BORD LI JIRREGOLA L-KERA Maġistrat Dr. Charmaine Rnjak B.A. LL.D. Illum 13 ta' Lulju 2021 Rikors Numru 109/2020 Joseph Saragozza Pisani Vs George u Margaret konjuġi Palmier Delre Il-Bord, Ħal Lija ippreżentat minn Joseph Saragozza Pisani fis-6 ta' Lulju 2020 li permezz tiegħu ġie premess u ntalab is-segwenti: "Illi l-esponenti huwa sid il-fond numru 2, Alley 3, Main Street, Fleur-de-Lys, Birkirkara. Illi b'kuntratt datat 19 ta' Awwissu 1962 dan il-fond kien konċess b'titolu ta' enfitewsi temporanja, għal żmien 17-il sena mid-data tal-att, u sussegwentement l-intimati kienu xtraw iż- żmien li fadal mill-istess konċessjoni permezz ta' kuntratt datat 25 ta' Novembru 1976 (Dok A) u dan biċ-ċens annwu u temporanju ta' LM25 (ekwivalenti għal €58.25). Illi l-imsemmija konċessjoni enfitewtika skadiet fl-1979 u l-intimati George u Margaret konjuġi Palmier Delre baqgħu jokkupaw dan il-fond b'kiri, b'effett tad-dritt tal-konverżjoni mogħti lilhom bis-saħħa tal-art. 12(2) tal-Ordinanza li Tneħħi l-Kontroll tad-Djar (Kap. 158 tal-Liġijiet ta' Malta), bil-kera ta' €116 fis-sena. Illi din il-kera hija rriżorja fis-suq tal-lum, tant li skont valutazzjoni tal-perit AIC Anton Farr, (Dok B), il-prezz ta' din il-proprjetà fis-suq tal-lum huwa tliet mitt elf ewro (€300,000). Illi l-esponenti diġà talab lill-intimati sabiex iħallsu kera ogħla, ġust fis-suq tal-lum, però dawn irrifjutaw, u għalhekk kellha ssir din il-kawża. Għaldaqstant, għar-raġunijiet mogħtija u fit-termini tal-art. 12B tal-Kap. 158, prevja kull dikjarazzjoni oħra li tista' tirriżulta meħtieġa, l-esponenti titlob bir-rispett li dan il-Bord jogħġbu: (i) Iwettaq it-test tal-mezzi tal-intimati, skont l-art. 12B(3)(iii) tal-Kap. 158 u jiddetermina jekk l-istess intimati jissodisfawx il-kriterji tad-dħul u tal-kapital tat-test tal-mezzi; (ii) F'każ li dan il-Bord isib li l-intimati ma jissodisfawx il-kriterji tad-dħul u tal-kapital tat-test tal-mezzi: (a) ixolji l-kirja eżistenti favur l-intimati, tal-fond tal-esponenti u ċioè l-fond numru 2, Alley, Main Street, Qrendi; (b) jagħti żmien perentorju lill-intimati, li ma jkunx iżjed minn ħames snin, sabiex jivvakaw minn dan il-fond, u jirrilaxxjawh battal u f'kundizzjoni tajba favur l- esponenti; (c) jikkundanna lill-intimati sabiex iħallsu lill-esponenti kumpens fis-somma ta' elf tliet mija u tnejn u erbgħin ewro (1342) kull sena, jew somma verjuri, b'effett mid-data tas- sentenza; (iii) f'każ li dan il-Bord isib li l-intimati jissodisfaw l-kriterji tad-dħul u tal-kapital tat- test tal-mezzi: (a) jikkundannaw lill-intimati sabiex iħallsu lill-esponenti kera rivedut għal ammont ta' tnejn fil-mija (2%) fis-sena tal-valur liberu u frank tas-suq miftuħ tal-fond imsemmi fl-1 ta' Jannar tas-sena korrenti, liema kera jkun rivedibbli kull sitt (6) snin sakemm ma jintlaħaqx ftehim bejn il-partijiet; (b) jistabbilixxi dawk il-kundizzjonijiet l-oħra ta' din il-kirja, ġusti fis-suq tal-lum, fosthom li l-inkwilini ma jistgħux iċedu l-kirja jew jissullokaw il-fond, jew xi parti minnu lil terzi, li ma jistgħux jagħmlu tibdil strutturali fil-fond, u li jkunu obbligati jwettqu t-tiswijiet kollha meħtieġa fl-istess fond, ħlief għal tiswijiet strutturali li jsiru