12), съгласно който целта на KK е била да забави увеличението на цената на земята и на жилищата в Karkkila в полза на населението.
(35)
Комисията взема предвид също, че акционер в условията на пазарна икономика, който придобива пълна собственост, би взел предвид финансирането на цялостната инвестиция (2,37 млн. EUR за акциите и за заема).
(36)
По отношение на изплащането на акционерния заем Комисията отбелязва, че стойността на активите в портфейла на KK се изчислява приблизително на 4,9 млн. EUR. Тази стойност до голяма степен покрива неизплатените заеми в размер на 3,34 млн. EUR, което означава, че изплащането на заема само по себе си не представлява проблем.
(37)
Финландия обясни също, че властите на Karkkila са планирали увеличение на прихода от наеми след сделката с цел да покрият разходите на KK по финансирането и операциите (по-малко от 40 000 EUR на година преди сделката). Ако градските власти станат единствен акционер, те биха могли да променят устава на KK, който ограничава неговата свобода по отношение на ценовите политики. Ето защо от правна гледна точка не е имало пречки пред градските власти да получават приходи от наем, след като придобият пълна собственост върху KK.
(38)
Комисията отбелязва, че последващото развитие потвърждава, че покриването на разходите чрез приходи от наеми представлява реалистичен план. Властите на Karkkila са сключили 28 дългосрочни договора за наем, които са генерирали следния приход:
Таблица 3
Приход от наеми след сделката
(в евро)
2004 г.
146 907
2005 г.
152 843
2006 г.
171 238
2007 г.
182 525
2008 г.
200 519
(39)
В допълнение срещу безлихвения заем частният инвеститор би очаквал увеличение на стойността на неговия дял в дружеството. В настоящия случай възвръщаемостта от инвестицията се е реализирала чрез увеличение на стойността на недвижимото имущество, притежавано от KK. Финландия обясни, че стойността на земята, притежавана от KK, е нараснала значително в периода 1996-2003 г. През петте години преди сделката цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 % и с около 10 % в периода 2005-2008 г.
(40)
В същото време се е очаквало населението на Karkkila да се увеличава с повече от 100 жители на година до 2025 г., което, по консервативни оценки, би изисквало изграждане най-малко на 70 нови жилища в града всяка година (13).
(41)
По тези причини частният инвеститор би могъл да очаква значително увеличение на стойността на неговия дял в KK.
2. Стойност на земята
(42)
Първоначално Комисията оцени дали покупната цена на акциите, платена от властите на Karkkila, води до преимущество за Componenta, тъй като продавачът би получил по-ниска цена при обичайните пазарни условия.
(43)
Финландия посочи следните стойности на активите на KK (14):
Таблица 4
Стойност на активите на KK, изчислена от Финландия
Текуща стойност на земята
5 067 988
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
5 096 244
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 755 769
50 % от нетната стойност на KK
877 885
(44)
Стойността на земята е изчислена въз основа на стандартните цени, прилагани от властите на Karkkila през 2003 г. Това са били единни цени за целия район на Karkkila, като единствените изключения са различията между две зони. От данните, представени от Финландия, стана ясно, че действителните пазарни цени варират значително между различните квартали и жилищни райони. По тази причина Комисията насочи своята оценка по-конкретно към съответните райони.
(45)
Комисията отбелязва, че властите на Karkkila са предприели придобиване на пълна собственост със средносрочна до дългосрочна перспектива. В бизнеса с недвижимо имущество не е необичайно да се очакват значителни средносрочни до дългосрочни увеличения на стойността, ако обстоятелствата позволяват това. Властите на Karkkila са преследвали дългосрочна инвестиционна стратегия и са се стремили да генерират печалби и от увеличените бъдещи продажби.
(46)
В конкретния случай с Karkkila Финландия демонстрира, че властите на Karkkila са имали основателни причини да очакват голямо увеличение на населението в средносрочен до дългосрочен план, което би довело до значителна необходимост от допълнителни жилища. Основната причина е, че трите общини на север и на запад от Хелзинки - Vihti, Lohja и Hyvinkää - са привлекли голям брой жители, много от които пътуват, за да работят в Хелзинки. В резултат на това цените на недвижимото имущество са се повишавали бързо и постоянно и не се е очаквало растежът им да се забави в близкото бъдеще. През 2003 г. цените в тези съседни общини са били средно 2,5 пъти по-високи отколкото в Karkkila. Следователно властите на Karkkila са очаквали бъдещите увеличения на цените да накарат хората да се преместят в Karkkila като следващото логично алтернативно място за живот, макар че цените в Karkkila също са се повишили значително. Очакването цените на недвижимото имущество в Karkkila да се удвоят не е изглеждало нереалистично.
(47)
Въпреки че последващото развитие няма пряко отношение към ex ante анализа на сделката, развитието на цените на недвижимото имущество в трите съседни общини през годините след сделката потвърждава, че прогнозата е била реалистична. В някои случаи цените на недвижимото имущество са били повече от четири пъти по-високи отколкото в Karkkila.
(48)
Друга причина да се очаква увеличение на населението на Karkkila е планираното реновиране на пътя до Karkkila - то вече е било планирано към момента на сделката и впоследствие е осъществено.
(49)
Придобиването на пълна собственост е предизвикано също от официалните прогнози за увеличаване на населението. През 2000 г. от регионалния съвет на Uusimaa е публикувано първоначално проучване, според чиито оценки се очаква населението на Karkkila да се увеличи до 9 600 жители до 2025 г. (т.е. около 10 %) и да бъдат необходими допълнителни 600 нови жилища. Скоро се е оказало, че тази прогноза е твърде консервативна. Към момента на сделката властите на Karkkila са очаквали много по-голямо увеличение на населението, което води до необходимост от най-малко 70 допълнителни нови жилища на година.
(50)
Тази положителна прогноза по-късно е потвърдена от допълнително проучване, проведено от регионалния съвет на Uusimaa на 18 август 2009 г., съгласно което населението на Karkkila се очаква да се увеличава със 100 жители на година до 2030 г., което води до нужда от 70 допълнителни нови жилища на година. В този случай дори втората прогноза е била надвишена, тъй като са построени 137 нови жилища през 2006 г. и 95 нови жилища през 2007 г.
(51)
Следва да бъде посочено, че KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila. Към момента на сделката не е ясен действителният брой на парцелите за недвижимо имущество, включени в портфейла, тъй властите на Karkkila са възнамерявали да разделят и променят очертанията на някои от тях (по-специално в района Haapala/Uusitalo). В допълнение върху земята за свързани къщи могат да бъдат построени по-голям брой жилища и дори още повече върху земята за високи сгради. Списъкът на портфейла, представен от Финландия, осигурява по-малко от 140 обекта за жилища (останалите са предназначени за паркове). При оценената нужда от 70 допълнителни нови жилища на година към момента на сделката, през следващите 10 години се прогнозира нужда от 700 нови жилища, а за следващите 20 години - 1 400 нови жилища. Предвид факта, че KK няма голям конкурент в Karkkila, властите на Karkkila основателно биха могли да очакват, че е възможно да продадат по-голямата част от - ако не изцяло - недвижимото имущество в своя портфейл.
(52)
Финландия обясни, че стратегията на властите на Karkkila включва първо повишаване на стойността на земята, която притежават, чрез промяна на нейните очертания и застрояване, изчакване на косвените ефекти от общото повишение на цените в района и продаване на земята едва на по-късен етап. В съответствие с тази стратегия KK се е въздържало от ранни продажби през предишните години, което обяснява ниското равнище на продажбите през годините, предшестващи сделката.
(53)
Комисията отбелязва, че земята, собственост на KK, е оценена по различен начин съгласно различните видове земя, т.е. земя за самостоятелни къщи, за свързани къщи, жилищни блокове, паркове и земя за обществено ползване. Конкретните характеристики на всеки район са описани и анализирани отделно по-долу.
(54)
Земята, предназначена за високи сгради, разположена в района Asemanranta, е оценена на 2 358 158 EUR, т.е. около половината от стойността на активите на KK. За целите на сделката земята е оценена на 79,56 EUR/m2.
(55)
В това отношение в проучванията не се достига до категорично заключение, като основната причина е липсата на референтни цени в Karkkila. В действителност до момента на сделката на пазара на Karkkila не е била продадена земя за високи сгради. В експертното проучване, представено от Финландия по време на първия период на разследване (проучване А), е посочена цена от 50 EUR/m2. Финландия обясни, че тази стойност вероятно се основава на стойността, използвана за финансирани от държавата социални жилища в региона, и е под пазарната цена. В това първоначално проучване също така стойността на земята за високи сгради се оценява между 60 и 75 EUR/m2. Във второто проучване (проучване Б) се разяснява, че платената цена съответства на пазарната цена, без да се предоставя допълнителна информация. В доклада на KP&P (проучване В) се заключава, че цената 79,56 EUR/m2 съответства на пазарната цена, тъй като е много по-ниска от цените, платени в трите съседни общини. При липсата на допълнителни показатели за сравнение тези проучвания предоставят някои насоки, свързани с цените на недвижимото имущество в районите около Хелзинки към момента на сделката. Поради това Комисията провери данните от тези проучвания и добави към тях своята собствена оценка.
