KOMMISSIONENS AFGØRELSE (EU) 2015/507
af 16. september 2014
om Tysklands foranstaltninger SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007)
(meddelt under nummer C(2014) 6411)
(Kun den tyske udgave er autentisk)
(EØS-relevant tekst)
EUROPA-KOMMISSIONEN HAR -
under henvisning til traktaten om Den Europæiske Unions funktionsmåde, særlige artikel 108, stk. 2, første afsnit,
efter at have opfordret interesserede parter til at fremsætte deres bemærkninger i overensstemmelse med denne artikel (1), og under hensyntagen til disse bemærkninger, og
ud fra følgende betragtninger:
1. SAGSFORLØB
(1)
Den 30. marts 2007 indgav Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (herefter kaldet »NEUWOGES«) en klage til Kommissionen på grundlag af artikel 20, stk. 2 i Rådets forordning (EF) nr. 659/1999 (2), i henhold til hvilken Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG og Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (herefter benævnt »BAVARIA 1« og »BAVARIA 2«; sammen »BAVARIA«) ved hjælp af en grundlejekontrakt (»Erbbaurechtsvertrag« - herefter benævnt »EBV«) og en forvaltningskontrakt (»Generalverwaltervertrag« - herefter benævnt »GVV«) blev tildelt en ulovlig statsstøtte. NEUWOGES ansøgte om indledning af en formel undersøgelsesprocedure i henhold til artikel 108, stk. 2, i TEUF.
(2)
Den 6. august 2007, 14. maj 2008, 6. april 2009 og 3. februar 2012 bad Kommissionen om yderligere oplysninger fra Tyskland. Tyskland svarede den 4. september 2007, 12. oktober 2007, 17. oktober 2007, 11. juli 2008, 14. juli 2008, 12. december 2008, 30. juni 2009 og 28. februar 2012. NEUWOGES fremsendte bemærkninger den 30. maj 2007, 5. november 2007, 26. februar 2008, 15. juli 2008, 30. september 2008, 18. december 2008, 6. marts 2009, 4. juni 2009, 15. juli 2009, 26. august 2009, 22. september 2009 og 19. januar 2012. BAVARIA fremsatte bemærkninger d. 13. maj 2008.
(3)
Den 28. november 2008 afsagde Landsretten i Rostock (herefter benævnt »LG Rostock«) dom i sagen BAVARIA mod NEUWOGES. BAVARIA havde klaget mod NEUWOGES på grund af manglende overholdelse af den indgåede kontrakt mellem de to parter. Efterfølgende havde NEUWOGES gjort gældende, at kontrakten indeholdt ulovlig statsstøtte, som var uforenelig med det indre marked, og dermed var ugyldig. LG Rostock nåede til den konklusion, at der ikke blev givet nogen fordel til BAVARIA, og at der derfor ikke var tale om statsstøtte, i henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF. NEUWOGES har appelleret denne dom. Sagen verserer stadig for delstatshøjesteretten i Rostock (Oberlandesgericht Rostock, herefter benævnt »OLG Rostock«). Derudover anlagde BAVARIA sag ved forvaltningsdomstolen i Greifswald (»Verwaltungsgericht Greifswald« - herefter benævnt »VG Greifswald«) for ad rettens vej at opnå indsigt i alle journaler angående kontrakter, der omhandler NEUWOGES eller byen Neubrandenburg. Sagen verserer stadig.
(4)
Ved skrivelse af 4. juni 2009 opfordrede NEUWOGES i overensstemmelse med artikel 265, stk. 2, i TEUF Kommissionen til at indlede en formel undersøgelsesprocedure inden for to måneder.
(5)
Ved skrivelse af 29. juli 2009 formidlede Kommissionen sin foreløbige vurdering til NEUWOGES, at hverken EBV eller GVV indeholder statsstøtte i henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF.
(6)
Ved skrivelse af 26. august 2009 anfægtede klageren den foreløbige vurdering og opfordrede Kommissionen til at indlede en formel undersøgelsesprocedure inden for to uger.
(7)
Kommissionens tjenestegrene meddelte NEUWOGES ved skrivelse af 15. september 2009, at de ville fremsende endnu en skrivelse med en vurdering af de seneste bemærkninger fra NEUWOGES. Ved skrivelse af 22. september 2009 informerede NEUWOGES Kommissionen om, at de ikke var indforstået med Kommissionens forslag.
(8)
Den 9. oktober 2009 indgav NEUWOGES en klage for EU-Domstolen og nedlagde påstand om, at afgørelsen i Kommissionens skrivelse af 29. juli 2009 blev erklæret for ugyldig eller subsidiært, at Kommissionen ikke havde opfyldt sine forpligtelser, idet den afviste at indlede den formelle undersøgelsesprocedure i henhold til artikel 108, stk. 2, i TEUF. Den 9. januar 2012 afviste domstolen annullationssøgsmålet som ugyldigt og klagen om manglende reaktion som ubegrundet (3).
(9)
Ved skrivelse af 19. januar 2012 opfordrede NEUWOGES igen Kommissionen til at indlede en formel undersøgelsesprocedure i henhold til artikel 108, stk. 2, i TEUF.
(10)
Ved skrivelse af 21. marts 2012 informerede Kommissionen Tyskland om sin afgørelse om at indlede en formel undersøgelsesprocedure. Kommissionens afgørelse om at indlede proceduren (i det følgende benævnt »åbningsafgørelsen«) blev offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende (4). Kommissionen opfordrede de interesserede parter til at fremsætte deres bemærkninger til foranstaltningen. Den 22. marts 2012 appellerede NEUWOGES rettens kendelse af 9. januar 2012. Domstolen afviste appellen den 15. november 2012 som ubegrundet (5).
(11)
Kommissionen modtog bemærkninger fra NEUWOGES den 17. juli 2012, 2. oktober 2012, 4. april 2013 og 15. april 2014, samt fra BAVARIA den 18. juni 2012 og 22. april 2013. Disse bemærkninger blev fremsendt til Tyskland henholdsvis den 7. august 2012 og den 16. september 2013. På vegne af forbundsregeringen fremsatte byen Neubrandenburg bemærkninger den 23. juli 2012 og 28. september 2012, delstaten Berlin fremsendte sine bemærkninger den 16. maj 2012, 28. september 2012 og 30. september 2013.
2. BESKRIVELSE AF FORANSTALTNINGERNE
(12)
NEUWOGES er et tysk anpartsselskab. Byen Neubrandenburg ejer 100 % af alle andele. NEUWOGES har til formål at forsyne store dele af befolkningen i byen Neubrandenburg og de omkringliggende områder med billige boliger. Selskaber ejer i dag 33 % af alle boliger i byen Neubrandenburg. BAVARIA 1 og BAVARIA 2 er ejendomsselskaber, som er grundlagt specielt til handel med NEUWOGES, og hovedparten ejes af lukkede ejendomsfonde. BAVARIA 1 ejes af BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) og BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), mens BAVARIA 2 ejes 100 % af Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Alle andele i BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG og Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn ejes af private investorer. Begge fonde er i værksat og drives af Berliner Immobilien-Holding GmbH, som indtil 1. januar 2006 tilhørte Bankgesellschaft Berlin, og derefter har tilhørt delstaten Berlin 100 %.
(13)
NEUWOGES er blandt andet ejer af en række byggegrunde i Neubrandenburg, hvorpå der befinder sig tolv beboelsesejendomme med i alt 557 boliger og flere erhvervslejemål. Den 21. januar 1998 indgik NEUWOGES og BAVARIA denne EBV og denne GVV (»omtalte kontrakter« eller samlet »salg og tilbagelejningshandelen«).
2.1. GRUNDLEJEKONTRAKT
(14)
Den 21. januar 1998 indgik NEUWOGES og BAVARIA en leasingkontrakt om grundene og en kontrakt om køb af tolv bygninger med i alt 557 boliger. Som en del af denne aftale fik BAVARIA bebyggelsesretten til grundene for en periode på 75 år, og de købte bygningerne.
(15)
Denne EBV består af to dele:
a)
For det første forpligter BAVARIA sig til en betaling på i alt […] (6) EUR (7) til NEUWOGES: […] EUR som afgift for bebyggelsesret på grund og jord for tidsrummet frem til den 31. december 2028, og […] EUR som købspris for bygningerne.
b)
For det andet skal BAVARIA fra den 1. januar 2029 i en periode på 10 år årligt betale en afgift for bebyggelsesret på […] % af den aktuelle grundværdi, dvs. af […] EUR pr. m2 eller […] EUR pr. år. For aftalens efterfølgende resterende løbetid skal der foretages en tilpasning af afgiften til prisindekset for de samlede leveomkostninger, såfremt disse ændrer sig mere end […] %.
(16)
I 1997 fik NEUWOGES før indgåelse af EBV'en med BAVARIA vurderet genstandenes (bygninger og grunde) værdi af interne sagkyndige. Ifølge denne vurdering var genstandenes værdi […] EUR. I år 2007 bestilte NEUWOGES en supplerende vurdering fra en ekstern sagkyndig, som skulle fastslå markedsværdien af genstandene i 1997 med tilbagevirkende kraft. I henhold til vurderingen fra 2007 var genstandenes skønnede værdi i 1997 […] EUR.
Altschuldenhilfegesetz (Lov om støtte til overtagen gæld)
(17)
Denne EBV blev indgået på baggrund af Altschuldenhilfegesetz (8) (herefter benævnt »AHG«). Efter den tyske genforening i 1990 blev de tidligere samfundsejede boligselskaber i Østtyskland omdannet til retlig selvstændige kommunale boligselskaber. De tidligere virksomheders formuer og forpligtelser blev overført til disse nye selskaber, hvilket var en alvorlig belastning for dem. For at gøre boligselskaberne i stand til at overleve langfristet vedtog forbundslovgiveren Altschuldenhilfegesetz (»AHG«), som trådte i kraft den 27. juni 1993.
(18)
I henhold til AHG kunne kommunale boligselskaber i Østtyskland ansøge om støtte til overtagne forpligtelser. I henhold til § 4, stk. 1 og 2, i AHG kunne der ydes delvis støtte til overtagne forpligtelser for de beløb, der oversteg 76,69 EUR pr. m2, dog højest op til 434,60 EUR pr. m2. Til gengæld skulle boligselskaberne acceptere bestemte forpligtelser. Således skulle de f.eks. sørge for en hurtig privatisering af 15 % af boligerne (§ 4, stk. 5, 1. punktum sammenholdt med § 5), have en forretningsplan for hurtig privatisering, modernisering og renovering af boligbeholdningen (§ 4, stk. 5, 2. punktum) samt underrette om status for dets investeringsprogram og fremskridtet med privatiseringen (§ 4, stk. 5-7). I henhold til den udgave af loven, som var i kraft på det pågældende tidspunkt (1997/1998), havde boligselskaberne frem til den 31. december 2003 til at overholde deres privatiseringspligt. Hvis et boligselskab ikke kunne overholde sin privatiseringspligt (dvs. ikke sørge for en hurtig privatisering), skulle den allerede udbetalte støtte betales tilbage.
(19)
Boligselskabet skulle indbetale en bestemt procentsats af privatiseringsindtægterne, som lå over 76,69 EUR pr. m2, til gældsindfrielsesfonden (»Erblastentilgungsfond« - herefter benævnt, »ETF«). På daværende tidspunkt (1997/1998) var det fastsat i § 5, stk. 2, AHG, at 45 % af salgsindtægterne for alle privatiseringer indtil 31. december 1998 skulle indbetales. For privatiseringer frem til 31. december 2000 henholdsvis frem til 31. december 2003 blev indtægtsandelen fastlagt til henholdsvis 50 % og 55 %. Hvis privatiseringen skete ved hjælp af langtidsleje (dvs. frem for et direkte køb af bygningen og grundene blev kun bygningen solgt og grundene i stedet langtidsudlejet), bestod den salgsindtægt, som lå til grund for beregningen af indbetalingspligten, i prisen for bygningen og den kontante værdi af den aftalte leje for brugsretten (§ 5, stk. 2).
(20)
I løbet af 1995 viste det sig, at den oprindeligt planlagte privatiseringsform - dvs. salg til lejeren - sandsynligvis ikke ville resultere i den krævede privatiseringskvote på 15 %. Derfor begyndte Kreditanstalt für Wiederaufbau (herefter benævnt »KfW«), som var betroet med forvaltningen af støtte til afvikling af overtagen gæld, også at acceptere »privatisering til mellemhandler« (9). Ifølge denne model, som kun skulle anvendes, hvis det var sandsynligt, at kvoten på 15 % ikke kunne opnås gennem direkte privatiseringer, kunne et boligselskab sælge en bygning en bloc til en erhvervskunde. For at kunne blive medregnet i boligselskabets privatiseringskvote på 15 %, skulle erhvervskunden forpligte sig til at renovere bygningen og videresælge så mange boliger som muligt (dog mindst en tredjedel) til lejerne (10). Hvis betydelig færre end en tredjedel af lejerne var interesseret i at købe på grundlag af konkrete salgstilbud, kunne erhvervskøberen fritage 60 % af boligerne fra privatiseringspligten og dermed begrænse privatiseringspligten til at omfatte en tredjedel af de tilbageværende 40 % af lejlighederne (11).
NEUWOGES og AHG
(21)
EBV'en blev slutteligt anerkendt som et relevant mellemsalg i henhold til AHG'en. Afslutningen af salg og tilbagelejningshandelen gjorde det altså lettere for NEUWOGES at opfylde sine privatiseringsforpligtelser i henhold til AHG. Det forbliver dog uklart og diskutabelt, hvorvidt AHG'en havde indflydelse på de forretningsmæssige overvejelser, som lå til grund for NEUWOGES' beslutning om at indgå kontrakterne, og om AHG-støtten modtaget af NEUWOGES skal inddrages ved undersøgelsen af spørgsmålet om, hvorvidt salg og tilbagelejningshandelen udgør støtte til BAVARIA.
(22)
Ifølge eget udsagn modtog NEUWOGES støtte på i alt […] EUR (12). NEUWOGES forklarede, at det er svært udregne andelen af den samlede modtagne støtte, som kan tilskrives salg og tilbagelejningshandelen, fordi der i henhold til AHG'en kun ydes støtte, hvis boligselskabet har opfyldt sin privatiseringspligt fuldstændigt. Hvis det skulle vise sig nødvendigt at tilskrive et delbeløb af den samlede modtagne støtte fra en bestemt privatiseringsforanstaltning på grundlag af denne privatiserings andel af NEUWOGES samlede privatiseringspligt, kan man tilskrive en samlet beregnet bruttostøtte på […] EUR til salg og tilbagelejningshandelen. Der skulle indbetales […] EUR til ETF fra indtægterne fra BAVARIA-handelen, så NEUWOGES' beregnede nettostøtte var på […] EUR (13).
2.2. FORVALTNINGSKONTRAKT
(23)
Den 21. januar 1998 underskrev BAVARIA og NEUWOGES ligeledes en GVV, hvormed bygningerne blev leaset tilbage til NEUWOGES. Ifølge denne GVV forbliver NEUWOGES ansvarlig for forvaltningen og den kommercielle brug af de omtalte bygninger i et tidsrum på 30 år. Alle indtægter fra udlejningen af bygningerne forbliver hos NEUWOGES. Til gengæld for brugsrettighederne forpligter NEUWOGES sig til en fast månedlig leasingbetaling på […] EUR ([…] EUR pr. år) indtil renoveringsarbejdet er afsluttet, og […] EUR ([…] EUR pr. år) for tiden herefter. Fra den 1. januar 2000 blev leasingafgiften forhøjet med […] % pr. år.
2.3. GLOBAL FASTPRISKONTRAKT
(24)
BAVARIA forpligtede sig til at renovere de omtalte bygninger og indgik med henblik herpå en global fastpriskontrakt (herefter benævnt »GVP«) med BRG Bau-Regie GmbH (herefter benævnt »BRG«), et helejet datterselskab til NEUWOGES. Ifølge denne GPV skulle BAVARIA betale et fast beløb på […] EUR til BRG for de aftalte renoveringsopgaver.
3. TYSKLANDS BEMÆRKNINGER
(25)
Tyskland begrænser sit svar på den indledende afgørelse til en forklaring om, at landet ikke tager stilling til afgørelsen i den foreliggende sag og overlader dette til de relevante lokale myndigheder, byen Neubrandenburg og delstaten Berlin.
4. BEMÆRKNINGER FRA INTERESSEREDE PARTER
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES gør gældende, at de med indgåelsen af de omtalte kontrakter ikke handlede som en markedsøkonomisk aktør, og dermed skaffede BAVARIA en økonomisk fordel, som udgør statsstøtte i henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF. Ifølge NEUWOGES' skøn medfører de omtalte kontrakter tab på […] EUR (nominelt) eller […] EUR (diskonteret). Disse tab betragtes af NEUWOGES som statsstøtte til BAVARIA, som er uforenelig med det indre marked.
(27)
Ved vurderingen af praksis på markedet for de omtalte kontrakter gør NEUWOGES gældende, at EBV'en og GVV'en skal vurderes hver for sig (afsnit 4.1.1). Med hensyn til de enkelte kontrakter hævder NEUWOGES, at hverken EBV'en (afsnit 4.1.2) eller GVV'en (afsnit 4.1.3) ville være blevet indgået af en markedsøkonomisk aktør. NEUWOGES hævder desuden, at en markedsøkonomisk aktør ville have valgt en alternativ tilgang (afsnit 4.1.4). Afslutningsvis argumenterer NEUWOGES for, at den fordel, som er blevet indrømmet BAVARIA, udgør en overførsel af statsmidler, som kan henføres til byen Neubrandenburg (afsnit 4.1.5).
4.1.1. Samlet vs. separat undersøgelse af de omtalte kontrakter
(28)
NEUWOGES gør gældende, at EBV'en og GVV'en med hensyn til spørgsmålet om, hvorvidt de omtalte kontrakter blev indgået på markedsbetingelser, skal undersøges hver for sig. Ifølge NEUWOGES er EBV'en og GVV'en selvstændige retlige kontrakter, som skal bestå særskilt. Hvis begge kontrakter virkelig havde været udarbejdet som en enhed, havde det ifølge NEUWOGES været nødvendigt at lade begge bekræfte af en notar, men kun EBV'en var bekræftet af en notar.
(29)
Derfor kommenterer NEUWOGES de to kontrakter hver for sig, når det skal undersøges, om de følger praksis på markedet.
4.1.2. Grundlejekontrakt (EBV)
(30)
NEUWOGES er af den opfattelse, at ingen markedsøkonomisk aktør havde indgået denne EBV med BAVARIA til den aftalte pris på grundlag af de vurderinger af de omtalte genstande (bygninger og grunde), der blev udarbejdet i 1997 og 2007. Hverken betalingen af leje, AHG-støtten på grundlag af EBV'en, renoveringsforpligtelserne eller den begrænsede udbudsprocedure kunne ændre noget ved denne konklusion.
4.1.2.1. Købspris
(31)
NEUWOGES minder om, at BAVARIA har betalt et kontant beløb på […] EUR for bygningerne plus […] EUR som kapitaliseret leje af grund og jord. I begge vurderinger af handelsværdien fra 1997 og 2007 blev værdien af genstandene samlet (grundenes og bygningernes værdi) vurderet til henholdsvis […] EUR og […] EUR. Desuden blev ikke kun den samlede værdi for genstandene vurderet, men også grundenes værdi for sig (vurdering 1997: […] EUR, vurdering 2007: […] EUR) og bygningernes for sig (vurdering 1997: […] EUR, vurdering 2007: […] EUR) vurderet.
(32)
NEUWOGES mener, at vurderingen af handelsværdien fra 1997 giver en realistisk vurdering af genstandenes værdi på daværende tidspunkt (1997/1998), og at kun den faktiske pris, som BAVARIA betalte for bygningerne (og ikke prisen for bygningerne plus den kapitaliserede leje for grund og jord) skal medregnes ved en sammenligning. Dermed er NEUWOGES af den opfattelse, at de har modtaget et beløb, som på det pågældende tidspunkt (1997/1998) var […] EUR lavere end markedsprisen. Selv hvis der tages hensyn til AHG-støtten ville den pris, som BAVARIA har betalt, stadig ligge 16 % under den laveste pris fra vurderingen i 2007. Den pris, som BAVARIA betalte, lå ifølge NEUWOGES langt under markedsprisen, hvilket betyder, at ingen markedsøkonomisk aktør ville have indgået en aftale til denne pris.
(33)
I denne sammenhæng minder NEUWOGES om, at i henhold til »meddelelse fra Kommissionen om statsstøtteelementer i forbindelse med offentlige myndigheders salg af jord og bygninger« (14) kan en købspris, som ligger op til 5 % under den markedsværdi, der er fastsat i en uafhængig vurdering, under bestemte omstændigheder accepteres som markedspris. Omvendt kan en pris, som i bedste fald ligger mindst 16 % under den laveste vurdering, ikke accepteres som markedspris.
4.1.2.2. Kapitaliseret leje for jorden
(34)
NEUWOGES gør gældende, at den kapitaliserede leje for de første 30 år ikke må inddrages i sammenligningen mellem den pris, som BAVARIA betalte, og den pris, som de to vurderinger af handelsværdien fra 1997 og 2007 (hvori værdien af bygningerne og grundene blev undersøgt) nåede frem til. Da lejen for stiftelsen og overførelsen af rettighederne for lejen af grundene oprettes for et tidsrum på 75 år og ikke for overdragelsen af grundene, kan den ikke inddrages i sammenligningen af den af BAVARIA betalte pris for bygningerne og den i en af de to vurderinger udregnede pris.
4.1.2.3. AHG-støtte
(35)
NEUWOGES forklarer desuden, at AHG-støtten fra de omtalte kontrakter på […] EUR ikke må medregnes ved sammenligningen af den af BAVARIA betalte pris og den pris, som er formidlet i begge vurderinger af handelsværdien. Hertil gives følgende begrundelser:
-
AHG-støtten er en fordel, som gives NEUWOGES af en tredjepart (KfW), som ikke står i forbindelse til køberen. Der er ingen grund til, at en køber skulle acceptere en pris, som ligger under markedsprisen, kun fordi han modtager nogle yderligere fordele fra en tredjepart.
-
BAVARIA har på ingen måde overtaget forpligtelser fra AHG'en, som før var pålagt NEUWOGES og som ville berettige til en godtgørelse i form af en nedsættelse af købsprisen. BAVARIA forpligter sig godt nok »på papiret« til at forsøge at sælge nogle af lejlighederne til lejerne, men engagerede NEUWOGES til den konkrete udførelse af privatiseringen for NEUWOGES' egne omkostninger. BAVARIA overtog således intet egentligt ansvar og bar heller intet erstatningsansvar i tilfælde af, at privatiseringen ikke skulle lykkes.
-
Da støtten var bundet til opfyldelsen af NEUWOGES' forpligtelser til at privatisere 15 % af lejlighederne, og handelen med BAVARIA kun dækkede 20 % af de samlede privatiseringsforpligtelser, er en tildeling af andelen af AHG-støtten, som blev muliggjort af BAVARIA-handelen, reelt (i modsætning til beregnet) ikke muligt. Med andre ord, hvis NEUWOGES ikke havde opfyldt privatiseringsforpligtelserne fuldstændigt, havde selskabet ingen fordele modtaget i henhold til AHG'en fra handelen med BAVARIA.
-
Salg og tilbagelejningshandelen havde kun resulteret i, at NEUWOGES skulle have indbetalt en sammenlignelig lavere procentsats (45 % frem for 50 % eller 55 %) til ETF, hvorimod et valg om ikke at indgå kontrakten og søgningen efter en anden køber havde været forbundet med en risiko for at skulle indbetale en større del af salgsindtægterne til fonden.
-
NEUWOGES hævder i hvert fald, at de i sidste ende har opfyldt deres privatiseringsforpligtelser med 165 %, således at den allerede udbetalte støtte også ville være blevet bekræftet uden handelen med BAVARIA.
4.1.2.4. Renovering
(36)
NEUWOGES forklarer desuden, at de ikke har profiteret af den renovering, som BAVARIA gennemførte, da BAVARIA var ejer af bygningerne og dermed var de eneste, som fik fordel af renoveringen.
4.1.2.5. Udbudsprocedure
(37)
NEUWOGES bekræfter, at den begrænsede udbudsprocedure i år 1997 ikke kan gælde som indikator for, at den pris, som BAVARIA betalte, virkelig var markedsprisen. Udbudsproceduren var ikke åben, gennemsigtig, betingelses- og diskrimineringsfri og dermed ikke tilstrækkelig til udregningen af markedsværdien.
4.1.3. Forvaltningskontrakt (GVV)
(38)
NEUWOGES bemærker, at ingen markedsøkonomisk aktør af en sammenlignelig størrelse og i en sammenlignelig situation ville have indgået denne GVV, da det fra starten var klart, at kontrakten ville medføre alvorlige tab. NEUWOGES argumenterer især for, at tabene fra starten var til at forudse, da de beregninger, som kontrakten var baseret på, tog udgangspunkt i antagelser om den fremtidige udvikling på lejeboligmarkedet i Neubrandenburg, som entydigt var for optimistiske. NEUWOGES argumenterer også, at forskellige angiveligt lignende kontrakter, som BAVARIA medbragte til sammenligning, ikke beviser en praksis på markedet for denne GVV, og at NEUWOGES kun havde accepteret denne entydigt ufordelagtige kontrakt af politiske grunde, som er irrelevante for anvendelsen af kriteriet for den markedsøkonomiske aktør.
4.1.3.1. GVV set i forhold til markedsforventningerne
(39)
NEUWOGES gør gældende, at de centrale bestemmelser i GVV'en - en fast månedlig leasingafgift, som forhøjes årligt med […] %, et ikke-indekseret udgiftsfradrag på oprindelig ca. […] % (inkl. […] % risiko for manglende lejeindtægter) og en løbetid på 30 år - ikke svarer til de betingelser, som en markedsøkonomisk aktør ville have accepteret. NEUWOGES angiver i denne sammenhæng følgende argumenter:
-
På grund af den lavt fastsatte risiko for manglende lejeindtægter på kun […] % af nettolejeindtægten bærer NEUWOGES den finansielle risiko for opnåelsen af en udlejningskvote på mindst […] %.
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Indekseringen af den faste leasingafgift med […] % pr. år betyder, at NEUWOGES bærer den finansielle risiko, i det mindste i overensstemmelse med denne procentsats, da der ikke kan gemmeføres yderligere årlige afgiftsstigninger.
-
Da udgifterne ikke er indekserede, bærer NEUWOGES den finansielle risiko for en stigning i forvaltnings- og vedligeholdelsesudgifter, og kun en huslejestigning på over […] % pr. år vil muligvis kunne kompensere for en udgiftsstigning.
-
I betragtning af den lange løbetid på 30 år er de finansielle risici betydelige.
(40)
Ifølge NEUWOGES var det fra starten klart, at disse risici kunne finde sted og medføre store tab, og derfor ville ingen markedsøkonomisk aktør have indgået kontrakten. En markedsøkonomisk aktør ville kun indgå en kontrakt, som er rentabel eller i det mindste ikke medfører tab. NEUWOGES forklarer, at GVV'en kun ville kunne give en fortjeneste, hvis man med rette havde kunnet antage, at den høje udlejningskvote, årlige lejeforhøjelser på […] % og stabile udgifter faktisk ville kunne opnås. Allerede ved indgåelsen af kontrakten var det dog synligt, at en gennemsnitlig udlejningskvote på […] % ikke kunne opnås, en lejeforhøjelse på mindst […] % pr. år ville være umulig, og at udgifterne til forvaltning og vedligeholdelse uvægerligt ville stige i løbet af kontraktens løbetid. For at underbygge denne påstand henviser NEUWOGES både til den prognosticerede befolkningstilbagegang og til boligmarkedet i Neubrandenburg og bekræfter, at der på grundlag af disse oplysninger kunne forventes tab. Da Neubrandenburgs indbyggertal allerede var faldende, var der i det mindste fra 1995 et betydeligt overudbud af boliger, og de mindre attraktive betonbyggerier, der er genstanden for kontrakten, var hårdest ramt af lave lejer og står oftest tomme.
(41)
Ifølge NEUWOGES havde en markedsøkonomisk aktør baseret sine beregninger på mere pessimistiske forventninger, som eksempelvis prognosticerede forhøjelser af leje på […] % til […] %, en risiko for manglende lejeindtægter på […] % og en indeksering af omkostningerne med […] %. En af NEUWOGES fremlagt cashflow-analyse, som efterfølgende blev udført i år 2012, beviser, at der på grundlag af disse antagelser med hensyn til denne GVV kunne forventes et negativt cashflow på henholdsvis […] EUR (nominelt) og […] EUR (diskonteret) (15). NEUWOGES argumenterer, at dette beløb udgør statsstøtte til BAVARIA. Derudover fremlægges en række varianter af denne cashflow-analyse, hvoraf det fremgår, at selv hvis det kunne retfærdiggøres med mere optimistiske antagelser (som en gennemsnitlig kvote for tomme lejligheder på […] %, årlige lejeforhøjelser på […] % og en omkostningsstigning på […] %), ville det forventede samlede cashflow ligeledes have været negativt. Med denne GVV ville det kun på grundlag af fuldstændig urealistiske antagelser være muligt at skabe overskud ([…] % tomme lejligheder, årlig lejeforhøjelser på […] % og en omkostningsstigning på […] %).
4.1.3.2. Eksempler på kontrakter
(42)
NEUWOGES bestrider, at bestemte kontrakter fra sammenlignelige transaktioner ([…] (16)-, […] (17)- og […] (18)-kontrakter) er et bevis på, at GVV'en følger praksis på markedet. NEUWOGES tilslutter sig ikke den opfattelse, at kontrakterne er sammenlignelige og argumenterer, at de adskiller sig fra GVV'en på følgende væsentlige punkter:
-
Da der ikke er anført beviser for, at der bestod en tilstrækkelig lighed mellem den økonomiske situation og fremtidsperspektiver for byerne, hvori de ejendomme, som eksemplerne på kontrakter henviser til, befinder sig, og Neubrandenburgs situation og perspektiver, kan det ikke konkluderes, at disse kontrakter samlet set kan sammenlignes.
-
Indekseringen og leasingafgiften i sammenligningskontrakterne adskiller sig betydeligt fra den i denne GVV planlagte indeksering (dvs. 1,0 %-1,5 %).
-
Alle de fremlagte eksempler på kontrakter er uegnet til sammenligning, da omstændighederne i alle tilfælde er forskellige ([…]: mindre omfattende vedligeholdelsesforpligtelser, […]: ingen lejligheder, men derimod erhvervslejemål med 0 % tomme lokaler ved indgåelsen af kontrakten, […]: lejligheder i en region med vækst).
(43)
Ifølge NEUWOGES kan eksemplerne ikke bevise, at GVV'en følger praksis på markedet, men påpeger derimod netop, at der afviges fra praksis på markedet, da eksemplerne indeholder mindre belastende bestemmelser, selv om de økonomiske perspektiver for de pågældende genstande var bedre.
4.1.3.3. Politiske grunde
(44)
NEUWOGES gør gældende, at GVV'en på trods af entydig økonomisk bæredygtighed blev indgået af politiske grunde. NEUWOGES minder om, at begrundelserne for ydelse af statsstøtte ikke er relevant for den retlige vurdering, og gør gældende, at netop de nævnte politiske grunde beviser, at økonomiske overvejelser ikke spillede en afgørende rolle. NEUWOGES forklarer, at GVV'en blev indgået af følgende årsager:
-
Der var et stort politisk pres for at fremme renovering og privatisering af bestående boliger i de nye delstater.
-
Byen Neubrandenburg havde håbet på, at den kontinuerlige befolkningsnedgang kunne bremses ved hjælp af renovering og privatisering af boliger.
-
Med indgåelsen af GVV'en i kombination med GPV'en blev investeringsniveauet i Neubrandenburg holdt højt, mens et fald i investeringer ville have haft betydelige konsekvenser for den lokale arbejdsløshedskvote.
4.1.4. Alternativer
(45)
NEUWOGES argumenterer sluttelig for, at en markedsøkonomisk aktør havde foretrukket alternativer til de omtalte kontrakter.
(46)
NEUWOGES forklarer først, at et direkte køb havde været at foretrække, da det ville have genereret en gevinst, hvorimod det ved denne GVV fra starten af kunne forventes, at der ville opstå tab. Genstandene for kontrakerne (bygninger og grunde) ville kunne være blevet solgt til eller over den pris, som blev fastsat i vurderingerne af handelsprisen. Selv hvis en køber kun havde erhvervet grundene og revet bygningerne ned, havde et sådan salg været mere rentabelt. NEUWOGES fastholder også denne vurdering i lyset af AHG-støtten, for NEUWOGES havde kunnet forsøge at opfylde deres forpligtelser ved privatisering af andre ejendomme, og et salg ville også uden AHG-støtten have været mere rentabelt end salg og tilbagelejningshandelen. Årsagerne for at give afkald på et af disse alternativer skal ifølge NEUWOGES findes i deres politiske forpligtelser.
(47)
Desuden mener NEUWOGES, at en markedsøkonomisk aktør hellere selv ville have finansieret en omfattende renovering, have udlejet uden renovering eller have revet bygningerne ned. At man så bort fra disse alternativer skyldes ifølge NEUWOGES politiske forpligtelser.
(48)
Afslutningsvis fastholder NEUWOGES, at det for NEUWOGES, hvis man besluttede at renovere bygningerne, ville have været en bedre forretning at finansiere disse opgaver på anden vis. Eksempelvis ville det have været muligt at optage et lån, som byen Neubrandenburg kunne have sikret med kaution, sådan at lånebetingelserne havde været bedre end ved handelen med BAVARIA.
4.1.5. Statsmidler og muligheden for at tilregne staten foranstaltningerne
(49)
NEUWOGES mener, at den påståede fordel er indrømmet for statslige midler og kan tilregnes staten.
(50)
Først gør NEUWOGES gældende, at byen NEUBRANDENBURG som eneste andelshaver og gennem den dominerende indflydelse på bestyrelsen havde en dominerende indflydelse på NEUWOGES. I betragtning af dette ejer forhold udgøres de angivelige tab af manglende statsstøtte på grund af salg og tilbagelejningshandelen.
(51)
Desuden gør NEUWOGES gældende, at praktisk talt alle indikatorer for, at midlerne kunne tilregnes staten, var til stede i denne sag: Byen Neubrandenburg har en vidtgående indflydelse på NEUWOGES, for NEUWOGES var det af største betydning at tjene byens interesser, den omtalte handel blev indgået af politiske grunde, og det er dokumenteret, at byen Neubrandenburg havde det sidste ord i forbindelse med salg og tilbagelejningshandelen.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA afviser de argumenter, som NEUWOGES har fremlagt, og forklarer, at de omtalte kontrakter blev gennemført på markedsvilkår og ikke har givet BAVARIA nogen fordele. Derfor udgør de heller ikke nogen form for statsstøtte. BAVARIA forklarer for det første, at de omtalte kontrakter skal betragtes som en økonomisk enhed (afsnit 4.2.1). For det andet var kontrakterne ikke udformet sådan, at en markedsøkonomisk aktør ikke ville have underskrevet dem (afsnit 4.2.2). For det tredje ville de af NEUWOGES fremførte alternativer ikke have været fordelagtigere for NEUWOGES (afsnit 4.2.3). Afslutningsvis forklarer BAVARIA, at der ikke blev overført midler, som kan tilregnes staten (afsnit 4.2.4).
4.2.1. Samlet vs. separat undersøgelse af de omtalte kontrakter
(53)
BAVARIA argumenterer for, at de omtalte kontrakter skal betragtes som en enhed og ikke kan betragtes isoleret. Købet og den efterfølgende tilbagelejning af bygningerne var to dele af en sammenhængende handel. BAVARIA understreger, at handelen blev tilbudt som en samlet pakke og også blev anset som sådan af NEUWOGES, hvilket fremgår af den interne protokol, der dokumenterer beslutningsprocessen hos NEUWOGES.
(54)
Derfor skal kriteriet om den markedsøkonomiske aktør - ifølge BAVARIA - anvendes på den samlede handel og ikke på enkeltdelene.
4.2.2. Transaktionen gav ikke BAVARIA en fordel
(55)
Ifølge BAVARIA er muligheden for, at der er tale om en fordel allerede udelukket af den kendsgerning, at NEUWOGES gennemførte en udbudsprocedure (også selv om den var begrænset) for at sondere markedet. Der var ingen grund til at betvivle, at NEUWOGES havde udvalgt det økonomisk bedste tilbud.
(56)
For at fastslå om en markedsøkonomisk aktør uafhængigt af udbudsproceduren ville have gennemført handelen, skal der tages hensyn til NEUWOGES' særlige situation. NEUWOGES havde optaget et lån og skulle renovere lejlighederne for (med fortsat billig leje) at privatisere disse og modtage AHG-støtten. Derfor ville en markedsøkonomisk aktør i samme situation ifølge BAVARIA også have gennemført handelen.
(57)
Med hensyn til GVV-bestemmelserne og de risici, som er forbundet med den forventede udvikling for boligmarkedet i Neubrandenburg (som for eksempel flere tomme lejligheder end prognosticeret osv.), argumenterer BAVARIA, at risikoen for ikke at kunne opnå den ønskede leje og udlejningskvote ikke blev påtvunget NEUWOGES, men derimod forblev hos NEUWOGES. NEUWOGES havde også lidt konsekvenserne af en markedsudvikling, der lå under forventningerne, hvis handelen med BAVARIA ikke var blevet indgået.
(58)
Med hensyn til de enkelte GVV-bestemmelser gør BAVARIA gældende, at den til beregningen af leasingafgiften anvendte gennemsnitlige husleje pr. m2 ligger et stykke under de værdier, som man ville kunne forvente i henhold til de tilsvarende officielle gennemsnitlige huslejer for Neubrandenburg. Endvidere understreger BAVARIA, at der i offentliggørelsen af de samme officielle gennemsnitlige huslejer forventes stigende huslejer for tiden efter den 1. januar 2000, så en huslejestigning på […] % pr. år var ikke urealistisk.
(59)
Med hensyn til EBV'en understreger BAVARIA, at de vurderinger af handelsprisen, som blev fremlagt i 1997 og 2007, ikke kan sammenlignes direkte med denne EBV, da vurderingen omhandlede et direkte salg, hvorimod denne EBV godt nok indeholdt et salg af bygningerne, men også en kontrakt om leje af grundene. Da NEWOGES fortsat var ejer af grunden, kunne der ikke tages hensyn til værdierne af grundene i vurderingerne. Vurderingerne af handelsværdien er ifølge BAVARIA i hvert fald ikke af særlig betydning, da de kun indeholder genstandenes teoretiske værdi og ikke den værdi, som faktisk kunne opnås på markedet.
(60)
BAVARIA gør desuden gældende, at det er relevant at inddrage støtten til afvikling af gammel gæld, som var en følge af handelen. Et af målene for NEUWOGES med at indgå de omtalte kontrakter var at opnå AHG-støtten.
(61)
Uanset de præcise betingelser for EBV'en og GVV'en har de fordele, som NEUWOGES har opnået med denne GPV, ifølge BAVARIA også betydning. BAVARIA bekræfter, at NEWOGES forlangte, at deres datterselskab BRG overtog renoveringen af lejlighederne, velvidende, at NEUWOGES ville modtage alt overskud fra BRG (men dog også hæftede for dækningen af eventuelle tab). På baggrund af dette skal overskuddet fra kontrakten med BRG, som havde et omfang på […] EUR, betragtes som en relevant fordel for NEUWOGES.
(62)
Om salg og tilbagelejningsmodellens generelle logik forklarer BAVARIA slutteligt, at NEUWOGES selvfølgelig skulle betale den oprindelige investering fra BAVARIA tilbage med renter. BAVARIA henviser til protokollen for NEUWOGES interne beslutningsproces for at påvise, at NEUWOGES var helt bevist om den kendsgerning, at den oprindelige investering fra BAVARIA skulle tjenes ind med leasingafgiften.
