BORD LI JIRREGOLA L-KERA (KI Illum, 4 ta' Diċembru, 2018 Ra r-rikors promutur li jghid hekk: Illi s-soċjeta' esponenti hija proprjetarja tal-fond urban bin0numru uffiċjali disgħa ittra 'A' (9A) fi Triq l-Imdina, Il-Ħamrun liema fond ġie mixtri u akkwistat minghand Alfred Andolfi et permezz ta' kuntratt pubbliku datat 27 ta' Lulju, annessa bħala Dok 'A'). Illi l-ante kawza tas-socjeta' rikorrenti kienu taw l-imsemmi fond bin-numru uffiċjali 9A fi Triq l-Imdina, Il-Ħamrun lill- intimata b'titolu ta' lokazzjoni. Illi din il-lokazzjoni saret qabel l-1 ta' Ġunju, 1995. Illi l-intimata Angiolina Cassar Sanderson ilha izjed minn tnax-il (12) xahar ma tirrisjedi fl-imsemmi fond u fil-prezent hija rikoverata għall-kura fid-Dar tal-Anzjani tal-Imtarfa u s- soċjeta' rikorrenti għandha raġunijiet validi għal xhiex taħseb l-intimata hija kompletament u permanentement dipendenti fuq l-istituzzjoni fejn hija qed tgħix u qed tiġi kkurata u mhijiex kapaċi li tieħu ħsieb tagħha nnifisha u tgħix waħedha b'mod indipendenti mill-istituzzjoni fejn qed tiġi Illi jirriżulta li matul l-aħħar ħames (5) snin qabel l-1 ta' Ġunju. 2008 ħadd ma kien jirrisjedi fl-isemmi fond 9A, Triq Attard u għalhekk, fid-dawl ta' dawn iċ-ċirkostanzi a tenur tal-artikolu 1555A tal-Kodiċi Ċivili t-titolu ta' lokazzjoni illi għandha l-intimata mhuwiex trasferibbli fuq membri tal-familja tagħha u s-soċjeta' rikorrenti għandha d- dritt illi titlob il-hall tal-kirja. Illi l-kera relattiva għall-isemmi fond kienet imħallsa sat-13 t' Awissu, 2015 u s-soċjeta' rikorrenti m'aċċettat ebda ħlas ta' kera wara tali data. Għal dawn il-motivi, s-soċjeta' rikorrenti titlob lil dan l-Onorabbli Prevja kwalsijasi dikjarazzjoni oħra talvolta meħtieġa u neċessarja jiddikjara illi, fid-dawl taċ-ċirkostanzi ottenenti f'dan il-każ, is-soċjeta' rikorrenti għandha d-dritt illi titlob il- hall tal-lokazzjoni illi għandha l-intimata relattivament għall- fond bin-numru uffiċjali 9A, Triq tiddikjara in oltre illi l-intimata m'għandiex dritt li tkompli tiddetjeni l-imsemmi fond b'titolu ta' lokazzjoni. b) Konsegwentement tiddikjara maħlula l-lokazzjoni relattiva għall-fond bin-numru uffiċjali 9A, Triq l-Imdina Attard, u c) Tordna u tikkundanna lill-intimata sabiex tiżgumbra mill- imsemmi fond bin-numru uffiċjali 9A, Triq l-Imdina, Il-Ħamrun u tirrilazza l-pussess liberu u battal tiegħu a favur tas-soċjeta' rikorrenti f'dak it-terminu qasir u perentorju li jiġi prefiss minn dan l-Onorabbli Bord. Bl-ispejjeż tal-preżenti u b'riserva ta' kull dritt t'azzjoni oħra talvolta spettanti lis-soċjeta' rikorrenti kontra l-intimata li hija minn issa nġunta għas-subizzjoni." Ra illi l-intimata preżenta risposta fejn qalet hekk: Illi t-talbiet tar-rikorrenti huma totlament infondati fil-fatt u fid-dritt stante illi l-istess talbiet huma msejsa fuq premessi żbaljati u fir-realta' ma jezistux r-raġunijeit kontemplati fil- liġi. Salv eċċezzjonijet oħra." Ra l-atti kollha tal-kawza. Sema' l-provi. Ra