QORTI TAL-APPELL IMĦALLEF GIANNINO CARUANA DEMAJO PRESIDENT IMĦALLEF TONIO MALLIA Seduta ta' nhar il-Ħamis, 24 ta' Ġunju, 2021. Numru 1 Rikors maħluf numru 286/2016/2 MCH Mark u Josielle konjuġi Gaffarena Daphne Chetcuti Glanville f'isimha proprju u bħala prokuratriċi tal-assenti Dottor Christopher Sghendo, Dottor Martin Sghendo u Mary Xuereb; u b'dikriet tat-28 ta' Ġunju 2016 l-atti tal-kawża tkompliet f'isem l- istess konvenuti Daphne Chetcuti Glanville f'isimha proprju u bħala prokuratriċi tal-assenti Dottor Christopher Sghendo, Dottor Martin Sghendo u David Sghendo bħala eredi tal-konvenuta Mary Xuereb li mietet fil-mori tal-kawza Dan huwa appell tal-atturi konjuġi Gaffarena minn sentenza mogħtija mill-Prim'Awla tal-Qorti Ċivili fid-29 ta' Ottubru 2019 li ċaħdet it-talbiet tagħhom biex il-konvenuti jiġu mġiegħla jersqu għall-pubblikazzjoni ta' Rikors maħluf numru 286/2016/2 kuntratt li bih il-konvenuti jbigħulhom proprjetà immobbli kif intrabtu li jagħmlu b'wegħda ta' bejgħ-u xiri. Il-fatti relevanti huma dawn: B'konvenju tas-26 ta' Marzu 2015 il-konvenuti kienu ntrabtu li jbigħu lill-atturi, li min-naħat tagħhom intrabtu li jixtru "is-sehem ta' kwart indiviż (1⁄4) indiviż, u kwalsiasi sehem ieħor verjuri illi talvolta jista' jkun spettanti lill-bejjigħa fil-korp ta' bini, L-Isla … … ...". Ġara illi bejn meta sar il-konvenju u meta kellu jiġi pubblikat il-kuntratt ta' bejgħ-u-xiri l-Gvern ta' Malta esproprja sehem mhux maqsum tal- proprjetà li kellha tinbigħ u għalhekk meta l-atturi sejħu lill-konvenuti biex jersqu għall-pubblikazzjoni tal-kuntratt il-konvenuti irrifjutaw għax qalu illi ma setgħux aktar ibigħu dak li ntrabtu li jbigħu għax ma għadux kollu tagħhom. L-atturi għalhekk fetħu din il-kawża tallum u talbu illi l-qorti, wara li (i) tgħid illi l-konvenuti huma marbuta jbigħu- lhom il-proprjetà msemmija fil-konvenju, (ii) tikkundannahom jersqu għall-pubblikazzjoni tal-kuntratt, (iii) taħtar nutar biex jippubblika l- kuntratt u kuraturi biex jidhru għalihom fil-każ li jonqsu, u (iv) tiffissa l- post, jum u ħin għall-pubblikazzjoni tal-kuntratt. Il-konvenuti ressqu dawn l-eċċezzjonijiet fost oħrajn: »4. … … … it-talbiet attriċi huma infondati fil-fatt u fid-dritt u għandhom jiġu miċħuda bl-ispejjeż kontra r-rikorrenti, stante illi I-eċċipjenti mhumiex f'pożizzjoni jersqu għall-pubblikazzjoni tal-kuntratt relattiv wara l-konvenju tas-26 ta' Marzu 2015 ghas-segwenti ragunijiet: Illi … … … jirriżulta illi, in forza ta' żewġ dikjarazzjonijiet tal- President ta' Malta datati 22 ta' Jannar 2015 u 8 ta' April 2015 rispettivament … … … ġie esproprjat kwart indiviż (1⁄4) kull darba mill- proprjetà intiera … … ...; konsegwentement, I-eċċipjenti mhumiex f'pożizzjoni illi jersqu sabiex isir I-atti finali ta' bejgħ ta' sehmhom minħabba trasferiment ta' titolu ta' nofs indiviż minn sehmhom mill- proprjetà in kwistjoni favur il-Gvern ta' Malta … … ...; L-ewwel qorti iddeċidiet hekk: »… … … tilqa' l-eċċezzjoni tal-konvenuti li mhux f'pożizzjoni li jersqu għal kuntratt ta' bejgħ ta' dak imwiegħed minnhom minħabba raġuni valida konsistenti fl-esproprjazzjoni mill-Gvern ta' Malta kemm qabel u wara l-konvenju mertu ta' din il-kawża ta' żewġ kwarti indiviżi tal-fond … ...… mingħajr il-konoxxenza jew xi ħtija tagħhom, u għalhekk qed tiċħad it-talbiet attriċi, bl-ispejjeż kontra l-atturi.