BESCHLUSS (EU) 2015/507 DER KOMMISSION
vom 16. September 2014
über die Maßnahme SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007) Deutschlands
(Bekanntgegeben unter Aktenzeichen C(2014) 6411)
(Nur der deutsche Text ist verbindlich)
(Text von Bedeutung für den EWR)
DIE EUROPÄISCHE KOMMISSION -
gestützt auf den Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union, insbesondere auf Artikel 108 Absatz 2 Unterabsatz 1,
nach Aufforderung der Beteiligten zur Äußerung gemäß dem genannten Artikel (1) und unter Berücksichtigung dieser Stellungnahme,
in Erwägung nachstehender Gründe:
1. VERFAHREN
(1)
Am 30. März 2007 reichte die Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (im Folgenden „NEUWOGES“) auf der Grundlage von Artikel 20 Absatz 2 der Verordnung (EG) Nr. 659/1999 des Rates eine Beschwerde bei der Kommission ein (2), derzufolge der Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG und der Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (im Folgenden „BAVARIA 1“ und „BAVARIA 2“; zusammen „BAVARIA“) mittels eines Erbbaurechtsvertrags (im Folgenden „EBV“) und eines Generalverwaltervertrags (im Folgenden „GVV“) eine rechtswidrige staatliche Beihilfe gewährt wurde. NEUWOGES beantragte die Einleitung eines förmlichen Prüfverfahrens nach Artikel 108 Absatz 2 AEUV.
(2)
Am 6. August 2007, 14. Mai 2008, 6. April 2009 und 3. Februar 2012 forderte die Kommission von Deutschland weitere Auskünfte an. Deutschland antwortete am 4. September 2007, 12. Oktober 2007, 17. Oktober 2007, 11. Juli 2008, 14. Juli 2008, 12. Dezember 2008, 30. Juni 2009 und 28. Februar 2012. NEUWOGES übermittelte Stellungnahmen am 30. Mai 2007, 5. November 2007, 26. Februar 2008, 15. Juli 2008, 30. September 2008, 18. Dezember 2008, 6. März 2009, 4. Juni 2009, 15. Juli 2009, 26. August 2009, 22. September 2009 und 19. Januar 2012. BAVARIA nahm am 13. Mai 2008 Stellung.
(3)
Am 28. November 2008 verkündete das Landgericht Rostock (im Folgenden „LG Rostock“) sein Urteil im Verfahren BAVARIA/NEUWOGES. BAVARIA hatte gegen NEUWOGES wegen Nichterfüllung des zwischen den beiden Parteien geschlossenen Vertrags geklagt. Daraufhin hatte NEUWOGES geltend gemacht, dass der Vertrag rechtswidrige und mit dem Binnenmarkt unvereinbare staatliche Beihilfen enthalte und daher nichtig sei. Das LG Rostock gelangte zu der Schlussfolgerung, dass es keinen Vorteil zugunsten von BAVARIA und daher keine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV gebe. NEUWOGES legte gegen das Urteil Rechtsmittel ein. Das Verfahren vor dem Oberlandesgericht Rostock (im Folgenden „OLG Rostock“) ist noch anhängig. Darüber hinaus strengte BAVARIA ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Greifswald (im Folgenden „VG Greifswald“) an, um auf dem Gerichtsweg Einsicht in alle diese Verträge betreffenden Akten der NEUWOGES oder der Stadt Neubrandenburg zu erwirken. Das Verfahren ist noch anhängig.
(4)
Mit Schreiben vom 4. Juni 2009 forderte NEUWOGES im Einklang mit Artikel 265 Absatz 2 AEUV die Kommission auf, das förmliche Prüfverfahren innerhalb von zwei Monaten einzuleiten.
(5)
Mit Schreiben vom 29. Juli 2009 übermittelte die Kommission NEUWOGES ihre vorläufige Einschätzung, dass weder der EBV noch der GVV eine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV enthalten.
(6)
Mit Schreiben vom 26. August 2009 focht die Beschwerdeführerin diese vorläufige Würdigung an und forderte die Kommission auf, das förmliche Prüfverfahren innerhalb von zwei Wochen einzuleiten.
(7)
Die Kommissionsdienststellen teilten NEUWOGES mit Schreiben vom 15. September 2009 mit, dass sie ihr ein weiteres Schreiben mit einer Würdigung der letzten Stellungnahmen von NEUWOGES übermitteln würden. Mit Schreiben vom 22. September 2009 informierte NEUWOGES die Kommission darüber, dass sie mit dem Vorschlag der Kommission nicht einverstanden sei.
(8)
Am 9. Oktober 2009 erhob NEUWOGES Klage vor dem Gericht der Europäischen Union und beantragte, den angeblich im Schreiben der Kommission vom 29. Juli 2009 enthaltenen Beschluss für nichtig zu erklären oder hilfsweise festzustellen, dass die Kommission es unterlassen habe, tätig zu werden, da sie sich geweigert habe, das förmliche Prüfverfahren nach Artikel 108 Absatz 2 AEUV einzuleiten. Am 9. Januar 2012 wies das Gericht die Nichtigkeitsklage als unzulässig und die Untätigkeitsklage als unbegründet zurück (3).
(9)
Mit Schreiben vom 19. Januar 2012 forderte NEUWOGES die Kommission erneut zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens nach Artikel 108 Absatz 2 AEUV auf.
(10)
Mit Schreiben vom 21. März 2012 informierte die Kommission Deutschland über ihren Beschluss zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens. Der Beschluss der Kommission zur Einleitung des Verfahrens (im Folgenden „Einleitungsbeschluss“) wurde im Amtsblatt der Europäischen Union veröffentlicht (4). Die Kommission forderte die Beteiligten auf, zu der Maßnahme Stellung zu nehmen. Am 22. März 2012 legte NEUWOGES Rechtsmittel gegen den Beschluss des Gerichts vom 9. Januar 2012 ein. Der Gerichtshof wies das Rechtsmittel am 15. November 2012 als gegenstandslos ab (5).
(11)
Bei der Kommission gingen am 17. Juli 2012, 2. Oktober 2012, 4. April 2013 und 15. April 2014 Stellungnahmen von NEUWOGES sowie am 18. Juni 2012 und am 22. April 2013 Stellungnahmen von BAVARIA ein. Die Stellungnahmen wurden Deutschland am 7. August 2012 und 16. September 2013 zugeleitet. Im Auftrag der Bundesregierung nahm die Stadt Neubrandenburg am 23. Juli 2012 und am 28. September 2012 Stellung; das Land Berlin übermittelte seine Stellungnahmen am 16. Mai 2012, 28. September 2012 und 30. September 2013.
2. BESCHREIBUNG DER MASSNAHMEN
(12)
NEUWOGES ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach deutschem Recht. Die Stadt Neubrandenburg hält 100 % der Anteile. NEUWOGES verfolgt das Ziel, große Teile der Bevölkerung der Stadt Neubrandenburg und der umliegenden Gebiete mit bezahlbaren Wohnungen zu versorgen. Die Gesellschaft besitzt heute 33 % aller Wohnungen der Stadt Neubrandenburg. BAVARIA 1 und BAVARIA 2 sind Objektgesellschaften, die eigens für das Geschäft mit NEUWOGES gegründet wurden und mehrheitlich von geschlossenen Immobilienfonds gehalten werden. BAVARIA 1 wird von der BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) und der BAVARIA Immobilien-Management GmbH i. I. (6 %) gehalten, während BAVARIA 2 zu 100 % von Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn gehalten wird. Die Anteile an BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG wie auch an Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn werden von Privatanlegern gehalten. Beide Fonds wurden von der Berliner Immobilien-Holding GmbH initiiert und vertrieben, die bis zum 1. Januar 2006 der Bankgesellschaft Berlin gehörte und seither zu 100 % unmittelbar im Eigentum des Landes Berlin steht.
(13)
NEUWOGES ist unter anderem Eigentümerin einer Reihe von Grundstücken in Neubrandenburg, auf denen sich zwölf Wohngebäude mit insgesamt 557 Wohneinheiten und mehreren Gewerbeeinheiten befinden. Am 21. Januar 1998 schlossen NEUWOGES und BAVARIA den EBV und den GVV („in Rede stehende Verträge“ oder zusammen „Sale-and-lease-back-Geschäft“).
2.1. ERBBAURECHTSVERTRAG
(14)
Am 21. Januar 1998 schlossen NEUWOGES und BAVARIA einen Grundstücksleasing- und Gebäudekaufvertrag für zwölf Gebäude mit insgesamt 557 Wohneinheiten ab. Im Rahmen dieses Vertrags erhielt BAVARIA die Erbbaurechte für die Grundstücke über einen Zeitraum von 75 Jahren und erwarb die Gebäude.
(15)
Der EBV gliedert sich in zwei Hauptbestandteile:
a)
Zum einen verpflichtete sich BAVARIA zu einer Zahlung von insgesamt […] (6) EUR (7) an NEUWOGES: […] EUR als kapitalisierter Erbbauzins auf Grund und Boden für den Zeitraum bis zum 31. Dezember 2028 und […] EUR als Kaufpreis für die Gebäude.
b)
Zum anderen muss BAVARIA ab dem 1. Januar 2029 über einen Zeitraum von zehn Jahren jährlich einen Erbbauzins in Höhe von […] % des derzeitigen Grundstückswertes entrichten, d. h. von […] EUR pro m2 bzw. […] EUR pro Jahr. Für die nachfolgende Restlaufzeit des EBV ist eine Anpassung des Erbbauzinses an den Preisindex für die Gesamtlebenshaltungskosten vorgesehen, sofern sich dieser um mehr als […] % verändert.
(16)
1997 hat NEUWOGES vor Abschluss des EBV mit BAVARIA den Wert der Objekte (Gebäude und Grundstücke) durch hausinterne Sachverständige ermitteln lassen. Laut diesem Gutachten betrug der Wert der Objekte […] EUR. 2007 beauftragte die NEUWOGES zusätzlich einen externen Sachverständigen, rückwirkend ein weiteres Gutachten über den Marktwert der Objekte im Jahr 1997 zu erstellen. Nach dem Gutachten von 2007 belief sich der für 1997 geschätzte Wert der Objekte auf […] EUR.
Das Altschuldenhilfegesetz
(17)
Der EBV wurde vor dem Hintergrund des Altschuldenhilfegesetzes (8) (im Folgenden „AHG“) geschlossen. Nach der deutschen Wiedervereinigung im Jahr 1990 wurden die früheren volkseigenen Wohnungswirtschaftsbetriebe in Ostdeutschland zu rechtlich selbstständigen kommunalen Wohnungsunternehmen. Die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten ihrer Vorgänger wurden auf diese neuen Unternehmen übertragen, was eine schwere Belastung für sie darstellte. Um die Wohnungsunternehmen in die Lage zu versetzen, langfristig existenzfähig zu sein, verabschiedete der Bundesgesetzgeber das Altschuldenhilfegesetz (AHG), das am 27. Juni 1993 in Kraft trat.
(18)
Nach dem AHG konnten kommunale Wohnungsunternehmen in Ostdeutschland auf Antrag eine Entlastung von ihren Altverbindlichkeiten erhalten. Nach § 4(1)-(2) AHG konnte für Altverbindlichkeiten, die einen Betrag von 76,69 EUR pro m2 übersteigen, eine Teilentlastung gewährt werden, wobei jedoch höchstens 434,60 EUR pro m2 berücksichtigt werden durften. Im Gegenzug musste das Wohnungsunternehmen bestimmte Verpflichtungen akzeptieren. So musste es z. B. sich intensiv um die Privatisierung von 15 % der Wohnungen (§ 4 Abs. 5 Satz 1 in Verbindung mit § 5) bemühen, über einen Geschäftsplan zur zügigen Privatisierung, Modernisierung und Instandsetzung seiner Wohnungsbestände verfügen (§ 4 Abs. 5 Satz 2) sowie über den Stand seines Investitionsprogramms und die Ergebnisse der Privatisierung berichten (§ 4 Abs. 5-7). Nach der Fassung des Gesetzes, die zum betreffenden Zeitpunkt (1997/1998) in Kraft war, konnten die Wohnungsunternehmen ihrer Privatisierungspflicht bis zum 31. Dezember 2003 nachkommen. Kam ein Wohnungsunternehmen seiner Privatisierungspflicht nicht nach (d. h. bemühte es sich nicht intensiv um die Privatisierung), musste die bereits gewährte Entlastung zurückgezahlt werden.
(19)
Die Wohnungsunternehmen mussten einen bestimmter Prozentsatz der über 76,69 EUR pro m2 liegenden Privatisierungserlöse an den Erblastentilgungsfonds (im Folgenden „ETF“) abführen. Zum damaligen Zeitpunkt (1997/1998) sah § 5 Abs. 2 AHG vor, dass für alle Privatisierungen bis zum 31. Dezember 1998 45 % der Veräußerungserlöse abgeführt werden mussten. Für Privatisierungen bis zum 31. Dezember 2000 oder bis zum 31. Dezember 2003 wurden die Erlösanteile auf 50 % bzw. 55 % festgelegt. Wenn die Privatisierung in Form einer Erbbaurechtsbestellung erfolgte (d. h. anstelle des Direktverkaufs der Gebäude und Grundstücke lediglich die Gebäude verkauft und für die Grundstücke Erbbaurechte bestellt wurden), bestand der für die Berechnung der Abführungsverpflichtungen zugrunde gelegte Veräußerungserlös im Preis der Gebäude und dem Barwert des vereinbarten Erbbauzinses (§ 5 Abs. 2).
(20)
Im Laufe des Jahres 1995 stellte sich heraus, dass die ursprünglich geplante Privatisierungsform - d. h. der Verkauf an die Mieter - wahrscheinlich nicht zu der geforderten Privatisierungsquote von 15 % führen würde. Dementsprechend begannt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (im Folgenden „KfW“), die mit der Verwaltung der Altschuldenhilfe betraut war, auch die sogenannte „Privatisierung an Zwischenerwerber“ zu akzeptieren (9). Diesem Modell zufolge, das lediglich Anwendung finden sollte, wenn die Quote von 15 % durch direkte Privatisierungen voraussichtlich nicht zu erreichen war, konnte ein Wohnungsunternehmen Gebäude en bloc an einen gewerblichen Käufer veräußern. Um auf die Privatisierungsquote des Wohnungsunternehmens in Höhe von 15 % angerechnet werden zu können, musste sich der gewerbliche Käufer dazu verpflichten, die Gebäude zu sanieren und möglichst viele Wohnungen (mindestens aber ein Drittel) an die Mieter weiterzuveräußern (10). Wenn nach Vorlage konkreter Verkaufsangebote deutlich weniger als ein Drittel der Mieter an einem Kauf interessiert war, konnte der gewerbliche Käufer 60 % der Wohnungen von der Privatisierungspflicht ausnehmen und dadurch diese Pflicht auf die Privatisierung eines Drittels der verbleibenden 40 % der Wohnungen begrenzen (11).
NEUWOGES und das AHG
(21)
Der EBV wurde schließlich von der KfW als einschlägige Zwischenerwerbsveräußerung nach dem AHG anerkannt. Der Abschluss des Sale-and-lease-back-Geschäfts erleichterte NEUWOGES also die Erfüllung seiner Privatisierungsverpflichtung nach dem AHG. Es bleibt allerdings unklar und umstritten, inwieweit das AHG die geschäftlichen Erwägungen beeinflusste, die der Entscheidung von NEUWOGES zum Abschluss der Verträge zugrunde lagen, und ob die von NEUWOGES erhaltene AHG-Entlastung bei der Prüfung der Frage, ob das Sale-and-lease-back-Geschäft eine Beihilfe für BAVARIA darstellt, zu berücksichtigen ist.
(22)
NEUWOGES erhielt eigenen Angaben zufolge eine Entlastung von insgesamt […] EUR (12). NEUWOGES führte aus, dass es schwierig sei, einen Teil der gesamten erhaltenen Entlastung dem Sale-and-lease-back-Geschäft anteilig zuzuordnen, da nach dem AHG nur dann eine Entlastung möglich sei, wenn das Wohnungsunternehmen seiner Privatisierungspflicht vollständig nachgekommen ist. Sollte jedoch ein Teilbetrag der erhaltenen Gesamtentlastung einer bestimmten Privatisierungsmaßnahme auf der Grundlage des Anteils dieser Privatisierungen an der Gesamtprivatisierungspflicht von NEUWOGES zugeordnet werden müssen, könnte eine Gesamtbruttoentlastung in Höhe von […] EUR rechnerisch dem Sale-and-lease-back-Geschäft zugeordnet werden. Von den Erlösen aus dem BAVARIA-Geschäft mussten […] EUR an den ETF abgeführt werden, sodass NEUWOGES rechnerisch eine Nettoentlastung in Höhe von […] EUR hatte (13).
2.2. GENERALVERWALTERVERTRAG
(23)
Ebenfalls am 21. Januar 1998 unterzeichneten BAVARIA und NEUWOGES den GVV, durch den die Gebäude an NEUWOGES zurückgeleast wurden. Dem GVV zufolge bleibt NEUWOGES für die Verwaltung und kommerzielle Nutzung der in Rede stehenden Gebäude über einen Zeitraum von 30 Jahren verantwortlich. Alle Erlöse aus der Vermietung der Gebäude verbleiben bei NEUWOGES. Im Gegenzug für diese Nutzungsrechte verpflichtete sich NEUWOGES zu einer festen monatlichen Leasingzahlung in Höhe von […] EUR ([…] EUR pro Jahr) bis zum Abschluss der Sanierungsarbeiten und […] EUR ([…] EUR pro Jahr) für die Folgezeit. Ab dem 1. Januar 2000 erhöhte sich diese Leasingrate um […] % pro Jahr.
2.3. GLOBALPAUSCHALVERTRAG
(24)
BAVARIA verpflichtete sich zur Sanierung der in Rede stehenden Gebäude und schloss zu diesem Zweck mit der BRG Bau-Regie GmbH (im Folgenden „BRG“), einer 100 %igen Tochtergesellschaft von NEUWOGES, einen Globalpauschalvertrag (im Folgenden „GVP“) ab. Nach dem GPV zahlte BAVARIA der BRG einen Pauschalbetrag von […] EUR für die vereinbarten Sanierungsarbeiten.
3. BEMERKUNGEN DEUTSCHLANDS
(25)
Deutschland beschränkt seine Antwort auf den Einleitungsbeschluss auf die Erklärung, dass es im vorliegenden Fall nicht zu dem Beschluss Stellung nimmt und dies den betroffenen Gebietskörperschaften, der Stadt Neubrandenburg und dem Land Berlin überlässt.
4. STELLUNGNAHMEN VON BETEILIGTEN
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES macht geltend, dass sie mit dem Abschluss der in Rede stehenden Verträge nicht wie ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter gehandelt und daher BAVARIA einen wirtschaftlichen Vorteil verschafft habe, der eine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV darstelle. Schätzungen von NEUWOGES zufolge führen die in Rede stehenden Verträge zu Verlusten in Höhe von […] EUR (nominal) bzw. […] EUR (abgezinst). Diese Verluste werden von NEUWOGES als mit dem Binnenmarkt unvereinbare staatliche Beihilfe für BAVARIA angesehen.
(27)
Bei der Bewertung der Marktüblichkeit der in Rede stehenden Verträge macht NEUWOGES geltend, dass der EBV und der GVV getrennt voneinander geprüft werden müssen (Abschnitt 4.1.1). In Bezug auf die Einzelverträge behauptet NEUWOGES, dass weder der EBV (Abschnitt 4.1.2) noch der GVV (Abschnitt 4.1.3) von einem marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten geschlossen worden wären. NEUWOGES führt ferner aus, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter sich für einen alternativen Ansatz entschieden hätte (Abschnitt 4.1.4). Schließlich bringt NEUWOGES vor, dass der BAVARIA gewährte Vorteil eine Übertragung staatlicher Mittel darstelle, die der Stadt Neubrandenburg zuzurechnen sei (Abschnitt 4.1.5).
4.1.1. Gemeinsame vs. getrennte Prüfung der in Rede stehenden Verträge
(28)
NEUWOGES macht geltend, dass der EBV und der GVV hinsichtlich der Frage, ob die in Rede stehenden Verträge zu Marktbedingungen geschlossen wurden, streng voneinander getrennt geprüft werden müssten. NEUWOGES zufolge sind der EBV und der GVV rechtlich selbstständige Verträge, die gesondert bestehen sollten. Wenn die beiden Verträge tatsächlich als Einheit konzipiert worden wären, hätten NEUWOGES zufolge beide notariell beglaubigt werden müssen; nur der EBV sei aber notariell beglaubigt worden.
(29)
Daher geht NEUWOGES auf jeden Vertrag getrennt ein, um seine Marktüblichkeit zu prüfen.
4.1.2. Erbbaurechtsvertrag (EBV)
(30)
NEUWOGES vertritt die Auffassung, dass angesichts der 1997 und 2007 erstellten Gutachten zu den in Rede stehenden Objekten (Gebäude und Grundstücke) kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter den EBV mit BAVARIA zu dem vereinbarten Preis abgeschlossen hätte. Weder die Zahlung von Erbbauzinsen, noch die AHG-Entlastung auf der Grundlage des EBV, die Sanierungsverpflichtung und das eingeschränkte Bieterverfahren könnten etwas an dieser Schlussfolgerung ändern.
4.1.2.1. Kaufpreis
(31)
NEUWOGES erinnert daran, dass BAVARIA einen Barbetrag von […] EUR für die Gebäude zuzüglich […] EUR als kapitalisierten Erbbauzins auf Grund und Boden entrichtet hat. In den beiden Verkehrswertgutachten von 1997 und 2007 sei der Wert der Objekte insgesamt (Grundstücks- plus Gebäudewert) auf […] EUR bzw. […] EUR geschätzt worden. Ferner sei in beiden Gutachten nicht nur der Gesamtwert der Objekte, sondern auch der Wert der Grundstücke (Gutachten 1997: […] EUR, Gutachten 2007: […] EUR) und der Gebäude (Gutachten 1997: […] EUR, Gutachten 2007: […] EUR) getrennt ermittelt worden.
(32)
NEUWOGES vertritt den Standpunkt, dass das Verkehrswertgutachten von 1997 eine realistische Einschätzung des Objektwerts zum damaligen Zeitpunkt (1997/1998) darstellt und lediglich der tatsächlich von BAVARIA für die Gebäude entrichtete Preis (und nicht der Preis für die Gebäude zuzüglich des kapitalisierten Erbbauzinses auf Grund und Boden) für Vergleichszwecke zu berücksichtigen ist. Dementsprechend hat NEUWOGES ihrer Auffassung nach einen Betrag erhalten, der den Marktpreis zum maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) um […] EUR unterschreitet. Selbst unter Berücksichtigung der AHG-Entlastung würde der von BAVARIA entrichtete Preis immer noch 16 % unter dem niedrigeren Wert aus dem Gutachten von 2007 liegen. Der von BAVARIA gezahlte Preis lag NEUWOGES zufolge weit unter dem Marktpreis, sodass kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter einem Verkauf zu diesem Preis zugestimmt hätte.
(33)
In diesem Zusammenhang erinnert NEUWOGES daran, dass gemäß der „Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand“ (14) unter bestimmten Umständen ein Kaufpreis, der bis zu 5 % unter dem in einem unabhängigen Gutachten ermittelten Marktwert liegt, als Marktpreis akzeptiert werden kann. Im Umkehrschluss könne ein Preis, der auch unter günstigster Annahme mindestens 16 % unter der niedrigsten Bewertung liegt, nicht als Marktpreis akzeptiert werden.
4.1.2.2. Kapitalisierter Erbbauzins auf Grund und Boden
(34)
NEUWOGES macht geltend, dass für den Vergleich des von BAVARIA gezahlten Preises mit den in den beiden Verkehrswertgutachten von 1997 und 2007 (in denen der Wert des vollständigen Eigentums an den Gebäuden und Grundstücken ermittelt wurde) ermittelten Preisen die kapitalisierten Erbbauzinsen für die ersten 30 Jahre nicht berücksichtigt werden dürfen. Da der Erbbauzins für die Bestellung und Übertragung der Erbbaurechte über einen Zeitraum von 75 Jahren und nicht für die Übereignung der Grundstücke entrichtet wird, kann er nicht für den Vergleich zwischen dem von BAVARIA für die Gebäude gezahlten Preis und dem in einen der beiden Gutachten ermittelten Preis herangezogen werden.
4.1.2.3. AHG-Entlastung
(35)
NEUWOGES erklärt ferner, dass die sich aus den in Rede stehenden Verträgen ergebende AHG-Entlastung in Höhe von […] EUR beim Vergleich des von BAVARIA entrichteten Preises mit dem in den beiden Verkehrswertgutachten ermittelten Preis nicht berücksichtigt werden darf. Dafür werden folgende Gründe angeführt:
-
Die AHG-Entlastung ist ein Vorteil, der NEUWOGES von einem Dritten (der KfW) gewährt wurde, der in keiner Verbindung zum Käufer steht. Es gibt keinen Grund, warum ein Verkäufer einen unter dem Marktpreis liegenden Preis akzeptieren sollte, nur weil ihm durch die Transaktion einige zusätzliche Vorteile von dritter Seite zufließen.
-
BAVARIA hat keinerlei Pflichten aus dem AHG übernommen, die zuvor NEUWOGES oblagen und eine Vergütung in Form eines Kaufpreisnachlasses verdienen würden. BAVARIA verpflichtete sich zwar „auf dem Papier“ zu dem Versuch, einige Wohnungen an die Mieter zu verkaufen, beauftragte aber NEUWOGES mit der konkreten Durchführung der Privatisierung auf eigene Kosten von NEUWOGES; somit übernahm BAVARIA keine wirkliche Verantwortung und trug auch nicht das Haftungsrisiko im Falle des Scheiterns der Privatisierungsbemühungen.
-
Da die Entlastung an die Erfüllung der Verpflichtung von NEUWOGES gebunden war, 15 % ihrer Wohnungen zu privatisieren, und das Geschäft mit BAVARIA nur 20 % der gesamten Privatisierungsverpflichtungen deckte, ist eine anteilige Zuordnung der durch das BAVARIA-Geschäft ermöglichten AHG-Entlastung real (im Gegensatz zu rechnerisch) nicht möglich. Anders ausgedrückt, wenn NEUWOGES ihre Privatisierungsverpflichtung nicht vollständig erfüllt hätte, hätte die Gesellschaft keinerlei Vorteil nach dem AHG aus dem Geschäft mit BAVARIA erhalten.
-
Das Sale-and-lease-back-Geschäft hätte allenfalls dazu geführt, dass NEUWOGES nur einen vergleichsweise geringen Prozentsatz (45 % anstatt 50 % oder 55 %) der Erlöse an den ETF hätte abführen müssen, wohingegen der Nichtabschluss des Vertrags und die Suche nach einem anderen Käufer mit dem Risiko verbunden gewesen wäre, einen größeren Teil der Veräußerungserlöse an den Fonds abführen zu müssen.
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NEUWOGES nimmt für sich auf jeden Fall in Anspruch, ihren Privatisierungsverpflichtungen schlussendlich zu 165 % nachgekommen zu sein, sodass die bereits gewährte Entlastung auch ohne das Geschäft mit BAVARIA bestätigt worden wäre.
4.1.2.4. Sanierung
(36)
NEUWOGES führt weiter aus, dass sie von der Sanierung durch BAVARIA nicht profitiert habe, da BAVARIA Eigentümerin der Gebäude und somit die einzige Begünstigte der Sanierung war.
4.1.2.5. Bieterverfahren
(37)
NEUWOGES bekräftigt, dass das eingeschränkte Bieterverfahren im Jahr 1997 nicht als Indikator darauf angeführt werden könne, dass der von BAVARIA entrichtete Preis tatsächlich der Marktpreis war. Das Bieterverfahren sei nicht offen, transparent, bedingungs- und diskriminierungsfrei gewesen und reiche daher für die Ermittlung des Marktwerts nicht aus.
4.1.3. Generalverwaltervertrag (GVV)
(38)
NEUWOGES führt aus, dass kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter von vergleichbarer Größe und in vergleichbarer Lage den GVV abgeschlossen hätte, da von vornherein klar gewesen sei, dass der Vertrag zu erheblichen Verlusten führen würde. NEUWOGES argumentiert insbesondere dahingehend, dass Verluste von Anfang an vorhersehbar waren, da die Berechnungen, auf die sich der Vertrag stützte, von Annahmen über die künftige Entwicklung des Mietwohnungsmarkts in Neubrandenburg ausgingen, die eindeutig zu optimistisch waren. NEUWOGES argumentiert auch, dass verschiedene angeblich ähnliche Verträge, die BAVARIA für Vergleichszwecke beibrachte, nicht die Marktüblichkeit des GVV belegen können, und dass NEUWOGES diesen eindeutig nachteiligen Vertrag nur aus politischen Gründen akzeptiert habe, die für die Anwendung des Kriteriums des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten irrelevant seien.
4.1.3.1. GVV unter Berücksichtigung der Markterwartungen
(39)
NEUWOGES macht geltend, dass die zentralen Bestimmungen des GVV - eine feste monatliche Leasingrate, die jährlich um […] % erhöht wird, ein nicht indexierter Kostenabzug von ursprünglich ca. […] % (einschließlich […] % Mietausfallrisiko) und eine Laufzeit von 30 Jahren - nicht den Bedingungen entsprechen, die ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter akzeptiert hätte. NEUWOGES bringt in diesem Zusammenhang folgende Argumente vor:
-
Aufgrund des niedrig angesetzten Mietausfallrisikos von lediglich […] % der Nettomieterlöse trägt NEUWOGES das finanzielle Risiko für die Erzielung einer Auslastungsquote von mindestens […] %.
-
Die Indexierung der festen Leasingrate mit […] % pro Jahr bedeutet, dass NEUWOGES das finanzielle Risiko trägt, zumindest diesem Satz entsprechende jährliche Mieterhöhungen nicht durchsetzen zu können.
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Da die Kosten nicht indexiert sind, trägt NEUWOGES das finanzielle Risiko für eine Erhöhung der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, und nur eine Mieterhöhung von über […] % pro Jahr könnte möglicherweise einen Kostenanstieg kompensieren.
-
In Anbetracht der langen Laufzeit von 30 Jahren sind diese finanziellen Risiken beträchtlich.
(40)
NEUWOGES zufolge war von Beginn an klar, dass diese Risiken eintreten und zu hohen Verlusten führen würden und folglich kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter den Vertrag geschlossen hätte. Ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter würde nur einen Vertrag schließen, der rentabel ist oder zumindest keine Verluste nach sich zieht. NEUWOGES erklärt, dass der GVV nur dann Gewinn hätte abwerfen können, wenn man vernünftigerweise hätte annehmen können, dass die hohe Auslastungsquote, jährliche Mieterhöhungen von […] % und stabile Kosten tatsächlich erreicht werden können. Bereits bei Abschluss des Vertrags sei jedoch erkennbar gewesen, dass eine durchschnittliche Auslastungsquote von […] % nicht erreichbar sei, eine Mieterhöhung von mindestens […] % pro Jahr unmöglich wäre und dass sich die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten unweigerlich über die Laufzeit des Vertrags erhöhen würden. Zur Untermauerung dieser Behauptungen verweist NEUWOGES sowohl auf den prognostizierten Bevölkerungsrückgang als auch auf den Immobilienmarkt in Neubrandenburg, und bekräftigt, dass aufgrund dieser Informationen mit Verlusten zu rechnen war. Da die Einwohnerzahl Neubrandenburgs schon vor dem Abschluss der in Rede stehenden Verträge rückläufig war, bestand zumindest ab 1995 ein erhebliches Überangebot an Wohnungen, wobei die wenig attraktiven Plattenbauten, die Gegenstand des Vertrags sind, am stärksten von Leerständen und niedrigen Mieten betroffen waren.
(41)
NEUWOGES zufolge hätte ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter seine Berechnungen auf pessimistischere Erwartungen gestützt, wie beispielsweise prognostizierte Mieterhöhungen von […] % bis […] %, ein Mietausfallrisiko von […] % und eine Indexierung der Kosten mit […] %. Eine von NEUWOGES vorgelegte nachträgliche Cashflow-Analyse aus dem Jahr 2012 belegt, dass auf der Grundlage dieser Annahmen hinsichtlich des GVV mit einem negativen Cashflow von […] EUR (nominal) bzw. […] EUR (abgezinst) zu rechnen war (15). NEUWOGES bringt vor, dass dieser Betrag die von BAVARIA erhaltene staatliche Beihilfe darstellt. Zudem wird eine Reihe von Varianten dieser Cashflow-Analyse beigebracht, aus denen hervorgeht, dass selbst wenn optimistischere Annahmen gerechtfertigt gewesen wären (wie eine durchschnittliche Leerstandsquote von […] %, jährliche Mieterhöhungen um […] % und ein Kostenanstieg von […] %), der projizierte Gesamt-Cashflow ebenfalls negativ gewesen wäre. Mit dem GVV hätte nur unter Zugrundelegung angeblich völlig unrealistischer Annahmen ein Gewinn erwirtschaftet werden können ([…] % Leerstandsquote, jährliche Mieterhöhung um […] %, Kostenanstieg von […] %).
4.1.3.2. Beispielverträge
(42)
NEUWOGES bestreitet, dass bestimmte Verträge aus vergleichbaren Transaktionen ([…] (16)-, […] (17)- und […] (18)-Verträge) die Marktüblichkeit des GVV nachweisen können. NEUWOGES schließt sich nicht der Auffassung an, dass die Verträge vergleichbar sind, und führt aus, dass sie sich vom GVV in folgenden wesentlichen Punkten unterscheiden:
-
Da keine Beweise dafür beigebracht wurden, dass eine hinreichende Ähnlichkeit zwischen der wirtschaftlichen Lage und den Zukunftsperspektiven der Städte, in denen sich die Immobilien befinden, auf die sich die Beispielverträge beziehen, und der Lage und den Perspektiven Neubrandenburgs bestand, kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Verträge insgesamt vergleichbar sind.
-
Die Indexierung der Leasingrate in den Vergleichsverträgen unterscheidet sich erheblich von der im GVV vorgesehenen Indexierung (d. h. 1,0 %-1,5 %).
-
Jeder der herangezogenen Beispielverträge ist für den Vergleich ungeeignet, da die Umstände in jedem Fall verschieden sind ([…]: weniger aufwendige Instandhaltungsverpflichtungen, […]: keine Wohnungen, sondern Gewerbeimmobilien mit einer Leerstandsquote von 0 % bei Vertragsabschluss, […]: Immobilien in einer Wachstumsregion).
(43)
Nach Auffassung von NEUWOGES können die Beispielverträge die Marktüblichkeit des GVV nicht belegen, sondern weisen vielmehr umgekehrt gerade dessen Marktunüblichkeit nach, da sie weniger belastende Bestimmungen umfassen, obwohl die wirtschaftlichen Perspektiven für die betreffenden Objekte besser waren.
4.1.3.3. Politische Gründe
(44)
NEUWOGES macht geltend, dass der GVV trotz eindeutiger wirtschaftlicher Nachteilhaftigkeit aus politischen Gründen geschlossen wurde. NEUWOGES erinnert daran, dass die Gründe der Gewährung staatlicher Beihilfen für die rechtliche Würdigung nicht relevant sind, und macht geltend, dass eben die angeführte politischen Gründe belegen, dass wirtschaftliche Erwägungen nicht die entscheidende Rolle spielten. NEUWOGES erklärt, dass der GVV aus folgenden Gründen geschlossen wurde:
-
Es habe großer politischer Druck bestanden, die Sanierung und Privatisierung der Wohnungsbestände in den neuen Bundesländern voranzutreiben.
-
Die Stadt Neubrandenburg habe gehofft, dem kontinuierlichen Bevölkerungsschwund durch die Sanierung und Privatisierung von Wohnungen entgegenzuwirken.
-
Durch den Abschluss des GVV in Kombination mit dem GPV wurde das Investitionsniveau in Neubrandenburg hoch gehalten, während rückläufige Investitionen erhebliche Auswirkungen auf die Arbeitslosenquote vor Ort gehabt hätten.
4.1.4. Alternativen
(45)
NEUWOGES bringt abschließend vor, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter Alternativen für die in Rede stehenden Verträge bevorzugt hätte.
(46)
NEUWOGES führt zunächst aus, dass ein Direktverkauf vorzuziehen gewesen wäre, da er einen Gewinn generiert hätte, wohingegen beim GVV von Anfang an von Verlusten ausgegangen werden konnte. Die Objekte (Gebäude und Grundstücke) hätten zu oder über dem in den Verkehrswertgutachten ermittelten Preis veräußert werden können. Selbst wenn ein Käufer lediglich die Grundstücke erworben und die Gebäude abgerissen hätte, wäre ein solcher Verkauf rentabler gewesen. NEUWOGES hält an dieser Bewertung auch für den Fall einer Berücksichtigung der AHG-Entlastung fest, denn NEUWOGES hätte versuchen können, ihren Verpflichtungen durch die Privatisierung anderer Gebäude nachzukommen, und ein Verkauf wäre auch ohne die AHG-Entlastung rentabler als das Sale-and-lease-back-Geschäft gewesen. Die Gründe für den Verzicht auf eine dieser Alternativen seien in den politischen Verpflichtungen von NEUWOGES zu sehen.
(47)
Ferner vertritt NEUWOGES die Auffassung, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter lieber eine weniger umfassende Sanierung selbst finanziert, ohne Sanierung weiter vermietet oder die Gebäude abgerissen hätte. Der Verzicht auf diese Alternativen wird wiederum mit den politischen Verpflichtungen von NEUWOGES begründet.
(48)
Schließlich hält NEUWOGES fest, dass es im Falle einer Sanierungsentscheidung für NEUWOGES jedenfalls rentabler gewesen wäre, diese Arbeiten anders zu finanzieren. Beispielsweise hätte ein Kredit aufgenommen werden können, für den die Stadt Neubrandenburg eine Bürgschaft zur Absicherung übernommen hätte, sodass die Kreditbedingungen günstiger als beim Geschäft mit BAVARIA ausgefallen wären.
4.1.5. Staatliche Mittel und Zurechenbarkeit
(49)
NEUWOGES ist der Meinung, der angebliche Vorteil sei aus staatlichen Mitteln gewährt worden und dem Staat zurechenbar.
(50)
Zunächst einmal macht NEUWOGES geltend, dass die Stadt Neubrandenburg als alleinige Anteilseignerin und durch ihren beherrschenden Einfluss auf den Aufsichtsrat einen beherrschenden Einfluss auf NEUWOGES hatte. In Anbetracht dieses Kontrollverhältnisses stellten die angeblichen Verluste aus dem Sale-und-lease-back-Geschäft entgangene staatliche Mittel dar.
(51)
Ferner macht NEUWOGES geltend, dass im vorliegenden Fall praktisch alle Indikatoren für eine Zurechenbarkeit vorliegen: Die Stadt Neubrandenburg habe eine weitreichende Kontrolle über NEUWOGES; für NEUWOGES sei es von größter Bedeutung, den Interessen der Stadt zu dienen; das in Rede stehende Geschäft sei aus politischen Gründen abgeschlossen worden, und die Stadt Neubrandenburg habe nachweislich das letzte Wort bei dem Sale-and-lease-back-Geschäft gehabt.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA weist die von NEUWOGES vorgebrachten Argumente zurück und erklärt, dass die in Rede stehenden Verträge normale Markttransaktionen waren und ihr keinen Vorteil verschafft haben. Folglich stellten sie auch keine staatliche Beihilfe dar. BAVARIA führt zunächst aus, dass die in Rede stehenden Verträge als eine wirtschaftliche Einheit zu betrachten seien (Abschnitt 4.2.1). Zweitens seien die Verträge insgesamt nicht so, dass kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter sie unterzeichnet hätte (Abschnitt 4.2.2). Drittens seien die von NEUWOGES angeführten Alternativen für NEUWOGES nicht vorteilhafter gewesen (Abschnitt 4.2.3). Schließlich erklärt BAVARIA, dass keine dem Staat zurechenbaren Mittel übertragen wurden (Abschnitt 4.2.4).
4.2.1. Gemeinsame vs. getrennte Prüfung der in Rede stehenden Verträge
(53)
BAVARIA argumentiert dahingehend, dass die in Rede stehenden Verträge als eine Einheit zu betrachten sind und nicht isoliert voneinander bewertet werden können. Der Verkauf und das anschließende Rückleasing der Gebäude seien zwei miteinander in Zusammenhang stehende Teile eines einzigen Geschäfts. BAVARIA betont, dass das Geschäft als Paket angeboten war und von NEUWOGES auch so angesehen wurde, wie aus dem internen Protokoll hervorgehe, das den Entscheidungsfindungsprozess bei NEUWOGES dokumentiere.
(54)
Folglich ist - BAVARIA zufolge - das Kriterium des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten auf das Geschäft als Ganzes und nicht auf jeden einzelnen Vertrag anzuwenden.
4.2.2. Die Transaktion verschaffte BAVARIA keinen Vorteil
(55)
BAVARIA zufolge ist die mögliche Existenz eines Vorteils bereits durch die Tatsache ausgeschlossen, dass NEUWOGES ein Bieterverfahren (wenn auch nur in beschränktem Umfang) durchführte, um den Markt zu sondieren. Es gebe keinen Grund daran zu zweifeln, dass NEUWOGES das wirtschaftlich günstigste Angebot ausgewählt habe.
(56)
Um festzustellen, ob, unabhängig von dem Bieterverfahren, ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter das Geschäft abgeschlossen hätte, müsse die besondere Situation von NEUWOGES berücksichtigt werden. NEUWOGES habe Kapital aufnehmen und die Wohnungen sanieren müssen, um diese (bei weiterhin günstigen Mieten) zu privatisieren und die AHG-Entlastung zu erhalten. Daher hätte BAVARIA zufolge ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in derselben Situation ebenfalls das Geschäft abgeschlossen.
(57)
Hinsichtlich der GVV-Bestimmungen und der Risiken, die mit einer unter den Erwartungen liegenden Entwicklung des Immobilienmarktes in Neubrandenburg einhergehen (wie eine über den Prognosen liegende Leerstandsquote usw.) argumentiert BAVARIA dahingehend, dass das Risiko, die gewünschte Miete und Auslastungsquote nicht erreichen zu können, NEUWOGES nicht aufoktroyiert wurde, sondern vielmehr bei NEUWOGES verblieb. NEUWOGES hätte die Folgen einer unter den Erwartungen liegenden Marktentwicklung auch tragen müssen, wenn das Geschäft mit BAVARIA nicht zustande gekommen wäre.
(58)
In Bezug auf die einzelnen GVV-Bestimmungen macht BAVARIA geltend, dass die für die Berechnung der Leasingrate herangezogene Durchschnittsmiete pro m2 etwas unter den Werten lag, die nach dem entsprechenden Mietspiegel für Neubrandenburg zu erwarten gewesen wären. Ferner betont BAVARIA, dass im selben Mietspiegel von steigenden Mieten für die Zeit nach dem 1. Januar 2000 ausgegangen wurde, sodass eine Mieterhöhung von […] % pro Jahr nicht unrealistisch war.
(59)
In Bezug auf den EBV betont BAVARIA, dass die 1997 und 2007 erstellten Verkehrswertgutachten nicht direkt mit dem EBV verglichen werden können, da die Gutachten einen Direktverkauf betrafen, wohingegen der EBV zwar einen Verkauf der Gebäude, aber lediglich eine Bestellung von Erbbaurechten für die Grundstücke beinhaltete. Da NEUWOGES Grundstückseigentümerin blieb, konnte der in den Gutachten festgestellte Grundstückswert nicht berücksichtigt werden. Die Verkehrswertgutachten sind nach Auffassung von BAVARIA in jedem Fall nicht weiter von Bedeutung, da darin nur der theoretische Wert der Objekte und nicht ihr tatsächlich auf dem Markt erzielbarer Wert ermittelt wurde.
(60)
BAVARIA macht ferner geltend, dass die aufgrund des Geschäfts erreichte Altschuldenentlastung zu berücksichtigen ist. Eines der Ziele von NEUWOGES beim Abschluss des in Rede stehenden Geschäfts habe darin bestanden, die AHG-Entlastung zu erreichen.
(61)
Abgesehen von den genauen Bedingungen des EBV und des GVV müssen BAVARIA zufolge auch die Vorteile, die NEUWOGES durch den GPV erhalten hat, berücksichtigt werden. BAVARIA bekräftigt, dass NEUWOGES darauf bestand, ihre Tochtergesellschaft BRG mit der Sanierung der Wohnungen zu betrauen, wohl wissend, dass NEUWOGES sämtliche Gewinne der BRG erhalten würde (allerdings auch für die Deckung etwaiger Verluste haftete). Vor diesem Hintergrund sind die Gewinne aus dem Vertrag mit BRG, der einen Umfang von […] EUR hatte, als relevanter Vorteil für NEUWOGES anzusehen.
(62)
Zur allgemeinen Logik des Sale-and-lease-back-Modells führt BAVARIA schließlich aus, dass NEUWOGES selbstverständlich die ursprüngliche Investition von BAVARIA zuzüglich Zinsen zurückzahlen müsse. BAVARIA verweist auf das Protokoll des internen Entscheidungsfindungsprozesses von NEUWOGES, um zu zeigen, dass sich NEUWOGES durchaus der Tatsache bewusst war, dass mit der Leasingrate die ursprüngliche Investition von BAVARIA zu amortisieren war.
4.2.3. Alternativen
(63)
Hinsichtlich der von NEUWOGES vorgebrachten Alternativen, die ihrer Meinung nach wirtschaftlich vorteilhafter gewesen wären, macht BAVARIA geltend, dass diese Alternativen entweder nicht zur Verfügung standen oder nicht vorteilhafter gewesen wären. Was erstens die angebliche Option des Direktverkaufs an die Mieter betrifft, hält es BAVARIA für sehr unwahrscheinlich, dass NEUWOGES nicht sanierte Wohnungen hätte verkaufen können, gleichzeitig aber auch nicht über die Mittel zur Finanzierung der notwendigen Sanierung verfügte. Zweitens führt BAVARIA in Bezug auf die Finanzierung der Sanierung mit einem Kredit aus, dass NEUWOGES dabei die gleichen Risiken und Kosten wie bei dem Geschäft mit BAVARIA zu tragen gehabt hätte. Darüber hinaus wäre ein Direktverkauf sanierter Wohnungen an die Mieter oder an einen gewerblichen Käufer nicht attraktiv gewesen, da NEUWOGES einen beträchtlichen Prozentsatz des höheren Preises an den ETF hätte abführen müssen.
4.2.4. Staatliche Mittel und Zurechenbarkeit
(64)
BAVARIA macht schließlich geltend, dass das Geschäft keine staatlichen Mittel betreffe und nicht dem Staat zurechenbar sei. NEUWOGES sei ein normales privatrechtliches Unternehmen, das weder direkt noch indirekt staatliche Mittel erhalte. Die allgemeine Kontrolle durch den mehrheitlich kommunal besetzten Aufsichtsrat reiche nicht aus, um die Transaktion dem Staat zuzurechnen. Das Argument von NEUWOGES, die Stadt Neubrandenburg habe NEUWOGES aus politischen Gründen zum Abschluss des Geschäfts gedrängt, sei nicht plausibel.
4.3. STADT NEUBRANDENBURG
(65)
Die Stadt Neubrandenburg, die Eigentümerin von NEUWOGES ist, macht geltend, dass die in Rede stehenden Verträge staatliche Beihilfen umfassen. Die Stadt schließt sich den von NEUWOGES vorgebrachten Argumenten an und nimmt zu einer Reihe von Punkten selbst Stellung.
