РЕШЕНИЕ НА КОМИСИЯТА
от 20 април 2011 година
относно мярка C 37/04 (ex NN 51/04), приведена в действие от Финландия в полза на Componenta Oyj
(нотифицирано под номер C(2011) 2559)
(само текстовете на фински и шведски език са автентични)
(текст от значение за ЕИП)
(2011/529/ЕС)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като взе предвид Споразумението за Европейското икономическо пространство, и по-специално член 62, параграф 1, буква а) от него,
като покани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената(ите) по-горе разпоредба(и) (1),
като има предвид, че:
I. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 10 март 2004 г. Комисията получи жалба от Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, в която жалбоподателят уведоми Комисията относно предполагаема мярка за помощ, приведена в действие от властите на град Karkkila (наричан по-долу „Karkkila“) в полза на Componenta Corporation Oyj (наричано по-долу „Componenta“). С писмо от дата 19 ноември 2004 г. Комисията уведоми Финландия, че е решила да открие процедурата, посочена в член 88, параграф 2 от Договора за ЕО (понастоящем член 108, параграф 2 от Договора за функционирането на Европейския съюз) по отношение на помощта. Решението на Комисията за откриване на процедурата беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (2). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката, но не получи такива мнения.
(2)
На 20 октомври 2005 г. Комисията прие окончателно отрицателно решение и разпореди Финландия да си възстанови помощта от Componenta („решението от 2005 г.“). Решението от 2005 г. за закриване на официалната процедура по разследване беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (3). Componenta обжалва решението, което беше отменено с решение на Съда от 18 декември 2008 г. („решението“) поради липса на адекватна обосновка (4).
(3)
Финландия представи коментари с писма от 5 януари и 10 януари 2010 г., които включваха също две проучвания на оценката на съответното недвижимо имущество. Комисията изпрати три допълнителни искания за информация с дати 9 януари 2009 г., 23 юли 2009 г. и 8 януари 2010 г., на които беше отговорено с писма, регистрирани съответно на 9 март 2009 г., 15 октомври 2009 г. и 5 март 2010 г. На 23 ноември 2009 г. в Брюксел беше проведена среща между Комисията, представители на финландското правителство и бенефициера.
II. ОПИСАНИЕ НА ФАКТИТЕ
1. Сделка
(4)
Componenta е металургично дружество, установено в Karkkila, Финландия. То има заводи за производство във Финландия, Нидерландия и Швеция. По-голямата част от оборота на дружеството в размер на 316 млн. EUR през 2004 г. е генериран в скандинавските страни и Централна Европа. През 2004 г. групата има 2 200 служители.
(5)
Сделката, предмет на оценката, засяга дружеството за недвижими имоти Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (наричано по-долу „KK“), което е притежавало недвижимо имущество в Karkkila, разположено на около 65 km северозападно от Хелзинки. KK е било съвместна собственост (50/50) на Componenta и Karkkila. През 1996 г. всеки партньор в съвместното предприятие е предоставил на KK безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 184 EUR.
(6)
Съгласно договора за продажба, подписан на 16 декември 2003 г., градът придобива пълна собственост върху KK чрез придобиване на акциите, притежавани от Componenta, за обща цена от 2 383 276,50 млн. EUR. Сделката се е състояла от две части:
-
Componenta е получило 713 092,50 EUR като плащане за 50 % от акциите, продадени на властите на Karkkila;
-
KK е изплатило на Componenta акционерния заем в размер на 1 670 184 EUR, който е бил отпуснат на Componenta през 1996 г. За тази цел властите на Karkkila са отпуснали на KK допълнителен безлихвен заем за същата сума. По този начин кредиторските отношения се прехвърлят от Componenta към властите на Karkkila.
(7)
Следователно властите на Karkkila са събрали сумата от 2 383 276,50 EUR за горепосочената сделка: 713 092,50 EUR като плащане за акциите на KK и 1 670 184 EUR като безлихвен заем, отпуснат на KK.
(8)
Покупната цена на акциите е изчислена въз основа на стандартните цени, на които властите на Karkkila са продавала недвижимо имущество през 2003 г.
Таблица 1
Продажни цени на m2 за парцелите, продавани от KK
(в евро)
Зона 1
Самостоятелни къщи
11,11
Свързани къщи
88,81
Високи сгради
79,56
Зона 2
Самостоятелни къщи
10,19
Свързани къщи
74,02
Високи сгради
64,76
Други
Неблагоустроена земя извън градоустройствения план
1,18
Земя, предназначена за обществени паркове
1,18
(9)
Тези стандартни цени са приложени към недвижимото имущество в портфейла на земите на KK към момента на сделката и са разделени на две, което е довело до покупна цена на акциите в размер на 713 092,50 EUR.
(10)
Също така договорът за продажба между властите на Karkkila и Componenta гласи следното:
а)
Продавачът се съгласява да инвестира в разширяване на производствените съоръжения на Componenta Karkkila Oy в град Karkkila, както е посочено в приложение 1 към настоящия договор. Изчислено е, че инвестицията ще създаде 50-70 нови работни места на пълен работен ден в Karkkila през 2004 г. (през 2003 г. броят на работните места е бил 130).
б)
Ако разширяването на съоръженията на продавача не започне през 2004 г., както е посочено в горния параграф, купувачът има право да отмени сделката по своя преценка.
(11)
Приложение 1 към договора за продажба гласи, че Componenta ще слее операциите на два от производствените обекти на групата, а именно Alvesta (разположен в Швеция) и леярните в Karkkila, и че решението за бъдещото разположение на леярната ще зависи от резултата от извършен анализ. През 2005 г. леярната Alvesta беше закрита и производството беше преместено в Karkkila.
(12)
След като получиха акциите на Componenta в KK, властите на Karkkila решиха да прекратят дейностите на KK и да прехвърлят земята на града.
2. Активи на KK
(13)
Karkkila е разположен на около 65 километра северозападно от Хелзинки по магистрала № 2, в североизточната част на провинция Uusimaa. През 2003 г. Karkkila е имал 8 500 жители. Градът се е развил около доменните пещи Högfors, създадени през ХIХ век, и северната му част се простира покрай бреговете на езеро.
(14)
Недвижимото имущество, собственост на KK, обхваща 730 000 m2 земя в Karkkila и непосредствено заобикалящите ги зони до 2,5 km от центъра на града. През декември 2003 г. положението е следното:
-
Земята с най-висока стойност е разположена в района Asemanranta (зона 1) и е предназначена за високи сгради. Този район представлява приблизително половината стойност от портфейла на KK.
-
По-голямата част от земята е разположена в района Haapala/Uusitalo (зона 2). Тя е предназначена за самостоятелни фамилни къщи и представлява една четвърт от общата стойност на портфейла.
-
Портфейлът включва също няколко парцела за самостоятелни къщи в други жилищни райони, земя, предназначена за високи сгради в района Takko I, и няколко свързани къщи.
-
Част от земята е предназначена за обществени паркове.
-
Портфейлът включва също определена площ неблагоустроена земя извън градоустройствения план.
(15)
Общо недвижимото имущество включва приблизително 160 парцела земя. Властите на Karkkila обаче са възнамерявали да променят очертанията на земята и да я разделят на по-малки парцели. KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila към момента на сделката.
(16)
След пълно придобиване на собствеността властите на Karkkila са възнамерявали да отдадат под аренда част от земята, за да покриват оперативните разходи. Оперативните разходи на KK (заплати, наем, лихви по заеми) през 2000-2003 г. са възлизали най-много на 40 000 EUR.
3. Допълнителна свързана информация
(17)
Karkkila е отдалечен от Хелзинки на разстояние, което позволява пътуване до работното място. Недвижимото имущество в Хелзинки и околните райони е поскъпнало значително и цените продължават да се повишават. Този ценови натиск е накарал хората да се заселват в общини около столицата, което е имало непряко въздействие върху цените на недвижимото имущество там. Karkkila може да се счита за възможно алтернативно място за живот заедно с други три града: Vihti, Lohja и Hyvinkää. Разстоянията от Хелзинки са следните:
Таблица 2
Разстояния от Хелзинки
Lohja
52 km
38 мин.
Hyvinkää
56 km
45 мин.
Vihti
58 km
42 мин.
Karkkila
68 km
50 мин.
(18)
Тези общини са привлекли значителен брой нови жители. Вследствие на това цените на недвижимото имущество са се увеличили значително преди (и след) сделката, като цените в Karkkila са се удвоили, а на други места са се увеличили шест пъти.
(19)
Според официалните прогнози, публикувани през 2000 г., населението на Karkkila се е очаквало да достигне 9 600 жители до 2025 г., което би означавало необходимост от 600 нови жилища. Наскоро е установено, че тези прогнози значително изостават от действителното увеличение на населението. Три години по-късно, по време на сделката, очакваните нужди от жилища в Karkkila възлизат приблизително на 70 нови жилища на година, което е потвърдено в проучване на регионалния съвет на Uusimaa малко след това, обхващащо периода до 2025 г. (На практика през 2005 г. са построени 63 нови жилища, през 2006 г. - 137 и през 2007 г. - 95).
(20)
През петте години, предшестващи сделката, цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 %.
III. МНЕНИЕ НА ФИНЛАНДИЯ
(21)
Финландия представи три ex post експертни проучвания относно оценяването на земята. Заключението в тях е, че платената цена съответства на пазарната цена. Комисията отхвърли като цяло проучването (проучване А), представено по време на първата процедура по разследване, в своето първоначално решение от 2005 г. (5) След приемането на решението от 2005 г. Финландия възложи две допълнителни експертни проучвания. Първото от тях (проучване Б) съдържа само обща декларация, че оценката на земята е правилна, без да навлиза в подробности. Второто проучване, докладът KP&P, (проучване В) анализира по-подробно ситуацията с недвижимото имущество в Karkkila и околните общини.
(22)
Финландия настоява, че властите на Karkkila са придобили пълна собственост върху акциите, тъй като това представлява средносрочна до дългосрочна инвестиция с нисък риск. Предвид непрекъснатото повишаване на цените на недвижимото имущество в съседните общини, прогнозираното увеличение на населението на Karkkila, насищането на съществуващите квартали и необходимостта от разширяване, градският съвет на Karkkila е счел, че придобиването на пълна собственост върху KK би осигурило печалба.
(23)
Финландия също така разясни, че възможността за ускоряване на процедурите е друга практическа причина за получаване на еднолична собственост. Финландия посочи няколко случая, при които сътрудничеството между властите на Karkkila и Componenta не е било оптимално поради различия в търговските им интереси. И двамата партньори са съгласни да прекратят съвместното предприятие с цел избягване на безизходни ситуации при много решения. По-специално е трябвало да бъдат взети голям брой решения за района Haapala/Uusitalo относно повторното разделяне на парцелите, за да се улесни неговото застрояване. Тъй като дейностите, свързани с недвижимо имущество, не са представлявали основната дейност на Componenta, в негов интерес е било да прекрати това направление на дейността, докато в интерес на властите на Karkkila е било да направляват териториалното развитие по напълно независим начин.