« Ir-raġunijiet li wasslu lill-ewwel qorti għal din id-deċiżjoni ġew imfissra hekk: »Din hi kawża fejn l-atturi daħlu f'konvenju mal-konvenuti datat 26 ta' Marzu 2015 għal sehem ta' kwart indiviż u (sottolinear tal-qorti) kull sehem ieħor verjuri spettanti lill-konvenuti mill-fond … … … Il- konvenju kien jiskadi fis-26 ta' Marzu 2016. L-atturi qed jitolbu lill-qorti ġġiegħel lill-konvenuti jersqu għall-kuntratt finali kif miftiehem skont il- kundizzjoniijiet miftehma. »Il-konvenuti … … … jsostnu illi mhumiex f'pożizzjoni li jersqu għall- kuntratt finali għaliex b'żewġ dikjarazzjonijiet presidenzjali datati 22 ta' Jannar 2015 u 8 ta' April 2015 ġie esproprjat kwart indiviż kull darba mil-fond … … ... »Bħala fatt relevanti jirriżulta illi l-attur kien xtara, preċedentement għall-avvenimenti mertu ta' din il-kawża, żewġ porzjonijiet indiviżi ta' kwart indiviż kull wieħed mingħand il-familji Galea u Mercieca li kellhom rispettivament kwart indiviż kull wieħed mil-fond intier mertu tal-kawża. Dawn saru fit-12 ta' Diċembru 2007 u 26 ta' Frar 2015 rispettivament. … … ... »Fis-26 ta' Marzu 2015 l-atturi daħlu fil-konvenju mertu ta' din il- kawża. … … ... »Il-qorti ser tissofferma ruħha fuq l-azzjoni [recte, l-eċċezzjoni] tal- konvenuti li kellhom raġuni tajba biex ma jersqux għall-kuntratt. … … ... »Il-qorti tqis illi għandha toqgħod għall-parametri tal-azzjoni magħmula u t-talbiet hemm magħmula. F'dan il-każ l-atturi qed jinsistu illi l- konvenuti jbigħu dak li ftiehmu cioè kwart indiviż tal-fond … … … u kull sehem ieħor verjuri għall-prezz stabbilit. L-atturi jafu li l-konvenuti ma humiex f'pożizzjoni jagħmlu dan għax parti minn dan il-kwart indiviż hu soġġett għal esproprjazzjoni, b'liema esproprjazzjoni, almenu l-ewwel waħda, l-istess atturi kienu jafu qabel sar il-konvenju u ma qalu xejn lill-konvenuti li mkien ma irriżulta li kienu konsapevoli dwar dan. Di più baqgħu siekta anke meta appena xahrejn wara ġiet esproprjata parti oħra mill-istess korp ta' bini. L-atturi mkien ma iddik- Rikors maħluf numru 286/2016/2 jaraw jew xehdu li kienu b'xi mod qed jirrinunzjaw għal xi parti mis- sehem imwiegħed u l-kliem tal-konvenju 'kwart indiviż u kull sehem verjuri' ma jagħtlix lok għal bejgħ ta' sehem inqas iżda semmai sehem akbar. Kwindi hi l-fehma tal-qorti illi l-esproprjazzjoni eżistenti bla ebda intervent jew anki konoxxenza tal-konvenuti hi ta' xkiel għalihom li jadempixxu mal-obbligi fil-konvenju meta dawn lanqas kienu konoxx- enti tal-esproprjazzjoni … … … Kien biss fin-nota ta' sottomissjonijiet illi l-atturi issottomettew li huma lesti jixtru kwalsiasi sehem li għand- hom mingħajr ma l-vendituri jbatu xi konsegwenza u anki jekk it-titolu mhux ċert u tajjeb. »Kif ġà ingħad il-qorti hi marbuta mal-premessi u talbiet magħmula u nota ta' sottomissjonijiet ma tbiddilx jew tissosttiwixxi dak mitlub speċjalment kif ġà ingħad l-atturi kienu konsapevoli tal-esproprjazzjoni ta' almenu wieħed mill-kwarti indiviż esproprjati qabel ma sar il-kon- venju, u waqt il-kawża baqgħet l-insistenza li jinbigħ dak li ġie mwiegħed meta kienu ben konxji li dan ma setax iseħħ. »Il-Marsa l-qorti tirreferi għas-sentenza Olive Gardens Investments Limited v. Charles Coleiro Tonna Diaddetta et, (App 31/05/2019) … … .fejn intqal: »"B'mod ġenerali jista' jingħad li jeżisti l-jedd