QORTI TAL-MAĠISTRATI (GĦAWDEX) ĠURISDIZZJONI SUPERJURI SEZZJONI ĠENERALI MAĠISTRAT DOTTOR PAUL COPPINI LL.D. Illum it-Tlieta, 7 ta' Novembru 2017 Rikors Ġuramentat Numru: 79/2009 PC George Micallef Camilleri vs Pasquale u Graziella Mc Kay u b'digriet tad-disgħa (9) ta' Frar 2010, Dr. Kevin Mercieca Gauci ġie nominat Kuratur Deputat sabiex jirrappreżenta lil Graziella Mc Kay li tinsab imsiefra, u b'digriet tad-dsatax (19) ta' Frar 2010, Dr. Jean Paul Armeni Cauchi ġie nominat Kuratur Deputat minflok Dr. Kevin Mercieca Gauci Il-Qorti, Rat ir-Rikors Guramentat li permezz tiegħu l-attur, wara li ppremetta: Illi l-esponenti huwa proprjetarju tal-fon bla numru pero' bl-isem "Sugar Range", fi trejqet ta' Xurdin, Nadur, Għawdex akkwistat in forza ta' tlett kuntratti – wieħed tal-erbatax (14) ta' Novembru 1990 (atti Nutar Ino Mario Armeni Cauchi) – Dokument A; ieħor tat-tlieta u għoxrin (23) ta' Mejju 2005 (atti Nutar Enzo Maindonald) – Dokument B, kif ikkorreġut b'ieħor tal-wieħed u tletin (31) ta' Awwissu 2007 (atti Nutar Enzo Maindonald) – Dokument C, kif ukoll ta' strixxa art adjaċenti għal istess fond li hija tal-kejl ta' ċirka sitta u għoxrin punt tlieta metri kwadri (26.3m.k.) u konfinanti mill-punent mad-dar residenzjali tiegħu haw fuq imsemmija, lvant ma' beni tal-konvenut u nofsinhar mat-trejqet ta' Ħal Gharghur, akkwistat in forza ta' żewġ kuntratti – wieħed tat-tlettax (13) ta' Jannar 1995 (atti Nutar Ino Mario Armeni Cauchi) – Dokument D u l-ieħor tas-sbatax (17) ta' Jannar 1995 (atti Nutar Ino mario Armeni Cauchi) – Dokument E; Paġna 1 minn 8 Illi l-konvenuti huma proprjetarji tad-dar adjaċenti bla numru pero' bl-isem "Hena", Trejqet ta' Xurdin, Il-Fgura, Għawdex, akkwsitata in forza ta' att pubbliku tal-għaxra (10) ta' Jannar 1995 (atti Nutar Michael Corlett) – Dokument F; Illi skont l-istess kuntratt tal-akkwist tal-istess konjuġi Pasquale u Graziella Mc Kay, is-sidien kienu taw permess lill-kumpanija "Harrow Developments Limited" - "to open apertures on the east of the property in accordance with the annexed plan marked "A" which is a copy of the plan annexed to the aforesaid agreement"; Illi għalhekk mill-pjanta annessa mal-istess kuntratt – Dokument F jirriżulta li kellhom jinfetħu biss żewġ aperturi fil-ground floor level, immarkati u delinejati bl- aħmar fil-pjanta tal-Perit Guido Desira Buttigieg, hawn annessa u markata bħala Dokument G; Illi minflok ma infetġħu dawn iż-żewġ aperturi fejn suppost kellhom jinfetħu skont il-pjanta, Dokument A annessa mal-kuntratt tal-konvenuti tal-għaxra (10) ta' Jannar 1995 (atti Nutar Michael Corlett) infetħu kontra l-liġi adirittura tminn (8) aperturi ta' diversi daqs u tip li wkoll jagħtu għal fuq il-proprjeta' tal-attur; Illi oltre dan l-proprjeta' tal-istess konvenuti ma fihx opra morta kull fejn l-istess hija dovuta skont il-liġi li tinbena – Dokumenti H, I, J u K; Illi l-konvenuti, nonostanti li ġew interpellati diversi drabi sabiex jagħlqu l-istess tminn aperturi li hemm miftuħa llegalment għal fuq il-proprjeta' tal-attur kif ukoll sabiex jibnu l-opra morta kull fejn l-istess hija dovuta skont il-liġi baqgħu