meħtieġa mingħajr ħtijiet tagħhom." Ra r-risposta ta' Margaret Palmier Delre ppreżentata fl-4 ta' Awwissu, 2020 li permezz tagħha eċċepiet is-segwenti: 1. Illi preliminarjament, fl-ewwel lok ir-rikors huwa null u fi kwalunkwe każ l-azzjoni kif postulata ma tistax tirnexxi, stante li din qed tiġi eżerċitata kontra George Palmier Delre li ilu mejjet tliet snin, fatt ben not mill-attur li rrikonoxxa lill-eċċipjenti bħala inkwilina kif jirriżulta mill-irċevuti annessi u mmarkati "Dok. Illi preliminarjament ukoll u mingħajr preġudizzju għall-premess, fit-tieni lok il- proċedura hija monka stante li l-Awtorità tad-Djar ma ġietx ċitata bħala amicus curiae kif trid il-liġi; 3. Illi preliminarjament ukoll u mingħajr preġudizzju għall-premess, fit-tielet lok l- attur irid jipprova t-titlu tiegħu u kemm-il darba jivvanta li l-proprjetà de quo pprevjeniet għandu b'titlu causa mortis, jipprova li ħallas it-taxxa relattiva għas- suċċessjoni; 4. Subordintament u mingħajr preġudizzju għall-premess, illi l-esponenti ma tissodisfax il-kriterji tat-test tal-mezzi kif se jiġi ppruvat fil-mori tal-kawża; Subordinatament u mingħajr preġudizzju għall-premess, illi fir-rigward tat-talba għall-awment fil-kera u senjatament fejn ir-rikorrenti qiegħed jitlob li l-kirja tiġi riveduta għall-ammont ta' 2% tal-valur tal-fond de quo jiġi sottomess dan li ġej: (i) Illi l-istima ex parte hija kkargata u m'hijiex attendibbli; (ii) Illi l-esponenti hija armla u m'għandhiex akkomodazzjoni alternattiva; (iii) Illi fi kwalunkwe każ il-Bord għandu diskrezzjoni jordna awment sa 2% u mhux ta' 2% kif qed jippretendi l-attur; (iv) Illi tenut kont l-età avvanzata tal-esponenti u l-mezzi limitata li għandha, l-awment li qed jintalab se joħloq piż sproporjonat fuq l-esponenti; (v) Illi f'li tikkalibra l-awment (kemm-il darba jidhirlu li dan hu dovut), dan il-Bord għandu jieħu f'konsiderazzjoni l-mezzi tal-attur li tant m'għandux bżonn l-awment li sal-lum m'eżerċitax l-azzjoni kostituzzjonali spettanti lilu li permezz tagħha kien (fuq l-iskorta tal-ġurisprudenza ampja li għandha sia mill-Qrati tagħna kif ukoll mill-Qorti ta' Strasburgu) jiġi likwidat kumpens sostanzjali lilu biex ipatti għal kwalunkwe piż li l-Att XXIII tal-1979 ġab fuqu; 6. Illi dwar il-kundizzjonijiet ġusti li l-attur qed jippretendi li jiġu mposti jiġi rilevat li dak li qed jintalab joħroġ kollu mil-liġi u kwinti m'hemmx lok għal dikjarazzjonijiet f'dan is-sens u għalhekk tali talba għandha tiġi miċħuda." Ra r-risposta tal-Awtorità intimata (bħala amicus curiae) ippreżentata fit-30 ta' Settembru 2020 li permezz tagħha ddikjarat is-segwenti:- "Illi l-attur irid qabel xejn jipprova t-titolu tiegħu u li hu waħdu huwa s-sid uniku tal- fond. Illi qabel xejn dan il-bord għandu jikkonstata jekk l-Att XXVII tal-2018 għandux jiġi applikat għal dan il-każ. Illi l-Awtorità tad-Djar ġiet notifikata f'din il-kawża bħala amicus curiae a bażi tal-Art 4 tal-Att XXVII tal-2018; allura wkoll l-Awtorità tad-Djar għandha d-dritt li tipparteċipa fil-kawża u jekk tagħmel dan, tagħmel hekk biss bħala Amicus Caniglia. U għalhekk l-Awtorità tad-Djar anke f'dan il-każ ma għandhiex tbati l-ispejjeż. U dan kollu purché jirriżulta li l-Att