tal-għażla ta' kom- pratur fuq konvenju li jew jinħall mill-konvenju jew li jinsisti li jitwettaq dak li jkun imwiegħed, u fin-nuqqas jista' jeżiġi d-danni, meta wara li jkun sar konvenju tirriżulta raġuni tajba għala l- venditur m'għandux jiġi mġiegħel jersaq għall-kuntratt. Iżda fin- nuqqas ta' ftehim bejn il-partijiet dwar per eżempju kif jista' jsir il- bejgħ bi tnaqqis fil-prezz, din il-qorti ma tistax tordna li jsir kuntratt bi tnaqqis fil-prezz ġaladarba ma jkunx hemm qbil dwar it-tnaqqis fil-prezz. Kif ingħad mill-Prim'Awla tal-Qorti Ċivili, fis-sentenza tagħha tal-20 ta' Marzu, 2003, fil-kawza fl-ismijiet Hecnef Pro- perties Limited v. Stephen Bell: »"'Ma jidhirx li l-qorti hija mogħtija s-setgħa li tindaħal hi f'dak li l-partijiet ma ftehmux, jew li tibdel xi kundizzjoni minn fost dawk li ġew maqbula mill-partijiet fuq l-att tal-konvenju; »"'Illi l-bixra waħdanija fl-għadd ta' deċiżjonijiet li l-qrati tagħna taw dwar din id-disposizzjoni tal-liġi kienet fis-sens li, jekk ikun hemm xi ċirkostanza li tirriżulta wara li jkun sar ftehim bħal dak jew li ma kinitx magħrufa lil xi parti meta tkun saret il-wegħda ta' bejgħ u xiri, dik il-parti jkollha raġuni tajba biex ma tiġix imġiegħla tersaq għall-ftehim aħħari. Imkien ma ngħad xi darba li l-qorti tista' tordna li jsir ftehim aħħari mibdul jew differenti minn dak li l-partijiet kienu oriġinarjament ftiehmu. Li kieku jsir hekk, jiġri li l-qorti tkun qiegħda toħloq ftehim ġdid u mhux tagħti eżekuzzjoni ta' ftehim imwiegħed'". »Hu minnu li hemm sentenzi fejn il-qorti sostniet li venditur ma jistax jopponi l-bejgħ fejn il-kumpratur jitlob li jixtri s-sehem realment appartenti lil vendituri u fejn dan jista' jsir faċilment u l-prezz jiġi ridott pro rata. Però s-sentenza fuq ċitata, li din il-qorti tikkondividi iktar u iktar meta tqis it-talbiet kif magħmula, issostni illi ladarba l-partijiet ma ftehmux fuq is-sehem realment appartenenti lill-vendituri u t-tnaqqis fil- prezz konsegwenzjonali, din il-qorti għandha jdejha marbuta u ma tistax tordna la li jsir il-kuntratt kif maħsub fil-konvenju u lanqas tista' tordna tibdil fil-konvenju pattwit bejn il-kontendenti fil-kawża. Altrimenti kif ingħad fis-sentenza hawn qabel ċitata tkun qiegħda tagħmel ftehim ġdid u mhux tagħti eżekuzzjoni ta' ftehim imwiegħed! »Il-qorti għalhekk hi tal-fehma illi l-konvenuti kellhom raġuni valida fil- fatt u fil-liġi biex ma jersqux għall-kuntratt u għalhekk qed tilqa' din l- eċċezzjoni. Fiċ-ċirkostanzi ma tqisx li hemm lok li wieħed iqis l- eċċezzjonijiet l-oħra fil-mertu … … ...« L-atturi appellaw b'rikors tal-15 ta' Novembru 2019 li għalih il- konvenuti wieġbu fis-26 ta' Frar 2021. L-aggravju tal-appell tal-atturi ġie mfisser hekk: »… … … l-appellanti huma tal-fehma li l-ewwel qorti mxiet fuq il- premessa żbaljata li affettwat kompletament ir-raġunament tagħha, u cioè li l-esproprjazzjoni/jiet kellhom effett fuq is-sehem tal-appellati li kienu ser ibigħu lill-appellanti. »Illi l-aggravju tal-appellanti huwa li l-ewwel qorti ma għamlet ebda ta' osservazzjoni dwar dak osservazzjonijiet tal- esproprjazzjonijiet li seħħew fuq il-binja in kwistjoni. l-appellanti ssottomettew fin-nota jirrigwarda n-natura li tagħhom għal dak »Illi l-appellanti, fin-nota ta' osservazzjonijiet tagħhom, iddedikaw parti minnha fuq il-kwistjoni tal-esproprjazzjonijiet