inadempjenti. Talab lill-konvenuti jgħidu għaliex m'għandhiex din il-Qorti: 1. Tiddikjara illi l-istess tminn (8) aperturi miftuħa mill-fond tal-konvenuti bl-isem "Hena", Trejqet ta' Xurdin, Nadur, Għawdex u li jħarsu direttament għal fuq il-proprjeta' tal-konvenut qegħdin kontra l-liġi u jridu jingħalqu; Tiddikjara wkoll tagħhom hawn fuq deskritt m'għandhomx l-opramorta tal-istess fond tagħhom mibnija sal-għoli rikjest mil-liġi; l-konvenui fil-fond Konsegwentement tikkundanna lill-istess konvenuti sabiex fi żmien qasir u perentorju li jiġi lilhom prefiss jaqgħlqu b'mod permanenti u għas-spejjeż tagħhom l-istess tminn (8) aperturi kif ukoll li jibnu l-istess opramorta kull fejn l-istess hija obbligata li tinbena skont il-liġi u dana, okkorrendo bin-nomina ta' perit arkitett li jiġi nominat għal istess fini; F'każ li dan iż-żmien jgħaddi inutilment għaliex l-istess attur m'għandux jiġi awtorizzat li jagħmel dawn ix-xogħolijiet kollha indikati fit-tieleet (3) talba huwa stess u għas-spejjeż tal-istess konvenuti. Paġna 2 minn 8 Rat ir-Risposta Ġuramentata tal-konvenuti li eċċepew: 1. Illi huwa m'hux edott mill-fatti li taw lok għal din il-kawża u għaldaqstant mhux fil-posizzjoni li jissolleva l-eċċezzjonijiet kollha applikabbli skont il-liġi. Difatti fil-preżent huwa lanqas m'għandu indirizz, numru tat-telefon jew email li jistgħu jippermettulu li jagħmel kuntatt ma' Graziella Mc Kay. Għalhekk, l- esponenti nomine qiegħed jirriserva li jippreżenta risposta ġuramentata ulterjuri jekk umeta huwa jkun fil-pussess ta' l-informazzjoni kollha mertu tal-każ. Pero' għal kull buon fini huwa qiegħed minn issa jikkontesta t-talbiet tar-rikorrent George Micallef Camilleri għall-għeluq tat-tmien (8) aperturi miftuħa fil-fon bl-isem ta' "Hena", Trejqet ta' Xurdin, Il-Fgura, Għawdex kif ukoll għall-bini ta' l- opramorta mitluba fil-fond imsemmi; Salvi u impreġudikati eċċezzjonijiet ulterjuri fid-dritt u fil-fatt. B'riferenza għall-paragrafi (mhux enumerate) tar-rikors ġuramentat l-esponenti nomine mhux fil-posizzjoni li jikkummenta fuq il-veraċita' o meno tagħhom stante li kif ġia' ngħad huwa sprovvist mill-informazzjoni kollha relattiva għal dan il-każ. Rat l-atti l-oħra kollha tal-kawża, inkluzi l-verbali tax-xhieda prodotti, l-affidavits u d-dokumenti oħra esebiti. Rat in-Noti tal-Osservazzjonijiet rispettivi tal-kontendenti. Rat id-digriet tagħha tat-8 ta' Ġunju 2017 fejn ħalliet il-kawża għal-lum għas- sentenza. Ikkunsidrat: Illi permezz ta' din il-kawża l-attur qed jeżerċita l-azzjoni negatorja. Jitlob ukoll l l-konvenuti jiġu ordnati jalzaw il-ħajt diviżorju li jifred il-proprjetajiet rispettivi sal- għoli rikjest mil-liġi. Fir-rigward tal-għoli tal-ħajt diviżorju, jidher li fil-mori tal-kawża u ftit wara li ġiet istitwita, l-konvenuti żiedu tliet filati mat-tliet filati tal-ħajt eżistenti.1 Imma xorta jidher li dan il-ħajt għadu ma jikkonformax mad-dettami tal-liġi Dan għaliex, kuntrarjament għal dak li qed isostnu l-konvenuti, is-sitt filati li hemm illum ma jġibux is-sitt piedi (jew 1.8m), indikati fl-artikolu 427 tal-Kap. 16, billi huwa magħruf illi f'Għawdex il-kantun qatt ma