BORD LI JIRREGOLA L-KERA (KI 961232M) u martu Violet Casha (KI 519453M) Illum, 27 ta' Novembru 2020 Ra r-rikors promutur li jghid hekk: Illi l-esponenti hija l-uzufruttwarja tal-fond bin-numru ghaxra intimati Anthony u Violet konjugi Casha bil-kera ta' €270.23 fis- sena, bis-sahha tal-Artiklu 12 tal-Kapitolu 158 tal-Ligijiet ta' Malta u dan wara li ghalqet il-koncessjoni enfitewtika ta' wiehed u ghoxrin (21) sena b'effett mit-tlieta u ghoxrin (23) ta' Marzu Illi jidher illi hemm lok ghar-revizjoni fil-kera a tenur ta-Artiklu 12B tal-Kap 158 kif introdott bl-Att XXVII tas-sena 2018. Ghaldaqstant l-esponenti umilment titlob li dan il-Bord: Jistabillixxi jekk l-intimati konjugi Casha jikkwalifikawx taht l- Artiklu 12B Kap 158 biex ikompli jikru l-fond li jinsab fl- indirizz 10, Conception Street, Tal-Virtu', Ir-Rabat (Malta); Fil-kaz li jikkwalifikaw, jistabillixxi kundizzjonijiet godda u jordna revizjoni fil-kera sa 2% tal-valur tal-proprjeta' wara li jigi stabbilit il-valur tal-proprjeta' permezz tal-membri teknici Fil-kaz li ma jikkwalifikawx, jordna l-izgumbrament taghhom fi zmien hames snin bil-kera doppja tal-lum a tenur tal-Artiklu Bl-ispejjez kontra l-intimat u minghajr prejudizzju ghal kwalunkwe rimedju iehor." Ra r-risposta ta' l-intimati Anthony Casha u martu Violet Casha li "(i) Illi fl-ewwel lok in-nullita' stante li r-rikors promotur ma fihx dak kollu rikjest minn artikolu 25 ta' Kapitolu 69 tal-Ligijiet ta' (i) Illi in linea preliminari wkoll, ir-rikorrenti ghandha tipprova t- titolu taghha fuq il-fond li tieghu qieghda titlob revizjoni fil-kera; (ii) Illi in linea preliminari wkoll u minghajr hsara ghas-sueccepit, l- azzjoni dedotta mir-rikorrenti hija wkoll inamissibbli u infondata ghaliex ir-rikorrenti stess kienet konsapevoli u xjenti mill-effetti legali ta' l-artikolu 12 u 12A ta' l-Ordinanza fiz-zmien li saret il- koncessjoni enfitewtika li permezz taghha l-eccipjenti llum ghandha titolu ta' kera, u ghalhekk l-azzjoni dedotta ma tispettax lill-istess rikorrenti. (iii) Bla hsara ghas-sueccepit, iz-zieda ta' tnejn fil-mija (2%) mitluba mir-rikorrenti ma hijiex tassattiva izda diskrezzjonali tant illi l- artikolu 12B(2) ta' l-Ordinanza jipprovdi li z-zieda fil-kera "ma jeccedix" tali ammont, u kwindi jista' jkun inqas; (iv) Bla pregudizzju ghas-sueccepit, u kif se jigi muri waqt it- trattazzjoni tal-kaz, l-esponenti jissodisfaw it-test tal-mezzi, u ghalhekk it-talbiet kollha tar-rikorrenti ghandhom jigu rigettati. (v) Bla pregudizzju ghas-sueccepit, il- protezzjoni socjali, u ghalhekk it-talbiet tar-rikorrenti huma kollha nfondati fil-fatt u fid-dritt. (vi) Illi f'kull kaz, l-esponenti m'ghandhomx ibghatu ebda spejjez billi t-talbiet tar-rikorrent hija intempestiva u anki vessatorja stante illi sa gimghatejn qabel ma saret din it-talba l-istess rikorrenti kienet gabret il-kera bil-quddiem tal-fond in kwistjoni, liema kera hija mhalsa sat-23 ta' Marzu 2020, pero r-rikorrenti xorta ittentat din l-azzjoni intempestiva; Salv eccezzjonijiet ohra permessi mil-ligi." Ra n-nota tal-Awtorita tad-Djar (bhala amicus curiae) li biha rrilevat: "Illi l-attrici triq qabel xejn tippruva t-titolu taghha u turi li ghandha dritt li taghmel it-talba li qed taghmel f'dan ir-rikors. Illi l-Awtorita' tad-Djar giet notifikata f'din il-kawza bhala