(56)
Районът Asemanranta има много добро разположение на брега на езеро, на разстояние 200 m от центъра на града. Според Финландия стойността на земята в района е изключително висока, тъй като има пряк изглед към езерото и пряк достъп. Подобен парцел е продаден през 2006 г. за 92,35 EUR/m2. Властите на Karkkila в действителност считат стойността на имуществото за достатъчно висока, за да повишат продажната цена на 105 EUR/m2 през януари 2008 г.
(57)
Втори важен фактор при оценяването на стойността на земята в района е площта, за която цената се отнася. Оценката на продажбите е консервативно основана на разрешението за минимално планиране от 29 640 m2, докато разрешението за максимално планиране може да достигне 39 590 m2. Предвид очакваното увеличение на населението, властите на Karkkila са разчитали на дългосрочна икономическа обосновка за разрешение за максимално планиране.
(58)
Въпреки факта, че в Karkkila не е продадена земя за високи сгради преди сделката, градът е имал основание да очаква, че съществува възникващ пазар за този вид строителство. През 2003 г. са предоставени четири разрешителни за строеж на високи сгради. Развитието след сделката потвърждава, че прогнозата не е без основание, предвид факта, че други шест разрешителни са заявени и предоставени до 2007 г., а между 2007 г. и средата на 2010 г. са построени седем високи сгради.
(59)
Цените, платени в съседните общини, са се повишили до 133,6 EUR/m2 през 2003 г. в Hyvinkää и дори са достигнали най-високите си нива от 312,6 EUR/m2 при продажба във Vihti през 2004 г.
(60)
Комисията счита, че трите проучвания предоставят стойности, които са широко сравними и не показват явни грешки при сравнение с цените, платени за подобна земя към момента на сделката. Няма необходимост от установяване кое от проучванията е най-надеждно, тъй като цената, платена за акциите, остава под пазарната стойност дори при най-консервативните оценки (вж. цялостното изчисление на пазарната оценка в параграф 84 и сл.). Най-ниската възможна стойност е оценена от Комисията, както следва: предвид изключително благоприятното разположение на земята в Asemanranta, пазарната цена е била поне в горния сегмент на обхвата, предоставен от най-консервативните консултанти, т.е. 75 EUR/m2. Ако се използва консервативното допускане, че земята е продадена само при разрешение за минимално планиране, минималната пазарна цена би била 2 223 000 EUR.
(61)
За максимална стойност в случай на завишена оценка - ако има такава - може да се счита сумата от 135 158,4 EUR, която би съответствала на 67 579,2 EUR за 50 %.
(62)
Комисията отбелязва, че тази стойност включва 8-9 хектара, които също принадлежат към района на Asemanranta, които ще представляват улици, паркове и др. Например в частичния генерален план районът на брега е предназначен за развлекателни цели и за защитена природна зона. Следователно тези 8-9 хектара допринасят за високата цена на жилищната част на района, но не са оценени отделно.
(63)
По-голямата част от земята в портфейла с недвижимо имущество на KK е разположена в района Haapala/Uusitalo, който е на разстояние около 2,5 km до югозападната част на центъра на града. Тези два съседни райони са били предназначени за самостоятелни къщи и свързани къщи, но все още не са били застроени. Тъй като строителството все още не е било започнало, цените са били ниски, както и броят на продажбите. На практика KK е притежавало целия район.
(64)
За целите на сделката земята е оценена на 1 612 059 EUR за всички видове парцели, с цена от 10,19 EUR/m2 за самостоятелни къщи и 74,02 EUR/m2 за свързани къщи в съответствие със стандартните за града цени. Общата стойност на земята за самостоятелни къщи е била 973 268 EUR и 811 209 EUR за свързани къщи.
(65)
И в трите проучвания се заявява, че цените за самостоятелните къщи съответстват на пазарните цени. В доклада KP&P (проучване В) се разяснява, че пазарните цени са били с 15-20 % по-високи от цените, прилагани от властите на Karkkila. Финландия представи данни, които показват, че средната цена е около 14,4 EUR/m2 през 2003 г. В първото експертно становище (проучване А) се посочва, че цените в Karkkila са били между 9,43 EUR и 14,76 EUR.
(66)
И в трите проучвания има позовавания на средни продажни цени, докато данните, представени от Финландия, разкриват значителни разлики между кварталите, като Haapala/Uusitalo явно се е намирал в долния край на ценовия обхват. През 2003 г. са продадени два парцела в Haapala (от частно дружество на частно лице): през април 2003 г. е продаден един парцел за 9,25 EUR/m2, а през август - друг за 10,06 EUR/m2. Това би съответствало на увеличение на цените с 8,8 % за четири месеца. Предвид общото развитие на цените в Karkkila, където те са се повишили с 12,6 % в периода 2001-2002 г., и с 42,7 % в периода 2002-2003 г., може да бъде отчетено увеличение на цените с 1,3 % през последните четири месеца на 2003 г. в съответствие с общата тенденция. С оглед на тези обстоятелства Комисията не вижда причина цена в размер на 10,19 EUR/m2 през декември 2003 г. да не бъде приета като пазарна цена.
(67)
По отношение на цените за свързани къщи няма референтни продажби в района, които биха осигурили пряк показател за сравнение. Докато в първоначалното експертно становище пазарната стойност се оценява между 70 и 80 EUR/m2, в доклада KP&P (проучване В) има позоваване на много по-високи цени на парцелите за свързани къщи в съседните общини. Тъй като и в трите проучвания се достига до заключението, че платената цена съответства на пазарната цена и тъй като няма индикатори, че тези заключения не са правилни за района Haapala/Uusitalo, Комисията може да приеме, че цената 74,2 EUR/m2 съответства на пазарната цена.
(68)
Комисията поиска от Финландия да обясни защо властите на Karkkila са имали интерес от придобиването на пълна собственост върху целия този район, като се има предвид, че стойностите на продажбите в миналото изглежда показват, че купувачите не са имали интерес към този квартал и очевидно са предпочитали други градски райони въпреки по-високите цени. Финландия обясни, че още през предишните години KK е имало целенасочена инвестиционна стратегия, която е включвала застрояване на Haapala/Uusitalo като бъдещ жилищен квартал на Karkkila. Останалите жилищни райони в града вече са започнали да се насищат и въз основа на увеличението на населението се е очаквала нужда от застрояване на нови райони.
(69)
Районът Haapala/Uusitalo е включен в градоустройствения план, но застрояването все още не е било започнало. Това включва ново разделяне на земята на отделни и по-подходящо оформени парцели, свързване на обектите към комуналните мрежи и благоустройство.
(70)
Властите на Karkkila вече успешно са следвали същата стратегия в други квартали: те са разширили публичните комунални услуги до районите Tuorila, Nikkimäki и Pumminmäki. През 2003 г. средната продажна цена в Pumminmäki вече е била 14,28 EUR и властите на Karkkila успешно са продали парцели на новата стандартна цена от 14 EUR през 2004 г., като цените са продължили да се увеличават през следващите години (до 18,5 EUR/m2 през 2005 г.).
(71)
Очаквало се е стойността на недвижимото имущество в Haapala/Uusitalo да достигне стойността на недвижимото имущество в подобни застроени жилищни райони и освен това да следва общите тенденции на увеличение на цените. Следователно увеличение на стойността най-малко с 40-50 % след застрояването (т.е. в срок от 3 до 4 години) е изглеждало оправдано, както и допълнително увеличение в средносрочен до дългосрочен план.
(72)
В интерес на властите на Karkkila е било районът да се застрои съгласно инфраструктурен проект, който обхваща целия район. Единен координиран план за застрояване би бил много по-евтин, отколкото застрояването да се извършва обект по обект (по закон общината е задължена да свърже недвижимия имот към комуналните мрежи, което обикновено се извършва по искане на собствениците, които възнамеряват да строят). Властите на Karkkila подчертават, че операциите са извършени много по-гладко под техен контрол в качеството им на едноличен собственик. За всеки парцел и инженерно решение е било необходимо приемането на голям брой индивидуални решения. Тъй като строителството на недвижими имоти не е представлявало основна дейност на Componenta (дружеството е било производител на стомана), е станало ясно, че тези строителни дейности са го затруднявали.
(73)
В резултат на своята дългосрочна стратегия за строителство и намерението си да реализират всички инженерни работи наведнъж властите на Karkkila не са имали интерес да продават земята преди нейното застрояване. Ето защо в действителност изобщо не е имало продажби преди сделката.
(74)
Комисията може да приеме, че въз основа на дългосрочната стратегия, следвана от властите на Karkkila по отношение на района Haapala/Uusitalo, инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече е притежавал 50 % от акциите в този район, би могъл да има също икономически интерес да придобие останалите 50 % от акциите. Перспективата да притежава целия нов бъдещ жилищен район, ниският риск по отношение на цените и добрите перспективи за продажба на повечето от парцелите през следващите десет години и на остатъка през десетте години след тях може да се счита за бизнес стратегия, която такъв инвеститор би преследвал.
(75)
Няколко парцела за самостоятелни къщи са разположени в други райони. Оценката (43 000 EUR) се основава на официалната продажна цена за единица площ на властите на Karkkila в размер на 10,19 EUR/m2 за земя от този вид. Поради горепосочените причини (съображения 65-66), Комисията счита, че цената от декември 2003 г. може да бъде приета като пазарната цена.