4.2.3. Alternativer
(63)
Med hensyn til de af NEUWOGES anførte alternativer, som efter deres mening ville have været økonomisk mere fordelagtige, gør BAVARIA gældende, at disse alternative enten ikke var tilgængelige eller ikke ville have været mere fordelagtige. Hvad angår det første angivelige alternativ, som var et direkte salg til lejerne, mener BAVARIA, at det var meget usandsynligt, at NEUWOGES kunne have solgt ikke-renoverede lejligheder, og at virksomheden heller ikke havde midlerne til at finansiere de nødvendige renoveringer. For det andet forklarer BAVARIA med hensyn til finansieringen af renoveringerne med et lån, at NEUWOGES ville have haft de samme risici og udgifter som ved handelen med BAVARIA. Yderligere ville et direkte salg af renoverede boliger til lejerne eller til en erhvervskunde ikke have været attraktivt, fordi NEUWOGES så skulle have indbetalt en betydelig procentsats af den højere pris til ETF.
4.2.4. Statsmidler og muligheden for at tilregne staten foranstaltningerne
(64)
BAVARIA gør slutteligt gældende, at handelen ikke omfatter statsmidler og ikke kan tilregnes staten. NEUWOGES er en normal privat virksomhed, som hverken direkte eller indirekte modtager statsmidler. Den generelle kontrol med bestyrelsen, hvori flertallet er kommunalt ansatte, er ikke tilstrækkeligt til at tilregne staten transaktionen. Argumentet fra NEUWOGES om, at byen Neubrandenburg skulle have presset NEUWOGES til at indgå handelen af politiske grunde, er ikke troværdigt.
4.3. BYEN NEUBRANDENBURG
(65)
Byen Neubrandenburg, som ejer NEUWOGES, gør gældende, at de omtalte kontrakter omfatter statsstøtte. Byen tilslutter sig de af NEUWOGES fremførte argumenter og tager selv stilling til en række punkter.
4.3.1. Spørgsmålet om, hvorvidt der er tale om en fordel
(66)
Neubrandenburg er for det første af den opfattelse, at EBV'en og GVV'en skal vurderes adskilt, da kontrakternes parter havde adskilt dem omhyggeligt i både retlig og erhvervsmæssig forstand. For det andet henviser Neubrandenburg til de af NEUWOGES fremførte argumenter om det prognosticerede faldende befolkningstal, som en markedsøkonomisk aktør ville have taget højde for. Neubrandenburg understreger desuden, at det høje antal tomme lejligheder klart ville have været til at forudsige for en markedsøkonomisk aktør. For det tredje er Neubrandenburg af den opfattelse, at den renovering, som BAVARIA havde bestilt, var så simpel i sin art, at der ikke kunne forventes en høj udlejningskvote og signifikante huslejestigning.
(67)
Neubrandenburg afviser desuden de andre argumenter fra BAVARIA. Især er Neubrandenburg fortaler for det standpunkt, at udbudsproceduren ikke kan være tegn på, at tilbuddet fra BAVARIA var det bedste tilgængelige tilbud på markedet. En markedsøkonomisk aktør ville i hvert fald ikke have accepteret tilbuddet fra BAVARIA, selv hvis det faktisk havde været det bedste på markedet. Med hensyn til de påståede alternativer tilslutter Neubrandenburg sig i det væsentlige argumenterne fra NEUWOGES. Med hensyn til vurderingerne af handelsprisen og argumentet fra BAVARIA om, at priserne ikke ville kunne opnås, forklarer Neubrandenburg, at vurderingerne skal anvendes som parameter for markedsprisen på det pågældende tidspunkt, da det ikke længere ville kunne fastslås, hvilken pris NEUWOGES faktisk ville have kunne få på markedet i 1998.
4.3.2. Statsmidler og muligheden for at tilregne staten foranstaltningerne
(68)
Byen Neubrandenburg er af den opfattelse, at handelen kan tilregnes dem, da de havde udøvet en tilstrækkelig kontrol over NEUWOGES i almindelighed og særligt med hensyn til salg og tilbagelejningshandelen.
(69)
Som den eneste andelshaver havde byen efter eget udsagn fuldstændig kontrol over NEUWOGES. Virksomhedsledelsen i NEUWOGES var derfor bundet af byens anvisninger. Derudover var otte af de ti medlemmer i bestyrelsen i NEUWOGES repræsentanter fra byen, således at de rådede over endnu en kontrolmekanisme. Byen Neubrandenburg var kommunalretligt forpligtet til at sikre, at de kunne udøve en passende indflydelse på NEUWOGES.
(70)
Med hensyn til den omtalte handel forklarer byen Neubrandenburg, at de ikke kun havde mulighed for at udøve kontrol, men også faktisk havde gjort det i forbindelse med denne handel. Neubrandenburg er af den opfattelse, at det blandt andet af bestyrelsens protokoller fremgår, at repræsentanterne for byen havde tætte forbindelser til bestyrelsen, og at en afgørelse fra den var nødvendig, før handelen kunne indgås. Med henblik på handelens betingelser forklarer Neubrandenburg, at byen havde krævet, at de kommunalpolitiske interesser blev varetaget.
(71)
Sammenfattende konkluderer byen Neubrandenburg, at byens kontrol med salg og tilbagelejningshandelen samt dens ansvar herfor er påvist gennem disse forhold, og handelen kan derfor tilregnes byen.
4.4. DELSTATEN BERLIN
(72)
Delstaten Berlin, som er tæt forbundet med BAVARIA (19), gør gældende, at de omtalte kontrakter ikke omfatter statsstøtte, da BAVARIA ikke opnåede nogen form for fordel.
4.4.1. Spørgsmålet om, hvorvidt der er tale om fordel
(73)
Berlin argumenterer først, at de omtalte kontrakter skal betragtes som én handel, da de er dele af én salg og tilbagelejningshandel, som komplementerer hinanden. NEUWOGES behandlede dem også som sådan.
(74)
Med hensyn til kriteriet om den markedsøkonomiske aktør henviser Berlin til, at BAVARIA med hensyn til NEUWOGES' økonomiske situation på det relevante tidspunkt (1997/1998) og den tilstræbte handel (privatisering i overensstemmelse med AHG-støtteforudsætningerne, renovering af deres boligbeholdning, bibeholdelse af forvaltningsopgaverne for genstandene, opretholdelse af sociale huslejer) havde givet mulighed for en afbalanceret løsning.
(75)
Særligt med hensyn til EBV'en forklarer Berlin for det første, at NEUVOGES' udbudsprocedure viser, at NEUWOGES mente, at tilbuddet fra BAVARIA var det bedste finansieringstilbud, som var tilgængeligt på markedet på det pågældende tidspunkt (1997/1998). For det andet gør Berlin gældende, at AHG-støtten skal tages i betragtning, da opfyldelsen af privatiseringspligten i henhold til AHG'en var et vigtigt anliggende for NEUWOGES. For det tredje understreger Berlin, at salget til en relativt lav pris (ved tilvalg af en betaling med renoveringspåbud frem for en betaling efter afslutningen af egne gennemførte renoveringsopgaver) var i NEUWOGES' økonomiske interesse, fordi en lavere pris betød, at der skulle indbetales færre penge til ETF.
(76)
Angående GVV'en forklarer Berlin for det første, at eksempelkontrakterne viser, at hverken kontraktens løbetid eller indekseringen af leasingafgiften med […] % pr. år var ualmindeligt. For det andet var indekseringen i betragtning af den på det daværende tidspunkts (1997/1998) kalkulérbare gennemsnitlige inflationsrate berettiget. For det tredje lå lejen pr. m2 inden for de gennemsnitlige officielle huslejer for Neubrandenburg.
4.4.2. Statsmidler og muligheden for at tilregne staten foranstaltningerne
(77)
Ligesom BAVARIA argumenterer delstaten Berlin for, at byen Neubrandenburg ikke har stillet midler til rådighed for NEUWOGES. Derimod var det nærmere således, at NEUWOGES kun havde egne indtjente indtægter til rådighed, hvorover ingen kommunale myndigheder havde direkte kontrol.
(78)
Med hensyn til spørgsmålet om, hvorvidt midlerne kan tilregnes staten, ser Berlin det som ikke særligt plausibelt, at byen Neubrandenburg havde besluttet at yde støtte til en ejendomsfond fra Berlin på bekostning af deres eget lokale ejendomsselskab. Desuden er der ikke tilstrækkelige beviser for, at byen Neubrandenburg ville lade indgåelse af kontrakterne tilregnes dem.
5. GRUNDLAG FOR AT INDLEDE DEN FORMELLE UNDERSØGELSESPROCEDURE
(79)
I sin afgørelse om at indlede den formelle undersøgelsesprocedure havde Kommissionen midlertidigt taget stilling til en række spørgsmål og bedt de involverede om at afgive oplysninger til specielt tre spørgsmål.
(80)
For det første accepterer Kommissionen midlertidigt, at EBV'en og GVV'en skal betragtes som én enhed og ikke hver for sig, da begge er bestanddele af en ejendomsleasing i salg og tilbagelejningsvarianten (20). Derfor er vurderingen af en mulig økonomisk fordel baseret på analysen af indtægterne, som NEUWOGES i 1998 kunne forvente af den fælles indgåelse af EBV'en og GVV'en (21).
(81)
Til EBV'en stillede Kommissionen særligt to spørgsmål:
-
For det første skulle det afklares, om AHG-støtten skulle inddrages i vurderingen (22).
-
For det andet ville Kommissionen have yderligere oplysninger om forskellene mellem vurderingerne af handelsprisen fra 1997 og 2007, da det uden yderligere præciseringer ikke kan fastsættes, hvilken af disse vurderinger, der afspejler den eventuelle faktiske markedsværdi af ejendommen i årene 1997/1998 (23).
(82)
Med hensyn til denne GVV henviser Kommissionen først til, at det af eksemplerne på kontrakter fremgår, at de aftalte betingelser mellem NEUWOGES og BAVARIA på det daværende tidspunkt (1997/1998) ikke har været ualmindelige på markedet (24). For det andet gør Kommissionen gældende, at den af NEUWOGES gennemførte begrænsede udbudsprocedure er et belæg for, at NEUWOGES havde mulighed for at orientere sig på markedet og træffe en økonomisk rationel beslutning (25). For det tredje henviser Kommissionen til det forhold, at de i kontrakten fastlagte huslejer for 2008 faktisk svarede til eller lå lidt under den gennemsnitlige leje i det relevante kvarter i 2008 (26).
(83)
Selv om alle disse faktorer henviser til, at GVV'en følger praksis på markedet, bad Kommissionen om at få yderligere oplysninger om forventningerne hos deltagerne på boligmarkedet i 1998 for at kunne undersøge de relevante argumenter (27).
(84)
Afslutningsvis undersøgte Kommissionen den af NEUWOGES fremlagte cashflow-analyse og kom til sidst til den konklusion, at analysen på grund af metodiske fejl ikke kan bevise, at BAVARIA opnåede en økonomisk fordel (28).
(85)
Kommissionen kom derfor til det resultat, at en økonomisk fordel for BAVARIA ikke er dokumenteret på grundlag af de fremlagte oplysninger (29). Den fremførte dog, at den havde til hensigt at undersøge de erhvervsdrivendes argumenter nærmere og bad alle parter om yderligere oplysninger til dette formål (30).
6. NATIONALE RETSSAGER
(86)
Den 28. november 2008 afsagde LG Rostock sin dom i sagen i første instans mellem BAVARIA og NEUWOGES. BAVARIA nedlagde indledningsvis påstand, fordi NEUWOGES fra oktober 2006 afviste at betale den månedlige leasingafgift, som var aftalt i GVV'en, hvilket blev begrundet med, at kontrakten var ugyldig, fordi den indeholdt ulovlig statsstøtte.
(87)
I dommen konkluderede LG Rostock først, at EBV'en og GVV'en skulle betragtes som en enhed og ikke behandles hver for sig, da begge kontrakter var dele af en og samme salg og tilbagelejningshandel (31).
(88)
Med hensyn til EBV'en beregnede LG Rostock først den årlige husleje for de første 30 år af EBV'en, som var på […] % pr. år. LG Rostock var af den opfattelse, at der ikke var tale om en upassende lav betaling, da NEUWOGES havde modtaget huslejen for de første 30 år som forudbetaling og dermed kunne investere den og opnå en gevinst, hvilket ikke ville have været muligt ved en årlig betaling (32).
(89)
Desuden konstaterede LG Rostock, at den befrielse for overtagne forpligtelser, som NEUWOGES opnåede ved salg og tilbagelejningshandelen, skal inddrages i fuldt omfang, da handlen gav mulighed for at komme af med de overtagne forpligtelser (33). Hvis beløbet for befrielsen for de overtagne forpligtelser lægges til købsprisen for bygningerne, ligger den værdi, der fås, kun 16 % under den værdi, som angives for bygningerne i vurderingen af handelsværdien fra 2007, og er derfor ikke uforholdsmæssig i forhold til bygningens værdi (34). Afslutningsvis forklarede LG Rostock, at NEUWOGES havde haft interesse i en lavere købspris, fordi den lavere købspris reducerede den samlede investeringsvolumen for BAVARIA og dermed også reducerede den tilsvarende leasingafgift (35). Desuden konkluderede LG Rostock, at en lav købspris også havde været fordelagtig, fordi NEUWOGES betalingsforpligtelser overfor ETF afhang af overskuddet fra salget (36).
(90)
For så vidt angår GVV'en mente LG Rostock for det første, at det ved ejendomsleasingshandler ikke var ualmindeligt med en løbetid på 30 år (37). For det andet havde domstolen den holdning, at den i kontrakten aftalte leasingafgift på oprindeligt […] EUR/m2 var i overensstemmelse med de gennemsnitlige huslejer for sammenlignelige bygninger i den relevante tidsperiode (1997/1998) (38). Desuden kom domstolen til den konklusion, at den årlige stigning af leasingafgiften på […] %, som blev beregnet på grundlag af inflationen mellem 1970 og 1998 (dvs. gennemsnitlig 3,52 % om året), var retfærdig (39). Derudover henviste LG Rostock til, at den faktiske huslejeudvikling i de relevante bykvarterer i de første 10 år af kontraktens løbetid nogenlunde havde svaret til den i kontrakten aftalte stigning. For det tredje fremsatte LG Rostock det argument, at forvaltnings- og vedligeholdelsesudgifterne var blevet udregnet i henhold til gældende lovgivning og ikke afspejlede nogen fordel for BAVARIA (40).
(91)
For så vidt angår risikoen for manglende lejeindtægter på […] % argumenterede LG Rostock for, at leasingtageren ved ethvert leasingforhold bærer risikoen for om en genstand, som han er blevet overladt, også faktisk kan anvendes som tilsigtet (41). LG Rostock underbyggede konklusionen med det argument, at intet kreditinstitut ville overtage ansvaret for, at den finansierede ejendom kunne anvendes som planlagt.
(92)
LG Rostock sammenlignede afslutningsvis den gennemsnitlige leasingafgift, som salg og tilbagelejningshandelen resulterede i, med rentesatserne for almindelige lån. Da den gennemsnitlige årlige leasingrente lå på […] % pr. år, havde denne ifølge LG Rostock ikke været uforholdsmæssig i forhold til renteudviklingen for byggelån, da renterne for byggelån kunne være op til 10 % pr. år (42).
(93)
Sammenfattende konkluderede LG Rostock, at BAVARIA ikke blev givet en fordel, da en markedsøkonomisk aktør også ville have indgået de omtalte kontrakter (43).
(94)
NEUWOGES ankede denne dom, og sagen verserer stadig for OLG Rostock.
(95)
Derudover lagde BAVARIA sag an ved forvaltningsdomstolen i Greifswald (»Verwaltungsgericht Greifswald« - herefter benævnt »VG Greifswald«) for ad rettens vej at opnå indsigt i alle journaler angående kontrakter, der omhandlede NEUWOGES eller byen Neubrandenburg. BAVARIA forklarede, at de tidligere havde forsøgt, at opnå en sådan indsigt med en ansøgning i henhold til loven om informationsfrihed, som dog blev afvist af byen Neubrandenburg med det argument, at BAVARIA allerede havde haft adgang til alle relevante dokumenter i forbindelse med sagen for LG/OLG Rostock og ved Europa-Kommissionen (44). Sagen ved VG Greifswald verserer ligeledes stadig.
7. VURDERING AF FORANSTALTNINGEN
7.1. FOREKOMST AF STØTTE I HENHOLD TIL ARTIKEL 107, STK. 1, I TEUF
(96)
I henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF »er statsstøtte eller støtte, som ydes ved hjælp af statsmidler under enhver tænkelig form, og som fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene ved at begunstige visse virksomheder eller visse produktioner, uforenelig med det indre marked, i det omfang den påvirker samhandelen mellem medlemsstaterne«. En foranstaltning udgør statsstøtte, hvis alle fire nedenstående forudsætninger er opfyldt:
a)
Foranstaltningen giver en virksomhed en selektiv erhvervsmæssig fordel.
b)
Foranstaltninger kan tilregnes staten og finansieres gennem statsmidler.
c)
Foranstaltningen fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene.
d)
Foranstaltningen kan have indvirkning på samhandelen mellem medlemsstaterne.
7.1.1. En virksomheds selektive fordel: generelle principper
(97)
I henhold til domstolens faste retspraksis er forudsætningerne, som en foranstaltning skal opfylde for at høre ind under begrebet »støtte« i overensstemmelse med artikel 107 i TEUF, ikke opfyldt, hvis den begunstigede virksomhed på betingelser, som svarer til normale markedsbetingelser, ville have kunne modtage den samme fordel, som statsmidlerne indrømmede den. Til vurderingen af spørgsmålet om, hvorvidt den samme foranstaltning under normale markedsbetingelser ville være blevet anvendt af en markedsøkonomisk aktør i en lignende situation som staten, skal der kun inddrages de fordele og forpligtelser, som hænger sammen med statens egenskab som andelshaver, men ikke dem, som knytter sig til dens egenskab af offentlig myndighed (45).
(98)
Følgelig afhænger anvendeligheden af princippet om den markedsøkonomisk aktør af, om den relevante medlemsstat har ydet en virksomhed en økonomisk fordel i sin egenskab af erhvervsdrivende og ikke i sin egenskab af indehaver af offentlig myndighed. Det følger heraf, at hvis en medlemsstat under den administrative procedure påberåber sig nævnte princip, tilkommer den utvetydigt og på grundlag af objektive elementer, som kan efterprøves, at bevise, at beslutningen om at gennemføre foranstaltningen blev truffet i dens egenskab af erhvervsdrivende. Det skal klart fremgå af beviserne, at den pågældende medlemsstat forud for eller samtidigt med indrømmelsen af den økonomiske fordel har truffet beslutning om at være erhvervsmæssig aktiv med den faktisk gennemførte foranstaltning. Der kan i denne forbindelse kræves beviser for, at denne beslutning er baseret på økonomiske vurderinger, som kan sammenlignes med dem, som en markedsøkonomisk aktør, der befinder sig i en lignende situation, som nævnte medlemsstat befinder sig i, under de foreliggende omstændigheder ville have gjort det samme med henblik på at sikre den fremtidige rentabilitet af en sådan investering, inden den foretog investeringen.
(99)
Derimod er økonomiske vurderinger foretaget efter tildeling af en fordel, en efterfølgende konstatering af, at den af den pågældende medlemsstat foretagne investering reelt var rentabel, eller efterfølgende begrundelser for valget af den fremgangsmåde, som blev fulgt, ikke tilstrækkelige til at godtgøre, at medlemsstaten forud for eller samtidigt med denne tildeling har truffet en sådan beslutning i sin egenskab af markedsøkonomisk aktør (46).
(100)
Af ovenstående følger for det første, at de dokumenter, som kontraktparterne har fremlagt, og som blev fremstillet efter offentliggørelsen af foranstaltningen, som sådan ikke kan inddrages i det foreliggende tilfælde ved undersøgelsen af, om princippet om den markedsøkonomiske aktør er overholdt.
(101)
For det andet viser ovenstående, at AHG'ens indflydelse på NEUWOGES' finansielle situation heller ikke kan inddrages i det foreliggende tilfælde i forbindelse med undersøgelsen af, om princippet om den markedsøkonomiske aktør er overholdt. AHG havde et politisk mål, og kun en begrænset kategori af virksomheder (§ 2 i AHG) kunne komme i betragtning til støtten. Loven ville ikke kunne anvendes i forbindelse med en markedsøkonomisk aktør i en situation, som ligner NEUWOGES'.
7.1.2. Opbygning af vurderingen i denne sag
(102)
For at undersøge om BAVARIA blev indrømmet en fordel med de omtalte kontrakter, skal det undersøges om kontrakterne svarede til de kontrakter, som en markedsøkonomisk aktør i en situation, som ligner NEUWOGES', ville have indgået.
(103)
Kommissionens undersøgelse består af tre trin. I første trin analyseres de finansielle konsekvenser af handelen for NEUWOGES for at undersøge hvilken fortjeneste, virksomheden kunne regne med (afsnit 7.2). I et andet trin bliver salg og tilbagelejningshandelen sammenlignet med andre alternativer, som eksempelvis et direkte salg, for at slå fast om eventuelle alternativer ville have været økonomisk mere attraktive (afsnit 7.3). I et tredje trin gennemføres en benchmarking, hvorved den omtalte handel sammenlignes med lignede salg og tilbagelejningshandler, som blev indgået på nogenlunde samme tidspunkt, resultaterne af en af NEUWOGES udført begrænset udbudsprocedure analyseres, og handelens betingelser sammenlignes med de almindelige rentesatser for andre finansieringsforretninger på det relevante tidspunkt (ultimo 1997/primo 1998) (afsnit 7.4). Med et samlet blik på disse tre analysetrin er det muligt at konkludere, om NEUWOGES har ageret som en markedsøkonomisk aktør.
7.2. DE FINANSIELLE KONSEKVENSER AF HANDELEN FOR NEUWOGES
(104)
Det første trin i analysen af de finansielle konsekvenser af den omtalte handel består i at bestemme handelstypen. I dette tilfælde omhandler den hovedsagelig spørgsmålet om, hvorvidt de to kontrakter, som blev indgået mellem NEUWOGES og BAVARIA, er to dele af en og samme integrerede handel, eller om de skal undersøges som to adskilte transaktioner (afsnit 7.2.1). For det andet skal der foretages en passende vurdering af de finansielle konsekvenser af handelen for NEUWOGES, og det særlige ved en salg og tilbagelejningshandel skal undersøges (afsnit 7.2.2). Efter en indgående separat analyse af de finansielle konsekvenser af EBV'en (afsnit 7.2.3) og GVV'en (afsnit 7.2.4) følger en global analyse af den forventede rentabilitet af handelen for NEUWOGES (afsnit 7.2.5).
7.2.1. Samlet vs. separat undersøgelse af de omtalte kontrakter
(105)
Først skal der mindes om, at både Kommissionens åbningsafgørelse og dommen fra LG Rostock konkluderer, at de to omtalte kontrakter skal undersøges samlet (47). Den formelle undersøgelsesprocedure bekræfter denne konklusion af følgende grunde:
a)
Begge kontrakter supplerer hinanden som bestanddele af en salg og tilbagelejningshandel. I den brochure, som BAVARIA har fremstillet, og hvori de reklamerer for deres særlige salg og tilbagelejningshandler, henvises der til, at handelen gennemføres ved hjælp af to kontrakter, hvoraf den ene regulerer købet, og den anden regulerer tilbage-leasingen (48). Der er derfor altid blevet henvist til de to kontrakter som én samlet handel.
b)
Kontrakterne blev indgået den 21. januar 1998, dvs. samme dag, og henviser gensidigt til hinanden (49), hvilket påviser deres tætte indbyrdes forbindelse og det faktum, at ingen af de to kontrakter ville være blevet indgået alene uden den anden.
c)
Som det fremgår af den oprindelige af NEUWOGES fremlagte prisberegning fra BAVARIA, er kontrakternes betingelser forbundet og uadskillelige fra hinanden (50). Den kontante forudbetaling var afhængig af den månedlige leasingafgift, som NEUWOGES skulle betale, og af den investering, som BAVARIA havde foretaget ved renoveringen af bygningen. Ved en salg og tilbagelejningshandel skal leasingafgiften indtjene leasinggiverens oprindelige investering. Det betyder, at hvis GVV'en havde haft andre bestemmelser, ville tallene i EBV'en ligeledes have ændret sig (51).
d)
Det fremgår af protokollerne fra bestyrelsesmøderne i NEUWOGES, at NEUWOGES hele tiden har set begge kontrakter som bestanddele af en og samme handel (52). Som eksempel fastslås det i bestyrelsesforslagene fra 30. oktober 1997 og 16. december 1997 klart, at køberens finansiering af købsprisen sker ved hjælp af en leasingmodel. Dette viser, at NEUWOGES virkelig var bevidst om forbindelsen mellem EBV'en og GVV'en. Ligeledes forklarede ledelsen hos NEUWOGES bestyrelsen på mødet den 16. december 1997, at betalingen, som var blevet forhandlet frem med BAVARIA, var prisen, som kunne opnås for denne »pakke«, og at »pakken« medførte nogle risici for virksomheden, men at de dog var til at bære. Henvisningen til »pakken« og den hermed forbundne risiko beviser på ny, at begge kontrakter blev anset som en samlet handel.
(106)
Argumenterne fra NEUWOGES om den forsømte attestering af en af de omtalte kontrakter er ikke overbevisende. NEUWOGES hævder som hovedargument, at den forsømte attestering beviser kontraktparternes hensigt om at indgå to adskilte kontrakter, som var uafhængige af hinanden. Kommissionen henviser til, at statslige foranstaltninger kan have forskellige former og dermed skal undersøges i henhold til deres virkninger, så det ikke kan udelukkes, at flere af statens på hinanden følgende foranstaltninger til formålsbestemt anvendelse af artikel 107, stk. 1, i TEUF skal betragtes som en enkelt foranstaltning. Dette kan bl.a. være tilfældet, hvis de på hinanden følgende indgreb, henset til bl.a. deres kronologi og formål samt virksomhedens situation på tidspunktet for indgrebene, er så tæt forbundne, at det er umuligt at adskille dem fra hinanden (53). Begrebet om den enkelte handel er i Unionens støtteregler dermed bredere affattet end i tysk aftaleret. De i betragtning 105 anførte overvejelser viser, at de omtalte kontrakter med hensyn til deres kronologi og formål samt virksomhedens situation på tidspunktet for kontraktens indgåelse i henhold til Unionens støtteregler skal anses som en samlet handel.
7.2.2. Baggrund: Udformningen af salg og tilbagelejningshandelen
(107)
Handelen mellem BAVARIA og NEUWOGES er baseret på »Leasingmodell Immobilien« fra BAVARIA. Denne model er beregnet på, at køberen (BAVARIA) finansierer sin oprindelige investering gennem en tilbageleasing af de erhvervede bygninger til sælgeren (NEUWOGES). Til at bestemme investeringsvolumenet og de tilsvarende leasingafgifter anvender leasingmodellen en enkel formel, hvormed investeringsvolumenet udregnes ved division af den nominelle årlige leasingbetaling med leasingafgiften (i %):
Leasingafgiften udregnes på den anden side af en kombination af kontraktens løbetid, indekseringen af leasingafgiften og bygningens restværdi:
Leasingafgift (i %):
Varighed: 25 år
Rest-værdi (i %)
Indeksering
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Varighed: 30 år
Rest-værdi (i %)
Indeksering
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Dermed er det klart, at investeringsvolumenet både er afhængigt af leasingafgiften og de månedlige leasingbetalinger og omvendt. Så snart kontraktparterne har fastlagt nøgletallene (løbetid, årlig indeksering, restværdi) og enten har fastlagt det tilstræbte samlede investeringsvolumen eller de planlagte månedlige leasingbetalinger, kan de manglende parametre beregnes. I henhold til formlen resulterer en kortere løbetid, en lavere restværdi, en lavere indeksering eller lavere nominelle månedlige leasingbetalinger i et lavere samlet investeringsvolumen.
(109)
Efter fastsættelsen af det samlede investeringsvolumen fratrækkes udgifterne til renovering og afgifter samt andre mulige udgifter. Det resterende beløb svarer til købsprisen. Ved salg og tilbagelejningshandelen mellem NEUWOGES og BAVARIA skelnes der ved købsprisen (kontant forudbetaling) ikke mellem prisen betalt for ejerskabet af bygning og huslejen.
Kalkulation af handelen mellem BAVARIA og NEUWOGES
Samlet investeringsvolumen
[…] EUR
Renovering
[…] EUR
Afgifter og gebyr
[…] EUR
Privatiseringsgodtgørelse
[…] EUR
Købspris
[…] EUR
(110)
Den omtalte salg og tilbagelejningshandel består af to dele, EBV'en og GVV'en, som er forbundet med GPV'en. De finansielle konsekvenser af EBV'en, GVV'en og GPV'en for NEUWOGES skal vurderes på denne baggrund.
7.2.3. Bestemmelse af de forventelige finansielle konsekvenser af EBV'en for NEUWOGES
(111)
De centrale bestanddele af EBV'en er salget af bygningerne og aftalen om leje af grundene, hvorpå bygningerne står, i en periode på 75 år. BAVARIA forpligter sig til en betaling på i alt […] EUR til NEUWOGES, deraf […] EUR som kapitaliseret husleje for grund og jord indtil 31. december 2028 og […] EUR som købspris for bygningerne (54). Derudover skal BAVARIA fra den 1. januar 2029 i en periode på 10 år årligt betale en leje på […] % af den aktuelle grundværdi, dvs. af […] EUR pr. m2 el. […] EUR pr. år (55). For den resterende løbetid af EBV'en - fra 2039 til ultimo 2073 - er en tilpasning af lejen til indekset for de samlede leveomkostninger planlagt, såfremt disse ændrer sig mere end […] % (56).
(112)
Ud over købet af bygningerne og overtagelsen af brugsretten på de pågældende grunde har BAVARIA forpligtet sig at renovere bygningerne og indgået en kontrakt med BRG, et datterselskab tilhørende NEUWOGES, om gennemførelse af byggeopgaverne.
(113)
Til at bestemme størrelsen på den købspris, som BAVARIA skulle betale til NEUWOGES inden for rammerne af EBV'en, gik kontraktparterne ud fra en månedlig leasingbetaling på […] EUR/m2, en indeksering med […] % pr. år, en restværdi for bygningerne på […] % (den af NEUWOGES efter udløb af den for 75 år afsluttede kontrakt om leje af grundene på grundlag af en vurdering fra en sagkyndig udarbejdet på det pågældende tidspunkt) samt en løbetid på 30 år for tilbageleasingen (57). Det samlede investeringsvolumen baseret på disse antagelser var […] mio. EUR (58). Efter at renoveringsudgifterne på […] EUR, privatiseringsudgifterne på […] EUR og afgifter/gebyrer på […] EUR var fratrukket, var salgsprisen […] EUR (59).
(114)
Denne slutpris blev så splittet op i prisen for bygningerne ([…] % = […] EUR) og den kapitaliserede leje for jorden ([…] % = […] EUR) (60). De beløb, som går til jorden og bygningerne beregnes ikke særskilt, men fastsættes hver især som en andel af den samlede salgspris.
(115)
De første fordele, som NEUWOGES opnåede ved handelen, var dermed den kontante betaling på […] EUR og indtægterne fra den leje, som BAVARIA skulle betale efter udløbet af de 30 år.
7.2.3.1. Andre faktorer
Privatiseringsgodtgørelse
(116)
Først skal det fastsættes, om den kontante betaling på […] EUR, som BAVARIA har betalt til NEUWOGES i form af privatiseringsgodtgørelse, skal inddrages.
(117)
Som køber af bygningerne og indehaver af brugsretten til grundene var det BAVARIA, der i henhold til de omtalte kontrakter skulle forsøge at sælge en del af boligerne til lejerne. Dette påbud var fastsat i kontrakten, således at et salg som »privatisering til mellemhandler« kunne anerkendes, jf. AHG'en. I henhold til denne lov skulle en erhvervsdrivende køber forsøge at sælge så mange som muligt, dog mindst 1/3 af de boliger, som var omfattet af handelen, til lejerne (61). I forbindelse med denne forpligtelse, skulle der også gøres anstrengelser for at informere lejerne om de eksisterende muligheder og undersøge deres interesse for at købe lejlighederne. Denne opgave blev tilbageført til NEUWOGES med EBV'en (del V, §§ 1-3). Derudover blev det aftalt, at NEUWOGES fik en godtgørelse herfor på […] EUR/m2, hvormed den samlede godtgørelse for privatiseringsopgaven beløb sig til […] EUR.
(118)
Indledningsvis var det ikke planlagt, at NEUWOGES fik en godtgørelse for privatiseringsopgaverne. Det beløb, som senere blev betalt separat for privatiseringsopgaverne, var oprindelige blot en del af den planlagte salgspris (62). Det gav ikke mening for BAVARIA at betale en godtgørelse til NEUWOGES for opgaver, som BAVARIA ikke havde nogen form for økonomisk interesse i. Ydelsen af en støtte i henhold til AHG'en, som var knyttet til påbuddet om privatisering, var udelukkende i NEUWOGES' økonomiske interesse.
(119)
Godtgørelsen for privatiseringsopgaverne blev dog senere fratrukket salgsprisen og i stedet udbetalt i form af en separat betaling. Grunden hertil må have været, at det omtalte beløb havde været underlagt forpligtelsen til at indbetale til ETF'en, hvis den var forblevet en del af salgsprisen. Den salgspris, som BAVARIA betalte til NEUWOGES, blev nedsat med et tilsvarende beløb. Fra BAVARIAs synspunkt gjorde dette ingen økonomisk forskel. NEUWOGES modtog præcis det samme beløb fra BAVARIA, som de ville have modtaget, hvis der ikke havde været aftalt nogen separat privatiseringsgodtgørelse. Faktisk regnede NEUWOGES selv privatiseringsbetalingerne sammen med de forventede indtægter fra salg og tilbagelejningshandelen (63).
(120)
Afregningen af disse betalinger som separat godtgørelse og ikke som del af salgsprisen var kun relevant for NEUWOGES på grundlag af AHG'en. Som allerede nævnt ovenfor (se betragtning 101), ville en markedsøkonomisk aktør have set bort fra AHG'en. Den omstændighed, at NEUWOGES har udført privatiseringsopgaverne og brugt ressourcer herpå, er ikke af betydning for den foreliggende sag. En markedsøkonomisk aktør, som ikke havde handlet under AHG'en, ville ikke have udført nogen privatiseringsopgaver, hvorfor dette heller ikke kan anvendes i forbindelse med kriteriet om den markedsøkonomiske aktør.
(121)
Tilsvarende skal den af BAVARIA betalte godtgørelse til NEUWOGES for privatiseringsopgaverne betragtes som en relevant fordel for NEUWOGES, som skal medregnes i salgsprisen for at bestemme de finansielle konsekvenser af salg og tilbagelejningshandelen i sin helhed for NEUWOGES.
Renovering
(122)
Den renovering, som blev gennemført i forbindelse med salg og tilbagelejningshandelen, havde yderligere finansielle konsekvenser for NEUWOGES. Der mindes om, at renoveringsudgifterne umiddelbart havde forbindelse til betalingen fra BAVARIA til NEUWOGES i henhold til EBV'en, som var resultatet af beregningen af det samlende investeringsvolumen fratrukket udgifterne - inklusiv renoveringsudgifterne (se betragtning (109)). Med andre ord ville højere renoveringsudgifterne medføre en lavere købspris. Af denne grund lå købsprisen ved en alternativ beregning af transaktionen, hvor der blev anvendt lavere lejer, en lavere indeksering og dermed betydelig lavere leasingafgifter alligevel stadig over den i EBV'en aftalte pris. Først og fremmest skyldes dette, at renoveringsudgifterne i denne alternative beregning var fastsat væsentlig lavere end de udgifter, der til sidst blev aftalt mellem BAVARIA og BRG (64).
(123)
På baggrund af dette skal det bemærkes, at det engangsbeløb, som BAVARIA betalte til BRG, et datterselskab, som ejes 100 % af NEUWOGES, for renoveringsopgaverne, lå betydeligt over de renoveringsudgifter, som NEUWOGES oprindeligt havde skønnet (65). Mens NEUWOGES havde vurderet udgifterne i deres oprindelige vurdering til i alt […] EUR el. […] EUR/m2, var det endelige engangsbeløb for den renovering, som blev aftalt mellem BAVARIA og NEUWOGES' datterselskab, BRG, […] EUR eller […] EUR/m2. Med andre ord var de aftalte udgifter […] EUR eller […] % højere end de oprindeligt vurderede udgifter. Den betydelig højere aftalte udgift sænkede den købspris, som BAVARIA i henhold til EBV'en betalte til NEUWOGES, betydeligt.
(124)
Der er ikke blevet nævnt nogen begrundelse for forskellen mellem den oprindelige vurdering af udgifterne og det aftalte engangsbeløb. Dette er endnu mere overraskende, fordi NEUWOGES oprindeligt betegnede de vurderede renoveringsudgifter på gennemsnitlig […] EUR/m2 som »normal praksis[…]« (66). Også i den af NEUWOGES medbragte vurdering Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern (herefter benævnt »Pestel-vurderingen«) blev udgifterne til renovering beregnet på lignende vis som skønnet af BRG til […] EUR/m2 til […] EUR/m2 (67). Som ejer og forvalter af bygningen havde NEUWOGES et præcist kendskab til renoveringsbehovet, og det er svært at følge, hvorfor dette blev undervurderet så drastisk.
(125)
Renoveringsudgifterne skal inddrages i vurderingen af de finansielle konsekvenser af EBV'en. Ved første øjekast ser det ud som om, at det ikke var relevant for BAVARIA, hvilket beløb NEUWOGES' datterselskab, BRG, ville opkræve for renoveringen, da alle yderligere renoveringsudgifter bare ville blive fratrukket købsprisen. NEUWOGES havde derimod en åbenlys økonomisk interesse i, at BAVARIA indgik en kontrakt med BRG om gennemførelsen af renoveringsopgaverne, og at en del af salgsprisen ville blive tillagt renoveringsudgifterne. Sidstnævnte overvejelse er baseret på det faktum, at den fortjeneste, som NEUWOGES' datterselskab opnåede ved renoveringen, ikke var omfattet af indbetalingspligten i henhold til AHG. Efter egne vurderinger var den af BRG (og dermed af NEUWOGES) indtjente økonomiske fortjeneste fra BAVARIA-renoveringerne på […] EUR (68). Denne fortjeneste giver NEUWOGES en umiddelbar fordel, som skal tages i betragtning. Faktisk henviste NEUWOGES-ledelsen i forbindelse med retfærdiggørelse af salgsprisen også til den med BRG indgåede kontrakt om gennemførelse af renoveringsopgaverne (69).
Leje af jorden
(126)
Med hensyn til lejen skal argumentet fra NEUWOGES, om at BAVARIA de facto ikke skulle betale noget for de første 30 år, her uddybes, da den kapitaliserede leje var indeholdt i salgsprisen. Spørgsmålet om, hvorvidt lejen betales årligt eller forud som kapitaliseret leje, er dog næsten ikke af betydning for den vurdering, der skal foretages. Der er ingen tegn på, at en sådan aftale var dårlig. Den var kun udtryk for NEUWOGES' præference for forhåndslikviditet.
(127)
Endelig må det ikke glemmes, at BAVARIA også efter GVV'ens udløb er forpligtet til at betale leje af jorden. Fra den 1. januar 2029 skal BAVARIA i en periode på 10 år årligt betale en leje på […] % af den aktuelle grundværdi, dvs. af […] EUR pr. m2. For den resterende løbetid skal der foretages en tilpasning af lejen til indekset for de samlede leveomkostninger, såfremt disse ændrer sig mere end […] %. Går man for nemheds skyld ud fra, at indekset for leveomkostninger ikke svinger, skulle de fremtidige betalinger anslås til en nominel værdi på […] EUR. Ved en samlet vurdering skal den til år 1998 diskonterede værdi af disse fremtidige betalinger også betragtes som en fordel, som NEUWOGES har opnået.
