QORTI TAL-APPELL IMĦALLFIN S.T.O. PRIM IMĦALLEF SILVIO CAMILLERI ONOR. IMĦALLEF GIANNINO CARUANA DEMAJO ONOR. Seduta ta' nhar il-Ġimgħa 27 ta' Ottubru 2017 Ċitazzjoni numru 180/2002 AF Joseph Fiteni u Sharon Fiteni Dan huwa appell tal-atturi minn sentenza mogħtija mill-Prim'Awla tal- Qorti Ċivili fl-20 ta' Frar 2013 li ċaħdet talba tagħhom biex il-konvenuti jiġu kundannati jersqu għall-pubblikazzjoni ta' att ta' bejgħ ta' im- mobbli biex iwettqu wegħda ta' bejgħ magħmula mill-awtriċi tagħhom Ċitazzjoni numru 180/2002 B'kitba tal-24 ta' April 2001 Vincenza Langley, awtriċi ta' wħud mill- konvenuti, intrabtet li tbigħ lill-atturi l-utli dominju perpetwu ta' pro- prjetà immobbli. Wara l-mewt ta' Vincenza Langley l-konvenuti ġeddu din il-wegħda ta' bejgħ b'seħħ sal-20 ta' Jannar 2002 b'kitba oħra tad- 19 ta' Diċembru 2001, iżda baqgħu ma resqux għall-pubblikazzjoni tal-att relativ ta' bejgħ għalkemm l-atturi sejħulhom jagħmlu hekk b'ittra ġudizzjarja tat-18 ta' Jannar 2002. L-atturi igħidu li b'hekk ġarrbu danni għax b'kitba oħra tal-25 ta' Mejju 2001 huma kienu ċedew id-drittijiet tagħhom taħt il-wegħda ta' bejgħ lil terzi u, minħabba n-nuqqas tal-konvenuti, ma jistgħux iwettqu dak li ntrabtu li jagħmlu bejgħ. L-atturi għalhekk fetħu din il-kawża tikkundanna lill-konvenuti jersqu għall-pubblikazzjoni tal-kuntratt ta' Il-konvenuti ressqu l-eċċezzjoni, fost oħrajn, illi l-wegħda ta' bejgħ ma tiswiex i. għax Ħ' Attard ma kinitx sidt il-fond u għalhekk ma setgħetx tbigħu, ii. għax seħħet kondizzjoni riżoluttiva li tgħid illi l- ftehim jinħall jekk jirriżulta illi l-arja tal-immobbli ma hijiex tal-istess Vincenza Langley, u iii. għax il-ftehim huwa msejjes fuq żball dwar is- sustanza nnifisha tal-oġġett tal-ftehim. Ressqu wkoll l-eċċezzjoni illi l- kontraditturi leġittimi għax ma humiex werrieta ta' Vincenza Langley iżda biss jirrappreżentaw lill-konvenuti l-oħra, u għalhekk għandhom jinħelsu mill-ħarsien tal-ġudizzju. L-ewwel qorti laqgħet l-eċċezzjoni ta' nuqqas ta' leġittimazzjoni passiva u ċaħdet it-talbiet tal-atturi għal raġunijiet li fissrithom hekk: »Ikkunsidrat illi permezz ta' din il-kawza l-atturi qed jitolbu lill-qorti ġġiegħel lill-konvenuti, uħud werrieta ta' Vincenza Langley, biex jersqu għall-pubblikazzjoni tal-att finali ta' bejgħ ta' fond li l-imsemmija Il-Qala kienet wegħdet li tbigħ lill-atturi permezz ta' konvenju mġedded mill-istess eredi. Il-konvenuti l-ewwel ma jsostnu hu li Dr Cowles Tyson u Dr Patane’ Bongailas ma kellhomx jiġu mħarrka għar- raġuni li huma m'humiex eredi. Fid-dawl tad-dikjarazzjoni magħmula mid-difensur tal-atturi quddiem il-qorti diversament presjeduta fit-23 ta' April 2002, il-qorti kif presjeduta llum tqis li din l-eċċezzjoni, hija ġustifikata u jisthoqqilha li tintlaqa'. »L-eċċezzjonijiet l-oħra tal-konvenuti kollha għandhom x'jaqsmu mal- mertu. Dawn kollha jirrigwardaw dak li jsostnu l-konvenuti u cioè li ġaladarba l-fond ma kienx jappartjeni fl-intier tiegħu lil Vincenza Langley, l-istess konvenju