QORTI TAL-APPELL IMHALLFIN S.T.O. PRIM IMHALLEF MARK CHETCUTI ONOR. Seduta ta' nhar l-Erbgha, 30 ta' Gunju, 2021. Malaga Enterprises Limited (C 14884), Silvio Sevasta u Antonia Sevasta Tong v. Morris Naudi Gaunt u b'digriet tat-12 ta' Gunju, 2014 giet kjamata fil- kawza Sonya Casapinta, u b'digriet tat-18 ta' Mejju 2021 Ta' Kola Ltd, Silvio Sevasta u martu Antonia Sevasta assumew l-atti tal-kawza minflok Sonya Casapinta jaqra hekk: Rat ir-rikors guramentat li l-atturi ressqu fis-26 ta' Marzu, 2014, u li Peress illi l-atturi Malaga Enterprises Limited ghandhom sehem ta' hdax minn tletin (11/30) filwaqt li l-atturi konjugi Sevasta ghandhom sehem iehor ta' hdax minn tletin (11/30) ta' ghalqa ta' kejl superficjali ta' cirka 0768m4 kompriza l-kamra, bir u giebja u zewgt ikmamar ohra formanti parti mill-artijiet maghrufa bhala Ta' Sqaq Sejduna fi Trejqet Gakbu Abela ga Sqaq Ta' Sejduna fil- lokalita` Hal Mann fil-limiti ta' Hal Lija liema ghalqa hija indikata fuq il-pjanta hawn mehmuza u mmarkata bhala Dokument A. Peress illi l-konvenut Morris Naudi Gaunt ghandu sehem ta' erbgha minn tletin (4/30) filwaqt li l-konvenut l-iehor John Galea Xuereb sive Jimmy Gaunt ghandu sehem iehor ta' erbgha minn tletin (4/30) indivizi fl-imsemmija ghalqa. Peress illi l-ghalqa m'hijiex komodament divizibbli u dan kif certifikat mir-Relazzjoni tal-Perit Alan Gata! hawn mehmuza bhala Dokument A. Peress illi kull tentattiv sabiex tinstab soluzzjoni bejn il-partijiet ma sehhx b'ezitu favorevoli. Illi l-esponenti ma riedux jibqghu iktar f'dan l-istat ta' komunjoni fil- proprjeta`. Ghaldaqstant ighidu l-intimati ghaliex din l-Onorabbli Qorti i. Filwaqt li tiddikjara li l-imsemmija proprjeta` m'hijiex komodament divizibbli, tordna l-bejgh in licitazzjoni tal-istess proprjeta` previa l-hatra ta' perit opportun u b'dan illi r-rikavat tal- istess jinqasam bejn l-kontendenti fis-sehem rispettiv taghhom u b'dan ukoll illi jekk wiehed jew wahda mill-partijiet joghgbu joffri, tawtorizza lill-istess parti li joffri animo compensandi u dan taht dawk il-provvedimenti xierqa u opportuni. Bl-ispejjez kontra l-intimati li minn issa huma ngunti ghas-subizzjoni." Rat ir-risposta guramentata tal-konvenuti li in forza taghha "Illi l-pretensjonijiet tal-atturi huma nfondati fil-fatt u fid-dritt u dan ghas-segwenti ragunijiet: a) Preliminarjament illi John Mary sive Jimmy Gaunt gie mharrek inutilment in kwantu illi mhux il-legittimu kontradittur illi ma ghandu ebda sehem mill-art de quo, peres konsegwentament ghandu tal- gudizzju. b) Fit-tieni lok u minghajr pregudizzju ghalhekk, illi ghandha tigi kjamata in kawza a spejjes tar-rikorrenti, Sonia Casapinta, li xtrat u liberat mill-osservanza akkwistat is-sehem ta' John Mary Gaunt permezz ta' kuntratt pubbliku fl-atti tan-Nutar Nicholas Alsaidi, datat 21 ta' Frar 2014. c) Ukoll minghajr pregudizzju ghas-su-espost, illi t-talbiet attrici huma nfondati in kwantu illi mhux minnhu illi l-ghalqa mhix komodament divizibbli, tant illi sa ftit tax-xhur ilu l-kontendenti kienu qeghdin f'konvenju bejniethom appuntu u proprju dwar il- qasma u d-divizjoni tal-istess ghalqa. Di piu`, illi hemm anke ftehim ohra pjanti ohra, inkluz dik illi permezz taghha xtraw u akkwitaw s-sehem taghhom ir-rikorrenti, li tindika b'mod car illi l- ghalqa de quo hija effettivment divizibbli. Konsegwentement, l- inapplikabilita` tal-Artikolu 515 tal-KAP 16 tal-Ligijiet ta' Malta ghal kaz odjern. d) Illi di fatti, illi l-esponenti intimati qeghdin juzufruxxu ruhom minn dawn il-proceduri billi jressqu kontro-talba ai termini tal- Artikolu 396 tal-Kap 12 tal-Ligijiet ta' Malta sabiex din l-Onorabbli Qorti tiddikjara illi l-proprjeta` mertu ta' din l-vertenza hija in effetti komodament divizibbli bejn r-rikorrenti, l-esponent u Sonia Casapinta, ghall-liema raguni ser ikun necessarju illi tigi kjamata in kawza, fil- porzjonijiet rispettivi taghhom u di piu`, in kwantu illi l-esponent ghandu proprjeta` attigwa ghall-ghalqa mertu ta' din il-vertenza, il- qasma isir ukoll bl-applikabilita` tal-Artikolu 503 tal-KAP 16 tal- Ligijiet ta' Malta. e) Salv risposta ultejuri. Bl-ispejjes kontra r-rikorrenti." Rat il-kontro talba tal-konvenuti li taqra hekk: Billi l-intimat rikonvenzjonanti jixtieq jipprevalixxi ruhu mil-kawza tar-rikorrenti rikonvenzjonati sabiex jistitwixxi din l-kontro-talba. U billi