4.3.1. Vorteil
(66)
Neubrandenburg ist erstens der Auffassung, dass der EBV und der GVV getrennt bewertet werden müssen, da die Vertragsparteien sie sowohl im rechtlichen als auch im wirtschaftlichen Sinne sorgfältig getrennt hätten. Zweitens verweist Neubrandenburg auf die von NEUWOGES vorgebrachten Argumente hinsichtlich der prognostizierten Bevölkerungsabnahme, der ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter Rechnung getragen hätte. Neubrandenburg betont ferner, dass hohe Leerstandsquoten für einen marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten klar vorhersehbar gewesen wären. Drittens ist Neubrandenburg der Auffassung, dass die von BAVARIA in Auftrag gegebene Sanierung so einfacher Art war, dass keine hohen Auslastungsquoten und signifikante Mieterhöhungen zu erwarten waren.
(67)
Neubrandenburg weist zudem weitere Argumente von BAVARIA zurück. Insbesondere vertritt Neubrandenburg den Standpunkt, dass das Bieterverfahren nicht als Indiz dafür genommen werden kann, dass das Angebot von BAVARIA das günstigste am Markt verfügbare Angebot war. Ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter hätte das Angebot von BAVARIA jedenfalls nicht akzeptiert, selbst wenn es tatsächlich das günstigste Angebot auf dem Markt gewesen wäre. Was die angeblichen Alternativen betrifft, greift Neubrandenburg im Wesentlichen die Argumente von NEUWOGES auf. In Bezug auf die Verkehrswertgutachten und das Argument von BAVARIA, die ermittelten Preise hätten nicht erreicht werden können, erklärt Neubrandenburg, dass das Verkehrswertgutachten als Parameter für den Marktpreis zum maßgeblichen Zeitpunkt zugrunde gelegt werden müsse, da nicht mehr feststellbar sei, welchen Preis NEUWOGES 1998 auf dem Markt tatsächlich hätte erzielen können.
4.3.2. Staatliche Mittel und Zurechenbarkeit
(68)
Die Stadt Neubrandenburg ist der Auffassung, dass das Rechtsgeschäft ihr zuzurechnen ist, da sie ein ausreichendes Maß an Kontrolle über NEUWOGES im Allgemeinen und im Besonderen hinsichtlich des Sale-and-lease-back-Geschäfts ausgeübt habe.
(69)
Als alleinige Anteilseignerin hatte die Stadt nach eigenen Angaben die vollständige Kontrolle über NEUWOGES. Die Geschäftsführung von NEUWOGES sei daher an die Weisungen der Stadt gebunden. Darüber hinaus seien acht der zehn Mitglieder des Aufsichtsrats von NEUWOGES Vertreter der Stadt, so dass diese über einen weiteren Kontrollmechanismus verfüge. Die Stadt Neubrandenburg sei kommunalrechtlich verpflichtet gewesen sicherzustellen, dass sie einen angemessenen Einfluss auf NEUWOGES ausüben konnte.
(70)
In Bezug auf das in Rede stehende Geschäft erklärt die Stadt Neubrandenburg, dass sie nicht nur die Möglichkeit zur Kontrollausübung hatte, sondern dies bei diesem Geschäft tatsächlich auch getan habe. Neubrandenburg ist der Auffassung, dass unter anderem aus den Protokollen des Aufsichtsrats die enge Einbindung der Stadtvertreter hervorgehe und dass vor dem Abschluss des Geschäfts eine Entscheidung des Aufsichtsrats erforderlich war. Im Hinblick auf die Bedingungen des Geschäfts führt Neubrandenburg aus, dass die Stadt die Wahrung der kommunalpolitischen Interessen gefordert habe.
(71)
Zusammenfassend stellt die Stadt Neubrandenburg fest, dass die Kontrolle der Stadt über das Sale-and-lease-back-Geschäft sowie ihre Verantwortung dafür durch die Fakten belegt seien, sodass das Geschäft ihr zurechenbar sei.
4.4. LAND BERLIN
(72)
Das Land Berlin, das eng mit BAVARIA (19) verbunden ist, macht geltend, dass die in Rede stehenden Verträge kein Beihilfeelement enthalten, da BAVARIA kein Vorteil verschafft wurde.
4.4.1. Vorteil
(73)
Berlin argumentiert zunächst, dass die in Rede stehenden Verträge als ein einziges Geschäft betrachtet werden müssen, da sie einander ergänzende Teile eines Sale-and-lease-back-Geschäfts seien. NEUWOGES habe sie auch als solche behandelt.
(74)
Hinsichtlich des Kriteriums des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten verweist Berlin darauf, dass BAVARIA angesichts der wirtschaftlichen Lage von NEUWOGES zum maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) und der Art des angestrebten Geschäfts (Privatisierung im Einklang mit den AHG-Entlastungsvoraussetzungen, Sanierung ihres Wohnungsbestandes, Beibehaltung der Verwaltungstätigkeit für ihre Objekte, Aufrechterhaltung sozialverträglicher Mieten) eine ausgewogene Lösung geboten habe.
(75)
Insbesondere hinsichtlich des EBV führt Berlin erstens aus, dass das Bieterverfahren von NEUWOGES zeige, dass NEUWOGES das Angebot von BAVARIA für das günstigste zu dem betreffenden Zeitpunkt (1997/1998) auf dem Markt verfügbare Finanzierungsangebot gehalten habe. Zweitens macht Berlin geltend, dass die AHG-Entlastung berücksichtigt werden müsse, da die Erfüllung der Privatisierungsverpflichtung nach dem AHG ein wesentliches Anliegen von NEUWOGES war. Drittens betont Berlin, dass der Verkauf zu einem relativ niedrigen Preis (durch Wahl einer mit Sanierungsauflagen verbundene Veräußerung anstelle einer Veräußerung nach Abschluss selbst durchgeführter Sanierungsarbeiten) im wirtschaftlichen Interesse von NEUWOGES gelegen habe, weil ein niedrigerer Preis bedeutete, dass weniger Geld an den ETF abzuführen war.
(76)
In Bezug auf den GVV führt Berlin erstens aus, dass die Beispielverträge zeigten, dass weder die Vertragslaufzeit noch die Indexierung der Leasingrate mit […] % pro Jahr unüblich gewesen seien. Zweitens sei die Indexierung in Anbetracht der zum damaligen Zeitpunkt (1997/1998) kalkulierbaren durchschnittlichen Inflationsrate gerechtfertigt gewesen. Drittens habe die Miete pro m2 innerhalb der gültigen Mietspiegelwerte für Neubrandenburg gelegen.
4.4.2. Staatliche Mittel und Zurechenbarkeit
(77)
Ähnlich wie BAVARIA argumentiert das Land Berlin dahingehend, dass die Stadt Neubrandenburg NEUWOGES keine Mittel zur Verfügung stellt. Vielmehr sei es so, dass NEUWOGES nur die selbst erwirtschafteten Einnahmen zur Verfügung stünden, über welche die kommunalen Behörden keine direkte Kontrolle hätten.
(78)
Hinsichtlich der Zurechenbarkeit hält es Berlin für wenig plausibel, dass die Stadt Neubrandenburg beschlossen habe, einem Immobilienfonds aus Berlin zu Lasten ihrer eigenen lokalen Wohnungsbaugesellschaft eine Beihilfe zu gewähren. Ferner gebe es keine ausreichenden Hinweise darauf, dass die Stadt Neubrandenburg sich den Abschluss der Verträge zurechnen lassen wollte.
5. GRÜNDE FÜR DIE ERÖFFNUNG DES FÖRMLICHEN PRÜFVERFAHRENS
(79)
In ihrer Entscheidung zur Einleitung des förmlichen Prüfverfahrens hatte die Kommission einen vorläufigen Standpunkt zu einer Reihe von Fragen eingenommen und die Beteiligten zur Übermittlung von Informationen zu insbesondere drei Fragen aufgefordert.
(80)
Erstens akzeptierte die Kommission vorläufig, dass der EBV und der GVV als eine Einheit und nicht gesondert voneinander betrachtet werden müssen, da beide Bestandteil eines Immobilienleasings in der Sale-and-Lease-Back-Variante sind (20). Daher basiere die Bewertung eines möglichen wirtschaftlichen Vorteils auf der Analyse der Erlöse, die NEUWOGES 1998 aus dem gemeinsamen Abschluss des EBV und des GVV erwarten konnte (21).
(81)
Zum EBV führte die Kommission insbesondere zwei Fragen an:
-
Erstens müsse geklärt werden, ob die AHG-Entlastung in die Bewertung miteinbezogen werden solle (22).
-
Zweitens wollte die Kommission weitere Informationen zu den Unterschieden zwischen den Verkehrswertgutachten von 1997 und 2007 erhalten, da ohne weitere Präzisierungen nicht feststellbar sei, welches dieser Gutachten ggf. den tatsächlichen Marktwert des Grundbesitzes in den Jahren 1997/1998 widerspiegle (23).
(82)
In Bezug auf den GVV wies die Kommission zunächst darauf hin, dass aus den Beispielverträgen hervorgehe, dass die zwischen NEUWOGES und BAVARIA vereinbarten Bedingungen zum damaligen Zeitpunkt (1997/1998) auf dem Markt nicht unüblich gewesen seien (24). Zweitens machte die Kommission geltend, dass das von NEUWOGES durchgeführte beschränkte Bieterverfahren belege, dass NEUWOGES die Möglichkeit hatte, sich am Markt zu erkundigen und eine wirtschaftlich rationale Entscheidung zu treffen (25). Drittens verwies die Kommission auf die Tatsache, dass die vertraglich vereinbarten Mieten für 2008 tatsächlich der durchschnittlichen Miete in dem maßgebenden Stadtviertel im Jahr 2008 entsprachen oder nur geringfügig darunter lagen (26).
(83)
Obwohl alle diese Faktoren auf die Marktüblichkeit des GVV hinwiesen, bat die Kommission um weitere Informationen über die Erwartungen der Immobilienmarktteilnehmer im Jahr 1998, um die entsprechenden Argumente eingehender prüfen zu können (27).
(84)
Schließlich prüfte die Kommission die von NEUWOGES vorgelegte Cashflow-Analyse und kam letztlich zu dem Schluss, dass diese Analyse aufgrund methodischer Mängel einen wirtschaftlichen Vorteil zugunsten von BAVARIA nicht nachweisen könne (28).
(85)
Die Kommission kam daher zu dem Ergebnis, dass sie auf der Grundlage der vorgelegten Informationen einen wirtschaftlichen Vorteil zugunsten von BAVARIA nicht nachweisen könne (29). Sie bekundete jedoch ihre Absicht, die Argumente der Marktteilnehmer eingehender zu prüfen und ersuchte alle Beteiligten um zusätzliche zweckdienliche Informationen (30).
6. NATIONALE GERICHTSVERFAHREN
(86)
Am 28. November 2008 hat das LG Rostock sein Urteil im erstinstanzlichen Verfahren zwischen BAVARIA und NEUWOGES verkündet. BAVARIA hatte die Klage eingereicht, da NEUWOGES ab Oktober 2006 die Zahlung der im GVV vereinbarten monatlichen Leasingrate mit der Begründung abgelehnt hatte, dass der Vertrag nichtig sei, da er eine rechtswidrige staatliche Beihilfe beinhalte.
(87)
In seinem Urteil stellte das LG Rostock zunächst fest, dass der EBV und der GVV als Einheit und nicht isoliert zu betrachten seien, da beide Verträge Bestandteil ein und desselben Sale-and-lease-back-Geschäfts seien (31).
(88)
Im Hinblick auf den EBV ermittelte das LG Rostock zunächst für die ersten 30 Jahre der Laufzeit des EBV den jährlichen Erbbauzins; dieser lag bei […] % pro Jahr. Das LG Rostock vertrat die Auffassung, dass es sich dabei um keine unangemessen niedrige Vergütung handele, da NEUWOGES den Erbauzins für die ersten 30 Jahre im Voraus erhalten habe und ihn gewinnbringend anlegen konnte, was bei einer jährlichen Zahlung nicht der Fall gewesen wäre (32).
(89)
Ferner stellte das LG Rostock fest, dass die von NEUWOGES aufgrund des Sale-and-lease-back-Geschäfts erlangte Befreiung von Altverbindlichkeiten vollumfänglich berücksichtigt werden müsse, da dieses Geschäft die Voraussetzungen für die Befreiung von den Altverbindlichkeiten geschaffen habe (33). Wenn der Betrag der Befreiung von den Altverbindlichkeiten zum Kaufpreis der Gebäude hinzugerechnet werde, liege der sich daraus ergebende Wert lediglich 16 % unter dem im Verkehrswertgutachten von 2007 angegebenen Wert der Gebäude und steht daher nicht außer Verhältnis zum Gebäudewert (34). Schließlich führte das LG Rostock aus, dass NEUWOGES ein Interesse an einem niedrigen Kaufpreis gehabt habe, da sich durch den geringeren Kaufpreis das Gesamtinvestitionsvolumen von BAVARIA und die entsprechende Leasingrate reduziert habe (35). Zudem stellte das LG Rostock fest, dass ein niedrigerer Kaufpreis auch deshalb vorteilhaft gewesen sei, da die Zahlungsverpflichtungen von NEUWOGES gegenüber dem ETF von dem Verkaufserlös abhingen (36).
(90)
In Bezug auf den GVV war das LG Rostock erstens der Auffassung, dass bei Immobilienleasinggeschäften eine Vertragslaufzeit von 30 Jahren nichts Ungewöhnliches sei (37). Zweitens vertrat das Gericht den Standpunkt, dass die vertraglich vereinbarte Leasingrate von ursprünglich […] EUR/m2 in keinem Missverhältnis zu den durchschnittlichen Mieten für vergleichbare Gebäude in der relevanten Zeit (1997/1998) gestanden habe (38). Ferner kam das Gericht zu dem Schluss, dass die jährliche Steigerung der Leasingrate um […] % angesichts der Inflation zwischen 1970 und 1998 (d. h. durchschnittlich 3,52 % pro Jahr) gerechtfertigt sei (39). Darüber hinaus verwies das LG Rostock darauf, dass die tatsächliche Mietzinsentwicklung in den maßgebenden Stadtvierteln in den ersten zehn Jahren der Vertragslaufzeit etwa der vertraglich vereinbarten Anhebung entsprochen habe. Drittens brachte das LG Rostock das Argument vor, dass die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten nach den geltenden Rechtsvorschriften berechnet worden seien und auf keinen Vorteil für BAVARIA hinwiesen (40).
(91)
Im Hinblick auf das Mietausfallrisiko von […] % vertrat das LG Rostock die Auffassung, dass der Leasingnehmer bei jedem Leasingverhältnis das Risiko zu tragen habe, ob er die ihm zum Gebrauch überlassene Sache so wie vorgesehen auch tatsächlich nutzen kann (41). Das LG Rostock untermauerte diese Schlussfolgerung mit dem Argument, dass kein Kreditinstitut die Verantwortung dafür übernehmen würde, dass die finanzierte Immobilie wie geplant genutzt werden kann.
(92)
Das LG Rostock verglich schließlich die durchschnittliche, aus dem Sale-and-lease-back-Geschäft resultierende Leasingrate mit den Zinssätzen herkömmlicher Kredite. Da der durchschnittliche jährliche Leasingzins bei […] % pro Jahr liege, habe dies, so das LG Rostock, nicht außer Verhältnis zu der erwartbaren Zinsentwicklung für Baugeld gestanden, da die Baugeldzinsen bis zu 10 % pro Jahr betragen könnten (42).
(93)
Zusammenfassend stellte das LG Rostock fest, dass BAVARIA kein Vorteil gewährt wurde, da auch ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter die in Rede stehenden Verträge abgeschlossen hätte (43).
(94)
NEUWOGES legte gegen dieses Urteil Berufung ein; das Verfahren vor dem OLG Rostock ist noch anhängig.
(95)
Darüber hinaus strengte BAVARIA ein Verfahren vor dem VG Greifswald an, um auf dem Gerichtsweg Einsicht in alle diese Verträge betreffenden Akten von NEUWOGES oder der Stadt Neubrandenburg zu erwirken. BAVARIA erklärte, zuvor versucht zu haben, eine derartige Einsichtnahme durch einen Antrag nach dem Informationsfreiheitsgesetz zu erhalten, der jedoch von der Stadt Neubrandenburg mit dem Argument abgelehnt worden sei, dass BAVARIA im Rahmen der Verfahren vor dem LG/OLG Rostock und bei der Europäischen Kommission bereits Zugang zu allen relevanten Dokumenten gehabt habe (44). Das Verfahren vor dem VG Greifswald ist ebenfalls noch anhängig.
7. WÜRDIGUNG DER MASSNAHME
7.1. VORLIEGEN EINER BEIHILFE NACH ARTIKEL 107 ABSATZ 1 AEUV
(96)
Nach Artikel 107 Absatz 1 AEUV „sind staatliche oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Binnenmarkt unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen“. Folglich ist eine Maßnahme eine staatliche Beihilfe, wenn alle vier nachstehenden Voraussetzungen erfüllt sind:
a)
Die Maßnahme verschafft einem Unternehmen einen selektiven wirtschaftlichen Vorteil.
b)
Die Maßnahme ist dem Staat zuzurechnen und wird aus staatlichen Mitteln finanziert.
c)
Die Maßnahme verfälscht den Wettbewerb oder droht ihn zu verfälschen.
d)
Die Maßnahme ist geeignet, den Handel zwischen Mitgliedstaaten zu beeinträchtigen.
7.1.1. Selektiver Vorteil zugunsten eines Unternehmens: allgemeine Grundsätze
(97)
Nach ständiger Rechtsprechung des Gerichtshofs sind die Voraussetzungen, die eine Maßnahme erfüllen muss, um unter den Begriff der „Beihilfe“ im Sinne des Artikels 107 AEUV zu fallen, nicht erfüllt, wenn das begünstigte Unternehmen denselben Vorteil, der ihm aus staatlichen Mitteln gewährt wurde, unter Umständen, die normalen Marktbedingungen entsprechen, hätte erhalten können. Zur Beurteilung der Frage, ob dieselbe Maßnahme unter normalen Marktbedingungen von einem marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten, der sich in einer möglichst ähnlichen Lage befindet wie der Staat, ergriffen worden wäre, sind nur die Vorteile und Verpflichtungen zu berücksichtigen, die mit der Eigenschaft des Staates als Anteilseigner zusammenhängen, nicht aber jene, die sich an seine Eigenschaft als Träger von öffentlicher Gewalt knüpfen (45).
(98)
Folglich hängt die Anwendbarkeit des Grundsatzes des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten letztlich davon ab, ob der betroffene Mitgliedstaat in seiner Eigenschaft als Wirtschaftsbeteiligter und nicht in seiner Eigenschaft als Träger öffentlicher Gewalt einem Unternehmen einen wirtschaftlichen Vorteil gewährt. Daher muss ein Mitgliedstaat, wenn er sich im Verwaltungsverfahren auf diesen Grundsatz beruft, im Zweifelsfall eindeutig und anhand objektiver und nachprüfbarer Nachweise belegen, dass er die durchgeführte Maßnahme in seiner Eigenschaft als Wirtschaftsbeteiligter getroffen hat. Aus diesen Nachweisen muss klar hervorgehen, dass der betroffene Mitgliedstaat vor oder gleichzeitig mit der Gewährung des wirtschaftlichen Vorteils die Entscheidung getroffen hat, mit der tatsächlich durchgeführten Maßnahme im Hinblick auf das Unternehmen wirtschaftlich tätig zu werden. Insoweit können insbesondere Nachweise erforderlich sein, die zeigen, dass diese Entscheidung auf wirtschaftlichen Bewertungen beruht, die mit jenen vergleichbar sind, die ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in einer möglichst ähnlichen Lage wie der betreffende Mitgliedstaat vor der betreffenden Kapitalanlage vorgenommen hätte, um die künftige Rentabilität einer solchen Kapitalanlage zu ermitteln.
(99)
Wirtschaftliche Bewertungen, die nach Gewährung dieses Vorteils erstellt werden, die rückblickende Feststellung der tatsächlichen Rentabilität der vom betroffenen Mitgliedstaat getätigten Kapitalanlage oder spätere Rechtfertigungen der tatsächlich gewählten Vorgehensweise reichen demgegenüber nicht für den Nachweis aus, dass dieser Mitgliedstaat vor oder gleichzeitig mit dieser Gewährung eine solche Entscheidung in seiner Eigenschaft als marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter getroffen hat (46).
(100)
Aus dem Vorstehenden folgt erstens, dass die von den Vertragsparteien vorgelegten Unterlagen, die nach dem Erlass der Maßnahme erstellt wurden, als solche im vorliegenden Fall bei der Prüfung der Einhaltung des Grundsatzes des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten nicht berücksichtigt werden können.
(101)
Zweitens ergibt sich aus dem Vorstehenden, dass der Einfluss des AHG auf die finanzielle Situation von NEUWOGES im vorliegenden Fall bei der Prüfung der Einhaltung des Grundsatzes des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten ebenfalls keine Berücksichtigung finden kann. Das AHG verfolgte in der Tat ein politisches Ziel, und nur eine begrenzte Kategorie von Unternehmen (§ 2 AHG) kam für eine Förderung in Betracht. Das Gesetz wäre nicht auf einen marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten in einer ähnlichen Lage wie NEUWOGES anwendbar gewesen.
7.1.2. Aufbau der Würdigung in dieser Sache
(102)
Um zu ermitteln, ob BAVARIA durch die in Rede stehenden Verträge ein Vorteil gewährt wurde, muss geprüft werden, ob diese Verträge solchen Verträgen entsprachen, auf die sich auch ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in einer ähnlichen Lage wie NEUWOGES eingelassen hätte.
(103)
Die Prüfung der Kommission umfasst drei Schritte. In einem ersten Schritt werden die finanziellen Auswirkungen des Geschäfts auf NEUWOGES analysiert, um zu ermitteln, mit welchen Gewinnen das Unternehmen rechnen konnte (Abschnitt 7.2). In einem zweiten Schritt wird das Sale-and-lease-back-Geschäft mit anderen Alternativen, wie etwa einem Direktverkauf, verglichen, um festzustellen, ob etwaige Alternativen wirtschaftlich attraktiver gewesen wären (Abschnitt 7.3). In einem dritten Schritt wird ein Benchmarking durchgeführt, wobei das in Rede stehende Geschäft mit ähnlichen Sale-and-lease-back-Geschäften, die in etwa zum selben Zeitpunkt abgeschlossen wurden, verglichen wird, die Ergebnisse eines von NEUWOGES durchgeführten beschränkten Bieterverfahrens analysiert werden und die Bedingungen des Geschäfts mit den üblichen Zinssätzen anderer Finanzierungsgeschäfte zum relevanten Zeitpunkt (Ende 1997/Anfang 1998) verglichen werden (Abschnitt 7.4). Diese drei Analyseschritte lassen in der Gesamtschau eine Schlussfolgerung darüber zu, ob sich NEUWOGES wie ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter verhalten hat.
7.2. DIE FINANZIELLEN FOLGEN DES GESCHÄFTS FÜR NEUWOGES
(104)
Der erste Schritt bei der Analyse der finanziellen Folgen des in Rede stehenden Geschäfts besteht in der Bestimmung der Art des Geschäfts. In diesem Fall geht es hauptsächlich um die Frage, ob die beiden zwischen NEUWOGES und BAVARIA geschlossenen Verträge zwei Teile ein und desselben integrierten Geschäfts darstellen oder ob sie als zwei getrennte Transaktionen zu prüfen sind (Abschnitt 7.2.1). Um zweitens eine angemessene Würdigung der finanziellen Folgen des Geschäfts für NEUWOGES vornehmen zu können, werden die Besonderheiten eines Sale-and-lease-back-Geschäfts untersucht (Abschnitt 7.2.2). Nach einer eingehenden separaten Analyse der finanziellen Auswirkungen des EBV (Abschnitt 7.2.3) und des GVV (Abschnitt 7.2.4) folgt eine globale Analyse der für NEUWOGES zu erwartenden Rentabilität des Geschäfts (Abschnitt 7.2.5).
7.2.1. Gemeinsame vs. getrennte Prüfung der in Rede stehenden Verträge
(105)
Zunächst sei daran erinnert, dass sowohl im Einleitungsbeschluss der Kommission als auch im Urteil des LG Rostock die Auffassung vertreten wird, dass die beiden in Rede stehenden Verträge zusammen zu prüfen seien (47). Das förmliche Prüfverfahren bestätigte diese Feststellung aus folgenden Gründen:
a)
Die beiden Verträge sind einander ergänzende Bestandteile eines einzigen Sale-and-lease-back-Geschäfts. In der von BAVARIA erstellten Broschüre, in der für ihr besonderes Sale-and-lease-back-Modell geworben wird, wird darauf hingewiesen, dass das Geschäft mittels zweier Verträge durchgeführt würde, wobei der eine den Verkauf und der andere das Rückleasing regeln würde (48). Auf die beiden Verträge wurde sodann immer nur als gemeinsames Geschäft Bezug genommen.
b)
Die Verträge wurden am 21. Januar 1998, d. h. am selben Tag, abgeschlossen und nehmen jeweils aufeinander Bezug (49), was auf ihre enge Verbindung und auf die Tatsache verweist, dass keiner der beiden Verträge ohne den jeweils anderen geschlossen worden wäre.
c)
Wie aus der ursprünglichen, von NEUWOGES vorgelegten Preiskalkulation von BAVARIA hervorgeht, sind die Bedingungen der Verträge untrennbar miteinander verbunden (50). Die Höhe der Vorabzahlung in bar hing von der von NEUWOGES monatlich zu entrichtenden Leasingrate und der von BAVARIA in die Gebäudesanierung getätigten Investition ab. Bei einem Sale-and-lease-back-Geschäft soll die Leasingrate die ursprüngliche Investition des Leasinggebers amortisieren. Dies bedeutet, dass sich im Falle anderer Bestimmungen im GVV die Zahlen im EBV sich ebenfalls geändert hätten und umgekehrt (51).
d)
Aus den Protokollen der Aufsichtsratssitzungen von NEUWOGES geht hervor, dass NEUWOGES die beiden Verträge stets als Bestandteil ein und desselben Geschäfts angesehen hat (52). Zum Beispiel wird in den Aufsichtsratsvorlagen vom 30. Oktober 1997 und 16. Dezember 1997 klar festgestellt, dass die Finanzierung des Kaufpreises durch den Käufer über ein Leasingmodell erfolgt. Dies zeigt, dass sich NEUWOGES der Verbindung zwischen dem EBV und dem GVV sehr wohl bewusst war. Ebenfalls in der Sitzung vom 16. Dezember 1997 erklärte die Geschäftsleitung von NEUWOGES dem Aufsichtsrat, dass die mit BAVARIA ausgehandelte Zahlung der Preis sei, der für dieses „Paket“ erzielt werden könne, und dass das „Paket“ einige Risiken für das Unternehmen beinhalte, die jedoch tragbar seien. Der Verweis auf das „Paket“ und das damit verbundene Risiko belegt erneut, dass beide Verträge als ein einziges Geschäft angesehen wurden.
(106)
Die Argumente von NEUWOGES bezüglich der Nichtbeurkundung eines der in Rede stehenden Verträge sind nicht überzeugend. NEUWOGES führt als Hauptargument an, dass diese versäumte Beurkundung die Absicht der Vertragsparteien belege, zwei getrennte, voneinander unabhängige Verträge abzuschließen. Die Kommission weist darauf hin, dass staatliche Maßnahmen unterschiedliche Formen annehmen können und somit nach ihren Wirkungen zu untersuchen sind, sodass nicht ausgeschlossen werden kann, dass mehrere aufeinanderfolgende Maßnahmen des Staates für die Zwecke der Anwendung des Artikels 107 Absatz 1 AEUV als eine einzige Maßnahme zu betrachten sind. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn aufeinanderfolgende Maßnahmen insbesondere in Anbetracht ihrer zeitlichen Abfolge, ihres Zwecks und der Lage des Unternehmens zum Zeitpunkt dieser Maßnahmen derart eng miteinander verknüpft sind, dass sie sich unmöglich voneinander trennen lassen (53). Der Begriff des einzigen Geschäfts ist im Beihilferecht der Union somit weiter gefasst als im deutschen Vertragsrecht. Die in Erwägungsgrund 105 ausgeführten Überlegungen zeigen, dass die in Rede stehenden Verträge angesichts der zeitlichen Abfolge, ihres Zwecks und der Lage des Unternehmens zum Zeitpunkt des Abschlusses der Verträge nach dem Beihilferecht der Union als ein einziges Geschäft anzusehen sind.
7.2.2. Hintergrund: Ausgestaltung des Sale-and-lease-back-Geschäfts
(107)
Das Geschäft zwischen BAVARIA und NEUWOGES beruht auf dem „Leasingmodell Immobilien“ von BAVARIA. Dieses Modell sieht vor, dass der Käufer (BAVARIA) seine ursprüngliche Investition durch ein Rückleasing der erworbenen Gebäude an den Verkäufer (NEUWOGES) finanziert. Zur Bestimmung des Investitionsvolumens und der entsprechenden Leasingraten verwendet das Leasingmodell eine einfache Formel, nach der das Investitionsvolumen durch Division der nominalen jährlichen Leasingzahlung durch die Leasingrate (in %) berechnet wird:
Die Leasingrate wiederum ergibt sich aus einer Kombination der Vertragslaufzeit, der Indexierung der Leasingrate und des Restwerts der Gebäude:
Leasingrate (in %):
Laufzeit: 25 Jahre
Restwert (in %)
Indexierung
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Laufzeit: 30 Jahre
Restwert (in %)
Indexierung
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
Somit ist klar, dass das Investitionsvolumen sowohl von der Leasingrate als auch von den monatlichen Leasingzahlungen und umgekehrt abhängt. Sobald die Vertragsparteien die Eckwerte (Laufzeit, jährliche Indexierung, Restwert) und entweder das angestrebte Gesamtinvestitionsvolumen oder die geplanten monatlichen Leasingzahlungen festgelegt haben, können die fehlenden Parameter berechnet werden. Nach der Formel ergeben eine kürzere Laufzeit, ein geringerer Restwert, eine geringere Indexierung oder niedrigere nominale monatliche Leasingzahlungen ein niedrigeres Gesamtinvestitionsvolumen.
(109)
Nach Festlegung des Gesamtinvestitionsvolumens werden die Kosten für Sanierung und Steuern sowie sonstige mögliche Kosten abgezogen. Der verbleibende Betrag entspricht dem Kaufpreis. Bei dem Sale-and-lease-back-Geschäft zwischen NEUWOGES und BAVARIA wird bei dem Kaufpreis (Vorabzahlung in bar) nicht zwischen dem für das Eigentum an den Gebäuden gezahlten Preis und den Erbbauzinsen unterschieden.
Kalkulation für das Geschäft zwischen BAVARIA und NEUWOGES
Gesamtinvestitionsvolumen
[…] EUR
Sanierung
[…] EUR
Steuern und Gebühren
[…] EUR
Privatisierungsvergütung
[…] EUR
Kaufpreis
[…] EUR
(110)
Das in Rede stehende Sale-and-lease-back-Geschäft hat zwei Bestandteile, den EBV und den GVV; diese stehen wiederum mit dem GPV in Verbindung. Die finanziellen Folgen des EBV, des GVV und des GPV für NEUWOGES sind vor diesem Hintergrund zu bewerten.
7.2.3. Bestimmung der erwartbaren finanziellen Auswirkungen des EBV für NEUWOGES
(111)
Die zentralen Bestandteile des EBV sind der Verkauf der Gebäude und die Bestellung von Erbbaurechten an den Grundstücken, auf denen die Gebäude stehen, für die Dauer von 75 Jahren. BAVARIA verpflichtete sich zu einer Zahlung in Höhe von insgesamt […] EUR an NEUWOGES, davon […] EUR als kapitalisierter Erbbauzins auf Grund und Boden für den Zeitraum bis zum 31. Dezember 2028 und […] EUR als Kaufpreis für die Gebäude (54). Außerdem muss BAVARIA ab dem 1. Januar 2029 über einen Zeitraum von zehn Jahren jährlich einen Erbbauzins in Höhe von […] % des derzeitigen Grundstückswerts entrichten, d. h. von […] EUR/m2 bzw. […] EUR pro Jahr (55). Für die Restlaufzeit des EBV - ab 2039 und bis Ende 2073 - ist eine Anpassung des Erbbauzinses an den Index der Gesamtlebenshaltungskosten vorgesehen, sofern sich dieser um mehr als […] % verändert (56).
(112)
Zusätzlich zum Kauf der Gebäude und zum Erwerb von Erbbaurechten an den betreffenden Grundstücken hat sich BAVARIA zur Sanierung der Gebäude verpflichtet und einem Vertragsabschluss mit BRG, einer Tochtergesellschaft von NEUWOGES, über die Durchführung der Bauarbeiten zugestimmt.
(113)
Zur Bestimmung der Höhe des von BAVARIA an NEUWOGES im Rahmen des EBV zu zahlenden Kaufpreises gingen die Vertragsparteien von einer monatlichen Leasingzahlung in Höhe von […] EUR/m2, einer Indexierung mit […] % pro Jahr, einem Restwert der Gebäude von […] % (der von NEUWOGES nach Ablauf des für 75 Jahre geschlossenen Vertrags über die Bestellung von Erbbaurechten auf der Grundlage eines zum betreffenden Zeitpunkt zu erstellenden Sachverständigengutachtens entrichtet werden sollte) sowie einer Laufzeit von 30 Jahren für das Rückleasing aus (57). Das sich aus diesen Annahmen ergebende Gesamtinvestitionsvolumen betrug […] Mio. EUR (58). Nach Abzug der Sanierungskosten in Höhe von […] EUR, der Privatisierungskosten in Höhe von […] EUR sowie der Steuern/Gebühren in Höhe von […] EUR belief sich der Verkaufspreis auf […] EUR (59).
(114)
Dieser Endpreis wurde dann in den Preis für die Gebäude ([…] % = […] EUR) und den kapitalisierten Erbbauzins auf Grund und Boden ([…] % = […] EUR) aufgespalten (60). Die auf Grund und Boden und auf die Gebäude entfallenden Beträge wurden nicht gesondert berechnet, sondern jeweils als Anteil des Gesamtverkaufspreises festgelegt.
(115)
Die ersten Vorteile, die NEUWOGES aus dem Geschäft erwuchsen, waren somit die Barzahlung in Höhe von […] EUR und die Einnahmen aus den nach Ablauf von 30 Jahren von BAVARIA zu zahlenden Erbbauzinsen.
7.2.3.1. Sonstige Faktoren
Privatisierungsvergütung
(116)
Zunächst ist festzustellen, dass in jedem Fall die von BAVARIA als Privatisierungsvergütung an NEUWOGES geleisteten Barzahlungen in Höhe von […] EUR zu berücksichtigen sind.
(117)
Als Käuferin der Gebäude und Inhaberin der Erbbaurechte an den Grundstücken hatte BAVARIA gemäß den in Rede stehenden Verträgen klar vorgeschriebene Anstrengungen zur Veräußerung eines Teils der Wohnungen an die Mieter zu unternehmen. Diese Auflage war vertraglich festgelegt, sodass eine Veräußerung als „Privatisierung an Zwischenerwerber“ für die Zwecke des AHG anerkannt werden konnte. Nach diesem Gesetz hatte sich ein gewerblicher Käufer zu bemühen, einen möglichst großen Teil, mindestens aber 1/3 des im Rahmen des Geschäfts übernommenen Wohnungsbestands, an die Mieter zu veräußern (61). Im Rahmen dieser Verpflichtung waren auch Bemühungen zu unternehmen, um die Mieter über die für sie bestehenden Möglichkeiten zu informieren und ihr Interesse am Wohnungskauf zu erkunden. Die Aufgabe, entsprechende Bemühungen zu unternehmen, wurde durch den EBV (Teil V §§ 1-3) auf NEUWOGES rückübertragen. Außerdem wurde vereinbart, dass NEUWOGES hierfür eine Vergütung in Höhe von […] EUR/m2 erhält, womit sich die Gesamtvergütung für die Privatisierungsbemühungen auf […] EUR bemaß.
(118)
Zunächst war nicht geplant, dass NEUWOGES eine Vergütung für ihre Privatisierungsbemühungen erhält; der später separat als Vergütung für die Privatisierungsbemühungen gezahlte Betrag war ursprünglich schlicht Teil des ins Auge gefassten Verkaufspreises (62). In der Tat machte es für BAVARIA keinen Sinn, NEUWOGES für Tätigkeiten, an denen BAVARIA keinerlei wirtschaftliches Interesse hatte, eine Vergütung zu zahlen. Die Gewährung einer Entlastung nach dem AHG, die an die Auflage von Privatisierungsbemühungen geknüpft war, lag allein im wirtschaftlichen Interesse von NEUWOGES.
(119)
Die Vergütung für die Privatisierungsbemühungen wurde jedoch später vom Verkaufspreis abgezogen und stattdessen in Form einer separaten Zahlung ausgezahlt. Der Grund hierfür dürfte darin bestanden haben, dass der in Rede stehende Betrag, wenn er Teil des Verkaufspreises geblieben wäre, der Verpflichtung zur Abführung an den ETF unterlegen hätte. Der von BAVARIA an NEUWOGES gezahlte Verkaufspreis wurde um den entsprechenden Betrag gemindert. Aus der Sicht von BAVARIA machte dies wirtschaftlich gesehen keinen Unterschied. NEUWOGES erhielt genau denselben Betrag von BAVARIA, den sie erhalten hätte, wenn keine separate Privatisierungsvergütung vereinbart worden wäre. Tatsächlich rechnete NEUWOGES selbst die Privatisierungszahlungen zu den zu erwartenden Erlösen aus dem Sale-and-lease-back-Geschäft hinzu (63).
(120)
Die Abrechnung dieser Zahlungen als separate Vergütung und nicht als Teil des Verkaufspreises war für NEUWOGES nur vor dem Hintergrund des AHG von Relevanz. Wie bereits weiter oben (siehe Erwägungsgrund 101) dargelegt, hätte ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter das AHG außer Acht gelassen. Der Umstand, dass NEUWOGES die Privatisierungsbemühungen unternommen und dafür Ressourcen aufgewendet hat, ist im vorliegenden Kontext nicht von Bedeutung. Ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter, der nicht im Kontext des AHG agiert, hätte keine Privatisierungsbemühungen unternommen, weshalb diese auch nicht im Zuge der Anwendung des Kriteriums des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten berücksichtigt werden können.
(121)
Entsprechend ist die von BAVARIA an NEUWOGES gezahlte Vergütung für die Privatisierungsbemühungen als relevanter Vorteil für NEUWOGES zu betrachten, der zum Verkaufspreis hinzugerechnet werden muss, um die finanziellen Auswirkungen des Sale-and-lease-back-Geschäfts für NEUWOGES in Gänze zu bestimmen.
Sanierung
(122)
Die im Rahmen des Sale-and-lease-back-Geschäfts durchgeführte Sanierung hatte für NEUWOGES zusätzliche finanzielle Auswirkungen. Es ist daran zu erinnern, dass die Sanierungskosten unmittelbar mit der Zahlung von BAVARIA an NEUWOGES nach dem EBV in Verbindung standen, die sich aus der Berechnung des Gesamtinvestitionsvolumens abzüglich der Kosten - einschließlich Sanierungskosten - ergab (siehe Erwägungsgrund 109). Anders ausgedrückt: Je höher die Sanierungskosten, desto niedriger der Kaufpreis. Aus diesem Grund lag bei einer alternativen Berechnung der Transaktion, bei der von niedrigeren Mieten, einer geringeren Indexierung und somit deutlich niedrigeren Leasingraten ausgegangen wurde, der Kaufpreis trotzdem immer noch über dem im EBV vereinbarten Preis; in erster Linie war dies darauf zurückzuführen, dass die Sanierungskosten in dieser alternativen Berechnung wesentlich niedriger angesetzt wurden als letztlich zwischen BAVARIA und BRG vereinbart (64).
(123)
Vor diesem Hintergrund ist anzumerken, dass der von BAVARIA an BRG, einer 100 %ige Tochter von NEUWOGES, nach dem GPV gezahlte Pauschalbetrag für die Sanierungsarbeiten erheblich über den ursprünglich von NEUWOGES geschätzten Sanierungskosten lag (65). Während NEUWOGES die Kosten in ihrer ursprünglichen Schätzung mit insgesamt […] EUR bzw. […] EUR/m2 angesetzt hatte, belief sich der zwischen BAVARIA und der NEUWOGES-Tochter BRG schließlich vereinbarte Pauschalbetrag für die Sanierung auf […] EUR bzw. […] EUR/m2. Anders ausgedrückt: Die vereinbarten Kosten überstiegen die ursprünglich geschätzten Kosten um […] EUR bzw. […] %. Die deutliche höhere vereinbarte Kostenpauschale senkte den nach dem EBV von BAVARIA an NEUWOGES gezahlten Kaufpreis signifikant.
(124)
Eine Begründung für die Differenz zwischen der ursprünglichen Kostenschätzung und dem vereinbarten Pauschalbetrag wurde nicht genannt. Dies ist umso überraschender, als NEUWOGES die geschätzten Sanierungskosten in Höhe von durchschnittlich […] EUR/m2 ursprünglich als „allgemein üblich“ bezeichnet hatte (66). Auch in dem von NEUWOGES beigebrachten Gutachten Zwischen Sanierung und Abriss: Plattenbauten in den neuen Bundesländern (im Folgenden „Pestel-Gutachten“) wurden die Kosten einer Sanierung, ähnlich wie sie von BRG durchgeführt wurde, auf […] EUR/m2 bis […] EUR/m2 veranschlagt (67). Als Eigentümerin und Verwalterin der Gebäude verfügte NEUWOGES über eine genaue Kenntnis des Sanierungsbedarfs, und es ist schwer nachvollziehbar, warum dieser so drastisch unterschätzt wurde.
(125)
Die Sanierungskosten sind bei der Bestimmung der finanziellen Auswirkungen des EBV zu berücksichtigen. Zunächst einmal liegt auf der Hand, dass es für BAVARIA irrelevant war, in welcher Höhe die NEUWOGES-Tochter BRG ihr Sanierungskosten in Rechnung stellen würde, da alle zusätzlichen Sanierungskosten einfach mit dem Kaufpreis verrechnet würden. NEUWOGES hingegen hatte ein offenkundiges wirtschaftliches Interesse daran, dass BAVARIA einen Vertrag mit BRG über die Durchführung der Sanierungsarbeiten schließt und dass ein Teil des Verkaufspreises den Sanierungskosten zugerechnet wird. Letztere Überlegung basierte auf der Tatsache, dass der von der NEUWOGES-Tochter durch die Sanierung erwirtschaftete Gewinn nicht der Abführungspflicht nach dem AHG unterlag. Nach eigenen Schätzungen belief sich der von BRG (und folglich von NEUWOGES) aus den BAVARIA-Sanierungen erwirtschaftete Gewinn auf […] EUR (68). Dieser Gewinn stellt einen unmittelbaren Vorteil für NEUWOGES dar, den es zu berücksichtigen gilt. Tatsächlich verwies auch die NEUWOGES-Geschäftsleitung zur Rechtfertigung des Verkaufspreises auf den mit BRG geschlossenen Vertrag über die Durchführung der Sanierungsarbeiten (69).
Erbbauzins auf Grund und Boden
(126)
Hinsichtlich des Erbbauzinses muss an dieser Stelle auf das Argument von NEUWOGES eingegangen werden, dass BAVARIA für die ersten 30 Jahre de facto keine Zahlungen leisten müsse, da der kapitalisierte Erbbauzins im Verkaufspreis enthalten war. Die Frage, ob der Erbbauzins jährlich oder vorab als kapitalisierter Erbbauzins entrichtet wird, ist für die vorzunehmende Würdigung jedoch kaum von Belang. Es gibt keine Anzeichen dafür, dass eine derartige Vereinbarung unvernünftig war; sie war lediglich Ausdruck einer Präferenz von NEUWOGES zugunsten einer Vorabliquidität.
(127)
Schließlich darf nicht vergessen werden, dass BAVARIA auch nach Ablauf des GVV zur Zahlung des Erbbauzinses auf Grund und Boden verpflichtet ist. Ab dem 1. Januar 2029 muss BAVARIA über einen Zeitraum von zehn Jahren jährlich einen Erbbauzins in Höhe von […] % des derzeitigen Grundstückswerts entrichten, d. h. von […] EUR/m2. Für die Restlaufzeit ist eine Anpassung des Erbbauzinses an den Index der Gesamtlebenshaltungskosten vorgesehen, sofern sich dieser um mehr als […] % verändert. Geht man der Einfachheit halber davon aus, dass der Lebenshaltungskostenindex nicht schwanken wird, wären diese künftigen Zahlungen mit einem nominalen Wert von […] EUR zu veranschlagen. Bei einer Gesamtbewertung ist der auf das Jahr 1998 abgezinste Wert dieser künftigen Zahlungen ebenfalls als Teil des von NEUWOGES erzielten Vorteils anzusehen.
7.2.3.2. Schlussfolgerungen
(128)
An dieser Stelle sei daran erinnert, dass die vorstehende Analyse zum Ziel hatte, die finanziellen Auswirkungen des EBV für NEUWOGES so genau wie möglich zu ermitteln. Aus der Analyse geht hervor, dass die von NEUWOGES erhaltenen relevanten Vorteile Folgendes umfassen:
a)
den von BAVARIA gezahlten Barpreis ([…] EUR);
b)
die für die Privatisierungsbemühungen gezahlte Vergütung ([…] EUR);
c)
die durch die Sanierung erwirtschafteten Gewinne ([…] EUR);
d)
den Barwert des Erbbauzinses für die Zeit ab 2029 (abgezinst […] EUR).
7.2.4. Bestimmung der erwartbaren finanziellen Auswirkungen des GVV für NEUWOGES
(129)
Nach dem GVV ist NEUWOGES für die Verwaltung der in Rede stehenden Gebäude zuständig. NEUWOGES stehen sämtliche Einnahmen aus der Vermietung der Wohnungen und Gewerbeeinheiten zu. Im Gegenzug hat sie der Eigentümerin (BAVARIA) eine feste monatliche Leasingrate zu zahlen, die auf […] EUR bis zum Abschluss der Sanierungsarbeiten und auf […] EUR für die Zeit danach festgesetzt ist (§ 3 GVV). Der Vertrag hat eine Laufzeit von 30 Jahren, gerechnet ab Beendigung der Sanierungsarbeiten (§ 2 Abs. 1). Die monatliche Leasingrate ist mit […] % pro Jahr indexiert (§ 4 Abs. 2). Zweck der folgenden Analyse ist es, die finanziellen Auswirkungen des GVV für NEUWOGES zu bestimmen.
7.2.4.1. Hintergrund (Berechnungen)
(130)
Die monatliche Leasingrate ergibt sich durch Multiplikation der erwarteten Nettomiete pro m2 und Monat - abzüglich Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallrisiko - mit der Zahl der verfügbaren Quadratmeter (70). Die zentralen Annahmen betreffen somit die erwartete Nettomiete pro m2 und Monat sowie die erwarteten Kosten. Im GVV gingen die Parteien von einer Nettomiete von […] EUR/m2 nach der Sanierung und Kosten in Höhe von […] EUR/m2 aus; entsprechend wurde die monatliche Leasingrate auf […] EUR/m2 festgesetzt (71).
