BORD LI JIRREGOLA L-KERA tas-soċjeta' Illum 28 ta' Lulju, 2021 Ra r-rikors prezentat fit-18 ta' Gunju, 2019 li permezz tieghu r- rikorrenti premettiet u talbet hekk: Illi s-soċjeta' rikorrenti ghandha titolu ta' subenfitewsi f'Misraħ 28 ta' Frar 1883 ġia Qormi Road, Il-Fontana; Illi permess ta' kuntratt datat 29 ta' Jannar 1962 Emmanuele Ridgway, li jiġi n-nannu ta' Marianne Fenech Buontempo, flimkien ma ċertu Emmanuele Runza kien tramite kuntratt ta' sub-emfitewsi perpetwa akkwista art fil-limiti ta' Il-Fontana fuq liema art ġiet mibnija l-blokka Francis Illi permess ta' kuntratt datat 6 ta' Marzu 1973 fl-atti tan- s-sehem ta' Emmanuele Runza; Illi permess ta' kuntratt ta' subemfitewsi temporanja fl- Gunju 1973 Emmanuele Ridgway ikkonceda lil Joseph temporanju ta' disghin lira Maltin (LM90); Illi permess ta' kuntratt ta' subenfitewsi perpetwa fl-atti Lulju, 1981, Emmanuel Ridgway ikkonceda lil Joseph Pelinku li kien qieghed jidher f'isem Unicorn Holdings Illi permess ta' kuntratt ta' bejgh datat 21 ta' Jannar 1988, trasferixxa subemfitewsi temporanja ta' sbatax-il sena koncessa lil Illi l-koncessjoni enfitewtika kelha tiskadi fir-raba (4) ta' Gunju tas-sena 1990 u a tenur tal-Artikolu 1521 (1) tal- Kap. 16 tal-Ligijiet ta' Malta, fit-terminazzjoni tal- koncessjoni enfitewtika temporanja, l-fond imsemmi kellu jirriverti f'idejn id-dominus bil-miljoramenti kollha Illi pero' a tenur tal-Artikolu 12 tal-Att 23 tal-1979 li emenda l-Kap.158 tal-Ligijiet ta' Malta, l-enfitewta ossia l-intimat li huwa cittadin Malti u li kien jghix fil-fond bhala residenza ordinarja tieghu, setgha jibqa jghix fl- istess fond taht titolu ta' kera, b'zieda fir-rata tac-cens li kien ihallas qabel tali terminazzjoni skont ir-rata tal- inflazzjoni qabel l-ahhar zieda pero' liema kera qatt ma kellha tkun iktar mid-doppju u tibqa tizdied kull hmistax- il sena kif fuq inghad; Illi fit-terminazzjoni tal-koncessjoni, l-intimati baqghu jghixu fil-fond b'kera. L-inkwilin ħallas €644.50 sas-sena Fis-sena 2013 l-kera zdiedet ghal €685.24 fis-sena u fis-sena 2016 zdiedet ghal €703.20 fis-sena liema ammont huwa soġġett ghall-awmenti skont il-liġi. Illi permezz tal-prezenti rikors u ai termini tal-artikolu 12B tal-Kap 158 u f'każ li jirriżulta li l-intimat jissodisfa l-kriterji tad-dħul u tal-mezzi r- rikorrenti qed jipprevalixxu ruhhom mid-dritt li jitolbu lil dan il-Bord sabiex tordna li l-kera pagabbli mill-intimati lir-rikorrenti tigi riveduta ghal ammont li ma jeċċedix it- tnejn fil-mija fis-sena tal-valur liberu u frank tas-suq miftuħ fl-ewwel (1) ta' Jannar 2018. Illi f'każ li jirriżulta li l-intimati ma jissodisfawx il-kriterji tad-dħul u tal-kapital tat-test tal-mezzi, ir-rikorrenti qed jipprevalixxu ruħhom mid-dritt li jitolbu lil dan il-Bord sabiex tippermetti l-intimat żmien ta' ħames snin sabiex il-fond jiġi vakat u f'każ illi dan iseħħ tikkundanna lill- intimat