7.2.3.2. Konklusioner
(128)
Det mindes her om, at ovenstående analyse havde til formål, at undersøge de finansielle konsekvenser af EBV'en for NEUWOGES så præcist som muligt. Af analysen fremgår det, at de fordele, som NEUWOGES har modtaget, omfatter følgende:
a)
den af BAVARIA betalte kontantpris ([…] EUR)
b)
den for privatiseringsopgaverne betalte godtgørelse ([…] EUR)
c)
den indtjente fortjeneste for renoveringen ([…] EUR)
d)
nutidsværdien for lejen for tiden fra 2029 (diskonteret […] EUR).
7.2.4. Bestemmelse af de forventelige finansielle konsekvenser af GVV'en for NEUWOGES
(129)
I henhold til GVV'en er NEUWOGES ansvarlig for forvaltningen af den omtalte bygning. NEUWOGES har krav på samtlige indtægter fra udlejning af boliger og erhvervslejemål. Til gengæld skal ejeren (BAVARIA) betale en fast månedlig leasingafgift, som er fastsat til […] EUR, indtil færdiggørelsen af renoveringsopgaverne, og til […] EUR for tiden derefter (§ 3 GVV). Kontrakten har en løbetid på 30 år regnet fra færdiggørelsen af renoveringsopgaverne (§ 2, stk. 1). Den månedlige leasingafgift er indekseret til […] % pr. år (§ 4, stk. 2). Formålet med nedenstående analyse er at bestemme de finansielle konsekvenser af GVV'en for NEUWOGES.
7.2.4.1. Baggrund (beregninger)
(130)
Den månedlige leasingafgift udregnes ved multiplikation af den forventede nettoleje pr. m2 og måned - fratrukket forvaltningsudgifter, vedligeholdelsesudgifter og risiko for manglende lejeindtægter - med antallet af tilgængelige kvadratmeter (70). De centrale antagelser gælder dermed den forventede nettoleje pr. m2 og måned samt de forventede udgifter. I GVV'en gik parterne ud fra en nettoleje på […] EUR/m2 efter renovering og udgifter på […] EUR/m2. Den månedlige leasingafgift blev tilsvarende fastsat til […] EUR/m2 (71).
(131)
NEUWOGES havde mulighed for at vælge ved fastlæggelsen af de konkrete parametre, som blev overtaget i GVV'en (72). De havde mulighed for præcis at bestemme de månedlige betalinger i løbet af kontraktens løbetid samt salgsindtægten ved fastsættelse af en forskellig leje eller en højere indeksering (73). Der var en direkte sammenhæng mellem overtagelsen af en højere eller lavere risiko ved fastlæggelsen af en bestemt leasingafgift (ved fastsættelse af forskellige lejer, en anden indeksering eller forskellige omkostninger) og den likviditet, der kunne modtages i form af salgsprisen modtagne likviditet. Således ville en alternativ beregning opstillet af BAVARIA med en indeksering på 2,0 %, en leje på […] EUR og en leasingpris på […] EUR, resultere i et månedlig leasingbeløb på […] EUR i stedet for […] EUR (74). Følgelig ville salgsprisen så også have været lavere.
7.2.4.2. Analyse af de finansielle konsekvenser
Generelle betragtninger
(132)
Ved bestemmelsen af GVV'ens finansielle konsekvenser for NEUWOGES skal der tages hensyn til to overvejelser. For det første, at leasingafgiften beregnes på kvadratmeter-basis. Da nogle lejligheder blev solgt af BAVARIA efter kontraktens indgåelse, ændredes det samlede antal kvadratmeter fra oprindeligt […] m2 til […] m2 i 1999, […] m2 i 2000 og […] m2 i 2001. Efter 2001 forblev det relevante antal kvadratmeter på […] m2. I deres bemærkninger baserede NEUWOGES deres beregning af de forventede cashflow på dette trinvise aftagende kvadratmeterantal. Men da kun ex-ante-perspektiverne har betydning, havde NEUWOGES ikke måttet reducere det samlede kvadratmeterantal, som lå til grund for deres beregninger, med det faktisk solgte antal kvadratmeter, men derimod med kvadratmeterantallet fra deres videresalg, som de gik ud fra i starten af 1998. I overensstemmelse hermed er den efterfølgende analyse ikke baseret på de tal, som er nævnt i NEUWOGES' bemærkninger, men i stedet baseret er den på de tal, som NEUWOGES gik ud fra i deres oprindelige fortjenesteprognose, nemlig en trinvis reducering fra […] m2 til […] m2 frem til 2003. For det andet skal man for at fastsætte de på tidspunktet for handelens indgåelse forventelige finansielle konsekvenser af kontrakten for NEUWOGES, diskontere de fremtidige indtægter og udgifter, hvilket kræver, at der fastsættes en diskonteringssats. I overensstemmelse med sin oprindelige vurdering og de af NEUWOGES fremlagte cashflow-analyser går Kommissionen ud fra en diskonteringssats på 5 % pr. år (75).
Pålideligheden af NEUWOGES' cashflow-analyser
(133)
Før der kan gennemføres en uafhængig økonomisk analyse af GVV'en, er det nødvendigt at kommentere de af NEUWOGES fremlagte ex post-cashflow-analyser, som skulle vise, hvilke ex ante-forventninger en fornuftig og markedsøkonomisk aktør ville have haft med hensyn til det cashflow, som GVV'en genererede. NEUWOGES argumenterer, at GVV'en på grundlag af realistiske ex ante-forventninger - det drejede sig set fra deres synspunkt om en lejestigning på […] % pr. år, en indeksering af udgifterne med […] % pr. år og […] % ledige boliger - kunne forventes at give et samlet negativt cashflow på nominelt -[…] EUR og diskonteret -[…] EUR (76). NEUWOGES gør desuden gældende, at GVV'en kun i tilfælde af urealistiske ex-ante-antagelser - lejestigninger på […] % pr. år, […] % ledige boliger, stabile udgifter - kunne indbringe en positiv værdi på nominelt […] EUR og diskonteret […] EUR (77). Dermed var det efter NEUWOGES opfattelse fra starten klart, at det for at indtjene leasingafgiften var nødvendigt at gennemføre årlige lejestigninger på […] %, hvorved der ikke ville være plads til stigninger i udgifterne.
(134)
I denne forbindelse skal det bemærkes, at NEUWOGES tager udgangspunkt i antagelser om udgifterne, som ikke er særligt overbevisende (udgangsniveauet for udgifterne er identisk i alle NEUWOGES fremlagte analyser). De beregninger, som den indgåede GVV er baseret på, anslår de samlede udgifter (forvaltning, vedligeholdelse, risiko for manglende lejeindtægter) til ca. […] % af lejen, derimod anslår cashflow-analyserne fra NEUWOGES udgiftsniveauerne (efter renoveringen) til mindst […] % ([…] % risiko for manglende lejeindtægter, […] % til forvaltning og vedligeholdelse). Selv hvis man ser bort fra den dramatiske stigning i manglende lejeindtægter (fra […] % til […] %), mangler der ved de øvrige udgifter alligevel en begrundelse for stigningen fra […] % til […] %. En tilstrækkelig begrundelse for denne stigning er ikke at finde i bemærkningerne fra NEUWOGES. NEUWOGES konstaterer derimod, at […] % ([…] EUR/m2) er en plausibel værdi for tiden umiddelbart efter moderniseringen, men at denne værdi også som følge heraf skal forhøjes med […] % om året (78). Vurderingen af handelsværdien, som NEUWOGES havde bestilt inden salget, anslog også et samlet udgiftsniveau (inklusiv risikoen for manglende lejeindtægter (79)) på mellem […] % og […] % (vurdering fra 1997). Da det ikke er præcist angivet i vurderingen, med hvilken procentsats de forventede manglende lejeindtægter blev anslået til, kan det ikke undersøges, hvorvidt grundlaget for antagelser vedrørende andre udgifter afviger fra NEUWOGES' antagelser. I hvert fald er de øvrige udgifter, som NEUWOGES nu anslog, højere, selv under antagelse af at risikoen for manglende lejeindtægter i vurderingen fra 1997 havde været fastsat til […] %. På baggrund af dette kan cashflow-analyserne fra NEUWOGES ikke accepteres og skal korrigeres på grundlag af et udgangsudgiftsniveau på […] % - uden risiko for manglende lejeindtægter (80).
(135)
Desuden kan det i denne sammenhæng konstateres, at NEUWOGES' påstand om, at der skulle gennemføres lejestigninger på […] % alene for at kompensere for stigningen i leasingafgiften, er forkert. Da leasingafgiften beregnes som en procentdel af den oprindelige samlede leje (i dette tilfælde […] %) ville en lejestigning på […] % gøre det muligt, både at dække leasingafgiftens stigning og en stigning i udgifter på […] %. Ved stabile udgifter ville en lavere stigning i leje være tilstrækkelig til at kompensere for leasingafgiftens stigning. Faktisk ville det være tilstrækkeligt med en risiko for manglende lejeindtægter på […] % og ellers stabile udgifter til at udligne leasingafgiftens stigning med en lejestigning på […] %. Enhver stigning derover kunne NEUWOGES anvende til udligning af stigende udgifter eller til at skabe en fortjeneste.
Analyse af de finansielle konsekvenser
(136)
Ved kontraktens indgåelse foretog NEUWOGES selv en analyse af det nominelle cashflow (81). I denne analyse antog de, at deres egne udgifter (forvaltning, vedligeholdelse) ville stige med […] % pr. år, at lejen kunne forhøjes med […] % hvert tredje år, at antallet af tomme lejemål på […] % kunne holdes, og at […] % af lejlighederne ville blive solgt til lejerne. På grundlag heraf forventede NEUWOGES med GVV'en et genereret nominelt cashflow på […] EUR i løbet af de 30 år.
(137)
I forbindelse med den formelle undersøgelsesprocedure blev der ikke fundet frem til nogen oplysninger, som lod formode, at de nævnte beregninger bevidst blev foretaget på grundlag af forventningerne, som var for optimistiske. Der er ingen formodninger om, at repræsentanter fra NEUWOGES, som har forelagt disse tal for NEUWOGES' bestyrelse, havde gjort dette vel vidende, at der var tale om ukorrekte tal. Faktisk synes NEUWOGES heller ikke at hævde, at deres ledelse bevidst havde indladt sig på en handel med ulemper af politiske grunde, men derimod nærmere, at man foretog en fejlvurdering ved vurderingen af de økonomiske konsekvenser (hvilket efter NEUWOGES opfattelse ikke ville være sket for en markedsøkonomisk aktør) (82).
(138)
Ikke desto mindre er det nødvendigt at undersøge, om forventningerne virkelig var sådan, at ingen markedsøkonomisk aktør ville have truffet sin beslutning på det grundlag. I denne forbindelse skal det bemærkes, at NEUWOGES mener, at en markedsøkonomisk aktør kun ville være gået ud fra en huslejestigning på […] % pr. år, en risiko for manglende lejeindtægter på […] % og en stigning i forvaltnings- og vedligeholdelsesudgifter på […] % (83). På grundlag af disse antagelser ville det samlede cashflow ifølge NEUWOGES være nominelt -[…] EUR og diskonteret -[…] EUR, hvilket især skyldes den mere end syv gange så høje risiko for manglende lejeindtægter.
7.2.4.3. Markedsforventninger
(139)
For det første henvises der til de dokumenter, der indeholder oplysninger om de faktiske forventninger, som de to parter, der deltog i handelen, havde. For det andet fremgår det af protokollen fra bestyrelsesmødet den 16. december 1997, at ledelsen i NEUWOGES vurderede risiciene, som var forbundet med handelen, som værende »til at bære« (84). Yderligere fremgår det af protokollen, at NEUWOGES baserer deres handlinger på beregninger, som indregner en huslejestigning på […] % hvert tredje år, en udgiftsstigning (uden risikoen for manglende lejeindtægter) på […] % og en risiko for manglende lejeindtægter på […] % (85).
(140)
Før underskrivelsen konsulterede NEUWOGES revisionsfirmaet Nordrevision, som vurderede, at en huslejestigning på […] % godt nok var i overensstemmelse med den almindelige inflationsrate, men nok ikke ville kunne realiseres (86). Derudover mente Nordrevision, at udgangsniveauet for udgifterne (beregningerne er baseret på skønnede udgifter på […] % af lejen) under antagelse af, at alle lejemål kunne udlejes, ville være realistisk, men at det dog ville være nødvendigt med en indeksering af udgifterne svarende til indekseringen af leasingafgiften (87).
(141)
BAVARIA gik på sin side ud fra, at det ved en konstant befolkningsudvikling i Neubrandenburg (på grund af tilstedeværelsen af flere store tjenesteudbydere) (88) og bygningens gode placering kunne forventes, at meget få lejemål ville stå tomme (89). Derudover gik de ud fra, at huslejestigninger svarende til indekseringen af leasingbetalingerne ville være muligt (90).
(142)
Afslutningsvis gøres der opmærksom på, at vurderingen af handelsværdien fra 1997, som NEUWOGES bestilte før salget, indeholder oplysninger om de forventede relevante udviklinger. Vurderingen fra 1997 tog udgangspunkt i et udgiftsniveau på […] % til […] %, men der er dog ingen oplysninger om, til hvilken procentsats risikoen for manglende lejeindtægter blev vurderet (91).
7.2.4.4. Vurdering
Forvaltningsomkostninger
(143)
For det første virker forventningerne til forvaltnings- og vedligeholdelsesudgifterne både med hensyn til udgangsniveauet ([…] EUR/m2 el. […] % af lejen) og med hensyn til den forventede stigning ([…] % pr. år) plausible. Hvad angår udgifternes udgangsniveau, kan denne konklusion drages ud fra NEUWOGES egen konstatering af, at udgifterne for tiden umiddelbart efter renoveringen dermed var sat tilstrækkeligt højt. For det andet fremgår det af Pestel-vurderingen, at forvaltnings- og vedligeholdelsesudgifterne i 1997 ville være på gennemsnitligt […] EUR/m2. Det er […] EUR mindre end de udgifter, som var fastsat i forbindelse med salg og tilbagelejningshandelen (92). Endelig befinder udgifterne i vurderingerne fra de sagkyndige sig også i denne størrelsesorden. Der kunne med sikkerhed forventes en stigning i disse udgifter. Antagelsen om en stigning på […] % pr. år syntes plausibel og forsigtigt. Nordrevision foreslog kun, at en sådan indeksering af forvaltningsudgifterne skulle tilpasses efter indekseringen af leasingafgiften. Dette ville betyde en årlig stigning på […] % om året, dvs. en lavere stigning end faktisk antaget af NEUWOGES. I øvrigt er NEOWOGES nu selv af den opfattelse, at det ville have været realistisk at forvente en stigning på […] % om året, hvilket betyder, at en værdistigning på […] % pr. år sikkert ikke ville have været uacceptabelt lavt.
Risiko for manglende lejeindtægter
(144)
Hvad angår risikoen for manglende lejeindtægter, var det ikke urealistisk at regne med generelt manglende indtægter på […] %. Det konstateres først, at antagelserne ved vurderingen af kontrakterne foretaget af Nordrevision ikke blev anfægtet, selv om rådgiveren ytrede en anden form for bekymring med hensyn til den generelle økonomiske situation og ejendomsmarkedet i Neubrandenburg (93). For det andet syntes vurderingen af handelsværdien fra 1997 på trods af manglende præcise oplysninger om risikoen for manglende lejeindtægter ikke at antage en specielt høj risiko for manglende lejeindtægter (94).
(145)
Som det fremgår af de interne beslutningsdokumenter fra BAVARIA, gik BAVARIA på baggrund af tilstedeværelsen af forskellige store tjenesteydere ud fra, at befolkningstallet i Neubrandenburg ville forblive stabilt, og at de omtalte lejligheder efter renoveringen næsten alle ville kunne udlejes. Ifølge NEUWOGES' oplysninger forventede byen Neubrandenburg og delstaten Mecklenburg-Vorpommern rent faktisk stabile befolkningstal og en stabil indkomstudvikling i årene 1997/1998.
(146)
Endelig må der ikke ses bort fra, at NEUWOGES-ledelsen, som ledte en virksomhed, der ejede mere end 30 % af lejlighederne i Neubrandenburg og dermed besad et grundigt kendskab til det lokale ejendomsmarked, anså de risici, som var forbundet med salg og tilbagelejningshandelen for at være til at bære og i deres egen projekteringer gik ud fra en risiko for manglende lejeindtægter på […] %. Der er ingen synlig grund til, at anerkendte eksperter i det lokale ejendomsmarked skulle have baseret deres beregninger på denne antagelse, hvis de havde været så urealistisk lave, som NEUWOGES nu hævder.
(147)
Samtidig skal de dokumenter inddrages, som NEUWOGES har fremlagt i forbindelse med spørgsmålet, om hvorvidt en fornuftig markedsøkonomisk aktør på det relevante ejendomsmarked (betonbyggerier i Østtyskland) ville have forventet et højere antal tomme lejligheder, hvis de pågældende dokumenter havde stammet fra tiden før indgåelsen af salg og tilbagelejningshandelen. Af de fremlagte vurderinger er det kun Pestel-vurderingen, som er udarbejdet før indgåelsen af de omtalte kontrakter. Det skal dog bemærkes, at Pestel-vurderingen omhandler Østtyskland i sin helhed og ikke tager hensyn til specifikke lokale omstændigheder i Neubrandenburg, hvilket begrænser dens betydning i denne sag. I vurderingen fremlægges nogle generelle problemer for det østtyske ejendomsmarked, men alligevel leverer vurderingen isoleret set ikke tilstrækkelige beviser for, at en markedsøkonomisk aktør ved sin investeringsbeslutning ikke ville være gået ud fra en risiko for manglende lejeindtægter på […] %.
Leje
(148)
Hvad angår lejen, så skal det først gentages, at NEUWOGES ikke mente, at den forventede leje efter renoveringen ville være for høj. Derimod hævder de, at lejen ikke kunne forhøjes i det forventede omfang. Set i lyset af LG Rostocks konstatering af, at de gennemsnitlige huslejer på […] EUR/m2, som GVV'en var baseret på, bevægede sig inden for rammerne af de officielle anvendelige gennemsnitlige huslejer (95), kan det konkluderes, at den oprindelige gennemsnitlige leje var realistisk fastsat.
(149)
Hvad angår indekseringen af den aftalte leasingafgift, er der ingen direkte beviser for, hvilke gennemsnitlige huslejestigninger man tog udgangspunkt i i 1998. Nordrevision konkluderede kun, at de oprindeligt fastsatte […] % pr. år svarede til den almindelige inflationsrate, men sandsynligvis ikke lod sig gennemføre i Neubrandenburg (96). Den omstændighed, at NEUWOGES til slut gik med til en indeksering med »kun« […] % og forventede at kunne hæve huslejen med […] % hvert tredje år (eller […] % pr. år), synes at bekræfte, at der var blevet taget hensyn til denne advarsel. I vurderingerne af handelsværdien var der ikke formuleret nogen direkte forventninger om fremtidige huslejestigninger. Ikke desto mindre skal det fastholdes, at vurderingerne af handelsværdien, fordi de ikke indeholdt nogen eksplicitte antagelser om udviklingen af inflationen og lejen, åbenbart gik ud fra en konvergens mellem lejestigninger og den generelle inflation (som i de forgangne årtier havde ligget på 3,5 %) (97). LG Rostock var af den opfattelse, at indekseringen set i lyset af den gennemsnitlige inflationsrate på årligt 3,52 % pr. år i de 28 år før indgåelsen af kontrakterne var rimelig (98). Desuden gjorde retten opmærksom på, at udviklingen for lejerenter gennem en periode på 30 år naturligvis er svær at forudse, men at den ikke så noget påfaldende misforhold mellem indekseringen af leasingafgiften og den udvikling i huslejerne, som kunne forventes.
(150)
Den af NEUWOGES fremlagte Pestel-vurdering indeholder ingen oplysninger om de faktiske forventninger hos parterne på det østtyske ejendomsmarked og ingen specifikke oplysninger om Neubrandenburg. Ikke desto mindre indeholder den henvisninger til, at det østtyske ejendomsmarked var et potentielt svært marked. På baggrund af de yderligere anførte forhold er Pestel-vurderingen dog ikke tilstrækkelig til at bevise, at enigheden om en indeksering af leasingbetalingerne med […] % pr. år og forventningen om at kunne gennemføre lejestigning på […] % pr. år, var urimelig.
Løbetid
(151)
Hvad angår kontraktens løbetid, argumenterer LG Rostock, at bestemte leasingkontrakter er kendetegnet ved lange løbetider (på op til 30 år), og at kontrakter som de omtalte dermed ikke var usædvanlige (99). Selvfølgelig indebar en løbetid på 30 år visse risici, dog bød den også på muligheden for stabile indtægter samt en høj grad af sikkerhed med hensyn til at garantere de udgifter, som kunne forventes. Yderligere betød en lang løbetid også, at de nødvendige månedlige leasingbetalinger for at opnå en forrentning af køberens investering enten var lavere, eller at salgsprisen ved lige høje leasingbetalinger var højere, end det ville have været tilfældet ved en kortere løbetid (100). Set i det lys synes aftalen om en løbetid på 30 år ikke at være ufornuftig.
7.2.4.5. Konklusion
(152)
De af NEUWOGES ytrede forventninger i deres oprindelige beregning kan ikke anses for at være urealistiske. Set i lyset af de fremlagte dokumenter kunne NEUWOGES virkelig gå ud fra, at de ville opnå en fortjeneste inden for rammerne af GVV'en. Diskonteres de forventede nominelle fortjenester på det relevante tidspunkt (starten af 1998), viser det sig, at NEUWOGES' beslutning var baseret på antagelsen om, at GVV'en havde en nutidsværdi på […] EUR.
7.2.5. Samlet vurdering
(153)
Kommissionen er allerede nået frem til den konklusion, at EBV'en og GVV'en er to dele af en og samme integrerede handel. Til at fastslå den samlede værdi af handelen for NEUWOGES er det dermed nødvendigt at lægge begge kontrakters nutidsværdi sammen. NEUWOGES kunne forvente følgende fordele af EBV'en:
a)
den af BAVARIA betalte kontantpris ([…] EUR)
b)
den for privatiseringsopgaverne betalte godtgørelse ([…] EUR)
c)
den indtjente fortjeneste for renoveringen ([…] EUR)
d)
nutidsværdien for lejen for tiden fra 2029 (diskonteret […] EUR).
(154)
Derudover skulle GVV'en, som konstateret i afsnit 7.2.4, baseret på NEUWOGES realistiske forventninger fastsættes med en diskonteret nutidsværdi på […] EUR. Dermed havde salg og tilbagelejningshandelen for NEUWOGES en samlet værdi på […] EUR.
7.3. SAMMENLIGNING MED ANDRE FORRETNINGSMULIGHEDER
(155)
For at det kan undersøges, om den af NEUWOGES med BAVARIA indgåede salg og tilbagelejningshandel er i overensstemmelse med kontrakter, som en markedsøkonomisk aktør ville have besluttet sig for at indgå, skal handelens værdi nu sammenlignes med værdien af andre forretningsmuligheder. Hvis NEUWOGES fra et økonomisk synspunkt havde haft mere fordelagtige alternativer, kunne valget af salg og tilbagelejningshandelen ikke have været set som en handelsmulighed, som en markedsøkonomisk aktør ville have valgt.
(156)
I denne sammenhæng skal det bemærkes, at udlejning af bygningerne uden renovering eller ligefrem en nedrivning nok ikke ville have været et muligt alternativ. Udlejning ville uden renovering kun have indbragt begrænsede indtægter. Derudover stod det klart at ikke-renoverede bygninger i højere grad ville stå tomme end renoverede bygninger (101). Dermed foreligger der ingen solide fakta, som bidrager til den konklusion, at man i tilfælde af en fortsat udlejning af ikke-renoverede bygning ville have kunnet regne med en højere fortjeneste, end den som kunne forventes i forbindelse med salg og tilbagelejningshandelen. Nedrivning ville ikke have indbragt nogen form for indtægter, men ville derimod have været forbundet med udgifter til nedrivningen. Dermed ville disse på det relevante tidspunkt (1997/1998) ikke have været mulige alternativer.
7.3.1. Lånefinansiering som et muligt alternativ
(157)
Som første mulige alternativ ville en lånefinansiering være kommet i betragtning. Hvis NEUWOGES havde finansieret renoveringen af de omtalte bygninger med et lån, ville de til dels kunne have opnået de samme fortjenester som ved salg og tilbagelejningshandelen. For det første ville de have kunnet udleje de renoverede bygninger og dermed have kunnet opnå gode indtægter. Desuden ville de - i modsætning til ved salg og tilbagelejningshandelen - være forblevet ejer af bygningerne.
(158)
Det er dog oplagt, at en lånefinansiering også ville være forbundet med visse ulemper. For det første skulle NEUWOGES have stillet 30 % af investeringsvolumenet til rådighed fra deres egenkapital, da det ifølge NEUWOGES' opfattelse gjaldt om at opretholde en egenkapitalkvote på 30 % (102). Sidst i 1997 blev muligheden for at sænke egenkapitalkvoten med henblik på at foretage større investeringer diskuteret i NEUWOGES' bestyrelse. Dette forslag blev dog af ledelsen afvist som ikke økonomisk forsvarligt, da det ville føre til en uacceptabel høj gæld. (103) .Ledelsen forklarede hertil: »En sænkning af egenkapitalkvoten fra 30 til 25 % ville ikke være forsvarlig (»forhold mellem gæld og egenkapital«) (104). Hr. Räuber, medlem af NEUWOGES' bestyrelse, konstaterede desuden, at »en sænkning af egenkapitalkvoten fra et virksomhedsøkonomisk synspunkt ikke er tænkeligt. Virksomhedens forpligtelser skal overholdes« (105). Til finansiering af renoveringsinvesteringer på […] EUR havde NEUWOGES dermed skullet stille […] EUR til rådighed fra deres egenkapital. Der kan rejses stærk tvivl om, hvorvidt egenkapital i denne størrelse umiddelbart havde været tilgængelig. Af bestyrelsens protokol fremgår det, at det mulige samlede investeringsvolumen for 1998 (inklusiv lån) var på cirka […] EUR, og at dette beløb allerede var planlagt til anvendelse i andre forehavender (106). Dermed var det klart, at NEUWOGES kun havde kunnet finansiere renoveringsopgaverne med et lån, hvis de havde givet afkald på andre projekter.
(159)
I modsætning til en lånefinansiering havde salg og tilbagelejningshandelen den fordel, at NEUWOGES ikke kun kunne undlade at anvende egenkapital, men sågar modtog frisk likviditet, og derudover fik sikret den fulde finansiering af bygningernes renovering.
(160)
Ved inddragelse af alle disse overvejelser kan det ikke anses for godtgjort, at en lånefinansieret renovering ville have været mulig, eller såfremt den havde været muligt, at den ville have været mere fordelagtigt for NEUWOGES end handelen med BAVARIA. Da NEUWOGES knap nok rådede over den nødvendige egenkapital til, at der kunne ydes et lån, og virksomheden kunne anvende den supplerende likviditet til finansiering af andre investeringer, er det nærliggende at konkludere, at beslutningen for salg og tilbagelejningshandelen og mod en lånefinansiering var fornuftig.
7.3.2. Direkte salg som et muligt alternativ
(161)
Et andet alternativ, som kunne være interessant at tage i betragtning ville være et direkte salg af bygningerne og grundene. Det afgørende spørgsmål er, om et sådan salg havde været mere fordelagtigt.
7.3.2.1. Vurdering med inddragelse af vurderingerne af handelsværdien fra 1997 og 2007
(162)
Ved sammenligning af salg og tilbagelejningshandelens værdi for NEUWOGES og de fordele, som et direkte salg ville have haft, er det centrale spørgsmål, hvilken pris NEUWOGES ville have kunnet opnå ved et »normalt« salg. Her spiller de to vurderinger af handelsværdien fra 1997 og 2007 en vis rolle.
(163)
Begge vurderinger blev bestilt af NEUWOGES for at få en vurdering af værdien af de omtalte objekter (bygninger og grunde) i 1997. En af vurderingerne blev i 1997 foretaget af en intern sagkyndig, den anden blev foretaget i 2007 med tilbagevirkende kraft af en uafhængig sagkyndig. I vurderingen fra 1997 blev værdien vurderet til […] EUR, i vurderingen fra 2007 derimod til […] EUR (107). I begge vurderinger blev bygningerne (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) og grundene (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) vurderet særskilt. Begge vurderinger er i det væsentlige baseret på den samme metode (»indtægtsmetoden«).
(164)
Da vurderingen af handelsværdien fra 2007 først blev foretaget efter indgåelsen af salg og tilbagelejningshandelen, kan den efter Kommissionens opfattelse ikke anvendes som et pålideligt grundlag for bestemmelse af genstandenes værdi i 1997 efter NEUWOGES daværende viden. NEUWOGES kunne jo ikke basere deres beslutning om, hvorvidt de skulle indgå salg og tilbagelejningshandelen med BAVARIA, på en vurdering fremstillet med tilbagevirkende kraft i 2007.
(165)
Kommissionen mener dog heller ikke, at vurderingen af handelsværdien fra 1997 kan anvendes som en pålidelig indikator for ejendommens værdi i 1997 efter NEUWOGES daværende viden. Som det blev konkluderet i den formelle undersøgelsesprocedure, var NEUWOGES' ledelse helt bevidst om, at vurderingen fra 1997 på tidspunktet for indgåelsen af de omtalte kontrakter ikke kunne betragtes som pålideligt vurderingsgrundlag. Med hensyn hertil er de følgende konstateringer relevante:
a)
Leje
Vurderingen af handelsværdien fra 1997 tog udgangspunkt i en leje på mellem […] EUR/m2 og […] EUR/m2. Samtidig blev de fra 1. januar 1998 gældende officielle gennemsnitlige huslejer og data for gennemsnitlige huslejer fra 1997 for byen Neubrandenburg anslået til mellem 3,90 EUR/m2 og 4,38 EUR/m2 for renoverede lejligheder. Som et stort ejendomsselskab med aktiviteter i Neubrandenburg måtte NEUWOGES nødvendigvis have haft kendskab til de gennemsnitlige huslejer i Neubrandenburg. Derfor må NEUWOGES have baseret vurderingen af ejendommen på disse oplysninger. Faktisk var salg og tilbagelejningshandelen for tiden efter renoveringen (fra 1999, dvs. ca. to år efter at de data, som dannede grundlag for de første officielle gennemsnitlige huslejer, blev indsamlet) baseret på en leje på gennemsnitlig […] EUR/m2, hvilket også var i overensstemmelse med de officielle gennemsnitlige huslejer.
b)
Renoveringsudgifter
Mens vurderingen af handelsværdien blev foretaget i foråret 1997 og tog udgangspunkt i renoveringsudgifter på i alt […] EUR, angav NEUWOGES-ledelsen på samme tidspunkt (marts 1997) i et brev til BAVARIA, at de vurderede renoveringsudgifterne til at være […] EUR. Det er dermed åbenlyst, at NEUWOGES var bevidst om, at de nødvendige renoveringsudgifter i vurderingen fra 1997 blev undervurderet betydeligt. Det mellem BAVARIA og NEUWOGES' datterselskab, BRG, aftalte engangsbeløb for renoveringen af ejendommen var endda betydeligt højere ([…] EUR), hvilket kan vurderes som et tegn på, at NEUWOGES ved indgåelsen af kontrakterne med BAVARIA var bevidst om, at renoveringsudgifterne i vurderingen fra 1997 var sat næsten 10 mio. EUR for lavt.
c)
Restlevetid
I vurderingen af handelsværdien fra 1997 blev der med henblik på den planlagte renovering generelt regnet med en restlevetid på mellem 55 og 70 år. Hertil skal det dog bemærkes, at de i vurderingen fra 1997 lavt skønnede renoveringsudgifter ikke uden videre er forenelige med antagelsen om, at renoveringen ville forlænge bygningernes restlevetid betydeligt.
d)
Grundenes værdi
Det kan konstateres, at der i vurderingen af handelsværdien fra 1997 ikke blev taget hensyn til visse faktorer, som mindsker værdien, ved vurderingen af de omtalte grunde (i vurderingen fra 2007 blev de dog inddraget). Til disse faktorer hører blandt andet bestående infrastruktur, som ikke kan bevæges eller fjernes (spildevandssystem, kanaler) eller også grundens ugunstige form. Som regel medfører dette en lavere værdi. Som ejer af grundene måtte disse faktorer have været NEUWOGES bekendt. Følgelig måtte de også have vidst, at værdien af grundene i vurderingen fra 1997 var sat for højt.
(166)
Sammenfattende kan det konstateres, at der var dokumentation for, at NEUWOGES var bevidst om, at nogle af de centrale antagelser, som vurderingen af handelsværdien fra 1997 var baseret på, særlig med hensyn til renoveringsudgifterne, ikke var holdbare. Derfor kommer Kommissionen til den konklusion, at vurderingen fra 1997 ikke giver nogen pålidelige oplysninger om værdien af genstandene i 1997 efter NEUWOGES daværende viden.
(167)
Desuden mener Kommissionen, at en markedsøkonomisk aktør, som havde befundet sig i samme situation som NEUWOGES på grundlag af de oplysninger, som NEUWOGES havde til rådighed på det relevante tidspunkt ved ex ante-skønnet af ejendomsværdien, sandsynligvis ville være kommet til et resultat, som ville ligne det resultat, som fremgår af vurderingen med tilbagevirkende kraft fra 2007. Som det også skete i den vurdering fra 2007, som blev foretaget med tilbagevirkende kraft, havde en markedsøkonomisk aktør i samme situation som NEUWOGES baseret sine ex ante-forventninger med hensyn til den mulige lejeindtægt på relevante gennemsnitlige lejer. Den ville have anslået renoveringsudgifter, som ville have været tættere på det mellem BAVARIA og BRG aftalte beløb, og tilpasset grundenes værdi under hensyntagen til de bekendte faktorer, som mindskede værdien. Desuden ville en markedsøkonomisk aktør i samme situation som NEUWOGES i lyset af de planlagte renoveringsforanstaltninger og med sammenlignelige oplysninger omhyggeligt have undersøgt restlevetiden (som det også skete i vurderingen fra 2007), således at det på fornuftig vis kan konkluderes, at en markedsøkonomisk aktør i samme situation som NEUWOGES ville have baseret sin vurdering på et skøn af restlevetiden, som lå tæt på det, der blev foretaget i vurderingen med tilbagevirkende kraft fra 2007.
(168)
Dermed mener Kommissionen, at en markedsøkonomisk aktør i samme situation som NEUWOGES på fornuftig vis ville have anslået værdien af genstandene for kontrakterne før indgåelsen af salg og tilbagelejningshandelen til ca. […] EUR (som i vurderingen fra 2007).
7.3.2.2. Sammenligning af alternativerne direkte salg og salg og tilbagelejning
(169)
Der mindes om, at den samlede værdi af salg og tilbagelejningshandelen for NEUWOGES var […] EUR. Den foregående analyse har vist, at NEUWOGES realistisk set havde måttet tage udgangspunkt i en værdi på […] EUR, hvilket kun ligger […] % over salg og tilbagelejningshandelens værdi. Denne lille difference betyder dog ikke, at en markedsøkonomisk aktør nødvendigvis ville have bestemt sig for et direkte salg.
a)
Det må dog ikke glemmes, at det omtalte alternativ med et direkte salg gjaldt et salg af bygningerne samt de pågældende grunde, hvorimod BAVARIA kun købte bygningerne og kun erhvervede brugsret til jorden i en periode på 75 år. Grundene som sådan forblev NEUWOGES' ejendom. Værdien af grundene alene ville af NEUWOGES være blevet fastsat til en værdi på […] EUR (som det også var tilfældet i vurderingen fra 2007). Det er svært at sætte et tal på den værdi, som NEUWOGES kunne beholde ved ikke at sælge grundene og kun udleje brugsretten. Det kan dog formodes, det ville retfærdiggøre en noget lavere transaktionspris, hvis NEUWOGES havde beholdt grundene i deres ejendom.
b)
For det andet kan det konstateres, at der består nogen tvivl om, hvorvidt den pris, som en markedsøkonomisk aktør i samme situation som NEUWOGES ville have skønnet, ville kunne opnås. Det eneste konkrete købstilbud, som NEUWOGES har fremlagt oplysninger om, blev indleveret af firmaet Felske-Immobilien, som åbenbart havde tilbudt en pris på […] EUR/m2, hvilket ville have givet en samlet købspris på […] EUR (108). Dette tilbud lå mere end 1 mio. EUR under den pris, som en markedsøkonomisk aktør i samme situation som NEUWOGES ville have skønnet.
c)
For det tredje har NEUWOGES ved vurderingen af den i forbindelse med GVV mulige indtjente fortjeneste fejlagtigt kun beregnet fortjenesten frem til og med 2027. Men da løbetiden for GVV'en var 30 år fra renoveringsopgavernes færdiggørelse (dvs. 30 år fra starten af 1999), skulle fortjenesterne frem til og med 2028 have været inddraget i beregningerne. Ved en sådan ændring af skønnet ville værdien af salg og tilbagelejningshandelen stige.
d)
Ved beregningen af nutidsværdien af den leje, som BAVARIA fremover skulle betale til NEUWOGES, blev det for nemheds skyld antaget, at leveomkostningerne forblev uforandret, og at betalingerne dermed ikke skulle tilpasses. Det er dog mere realistisk af gå ud fra en generel stigning i leveomkostningerne, således at de fremtidige betalinger sandsynligvis ville have været højere end antaget. Dette ville også have medført en højere værdi af kontrakten.
(170)
Set i lyset af disse overvejelser må det konkluderes, at det økonomisk set var fornuftigt at foretrække salg og tilbagelejningshandelen frem for at forsøge sig med et direkte salg.
7.3.3. Konklusion
(171)
Sammenligner man værdien af salg og tilbagelejningshandelen for NEUWOGES med værdien af andre alternativer, må konklusionen lyde, at handelen var udformet på en sådan måde, at en markedsøkonomisk aktør også ville have gennemført handelen.
7.4. BENCHMARKING
(172)
Efter at det nu kunne konstateres, at beslutningen om at indgå en salg og tilbagelejningshandel frem for alternative løsninger virkelig svarede til en markedsøkonomisk aktørs adfærd, har Kommissionen af forsigtighedsgrunde ligeledes undersøgt, om handelen svarer til andre kontrakter, som kunne observeres på det relevante tidspunkt på det relevante marked, og om der er andre tegn, som understøtter Kommissionens konklusion, at salg og tilbagelejningshandelen er i overensstemmelse med princippet om den markedsøkonomiske aktør.
(173)
De tilgængelige oplysninger om sammenlignelige handler om salg og tilbagelejningsaftaler, som blev indgået af BAVARIA på nogenlunde samme tidspunkt, som de omtalte foranstaltninger blev truffet. De tilsvarende kontrakter kunne give anledning til formodninger om, at også andre erhvervsdrivende på markedet, inklusiv private virksomheder, ville have besluttet sig for denne type salg og tilbagelejningshandler, hvilket kunne udlægges som et tegn på markedspraksis (afsnit 7.4.1). Derudover kunne den af NEUWOGES gennemførte begrænsede udbudsprocedure og sammenligningen med andre finansieringshandler også give oplysninger om, hvorvidt de omtalte handler følger den almene praksis på markedet (afsnit 7.4.2 og 7.4.3).
7.4.1. Eksempler på kontrakter
(174)
Til sammenligning blev der inddraget kontrakter fra tre sammenlignelige handler ([…]). Dog kan kun […]- og […]-kontrakten inddrages, fordi kun de blev indgået på nogenlunde samme tidspunkt som salg og tilbagelejningshandelen mellem BAVARIA og NEUWOGES. Først skal det gøres klart, at begge handler til sammenligning adskiller sig fra den omtalte handel med hensyn til løbetid, indeksering af den faste leasingafgift og renovering. NEUWOGES påpeger især forskellen i indekseringen ([…]: 1,5 % pr. år, […]: tilpasning til udviklingen i leveomkostninger) for at bevise, at GVV'en indeholder bestemmelser, som ikke er i overensstemmelse med praksis på markedet på det relevante tidspunkt (1997/1998).