XXVII tal-2018 hu applikabbli għall-każ in kwistjoni. Illi jiġi rilevat li f'każ li l-inkwilini jissodisfaw it-test tal-mezzi impost bil-liġi allura l- kera għandha tiġi fissata f'ammont ta' mhux aktar minn 2% tal-valur tal-proprjetà – imma intant il-liġi tistabbilixxi kriterji biex il-Bord jiġi gwidat biex jistabbilixxi kera ġusta. Tant għall-egħref ġudizzju ta' dana l-Bord." Ra illi fis-seduta tal-10 ta' Settembru 2020 l-intimata Margaret Palmier Delre ddikjarat bil-ġurament illi l-intimat George Palmier Delre kien ġie nieqes; Ra n-Nota Ġuramentata tal-intimata ppreżentata fis-26 ta' Ottubru 2020 li flimkien magħha ġie ppreżentat ċertifikat tal-mewt ta' żewġha li jirriżulta li miet fis-6 ta' Awwssu 2017; Ra illi fis-seduta tad-19 ta' Mejju 2021 ir-rikorrent ċeda l-kawża fil-konfront ta' George Palmier Delre; Ra l-atti u d-dokumenti kollha; Ra r-rapport tal-Membri Tekniċi tal-Bord ippreżentat fis-16 ta' Ottubru 2020; Sema' t-trattazzjoni tal-partijiet; Ra illi dan ir-rikors ġie mħolli għal-lum għas-sentenza. Ikkunsidra: Illi r-rikorrent ipproċeda bir-rikors odjern sabiex tiġi riveduta l-kera tal-fond Numru 2, Alley 3, Main Street, Qrendi u dan kif previst fl-artikolu 12B tal- Kapitolu 158 tal-Liġijiet ta' Malta. Illi permezz tal-ewwel eċċezzjoni tagħha l-intimata eċċepiet li r-rikors huwa null stante li l-intimat George Palmier Delre kien ilu mejjet tliet snin, liema fatt kien ben magħruf mir-rikorrent li rrikonoxxiha bħala inkwilina kif jirriżulta mir- riċevuti ppreżentati mar-risposta tagħha. Illi l-Bord jirrileva illi din l-eċċezzjoni ġiet ormai sorvolata peress li r-rikors fil-konfront tal-intimat George Palmier Delre ġie ċedut fil-mori. Għaldaqstant il-mertu fil-konfront ta' George Palmier Delre huwa eżawrit. Illi permezz tat-tieni eċċezzjoni l-intimata eċċepiet li l-proċedura hija monka peress li l-Awtorità tad-Djar ma ġietx ċitata bħala amicus curiae kif trid il-liġi. Illi l-Bord jirrileva illi kif kienet il-liġi qabel l-introduzzjoni tal-Att XXIV tal-2021 kulma kellu jagħmel ir-rikorrent kien li jinnotifika bir-rikors promutur lill- Awtorità tad-Djar u mhux "jiċċitaha" fil-kawża. Illi din in-notifika jirriżulta li saret fl-24 ta' Settembru 2020 u l-Awtorità ppreżentat ir-risposta tagħha fit-30 ta' Settembru 2020. Għalkemm din in-notifika ma saritx malli dawn il- proċeduri ġew intavolati, dan il-Bord ma huwiex tal-fehma illi dan iwassal għan-nullità ta' dawn il-proċeduri. Illi l-Awtorità tad-Djar fl-ewwel lok talbet ukoll li r-rikorrenti jipprova t-titolu tiegħu u li hu waħdu huwa s-sid tal-fond in kwistjoni. L-istess eċċepiet l- intimata fit-tielet eċċezzjoni tagħha. Illi l-Bord josserva illi r-rikorrent ippreżenta kuntratt ippubblikat fil-25 ta' Novembru 1976 bejn Carmelo Manicaro u George u Margaret konjuġi Palmier Delre, permezz ta' liema kuntratt il-konjuġi Palmier Delre akkwistaw l-utile dominium għaż-żmien li kien għad fadal minn sbatax-il sena tal-konċessjoni oriġinali fir- Ir-rikorrent ippreżenta wkoll rapport tekniku ex parte fir-rigward tal-valur tal-istess fond. Jirriżulta illi l-ante kawża tal-intimati kien ġie konċess is-sub ċens mingħand ċertu "Raimondo Saragozza Pisani" fl-1962, pero` ma jirriżultax kif l-istess