l-proprjeta` mertu ta' din il-vertenza, hija komodament divizibbli u r-rikorrenti ma jixtieqx jibqa' f'ko-proprjeta` mar- rikorrenti rikonvenzjonati u kif ukoll mal-ko-propretarja l-ohra Sonia Casapinta, li ghandha, ghall-integrita` tal-gudizzju, tigi kjamata in kawza, inkluz mill-kontro-talba. U billi sa ftit taz-zmien ilu, il-kontendenti kienu in effetti fuq konvenju ghal qasma u divizjoni tal-istess art mertu ta' din il- vertenza, liema konvenju fil-fatt skada u b'hekk ma sarx l-att finali. U billi l-intimat rikonvenzjonat ghandhu proprjeta` attigwa ghall-art mertu ta' din il-vertenza, konsegwentement, bl-applikabilita` tal- artikolu 503 tal-KAP 16 tal-Ligijiet ta' Malta jew kwalsiasi provvediment iehor, ghandu d-dritt illi s-sehem diviz spettanti lilu jkun dak attigwu ghall-proprjeta` tieghu, kollox kif ser jigi ppruvat fil-kors tal-kawza. U peress illi r-rikorrenti rikonvenzjonati gew interpellati sabiex jergghu jersqu ghall-qasma, d-divizjoni tal-art de quo, izda dawn irrifjutaw minghajr ebda raguni valida fil-ligi, u konsegwentement kellha ssir din l-odjerna procedura. Ghaldaqstant, ighidu r-rikorrenti rikonvenzjonati ghaliex ma ghandiex din l-Onorabbli Qorti: Tiddikjara u tiddeciedi illi l-proprjeta` mertu ta' din il-vertenza hija komodament divizibbli, jekk hemm bzonn bil-hatra ta' perit nominandi, bejn il-kontendenti skond il-kwoti rispettivi taghhom. Tiddividi l-porzjon art mertu ta' din il-vertenza skond il-kwoti rispettivi tal-partijiet kollha interessati, jekk hemm bzonn billi anke jkun hemm hlas ta' kumpens biex tirrifletti valur ekwu u gust, fejn u jekk mehtieg, skond kif jiccertifika l-perit nominat. Tiddikjara u tiddeciedi illi l-intimat rikonvenzjonat, bl-applikabilita` tal-Artikolu 503 tal-KAP 16 tal-Ligijiet ta' Malta jew provvedimenti ohra tal-ligi, huwa intitolat illi jigi assenjat dik il-parti tal-art diviza illi hija attigwa mal-proprjeta` tieghu. Tordna illi dik il-parti tal-art diviza li tkun tmiss mal-proprjeta` tal- intimat rikonvenzjonanti tigi assenjata appuntu lill-istess intimat rikovenzjonanti. Bl-ispejjes kollha kontra r-rikorrenti rikonvenzjonati li huma minn issan gunti ghas-subizzjoni." Rat ir-risposta tal-atturi ghall-kontro talba tal-konvenuti li in forza Illi l-kontro talba hija infondata fil-fatt u fid-dritt u dan stante illi l- art il-ko- in kwistjoni m'hijiex komodament divizibbli bejn proprjetarji kollha u konsegwentement il-kontro talba tieghu ghandha tigi michuda. Salv eccezzjonijiet ulterjuri." Rat illi fl-udjenza tat-12 ta' Gunju, 2014, quddiem l-ewwel Qorti giet irtirata l-ewwel eccezzjoni u giet, b'hekk, sorvolata t-tieni eccezzjoni; Rat is-sentenza li tat il-Prim Awla tal-Qorti Civili fis-26 ta' Mejju, 2016, li in forza taghha ddecidiet il-kawza fis-sens li gej: Tilqa' l-ewwel talba u tiddikjara li l-ghalqa, inkluz il-kmamar, il-bir u l-giebja formanti minn art maghrufa bhala Ta' Sqaq Sejduna fi trejqet Gakbu Abela go Sqaq Ta' Sejduna fil-lokalita` ta' Hal Mann limiti ta' Il-Ħamrun, mhix komodament divizibbli bejn il-partijiet fil-kwoti rispettivi taghhom. Ghall fini ta' din it-talba tiddikjara li l-kontendenti huma proprjetarji indivizi tal-imsemmija proprjeta` fil-kwoti rispettivi ta' hdax minn tletin sehem (11/30) appartenenti lill-Malaga Enterprises Ltd., hdax minn tletin sehem (11/30) appartenenti lill-konjugu Silvio u Antonia Sevasta, u erbgha minn tletin sehem (4/30) appartenenti lill-intimat Morris Naudi Gaunt, u erbgha minn tletin sehem (4/30) appartenenti lill-intimata Sonya Casapinta. Tordna li l-bejgh b'licitazzjoni jsir bil-procedura mfissra mil-ligi ghall- bejgh bl-irkant nhar il-Hamis 23 ta' Gunju 2016 fil-11:30a.m., u dana bil- prezz stabbilit abbazi tal-valur moghti mill-perit Tekniku Godwin Rnjak fl-ammont stabbilit ta' mija u hamsa u tmenin elf ewro (€185,000), u r- rikavat ghandu jinqasam skont l-ishma rispettivi taghhom, kif elenkat hawn fuq. Kull parti jkollha d-dritt li titlob li l-barranin jigu mistiedna sabiex joffru fil-bejgh b'avviz mahrug f'gurnal lokali wiehed, mill-anqas sitt (6) ijiem qabel il-jum imholli ghall-bejgh. Tiddisponi mit-talba u mill-eccezzjonijiet rikonvenzjonali billi tilqa' l- eccezzjoni tal-atturi rikonvenzjonati u tichad it-talba rikonvenzjonali safejn hu ikompatibbli ma din is-sentenza. L-ispejjez gudizzjarji tal-kontro-talba jigu sopportati mill-intimati