(175)
BAVARIA fremhæver […]- og […]-handlerne som eksempler på anvendelsen af deres »Leasingmodells Immobilien« (109), hvilket lader formode, at bestemmelserne i disse kontrakter blev fastlagt på grundlag af beregninger, som ligner de beregninger, som NEUWOGES' og BAVARIAs salg og tilbagelejningshandel er baseret på.
(176)
Som allerede nævnt ovenfor (se betragtning 131) kunne NEUWOGES frit vælge kontraktparametrene inden for rammerne af den af BAVARIA tilbudte leasingmodel. Dermed havde NEUWOGES mulighed for at vælge en lavere indeksering eller fratrække højere udgifter. Konsekvensen havde naturligvis været en lavere forudbetaling. Man må formode, at dette også gjaldt for […] og […].
(177)
Da kontraktparterne åbenbart frit kunne vælge handelens præcise parametre inden for rammerne af den af BAVARIA tilbudte model, synes det ikke at have central betydning for vurderingen af NEUWOGES' og BAVARIAs salg og tilbagelejningshandels overensstemmelse med praksis på markedet, om de af NEUWOGES valgte parametre var identiske med de parametre, som blev valgt af parterne som var del af […]- og […]-handelen. Valget af parametre var kun konsekvensen af strategiske forretningsbeslutninger foretaget af de involverede parter. Det er vigtigere, at alle disse handler var baseret på den samme transaktionsmodel.
(178)
Såfremt […]-kontrakten og […]-kontrakten var baseret på den samme beregningsmodel, hvad der er nogen grund til at betvivle i lyset af de tilgængelige oplysninger, kan der drages den konklusion, at den transaktionsmodel, som også var grundlag for NEUWOGES-transaktionen, er i overensstemmelse med praksis på markedet. Betydningsfuldt i denne sammenhængt er det, at »Leasingmodell Immobilien« åbenbart lige så ofte blev valgt af offentlige virksomheder([…]) som af private virksomheder ([…]), og dette både af virksomheder, som ville drage fordel af støtte i henhold til AHG'en, og af parter, som ikke hørte ind under denne lov.
7.4.2. Udbudsprocedure
7.4.2.1. Baggrund
(179)
Som allerede nævnt har NEUWOGES med hensyn til privatiseringen af de senere til BAVARIA solgte bygninger ikke gennemført en i fuldt omfang åben, gennemsigtig, betingelses- og diskrimineringsfri udbudsprocedure. Alligevel opfordrede NEUWOGES oprindeligt 72 potentielle købere til at afgive et tilbud. NEUWOGES hævder, at disse købere blev udvalgt mere eller mindre tilfældigt, og at udvalget ikke kunne anses for at være repræsentativt for det samlede marked. Efter afsendelse af disse første opfordringer til interesse tilkendegivelser opstod der flere kontakter, blandt andet med BAVARIA, som der ikke var skrevet til oprindeligt.
7.4.2.2. Resultat af udbudsproceduren
(180)
Af de indsendte tilbud, hvis antal er ukendt, blev fem betragtet som »brugbare« (110). To af dem blev dog afvist, fordi de potentielle købere af tidsmæssige årsager ikke så sig i stand til at fremlægge et fuldstændigt tilbud. Derudover blev to tilbud afvist af økonomiske grunde. Det femte tilbud - fremlagt af Felske-Immobilien - blev afvist, fordi den tilbudte pris blev anset for at være for lav (Felske havde tilbudt en pris på […] EUR/m2, hvilket svarer til en samlet pris på […] EUR). Ud over de fem nævnte tilbud blev der også fremsendt tre yderligere tilbud - et fra BAVARIA og to fra andre tilbudsgivere, som ikke var blevet opfordret til at byde. Der blev også indledt forhandlinger med en af de to andre tilbudsgivere, som have forelagt et tilbud. Dog blev også dette tilbud til sidst afvist af ikke nærmere bestemte økonomiske grunde (111).
(181)
Efter afslutning af forhandlingerne skulle kontrakterne godkendes af NEUWOGES-bestyrelsen. Ved fremlæggelse af kontrakterne for bestyrelsen argumenterede ledelsen for, at der ikke kunne opnås en højere salgspris, da kontrakterne kun omhandlede muligheden for udlejning af grundene (og ikke et direkte salg), at BRG ville få til opgave at udføre renoveringsopgaverne, og at NEUWOGES ville drive bygningerne i yderligere 30 år (112). Til spørgsmålet om forskellen i sammenligningen med vurderingen fra 1997 forklarede ledelsen igen, at der ikke ville kunne opnås en højere pris for handelen (113).
7.4.2.3. Vurdering
(182)
Udbudsproceduren kan godt nok ikke betegnes som åben, gennemsigtig, betingelses- og diskrimineringsfri, men den giver mulighed for at drage visse konklusioner om tilbudssituationen på markedet. Det er i den forbindelse også relevant, at der blev indsendt en række uopfordrede tilbud. Det beviser, at også potentielle købere, som ikke var blandt de oprindelige 72 virksomheder, som blev kontaktet, fik kendskab til proceduren og kunne deltage i denne.
(183)
NEUWOGES' vurdering af tilbuddene viser, at tilbuddet fra BAVARIA på det relevante tidspunkt (1997/1998) af NEUWOGES blev anset for at være det bedste af de på markedet tilgængelige tilbud. NEUWOGES' argument om, at Felske-tilbuddet som minimum var mere fordelagtigt, holder ikke. Godt nok lå den af Felske tilbudte pris ([…] EUR) over forudbetalingen fra BAVARIA ([…] EUR), men der skal huskes på, at salg og tilbagelejningshandelen skal ses som en samlet handel, og at dens samlede værdi ([…] EUR) lå over den pris, som Felske tilbød.
(184)
I lyset af disse forklaringer kan det konstateres, at udbudsproceduren godt nok ikke var tilstrækkelig til alene at kunne gælde som bevis for, at BAVARIA-tilbuddet var det bedste af de tilgængelige tilbud på markedet, men det tyder dog stærkt herpå. I hvert fald giver den begrænsede udbudsprocedure ingen begrundede henvisninger til, at NEUWOGES på det relevante tidspunkt (1997/1998) havde modtaget et bedre tilbud.
7.4.3. Andre typer af handler på det relevante tidspunkt
7.4.3.1. Vurderingsramme
(185)
Det er en hjælp at undersøge den omtalte handel på grundlag af andre lignende handler, som blev udbudt på markedet på det pågældende tidspunkt (1997/1998).
(186)
Ved den omtalte handel er der tale om en typisk salg og tilbagelejningshandel. Salg og tilbagelejningsaftaler er i deres natur finansieringstransaktioner. Med købet af en ejendom fra leasingtageren forsyner leasinggiveren leasingtageren med likvide midler eller finansierer større investeringer så som renovering af gamle bygninger. For fortsat at kunne anvende ejendommen til erhvervsmæssige eller andre formål, leaser leasingtageren ejendommen tilbage, hvorved leasinggiverens investering tjener sig (helt eller delvist) ind i løbet af leasingkontraktens løbetid.
(187)
Som finansieringstransaktion har en salg og tilbagelejningsaftale en vis lighed med banklån og realkreditlån. Der er dog også et par vigtige forskelle, som ikke må glemmes. En salg og tilbagelejningshandel gør det muligt for sælgeren/leasingtageren at finansiere større investeringer og omgående have likvide midler til rådighed uden at skulle bruge egenkapital. Det betyder, at egenkapitalen og de yderligere erhvervede likvide midler står til rådighed for andre investeringer, eller at leasingtageren kan foretage andre investeringer, der ikke ville blive ydet et almindeligt lån til på grund af manglende egenkapital eller en høj gæld. Da køberen/leasinggiveren genfinansierer sin oprindelige investering og skal skabe en fortjeneste, er leasingafgiften som regel noget højere end rentesatsen for et sammenligneligt banklån (forklares yderligere nedenfor). Efter indgåelse af leasingkontrakten skal leasingtageren enten købe ejendommen tilbage eller lade den forblive i leasinggiverens eje, hvor den står til rådighed for videre anvendelse. Det betyder, at leasingafgiften afhænger af ejendommens restværdi efter udløbet af den mellem de to parter indgåede leasingkontrakt. Da det særligt i tilfælde af langsigtede leasingkontrakter ofte er svært at fastsætte restværdien på forhånd, er dette for leasinggiveren en risikofaktor, som afspejles i leasingafgiften. En sådan risiko findes ikke ved almindelige banklån og er begrænset ved realkreditlån.
(188)
I det følgende er leasingafgifter og rentesatserne for lån/realkreditlån ikke fuldstændig sammenlignelige. Hvis man sammenligner leasingafgiften for den omtalte handel med de gennemsnitlige rentesatser for lån/realkreditlån på det pågældende tidspunkt (1997/1998), er det ikke muligt entydigt at konstatere, om den forlangte leasingafgift var i overensstemmelse med praksis på markedet på det pågældende tidspunkt (1997/1998). Det er ikke muligt at vurdere, om leasingafgiften var så høj, at ingen markedsøkonomisk aktør ville have indgået handelen.
7.4.3.2. Vurdering
(189)
For den omtalte handel blev leasingafgiften oprindeligt fastlagt til […] % pr. år af det samlede investeringsvolumen. Med en indeksering af beløbet, som skulle betales med […] % pr. år, ville leasingafgiften ved slutningen af kontraktens løbetid ligge på […] %, hvilket svarer til en gennemsnitlig leasingafgift på […] % pr. år. Hvis NEUWOGES havde besluttet sig for ikke at indeksere leasingafgiften, ville den til sammenligning i løbet af den samlede løbetid på 30 år have været fastsat til […] % pr. år. »Tillægget« er dermed prisen for beslutningen om at have en lavere leasingafgift i starten af kontraktløbetiden og en højere til sidst i stedet for at betale stabile rater i løbet af den samlede kontraktløbetid.
(190)
Der mindes her om, at LG Rostock vurderede leasingafgiften i forhold til rentesatserne i andre handler. Den slog fast, at udviklingen i rentesatserne for realkreditlån over et tidsrum på 30 år var svære at vurdere, men i faser med høje renter skulle der regnes med renter på over 10 %. Den gennemsnitlige af NEUWOGES afkrævede leasingafgift var dermed i overensstemmelse med praksis på markedet.
(191)
Der er kun meget generelle data tilgængelige til sammenligning. Især blandt data indsamlet af Deutsche Bundesbank for januar 1998 (tidspunktet, hvor den omtalte handel blev gennemført) kan to typer rentesatser ses som relevante. Som det første er rentesatserne for »Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke zu Festzinsen auf 10 Jahre« (»Realkreditlån på beboelsesgrunde med fast rente i 10 år«) af interesse, da NEUWOGES' beboelsesejendomme også blev anvendt til sikring af et lån (uafhængigt af, om et sådan lån opfylder alle formelle forudsætninger for et realkreditlån). Desuden kan rentesatserne for »Langfristige Festzinskredite an Unternehmen und Selbständige von 500 000 bis unter 5 Mio. EUR« (»Langfristede fastforrentede lån til virksomheder og selvstændige fra 500 000 op til 5 mio. EUR«) ligeledes være egnet til en sammenligning, da NEUWOGES kan betragtes som en virksomhed (realkreditlån optages som regel oftere af privatpersoner, som selv bor i ejendommen og ikke lejer den ud).
(192)
Ifølge Deutsche Bundesbank lå den gennemsnitlige rentesats for tyske realkreditlån til fast rente på 10 år i januar 1998 på 6,40 % pr. år. Dengang bevægede rentesatserne for denne type lån sig normalt mellem 6,17 % pr. år (undergrænsen) og 6,97 % pr. år (overgrænsen). Ved de langfristede fastforrentede lån lå den gennemsnitlige rentesats i januar 1998 på 6,35 % pr. år, og den bevægede sig inden for en spændvidde på mellem 5,55 % (undergrænsen) og 7,73 % pr. år (overgrænsen). Deutsche Bundesbank giver dog ingen oplysninger om den gennemsnitlige løbetid for et »langfristet« lån. Det kan dog formodes, at den gennemsnitlige løbetid ville ligge på maksimalt 10 år og sandsynligvis derunder (114).
(193)
Ved sammenligning af den af NEUWOGES betalte leasingafgift med den af Deutsche Bundesbank oplyste rentesats for lån, som blev givet i det samme tidsrum (dvs. i januar 1998), skal der tages hensyn til de følgende aspekter:
-
Den gennemsnitlige årlige leasingafgift med en 30-års løbetid for kontrakten er på […] %. Som det allerede er påvist, har NEUWOGES dog frit valgt at betale en lavere leasingafgift, som på et senere tidspunkt udlignes af en højere leasingafgift. Denne beslutning har en pris: For havde NEUWOGES fra starten valgt en fast leasingafgift, så ville de kun skulle have betalt […] %. pr. år (115). Tallene fra Deutsche Bundesbank er for fastforrentede lån, dvs. rentesatsen er lige høj hvert år. Hvis man antager, at NEUWOGES havde været i stand til at forhandle sig frem til et lån med lignende betalingsbetingelser (dvs. lavere rentebetalinger i starten og højere betalinger til sidst), ville dette også have haft sin pris (af de samme grunde som i tilfældet med BAVARIA) (116). Rentesatserne fra Deutsche Bundesbank skal derfor sammenlignes med en konstant leasingafgift på […] %.
-
Leasingafgiften er fastsat til et tidsrum på 30 år. På trods af den årlige indeksering var det helt sikkert muligt at beregne den gennemsnitlige leasingafgift for hele kontraktens løbetid allerede ved starten af kontraktens løbetid. Rentesatserne for realkreditlån, som Deutsche Bundesbank har oplyst, er kun fastlagt for 10 år (som uddybet ovenfor, er det ikke bekendt, for hvilken periode renterne er fastlagt for virksomheder. Det kan dog antages, at perioden ikke var på mere end 10 år). Det bedst egnede benchmark ville være rentesatser, som var fastsat i 30 år. Sådanne oplysninger offentliggøres dog ikke af Deutsche Bundesbank. Generelt bliver fastforrentede lån dyrere, jo længere løbetid. For eksempel viser tallene fra Deutsche Bundesbank for januar 1998, at den gennemsnitlige rentesats for fastforrentede lån med fast rente i 5 år lå på 5,85 %, mens rentesatsen for fastforrentede lån med en løbetid på 10 år lå på 6,40 %. Derfor er det berettiget af gå ud fra, at renterne for et fastforrentet lån med en løbetid på 30 år ville have været betydeligt højere end de gennemsnitlige rentesatser på 6,35 % og 6,40 %, som Deutsche Bundesbank oplyser.
-
Deutsche Bundesbank oplyser både en gennemsnitssats og en spredningsgrad, som er baseret på et stort antal lånekontrakter, der blev indgået i Tyskland i januar 1998. Den fastsatte leasingafgift for NEUWOGES afspejler implicit den risiko, som handelen er forbundet med for BAVARIA. Virksomheden havde den største lånerisiko, dvs. risikoen for, at NEUWOGES skulle blive insolvent eller af en anden grund ikke længere kunne opfylde sine betalingsforpligtelser. Ligeledes ville en bank have vurderet NEUWOGES' kreditværdighed inden ydelsen af et lån. Kunder med en dårlig kreditværdighed (eller en høj lånerisiko for banken) skal som regel betale en højere rentesats som udligning for den højere risiko (117). Som påvist i afsnit 7.3.1 havde NEUWOGES på baggrund af en forholdsvis høj gæld og det faktum, at egenkapitalen var bundet i andre investeringsprojekter, kun begrænsede muligheder for at indgå lånekontrakter. Ville en bank imidlertid have været villig til at give NEUWOGES et lån, ville den også have inddraget disse aspekter i fastsættelsen af rentesatsen. Rentesatserne på lån til relativt højt forgældede virksomheder, som kun kan fremvise en lav egenkapital i deres investering, er højere. Derfor skal der ved enhver sammenligning af den af NEUWOGES betalte leasingafgift med rentesatserne for lånemulighederne på markedet være fokus på de højeste satser i Deutsche Bundesbanks spredning (118).
-
Som nævnt ovenfor skal et leasingselskab genfinansiere sin oprindelige investering (i dette tilfælde især købsprisen for bygningen og renoveringsudgifterne). Den rentesats, som de skal betale for deres egen genfinansiering, er afhængig af forskellige aspekter som f.eks. selskabets størrelse, gældsniveau og ejendommene i dets portefølje. Denne rentesats er dog kun udgangspunktet, da leasingselskabet (BAVARIA) også skal kompenseres for den risiko, de bærer. Hertil hører også risikoen for renteændringer (risikoen, som er forbundet med, at de skal genfinansiere deres investering til en variabel rentesats, mens leasingbetalingerne har fast rente), lånerisikoen (den allerede nævnte mulighed for, at NEUWOGES bliver insolvent, og at BAVARIA ikke modtager de udestående leasingbetalinger) samt restværdirisikoen (uvisheden med hensyn til ejendommens værdi efter leasingkontraktens udløb). Leasingselskabet har sandsynligvis også bestemte omkostninger, som også afspejles i leasingafgiften (119). Derudover ønsker leasingselskabet også at skabe en fortjeneste og tager højde for dette ved fastsættelsen af leasingafgiften (120). Selv hvis BAVARIA havde været i stand til at genfinansiere deres investeringer til en lavere rentesats end den, som NEUWOGES havde betalt for et banklån, ville rentesatsen for genfinansieringen dog skulle forhøjes på grund af disse forskellige elementer (risikotillæg, udgifter og indtjening) for at kunne få den krævede leasingrate, som til sidst kunne ende med at være højere end rentesatsen for et almindeligt lån.
(194)
Under hensyntagen til alle førnævnte faktorer synes en leasingafgift på […] % pr. år med en fast leasingafgift (eller selv ved […] % ved en leasingafgift med en indeksering på […] %, som dog synes mindre egnet til en sammenligning) i sammenligning med de af Deutsche Bundesbank oplyste rentesatser for lån, ret fornuftig. Der skal her huskes på, at tallene fra Deutsche Bundesbank eksempelvis skal fremskrives til en løbetid på 30 år ved faste renter. Selv om den nødvendige justering til opnåelse af et egnet benchmark ikke kan kvantificeres, antages forskellen mellem de gennemsnitlige rentesatser for lån/realkreditlån og leasingafgiften at være tilstrækkeligt begrundet til at kunne drage den konklusion, at der ikke foreligger nogen beviser for, at BAVARIA havde forlangt en leasingafgift, som var for høj. Derfor konkluderer Kommissionen, at BAVARIAs leasingafgift på det relevante tidspunkt (ultimo 1997/primo 1998) var i overensstemmelse med praksis på markedet.
7.4.4. Konklusion
(195)
De tilgængelige oplysninger peger i retning af, at handelen mellem NEUWOGES og BAVARIA også ville være blevet gennemført af en markedsøkonomisk aktør. Eksempelkontrakterne, udbudsproceduren og sammenligningen med andre finansieringsinstrumenter tyder samlet på, at handelen blev indgået på de dengang herskende markedsbetingelser, og at BAVARIA-modellen ikke var for dyr.
7.5. SUPPLERENDE VURDERING: ØVRIGE STØTTEELEMENTER OG FORENELIGHED MED DET INDRE MARKED
(196)
Kommissionens primære undersøgelse viser dermed, at NEUWOGES' beslutning om at indgå salg og tilbagelejningshandelen var i overensstemmelse med princippet om den markedsøkonomisk aktør, dvs. handelen havde ikke indrømmet BAVARIA nogen fordel, og dermed blev der ikke ydet støtte til virksomheden. Alligevel har Kommissionen også undersøgt, om et andet resultat - nemlig hvis BAVARIA gennem NEUWOGES var blevet indrømmet en fordel - automatisk ville have ført til den konklusion, at handelen udgjorde statsstøtte, som var uforenelig med det indre marked. Med udgangspunkt i den hypotetiske antagelse, at NEUWOGES ikke havde overholdt princippet om den markedsøkonomisk aktør, og BAVARIA dermed var blevet indrømmet en fordel, har Kommissionen derfor undersøgt, om der for foranstaltningerne ville have været tale om statsstøtte til fordel for BAVARIA, og om denne eventuelle støtte ville kunne erklæres for forenelig med det indre marked.
7.5.1. Øvrige støtteelementer
7.5.1.1. Virksomhed
(197)
Ydelsen af offentlige midler kan kun kategoriseres som statsstøtte, hvis modtageren er en »virksomhed« i overensstemmelse med artikel 107, stk. 1, i TEUF. I henhold til domstolens faste retspraksis omfatter begrebet virksomhed enhver enhed, som udøver en økonomisk virksomhed (121). Enhver virksomhed, der består i at udbyde varer og tjenesteydelser på markedet, er økonomisk virksomhed (122).
(198)
BAVARIA udøver en række økonomiske virksomheder såsom kommercielle investeringer i ejendomme og udlejning af disse ejendomme til erhvervs- og privatkunder. BAVARIA er dermed en virksomhed i overensstemmelse med artikel 107, stk. 1, i TEUF.
7.5.1.2. Brug af statsmidler og tilregnelse til staten
(199)
Foranstaltningerne skal kunne tilregnes staten og være finansieret gennem statsmidler. Ifølge Domstolens retspraksis i retssagen Stardust Marine (123) kan statsstøtte, som ikke finansieres direkte via statens budget, opfylde dette kriterie, såfremt kontrollen med midlerne hører under staten og afgørelsen om overdragelsen af disse midler kan tilregnes staten.
(200)
NEUWOGES ejes 100 % af byen Neubrandenburg og er dermed en offentlig virksomhed, i henhold til artikel 2, litra b), i Kommissionens direktiv 2006/111/EF, som domstolen henviser til i Stardust Marine-dommen (124). Byen Neubrandenburg ejer samtlige andele i NEUWOGES og kan som eneejer udøve en væsentlig kontrol med bestyrelsen og generalforsamlingen. Derfor når Kommissionen til den konklusion, at byen havde mulighed for at styre NEUWOGES' anvendelse af midlerne. Dermed indeholdt salg og tilbagelejningshandelen statslige midler.
(201)
Med hensyn til spørgsmålet om tilregnelsen til staten slår Kommissionen fast, at byen Neubrandenburg ifølge de foreliggende oplysninger havde en væsentlig del i beslutningen om indgåelsen af salg og tilbagelejningshandelen. Handelen skulle godkendes af NEUWOGES' bestyrelse, hvis medlemmer repræsenterede byen. Dokumenterne beviser også, at bestyrelsen var aktivt involveret i forhandlingen af kontrakterne. Kommissionen mener derfor, at indgåelsen af salg og tilbagelejningskontrakten kan tilregnes staten.
7.5.1.3. Selektivitet
(202)
Det skal i denne forbindelse nævnes, at det i henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF kræves, at en foranstaltning for at kunne betegnes som statsstøtte skal begunstige visse virksomheder eller visse produktioner. Afledt heraf er det kun de foranstaltninger til begunstigelse af virksomheder, som giver disse virksomheder en selektiv fordel, der hører ind under begrebet statsstøtte.
(203)
Da der ved de omtalte foranstaltninger er tale om en bilateral handel mellem NEUWOGES og BAVARIA, ville enhver fordel, som NEUWOGES har indrømmet BAVARIA, være selektiv, da ingen anden virksomhed ville have haft adgang til den.
7.5.1.4. Fordrejning af konkurrencen og indvirkning på samhandelen
(204)
Ved offentlige gaver til virksomheder er der tale om statsstøtte i henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF, når den fordrejer eller truer med at fordreje konkurrencevilkårene og påvirker samhandelen mellem medlemsstaterne. En foranstaltning, der ydes af en medlemsstat, anses for at fordreje eller true med at fordreje konkurrencevilkårene, hvis det er sandsynligt, at den vil forbedre modtagerens konkurrencemæssige stilling i forhold til andre virksomheder, som den konkurrerer imod (125). Det anses derfor for en fordrejning af konkurrencevilkårene, så snart en virksomhed i en liberaliseret branche, hvor der hersker eller kunne herske konkurrence, indrømmes en fordel.
(205)
I henhold til EU-domstolenes faste retspraksis er støtte, som begunstiger virksomheder, der er aktive på det indre marked, egnet til at påvirke samhandelen mellem medlemsstater (126).
(206)
BAVARIA konkurrerer med andre ejendomsfonde og virksomhedsinvestorer i Tyskland og andre medlemsstater i EU om investorer og investeringsmuligheder. En finansiel fordel indrømmet til BAVARIA ville styrke denne virksomheds konkurrencemæssige position og derfor være egnet til at fordreje konkurrencevilkårene. Da markedet for ejendomsinvesteringer er et marked, der dækker hele EU, ville enhver finansiel fordel til BAVARIA styrke virksomhedens markedsposition i forhold til dens konkurrenter fra andre medlemsstater og dermed påvirke samhandelen mellem medlemsstaterne.
7.5.1.5. Konklusion
(207)
Hvis det antages, at salg og tilbagelejningshandelen - i modsætning til ovennævnte primære konklusion fra Kommissionen - ikke havde været i overensstemmelse med princippet om den markedsøkonomisk aktør, og BAVARIA dermed var blevet indrømmet en fordel, så måtte der drages den konklusion, at salg og tilbagelejningshandelen havde udgjort statsstøtte. Derfor skulle det som en del af denne hypotese undersøges, om denne eventuelle statsstøtte ville kunne anses som forenelig med det indre marked.
7.5.2. Forenelighed med det indre marked i henhold til artikel 107, stk. 3, litra c), i TEUF
(208)
I henhold til artikel 107, stk. 3, litra c, i TEUF »kan støtte [anses for at være forenelig med det indre marked], hvis den fremmer udviklingen af visse erhvervsgrene eller økonomiske regioner, når den ikke ændrer samhandelsvilkårene på en måde, der strider mod den fælles interesse«. Ved anvendelsen af artikel 107, stk. 3, litra c), skal Kommissionen afveje de positive og ønskede konsekvenser af en støtteforanstaltning overfor dens negative påvirkning af samhandelsbetingelserne, som opstår ved dens udførelse.
(209)
For at en støtteforanstaltning kan bestå denne afvejning, skal fem forudsætninger være opfyldt. For det første skal støtteforanstaltningen have et veldefineret mål af fælles interesse. For det andet skal støtteforanstaltningen være et egnet instrument til at opnå dette mål. For det tredje skal støtteforanstaltningen være nødvendig og have en tilskyndelsesvirkning. For det fjerde skal støtteforanstaltningen være passende. For det femte må støtteforanstaltningen ikke påvirke samhandelsbetingelserne på en sådan måde, at det strider mod den fælles interesse.
7.5.2.1. Mål af fælles interesse
(210)
I henhold til artikel 3 og 174 i TEUF er økonomisk og social samhørighed et mål for Unionen. Styrkelsen af den økonomiske og sociale samhørighed implicerer en forbedring af bymiljøet og byboernes livskvalitet. Samhørighedspolitikken kan bidrage til at skabe bæredygtige fællesskaber, da den sikrer, at økonomiske, sociale og økologiske problemer løses ved hjælp af integrerede strategier for fornyelse, regenerering og udvikling af både bymæssige og landlige områder. Dette kan gøres på flere måder (127).
(211)
Kommissionen konstaterer, at NEUWOGES' lovfæstede mål består i at sikre en tilstrækkelig boligforsyning i regionen. Kommissionen konstaterer desuden, at NEUWOGES med indgåelsen af salg og tilbagelejningshandelen forfulgte bestemte (kommunal-)politiske mål. NEUWOGES gør gældende, at
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det i 1990'erne efter genforeningen var et vigtigt politisk mål, at boligforholdene i Østtyskland og boligforholdene i Vesttyskland skulle nærme sig hinanden. Dette medførte, at privatiseringen og renoveringen af boligbestanden i Østtyskland skred frem, uafhængigt af om dette var økonomisk fornuftigt eller ej
-
privatiseringen og renoveringen af bygningerne, der var en del af salg og tilbagelejningshandelen, og som havde til formål at sikre fremskridtsperspektiver for byen Neubrandenburg. Ved at gøre billige boliger med en høj boligkvalitet tilgængelige og ved at privatisere dem (som BAVARIA var forpligtet til), var det NEUWOGES håb at gøre Neubrandenburg mere attraktiv for sine borgere.
(212)
Desuden konstaterer Kommissionen, at BAVARIA havde overtaget forpligtelsen til at forsøge at sælge et bestemt antal lejligheder til de daværende lejere. Derved måtte BAVARIA ikke forlange en fri markedsbestemt pris, men skulle derimod overholde bestemte maksimalgrænser (128). Kontrakten, som indeholdt disse påbud, gav dermed de omtalte bygningers lejere en vis fordel.
(213)
Hvis salg og tilbagelejningshandelen mellem NEUWOGES og BAVARIA virkelig skulle kategoriseres som statsstøtte, hvilket ikke er tilfældet, ville denne støtte være blevet givet til gennemførelse af de ovennævnte politiske mål. Forsyning af en region med tilstrækkelige boliger, bidrag til gennemførelsen af et nationalt politisk mål (udligning af boligforholdene i Øst- og Vesttyskland efter genforeningen) og sikring af fremtidsperspektiverne for byen Neubrandenburg ved at gøre billige boliger af høj kvalitet tilgængelige for befolkningen (og begunstigelse af de daværende lejere i de pågældende bygninger) kan alt sammen ses som præcist definerede mål af fælles interesse. Efter Kommissionens opfattelse er handelen derfor en foranstaltning til gennemførelse af et mål af fælles interesse.
7.5.2.2. Foranstaltningernes relevans
(214)
Det kan ikke bestrides, at salg og tilbagelejningshandelen mellem NEUWOGES og BAVARIA har opfyldt det tilstræbte mål. Således har handelen medført, at de af BAVARIA købte bygninger blev omfattende renoveret og privatiseret og tilbudt til de daværende lejer til en lav købspris, samt at udbuddet af boliger af god kvalitet i regionen blev øget, og dermed blev fremtidsperspektiverne for byen Neubrandenburg forbedret.
(215)
Ved søgningen efter en køber til bygningerne og ved vurdering af deres alternativer foretog NEUWOGES en række trin, som virkelig sikrede, at hvis salg og tilbagelejningshandelen indeholdt støtte, ville den være begrænset til et nødvendigt minimum for at opnå de efterstræbte mål. NEUWOGES gennemførte en begrænset udbudsprocedure, forhandlede i et tidsrum på flere måneder med BAVARIA om handelens betingelser og var til sidst overbevist om, at handelen var det bedste tilbud på markedet. Dermed foreligger der ingen tegn på, at denne støtte, hvis salg og tilbagelejningshandelen omfattede støtte, ville være gået ud over det nødvendige minimum. Analysen i afsnit 7.3, hvori salg og tilbagelejningshandelen blev sammenlignet med forskellige andre alternativer (som en lånebaseret renovering af bygningerne eller et direkte salg), har vist, at der ikke ville have været nogen alternativer, som ville have muliggjort, at disse mål blev opfyldt, uden at der blev ydet støtte, eller med et lavere støttebeløb. Salg og tilbagelejningshandelen og enhver eventuel ydet støtte var dermed et egnet instrument til at opnå målene af fælles interesse.
7.5.2.3. Nødvendighed og tilskyndelsesvirkning
(216)
Hvis det antages, at salg og tilbagelejningshandelen rent faktisk omfattede statsstøtte, skulle det desuden undersøges, om denne støtte havde en tilskyndelsesvirkning. NEUWOGES og BAVARIA har forhandlet betingelserne for handelen i et tidsrum på flere måneder. BAVARIA giver indtryk af, ikke at ville have indladt sig på en handel, som ikke havde passet til deres »Leasingmodell Immobilien«. Hvis den endelig gennemførte handel, som var baseret på »Leasingmodell Immobilien« fra BAVARIA, indeholdt statsstøtte, er det indiskutabelt, at BAVARIA ikke ville have indgået handelen uden denne støtte.
7.5.2.4. Proportionalitet
(217)
Kommissionen har allerede henvist til, at de mål, som NEUWOGES forfulgte ved indgåelsen af denne handel, skal anses for at være vigtige. Renoveringen og privatiseringen af bygningerne og salget til lejerne til en lavere pris, har ydet et vigtigt bidrag til forbedringen af den økonomiske og sociale samhørighed i Unionen. Samtidig var det støttebeløb, der måtte være indeholdt i den salg og tilbagelejningshandel, som begunstigede BAVARIA, under alle omstændigheder begrænset, hvorved eventuelle konkurrencefordrejende konsekvenser af foranstaltningen også ville have været begrænsede. På denne baggrund var enhver eventuel støtte indeholdt i salg og tilbagelejningshandelen mellem NEUWOGES og BAVARIA proportionel i forhold til det forfulgte mål.
7.5.2.5. Ingen konsekvenser for samhandelsbetingelserne, som ville være i modstrid med den fælles interesse
(218)
Der skal huskes på, at det i salg og tilbagelejningshandelen indeholdte støttebeløb til begunstigelse af BAVARIA var meget lavt. Konsekvenserne af foranstaltningen for handelsbetingelserne var dermed også begrænsede. Men enhver støtte indeholdt i salg og tilbagelejningshandelen ville have forbedret BAVARIAs konkurrenceevne, og da BAVARIA i det mindste potentielt konkurrerede med andre virksomheder (også virksomheder fra andre medlemsstater), afhænger omfanget af støttens konsekvenser af, hvor stort et beløb, virksomheden modtog i støtte. Da BAVARIAs konkurrenceposition kun blev forbedret meget lidt, kan det konkluderes, at salg og tilbagelejningshandelen, selv hvis den skulle have indeholdt en støtte, ikke har påvirket samhandelsbetingelserne i et sådant omfang, at det ville være i modstrid med den fælles interesse.
7.5.3. Konklusion på de øvrige støtteelementer og foreneligheden med det indre marked
(219)
Skulle salg og tilbagelejningshandelen have givet BAVARIA en fordel, så er Kommissionen af de i afsnit 7.5.2 nævnte årsager kommet til den konklusion, at der ikke ville være tale om statsstøtte i henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF. Kommissionen konstaterer dog også, at enhver indeholdt statsstøtte i salg og tilbagelejningshandelen i henhold til artikel 107, stk. 3, litra c), i TEUF ville være forenelig med det indre marked.
7.6. KONKLUSION PÅ SPØRGSMÅLET OM STATSSTØTTE OG FORENELIGHED
(220)
Ud fra analysen af salg og tilbagelejningshandelens værdi for NEUWOGES, sammenligningen med andre mulige handler og undersøgelsen af handelens overensstemmelse med praksis på markedet kan det konkluderes, at handelen er i overensstemmelse med princippet om den markedsøkonomiske aktør. Med indgåelsen af salg og tilbagelejningshandelen har NEUWOGES udvist en adfærd, som en markedsøkonomisk aktør også ville have valgt. Særligt skal det fremhæves, at der hverken var et mere økonomisk attraktivt alternativ til rådighed, eller at betingelserne for salg og tilbagelejningshandelen på det pågældende tidspunkt (1997/1998) set i lyset af de tilgængelige sammenligningsmuligheder samt de andre tilbud, som fremgik af udbudsproceduren, kan betragtes som værende i uoverensstemmelse med praksis på markedet.
(221)
Det må derfor konkluderes, at handelen med NEUWOGES ikke har indrømmet BAVARIA nogen fordel, da NEUWOGES' adfærd svarede til en markedsøkonomisk aktørs adfærd. Da der ikke blev indrømmet nogen fordel inden for rammerne af de omtalte foranstaltninger, er en af forudsætningerne for kategoriseringen som statsstøtte ikke opfyldt, og dermed udgør foranstaltningen ikke statsstøtte, jf. artikel 107, stk. 1, i TEUF.
(222)
I tillæg til den primære konklusion, at salg og tilbagelejningshandelen ikke har indrømmet BAVARIA nogen fordel, og dermed ikke indebar statsstøtte, er Kommissionen nået til den supplerende konklusion, at hvis salg og tilbagelejningshandelen havde indrømmet BAVARIA en fordel, ville den have udgjort statsstøtte. Denne statsstøtte ville dog i henhold til artikel 107, stk. 3, litra c), i TEUF være forenelig med det indre marked -
VEDTAGET DENNE AFGØRELSE:
Artikel 1
Den handel af 21. januar 1998, som blev indgået mellem Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG og Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG i form af en grundlejekontrakt og en forvaltningskontrakt, kan ikke betragtes som statsstøtte, jf. artikel 107, stk. 1, i TEUF.
Artikel 2
Hvis den handel af 21. januar 1998, som blev indgået mellem Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, der Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG og Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG i form af en grundlejekontrakt og en forvaltningskontrakt, alligevel skulle blive betragtet som statsstøtte i henhold til artikel 107, stk. 1, i TEUF, ville den i henhold til artikel 107, stk. 3, litra c), i TEUF være forenelig med det indre marked.
Artikel 3
Denne afgørelse er rettet til Forbundsrepublikken Tyskland.
Udfærdiget i Bruxelles, den 16. september 2014.
DECISIONE (UE) 2015/507 DELLA COMMISSIONE
del 16 settembre 2014
relativa alla misura SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007) della Germania
[notificata con il numero C(2014) 6411]
(Il testo in lingua tedesca è il solo facente fede)
(Testo rilevante ai fini del SEE)
LA COMMISSIONE EUROPEA,
visto il trattato sul funzionamento dell’Unione europea, in particolare l’articolo 108, paragrafo 2, primo comma,
dopo aver invitato gli interessati a presentare osservazioni conformemente alle disposizioni succitate (1) e viste le osservazioni trasmesse,
considerando quanto segue:
1. PROCEDIMENTO
(1)
Il 30 marzo 2007 Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (in appresso «NEUWOGES») ha presentato alla Commissione una denuncia, ai sensi dell’articolo 20, paragrafo 2, del regolamento (CE) n. 659/1999 del Consiglio (2), secondo cui a Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, a Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG e a Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (in appresso «BAVARIA 1» e «BAVARIA 2»; congiuntamente: «BAVARIA») era stato concesso un aiuto di Stato illegale mediante un contratto di cessione del diritto di superficie (Erbbaurechtsvertrag, in appresso «EBV») e un contratto amministrativo (Generalverwaltervertrag, in appresso «GVV»). NEUWOGES ha chiesto di avviare un procedimento di indagine formale ai sensi dell’articolo 108, paragrafo 2, del TFUE.
(2)
In data 6 agosto 2007, 14 maggio 2008, 6 aprile 2009 e 3 febbraio 2012, la Commissione ha chiesto alla Germania ulteriori informazioni. La Germania ha risposto in data 4 settembre 2007, 12 ottobre 2007, 17 ottobre 2007, 11 luglio 2008, 14 luglio 2008, 12 dicembre 2008, 30 giugno 2009 e 28 febbraio 2012. NEUWOGES ha inviato osservazioni in data 30 maggio 2007, 5 novembre 2007, 26 febbraio 2008, 15 luglio 2008, 30 settembre 2008, 18 dicembre 2008, 6 marzo 2009, 4 giugno 2009, 15 luglio 2009, 26 agosto 2009, 22 settembre 2009 e 19 gennaio 2012. BAVARIA ha trasmesso le sue osservazioni il 13 maggio 2008.
(3)
Il 28 novembre 2008 il tribunale regionale (Landgericht) di Rostock (in appresso «LG Rostock») ha emanato la propria sentenza nella causa BAVARIA/NEUWOGES. BAVARIA aveva agito giudizialmente nei confronti di NEUWOGES per inadempimento del contratto stipulato tra le parti. NEUWOGES aveva quindi eccepito che il contratto comportava aiuti di Stato illegittimi e incompatibili con il mercato interno e sarebbe quindi nullo. L’LG Rostock è arrivato alla conclusione che non era ravvisabile alcun vantaggio a favore di BAVARIA e quindi neppure un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE. NEUWOGES ha impugnato tale sentenza. Il procedimento dinanzi al tribunale regionale superiore (Oberlandesgericht) di Rostock (in appresso «OLG Rostock») è ancora pendente. BAVARIA ha inoltre avviato un procedimento dinanzi al tribunale amministrativo (Verwaltungssgericht) di Greifswald (in appresso «VG Greifswald») al fine di ottenere, in via giudiziale, accesso a tutti gli atti di NEUWOGES o della città di Neubrandenburg riguardanti i suddetti contratti. Il procedimento è tuttora pendente.
