Citazzjoni Nru. : 1806/1999/1 JPG Seduta ta' Nhar l-Erbgha 9 ta'Dicembru 2015 Cittazzjoni Numru : 1806/1999/1 JPG Ta' Natu Limited Il-Qorti : taqra hekk: Rat ic-citazzjoni prezentata mill-atturi fis-6 t'Awwissu 1999 (a fol.1 et seq.), li "Illi l-attur matul iz-zwieg tieghu akkwista mal-attrici tliet (3) appartamenti fi stat ta' gebel u saqaf internament immarkati bin-numri disgha (9), hdax (11) u tlettax (13), formanti parti minn blokk ta' appartamenti bla numru maghruf bhala 'Saint Helen Flats' fi Triq il-Hgejjeg, Bugibba, limiti ta' L-Imġarr, konfinanti l-imsemmi blokk mix-xlokk in parti ma' beni ta' Thomas smith u in parti ma' beni ta' Thomas Urbas, mill-grigal mal-imsemmija triq u mil-lbic in parti ma' beni ta' Carmelo Sladden u in parti ma' beni ta' Anthony Micallef Camilleri u ohrajn kif soggett kull flat ghar-rata tieghu ta' tlett liri u sittin centezmi (Lm3.60) cens annwu u perpetwu, minn haga ohra liberu u frank bid-drittijiet u l-pertinenzi tieghu kollha u dan in forza ta' Att Citazzjoni Nru. : 1806/1999/1 JPG ippubblikat minn Nutar Dottor Tonio Morris fis-17 ta' Lulju 1989 kopja esebita Premess illi l-atturi sussegwentement ittrasferew tnejn minn dawn l-appartamenti formanti parti mill-blokk ta' appartamenti 'Saint Helen Flats' fi Triq il-Hgejjeg, Ħ' Attard u cioe` in-numru disgha (9) in forza ta' kuntratt tal-21 ta' Mejju 1996 in Atti ta' Dottor Edward Genovese, kopja esebita Dok. B u l-apartament numru hdax (11) in forza ta' kuntratt tal-5 t'Awissu 1992, ippublikat min-Nutar Dottor Michel Antoncich Dok. Premess illi rrizulta illi l-appartament numru tlettax (13) li huwa l-penthouse m'huwiex kopert bil-permess ghall-izvilupp kif trid il-ligi; Premess illi dan il-fatt huwa vjolazzjoni tal-garanzija tal-pacifiku pussess u l- konvenuti gew inutilment interpellati jersqu sabiex jonoraw din il-garanzija u konsegwenza tan-nuqqas tal-konvenuti l-attru qed isofru d-danni. Ighidu ghalhekk il-konvenuti ghaliex m'ghandhiex din l-Onorabbli Qorti: Tiddikjara u tiddeciedi illi n-nuqqas ta' permess ghall-izvilupp mill-awtoritajiet kompetenti jikkostitwixxi vjolazzjoni tal-garanzija ta' pacifiku pussess; Tiddikjara u tiddeciedi konsegwentement illi tali nuqqas ikkawza danni lill-atturi; Tillikwida d-danni hekk ikkawzati; Tikkundanna lill-konvenuti ihallsu d-danni hekk likwidati. Bl-imghax u bl-ispejjez u l-konvenuti ingunti ghas-subizzjoni u bir-riserva ta' kull azzjoni fil-Ligi.". Rat id-dikjarazzjoni tal-fatti tal-atturi tas-6 t'Awwissu 1999 (a fol. Citazzjoni Nru. : 1806/1999/1 JPG Rat id-decizjoni ta' din il-Qorti kif diversament preseduta tal-31 ta' Jannar 2001 (a 50 et seq.) li ordnat notifika mill-gdid tas-socjeta konvenuta; Rat li l-atti tac-citazzjoni, d-digriet u tal-avviz tas-smiegh gew debitament notifikati lis-socjeta' intimata skond il-ligi; Rat in-nota t'eccezzjonijiet tas-socjeta' Ta' Natu Limited tas-16 ta' Frar 2001 (a fol. 52 et seq.) li taqra hekk: "Illi l-azzjoni attrici, kif formulata, ma hijiex sostenibbli peress illi azzjoni bazata fuq il-garanzija tal-pacifiku pussess ma tista' qatt twassal ghal talbiet konsegwenzjali rigwardanti l-likwidazzjoni u hlas ta' danni – u dana stante li l- ligi tippreskrivi mod iehor; Illi la darba l-atturi ghazlu t-triq illi jibbazaw il-kawza odjerna fuq il-garanzija ta' pacifiku pussess, mhux lecitu aktar ghalihom li jibdlu din it-triq. Illi l-ewwel domanda tal-atturi ma hijiex sostenibbli, billi minn imkien fic- citazzjoni, anqas mill-premessi, ma jirrizulta illi l-atturi gew b'xi mod soggetti ghal, jew sofrew xi, evizzjoni mill-fond de quo, jew gew assoggettati ghal xi servitujiet jew pizijiet li haddiehor jippretendi fuq il-fond; Illi t-tieni, t-tielet u r-raba domanda attrici m'humiex konsegwenzjali ghall- ewwel domanda u r-rimedji fihom mitluba ma humiex dawk li tippreskrivi l-ligi favur ix-xerrej li jsofri vjolazzjoni tal-pacifiku pussess tal-haga mixtrija; Illi ghalkemm l-atturi ibbazaw l-azzjoni taghhom fuq il-garanzija tal-pacifiku pussess, naqsu li jintavolaw talba konsegwenzjali skont kif tiddisponi l-ligi, u mhux lecitu ghalihom li jippretendu li filwaqt li jzommu l-fond de quo, jitolbu l- hlas tad-danni, minhabba li dan mhuwiex kontemplat fil-ligi u fic-cirkostanzi lanqas jista qatt ikun gustifikat; Citazzjoni Nru. : 1806/1999/1 JPG Illi d-dritt ta' azzjoni spettanti lill-atturi huwa preskritt a bazi tal-Artikoli 1224, 1407, 1431, 2143 u 2146 tal-Kodici Civili; Illi fil-mertu t-talbiet attrici huma infondati fil-fatt u fid-dritt u jimmeritaw li jigu michuda bl-ispejjez kontra l-atturi; Illi fil-mori