amicus curiae a bazi tal-Art 4 tal-Att XXVII tal-2018; allura ukoll l- Awtorita' tad-Djar ghandha id-dritt li tippartecipa fil-kawza u jekk U ghalhekk l- Awtorita' tad-Djar anke f'dan il-kaz ma ghandiex tbati l-ispejjez. Illi jigi rilevat li f'kaz li l-inkwilin jissoddisfa it-test tal-mezzi impost bil-ligi allura il-kera ghandha tigi fissata f'ammont ta' mhux aktar minn 2% tal-valur tal-propjeta – imma intant il-ligi tistabilixxi kriterji biex il-Bord jigi gwidat biex jistabilixxi kera gusta. Il-ligi tghid hekk: Illi ghandu jittiehed qies ukoll tall-fatt li meta inghata ic-cens (cioe' wara is-sena 1979) l-awturi tal-atturi gia kienu jafu bil-konsegwenzi legali ta' dak ic-cens u ghalhekk kienu komdi b'dak li kien ser jigri wara li jiskadi c-cens. Tant ghall-eghref gudizzju ta' dana l-Bord". Ra l-atti kollha tal-kawza. Sema' s-sottomissjonijiet tal-partijiet dwar l-eccezzjonijiet preliminari mressqa mil-intimati. Ra u qies id-dokumenti u provi kollha prodotti. Ra illi l-kawza thalliet ghal-lum ghas-sentenza preliminari dwar l- ewwel, it-tieni u t-tielet eccezzjonijiet preliminari mressqa mill-intimati. Ikkunsidra: It-Talbiet u l-Eccezzjonijiet fil-Qosor Illi f'din il-kawza r-rikorrenti qeghda tiddikjara illi hija l-uzufruttwarja tal-fond mertu tal-kawza mikri lill-intimati u titlob lil dan il-Bord jistabilixxi (1) jekk l-intimat jikkwalifikawx taht l-Artiklu 12B Kapitolu 158 biex ikomplu jikru l-fond u (2) f'tali kaz jistabilixxi kundizzjonijiet godda u jordna revizjoni tal-kera u (3) jekk ma jikkwalifikawx jordna l- izgumbrament taghhom fi zmien hames snin bil-kera doppju tal-lum. L-intimati eccepew (1) in-nullita' stante li r-rikors promotur ma fihx dak kollu rikjest minn artikolu 25 ta' Kapitolu 69, (2) il-prova tat-titolu, (3) l-inammissibilita' ta' l-azzjoni stante li l-azzjoni dedotta mir-rikorrenti hija infondata ghaliex ir-rikorrenti stess kienet konsapevoli u xjenti mill- effetti legali ta' l-artikolu 12 u 12A ta' l-Ordinanza fiz-zmien li saret il- koncessjoni enfitewtika, (4) iz-zieda ta' tnejn fil-mija (2%) mitluba mir- rikorrenti ma hijiex izda diskrezzjonali, (5) jissodisfaw it-test tal-mezzi, (6) l-intimati jimmeritaw il-protezzjoni socjali u (7) l-esponenti m'ghandhomx ibatu ebda spejjez billi t-talbiet tar-rikorrenti huma intempestivi u vessatorji stante illi sa gimghatejn qabel ma saret din it-talba hija kienet gabret il-kera bil-quddiem tal-fond in kwistjoni, liema kera hija mhallsa sat-23 ta' Marzu 2020. Illi din hija sentenza dwar l-ewwel, it-tieni u t-tielet eccezzjoni preliminari mressqa mill-intimati. L-Ewwel Eccezzjoni Preliminari Illi fis-seduta tal-11 ta' Gunju 2020, l-intimat iddikjara illi qed jirtira l- ewwel eccezzjoni kif jirrizulta mill-verbal tal-istess seduta a folio 29 tal- Illi ghalhekk il-Bord ma hux ser jiehu konjizzjoni ulterjuri tal- imsemmija eccezzjoni preliminari. It-Tieni Eccezzjoni Preliminari Din taqra hekk: "Illi in linea preliminari wkoll, ir-rikorrenti ghadha tipprova t-titolu taghha fuq il-fond li tieghu qieghda titlob revizjoni fil-kera;". kellu jkun il-kuntratt li jipprova t-titolu tar-rikorrenti. Dan id-dokument pero ma hux kuntratt bejn il-partijiet fil-kawza izda bejn ir-rikorrenti u Tant illi fis-seduta tal-11 ta' Gunju 2020 ir-rikorrenti iddikjarat li dan kien zball u li kienet se