(76)
Портфейлът на KK включва също два парцела земя за високи сгради, разположени в район Takko I. Общата стойност на това недвижимо имущество е 110 191 EUR. Takko I също е разположен в центъра на града. Съгласно проучване А пазарната цена варира между 60 и 75 EUR/m2. В докладът KP&P (проучване В) се достига до същото заключение по отношение на обектите за високите сгради, а именно, че цената е съответствала на пазарната цена въз основа на продажните цени, платени в съседните общини.
(77)
Според Комисията няма необходимост от установяване кое от експертните проучвания е най-надеждно. Дори ако най-ниската възможна пазарна цена от 60 EUR/m2 бъде приложена към сделката, коригираната обща стойност на акциите отново би надвишавала цената, платена от властите на Karkkila (вж. изчислението на минималната стойност на акциите по-долу). Съгласно това допускане за по-ниска възможна пазарна стойност земята в Takko I би била надценена с 19,65 EUR/m2. Това би съответствало на обща сума от 27 212 EUR, т.е. 13 606 EUR за 50 % от акциите.
(78)
Стойността, определена за земята, предназначена за паркове, е 456 601 EUR. Тя се основава на стандартната цена от 1,18 EUR/m2, която властите на Karkkila обикновено плащат за такава земя. Това са райони, които градските власти имат право да откупят при съществуващата цена (15). Тъй като тези райони не са предназначени за строителство съгласно градоустройствения план, за тях се е използвала същата база за ценообразуване, както за незонираната неблагоустроена земя (вж. съображение 79). Комисията следователно достигна до заключението, че тази част от земята не е била надценена.
(79)
Портфейлът на KK включва също неблагоустроената земя извън градоустройствения план, оценена общо на 49 678 EUR на базата на цена от 1,18 EUR/m2. В проучванията не се разяснява защо се счита, че тази земя е правилно оценена. Останалите данни, представени от Финландия, съдържат списък на продажбите на незастроена земя в рядко населени райони в Karkkila, осъществени при средна цена от 1,86 EUR/m2. Въз основа на това Комисията може да приеме, че 1,18 EUR не надвишава пазарната цена.
(80)
Съгласно изчисленията, направени от Финландия въз основа на стандартните цени, при които KK е продало своето имущество, стойността на недвижимото имущество на KK възлиза на 5 067 988 EUR. След изваждане на сумите по отношение на потенциално надценяване на земята за високи сгради в Asemanranta (135 158 EUR) и в Takko I (27 212 EUR), минималната стойност на земята възлиза на 4 905 618 EUR.
3. Изплащане на заема
(81)
През 1996 г. Componenta и властите на Karkkila са отпуснали на KK при еднакви условия (pari passu) безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 814 EUR. Оттеглянето на Componenta от KK се е извършило с възстановяването на акционерния заем от страна на KK. Тъй като KK би трябвало да продаде значителен дял от имуществото, за да генерира тези средства, и тъй като, както е описано по-горе, това би застрашило стратегията в средносрочен до дългосрочен план, властите на Karkkila решават да отпуснат допълнителен безлихвен заем на KK за същата сума, която KK е използвало за възстановяването. В резултат на това KK е дължало на властите на Karkkila общо 3,34 млн. EUR.
(82)
Комисията е съгласна с Финландия, че заемите вече са взети предвид при оценяването на дружеството, т.е. стойността на акциите вече е била намалена със стойността на задължението. Оценяването на възстановяването на заема като отделна мярка следователно би било равностойно на двойно отчитане.
4. Стойност на акциите
(83)
След изваждане на размера на потенциалната надценка, стойността на 50 % от акциите на KK е, както следва:
Таблица 5
Стойност на KK
Текуща стойност на земята
4 905 618
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
4 933 874
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 593 399
50 % от нетната стойност на KK
796 699,5
(84)
Тъй като властите на Karkkila са платили покупна цена от 713 092,50 EUR за 50 % от акциите, Комисията счита, че те не са платили цена, която надвишава пазарната стойност.
V. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
(85)
Комисията счита, че цената, платена от властите на Karkkila на Componenta за придобиване на 50 % от акциите в KK, не надвишава пазарната стойност и следователно не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС,
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Покупна цената, платена от властите на Karkkila на Componenta Oyj за акции в Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy съгласно договора, сключен от страните на 16 декември 2003 г., не представлява държавна помощ за Componenta Corporation Oyj по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
Адресат на настоящото решение е Република Финландия.
Съставено в Брюксел на 20 април 2011 година.
KOMISSION PÄÄTÖS,
annettu 20 päivänä huhtikuuta 2011,
toimenpiteestä C 37/04 (ex NN 51/04), jonka Suomi on toteuttanut Componenta Oyj:n hyväksi
(tiedoksiannettu numerolla K(2011) 2559)
(Ainoastaan suomen- ja ruotsinkieliset toisinnot ovat todistusvoimaiset)
(ETA:n kannalta merkityksellinen teksti)
(2011/529/EU)
EUROOPAN KOMISSIO, joka
ottaa huomioon Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen ja erityisesti sen 108 artiklan 2 kohdan ensimmäisen alakohdan,
ottaa huomioon Euroopan talousalueesta tehdyn sopimuksen ja erityisesti sen 62 artiklan 1 kohdan a alakohdan,
on mainittujen artiklojen mukaisesti pyytänyt asianomaisia esittämään huomautuksensa (1),
sekä katsoo seuraavaa:
1. MENETTELY
(1)
Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB esitti komissiolle 10 päivänä maaliskuuta 2004 kantelun, jossa se ilmoitti epäilevänsä, että Karkkilan kaupunki, jäljempänä ’Karkkila’, on myöntänyt tukea yrityksen Componenta Oyj, jäljempänä ’Componenta’, hyväksi. Komissio ilmoitti 19 päivänä marraskuuta 2004 päivätyllä kirjeellä Suomelle päätöksestään aloittaa kyseisen tuen osalta EY:n perustamissopimuksen 88 artiklan 2 kohdassa (nykyisin Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 108 artiklan 2 kohta) tarkoitettu menettely. Komission päätös menettelyn aloittamisesta on julkaistu Euroopan unionin virallisessa lehdessä (2). Komissio pyysi asianomaisia osapuolia toimittamaan toimenpidettä koskevat huomatuksensa, mutta se ei saanut tällaisia huomautuksia.
(2)
Komissio teki 20 päivänä lokakuuta 2005 lopullisen kielteisen päätöksen, jäljempänä ’vuoden 2005 päätös’, ja määräsi Suomen perimään tuen takaisin Componentalta. Vuoden 2005 päätös muodollisen tutkintamenettelyn lopettamisesta on julkaistu Euroopan unionin virallisessa lehdessä (3). Componenta valitti päätöksestä, ja päätös kumottiin 18 päivänä joulukuuta 2008 annetulla tuomiolla, jäljempänä ’tuomio’, koska päätöksen perustelut katsottiin puutteellisiksi (4).
(3)
Suomi toimitti huomautuksia 5 ja 10 päivänä tammikuuta 2010 päivätyillä kirjeillä, jotka sisälsivät myös kaksi selvitystä kyseessä olevan kiinteistöomaisuuden arvon määrittämisestä. Komissio lähetti kolme uutta lisätietopyyntöä 9 päivänä tammikuuta 2009, 23 päivänä heinäkuuta 2009 ja 8 päivänä tammikuuta 2010. Niihin vastattiin 9 päivänä maaliskuuta 2009, 15 päivänä lokakuuta 2009 ja 5 päivänä maaliskuuta 2010 saapuneiksi kirjatuilla kirjeillä. Komission sekä Suomen hallituksen ja edunsaajan edustajat kokoontuivat 23 päivänä marraskuuta 2009 Brysselissä.
2. TOSISEIKKOJEN KUVAUS
1. Kauppa
(4)
Componenta on metalliteollisuusyritys, jonka päätoimipaikka on Karkkilassa. Sillä on tuotantolaitokset Suomessa, Alankomaissa ja Ruotsissa. Valtaosa yrityksen 316 miljoonan euron liikevaihdosta vuonna 2004 oli peräisin Pohjoismaista ja Keski-Euroopasta. Konsernilla oli vuonna 2004 palveluksessaan noin 2 200 työntekijää.
(5)
Tarkasteltava kauppa koskee kiinteistösijoitusyhtiötä Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy, jäljempänä ’KK’. Se omisti maa-alueita Karkkilassa, joka sijaitsee noin 65 km Helsingistä luoteeseen. Componenta ja Karkkila omistivat yhdessä KK:n osakekannan, kumpikin 50 prosentin omistusosuuksin. Kumpikin yhteisyrityksen osapuoli myönsi vuonna 1996 KK:lle 1 670 184 euron korottoman osakaslainan.
(6)
Kauppakirjassa, joka allekirjoitettiin 16 päivänä joulukuuta 2003, sovittiin, että kaupunki hankkii KK:n kokonaan omistukseensa ostamalla Componentan hallussa olevat osakkeet yhteensä 2 383 276,50 euron hintaan. Kauppa toteutettiin kahdessa osassa:
-
Componenta sai 713 092,50 euroa maksuksi 50 prosentin omistusosuudesta, joka myytiin Karkkilalle.
-
KK maksoi Componentalle takaisin 1 670 184 euron osakaslainan, jonka Componenta oli myöntänyt sille vuonna 1996. Jotta järjestely saatiin toteutettua, Karkkila myönsi KK:lle samansuuruisen korottoman lisälainan. Tästä seurasi, että velkoja muuttui Componentasta Karkkilan kaupungiksi.