fond wasal fil-pussess tar-rikorrent. Illi pero` mir- riċevuti esebiti mill-intimata a fol 14 u 15 tal-proċess jirriżulta illi fit-18 ta' Awwissu 2017 riċevuta minnhom ġiet iffirmata minn "Joe Saragozza Pisani" u oħra minn "M. Saragozza Pisani" għal "J. Saragozza Pisani". Illi għalkemm kien ikun ferm għaqli li r-rikorrent ippreżenta l-provenjenza tat-titolu tiegħu, madankollu jirriżulta illi l-intimata stess iddepożitat il-kera fir-Reġistru ta' dawn il-Qrati favur ir-rikorrent u dan kif jirriżulta minn Dokument D a fol. 31 tal-proċess. Illi għalhekk ma jirriżultax illi fil-ħin li ddepożitat l-istess kera l-intimata kellha xi kwistjoni dwar min kien is-sid tal-fond in kwistjoni. Illi għaldaqstant, il-Bord, huwa tal-fehma illi f'dan l-istadju ma timmeritax li tali eċċezzjoni tiġi milqugħa. Illi sorvolata din il-kwistjoni, il-Bord josserva illi din il-kawża ġiet intavolata fis-6 ta' Lulju 2020 wara r-rimedju mogħti mil-Leġislatur permezz tal-Att XXVII tal-2018. Illi fil-mori tad-differiment għal din is-sentenza ġie in vigore l-Att XXIV tas-sena 2021 intitolat 'Att li Jemenda l-Liġijiet Relattivi Għall-kirjiet Residenzjali Protetti'. Dan l-Att li daħal fis-seħħ fl-1 ta' Ġunju 2021, emenda fost oħrajn l-artikolu 12B tal-Ordinanza li Tneħħi l-Kontroll tad-Djar (Kapitolu 158) u emenda wkoll ir- Regolamenti dwar tal-Mezzi) (Leġislazzjoni Sussidjarja 16.11). B'mod partikolari, il-Bord josserva illi permezz tal-artikolu 12B (10) tal-Kapitolu 158 li ġie miżjud permezz tal-Att XXIV tas-sena 2021 ġie stipulat is-segwenti : "Id-disposiżżjonijiet ta' dan l-artikolu għandhom ukoll japplikaw fil-każijiet kollha meta sid il-kera jkun beda proċeduri bl-iskop li jitlob awment ta' kera taħt din il-liġi, hekk kif kienet fis-seħħ qabel l-1 ta' Ġunju, 2021." Għaldaqstant, l-emendi li daħlu fis-seħħ permezz tal-Att li jemenda l-liġijiet relattivi għall-kirjiet residenzjali protetti huma applikabbli wkoll għall- proċeduri pendenti li nbdew qabel id-dħul fis-seħħ ta' dan l-Att l-aktar riċenti, u li kienu intavolati skond l-artikolu 12B tal-Kapitolu 158 kif introdott bl-Att XXVII tas-sena 2018. Kwindi l-emendi l-iktar riċenti għandhom japplikaw għall-każ odjern. Mill-provi prodotti jirriżulta li l-inkwilina għandha disgħa u sittin (69) sena u tirċievi pensjoni kontributorja ta' disat elef, erba' mija u seba' u ħamsin ewro ta' Test tal-Kirja (Kriterji (€9,457) fis-sena. Hija għandha wkoll xi investiment ta' bonds u funds mhux negliġibbli, oltre depożiti oħra bankarji oħra.1 Il-Bord, wara li qies il-provi kollha, u li baqgħu mhux kontradetti, huwa tal- fehma li l-intimata, minkejja l-investimenti li għandha, tissodisfa l-kriterji tad- dħul u tal-kapital tat-test tal-mezzi, skont ir-Regolamenti dwar it-Tkomplija tal- Kirja (Kriterji ta' Test tal-Mezzi). Il-Bord ra wkoll ir-Relazzjoni tal-Membri Tekniċi tiegħu2 li aċċedew fid-dar mikrija lill-intimata. Huma stmaw il-fond fis-suq liberu fl-1 ta' Jannar 2020 fil- valur ta' mija u erbgħin elf ewro (€140,000). Ir-rikorrent qiegħed jikkontesta dan l-ammont peress li fil-fehma tiegħu, u skont ir-rapport peritali ippreżentat minnu ex parte, l-istess fond jiswa ferm iktar. Madankollu dan il-Bord, ai termini tal-artikolu 