(24)
Финландия обясни защо е приложимо сравнението с Vihti, Lohja и Hyvinkää. Финландия подчерта inter alia, че до Vihti и Lohja няма пътнически влак, което би позволило на пътуващите до работа да пътуват лесно между тези общини и Хелзинки.
(25)
Финландия поддържа мнението, че изчисленият от Комисията размер на помощта в решението от 2005 г. е неточен, тъй като акционерният заем е взет предвид два пъти. Заемът е изваден от стойността на дружеството за изчисляването на стойността на 50 % от акциите и е отчетен като изплащане към Componenta. Следователно Финландия твърди, че заемът вече е включен в цената на акциите (713 092,5 EUR), тъй като размерът е изчислен въз основа на нетната стойност на KK.
IV. ОЦЕНКА
(26)
Съгласно член 87, параграф 1 от Договора за ЕО всяка помощ, предоставена от държава-членка или чрез ресурси на държава-членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите-членки, е несъвместима с общия пазар. Съдът на Европейския съюз многократно е постановявал, че критерият за засягане на търговията е изпълнен, ако дружеството на получателя извършва стопанска дейност, включваща търговия между държавите-членки.
(27)
Други дружества от вътрешния пазар произвеждат същите продукти като Componenta и те активно се търгуват между държавите-членки. За целите на член 107, параграф 1 от ДФЕС държавните ресурси включват ресурси на местните органи (6). Ето защо въпросната сделка, която е финансирана с ресурси на властите на Karkkila, включва държавни ресурси по смисъла на член 107, параграф 1. Следователно всяко преимущество, предоставено на Componenta в контекста на сделката, което Componenta не би получило при обичайните пазарни условия, би попаднало в обхвата на член 87, параграф 1 от Договора за ЕО. Оттук следва, че основният въпрос в настоящия случай е дали Componenta е получило такова равнище на плащане, каквото не би получило при обичайните пазарни условия.
(28)
Комисията отбелязва, че клаузата за изкупуване в договора за продажбите, сключен между Componenta и властите на Karkkila, може да се разглежда като индикатор, че условията на покупката, предложени от властите на Karkkila, са имали за цел да насърчат Componenta да запази своя производствен обект в Karkkila и да закрие доменната пещ в Alvesta.
(29)
В решението на Първоинстанционния съд (7) се посочва, че сделката е условна, но не се разясняват последствията. В действителност, дори ако условността насочва към факта, че сделката е можела да бъде сключена при изгодни условия за Componenta, за Componenta няма преимущество, което ясно да произтича от тези клаузи. Всъщност, от една страна, както ще стане ясно по-нататък, цената, платена на Componenta за продажбата на нейния дял в KK, не е надвишила пазарната цена и, от друга страна, Комисията не е установила доказателства за друго преимущество, което Componenta е можело да получи от тези клаузи. Комисията следователно е оценила дали инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече притежава 50 % от акциите, би придобил пълна собственост при тези условия.
(30)
Установена съдебна практика е, че „поведението на частен инвеститор, с което трябва да се сравни намесата на държавен инвеститор, преследващ цели на икономическата политика, не трябва да бъде поведението на обикновен инвеститор, който предоставя капитал с цел да реализира печалба в относително кратък срок, а поведението на частно холдингово дружество или частна група от предприятия, които следват структурна политика, независимо дали обща или секторна, и се ръководят от перспективи за рентабилност в дългосрочен план“ (8).
1. Общи съображения по отношение на стойността на акциите
(31)
Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (9) (наричано по-долу „съобщението“) не се прилага пряко, тъй като настоящият случай не засяга в действителност продажбата на земя, а покупката на акции в дружество за недвижимо имущество. При все това принципите на посоченото съобщение могат да се прилагат, тъй като стойността на акциите на KK се определя основно от пазарната стойност на земята в неговия портфейл. Следователно оценката на стойността на земята, притежавана от KK, е от ключово значение за установяване на наличие на държавна помощ.
(32)
Във всеки случай съобщението се основава на принципа на частния инвеститор, който осъществява дейност в условията на пазарна икономика, т.е. продажбата на земя от публични органи не включва елементи на държавна помощ, ако се продава на цена, която частният инвеститор би могъл да получи при обичайните пазарни условия.
(33)
Комисията счита, че подходяща начална точка на анализа е цената, която инвеститор в условията на пазарна икономика, който притежава 50 % от акциите на KK, би бил готов да плати за придобиване на пълна собственост. Оператор в условията на пазарна икономика би базирал изчисленията на цената, която е готов да плати, върху възвръщаемостта, която може да очаква от своята инвестиция.
(34)
В настоящия случай Componenta не е опитало да намери друг купувач. В негов интерес е било да продаде акциите си на другия акционер. Всъщност съгласно споразумението между акционерите (10) и устава на KK (11) властите на Karkkila са имали право на първи отказ за акциите на KK, собственост на Componenta, както и право на обратно изкупуване, ако Componenta се опита да ги продаде на трета страна. Тези правила са имали за цел да обезкуражат Componenta да търси други купувачи. Освен това всеки друг частен купувач би бил възпрепятстван да купи 50 % от акциите в KK, освен ако не получи с тази покупка пълен контрол върху KK. Всъщност всеки нов съдружник, който няма пълен контрол върху KK, би бил обвързан от устава на KK (12), съгласно който целта на KK е била да забави увеличението на цената на земята и на жилищата в Karkkila в полза на населението.
(35)
Комисията взема предвид също, че акционер в условията на пазарна икономика, който придобива пълна собственост, би взел предвид финансирането на цялостната инвестиция (2,37 млн. EUR за акциите и за заема).
(36)
По отношение на изплащането на акционерния заем Комисията отбелязва, че стойността на активите в портфейла на KK се изчислява приблизително на 4,9 млн. EUR. Тази стойност до голяма степен покрива неизплатените заеми в размер на 3,34 млн. EUR, което означава, че изплащането на заема само по себе си не представлява проблем.
(37)
Финландия обясни също, че властите на Karkkila са планирали увеличение на прихода от наеми след сделката с цел да покрият разходите на KK по финансирането и операциите (по-малко от 40 000 EUR на година преди сделката). Ако градските власти станат единствен акционер, те биха могли да променят устава на KK, който ограничава неговата свобода по отношение на ценовите политики. Ето защо от правна гледна точка не е имало пречки пред градските власти да получават приходи от наем, след като придобият пълна собственост върху KK.
(38)
Комисията отбелязва, че последващото развитие потвърждава, че покриването на разходите чрез приходи от наеми представлява реалистичен план. Властите на Karkkila са сключили 28 дългосрочни договора за наем, които са генерирали следния приход:
Таблица 3
Приход от наеми след сделката
(в евро)
2004 г.
146 907
2005 г.
152 843
2006 г.
171 238
2007 г.
182 525
2008 г.
200 519
(39)
В допълнение срещу безлихвения заем частният инвеститор би очаквал увеличение на стойността на неговия дял в дружеството. В настоящия случай възвръщаемостта от инвестицията се е реализирала чрез увеличение на стойността на недвижимото имущество, притежавано от KK. Финландия обясни, че стойността на земята, притежавана от KK, е нараснала значително в периода 1996-2003 г. През петте години преди сделката цените на недвижимото имущество в Karkkila са се увеличили средно с 30 % и с около 10 % в периода 2005-2008 г.
(40)
В същото време се е очаквало населението на Karkkila да се увеличава с повече от 100 жители на година до 2025 г., което, по консервативни оценки, би изисквало изграждане най-малко на 70 нови жилища в града всяка година (13).
(41)
По тези причини частният инвеститор би могъл да очаква значително увеличение на стойността на неговия дял в KK.
2. Стойност на земята
(42)
Първоначално Комисията оцени дали покупната цена на акциите, платена от властите на Karkkila, води до преимущество за Componenta, тъй като продавачът би получил по-ниска цена при обичайните пазарни условия.
(43)
Финландия посочи следните стойности на активите на KK (14):
Таблица 4
Стойност на активите на KK, изчислена от Финландия
Текуща стойност на земята
5 067 988
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
5 096 244
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 755 769
50 % от нетната стойност на KK
877 885
(44)
Стойността на земята е изчислена въз основа на стандартните цени, прилагани от властите на Karkkila през 2003 г. Това са били единни цени за целия район на Karkkila, като единствените изключения са различията между две зони. От данните, представени от Финландия, стана ясно, че действителните пазарни цени варират значително между различните квартали и жилищни райони. По тази причина Комисията насочи своята оценка по-конкретно към съответните райони.
(45)
Комисията отбелязва, че властите на Karkkila са предприели придобиване на пълна собственост със средносрочна до дългосрочна перспектива. В бизнеса с недвижимо имущество не е необичайно да се очакват значителни средносрочни до дългосрочни увеличения на стойността, ако обстоятелствата позволяват това. Властите на Karkkila са преследвали дългосрочна инвестиционна стратегия и са се стремили да генерират печалби и от увеличените бъдещи продажби.
(46)
В конкретния случай с Karkkila Финландия демонстрира, че властите на Karkkila са имали основателни причини да очакват голямо увеличение на населението в средносрочен до дългосрочен план, което би довело до значителна необходимост от допълнителни жилища. Основната причина е, че трите общини на север и на запад от Хелзинки - Vihti, Lohja и Hyvinkää - са привлекли голям брой жители, много от които пътуват, за да работят в Хелзинки. В резултат на това цените на недвижимото имущество са се повишавали бързо и постоянно и не се е очаквало растежът им да се забави в близкото бъдеще. През 2003 г. цените в тези съседни общини са били средно 2,5 пъти по-високи отколкото в Karkkila. Следователно властите на Karkkila са очаквали бъдещите увеличения на цените да накарат хората да се преместят в Karkkila като следващото логично алтернативно място за живот, макар че цените в Karkkila също са се повишили значително. Очакването цените на недвижимото имущество в Karkkila да се удвоят не е изглеждало нереалистично.
(47)
Въпреки че последващото развитие няма пряко отношение към ex ante анализа на сделката, развитието на цените на недвижимото имущество в трите съседни общини през годините след сделката потвърждава, че прогнозата е била реалистична. В някои случаи цените на недвижимото имущество са били повече от четири пъти по-високи отколкото в Karkkila.
(48)
Друга причина да се очаква увеличение на населението на Karkkila е планираното реновиране на пътя до Karkkila - то вече е било планирано към момента на сделката и впоследствие е осъществено.