(131)
Bei der Festlegung der konkreten Parameter, die schließlich in den GVV übernommen wurden, hatte NEUWOGES die Wahl (72). Sie hatte die Möglichkeit, die von ihr während der Vertragslaufzeit zu leistenden monatlichen Zahlungen sowie den Verkaufserlös durch Festsetzung einer unterschiedlichen Miethöhe oder einer höheren Indexierung genau zu bestimmen (73). Es bestand eine direkte Korrelation zwischen der Übernahme eines höheren oder niedrigeren Risikos durch Festlegung einer bestimmten Leasingrate (etwa durch Festlegung unterschiedlicher Miethöhen, einer unterschiedlichen Indexierung und unterschiedlicher Kosten) und der in Form des Verkaufspreises erhaltenen Liquidität. So hätte beispielsweise nach einer von BAVARIA angestellten alternativen Berechnung, bei der eine Indexierung von 2,0 %, eine Miethöhe von […] EUR und damit ein Leasingpreis von […] EUR zugrunde gelegt wurde, der monatliche Leasingbetrag […] EUR anstelle von […] EUR betragen (74). Selbstverständlich wäre auch der Verkaufspreis niedriger ausgefallen.
7.2.4.2. Analyse der finanziellen Auswirkungen
Allgemeine Erwägungen
(132)
Bei der Bestimmung der finanziellen Auswirkungen des GVV für NEUWOGES sind zwei Überlegungen zu berücksichtigen. Erstens: Die Leasingrate wird auf Quadratmeter-Basis berechnet. Da einige Wohnungen nach Vertragsabschluss von BAVARIA verkauft wurden, änderte sich die Gesamtquadratmeterzahl von ursprünglich […] m2 auf […] m2 im Jahr 1999, […] m2 im Jahr 2000 und […] m2 im Jahr 2001. Nach 2001 blieb die maßgebliche Quadratmeterzahl unverändert bei […] m2. In ihren Stellungnahmen legte NEUWOGES bei der Berechnung der projizierten Finanzströme diese schrittweise abnehmende Quadratmeterzahl zugrunde. Da aber allein die Ex-ante-Perspektive von Bedeutung ist, hätte NEUWOGES nicht die ihren Berechnungen zugrunde liegende Gesamtquadratmeterzahl um die tatsächlich verkaufte Quadratmeterzahl reduzieren dürfen, sondern um die Quadratmeterzahl, von deren Weiterverkauf sie Anfang 1998 ausging. Entsprechend stützt sich die folgende Analyse nicht auf die von NEUWOGES in ihren Stellungnahmen genannten Zahlen; vielmehr werden die Zahlen zugrunde gelegt, von denen NEUWOGES in ihrer ursprünglichen Gewinnprojektion ausging, nämlich einer schrittweisen Reduzierung von […] m2 auf […] m2 bis 2003. Zweitens: Um die zum Zeitpunkt des Geschäftsabschlusses erwarteten finanziellen Auswirkungen des Vertrags für NEUWOGES zu bestimmen, müssen die künftigen Einnahmen und Kosten abgezinst werden, was die Festlegung eines Abzinsungssatzes erfordert. Im Einklang mit ihrem ursprünglichen Schreiben und den von NEUWOGES vorgelegten Cashflow-Analysen geht die Kommission von einem Abzinsungssatz von 5 % pro Jahr aus (75).
Zuverlässigkeit der Cashflow-Analysen von NEUWOGES
(133)
Vor einer unabhängigen wirtschaftlichen Analyse des GVV bedarf es zunächst einer Kommentierung der von NEUWOGES vorgelegten Ex-post-Cashflow-Analysen, die aufzeigen sollen, welche Ex-ante-Erwartungen ein umsichtig und marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter hinsichtlich des durch den GVV generierten Cashflows gehabt hätte. NEUWOGES argumentiert, dass der GVV bei Zugrundelegung realistischer Ex-ante-Annahmen - um solche handelte es sich aus ihrer Sicht bei einer Mieterhöhung von […] % pro Jahr, einer Indexierung der Kosten mit […] % pro Jahr und einem Leerstand von […] % - einen negativen Gesamt-Cashflow von nominal -[…] EUR und abgezinst -[…] EUR (76) hätte erwarten lassen. NEUWOGES macht ferner geltend, dass der GVV nur im Falle angeblich unrealistischer Ex-ante-Annahmen - Mieterhöhung von […] % pro Jahr, Leerstand von […] %, stabile Kosten - einen positiven Wert von nominal […] EUR und abgezinst […] EUR hätte erbringen können (77). Somit sei nach Auffassung von NEUWOGES von vornherein klar gewesen, dass allein um die Leasingrate zu erwirtschaften, alljährlich Mieterhöhungen von […] % durchgesetzt werden müssten, wobei kein Raum für Kostensteigerungen geblieben wäre.
(134)
In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass NEUWOGES von Annahmen bezüglich der Höhe der Kosten ausgeht, die wenig überzeugend sind (das Ausgangsniveau der Kosten ist in allen von NEUWOGES vorgelegten Analysen identisch). Die dem abgeschlossenen GVV zugrunde liegenden Berechnungen gehen von Gesamtkosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko) in Höhe von ca. […] % der Mieten aus, die Cashflow-Analysen von NEUWOGES hingegen von einem Kostenniveau (nach der Sanierung) von mindestens […] % ([…] % Mietausfallrisiko, […] % Verwaltung und Instandhaltung). Selbst wenn man den dramatischen Anstieg bei den Mietausfällen (von […] % auf […] %) außer Acht lässt, bleibt bei den übrigen Kosten immerhin noch ein Anstieg von […] % auf […] % der Mieten festzustellen. Eine hinreichende Begründung für diesen Anstieg findet sich in den Stellungnahmen von NEUWOGES nicht. Im Gegensatz stellt NEUWOGES fest, dass […] % ([…] EUR/m2) ein plausibler Wert für die Zeit unmittelbar nach der Modernisierung sei, dass sich dieser Wert dann aber in der Folge jährlich um […] % pro Jahr erhöhen müsse (78). Auch das Verkehrswertgutachten, das NEUWOGES vor dem Verkauf in Auftrag gegeben hatte, ging von einem Gesamtkostenniveau (einschließlich Mietausfallrisiko (79)) zwischen […] % und […] % (Gutachten von 1997) aus. Da in dem Gutachten nicht genau angegeben wird, mit welchem Prozentsatz Mietausfälle veranschlagt werden, kann nicht ermittelt werden, inwieweit die zugrunde liegenden Annahmen hinsichtlich sonstiger Kosten von den NEUWOGES-Annahmen abweichen. In jedem Fall sind die von NEUWOGES jetzt veranschlagten sonstigen Kosten höher, selbst bei der Annahme, dass das Mietausfallrisiko im Gutachten von 1997 mit […] % angesetzt worden wäre. Vor diesem Hintergrund können die Cashflow-Analysen von NEUWOGES nicht akzeptiert werden und müssen unter Zugrundelegung eines Ausgangskostenniveaus von […] % - ohne Mietausfallrisiko - korrigiert werden (80).
(135)
Ferner ist in diesem Zusammenhang festzustellen, dass die Behauptung von NEUWOGES, dass Mieterhöhungen von […] % durchgesetzt werden müssten, um allein die Steigerung der Leasingrate zu kompensieren, falsch ist. Da die Leasingrate als Prozentanteil der ursprünglichen Gesamtmiete (in diesem Fall […] %) berechnet wird, würde eine Mieterhöhung um […] % es ermöglichen, sowohl die Steigerung der Leasingrate als auch eine Erhöhung der Kosten um […] % aufzufangen. Bei stabilen Kosten würde bereits eine geringere Mieterhöhung ausreichen, um die Steigerung der Leasingrate zu kompensieren. Tatsächlich wäre bei Zugrundelegung eines Mietausfallrisikos von […] % und ansonsten stabiler Kosten eine jährliche Mieterhöhung von […] % ausreichend, um die Steigerung der Leasingrate auszugleichen. Jede darüber hinausgehende Erhöhung könnte NEUWOGES für die Begleichung steigender Kosten oder für die Erzielung eines Gewinns nutzen.
Analyse der finanziellen Auswirkungen
(136)
Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses hat NEUWOGES selbst eine Analyse des nominalen Cashflows vorgenommen (81). In dieser Analyse ging sie davon aus, dass ihre eigenen Kosten (Verwaltung, Instandhaltung) um […] % pro Jahr steigen würden, dass sie die Mieten alle drei Jahre um […] % erhöhen könnte, dass eine Leerstandsquote von […] % gehalten werden könnte und dass […] % der Wohnungen an die Mieter verkauft würden. Auf dieser Grundlage erwartete NEUWOGES einen durch den GVV generierten nominalen Cashflow von […] EUR während der Laufzeit von 30 Jahren.
(137)
Im Rahmen des förmlichen Prüfverfahrens wurden keine Erkenntnisse gewonnen, die die Vermutung nahelegen würden, dass die genannten Berechnungen bewusst auf der Grundlage zu optimistischer Erwartungen vorgenommen worden seien. Es liegen keinerlei Anhaltspunkte dafür vor, dass die Vertreter von NEUWOGES, die dem NEUWOGES-Aufsichtsrat diese Zahlen vorlegt haben, dies in dem Bewusstsein getan hätten, dass es sich um unkorrekte Zahlen handelte. Tatsächlich scheint NEUWOGES auch nicht zu behaupten, dass ihre Geschäftsleitung sich aus politischen Gründen wissentlich auf ein nachteiliges Geschäft eingelassen hätte, sondern vielmehr, dass man einer Fehleinschätzung bei der Bewertung der wirtschaftlichen Auswirkungen erlegen sei (was nach Auffassung von NEUWOGES im Falle eines marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten nicht geschehen wäre) (82).
(138)
Nichtsdestoweniger gilt es zu prüfen, ob die Erwartungen tatsächlich derart waren, dass kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter seine Entscheidung darauf gestützt hätte. In diesem Zusammenhang sei angemerkt, dass nach Ansicht von NEUWOGES ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter von einer Mieterhöhung von lediglich […] % pro Jahr, einem Mietausfallrisiko von […] % und einem Anstieg der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten um […] % ausgegangen wäre (83). Bei Zugrundelegung dieser Annahmen würde NEUWOGES zufolge der Gesamt-Cashflow nominal -[…] EUR und abgezinst -[…] EUR betragen, wobei vor allem der um mehr als das Siebenfache erhöhte Mietausfall zu Buche schlägt.
7.2.4.3. Markterwartungen
(139)
Zunächst sei auf die Unterlagen verwiesen, die Aufschluss über die tatsächlichen Erwartungen der beiden an dem Geschäft beteiligten Parteien geben. Erstens ist dem Protokoll der Aufsichtsratssitzung am 16. Dezember 1997 zu entnehmen, dass die Geschäftsleitung von NEUWOGES die mit dem Geschäft verbundenen Risiken als „tragbar“ einstufte (84). Weiterhin geht aus dem Protokoll hervor, dass sich NEUWOGES in ihrem Handeln auf Berechnungen stützte, die von einer Mieterhöhung um […] % alle drei Jahre, einem Kostenanstieg (ohne Mietausfallrisiko) von […] % und einem Mietausfallrisiko von […] % ausgingen (85).
(140)
Vor Unterzeichnung der Verträge konsultierte NEUWOGES das Wirtschaftsprüfungsunternehmen Nordrevision, nach dessen Einschätzung eine Mieterhöhung von […] % zwar der allgemeinen Inflationsrate entsprach, aber kaum realisierbar sei (86). Außerdem vertrat Nordrevision die Auffassung, dass das Ausgangsniveau der Kosten (die Berechnungen stützen sich auf geschätzte Kosten in Höhe von […] % der Mieten) bei Annahme eines Null-Leerstands realistisch sei, dass jedoch eine Indexierung der Kosten entsprechend der Indexierung der Leasingrate notwendig sei (87).
(141)
BAVARIA ging ihrerseits davon aus, dass angesichts einer voraussichtlich gleichbleibenden Bevölkerungsentwicklung in Neubrandenburg (aufgrund der Ansiedlung verschiedener großer Dienstleister) (88) und der guten Lage der Gebäude eine sehr geringe Leerstandsquote zu erwarten sei (89). Außerdem ging sie davon aus, dass Mieterhöhungen entsprechend der Indexierung der Leasingzahlungen möglich seien (90).
(142)
Schließlich wird darauf hingewiesen, dass das von NEUWOGES vor dem Verkauf in Auftrag gegebene Verkehrswertgutachten von 1997 Angaben zu den erwarteten einschlägigen Entwicklungen enthielt. Das Gutachten von 1997 ging von einem Kostenniveau von […] % bis […] % aus, wobei jedoch keine Angaben dazu gemacht wurden, mit welchem Prozentsatz das Mietausfallrisiko veranschlagt wurde (91).
7.2.4.4. Würdigung
Verwaltungskosten
(143)
Zunächst einmal erscheinen die Erwartungen hinsichtlich der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowohl in Bezug auf das Ausgangsniveau ([…] EUR/m2 bzw. […] % der Mieten) als auch in Bezug auf den erwarteten Anstieg ([…] % pro Jahr) plausibel. Was das Ausgangsniveau der Kosten betrifft, ergibt sich diese Schlussfolgerung aus der Feststellung von NEUWOGES selbst, dass damit die Kosten zumindest für die Zeit unmittelbar nach der Sanierung ausreichend hoch angesetzt waren. Zweitens wurde im Pestel-Gutachten festgestellt, dass sich die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten im Jahr 1997 auf durchschnittlich […] EUR/m2 belaufen würden; dies sind […] EUR weniger als für dieselben Kosten im Rahmen des Sale-and-lease-back-Geschäfts angesetzt waren (92). Schließlich bewegten sich auch die im Sachverständigengutachten angesetzten Kosten in dieser Größenordnung. Von einem Anstieg dieser Kosten war mit Sicherheit auszugehen; die Annahme eines Anstiegs um […] % pro Jahr erschien plausibel und eher vorsichtig geschätzt. Nordrevision hatte lediglich vorgeschlagen, eine derartige Indexierung der Verwaltungskosten an der Indexierung der Leasingrate auszurichten; damit ergäbe sich eine jährliche Steigerung um […] %, also eine geringere Erhöhung als von NEUWOGES tatsächlich angenommen. Im Übrigen vertritt NEUWOGES nunmehr selbst die Auffassung, dass realistischerweise eine Erhöhung um […] % pro Jahr hätte erwartet werden können; dies bedeutet, dass ein Wert von […] % pro Jahr sicherlich nicht unvertretbar niedrig war.
Mietausfallrisiko
(144)
Was das Risiko eines Mietausfalls betrifft, war es nicht unrealistisch, mit einem allgemeinen Mietausfall von […] % zu rechnen. Erstens ist festzustellen, dass diese Annahme bei der Bewertung der Verträge durch Nordrevision nicht infrage gestellt wurde, obwohl die Berater anderweitig Besorgnis angesichts der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und des Immobilienmarktes in Neubrandenburg äußerten (93). Zweitens schien das Verkehrswertgutachten von 1997, auch wenn keine genauen Angaben zum angenommenen Mietausfallrisiko gemacht wurden, nicht von signifikant höheren Mietausfallrisiken auszugehen (94).
(145)
Wie aus den internen Beschlussfassungsunterlagen von BAVARIA hervorgeht, ging BAVARIA angesichts der Ansiedlung verschiedener großer Dienstleister davon aus, dass die Bevölkerung in Neubrandenburg stabil bleiben werde und dass die in Rede stehenden Wohnungen nach der Sanierung nahezu vollständig vermietet werden könnten. Den Angaben von NEUWOGES zufolge rechneten die Stadt Neubrandenburg und das Land Mecklenburg-Vorpommern in den Jahren 1997/1998 tatsächlich mit stabilen Bevölkerungszahlen und einer stabilen Einkommensentwicklung.
(146)
Schließlich darf auch nicht außer Acht gelassen werden, dass die NEUWOGES-Geschäftsleitung - die ein Unternehmen leitete, welches Eigentümer von über 30 % der Wohnungen in Neubrandenburg war und somit über eine gründliche Kenntnis des lokalen Immobilienmarktes verfügte - die mit dem Sale-and-lease-back-Geschäft verbundenen Risiken als tragbar betrachtete und bei ihren eigenen Projektionen von einem Mietausfallrisiko von […] % ausging. Es ist kein Grund ersichtlich, warum ausgewiesene Experten für den lokalen Immobilienmarkt ihre Berechnungen auf diese Annahme gestützt hätten, wenn diese so unrealistisch niedrig angesetzt gewesen wäre, wie NEUWOGES nunmehr behauptet.
(147)
Gleichzeitig sind die Unterlagen heranzuziehen, die NEUWOGES mit Blick auf die Frage vorgelegt hatte, ob ein umsichtig handelnder Teilnehmer des relevanten Immobilienmarkts (Plattenbauten in Ostdeutschland) höhere Leerstandsquoten erwartet hätte, soweit die betreffenden Unterlagen aus der Zeit vor Abschluss des Sale-and-lease-back-Geschäfts stammen. Von den vorgelegten Gutachten wurde nur das Pestel-Gutachten in der Zeit vor dem Abschluss der in Rede stehenden Verträge erstellt. Es ist allerdings zu beachten, dass das Pestel-Gutachten Ostdeutschland als Ganzes betrifft und nicht den spezifischen lokalen Gegebenheiten in Neubrandenburg Rechnung trägt, womit seine Aussagekraft im vorliegenden Kontext begrenzt ist. In dem Gutachten werden einige allgemeine Probleme des ostdeutschen Immobilienmarktes aufgezeigt, doch liefert das Gutachten allein für sich genommen keine ausreichenden Anhaltspunkte dafür, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter bei seiner Investitionsentscheidung nicht von einem Mietausfallrisiko von […] % ausgegangen wäre.
Mieten
(148)
Was die Mieten anbelangt, so ist zunächst festzuhalten, dass NEUWOGES nicht der Ansicht ist, die nach der Sanierung erwartete Miethöhe sei zu hoch angesetzt gewesen. Vielmehr behauptet sie, dass die Mieten nicht im erwarteten Umfang erhöht werden konnten. Im Lichte der Feststellung des LG Rostock, dass sich die im GVV zugrunde gelegte durchschnittliche Miethöhe von […] EUR/m2 innerhalb der Bandbreite des anwendbaren Mietspiegels (95) bewegte, kann geschlussfolgert werden, dass die ursprüngliche durchschnittliche Miethöhe realistisch angesetzt war.
(149)
Was die Indexierung der vereinbarten Leasingrate betrifft, so liegen keine direkten Belege dafür vor, von welcher durchschnittlichen Mieterhöhung generell im Jahr 1998 ausgegangen wurde. Nordrevision stellte lediglich fest, dass die ursprünglich angesetzten […] % pro Jahr der allgemeinen Inflationsrate entsprachen, in Neubrandenburg aber wahrscheinlich nicht zu realisieren seien (96). Der Umstand, dass NEUWOGES letztlich einer Indexierung mit „nur“ […] % zustimmte und davon ausging, alle drei Jahre Mieterhöhungen um […] % (bzw. […] % pro Jahr) durchsetzen zu können, scheint dafür zu sprechen, dass sie diese Warnung berücksichtigt hat. In den Verkehrswertgutachten wurden keine expliziten Erwartungen hinsichtlich künftiger Mieterhöhungen formuliert. Nichtsdestoweniger ist festzuhalten, dass die Verkehrswertgutachten, da sie keine expliziten Annahmen zur Entwicklung der Inflation und der Mieten enthielten, offenbar von einer Konvergenz des Mietanstiegs und der allgemeinen Inflation (die in den vorangegangenen Jahrzehnten bei etwa 3,5 % gelegen hatte) ausgingen (97). Das LG Rostock war der Auffassung, dass die Indexierung im Lichte der durchschnittlichen Inflationsrate von jährlich 3,52 % pro Jahr in den 28 Jahren vor Abschluss der Verträge gerechtfertigt war (98). Ferner merkte es an, dass sich die Mietzinsentwicklung über einen Zeitraum von 30 Jahren natürlich nur schwer prognostizieren lasse, dass es aber kein auffälliges Missverhältnis zwischen der Indexierung der Leasingrate und der zu erwartenden Mietzinsentwicklung erkennen könne.
(150)
Das von NEUWOGES vorgelegte Pestel-Gutachten enthält keine Daten über die tatsächlichen Erwartungen der Teilnehmer des ostdeutschen Immobilienmarktes und keine spezifischen Daten für Neubrandenburg. Nichtsdestoweniger enthält es Hinweise darauf, dass es sich beim ostdeutschen Immobilienmarkt um einen potenziell schwierigen Markt handelte. Vor dem Hintergrund der weiteren angeführten Fakten reicht das Pestel-Gutachten aber wiederum nicht, um zu beweisen, dass die Verständigung auf eine Indexierung der Leasingzahlungen mit […] % pro Jahr und die Erwartung, Mieterhöhungen um […] % pro Jahr durchsetzen zu können, abwegig gewesen seien.
Laufzeit
(151)
Was schließlich die Laufzeit des Vertrags betrifft, so argumentierte das LG Rostock, dass sich bestimmte Leasing-Verträge durch lange Laufzeiten (von bis zu 30 Jahren) auszeichneten und dass ein Vertrag wie der in Rede stehende somit nicht ungewöhnlich sei (99). Zwar barg eine Laufzeit von 30 Jahren selbstverständlich gewisse Risiken, doch bot sie auch die Möglichkeit, stabile Gewinne zu erzielen sowie ein hohes Maß an Sicherheit hinsichtlich der zu erwartenden Kosten zu gewährleisten. Zudem bedeutete eine lange Laufzeit auch, dass die zur Amortisierung der Investitionen des Käufers erforderlichen monatlichen Leasingzahlungen geringer ausfielen bzw. dass der Verkaufspreis bei gleich hohen Leasingzahlungen höher war als dies bei einer kürzeren Laufzeit der Fall gewesen wäre (100). In diesem Lichte betrachtet erscheint die Vereinbarung einer Laufzeit von 30 Jahren nicht unvernünftig.
7.2.4.5. Schlussfolgerung
(152)
Daher können die von NEUWOGES bei ihrer ursprünglichen Berechnung geäußerten Erwartungen nicht als unrealistisch angesehen werden. Im Lichte der vorliegenden Unterlagen konnte NEUWOGES somit durchaus davon ausgehen, dass sie im Rahmen des GVV einen Gewinn erzielen werde. Werden die erwarteten nominalen Gewinne auf den maßgeblichen Zeitpunkt (Anfang 1998) abgezinst, zeigt sich, dass der Entscheidung von NEUWOGES die Annahme zugrunde lag, dass der GVV einen Barwert von […] EUR habe.
7.2.5. Gesamtbewertung
(153)
Die Kommission ist bereits zu dem Schluss gelangt, dass der EBV und der GVV Teile ein und desselben integrierten Geschäfts sind. Zur Bestimmung des Gesamtwerts des Geschäfts für NEUWOGES sind somit die Barwerte beider Verträge zusammenzurechnen. Zur Erinnerung: NEUWOGES konnte die folgenden Vorteile aus dem EBV erwarten:
a)
den von BAVARIA gezahlten Barpreis ([…] EUR);
b)
die für die Privatisierungsbemühungen gezahlte Vergütung ([…] EUR);
c)
die durch die Sanierung erwirtschafteten Gewinne ([…] EUR);
d)
den Barwert des Erbbauzinses für die Zeit ab 2029 (abgezinst […] EUR).
(154)
Darüber hinaus war der GVV, wie in Abschnitt 7.2.4 festgestellt, bei Zugrundelegung der realistischen Erwartungen von NEUWOGES mit einem abgezinsten Barwert von […] EUR anzusetzen. Somit hatte das Sale-and-lease-back-Geschäft für NEUWOGES einen Gesamtwert von […] EUR.
7.3. VERGLEICH MIT ANDEREN GESCHÄFTSOPTIONEN
(155)
Damit ermittelt werden kann, ob das von NEUWOGES mit BAVARIA abgeschlossene Sale-and-lease-back-Geschäft den Verträgen entspricht, für die sich ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter entschieden hätte, muss der Wert dieses Geschäfts nun mit dem Wert anderer Geschäftsoptionen verglichen werden. Hätte NEUWOGES eine unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten vorteilhaftere Alternative gehabt, könnte die Entscheidung für das Sale-and-lease-back-Geschäft nicht als Handlungsoption betrachtet werden, die ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter gewählt hätte.
(156)
In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass eine Vermietung der Gebäude ohne Sanierung oder gar ein Abriss kaum gangbare Alternativen gewesen wären. Zunächst einmal hätte eine Vermietung ohne Sanierung lediglich begrenzte Einnahmen generiert. Zudem war klar, dass unsanierte Gebäude in stärkerem Maße von Leerstand betroffen sein würden als sanierte Gebäude (101). Somit liegen keine soliden Fakten vor, die den Schluss zulassen, dass man im Falle einer weiteren Vermietung unsanierter Gebäude mit höheren Gewinnen hätte rechnen können, als sie im Rahmen des Sale-and-lease-back-Geschäfts zu erwarten waren. Ein Abriss hätte keinerlei Einnahmen gebracht, sondern wäre mit entsprechenden Abrisskosten verbunden gewesen. Somit wäre auch dies zum maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) keine gangbare Alternative gewesen.
7.3.1. Kreditfinanzierung als mögliche Option
(157)
Als erste mögliche Alternative wäre eine Kreditfinanzierung in Betracht gekommen. Hätte NEUWOGES die Sanierung der in Rede stehenden Gebäude über einen Kredit finanziert, hätte sie zum Teil dieselben Gewinne realisieren können wie bei dem Sale-and-lease-back-Geschäft. An erster Stelle hätte sie die sanierten Gebäude vermieten und damit gute Einnahmen erzielen können. Außerdem wäre sie - anders als bei dem Sale-and-lease-back-Geschäft - Eigentümerin der Gebäude geblieben.
(158)
Es liegt jedoch auf der Hand, dass eine Kreditfinanzierung auch mit gewissen Nachteilen verbunden gewesen wäre. Erstens hätte NEUWOGES 30 % des Investitionsvolumens aus seinem Eigenkapital bereitstellen müssen, da es nach Auffassung von NEUWOGES eine Eigenkapitalquote von 30 % beizubehalten galt (102). Ende 1997 wurde im NEUWOGES-Aufsichtsrat die Möglichkeit erörtert, die Eigenkapitalquote abzusenken, um höhere Investitionen zu ermöglichen. Dieser Vorschlag wurde jedoch von der Geschäftsleitung als wirtschaftlich nicht vertretbar abgelehnt, weil dies zu einer inakzeptabel hohen Verschuldung geführt hätte (103). Die Geschäftsleitung erklärte hierzu: „Eine Absenkung der Eigenkapitalquote von 30 auf 25 % wäre nicht vertretbar (Verschuldungsgrad).“ (104) Herr Räuber, Mitglied des NEUWOGES-Aufsichtsrats, stellte des Weiteren fest, dass „aus betriebswirtschaftlicher Sicht eine Absenkung der Eigenkapitalquote nicht denkbar ist. Die Verpflichtungen des Unternehmens müssen bedient werden.“ (105) Zur Finanzierung der Sanierungsinvestitionen in Höhe von […] EUR hätte NEUWOGES somit […] EUR an Eigenkapital beisteuern müssen. Es darf stark bezweifelt werden, dass Eigenkapital in dieser Höhe unmittelbar zur Verfügung gestanden hätte. Aus dem Protokoll des Aufsichtsrats geht hervor, dass sich das mögliche Gesamtinvestitionsvolumen für 1998 (einschließlich Krediten) auf ca. […] EUR belief und dass dieser Betrag bereits für andere Vorhaben eingeplant war (106). Damit war klar, dass NEUWOGES die Sanierungsarbeiten nur dann über einen Kredit hätte finanzieren können, wenn sie auf andere Projekte verzichtet hätte.
(159)
Im Gegensatz zu einer Kreditfinanzierung hatte das Sale-and-lease-back-Geschäft den Vorteil, dass NEUWOGES nicht nur kein Eigenkapital einsetzen musste, sondern sogar frische Liquidität erhielt und zudem die vollständige Finanzierung der Sanierung der Gebäude gesichert wurde.
(160)
Bei Berücksichtigung all dieser Überlegungen kann es nicht als erwiesen gelten, dass eine kreditfinanzierte Sanierung möglich gewesen wäre bzw., sofern sie möglich gewesen wäre, für NEUWOGES vorteilhafter gewesen wäre als das Geschäft mit BAVARIA. Dass NEUWOGES kaum über das für die Gewährung eines Kredits erforderliche Eigenkapital verfügte und die zusätzliche Liquidität zur Finanzierung anderer Investitionen nutzen konnte, legt eher den Schluss nahe, dass die Entscheidung für das Sale-and-lease-back-Geschäft und gegen eine Kreditfinanzierung vernünftig war.
7.3.2. Direktverkauf als mögliche Option
(161)
Eine zweite ernsthaft in Betracht kommende Option wäre ein Direktverkauf der Gebäude sowie des Grundstücks gewesen. Die entscheidende Frage lautet, ob ein solcher Verkauf vorteilhafter gewesen wäre.
7.3.2.1. Bewertung unter Berücksichtigung der Verkehrswertgutachten von 1997 und 2007
(162)
Bei einem Vergleich des Werts des Sale-and-lease-back-Geschäfts für NEUWOGES und den Vorteilen, die ein Direktverkauf gehabt hätte, lautet die zentrale Frage, welchen Preis NEUWOGES bei einem „normalen“ Verkauf hätte erzielen können. Hier spielen die beiden Verkehrswertgutachten aus den Jahren 1997 und 2007 eine gewisse Rolle.
(163)
Diese beiden Gutachten wurden von NEUWOGES in Auftrag gegeben, um den Wert der in Rede stehenden Objekte (Gebäude und Grundstücke) im Jahr 1997 schätzen zu lassen. Eines der Gutachten wurde 1997 von einem hauseigenen Sachverständigen, das andere im Jahr 2007 rückwirkend von einem unabhängigen Sachverständigen erstellt. Im Gutachten von 1997 wurde der Wert mit […] EUR angesetzt, im Gutachten von 2007 hingegen mit […] EUR (107). In beiden Gutachten wurden Gebäude (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) und Grundstücke (1997: […] EUR; 2007: […] EUR) getrennt bewertet. Beide Gutachten basieren im Wesentlichen auf derselben Methode („Ertragswertverfahren“).
(164)
Da das Verkehrswertgutachten von 2007 erst nach Abschluss des Sale-and-lease-back-Geschäfts erstellt wurde, kann es nach Auffassung der Kommission nicht als verlässliche Grundlage für die Bestimmung des Werts der Objekte im Jahr 1997 nach dem damaligen Kenntnisstand von NEUWOGES dienen. NEUWOGES konnte ihre Entscheidung darüber, ob sie das Sale-and-lease-back-Geschäft mit BAVARIA eingehen sollte, schließlich nicht auf das 2007 rückwirkend erstellte Gutachten stützen.
(165)
Nach Ansicht der Kommission kann aber auch das Verkehrswertgutachten von 1997 nicht als zuverlässiger Indikator für den Wert der Immobilien im Jahr 1997 nach dem damaligen Kenntnisstand von NEUWOGES herangezogen werden. Wie im Zuge des förmlichen Prüfverfahrens festgestellt wurde, war sich die NEUWOGES-Geschäftsleitung durchaus dessen bewusst, dass das Gutachten von 1997 zum Zeitpunkt des Abschlusses der in Rede stehenden Verträge nicht als verlässliche Bewertungsgrundlage betrachtet werden konnte. Diesbezüglich sind die folgenden Feststellungen aufschlussreich:
a)
Mieten
Das Verkehrswertgutachten von 1997 ging von einer Miete zwischen […] EUR/m2 und […] EUR/m2 aus. Gleichzeitig wies der ab 1. Januar 1998 geltende und auf Daten von 1997 basierende erste Mietspiegel für die Stadt Neubrandenburg für sanierte Wohnungen Durchschnittsmieten zwischen 3,90 EUR/m2 und 4,38 EUR/m2 aus. Als in Neubrandenburg tätiges großes Immobilienunternehmen dürften NEUWOGES die Neubrandenburger Durchschnittsmieten zwangsläufig bekannt gewesen sein. Folglich dürfte sich NEUWOGES bei der Bewertung der Immobilien auf diese Daten gestützt haben. Tatsächlich sah der Sale-and-lease-back-Vertrag für die Zeit nach der Sanierung (also ab 1999, d. h. zu einem um zwei Jahre späteren Zeitpunkt als dem Zeitpunkt, zu dem die dem ersten Mietspiegel zugrunde liegenden Daten erhoben wurden) eine Miethöhe von durchschnittlich […] EUR/m2 vor, was auch dem Mietspiegel entsprach.
b)
Sanierungskosten
Während das Verkehrswertgutachten im Frühjahr 1997 erstellt wurde und von Sanierungskosten in Höhe von insgesamt […] EUR ausging, gab die NEUWOGES-Geschäftsleitung zum selben Zeitpunkt (März 1997) in einem Schreiben an BAVRIA an, dass sie die Sanierungskosten mit […] EUR veranschlage. Es ist somit offenkundig, dass NEUWOGES sich sehr wohl dessen bewusst war, dass die erforderlichen Sanierungskosten im Gutachten von 1997 erheblich unterschätzt wurden. Der zwischen BAVARIA und dem NEUWOGES-Tochterunternehmen BRG vereinbarte Pauschalbetrag für die Sanierung der Immobilien war sogar noch deutlich höher ([…] EUR), was als Indiz dafür zu werten ist, dass NEUWOGES bei Abschluss der Verträge mit BAVARIA bewusst war, dass die Sanierungskosten im Gutachten von 1997 um fast 10 Mio. EUR zu niedrig angesetzt worden waren.
c)
Restnutzungsdauer
Im Verkehrswertgutachten von 1997 wurde mit Blick auf die geplante Sanierung allgemein von einer Restnutzungsdauer von […] bis […] Jahren ausgegangen. Hierbei ist zu bemerken, dass die im Gutachten von 1997 geschätzten niedrigen Sanierungskosten nicht ohne weiteres mit der Annahme vereinbar sind, dass durch die Sanierung die Lebensdauer der Gebäude wesentlich verlängert würde.
d)
Grundstückswert
Es ist festzustellen, dass im Verkehrswertgutachten von 1997 wertmindernde Faktoren bei der Bewertung der in Rede stehenden Grundstücke außer Acht gelassen wurden (im Gutachten von 2007 wurden sie dagegen berücksichtigt). Zu diesen Faktoren zählen unter anderem bestehende Infrastrukturen, die nicht bewegt oder entfernt werden können (Abwassersysteme, Rohrleitungen) oder auch ein ungünstiger Zuschnitt des Grundstücks. In der Regel hat dies eine Wertminderung zur Folge. Als Eigentümerin der Grundstücke müssen NEUWOGES diese Faktoren bekannt gewesen sein. Folglich muss sie auch gewusst haben, dass der Wert der Grundstücke im Gutachten von 1997 zu hoch angesetzt war.
(166)
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass sich NEUWOGES nachweislich dessen bewusst war, dass einige der dem Verkehrswertgutachten von 1997 zugrunde liegenden zentralen Annahmen, insbesondere hinsichtlich der Sanierungskosten, nicht haltbar waren. Folglich gelangt die Kommission zu dem Schluss, dass das Gutachten von 1997 keine verlässlichen Angaben zum Wert der Objekte im Jahr 1997 nach damaligem Kenntnisstand von NEUWOGES liefert.
(167)
Ferner ist die Kommission der Auffassung, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter, der sich in der Situation von NEUWOGES befunden hätte, auf der Grundlage der NEUWOGES zum maßgeblichen Zeitpunkt vorliegenden Informationen bei der Ex-ante-Schätzung des Immobilienwerts wahrscheinlich zu Ergebnissen gekommen wäre, die denen des rückwirkend erstellten Gutachtens von 2007 sehr ähnlich gewesen wären. Wie auch in diesem rückwirkenden Gutachten von 2007 geschehen, hätte ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in der Situation von NEUWOGES seine Ex-ante-Erwartungen hinsichtlich der erzielbaren Mieten auf den maßgeblichen Mitspiegel gestützt, Sanierungskosten in einer Höhe veranschlagt, die der zwischen BAVARIA und BRG vereinbarten Summe näher gekommen wäre, und den Grundstückswert unter Berücksichtigung der ihm bekannten wertmindernden Faktoren angepasst. Außerdem hätte ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in der Situation von NEUWOGES im Lichte der geplanten Sanierungsmaßnahmen und von Vergleichsdaten (wie auch bei der Bewertung von 2007 geschehen) sorgfältig die Restnutzungsdauer beleuchtet, sodass vernünftigerweise geschlussfolgert werden darf, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in der Situation von NEUWOGES seine Bewertung auf Schätzungen der Restnutzungsdauer gestützt hätte, die denen der rückwirkenden Bewertung aus dem Jahr 2007 nahegekommen wären.
(168)
Somit ist die Kommission der Auffassung, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in der Situation von NEUWOGES den Wert der Objekte vor Abschluss des Sale-and-lease-back-Geschäfts vernünftigerweise mit annähernd […] EUR (wie auch im Gutachten von 2007) veranschlagt hätte.
7.3.2.2. Vergleich der Optionen Direktverkauf und Sale-and-lease-back
(169)
Zur Erinnerung: Der Gesamtwert des Sale-and-lease-back-Geschäfts für NEUWOGES betrug […] EUR. Die vorstehende Analyse hingegen hat ergeben, dass NEUWOGES realistischerweise von einem Objektwert von […] EUR hätte ausgehen dürfen, was lediglich […] % über dem Wert des Sale-and-lease-back-Geschäfts liegt. Diese geringe Differenz bedeutet jedoch nicht, dass sich ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter zwangsläufig für einen Direktverkauf entschieden hätte.
a)
Zunächst einmal darf nicht übersehen werden, dass die in Rede stehende Option des Direktverkaufs einen Verkauf der Gebäude sowie der betreffenden Grundstücke betraf, wohingegen BAVARIA nur die Gebäude gekauft und auf Grund und Boden lediglich Erbbaurechte für die Dauer von 75 Jahren erworben hat. Die Grundstücke als solche verblieben im Eigentum von NEUWOGES. Der Wert der Grundstücke allein wäre von NEUWOGES mit einem Wert von […] EUR veranschlagt worden (wie auch im Gutachten von 2007). Zwar ist es schwierig, jenen Wert genau zu beziffern, der NEUWOGES dadurch erhalten blieb, dass sie die Grundstücke nicht verkauft hat, sondern nur Erbbaurechte für sie bestellt hat. Es ist jedoch davon auszugehen, dass der Verbleib des Grundstückeigentums bei NEUWOGES einen etwas geringeren Transaktionspreis rechtfertigte.
b)
Zweitens ist festzustellen, dass gewisse Zweifel bestehen, ob der Preis, den ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in derselben Situation wie NEUWOGES geschätzt hätte, auch tatsächlich hätte erzielt werden können. Das einzige konkrete Kaufangebot, zu dem NEUWOGES Informationen vorgelegt hat, wurde von der Firma Felske-Immobilien eingereicht, die offenbar einen Preis von […] EUR/m2 angeboten hatte, was einen Gesamtkaufpreis von […] EUR ergeben hätte (108). Dieses Angebot lag um deutlich mehr als 1 Mio. EUR unter dem Preis, den ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter in der Situation von NEUWOGES geschätzt hätte.
c)
Drittens hat NEUWOGES bei der Schätzung der im Rahmen des GVV erwarteten Gewinne fälschlicherweise nur die Gewinne bis einschließlich 2027 berechnet. Da aber die Laufzeit des GVV 30 Jahre ab Beendigung der Sanierungsarbeiten betrug (d. h. 30 Jahre ab Anfang 1999), hätten bei der Berechnung die Gewinne bis einschließlich 2028 einbezogen werden müssen. Bei einer entsprechenden Korrektur der Schätzung würde sich der Wert des Sale-and-lease-back-Geschäfts erhöhen.
d)
Bei der Berechnung des Barwerts des künftig von BAVARIA an NEUWOGES zu zahlenden Erbbauzinses wurde aus Gründen der Einfachheit angenommen, dass die Lebenshaltungskosten unverändert bleiben und die Zahlungen somit nicht angepasst werden müssen. Realistischer ist jedoch, von einem allgemeinen Anstieg der Lebenshaltungskosten auszugehen, sodass die künftig zu leistenden Zahlungen wahrscheinlich höher als angenommen ausfallen werden. Auch dies hätte eine Erhöhung des Werts des Vertrags zur Folge.
(170)
Im Lichte dieser Überlegungen muss geschlussfolgert werden, dass es wirtschaftlich gesehen vernünftig war, dem Sale-and-lease-back-Geschäft den Vorzug gegenüber dem Versuch eines Direktverkaufs zu geben.
7.3.3. Schlussfolgerung
(171)
Vergleicht man den Wert des Sale-and-lease-back-Geschäfts für NEUWOGES mit dem Wert anderer Optionen, muss die Schlussfolgerung lauten, dass das Geschäft so ausgestaltet war, dass sich auch ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter darauf eingelassen hätte.
7.4. BENCHMARKING
(172)
Nachdem nunmehr festgestellt werden kann, dass die Entscheidung für ein Sale-and-lease-back-Geschäft und gegen alternative Lösungen durchaus dem Verhalten eines marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten entspricht, hat die Kommission vorsichthalber ebenfalls geprüft, ob das Geschäft anderen Verträgen entspricht, die zum relevanten Zeitpunkt in dem relevanten Markt zu beobachten war, und ob es andere Anzeichen gibt, die die Schlussfolgerung der Kommission, dass das Sale-und-lease-back-Geschäft dem Prinzip des marktwirtschaftliche handelnden Wirtschaftsbeteiligten entspricht, untermauern.
(173)
Die verfügbaren Informationen über vergleichbare Geschäfte betreffen Sale-and-lease-back-Vereinbarungen, die von BAVARIA ungefähr zur gleichen Zeit wie die in Rede stehende Maßnahme getroffen wurden. Die entsprechenden Verträge können Anhaltspunkte dafür liefern, ob sich auch andere Marktteilnehmer, einschließlich Privatunternehmen, für diese Art von Sale-and-lease-Back-Geschäft entschieden haben, was als Indiz für dessen Marktüblichkeit zu werten wäre (Abschnitt 7.4.1). Darüber hinaus können auch das von NEUWOGES durchgeführte beschränkte Bieterverfahren und der Vergleich mit anderen Finanzierungsgeschäften Aufschluss über die Marktüblichkeit des in Rede stehenden Geschäfts geben (Abschnitte 7.4.2 und 7.4.3).
7.4.1. Beispielverträge
(174)
Zu Vergleichszwecken wurden Verträge über drei vergleichbare Rechtsgeschäfte herangezogen ([…]). Allerdings können nur der […]- und der […]-Vertrag berücksichtigt werden, weil nur sie ungefähr zur selben Zeit wie das Sale-and-lease-back-Geschäft zwischen BAVARIA und NEUWOGES geschlossen wurden. Zunächst ist festzustellen, dass sich beide Vergleichsgeschäfte hinsichtlich Laufzeit, Indexierung der festen Leasingrate und Sanierung von dem in Rede stehenden Geschäft unterscheiden. NEUWOGES stellt insbesondere auf die unterschiedliche Indexierung ab ([…]: 1,5 % pro Jahr; […]: Anpassung an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten), um zu belegen, dass der GVV Bestimmungen enthielt, die zum maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) nicht der üblichen Marktpraxis entsprachen.
(175)
BAVARIA führt das […]- und das […]-Geschäft als Beispiele für die Anwendung ihres „Leasingmodells Immobilien“ (109) an, was den Schluss nahelegt, dass die Bestimmungen dieser Verträge auf der Grundlage von Berechnungen festgelegt wurden, die den dem NEUWOGES/BAVARIA-Sale-and-lease-back-Geschäft zugrunde liegenden Berechnungen ähnelten.
(176)
Wie bereits weiter oben (siehe Erwägungsgrund 131) dargelegt, konnte NEUWOGES die Vertragsparameter im Rahmen des von BAVARIA angebotenen Leasingmodells frei wählen. Somit hätte NEUWOGES die Möglichkeit gehabt, eine niedrigere Indexierung zu wählen oder höhere Kosten in Abzug zu bringen. Die Konsequenz wäre natürlich eine geringere Höhe der geleisteten Vorabzahlung gewesen. Es darf gemutmaßt werden, dass dies auch für […] und […] galt.
(177)
Da die Vertragspartner die genauen Parameter des Geschäfts im Rahmen des von BAVARIA angebotenen Modells offenbar frei wählen konnten, scheint es zur Beurteilung der Marktüblichkeit des NEUWOGES/BAVARIA-Sale-and-lease-back-Geschäfts nicht von zentraler Bedeutung zu sein, ob die von NEUWOGES gewählten Parameter identisch mit den Parametern waren, die von den am […]- und am […]-Geschäft beteiligten Parteien gewählt wurden. Die Wahl der Parameter war lediglich die Konsequenz strategischer Geschäftsentscheidungen der beteiligten Parteien. Wichtiger ist der Umstand, dass alle diese Geschäfte auf ein und demselben Transaktionsmodell beruhten.
(178)
Insofern dem […]-Vertrag und dem […]-Vertrag dasselbe Berechnungsmodell zugrunde lag, woran angesichts der verfügbaren Informationen kein Grund zum Zweifel besteht, lassen sie den Schluss zu, dass das Transaktionsmodell, welches auch der NEUWOGES-Transaktion zugrunde lag, marktüblich war. Bedeutsam ist in diesem Zusammenhang, dass das „Leasingmodell Immobilien“ offenbar gleichermaßen von öffentlichen Unternehmen ([…]) und privaten Unternehmen ([…]) gewählt wurde und dass es sowohl Unternehmen, die von einer Entlastung nach dem AHG profitieren wollten, als auch nicht unter dieses Gesetz fallenden Parteien angeboten wurde.
7.4.2. Bieterverfahren
7.4.2.1. Hintergrund
(179)
Wie bereits erläutert hat NEUWOGES mit Blick auf die Privatisierung der schließlich an BAVARIA verkauften Gebäude kein vollumfassendes offenes, transparentes, bedingungs- und diskriminierungsfreies Bieterverfahren durchgeführt. Jedoch forderte NEUWOGES ursprünglich 72 potenzielle Käufer zur Abgabe eines Angebots auf. NEUWOGES macht geltend, dass sie die Adressaten mehr oder weniger zufällig ausgewählt habe und dass die Auswahl nicht als repräsentativ für den Gesamtmarkt gelten könne. Nach Versendung dieser ersten Aufrufe zur Interessenbekundung kam es zu weiteren Kontakten, unter anderem mit BAVARIA, die ursprünglich nicht angeschrieben worden war.