huwa null. »Mill-provi prodotti jirriżulta illi Vincenza Langley, permezz ta' konvenju datat 24 ta' April 2001, obbligat ruħha li tbigħ lill-atturi mezzanin f'San Fleur-de-Lys, Birkirkara. Meta Vincenza Langley ġiet nieqsa, l-eredi tagħha ġeddew il-konvenju bl-istess kundizzjonijiet. Meta n-nutar inkarigat beda jagħmel ir-riċerki relativi huwa sab li l-fond kien ġie akkwistat minn Vincenza Langley meta din kienet miżżewġa u għalhekk seta' jiġri li l-fond kien jifforma parti mill-komunjoni tal-akkwisti. Susseg- wentement, fil-fatt, irriżulta li Vincenza Langley kienet iżżewġet Malta, però għexet barra minn Malta għal xi snin. Il-koppja kienu ilhom snin li rritornaw lura Malta meta nxtara l-fond mertu tal-kawża. Jirriżulta wkoll li meta nxtara l-fond żewġha kien għadu ħaj. Kien f'dawn iċ-ċirkostanzi li l-konvenuti eredi ta' Vincenza Langley għażlu li ma jersqux għall- kuntratt finali peress illi kienu tal-fehma li ma setgħux jiggarantixxu l- paċifiku pussess. Huma ma kinux disposti jieħdu riskju li jinqala' xi ko- proprjetarju ieħor. Fil-fehma ta' din il-qorti, l-aġir tagħhom kien gusti- fikat. »Madanakollu, ma jistgħux fiċ-ċirkostanzi [sc. igħidu] li l-konvenju huwa null, u dan għar-raġuni illi, kif sostniet il-Qorti tal-Appell fil-kawża Zahra v. Cutajar fil-25 ta' Frar 2005: »"Il-wegħda ta' bejgħ hija valida anke jekk min ikun qed iwiegħed li jbigħ ma jkunx is-sid tal-ħaġa li fuqha jkun sar il-qbil u żżid li f'każ simili l-venditur prospettiv għandu l-obbligu li jakkwista l- ħaġa mwiegħda biex ikun jista' jbigħha. Jekk ma jseħħlux li jiksibha, b'hekk ma jinħelisx mill-obbligazzjoni tiegħu iżda jkollu jwieġeb għad-danni talli ma jkunx wettaq dak li wiegħed. Il- kreditriċi għandha wkoll l-oħra l-għażla tesegwixxi l-obbligazzjoni, meta dan ikun possibbli." li ġġiegħel lill-parti »Dan premess, però, din il-qorti xorta waħda jeħtiġilha teżamina u tiżen jekk l-azzjoni proposta mill-atturi hijiex ġustifikata. 1357 tal-Kap. 16 testwalment jipprovdi illi: (1) Il-wegħda ta' bejgħ ta' ħaġa bi prezz determinat, jew bi prezz li għandu jiġi stabbilit minn persuna waħda jew iżjed bħalma jingħad fl-artikoli ta' qabel dan, ma titqiesx bejgħ; iżda, jekk tiġi Ċitazzjoni numru 180/2002 aċċettata, iġġib, f'dak li wiegħed, l-obbligu li jagħmel il-bejgħ, jew, jekk il-bejgħ ma jkunx jista' iżjed isir, l-obbligu li jħallas iddanni lill- aċċettant. »"(2) L-effett ta' din il-wegħda jispiċċa meta jagħlaq iż-żmien miftiehem bejn il-partijiet għal hekk jew, jekk ma jkun hemm ebda ftehim bħal dak, meta jgħaddu tliet xhur minn dak inhar li l-bejgħ ikun jista' jsir, kemm-il darba l-aċċettant ma jsejjaħx lil dak li wiegħed, b'att ġudizzjarju ppreżentat qabel ma jgħaddi ż-żmien applikabbli kif intqal qabel, sabiex jagħmel il-bejgħ, u kemm-il darba, fil-każ li dak li wiegħed jonqos li jagħmel hekk, it-talba b'rikors ġuramentat sabiex titwettaq il-wegħda ma tiġix preżentata fi żmien tletin jum minn meta jagħlaq l-imsemmi żmien." »Kif irriteniet il-Qorti tal-Appell fil-kawza