filwaqt li l-ispejjez gudizzjarji tar-rikors promotur u u tal-irkant jithallsu skont l-ishma rispettivi tal-partijiet fl-ghalqa mertu tal- kaz." konsiderazzjonijiet: Dik il-Qorti tat is-sentenza taghha wara li ghamlet is-segwenti KONSIDERAZZJONIJIET "Illi permezz ta' din l-azzjoni, l-atturi qed jitolbu l-bejgh b'licitazzjoni tal- ghalqa tal-kejl superficjali ta' elf, tlett mija u hamsa u erbghin metru kwadru (1345mk) li tifforma parti mill-artijiet maghrufa bhala Ta' Sqaq Sejduna fil-lokalita` ta' HalMann fil-limiti ta' Il-Ħamrun, minhabba li ma jridux jibqghu izjed fi stat ta' komproprjeta`. Irrizulta li in segwitu ghar-rikors tas-socjeta` attrici (fol 43), ikkonsidrat li permezz ta' kuntratt esebit bhala Dok B (fol 30-34) sehem minn din l- ghalqa gie trasferit lil Sonya Casapinta. Ghalhekk, John Mary sive Jimmy Gaunt gie estromess mill-atti tal-kawza odjerna, u minflok giet ikkjamata fil-kawza Sonya Casapinta. Ghaldaqstant, l-ewwel u t-tieni eccezzjonijiet tal- intimat Morris Naudi Gaunt gew sorvolati. Illi l-intimat Dominic Gaunt laqgha ghat-talbiet fil-mertu billi ssottometta li l-art de quo hija komodament divizibbli, tant li l-kontendenti kienu qablu fuq pjan ta' qasma. Inoltre billi huwa proprjetatarju ta' proprjeta' attigwa, invoka l-applikazzjoni tal-artikolu 503 tal-Kodici Civili u pprezenta kontro-talba ghad-divizjoni tal-proprjeta` u sabiex dan l-artikolu jigi applikat a beneficcju tieghu. Din il-kontro-talba giet respinta mill-atturi rikonvenzjonati. Jirrizulta li l-kjamat in kawza, Sonya Casapinta, kienet dehret fis-seduta tas- 7 ta' Ottubru 2015, fejn tat ruhha notifikata bir-rikors guramentat, u ddikjarat li bhala komproprjetarja ta' sehem indiviz tal-proprjeta` mertu tal-kawza odjerna, hi taqbel li l-art tinqasam (fol 47). Izda, sussegwentement, ma pprezentat l-ebda risposta fit-terminu stabbilit skont il-ligi. Rapport tal-Perit Godwin Rnjak: B'digriet ta' din il-Qorti tas-7 ta' Ottubru 2014, gie nominat il-Perit Godwin Rnjak bhala perit arkitett (fol 47). Fir-rapport tieghu, esebit a fol 54 et sequitur tal-process ikkonferma hekk: ".....l-art mertu in kwistjoni mhijiex komodament divizibbli ghar-ragunijiet elenkati u spjegati f'paragrafi 7.01 sa 7.04 u 9.01 sa 9.05 ta' din ir-relazzjoni u ghaldaqstant, it-talba attrici ghandha tigi milqugha." 1(fol 61). Jirrizulta mid-deskrizzjoni peritali li l-art hija ghalqa tal-kejl superficjali ta' circa elf u erba' mitt metru kwadru (1,400mk) li tidher immarkata bl- ahmar fuq is-site plan (fol 58), u tinkludi giebja u tlett ikmamar rurali. l-art in kwistjoni tinsab adjacenti binja ezistenti, u l-imsemmija art hi acccessibbli minn triq rurali u passagg komuni ma' proprjetajiet ta' terzi. Sabiex wasal ghall-kostatazzjonijiet tieghu l-Perit Tekniku kkonsidra s- Central Malta Local Plan, Madliena, Is-Swieqi area Policy li taqa' taht il-kategorija ta' Strategic Open Gap (Policy G25), kif ukoll serje ta' policies applikabbli ghal binjiet ezistenti f'ODZ. 1 Il-Perit ipprezenta nota korrettiva fejn ir-riferenza ghall-paragrafu numru 7 jinbidel ghall- paragrafu numru 8 filwaqt li r-riferenza ghall-para.9 jinqara para.10.(fol 66) Illi r-risposti tal-perit Tekniku ghad-domandi ulterjuri maghmulin in eskussjoni jinsabu esebiti a fol 69 u a fol 75-76 tal-process, fejn gie rilevat mill-perit arkitett: "L-esponent jirreferi ghal paragrafi 10.3, 10.4, u 10.5 li fihom gew spjegati l-fatturi u ragunijiet ghaliex fl-opinjoni tieghu l-art in kwistjoni mhix komodament divizibbli u dan skont dawk l-artikoli fil-ligi li jirregolaw d-divizjonijiet ta' proprjeta` immobbli u cjoe` l-Artikolu 501, 502, 503 u 504 tal-Kap 16 tal-Ligijiet ta' Malta". (fol 76). Fuq mistoqsija in eskussjoni tal-intimat, dwar il-valur tal-proprjeta`, il- Perit Godwin Rnjak wiegeb: "irid jinghad li biex issir valutazzjoni tal-art in kwistjoni, din trid titqies bhala art wahda, ghaliex il-mument li tinqasam il-valuri tal-bicciet irid jigi valutat skont kriterji u parametri applikabbli ghal din il-bicc art partikolari." Dan jimplika li anke ghar-rigward ta' valur, l-art ma tistax tigi spezzettata, u diga gie dikjarat li l-art in kwistjoni mhijiex komodament divizibbli. Jirrizulta li giet esebita relazzjoni addizzjonali tal-perit tekniku (fol 127- 130) fejn hu rrelata dwar il-valur tal-art mertu tal-vertenza odjerna. Il- Perit Tekniku wasal ghall-konkluzjoni