(4)
Con lettera del 4 giugno 2009 NEUWOGES ha chiesto alla Commissione, in conformità dell’articolo 265, secondo comma, del TFUE, di avviare entro due mesi il procedimento di indagine formale.
(5)
Con lettera del 29 luglio 2009 la Commissione ha comunicato a NEUWOGES la sua valutazione preliminare, secondo cui né l’EBV né il GVV contengono elementi di un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE.
(6)
Con lettera del 26 agosto 2009 la denunciante ha impugnato tale valutazione preliminare chiedendo alla Commissione di avviare il procedimento di indagine formale entro due settimane.
(7)
Con lettera del 15 settembre 2009, i servizi della Commissione hanno comunicato a NEUWOGES che le avrebbero trasmesso un’altra lettera contenente una valutazione delle ultime osservazioni di NEUWOGES. Con lettera del 22 settembre 2009 NEUWOGES ha informato la Commissione di non condividere la sua proposta.
(8)
Il 9 ottobre 2009 NEUWOGES ha presentato ricorso dinanzi al Tribunale dell’Unione europea, chiedendo di annullare la presunta decisione contenuta nella lettera della Commissione del 29 luglio 2009 o, in subordine, di accertare la carenza della Commissione per essersi rifiutata di avviare un procedimento di indagine formale ai sensi dell’articolo 108, paragrafo 2, del TFUE. Il 9 gennaio 2012 il Tribunale ha respinto la domanda di annullamento in quanto irricevibile e il ricorso per carenza in quanto infondato (3).
(9)
Con lettera dal 19 gennaio 2012 NEUWOGES ha chiesto nuovamente alla Commissione di avviare il procedimento di indagine formale ai sensi dell’articolo 108, paragrafo 2, del TFUE.
(10)
Con lettera del 21 marzo 2012 la Commissione ha informato la Germania della sua decisione di avviare il procedimento di indagine formale. La decisione della Commissione di avviare il procedimento di indagine formale (in appresso «decisione di avviare il procedimento») è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea (4). La Commissione ha invitato le parti a presentare osservazioni sulla misura. Il 22 marzo 2012 NEUWOGES ha impugnato l’ordinanza del Tribunale del 9 gennaio 2012. Il 15 novembre 2012 la Corte ha respinto l’impugnazione dichiarando il non luogo a procedere (5).
(11)
La Commissione ha ricevuto, in data 17 luglio 2012, 2 ottobre 2012, 4 aprile 2013 e 15 aprile 2014, le osservazioni di NEUWOGES e, in data 18 giugno 2012 e 22 aprile 2013, le osservazioni di BAVARIA. Le osservazioni sono state inoltrate alla Germania il 7 agosto 2012 e il 16 settembre 2013. Su incarico del governo federale, la città di Neubrandenburg ha presentato osservazioni in data 23 luglio 2012 e 28 settembre 2012; il Land Berlino ha trasmesso le proprie osservazioni in data 16 maggio 2012, 28 settembre 2012 e 30 settembre 2013.
2. DESCRIZIONE DELLE MISURE
(12)
NEUWOGES è una società a responsabilità limitata di diritto tedesco di cui la città di Neubrandenburg detiene il 100 % delle quote. NEUWOGES mira a mettere a disposizione appartamenti a prezzi accessibili ad ampie fasce della popolazione della suddetta città e delle aree limitrofe. La società possiede oggi il 33 % di tutti gli appartamenti della città di Neubrandenburg. BAVARIA 1 e BAVARIA 2 sono società veicolo costituite specificamente ai fini dell’operazione con NEUWOGES e i cui soci di maggioranza sono fondi immobiliari chiusi. I soci di BAVARIA 1 sono BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) e BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %), mentre BAVARIA 2 fa capo, per il 100 %, al Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Investitori privati detengono le quote di BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG e di Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn. Entrambi i fondi sono stati costituiti e gestiti da Berliner Immobilien-Holding GmbH, società facente capo, sino al 1o gennaio 2006, alla Bankgesellschaft Berlin e, da tale data, detenuta direttamente dal Land Berlino per il 100 %.
(13)
NEUWOGES è, tra l’altro, proprietaria di una serie di fondi a Neubrandenburg, sui quali si trovano dodici complessi immobiliari con, complessivamente, 557 unità abitative e vari locali commerciali. Il 21 gennaio 1998 NEUWOGES e BAVARIA hanno stipulato l’EBV e il GVV (in appresso i «contratti di cui trattasi» o, insieme, l’«operazione di Sale-and-lease-back»).
2.1. CONTRATTO DI CESSIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE (EBV)
(14)
Il 21 gennaio 1998 NEUWOGES e BAVARIA hanno stipulato un contratto di leasing e compravendita immobiliare avente ad oggetto dodici complessi residenziali con complessivamente 557 unità abitative. Nel quadro del contratto in parola BAVARIA ha acquisito il diritto di superficie sui fondi per un periodo di 75 anni e la proprietà degli immobili.
(15)
L’EBV si articola in due parti principali.
a)
Da un lato, BAVARIA si è impegnata a versare a NEUWOGES complessivamente […] (6) EUR (7): […] EUR a titolo di canone enfiteutico capitalizzato per l’uso del terreno su cui sono edificati gli immobili per il periodo sino al 31 dicembre 2028 e […] EUR a titolo di prezzo di acquisto dei complessi residenziali.
b)
Dall’altro, BAVARIA deve, a partire dal 1o gennaio 2029 e per un periodo di 10 anni, versare annualmente un canone enfiteutico pari al […]% del valore attuale del terreno, vale a dire di […] EUR al m2 ovvero […] EUR l’anno. Per la successiva durata residua dell’EBV è previsto un adeguamento del canone enfiteutico all’indice del costo della vita complessivo, a condizione che questo abbia subito un incremento superiore al […]%.
(16)
Nel 1997, prima della conclusione dell’EBV con BAVARIA, NEUWOGES ha fatto valutare il valore dei beni (edifici e terreni) da periti interni. In base a tale perizia, il valore dei beni ammontava a […] EUR. Nel 2007 NEUWOGES ha inoltre incaricato un perito esterno di redigere retroattivamente un’altra perizia sul valore di mercato dei beni nel 1997. In base alla perizia del 2007 il valore stimato dei beni era pari, nel 1997, a […] EUR.
L’Altschuldenhilfegesetz (legge sull’alleviamento dei debiti pregressi)
(17)
L’EBV è stato stipulato nel contesto dell’Altschuldenhilfegesetz (8) (in appresso l’«AHG»). Dopo la riunificazione nel 1990 le preesistenti società immobiliari di proprietà sociale della Germania orientale sono state trasformate in società edilizie comunali giuridicamente autonome. Gli attivi patrimoniali e le passività delle loro danti causa sono stati trasferiti in capo alle suddette nuove società con conseguenti gravi oneri a carico di queste ultime. Al fine di mettere le imprese edilizie nella condizione di poter sopravvivere a lungo termine, il legislatore federale ha emanato l’Altschuldenhilfegesetz (AHG), che è entrato in vigore il 27 giugno 1993.
(18)
In base all’AHG, le imprese edili comunali della Germania orientale potevano, su richiesta, ottenere l’alleviamento dei debiti pregressi. Ai sensi dell’articolo 4, paragrafi 1 e 2, dell’AHG, per i debiti pregressi superiori a 76,69 EUR al m2 poteva essere concesso uno sgravio parziale, fermo restando che poteva essere preso in considerazione un importo massimo di 434,60 EUR al m2. In cambio, l’impresa edile doveva assumere determinati impegni. Essa era tenuta, ad esempio, ad adoperarsi attivamente per la privatizzazione del 15 % degli appartamenti (articolo 4, paragrafo 5, prima frase, in combinato disposto con l’articolo 5), a disporre di un piano commerciale per una rapida privatizzazione, modernizzazione e sistemazione dei complessi immobiliari preesistenti in suo possesso (articolo 4, paragrafo 5, seconda frase) e a relazionare sullo stato del suo programma di investimenti e sui risultati della privatizzazione (articolo 4, paragrafi 5, 6 e 7). Secondo la versione della legge in vigore all’epoca dei fatti (1997/1998), le imprese edili dovevano adempiere il loro obbligo di privatizzazione entro il 31 dicembre 2003. L’impresa edile che non avesse rispettato il suo obbligo di privatizzazione (vale a dire che non si adoperava attivamente per la privatizzazione), doveva rimborsare lo sgravio già concesso.
(19)
Le imprese edili dovevano versare all’Erblastentilgungsfond (fondo di rimborso, in appresso «ETF») una determinata percentuale dei ricavi della privatizzazione eccedenti l’importo di 76,69 EUR al m2. All’epoca dei fatti (1997/1998), l’articolo 5, paragrafo 2, dell’AHG prevedeva che, per tutte le privatizzazioni compiute entro il 31 dicembre 1998, dovesse essere versato il 45 % dei ricavi delle vendite. Per le privatizzazioni compiute entro il 31 dicembre 2000 o entro il 31 dicembre 2003 le quote di ricavi erano fissate rispettivamente in 50 % o 55 %. Se la privatizzazione avveniva mediante costituzione di diritti di superficie (ovvero, in luogo di procedere alla vendita diretta degli edifici e dei terreni, si vendevano soltanto gli edifici costituendo diritti di superficie per i terreni), il prezzo di vendita alla base del calcolo degli importi da versare consisteva nel prezzo dell’edificio e nel valore attuale del canone enfiteutico concordato (articolo 5, paragrafo 2).
(20)
Nel corso del 1995 è emerso che la forma di privatizzazione inizialmente prevista - vale a dire la vendita ai conduttori - probabilmente non avrebbe permesso di raggiungere la quota di privatizzazione richiesta del 15 %. Di conseguenza, il Kreditanstalt für Wiederaufbau (l’istituto per la ricostruzione, in appresso «KfW»), cui era affidata la gestione dell’alleviamento dei debiti pregressi, ha iniziato ad accettare anche la cosiddetta «privatizzazione mediante acquirenti intermediari» (9). In base a tale modello, che doveva trovare applicazione solo se era verosimile che la quota del 15 % non sarebbe stata raggiunta mediante privatizzazioni dirette, un’impresa edile poteva vendere edifici en bloc a un acquirente commerciale. Per poter essere imputato alla quota di privatizzazione dell’impresa edile del 15 %, l’acquirente commerciale doveva impegnarsi a ristrutturare e a rivendere ai conduttori il maggior numero possibile di appartamenti (ma, in ogni caso, almeno un terzo) (10). Se dopo aver presentato concrete offerte di vendita, la percentuale dei conduttori interessati a un acquisto era chiaramente inferiore a un terzo, l’acquirente commerciale poteva escludere dall’obbligo di acquisto il 60 % degli appartamenti e limitare così il suddetto obbligo di privatizzazione di un terzo al restante 40 % delle unità abitative (11).
NEUWOGES e l’AHG
(21)
L’EBV è stato infine riconosciuto dal KfW come vendita ad acquirente intermediario rilevante ai sensi dell’AHG. La conclusione dell’operazione di sale-and-lease-back agevolava quindi NEUWOGES nell’adempimento del suo obbligo di privatizzazione ai sensi dell’AHG. Resta tuttavia poco chiaro e controverso in che misura l’AHG abbia influenzato le considerazioni di carattere commerciale alla base della decisione di NEUWOGES di stipulare i contratti e se l’alleviamento del debito ottenuto da NEUWOGES ai sensi dell’AHG debba essere preso in considerazione nel valutare se l’operazione di sale-and-lease-back costituisca un aiuto di Stato a favore di BAVARIA.
(22)
NEUWOGES ha ottenuto, in base alle informazioni da essa stessa fornite, un alleviamento del debito per complessivi […] EUR (12). NEUWOGES affermava che sarebbe difficile imputare pro quota all’operazione di sale-and-lease-back lo sgravio complessivo ottenuto, in quanto, in base all’AHG, un alleviamento del debito sarebbe possibile soltanto qualora l’impresa edile abbia adempiuto pienamente il suo obbligo di privatizzazione. Se, tuttavia, dovesse essere necessario ricondurre una parte dello sgravio complessivo ottenuto a una determinata misura di privatizzazione in ragione della percentuale da essa rappresentata del complessivo obbligo di privatizzazione di NEUWOGES, all’operazione di sale-and-lease-back potrebbe essere imputato, dal punto di vista contabile, un alleviamento complessivo lordo per […] EUR. Dei ricavi ottenuti dall’operazione BAVARIA, […] EUR sono stati versati all’ETF; NEUWOGES ha ottenuto quindi uno sgravio complessivo di […] EUR (13).
2.2. CONTRATTO AMMINISTRATIVO
(23)
Sempre il 21 gennaio 1998, BAVARIA e NEUWOGES hanno sottoscritto il GVV, con cui gli immobili sono stati retrolocati a NEUWOGES. In base al GVV, NEUWOGES resta responsabile dell’amministrazione e dell’utilizzo commerciale dei complessi residenziali di cui trattasi per un periodo di 30 anni. Tutti i ricavi derivanti dalla locazione degli immobili restano di competenza di NEUWOGES. A fronte di tali diritti di utilizzo, NEUWOGES si è impegnata ad effettuare un pagamento mensile a titolo di rata fissa di leasing di […] EUR ([…] EUR all’anno) sino alla conclusione dei lavori di ristrutturazione e di […] EUR ([…] EUR all’anno) per il periodo successivo. A partire dal 1o gennaio 2000 il suddetto pagamento a titolo della rata di leasing ha subito un incremento del […]% l’anno.
2.3. CONTRATTO FORFETTARIO GLOBALE
(24)
BAVARIA si è impegnata a ristrutturare gli edifici di cui si trattasi e ha concluso a tal fine un contratto forfettario globale (Globalpauschalvertrag, in appresso il «GVP») con BRG Bau-Regie GmbH (in appresso «BRG»), una controllata al 100 % di NEUWOGES. In base al GPV, BAVARIA ha corrisposto a BRG un importo forfettario di […] EUR per i lavori di ristrutturazione concordati.
3. OSSERVAZIONI DELLA GERMANIA
(25)
Nella sua risposta alla decisione di avviare il procedimento, la Germania si è limitata a dichiarare che, nel caso di specie, non prende posizione sulla decisione, lasciando che si esprimano gli enti locali interessati, la città di Neubrandenburg e il Land Berlino.
4. OSSERVAZIONI DELLE PARTI INTERESSATE
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES afferma di non aver agito, stipulando i contratti in parola, come un operatore economico in economia di mercato e di aver così conferito a BAVARIA un vantaggio economico che costituisce un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE. In base a stime compiute da NEUWOGES, i contratti in parola portano a perdite per […] EUR (nominali) ovvero […] EUR (attualizzati). NEUWOGES ritiene che tali perdite costituiscano un aiuto di Stato a favore di BAVARIA incompatibile con il mercato interno.
(27)
Per quanto attiene alla valutazione del carattere conforme alle condizioni di mercato dei contratti, NEUWOGES sostiene che l’EBV e il GVV devono essere esaminati separatamente l’uno dall’altro (sezione 4.1.1). Rispetto ai singoli contratti, NEUWOGES afferma che nessun operatore in economia di mercato avrebbe concluso né l’EBV (sezione 4.1.2), né il GVV (sezione 4.1.3). NEUWOGES osserva inoltre che un operatore in economia di mercato avrebbe optato per un diverso approccio (sezione 4.1.4). Essa rileva da ultimo che il vantaggio accordato a BAVARIA costituirebbe un trasferimento di risorse statali in quanto imputabile alla città di Neubrandenburg (sezione 4.1.5).
4.1.1. Esame congiunto o separato dei contratti di cui trattasi
(28)
NEUWOGES afferma che, nel valutare se i contratti in esame siano stati conclusi a condizioni di mercato, occorre esaminare l’EBV e il GVV distinguendo rigorosamente l’uno dall’altro. Secondo NEUWOGES, l’EBV e il GVV sono contratti autonomi sotto il profilo giuridico che dovevano esistere separatamente. Se i due contratti fossero stati pensati effettivamente come un tutt’uno, allora, secondo NEUWOGES, entrambi avrebbero dovuto essere autenticati dal notaio, il che è accaduto però solo per l’EBV.
(29)
NEUWOGES esamina quindi ciascun contratto separatamente per valutarne il carattere conforme alle condizioni di mercato.
4.1.2. Contratto di cessione del diritto di superficie (EBV)
(30)
NEUWOGES sostiene che, alla luce delle perizie redatte nel 1997 e nel 2007 sui beni controversi (immobili e terreni), nessun soggetto economico operante in economia di mercato avrebbe concluso l’EBV con BAVARIA al prezzo concordato. Né il pagamento dei canoni enfiteutici, né l’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG ottenuto in ragione dell’EBV, né l’obbligo di ristrutturazione o la procedura di gara ristretta potrebbero incidere su tale conclusione.
4.1.2.1. Prezzo di acquisto
(31)
NEUWOGES ricorda che BAVARIA ha versato un importo in contanti di […] EUR per gli immobili, oltre a […] EUR a titolo di canone enfiteutico per l’uso del terreno su cui essi sono edificati. Nelle due perizie sul valore commerciale del 1997 e del 2007 il valore complessivo dei beni (valore dei terreni oltre al valore degli immobili) è stato stimato rispettivamente in […] EUR e in […] EUR. Inoltre, in entrambe le perizie non soltanto sarebbe stato stimato il valore complessivo dei beni, ma sarebbe stato quantificato separatamente anche il valore dei terreni (perizia 1997: […] EUR, perizia 2007: […] EUR) e degli immobili (perizia 1997: […] EUR, perizia 2007: […] EUR).
(32)
NEUWOGES afferma che la perizia sul valore commerciale del 1997 rappresenta una stima realistica del valore dei beni all’epoca dei fatti (1997/1998) e che solo il prezzo effettivamente versato da BAVARIA per gli immobili (e non il prezzo degli immobili incrementato dei canoni di affitto capitalizzati per l’uso del terreno su cui sono edificati) deve essere preso in considerazione ai fini di un confronto. A suo avviso, NEUWOGES ha quindi percepito un importo inferiore di […] EUR rispetto al prezzo di mercato all’epoca dei fatti (1997/1998). Anche considerando l’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG, il prezzo versato da BAVARIA si collocherebbe del 16 % al di sotto del valore più basso indicato nella perizia del 2007. Secondo NEUWOGES, il prezzo pagato da BAVARIA si porrebbe molto al di sotto del prezzo di mercato cosicché nessun operatore in economia di mercato avrebbe acconsentito alla vendita a tale prezzo.
(33)
In tale contesto, NEUWOGES ricorda che, in base alla «Comunicazione della Commissione relativa agli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità» (14), a determinate condizioni, può essere accettato come prezzo di mercato un prezzo di acquisto con uno scarto massimo del 5 % rispetto al valore di mercato individuato in una perizia indipendente. A contrario, non potrebbe essere considerato come prezzo di mercato un prezzo che, anche nell’ipotesi migliore, si collochi al di sotto della valutazione più bassa almeno del 16 %.
4.1.2.2. Canone enfiteutico capitalizzato per l’uso del terreno su cui sono edificati gli immobili
(34)
NEUWOGES afferma che, ai fini del confronto del prezzo pagato da BAVARIA con i prezzi individuati nelle perizie sul valore commerciale del 1997 e del 2007 (nelle quali è stato quantificato il valore complessivo della proprietà di immobili e terreni), non dovrebbero essere presi in considerazione i canoni enfiteutici capitalizzati per i primi 30 anni. Dato che il canone enfiteutico è corrisposto per la costituzione e il trasferimento dei diritti di superficie per un periodo di 75 anni, e non per il trasferimento della proprietà dei terreni, esso non può essere preso in considerazione per confrontare il prezzo pagato da BAVARIA per gli immobili e il prezzo quantificato in una delle due perizie.
4.1.2.3. L’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG
(35)
NEUWOGES afferma inoltre che lo sgravio ai sensi dell’AHG, pari a […] EUR, risultante dai contratti di cui trattasi non può essere preso in considerazione al fine di confrontare il prezzo versato da BAVARIA con il prezzo individuato in entrambe le perizie sul valore commerciale. Ciò sulla base dei motivi di seguito elencati.
-
L’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG è un vantaggio concesso a NEUWOGES da un terzo (KfW), che non è in alcun modo collegato all’acquirente. Non vi è alcun motivo per cui un venditore dovrebbe accettare un prezzo inferiore a quello di mercato per il solo fatto che grazie alla transazione esso beneficia di ulteriori vantaggi da parte di terzi.
-
BAVARIA non ha assunto alcun obbligo derivante dall’AHG gravante in precedenza a carico di NEUWOGES che giustifichi un compenso sotto forma di sconto sul prezzo. BAVARIA si è sì impegnata «sulla carta» a cercare di vendere alcuni appartamenti ai conduttori, ma ha affidato a NEUWOGES la concreta attuazione della privatizzazione a spese di quest’ultima; BAVARIA non si è così assunta alcuna reale responsabilità e su di essa non gravava neppure alcun rischio di responsabilità per l’eventuale esito negativo degli sforzi di privatizzazione.
-
Dato che l’alleviamento del debito era collegato all’adempimento dell’obbligo gravante su NEUWOGES di privatizzare il 15 % dei suoi appartamenti e il contratto con BAVARIA copriva soltanto il 20 % degli obblighi complessivi di privatizzazione, non è concretamente possibile (anche se lo sarebbe in termini contabili) un’imputazione pro quota dell’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG reso possibile dal contratto con BAVARIA. In altre parole, se NEUWOGES non avesse adempiuto completamente il suo obbligo di privatizzazione, la società non avrebbe ottenuto alcun vantaggio ai sensi dell’AHG grazie all’operazione con BAVARIA.
-
L’operazione di sale-and-lease-back avrebbe tutt’al più permesso a NEUWOGES di versare all’ETF solo una percentuale relativamente bassa dei ricavi (45 % in luogo del 50 % o del 55 %), mentre la mancata conclusione del contratto e la ricerca di un altro acquirente avrebbe comportato il rischio di dover versare al fondo una percentuale maggiore dei ricavi della vendita.
-
NEUWOGES rivendica in ogni caso di aver adempiuto, in definitiva, i propri obblighi di privatizzazione al 165 %, cosicché l’alleviamento del debito già concesso sarebbe stato confermato anche in mancanza dell’operazione con BAVARIA.
4.1.2.4. Ristrutturazione
(36)
NEUWOGES afferma inoltre di non aver beneficiato della ristrutturazione compiuta da BAVARIA, dal momento che quest’ultima era la proprietaria degli edifici e quindi l’unica beneficiaria della ristrutturazione.
4.1.2.5. Procedura di gara
(37)
NEUWOGES ribadisce che la gara ristretta condotta nel 1997 non può essere citata come indicatore del fatto che il prezzo versato da BAVARIA fosse effettivamente il prezzo di mercato. La gara non sarebbe stata aperta, trasparente, non soggetta a condizioni e non discriminatoria, e non sarebbe pertanto sufficiente per individuare il prezzo di mercato.
4.1.3. Contratto amministrativo (GVV)
(38)
NEUWOGES sostiene che nessun operatore in economia di mercato di dimensioni comparabili e in circostanze analoghe avrebbe stipulato il GVV, dal momento che era chiaro fin dall’inizio che il contratto avrebbe comportato perdite notevoli. NEUWOGES afferma in particolare che le perdite erano prevedibili sin dall’inizio poiché i calcoli alla base del contratto muovevano da ipotesi sul futuro sviluppo del mercato degli appartamenti in affitto a Neubrandenburg chiaramente troppo ottimistiche. NEUWOGES sostiene altresì che i diversi contratti similari prodotti da BAVARIA ai fini di un confronto non possono comprovare il carattere di mercato dell’GVV e che NEUWOGES ha accettato il contratto in parola, chiaramente svantaggioso, solo per ragioni di natura politica che sarebbero irrilevanti ai fini dell’applicazione del criterio dell’operatore in economia di mercato.
4.1.3.1. GVV alla luce delle aspettative di mercato
(39)
NEUWOGES afferma che le disposizioni centrali del GVV - una rata mensile fissa di leasing soggetta a un incremento annuale del […]%, una deduzione dei costi non indicizzata originariamente pari circa a […]% (compresa una percentuale del […]% di rischio di perdita dei canoni di locazione) e una durata di 30 anni - non soddisfano le condizioni che un operatore in economia di mercato avrebbe accettato. A tale proposito, NEUWOGES adduce i seguenti motivi.
-
In considerazione del rischio di perdita dei canoni di locazione stimato in una percentuale contenuta, pari soltanto al […]% dei ricavi netti da locazione, NEUWOGES sopporta il rischio finanziario del raggiungimento di una quota di utilizzo pari almeno al […]%.
-
L’indicizzazione della rata fissa di leasing in ragione del […]% annuo significa che NEUWOGES sopporta il rischio finanziario di non poter imporre incrementi del canone di locazione annuo corrispondenti almeno a tale percentuale.
-
Posto che i costi non sono indicizzati, NEUWOGES sopporta il rischio finanziario di un incremento delle spese di amministrazione e di manutenzione, e solo un incremento dei canoni di locazione superiore al […]% annuo potrebbe forse compensare un aumento dei costi.
-
In considerazione della lunga durata, pari a 30 anni, si tratta di rischi finanziari considerevoli.
(40)
Secondo NEUWOGES, era chiaro fin dall’inizio che tali rischi si sarebbero concretizzati e avrebbero comportato notevoli perdite e che, di conseguenza, nessun operatore in economia di mercato avrebbe concluso il contratto. Un soggetto economico operante in economia di mercato stipulerebbe soltanto un contratto redditizio o che quantomeno non implichi perdite. NEUWOGES precisa che il GVV avrebbe potuto produrre utili solo se si fosse potuto ragionevolmente ipotizzare l’effettivo raggiungimento dell’elevato tasso di utilizzo previsto, nonché incrementi annui dei canoni di locazione del […]% e costi stabili. Già all’atto della conclusione del contratto sarebbe però stato evidente che il tasso di utilizzo medio del […]% non era raggiungibile, che un incremento dei canoni di locazione pari almeno al […]% l’anno non era possibile e che le spese di amministrazione e di manutenzione erano innegabilmente destinate ad aumentare nel corso della durata del contratto. A fondamento di tali affermazioni, NEUWOGES fa riferimento sia al previsto decremento della popolazione che al mercato immobiliare a Neubrandenburg e ribadisce come, alla luce di tali informazioni, si dovessero mettere in conto delle perdite. Dal momento che il numero di abitanti di Neubrandenburg era in calo già prima della conclusione dei contratti di cui trattasi, l’offerta di appartamenti era notevolmente in eccesso già a partire dal 1995, dato a cui va aggiunto che i complessi residenziali costruiti con elementi prefabbricati oggetto del contratto, con una scarsa attrattiva, presentavano il tasso di sfitto più elevato e canoni di locazione ridotti.
(41)
Stando alle affermazioni di NEUWOGES, un operatore in economia di mercato avrebbe fondato i suoi calcoli su aspettative più pessimistiche, come ad esempio la previsione di incremento dei canoni di locazione tra il […]% e il […]%, un rischio di perdita dei canoni di locazione del […]% e un’indicizzazione dei costi del […]%. Un’analisi ex post de flusso di cassa redatta nel 2012 e prodotta da NEUWOGES attesta che, sulla base di tali ipotesi, era necessario prevedere che il GVV avrebbe generato un flusso di cassa negativo (nominale) di […] EUR e (attualizzato) di […] EUR (15). NEUWOGES afferma che tale importo rappresenta l’aiuto di Stato ottenuto da BAVARIA. Vengono inoltre presentate diverse varianti di tale analisi del flusso di cassa, dalle quali risulta che, quand’anche fossero state giustificate ipotesi più ottimistiche (come ad esempio un tasso medio di sfitto del […]%, incrementi annui del canone di locazione del […]% e un aumento delle spese del […]%), il flusso di cassa complessivo previsto sarebbe comunque stato negativo. Il GVV avrebbe potuto generare utili soltanto sulla base di ipotesi del tutto irrealistiche (tasso di sfitto del […]%, incremento annuo dei canoni di locazione del […]%, aumento delle spese del […]%).
4.1.3.2. Contratti tratti ad esempio
(42)
NEUWOGES contesta che determinati contratti relativi a transazioni simili (contratti […] (16)-, […] (17)- e […] (18)) possano confermare il carattere conforme alle condizioni di mercato del GVV. NEUWOGES non condivide l’opinione che si tratti di contratti equiparabili e afferma che essi si distinguono dal GVV per i seguenti punti essenziali:
-
dato che non sono state fornite prove dell’esistenza di una sufficiente similitudine tra la situazione finanziaria e le prospettive future delle città in cui si trovano gli immobili oggetto dei contratti tratti ad esempio e la situazione e le prospettive di Neubrandenburg, non si può ritenere che i contratti siano nel loro complesso comparabili;
-
l’indicizzazione della rata di leasing nei contratti utilizzati ai fini del confronto è molto diversa dall’indicizzazione prevista nel GVV (vale a dire 1,0 %-1,5 %);
-
ciascuno dei contratti tratti ad esempio è inadatto al confronto, in quanto le circostanze dei singoli casi sono diverse ([…]: obblighi di manutenzione meno onerosi; […]: nessun appartamento, ma locali commerciali con un tasso di sfitto pari allo 0 % all’atto della conclusione del contratto, […]; immobili situati in una regione in crescita).
(43)
Secondo NEUWOGES, tali contratti tratti ad esempio non possono comprovare la conformità alle condizioni di mercato del GVV, ma ne attestano piuttosto, al contrario, proprio il carattere non conforme alle condizioni di mercato, poiché contengono disposizioni meno onerose pur in presenza di prospettive commerciali migliori per i rispettivi oggetti.
4.1.3.3. Motivi politici
(44)
NEUWOGES sostiene di aver stipulato il GVV per ragioni di carattere politico, malgrado i chiari svantaggi dal punto di vista economico. Essa ricorda che i motivi alla base della concessione degli aiuti di Stato sono irrilevanti ai fini della valutazione giuridica e fa valere che anche i motivi di carattere politico addotti dimostrano che non sono state considerazioni di carattere economico a pesare maggiormente. NEUWOGES dichiara che il GVV è stato stipulato per i seguenti motivi:
-
sarebbe stata esercitata una forte pressione politica al fine di portare avanti la ristrutturazione e la privatizzazione del parco immobiliare esistente nei nuovi Land federali;
-
la città di Neubrandenburg avrebbe sperato, mediante la ristrutturazione e la privatizzazione di appartamenti, di contrastare il continuo decremento della popolazione;
-
con la stipula del GVV unitamente al GPV si è mantenuto alto il livello degli investimenti a Neubrandenburg, mentre la diminuzione degli investimenti avrebbe avuto effetti rilevanti sul tasso di disoccupazione in loco.
4.1.4. Alternative
(45)
NEUWOGES afferma da ultimo che un operatore in economia di mercato avrebbe privilegiato delle alternative ai contratti in esame.
(46)
NEUWOGES sostiene anzitutto che si sarebbe dovuta privilegiare una vendita diretta, dal momento che essa avrebbe generato utili, mentre era prevedibile sin dall’inizio che il GVV avrebbe comportato l’insorgenza di perdite. I beni (immobili e terreni) avrebbero potuto essere venduti al prezzo indicato nelle perizie di valutazione del valore commerciale o a un prezzo superiore. Una vendita siffatta sarebbe risultata redditizia anche se un acquirente avesse semplicemente acquistato gli immobili e demolito gli edifici. NEUWOGES conferma la validità di tale valutazione anche per l’ipotesi in cui si tenga conto dell’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG, in quanto NEUWOGES avrebbe potuto tentare di adempiere i suoi obblighi privatizzando altri edifici e, anche senza lo sgravio ai sensi dell’AHG, una vendita sarebbe stata più redditizia di un’operazione di sale-and-lease-back. I motivi della rinuncia a ricorrere a una delle suddette alternative andrebbero ravvisati negli obblighi di carattere politico di NEUWOGES.
(47)
NEUWOGES sostiene inoltre che un operatore in economia di mercato avrebbe preferito finanziare in proprio una ristrutturazione meno radicale, continuare ad affittare senza procedere a una previa ristrutturazione o abbattere gli edifici. La rinuncia a tali alternative viene giustificata, ancora una volta, alla luce degli obblighi di carattere politico di NEUWOGES.
(48)
NEUWOGES afferma da ultimo che, ove avesse optato per la ristrutturazione, sarebbe stato comunque più redditizio per la società finanziare tali interventi in altro modo. Sarebbe stato possibile, ad esempio, ottenere un prestito assistito da garanzia fideiussoria della città di Neubrandenburg, così da beneficiare di condizioni di finanziamento più vantaggiose rispetto a quelle ottenute con l’operazione con BAVARIA.
4.1.5. Risorse statali e imputabilità
(49)
NEUWOGES ritiene che l’asserito aiuto sia stato accordato con risorse statali e sia imputabile allo Stato.
(50)
NEUWOGES afferma anzitutto che la città di Neubrandenburg, quale socio unico e mediante la sua influenza dominante sul consiglio di amministrazione, esercitava un’influenza dominante su NEUWOGES. In considerazione di tale rapporto di controllo, le asserite perdite derivanti dall’operazione di sale-and-lease-back costituiscono risorse statali perdute.
(51)
NEUWOGES dichiara inoltre che, nel caso di specie, sussistono praticamente tutti gli indicatori per un’imputabilità: la città di Neubrandenburg eserciterebbe un ampio controllo su NEUWOGES; per NEUWOGES sarebbe molto importante soddisfare gli interessi della città; l’operazione controversa sarebbe stata conclusa per ragioni di carattere politico e sarebbe dimostrato che la città di Neubrandenburg ha avuto l’ultima parola nell’operazione di sale-and-lease-back.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA respinge gli argomenti addotti da NEUWOGES e dichiara che i contratti in parola erano normali transazioni di mercato e che non le avrebbero accordato alcun vantaggio. Essi non costituirebbero pertanto neppure aiuti di Stato. BAVARIA afferma anzitutto che i contratti di cui trattasi dovrebbero essere valutati unitariamente sotto il profilo economico (sezione 4.2.1). In secondo luogo, i contratti non sarebbero, nel loro insieme, tali da far sì che un soggetto economico operante in economia di mercato non li avrebbe sottoscritti (sezione 4.2.2). In terzo luogo, le alternative indicate da NEUWOGES non sarebbero state vantaggiose per quest’ultima (sezione 4.2.3). BAVARIA afferma da ultimo che non sono state trasferite risorse imputabili allo Stato (sezione 4.2.4).
4.2.1. Esame congiunto o separato dei contratti in discussione
(53)
BAVARIA afferma a tal proposito che i contratti di cui trattasi devono essere esaminati congiuntamente, e non separatamente l’uno dall’altro. La vendita e la successiva concessione in leasing degli immobili sarebbero due parti interconnesse di una stessa operazione unitaria. BAVARIA sottolinea che l’operazione era stata offerta come pacchetto ed è stata percepita in tal modo anche da NEUWOGES, come risulterebbe anche dal verbale interno che documenta il processo decisionale in seno alla suddetta società.
(54)
Di conseguenza - secondo BAVARIA - il criterio dell’operatore in economia di mercato deve essere applicato all’operazione nel suo insieme e non al singolo contratto.
4.2.2. La transazione non ha accordato a BAVARIA alcun vantaggio
(55)
Secondo BAVARIA l’eventuale esistenza di un vantaggio è esclusa già dal fatto che NEUWOGES ha indetto una gara (seppure con procedura ristretta) volta a sondare il mercato. Non vi sarebbe alcun motivo di dubitare che NEUWOGES abbia scelto l’offerta economicamente più vantaggiosa.
(56)
Per accertare se, a prescindere dalla gara, un operatore in economia di mercato avrebbe concluso tale operazione, occorre considerare la particolare situazione di NEUWOGES. NEUWOGES avrebbe dovuto reperire capitale e ristrutturare gli appartamenti al fine di privatizzarli (mantenendo canoni di affitto calmierati) e di ottenere l’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG. Secondo BAVARIA, anche un operatore in economia di mercato avrebbe, nella stessa situazione, concluso l’operazione.
(57)
Per quanto riguarda le disposizioni del GVV e i rischi connessi a uno sviluppo del mercato immobiliare a Neubrandeburg inferiore alle aspettative (come una quota di sfitto superiore alle previsioni ecc.), BAVARIA ha argomentato nel senso che il rischio di non raggiungere il canone di locazione e il tasso di utilizzo desiderati non è stato trasferito in capo a NEUWOGES, ma è piuttosto rimasto in capo ad essa. NEUWOGES avrebbe dovuto farsi carico delle conseguenze di uno sviluppo del mercato inferiore alle aspettative anche se non fosse stata conclusa l’operazione con BAVARIA.
(58)
Riguardo alle singole disposizioni del GVV, BAVARIA afferma che i canoni di locazione medi al m2 presi in considerazione ai fini del calcolo della rata di leasing erano leggermente al di sotto di quelli che ci si poteva attendere in base ai corrispondenti canoni di locazione di riferimento per Neubrandenburg. BAVARIA sottolinea inoltre che la stessa tabella dei canoni di riferimento ipotizzava un loro incremento per il periodo successivo al 1o gennaio 2000, cosicché un incremento dei canoni di locazione del […]% annuo non risultava irrealistico.
(59)
Per quanto riguarda l’EBV, BAVARIA sottolinea che le perizie sul valore commerciale redatte nel 1997 e nel 2007 non possono essere confrontate direttamente con l’EBV, dal momento che tali perizie riguardavano una vendita diretta, mentre l’EBV comprende sì la vendita degli immobili, ma soltanto la costituzione di diritti di superficie per i terreni. Il valore dei terreni individuato nelle perizie non può essere preso in considerazione dal momento che NEUWOGES ne è rimasta proprietaria. A detta di BAVARIA, le perizie sul valore commerciale non sono significative essendo ivi quantificato soltanto il valore teorico dei beni e non il valore effettivamente realizzabile sul mercato.
(60)
BAVARIA afferma inoltre che occorre tener conto dell’alleviamento dei debiti pregressi ottenuto sulla base dell’operazione. Uno degli obiettivi perseguiti da NEUWOGES in sede di conclusione dell’operazione di cui trattasi sarebbe consistito nell’ottenimento dell’alleviamento ai sensi dell’AHG.
(61)
Al di là delle condizioni precise previste nell’EBV e nel GVV, occorre, secondo BAVARIA, tener conto anche dei vantaggi che NEUWOGES ha ottenuto grazie al GPV. BAVARIA ribadisce che NEUWOGES ha insistito affinché la ristrutturazione degli appartamenti venisse affidata alla sua controllata BRG, ben sapendo che NEUWOGES avrebbe acquisito tutti gli utili di BRG (pur rispondendo però anche della copertura di eventuali perdite). In tale contesto, gli utili derivanti dal contratto con BRG, per un importo pari a […] EUR, dovevano essere visti come un vantaggio rilevante per NEUWOGES.
(62)
Rispetto alla ratio generale del modello di sale-and-lease-back, BAVARIA osserva da ultimo che NEUWOGES è ovviamente tenuta a rimborsare l’investimento iniziale di BAVARIA, oltre agli interessi. BAVARIA richiama il verbale interno che ripercorre il processo decisionale in seno a NEUWOGES per evidenziare come quest’ultima fosse ben consapevole del fatto che la rata di leasing era diretta ad ammortizzare l’investimento iniziale di BAVARIA.