(7)
Karkkila käytti siis edellä mainittuun kauppaan 2 383 276,50 euroa: 713 092,50 euron osuus käsitti maksun KK:n osakkeista ja 1 670 184 euron osuus KK:lle myönnetyn korottoman lainan.
(8)
Osakkeiden ostohinta laskettiin käyttämällä viitearvoina yleisiä hinnoitteluperusteita, joita Karkkila sovelsi myydessään kiinteistöjä vuonna 2003.
Taulukko 1
KK:n tonteista perimät myyntihinnat neliömetriä kohden
(euroa)
1. vyöhyke
Omakotitontit
11,11
Rivitalotontit
88,81
Kerrostalotontit
79,56
2. vyöhyke
Omakotitontit
10,19
Rivitalotontit
74,02
Kerrostalotontit
64,76
Muut
Asemakaavoittamaton raakamaa
1,18
Asemakaavoihin merkitty puistoalue
1,18
(9)
Näitä yleisiä hinnoitteluperusteita sovellettiin KK:n maaomaisuussalkkuun sisältyviin kiinteistöihin kaupan toteutushetkellä, ja saatu summa jaettiin kahdella. Näin osakkeiden ostohinnaksi saatiin 713 092,50 euroa.
(10)
Karkkilan ja Componentan välisessä kauppakirjassa todettiin lisäksi seuraavaa:
a.
”Myyjä sitoutuu toteuttamaan Karkkilan kaupungissa tarkemmin liitteessä nro 1 määritellyn laajennusinvestoinnin, joka nostaa Componenta Karkkila Oy:n tuotantoa. Investoinnin arvioidaan tuovan vuonna 2004 50-70 välitöntä ja kokopäiväistä uutta työpaikkaa Karkkilaan (v. 2003 työpaikkojen lukumäärä n. 130).
b.
Mikäli kauppakirjassa määritelty myyjän laajennusinvestointi ei käynnisty vuoden 2004 aikana edellisessä kohdassa tarkoitetulla tavalla, voi ostaja niin halutessaan purkaa kaupan.”
(11)
Kauppakirjan liitteessä 1 todettiin, että Componenta yhdistää konsernin kahden tuotantolaitoksen eli Ruotsissa sijaitsevan Alvestan ja Karkkilan valimon toiminnot. Lisäksi todettiin, että valimon tulevasta sijaintipaikasta päätetään tehtävän analyysin perusteella. Vuonna 2005 Alvestan valimo suljettiin ja tuotanto siirrettiin Karkkilaan.
(12)
Ostettuaan Componentan omistamat KK:n osakkeet Karkkila päätti lopettaa KK:n toiminnan ja siirtää maa-alueet kaupungille.
2. KK:n omaisuus
(13)
Karkkila sijaitsee Uudellamaalla, noin 65 kilometriä Helsingistä luoteeseen valtatien 2 varrella Uudenmaan maakunnan koillisosassa. Karkkilassa oli vuonna 2003 noin 8 500 asukasta. Kaupunki kehittyi 1800-luvulla perustetun Högforsin masuunin ympärille ja on levittäytynyt sen pohjois-osassa sijaitsevan järven rantamille.
(14)
KK:n kiinteistöomaisuus käsitti 730 000 m2:n maa-alueet Karkkilassa ja sen välittömässä läheisyydessä, enintään 2,5 kilometrin päässä kaupungin keskustasta. Joulukuussa 2003 tilanne oli seuraava:
-
Arvokkaimmiksi omaisuuseriksi voidaan katsoa Asemanrannan alueella (1. vyöhyke) sijaitsevat maa-alueet, joille on kaavoitettu kerrostaloja. Alue muodostaa noin puolet KK:n salkun arvosta.
-
Pääosa maa-alueista sijaitsee Haapalan/Uusitalon alueella (2. vyöhyke). Kyseinen alue on kaavoitettu omakotirakentamiseen, ja se muodostaa noin neljänneksen salkun kokonaisarvosta.
-
Salkku sisältää myös muutamia omakotitontteja muilla asuinalueilla, kerrostalorakentamiseen kaavoitettua maata Takko I -alueella ja joitakin rivitalotontteja.
-
Osa maa-alueesta on osoitettu puistoalueiksi.
-
Salkku sisältää myös asemakaavoittamatonta raakamaata.
(15)
Yhteensä kiinteistöomaisuus käsittää noin 160 tonttia. Karkkilan tarkoituksena oli kuitenkin modernisoida osa maa-alueista ja lohkoa niitä pienemmiksi tonteiksi. KK oli selvästi suurin kiinteistöomistaja Karkkilassa kaupan toteutusajankohtana.
(16)
Hankittuaan täyden omistusoikeuden Karkkilan tarkoituksena oli vuokrata osa maa-alueista toimintakulujen kattamiseksi. KK:n toimintakulut (palkat, vuokra, lainakorot) vuosina 2000-2003 olivat enintään 40 000 euroa.
3. Muut merkitykselliset tiedot
(17)
Karkkila sijaitsee työssäkäyntietäisyydellä Helsingistä. Kiinteistöistä on tullut Helsingissä ja sen ympäristökaupungeissa erittäin kalliita, ja hinnat nousevat edelleen. Tämä hintapaine ajaa asukkaita pääkaupunkia ympäröiviin kuntiin. Kehitys on ollut omiaan korottamaan kiinteistöjen hintoja myös ympäristökunnissa. Karkkilaa voidaankin pitää mahdollisena vaihtoehtona. Muita tällaisia kuntia ovat Vihti, Lohja ja Hyvinkää. Niiden etäisyydet Helsingistä ovat seuraavat:
Taulukko 2
Etäisyys Helsingistä
Lohja
52 km
38 min
Hyvinkää
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkkila
68 km
50 min
(18)
Nämä kunnat houkuttelivat merkittävästi uusia asukkaita. Tämän seurauksena kiinteistöhinnat nousivat tuntuvasti ennen kauppaa (ja sen jälkeen), ja hinnat kaksinkertaistuivat Karkkilassa. Eräissä tapauksissa hinnat nousivat jopa kuusinkertaisiksi.
(19)
Vuonna 2000 julkaistun virallisen ennusteen mukaan Karkkilan väestön odotettiin kasvavan 9 600 asukkaaseen vuoteen 2025 mennessä, mikä merkitsisi 600 uuden asunnon asuntotuotantotarvetta. Ennusteen todettiin pian jäävän selvästi jälkeen käytännössä toteutuneesta väestönkasvusta. Kauppa-ajankohtana kolme vuotta myöhemmin Karkkila ennakoi asuntotuotantotarpeen olevan noin 70 uutta asuntoa vuodessa. Tämä käsitys vahvistettiin pian sen jälkeen Uudenmaan liiton tuottamassa selvityksessä, joka ulottui vuoteen 2025. (Käytännössä vuonna 2005 rakennettiin 63, vuonna 2006 rakennettiin 137 ja vuonna 2007 rakennettiin 95 uutta asuntoa).
(20)
Kauppaa edeltäneiden viiden vuoden aikana kiinteistöjen hinnat olivat Karkkilassa nousseet keskimäärin 30 prosenttia.
3. SUOMEN HUOMAUTUKSET
(21)
Suomi esitti kolme jälkikäteen tehtyä asiantuntijaselvitystä maa-alueiden arvon määrittämisestä, ja se päätteli, että maksettu hinta vastasi markkinahintaa. Komissio hylkäsi alustavassa vuoden 2005 päätöksessään ensimmäisen tutkintamenettelyn aikana toimitetun selvityksen (selvitys A) pääosiltaan (5). Vuoden 2005 päätöksen jälkeen Suomi teetti vielä kaksi uutta asiantuntijaselvitystä. Ensimmäisessä (selvitys B) esitetään vain yleinen lausunto siitä, että maa-alueet oli arvostettu asianmukaisesti, mutta ei esitetty yksityiskohtaisia perusteluja. Toisessa selvityksessä (selvitys C), jäljempänä ’KP&P:n lausunto’, analysoidaan kiinteistötilannetta Karkkilassa ja ympäristökunnissa yksityiskohtaisemmin.
(22)
Suomi esittää, että Karkkila hankki osakkeiden täyden omistusoikeuden, koska kyseessä oli keskipitkän ja pitkän aikavälin sijoitus, jonka riski oli alhainen. Kun otetaan huomioon kiinteistöhintojen jatkuva nousu naapurikunnissa, Karkkilan ennustettu väestönkasvu, jo rakennettujen asuinalueiden täyttyminen ja tarve laajentaa uusille asuinalueille, Karkkilan kaupunginhallitus katsoi, että KK:n koko osakekannan ostaminen olisi kannattavaa.
(23)
Suomi selittää edelleen, että mahdollisuus järjestelyjen nopeuttamiseen oli toinen käytännön syy täyden omistusoikeuden hankkimiseen. Suomi on maininnut moneen otteeseen, että Karkkilan ja Componentan välinen yhteistyö ei sujunut kovin hyvin poikkeavien kaupallisten intressien vuoksi. Molemmat kumppanit sopivatkin lopettavansa yhteisyrityksen, jotta monien päätösten lukkiutuminen voitaisiin estää. Erityisesti Haapalan/Uusitalon alueella oli tehtävä monta päätöstä tonttien lohkomiseksi uudelleen, jotta alueen kehittämistä voitiin helpottaa. Koska kiinteistösijoitustoiminta ei ollut Componentan ydinliiketoimintaa, sen edun mukaista oli luopua tästä toiminnasta. Karkkilan edun mukaista oli puolestaan pystyä ohjaamaan maa-alueiden kehitystä täysin itsenäisesti.