li l-art in kwistjoni ghandha jkollha valur ta' mija, hamsa u tmenin elf Ewro (€185,000). It-talba rikonvenzjonali: Illi l-intimat Morris Naudi Gaunt ipprezenta kontro-talba, fejn gie rilevat li l- ghalqa mertu tal-vertenza odjerna hija komodament divizibbli, tant li sa zmien ilu, l-kontendenti kienu ffirmaw konvenju ghall-qasma u divizjoni ta' din l-imsemmija art. L-intimat sostna wkoll li peress li hu ghandu l- binja adjacenti mal-ghalqa in kwistjoni, permezz tal-artikolu 503 tal-kap 16, ghandu d-dritt li s-sehem spettanti lilu ikun attigwu ghall-proprjeta` tieghu. Gie sostnut ukoll li ghalkemm interpellati biex jersqu ghal din id- divizjoni, ir-rikorrenti rrifjutaw li jersqu ghal din id-divizjoni minghjar ebda raguni valida fil-ligi. Ghalhekk, talab li jigi dikjarat li l-art in kwistjoni hi komodament divizibbli u li jigi dikjarat li hu intitolat jigi assenjat dik il-parti tal-art diviza li hija attigwa mal-proprjeta` tieghu. Ir-rikorrenti, fir-risposta taghhom ghall-kontro-talba laqghu billi eccepew li l-kontro-talba hija infondata fil-fatt u fid-dritt stante li l-art in kwistjoni mhijiex komodament divizibbli. Jigi osservat li l-perit mahtur mill-Qorti, l-Perit Godwin Rnjak, pprezenta r-rapport tieghu, u rrisponda wkoll ghad-domandi in eskussjoni, ddikjara li l-ghalqa in kwstjoni mhijiex komodament divizibbli. Madankollu, stante li l-Qorti mhijiex necessarament marbuta bir-rapport tal-esperti teknici, ser tindaga dwar it-talbiet rikonvenzjonali. It-talbiet rikonvenzjonali fil-mertu: Fil-kaz in ezami, l-intimat rikonvenzjonant talab li jigi dikjarat li l-art mertu tal-kaz odjern, hi komodament divizibbli, u li konsegwentement, stante li hu proprjetarju tal-binja adjacenti, talab li dik il-parti tal-art diviza li hija attigwa ghall-proprjeta` tieghu, tigi assenjata lilu. Illi l-intimat invoka l-artikolu 503 tal-Kap 16 fit-talba tieghu biex jigi assenjat dik il-parti tal-art li hi attigwa ghall-proprjeta` tieghu. Dan fil-fatt gie rifless ukoll fir-rapport tal-perit Tekniku, li semma li "l-intimat Duminku Gaunt huwa proprjetarju tal-binja adjacenti mal-ghalqa in kwistjoni fuq il-konfini tal-Lvant u ghaldaqstant, f'kaz ta' divizjoni ghandu dritt li jigi assenjat sehmu mill-ghalqa kontigwa mal-binja tieghu." Illi mill-fatti u mir-rapporti tal-perit tekniku jirrizulta li l-atturi ghandhom sehem ferm akbar mill-art mertu ta' din il-kawza -11/30 kull wiehed mill- atturi u 4/30 ghal kull wiehed u wahda mill-konvenuti). L-art tinsab barra miz-zona ta' zvilupp u dan kien fattur ewlieni fl-ezercizzju peritali tal- valutazzjoni tal-art. Japplikaw ghall-art policies li jippermettu uzi varji tal- kmamar rurali u estensjoni limitata ta' binja ezistenti adjacenti li tappartjeni lil Dominic Gaunt. Ghalhekk jikkonkludi li "l-art ghandha valuri differenti fil-porzjonijiet differenti u ma hemmx valur medju (average value) applikabbli."(para 8.05). Il-Perit Tekniku kompla jispjega li sabiex dan isir, u l-porzjon ta' Sonya Casapinta, jkun l-istess daqs tal-intimat Duminku Gaunt, dan ser iwassal sussegwentement sabiex is-sehem il-kbir tal-atturi ma jkunx fil-fatt jirrifletti il-valur li jkun imisshom l-istess atturi. U hawnhekk, tajjeb jigi osservat, dak li jistipula l-istess artikolu 503 tal- Kap 16 li jipprovdi: "Il-komproprjetarji li jkollhom beni immobbli minnhom innifshom vicini ghal xi whud mill-immobbli in komun li jkunu sejrin jinqasmu, jista' jitlob li dak il-beni immobbli jigi assenjat lilu bi stima, izda dan kemm-il darba jkun hemm immobbli ohra in komun li minnhom jista' jigi assenjat lil kull wiehed mill-komproprjetarji l-ohra sehem bejn wiehed u iehor ugwali". Dan l-istess artikolu gie applikat minn din il-Qorti kif diversament presjeduta fil-kawza "Caminiti vs Tong", deciza fis-7 ta' Lulju, 2004, f'kaz fejn kien hemm ghalqa wahda x'jigi diviz. F'dik il-kawza intqal: "L-artikolu ghalhekk jipprospetta li anke fejn ikun hemm iktar minn proprjeta' wahda li trid tinqasam, jekk xi hadd mill-kondividendi jkollu proprjeta' ohra tieghu biss li tmiss ma' xi wahda minnhom, ghandu dritt li jitlob li jigi assenjat dik il-proprjeta', purche' anke l-partijiet l-ohra tal- qasma ikollhom ic-cans li jigu assenjati proprjetajiet ohra immobbli". dritt ta' ozzjoni giet applikata f'dik il-kawza fejn kien hemm biss proprjeta' wahda in divizjoni izda stante li "il-porzjonijiet kif qasamhom (il-perit f'dik il-kawza) huma ta' xulxin, salv ekwiparazzjoni modesta". li huma vicin hafna ta' valur Illi gie ritenut li l-principju wara dan l-artikolu hu dak li jigi iffavorit l- konsolidament tal-proprjeta'. Dan l-artikolu li kien l-artikolu 540 tal-Edizzjoni Riveduta, u 199 tal- Ordinanza VII tal-1868 huwa msemmi fin-noti ta' Sir Adriano Wellman. Il-valur tal-porzjonijiet li jigu assenjati lill-kondividendi l-ohra f'kaz li dan id-dritt jigi akkordat huwa ghalhekk vitali ghas-succezz tal-ozzjoni. 