4.2.3. Alternative
(63)
BAVARIA afferma che le alternative indicate da NEUWOGES, e che secondo quest’ultima sarebbero state economicamente più vantaggiose, o non erano presenti o non sarebbero state vantaggiose. Per quanto attiene in primo luogo all’asserita opzione della vendita diretta ai conduttori, BAVARIA ritiene che si tratti di un’ipotesi molto inverosimile, dal momento che NEUWOGES avrebbe dovuto vendere appartamenti non ristrutturati e contemporaneamente non avrebbe avuto a disposizione le risorse per finanziare la necessaria ristrutturazione. In secondo luogo, per quanto riguarda il finanziamento della ristrutturazione mediante ricorso al credito, BAVARIA osserva che NEUWOGES avrebbe dovuto, in tal caso, sopportare i medesimi rischi e gli stessi costi dell’operazione con BAVARIA. Una vendita diretta degli appartamenti ristrutturati ai conduttori o a un acquirente commerciale non sarebbe inoltre stata attrattiva in quanto NEUWOGES avrebbe dovuto versare all’ETF una percentuale considerevole del prezzo più elevato.
4.2.4. Risorse statali e imputabilità
(64)
BAVARIA afferma infine che l’operazione non riguarda risorse statali e non sarebbe imputabile allo Stato. NEUWOGES sarebbe una normale impresa di diritto privato che non è, né direttamente, né indirettamente, destinataria di risorse statali. Il controllo generale attraverso il consiglio di amministrazione, facente capo per la maggioranza al comune, non sarebbe sufficiente a imputare la transazione allo Stato. L’argomento di NEUWOGES, secondo cui la città di Neubrandenburg avrebbe fatto pressione su di essa per motivi politici affinché concludesse l’operazione, non sarebbe plausibile.
4.3. CITTÀ DI NEUBRANDENBURG
(65)
La città di Neubrandenburg, proprietaria di NEUWOGES, afferma che i contratti in parola comportano aiuti di Stato. La città si associa agli argomenti dedotti da NEUWOGES e prende a sua volta posizione su una serie di punti.
4.3.1. Vantaggio
(66)
Neubrandenburg ritiene anzitutto che l’EBV e il GVV debbano essere esaminati separatamente, dal momento che le parti contrattuali li avrebbero distinti accuratamente dal punto di vista sia giuridico che economico. In secondo luogo, Neubrandenburg rimanda agli argomenti dedotti da NEUWOGES in merito alla prospettata contrazione della popolazione di cui un operatore in economia di mercato avrebbe tenuto conto. Neubrandenburg sottolinea inoltre che un operatore in economia di mercato avrebbe chiaramente previsto l’elevato tasso di sfitto. In terzo luogo, Neubrandenburg ritiene che la ristrutturazione data in appalto da BAVARIA era di tipo talmente semplice da non potersi attendere un tasso elevato di utilizzo o un incremento significativo dei canoni di locazione.
(67)
Neubrandenburg respinge inoltre gli altri argomenti di BAVARIA. Essa sostiene in particolare l’opinione secondo cui la gara non può essere considerata un indizio del fatto che la proposta di BAVARIA era la più vantaggiosa disponibile sul mercato. Un operatore in economia di mercato non avrebbe in ogni caso accettato la suddetta offerta, neppure se fosse stata effettivamente la più vantaggiosa sul mercato. Per quanto riguarda le possibili alternative, Neubrandenburg richiama essenzialmente gli argomenti di NEUWOGES. Rispetto alle perizie sul valore commerciale e all’argomento di BAVARIA, secondo cui i prezzi indicati non erano realizzabili, Neubrandenburg, dichiara che la suddetta perizia dovrebbe essere utilizzata come parametro al fine della determinazione del prezzo di mercato all’epoca dei fatti, in quanto non sarebbe più possibile stabilire quale prezzo NEUWOGES avrebbe potuto effettivamente ottenere sul mercato nel 1998.
4.3.2. Risorse statali e imputabilità
(68)
La città di Neubrandenburg ritiene che il negozio giuridico le debba essere imputato in quanto essa avrebbe esercitato un sufficiente controllo su NEUWOGES, in generale, e in particolare sull’operazione di sale-and-lease-back.
(69)
Quale unica titolare delle quote, la città aveva, in base alle indicazioni da essa stessa fornite, il pieno controllo su NEUWOGES. La direzione di NEUWOGES sarebbe quindi vincolata alle indicazioni della città. Inoltre, otto dei dieci membri del consiglio di amministrazione di NEUWOGES sarebbero rappresentanti della città, con la conseguenza che quest’ultima disporrebbe di un ulteriore meccanismo di controllo. La città di Neubrandenburg sarebbe stata obbligata, in base alla normativa comunale, a garantire di poter esercitare un’adeguata influenza su NEUWOGES.
(70)
Rispetto all’operazione di cui trattasi, la città di Neubrandenburg afferma che essa non solo aveva la possibilità di esercitare il controllo, ma che l’aveva anche effettivamente esercitato. A detta di Neubrandenburg, in particolare dai verbali del consiglio di amministrazione, emergerebbe il forte coinvolgimento dei rappresentanti della città e il fatto che, prima della conclusione dell’operazione, era necessaria una decisione di detto consiglio. Riguardo alle condizioni dell’operazione, la città di Neubrandenburg afferma di aver sostenuto la tutela degli interessi di politica comunale.
(71)
In sintesi, la città di Neubrandenburg afferma che il controllo della città sull’operazione di sale-and-lease-back e la sua responsabilità al riguardo sarebbero dimostrati dai fatti, con la conseguenza che detta operazione le è imputabile.
4.4. LAND BERLINO
(72)
Il Land Berlino, strettamente legato a BAVARIA (19), afferma che i contratti di cui trattasi non contengono alcun elemento di aiuto dal momento che a BAVARIA non è stato accordato alcun vantaggio.
4.4.1. Vantaggio
(73)
Il Land Berlino afferma anzitutto che i contratti in parola devono essere valutati come un unico negozio, in quanto sarebbero parti interconnesse di un’operazione di sale-and-lease-back. Anche NEUWOGES li avrebbe trattati come tali.
(74)
Rispetto al criterio dell’operatore in economia di mercato, il Land Berlino osserva che BAVARIA avrebbe proposto una soluzione equilibrata, tenuto conto della situazione economica di NEUWOGES all’epoca dei fatti (1997/1998) e della tipologia di operazione perseguita (privatizzazione nel rispetto delle condizioni poste per l’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG, ristrutturazione del suo parco immobiliare preesistente, mantenimento dell’attività di amministrazione dei suoi beni, mantenimento di canoni di locazione socialmente sostenibili).
(75)
In particolare, rispetto all’EBV, il Land Berlino osserva anzitutto che la gara condotta da NEUWOGES dimostrerebbe che quest’ultima ha valutato l’offerta di BAVARIA come l’offerta di finanziamento più vantaggiosa sul mercato all’epoca dei fatti (1997/1998). Il Land Berlino afferma, in secondo luogo, la necessità di tener conto dell’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG, dal momento che l’adempimento degli obblighi di privatizzazione imposti da tale legge era un obiettivo essenziale di NEUWOGES. In terzo luogo, il Land Berlino sottolinea che la vendita a un prezzo relativamente contenuto (mediante la scelta di una vendita collegata a un obbligo di ristrutturazione in luogo di una vendita successiva alla realizzazione in proprio degli interventi di ristrutturazione) avrebbe risposto agli interessi economici di NEUWOGES dal momento che un prezzo inferiore avrebbe comportato versamenti ridotti all’ETF.
(76)
Quanto al GVV, il Land Berlino afferma anzitutto che i contratti tratti ad esempio mostravano che né la durata del contratto, né l’indicizzazione della rata di leasing del […]% annuo erano inusuali. In secondo luogo, l’indicizzazione sarebbe stata giustificata in ragione del tasso di inflazione medio calcolabile all’epoca dei fatti (1997/1998). In terzo luogo, l’affitto al m2 si sarebbe collocato entro i valori dei canoni di riferimento validi per Neubrandenburg.
4.4.2. Risorse statali e imputabilità
(77)
Analogamente a BAVARIA, il Land Berlino afferma che la città di Neubrandenburg non ha messo a disposizione di NEUWOGES alcuna risorsa. NEUWOGES avrebbe invece avuto a disposizione soltanto le entrate conseguite in autonomia su cui le autorità comunali non avrebbero alcun controllo diretto.
(78)
In relazione all’imputabilità, il Land Berlino ritiene poco plausibile che la città di Neubrandenburg abbia deciso di accordare un aiuto a un fondo immobiliare di Berlino piuttosto che a una propria società di edilizia popolare locale. Non vi sarebbero inoltre sufficienti elementi atti a indicare che la città di Neubrandenburg volesse imputare a sé la conclusione dei contratti.
5. MOTIVI DI AVVIO DEL PROCEDIMENTO DI INDAGINE FORMALE
(79)
Nella sua decisione di avviare il procedimento di indagine formale, la Commissione aveva adottato una posizione preliminare su una serie di questioni e aveva chiesto alle parti l’invio di informazioni, in particolare, su tre quesiti.
(80)
La Commissione ha accettato preliminarmente, in primis, che l’EBV e il GVV debbano essere valutati come un’unità e non separatamente, dal momento che entrambi sono parte di un leasing immobiliare nella variante del sale-and-lease-back (20). La valutazione di un eventuale vantaggio economico si fonda quindi su un’analisi dei ricavi che NEUWOGES poteva attendersi nel 1998 dalla conclusione, nel loro insieme, dell’EBV e del GVV (21).
(81)
Per quanto riguarda l’EBV la Commissione ha sollevato in particolare due questioni.
-
In primo luogo, occorre chiarire se l’alleviamento del debito ai sensi dell’AHG debba essere preso in considerazione ai fini della valutazione (22).
-
In secondo luogo, la Commissione voleva ottenere ulteriori informazioni sulle differenze tra la perizia sul valore commerciale del 1997 e quella del 2007 in quanto, in mancanza di altre precisazioni, sarebbe impossibile stabilire quale di tali perizie rispecchia eventualmente il valore di mercato reale della proprietà negli anni 1997/1998 (23).
(82)
Riguardo al GVV, la Commissione ha osservato anzitutto che dai contratti tratti ad esempio risulterebbe che le condizioni concordate tra NEUWOGES e BAVARIA non erano, all’epoca (1997/1998), inusuali sul mercato (24). In secondo luogo, la Commissione ha affermato che la gara con procedura ristretta condotta da NEUWOGES attesterebbe che quest’ultima aveva la possibilità di informarsi sul mercato e di adottare una decisione razionale sotto il profilo economico (25). In terzo luogo, la Commissione ha ricordato che i canoni di locazione concordati contrattualmente per il 2008 corrispondevano in effetti ai canoni di locazione medi nel quartiere in questione nel 2008 o erano leggermente inferiori (26).
(83)
Benché tutti i suddetti fattori deponessero per il carattere conforme alle condizioni di mercato del GVV, la Commissione ha chiesto ulteriori informazioni circa le aspettative degli operatori del mercato immobiliare nel 1998 al fine di poter esaminare in modo più dettagliato i relativi argomenti (27).
(84)
Infine la Commissione ha esaminato l’analisi del flusso di cassa presentata da NEUWOGES deducendo in definitiva che l’analisi in parola non poteva, per carenze metodologiche, dimostrare l’esistenza di un vantaggio economico in capo a BAVARIA (28).
(85)
La Commissione è quindi pervenuta alla conclusione che, sulla base delle informazioni fornite, essa non poteva dimostrare la presenza di un vantaggio economico a favore di BAVARIA (29). Essa ha comunicato tuttavia l’intenzione di esaminare più nel dettaglio gli argomenti degli operatori economici e ha chiesto alle parti di fornire ulteriori informazioni utili a tal fine (30).
6. PROCEDIMENTO GIUDIZIARIO NAZIONALE
(86)
Il 28 novembre 2008 l’LG Rostock ha pronunciato la sua sentenza nel procedimento di primo grado che contrapponeva BAVARIA e NEUWOGES. BAVARIA aveva agito giudizialmente poiché, dall’ottobre 2006, NEUWOGES si era rifiutata di pagare la rata di leasing mensile concordata nel GVV, affermando che il contratto sarebbe nullo in quanto conterrebbe un aiuto di Stato illegittimo.
(87)
Nella sua sentenza l’LG Rostock ha accertato anzitutto che l’EBV e il GVV dovevano essere valutati unitariamente e non separatamente, in quanto entrambi i contratti sarebbero parte di una stessa operazione di sale-and-lease-back (31).
(88)
Riguardo all’EBV, l’LG Rostock ha quantificato il canone enfiteutico per i primi 30 anni di durata dell’EBV; tale canone era pari al […]% annuo. L’LG Rostock ha valutato che non si trattava di un corrispettivo irragionevolmente basso dal momento che NEUWOGES avrebbe ricevuto tale canone annuo per i primi 30 anni anticipatamente e avrebbe potuto investirlo in modo remunerativo, cosa che non avrebbe potuto fare nel caso di un pagamento annuale (32).
(89)
L’LG Rostock ha inoltre stabilito che l’alleviamento dei debiti pregressi ottenuto da NEUWOGES in ragione dell’operazione di sale-and-lease-back deve essere preso in considerazione pienamente in quanto la suddetta operazione avrebbe creato le condizioni per beneficiarne (33). Imputando l’importo dell’alleviamento dei debiti pregressi al prezzo di acquisto degli immobili, il valore risultante sarebbe soltanto del 16 % inferiore rispetto al valore degli immobili indicato nella perizia sul valore commerciale del 2007, e non sarebbe quindi sproporzionato rispetto al valore degli stessi (34). L’LG Rostock ha osservato infine che un prezzo contenuto era nell’interesse di NEUWOGES, dal momento che grazie al più contenuto prezzo d’acquisto si sarebbe ridotto il volume complessivo dell’investimento di BAVARIA e la corrispondente rata di leasing (35). L’LG Rostock ha rilevato inoltre che un prezzo di acquisto inferiore era vantaggioso anche per il fatto che gli obblighi di pagamento di NEUWOGES nei confronti dell’ETF erano collegati ai ricavi della vendita (36).
(90)
Per quanto riguarda il GVV, l’LG Rostock ha dichiarato anzitutto che una durata contrattuale di 30 anni non era inusuale nell’ambito dei contratti di leasing immobiliare (37). Il tribunale ha affermato, in secondo luogo, che la rata di concordata inizialmente in […] EUR/m2 non era in alcun modo sproporzionata rispetto ai canoni di locazione medi per edifici equivalenti nel periodo di riferimento (1997/1998) (38). Il tribunale è pervenuto inoltre alla conclusione che l’incremento annuale del […]% della rata di leasing era giustificato in considerazione del tasso di inflazione tra il 1970 e 1998 (vale a dire in media, il 3,52 % annuo) (39). L’LG Rostock ha osservato inoltre che l’effettivo andamento dei canoni di locazione nei corrispondenti quartieri nei primi dieci anni di durata del contratto era in linea con l’aumento concordato contrattualmente. L’LG Rostock ha argomentato, in terzo luogo, che le spese di amministrazione e di manutenzione erano state calcolate in base alle disposizioni di legge vigenti e che non comportavano alcun vantaggio a favore di BAVARIA (40).
(91)
Rispetto al rischio di perdita dei canoni di locazione nella misura del […]%, l’LG Rostock ha sostenuto che, in ogni rapporto di leasing, chi lo sottoscrive è chiamato ad assumersi il rischio di non poter effettivamente utilizzare nel modo previsto i beni a lui concessi in uso (41). L’LG Rostock ha giustificato tale conclusione deducendo che nessun istituto di credito si assumerebbe la responsabilità di garantire che l’immobile finanziato possa essere utilizzato come previsto.
(92)
L’LG Rostock ha confrontato infine la rata di leasing media risultante dall’operazione di sale-and-lease-back con i tassi di interesse di un credito tradizionale. Dato che il tasso medio annuo di interesse del leasing si attesterebbe sul […]% all’anno, questo non sarebbe stato, secondo l’LG Rostock, sproporzionato rispetto al prevedibile andamento dei tassi per i mutui erogati nel settore edile, posto che i tassi di interesse per tali mutui potrebbero arrivare al 10 % annuo (42).
(93)
In sintesi, l’LG Rostock ha accertato che a BAVARIA non era stato accordato alcun vantaggio dal momento che anche un operatore in economia di mercato avrebbe concluso i contratti di cui trattasi (43).
(94)
NEUWOGES ha impugnato tale decisione; il procedimento dinanzi all’OLG Rostock è ancora pendente.
(95)
BAVARIA avviava inoltre un procedimento dinanzi al VG Greifswald al fine di ottenere giudizialmente accesso a tutti gli atti di NEUWOGES o della città di Neubrandenburg riguardanti i contratti in discussione. BAVARIA ha dichiarato di aver tentato in precedenza di accedervi presentando, ai sensi dell’Informationsfreiheitsgesetz (legge sulla libertà di informazione), un’istanza che sarebbe però stata respinta dalla città di Neubrandenburg con la motivazione che BAVARIA avrebbe già avuto accesso a tutti i documenti rilevanti dinanzi al LG Rostock e all’OLG Rostock e dinanzi alla Commissione europea (44). Anche il procedimento dinanzi al VG Greifswald è ancora pendente.
7. VALUTAZIONE DELLA MISURA
7.1. ESISTENZA DI UN AIUTO DI STATO AI SENSI DELL’ARTICOLO 107, PARAGRAFO 1, TFUE
(96)
A norma dell’articolo 107, paragrafo 1, TFUE «sono incompatibili con il mercato interno, nella misura in cui incidano sugli scambi tra Stati membri, gli aiuti concessi dagli Stati, ovvero mediante risorse statali, sotto qualsiasi forma che, favorendo talune imprese o talune produzioni, falsino o minaccino di falsare la concorrenza». Una misura integra quindi un aiuto di Stato quando sono soddisfatte tutte e quattro le seguenti condizioni:
a)
la misura accorda all’impresa un vantaggio economico selettivo;
b)
la misura è imputabile allo Stato ed è finanziata con risorse statali;
c)
la misura falsa o minaccia di falsare la concorrenza;
d)
la misura è adatta a incidere sugli scambi tra Stati membri.
7.1.1. Vantaggio selettivo a favore di un’impresa: principi generali
(97)
Da una costante giurisprudenza della Corte risulta che le condizioni che devono ricorrere affinché una misura possa ricadere nella nozione di «aiuto» ai sensi dell’articolo 107 TFUE non sono soddisfatte ove l’impresa beneficiaria possa ottenere lo stesso vantaggio rispetto a quello procuratole per mezzo di risorse statali e in circostanze corrispondenti alle normali condizioni del mercato. Ai fini della valutazione della questione se la stessa misura sarebbe stata attuata, in normali condizioni di mercato, da un operatore in economia di mercato operante in una situazione la più analoga possibile a quella dello Stato, devono essere presi in considerazione unicamente i benefici e gli obblighi connessi alla posizione dello Stato nella sua qualità di azionista, ad esclusione di quelli connessi alla sua qualità di potere pubblico (45).
(98)
Ne consegue che l’applicabilità del principio fondamentale dell’investitore economico operante in economia di mercato dipende in definitiva dal fatto se lo Stato membro interessato accorda a un’impresa un vantaggio economico nella sua qualità di operatore economico e non nella sua qualità di potere pubblico. Se, nel corso di un procedimento amministrativo, uno Stato membro intende invocare tale criterio, esso deve quindi, in caso di dubbio, dimostrare chiaramente e sulla base di elementi obiettivi e verificabili di aver adottato le misure attuate nella sua qualità di operatore economico. Tali elementi devono fare chiaramente apparire che lo Stato membro interessato ha preso, preliminarmente o simultaneamente alla concessione del beneficio economico, la decisione di svolgere, con la misura attuata nei confronti dell’impresa, un’attività economica. A tale riguardo possono risultare necessari, segnatamente, elementi da cui emerga che tale decisione è fondata su valutazioni economiche analoghe a quelle che avrebbe svolto, prima di procedere all’investimento, un operatore in economia di mercato in una situazione il più possibile analoga a quella dello Stato membro interessato, al fine di determinare la redditività futura dell’investimento stesso.
(99)
Per contro, valutazioni economiche operate successivamente alla concessione di detto beneficio, la constatazione retrospettiva dell’effettiva redditività dell’investimento realizzato dallo Stato membro interessato o giustificazioni a posteriori della scelta del modus procedendi effettivamente attuato non possono essere sufficienti per dimostrare che detto Stato membro ha adottato una simile decisione, preliminarmente o simultaneamente alla concessione del beneficio, nella sua qualità di operatore in economia di mercato (46).
(100)
Da quanto precede emerge anzitutto che i documenti presentati dalle parti, redatti dopo l’adozione della misura, non possono in quanto tali essere presi in considerazione nel caso di specie al fine della valutazione del rispetto del principio dell’operatore in economia di mercato.
(101)
In secondo luogo, da quanto precede risulta che neppure l’influenza dell’AHG sulla situazione finanziaria di NEUWOGES può essere valutata nel caso di specie ai fini dell’esame del rispetto del principio dell’operatore in economia di mercato. L’AHG era diretta in effetti a perseguire un obiettivo di carattere politico e solo una categoria limitata di imprese (articolo 2 dell’AHG) poteva essere presa in considerazione ai fini degli incentivi. La legge non sarebbe stata applicabile a un operatore in economia di mercato in una situazione analoga a quella di NEUWOGES.
7.1.2. Struttura dell’esame del caso di specie
(102)
Al fine di stabilire se, con i contratti in parola, sia stato concesso a BAVARIA un vantaggio, occorre verificare se tali contratti corrispondevano ai contratti che avrebbe concluso un operatore economico in economia di mercato in una situazione analoga a quella di NEUWOGES.
(103)
L’esame della Commissione comprende tre fasi. Nella prima sono analizzati gli effetti finanziari dell’operazione su NEUWOGES al fine di stabilire quali utili potesse attendersi l’impresa (sezione 7.2). In una seconda fase, l’operazione di sale-and-lease-back è confrontata con altre alternative, quali ad esempio la vendita diretta, al fine di stabilire se eventuali alternative sarebbero state economicamente più interessanti (sezione 7.3). In una terza fase, si procede a un’analisi comparata, raffrontando l’operazione in parola con analoghe operazioni di sale-and-lease-back realizzate all’incirca nello stesso periodo, analizzando i risultati di una gara con procedura ristretta indetta da NEUWOGES e confrontando le condizioni dell’operazione con i tassi ordinari di altre operazioni di finanziamento all’epoca dei fatti (fine 1997/inizio 1998) (sezione 7.4). I suddetti tre passaggi dell’analisi in parola permettono, nell’ambito di una valutazione d’insieme, di dedurre se NEUWOGES abbia agito come un operatore in economia di mercato.
7.2. LE CONSEGUENZE FINANZIARIE DELL’OPERAZIONE PER NEUWOGES
(104)
Il primo passo nell’analizzare le conseguenze finanziarie dell’operazione in parola consiste nel determinare la tipologia di negozio. Nel caso di specie si tratta principalmente di stabilire se i due contatti stipulati da NEUWOGES e BAVARIA siano due parti della stessa operazione integrata o se debbano essere esaminati come due transazioni distinte (sezione 7.2.1). In secondo luogo, al fine di effettuare una valutazione adeguata delle conseguenze finanziare dell’operazione per NEUWOGES, si esaminano le peculiarità dell’operazione di sale-and-lease-back (sezione 7.2.2). Dopo aver effettuato una dettagliata analisi distinta delle ripercussioni finanziarie dell’EBV (sezione 7.2.3) e del GVV (sezione 7.2.4), si procede con un’analisi globale della redditività attesa dell’operazione per NEUWOGES (sezione 7.2.5).
7.2.1. Esame congiunto o separato dei contratti di cui trattasi
(105)
Occorre anzitutto ricordare che sia nella decisione di avviare il procedimento della Commissione che nella sentenza dell’LG Rostock è stato sostenuto che i due contratti in parola dovrebbero essere esaminati congiuntamente (47). Il procedimento di indagine formale ha confermato tale conclusione per i seguenti due motivi.
a)
I due contratti sono parti che si integrano a vicenda di una singola operazione di sale-and-lease-back. Nel prospetto predisposto da BAVARIA al fine di pubblicizzare il suo particolare modello di sale-and-lease-back, si evidenzia che l’operazione è attuata mediante due contratti, di cui uno disciplinerebbe la vendita e l’altro la retrolocazione (48). Ai due contratti viene poi fatto riferimento soltanto come a un’unica operazione.
b)
I contratti sono stati stipulati il 21 gennaio 1998, ovvero lo stesso giorno, e rimandano l’uno all’altro (49), il che indica uno stretto legame tra di essi e il fatto che nessuno dei due sarebbe stato concluso in mancanza dell’altro.
c)
Come risulta dal calcolo del prezzo inizialmente compiuto da BAVARIA e prodotto da NEUWOGES, le condizioni dei contratti sono tra loro indissolubilmente legate (50). L’entità del pagamento in contanti anticipato dipendeva dalla rata di leasing che NEUWOGES doveva versare mensilmente e dall’investimento compiuto da BAVARIA nella ristrutturazione degli edifici. Nel caso di un’operazione di sale-and-lease-back la rata di leasing è diretta ad ammortizzare l’investimento iniziale di chi l’ha sottoscritta. Ciò significa che in presenza di disposizioni diverse del GVV sarebbero cambiati anche i valori dell’EBV e viceversa (51).
d)
Dai verbali delle sedute del consiglio di amministrazione di NEUWOGES risulta che quest’ultima ha sempre considerato i due contratti come parte di un’unica operazione (52). Ad esempio, nei documenti del consiglio di amministrazione del 30 ottobre 1997 e del 16 dicembre 1997 si indica chiaramente che il finanziamento del prezzo di acquisto da parte dell’acquirente avviene mediante un modello di leasing. Ciò mostra che NEUWOGES era ben consapevole del collegamento tra l’EBV e il GVV. Allo stesso modo, nella seduta del 16 dicembre 1997 la direzione di NEUWOGES comunicava al consiglio di amministrazione, che il pagamento negoziato con BAVARIA sarebbe il prezzo realizzabile per tale «pacchetto» e che il «pacchetto» implicherebbe taluni rischi per l’impresa, di portata tuttavia sostenibile. Il rimando al «pacchetto» e ai rischi ad esso connessi dimostrano, ancora una volta, che i due contratti sono stati visti come un’unica operazione.
(106)
Gli argomenti dedotti da NEUWOGES sulla mancata redazione in forma notarile di uno dei contratti in esame non convincono. NEUWOGES sostiene, come argomento principale, che la mancata redazione del contratto in forma notarile comproverebbe l’intenzione delle parti contrattuali di concludere due contratti, uno distinto dall’altro. La Commissione osserva che gli interventi statali possono assumere forme diverse e devono pertanto essere analizzati in funzione dei loro effetti, cosicché non si può escludere che più interventi consecutivi dello Stato debbano essere considerati un solo intervento ai fini dell’applicazione dell’articolo 107, paragrafo 1, TFUE. Ciò può verificarsi, in particolare, nel caso in cui interventi consecutivi siano connessi tra loro, segnatamente per quanto riguarda la loro cronologia, il loro scopo e la situazione dell’impresa al momento di tali interventi, in modo tanto stretto da renderne impossibile la dissociazione (53). La nozione di singola operazione sarebbe definita nel diritto dell’Unione sugli aiuti di Stato e avrebbe così una portata più ampia rispetto a quanto previsto nel diritto tedesco in materia di contratti. Le considerazioni esposte nel considerando 105 indicano che i contratti in parola, in ragione della loro cronologia, del loro scopo e della situazione dell’impresa al momento della loro conclusione, devono essere visti come un’operazione unica ai sensi del diritto dell’Unione sugli aiuti di Stato.
7.2.2. Contesto: struttura dell’operazione di sale-and-lease-back
(107)
L’operazione tra BAVARIA e NEUWOGES si fonda sul «Leasingmodell Immobilien» di BAVARIA. Il modello in parola prevede che l’acquirente (BAVARIA) finanzi il suo investimento iniziale rilocando in leasing al venditore (NEUWOGES) gli immobili acquistati. Per stabilire il volume dell’investimento e dei corrispondenti canoni di affitto, il modello di leasing ricorre a una semplice formula in base alla quale il volume degli investimenti viene calcolato dividendo l’importo annuo nominale del pagamento del leasing per la rata di leasing(in %):
La rata di leasing risulta a sua volta da una combinazione della durata del contratto, dell’indicizzazione della rata di leasing e del valore residuo degli edifici:
Rata di leasing (in %):
Durata: 25 anni
valore residuo (in %)
Indicizzazione
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Durata: 30 anni
valore residuo (in %)
Indicizzazione
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
È chiaro così che il volume degli investimenti dipende sia dalla rata di leasing che dal pagamento mensile del leasing e viceversa. Non appena le parti contrattuali hanno fissato i parametri di base (durata, indicizzazione annua, valore residuo) e il volume complessivo dell’investimento voluto o i pagamenti mensili previsti, possono essere calcolati i parametri mancanti. In base alla formula, una durata più breve, un valore residuo più contenuto, un’indicizzazione più bassa o pagamenti nominali mensili del leasing inferiori portano a un volume complessivo dell’investimento inferiore.
(109)
Dopo aver fissato il volume complessivo dell’investimento vengono dedotti i costi di ristrutturazione e le imposte, oltre agli altri possibili costi. L’importo residuo corrisponde al prezzo di acquisto. Nell’operazione di sale-and-lease-back tra NEUWOGES e BAVARIA non si distingue, rispetto al prezzo di acquisto (pagamento anticipato in contanti), tra prezzo versato per la proprietà degli immobili e canoni di affitto [per l’uso del terreno].
Calcolo per l’operazione tra BAVARIA und NEUWOGES
Volume complessivo dell’investimento
[…] EUR
Ristrutturazione
[…] EUR
Tasse e imposte
[…] EUR
Compenso per la privatizzazione
[…] EUR
Prezzo di acquisto
[…] EUR
(110)
L’operazione di sale-and-lease-back si compone di due parti, l’EBV e il GVV; esse sono a loro volta collegate con il GPV. Le ripercussioni finanziarie dell’EBV, del GVV e del GPV per NEUWOGES devono essere valutate in tale contesto.
7.2.3. Determinazione delle attese ripercussioni finanziarie dell’EBV su NEUWOGES
(111)
Gli aspetti centrali dell’EBV sono la vendita degli immobili e la costituzione di diritti di superficie sui terreni su cui si trovano gli immobili per un periodo di 75 anni. BAVARIA si è impegnata a versare complessivamente […] EUR a NEUWOGES, di cui […] EUR a titolo di canone enfiteutico capitalizzato per l’uso del terreno su cui sono edificati gli immobili per il periodo sino al 31 dicembre 2028 e […] EUR quale prezzo di acquisto degli immobili (54). A partire dal 1o gennaio 2029 e per un periodo di 10 anni, BAVARIA deve inoltre versare un canone enfiteutico pari al […]% dell’attuale valore del terreno, vale a dire […] EUR/m2 o […] EUR l’anno (55). Per la durata residua dell’EBV - dal 2039 e fino a fine 2073 - è previsto un adeguamento del canone enfiteutico all’indice del costo della vita sempre che esso subisca una variazione almeno del […]% (56).
(112)
In aggiunta all’acquisto degli immobili e dei diritti di superficie sui rispettivi terreni, BAVARIA si è obbligata a ristrutturare gli edifici e a stipulare un contratto con BRG, una controllata di NEUWOGES, avente ad oggetto l’esecuzione dei lavori edilizi.
(113)
Per stabilire l’entità del prezzo di acquisto dovuto da BAVARIA a NEUWOGES nell’ambito dell’EBV, le parti del contratto hanno fatto riferimento a un pagamento mensile del leasing di […] EUR/m2, un’indicizzazione del […]% annuo, un valore residuo dell’edificio di […]% (che doveva essere corrisposto da NEUWOGES a conclusione del contratto, stipulato per 75 anni, sulla costituzione di diritti di superficie sulla base di una perizia da redigersi al momento utile) oltre a una durata di 30 anni della rilocazione in leasing (57). Il volume complessivo dell’investimento risultante sulla base di tali ipotesi ammontava a […] milioni di EUR (58). Detratti di costi di ristrutturazione per […] EUR, i costi di privatizzazione pari a […] EUR e tasse/imposte per […] EUR, il prezzo di vendita ammontava a […] EUR (59).
(114)
Il suddetto prezzo finale è stato poi suddiviso tra il prezzo degli immobili ([…]% = […] EUR) e il canone enfiteutico capitalizzato per l’uso del terreno su cui sono edificati ([…]% = […] EUR) (60). Gli importi riferiti all’uso del terreno su cui sono edificati gli immobili e agli immobili stessi non sono stati calcolati a parte, ma quale quota del prezzo di vendita complessivo.
(115)
I primi vantaggi ottenuti da NEUWOGES dall’operazione erano così il pagamento in contanti di […] EUR e le entrate derivanti dal canone di locazione del terreno che BAVARIA era tenuta a versare dopo il decorso di 30 anni.
7.2.3.1. Altri fattori
Compenso per la privatizzazione
(116)
Occorre anzitutto osservare che, in ogni caso, è necessario tener conto dei pagamenti in contanti effettuati da BAVARIA a NEUWOGES a titolo di compenso per la privatizzazione per […] EUR.
(117)
Quale acquirente degli immobili e titolare dei diritti di superficie, BAVARIA doveva, a norma dei contratti in esame, compiere gli sforzi chiaramente prescritti, diretti a vendere una parte degli appartamenti ai conduttori. Tale condizione era prevista contrattualmente, cosicché una cessione a titolo di «Privatizzazione a un acquirente intermediario» poteva essere riconosciuta ai fini dell’AHG. In base alla legge in parola un acquirente commerciale doveva attivarsi per vendere ai conduttori la maggior parte del portafoglio esistente di immobili acquisiti nell’ambito dell’operazione, e comunque almeno 1/3 degli stessi (61). Nell’ambito dell’obbligo di cui trattasi era anche necessario attivarsi al fine di informare gli inquilini della possibilità loro offerta e verificare il loro interesse all’acquisto. Con l’EBV (parte V, articoli 1-3) il compito di compiere tali sforzi è stato trasferito in capo a NEUWOGES. È stato inoltre concordato che NEUWOGES avrebbe ottenuto per tale attività un compenso pari a […] EUR/m2, cosicché il compenso complessivo per gli sforzi di privatizzazione ammontava a […] EUR.
(118)
In un primo momento non era previsto che NEUWOGES ricevesse un compenso per la sua attività di privatizzazione; l’importo versato in seguito separatamente a tale titolo era inizialmente soltanto parte del prezzo di vendita considerato (62). In effetti per BAVARIA non aveva senso versare a NEUWOGES un compenso per attività per le quali essa non aveva nessun interesse economico. Solo NEUWOGES aveva un interesse economico alla concessione dell’alleviamento del debito a norma dell’AHG, soggetta alla condizione che venissero compiuti sforzi di privatizzazione.
(119)
Il compenso per l’attività di privatizzazione è stato tuttavia in seguito detratto dal prezzo di vendita e versato invece sotto forma di pagamento separato. Il motivo consiste con tutta probabilità nel fatto che l’importo di cui trattasi, se fosse rimasto parte del prezzo di vendita, sarebbe stato soggetto all’obbligo di versamento all’ETF. Il prezzo di vendita versato da BAVARIA a NEUWOGES è stato ridotto di un importo corrispondente. Per BAVARIA ciò non faceva nessuna differenza dal punto di vista economico. NEUWOGES percepiva da BAVARIA esattamente lo stesso importo che avrebbe ricevuto se non fosse stato concordato un compenso separato per la privatizzazione. In effetti, anche NEUWOGES ha imputato i pagamenti per l’attività di privatizzazione ai ricavi attesi dall’operazione di sale-and-lease-back (63).
(120)
Il calcolo di tali pagamenti come compenso separato e non come parte del prezzo di vendita assumeva rilievo per NEUWOGES solo alla luce dell’AHG. Come osservato supra (cfr. considerando 101), un operatore in economia di mercato non avrebbe tenuto conto dell’AHG. Il fatto che NEUWOGES abbia compiuto degli sforzi di privatizzazione e abbia a tal fine impiegato delle risorse è, nel contesto qui considerato, irrilevante. Un operatore in economia di mercato che non agisce nell’ambito dell’AHG, non si sarebbe adoperato per procedere alla privatizzazione, cosicché i suddetti sforzi non possono essere presi in considerazione neppure nell’ambito dell’applicazione del criterio dell’operatore in economia di mercato.
(121)
Il compenso versato da BAVARIA a NEUWOGES per l’attività di privatizzazione va considerato quindi come un vantaggio rilevante per NEUWOGES che deve essere imputato al prezzo di vendita al fine di stabilire le ripercussioni finanziarie complessive dell’operazione di sale-and-lease-back su di essa.
Ristrutturazione
(122)
La ristrutturazione compiuta nell’ambito dell’operazione di sale-and-lease-back ha avuto ulteriori ripercussioni finanziarie per NEUWOGES. Occorre ricordare che le spese di ristrutturazione erano, in base all’EBV, legate direttamente al pagamento dovuto da BAVARIA a NEUWOGES, pari al volume complessivo dell’investimento detratti i costi - compresi i costi di ristrutturazione - (cfr. considerando 109). In altre parole, quanto maggiori erano le spese di ristrutturazione, tanto inferiore il prezzo di acquisto. Per questo motivo, anche in caso di un calcolo diverso della transazione, partendo da canoni di locazione più bassi, un’indicizzazione più contenuta e quindi rate di leasing nettamente inferiori, il prezzo di acquisto sarebbe stato comunque superiore a quello concordato nell’EBV; in primo luogo ciò era imputabile al fatto che in tale calcolo alternativo i costi della ristrutturazione sono stati stimati in un importo molto inferiore rispetto a quanto concordato alla fine tra BAVARIA e BRG (64).
(123)
In tale contesto, occorre osservare che l’importo forfettario versato per i lavori di ristrutturazione, in base al GPV, da BAVARIA a BRG, una controllata al 100 % di NEUWOGES, si collocava molto al di sopra dei costi di ristrutturazione originariamente stimati da NEUWOGES (65). Mentre NEUWOGES aveva indicato, nella sua stima originaria, tali costi in complessivi […] EUR, vale a dire […] EUR/m2, l’importo forfettario concordato alla fine tra BAVARIA e la controllata di NEUWOGES BRG per la ristrutturazione ammontava a […] EUR, ovvero a […] EUR/m2. In altre parole: i costi concordati superavano i costi originariamente stimati di […] EUR, ovvero del […]%. Gli importi forfettari concordati nettamente superiori andavano a ridurre in modo significativo il prezzo di acquisto versato da BAVARIA a NEUWOGES in base all’EBV.
(124)
Non è stata fornita nessuna motivazione della differenza esistente tra la stima originaria dei costi e l’importo forfettario concordato. Ciò risulta tanto più sorprendente se si considera che NEUWOGES aveva inizialmente definito i costi di ristrutturazione stimati in media in […] EUR/m2 come «rientranti nella norma[]» (66). Anche nella perizia prodotta da NEUWOGES dal titolo Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern (Tra ristrutturazione e demolizione: complessi edilizi costruiti con elementi prefabbricati nei nuovi Land, in appresso la «perizia Pestel») i costi di una ristrutturazione, simile a quella compiuta da BRG, sono stati quantificati tra […] EUR/m2 e […] EUR/m2 (67). Quale proprietaria e amministratrice degli immobili, NEUWOGES conosceva con precisione le esigenze di ristrutturazione ed è difficile da immaginare per quale ragione esse siano state così fortemente sottostimate.
(125)
I costi di ristrutturazione devono essere presi in considerazione nel determinare le ripercussioni finanziarie dell’EBV. In primo luogo è evidente che per BAVARIA era irrilevante in che misura la controllata di NEUWOGES, BRG, avrebbe messo in conto le sue spese di ristrutturazione, in quanto tutti i relativi costi sarebbero stati semplicemente portati in compensazione con il prezzo. NEUWOGES di contro aveva un evidente interesse economico a che BAVARIA stipulasse un contratto con BRG per l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione e che una parte del prezzo di vendita venisse imputato alle spese di ristrutturazione. Quest’ultima considerazione si fonda sul fatto che l’utile conseguito dalla controllata di NEUWOGES con la ristrutturazione non era soggetto all’obbligo di versamento a norma dell’AHG. In base a proprie stime, l’utile conseguito da BRG (e quindi da NEUWOGES) dalle ristrutturazioni per conto di BAVARIA ammontava a […] EUR (68). Tale utile costituisce un vantaggio immediato per NEUWOGES di cui occorre tener conto. Anche la direzione di NEUWOGES ha richiamato in effetti, per giustificare il prezzo di acquisto, il contratto concluso con BRG per l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione (69).