(24)
Suomi selitti, miksi vertailu Vihtiin, Lohjaan ja Hyvinkääseen oli merkityksellistä. Suomi korosti muun muassa, että Vihtiin ja Lohjalle ei ollut henkilöjunaliikennettä, jonka avulla työmatkaliikenne sujuisi helposti kyseisten kuntien ja Helsingin välillä.
(25)
Suomi katsoo, että komission laskelmaan tuen määrästä on vaikuttanut se, että vuoden 2005 päätöksessä osakaslaina on otettu kahteen kertaan huomioon. Kun 50 prosentin osakekannan arvoa määritettiin, osakaslaina vähennettiin yhtiön arvosta ja otettiin huomioon lainan takaisinmaksuna Componentalle. Tämän vuoksi Suomi esittää, että osakkeiden hinta (713 092,50 euroa) sisältää jo lainaosuuden, sillä summa laskettiin KK:n nettoarvon perusteella.
4. ARVIOINTI
(26)
EY:n perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan mukaan valtion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu yhteismarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Euroopan unionin tuomioistuimen vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan vaikutus jäsenvaltioiden väliseen kauppaan toteutuu, jos tuensaajayritys harjoittaa taloudellista toimintaa, johon sisältyy jäsenvaltioiden välistä kauppaa.
(27)
Componentan toimialan tuotteita tuottavat sisämarkkinoilla myös toiset yritykset, ja niistä käydään tiivistä kauppaa jäsenvaltioiden välillä. SEUT-sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetut valtion varat käsittävät myös alueviranomaisten varat (6). Tämän vuoksi kyseessä olevaan, Karkkilan varoin rahoitettuun kauppaan sisältyy 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtion varojen käyttöä. Tästä syystä Componentalle kaupan yhteydessä mahdollisesti koitunut etu, jota Componenta ei olisi saanut tavanomaisissa markkinaolosuhteissa, kuuluisi EY:n perustamissopimuksen 87 artiklan 1 kohdan soveltamisalaan. Keskeisin määritettävä kysymys siis on, saiko Componenta korvauksen, jota se ei olisi saanut, jos kauppa olisi toteutettu tavanomaisissa markkinaolosuhteissa.
(28)
Komissio toteaa, että Componentan ja Karkkilan väliseen kauppakirjaan sisältynyttä lunastuslauseketta voidaan pitää osoituksena siitä, että Karkkilan tarjoamien ostoehtojen tarkoituksena oli kannustaa Componentaa pitämään tuotantolaitoksensa Karkkilassa ja sulkemaan Alvestan masuuni.
(29)
Ensimmäisen oikeusasteen tuomioistuimen antamassa tuomiossa (7) kauppaa pidettiin ehdollisena, vaikka seurauksia ei määritetty. Vaikka ehdollisuus viittaa siihen, että kauppa olisi saatettu tehdä Componentan kannalta suotuisin ehdoin, Componentalle ei kuitenkaan koitunut selkeästi näistä lausekkeista johtuvaa etua. Kuten jäljempänä esitetään, Componentalle sen osuudesta KK:ssa maksettu hinta ei ylittänyt markkinahintaa, eikä komissio myöskään ole löytänyt todisteita muista eduista, joita Componenta olisi voinut saada kyseisten lausekkeiden perusteella. Tämän vuoksi komissio arvioi, olisiko jo 50 prosentin osuuden omistanut markkinataloussijoittaja ostanut täyden omistusoikeuden kyseisin ehdoin.
(30)
Vakiintuneessa oikeuskäytännössä todetaan, että vaikka sellaisen yksityisen sijoittajan toiminnan, johon talouspoliittisia päämääriä tavoittelevan julkisen sijoittajan toimintaa on verrattava, ei tarvitse vastata tavanomaisen sijoittajan toimintaa, jonka tarkoituksena on tuottaa sijoitetulle pääomalle voittoa suhteellisen lyhyellä aikavälillä, sen on ainakin vastattava yksityisen holdingyhtiön tai konsernin toimintaa, jossa noudatetaan kokonaisvaltaista tai alakohtaista rakennepolitiikkaa ja jonka on tarkoitus olla kannattavaa pidemmällä aikavälillä (8).
1. Yleisiä näkemyksiä osakkeiden arvosta
(31)
Julkisten viranomaisten tekemiin maa-alueita ja rakennuksia koskeviin kauppoihin sisältyvistä tuista annettua komission tiedonantoa (9), jäljempänä ’tiedonanto’, ei voida suoraan soveltaa, sillä käsiteltävänä olevassa asiassa ei ole kyse varsinaisesta maa-alueen myynnistä vaan kiinteistösijoitusyhtiön osakkeiden hankinnasta. Tiedonannon periaatteita voidaan kuitenkin soveltaa, sillä KK:n osakkeiden arvo määrittyy pääasiassa sen omaisuussalkkuun kuuluvien maa-alueiden markkina-arvon perusteella. Tämän vuoksi KK:n omistamien maa-alueiden arvon määrittäminen on keskeisen tärkeää, jotta voidaan arvioida, sisältyykö toimenpiteeseen valtiontukea.
(32)
Tiedonannon lähtökohtana on markkinataloudessa toimivan yksityissijoittajan periaate, eli julkisten viranomaisten toteuttamaan maa-alueen kauppaan ei sisälly valtiontukea, jos maa-alue myydään hintaan, jonka yksityissijoittaja olisi voinut saada tavanomaisissa markkinaolosuhteisissa.
(33)
Komissio katsoo, että tarkastelun asianmukainen lähtökohta on hinta, jonka 50 prosenttia KK:n osakekannasta omistava markkinataloussijoittaja olisi ollut valmis maksamaan täyden omistusoikeuden ostamisesta. Markkinataloussijoittaja käyttäisi hintalaskelmansa lähtökohtana hintaa, jonka hän olisi valmis maksamaan sijoitukselle saatavan tuoton perusteella.
(34)
Käsiteltävänä olevassa asiassa Componenta ei pyrkinyt löytämään toista ostajaa. Sen edun mukaista oli myydä osakkeet toiselle osakkaalle. Osakassopimuksen (10) ja KK:n yhtiöjärjestyksen (11) mukaan Karkkilalla oli etuosto-oikeus Componentan omistamiin KK:n osakkeisiin ja lunastusoikeus, jos Componenta olisi yrittänyt myydä osakkeet kolmannelle. Nämä säännöt eivät kannustaneet Componentaa etsimään muita ostajia. Lisäksi muut yksityiset ostajat eivät olisi olleet kiinnostuneita ostamaan 50 prosenttia KK:n osakkeista, jos ne eivät olisi samalla saaneet määräysvaltaa KK:ssa. Joka tapauksessa KK:n yhtiöjärjestys (12) olisi sitonut mahdollista uutta kumppania, jolla ei olisi ollut määräysvaltaa KK:ssa. Yhtiöjärjestyksen mukaan KK:n tarkoituksena oli hidastaa maan ja asuntojen hintojen nousua Karkkilassa sen asukkaita hyödyttävällä tavalla.
(35)
Komissio myös katsoo, että täyden omistusoikeuden hankkiva markkinataloussijoittaja harkitsisi, miten se rahoittaisi koko sijoituksen (yhteensä 2,37 miljoonaa euroa osakkeisiin ja lainaan).
(36)
Kun tarkastellaan osakaslainan takaisinmaksua, komissio toteaa, että KK:n salkkuun sisältyvien omaisuuserien arvoksi arvioitiin 4,9 miljoonaa euroa. Tämä arvo kattoi pitkälti jäljellä olevan 3,34 miljoonan euron lainan, mikä merkitsee, että lainan takaisinmaksu ei sellaisenaan vaikuttanut ongelmalliselta.
(37)
Suomi selittää, että Karkkila oli suunnitellut lisäävänsä vuokratuloja kaupan jälkeen kattaakseen KK:n rahoitus- ja toimintakulut (alle 40 000 euroa vuodessa ennen kauppaa). Jos kaupungista tulisi ainoa osakas, se pystyisi muuttamaan KK:n yhtiöjärjestystä, joka rajoitti sen hinnoitteluvapautta. Oikeudellisesta näkökulmasta tarkasteltuna mikään ei siis estäisi kaupunkia korottamasta vuokratuloja, kun sillä olisi täysi omistusoikeus KK:ssa.
(38)
Komissio toteaa, että jälkeenpäin tapahtunut kehitys vahvistaa, että kustannusten kattaminen vuokratuloilla oli realistinen suunnitelma. Karkkila teki 28 pitkäaikaista vuokrasopimusta, joiden tuotto oli seuraava:
Taulukko 3
Vuokratulot kaupan jälkeen
(euroa)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Lisäksi yksityissijoittaja olisi odottanut osuutensa arvon nousevan korvaukseksi korottoman lainan myöntämisestä. Käsiteltävänä olevassa asiassa sijoituksen tuotto realisoitui KK:n omistamien kiinteistöjen arvonnousuna, sillä KK:n omistaman maaomaisuuden arvo nousi Suomen mukaan tuntuvasti vuosina 1996-2003. Kauppaa edeltäneiden viiden vuoden aikana kiinteistöjen hinnat olivat Karkkilassa nousseet keskimäärin 30 prosenttia ja vuosina 2005-2008 noin 10 prosenttia.