Lindsay Baldacchino v. Riklin (deċiża fl-1 ta' Lulju 2005): »"La darba l-istess konvenuti ma setgħux jonoraw l-obbligi tagħhom assunti fil-konvenju, u cioè li jiggarantixxu l-paċifiku pussess, dan il-bejgħ ma setax isir u konsegwentement dik il- wegħda ma setgħetx tiġi enforzata u l-uniku rimedju li kellhom l- atturi kien dak ta' risarċiment ta' danni minħabba l-inadempjenza tal-istess konvenuti." »Fil-kaz in eżami, l-atturi għażlu li jaġixxu ai termini tas-subinċiż (2) tal- fuq ċitat artikolu tal-liġi. F'dawn iċ-ċirkostanzi għalhekk, il-qorti tqis li m'għandhiex għalfejn tidħol fl-argumenti mressqa mill-atturi rigward ir- ratifika tal-wegħda da parti tal-konvenuti għaliex, se mai, dawn kienu jassumu rilevanza kieku l-atturi odjerni talbu d-danni. »Il-qorti tqis inoltre li l-konoxxenza o meno da parti tal-konvenuti, tar- riskju li l-proprjetà ma kinitx tappartjeni kollha lid-defunta, ma għandu jkollha ebda effett fil-kawża odjerna, fejn il-konvenuti qed jintalbu biss li jersqu għall-att finali, ħaġa li ma jistgħux korrettement jagħmlu. »Għal dawn ir-raġunijiet, il-qorti taqta' u tiddeċiedi billi, filwaqt li tillibera lil Dr Nicolai Cowles Tyson u Dr Claire Patane’ Bongailas mill-osservanza tal-ġudizzju, tiċħad it-talbiet tal-atturi fil-konfront tal-konvenuti l-oħra, b'riżerva ta' kull dritt ieħor spettanti lill-atturi skont il-liġi. »L-ispejjeż jitħallsu mill-atturi.« L-atturi appellaw minn din is-sentenza (ħlief mill-parti dwar in-nuqqas ta' leġittimazzjoni passiva ta' wħud mill-konvenuti) b'rikors tat-8 ta' Marzu 2013 li għalih l-atturi wieġbu fit-12 ta' April 2013. L-aggravji tal- atturi huma illi i. il-konvenuti irratifikaw il-wegħda ta' bejgħ għalkemm kienu jafu bid-difett fit-titolu; ii. ma hux minnu illi Vincenza Langley ma kellhiex titolu weħedha fuq l-immobbli; iii. ukoll jekk Vincenza Langley ma kellhiex titolu weħedha fuq l-immobbli, dan ma jeħlisx lill-konvenuti mill-obbligazzjonijiet tagħhom taħt il-wegħda ta' bejgħ; u iv. illi l- wegħda ta' bejgħ ma kellhiex titqies nulla minħabba fi żball dwar is- sustanza nfisha tal-oġġett tal-ftehim. Ressqu wkoll aggravju dwar l- ispejjeż. jiswiex: Fl-ewwel aggravju l-atturi jgħidu illi meta ġeddew il-wegħda ta' bejgħ għalkemm kienu jafu illi t-titolu tal-awtriċi tagħhom seta' ma kienx tajjeb, il-konvenuti irratifikaw il-wegħda kif igħidu l-art. 1227 u 1228 tal- Kodiċi Ċivili u għalhekk il-ftehim ma jistax jitqies li hu null jew li ma It-twettiq jew ir-ratifika ta' obbligazzjoni li kontra tagħha l-liġi tagħti l-jedd għall-azzjoni jew għall-eċċezzjoni ta' rexxissjoni minħabba nullità jew għal raġuni oħra, ikollhom l-effett tagħhom bejn il-partijiet li jikkuntrattaw bla ħsara tal-jeddijiet tat-terzi. It-twettiq jew ir-ratifika ma jġibux ir-rinunzja għall-azzjoni ta' rexxissjoni, ħlief meta jiġi ppruvat li min wettaq jew irratifika kien jaf bid-difett li jagħti jedd għal dik l-azzjoni.