2 il-Qorti tal-Appell osservat li " Issa fil-każ in kwistjoni għalkemm hemm immobbli oħra in komun li jistgħu jiġu assenjati lil kull wieħed mill-komproprjetarji l-oħra, ma jistax jingħad li "minnhom" (jiġifieri minn dawn l-immobbli l-oħra) jista' jiġi assenjat lil kull wieħed mill-komproprjetarji l-oħra sehem "bejn wieħed u ieħor ugwali"...u li f'dak il-kaz in dizamina "hija abbażi tal- ekwiparazzjonijiet li jridu jiżdiedu jew jitnaqqsu li l-ishma jiġu ugwali iżda mhux abbażi tal-immobbli in diviżjoni per se." Il-Qorti kompliet:- ".....huwa ovvju li l-proviso kontenut fl-Artikolu 503 fejn jirrikjedi li biex dan l-artikolu jkun applikabbli jrid ikun hemm immobbli oħra in komun li minnhom jista' jiġi assenjat lil kull wieħed mill-komproprjetarji l-oħra "sehem bejn wieħed u ieħor ugwali", mhux qed jikkontempla l- ekwiparazzjoni. Dan qed jingħad peress li bl-ekwiparazzjoni l-ishma dejjem jiġu kompletament ugwali u mhux "bejn wieħed u ieħor ugwali". Biex komproprjetarju jibbenefika minn dan l-artikolu ċ-ċirkostanzi jridu jkunu tali li hemm biżżejjed proprjeta` immobbli li tista' titqassam bejn il- komproprjetarji b'mod li kulħadd jieħu bejn wieħed u ieħor l-istess valur f'immobbli" jsir, kull Ghalhekk kemm-il darba dak komproprjetarju iehor ghandu dritt ghall-sehem bejn wiehed u iehor ugwali ghal dak tal-komproprjetarju li qed jitlob dan is-sehem. Illi jekk dan ma jkunx jista' jigi rispettat, ikun qed imur kontra l-principju enuncjat fl-artikolu 502 tal-Kap 16 li jipprovdi li kull komproprjetarju ghandu dritt li In vista tas-suespost, jigi dedott li din il-Qorti trid thares l-interessi tal- kontendenti kollha li huma komproprjetarji ta' beni in komun, u mhux ta' komproprjetarju wiehed biss. 2 Deciza fit-18 ta' Lulju 2014 - Cit 93/1993/1 L-intimat Morris Naudi Gaunt irrefera ghall-konvenju li kien hemm vigenti bejn il-partijiet fejn kien gie miftiehem kif l-art ser tigi diviza sabiex tibqa' tinhadem mill-partijiet. Difatti, esebixxa kopja tal-konvenju u l-pjanta esebita,(fol 119-125) kif debitament awtorizzat minn din il-Qorti fis- seduta tal-4 ta' Frar 2016. Kemm-il darba l-kontendenti kienu jaqblu bejniethom li d-divizjoni ma tkunx ta' xkiel ghall-interessi taghhom, setghu jaqblu wkoll li jzommu l-partijiet in komun. Izda, fil-kaz in ezami, dan mhuwiex il-kaz. Illi gie sostnut, permezz ta' din il-kontro-talba u matul il-procediment ta' dan il-kaz mill-intimat Duminku Cutajar li l- imsemmija ghalqa hija komodament divizibbli. In sostenn ghal dan, gie ritenut mill-intimat li tant din id-divizjoni tista' ssehh, li diga kien hemm konvenju ezistenti bejn il-partijiet dwar kif ser tigi diviza l-art. Madankollu, hekk kif sottomess fit-trattazzjoni mill-avukat difensur tar- rikorrenti, dak il-konvenju li l-intimat qed jaghmel referenza ghalih, gie redatt f'cirkostanzi differenti u l-pozizzjoni llum inbidlet. Din il-Qorti tosserva li ladarba dan il-konvenju skada, u r-rikorrenti pprocedew bil- kaz odjern biex l-art tinbiegh b'licitazzjoni sabiex kull parti tkun tista' tiehu r-rikavat, hu evidenti li ma kienx hemm qbil. Illi l-partijiet setghu jipprocedu ghad-divizjoni, hekk kif stabbilit f' dak il-konvenju anke matul il-procediment ta' dan il-kaz. Izda, ma jirrizulta li kien hemm l-ebda tentattiv f'dan ir-rigward. Fid-dawl ta' dan, din il-Qorti ma tistax tghaddi biex tadotta dan il-konvenju ghaliex il-partijiet kellhom kull opportunita` li jaghmlu dan kieku riedu jipprocedu ghad-divizjoni. Dan setghu jaghmluh minghajr l-intervent tal-Qorti. Ghal dawn il-motivi, tichad it-talbiet tal-intimat rikonvenzjonant kif dedotti fit-talba rikonvenzjonali tieghu u in segwitu tilqa' l-eccezzjoni tar- rikorrenti rikonvenzjonati. Kunsiderazzjonijiet ta' Dritt: Fil-kawza "Grech Carmelo vs Dr. Tonio Lowell" deciza fit-28 ta' Jannar 2005 intqal: "Illi l-kwistjoni tal-bejgh