(49)
Придобиването на пълна собственост е предизвикано също от официалните прогнози за увеличаване на населението. През 2000 г. от регионалния съвет на Uusimaa е публикувано първоначално проучване, според чиито оценки се очаква населението на Karkkila да се увеличи до 9 600 жители до 2025 г. (т.е. около 10 %) и да бъдат необходими допълнителни 600 нови жилища. Скоро се е оказало, че тази прогноза е твърде консервативна. Към момента на сделката властите на Karkkila са очаквали много по-голямо увеличение на населението, което води до необходимост от най-малко 70 допълнителни нови жилища на година.
(50)
Тази положителна прогноза по-късно е потвърдена от допълнително проучване, проведено от регионалния съвет на Uusimaa на 18 август 2009 г., съгласно което населението на Karkkila се очаква да се увеличава със 100 жители на година до 2030 г., което води до нужда от 70 допълнителни нови жилища на година. В този случай дори втората прогноза е била надвишена, тъй като са построени 137 нови жилища през 2006 г. и 95 нови жилища през 2007 г.
(51)
Следва да бъде посочено, че KK е бил най-големият собственик на недвижимо имущество в Karkkila. Към момента на сделката не е ясен действителният брой на парцелите за недвижимо имущество, включени в портфейла, тъй властите на Karkkila са възнамерявали да разделят и променят очертанията на някои от тях (по-специално в района Haapala/Uusitalo). В допълнение върху земята за свързани къщи могат да бъдат построени по-голям брой жилища и дори още повече върху земята за високи сгради. Списъкът на портфейла, представен от Финландия, осигурява по-малко от 140 обекта за жилища (останалите са предназначени за паркове). При оценената нужда от 70 допълнителни нови жилища на година към момента на сделката, през следващите 10 години се прогнозира нужда от 700 нови жилища, а за следващите 20 години - 1 400 нови жилища. Предвид факта, че KK няма голям конкурент в Karkkila, властите на Karkkila основателно биха могли да очакват, че е възможно да продадат по-голямата част от - ако не изцяло - недвижимото имущество в своя портфейл.
(52)
Финландия обясни, че стратегията на властите на Karkkila включва първо повишаване на стойността на земята, която притежават, чрез промяна на нейните очертания и застрояване, изчакване на косвените ефекти от общото повишение на цените в района и продаване на земята едва на по-късен етап. В съответствие с тази стратегия KK се е въздържало от ранни продажби през предишните години, което обяснява ниското равнище на продажбите през годините, предшестващи сделката.
(53)
Комисията отбелязва, че земята, собственост на KK, е оценена по различен начин съгласно различните видове земя, т.е. земя за самостоятелни къщи, за свързани къщи, жилищни блокове, паркове и земя за обществено ползване. Конкретните характеристики на всеки район са описани и анализирани отделно по-долу.
(54)
Земята, предназначена за високи сгради, разположена в района Asemanranta, е оценена на 2 358 158 EUR, т.е. около половината от стойността на активите на KK. За целите на сделката земята е оценена на 79,56 EUR/m2.
(55)
В това отношение в проучванията не се достига до категорично заключение, като основната причина е липсата на референтни цени в Karkkila. В действителност до момента на сделката на пазара на Karkkila не е била продадена земя за високи сгради. В експертното проучване, представено от Финландия по време на първия период на разследване (проучване А), е посочена цена от 50 EUR/m2. Финландия обясни, че тази стойност вероятно се основава на стойността, използвана за финансирани от държавата социални жилища в региона, и е под пазарната цена. В това първоначално проучване също така стойността на земята за високи сгради се оценява между 60 и 75 EUR/m2. Във второто проучване (проучване Б) се разяснява, че платената цена съответства на пазарната цена, без да се предоставя допълнителна информация. В доклада на KP&P (проучване В) се заключава, че цената 79,56 EUR/m2 съответства на пазарната цена, тъй като е много по-ниска от цените, платени в трите съседни общини. При липсата на допълнителни показатели за сравнение тези проучвания предоставят някои насоки, свързани с цените на недвижимото имущество в районите около Хелзинки към момента на сделката. Поради това Комисията провери данните от тези проучвания и добави към тях своята собствена оценка.
(56)
Районът Asemanranta има много добро разположение на брега на езеро, на разстояние 200 m от центъра на града. Според Финландия стойността на земята в района е изключително висока, тъй като има пряк изглед към езерото и пряк достъп. Подобен парцел е продаден през 2006 г. за 92,35 EUR/m2. Властите на Karkkila в действителност считат стойността на имуществото за достатъчно висока, за да повишат продажната цена на 105 EUR/m2 през януари 2008 г.
(57)
Втори важен фактор при оценяването на стойността на земята в района е площта, за която цената се отнася. Оценката на продажбите е консервативно основана на разрешението за минимално планиране от 29 640 m2, докато разрешението за максимално планиране може да достигне 39 590 m2. Предвид очакваното увеличение на населението, властите на Karkkila са разчитали на дългосрочна икономическа обосновка за разрешение за максимално планиране.
(58)
Въпреки факта, че в Karkkila не е продадена земя за високи сгради преди сделката, градът е имал основание да очаква, че съществува възникващ пазар за този вид строителство. През 2003 г. са предоставени четири разрешителни за строеж на високи сгради. Развитието след сделката потвърждава, че прогнозата не е без основание, предвид факта, че други шест разрешителни са заявени и предоставени до 2007 г., а между 2007 г. и средата на 2010 г. са построени седем високи сгради.
(59)
Цените, платени в съседните общини, са се повишили до 133,6 EUR/m2 през 2003 г. в Hyvinkää и дори са достигнали най-високите си нива от 312,6 EUR/m2 при продажба във Vihti през 2004 г.
(60)
Комисията счита, че трите проучвания предоставят стойности, които са широко сравними и не показват явни грешки при сравнение с цените, платени за подобна земя към момента на сделката. Няма необходимост от установяване кое от проучванията е най-надеждно, тъй като цената, платена за акциите, остава под пазарната стойност дори при най-консервативните оценки (вж. цялостното изчисление на пазарната оценка в параграф 84 и сл.). Най-ниската възможна стойност е оценена от Комисията, както следва: предвид изключително благоприятното разположение на земята в Asemanranta, пазарната цена е била поне в горния сегмент на обхвата, предоставен от най-консервативните консултанти, т.е. 75 EUR/m2. Ако се използва консервативното допускане, че земята е продадена само при разрешение за минимално планиране, минималната пазарна цена би била 2 223 000 EUR.
(61)
За максимална стойност в случай на завишена оценка - ако има такава - може да се счита сумата от 135 158,4 EUR, която би съответствала на 67 579,2 EUR за 50 %.
(62)
Комисията отбелязва, че тази стойност включва 8-9 хектара, които също принадлежат към района на Asemanranta, които ще представляват улици, паркове и др. Например в частичния генерален план районът на брега е предназначен за развлекателни цели и за защитена природна зона. Следователно тези 8-9 хектара допринасят за високата цена на жилищната част на района, но не са оценени отделно.
(63)
По-голямата част от земята в портфейла с недвижимо имущество на KK е разположена в района Haapala/Uusitalo, който е на разстояние около 2,5 km до югозападната част на центъра на града. Тези два съседни райони са били предназначени за самостоятелни къщи и свързани къщи, но все още не са били застроени. Тъй като строителството все още не е било започнало, цените са били ниски, както и броят на продажбите. На практика KK е притежавало целия район.
(64)
За целите на сделката земята е оценена на 1 612 059 EUR за всички видове парцели, с цена от 10,19 EUR/m2 за самостоятелни къщи и 74,02 EUR/m2 за свързани къщи в съответствие със стандартните за града цени. Общата стойност на земята за самостоятелни къщи е била 973 268 EUR и 811 209 EUR за свързани къщи.
(65)
И в трите проучвания се заявява, че цените за самостоятелните къщи съответстват на пазарните цени. В доклада KP&P (проучване В) се разяснява, че пазарните цени са били с 15-20 % по-високи от цените, прилагани от властите на Karkkila. Финландия представи данни, които показват, че средната цена е около 14,4 EUR/m2 през 2003 г. В първото експертно становище (проучване А) се посочва, че цените в Karkkila са били между 9,43 EUR и 14,76 EUR.
(66)
И в трите проучвания има позовавания на средни продажни цени, докато данните, представени от Финландия, разкриват значителни разлики между кварталите, като Haapala/Uusitalo явно се е намирал в долния край на ценовия обхват. През 2003 г. са продадени два парцела в Haapala (от частно дружество на частно лице): през април 2003 г. е продаден един парцел за 9,25 EUR/m2, а през август - друг за 10,06 EUR/m2. Това би съответствало на увеличение на цените с 8,8 % за четири месеца. Предвид общото развитие на цените в Karkkila, където те са се повишили с 12,6 % в периода 2001-2002 г., и с 42,7 % в периода 2002-2003 г., може да бъде отчетено увеличение на цените с 1,3 % през последните четири месеца на 2003 г. в съответствие с общата тенденция. С оглед на тези обстоятелства Комисията не вижда причина цена в размер на 10,19 EUR/m2 през декември 2003 г. да не бъде приета като пазарна цена.
(67)
По отношение на цените за свързани къщи няма референтни продажби в района, които биха осигурили пряк показател за сравнение. Докато в първоначалното експертно становище пазарната стойност се оценява между 70 и 80 EUR/m2, в доклада KP&P (проучване В) има позоваване на много по-високи цени на парцелите за свързани къщи в съседните общини. Тъй като и в трите проучвания се достига до заключението, че платената цена съответства на пазарната цена и тъй като няма индикатори, че тези заключения не са правилни за района Haapala/Uusitalo, Комисията може да приеме, че цената 74,2 EUR/m2 съответства на пазарната цена.
(68)
Комисията поиска от Финландия да обясни защо властите на Karkkila са имали интерес от придобиването на пълна собственост върху целия този район, като се има предвид, че стойностите на продажбите в миналото изглежда показват, че купувачите не са имали интерес към този квартал и очевидно са предпочитали други градски райони въпреки по-високите цени. Финландия обясни, че още през предишните години KK е имало целенасочена инвестиционна стратегия, която е включвала застрояване на Haapala/Uusitalo като бъдещ жилищен квартал на Karkkila. Останалите жилищни райони в града вече са започнали да се насищат и въз основа на увеличението на населението се е очаквала нужда от застрояване на нови райони.
(69)
Районът Haapala/Uusitalo е включен в градоустройствения план, но застрояването все още не е било започнало. Това включва ново разделяне на земята на отделни и по-подходящо оформени парцели, свързване на обектите към комуналните мрежи и благоустройство.
(70)
Властите на Karkkila вече успешно са следвали същата стратегия в други квартали: те са разширили публичните комунални услуги до районите Tuorila, Nikkimäki и Pumminmäki. През 2003 г. средната продажна цена в Pumminmäki вече е била 14,28 EUR и властите на Karkkila успешно са продали парцели на новата стандартна цена от 14 EUR през 2004 г., като цените са продължили да се увеличават през следващите години (до 18,5 EUR/m2 през 2005 г.).
(71)
Очаквало се е стойността на недвижимото имущество в Haapala/Uusitalo да достигне стойността на недвижимото имущество в подобни застроени жилищни райони и освен това да следва общите тенденции на увеличение на цените. Следователно увеличение на стойността най-малко с 40-50 % след застрояването (т.е. в срок от 3 до 4 години) е изглеждало оправдано, както и допълнително увеличение в средносрочен до дългосрочен план.
(72)
В интерес на властите на Karkkila е било районът да се застрои съгласно инфраструктурен проект, който обхваща целия район. Единен координиран план за застрояване би бил много по-евтин, отколкото застрояването да се извършва обект по обект (по закон общината е задължена да свърже недвижимия имот към комуналните мрежи, което обикновено се извършва по искане на собствениците, които възнамеряват да строят). Властите на Karkkila подчертават, че операциите са извършени много по-гладко под техен контрол в качеството им на едноличен собственик. За всеки парцел и инженерно решение е било необходимо приемането на голям брой индивидуални решения. Тъй като строителството на недвижими имоти не е представлявало основна дейност на Componenta (дружеството е било производител на стомана), е станало ясно, че тези строителни дейности са го затруднявали.
(73)
В резултат на своята дългосрочна стратегия за строителство и намерението си да реализират всички инженерни работи наведнъж властите на Karkkila не са имали интерес да продават земята преди нейното застрояване. Ето защо в действителност изобщо не е имало продажби преди сделката.
(74)
Комисията може да приеме, че въз основа на дългосрочната стратегия, следвана от властите на Karkkila по отношение на района Haapala/Uusitalo, инвеститор в условията на пазарна икономика, който вече е притежавал 50 % от акциите в този район, би могъл да има също икономически интерес да придобие останалите 50 % от акциите. Перспективата да притежава целия нов бъдещ жилищен район, ниският риск по отношение на цените и добрите перспективи за продажба на повечето от парцелите през следващите десет години и на остатъка през десетте години след тях може да се счита за бизнес стратегия, която такъв инвеститор би преследвал.
(75)
Няколко парцела за самостоятелни къщи са разположени в други райони. Оценката (43 000 EUR) се основава на официалната продажна цена за единица площ на властите на Karkkila в размер на 10,19 EUR/m2 за земя от този вид. Поради горепосочените причини (съображения 65-66), Комисията счита, че цената от декември 2003 г. може да бъде приета като пазарната цена.
(76)
Портфейлът на KK включва също два парцела земя за високи сгради, разположени в район Takko I. Общата стойност на това недвижимо имущество е 110 191 EUR. Takko I също е разположен в центъра на града. Съгласно проучване А пазарната цена варира между 60 и 75 EUR/m2. В докладът KP&P (проучване В) се достига до същото заключение по отношение на обектите за високите сгради, а именно, че цената е съответствала на пазарната цена въз основа на продажните цени, платени в съседните общини.
(77)
Според Комисията няма необходимост от установяване кое от експертните проучвания е най-надеждно. Дори ако най-ниската възможна пазарна цена от 60 EUR/m2 бъде приложена към сделката, коригираната обща стойност на акциите отново би надвишавала цената, платена от властите на Karkkila (вж. изчислението на минималната стойност на акциите по-долу). Съгласно това допускане за по-ниска възможна пазарна стойност земята в Takko I би била надценена с 19,65 EUR/m2. Това би съответствало на обща сума от 27 212 EUR, т.е. 13 606 EUR за 50 % от акциите.
(78)
Стойността, определена за земята, предназначена за паркове, е 456 601 EUR. Тя се основава на стандартната цена от 1,18 EUR/m2, която властите на Karkkila обикновено плащат за такава земя. Това са райони, които градските власти имат право да откупят при съществуващата цена (15). Тъй като тези райони не са предназначени за строителство съгласно градоустройствения план, за тях се е използвала същата база за ценообразуване, както за незонираната неблагоустроена земя (вж. съображение 79). Комисията следователно достигна до заключението, че тази част от земята не е била надценена.
(79)
Портфейлът на KK включва също неблагоустроената земя извън градоустройствения план, оценена общо на 49 678 EUR на базата на цена от 1,18 EUR/m2. В проучванията не се разяснява защо се счита, че тази земя е правилно оценена. Останалите данни, представени от Финландия, съдържат списък на продажбите на незастроена земя в рядко населени райони в Karkkila, осъществени при средна цена от 1,86 EUR/m2. Въз основа на това Комисията може да приеме, че 1,18 EUR не надвишава пазарната цена.
(80)
Съгласно изчисленията, направени от Финландия въз основа на стандартните цени, при които KK е продало своето имущество, стойността на недвижимото имущество на KK възлиза на 5 067 988 EUR. След изваждане на сумите по отношение на потенциално надценяване на земята за високи сгради в Asemanranta (135 158 EUR) и в Takko I (27 212 EUR), минималната стойност на земята възлиза на 4 905 618 EUR.
3. Изплащане на заема
(81)
През 1996 г. Componenta и властите на Karkkila са отпуснали на KK при еднакви условия (pari passu) безлихвен акционерен заем в размер на 1 670 814 EUR. Оттеглянето на Componenta от KK се е извършило с възстановяването на акционерния заем от страна на KK. Тъй като KK би трябвало да продаде значителен дял от имуществото, за да генерира тези средства, и тъй като, както е описано по-горе, това би застрашило стратегията в средносрочен до дългосрочен план, властите на Karkkila решават да отпуснат допълнителен безлихвен заем на KK за същата сума, която KK е използвало за възстановяването. В резултат на това KK е дължало на властите на Karkkila общо 3,34 млн. EUR.
(82)
Комисията е съгласна с Финландия, че заемите вече са взети предвид при оценяването на дружеството, т.е. стойността на акциите вече е била намалена със стойността на задължението. Оценяването на възстановяването на заема като отделна мярка следователно би било равностойно на двойно отчитане.
4. Стойност на акциите
(83)
След изваждане на размера на потенциалната надценка, стойността на 50 % от акциите на KK е, както следва:
Таблица 5
Стойност на KK
Текуща стойност на земята
4 905 618
Пари в брой и банкови депозити
28 256
Общо активи
4 933 874
Заем от акционери
3 340 368
Текущи пасиви
107
Общо задължения
3 340 475
Нетна стойност на KK
1 593 399
50 % от нетната стойност на KK
796 699,5
(84)
Тъй като властите на Karkkila са платили покупна цена от 713 092,50 EUR за 50 % от акциите, Комисията счита, че те не са платили цена, която надвишава пазарната стойност.
V. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
(85)
Комисията счита, че цената, платена от властите на Karkkila на Componenta за придобиване на 50 % от акциите в KK, не надвишава пазарната стойност и следователно не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС,
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Покупна цената, платена от властите на Karkkila на Componenta Oyj за акции в Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy съгласно договора, сключен от страните на 16 декември 2003 г., не представлява държавна помощ за Componenta Corporation Oyj по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
Адресат на настоящото решение е Република Финландия.
Съставено в Брюксел на 20 април 2011 година.
KOMISJONI OTSUS,
20. aprill 2011,
meetme C 37/04 (ex NN 51/04) kohta, mille Soome võimaldas ettevõttele Componenta Oyj
(teatavaks tehtud numbri K(2011) 2559 all)
(Ainult soome- ja rootsikeelne tekst on autentsed)
(EMPs kohaldatav tekst)
(2011/529/EL)
EUROOPA KOMISJON,
võttes arvesse Euroopa Liidu toimimise lepingut, eriti selle artikli 108 lõike 2 esimest lõiku,
võttes arvesse Euroopa Majanduspiirkonna lepingut, eriti selle artikli 62 lõike 1 punkti a,
olles kutsunud huvitatuid isikuid üles esitama oma märkusi vastavalt eespool osutatud sätetele (1)
ning arvestades järgmist:
I. MENETLUS
(1)
Komisjon sai 10. märtsil 2004. aastal kaebuse ettevõtjalt Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, milles kaebuse esitaja teavitas komisjoni väidetavast abimeetmest, mida Karkkila linn (edaspidi „Karkkila”) võimaldas ettevõttele Componenta Corporation Oyj (edaspidi „Componenta”). Komisjon teavitas 19. novembri 2004. aasta kirjaga Soomet, et ta on otsustanud algatada abi suhtes EÜ asutamislepingu artikli 88 lõikes 2 (nüüd Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 108 lõige 2) sätestatud menetluse. Komisjoni otsus menetluse algatamise kohta avaldati Euroopa Liidu Teatajas (2). Komisjon palus huvitatud isikutel esitada meetme kohta märkused, kuid ühtegi märkust ei saabunud.
(2)
Komisjon võttis 20. oktoobril 2005. aastal vastu lõpliku negatiivse otsuse (edaspidi „2005. aasta otsus”), mille kohaselt Soomel tuli ettevõttelt Componenta abi tagasi nõuda. 2005. aasta otsus, millega lõpetati ametlik uurimismenetlus, avaldati Euroopa Liidu Teatajas (3). Componenta esitas otsuse peale edasikaebuse, mille tulemusena tühistati otsus 18. detsembri 2008. aasta kohtuotsusega (edaspidi „kohtuotsus”), sest komisjoni otsus ei olnud piisavalt põhjendatud (4).
(3)
Soome esitas oma tähelepanekud 5. jaanuari ja 10. jaanuari 2010. aasta kirjadega, mis sisaldasid kahte hinnangut asjaomase kinnisvara väärtuse kohta. Komisjon saatis kolm täiendavat teabenõuet 9. jaanuaril 2009, 23. juulil 2009 ja 8. jaanuaril 2010, millele vastati vastavalt 9. märtsil 2009, 15. oktoobril 2009 ja 5. märtsil 2010 registreeritud kirjadega. 23. novembril 2009 toimus Brüsselis komisjoni ning Soome valitsuse ja abisaaja esindajate kohtumine.
II. ASJAOLUDE KIRJELDUS
1. Tehing
(4)
Componenta on Soomes Karkkilas asuv metallitööstuse ettevõte. Ettevõttel on tootmisüksused Soomes, Madalmaades ja Rootsis. Ettevõtte 316 miljoni euro suurusest käibest 2004. aastal laekus enamus Põhjamaadest ja Kesk-Euroopast. Kontsernis töötas 2004. aastal umbes 2 200 töötajat.
(5)
Hinnatav tehing on seotud kinnisvaraettevõttega Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy (edaspidi „KK”), kellele kuulus kinnisvara Karkkilas, mis asub umbes 65 km Helsingist loodes. KK kuulus võrdsetes osades nii Componentale kui ka Karkkilale (50/50). 1996. aastal andsid mõlemad ühisettevõtte partnerid KK-le intressita aktsionärilaenu summas 1 670 184 eurot.
