РЕШЕНИЕ (ЕС) 2015/507 НА КОМИСИЯТА
от 16 септември 2014 година
относно мярка SA.23129 - (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007), приведена в действие от Германия
(нотифицирано под номер C(2014) 6411)
(само текстът на немски език е автентичен)
(текст от значение за ЕИП)
ЕВРОПЕЙСКАТА КОМИСИЯ,
като взе предвид Договора за функционирането на Европейския съюз, и по-специално член 108, параграф 2, първа алинея от него,
като прикани заинтересованите страни да представят мненията си в съответствие с посочената по-горе разпоредба (1) и като взе предвид техните становища,
като има предвид, че:
1. ПРОЦЕДУРА
(1)
На 30 март 2007 г. Комисията получи жалба от Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (по-долу наричано „NEUWOGES“) въз основа на член 20, параграф 2 от Регламент (ЕО) № 659/1999 на Съвета (2), в която се твърди, че на Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (наричани по-нататък „BAVARIA 1“ и „BAVARIA 2“; заедно „BAVARIA“) посредством договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, наричан по-нататък „EBV“) и договор за управление (Generalverwaltervertrag, наричан по-нататък „GVV“) е била предоставена неправомерна държавна помощ. NEUWOGES поиска откриването на официална процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(2)
На 6 август 2007 г., 14 май 2008 г., 6 април 2009 г. и 3 февруари 2012 г. Комисията изиска от Германия допълнителна информация. Германия отговори на 4 септември 2007 г., 12 октомври 2007 г., 17 октомври 2007 г., 11 юли 2008 г., 14 юли 2008 г., 12 декември 2008 г., 30 май 2009 г. и 28 февруари 2012 г. NEUWOGES представи становища на 30 май 2007 г., 5 ноември 2007 г., 26 февруари 2008 г., 15 юли 2008 г., 30 септември 2008 г., 18 декември 2008 г., 6 март 2009 г., 4 юни 2009 г., 15 юли 2009 г., 26 август 2009 г., 22 септември 2009 г. и 19 януари 2012 г. BAVARIA представи становище на 13 май 2008 г.
(3)
На 28 ноември 2008 г. Областният съд в Рощок (Landgericht Rostock, наричан по-нататък „LG Rostock“) произнесе решението си по делото BAVARIA срещу NEUWOGES. BAVARIA беше внесло иск срещу NEUWOGES за неизпълнение на сключения между двете страни договор. В отговор NEUWOGES претендира, че договорът съдържа неправомерна и несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ и затова е нищожен. LG Rostock стигна до заключението, че няма предимство в полза на BAVARIA и следователно няма наличие на държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. NEUWOGES обжалва решението. Делото пред Върховния областен съд в Рощок (Oberlandesgericht Rostock, по-долу наричан „OLG Rostock“) все още не е приключило. Освен това BAVARIA е завело дело пред Административния съд в Грайфсвалд (Verwaltungsgericht Greifswald, по-долу наричан „VG Greifswald“), за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES или на град Нойбранденбург. Делото все още не е приключило.
(4)
С писмо от 4 юни 2009 г. NEUWOGES поиска от Комисията съгласно член 265, параграф 2 от ДФЕС да открие официалната процедура по разследване в двумесечен срок.
(5)
С писмо от 29 юли 2009 г. Комисията представи на NEUWOGES предварителната си оценка, че нито EBV, нито GVV съдържат държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(6)
С писмо от 26 август 2009 г. жалбоподателят обжалва това предварително становище и поиска от Комисията да открие официалната процедура по разследване в двуседмичен срок.
(7)
С писмо от 15 септември 2009 г. службите на Комисията съобщиха на NEUWOGES, че ще му изпратят допълнително писмо с оценка на последните предоставени от него становища. С писмо от 22 септември 2009 г. NEUWOGES уведоми Комисията за несъгласието си с това нейно предложение.
(8)
На 9 октомври 2009 г. NEUWOGES предяви иск пред Съда на Европейския съюз и поиска решението, съдържащо се, както се твърди, в писмото на Комисията от 29 юли 2009 г., да бъде обявено за нищожно или като алтернатива да се приеме, че Комисията е пропуснала да се намеси, тъй като е отказала да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС. На 9 януари 2012 г. Съдът отхвърли иска за отмяна като недопустим и иска за бездействие - като неоснователен (3).
(9)
С писмо от 19 януари 2012 г. NEUWOGES поиска отново от Комисията да открие официалната процедура по разследване съгласно член 108, параграф 2 от ДФЕС.
(10)
С писмо от 21 март 2012 г. Комисията уведоми Германия, че е взела решение за откриване на официална процедура по разследване. Решението на Комисията за откриване на процедура по разследване (по-долу „решение за откриване на процедурата“) беше публикувано в Официален вестник на Европейския съюз (4). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си относно мярката. На 22 март 2012 г. NEUWOGES обжалва решението на Съда от 9 януари 2012 г. На 15 ноември 2012 г. Съдът отхвърли жалбата като безпредметна (5).
(11)
На 17 юли 2012 г., 2 октомври 2012 г., 4 април 2013 г. и 15 април 2014 г. в Комисията постъпиха становищата на NEUWOGES, а на 18 май 2012 г. и 22 април 2013 г. - и становищата на BAVARIA. Тези становища бяха препратени на Германия на 7 август 2012 г. и 16 септември 2013 г. По нареждане на Федералното правителство град Нойбранденбург представи становищата си на 23 юли 2012 г. и на 28 септември 2012 г.; провинция Берлин изпрати своите становища на 16 май 2012 г., 28 септември 2012 г. и 30 септември 2013 г.
2. ОПИСАНИЕ НА МЕРКИТЕ
(12)
NEUWOGES е дружество с ограничена отговорност съгласно германското законодателство. Град Нойбранденбург притежава 100 % от дружествените дялове. Предметът на дейност на NEUWOGES се състои в осигуряването на жилища на достъпни цени за големи групи от населението на град Нойбранденбург и съседните райони. Понастоящем дружеството притежава 33 % от целия жилищен фонд на град Нойбранденбург. BAVARIA 1 и BAVARIA 2 са дружества със специална цел, които бяха учредени специално за сделката с NEUWOGES и са мажоритарна собственост на фондове за недвижимо имущество от затворен тип. BAVARIA 1 е собственост на BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) и на BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), а BAVARIA 2 е притежание на 100 % на Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Дяловете в BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG, както и в Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn са притежание на частни инвеститори. Двата фонда са създадени по инициатива на Berliner Immobilien-Holding GmbH и се управляват от него, което дружество до 1 януари 2006 г. е било собственост на Bankgesellschaft Berlin, а след това е на 100 % непосредствено притежание на провинция Берлин.
(13)
NEUWOGES е и собственик на редица недвижими имоти в Нойбранденбург, върху които са изградени дванадесет жилищни блокове с общо 557 индивидуални апартаменти и множество търговски обекти. На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договорите EBV и GVV (наричани по-нататък „разглежданите договори“ или общо „сделката за продажба с обратен лизинг“ (sale-and-lease-back).
2.1. ДОГОВОР ЗА ПРАВА НА СТРОЕЖ ВЪРХУ ЧУЖДА СОБСТВЕНОСТ
(14)
На 21 януари 1998 г. NEUWOGES и BAVARIA са сключили договор за лизинг на земя и покупка на сгради за дванадесет сгради с общо 557 индивидуални апартамента. По силата на този договор BAVARIA е получило правата на строеж върху земята за период от 75 години и е закупило сградите.
(15)
EBV се състои от два основни елемента:
а)
от една страна BAVARIA се е задължило да заплати на NEUWOGES […] (6) EUR (7): […] EUR като капитализирана вноска за отстъпено право на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградата;
б)
от друга страна, считано от 1 януари 2029 г. BAVARIA трябва в продължение на 10 години да заплаща вноска за права на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на недвижимия имот, т.е. по […] EUR за м2, т.е. […] EUR годишно. За остатъчния срок на действие на EBV след този период е предвидена актуализация на вноската за отстъпено право на строеж спрямо индекса на цените за общите разходи за издръжка, в случай че този индекс се промени с повече от […] %.
(16)
През 1997 г., преди сключването на EBV с BAVARIA NEUWOGES е възложило оценката на стойността на обектите (сгради и земя) на вътрешни вещи лица. Съгласно тази експертна оценка стойността на обектите възлиза на […] EUR. Освен това през 2007 г. NEUWOGES е възложило и на външно вещо лице да изготви с обратно действие допълнителна експертна оценка на пазарната стойност на обектите през 1997 г. Съгласно експертната оценка от 2007 г. изчислената стойност на обектите за 1997 г. е възлизала на […] EUR.
Законът за опростяване на стари дългове (Altschuldenhilfegesetz)
(17)
EBV е сключен в съответствие със закона за опростяване на стари дългове (8) (наричан по-нататък „AHG“). След Обединението на Германия през 1990 г. бившите държавни жилищностроителни предприятия в Източна Германия,бяха преобразувани в юридически самостоятелни общински жилищни предприятия. Активите и пасивите на техните предшественици бяха прехвърлени на тези нови предприятия, което за тях представляваше тежко бреме. За да се създаде възможност на жилищните предприятия да бъдат жизнеспособни в дългосрочен план, федералните законодатели приеха Закона за опростяване на стари дългове, който влезе в сила на 27 май 1993 г.
(18)
По силата на AHG общинските жилищни предприятия в Източна Германия получават възможност за опрощаване на дълговете им въз основа на заявление. Съгласно член 4, алинеи 1-2 от AHG за дългове, превишаващи сумата от 76,69 EUR/м2, може да бъде предоставено частично опрощаване, като обаче могат да бъдат зачетени максимум 434,60 EUR/м2. В замяна на това жилищното предприятие трябва да поеме определени задължения. Така например то трябва да положи активни усилия за приватизацията на 15 % от жилищата (член 4, алинея 1, изречение 1 във връзка с член 5), да разполага с бизнесплан за бърза приватизация, модернизация и привеждане в изправност на своя жилищен фонд (член 4, алинея 5, изречение 2), както и да се отчита за напредъка на своята инвестиционна програма и резултатите от приватизацията (член 4, алинеи 5-7). Съгласно редакцията на закона, която е била в сила към въпросния момент (1997/1998 г.), жилищните предприятия са можели да изпълнят задължението си за приватизация до 31 декември 2003 г. В случай че дадено жилищно предприятие не изпълни задължението си за приватизация (т.е. ако не е полага активни усилия за приватизация), предоставеното опрощаване е трябвало да бъде възстановено.
(19)
Жилищните предприятия е трябвало да отчисляват определен процент от приходите от приватизацията, превишаващи 76,69 EUR/м2, във Фонд за погасяване на наследени задължения) (Erblastentilgungsfonds, наричан по-нататък „ETF“). Към тогавашния момент (1997/1998 г.) член 5, алинея 2 от AHG е предвиждал, че за всички приватизационни сделки, сключени до 31 декември 1998 г., е трябвало да бъдат отчислявани 45 % от приходите от продажбата. За приватизационни сделки, сключени до 31 декември 2000 г. или до 31 декември 2003 г., са били определени дялове от приходите в размер на 50 %, съответно55 %. Ако приватизацията е била извършена под формата на учредяване на право на строеж (т.е. вместо директна продажба на сградите и земята са били продадени само сградите, а за земята са били учредени права на строеж), заложените в изчислението на задълженията за отчисление приходи от продажбата са се съдържали в цената на сградите и стойността в брой на договорената вноска за отстъпеното право на строеж (член 5, алинея 2).
(20)
През 1995 г. се е оказало, че първоначално планираната форма на приватизация, т.е. продажбата на наемателите, вероятно не би довела до изискваната приватизационна квота от 15 %. С оглед на това кредитната институция Kreditanstalt für Wiederaufbau (наричана по-нататък „KfW“), на която е било поверено управлението на опрощаването на дълговете, е започнала да приема като допустимо също и т.нар. „приватизация в полза на междинни приобретатели“ (9). Съгласно този модел, който е трябвало да бъде прилаган само когато квотата от 15 % по всяка вероятност е нямало да бъде достигната чрез преки приватизационни сделки, жилищните предприятия са могли да продават сгради en bloc на купувачи, които са стопански субекти. За да може да бъде зачетено към приватизационната квота на жилищното предприятие в размер на 15 %, купувачът стопански субект е трябвало да се задължи да санира сградите и да препродаде възможно най-много жилища (но не по-малко една трета) на наемателите (10). Ако след представянето на конкретни предложения за продажба броят на наемателите, проявили интерес към продажбата, се окажел значително под от една трета, купувачът стопански субект е можел да извади 60 % от жилищата от задължението за приватизация и по този начин да ограничи това задължение до приватизацията на една трета от оставащите 40 % от жилищата (11).
NEUWOGES и AHG
(21)
Накрая EBV е бил признат от KfW като меродавна продажба в полза на междинни приобретатели съгласно AHG. Следователно сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е улеснило NEUWOGES при изпълнението на неговите задължения за приватизация съгласно AHG. При все това остава неясно и спорно до каква степен AHG е повлиял на търговските съображения в основата на решението на NEUWOGES да сключи договора, и дали полученото от NEUWOGES опрощаване съгласно AHG трябва да бъде взето предвид при оценката на въпроса дали сделката за продажба с обратен лизинг представлява държавна помощ в полза на BAVARIA.
(22)
Според собствени твърдения NEUWOGES е получило опрощение в общ размер на […] EUR (12). NEUWOGES изтъкна, че е било трудно част от цялото получено опрощаване да бъде отнесена пропорционално към сделката за продажба с обратен лизинг, тъй като съгласно AHG опрощаване е възможно само след като жилищното предприятие е изпълнило изцяло своето задължение за приватизация. Ако обаче частична сума от полученото цялостно опрощаване трябвало да бъде отнесена към определено задължение за приватизация въз основа на дела на тези приватизационни сделки от цялото задължение на NEUWOGES за приватизация, цялостно брутно опрощаване в размер на […] EUR би могло аритметично да бъде отнесено към сделката за продажба с обратен лизинг. От приходите от сделката с BAVARIA […] EUR е трябвало да бъдат отчислени за ETF, така че нетното опрощаване на NEUWOGES се изчислява на […] EUR (13).
2.2. ДОГОВОР ЗА УПРАВЛЕНИЕ (GENERALVERWALTERVERTRAG)
(23)
Също така на 21 януари 1998 г. BAVARIA и NEUWOGES са подписали GVV, по силата на който сградите са отдадени обратно под наем на NEUWOGES. По силата на GVV NEUWOGES продължава да отговаря за управлението и търговското ползване на разглежданите сгради за период от 30 години. Всички приходи от отдаването под наем на сградите остават в полза на NEUWOGES. В замяна на тези права на ползване NEUWOGES се е задължило да заплаща фиксирана месечна наемна вноска в размер на […] EUR ([…] EUR годишно) до приключването на работите по санирането и […] EUR ([…] EUR годишно) за времето след това. Считано от 1 януари 2000 г., тази лизинговият лихвен процент се е увеличил с […] % годишно.
2.3. ДОГОВОР ЗА ОБЩО ФИКСИРАНО ПЛАЩАНЕ (GLOBALPAUSCHALVERTRAG)
(24)
BAVARIA се е задължило да санира разглежданите сгради и за тази цел е сключило с BRG Bau-Regie GmbH (наричано по-нататък „BRG“), което е изцяло притежавано дъщерно дружество на NEUWOGES, договор за общо фиксирано плащане (Globalpauschalvertrag, наричан по-нататък „GVP“). По силата на GPV BAVARIA е плащало на BRG обща фиксирана сума в размер на […] EUR за договорените работи по санирането.
3. ЗАБЕЛЕЖКИ НА ГЕРМАНИЯ
(25)
Германия ограничава отговора си на решението за откриване на процедурата до заявлението, че в настоящия случай няма да взема становище по решението и предоставя това на засегнатите административно-териториални единици - град Нойбранденбург и провинция Берлин.
4. СТАНОВИЩА НА ЗАИНТЕРЕСОВАНИ СТРАНИ
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES твърди, че със сключването на разглежданите договори не е действало като действащ в условията на пазарна икономика стопански субект и затова е създало на BAVARIA икономическо предимство, представляващо държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно изчисленията на NEUWOGES разглежданите договори са довели до загуби в размер на […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност). Според NEUWOGES тези загуби представляват несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ в полза на BAVARIA.
(27)
При преценката на обичайния за пазара характер на разглежданите договори NEUWOGES твърди, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани поотделно (раздел 4.1.1). Що се отнася до отделните договори, NEUWOGES твърди, че нито EBV (раздел 4.1.2), нито GVV (раздел 4.1.3) биха били сключени от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Освен това NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал алтернативен подход (раздел 4.1.4). Накрая NEUWOGES твърди, че предоставеното на BAVARIA предимство представлява прехвърляне на държавни средства, което трябва да бъде приписана на град Нойбранденбург (раздел 4.1.5).
4.1.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(28)
NEUWOGES твърди, че по отношение на въпроса дали разглежданите договори са сключени при пазарни условия, EBV и GVV задължително трябва да бъдат преценявани поотделно. Според NEUWOGES EBV и GVV са юридически самостоятелни договори, които би трябвало да съществуват поотделно. Ако двата договора действително са били замислени като едно цяло, то според NEUWOGES и двата би трябвало да бъдат нотариално заверени; само EBV обаче е нотариално заверен.
(29)
Затова NEUWOGES подхожда индивидуално към двата договора, за да прецени дали техният характер е обичаен за пазара.
4.1.2. Договор за права на строеж върху чужда собственост (Erbbaurechtsvertrag, EBV)
(30)
NEUWOGES застъпва схващането, че по отношение на изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки за разглежданите обекти (сгради и парцели) нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил EBV с BAVARIA на договорената цена. Плащането на таксите за правото на строеж, опрощаването съгласно AHG въз основа на EBV, задължението за саниране и ограничената тръжна процедура не биха могли да променят този извод.
4.1.2.1. Покупна цена
(31)
NEUWOGES припомня, че BAVARIA е заплатило в брой […] EUR за сградите плюс […] EUR като капитализирана вноска за отстъпеното право на строеж върху земята. В двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. общата стойност на обектите (стойността на земята плюс стойността на сградите) е изчислена на […] EUR, съответно на […] EUR. Освен това в двете експертни оценки е изчислена не само общата стойност на обектите, но и поотделно стойността на земята (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR) и стойността на сградите (експертна оценка от 1997 г.: […] EUR, експертна оценка от 2007 г.: […] EUR).
(32)
NEUWOGES е на мнение, че експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. представлява реалистична оценка на стойността на обектите към тогавашния момент (1997/1998 г.) и при сравнения трябва да бъде вземана предвид само действително заплатената от BAVARIA цена за сградите (а не цената за сградите плюс капитализираната вноска за отстъпеното право на строеж върху земята). В съответствие с това NEUWOGES според собственото му мнение е получило сума, превишаваща пазарната цена през разглеждания период (1997/1998 г.) с […] EUR. Дори ако се вземе предвид опрощаването съгласно AHG, платената от BAVARIA цена пак би била с 16 % по-ниска от по-ниската стойност в експертната оценка от 2007 г. Платената от BAVARIA цена е била според NEUWOGES много по-ниска от пазарната цена, така че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел продажба при тази цена.
(33)
В тази връзка NEUWOGES припомня, че съгласно Съобщението на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (14) при определени условия като пазарна цена може да бъде приета покупна цена, която да е до 5 % под пазарната цена, определена в независима експертна оценка. Обратно, като пазарна цена не би могла да бъде приета цена, която и при най-изгодна хипотеза е най-малко 16 % по-ниска от най-ниската оценка.
4.1.2.2. Капитализирана вноска за правата на строеж върху чужда собственост
(34)
NEUWOGES твърди, че за сравнението на платената от BAVARIA цена с изчислените цени в двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. (в които е определена стойността на цялата собственост върху сградите и земята) не трябва да бъдат вземани предвид капитализираните вноски за правото на строеж за първите 30 години. Тъй като капитализираната вноска за правото на строеж се заплаща за учредяването и прехвърлянето на правата на строеж през период от 75 години, а не за прехвърлянето на собствеността върху земята, тя не може да бъде взета под внимание за сравнението между платената цена от BAVARIA за сградите и изчислената цена в една от двете експертни оценки.
4.1.2.3. Опрощаване съгласно AHG
(35)
NEUWOGES заявява също така, че произтичащото от разглежданите договори опрощаване съгласно AHG в размер на […] EUR не трябва да бъде взето предвид при сравнението на платената от BAVARIA цена с определената цена в двете експертни оценки на пазарната стойност. В подкрепа на това твърдение се привеждат следните доводи:
-
Опрощаването съгласно AHG е предимство, предоставено на NEUWOGES от трета страна (KfW), която по никакъв начин не е свързана с купувача. Няма причина даден продавач да приеме цена под пазарната само защото вследствие на трансакцията ще получи някои допълнителни предимства от трета страна.
-
BAVARIA не е поело никакви задължения, произтичащи от AHG, които преди това са били вменени на NEUWOGES и за които следва да се плати възнаграждение под формата на отстъпка от покупната цена. BAVARIA „на хартия“ се е задължило да се опита да продаде няколко жилища на наемателите, но е възложило на NEUWOGES конкретното извършване на приватизацията за собствена сметка. Следователно BAVARIA не е поело истинска отговорност и затова и не е носило отговорност в случай на неуспех на приватизацията.
-
Тъй като опрощаването е било обвързано с изпълнението на задължението на NEUWOGES да приватизира 15 % от своите жилища, а сделката с BAVARIA е покривала само 20 % от всички задължения за приватизация, реално (противно на аритметичното изчисление) не е възможно пропорционално отнасяне на опрощаването съгласно AHG, което е станало благодарение на сделката с BAVARIA. С други думи, ако NEUWOGES не бе изпълнило изцяло своето задължение за приватизация, дружеството не би получило никакво предимство съгласно AHG от сделката с BAVARIA.
-
Във всички случаи сделката за продажба с обратен лизинг е щяла да доведе до положение, при което NEUWOGES е трябвало да отчисли в полза на ETF само сравнително нисък процент (45 % вместо 50 % или 55 %) от приходите, докато несключването на договора и търсенето на друг купувач биха довели до риска от отчисляването на по-голяма част от приходите от продажба в полза на фонда.
-
Във всеки случай NEUWOGES посочва, че в крайна сметка е изпълнило задълженията си за приватизация на 165 %, така че вече предоставеното опрощаване е щяло да бъде потвърдено и без сделката с BAVARIA.
4.1.2.4. Саниране
(36)
Също така NEUWOGES изтъква, че не се е възползвало от извършеното от BAVARIA саниране, тъй като BAVARIA е било собственик на сградите и следователно единственият бенефициер от санирането.
4.1.2.5. Тръжна процедура
(37)
NEUWOGES твърди, че ограничената тръжна процедура през 1997 г. не би могла да се използва като индикатор, че платената от BAVARIA цена е била действително пазарната цена. Тръжната процедура не е била открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна и затова не е достатъчна за определянето на пазарната стойност.
4.1.3. Договор за управление (Generalverwaltervertrag, GVV)
(38)
NEUWOGES посочва, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект от сравнима големина и в сравнимо положение не би сключил GVV, тъй предварително било ясно, че договорът ще доведе до значителни загуби. В подкрепа на това твърдение NEUWOGES по-конкретно посочва, че още от самото начало загубите са били предвидими, понеже изчисленията, на които се е основавал договорът, произтичат от хипотези за бъдещото развитие на пазара на жилища под наем в Нойбранденбург, които са били очевидно твърде оптимистични. Също така NEUWOGES изтъква, че различни предполагаемо подобни договори, приведени от BAVARIA за сравнение, не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV и че NEUWOGES е приел този очевидно неизгоден договор само поради политически причини, които не са от значение за прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
4.1.3.1. GVV при отчитане на пазарните очаквания
(39)
NEUWOGES твърди, че ключовите разпоредби на GVV - фиксирана месечна лизингова вноска, увеличавана ежегодно с […] %, неиндексирано приспадане на разходите в първоначален размер на приблизително […] % (включително […] % риск от несъбиране на наема) и срок от 30 години не отговарят на условията, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би приел. В тази връзка NEUWOGES изтъква следните аргументи:
-
Поради ниския заложен риск от несъбиране на наема в размер на само […] % от нетните приходи от наема NEUWOGES носи финансовия риск за постигането на квота на заетост от минимум […] %.
-
Индексирането на фиксираната лизингова вноска с […] % годишно означава, че NEUWOGES носи финансовия риск, поне от това да не може да налага съответни ежегодни увеличения на наема, съответстващи на този процент.
-
Тъй като разходите не са индексирани, NEUWOGES носи финансовия риск от увеличение на разходите за управление и техническа поддръжка и само едно увеличение на наема над […] % годишно би могло евентуално да компенсира ръста на разходите.
-
С оглед на дългия срок от 30 години тези финансови рискове са значителни.
(40)
Според NEUWOGES от самото начало е било ясно, че тези рискове ще настъпят и ще доведат до големи загуби и следователно нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил договора. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил само договор, който е рентабилен или поне не влече след себе си загуби. NEUWOGES обясни, че GVV би могъл да донесе печалба само тогава, когато би могло разумно да се предположи, че в действителност могат да се постигнат високата квота на заетост, ежегодните увеличения на наема от […] % и стабилните разходи. Според NEUWOGES още при сключването на договора е можело обаче да се предвиди, че средна квота на заетост от […] % не е постижима, че не е възможно увеличение на наема от минимум […] % годишно и че разходите за управление и техническа поддръжка неизбежно ще се увеличават през срока на договора. В подкрепа на тези твърдения NEUWOGES препраща както към прогнозирания спад на населението, така и към пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург и подчертава, че въз основа на тези данни е трябвало да се очакват загуби. Тъй като числеността на населението в Нойбранденбург е бележела спад още преди сключването на разглежданите договори, поне след 1995 г. е имало съществено свръхпредлагане на жилища, като непривлекателните панелни жилища, предмет на договора, са били най-силно засегнати от незаетост и ниски наеми.
(41)
Според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би заложил в изчисленията си по-песимистични очаквания, като например прогнозирани увеличения на наема от […] % до […] %, риск от несъбиране на наема от […] % и индексиране на разходите с […] %. В представен на по-късен етап от NEUWOGES анализ на паричните потоци от 2012 г. е документирано, че въз основа на тези хипотези относно GVV би трябвало да се очаква отрицателен паричен поток от […] EUR (номинална стойност), съответно […] EUR (сконтирана стойност) (15). NEUWOGES изтъква, че тази сума представлява получената от BAVARIA държавна помощ. Допълнително се представят редица варианти на този анализ на паричните потоци, от които е видно, че дори и да са били оправдани по-оптимистични хипотези (като средна квота на незаетост от […] %, годишни увеличения на наема с […] % и ръст на разходите от […] %), прогнозният общ паричен поток също е щял да бъде отрицателен. Според NEUWOGES в резултат на GVV би могла да бъде реализирана печалба само при залагането на, както се твърди, напълно нереалистични хипотези ([…] % квота на незаетост, годишно увеличение на наема с […] %, ръст на разходите от […] %).
4.1.3.2. Договори, използвани за сравнение
(42)
NEUWOGES оспорва, че определени договори за сравними трансакции (договори […] (16), […] (17) и […] (18)) могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV. NEUWOGES не споделя схващането, че договорите са сравними, и изтъква, че те се различават от GVV в следните съществени аспекти:
-
тъй като не са представени доказателства, че е налице достатъчно сходство между икономическото състояние и бъдещите перспективи на градовете, в които се намират недвижимите имоти, за които се отнасят примерните договори, и състоянието и перспективите на Нойбранденбург, не може да се приеме, че като цяло договорите са сравними;
-
индексирането на лизинговата вноска в договорите, служещи за сравнение, се различава чувствително от предвиденото индексиране в GVV (т.е. 1,0 %-1,5 %);
-
нито един от приведените с цел сравнение договори не е подходящ, тъй като обстоятелствата са различни във всеки случай ([…]: задължения за техническа поддръжка при по-ниски разходи, […]: не става въпрос за жилища, а за търговски обекти с квота на незаетост от 0 % при сключването на договора, […]: недвижими имоти в регион с растеж).
(43)
Според NEUWOGES договори за сравнение не могат да докажат обичайния пазарен характер на GVV, а в много по-голяма степен тъкмо обратно - подчертават неговия необичаен за пазара характер, защото съдържат не толкова обременяващи разпоредби, въпреки че икономическите перспективи за съответните обекти са били по-добри.
4.1.3.3. Политически причини
(44)
NEUWOGES твърди, че независимо от това, че GVV е бил без съмнение икономически неизгоден, той е бил сключен по политически причини. NEUWOGES припомня, че причината за предоставяне на държавни помощи не е от значение за правната преценка, и претендира, че именно посочените политически причини доказват, че икономическите съображения не са играели решаваща роля. NEUWOGES заявява, че GVV е бил сключен поради следните причини:
-
бил е оказан силен политически натиск за ускоряване на санирането и приватизацията на жилищния фонд в новите федерални провинции;
-
град Бранденбург се е надявал да противодейства на постоянното намаляване на населението посредством санирането и приватизацията на жилища;.
-
чрез сключването на GVV в комбинация с GPV се е поддържало равнището на инвестициите в Нойбранденбург; спад на инвестициите би оказал значително въздействие върху безработицата в града.
4.1.4. Алтернативи
(45)
В заключение NEUWOGES изтъква, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел алтернативи на разглежданите договори.
(46)
Първо, NEUWOGES посочва, че би трябвало да бъде предпочетена директна продажба, тъй като тя би генерирала печалба, докато при GVV от самото начало е могло да се очакват загуби. Обектите (сгради и парцели) са могли да бъдат продадени на цената, определена в експертните оценки на пазарната стойност, или на по-висока цена. Дори ако даден купувач само беше придобил земята и беше разрушил сградите, тази продажба е щяла да бъде по-рентабилна. NEUWOGES поддържа това мнение и при отчитане на опрощаването съгласно AHG, понеже NEUWOGES е могло да опита да изпълни задълженията си чрез приватизацията на други сгради, а продажбата би била по-рентабилна дори без опрощаването съгласно AHG отколкото сделката за продажба с обратен лизинг. Според NEUWOGES причините да не се прибегне до някоя от тези алтернативи могат да се обяснят с неговите политически задължения.
(47)
Освен това NEUWOGES е на мнение, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би предпочел да финансира сам едно не толкова мащабно саниране, да отдаде под наем сградите без саниране или да събори сградите. NEUWOGES отново обяснява отхвърлянето на тези алтернативи със своите политическите задължения.
(48)
Накрая NEUWOGES счита, че в случай на решение за саниране за NEUWOGES във всеки случай е щяло да бъде по-рентабилно да финансира тези работи по друг начин. Например това е могло да стане чрез кредит, за чието обезпечение град Нойбранденбург да поеме поръчителство, така че условията за кредита са щели да бъдат по-изгодни, отколкото при сделката с BAVARIA.
4.1.5. Държавни средства и приписване на държавата
(49)
NEUWOGES счита, че предполагаемо предимство е предоставено от държавни средства и следва да бъде приписано на държавата.
(50)
Първо, NEUWOGES твърди, че град Нойбранденбург като едноличен собственик на капитала и чрез доминиращото си влияние върху надзорния съвет е упражнил доминиращо влияние върху NEUWOGES. С оглед на тези правоотношения на контрол предполагаемите загуби от сделката за продажба с обратен лизинг са представлявали пропуснати държавни средства.
(51)
Също така NEUWOGES твърди, че в настоящия случай са налице практически всички индикатори за вменяване на държавата: град Нойбранденбург упражнява значително влияние върху NEUWOGES; за NEUWOGES е от изключително важно значение да служи на интересите на града; разглежданата сделка е била сключена поради политически причини и град Нойбранденбург доказано е имал последната дума при сделката за продажба с обратен лизинг.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA отхвърля аргументите на NEUWOGES и заявява, че разглежданите договори са били нормални пазарни трансакции и не са му предоставили предимство. Следователно те не са представлявали държавна помощ. Първо BAVARIA изтъква, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една икономическа цялост (раздел 4.2.1). Второ, според него като цяло при договорите не става въпрос за договори, които нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би сключил (раздел 4.2.2). Трето, посочените от NEUWOGES алтернативи не са били по-благоприятни за NEUWOGES (раздел 4.2.3). Накрая BAVARIA твърди, че не е налице прехвърляне на средства, което може да бъде приписано на държавата (раздел 4.2.4).
4.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(53)
В тази връзка BAVARIA се аргументира, че разглежданите договори следва да бъдат третирани като едно цяло и не могат да бъдат оценявани изолирано един от друг. Според него продажбата и последващото обратно наемане на сградите са две взаимосвързани части на една-единствена сделка. BAVARIA подчертава, че сделката е била предложена като пакет и оценена от NEUWOGES като пакет, както е видно от вътрешния протокол, с който е документиран процесът по намиране на решение от страна на NEUWOGES.
(54)
Следователно, според BAVARIA критерият за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект следва да бъде приложен за сделката като цяло, а не за всеки отделен договор.
4.2.2. Сделката не е предоставила предимство на BAVARIA
(55)
Според BAVARIA възможното съществуване на предимство е изключено още поради самия факт, че NEUWOGES е провело тръжна процедура (дори и тя да е била само с ограничен обхват), за да сондира пазара. BAVARIA твърди, че няма причина за съмнение, че NEUWOGES е избрало икономически най-изгодната оферта.
(56)
Според BAVARIA, за да се установи дали независимо от тръжната процедура действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил сделката, би трябвало да бъде взета предвид особената ситуация на NEUWOGES. NEUWOGES е трябвало да получи капитал и да санира жилищата, за да ги приватизира (при изгодни в бъдеще наеми) и да получи опрощаването съгласно AHG. Затова според BAVARIA действащ в условията на пазарна икономика стопански субект също би сключил сделката в подобна ситуация.
(57)
Що се отнася до разпоредбите на GVV и рисковете, съпътстващи развитието на пазара на недвижимите имоти в Нойбранденбург под очакванията (като например квота на незаетост над прогнозите и пр.), BAVARIA изтъква довода, че рискът желаният наем и квота на заетост да не могат да бъдат постигнати не е бил наложен на NEUWOGES, а всъщност той е останал в предприятието. NEUWOGES е трябвало да понесе последиците също и от евентуално развитие на пазарната конюнктура под очакванията, ако сделката с BAVARIA не беше осъществена.
(58)
Относно отделните разпоредби на GVV BAVARIA твърди, че използваният за изчислението на лизинговия лихвен процент среден наем за м2 е бил малко под стойностите, които е трябвало да бъдат очаквани за Нойбранденбург съгласно индекса на наемите. Освен това BAVARIA подчертава, че в същия индекс на наемите се е очаквало нарастване на наемите след 1 януари 2000 г., така че увеличение на наемите от […] % годишно не е било нереалистично.
(59)
По отношение на EBV BAVARIA подчертава, че изготвените през 1997 г. и 2007 г. експертни оценки на пазарната стойност не могат да бъдат директно сравнявани с EBV, тъй като експертните оценки са се отнасяли за директна продажба, докато EBV е предвиждал продажба на сградите и само учредяване на права на строеж върху земята. Тъй като NEUWOGES е останало собственик на земята, определената в експертните оценки стойност на земята не е можела да бъде взета предвид. Според BAVARIA във всеки случай експертните оценки на пазарната стойност вече не са от значение, тъй като в тях е оценена само теоретичната стойност на обектите, а не тяхната стойност, която действително може да бъде реализирана на пазара.
(60)
Освен това BAVARIA твърди, че трябва да бъде взето предвид и постигнатото със сделката опрощаване на дългове. Една от целите на NEUWOGES при сключването на разглежданата сделка е била постигането на опрощаване съгласно AHG.
(61)
Независимо от конкретните условия на EBV и на GVV според BAVARIA трябва да бъдат взети предвид и предимствата, които NEUWOGES е получило от GPV. BAVARIA твърди, че NEUWOGES е настоявало санирането на жилищата да бъде възложено на неговото дъщерно дружество BRG, като добре е знаело, че NEUWOGES ще получи всички печалби на BRG (то обаче е отговаряло и за покриването на евентуални загуби). На този фон печалбите от договора с BRG за сума в размер на […] EUR трябва да бъдат разглеждани като важно предимство за NEUWOGES.
(62)
По отношение на общата логика на модела сделката за продажба с обратен лизинг BAVARIA накрая посочва, че NEUWOGES естествено е трябвало да върне първоначалната инвестиция на BAVARIA заедно с лихвите. BAVARIA препраща към протокола от вътрешния процес по намиране на решение на NEUWOGES, за да покаже, че NEUWOGES е съзнавало напълно факта, че с лизинговият лихвен процент е трябвало да бъде изплатена първоначалната инвестиция на BAVARIA.
4.2.3. Алтернативи
(63)
Що се отнася до изложените от NEUWOGES алтернативи, които според него са били икономически по-изгодни, BAVARIA твърди, че тези алтернативи не са били на разположение или пък на са били по-изгодни. Първо, що се отнася до предполагаемия вариант за директна продажба на наемателите, според BAVARIA е било много малко вероятно NEUWOGES да продаде несанирани жилища, като същевременно с това то не е разполагало със средствата за финансиране на необходимото саниране. Второ, във връзка с финансирането на санирането с кредит BAVARIA посочва, че NEUWOGES е трябвало да поеме същите рискове и разходи като при сделката с BAVARIA. Освен това директната продажба на санирани жилища на наемателите или на купувач стопански субект не е била привлекателна, понеже би се наложило NEUWOGES да отчисли значителен процент от по-високата цена в полза на ETF.
4.2.4. Държавни средства и приписване на държавата
(64)
В заключение BAVARIA изтъква, че сделката не засяга средства на държавата и не следва бъде приписана на държавата. Според BAVARIA NEUWOGES е нормално предприятие по частното право, което не получава държавни средства нито пряко, нито косвено. Общият контрол, упражняван от надзорния съвет, в който представителите на общината са с най-голям брой, не е достатъчен за приписването на трансакцията на държавата. Аргументът на NEUWOGES, че град Нойбранденбург е оказал натиск върху NEUWOGES да сключи сделката по политически причини не е убедителен.
4.3. ГРАД НОЙБРАНДЕНБУРГ
(65)
Град Нойбранденбург, който е собственик на NEUWOGES, твърди, че разглежданите договори включват държавна помощ. Градът подкрепя приведените от NEUWOGES аргументи и взема самостоятелно становище по редица други въпроси.
4.3.1. Предимство
(66)
Първо, Нойбранденбург е на мнение, че EBV и GVV трябва да бъдат оценявани поотделно, тъй като страните по договорите са ги разграничили старателно както в правен, така и в икономически аспект. Второ, Нойбранденбург препраща към изтъкнатите от NEUWOGES аргументи по отношение на прогнозното намаляване на населението, което действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би отчел. Освен това Нойбранденбург подчертава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би могъл ясно да предвиди високия процент на незаетост. Трето, Нойбранденбург застъпва схващането, че възложеното от BAVARIA саниране е било така лесно изпълнимо, че не е могло да се очакват висок процент на заетост и значителни увеличения на наемите.
(67)
Освен това Нойбранденбург отхвърля и други аргументи на BAVARIA. В частност Нойбранденбург счита, че тръжната процедура не може да бъде ползвана като признак за това, че офертата на BAVARIA е била най-изгодната налична оферта на пазара. Във всеки случай действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би приел офертата на BAVARIA дори и действително да е била най-изгодната оферта на пазара. Що се отнася до предполагаемите алтернативи, Нойбранденбург по същество споделя аргументите на NEUWOGES. По отношение на експертните оценки на пазарната стойност и аргумента на BAVARIA, че не било възможно да бъдат постигнати изчислените цени, Нойбранденбург обяснява, че експертната оценка на пазарната стойност трябва да бъде заложена като параметър за пазарната цена към меродавния момент, тъй като вече не е възможно да се установи цената, която през 1998 г. NEUWOGES действително е можело да се постигне на пазара.
4.3.2. Държавни средства и приписване на държавата
(68)
Град Нойбранденбург смята, че правната сделка трябва да му бъде приписана, тъй като той упражнява достатъчен контрол върху NEUWOGES като цяло и в частност по отношение на сделката за продажба с обратен лизинг.
(69)
Като едноличен собственик на капитала градът по собствени твърдения е имал пълен контрол върху NEUWOGES. Затова управителите на NEUWOGES трябвало да изпълняват нарежданията на града. Освен това осем от десетте членове на надзорния съвет на NEUWOGES са представители на града, така че той разполага с допълнителен механизъм за контрол. Съгласно законодателството за общините град Нойбранденбург е бил задължен да гарантира, че може да упражнява съответно влияние върху NEUWOGES.
(70)
Във връзка с разглежданата сделка град Нойбранденбург обяснява, че не само е имал възможност за упражняване на контрол, но и действително е упражнявал такъв контрол при тази сделка. Нойбранденбург смята, че между другото от протоколите на надзорния съвет е видна тясната обвързаност на представителите на града и че преди сключването на сделката е било необходимо решение на надзорния съвет. По отношение на условията на сделката Нойбранденбург посочва, че градът е изисквал да бъдат защитени политическите интереси на общината.
(71)
В резюме град Нойбранденбург констатира, че контролът на града върху сделката за продажба с обратен лизинг, както и неговата отговорност за това се доказват от фактите, така че сделката следва да му бъде приписана.
4.4. ФЕДЕРАЛНА ПРОВИНЦИЯ БЕРЛИН
(72)
Федерална провинция Берлин, която е тясно свързана с BAVARIA (19), твърди, че разглежданите договори не съдържат елемент на помощ, тъй като за BAVARIA не било създадено предимство.
4.4.1. Предимство
(73)
Първо, Берлин изтъква довода, че разглежданите договори трябва да бъдат разглеждани като една-единствена сделка, тъй като те са допълващи се части на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг. Според провинцията NEUWOGES също ги е третирало като едно цяло.
(74)
По отношение на критерия за действащ в условията на пазарна икономика стопански субект Берлин препраща към обстоятелството, че с оглед на икономическото състояние на NEUWOGES през разглеждания период (1997/1998 г.) и вида на целевата сделка (приватизация в съответствие с условията за опрощаване съгласно AHG, саниране на жилищния му фонд, запазване на управлението върху неговите обекти, запазване на социалнопоносими наеми) BAVARIA е предложило балансирано решение.
(75)
По-специално по отношение на EBV Берлин изтъква, че първо, тръжната процедура на NEUWOGES показва, че NEUWOGES е счело офертата на BAVARIA за най-изгодната налична на пазара към въпросния момент (1997/1998 г.) оферта за финансиране. Второ, Берлин твърди, че опрощаването съгласно AHG трябва да бъде взето предвид, тъй като изпълнението на задължението за приватизация по реда на AHG е било много важно желание на NEUWOGES. Трето, Берлин акцентира, че продажбата срещу относително ниска цена (чрез избор на обвързано с административни условия за саниране отчуждаване вместо отчуждаване след приключване на самостоятелно извършени работи по саниране) е била в икономически интерес на NEUWOGES, защото по-ниската цена означавала, че в полза на ETF е трябвало да бъде отчислена по-ниска сума.
(76)
По отношение на GVV Берлин посочва, че, първо, договорите за сравнение показва, че нито срокът на договора, нито индексирането на лизинговата вноска с […] % годишно са били необичайни. Второ, с оглед на изчислимото към тогавашния момент (1997/1998 г.) средно ниво на инфлацията индексирането е било оправдано. Трето, наемът за м2 е бил в рамките на валидния индекс на наемите за Нойбранденбург.
4.4.2. Държавни средства и приписване на държавата
(77)
Подобно на BAVARIA провинция Берлин аргументира, че град Нойбранденбург не предоставя средства на NEUWOGES. Всъщност на разположение на NEUWOGES са само реализираните от самите него приходи, върху които общинските служби нямат пряк контрол.
(78)
По отношение на приписването на държавата Берлин смята за не много логично, че град Нойбранденбург е решил да предостави помощ на фонд за недвижими имоти от Берлин в ущърб на собственото си местно дружество за жилищно строителство. Освен това според него няма достатъчно признаци за това град Нойбранденбург да иска да му бъде приписано сключването на договорите.
5. ОСНОВАНИЯ ЗА ОТКРИВАНЕТО НА ОФИЦИАЛНАТА ПРОЦЕДУРА ПО РАЗСЛЕДВАНЕ
(79)
В решението си за откриване на официалната процедура по разследване Комисията представи своето предварително становище по редица въпроса и покани заинтересованите страни да представят сведения най-вече относно три въпроса.
(80)
Първо, Комисията временно прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като съвкупност, а не поотделно, тъй като и двата договора са съставна част от лизинг на недвижими имоти под формата на сделка за продажба с обратен лизинг (20). Затова оценката на възможно икономическо предимство се е основала на анализа на приходите, които през 1998 г. NEUWOGES е можело да очаква от съвместното сключване на EBV и на GVV (21).
(81)
Относно EBV Комисията изтъкна по-специално два въпроса:
-
първо, трябва да бъде изяснено дали опрощаването съгласно AHG трябвало да бъде включено в оценката (22);
-
второ, Комисията поиска допълнителна информация относно разликите в експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г., тъй като според нея без допълнително уточнение не може да се установи коя от тези експертни оценки евентуално отразява действителната пазарна стойност на недвижимите имоти през 1997/1998 г. (23).
(82)
По отношение на GVV Комисията подчертава първо, че от договорите за сравнение е видно, че договорените между NEUWOGES и BAVARIA условия не са били необичайни за пазара към тогавашния момент (1997/1998 г.) (24). На второ място Комисията твърди, че проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура доказва, че NEUWOGES е имало възможността да се осведоми на пазара и да вземе икономически рационално решение (25). На трето място Комисията изтъкна факта, че договорените наеми за 2008 г. действително са отговаряли на средния наем в разглеждания район на града през 2008 г. и са били само малко по-ниски (26).
(83)
Въпреки че всички тези фактори говорят в подкрепа на обичайния пазарен характер на GVV, Комисията поиска допълнителна информация относно очакванията на участниците в пазара на недвижими имоти през 1998 г., за да може да провери по-задълбочено съответните доводи (27).
(84)
Накрая Комисията разгледа представения от NEUWOGES анализ на паричните потоци и в крайна сметка стигна до извода, че поради методологически недостатъци този анализ не може да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (28).
(85)
Затова Комисията стигна до резултата, че въз основа на представената информация не би могла да докаже икономическо предимство в полза на BAVARIA (29). Тя обаче изрази намерението си да провери по-задълбочено аргументите на пазарните участници и помоли всички заинтересовани страни за представянето на допълнителна целесъобразна информация (30).
6. НАЦИОНАЛНИ СЪДЕБНИ ПРОИЗВОДСТВА
(86)
На 28 ноември 2008 г. LG Rostock оповести решението си в първоинстанционното производство между BAVARIA и NEUWOGES. BAVARIA е подало иска, тъй като след октомври 2006 г. NEUWOGES е отказало плащането на договорената в GVV месечна лизингова вноска с мотива, че договорът е нищожен, понеже съдържа неправомерна държавна помощ.
(87)
В решението си LG Rostock първо прие, че EBV и GVV трябва да бъдат разглеждани като едно цяло, а не поотделно, тъй като двата договора били съставна част на една и съща сделка за продажба с обратен лизинг (31).
(88)
По отношение на EBV LG Rostock определи първо за първите 30 години от срока на действие на EBV годишната вноска за правото на строеж; тя възлизаше на […] % годишно. LG Rostock застъпи схващането, че това не представлява несъразмерно ниско възнаграждение, тъй като NEUWOGES е получило авансово вноската за правото на строеж за първите 30 години и е могло да я инвестира доходоносно, което не е било възможно да стане при ежегодно плащане (32).