(40)
Karkkilan väestön ennustettiin samalla kasvavan yli sadalla asukkaalla vuodessa vuoteen 2025 asti, mikä merkitsisi varovaisenkin arvion mukaan sitä, että kaupunkiin olisi rakennettava vähintään 70 uutta asuntoa vuodessa (13).
(41)
Näistä syistä yksityissijoittaja voisi odottaa, että sen osuuden arvo KK:ssa nousisi tuntuvasti.
2. Maa-alueiden arvo
(42)
Komissio on ensiksi arvioinut, sisältyikö Karkkilan osakkeista maksamaan hintaan etua Componentan hyväksi, koska myyjä olisi saanut alhaisemman hinnan tavanomaisissa markkinaolosuhteissa.
(43)
Suomi on esittänyt KK:n omaisuuserien arvon seuraavasti (14):
Taulukko 4
Suomen määrittämä KK:n omaisuuserien arvo
Maa-alueiden käypä arvo
5 067 988
Rahat ja pankkisaamiset
28 256
Varat yhteensä
5 096 244
Osakaslaina
3 340 368
Lyhytaikainen vieraspääoma
107
Velat yhteensä
3 340 475
KK:n nettoarvo
1 755 769
50 % KK:n nettoarvosta
877 885
(44)
Maa-alueiden arvo laskettiin Karkkilan vuonna 2003 veloittamien yleisten hinnoitteluperusteiden mukaan. Hinnoitteluperusteet olivat samat koko Karkkilan alueella, ainoat poikkeukset olivat kahden vyöhykkeen väliset erot. Suomen toimittamista tiedoista kuitenkin ilmeni, että käytännössä markkinahinnat vaihtelevat tuntuvasti eri kaupunginosissa ja asuinalueilla. Tästä syystä komissio arvioi lähemmin kyseisiä alueita.
(45)
Komissio toteaa, että Karkkila sitoutui täyden omistusosuuden ostamiseen keskipitkällä tai pitkällä aikavälillä. Kiinteistösijoitustoiminnassa on tavallista odottaa tuntuvaa keskipitkän ja pitkän aikavälin arvonnousua, jos olosuhteet sen sallivat. Karkkila noudatti pitkän aikavälin sijoitusstrategiaa ja pyrki saamaan voittoa lisääntyvistä myynneistä tulevaisuudessa.
(46)
Karkkilan tilanteessa Suomi on osoittanut, että Karkkilalla oli pätevät syyt odottaa keskipitkällä aikavälillä huomattavaa väestönkasvua, joka johtaisi asuntotuotantotarpeen selkeään kasvuun. Pääasiallinen syy oli se, että kolme Helsingin pohjois- ja länsipuolella sijaitsevaa kuntaa - Vihti, Lohja ja Hyvinkää - olivat houkutelleet paljon asukkaita, ja moni asukkaista kävi toisella paikkakunnalla töissä. Tästä syystä kiinteistöjen hintojen nousu oli nopeaa ja jatkuvaa, eikä sen odotettu hidastuvan lähitulevaisuudessa. Vuonna 2003 hintataso oli näissä naapurikunnissa keskimäärin 2,5 kertaa korkeampi kuin Karkkilassa. Tämän vuoksi Karkkila odotti, että hintojen jatkuva nousu toisi asukkaita Karkkilaan seuraavana loogisena asuinpaikkavaihtoehtona, vaikka hintataso nousisi tuntuvasti Karkkilassakin. Kiinteistöhintojen kaksinkertaistuminen Karkkilassa vaikutti täysin mahdolliselta.
(47)
Vaikka jälkikäteen tapahtunut kehitys ei ole sellaisenaan relevanttia kaupan ennakkoanalyysin kannalta, kiinteistöhintojen kehitys kolmessa naapurikunnassa kaupan jälkeisinä vuosina vahvisti, että ennuste oli realistinen. Joissakin tapauksissa hinnat olivat kohonneet yli nelinkertaisiksi Karkkilaan verrattuna.
(48)
Toisena Karkkilan väestönkasvun perusteena oli myös Karkkilaan johtavan tien parantaminen, joka oli jo suunnitteilla kaupantekohetkellä (ja joka myöhemmin toteutettiin).
(49)
Täyden omistusoikeuden hankkimisen veturina olivat myös viralliset väestönkasvuennusteet. Uudenmaan liiton vuonna 2000 julkaisemassa ensimmäisessä selvityksessä arvioitiin, että Karkkilan väestö kasvaisi noin 9 600 asukkaaseen vuoteen 2025 mennessä (eli noin 10 prosenttia) ja että asuntotuotantotarve olisi 600 uutta asuntoa. Tämä ennuste osoittautui pian liian varovaiseksi. Kaupantekohetkellä Karkkila odotti väestönkasvun olevan paljon suurempaa ja asuntotuotantotarpeen odotettiin olevan tämän vuoksi vähintään 70 uutta asuntoa vuodessa.
(50)
Tämä myönteinen ennuste vahvistettiin myöhemmin Uudenmaan liiton 18 päivänä elokuuta 2009 toteuttamassa uudessa selvityksessä. Siinä odotettiin, että Karkkilan väestö kasvaisi sadalla asukkaalla vuodessa vuoteen 2030 asti. Asuntotuotantotarve olisi tällöin 70 uutta asuntoa vuodessa. Tämä toinenkin ennuste ylittyi käytännössä, sillä vuonna 2006 rakennettiin 137 ja vuonna 2007 rakennettiin 95 uutta asuntoa.
(51)
On syytä todeta, että KK oli selvästi suurin maa-alueiden omistaja Karkkilassa. Kaupantekohetkellä salkkuun kuuluneiden kiinteistöjen konkreettinen lukumäärä ei ollut selvillä, sillä Karkkila aikoi jakaa ja lohkoa uudelleen osan niistä erityisesti Haapalan/Uusitalon alueella. Lisäksi tonttia kohden rakennetaan enemmän asuinkiinteistöjä, kun kyseessä on rivitalo- ja etenkin kerrostaloasumiseen kaavoitettu tontti. Suomen toimittama luettelo salkkuun sisältyvästä omaisuudesta osoittaa, että siihen kuului alle 140 asuinrakentamiseen tarkoitettua tonttia (loput maa-alueet oli kaavoitettu puistoiksi). Kaupantekohetkellä asuntotuotantotarpeen odotettiin olevan 70 uutta asuntoa vuodessa, joten 10 seuraavan vuoden ennakoitu asuntotarve olisi 700 uutta asuntoa ja seuraavan 20 vuoden 1 400 uutta asuntoa. Koska KK:lla ei ollut merkittävää kilpailijaa Karkkilassa, Karkkila voisi kohtuudella odottaa pystyvänsä myymään kaikki salkkuunsa kuuluvat omaisuuserät tai ainakin pääosan niistä.
(52)
Suomi selitti, että Karkkilan strategiana oli ensin kohottaa omistamiensa maa-alueiden arvoa lohkomalla ja kehittämällä niitä, odottaa alueen yleisen hintojennousun vaikutuksia ja myydä maa-alueet vasta myöhemmin. Tämän strategian mukaisesti KK oli jo aikaisempina vuosina pidättäytynyt varhaisista myynneistä, mikä selittää kauppaa edeltävien vuosien alhaiset myyntimäärät.
(53)
Komissio toteaa, että KK:n omistamien maa-alueiden arvo määritettiin maa-alueen tyypin mukaisesti eli omakotitonttien, rivitalotonttien, kerrostalotonttien sekä puistojen ja yleiseen käyttöön tarkoitettujen alueiden arvot erosivat toisistaan. Seuraavassa kuvaillaan ja analysoidaan erikseen kunkin alueen erityispiirteitä.
(54)
Kerrostalorakentamiseen kaavoitetulla Asemanrannan alueella sijaitseville maa-alueille määritetty arvo on 2 358 158 euroa eli noin puolet KK:n omaisuuden arvosta. Kauppaa varten maa-alueen arvoksi määritettiin 79,56 euroa neliömetriltä.
(55)
Selvitykset eivät ole tältä osin tyhjentäviä pääasiassa sen vuoksi, että Karkkilassa ei ole vertailuhintoja. Ennen kauppaa Karkkilassa ei ollut myyty lainkaan kerrostalorakentamiseen kaavoitettuja markkinahintaisia maa-alueita. Ensimmäisen tutkinnan aikana toimitetussa asiantuntija-arvioissa (selvitys A) hinnaksi oli esitetty 50 euroa neliömetriltä. Suomi selitti nyt, että tämä luku perustui todennäköisesti valtion rahoittamassa sosiaalisessa asuntotuotannossa alueella käytettyyn lukuun ja oli selvästi alle markkinahinnan. Lisäksi tässä alkuperäisessä selvityksessä kerrostalotontin arvoksi määritettiin 60-75 euroa neliömetriltä. Toisessa selvityksessä (selvitys B) selostetaan, että maksettu hinta vastaa markkinahintaa, mutta asiasta ei esitetä lisätietoja. KP&P:n lausunnossa (selvitys C) päätellään, että 79,56 euron hinta neliömetriä kohden vastaa markkinahintaa, sillä se on selvästi alle kolmessa naapurikunnassa maksettujen hintojen. Lähemmän vertailukohdan puuttuessa nämä selvitykset tarjoavat jonkinlaisia viitteitä kiinteistöjen hinnoista, jotka kaupantekohetkellä toteutuivat Helsinkiä ympäröivillä alueilla. Tämän vuoksi komissio on tarkastanut selvityksiin sisältyneet tiedot ja täydentänyt tietoja omilla arvioinneillaan.