tal-konvenju, qabel il-kuntratt, l-atturi kellhom kull opportunita' li jivverifikaw kull ma riedu dwar il-fondi li kienu qed jixtru, kif fil-fatt ghamlu, izda jekk huma naqsu mid-doveri taghhom, skont il-principju legali caveat emptor, illum ma jistghux jippretendu li ghal dan in-nuqqas jirrispondi l- Illi l-garanzija ta' pacifiku pussess, imqeghda bhala l-bazi tal-azzjoni attrici, ma tkoprix l-eventwalita kontemplata f'din il-kawza. Salvi eccezzjonijiet ohra" Rat id-dikjarazzjoni tas-socjeta' konventa tas-16 ta'Frar 2001 (a fol. Rat il-verbal tas-17 ta' Jannar 2006, fejn il-Qorti kif diversament preseduta halliet il- Rat id-digriet ta' din il-Qorti kif diversament preseduta tat-3 ta' Mejju 2006 (a fol. 138) fejn irriappuntat il-kawza ghas-smiegh; Rat id-digriet tal-14 ta' Marzu tal-Qorti kif diversament preseduta illi bih giet nominata l-Assistent Gudizzjarju Dr. Josette Ronald illlum Magistrat (a fol. Rat id-digriet tal-14 ta' Jannar 2009, fejn gie nominat l-Perit Mario Cassar Simmonds bhala Perit Tekniku bl-assistenza ta' Dr. Ian Piccinino Petrovic li gie nominat bhala Perit Legali (a fol. Citazzjoni Nru. : 1806/1999/1 JPG Rat ir-rapport tall-Perit Legali Dr. Ian Piccinino Petrovic u l- Perit Tekniku, l-Perit Mario Cassar Simmonds prezentat fit-12 ta' Frar 2014 u mahlufa fil-10 ta' Marzu 2014 (a fol. Rat in-nota ta' sottomissjonijiet ta' Francis u Doris Cassar Demajo tas-26 t'Awwissu 2015 (a Rat in-nota ta' sottomissjonijiet responsiva tas-socjeta' konvenuta tal-14 t'Ottubru Rat id-dokument ezebiti u l-atti kollha tal-kawza; Ikkonsidrat: intimata Ta' Natu Limited, tlett (3) appartamenti fil-blokk maghruf bhala 'Saint Helen Flats', fi Triq il-Hgejjeg, Ħ' Attard u cioe' l-flats bin-numri disgha (9), hdax (11) u tlettax (13) li hija l-penthouse mertu tal-kawza odjerna u dan permezz ta' kuntratt in Ir-rikorrent spjega li hu kien xtaq ipartat vettura tal-marka Porsche, li kienet proprjeta' ta' ibnu Frankie, ma' post ta' villeggjatura u ghalhekk hu ftehem ma' Joseph Piccinino, tas-socjeta' intimata, illi jistmaw il-penthouse li dak iz-zmien kienet fi stat ta' gebel u saqaf fl-ammont ta' Lm9,500 u kull flat fl-ammont ta' Lm4,500, filwaqt illi l-Porsche kienet giet stmata fl-ammont ta' Lm6,000. Ghalhekk ir-rikorrent kien zied lis-socjeta' intimata l- ammont ta' Lm12,500 fi flus. Barra minn hekk s-socjeta' intimata kienet hadet hsieb it-tqeghid tal-madum fl-appartamenti in kwistjoni li ghalih r-rikorrent kien hallas l- ammont ta' Lm700, liema madum kien jiswa circa Lm500, oltre l-bathroom fittings, banju, shower etc. Ir-rikorrent spjega illi dan il-ftehim kien sar bil-fomm minghajr ebda kitba jew dokumentazzjoni. Ir-rikorrent xehed li kien gie imsejjah flimkien ma' familja ohra biex imorru ghand in-Nutar Tonio Morris n-Naxxar, fejn kien sar il- kuntratt ta' vendita. Huwa spjega illi ma kienx sar konvenju, izda kuntratt ta' vendita mill-ewwel fuq liema kuntratt il-valur tal-penthouse kien gie ridott biex jidher Citazzjoni Nru. : 1806/1999/1 JPG daqs il-valur ta' l-appartamenti. Dwar il-pagamenti r-rikorrent spjega li wara li kien ittrasferixxa l-karozza, huwa kien hallas ukoll ammont ta' flus konsistenti fi £6,123 (Lira Sterlina) u wara kien hallas ukoll lis-socjeta' intimata £7,667 (Lira Sterlina) ohra, bir-rata ta' Lm0.65. Wara kien baqa' jhallas ukoll ammont rateali ta' Lm100. B'kollox ir-rikorrenti xehed li kien hallas lis-socjeta' intimata l-ekwivalenti ta' In oltre, r-rikorrenti xehed li kien ghamel diversi spejjez fil-penthouse, inkluz il- bibien ta' barra u ta' gewwa, aluminum tat-twieqi u tal-gallarija, madum u tqeghid tieghu, tikhil, zebgha, membrane u installazzjoni ta' dawl u ilma. Ir-rikorrent xehed li sussegwentement huwa kien biegh l-appartamenti bin-numri 9 u Ir-rikorrent spjega li xi zmien wara li xtara l-penthouse, huwa xtaq ipartata ma' flat in-naha ta' Wied il-Ghajn. Kien hemm sensar u sablu persuna li kien interessat biex ipartat flat mal-imsemmija penthouse. Din il-persuna kienet David Lucas ghan- nom tas-socjeta' Topside Limited u kien gie iffirmat konvenju ghand in-nutar Dr. Patrick Munro fir-rigward tal-penthouse filwaqt illi fir-rigward tal-flat sar kuntratt in atti tal-istess nutar. Ir-rikorrent spjega pero'li meta kien wasal biex jiskadi l-konvenju, huwa rcieva ittra minghand l-avukat ta' Lucas fejn talbu jhallas Lm22,000 u infurmah illi ma riedx il-penthouse stante l-fatt li din kienet bla permess. rikorrent xehed li kien mar jvverifika mal-Planning Authority fejn informawh illi biex johorg il-permess ghall-penthouse irid ikun hemm