(6)
16. detsembril 2003 allkirjastatud müügilepingus lepiti kokku, et linn omandab ettevõttes KK täieliku osaluse, ostes Componentale kuuluvad aktsiad kogumaksumusega 2 383 276,50 eurot. Tehing koosnes kahest osast:
-
Componenta sai 713 092,50 eurot Karkkilale müüdud 50 % aktsiate eest;
-
KK maksis Componentale tagasi 1 670 184 eurot aktsionärilaenu, mille Componenta oli andnud 1996. aastal. Selleks andis Karkkila ettevõttele KK täiendava intressivaba laenu samas summas. Selle tulemusel sai Componenta asemel võlausaldajaks Karkkila linn.
(7)
Seega kasutas Karkkila eespool nimetatud tehingu tarbeks 2 383 276,50 eurot: 713 092,50 eurot KK aktsiate eest maksmiseks ja 1 670 184 eurot ettevõttele KK antud intressivaba laenu jaoks.
(8)
Aktsiate ostuhind arvutati standardhindade alusel, millega Karkkila 2003. aastal kinnisvara müüs.
Tabel 1
KK müüdud kruntide müügihind ruutmeetri kohta
(eurodes)
1. piirkond
Eramukrundid
11,11
Ridamajakrundid
88,81
Korrusmajakrundid
79,56
2. piirkond
Eramukrundid
10,19
Ridamajakrundid
74,02
Korrusmajakrundid
64,76
Muud
Planeerimata maa
1,18
Avalikeks parkideks eraldatud maa
1,18
(9)
Neid standardhindu kohaldati tehingu toimumise ajal KK maaportfellis oleva kinnisvara suhtes ning need jagati kahega, mille tulemusel oli aktsiate ostuhind 713 092,50 eurot.
(10)
Lisaks nähti Karkkila ja Componenta vahelises müügilepingus ette järgmist:
a)
Müüja kohustub teostama Karkkila linnas 1. lisas täpsemalt määratletud investeeringu, millega laiendatakse Componenta Karkkila Oy tootmisvõimsust. Investeering peaks 2004. aastal looma Karkkilasse 50-70 uut täistöökohta (2003. aastal oli töökohti 130).
b)
Kui müügilepingus määratletud müüja tootmisvõimsuse laiendusinvesteering ei käivitu 2004. aastal eelmises punktis sätestatud viisil, võib ostja soovi korral tehingu katkestada.
(11)
Müügilepingu 1. lisas sätestati, et Componenta ühendab kontserni kahe tootmiskoha, nimelt Rootsis asuva Alvesta valukoja ja Karkkila valukoja tegevuse, ning et otsus valukoja tulevase asukoha kohta langetatakse analüüsi tulemuse alusel. Alvesta valukoda suleti 2005. aastal ning tegevus viidi üle Karkkilasse.
(12)
Olles ostnud Componentale kuulunud KK aktsiad, otsustas Karkkila lõpetada KK tegevuse ja anda maa linnale.
2. KK varad
(13)
Karkkila asub Helsingist mööda kiirteed nr 2 sõites umbes 65 km kaugusel loodes Uusimaa maakonna kirdeosas. 2003. aastal oli Karkkilas umbes 8 500 elanikku. Linn kujunes 19. sajandil rajatud Högforsi kõrgahju ümber ning ulatub linnast põhja pool asuva järveni.
(14)
KK-le kuulunud kinnisvara hõlmas 730 000 m2 maad Karkkilas ja selle vahetus ümbruses kuni 2,5 km linna keskusest arvates. 2003. aasta detsembris oli olukord järgmine:
-
suurima väärtusega on maa, mis asub Asemanranta piirkonnas (1. piirkond) ning on planeeritud korrusmajade jaoks. See piirkond moodustab umbes poole KK portfelli väärtusest;
-
enamik maast asub Haapala ja Uusitalo piirkonnas (2. piirkond). See on planeeritud eramutele ja moodustab umbes neljandiku portfelli koguväärtusest;
-
lisaks sisaldab portfell mõnda muudes elamurajoonides asuvat eramukrunti, teataval määral korrusmajade jaoks ette nähtud maad piirkonnas Takko I ja mõnda ridamajakrunti;
-
osa maast on ette nähtud avalike parkide jaoks;
-
portfell sisaldab ka planeerimata maad.
(15)
Kokku hõlmab kinnisvara umbes 160 krunti. Karkkila kavatses siiski osa maast ümber planeerida ja jagada see väiksemateks kruntideks. KK oli tehingu toimumise ajal kindlasti suurim kinnisvaraomanik Karkkilas.
(16)
Pärast täieliku osaluse omandamist kavatses Karkkila osa maast tegevuskulude katteks välja rentida. KK tegevuskulud (töötasu, rent, laenuintressid) olid ajavahemikul 2000-2003 kuni 40 000 eurot.
3. Asjakohane lisateave
(17)
Karkkila asub Helsingist elu- ja töökoha vahel sõitmiseks sobivas kauguses. Kinnisvara Helsingis ja selle ümbruses on muutunud väga kalliks ning hinnad üha tõusevad. Selle hinnasurve tõttu on inimesed asunud elama pealinna ümbritsevatesse omavalitsusüksustesse, mis on omakorda mõjutanud sealseid kinnisvarahindu. Karkkilat võib pidada võimalikuks alternatiivseks asukohaks koos järgmise kolme linnaga: Vihti, Lohja ja Hyvinkää. Kaugused Helsingist on esitatud allpool.
Tabel 2
Kaugused Helsingist
Lohja
52 km
38 min
Hyvinkää
56 km
45 min
Vihti
58 km
42 min
Karkkila
68 km
50 min
(18)
Need omavalitsusüksused on ligi meelitanud märkimisväärse arvu uusi elanikke. Selle tulemusel kasvasid kinnisvarahinnad enne (ja pärast) tehingut olulisel määral, kusjuures Karkkilas hinnad kahekordistusid ja mõnel juhul kuuekordistusid.
(19)
Vastavalt 2000. aastal avaldatud ametlikele prognoosidele eeldati, et Karkkila elanikkond kasvab 2025. aastaks 9 600 elanikuni, mis tähendaks vajadust 600 uue eluaseme järele. Peagi selgus, et need prognoosid oli elanikkonna arvu tegeliku kasvuga võrreldes liiga tagasihoidlikud. Kolm aastat hiljem, st tehingu toimumise ajal oli Karkkila prognoositav eluasemevajadus umbes 70 uut kodu aastas, mida peagi kinnitas ka Uusimaa Piirkonnanõukogu uuring, mis hõlmas ajavahemikku aastani 2025. (Tegelikult ehitati 2005. aastal 63 eluaset ning 2006. aastal 137 ja 2007. aastal 95 eluaset).
(20)
Tehingule eelnenud viie aasta jooksul olid kinnisvarahinnad Karkkilas tõusnud keskmiselt 30 %.
III. SOOME MÄRKUSED
(21)
Soome esitas kolm ekspertide koostatud järelhinnangut maa väärtuse kohta. Nendes järeldati, et makstud hind vastas turuhinnale. Komisjon lükkas oma esialgses 2005. aasta otsuses esimese uurimismenetluse käigus esitatud hinnangu (hinnang A) üldjoontes tagasi (5). Pärast 2005. aasta otsuse vastuvõtmist tellis Soome kaks täiendavat eksperthinnangut. Esimene neist (hinnang B) sisaldab ainult üldist avaldust, et maa oli hinnatud õigesti, ning üksikasjadesse ei laskuta. Teises hinnangus, nimelt KP&P aruandes (hinnang C) analüüsitakse põhjalikumalt kinnisvara olukorda Karkkilas ja seda ümbritsevates omavalitsusüksustes.
(22)
Soome väidab, et Karkkila omandas täieliku osaluse aktsiates, sest see oli keskpikas ja pikas perspektiivis madala riskiga investeering. Pidades silmas pidevat kinnisvarahindade tõusu naaberomavalitsusüksustes, Karkkila elanikkonna kasvu prognoose, olemasolevate naaberpiirkondade ülerahvastatust ja vajadust laienemise järele, leidis Karkkila linnavolikogu, et ettevõttes KK täieliku osaluse omandamine oleks kasumlik.
(23)
Lisaks selgitas Soome, et võimalus kiirendada menetlusi oli teine praktiline põhjus ainuosaluse omandamiseks. Soome vihjas mitmel korral, et koostöö Karkkila ja Componenta vahel ei olnud kõige parem nende lahknevate ärihuvide tõttu. Mõlemad partnerid nõustusid lõpetama ühisettevõtte tegevuse, et vältida paljude otsuste puhul ummikseisu sattumist. Eelkõige tuli langetada suur hulk otsuseid Haapala ja Uusitalo piirkonnas, sest piirkonna arengu hõlbustamiseks tuli krunte veel väiksemaks jagada. Kuna investeerimine kinnisvarasse ei olnud Componenta põhitegevusala, oli tema huvides sellest tegevusvaldkonnast loobuda; samas Karkkila huvides oli juhtida maa-arendust täiesti sõltumatult.
(24)
Soome selgitas, miks võrdlus Vihti, Lohja ja Hyvinkääga oli asjakohane. Muu hulgas rõhutas Soome, et Vihtil ja Lohjal puudus reisirongiühendus, mis võimaldaks Helsingis tööl käijatel nende omavalitsusüksuste ja Helsingi vahel lihtsalt reisida.
(25)
Soome on seisukohal, et 2005. aasta otsuses esitatud komisjoni arvutused abi suuruse kohta olid moonutatud, sest aktsionärilaenu võeti arvesse kaks korda. Laen lahutati ettevõtte väärtusest, et arvutada 50 % aktsiate väärtus, ning laenu võeti arvesse tagasimaksena Componentale. Seetõttu väidab Soome, et aktsiate hind (713 092,50 eurot) sisaldab juba laenu, sest see summa arvutati KK netoväärtuse alusel.
IV. HINDAMINE
(26)
Vastavalt EÜ asutamislepingu artikli 87 lõikele 1 on igasugune liikmesriigi poolt või riigi ressurssidest ükskõik missugusel kujul antav abi, mis kahjustab või ähvardab kahjustada konkurentsi, soodustades teatud ettevõtjaid või teatud kaupade tootmist, ühisturuga kokkusobimatu niivõrd, kuivõrd see kahjustab liikmesriikidevahelist kaubandust. Euroopa Liidu Kohus on korduvalt sedastanud, et kaubanduse kahjustamise kriteerium on täidetud, kui abi saava ettevõtte majandustegevus hõlmab liikmesriikidevahelist kaubandust.