(56)
Asemanrannan alueella on erityinen sijainti, sillä se on järven rannalla 200 metrin päässä kaupungin keskustasta. Suomen mukaan alueen arvo on poikkeuksellisen suuri, sillä sieltä on suora näkymä ja yhteys järvelle. Vastaavanlainen tontti myytiin vuonna 2006 hintaan, joka oli 92,35 euroa neliömetriltä. Karkkila katsoi kiinteistön arvon riittävän korkeaksi nostaakseen myyntihinnan 105 euroon neliömetriltä tammikuussa 2008.
(57)
Toinen tämän alueen arvon määrittämiseen liittyvä merkittävä tekijä on pinta-ala, johon hintaa sovelletaan. Myyntiarvo määritettiin varovaisesti 29 640 neliömetrin vähimmäisrakennusoikeuden perusteella, mutta enimmäisrakennusoikeus voisi olla jopa 39 590 neliömetriä. Ennustetun väestönkasvun vuoksi Karkkila uskoi, että myyntiarvon perustana voidaan pitkällä aikavälillä käyttää enimmäisrakennusoikeutta.
(58)
Huolimatta siitä, että ennen kauppaa Karkkilassa ei ollut myyty kerrostalotontteja, Karkkila saattoi kohtuullisesti odottaa, että tämäntyyppiselle rakentamiselle oli kehittyvät markkinat. Vuonna 2003 kerrostaloille myönnettiin neljä rakennuslupaa. Kaupan jälkeen tapahtunut kehitys vahvistaa, että ennuste oli realistinen, sillä kuusi uutta lupaa haettiin ja myönnettiin vuoteen 2007 mennessä, ja seitsemän kerrostaloa rakennettiin vuosien 2007 ja vuoden 2010 puolivälin välillä.
(59)
Naapurikunnissa maksetut hinnat kohosivat siten, että vuonna 2003 Hyvinkäällä maksettiin 133,6 euroa neliömetriltä. Vuonna 2004 hinnat nousivat Vihdissä korkeimmillaan 312,60 euroon neliömetriltä.
(60)
Komissio katsoo, että kyseiset kolme selvitystä sisältävät arvoja, jotka vastaavat pääsääntöisesti toisiaan, eivätkä ne vaikuta selvästi virheellisiltä, jos niitä verrataan kaupantekohetkellä samanlaisista maa-alueista maksettuihin hintoihin. Ei ole tarpeen ratkaista, mikä selvityksistä on luotettavin, sillä osakkeista maksettu hinta on alle markkinahintatason jopa varovaisinta arvonmääritystä sovellettaessa (ks. yleinen markkina-arvolaskelma johdanto-osan 84 kappaleessa ja sitä seuraavissa kappaleissa). Komissio on määrittänyt alhaisimman mahdollisen arvon seuraavasti: Kun otetaan huomioon Asemanrannan maa-alueiden houkutteleva sijainti, markkinahinta oli vähintään varovaisimman asiantuntijan esittämän vaihteluvälin yläpäässä eli 75 euroa neliömetriltä. Jos lähtökohdaksi otetaan varovainen oletus siitä, että maa-alue myydään vähimmäisrakennusoikeuden mukaisesti, sen markkina-arvo olisi vähintään 2 223 000 euroa.
(61)
Yliarvostuksen voidaan siis katsoa olevan enintään - jos sitä ylipäänsä oli - 135 158,40 euroa, mikä vastaisi 50 prosentin osalta 67 579,20 euroa.
(62)
Komissio toteaa, että tämä arvo käsittää myös 8-9 hehtaaria Asemanrannan alueeseen kuuluvia osia, jotka jäävät muun muassa kaduiksi ja puistoiksi. Esimerkiksi osayleiskaavassa ranta-alue on varattu virkistyskäyttöön ja luonnonsuojelualueeksi. Tämän vuoksi nämä 8-9 hehtaaria myötävaikuttavat asuinalueen korkeaan hintaan, vaikka niiden hintaa ei ole määritetty erikseen.
(63)
Pääosa KK:n maaomaisuussalkkuun sisältyvistä maa-alueista sijaitsi Haapalan/Uusitalon alueella, joka sijaitsee noin 2,5 kilometriä lounaaseen keskustasta. Nämä kaksi rinnakkaista aluetta on kaavoitettu omakoti- ja rivitaloasumiseen, mutta alueiden kehittämistä ei ole vielä aloitettu. Koska aluetta ei ollut vielä kehitetty, hinnat olivat alhaisia ja myyntimäärät vähäisiä. KK omisti lähes koko alueen.
(64)
Kauppaa varten maa-alueen arvoksi määritettiin 1 612 059 euroa kaikkien tonttityyppien osalta. Omakotitonttien hinnaksi määritettiin 10,19 euroa neliömetriltä ja rivitalotonttien 74,02 euroa neliömetriltä kaupungin tavanomaisten hinnoitteluperusteiden mukaan. Omakotitonttien kokonaisarvo oli 973 268 euroa ja rivitalotonttien 811 209 euroa.
(65)
Kaikissa kolmessa selvityksessä todetaan, että omakotitonttien hinnat vastasivat markkinahintoja. KP&P:n lausunnossa (selvitys C) selitetään, että markkinahinnat olivat 15-20 prosenttia kalliimmat kuin Karkkilan soveltamat hinnat. Suomi toimitti tietoja, jotka osoittivat, että keskimääräinen hinta oli noin 14,40 euroa neliömetriltä vuonna 2003. Ensimmäinen asiantuntija (selvitys A) esitti, että markkinahinnat olivat Karkkilassa 9,43-14,76 euroa.
(66)
Kaikissa kolmessa selvityksessä viitattiin keskimääräisiin myyntihintoihin, mutta Suomen toimittamat tiedot osoittivat kuitenkin hintojen vaihtelevan merkittävästi eri asuinalueilla. Haapalan/Uusitalon alue sijoittui selkeästi hintahaitarin alapäähän. Vuonna 2003 Haapalassa myyntiin kaksi tonttia (yksityiseltä yhtiöltä yksityishenkilölle): huhtikuussa 2003 myydyn tontin hinta oli 9,25 euroa neliömetriltä ja elokuussa myydyn 10,06 euroa neliömetriltä. Tämän perusteella hinta nousi 8,8 prosenttia neljän kuukauden aikana. Kun otetaan huomioon yleinen hintakehitys Karkkilassa, jossa hinnat nousivat 12,6 prosenttia vuosina 2001-2002 ja 42,7 prosenttia vuosina 2002-2003, hintojen nousua 1,3 prosentilla vuoden 2003 neljän viimeisen kuukauden aikana voidaan pitää yleisen suuntauksen mukaisena. Näiden olosuhteiden vuoksi komissio katsoo, että 10,19 euroa neliömetriltä joulukuussa 2003 voidaan hyväksyä markkinahinnaksi.
(67)
Rivitalotonttien hintojen osalta alueella ei ole tehty kauppoja, joita voitaisiin käyttää suoraan vertailuun. Ensimmäinen asiantuntija arvioi, että markkina-arvo oli 70-80 euroa neliömetriltä. KP&P:n lausunnossa (selvitys C) viitataan ainoastaan naapurikuntien paljon korkeampiin rivitalotonttien hintoihin. Koska kaikissa kolmessa selvityksessä päätellään, että maksettu hinta vastasi markkinahintaa eikä sellaisia tosiseikkoja ole, jotka osoittaisivat tämän päätelmän virheelliseksi Haapalan/Uusitalon alueella, komissio voi hyväksyä, että 74,2 euroa neliömetriltä vastaa markkinahintaa.
(68)
Komissio pyysi Suomelta selvitystä siitä, miksi Karkkilan kannatti hankkia koko alue omistukseensa, sillä aikaisempien vuosien myyntilukujen perusteella ostajat eivät olleet kiinnostuneita tästä asuinalueesta ja suosivat selvästi muita kaupunginosia korkeammista hinnoista huolimatta. Suomi selitti, että KK oli jo aikaisempina vuosina noudattanut kohdennettua sijoitusstrategiaa, jolla Haapalan/Uusitalon alueesta pyrittiin kehittämään tuleva asuinalue Karkkilaan. Kaupungin muut asuinalueet alkoivat jo täyttyä ja väestönkasvun perusteella ennustettiin, että uusia alueita oli tarvetta kehittää.
(69)
Haapalan/Uusitalon alue oli jo kaavoitettu, mutta kehitystyötä ei ollut vielä aloitettu. Kehittäminen käsitti maa-alueiden lohkomisen uudelleen yksilöllisemmiksi ja tarkoituksenmukaisemmiksi osiksi, tonttien kytkennän kunnallistekniikkaverkkoon ja uusien palvelujen rakentamisen.
(70)
Karkkila oli jo noudattanut samaa strategiaa menestyksellisesti muilla asuinalueilla: Karkkila oli laajentanut kunnallistekniikan Tuorilan, Nikkimäen ja Pumminmäen alueille. Vuonna 2003 keskimääräinen myyntihinta Pumminmäen alueella oli jo 14,28 euroa. Karkkila myi tontteja menestyksekkäästi vuonna 2004 soveltamalla uutta hinnoitteluperustetta, joka oli 14 euroa. Hinnat nousivat seuraavina vuosina edelleen (18,5 euroa/neliömetri vuonna 2005).