jkun ogħla minn ħdax il-pulzier. Il- konvenuti jikkontendu wkoll li m'għandhomx ibatu l-ispejjeż ta' din it-talba għax isostnu li jaħti l-attur stess li ma tellawx il-filati meħtieġa qabel, billi dan kien dejjem igerrex il-ħaddiema tagħhom.2 Fl-affidavit tiegħu il-konvenut isemmi inċident meta l-attur talbu l-flus biex ikun jista' jidħol fl-istrixxa art ma' ġenb id-dar 1 Ara l-aħħar paragrafu tal-affidavit tal-attur a fol.55 – 56 u ritratti GX 5 u GX 6 a fol. 65 tal-proċess 2 Ara raba paragrafu tar-Risposta Ġuramentata tal-konvenuti Paġna 3 minn 8 tiegħu ħalli ssir il-manutenzjoni mehtiega.3 Imma biex itella' l-opramorta sal-livell rikjest mil-liġi ma kellux għalfejn jidhol fi hwejjeg l-attur, u għalhekk din l-iskuza ma tantx tregi. Terga' fir-risposta tagħhom għall-ittri nterpellatorji mibgħuta mill- attur,4 il-konvenuti m'għamlu ebda referenza għat-talba tal-attur dwar din l- opramorta, u għalhekk kien gustifikat l-attur jinkludi din it-talba, billi sakemm gie biex jippresenta l-kawża tiegħu, l-konvenuti baqgħu inadempjenti. Fir-rigward tat-talbiet l-oħra, dawn jirreferu għal tmien twieqi li hemm fl-istess ħajt diviżorju jagħtu għal fuq passaġġ adjaċenti għad-dar tal-attur li jagħmel mal-istess proprjeta' tiegħu.5 Il-konvenuti jippretendu li dawn it-twieqi jgawdu servitu' fuq l- art tal-attur. 3 A fol.156 - 157 4 Ara kopji ta' dawn l-ittri a fol. Paġna 4 minn 8 Mhux kontestat li l-attur huwa s-sid tal-istrixxa art ta' 26.3 m.k. li min-naħa tal- punent tmiss mal-bini tal-konvenuti.8 Infatti rriżulta li l-attur akkwista din l-art, li qabel kienet tappartjeni lil missier il-mara tiegħu, permezz ta' diversi kuntratti: (i) Fl-14 ta' Novembru 1990, waqt iż-żwieġ tiegħu ma' Frances Civelli, akkwista mingħand missierha, inter alia l-enfitewsi perpetwa ta' porzjon raba "ta' Frabezz" limiti Nadur, tal-kejl ta' xi 543m.k. Fuq din l-art il-konjuġi Civelli sussegwentement bnew id-dar tagħhom.9 (ii) Fit-13 ta' Jannar 1995 xtara mingħand Philip Civelli, hu l-mara tiegħu, s- sehem li dan kien wiret mingħand missieru mill-istrixxa art in kwistjoni. Fid- deskrizzjoni mogħtija ta' din l-art ingħad li din kienet "...soggetta ghas- servitujiet ta' aperturi favur l-art adjacenti...";10 (iii) Fis-17 ta' Jannar 1995 xtara mingħand omm il-mara u oħtha l-ishma tagħhom mill-istess strixxa art. Fid-deskrizzjoni mogħtija ta' din l-art reġa' ingħad li din kienet "...soggetta ghas-servitujiet ta' aperturi favur l-art adjacenti...";11 (iv) Fit-23 ta' Mejju 2005, in segwitu għas-separazzjoni tiegħu minn ma' martu, din biegħet lill-attur is-sehem tagħha mid-dar mibnija fuq l-art akkwistata fl- 1990;12 (v) Fil-31 ta' Awwissu 2007 sar att korrettorju biex ma' dan il-bejgħ tal-aħħar ġie inkluż ukoll is-sehem li Frances Civelli kienet wirtet mingħand missierha mill- istrixxa art ta' 26.3m.k.13 Jirriżulta għalhekk li l-ewwel rekwiżit sabiex tirnexxi din l-azzjoni, u ċioe' dak tal- prova tat-titolu fl-attur fuq l-istrixxa art in kwistjoni, ġie sodisfatt. It-tieni rekwiżit huwa li l-attur irid juri li qed isofri restrizzjoni fit-tgawdija ta' din il- proprjeta' tiegħu. L-attur qed jilmenta minn tmien twieqi