(89)
Освен това LG Rostock установи, че постигнатото от NEUWOGES благодарение на сделката за продажба с обратен лизинг освобождаване от стари дългове е трябвало да бъде отчетено в пълен размер, тъй като тази сделка е създала предпоставки за освобождаването от стари дългове (33). Ако сумата на освобождаването от дългове се прибави към покупната цена на сградите, така получената стойност е само 16 % под посочената стойност в експертните оценки на пазарната стойност на сградите от 2007 г. и следователно не е непропорционална на стойността на сградите (34). Накрая LG Rostock посочва, че NEUWOGES е имало интерес от ниска покупна цена, тъй като вследствие на по-ниската покупна цена са щели да се намалят общият обем на инвестициите на BAVARIA и съответния лизингов лихвен процент (35). Освен това LG Rostock установи, че по-ниска покупна цена е по-изгодна и затова, защото задълженията на NEUWOGES за плащане към ETF са зависели от приходите от продажба (36).
(90)
По отношение на GVV LG Rostock беше на мнение, че, първо, при лизинговите сделки с недвижими имоти 30-годишен срок на договор не е нещо необичайно (37). На второ място съдът изрази становище, че договорената лизингова вноска в първоначален размер от […] EUR/м2 не е била несъразмерна спрямо средните наеми за сравними сгради през разглеждания период (1997/1998 г.) (38). Също така съдът заключи, че с оглед на инфлацията между 1970 г. и 1998 г. (т.е. средно 3,52 % годишно) годишното увеличение на лизинговата вноска с […] % е оправдано (39). Освен това LG Rostock посочи, че действителното развитие на наемните цени в засегнатите квартали през първите 10 години от срока на договора отговаря на предвиденото в него увеличение. На трето място, LG Rostock изтъкна довода, че разходите за управление и техническа поддръжка са изчислени в съответствие с действащите законови разпоредби и по никакъв начин не дават основание да се приеме съществуването на предимство в полза на BAVARIA (40).
(91)
По отношение на риска от несъбиране на наема от […] % LG Rostock счете, че лизингополучателят във всяко лизингово правоотношение трябва да носи риска дали действително ще може да ползва предоставената му за ползване вещ така, както е предвидено (41). LG Rostock подкрепи този извод с аргумента, че нито една кредитна институция не би поела отговорност за това, че финансираният недвижим имот ще може да бъде ползван както е планирано.
(92)
Накрая LG Rostock сравни средната, получена в резултат на сделката за продажба с обратен лизинг с лизингова вноска с лихвените проценти по традиционни кредити. Тъй като средногодишният лизингов лихвен процент възлиза на […] % годишно, според LG Rostock това не е било несъразмерно спрямо очакваното развитие на лихвите за строителния капитал, тъй като те биха могли да възлизат максимум на 10 % годишно (42).
(93)
В резюме LG Rostock заключи, че на BAVARIA не е било предоставено предимство, тъй като и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би сключил разглежданите договори (43).
(94)
NEUWOGES е обжалвало това решение. Делото пред OLG Rostock все още не е приключило.
(95)
Освен това BAVARIA заведе производство пред VG Greifswald, за да издейства по съдебен път достъп до всички отнасящи се до тези договори писмени материали на NEUWOGES и на град Нойбранденбург. BAVARIA обясни, че преди това се е опитало да получи подобна справка въз основа на заявление по реда на Закона за свобода на информацията (Informationsfreiheitsgesetz), което обаче е било отхвърлено от град Нойбранденбург с аргумента, че BAVARIA вече е имало достъп до всички важни документи в рамките на производствата пред LG/OLG Rostock и Европейската комисия (44). Производството пред VG Greifswald също все още не е приключило.
7. ОЦЕНКА НА МЯРКАТА
7.1. НАЛИЧИЕ НА ПОМОЩ СЪГЛАСНО ЧЛЕН 107, ПАРАГРАФ 1 ОТ ДФЕС
(96)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС „всяка помощ, предоставена от държава членка или чрез ресурси на държава членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите членки, е несъвместима с общия пазар“. Следователно, за да бъде определена като държавна помощ, мярката трябва да отговаря на изброените по-долу четири кумулативни условия:
а)
мярката предоставя на предприятие селективно икономическо предимство;
б)
мярката може да бъде приписана на държавата и е финансирана с държавни ресурси;
в)
мярката нарушава или застрашава да наруши конкуренцията;
г)
мярката може да засегне търговията между държавите членки.
7.1.1. Селективно предимство в полза на предприятие: общи принципи
(97)
Съгласно установената съдебна практика на Съда условията, които дадена мярка трябва да изпълнява, за да попадне в обхвата на понятието „помощ“ по смисъла на член 107 от ДФЕС, не са изпълнени, когато предприятието бенефициер би могло да получи същото предимство, което му е предоставено от държавни ресурси, при обстоятелства, които съответстват на нормалните пазарни условия. За преценката на въпроса дали същата мярка при нормални пазарни условия би била предприета от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който се намира във възможно най-подобното състояние като държавата, трябва да бъдат взети предвид само предимствата и задълженията, свързани с качеството на държавата като съдружник, но не и онези, които произтичат за него в качеството на носител на публичната власт (45).
(98)
Следователно приложимостта на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект в крайна сметка зависи от това дали засегнатата държава членка в качеството ѝ на стопански оператор, а не носител на публичната власт, предоставя икономическо предимство на предприятие. Затова когато в рамките на административно производство държава членка се позове на този принцип, при съмнения тя трябва еднозначно и с помощта на обективни и проверуеми доказателства да докаже, че е предприела мярката в качеството си на стопански оператор. От тези доказателства трябва ясно да се вижда, че преди или едновременно с предоставянето на икономическото предимство засегнатата държава членка е решила да влезе в ролята на стопански оператор посредством действително приведената в действие мярка. В този смисъл може по-специално да са нужни доказателства, които да покажат, че това решение се основава на икономически преценки, сравними с онези, които действащ в условията на пазарна икономика стопански субект във възможно най-подобна ситуация като засегнатата държава членка би предприел преди съответното капиталовложение, за да определи неговата бъдеща рентабилност.
(99)
Противно на това икономическите оценки, изготвени след предоставянето на това предимство, ретроспективното установяване на действителната рентабилност на извършеното от засегнатата държава членка капиталовложение или по-късните оправдания на действително избрания начин на процедиране не са достатъчни, за да се докаже, че тази държава членки преди или едновременно с това предоставяне е взела подобно решение в качеството на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект (46).
(100)
От гореизложеното следва първо, че представените от страните по договора документи, съставени след постановяването на мярката, не могат да бъдат взети предвид в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(101)
Второ, от гореизложеното следва, че влиянието на AHG върху финансовото състояние на NEUWOGES също не може да бъде отчетено в настоящия случай при проверката на спазването на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Наистина с AHG е преследвана политическа цел и са били допустими само ограничена категория от предприятия (член 2 от AHG). Законът не би бил приложим по отношение на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
7.1.2. Структура на оценката по настоящото дело
(102)
За да се установи дали посредством разглежданите договори на BAVARIA е било предоставено предимство, трябва да се провери дали тези договори съответстват на договори, с които би се ангажирал действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в подобна ситуация като NEUWOGES.
(103)
Проверката на Комисията се осъществява на три етапа. На първия етап се анализират финансовите последици от сделката върху NEUWOGES, за да се установи какви печалби е могло да очаква предприятието (раздел 7.2). На втория етап сделката за продажба с обратен лизинг се сравнява с други алтернативи като например директна продажба, за да се установи дали евентуални алтернативи биха били икономически по-привлекателни в икономически план (раздел 7.3). На третия етап се извършва сравнителен анализ, като разглежданата сделка се сравнява с подобни сделки за продажба с обратен лизинг, сключени към същия момент, анализират се резултатите от проведена от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и се сравняват условията на сделката с обичайните лихвени проценти по други сделки за финансиране към разглеждания момент (края на 1997 г./началото на 1998 г.) (раздел 7.4). Тези три етапа на анализ позволяват в своята цялост да се направи заключение извод за това дали подходът на NEUWOGES е действал като стопански субект в условията на пазарна икономика.
7.2. ФИНАНСОВИ ПОСЛЕДИЦИ ОТ СДЕЛКАТА ЗА NEUWOGES
(104)
Първият етап при анализа на финансовите последици от разглежданата сделка се състои в определянето на вида на сделката. В този случай основно става дума за въпроса дали двата сключени между NEUWOGES и BAVARIA договора представляват две части на една и съща интегрирана сделка или дали те трябва да бъдат разглеждани като две отделни трансакции (раздел 7.2.1). Второ, за да може да бъде извършена адекватна оценка на финансовите последици от сделката за NEUWOGES, се проучват особеностите на сделката за продажба с обратен лизинг (раздел 7.2.2). След обстоен отделен анализ на финансовите последици на EBV (раздел 7.2.3) и на GVV (раздел 7.2.4) следва цялостен анализ на очакваната за NEUWOGES рентабилност от сделката (раздел 7.2.5).
7.2.1. Обща срещу индивидуална оценка на разглежданите договори
(105)
Първо, следва да се припомни, че както в решението за откриване на процедурата на Комисията, така и в решението на LG Rostock се застъпва мнението, че двата разглеждани договора трябва да бъдат оценявани като едно цяло (47). Официалната процедура по разследване потвърди тази констатация поради следните причини:
а)
двата договора са взаимодопълващи се части на една-единствена сделка за продажба с обратен лизинг. В съставената от BAVARIA брошура, в която се рекламира неговият специален модел за продажба с обратен лизинг, се обръща внимание, че сделката се изпълнява чрез два договора, като единият регламентира продажбата, а другият обратното наемане (48). В по-нататъшните препратки двата договора навсякъде се разглеждат като обща сделка;
б)
договорите са сключени на 21 януари 1998 г., т.е. на една и съща дата, и препращат един към друг (49), което указва тяхната тясна връзка и факта, че нито един от двата договора не би бил сключен без другия;
в)
както е видно от първоначално представеното от NEUWOGES изчисление на цената на BAVARIA, условията на договорите са неразривно свързани помежду им (50). Размерът на авансовото плащане в брой е зависело от дължимата ежемесечно от NEUWOGES лизингова вноска и направената от BAVARIA инвестиция в санирането на сградите. При всяка сделка за продажба с обратен лизинг лизинговата вноска трябва да изплати първоначалната инвестиция на лизингодателя. Това означава, че в случай на различни разпоредби на GVV числата в EBV също биха се променили и обратно (51).
г)
От протоколите от заседанията на надзорния съвет на NEUWOGES е видно, че за NEUWOGES двата договора винаги са били съставна част на една и съща сделка (52). Например в проекторешенията на надзорния съвет от 30 октомври 1997 г. и 16 декември 1997 г. ясно е установено, че финансирането на покупната цена от купувача ще стане посредством лизингов модел. Това показва, че NEUWOGES много добре е осъзнавал връзката между EBV и GVV. Също на заседанието от 16 декември 1997 г. ръководството на NEUWOGES е заявило пред надзорния съвет, че договореното с BAVARIA плащане било цената, която можела да бъде постигната за този „пакет“, и че „пакетът“ криел някои рискове за предприятието, които обаче били поносими. Споменаването на „пакета“ и свързания с него риск отново доказва, че двата договора са били разглеждани като една-единствена сделка.
(106)
Доводите на NEUWOGES относно липсата на нотариална заверка на един от разглежданите договори са неубедителни. Като основен аргумент NEUWOGES изтъква, че тази липсваща нотариална заверка доказвала намерението на страните по договора да сключат два отделни, независими един от друг договора. Комисията посочва, че държавните мерки могат да имат различна форма и затова трябва да се оценяват в зависимост от техните последици, така че не може да се изключи възможността няколко последователни държавни мерки да бъдат разглеждани като една-единствена мярка за целите на прилагането на член 107, параграф 1 от ДФЕС. По-специално такъв може да бъде случаят, когато последователни мерки са така тясно свързани една с друга, и по-специално с оглед на тяхната времева последователност, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на осъществяването им по такъв начин, че е невъзможно да бъдат отделени една от друга (53). Следователно понятието за една-единствена сделка е по-широко дефинирано в законодателството на Съюза, за държавната помощ, отколкото в германското договорно право. Изложените съждения в съображение 105 показват, че разглежданите договори - що се отнася до тяхната последователност във времето, тяхната цел и състоянието на предприятието към момента на сключването им - следва да бъдат считани за една-единствена сделка съгласно законодателството на Съюза, в областта на държавната помощ.
7.2.2. Контекст: структура на сделката за продажба с обратен лизинг
(107)
Сделката между BAVARIA и NEUWOGES се основава на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA. Той предвижда купувачът (BAVARIA) да финансира своята първоначална инвестиция посредством обратно предоставяне под наем на придобитите сгради на продавача (NEUWOGES). За определянето на размера на инвестицията и на съответните лизингови лихвени проценти лизинговият модел използва проста формула, съгласно която размерът на инвестицията се изчислява чрез деление на номиналното годишно лизингово плащане на лизингов лихвен процент (в %):
На свой ред лизинговият лихвен процент се получава от комбинация на срока на договора, индексирането на лизинговата вноска и остатъчната стойност на сградите:
Лизингов лихвен процент (в %):
Срок: 25 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Срок: 30 години
Остатъчна стойност (в %)
Индексиране
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Следователно размерът на инвестицията зависи както от лизинговия лихвен процент, така и от месечните лизингови плащания и обратно. След като страните по договора са установили референтните стойности (срок, годишна индексация, остатъчна стойност) и целевият общ размер на инвестицията или планираните месечни лизингови плащания, могат да бъдат изчислени липсващите параметри. Съгласно формулата от по-краткия срок, по-малката остатъчна стойност, по-ниската индексация или по-малките номинални месечни плащания се получава по-малък общ размер на инвестицията.
(109)
След определяне на общия размер на инвестицията се приспадат разходите за саниране и данъци, както и другите евентуални разходи. Остатъкът от сумата съответства на покупната цена. При сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA при покупната цена (авансово плащане в брой) не се прави разлика между платената цена за собствеността върху сградите и таксите за правото на строеж.
Изчисление за сделката между BAVARIA и NEUWOGES
Общ размер на инвестицията
[…] EUR
Саниране
[…] EUR
Данъци и такси
[…] EUR
Приватизационно възнаграждение
[…] EUR
Покупна цена
[…] EUR
(110)
Разглежданата сделка за продажба с обратен лизинг се състои от два елемента - EBV и GVV; те на свой ред са свързани с GPV. Финансовите последици от EBV, GVV и GPV за NEUWOGES следва да се оценят в този контекст.
7.2.3. Определяне на очакваните финансови последици от EBV за NEUWOGES
(111)
Основните елементи на EBV са продажбата на сградите и учредяването на права на строеж върху земята, на които се намират сградите, за срок от 75 години. BAVARIA е поело задължение за плащане в общ размер на […] EUR в полза на NEUWOGES, от които […] EUR капитализирана вноска за правото на строеж върху земята за периода до 31 декември 2028 г. и […] EUR като покупна цена за сградите (54). Освен това, считано от 1 януари 2029 г., BAVARIA трябва да плаща в продължение на 10 години годишна вноска за правото на строеж в размер на […] % от тогавашната стойност на земята, т.е. […] EUR/м2, съответно […] EUR годишно (55). За остатъка от срока на EBV - считано 2039 г. до края на 2073 г. - е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] % (56).
(112)
Допълнително към покупката на сградите и придобиването на правата на строеж върху съответните парцели BAVARIA се е задължило да санира сградите и е одобрило сключването на договор с BRG, дъщерно дружество на NEUWOGES, за изпълнението на строителните работи.
(113)
При определянето на размера на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена в рамките на EBV страните по договора са заложили месечно лизингово плащане в размер на […] EUR/м2, индексация с […] % годишно, остатъчна стойност на сградите от […] % (която трябва да бъде платена от NEUWOGES след изтичане на сключения за 75 години договор за учредяване на правата на строеж въз основа на експертна оценка, която трябва да бъде изготвена към съответния момент), както и 30-годишен срок за обратното предоставяне под наем (57). Полученият въз основа на тези хипотези общ размер на инвестицията възлиза на […] млн. EUR (58). След приспадане на разходите за саниране в размер на […] EUR, на разходите за приватизация в размер на […] EUR, както и данъците/таксите в размер на […] EUR продажната цена възлиза на […] EUR (59).
(114)
След това тази крайна цена е разбита на цена за сградите ([…] % = […] EUR) и капитализирана вноска за правото на строеж върху земята ([…] % = […] EUR) (60). Полагащите се за земята и за сградите суми не са изчислени отделно, а съответно като дял от общата продажна цена.
(115)
Следователно първите предимства, възникнали за NEUWOGES от сделката, са били плащането в брой в размер на […] EUR и постъпленията от дължимите от BAVARIA след изтичане на 30 години вноски за правото на строеж.
7.2.3.1. Други фактори
Приватизационно възнаграждение
(116)
Първо трябва да се установи, че във всеки случай извършените от BAVARIA като приватизационно възнаграждение плащания в брой в полза на NEUWOGES в размер на […] EUR трябва да бъдат взети предвид.
(117)
Като купувач на сградите и титуляр на правото на строеж върху земята съгласно разглежданите договори BAVARIA е трябвало да положи ясно предписани усилия за продажба на част от жилищата в полза на наемателите. Това условие е било договорно регламентирано, така че продажбата е могла да бъде призната като „приватизация в полза на междинни приобретатели“ за целите на AHG. Съгласно този закон купувач стопански субект е трябвало да положи усилия да продаде на наемателите възможно най-голяма част, но минимум 1/3 от получения в рамките на сделката жилищен фонд (61). В рамките на това задължение е трябвало да бъдат положени също и усилия за информиране на наемателите относно съществуващите за тях възможности и за проучване на техния интерес от закупуване на жилища. Задължението за полагане на съответните усилия е било прехвърлено обратно на NEUWOGES съгласно EBV (част V, членове 1-3). Освен това е било договорено NEUWOGES да получи за целта възнаграждение в размер на […] EUR/м2, с което общото възнаграждение за приватизационните усилия е възлязло на […] EUR.
(118)
Първоначално не е било планирано NEUWOGES да получи възнаграждение за своите приватизационни усилия; платената по-късно отделно като възнаграждение за приватизационните усилия сума първоначално е била просто част от планираната продажна цена (62). В действителност за BAVARIA не е имало смисъл да плаща възнаграждение на NEUWOGES за дейности, от които BAVARIA не е имало никакъв икономически интерес. Предоставянето на опрощаване съгласно AHG, обвързано с условието за приватизационни усилия, е било от икономически интерес само за NEUWOGES.
(119)
Възнаграждението за приватизационните усилия обаче впоследствие е било приспаднато от продажната цена и вместо това изплатено под формата на отделно плащане. Причината за това вероятно се е кореняла в обстоятелството, че, ако беше останала част от продажната цена, разглежданата сума е щяла да подлежи за задължението за отчисляване в полза на ETF. Платената продажна цена от BAVARIA на NEUWOGES е била намалена със съответната сума. Според BAVARIA от икономическа гледна точка това с нищо не променя ситуацията. NEUWOGES е получило от BAVARIA точно същата сума, която би получило, ако не е било договорено отделно приватизационно възнаграждение. В действителност NEUWOGES само е добавило приватизационните плащания към очакваните приходи от сделката за продажба с обратен лизинг (63).
(120)
Отчитането на тези плащания като отделно възнаграждение, а не като част от продажната цена за NEUWOGES е било от значение само с оглед на AHG. Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 101), действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би взел под внимание AHG. Обстоятелството, че NEUWOGES е положило приватизационни усилия и е вложило ресурси в това, е без значение в настоящия контекст. Действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, който не действа в контекста на AHG, не би положил приватизационни усилия, поради което те не могат да бъдат взети предвид при прилагането на критерия за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(121)
Съответно платеното от BAVARIA на NEUWOGES възнаграждение за приватизационните усилия трябва да се разглежда като важно предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде добавено към продажната цена, за да се определят цялостните финансовите последици от сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES.
Саниране
(122)
Извършеното в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг саниране е имало допълнителни финансови последици за NEUWOGES. Трябва да се припомни, че разходите за саниране са били непосредствено свързани с плащането от BAVARIA на NEUWOGES съгласно EBV, получено, като от общия размер на инвестицията се приспаднат разходите, включително разходите за саниране (вж. съображение 109). Другояче казано: колкото са по-високи разходите за саниране, толкова по-ниска е покупната цена. Поради тази причина при алтернативно изчисление на трансакцията, в което са заложени по-ниски наеми, по-ниска индексация и следователно значително по-ниски лизингови лихвени проценти, въпреки това покупната цена продължава да превишава договорената в EBV цена; на първо място това се е дължало на обстоятелството, че в това алтернативно изчисление са били заложени значително по-ниски разходи за саниране, отколкото са били последно договорени между BAVARIA и BRG (64).
(123)
С оглед на това следва да се отбележи, че фиксираната сума, платена от BAVARIA на BRG, 100 % дъщерно дружество на NEUWOGES, съгласно GPV за работите по саниране, значително е превишавала първоначалните прогнозирани от NEUWOGES разходи за саниране (65). Докато в първоначалната си прогноза NEUWOGES е определило разходите в общ размер на […] EUR, съответно […] EUR/м2, договорената накрая между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането е възлизала на […] EUR, съответно на […] EUR/м2. Другояче казано: договорените разходи са превишили първоначалните прогнозни разходи с […] EUR, съответно с […] %. Значително по-голямата договорена фиксирана сума на разходите е намалила чувствително платената съгласно EBV от BAVARIA на NEUWOGES покупна цена.
(124)
Не беше посочено обяснение за разликата между първоначалната прогноза на разходите и договорената фиксирана сума. Това е още по-изненадващо, след като NEUWOGES първоначално е определило прогнозните разходи за саниране в размер на средно […] EUR/м2 като „обичайни[]“ (66). Също и в представената от NEUWOGES експертна оценка Между саниране и събаряне: панелното строителство в новите федерални провинции (наричана по-нататък „експертната оценка Pestel“) разходите за саниране, подобно на санирането, извършено от BRG, се изчисляват на […] EUR/м2 до […] EUR/м2 (67). Като собственик и управител на сградите NEUWOGES е било добре запознато с потребностите от саниране и е трудно да се разбере защо те са били така драстично подценени.
(125)
Разходите за саниране трябва да бъдат взети предвид при определянето на финансовите последици от EBV. Първо, очевидно е, че за BAVARIA не е бил важен размерът на разходите за фактуриране, които BRG, дъщерното дружество на NEUWOGES, е щяло да фактурира, тъй като всички допълнителни разходи за саниране просто са щели да бъдат включени в покупната цена. Същевременно NEUWOGES е имало очевиден икономически интерес от това BAVARIA да сключи с BRG договор за извършването на работите по санирането и част от продажната цена да бъде отнесена към разходите за саниране. Последното съждение се е основавало на факта, че печалбата, реализирана от дъщерното дружество на NEUWOGES, не е подлежала на задължението за отчисление съгласно AHG. Според собствените прогнози печалбата, реализирана от BRG (и следователно от NEUWOGES) от санирането, извършено от BAVARIA, е възлизала на […] EUR (68). Тази печалба представлява непосредствено предимство за NEUWOGES, което трябва да бъде взето предвид. Действително, за да оправдае продажната цена, и ръководството на NEUWOGES се позовава на сключения с BRG договор за извършването на работите по санирането (69).
Вноска за правото на строеж върху земята
(126)
Що се отнася до вноската за правото на строеж, тук трябва да бъде разгледан доводът на NEUWOGES, че за първите 30 години BAVARIA de facto не трябва да извършва плащания, тъй като капитализираната вноска за правото на строеж е била включена в продажната цена. Въпросът дали вноската за правото на строеж се заплаща ежегодно или предварително като капитализирана вноска за правото на строеж, е почти без значение за оценката, която трябва да бъде извършена. Няма признаци за това, че подобно споразумение е било неразумно; то само е било израз на предпочитанието на NEUWOGES в полза на предварителното плащане.
(127)
Накрая не бива да се забравя, че и след изтичането на срока на GVV BAVARIA е задължено да плаща вноската за правото на строеж върху земята. Считано от 1 януари 2029 г. в продължение на 10 години BAVARIA трябва да плаща вноска за правото на строеж в размер на […] % от настоящата стойност на земята, т.е. […] EUR/m2. За остатъчния срок е предвидена актуализация на вноската за правото на строеж спрямо индекса на общите разходи за издръжка, в случай че той се промени с повече от […] %. Ако за улеснение се приеме, че индексът на общите разходи за издръжка няма да се колебае, тези бъдещи плащания би трябвало да бъдат изчислени с номинална стойност от […] EUR. При цялостна оценка сконтираната към 1998 г. стойност на тези бъдещи плащания също трябва да бъде разгледана като част от полученото от NEUWOGES предимство.
7.2.3.2. Заключения
(128)
Тук трябва да се припомни, че анализът по-горе имаше за цел възможно най-точното определяне на финансовите последици от EBV за NEUWOGES. От анализа е видно, че получените от NEUWOGES съответни предимства включват следното:
а)
платената от BAVARIA сума в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните от санирането печалби ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за правото на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност от […] EUR).
7.2.4. Определяне на очакваните финансови последици на GVV за NEUWOGES
(129)
Съгласно GVV за управлението на разглежданите сгради отговаря NEUWOGES. На NEUWOGES се полагат всички постъпления от отдаването под наем на жилищата и търговските обекти. В замяна на това то трябва да плаща на собственика (BAVARIA) фиксирана месечна лизингова вноска, определена в размер на […] EUR до приключване на работите по санирането и на […] EUR за времето след това (член 3 от GVV). Срокът на договора е 30-годишен, считано от приключването на работите по санирането (член 2, алинея 1). Месечната лизингова вноска се индексира с […] % годишно (член 4, алинея 2). Цел на анализа по-долу е определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES.
7.2.4.1. Контекст (изчисления)
(130)
Месечната лизингова вноска се получава чрез умножение на очаквания нетен наем за м2 и за месец - след изваждане на административните разходи, разходите за техническа поддръжка и риска от несъбиране на наема - по броя на наличните квадратни метри (70). Така ключовите хипотези се отнасят до очаквания нетен наем за м2 и на месец, както и до очакваните разходи. В GVV страните са изходили от нетен наем в размер на […] EUR/м2 след санирането и разходи в размер на […] EUR/м2; съответно месечната лизингова вноска е определена в размер на […] EUR/м2 (71).
(131)
NEUWOGES е имало възможност да определя конкретните параметри, които накрая са били заложени в GVV (72). То е имало възможността да определи точно дължимите от него през срока на договора месечни плащания, както и приходите от продажба посредством определяне на различен размер на наема или на по-висока индексация (73). Съществувало е пряко съотношение между поемането на по-голям или на по-малък риск чрез установяване на определен лизингов лихвен процент (например чрез определяне на различен размер на наема, различна индексация и различни разходи) и на получените плащания под формата на продажната цена. Така например съгласно извършено от BAVARIA алтернативно изчисление, при което е заложена индексация от 2,0 %, размер на наема от […] EUR, и следователно лизингова цена от […] EUR, месечната лизингова вноска би възлизала на […] EUR вместо на […] EUR (74). Естествено и продажната цена би била по-ниска.
7.2.4.2. Анализ на финансовите последици
Общи съображения
(132)
При определянето на финансовите последици от GVV за NEUWOGES следва да бъдат взети предвид две съображения: първо, лизинговата вноска се изчислява на база квадратен метър. Тъй като някои жилища са били продадени от BAVARIA след сключването на договора, общият брой на квадратните метри се е променил от първоначално […] м2 на […] м2 през 1999 г., […] м2 през 2000 г. и […] м2 през 2001 г. След 200 г. меродавният брой на квадратните метри е останал непроменен: […] м2. В своето становище NEUWOGES е заложило при изчислението на прогнозните финансови потоци този постепенно намаляващ брой на квадратните метри. Тъй като обаче от значение е само перспективата ex ante, NEUWOGES не е трябвало да намалява заложения в неговите изчисления брой на квадратните метри с действително продадения брой квадратни метри, а с броя на квадратните метри, които е очаквало да препродаде в началото на 1998 г. Съответно анализът по-долу в началото на 1998 г. не се основава на посочените от NEUWOGES в неговото становище данни; а се използват стойностите, които NEUWOGES е привело в първоначалната си прогноза за печалбите, а именно постепенно намаляване от […] м2 на […] м2 до 2003 г. Второ, за да бъдат определени очакваните към момента на сключването на сделката финансови последици от договора за NEUWOGES, трябва да бъдат сконтирани бъдещите постъпления и разходи, което налага определянето на сконтов процент. В съответствие с първоначалното си писмо и с представените от NEUWOGES анализи на паричните потоци Комисията приема сконтов процент от 5 % годишно (75).
Надеждност на анализите на паричните потоци на NEUWOGES
(133)
Преди да бъде извършен независим икономически анализ на GVV, първо е необходим коментар на представените от NEUWOGES анализи ex post на паричните потоци, които следва да разкрият какви очаквания ex ante би имал един разумен и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект по отношение на генерираните от GVV парични потоци. NEUWOGES привежда довода, че при залагането на реалистични хипотези ex ante - според него такива са били увеличение на наема от […] % годишно, индексация на разходите с […] % годишно и незаетост от […] % - от GVV е трябвало да се очаква отрицателен общ паричен поток в номинален размер на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност (76). Освен това NEUWOGES претендира, че само в случай на предполагаемо нереалистични хипотези ex ante - увеличение на наема от […] % годишно, незаетост от […] %, стабилни разходи - GVV би могъл да генерира положителна стойност в номинален размер от […] EUR и сконтиран размер от […] EUR (77). Така според NEUWOGES предварително е било ясно, че само за плащането на лизинговата вноска Бут ежегодно би трябвало да се налагат увеличения на наема от […] %, като едновременно с това не е имало възможност за увеличение на разходите.
(134)
В тази връзка трябва да се отбележи, че NEUWOGES изхожда от неубедителни допускания по отношение на размера на разходите (изходният размер на разходите е еднакъв във всички представени от NEUWOGES анализи). Заложените в GVV изчисления се базират на общи разходи (управление, техническа поддръжка, риск от несъбиране на наема) в размер на приблизително […] % от наемите, докато анализите на паричните потоци на NEUWOGES се базират на равнището на разходите (след санирането) от най-малко […] % ([…] % риск от несъбиране на наема, […] % управление и техническа поддръжка). Дори и да не се вземе под внимание драматичното увеличение на случаите на несъбиране на наема (от […] % на […] %), при останалите разходи все още се отчита ръст на наемите от […] % на […] %. В становището на NEUWOGES не се открива достатъчно обяснение на това покачване. Тъкмо обратното: NEUWOGES заключава, че […] % ([…] EUR/м2) е реалистична стойност за времето непосредствено след модернизацията, но тази стойност впоследствие трябва да бъде увеличавана ежегодно с […] % годишно (78). В експертната оценка на пазарната стойност, възложена от NEUWOGES преди продажбата, също се изхожда от равнище на общите разходи (включително риск от несъбиране на наема (79)) между […] % и […] % (експертна оценка от 1997 г.). Тъй като в експертната оценка не е точно посочен използваният при изчислението процент на несъбрани наеми, не може да се установи до каква степен заложените хипотези по отношение на другите разходи се различават от хипотезите на NEUWOGES. Във всеки случай сега изчисляваните от NEUWOGES други разходи са по-високи дори при допускане, че рискът от несъбиране на наемите в експертната оценка от 1997 г. е бил заложен в размер на […] %. Предвид това анализите на паричните потоци на NEUWOGES не могат да бъдат приети и трябва да бъдат коригирани при залагане на изходно равнище на разходите от […] % без риска от несъбиране на наемите (80).
(135)
Освен това в тази връзка следва да се установи, че твърдението на NEUWOGES, според което е трябвало да бъде наложено увеличение на наемите от […] %, само за да се компенсира повишаването на лизинговия лихвен процент, е погрешно. Тъй като лизинговият лихвен процент се изчислява като процент от първоначалния цялостен наем (в този случай […] %), увеличение на наема с […] % би позволило да се предприеме както повишаване на лизинговия лихвен процент, така и увеличение на разходите с […] %. При стабилни разходи би било достатъчно само незначително увеличение на наема с цел компенсиране на повишаването на лизинговия лихвен процент. В действителност при залагането на риск от несъбиране на наема от […] и иначе стабилни разходи би било достатъчно годишно увеличение на наема от […] %, за да се компенсира повишаването на лизинговата вноска. Всяко по-голямо увеличение би могло да се използва от NEUWOGES за компенсирането на нарастващи разходи или за реализирането на печалба.
Анализ на финансовите последици
(136)
Към момента на сключване на договора NEUWOGES е провел собствен анализ на номиналните парични потоци (81). В този анализ дружеството е приело, че собствените му разходи (за управление и техническа поддръжка) ще се увеличат с […] % годишно, че ще може да увеличава наемите на всеки три години с […] %, че би било възможно поддържането на вота на незаетост от […] % и че […] % от жилищата ще бъдат продадени на наемателите. На тази база NEUWOGES е очаквало генериран GVV да генерира номинален паричен поток от […] EUR през 30-годишния срок.
(137)
В рамките на официалната процедура по разследване не се разкриха обстоятелства, които биха оправдали предположението, че посочените изчисления са били извършени съзнателно въз основа на прекалено оптимистични очаквания. Няма никакви основания да се смята, че представителите на NEUWOGES, които са изложили тези данни пред надзорния съвет на NEUWOGES, са сторили това, съзнавайки, че данните са неверни. Действително не изглежда NEUWOGES да твърди, че ръководството му преднамерено било сключило неизгодна сделка, а по-скоро че се е подвело от погрешна преценка при оценката на икономическите последици (което според NEUWOGES не би станало при действащ в условията на пазарна икономика стопански субект) (82).
(138)
Въпреки това трябва да се провери дали очакванията наистина са били такива, че нито един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би основал решението си на тях. В тази връзка следва да се отбележи, че според NEUWOGES действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би направил допускане за увеличение на наема от само […] % годишно, риск от несъбиране на наема от […] % и повишаване на разходите за управление и техническа поддръжка с […] % (83). Според NEUWOGES при залагането на тези хипотези общият паричен поток би възлизал в номинална стойност на -[…] EUR и на -[…] EUR в сконтирана стойност, като най-съществени са предимно седемкратно увеличените случаи на несъбрани наеми.
7.2.4.3. Пазарни очаквания
(139)
Първо трябва да се обърне внимание на документите, които разясняват действителните очаквания на двете страни участнички в сделката. Първо от протокола за заседанието на надзорния съвет на 16 декември 1997 г. е видно, че ръководството на NEUWOGES е характеризирало свързаните със сделката рискове като „поносими“ (84). Също така от този протокол става ясно, че в действията си NEUWOGES се е основавало на изчисления, базирани на увеличение на наема с […] % на всеки три години, повишаване на разходите (без риск от несъбиране на наема) от […] % и риск от несъбиране на наема от […] % (85).
(140)
Преди подписването на договорите NEUWOGES се е консултирало с одиторското дружество Nordrevision, според чиято преценка увеличение на наема от […] % е съответствало на общия размер на инфлацията, но е било почти неосъществимо (86). Освен това според Nordrevision изходното равнище на разходите (изчисленията се основават на прогнозни разходи в размер на […] % от наемите) е реалистично при допускане за нулева незаетост, но въпреки това е необходима индексация на разходите в съответствие с индексацията на лизинговата вноска (87).
(141)
На свой BAVARIA е приело, че с оглед на вероятно оставащото непроменено развитие на населението в Нойбранденбург (обусловено от установяването на различни големи доставчици на услуги) (88) и доброто състояние на сградите трябва да се очаква само ниска квота на незаетост (89). Освен това дружеството е изходило от допускането, че са възможни увеличения на наемите в съответствие с индексацията на лизинговите плащания (90).
(142)
В заключение се изтъква, че възложената от NEUWOGES преди продажбата експертна оценка на пазарната стойност от 1997 г. е съдържала данни за очаквани важни развития. В експертната оценка от 1997 г. е заложено равнище на разходите от […] % до […] %, като обаче няма данни относно процента за изчисляването на риска от несъбиране на наеми (91).
7.2.4.4. Оценка
Административни разходи
(143)
На първо място, очакванията за разходите за управление и техническа поддръжка изглеждат достоверни както по отношение на изходното равнище ([…] EUR/м2, съответно […] % от наемите), така и по отношение на очаквания ръст ([…] % годишно). Що се отнася до изходното равнище на разходите, този извод следва от констатацията на самото дружество NEUWOGES, че по този начин разходите са били заложени в достатъчно висок размер поне за времето непосредствено след санирането. Второ, в експертната оценка Pestel беше установено, че разходите за управление и техническа поддръжка през 1997 г. са щели да възлязат на средно […] EUR/м2, което е с […] EUR по-малко, отколкото заложените за същите разходи в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг (92). И накрая, отразените в експертната оценка разходи са се движели в същия порядък. Със сигурност е трябвало да се изходи от ръст на тези разходи и допускането за увеличение от […] % годишно е изглеждало реалистично и по-скоро предпазливо. Nordrevision дори е предложило подобна индексация на административните разходи да следва индексацията на лизинговата вноска; така би се получило годишно нарастване с […] %, т.е. по-слабо увеличение от действително приетото от NEUWOGES. По останалите въпроси самото NEUWOGES вече е на мнение, че реалистично е могло да се очаква увеличение с […] % годишно; това означава, че стойност от […] % годишно определено не е била недопустимо ниска.
Риск от несъбиране на наема
(144)
Що се отнася до риска от несъбиране на наема, не е било нереалистично да се приеме общ процент на несъбрани наеми от […] %. Първо трябва да се установи, че тази хипотеза не е била поставена под съмнение при оценката на договорите от Nordrevision, въпреки че консултантите са изразили други притеснения с оглед на общото икономическо състояние и пазара на недвижими имоти в Нойбранденбург (93). Второ, изглежда в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не са приети значително по-високи рискове от несъбиране на наема, дори и да не са посочени конкретни данни за допуснатия риск (94).
(145)
Както е видно от вътрешните документи за вземането на решението на BAVARIA, поради установяването на различни големи доставчици на услуги BAVARIA е приело, че населението в Нойбранденбург ще остане стабилно и че разглежданите жилища ще могат да бъдат отдадени под наем почти изцяло след санирането. Според твърденията на NEUWOGES град Нойбранденбург и провинция Мекленбург-Предна Померания са очаквали действително стабилна численост на населението и стабилно развитие на доходите през 1997/1998 г.
(146)
Накрая не бива да се пропуска, че ръководството на NEUWOGES, което е управлявало предприятие, собственик на над 30 % от жилищата в Нойбранденбург и следователно запознато основно с местния пазар на недвижими имоти, е счело свързаните със сделката за продажба с обратен лизинг рискове за поносими и в собствените си прогнози е изходило от риск от несъбиране на наемите от […] %. Не беше установена причина, поради която доказани експерти по местния пазар на недвижими имоти биха базирали изчисленията си върху тази хипотеза, ако тя е била формулирана на толкова нереалистично ниско равнище, както твърди NEUWOGES.
(147)
Същевременно трябва да се разгледат документите, които NEUWOGES е представило с оглед на въпроса дали разумно действащ участник на съответния пазар на недвижими имоти (панелно строителство в Източна Германия) би очаквал по-високи квоти на незаетост, доколкото съответните документи са от времето преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг. От представените експертни оценки само експертната оценка Pestel е изготвена преди сключването на разглежданите договори. При все това следва да се има предвид, че експертната оценка Pestel се отнася до Източна Германия като цяло и не отчита специфичните местни особености в Нойбранденбург, което ограничава нейната приложимост в настоящия контекст. В експертната оценка се изтъкват някои общи проблеми на източногерманския пазар на недвижими имоти, но разгледана сама по себе си експертната оценка не предлага достатъчно индикации, че когато взема решения за инвестиране, един действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би изходил от риск от несъбиране на наемите от […] %.
Наеми
(148)
Що се отнася до наемите, първо трябва да се подчертае, че според NEUWOGES прогнозите за очаквания размер на наемите след санирането не са били твърде високи. По-скоро според дружеството не е могло наемите да бъдат увеличени в очаквания диапазон. С оглед на заключенията на LG Rostock, че заложеният в GVV среден размер на наемите от […] EUR/м2 се е движел в рамките на приложимия индекс на наемите (95), може да се заключи, че първоначално заложеният среден размер на наемите е бил реалистичен.
(149)
Що се отнася до индексацията на договорената лизингова вноска, няма преки данни за това какво средно увеличение на наема през 1998 г. е заложено като цяло. Nordrevision само констатира, че първоначално приетото увеличение от […] % годишно е съответствало на общия размер на инфлацията, но че вероятно в Нойбранденбург то няма да може да бъде реализирано (96). Обстоятелството, че накрая NEUWOGES е одобрило индексация със „само“ […] % и е приело, че ще може да предприема увеличения на наема с […] % (съответно с […] % годишно) на всеки три месеца, изглежда говори в подкрепа на това, че се е съобразило с това предупреждение. В експертните оценки на пазарната стойност не са формулирани експлицитни очаквания относно бъдещи увеличения на наема. Въпреки това трябва да се приеме, че в експертните оценки на пазарната стойност очевидно е заложена конвергенция на покачването на наемите и на общата инфлация (което през изминалите десетилетия е било около 3,5 %), тъй като въпросните оценки не съдържат експлицитни хипотези за развитието на инфлацията и на наемите (97). LG Rostock е застъпил схващането, че с оглед на средния процент на инфлацията от 3,52 % годишно през 28-те години преди сключването на договорите индексацията е била оправдана (98). Освен това съдът отбеляза, че развитието на размера на наемите през 30-годишен период много трудно би могло да се прогнозира, но че не се забелязва много голяма диспропорция между индексацията на лизинговата вноска и очакваното развитие на размера на наемите.
(150)
Представената от NEUWOGES експертна оценка Pestel не съдържа данни за действителните очаквания на участниците на източногерманския пазар на недвижими имоти, нито пък специфични данни за Нойбранденбург. Въпреки това в нея става ясно, че източногерманският пазар на недвижими имоти е потенциално труден пазар. На фона на останалите посочени факти експертната оценка Pestel обаче не може да докаже, че съгласието за индексация на лизинговите плащания с […] % годишно и очакването, че ще могат да бъдат налагани увеличения на наемите с […] % годишно, са погрешни.
Срок
(151)
И накрая, що се отнася до срока на договорa, LG Rostock привежда аргумента, че определени договори за лизинг се отличават с дълги срокове (до 30 години) и че следователно договори, подобни на разглеждания, не са необичайни (99). Разбира се срок от 30 години крие известни рискове, но той предлага също така и възможността за реализиране на стабилни печалби, както и за гарантиране на голяма доза сигурност по отношение на очакваните разходи. Освен това дълъг срок означава и че необходимите за амортизацията на инвестициите на купувача лизингови плащания са били в малък размер, съответно, че продажната цена при еднакво големи лизингови плащания е била по-висока, отколкото в случай на по-кратък срок (100). Разглеждано в тази светлина, договарянето на срок от 30 години не изглежда неразумно.
7.2.4.5. Заключение
(152)
Следователно очакванията на NEUWOGES, залегнали в първоначалното му изчисление, не могат да бъдат оценени като нереалистични. С оглед на представените документи NEUWOGES действително е могло да приеме, че ще реализира печалба в рамките на GVV. Ако очакваните номинални печалби бъдат сконтирани към разглеждания период (началото на 1998 г.), става ясно, че решението на NEUWOGES се е основавало на допускане за стойността в брой на GVV в размер на […] EUR.
7.2.5. Цялостна оценка
(153)
Комисията вече стигна до извода, че EBV и GVV са части от една и съща интегрирана сделка. Следователно за да бъде определена цялостната стойност на сделката за NEUWOGES трябва да се сумират стойностите в брой на двата договора. Следва да се припомни, че NEUWOGES е можело да очаква следните предимства от EBV:
а)
платената от BAVARIA цена в брой ([…] EUR);
б)
платеното възнаграждение за приватизационните усилия ([…] EUR);
в)
реализираните печалби от санирането ([…] EUR);
г)
стойността в брой на вноската за отстъпеното право на строеж за времето след 2029 г. (сконтирана стойност: […] EUR).
(154)
Освен това, както е установено в раздел 7.2.4, при залагането на реалистичните очаквания от страна на NEUWOGES за GVV е заложена сконтирана стойност в брой от […] EUR. Така сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е имала обща стойност от […] EUR.
7.3. СРАВНЕНИЕ С ДРУГИ ТЪРГОВСКИ ВАРИАНТИ
(155)
За да може да бъде установено дали сключената от NEUWOGES с BAVARIA сделка за продажба с обратен лизинг съответства на договорите, на които би решил да сключи действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, трябва да бъде сравнена стойността на тази сделка със стойността на други търговски варианти. Ако NEUWOGES е имало икономически по-изгодна алтернатива в икономически план, решението за сделката за продажба с обратен лизинг не би могло да се разглежда като вариант за действие, който действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би избрал.
(156)
В тази връзка следва да се отбележи, че отдаването под наем на сградите без саниране или дори разрушаването им не биха били подходящи алтернативи. На първо място, отдаването под наем без саниране би генерирало само ограничени приходи. Освен това е било ясно, че несанирани сгради биха били по-силно засегнати от незаетост, отколкото санирани сгради (101). Следователно няма солидни факти, които да допускат извода, че в случай на ново отдаване под наем на несанирани сгради е могло да се разчита на по-високи печалби, отколкото са се очаквали в рамките на сделката за продажба с обратен лизинг. Разрушаването не би донесло никакви приходи, а би било свързано със съответни разходи. Следователно през разглеждания период (1997/1998 г.) то не е било реална алтернатива.
7.3.1. Финансиране с кредит като възможен вариант
(157)
Като първа възможна алтернатива се разглежда финансиране с кредит. Ако NEUWOGES беше финансирало санирането на разглежданите сгради с кредит, то отчасти щеше да реализира същите печалби като при сделката за продажба с обратен лизинг. На първо място то би отдало под наем санираните сгради и така би могло да реализира добри доходи. Освен това - за разлика от сделката за продажба с обратен лизинг - то би останало собственик на сградите.
(158)
Очевидно е обаче, че финансирането с кредит би било свързано и с известни недостатъци. Първо NEUWOGES трябваше да осигури 30 % от размера на инвестициите от своя собствен капитал, тъй като според NEUWOGES е трябвало да се запази квота на собствения капитал от 30 % (102). В края на 1997 г. надзорният съвет на NEUWOGES е обсъждал възможността за намаляване на квотата на собствения капитал, за да позволи по-големи инвестиции. Това предложение обаче е било отхвърлено от ръководството като икономически неприемливо, защото би довело до неприемливо високо равнище на задлъжнялост (103). Във тази връзка ръководството обясни: „Намаляването на квотата на собствения капитал от 30 на 25 % не би било допустимо (процент на задлъжнялост)“ (104). Г-н Ройбер, член на надзорния съвет на NEUWOGES, освен това констатира, че „от микроикономическа гледна точка намаляването на квотата на собствения капитал е немислимо. Задълженията на предприятието трябва да бъдат обслужвани“ (105). Така за финансиране на инвестициите за саниране в размер на […] EUR NEUWOGES е трябвало да вложи […] EUR от собствения си капитал. Съмнително е, че собствен капитал в този размер е щял да бъде непосредствено на разположение. От протокола на надзорния съвет е видно, че възможният общ размер на инвестициите за 1998 г. (включително кредитите) е възлизал на приблизително […] EUR и че тази сума вече е била планирана за други проекти (106). Следователно е било ясно, че NEUWOGES е можело да финансира работите по санирането с кредит, само ако се е откажело от друг проекти.