23 (3) tal-Kapitolu 69 tal-Liġijiet ta' Malta, huwa obbligat li jistrieħ fuq l-istima tal-Membri Tekniċi tal-Bord ladarba dawn kienu unanimi fil-fehma tagħhom. Hekk jirriżulta mill-aħħar riċevuti esebiti mill-intimata għas-sena 2019, il-kera hija waħda ferm baxxa. Illi għalhekk il-Bord irid jeżerċita d-diskrezzjoni tiegħu, wara li jieħu in konsiderazzjoni l-fatti kollha ta' dan il-każ, sabiex jistabilixxi l-awment tal-kera li hu ġust u ekwu fiċ-ċirkostanzi. Il-Bord jirreferi għas-sentenza fl-ismijiet Gerald Palmier Delre et vs l-Avukat Generali et3 fejn il-Qorti Kostituzzjonali iggwidat lil dan il-Bord kif ġej : "23. Il-fatt illi jista' jkun illi fis-suq ħieles tista' ssib lil min jista' u huwa lest li jħallas b'kera daqs erbgħa fil-mija (4%) fis-sena ta' kemm jiswa l-fond mikri, ma jfissirx illi ma hemmx sezzjoni mdaqqsa tal-popolazzjoni li ma tiflaħx tħallas daqshekk, u għalhekk, meta tqis ukoll ilvalur soċjali tal-akkommodazzjoni, jibqa' meħtieġ li jkun hemm forma ta' kontroll fuq iż-żjidiet fil-kera. F'suq tassew ħieles il-prezz li jitħallas għal oġġett jew servizz – fil-każ tallum il-kera – ma huwiex wieħed aritmetikament fiss, fis-sens li dejjem sejjer ikun bejn tlieta u nofs u erbgħa fil-mija (3.5-4%) iżda jiddependi mid- domanda u d-disponibilità, u għalhekk ma hemm xejn minqux fil-ġebel illi sid il-fond sejjer isib dejjem li jikrih b'kera ta' bejn tlieta u nofs u erbgħa fil-mija tal-valur kapitali. 1 Ara dikjarazzjoni guramentata a fol.46 sa 49 2 Fol. 87 u 88 3 Qorti Kostituzzjonali deciża fis-6 ta' Ottubru 2020 Dan qiegħed jingħad bla ħsara għall-konsiderazzjoni – illi hija x'aktarx ta' natura ġenerali milli applikabbli speċifikament għal dan il-każ – illi, jekk huwa tassew minnu illi l-kera fis-suq fiż-żmien relevanti jkun bejn tlieta u nofs u erbgħa fil-mija (3.5-4%), ikun għaqli l-Bord li jiregola l-Kera illi, f'każijiet taħt l-art. 12B tal-Kap. 158, jiffissa kera li jkun eqreb lejn il-massimu milli lejn il-minimu li tagħti l-liġi. Biex tinżamm proporzjonalità raġonevoli bejn il-kera fis-suq u dak li tagħti l-liġi." Fis-sentenza mogħtija mill-Qorti Kostituzzjonali fl-ismijiet Anthony Aras pro et noe et vs L-Avukat Ġenerali et4, il-Qorti kienet qegħda tikkunsidra l- artikolu 12B tal-Kapitolu 158 tal-Liġijiet ta' Malta qabel l-introduzzjoni tal-Att XXIV tas-sena 2021. Il-bran li se jiċċita issa dan il-Bord huwa relevanti billi jikkonferma li l-Bord li Jirregola l-Kera għandu jikkunsidra jersaq lejn il- massimu. Il-Qorti qalet : "24. Li hu relevanti għall-għanijiet tal-kwistjoni preżenti hu illi l-kera kif miżjud mill- Bord li Jirregola l-Kera huwa anqas min-nofs tal-kera fis-suq, u għalhekk huwa anqas minn kemm kellu jkun meta meqjusa l-kriterji ta' Cauchi. Fil-fatt għall-ewwel sentejn il-kera huwa ta' tlett elef u seba' mitt euro (€3,700) fis-sena. Il-bord qal li dan huwa wieħed fil-mija (1%) tal-valur kapitali tal-proprjetà. Fil-fatt huwa anqas; jekk il- proprjetà stmata li tiswa erba' mitt elf euro (€400,000) wieħed fil-mija jiġi erbat elef euro (€4,000) mhux tlitt elef u seba' mija (€3,700). L-istess għat-tieni sentejn. Il-bord għolla l-kera għal erbat elef, sitt mija u ħamsa u għoxrin euro (€4,625) fis-sena, li qal li