n-nota ta' sottomissjonijiet tar-rikorrenti tal-04 ta' Gunju 2018. Ra n-nota ta' sottomissjonijiet tal-intimata tat-28 ta' Awissu 2018. Sema' s-sottomissjonijiet orali ulterjuri tal-partijiet fis-seduta tas-17 Ra illi l-kawza thalliet ghal-lum ghas-sentenza. Ra u qies id-dokumenti u provi kollha prodotti. Ikkunsidra: It-talbiet tas-socjeta rikorrenti u l-eccezzjonijiet tal-intimata fil- Illi f'din il-kawza s-socjeta' rikorrenti qeghda titlob (1) dikjarazzjoni li s-socjeta' tar-rikorrenti ghandha dritt titlob il-hall tal-lokazzjoni; (2) dikjarazzjoni li l-lokazzjoni giet mahlula u (3) l-izgumbrament tal- L-intimata teccepixxi li t-talbiet tar-rikorrenti huma totalment infondati fil-fatt u fid-dritt stante illi l-istess talbiet huma msejsa fuq premessi żbaljati u fir-realta' ma jezistux r-raġunijiet kontemplati fil-liġi ghall- hall tal-lokazzjoni. Il-fatti fil-qosor Is-soċjeta rikorrenti Fulani Properties Limited akkwistat il-fond numru 9A, Triq l-Imdina, Il-Ħamrun permezz tal-kuntratt ta' l-akkwist dok A, a Illi l-aventi kawża tas-soċjeta' rikorrenti kienu taw l- imsemmi fond b'titolu ta' lokazzjoni lill-intimata Angiolina Cassar Sanderson, liema lokazzjoni saret qabel l-1 ta' Ġunju 1995. Is-socjeta' rikorrenti kienet infurmata b'din il-lokazzjoni fin-negozjati qabel xtrat il-fond. Is-soċjeta rikorrenti tghid illi l-intimata ilha iżjed minn tnax-il xahar ma tirrisjedi fl-imsemmi fond u hija rikoverata għall-kura fid-Dar tal- Anzjani tal-Imtarfa, u skond l-istess, l-intimata mhijiex kapaċi tgħix weħedha. Tghid ukoll illi għal ħames snin qabel l-1 ta' Ġunju 2008 ħadd ma rrisjeda f'dan il-fond. Il-kirja relattiva kienet imhallsa sat-13 ta' Awwissu 2015 u s-soċjeta' rikorrenti ma aċċettatx il-kera wara din id-data. L-intimata tghid illi hija ghadha tokkupa l-fond bhala residenza taghha u ghalhekk ma jeżistux ir-raġunijiet kontemplati fil-liġi sabiex tinħall il- Oswald Felice, rappreżentant tal-Isptar Monte Karmeli xehed, a folio 36 tal-process, illi l-intimata kienet rikoverata ġewwa l-Isptar Monte Karmeli mill-20 ta' Jannar 1995 sat-8 ta' Marzu 1995, mis-7 ta' Marzu 2000 sat-18 ta' Lulju 2001 u mit-8 ta' Ottubru 2001 sat- 3 ta' Lulju Illi ghalhekk fl-intervall tal-imsemmija dati jirrizulta li l-intimata kienet residenti fil-fond mertu tal-kawza. tinsab l-intimata xehed, a folio 26 tal-process, illi l-intimata ddaħħlet l- Imtarfa Home fit-3 ta' Lulju 2014, wara li ġiet 'discharged minn Monte Illi ghalhekk jirrizulta illi l-intimata kienet kapaci tkompli b'hajjitha barra l-istituzzjoni ta' Monte Carmeli. fatt li hija marret l-Imtarfa Home huwa ghaliex ma hiex kapaci tghix ghal rasha fir-residenza taghha. L-intimata Angiolina Cassar Sanderson xehdet, a folio 43 tal-process illi hija ilha xi sentejn fil-home. A folio 45 tal-process, tgħid illi is-Sibt jew il-Ħadd hija tinżel tagħmel ġurnata d-dar. Xehdet ukoll illi hija tagħmel "kollox weħedha, ninhasel wahdi, inbiddel". tieghu a folio 63 sa 65 