(159)
Противно на финансирането с кредит сделката за продажба с обратен лизинг е имала предимството, че NEUWOGES не само не е трябвало да влага собствен капитал, но и е получило свежа ликвидност и при това цялостното финансиране на санирането на сградите е било обезпечено.
(160)
При отчитане на всички тези съображения не може да се счита за доказано, че финансираното с кредит саниране е било възможно или, ако е било възможно, е щяло да предостави на NEUWOGES повече предимства, отколкото сделката с BAVARIA. Фактът, че NEUWOGES почти не е разполагало с изисквания собствен капитал за предоставянето на кредит и е могло да използва допълнителната ликвидност за финансирането на други инвестиции, налага по-скоро извода, че решението в полза на сделката за продажба с обратен лизинг и против финансиране с кредит е било разумно.
7.3.2. Директна продажба като възможен вариант
(161)
Втори сериозен вариант, който може да бъде взет под внимание, би бил директната продажба на сградите и на земята. Решаващият въпрос е дали подобна продажба би донесла повече предимства.
7.3.2.1. Оценка при отчитане на експертните оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г.
(162)
При сравнение на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES и предимствата, които би имала директна продажба, ключовият въпрос се свежда до цената, която NEUWOGES би могло да реализира при „нормална“ продажба. Тук и двете експертни оценки на пазарната стойност от 1997 г. и 2007 г. играят определена роля.
(163)
Тези две експертни оценки са възложени от NEUWOGES, за да бъде оценена стойността на разглежданите обекти (сгради и парцели) през 1997 г. Едната експертна оценка е изготвена през 1997 г. от вътрешно вещо лице, а другата - през 2007 г. с обратно действие от независимо вещо лице. В експертната оценка от 1997 г. е отразена стойност от […] EUR, докато в експертната оценка от 2007 г. - […] EUR (107). В двете експертни оценки сградите (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) и земята (1997 г.: […] EUR; 2007 г.: […] EUR) са оценени поотделно. И двете експертни оценки се основават по същество на един и същ метод („доходен метод“).
(164)
Тъй като експертната оценка на пазарната стойност от 2007 г. е била изготвена едва след приключване на сделката за продажба с обратен лизинг, според Комисията тя не може да служи като надеждна основа за определянето на стойността на обектите през 1997 г. съгласно известните тогава на NEUWOGES обстоятелства. Следователно NEUWOGES не е можело да вземе решението си дали да сключи сделката за продажба с обратен лизинг с BAVARIA въз основа на изготвената през 2007 г. експертна оценка с обратно действие.
(165)
Според Комисията обаче и експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. не може да бъде ползвана като надежден индикатор за стойността на недвижимите имоти през 1997 г. съгласно известните тогава обстоятелства на NEUWOGES. Както бе установено в рамките на официалната процедура по разследване, ръководството на NEUWOGES напълно е съзнавало, че експертната оценка от 1997 г. към момента на сключване на разглежданите договори не е можела да бъда считана за надеждна основа за оценяване. В тази връзка следните заключения са от особено значение:
а)
Наеми
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. се изхожда от наем между […] EUR/м2 и […] EUR/м2. Същевременно действащият от 1 януари 1998 г. и основаващ се на данни от 1997 г. първи индекс на наемите за град Нойбранденбург за санирани жилища отчита средни наеми между 3,90 EUR/м2 и 4,38 EUR/м2. Като развиващо дейност в Нойбранденбург голямо предприятие за недвижими имоти на NEUWOGES неминуемо са били известни средните наеми в Нойбранденбург. Следователно при оценката на недвижимите имоти NEUWOGES е трябвало да се базира на тези данни. Действително договорът за продажба с обратен лизинг е предвиждал за времето след санирането (след 1999 г., т.е. с една или две години по късно от момента на регистриране на данните, заложени в индекса на наемите) среден размер на наема от […] EUR/м2, което е и отговаряло на индекса на наемите.
б)
Разходи за саниране
Докато експертната оценка на пазарната стойност е била изготвена през пролетта на 1997 г. и е изхождала от разходи за саниране в размер на общо […] EUR, ръководството на NEUWOGES е посочило към същия момент (март 1997 г.) в писмо до BAVRIA, че прогнозира разходи за саниране в размер на […] EUR. Следователно става очевидно, че NEUWOGES е съзнавало много добре, че необходимите разходи за саниране са били значително занижени в експертната оценка от 1997 г. Договорената между BAVARIA и дъщерното дружество на NEUWOGES BRG фиксирана сума за санирането на недвижимите имоти е било дори още по-висока ([…] EUR), което трябва да се счита за показател, че при сключването на договорите с BAVARIA NEUWOGES е съзнавало, че разходите за саниране в експертната оценка от 1997 г. са били занижени с почти 10 млн. EUR.
в)
Остатъчен срок на ползване
В експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. с оглед на планираното саниране като цяло е бил заложен остатъчен срок на ползване от […] до […] години. При това следва да се отбележи, че прогнозираните ниски разходи за саниране в експертната оценка от 1997 г. не са безпроблемно съвместими с допускането, че санирането би удължило съществено полезния живот на сградите.
г)
Стойност на земята
Трябва да се констатира, че в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. при оценката на разглежданите парцели не са взети предвид фактори, понижаващи стойността (в експертната оценка от 2007 г. те обаче са взети предвид). Към тези фактори спадат между другото съществуващата инфраструктура, която не може да бъде преместена или отстранена (канализационни системи, тръбопроводи) или и неблагоприятното разположение на земята. По правило това води до обезценка. Като собственик на земята тези фактори трябва да са известни на NEUWOGES. Следователно то трябва също така да е знаело, че стойността на земята в експертната оценка от 1997 г. е била завишена.
(166)
В резюме може да се заключи, че NEUWOGES доказано е съзнавало, че някои от залегналите в експертната оценка на пазарната стойност от 1997 г. ключови хипотези, по-специално по отношение на разходите за саниране, не са били състоятелни. Следователно Комисията стига до извода, че експертната оценка от 1997 г. не предоставя достоверни данни за стойността на обектите през 1997 г. според известните на NEUWOGES по това време обстоятелства.
(167)
Също така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES, който разполага с наличните при NEUWOGES данни през разглеждания период при прогнозирането ex ante на стойността на недвижимите имоти, вероятно би получил резултати, които биха били много сходни на тези от изготвената с обратно действие експертна оценка от 2007 г. Както и в тази експертна оценка с обратно действие от 2007 г., действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своите очаквания ex ante по отношение на реализуемите наеми върху меродавния индекс на наемите, би прогнозирал разходите за саниране в размер, който би се доближил до договорената между BAVARIA и BRG сума и би актуализирал стойността на земята при отчитане на известните му фактури, намаляващи стойността. Освен това с оглед на мерките за саниране и на сравнителните данни (както е и в експертната оценка от 2007 г.) действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би анализира внимателно остатъчния срок на ползване, така че да може разумно да се заключи, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би базирал своята оценка върху прогнози за остатъчния срок на ползване, които биха се доближили до прогнозите в оценката с обратно действие от 2007 г.
(168)
Така Комисията счита, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES разумно би прогнозирал стойността на обектите преди сключването на сделката за продажба с обратен лизинг в приблизителен размер на […] EUR (както и в експертната оценка от 2007 г.).
7.3.2.2. Сравнение на вариантите за директна продажба и продажба с обратен лизинг
(169)
Следва да се припомни, че общата стойност на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES е възлизала на […] EUR. Анализът по-горе обаче показа, че реалистично NEUWOGES е можело да изходи от стойност на обекта от […] EUR, което превишава само с […] % стойността на сделката за продажба с обратен лизинг. Тази малка разлика обаче не означава, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект неизбежно би се решил на директна продажба.
а)
На първо място не бива да се пропуска, че разглежданият вариант за директна продажба се отнася до продажба на сградите, както и на съответните парцели, докато BAVARIA само е купило сградите и само е придобило права на строеж върху земята за срок от 75 години. Парцелите като такива са останали собственост на NEUWOGES. Стойността на самите парцели би била изчислена от NEUWOGES в размер на […] EUR (както е и в експертната оценка от 2007 г.). Наистина е трудно да се определи в цифрово изражение стойността, която е останала за NEUWOGES, тъй като то не е продало земята, а само е учредило права на строеж върху нея. При все това може да се приеме, че запазването от NEUWOGES на собствеността върху земята е оправдало малко по-ниска цена на сделката.
б)
Второ, може да се установи, че са налице известни съмнения дали цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в същото положение като NEUWOGES би прогнозирал, е могла да бъде реализирана в действителност. Единствената конкретна оферта за покупка, по отношение на която NEUWOGES е предоставило информация, е от дружеството Felske-Immobilien, което е било предложило цена от […] EUR/м2, от която би следвала обща покупна цена в размер на […] EUR (108). Тази оферта е била с над 1 млн. EUR по-ниска от цената, която действащ в условията на пазарна икономика стопански субект в положението на NEUWOGES би прогнозирал.
в)
Трето, при оценката на очакваните в рамките на GVV печалби NEUWOGES погрешно е изчислило само печалбите до 2027 г. включително. Тъй като обаче срокът на GVV е възлизал на 30 години, считано от приключване на работите по санирането (т.е. 30 години от началото на 1999 г.), при изчислението е трябвало да бъдат включени печалбите до 2028 г. включително. При съответна корекция на прогнозата стойността на сделката за продажба с обратен лизинг би се увеличила.
г)
При изчисляването на стойността в брой на дължимата от BAVARIA на NEUWOGES в бъдеще вноска за правото на строеж е било прието с цел опростяване, че разходите за издръжка ще останат непроменени и затова плащанията не трябва да бъдат актуализирани. По-реалистично е обаче да се изходи от общо покачване на разходите за издръжка, така че дължимите в бъдеще плащания вероятно ще бъдат по-високи от прогнозните. Това също би довело до увеличение на стойността на договора.
(170)
В светлината на тези разсъждения трябва да се заключи, че в икономически план е било разумно за сделката за продажба с обратен лизинг да бъде предпочетена пред опита за директна продажба.
7.3.3. Заключение
(171)
Ако сравним стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES със стойността на другите варианти, трябва да се направи изводът, че сделката е била планирана по такъв начин, че действащ в условията на пазарна икономика стопански субект би я предприел.
7.4. СРАВНИТЕЛЕН АНАЛИЗ
(172)
След като вече може да се установи, че решението в полза на сделка за продажба с обратен лизинг и против алтернативни решения напълно отговаря на поведението действащ в условията на пазарна икономика стопански субект, за всеки случай Комисията също така провери дали сделката съответства на други договори, които са можели да бъдат наблюдавани към разглеждания момент на съответния пазар, и дали има други данни, подкрепящи заключението на Комисията, че сделката за продажба с обратен лизинг отговаря на принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект.
(173)
Наличната информация за сравними сделки се отнася до споразумения за продажба с обратен лизинг, сключени от BAVARIA приблизително по същото време като разглежданата мярка. Съответните договори могат да предоставят индикации за това дали и други пазарни участници, включително частни предприятия са се решили на такъв вид сделка за продажба с обратен лизинг, което би трябвало да се отчете като признак за нейния обичаен пазарен характер (раздел 7.4.1). Освен това и проведената от NEUWOGES ограничена тръжна процедура и сравнението с други сделки за финансиране могат да хвърлят светлина върху обичайния пазарен характер на разглежданата сделка (раздели 7.4.2 и 7.4.3).
7.4.1. Примерни договори
(174)
За сравнение са ползвани договори за три сравними правни сделки ([…]). При все това могат да бъдат взети предвид само договорите […] и […], защото само те са сключени приблизително по същото време като сделката за продажба с обратен лизинг между BAVARIA и NEUWOGES. Първо трябва да се установи, че двете сделки, използвани за сравнение, се различават от разглежданата сделка по отношение на срока, индексацията на фиксираната лизингова вноска и санирането. По-специално NEUWOGES се позовава на различната индексация ([…]: 1,5 % годишно; […]: актуализация спрямо развитието на разходите за издръжка), за да докаже, че GVV е съдържал разпоредби, които в разглеждания период (1997/1998 г.) не са съответствали на установената пазарна практика.
(175)
Като примери за приложението на своя „лизингов модел за недвижими имоти“ (109) BAVARIA посочва сделката […] и […], което налага извода, че разпоредбите на тези договори са определени въз основа на изчисления, които са били подобни на заложените изчисления в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA.
(176)
Както вече бе изложено по-горе (вж. съображение 131), в рамките на предложения от BAVARIA лизингов модел NEUWOGES е можело свободно да избира параметрите на договора. Така NEUWOGES е имало възможността да избере по-ниска индексация или да приспадне по-високи разходи. Естествено от това е щяло да последва по по-нисък размер на извършеното авансово плащане. Може да се предположи, че това е било в сила и за […] и […].
(177)
Тъй като се предполага, че партньорите по договора са можели свободно да избират точните параметри на сделката в рамките на предложения от BAVARIA модел, за преценката на обичайния пазарен характер на сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA не е от възлово значение дали избраните от NEUWOGES параметри са били идентични с параметрите, избрани от страните участнички в сделките […] и […]. Изборът на параметрите е бил само резултат от стратегически бизнес решения на страните участнички. По-важно е обстоятелството, че всички тези сделки са се основавали на един и същ модел на сделка.
(178)
Доколкото в договора […] и в договора […] е бил заложен един и същ изчислителен модел, в който според наличните сведения няма място за съмнение, те допускат извода, че моделът на сделка, който е бил заложен и в сделката на NEUWOGES, е бил обичаен за пазара. В тази връзка е от значение, че „лизинговият модел за недвижими имоти“ е бил избиран в еднаква степен от държавни ([…]) и частни предприятия ([…]) и че е бил предлаган както на предприятия, които са искали да се възползват от опрощаването по AHG, така и на страни, които не са попадали в обхвата на този закон.
7.4.2. Тръжна процедура
7.4.2.1. Контекст
(179)
Както вече бе пояснено, NEUWOGES не е провело всеобхватна, открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна тръжна процедура с оглед на приватизацията на сградите, които накрая са били продадени на BAVARIA. При все това първоначално NEUWOGES е поканило 72 потенциални купувачи да представят оферта. NEUWOGES твърди, че е избрало адресатите на повече или по-малко случаен принцип и че изборът не може да се смята за представителен за целия пазар. След изпращането на тези първи покани за засвидетелстване на интерес са се осъществили и допълнителни контакти, в т.ч. и с BAVARIA, на което първоначално не е била изпратена покана за представяне на оферта.
7.4.2.2. Резултат от тръжната процедура
(180)
От постъпилите оферти, чийто брой не е известен, пет са били счетени за „заслужаващи внимание“ (110). При все това две от тях са били отхвърлени, защото потенциалните купувачи са преценили, че поради недостиг на време не са в състояние да предоставят пълна оферта. Освен това две оферти са били отхвърлени поради икономически съображения. Петата оферта, тази на Felske-Immobilien, е била отхвърлена, защото предложената цена е била счетена за твърде ниска (Felske е предложило цена от […] EUR/м2, съответстваща на обща покупна цена от […] EUR). Освен петте гореспоменати оферти са били представени още три други оферти - една от BAVARIA и две от други кандидати, които не са били поканени да представят оферти. Водени са и преговори с един от двамата други кандидати, представили оферти по собствена инициатива, но в крайна сметка тази оферта също е била отхвърлена поради неуточнени икономически причини (111).
(181)
След приключването на преговорите договорите е трябвало да бъдат одобрени от надзорния съвет на NEUWOGES. При внасянето на договорите пред надзорния съвет ръководството се е аргументирало, че не може да бъде постигната по-висока цена, тъй като договорите се отнасят само до учредяването на права на строеж върху земята (а не до директна продажба), на BRG ще бъде възложено извършването на работите по саниране и NEUWOGES ще стопанисва сградите в продължение на още 30 години (112). На въпроса относно разликата в сравнение с експертната оценка от 1997 г. управителните органи обясниха отново, че за сделката не можело да се постигне по-висока цена (113).
7.4.2.3. Оценка
(182)
Въпреки че тръжната процедура не може да бъде характеризирана като открита, прозрачна, безусловна и недискриминационна, тя все пак помага да се направят известни изводи за пазарната конюнктура на офертите. В тази връзка показателен е фактът, че очевидно са постъпили редица оферти без изрична покана за предоставянето им. Това доказва, че и потенциални купувачи извън 72-те предприятия, с които първоначално е осъществена връзка, са узнали за процедурата и са можели да участват в нея.
(183)
Оценката на офертите от NEUWOGES показва, че през разглеждания период (1997/1998 г.) офертата на BAVARIA е била счетена от NEUWOGES за най-добрата налична оферта на пазара. Доводът на NEUWOGES, че поне офертата на Felske е била по-изгодна, е несъстоятелен. Макар предложената от Felske цена ([…] EUR) да е превишавала извършеното накрая от BAVARIA авансово плащане ([…] EUR), следва да се припомни, че сделката за продажба с обратен лизинг трябва да бъде оценявана като едно цяло и че нейната обща стойност ([…] EUR) е била над предложената от Felske цена.
(184)
В светлината на тези съображения следва да се заключи, че тръжната процедура не е отговаряла в достатъчна степен на условията, за да може взета сама по себе си да послужи за доказателство, че офертата на BAVARIA е била най-добрата налична на пазара оферта, но въпреки това нея ясно може да се заключи това. Във всеки случай ограничената тръжна процедура не съдържа обосновани данни за това, че през разглеждания период (1997/1998 г.) NEUWOGES е предложило по-добра оферта.
7.4.3. Други видове сделки към въпросния момент
7.4.3.1. Рамка на оценката
(185)
Полезно е разглежданата сделка да бъде проучена на фона на други подобни видове сделки, предлагани на пазара през разглеждания период (1997/1998 г.).
(186)
Разглежданата сделка е типична сделка за продажба с обратен лизинг. Споразуменията за продажба с обратен лизинг са по същество сделки за финансиране. Посредством закупуването на недвижим имот от лизингополучателя лизингодателят го снабдява с ликвидни средства, съответно финансира по-големи инвестиции като санирането на стари сгради. За да може недвижимият имот и занапред да бъде ползван за стопански или други цели, лизингополучателят отдава обратно наетия недвижим имот, което води до (цялостното или частичното) амортизиране на инвестицията на лизингодателя през срока на договора за лизинг.
(187)
Като сделка за финансиране споразумението за продажба с обратен лизинг в известен смисъл наподобява банковите кредити и ипотеките. Разбира се има и важни разлики, които не бива да бъдат игнорирани. Сделката за продажба с обратен лизинг позволява на продавача/лизингополучателя да финансира по-големи инвестиции и да има незабавно на разположение ликвидни средства, без да зависи от собствения капитал. Това означава, че собственият капитал и допълнително придобитите ликвидни средства са на разположение за други инвестиции или че лизингополучателят може да прави инвестиции, за които поради недостиг на собствен капитал или висока степен на задлъжнялост не би бил предоставен традиционен кредит. Тъй като купувачът/лизингодателят трябва да рефинансира първоначалната си инвестиция и да реализира печалба, по правило лизинговият лихвен процент е малко по-висок от лихвения процент за сравним банков кредит (както ще бъде подробно разяснено в следващия раздел). След изтичане на срока на договора за лизинг лизингополучателят трябва или да закупи обратно недвижимия имот, или той остава собственост на лизингодателя и е на разположение за бъдещо ползване. Това означава, че лизинговият лихвен процент зависи от остатъчната стойност на недвижимия имот след изтичане на срока на сключения между двете страни договор за лизинг. Тъй като особено при дългосрочни договори за лизинг остатъчната стойност често е трудно предвидима, тази стойност представлява за лизингодателя рисков фактор, който е отразен в лизинговия лихвен процент. Подобен риск не съществува при традиционните банкови кредити, а при ипотеките съществува само до известна степен.
(188)
Следователно лизинговите лихвени проценти и лихвените проценти по кредитите/ипотеките не са напълно сравними. Ако лизинговият лихвен процент по разглежданата сделка се сравни със средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките към въпросния момент (1997/1998 г.), не може еднозначно да бъде установено дали исканият лизингов лихвен процент е бил обичаен за пазара към въпросния момент (1997/1998 г.). Въпреки това е възможно да се прецени дали лизинговият лихвен процент е бил толкова висок, че вероятно никой действащ в условията на пазарна икономика стопански субект не би пристъпил към сделката.
7.4.3.2. Оценка
(189)
При разглежданата правна сделка първоначално е определена лизингов лихвен процент в размер на […] % годишно от общия обем на инвестициите. След индексация на дължимата сума с […] % годишно лизинговият лихвен процент в края на срока на договора ще възлиза на […] %, което съответства на среден лизингов лихвен процент от […] % годишно. За сравнение: ако NEUWOGES беше решило да не индексира лизинговия лихвен процент, той е щяла да бъда фиксирана през целия 30-годишен срок в размер на […] % годишно. В този случай „надбавката“ се явява цената на решението в началото на срока на договора да се плащат по-ниски, а към края му - по-високи лизингови лихвени проценти вместо да се плащат стабилен лихвен процент през целия срок на договора.
(190)
Първо трябва да се припомни, че Landgericht Rostock е оценил лизинговия лихвен процент, като го е сравнил с лихвените проценти по други сделки. Той установи, че развитието на лихвените проценти върху ипотеките през 30-годишен период действително е трудно прогнозируемо, но във фази на високи лихви би трябвало да се изходи от лихви от над 10 %. Следователно средната изискана от NEUWOGES лизингова вноска не е била необичайна за пазара.
(191)
За сравнение на разположение са само твърде общи данни. От всички данни за януари 1998 г. (момента, към който е била извършена разглежданата правна сделка), събрани от Deutsche Bundesbank, като съществени могат да бъдат разглеждани само два вида лихвени процента. От една страна интерес представляват лихвените проценти по ипотечните кредити върху жилищни парцели при фиксирани лихви за 10 години, тъй като NEUWOGES също би използвало жилищна собственост за обезпечение на кредит (независимо от това дали подобен кредит би изпълнил всички формални условия за ипотека). От друга страна, лихвените проценти по дългосрочните кредити с фиксирана лихва за предприятия и самонаети лица от 500 000 до 5 млн. EUR също биха могли да са подходящи за сравнение, тъй като NEUWOGES може да бъде считано за предприятие (по правило ипотеки се учредяват по-скоро от физически лица, които живеят в недвижимия имот и не го преотстъпват под наем).
(192)
Според Bundesbank средният лихвен процент по германските ипотечни кредити с фиксирани лихви за 10-годишен срок е възлизал през януари 1998 г. на 6,40 % на година. По това време лихвените проценти за този вид кредити обикновено са се движели в диапазон от 6,17 % годишно (долна граница) и 6,97 % годишно (горна граница). При дългосрочните финансови кредити с фиксирани лихви средният лихвен процент през януари 1998 г. е възлизал на 6,35 % годишно и се е движел в диапазона от 5,55 % (долна граница) до 7,73 % на година (горна граница). При все това Bundesbank не коментира средния срок на „дългосрочния“ кредит. Въпреки това може да се приеме, че средният срок е бил максимум 10 години и вероятно по-кратък (114).
(193)
При сравнение на платения от NEUWOGES лизингов лихвен процент с оповестените от Bundesbank лихвени проценти за кредитите, предоставени през същия период (т.е. през януари 1998 г.), трябва да бъдат отчетени следните аспекти:
-
Средногодишният лизингов лихвен процент през 30-годишния срок на договора възлиза на […] %. Както вече бе изложено, NEUWOGES само е решило да плаща в началото на срока на договора по-нисък лизингов лихвен процент, който се компенсира с по-висок лизингов лихвен процент на по-късен етап. Това решение има своята цена, защото ако от самото начало NEUWOGES беше избрало фиксиран лизингов лихвен процент, то е щяло да плаща само […] % годишно (115). Данните на Bundesbank се отнасят за кредити с фиксирани лихви, т.е. лихвеният процент е еднакъв всяка година. Ако се приеме, че NEUWOGES е било в състояние да договори кредит с подобни условия за плащане (т.е. по-ниски лихвени плащания в началото и по-високи плащания към края), това също е щяло да има своята цена (поради същите причини като в случая с BAVARIA) (116). Затова лихвените проценти на Bundesbank би трябвало да бъдат сравнявани с непроменен лизингов лихвен процент от […] %.
-
Лизинговият лихвен процент е била определена за период от 30 години. Въпреки ежегодната индексация е било напълно възможно още в началото на срока на договора да се изчисли средния лизингов лихвен процент за целия срок на договора. Оповестените от Bundesbank лихвени проценти за ипотечните кредити са определени само за 10 години (както бе пояснено по-горе, не е известно за какъв период са били определени лихвите за предприятията; въпреки това може да се приеме, че периодът не превишава 10 години). Като най-добра референтна стойност биха послужили определените за 30 години лихвени проценти. Такива данни обаче не се публикуват от Bundesbank. Като цяло кредитите с фиксирани лихви поскъпват с напредването на срока. Например данните на Bundesbank за януари 1998 г. показват, че средният лихвен процент за ипотечните кредити с фиксирани лихви за 5 години е бил 5,85 %, докато лихвеният процент за кредитите с фиксирани лихви със срок от 10 години е бил 6,40 %. Затова оправдано може да се приеме, че лихвите за кредит с фиксирани лихви с 30-годишен срок са щели да бъдат значително по-високи от оповестените от Bundesbank средни лихвени проценти от 6,35 %, съответно 6,40 %.
-
Bundesbank оповестява както среден лихвен процент, така и диапазон, който се основава на голям брой сключени през януари 1998 г. в Германия договори за кредит. Определеният за NEUWOGES лизингов лихвен процент отразява имплицитно риска за BAVARIA, свързан със сделката. Най-силно BAVARIA е било изложено на кредитния риск, т.е. на риска от бъдеща неплатежоспособност на NEUWOGES или на невъзможност поради друга причина да не изпълнява задължението си за плащане на дължимите лизингови вноски. Също така преди отпускането на кредит всяка банка би оценила кредитния рейтинг на NEUWOGES. Клиенти с по-лош кредитен рейтинг (или по-висок кредитен риск за банката) трябва по правило да плащат по-висок лихвен процент като компенсация за увеличения риск (117). Както бе изложено в раздел 7.3.1, поради много високото му равнище на задлъжнялост и факта, че собственият му капитал е бил вложен в други инвестиционни проекти, NEUWOGES е разполагало само с ограничени възможности за сключване на нови договори за кредит. Ако обаче въпреки това някоя банка е била готова да предостави кредит на NEUWOGES, то тя е щяла да вземе предвид тези аспекти при определянето на лихвения процент. Лихвените проценти по кредити за сравнително високо задлъжнели предприятия, които могат да вложат само малко собствен капитал в инвестицията си, са по-високи. Поради тази причина при всяко сравняване на платената от NEUWOGES лизингова вноска с лихвените проценти за наличните на пазара кредити в центъра на вниманието трябва да са по-високите проценти на диапазона на Bundesbank (118).
-
Както вече бе споменато, всяко лизингово дружество трябва да рефинансира своята първоначална инвестиция (в този случай най-вече покупната цена за сградите и разходите за саниране). Лихвеният процент, който то трябва да плати за собственото си рефинансиране, зависи от различни аспекти като например неговата собствена големина, равнището на задлъжнялост и недвижимите имоти в неговия портфейл. При все това този лихвен процент е само изходната точка, тъй като лизинговото дружество (BAVARIA) трябва да бъде обезщетено и за носените от него рискове. Тук спадат рискът от промени в лихвените проценти (свързаният с това риск, че то трябва да рефинансира инвестицията си по променлив лихвен процент, докато лизинговите плащания са с фиксиран лихвен процент), кредитният риск (вече споменатата възможност NEUWOGES да стане неплатежоспособно и BAVARIA да не получи все още неплатените лизингови плащания), както и рискът, свързан с остатъчната стойност (несигурността относно стойността на недвижимите имоти след изтичане на срока на договора за лизинг). Лизинговото дружество вероятно поема и определени общи разходи, които са отразени също в лизинговия лихвен процент (119). Освен това лизинговото дружество иска също да реализира печалби и отчита това при определянето на лизинговия лихвен процент (120). Дори BAVARIA да е било в състояние да рефинансира инвестициите си по по-нисък лихвен процент от този, който NEUWOGES е щяло да заплати за банков кредит, лихвеният процент за рефинансирането е трябвало да бъде увеличен с тези различни елементи (надбавка за риска, разходи и печалба), за да се получи искания лизингов лихвен процент, който в крайна сметка би могъл да бъде по-висок от лихвения процент по традиционен кредит.
(194)
При отчитане на всички гореизложени факти, лизингов лихвен процент от […] % годишно при фиксирана лизингова вноска (или дори […] % при лизингова вноска с индексация от […] %, която обаче изглежда по-малко подходяща за целите на сравнението) изглежда много разумна в сравнение с оповестените от Bundesbank лихвени проценти по кредитите. Трябва да се припомни, че данните на Bundesbank трябва да бъдат екстраполирани например за срок от 30 години при фиксиран лихвен процент. Въпреки че необходимата корекция за достигането на подходяща референтна стойност не може да бъде точно определена в количествено изражение, разликата между средните лихвени проценти по кредитите/ипотеките и лизинговия лихвен процент изглежда достатъчно добре обоснована, за да може да се направи изводът, че няма индикации за това, BAVARIA да е изискало твърде висок лизингов лихвен процент. Затова Комисията стига до извода, че през разглеждания период (края на 1997 г./началото на 1998 г.) лизинговият лихвен процент на BAVARIA е бил обичаен за пазара.
7.4.4. Заключение
(195)
Наличната информация навежда на извода, че сделката между NEUWOGES и BAVARIA би била сключена и от действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Взети заедно примерните договори, тръжната процедура и сравнението с други инструменти за финансиране налагат извода, че сделката е била осъществена при господстващите тогава пазарни условия и че моделът BAVARIA не е бил със завишена цена.
7.5. ДОПЪЛВАЩА ОЦЕНКА: ОСТАВАЩИ ЕЛЕМЕНТИ НА ПОМОЩТА И СЪВМЕСТИМОСТ С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(196)
Следователно първоначалната проверка на Комисията показва, че решението на NEUWOGES да сключи сделката за продажба с обратен лизинг е било в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, т.е. сделката не е създала предимство за BAVARIA и следователно не му е била предоставена помощ. При все това Комисията също така провери дали друг резултат - а именно обстоятелството, че на BAVARIA действително е било предоставено предимство от NEUWOGES - неминуемо би довел до извода, че сделката представлява несъвместима с вътрешния пазар държавна помощ. Затова, допускайки хипотезата, че NEUWOGES не е спазило принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект и по този начин на BAVARIA било предоставено предимство, Комисията провери дали тези мерки са представлявали държавна помощ в полза на BAVARIA и дали тази евентуална помощ може да бъде обявена за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.1. Оставащи елементи на помощта
7.5.1.1. Предприятия
(197)
Предоставянето на държавни средства може да бъде определено като държавна помощ само тогава, когато получателят е „предприятие“ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Съгласно установената съдебна практика на Съда понятието „предприятие“ включва всеки субект, упражняващ стопанска дейност (121). Стопанска дейност е всяка дейност, която се състои в предлагането на стоки или услуги на пазара (122).
(198)
BAVARIA упражнява редица стопански дейности като търговски инвестиции в недвижими имоти и отдаването под наем на тези недвижими имоти на юридически и физически лица. Следователно BAVARIA е предприятие по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
7.5.1.2. Използване на държавни средства и приписване на държавата
(199)
Мярката трябва да бъде приписана на държавата и да бъде финансирана от държавни средства. Съгласно съдебната практика на Съда по делото Stardust Marine (123) държавни помощи, които не са пряко финансирани от държавния бюджет, също могат да изпълняват този критерий, ако средствата подлежат на контрол от държавата и решението за прехвърлянето на тези средства се приписва на държавата.
(200)
NEUWOGES е 100 % собственост на град Нойбранденбург и следователно е държавно предприятие по смисъла на член 2, буква б) от Директива 2006/111/ЕО на Комисията (124), цитирана от Съда в решението по делото Stardust Marine. Град Нойбранденбург притежава всички дружествени дялове в NEUWOGES и като едноличен собственик на капитала може да упражнява съществен контрол върху надзорния съвет и общото събрание на съдружниците на NEUWOGES. Затова Комисията стига до извода, че градът има възможността да управлява използването на средствата на NEUWOGES. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг е съдържала държавни средства.
(201)
Що се отнася до приписването на държавата, Комисията заключава, че съгласно наличната информация участието на град Нойбранденбург в сключването на сделката за продажба с обратен лизинг е било съществено. Сделката е трябвало да бъде одобрена от надзорния съвет на NEUWOGES, чиито членове са действали по поръчение на града. Документите доказват също така и че надзорният съвет активно се е занимавал с договарянето на договорите. Затова Комисията счита, че сключването на договора за продажба с обратен лизинг следва да бъде приписано на държавата.
7.5.1.3. Селективност
(202)
Съгласно член 107, параграф 1 от ДФЕС дадена мярка се счита за държавна помощ, само когато облагодетелства определени предприятия или производствени сектори. Следователно под понятието за държавна помощ попадат само онези мерки в полза на предприятия, които предоставят избирателно предимство на тези предприятия.
(203)
Тъй като при разглежданата мярка се е касаело за двустранна сделка между NEUWOGES и BAVARIA, всяко предимство, което NEUWOGES е предоставило на BAVARIA, би било селективно, понеже никое друго предприятие не е имало достъп до него.
7.5.1.4. Нарушаване на конкуренцията и ефект върху търговията
(204)
Държавните субсидии за предприятия са само тогава държавни помощи по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, когато нарушават или заплашват да нарушат търговията между държави членки. Ако дадена отпусната от държавата субсидия засилва конкурентната позиция на дадено предприятие спрямо неговите конкуренти, тя се счита за мярка, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията (125). Следователно от предположението за нарушение на конкуренцията се изхожда, когато в либерализиран стопански отрасъл, в който господства или би могла да господства конкуренция, държавата предоставя финансово предимство на дадено предприятие.
(205)
Съгласно установената съдебна практика на Съда помощите в полза на развиващи дейност на вътрешния пазар предприятия могат да нарушат търговията между държавите членки (126).
(206)
BAVARIA се конкурира за инвеститори и възможности за инвестиране с други фондове за недвижими имоти и корпоративни инвеститори от Германия и други държави - членки на Съюза. Финансово предимство, предоставено на BAVARIA, би засилило конкурентната позиция на това предприятие и затова би могло да наруши конкуренцията. Тъй като пазарът на инвестиции в недвижими имоти е общ за целия Съюз, всяко финансово предимство в полза на BAVARIA би засилило пазарното положение на предприятието в сравнение с неговите конкуренти от други държави членки и така би се отразило върху търговията между държавите членки.
7.5.1.5. Заключение
(207)
Ако се приеме, че противно на гореизложеното предварително заключение на Комисията сделката за продажба с обратен лизинг не е била в съответствие с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект, и че по този начин на BAVARIA е било предоставено предимство, би трябвало да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг е представлявала държавна помощ. Оттук при тази хипотеза би трябвало да се провери дали тази евентуална държавна помощ би могла да бъде считана за съвместима с вътрешния пазар.
7.5.2. Съвместимост с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС
(208)
Съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС „помощите, които имат за цел да улеснят развитието на някои икономически дейности или на някои икономически региони [могат да се приемат за съвместими с вътрешния пазар], доколкото тези помощи не засягат по неблагоприятен начин условията на търговия до степен, която противоречи на общия интерес“. При прилагането на член 107, параграф 3, буква в) Комисията трябва да съпостави положителните и желаните въздействия от дадена мярка за помощ с нейните отрицателни ефекти за търговските отношения, произтичащи от изпълнението ѝ.
(209)
За да може дадена мярка за помощ да издържи проверката за съпоставимост, тя трябва да изпълнява пет условия. Първо, мярката за помощ трябва да служи на ясно дефинирана цел от общ интерес. Второ, мярката за помощ трябва да представлява подходящ инструмент за постигане на тази цел. Трето, мярката за помощ трябва да бъде необходима и да има стимулиращ ефект. Четвърто, мярката за помощ трябва да бъде целесъобразна. Пето, помощта трябва да не нарушава търговските отношения по начин, който да противоречи на общия интерес.
7.5.2.1. Цел от общ интерес
(210)
Съгласно членове 3 и 174 от ДФЕС икономическото и социалното сближаване е цел на Съюза. Укрепването на икономическото и социалното сближаване предполага подобряване на градската среда и на качеството на живот на жителите на градовете. Политиката на сближаване може да допринесе за създаването на устойчиви общности, като се гарантира, че икономическите, социалните и екологичните проблеми ще бъдат решени с помощта на интегрирани стратегии за обновяване, регенериране и развитие както на градските, така и на селските райони. Това може да бъде постигнато по различни начини (127).
(211)
Комисията заключава, че предметът на дейност на NEUWOGES съгласно устава на дружеството се състои в осигуряването на достатъчно жилищни възможности в региона. Също така Комисията заключава, че със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е преследвало определени (общински) политически цели. NEUWOGES твърди, че:
-
през 90-те години на миналия век след обединението на Германия изравняването на жилищната ситуация в Източна Германия с тази в Западна Германия е било важен политически проект; това води до стимулиране на приватизацията и санирането на жилищния фонд в Източна Германия, независимо дали е било икономически целесъобразно или не;
-
приватизацията и санирането на сградите, предмет на договора за продажба с обратен лизинг, са служили за обезпечаване на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург: чрез предоставянето на платими жилища с високо качество на достъпни цени и тяхната приватизация (която BAVARIA е било задължено да извърши) NEUWOGES се надявало да повиши привлекателността на Нойбранденбург за неговите жители.
(212)
Освен това Комисията констатира, че BAVARIA се е задължило да предприеме опит да продаде определен брой жилища на настоящите наематели. При това BAVARIA не е имало право да изисква свободно определена от пазара цена, а е трябвало да спазва определени горни граници (128). По този начин договорът с тези условия е предоставял на настоящите наематели на разглежданите сгради определено предимство.
(213)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA действително се определи като държавна помощ, което в случая не е станало, тогава тази помощ е щяла да бъде предоставена за постигането на горепосочените политически цели. Осигуряването на даден регион с достатъчно жилищна площ, приносът за осъществяването на национална политическа цел (изравняване на жилищната ситуация в Източна и Западна Германия след Обединението) и обезпечаването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург посредством предоставянето на жилища с високо качество на достъпни цени за населението (и привилегироването на настоящите наематели на съответните сгради) - всички те могат да се считат за ясно дефинирани цели от общ интерес. Затова според Комисията сделката трябва да се разглежда като мярка за осъществяването на цел от общ интерес.
7.5.2.2. Съразмерност на мерките
(214)
Безспорно договорът за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA е постигнал заложените цели. Сделката е довела до пълното саниране и приватизацията на закупените от BAVARIA сгради и до предлагането им на настоящите наематели на по-ниска покупна цена, както и до увеличаването на предлагането на висококачествена жилищна площ в региона, а с това и до подобряването на перспективите за бъдещето на град Нойбранденбург.
(215)
При търсенето на купувач на сградите и при преценката на вариантите NEUWOGES е предприело редица стъпки, които в действителност са гарантирали, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг е включва държавна помощ - то тя би била ограничена до необходимия минимум за постигането на набелязаните цели. По-специално NEUWOGES е провело ограничена тръжна процедура, преговаряло е с BAVARIA в продължение на няколко месеца относно условията на сделката и накрая е било убедено, че сделката е била най-добрата оферта на пазара. Следователно няма индикации, че дори ако сделката за продажба с обратен лизинг включа помощ, тази помощ е излизала извън границите на необходимия минимум. Анализът в раздел 7.3, в чийто рамки сделката за продажба с обратен лизинг бе сравнена с различни други варианти (като например кредитирано саниране на сградите или директна продажба), показа, че е нямало алтернатива, при която без предоставянето на помощ или с помощ с малък размер са щели да бъдат постигнати същите цели. Следователно сделката за продажба с обратен лизинг и всяка евентуално включена в нея помощ са били целесъобразен инструмент за постигането на целите от общ интерес.
7.5.2.3. Необходимост и стимулиращ ефект
(216)
Изхождайки от хипотезата, че сделката за продажба с обратен лизинг действително е включвала държавна помощ, би трябвало да се провери дали тази помощ е имала стимулиращ ефект. NEUWOGES и BAVARIA са договаряли условията по сделката в продължение на няколко месеца. Изглежда, че BAVARIA не е щяло да предприеме сделка, която не би се вписвала в неговия лизингов модел за недвижими имоти. Ако сключената накрая сделка въз основата на лизинговия модел за недвижими имоти на BAVARIA е включвала държавна помощ, тогава е несъмнено, че без тази помощ BAVARIA не би пристъпило към сделката.
7.5.2.4. Пропорционалност
(217)
Комисията вече обърна внимание, че преследваните от NEUWOGES при сключването на тази сделка цели трябва да бъдат разглеждани като съществени. Санирането и приватизацията на сградите, както и тяхната продажба на наемателите на по-ниска цена са оказали съществен принос за подобряването на икономическото и социалното сближаване в Съюза. Същевременно съдържащата се в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA е била във всеки случай ограничена, като по този начин са били ограничени евентуалните ефекти от мярката, които нарушават конкуренцията. На този фон всяка евентуално съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг между NEUWOGES и BAVARIA помощ е била пропорционална с оглед на преследваната цел.
7.5.2.5. Липса на ефект върху търговските отношения, нарушаващ общия интерес
(218)
Следва да се припомни, че включената в сделката за продажба с обратен лизинг сума на помощта в полза на BAVARIA във всеки случай е била малка. Следователно ефектът от мярката върху търговските отношения също е бил ограничен. Докато всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг помощ би подобрила конкурентната позиция на BAVARIA, което се е намирало поне в потенциална конкуренция с други предприятия (в това число и с предприятия от други държави членки), мащабът на този ефект зависи от сумата на получената помощ. Тъй като по този начин конкурентната позиция на BAVARIA е щяла да се подобри само в незначителна степен, може да се заключи, че сделката за продажба с обратен лизинг - дори и да е включвала помощ - не е накърнила търговските отношения до степен, която да противоречи на общия интерес.
7.5.3. Заключение относно оставащите елементи на помощта и съвместимостта с вътрешния пазар
(219)
Ако сделката за продажба с обратен лизинг е създала предимство за BAVARIA, поради посочените в раздел 7.5.2 причини Комисията е стигнала до извода, че се касае за държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС. Комисията обаче констатира също така, че всяка съдържаща се в сделката за продажба с обратен лизинг държавна помощ съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС би била съвместима с вътрешния пазар.
7.6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОТНОСНО НАЛИЧИЕТО НА ДЪРЖАВНА ПОМОЩ И СЪВМЕСТИМОСТТА С ВЪТРЕШНИЯ ПАЗАР
(220)
Въз основа на анализа на стойността на сделката за продажба с обратен лизинг за NEUWOGES, сравнението с възможни други сделки и проверката на сделката по отношение на обичайния ѝ характер за пазара може да се направи изводът, че сделката е съобразена с принципа за действащия в условията на пазарна икономика стопански субект. Със сключването на сделката за продажба с обратен лизинг NEUWOGES е демонстрирало поведение, което би избрал и действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. По-специално трябва да се изтъкне, че не е имало по-привлекателна в икономически план алтернатива и че условията по сделката за продажба с обратен лизинг през разглеждания период (1997/1998 г.) не е трябвало да бъдат оценени като необичайни за пазара в светлината на наличните мащаби за сравнение, както и въз основа на получените в рамките на тръжната процедура други оферти.
(221)
Затова трябва да се заключи, че сделката с NEUWOGES не е предоставила предимство на BAVARIA, тъй като поведението на NEUWOGES е съответствало на поведението на действащ в условията на пазарна икономика стопански субект. Тъй като в рамките на разглежданата мярка не е било предоставено предимство, не е изпълнено едно от условията за определяне като държавна помощ; и следователно мярката не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
(222)
В допълнение към предварителното заключение, че за продажба с обратен лизинг не е предоставила предимство на BAVARIA и следователно не съдържа държавна помощ, Комисията стига до извода, че - в случай че сделката за продажба с обратен лизинг все пак е предоставила предимство на BAVARIA - тя в действителност би представлявала държавна помощ. Въпреки това тази държавна помощ би била съвместима с вътрешния пазар съгласно член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
ПРИЕ НАСТОЯЩОТО РЕШЕНИЕ:
Член 1
Правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, не представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.
Член 2
В случай че въпреки това правната сделка, сключена на 21 януари 1998 г. между Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG и Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG под формата на договор за права на строеж върху чужда собственост и договор за управление, представлява държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС, тази помощ е съвместима с вътрешния пазар по смисъла на член 107, параграф 3, буква в) от ДФЕС.
Член 3
Адресат на настоящото решение е Федерална република Германия.
Съставено в Брюксел на 16 септември 2014 година.
ΑΠΌΦΑΣΗ (ΕΕ) 2015/507 ΤΗΣ ΕΠΙΤΡΟΠΉΣ
της 16ης Σεπτεμβρίου 2014
σχετικά με το μέτρο SA.23129 - (12/C) (πρώην 12/NN) (πρώην CP 141/2007) που χορηγήθηκε από τη Γερμανία
[κοινοποιηθείσα υπό τον αριθμό C(2014) 6411]
(Το κείμενο στη γερμανική γλώσσα είναι το μόνο αυθεντικό)
(Κείμενο που παρουσιάζει ενδιαφέρον για τον ΕΟΧ)
Η ΕΥΡΩΠΑΪΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ,
Έχοντας υπόψη τη Συνθήκη για τη λειτουργία της Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΣΛΕΕ), και ιδίως το άρθρο 108 παράγραφος 2 πρώτο εδάφιο,
Αφού κάλεσε τα ενδιαφερόμενα μέρη να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους σύμφωνα με το προαναφερθέν άρθρο (1) και έλαβε υπόψη τις παρατηρήσεις αυτές,
Εκτιμώντας τα ακόλουθα:
1. ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ
(1)
Στις 30 Μαρτίου 2007 η Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (εφεξής «NEUWOGES») βάσει του άρθρου 20 παράγραφος 2 του κανονισμού (ΕΚ) αριθ. 659/1999 του Συμβουλίου υπέβαλε καταγγελία στην Επιτροπή (2), σύμφωνα με την οποία χορηγήθηκε παράνομη κρατική ενίσχυση στην Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG και στην Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (εφεξής «BAVARIA 1» και «BAVARIA 2»· μαζί «BAVARIA») μέσω μιας σύμβασης εμφύτευσης (Erbbaurechtsvertrag, εφεξής EBV) και μιας διοικητικής σύμβασης (Generalverwaltervertrag, εφεξής GVV). Η NEUWOGES ζήτησε την κίνηση επίσημης διαδικασίας έρευνας βάσει του άρθρου 108 παράγραφος 2 της ΣΛΕΕ.