b'licitazzjoni, meta wiehed mis-sidien tal-fond ma jiridx jibqa' iktar bi shab ma' ohrajn, hija regolata bl-artikolu 515 sa 523 Illi skont l-artikolu 518(1), meta l-komproprjetarji kollha jaqblu dwar bejgh b'licitazzjoni, ma hija mehtiega l-ebda formalita`, u tista' ssir bil-mezz li l-komproprjetarji jiftehmu. ma jkunx hemm qbil bejn il-komproprjetarji kollha, l-ghazla ta' liema procedura ghandha tigi esegwita hija mhollija f'idejn il-Qorti." Il-bejgh b'licitazzjoni hu regolat bl-artikolu 515 et sequitur tal-Kap 16. Illi ghalkemm il-bejgh b'licitazzjoni ta' beni immobbli jista' jsir bil-mod li jaqblu dwaru s-sidien kollha, jekk kemm-il darba jsir b'ordni tal-Qorti f'sentenza jew ghax ma jkunx hemm fehma wahda bejn is-sidien kollha, l-ghazla ta' liema procedura ghandha tigi segwita hija mhollija f'idejn il- Illi t-talba sabiex gid immobbli mizmum minn ghadd ta' sidien jinbiegh b'licitazzjoni, trid titqies fid-dawl tal-principji ewlenin li jsawru l-istitut tal- ligi li titkellem dwar gid komuni. Fost dawn il-principji, hemm il-principju assodat li kull wiehed mill-komproprjetarji ghandu jedd jiehu s-sehem tieghu tal-beni indivizi in natura. (artikolu 502 tal-Kap 16 tal-Ligijiet ta' Malta) u l-bejgh in licitazzjoni huwa rimedju eccezzjonali ghal din ir- regola.4 Inoltre`, hadd ma jista' jigi mgieghel li jibqa' jzomm haga in komun ma' haddiehor. (Artikolu 496 tal-Kap 16 tal-Ligijiet ta' Malta). Il-Qorti ghandha tinvestiga jekk il-beni indivizi humiex komodament divizibbli. F'dan l-ezercizzju, l-Qorti ghandha d-diskrezzjoni li tordna ekwiparazzjoni fi flus, jew anke bl-imposizzjoni ta' renta, fejn l-ishma ma jirrizultawx indaqs. (artikoli 505 u 506 tal-Kap 16). Fil-kaz "Giuseppe Schembri Latman vs Ludgarda Mercieca Gauci" P.A.- 8 ta' Marzu 1983 intqal: "Meta beni komuni it- terminazzjoni tal-komunjoni ghandha ssir bil-mezz ta' divizjoni. Jekk il- beni in komuni ma jistghux jigu maqsuma komodament u bla diskapitu, dan il-beni ghandhom jigu mibjugha b'licitazzjoni sabiex jinqasam il- prezz taghhom." P.A. 6 ta' Marzu 1948, fejn gie ritenut li: "Meta ekwiparazzjonijiet esagerati u sproporzjonati, ghandhom jigu licitati." Fil-kawza "Herbert Alazumi vs George Busuttil Carbonaro" P.A. 24 ta' Marzu 1983 inghad: "Mill-banda l-ohra l-artikolu 552 tal-Kodici Civili jipprovdi li jekk il-beni in komun ma jkunux jistghu jigu maqsuma bla xkiel u bla hsara, u ma tkunx tista' ssir tpattija b'beni ohra in komun ta' xorta differenti, izda tal- istess valur, dawn il-beni jigu mibjugha b'licitazzjoni sabiex jinqasam il- prezz taghhom." Applikazzjoni ta' dawn il-principji ghall-kaz in ezami: komodament minghajr il-komproprjetarji, jinqasmu jistghux jistghu 3 Artikolu 521(1) tal-Kap 16. Sentenza tat-22 ta' Dicembru, 1948, moghtija mill-On. Qorti ta' l-Appell fil-kawza "Stajic Beach vs Giovanni Gulia et" citata b'approvazzjoni fis-sentenza tal-On. Et – dec.fid-29 ta' April 2005; App Civ:5.3.1954 fil-kawza fl-ismijiet Shtewil Cuthbert et vs Shtewil Cuthbert (Koll.Vol:XXXVIII.105) u P.A. 2.3.1959 fil-kawza fl- ismijiet Dalli Hili vs Vella Bardon(kollez. Fil-kaz odejrn, l-opinjoni li l-art in kwistjoni mhijiex komodament divizibbli hija sorretta bil-perit mahtur mill-Qorti. Jidher car li, in vista tal-art mertu tal-kaz, id-deskrizzjoni u policies applikabbli, u tenut kont tan-numru ta' komproprjetarji u tad-diversita` tal-ishma appartenti lilhom li l-ahjar mezz hi dik ta' bejgh b'licitazzjoni. Fattispecie tal-kaz: Jirrizulta li s-socjeta` attrici Malaga Enterprises Ltd. ghandha sehem ta' hdax minn tletin (11/30), l-atturi konjugi Silvio u Antonia Sevasta ghandha hdax minn tletin (11/30), l-intimat Duminku Gaunt ghandu erbgha minn tletin (4/30) u l-kjamata in kawza Sonya Casapinta ghandha erbgha minn tletin (4/30). Dawn il-kwoti mhumiex ikkontestati. Illi huwa minnu li bil-ligi5 l-Qorti mhix marbuta li taccetta l-konkluzjonijiet tar-rapport tal-perit mahtur minnha kontra konvinciment taghha nnifisha. Imma l-fehmiet ta' perit mahtur minn qorti u maghmula f'rapport imressaq minnu m'humiex seplicement opinjonijiet izda jikkostitwixxu prova ta' fatt, specjalment f'oqsma fejn il-hatra tkun dwar kwistjonijiet teknici. Tali fehmiet m'ghandhomx jigu mwarrba kif gieb u lahaq sakemm ma jkunx jidher sodisfacentment li tali fehmiet huma, fil-kumpless kollu tac- cirkostanzi, irragonevoli.6 Fl-istess