li kienu seħħew … … … imma l-ewwel qorti ma kkummentat xejn dwar dan. »Illi l-appellanti jissottomettu illi kien fundamentali li l-ewwel qorti tikkunsidra n-natura tal-esproprjazzjonijiet li seħħew u tara jekk dawn il-konvenju de quo. kellhomx effett li kien hemm esproprjazzjoni ma jfissirx li kien fatt ukoll li s-sehem tal-appellati kien affettwat ukoll. fuq »Illi l-appellanti huma tal-fehma li għal darb'oħra jeħtieg li jkun riprodott dak li ntqal fin-nota tagħhom: »"Illi din l-onorabbli qorti taf, meta ssir esproprjazzjoni da parte tal- lstat Malti, dina ssir fil-konfront tal-proprjetà immobbli u mhux fil- konfront ta' persuna fiżika. Illi għalhekk jinkombi fuq is-sid sabiex jirrprova t-titolu tiegħu fil-konfront tal-immobbli lill-Kummissarju tal- Artijiet. »"Illi l-esponenti jissottomettu li mhux minnu illi d-Dikjarazzjoni tal- President fejn – f'kull okkazzjoni – ġie esproprjat il-kwart indiviz fil- binja ġewwa l-Belt 'jirreferi għall-kwart indiviż fuq l-ishma kollha fil- proprjetà'. »"Illi l-lstat Malti esproprja kwart indiviż tal-proprjetà … … … u mhux kwart indiviż fuq l-ishma kollha fil-proprjetà jew għas-sehem tal-intimati Gaffarena biss. ld-dikjarazzjonijiet ma jagħmlu ebda riferenza għal persuni fiziċi. Hawnhekk qed nitkellmu fuq bini u xejn aktar. L-esponenti ma jistgħux jifhmu kif l-intimati qegħdin jonqsu milli jifhmu wieħed mill-kunċetti bażiċi tal-Kodiċi Civili tagħna, dak tat-Titolu V, Fuq il-Komunjoni tal-Beni, l-artikoli 489 et seq. »"Illi il-blokk bini ġewwa l-Belt kienet fżidejn erba' familji b'mod indiviż u fejn allura qatt ma saret d-diviżjoni bejn dawn il-familji u allura kulħadd kien sid (skont is-sehem tiegħu) fil-binja kollha. Rikors maħluf numru 286/2016/2 meta l-esponenti kien ġie avviċinat sabiex jixtri sehem ta' kwart indiviż, huwa allura xtara dak is-sehem u sar s-sid ta' kwart indiviż tal-utile dominju fil-binja kollha u ħallas biss lil dik il-familja li kienet qiegħda tbigħ u mhux lil kull familja li kellhom sehem fil-binja. Dawn ix-xorta ta' kuntratti ilhom isiru minn dejjem u ħadd qatt ma ħallas b'mod differenti. »"Illi iżda l-intimati qegħedin jattakkaw u qegħdin jippruvaw jimminaw dan il-kunċett fundamentali dwar il-komunjoni ta' pro- prjetà immobbli. »"Illi wkoll l-intimati qegħdin iħawdu kunċett ieħor bażiku dwar il- komunjoni tal-beni, u cioè, x'inhi d-differenza bejn proprjetà immobbli diviża u dik indiviża. »Illi f'dan il-każ huwa paċifiku illi din il-proprjetà ġewwa l-Belt hija waħda in komun u indiviża. »lżda x'kien jiġri jekk dik il-proprjetà kienet in komun iżda diviża? X'kien jiġri jekk l-Istat Malti ried jesproprja sehem indiviż ta' bini in komun iżda diviż? »"Illi r-risposta hija waħda faċli: l-lstat Malti kien ikun irid jikkum- pensa kull koproprjetarju billi l-esproprjazzjoni kkonċernata tkun qiegħda tolqot kull parti tal-proprjetà in komun iżda diviża. »"Illi għalhekk huwa ċar illi l-intimati bbażaw l-eċċezzjonijiet tagħhom fuq kunċett legali li ma japplikax għal din il-kawża billi l- fond de quo huwa wieħed indiviż u mhux wieħed diviż. »"… … … l-lstat Malti sar sid ta' żewġ ishma ta' kwart indiviż u kkumpensa lill-esponenti li wkoll kellhom titolu ta' żewġ ishma ta' kwart indiviż u li għalhekk, skont il-Kodiċi Ċivili, kollox sar sew u kull interpretazzjoni oħra hija żbaljata. »"Illi li kieku r-raġunament