(2)
Στις 6 Αυγούστου 2007, στις 14 Μαΐου 2008, στις 6 Απριλίου 2009 και στις 3 Φεβρουαρίου 2012, η Επιτροπή ζήτησε περαιτέρω πληροφορίες από τη Γερμανία. Η Γερμανία απάντησε στις 4 Σεπτεμβρίου 2007, στις 12 Οκτωβρίου 2007, στις 17 Οκτωβρίου 2007, στις 11 Ιουλίου 2008, στις 14 Ιουλίου 2008, στις 12 Δεκεμβρίου 2008, στις 30 Ιουνίου 2009 και στις 28 Φεβρουαρίου 2012. Η NEUWOGES υπέβαλε παρατηρήσεις στις 30 Μαΐου 2007, στις 5 Νοεμβρίου 2007, στις 26 Φεβρουαρίου 2008, στις 15 Ιουλίου 2008, στις 30 Σεπτεμβρίου 2008, στις 18 Δεκεμβρίου 2008, στις 6 Μαρτίου 2009, στις 4 Ιουνίου 2009, στις 15 Ιουλίου 2009, στις 26 Αυγούστου 2009, στις 22 Σεπτεμβρίου 2009 και στις 19 Ιανουαρίου 2012. Η BAVARIA υπέβαλε τις παρατηρήσεις της στις 13 Μαΐου 2008.
(3)
Στις 28 Νοεμβρίου 2008 το κατώτερο περιφερειακό δικαστήριο του Ροστόκ (εφεξής «LG Rostock») εξέδωσε την απόφασή του στη διαδικασία BAVARIA κατά NEUWOGES. Η BAVARIA άσκησε προσφυγή κατά της NEUWOGES για αθέτηση της σύμβασης που έχει συναφθεί μεταξύ των δύο διαδίκων. Στη συνέχεια, η NEUWOGES ισχυρίστηκε ότι η σύμβαση εμπεριείχε κρατικές ενισχύσεις παράνομες και ασυμβίβαστες με την εσωτερική αγορά και, ως εκ τούτου, είναι άκυρη. Το LG Rostock κατέληξε στο συμπέρασμα ότι δεν υπάρχει πλεονέκτημα υπέρ της BAVARIA και, ως εκ τούτου, δεν υφίσταται κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ. Η NEUWOGES άσκησε έφεση κατά της απόφασης. Η διαδικασία ενώπιον του Εφετείου Ροστόκ (εφεξής «OLG Rostock») εκκρεμεί. Επιπλέον, η BAVARIA κίνησε διαδικασίες ενώπιον του Διοικητικού Δικαστηρίου Greifswald (εφεξής «VG Greifswald»), προκειμένου να αποκτήσει διά της δικαστικής οδού πρόσβαση σε όλα τα αρχεία της NEUWOGES ή του Δήμου Neubrandenburg που αφορούν αυτές τις συμβάσεις. Η διαδικασία εκκρεμεί.
(4)
Με επιστολή της 4ης Ιουνίου 2009 η NEUWOGES ζήτησε σύμφωνα με το άρθρο 265 παράγραφος 2 της ΣΛΕΕ από την Επιτροπή να κινήσει την επίσημη διαδικασία έρευνας εντός δύο μηνών.
(5)
Με επιστολή της 29ης Ιουλίου 2009, η Επιτροπή διαβίβασε στη NEUWOGES την προκαταρκτική της εκτίμηση ότι ούτε η EBV ούτε η GVV περιέχουν κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ.
(6)
Με επιστολή της 26ης Αυγούστου 2009, ο καταγγέλλων αμφισβήτησε αυτήν την προκαταρκτική εκτίμηση και κάλεσε την Επιτροπή να κινήσει την επίσημη διαδικασία έρευνας εντός δύο εβδομάδων.
(7)
Οι υπηρεσίες της Επιτροπής κοινοποίησαν στη NEUWOGES, με επιστολή της 15ης Σεπτεμβρίου 2009, ότι επρόκειτο να της διαβιβάσουν άλλη επιστολή που θα περιείχε εκτίμηση των τελευταίων παρατηρήσεων της NEUWOGES. Με επιστολή της 22ας Σεπτεμβρίου 2009 η NEUWOGES ενημέρωσε την Επιτροπή ότι διαφωνεί με την πρόταση της τελευταίας.
(8)
Στις 9 Οκτωβρίου 2009 η NEUWOGES άσκησε προσφυγή ενώπιον του Δικαστηρίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης και ζήτησε να ακυρωθεί η απόφαση που υποτίθεται ότι περιέχεται στην επιστολή της Επιτροπής της 29ης Ιουλίου 2009 ή, εναλλακτικά, να διαπιστωθεί ότι η Επιτροπή παρέλειψε να ενεργήσει, αφού αρνήθηκε να κινήσει την επίσημη διαδικασία έρευνας βάσει του άρθρου 108 παράγραφος 2 της ΣΛΕΕ. Στις 9 Ιανουαρίου 2012 το Δικαστήριο απέρριψε την προσφυγή ακύρωσης ως απαράδεκτη και την προσφυγή κατά παραλείψεως ως αβάσιμη. (3)
(9)
Με επιστολή της 19ης Ιανουαρίου 2012 η NEUWOGES ζήτησε εκ νέου από την Επιτροπή να κινήσει την επίσημη διαδικασία έρευνας βάσει του άρθρου 108 παράγραφος 2 της ΣΛΕΕ.
(10)
Με επιστολή της 21ης Μαρτίου 2012, η Επιτροπή ενημέρωσε τη Γερμανία σχετικά με την απόφασή της να κινήσει επίσημη διαδικασία έρευνας. Η απόφαση της Επιτροπής να κινήσει τη διαδικασία (εφεξής: «απόφαση κίνησης της διαδικασίας») δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης. (4) Η Επιτροπή κάλεσε τα ενδιαφερόμενα μέρη να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους σχετικά με το εν λόγω μέτρο. Στις 22 Μαρτίου 2012 η NEUWOGES άσκησε έφεση κατά της απόφασης του Δικαστηρίου της 9ης Ιανουαρίου 2012. Το Δικαστήριο απέρριψε την έφεση στις 15 Νοεμβρίου 2012 ως άνευ αντικειμένου. (5)
(11)
Η Επιτροπή στις 17 Ιουλίου 2012, στις 2 Οκτωβρίου 2012, στις 4 Απριλίου 2013 και στις 15 Απριλίου 2014 έλαβε τις παρατηρήσεις της NEUWOGES και στις 18 Ιουνίου 2012 και στις 22 Απριλίου 2013 έλαβε τις παρατηρήσεις της BAVARIA. Οι παρατηρήσεις διαβιβάστηκαν στη Γερμανία στις 7 Αυγούστου 2012 και στις 16 Σεπτεμβρίου 2013. Κατ’ εντολή της ομοσπονδιακής κυβέρνησης, ο Δήμος Neubrandenburg υπέβαλε παρατηρήσεις στις 23 Ιουνίου 2012, και στις 28 Σεπτεμβρίου 2012· το ομόσπονδο κράτος του Βερολίνου υπέβαλε τις παρατηρήσεις του στις 16 Μαΐου 2012, στις 28 Σεπτεμβρίου 2012 και στις 30 Σεπτεμβρίου 2013.
2. ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΤΩΝ ΜΕΤΡΩΝ
(12)
Η NEUWOGES είναι γερμανική εταιρεία περιορισμένης ευθύνης. Ο Δήμος Neubrandenburg κατέχει το 100 % των μεριδίων. Η NEUWOGES ως στόχο έχει την παροχή προσιτής στέγης σε μεγάλο μέρος του πληθυσμού του Δήμου Neubrandenburg και των γύρω περιοχών. Σήμερα η εταιρεία κατέχει το 33 % των κατοικιών του Δήμου Neubrandenburg. Η BAVARIA 1 και η BAVARIA 2 είναι εταιρείες ακινήτων που συστάθηκαν ειδικά για τη συναλλαγή με τη NEUWOGES και ανήκουν κατά πλειοψηφία σε εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα. Η BAVARIA 1 ανήκει στην BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) και στην BAVARIA Immobilien-Management GmbH υπό πτώχευση (6 %), ενώ η BAVARIA 2 ανήκει κατά 100 % στην Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Τα μερίδια στην BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG και στην Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn ανήκουν σε ιδιώτες επενδυτές. Τα δύο επενδυτικά κεφάλαια υλοποιήθηκαν και διατέθηκαν από την Berliner Immobilien-Holding GmbH, η οποία ως την 1η Ιανουαρίου 2006 ανήκε στην Bankgesellschaft Berlin και έκτοτε ανήκει κατά 100 % στο ομόσπονδο κράτος του Βερολίνου.
(13)
Η NEUWOGES είναι, μεταξύ άλλων, ιδιοκτήτρια μιας σειράς ακινήτων στο Neubrandenburg, στα οποία βρίσκονται δώδεκα κτήρια κατοικιών με συνολικά 557 κατοικίες και πολλές επαγγελματικές μονάδες. Στις 21 Ιανουαρίου 1998 η NEUWOGES και η BAVARIA σύναψαν την EBV και την GVV («επίμαχες συμβάσεις» και συλλογικά «συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης»).
2.1. ΣΥΜΒΑΣΗ ΕΜΦΥΤΕΥΣΗΣ (ERBBAURECHTSVERTRAG)
(14)
Στις 21 Ιανουαρίου 1998 η NEUWOGES και η BAVARIA σύναψαν σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτου και πώλησης κτηρίου για δώδεκα κτήρια με συνολικά 557 κατοικίες. Στο πλαίσιο αυτής της σύμβασης, η BAVARIA απέκτησε δικαιώματα εμφύτευσης για τα ακίνητα για περίοδο 75 ετών και απέκτησε τα κτήρια.
(15)
Η EBV εμπεριέχει δύο κύρια στοιχεία:
α)
Αφενός η BAVARIA δεσμεύτηκε να καταβάλει συνολικά […] (6) ευρώ (7) στη NEUWOGES: […] ευρώ ως κεφαλαιοποιημένο μίσθωμα για τη χρήση οικοπέδου όσον αφορά την περίοδο που λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2028 και […] ευρώ ως τιμή αγοράς για τα κτίρια.
β)
Αφετέρου, η BAVARIA από την 1η Ιανουαρίου 2029 και για δεκαετή περίοδο θα πρέπει να καταβάλλει ετησίως μίσθωμα ύψους […] % της τρέχουσας αξίας του ακινήτου, δηλαδή […] ευρώ ανά m2 ή […] ευρώ ανά έτος. Για τον υπολειπόμενο χρόνο της EBV, προβλέπεται προσαρμογή του μισθώματος στον δείκτη τιμών για το συνολικό κόστος διαβίωσης, εφόσον αυτός δεν μεταβληθεί πάνω από […] %.
(16)
Το 1997, πριν από τη σύναψη της EBV με τη BAVARIA, η NEUWOGES ανέθεσε σε εσωτερικούς εμπειρογνώμονες την εκτίμηση της αξίας των περιουσιακών στοιχείων (κτήρια και οικόπεδα). Σύμφωνα με την εν λόγω πραγματογνωμοσύνη, η αξία των περιουσιακών στοιχείων ανερχόταν στα […] ευρώ. Επιπλέον, το 2007 η NEUWOGES ανέθεσε αναδρομικά σε εξωτερικό εμπειρογνώμονα να συντάξει μία ακόμη πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς των περιουσιακών στοιχείων το 1997. Σύμφωνα με την πραγματογνωμοσύνη του 2007, η εκτιμώμενη αξία των περιουσιακών στοιχείων για το 1997 ανερχόταν σε […] ευρώ.
Altschuldenhilfegesetz
(17)
Η EBV συνήφθη κατόπιν συνεκτίμησης του Altschuldenhilfegesetz (8) (εφεξής «AHS»). Μετά την επανένωση της Γερμανίας το 1990, οι πρώην κρατικές οικονομικές επιχειρήσεις κατοικίας στην Ανατολική Γερμανία μετατράπηκαν σε νομικά ανεξάρτητες δημοτικές οικοδομικές εταιρείες. Τα στοιχεία ενεργητικού και οι υποχρεώσεις των προκατόχων τους μεταβιβάστηκαν σε αυτές τις νέες εταιρείες, γεγονός που τους επέφερε μεγάλη επιβάρυνση. Προκειμένου να έχουν οι οικοδομικές εταιρείες τη δυνατότητα να είναι βιώσιμες σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα, ο ομοσπονδιακός νομοθέτης θέσπισε τον Altschuldenhilfegesetz (AHG), ο οποίος τέθηκε σε ισχύ στις 27 Ιουνίου 1993.
(18)
Σύμφωνα με τον AHG, οι δημοτικές οικοδομικές εταιρείες στην Ανατολική Γερμανία μπορούσαν να λάβουν κατόπιν αιτήματος απαλλαγή από τις παλαιές υποχρεώσεις τους. Σύμφωνα με το άρθρο 4 παράγραφοι 1 έως 2 του AHG, για παλαιές υποχρεώσεις που υπερέβαιναν το ποσό των 76,69 ευρώ ανά m2, μπορούσε να χορηγηθεί μερική απαλλαγή, στην οποία εντούτοις δεν μπορούσαν να ληφθούν υπόψη πάνω από 434,60 ευρώ ανά m2. Σε αντάλλαγμα, η οικοδομική εταιρεία έπρεπε να αποδεχτεί ορισμένες υποχρεώσεις. Γι’ αυτό έπρεπε π.χ. να καταβάλλει εντατικές προσπάθειες για την ιδιωτικοποίηση του 15 % των κατοικιών (άρθρο 4 παράγραφος 5 πρόταση 1, σε συνδυασμό με το άρθρο 5), να διαθέτει επιχειρηματικό σχέδιο για την ταχεία ιδιωτικοποίηση, τον εκσυγχρονισμό και την επισκευή των αποθεμάτων κατοικιών της (άρθρο 4 παράγραφος 5 εδάφιο 2) και να υποβάλλει εκθέσεις σχετικά με την κατάσταση του επενδυτικού της προγράμματος και τα αποτελέσματα της ιδιωτικοποίησης (άρθρο 4 παράγραφοι 5-7). Σύμφωνα με την έκδοση του νόμου, η οποία ίσχυε κατά την αντίστοιχη χρονική περίοδο (1997/1998), οι οικοδομικές εταιρείες μπορούσαν να εκπληρώσουν την υποχρέωση ιδιωτικοποίησής τους έως την 31η Δεκεμβρίου 2003. Σε περίπτωση που μια οικοδομική εταιρεία δεν εκπληρώσει την υποχρέωση ιδιωτικοποίησής της (δηλαδή δεν καταβάλλει έντονες προσπάθειες για την ιδιωτικοποίηση), η απαλλαγή που έχει ήδη χορηγηθεί θα πρέπει να επιστραφεί.
(19)
Οι οικοδομικές εταιρείες έπρεπε να καταβάλουν ορισμένο ποσοστό των εσόδων από ιδιωτικοποιήσεις που ξεπερνούσαν τα 76,69 ευρώ ανά m2 στο ταμείο εξόφλησης κληρονομημένου χρέους (εφεξής «ETF»). Εκείνη τη χρονική περίοδο (1997/1998) το άρθρο 5 παράγραφος 2 του AHG προέβλεπε ότι για όλες τις ιδιωτικοποιήσεις έως τις 31 Δεκεμβρίου 1998 έπρεπε να καταβάλλεται το 45 % των εσόδων της εκποίησης. Για τις ιδιωτικοποιήσεις έως τις 31 Δεκεμβρίου 2000 ή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2003, τα μερίδια των εσόδων είχαν καθοριστεί σε 50 % και 55 % αντίστοιχα. Εάν η ιδιωτικοποίηση πραγματοποιείτο με τη μορφή σύστασης δικαιώματος εμφύτευσης (δηλαδή, αντί της άμεσης πώλησης των κτηρίων και των οικοπέδων πωλούνται μόνο τα κτήρια και για τα οικόπεδα συστήνονται μόνο δικαιώματα εμφύτευσης), τα έσοδα εκποίησης που λαμβάνονταν ως βάση για τον υπολογισμό των υποχρεώσεων καταβολής αποτελούνταν από την τιμή των κτηρίων και την τρέχουσα αξία του συμφωνηθέντος μισθώματος (άρθρο 5 παράγραφος 2).
(20)
Κατά τη διάρκεια του 1995 κατέστη σαφές ότι η αρχικά προγραμματισμένη μορφή ιδιωτικοποίησης - δηλαδή η πώληση στους μισθωτές - πιθανώς δεν θα οδηγούσε στο απαιτούμενο ποσοστό ιδιωτικοποίησης 15 %. Κατά συνέπεια, η Kreditanstalt für Wiederaufbau (εφεξής «KfW»), στην οποία ανατέθηκε η διαχείριση της βοήθειας για το παλαιό χρέος, άρχισε να αποδέχεται την αποκαλούμενη «ιδιωτικοποίηση σε ενδιάμεσους αγοραστές». (9) Σύμφωνα με αυτό το μοντέλο, το οποίο έπρεπε να εφαρμόζεται μόνο όταν δεν αναμενόταν να επιτευχθεί η ποσόστωση 15 % με άμεση ιδιωτικοποίηση, μια οικοδομική εταιρεία μπορούσε να πωλεί κτήρια μαζικά σε έναν επαγγελματία αγοραστή. Για να μπορεί να καταλογίζεται η ποσόστωση ιδιωτικοποίησης της οικοδομικής εταιρείας σε ύψος 15 %, ο επαγγελματίας αγοραστής έπρεπε να δεσμευτεί ότι θα ανακαίνιζε τα κτήρια και θα μεταπωλούσε στους μισθωτές όσο το δυνατόν περισσότερες κατοικίες (πάντως τουλάχιστον το ένα τρίτο). (10) Αν μετά την υποβολή συγκεκριμένων προσφορών πώλησης, υπήρχε ενδιαφέρον για αγορά πολύ κάτω από το ένα τρίτο των μισθωτών, ο επαγγελματίας αγοραστής θα μπορούσε να αποκλείσει το 60 % των κατοικιών από την υποχρέωση ιδιωτικοποίησης και με αυτόν τον τρόπο να περιορίσει αυτήν την υποχρέωση στην ιδιωτικοποίηση του ενός τρίτου του υπόλοιπου 40 % των κατοικιών. (11)
NEUWOGES και AHG
(21)
Η EBV αναγνωρίστηκε τελικά από την KfW ως σχετική εκποίηση προσωρινής απόκτησης σύμφωνα με τον AHG. Συνεπώς, η σύναψη της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης διευκόλυνε την NEUWOGES στην εκπλήρωση της υποχρέωσης ιδιωτικοποίησής της σύμφωνα με τον AHG. Ωστόσο, παραμένει ασαφές και αμφισβητούμενο σε ποιο βαθμό ο AHG επηρέαζε τις επιχειρηματικές θεωρήσεις στις οποίες βασιζόταν η απόφαση της NEUWOGES για τη σύναψη των συμβάσεων και κατά πόσον η απαλλαγή από τον AHG την οποία έλαβε η NEUWOGES πρέπει να ληφθεί υπόψη κατά την εξέταση του ερωτήματος κατά πόσον η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης αποτελεί ενίσχυση για τη BAVARIA.
(22)
Η NEUWOGES έλαβε, σύμφωνα με δικά της στοιχεία, απαλλαγή ύψους συνολικά […] ευρώ. (12) Η NEUWOGES δήλωσε ότι ήταν δύσκολο να καταμεριστεί αναλογικά στη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης ένα μέρος της συνολικής απαλλαγής που ελήφθη αφού, σύμφωνα με τον AHG, η απαλλαγή είναι δυνατή μόνο αν η οικοδομική εταιρεία έχει εκπληρώσει πλήρως την υποχρέωση ιδιωτικοποίησής της. Εάν, ωστόσο, ένα μέρος της συνολικής απαλλαγής που ελήφθη πρέπει να καταμεριστεί σε ένα συγκεκριμένο μέτρο ιδιωτικοποίησης βάσει του μεριδίου αυτών των ιδιωτικοποιήσεων στη συνολική υποχρέωση ιδιωτικοποίησης της NEUWOGES, μια συνολική μεικτή απαλλαγή ύψους […] ευρώ θα μπορούσε να καταμεριστεί υπολογιστικά στη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης. Από τα έσοδα από τη συναλλαγή με τη BAVARIA έπρεπε να καταβληθούν […] ευρώ στο ETF, ούτως ώστε η NEUWOGES να έχει υπολογιστικά μια καθαρή απαλλαγή ύψους […] ευρώ. (13)
2.2. ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΗ ΣΥΜΒΑΣΗ
(23)
Επίσης, την 21η Ιανουαρίου 1998 η BAVARIA και η NEUWOGES σύναψαν την GVV, μέσω της οποίας τα κτήρια επαναμισθώθηκαν στη NEUWOGES. Σύμφωνα με την GVV, η NEUWOGES παραμένει υπεύθυνη για τη διαχείριση και την εμπορική εκμετάλλευση των εν λόγω κτηρίων για περίοδο 30 ετών. Όλα τα έσοδα από την εκμίσθωση των κτηρίων παραμένουν στη NEUWOGES. Ως αντάλλαγμα γι’ αυτά τα δικαιώματα χρήσης, η NEUWOGES δεσμεύτηκε για σταθερή καταβολή μηνιαίας πληρωμής μίσθωσης ύψους […] ευρώ ([…] ευρώ ετησίως) έως την ολοκλήρωση των εργασιών αποκατάστασης και […] ευρώ ([…] ευρώ ετησίως) για την επόμενη περίοδο. Από την 1η Ιανουαρίου 2000, αυτό το μίσθωμα αυξήθηκε κατά […] % ετησίως.
2.3. ΓΕΝΙΚΗ ΣΥΜΒΑΣΗ ΤΙΜΗΣ ΚΑΤ’ ΑΠΟΚΟΠΗ
(24)
Η BAVARIA δεσμεύτηκε να αποκαταστήσει τα εν λόγω κτήρια και σύναψε γι’ αυτόν το σκοπό με την BRG Bau-Regie GmbH (εφεξής «BRG»), μια εξ ολοκλήρου θυγατρική της NEUWOGES, γενική σύμβαση τιμής κατ’ αποκοπή (εφεξής «GVP»). Σύμφωνα με την GPV, η BAVARIA κατέβαλε στην BRG ένα κατ’ αποκοπή ποσό […] ευρώ για τις συμφωνημένες εργασίες αποκατάστασης.
3. ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΤΗΣ ΓΕΡΜΑΝΙΑΣ
(25)
Η Γερμανία περιορίζει την απάντησή της στην απόφαση για την κίνηση της διαδικασίας, ότι στην προκειμένη περίπτωση δεν υποβάλλει παρατηρήσεις για την απόφαση και αναθέτει τη ρύθμιση του εν λόγω θέματος στους ενδιαφερόμενους οργανισμούς τοπικής αυτοδιοίκησης, στον Δήμο Neubrandenburg και στο ομόσπονδο κράτος του Βερολίνου.
4. ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΤΩΝ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΜΕΝΩΝ
4.1. NEUWOGES
(26)
Η NEUWOGES ισχυρίζεται ότι με τη σύναψη των επίμαχων συμβάσεων δεν ενήργησε ως οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς και, ως εκ τούτου, η BAVARIA απέκτησε οικονομικό πλεονέκτημα που συνιστά κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ. Σύμφωνα με εκτιμήσεις της NEUWOGES, οι επίμαχες συμβάσεις προκαλούν ζημίες ύψους […] ευρώ (ονομαστικές) ή […] ευρώ (σε παρούσα αξία). Η NEUWOGES θεωρεί ότι αυτές τις ζημίες συνιστούν κρατική ενίσχυση για την BAVARIA, ασυμβίβαστη με την εσωτερική αγορά.
(27)
Κατά την αξιολόγηση του κατά πόσον οι επίμαχες συμβάσεις είναι συμβατές με την αγορά, η NEUWOGES ισχυρίζεται ότι η EBV και η GVV πρέπει να εξεταστούν χωριστά (τμήμα 4.1.1). Όσον αφορά τις επιμέρους συμβάσεις, η NEUWOGES ισχυρίζεται ότι ούτε η EBV (τμήμα 4.1.2), ούτε η GVV (τμήμα 4.1.3) θα συνάπτονταν από έναν οικονομικό φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς. Η NEUWOGES αναφέρει επίσης ότι ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς θα επέλεγε μια εναλλακτική προσέγγιση (τμήμα 4.1.4). Τέλος, η NEUWOGES ισχυρίζεται ότι το πλεονέκτημα που χορηγήθηκε στην BAVARIA αποτελεί μεταβίβαση κρατικών πόρων, η οποία πρέπει να καταλογιστεί στον Δήμο Neubrandenburg (τμήμα 4.1.5).
4.1.1. Κοινή αξιολόγηση έναντι χωριστής αξιολόγησης των επίμαχων συμβάσεων
(28)
Η NEUWOGES ισχυρίζεται ότι η EBV και η GVV θα έπρεπε να αξιολογηθούν αυστηρά χωριστά, όσον αφορά το ζήτημα κατά πόσον οι επίμαχες συμβάσεις συνήφθησαν σύμφωνα με τους όρους της αγοράς. Σύμφωνα με τη NEUWOGES, η EBV και η GVV είναι νομικά ανεξάρτητες συμβάσεις που πρέπει να υφίστανται χωριστά. Εάν οι δύο συμβάσεις είχαν πράγματι καταρτιστεί ως μονάδα, σύμφωνα με τη NEUWOGES θα έπρεπε αμφότερες να επικυρωθούν συμβολαιογραφικά. Όμως μόνο η EBV έχει επικυρωθεί συμβολαιογραφικά.
(29)
Ως εκ τούτου, η NEUWOGES προσεγγίζει κάθε σύμβαση χωριστά, προκειμένου να αξιολογήσει κατά πόσον είναι συμβατή με την αγορά.
4.1.2. Σύμβαση εμφύτευσης (Erbbaurechtsvertrag, EBV)
(30)
Η NEUWOGES θεωρεί ότι, με βάση τις πραγματογνωμοσύνες που εκπονήθηκαν το 1997 και το 2007 σχετικά με τα επίμαχα περιουσιακά στοιχεία (κτήρια και οικόπεδα), κανένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς δεν θα είχε συνάψει την EBV με την BAVARIA στη συμφωνηθείσα τιμή. Ούτε η καταβολή μισθωμάτων, ούτε η απαλλαγή του AHG βάσει της EBV, ούτε η υποχρέωση αποκατάστασης ή η κλειστή διαδικασία διαγωνισμού θα μπορούσαν να αλλάξουν κάτι σε αυτό το συμπέρασμα.
4.1.2.1. Τιμή αγοράς
(31)
Η NEUWOGES υπενθυμίζει ότι η BAVARIA έχει καταβάλει ένα ποσό σε μετρητά […] ευρώ για τα κτήρια συν […] ευρώ ως κεφαλαιοποιημένο μίσθωμα για το οικόπεδο. Στις δύο πραγματογνωμοσύνες για την αξία αγοράς του 1997 και του 2007, η αξία των περιουσιακών στοιχείων συνολικά (αξία οικοπέδων και κτηρίων) εκτιμήθηκε σε […] ευρώ και […] ευρώ αντίστοιχα. Επιπλέον, στις δύο πραγματογνωμοσύνες εξακριβώθηκαν χωριστά όχι μόνο η συνολική αξία των περιουσιακών στοιχείων, αλλά και η αξία των οικοπέδων (πραγματογνωμοσύνη 1997: […] ευρώ, πραγματογνωμοσύνη 2007: […] ευρώ) και των κτηρίων (πραγματογνωμοσύνη 1997: […] ευρώ, πραγματογνωμοσύνη 2007: […] ευρώ).
(32)
Η NEUWOGES υποστηρίζει την άποψη ότι η πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς του 1997 παρουσιάζει μια ρεαλιστική εκτίμηση της αξίας του περιουσιακού στοιχείου τη δεδομένη χρονική περίοδο (1997/1998) και ότι για σκοπούς σύγκρισης πρέπει να λαμβάνεται υπόψη μόνον η τιμή που πράγματι καταβλήθηκε από την BAVARIA για τα κτήρια (και όχι η τιμή για τα κτήρια συν το κεφαλαιοποιημένο μίσθωμα για το οικόπεδο). Αναλόγως, η NEUWOGES έλαβε, κατά την άποψή της, ποσό χαμηλότερο κατά […] ευρώ από την τιμή αγοράς κατά την καθοριστική χρονική περίοδο (1997/1998). Ακόμη και αν ληφθεί υπόψη η απαλλαγή του AHG, η τιμή που καταβλήθηκε από την BAVARIA εξακολουθεί να βρίσκεται 16 % κάτω από τη χαμηλότερη αξία της πραγματογνωμοσύνης του 2007. Η τιμή που καταβλήθηκε από την BAVARIA ήταν, σύμφωνα με τη NEUWOGES, πολύ κάτω από την τιμή της αγοράς, με αποτέλεσμα κανένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς να μην είχε συμφωνήσει σε πώληση σε αυτήν την τιμή.
(33)
Σε αυτό το πλαίσιο, η NEUWOGES υπενθυμίζει ότι, σύμφωνα με την «Ανακοίνωση της Επιτροπής σχετικά με τα στοιχεία κρατικής ενίσχυσης στις πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων από δημόσιες αρχές» (14), υπό ορισμένες περιστάσεις μπορεί να γίνει δεκτή ως τιμή της αγοράς μια τιμή αγοράς που βρίσκεται έως 5 % κάτω από μια αξία αγοράς που προσδιορίστηκε σε ανεξάρτητη πραγματογνωμοσύνη. Αντίθετα, δεν θα μπορούσε να γίνει δεκτή ως τιμή της αγοράς μια τιμή που βρίσκεται τουλάχιστον 16 % κάτω από τη χαμηλότερη αξιολόγηση, ακόμη και με πιο ευνοϊκή αποδοχή.
4.1.2.2. Κεφαλαιοποιημένο μίσθωμα για το οικόπεδο
(34)
Η NEUWOGES ισχυρίζεται ότι για τη σύγκριση της καταβεβλημένης από την BAVARIA τιμής με τις τιμές που προσδιορίστηκαν στις δύο πραγματογνωμοσύνες για την αξία αγοράς του 1997 και του 2007 (στις οποίες προσδιορίστηκε η αξία του συνόλου της περιουσίας σε κτήρια και οικόπεδα) δεν πρέπει να ληφθούν υπόψη τα κεφαλαιοποιημένα μισθώματα για τα πρώτα 30 έτη. Δεδομένου ότι το μίσθωμα για τη σύσταση και τη μεταφορά των δικαιωμάτων εμφύτευσης καταβάλλεται σε περίοδο 75 ετών και όχι για τη μεταφορά της ιδιοκτησίας των ακινήτων, δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τη σύγκριση μεταξύ της τιμής που κατεβλήθη από την BAVARIA για τα κτήρια και της τιμής που προσδιορίστηκε στις δύο πραγματογνωμοσύνες.
4.1.2.3. Απαλλαγή του AHG
(35)
Η NEUWOGES δηλώνει επιπλέον ότι η απαλλαγή του AHG που προκύπτει από τις εν λόγω συμβάσεις ύψους […] ευρώ δεν πρέπει να ληφθεί υπόψη κατά τη σύγκριση της τιμής που κατεβλήθη από την BAVARIA με την τιμή που προσδιορίστηκε στις δύο πραγματογνωμοσύνες για την αξία αγοράς. Αναφέρονται οι εξής λόγοι:
-
Η απαλλαγή του AHG είναι ένα πλεονέκτημα που χορηγήθηκε στη NEUWOGES από τρίτο μέρος (KfW), το οποίο δεν σχετίζεται με τον αγοραστή. Δεν υπάρχει κανένας λόγος για τον οποίο ένας πωλητής θα δεχόταν τιμή κατώτερη από την τιμή αγοράς, μόνο και μόνο διότι μέσω της συναλλαγής προκύπτουν μερικά πρόσθετα πλεονεκτήματα από τρίτους.
-
Η BAVARIA δεν έχει αναλάβει καμία υποχρέωση από τον AHG, η οποία βάρυνε προηγουμένως τη NEUWOGES και θα επέφερε αποζημίωση υπό μορφή της μείωσης της τιμής αγοράς. Η BAVARIA δεσμεύτηκε μεν «στα χαρτιά» να προσπαθήσει να πωλήσει κάποιες κατοικίες στους μισθωτές, όμως ανέθεσε στη NEUWOGES τη συγκεκριμένη διεξαγωγή της ιδιωτικοποίησης με έξοδα της ίδιας της NEUWOGES. Με αυτόν τον τρόπο, η BAVARIA δεν ανέλαβε πραγματική ευθύνη και δεν έφερε ούτε τον κίνδυνο της αστικής ευθύνης σε περίπτωση αποτυχίας των προσπαθειών ιδιωτικοποίησης.
-
Επειδή η απαλλαγή σχετιζόταν με την εκπλήρωση της υποχρέωσης της NEUWOGES να ιδιωτικοποιήσει το 15 % των κατοικιών της και η συναλλαγή με την BAVARIA κάλυπτε μόνο το 20 % των συνολικών υποχρεώσεων ιδιωτικοποίησης, δεν είναι δυνατή μια πραγματική (σε αντίθεση με την υπολογιστική) αναλογική κατανομή της απαλλαγής του AHG που κατέστη δυνατή από τη συναλλαγή με τη BAVARIA. Με άλλα λόγια, αν η NEUWOGES δεν είχε εκπληρώσει πλήρως την υποχρέωση ιδιωτικοποίησής της, η εταιρεία δεν θα είχε αποκτήσει από τη συναλλαγή με τη BAVARIA κανενός είδους πλεονέκτημα σύμφωνα με τον AHG.
-
Η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης θα είχε ενδεχομένως ως αποτέλεσμα να πρέπει η NEUWOGES να καταβάλει στο ETF μόνον ένα σχετικά μικρό ποσοστό (45 % αντί 50 % ή 55 %) των εσόδων, ενώ η μη σύναψη της σύμβασης και η αναζήτηση άλλου αγοραστή θα σχετιζόταν με τον κίνδυνο να πρέπει να καταβληθεί στο ταμείο μεγαλύτερο μέρος των εσόδων της πώλησης.
-
Η NEUWOGES ισχυρίζεται σε κάθε περίπτωση ότι έχει εκπληρώσει εντέλει τις υποχρεώσεις ιδιωτικοποίησής της κατά 165 %, με αποτέλεσμα η ήδη χορηγηθείσα απαλλαγή να έχει επιβεβαιωθεί ακόμη και χωρίς τη συναλλαγή με την BAVARIA.
4.1.2.4. Αποκατάσταση
(36)
Η NEUWOGES αναφέρει επίσης ότι δεν ωφελήθηκε από την αποκατάσταση που διεξήγαγε η BAVARIA, διότι η BAVARIA ήταν ιδιοκτήτρια των κτηρίων και ως εκ τούτου η μόνη δικαιούχος της αποκατάστασης.
4.1.2.5. Διαδικασία διαγωνισμού
(37)
Η NEUWOGES επιβεβαιώνει ότι η κλειστή διαδικασία διαγωνισμού το 1997 δεν μπορεί να αναφερθεί ως ένδειξη ότι η τιμή που καταβλήθηκε από την BAVARIA ήταν πράγματι η τιμή της αγοράς. Υποστηρίζει ότι η διαδικασία διαγωνισμού δεν ήταν ανοικτή, διαφανής, άνευ όρων και χωρίς διακρίσεις και, ως εκ τούτου, δεν επαρκεί για τον προσδιορισμό της αξίας αγοράς.
4.1.3. Διοικητική σύμβαση (GVV)
(38)
Η NEUWOGES αναφέρει ότι κανένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς, συγκρίσιμου μεγέθους και σε συγκρίσιμη κατάσταση, δεν θα είχε συνάψει την GVV, αφού ήταν εκ των προτέρων σαφές ότι η σύμβαση θα επέφερε σημαντικές ζημίες. Η NEUWOGES ισχυρίζεται ειδικότερα ότι οι ζημίες ήταν προβλέψιμες από την αρχή, αφού οι υπολογισμοί στους οποίους βασίστηκε η σύμβαση προήλθαν από παραδοχές σχετικά με τη μελλοντική ανάπτυξη της αγοράς μισθωμένων κατοικιών στο Neubrandenburg, οι οποίες ήταν σαφώς υπερβολικά αισιόδοξες. Η NEUWOGES ισχυρίζεται επίσης ότι διάφορες, υποθετικά παρόμοιες, συμβάσεις, τις οποίες παρέθεσε η BAVARIA για λόγους σύγκρισης, δεν μπορούν να αποδείξουν ότι η GVV είναι συμβατή με την αγορά, και ότι η NEUWOGES αποδέχτηκε αυτήν τη σαφώς μειονεκτική σύμβαση μόνο για πολιτικούς λόγους, οι οποίοι δεν συνδέονται με την εφαρμογή του κριτηρίου του οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς.
4.1.3.1. GVV κατόπιν συνεκτίμησης των προσδοκιών της αγοράς
(39)
Η NEUWOGES ισχυρίζεται ότι οι κεντρικές διατάξεις της GVV - το σταθερό μηνιαίο μίσθωμα που αυξάνεται ετησίως κατά […] %, η μη τιμαριθμικά αναπροσαρμοζόμενη έκπτωση εξόδων αρχικά περίπου […] % (συμπεριλαμβανομένου του κινδύνου απώλειας ενοικίων […] %) και η διάρκεια 30 ετών - δεν πληρούν τις προϋποθέσεις που θα είχε δεχτεί ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς. Σε αυτό το πλαίσιο, η NEUWOGES προβάλλει τα ακόλουθα επιχειρήματα:
-
Λόγω του χαμηλά εκτιμημένου κινδύνου απώλειας ενοικίων, μόνο […] % επί των καθαρών εσόδων από ενοίκια, η NEUWOGES φέρει τον οικονομικό κίνδυνο για την επίτευξη ποσοστού χρησιμοποίησης τουλάχιστον […]%.
-
Η τιμαριθμική αναπροσαρμογή του σταθερού μισθώματος κατά […] % ετησίως σημαίνει ότι η NEUWOGES φέρει τον οικονομικό κίνδυνο να μην μπορεί να εφαρμόσει ετήσιες αυξήσεις ενοικίων αντίστοιχες τουλάχιστον με αυτό το ποσοστό.
-
Δεδομένου ότι τα έξοδα δεν αναπροσαρμόζονται τιμαριθμικά, η NEUWOGES φέρει τον οικονομικό κίνδυνο αύξησης των δαπανών διοίκησης και συντήρησης, και μόνο μια αύξηση ενοικίου άνω του […] % ετησίως θα μπορούσε ενδεχομένως να αντισταθμίσει την αύξηση των εξόδων.
-
Ενόψει της μεγάλης διάρκειας των 30 ετών, αυτοί οι οικονομικοί κίνδυνοι είναι σημαντικοί.
(40)
Σύμφωνα με τη NEUWOGES, ήταν σαφές από την αρχή ότι θα εμφανίζονταν οι εν λόγω κίνδυνοι, οι οποίοι θα οδηγούσαν σε μεγάλες ζημίες και, ως εκ τούτου, κανένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς δεν θα είχε συνάψει τη σύμβαση. Ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς θα σύναπτε μόνο μια σύμβαση που θα ήταν επικερδής ή τουλάχιστον δεν θα προκαλούσε ζημίες. Η NEUWOGES δηλώνει ότι η GVV θα μπορούσε να αποφέρει κέρδος μόνο υπό την εύλογη πιθανότητα ότι μπορούν πράγματι να επιτευχθούν υψηλό ποσοστό χρησιμοποίησης, ετήσιες αυξήσεις ενοικίων […] % και σταθερά έξοδα. Ωστόσο, ήδη κατά τη σύναψη της σύμβασης ήταν εμφανές ότι δεν μπορούσε να επιτευχθεί μέσο ποσοστό χρησιμοποίησης […] %, θα ήταν αδύνατη αύξηση ενοικίου τουλάχιστον […] % ετησίως και ότι οι δαπάνες διοίκησης και συντήρησης θα αυξάνονταν αναπόφευκτα κατά τη διάρκεια της σύμβασης. Προς τεκμηρίωση αυτών των ισχυρισμών, η NEUWOGES παραπέμπει τόσο στην προβλεπόμενη μείωση του πληθυσμού όσο και στην αγορά ακινήτων στο Neubrandenburg, και επιβεβαιώνει ότι βάσει αυτών των πληροφοριών αναμένονταν ζημίες. Επειδή ο πληθυσμός του Neubrandenburg ήδη μειωνόταν πριν από τη σύναψη των επίμαχων συμβάσεων, τουλάχιστον από το 1995 υπήρχε σημαντική υπερπροσφορά κατοικιών, όπου τα λιγότερο ελκυστικά προκατασκευασμένα κτήρια που αποτελούν αντικείμενο της σύμβασης πλήττονταν περισσότερο από κενά διαμερίσματα και χαμηλά ενοίκια.
(41)
Σύμφωνα με τη NEUWOGES, ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς θα είχε βασίσει τους υπολογισμούς του σε πιο απαισιόδοξες προσδοκίες, όπως για παράδειγμα προβλεπόμενες αυξήσεις ενοικίων από […] % έως […] %, κίνδυνο απώλειας ενοικίων ύψους […] % και τιμαριθμική αναπροσαρμογή των εξόδων κατά […] %. Μια εκ των υστέρων ανάλυση των ταμειακών ροών που υποβλήθηκε από τη NEUWOGES από το 2012 αποδεικνύει ότι, με βάση αυτές τις παραδοχές σχετικά με την GVV, αναμένονταν αρνητικές ταμειακές ροές […] ευρώ (ονομαστικές) ή […] ευρώ (σε παρούσα αξία). (15) Η NEUWOGES υποστηρίζει ότι αυτό το ποσό αντιπροσωπεύει την κρατική ενίσχυση που έλαβε η BAVARIA. Επιπλέον, παρατίθεται μια σειρά από παραλλαγές της εν λόγω ανάλυσης ταμειακών ροών, από όπου προκύπτει ότι, ακόμη και αν ήταν δικαιολογημένες πιο αισιόδοξες παραδοχές (όπως ένα μέσο ποσοστό κενών ακινήτων […] % ετήσιες αυξήσεις ενοικίων […] % και αύξηση των εξόδων […] %), η προβλεπόμενη συνολική ταμειακή ροή θα ήταν επίσης αρνητική. Με την GVV θα μπορούσε να επιτευχθεί κέρδος μόνο με βάση υποθετικά εντελώς μη ρεαλιστικές παραδοχές ([…] % ποσοστό κενών ακινήτων, ετήσια αύξηση ενοικίων κατά […] % αύξηση των εξόδων κατά […] %).
4.1.3.2. Παράδειγμα συμβάσεων
(42)
Η NEUWOGES αμφισβητεί ότι ορισμένες συμβάσεις από συγκρίσιμες συναλλαγές (συμβάσεις […] (16), […] (17) και […] (18)) μπορούν να αποδείξουν ότι η GVV είναι συμβατή με την αγορά. Η NEUWOGES δεν συμμερίζεται την άποψη ότι οι συμβάσεις είναι παρόμοιες, και αναφέρει ότι διαφέρουν από την GVV στα εξής βασικά σημεία:
-
Επειδή δεν παρατέθηκαν αποδεικτικά στοιχεία ότι υπάρχει επαρκής ομοιότητα μεταξύ της οικονομικής κατάστασης και των μελλοντικών προοπτικών των πόλεων στις οποίες βρίσκονται τα ακίνητα στα οποία αναφέρονται τα παραδείγματα συμβάσεων, καθώς και την κατάσταση και τις προοπτικές του Neubrandenburg, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι οι συμβάσεις είναι γενικά παρόμοιες.
-
Η τιμαριθμική αναπροσαρμογή του μισθώματος στις συμβάσεις διακανονισμού διαφέρει σημαντικά από την τιμαριθμική αναπροσαρμογή που προβλέπεται στη GVV (δηλαδή 1,0 % - 1,5 %).
-
Οι συμβάσεις που χρησιμοποιήθηκαν ως παράδειγμα δεν ενδείκνυνται προς σύγκριση, διότι οι περιστάσεις είναι διαφορετικές σε κάθε περίπτωση ([…]: λιγότερο δαπανηρές υποχρεώσεις συντήρησης, […]: δεν υπάρχουν κατοικίες, αλλά εμπορικά ακίνητα με ποσοστό κενών ακινήτων 0 % κατά τη σύναψη της σύμβασης, […]: ακίνητα σε αναπτυγμένη περιφέρεια).
(43)
Κατά την άποψη της NEUWOGES, τα παραδείγματα συμβάσεων δεν μπορούν να καταδείξουν ότι η GVV είναι συμβατή με την αγορά, αλλά αντίστροφα καταδεικνύουν μάλλον ότι η GVV δεν είναι συμβατή με την αγορά, αφού περιέχουν λιγότερο επιβαρυντικές διατάξεις παρά το γεγονός ότι οι οικονομικές προοπτικές για τα εν λόγω περιουσιακά στοιχεία ήταν καλύτερες.
4.1.3.3. Λόγοι πολιτικής
(44)
Η NEUWOGES υποστηρίζει ότι η GVV συνήφθη για λόγους πολιτικής παρ’ όλα τα σαφή οικονομικά μειονεκτήματα. Η NEUWOGES υπενθυμίζει ότι οι λόγοι για τη χορήγηση κρατικών ενισχύσεων δεν είναι συναφείς για τη νομική εκτίμηση και υποστηρίζει ότι οι λόγοι πολιτικής που αναφέρονται καταδεικνύουν ακριβώς ότι τα οικονομικά ζητήματα δεν διαδραματίζουν αποφασιστικό ρόλο. Η NEUWOGES εξηγεί ότι η GVV συνήφθη για τους εξής λόγους:
-
Υπήρξαν σημαντικές πολιτικές πιέσεις για την προώθηση της αποκατάστασης και της ιδιωτικοποίησης των αποθεμάτων κατοικιών στα νέα ομόσπονδα κρατίδια.
-
Ο Δήμος Neubrandenburg ήλπιζε να καταπολεμήσει τη συνεχή δημογραφική συρρίκνωση μέσω της αποκατάστασης και της ιδιωτικοποίησης κατοικιών.
-
Μέσω της σύναψης της GVV σε συνδυασμό με την GPV, το επίπεδο επενδύσεων στο Neubrandenburg διατηρήθηκε σε υψηλό επίπεδο, ενώ οι μειούμενες επενδύσεις είχαν σημαντικό αντίκτυπο στο ποσοστό ανεργίας σε τοπικό επίπεδο.
4.1.4. Εναλλακτικές λύσεις
(45)
Τέλος, η NEUWOGES υποστηρίζει ότι ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς θα είχε προτιμήσει εναλλακτικές λύσεις για τις επίμαχες συμβάσεις.
(46)
Πρώτον, η NEUWOGES αναφέρει ότι θα ήταν προτιμότερη η άμεση πώληση, αφού θα απέφερε κέρδος, ενώ με την GVV αναμένονταν ζημίες από την αρχή. Τα περιουσιακά στοιχεία (κτήρια και οικόπεδα) θα μπορούσαν να πωληθούν στην τιμή που προσδιορίστηκε στις πραγματογνωμοσύνες για την αξία αγοράς ή πάνω από αυτήν. Ακόμη και αν ένας αγοραστής είχε αποκτήσει μόνο τα οικόπεδα και είχε κατεδαφίσει τα κτήρια, η εν λόγω πώληση θα ήταν πιο επικερδής. Η NEUWOGES επιμένει σε αυτήν την αξιολόγηση, επίσης για την περίπτωση που θα ληφθεί υπόψη η απαλλαγή του AHG, αφού η NEUWOGES θα μπορούσε να προσπαθήσει να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις της μέσω της ιδιωτικοποίησης άλλων κτηρίων, και η πώληση, ακόμη και χωρίς την απαλλαγή του AHG, θα ήταν πιο επικερδής από τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης. Οι λόγοι για την παραίτηση από κάποια από αυτές τις εναλλακτικές λύσεις θα πρέπει να αναζητηθούν στις πολιτικές υποχρεώσεις της NEUWOGES.