mill-għaxra li l-konvenuti għandhom fil-ħajt diviżorju tad-dar tagħhom jagħtu għal fuq din l-istrixxa art.14 Proprjament tnejn minn dawn it-twieqi, u ċioe' dawk fin-naħa ta' wara nett ta' dan il-ħajt ma jagħtux għal fuq l-art tal-attur, u għalhekk il-pretensjoni tiegħu fir- rigward tagħhom żgur li ma treġix. L-attur jikkontendi li tnejn biss mill-għaxra li hemm f'dan il-ħajt kienu ġew awtorizzati mill-predeċessuri fit-titolu tiegħu, u ċioe' dawk ikkuluriti bl-isfar fuq il-pjanta redatta mill-A.I.C. Guido Desira Buttigieg.15 Dan, fil- 8 Ara pjanta tagħha a fol.18, u l-pjanta a fol. 27 li turi r-relazzjoni tagħha mal-fond tal-konvenuti 9 Ara kopja ta' dan il-kuntratt esebit bħala Dok. 16 – 19 tal-proċess 10 Ara kopja ta' dan il-kuntratt esebit bħala Dok. 57 - 58 11 Ara kopja ta' dan il-kuntratt esebit bħala Dok. 21 - 22 12 Ara kopja ta' dan il-kuntratt esebit bħala Dok. 9 – 12 13 Ara kopja ta' dan il-kuntratt esebit bħala Dok. Paġna 5 minn 8 It-tielet rekwiżit issa jitfa l-piż tal-prova fuq il-konvenuti biex juru illi huma kellhom id-dritt għal dawn it-twieqi kollha jagħtu għal fuq l-art tal-attur, u mhux biss għal dawk it-tnejn li qed jikkonċedi l-attur. Il-konvenuti jissottomettu illi dawn it-twieqi kienu ġia jeżistu meta l-istrixxa art ta' 26.3 m.k. ġiet trasferita lill-attur, u għalhekk jikkostitwixxu servitu' per destinazione di pater familias a favur il-proprjeta' tagħhom. A tenur tal-artikoli 455 u 457 tal-Kodiċi Ċivili tagħna, servitu' ta' tieqa jikkwalifika bħala wieħed kontinwu u li jidher, u għalhekk jista' jinħoloq bid-destinazzjoni ta' sid ta' żewġ fondi. Nafu wkoll li meta akkwista l-attur, il-vendituri ndikaw li din l- istrixxa art kienet soġġetta għal servitujiet ta' twieqi. Li għad irid jiġi stabilit għalhekk huwa jekk, kif qed jikkontendu l-konvenuti, l-fond tagħhom kienx mibni u lest mill-kostruzzjoni, bit-twieqi kollha ġia eżistenti fil-ħajt diviżorju li jmiss ma' din il-biċċa art, meta xtraha l-attur, inkella kienx hemm biss iż-żewġ twieqi mmarkati fuq il-pjanta annessa mal-kuntratt tal-konvenuti, kif qed isostni l-attur. Din il-Qorti temmen li t-twieqi kollha kienu ġia f'posthom meta l-attur beda jixtri l-ishma minn din l-art, u dan tliet ijiem biss wara li kien sar il-bejgħ lill-konvenuti. Kien għalhekk li fil-kuntratti tiegħu ssemma li din l-art kienet soġġetta għal 16 Ara kopja ta' dan il-kuntratt esebit bħala Dok. 23 - 26 17 Ara twieqi mmakati bl-ittra "X" fuq il-pjanta a fol. Paġna 6 minn 8 servitujiet ta' twieqi (in ġenerali) u dan is-servitu' ma ġiex limitat għal żewġ twieqi biss. Il-Qorti waslet għal din il-konklużjoni wara li qieset illi: 1. L-attur innifsu mkien ma jgħid li dawn it-twieqi saru wara li kien akkwista din l-istrixxa art; anzi mistoqsi direttament in kontro-eżami il-bini tal-konvenuti kienx lest meta xtraha, l-attur ammetta li kien jonqos biss il-bejt u l- opramorti.19 L-A.I.C. Victor Barun, direttur tal-kumpanija Harrow Developments Limited, li deher għall-kuntratturi msemmija fuq dan il-kuntratt, afferma iżjed minn darba li x-xogħolijiet ta' kontruzzjoni fuq din id-dar kienu lesti għal kollox meta sar il-kuntratt, anzi