tal-intimati kellu jreġġi, kieku il-mijiet ta' eluf ta' kuntratti ta' bejgħ ta' sehem indiviż li saru f'pajjiżna saru kollha ħażin. Illi għaldaqstant l-esponenti jissottomettu illi din l- eċċezzjoni hija kompletament infondata fil-fatt u fid-dritt. »"Illi għalhekk in vista tas-suespost it-teżi tal-intimati fejn qegħdin jallegaw li ma jistgħux jersqu għall-att finali ta' bejgħ għar-raġuni li m'għadhomx is-sidien ta' kwota intiera ta' kwart indiviż hija waħda żbaljata; illi allura l-esponenti jsostnu li s-sehem tal-intimati mhu milqut b'ebda dikjarazzjoni ta' esproprjazzjoni u għalhekk l-att finali jista' jsir mingħajr ebda tfixkil. »Illi għalhekk kien hawnhekk li l-ewwel qorti għamlet l-iżball tagħha, fis-sens illi ħadtiha bħala fatt li l-esproprjazzjoni kellha effett fuq is- sehem li l-appellati kienu qed ibigħu lill-appellanti, ħaġa li l-esponenti minn dejjem kienu qed jikkontestaw. »Illi l-appellanti jsostnu li ġaladarba din l-onorabbli Qorti tal-Appell tagħraf dan l-iżball, allura t-talbiet tal-appellanti kienu kollha f'lokhom u li kollha kellhom ikunu milqugħa mill-qorti.« L-argument tal-atturi essenzjalment hu illi l-esproprjazzjoni laqtet biss is-sehem tal-atturi stess u ma laqtitx ukoll is-sehem tal-konvenuti, u għalhekk is-sehem tal-konvenuti għadu sħiħ u dawn għadhom jistgħu jbigħu dak li ntrabtu li jbigħu. Din it-teżi tal-atturi iżda hija ħażina. Id-Dikjarazzjonijiet tal-President1 igħidu illi qiegħed jinkiseb "kwart indiviż ta' blokk bini … … ..." bla ma jgħidu xejn dwar mingħand min dak is-sehem qiegħed jinkiseb; ma jingħadx li qiegħed jinkiseb is-sehem li għandhom l-atturi f'dak il-bini għax, kif igħidu l-atturi stess fir-rikors tal-appell, "meta ssir espro- prjazzjoni … dina ssir fil-konfront tal-proprjetà immobbli u mhux fil- konfront ta' persuna fiżika". Imbagħad l-art. 22(8) tal-Ordinanza dwar l-Akkwist ta' Artijiet għal Skopijiet Pubbliċi [Kap. 88], li kienet fis-seħħ fiż-żmien relevanti, igħid »(8) Hekk kif issir id-Dikjarazzjoni mill-President skont din l-Ordinanza li xi art għandha tkun akkwistata bix-xiri assolut tagħha, … … … il- proprjetà assoluta ta' dik l-art għandha bis-saħħa ta' din l-Ordinanza u mingħajr ebda assikurazzjoni jew formalità oħra, tkun trasferita lejn u tkun akkwistata mill-awtorità kompetenti libera u franka minn kull piż, ipoteka jew privileġġ u bil-pertinenzi kollha tagħha … … ...« Dan ifisser illi hekk kif saru id-Dikjarazzjonijiet tal-President żewġ ishma minn erbgħa tas-sehem li kellhom il-konvenuti ma baqgħux aktar tagħhom għax inkisbu mill-gvern. L-analoġija li fittxew li jagħmlu l-atturi ma' bejgħ ta' sehem indiviż bejn privati ma għandha x'taqsam xejn ma' dak li jiġri meta sseħħ esproprjazzjoni. Meta jsir kuntratt ta' trasferiment bejn privati jgħaddi biss is-sehem tal-parti li tidher bħala bejjigħ fuq dak l-att, u ebda Rikors maħluf numru 286/2016/2 sehem ta' terzi ma jintlaqat, waqt li f'esproprjazzjoni jintlaqtu l-ishma Daqstant ieħor irrelevanti huma l-osservazzjonijet li għamlu l-atturi dwar "proprjetà in komun iżda diviża". L-aggravju tal-appell huwa għalhekk ħażin, u l-qorti għar-raġunijiet miġjuba fuq tiċħad l-appell. L-ispejjeż, kemm tal-ewwel grad u kemm tal-appell, iħallsuhom l-atturi appellanti. Giannino Bouzidi Migliore President Deputat Reġistratur da Tonio Bouhlel Alsaidi Anthony Magro Parnis Alsaidi