7.4.2.2. Ergebnis des Bieterverfahrens
(180)
Von den eingegangen Angeboten, deren Zahl nicht bekannt ist, wurden fünf als „verwertbar“ angesehen (110). Zwei davon wurden dennoch abgelehnt, weil die potenziellen Käufer sich aus Zeitgründen nicht in der Lage sahen, ein vollständiges Angebot vorzulegen. Darüber hinaus wurden zwei Angebote aus wirtschaftlichen Gründen abgelehnt. Das fünfte - von Felske-Immobilien vorgelegte - Angebot wurde abgelehnt, weil der angebotene Preis für zu niedrig erachtet wurde (Felske hatte einen Preis von […] EUR/m2 angeboten, was einem Gesamtkaufpreis von […] EUR entsprach). Außer den fünf genannten wurden noch drei weitere Angebote unterbreitet - eines von BAVARIA und zwei von anderen nicht zur Angebotsabgabe aufgeforderten Bietern. Es wurden auch Verhandlungen mit einem der beiden anderen Bieter eingeleitet, die von sich aus ein Angebot unterbreitet hatten, doch wurde dieses Angebot schließlich ebenfalls aus nicht näher bestimmten wirtschaftlichen Gründen abgelehnt (111).
(181)
Nach Abschluss der Verhandlungen mussten die Verträge vom NEUWOGES-Aufsichtsrat gebilligt werden. Bei Vorlage der Verträge im Aufsichtsrat argumentierte die Geschäftsleitung, dass kein höherer Verkaufspreis erzielt werden könne, da die Verträge lediglich die Bestellung von Erbbaurechten an den Grundstücken (und nicht einen Direktverkauf) beträfen, die BRG mit der Durchführung der Sanierungsarbeiten beauftragt werde und NEUWOGES die Gebäude für weitere 30 Jahre bewirtschaften werde (112). Auf die Frage nach dem Unterschied im Vergleich zum Gutachten von 1997 hin erklärte die Geschäftsleitung erneut, dass ein höherer Preis für das Geschäft nicht zu erzielen gewesen sei (113).
7.4.2.3. Würdigung
(182)
Zwar kann das Bieterverfahren nicht als offen, transparent, bedingungs- und diskriminierungsfrei bezeichnet werden, doch lässt es gewisse Rückschlüsse auf die Angebotslage am Markt zu. Aufschlussreich ist in diesem Zusammenhang auch, dass offenbar eine Reihe nicht angeforderter Angebote eingingen. Dies belegt, dass auch potenzielle Käufer, die nicht zu den ursprünglich kontaktierten 72 Unternehmen gehörten, von dem Verfahren Kenntnis erlangten und daran teilnehmen konnten.
(183)
Die Bewertung der Angebote durch NEUWOGES zeigt, dass das Angebot von BAVARIA zum maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) von NEUWOGES für das beste am Markt verfügbare Angebot erachtet wurde. Das Argument von NEUWOGES, dass zumindest das Felske-Angebot günstiger gewesen sei, ist nicht haltbar. Zwar lag der von Felske offenbar gebotene Preis ([…] EUR) über der schließlich von BAVARIA vorab geleisteten Zahlung ([…] EUR), doch ist daran zu erinnern, dass das Sale-and-lease-back-Geschäft als Ganzes zu bewerten ist und dessen Gesamtwert ([…] EUR) über dem von Felske gebotenen Preis lag.
(184)
Im Lichte dieser Ausführungen ist festzustellen, dass das Bieterverfahren zwar nicht ausreichend qualifiziert war, um allein für sich genommen als Nachweis dafür gelten zu können, dass das BAVARIA-Angebot das beste am Markt verfügbare Angebot war, es jedoch deutlich daraufhin deutet. In jedem Fall liefert das beschränkte Bieterverfahren keinen begründeten Hinweis darauf, dass NEUWOGES zum maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) ein besseres Angebot vorgelegen hätte.
7.4.3. Andere Arten von Geschäften zum fraglichen Zeitpunkt
7.4.3.1. Bewertungsrahmen
(185)
Es ist hilfreich, das in Rede stehende Geschäft vor dem Hintergrund anderer ähnlicher Arten von Geschäften, die zum fraglichen Zeitpunkt (1997/1998) auf dem Markt angeboten wurden, zu prüfen.
(186)
Bei dem in Rede stehenden Geschäft handelt es sich um ein typisches Sale-and-lease-back-Geschäft. Sale-and-lease-back-Vereinbarungen sind naturgemäß Finanzierungsgeschäfte. Durch den Kauf einer Immobilie vom Leasingnehmer versorgt der Leasinggeber den Leasingnehmer mit liquiden Mitteln bzw. finanziert größere Investitionen wie die Sanierung alter Gebäude. Um die Immobilie - für gewerbliche oder andere Zwecke - weiter nutzen zu können, least der Leasingnehmer die Immobilie zurück, wodurch sich die Investition des Leasinggebers über die Laufzeit des Leasingvertrags (ganz oder teilweise) amortisiert.
(187)
Als Finanzierungsgeschäft hat eine Sale-and-lease-back-Vereinbarung eine gewisse Ähnlichkeit mit Bankkrediten und Hypotheken. Es gibt allerdings auch einige wichtige Unterschiede, die nicht außer Acht gelassen werden dürfen. Ein Sale-and-lease-back-Geschäft ermöglicht es dem Verkäufer/Leasingnehmer, größere Investitionen zu finanzieren und umgehend liquide Mittel zur Verfügung zu haben, ohne auf Eigenkapital angewiesen zu sein. Dies bedeutet, dass das Eigenkapital und die zusätzlich erworbenen liquiden Mittel für andere Investitionen zur Verfügung stehen oder der Leasingnehmer Investitionen tätigen kann, für die aufgrund eines Mangels an Eigenkapital oder eines hohen Verschuldungsgrads kein herkömmlicher Kredit gewährt würde. Da der Käufer/Leasinggeber seine Erstinvestition refinanzieren und einen Gewinn erwirtschaften muss, ist die Leasingrate in der Regel etwas höher als der Zinssatz für einen vergleichbaren Bankkredit (wie im folgenden Abschnitt näher erläutert wird). Nach Ablauf des Leasingvertrags muss der Leasingnehmer die Immobilie entweder zurückkaufen oder sie verbleibt im Eigentum des Leasinggebers und steht für eine weitere Nutzung zur Verfügung. Dies bedeutet, dass die Leasingrate vom Restwert der Immobilie nach Ablauf des zwischen den beiden Parteien geschlossenen Leasingvertrags abhängt. Da der Restwert insbesondere im Falle langfristiger Leasingverträge oft schwer vorauszusehen ist, stellt er für den Leasinggeber einen Risikofaktor dar, der sich in der Leasingrate widerspiegelt. Ein solches Risiko besteht bei herkömmlichen Bankkrediten nicht und bei Hypotheken nur in gewissem Maße.
(188)
In der Folge sind die Leasingraten und die Zinssätze für Kredite/Hypotheken nicht vollständig vergleichbar. Wenn man die Leasingrate des in Rede stehenden Geschäfts mit den durchschnittlichen Zinssätzen für Kredite/Hypotheken zum fraglichen Zeitpunkt (1997/1998) vergleicht, ist es nicht möglich eindeutig festzustellen, ob die verlangte Leasingrate zum fraglichen Zeitpunkt (1997/1998) marktüblich war. Es ist jedoch möglich zu beurteilen, ob die Leasingrate so hoch war, dass sich voraussichtlich kein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter auf das Geschäft eingelassen hätte.
7.4.3.2. Würdigung
(189)
Bei dem in Rede stehenden Rechtsgeschäft wurde die Leasingrate ursprünglich auf […] % pro Jahr des gesamten Investitionsvolumens festgelegt. Durch eine Indexierung des zu entrichtenden Betrags mit […] % pro Jahr wird die Leasingrate am Ende der Vertragslaufzeit bei […] % liegen, was einer durchschnittlichen Leasingrate von […] % pro Jahr entspricht. Zum Vergleich: Wenn NEUWOGES entschieden hätte, die Leasingrate nicht zu indexieren, wäre sie über die gesamte Laufzeit von 30 Jahren auf […] % pro Jahr festgesetzt worden. Der „Aufschlag“ ist dann der Preis der Entscheidung, zu Beginn niedrigere und gegen Ende der Vertragslaufzeit höhere Leasingraten anstatt über die gesamte Vertragslaufzeit stabile Raten zu zahlen.
(190)
Es sei zunächst daran erinnert, dass das Landgericht Rostock die Leasingrate im Vergleich zu Zinssätzen anderer Geschäfte bewertet hat. Es stellte fest, dass die Entwicklung der Zinssätze für Hypotheken über einen Zeitraum von 30 Jahren zwar schwer einzuschätzen sei, in Hochzinsphasen jedoch mit Zinsen von über 10 % zu rechnen sei. Die durchschnittliche von NEUWOGES verlangte Leasingrate sei somit nicht marktunüblich gewesen.
(191)
Es stehen nur recht allgemeine Daten für einen Vergleich zur Verfügung. Von all den von der Deutschen Bundesbank für Januar 1998 gesammelten Daten (der Zeitpunkt, zu dem das in Rede stehende Rechtsgeschäft durchgeführt wurde) können zwei Arten von Zinssätzen als relevant angesehen werden. Zum einen sind die Zinssätze für „Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke zu Festzinsen auf 10 Jahre“ von Interesse, da auch NEUWOGES Wohneigentum zur Besicherung eines Kredits verwenden würde (unabhängig davon, ob ein solcher Kredit alle formalen Voraussetzungen einer Hypothek erfüllen würde). Zum anderen könnten die Zinssätze für „Langfristige Festzinskredite an Unternehmen und Selbständige von 500 000 bis unter 5 Mio. EUR“ ebenfalls für einen Vergleich geeignet sein, da NEUWOGES als Unternehmen betrachtet werden kann (Hypotheken werden in der Regel eher von Privatpersonen aufgenommen, die selbst in der Immobilie wohnen und sie nicht weitervermieten).
(192)
Laut Bundesbank lag der durchschnittliche Zinssatz für deutsche Hypothekarkredite zu Festzinsen auf zehn Jahre im Januar 1998 bei 6,40 % pro Jahr. Damals bewegten sich die Zinssätze für diese Art von Krediten normalerweise innerhalb einer Streubreite von 6,17 % pro Jahr (Untergrenze der Streubreite) und 6,97 % pro Jahr (Obergrenze der Streubreite). Bei den langfristigen Festzinskrediten lag der durchschnittliche Zinssatz im Januar 1998 bei 6,35 % pro Jahr und bewegte sich innerhalb einer Spanne von 5,55 % (Untergrenze der Streubreite) bis 7,73 % pro Jahr (Obergrenze der Streubreite). Die Bundesbank trifft jedoch keine Aussage über die durchschnittliche Laufzeit eines „langfristigen“ Kredits. Es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass die durchschnittliche Laufzeit bei maximal zehn Jahren und wahrscheinlich darunter liegen würde (114).
(193)
Bei einem Vergleich der von NEUWOGES gezahlten Leasingrate mit den von der Bundesbank angegebenen Zinssätzen für Kredite, die im selben Zeitraum (d. h. im Januar 1998) vergeben wurden, sind folgende Aspekte zu berücksichtigen:
-
Die durchschnittliche jährliche Leasingrate über die 30-jährige Vertragslaufzeit liegt bei […] %. Wie bereits dargelegt, hat NEUWOGES jedoch frei entschieden, zu Beginn der Vertragslaufzeit eine niedrigere Leasingrate zu zahlen, die durch eine höhere Leasingrate zu einem späteren Zeitpunkt ausgeglichen wird. Diese Entscheidung hat ihren Preis: Denn hätte sich NEUWOGES von Anfang an für eine feste Leasingrate entscheiden, hätte sie nur eine Rate von […] % pro Jahr zahlen müssen (115). Die Zahlen der Bundesbank sind für Festzinskredite, d. h., der Zinssatz ist in jedem Jahr gleich hoch. Geht man davon aus, dass NEUWOGES in der Lage gewesen wäre, einen Kredit mit ähnlichen Zahlungsbedingungen (d. h. niedrigere Zinszahlungen zu Beginn und höheren Zahlungen gegen Ende) auszuhandeln, hätte auch dies seinen Preis gehabt (aus den gleichen Gründen wie im Falle von BAVARIA) (116). Die Zinssätze der Bundesbank sollten daher mit der gleichbleibenden Leasingrate von […] % verglichen werden.
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Die Leasingrate ist auf einen Zeitraum von 30 Jahren festgelegt worden. Trotz der jährlichen Indexierung war es durchaus möglich, bereits zu Beginn der Vertragslaufzeit die durchschnittliche Leasingrate für die gesamte Vertragslaufzeit zu berechnen. Die von der Bundesbank angegebenen Zinssätze für Hypothekarkredite sind auf nur zehn Jahre festgelegt (wie oben erläutert, ist nicht bekannt, für welchen Zeitraum die Zinsen für Unternehmen festgesetzt werden; es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass der Zeitraum nicht mehr als zehn Jahre beträgt). Die am besten geeignete Benchmark wären auf 30 Jahre festgelegte Zinssätze. Solche Daten werden jedoch von der Bundesbank nicht veröffentlicht. Im Allgemeinen werden Festzinskredite mit zunehmender Laufzeit teurer. Zum Beispiel zeigen die Zahlen der Bundesbank für Januar 1998, dass der durchschnittliche Zinssatz für festverzinsliche Hypothekarkredite zu Festzinsen auf fünf Jahre bei 5,85 % lag, während der Zinssatz für Festzinskredite mit einer Laufzeit von zehn Jahren bei 6,40 % lag. Daher kann berechtigterweise davon ausgegangen werden, dass die Zinsen auf einen Festzinskredit mit einer Laufzeit von 30 Jahren erheblich höher gewesen wären als die von der Bundesbank angegebenen durchschnittlichen Zinssätze von 6,35 % bzw. 6,40 %.
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Die Bundesbank gibt sowohl einen Durchschnittssatz als auch eine Streubreite an, die sich auf eine große Zahl von im Januar 1998 in Deutschland abgeschlossenen Kreditverträgen stützen. Die für NEUWOGES festgesetzte Leasingrate spiegelt implizit das mit dem Geschäft für BAVARIA verbundene Risiko wider. Am stärksten war BAVARIA dem Kreditrisiko ausgesetzt, d. h. dem Risiko, dass NEUWOGES zahlungsunfähig werden oder aus einem anderen Grund ihrer Verpflichtung zur Zahlung der erforderlichen Leasingraten nicht mehr nachkommen könnte. Ebenso hätte eine Bank vor der Gewährung eines Kredits die Kreditwürdigkeit von NEUWOGES bewertet. Kunden mit einer schlechteren Kreditwürdigkeit (oder einem höheren Kreditrisiko für die Bank) müssen in der Regel als Ausgleich für das höhere Risiko einen höheren Zinssatz zahlen (117). Wie in Abschnitt 7.3.1 dargelegt, hatte NEUWOGES angesichts ihrer recht hohen Verschuldung und der Tatsache, dass ihr Eigenkapital in anderen Investitionsvorhaben gebunden war, nur begrenzte Möglichkeiten, neue Kreditverträge abzuschließen. Wäre eine Bank jedoch bereit gewesen, NEUWOGES einen Kredit zu gewähren, so hätte sie diese Aspekte bei der Festsetzung des Zinssatzes berücksichtigt. Die Zinssätze von Krediten an relativ hoch verschuldete Unternehmen, die nur wenig Eigenkapital in ihre Investition einbringen können, sind höher. Aus diesem Grund sollten bei jedem Vergleich der von NEUWOGES gezahlten Leasingrate mit den Zinssätzen für auf dem Markt verfügbare Kredite die höheren Sätze der Streubreite der Bundesbank im Blickpunkt stehen (118).
-
Wie bereits erwähnt, muss eine Leasinggesellschaft ihre Erstinvestition (in diesem Fall vor allem den Kaufpreis für die Gebäude und die Sanierungskosten) refinanzieren. Der Zinssatz, den sie für ihre eigene Refinanzierung zahlen muss, hängt von verschiedenen Aspekten ab wie z. B. ihrer eigenen Größe, ihrem Schuldenstand und den Immobilien in ihrem Portfolio. Dieser Zinssatz ist jedoch lediglich der Ausgangspunkt, da die Leasinggesellschaft (BAVARIA) auch für die vor ihr getragenen Risiken entschädigt werden muss. Dazu gehören das Zinsänderungsrisiko (das damit verbundene Risiko, dass sie ihre Investition zu einem variablen Zinssatz refinanzieren muss, während die Leasingzahlungen über einen festen Zinssatz verfügen), das Kreditrisiko (die bereits erwähnte Möglichkeit, dass NEUWOGES zahlungsunfähig wird und BAVARIA die noch ausstehenden Leasingzahlungen nicht erhält) sowie das Restwertrisiko (die Ungewissheit bezüglich des Immobilienwerts nach Ablauf des Leasingvertrags). Die Leasinggesellschaft trägt wahrscheinlich auch bestimmte Gemeinkosten, die sich ebenfalls in der Leasingrate widerspiegeln (119). Darüber hinaus will die Leasinggesellschaft auch Gewinne erwirtschaften und berücksichtigt dies bei der Festsetzung der Leasingrate (120). Selbst wenn BAVARIA in der Lage gewesen wäre, ihre Investitionen zu einem niedrigeren Zinssatz zu refinanzieren als dem, den NEUWOGES für einen Bankkredit gezahlt hätte, so hätte der Refinanzierungszinssatz doch um diese verschiedenen Elemente (Risikoaufschlag, Kosten und Gewinn) erhöht werden müssen, um die verlangte Leasingrate zu erhalten, die letztlich höher als der Zinssatz für einen herkömmlichen Kredit sein könnte.
(194)
Unter Berücksichtigung aller zuvor genannten Faktoren erscheint eine Leasingrate von […] % pro Jahr bei einer festen Leasingrate (oder selbst von […] % bei einer Leasingrate mit einer Indexierung mit […] %, die jedoch für einen Vergleich weniger geeignet erscheint) im Vergleich zu den von der Bundesbank für Kredite angegebenen Zinssätzen recht vernünftig. Es sei daran erinnert, dass die Zahlen der Bundesbank beispielsweise auf eine Laufzeit von 30 Jahren bei festem Zinssatz hochgerechnet werden sollten. Obwohl sich die zur Erreichung einer geeigneten Benchmark nötige Korrektur nicht genau quantifizieren lässt, scheint die Differenz zwischen den durchschnittlichen Zinssätzen für Kredite/Hypotheken und der Leasingrate hinreichend begründbar zu sein, um den Schluss zu ziehen, dass keinerlei Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass BAVARIA eine zu hohe Leasingrate verlangt hat. Daher kommt die Kommission zu dem Schluss, dass die BAVARIA-Leasingrate zum maßgeblichen Zeitpunkt (Ende 1997/Anfang 1998) marktüblich war.
7.4.4. Schlussfolgerung
(195)
Die verfügbaren Informationen weisen darauf hin, dass das Geschäft zwischen NEUWOGES und BAVARIA auch von einem marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten vollzogen worden wäre. Die Beispielverträge, das Bieterverfahren und der Vergleich mit anderen Finanzierungsinstrumenten weisen allesamt darauf hin, dass das Geschäft zu den damals herrschenden Marktbedingungen erfolgte und das BAVARIA-Modell nicht überteuert war.
7.5. ERGÄNZENDE WÜRDIGUNG: VERBLEIBENDE BEIHILFEELEMENTE UND VEREINBARKEIT MIT DEM BINNENMARKT
(196)
Die primäre Prüfung der Kommission zeigt somit, dass die Entscheidung von NEUWOGES, sich auf das Sale-and-lease-back-Geschäft einzulassen, mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten im Einklang stand, d. h., das Geschäft hat BAVARIA keinen Vorteil verschafft, und ihr wurde somit auch keine Beihilfe gewährt. Dennoch hat die Kommission auch geprüft, ob ein anderes Ergebnis - nämlich dass BAVARIA durch NEUWOGES tatsächlich ein Vorteil gewährt wurde - zwangsläufig zu der Schlussfolgerung geführt hätte, dass das Geschäft eine nicht mit dem Binnenmarkt vereinbare staatliche Beihilfe darstellte. Ausgehend von der hypothetischen Annahme, dass NEUWOGES den Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten nicht eingehalten hätte und BAVARIA somit ein Vorteil gewährt worden wäre, hat die Kommission daher untersucht, ob es sich bei den Maßnahmen um staatliche Beihilfen zugunsten von BAVARIA gehandelt hat und ob diese etwaigen Beihilfen für mit dem Binnenmarkt vereinbar erklärt werden könnten.
7.5.1. Verbleibende Beihilfeelemente
7.5.1.1. Unternehmen
(197)
Die Gewährung öffentlicher Mittel kann nur dann als staatliche Beihilfe eingestuft werden, wenn der Empfänger ein „Unternehmen“ im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV ist. Nach ständiger Rechtsprechung des Gerichtshofs umfasst der Begriff des Unternehmens jede eine wirtschaftliche Tätigkeit ausübende Einheit (121). Eine wirtschaftliche Tätigkeit ist jede Tätigkeit, die darin besteht, Güter oder Dienstleistungen auf dem Markt anzubieten (122).
(198)
BAVARIA übt eine Reihe wirtschaftlicher Tätigkeiten aus wie kommerzielle Investitionen in Immobilien und die Vermietung dieser Immobilien an gewerbliche und private Kunden. BAVARIA ist somit ein Unternehmen im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV.
7.5.1.2. Verwendung staatlicher Mittel und Zurechenbarkeit an den Staat
(199)
Die Maßnahme muss dem Staat zuzurechnen sein und aus staatlichen Mitteln finanziert werden. Laut der Rechtsprechung des Gerichtshofs in der Rechtssache Stardust Marine (123) können auch staatliche Beihilfen, die nicht direkt aus dem Staatshaushalt finanziert werden, dieses Kriterium erfüllen, sofern die Mittel der Kontrolle des Staates unterliegen und die Entscheidung über die Übertragung dieser Mittel dem Staat zuzurechnen ist.
(200)
NEUWOGES steht zu 100 % im Eigentum der Stadt Neubrandenburg und ist damit ein öffentliches Unternehmen im Sinne des Artikels 2 Buchstabe b der vom Gerichtshof im Urteil Stardust Marine herangezogenen Richtlinie 2006/111/EG der Kommission (124). Die Stadt Neubrandenburg hält sämtliche Geschäftsanteile an NEUWOGES und kann als Alleingesellschafterin über den Aufsichtsrat und die Gesellschafterversammlung wesentliche Kontrolle über NEUWOGES ausüben. Daher kommt die Kommission zu dem Schluss, dass die Stadt die Möglichkeit hat, die Verwendung der Mittel von NEUWOGES zu steuern. Folglich beinhaltete das Sale-and-lease-back-Geschäft staatliche Mittel.
(201)
Hinsichtlich der Zurechenbarkeit an den Staat stellt die Kommission fest, dass die Stadt Neubrandenburg laut den vorliegenden Informationen maßgeblich am Zustandekommen des Sale-and-lease-back-Geschäfts beteiligt war. Das Geschäft musste vom NEUWOGES-Aufsichtsrat genehmigt werden, dessen Mitglieder im Auftrag der Stadt handelten. Die Unterlagen belegen auch, dass der Aufsichtsrat aktiv mit der Aushandlung der Verträge befasst war. Die Kommission ist daher der Auffassung, dass der Abschluss des Sale-and-lease-back-Vertrags dem Staat zuzurechnen ist.
7.5.1.3. Selektivität
(202)
Nach Artikel 107 Absatz 1 AEUV gilt eine Maßnahme nur dann als staatliche Beihilfe, wenn sie bestimmte Unternehmen oder Produktionszweige begünstigt. Demnach fallen nur diejenigen Maßnahmen zugunsten von Unternehmen unter den Begriff der staatlichen Beihilfe, die diesen Unternehmen einen selektiven Vorteil verschaffen.
(203)
Da es sich bei der in Rede stehenden Maßnahme um ein bilaterales Geschäft zwischen NEUWOGES und BAVARIA handelte, wäre jeder Vorteil, den NEUWOGES BAVARIA gewährt hat, selektiv, da kein anderes Unternehmen Zugang dazu gehabt hätte.
7.5.1.4. Verfälschung des Wettbewerbs und Auswirkungen auf den Handel
(204)
Bei öffentlichen Zuwendungen für Unternehmen handelt es sich nur dann um staatliche Beihilfen im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV, wenn sie den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen und den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen. Stärkt eine vom Staat gewährte Zuwendung die Wettbewerbsposition eines Unternehmens gegenüber seinen Wettbewerbern, wird sie als Maßnahme erachtet, die den Wettbewerb verfälscht oder zu verfälschen droht (125). Es wird daher von einer Wettbewerbsverfälschung ausgegangen, sobald der Staat einem Unternehmen in einem liberalisierten Wirtschaftszweig, in dem Wettbewerb herrscht oder herrschen könnte, einen finanziellen Vorteil gewährt.
(205)
Nach der ständigen Rechtsprechung der Gerichte der Union sind Beihilfen zugunsten von auf dem Binnenmarkt tätigen Unternehmen geeignet, den Handel zwischen Mitgliedstaaten zu beeinträchtigen (126).
(206)
BAVARIA konkurriert mit anderen Immobilienfonds und Unternehmensinvestoren aus Deutschland und anderen Mitgliedstaaten der Union um Investoren und Anlagemöglichkeiten. Ein BAVARIA gewährter finanzieller Vorteil würde die Wettbewerbsposition dieses Unternehmens stärken und wäre daher geeignet, den Wettbewerb zu verfälschen. Da es sich bei dem Markt für Immobilieninvestitionen um einen unionsweiten Markt handelt, würde jeder finanzielle Vorteil für BAVARIA die Marktposition des Unternehmens im Vergleich zu seinen Wettbewerbern aus anderen Mitgliedstaaten stärken und sich somit auf den Handel zwischen Mitgliedstaaten auswirken.
7.5.1.5. Schlussfolgerung
(207)
Angenommen, das Sale-and-lease-back-Geschäft hätte - entgegen der oben dargelegten primären Schlussfolgerung der Kommission - nicht mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten im Einklang gestanden, und wäre BAVARIA somit ein Vorteil gewährt worden, so müsste der Schluss gezogen werden, dass es sich bei dem Sale-and-lease-back-Geschäft um eine staatliche Beihilfe gehandelt hat. Daher wäre unter dieser Hypothese zu prüfen, ob diese etwaige staatliche Beihilfe als mit dem Binnenmarkt vereinbar angesehen werden könnte.
7.5.2. Vereinbarkeit mit dem Binnenmarkt nach Artikel 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV
(208)
Nach Artikel 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV können „Beihilfen zur Förderung der Entwicklung gewisser Wirtschaftszweige oder Wirtschaftsgebiete [als mit dem Binnenmarkt vereinbar betrachtet werden], soweit sie die Handelsbedingungen nicht in einer Weise verändern, die dem gemeinsamen Interesse zuwiderläuft“. Bei der Anwendung des Artikels 107 Absatz 3 Buchstabe c muss die Kommission die positiven und gewünschten Auswirkungen einer Beihilfemaßnahme gegen ihre negativen Auswirkungen auf die Handelsbedingungen, die sich aus ihrer Umsetzung ergeben, abwägen.
(209)
Damit eine Beihilfemaßnahme der Abwägungsprüfung standhält, muss sie fünf Voraussetzungen erfüllen. Erstens muss die Beihilfemaßnahme einem genau definierten Ziel von gemeinsamem Interesse dienen. Zweitens muss die Beihilfemaßnahme ein geeignetes Instrument zur Erreichung dieses Ziels darstellen. Drittens muss die Beihilfemaßnahme erforderlich sein und einen Anreizeffekt haben. Viertens muss die Beihilfemaßnahme angemessen sein. Fünftens darf die Beihilfe die Handelsbedingungen nicht in einem Maße beeinträchtigen, das dem gemeinsamen Interesse zuwiderläuft.
7.5.2.1. Ziel von gemeinsamem Interesse
(210)
Nach den Artikeln 3 und 174 AEUV ist der wirtschaftliche und soziale Zusammenhalt ein Ziel der Union. Die Stärkung des wirtschaftlichen und sozialen Zusammenhalts impliziert eine Verbesserung der städtischen Umwelt und der Lebensqualität der Stadtbewohner. Die Kohäsionspolitik kann dazu beitragen, nachhaltige Gemeinschaften zu schaffen, indem sie sicherstellt, dass wirtschaftliche, soziale und ökologische Probleme mithilfe integrierter Strategien für die Erneuerung, Regenerierung und Entwicklung sowohl städtischer als auch ländlicher Gebieten gelöst werden. Dies kann auf unterschiedliche Weise erreicht werden (127).
(211)
Die Kommission stellt fest, dass das satzungsmäßige Ziel von NEUWOGES darin besteht, eine ausreichende Wohnungsversorgung in der Region sicherzustellen. Die Kommission stellt ferner fest, dass NEUWOGES mit dem Abschluss des Sale-and-lease-back-Geschäfts bestimmte (kommunal-)politische Ziele verfolgte. NEUWOGES macht geltend, dass
-
es in den 1990er-Jahren nach der Wiedervereinigung ein wichtiges politisches Projekt gewesen sei, die Wohnverhältnisse in Ostdeutschland an die Wohnverhältnisse in Westdeutschland anzugleichen; dies habe dazu geführt, dass die Privatisierung und Sanierung der Wohnungsbestände in Ostdeutschland vorangetrieben worden sei, unabhängig davon, ob dies wirtschaftlich sinnvoll war oder nicht;
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die Privatisierung und Sanierung der Gebäude, die Gegenstand des Sale-and-lease-back-Vertrags waren, der Sicherung der Zukunftsperspektiven der Stadt Neubrandenburg dienten: durch die Bereitstellung bezahlbarer Wohnungen mit hoher Wohnqualität und deren Privatisierung (zu der BAVARIA verpflichtet war) habe NEUWOGES gehofft, die Attraktivität Neubrandenburgs für seine Bürger zu steigern.
(212)
Des Weiteren stellt die Kommission fest, dass BAVARIA die Verpflichtung eingegangen ist, den Versuch zu unternehmen, eine bestimmte Anzahl von Wohnungen an die derzeitigen Mieter zu verkaufen. Dabei durfte BAVARIA keinen frei vom Markt bestimmten Preis verlangen, sondern musste bestimmte Höchstgrenzen einhalten (128). Der Vertrag mit diesen Auflagen gewährte den derzeitigen Mietern der in Rede stehenden Gebäude somit einen gewissen Vorteil.
(213)
Würde das Sale-and-lease-back-Geschäft zwischen NEUWOGES und BAVARIA tatsächlich als staatliche Beihilfe eingestuft, was nicht der Fall ist, dann wäre diese Beihilfe zur Verwirklichung der oben genannten politischen Ziele gewährt worden. Die Versorgung einer Region mit ausreichendem Wohnraum, der Beitrag zur Verwirklichung eines nationalen politischen Ziels (Angleichung der Wohnverhältnisse in Ost- und Westdeutschland nach der Wiedervereinigung) und die Sicherung der Zukunftsperspektiven der Stadt Neubrandenburg durch die Bereitstellung bezahlbarer Wohnungen mit hoher Wohnqualität für die Bevölkerung (und die Begünstigung der derzeitigen Mieter der betreffenden Gebäude) können allesamt als genau definierte Ziele von gemeinsamem Interesse angesehen werden. Nach Auffassung der Kommission ist das Geschäft deshalb als eine Maßnahme zur Verwirklichung eines Ziels von gemeinsamem Interesse anzusehen.
7.5.2.2. Angemessenheit der Maßnahmen
(214)
Es ist unbestritten, dass der Sale-and-lease-back-Vertrag zwischen NEUWOGES und BAVARIA die angestrebten Ziele erreicht hat. So hat das Geschäft dazu geführt, dass die von BAVARIA gekauften Gebäude umfassend saniert und privatisiert wurden und den derzeitigen Mietern zu einem niedrigeren Kaufpreis angeboten wurden und dass das Angebot an hochwertigem Wohnraum in der Region erhöht und damit die Zukunftsperspektiven der Stadt Neubrandenburg verbessert wurden.
(215)
Bei der Suche nach einem Käufer für die Gebäude und bei der Beurteilung ihrer Optionen unternahm NEUWOGES eine Reihe von Schritten, die in der Tat sicherstellten, dass für den Fall, dass das Sale-and-lease-back-Geschäft eine Beihilfe beinhalten sollte, diese auf das zur Erreichung der angestrebten Ziele erforderliche Minimum begrenzt wäre. Insbesondere führte NEUWOGES ein eingeschränktes Bieterverfahren durch, handelte mit BAVARIA über einen Zeitraum von mehreren Monaten die Bedingungen des Geschäfts aus und war schließlich davon überzeugt, dass es sich bei dem Geschäft um das beste Angebot auf dem Markt handelte. Somit liegen keine Hinweise darauf vor, dass selbst dann, wenn das Sale-and-lease-back-Geschäft eine Beihilfe beinhaltete, diese Beihilfe über das erforderliche Minimum hinausgegangen wäre. Die Analyse in Abschnitt 7.3, in deren Rahmen das Sale-and-lease-back-Geschäft mit verschiedenen anderen Optionen (wie einer kreditbasierten Sanierung der Gebäude oder einem Direktverkauf) verglichen wurde, hat gezeigt, dass es keine Alternative gegeben hätte, bei der ohne die Gewährung einer Beihilfe oder mit einem geringeren Beihilfebetrag dieselben Ziele erreicht worden wären. Das Sale-and-lease-back-Geschäft und jede etwaige darin enthaltene Beihilfe waren somit ein geeignetes Instrument zur Erreichung der Ziele von gemeinsamem Interesse.
7.5.2.3. Erforderlichkeit und Anreizeffekt.
(216)
Ausgehend von der Annahme, dass, das Sale-and-lease-back-Geschäft tatsächlich eine staatliche Beihilfe beinhaltete, wäre ferner zu prüfen, ob diese Beihilfe einen Anreizeffekt hatte. NEUWOGES und BAVARIA haben die Bedingungen des Geschäfts über einen Zeitraum von mehreren Monaten ausgehandelt. BAVARIA hätte sich dem Anschein nach nicht auf ein Geschäft eingelassen, das nicht zu ihrem „Leasingmodell Immobilien“ gepasst hätte. Wenn das letztlich durchgeführte Geschäft, das auf dem „Leasingmodell Immobilien“ von BAVARIA beruhte, eine staatliche Beihilfe beinhaltet hätte, dann steht außer Frage, dass sich BAVARIA ohne diese Beihilfe nicht auf das Geschäft eingelassen hätte.
7.5.2.4. Verhältnismäßigkeit
(217)
Die Kommission hat bereits darauf hingewiesen, dass die von NEUWOGES beim Abschluss dieses Geschäfts verfolgten Ziele als wichtig angesehen werden müssen. Die Sanierung und Privatisierung der Gebäude, wie auch deren Verkauf zu einem niedrigeren Preis an die Mieter, haben einen wichtigen Beitrag zur Verbesserung des wirtschaftlichen und sozialen Zusammenhalts in der Union geleistet. Gleichzeitig war der im Sale-and-lease-back-Geschäft enthaltene Beihilfebetrag zugunsten von BAVARIA allenfalls begrenzt, wodurch etwaige wettbewerbsverzerrende Wirkungen der Maßnahme ebenfalls begrenzt wurden. Vor diesem Hintergrund war jede möglicherweise in dem Sale-and-lease-back-Geschäft zwischen NEUWOGES und BAVARIA enthaltene Beihilfe im Hinblick auf das verfolgte Ziel verhältnismäßig.
7.5.2.5. Keine Auswirkungen auf die Handelsbedingungen, die dem gemeinsamen Interesse zuwiderlaufen
(218)
Es sei daran erinnert, dass der im Sale-and-lease-back-Geschäft enthaltene Beihilfebetrag zugunsten von BAVARIA allenfalls gering war. Die Auswirkungen der Maßnahme auf die Handelsbedingungen waren somit ebenfalls nur begrenzt. Während jede im Sale-and-lease-back-Geschäft enthaltene Beihilfe die Wettbewerbsposition von BAVARIA, die zumindest potenziell im Wettbewerb mit anderen Unternehmen (auch mit Unternehmen aus anderen Mitgliedstaaten) stand, verbessert hätte, hängt das Ausmaß dieser Auswirkungen vom Betrag der erhaltenen Beihilfe ab. Da sich die Wettbewerbsposition von BAVARIA somit nur geringfügig verbessert hätte, kann der Schluss gezogen werden, dass das Sale-and-lease-back-Geschäft, selbst wenn es eine Beihilfe beinhaltete, die Handelsbedingungen nicht in einem Maße beeinträchtigt hat, das dem gemeinsamen Interesse zuwiderläuft.
7.5.3. Schlussfolgerung zu den verbleibenden Beihilfeelementen und der Vereinbarkeit mit dem Binnenmarkt
(219)
Sollte das Sale-and-lease-back-Geschäft BAVARIA einen Vorteil verschafft haben, so ist die Kommission aus den in Abschnitt 7.5.2 genannten Gründen zu dem Schluss gekommen, dass es sich um eine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikel 107 Absatz 1 AEUV handeln würde. Die Kommission stellt jedoch auch fest, dass jede in dem Sale-and-lease-back-Geschäft enthaltene staatliche Beihilfe nach Artikel 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV mit dem Binnenmarkt vereinbar wäre.
7.6. SCHLUSSFOLGERUNG ZUM VORLIEGEN EINER BEIHILFE UND ZUR VEREINBARKEIT MIT DEM BINNENMARKT
(220)
Aus der Analyse des Werts des Sale-and-lease-back-Geschäfts für NEUWOGES, dem Vergleich mit möglichen anderen Geschäften und der Prüfung des Geschäfts auf Marktüblichkeit kann der Schluss gezogen werden, dass das Geschäft mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten im Einklang steht. Mit dem Abschluss des Sale-and-lease-back-Geschäfts hat NEUWOGES eine Verhaltensweise gezeigt, die auch ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsbeteiligter gewählt hätte. Besonders hervorzuheben ist, dass weder eine wirtschaftlich attraktivere Alternative zur Verfügung stand, noch die Bedingungen des Sale-and-lease-back-Geschäfts zu dem maßgeblichen Zeitpunkt (1997/1998) im Lichte der verfügbaren Vergleichsmaßstäbe sowie der aus dem Bieterverfahren hervorgegangenen anderen Angebote als marktunüblich anzusehen waren.
(221)
Es muss daher der Schluss gezogen werden, dass das Geschäft mit NEUWOGES der BAVARIA keinen Vorteil gewährt hat, da das Verhalten von NEUWOGES dem eines marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsteilnehmers entsprach. Da im Rahmen der in Rede stehenden Maßnahme kein Vorteil gewährt wurde, ist eine der Voraussetzungen zur Einstufung als staatliche Beihilfe nicht erfüllt; somit stellt die Maßnahme keine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV dar.
(222)
Zusätzlich zu der primären Feststellung, dass das Sale-and-lease-back-Geschäft BAVARIA keinen Vorteil gewährt hat und somit keine staatliche Beihilfe beinhaltet, gelangt die Kommission zu der zusätzlichen Schlussfolgerung, dass für den Fall, dass das Sale-and-lease-back-Geschäft BAVARIA doch einen Vorteil gewährt hätte, es in der Tat eine staatliche Beihilfe darstellen würde. Diese staatliche Beihilfe wäre jedoch nach Artikel 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV mit dem Binnenmarkt vereinbar -
HAT FOLGENDEN BESCHLUSS ERLASSEN:
Artikel 1
Das am 21. Januar 1998 zwischen der Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, der Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG und der Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG in Form eines Erbbaurechtsvertrags und eines Generalverwaltervertrags vollzogene Rechtsgeschäft stellt keine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV dar.
Artikel 2
Falls das am 21. Januar 1998 zwischen der Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, der Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG und der Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG in Form eines Erbbaurechtsvertrags und eines Generalverwaltervertrags vollzogene Rechtsgeschäft doch eine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV darstellen sollte, ist diese im Sinne des Artikels 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV mit dem Binnenmarkt vereinbar.
Artikel 3
Dieser Beschluss ist an die Bundesrepublik Deutschland gerichtet.
Brüssel, den 16. September 2014
DEĊIŻJONI TAL-KUMMISSJONI (UE) 2015/507
tas-16 ta’ Settembru 2014
dwar il-miżura SA.23129 (12/C) (ex 12/NN) (ex CP 141/2007) implimentata mill-Ġermanja
(notifikata bid-dokument C(2014) 6411)
(It-test bil-Ġermaniż biss huwa awtentiku)
(Test b’relevanza għaż-ŻEE)
IL-KUMMISSJONI EWROPEA
Wara li kkunsidrat it-Trattat dwar il-Funzjonament tal-Unjoni Ewropea, u b’mod partikolari l-Artikolu 108(2), l-ewwel subparagrafu tiegħu,
Wara li stiednet lill-partijiet interessati jressqu l-kummenti tagħhom skont l-Artikolu msemmi u (1) Wara li kkunsidrat dawk il-kummenti,
Billi:
1. PROĊEDURA
(1)
Fit-30 ta’ Marzu 2007, Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH (minn issa ’l quddiem: ‘NEUWOGES’) ressqet ilment lill-Kummissjoni, ibbażat fuq l-Artikolu 20(2) tar-Regolament tal-Kunsill (KE) Nru 659/1999 (2), li fih allegat li kienet ingħatat għajnuna illegali mill-Istat lil Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, lil Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG u lil Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekte Neubrandenburg KG (minn issa ’l quddiem ‘BAVARIA 1’ u ‘BAVARIA 2’ u flimkien ‘BAVARIA’) taħt Erbbaurechtsvertrag (minn issa ’l quddiem ‘kuntratt ta’ lokazzjoni tal-bini’ jew ‘EBV’) u Generalverwaltervertrag (minn issa ’l quddiem ‘kuntratt ta’ ġestjoni ġenerali’jew ‘GVV’). NEUWOGES talbet li tinbeda proċedura ta’ investigazzjoni formali skont l-Artikolu 108(2) TFUE.
(2)
Il-Kummissjoni talbet aktar informazzjoni lill-Ġermanja fis-6 ta’ Awwissu 2007, fl-14 ta’ Mejju 2008, fis-6 ta’ April 2009 u fit-3 ta’ Frar 2012. Il-Ġermanja wieġbet fl-4 ta’ Settembru 2007, fit-12 ta’ Ottubru 2007, fis-17 ta’ Ottubru 2007, fil-11 ta’ Lulju 2008, fl-14 ta’ Lulju 2008, fit-12 ta’ Diċembru 2008, fit-30 ta’ Ġunju 2009 u fit-28 ta’ Frar 2012. NEUWOGES ressqet xi kummenti fit-30 ta’ Mejju 2007, fil-5 ta’ Novembru 2007, fis-26 ta’ Frar 2008, fil-15 ta’ Lulju 2008, fit-30 ta’ Settembru 2008, fit-18 ta’ Diċembru 2008, fis-6 ta’ Marzu 2009, fl-4 ta’ Ġunju 2009, fil-15 ta’ Lulju 2009, fis-26 ta’ Awwissu 2009, fit-22 ta’ Settembru 2009 u fid-19 ta’ Jannar 2012. BAVARIA ressqet xi kummenti fit-13 ta’ Mejju 2008.
(3)
Fit-28 ta’ Novembru 2008, il-Qorti Reġjonali ta’ Rostock (minn issa ’l quddiem ’lG Rostock’) tat sentenza f’BAVARIA v NEUWOGES. BAVARIA kienet ħarrket lil NEUWOGES għan-nuqqas ta’ eżekuzzjoni tal-kuntratt bejn iż-żewġ partijiet. NEUWOGES imbagħad sostniet li l-kuntratt kien illegali u li kien jinkludi għajnuna mill-Istat inkompatibbli mas-suq intern u għaldaqstant kien null u bla effett. L-LG Rostock iddeċidiet li ma kien ingħata l-ebda vantaġġ lil BAVARIA u li għalhekk ma kien hemm l-ebda għajnuna mill-Istat fit-tifsira tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE. NEUWOGES ippreżentat appell kontra dik is-sentenza. Il-proċeduri għadhom pendenti quddiem il-Qorti Reġjonali Superjuri ta’ Rostock (minn issa ’l quddiem ‘OLG Rostock’). BAVARIA imbagħad bdiet proċeduri quddiem il-Qorti Amministrattiva ta’ Greifswald (minn issa ’l quddiem ‘VG Greifswald’), sabiex tkun tista’ tara l-fajls kollha relatati ma’ dawk il-kuntratti li kienu fil-pussess ta’ NEUWOGES jew tal-Belt ta’ Neubrandenburg permezz ta’ mezzi legali. Dawk il-proċeduri għadhom pendenti.
(4)
Permezz tal-ittra tal-4 ta’ Ġunju 2009, NEUWOGES talbet, skont l-Artikolu 265(2) tat-TFUE, li l-Kummissjoni tibda l-proċedura ta’ investigazzjoni formali fi żmien xahrejn.
(5)
Permezz tal-ittra tad-29 ta’ Lulju 2009, il-Kummissjoni kkomunikat lil NEUWOGES il-valutazzjoni preliminari tagħha li la l-EBV u lanqas il-GVV ma kienu jidhru li huma miżura ta’ għajnuna mill-Istat skont it-tifsira tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE.
(6)
Permezz tal-ittra tas-26 ta’ Awwissu 2009, il-kumpanija li lmentat ikkritikat dik il-valutazzjoni preliminari u talbet li l-Kummissjoni tibda l-proċedura ta’ investigazzjoni formali fi żmien xahrejn.
(7)
Is-servizzi tal-Kummissjoni informaw lil NEUWOGES permezz tal-ittra tal-15 ta’ Settembru 2009 li ittra oħra kienet ser tintbagħat b’valutazzjoni tal-aħħar kummenti ta’ NEUWOGES. NEUWOGES avżat lill-Kummissjoni permezz tal-ittra tat-22 ta’ Settembru 2009 li hija ma kinitx taqbel mal-azzjoni proposta mill-Kummissjoni
(8)
Fid-9 ta’ Ottubru 2009, NEUWOGES fetħet kawża quddiem il-Qorti Ġenerali tal-Unjoni Ewropea biex titlob li tiġi annullata d-deċiżjoni allegatament misjuba fl-ittra tal-Kummissjoni tad-29 ta’ Lulju 2009, jew inkella, li jinstab li l-Kummissjoni kienet irrifjutat li tibda l-proċedura ta’ investigazzjoni formali skont l-Artikolu 108(2) tat-TFUE. Fid-9 ta’ Jannar 2012, il-Qorti Ġenerali ċaħdet ir-rikors għall-annullament u r-rikors għan-nuqqas ta’ azzjoni bħala inammissibbli. (3)
(9)
Permezz tal-ittra tad-19 ta’ Jannar 2012, NEUWOGES reġgħet talbet lill-Kummissjoni tibda l-proċedura ta’ investigazzjoni formali skont l-Artikolu 108(2) tat-TFUE.