Canone enfiteutico per l’uso del terreno su cui sono edificati gli immobili
(126)
Per quanto attiene al canone enfiteutico, occorre qui esaminare l’argomento addotto da NEUWOGES secondo cui BAVARIA non era tenuta, di fatto, per i primi 30 anni, ad effettuare alcun pagamento, dal momento che il canone enfiteutico capitalizzato era compreso nel prezzo di vendita. La questione se il canone enfiteutico venga versato annualmente o anticipatamente come canone anticipato assume tuttavia scarso rilievo ai fini della valutazione da compiersi in questa sede. Non ci solo elementi indicanti che un simile accordo fosse irragionevole; era semplicemente espressione del fatto che NEUWOGES preferiva disporre di liquidità anticipata.
(127)
Non si può da ultimo dimenticare che BAVARIA, anche dopo la scadenza del GVV, è tenuta al pagamento del canone enfiteutico per l’uso del terreno su cui sono edificati gli immobili. A partire dal 1o gennaio 2029 e per un periodo di 10 anni, BAVARIA deve versare un canone enfiteutico pari al […]% del valore attuale del terreno, ovvero di […] EUR/m2. Per la residua durata è previsto un adeguamento del canone enfiteutico per i terreni al costo complessivo della vita, a condizione che esso subisca una variazione almeno del […]%. Presumendo, per semplicità, che l’indice del costo della vita non subisca oscillazioni, i futuri pagamenti in parola dovrebbero essere previsti in un valore nominale di […] EUR. Nell’ambito di una valutazione complessiva anche il valore dei suddetti futuri pagamenti, attualizzato all’anno 1998, dovrebbe essere considerato come parte del vantaggio ottenuto da NEUWOGES.
7.2.3.2. Conclusione
(128)
A questo punto occorre ricordare che l’analisi che precede mirava a stabilire, nel modo il più preciso possibile, le ripercussioni finanziarie dell’EBV su NEUWOGES. Da tale analisi emerge che i vantaggi rilevanti conseguiti da NEUWOGES comprendono quanto segue:
a)
il prezzo in contanti versato da BAVARIA ([…] EUR);
b)
il compenso versato per le attività di privatizzazione ([…] EUR);
c)
gli utili conseguiti attraverso la ristrutturazione ([…] EUR);
d)
il valore in contanti del canone enfiteutico dei terreni per il periodo successivo al 2029 (attualizzato […] EUR).
7.2.4. Determinazione delle prevedibili ripercussioni finanziarie del GVV su NEUWOGES
(129)
In base al GVV, NEUWOGES è competente per l’amministrazione degli immobili di cui trattasi. Tutte le entrate derivanti dalla locazione degli appartamenti e dei locali commerciali sono di sua spettanza. Per contro, essa deve versare alla proprietaria (BAVARIA) una rata di leasing mensile fisso quantificato in […] EUR sino alla conclusione dei lavori di ristrutturazione e in […] EUR per il periodo successivo (articolo 3 del GVV). Il contratto ha una durata di 30 anni, calcolata a partire dalla conclusione dei lavori di ristrutturazione (articolo 2, paragrafo 1). La rata di leasing mensile è indicizzata al […]% l’anno (articolo 4, paragrafo 2). L’analisi che segue mira a stabilire le ripercussioni finanziarie del GVV su NEUWOGES.
7.2.4.1. Contesto (calcoli)
(130)
La rata di leasing mensile si ottiene moltiplicando il canone di locazione netto previsto al m2 al mese - detratti costi di amministrazione e di manutenzione e rischio di perdita dei canoni di locazione - per il numero di metri quadrati disponibili (70). Le ipotesi chiave riguardano quindi il canone di locazione netto previsto per m2 al mese, oltre ai costi attesi. Nel GVV le parti hanno presunto un canone di locazione netto post-ristrutturazione di […] EUR/m2 e costi pari a […] EUR/m2; la rata di leasing mensile è stata quindi fissata in […] EUR/m2 (71).
(131)
I parametri concreti, inseriti alla fine nel GVV, sono stati scelti da NEUWOGES (72). Essa aveva la possibilità di stabilire esattamente i pagamenti mensili da essa dovuti per la durata del contratto oltre al corrispettivo di vendita stabilendo una diversa misura del canone di locazione o un’indicizzazione superiore (73). Sussisteva una correlazione diretta tra l’assunzione di un rischio maggiore o minore attraverso la fissazione di una determinata rata di leasing (ad esempio, fissando canoni di locazione di importi diversi, una diversa indicizzazione o costi diversi) e la liquidità ottenuta sotto forma di prezzo di vendita. Così, ad esempio, in base ad un calcolo alternativo compiuto da BAVARIA, fondato su un’indicizzazione del 2,0 %, un importo del canone di locazione di […] EUR e, in tal modo, un prezzo di leasing di […] EUR, l’importo mensile del leasing sarebbe ammontato a […] EUR invece che a […] EUR (74).Ovviamente anche il prezzo di vendita sarebbe risultato inferiore.
7.2.4.2. Analisi delle ripercussioni finanziarie
Considerazioni generali
(132)
Nel determinare le ripercussioni finanziarie del GVV per NEUWOGES devono essere considerati due aspetti. In primis, la rata di leasing è calcolata sulla base del metro quadrato. Dato che alcuni appartamenti sono stati venduti dopo la conclusione del contratto con BAVARIA, il numero complessivo di metri quadrati è passato dagli originari […] m2 a […] m2 nel 1999, a […] m2 nel 2000 e a […] m2 nel 2001. Dopo il 2001 il numero di metri quadrati di riferimento è rimasto stabile a […] m2. Nelle sue osservazioni NEUWOGES ha calcolato i flussi di liquidità attesi sulla base di un numero di metri quadrati in graduale calo. Posto che però ciò che rileva è soltanto la prospettiva ex ante, NEUWOGES non avrebbe dovuto basare i suoi calcoli sul numero di metri quadrati effettivamente venduti, ma sul numero di metri quadrati che essa a inizio 1998 si aspettava di vendere. L’analisi che segue non si fonda quindi sui valori indicati da NEUWOGES nelle sue osservazioni; viene invece fatto riferimento ai valori da essa ipotizzati nella sua originaria proiezione degli utili, ovvero una riduzione graduale da […] m2 a […] m2 sino al 2003. In secondo luogo, per stabilire le ripercussioni finanziarie del contratto per NEUWOGES al momento della conclusione del contratto, occorre procedere a un’attualizzazione dei ricavi e dei costi futuri, operazione che richiede di stabilire un tasso di attualizzazione. In linea con la sua comunicazione iniziale e con le analisi del flusso di cassa presentate da NEUWOGES, la Commissione ipotizza un tasso di attualizzazione del 5 % annuo (75).
Attendibilità delle analisi dei flussi di cassa di NEUWOGES
(133)
Prima di procedere a un’analisi economica indipendente del GVV, occorre anzitutto commentare le analisi ex post dei flussi di cassa prodotte da NEUWOGES che dovrebbero mostrare quali aspettative ex ante avrebbe nutrito un operatore avveduto in economia di mercato rispetto al flusso di cassa generato dal GVV. NEUWOGES afferma che muovendo da ipotesi realistiche - ovvero, a suo avviso, da un incremento dei canoni di locazione del […]% annuo, da un’indicizzazione dei costi del […]% annuo e da un tasso di sfitto del […]% - ci si doveva attendere che il GVV generasse un flusso di cassa complessivo negativo di -[…] EUR nominali e -[…] EUR attualizzati (76). NEUWOGES afferma inoltre che solo partendo da ipotesi asseritamente irrealistiche - un incremento dei canoni di locazione del […]% annuo, un tasso di sfitto del […]%, costi stabili - il GVV avrebbe potuto portare a un valore positivo di […] EUR nominali e […] EUR attualizzati (77). Secondo NEUWOGES sarebbe quindi stato chiaro fin dall’inizio che anche solo per conseguire la rata di leasing sarebbe stato necessario imporre incrementi del canone di locazione del […]% annuo, fermo restando che non restava alcun margine per un aumento dei costi.
(134)
In tale contesto occorre osservare che NEUWOGES parte, per quanto riguarda l’entità dei costi, da ipotesi che sono poco convincenti (il livello di partenza dei costi è lo stesso in tutte le analisi da essa presentate). I calcoli alla base del GVV stipulato si basano su spese complessive (amministrazione, manutenzione, rischio di perdita dei canoni di locazione) pari a circa il […]% dei canoni di locazione, mentre le analisi dei flussi di cassa di NEUWOGES presuppongono un livello dei costi (post ristrutturazione) di almeno […]% ([…]% rischio di perdita dei canoni di locazione, […]% amministrazione e manutenzione). Anche non considerando il drastico aumento del tasso di sfitto (da […]% a […]%), si deve comunque riscontrare, per gli altri costi, ancora un incremento del […]% al […]% dei canoni di locazione. Le osservazioni di NEUWOGES non forniscono una motivazione sufficiente per tale incremento. Per contro NEUWOGES constata che il […]% ([…] EUR/m2) sarebbe un valore plausibile per il periodo immediatamente successivo alla modernizzazione, ma che tale valore dovrebbe poi aumentare annualmente del […]% (78). Anche la perizia sul valore commerciale, commissionata da NEUWOGES prima della vendita, ipotizzava un livello complessivo dei costi (compreso il rischio di perdita dei canoni di locazione (79)) tra […]% e […]% (perizia del 1997). Posto che la perizia non indica con precisione quale tasso di sfitto debba essere preventivato, non è possibile stabilire in che misura le ipotesi di riferimento divergano, rispetto agli altri costi, dalle ipotesi di NEUWOGES. In ogni caso, gli altri costi ora stimati da NEUWOGES sono superiori, anche presumendo che il rischio di perdita dei canoni di locazione sia stato fissato nella perizia del 1997 in una percentuale del […]%. Con queste premesse, le analisi dei flussi di cassa di NEUWOGES non possono essere accettate e devono essere corrette indicando un livello di costi di base del […]%, senza rischio di perdita dei canoni di locazione (80).
(135)
Occorre inoltre osservare, in tale contesto, che l’affermazione di NEUWOGES, secondo cui sarebbe stato necessario imporre incrementi dei canoni di locazione del […]% solo per compensare l’aumento della rata di leasing, è errata. Posto che la rata di leasing è calcolata come quota percentuale del canone di locazione complessivo originario (in questo caso […]%), un incremento dei canone di locazione del […]% permetterebbe di assorbire sia un aumento della rata di leasing che un aumento dei costi del […]%. In presenza di costi stabili, già un incremento più contenuto dei canoni di locazione sarebbe sufficiente a compensare l’aumento della rata di leasing. In effetti, presupponendo un rischio di perdita dei canoni di locazione del […]% e, per il resto, costi stabili, sarebbe sufficiente un incremento annuo dei canoni di locazione del […]% per compensare l’aumento della rata di leasing. NEUWOGES potrebbe impiegare qualsiasi incremento di entità superiore per coprire i costi in aumento o per conseguire un utile.
Analisi delle ripercussioni finanziarie
(136)
All’atto della conclusione del contratto anche NEUWOGES ha effettuato un’analisi del flusso di cassa nominale (81). Nel quadro di tale analisi essa ha presunto che i suoi costi (amministrazione, manutenzione) sarebbero aumentati del […]% l’anno, che avrebbe potuto incrementare i canoni di locazione ogni tre anni del […]%, che poteva essere mantenuto un tasso di sfitto del […]% e che il […]% degli appartamenti sarebbe stato venduto agli inquilini. Su tale base NEUWOGES si attendeva che il GVV avrebbe generato, per la durata di 30 anni, un flusso di cassa nominale di […] EUR.
(137)
Nel corso del procedimento di indagine formale non sono stati acquisiti elementi indicanti che i suddetti calcoli siano stati effettuati consapevolmente sulla base di aspettative troppo ottimistiche. Non era ravvisabile alcun elemento idoneo a indicare che i rappresentanti di NEUWOGES, che hanno presentato i suddetti valori al consiglio di amministrazione della società, lo abbiano fatto con la consapevolezza che si trattava di dati non corretti. NEUWOGES non sembra neppure affermare che la sua direzione avrebbe consapevolmente acconsentito a stipulare un negozio svantaggioso per ragioni di carattere politico, quanto piuttosto che sarebbe stata effettuata una valutazione errata in sede di determinazione delle ripercussioni finanziari (il che, secondo NEUWOGES, non sarebbe accaduto nel caso di un operatore in economia di mercato) (82).
(138)
Ciononostante, occorre verificare se le aspettative fossero effettivamente tali da escludere che un operatore in economia di mercato vi avrebbe fondato la propria decisione. In tale contesto si osserva che, secondo NEUWOGES, un operatore in economia di mercato avrebbe ipotizzato un incremento dei canoni di locazione soltanto del […]% annuo, un rischio di perdita dei canoni di locazione del […]% e un incremento delle spese di amministrazione e di manutenzione del […]% (83). Secondo NEUWOGES, partendo da tali ipotesi, il flusso di cassa complessivo nominale ammonterebbe a […] EUR e quello attualizzato a […] EUR, fermo restando che ciò che incide maggiormente è il tasso di sfitto aumentato di oltre sette volte.
7.2.4.3. Aspettative di mercato
(139)
Occorre anzitutto richiamare i documenti che permettono di comprendere le reali aspettative di entrambe le parti coinvolte nell’operazione. In primis, dal verbale della seduta del consiglio di amministrazione del 16 dicembre 1997 risulta che la direzione di NEUWOGES aveva classificato i rischi collegati all’operazione come «sostenibili» (84). Dal verbale si evince inoltre che NEUWOGES ha agito basandosi su calcoli che presupponevano un incremento del canone di locazione del […]% ogni tre anni, un aumento dei costi (senza rischio di perdita dei canoni di locazione) del […]% e un rischio di perdita dei canoni di locazione del […]% (85).
(140)
Prima di sottoscrivere i contratti, NEUWOGES ha consultato la società di revisione Nordrevision, secondo la quale un incremento dei canoni di locazione del […]% corrispondeva sì al tasso di inflazione generale, ma era difficilmente realizzabile (86). Nordrevision ha inoltre espresso il parere che il livello di partenza dei costi (i calcoli si fondano su costi stimati pari al […]% dei canoni di locazione) sarebbe realistico ipotizzando un tasso di sfitto pari a zero, ma che sarebbe necessario procedere a un’indicizzazione dei costi in linea con l’indicizzazione della rata di leasing (87).
(141)
BAVARIA ha ipotizzato a sua volta che, in ragione di un andamento prevedibilmente stabile della popolazione a Neubrandenburg (sulla base dell’insediamento di diverse grandi imprese di servizi) (88) e della buona posizione degli immobili, ci si doveva attendere un tasso di sfitto contenuto (89). Essa ha inoltre considerato che fosse possibile un incremento dei canoni di locazione in linea con l’indicizzazione dei pagamenti del leasing (90).
(142)
Si osserva da ultimo che la perizia sul valore commerciale del 1997, richiesta da NEUWOGES prima della vendita, conteneva alcune indicazioni in merito agli attesi sviluppi rilevanti. La perizia del 1997 ipotizzava un livello dei costi compreso tra il […]% e il […]%, fermo restando che non è stata fornita alcuna indicazione del tasso percentuale previsto per il rischio di perdita dei canoni di locazione (91).
7.2.4.4. Valutazione
Costi di amministrazione
(143)
In primo luogo, le aspettative rispetto ai costi di amministrazione e di manutenzione, sia per quanto attiene al livello di partenza ([…] EUR/m2 ovvero […]% dei canoni di locazione) sia per quanto riguarda l’incremento atteso ([…]% annuo), risultano plausibili. Per quanto attiene al livello di partenza dei costi, tale conclusione si ricava dall’accertamento compiuto da NEUWOGES stessa, secondo cui i costi erano stati fissati, almeno per il periodo immediatamente successivo alla ristrutturazione, a un livello sufficientemente alto. Nella perizia Pestel si è inoltre stabilito che i costi di amministrazione e di manutenzione nel 1997 sarebbero ammontati in media a […] EUR/m2; si tratta di un importo di […] EUR inferiore rispetto a quello indicato per gli stessi costi nell’ambito dell’operazione di sale-and-lease-back (92). Anche i costi ipotizzati nella perizia si collocavano infine sullo stesso ordine di grandezza. Occorreva ovviamente tener conto di un incremento di tali costi; l’incremento ipotizzato del […]% annuo appariva certamente plausibile e fissato in modo alquanto prudente. Nordrevision aveva proposto soltanto di allineare tale indicizzazione dei costi di amministrazione all’indicizzazione della rata di leasing; ne sarebbe così derivato un incremento annuo del […]%, e quindi inferiore rispetto a quello effettivamente supposto da NEUWOGES. Peraltro, anche la stessa NEUWOGES sostiene che ci si sarebbe potuti realisticamente attendere un incremento del […]% annuo; ciò significa che un valore del […]% annuo non era di certo basso al punto da essere insostenibile.
Rischio di perdita dei canoni di locazione
(144)
Per quanto attiene al rischio di una perdita dei canoni di locazione, non era irrealistico ipotizzare un tasso di sfitto generale del […]%. Occorre in primis osservare che tale ipotesi non è stata messa in dubbio in occasione della valutazione dei contratti da parte di Nordrevision e ciò benché i consulenti abbiano manifestato invece preoccupazione in relazione ad altri aspetti della situazione economica generale e del mercato immobiliare di Neubrandenburg (93). In secondo luogo, la perizia sul valore commerciale del 1997, pur non contenendo alcuna indicazione precisa in merito all’ipotizzato rischio di perdita dei canoni di locazione, non sembrava presupporre un rischio significativamente maggiore (94).
(145)
Come risulta dai documenti interni relativi all’adozione della decisione di BAVARIA, quest’ultima ha ritenuto che la popolazione di Neubrandenburg sarebbe rimasta stabile, grazie all’insediamento di diverse grandi imprese di servizi, e che sarebbe stato possibile affittare pressoché tutti gli appartamenti di cui trattasi dopo la loro ristrutturazione. In base alle informazioni fornite da NEUWOGES, la città di Neubrandenburg e il Land Mecklenburg-Vorpommern ipotizzavano in effetti, negli anni 1997/1998, un andamento della popolazione e del reddito stabile.
(146)
Non si può da ultimo neppure trascurare il fatto che la direzione di NEUWOGES - che era a capo di un’impresa proprietaria di oltre il 30 % degli appartamenti a Neubrandenburg ed era munita quindi di una conoscenza approfondita del mercato immobiliare locale - aveva valutato i rischi connessi con l’operazione di sale-and-lease-back come sostenibili e aveva ipotizzato, nelle sue proiezioni, un rischio di perdita dei canoni di locazione del […]%. Non si rinviene nessun motivo per cui esperti del mercato immobiliare locale altamente qualificati avrebbero fondato le loro valutazioni su tali ipotesi se fossero state irrealisticamente basse come sostiene oggi NEUWOGES.
(147)
Occorre allo stesso tempo considerare i documenti che NEUWOGES aveva prodotto in relazione alla questione se un operatore del mercato immobiliare rilevante (complessi residenziali costruiti con elementi prefabbricati nella Germania orientale) che agisca in modo accorto si sarebbe atteso un tasso di sfitto superiore, nella misura in cui i documenti in parola risalgono al periodo precedente alla conclusione dell’operazione di sale-and-lease-back. Delle perizie depositate, solo la perizia Pestel è stata redatta nel periodo precedente alla stipula dei contratti in parola. Si deve tuttavia considerare che la suddetta perizia riguarda la Germania orientale nel suo insieme e non tiene conto delle specificità locali a Neubrandenburg, cosicché la sua rilevanza nel presente contesto è limitata. Pur rilevando alcuni problemi del mercato immobiliare della Germania orientale, la perizia da sola non fornisce sufficienti elementi per ritenere che un operatore in economia di mercato nell’adottare la sua decisione sull’investimento non avrebbe ipotizzato un rischio di perdita dei canoni di locazione del […]%.
Canoni di locazione
(148)
Per quanto riguarda i canoni di locazione, occorre anzitutto osservare che NEUWOGES non ritiene che i canoni di locazione post ristrutturazione siano stati sovrastimati. Essa afferma piuttosto che i canoni di locazione non potevano essere incrementati nella misura attesa. Alla luce dell’accertamento compiuto dall’LG Rostock, secondo cui l’importo medio del canone di locazione di […] EUR/m2 posto alla base del GVV si collocava all’interno della forbice dei canoni di riferimento applicabili (95), si può concludere che l’importo dell’affitto medio iniziale era stato fissato in modo realistico.
(149)
Per quanto attiene all’indicizzazione della rata di leasing concordata, non vi sono prove dirette indicanti quale incremento dei canoni di locazione sia stato ipotizzato in generale nel 1998. Nordrevision ha soltanto rilevato che la percentuale del […]% inizialmente indicata corrispondeva sì al tasso di inflazione generale, ma verosimilmente non sarebbe stata realizzabile a Neubrandenburg (96). Il fatto che NEUWOGES alla fine abbia accettato un’indicizzazione al tasso «soltanto» del […]% e abbia ipotizzato di poter imporre un incremento dei canoni di locazione ogni tre anni del […]% (ovvero del […]% annuo) sembra indicare che essa abbia tenuto conto di tale indicazione. Nelle perizie sul valore commerciale non sono state indicate aspettative esplicite in merito al futuro incremento dei canoni di locazione. Tuttavia si deve ritenere che esse, non contenendo alcuna ipotesi esplicita sullo sviluppo dell’inflazione e dei canoni di locazione, abbiano evidentemente presupposto una convergenza dell’incremento dei canoni di locazione e dell’inflazione generale (che nei decenni precedenti si era assestata sul 3,5 % circa) (97). L’LG Rostock ha ritenuto che l’indicizzazione fosse giustificata alla luce del tasso di inflazione medio del 3,52 % annuo nei 28 anni anteriori alla conclusione dei contratti (98). Esso ha inoltre osservato che era ovviamente difficile prevedere l’andamento dei canoni di locazione nell’arco di un periodo di 30 anni, ma che non si poteva ravvisare una sproporzione eccessiva tra l’indicizzazione della rata di leasing e l’atteso andamento dei canoni di locazione.
(150)
La perizia Pestel, prodotta da NEUWOGES, non contiene dati sulle effettive aspettative degli operatori del mercato immobiliare della Germania orientale né dati specifici per Neubrandenburg. Essa riporta tuttavia che il mercato immobiliare della Germania orientale era un mercato potenzialmente difficile. Alla luce degli altri elementi addotti, la perizia Pestel non è però sufficiente a provare che l’accordo su un’indicizzazione dei pagamenti del leasing al […]% annuo e l’aspettativa di poter ottenere un incremento dei canoni di locazione del […]% annuo fosse destituita di fondamento.
Durata
(151)
Per quanto riguarda infine la durata del contratto, l’LG Rostock osserva che determinati contratti di leasing si caratterizzavano per una lunga durata (sino a 30 anni) e che un contratto come quello in parola non era quindi inusuale (99). Una durata di 30 anni implicava in effetti di certo taluni rischi, ma offriva anche la possibilità di ottenere ricavi stabili e di garantire un elevato grado di sicurezza rispetto ai costi attesi. Una durata lunga significava inoltre che i pagamenti mensili del leasing necessari per l’ammortamento degli investimenti dell’acquirente si attestavano su importi inferiori e che, a fronte di pagamenti del leasing uguali, il prezzo di vendita sarebbe stato superiore rispetto a quello previsto in caso di una durata più breve (100). Visto in tale contesto, l’accordo su una durata di 30 anni non risulta irragionevole.
7.2.4.5. Conclusione
(152)
Le aspettative espresse da NEUWOGES nel suo conteggio iniziale non possono quindi essere considerate irrealistiche. Sulla base della documentazione a disposizione, NEUWOGES poteva tranquillamente attendersi di conseguire un utile nell’ambito del GVV. Attualizzando alla data di riferimento (inizio 1998) il valore nominale degli utili attesi, risulta che la decisione di NEUWOGES si fondava sull’ipotesi che il GVV avesse un valore nominale di […] EUR.
7.2.5. Valutazione complessiva
(153)
La Commissione è già giunta alla conclusione che l’EBV e il GVV sono parti di un’unica operazione complessiva. Nel determinare il valore totale dell’operazione per NEUWOGES devono essere quindi sommati i valori attuali di entrambi i contratti. Pro memoria: NEUWOGES poteva attendersi i seguenti vantaggi da dall’EBV:
a)
il prezzo in contanti versato da BAVARIA ([…] EUR);
b)
il compenso versato per l’attività di privatizzazione ([…] EUR);
c)
gli utili conseguiti attraverso la ristrutturazione ([…] EUR);
d)
il valore in contanti del canone enfiteutico per i terreni per il periodo successivo al 2029 (attualizzato […] EUR).
(154)
Come indicato nella sezione 7.2.4, occorreva riconoscere al GVV, sulla base delle aspettative realistiche di NEUWOGES, un valore attuale attualizzato di […] EUR. L’operazione di sale-and-lease-back aveva così per NEUWOGES un valore complessivo di […] EUR.
7.3. CONFRONTO CON ALTRE IPOTESI DI NEGOZIO
(155)
Al fine di verificare se l’operazione di sale-and-lease-back conclusa da NEUWOGES con BAVARIA sia in linea con i contratti per cui avrebbe optato un operatore in economia di mercato occorre confrontare il valore dell’operazione in parola con il valore di altre possibili operazioni. Se NEUWOGES avesse avuto un’alternativa più vantaggiosa dal punto di vista economico, la decisione di procedere con l’operazione di sale-and-lease-back non potrebbe essere considerata come un’opzione che un operatore in economia di mercato avrebbe scelto.
(156)
In tale contesto occorre osservare che la locazione degli immobili senza previa ristrutturazione o la loro demolizione difficilmente sarebbero state alternative praticabili. Anzitutto, una locazione senza ristrutturazione avrebbe generato ricavi solo limitati. Era inoltre chiaro che gli immobili non ristrutturati avrebbero presentato un tasso di sfitto superiore rispetto a immobili ristrutturati (101). Non sussistono quindi elementi solidi che permettono di ritenere che, continuando a locare immobili non ristrutturati, si sarebbe potuto contare su utili maggiori rispetto a quelli che ci si poteva attendere nell’ambito dell’operazione di sale-and-lease-back. Una demolizione non avrebbe generato alcuna entrata, ma sarebbe invece stata collegata ai relativi costi di abbattimento. Anche questa quindi non sarebbe stata un’alternativa praticabile all’epoca dei fatti (1997/1998).
7.3.1. Finanziamento mediante ricorso al credito quale possibile opzione
(157)
Quale prima possibile alternativa si sarebbe profilato un finanziamento mediante ricorso al credito. NEUWOGES, se avesse finanziato la ristrutturazione degli edifici in parola mediante ricorso al credito, avrebbe in parte conseguito i medesimi utili dell’operazione di sale-and-lease-back. Essa avrebbe potuto in primis concedere in locazione gli immobili ristrutturati e conseguire così buone entrate. E inoltre - a differenza di quanto accaduto con l’operazione di sale-and-lease-back - essa sarebbe rimasta proprietaria degli edifici.
(158)
È tuttavia evidente che un finanziamento mediante ricorso al credito avrebbe comportato anche taluni svantaggi. In primo luogo, NEUWOGES avrebbe dovuto coprire il 30 % del volume dell’investimento con capitale proprio, dal momento che - secondo NEUWOGES - doveva essere mantenuta una quota di capitale proprio del 30 % (102). Alla fine del 1997 il consiglio di amministrazione di NEUWOGES ha discusso la possibilità di ridurre il capitale proprio per permettere investimenti maggiori. Tale proposta è stata però respinta dalla direzione come economicamente non sostenibile in quanto avrebbe portato a un indebitamento troppo elevato (103). La direzione ha dichiarato, a tale proposito, che «[u]na riduzione della quota di capitale proprio dal 30 al 25 % non sarebbe sostenibile (grado di indebitamento)» (104). Il signor Räuber, membro del consiglio di amministrazione di NEUWOGES, ha precisato inoltre che «dal punto di vista dell’attività aziendale una riduzione della quota di capitale proprio non è pensabile. Le obbligazioni dell’impresa devono essere adempiute» (105). NEUWOGES avrebbe quindi dovuto contribuire al finanziamento degli investimenti per la ristrutturazione per […] EUR con […] EUR di capitale proprio. È lecito dubitare fortemente del fatto che vi sarebbe stata la disponibilità immediata di capitale proprio in tale misura. Dal verbale del consiglio di amministrazione risulta che il possibile volume complessivo degli investimenti per il 1998 (compresi crediti) ammontava a circa […] EUR e che tale importo era già destinato ad altri progetti (106). È chiaro così che NEUWOGES avrebbe potuto finanziare i lavori di ristrutturazione mediante ricorso al credito soltanto se avesse rinunciato ad altri progetti.
(159)
Rispetto a un finanziamento mediante ricorso al credito, l’operazione di sale-and-lease-back presentava il vantaggio che NEUWOGES non solo non doveva impiegare capitale proprio, ma avrebbe addirittura ottenuto liquidità fresca e che le veniva garantito inoltre il completo finanziamento della ristrutturazione degli edifici.
(160)
Alla luce di tutte le considerazioni che precedono, non è dimostrato che una ristrutturazione sarebbe stata possibile mediante ricorso al credito o, quand’anche fosse stata possibile, non vi è prova che essa sarebbe stata per NEUWOGES più vantaggiosa rispetto all’operazione con BAVARIA. Il fatto che NEUWOGES disponesse a mala pena del capitale proprio necessario per ottenere la concessione del credito e il fatto che essa poteva impiegare la liquidità aggiuntiva per il finanziamento di altri progetti, depongono piuttosto nel senso della ragionevolezza della decisione di preferire l’operazione di sale-and-lease-back rispetto a un finanziamento mediante credito.
7.3.2. Vendita diretta come possibile opzione
(161)
Una seconda opzione da prendere seriamente in considerazione era una vendita diretta degli immobili e del terreno. La domanda decisiva è se una tale vendita sarebbe stata vantaggiosa.
7.3.2.1. Valutazione alla luce delle perizie sul valore commerciale del 1997 e del 2007
(162)
Nel confrontare il valore dell’operazione di sale-and-lease-back per NEUWOGES e i vantaggi che avrebbe comportato una vendita diretta, la domanda centrale riguarda quale prezzo NEUWOGES avrebbe potuto ottenere con una «normale» vendita. A tale proposito giocano un certo ruolo entrambe le perizie sul valore commerciale del 1997 e del 2007.
(163)
Entrambe le perizie in parola sono state commissionate da NEUWOGES per far stimare il valore dei beni di cui trattasi nel 1997 (immobili e terreni). Una delle perizie è stata redatta nel 1997 da un perito interno, l’altra nel 2007 ex post da un perito indipendente. Nella perizia del 1997 si perveniva a un valore di […] EUR, mentre il valore indicato nella perizia del 2007 era pari a […] EUR (107). In entrambe le perizie gli immobili (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) e i terreni (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) sono stati valutati separatamente. Entrambe le perizie si basano essenzialmente sullo stesso metodo («Metodo basato sul reddito»).
(164)
La perizia sul valore commerciale del 2007, essendo stata redatta solo dopo la conclusione dell’operazione di sale-and-lease-back, non poteva secondo la Commissione servire da base affidabile per la determinazione del valore dei beni nel 1997 in base alle conoscenze di cui NEUWOGES disponeva all’epoca. NEUWOGES non poteva in definitiva fondare la propria decisione se concludere o meno l’operazione di sale-and-lease-back con BAVARIA sulla base della perizia redatta ex post nel 2007.
(165)
Tuttavia, secondo la Commissione, neppure la perizia sul valore commerciale del 1997 poteva essere presa in considerazione come valido indicatore del valore dell’immobile nel 1997 in base alle conoscenze di cui NEUWOGES disponeva all’epoca. Come accertato nell’ambito del procedimento di indagine formale, la direzione di NEUWOGES era del tutto consapevole del fatto che la perizia del 1997 qui in esame non poteva essere considerata, all’epoca della conclusione dei contratti, una base di valutazione affidabile. A questo proposito assumono rilievo le seguenti considerazioni.
a)
Canoni di locazione
La perizia sul valore commerciale del 1997 muoveva dall’ipotesi di un canone di locazione compreso tra […] EUR/m2 e […] EUR/m2. Contemporaneamente, la prima tabella dei canoni di riferimento per la città di Neubrandenburg, in vigore dal 1o gennaio 1998 e basata su dati del 1997, indicava per gli appartamenti ristrutturati canoni di locazione medi compresi tra 3,90 EUR/m2 e 4,38 EUR/m2. I canoni di locazione medi di Neubrandenburg erano necessariamente noti a NEUWOGES, quale grande impresa immobiliare ivi operante. NEUWOGES può quindi essersi basata su tali dati nel valutare gli immobili. Il contratto di sale-and-lease-back prevedeva in effetti per il periodo successivo alla ristrutturazione (vale a dire a partire dal 1999, ovvero due anni dopo il momento in cui sono stati rilevati i dati alla base della prima tabella dei canoni di riferimento) un canone di locazione pari in media a […] EUR/m2, valore questo in linea con i canoni di riferimento.
b)
Costi di ristrutturazione
Quando veniva redatta la perizia sul valore commerciale, nella primavera 1997, partendo da costi di ristrutturazione per complessivi […] EUR, nello stesso periodo (marzo 1997) la direzione di NEUWOGES ammetteva in una lettera a BAVARIA di stimare i costi di ristrutturazione in […] EUR. È quindi chiaro che NEUWOGES era ben consapevole del fatto che i costi di ristrutturazione necessari erano stati notevolmente sottostimati nella perizia del 1997. L’importo forfettario concordato da BAVARIA e dalla controllata di NEUWOGES BRG per la ristrutturazione degli immobili era addirittura nettamente superiore ([…] EUR), circostanza questa che deve essere valutata come un indice del fatto che NEUWOGES, all’atto della conclusione dei contratti con BAVARIA, sapeva che nella perizia del 1997 i costi di ristrutturazione erano stati sottostimati di almeno 10 milioni di EUR.
c)
Vita utile residua
Nella perizia sul valore commerciale del 1997 si è ipotizzata, avuto riguardo alla prevista ristrutturazione, una vita utile residua in termini generali compresa tra […] e […] anni. A questo proposito occorre osservare che i costi di ristrutturazione stimati in misura troppo contenuta nella perizia del 1997 non sono compatibili con l’ipotesi per cui, grazie alla ristrutturazione, la vita utile degli edifici sarebbe stata notevolmente allungata.
d)
Valore dei terreni
Occorre osservare che nella perizia sul valore commerciale del 1997 non sono stati presi in considerazione, in sede di valutazione dei terreni di cui trattasi, fattori idonei a incidere negativamente sul valore (se ne è invece tenuto conto nella perizia del 2007). Tra i fattori in parola rientrano in particolare le infrastrutture che non possono essere spostate o eliminate (sistemi di scarico dell’acqua, condutture) o anche una suddivisione non favorevole del fondo. Di norma ciò comporta una contrazione del valore. Quale proprietaria degli immobili NEUWOGES non poteva non essere a conoscenza di tali fattori. Essa doveva pertanto anche sapere che nella perizia del 1997 il valore degli immobili era stato sovrastimato.
(166)
Riassumendo, si può affermare che è dimostrato che NEUWOGES era consapevole del fatto che talune delle ipotesi centrali alla base della perizia commerciale del 1997 non erano sostenibili, in particolare rispetto ai costi di ristrutturazione. La Commissione è pervenuta quindi alla conclusione che la perizia del 1997 non fornisce nessuna indicazione utile sul valore dei beni nel 1997 in base alle conoscenze di cui NEUWOGES disponeva all’epoca.
(167)
La Commissione ritiene inoltre che un operatore in economia di mercato che si fosse trovato nella situazione di NEUWOGES sarebbe probabilmente giunto, nel valutare ex ante il valore degli immobili, sulla base delle informazioni di cui disponeva NEUWOGES all’epoca dei fatti, a conclusioni molto simili a quelle indicate nella perizia del 2007 redatta ex post. Come accaduto anche nella perizia retroattiva del 2007 di cui trattasi, un operatore in economia di mercato nella posizione di NEUWOGES avrebbe fondato le proprie aspettative ex ante in merito ai canoni di locazione realizzabili sui canoni di riferimento applicabili, avrebbe stimato i costi di ristrutturazione in un importo più vicino alla somma concordata tra BAVARIA e BRG e avrebbe adeguato il valore dei terreni tenendo conto dei fattori a lui noti che avrebbero potuto incidere negativamente sul valore. Un operatore in economia di mercato nella posizione di NEUWOGES avrebbe inoltre esaminato accuratamente la residua vita utile alla luce delle previste misure di ristrutturazione e di dati di confronto (come accaduto nella valutazione del 2007), cosicché si può ragionevolmente ritenere che esso avrebbe fondato la sua valutazione su stime della vita utile residua simili a quelle contenute nella valutazione retroattiva del 2007.
(168)
La Commissione ritiene così che un operatore in economia di mercato nella posizione di NEUWOGES avrebbe ragionevolmente stimato, prima della conclusione dell’operazione di sale-and-lease-back, il valore degli immobili in un importo vicino a […] EUR (come anche nella perizia del 2007).
7.3.2.2. Confronto tra le opzioni della vendita diretta e del sale-and-lease-back
(169)
Pro memoria: il valore complessivo dell’operazione di sale-and-lease-back per NEUWOGES ammontava a […] EUR. L’analisi che precede ha invece indicato che NEUWOGES poteva realisticamente ipotizzare un valore dei beni di […] EUR, superiore di appena il […]% al valore dell’operazione di sale-and-lease-back. La modesta differenza in parola non significa però che un operatore in economia di mercato avrebbe necessariamente optato per una vendita diretta.
a)
Non si può dimenticare in primis che l’opzione della vendita diretta in esame riguardava la vendita degli immobili e dei relativi terreni mentre BAVARIA ha acquistato soltanto gli immobili e ha conseguito sui terreni soltanto un diritto di superficie della durata di 75 anni. I terreni in quanto tali sono rimasti proprietà di NEUWOGES. Il valore dei soli terreni di NEUWOGES dovrebbe essere stimato in […] EUR (come anche nella perizia del 2007). È in effetti difficile quantificare esattamente quale valore sia rimasto in capo a NEUWOGES per il fatto di non aver venduto i terreni ma di aver soltanto costituito dei diritti di superficie su di essi. Si deve tuttavia ritenere che la permanenza del diritto di proprietà sui fondi in capo a NEUWOGES abbia giustificato un prezzo di transazione più contenuto.
b)
In secondo luogo, occorre osservare che vi è ragione di dubitare che il prezzo che avrebbe stimato un operatore in economia di mercato nella stessa situazione di NEUWOGES avrebbe potuto davvero essere realizzato. L’unica concreta offerta di acquisto in relazione alla quale NEUWOGES ha fornito informazioni, è stata presentata dalla ditta Felske-Immobilien che aveva evidentemente offerto un prezzo di […] EUR/m2, da cui si sarebbe ricavato un prezzo di acquisto complessivo di […] EUR (108). La suddetta offerta si collocava nettamente, per oltre 1 milione di EUR, al di sotto del prezzo che avrebbe stimato un operatore in economia di mercato nella situazione di NEUWOGES.
c)
In terzo luogo, nello stimare gli utili attesi nell’ambito del GVV, NEUWOGES ha erroneamente calcolato soltanto gli utili sino al 2027 compreso. Dato però che la durata del GVV era di 30 anni dalla data di conclusione dei lavori di ristrutturazione (vale a dire di 30 anni da inizio 1999), nel calcolo avrebbero dovuto essere ricompresi gli utili sino al 2028. Rettificando in modo corrispondente la stima, il valore dell’operazione di sale-and-lease-back subirebbe un incremento.
d)
Nel calcolare il valore attuale del canone enfiteutico che in futuro BAVARIA sarà tenuta a versare a NEUWOGES si è ipotizzato, per motivi di semplicità, che il costo della vita resti invariato e che i pagamenti non debbano pertanto essere adeguati. È tuttavia più realistico ipotizzare un generale aumento del costo della vita, con la conseguenza che i pagamenti dovuti in futuro saranno probabilmente di importo superiore a quello previsto. Anche questo avrebbe comportato un incremento del valore del contratto.