tal-process, jikkonferma li meta r-rikorrenti xtrat il-fond, il-kera kienent imhallsa sa zmien wara kif jirrizulta wkoll mill- kopja tal-ircevuta a folio 71 tal-process; jikkonferma li r-rikorrenti qatt ma prezentat ruhha bhala s-sid il-gdid tal-fond; jikkonferma li r- rikorrenti qatt ma talbet il-hlas tal-kera minn ghand l-intimata, izda qabdet u istitwiet il-proceduri odjerni. Alfred Andolfi, a folio 73 tal-process, xehed illi meta huma biegħu l- proprjeta' mertu tal-kawża lis-soċjeta' rikorrenti, huma nfurmaw lis- socjeta' rikorrenti li l-intimata kienet toqghod fil-fond: "Li kien hemm wahda toqghod go fih … … Mmm toqghod hemm.....Av: Hekk ċioe Sottomissjonijiet tal-partijiet Fin-noti ta' sottomissjonijiet tagħha, is-soċjeta rikorrenti tissottometti (1) Din il-kawża hija imsejsa fuq l-artikolu 1555A tal-Kodiċi Ċivili. Skond dan l-artikolu, hemm erba' elementi li jeħtieġu li jiġi sodisfatti u (i) In-nuqqas ta' użu tal-fond mill-inkwilin għal mill-inqas 12-il xahar. Fir-rigward, hija tissottometti illi jirriżulta mill-atti illi l-intimata kienet rikoverata l-Isptar Monte Carmeli għall-perjodu ta' ħafna snin, u dritt mill-Isptar Monte Carmeli hija daħlet tirrisjedi go dar tal-anzjani. Tgħid illi l-fatt illi darba fil-ġimgħa l-intimata tmur għal ftit sigħat fir- residenza mertu tal-kawża ma jistax jitqies bħala użu tal-fond mikri għal skopijiet residenzjali. (ii) assenza mhux temporanja, (iii) dipendenza permanenti tal-intimata fuq l-istituzzjoni. Rigward dawn iż-żewġ elementi, is-soċjeta rikorrenti tissottometti illi l- intimata ilha ma tirrisjedi fil-fond mertu tal-kawża kważi sbatax - il sena, u ċioe mit-8 ta' Ottubru 2001 sad-data preżenti. li wara li kienet ġiet discharged mill-Isptar Monte Carmeli, l-intimata kienet intbagħtet direttament fid-dar tal-Anzjani l-Imtarfa, u dan peress illi ma kenitx kapaċi tgħix għal rasha. (iv) nuqqas ta' dritt ta' famijari li jkomplu fil-kirja. Is-soċjeta rikorrenti tissottometti illi dawn l-elementi kollha ta' dan l- artikolu ġew sodisfatti. Fin-noti ta' sottomissjonijiet tagħha, l-intimata tissottometti illi: 1.Is-soċjeta rikorrenti akkwistat il-fond mertu tal-kawża fis-27 ta' Lulju 2015, meta l-fond kien mikri lill-intimata. Disgħa u tletin ġurnata wara li akkwistat il-fond, is-soċjeta rikorrenti ippreżentat ir-rikors promotur fejn hija tippremmetti illi l-intimata ilha ma tuża l-fond għal tnax-il Ir-rekwiżiti tal-artikolu 1555A ma ġewx sodisfatti. Anke jekk hemm assenza ta' iktar minn tnax-il xahar, din l-assenza weħedha ma tikkwalifikax bħala raġuni għal żgumbrament. temporanja mhiex raġuni għal żgumbrament. Sabiex ikun hemm l- iżgumbrament, irid ikun hemm ċertifikazzjoni mill-istituzzjoni jew li jirriżulta b'mod konklussiv l-inkwilina għandha dipendenza permanenti u totali fuq l-istituzzjoni. L-intimata tissottometti illi ma tirriżultax id-dipendenza permanenti. Finalment, l-intimata tissottometti illi s-soċjeta rikorrenti ma ġabet l- ebda prova illi l-kirja ma tistax