garaxxijiet daqs kemm hemm appartamenti u f'dan il-blokk ma kienx hemmx fejn isiru garaxxijiet. inkariga lil Perit Spice biex jaghmillu pjanta, liema pjanta kienet saret fuq il-post u li ma kellha xejn x'taqsam mal-pjanta originali. Fil-fatt mill-Planning Authority infurmawh illi dan il-blokk li fih jinsab il-penthouse in kwistjoni kien mibni Ir-rikorrent xehed li qabel xtara l-penthouse hu kien rah pero' ma kienx jaf li ma kienx kopert b'permess tal-bini. Ir-rikorrent xehed li hu qatt ma kien xtara qabel u ghalhekk ma kellux esperjenza f'dan ir-rigward. Hu spjega li kien xtara in bona fide u ghaddew snin twal qabel ma induna li kien hemm problema bil-permessi tal- Citazzjoni Nru. : 1806/1999/1 JPG Ir-rikorrent xehed li bejn is-sena 1989 u s-sena 1999 hu kien jikri l-penthouse mertu xehed li fl-1998 hu kien dahal fil-konvenju mat-terz ghat-tpartit tal-penthouse u ghalhekk ma baqax jaghmel uzu minnu sa llum ghaliex kien qieghed jistenna li johrog il-permess biex b'hekk isir it-tpartit. In oltre, qal ukoll li hadd ma ried jixtri 1999 biex iwaqqa' dan il-konvenju, r-rikorrent spjega li l-kawza nfethet fuq bazi ta' qerq in kwantu kien sar konvenju a bazi ta' tpartit u kien sar konvenju iehor fejn ix- xerrej kien iddikkjara li kien ghaddielu xi flus u kien proprju dan il-konvenju tal- li huwa kien qieghed il-kawza, Ir-rikorrent xehed ukoll li fil-mori tal-kawza odjerna hallas l-ammont ta' Lm775 sabiex japplika mal-Awtorita' tal-Ippjanar ghall-permess biex ikopri l-penthouse in kwistjoni, l-ezitu ta' liema applikazzjoni pero' ma kienx wiehed favorevoli. Ivor Diacono, in rapprezentanza tal-MEPA, xehed li l-penthouse mertu tal- kawza ma kienx kopert b'permess tal-bini. Dan ma giex kontradett mis-socjeta' In kwantu ghall konkluzjonjiet peritali, il-Qorti taghmel referenza ghall-insenjament ta' dawn il-Qrati: f'bosta decizjonjiet il- konkluzjonijiet peritali huma bhal materjali istruttorji ohrajn kontrolabbli mill-gudikant, tant li kif jinghad fl- Artikoli 681, Kapitolu 12, il-Qorti mhux marbuta li il-konkluzjonijiet kontra l-konvinzjoni taghha nfisha . Gie deciz, izda, illi "dan ma jfissirx pero' illi l-Qorti tista' taghmlu b'mod legger jew kappriccjuz. Il-konvinzjoni kuntrarja taghha kellha tkun ben fid- l-opinjoni lilha li ma ghandhomx konsiderazzjonijiet ta' l-aspett tekniku tal-materja taht Citazzjoni Nru. : 1806/1999/1 JPG Appell 29 ta' Mejju 1998). tinjora r-relazzjoni peritali sakemm ma tkunx konvinta li l-konkluzjoni ta' tali relazzjoni ma kienitx gusta u Din il-konvinzjoni pero' kellha tkun wahda motivata minn gudizzju ben informat, anke fejn mehtieg mil-lat tekniku." Appell 6 t'Ottubru 1999; "John Dimech Debono –vs-Joseph Cachia Belli", Appell, 19 ta' Novembru Il-Qorti tikkondividi mal-maggior parti tal-konkluzjonijiet raggunti mill-Perit Legali , taddotthom u taghmilhom taghha ghajr ghad-danni kwantifikati mill-Perit Legali u l- Perit Tekniku u dana ghar-ragunijiet li ser jigu spjegati aktar il-quddiem. Ikkonsidrat: Illi l-kawza odjerna hija bbazata fuq l-allegata vjolazzjoni tal-garanzija ta' pacifiku pussess kif ikkontemplata fl-Artikoli 1409 et. seq. tal-Kapitolu 16 tal-Ligijiet ta' Malta ai termini ta' liema, r-rikorrenti qeghdin jitolbu l-likwidazzjoni u l-hlas tad-danni li huma sofrew per konsegwenza tal-imsemmija vjolazzjoni tal-pacifiku pussess rizultanti mill-fatt illi l-penthouse mertu tal-kawza odjerna, li giet ittrasferita favur taghhom mis-socjeta' intimata, mhix koperta bil-permessi tal-bini mill-Awtorita' Illi permezz tal-ewwel, it-tieni, r-raba, l-hames u d-disa' eccezzjonijiet taghha, s- socjeta' intimata eccepiet is-segwenti: Illi l-azzjoni, kif formulata, ma hijiex sostenibbli peress illi azzjoni bazata fuq il- garanzija tal-pacifiku pussess ma tista' qatt twassal ghal talbiet konsegwenzjali rigwardanti l-likwidazzjoni u hlas ta' danni – u dana stante li l-ligi tippreskrivi mod Citazzjoni Nru. : 1806/1999/1 JPG Illi la darba l-atturi ghazlu t-triq illi jibbaza' il-kawza odjerna fuq il-garanzija ta' pacifiku pussess, mhux lecitu aktar ghalihom li jibdlu din it-triq. Illi t-tieni, t-tielet u r-raba domanda attrici m'humiex konsegwenzjali ghall-ewwel domanda u r-rimedji fihom mitluba ma humiex dawk li tippreskrivi l-ligi favur ix- xerrej li josfri vjolazzjoni tal-pacifiku pussess tal-haga mixtrija; Illi ghalkemm l-atturi ibbazaw l-azzjoni taghhom fuq il-garanzija tal-pacifiku pussess, naqsu li jintavolaw talba konsegwenzjali skont kif tiddisponi l-ligi, u mhux lecitu ghalihom li jippretendu li filwaqt li jzommu l-fond de quo, jitolbu l-hlas