(27)
Siseturul on ka teisi ettevõtjaid, kes valmistavad Componentaga samu tooteid, millega kaubeldakse liikmesriikide vahel intensiivselt. Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 kohaldamisel hõlmavad riigi vahendid kohaliku omavalitsuse vahendeid (6). Seega kasutati kõnealune Karkkila vahenditega rahastatud tehingu jaoks riigi vahendeid artikli 107 lõike 1 tähenduses. Seepärast kuuluks EÜ asutamislepingu artikli 87 lõike 1 kohaldamisalasse mis tahes eelis, mille Componenta sai tehingu käigus ja mida ta ei oleks saanud tavapäraste turutingimuste korral. Seega seisneb antud juhtumi puhul peamine küsimus selles, kas Componentale maksti selline summa, mida ta tavapäraste turutingimuste korral ei oleks saanud.
(28)
Komisjon märgib, et Componenta ja Karkkila vahelises müügilepingus sisalduvat hüvitisklauslit võib käsitada märgina, et Karkkila pakutud ostutingimused pidid julgustama Componentat jätma oma tootmise Karkkilasse ja sulgema kõrgahju Alvestas.
(29)
Esimese Astme Kohus sedastas oma otsuses, (7) et tehing oli tingimuslik, kuid ei täpsustanud tagajärgi. Isegi kui tingimuslikkus viitab asjaolule, et tehing võidi sõlmida Componentale soodsatel tingimustel, ei saanud Componenta nendest sätetest mingit selget kasu. Tõepoolest, ühelt poolt - nagu ka allpool selgub - ei ületanud Componentale tema KK osaluse müügi eest makstud hind turuhinda ning teiselt poolt ei leidnud komisjon ühtegi tõendit, et Componenta oleks saanud nende sätete tõttu muid eeliseid. Seetõttu hindas komisjon, kas juba 50 % aktsiatest omanud turumajanduse tingimustes tegutsev investor oleks samadel tingimustel omandanud täieliku osaluse.
(30)
Kohtupraktikas on sedastatud, et „erainvestori käitumine, millega tuleb võrrelda majanduspoliitika eesmärke silmas pidava avalik-õigusliku investori sekkumist, ei pea tingimata olema tavalise investori käitumine, kes teeb kapitalipaigutusi nende vähem või rohkem lühiajalist tasuvust silmas pidades, kuid see peab olema vähemalt eraõigusliku valdusettevõtja või struktuuri-, globaalset või sektoripoliitikat järgiva ning investeeritud kapitali pikaajalise tasuvuse väljavaadetest juhinduva eraõigusliku kontserni käitumine” (8).
1. Aktsiate väärtust käsitlevad üldised kaalutlused
(31)
Komisjoni teatist ametivõimude korraldatavas maa ja hoonete müügis sisalduvate riigiabi elementide kohta (9) (edaspidi „teatis”) ei kohaldata vahetult, sest kõnealune juhtum ei käsitle tegelikult maa müüki, vaid kinnisvaraettevõtte aktsiate ostu. Kuid nimetatud teatises sisalduvaid põhimõtteid saab siiski kohaldada, sest KK aktsiate väärtus on peamiselt arvutatud ettevõtte portfelli kuuluva maa turuväärtuse alusel. Seepärast on KK omanduses oleva maa väärtuse hindamine äärmiselt oluline riigiabi olemasolu kindlaksmääramiseks.
(32)
Igal juhul tuginetakse teatises turumajanduse tingimustes tegutseva erainvestori põhimõttele, st maa müük riigiasutuste poolt ei sisalda riigiabi elemente, kui see maa müüakse hinnaga, mida erainvestor oleks saanud tavapäraste turutingimuste korral.
(33)
Komisjon leiab, et analüüsi aluseks peaks olema hind, mida täieliku osaluse omandamise eest oleks olnud valmis maksma turumajanduse tingimustes tegutsev erainvestor, kellele kuulub juba 50 % KK aktsiatest. Turumajanduse tingimustes tegutsev investor võtaks selle hinna arvutamisel, mida ta oleks valmis maksma, aluseks tulu, mida ta oma investeeringult oodata võiks.
(34)
Antud juhtumi puhul ei proovinud Componenta leida teist ostjat. Tema huvides oli müüa oma aktsiad teisele aktsionärile. Aktsionäride lepingu (10) ja KK põhikirja (11) kohaselt oli Karkkilal Componentale kuuluvate KK aktsiate ostu eesõigus ning õigus aktsiad välja osta, kui Componenta oleks püüdnud müüa neid aktsiaid kolmandale isikule. Need eeskirjad ei stimuleerinud Componentat teisi ostjaid otsima. Peale selle, kõik ülejäänud eraostjad ei oleks olnud huvitatud 50 % KK aktsiate ostust, kui nad ei oleks seda tehes omandanud täielikku kontrolli KK üle. Iga uus partner, kel puudus täielik kontroll KK üle, oleks olnud sunnitud järgima KK põhikirja, (12) mille kohaselt oli KK eesmärk aeglustada maa ja eluasemete hinna tõusu Karkkilas elanikkonna kasuks.
(35)
Komisjon on ühtlasi seisukohal, et turumajanduse tingimustes tegutsev aktsionär, kes omandab täieliku osaluse, võtaks arvesse kogu investeeringu rahastamist (2,37 miljonit eurot aktsiate ja laenu eest).
(36)
Aktsionärilaenu tasumise kohta märgib komisjon, et KK portfellis olevate varade väärtus hinnati 4,9 miljonile eurole. See väärtus oli märksa suurem 3,34 miljoni euro suurusest laenujäägist, mis tähendab, et iseenesest ei tundunud laenu hüvitamine valmistavat probleeme.
(37)
Lisaks selgitas Soome, et Karkkila oli kavandanud suurendada pärast tehingu toimumist renditulu, et katta KK rahastamis- ja tegevuskulud (alla 40 000 euro aastas enne tehingu toimumist). Kui linnast oleks saanud ainuaktsionär, oleks tal olnud võimalik muuta KK põhikirja, mis piiras tema vabadust hindade kujundamisel. Seega õiguslikust vaatenurgast ei olnud midagi, mis oleks takistanud linnal suurendada renditulu pärast KKs täieliku osaluse omandamist.
(38)
Komisjon märgib, et järgnevad arengud kinnitavad, et kulude katmine renditulu abil oli realistlik plaan. Karkkila sõlmis 28 pikaajalist rendilepingut, millega teenitud tulu on näidatud allpool esitatud tabelis:
Tabel 3
Renditulu pärast tehingu toimumist
(eurodes)
2004
146 907
2005
152 843
2006
171 238
2007
182 525
2008
200 519
(39)
Peale selle, intressivaba laenu eest ootaks erainvestor oma osaluse väärtuse suurenemist ettevõttes. Antud juhtumi puhul avaldus tulu investeeringult KK-le kuuluva kinnisvara väärtuse suurenemise kaudu. Soome selgitas, et KK-le kuuluva maa väärtus oli ajavahemikul 1996-2003 märkimisväärselt kasvanud. Tehingule eelnenud viie aasta jooksul olid kinnisvarahinnad Karkkilas tõusnud keskmiselt 30 % ning ajavahemikul 2005-2008 umbes 10 %.
(40)
Samal ajal eeldati, et Karkkila elanikkond kasvab 2025. aastani enam kui 100 inimese võrra aastas, mis konservatiivsete prognooside kohaselt tähendaks, et igal aastal tuleks linnas ehitada vähemalt 70 uut eluaset (13).
(41)
Neil põhjustel võiks erainvestor eeldada talle ettevõttes KK kuuluva osaluse väärtuse kasvu.
2. Maa väärtus
(42)
Kõigepealt hindas komisjon, kas Karkkila makstud aktsia ostuhind tähendas eelist Componenta jaoks, sest müüja oleks saanud tavapäraste turutingimuste korral madalama hinna.
(43)
Soome teatas, et KK varade väärtus oli järgmine (14):
Tabel 4
KK varade väärtus Soome arvutuste alusel
Maa hetkeväärtus
5 067 988
Sularaha ja hoiused
28 256
Varad kokku
5 096 244
Aktsionärilaen
3 340 368
Jooksvad kohustused
107
Võlg kokku
3 340 475
KK netoväärtus
1 755 769
50 % KK netoväärtusest
877 885
(44)
Maa väärtus arvutati standardhindade alusel, mida Karkkila küsis 2003. aastal. Tegemist oli ühesuguste hindadega kogu Karkkila piirkonna puhul ning ainsaks erandiks oli erinevus kahe tsooni vahel. Soome esitatud andmetest selgus, et tegelikud turuhinnad varieeruvad erinevate naaberpiirkondade ja elamurajoonide vahel olulisel määral. Sellepärast keskendus komisjon oma hinnangus põhjalikumalt asjaomastele piirkondadele.
(45)
Komisjon märgib, et Karkkila pidas täieliku osaluse omandamisel silmas keskpikka ja pikka perspektiivi. Kinnisvaraäris ei ole ebatavaline oodata olulist väärtuse kasvu keskpikas ja pikas perspektiivis, kui asjaolud seda võimaldavad. Karkkila järgis pikaajalist investeerimisstrateegiat ja lootis saada kasu tulevikus suurenevast müügist.
(46)
Karkkilat käsitleva konkreetse olukorra kohta osutas Soome, et Karkkilal olid põhjendatud ootused, et keskpikas ja pikas perspektiivis kasvab elanikkond olulisel määral ning et see suurendab märkimisväärselt vajadust eluasemete järele. Peamine põhjus seisnes selles, et kolm Helsingist põhja- ja lääne pool asuvat omavalitsusüksust - Vihti, Lohja ja Hyvinkää - olid ligi meelitanud suure hulga elanikke, kellest paljud käivad tööl Helsingis. Selle tulemusel tõusid kinnisvarahinnad kiiresti ja pidevalt ning kasvu peatset aeglustumist ei olnud oodata. 2003. aastal olid kinnisvarahinnad nendes naaberomavalitsusüksustes keskmiselt 2,5 korda kõrgemad kui Karkkilas. Seepärast eeldas Karkkila, et hindade jätkuva tõusu tõttu kolivad inimesed Karkkilasse kui järgmisse loogilisse elukohta isegi juhul, kui ka Karkkila hinnad tõuseksid märgatavalt. Ei tundunud ebareaalne oodata Karkkila kinnisvarahindade kahekordistumist.
(47)
Kuigi järgnenud sündmused ei ole otseselt asjakohased tehingu eelneva analüüsi seisukohast, kinnitas kinnisvarahindade areng kolmes naaberomavalitsusüksustes tehingule järgnenud aastatel, et prognoos oli realistlik. Mõnel juhul olid kinnisvarahinnad üle nelja korra kõrgemad kui Karkkilas.
(48)
Teine põhjus Karkkila elanikkonna kasvu eeldamiseks oli Karkkilasse viiva tee renoveerimise kava - see oli ette teada juba tehingu toimumise ajal ja teostati pärast tehingut.