tipprezenta l-kuntratt bejn il- partijiet. Illi permezz tan-nota prezentata fil-15 ta' Gunju 2020 a folio 32 tal- process ir-rikorrenti prezentat il-kuntratt li sar bejn ic-censwalisti originali u l-intimata, fuq liema kuntratt fit-tieni parti deher Anthony Borg Johnson, zewg ir-rikorrenti in rapprezentanza ta' l-istess konjugi Mifsud u rrikonoxxa lill-intimati bhala c-censwalisti l-godda. Konsegwentament jirrizulta li n-nuda proprjeta' tal-imsemmi fond tappartjeni liz-zewg process jirrizulta li r-rikorrenti hija in uzufruttwarja tal-fond kollu pero' ma ghandhiex in-nuda proprjeta' tal-fond kollu izda biss ta' nofs indiviz minnu u cioe' ta' sehemha mill-istess fond. jirrizulta li n-nuda proprjeta' tan-nofs indiviz ta' zewgha ghadda lill- ulied il-konjugi Mifsud, skond l-ahhar testament tieghu. Illi permezz tan-nota esebita a folio 32 sa 36 tal-process ir-rikorrenti prezentat il-kuntratt li permezz tieghu l-konjugi Mifsud, qua proprjetarji tal-imsemmi fond, irrikonoxxew lill-intimati bhala censwalisti godda Il-Ligi Applikabbli Il-liġi fil-Kap. 158 tiddisponi testwalment: "il-kundizzjonijiet li ġejjin għandhom, ......... japplikaw fir-rigward ta' din il-kera, mill-10 ta' April 2018 minkejja d-dispożizzjonijiet ta' l- imsemmija artikoli tal-Ordinanza jew ta' xi liġi Il-proprjetarju1 għandu jippreżenta rikors quddiem il-Bord li jirregola l- oħra. Illi r-rikors promotur huwa msejjes fuq l-Artikolu 12 tal-Kapitolu 158 tal-Ligijiet ta' Malta u t-talbiet tar-rikorrenti maghmula taht l-Artikolu Illi ghalhekk il-Bord se jghaddi biex jezamina x'tghid il-ligi fl-Artikolu 12B tal-Kapitolu 158 u jekk l-istess ligi titkellimx dwar jew issemmix proprjetarju biss jew anke uzufruttwarju jew jekk b'xi mod jew iehor taghti dritt lill-uzufruttwarju li jipprezenta azzjoni bhal din li ghandu Pero' qabel l-Artikolu 12B il-Bord se jara ukoll x'jghid l-Artikolu 2 li jaghti tifsir tal-kliem li jintuza f'din il-ligi. Mill-Artikolu 2 tal-Kapitolu 158 li jaghti t-tifsir tal-kliem uzat f'din il- ligi l-kelma proprjetarju hija mfissra hekk: " 'proprjetarju' użata dwar dar ta' abitazzjoni tfisser il- persuna jew kull waħda mill-persuni li jkollhom dritt għal dik id-dar ta' abitazzjoni bi proprjetà assoluta, enfitewsi, sub-enfitewsi, jew użufrutt: *Iżda fl-artikolu 3(d) u, għall-finijiet ta' u dwar dak il- paragrafu, f'kull disposizzjoni oħra ta' din l-Ordinanza, 'proprjetarju' użata dwar dar ta' abitazzjoni tfisser il- persuna jew kull waħda mill-persuni li jkollhom dritt għal dik id-dar ta' abitazzjoni bi proprjetà assoluta jew b'enfitewsi jew sub-enfitewsi perpetwa jew b'użufrutt, iżda, f'dan l-aħħar każ, biss jekk fit-tmiem tal-użufrutt, in-nudu proprjetarju jkollu d-dritt għal dik id-dar ta' abitazzjoni bi proprjetà assoluta jew b'enfitewsi jew L-Artiklu 12B jghid hekk: (1) Meta persuna tkun qed tokkupa dar ta' abitazzjoni taħt titolu ta' kera stabbilit abbażi ta' titolu preċedenti ta' enfitewsi jew subenfitewsi li jkun beda qabel l-1 ta' Ġunju 1995 permezz tal-applikazzjoni tal- artikoli 5, 12 jew 12A, il-kundizzjonijiet li ġejjin għandhom, kemm-il darba jkunu inkonsistenti mad- dispożizzjonijiet tal-imsemmija artikoli tal-Ordinanza, japplikaw fir-rigward ta' dik il-kera, mill-10 ta' April 2018 minkejja d-dispożizzjonijiet tal-imsemmija artikoli tal-Ordinanza jew