« L-ewwel qorti iżda ma qalitx illi l-wegħda ta' bejgħ hija nulla jew ma tiswiex; anzi qalet espressament illi "ma jistgħux fiċ-ċirkostanzi [sc. il- konvenuti jgħidu] li l-konvenju huwa null". It-talbiet tal-atturi ġew miċħuda mhux għax il-qorti qieset li l-wegħda ta' bejgħ ma tiswiex iżda għax kienet tal-fehma li l-konvenuti ma setgħux iwettqu dak li wiegħdu għax ma kellhomx il-proprjetà tal-ħaġa mwiegħda. Dan l-aggravju huwa għalhekk irrelevanti. Fit-tieni aggravju l-atturi jgħidu illi ma huwiex minnu illi Vincenza Langley u, wara, il-konvenuti bħala suċċessuri tagħha, ma kellhomx il- proprjetà tal-ħaġa mwiegħda. Għalkemm jaqblu illi l-fond kien tal- komunjoni tal-akkwisti bejn Vincenza Langley u żewġha, igħidu illi ma nġibtx prova dwar jekk żewġ Vincenza ħalliex testment jew kellux Ċitazzjoni numru 180/2002 axxendenti jew dixxendenti, u għalhekk għandu jitqies illi ntiret ab intestato minn martu, li b'hekk kisbet ukoll in-nofs ta' żewġha flimkien man-nofs tagħha tal-komunjoni. Igħidu illi kien imiss lill-konvenuti juru li Vincenza ma wirtitx lil żewġha, u mhux lill-atturi li juru li wirtitu. Huwa minnu illi l-prova illi Vincenza ma kellhiex il-proprjetà tal-intier – dejjem jekk dan hu relevanti għall-meritu, u bla preġudizzju għal dak li sejjer jingħad dwar it-tielet aggravju – kien imiss lill-konvenuti, ladarba dawn jippretendu li l-fatt illi l-awtriċi tagħhom ma kinitx sid tal-intier jeħlishom mill-obbligazzjoni. Din il-prova iżda saret meta ntwera illi l- immobbli kien tal-komunjoni tal-akkwisti u mhux ta' Vincenza Langley weħedha. Il-prova mbagħad li Vincenza kisbet b'wirt is-sehem li ma kienx tagħha kien imiss lill-atturi, u din il-prova ma saritx. Dan l-aggravju wkoll għalhekk ma jistax jintlaqa'. Fit-tielet aggravju l-atturi jgħidu illi wkoll jekk Vincenza Langley u, illum, il-konvenuti suċċessuri tagħha, ma humiex weħedhom sidien tal-immobbli, xorta jibqgħu marbuta jwettqu l-obbligazzjoni tagħhom taħt il-wegħda ta' bejgħ. Il-konvenuti wieġbu hekk: »Illi ġjaladarba Vincenza Langley ma kenitx proprjetarja assoluta tal- fond u ġjaladarba l-konvenuti wirtu biss sehem tal-istess fond (u mhux il-proprjetà tal-fond kollu) kienet ġusta u timmerita konferma d-deċiż- joni tal-ewwel onorabbli qorti fis-sens illi l-vendituri ma setgħux jersqu għall-kuntratt finali u dan mhux għaliex dawn iċ-ċirkostanzi jrendu l- konvenju null iżda għaliex (i) il-konvenuti appellati huma f'posizzjoni fejn ma jistgħux iwettqu l-obligazzjoni li jiggarantixxu l-paċifiku puss- ess fuq l-eventwali bejgħ u ma jistax għalhekk jiġi impost fuqhom illi jagħtu garanzija li jafu li ma jistgħu qatt ituha; u (ii) għaliex avverat ruħha kundizjoni resoluttiva imfissra fil-konvenju nnifsu; »Illi ai termini tad-disposizzjonijiet tal-artikolu 1409 et seq. tal-Kap. 16 tal Liġijiet ta' Malta l-konvenuti appellati huma obbligati illi jagħtu garanzija ta' paċifiku pussess u dan huwa rifless ukoll fil-konvenju de quo u b'dan huma jagħtu garanzija illi l-atturi m'huma ser isofru ebda tip ta' molestja u/jew evizzjoni mill-fond in kwistjoni wara li jiġi trasferit lilhom u b'hekk jesponu ruħhom għad-danni f'każ illi terzi persuni jvantaw xi pretensjonijiet fuq il-proprjetà in kwistjoni.