(47)
Επιπλέον, η NEUWOGES θεωρεί ότι ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς θα προτιμούσε να χρηματοδοτήσει ο ίδιος μια λιγότερο εκτεταμένη αποκατάσταση, θα είχε συνεχίσει να εκμισθώνει το ακίνητο χωρίς αποκατάσταση ή θα είχε κατεδαφίσει τα κτήρια. Η παραίτηση από αυτές τις εναλλακτικές λύσεις δικαιολογείται επίσης από τις πολιτικές υποχρεώσεις της NEUWOGES.
(48)
Τέλος, η NEUWOGES υποστηρίζει ότι σε περίπτωση απόφασης για αποκατάσταση θα ήταν σε κάθε περίπτωση πιο επικερδές για τη NEUWOGES να χρηματοδοτήσει αυτές τις εργασίες με διαφορετικό τρόπο. Για παράδειγμα, θα μπορούσε να ληφθεί δάνειο, για το οποίο ο Δήμος Neubrandenburg θα αναλάμβανε εγγύηση για την εξασφάλιση, ούτως ώστε οι πιστωτικοί όροι να ήταν ευνοϊκότεροι από ό,τι στη συναλλαγή με την BAVARIA.
4.1.5. Κρατικοί πόροι και καταλογισμός
(49)
Η NEUWOGES ισχυρίζεται ότι το υποτιθέμενο πλεονέκτημα χορηγήθηκε από κρατικούς πόρους και καταλογίζεται στο κράτος.
(50)
Καταρχάς, η NEUWOGES υποστηρίζει ότι ο Δήμος Neubrandenburg είχε δεσπόζουσα επιρροή στην NEUWOGES ως μοναδικός μεριδιούχος και χάρη στην κυρίαρχη επιρροή του στο εποπτικό συμβούλιο. Ενόψει αυτής της σχέσης ελέγχου, οι υποτιθέμενες ζημίες από τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης αποτελούσαν απολεσθέντες κρατικούς πόρους.
(51)
Επιπλέον, η NEUWOGES ισχυρίζεται ότι στην προκειμένη περίπτωση υπάρχουν σχεδόν όλοι οι δείκτες ενός καταλογισμού: ο Δήμος Neubrandenburg ασκεί εκτενή έλεγχο επί της NEUWOGES· για τη NEUWOGES είναι υψίστης σημασίας να υπηρετεί τα συμφέροντα του Δήμου· η επίμαχη συναλλαγή συνήφθη για πολιτικούς λόγους και ο Δήμος Neubrandenburg είχε αποδεδειγμένα τον τελευταίο λόγο κατά τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης.
4.2. BAVARIA
(52)
Η BAVARIA απορρίπτει τα επιχειρήματα που προέβαλε η NEUWOGES και δηλώνει ότι οι επίμαχες συμβάσεις ήταν κανονικές συναλλαγές της αγοράς και δεν της παρείχαν κανένα πλεονέκτημα. Κατά συνέπεια, δεν αποτελούσαν κρατική ενίσχυση. Η BAVARIA αναφέρει, πρώτον, ότι οι επίμαχες συμβάσεις πρέπει να θεωρηθούν οικονομική μονάδα (τμήμα 4.2.1). Δεύτερον, οι συμβάσεις δεν ήταν συνολικά τέτοιες ώστε κανένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς να μην τις είχε υπογράψει (τμήμα 4.2.2). Τρίτον, οι εναλλακτικές λύσεις που ανέφερε η NEUWOGES δεν ήταν πιο συμφέρουσες για τη NEUWOGES (τμήμα 4.2.3). Τέλος, η BAVARIA δηλώνει ότι δεν μεταβιβάστηκαν πόροι που καταλογίζονται στο κράτος (τμήμα 4.2.4).
4.2.1. Κοινή αξιολόγηση έναντι χωριστής αξιολόγησης των επίμαχων συμβάσεων
(53)
Η BAVARIA υποστηρίζει ότι οι επίμαχες συμβάσεις πρέπει να θεωρηθούν ως μία μονάδα και δεν μπορούν να αξιολογηθούν μεμονωμένα η μία από την άλλη. Η πώληση και η επακόλουθη επανεκμίσθωση των κτηρίων είναι δύο αλληλοσυνδεόμενα μέρη μιας ενιαίας συναλλαγής. Η BAVARIA τονίζει ότι η συναλλαγή προσφέρθηκε ως πακέτο και θεωρήθηκε ως πακέτο από τη NEUWOGES, όπως προκύπτει από το εσωτερικό πρωτόκολλο, που τεκμηριώνει τη διαδικασία λήψης αποφάσεων στη NEUWOGES.
(54)
Κατά συνέπεια - σύμφωνα με την BAVARIA - το κριτήριο του οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς εφαρμόζεται στη συναλλαγή στο σύνολό της και όχι σε κάθε επιμέρους σύμβαση.
4.2.2. Η συναλλαγή δεν εξασφάλισε πλεονέκτημα στην BAVARIA
(55)
Σύμφωνα με την BAVARIA, η πιθανή ύπαρξη πλεονεκτήματος έχει ήδη αποκλειστεί από το γεγονός ότι η NEUWOGES πραγματοποίησε μια διαδικασία διαγωνισμού (έστω και σε περιορισμένο βαθμό), προκειμένου να διερευνήσει την αγορά. Δεν υπάρχει κανένας λόγος να αμφιβάλλουμε ότι η NEUWOGES επέλεξε την πλέον συμφέρουσα από οικονομική άποψη προσφορά.
(56)
Προκειμένου να διαπιστωθεί κατά πόσον, ανεξάρτητα από τη διαδικασία διαγωνισμού, ένας οικονομικός φορέας ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς, έπρεπε να ληφθεί υπόψη η ιδιαίτερη κατάσταση της NEUWOGES. Η NEUWOGES έπρεπε να αντλήσει κεφάλαια και να αποκαταστήσει τις κατοικίες, προκειμένου να τις ιδιωτικοποιήσει (με ακόμη χαμηλότερα ενοίκια) και να αποκτήσει την απαλλαγή του AHG. Ως εκ τούτου, σύμφωνα με την BAVARIA, ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς στην ίδια κατάσταση, θα είχε επίσης συνάψει τη συναλλαγή.
(57)
Όσον αφορά τις διατάξεις της GVV και τους κινδύνους που σχετίζονται με ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων χαμηλότερη από την αναμενόμενη στο Neubrandenburg (όπως ένα ποσοστό κενών ακινήτων πάνω από τις προγνώσεις κ.λπ.), η BAVARIA προβάλλει το επιχείρημα ότι ο κίνδυνος να μην μπορέσει να επιτευχθεί το επιθυμητό ενοίκιο και ποσοστό χρησιμοποίησης δεν επιβλήθηκε στη NEUWOGES, αλλά παρέμεινε μάλλον στη NEUWOGES. Η NEUWOGES θα βαρυνόταν με τις συνέπειες της χαμηλότερης από την αναμενόμενη ανάπτυξης της αγοράς, ακόμη και αν δεν υλοποιείτο η συναλλαγή με την BAVARIA.
(58)
Όσον αφορά τις επιμέρους διατάξεις της GVV, η BAVARIA ισχυρίζεται ότι το μέσο ενοίκιο ανά m2 που χρησιμοποιήθηκε για τον υπολογισμό του μισθώματος ήταν λίγο χαμηλότερο από τις τιμές που θα αναμένονταν σύμφωνα με τον αντίστοιχο τιμοκατάλογο ενοικίων για το Neubrandenburg. Επιπλέον, η BAVARIA τονίζει ότι στον ίδιο τιμοκατάλογο ενοικίων θεωρήθηκε ως βάση η αύξηση των ενοικίων για την περίοδο μετά την 1η Ιανουαρίου 2000, ούτως ώστε να είναι ρεαλιστική αύξηση ενοικίου ύψους […] % ετησίως.
(59)
Όσον αφορά την EBV, η BAVARIA τονίζει ότι οι πραγματογνωμοσύνες για την αξία αγοράς που καταρτίστηκαν το 1997 και το 2007 δεν μπορούν να συγκριθούν άμεσα με την EBV, αφού οι πραγματογνωμοσύνες αφορούσαν μια άμεση αγορά, ενώ η EBV περιείχε μεν πώληση των κτηρίων, όμως μόνο σύσταση δικαιωμάτων εμφύτευσης για τα οικόπεδα. Επειδή η NEUWOGES παρέμεινε ιδιοκτήτρια των ακινήτων, δεν μπορούσε να ληφθεί υπόψη η αξία του ακινήτου που καθορίστηκε στην πραγματογνωμοσύνη. Κατά την άποψη της BAVARIA, οι πραγματογνωμοσύνες για την αξία αγοράς σε κάθε περίπτωση δεν είναι σημαντικές, διότι σε αυτές προσδιορίστηκε μόνον η θεωρητική αξία των περιουσιακών στοιχείων και όχι η πραγματική αξία που μπορεί να επιτευχθεί στην αγορά.
(60)
Η BAVARIA υποστηρίζει επίσης ότι πρέπει να ληφθεί υπόψη η απαλλαγή των παλαιών χρεών που επιτεύχθηκε λόγω της συναλλαγής. Ένας από τους στόχους της NEUWOGES κατά τη σύναψη της επίμαχης συναλλαγής ήταν να επιτύχει την απαλλαγή του AHG.
(61)
Εκτός από τους ακριβείς όρους της EBV και της GVV, σύμφωνα με την BAVARIA πρέπει να συνεκτιμηθούν επίσης τα πλεονεκτήματα που απέκτησε η NEUWOGES από την GPV. Η BAVARIA επιβεβαιώνει ότι η NEUWOGES επέμενε να αναθέσει στη θυγατρική της, την BRG, την αποκατάσταση των κατοικιών, γνωρίζοντας ότι η NEUWOGES θα λάμβανε όλα τα κέρδη της BRG (όμως ήταν υπεύθυνη επίσης για την κάλυψη τυχόν ζημιών). Υπό τις συνθήκες αυτές, τα κέρδη από τη σύμβαση με την BRG, τα οποία ανέρχονταν σε […] ευρώ, πρέπει να θεωρηθούν σημαντικό πλεονέκτημα για τη NEUWOGES.
(62)
Τέλος, για τη γενική λογική του μοντέλου πώλησης και επανεκμίσθωσης, η BAVARIA αναφέρει ότι η NEUWOGES φυσικά πρέπει να αποπληρώσει την αρχική επένδυση της BAVARIA συν τους τόκους. Η BAVARIA παραπέμπει στο πρωτόκολλο της εσωτερικής διαδικασίας λήψης αποφάσεων της NEUWOGES, για να καταδείξει ότι η NEUWOGES γνώριζε καλά το γεγονός ότι με το μίσθωμα επρόκειτο να αποσβεστεί η αρχική επένδυση της BAVARIA.
4.2.3. Εναλλακτικές λύσεις
(63)
Όσον αφορά τις εναλλακτικές λύσεις που προτάθηκαν από τη NEUWOGES και θα ήταν κατά τη γνώμη της πιο συμφέρουσες οικονομικά, η BAVARIA υποστηρίζει ότι αυτές οι εναλλακτικές λύσεις είτε δεν ήταν διαθέσιμες είτε δεν θα ήταν πιο συμφέρουσες. Πρώτον, όσον αφορά τη φερόμενη επιλογή της άμεσης πώλησης στον μισθωτή, η BAVARIA θεωρεί πολύ απίθανο η NEUWOGES να μπορούσε να πωλήσει μη αποκατασταθείσες κατοικίες, όμως παράλληλα δεν διέθετε τους πόρους για τη χρηματοδότηση της απαραίτητης αποκατάστασης. Δεύτερον, η BAVARIA, όσον αφορά τη χρηματοδότηση της αποκατάστασης με δάνειο, αναφέρει ότι η NEUWOGES τότε θα βαρυνόταν με τους ίδιους κινδύνους και κόστος, όπως κατά τη συναλλαγή με την BAVARIA. Επιπλέον, μια άμεση πώληση αποκατασταθεισών κατοικιών στους μισθωτές ή σε επαγγελματία αγοραστή δεν θα ήταν ελκυστική, αφού η NEUWOGES θα έπρεπε να καταβάλει στο ETF ένα σημαντικό ποσοστό της υψηλότερης τιμής.
4.2.4. Κρατικοί πόροι και καταλογισμός
(64)
Τέλος, η BAVARIA ισχυρίζεται ότι η συναλλαγή δεν αφορά κρατικούς πόρους και δεν καταλογίζεται στο κράτος. Η NEUWOGES είναι μια κανονική επιχείρηση ιδιωτικού δικαίου, η οποία δεν λαμβάνει ούτε άμεσα ούτε έμμεσα κρατικούς πόρους. Ο γενικός έλεγχος από το εποπτικό συμβούλιο που στελεχώνεται κατά πλειοψηφία από τον δήμο δεν επαρκεί για να καταλογιστεί η συναλλαγή στο κράτος. Το επιχείρημα της NEUWOGES ότι ο Δήμος Neubrandenburg πίεσε τη NEUWOGE να συνάψει τη συναλλαγή για πολιτικούς λόγους, δεν ευσταθεί.
4.3. ΔΗΜΟΣ NEUBRANDENBURG
(65)
Ο Δήμος Neubrandenburg, ο οποίος είναι ιδιοκτήτης της NEUWOGES, υποστηρίζει ότι οι επίμαχες συμβάσεις περιλαμβάνουν κρατικές ενισχύσεις. Ο δήμος συμφωνεί με τα επιχειρήματα που προέβαλε η NEUWOGES και υποβάλλει ο ίδιος παρατηρήσεις για μια σειρά σημείων.
4.3.1. Πλεονέκτημα
(66)
Πρώτον, το Neubrandenburg θεωρεί ότι η EBV και η GVV πρέπει να αξιολογηθούν χωριστά, διότι τα συμβαλλόμενα μέρη τις είχαν διαχωρίσει προσεκτικά, τόσο από νομική όσο και από οικονομική άποψη. Δεύτερον, το Neubrandenburg παραπέμπει στα επιχειρήματα που προβλήθηκαν από τη NEUWOGES σχετικά με την προβλεπόμενη μείωση του πληθυσμού, την οποία θα είχε λάβει υπόψη ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς. Το Neubrandenburg τονίζει επίσης ότι τα υψηλά ποσοστά κενών ακινήτων θα ήταν σαφώς προβλέψιμα για έναν οικονομικό φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς. Τρίτον, το Neubrandenburg υποστηρίζει ότι η αποκατάσταση που ανατέθηκε από την BAVARIA ήταν τόσο απλή, ώστε να μην αναμένονται υψηλά ποσοστά χρησιμοποίησης και σημαντικές αυξήσεις ενοικίων.
(67)
Το Neubrandenburg απορρίπτει επίσης περαιτέρω επιχειρήματα της BAVARIA. Ειδικότερα, το Neubrandenburg υποστηρίζει την άποψη ότι η διαδικασία διαγωνισμού δεν μπορεί να θεωρηθεί ένδειξη ότι η προσφορά της BAVARIA ήταν η φθηνότερη προσφορά που ήταν διαθέσιμη στην αγορά. Ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς δεν θα είχε αποδεχτεί την προσφορά της BAVARIA σε καμία περίπτωση, ακόμη και αν ήταν πράγματι η ευνοϊκότερη προσφορά στην αγορά. Όσον αφορά τις υποτιθέμενες εναλλακτικές λύσεις, το Neubrandenburg αναφέρεται κυρίως στα επιχειρήματα της NEUWOGES. Όσον αφορά τις πραγματογνωμοσύνες για την αξία αγοράς και το επιχείρημα της BAVARIA ότι δεν θα μπορούσαν να επιτευχθούν οι προσδιοριζόμενες τιμές, το Neubrandenburg δηλώνει ότι η πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς πρέπει να ληφθεί υπόψη ως παράμετρος για την τιμή αγοράς κατά την καθοριστική χρονική περίοδο, αφού δεν μπορεί πλέον να διαπιστωθεί ποια τιμή θα μπορούσε πράγματι να έχει επιτύχει η NEUWOGES στην αγορά το 1998.
4.3.2. Κρατικοί πόροι και καταλογισμός
(68)
Ο Δήμος Neubrandenburg είναι της γνώμης ότι η δικαιοπραξία μπορεί να καταλογιστεί σε αυτόν, διότι ασκούσε επαρκή βαθμό ελέγχου γενικότερα επί της NEUWOGES και ειδικότερα όσον αφορά τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης.
(69)
Ως μοναδικός μέτοχος, ο δήμος σύμφωνα με δικά του στοιχεία είχε πλήρη έλεγχο της NEUWOGES. Ως εκ τούτου, η διαχείριση της NEUWOGES δεσμεύεται από τις οδηγίες του δήμου. Επιπλέον, οκτώ από τα δέκα μέλη του εποπτικού συμβουλίου της NEUWOGES είναι εκπρόσωποι του δήμου, ούτως ώστε αυτός να διαθέτει έναν επιπλέον μηχανισμό ελέγχου. Ο Δήμος Neubrandenburg είχε την υποχρέωση, βάσει της νομοθεσίας για τους δήμους, να διασφαλίζει ότι θα μπορούσε να ασκεί εύλογη επιρροή στη NEUWOGES.
(70)
Σε σχέση με την επίμαχη συναλλαγή, ο Δήμος Neubrandenburg εξηγεί ότι όχι μόνο είχε τη δυνατότητα να ασκήσει έλεγχο, αλλά πράγματι το έπραξε σε αυτήν τη συναλλαγή. Το Neubrandenburg είναι της άποψης ότι, μεταξύ άλλων, από τα πρακτικά του εποπτικού συμβουλίου προκύπτει η στενή συμμετοχή των εκπροσώπων του δήμου και ότι πριν από τη σύναψη της συναλλαγής απαιτείτο απόφαση του εποπτικού συμβουλίου. Όσον αφορά τους όρους της συναλλαγής, το Neubrandenburg αναφέρει ότι ο δήμος είχε ζητήσει τη διαφύλαξη των συμφερόντων της τοπικής αυτοδιοίκησης.
(71)
Συνοψίζοντας, ο Δήμος Neubrandenburg διαπιστώνει ότι ο έλεγχος του δήμου επί της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης, καθώς και η ευθύνη του γι’ αυτήν, αποδεικνύονται από τα γεγονότα, ούτως ώστε η συναλλαγή να καταλογίζεται σε αυτόν.
4.4. ΟΜΟΣΠΟΝΔΟ ΚΡΑΤΟΣ ΤΟΥ ΒΕΡΟΛΙΝΟΥ
(72)
Το ομόσπονδο κράτος του Βερολίνου, το οποίο συνδέεται στενά με την BAVARIA (19), υποστηρίζει ότι οι επίμαχες συμβάσεις δεν περιέχουν κανένα στοιχείο ενίσχυσης, αφού δεν παρασχέθηκε πλεονέκτημα στην BAVARIA.
4.4.1. Πλεονέκτημα
(73)
Το Βερολίνο ισχυρίζεται, πρώτον, ότι οι επίμαχες συμβάσεις πρέπει να θεωρηθούν ως ενιαία συναλλαγή, αφού είναι συμπληρωματικά μέρη μιας συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης. Η NEUWOGES τις αντιμετώπισε επίσης ως τέτοιες.
(74)
Όσον αφορά το κριτήριο του οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς, το Βερολίνο επισημαίνει ότι η BAVARIA, δεδομένης της οικονομικής κατάστασης της NEUWOGES κατά την καθοριστική χρονική περίοδο (1997/1998) και του είδους της επιδιωκόμενης συναλλαγής (ιδιωτικοποίηση, σύμφωνα με τις προϋποθέσεις απαλλαγής του AHG, αποκατάσταση του αποθέματος κατοικιών της, διατήρηση της διαχειριστικής δραστηριότητας για τα περιουσιακά στοιχεία της, διατήρηση κοινωνικά αποδεκτών ενοικίων), θα είχε προσφέρει μια ισορροπημένη λύση.
(75)
Ειδικότερα, όσον αφορά την EBV, το Βερολίνο αναφέρει ότι, πρώτον, η διαδικασία διαγωνισμού της NEUWOGES καταδεικνύει ότι η NEUWOGES θεώρησε την προσφορά της BAVARIA ως την ευνοϊκότερη προσφορά χρηματοδότησης που ήταν διαθέσιμη στην αγορά κατά την αντίστοιχη χρονική περίοδο (1997/1998). Δεύτερον, το Βερολίνο υποστηρίζει ότι πρέπει να ληφθεί υπόψη η απαλλαγή του AHG, αφού η εκπλήρωση της υποχρέωσης ιδιωτικοποίησης σύμφωνα με τον AHG ήταν μια σημαντική ανησυχία της NEUWOGES. Τρίτον, το Βερολίνο τονίζει ότι η πώληση σε σχετικά χαμηλή τιμή (μέσω επιλογής μιας πώλησης που συνδεόταν με υποχρεώσεις αποκατάστασης αντί της πώλησης μετά την εκτέλεση εργασιών αποκατάστασης από την ίδια) ήταν προς το οικονομικό συμφέρον της NEUWOGES, διότι μια χαμηλότερη τιμή σήμαινε ότι θα καταβάλλονταν λιγότερα χρήματα στο ETF.
(76)
Όσον αφορά την GVV, το Βερολίνο αναφέρει ότι, πρώτον, τα παραδείγματα συμβάσεων κατέδειξαν ότι ούτε η διάρκεια της σύμβασης ούτε η τιμαριθμική αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά […] % ετησίως ήταν ασυνήθιστες. Δεύτερον, η τιμαριθμική αναπροσαρμογή ήταν δικαιολογημένη ενόψει του μέσου ποσοστού πληθωρισμού που υπολογιζόταν εκείνη τη χρονική περίοδο (1997/1998). Τρίτον, το μίσθωμα ανά m2 βρισκόταν εντός των ισχυουσών τιμών του τιμοκαταλόγου ενοικίων για το Neubrandenburg.
4.4.2. Κρατικοί πόροι και καταλογισμός
(77)
Όπως και η BAVARIA, το ομόσπονδο κράτος του Βερολίνου υποστηρίζει ότι ο Δήμος Neubrandenburg δεν διαθέτει στη NEUWOGES κανέναν πόρο. Αυτό που μάλλον συμβαίνει είναι ότι στη διάθεση της NEUWOGES θα ήταν μόνο τα έσοδα που είχε αποκτήσει η ίδια, επί των οποίων οι δημοτικές αρχές δεν θα είχαν άμεσο έλεγχο.
(78)
Όσον αφορά τον καταλογισμό, το Βερολίνο θεωρεί απίθανο ότι ο Δήμος Neubrandenburg αποφάσισε να χορηγήσει ενίσχυση σε ένα ταμείο ακινήτων από το Βερολίνο εις βάρος του οικείου τοπικού στεγαστικού οργανισμού. Επιπλέον, δεν υπάρχουν επαρκή αποδεικτικά στοιχεία ότι ο Δήμος Neubrandenburg ήθελε να αναλάβει την ευθύνη για τη σύναψη των συμβάσεων.
5. ΛΟΓΟΙ ΓΙΑ ΤΗΝ ΚΙΝΗΣΗ ΤΗΣ ΕΠΙΣΗΜΗΣ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑΣ ΕΡΕΥΝΑΣ
(79)
Στην απόφασή της να κινήσει την επίσημη διαδικασία έρευνας, η Επιτροπή είχε υιοθετήσει μια προσωρινή άποψη σε μια σειρά ερωτημάτων και κάλεσε τα ενδιαφερόμενα μέρη να διαβιβάσουν πληροφορίες για τρία συγκεκριμένα ερωτήματα.
(80)
Πρώτον, η Επιτροπή δέχθηκε προσωρινά ότι η EBV και η GVV πρέπει να αξιολογηθούν ως μονάδα και όχι χωριστά η μία από την άλλη, αφού και οι δύο αποτελούν μέρος μιας χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτων στην παραλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης. (20) Ως εκ τούτου, η αξιολόγηση ενός πιθανού οικονομικού οφέλους βασίζεται στην ανάλυση των εσόδων που θα μπορούσε να αναμένει η NEUWOGES το 1998 από την κοινή σύναψη της EBV και της GVV. (21)
(81)
Για την EBV, η Επιτροπή αναφέρει ειδικότερα δύο ερωτήματα:
-
Πρώτον, πρέπει να διευκρινιστεί κατά πόσον η απαλλαγή του AHG θα πρέπει να συμπεριληφθεί στην αξιολόγηση. (22)
-
Δεύτερον, η Επιτροπή ήθελε να λάβει περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τις διαφορές μεταξύ της πραγματογνωμοσύνης για την αξία αγοράς του 1997 και του 2007, αφού χωρίς περαιτέρω διευκρινίσεις δεν μπορεί να διαπιστωθεί ποια από αυτές τις πραγματογνωμοσύνες αντικατοπτρίζει ενδεχομένως την πραγματική αξία αγοράς του ακινήτου κατά τα έτη 1997/1998. (23)
(82)
Όσον αφορά την GVV, η Επιτροπή επισήμανε καταρχάς ότι από τα παραδείγματα συμβάσεων προκύπτει ότι οι όροι που είχαν συμφωνηθεί μεταξύ της NEUWOGES και της BAVARIA εκείνη τη χρονική περίοδο (1997/1998) δεν ήταν ασυνήθιστοι στην αγορά. (24) Δεύτερον, η Επιτροπή υποστήριξε ότι η περιορισμένη διαδικασία διαγωνισμού που διεξήγαγε η NEUWOGES αποδεικνύει ότι η NEUWOGES είχε τη δυνατότητα να ενημερωθεί στην αγορά και να λάβει μια οικονομικά ορθολογική απόφαση. (25) Τρίτον, η Επιτροπή αναφέρεται στο γεγονός ότι τα συμβατικά συμφωνημένα ενοίκια για το 2008 πράγματι αντιστοιχούσαν με το μέσο ενοίκιο στην καθοριστική συνοικία το 2008 ή ήταν απλώς ελαφρώς χαμηλότερα. (26)
(83)
Παρά το γεγονός ότι όλοι αυτοί οι παράγοντες υποδεικνύουν ότι η GVV είναι συμβατή με την αγορά, η Επιτροπή ζήτησε περαιτέρω πληροφορίες σχετικά με τις προσδοκίες των συμμετεχόντων στην αγορά ακινήτων το 1998 προκειμένου να μπορέσει να εξετάσει πιο διεξοδικά τα αντίστοιχα επιχειρήματα. (27)
(84)
Τέλος, η Επιτροπή εξέτασε την ανάλυση ταμειακών ροών που υπέβαλε η NEUWOGES και κατέληξε τελικά στο συμπέρασμα ότι αυτή η ανάλυση δεν δύναται να αποδείξει οικονομικό πλεονέκτημα υπέρ της BAVARIA λόγω μεθοδολογικών ελλείψεων. (28)
(85)
Ως εκ τούτου, η Επιτροπή κατέληξε στο συμπέρασμα ότι, με βάση τις πληροφορίες που υποβλήθηκαν, δεν μπορεί να αποδείξει οικονομικό πλεονέκτημα υπέρ της BAVARIA. (29) Ωστόσο, εξέφρασε την πρόθεσή της να εξετάσει πιο διεξοδικά τα επιχειρήματα των συμμετεχόντων στην αγορά και ζήτησε από όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη να παράσχουν πρόσθετες σχετικές πληροφορίες. (30)
6. ΕΚΔΙΚΑΣΗ ΕΝΩΠΙΟΝ ΕΘΝΙΚΩΝ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΩΝ
(86)
Στις 28 Νοεμβρίου 2008, το LG Rostock εξέδωσε την απόφασή του στην πρωτοβάθμια διαδικασία μεταξύ της BAVARIA και της NEUWOGES. Η BAVARIA είχε καταθέσει την αγωγή, διότι η NEUWOGES από τον Οκτώβριο του 2006 δεν κατέβαλε στην GVV το συμφωνημένο μηνιαίο μίσθωμα με την αιτιολογία ότι η σύμβαση είναι άκυρη, διότι περιέχει παράνομη κρατική ενίσχυση.
(87)
Στην απόφασή του, το LG Rostock ανέφερε αφενός, ότι η EBV και η GVV πρέπει να αξιολογηθούν ως μία μονάδα και όχι μεμονωμένα, αφού οι δύο συμβάσεις αποτελούν μέρος της ίδιας συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης. (31)
(88)
Όσον αφορά την EBV, το LG Rostock προσδιόρισε αρχικά το ετήσιο μίσθωμα για τα πρώτα 30 έτη της διάρκειας της EBV· αυτό ήταν […] % ετησίως. Το LG Rostock υποστήριξε ότι δεν πρόκειται για δυσανάλογα χαμηλή αποζημίωση, αφού η NEUWOGES έχει λάβει προκαταβολικά το μίσθωμα για τα πρώτα 30 έτη και θα μπορούσε να το επενδύσει επικερδώς, γεγονός που δεν θα συνέβαινε σε περίπτωση ετήσιας πληρωμής. (32)
(89)
Επιπλέον, το LG Rostock διαπίστωσε ότι πρέπει να ληφθεί πλήρως υπόψη η απαλλαγή από παλαιές υποχρεώσεις την οποία πέτυχε η NEUWOGES χάρη σε αυτήν τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης, αφού αυτή η συναλλαγή δημιούργησε τις προϋποθέσεις για την απαλλαγή από τις παλαιές υποχρεώσεις. (33) Αν το ποσό της απαλλαγής από παλαιές υποχρεώσεις προστεθεί στην τιμή αγοράς των κτηρίων, η αξία που προκύπτει βρίσκεται μόνο 16 % κάτω από την αξία που αναφέρεται στην πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς των ακινήτων το 2007, και ως εκ τούτου, δεν είναι δυσανάλογη προς την αξία των κτηρίων. (34) Τέλος, το LG Rostock ανέφερε ότι η NEUWOGES είχε συμφέρον σε μια χαμηλή τιμή αγοράς, διότι χάρη στη χαμηλότερη τιμή αγοράς μειώθηκε το συνολικό ποσό επενδύσεων της BAVARIA και το αντίστοιχο μίσθωμα. (35) Επιπλέον, το LG Rostock διαπίστωσε ότι η χαμηλότερη τιμή αγοράς ήταν επίσης συμφέρουσα, διότι οι υποχρεώσεις πληρωμής της NEUWOGES έναντι του ETF εξαρτιόνταν από τα έσοδα της πώλησης. (36)
(90)
Όσον αφορά την GVV, το LG Rostock υποστήριξε ότι, πρώτον, δεν είναι ασυνήθιστη η διάρκεια σύμβασης 30 ετών σε συναλλαγές μίσθωσης ακινήτων. (37) Δεύτερον, το δικαστήριο έκρινε ότι το αρχικό συμβατικά συμφωνημένο μίσθωμα ύψους […] ευρώ/m2 δεν ήταν δυσανάλογο σε σχέση με τα μέσα ενοίκια για συγκρίσιμα κτήρια την υπό εξέταση χρονική περίοδο (1997/1998). (38) Επιπλέον, το δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η ετήσια αύξηση του μισθώματος κατά […] % ήταν δικαιολογημένη λόγω του πληθωρισμού μεταξύ του 1970 και του 1998 (δηλαδή κατά μέσο όρο 3,52 % ετησίως). (39) Επιπλέον, το LG Rostock επεσήμανε ότι η πραγματική εξέλιξη των μισθωμάτων στις καθοριστικές συνοικίες κατά τα πρώτα 10 έτη της διάρκειας της σύμβασης αντιστοιχούσε περίπου με τη συμβατικά συμφωνημένη αύξηση. Τρίτον, το LG Rostock προέβαλε το επιχείρημα ότι οι δαπάνες διοίκησης και συντήρησης σύμφωνα με τις ισχύουσες νομικές προδιαγραφές είχαν υπολογιστεί και δεν παρέπεμπαν σε πλεονέκτημα για την BAVARIA. (40)
(91)
Όσον αφορά τον κίνδυνο απώλειας ενοικίων ύψους […] %, το LG Rostock ήταν της άποψης ότι ο μισθωτής σε κάθε σχέση μίσθωσης έπρεπε να φέρει τον κίνδυνο κατά πόσον μπορεί πραγματικά να χρησιμοποιήσει όπως προβλεπόταν το αντικείμενο που του μεταβιβάστηκε προς χρήση. (41) Το LG Rostock τεκμηρίωσε αυτό το συμπέρασμα με το επιχείρημα ότι κανένα πιστωτικό ίδρυμα δεν θα αναλάμβανε την ευθύνη ότι το χρηματοδοτούμενο ακίνητο θα μπορεί να χρησιμοποιείται όπως έχει προγραμματιστεί.
(92)
Τέλος, το LG Rostock συνέκρινε το μέσο μίσθωμα που προκύπτει από τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης με τα επιτόκια των συμβατικών δανείων. Επειδή το μέσο ετήσιο μίσθωμα ανέρχεται στα […] % ετησίως, αυτό, σύμφωνα με το LG Rostock, δεν ήταν δυσανάλογο σε σχέση με την αναμενόμενη εξέλιξη των επιτοκίων για τα στεγαστικά δάνεια, διότι τα επιτόκια για τα στεγαστικά δάνεια θα μπορούσαν να ανέρχονται έως και σε 10 % ετησίως. (42)
(93)
Συνοψίζοντας, το LG Rostock διαπίστωσε ότι δεν χορηγήθηκε κανένα πλεονέκτημα στη BAVARIA, αφού ακόμη κι ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς θα είχε συνάψει τις επίμαχες συμβάσεις. (43)
(94)
Η NEUWOGES άσκησε έφεση κατά της ανωτέρω απόφασης· η διαδικασία ενώπιον του OLG Rostock εκκρεμεί.
(95)
Επιπλέον, η BAVARIA κίνησε διαδικασίες ενώπιον του VG Greifswald προκειμένου να αποκτήσει διά της δικαστικής οδού πρόσβαση σε όλα τα αρχεία της NEUWOGES ή του Δήμου Neubrandenburg που αφορούν αυτές τις συμβάσεις. Η BAVARIA δήλωσε ότι είχε προσπαθήσει προηγουμένως να λάβει την εν λόγω δυνατότητα πρόσβασης μέσω μιας αίτησης σύμφωνα με τον Νόμο περί ελευθερίας των πληροφοριών, η οποία είχε ωστόσο απορριφθεί από τον Δήμο Neubrandenburg με το επιχείρημα ότι η BAVARIA, στο πλαίσιο της διαδικασίας ενώπιον του LG/OLG Rostock και της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, είχε ήδη πρόσβαση σε όλα τα σχετικά έγγραφα. (44) Η διαδικασία ενώπιον του VG Greifswald εκκρεμεί επίσης.
7. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΟΥ ΜΕΤΡΟΥ
7.1. ΥΠΑΡΞΗ ΕΝΙΣΧΥΣΗΣ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΕΝΝΟΙΑ ΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ 107 ΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ 1 ΤΗΣ ΣΛΕΕ
(96)
Σύμφωνα με το άρθρο 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ, «ενισχύσεις που χορηγούνται υπό οποιαδήποτε μορφή από τα κράτη ή με κρατικούς πόρους και που νοθεύουν ή απειλούν να νοθεύσουν τον ανταγωνισμό διά της ευνοϊκής μεταχειρίσεως ορισμένων επιχειρήσεων ή ορισμένων κλάδων παραγωγής είναι ασυμβίβαστες με την εσωτερική αγορά, κατά το μέτρο που επηρεάζουν τις μεταξύ κρατών μελών συναλλαγές». Κατά συνέπεια, ένα μέτρο συνιστά κρατική ενίσχυση εφόσον πληρούνται και οι τέσσερις παρακάτω προϋποθέσεις:
α)
Το μέτρο παρέχει σε μια επιχείρηση επιλεκτικό οικονομικό πλεονέκτημα.
β)
Το μέτρο μπορεί να καταλογιστεί στο κράτος και χρηματοδοτείται από κρατικούς πόρους.
γ)
Το μέτρο νοθεύει ή απειλεί να νοθεύσει τον ανταγωνισμό.
δ)
Το μέτρο μπορεί να επηρεάσει τις συναλλαγές μεταξύ κρατών μελών.
7.1.1. Επιλεκτικό πλεονέκτημα υπέρ μιας επιχείρησης: γενικές αρχές
(97)
Κατά πάγια νομολογία του Δικαστηρίου, οι όροι που πρέπει να πληροί ένα μέτρο προκειμένου να υπαχθεί στον όρο «ενίσχυση» κατά την έννοια του άρθρου 107 της ΣΛΕΕ, δεν πληρούνται εάν η δικαιούχος επιχείρηση θα μπορούσε, υπό συνθήκες αντίστοιχες με τις κανονικές συνθήκες της αγοράς, να αποκτήσει τα ίδια πλεονεκτήματα με αυτά που της χορηγήθηκαν μέσω κρατικών πόρων. Για να εκτιμηθεί εάν ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς ευρισκόμενος σε κατάσταση όσο το δυνατόν παραπλήσια εκείνης του Δημοσίου θα είχε λάβει το ίδιο μέτρο υπό τους συνήθεις όρους της αγοράς, πρέπει να λαμβάνονται υπόψη μόνο τα πλεονεκτήματα και οι υποχρεώσεις που συνδέονται με την ιδιότητα του Δημοσίου ως μετόχου, αποκλειομένων εκείνων που συνδέονται με την ιδιότητά του ως φορέα δημόσιας εξουσίας. (45)
(98)
Κατά συνέπεια, η δυνατότητα εφαρμογής της αρχής του οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς εξαρτάται, εντέλει, από το κατά πόσον το συγκεκριμένο κράτος μέλος χορηγεί οικονομικό πλεονέκτημα σε μια επιχείρηση με την ιδιότητά του ως οικονομικού φορέα και όχι με την ιδιότητά του ως φορέας δημόσιας εξουσίας. Επομένως, εάν κράτος μέλος επικαλείται, κατά τη διοικητική διαδικασία, την εν λόγω αρχή, εν αμφιβολία, σε αυτό απόκειται να αποδείξει πλήρως και επί τη βάσει αντικειμενικών και επαληθεύσιμων στοιχείων ότι το μέτρο που έλαβε συναρτάται με την ιδιότητά του ως οικονομικού φορέα. Από τα στοιχεία αυτά πρέπει να προκύπτει σαφώς ότι το συγκεκριμένο κράτος μέλος είχε λάβει, πριν ή συγχρόνως με τη χορήγηση του οικονομικού πλεονεκτήματος, την απόφαση να δραστηριοποιηθεί οικονομικά σε σχέση με την επιχείρηση, με το μέτρο που πράγματι εφάρμοσε. Μπορεί, μεταξύ άλλων, να απαιτηθούν συναφώς στοιχεία από τα οποία να προκύπτει ότι η απόφαση αυτή στηρίχθηκε σε οικονομικές αξιολογήσεις παρόμοιες με εκείνες στις οποίες, υπό τις περιστάσεις της συγκεκριμένης περίπτωσης, θα είχε προβεί ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς ευρισκόμενος σε κατάσταση όσο το δυνατόν παραπλήσια με εκείνη του εν λόγω κράτους μέλους πριν προχωρήσει στην εν λόγω επένδυση, προκειμένου να προσδιορίσει τη μελλοντική κερδοφορία της.
(99)
Αντιθέτως, οικονομικές αξιολογήσεις οι οποίες γίνονται μετά τη χορήγηση του εν λόγω πλεονεκτήματος, η εκ των υστέρων διαπίστωση ότι η επένδυση που πραγματοποίησε το κράτος μέλος ήταν πράγματι κερδοφόρος ή όψιμοι λόγοι που δικαιολογούν την επιλογή της διαδικασίας που πράγματι εφαρμόστηκε δεν επαρκούν για να αποδείξουν ότι το κράτος μέλος αυτό έλαβε, πριν ή συγχρόνως προς τη χορήγηση αυτή, τέτοια απόφαση με την ιδιότητά του ως οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς. (46)
(100)
Από τα ανωτέρω προκύπτει, αφενός, ότι τα έγγραφα που υποβάλλονται από τα συμβαλλόμενα μέρη και καταρτίστηκαν μετά τη θέσπιση του μέτρου δεν μπορούν να ληφθούν υπόψη ως τέτοια στην προκειμένη περίπτωση κατά την εξέταση της τήρησης της αρχής του οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς.
(101)
Δεύτερον, από τα προεκτεθέντα προκύπτει ότι η επιρροή του AHG στην οικονομική κατάσταση της NEUWOGES στην προκειμένη περίπτωση δεν μπορεί επίσης να ληφθεί υπόψη κατά την εξέταση της τήρησης της αρχής του οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς. Ο AHG επιδίωκε στην πραγματικότητα έναν πολιτικό στόχο, και μόνο μια μικρή κατηγορία επιχειρήσεων (άρθρο 2 του AHG) ήταν επιλέξιμη για προώθηση. Ο νόμος δεν θα ήταν εφαρμόσιμος σε έναν οικονομικό φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς, ευρισκόμενο σε κατάσταση παραπλήσια με εκείνη της NEUWOGES.
7.1.2. Δομή της αξιολόγησης σε αυτό το θέμα
(102)
Προκειμένου να προσδιοριστεί κατά πόσον χορηγήθηκε στην BAVARIA πλεονέκτημα από τις επίμαχες συμβάσεις, πρέπει να εξεταστεί κατά πόσον αυτές οι συμβάσεις αντιστοιχούσαν με τέτοιες συμβάσεις τις οποίες θα είχε συνάψει ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς, ευρισκόμενος σε κατάσταση παραπλήσια με εκείνη της NEUWOGES.
(103)
Ο έλεγχος της Επιτροπής περιλαμβάνει τρία βήματα. Στο πρώτο στάδιο αναλύονται οι οικονομικές επιπτώσεις της συναλλαγής στη NEUWOGES για να προσδιοριστεί πόσα κέρδη θα μπορούσε να αναμένει η επιχείρηση (τμήμα 7.2). Στο δεύτερο στάδιο, η συναλλαγή πώλησης και επαναμίσθωσης συγκρίνεται με άλλες εναλλακτικές λύσεις, όπως η άμεση αγορά, για να προσδιοριστεί αν τυχόν εναλλακτικές λύσεις θα ήταν πιο ελκυστικές οικονομικά (τμήμα 7.3). Στο τρίτο στάδιο διεξάγεται μια συγκριτική αξιολόγηση, όπου η επίμαχη συναλλαγή συγκρίνεται με παρόμοιες συναλλαγές πώλησης και επανεκμίσθωσης που ολοκληρώθηκαν περίπου την ίδια χρονική περίοδο, αναλύονται τα αποτελέσματα μιας περιορισμένης διαδικασίας διαγωνισμού που διεξήχθη από τη NEUWOGES, και οι όροι της συναλλαγής συγκρίνονται με τα συνήθη επιτόκια άλλων συναλλαγών χρηματοδότησης για την υπό εξέταση χρονική περίοδο (τέλη 1997/αρχές 1998) (τμήμα 7.4). Αυτά τα τρία στάδια ανάλυσης επιτρέπουν συνολικά να εξαχθεί συμπέρασμα ως προς το εάν η NEUWOGES συμπεριφέρθηκε ως οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς.
7.2. ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΣΥΝΕΠΕΙΕΣ ΤΗΣ ΣΥΝΑΛΛΑΓΗΣ ΓΙΑ ΤΗ NEUWOGES
(104)
Το πρώτο βήμα για την ανάλυση των οικονομικών συνεπειών της επίμαχης συναλλαγής είναι να προσδιοριστεί το είδος της συναλλαγής. Σε αυτή την περίπτωση πρόκειται κατά κύριο λόγο για το ερώτημα κατά πόσον οι δύο συμβάσεις που συνήφθησαν μεταξύ της NEUWOGES και της BAVARIA αποτελούν δύο μέρη μιας και της αυτής ολοκληρωμένης συναλλαγής ή πρέπει να αξιολογηθούν ως δύο χωριστές συναλλαγές (τμήμα 7.2.1). Δεύτερον, προκειμένου να είναι εφικτή η κατάλληλη αξιολόγηση των οικονομικών συνεπειών της συναλλαγής για τη NEUWOGES, εξετάζονται οι λεπτομέρειες της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης (τμήμα 7.2.2). Ύστερα από διεξοδική ανάλυση των επιμέρους οικονομικών επιπτώσεων της EBV (τμήμα 7.2.3) και της GVV (τμήμα 7.2.4) ακολουθεί σφαιρική ανάλυση της αναμενόμενης για τη NEUWOGES αποδοτικότητας της συναλλαγής (τμήμα 7.2.5).
7.2.1. Κοινή αξιολόγηση έναντι χωριστής αξιολόγησης των επίμαχων συμβάσεων
(105)
Πρώτον, υπενθυμίζεται ότι τόσο στην απόφαση για την κίνηση της διαδικασίας της Επιτροπής όσο και στην απόφαση του LG Rostock εκφράζεται η άποψη ότι οι δύο επίμαχες συμβάσεις πρέπει να εξεταστούν από κοινού. (47) Η επίσημη διαδικασία έρευνας επιβεβαίωσε αυτή τη διαπίστωση για τους εξής λόγους:
α)
Οι δύο συμβάσεις είναι συμπληρωματικά συστατικά μέρη μιας ενιαίας συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης. Στο φυλλάδιο που καταρτίστηκε από την BAVARIA, στο οποίο διαφημίζεται το ιδιάζον μοντέλο πώλησης και επανεκμίσθωσής της, επισημαίνεται ότι η συναλλαγή διεξάγεται μέσω δύο συμβάσεων, εκ των οποίων η μία θα ρύθμιζε την πώληση και η άλλη την επαναμίσθωση. (48) Στη συνέχεια, οι δύο συμβάσεις πάντα αναφέρονταν μόνον ως κοινή συναλλαγή.
β)
Οι συμβάσεις συνήφθησαν την 21η Ιανουαρίου 1998, δηλαδή την ίδια ημέρα, και αναφέρονται η μία στην άλλη (49), γεγονός που παραπέμπει στη στενή σχέση τους και στο γεγονός ότι καμία από τις δύο συμβάσεις δεν θα είχε συναφθεί χωρίς την άλλη.