iħallas kumpens pagabbli lill-rikorrenti ghall- okkupazzjoni tal-fond matul l-imsemmi perjodu li ghandu jammonta ghad doppju tal-kirja li kienet tkun pagabbli skont l-artikoli 5, 12 jew 12A tal-Kap 158. Illi r-rikorrenti qieghda tirriżerva d-dritt tintavola kull azzjoni legali u ġudizzjarja ohra f'konfront inkluż azzjoni kostituzzjonali. Ghaldaqstant l-esponenti jitolbu bir-rispett li dan l-Onorabbli Bord joghġbu: Illi f'każ li jirrizulta li l-intimat jissodisfa l-kriterji tad- dħul u tal-kapital tat-test tal-mezzi: a. Tirrivedi u tistabilixxi l-ammont ta' kera pagabbli mill-intimat lil rikorrenti ghal kera tal-fond numru tlieta (3), Francis Flats, f'Misraħ 28 ta' Frar 1883 ġia Qormi Road, Il-Fontana u dana ghal ammont ta' kera li ma jeċċedix it-tnejn fil-mija fis-sena tal-valur liberu u frank tas-suq miftuh fond fl-ewwel (1) ta' Jannar b. Tordna lill-intimat iħallas lil rikorrenti dik il-kera hekk kif stabbilita fit-talba preċedenti; JEW alternattivament, f'każ li jirriżulta li l-intimat ma jissodisfax il-kriterji tad-dħul u tal-kapital tat-test tal- mezzi: a. Tiddikjara illi l-intimat ghandu żmien ta' ħames (5) snin sabiex jivvaka l-fond numru tlieta (3), Francis Flats, f'Misraħ 28 ta' Frar 1883 ġia Qormi Road, is-swatar, birkirkara; b. Tordna l-iżgumbrament tal-istess intimat mill-fond de quo fl-gheluq il-ħames (5) snin stabbiliti fit-talba lill lil rikorrenti ghall-okkupazzjoni imsemmi perjodu ta' ħames (5) snin li ghandu pagabbli skont l-artikoli 5,12 jew 12A tal-Kap 158. d. Tikkundanna lill-intimat sabiex ihallas kumpens lil rikorrenti ghall-okkupazzjoni imsemmi perjodu ta' ħames snin li ghandu jammonta ghad doppju tal-kirja li kienet tkun pagabbli skont l- artikoli 5, 12 jew 12A tal-Kap. Bl-ispejjeż kontra l-intimat." Ra n-nota tal-Awtorita tad-Djar (bhala amicus curiae) li biha "Illi l-atturi iridu qabel xejn jippruvaw it-titolu taghhom. Illi l-Awtorita' tad-Djar ġiet notifikata f'din il-kawża bħala amicus curiae a bażi tal-Artiklu tal-Att XXVII tal-2018; allura ukoll l-Awtorita' tad-Djar ghandha d-dritt li tippartecipa fil- kawża u jekk taghmel dan, taghmel hekk biss bhala Amicus U ghalhekk l-Awtorita' anke f'dan il-każ ma ghandiex tbati l-ispejjeż. Illi jigi rilevat li f'każ li l-inkwilin jissodisfa it-test tal-mezzi impost bil-liġi allura il-kera ghandha tigi fissata f'ammont ta' mhux aktar min 2% tal-valur tal-propjeta - imma intant il-liġi tistabilixxi kriterji biex il-bord jigi gwidat biex jistabilixxi kera ġusta. Il-liġi tghid hekk: Tant ghall-eghref gudizzju ta' dana l-Bord." Ra r-risposta ta' l-intimati konjugi Barbara u li permezz taghha ecepixxew is-segwenti: Illi huma jhallsu kera fl-ammont ta' 703.20 Ewro kull sena, pagabbli b'351.60 ewro kull sitt xhur. Illi l-fond gie ghandhom ai termini tal-kuntratt datat 21 mill-4 ta' Gunju 1973. Illi ai termini tal-kuntratt indikat, il-fond kien soggett ghas-subcens annwu ta' LM90 (209.64 Ewro) pagabbli kull sitt xhur bil-quddiem. Illi l-konjugi Barbara baqghu jghixu fil-fond taht titlu ta' Illi huma hallsu is-somma ta' 644.50 ewro fis-sena 2009, fis-sena 2013 bdew ihallsu is-somma ta' 685.24 ewro fis- sena, u fis-sena 2016 hallsu 703.20 ewro, l-ahhar kera li hallsu kienet fil-31 ta' Mejju 2019 ghall-sitt xhur bil- Illi kif ser jirrizulta mill-provi quddiem l-Onorabbli Bord tal-Kera, huma pensjonanti u jghixu bis-sahha tal- pensjoni. Illi l-introjtu taghhom huwa biss il-pensjoni, huma ghandhom 65 sena. Illi huma ghandhom bzonn il-post u m'ghandhomx post Illi kif ser jirrizulta mill-provi, huma jissodisfaw l-kriterji tad-dħul tat-test tal-mezzi stante li ai termini tal-ligi l- introjtu m'ghandux jeċċedi s-somma ta 42,000 ewro fis- sena u l-kapital tal-intimati m'ghandux jeċċedi s-somma ta' 200,000 ewro u ghalhekk huma ghandhom dritt jghixu u jirrisjedu fil-fond mertu tal-kawża. Illi bir-rispett kollu ma jeżistux l-elementi u r-rekwiżiti neċessarji iżgumbrament. Illi mhemmx oġġezzjoni li jsiru t-test tal-mezzi skont il- Illi t-talbiet tar-rikorrenti ghandhom jiġu miċhuda stante li huma infondati fil-fatt u fid-dritt kif ser jirrizulta fil-mori Illi l-esponenti m'ghandhomx ibatu l-ispejjeż ta' dawn il- liġi. proċeduri. Salv eccezzjonijiet ulterjuri skont il-liġi." Sema' x-xhieda. Ra u qies d-dokumenti u provi kollha prodotti. Ra illi l-kawza thalliet ghal-lum ghas-sentenza. Ikkunsidra: Jirrizulta li permezz ta' kuntratt fl-atti tan-Nutar Dottor Francis Ridgway tad-29 ta' Jannar 1962 Raymond Sultana Sant Fournier trasferixxa b'titolu ta' subenfitewsi perpetwa a favur Emmanuele Ridgway u Emmanuele Runza porzjon diviza mis-sit fabbrikabbli fil-limiti ta' Il-Fontana. Sussegwentement u permezz ta' kuntratt fl-atti tan-Nutar George Sultana Sant Fournier Calleja De Bono ta' l-4 ta' Gunju 1973 Emmanuele Runza trasferixxa s-sehem tieghu ta' nofs indiviż (1/2) a favur Emmanuele Ridgway, b'dana li dan ta' l-ahhar kien l-unika proprjetarju tal-art fuq liema nbena l-fond mertu ta' din il-kawza. Permezz ta' kuntratt fl-atti tan-Nutar George Sultana Sant Fournier Calleja De Bono ta' l-4 ta' Gunju, 1973, Emmanuele Ridgway kien ikkonceda a favur Joseph Zahra Busuttil l-fond inkwistjoni ossia l-appartament bin- numru tlieta (3) formanti parti minn korp ta' flats bl-isem Saint Francis minghajr numru f'Qormi Road, Il-Fontana b'titolu ta' subenfitewsi temporanja ghall-perjodu ta' 17-il sena b'effett mill-4 ta' Gunju 1973 versu subcens annwu u temporanju ta' Lm90 fis-sena pagabbli kull sitt xhur bil-quddiem. Illi nhar itt-22 ta' Lulju 1981, Emmanuele Ridgway ikkonceda ta' subenfitewsi perpetwa lil Unicorn Holdings Limited, il-blokk konsistenti f'4 appartamenti bin-numru 1 sa 4 u erba' garaxxijiet sottostanti bin-numri 14, 17, 19 u 20, formanti parti minn Blokka bl-isem ta' Saint Francis, Qormi Road, Il-Fontana u dan permezz ta' kuntratt