(10)
Permezz tal-ittra tal-21 ta’ Marzu 2012, il-Kummissjoni nnotifikat lill-Ġermanja dwar id-deċiżjoni tagħha li tibda l-proċedura ta’ investigazzjoni formali. Id-deċiżjoni tal-Kummissjoni li tibda l-proċeduri (minn issa ’l quddiem ‘id-deċiżjoni tal-inizjazzjoni’) kienet ippubblikata f’il-Ġurnal Uffiċjali tal-Unjoni Ewropea. (4) Il-Kummissjoni talbet lill-partijiet iressqu l-kummenti dwar il-miżura ta’ għajnuna mill-Istat. Fit-22 ta’ Marzu 2012, NEUWOGES ippreżentat appell kontra s-sentenza tal-Qorti tad-9 ta’ Jannar 2012. Il-Qorti ċaħdet l-appell fil-15 ta’ Novembru 2012 bħala mingħajr skop. (5)
(11)
Il-Kummissjoni rċeviet kummenti mingħand NEUWOGES fis-17 ta’ Lulju 2012, fit-2 ta’ Ottubru 2012, fl-4 ta’ April 2013 u fil-15 ta’ April 2014 u mingħand BAVARIA fit-18 ta’ Ġunju 2012 u fit-22 ta’ April 2013. Il-kummenti mingħand il-Ġermanja waslu fis-7 ta’ Awwissu 2012 u fis-16 ta’ Settembru 2013. Il-Belt ta’ Neubrandenburg issottomettiet il-kummenti f’isem il-gvern federali fit-23 ta’ Lulju 2012 u fit-28 ta’ Settembru 2012 u l-Istat Federali ta’ Berlin ressaq il-kummenti tiegħu fis-16 ta’ Mejju 2012, fit-28 ta’ Settembru 2012 u fit-30 ta’ Settembru 2013.
2. DESKRIZZJONI TAL-MIŻURI
(12)
NEUWOGES hija kumpanija b’responsabbiltà llimitata taħt il-liġi Ġermaniża. Il-belt ta’ Neubrandenburg hija 100 % proprjetarja tal-ishma tagħha. L-għan ta’ NEUWOGES huwa li tipprovdi lil sezzjonijiet kbar tal-popolazzjoni tal-Belt ta’ Neubrandenburg u ż-żoni tal-madwar b’akkomodazzjoni affordjabbli. Attwalment il-kumpanija għandha 33 % tal-appartamenti kollha fil-Belt ta’ Neubrandenburg. BAVARIA 1 u BAVARIA 2 huma entitajiet b’għan speċjali inkorporati speċifikament sabiex jinnegozjaw ma’ NEUWOGES, li l-maġġoranza tal-ishma tagħha huma miżmuma minn fondi closed-end tal-proprjetà immobbli. BAVARIA 1 hija miżmuma minn BAVARIA Immobilien-Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG (94 %) u BAVARIA Immobilien-Management GmbH i.I (6 %) u BAVARIA 2 hija miżmuma minn Perseus Immobilien-Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn (100 %). L-ishma f’BAVARIA Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Erste Leasing Fonds KG u f’Perseus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG - LBB Fonds Dreizehn huma miżmuma minn investituri privati. Iż-żewġ fondi ġew stabbiliti u huma mħaddma minn Berliner Immobilien-Holding GmbH, li kienet proprjetà ta’ Bankgesellschaft Berlin sal-1 ta’ Jannar 2006 u minn dakinhar hija proprjetà diretta (100 %) tal-Istat Federali ta’ Berlin.
(13)
NEUWOGES għandha wkoll għadd ta’ biċċiet ta’ art f’Neubrandenburg li fuqhom hemm tnax-il blokk ta’ appartamenti b’total ta’ 557 appartament u diversi unitajiet kummerċjali. Fil-21 ta’ Jannar 1998, NEUWOGES u BAVARIA ikkonkludew l-EBV u l-GVV (’il-kuntratti inkwistjoni’ jew f’daqqa ’il-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura’).
2.1. ERBBAURECHTSVERTRAG (IL-KUNTRATT TA’ LOKAZZJONI TAL-BINI JEW L-EBV)
(14)
Fil-21 ta’ Jannar 1998, NEUWOGES u Bavaria ikkonkludew kuntratt ta’ lokazzjoni ta’ art u xiri ta’ bini għal 12-il binja li fihom 557 flett individwali, li taħtu BAVARIA kisbet il-lokazzjoni tal-binjiet għall-art għal perjodu ta’ 75 sena u akkwistat il-binjiet.
(15)
L-EBV jinkludi żewġ komponenti ewlenin:
(a)
BAVARIA qablet li tħallas total ta’ EUR […] (*) (6) lil NEUWOGES, li minnhom EUR […] bħala ċens kapitalizzat għall-perjodu sal-31 ta’ Diċembru 2028 u EUR […] bħala l-prezz tax-xiri għall-binjiet.
(b)
Mill-1 ta’ Jannar 2029, Bavaria għandha wkoll tħallas ċens annwali ta’ […] % tal-valur attwali tal-art, jiġifieri EUR […] għal kull metru kwadru jew EUR […] fis-sena għal perjodu ta’ 10 snin. Għaż-żmien sussegwenti li jkun fadal tal-EBV, hemm provvediment li ċ-ċens ikun rivedut f’konformità mal-indiċi tal-għoli tal-ħajja totali, diment li jinbidel b’aktar minn […] %.
(16)
Fl-1997, qabel ma l-EBV ġie eżegwit ma’ BAVARIA, NEUWOGES qabbdet lill-esperti interni jistmaw il-proprjetà immobbli (il-bini u l-art). Skont dik l-istima, il-proprjetajiet kienu jiswew EUR […]. Fl-2007, NEUWOGES tat ukoll struzzjonijiet lil espert estern (is-Sur Hecht) sabiex jikkalkula l-valur tas-suq tal-proprjetajiet b’mod retroattiv għas-sena 1997. Skont dik l-istima, il-proprjetajiet kienu jiswew madwar EUR […] fl-1997.
Altschuldenhilfegesetz (l-Att dwar l-Għajnuna għad-Djun Antiki jew AHG)
(17)
L-EBV ġie eżegwit fid-dawl tal-Altschuldenhilfegesetz (7) (minn issa ’l quddiem l-‘AHG’). Wara r-riunifikazzjoni tal-Ġermanja fl-1990, l-assoċjazzjonijiet nazzjonalizzati tal-akkomodazzjoni tal-Ġermanja tal-Lvant saru impriżi tal-akkomodazzjoni muniċipali legalment indipendenti. L-assi u l-passiv tal-predeċessuri tagħhom fit-titolu li ġew trasferiti lil dawn l-impriżi l-ġodda kienu ta’ gravami serju għalihom. Biex tissalvagwardja l-vijabbiltà fit-tul ta’ dawn l-impriżi tal-akkomodazzjoni, il-leġiżlazzjoni federali għaddiet l-Altschuldenhilfegesetz (AHG), li daħal fis-seħħ fis-27 ta’ Ġunju 1993.
(18)
L-AHG ippermetta lill-impriżi tal-akkomodazzjoni muniċipali fil-Ġermanja tal-Lvant japplikaw għal ħelsien mid-djun antiki. Is-Sezzjoni 4(1) u (2) tal-AHG tat ħelsien parzjali fuq djun antiki li jaqbżu EUR 76,69 għal kull m2, b’limitu ta’ EUR 434,60 għal kull m2. Bi tpattija l-impriżi tal-akkomodazzjoni kellhom jidħlu f’ċerti impenji. Pereżempju, kellhom jagħmlu sforzi intensivi sabiex jipprivatizzaw 15 % tal-appartamenti (Sezzjoni 4(5), l-ewwel sentenza, flimkien ma’ Sezzjoni 5) taħt pjan ta’ negozju għall-privatizzazzjoni, modernizzazzjoni u tiswija rapida tal-istokk ta’ akkomodazzjoni tagħhom (Sezzjoni 4(5), it-tieni sentenza) u jirrapportaw dwar il-progress fil-programm tal-investiment u fl-isforzi ta’ privatizzazzjoni tagħhom (Sezzjoni 4(5) sa (7)). Taħt il-verżjoni tal-liġi fis-seħħ fiż-żmien materjali (1997/1998), l-impriżi tal-akkomodazzjoni kellhom sal-31 ta’ Diċembru 2003 sabiex jonoraw l-impenji ta’ privatizzazzjoni tagħhom. Jekk impriża tal-akkomodazzjoni ma jirnexxilhiex tonora l-impenji ta’ privatizzazzjoni taghħa (jiġifieri ma tagħmilx sforzi intensivi sabiex tipprivatizza), il-ħelsien mogħti diġà jrid jitħallas lura.
(19)
L-impriżi tal-akkomodazzjoni kienu meħtieġa jħallsu ċertu perċentwal tar-rikavat mill-privatizzazzjoni ta’ aktar minn EUR 76,69 għal kull m2 lill-Fond ta’ Fidwa għad-Dejn li Jintiret (minn issa ’l quddiem l-‘ETF’). F’dak iż-żmien (1997/1998), Sezzjoni 5(2) tal-AHG kienet tipprovdi li 45 % tar-rikavat mill-bejgħ tal-privatizzazzjoni kollu sal-31 ta’ Diċembru 1998 jitħallsu lill-ETF. Għall-privatizzazzjonijiet sal-31 ta’ Diċembru 2000, il-perċentwal kien 50 % u għall-privatizzazzjonijiet sal-31 ta’ Diċembru 2003 kien 55 %. Meta l-privatizzazzjoni kienet tieħu l-forma ta’ lokazzjoni ta’ bini (jiġifieri minflok ma l-bini u l-art jinbiegħu direttament, il-bini biss jinbiegħ u l-art tingħata b’kirja tal-bini), il-prezz tal-bini u l-valur fi flus tal-lokazzjoni tal-bini miftiehma kienu jitqiesu bħala r-rikavat mill-bejgħ biex ikun jista’ jiġi kkalkulat l-ammont pagabbli lill-ETF (Sezzjoni 5(2)).
(20)
Irriżulta matul l-1995 li l-forma ta’ privatizzazzjoni ppjanata oriġinarjament (jiġifieri bejgħ lill-kerrej) aktarx ma kinitx ser tippermetti li tintlaħaq il-kwota ta’ privatizzazzjoni ta’ 15 % stipulata. Għaldaqstant il-Kreditanstalt für Wiederaufbau (minn issa ’l quddiem il-‘KfW’), li kien responsabbli mill-amministrazzjoni tal-għajnuna għad-djun antiki, beda jaċċetta ‘privatizzazzjoni lil xerrejja intermedji’. (8) Skont dan il-mudell, li kien japplika biss jekk kien jidher li l-kwota ta’ 15 % ma kinitx sejra tinkiseb permezz ta’ bejgħ dirett, l-impriżi tal-akkomodazzjoni setgħu jbiegħu binjiet en bloc lil xerrejja kummerċjali. Biex il-bejgħ jgħodd bħala parti mill-kwota ta’ 15 % privatizzazzjoni tal-impriża tal-akkomodazzjoni, ix-xerrej kummerċjali kellu jintrabat li jirrinnova l-bini u jbiegħ kemm-il appartament jista’ mill-ġdid (mill-inqas terz) lill-kerrejja. (9) Jekk, abbażi tal-offerti speċifiċi ppreżentati, ferm inqas minn terz tal-kerrejja kienu interessati jixtru, ix-xerrej kummerċjali seta’ jneħħi 60 % tal-appartamenti mill-pula ta’ privatizzazzjoni u b’hekk inaqqas l-obbligu ta’ privatizzazzjoni tiegħu ta’ terz tal-40 % tal-appartamenti li jifdal. (10)
NEUWOGES u l-AHG
(21)
L-EBV kien finalment rikonoxxut mill-KfW bħala akkwist temporanju rilevanti taħt l-AHG. Il-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura b’hekk ippermetta lil NEUWOGES tonora l-impenn ta’ privatizzazzjoni tagħha taħt l-AHG. Madankollu, mhuwiex ċar u l-kumpanija li ressqet l-ilment tiddubita sa liema punt l-AHG influwenza l-kunsiderazzjonijiet tan-negozju li rriżultaw fid-deċiżjoni ta’ NEUWOGES li teżegwixxi l-kuntratti u jekk il-ħelsien miksub minn NEUWOGES taħt l-AHG għandux ikun ikkunsidrat meta jiġi deċiż jekk il-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura huwiex għajnuna mill-Istat lil BAVARIA.
(22)
Skont id-data tagħha stess, NEUWOGES ingħatat ħelsien totali ta’ EUR […]. (11) NEUWOGES iddikjarat li kien diffiċli li tattribwixxi parti mill-ħelsien globali lill-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura, peress li l-ħelsien kien permess biss taħt l-AHG jekk l-impriża tal-akkomodazzjoni tkun onorat l-impenn ta’ privatizzazzjoni b’mod sħiħ. Jekk, madankollu, parti mill-ħelsien globali mogħti jrid ikun attribwit għal miżura ta’ privatizzazzjoni partikolari fuq il-bażi tal-proporzjon bejn dawk il-privatizzazzjonijiet u l-impenn globali ta’ privatizzazzjoni ta’ NEUWOGES, ħelsien gross totali ta’ EUR […] jista’ jiġi allokat b’mod matematiku lill-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura. EUR […] kellhom jitħallsu lill-ETF mir-rikavat tal-ftehim ma’ BAVARIA, li jfisser li b’mod matematiku NEUWOGES ingħatat ħelsien nett ta’ EUR […]. (12)
2.2. GENERALVERWALTERVERTRAG (KUNTRATT TA’ ĠESTJONI ĠENERALI JEW GVV)
(23)
Fil-21 ta’ Jannar 1998, BAVARIA u NEUWOGES iffirmaw il-GVV, li taħtu l-binjiet inkrew lura lil NEUWOGES u NEUWOGES żammet ir-responsabbiltà għall-ġestjoni u l-użu kummerċjali tal-binjiet inkwistjoni għal perjodu ta’ 30 sena. NEUWOGES żammet ukoll ir-rikavat kollu mill-kiri tal-binjiet. Bi tpattija għal dawn id-drittijiet tal-użu, NEUWOGES qablet li tħallas pagament fiss fix-xahar bħala kera ta’ EUR […] (EUR […] fis-sena) sakemm jitlesta x-xogħol ta’ rinnovazzjoni u EUR […] (EUR […] fis-sena) wara dan. Din ir-rata ta’ kera żdiedet b’[…] % fis-sena mill-1 ta’ Jannar 2000.
2.3. KUNTRATT ĠENERALI BI PREZZ FISS
(24)
BAVARIA intrabtet li tirrinnova l-binjiet inkwistjoni u wettqet kuntratt ġenerali bi prezz fiss (minn issa ’l quddiem ‘GVP’) għar-rinnovazzjoni ma’ BRG BAU-Regie GmbH (minn issa ’l quddiem ‘BRG’), sussidjarja u proprjetà sħiħa ta’ NEUWOGES. Taħt il-GPV, BAVARIA ħallset lil BRG prezz fiss ta’ EUR […] għax-xogħol ta’ rinnovazzjoni.
3. IL-KUMMENTI TAL-ĠERMANJA
(25)
It-tweġiba tal-Ġermanja għad-deċiżjoni tal-inizjazzjoni hija limitata għal dikjarazzjoni li mgħandhiex il-ħsieb li tikkummenta fuq id-deċiżjoni f’dan il-każ partikolari u li dan ser tħallih f’idejn l-awtoritajiet lokali kkonċernati (il-Belt ta’ Neubrandenburg u l-Istat Federali ta’ Berlin).
4. IL-KUMMENTI TAL-PARTIJIET INTERESSATI
4.1. NEUWOGES
(26)
NEUWOGES iddikjarat li hija ma aġixxietx bħalma kieku kien jaġixxi investitur privat għall-finijiet tal-kuntratti inkwistjoni u li għalhekk BAVARIA kisbet vantaġġ ekonomiku li jirrappreżenta għajnuna mill-Istat fit-tifsira tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE. Skont l-istimi ta’ NEUWOGES, il-kuntratti inkwistjoni ġġeneraw telf ta’ EUR […] (nominali) u EUR […] (skontati). NEUWOGES tqis dan it-telf bħala għajnuna mill-Istat inkompatibbli mas-suq intern.
(27)
NEUWOGES tiddikjara fil-valutazzjoni tagħha ta’ jekk il-kuntratti inkwistjoni ġewx eżegwiti fuq termini normali tas-suq li l-EBV u l-GVV għandhom ikunu eżaminati b’mod individwali (Sezzjoni 4.1.1). Rigward il-kuntratti individwali, NEUWOGES tiddikjara li la l-EBV (Sezzjoni 4.1.2) u lanqas il-GVV (Sezzjoni 4.1.3) ma kienu jkunu konklużi minn investitur privat. NEUWOGES tiddikjara wkoll li investitur privat kien jagħżel approċċ differenti (Sezzjoni 4.1.4). Finalment, NEUWOGES targumenta li l-vantaġġ mogħti lil BAVARIA jirrappreżenta trasferiment ta’ riżorsi tal-Istat attribwibbli lill-Belt ta’ Neubrandenburg (Sezzjoni 4.1.5).
4.1.1. Eżami konġunt kontra eżami individwali tal-kuntratti inkwistjoni
(28)
NEUWOGES tiddikjara li jeħtieġ eżami strettament individwali tal-EBV u tal-GVV sabiex ikun stabbilit jekk ġewx eżegwiti skont termini normali tas-suq. Skont NEUWOGES, l-EBV u l-GVV huma kuntratti legalment separati li għandhom jeżistu b’mod separat. Skont NEUWOGES, kieku ż-żewġ kuntratti kienu fil-fatt ġew maħsuba bħala unità waħda, it-tnejn kienu jeħtieġu li jsiru quddiem nutar, mentri l-EBV biss sar quddiem nutar.
(29)
NEUWOGES għaldaqstant teżamina kull kuntratt b’mod individwali biex tqis jekk ġiex eżegwit skont termini normali tas-suq.
4.1.2. Erbbaurechtsvertrag (EBV)
(30)
NEUWOGES hija tal-fehma, abbażi tal-istimi tal-1997 u tal-2007 tal-proprjetà (l-art u l-bini) inkwistjoni, li investitur privat ma kienx jidħol għall-EBV ma’ BAVARIA bil-prezz miftiehem u li ċ-ċens imħallas, il-ħelsien tal-AHG mogħti bbażat fuq l-EBV, l-obbligu tar-rinnovazzjoni u l-proċedura ta’ offerti limitati bl-ebda mod ma jibdlu dik il-konklużjoni.
4.1.2.1. Il-prezz tax-xiri
(31)
NEUWOGES tfakkar li BAVARIA ħallset EUR […] fi flus għall-bini flimkien ma’ EUR […] f’ċens kapitalizzat. Fl-istimi tal-1997 u tal-2007, il-proprjetajiet f’daqqa (l-art u l-binjiet) ġew stmati għal EUR […] u EUR […]. Barra minn hekk, iż-żewġ rapporti taw stimi separati għall-proprjetà globali u għall-art (stima tal-1997: EUR […]; stima tal-2007: EUR […]) u għall-binjiet (stima tal-1997: EUR […]; stima tal-2007: EUR […]).
(32)
NEUWOGES hija tal-fehma li l-istima tal-1997 kienet stima eżatta tal-proprjetà dak iż-żmien (1997/1998) u li l-prezz li attwalment tħallas minn BAVARIA għall-bini biss (mhux il-prezz tal-bini u ċ-ċens kapitalizzat) għandu jintuża għall-finijiet ta’ tqabbil. Abbażi ta’ dan, NEUWOGES tqis li hija rċeviet ammont li waqqa’ l-prezz tas-suq fiż-żmien materjali (1997/1998) b’EUR […]. Anki jekk wieħed iqis il-ħelsien tal-AHG, il-prezz imħallas minn BAVARIA xorta waħda kien 16 % inqas mill-valur il-baxx mogħti fir-rapport tal-2007. Skont NEUWOGES, il-prezz imħallas minn BAVARIA tant kien inqas mill-prezz tas-suq li investitur privat ma kienx jaċċetta li jbiegħ b’dak il-prezz.
(33)
NEUWOGES tfakkar f’dan il-kuntest li, skont il-Komunikazzjoni tal-Kummissjoni dwar elementi ta’ għajnuna mill-Istat fil-bejgħ tal-art u tal-bini mill-awtoritajiet pubbliċi, (13), prezz ta’ xiri sa 5 % taħt il-valur tas-suq stabbilit minn stimatur indipendenti jista’ jitqies li huwa prezz tas-suq. B’kontradistinzjoni, prezz li, anki bi stima konservattiva, huwa mill-inqas 16 % taħt l-inqas stima ma jistax jitqies li huwa prezz tas-suq.
4.1.2.2. Iċ-ċens kapitalizzat
(34)
NEUWOGES tiddikjara li ċ-ċens kapitalizzat għall-ewwel 30 sena għandu jkun injorat meta wieħed iqabbel il-prezz imħallas minn BAVARIA mal-valuri mogħtija fl-istimi tal-1997 u tal-2007 (li stmaw il-valur lill-proprjetarju kemm tal-art kif ukoll tal-binjiet). Peress li ċ-ċens jitħallas għal-lokazzjoni tal-bini stabbilita u trasferita għal perjodu ta’ 75 sena u mhux għaċ-ċessjoni tal-art, ma jistax ikun inkluż biex jitqabblu l-prezz imħallas minn BAVARIA għall-binjiet u l-valur mogħti f’waħda miż-żewġ stimi.
4.1.2.3. Il-ħelsien tal-AHG
(35)
NEUWOGES tiddikjara wkoll li l-ħelsien tal-AHG ta’ EUR […] ibbażat fuq il-kuntratti inkwistjoni għandu jiġi injorat meta jitqabbel il-prezz imħallas minn BAVARIA mal-valur mogħti fiż-żewġ stimi għal dawn ir-raġunijiet:
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Il-ħelsien tal-AHG huwa vantaġġ mogħti lil NEUWOGES minn parti terza (KfW) li mhijiex relatata max-xerrej. Ma hemm l-ebda raġuni għalfejn bejjiegħ għandu jaċċetta prezz taħt is-suq sempliċement għaliex it-tranżazzjoni tagħtih vantaġġi addizzjonali mingħand parti terza.
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BAVARIA ma assumiet l-ebda responsabbiltà taħt l-AHG mogħti qabel lil NEUWOGES li jkun jiġġustifika kumpens fil-forma ta’ skont fuq il-prezz tax-xiri. Għalkemm BAVARIA intrabtet ‘fuq il-karta’ li tipprova tbiegħ għadd ta’ appartamenti lill-kerrejja tagħha, hija tat struzzjonijiet lil NEUWOGES sabiex attwalment timplimenta l-privatizzazzjoni a spejjeż proprji ta’ NEUWOGES; b’hekk BAVARIA ma assumiet l-ebda responsabbiltà reali, u lanqas ma kienet esposta għal xi responsabbiltà f’każ li l-isforzi ta’ privatizzazzjoni jfallu.
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Billi l-ħelsien kien kontinġenti fuq it-twettiq tal-impenn ta’ NEUWOGES li tipprivatizza 15 % tal-appartamenti tagħha u l-ftehim ma’ BAVARIA kien ikopri biss 20 % tal-impenji ta’ privatizzazzjoni kollha, mhux possibbli li wieħed iqassam il-ħelsien tal-AHG iġġenerat mill-ftehim ma’ BAVARIA f’termini reali (minflok matematiċi). Fi kliem ieħor, kieku NEUWOGES ma onoratx l-impenn ta’ privatizzazzjoni tagħha b’mod sħiħ, il-kumpanija ma kinitx tikseb vantaġġ taħt l-AHG mill-ftehim ma’ BAVARIA.
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Il-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura kien iwassal l-aktar biex NEUWOGES kien ikollha tħallas perċentwal relattivament baxx (45 % minflok 50 % jew 55 %) tar-rikavat lill-ETF, filwaqt li kieku ma kinitx eżegwiet il-kuntratt u fittxet xerrej ieħor, kienet tkun esposta għar-riskju li tħallas porzjon akbar tar-rikavat mill-bejgħ lill-Fond.
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NEUWOGES tiddikjara li fl-aħħar mill-aħħar hija onorat l-impenji ta’ privatizzazzjoni tagħha 165 %, li jfisser li l-ħelsien mogħti kien ikun ikkonfermat anki mingħajr il-ftehim ma’ BAVARIA.
4.1.2.4. Ir-rinnovazzjoni
(36)
NEUWOGES tkompli targumenta li hija ma għamlet l-ebda qligħ mix-xogħol ta’ rinnovazzjoni li sar minn BAVARIA, peress li BAVARIA hija l-proprjetarja tal-binjiet u għalhekk kienet l-unika parti li gawdiet mir-rinnovazzjonijiet.
4.1.2.5. Il-proċedura tal-offerti
(37)
NEUWOGES issostni li l-proċedura ta’ offerti limitati fl-1997 ma tistax tiġi kkwotata bħala indikazzjoni li l-prezz imħallas minn BAVARIA kien fil-fatt prezz tas-suq. Il-proċedura tal-offerti ma kinitx proċedura miftuħa, trasparenti, mingħajr kundizzjonijiet u diskriminazzjoni u għaldaqstant ma kinitx adegwata biex jiġi stabbilit il-valur tas-suq.
4.1.3. Generalverwaltervertrag (GVV)
(38)
NEUWOGES tgħid li l-ebda investitur privat ta’ daqs simili u f’qagħda simili ma kien jidħol għall-GVV, peress li mill-bidu kien ċar li l-kuntratt kien iwassal għal telf konsiderevoli. NEUWOGES targumenta b’mod partikolari li t-telf kien prevedibbli mill-bidu nett, peress li l-kalkoli sottostanti għall-kuntratt kienu bbażati fuq preżunzjonijiet f’termini ta’ żviluppi futuri fis-suq tal-kiri f’Neubrandenburg li evidentement kienu ottimisti żżejjed. NEUWOGES targumenta wkoll li diversi kuntratti allegatament simili ppreżentati minn BAVARIA għall-finijiet ta’ tqabbil ma jurux li l-GVV twettaq skont termini normali tas-suq u li NEUWOGES aċċettat biss dan il-kuntratt evidentement ta’ żvantaġġ għaliha għal raġunijiet politiċi li huma irrilevanti għall-fini tal-kriterju tal-investitur privat.
4.1.3.1. Il-GVV u l-aspettattivi tas-suq
(39)
NEUWOGES tiddikjara li d-dispożizzjonijiet ewlenin tal-GVV [rata ta’ lokazzjoni fissa fix-xahar li tiżdied b’[…] % fis-sena, tnaqqis mhux indiċjat tal-ispejjeż ta’ madwar […] % oriġinarjament (inkluż […] % riskju ta’ inadempjenza tal-kera) u terminu ta’ 30 sena] mhumiex it-tip ta’ termini li investitur privat kien jaċċetta. NEUWOGES targumenta dan il-punt kif ġej:
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Billi r-riskju ta’ inadempjenza tal-kera kien stabbilit tant baxx ([…] % biss tad-dħul nett mill-kiri), NEUWOGES iġġorr ir-riskju finanzjarju li tikseb rata ta’ okkupanza minima ta’ […] %.
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Billi r-rata fissa ta’ lokazzjoni kienet stabbilita għal […] % fis-sena, NEUWOGES iġġorr ir-riskju finanzjarju li ma tkunx tista’ tapplika żidiet annwali fil-kera b’konformità ma’ dik ir-rata.
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Peress li l-ispejjeż mhumiex indiċjati, NEUWOGES iġġorr ir-riskju finanzjarju ta’ kwalunkwe żieda fl-ispejjeż ta’ ġestjoni u ta’ manutenzjoni u żieda fil-kera ta’ aktar minn […] % fis-sena biss tkun tista’ possibilment tikkompensa għaż-żieda fl-ispejjeż.
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Minħabba t-terminu fit-tul (30 sena), dawn huma riskji finanzjarji konsiderevoli.
(40)
Skont NEUWOGES, kien ċar mill-bidu nett li dawn kienu sejrin ikunu riskji reali u jwasslu għal telf konsiderevoli u għaldaqstant investitur privat ma kienx jidħol għal dan il-kuntratt. Investitur privat jidħol għal kuntratt li jew iġiblu qligħ jew tal-inqas ma jirreġistrax telf. NEUWOGES tispjega li l-GVV seta’ biss iħalli qligħ kieku kien hemm aspettattiva raġonevoli li tinkiseb rata ta’ okkupanza għolja, żidiet tal-kera annwali ta’ […] % u spejjeż stabbli. Madankollu, kien ovvju anki meta l-kuntratt twettaq li rata medja ta’ okkupanza ta’ […] % ma kinitx sejra tintlaħaq, żieda fil-kera ta’ mill-inqas […] fis-sena kienet impossibbli u l-ispejjeż ta’ ġestjoni u manutenzjoni kienu żgur sejrin jogħlew tul it-terminu tal-kuntratt. NEUWOGES tissostanzja dawn id-dikjarazzjonijiet billi tirreferi kemm għat-tnaqqis imbassar fil-popolazzjoni kif ukoll fis-suq tal-proprjetà f’Neubrandenburg u tafferma li, abbażi ta’ dik l-informazzjoni, kien mistenni t-telf. Peress li l-popolazzjoni ta’ Neubrandenburg kienet diġà qiegħda tonqos meta l-kuntratti inkwistjoni ġew eżegwiti, kien hemm eċċess ta’ appartamenti vojta u l-binjiet tal-konkrit precast xejn attraenti koperti mill-kuntratt kellhom l-ogħla rati ta’ nuqqas ta’ okkupanza u l-inqas kera.
(41)
Skont NEUWOGES, investitur privat kien jibbaża l-kalkoli tiegħu fuq aspettattivi aktar pessimistiċi, bħal żidiet mbassra fil-kera ta’ madwar […] % u […] %, riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] % u indiċjar tal-ispejjeż ta’ […] %. Analiżi fl-2012 tal-flussi tal-flus ex-post prodotta minn NEUWOGES turi li, abbażi ta’ dawn is-suppożizzjonijiet, il-GVV kien jiġġenera fluss ta’ flus negattiv ta’ EUR […] (nominali) jew EUR […] (skontati). (14) NEUWOGES tiddikjara li dan l-ammont jirrappreżenta l-għajnuna mill-Istat riċevut minn BAVARIA. Ġiet ippreżentata wkoll sensiela ta’ varjazzjonijiet fuq dik l-analiżi tal-fluss ta’ flus, li turi li anki kieku suppożizzjonijiet aktar ottimistiċi kienu ġġustifikati (bħal rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza medja ta’ […] %, żidiet annwali fil-kera ta’ […] % u żieda fl-ispejjeż ta’ […] %), il-fluss tal-flus globali mbassar xorta waħda kien ikun negattiv. Il-GVV seta’ biss jiġġenera qligħ abbażi ta’ dawk li allegatament kienu jkunu suppożizzjonijiet għal kollox fittizji (rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza ta’ […] %, żidiet annwali fil-kera ta’ […] % u żieda fl-ispejjeż ta’ […] %).
4.1.3.2. Kuntratti kampjuni
(42)
NEUWOGES tikkontesta l-fatt li ċerti kuntratti għal tranżazzjonijiet simili ([…] (15), […] (16) u […] (17)) juru li l-GVV kien eżegwit skont termini normali tas-suq. NEUWOGES ma taqbilx mal-fehma li l-kuntratti huma komparabbli u tgħid li jvarjaw mill-GVV f’dawn il-punti essenzjali li ġejjin:
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Billi ma ġiet ippreżentata l-ebda evidenza ta’ xebh suffiċjenti bejn il-pożizzjoni finanzjarja u l-prospetti futuri tal-ibliet li fihom jinsabu l-proprjetajiet koperti mill-kuntratti kampjuni u s-sitwazzjoni u l-prospetti ta’ Neubrandenburg, wieħed ma jistax jassumi li l-kuntratti huma komparabbli b’mod ġenerali.
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Ir-rata ta’ lokazzjoni fil-kuntratti kampjuni hija indiċjata b’rata ferm aktar baxxa milli fil-GVV (jiġifieri 1,0 % sa 1,5 %).
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L-ebda wieħed mill-kuntratti kampjuni prodotti ma huwa adattat għall-finijiet ta’ tqabbil, peress li ċ-ċirkostanzi huma differenti f’kull każ ([…]: rekwiżiti orħos ta’ manutenzjoni; […]: mhux appartamenti, iżda biss proprjetajiet kummerċjali b’rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza ta’ 0 % mal-iffirmar tal-kuntratt; […]: proprjetajiet f’reġjun ta’ żvilupp).
(43)
NEUWOGES targumenta li l-kuntratti kampjuni ma jurux li l-GVV kien eżegwit skont termini normali tas-suq; għall-kuntrarju, jissuġġerixxu eżattament l-oppost, peress li jinkludu termini inqas iebsin, anki jekk il-proprjetajiet inkwistjoni kellhom prospetti finanzjarji aqwa.
4.1.3.3. Raġunijiet politiċi
(44)
NEUWOGES issostni li l-GVV kien eżegwit minkejja l-iżvantaġġi finanzjarji ovvji tiegħu għal raġunijiet politiċi. NEUWOGES tfakkar li r-raġunijiet li għalihom ingħatat l-għajnuna mill-Istat huma irrilevanti għall-fini ta’ evalwazzjoni legali u ssostni li r-raġunijiet politiċi msemmija juru li l-kunsiderazzjonijiet finanzjarji ma kinux il-fattur deċiżiv. NEUWOGES tgħid li l-GVV kien eżegwit għar-raġunijiet li ġejjin:
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Kienet taħt pressjoni politika konsiderevoli biex tħaffef ir-rinnovazzjoni u l-privatizzazzjoni tal-istokk ta’ akkomodazzjoni fl-istati federali l-ġodda.
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Il-Belt ta’ Neubrandenburg kienet qiegħda tittama li treġġa’ lura t-tnaqqis kontinwu fil-popolazzjoni billi tirrinnova u tipprivatizza l-appartamenti.
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Il-GVV, flimkien mal-GPV, iżomm l-investimenti f’livell għoli f’Neubrandenburg, filwaqt li investimenti li kienu qegħdin jonqsu kien ikollhom impatt sinifikanti fuq ir-rata ta’ qgħad lokali.
4.1.4. Alternattivi
(45)
Finalment, NEUWOGES tgħid li investitur privat kien ifittex alternattivi oħrajn għall-kuntratti inkwistjoni.
(46)
L-ewwel, NEUWOGES tgħid li bejgħ dirett kien ikun preferibbli, peress li kien jiġġenera qligħ, filwaqt li wieħed seta’ jassumi mill-bidu nett li l-GVV kien ser jiġġenera telf. Il-proprjetajiet (il-bini u l-art) setgħu inbiegħu fil-prezz mill-prezz issuġġerit fl-istimi tas-suq jew ogħla. Anki jekk xerrej kien sempliċement jixtri l-art u jwaqqa’ l-binjiet, bejgħ bħal dan kien ikun aktar profittabbli. NEUWOGES tikkunsidra li din l-evalwazzjoni tapplika anki jekk wieħed jieħu inkonsiderazzjoni l-ħelsien tal-AHG, peress li NEUWOGES setgħet ipprovat tonora l-impenji tagħha billi tipprivatizza binjiet oħrajn u bejgħ kien ikun aktar profittabbli mill-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura anki mingħajr il-ħelsien tal-AHG. L-impenji politiċi ta’ NEUWOGES kienu r-raġuni li għaliha dawn l-alternattivi ġew miċħudin.
(47)
NEUWOGES hija wkoll tal-fehma li investitur privat kien jippreferi jiffinanzja xogħlijiet ta’ rinnovazzjoni inqas komprensivi huwa stess, jikri l-appartamenti mhux rinnovati jew iwaqqa’ l-bini. Għal darb’oħra l-impenji politiċi ta’ NEUWOGES kienu r-raġuni li għaliha dawn l-alternattivi ġew miċħudin.
(48)
Finalment, NEUWOGES issostni li, kieku ttieħdet deċiżjoni ta’ rinnovazzjoni, kien ikun aktar profittabbli għal NEUWOGES li tiffinanzja dan ix-xogħol b’mod differenti. Pereżempju, setgħet ħadet soft loan iggarantit mill-Belt ta’ Neubrandenburg li kienet tkun soluzzjoni orħos mill-ftehim ma’ BAVARIA.
4.1.5. Ir-riżorsi tal-Istat u l-imputabbiltà
(49)
NEUWOGES hija tal-fehma li l-allegat vantaġġ ingħata mir-riżorsi tal-Istat u huwa imputabbli lill-Istat.
(50)
L-ewwel, NEUWOGES tiddikjara li, bħala l-uniku azzjonist li kapaċi jeżerċita influwenza kontrollanti fuq il-bord superviżorju, il-Belt ta’ Neubrandenburg kellha influwenza kontrollanti fuq NEUWOGES. Fid-dawl ta’ dak il-kontroll, it-telf allegat mill-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura huwa riżorsa tal-Istat mitlufa.
(51)
NEUWOGES tkompli tgħid li prattikament kull indikazzjoni ta’ imputabbiltà hija preżenti f’dan il-każ partikolari: il-Belt ta’ Neubrandenburg kellha kontroll estensiv fuq NEUWOGES; kien importanti ħafna għal NEUWOGES li taqdi l-interessi tal-belt; il-ftehim inkwistjoni kien konkluż għal raġunijiet politiċi u d-deċiżjoni finali dwar il-ftehim tal-bejgħ b’kiri lura kienet b’mod ċar f’idejn il-Belt ta’ Neubrandenburg.
4.2. BAVARIA
(52)
BAVARIA tirrifjuta l-argumenti li pprovdiet NEUWOGES u tiddikjara li l-kuntratti inkwistjoni kienu tranżazzjonijiet normali tas-suq li ma tawha l-ebda vantaġġ u għaldaqstant mhumiex għajnuna mill-Istat. L-ewwel BAVARIA tiddikjara li l-kuntratti inkwistjoni għandhom jitqiesu bħala unità finanzjarja waħda (Sezzjoni 4.2.1). It-tieni, il-kuntratti inġenerali mhumiex tali li investitur privat ma kienx jidħol għalihom (Sezzjoni 4.2.2). It-tielet, l-alternattivi elenkati minn NEUWOGES ma kinux ikunu aktar vantaġġjużi għal NEUWOGES (Sezzjoni 4.2.3). Finalment, BAVARIA tiddikjara li ma kien hemm ebda trasferiment ta’ riżorsi imputabbli lill-Istat (Sezzjoni 4.2.4).
4.2.1. L-eżami konġunt kontra l-eżami individwali tal-kuntratti inkwistjoni
(53)
BAVARIA targumenta li l-kuntratti inkwistjoni għandhom jitqiesu bħala unità u ma jistgħux ikunu vvalutati b’mod separat wieħed mill-ieħor. Il-bejgħ u l-kiri lura sussegwenti tal-binjiet kienu żewġ stadji konnessi ta’ ftehim uniku. BAVARIA tindika li l-ftehim kien offrut bħala pakkett u kien meqjus bħala tali minn NEUWOGES, kif juru biċ-ċar ir-rekords interni ta’ NEUWOGES dwar il-proċess tad-deċiżjoni.
(54)
Għaldaqstant, skont BAVARIA, il-kriterju tal-investitur privat għandu jkun applikat għall-ftehim kollu u mhux għal kull kuntratt individwali.
4.2.2. It-tranżazzjoni ma tatx vantaġġ lil BAVARIA
(55)
Skont BAVARIA, kwalunkwe vantaġġ potenzjali huwa prekluż sempliċement minħabba l-fatt li NEUWOGES għamlet proċedura ta’ offerti (għalkemm limitata) sabiex tittestja s-suq u ma hemm l-ebda raġuni sabiex wieħed jiddubita li NEUWOGES għażlet l-aktar offerta vantaġġjuża mill-aspett finanzjarju.
(56)
Hija targumenta li, minkejja l-proċedura tal-offerti, iċ-ċirkostanzi partikolari ta’ NEUWOGES għandhom ikunu kkunsidrati sabiex wieħed jistabbilixxi jekk investitur privat kienx jidħol għall-ftehim. NEUWOGES kellha bżonn iżżid il-kapital u tirrinnova l-appartamenti sabiex tipprivatizzahom (waqt li żżomm il-kera baxxa) u tikseb il-ħelsien tal-AHG. Għaldaqstant, skont BAVARIA, investitur privat fl-istess ċirkostanzi kien jidħol għall-ftehim.
(57)
Rigward it-termini tal-GVV u r-riskji li kienu jinħolqu kieku s-suq tal-proprjetà f’Neubrandenburg żviluppa inqas minn kemm mistenni (pereż. kieku r-rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza kienet ogħla minn dik imbassra), BAVARIA targumenta li r-riskju li ma tkunx tista’ tikseb il-kera u r-rata ta’ okkupanza mixtieqin ma kienx furzat fuq NEUWOGES; għall-kuntrarju, dan baqa’ ma’ NEUWOGES. NEUWOGES kien ikollha ġġorr il-konsegwenzi kieku s-suq żviluppa inqas tajjeb minn kemm kien mistenni anki kieku ma daħlitx fil-ftehim ma’ BAVARIA.
(58)
Rigward it-termini individwali tal-GVV, BAVARIA tiddikjara li r-rati medji għal kull metru kwadru użati għall-kalkolu tar-rata ta’ lokazzjoni kienu kemmxejn aktar baxxi mill-valuri li kienu jkunu mistennija abbażi tal-indiċi tal-kera għal Neubrandenburg. BAVARIA tindika wkoll li l-indiċi tal-kera kien jassumi li l-kera kienet ser togħla wara l-1 ta’ Jannar 2000, li jfisser li żieda fil-kera ta’ […] % fis-sena kienet realistika.
(59)
Rigward l-EBV, BAVARIA tindika li l-istimi tal-1997 u tal-2007 ma jistgħux jitqabblu direttament mal-EBV, peress li l-istimi kienu bbażati fuq bejgħ dirett, filwaqt li għalkemm l-EBV kien jinkludi l-bejgħ tal-binjiet, stabbilixxa biss lokazzjoni tal-bini għall-art. Peress li NEUWOGES baqgħet il-proprjetarja tal-art, il-valur tal-art mogħti fl-istimi ma jistax jiġi kkunsidrat. BAVARIA tikkunsidra wkoll li r-rapporti tal-istimi fi kwalunkwe każ m’għadhomx rilevanti, peress li jistabbilixxu biss il-valur teoretiku tal-proprjetajiet u mhux il-prezz li seta’ attwalment jinkiseb għalihom fuq is-suq.
(60)
BAVARIA tkompli tgħid li l-ħelsien mid-dejn antik mogħti abbażi tal-ftehim għandu jiġi kkunsidrat ukoll. Wieħed mill-għanijiet ta’ NEUWOGES meta daħlet fil-ftehim inkwistjoni kien li tikseb il-ħelsien tal-AHG.
(61)
Minbarra t-termini eżatti tal-EBV u tal-GVV, il-vantaġġi mogħtija lil NEUWOGES taħt il-GPV għandhom ukoll ikunu kkunsidrati, skont BAVARIA. BAVARIA tafferma li NEUWOGES insistiet li tintgħażel is-sussidjarja tagħha BRG għar-rinnovazzjoni tal-appartamenti, bl-għarfien sħiħ li NEUWOGES kienet sejra tirċievi l-qliegħ kollu ta’ BRG (u tkun ukoll responsabbli mill-kopertura ta’ kwalunkwe telf). Fid-dawl ta’ dan, il-qligħ mill-kuntratt ma’ BRG, li kien jiswa EUR […], għandu jitqies bħala vantaġġ rilevanti għal NEUWOGES.
(62)
Finalment, BAVARIA tgħid fir-rigward tal-loġika ġenerali tal-mudell ta’ bejgħ b’kiri lura li NEUWOGES b’mod ovvju kellha tħallas lura l-investiment oriġinali ta’ BAVARIA flimkien mal-imgħax. BAVARIA tirreferi għar-rekords interni ta’ NEUWOGES dwar il-proċess tad-deċiżjoni sabiex turi li NEUWOGES kienet konxja sew mill-fatt li r-rata ta’ lokazzjoni kienet maħsuba sabiex tammortizza l-investiment oriġinali ta’ BAVARIA.
4.2.3. L-alternattivi
(63)
Rigward l-alternattivi li NEUWOGES tqis li kienu jkunu aktar vantaġġjużi mill-aspett finanzjarju, BAVARIA tiddikjara li dawk l-alternattivi jew ma kinux disponibbli jew ma kinux ikunu aktar vantaġġjużi. L-ewwel, rigward l-allegata għażla ta’ bejgħ dirett lill-kerrejja, BAVARIA tqis li huwa ferm improbabbli li NEUWOGES kienet tkun kapaċi tbiegħ appartamenti mhux rinnovati jew li kellha l-flus sabiex tiffinanzja r-rinnovazzjonijiet meħtieġa. It-tieni, rigward il-possibbiltà li tissellef biex tiffinanzja r-rinnovazzjonijiet, BAVARIA tgħid li NEUWOGES kien ikollha ġġorr l-istess riskji u spejjeż tal-ftehim ma’ BAVARIA. Barra minn hekk, il-bejgħ dirett ta’ appartamenti rinnovati lill-kerrejja jew lil xi bejjiegħ kummerċjali kien ikun proposta xejn attraenti, peress li NEUWOGES kien ikollha tħallas perċentwal għoli tal-prezz imsaħħaħ lill- ETF.
4.2.4. Ir-riżorsi tal-Istat u l-imputabbiltà
(64)
Finalment, BAVARIA tiddikjara li l-ftehim ma jinvolvi l-ebda riżorsa tal-Istat u ma jistax ikun imputat lill-Istat, li NEUWOGES hija kumpanija tal-liġi privata normali li ma rċeviet l-ebda riżorsa mill-Istat kemm diretta kif ukoll indiretta, li t-tranżazzjoni ma tistax tkun imputata lill-Istat sempliċement minħabba l-kontroll ġenerali eżerċitat minn bord superviżorju li fuqu l-muniċipalità kellha l-maġġoranza tas-siġġijiet u li l-argument ta’ NEUWOGES li l-Belt ta’ Neubrandenburg ġiegħlet lil NEUWOGES tidħol fi ftehim għal raġunijiet politiċi hija inverosimili.
4.3. IL-BELT TA’ NEUBRANDENBURG
(65)
Il-Belt ta’ Neubrandenburg, li hija proprjetarja ta’ NEUWOGES, tgħid li l-kuntratti inkwistjoni jinkludu għajnuna mill-Istat. Il-Belt taqbel mal-argumenti ta’ NEUWOGES u tikkumenta b’mod separat fuq għadd ta’ punti.
4.3.1. Vantaġġ
(66)
L-ewwel, il-Belt ta’ Neubrandenburg hija tal-fehma li l-EBV u l-GVV għandhom ikunu vvalutati b’mod separat, minħabba li l-partijiet isseparawhom b’attenzjoni kemm fis-sens legali kif ukoll f’dak finanzjarju. It-tieni, il-Belt ta’ Neubrandenburg tirreferi għall-argument ta’ NEUWOGES ibbażat fuq it-tnaqqis imbassar fil-popolazzjoni, li investitur privat kien jieħu inkonsiderazzjoni. Il-Belt ta’ Neubrandenburg tkompli tindika li rati għoljin ta’ nuqqas ta’ okkupanza kienu jkunu ferm prevedibbli minn investitur privat. It-tielet, il-Belt ta’ Neubrandenburg hija tal-fehma li x-xogħol ta’ rinnovazzjoni ordnat minn BAVARIA kien tant bażiku li ma kien hemm ebda raġuni li wieħed jantiċipa rati ta’ okkupanza għoljin u żidiet konsiderevoli fil-kera.