vena legali, l-Qorti tosserva izda, li ghalkemm naturalment l- osservazzjonijiet teknici tal-espert inkarigat ghandhom il-piz taghhom, il- punt jekk il-proprjeta` hijiex jew le komodament divizibbli u tista' tinqasam bla hsara jew diskapitu huwa mholli fid-deskrizzjoni tal-Qorti li ghandha tiddeciedi hi dan l-aspett skont ic-cirkostanzi. Kif gie osservat mill-Qorti tal-Appell, "anke fil-kaz ta' dubbju dwar id-divizibbilita` ta' fond il-Qorti trid timxi fuq il-principju li fond ma jigix zmembrat b'mod li l-valur tieghu jigi deprezzat."7 Fil-kaz in ezami, jirrizulta li l-binja adjacenti ghall-art in kwistjoni, fuq il- konfini tal-Lvant, u ghalhekk kif konstatat mill-Perit Tekniku fir-relazzjoni, f'kaz ta' divizjoni, dan ikun ifisser li s-sehem assenjat lil Duminku Cutajar ikollu valur akbar minn ta' Sonya Casapinta, minhabba r-regoli u policies tal- MEPA kif spjegat fir-rapport. Illi gie sottolineat ukoll li jekk Sonya Casapinta tigi assenjata l-parti tal-ghalqa bil-kmamar fuqha, dan iwassal sabiex il-valur li jkun imisshom l-atturi ma jirriflettix is-sehem maggorenn taghhom ghall-art in kwistjoni. 681 tal-Kap 12 6 App Kumm 23.6.1967 fil-kawza fl-ismijiet Geswarda Abu Hassan et vs Emanuele Khalil et (Kollez. 7 Ara sen. tal-Qorti tal-Appell Giuseppe Cascun vs Cecilia Jeremic Blanshard deciza fit-28 ta' Gunju 1948 Vol.33B.I.329, kif ukoll sentenza moghtija mill-Prim Awla (GV) fl-ismijiet Testaferrata Nicholas Stafrace pro et noe vs Boujaoui Gracie Vincenti Anna Maria pen – 28.01.2002. il-konsiderazzjonijiet huma konformi mal-insenjament Astarita l-intimat Morris Naudi Gaunt baqa' jissottometti b'mod kostanti, li l-art hi divizibbli. Izda, kkunsidrat li din il-Qorti trid thares l-interessi ekonomici tal-kondividendi kollha, dan ifisser li l-fattur ewlieni li jehtieg li jigi kkonsidrat, hu li kull wiehed ikun jista' jiehu sehemu in natura, hekk kif stipulat fil-ligi. Ikkunsidrat ukoll, li fid-dawl tar-ragunijiet spjegati fir-relazzjoni teknika, li l-interessi ta' ebda wiehed mill-kondividendi ma jigix lez, sabiex id- drittijiet u l-interessi tal-partijiet kollha jigu salvagwardati. Dawn tal- Onorabbli Qorti tal-Appell fil-kawza "Giuseppe Amhamed vs Cecilia Jeremic Blanshard", deciza fit-28 ta' Gunju 1948 fejn osservat li l-ligi taghna tuza l-espressjoni "komodament divizibbli" u minghajr diskapitu cjoe` minghajr pregudizzju tal-interessi tal-kondividendi........ikun hemm anke diskapitu meta l-fond bid-divizjoni materjali jigi deprezzat fil-valur ekonomiku tieghu....Hu necessarju wkoll illi d-divizjoni maerjali ma tkunx tista' ssir komodament cioe` facilment, minghajr inkonvenjent gravi; ghaliex mhux necessarja l-impossibilita` ta' divizjoni in natura; ghaliex kieku kien hekk.....kwalunkwe post jista' jigi diviz, salv l-kazijiet ta' l-impossibilita` assoluta minhabba l-konfermazzjoni jew estensjoni tal-post." Kif gie enuncjat fil-kaz "Paul Mercieca Gauci et vs Lawrence Mercieca Gauci et" P.A. (JRM) deciza fil-25 ta' Settembru 2003, intqal: "Madankollu, jekk biex jitharsu l-principji fuq imsemmija l-qasma tal- hwejjeg komuni tkun qeghda ssir biss fid-deher u tkun mghobbija b'soluzzjonijiet ezempju, ekwiparazzjonijiet qawwija, f'dan il-kaz ikun ghaqli li ssir il-licitazzjoni u tkun qeghda tithares il-ligi fil-kelma u l-ispirtu taghha jekk l-eccezzjoni teghleb lill-principju." Il-Qorti kompliet: "Illi nghad il-kliem "bla xkiel" fil-ligi jfissru bhala "minghajr ma ssir hsara lill-interessi ta' dawk li qeghdin jaqsmu", filwaqt li "bla hsara jfissru "minghajr ma jkun hemm tnaqqis fil-valur tal-gid bil-qasma tieghu."8 L- applikazzjoni ta' tali kriterji f'dan ir-rigward hija wahda ta' fatt.9 Il-kwistjoni ghalhekk dwar jekk ghandhiex tigi ordnata l-licitazzjoni bhala mezz estrem biex wiehed johrog mill-komunjoni, minflok ir-rimedju ordinarju tad-divizjoni, tirriduci ruhha f'jekk il-qasma materjali hijiex possibbli fil- limiti hawn fuq imfissra."10 XXXIII.ii.217) P.A. 6.03.1948 u Brincat Mummery vs Schembri Latman (Koll. Deciz fis-16 ta' Novembru 1962. Deciza fit-22 ta' Dicembru 1948. In vista tas-suespost, din il-Qorti ser tghaddi biex takkolji t-talbiet tal- atturi." Rat ir-rikors tal-appell tal-konvenuti li in forza taghha, ghar- ragunijiet minnhom premessi, talbu lli din il-Qorti: "joghgobha tirrevoka s-sentenza moghtija fis-26 ta' Mejju, 2016 mill- Ewwel Qorti fil-kawza