γ)
Όπως προκύπτει από τον αρχικό υπολογισμό τιμών της BAVARIA που υπεβλήθη από τη NEUWOGES, οι όροι των συμβάσεων είναι άρρηκτα συνδεδεμένοι μεταξύ τους. (50) Το ποσό της προκαταβολής σε μετρητά εξαρτάτο από το μηνιαίο μίσθωμα που κατέβαλε η NEUWOGES και την επένδυση που πραγματοποιήθηκε από την BAVARIA για την αποκατάσταση των κτηρίων. Σε περίπτωση συναλλαγής πώλησης και επαναμίσθωσης, το μίσθωμα πρέπει να αποσβέσει την αρχική επένδυση του εκμισθωτή. Αυτό σημαίνει ότι σε περίπτωση άλλων διατάξεων της GVV τα στοιχεία της EBV θα είχαν επίσης μεταβληθεί, και αντίστροφα. (51)
δ)
Από τα πρακτικά των συνεδριάσεων του διοικητικού συμβουλίου της NEUWOGES προκύπτει ότι η NEUWOGES πάντα θεωρούσε τις δύο συμβάσεις μέρος της ίδιας συναλλαγής. (52) Για παράδειγμα, στα υποβληθέντα έγγραφα του εποπτικού συμβουλίου της 30ής Οκτωβρίου 1997 και της 16ης Δεκεμβρίου 1997 διαπιστώνεται σαφώς ότι η χρηματοδότηση της τιμής αγοράς από τον αγοραστή πραγματοποιείται μέσω ενός μοντέλου χρηματοδοτικής μίσθωσης. Αυτό καταδεικνύει ότι η NEUWOGES γνώριζε πλήρως τη σχέση μεταξύ της EBV και της GVV. Επίσης, κατά τη συνεδρίαση της 16ης Δεκεμβρίου 1997 το διοικητικό συμβούλιο της NEUWOGES δήλωσε στο εποπτικό συμβούλιο ότι η τιμή που συζητήθηκε με την BAVARIA είναι η τιμή που θα μπορούσε να επιτευχθεί γι’ αυτό το «πακέτο» και ότι το «πακέτο» παρουσίαζε ορισμένους κινδύνους για την επιχείρηση, οι οποίοι ήταν εντούτοις ανεκτοί. Η παραπομπή στο «πακέτο» και ο συναφής κίνδυνος αποδεικνύουν και πάλι ότι οι δύο συμβάσεις θεωρήθηκαν ως ενιαία συναλλαγή.
(106)
Τα επιχειρήματα της NEUWOGES σε σχέση με τη μη πιστοποίηση μιας από τις επίμαχες συμβάσεις δεν είναι πειστικά. Η NEUWOGES επικαλείται ως κύριο επιχείρημα το γεγονός ότι αυτή η μη πραγματοποιηθείσα πιστοποίηση αποδεικνύει την πρόθεση των συμβαλλόμενων μερών να συνάψουν δύο χωριστές, ανεξάρτητες μεταξύ τους συμβάσεις. Η Επιτροπή επισημαίνει ότι τα κρατικά μέτρα μπορούν να προσλαμβάνουν διαφορετικές μορφές και, κατά συνέπεια, πρέπει να εξετάζονται ως προς τα αποτελέσματά τους, ούτως ώστε να μην μπορεί να αποκλειστεί ότι πολλά διαδοχικά μέτρα του κράτους για τους σκοπούς της εφαρμογής του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ πρέπει να θεωρούνται ως ένα και μοναδικό μέτρο. Αυτό θα μπορούσε να ισχύει, συγκεκριμένα, όταν διαδοχικές παρεμβάσεις συνδέονται τόσο στενά μεταξύ τους, ιδίως λαμβανομένων υπόψη της χρονολογικής σειράς τους, του σκοπού τους και της κατάστασης της επιχείρησης κατά τον χρόνο των εν λόγω παρεμβάσεων, ώστε να καθίσταται αδύνατος ο μεταξύ τους διαχωρισμός. (53) Ως εκ τούτου, η έννοια της ενιαίας συναλλαγής είναι ευρύτερη στη νομοθεσία της Ευρωπαϊκής Ένωσης περί ενισχύσεων από ό,τι στο γερμανικό δίκαιο περί συμβάσεων. Οι συλλογισμοί που αναφέρονται στην αιτιολογική σκέψη 105 καταδεικνύουν ότι οι επίμαχες συμβάσεις σύμφωνα με τη νομοθεσία της Ευρωπαϊκής Ένωσης περί ενισχύσεων πρέπει να θεωρηθούν ως ενιαία συναλλαγή, λαμβανομένων υπόψη της χρονολογικής σειράς τους, του σκοπού τους και της κατάστασης της επιχείρησης κατά τον χρόνο της σύναψης των συμβάσεων.
7.2.2. Ιστορικό: Διαμόρφωση της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης
(107)
Η συναλλαγή μεταξύ της BAVARIA και της NEUWOGES βασίζεται στο «μοντέλο χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτων» της BAVARIA. Αυτό το μοντέλο προβλέπει ότι ο αγοραστής (BAVARIA) χρηματοδοτεί την αρχική επένδυσή του μέσω επαναμίσθωσης των κτηρίων που αποκτώνται στον πωλητή (NEUWOGES). Για τον προσδιορισμό του ποσού επενδύσεων και των αντίστοιχων μισθωμάτων, το μοντέλο χρηματοδοτικής μίσθωσης χρησιμοποιεί έναν απλό τύπο, σύμφωνα με τον οποίο το ποσό της επένδυσης υπολογίζεται μέσω διαίρεσης των ονομαστικών ετήσιων πληρωμών μίσθωσης διά το μίσθωμα (σε %):
Το μίσθωμα με τη σειρά του προκύπτει από έναν συνδυασμό της διάρκειας της σύμβασης, της τιμαριθμικής αναπροσαρμογής του μισθώματος και της υπολειμματικής αξίας των κτηρίων:
Μίσθωμα (σε %):
Διάρκεια: 25 έτη
Υπολειμματική αξία (σε%)
Τιμαριθμική αναπροσαρμογή
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Διάρκεια: 30 ετών
Υπολειμματική αξία (σε%)
Τιμαριθμική αναπροσαρμογή
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Ως εκ τούτου, είναι σαφές ότι το ποσό επενδύσεων εξαρτάται τόσο από το μίσθωμα όσο και από τις μηνιαίες πληρωμές μίσθωσης, και αντίστροφα. Οι παράμετροι που λείπουν μπορούν να υπολογιστούν μόλις τα συμβαλλόμενα μέρη καθορίσουν τις βασικές παραμέτρους (διάρκεια, ετήσια τιμαριθμική αναπροσαρμογή, υπολειμματική αξία), καθώς και είτε το επιδιωκόμενο συνολικό ποσό επενδύσεων είτε τις προγραμματισμένες μηνιαίες πληρωμές μίσθωσης. Σύμφωνα με τον τύπο, η συντομότερη διάρκεια, η μικρότερη υπολειμματική αξία, η χαμηλότερη τιμαριθμική αναπροσαρμογή ή οι χαμηλότερες ονομαστικές μηνιαίες πληρωμές μίσθωσης έχουν ως αποτέλεσμα χαμηλότερο συνολικό ποσό επενδύσεων.
(109)
Μετά τον καθορισμό του συνολικού ποσού επενδύσεων, αφαιρούνται τα έξοδα αποκατάστασης και οι φόροι, καθώς και άλλες πιθανές δαπάνες. Το υπόλοιπο ποσό αντιστοιχεί με την τιμή αγοράς. Στη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης μεταξύ της NEUWOGES και της BAVARIA, στην τιμή αγοράς (προκαταβολή σε μετρητά) δεν γίνεται διάκριση μεταξύ της τιμής που καταβάλλεται για την κυριότητα των κτηρίων και των μισθωμάτων.
Υπολογισμός για τη συναλλαγή μεταξύ της BAVARIA και της NEUWOGES
Συνολικό ποσό επενδύσεων
[…] ευρώ
Αποκατάσταση
[…] ευρώ
Τέλη και φόροι
[…] ευρώ
Αποζημίωση ιδιωτικοποίησης
[…] ευρώ
Τιμή αγοράς
[…] ευρώ
(110)
Η επίμαχη συναλλαγή πώλησης και επαναμίσθωσης έχει δύο συστατικά μέρη, την EBV και την GVV. Αυτές με τη σειρά τους σχετίζονται με την GPV. Οι οικονομικές συνέπειες της EBV, της GVV και της GPV για τη NEUWOGES πρέπει να αξιολογηθούν με βάση αυτό το ιστορικό.
7.2.3. Προσδιορισμός των αναμενόμενων οικονομικών επιπτώσεων της EBV για τη NEUWOGES
(111)
Τα κύρια συστατικά μέρη της EBV είναι η πώληση των κτηρίων και η σύσταση δικαιωμάτων εμφύτευσης στα οικόπεδα στα οποία βρίσκονται τα κτήρια, για περίοδο 75 ετών. Η BAVARIA δεσμεύτηκε για καταβολή ύψους συνολικά […] ευρώ στη NEUWOGES, εκ των οποίων […] ευρώ ως κεφαλαιοποιημένο μίσθωμα για το οικόπεδο για την περίοδο που λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2028 και […] ευρώ ως τιμή αγοράς για τα κτήρια. (54) Αφετέρου, η BAVARIA από την 1η Ιανουαρίου 2029 και για δεκαετή περίοδο θα πρέπει να καταβάλλει ετησίως μίσθωμα ύψους […] % της τρέχουσας αξίας του ακινήτου, δηλαδή […] ευρώ/m2 ή […] ευρώ ανά έτος. (55) Για τον υπολειπόμενο χρόνο της EBV - από το 2039 και έως τα τέλη του 2073 - προβλέπεται προσαρμογή του μισθώματος στον τιμάριθμο για το συνολικό κόστος διαβίωσης, εφόσον αυτός δεν μεταβληθεί πάνω από […]%. (56)
(112)
Επιπροσθέτως προς την αγορά των κτηρίων και την απόκτηση των δικαιωμάτων εμφύτευσης επί των αντίστοιχων οικοπέδων, η BAVARIA έχει δεσμευτεί για την αποκατάσταση των κτηρίων και συμφώνησε στη σύναψη σύμβασης με την BRG, θυγατρική της NEUWOGES, σχετικά με την εκτέλεση των κατασκευαστικών εργασιών.
(113)
Για τον προσδιορισμό του ύψους της τιμής αγοράς που πρέπει να καταβληθεί από την BAVARIA στην NEUWOGES στο πλαίσιο της EBV, τα συμβαλλόμενα μέρη θεώρησαν ως βάση μηνιαία πληρωμή μίσθωσης ύψους […] ευρώ/m2, τιμαριθμική αναπροσαρμογή κατά […] % ετησίως, υπολειμματική αξία των κτηρίων ύψους […] % (η οποία θα έπρεπε να καταβληθεί από τη NEUWOGES μετά το τέλος της σύμβασης που συνήφθη για 75 έτη σχετικά με τη σύσταση δικαιωμάτων εμφύτευσης βάσει πραγματογνωμοσύνης εμπειρογνώμονα που θα καταρτιστεί την αντίστοιχη χρονική περίοδο), καθώς και διάρκεια 30 ετών για την επανεκμίσθωση. (57) Το προκύπτον από αυτές τις παραδοχές συνολικό ποσό επενδύσεων ανήλθε σε […] εκατ. ευρώ. (58) Μετά την αφαίρεση του κόστους αποκατάστασης ύψους […] ευρώ, του κόστους ιδιωτικοποίησης ύψους […] ευρώ καθώς και των φόρων/τελών ύψους […] ευρώ, η τιμή πώλησης ανήλθε σε […] ευρώ. (59)
(114)
Στη συνέχεια, αυτή η τελική τιμή διασπάστηκε στην τιμή για τα κτήρια ([…] % = […] ευρώ) και το κεφαλαιοποιημένο μίσθωμα για το οικόπεδο ([…] % = […] ευρώ). (60) Τα ποσά που αντιστοιχούν με το οικόπεδο και τα κτήρια δεν υπολογίζονταν χωριστά, αλλά κάθε φορά καθορίζονταν ως ποσοστό της συνολικής τιμής πώλησης.
(115)
Ως εκ τούτου, τα πρώτα πλεονεκτήματα που προέκυψαν για τη NEUWOGES από τη συναλλαγή ήταν η καταβολή μετρητών ύψους […] ευρώ και τα έσοδα από τα μισθώματα που είναι καταβλητέα στην BAVARIA ύστερα από 30 έτη.
7.2.3.1. Άλλοι παράγοντες
Αποζημίωση ιδιωτικοποίησης
(116)
Καταρχάς πρέπει να διαπιστωθεί ότι σε κάθε περίπτωση πρέπει να ληφθούν υπόψη οι καταβολές μετρητών ύψους […] ευρώ που έχουν πραγματοποιηθεί από την BAVARIA ως αποζημίωση ιδιωτικοποίησης στη NEUWOGES.
(117)
Ως αγοραστής των κτηρίων και κάτοχος των δικαιωμάτων εμφύτευσης στα οικόπεδα, η BAVARIA έπρεπε σύμφωνα με τις επίμαχες συμφωνίες να καταβάλει σαφώς προδιαγεγραμμένες προσπάθειες για την πώληση ενός μέρους των κατοικιών στους μισθωτές. Αυτή η υποχρέωση έχει καθοριστεί συμβατικά, ούτως ώστε η πώληση να μπορεί να αναγνωριστεί ως «ιδιωτικοποίηση σε ενδιάμεσους αγοραστές» για τους σκοπούς του AHG. Σύμφωνα με τον εν λόγω νόμο, ένας επαγγελματίας αγοραστής έπρεπε να προσπαθήσει να πωλήσει στους μισθωτές το μέγιστο δυνατό μέρος, όμως τουλάχιστον το 1/3 του αποθέματος κατοικιών που είχε αναλάβει στο πλαίσιο της συναλλαγής. (61) Στο πλαίσιο αυτής της υποχρέωσης, έπρεπε να καταβληθούν επίσης προσπάθειες για να ενημερωθούν οι μισθωτές σχετικά με τις δυνατότητες που τους προσφέρονται και να ερευνηθεί το ενδιαφέρον τους να αγοράσουν κατοικίες. Η EBV ανέθεσε εκ νέου στη NEUWOGES το καθήκον της καταβολής των αντίστοιχων προσπαθειών (Μέρος V άρθρα 1-3). Επιπλέον, συμφωνήθηκε ότι η NEUWOGES θα λάβει γι’ αυτόν το σκοπό αποζημίωση ύψους […] ευρώ/m2, με την οποία η συνολική αποζημίωση για τις προσπάθειες ιδιωτικοποίησης ανέρχονται σε […] ευρώ.
(118)
Αρχικά, δεν ήταν προγραμματισμένο να λάβει η NEUWOGES αποζημίωση για τις προσπάθειες ιδιωτικοποίησής της. Το ποσό που κατεβλήθη αργότερα χωριστά ως αποζημίωση για τις προσπάθειες ιδιωτικοποίησης αρχικά ήταν απλώς ένα μέρος της σχεδιαζόμενης τιμής πώλησης. (62) Στην πραγματικότητα, δεν είχε νόημα για την BAVARIA να καταβάλει αποζημίωση στη NEUWOGES για δραστηριότητες στις οποίες η BAVARIA δεν είχε κανένα οικονομικό συμφέρον. Η χορήγηση απαλλαγής σύμφωνα με τον AHG, η οποία συνδεόταν με την υποχρέωση καταβολής προσπαθειών ιδιωτικοποίησης, ήταν μόνο προς το οικονομικό συμφέρον της NEUWOGES.
(119)
Ωστόσο, η αποζημίωση για τις προσπάθειες ιδιωτικοποίησης αφαιρέθηκε αργότερα από την τιμή πώλησης και αντ’ αυτού κατεβλήθη με τη μορφή χωριστής πληρωμής. Ο λόγος γι’ αυτό θα μπορούσε να είναι ότι το επίμαχο ποσό, αν είχε παραμείνει μέρος της τιμής πώλησης, θα υπόκειτο στην υποχρέωση καταβολής στο ETF. Η τιμή πώλησης που καταβλήθηκε από την BAVARIA στη NEUWOGES μειώθηκε κατά το αντίστοιχο ποσό. Από τη σκοπιά της BAVARIA, αυτό δεν είχε καμία διαφορά σε οικονομικό επίπεδο. Η NEUWOGES έλαβε από την BAVARIA ακριβώς το ποσό το οποίο θα λάμβανε αν δεν είχε συμφωνηθεί χωριστή αποζημίωση ιδιωτικοποίησης. Στην πραγματικότητα, η NEUWOGES πρόσθετε ακόμη και τις πληρωμές ιδιωτικοποίησης στα αναμενόμενα έσοδα από τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης. (63)
(120)
Ο υπολογισμός αυτών των πληρωμών ως χωριστή αποζημίωση και όχι ως μέρος της τιμής πώλησης ήταν σημαντικός για τη NEUWOGES μόνο στο πλαίσιο του AHG. Όπως προαναφέρθηκε (βλέπε αιτιολογική σκέψη 101), ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς δεν θα είχε λάβει υπόψη τον AHG. Το γεγονός ότι η NEUWOGES έχει αναλάβει τις προσπάθειες ιδιωτικοποίησης και έχει δαπανήσει πόρους γι’ αυτόν το σκοπό δεν είναι σημαντικό στο παρόν πλαίσιο. Ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς, ο οποίος δεν λειτουργεί στο πλαίσιο του AHG, δεν θα είχε καταβάλει προσπάθειες ιδιωτικοποίησης και ως εκ τούτου δεν μπορούν να ληφθούν υπόψη στο πλαίσιο της εφαρμογής του κριτηρίου του οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς.
(121)
Αντίστοιχα, η αποζημίωση που καταβάλλεται από την BAVARIA στη NEUWOGES για τις προσπάθειες ιδιωτικοποίησης πρέπει να θεωρηθεί σημαντικό πλεονέκτημα για τη NEUWOGES, το οποίο πρέπει να προστεθεί στην τιμή πώλησης προκειμένου να προσδιοριστούν οι οικονομικές επιπτώσεις της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης για τη NEUWOGES συνολικά.
Αποκατάσταση
(122)
Η αποκατάσταση που διεξάγεται στο πλαίσιο της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης είχε επιπλέον πρόσθετες επιπτώσεις για τη NEUWOGES. Θα πρέπει να υπενθυμιστεί ότι το κόστος αποκατάστασης ήταν σε άμεση σχέση με την πληρωμή της BAVARIA στη NEUWOGES σύμφωνα με την EBV, η οποία προέκυψε από τον υπολογισμό του συνολικού ποσού επενδύσεων μείον τα έξοδα, συμπεριλαμβανομένου του κόστους αποκατάστασης (βλέπε αιτιολογική σκέψη (109)). Δηλαδή: Όσο υψηλότερο είναι το κόστος αποκατάστασης τόσο χαμηλότερη είναι η τιμή αγοράς. Για τον λόγο αυτόν, σε περίπτωση εναλλακτικού υπολογισμού της συναλλαγής, κατά τον οποίο θεωρούνται ως βάση χαμηλότερα ενοίκια, μικρότερη τιμαριθμική αναπροσαρμογή και ως εκ τούτου σημαντικά χαμηλότερα ενοίκια, η τιμή αγοράς παρ’ όλα αυτά βρισκόταν πάνω από την τιμή που συμφωνήθηκε στην EBV. Κατά κύριο λόγο αυτό οφειλόταν στο γεγονός ότι το κόστος αποκατάστασης σε αυτόν τον εναλλακτικό υπολογισμό εκτιμήθηκε σημαντικά χαμηλότερο από ό,τι είχε συμφωνηθεί τελικά μεταξύ της BAVARIA και της BRG. (64)
(123)
Υπό τις συνθήκες αυτές, θα πρέπει να σημειωθεί ότι το κατ’ αποκοπή ποσό που καταβλήθηκε σύμφωνα με την GPV από την BAVARIA στην BRG, μια εξ ολοκλήρου θυγατρική της NEUWOGES, για τις εργασίες αποκατάστασης ήταν σημαντικά υψηλότερο από το κόστος αποκατάστασης που εκτιμήθηκε αρχικά από τη NEUWOGES. (65) Ενώ η NEUWOGES στην αρχική της αξιολόγηση εκτίμησε το κόστος συνολικά σε […] ευρώ, δηλαδή […] ευρώ/m2, το κατ’ αποκοπήν ποσό που συμφωνήθηκε τελικά μεταξύ της BAVARIA και της θυγατρικής της NEUWOGES, της BRG, για την αποκατάσταση ανήλθε σε […] ευρώ, δηλαδή […] ευρώ/m2. Δηλαδή: Το συμφωνηθέν κόστος υπερέβη το αρχικά εκτιμημένο κόστος κατά […] ευρώ ή […] %. Το σημαντικά υψηλότερο συμφωνηθέν κατ’ αποκοπήν κόστος μείωσε σημαντικά την τιμή αγοράς που κατεβλήθη από την BAVARIA στη NEUWOGES σύμφωνα με την EBV.
(124)
Δεν αναφέρθηκε αιτιολογία για τη διαφορά μεταξύ της αρχικής εκτίμησης του κόστους και του συμφωνηθέντος κατ’ αποκοπήν ποσού. Αυτό προκαλεί ακόμη μεγαλύτερη έκπληξη, διότι η NEUWOGES είχε αναφέρει αρχικά το εκτιμώμενο κόστος αποκατάστασης ύψους κατά μέσο όρο […] ευρώ/m2 ως «γενικά σύνηθες []». (66) Επίσης στην πραγματογνωμοσύνη που προσκομίστηκε από τη NEUWOGES Μεταξύ αποκατάστασης και κατεδάφισης: προκατασκευασμένα κτήρια στα νέα ομόσπονδα κρατίδια (εφεξής «Πραγματογνωμοσύνη Pestel»), το κόστος αποκατάστασης, όπως πραγματοποιήθηκε από την BRG, εκτιμήθηκε σε […] ευρώ/m2 έως […] ευρώ/m2. (67) Ως ιδιοκτήτρια και διαχειρίστρια των κτηρίου, η NEUWOGES είχε ακριβή γνώση της ανάγκης για αποκατάσταση και είναι δύσκολο να κατανοηθεί για ποιο λόγο αυτή υποτιμήθηκε τόσο δραστικά.
(125)
Το κόστος αποκατάστασης πρέπει να ληφθεί υπόψη κατά τον καθορισμό των οικονομικών επιπτώσεων της EBV. Πρώτα απ’ όλα είναι προφανές ότι δεν έχει σημασία για την BAVARIA σε ποιο βαθμό η θυγατρική της NEUWOGES, η BRG, θα χρέωνε το κόστος αποκατάστασής της, αφού κάθε πρόσθετο κόστος αποκατάστασης απλά θα συμψηφιζόταν με την τιμή αγοράς. Αντιθέτως, η NEUWOGES είχε προφανές οικονομικό συμφέρον να συνάψει η BAVARIA σύμβαση με την BRG σχετικά με την εκτέλεση των εργασιών αποκατάστασης και ένα μέρος της τιμής αγοράς να καταλογιστεί στο κόστος αποκατάστασης. Ο τελευταίος συλλογισμός βασίστηκε στο γεγονός ότι τα κέρδη που απέκτησε η θυγατρική της NEUWOGES χάρη στην αποκατάσταση δεν υπόκεινταν στην υποχρέωση καταβολής σύμφωνα με τον AHG. Σύμφωνα με δικές της εκτιμήσεις, τα κέρδη που απέκτησε η BRG (και κατά συνέπεια η NEUWOGES) από τις αποκαταστάσεις της BAVARIA ανήλθαν σε […] ευρώ. (68) Αυτό το κέρδος αντιπροσωπεύει ένα άμεσο πλεονέκτημα για τη NEUWOGES, το οποίο πρέπει να ληφθεί υπόψη. Πράγματι, το διοικητικό συμβούλιο της NEUWOGES για να δικαιολογήσει την τιμή πώλησης παρέπεμψε στη σύμβαση που συνήφθη με την BRG για την εκτέλεση των εργασιών αποκατάστασης. (69)
Μίσθωμα για το οικόπεδο
(126)
Όσον αφορά το μίσθωμα, σε αυτό το σημείο πρέπει να ληφθεί υπόψη το επιχείρημα της NEUWOGES ότι η BAVARIA για τα πρώτα 30 έτη δεν χρειάζεται να πραγματοποιήσει πληρωμές, αφού το κεφαλαιοποιημένο μίσθωμα για το οικόπεδο συμπεριλαμβανόταν στην τιμή πώλησης. Ωστόσο, το ερώτημα κατά πόσον το μίσθωμα καταβάλλεται ετησίως ή προκαταβολικά ως κεφαλαιοποιημένο μίσθωμα έχει μικρή σημασία για την εκτίμηση που πρόκειται να πραγματοποιηθεί. Δεν υπάρχει καμία ένδειξη ότι μια τέτοια συμφωνία ήταν αλόγιστη. Απλώς ήταν η έκφραση της προτίμησης της NEUWOGES για προηγούμενη ρευστότητα.
(127)
Τέλος, δεν πρέπει να ξεχνάει κανείς ότι η BAVARIA είναι υποχρεωμένη να καταβάλλει το μίσθωμα για το οικόπεδο, ακόμη και μετά τη λήξη της GVV. Από την 1η Ιανουαρίου 2029 και για δεκαετή περίοδο θα πρέπει να καταβάλλει ετησίως μίσθωμα ύψους […] % της τρέχουσας αξίας του ακινήτου, δηλαδή […] ευρώ/m2. Για τον υπολειπόμενο χρόνο προβλέπεται προσαρμογή του μισθώματος στον τιμάριθμο για το συνολικό κόστος διαβίωσης, εφόσον αυτός δεν μεταβληθεί πάνω από […] %. Αν υποτεθεί για λόγους απλούστευσης ότι ο δείκτης κόστους ζωής δεν θα έχει διακυμάνσεις, αυτές οι μελλοντικές πληρωμές θα πρέπει να εκτιμηθούν με ονομαστική αξία ευρώ […]. Σε περίπτωση γενικής αξιολόγησης, η παρούσα αξία το 1998 αυτών των μελλοντικών πληρωμών πρέπει επίσης να θεωρηθεί μέρος του πλεονεκτήματος που επιτεύχθηκε από τη NEUWOGES.
7.2.3.2. Τελικά συμπεράσματα
(128)
Σε αυτό το σημείο πρέπει να υπενθυμιστεί ότι η παραπάνω ανάλυση είχε στόχο να προσδιορίσει όσο το δυνατόν ακριβέστερα τις οικονομικές επιπτώσεις της EBV για τη NEUWOGES. Από την ανάλυση προκύπτει ότι τα σημαντικά πλεονεκτήματα που απέκτησε η NEUWOGES περιλαμβάνουν τα εξής:
α)
την τιμή τοις μετρητοίς που κατέβαλε η BAVARIA ([…] ευρώ)·
β)
την αποζημίωση που κατεβλήθη για τις προσπάθειες ιδιωτικοποίησης ([…] ευρώ)·
γ)
τα κέρδη που αποκτήθηκαν από την αποκατάσταση ([…] ευρώ)·
δ)
την παρούσα αξία του μισθώματος για την περίοδο από το 2029 και μετά (σε παρούσα αξία […] ευρώ).
7.2.4. Προσδιορισμός των αναμενόμενων οικονομικών επιπτώσεων της GVV για τη NEUWOGES
(129)
Σύμφωνα με την GVV, η NEUWOGES είναι αρμόδια για τη διαχείριση των επίμαχων κτηρίων. Η NEUWOGES δικαιούται όλα τα έσοδα από την εκμίσθωση των κατοικιών και των επαγγελματικών μονάδων. Σε αντάλλαγμα, πρέπει να καταβάλλει στην ιδιοκτήτρια (BAVARIA) σταθερό μηνιαίο μίσθωμα που έχει οριστεί σε […] ευρώ μέχρι τη σύναψη των εργασιών αποκατάστασης και σε […] ευρώ για την επόμενη περίοδο (άρθρο 3 της GVV). Η σύμβαση έχει διάρκεια 30 ετών, από την ολοκλήρωση των εργασιών αποκατάστασης (άρθρο 2 παράγραφος 1). Το μηνιαίο μίσθωμα ανέρχεται σε […] % ετησίως, με τιμαριθμική αναπροσαρμογή (άρθρο 4 παράγραφος 2). Σκοπός της παρακάτω ανάλυσης είναι να προσδιορίσει τις οικονομικές επιπτώσεις της GVV για τη NEUWOGES.
7.2.4.1. Ιστορικό (υπολογισμοί)
(130)
Το μηνιαίο μίσθωμα προκύπτει μέσω πολλαπλασιασμού του αναμενόμενου καθαρού ενοικίου ανά m2 και μήνα - μείον τις δαπάνες διοίκησης, τις δαπάνες συντήρησης και τον κίνδυνο απώλειας ενοικίων - επί τον αριθμό των διαθέσιμων τετραγωνικών μέτρων. (70) Ως εκ τούτου, οι βασικές παραδοχές αφορούν το αναμενόμενο καθαρό ενοίκιο ανά m2 και μήνα, καθώς και το αναμενόμενο κόστος. Στη GVV τα συμβαλλόμενα μέρη θεώρησαν ως βάση καθαρό ενοίκιο ύψους […] ευρώ/m2 μετά την αποκατάσταση και τα έξοδα ύψους […] ευρώ/m2. Αντίστοιχα, το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε σε […] ευρώ/m2. (71)
(131)
Κατά τον καθορισμό των συγκεκριμένων παραμέτρων, οι οποίες τελικά ενσωματώθηκαν στην GVV, η NEUWOGES είχε την επιλογή. (72) Είχε τη δυνατότητα να προσδιορίσει με ακρίβεια τις μηνιαίες πληρωμές που πρέπει να πραγματοποιεί κατά τη διάρκεια της σύμβασης καθώς και τα έσοδα της πώλησης, προσδιορίζοντας διαφορετικό ύψος μισθώματος ή υψηλότερη τιμαριθμική αναπροσαρμογή. (73) Υπήρχε άμεση συσχέτιση μεταξύ της ανάληψης υψηλότερου ή χαμηλότερου κινδύνου, μέσω καθορισμού ενός συγκεκριμένου μισθώματος (όπως μέσω καθορισμού διαφορετικού ύψους μισθώματος, διαφορετικής τιμαριθμικής αναπροσαρμογής και διαφορετικών δαπανών) και της ρευστότητας που προκύπτει με τη μορφή της τιμής πώλησης. Για παράδειγμα, ύστερα από εναλλακτικό υπολογισμό που διεξήχθη από την BAVARIA, ο οποίος βασίστηκε σε τιμαριθμική αναπροσαρμογή 2,0 %, ύψος μισθώματος […] ευρώ και κατά συνέπεια τιμή μίσθωσης […] ευρώ, το μηνιαίο ποσό μίσθωσης ανέρχεται σε […] ευρώ αντί […] ευρώ. (74) Φυσικά, και η τιμή πώλησης θα προέκυπτε χαμηλότερη.
7.2.4.2. Ανάλυση των οικονομικών επιπτώσεων
Γενικές παρατηρήσεις
(132)
Κατά τον προσδιορισμό των οικονομικών επιπτώσεων της GVV για τη NEUWOGES, πρέπει να ληφθούν υπόψη δύο συλλογισμοί. Πρώτον: Το μίσθωμα υπολογίζεται με βάση τα τετραγωνικά μέτρα. Επειδή ορισμένες κατοικίες πωλήθηκαν μετά τη σύναψη της σύμβασης με την BAVARIA, το συνολικό εμβαδόν σε τετραγωνικά μέτρα μεταβλήθηκε από αρχικά […] m2 σε […] m2 το 1999, […] m2 το 2000 και […] m2 το 2001. Μετά το 2001, το καθοριστικό εμβαδόν σε τετραγωνικά μέτρα παρέμεινε αμετάβλητο στα […] m2. Στις παρατηρήσεις της, η NEUWOGES για τον υπολογισμό των προβλεπόμενων ταμειακών ροών βασίστηκε σε αυτό το σταδιακά μειούμενο εμβαδόν σε τετραγωνικά μέτρα. Επειδή όμως σημαντική είναι μόνο η εκ των προτέρων θεώρηση, η NEUWOGES δεν θα έπρεπε να μειώσει το εμβαδόν σε τετραγωνικά μέτρα στο οποίο βασίστηκε το συνολικό εμβαδόν σε τετραγωνικά μέτρα κατά το εμβαδόν σε τετραγωνικά μέτρα που πωλήθηκε πραγματικά, αλλά κατά το εμβαδόν σε τετραγωνικά μέτρα, στη μεταπώλησή του οποίου βασίστηκε στις αρχές του 1998. Κατά συνέπεια, η παρακάτω ανάλυση δεν βασίζεται στα στοιχεία που αναφέρονται από τη NEUWOGES στις παρατηρήσεις της. Αντίθετα, χρησιμοποιούνται ως βάση τα στοιχεία που χρησιμοποίησε η NEUWOGES στην αρχική πρόβλεψη κερδών της, συγκεκριμένα σταδιακή μείωση από […] m2 σε […] m2 έως το 2003. Δεύτερον: Προκειμένου να προσδιοριστούν οι οικονομικές επιπτώσεις της σύμβασης για τη NEUWOGES οι οποίες αναμένονται κατά την ημερομηνία σύναψης της συναλλαγής, πρέπει να προεξοφληθούν τα μελλοντικά έσοδα και έξοδα, γεγονός που απαιτεί τον καθορισμό ενός προεξοφλητικού επιτοκίου. Σύμφωνα με την αρχική επιστολή και τις αναλύσεις ταμειακών ροών που υποβλήθηκαν από τη NEUWOGES, η Επιτροπή βασίζεται σε προεξοφλητικό επιτόκιο 5 % ετησίως. (75)
Αξιοπιστία των αναλύσεων ταμειακών ροών της NEUWOGES
(133)
Πριν από μια ανεξάρτητη οικονομική ανάλυση της GVV, πρώτα είναι απαραίτητο να σχολιαστούν οι εκ των υστέρων αναλύσεις ταμειακών ροών που υποβλήθηκαν από τη NEUWOGES, οι οποίες αναμένεται να καταδείξουν ποιες εκ των προτέρων προσδοκίες θα είχε ένας συνετός οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες όσον αφορά τις ταμειακές ροές που δημιουργούνται από την GVV. Η NEUWOGES υποστηρίζει ότι η GVV βάσει ρεαλιστικών εκ των προτέρων παραδοχών - αυτό συνέβαινε, κατά την άποψή της, σε περίπτωση αύξησης ενοικίου κατά […] % ετησίως, τιμαριθμική αναπροσαρμογή του κόστους ύψους […] % ετησίως και ποσοστό κενών ακινήτων […] % - θα δημιουργούσε προσδοκίες για αρνητικές συνολικές ταμειακές ροές ονομαστικού ύψους […] ευρώ και σε παρούσα αξία ύψους -[…] ευρώ (76). Η NEUWOGES υποστηρίζει επίσης ότι η GVV μόνο στην περίπτωση υποτιθέμενων μη ρεαλιστικών εκ των προτέρων παραδοχών - αύξηση ενοικίου κατά […] % ετησίως, ποσοστό κενών ακινήτων […] %, σταθερά έξοδα - θα μπορούσε να προσφέρει θετική ονομαστική αξία […] ευρώ και σε παρούσα αξία […] ευρώ. (77) Ως εκ τούτου, κατά την άποψη της NEUWOGES ήταν σαφές από την αρχή ότι μόνο για να επιτευχθεί το μίσθωμα, θα έπρεπε να εφαρμόζονται ετησίως αυξήσεις ενοικίων ύψους […] %, όπου δεν θα έμενε περιθώριο για αυξήσεις του κόστους.
(134)
Στο πλαίσιο αυτό, θα πρέπει να σημειωθεί ότι η NEUWOGES θεωρεί ως βάση παραδοχές σχετικά με το ύψος των εξόδων, οι οποίες δεν είναι πολύ πειστικές (το αρχικό επίπεδο των εξόδων είναι πανομοιότυπο σε όλες τις αναλύσεις που υποβλήθηκαν από τη NEUWOGES). Οι υπολογισμοί στους οποίους βασίστηκε η GVV που συνήφθη θεωρούν ως βάση συνολικές δαπάνες (διοίκησης, συντήρησης, κίνδυνο απώλειας ενοικίων) ύψους περίπου […] % των ενοικίων, αντίθετα οι αναλύσεις των ταμειακών ροών της NEUWOGES θεωρούν ως βάση επίπεδο δαπανών (μετά την αποκατάσταση) τουλάχιστον […] % ([…] % κίνδυνο απώλειας ενοικίων, […] % διοίκηση και συντήρηση). Ακόμη και αν δεν ληφθεί υπόψη η δραστική αύξηση στις απώλειες ενοικίων (από […] % σε […] %), εξακολουθεί, ωστόσο, να διαπιστώνεται αύξηση από […] % σε […] % των ενοικίων. Στις παρατηρήσεις της NEUWOGES δεν υπάρχει επαρκής αιτιολογία για την αύξηση αυτή. Αντίθετα, η NEUWOGES διαπιστώνει ότι […] % ([…] ευρώ/m2) είναι μια εύλογη τιμή για το χρονικό διάστημα αμέσως μετά τον εκσυγχρονισμό, ότι αυτή η τιμή όμως θα πρέπει να αυξάνεται στη συνέχεια κατά […] % ετησίως. (78) Επίσης, η πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς την οποία είχε αναθέσει η NEUWOGES πριν από την πώληση, θεωρούσε ως βάση συνολικό επίπεδο δαπανών (συμπεριλαμβανομένου του κινδύνου απώλειας ενοικίων (79)) μεταξύ […] % και […] % (πραγματογνωμοσύνη του 1997). Επειδή στην πραγματογνωμοσύνη δεν αναφέρεται λεπτομερώς με ποιο ποσοστό εκτιμώνται οι απώλειες ενοικίων, δεν μπορεί να προσδιοριστεί σε ποιο βαθμό οι βασικές παραδοχές σε σχέση με τα λοιπά έξοδα αποκλίνουν από τις παραδοχές της NEUWOGES. Σε κάθε περίπτωση, τα λοιπά έξοδα που εκτιμώνται τώρα από τη NEUWOGES είναι υψηλότερα, ακόμη και με την παραδοχή ότι ο κίνδυνος απώλειας ενοικίων στην πραγματογνωμοσύνη του 1997 θα εκτιμάτο σε […] %. Σε αυτό το πλαίσιο, οι αναλύσεις των ταμειακών ροών της NEUWOGES δεν μπορούν να γίνουν αποδεκτές και πρέπει να διορθωθούν, με βάση σε ένα αρχικό επίπεδο δαπανών […] % - χωρίς κίνδυνο απώλειας ενοικίων. (80)
(135)
Επιπλέον, σε αυτό το πλαίσιο πρέπει να διαπιστωθεί ότι είναι εσφαλμένος ο ισχυρισμός της NEUWOGES ότι πρέπει να επιβληθούν αυξήσεις ενοικίων ύψους […] %, προκειμένου να αντισταθμιστεί μόνο η αύξηση του μισθώματος. Δεδομένου ότι το μίσθωμα υπολογίζεται ως ποσοστό επί του αρχικού συνολικού ενοικίου (σε αυτήν την περίπτωση […] %), μια αύξηση ενοικίου ύψους […] % θα έδινε δυνατότητα να απορροφηθούν τόσο η αύξηση του μισθώματος όσο και η αύξηση των εξόδων κατά […] %. Σε περίπτωση σταθερών εξόδων, θα αρκούσε ήδη μια μικρή αύξηση ενοικίου για να αντισταθμιστεί η αύξηση του μισθώματος. Πράγματι, με βάση κίνδυνο απώλειας ενοικίων […] % και κατά τα λοιπά σταθερές δαπάνες, μια ετήσια αύξηση του ενοικίου κατά […] % θα επαρκούσε για να αντισταθμίσει την αύξηση του μισθώματος. Η NEUWOGES θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει κάθε περαιτέρω αύξηση για την εξόφληση αυξανόμενων εξόδων ή για την επίτευξη κέρδους.
Ανάλυση των οικονομικών επιπτώσεων
(136)
Κατά τη στιγμή της σύναψης της σύμβασης, η NEUWOGES πραγματοποίησε η ίδια μια ανάλυση των ονομαστικών ταμειακών ροών. (81) Σε αυτήν την ανάλυση, θεώρησε ως βάση ότι οι δικές της δαπάνες (διοίκηση, συντήρηση) θα αυξάνονταν κατά […] % ετησίως, ότι θα μπορούσε να αυξάνει τα ενοίκια ανά τρία έτη κατά […] %, ότι θα μπορούσε να διατηρείται ένα ποσοστό κενών ακινήτων […] % και ότι το […] % των κατοικιών θα πωλούνταν στους μισθωτές. Σε αυτή τη βάση, η NEUWOGES ανέμενε να δημιουργηθούν από την GVV ονομαστικές ταμειακές ροές ύψους […] ευρώ κατά τη διάρκεια των 30 ετών.
(137)
Στο πλαίσιο της επίσημης διαδικασίας έρευνας, δεν προέκυψαν αποδεικτικά στοιχεία, τα οποία να επιβεβαιώνουν την εικασία ότι οι παραπάνω υπολογισμοί είχαν πραγματοποιηθεί σκόπιμα βάσει υπερβολικά αισιόδοξων προσδοκιών. Δεν υπάρχουν ενδείξεις ότι οι εκπρόσωποι της NEUWOGES που υπέβαλαν αυτά τα στοιχεία στο εποπτικό συμβούλιο της NEUWOGES το είχαν πράξει γνωρίζοντας ότι ήταν εσφαλμένα στοιχεία. Στην πραγματικότητα η NEUWOGES δεν φαίνεται να ισχυρίζεται ότι το διοικητικό της συμβούλιο ενεπλάκη συνειδητά σε μια επιζήμια συναλλαγή για λόγους πολιτικής, αλλά μάλλον ότι υπέπεσε σε λανθασμένη εκτίμηση κατά την αξιολόγηση των οικονομικών επιπτώσεων (πράγμα που κατά τη γνώμη της NEUWOGES δεν θα είχε συμβεί σε περίπτωση οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς). (82)
(138)
Ωστόσο, πρέπει να εξεταστεί αν οι προσδοκίες ήταν πράγματι τέτοιες ώστε κανένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς να μη στήριζε την απόφασή του σε αυτές. Σε αυτό το πλαίσιο, θα πρέπει να σημειωθεί ότι, κατά την άποψη της NEUWOGES, ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς θα είχε θεωρήσει ως βάση μια αύξηση ενοικίου μόνο […] % ετησίως, κίνδυνο απώλειας ενοικίων ύψους […] % και αύξηση των δαπανών διοίκησης και συντήρησης κατά […] %. (83) Με βάση αυτές τις παραδοχές, σύμφωνα με τη NEUWOGES οι συνολικές ταμειακές ροές ανέρχονται ονομαστικά σε -[…] ευρώ και σε παρούσα αξία σε -[…] ευρώ, όπου αφήνει κέρδη κυρίως η πάνω από επταπλάσια αύξηση της απώλειας ενοικίων.
7.2.4.3. Προσδοκίες της αγοράς
(139)
Καταρχάς, γίνεται παραπομπή στα έγγραφα που παρέχουν πληροφορίες σχετικά με τις πραγματικές προσδοκίες των δύο συμβαλλόμενων μερών που συμμετέχουν στη συναλλαγή. Πρώτον, τα πρακτικά της συνεδρίασης του εποπτικού συμβουλίου στις 16 Δεκεμβρίου 1997 καταδεικνύουν ότι το διοικητικό συμβούλιο της NEUWOGES κατέταξαν τους κινδύνους που συνδέονται με τη συναλλαγή ως «ανεκτούς». (84) Επιπλέον, από τα πρακτικά προκύπτει ότι η NEUWOGES στις ενέργειές της βασίστηκε σε υπολογισμούς που θεωρούσαν ως βάση αύξηση ενοικίων κατά […] % ανά τρία έτη, αύξηση των εξόδων (χωρίς κίνδυνο απώλειας ενοικίων) ύψους […] % και κίνδυνο απώλειας ενοικίων ύψους […] %. (85)
(140)
Πριν από την υπογραφή των συμβάσεων, η NEUWOGES συμβουλεύτηκε την επιχείρηση λογιστικού ελέγχου Nordrevision, σύμφωνα με την εκτίμηση της οποίας μια αύξηση ενοικίου […] % αντιστοιχούσε μεν με το γενικό ποσοστό πληθωρισμού, αλλά ήταν μάλλον ανέφικτη. (86) Εκτός αυτού, η Nordrevision ήταν της άποψης ότι το αρχικό επίπεδο των δαπανών (οι υπολογισμοί βασίζονται σε εκτιμώμενες δαπάνες ύψους […] % των ενοικίων) είναι ρεαλιστικό, με παραδοχή μηδενικών κενών ακινήτων, αλλά ότι είναι απαραίτητη η τιμαριθμική αναπροσαρμογή των δαπανών σύμφωνα με την τιμαριθμική αναπροσαρμογή του μισθώματος. (87)
(141)
Η BAVARIA από την πλευρά της θεώρησε ως βάση ότι, δεδομένης της αναμενόμενης σταθερής εξέλιξης του πληθυσμού στο Neubrandenburg (λόγω της εγκατάστασης πολλών μεγάλων παρόχων υπηρεσιών) (88) και της καλής θέσης των κτηρίων, αναμένεται πολύ χαμηλό ποσοστό κενών ακινήτων. (89) Επιπλέον, θεώρησε ως βάση ότι είναι δυνατές αυξήσεις ενοικίων αντίστοιχες με την τιμαριθμική αναπροσαρμογή των πληρωμών μίσθωσης. (90)
(142)
Τέλος, επισημαίνεται ότι η πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς του 1997 την οποία είχε αναθέσει η NEUWOGES πριν από την πώληση, περιείχε στοιχεία για τις αναμενόμενες σχετικές εξελίξεις. Η πραγματογνωμοσύνη του 1997 θεώρησε ως βάση επίπεδο δαπανών […] % έως […] %, όπου όμως δεν δόθηκαν πληροφορίες σχετικά με το ποσοστό με το οποίο εκτιμήθηκε ο κίνδυνος απώλειας ενοικίων. (91)
7.2.4.4. Εκτίμηση
Διοικητικές δαπάνες
(143)
Πρώτον, οι προσδοκίες σε σχέση με τις δαπάνες διοίκησης και συντήρησης, τόσο σε σχέση με το αρχικό επίπεδο ([…] ευρώ/m2 ή […] % των ενοικίων), όσο και σε σχέση με την αναμενόμενη αύξηση ([…] % ετησίως), φαίνονται αληθοφανείς. Όσον αφορά το αρχικό επίπεδο των δαπανών, αυτό το συμπέρασμα προκύπτει από τη διαπίστωση της ίδιας της NEUWOGES ότι με αυτόν τον τρόπο το κόστος, τουλάχιστον για την περίοδο αμέσως μετά την αποκατάσταση, είχε εκτιμηθεί σε επαρκές ύψος. Δεύτερον, στην πραγματογνωμοσύνη PESTEL διαπιστώθηκε ότι οι δαπάνες διοίκησης και συντήρησης θα ανέρχονταν το 1997 κατά μέσο όρο σε […] ευρώ/m2. Αυτό το ποσό είναι κατά […] ευρώ λιγότερο από ό,τι είχε εκτιμηθεί για τις ίδιες δαπάνες στο πλαίσιο της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης. (92) Τέλος, οι δαπάνες που εκτιμήθηκαν στην πραγματογνωμοσύνη των εμπειρογνωμόνων κινήθηκαν επίσης σε αυτή την τάξη μεγέθους. Μια αύξηση αυτών των δαπανών θεωρήθηκε με βεβαιότητα ως δεδομένη. Η παραδοχή αύξησης κατά […] % ετησίως φαινόταν αληθοφανής και μάλλον συνετά εκτιμημένη. H Nordrevision είχε προτείνει μόνο να ευθυγραμμιστεί μια τέτοια τιμαριθμική αναπροσαρμογή στην τιμαριθμική αναπροσαρμογή των μισθωμάτων. Με αυτόν τον τρόπο θα προέκυπτε ετήσια αύξηση κατά […] %, δηλαδή μικρότερη αύξηση από εκείνη που είχε υποτεθεί στην πραγματικότητα από τη NEUWOGES. Και κατά τα λοιπά, η NEUWOGES είναι τώρα πλέον η ίδια της άποψης ότι θα μπορούσε να αναμένεται ρεαλιστικά μια αύξηση κατά […] % ετησίως. Αυτό σημαίνει ότι μια αξία […] % ετησίως ασφαλώς δεν ήταν απαράδεκτα χαμηλή.