tiġi trasferita lil persuna kif indikata fl- artikolu 1531F tal-Kodiċi Ċivili. Disposizzjonijiet Legali, Ġurisprudenza u Konsiderazzjonijiet ta' dan il-Bord. Din il-procedura saret fit-termini tal-artikolu 1555A tal-Kap 16. L- artikolu 1555A tal-Kapitolu 16 jistipula hekk:- "(1) Fil-każ ta' dar għall-abitazzjoni, in-nuqqas ta' użu għall-abitazzjoni għal perjodu ta' aktar minn tnax-il xahar jitqies bħala użu ħażin tal-ħaġa mikrija skont l- Iżda meta persuna ma tkunx użat il-fond mikri lilha minħabba li hija kienet temporanjament assenti mill-fond minħabba f'xogħol, studji jew kura medika, dan ma jitqiesx bħala użu ħażin. (2) Fejn inkwilin ta' kirja li bdiet qabel l-1 ta' Ġunju, 1995 jiġi rikoverat fi sptar jew f'dar tal-anzjani, fejn l-istituzzjoni tiċċertifika jew fejn jirriżulta b'mod konklussiv li l-istess inkwilin għandu dipendenza permanenti fuq l-istituzzjoni, il-kirja ta' dak il-fond għandha tiġi Iżda meta inkwilin ma jibqax jabita fil-fond minħabba d-dipendenza totali fuq l-istituzzjoni kif ċertifikata mill-istess istituzzjoni jew kif jirriżulta mod ieħor u ma jkunx hemm dritt ta' trasferiment tal-kirja kif fuq imsemmi, jew it-trasferiment ma jkunx aċċettat mill-persuna li tkun tikkwalifika, is-sid ikun jista' jitlob il-ħall tal-kirja.". Dan il-Bord, kif diversament presedut, b'sentenza tat-3 ta' Ottubru, 2013 Walker, irretena hekk: "Issa, l-gurisprudenza tinsenja ukoll illi meta fond ma jintuzax minhabba li l-utent ikun jirrikjedi kura medika jew li jkun rikoverat f'dar ta' kura jew dar tal-anzjani, s-sid ma jkunx intitolat jirriprendi l- fond la darba jkun hemm l-aspettativa ta' ritorn mill-inkwilin. cahda izda kienet dipendenti fuq l-ammont ta' zmien mehtieg ghal dik il- Issa dan l-insenjament kien recetement rifless f'emendi fil-Kodici Civili, Kapitolu 16 tal-ligijiet ta' Malta b'dan illi kien ukoll xi ftit temprat biex jirrifletti bilanc bejn dak ritenut mill-Qrati taghna u d-dritt tas-sid li jirriprendi fond li mhux qed jintuza ghall-iskop li ghalih L-artikoli 1555 u 1555A tal-Kapitolu 16 fil-fatt kienu introdotti bis-sahha tal-Att X tal-2009 u jirravizaw dak appena kaptat. Filwaqt illi l-artikolu 1555 jitfa' l-oneru fuq l-inkwilin sabiex ma juzax l-fond ghal skopijiet diversi minn dak ghalih mikri, l-artikolu 1555A jitratta dwar nuqqas ta' uzu minhabba rikors ghall-kura medika jew soggorn f'dar tal-anzjani fejn biz-zewg kazijiet jintitolaw lis-sid li jirriprendi l-fond fil- parametri hemm indikati;". F'dan is-sens ukoll, ara sentenza ta' dan il-Bord, diversament presedut, tat-2 ta' Ottubru, 2014 Rikors Numru. introdott bil-fuq imsemmi Att issa jipprovdi illi huwa uzu hazin, allura kontra d-dispost tal-artikolu 1555, in-nuqqas ta' uzu ghal aktar minn tnax-il xahar hlief ghal ragunijiet, fosthom dawk medici fil-kaz ta' dar tal-abitazzjoni. L-istess artikolu imbaghad jipprovdi illi jekk l-inkwilin ma jibqax jabita fil-fond minhabba dipendenza totali fuq l-istituzzjoni li tkun qed tikkurah u