ta' subenfitewsi Illi sussegwentament Joseph Zahra Busuttil trasferixxa lil Mario Barbieri s-subenfitewsi temporanja ghaz-zmien li kien baqa' minn sbatax-il sena dekorribbli mill-4 ta' Gunju 1974 u dan tal-21 ta' Jannar 1988. il-koncessjoni enfitewtika baqghu jirrisjedu f'dan il-fond b'titolu ta' kiri fit-termini tal- Artikolu 12 tal-Ordinanza li Tnehhi l-Kontroll tad-Djar, Kap. 158 tal-Ligijiet ta' Malta. Konsegwentement, fl-4 ta' Gunju, 1990 huma baqghu jghixu fil-fond b'kera doppja li toghla ai termini ta' l-emendi li dahlu fis-sehh permezz ta' l-Att X tal- l-intimati qieghdin ta' B'din il-kawza, ir-rikorrent qieghed (i) jezercita l-jedd ta' azzjoni moghti lilu bl-Art. 12B tal-Ordinanza, liema rimedju kien introdott fil-ligi bl-Att XXVII tal-2018. L-Ewwel Eccezzjoni ta' l-Awtorita' tad-Djar Permezz ta' l-ewwel eccezzjoni taghha, l-Awtorita' tad-Djar eċċepiet li r-rikorrenti ghandu jipprova t-titolu tieghu. Illi flimkien mar-rikors promutur, ir-rikorrenti annettiet l-atti li jindikaw kif il-fond mertu ta' din il-kawza effettivament wasal Illi ghalhekk il-Bord qieghed jaqta' u jeddeciedi billi jichad l- ewwel eccezzjoni ta' l-Awtorita' tad-Djar stante li t-titolu tar- rikorrenti gie ppruvat a sodisfazzjoni tal-Bord. Ikkunsidra fil-mertu: Mill-atti jirrizulta li l-intimat Mario Barbara u martu Maria- Theresa Barbara ghandhom 671sena u li l-introjtu taghhom huwa mill-hlasijiet li jircievu mid-Dipartiment tas-Sigurta Fis-sena 2018, l-introjtu ta' Mario Barbara kien dak ta' €9,576.52c2 filwaqt l-introjtu ta' Maria-Theresa sive Marthese Barbara ghas-sena 2018 kien dak ta' €8,243.30c3. Bhala attiv jirrizulta li huma sidien ta' garaxx minghajr numru, tal-kejl ta' circa 17-il metru kwadru gewwa Triq San Gorg, Marsaxlokk tal-valur ta' hamsa u ghoxrin elf Ewro (€25,000)4 u madwar €16,500 fil-banek u investiment ma' l-MSV LIFE fl- ammont ta' €5,0005. Referenza ssir ghar-Regolamenti stipulati fil-Legislazzjoni Sussidjarja 16.11: (2)(2) Sabiex tissodisfa l-kriterji tat-test tal-mezzi stabbiliti b'dawn ir-regolamenti persuna tkun meħtieġa li jkollha kemm dħul kif ukoll kapital fil-limiti stabbiliti b'dawn ir-regolamenti. (5)(3) Sabiex persuna li jkollha sitta u erbgħin (46) sena jew aktar tkun tista' tissodisfa l-kriterju tad-dħul tat-test tal-mezzi, id-dħul ta' dik il-persuna matul il-perjodu rilevanti m'għandux jeċċedi t-tnejn u erbgħin elf euro (€42,000). (6)(2) Sabiex persuna li jkollha sitta u erbgħin (46) sena jew aktar tkun tista' tissodisfa l-kriterju tal-kapital tat-test tal- mezzi, il-kapital ta' dik il-persuna m'għandux jeċċedi l-mitejn Il-Bord, wara li qies dawn il-provi kollha, huwa tal-fehma li l- intimati jissodisfaw l-kriterji tad-dhul u tal-kapital tat-test tal- mezzi, skont ir-Regolamenti dwar tal-Kirja (Kriterji ta' Test tal-Mezzi) u l-Art. 12B(5) tal-Kap. Il-Bord ra wkoll ir-Relazzjoni tal-Membri Teknici tieghu Perit mikri