Κίνδυνο απώλειας ενοικίων
(144)
Όσον αφορά τον κίνδυνο απώλειας ενοικίων, δεν ήταν μη ρεαλιστικό να αναμένεται γενική απώλεια ενοικίων ύψους […] %. Πρώτον, πρέπει να διαπιστωθεί ότι αυτή η παραδοχή δεν αμφισβητήθηκε κατά την αξιολόγηση των συμβάσεων από τη Nordrevision, παρά το γεγονός ότι οι σύμβουλοι εξέφρασαν ανησυχία, δεδομένης της γενικής οικονομικής κατάστασης και της αγοράς ακινήτων στο Neubrandenburg. (93) Δεύτερον, η πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς του 1997, ακόμη αν και δεν δόθηκαν ακριβείς πληροφορίες για τον υποτιθέμενο κίνδυνο απώλειας ενοικίων, δεν φαινόταν ότι θεωρούσε δεδομένους σημαντικά υψηλότερους κινδύνους απώλειας ενοικίων. (94)
(145)
Όπως προκύπτει από τα εσωτερικά έγγραφα λήψης αποφάσεων της BAVARIA, η BAVARIA βάσει της εγκατάστασης διάφορων μεγάλων παρόχων υπηρεσιών θεώρησε ως δεδομένο ότι ο πληθυσμός θα παραμείνει σταθερός στο Neubrandenburg και ότι οι επίμαχες κατοικίες θα μπορούσαν να εκμισθωθούν σχεδόν πλήρως μετά την αποκατάσταση. Σύμφωνα με τα στοιχεία της NEUWOGES, ο Δήμος Neubrandenburg και το ομόσπονδο κράτος Mecklenburg-Vorpommern κατά τα έτη 1997/1998 ανέμεναν στην πραγματικότητα σταθερούς πληθυσμούς και σταθερή εξέλιξη των εισοδημάτων.
(146)
Τέλος, θα πρέπει επίσης να ληφθεί υπόψη το γεγονός ότι το διοικητικό συμβούλιο της NEUWOGES - το οποίο διοικούσε μια επιχείρηση που ήταν ιδιοκτήτρια άνω του 30 % των κατοικιών στο Neubrandenburg και κατά συνέπεια είχε πλήρη γνώση της τοπικής αγοράς ακινήτων - θεωρούσε ανεκτούς τους κινδύνους που συνδέονται με τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης και στις δικές του προβλέψεις θεωρούσε ως βάση κίνδυνο απώλειας ενοικίων ύψους […] %. Δεν διαφαίνεται κανένας λόγος για τον οποίο αναγνωρισμένοι εμπειρογνώμονες θα είχαν βασίσει τους υπολογισμούς τους για την τοπική αγορά ακινήτων σε αυτήν την παραδοχή, αν αυτή είχε εκτιμηθεί σε τόσο μη ρεαλιστικά χαμηλό επίπεδο όσο ισχυρίζεται τώρα η NEUWOGES.
(147)
Ταυτόχρονα πρέπει να χρησιμοποιηθούν τα έγγραφα που είχε υποβάλει η NEUWOGES σε σχέση με το ζήτημα κατά πόσον ένας συνετός συμμετέχων στη σχετική αγορά ακινήτων (προκατασκευασμένα κτήρια στην Ανατολική Γερμανία) θα ανέμενε υψηλότερα ποσοστά κενών ακινήτων, εφόσον τα σχετικά έγγραφα προέρχονται από την περίοδο πριν από τη σύναψη της συναλλαγής πώλησης και επαναγοράς. Από τις υποβληθείσες πραγματογνωμοσύνες, μόνο η πραγματογνωμοσύνη Pestel καταρτίστηκε κατά την περίοδο πριν από τη σύναψη των επίμαχων συμβάσεων. Ωστόσο, πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι η πραγματογνωμοσύνη Pestel αφορά την Ανατολική Γερμανία στο σύνολό της και όχι τις ειδικές τοπικές συνθήκες στο Neubrandenburg, με αποτέλεσμα η αποδεικτική αξία της να είναι περιορισμένη στο παρόν πλαίσιο. Στην πραγματογνωμοσύνη αναφέρονται ορισμένα γενικά προβλήματα της αγοράς ακινήτων στην Ανατολική Γερμανία, ωστόσο, η πραγματογνωμοσύνη από μόνη της δεν παρέχει επαρκείς ενδείξεις ότι ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς κατά τη λήψη επενδυτικών αποφάσεων δεν θα είχε θεωρήσει ως βάση κίνδυνο απώλειας ενοικίων […] %.
Ενοίκια
(148)
Όσον αφορά τα ενοίκια, πρώτα πρέπει να επισημανθεί ότι η NEUWOGES δεν είναι της άποψης ότι το ύψος του ενοικίου που αναμένεται μετά την αποκατάσταση είχε εκτιμηθεί σε υπερβολικά μεγάλο ύψος. Αντίθετα, υποστηρίζει ότι τα ενοίκια δεν θα μπορούσαν να αυξηθούν στην αναμενόμενη έκταση. Υπό το φως της διαπίστωσης του LG Rostock ότι το μέσο ύψος ενοικίων […] ευρώ/m2 που αποτέλεσε τη βάση της GVV κινείτο εντός του εύρους του εφαρμοζόμενου τιμοκαταλόγου ενοικίων (95), μπορεί να συναχθεί το συμπέρασμα ότι το αρχικό μέσο ύψος ενοικίου είχε εκτιμηθεί ρεαλιστικά.
(149)
Όσον αφορά την τιμαριθμική αναπροσαρμογή του συμφωνηθέντος μισθώματος, δεν υπάρχουν άμεσες αποδείξεις βάσει των οποίων θα μπορούσε να είναι ρεαλιστική μέση αύξηση ενοικίου γενικά το 1998. Η Nordrevision διαπίστωσε απλώς ότι το αρχικά εκτιμηθέν ποσοστό […] % ετησίως αντιστοιχούσε με το γενικό ποσοστό πληθωρισμού, όμως ήταν απίθανο να υλοποιηθεί στο Neubrandenburg. (96) Το γεγονός ότι η NEUWOGES τελικά συμφώνησε με τιμαριθμική αναπροσαρμογή κατά «μόνο» […] % και θεώρησε ότι μπορεί να επιβάλλει ανά τρία έτη αυξήσεις ενοικίων κατά […] % (ή […] % ετησίως) φαίνεται να υποδεικνύει ότι έχει λάβει υπόψη αυτήν την προειδοποίηση. Στην πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς δεν διατυπώθηκαν ρητές προσδοκίες όσον αφορά τις μελλοντικές αυξήσεις ενοικίων. Παρ’ όλα αυτά, θα πρέπει να επισημανθεί ότι οι πραγματογνωμοσύνες για την αξία αγοράς, αφού δεν περιείχαν ρητές παραδοχές σχετικά με την εξέλιξη του πληθωρισμού και των ενοικίων, προφανώς θεώρησαν δεδομένο ότι η αύξηση των ενοικίων θα συγκλίνει με το γενικό πληθωρισμό (ο οποίος κατά τις προηγούμενες δεκαετίες ήταν περίπου 3,5 %). (97) Το LG Rostock ήταν της άποψης ότι η τιμαριθμική αναπροσαρμογή, υπό το πρίσμα του μέσου ετήσιου ποσοστού πληθωρισμού 3,52 % ανά έτος ήταν δικαιολογημένη κατά τα 28 έτη πριν από τη σύναψη των συμβάσεων. (98) Επιπλέον, παρατήρησε ότι η εξέλιξη των μισθωμάτων φυσικά θα ήταν δύσκολο να προβλεφθεί για μια περίοδο 30 ετών, αλλά ότι δεν μπορούσε να αναγνωρίσει εμφανή δυσαναλογία μεταξύ της τιμαριθμικής αναπροσαρμογής του μισθώματος και της αναμενόμενης εξέλιξης των μισθωμάτων.
(150)
Η πραγματογνωμοσύνη Pestel που υπέβαλε η NEUWOGES δεν περιέχει δεδομένα σχετικά με τις πραγματικές προσδοκίες των συμμετεχόντων στην αγορά ακινήτων στην Ανατολική Γερμανία ούτε συγκεκριμένα δεδομένα για το Neubrandenburg. Μολαταύτα, περιέχει ενδείξεις ότι η αγορά ακινήτων στην Ανατολική Γερμανία αποτελεί μια δυνητικά δύσκολη αγορά. Ωστόσο, στο πλαίσιο των άλλων γεγονότων που αναφέρονται, η πραγματογνωμοσύνη Pestel δεν επαρκεί με τη σειρά της για να αποδείξει ότι η συμφωνία σε τιμαριθμική αναπροσαρμογή των πληρωμών μίσθωσης κατά […] % ετησίως και η προσδοκία ότι θα μπορούσαν να επιβληθούν αυξήσεις ενοικίων ύψους […] % ετησίως ήταν εσφαλμένες.
Διάρκεια
(151)
Τέλος, όσον αφορά τη διάρκεια της σύμβασης, το LG Rostock υποστήριξε ότι ορισμένες συμβάσεις μίσθωσης χαρακτηρίζονταν από τη μεγάλη διάρκεια (έως 30 έτη) και ότι, ως εκ τούτου, μια σύμβαση όπως η επίμαχη δεν ήταν ασυνήθιστη. (99) Παρά το γεγονός ότι η διάρκεια 30 ετών έκρυβε κάποιους κινδύνους, προσέφερε επίσης τη δυνατότητα να επιτευχθούν σταθερά κέρδη, ούτως ώστε να εξασφαλίζεται υψηλός βαθμός βεβαιότητας όσον αφορά τις αναμενόμενες δαπάνες. Επιπλέον, μια μεγάλη διάρκεια σήμαινε επίσης ότι οι μηνιαίες πληρωμές μίσθωσης που απαιτούνταν για την απόσβεση των επενδύσεων του αγοραστή προέκυπταν χαμηλότερες ή ότι η τιμή πώλησης σε εξίσου υψηλές πληρωμές μίσθωσης ήταν υψηλότερη από ό,τι θα συνέβαινε σε περίπτωση μικρότερης διάρκειας. (100) Υπό αυτό το πρίσμα, η συμφωνία για διάρκεια 30 ετών δεν φαίνεται παράλογη.
7.2.4.5. Συμπέρασμα
(152)
Ως εκ τούτου, οι προσδοκίες που εξέφρασε η NEUWOGES στον αρχικό της υπολογισμό δεν μπορούν να θεωρηθούν μη ρεαλιστικές. Συνεπώς, υπό το φως των σημερινών εγγράφων η NEUWOGES θα μπορούσε να θεωρήσει ότι θα επιτύγχανε κέρδος στο πλαίσιο της GVV. Αν τα αναμενόμενα ονομαστικά κέρδη προεξοφληθούν στην καθοριστική χρονική περίοδο (αρχές του 1998), αποδεικνύεται ότι η απόφαση της NEUWOGES βασίστηκε στην παραδοχή ότι η GVV θα είχε παρούσα αξία […] ευρώ.
7.2.5. Συνολική αξιολόγηση
(153)
Η Επιτροπή έχει ήδη καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η EBV και η GVV αποτελούν μέρη μιας και της αυτής ολοκληρωμένης συναλλαγής. Συνεπώς, για τον προσδιορισμό της συνολικής αξίας της συναλλαγής για τη NEUWOGES πρέπει να αθροιστεί η παρούσα αξία των δύο συμβάσεων. Υπενθύμιση: Η NEUWOGES μπορούσε να αναμένει τα εξής πλεονεκτήματα από την EBV:
α)
την τιμή τοις μετρητοίς που κατέβαλε η BAVARIA ([…] ευρώ)·
β)
την αποζημίωση που κατεβλήθη για τις προσπάθειες ιδιωτικοποίησης ([…] ευρώ)·
γ)
τα κέρδη που αποκτήθηκαν από την αποκατάσταση ([…] ευρώ)·
δ)
την παρούσα αξία του μισθώματος για την περίοδο από το 2029 και μετά (σε παρούσα αξία […] ευρώ).
(154)
Επιπλέον, η GVV, όπως διαπιστώνεται στο σημείο 7.2.4, με βάση τις ρεαλιστικές προσδοκίες της NEUWOGES έπρεπε να εκτιμηθεί με προεξοφλημένη παρούσα αξία […] ευρώ. Ως εκ τούτου, η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης είχε συνολική αξία […] ευρώ για τη NEUWOGES.
7.3. ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΜΕ ΑΛΛΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΕΣ ΕΠΙΛΟΓΕΣ
(155)
Για να μπορεί να προσδιοριστεί κατά πόσον η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης που σύναψε η NEUWOGES με την BAVARIA αντιστοιχεί με τις συμβάσεις για τις οποίες ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς, η αξία αυτής της συναλλαγής πρέπει να συγκριθεί τώρα με την αξία άλλων οικονομικών επιλογών. Αν η NEUWOGES είχε μια πιο ευνοϊκή εναλλακτική λύση από οικονομική άποψη, η απόφαση για τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί επιλογή δράσης, την οποία θα είχε κάνει ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς.
(156)
Σε αυτό το πλαίσιο πρέπει να σημειωθεί ότι η εκμίσθωση των κτηρίων χωρίς αποκατάσταση ή ακόμη και η κατεδάφιση θα ήταν ελάχιστα εφαρμόσιμες εναλλακτικές λύσεις. Καταρχάς, μια εκμίσθωση χωρίς αποκατάσταση θα δημιουργούσε περιορισμένα μόνο έσοδα. Επιπλέον, ήταν σαφές ότι τα μη αποκαταστημένα κτήρια θα πλήττονταν σε μεγαλύτερο βαθμό από κενά ακίνητα, από ό,τι τα αποκαταστημένα κτήρια. (101) Ως εκ τούτου, δεν υπάρχουν αδιάσειστα στοιχεία που να οδηγούν στο συμπέρασμα ότι σε περίπτωση εκμίσθωσης μη αποκαταστημένων κτηρίων θα μπορούσαν να αναμένονται υψηλότερα κέρδη από ό,τι αναμενόταν στο πλαίσιο της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης. Η κατεδάφιση δεν θα έφερνε κανενός είδους έσοδα, αλλά θα συνεπαγόταν τις αντίστοιχες δαπάνες κατεδάφισης. Ως εκ τούτου, ούτε αυτή κατά την καθοριστική χρονική περίοδο (1997/1998) δεν θα ήταν εφαρμόσιμη εναλλακτική λύση.
7.3.1. Χρηματοδότηση μέσω δανείων ως πιθανή επιλογή
(157)
Ως πρώτη πιθανή εναλλακτική λύση θα λαμβανόταν υπόψη η χρηματοδότηση μέσω δανείων. Αν η NEUWOGES χρηματοδοτήσει την αποκατάσταση των επίμαχων κτηρίων μέσω δανείων, θα μπορούσε να υλοποιήσει κατά ένα μέρος τα ίδια κέρδη, όπως στη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης. Πρώτον, θα είχε εκμισθώσει το αποκατεστημένο κτήριο και κατά συνέπεια θα μπορούσε να επιτύχει καλά έσοδα. Επιπλέον, θα είχε παραμείνει - σε αντίθεση με τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης - ιδιοκτήτρια των κτηρίων.
(158)
Ωστόσο, είναι προφανές ότι μια χρηματοδότηση μέσω δανείων θα συνδεόταν επίσης με ορισμένα μειονεκτήματα. Πρώτον, η NEUWOGES θα έπρεπε να διαθέσει το 30 % του ποσού επενδύσεων από τα ίδια κεφάλαια της, αφού κατά την άποψη της NEUWOGES έπρεπε να διατηρηθεί δείκτης ίδιων κεφαλαίων 30 %. (102) Στα τέλη του 1997, στο εποπτικό συμβούλιο της NEUWOGES συζητήθηκε η δυνατότητα να μειωθεί ο δείκτης ίδιων κεφαλαίων για να δοθεί δυνατότητα μεγαλύτερων επενδύσεων. Ωστόσο, αυτή η πρόταση απορρίφθηκε από το διοικητικό συμβούλιο ως οικονομικά ασύμφορη, διότι θα οδηγούσε σε απαράδεκτα υψηλό χρέος. (103) Το διοικητικό συμβούλιο δήλωσε σχετικά: «Η μείωση του δείκτη ίδιων κεφαλαίων από 30 σε 25 % θα ήταν απαράδεκτη (ύψος χρέους)». (104) Ο κ. Räuber, μέλος του εποπτικού συμβουλίου της NEUWOGES, διαπίστωσε επίσης ότι «από την πλευρά της οικονομίας των επιχειρήσεων, είναι αδιανόητη η μείωση του δείκτη ίδιων κεφαλαίων. Οι υποχρεώσεις της επιχείρησης πρέπει να εκπληρώνονται». (105) Ως εκ τούτου, για τη χρηματοδότηση των επενδύσεων αποκατάστασης ύψους […] ευρώ, η NEUWOGES θα έπρεπε να συνεισφέρει […] ευρώ ως ίδια κεφάλαια. Υπάρχουν σημαντικές αμφιβολίες ότι θα ήταν άμεσα διαθέσιμα ίδια κεφάλαια σε αυτό το ύψος. Από τα πρακτικά του εποπτικού συμβουλίου προκύπτει ότι το πιθανό συνολικό ποσό επενδύσεων για το 1998 (συμπεριλαμβανομένων των δανείων) ανερχόταν περίπου σε […] ευρώ και ότι αυτό το ποσό είχε ήδη προγραμματιστεί για άλλα σχέδια. (106) Με αυτόν τον τρόπο ήταν σαφές ότι η NEUWOGES θα μπορούσε να είχε χρηματοδοτήσει τις εργασίες αποκατάστασης μέσω δανείου μόνο αν είχε παραιτηθεί από άλλα έργα.
(159)
Σε αντίθεση με τη χρηματοδότηση μέσω δανείων, η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης είχε το πλεονέκτημα ότι η NEUWOGES όχι μόνο δεν χρειαζόταν να χρησιμοποιήσει ίδια κεφάλαια, αλλά ελάμβανε ακόμη και νέα ρευστότητα και επιπλέον εξασφαλιζόταν η πλήρης χρηματοδότηση της αποκατάστασης των κτηρίων.
(160)
Αν ληφθούν υπόψη όλοι αυτοί οι συλλογισμοί, δεν μπορεί να θεωρηθεί αποδεδειγμένο ότι θα ήταν δυνατή μια αποκατάσταση χρηματοδοτούμενη από δάνεια ή, εφόσον θα ήταν δυνατή, θα ήταν πιο συμφέρουσα για τη NEUWOGES από ό,τι μια συναλλαγή με την BAVARIA. Το γεγονός ότι η NEUWOGES σχεδόν δεν διέθετε τα ίδια κεφάλαια που απαιτούνται για τη χορήγηση δανείου και δεν μπορούσε να χρησιμοποιήσει την πρόσθετη ρευστότητα για τη χρηματοδότηση άλλων επενδύσεων οδηγεί μάλλον στο συμπέρασμα ότι ήταν λογική η απόφαση υπέρ της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης και κατά της χρηματοδότησης μέσω δανείων.
7.3.2. Άμεση πώληση ως πιθανή επιλογή
(161)
Μια δεύτερη σοβαρή υπό εξέταση επιλογή θα ήταν η άμεση πώληση των κτηρίων και του οικοπέδου. Το κρίσιμο ερώτημα είναι κατά πόσον η εν λόγω πώληση θα ήταν πιο συμφέρουσα.
7.3.2.1. Εκτίμηση λαμβάνοντας υπόψη τις πραγματογνωμοσύνες για την αξία αγοράς του 1997 και του 2007
(162)
Κατά τη σύγκριση της αξίας της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης για τη NEUWOGES και όσον αφορά τα πλεονεκτήματα που θα είχε η άμεση αγορά, το κεντρικό ερώτημα είναι ποια τιμή θα μπορούσε να επιτύχει η NEUWOGES σε περίπτωση «κανονικής» πώλησης. Στην περίπτωση αυτή, οι δύο πραγματογνωμοσύνες για την αξία αγοράς του 1997 και του 2007 διαδραματίζουν συγκεκριμένο ρόλο.
(163)
Αυτές οι δύο πραγματογνωμοσύνες ανατέθηκαν από τη NEUWOGES προκειμένου να εκτιμηθούν τα επίμαχα περιουσιακά στοιχεία (κτήρια και οικόπεδα) το 1997. Η μία πραγματογνωμοσύνη καταρτίστηκε το 1997 από εσωτερικό εμπειρογνώμονα της εταιρείας και η άλλη το 2007 καταρτίστηκε αναδρομικά από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα. Στην πραγματογνωμοσύνη του 1997, η αξία εκτιμήθηκε σε […] ευρώ, αντίθετα στη πραγματογνωμοσύνη του 2007 σε […] ευρώ. (107) Στις δύο πραγματογνωμοσύνες τα κτήρια (1997: […] ευρώ, 2007: […] ευρώ) και τα οικόπεδα (1997: […] ευρώ, 2007: […] ευρώ) αξιολογήθηκαν χωριστά. Οι δύο πραγματογνωμοσύνες βασίζονται ουσιαστικά στην ίδια μέθοδο («Μέθοδος ταμειακής ροής»).
(164)
Δεδομένου ότι η πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς του 2007 δεν καταρτίστηκε παρά μόνο μετά τη σύναψη της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης, κατά την άποψη της Επιτροπής δεν μπορεί να χρησιμεύσει ως αξιόπιστη βάση για τον προσδιορισμό της αξίας των περιουσιακών στοιχείων το 1997, σύμφωνα με το τότε επίπεδο γνώσεων της NEUWOGES. Η NEUWOGES τελικά δεν μπόρεσε να στηρίξει την απόφασή της για το αν θα έπρεπε να συνάψει τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης με την BAVARIA στην πραγματογνωμοσύνη που καταρτίστηκε το 2007 αναδρομικά.
(165)
Ωστόσο, κατά την άποψη της Επιτροπής, ούτε η πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς του 1997 δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως αξιόπιστος δείκτης για την αξία των ακινήτων το 1997 σύμφωνα με το τότε επίπεδο γνώσεων της NEUWOGES. Όπως διαπιστώθηκε κατά τη διάρκεια της επίσημης διαδικασίας έρευνας, το διοικητικό συμβούλιο της NEUWOGES γνώριζε καλά ότι η πραγματογνωμοσύνη του 1997 δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί αξιόπιστη βάση αποτίμησης κατά τη στιγμή της σύναψης των επίμαχων συμβάσεων. Σε αυτό το πλαίσιο, διαφωτιστικές είναι οι εξής διαπιστώσεις:
α)
Ενοίκια
Η πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς του 1997 βασίστηκε σε ενοίκιο μεταξύ […] ευρώ/m2 και […] ευρώ/m2. Ταυτόχρονα, ο πρώτος τιμοκατάλογος ενοικίων για το Δήμο Neubrandenburg που ίσχυε από την 1η Ιανουαρίου 1998 και βασιζόταν σε δεδομένα του 1997 για αποκατεστημένες κατοικίες εμπεριείχε μέσο επίπεδο ενοικίων μεταξύ 3,90 ευρώ/m2 και 4,38 ευρώ/m2. Ως μεγάλη εταιρεία ακινήτων που δραστηριοποιείται στο Neubrandenburg, η NEUWOGES θα έπρεπε αναγκαστικά να γνωρίζει το μέσο επίπεδο ενοικίων στο Neubrandenburg. Κατά συνέπεια, η NEUWOGES κατά την εκτίμηση των ακινήτων θα έπρεπε να στηρίζεται σε αυτά τα δεδομένα. Στην πραγματικότητα, η σύμβαση συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης για την περίοδο μετά την αποκατάσταση (άρα μετά το 1999, δηλαδή σε στιγμή μεταγενέστερη κατά δύο έτη από τη στιγμή κατά την οποία συγκεντρώθηκαν τα δεδομένα στα οποία βασίστηκε ο πρώτος τιμοκατάλογος ενοικίων) προέβλεπε ύψος ενοικίου κατά μέσο όρο […] ευρώ/m2, γεγονός που αντιστοιχούσε επίσης με τον τιμοκατάλογο ενοικίων.
β)
Κόστος αποκατάστασης
Κατά τη διάρκεια της σύνταξης της πραγματογνωμοσύνης για την αξία αγοράς την άνοιξη του 1997 με βάση έξοδα αποκατάστασης ύψους […] ευρώ, το διοικητικό συμβούλιο της NEUWOGES ανέφερε την ίδια χρονική περίοδο (Μάρτιος 1997) σε μια επιστολή στην BAVARIA ότι εκτιμούσε το κόστος αποκατάστασης σε […] ευρώ. Συνεπώς, είναι προφανές ότι η NEUWOGES πολύ πιθανόν γνώριζε ότι το απαιτούμενο κόστος αποκατάστασης στην πραγματογνωμοσύνη του 1997 είχε υποτιμηθεί σημαντικά. Το κατ’ αποκοπή ποσό που συμφωνήθηκε μεταξύ της BAVARIA και της θυγατρικής της NEUWOGES, της BRG, για την αποκατάσταση των ακινήτων ήταν ακόμη και σημαντικά υψηλότερο ([…] ευρώ), γεγονός που πρέπει να θεωρηθεί ένδειξη ότι η NEUWOGES κατά τη σύναψη των συμβάσεων με την BAVARIA γνώριζε ότι το κόστος αποκατάστασης στην πραγματογνωμοσύνη του 1997 είχε εκτιμηθεί υπερβολικά χαμηλά κατά σχεδόν 10 εκατ. ευρώ.
γ)
Απομένουσα ωφέλιμη ζωή
Στην πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς του 1997, σε σχέση με την προγραμματισμένη αποκατάσταση γενικά θεωρήθηκε ως βάση απομένουσα ωφέλιμη ζωή […] έως […] ετών. Εδώ πρέπει να σημειωθεί ότι το χαμηλό κόστος αποκατάστασης που είχε εκτιμηθεί στην πραγματογνωμοσύνη του 1997 δεν είναι οπωσδήποτε συμβατό με την παραδοχή ότι η αποκατάσταση θα παρέτεινε σημαντικά τη διάρκεια ζωής των κτηρίων.
δ)
Αξία οικοπέδων
Πρέπει να διαπιστωθεί ότι στην πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς του 1997, κατά την εκτίμηση των επίμαχων οικοπέδων δεν ελήφθησαν υπόψη παράγοντες μείωσης της αξίας (αντίθετα, στην πραγματογνωμοσύνη του 2007 ελήφθησαν υπόψη). Σε αυτούς τους παράγοντες συγκαταλέγονται, μεταξύ άλλων, οι υφιστάμενες υποδομές που δεν μπορούν να μετακινηθούν ή να αφαιρεθούν (συστήματα αποχέτευσης, αγωγοί) ή ακόμη και μια δυσμενής κατάτμηση του οικοπέδου. Κατά κανόνα, αυτό έχει ως αποτέλεσμα τη μείωση της αξίας. Αυτοί οι παράγοντες έπρεπε να ήταν γνωστοί στη NEUWOGES, ως ιδιοκτήτρια των οικοπέδων. Κατά συνέπεια, έπρεπε επίσης να γνωρίζει ότι η αξία των οικοπέδων είχε εκτιμηθεί σε υπερβολικά μεγάλο ύψος στην πραγματογνωμοσύνη του 1997.
(166)
Συνοψίζοντας, μπορεί να διαπιστωθεί ότι η NEUWOGES αποδεδειγμένα γνώριζε ότι ορισμένες από τις κεντρικές παραδοχές στις οποίες βασίστηκε η πραγματογνωμοσύνη για την αξία αγοράς του 1997, ιδίως όσον αφορά τις κόστος αποκατάστασης, δεν ευσταθούσαν. Ως εκ τούτου, η Επιτροπή καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η πραγματογνωμοσύνη του 1997 δεν παρέχει αξιόπιστα δεδομένα για την αξία των περιουσιακών στοιχείων το 1997, σύμφωνα με το τότε επίπεδο γνώσεων της NEUWOGES.
(167)
Επιπλέον, η Επιτροπή είναι της άποψης ότι ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς, ο οποίος θα είχε βρεθεί στην κατάσταση της NEUWOGES, βάσει των πληροφοριών που ήταν διαθέσιμες στη NEUWOGES κατά την καθοριστική χρονική περίοδο κατά την εκ των προτέρων εκτίμηση της αξίας του ακινήτου θα είχε πιθανώς καταλήξει σε αποτελέσματα που θα ήταν πολύ παρόμοια με εκείνα της πραγματογνωμοσύνης του 2007 η οποία καταρτίστηκε αναδρομικά. Όπως συνέβη επίσης σε αυτήν την αναδρομική πραγματογνωμοσύνη του 2007, ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς στην κατάσταση της NEUWOGES, στηριζόμενος στις εκ των προτέρων προσδοκίες του όσον αφορά τα ανακτήσιμα ενοίκια που αναφέρονται στον καθοριστικό τιμοκατάλογο ενοικίων, θα είχε εκτιμήσει το κόστος αποκατάστασης σε ύψος που θα προσέγγιζε περισσότερο το ποσό που είχε συμφωνηθεί μεταξύ της BAVARIA και BRG και θα είχε προσαρμόσει την αξία του οικοπέδου, λαμβάνοντας υπόψη τους παράγοντες μείωσης της αξίας που θα του ήταν γνωστοί. Εκτός αυτού, ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς στην κατάσταση της NEUWOGES, υπό το πρίσμα των σχεδιαζόμενων μέτρων αποκατάστασης και από συγκριτικά στοιχεία (όπως είχε συμβεί και στην αξιολόγηση του 2007) θα είχε εξετάσει προσεκτικά την απομένουσα ωφέλιμη ζωή, ούτως ώστε να μπορεί να εξαχθεί εύλογα το συμπέρασμα ότι ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς στην κατάσταση της NEUWOGES θα είχε στηρίξει την αξιολόγησή του σε αξιολογήσεις της απομένουσας ωφέλιμης ζωής που θα προσέγγιζαν εκείνες της αναδρομικής αξιολόγησης του 2007.
(168)
Ως εκ τούτου, η Επιτροπή είναι της άποψης ότι ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς στην κατάσταση της NEUWOGES θα είχε εκτιμήσει την αξία των περιουσιακών στοιχείων πριν από τη σύναψη της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης λογικά κατά προσέγγιση σε […] ευρώ (όπως και στην πραγματογνωμοσύνη του 2007).
7.3.2.2. Σύγκριση των επιλογών «άμεση πώληση» και «πώληση και επανεκμίσθωση»
(169)
Υπενθύμιση: Η συνολική αξία της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης ανήλθε σε […] ευρώ για τη NEUWOGES. Ωστόσο, η παραπάνω ανάλυση έδειξε ότι η NEUWOGES ρεαλιστικά θα μπορούσε να θεωρήσει ως βάση αξία του περιουσιακού στοιχείου […] ευρώ, η οποία που βρίσκεται μόνο […] % πάνω από την αξία της συναλλαγής πώλησης και επαναμίσθωσης. Αυτή η μικρή διαφορά δεν σημαίνει, ωστόσο, ότι ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς θα είχε επιλέξει αναγκαστικά την άμεση πώληση.
α)
Πρώτον, δεν πρέπει να παραβλέπεται το γεγονός ότι η επίμαχη επιλογή της άμεσης πώλησης αφορούσε πώληση των κτηρίων καθώς και των αντίστοιχων οικοπέδων, ενώ η BAVARIA έχει αγοράσει μόνο τα κτήρια, ενώ για το οικόπεδο έχει αποκτήσει μόνο δικαιώματα εμφύτευσης για περίοδο 75 ετών. Τα οικόπεδα παρέμειναν με αυτή τη μορφή στην κυριότητα της NEUWOGES. Η αξία των οικοπέδων και μόνο θα είχε εκτιμηθεί από τη NEUWOGES σε αξία […] ευρώ (όπως και στη πραγματογνωμοσύνη 2007). Είναι βεβαίως δύσκολο να υπολογιστεί με ακρίβεια η αξία που διατηρήθηκε για τη NEUWOGES λόγω του γεγονότος ότι δεν έχει πωλήσει τα οικόπεδα, αλλά έχει συστήσει μόνο δικαιώματα εμφύτευσης σε αυτά. Πρέπει, ωστόσο, να θεωρηθεί ότι η παραμονή της κυριότητας των οικοπέδων στη NEUWOGES δικαιολογούσε μια κάπως χαμηλότερη τιμή συναλλαγής.
β)
Δεύτερον, πρέπει να σημειωθεί ότι υπάρχουν αμφιβολίες ως προς το αν θα μπορούσε πράγματι να έχει επιτευχθεί η τιμή την οποία ο οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς θα είχε εκτιμήσει στην ίδια κατάσταση όπως η NEUWOGES. Η μόνη συγκεκριμένη προσφορά αγοράς για την οποία η NEUWOGES προσκόμισε πληροφορίες υπεβλήθη από την εταιρεία Felske-Immobilien, η οποία φέρεται να είχε προσφέρει τιμή […] ευρώ/m2, η οποία θα είχε οδηγήσει σε συνολική τιμή αγοράς […] ευρώ. (108) Αυτή η προσφορά ήταν χαμηλότερη κατά πολύ πάνω από 1 εκατ. ευρώ από την τιμή την οποία ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς θα είχε εκτιμήσει στην ίδια κατάσταση όπως η NEUWOGES.
γ)
Τρίτον, η NEUWOGES κατά την εκτίμηση των κερδών που αναμένονται στο πλαίσιο της GVV υπολόγισε ψευδώς μόνο τα κέρδη έως και το 2027. Επειδή όμως η διάρκεια της GVV ήταν 30 έτη από την ολοκλήρωση των εργασιών αποκατάστασης (δηλαδή 30 έτη από τις αρχές του 1999), στον υπολογισμό θα έπρεπε να συμπεριληφθούν τα κέρδη έως και το 2028. Με την κατάλληλη διόρθωση της εκτίμησης, η αξία της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης θα αυξανόταν.
δ)
Κατά τον υπολογισμό της παρούσας αξίας των μελλοντικών μισθωμάτων που θα καταβληθούν από την BAVARIA στη NEUWOGES υποτέθηκε για λόγους απλούστευσης ότι το κόστος ζωής παραμένει αμετάβλητο και, ως εκ τούτου, δεν χρειάζεται να προσαρμοστούν οι πληρωμές. Ωστόσο, είναι ρεαλιστικότερο να αναμένεται γενική αύξηση του κόστους ζωής, με αποτέλεσμα οι πληρωμές που θα πρέπει να γίνουν μελλοντικά να προκύψουν υψηλότερες από ό,τι αναμενόταν. Και αυτό θα είχε ως αποτέλεσμα την αύξηση της αξίας της σύμβασης.
(170)
Υπό το φως αυτών των συλλογισμών πρέπει να εξαχθεί το συμπέρασμα ότι δεν θα ήταν λογικό από οικονομική άποψη να προτιμηθεί η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης αντί της απόπειρας για άμεση πώληση.
7.3.3. Συμπέρασμα
(171)
Αν συγκριθεί η αξία της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης για τη NEUWOGES με την αξία άλλων επιλογών, το συμπέρασμα πρέπει να είναι ότι η συναλλαγή ήταν διαμορφωμένη με τρόπο ώστε και ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς να την είχε συνάψει.
7.4. ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΗ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ
(172)
Αφού τώρα πλέον μπορεί να διαπιστωθεί ότι η απόφαση υπέρ της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης και κατά εναλλακτικών λύσεων αντιστοιχεί πλήρως με τη συμπεριφορά ενός οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς, η Επιτροπή έλεγξε επίσης, ως μέτρο προφύλαξης, κατά πόσον η συναλλαγή είναι σύμφωνη με άλλες συμβάσεις, οι οποίες μπορούσαν να παρατηρηθούν την υπό εξέταση χρονική περίοδο στη σχετική αγορά και κατά πόσον υπάρχουν άλλες ενδείξεις που να υποστηρίζουν το συμπέρασμα της Επιτροπής ότι η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης ανταποκρίνεται στην αρχή του οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς.
(173)
Οι διαθέσιμες πληροφορίες σχετικά με συγκρίσιμες συναλλαγές αφορούν συμφωνίες πώλησης και επανεκμίσθωσης που συνήφθησαν από την BAVARIA περίπου την ίδια χρονική περίοδο όπως το επίμαχο μέτρο. Οι αντίστοιχες συμβάσεις μπορούν να παρέχουν ενδείξεις για το αν και άλλοι φορείς της αγοράς, συμπεριλαμβανομένων των ιδιωτικών επιχειρήσεων, έχουν αποφασίσει υπέρ αυτού του είδους συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης, γεγονός που θα μπορούσε να θεωρηθεί ένδειξη συμβατότητας με την αγορά (τμήμα 7.4.1). Επιπλέον, η περιορισμένη διαδικασία διαγωνισμού που διεξήγαγε η NEUWOGES και η σύγκριση με άλλες χρηματοδοτικές συναλλαγές μπορούν να είναι διαφωτιστικές σχετικά με τη συμβατότητα της επίμαχης συναλλαγής με την αγορά (τμήματα 7.4.2 και 7.4.3).
7.4.1. Παράδειγμα συμβάσεων
(174)
Για σκοπούς σύγκρισης, χρησιμοποιήθηκαν συμβάσεις για τρεις συγκρίσιμες δικαιοπραξίες ([…]). Ωστόσο, μπορούν να ληφθούν υπόψη μόνο η σύμβαση […] και η σύμβαση […], διότι μόνο αυτές είχαν συναφθεί την ίδια χρονική περίοδο με τη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης μεταξύ της BAVARIA και της NEUWOGES. Καταρχάς, θα πρέπει να σημειωθεί ότι οι δύο συγκρινόμενες συναλλαγές όσον αφορά τη διάρκεια, την τιμαριθμική αναπροσαρμογή του σταθερού μισθώματος και την αποκατάσταση διαφέρουν από την επίμαχη συναλλαγή. Η NEUWOGES βασίζεται ιδίως στη διαφορετική τιμαριθμική αναπροσαρμογή ([…]: 1,5 % ετησίως· […]: προσαρμογή στην εξέλιξη του κόστους ζωής) για να αποδείξει ότι η GVV περιείχε διατάξεις που δεν ήταν σύμφωνες με τη συνήθη πρακτική της αγοράς κατά την καθοριστική χρονική περίοδο (1997/1998).
(175)
Η BAVARIA αναφέρει τη συναλλαγή […] και τη συναλλαγή […] ως παραδείγματα της εφαρμογής του «μοντέλου χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτων» (109), γεγονός που οδηγεί στο συμπέρασμα ότι οι διατάξεις αυτών των συμβάσεων καθορίστηκαν βάσει υπολογισμών παρόμοιων με εκείνους στους οποίους βασίστηκε η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης της NEUWOGES/BAVARIA.
(176)
Όπως ήδη προαναφέρθηκε (βλέπε αιτιολογική σκέψη (131)), η NEUWOGES μπορούσε να επιλέξει ελεύθερα τις παραμέτρους της σύμβασης στο πλαίσιο του μοντέλου μίσθωσης που προσφέρεται από την BAVARIA. Ως εκ τούτου, η NEUWOGES είχε τη δυνατότητα να επιλέξει χαμηλότερη τιμαριθμική αναπροσαρμογή ή να αφαιρέσει υψηλότερες δαπάνες. Το αποτέλεσμα θα ήταν, φυσικά, μικρότερο ύψος της καταβαλλόμενης προκαταβολής. Μπορεί να υποτεθεί ότι αυτό ίσχυε και για την […] και την […].
(177)
Επειδή τα συμβαλλόμενα μέρη προφανώς μπορούσαν να επιλέγουν ελεύθερα τις ακριβείς παραμέτρους στο πλαίσιο του μοντέλου που προσφέρεται από την BAVARIA, δεν φαίνεται ότι έχει μεγάλη σημασία για την αξιολόγηση της συμβατότητας της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης των NEUWOGES/BAVARIA το αν οι παράμετροι που έχουν επιλεγεί από τη NEUWOGES ήταν ταυτόσημες με τις παραμέτρους που θα είχαν επιλέξει τα συμβαλλόμενα μέρη της συναλλαγής […] και της συναλλαγής […]. Η επιλογή των παραμέτρων ήταν απλώς η συνέπεια των στρατηγικών επιχειρηματικών αποφάσεων των συμβαλλόμενων μερών που συμμετέχουν. Σημαντικότερο είναι το γεγονός ότι όλες αυτές οι συναλλαγές βασίζονται στο ίδιο μοντέλο συναλλαγής.
(178)
Εφόσον η σύμβαση […] και η σύμβαση […] βασίστηκαν στο ίδιο μοντέλο υπολογισμού, γεγονός που δεν υπάρχει λόγος να αμφισβητηθεί βάσει των διαθέσιμων πληροφοριών, μπορεί να εξαχθεί το συμπέρασμα ότι το μοντέλο συναλλαγής στο οποίο βασίστηκε και η συναλλαγή της NEUWOGES, ήταν συμβατό με την αγορά. Σε αυτό το πλαίσιο, σημαντικό είναι ότι το «μοντέλο χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτων» προφανώς επελέγη εξίσου από δημόσιες επιχειρήσεις ([…]) και ιδιωτικές επιχειρήσεις ([…]) και ότι προσφέρθηκε τόσο σε επιχειρήσεις που ήθελαν να επωφεληθούν από μια απαλλαγή σύμφωνα με τον AHG, όσο και σε συμβαλλόμενα μέρη που δεν υπάγονται σε αυτόν το νόμο.
7.4.2. Διαδικασία διαγωνισμού
7.4.2.1. Ιστορικό
(179)
Όπως έχει ήδη εξηγηθεί, η NEUWOGES, ενόψει της ιδιωτικοποίησης των κτηρίων που πωλήθηκαν τελικά στην BAVARIA, δεν διεξήγαγε πλήρη, ανοιχτή, διαφανή διαδικασία διαγωνισμού, άνευ όρων και διακρίσεων. Ωστόσο, η NEUWOGES ζήτησε αρχικά από 72 πιθανούς αγοραστές να υποβάλουν προσφορά. Η NEUWOGES ισχυρίζεται ότι επέλεξε τους παραλήπτες λίγο-πολύ τυχαία και ότι η επιλογή δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί αντιπροσωπευτική του συνόλου της αγοράς. Μετά την αποστολή αυτών των πρώτων προσκλήσεων εκδήλωσης ενδιαφέροντος, έγιναν περαιτέρω επαφές, μεταξύ άλλων με την BAVARIA, η οποία αρχικά δεν είχε εγγραφεί.
7.4.2.2. Αποτέλεσμα της διαδικασίας διαγωνισμού
(180)
Από τις προσφορές που παρελήφθησαν, ο αριθμός των οποίων δεν είναι γνωστός, πέντε θεωρήθηκαν ως «αξιοποιήσιμες». (110) Ωστόσο, δύο εξ αυτών απορρίφθηκαν, διότι οι δυνητικοί αγοραστές ελλείψει χρόνου δεν ήταν σε θέση να υποβάλουν μια πλήρη προσφορά. Επιπλέον, δύο προσφορές απορρίφθηκαν για οικονομικούς λόγους. Η πέμπτη προσφορά - που υποβλήθηκε από τη Felske-Immobilien - απορρίφθηκε διότι η προσφερόμενη τιμή κρίθηκε υπερβολικά χαμηλή (η Felske είχε προσφέρει τιμή […] ευρώ/m2, η οποία αντιστοιχούσε με συνολική τιμή αγοράς […] ευρώ). Εκτός από τις πέντε προαναφερόμενες, υποβλήθηκαν τρεις ακόμη προσφορές - μία από την BAVARIA και δύο από άλλους υποψηφίους που δεν είχαν προσκληθεί να υποβάλουν προσφορές. Άρχισαν επίσης διαπραγματεύσεις με έναν από τους άλλους δύο υποψηφίους, οι οποίοι είχαν υποβάλει προσφορά από μόνοι τους, όμως αυτή η προσφορά στο τέλος απορρίφθηκε, επίσης για απροσδιόριστους οικονομικούς λόγους. (111)
(181)
Μετά την ολοκλήρωση των διαπραγματεύσεων, οι συμβάσεις έπρεπε να εγκριθούν από το εποπτικό συμβούλιο της NEUWOGES. Κατά την υποβολή των συμβάσεων στο εποπτικό συμβούλιο, το διοικητικό συμβούλιο υποστήριξε ότι δεν μπορεί να επιτευχθεί υψηλότερη τιμή πώλησης, αφού οι συμβάσεις αφορούσαν μόνο τη σύσταση δικαιωμάτων εμφύτευσης στα οικόπεδα (και όχι άμεση πώληση), στην BRG ανατέθηκε η πραγματοποίηση των εργασιών αποκατάστασης και η NEUWOGES θα εκμεταλλευόταν τα κτήρια για 30 ακόμη έτη. (112) Στην ερώτηση για τη διαφορά σε σύγκριση με την πραγματογνωμοσύνη του 1997, το διοικητικό συμβούλιο δήλωσε πάλι ότι δεν επιτεύχθηκε υψηλότερη τιμή για τη συναλλαγή. (113)
7.4.2.3. Εκτίμηση
(182)
Βεβαίως η διαδικασία διαγωνισμού δεν μπορεί να χαρακτηριστεί ανοιχτή, διαφανής, άνευ όρων και διακρίσεων, όμως επιτρέπει να εξαχθούν ορισμένα συμπεράσματα σχετικά με την κατάσταση της προσφοράς στην αγορά. Σε αυτό το πλαίσιο είναι διαφωτιστικό επίσης το γεγονός ότι φαίνεται ότι ελήφθη μια σειρά από αυτόκλητες προσφορές. Αυτό αποδεικνύει ότι και δυνητικοί αγοραστές, οι οποίοι δεν ανήκαν στις 72 επιχειρήσεις με τις οποίες έγινε αρχικά επαφή, έλαβαν γνώση της διαδικασίας και μπόρεσαν να συμμετάσχουν σε αυτήν.
(183)
Η αξιολόγηση των προσφορών από τη NEUWOGES καταδεικνύει ότι η προσφορά της BAVARIA κατά την καθοριστική χρονική περίοδο (1997/1998) θεωρήθηκε από τη NEUWOGES η καλύτερη προσφορά που ήταν διαθέσιμη στην αγορά. Το επιχείρημα της NEUWOGES ότι τουλάχιστον η προσφορά της Felske ήταν ευνοϊκότερη δεν ευσταθεί. Παρά το γεγονός ότι η τιμή που φαίνεται ότι προσέφερε η Felske ([…] ευρώ) υπερέβαινε την πληρωμή που πραγματοποίησε τελικά η BAVARIA εκ των προτέρων ([…] ευρώ), πρέπει να υπενθυμιστεί ότι η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης πρέπει να αξιολογηθεί στο σύνολό της και ότι η συνολική αξία της ([…] ευρώ) υπερέβαινε την τιμή που προσφέρθηκε από τη Felske.
(184)
Υπό το φως αυτών των σκέψεων, πρέπει να διαπιστωθεί ότι η διαδικασία διαγωνισμού δεν πληρούσε βεβαίως επαρκείς προϋποθέσεις για να μπορεί να θεωρηθεί από μόνη της αποδεικτικό στοιχείο ότι η προσφορά της BAVARIA ήταν η καλύτερη προσφορά που ήταν διαθέσιμη στην αγορά, όμως αποτελεί σαφή ένδειξη αυτού. Σε κάθε περίπτωση, η περιορισμένη διαδικασία διαγωνισμού δεν παρέχει δικαιολογημένη ένδειξη ότι η NEUWOGES κατά την καθοριστική χρονική περίοδο (1997/1998) θα είχε υποβάλει καλύτερη προσφορά.