(67)
Il-Belt ta’ Neubrandenburg tirrifjuta wkoll argumenti oħrajn imressqa minn BAVARIA. B’mod partikolari, il-Belt ta’ Neubrandenburg hija tal-fehma li l-proċedura tal-offerti ma tistax tintuża bħala indikazzjoni li l-offerta ta’ BAVARIA kienet l-aħjar offerta disponibbli fuq is-suq u li operatur tas-suq kien jiċħad l-offerta ta’ BAVARIA, anki kieku kienet l-aħjar offerta fuq is-suq. Rigward l-allegati alternattivi, il-Belt ta’ Neubrandenburg bażikament tapprova l-argumenti ta’ NEUWOGES. Rigward l-istimi u l-argument ta’ BAVARIA li dawk il-valuri ma setgħux jinkisbu, il-Belt ta’ Neubrandenburg tispjega li l-istimi għandhom jitqiesu bħala parametru bażiku għall-prezz tas-suq fiż-żmien materjali, peress li mgħadux aktar possibbli li wieħed jistabbilixxi liema prezz NEUWOGES setgħet effettivament tikseb fuq is-suq fl-1998.
4.3.2. Ir-riżorsi tal-Istat u l-imputabbiltà
(68)
Il-Belt ta’ Neubrandenburg hija tal-fehma li t-tranżazzjoni hija imputabbli lilha, peress li hija eżerċitat grad suffiċjenti ta’ kontroll fuq NEUWOGES inġenerali u fir-rigward tal-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura b’mod partikolari.
(69)
Hija tiddikjara li, bħala l-uniku azzjonist, il-Belt kellha kontroll sħiħ fuq NEUWOGES skont l-ammissjoni tagħha stess u li għaldaqstant il-ġestjoni ta’ NEUWOGES kienet marbuta mill-istruzzjonijiet mogħtija mill-Belt. Hija tkompli tiddikjara li tmienja jew għaxar membri tal-bord superviżorju ta’ NEUWOGES kienu uffiċjali tal-Belt, li b’hekk kellha mekkaniżmu ta’ kontroll ieħor għad-dispożizzjoni tagħha u li l-Belt ta’ Neubrandenburg kienet obbligata taħt l-ordinamenti tagħha li tiżgura li kienet kapaċi teżerċita influwenza xierqa fuq NEUWOGES.
(70)
Rigward il-ftehim inkwistjoni, il-Belt ta’ Neubrandenburg tispjega li mhux biss kellha l-faċilità li teżerċita kontroll, iżda hija effettivament għamlet dan waqt il-ftehim. Il-Belt ta’ Neubrandenburg hija tal-fehma li l-involviment mill-qrib tal-uffiċjali tal-Belt huwa rreġistrat b’mod ċar fil-minuti tal-laqgħat tal-bord superviżorju u li deċiżjoni tal-bord superviżorju kienet meħtieġa qabel ikun jista’ jiġi konkluż il-ftehim. Rigward it-termini tal-ftehim, il-Belt ta’ Neubrandenburg tiddikjara li l-Belt ħadmet sabiex tissalvagwardja l-interessi politiċi lokali.
(71)
Il-Belt ta’ Neubrandenburg tikkonkludi billi tiddikjara li l-kontroll tal-Belt fuq il-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura u r-responsabbiltà tagħha għall-ftehim huma kkorroborati b’mod ċar mill-fatti u li l-ftehim huwa għalhekk imputabbli lilha.
4.4. L-ISTAT FEDERALI TA’ BERLIN
(72)
L-Istat Federali ta’ Berlin, li għandu rabtiet mill-qrib ma’ BAVARIA, (18) jiddikjara li l-kuntratti inkwistjoni ma jinkorporaw l-ebda element ta’ għajnuna, peress li ma ngħata l-ebda vantaġġ lil BAVARIA.
4.4.1. Vantaġġ
(73)
L-ewwel, l-Istat Federali ta’ Berlin jargumenta li l-kuntratti inkwistjoni għandhom ikunu kkunsidrati bħala ftehim wieħed, peress li huma partijiet komplementari b’mod reċiproku ta’ ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura u NEUWOGES ittrattathom bħala tali.
(74)
Rigward il-kriterju tal-investitur privat, l-Istat Federali ta’ Berlin jindika li s-soluzzjoni offruta minn BAVARIA kienet soluzzjoni bilanċjata fid-dawl tas-sitwazzjoni finanzjarja ta’ NEUWOGES fiż-żmien materjali (1997/1998) u t-tip ta’ ftehim inkwistjoni (privatizzazzjoni skont ir-rekwiżiti tal-ħelsien tal-AHG, ir-rinnovazzjoni tal-istokk ta’ akkomodazzjoni tagħha, iż-żamma ta’ responsabbiltajiet maniġerjali għall-proprjetajiet tagħha, iż-żamma ta’ kera soċjalment aċċettabbli).
(75)
Rigward l-EBV b’mod partikolari, l-Istat Federali ta’ Berlin jiddikjara, l-ewwel, li l-proċedura tal-offerti ta’ NEUWOGES qieset li l-offerta ta’ BAVARIA kienet l-aħjar offerta fiż-żmien materjali (1997/1998). It-tieni, l-Istat Federali ta’ Berlin jiddikjara li l-ħelsien tal-AHG għandu jiġi kkunsidrat, peress li NEUWOGES kienet ferm attenta li tonora l-impenn ta’ privatizzazzjoni tagħha f’konformità mal-AHG. It-tielet, l-Istat Federali ta’ Berlin jindika li l-bejgħ bi prezz relattivament baxx (bl-għażla ta’ bejgħ b’kundizzjonijiet ta’ rinnovazzjoni marbutin miegħu minflok bejgħ wara t-tlestija tax-xogħol ta’ rinnovazzjoni mill-kumpanija) kien fl-interess finanzjarju ta’ NEUWOGES, peress li prezz aktar baxx kien ifisser li riedu jitħallsu inqas flus lill-ETF.
(76)
Rigward il-GVV, l-Istat Federali ta’ Berlin jiddikjara, l-ewwel, li l-kuntratti kampjuni juru li ma kien hemm xejn mhux tas-soltu, la fit-terminu tal-kuntratt u lanqas fl-indiċjar tar-rata ta’ lokazzjoni ta’ […] % fis-sena, it-tieni, li r-rata ta’ indiċjar kienet iġġustifikata fid-dawl tar-rata medja ta’ inflazzjoni mbassra dak iż-żmien (1997/1998) u, it-tielet, li l-kera għal kull m2 kienet fil-limiti tal-indiċi tal-kera għall-Belt ta’ Neubrandenburg li kienet tapplika dak iż-żmien.
4.4.2. Ir-riżorsi tal-Istat u l-imputabbiltà
(77)
Bħal BAVARIA, l-Istat Federali ta’ Berlin jargumenta li l-Belt ta’ Neubrandenburg ma pprovdietx fondi lil NEUWOGES u li, għall-kuntrarju, NEUWOGES kellha biss għad-dispożizzjoni tagħha d-dħul li hija nnifisha kienet tiġġenera, u li fuqu l-awtoritajiet lokali ma kellhom l-ebda kontroll dirett.
(78)
Rigward l-imputabbiltà, l-Istat Federali ta’ Berlin isostni li huwa improbabbli li l-Belt ta’ Neubrandenburg iddeċidiet li tagħti għajnuna ta’ fond tal-proprjetà ta’ Berlin a spejjeż tal-kumpanija tal-iżvilupp tal-akkomodazzjoni lokali tagħha stess u li ma hemmx evidenza suffiċjenti ta’ xi intenzjoni min-naħa tal-Belt ta’ Neubrandenburg li jkun hemm xi kuntratti imputati lilha.
5. IR-RAĠUNIJIET GĦALL-BIDU TAL-PROĊEDURA TA’ INVESTIGAZZJONI FORMALI
(79)
Il-Kummissjoni kkummentat b’mod provviżorju fuq għadd ta’ kwistjonijiet fid-deċiżjoni tagħha li tibda proċedura ta’ investigazzjoni formali u talbet lill-partijiet jipprovdu tagħrif dwar tliet kwistjonijiet b’mod partikolari.
(80)
L-ewwel, il-Kummissjoni aċċettat b’mod provviżorju li l-EBV u l-GVV għandhom jitqiesu bħala unità u mhux bħala kuntratti separati, peress li t-tnejn kienu jifformaw parti minn kuntratt ta’ lokazzjoni tal-proprjetà immobbli fil-varjant tal-bejgħ b’kiri lura. (19) Il-valutazzjoni ta’ vantaġġ ekonomiku potenzjali hija għaldaqstant ibbażata fuq analiżi tar-redditu li NEUWOGES setgħet tistenna fl-1998 mill-konklużjoni reċiproka tal-EBV u tal-GVV. (20)
(81)
Il-Kummissjoni tqajjem żewġ kwistjonijiet b’mod partikolari rigward l-EBV:
-
L-ewwel, hemm kwistjoni dwar jekk il-ħelsien tal-AHG għandux ikun inkluż fil-valutazzjoni. (21)
-
It-tieni, il-Kummissjoni talbet aktar informazzjoni dwar id-differenzi bejn l-istimi tal-1997 u tal-2007 peress li, mingħajr aktar dettalji, ikun impossibbli li wieħed jistabbilixxi liema minn dawn l-istimi kienet tirrifletti l-valur attwali tas-suq tal-art fl-1997/1998. (22)
(82)
Rigward il-GVV, il-Kummissjoni l-ewwel tiddikjara li huwa ċar mill-kuntratti kampjuni li t-termini miftiehma bejn NEUWOGES u BAVARIA kienu normali fis-suq dak iż-żmien (1997/1998). (23) It-tieni, il-Kummissjoni tiddikjara li l-proċedura tal-offerti limitati li saret minn NEUWOGES tikkorrobora l-fatt li NEUWOGES kellha l-faċilità li tittestja s-suq u tieħu deċiżjoni fnanzjarjament razzjonali. (24) It-tielet, il-Kummissjoni tinnota li l-kera miftiehma fil-kuntratt għall-2008 kienet fil-fatt konformi ma’ jew xi ftit aktar baxxa mill-kera medja fil-viċinat inkwistjoni fl-2008. (25)
(83)
Għalkemm dawn il-fatturi kollha jindikaw li l-GVV kien eżegwit skont termini normali tas-suq, il-Kummissjoni talbet aktar informazzjoni dwar l-aspettattivi tal-atturi tas-suq tal-proprjetà fl-1998 sabiex tkun tista’ teżamina l-argumenti inkwistjoni f’aktar dettall. (26)
(84)
Finalment, il-Kummissjoni vvalutat l-analiżi tal-fluss tal-flus ippreżentata minn NEUWOGES u finalment ikkonkludiet li, minħabba n-nuqqasijiet metodiċi, dik l-analiżi ma wrietx li kien ingħata xi vantaġġ ekonomiku lil BAVARIA. (27)
(85)
Għaldaqstant il-Kummissjoni ddeċidiet li ma setgħet turi ebda vantaġġ ekonomiku favur BAVARIA fuq il-bażi tal-informazzjoni pprovduta. (28) Madankollu, hija nnotat il-ħsieb tagħha li teżamina l-argumenti tal-atturi tas-suq f’aktar dettall u talbet lill-partijiet kollha jibagħtu aktar informazzjoni utli. (29)
6. PROĊEDURI LEGALI FIL-ĠERMANJA
(86)
L-LG Rostock tat is-sentenza tagħha fil-proċedura fil-Qorti Ġenerali bejn BAVARIA u NEUWOGES fit-28 ta’ Novembru 2008. BAVARIA kienet ressqet ilment fuq il-bażi li NEUWOGES kienet waqfet tħallas ir-rata ta’ lokazzjoni ta’ kull xahar miftiehma fil-GVV f’Ottubru 2006 fuq il-bażi li l-kuntratt kien null u bla effett peress li kien jinkorpora għajnuna illegali mill-Istat.
(87)
L-LG Rostock iddeċidiet fis-sentenza tagħha li l-EBV u li l-GVV għandhom ikunu kkunsidrati bħala unità minflok b’mod separat, billi ż-żewġ kuntratti kienu jifformaw parti mill-istess ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura. (30)
(88)
Rigward l-EBV, l-LG Rostock stabbiliet iċ-ċens annwali għall-ewwel 30 sena tat-terminu tal-EBV, li kien […] % fis-sena. L-LG Rostock iddeċidiet li dan ma kienx kumpens baxx iżżejjed, peress li NEUWOGES kienet irċeviet iċ-ċens bil-quddiem għall-ewwel 30 sena u setgħet tinvesti u tagħmel qligħ minnu, li ma kienx ikun possibbli għaliha b’pagament annwali. (31)
(89)
L-LG Rostock kompliet tiddeċiedi li l-ħelsien mid-dejn antik mogħti lil NEUWOGES u bbażat fuq il-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura ried ikun ikkunsidrat b’mod sħiħ, peress li l-ħelsien mid-dejn l-antik kien kontinġenti għall-ftehim. (32) L-LG Rostock iddikjarat li, jekk l-ammont mogħti f’ħelsien minn dejn antik kien miżjud mal-prezz tax-xiri tal-binjiet, il-prezz miksub kien 16 % biss taħt l-istima tal-2007 tal-bini u għaldaqstant ma kienx sproporzjonat mal-valur tal-bini. (33) Finalment, l-LG Rostock iddeċidiet li prezz ta’ xiri baxx kien fl-interess ta’ NEUWOGES, peress li l-prezz tax-xiri baxx kien naqqas l-investiment globali magħmul minn BAVARIA u r-rata ta’ lokazzjoni korrispondenti. (34) L-LG Rostock iddeċidiet ukoll li prezz tax-xiri aktar baxx kien ukoll vantaġġjuż peress li r-responsabbiltà ta’ NEUWOGES lejn l-ETF kienet tiddependi fuq ir-rikavat mill-bejgħ. (35)
(90)
Rigward il-GVV, l-LG Rostock iddeċidiet, l-ewwel, li terminu ta’ 30 sena kien normali għall-kuntratti ta’ lokazzjoni tal-proprjetà. (36) It-tieni, il-Qorti ddeċidiet li r-rata oriġinali ta’ lokazzjoni ta’ EUR […]/m2 miftiehma fil-kuntratt ma kinitx sproporzjonata mal-kera medja għal bini simili fiż-żmien materjali (1997/1998). (37) Il-Qorti kompliet issib li ż-żieda annwali fir-rata ta’ lokazzjoni ta’ […] % kienet iġġustifikata fid-dawl tar-rata ta’ inflazzjoni bejn l-1970 u l-1998 (li kienet ta’ medja ta’ 3,52 % fis-sena). (38) L-LG Rostock kompliet tinnota li żidiet effettivi fil-kera fil-viċinat materjali fl-ewwel għaxar snin tal-kuntratt kienu xi ftit jew wisq konformi maż-żieda miftiehma fil-kuntratt. It-tielet, l-LG Rostock iddeċidiet li l-ispejjeż ta’ ġestjoni u manutenzjoni kienu ġew ikkalkulati skont ir-regolamenti attwali u ma ssuġġerewx xi vantaġġ lil BAVARIA. (39)
(91)
Rigward ir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] %, l-LG Rostock iddeċidiet li kull kerrej iġorr ir-riskju li l-proprjetà mikrija lilu tista’ attwalment tintuża kif ippjanat. (40) L-LG Rostock ikkorroborat din is-sejba billi ddikjarat li ebda istituzzjoni tal-kreditu ma taċċetta r-responsabbiltà għall-faċilità li wieħed juża bini ffinanzjat skont kif ippjanat.
(92)
Finalment, l-LG Rostock qabblet ir-rata ta’ lokazzjoni medja tal-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura mar-rati tal-imgħax fuq self konvenzjonali u ddeċidiet li r-rata ta’ lokazzjoni medja ta’ […] % fis-sena ma kinitx sproporzjonata mar-rata tal-imgħax mistennija fuq is-self għall-iżvilupp tal-proprjetà, li tista’ titla’ sa 10 % fis-sena. (41)
(93)
L-LG Rostock ikkonkludiet billi sabet li ma kien ingħata l-ebda vantaġġ lil BAVARIA, peress li investitur privat kien ukoll jidħol għall-kuntratti inkwistjoni. (42)
(94)
NEUWOGES appellat kontra dik is-sentenza u l-proċeduri quddiem l-OLG Rostock għadhom pendenti.
(95)
BAVARIA imbagħad tat bidu għal proċeduri quddiem il-VG Greifswald, sabiex tkun tista’ tara l-fajls kollha relatati ma’ dawk il-kuntratti u li kienu fil-pussess ta’ NEUWOGES jew tal-Belt ta’ Neubrandenburg permezz ta’ mezzi legali. BAVARIA rrapportat li kienet applikat qabel għal din il-viżjoni taħt l-Att dwar il-Libertà tal-Informazzjoni; madankollu din ġiet irrifjutata mill-Belt ta’ Neubrandenburg għar-raġuni li BAVARIA kienet diġà ngħatat aċċess għad-dokumenti rilevanti kollha matul il-proċeduri quddiem l-LG/OLG Rostock u mill-Kummissjoni Ewropea. (43) Il-proċeduri quddiem il-VG Greifswald ukoll għadhom pendenti.
7. VALUTAZZJONI TAL-MIŻURI
7.1. L-EŻISTENZA TAL-GĦAJNUNA MILL-ISTAT TAĦT L-ARTIKOLU 107 (1) TAT-TFUE
(96)
Taħt l-Artikolu 107(1) tat-TFUE, ‘kull għajnuna, ta’ kwalunkwe forma, mogħtija minn Stat Membru jew permezz ta’ riżorsi tal-Istat, li twassal għal distorsjoni jew theddida ta’ distorsjoni għall-kompetizzjoni billi tiffavorixxi ċerti impriżi jew ċerti produtturi għandha, safejn tolqot il-kummerċ bejn l-Istati Membri, tkun inkompatibbli mas-suq intern’. Għaldaqstant miżura tikkostitwixxi għajnuna mill-Istat jekk tissodisfa l-erba’ prerekwiżiti li ġejjin:
(a)
Il-miżura trid tagħti vantaġġ ekonomiku selettiv lil impriża.
(b)
Il-miżura trid tkun imputabbli lill-Istat u ffinanzjata minn riżorsi tal-Istat.
(c)
Il-miżura għanda toħloq distorsjoni jew thedded li toħloq distorsjoni għall-kompetizzjoni.
(d)
Il-miżura trid taffettwa l-kummerċ bejn l-Istati Membri.
7.1.1. Vantaġġ selettiv lil impriża: il-prinċipji ġenerali
(97)
Skont ġurisprudenza stabbilita tal-Qorti tal-Ġustizzja tal-Unjoni Ewropea, il-kundizzjonijiet li miżura trid tissodisfa biex tkun ittrattata bħala ‘għajnuna’ għall-finijiet tal-Artikolu 107 tat-TFUE ma jkunux issodisfati jekk l-impriża pubblika destinatarja tista’, f’ċirkostanzi li jikkorrispondu għal kundizzjonijiet normali tas-suq, tikseb l-istess vantaġġ li jkun ġie magħmul disponibbli għaliha permezz tar-riżorsi tal-Istat. Biex ikun ivvalutat jekk l-istess miżura kinitx tkun adottata f’kundizzjonijiet normali tas-suq minn investitur privat fl-eqreb sitwazzjoni possibbli għal dik tal-Istat, il-benefiċċji u l-obbligi marbuta mas-sitwazzjoni tal-Istat bħala azzjonist biss - esklużi dawk marbuta mas-sitwazzjoni tagħha bħala awtorità pubblika - għandhom jiġu kkunsidrati. (44)
(98)
L-applikabbiltà tal-kriterju tal-investitur privat finalment tiddependi, fuq il-fatt li l-Istat Membru kkonċernat ikun ta, fil-kapaċità tiegħu bħala operatur ekonomiku u mhux fil-kapaċità tiegħu bħala awtorità pubblika, vantaġġ ekonomiku lil xi impriża. Minn dan isegwi li, jekk Stat Membru jistrieħ fuq dak il-kriterju waqt il-proċedura amministrattiva, dan għandu, fejn ikun hemm xi dubju, jistabbilixxi mingħajr ekwivoku u abbażi ta’ evidenza oġġettiva u verifikabbli li l-miżura implimentata tista’ tiġi attribwita lill-Istat li jaġixxi bħala operatur ekonomiku. Dik l-evidenza trid turi b’mod ċar li, qabel jew fl-istess waqt li jkun qed jagħti l-vantaġġ ekonomiku, l-Istat Membru kkonċernat iddeċieda li jagħmel investiment, permezz tal-miżura attwalment implimentata, fl-impriża. F’dak ir-rigward, jista’ jkun jeħtieġ li tiġi prodotta evidenza li turi li d-deċiżjoni hija bbażata fuq valutazzjonijiet ekonomiċi komparabbli ma’ dawk li, fiċ-ċirkostanzi, investitur privat fl-eqreb sitwazzjoni possibbli għal dik tal-Istat Membru kkonċernat kien iwettaq qabel jagħmel l-investiment inkwistjoni, sabiex jiddetermina l-profittabbiltà futura tagħha.
(99)
B’kuntrast, biex jintwera li, qabel jew fl-istess waqt li ta l-vantaġġ, l-Istat Membru ħa dik id-deċiżjoni bħala operatur ekonomiku, mhuwiex biżżejjed li wieħed jistrieħ fuq valutazzjonijiet ekonomiċi magħmula wara li ngħata l-vantaġġ, fuq sejba retrospettiva li l-investiment magħmul mill-Istat Membru kkonċernat kien effettivament profittabbli, jew fuq ġustifikazzjonijiet sussegwenti tat-tip ta’ azzjoni attwalment magħżul. (45)
(100)
Minn dan isegwi, l-ewwel, li d-dokumenti ppreżentati mill-partijiet għall-kuntratt li kienu mħejjija wara li ttieħdet il-miżura ma jistgħux jiġu kkunsidrati bħala tali f’dan il-każ għall-fini tal-kriterju tal-investitur privat.
(101)
It-tieni, minn dan isegwi li l-impatt tal-AHG fuq is-sitwazzjoni finanzjarja ta’ NEUWOGES għandu wkoll jiġi injorat f’dan il-każ għall-fini tal-kriterju tal-investitur privat. L-AHG fil-fatt għandu għan politiku u grupp limitat biss ta’ impriżi kienu jikkwalifikaw għall-għajnuna (Sezzjoni 2AHG). Il-liġi ma kinitx tapplika għal investitur privat f’sitwazzjoni simili għal dik ta’ NEUWOGES.
7.1.2. L-istruttura tal-evalwazzjoni f’dan il-każ
(102)
Biex ikun stabbilit jekk ingħatax vantaġġ lil BAVARIA taħt il-kuntratti inkwistjoni, jeħtieġ li wieħed jeżamina jekk dawk il-kuntratti kinux simili għal kuntratti li kien jeżegwixxi investitur privat f’sitwazzjoni simili għal dik ta’ NEUWOGES.
(103)
L-eżaminazzjoni tal-Kummissjoni tinkludi tliet fażijiet. Fl-ewwel fażi, issir analiżi tal-implikazzjonijiet finanzjarji tal-ftehim fuq NEUWOGES, sabiex ikun iddeterminat x’livell ta’ qligħ setgħet tistenna l-kumpanija (Sezzjoni 7.2). Fit-tieni fażi, il-ftehim tal-bejgħ b’kiri lura huwa mqabbel ma’ alternattivi oħrajn, bħal bejgħ dirett, sabiex ikun iddeterminat jekk xi alternattiva oħra kinitx tkun aktar attraenti mill-aspett ekonomiku (Sezzjoni 7.3). Fit-tielet fażi, il-ftehim inkwistjoni jiġi mqabbel ma’ ftehimiet simili ta’ bejgħ b’kiri lura konklużi bejn wieħed u ieħor fl-istess żmien, l-eżitu tal-proċedura tal-offerti limitati organizzata minn NEUWOGES hija analizzata u t-termini tal-ftehim huma mqabbla ma’ rati tal-imgħax standard għal ftehimiet ta’ finanzjament oħrajn fiż-żmien materjali (l-aħħar tal-1997/bidu tal-1998) (Sezzjoni 7.4). Meqjusa f’daqqa, dawn it-tliet fażijiet jippermettu lill-Kummissjoni tiddeċiedi jekk NEUWOGES aġixxietx bħal investitur privat.
7.2. L-IMPLIKAZZJONIJIET FINANZJARJI TAL-FTEHIM GĦAL NEUWOGES
(104)
L-ewwel pass fl-analiżi tal-implikazzjonijiet finanzjarji tal-ftehim inkwistjoni huwa li jiġi definit it-tip ta’ ftehim. Il-mistoqsija ewlenija f’dan il-każ hija jekk iż-żewġ kuntratti eżegwiti bejn NEUWOGES u BAVARIA humiex żewġ partijiet tal-istess ftehim wieħed ġenerali jew jekk għandhomx ikunu eżaminati bħala żewġ tranżazzjonijiet separati (Sezzjoni 7.2.1). It-tieni, biex issir valutazzjoni xierqa tal-implikazzjonijiet finanzjarji tal-ftehim għal NEUWOGES, jiġu investigati l-karatteristiċi ta’ ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura (Sezzjoni 7.2.2). Wara analiżi dettaljata u separata tal-impatt finanzjarju tal-EBV (Sezzjoni 7.2.3) u l-GVV (Sezzjoni 7.2.4), issir analiżi globali tar-redditu antiċipat fuq il-ftehim għal NEUWOGES (Sezzjoni 7.2.5).
7.2.1. L-eżami konġunt kontra l-eżami individwali tal-kuntratti inkwistjoni
(105)
L-ewwel għandu jkun imfakkar li kemm il-Kummissjoni (fid-deċiżjoni tal-inizjazzjoni tagħha) u l-LG Rostock (fis-sentenza tagħha) sabu li ż-żewġ kuntratti inkwistjoni għandhom ikunu eżaminati flimkien. (46) Il-proċedura tal-investigazzjoni formali kkonfermat dik is-sejba għar-raġunijiet li ġejjin:
(a)
Iż-żewġ kuntratti huma komponenti komplementari ta’ ftehim uniku ta’ bejgħ b’kiri lura. Il-fuljett ta’ BAVARIA li jirreklama l-mudell partikolari tagħha ta’ bejgħ b’kiri lura jispjega li l-ftehim huwa komplut taħt żewġ kuntratti, wieħed li jirregola l-bejgħ u l-ieħor li jirregola l-kiri lura. (47) Wara dan iż-żewġ kuntratti dejjem ġew ikkunsidrati bħala ftehim wieħed.
(b)
Il-kuntratti ġew iffirmati fil-21 ta’ Jannar 1998, jiġifieri fl-istess jum, u kull wieħed jirreferi għall-ieħor (48), li jindika li huma marbutin mill-qrib ma’ xulxin u jissuġġerixxi li l-ebda wieħed miż-żewġ kuntratti ma kien ikun eżegwit mingħajr l-ieħor.
(c)
Kif jidher mill-kalkolu tal-prezz ta’ BAVARIA li oriġinarjament ippreżentat NEUWOGES, it-termini tal-kuntratti huma indissolubbilment interkonnessi. (49) Il-flus bil-quddiem imħallsa kienu bbażati fuq ir-rata ta’ lokazzjoni ta’ kull xahar dovuta minn NEUWOGES u l-investiment ta’ BAVARIA fir-rinnovazzjonijiet tal-bini. Fi ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura, ir-rata ta’ lokazzjoni hija mfassla b’mod li tammortizza l-investiment oriġinali magħmul mil-lokatur. Dan ifisser li termini differenti fil-GVV kienu jibdlu ċ-ċifri fl-EBV u viċe versa. (50)
(d)
Huwa ċar mill-minuti tal-laqgħat tal-bord superviżorju ta’ NEUWOGES li NEUWOGES dejjem qieset iż-żewġ kuntratti bħala parti mill-istess ftehim. (51) Pereżempju, id-dokumenti tal-bord superviżorju datati t-30 ta’ Ottubru 1997 u s-16 ta’ Diċembru 1997 jiddikjaraw b’mod ċar li l-prezz tax-xiri ser ikun iffinanzjat mix-xerrej permezz ta’ mudell ta’ lokazzjoni. Dan juri li NEUWOGES kienet perfettament konxja mir-rabta bejn l-EBV u l-GVV. Bl-istess mod, il-maniġment ta’ NEUWOGES spjega lil-laqgħa tal-bord superviżorju fis-16 ta’ Diċembru 1997 li l-ħlas innegozjat ma’ BAVARIA kien il-prezz li seta’ jinkiseb għal dan il-‘pakkett’ u li l-‘pakkett’ kien jinkludi ċerti riskji għall-kumpanija li, madankollu, kienu ġestibbli. Ir-referenza għall-‘pakkett’ u r-riskju assoċjat għal darb’oħra turi li ż-żewġ kuntratti kienu meqjusa bħala ftehim wieħed.
(106)
L-argumenti ta’ NEUWOGES li wieħed mill-kuntratti inkwistjoni ma sarx quddiem nutar mhumiex konvinċenti. L-argument ewlieni ta’ NEUWOGES huwa li l-fatt li wieħed mill-kuntratti ma sarx quddiem nutar juri l-intenzjoni tal-partijiet li jeżegwixxu żewġ kuntratti separati u indipendenti. Il-Kummissjoni tinnota li, billi l-interventi tal-Istat jistgħu jieħdu diversi forom u allura jridu jkunu evalwati skont l-effetti tagħhom, ma jistax ikun eskluż li diversi miżuri konsekuttivi ta’ intervent mill-Istat għandhom, għall-finijiet tal-Artikolu 107(1) tat-TFUE, jitqiesu bħala intervent wieħed. Dan jista’ jkun il-każ b’mod partikolari meta l-interventi konsekuttivi, b’mod speċjali meta wieħed jikkunsidra li l-kronoloġija u l-għan tagħhom u ċ-ċirkostanzi tal-impriża meta saru l-interventi, huma tant relatati ma’ xulxin li huma inseparabbli minn xulxin. (52) B’hekk il-kunċett ta’ tranżazzjoni waħda huwa definit b’mod aktar wiesa’ fil-liġi tal-Unjoni dwar l-għajnuna milli fil-liġi tal-Ġermanja dwar il-kuntratti. Il-kunsiderazzjonijiet fil-premessa 105 juru li l-kuntratti inkwistjoni għandhom jitqiesu bħala tranżazzjoni waħda fid-dawl tal-kronoloġija u l-għan tagħhom u ċ-ċirkostanzi tal-impriża fiż-żmien meta ġew eżegwiti l-kuntratti.
7.2.2. Sfond: Ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura
(107)
Il-ftehim bejn BAVARIA u NEUWOGES huwa bbażat fuq il-‘mudell ta’ lokazzjoni tal-proprjetà’ ta’ BAVARIA. Dan il-mudell jipprovdi li x-xerrej (BAVARIA) jiffinanzja l-investiment oriġinali tiegħu billi jikri l-binjiet mixtrija lura lill-bejjiegħ (NEUWOGES). Il-mudell ta’ lokazzjoni juża formula sempliċi sabiex jiddetermina l-valur tal-investiment u r-rata ta’ lokazzjoni korrispondenti: il-valur tal-investiment huwa kkalkulat bid-diviżjoni tal-ħlas annwali nominali ta’ lokazzjoni bir-rata ta’ lokazzjoni (f’%):
Ir-rata ta’ lokazzjoni tinkiseb minn kombinazzjoni tat-terminu tal-kuntratt, l-indiċjar tar-rata ta’ lokazzjoni u l-valur residwu tal-binjiet:
Ir-rata ta’ lokazzjoni (f’%)
Terminu: 25 sena
Valur residwu (f’%)
Indiċjar
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
8,385
7,687
7,35
7,02
6,701
6,39
6,068
50
7,80
7,149
6,836
6,53
6,232
5,943
5,661
100
7,066
6,478
6,194
5,917
5,647
5,384
5,129
Terminu: 30 sena
Valur residwu (f’%)
Indiċjar
0
1
1,5
2
2,5
3
3,5
10
7,94
7,196
6,83
6,488
6,148
5,81
5,498
50
7,552
6,844
6,503
6,177
5,847
5,53
5,229
100
7,069
6,464
6,08
5,774
5,47
5,17
4,893
(108)
B’hekk il-valur tal-investiment jiddependi kemm fuq ir-rata ta’ lokazzjoni kif ukoll fuq il-ħlasijiet ta’ lokazzjoni fix-xahar u viċe versa. Ladarba l-partijiet ikunu stabbilixxew il-parametri ewlenin (it-terminu, l-indiċjar annwali, il-valur residwu) u jew il-valur maħsub tal-investiment globali jew il-ħlasijiet ta’ lokazzjoni ppjanati ta’ kull xahar, il-parametri neqsin jistgħu jkunu kkalkulati. Abbażi tal-formula, terminu iqsar, valur residwu aktar baxx, indiċjar aktar baxx jew pagamenti ta’ lokazzjoni nominali aktar baxxi fix-xahar jagħtu investiment globali aktar baxx.
(109)
Ladarba l-valur tal-investiment ikun ġie deċiż, l-ispejjeż tar-rinnovazzjoni u t-taxxa u spejjeż potenzjali oħrajn jiġu mnaqqsa. L-ammont li jifdal huwa l-prezz tax-xiri. Ma hemm l-ebda distinzjoni fil-prezz tax-xiri għall-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA (flus kontant bil-quddiem) bejn il-prezz imħallas għas-sjieda tal-binjiet u ċ-ċens.
Il-kalkolu għall-ftehim bejn BAVARIA u NEUWOGES
Investiment totali
EUR […]
Rinnovazzjoni
EUR […]
Taxxi u tariffi
EUR […]
Tariffa tal-privatizzazzjoni
EUR […]
Prezz tax-xiri
EUR […]
(110)
Hemm żewġ partijiet tal-ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura inkwistjoni: l-EBV u l-GVV u dawn min-naħa tagħhom huma marbuta mal-GPV. L-implikazzjonijiet finanzjarji tal-EBV, il-GVV u l-GPV għal NEUWOGES iridu jkunu vvalutati fid-dawl ta’ dak l-isfond.
7.2.3. Implikazzjonijiet finanzjarji mistennija tal-EBV għal NEUWOGES
(111)
Il-komponenti prinċipali tal-EBV huma l-bejgħ tal-bini u l-istabbiliment ta’ lokazzjonijiet tal-bini għal 75 sena għall-art li fuqha jkun jinsab il-bini. BAVARIA qablet li tħallas lil NEUWOGES total ta’ EUR […], li EUR […] minnhom bħala ċens kapitalizzat għall-perjodu sal-31 ta’ Diċembru 2028 u EUR […] bħala l-prezz tax-xiri għall-bini. (53) Barra minn hekk, mill-1 ta’ Jannar 2029, Bavaria trid tħallas ukoll ċens annwali ta’ […] % tal-valur tal-art kurrenti, jiġifieri EUR […] għal kull metru kwadru jew EUR […] kull sena għal perjodu ta’ 10 snin. (54) Għat-terminu li jifdal tal-EBV (mill-2039 sal-aħħar tal-2073), sar provvediment biex iċ-ċens jiġi rivedut skont l-indiċi totali tal-għoli tal-ħajja, bil-kundizzjoni li jinbidel b’aktar minn […] %. (55)
(112)
Minbarra li tixtri l-bini u tikseb lokazzjoni tal-bini għall-art inkwistjoni, BAVARIA qablet ukoll li tagħmel rinnovament tal-bini u tqabbad lil BRG, sussidjarja ta’ NEUWOGES, biex twettaq ix-xogħlijiet tal-bini.
(113)
Il-partijiet stabbilew il-prezz tax-xiri pagabbli minn BAVARIA lil NEUWOGES skont l-EBV fuq il-bażi ta’ pagament ta’ EUR […]/m2 kull xahar għal-lokazzjoni, indiċjar ta’ […] % fis-sena, valur residwu tal-bini ta’ […] % (pagabbli minn NEUWOGES malli jiskadi l-kuntratt ta’ 75 sena li jistabbilixxi l-lokazzjoni tal-bini abbażi ta’ valwazzjoni li għandha tiġi ppreparata fiż-żmien rilevanti) u terminu ta’ lokazzjoni lura ta’ 30 sena. (56) Il-valur totali tal-investiment fuq il-bażi ta’ dawn is-suppożizzjonijiet kien ta’ EUR […] miljun. (57) Il-prezz tax-xiri, wara li jitnaqqsu EUR […] bħala kostijiet tar-rinnovament, EUR […] bħala kostijiet għall-privatizzazzjoni u EUR […] fuq taxxi/tariffi, kien ta’ EUR […]. (58)
(114)
Dan il-prezz finali mbagħad ġie maqsum fil-prezz għall-bini ([…] % = EUR […]) u ċ-ċens kapitalizzat għall-art ([…] % = EUR […]). (59) L-ammonti pagabbli għall-art u għall-bini kienu kkalkulati bħala perċentwal tal-prezz tax-xiri globali pjuttost milli separatament.
(115)
Il-vantaġġi inizjali akkumulati għal NEUWOGES mit-tranżazzjoni għalhekk kienu l-pagament fi flus kontanti ta’ EUR […] u d-dħul miċ-ċens pagabbli minn BAVARIA wara perjodu ta’ 30 sena.
7.2.3.1. Fatturi oħra
Tariffa għall-privatizzazzjoni
(116)
L-ewwel nett, il-Kummissjoni ssib li l-pagamenti fi flus kontanti ta’ EUR […] imħallsa minn BAVARIA lil NEUWOGES bħala tariffa għall-privatizzazzjoni jridu jiġu kkunsidrati.
(117)
Bħala x-xerrej tal-bini u detentur tal-lokazzjoni tal-bini għall-art, BAVARIA kienet meħtieġa skont il-kuntratti inkwistjoni, li tagħmel sforzi preskritti b’mod ċar biex tbigħ perċentwal tal-appartamenti lill-kerrejja tagħhom. Din il-kundizzjoni kienet terminu tal-kuntratt sabiex id-disponiment‘bħala privatizzazzjoni lil xerrejja intermedji’jkun jista’ jiġi rikonoxxut għall-finijiet tal-AHG. Dik il-liġi kienet titlob li xerrej kummerċjali jipprova jbigħ l-ogħla perċentwal possibbli (mill-anqas 1/3) tal-istokk ta’ akkomodazzjoni akkwiżit bit-tranżazzjoni, lill-kerrejja. (60) Bħala parti minn dan l-impenn, kellha tittieħed azzjoni sabiex il-kerrejja jiġu infurmati dwar din il-faċilità u jiġi sondat l-interess tagħhom li jixtru appartament. Il-kompitu li tagħmel dak l-isforz kien riassenjat lil NEUWOGES skont l-EBV (Parti V, Sezzjonijiet 1-3). Kien maqbul ukoll li NEUWOGES tirċievi tariffa ta’ EUR […]/m2, li twassal għal tariffa totali ta’ EUR […] għall-isforzi ta’ privatizzazzjoni.
(118)
Fil-bidu ma kienx ippjanat li NEUWOGES titħallas tariffa għall-isforzi ta’ privatizzazzjoni u l-ammont li suċċessivament tħallas bħala tariffa għall-isforzi ta’ privatizzazzjoni, oriġinarjament kien sempliċement parti mill-prezz propost tal-bejgħ. (61) Fil-fatt, ma kienx jagħmel sens li BAVARIA tħallas lil NEUWOGES tariffa għal attivitajiet li fihom BAVARIA ma kellha l-ebda interess finanzjarju. Kien fl-interess finanzjarju ta’ NEUWOGES li tikseb ħelsien tal-AHG, li kien kondizzjonali fuq l-isforzi ta’ privatizzazzjoni.
(119)
Madankollu, it-tariffa għall-isforzi ta’ privatizzazzjoni aktar tard kienet imnaqqsa mill-prezz tal-bejgħ u minflok, tħallset fil-forma ta’ pagament separat. Ir-raġuni għal dan kienet li, kieku l-ammont inkwistjoni baqa’ parti mill-prezz tal-bejgħ, kien ikollu jitħallas lill-ETF. Il-prezz tal-bejgħ imħallas minn BAVARIA lil NEUWOGES ġie mnaqqas b’dak l-ammont. Għal BAVARIA, dan ma għamel l-ebda differenza minn perspettiva finanzjarja. NEUWOGES irċeviet eżattament l-istess ammont mingħand BAVARIA daqs kemm kienet tirċievi li kieku ma kienet maqbula l-ebda tariffa separata għall-privatizzazzjoni. Fil-fatt, NEUWOGES innifisha żiedet it-tariffa tal-privatizzazzjoni mar-rikavat antiċipat mit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. (62)
(120)
Il-fatt li dawn il-pagamenti kienu ppreżentati bħala tariffa separata pjuttost milli bħala parti mill-prezz tal-bejgħ kien ta’ rilevanza biss għal NEUWOGES fid-dawl tal-AHG. Kif stabbilit qabel (ara l-premessa 101), investitur privat ma kienx jikkunsidra l-AHG. Il-fatt li NEUWOGES assumiet l-isforz ta’ privatizzazzjoni u ġarrbet nefqa hija u tagħmel dan huwa irrilevanti fil-kuntest preżenti. Investitur privat li jaġixxi barra mill-kamp ta’ applikazzjoni tal-AHG ma kien jagħmel l-ebda sforz sabiex jipprivatizza l-appartamenti, li hija r-raġuni għaliex dan irid jiġi injorat għall-iskop tat-test tal-investitur privat.
(121)
Għalhekk it-tariffa tal-privatizzazzjoni mħallsa minn BAVARIA lil NEUWOGES trid titqies bħala vantaġġ rilevanti għal NEUWOGES u tiżdied mal-prezz tal-bejgħ għall-iskop li jiġu determinati l-implikazzjonijiet finanzjarji tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura għal NEUWOGES.
Rinnovamenti
(122)
Ir-rinnovamenti mwettqa bit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kellhom implikazzjonijiet finanzjarji addizzjonali għal NEUWOGES. Wieħed irid jiftakar li l-kostijiet tar-rinnovament influwenzaw direttament il-pagament minn BAVARIA lil NEUWOGES skont l-EBV, li kien ibbażat fuq il-valur tal-investiment totali, esklużi l-kostijiet (inklużi l-kostijiet tar-rinnovament) (ara l-premessa 109). Fi kliem ieħor, aktar ma jkunu għoljin il-kostijiet tar-rinnovament, aktar ikun baxx il-prezz tax-xiri. Dik kienet ir-raġuni għaliex metodu alternattiv li ntuża sabiex tiġi kkalkulata t-tranżazzjoni, ibbażat fuq kirjiet aktar baxxi, indiċjar aktar baxx u għalhekk rata ta’ lokazzjoni ferm aktar baxxa, ta prezz tax-xiri li xorta kien ogħla mill-prezz maqbul fl-EBV, prinċipalment minħabba l-fatt li l-kostijiet tar-rinnovament kienu stabbiliti f’livell ferm aktar baxx f’dak il-kalkolu alternattiv milli finalment kienu maqbula bejn BAVARIA u BRG. (63)
(123)
Fid-dawl ta’ dan għandu jiġi nnotat li t-tariffa fissa tar-rinnovament imħallsa skont il-GPV minn BAVARIA lil BRG, 100 % sussidjarja ta’ NEUWOGES, kienet konsiderevolment ogħla mill-istima oriġinali tal-kostijiet tar-rinnovament ta’ NEUWOGES. (64) Filwaqt li fl-istima oriġinali ta’ NEUWOGES, il-kostijiet totali kienu stmati għal EUR […] jew EUR […]/m2, it-tariffa fissa tar-rinnovament li finalment kienet maqbula bejn BAVARIA u s-sussidjarja ta’ NEUWOGES, BRG, kienet EUR […] jew EUR […]/m2. Fi kliem ieħor, il-kostijiet maqbula qabżu l-istima oriġinali tal-kostijiet b’EUR […] jew […] %. It-tariffa fissa ferm ogħla li kienet maqbula naqqset b’mod sinifikanti l-prezz tax-xiri mħallas minn BAVARIA lil NEUWOGES skont l-EBV.
(124)
Ma ngħatat l-ebda raġuni għall-istima oriġinali tal-kostijiet u t-tariffa fissa maqbula. Dan huwa aktar u aktar sorprendenti billi NEUWOGES kienet oriġinarjament kwalifikat il-kostijiet medji stmati ta’ EUR […]/m2 għar-rinnovament bħala‘pjuttost normali[]’. (65) Il-kost ta’ xogħol ta’ rinnovament simili għal dak imwettaq minn BRG huwa saħansitra stmat bejn EUR […]/m2 u EUR […]/m2 fir-rapport prodott minn NEUWOGES (Rinnovament jew twaqqigħ ta’ blokok tal-konkrit precast fl-istati federali ġodda, minn hawnhekk ’il quddiem ir-‘rapport Pestel’). (66) Bħala s-sid u l-amministratur tal-bini, NEUWOGES kienet taf eżattament liema xogħol ta’ rinnovament kien meħtieġ u għalhekk huwa diffiċli biex wieħed jifhem għaliex dan kien stmat anqas b’mod daqshekk drastiku.
(125)
Iridu jiġu kkunsidrati l-kostijiet tar-rinnovament meta jiġu determinati l-implikazzjonijiet finanzjarji tal-EBV. L-ewwel nett, l-ammont fatturat mis-sussidjarja ta’ NEUWOGES, BRG, għall-kostijiet tar-rinnovament, kien irrilevanti b’mod ċar għal BAVARIA, billi l-kostijiet addizzjonali kollha tar-rinnovament jiġu sempliċement paċuti kontra l-prezz tax-xiri. NEUWOGES, mill-banda l-oħra, ovvjament kellha interess finanzjarju li BAVARIA tidħol f’kuntratt ta’ rinnovament ma’ BRG u biex parti mill-prezz tal-bejgħ jiġi attribwit għal kostijiet tar-rinnovament, b’din il-konsiderazzjoni tal-aħħar tkun ibbażata fuq il-fatt li l-profitt iġġenerat mis-sussidjarja ta’ NEUWOGES mix-xogħol tar-rinnovament ma riedx jitħallas taħt l-AHG. Skont l-estimi proprji tagħha, BRG (u għalhekk NEUWOGES) iġġenerat profitt ta’ EUR […] mix-xogħol ta’ rinnovament għal Bavaria. (67) Dan il-profitt jirrappreżenta vantaġġ dirett għal NEUWOGES li jrid jiġi kkunsidrat. Fil-fatt, anki l-maniġment ta’ NEUWOGES irrefera għall-kuntratt tar-rinnovament ma’ BRG f’ġustifikazzjoni tal-prezz tal-bejgħ. (68)
Ċens
(126)
F’dan il-punt huwa neċessarju li jiġi kkunsidrat l-argument ta’ NEUWOGES li BAVARIA ma kinitx meħtieġa de facto li tħallas ċens għall-ewwel 30 sena, billi fil-prezz tal-bejgħ kien inkluż ċens kapitalizzat. Il-kwistjoni jekk iċ-ċens jitħallasx kull sena jew jiġix kapitalizzat u mħallas bil-quddiem hija essenzjalment irrilevanti għall-iskop ta’ din il-valutazzjoni. M’hemm xejn x’jissuġġerixxi li ftehim bħal dan ma kienx raġonevoli; kien sempliċement espressjoni tal-preferenza ta’ NEUWOGES li tirċievi l-flus bil-quddiem.
(127)
Fl-aħħar nett, wieħed m’għandux jinsa li BAVARIA xorta hija meħtieġa li tħallas iċ-ċens ladarba jkun skada l-GVV. Mill-1 ta’ Jannar 2029, BAVARIA trid tħallas ċens ta’ […] % tal-valur tal-art kurrenti, jiġifieri EUR […]/m2 fis-sena għal perjodu ta’ 10 snin. Sar provvediment sabiex iċ-ċens jiġi rivedut b’mod proporzjonali mal-indiċi totali tal-għoli tal-ħajja għat-terminu li jifdal, bil-kundizzjoni li dan jinbidel b’aktar minn […] %. Jekk, għall-grazzja tas-sempliċità, wieħed jassumi li l-indiċi totali tal-għoli tal-ħajja ma jinbidilx, dawn il-pagamenti futuri se jkollhom valur nominali stmat ta’ EUR […]. Meħudin flimkien, il-valur ta’ dawn il-pagamenti futuri skontati għas-sena 1998 jirrappreżenta wkoll parti mill-vantaġġ miksub minn NEUWOGES.