lill-intimati u, prevja d-deskrizzjoni tal-ambjenti interni u l-kundizzjoni li jinsab fiha, stmaw li tiswa madwar €150,000 fis-suq tal-lum bhala libera u franka. Skond l-att promutur il-kera li qieghda tithallas lir-rikorrenti ghal dan il-fond mill-intimati hija €703.20c fis-sena, pagabbli kull sitt xhur bil-quddiem. Illi zieda bil-percentwal ta' tnejn fil-mija (2%) fuq il-valur tal- kontestat, tammonta ghal kera annwali ta' tlett t'elef Euro Il-kwistjoni li trid tigi rizolta b'dan il-gudizzju ghalhekk hija jekk, fic-cirkostanzi ta' dan il-kaz, il-kera ghandhiex toghla ghall-massimu permess bl-art. 12B tal-Kap. In oltre, l-artikolu 12B(6) tal-Kapitolu 158 jistipula li meta l- Bord jghaddi biex jistabilixxi l-kera li ghandha tithallas fil- kazijiet bhal dak odjern ghandu jqis (i) il-mezzi u l-eta' tal- kerrej; u (ii) kwalunkwe piz sproporzjonat li huwa partikolari ghal sid il-kera. Dwar dan, fid-diskussjonijiet Parlamentari li wasslu ghad-dhul fis-sehh ta' din id-disposizzjoni, il-legislatur spjega li 'Ahna rridu li l-piz ma jintefax b'mod shih fuq is- sidien, imma rridu li kull kaz jigi determinat skont ic- cirkostanzi kollha tieghu, per ezempju, skont il-valur ta' dik il- proprjeta', skont il-piz soggettiv tas-sid, skont il-htiega tal- inkwilin, u anke skont dik ir-responsabbilta' li huwa fid-dmir li jerfa' l-Gvern u mhux is-sid privat'6. Il-Bord jirrileva li bl-introduzzjoni tal-Att XXVII tal-2018, il- leġislatur ried joħloq bilanċ bejn l-interessi tas-sidien u dawk Ċertament li l-leġislatur ma riedx li jkun is-sid privat li jġorr il-piż tad-diffikultajiet ekonomiċi jew finanzjarji 6 Onor. Dr. Owen Mangion Abela, it-Tieni Qari dwar l-Abbozz ta' Ligi li Jemenda l-Ordinanza li Tnehhi l- Kontroll tad-Djar, 27.6.2018, pg. li jista' jsib ruħu fihom l-inkwilini, u huwa għalhekk li l-Bord ingħata l-fakoltà li jillikwida l-kera dovuta f'ammont li ma jkunx jeċċedi t-tnejn filmija (2%) tal-valur tal-proprjetà, f'tentattiv sabiex jintlaħaq proporzjon bejn il-jedd tas-sid li jdaħħal introjtu kemm jista' jkun adegwat mill-proprjetà li huwa spussessat minnha, u l-jeddijiet rilokatizji tal-inkwilin. F'każ li l-ammont ta' kera kif rivedut ikun eċċessiv għall- inkwilin, ma jkunx hemm triq oħra għajr li l-inkwilin jintalab jivvaka mill-proprjetà fi żmien ħames snin. Jirriżulta mill-provi iżda, li anki f'każ li inkwilin isib ruħu f'sitwazzjoni fejn il-kera l-ġdida imposta fuqu tkun waħda li huwa ma jkunx jiflaħ għaliha, jeżistu skemi ta' għajnuna mħaddma mill-Awtorità tad-Djar, li f'dan il-każ l-inkwilini jistghu japplikaw għalihom. F'dan il-kaz, il-Bord qies: l-ammont ta' kera li l-intimati jhalsu; Il-valur tal-proprjeta' mikrija; (iii) l-eta' tal-intimati; (iv) il-mezzi tal-intimati; il-htiega tal-intimati, fic-cirkostanzi personali u finanzjarji taghhom li rrizultaw f'din l-istanza, ghal protezzjoni socjali biex ikollhom akkomodazzjoni adegwata u xierqa