7.4.3. Άλλα είδη συναλλαγών κατά την καθοριστική χρονική περίοδο
7.4.3.1. Πλαίσιο αξιολόγησης
(185)
Είναι χρήσιμο η επίμαχη συναλλαγή να εξεταστεί στο πλαίσιο άλλων παρόμοιων ειδών συναλλαγών που προσφέρθηκαν στην αγορά κατά το υπό εξέταση χρονικό διάστημα (1997/1998).
(186)
Η επίμαχη συναλλαγή αποτελεί μια τυπική συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης. Οι συμφωνίες πώλησης και επανεκμίσθωσης είναι από τη φύση τους χρηματοοικονομικές συναλλαγές. Μέσω της αγοράς ενός ακινήτου από τον μισθωτή, ο εκμισθωτής παρέχει στον μισθωτή μετρητά ή χρηματοδοτεί μεγαλύτερες επενδύσεις, όπως η αποκατάσταση παλαιών κτηρίων. Για να μπορεί να συνεχίσει να χρησιμοποιείται το ακίνητο - για εμπορικούς ή άλλους σκοπούς - ο μισθωτής επανεκμισθώνει το ακίνητο, με αποτέλεσμα η επένδυση του εκμισθωτή να αποσβένεται (εν όλω ή εν μέρει) κατά τη διάρκεια της σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης.
(187)
Ως συναλλαγή χρηματοδότησης, μια συμφωνία πώλησης και επανεκμίσθωσης παρουσιάζει μια ορισμένη ομοιότητα με τα τραπεζικά δάνεια και τα ενυπόθηκα δάνεια. Ωστόσο, υπάρχουν επίσης μερικές σημαντικές διαφορές που δεν πρέπει να αγνοηθούν. Η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης επιτρέπει στον πωλητή/μισθωτή να χρηματοδοτεί μεγαλύτερες επενδύσεις και να διαθέτει άμεσα μετρητά, χωρίς να χρειάζεται να καταφύγει σε ίδια κεφάλαια. Αυτό σημαίνει ότι είναι διαθέσιμα τα ίδια κεφάλαια και τα μετρητά που αποκτήθηκαν επιπροσθέτως για άλλες επενδύσεις ή ότι ο μισθωτής μπορεί να πραγματοποιεί επενδύσεις για τις οποίες δεν θα χορηγείτο συμβατικό δάνειο λόγω έλλειψης ίδιων κεφαλαίων ή υψηλού δείκτη χρέους. Επειδή ο αγοραστής/εκμισθωτής πρέπει να αναχρηματοδοτήσει την αρχική επένδυσή του και να αποκομίσει κέρδος, το μίσθωμα κατά κανόνα είναι ελαφρώς υψηλότερο από το επιτόκιο για ένα συγκρίσιμο τραπεζικό δάνειο (όπως εξηγείται λεπτομερέστερα στο επόμενο τμήμα). Μετά τη λήξη της σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης, ο μισθωτής πρέπει είτε να επαναγοράσει το ακίνητο, είτε αυτό να παραμένει στην κυριότητα του εκμισθωτή και να είναι διαθέσιμο για περαιτέρω χρήση. Αυτό σημαίνει ότι το μίσθωμα εξαρτάται από την υπολειμματική αξία του ακινήτου μετά τη λήξη της σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης που έχει συναφθεί μεταξύ των δύο συμβαλλόμενων μερών. Επειδή συχνά είναι δύσκολο να προβλεφθεί η υπολειμματική αξία, ιδίως σε περίπτωση μακροχρόνιων συμβάσεων μίσθωσης, αποτελεί για τον εκμισθωτή παράγοντα κινδύνου, ο οποίος αντικατοπτρίζεται στο μίσθωμα. Ένας τέτοιος κίνδυνος δεν υπάρχει στα συμβατικά τραπεζικά δάνεια, ενώ στα ενυπόθηκα δάνεια υπάρχει μόνο σε κάποιο βαθμό.
(188)
Ως εκ τούτου, τα μισθώματα και τα επιτόκια των δανείων/ενυπόθηκων δανείων δεν είναι απολύτως συγκρίσιμα. Αν συγκριθεί το μίσθωμα της επίμαχης συναλλαγής με τα μέσα επιτόκια για δάνεια/ενυπόθηκα δάνεια κατά την επίμαχη χρονική περίοδο (1997/1998), δεν είναι δυνατόν να διαπιστωθεί με σαφήνεια κατά πόσον το ζητούμενο μίσθωμα κατά την επίμαχη χρονική περίοδο (1997/1998) ήταν συμβατό με την αγορά. Ωστόσο, είναι δυνατόν να εκτιμηθεί κατά πόσον το μίσθωμα ήταν τόσο υψηλό, ώστε πιθανότατα κανένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς να μην είχε προβεί στη συναλλαγή.
7.4.3.2. Εκτίμηση
(189)
Στην επίμαχη δικαιοπραξία, το μίσθωμα καθορίστηκε αρχικά σε […] % του συνολικού ποσού επενδύσεων ετησίως. Μέσω της τιμαριθμικής αναπροσαρμογής του καταβλητέου ποσού κατά […] % ετησίως, το μίσθωμα κατά το τέλος της διάρκειας της σύμβασης θα είναι […] %, το οποίο αντιστοιχεί με μέσο μίσθωμα […] % ετησίως. Σύγκριση: Αν η NEUWOGES είχε αποφασίσει να μην αναπροσαρμόζει τιμαριθμικά το μίσθωμα, αυτό θα είχε καθοριστεί σε […] % ετησίως καθ’ όλη τη διάρκεια των 30 ετών. Τότε η «προσαύξηση» αποτελεί το τίμημα της απόφασης, στην αρχή να πληρώνονται χαμηλότερα και προς το τέλος της διάρκειας της σύμβασης υψηλότερα μισθώματα, αντί να πληρώνονται σταθερά επιτόκια καθ’ όλη τη διάρκεια της σύμβασης.
(190)
Αρχικά πρέπει να υπενθυμιστεί ότι το κατώτερο περιφερειακό δικαστήριο του Ροστόκ εκτίμησε το μίσθωμα σε σύγκριση με τα επιτόκια άλλων συναλλαγών. Διαπίστωσε ότι ενώ είναι δύσκολο να εκτιμηθεί η εξέλιξη των επιτοκίων για ενυπόθηκα δάνεια εντός περιόδου 30 ετών, σε φάσεις υψηλών επιτοκίων, ωστόσο, είναι πιθανό να αναμένονται επιτόκια άνω του 10 %. Ως εκ τούτου, το μέσο μίσθωμα που ζητεί η NEUWOGES δεν ήταν ασύμβατο με την αγορά.
(191)
Διαθέσιμα για σύγκριση είναι μόνο πολύ γενικά στοιχεία. Από όλα τα δεδομένα που συγκεντρώθηκαν από την Deutsche Bundesbank για τον Ιανουάριο του 1998 (χρονική περίοδος κατά την οποία πραγματοποιήθηκε η επίμαχη δικαιοπραξία), δύο είδη επιτοκίων μπορούν να θεωρηθούν συναφή. Αφενός, τα επιτόκια για «ενυπόθηκα δάνεια για κατοικίες με σταθερό επιτόκιο για 10 έτη» έχουν ενδιαφέρον, αφού και η NEUWOGES θα χρησιμοποιούσε κατοικίες για να εξασφαλίσει ένα δάνειο (ανεξάρτητα από το αν αυτό το δάνειο θα πληρούσε όλες τις τυπικές προϋποθέσεις ενός ενυπόθηκου δανείου). Αφετέρου, τα επιτόκια για «μακροπρόθεσμα δάνεια προς επιχειρήσεις και αυτοαπασχολούμενους ύψους 500 000 έως κάτω από 5 εκατ. ευρώ» είναι επίσης κατάλληλα για σύγκριση, αφού η NEUWOGES μπορεί να θεωρηθεί επιχείρηση (τα ενυπόθηκα δάνεια λαμβάνονται συνήθως από ιδιώτες, οι οποίοι κατοικούν οι ίδιοι στο ακίνητο και δεν το εκμισθώνουν).
(192)
Σύμφωνα με την Bundesbank, το μέσο επιτόκιο των ενυπόθηκων δανείων στη Γερμανία με σταθερό επιτόκιο για 10 έτη τον Ιανουάριο του 1998 ήταν 6,40 % ετησίως. Εκείνη την εποχή, τα επιτόκια σε αυτά τα είδη δανείων κινούνταν κανονικά εντός εύρους 6,17 % ετησίως (κατώτερο όριο του εύρους) και 6,97 % ετησίως (ανώτερο όριο του εύρους). Στα μακροπρόθεσμα ενυπόθηκα δάνεια σταθερού επιτοκίου, το μέσο επιτόκιο τον Ιανουάριο του 1998 ήταν 6,35 % ετησίως και κινείτο εντός εύρους 5,55 % (κατώτερο όριο του εύρους) έως 7,73 % ανά έτος (ανώτερο όριο του εύρους). Ωστόσο, η Bundesbank δεν αναφέρει τη μέση διάρκεια ενός «μακροπρόθεσμου» δανείου. Εντούτοις, μπορεί να θεωρηθεί ότι η μέση διάρκεια θα ήταν το πολύ 10 έτη και πιθανώς χαμηλότερη. (114)
(193)
Κατά τη σύγκριση του επιτοκίου που κατεβλήθη από τη NEUWOGES με τα επιτόκια που αναφέρονται από την Bundesbank για τα δάνεια που χορηγήθηκαν κατά την ίδια περίοδο (δηλαδή τον Ιανουάριο του 1998), θα πρέπει να ληφθούν υπόψη τα εξής ζητήματα:
-
Το μέσο ετήσιο μίσθωμα κατά τη διάρκεια της σύμβασης των 30 ετών είναι […] %. Όπως προαναφέρθηκε, η NEUWOGES αποφάσισε ελεύθερα να καταβάλλει στην αρχή της διάρκειας της σύμβασης χαμηλότερο μίσθωμα, το οποίο αντισταθμίζεται από το υψηλότερο μίσθωμα σε μεταγενέστερη χρονική περίοδο. Αυτή η απόφαση έχει τίμημα. Και τούτο διότι αν η NEUWOGES είχε αποφασίσει από την αρχή για σταθερό μίσθωμα, θα έπρεπε να καταβάλλει επιτόκιο μόνο […] % ετησίως. (115) Τα στοιχεία της Bundesbank αφορούν τα δάνεια σταθερού επιτοκίου, δηλαδή το επιτόκιο είναι το ίδιο κάθε χρόνο. Αν θεωρηθεί ότι η NEUWOGES θα ήταν σε θέση να διαπραγματευτεί ένα δάνειο με παρόμοιους όρους πληρωμής (δηλαδή χαμηλότερες πληρωμές τόκων στην αρχή και υψηλότερες πληρωμές προς το τέλος), αυτό θα είχε επίσης το τίμημά του (για τους ίδιους λόγους όπως και στην περίπτωση της BAVARIA). (116) Ως εκ τούτου, τα επιτόκια της Bundesbank θα έπρεπε να συγκριθούν με το σταθερό μίσθωμα […] %.
-
Το μίσθωμα καθορίστηκε για χρονικό διάστημα 30 ετών. Παρά την ετήσια τιμαριθμική αναπροσαρμογή, ήταν απολύτως δυνατόν να υπολογιστεί ήδη κατά την αρχή της διάρκειας της σύμβασης το μέσο μίσθωμα για όλη τη διάρκεια της σύμβασης. Τα επιτόκια που αναφέρονται από την Bundesbank για τα ενυπόθηκα δάνεια καθορίζονται σε 10 έτη (όπως εξηγήθηκε πιο πάνω, δεν είναι γνωστό για ποια περίοδο καθορίζονται οι τόκοι για τις επιχειρήσεις· μπορεί να θεωρηθεί, ωστόσο, ότι η περίοδος δεν υπερβαίνει τα 10 έτη). Το πιο κατάλληλο σημείο αναφοράς θα ήταν επιτόκια καθορισμένα για 30 έτη. Ωστόσο, τέτοια δεδομένα δεν δημοσιεύονται από την Bundesbank. Σε γενικές γραμμές, τα δάνεια σταθερού επιτοκίου γίνονται ακριβότερα όσο αυξάνεται η διάρκεια. Για παράδειγμα, τα στοιχεία της Bundesbank για τον Ιανουάριο του 1998 καταδεικνύουν ότι το μέσο επιτόκιο για ενυπόθηκα δάνεια σταθερού επιτοκίου με σταθερό επιτόκιο για 5 έτη ήταν 5,85 %, ενώ το επιτόκιο για δάνεια σταθερού μισθώματος με διάρκεια 10 ετών ήταν 6,40 %. Ως εκ τούτου, είναι λογικό να υποτεθεί ότι οι τόκοι για ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου με διάρκεια 30 ετών θα ήταν σημαντικά υψηλότεροι από τα μέσα επιτόκια 6,35 % και 6,40 % που αναφέρονται από την Bundesbank.
-
Η Bundesbank αναφέρει τόσο ένα μέσο επιτόκιο όσο και ένα εύρος, τα οποία βασίζονται σε ένα μεγάλο αριθμό δανειακών συμβάσεων που συνήφθησαν τον Ιανουάριο του 1998. Το μίσθωμα που έχει καθοριστεί για τη NEUWOGES αντανακλά σιωπηρώς τον κίνδυνο για την BAVARIA που ενυπάρχει στη συναλλαγή. Η BAVARIA ήταν πιο εκτεθειμένη στον πιστωτικό κίνδυνο, δηλαδή τον κίνδυνο η NEUWOGES να πτωχεύσει ή να μην μπορεί πλέον για άλλο λόγο να ανταποκριθεί στην υποχρέωσή της να καταβάλλει τα απαιτούμενα μισθώματα. Ομοίως, μια τράπεζα πριν από τη χορήγηση δανείου θα είχε αξιολογήσει την πιστοληπτική ικανότητα της NEUWOGES. Οι πελάτες με χειρότερη πιστοληπτική ικανότητα (ή υψηλότερο πιστωτικό κίνδυνο για την τράπεζα) πρέπει κατά κανόνα να καταβάλλουν υψηλότερο επιτόκιο, ως αντιστάθμιση του υψηλότερου κινδύνου. (117) Όπως αναφέρεται στο τμήμα 7.3.1, η NEUWOGES, λόγω του σχετικά υψηλού χρέους της και του γεγονότος ότι τα ίδια κεφάλαιά της ήταν δεσμευμένα σε άλλα επενδυτικά σχέδια, είχε περιορισμένες μόνο δυνατότητες να συνάψει νέες δανειακές συμβάσεις. Αν, ωστόσο, μια τράπεζα ήταν πρόθυμη να χορηγήσει δάνειο στη NEUWOGES, θα είχε εξετάσει αυτά τα ζητήματα κατά τον καθορισμό του επιτοκίου. Τα επιτόκια των δανείων σε σχετικά υπερχρεωμένες επιχειρήσεις που μπορούν να συνεισφέρουν λίγα μόνο ίδια κεφάλαια στην επένδυσή τους είναι υψηλότερα. Για τον λόγο αυτόν, σε κάθε σύγκριση των μισθωμάτων που καταβάλλονται από τη NEUWOGES με τα επιτόκια των δανείων που είναι διαθέσιμα στην αγορά πρέπει να βρίσκονται στο επίκεντρο τα υψηλότερα ποσοστά του εύρους της Bundesbank. (118)
-
Όπως προαναφέρθηκε, μια εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης πρέπει να αναχρηματοδοτήσει την αρχική επένδυσή της (σε αυτήν την περίπτωση, κυρίως την τιμή αγοράς για τα κτήρια και το κόστος αποκατάστασης). Το επιτόκιο το οποίο πρέπει να πληρώσει για τη δική της αναχρηματοδότηση εξαρτάται από πολλά ζητήματα, όπως π.χ. το δικό της μέγεθος, τον όγκο του χρέος της και τα ακίνητα που περιλαμβάνονται στο χαρτοφυλάκιό της. Ωστόσο, αυτό το επιτόκιο είναι μόνο η αφετηρία, αφού η εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης (η BAVARIA) πρέπει να αποζημιωθεί και για τους κινδύνους που έχει αναλάβει. Σε αυτούς περιλαμβάνονται ο κίνδυνος μεταβολής του επιτοκίου (ο ενεχόμενος κίνδυνος να πρέπει να αναχρηματοδοτήσει την επένδυσή της με κυμαινόμενο επιτόκιο, ενώ οι πληρωμές μίσθωσης έχουν σταθερό επιτόκιο), ο πιστωτικός κίνδυνος (η προαναφερθείσα πιθανότητα ή NEUWOGES να πτωχεύσει και η BAVARIA να μη λάβει τις εκκρεμείς πληρωμές μίσθωσης), καθώς και ο κίνδυνος για την υπολειμματική αξία (η αβεβαιότητα σχετικά με την αξία του ακινήτου μετά τη λήξη της σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης). Η εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης βαρύνεται πιθανώς με ορισμένα γενικά έξοδα, τα οποία αντανακλώνται επίσης στο μίσθωμα. (119) Επιπλέον, η εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης θα αποκομίσει επίσης κέρδη και λαμβάνει υπόψη αυτό το γεγονός κατά τον καθορισμό του μισθώματος. (120) Ακόμη και αν η BAVARIA ήταν σε θέση να αναχρηματοδοτήσει τις επενδύσεις της με χαμηλότερο επιτόκιο από εκείνο που θα είχε πληρώσει η NEUWOGES για ένα τραπεζικό δάνειο, το επιτόκιο αναχρηματοδότησης θα έπρεπε ωστόσο να αυξηθεί κατά αυτά τα διαφορετικά στοιχεία (ασφάλιστρο κινδύνου, έξοδα και κέρδος), για να αποκτηθεί το μίσθωμα που ζητήθηκε, το οποίο τελικά θα μπορούσε να είναι υψηλότερο από το επιτόκιο για ένα συμβατικό δάνειο.
(194)
Αν ληφθούν υπόψη όλοι οι προαναφερόμενοι παράγοντες, ένα μίσθωμα […] % ετησίως σε περίπτωση σταθερού μισθώματος (ή ακόμη και […] % σε περίπτωση μισθώματος με τιμαριθμική αναπροσαρμογή κατά […] %, το οποίο όμως φαίνεται λιγότερο κατάλληλο για σύγκριση) φαίνεται αρκετά λογικό σε σύγκριση με τα επιτόκια που αναφέρονται από την Bundesbank για τα δάνεια. Θα πρέπει να υπενθυμιστεί ότι τα στοιχεία της Bundesbank θα πρέπει να αναχθούν για παράδειγμα σε διάρκεια 30 ετών με σταθερό επιτόκιο. Παρά το γεγονός ότι η διόρθωση που είναι απαραίτητη για να επιτευχθεί κατάλληλη συγκριτική αξιολόγηση δεν μπορεί να προσδιοριστεί ποσοτικά με ακρίβεια, η διαφορά μεταξύ του μέσου όρου των επιτοκίων για δάνεια/ενυπόθηκα δάνεια και του μισθώματος φαίνεται επαρκώς δικαιολογημένη, για να εξαχθεί το συμπέρασμα ότι δεν υπάρχουν ενδείξεις ότι η BAVARIA ζήτησε υπερβολικό μίσθωμα. Ως εκ τούτου, η Επιτροπή καταλήγει στο συμπέρασμα ότι το μίσθωμα της BAVARIA κατά την καθοριστική χρονική περίοδο (τέλη 1997/αρχές 1998) ήταν συμβατό με την αγορά.
7.4.4. Συμπέρασμα
(195)
Οι διαθέσιμες πληροφορίες υποδηλώνουν ότι η συναλλαγή μεταξύ της NEUWOGES και της BAVARIA θα είχε συναφθεί ακόμη και από έναν οικονομικό φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς. Τα παραδείγματα συμβάσεων, η διαδικασία διαγωνισμού και η σύγκριση με άλλα συναφή χρηματοδοτικά μέσα υποδηλώνουν στο σύνολό του ότι η συναλλαγή πραγματοποιήθηκε με τους τότε επικρατούντες όρους της αγοράς και ότι το μοντέλο της BAVARIA δεν ήταν υπερτιμημένο.
7.5. ΣΥΜΠΛΗΡΩΜΑΤΙΚΗ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ: ΥΠΟΛΟΙΠΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΝΙΣΧΥΣΗΣ ΚΑΙ ΣΥΜΒΑΤΟΤΗΤΑ ΜΕ ΤΗΝ ΕΣΩΤΕΡΙΚΗ ΑΓΟΡΑ
(196)
Ως εκ τούτου, ο πρωτογενής έλεγχος της Επιτροπής δείχνει ότι η απόφαση της NEUWOGES να προβεί στη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης συνάδει με την αρχή του οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς, δηλαδή η συναλλαγή με την BAVARIA δεν παρέχει πλεονέκτημα και κατά συνέπεια δεν της χορηγήθηκε ενίσχυση. Ωστόσο, η Επιτροπή εξέτασε επίσης κατά πόσον ένα άλλο αποτέλεσμα - συγκεκριμένα ότι στη BAVARIA πράγματι χορηγήθηκε πλεονέκτημα από τη NEUWOGES - θα οδηγούσε αναπόφευκτα στο συμπέρασμα ότι η συναλλαγή αποτελεί κρατική ενίσχυση ασυμβίβαστη με την εσωτερική αγορά. Ως εκ τούτου, με βάση την υποθετική παραδοχή ότι η NEUWOGES δεν θα είχε συμμορφωθεί με την αρχή του οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς και κατά συνέπεια στη BAVARIA θα είχε χορηγηθεί πλεονέκτημα, η Επιτροπή εξέτασε κατά πόσον τα μέτρα συνιστούν κρατική ενίσχυση υπέρ της BAVARIA και κατά πόσον αυτές οι ενδεχόμενες ενισχύσεις μπορούν να κηρυχθούν συμβατές με την εσωτερική αγορά.
7.5.1. Υπόλοιπα στοιχεία ενίσχυσης
7.5.1.1. Επιχείρηση
(197)
Η χορήγηση δημόσιων πόρων μπορεί να χαρακτηριστεί ως κρατική ενίσχυση μόνο αν ο αποδέκτης είναι «επιχείρηση» κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ. Κατά πάγια νομολογία του Δικαστηρίου, η έννοια της επιχείρησης περιλαμβάνει κάθε μονάδα που ασκεί οικονομική δραστηριότητα. (121) Αποτελεί οικονομική δραστηριότητα κάθε δραστηριότητα η οποία συνίσταται στην προσφορά αγαθών ή υπηρεσιών στην αγορά. (122)
(198)
Η BAVARIA ασκεί μια σειρά από οικονομικές δραστηριότητες, όπως εμπορικές επενδύσεις σε ακίνητα και μίσθωση αυτών των ακινήτων σε επαγγελματίες και ιδιώτες πελάτες. Ως εκ τούτου, η BAVARIA είναι επιχείρηση κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ.
7.5.1.2. Χρήση κρατικών πόρων και καταλογισμός στο κράτος
(199)
Το μέτρο πρέπει να καταλογιστεί στο κράτος και να χρηματοδοτείται από κρατικούς πόρους. Σύμφωνα με τη νομολογία του Δικαστηρίου στην υπόθεση Stardust Marine, (123) οι κρατικές ενισχύσεις, οι οποίες δεν χρηματοδοτούνται απευθείας από τον κρατικό προϋπολογισμό, μπορούν επίσης να εκπληρώνουν αυτό το κριτήριο, εφόσον οι πόροι υπόκεινται στον έλεγχο του κράτους και η απόφαση σχετικά με τη μεταβίβαση αυτών των πόρων μπορεί να καταλογιστεί στο κράτος.
(200)
Η NEUWOGES ανήκει κατά 100 % στο Δήμο Neubrandenburg και κατά συνέπεια είναι δημόσια επιχείρηση κατά την έννοια του άρθρου 2 στοιχείο β) της οδηγίας 2006/111/ΕΚ της Επιτροπής την οποία επικαλέστηκε το Δικαστήριο στην υπόθεση Stardust Marine. (124) Ο Δήμος Neubrandenburg κατέχει όλα τα μερίδια της NEUWOGES και μπορεί να ασκεί σημαντικό έλεγχο επί της NEUWOGES ως μοναδικός εταίρος, μέσω του εποπτικού συμβουλίου και της συνέλευσης των εταίρων. Ως εκ τούτου, η Επιτροπή καταλήγει στο συμπέρασμα ότι ο δήμος έχει τη δυνατότητα να ελέγχει τη χρήση των πόρων από τη NEUWOGES. Κατά συνέπεια, η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης περιελάμβανε κρατικούς πόρους.
(201)
Όσον αφορά τον καταλογισμό στο κράτος, η Επιτροπή διαπιστώνει ότι ο Δήμος Neubrandenburg σύμφωνα με τις διαθέσιμες πληροφορίες συμμετείχε καθοριστικά στη σύναψη της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης. Η συναλλαγή έπρεπε να εγκριθεί από το εποπτικό συμβούλιο της NEUWOGES, τα μέλη του οποίου ενεργούσαν κατ’ εντολή του δήμου. Τα έγγραφα αποδεικνύουν επίσης ότι το εποπτικό συμβούλιο συμμετείχε ενεργά στη διαπραγμάτευση των συμβάσεων. Κατά συνέπεια, η Επιτροπή θεωρεί ότι η σύναψη της σύμβασης πώλησης και επανεκμίσθωσης πρέπει να καταλογιστεί στο κράτος.
7.5.1.3. Επιλεκτικότητα
(202)
Το άρθρο 107 παράγραφος 1 ΣΛΕΕ επιβάλλει, για να μπορεί ένα μέτρο να χαρακτηριστεί ως κρατική ενίσχυση, να συνιστά ευνοϊκή μεταχείριση «ορισμένων επιχειρήσεων ή ορισμένων κλάδων παραγωγής». Κατά συνέπεια, στην έννοια της κρατικής ενίσχυσης εμπίπτουν μόνο τα μέτρα υπέρ επιχειρήσεων που παρέχουν ένα επιλεκτικό πλεονέκτημα σε αυτές τις επιχειρήσεις.
(203)
Δεδομένου ότι τα επίμαχα μέτρα αφορούν μια διμερή συναλλαγή μεταξύ της NEUWOGES και της BAVARIA, κάθε πλεονέκτημα που είχε χορηγήσει η NEUWOGES στην BAVARIA ήταν επιλεκτικό, αφού καμία άλλη επιχείρηση δεν θα είχε πρόσβαση σε αυτό.
7.5.1.4. Στρέβλωση του ανταγωνισμού και αντίκτυπος στο εμπόριο
(204)
Οι δημόσιες επιχορηγήσεις για επιχειρήσεις αφορούν κρατικές ενισχύσεις κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ μόνο εφόσον νοθεύουν ή απειλούν να νοθεύσουν τον ανταγωνισμό και επηρεάζουν το εμπόριο μεταξύ των κρατών μελών. Ένα μέτρο που χορηγείται από το Δημόσιο θεωρείται ότι νοθεύει ή απειλεί να νοθεύσει τον ανταγωνισμό, όταν είναι ικανό να βελτιώσει την ανταγωνιστική θέση της δικαιούχου επιχείρησης σε σχέση με άλλες επιχειρήσεις με τις οποίες ανταγωνίζεται. (125) Ως εκ τούτου, θεωρείται ότι υπάρχει στρέβλωση του ανταγωνισμού, εφόσον το κράτος χορηγεί οικονομικό πλεονέκτημα σε μια επιχείρηση σε έναν απελευθερωμένο κλάδο της οικονομίας στον οποίο επικρατεί ή θα μπορούσε να επικρατεί ανταγωνισμός.
(205)
Σύμφωνα με την πάγια νομολογία των Δικαστηρίων της Ένωσης, οι ενισχύσεις υπέρ επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται στην εσωτερική αγορά είναι ικανές να επηρεάσουν το εμπόριο μεταξύ των κρατών μελών. (126)
(206)
Η BAVARIA ανταγωνίζεται με άλλες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα και εταιρικούς επενδυτές από τη Γερμανία και άλλα κράτη μέλη της Ένωσης για επενδυτές και επενδυτικές δυνατότητες. Ένα οικονομικό πλεονέκτημα που θα χορηγείτο στην BAVARIA θα ενίσχυε την ανταγωνιστική θέση αυτής της επιχείρησης και ως εκ τούτου θα ήταν ικανό να νοθεύσει τον ανταγωνισμό. Δεδομένου ότι η αγορά των επενδύσεων σε ακίνητα αποτελεί αγορά σε ολόκληρη την Ένωση, κάθε οικονομικό πλεονέκτημα για την BAVARIA θα ενίσχυε τη θέση της επιχείρησης στην αγορά σε σύγκριση με τους ανταγωνιστές της από άλλα κράτη μέλη και ως εκ τούτου θα είχε επιπτώσεις στο εμπόριο μεταξύ των κρατών μελών.
7.5.1.5. Συμπέρασμα
(207)
Αν υποτεθεί ότι η συναλλαγή πώλησης και επαναμίσθωσης - αντίθετα προς το προαναφερθέν κύριο συμπέρασμα της Επιτροπής - δεν συνάδει με την αρχή του οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς και ως εκ τούτου θα χορηγείτο πλεονέκτημα στην BAVARIA, θα έπρεπε να συναχθεί το συμπέρασμα ότι η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης συνιστά κρατική ενίσχυση. Ως εκ τούτου, στο πλαίσιο αυτής της υπόθεσης θα έπρεπε να ελέγχει κατά πόσο μπορεί να θεωρηθεί ότι αυτή η ενδεχόμενη κρατική ενίσχυση συμβιβάζεται με την εσωτερική αγορά.
7.5.2. Συμβατότητα με την εσωτερική αγορά σύμφωνα με το άρθρο 107 παράγραφος 3 στοιχείο γ της ΣΛΕΕ
(208)
Σύμφωνα με το άρθρο 107 παράγραφος 3 στοιχείο γ) της ΣΛΕΕ, οι ενισχύσεις για την προώθηση της αναπτύξεως ορισμένων οικονομικών δραστηριοτήτων ή οικονομικών περιοχών δύνανται να θεωρηθούν ότι συμβιβάζονται με την εσωτερική αγορά, εφόσον δεν αλλοιώνουν τους όρους των συναλλαγών κατά τρόπο που θα αντιτίθετο προς το κοινό συμφέρον. Κατά την εφαρμογή του άρθρου 107 παράγραφος 3 στοιχείο γ), η Επιτροπή πρέπει να σταθμίσει τα θετικά και επιθυμητά αποτελέσματα του μέτρου ενίσχυσης προς τις αρνητικές επιπτώσεις του στους όρους των συναλλαγών που προκύπτουν από την εφαρμογή του.
(209)
Προκειμένου ένα μέτρο ενίσχυσης να ικανοποιεί το κριτήριο της εξισορρόπησης, πρέπει να πληροί πέντε προϋποθέσεις. Πρώτον, το μέτρο ενίσχυσης πρέπει να υπηρετεί έναν σαφώς καθορισμένο στόχο κοινού ενδιαφέροντος. Δεύτερον, το μέτρο ενίσχυσης πρέπει να αποτελεί κατάλληλο μέσο για την επίτευξη αυτού του στόχου. Τρίτον, το μέτρο ενίσχυσης πρέπει να είναι απαραίτητο και να έχει προτρεπτικό αποτέλεσμα. Τέταρτον, το μέτρο ενίσχυσης πρέπει να είναι εύλογο. Πέμπτον, η ενίσχυση δεν πρέπει να επηρεάζει τους όρους του εμπορίου σε βαθμό αντίθετο προς το κοινό συμφέρον.
7.5.2.1. Στόχος κοινού ενδιαφέροντος
(210)
Σύμφωνα με τα άρθρα 3 και 174 της ΣΛΕΕ, η οικονομική και κοινωνική συνοχή αποτελεί στόχο της Ένωσης. Η ενίσχυση της οικονομικής και κοινωνικής συνοχής προϋποθέτει τη βελτίωση του αστικού περιβάλλοντος και της ποιότητας ζωής των κατοίκων των πόλεων. Η πολιτική της συνοχής μπορεί να βοηθήσει στη δημιουργία βιώσιμων κοινοτήτων, διασφαλίζοντας ότι τα οικονομικά, κοινωνικά και περιβαλλοντικά προβλήματα επιλύονται με τη βοήθεια ολοκληρωμένων στρατηγικών για την ανανέωση, την αναγέννηση και την εξέλιξη τόσο των αστικών όσο και των αγροτικών περιοχών. Τούτο μπορεί να επιτευχθεί με διάφορους τρόπους. (127)
(211)
Η Επιτροπή διαπιστώνει ότι ο καταστατικός στόχος της NEUWOGES είναι να διασφαλίσει επαρκή προσφορά κατοικιών στην περιφέρεια. Η Επιτροπή διαπιστώνει επίσης ότι η NEUWOGES με τη σύναψη της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης επιδίωκε ορισμένους στόχους (τοπικής) πολιτικής. Η NEUWOGES υποστηρίζει ότι
-
κατά τη δεκαετία του 1990, μετά την επανένωση, υπήρχε ένα σημαντικό πολιτικό σχέδιο για την εξίσωση των συνθηκών στέγασης στην Ανατολική Γερμανία με τις συνθήκες στέγασης στη Δυτική Γερμανία· αυτό είχε ως αποτέλεσμα την προώθηση της ιδιωτικοποίησης και της αποκατάστασης των αποθεμάτων κατοικιών στην Ανατολική Γερμανία, ανεξάρτητα από το αν αυτό είχε νόημα από οικονομική άποψη ή όχι·
-
η ιδιωτικοποίηση και η αποκατάσταση των κτηρίων που αποτελούν το αντικείμενο της σύμβασης πώλησης και επανεκμίσθωσης, εξυπηρετούσαν την εξασφάλιση των μελλοντικών προοπτικών του δήμου Neubrandenburg: μέσω της παροχής προσιτών κατοικιών με υψηλή ποιότητα στέγασης και της ιδιωτικοποίησής τους (για την οποία ήταν υποχρεωμένη η BAVARIA), η NEUWOGES ήλπιζε να αυξήσει την ελκυστικότητα του Neubrandenburg για τους πολίτες του.
(212)
Επιπλέον, η Επιτροπή διαπιστώνει ότι η BAVARIA έχει δεσμευτεί να επιχειρήσει να πωλήσει έναν ορισμένο αριθμό κατοικιών στους τρέχοντες μισθωτές. Τότε η BAVARIA δεν μπορούσε να απαιτήσει τιμή καθορισμένη ελεύθερα από την αγορά, αλλά έπρεπε να τηρεί ορισμένα ανώτατα όρια. (128) Ως εκ τούτου, η σύμβαση με αυτές τις υποχρεώσεις παρείχε στους τρέχοντες μισθωτές των επίμαχων κτηρίων κάποιο πλεονέκτημα.
(213)
Αν η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης μεταξύ της NEUWOGES και της BAVARIA πραγματικά χαρακτηριζόταν ως κρατική ενίσχυση, γεγονός που δεν συμβαίνει, η εν λόγω ενίσχυση θα είχε χορηγηθεί για την επίτευξη των παραπάνω στόχων πολιτικής. Ο εφοδιασμός μια περιφέρειας με επαρκή στέγαση, η συμβολή στην επίτευξη ενός εθνικού στόχου πολιτικής (ευθυγράμμιση των συνθηκών διαβίωσης στην Ανατολική και τη Δυτική Γερμανία μετά την επανένωση) και η εξασφάλιση των μελλοντικών προοπτικών του Δήμου Neubrandenburg μέσω της παροχής προσιτών κατοικιών με υψηλή ποιότητα διαβίωσης για τον πληθυσμό (και η εύνοια προς τους τρέχοντες μισθωτές των επίμαχων κτηρίων) μπορούν να θεωρηθούν όλοι ως καλά καθορισμένοι στόχοι κοινού ενδιαφέροντος. Κατά την άποψη της Επιτροπής, η συναλλαγή πρέπει συνεπώς να θεωρηθεί μέτρο για την επίτευξη ενός στόχου κοινού ενδιαφέροντος.
7.5.2.2. Καταλληλότητα των μέτρων
(214)
Είναι αδιαμφισβήτητο ότι η σύμβαση πώλησης και επανεκμίσθωσης μεταξύ της NEUWOGES και της BAVARIA έχει επιτύχει τους επιδιωκόμενους στόχους. Άρα, η συναλλαγή είχε ως αποτέλεσμα την άμεση αποκατάσταση και ιδιωτικοποίηση των κτηρίων που αγοράστηκαν από την BAVARIA και την προσφορά χαμηλότερης τιμής αγοράς στους τρέχοντες μισθωτές, καθώς και την αύξηση της προσφοράς στέγασης υψηλής ποιότητας στην περιφέρεια και, ως εκ τούτου, τη βελτίωση των μελλοντικών προοπτικών της Neubrandenburg.
(215)
Κατά την αναζήτηση νέου αγοραστή για τα κτήρια και κατά την αξιολόγηση των επιλογών της, η NEUWOGES ανέλαβε μια σειρά μέτρων που διασφάλιζαν στην πραγματικότητα ότι σε περίπτωση που η συναλλαγή πώλησης και επαναμίσθωσης περιελάμβανε ενίσχυση, αυτή θα έπρεπε να περιοριστεί στο ελάχιστο απαιτούμενο ύψος για την επίτευξη των επιδιωκόμενων στόχων. Ειδικότερα, η NEUWOGES εφάρμοσε μια κλειστή διαδικασία διαγωνισμού, διαπραγματεύτηκε τους όρους της σύμβασης με την BAVARIA για περίοδο πολλών μηνών, και τελικά πείστηκε ότι η συναλλαγή αποτελούσε την καλύτερη προσφορά που υπήρχε στην αγορά. Ως εκ τούτου, δεν υπάρχουν στοιχεία που να δείχνουν ότι, ακόμη και αν η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης περιελάμβανε ενίσχυση, αυτή η ενίσχυση θα υπερέβαινε το ελάχιστο απαιτούμενο ύψος. Η ανάλυση που γίνεται στο τμήμα 7.3, στο πλαίσιο της οποίας η συναλλαγή πώλησης και επαναμίσθωσης συγκρίθηκε με διάφορες άλλες επιλογές (όπως μια αποκατάσταση των κτηρίων βασιζόμενη σε πίστωση ή άμεση πώληση), έδειξε ότι δεν θα υπήρχε εναλλακτική λύση στην οποία θα είχαν επιτευχθεί οι ίδιοι στόχοι χωρίς τη χορήγηση ενίσχυσης ή με χαμηλότερο ποσό ενίσχυσης. Ως εκ τούτου, η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης και κάθε πιθανή ενίσχυση που περιλαμβάνεται σε αυτήν ήταν ένα κατάλληλο μέσο για την επίτευξη των στόχων κοινού ενδιαφέροντος.
7.5.2.3. Αναγκαιότητα και προτρεπτικό αποτέλεσμα
(216)
Με βάση την παραδοχή ότι η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης πράγματι περιελάμβανε κρατική ενίσχυση, θα έπρεπε επίσης να εξεταστεί κατά πόσον η εν λόγω ενίσχυση είχε προτρεπτικό αποτέλεσμα. Η NEUWOGES και η BAVARIA διαπραγματεύτηκαν τους όρους της συναλλαγής για περίοδο πολλών μηνών. Η BAVARIA κατά τα φαινόμενα προέβη σε μια συναλλαγή που δεν ταιριάζει με το «μοντέλο χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτων» της. Αν η συναλλαγή που διεξήχθη τελευταία, η οποία βασίστηκε στο «μοντέλο χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτων» της BAVARIA, περιελάμβανε κρατική ενίσχυση, τότε είναι αδιαμφισβήτητο ότι η BAVARIA δεν θα είχε προβεί στη συναλλαγή χωρίς την εν λόγω ενίσχυση.
7.5.2.4. Αναλογικότητα
(217)
Η Επιτροπή έχει ήδη επισημάνει ότι οι στόχοι που επιδιώκονται από τη NEUWOGES κατά τη σύναψη αυτής της συναλλαγής πρέπει να θεωρηθούν σημαντικοί. Η αποκατάσταση και η ιδιωτικοποίηση των κτηρίων, καθώς και η πώλησή τους σε χαμηλότερη τιμή στους μισθωτές έχουν συμβάλει σημαντικά στη βελτίωση της οικονομικής και κοινωνικής συνοχής στην Ένωση. Ταυτόχρονα, το ποσό ενίσχυσης που περιλαμβάνεται στη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης υπέρ της BAVARIA ήταν σε κάθε περίπτωση περιορισμένο, με αποτέλεσμα να ήταν περιορισμένες τυχόν στρεβλωτικές για τον ανταγωνισμό συνέπειες του μέτρου. Σε αυτό το πλαίσιο, κάθε ενίσχυση που περιλαμβανόταν στη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης μεταξύ της NEUWOGES και της BAVARIA ήταν αναλογική ενόψει του επιδιωκόμενου στόχου.
7.5.2.5. Δεν υπάρχουν επιπτώσεις στους όρους του εμπορίου που θα ήταν αντίθετες προς το κοινό συμφέρον
(218)
Υπενθυμίζεται ότι το ποσό ενίσχυσης που περιλαμβάνεται στη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης υπέρ της BAVARIA ήταν σε κάθε περίπτωση ελάχιστο. Ως εκ τούτου, οι επιπτώσεις του μέτρου στους όρους των συναλλαγών ήταν επίσης περιορισμένες. Ενώ κάθε ενίσχυση που περιλαμβάνεται στη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης θα είχε βελτιώσει την ανταγωνιστική θέση της BAVARIA, η οποία, τουλάχιστον δυνητικά, βρισκόταν σε ανταγωνισμό με άλλες επιχειρήσεις (επίσης με επιχειρήσεις από άλλα κράτη μέλη), η έκταση αυτών των επιπτώσεων εξαρτάται από το ποσό της ληφθείσας ενίσχυσης. Ως εκ τούτου, επειδή η ανταγωνιστική θέση της BAVARIA είχε βελτιωθεί μόνο ελαφρώς, μπορεί να συναχθεί το συμπέρασμα ότι η συναλλαγή πώλησης και επαναμίσθωσης, ακόμη και αν περιελάμβανε ενίσχυση, δεν θα είχε επηρεάσει τους όρους του εμπορίου σε τέτοιο βαθμό ώστε να αντίκειται προς το κοινό συμφέρον.
7.5.3. Συμπέρασμα για τα υπόλοιπα στοιχεία ενίσχυσης και τη συμβατότητα με την εσωτερική αγορά
(219)
Σε περίπτωση που η συναλλαγή πώλησης και επαναμίσθωσης παρείχε πλεονέκτημα στην BAVARIA, η Επιτροπή, για τους λόγους που αναφέρονται στο σημείο 7.5.2, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι πρόκειται για κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ. Ωστόσο, η Επιτροπή διαπιστώνει επίσης ότι κάθε κρατική ενίσχυση που περιλαμβάνεται στη συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης θα ήταν συμβατή με την εσωτερική αγορά σύμφωνα με το άρθρο 107, παράγραφος 3 στοιχείο γ) της ΣΛΕΕ.
7.6. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΥΠΑΡΞΗ ΕΝΙΣΧΥΣΗΣ ΚΑΙ ΤΗ ΣΥΜΒΑΤΟΤΗΤΑ ΜΕ ΤΗΝ ΕΣΩΤΕΡΙΚΗ ΑΓΟΡΑ
(220)
Από την ανάλυση της αξίας της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης για τη NEUWOGES, τη σύγκριση με άλλες πιθανές συναλλαγές και την εξέταση κατά πόσον η συναλλαγή είναι συμβατή με την αγορά, μπορεί να συναχθεί το συμπέρασμα ότι η συναλλαγή είναι σύμφωνη με την αρχή του οικονομικού φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς. Με τη σύναψη της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης η NEUWOGES έχει επιδείξει μια συμπεριφορά την οποία θα είχε επιλέξει ένας οικονομικός φορέας που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς. Είναι ιδιαίτερα αξιοσημείωτο ότι ούτε ήταν διαθέσιμη μια πιο ελκυστική οικονομικά εναλλακτική λύση, ούτε θα θεωρούνταν ασύμβατοι με την αγορά οι όροι της συναλλαγής πώλησης και επανεκμίσθωσης κατά την καθοριστική χρονική περίοδο (1997/1998) υπό το φως των διαθέσιμων σημείων αναφοράς, καθώς και των άλλων προσφορών που θα προέκυπταν από τη διαδικασία διαγωνισμού.
(221)
Ως εκ τούτου, πρέπει να συναχθεί το συμπέρασμα ότι η σύμβαση με τη NEUWOGES δεν εξασφάλισε κανένα πλεονέκτημα στην BAVARIA, αφού η συμπεριφορά της NEUWOGES αντιστοιχούσε με εκείνη ενός φορέα που ενεργεί σύμφωνα με τους κανόνες της αγοράς Επειδή στο πλαίσιο του επίμαχου μέτρου δεν χορηγήθηκε κανένα πλεονέκτημα, δεν πληρούται μία από τις προϋποθέσεις για την κατάταξη στην κρατική ενίσχυση. Συνεπώς, το μέτρο δεν συνιστά κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ.
(222)
Εκτός από την πρωτογενή διαπίστωση ότι η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης δεν εξασφάλισε κανένα πλεονέκτημα στην BAVARIA και ως εκ τούτου δεν περιέχει κρατική ενίσχυση, η Επιτροπή καταλήγει στο πρόσθετο συμπέρασμα ότι σε περίπτωση που η συναλλαγή πώλησης και επανεκμίσθωσης θα εξασφάλιζε παρ’ όλα αυτά πλεονέκτημα στην BAVARIA, αυτό θα συνιστούσε στην πράξη κρατική ενίσχυση. Ωστόσο, αυτή η κρατική ενίσχυση θα ήταν συμβατή με την εσωτερική αγορά σύμφωνα με το άρθρο 107 παράγραφος 3 στοιχείο β) της ΣΛΕΕ.
ΕΞΕΔΩΣΕ ΤΗΝ ΠΑΡΟΥΣΑ ΑΠΟΦΑΣΗ:
Άρθρο 1
Η δικαιοπραξία που συνήφθη στις 21 Ιανουαρίου 1998 μεταξύ της Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, της Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG και της Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG με τη μορφή σύμβασης εμφύτευσης και διοικητικής σύμβασης δεν συνιστά κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ.
Άρθρο 2
Σε περίπτωση που η δικαιοπραξία που συνήφθη στις 21 Ιανουαρίου 1998 μεταξύ της Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, της Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG και της Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG με τη μορφή σύμβασης εμφύτευσης και διοικητικής σύμβασης συνιστούσε παρ’ όλα αυτά κρατική ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 107 παράγραφος 1 της ΣΛΕΕ, αυτή είναι συμβατή με την εσωτερική αγορά σύμφωνα με το άρθρο 107 παράγραφος 3 στοιχείο γ) της ΣΛΕΕ.
Άρθρο 3
Η παρούσα απόφαση απευθύνεται στην Ομοσπονδιακή Δημοκρατία της Γερμανίας.
Βρυξέλλες, 16 Σεπτεμβρίου 2014.