odjerna fl-ismijiet 'Malaga Enterprises Limited (C 14884), Silvio Sevasta (ID 516266M) u Antonia Sevasta (ID 58147M) -vs- Duminku Gaunt (ID 826781M) u b'digriet tat-12 ta' Gunju, 2014 giet kjamata fil-kawza Sonya Casapinta (ID 277811M)' u filwaqt li tichad it-talbiet tar-rikorrenti appellati, tilqa' l-eccezzjonijiet dedotti mill-intimat appellant Morris Naudi Gaunt u tilqa' wkoll il-kontro-talbiet maghmula mill-istess intimat Morris Naudi Gaunt in linea rikonvenzjonali filwaqt li tichad l- eccezzjonijiet sollevati mir-rikorrenti rikonvenzjonati appellati ghall- imsemmija kontro-talbiet, bl-ispejjez taz-zewg istanzi kontra r-rikorrenti appellati." Rat ir-risposta tal-atturi li in forza taghha, ghar-ragunijiet minnhom illi din il-Qorti konsegwentement tikkonferma s-sentenza appellata bl-ispejjez ta' din l- Semghet lid-difensuri tal-partijiet; Rat l-atti kollha tal-kawza u d-dokumenti esebiti; Ikkunsidrat; Illi f'din il-kawza l-atturi qed jitolbu l-bejgh in licitazzjoni ta' bicca art fil-limiti ta' Hal-Lija li jippossjedu in komun mal-konvenuti. Il-konvenuti jghidu li l-art hija komodament divizibbli u jridu Ii jinghataw, wara li ssir id- divizjoni n-natura, il-porzjon li tmiss ma' bicca art ohra proprjeta` taghhom L-ewwel Qorti hatret perit tekniku biex jassistiha u dan irrelata li l-art in kwistjoni ma hijiex komodament divizibbli. Dan il-perit ma rrakomandax li tigi assenjata porzjon partikolari lill-konvenuti peress illi, jekk isir hekk, ma jibqax proprjeta` immobiljari tal-istess valur li tkun tista' tinghata lill-atturi. Il-konvenuti appellaw mis-sentenza li baqghu jsostnu l-posizzjoni taghhom li l-art hija divizibbli u huma ghandhom jinghataw il-porzjoni li tmiss ma' bicca art ohra li ghandhom fl-inhawi. Din il-Qorti tibda biex tirrimarka li l-appell tal-konvenuti huwa bazat fuq l-istess argumenti li kellha quddiemha l-ewwel Qorti u li gew michuda Is-sentenza tal-ewwel Qorti hija ben motivata u msawra b'mod impekkabbli, anke bi studju ta' gurisprudenza in materja, b'mod li, kwazi kwazi, din il-Qorti ftit li xejn ghandha x'izzid fuq is-sentenza tal-ewwel Qorti li maghha, din il-Qorti, taqbel. Hu ovvju li kull bicca art tista', teknikament, tigi diviza, pero`, biex dan jista' jsir jehtieg illi l-proprjeta` tkun tista' tigi diviza komodament u bla F'dan il-kaz, jezisti rapport ta' perit tekniku fejn gie spjegat illi l-art ma tistax tigi spezzata b'mod li kull porzjon ikollha bejn wiehed u iehor, l-istess valur. Jekk issir qasma jkun hemm zbilanc qawwi bejn l- porzjonijiet u forsi, holqien ta' servitujiet. Huwa ha in konsiderazzjoni l- pjan lokali u d-diversi policies applikabbli ghal kaz. Huwa baqa' jzomm il-posizzjoni tieghu anke meta sarulu domandi in eskussjoni. osservat l-ewwel Qorti, ma hux lecitu li qorti taqbad u tiddistakka ruhha minn rapport peritali, sakemm ma jirrizultalhiex ragunijiet gustifikati biex F'dan il-kaz, il-konvenuti ma talbux il-hatra ta' periti perizjuri biex dawn jirrivedu r-rapport tal-perit tekniku u lanqas ma ressqu ragunijiet validi u teknici biex jattakkaw l-ewwel rapport. Il-konvenuti jghidu li tant l-art tista' tinqasam li bejn il-partijiet kien sar konvenju bi qsim in-natura tal-art. Dan jista' jkun minnu, pero`, dak il-ftehim thalla jiskadi u sfaxxa fix-xejn. Inoltre`, kif jispjegaw l-atturi ma kienx ghad fadal qbil dwar dik id-divizjoni peress illi wara li sar il-konvenju kien hemm bidliet fil-ligijiet u policies tal-ippjanar, u dan anke kif spjega l- Darba li l-art mhux komodament divizibbli, ma hemmx porzjon diviza x'tigi assenjata lill-atturi in kontro kambju ghal dik li jridu l-konvenuti u l-art trid tinbiegh bis-subasta kif ordnat l-ewwel Qorti. Ghaldaqstant, ghar-ragunijiet premessi, tiddisponi mill-appell li ressqu l- konvenut Duminku Cutajar u l-kjamat fil-kawza Sonya Casapinta billi tichad l- istess u tikkonferma in toto is-sentenza tal-ewwel Qorti, b'dan li l-bejgh bl-irkant ghandu jsir il-Hamis, 16 ta' Settembru, 2021 fil-11.30am bil- kondizzjonijiet li stabbiliet l-ewwel Qorti. L-ispejjez in prim istanza jithallsu kif deciz mill-ewwel Qorti, waqt li dawk ta' din it-tieni istanza jithallsu kollha mill-imsemmija appellanti konvenuti u kjamat fil-kawza in solidum, u peress li tqis dan l-appell pjuttost fieragh u vessatorju tikkundanna lill-istess appellanti in solidum ghall-hlas tal- Deputat Registratur gr