ghad-dinjita' taghhom. Il-Bord jaghmel referenza ghad-diskussjonijiet Parlamentarji fejn inghad li 'Fil-kaz li inti ma tiflahx ghal dik il-kirja li se tigi imposta fuqek mill-Bord, l-Awtorita' tad-Djar se tkun qed Dan sabiex inkomplu nsibu l-bilanc bejn is-sid Ahna nifhmu li mill-aspett socjali ghandu jkun hemm l-intervent tal-Istat li jkompli jaghmel tajjeb ghal certi sitwazzjonijiet'7. Il-Bord jirrileva li l-emendi dahlu proprju bl-intiza li jintlahaq bilanc, liema bilanc jitlob li f'kaz li "l-inkwilin ma jkollux il- mezzi, il-Bord jaghmel ezercizzju li bih jiffissa l-kera xierqa u jista' jaghmel process ta' amortizzazzjoni, jigifieri l-kera toghla ftit ftit"8. Wara li qies bir-reqqa dawn l-aspetti kollha, il-Bord huwa tal- fehma li f'dan il-kaz il-kera dovuta mill-intimati ghall-fond mikri lilhom ghandha tizdied gradwalment, fit-termini tal-Art. 12B(7) tal-Kap. 158, b'dana li l-kera ghandha tizdied ghal elf u hames mitt Ewro (€1,500) fis-sena, rapprezentanti wiehed fil- mija (1%) tal-valur tal-fond moghti mill-Membri Teknici ghas- sitt snin li gejjin. In vista li l-inkwilini ssodisfaw t-test tal-mezzi jsegwi allura li t-tieni talba tar-rikorrenti u cioe' f'kaz li l-intimati ma jissodisfawx il-kriterji tad-dhul u tal-kapital tat-test tal-mezzi, qieghdin jigu michuda stante li ma tezisti ebda raguni ghaliex dan il-Bord ghandu jordna t-terminazzjoni ta' din il-kirja, jew l-izgumbrament tal-intimati mill-fond mikri. 7 Onor. Dr. Stefan Ivanova Di Bartolo, it-Tieni Qari dwar l-Abbozz ta' Ligi li Jemenda l-Ordinanza li Tnehhi l-Kontroll tad-Djar, 27.6.2018, pg. 410; l-istess pjan kien komunikat millMinistru tal-Gustizzja fid-diskussjoni quddiem il-Kumitat Permanenti Ghall-Kunsiderazzjoni ta' Abbozz ta' Ligi dwar l-istess abbozz, 28.6.2018, pg. 4: 'Irrid nghid li l-Gvern diga' qed ifassal skemi apposta ghal din il-kategorija ta' nies biex, fejn tidhol zieda fil-kera, ghall-inqas naghtu cushion lill-kerrej … l-Gvern qed jaghmel l- istudji tieghu biex ifassal skema ta' ghajnuna ghal din il-kategorija ta' nies.' 8 Onor. Dr. Owen Mangion Abela, it-Tieni Qari dwar l-Abbozz ta' Ligi li Jemenda l-Ordinanza li Tnehhi l- Kontroll tad-Djar, 27.6.2018, pg. Ghar-ragunijiet kollha fuq moghtija, dan il-Bord qieghed jiddisponi mit-talbiet tar-rikorrenti u mill-eccezzjonijiet tal- intimati billi: Jilqa' l-ewwel talba tar-rikorrenti u jiddikjara li l-kera dovut mill-intimati Barbara ghar-rigward tal-fond ossija l- appartament numru tlieta (3), Francis Flats, f'Misraħ 28 ta' Frar 1883 ġia Qormi Road, Il-Fontana ghandha tizdied ghal elf u hames mitt Ewro (€1,500) fis-sena, b'effett mid-data ta' din is-sentenza, u tibqa' l-istess ghal zmien (ii) Jichad il-kumplament tat-talbiet tar-rikorrenti; (iii) Jilqa' l-eccezzjonijiet tal-intimati Barbara safejn mhux inkompatibbli ma' dak hawn deciz. Kull parti ghandha tbati l-ispejjez taghha f'din il-kawza. Deputat Reġistratur