tad-danni, minhabba li dan mhuwiex kontemplat fil-ligi u fic-cirkostanzi lanqas jista qatt ikun Illi l-garanzija ta' pacifiku pussess, imqeghda bhala l-bazi tal-azzjoni attrici, ma tkoprix l-eventwalita' kontemplata f'din il-kawza. Illi dawn il-hames eccezzjonijiet huma simili u ghalhekk se jigu trattati flimkien. Permezz tal-imsemmija eccezzjonijiet s-socjeta' intimata qed teccepixxi li l-ghazla tar- rikorrenti li jistitwixxu l-kawza odjerna a bazi tal-ksur tal-garanzija ta' pacifiku pussess ma twassalx ghat-talbiet l-ohra tar-rikorrenti ghall-likwidazzjoni u hlas ta' danni u li la darba r-rikorrenti ghazlu din it-triq, u cioe' li jistitwixxu l-kawza a bazi tal-ksur tal-garanzija ta' pacifiku pussess, ma jistghux issa jaghzlu triq ohra. Il-Qorti ma tikkondividiex ma' din it-tezi in kwantu l-artikoli 1413 u 1418 tal-Kap. tal-Ligijiet ta' Malta jipprovdu mod iehor, u cioe' jistipulaw il-kumpens li ghandu jinghata lix-xerrej b'rizultat tal-ksur tal-garanzija tal-pacifiku pussess moghtija mill-bejjiegh, sew jekk l-evizzjoni sofferta mix-xerrej tkun wahda shiha jew Citazzjoni Nru. : 1806/1999/1 JPG Illi in oltre, fil-kawza fl-ismijiet Joseph Spagnol Bonnici Camilleri Schembri vs Paul Sinagra et1, il- Qorti tal-Appell rriteniet: "Illi l-fatt li l-konvenut eccepixxa din l-eccezzjoni li taqa` taht il-kwalita` pattwita mhux legalment skorrett. Tant hu hekk, li fil-gurisprudenza Fil-kawza Raffaele Scuereb vs Tommaso Piccinino deciza mill-Qorti tal-Appell fid-19 ta' April 1940, gie ritenut: "Id-danni f'kaz ta' bejgh jew ta' enfitewsi jistghu jigu mitluba konsegwenza tal-azzjoni l-azzjoni "Izda, min-naha l-ohra, hekk kif qal l-attur fic-citazzjoni odjerna, il- kuntratt tal-akkwist li l-bini kien kopert bil-permessi necessarji. Fil-fatt, hekk kif irrizulta mid-decizjoni moghtija mill-Bord tal-Appell dwar l- Ippjanar tal-20 ta' Lulju 2005, b'dan li gie deciz li l-ewwel ser jigu sodisfatti diversi kondizzjonijiet, inkluzi tibdiliet strutturali fil-fond de Ghalhekk, il-Qorti hija tal-fehma, li f'kaz bhal dan, l-azzjoni redibitorja u l-azzjoni stimatorja mhumiex l-unici triqat, meta jirrizulta xi nuqqas da parti ta' min biegh lill-akkwirent. Ghalhekk, l-azzjoni redibitorja u stimatorja mhumiex esklussivi ghal kull dritt iehor spettanti lix-xerrej meta min beghlu jkun naqas min xi obbligu specifikament kontemplat fil-kuntratt. "Illi hawnhekk, si tratta tal-obbligazzjonijiet kuntrattwali tax-xerrej, u l- Qorti taqbel ma' dak rimarkat fin-nota ta' sottomissjonijet tal-attur, billi l-artikolu 1125 ighid li meta persuna tonqos li tesegwixxi obbligazjoni li huwa jkun ikkontratta, hu obbligat ghad-danni. U hawnhekk, gie citat ukoll l-artikolu 1127, fejn fil-kaz li ma tigix esegwita l-obbligazzjoni li biha wiehed ikun intrabat li jaghmel xi haga, il-kreditur jista' jigi moghti s-seta' li jiehu hsieb jesegwiha hu nnifsu bi spejjez tad-debitur, u dan sahansitra anke meta l-obbligazzjoni minnu assunta, ma tkunx in mala fede skond l-artikolu 1133 tal-Kap 16. 1 Qorti tal-Appell, deciza l-ewwel (1) ta' Frar 2008 (1151/2005). Citazzjoni Nru. : 1806/1999/1 JPG "F'dan il-kuntest, ta' min isemmi wkoll, li fic-citazzjoni odjerna m'hemm l-ebda accenn ghall-fatt li l-fond ma kienx tal-kwalita` pattwita kif hemm imsemmi fl-artikolu 1390, izda li l-appartament in kwistjoni ma kienx konformi mal-permessi mahruga mill-Awtorita` kompetenti. facie jidher li l-fond mertu tal-kuntratt huwa illegali stante li ma kellux il-permess mehtieg mill-Awtorita` kompetenti, il-M.E.P.A. Ghalhekk, sabiex is-sitwazzjoni tigi ratifikata u l-fond isir wiehed konformi mal-ligi, l-attur ser ikollu jidhol fi spiza addizzjonali. U l-argument tal-attur hu li din l-ispiza ser ikollha ssir mill-konvenut sabiex l-oggett minnu mixtri jigi in regola mal-istess permess tal-bini, inkella l-Awtorita` tal-M.E.P.A. stess tkun intitolata tordna d-demolizzjoni tal-istess bini. (Ara wkoll f'dan Company Limited deciza mill-Qorti Civili prim' Awla fl-24 ta' Ottubru Limited deciza mill-Prim' Awla Qorti Civili fl-20 ta' Mejju 2002). Illi fil-kawza fl-ismijiet Andrew Abela Hill et vs C & M Contractors Limited2, il- "Illi l-konsiderazzjonijiet legali li jolqtu l-ka jitolbu st arri xieraq tal- azzjoni attri i. Dan qieg ed jing ad g aliex filwaqt li l-ewwel talba tal- atturi tinbena fuq in-nuqqas ta' twettiq f'waqtu min-na a ta' C MC li bieg et lill-atturi l- id immobbli b'rabta li ttemm ix-xog lijiet kollha sa ertu mien, it-tieni talba titkellem dwar il-ksur tal-garanzija tal-pussess Ma hemm l-ebda dubju li r-rabta bejn l-atturi u C MC n alqet min abba l-kuntratt ta' xiri-u-bejg . ie ed irid jara jekk il-kaw ali tan- nuqqas ta' twettiq f' inu ta' dak li l-bejjieg ikun wieg ed li jag mel jissarrafx fi ksur tal-garanzija enerali li l-istess bejjieg ikun ta lix- xerrej dwar it-tgawdija pa ifika tal- a a lilu mibjug a; Illi ma hemmx dubju li C&MC kienet marbuta bl-imsemmija garanzija. 