(49)
Täieliku osaluse omandamisel lähtuti ka elanike arvu suurenemist käsitlevatest ametlikest prognoosidest. Uusimaa Piirkonnanõukogu oli 2000. aastal avaldanud esialgse uuringu, milles prognoositi, et Karkkila elanikkond kasvab 2025. aastaks umbes 9 600 elanikuni (st umbes 10 %) ja et täiendavalt on vaja 600 uut eluaset. Peagi selgus, et see prognoos oli liiga konservatiivne. Tehingu toimumise ajal eeldati juba palju suuremat Karkkila elanike arvu kasvu, mille tõttu oleks igal aastal olnud vaja vähemalt 70 uut eluaset.
(50)
Seda soodsat prognoosi kinnitas hiljem Uusimaa Piirkonnanõukogu poolt läbi viidud lisauuring, mis avaldati 18. augustil 2009 ning mille kohaselt eeldati, et Karkkila elanikkond kasvab kuni 2030. aastani 100 elaniku võrra aastas, tuues igal aastal kaasa vajaduse 70 uue eluaseme järele. Antud juhul osutus ka see teine prognoos liiga tagasihoidlikuks, sest 2006. aastal ehitati 137 ja 2007. aastal 95 uut eluaset.
(51)
Lisaks tuleks märkida, et KK oli selgelt suurim kinnisvaraomanik Karkkilas. Tehingu toimumise ajal ei olnud portfelli kuuluvate maatükkide tegelik arv teada, sest Karkkila kavatses mõned neist osadeks jagada ja ümber planeerida (eelkõige Haapala ja Uusitalo piirkonnas). Peale selle saab ridamajade jaoks ette nähtud maale ehitada krundi kohta rohkem kodusid ja korrusmajadele mõeldud maa puhul on eluasemete arv veelgi suurem. Portfelli kuulunud kinnisvara nimekiri, mille Soome esitas, sisaldab elamute jaoks alla 140 krundi (ülejäänud maa oli ette nähtud parkide jaoks). Kui tehingu toimumise ajal prognoositi eluasemevajaduseks 70 uut eluaset aastas, siis järgneva kümne aasta prognoositud vajadus oleks 700 uut eluaset ja järgneva 20 aasta vajadus oleks 1 400 uut eluaset. Arvestades, et KK-l ei olnud Karkkilas suuri konkurente, võis Karkkila linn põhjendatult eeldada, et ta suudab müüa enamiku - kui mitte kõik - tema portfelli kuuluvast varast.
(52)
Soome selgitas, et Karkkila strateegia oli kõigepealt suurendada talle kuuluva maa väärtust, planeerides ja arendades seda, et oodata ära piirkonnas aset leidva üldise hinnatõusu mõju ning müüa maa hiljem. Kooskõlas selle strateegiaga oli KK juba hoidunud varasemast müügist eelmisel aastal, mis selgitab madalat müügitaset tehingule eelnenud aastatel.
(53)
Komisjon märgib, et KK-le kuulunud maatükke hinnati erinevalt maatüki tüübist sõltuvalt (eramukrunt, ridaelamukrunt, korrusmajakrunt, pargid ja avalikuks kasutamiseks ette nähtud maa). Allpool on kirjeldatud ja analüüsitud eraldi igale piirkonnale iseloomulikke tunnusjooni.
(54)
Asemanranta piirkonnas korrusmajade jaoks ette nähtud maa väärtuseks on hinnatud 2 358 158 eurot, st umbes pool KK varade väärtusest. Tehinguga seoses hinnati maa väärtuseks 79,56 eurot/m2.
(55)
Selles osas ei ole selgitused ammendavad ning selle peamine põhjus on võrdlushindade puudumine Karkkilas. Tegelikult ei olnud keegi Karkkilas kuni tehingu toimumiseni müünud turul korrusmajade ehitamiseks ette nähtud maad. Esimese uurimisperioodi jooksul Soome poolt esitatud eksperthinnang (hinnang A) oli näidanud hinnaks 50 eurot/m2. Nüüdseks on Soome selgitanud, et see hind põhines tõenäoliselt selles piirkonnas riigi rahastatud sotsiaalmajade puhul kasutatud hinnal ja oli tunduvalt alla turuhinna. Samuti hinnati selles esialgses hinnangus korrusmajade jaoks ette nähtud maa väärtuseks 60-75 eurot/m2. Teises hinnangus (hinnang B) selgitatakse, et makstud hind vastab turuhinnale, kuid mingit täiendavat teavet ei esitata. KP&P aruandes (hinnang C) jõutakse järeldusele, et hind 79,56 eurot/m2 vastab turuhinnale, sest see jääb tunduvalt alla kolmes naaberomavalitsusüksuses makstavatele hindadele. Muude täiendavate võrdlusandmete puudumisel annavad need aruanded natuke aimu Helsingi ümbruses tehingu toimumise ajal valitsenud kinnisvarahindadest. Seetõttu kinnitas komisjon neis hinnangutes sisalduvad andmed ja täiendas neid oma hinnanguga.
(56)
Asemanranta piirkonna asukoht on väga hea - järve kallastel 200 m kaugusel kesklinnast. Soome sõnul on piirkonna väärtus äärmiselt kõrge, sest seal on otsevaade ja juurdepääs järvele. 2006. aastal müüdi samalaadne krunt hinnaga 92,35 eurot/m2. Tegelikult pidas Karkkila kinnisvara väärtust isegi nii suureks, et tõsta müügihind 2008. aasta jaanuaris 105 euroni/m2.
(57)
Teine oluline tegur selle piirkonna väärtuse hindamisel on pindala, mille kohta see hind käib. Müügiväärtus põhines konservatiivselt minimaalsel planeerimisloal, mis hõlmas 29 640 m2, samas kui maksimaalne planeerimisluba oleks võinud hõlmata 39 590 m2. Arvestades prognoositud elanikkonna kasvu, koostas Karkkila pikast perspektiivist lähtuva äriplaani maksimaalsele planeerimisloale tuginedes.
(58)
Olenemata asjaolust, et enne tehingut ei olnud Karkkilas müüdud korrusmajade jaoks ette nähtud maad, võis linn põhjendatult eeldada, et seda liiki hoonete turg on kujunemas. 2003. aastal väljastati neli ehitusluba korrusmajade ehitamiseks. Tehingu järgsel ajal leidis kinnitust, et prognoos oli põhjendatud, kuna kuni 2007. aastani taotleti veel kuut ehitusluba, mis ka väljastati, ning 2007. aastast kuni 2010. aasta keskpaigani ehitati seitse korrusmaja.
(59)
Naaberomavalitsusüksustes makstud hind ulatus 2003. aastal Hyvinkääl 133,6 euroni/m2 ja jõudis 2004. aastal Vihtis toimunud müügi puhul tipptasemele, milleks oli 312,6 eurot/m2.
(60)
Komisjon leiab, et kolmes hinnangus esitati andmed, mis on üldjoontes võrreldavad ega paista olevat ilmselt valed, kui neid võrrelda tehingu toimumise ajal samalaadse maa eest makstud hinnaga. Puudub vajadus kindlaks teha, milline hinnang on kõige usaldusväärsem, sest aktsia eest makstud hind jääb alla turuhinna isegi kõige konservatiivsemate prognooside kohaselt (vt üldist turuväärtuse arvutust punktides 84 jj). Komisjon on madalaimat võimalikku väärtust hinnanud järgmiselt: võttes arvesse maa ülihead asukohta Asemanrantas, oli hind vähemalt kõige konservatiivsemate konsultantide pakutud vahemiku ülaosas, st 75 eurot/m2. Tuginedes konservatiivsele eeldusele, et maa müüakse üksnes minimaalsest planeerimisloast lähtudes, oleks minimaalne turuväärtus 2 223 000 eurot.
(61)
Maksimaalne väärtus ülehindamise puhul - kui see peaks üldse juhtuma - võiks olla 135 158,40 eurot, mis vastaks 67 579,20 eurole 50 % eest.
(62)
Komisjon märgib, et see väärtus hõlmab ka seda 8-9 ha Asemanranta piirkonna maad, mis on ette nähtud teedeks, parkideks jms. Näiteks osalises üldplaneeringus on kaldaala ette nähtud meelelahutuslikuks otstarbeks ja looduskaitsealaks. Seepärast tõstavad need 8-9 ha maad piirkonnas elamumaa hinda, kuid neile ei ole eraldi hinda määratud.
(63)
Enamik maast KK kinnisvaraportfellis asus Haapala ja Uusitalo piirkonnas, mis asub umbes 2,5 km kesklinnast edela suunas. Need kaks külgnevat piirkonda olid ette nähtud eramutele ja ridaelamutele, kuid olid veel välja arendamata. Kuna arendustegevus ei olnud veel alanud, oli nii hind kui ka müügitehingute arv väike. KK-le kuulus põhimõtteliselt terve piirkond.
(64)
Tehingu puhul hinnati maa väärtuseks 1 612 059 eurot iga otstarbega kruntide eest, kusjuures hind eramukruntide eest oli 10,19 eurot/m2 ja ridaelamukruntide eest 74,02 eurot/m2, mis oli kooskõlas linna standardhindadega. Eramukruntideks ette nähtud maa koguväärtus oli 973 268 eurot ja ridaelamukruntideks ette nähtud maa koguväärtus oli 811 209 eurot.
(65)
Kõigi kolme hinnangu kohaselt vastavad eramukruntide hinnad turuhindadele. KP&P aruandes (hinnang C) selgitatakse, et turuhinnad olid 15-20 % kõrgemad kui Karkkila kohaldatud hinnad. Soome esitas andmed, millest selgub, et 2003. aastal oli keskmine hind 14,4 eurot/m2. Esialgses eksperthinnangus (hinnang A) tõdeti, et turuhind jäid Karkkilas vahemikku 9,43-14,76 eurot.
(66)
Kõigis kolmes hinnangus viidati keskmistele müügihindadele, samas kui Soome esitatud andmetest ilmnesid märkimisväärsed erinevused naaberpiirkondade vahel, kusjuures Haapala ja Uusitalo piirkonnad jäid ilmselgelt hinnavahemiku alumisse ossa. 2003. aastal müüdi Haapalas kaks krunti (eraettevõte eraisikule): 2003. aasta aprillis müüdi krunt hinnaga 9,25 eurot/m2 ja augustis teine krunt hinnaga 10,06 eurot/m2. See tähendaks, et nelja kuuga oli hind tõusnud 8,8 %. Võttes arvesse üldiseid hinnaarenguid Karkkilas, kus ajavahemikul 2001-2002 tõusid hinnad 12,6 % ja ajavahemikul 2002-2003 omakorda 42,7 %, siis võib 1,3 % hinnatõusu 2003. aasta viimase nelja kuu jooksul pidada üldise suundumusega kooskõlas olevaks. Neid asjaolusid silmas pidades ei näe komisjon põhjust, miks 2003. aasta detsembris valitsenud hinda 10,19 eurot/m2 kohta ei oleks võinud pidada turuhinnaks.