ma jkun hemm ebda dritt ta' trasferiment tal-kirja, is-sid ikun jista' jitlob il-hall tal-kirja.". L-ewwel element: Dan il-Bord ser jeżamina l-ewwel jekk fil-fatt jirrizultax in-nuqqas ta' użu għal aktar minn tnax-il xahar tal-fond mikri mill-intimata u t-tieni jekk tirriżultax dipendenza totali mill-intimata fuq l-istituzzjoni li tgħix Jibda sabiex jingħad illi din hija kirja mill-antiki li bdiet qabel l-1 ta' Lulju 1995, għalhekk japplika għaliha is-suċitat artikolu 1555A (2). Jirriżulta li l-intimata kienet rikoverata ghal xi zmien fl-isptar Monte Hija tghid li kienet mardet u kellha bzonn il-kura. ghalhekk ma jaqax fid-disposizzjoni tal-ligi, stante illi l-allontananza marret l-Imtarfa Home. Hija tispjega li meta tfiq mill-biza' li ghandha hija tkun tista' tmur lura d-dar permanenta[ment. Fil-fatt prezentament hija tmur tqatta' xi hin id-dar. Izda bil-lejl tibza' li xi had jisgassalha l- Uliedha jiehdu hsieb izommu d-dar nadifa. Is-socjeta' rikorrenti ma gabet l-ebda prova li l-intimata ma halliet xejn fid-dar, u hadet hwejjigha l-Imtarfa Home. Lanqas ma gabet il-prova mehtiega mil-ligi li l-intimata hija totalment dipendenti minn din l-istituzzjoni, u din il-prova kienet tinkombi lill- istess socjeta'. L-intimata ghadha il-bzonnijiet personali taghha kollha Hija tqatta' l-hin li tmur id-dar bil-qedgħa wara l-antiporta, skond ix- xhieda tagħha a fol 46, del resto kif jaghmlu hafna anzjani li jkunu d- dar, sabiex jghaddu l-hin taghhom. B'hekk, jirrizulta illi ghalkemm hija tqatta' hin qasir fl-imsemmi fond, hija ghadha tqisu bhala r-residenza taghha. Il-hin, jekk twil jew qasir li tqatta' fir-residenza taghha ma hux l-uniku element li tikkonsidra l-ligi u li jrid jikkonsidra l-Bord sabiex jigi konstatat jekk l-inkwilin ghadux residenti fid-dar, specjalment f'kazijiet bhal dak in ezami. Il-Bord hawnhekk jerga' jaghmel referenza ghall-provi kif konsiderati aktar kmieni f'din is-sentenza. Il-Bord ser jghaddi issa sabiex jezamina jekk jirriżultax id-dritt ta' trasferiment tal-kirja. In oltre, skond l-artikolu 1555A (2) tal-Kap 16 meta inkwilin ikun rikoverat fi sptar jew dar tal-anzjani u ghandu dipendenza permanenti fuq din l-istituzzjoni, il-kirja tghaddi f'idejn wahda mill-persuni msemmija fl-artikolu 1531F u li jikkwalifikaw illi jkomplu l-kirja. il-kaz is-socjeta rikorrenti ma gabet l-ebda prova dwar dan u ghalhekk ma hemm l-ebda prova illi ma hemm ħadd illi jikkwalifika sabiex ikompli l-kirja f'dan il-fond mertu tal-kawża. Illi kien a karigu tas- socjeta rikorrenti li tipprova li ma hemm hadd illi jista' jissuccedi fil- kirja, stante illi min jallega jrid jipprova u ghalhekk kien jinkombi lis- socjeta rikorrenti illi tipprova t-talbiet taghha. Illi, ghalhekk is-socjeta' rikorrenti ma ssodisfatx id-disposizzjonijiet tal- ligi sabiex tkun tista' titlob il-hall tal-lokazzjoni. Ghal dawn ir-ragunijiet, il-Bord qieghed jichad it-talba tas-socjeta' rikorrenti bl-ispejjez kontra taghha. Deputat Reġistratur