2 Qorti Civili, Prim' Awla, deciza fl-ewwel (1) ta' Lulju 2013 (Cit. Citazzjoni Nru. : 1806/1999/1 JPG Ma hemmx lanqas dubju li t-titolu li C MC g addiet lill-atturi, b ala x- Ma ntweriex matul is-smig tal- kaw a li xi terza persuna qieg da tippretendi dwar xi wa da mi - ew immobbli miksuba mill-atturi xi jedd fuqhom. idher g alhekk (ukoll kieku wie ed joqg od fuq dak li tni el fil-premessi tar-Rikors Ma luf) li l-ilment wa dieni tal-atturi li jsejjes it-tieni talba tag hom huwa l-fatt li C&MC ma temmitx kulma ntrabtet mal-atturi li ttemm u li, min abba f'hekk, huma jinsabu sallum im a da milli jistg u jibdew igawdu l-post Illi l-li i tag raf li l-imsemmija garanzija tg odd – ukoll jekk ma tkunx iet miftehma fil-kuntratt tal-bejg – kemm dwar l-evizzjoni li ttellef lix- xerrej mill- a a mibjug a u kif ukoll dwar servitujiet jew pi ijiet li addie or jippretendi fuq il- a a mibjug a u li ma jkunux issemmew fil- kuntratt3. L-evizzjoni li l-bejjieg hu marbut li j ares lix-xerrej minnha m'hemmx g alfejn tkun wa da s i a: bi ejjed jekk ix-xerrej isofri evizzjoni f'parti mill- a a minnu mixtrija; Illi fid-duttrina li tg odd g al-li i tag na, il-firxa tal-garanzija tat- tgawdija bil-kwiet tal- a a mibjug a hija ma suba li til aq ew g anijiet: fl-ewwel lok, dik li t ares lix-xerrej minn evizzjoni min abba pretensjonijiet ta' dritt ejjin minn terza persuna; u fit-tieni lok, minn eg mejjel ta' dritt u ta' fatt ejjin mill-bejjieg innifsu. Kemm hu hekk, I da l-molestja li titkellem dwarha l-li i biex i ib fis-se il- 1409 tal-Kap. Citazzjoni Nru. : 1806/1999/1 JPG Minbarra dan, huwa mi mum ukoll li l-garanzija dwar it-tgawdija pa ifika tg odd dwar evizzjonijiet (s a jew parzjali) li l-g an jew il- kaw a tag hom tkun te isti sa minn qabel il-kuntratt tal-bejg ; (Enfasi ta' Illi, kif ing ad, mill-provi mressqa quddiem din il-Qorti, jidher li la C MC u lanqas xi terza persuna ma qieg da tressaq xi pretensjoni fuq il- jedd tat-titolu miksub mill-atturi. f'dan il-ka , hi u C MC kienet g addejja bil-pro ett ma setg etx tibqa' twasslu sat-tmiem, min abba li sabet ru ha f'saram ta' nuqqas ta' Kemm hu hekk, il-fatti juru li C&MC waqfet mix-xog lijiet g aliex ma kellhiex flus aktar biex t allas lill- addiema li kienu mqabbda biex itemmu x- xog lijiet. Minbarra f'hekk, tressqet prova li sa ansitra l- M PA a ettat li jin are "compliance certificate" dwar il- bejg ta' appartament fl-istess blokka tal-appartament mixtri mill-atturi biex bid- d ul mill-bejg tieg u C MC tkun tista' ttemm u t allas ix-xog lijiet Issa fid-dawl ta' dak li ssemma qabel, Citazzjoni Nru. : 1806/1999/1 JPG Illi fil-ka li l-Qorti g andha quddiemha, ma ntwera li kienet saret l-ebda mi ura kawtelatorja fuq il- id miksub mill-atturi qabel dakinhar li sar il- kuntratt jew qabel ma l-kuntratt kien re istrat fir-Re istru Pubbliku. 'aktarx li kieku dan kien il-ka , il-bank ma kienx jag ti lill-attur il- fa ilita' tas-self li tah fuq il-kuntratt tax-xiri biex i allas lil C MC bi a mill-prezz tal-bejg . ista' jkun ukoll li l-qag da finanzjarja ta' C MC ma kenitx mill-a jar dak inhar li sar il-kuntratt ta' bejg lill-atturi, i da l- Qorti ma jidhrilhiex li dan wa du jo loq element ippruvat tajjeb bi ejjed biex iwassal g all-fehma li l-kaw a tal-insolvenza tal-istess C MC kienet Illi, madankollu, are ukoll mill-provi mressqa, li parti mill-binja ma taqbilx mal-permessi tal-i vilupp ma ru a mill-Awtorita' kompetenti u li dan kien min abba li C MC ma qag ditx g all-kundizzjonijiet stabiliti minn dik l-istess awtorita'. Min abba f 'hekk ukoll, sallum ma n ari x il- "compliance certificate" li huwa me tie biex ikunu jistg u jidda lu s- servizzi essenzjali fl-appartament mixtri mill-atturi. Huwa minnu li n- nuqqas ta' konformita' jinsab f'banda o ra tal-pro ett (fir-rampa li tin el g al-livell fejn hemm il-garages, i da dan huwa bi ejjed biex qieg ed i omm il- ru tal-imsemmi ertifikat g al kull bi a mill- id mixtri mill- lli l-Qorti t is li huwa stabilit li meta bini mibjugħ ma jkunx imtella' bi bil mal-permessi tal-bini maħru a dwaru, dan il-fatt i ib miegħu ksur kemm tal-obbligu tal-bejjiegħ li jiggarantixxi t-tgawdija bi kwieta tal- ħa a mibjugħa lix-xerrej7, u kif ukoll ksur tal-obbligu tal-bejjiegħ li jikkunsinna ħa a tal-kwalita' miftehma8, jekk mhux saħansitra ra uni Citazzjoni Nru. : 1806/1999/1 JPG ta' er min-naħa tal-bejjiegħ9. n-nu as ta' bil bejn bini mibni u l- permessi maħru a mill-awtoritajiet kompetenti jnissel agħda ta' inadempiment tal-kuntratt li ib magħha jedd għad-danni favur ix- xerrej, ukoll jekk ix-xerrej ma jressa x azzjoni taħt l-artikolu 1390. Illi, fid-dawl ta' dawn il-konsiderazzjonijiet, il-Qorti ssib li tista' tilqa' t- talba tal-atturi safejn din tinbena fuq in-nuqqas ta' arsien tal-garanzija tat-tgawdija pa ifika min-na a tal-bejjieg . alhekk, it-tieni talba attri i sejra tintlaqa';"(Enfasi ta' din l -Qorti) Illi ghalhekk, jirrizulta li huwa possibbli ghax-xerrej li jitlob il-likwidazzjoni u l-hlas ta' danni minflokk jirrikorri ghal azzjoni ohra meta ssehh vjolazzjoni tal-garanzija tal- pacifiku pussess moghtija mill-bejjiegh. Fil-kaz in ezami, tali vjolazzjoni tohrog mill- fatt illi s-socjeta' intimata bieghet lir-rikorrenti appartament u ggarantiet il-pacifiku pussess tal-istess pero' fil-fatt jirrizulta li tali bini m'huwiex kopert bill-permessi mehtiega mill-awtoritajiet kompetenti u per konsegwenza l-fond mixtri mir-rikorrenti ta' evizzjoni forzata mill-awtoritajiet Ghaldaqstant il-Qorti tichad, l-ewwel, it-tieni, r-raba', l-hames u d-disa' eccezzjoni tas-socjeta' intimata. Illi permezz tat-tielet eccezzjoni taghha s-socjeta' intimata eccepiet: Illi l-ewwel domanda tal-atturi ma hijiex sostenibbli, billi minn imkien fic-citazzjoni, anqas mill- premessi, ma jirrizulta illi l-atturi gew b'xi mod soggetti ghal, jew sofrew xi, evizzjoni mill-fond de quo, jew gew assoggettati ghal xi servitujiet jew pizijiet li haddiehor jippretendi fuq il-fond; Illi fil-kawza fl-ismijiet Adrian Petrovic et. vs. Tarcisio Matvienko Calleja proprio et. noe.10 il- Qorti tal-Appell sostniet illi: Citazzjoni Nru. : 1806/1999/1 JPG tal-pacifiku pussess ma semplicement ghat-theddida ta' evizjoni minhabba difett fit-titolu imma kellha tigi estiza wkoll ghat-theddida ta' evizjoni forzata minn Awtorita` kompetenti minhabba l-fatt li l-immobbli ma jkunx kopert bil-permessi mehtiega skond vendita`."11 (Enfasi ta' din il-Qorti) il-ligi. Illi fil-kaz fl-ismijiet Joseph Spagnol Bonnici Camilleri Schembri vs. Paul Sinagra et.12 il-Qorti tal- Appell kkonfermat d-decizjoni ta' l-Ewwel Qorti meta qalet: Issa, fil-kaz in ezami, minhabba li l-fond mixtri kien nieqes mill-permess necessarju mill-Awtorita` kompetenti, id-dritt tax-xerrej ghall-pacifiku pussess tal-fond de quo, kien ipperikolat mill-fatt li hu seta' jigi spossessat mill-oggett mixtri. U proprju ghal dan il-ghan, l-attur kellu jaghmel l-alterazzjonijiet strutturali fil-fond biex ma jibqax jipperkorri l- periklu li jigi spossessat minn tali fond. Illi ghalhekk, mis-suespost jirrizulta illi l-possibilta' ta' theddida ta' evizzjoni rizultanti minn-nuqqas ta' permess ghall-bini mill-Awtorita' kompetenti hija bazi sufficjenti ghall-kawza odjerna kif imposta. Ghaldaqstant, il-Qorti tichad it-tielet eccezzjoni tas-socjeta' intimata. Illi permezz tas-sitt eccezzjoni taghha s-socjeta' intimata eccepiet li l-azzjoni odjerna hija preskritta a bazi tal-Artikoli 1224, 1407, 1431, 2143 u 2146 tal-Kodici Civili. kif gia inghad, il-kawza odjerna hija msejjsa fuq il-vjolazzjoni tal-garanzija tal-pussess pacifiku ai termini tal-artikoli 1409 et. Seq. tal-Kap. 16 tal-Ligijiet ta' Malta; 11 L-istess ragunar gie addottat fil-kawza fl-ismijiet Brinx Limited vs. Francis Ferencevic et deciza mill-Qorti tal-Appell fit-23 ta' Novembru 2005 12 Qorti tal-Appell, 01/02/2008 (1151/2005) Citazzjoni Nru. : 1806/1999/1 JPG Illi l-Artikolu 1224 tal-Kap. 16 jittratta dwar il-preskrizzjoni fir-rigward tal-azzjoni ghar-rexissjoni ta' obbligazzjoni, liema artikolu m'huwiex rilevanti ghall-kawza odjerna u kwindi m'hux applikabbli; Illi l-Artikolu 1407 tal-Kap. 16 jinkludi taht il-preskrizzjoni ta' sentejn (2) dawk l- azzjonijiet li jmissu lill-bejjiegh ghaz-zieda tal-prezz, u dawk li jmissu lix-xerrej ghat- tnaqqis tal-prezz jew biex jerga' lura mill-kuntratt, liema azzjonijiet ghalhekk ma jikkoncernawx l-azzjoni odjerna u kwindi tali artikolu mhuwiex applikabbli; Illi l-Artikolu 1431 tal-Kap. 16 jikkontempla l-preskrizzjoni fil-kaz tal-azzjoni redibitorja u stimatorja, u ghalhekk mhux applikabbli ghal kaz in ezami; Illi ai termini tal-Artikolu 2143 tal-Kap 16, l-azzjonijiet kollha, reali, personali, jew misti jaqghu bil-preskrizzjoni eghluq tletin (30) sena. Il-kawza odjerna giet intavolata fl-1999 u cioe' circa ghaxar (10) snin wara l-iffirmar