7.2.3.2. Konklużjonijiet
(128)
F’dan il-punt għandu jiġi mfakkar li l-għan tal-analiżi ta’ hawn fuq huwa li l-implikazzjonijiet finanzjarji tal-EBV għal NEUWOGES jiġu determinati b’mod kemm jista’ jkun preċiż. Dik l-analiżi turi li l-vantaġġi rilevanti miksuba minn NEUWOGES jinkludu:
(a)
il-prezz fi flus kontanti mħallas minn BAVARIA (EUR […]);
(b)
it-tariffa mħallsa għall-privatizzazzjoni (EUR […]);
(c)
il-profitt mix-xogħol tar-rinnovament (EUR […]);
(d)
il-valur fi flus kontanti taċ-ċens għall-perjodu wara l-2029 (EUR […] skontati).
7.2.4. Implikazzjonijiet finanzjarji mistennija tal-GVV għal NEUWOGES
(129)
Skont il-GVV, NEUWOGES hija responsabbli għall-immaniġġjar tal-bini inkwistjoni. NEUWOGES hija intitolata għad-dħul kollu mill-kirjiet imħallsa għall-appartamenti u l-unitajiet kummerċjali. Min-naħa tagħha, hija trid tħallas lis-sid (BAVARIA) pagament fiss kull xahar ta’ EUR […] tal-lokazzjoni sakemm jitlesta x-xogħol tar-rinnovament u ta’ EUR […] minn hemm ’il quddiem (Sezzjoni 3 GVV). Il-kuntratt għandu terminu ta’ 30 sena mit-tlestija tax-xogħol tar-rinnovament (Sezzjoni 2(1)). Il-pagament kull xahar tal-lokazzjoni huwa indiċjat b’rata ta’ […] % fis-sena (Sezzjoni 4(2)). L-għan tal-analiżi li ġejja huwa li tistabbilixxi l-implikazzjonijiet finanzjarji tal-GVV għal NEUWOGES.
7.2.4.1. Sfond (kalkoli)
(130)
Ir-rata tal-lokazzjoni ta’ kull xahar tinkiseb billi l-kera netta antiċipata ta’ kull xahar għal kull m2, tnaqqas minnha l-kostijiet tal-maniġment, il-kostijiet tal-manutenzjoni u r-riskju ta’ inadempjenza tal-kera, tiġi mmultiplata bin-numru ta’ metri kwadri disponibbli. (69) Is-suppożizzjonijiet bażiċi għalhekk jirrigwardaw il-kera netta antiċipata ta’ kull xahar għal kull m2 u l-kostijiet antiċipati. Il-partijiet jiffissaw il-pagament tal-lokazzjoni ta’ kull xahar għal EUR […]/m2, abbażi tas-suppożizzjonijiet fil-GVV tal-kirjiet netti ta’ EUR […]/m2 wara r-rinnovament u kostijiet ta’ EUR […]/m2. (70)
(131)
Il-parametri speċifiċi finalment adottati fil-GVV kienu magħżula minn NEUWOGES. (71) Hija setgħet iddeterminat il-pagamenti ta’ kull xahar li kienet meħtieġa li tagħmel matul it-terminu tal-kuntratt u r-rikavat mill-bejgħ billi tistabbilixxi kera differenti jew rata ta’ indiċjar differenti. (72) Kien hemm korrelazzjoni diretta bejn ir-riskju akbar jew iżgħar meħud u rifless fir-rata tal-lokazzjoni speċifika stabbilita (pereżempju setgħu ġew stabbiliti kirjiet differenti, indiċjar differenti u kostijiet differenti) u l-likwidità riċevuta fil-forma tal-prezz tal-bejgħ. Pereżempju, kalkolu alternattiv użat minn BAVARIA, ibbażat fuq indiċjar ta’ 2,0 %, kirjiet ta’ EUR […] u għalhekk prezz tal-lokazzjoni ta’ EUR […], kien jagħti pagament tal-lokazzjoni kull xahar ta’ EUR […] minflok EUR […]. (73) Ovvjament kien jagħti wkoll prezz tal-bejgħ aktar baxx.
7.2.4.2. Analiżi tal-implikazzjonijiet finanzjarji
Konsiderazzjonijiet ġenerali
(132)
Fl-istabbiliment tal-implikazzjonijiet finanzjarji tal-GVV għal NEUWOGES, iridu jiġu kkunsidrati żewġ punti. L-ewwel, ir-rata tal-lokazzjoni hija kkalkulata għal kull metru kwadru. Billi xi appartamenti kienu mibjugħa minn BAVARIA wara li ġie ffirmat il-kuntratt, in-numru totali ta’ metri kwadri nbidel miċ-ċifra oriġinali ta’ […] m2 għal […] m2 fl-1999, […] m2 fl-2000 u […] m2 fl-2001. Wara l-2001, in-numru rilevanti ta’ metri kwadri baqa’ l-istess ta’ […] m2. NEUWOGES tibbaża l-kalkolu tal-fluss tal-flus projettat tagħha fil-kummenti tagħha, fuq dan in-numru ta’ metri kwadri li qiegħed jonqos gradwalment. Madankollu, billi hija biss il-perspettiva ex-ante li tgħodd, NEUWOGES kellha tnaqqas in-numru totali ta’ metri kwadri li fuqhom kienu bbażati l-kalkoli tagħha mhux bin-numru ta’ metri kwadri fil-fatt mibjugħa, iżda bin-numru ta’ metri kwadri li hija assumiet li kienu ser jerġgħu jinbiegħu fil-bidu tal-1998. Għalhekk, l-analiżi ta’ hawn taħt hija bbażata fuq iċ-ċifri li fuqhom NEUWOGES ibbażat il-projezzjonijiet tal-profitt oriġinali tagħha (jiġifieri tnaqqis gradwali minn […] m2 għal […] m2 sal-2003, pjuttost milli fuq iċ-ċifri kkwotati minn NEUWOGES fil-kummenti tagħha. It-tieni, iridu jiġu skontati d-dħul u n-nefqa futuri, u għalhekk trid tiġi stabbilita rata ta’ skont, sabiex jiġu determinati l-implikazzjonijiet finanzjarji mistennija tal-kuntratt għal NEUWOGES meta saret it-tranżazzjoni. Il-Kummissjoni assumiet rata ta’ skont ta’ 5 % fis-sena, bi qbil mal-ittra oriġinali u l-analiżijiet tal-flussi tal-flus prodotti minn NEUWOGES. (74)
Affidabbiltà tal-analiżijiet tal-flussi tal-flus ta’ NEUWOGES
(133)
Qabel ma tinbeda analiżi ekonomika indipendenti tal-GVV, huwa neċessarju li wieħed jikkummenta dwar l-analiżijiet ex-post ippreżentati minn NEUWOGES dwar il-flussi tal-flus sabiex jiġu illustrati l-aspettattivi ex-ante li investitur privat prudenti kien ikollu dwar il-fluss tal-flus iġġenerat mill-GVV. NEUWOGES targumenta li, abbażi ta’ suppożizzjonijiet ex-ante realistiċi (li, fl-opinjoni tagħha, kienu żieda fil-kera ta’ […] % fis-sena, indiċjar tal-kostijiet b’[…] % fis-sena u rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza ta’ […] %), il-GVV kien ikun mistenni li jiġġenera fluss ta’ flus negattiv totali ta’ EUR -[…] nominali u EUR -[…] skontat (75). NEUWOGES issostni wkoll li l-GVV seta’ jiġġenera biss valur pożittiv ta’ EUR […] nominali u EUR […] skontat abbażi ta’ suppożizzjonijiet ex-ante allegatament mhux realistiċi (żieda fil-kera ta’ […] % fis-sena, rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza ta’ […] % u kostijiet stabbli). (76) Għalhekk, fl-opinjoni ta’ NEUWOGES, kien ċar mill-bidu li kienu jridu jiġu imposti żidiet fil-kera ta’ […] kull sena sempliċement biex jiġi rkuprat il-pagament tal-lokazzjoni, li ma kien iħalli l-ebda marġini għaż-żidiet fil-kostijiet.
(134)
F’dan il-kuntest għandu jiġi nnotat li NEUWOGES tagħmel suppożizzjonijiet rigward il-kostijiet li fil-biċċa l-kbira mhumiex konvinċenti (il-livell tal-bidu tal-kostijiet huwa l-istess fl-analiżijiet kollha ppreżentati minn NEUWOGES). Il-kalkoli li fuqhom huwa msejjes il-GVV huma bbażati fuq il-kostijiet totali (ġestjoni, manutenzjoni u riskju ta’ inadempjenza tal-kera) ta’ […] % tal-kirjiet, filwaqt li l-analiżijiet tal-flussi tal-flus ta’ NEUWOGES huma bbażati fuq il-kostijiet (wara r-rinnovament) ta’ mill-anqas […] % ([…] % riskju ta’ inadempjenza tal-kera, […] % ġestjoni u manutenzjoni). Anki jekk ma titqiesx iż-żieda drastika fir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera (minn […] % għal […] %), il-kostijiet li jifdal jiżdiedu minn […] % għal […] % tal-kirjiet. NEUWOGES ma toffri l-ebda ġustifikazzjoni xierqa għal din iż-żieda fil-kummenti tagħha. Għall-kuntrarju, NEUWOGES issostni li […] % (EUR […]/m2) huwa valur plawsibbli għall-perjodu immedjatament wara l-modernizzazzjoni, iżda li dak il-valur imbagħad għandu jiżdied b’[…] % fis-sena. (77) Anki l-valwazzjonijiet li NEUWOGES ikkummissjonat qabel il-bejgħ kienu bbażati fuq kostijiet totali (inkluż ir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera (78)) ta’ bejn […] % u […] % (valwazzjoni tal-1997). Billi l-valwazzjoni ma tistipulax il-perċentwal stmat ta’ inadempjenzi tal-kera, huwa impossibbli jingħad jekk is-suppożizzjonijiet sottostanti relatati ma’ kostijiet oħra jvarjawx mis-suppożizzjonijiet ta’ NEUWOGES. Minkejja dan, il-kostijiet l-oħra li issa stmat NEUWOGES huma ogħla, anki jekk wieħed jassumi li r-riskju ta’ inadempjenza tal-kera fil-valwazzjoni tal-1997 kien stmat għal […] %. Minħabba f’hekk, l-analiżijiet tal-flussi tal-flus ta’ NEUWOGES mhumiex aċċettabbli u jridu jiġu korretti abbażi ta’ kostijiet tal-bidu ta’ […] % (mingħajr ir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera). (79)
(135)
F’dan il-kuntest il-Kummissjoni tinnota wkoll li s-sottomissjoni ta’ NEUWOGES li ż-żidiet ta’ […] % fil-kera kienu jkunu meħtieġa sempliċement sabiex ipaċu ż-żieda fir-rata tal-lokazzjoni, hija ħażina. Billi r-rata tal-lokazzjoni kienet ikkalkulata bħala perċentwal tal-kirjiet totali oriġinali (f’dan il-każ […] %), żieda fil-kera ta’ […] % tkopri kemm iż-żieda fir-rata tal-lokazzjoni kif ukoll żieda ta’ […] % fil-kostijiet. B’kostijiet stabbli, anki żieda żgħira fil-kera tkun biżżejjed biex tikkumpensa għaż-żieda fir-rata tal-lokazzjoni. Fil-fatt, fuq il-bażi ta’ riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] % u kostijiet altrimenti stabbli, żieda annwali ta’ […] % fil-kera tkun suffiċjenti biex tpaċi ż-żieda fir-rata tal-lokazzjoni u NEUWOGES tista’ tuża kwalunkwe żieda aktar minn din biex tkopri ż-żidiet fil-kostijiet jew tirrapporta profitt.
Analiżi tal-implikazzjonijiet finanzjarji
(136)
NEUWOGES innifisha ppreparat analiżi tal-flussi tal-flus nominali meta ġie esegwit il-kuntratt. (80) Dik l-analiżi assumiet li l-kostijiet proprji (ġestjoni, manutenzjoni) se jiżdiedu b’[…] % fis-sena, li l-kirjiet jistgħu jiżdiedu b’[…] % kull tliet snin, li setgħet tinżamm rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza ta’ […] % u li […] % tal-appartamenti kienu se jinbiegħu lill-kerrejja. Fuq dik il-bażi, NEUWOGES kienet tistenna li tiġġenera fluss tal-flus nominali mill-GVV ta’ EUR […] matul it-terminu ta’ 30 sena.
(137)
Ma ħarġet ebda informazzjoni waqt il-proċedura ta’ investigazzjoni formali sabiex tappoġġa s-suppożizzjoni li l-kalkoli msemmija kienu bbażati intenzjonalment fuq aspettattivi ottimistiċi. Ma kien hemm l-ebda evidenza li r-rappreżentanti ta’ NEUWOGES li ppreżentaw dawn iċ-ċifri lill-bord superviżorju ta’ NEUWOGES għamlu dan fl-għarfien li ċ-ċifri ma kinux eżatti. Fil-fatt, lanqas NEUWOGES ma tidher li qiegħda targumenta li l-maniġment tagħha daħal intenzjonalment fi tranżazzjoni żvantaġġuża għal raġunijiet politiċi; għall-kuntrarju, hija tidher li qiegħda tallega li l-implikazzjonijiet finanzjarji kienu valutati ħażin (u li dan ma kienx iseħħ fil-każ ta’ investitur privat). (81)
(138)
Madankollu, huwa neċessarju li jiġu eżaminati l-aspettattivi sabiex jiġi aċċertat li dawn kienu tali li l-ebda investitur privat ma kien jibbaża deċiżjoni fuqhom. F’dan ir-rigward għandu jiġi nnotat li, fl-opinjoni ta’ NEUWOGES, investitur privat kien jassumi żieda fil-kera ta’ […] % biss fis-sena, żieda fir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] % u żieda fil-kostijiet ta’ ġestjoni u ta’ manutenzjoni ta’ […] %. (82) Abbażi ta’ dawn is-suppożizzjonijiet, NEUWOGES tistma fluss tal-flus globali ta’ EUR -[…] nominali u EUR -[…] skontat, fejn iż-żieda ta’ aktar minn seba’ darbiet fl-inadempjenza tal-kera hija l-aktar fattur sinifikanti.
7.2.4.3. Aspettattivi tas-suq
(139)
Qabelxejn, iridu jiġu kkonsultati d-dokumenti kollha li jixħtu dawl fuq l-aspettattivi attwali taż-żewġ partijiet fit-tranżazzjoni. L-ewwel nett, mill-minuti tal-laqgħa tal-bord superviżorju li saret fis-16 ta’ Diċembru 1997 jidher li l-maniġment ta’ NEUWOGES qies ir-riskji inerenti fit-tranżazzjoni bħala‘maniġġabbli’. (83) Il-minuti jindikaw ukoll li NEUWOGES ibbażat l-azzjoni tagħha fuq kalkoli li kienu jassumu żieda fil-kera ta’ […] % kull tliet snin, żieda fil-kostijiet (mingħajr riskju ta’ inadempjenza tal-kera) ta’ […] % u riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] %. (84)
(140)
Qabel iffirmat il-kuntratti, NEUWOGES ikkonsultat ditta tal-awdituri (Nordrevision), li qieset li għalkemm kienet konsistenti mar-rata ġenerali tal-inflazzjoni, żieda fil-kera ta’ […] % ma kinitx realistika. (85) Nordrevision ikkunsidrat ukoll li l-kostijiet tal-bidu (il-kalkoli kienu bbażati fuq kostijiet stmati ta’ […] % tal-kirjiet), jekk wieħed jassumi rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza ta’ żero, kienu realistiċi iżda li l-kostijiet riedu jiġu indiċjati sabiex jinżammu mal-indiċjar tar-rata tal-lokazzjoni. (86)
(141)
Min-naħa tagħha, BAVARIA assumiet li, minħabba li l-popolazzjoni ta’ Neubrandenburg kienet mistennija li tibqa’ stabbli (billi diversi fornituri kbar ta’ servizzi kienu stabbilew ruħhom hemm) (87) u l-pożizzjoni prima tal-bini, setgħet tkun mistennija rata baxxa ħafna ta’ nuqqas ta’ okkupanza. (88) Hija assumiet ukoll li l-kirjiet setgħu jiżdiedu sabiex ikunu konsistenti mal-indiċjar tal-pagamenti tal-lokazzjoni. (89)
(142)
Fl-aħħar nett, għandu jiġi nnotat li l-valwazzjonijiet tal-1997 ikkummissjonati minn NEUWOGES qabel il-bejgħ kienu jinkludu informazzjoni dwar l-iżviluppi rilevanti mistennija. Il-valwazzjoni tal-1997 assumiet kostijiet ta’ bejn […] % u […] %, iżda ma stipulatx ir-riskju stmat ta’ inadempjenza tal-kera. (90)
7.2.4.4. Valutazzjoni
Kostijiet ta’ ġestjoni
(143)
L-ewwel, l-aspettattivi fir-rigward tal-ispejjeż ta’ ġestjoni u ta’ manutenzjoni jidhru li huma plawsibbli f’termini kemm tal-livell tal-bidu (EUR […]/m2 jew […] % tal-kirjiet) kif ukoll taż-żieda antiċipata ([…] %). Rigward il-livell tal-bidu għall-ispejjeż, din il-konklużjoni hija bbażata fuq is-sejba ta’ NEUWOGES stess li l-ispejjeż kienu ffissati f’livell suffiċjentement għoli, tal-anqas għall-perjodu direttament wara r-rinnovament. It-tieni, ir-rapport Pestel ikkonkluda li l-ispejjeż ta’ ġestjoni u ta’ manutenzjoni bħala medja kienu jlaħħqu EUR […]/m2 fl-1997, li huwa EUR […] inqas mill-istima għall-istess spejjeż skont it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. (91) Fl-aħħar nett, l-estimi tal-ispejjeż fil-valwazzjonijiet kienu ta’ daqs simili. Li dawn l-ispejjeż kienu se jiżdiedu kienet ċertezza u ż-żieda preżunta ta’ […] % fis-sena tidher li hija plawsibbli u kemxejn konservattiva. Nordrevision ipproponiet biss li l-ispejjeż ta’ ġestjoni għandhom jiġu indiċjati bi qbil mar-rata tal-lokazzjoni, li jwassal għal żieda annwali ta’ […] %, jiġifieri żieda anqas minn dik attwalment aċċettata minn NEUWOGES. Mill-bqija, NEUWOGES issa tħoss ukoll li żieda ta’ […] % setgħet realistikament tkun mistennija, li jfisser li valur ta’ […] % fis-sena ċertament li ma kienx baxx b’mod mhux raġonevoli.
Riskju ta’ inadempjenza tal-kera
(144)
Rigward ir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera, inadempjenza ġenerali prevista tal-kera ta’ […] % ma kinitx improbabbli. L-ewwel nett, irid jiġi nnotat li ma tqajmux dubji dwar din is-suppożizzjoni meta l-kuntratti kienu eżaminati minn Nordrevision, anki jekk dawn esprimew tħassib f’imkejjen oħra fid-dawl tas-sitwazzjoni ekonomika ġenerali u s-suq tal-proprjetà f’Neubrandenburg. (92) It-tieni, għalkemm ma pprovdiet l-ebda informazzjoni dwar ir-riskju ta’ inadempjenza tal-kera applikat, il-valwazzjoni tal-1997 assumiet li r-riskji ta’ inadempjenza tal-kera ma kinux ogħla b’mod sinifikanti. (93)
(145)
Skont ir-rekords interni tal-proċess tat-teħid tad-deċiżjonijiet, fuq il-bażi tad-diversi fornituri kbar ta’ servizzi li kienu stabbilew fiż-żona, BAVARIA assumiet li l-popolazzjoni f’Neubrandenburg kienet se tibqa’ stabbli u li l-appartamenti inkwistjoni kważi kollha kienu se jinkrew wara r-rinnovament. Skont informazzjoni minn NEUWOGES, il-Belt ta’ Neubrandenburg u l-Istat Federali ta’ Mecklenburg-Vorpommern fl-1997/1998 kienu fil-fatt qegħdin jistennew li l-popolazzjoni se tibqa’ stabbli u li l-introjti kienu se jiżdiedu b’mod stabbli.
(146)
Fl-aħħar nett, il-fatt li l-maniġment ta’ NEUWOGES (li kien qiegħed imexxi kumpanija li kellha aktar minn 30 % tal-appartamenti f’Neubrandenburg u għalhekk kien estremament familjari mas-suq lokali tal-proprjetà) ikkunsidra r-riskji inerenti fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bħala maniġġabbli u assuma riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] % fil-projezzjonijiet proprji tiegħu, ma għandux jiġi injorat. Ma hemm l-ebda raġuni apparenti għaliex esperti fis-suq lokali tal-proprjetà kellhom jibbażaw il-kalkoli tagħhom fuq tali suppożizzjonijiet jekk dawn kienu ffissati f’livell daqshekk mhux realistikament baxx kif qiegħda ssostni issa NEUWOGES.
(147)
Fl-istess ħin, iridu jiġu kkunsidrati wkoll id-dokumenti prodotti minn NEUWOGES dwar is-suġġett ta’ jekk investitur privat prudenti fis-suq tal-proprjetà rilevanti (bini tal-konkrit precast fil-Ġermanja tal-Lvant) kienx jistenna rati ogħla ta’ nuqqas ta’ okkupanza u d-dokumenti rilevanti li jmorru lura qabel it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. Mill-valwazzjonijiet ippreżentati, ir-rapport Pestel biss imur lura qabel il-kuntratti inkwistjoni. Għandu jiġi nnotat ukoll li r-rapport Pestel kien jirrigwarda l-Ġermanja tal-Lvant sħiħa u mhux kundizzjonijiet lokali speċifiċi għal Neubrandenburg, li jfisser li huwa ta’ rilevanza limitata f’dan il-kuntest. Ir-rapport jissottolinja numru ta’ problemi ġenerali fis-suq tal-proprjetà tal-Ġermanja tal-Lvant iżda per se ma jissuġġerix li investitur privat ma jassumix riskju ta’ inadempjenza tal-kera ta’ […] % għall-iskop li jiddeċiedi jekk jinvestix jew le.
Kirjiet
(148)
Rigward il-kirjiet, l-ewwel punt li għandu jiġi nnotat huwa li NEUWOGES ma tqisx li l-kirjiet antiċipati wara r-rinnovament huma ffissati f’livell għoli wisq. Għall-kuntrarju, hija ssostni li l-kirjiet ma setgħux jiżdiedu sal-punt antiċipat. Fid-dawl tas-sejba mil-LG Rostock li l-kera medja ta’ EUR […]/m2 assunta fil-GVV kienet fi ħdan il-medda tal-indiċi tal-kera applikabbli (94), nistgħu nikkonkludu li l-kera medja stmata oriġinali kienet realistika.
(149)
Rigward l-indiċjar tar-rata tal-lokazzjoni maqbula, ma hemm l-ebda evidenza diretta ta’ x’kienet is-suppożizzjoni ġenerali fl-1998 rigward iż-żieda medja fil-kera. Nordrevision innotat biss li l-istima oriġinali ta’ […] % fis-sena kienet konsistenti mar-rata ġenerali tal-inflazzjoni, iżda probabbilment ma tinkisibx f’Neubrandenburg. (95) Il-fatt li NEUWOGES finalment qablet ma’ indiċjar ta’ […] % ‘biss’u assumiet li hija tkun tista’ timponi żidiet fil-kera ta’ […]% kull tliet snin (jew […] % fis-sena) jidher li jissuġġerixxi li hija fehmet u aċċettat dik it-twissija. Il-valwazzjonijiet ma jifformulaw l-ebda aspettattiva espliċita dwar iż-żieda futura fil-kera. Madankollu, irid jiġi nnotat li, billi ma kien fihom l-ebda informazzjoni espliċita dwar il-bidliet antiċipati fl-inflazzjoni u l-kirjiet, il-valwazzjonijiet ovvjament assumew li ż-żidiet fil-kera jkunu fil-livell tar-rata ġenerali tal-inflazzjoni (li kienet madwar 3,5 % fid-deċennji preċedenti). (96) Il-LG Rostock qieset li l-indiċjar kien ġustifikat fid-dawl tar-rata ta’ inflazzjoni medja ta’ 3,52 % fis-sena fit-28 sena ta’ qabel l-iffirmar tal-kuntratti. (97) Hija sostniet ukoll li kien naturalment diffiċli li jiġu previsti l-bidliet fil-kirjiet matul perjodu ta’ 30 sena, iżda ma kien jidher li hemm l-ebda sproporzjon ovvju bejn l-indiċjar tar-rata tal-lokazzjoni u l-bidliet antiċipati fil-kirjiet.
(150)
Ir-rapport Pestel ippreżentat minn NEUWOGES ma jinkludi l-ebda dejta dwar l-aspettattivi attwali tal-operaturi fis-suq tal-proprjetà tal-Ġermanja tal-Lvant u l-ebda dejta speċifika għal Neubrandenburg. Fl-istess waqt, huwa jissuġġerixxi li s-suq tal-proprjetà tal-Ġermanja tal-Lvant kien suq potenzjalment problematiku. Madankollu, fid-dawl tal-fatturi l-oħra msemmija, ir-rapport Pestel min-naħa tiegħu ma jippruvax li l-qbil li l-pagamenti tal-lokazzjoni jiġu indiċjati f’[…] % fis-sena u l-aspettattiva li tkun tista’ timponi żidiet fil-kera ta’ […] % fis-sena kienu kompletament mhux realistiċi.
Terminu
(151)
Fl-aħħar nett, rigward it-terminu tal-kuntratt, il-LG Rostock issostni li ċerti kuntratti ta’ lokazzjoni kienu kkaratterizzati minn termini twal ħafna (sa 30 sena) u li kuntratt bħall-kuntratt inkwistjoni għalhekk ma kienx xi ħaġa rari. (98) Għalkemm terminu ta’ 30 sena ovvjament kellu ċertu riskji, huwa kien jipprovdi wkoll il-faċilità li jiġi ġġenerat profitt stabbli u jiggarantixxi livell għoli ta’ sigurtà f’termini tal-ispejjeż antiċipati. Terminu twil kien ifisser ukoll li kienu meħtieġa pagamenti aktar baxxi tal-lokazzjoni kull xahar biex jiġi amortizzat l-investiment tax-xerrej u li, bl-istess pagamenti tal-lokazzjoni, il-prezz tal-bejgħ ikun ogħla milli b’terminu iqsar. (99) Jekk wieħed jarah b’dak il-mod, it-terminu maqbul ta’ 30 sena ma jidhirx li mhuwiex raġonevoli.
7.2.4.5. Konklużjoni
(152)
Għalhekk l-aspettattivi msemmija minn NEUWOGES fil-kalkolu oriġinali tagħha ma jistgħux jitqiesu bħala mhux realistiċi. Fuq il-bażi tad-dokumenti prodotti, NEUWOGES għalhekk setgħet tassumi li se tiġġenera profitt taħt il-GVV. Jekk il-profitt nominali antiċipat jiġi skontat għaż-żmien materjali (fil-bidu tal-1998), huwa evidenti li d-deċiżjoni ta’ NEUWOGES kienet ibbażata fuq is-suppożizzjoni li l-GVV kellu valur fi flus kontanti ta’ EUR […].
7.2.5. Valutazzjoni ġenerali
(153)
Il-Kummissjoni diġà waslet għall-konklużjoni li l-EBV u l-GVV huma partijiet mill-istess tranżazzjoni ġenerali. Għalhekk il-valur globali tat-tranżazzjoni għal NEUWOGES jiddependi fuq il-valur fi flus kontanti aggregat taż-żewġ kuntratti. Bħala rikapitulazzjoni: NEUWOGES setgħet tistenna l-vantaġġi li ġejjin mill-EBV:
(a)
il-prezz fi flus kontanti mħallas minn BAVARIA (EUR […]);
(b)
it-tariffa mħallsa għall-privatizzazzjoni (EUR […]);
(c)
il-profitt mix-xogħol tar-rinnovament (EUR […]);
(d)
il-valur fi flus kontanti taċ-ċens għall-perjodu wara l-2029 (EUR […] skontat).
(154)
Barra minn hekk, kif jinstab fis-Sezzjoni 7.2.4, fuq il-bażi tal-aspettattivi realistiċi ta’ NEUWOGES, il-valur fi flus kontanti skontat tal-GVV kien stmat għal EUR […]. Għalhekk, il-valur globali tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura għal NEUWOGES kien EUR […].
7.3. TQABBIL MA’ OPZJONIJIET KUMMERĊJALI OĦRA
(155)
Sabiex jiġi determinat jekk it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA kinitx kuntratt li investitur privat kien jidħol fih, il-valur ta’ dik it-tranżazzjoni issa jrid jiġi mqabbel mal-valur ta’ opzjonijiet kummerċjali oħra. Kieku NEUWOGES kellha alternattivi ekonomikament aktar vantaġġjużi, id-deċiżjoni li tidħol fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura tista’ titqies bħala opzjoni li investitur privat ma kienx jagħżilha.
(156)
Dwar dan il-punt għandu jiġi nnotat li l-kiri tal-bini mhux rinnovat jew saħansitra t-twaqqigħ tiegħu ftit li xejn kienu alternattivi vijabbli. L-ewwel nett, il-kiri tal-bini mhux rinnovat kien jiġġenera introjtu limitat ħafna. Barra minn hekk, kien ċar li r-rata ta’ nuqqas ta’ okkupanza tal-bini mhux rinnovat tkun ogħla minn dik tal-bini rinnovat. (100) Għalhekk m’hemmx fatti solidi sabiex jissuġġerixxu li l-kiri tal-bini mhux rinnovat kien jiġġenera profitti ogħla mill-profitt mistenni mit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. It-twaqqigħ tal-bini ma kien jassigura l-ebda introjtu u kien iwassal għal spejjeż tat-twaqqigħ. Għalhekk ma kienx hemm alternattivi vijabbli fiż-żmien materjali (1997/1998).
7.3.1. Self bħala opzjoni potenzjali
(157)
L-ewwel alternattiva potenzjali kienet tkun li tissellef il-flus. Kieku NEUWOGES iffinanzjat ir-rinnovament tal-bini inkwistjoni minn selfa, hija kienet sa ċertu punt tkun kapaċi tagħmel l-istess profitt bħal bit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. Fuq kollox, kienet tikri l-bini rinnovat, li kien jagħtiha introjtu tajjeb. Barra minn hekk, b’differenza mit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura, hija kienet iżżomm is-sjieda tal-bini.
(158)
Ovvjament is-self kien jinvolvi wkoll ċerti żvantaġġi. L-ewwel nett, NEUWOGES kien ikollha tipprovdi 30 % tal-valur tal-investiment mill-ekwità proprja tagħha billi, skont NEUWOGES, hija riedet iżżomm ekwità ta’ 30 %. (101) Il-possibbiltà li tnaqqas il-proporzjon tal-ekwità, sabiex tippermetti investiment akbar, kienet diskussa mill-bord superviżorju ta’ NEUWOGES lejn l-aħħar tal-1997. Madankollu, il-maniġment warrab is-suġġeriment bħala finanzjarjament mhux vijabbli, billi dan kien iwassal għal proporzjon ta’ dejn għoli b’mod mhux aċċettabbli. (102) L-ispjegazzjoni tal-maniġment kienet kif ġej:‘It-tnaqqis tal-proporzjon tal-ekwità minn 30 għal 25 % ma jkunx vijabbli (proporzjon tad-dejn)’. (103) Is-Sur Räuber, membru tal-bord superviżorju ta’ NEUWOGES, sostna wkoll li,‘it-tnaqqis fil-proporzjon tal-ekwità mhuwiex immaġinabbli minn perspettiva ta’ ġestjoni tan-negozju. Il-kumpanija trid tkun kapaċi tisservizzja l-obbligazzjonijiet tagħha’. (104) Għalhekk NEUWOGES kien ikollha tikkontribwixxi ekwità ta’ EUR […] sabiex tiffinanzja investimenti għar-rinnovament ta’ EUR […]. Huwa improbabbli ħafna li ekwità ta’ dak l-ammont kienet disponibbli b’mod dirett. Skont il-minuti tal-laqgħa tal-bord superviżorju, l-investimenti potenzjali fl-1998 (inkluż is-self) kienu jlaħħqu madwar EUR […] u dak l-ammont diġà kien ġie stanzjat għal proġetti oħra. (105) Għalhekk kien ċar li NEUWOGES setgħet tiffinanzja biss ix-xogħlijiet ta’ rinnovament minn selfa kieku abbandunat proġetti oħra.
(159)
B’differenza minn selfa, it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kienet toffri diversi vantaġġi: NEUWOGES mhux biss ma kellha bżonn tipprovdi l-ebda ekwità, hija rċeviet ukoll likwidità ġdida u l-finanzjament tax-xogħlijiet ta’ rinnovament kien assigurat.
(160)
Fid-dawl ta’ dawn il-konsiderazzjonijiet kollha, m’hemmx evidenza li setgħet tinkiseb selfa għax-xogħlijiet ta’ rinnovament jew li, kieku setgħet, din kienet tkun aktar vantaġġjuża għal NEUWOGES mit-tranżazzjoni ma’ BAVARIA. Il-fatt li NEUWOGES bilkemm kellha l-ekwità meħtieġa biex tikseb selfa u setgħet tuża l-likwidità addizzjonali biex tiffinanzja investimenti oħra jwassal għall-konklużjoni li d-deċiżjoni li tagħżel it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura u mhux selfa kienet deċiżjoni raġonevoli.
7.3.2. Bejgħ dirett bħala opzjoni potenzjali
(161)
Opzjoni oħra potenzjalment serja kienet tkun il-bejgħ dirett tal-bini u l-art. Il-mistoqsija importanti hija jekk dan il-bejgħ kienx ikun aktar vantaġġjuż.
7.3.2.1. Valutazzjoni bbażata fuq il-valwazzjonijiet tal-1997 u tal-2007
(162)
Il-mistoqsija ewlenija meta jitqabblu l-valur tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura għal NEUWOGES u l-vantaġġi li kien ikollu bejgħ dirett, hija liema prezz setgħet tikseb NEUWOGES minn bejgħ‘normali’. Il-valwazzjonijiet tal-1997 u tal-2007 għandhom ċertu rwol hawnhekk.
(163)
Dawn iż-żewġ valwazzjonijiet kienu kkummissjonati minn NEUWOGES sabiex jiġi stabbilit il-valur tal-proprjetà (l-art u l-bini) fl-1997. Il-valwazzjoni tal-1997 twettqet minn espert intern u l-valwazzjoni tal-2007 twettqet b’mod retroattiv minn espert estern. Il-valwazzjoni tal-1997 stmat il-valur għal EUR […] u l-valwazzjoni tal-2007 stmat il-valur għal EUR […]. (106) Iż-żewġ valwazzjonijiet ipprovdew valwazzjonijiet separati għall-bini (1997: EUR […]; 2007: EUR […]) u l-art (1997: EUR […]; 2007: EUR […]). Iż-żewġ valwazzjonijiet huma essenzjalment ibbażati fuq l-istess metodu (metodu tal-kera gross).
(164)
Il-Kummissjoni hija tal-opinjoni li, billi twettqet wara li kienet ġiet stabbilita t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura, il-valwazzjoni tal-2007 ma tipprovdix bażi affidabbli sabiex jiġi determinat il-valur tal-proprjetà fl-1997 fuq il-bażi tal-informazzjoni disponibbli għal NEUWOGES f’dak iż-żmien. NEUWOGES ma setgħetx finalment tibbaża d-deċiżjoni tagħha dwar jekk tidħolx fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura ma’ BAVARIA fuq it-tranżazzjoni retroattiva mwettqa fl-2007.
(165)
Madankollu, il-Kummissjoni hija tal-opinjoni wkoll li lanqas il-valwazzjoni tal-1997 ma tipprovdi indikazzjoni affidabbli tal-valur tal-proprjetajiet fl-1997 fuq il-bażi tal-informazzjoni disponibbli għal NEUWOGES f’dak iż-żmien. Matul il-kors tal-proċedura ta’ investigazzjoni formali hija stabbiliet li l-maniġment ta’ NEUWOGES kien konxju sewwa mill-fatt li l-valwazzjoni tal-1997 ma setgħetx titqies bħala bażi affidabbli għal valutazzjoni fiż-żmien meta kienu esegwiti l-kuntratti inkwistjoni. Dan huwa ssuġġerit mis-sejbiet li ġejjin:
(a)
Kirjiet
Il-valwazzjoni tal-1997 kienet ibbażata fuq kirjiet ta’ bejn EUR […]/m2 u EUR […]/m2. Fl-istess ħin, l-ewwel indiċi tal-kera għall-appartamenti rinnovati fil-Belt ta’ Neubrandenburg, maħruġ fl-1 ta’ Jannar 1998 fuq il-bażi tad-dejta tal-1997, elenka kirjiet medji ta’ bejn EUR 3,90/m2 u EUR 4,38/m2. Bħala kumpanija kbira tal-proprjetà attiva f’Neubrandenburg, NEUWOGES bilfors li kienet taf il-kirjiet medji f’Neubrandenburg u kellha tibbaża l-valwazzjoni tal-proprjetà fuq dik id-dejta. Fil-fatt, it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura għamlet provvediment għal kirjiet medji ta’ EUR […]/m2 għall-perjodu ta’ wara r-rinnovament (jiġifieri mill-1999, sentejn wara s-sena li fiha nġabret id-dejta għall-ewwel indiċi tal-kera), li kien konsistenti mal-indiċi tal-kera.
(b)
Spejjeż tar-rinnovament
Filwaqt li l-valwazzjoni kienet ippreparata fir-rebbiegħa tal-1997 u kienet ibbażata fuq spejjeż totali tar-rinnovament ta’ EUR […], f’ittra lil BAVARIA f’dak iż-żmien (Marzu 1997), il-maniġment ta’ NEUWOGES sostna li r-rinnovamenti kienu se jiswew EUR […]. Ovvjament, għalhekk, NEUWOGES kienet konxja sewwa mill-fatt li l-ispejjeż tar-rinnovament kienu ġew stmati anqas b’mod konsiderevoli fil-valwazzjoni tal-1997. It-tariffa fissa tar-rinnovament maqbula bejn BAVARIA u s-sussidjarja ta’ NEUWOGES, BRG, kienet saħansitra ogħla (EUR […]), li jindika li meta kienu esegwiti l-kuntratti ma’ BAVARIA, NEUWOGES kienet taf li l-ispejjeż tar-rinnovament kienu ġew stmati anqas fil-valwazzjoni tal-1997 bi kważi EUR 10 miljuni.
(c)
Ħajja utli li jifdal
Il-valwazzjoni tal-1997 b’mod ġenerali assumiet ħajja utli li jifdal ta’ bejn […] u […] snin fuq il-bażi tar-rinnovamenti ppjanati. Hawnhekk għandu jiġi nnotat li mill-ispejjeż baxxi tar-rinnovament fil-valwazzjoni tal-1997 ma jistax jiġi awtomatikament preżunt li r-rinnovamenti se jtawlu b’mod sinifikanti l-ħajja utli tal-bini.
(d)
Valur tal-art
Il-valwazzjoni tal-1997 injorat ċerti fatturi li naqqsu l-valur tal-art inkwistjoni (li kienu kkunsidrati fil-valwazzjoni tal-2007). Dawn il-fatturi kienu jinkludu l-infrastruttura eżistenti li ma setgħetx tiċċaqlaq jew titneħħa (sistema tad-drenaġġ, katusi) u t-tqassim mhux konvenjenti tal-art, li ġeneralment inaqqas il-valur tal-art. Bħala s-sid tal-art, NEUWOGES kellha tkun taf b’dawn il-fatturi u, b’estensjoni, bil-fatt li l-valwazzjoni tal-1997 kienet stmat b’mod eċċessiv il-valur tal-art.
(166)
Fil-qosor, il-Kummissjoni ssib li NEUWOGES kienet taf b’mod ċar li xi wħud mis-suppożizzjonijiet ewlenin li fuqhom kienet ibbażata l-valwazzjoni tal-1997, speċjalment is-suppożizzjonijiet relatati mal-ispejjeż tar-rinnovament, ma kinux tenibbli u għalhekk tikkonkludi li l-valwazzjoni tal-1997 ma tipprovdix informazzjoni affidabbli dwar il-valur tal-proprjetajiet fl-1997 fuq il-bażi tal-informazzjoni disponibbli għal NEUWOGES f’dak iż-żmien.
(167)
Il-Kummissjoni ssib ukoll li, fuq il-bażi tal-informazzjoni disponibbli għal NEUWOGES fiż-żmien materjali, investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES x’aktarx kien jasal għal konklużjonijiet minn valwazzjoni ex-ante tal-proprjetà li kienu simili ħafna għal dawk milħuqa fil-valwazzjoni retroattiva tal-2007. Bħal fil-valwazzjoni retroattiva tal-2007, investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES kien jibbaża l-aspettattivi ex-ante tal-kirjiet li setgħu jinkisbu, fuq l-indiċi tal-kera rilevanti, kien jistma l-ispejjeż tar-rinnovament qrib l-ammont maqbul bejn BAVARIA u BRG u kien japplika l-fatturi tad-deprezzament li kien jaf bihom, għall-valur tal-art. Investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES kien jissottolinja bir-reqqa l-ħajja utli li jifdal tal-proprjetajiet fuq il-bażi tax-xogħlijiet ippjanati ta’ rinnovament u komparabbli (bħal fil-valwazzjoni tal-2007). Għalhekk jista’ raġonevolment jiġi konkluż li investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES kien jibbaża l-valwazzjoni tiegħu fuq stimi tal-ħajja utli li jifdal li kienu jkunu qrib ta’ dawk fil-valwazzjoni retroattiva tal-2007.
(168)
Il-Kummissjoni għalhekk issib li investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES raġonevolment kien jistma l-valur tal-proprjetajiet qabel it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura qrib EUR […] (bħal fil-valwazzjoni tal-2007).
7.3.2.2. Tqabbil bejn l-opzjonijiet ta’ bejgħ dirett u ta’ bejgħ b’kiri lura
(169)
Għar-rekord: It-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kienet tiswa total ta’ EUR […] għal NEUWOGES. Madankollu, fuq il-bażi tal-analiżi li saret qabel, NEUWOGES realistikament kellha tassumi li l-proprjetajiet kienu jiswew EUR […], li huwa […] % biss ogħla mill-valur tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. Madankollu, dik id-differenza żgħira ma tfissirx li investitur privat neċessarjament kien imur għal bejgħ dirett.
(a)
L-ewwel nett, bejgħ dirett kien jinkludi kemm il-bini kif ukoll l-art, filwaqt li BAVARIA xtrat biss il-bini u kisbet lokazzjoni tal-bini għal 75 sena għall-art. Dak il-fatt m’għandux jiġi injorat. NEUWOGES żammet is-sjieda tal-art proprja. NEUWOGES stmat li l-art waħedha kienet tiswa EUR […] (bħal fil-valwazzjoni tal-2007). Għalkemm huwa diffiċli li jiġi kkwantifikat il-valur li żammet NEUWOGES billi stabbiliet lokazzjoni tal-bini għall-art pjuttost milli bigħetha, wieħed jista’ jassumi li l-fatt li NEUWOGES żammet is-sjieda tal-art kien jiġġustifika tnaqqis fil-prezz tat-tranżazzjoni.
(b)
It-tieni, hemm dubju dwar jekk il-prezz stmat minn investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES setax fil-fatt jinkiseb. L-unika offerta speċifika li dwarha NEUWOGES ipprovdiet xi informazzjoni saret mid-ditta Felske-Immobilien, li offriet EUR […]/m2, li jagħti prezz tax-xiri totali ta’ EUR […]. (107) Dik l-offerta kienet aktar minn EUR 1 miljun anqas mill-prezz li investitur privat fis-sitwazzjoni ta’ NEUWOGES kien jistma.
(c)
It-tielet, fl-istima tal-profitt mistenni mill-GVV, NEUWOGES b’mod żbaljat inkludiet biss il-profitt sa u inkluż l-2027. Madankollu, billi t-terminu tal-GVV kien ta’ 30 sena mit-tlestija tax-xogħlijiet tar-rinnovament (jiġifieri 30 sena mill-bidu tal-1999), fil-kalkoli tagħha hija kellha tinkludi l-profitti sa u inkluża l-2028. Il-korrezzjoni ta’ dik l-istima biex tirrifletti dan, iżżid il-valur tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura.
(d)
Meta kien qiegħed jiġi kkalkulat il-valur fi flus kontanti taċ-ċens pagabbli fil-ġejjieni minn BAVARIA lil NEUWOGES ġie preżunt, għall-benefiċċju tas-sempliċità, li l-għoli tal-ħajja se jibqa’ l-istess u li l-pagamenti għalhekk ma jkollhomx għalfejn jiġi riveduti. Madankollu, huwa aktar realistiku li wieħed jassumi żieda ġenerali fl-għoli tal-ħajja u li ċ-ċens pagabbli fil-ġejjieni x’aktarx li jkun ogħla milli preżunt. Anki dan kien iżid il-valur tal-kuntratt.
(170)
Dawn il-konsiderazzjonijiet iwasslu għall-konklużjoni li, finanzjarjament, kien jagħmel sens li tintgħażel it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura pjuttost milli jipprova jsir bejgħ dirett.
7.3.3. Konklużjoni
(171)
Wara li qabblet il-valur tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura mal-valur ta’ opzjonijiet oħra, il-Kummissjoni tikkonkludi li l-mod kif kienet konfigurata t-tranżazzjoni kien tali li investitur privat kien jidħol fiha.
7.4. VALUTAZZJONI KOMPARATTIVA
(172)
Wara li stabbiliet li d-deċiżjoni favur tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura u kontra soluzzjonijiet alternattivi tgħaddi mit-test ta’ investitur privat, biex tkun aktar ċerta l-Kummissjoni vverifikat ukoll jekk it-tranżazzjoni kinitx konsistenti ma’ kuntratti oħra li kienu fis-seħħ fis-suq rilevanti fiż-żmien materjali u jekk kienx hemm xi evidenza oħra sabiex tikkorrobora l-konklużjoni tal-Kummissjoni li t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kienet tgħaddi mit-test ta’ investitur privat.
(173)
L-informazzjoni disponibbli dwar tranżazzjonijiet komparabbli tirrigwarda ftehimiet ta’ bejgħ b’kiri lura li BAVARIA daħlet fihom bejn wieħed u ieħor fl-istess żmien bħall-miżura inkwistjoni. Dawk il-kuntratti jistgħu jindikaw jekk operaturi oħra fis-suq, inklużi kumpaniji privati, kinux għażlu tranżazzjonijiet simili ta’ bejgħ b’kiri lura u għalhekk li t-tranżazzjoni kienet konsistenti mal-prattiċi normali tas-suq (Sezzjoni 7.4.1). Il-proċedura ristretta tal-offerti li użat NEUWOGES u t-tqabbil ma’ tranżazzjonijiet oħra ta’ finanzjament jistgħu wkoll jipprovdu informazzjoni dwar jekk it-tranżazzjoni inkwistjoni kinitx konsistenti mal-prattiċi normali tas-suq (Sezzjonijiet 7.4.2 u 7.4.3).