huwa wieħed u kwart fil-mija (1.25%) tal-valur kapitali meta 1.25% jiġi ħamest elef euro (€5,000). L-istess ukoll għat-tielet sentejn. Il-bord għolla l-kera għal ħamest elef ħames mija u ħamsin euro (€5,500) fis-sena, li qal li huwa wieħed u nofs fil-mija (1.5%) tal-valur kapitali meta 1.5% jiġi sitt elef euro (€6,000). Tassew illi l-liġi trid illi l-bord "iqis il-mezzi u l-età tal-kerrej u kwalunkwe piż sproporzjonat li huwa partikolari għal sid il-kera u jista' jistabbilixxi li kwalunkwe żieda fil-kera għandha tkun gradwali". Tassew ukoll illi jagħmel sens illi ż-żieda fil-kera tkun gradwali, sabiex il-bidla li l-kerrej ikollu jagħmel fit-tenur tal-ħajja tiegħu ma tkunx goffa f'salt u jkollu żmien jadatta ruħu, għax wara kollox dawn ma humiex biss deċiżjonijiet dwar ċifri iżda jolqtu wkoll lill-bnedmin. Jibqa' l-fatt iżda illi, meta kellu s-setgħa li jgħolli l-kera sa tnejn fil-mija (2%) ta' kemm tiswa l-proprjetà, li jiġi tmint elef euro (€8,000) fis-sena, u għalhekk seta' għolla l-kera sa sitt elef euro (€6,000) fis- sena biex jissodisfa l-kriterju ta' Cauchi, il-bord kien x'aktarx "xħiħ" mas-sid bla ma fisser jekk kienx hemm raġunijiet partikolari fiċ-ċirkostanzi tal-każ li jiġġustifikaw dan, u, anzi, osserva illi "hemm possibilità li jingħata sussidju mill-Awtorità tad-Djar", li jkun ifisser li l-kerrej jiflaħ iħallas kera ogħla. L-atturi iżda ma appellawx minn din id-deċiżjoni tal-bord." 4 26 ta' Mejju 2021 Il-Bord għalhekk huwa tal-fehma illi għandu jiġi ggwidat minn dawn il- prinċipji ġurisprudenzjali għall-fatti kif jirriżultaw f'dan il-każ ossija li: (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi) l-inkwilina hija ta' eta' mhux żgħira, hija pensjonanta u armla; illi għandha kapital żgħir li pero` mhux negliġibbli, il-valur tal-fond liberu u frank; il-ġurisprudenza surriferita; il-kera irriżorja li s-sid ilu żmien jipperċepixxi, u il-ħtieġa li jintlaħaq bilanċ proporzjonali bejn id-dritt tas-sid li jirċievi kera xierqa għall-fond li jappartjeni lilu u li jkun soġġett għal restrizzjonijiet ta'kif jista' jiddisponi minnu liberament. Għaldaqstant, il-Bord iqis li l-kera għandha tiżdied għall-massimu permess mil-Liġi u kwindi għandha togħla bi tnejn fil-mija perċentwali (2%) u ċioe` għall-ammont ta' elfejn u tmien mitt ewro (€2800) fis-sena. Decide Għar-raġunijiet kollha fuq mogħtija, dan il-Bord filwaqt li jiddikjara l-mertu bħala eżawrit fil-konfront tal-intimat George Palmier Delre, qiegħed jiddisponi mit- talbiet tar-rikorrenti u mill-eċċezzjonijiet tal-intimati billi : jilqa' l-ewwel talba; jiċħad it-tieni talba; jilqa' t-tielet talba u għaldaqstant jiddikjara li l-kera dovuta mill- intimata Margaret Palmier Delre għar-rigward talfond numru 2, Alley 3, Main Street, Fleur-de-Lys, Birkirkara għandha tiżdied għal elfejn u tmien mitt ewro (€2800) fis-sena b'effett mil-1 ta' Jannar 2020 u jordna lill-intimata tħallas lir-rikorrenti l-kera hekk kif stabilita. jiċħad l-eċċezzjonijiet tal-intimata safejn dawn mhux Konsegwentement inkompatibbli ma' dak hawn deċiż. Kull parti għandha tbati l-ispejjeż tagħha f'din il-kawża. _____________________________ Maġistrat Dr. Charmaine Rnjak __________ Diane Flynn Deputat Reġistratur