tal-kuntratt ta' xiri tal-fond in Ghalhekk, il-kawza odjerna m'hix preskritta ai termini ta' dan l-artikolu; Illi l-Artikolu 2146 tal-Kap. 16 jitratta l-preskrizzjoni f'dawk l-azzjonijiet li jirrigwardaw l-obbligazzjonijiet tad-debitur ta' renta, li m'huwiex il-kaz tal-kawza Ghaldaqstant, il-Qorti tichad, is-sitt eccezzjoni tas-socjeta' intimata. Is-socjeta' intimata eccepiet ukoll li t-talbiet attrici kienu infondati fil-fatt u fid-dritt u jimmeritaw li jigu michuda bl-ispejjez kontra l-atturi; Illi mill-provi jirrizulta li l-proprjeta' in kwistjoni giet mibjugha mis-socjeta' intimata' favur ir-rikorrenti permezz ta' kuntratt in atti tan-Nutar Dr. Tonio Morris tas-17 ta' Lulju 1989, f'liema kuntratt is-socjeta' intimata ggarantiet favur ir-rikorrenti il-pussess pacifiku tal-istess proprjeta' b'ipoteka generali fuq hwejjigha kollha, prezenti u futuri. Tul il-kawza r-rikorrent xehed li l-proprjeta' minnu mixtrija ma kienetx koperta bil- permessi tal-bini necessarji mill-awtoritajiet kompetenti u xehed ukoll fir-rigward tad- diffikultajiet li kellu sabiex jipprova jottjeni tali permess sabiex il-proprjeta' in kwistjoni tkun konformi mal-ligi; Citazzjoni Nru. : 1806/1999/1 JPG Illi mid-decizjoni tal-Kummissjoni ghall-Kontroll ta' l-Izvilupp (mmarkata bhala Dok. 51 tal-process), datata 3 ta' Frar 2005, jirrizulta li l-applikazzjoni ghall- permess fir-rigward tal-proprjeta' mertu tal-kawza giet michuda. Fit-18 ta' Jannar 2008, il-Bord ta' l-Appell dwar l-Ippjanar astjena milli jiehu konjizzjoni ulterjuri tal-appell in vista tac-cahda tal-applikazzjoni quddiem il-General Services Board fit-28 ta' Awissu 2007 (vide Dok. 65 tal-process). rapprezentanza tal-MEPA, xehed b'mod car illi l-proprjeta' tar-rikorrenti mertu tal- Dan ma giex ikkontradett mis-socjeta' intimata li ma ressqet l-ebda prova f'dan ir-rigward; Illi ghalhekk, gie ippruvat ampjament illi l-proprjeta' mertu tal-kawza hija mibnija minghajr il-permessi tal-bini necessarji da parte tal-awtoritajiet kompetenti u kwindi l- istess proprjeta' tinsab taht theddida kostanti ta' evizzjoni forzata mill-awtorita' Dan il-fatt jikkostitwixxi ksur tal-garanzija ta' pacifiku pussess moghtija lir-rikorrenti mis-socjeta' intimata b'rizultat ta' liema ksur ghandhom jigu likwidati u mhallsa d-danni favur ir-rikorrenti. Illi il-Qorti hi tal-fehma li it-talbiet rikorrenti ghandhom jigu milqugha. Kwindi il-Qorti tichad is-seba' eccezzjoni tas-socjeta' intimata. Illi permezz tat-tmien eccezzjoni taghha s-socjeta' intimata eccepiet: Illi fil-mori tal- konvenju, qabel il-kuntratt, l-atturi kellhom kull opportunita' li jivverifikaw kull ma riedu dwar il-fondi li kienu qed jixtru, kif fil-fatt ghamlu, izda jekk huma naqsu mid- doveri taghhom, skont il-principju legali caveat emptor, illum ma jistghux jippretendu li ghal dan in-nuqqas jirrispondi l-eccipjenti; Illi fil-kawza fl-ismijiet Oliver Borg Martin et. vs. Joseph Blenheim et.13 il-Qorti sostniet illi: "Fil-kuntratt ta' bejgh jinghad espressament li l-bejjiegha qeghdin jiggarantixxu l- X'setghu saru jafu l-atturi mir-ricerki hu rrilevanti. L-istess hu rrilevanti jekk il-bejjiegha kienux in buona fede. Gialadarba nghatat il-garanzija 13 Prim' Awla tal-Qorti Civili, 01/12/2011 (915/2009) Citazzjoni Nru. : 1806/1999/1 JPG tal-pacifiku pussess, il-vendituri ma jistghux iressqu argumenti biex jipprovaw ifarfru dan l-obbligu minn fuq spallejhom." Illi bl-istess modd, gia inghad li s-socjeta' intimata ggarantiet l-pussess pacifiku tal- proprjeta' in kwisjtoni favur ir-rikorrenti u ghalhekk huwa inutili ghaliha li issa tipprova tevita' l-obbligi taghha rizultanti minn tali garanzija billi tixhet il-htija ghan- nuqqasijiet taghha fuq il-fatt li x-xerrejja setghu jew misshom irrealizzaw li l- proprjeta' minnhom mixtrija m'hix koperta bil-permess ghall-bini. Ghaldaqstant, il-Qorti tichad it-tmien eccezzjoni tas-socjeta' intimata. Illi l-proprjeta' in kwistjoni giet mibjugha lir-rikorrenti bhala appartament, u ghalhekk ghall-finijiet residenzjali. Kif gia inghad, tali proprjeta' kif mibnija mhix koperta bil- permessi tal-bini u b'rizultat ta' dan tezisti t-theddida ta' evizzjoni li tirrizulta fi ksur tal-garanzija tal-pussess pacifiku. F'kaz li r-rikorrenti jigu mgieghla jwaqqu' l-bini ezistenti kollu, jew parti minnu, r-rikorrenti jibqghu proprjetarji tal-arja li fuqha jinsab mibni l-bini ezistenti, filwaqt li fl-eventwalita' li l-bini ezistenti ma jitwaqqax kollu, jibqghu proprjetarji anke ta' dik il-parti li tista' tkun accettabbli u eventwalment koperta bil-permess tal-bini. Ghalhekk, f'dan