« Il-qorti tosserva qabel xejn illi jekk isir il-bejgħ li jridu l-atturi dak il- bejgħ ikun bejgħ ta' res aliena safejn tkun tinbigħ ukoll dik il-parti tal- proprjetà li ma hijiex tal-konvenuti bejjigħa. Il-bejgħ għalhekk jintlaqat 1372 tal-Kodiċi Ċivili: Bla ħsara tad-dispożizzjonijiet tal-artikolu 5591, u tad-dispos- izzjonijiet dwar Il-Monti kwantu għar-rahan, il-bejgħ ta' ħaġa ta' ħadd- ieħor hu null: »Iżda dan il-bejgħ jista' jagħti lok għall-ħlas tad-danni, jekk ix- xerrej ma kienx jaf illi l-ħaġa kienet ta' ħaddieħor: »Iżda wkoll, in-nullità ta' dan il-bejgħ ma tista' qatt tiġi opposta mill-bejjigħ.« Relevanti għall-każ tallum huwa l-aħħar proviso: "in-nullità ta' dan il- bejgħ ma tista' qatt tiġi opposta mill-bejjigħ" li jfisser illi n-nullità ma hijiex waħda assoluta iżda biss relativa, fl-interess tax-xerrej, mhux tal-bejjigħ. Fi kliem ieħor, il-bejgħ, jekk ma jagħżilx li jwaqqgħu ix- xerrej, ikun jiswa. Ir-raġuni għal dan hija illi l-obbligu tal-bejjigħ, barra dak tal-kunsinna, huwa "li jiggarantixxi l-ħaġa mibjugħa" u mhux bilfors li jgħaddi l-proprjetà fil-ħaġa: Għalkemm fil-kuntratt tal-bejgħ ma tkunx ġiet miftiehma l- garanzija, il-bejjiegħ għandu de jure jagħmel tajjeb lix-xerrej għall- evizzjoni li ttellfu l-ħaġa mibjugħa, kollha jew biċca minnha, u għas- servitujiet u piżijiet li ħaddieħor jippretendi fuq dik il-ħaġa, u li ma jkunux ġew imsemmijin fil-kuntratt.« Il-garanzija ma tingħatax bilfors bi trasferiment tal-proprjetà: kull ma hu meħtieġ hu li l-bejjigħ jintrabat illi "jagħmel tajjeb lix-xerrej għall- Dwar pussess ta' ħwejjeġ mobbli. Ċitazzjoni numru 180/2002 evizzjoni li ttellfu l-ħaġa mibjugħa, kollha jew biċca minnha", bħal ma jiġri fil-każ ta' bejgħ bi promessa de rato, li hu bejgħ validu għalkemm ta' res aliena. Lanqas ma hu minnu illi l-konvenuti fil-każ tallum ma jistgħux jagħtu l- garanzija: il-garanzija ma hijiex li l-proprjetà mibjugħa saret tax-xerrej iżda illi l-bejjigħ "jagħmel tajjeb lix-xerrej għall-evizzjoni li ttellfu l-ħaġa mibjugħa, kollha jew biċca minnha", u ma hemm xejn li jżomm lill- konvenuti milli jagħtu din il-garanzija biex jagħmlu tajjeb għall-event- walità li s-sidien l-oħra jirrevindikaw is-sehem tagħhom. Għal din ir-raġuni qalet ħażin l-ewwel qorti illi l-konvenuti "ma setgħux jiggarantixxu l-paċifiku pussess" u li għalhekk "l-aġir tagħhom kien Il-konvenuti ntrabtu bil-wegħda ta' bejgħ li jagħtu dik il- garanzija, u jistgħu jagħtuha għax mhux meħtieġ li jkunu sidien biex jintrabtu li jagħmlu tajjeb għall-evizzjoni. Għalhekk ma jistgħux jinħallu mill-obbligazzjoni li daħlu fiha. Il-qorti tagħraf illi hemm sentenzi, fosthom dawk ċitati mill-konvenuti, li jsostnu t-teżi tal-konvenuti, iżda hija tal-fehma illi l-posizzjoni ġuridika- ment korretta hija kif imfissra fuq. Il-konvenuti iżda jkomplu jgħidu illi hemm pattijiet fil-wegħda ta' bejgħ li jagħtuhom jedd illi jinħallu. Dawn il-pattijiet igħidu hekk: »Jekk mir-riċerki jirriżulta illi l-arja tal-mezzanin u l-ġnien mhux tal- venditriċi, f'din l-eventwalità dan il-konvenju jiġi xolt u l-venditriċi tobbliga ruħha li tirritorna d-deposit lill-kompraturi u l-ebda parti ma jkun baqagħlu ebda dritt pendenza jew pretensjoni kontra l-parti I- oħra. »Dan il-konvenju hu soġġett għall-kondizzjoni li jsiru r-ricerki u kollox lkun in order.