jsostni li l-finishings kienu kważi lesti kollha ukoll;21 Joseph Cahill li fornixxa l-madum u kmamar tal-banju lill-kuntrattur inkarigat mill-bini tad-dar tal-konvenuti, jiftakar li meta kien imur bix-xogħol: " … fuq in-naha tal-lemin tad-dar meta thares lejha mit-triq kien hemm diversi twieqi u jekk mhux sejjer zball kienu madwar tmienja."23 Teddy Desira Buttigieg, li jaf lill-konvenuti sa minn meta bdew jiġu Għawdex stqarr li: "...jien dhalt god-dar meta kienet ghadha kemm tlestiet u niftakar li t-twieqi mertu tal- kawża kienu hemm. ..Fil-fatt kien hemm tieqa fil-kamra li mbaghad saret kcina u ohra tahtha, oħra fil-kaxxa tat-tarag, ohra fil-garage, ohra fil-kamra li mbaghad saret dining room u ohra tahtha, oħra fil-kamra tal-banju ta' fuq u ohra taht it-tarag."24 Antoinette Defelice, oħt il-mara tal-attur, li tgħix barra minn dawn il-gżejjer, kienet ġiet hawn fl-okkazzjoni tal-funeral ta' missierha f'Novembru 1994, u tiftakar li: "… f'dan iz-zmien jiena kont mort fl-inhawi ta' Trejqet ta' Xurdin. Nista' nghid li dak iz-zmien id-dar tal-familja Catuogno kienet gia mibnija. Din baqghet stampata f'mohhi ghar-raguni li meta kont tlaqt jiena, kull ma kien hemm mibni kien biss il-garaxx. Allura x'hin mort u rajt il-binja stajt nara d-differenza bejn dak li kien hemm qabel sifirt u dak li rajt jiena dakinhar meta gejt ghall-funeral ta' missieri. Ghandi amment ukoll li d-dar kienet gia maghluqa bl-aperturi. Illum il-gurnta l-binja tal-familja Catuogno 19 Ara deposizzjoni tiegħu a fol. 296 20 Ara kopja tal-kuntratt in atti Nutar Dr. Ino Mario Armeni Cauchi tal-10 ta' Jannar 1995, esebita bħala Dok. 23 - 27 21 Ara deposizzjoni tiegħu a fol. 156 23 Ara affidavit tiegħu a fol. 159 24 Ara affidavit tiegħu a fol. Paġna 7 minn 8 minn barra ghadha kif kienet dakinhar fl-1994, inkluz wkoll l-aperturi ta' din id-dar li jaghtu għal fuq il-passagg."25 Ġialadarba għalhekk il-konvenuti rnexxielhom jippuvaw il-ħolqien ta' servitu' ta' twieqi per destinazione di pater familias fir-rigward tat-twieqi kollha li għandhom jagħtu għal fuq il-passaġġ tal-attur, u li dawn it-twieqi kienu pre-eżistenti l-akkwist da parti tal-attur tal-istess passaġġ, it-talbiet tiegħu biex jingħalqu dawn it-twieqi ma' jisgħtux jintlaqgħu. Għaldaqstant tiddeċidi l-kawża billi, filwaqt illi tilqa' l-eċċezzjonijiet tal-konvenuti fir-rigward tal-aperturi li għandhom iħarsu fuq l-art tal-attur: 1. Tiċħad l-ewwel talba; Tilqa' t-tieni talba u tiddikjara li l-konvenuti fil-fond tagħhom m'għandhomx l- opramorta tal-ħajt li jmiss mal-passaġġ tal-attur mibnija sal-għoli rikjest mil-liġi; Tilqa' t-tielet talba limitatament pero' sabiex tordna lill-konvenuti jibnu din l- opramorta skont il-liġi, u dan fi żmien xahar mil-lum; Tilqa' wkoll ir-raba talba u tawtorizza lill-attur sabiex jagħmel hu, a spejjeż tal- konvenuti, x-xogħol meħtieġ f'każ li l-konvenuti jonqsu milli jagħmlu huma dak hawn ordnat fiż-żmien konċess. L-ispejjez, fiċ-ċirkostanzi, ikunu kwantu għal tliet kwarti (3/4) a karigu tal-attur, u kwart (1/4) għall-konvenuti. (ft) Paul ili (ft) Silvio Cheteuti D/Reġistratur 25 Ara affidavit tagħha a fol. Paġna 8 minn 8