is-sens ma jistax jinghad li t-theddida tal-evizzjoni hija fir-rigward tal-proprjeta' kollha tar-rikorrenti, in kwantu r-rikorrenti fi kwalunkwe kaz jibqghu l-proprjetarji tal-arja. Ghaldaqstant, l-evizzjoni hija wahda parzjali u mhux shiha. L-Artikolu 1417 tal-Kapitolu 16 jipprovdi li: "Jekk l-evizzjoni tkun ta' bi a biss mill-ħa a, u din il-bi a, meta tin ies mal-ħa a kollha, tkun ta' hekk importanza, illi mingħajrha x-xerrej ma kienx jixtri l-ħa a, hu jista', fi mien sena minn dak in-nhar li s-sentenza dwar l-evizzjoni tkun għaddiet f' udikat, jitlob li jħoll il-bejgħ." F'dan il-kaz ir-rikorrenti m'ghazlux din it-triq u ghalhekk japplika l-Artikolu 1418 tal-Kapitolu 16 li jipprovdi li, Citazzjoni Nru. : 1806/1999/1 JPG "Jekk, fil-ka imsemmi fl-aħħar artikolu abel dan, ix-xerrej ma jagħ ilx li jħoll il-bejgħ, il-valur li għandu ji i mħallas mill-bejjiegħ lix-xerrej għall-bi a mil uta bl-evizzjoni, għandu jin ies mhux fu il-prezz kollu tal-bejgħ, i da fu stima li fiha għandu jittieħed ies ta - mien tal-evizzjoni, sew jekk il-ħa a mibjugħa tkun saret tiswa i jed kemm jekk tkun Illi ghall-finijiet tal-istima rikjesta, l-bicca tal-proprjeta' milquta bit-theddida tal- evizzjoni hija fil-fatt il-bini kollu, bl-eccezzjoni tal-arja li fuqha jinsab mibni l-istess bini ezistenti, liema arja fi kwalunkwe kaz tibqa' proprjeta' tar-rikorrenti. wasslu ghal konkluzzjoni illi z-zmien tal-evizzjoni li fuqu ser jigi kkwantifikat d- danni kellu jkun il-mument tal-bejgh tal-appartament, u cioe' s-17 ta' Lulju 1989. ragunament ghal dan kien illi mill-provi jirrizulta li kien f'dak il-mument li l-bini ma kienx kopert b'permess u ghalhekk soggett ghat-theddida tal-evizzjoni minn dik il- F'dawn ic-cirkostanzi kollha, il-Periti wasslu ghal valur ta' €7,000. Din il-Qorti taghraf illi apparti l-Periti ma taw ebda rendikont tal-karti li wassluhom sabiex jikkonkluda ghas-somma ta' €7,000, l-istess Qorti tqis illi fl-isfond tac- cirkostanzi kollha tal-kaz, din is-somma hija somma irrizorja u ghalhekk ma tista' b'ebda mod takkolji tali somma bhala l-kwantum tad-danni sofferti b'rezultat tan- nuqqas ta' permess tal-izvilupp u l-konsegwenti vjolazzjoni tal-garanzija tal-pacifiku Infatti l-attur jaghti rendikont – Ara Dok. kollha li huwa sofra kawza tal-fatt li proprjeta' li xtara ma kienitx koperta bil-permess ta' zvilupp. Dawn id-danni jikkonsistu fil-flejjes sborsati mill-attur fl-isforz tieghu biex japplika mal-MEPA sabiex jissana l-proprjeta' li huwa xtara minghand is-socjeta' konvenuta. jissalwagwardaw id-drittijiet taghhom. 380 sa 403, juri li l-atturi ghamlu telf globali ta' madwar €160,000. huwa kien xtara l-proprjeta' minghand is-socjeta' intimata in shell form, u zviluppaha hu nnifsu u immobiljha, investiment li ma kienx isir kieku kien jaf li kien jinvesti fil-vojt. Citazzjoni Nru. : 1806/1999/1 JPG Di piu' Buhagiar xhed illi minhabba dan, gie kostrett ibiegh din il-proprjeta', u l-fatt li l-istess proprjeta' ma kienitx koperta b'permess ta' zvilupp affetwat radilkalment il- prezz li seta' jitlob fuq l-istess proprjeta'. 412 jghid li s- socjeta' intimata kienet dahqet mhux biss bih izda bi tlettax il-familja li akkwistaw u llum jghixu fil-blokk tal-appartament mibjugh mis-socjeta' Huwa xhed li din is-saga kellha effett pessmu fuq is-sahha tieghu u spicca Fil-prospett tieghu l-attur jiddikjara telf ta' €160,557.35 minn dawn il-Qorti taghraf illi ghandha tnaqqas, is-segwenti : Item 30 Tax Payment f'ammont ta' €10,521.00 Item 50 Commission ta' Frank Meryami f'ammont ta' € 4,649.00 L-ispejjez tal-MEPA Application tal-blokk DFB5 f'ammont ta' €9,673.65 sehem ir-rikorrenti u cioe' €744.12 € 8,929.53 Ghaldaqstant mid-danni inkorsi mill-atturi, trid titnaqqas is-somma ta'€24,099.53. Ghal dawn il-mottivi l-Qorti taqta' u tiddeciedi billi tichad l- eccezzjonijiet kollha tas- socjeta' intimata, tilqa' t-talbiet attrici kollha u (1) Tiddikjara u tiddeciedi illi n-nuqqas ta' permess ghall-izvilupp mill- awtoritajiet kompetenti jikkostitwixxi vjolazzjoni tal-garanzija ta' (2) Tiddikjara u tiddeciedi illi tali nuqqas ikkawza danni lir-rikorrenti; Citazzjoni Nru. : 1806/1999/1 JPG (3) Tillikwida d-danni hekk ikkawzati lir-rikorrenti fl-ammont ta' mija sitta u tletin elf, erba' mija sebgha u hamsin Ewro u tnejn u tmenin (4) Tikkundanna u tordna lis-socjeta' intimata thallas lir-rikorrenti l-ammont ta' mija sitta u tletin elf, erba' mija sebgha u hamsin Ewro u tnejn u tmenin centezmu (€136,457.82) in linea ta' danni. Bl-imghax mid-data tas-sentenza u bl-ispejjez kontra s-socjeta' intimata.