(67)
Piirkonnas ei ole ridaelamukrunte müüdud, seega võrdlusandmed puuduvad. Esialgses eksperthinnangus hinnati turuväärtuseks 70-80 eurot/m2 kohta, kuid KP&P aruandes (hinnang C) viidatakse vaid palju kõrgematele hindadele, mida naaberomavalitsusüksustes ridaelamukruntide eest küsitakse. Kuna kõigis kolmes hinnangus jõuti järeldusele, et makstud hind vastas turuhinnale ja kuna puuduvad asjaolud, mis annaks alust arvata, et need järeldused ei ole Haapala ja Uusitalo piirkonna puhul õiged, võib komisjon nõustuda, et hind 74,2 eurot/m2 vastas turuhinnale.
(68)
Komisjon palus Soomel selgitada, miks oli Karkkila huvitatud kogu selle piirkonna täielikust omandamisest, pidades silmas asjaolu, et varasemad müügiandmed tundusid näitavat, et ostjad ei olnud sellest piirkonnast huvitatud ja eelistasid ilmselgelt teisi linnapiirkondi olenemata sealsetest kõrgetest hindadest. Soome selgitas, et KK oli juba eelmistel aastatel järginud suunatud investeerimisstrateegiat, mis tähendas Haapala ja Uusitalo arendamist Karkkila tulevasteks elamurajoonideks. Linna muud elamurajoonid hakkasid juba muutuma ülerahvastatuks ning elanikkonna kasvule tuginedes eeldati, et peagi tuleb välja arendada uued piirkonnad.
(69)
Haapala ja Uusitalo piirkond kuulusid linnaplaneerimise alla, kuid arendustegevus ei olnud veel alanud. See hõlmas maa uut jagamist üksikuteks ja sobivama kujuga kruntideks, kruntide ühendamist kommunaalvõrkudega ja mugavuste loomist.
(70)
Karkkila oli juba edukalt järginud sama strateegiat teistes naaberpiirkondades: ta oli laiendanud avalikke teenuseid Tuorila, Nikkimäki ja Pumminmäki piirkonda. 2003. aastal oli Pumminmäki piirkonnas keskmine müügihind juba 14,28 eurot ning 2004. aastal müüs Karkkila krunte edukalt uue standardhinnaga 14 eurot, kusjuures järgnevatel aastatel kasvasid hinnad veelgi (kuni 18,5 euroni/m2 2005. aastal).
(71)
Eeldati, et kinnisvara hind Haapalas ja Uusitalos jõuab samale tasemele samalaadsete arendatud elamurajoonidega ning lisaks järgib üldist hinnatõusutrendi. Seetõttu tundus põhjendatud, et väärtus kasvab vähemalt 40-50 % pärast arendamist (st 3-4 aasta jooksul) ning lisaks oli õigustatud oodata täiendavat kasvu keskpikas ja pikas perspektiivis.
(72)
Karkkila huvides oli piirkond välja arendada ühe, kogu piirkonda hõlmava infrastruktuuriprojektina. Ühtne kooskõlastatud arendamine oleks palju odavam kui arendada kruntide kaupa (kohalik omavalitsus on õigusaktide kohaselt kohustatud ühendama kinnisvara kommunaalvõrkudega ning tavaliselt tehakse seda ehitada sooviva omaniku taotlusel). Karkkila rõhutas, et tegevus toimub palju ladusamalt, kui kogu piirkond on tema omanduses ja kontrolli all. Iga krundi ja iga ehitusmeetme osas tuli langetada palju konkreetseid otsuseid. Kuna kinnisvara arendamine ei olnud Componenta põhitegevusala (tegemist oli terasetootjaga), siis oli juba selge, et selline arendustegevus on tema jaoks raskem.
(73)
Pikaajalise arengustrateegia tõttu ja kavatsuse tõttu viia kogu ehitustegevus läbi ühe korraga puudus Karkkilal igasugune huvi müüa maad enne selle väljaarendamist. Sellepärast ei olnud enne tehingut toimunud põhimõtteliselt ühtegi müüki.
(74)
Komisjon nõustub, et pikaajalise strateegia alusel, mida Karkkila Haapala ja Uusitalo piirkonna puhul järgis, oleks ka turumajanduse tingimustes tegutseval investoril, kellele kuulus selles piirkonnas juba 50 % aktsiatest, võinud olla majanduslik huvi omandada ülejäänud 50 % aktsiatest. Väljavaadet omada kogu tulevast uut elamurajooni, madalat riski hinna mõttes ning häid eeldusi enamiku kruntide müümiseks järgneva kümne aasta jooksul ja ülejäänud kruntide müümiseks sellele järgneva kümne aasta jooksul võib pidada äristrateegiaks, mida turutingimustes tegutsev investor oleks järginud.
(75)
Mõned eramutele ette nähtud krundid asuvad muudes piirkondades. Väärtuse (43 000 eurot) hindamise aluseks oli Karkkila kohaldatud ametlik ruutmeetrihind, mis seda liiki maa puhul oli 10,19 eurot/m2. Eespool toodud põhjustel (põhjendused 65-66) leiab komisjon, et 2003. aasta detsembris kohaldatud hinda võib pidada turuhinnaks.
(76)
KK portfell sisaldab ka kahte korrusmajakrunti piirkonnas Takko I. Selle kinnisvara koguväärtus on 110 191 eurot. Takko I asub samuti kesklinnas. Hinnangu A kohaselt oli turuhind vahemikus 60-75 eurot/m2. KP&P aruandes (hinnang C) jõuti korrusmajakruntide osas samale järeldusele, nimelt et hind vastas turuhinnale, võttes võrdlemisel aluseks naaberomavalitsusüksustes makstud müügihinna.
(77)
Komisjoni arvates puudub vajadus kindlaks teha, milline hinnang on kõige usaldusväärsem. Isegi kui tehing oleks toimunud madalaima võimaliku turuhinnaga - 60 eurot/m2 -, oleks aktsiate parandatud koguväärtus ikka suurem Karkkila makstud hinnast (vt allpool esitatud aktsia miinimumväärtuse arvutust). Sellest madalaima võimaliku turuväärtuse eeldusest lähtudes oleks Takko I maa üle hinnatud 19,65 euro võrra ruutmeeti kohta. See tähendaks kokku 27 212 eurot, st 13 606 eurot 50 % aktsiate eest.
(78)
Parkideks ette nähtud maa väärtuseks on hinnatud 456 601 eurot. See tugines standardhinnale 1,18 eurot/m2, mida Karkkila tavaliselt sellise maa eest maksab. Tegemist on aladega, mida linnal on õigus välja osta turuhinna eest (15). Kuna need alad ei ole mõeldud ehitiste jaoks linnaplaneerimise kohaselt, on nende puhul hinna määramisel lähtutud samadest põhimõtetest, nagu tsoonideks jaotamata ja arendamata maa puhul (vt põhjendus 79). Seetõttu järeldas komisjon, et see osa maast ei olnud ülehinnatud.
(79)
Lisaks sisaldas KK portfell teataval määral planeerimata maad, mille koguväärtuseks oli hinnatud 49 678 eurot, tuginedes hinnale 1,18 eurot/m2. Hinnangutes ei selgitata, miks arvatakse, et selle maa väärtus on õigesti määratud. Ülejäänud Soome esitatud andmed sisaldavad loetelu väljaarendamata ja hõredalt asustatud maa müügitehingutest Karkkilas, kusjuures keskmine müügihind oli 1,86 eurot/m2. Sellele tuginedes võib komisjon nõustuda, et 1,18 eurot ei ületanud turuhinda.
(80)
KK kinnisvara väärtus ulatus Soome tehtud arvutuste kohaselt 5 067 988 euroni, kui võtta aluseks standardhinnad, millega KK oma kinnisvara müüs. Olles lahutanud korrusmajade jaoks ette nähtud maa võimaliku ülehinnatud väärtuse Asemanrantas (135 158 eurot) ja piirkonnas Takko I (27 212 eurot), on maa miinimumväärtuseks 4 905 618 eurot.
3. Laenu tagasimaksmine
(81)
1996. aastal olid nii Componenta kui ka Karkkila andnud KK-le võrdsetel tingimustel (pari passu) intressivaba aktsionärilaenu summas 1 670 814 eurot. Componenta lahkumisel tagastas KK aktsionärilaenu. Kuna KK oleks pidanud nende rahaliste vahendite saamiseks müüma märkimisväärse osa oma varast ja kuna - nagu eespool kirjeldatud - see oleks ohtu seadnud keskpikka ja pikka perioodi hõlmava äristrateegia, otsustas Karkkila anda KK-le täiendavad intressivaba laenu, mida KK kasutas laenu tagasimaksmiseks. Selle tulemusel võlgnes KK Karkkilale kokku 3,34 miljonit eurot.
(82)
Komisjon nõustub Soomega, et ettevõtte väärtuse hindamisel oli laene juba arvesse võetud, st aktsiate väärtust oli juba võla võrra vähendatud. Laenu tagastamise käsitlemine eraldiseisva meetmena tähendaks seetõttu topeltarvestust.
4. Aktsiate väärtus
(83)
Pärast potentsiaalse ülehinnatud summa lahutamist on 50 % KK aktsiate väärtus järgmine:
Tabel 5
KK väärtus
Maa hetkeväärtus
4 905 618
Sularaha ja hoiused
28 256
Varad kokku
4 933 874
Aktsionärilaen
3 340 368
Jooksvad kohustused
107
Võlg kokku
3 340 475
KK netoväärtus
1 593 399
50 % KK netoväärtusest
796 699,5
(84)
Kuna Karkkila maksis ostuhinnana 50 % aktsiate eest 713 092,50 eurot, leiab komisjon, et tema makstud hind ei ületanud turuväärtust.
V. JÄRELDUS
(85)
Komisjon leiab, et Karkkila poolt 50 % KK aktsiate omandamise eest Componentale makstud hind ei ületa turuhinda ning seetõttu ei saa seda käsitada riigiabina Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 tähenduses,
ON VASTU VÕTNUD KÄESOLEVA OTSUSE:
Artikkel 1
Karkkila linna poolt ettevõttele Componenta Oyj ettevõtte Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy aktsiate eest 16. detsembril 2003 poolte sõlmitud lepingu alusel makstud ostuhind ei kujuta endast riigiabi ettevõttele Componenta Corporation Oyj Euroopa Liidu toimimise lepingu artikli 107 lõike 1 alusel.
Artikkel 2
Käesolev otsus on adresseeritud Soomele Vabariigile.
Brüssel, 20. aprill 2011