« Fil-fatt irriżulta mhux biss illi l-ġnien u l-arja ma humiex għalkollox tal- bejjigħa iżda wkoll sehem mill-proprjetà tal-immobbli nnifsu ma huwiex tagħhom. Huwa minnu illi huwa fl-interess tax-xerrej, mhux tal-bejjigħ, illi ssir il- konsenja tal-ħaġa mibjugħa bl-aċċessorji kollha tagħha, u l-bejjigħ ma għandux jingħata l-benefiċċju li jinħeles mill-obbligazzjonijiet tiegħu meta kien minħabba nuqqas tiegħu li l-bejjiegħ qiegħed lilu nnifsu fil- pożizzjoni li ma jkunx jista' jikkonsenja dak li ntrabat li jbigħ. Jekk ix- xerrej hu kuntent li jikseb il-ħaġa mingħajr xi aċċessorji ma għandux jiġi mċaħħad mill-jedd li jieħu għallinqas dak li l-bejjigħ jista' jikkonsenja. Fil-każ tallum iżda l-patt miġjub fuq jidher stipulat f'termini assoluti: "il- konvenju jiġi xolt", u mhux "ix-xerrej ikun jista' jinħall"; igħid espressa- ment illi l-konsegwenza tan-nuqqas ikun illi jinħallu ż-żewġ partijiet. Kien ikun differenti li kieku l-ftehim kien biss li l-konsenja kellha tkun bl-aċċessorji msemmija bla ma jingħad xi jkunu l-konsegwenzi tan- nuqqas2. Fil-każ tallum iżda jingħad espressament illi l-konsegwenza tkun li jinħall il-ftehim. L-aggravju għalhekk ma jistax jintlaqa', mhux għax il-konvenuti kienu "ġustifikati" ma jersqux għall-bejgħ billi ma setgux jagħtu l-garanzija li 25 ta' Frar 2000. Ċitazzjoni numru 180/2002 trid il-liġi, kif qalet l-ewwel qorti, iżda għax il-wegħda nħallet meta seħħ il-patt kommissorju inkorporat fil-ftehim. Fir-raba' aggravju l-atturi jgħidu illi l-wegħda ta' bejgħ ma kellhiex titqies nulla minħabba żball fuq is-sustanza tal-oġġett tal-ftehim. Dan l-aggravju huwa irrelevanti għax l-ewwel qorti ma ħassritx il- ftehim minħabba żball. Dwar l-ispejjeż, il-qorti tosserva illi, għalkemm l-appell tal-atturi għandu jiġi miċħud, madankollu, billi kien nuqqas tal-konvenuti illi wassal biex isseħħ il-kondizzjoni li tħoll il-ftehim, huwa xieraq illi l- ispejjeż kollha tal-kawża jinqasmu bin-nofs bejn il-partijiet. Għal dawn ir-raġunijiet il-qorti tikkonfermaha fejn ħelset lil uħud mill-konvenuti mill-ħarsien tal- ġudizzju u tikkonfermaha wkoll fejn ċaħdet għalkemm għal raġunijiet differenti minn dawk mogħtija fis-sentenza appellata; tħassarha fejn ikkundannat lill-atturi jħallsu l-ispejjeż u tordna, minflok, illi l-ispejjeż tal-konvenuti li nħelsu mill-ħarsien tal- ġudizzju jħallsuhom l-atturi u l-ispejjeż l-oħrajn, kemm tal-ewwel grad u kemm tal-appell, jinqasmu bin-nofs bejn l-atturi u l-konvenuti l-oħra. Silvio Gerada Prim Agius Scicluna Giannino Sultana Peregin Al Rashid Agius Scicluna Noel Papagiorcopulo Imħallef Deputat Reġistratur