7.4.1. Kuntratti kampjun
(174)
Kienu pprovduti kuntratti għal tliet tranżazzjonijiet simili għall-finijiet ta’ tqabbil ([…]). Madankollu, jistgħu jiġu kkunsidrati biss il-kuntratti […] u […], minħabba li dawn kienu esegwiti bejn wieħed u ieħor fl-istess żmien tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bejn BAVARIA u NEUWOGES. Qabelxejn għandu jiġi nnotat li ż-żewġ tranżazzjonijiet komparabbli jvarjaw mit-tranżazzjoni inkwistjoni f’diversi aspetti (it-terminu, l-indiċjar tar-rata fissa tal-lokazzjoni u r-rinnovament). NEUWOGES tirreferi għall-indiċjar differenti ([…]: 1,5 % fis-sena; […]: indiċjar tal-għoli tal-ħajja) bħala prova tal-fatt li l-GVV kien jinkludi termini li ma kinux konsistenti mal-prattiċi normali tas-suq fiż-żmien materjali (1997/1998).
(175)
BAVARIA tirreferi għall-kuntratti […] u […] bħala eżempji tal-‘mudell ta’ lokazzjoni tal-bini’ (108), li jissuġġerixxi li t-termini ta’ dawk il-kuntratti kienu bbażati fuq kalkoli simili għal dawk li fuqhom kienet ibbażata t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA.
(176)
Kif diġà ġie stabbilit aktar ’il fuq (ara l-premessa 131), NEUWOGES kienet libera li tagħżel il-parametri tal-kuntratt skont il-mudell ta’ lokazzjoni offrut minn BAVARIA fid-diskrezzjoni tagħha. Għalhekk NEUWOGES kellha l-opportunità li tagħżel indiċjar aktar baxx jew tnaqqas spejjeż ogħla, li kien inaqqas l-avvanz imħallas. Preżumibbilment l-istess kien japplika għal […] u […].
(177)
Billi l-partijiet setgħu jagħżlu l-parametri preċiżi tat-tranżazzjoni skont il-mudell offrut minn BAVARIA fid-diskrezzjoni tagħhom, il-kwistjoni ta’ jekk il-parametri magħżula minn NEUWOGES kinux identiċi jew le għall-parametri magħżula mill-partijiet għall-kuntratt […] u […] ma tidhirx li hija rilevanti għall-iskop li jiġi valutat jekk it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA kinitx konkluża skont termini normali tas-suq. Il-parametri kienu magħżula abbażi sempliċement ta’ deċiżjonijiet kummerċjali strateġiċi mill-partijiet. Aktar importanti huwa l-fatt li dawn it-tranżazzjonijiet kollha kienu bbażati fuq mudell wieħed u l-istess mudell ta’ tranżazzjoni.
(178)
Safejn il-kuntratt […] u l-kuntratt […] kienu bbażati fuq l-istess mudell ta’ kalkolu (li, fuq il-bażi tal-informazzjoni disponibbli, ma hemm l-ebda raġuni biex wieħed jiddubita), dan iwassal għall-konklużjoni li l-mudell tat-tranżazzjoni li fuqu kienet ibbażata t-tranżazzjoni ta’ NEUWOGES kien konsistenti mal-prattiċi normali tas-suq. Li huwa importanti f’dan il-kuntest huwa li l-‘mudell ta’ lokazzjoni tal-proprjetà’ntgħażel bl-istess mod minn korporazzjonijiet pubbliċi ([…]) u kumpaniji privati ([…]) u li dan kien offrut kemm lil impriżi li riedu jibbenefikaw mill-ħelsien tal-AHG kif ukoll lil partijiet li ma kinux jaqgħu fi ħdan il-kamp ta’ applikazzjoni ta’ dik il-liġi.
7.4.2. Proċedura tal-offerti
7.4.2.1. Sfond
(179)
Kif spjegat qabel, NEUWOGES ma użatx proċedura tal-offerti kompletament miftuħa, trasparenti, mhux kondizzjonata u mhux diskriminatorja sabiex tipprivatizza l-bini li finalment ġie mibjugħ lil BAVARIA. Madankollu, NEUWOGES oriġinarjament talbet 72 xerrej potenzjali sabiex jissottomettu offerta. NEUWOGES issostni li hija għażlet dawk il-kandidati b’mod ftit jew wisq aleatorju u li dik l-għażla ma kinitx rappreżentattiva tas-suq globali. Kumpaniji oħra li oriġinarjament ma kinitx kitbitilhom, fosthom BAVARIA, ġew ikkuntattjati wara li kienet intbagħtet l-ewwel stedina għall-espressjonijiet ta’ interess.
7.4.2.2. Eżitu tal-proċedura tal-offerti
(180)
Ħamsa min-numru mhux magħruf ta’ offerti li waslu tqiesu bħala li‘jistgħu jintużaw’. (109) Madankollu, tnejn minnhom twarrbu minħabba li x-xerrejja potenzjali ma kinux f’pożizzjoni li jissottomettu offerta sħiħa fil-ħin. Żewġ offerti oħra twarrbu għal raġunijiet finanzjarji. Il-ħames offerta (ippreżentata minn Felske-Immobilien) kienet rifjutata, minħabba li l-prezz tal-offerta tqies bħala baxx wisq (Felske offriet EUR […]/m2, li ta prezz tax-xiri totali ta’ EUR […]). Flimkien ma’ dawn il-ħames offerti kienu ppreżentati tliet offerti oħra, waħda minn BAVARIA u tnejn minn offerenti oħra li ma kinux mistiedna biex jixħtu offerti. Bdew negozjati ma’ wieħed miż-żewġ offerenti l-oħra li kienu tefgħu offerta mingħajr ma kienu mistiedna, iżda dan ukoll finalment twarrab għal raġunijiet finanzjarji mhux speċifikati. (110)
(181)
Il-kuntratti riedu jiġu approvati mill-bord superviżorju ta’ NEUWOGES malli jintemmu n-negozjati. Meta l-kuntratti kienu ppreżentati lill-bord superviżorju, il-maniġment argumenta li ma kienx se jkun possibbli li jinkiseb prezz tal-bejgħ ogħla, billi l-kuntratti stabbilew sempliċement lokazzjonijiet tal-bini għall-art (pjuttost milli bejgħ dirett), BRG kellha tinżamm biex twettaq ix-xogħlijiet ta’ rinnovament u NEUWOGES kienet se tkompli timmaniġġja l-bini għal 30 sena oħra. (111) Meta mistoqsi dwar id-differenza meta mqabbel mal-valwazzjoni tal-1997, il-maniġment reġa’ spjega li ma jkunx possibbli jitlob prezz ogħla għat-tranżazzjoni. (112)
7.4.2.3. Valutazzjoni
(182)
Għalkemm il-proċedura tal-offerti ma tistax tiġi deskritta bħala miftuħa, trasparenti, mhux kondizzjonata u mhux diskriminatorja, hija xorta tippermetti li jinstiltu ċerti konklużjonijiet fir-rigward tas-sitwazzjoni tal-offerti fis-suq. Il-fatt li kienu riċevuti sensiela ta’ offerti mhux mitluba huwa wkoll sinifikanti. Huwa jipprova li xerrejja potenzjali li ma kinux fost it-72 kumpanija li ġew ikkuntattjati oriġinarjament, saru jafu bil-proċedura u kienu kapaċi jipparteċipaw fiha.
(183)
L-evalwazzjoni tal-offerti, li għamlet NEUWOGES, turi li hija qieset l-offerta mitfugħa minn BAVARIA bħala l-aħjar offerta disponibbli fis-suq fiż-żmien materjali (1997/1998). L-argument ta’ NEUWOGES li Felske ssottomettiet tal-anqas offerta aħjar mhuwiex tenibbli. Għalkemm l-offerta ta’ prezz minn Felske (EUR […]) kienet ogħla mill-avvanz finalment imħallas minn BAVARIA (EUR […]), wieħed irid jiftakar li t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura trid tiġi valutata f’daqqa u l-valur globali tagħha (EUR […]) kien jaqbeż l-offerta ppreżentata minn Felske.
(184)
Minn dawn is-sejbiet jidher ċar li, għalkemm il-proċedura tal-offerti ma tistax tittieħed per se bħala prova li l-offerta ppreżentata minn BAVARIA kienet l-aħjar offerta disponibbli fis-suq, hija tissuġġerixxi b’mod ċar li dan kien il-każ. Fi kwalunkwe każ, il-proċedura ristretta tal-offerti ma tagħti l-ebda raġuni biex wieħed jemmen li NEUWOGES irċeviet offerta aħjar fiż-żmien materjali (1997/1998).
7.4.3. Tipi oħra ta’ tranżazzjonijiet fiż-żmien inkwistjoni
7.4.3.1. Parametru referenzjarju
(185)
Huwa utli li t-tranżazzjoni inkwistjoni tiġi mqabbla ma’ tipi simili oħra ta’ tranżazzjonijiet disponibbli fis-suq fiż-żmien inkwistjoni (1997/1998).
(186)
It-tranżazzjoni inkwistjoni hija tranżazzjoni tipika ta’ bejgħ b’kiri lura. Il-ftehimiet ta’ bejgħ b’kiri lura huma b’definizzjoni tranżazzjonijiet ta’ finanzjament. Billi jixtri bini mingħand il-lokatarju, il-lokatur jipprovdi lil-lokatarju b’likwidità jew jiffinanzja investimenti akbar bħar-rinnovamenti ta’ bini antik. Il-lokatarju jikri lura l-proprjetà, sabiex ikun jista’ jkompli jużaha għal skopijiet kummerċjali jew skopijiet oħra, li jfisser li l-lokatur jista’ jamortizza l-investiment tiegħu (b’mod sħiħ jew parzjali) fuq it-terminu tal-lokazzjoni.
(187)
Bħala tranżazzjoni ta’ finanzjament, ftehim ta’ bejgħ b’kiri lura huwa ftit jew wisq simili għal self mill-bank u ipoteka. Madankollu, hemm numru ta’ differenzi importanti li ma għandhomx jiġu injorati. Tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura tippermetti li bejjiegħ/lokatarju jiffinanzja investimenti akbar u tpoġġi likwidità għad-dispożizzjoni immedjata tagħhom mingħajr il-ħtieġa li jistrieħu fuq l-ekwità. Dan ifisser li l-ekwità u likwidità oħra miġbura tista’ tintuża għal investimenti oħra jew li l-lokatarju jista’ jagħmel investimenti li għalihom ma jkunx disponibbli kreditu konvenzjonali minħabba n-nuqqas ta’ ekwità jew il-proporzjon tad-dejn għoli tiegħu. Billi x-xerrej/lokatur irid jirrifinanzja l-investiment inizjali tiegħu u jagħmel profitt, ir-rata tal-lokazzjoni ġeneralment tkun daqsxejn ogħla mir-rata tal-imgħax fuq selfa mill-bank komparabbli (kif spjegat fis-sezzjoni jmiss). Malli jiskadi l-ftehim ta’ lokazzjoni, il-lokatarju jrid jew jixtri lura l-proprjetà jew din tibqa’ sjieda ta’ u disponibbli għall-użu mil-lokatur. Dan ifisser li r-rata tal-lokazzjoni tiddependi fuq il-valur residwu tal-proprjetà mal-iskadenza tal-ftehim ta’ lokazzjoni bejn il-partijiet. Il-valur residwu ħafna drabi huwa diffiċli biex jiġi mbassar, speċjalment fil-każ ta’ ftehimiet ta’ lokazzjoni fit-tul. Huwa jirrappreżenta fattur ta’ riskju għal-lokatur li jkun rifless fir-rata tal-lokazzjoni. Dak il-fattur ta’ riskju ma japplikax għal selfiet bankarji konvenzjonali u japplika biss sa ċertu punt għall-ipoteki.
(188)
Għalhekk, ir-rati tal-lokazzjoni u r-rati tal-imgħax fuq is-self/ipoteki mhumiex kompletament komparabbli. Mhuwiex possibbli li jiġi stabbilit b’mod ċar, fuq il-bażi ta’ tqabbil bejn ir-rata tal-lokazzjoni għat-tranżazzjoni inkwistjoni u r-rati medji tal-imgħax fuq is-self/ipoteki fiż-żmien inkwistjoni (1997/1998), jekk ir-rata tal-lokazzjoni mitluba f’dak iż-żmien (1997/1998) kinitx konsistenti mat-termini normali tas-suq. Madankollu, huwa possibbli li jiġi stabbilit jekk ir-rata tal-lokazzjoni kinitx tant għolja li investitur privat x’aktarx ma kienx jidħol fit-tranżazzjoni.
7.4.3.2. Valutazzjoni
(189)
Ir-rata tal-lokazzjoni għat-tranżazzjoni inkwistjoni kienet oriġinarjament stabbilita għal […] % fis-sena tal-valur totali tal-investiment. Billi l-ammont pagabbli kien indiċjat għal […] % fis-sena, ir-rata tal-lokazzjoni fi tmiem it-terminu tal-kuntratt se tkun […] %, li tammonta għal rata ta’ lokazzjoni medja ta’ […] % fis-sena. Jekk wieħed iqabbel: kieku NEUWOGES iddeċidiet li ma tindiċjax ir-rata tal-lokazzjoni, din kienet tibqa’ ffissata għal […] % fis-sena tul il-perjodu sħiħ ta’ 30 snin. Il-‘valwazzjoni pożittiva’hija l-prezz tad-deċiżjoni li jkun hemm rata tal-lokazzjoni aktar baxxa fil-bidu u rati tal-lokazzjoni aktar għoljin lejn tmiem it-terminu tal-kuntratt pjuttost milli ħlasijiet parzjali kostanti tul it-terminu sħiħ tal-kuntratt.
(190)
Qabelxejn, irid jiġi mfakkar li l-LG Rostock ivvalutat ir-rata tal-lokazzjoni f’paragun mar-rati tal-imgħax għal tranżazzjonijiet oħra u sostniet li, għalkemm kien diffiċli li jiġi mbassar kif ir-rati tal-imgħax fuq l-ipoteki kienu se jinbidlu matul perjodu ta’ 30 sena, wieħed kellu jistenna rati ta’ ’l fuq minn 10 % f’perjodi ta’ rati tal-imgħax għoljin. Ir-rata tal-lokazzjoni medja mitluba minn NEUWOGES għalhekk ma kinitx mhux konsistenti mar-rati normali tas-suq.
(191)
Hija disponibbli biss dejta ġenerali ħafna għall-iskopijiet ta’ tqabbil. Mid-dejta kollha miġbura mid-Deutsche Bundesbnk għal Jannar 1998 (meta kienet konkluża t-tranżazzjoni inkwistjoni), żewġ tipi ta’ rati tal-imgħax jistgħu jitqiesu bħala rilevanti: l-ewwel, ipoteki b’rata fissa għal 10 snin fuq art residenzjali, billi NEUWOGES kienet se tuża l-proprjetà residenzjali bħala kollateral (irrispettivament minn jekk tali selfa tissodisfax ir-rekwiżiti formali kollha għal ipoteka) u, it-tieni, selfiet kummerċjali fit-tul b’rata fissa minn EUR 500 000 sa anqas minn EUR 5 miljuni, billi NEUWOGES tista’ titqies bħala kumpanija (l-ipoteki ġeneralment jittieħdu minn individwi privati li jgħixu fil-proprjetà pjuttost milli jikruha).
(192)
Skont il-Bundesbnk, ir-rata medja tal-imgħax għal ipoteki Ġermaniżi b’rata fissa għal 10 snin kienet ta’ 6,40 % fis-sena f’Jannar 1998, f’liema żmien ir-rati tal-imgħax għal dik it-tip ta’ selfa ġeneralment kienu jvarjaw f’firxa ta’ bejn 6,17 % fis-sena (limitu ta’ taħt) u 6,97 % fis-sena (limitu ta’ fuq), ir-rata medja tal-imgħax għal selfiet fit-tul b’rata fissa kienet ta’ 6,35 % fis-sena f’Jannar 1998, bir-rati tal-imgħax ivarjaw f’firxa ta’ bejn 5,55 % (limitu ta’ taħt) u 7,73 % (limitu ta’ fuq). Għalkemm il-Bundesbank ma jgħidx x’inhu t-terminu medju ta’ selfa fuq‘terminu twil, jista’ jiġi preżunt li t-terminu medju ma jkunx ta’ aktar minn 10 snin u probabbilment ikun anqas. (113)
(193)
Iridu jiġu kkunsidrati l-aspetti li ġejjin meta titqabbel ir-rata tal-lokazzjoni mħallsa minn NEUWOGES mar-rati tal-imgħax ikkwotati mill-Bundesbank għas-selfiet mogħtija f’dak iż-żmien (Jannar 1998):
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Ir-rata medja annwali tal-lokazzjoni tul it-terminu ta’ 30 sena tal-kuntratt hija […] %. Kif diġà spjegat, NEUWOGES iddeċidiet minn rajha li tħallas rata tal-lokazzjoni aktar baxxa fil-bidu tat-terminu, li tiġi paċuta b’rata ta’ lokazzjoni ogħla f’data aktar tard. Dik id-deċiżjoni saret bi prezz: kieku NEUWOGES għażlet rata ta’ lokazzjoni fissa mill-bidu, kien ikollha tħallas biss rata ta’ […] % fis-sena. (114) Iċ-ċifri tal-Bundesbank huma għal selfiet b’rata fissa, jiġifieri r-rata tal-imgħax tkun l-istess kull sena. Jekk wieħed jassumi li NEUWOGES kienet f’pożizzjoni li tinnegozja selfa b’termini ta’ pagament simili (jiġifieri pagamenti tal-imgħax aktar baxxi fil-bidu u pagamenti ogħla lejn l-aħħar), dak ukoll kien jiġi bi prezz (għall-istess raġunijiet bħal ta’ BAVARIA). (115) Ir-rati tal-imgħax tal-Bundesbank għalhekk għandhom jiġu mqabbla ma’ rata ta’ lokazzjoni kostanti ta’ […] %.
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Ir-rata tal-lokazzjoni kienet iffissata għal perjodu ta’ 30 sena. Għalkemm kienet indiċjata, kien ikun perfettament possibbli li r-rata tal-lokazzjoni medja tiġi stabbilita għat-terminu sħiħ tal-kuntratt fil-bidu tal-kuntratt. Ir-rati tal-imgħax ikkwotati mill-Bundesbank huma ffissati biss għal 10 snin (kif innotat qabel, mhuwiex magħruf it-terminu li għalih jiġu ffissati r-rati tal-imgħax għall-kumpaniji; madankollu, wieħed jista’ jassumi li dan ma jaqbiżx 10 snin). L-aktar parametru referenzjarju xieraq ikunu rati tal-imgħax iffissati għal 30 sena; madankollu, il-Bundesbank ma jippubblikax tali dejta. B’mod ġenerali, itwal ma jkun it-terminu ta’ selfa b’rata fissa, aktar tkun għolja r-rata tal-imgħax. Pereżempju, fuq il-bażi taċ-ċifri tal-Bundesbank għal Jannar 1998, ir-rata medja tal-imgħax għal ipoteki b’rata fissa għal 5 snin kienet ta’ 5,85 %, meta mqabbla ma’ 6,40 % għal selfa b’rata fissa għal għaxar snin. Għalhekk jista’ raġonevolment jiġi preżunt li r-rata tal-imgħax fuq selfa b’rata fissa għal 30 sena kienet tkun konsiderevolment ogħla mir-rati tal-imgħax medji ta’ 6,35 % jew 6,40 % ikkwotati mill-Bundesbank.
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Il-Bundesbank ippubblika kemm rata medja kif ukoll firxa bbażata fuq numru kbir ta’ ftehimiet ta’ self esegwiti fil-Ġermanja f’Jannar 1998. Ir-rata tal-lokazzjoni stabbilita għal NEUWOGES tirrifletti impliċitament ir-riskju inerenti fit-tranżazzjoni għal BAVARIA. L-aktar l-aktar, BAVARIA kienet esposta għal riskju ta’ kreditu, jiġifieri r-riskju li NEUWOGES issir insolventi jew għal xi raġuni oħra ma tkunx kapaċi tonora l-obbligu tagħha li tagħmel il-pagamenti neċessarji tal-lokazzjoni. Bl-istess mod, bank kien jivvaluta l-klassifikazzjoni tal-kreditu ta’ NEUWOGES qabel jagħti selfa. Bħala regola, klijenti li jkollhom klassifikazzjoni tal-kreditu mhux daqshekk tajba (jew li jirrappreżentaw riskju ta’ kreditu ogħla għall-bank) iridu jħallsu rata tal-imgħax ogħla biex jikkumpensaw għar-riskju ogħla. (116) Kif spjegat fis-Sezzjoni 7.3.1, iċ-ċansijiet ta’ NEUWOGES li tikseb selfiet ġodda kienu limitati, minħabba l-proporzjon tad-dejn estremament għoli tagħha u l-fatt li l-ekwità tagħha kienet marbuta fi proġetti oħra ta’ investiment. Kieku bank kien lest xorta waħda li jagħti selfa lil NEUWOGES, huwa kien jikkunsidra dawn il-fatturi meta jistabbilixxi r-rata tal-imgħax. Ir-rati tal-imgħax fuq selfiet lil kumpaniji bi proporzjon ta’ dejn relattivament għoli u li ftit jistgħu jikkontribwixxu ekwità għall-investimenti tagħhom, huma ogħla. Għalhekk, kwalunkwe tqabbil bejn ir-rata tal-lokazzjoni mħallsa minn NEUWOGES u r-rati tal-imgħax fuq self disponibbli fis-suq, għandu jkun ibbażat fuq ir-rati fit-tarf ta’ fuq tal-firxa ppubblikata mill-Bundesbank. (117)
-
Kif issemma qabel, kumpanija lokatriċi trid tirrifinanzja l-investiment inizjali tagħha (f’dan il-każ prinċipalment il-prezz tax-xiri tal-bini u l-ispejjeż tar-rinnovament). Ir-rati tal-imgħax li trid tħallas għar-rifinanzjament proprju tagħha jiddependu fuq diversi fatturi, bħad-daqs tagħha, il-livell tad-dejn tagħha u l-proprjetajiet fil-portafoll tagħha. Madankollu, dik ir-rata tal-imgħax hija biss il-punt tal-bidu, billi l-kumpanija lokatriċi (BAVARIA) trid tiġi kkumpensata wkoll għar-riskji li taċċetta. Dawn jinkludu r-riskju taċ-ċaqliq fir-rata tal-imgħax (ir-riskju li trid tirrifinanzja l-investiment tagħha b’rata varjabbli, filwaqt li l-pagamenti tal-lokazzjoni huma soġġetti għal rata fissa), ir-riskju ta’ kreditu (il-possibbiltà, diġà msemmija, li NEUWOGES issir insolventi u BAVARIA ma tirċevix il-pagamenti tal-lokazzjoni pendenti) u r-riskju tal-valur residwu (l-inċertezza dwar il-valur tal-proprjetà meta jiskadi l-ftehim ta’ lokazzjoni). Il-kumpanija lokatriċi x’aktarx ikollha terfa’ wkoll ċerti spejjeż ġenerali, li huma riflessi wkoll fir-rata tal-lokazzjoni. (118) Il-kumpanija lokatriċi trid tagħmel ukoll profitt u dan jitqies meta tiġi stabbilita r-rata tal-lokazzjoni. (119) Anki kieku BAVARIA kienet f’pożizzjoni li tirrifinanzja l-investimenti tagħha b’rata tal-imgħax aktar baxxa minn dik li NEUWOGES kienet tħallas għal selfa mill-bank, ir-rata tar-rifinanzjament xorta riedet tiġi miżjuda b’dawn id-diversi fatturi (valwazzjoni pożittiva tar-riskju, l-ispejjeż u l-profitt) sabiex tinżamm ir-rata tal-lokazzjoni mitluba, li fl-aħħar mill-aħħar tista’ tkun ogħla mir-rata tal-imgħax fuq selfa konvenzjonali.
(194)
Fid-dawl tal-fatturi kollha ta’ hawn fuq, rata ta’ lokazzjoni ta’ […] % fis-sena għal rata ta’ lokazzjoni fissa (jew saħansitra ta’ […] % għal rata ta’ lokazzjoni indiċjata b’[…] %, għalkemm dik tidher li tkun anqas adattata għall-finijiet ta’ tqabbil), meta mqabbla mar-rati tal-imgħax fuq is-self ikkwotati mill-Bundesbank, tidher li hija perfettament raġonevoli. Wieħed irid iżomm f’moħħu li ċ-ċifri tal-Bundesbank iridu jiġu estrapolati fuq terminu ta’ 30 sena b’rata fissa. Għalkemm il-korrezzjoni meħtieġa sabiex jinkiseb parametru referenzjarju xieraq ma tistax tiġi kwantifikata b’mod preċiż, id-differenza bejn ir-rati medji tal-imgħax għas-self/ipoteki u r-rata tal-lokazzjoni tidher li hija suffiċjentement ġustifikabbli biex wieħed jikkonkludi li ma hemm l-ebda raġuni biex wieħed iqis li BAVARIA talbet rata ta’ lokazzjoni għolja żżejjed. Il-Kummissjoni għalhekk tikkonkludi li r-rata tal-lokazzjoni ta’ BAVARIA kienet konsistenti mat-termini normali tas-suq fiż-żmien materjali (l-aħħar tal-1997/bidu tal-1998).
7.4.4. Konklużjoni
(195)
L-informazzjoni disponibbli tissuġġerixxi li t-tranżazzjoni bejn NEUWOGES u BAVARIA kienet tiġi konkluża wkoll minn investitur privat. Il-kuntratti kampjun, il-proċedura tal-offerti u t-tqabbil ma’ strumenti oħra ta’ finanzjament kollha jissuġġerixxu li t-tranżazzjoni kienet konkluża bil-kundizzjonijiet tas-suq li kienu jeżistu f’dak iż-żmien u li l-mudell ta’ BAVARIA ma kienx ipprezzat b’mod eċċessiv.
7.5. VALUTAZZJONI ADDIZZJONALI: ELEMENTI RESIDWI TAL-GĦAJNUNA U L-KOMPATIBBILTÀ MAS-SUQ INTERN
(196)
L-eżami primarju mill-Kummissjoni għalhekk juri li d-deċiżjoni ta’ NEUWOGES li tidħol fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura tgħaddi mit-test tal-investitur privat, jiġifieri t-tranżazzjoni ma tat l-ebda vantaġġ lil BAVARIA u għalhekk hija ma rċeviet l-ebda għajnuna mill-Istat. Madankollu, il-Kummissjoni eżaminat ukoll jekk eżitu differenti (jiġifieri li fil-fatt kien ingħata vantaġġ lil BAVARIA) kienx bilfors iwassal għall-konklużjoni li t-tranżazzjoni kienet tirrappreżenta għajnuna mill-Istat li ma kinitx kompatibbli mas-suq intern. Billi bdiet mill-premessa li NEUWOGES m’għaddietx mit-test tal-investitur privat u għalhekk ġie mogħti vantaġġ lil BAVARIA, il-Kummissjoni għalhekk qieset jekk il-miżuri kinux għajnuna mill-Istat għall-benefiċċju ta’ BAVARIA u jekk kwalunkwe għajnuna bħal din tistax tkun iddikjarata bħala kompatibbli mas-suq intern.
7.5.1. Elementi residwi tal-għajnuna
7.5.1.1. Kumpanija
(197)
Ir-riżorsi tal-Istat li jingħataw jistgħu jiġu kklassifikati bħala għajnuna mill-Istat biss jekk il-benefiċjarju jkun‘impriża’fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE. Skont il-każistika tal-QtĠ-UE, il-kunċett ta’ impriża jkopri kwalunkwe entità involuta f’attività ekonomika. (120) Kwalunkwe attività li tikkonsisti fl-offerta ta’ prodotti u servizzi f’suq partikolari hija attività ekonomika. (121)
(198)
BAVARIA hija involuta f’sensiela ta’ attivitajiet ekonomiċi, bħall-investiment kummerċjali fi proprjetajiet u l-kiri tal-proprjetajiet lil kerrejja kummerċjali u privati. BAVARIA għalhekk hija impriża fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE.
7.5.1.2. Użu ta’ riżorsi tal-Istat u imputabbiltà lill-Istat
(199)
Il-miżura trid tkun imputabbli lill-Istat u ffinanzjata b’riżorsi tal-Istat. Skont il-każistika tal-QtĠ-UE fi Stardust Marine (122), għajnuna mill-Istat mhux iffinanzjata direttament mill-baġit tal-Istat tista’ tissodisfa wkoll dan il-kriterju, bil-kundizzjoni li r-riżorsi jkunu taħt il-kontroll tal-Istat u d-deċiżjoni li jiġu trasferiti r-riżorsi tkun imputabbli lill-Istat.
(200)
NEUWOGES hija proprjetà sħiħa tal-Belt ta’ Neubrandenburg u għalhekk hija impriża pubblika fis-sens tal-Artikolu 2(b) tad-Direttiva tal-Kummissjoni 2006/111/KE ċitata mill-Qorti fi Stardust Marine. (123) Il-Belt ta’ Neubrandenburg għandha l-ishma kollha f’NEUWOGES u, bħala l-unika azzjonista, hija kapaċi teżerċita kontroll fundamentali fuq il-bord superviżorju u l-laqgħa ġenerali tal-azzjonisti. Il-Kummissjoni għalhekk issib li l-Belt għandha l-faċilità li tikkontrolla r-riżorsi ta’ NEUWOGES. Għalhekk it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kienet tinvolvi riżorsi tal-Istat.
(201)
Rigward l-imputabbiltà lill-Istat, il-Kummissjoni ssib li, fuq il-bażi tal-informazzjoni disponibbli, il-Belt ta’ Neubrandenburg kienet materjalment involuta biex issir it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura. It-tranżazzjoni riedet tiġi approvata mill-bord superviżorju ta’ NEUWOGES, li l-membri tiegħu jaġixxu f’isem il-Belt. Ir-rekords jippruvaw ukoll li l-bord superviżorju kien attivament involut fin-negozjati dwar il-kuntratt. Il-Kummissjoni għalhekk tħoss li l-eżekuzzjoni tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura hija imputabbli lill-Istat.
7.5.1.3. Selettività
(202)
Skont l-Artikolu 107(1) TFUE, miżura tikkwalifika biss bħala għajnuna mill-Istat jekk din tiffavorixxi ċerti impriżi jew il-produzzjoni ta’ ċerti prodotti. Fuq il-bażi ta’ dik id-definizzjoni, jikkwalifikaw bħala għajnuna mill-Istat dawk il-miżuri li jiffavorixxu ċertu impriżi u li jagħtu vantaġġ selettiv lil dawk l-impriżi.
(203)
Billi l-miżura inkwistjoni hija tranżazzjoni bilaterali bejn NEUWOGES u BAVARIA, kwalunkwe vantaġġ mogħti minn NEUWOGES lil BAVARIA jkun selettiv, billi l-ebda impriża oħra ma kien ikollha aċċess għalih.
7.5.1.4. Tgħawwiġ tal-kompetizzjoni u effett fuq il-kummerċ bejn l-Istati Membri
(204)
L-għotjiet pubbliċi lill-impriżi jikkwalifikaw biss bħala għajnuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE jekk jgħawġu jew jheddu li jgħawġu l-kompetizzjoni u jaffettwaw il-kummerċ bejn l-Istati Membri. Jekk għotja mill-gvern issaħħaħ il-pożizzjoni ta’ impriża fuq il-kompetituri tagħha, din tikkwalifika bħala miżura li tgħawweġ jew thedded li tgħawweġ il-kompetizzjoni. (124) Għalhekk jiġi preżunt li l-kompetizzjoni tkun imfixkla meta l-Istat jagħti vantaġġ finanzjarju lil impriża f’settur liberalizzat tal-ekonomija li fih tipprevali jew tista’ tipprevali l-kompetizzjoni.
(205)
Skont il-każistika stabbilita tal-QtĠ-UE, l-għajnuna favur impriżi li jagħmlu kummerċ fis-suq intern tista’ taffettwa l-kummerċ bejn l-Istati Membri. (125)
(206)
BAVARIA tikkompeti ma’ fondi tal-proprjetà u investituri korporattivi oħra mill-Ġermanja u Stati Membri oħra tal-UE għall-investituri u l-opportunitajiet ta’ investiment. Vantaġġ finanzjarju mogħti lil BAVARIA jsaħħaħ il-pożizzjoni tagħha fuq il-kompetituri tagħha u għalhekk ikun kapaċi jgħawweġ il-kompetizzjoni. Billi s-suq tal-investiment fil-proprjetà huwa suq mifrux mal-UE kollha, kwalunkwe vantaġġ finanzjarju lil BAVARIA jsaħħaħ il-pożizzjoni tal-impriża fis-suq fuq il-kompetituri tagħha minn Stati Membri oħra u għalhekk jaffettwa l-kummerċ bejn l-Istati Membri.
7.5.1.5. Konklużjoni
(207)
Jekk wieħed jassumi, kuntrarju għall-konklużjoni primarja tal-Kummissjoni ppreżentata hawn fuq, li t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura ma għaddietx mit-test ta’ investitur privat u għalhekk ingħata vantaġġ lil BAVARIA, it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kieku tikkwalifika bħala għajnuna mill-Istat. Taħt dik l-ipoteżi, kwalunkwe għajnuna mill-Istat bħal din tkun trid tiġi eżaminata għall-kompatibbiltà tagħha mas-suq intern.
7.5.2. Kompatibbiltà mas-suq intern fis-sens tal-Artikolu 107(3)(c) TFUE
(208)
L-Artikolu 107(3)(c) isostni li‘għajnuna maħsuba sabiex tiffaċilita l-iżvilupp ta’ ċerti attivitajiet jew ta’ ċerti reġjuni ekonomiċi [għandha tkun kompatibbli mas-suq intern], basta dik l-għajnuna ma tfixkilx il-kondizzjonijiet tal-kummerċ sa grad li jkun kuntrarju għall-interess komuni’. Il-Kummissjoni hija obbligata li tiżen l-effetti pożittivi u mixtieqa ta’ miżura ta’ għajnuna kontra l-effetti negattivi tagħha fuq il-kummerċ wara l-implimentazzjoni tagħha għall-finijiet tal-Artikolu 107(3)(c).
(209)
Miżura ta’ għajnuna trid tilħaq ħames kriterji biex tgħaddi minn dak it-test. L-ewwel, il-miżura ta’ għajnuna trid taqdi għan definit b’mod preċiż ta’ interess komuni. It-tieni, il-miżura ta’ għajnuna trid tkun strument li kapaċi jilħaq dak l-għan. It-tielet, il-miżura ta’ għajnuna trid tkun neċessarja u jkollha effett ta’ inċentiv. Ir-raba’, il-miżura ta’ għajnuna trid tkun xierqa. Il-ħames, l-għajnuna ma tridx taffettwa l-kummerċ sa grad li jkun kuntrarju għall-interess komuni.
7.5.2.1. Għan ta’ interess komuni
(210)
Skont l-Artikoli 3 u 174 TFUE, il-koeżjoni ekonomika u soċjali huma għan tal-Unjoni. It-tisħiħ tal-koeżjoni ekonomika u soċjali jimplika t-titjib tal-ambjent urban u l-kwalità tal-ħajja tal-abitanti urbani. Il-politika ta’ koeżjoni tista’ tgħin sabiex jinħolqu komunitajiet sostenibbli billi tassigura li l-problemi ekonomiċi, soċjali u ekoloġiċi jiġu solvuti bi strateġiji għat-tiġdid, ir-riġenerazzjoni u l-iżvilupp taż-żoni kemm urbani kif ukoll rurali. Dan jista’ jintlaħaq b’diversi modi. (126)
(211)
Il-Kummissjoni ssib li l-għan ta’ NEUWOGES, skont il-memorandum u l-Artikoli ta’ assoċjazzjoni tagħha, huwa li tipprovdi provvista adegwata ta’ djar fir-reġjun. Il-Kummissjoni ssib ukoll li, meta daħlet fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura, NEUWOGES kienet qiegħda ssegwi ċertu għanijiet politiċi (lokali). NEUWOGES issostni li:
-
wara r-riunifikazzjoni, li l-istandards tal-akkomodazzjoni fil-Ġermanja tal-Lvant jittellgħu għall-istandards tal-Ġermanja tal-Punent kien proġett politiku importanti fis-snin disgħin u għalhekk il-privatizzazzjoni u r-rinnovament tal-istokk tad-djar fil-Ġermanja tal-Lvant saru irrispettivament minn jekk dan kienx jagħmel sens ekonomiku jew le;
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l-għan tal-privatizzazzjoni u tar-rinnovament tal-bini kopert bil-kuntratt tal-bejgħ b’kiri lura kien li jassigura l-prospetti futuri tal-Belt ta’ Neubrandenburg u NEUWOGES kienet qiegħda tittama li, billi tipprovdi appartamenti mgħammra sewwa u affordabbli u tipprivatizzahom (li BAVARIA kienet impenjat ruħha li tagħmel), iżżid l-attrazzjoni ta’ Neubrandenburg għaċ-ċittadini tagħha.
(212)
Il-Kummissjoni ssib ukoll li BAVARIA impenjat ruħha li tipprova tbigħ ċertu numru ta’ appartamenti lill-kerrejja kurrenti tagħhom bi prezzijiet li kienu fi ħdan ċerti limiti, pjuttost milli determinati b’mod liberu mis-suq. (127) Il-kuntratt li stabbilixxa dawk il-kundizzjonijiet għalhekk ta ċertu vantaġġ lill-kerrejja kurrenti tal-bini inkwistjoni.
(213)
Kieku t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA fil-fatt kienet ikklassifikata bħala għajnuna mill-Istat, quod non, dik l-għajnuna kienet tkun ingħatat sabiex jintlaħqu l-għanijiet politiċi hawn fuq imsemmija. Il-provvediment ta’ reġjun b’akkomodazzjoni suffiċjenti, l-għajnuna sabiex jintlaħaq għan politiku nazzjonali (sabiex l-istandards tad-djar fil-Ġermanja tal-Lvant jittellgħu għall-istandards tal-Ġermanja tal-Punent wara r-riunifikazzjoni) u l-assigurazzjoni tal-prospetti futuri tal-Belt ta’ Neubrandenburg billi jiġu pprovduti appartamenti mgħammra sewwa u affordabbli għall-abitanti tagħha (u li jiġu aġevolati l-kerrejja kurrenti tal-bini inkwistjoni), kollha jistgħu jitqiesu bħala għanijiet ta’ interess komuni definiti b’mod preċiż. Il-Kummissjoni ssib li t-tranżazzjoni għalhekk tista’ titqies bħala miżura sabiex jintlaħaq għan ta’ interess komuni.
7.5.2.2. Adegwatezza tal-miżuri
(214)
Hija opinjoni kondiviża li l-kuntratt ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA laħaq l-għanijiet segwiti. Pereżempju, b’riżultat ta’ dik it-tranżazzjoni, il-bini mixtri minn BAVARIA ġie rinnovat u privatizzat b’mod komprensiv u offrut lill-kerrejja kurrenti bi prezz skontat, il-provvista ta’ akkomodazzjonijiet mgħammra sewwa fir-reġjun żdiedet u għalhekk tjiebu l-prospetti futuri tal-Belt ta’ Neubrandenburg.
(215)
NEUWOGES ħadet numru ta’ passi fit-tfittxija tagħha għal xerrej għall-bini u sabiex tevalwa l-opzjonijiet tagħha, li fil-fatt jassiguraw li, kieku t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura inkludiet għajnuna mill-Istat, din kienet limitata għall-minimu meħtieġ sabiex jintlaħqu l-għanijiet segwiti. B’mod partikolari, NEUWOGES wettqet proċedura ristretta tal-offerti, innegozjat it-termini tat-tranżazzjoni ma’ BAVARIA fuq perjodu ta’ diversi xhur u kienet finalment konvinta li t-tranżazzjoni kienet l-aħjar offerta disponibbli fis-suq. Għalhekk m’hemm xejn x’jissuġġerixxi li, anki kieku t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kienet tinkorpora għajnuna mill-Istat, din marret lil hinn mill-minimu neċessarju. L-analiżi fis-Sezzjoni 7.3, li qabblet it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura ma’ diversi opzjonijiet oħra (bħar-rinnovament tal-bini ffinanzjat b’selfa jew bejgħ dirett), uriet li ma kienx hemm alternattivi disponibbli li setgħu jilħqu dawk l-istess għanijiet mingħajr l-ebda għajnuna jew b’ammont anqas ta’ għajnuna. It-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura u kwalunkwe għajnuna inkorporata fiha għalhekk kienu strument xieraq sabiex jintlaħqu l-għanijiet ta’ interess komuni.
7.5.2.3. Neċessità u effett ta’ inċentiv
(216)
Jekk jiġi assunt li t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura tassew involviet għajnuna mill-Istat, wieħed irid jikkunsidra jekk dik l-għajnuna kellhiex effett ta’ inċentiv. NEUWOGES u BAVARIA nnegozjaw it-termini tat-tranżazzjoni fuq diversi xhur. Apparentement, BAVARIA ma kinitx tidħol fi tranżazzjoni li ma kinitx taqbel mal-‘mudell ta’ lokazzjoni tal-proprjetà’tagħha. Jekk it-tranżazzjoni li finalment twettqet abbażi tal-‘mudell ta’ lokazzjoni tal-proprjetà’ta’ BAVARIA kienet tinkorpora għajnuna mill-Istat, f’dak il-każ ma jista’ jkun hemm l-ebda dubju li BAVARIA ma kinitx tidħol fit-tranżazzjoni mingħajr dik l-għajnuna.
7.5.2.4. Proporzjonalità
(217)
Il-Kummissjoni diġà nnotat li l-għanijiet li kienu qegħdin jiġu segwiti minn NEUWOGES meta kienet konkluża t-tranżazzjoni, iridu jitqiesu bħala importanti. Ir-rinnovament u l-privatizzazzjoni tal-bini u l-bejgħ tiegħu lill-kerrejja bi prezz skontat għamlu kontribuzzjoni importanti għat-titjib tal-koeżjoni ekonomika u soċjali fl-Unjoni. Fl-istess ħin, l-ammont ta’ għajnuna inkorporata fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura, favur BAVARIA, kien l-aktar l-aktar limitat, li jfisser li kwalunkwe effett distortiv tal-miżura fuq il-kompetizzjoni kien ukoll limitat. Għalhekk, kwalunkwe għajnuna possibbilment inkorporata fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura bejn NEUWOGES u BAVARIA kienet proporzjonata mal-għan segwit.
7.5.2.5. L-ebda effett fuq il-kummerċ, li jkun kuntrarju għall-interess komuni
(218)
Għandu jiġi mfakkar li l-ammont f’għajnuna inkorporat fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura għall-benefiċċju ta’ BAVARIA kien l-aktar l-aktar negliġibbli. Għalhekk l-effetti tal-miżura fuq il-kummerċ kienu wkoll limitati. Filwaqt li kwalunkwe għajnuna inkorporata fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura kienet ittejjeb il-pożizzjoni ta’ BAVARIA, li tal-anqas kienet potenzjalment f’kompetizzjoni ma’ impriżi oħra (inkluż minn Stati Membri oħra), id-daqs ta’ dak l-effett jiddependi fuq l-ammont f’għajnuna inkorporat fit-tranżazzjoni. Billi BAVARIA ngħatat biss vantaġġ kompetittiv żgħir ħafna fuq impriżi oħra, jista’ jiġi konkluż li, anki jekk inkludiet għajnuna mill-Istat, it-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura ma affettwatx il-kummerċ sa punt li jkun kuntrarju għall-interess komuni.
7.5.3. Konklużjoni rigward l-elementi residwi tal-għajnuna u l-kompatibbiltà mas-suq intern
(219)
Anki kieku t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura tat vantaġġ lil BAVARIA, il-Kummissjoni tikkonkludi għar-raġunijiet stabbiliti fis-Sezzjoni 7.5.2, li din hija għajnuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE. Madankollu, il-Kummissjoni ssib ukoll li kwalunkwe għajnuna mill-Istat inkorporata fit-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura hija kompatibbli mas-suq intern skont l-Artikolu 107(3)(c) TFUE.
7.6. KONKLUŻJONI RIGWARD L-GĦAJNUNA U L-KOMPATIBBILTÀ MAS-SUQ INTERN
(220)
Fuq il-bażi tal-analiżi tal-valur tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura għal NEUWOGES, it-tqabbil ma’ tranżazzjonijiet alternattivi potenzjali u l-eżami tat-tranżazzjoni fid-dawl tat-termini normali tas-suq, jista’ jiġi assunt li t-tranżazzjoni tgħaddi mit-test ta’ investitur privat. Fil-konklużjoni tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura, NEUWOGES segwiet l-approċċ li kien jagħżel investitur privat. Fuq kollox, ma kinux disponibbli alternattivi finanzjarjament aktar attraenti u, fuq il-bażi tal-parametri referenzjarji disponibbli u l-offerti l-oħra ppreżentati matul il-proċedura tal-offerti, it-termini tat-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura fiż-żmien materjali (1997/1998) bilfors li tqiesu li kienu konformi mal-prattiċi normali tas-suq.
(221)
Il-Kummissjoni għalhekk issib li t-tranżazzjoni ma’ NEUWOGES ma tatx vantaġġ lil BAVARIA, billi l-azzjoni ta’ NEUWOGES tgħaddi mit-test ta’ investitur privat. Billi ma ngħata l-ebda vantaġġ bil-miżura inkwistjoni, ma ntlaħaqx wieħed mill-kriterji għal kwalifika bħala għajnuna mill-Istat; għalhekk il-miżura ma tikkostitwix għajnuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE.
(222)
Minbarra s-sejba primarja li t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura ma tatx vantaġġ lil BAVARIA u għalhekk ma kienet tinkludi l-ebda għajnuna mill-Istat, il-Kummissjoni ssib ukoll li, kieku t-tranżazzjoni ta’ bejgħ b’kiri lura tat vantaġġ lil BAVARIA, din kienet tikkostitwixxi għajnuna mill-Istat. Madankollu, dik l-għajnuna mill-Istat tkun kompatibbli mas-suq intern skont l-Artikolu 107(3)(c) TFUE.
ADOTTAT ID-DEĊIŻJONI LI ĠEJJA:
Artikolu 1
It-tranżazzjoni konkluża fil-21 ta’ Jannar 1998 bejn Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG u Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. fil-forma ta’ lokazzjoni tal-bini u kuntratt ta’ ġestjoni ġenerali ma tikkostitwix għajnuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE.
Artikolu 2
Jekk it-tranżazzjoni konkluża fil-21 ta’ Jannar 1998 bejn Neubrandenburger Wohnungsgesellschaft mbH, Bavaria Immobilien Trading GmbH & Co, Immobilien Leasing Objekt Neubrandenburg KG u Bavaria Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. fil-forma ta’ lokazzjoni tal-bini u kuntratt ta’ ġestjoni ġenerali tikkostitwixxi għajnuna mill-Istat fis-sens tal-Artikolu 107(1) TFUE, din hija kompatibbli mas-suq intern fis-sens tal-Artikolu 107(3)(c) TFUE.
Artikolu 3
Din id-deċiżjoni hija indirizzata lir-Repubblika Federali tal-Ġermanja.
Magħmul fi Brussell, is-16 ta’ Settembru 2014.