(170)
Alla luce delle considerazioni che precedono, si deve concludere che, dal punto di vista economico, era ragionevole preferire l’operazione di sale-and-lease-back rispetto al tentativo di una vendita diretta.
7.3.3. Conclusione
(171)
Se si confronta il valore dell’operazione di sale-and-lease-back per NEUWOGES con il valore di altre opzioni, si deve concludere che l’operazione era strutturata in modo tale da far sì che anche un operatore in economia di mercato vi avrebbe acconsentito.
7.4. COMPARAZIONE
(172)
Ora che è possibile stabilire che la decisione di optare per un’operazione di sale-and-lease-back in luogo di soluzione alternative corrisponde effettivamente alla condotta di un operatore in economia di mercato, la Commissione ha in via precauzionale verificato anche se l’operazione sia in linea con altri contratti rinvenibili all’epoca dei fatti sul mercato rilevante e se ci siano elementi che supportano la conclusione della Commissione secondo cui l’operazione di sale-and-lease-back rispetta il principio dell’operatore in economia di mercato.
(173)
Le informazioni disponibili su operazioni comparabili riguardano accordi di sale-and-lease-back che BAVARIA ha concluso all’incirca nello stesso periodo dell’adozione della misura in esame. I rispettivi contratti possono fornire elementi per stabilire se altri operatori del mercato, comprese imprese private, abbiano optato per questa tipologia di operazione di sale-and-lease-back, il che costituirebbe di certo un indice del suo carattere di mercato (sezione 7.4.1). Anche la gara ristretta indetta da NEUWOGES e il confronto con altri contratti di finanziamento potrebbero fornire elementi in merito al carattere conforme alle condizioni di mercato dell’operazione in parola (sezioni 7.4.2 e 7.4.3).
7.4.1. Contratti tratti ad esempio
(174)
A fini comparativi sono stati considerati i contratti riferiti a tre negozi giuridici comparabili ([…]). Tuttavia, soltanto il contratto […] e il contratto […] possono essere presi in considerazione, in quanto solo questi ultimi sono stati conclusi all’incirca nello stesso periodo dell’operazione di sale-and-lease-back tra BAVARIA e NEUWOGES. Occorre anzitutto osservare che entrambe le operazioni considerate si differenziano dall’operazione in parola sotto il profilo della durata, dell’indicizzazione della rata di leasing fissa e della ristrutturazione. NEUWOGES si fonda soprattutto sulla diversa indicizzazione ([…]: 1,5 % annuo; […]: adeguamento all’andamento del costo della vita), per dimostrare che il GVV conteneva disposizioni che all’epoca dei fatti (1997/1998) non corrispondevano alla normale prassi del mercato.
(175)
BAVARIA cita le operazioni […] e […] come esempi di applicazione del suo «Leasingmodells Immobilien» (109), il che suggerisce che le disposizioni di tali contratti siano state fissate sulla base di calcoli simili a quelli all’origine dell’operazione di sale-and-lease-back NEUWOGES/BAVARIA.
(176)
Come già illustrato supra (cfr. considerando 131), NEUWOGES poteva scegliere liberamente i parametri contrattuali nel quadro del modello di leasing di BAVARIA. NEUWOGES avrebbe così potuto optare per un’indicizzazione inferiore o per la deduzione di costi maggiori. La conseguenza sarebbe stata ovviamente un importo inferiore del pagamento anticipato prestato. Si può anche presumere che lo stesso valesse anche per […] e […].
(177)
Posto che i partner contrattuali potevano scegliere liberamente i parametri esatti dell’operazione nell’ambito del modello offerto da BAVARIA, il fatto che i parametri individuati da NEUWOGES fossero identici ai parametri scelti dalle parti delle operazioni […] e […] non sembra ricoprire un’importanza centrale ai fini della valutazione del carattere conforme alle condizioni di mercato dell’operazione di sale-and-lease-back NEUWOGES/BAVARIA. La scelta dei parametri era unicamente una conseguenza di decisioni contrattuali di carattere strategico assunte dalle parti coinvolte. Più importante è il fatto che tutte le operazioni in questione si fondavano sul medesimo modello di transazione.
(178)
Dato che il contratto […] e il contratto […] si fondano sullo stesso modello di calcolo, circostanza su cui non vi è ragione di dubitare alla luce delle informazioni disponibili, è possibile pervenire alla conclusione che il modello di transazione, alla base anche della transazione NEUWOGES, fosse usuale sul mercato. A tale proposito assume rilievo il fatto che «Leasingmodell Immobilien» è stato scelto evidentemente allo stesso modo da imprese pubbliche ([…]) e private ([…]) e che è stato proposto sia a imprese che volevano trarre vantaggio da un alleviamento del debito ai sensi dell’AHG che a soggetti che non ricadevano nell’ambito di applicazione di detta legge.
7.4.2. Procedura di gara
7.4.2.1. Contesto
(179)
Come già osservato, NEUWOGES non ha condotto, al fine di una privatizzazione degli edifici poi ceduti a BAVARIA, una gara completamente aperta, trasparente, non soggetta a condizioni e non discriminatoria. NEUWOGES ha invitato tuttavia inizialmente 72 potenziali acquirenti a presentare un’offerta. Essa afferma di aver scelto i destinatari in modo più o meno casuale e che la scelta non poteva essere rappresentativa dell’intero mercato. Dopo l’invio di questi primi inviti a manifestare interesse, sono seguiti ulteriori contatti, tra gli altri anche con BAVARIA, che non rientrava tra i destinatati della prima lettera.
7.4.2.2. Risultato della gara
(180)
Delle proposte pervenute, il cui numero non è noto, cinque sono state considerate «valutabili» (110). Di queste, due sono state tuttavia respinte poiché i potenziali acquirenti non erano in grado, per ragioni di tempo, di presentare un’offerta completa. Due offerte sono state inoltre respinte per motivi di carattere economico. La quinta - presentata da Felske-Immobilien - è stata respinta in quanto il prezzo offerto è stato valutato come troppo basso (Felske aveva offerto un prezzo di […] EUR/m2, corrispondente a un prezzo complessivo di […] EUR). Oltre alle cinque offerte succitate, sono state presentate anche altre tre offerte - una di BAVARIA e due di altri offerenti che non erano stati invitati a presentare l’offerta. Trattative sono state avviate anche con uno degli altri due offerenti che avevano presentato spontaneamente un’offerta, ma anche tale offerta è stata alla fine respinta per non meglio precisati motivi di carattere economico (111).
(181)
A seguito della conclusione delle trattative, i contratti dovevano essere approvati dal consiglio di amministrazione di NEUWOGES. All’atto della presentazione dei contratti al consiglio di amministrazione, la direzione ha affermato che non poteva essere realizzato un prezzo maggiore, in quanto i contratti riguardavano soltanto la costituzione di diritti di superficie sui terreni (e non una vendita diretta), la BRG sarebbe stata incaricata di svolgere i lavori di ristrutturazione e NEUWOGES avrebbe gestito gli edifici per altri 30 anni (112). Alla domanda sulla differenza rispetto alla perizia del 1997, la direzione ha ribadito che non sarebbe stato possibile ottenere un prezzo superiore dall’operazione (113).
7.4.2.3. Valutazione
(182)
La gara non può in effetti essere qualificata come aperta, trasparente, non soggetta a condizioni e non discriminatoria, ma permette tuttavia di trarre alcune conclusioni sullo stato dell’offerta sul mercato. Significativo è a questo riguardo anche il fatto che, evidentemente, siano pervenute anche una serie di offerte non sollecitate. Ciò comprova che anche potenziali acquirenti che non rientravano tra le 72 imprese inizialmente contattate sono venuti a conoscenza della gara e hanno potuto parteciparvi.
(183)
La valutazione delle offerte da parte di NEUWOGES dimostra che l’offerta di BAVARIA è stata valutata da NEUWOGES all’epoca (1997/1998) come la migliore disponibile sul mercato. L’argomento di NEUWOGES, secondo cui quantomeno l’offerta presentata da Felske sarebbe stata più vantaggiosa non è sostenibile. Il prezzo offerto da Felske ([…] EUR) superava evidentemente il pagamento anticipato alla fine effettuato da BAVARIA ([…] EUR), ma occorre ricordare che l’operazione di sale-and-lease-back deve essere valutata nel suo insieme e che il suo valore complessivo superava di ([…] EUR) il prezzo offerto da Felske.
(184)
Alla luce delle considerazioni che precedono si deve ritenere che la gara, pur non essendo in effetti sufficientemente qualificata da provare da sola che l’offerta di BAVARIA era la migliore disponibile sul mercato, offre comunque chiare indicazioni in tal senso. In ogni caso, dalla gara ristretta non emerge alcun elemento motivato indicante che all’epoca dei fatti (1997/1998) fosse stata presentata a NEUWOGES un’offerta migliore.
7.4.3. Altre tipologie di operazioni al momento controverso
7.4.3.1. Quadro di valutazione
(185)
È utile esaminare l’operazione di cui trattasi alla luce di altre tipologie analoghe di operazioni proposte sul mercato all’epoca dei fatti (1997/1998).
(186)
L’operazione controversa costituisce una tipica operazione di sale-and-lease-back. Gli accordi di sale-and-lease-back sono per loro natura operazioni finanziarie. Con l’acquisto di un immobile dal locatario il locatore gli fornisce risorse liquide o finanzia investimenti di maggiore portata, come ad esempio la ristrutturazione di vecchi immobili. Per poterne garantire il successivo utilizzo - per fini commerciali o altri fini - l’immobile viene rilocato in leasing al locatario, operazione questa con cui il locatore ammortizza l’investimento (in tutto o in parte) nel corso della durata del contratto di leasing.
(187)
In quanto operazione finanziaria, l’accordo di sale-and-lease-back presenta talune similitudini con i crediti bancari e le ipoteche. Esistono tuttavia anche alcune importanti differenze che non possono essere trascurate. Un’operazione di sale-and-lease-back permette al venditore/locatario di finanziare grandi investimenti e di disporre immediatamente di risorse liquide senza dover far ricorso al capitale proprio. Ciò significa che il capitale proprio e le disponibilità aggiuntive acquisite sono a disposizione per altri investimenti o che il locatario può effettivamente compiere degli investimenti per i quali, a causa della mancanza di capitale proprio o di un elevato livello di indebitamento, non otterrebbe un credito tradizionale. Dato che l’acquirente/locatore deve rifinanziare il suo investimento iniziale e conseguire un utile, la rata di leasing è di norma superiore al tasso di interesse per un credito bancario equivalente (come meglio spiegato nella prossima sezione). Al termine del contratto di leasing il locatario deve ricomprare l’immobile o quest’ultimo resta di proprietà del locatore ed è a disposizione per un diverso impiego. Ciò significa che la rata di leasing dipende dal valore residuo dell’immobile alla scadenza del contratto di leasing concluso tra le due parti. Dato che il valore residuo è spesso difficile da stabilire, in particolare nel caso di contratti di leasing di lunga durata, esso integra per il locatore un fattore di rischio che si rispecchia nella rata di leasing. Un tale rischio non sussiste nel caso dei crediti bancari e sussiste, in misura solo contenuta, nel caso delle ipoteche.
(188)
La rata di leasing e i tassi di interesse per crediti/ipoteche non sono quindi completamente equiparabili. Se si confronta la rata di leasing dell’operazione in esame con i tassi di interesse medi per crediti/ipoteche all’epoca dei fatti (1997/1998), non è possibile stabilire in modo chiaro se la rata di leasing allora richiesta (1997/1998) fosse usuale per il mercato. È tuttavia possibile giudicare se la rata di leasing fosse così elevata da escludere che un operatore in economia di mercato avrebbe prevedibilmente stipulato l’operazione.
7.4.3.2. Valutazione
(189)
Nel negozio giuridico di cui trattasi era stato previsto inizialmente una rata di leasing pari al […]% annuo del volume di investimento complessivo. In ragione di un’indicizzazione dell’importo dovuto nella misura del […]% annuo, la rata di leasing arriva ad ammontare al termine della durata contrattuale a […]%, il che corrisponde a una rata di leasing media del […]% annuo. A titolo di confronto: se NEUWOGES avesse deciso di non indicizzare la rata di leasing, quest’ultima sarebbe stata fissata per tutta la durata dei 30 anni nel […]% l’anno. La «maggiorazione» è quindi il prezzo della decisione di avere rate di leasing inferiori all’inizio della durata del contratto e più elevate verso la fine, in luogo di rate di leasing costanti per tutta la durata del contratto.
(190)
Occorre anzitutto ricordare che il Landgericht Rostock ha esaminato la rata di leasing confrontandola con i tassi di interesse di altre operazioni. Esso ha ritenuto che l’andamento dei tassi di interesse per le ipoteche in un periodo di 30 anni è sì difficile da stimare, ma che tuttavia nella fase in cui i tassi di interesse hanno l’incidenza maggiore, si devono considerare tassi superiori al 10 %. La rata di leasing media richiesta a NEUWOGES non sarebbe quindi così inusuale per il mercato.
(191)
Ai fini del confronto sono disponibili soltanto dati del tutto generici. Di tutti i dati raccolti da Deutsche Bundesbank per il gennaio 1998 (momento in cui il negozio giuridico di cui trattasi è stato concluso) assumono rilievo due tipologie di tassi di interesse. Da un lato, rilevano i tassi di interesse per i «crediti ipotecari su immobili residenziali a tasso fisso per un periodo di 10 anni», dal momento che anche NEUWOGES metterebbe a disposizione immobili residenziali a garanzia del credito (a prescindere dal fatto che un tale credito soddisfi o meno tutti i requisiti formali di un ipoteca). Dall’altro, anche i tassi di interesse per i «crediti a lungo termine a tasso fisso a favore di imprese e lavoratori autonomi di importo compreso tra 500 000 e 5 milioni di EUR» possono essere adatti per un confronto, dal momento che NEUWOGES può essere considerata un’impresa (in genere le ipoteche sono più di frequente contratte da persone private che vivono personalmente nell’immobile e che non lo concedono in affitto a terzi).
(192)
Secondo la Bundesbank, il tasso di interesse medio per i crediti ipotecari tedeschi a tasso fisso con una durata di 10 anni si attestavano nel gennaio 1998 sul 6,40 % annuo. All’epoca, i tassi di interesse per la suddetta tipologia di crediti oscillavano in una fascia compresa tra il 6,17 % annuo (livello inferiore della fascia) e il 6,97 % annuo (livello superiore della fascia). Per i finanziamenti a tasso fisso a lungo termine il tasso di interesse medio era pari, nel gennaio 1998, a 6,35 % e oscillava in una forbice compresa tra 5,55 % (livello inferiore della fascia) e 7,73 % l’anno (livello superiore della fascia). La Bundesbank non fornisce informazioni sulla durata media di un credito «a lungo termine». Si può tuttavia ritenere che la durata media si collochi sui 10 anni al massimo, e probabilmente al di sotto (114).
(193)
Nel confrontare la rata di leasing corrisposta da NEUWOGES con i tassi di interesse indicati dalla Bundesbank per crediti erogati nello stesso periodo (ovvero nel gennaio 1998), occorre tener conto dei seguenti aspetti:
-
La rata di leasing media annua per una durata contrattuale di 30 anni è pari a […]%. Come già osservato, NEUWOGES ha tuttavia scelto liberamente di corrispondere all’inizio della durata del contratto una rata di leasing più bassa, che viene compensata da una rata di leasing superiore in una fase successiva. Questa decisione ha il suo prezzo: se NEUWOGES si fosse decisa fin dall’inizio per una rata di leasing fissa, avrebbe dovuto pagare soltanto una rata annua del […]% (115). I dati della Bundesbank si riferiscono a crediti a tasso fisso, vale a dire nei quali il tasso di interesse rimane lo stesso ogni anno. Ipotizzando che NEUWOGES avesse potuto ottenere la concessione di un credito con condizioni di pagamento simili (ovvero, pagamenti in conto interessi inferiori all’inizio e superiori verso la fine), anche questo avrebbe avuto un suo prezzo (per le stesse ragioni che nel caso di BAVARIA) (116). I tassi di interesse indicati dalla Bundesbank dovrebbero quindi essere confrontati con una rata di leasing costante di […]%.
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La rata di leasing è stata fissata per un periodo di 30 anni. Malgrado l’indicizzazione annuale, era possibile già all’inizio della durata del contratto calcolare la rata di leasing media per la durata complessiva del contratto. I tassi di interesse indicati dalla Bundesbank per crediti ipotecari sono previsti per un periodo di 10 anni (come sopra illustrato non è noto per quale periodo vengano fissati gli interessi per le imprese, ma si può ipotizzare che il periodo non superi i 10 anni). Il termine di paragone più adatto sarebbero tassi di interesse su 30 anni. Tali dati non sono però pubblicati da Bundesbank. In generale, i finanziamenti a tasso fisso diventano più onerosi con il prolungarsi della durata. I dati della Bundesbank per il gennaio 1998 mostrano, ad esempio, che il tasso fisso di interesse medio nel caso di crediti ipotecari a tasso fisso con una durata di 5 anni era pari al 5,85 %, mentre il tasso di interesse per i crediti a tasso fisso con una durata di 10 anni si attestava sul 6,40 %. Si può quindi ragionevolmente ritenere che i tassi di interesse su un credito a tasso fisso con una durata di 30 anni sarebbero stati considerevolmente superiori rispetto ai tassi di interesse medi indicati dalla Bundesbank del 6,35 % o 6,40 %.
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La Bundesbank indica sia un tasso di interesse medio che una fascia sulla basi di un ampio numero di contratti di credito stipulati in Germania nel gennaio 1998. La rata di leasing fissata per NEUWOGES rispecchia implicitamente il rischio insito nell’operazione con BAVARIA. Quest’ultima era esposta soprattutto al rischio creditizio, ovvero al rischio che NEUWOGES diventasse insolvente o che non potesse, per altro motivo, adempiere l’obbligo di pagare i canoni di affitto necessari. Anche una banca avrebbe valutato l’affidabilità creditizia di NEUWOGES prima di erogarle il credito. I clienti con un’affidabilità creditizia ridotta (o un elevato rischio creditizio per la banca) devono di norma accettare, in compenso, un tasso di interesse superiore (117). Come osservato nella sezione 7.3.1, NEUWOGES aveva poche possibilità di stipulare nuovi contratti di credito in ragione di un indebitamento effettivamente alto e del fatto che il suo capitale proprio era vincolato ad altri progetti di investimento. Una banca che fosse stata comunque disposta a concederle un credito, avrebbe considerato tali aspetti nel fissare il tasso di interesse. I tassi di interesse sui crediti applicati a imprese con un indebitamento relativamente elevato e che possono mettere a disposizione dell’investimento una quota solo ridotta di capitale proprio sono elevati. Per questo motivo, nel confrontare le rate di leasing versate da NEUWOGES con i tassi di interesse per le tipologie di credito presenti sul mercato, occorre sempre considerare i tassi della fascia alta della Bundesbank (118).
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Come già osservato, una società di leasing deve rifinanziare il suo investimento iniziale (in questo caso soprattutto il prezzo di acquisto degli immobili e i costi di ristrutturazione). Il tasso di interesse che essa deve versare per il suo rifinanziamento dipende da molti fattori, quali, ad esempio, la sua dimensione, il suo livello di indebitamento e gli immobili nel suo portafoglio. Il tasso di interesse in parola è tuttavia solo il punto di partenza, dal momento che la società di leasing (BAVARIA) deve essere remunerata anche per i rischi da essa sopportati. Tra questi rientrano il rischio di oscillazione dei tassi (il rischio collegato al fatto che il suo investimento debba essere rifinanziato a un tasso di interesse variabile, mentre i pagamenti del leasing beneficiano di un tasso di interesse fisso), il rischio creditizio (la possibilità già citata che NEUWOGES diventi insolvente e BAVARIA non percepisca i pagamenti del leasing ancora dovuti) e il rischio connesso al valore residuo (l’incertezza circa il valore dell’immobile dopo la scadenza del contratto di leasing). La società di leasing sopporta probabilmente anche determinati costi generali che si riflettono anch’essi sulla rata di leasing (119). La società di leasing intende inoltre anche conseguire utili di cui tiene conto in sede di determinazione della rata di leasing (120). Anche se BAVARIA fosse stata nella posizione di rifinanziare il suo investimento a un tasso di interesse inferiore rispetto a quello che NEUWOGES avrebbe pagato per un credito bancario, il tasso di interesse del rifinanziamento avrebbe comunque dovuto essere incrementato di tali diversi elementi (maggiorazione a copertura di rischi, costi e utile), per ottenere la data di leasing voluta, cosicché potrebbe in definitiva superare il tasso di interesse di un credito tradizionale.
(194)
Alla luce di tutti i fattori che precedono una rata di leasing del […]% annua, in caso di rata di leasing fissa (o anche del […]% in caso di rata di leasing con un’indicizzazione del […]%, che però sembra meno adatto a un confronto) risulta del tutto ragionevole rispetto ai tassi di interesse indicati dalla Bundesbank per i crediti. Occorre ricordare che i dati forniti dalla Bundesbank dovrebbero essere adeguati, ad esempio, a una durata di 30 anni con un tasso fisso. Anche se non è possibile stabilire con esattezza la rettifica necessaria per poter ottenere un termine di paragone adeguato, la differenza tra i tassi di interesse medi per crediti/ipoteche e la rata di leasing sembra sufficientemente giustificabile per escludere la presenza di elementi indicanti che BAVARIA abbia preteso una rata di leasing troppo elevata. La Commissione giunge quindi alla conclusione che la rata di leasing di BAVARIA era, all’epoca dei fatti (fine 1997/inizio 1998), conforme alle condizioni di mercato.
7.4.4. Conclusione
(195)
Le informazioni disponibili indicano che anche un operatore in economia di mercato avrebbe dato seguito all’operazione tra NEUWOGES e BAVARIA. Gli esempi di contratti, la procedura di gara, il confronto con altri strumenti di finanziamento denotano tutti che l’operazione è stata conclusa alle condizioni di mercato all’epoca in vigore e che il modello BAVARIA non era eccessivamente costoso.
7.5. VALUTAZIONE AGGIUNTIVA: RIMANENTI ELEMENTI DI AIUTO E COMPATIBILITÀ CON IL MERCATO INTERNO
(196)
L’esame primario compiuto dalla Commissione evidenzia quindi che la decisione di NEUWOGES di concludere un’operazione di sale-and-lease-back rispettava il principio dell’operatore in economia di mercato, ovvero che l’operazione non ha accordato a BAVARIA alcun vantaggio e pertanto non le ha neppure concesso un aiuto. Tuttavia, la Commissione ha anche esaminato se un risultato diverso - ovvero che a BAVARIA sia stato effettivamente accordato un vantaggio da parte di NEUWOGES - avrebbe necessariamente portato alla conclusione che l’operazione si configura come aiuto di Stato non compatibile con il mercato interno. Muovendo dall’ipotesi che NEUWOGES non abbia rispettato il principio dell’operatore in economia di mercato e che sia stato così accordato a BAVARIA un vantaggio, la Commissione ha quindi esaminato se la misura abbia costituito un aiuto di Stato a favore di BAVARIA e se eventuali aiuti potessero essere dichiarati compatibili con il mercato interno.
7.5.1. Rimanenti elementi di aiuto
7.5.1.1. Imprese
(197)
La concessione di risorse pubbliche può essere qualificata come aiuto di Stato solo se il destinatario è un’«impresa» ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE. Secondo una giurisprudenza costante della Corte di giustizia, la nozione di impresa abbraccia qualsiasi entità che esercita un’attività economica (121). Un’attività economica è qualsiasi attività consistente nell’offrire beni e servizi sul mercato (122).
(198)
BAVARIA esercita una serie di attività economiche, quali investimenti immobiliari e locazione di detti immobili a clienti commerciali e privati. BAVARIA è quindi un’impresa ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE.
7.5.1.2. Utilizzo di risorse statali e imputabilità allo Stato
(199)
La misura deve essere imputabile allo Stato e deve essere finanziata con risorse statali. In base alla giurisprudenza della Corte di giustizia nella causa Stardust Marine (123) anche aiuti di Stato non finanziati direttamente dal bilancio dello Stato possono soddisfare tale criterio se le risorse in parola ricadono sotto il controllo dello Stato e la decisione circa il trasferimento di tali risorse è imputabile ad esso.
(200)
NEUWOGES fa capo al 100 % alla città di Neubrandenburg ed è pertanto un’impresa pubblica ai sensi dell’articolo 2, lettera b), della direttiva 2006/111/CE della Commissione citata nella sentenza Stardust Marine (124). La città di Neubrandenburg detiene l’intera partecipazione in NEUWOGES e può, come socio unico, esercitare un controllo essenziale sul consiglio di amministrazione e sull’assemblea dei soci di NEUWOGES. La Commissione giunge quindi alla conclusione che la città ha la possibilità di guidare l’impiego delle risorse di NEUWOGES. L’operazione di sale-and-lease-back ha comportato di conseguenza l’impiego di risorse statali.
(201)
Per quanto attiene all’imputabilità allo Stato, la Commissione osserva che la città di Neubrandenburg, in base alle informazioni a disposizione, ha partecipato in modo decisivo alla riuscita dell’operazione di sale-and-lease-back. L’operazione doveva essere approvata dal consiglio di amministrazione di NEUWOGES, i cui membri agivano su incarico della città. I documenti dimostrano anche che il consiglio di amministrazione era attivamente coinvolto nella negoziazione dei contratti. La Commissione ritiene pertanto che la conclusione del contratto di sale-and-lease-back debba essere imputata allo Stato.
7.5.1.3. Selettività
(202)
A norma dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE una misura costituisce aiuto di Stato solo quando favorisce talune imprese o talune produzioni. Nella nozione di aiuto di Stato ricadono quindi solo quelle misure che conferiscono a tali imprese un vantaggio selettivo.
(203)
Dato che la misura in esame costituiva un’operazione bilaterale tra NEUWOGES e BAVARIA, qualsiasi vantaggio accordato da NEUWOGES a BAVARIA avrebbe carattere selettivo in quanto nessun’altra impresa vi avrebbe avuto accesso.
7.5.1.4. Distorsione della concorrenza ed effetti sugli scambi
(204)
Le sovvenzioni pubbliche alle imprese costituiscono aiuti di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE se falsano o minacciano di falsare la concorrenza e incidono sugli scambi tra Stati membri. Una sovvenzione accordata dallo Stato che rafforzi la posizione concorrenziale di un’impresa rispetto ai suoi concorrenti, è valutata come una misura che falsa o minaccia di falsare la concorrenza (125). Si riscontra quindi una distorsione della concorrenza in tutti i casi in cui lo Stato accorda a un’impresa un vantaggio finanziario nell’ambito di un settore di produzione liberalizzato nel quale esiste o potrebbe esistere concorrenza.
(205)
Secondo la giurisprudenza costante dei giudici dell’Unione, gli aiuti a favore di imprese operanti sul mercato interno sono idonei a incidere sugli scambi tra Stati membri (126).
(206)
BAVARIA si contende con altri fondi immobiliari e società di investimento tedesche e di altri Stati membri dell’Unione le occasioni di investimento. Un vantaggio finanziario concesso a BAVARIA rafforzerebbe la posizione concorrenziale di tale impresa e sarebbe adatto a falsare la concorrenza. Dato che il mercato degli investimenti immobiliari è un mercato che si estende sull’intera Unione, qualsiasi vantaggio finanziario accordato a BAVARIA rafforzerebbe la posizione sul mercato dell’impresa rispetto ai suoi concorrenti di altri Stati membri e inciderebbe così sugli scambi tra Stati membri.
7.5.1.5. Conclusione
(207)
Ammettendo - contrariamente alla conclusione principale della Commissione sopra illustrata - che l’operazione di sale-and-lease-back non fosse compatibile con il principio dell’operatore in economia di mercato e fosse stato così accordato a BAVARIA un vantaggio, si dovrebbe giungere alla conclusione che l’operazione di sale-and-lease-back ha costituito un aiuto di Stato. In tale ipotesi occorrerebbe quindi verificare se l’eventuale aiuto di Stato possa essere considerato compatibile con il mercato interno.
7.5.2. Compatibilità con il mercato interno ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), del TFUE
(208)
A norma dell’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), del TFUE «[possono considerarsi compatibili con il mercato interno] gli aiuti destinati ad agevolare lo sviluppo di talune attività o di talune regioni economiche, sempre che non alterino le condizioni degli scambi in misura contraria al comune interesse». Nell’applicare l’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), la Commissione deve soppesare gli effetti positivi e attesi della misura d’aiuto a fronte dei suoi effetti negativi sulle condizioni del mercato derivanti dalla sua attuazione.
(209)
Una misura di aiuto, per superare tale valutazione comparata, deve soddisfare cinque condizioni. In primo luogo la misura di aiuto deve perseguire un obiettivo preciso di interesse comune. In secondo luogo, la misura di aiuto deve costituire uno strumento appropriato per il conseguimento del suddetto obiettivo. In terzo luogo, essa deve essere necessaria e avere un effetto di incentivo. In quarto luogo essa deve essere adeguata. In quinto luogo, la misura di aiuto non può alterare le condizioni degli scambi in misura contraria al comune interesse.
7.5.2.1. Obiettivo di interesse comune
(210)
A norma degli articoli 3 e 174 del TFUE, la coesione economica e sociale è un obiettivo dell’Unione. Il rafforzamento della coesione economica e sociale implica un miglioramento dell’ambiente cittadino e della qualità di vita degli abitanti delle città. La politica di coesione può contribuire alla creazione di comunità sostenibili in quanto permette di affrontare le questioni economiche, sociali e ambientali attraverso strategie integrate di rinnovamento, recupero e sviluppo delle zone urbane e rurali. Tale obiettivo può essere conseguito in vari modi (127).
(211)
La Commissione rileva che l’obiettivo di NEUWOGES è, in base al suo statuto, garantire che in regione vi siano abbastanza appartamenti. La Commissione osserva inoltre che NEUWOGES con la conclusione dell’operazione di sale-and-lease-back perseguiva determinati obiettivi di politica (comunale). NEUWOGES afferma che
-
negli anni ‘90, dopo la riunificazione, l’adeguamento degli standard abitativi nella Germania orientale a quelli della Germania occidentale rappresentava un progetto politico importante; ciò avrebbe comportato un’accelerazione del processo di privatizzazione e ristrutturazione degli immobili esistenti in Germania orientale, a prescindere dal fatto che ciò fosse o meno ragionevole dal punto di vista economico;
-
la privatizzazione e ristrutturazione degli edifici, oggetto del contratto di sale-and-lease-back, erano dirette a garantire le prospettive future della città di Neubrandenburg: mediante la predisposizione di appartamenti a prezzi accessibili e di elevata qualità e la loro privatizzazione (cui BAVARIA si era impegnata), NEUWOGES sperava di aumentare l’attrattività di Neubrandenburg per i suoi cittadini.
(212)
La Commissione osserva inoltre che BAVARIA si è impegnata a cercare di vendere un certo numero di appartamenti agli allora inquilini. Nel farlo essa non poteva esigere un prezzo di mercato, ma doveva rispettate in certo tetto (128). Il contratto, soggetto a tali condizioni, garantiva quindi agli inquilini degli immobili dell’epoca un certo vantaggio.
(213)
Se l’operazione di sale-and-lease-back tra NEUWOGES e BAVARIA fosse effettivamente qualificata come aiuto di Stato, il che non è, l’aiuto di cui trattasi sarebbe stato accordato per conseguire i suddetti obiettivi politici. La messa a disposizione di una regione di sufficienti spazi abitativi, quale contributo alla realizzazione di un obiettivo politico nazionale (l’equiparazione delle condizioni abitative in Germania orientale e occidentale dopo la riunificazione) e la garanzia delle prospettive future della città di Neubrandenburg mediante la predisposizione per la popolazione di appartamenti a prezzi accessibili di elevata qualità (e la previsione di un vantaggio agli inquilini dell’epoca degli immobili interessati) possono nel loro insieme essere considerate come un obiettivo preciso di interesse comune. La Commissione ritiene quindi che l’operazione costituisca una misura diretta al conseguimento di un obiettivo preciso di interesse comune.
7.5.2.2. Adeguatezza della misura
(214)
È pacifico che il contratto di sale-and-lease-back tra NEUWOGES e BAVARIA ha conseguito gli obiettivi perseguiti. L’operazione ha così portato a un’integrale ristrutturazione e privatizzazione degli edifici acquistati da BAVARIA, che sono stati offerti in vendita agli allora inquilini a un prezzo di acquisto inferiore, a un rafforzamento dell’offerta di spazi abitativi di alta qualità in regione e al miglioramento, in tal modo, delle prospettive future della città di Neubrandenburg.
(215)
Nella ricerca di un acquirente per gli immobili e nel valutare le opzioni disponibili, NEUWOGES ha compiuto una serie di azioni, che hanno effettivamente garantito che, qualora l’operazione di sale-and-lease-back dovesse comportare un aiuto, questo sarebbe limitato al minimo necessario per il raggiungimento dell’obiettivo perseguito. NEUWOGES, in particolare, ha avviato una gara con procedura ristretta, ha trattato per mesi con BAVARIA le condizioni dell’operazione e si è infine convinta del fatto che l’operazione fosse l’offerta migliore sul mercato. Non sussistono pertanto elementi per ritenere che, quand’anche l’operazione di sale-and-lease-back avesse comportato un aiuto, tale aiuto avrebbe superato il minimo necessario. L’analisi di cui alla sezione 7.3 - nell’ambito della quale l’operazione di sale-and-lease-back è stata confrontata con diverse altre opzioni (come una ristrutturazione degli edifici grazie al ricorso al credito o una vendita diretta) - ha mostrato che non esisteva alcuna alternativa che avrebbe permesso di raggiungere lo stesso obiettivo senza la concessione di un aiuto o con un aiuto inferiore. L’operazione di sale-and-lease-back e l’aiuto ivi eventualmente contenuto erano così uno strumento adeguato per il raggiungimento di obiettivi d’interesse comune.
7.5.2.3. Necessità ed effetto di incentivo
(216)
Supponendo che l’operazione di sale-and-lease-back comportasse effettivamente un aiuto di Stato, occorrerebbe altresì verificare se tale aiuto aveva un effetto di incentivo. NEUWOGES e BAVARIA hanno discusso delle condizioni dell’operazione per vari mesi. Sembra che BAVARIA non avrebbe accettato un’operazione non in linea con il suo «Leasingmodell Immobilien». Se l’operazione alla fine conclusa, basata sul «Leasingmodell Immobilien» di BAVARIA, avesse comportato un aiuto di Stato, allora è indubbio che BAVARIA non avrebbe accettato l’operazione in mancanza di tale aiuto.
7.5.2.4. Proporzionalità
(217)
La Commissione ha già osservato che gli obiettivi perseguiti da NEUWOGES all’atto della conclusione dell’operazione devono essere considerati importanti. La ristrutturazione e privatizzazione degli edifici, allo stesso modo della loro vendita diretta ai conduttori a un prezzo inferiore, hanno prestato un contributo importante al miglioramento della coesione economica e sociale. Allo stesso tempo l’importo dell’aiuto a favore di BAVARIA contenuto nell’operazione di sale-and-lease-back era in ogni caso limitato, cosicché eventuali effetti distorsivi della concorrenza da parte della misura sarebbero anch’essi limitati. Alla luce di quanto precede, qualsiasi aiuto eventualmente contenuto nell’operazione di sale-and-lease-back tra NEUWOGES e BAVARIA sarebbe proporzionato rispetto all’obiettivo perseguito.
7.5.2.5. Nessuna alterazione delle condizioni degli scambi contraria all’interesse comune
(218)
Occorre altresì ricordare che l’importo dell’aiuto contenuto nell’operazione di sale-and-lease-back a favore di BAVARIA era in ogni caso contenuto. Le ripercussioni della misura sugli scambi erano quindi anch’esse comunque limitate. Mentre qualsiasi aiuto contenuto nell’operazione di sale-and-lease-back avrebbe migliorato la posizione concorrenziale di BAVARIA, che è - almeno potenzialmente - in concorrenza con altre imprese (anche con imprese di altri Stati membri), la portata di tali effetti dipende dall’importo dell’aiuto conseguito. Posto che la posizione concorrenziale di BAVARIA è stata in tal modo migliorata in misura solo contenuta, occorre giungere alla conclusione che l’operazione di sale-and-lease-back, quand’anche avesse contenuto un elemento di aiuto, non avrebbe alterato le condizioni degli scambi in modo contrario all’interesse comune.
7.5.3. Conclusione sul rimanente elemento di aiuto e sulla compatibilità con il mercato interno
(219)
Nel caso in cui l’operazione di sale-and-lease-back dovesse aver accordato a BAVARIA un vantaggio, la Commissione è pervenuta alla conclusione, sulla base dei motivi indicati nella sezione 7.5.2, che si tratterebbe di un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE. La Commissione osserva tuttavia che l’aiuto di Stato contenuto nell’operazione di sale-and-lease-back sarebbe compatibile con il mercato interno ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), del TFUE.
7.6. CONCLUSIONE SULLA SUSSISTENZA DI UN AIUTO DI STATO E SULLA COMPATIBILITÀ CON IL MERCATO INTERNO
(220)
Dall’analisi del valore dell’operazione di sale-and-lease-back per NEUWOGES, rispetto ad altre operazioni possibili, e dall’esame del carattere conforme alle condizioni di mercato dell’operazione, si può trarre la conclusione che quest’ultima è compatibile con il principio dell’operatore in economia di mercato. Con la conclusione dell’operazione in parola NEUWOGES ha tenuto una condotta che anche un investitore economico operante in economia di mercato avrebbe scelto. Occorre sottolineare in particolare che non era disponibile un’alternativa economicamente più attrattiva e le condizioni dell’operazione di sale-and-lease-back non potevano neppure essere considerate, all’epoca dei fatti (1997/1998), come inusuali sul mercato alla luce dei criteri di comparazione disponibili e delle altre offerte emerse in corso di gara.
(221)
Si deve quindi concludere che l’operazione con NEUWOGES non ha accordato a BAVARIA alcun vantaggio, dal momento che la condotta di NEUWOGES corrispondeva a quella di un operatore in economia di mercato. Posto che nell’ambito della misura in esame non è stato concesso alcun vantaggio, una delle condizioni per la qualificazione come aiuto di Stato non è soddisfatta; la misura non costituisce quindi un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE.
(222)
In aggiunta all’accertamento in via principale, ovvero che l’operazione di sale-and-lease-back non ha accordato a BAVARIA alcun vantaggio e non conteneva pertanto un aiuto di Stato, la Commissione è giunta all’ulteriore conclusione che, nel caso in cui la suddetta operazione abbia effettivamente accordato a BAVARIA un vantaggio, esso costituirebbe realmente un aiuto di Stato. L’aiuto di Stato in parola sarebbe però compatibile con il mercato interno ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), del TFUE,
HA ADOTTATO LA PRESENTE DECISIONE:
Articolo 1
Il negozio giuridico concluso il 21 gennaio 1998 tra Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG e Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG sotto forma di un contratto di cessione del diritto di superficie e di contratto amministrativo non si configura come aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE.
Articolo 2
Ove il negozio giuridico concluso il 21 gennaio 1998 tra Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG e Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG sotto forma di un contratto di cessione del diritto di superficie e di un contratto amministrativo dovesse invece comportare un aiuto di Stato ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 1, del TFUE, tale aiuto sarebbe compatibile con il mercato interno ai sensi dell’articolo 107, paragrafo 3, lettera c), del TFUE.
Articolo 3
La Repubblica federale di Germania è destinataria della presente decisione.
Fatto a Bruxelles, il 16 settembre 2014