ta' xi liġi oħra. (2) Il-proprjetarju2 għandu jkollu l-jedd jippreżenta rikors quddiem il-Bord li jirregola l-Kera fejn jitlob li l- kera tiġi riveduta għal ammont li ma jeċċedix it-tnejn fil- mija fis-sena tal-valur liberu u frank tas-suq miftuħ tad- dar ta' abitazzjoni fl-1 ta' Jannar tas-sena li matulha jiġi preżentat ir-rikors u sabiex jiġu stabbiliti kundizzjonijiet ġodda fir-rigward tal-kera.". Kunsiderazzjonijiet tal-Bord Illi huwa minnu li fejn il-ligi titkellem car ma hemmx lok ghall- interpretazzjoni. Illi huwa minnu wkoll illi fejn il-ligi ma hiex daqshekk cara, huwa solitu li wiehed jidhol fid-dibattiti parlamentari dwar dik il-ligi biex jara aktar x'kienet l-intenzjoni tal-legislatur. Fil-kaz odjern, il-Bord huwa tal-fehma, illi l-ligi hija cara. Filwaqt illi fid-definizzjoni ta' proprjetarju l-ligi tinkludi d-dritt ta' uzufruttwarju, pero' imbaghad ghandek il-proviso, li fil-kaz tal-uzufrutt jaghmel kundizzjoni u cioe': ".. jew b'użufrutt, iżda, f'dan l-aħħar każ3, biss jekk fit-tmiem tal-użufrutt, in-nudu proprjetarju4 jkollu d-dritt għal dik id-dar ta' abitazzjoni bi proprjetà assoluta jew b'enfitewsi jew sub-enfitewsi perpetwa;". Illi ghalhekk skont l-istess artiklu ma hux l-uzufruttwarju nnifsu li ghandu jkollu d-dritt ghal dik id-dar ta' abitazzjoni bi proprjeta' assoluta jew b'enfitewsi jew sub-enfitewsi perpetwa izda in-nudu proprjetarju. Illi l-Artikolu 2 li jaghti t-tifsir ma jillimitax il-proviso ghall- Artikolu 3d kif sottomess mir-rikorrenti izda jghid ukoll "f'kull disposizzjoni oħra ta' din l-Ordinanza". Dan ifisser li dak il- proviso japplika wkoll f'kull disposizzjoni ohra ta' din l- 3 Jigifieri fil-kaz ta' uzufrutt. 4 Mhux l-uzufruttwarju innifsu kif tissottometti r-rikorrenti fil-paragrafu 8 tan-nota taghha. Ordinanza u konsegwentament f'kull disposizzjoni ohra gie eskluz l-uzufruttwarju mid-definizzjoni ta' proprjetarju ghajr il-kazijiet fejn "fit-tmiem tal-użufrutt, proprjetarju jkollu d-dritt għal dik id-dar ta' abitazzjoni bi proprjetà assoluta jew b'enfitewsi jew sub-enfitewsi perpetwa;". Illi ghalhekk il-ligi tirrikjedi li d-dritt ta' l-uzufruttwarju sabiex jagixxi ai termini tal-Artikolu 12B irid jirrisolvi ruhu fid-dritt ta' proprjeta' fit-tmiem tal-koncessjoni enfitewtika billi d-dritt ta' l- uzufruttwarju fit-tmiem ta' tali koncessjoni jinghaqad mad-dritt tan-nuda proprjeta' fit-tmiem tal-koncessjoni enfitewtika u b'hekk l-uzufruttwarju jrid juri li huwa ghandu d-dritt ta' proprjetarju fuq l-imsemmija proprjeta' koncessjoni enfitewtika sabiex ikun jista' jressaq tali azzjoni. Dan ifisser li din il-kawza ma setetx tigi proposta mir-rikorrenti biss, li hija l-uzufruttwarja tal-fond kollu izda hija l-proprjetarja tan-nofs indiviz tal-imsemmi fond biss u mhux tal-fond kollu. Konsegwentament fil-kaz in ezami d-dritt taghha ma hux bizzejjed biex jissodisfa dan il-kriterju tan-nuda proprjeta' impost mil-ligi. Konsegwentament, hija m'ghandha l-ebda dritt fil-ligi Ghal dawn ir-ragunijiet din l-eccezzjoni preliminari qed tigi It-Tielet Eccezzjoni Preliminari Illi in vista ta' dak deciz rigwardanti t-tieni eccezzjoni eccezzjoni preliminari mressqa mill-intimati. Ghal dawn ir-ragunijiet il-Bord qieghed jilqa' t-tieni eccezzjoni mressqa mill-intimati u konsegwentament jichad it-talbiet tar- Deputat Reġistratur