(71)
Haapalan/Uusitalon alueella sijaitsevien kiinteistöjen arvon odotettiin saavuttavan vastaavasti kehitettyjen asuinalueiden hintatason ja lisäksi noudattavan yleistä hinnannousutrendiä. Vähintään 40-50 prosentin arvonnousu kehittämisen jälkeen (toisin sanoen 3-4 vuoden kuluessa) vaikutti siis perustellulta, ja sen lisäksi arvonnousua tapahtui keskipitkällä ja pitkällä aikavälillä.
(72)
Karkkilan edun mukaista oli kehittää aluetta yhdellä koko alueen kattavalla infrastruktuurihankkeella. Suurten yksiköiden kehittäminen olisi paljon halvempaa kuin palvelujen kehittäminen tonttikohtaisesti (kunta on lain mukaan velvoitettu yhdistämään kiinteistö kunnallistekniikkaverkkoon, ja se tapahtuu yleensä rakentamista suunnittelevien omistajien hakemuksen perusteella). Karkkila korosti, että toiminta olisi sujuvampaa sen ollessa ainoa omistaja ja määräysvallan haltija. Kutakin yksittäistä tonttia ja kunnallistekniikan toimenpidettä varten tarvitaan suuri määrä yksittäisiä päätöksiä. Koska kiinteistökehitys ei ollut terästeollisuusyritys Componentan ydinliiketoimintaa, oli jo aikaisemmin käynyt ilmeiseksi, että kehitystoiminta oli sille tästä syystä hankalampaa.
(73)
Kun otetaan huomioon Karkkilan pitkän aikavälin kehitysstrategia ja aikomus toteuttaa kaikki infrastruktuurihankkeet kerralla, sen edun mukaista ei ollut myydä maa-aluetta ennen sen kehittämistä. Tämä oli syynä siihen, että ennen kauppaa tontteja ei ollut käytännössä myyty juuri lainkaan.
(74)
Komissio voi hyväksyä sen, että sellaisen pitkän aikavälin strategian perusteella, jota Karkkila noudatti Haapalan/Uusitalon alueella, myös markkinataloussijoittaja, joka omistaisi jo 50 prosenttia kyseisen alueen kattavista osakkeista, voisi pitää taloudellisesti kannattavana hankkia loput 50 prosenttia osakkeista. Mahdollisuutta omistaa rakennettava uusi asuinalue kokonaisuudessaan, vähäistä hintariskiä ja hyviä mahdollisuuksia myydä pääosa tonteista 10 seuraavan vuoden aikana ja loput 10 sitä seuraavan vuoden aikana voidaan pitää liiketoimintastrategiana, jota markkinataloussijoittaja olisi noudattanut.
(75)
Jotkut omakotitontit sijaitsevat muilla alueilla. Arvio (43 000 euroa) perustui Karkkilan tällaiseen maa-alueeseen soveltamaan viralliseen hintaan, joka oli 10,19 euroa neliömetriltä. Edellä esitetyistä syistä (johdanto-osan 65 ja 66 kappale) komissio katsoo, että joulukuun 2003 hintaa voidaan pitää markkinahintana.
(76)
KK:n salkku sisältää myös kaksi kerrostalotonttia, jotka sijaitsevat Takko I -alueella. Tämän kiinteistön kokonaisarvo on 110 191 euroa. Takko I sijaitsee myös kaupungin keskustassa. Selvityksessä A katsottiin, että markkinahinta oli 60-75 euroa neliömetriltä. KP&P:n lausunnossa (selvitys C) esitetään kerrostalotonteista sama hintapäätelmä. Hinnan katsottiin vastaavan markkinahintaa, kun sitä verrattiin naapurikunnissa maksettuihin myyntihintoihin.
(77)
Komission mielestä ei ole tarpeen ratkaista, mikä asiantuntijalausunnoista on luotettavin. Vaikka kauppaan sovellettaisiin alhaisinta mahdollista markkinahintaa, joka oli 60 euroa neliömetriltä, osakkeiden oikaistu kokonaisarvo ylittäisi silti Karkkilan maksaman hinnan (ks. jäljempänä laskelma osakkeiden vähimmäisarvosta). Alhaisinta mahdollista markkina-arvon oletusta soveltaen Takko I -alueella sijaitsevan maa-alueen yliarvostus olisi ollut 19,65 euroa neliömetriltä. Tämä vastaisi yhteensä 27 212 euroa eli 13 606 euroa, kun otetaan huomioon 50 prosenttia osakkeista.
(78)
Puistoiksi kaavoitetuille alueille määritetty arvo on 456 601 euroa. Lähtökohtana oleva hintaperuste on 1,18 euroa neliömetriltä, jonka Karkkila maksaa säännönmukaisesti korvaukseksi tämäntyyppisistä maa-alueista. Kyseessä ovat alueet, jotka kaupungilla on oikeus lunastaa käypään hintaan (15). Koska alueita ei ole asemakaavan mukaan tarkoitus rakentaa, niiden hinnoitteluperusteena on käytetty kaavoittamattoman raakamaan käypää hintaa (ks. johdanto-osan 79 kappale). Tämän vuoksi komissio katsoi, että tämä osa maa-alueista ei ole yliarvostettu.
(79)
KK:n salkku sisälsi myös asemakaavoittamatonta raakamaata, jonka arvoksi on määritetty yhteensä 49 678 euroa, kun lähtökohtana oleva hinnoitteluperuste on 1,18 euroa neliömetriltä. Selvityksissä ei selitetä, miksi tämän maan arvo katsotaan asianmukaisesti määritetyksi. Muut Suomen toimittamat tiedot sisältävät luettelon raakamaakaupoista Karkkilan haja-asutusalueella, ja keskimääräinen hinta on ollut 1,86 euroa neliömetriltä. Tämän vuoksi komissio voi hyväksyä, että 1,18 euroa ei ylitä markkinahintaa.
(80)
KK:n omaisuuseriin sovellettujen myyntihintojen perusteella tehtyjen Suomen laskelmien mukaan KK:n kiinteistöomaisuuden arvo oli 5 067 988 euroa. Kun tästä vähennetään määrät, jotka liittyvät Asemanrannan (135 158 euroa) ja Takko I -alueen (27 212 euroa) kerrostalotonttien mahdolliseen yliarvostukseen, maa-alueiden vähimmäisarvo on 4 905 618 euroa.
3. Lainan takaisinmaksu
(81)
Vuonna 1996 sekä Componenta että Karkkila olivat myöntäneet KK:lle tasavertaisin ehdoin (pari passu) korotonta osakaslainaa 1 670 184 euroa. Componentan vetäytyminen KK:sta toteutettiin siten, että KK:n saama osakaslaina maksettiin takaisin. Koska KK:n olisi pitänyt myydä merkittävä osa omaisuuttaan näiden varojen hankkimiseksi ja koska tämä olisi edellä kuvatulla tavalla vaarantanut keskipitkän ja pitkän aikavälin liiketoimintastrategian, Karkkila päätti myöntää KK:lle toisen samansuuruisen korottoman lainan, jonka KK käytti takaisinmaksuun. Tästä seurasi, että KK:n velka Karkkilalle oli yhteensä 3,34 miljoonaa euroa.
(82)
Komissio on yhtä mieltä Suomen kanssa siitä, että lainat oli jo otettu huomioon yhtiön arvoa määritettäessä eli osakkeiden arvoa oli jo alennettu velkamäärän mukaisesti. Lainan takaisinmaksun huomioon ottaminen erillisenä toimenpiteenä merkitsisi siis sen laskemista kahteen kertaan.
4. Osakkeiden arvo
(83)
Kun mahdollisen yliarvostuksen osuus vähennetään, KK:n osakekannan 50 prosentin osuuden arvo voidaan määrittää seuraavasti:
Taulukko 5
KK:n arvo
Maa-alueiden käypä arvo
4 905 618
Rahat ja pankkisaamiset
28 256
Varat yhteensä
4 933 874
Osakaslaina
3 340 368
Lyhytaikainen vieraspääoma
107
Velat yhteensä
3 340 475
KK:n nettoarvo
1 593 399
50 % KK:n nettoarvosta
796 699,50
(84)
Koska Karkkila maksoi 50 prosentin osuudesta ostohintana 713 092,50 euroa, komissio katsoo, ettei se maksanut markkina-arvoa ylittävää hintaa.
5. PÄÄTELMÄ
(85)
Komissio katsoo, että hinta, jonka Karkkila maksoi Componentalle ostaessaan 50 prosenttia KK:n osakekannasta, ei ylitä markkinahintaa. Tämän vuoksi kyseessä ei ole Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettu valtiontuki,
ON HYVÄKSYNYT TÄMÄN PÄÄTÖKSEN:
1 artikla
Ostohinta, jonka Karkkilan kaupunki maksoi Componenta Oyj:lle Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy:n osakkeista osana sopimusta, jonka osapuolet tekivät 16 päivänä joulukuuta 2003, ei ole Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitettua valtiontukea Componenta Oyj:n hyväksi.
2 artikla
Tämä päätös on osoitettu Suomen tasavallalle.
Tehty Brysselissä 20 päivänä huhtikuuta 2011.