MALTA TRIBUNAL TA' REVIZJONI AMMINISTRATTIVA MAGISTRAT DR. CHARMAINE GALEA Illum 10 ta' Dicembru 2019 Rikors Numru 50/2019 Jonathan Alaoui Chrifi Degabriele Vs L-Awtorita` ta' l-Artijiet It-Tribunal, Ra r-rikors promutur tar-rikorrent ipprezentat fis-6 ta' Gunju 2019 li permezz tieghu ppremetta s-segwenti: "Illi permezz ta' kuntratt fl-atti tan-Nutar Timothy Schirò tad-disgha u ghoxrin (29) ta' Settembru tas-sena elfejn u sbatax (2017), kopja ta' liema qegħda tiġi hawn annessa u immarkata bħala "Dokument JA1", l-esponenti akkwista l-utile dominju temporanju taz-zmien li fadal tal-fond bin-numri tlett mija erbgha u ghoxrin (324) u tlett mija hamsa u ghoxrin (325), Triq Manwel Dimech, Il-Gżira. Illi l-esponenti stabbilixxa r-residenza tieghu f'dan il-fond. Illi meta ghalaq ic-cens temporanju l-esponenti talab, inkluz permezz ta' ittra datata dsatax (19) ta' Gunju 2018 u ittra ohra tas-sebgha u ghoxrin (27) ta' Dicembru elfejn u tmintax (2018), kopja ta' liema qegħdin jiġu hawn annessi u immarkati bħala "Dokument JA2" u "Dokument JA3", illi c-cens temporanju gravanti r-residenza tieghu 324 u 325, Triq Manwel Dimech, Il-Gżira jigi konvertit f'cens perpetwu ai termini tal-Artikolu 12(4) tal-Kapitolu 158 tal-Ligijiet ta' Malta. Illi in segwitu ghal korrispondenza skambjata mal-Awtorita` intimata, l-esponenti rċieva deċiżjoni ta' l-intimata Awtorità ta' l-Artijiet permezz ta' ittra datata nhar l-ghoxrin (20) ta' Mejju tas-sena elfejn u dsatax (2019), kopja ta' liema qegħda tiġi hawn annessa u immarkata bħala "Dokument JA4", li biha ġie infurmat illi t-talba tiegħu ma ġietx milqugħa "peress li jirrizulta li l-post huwa zghir wisq biex jista' jitqies residenzjali ghalhekk mhux applikabbli l- Ghalhekk ma jistax jilqa' t-talba ghall-konverzjoni tac-cens temporanju ghal wiehed perpetwu." Flimkien mal-ittra imsemmija tal-20 ta' Mejju 2019 l-esponenti gie mgharraf ukoll bid-dritt tieghu li jappella dina d-decizjoni quddiem dan it-Trinunal ai termini tal-Artikolu 57 tal-Kap. Illi r-raġuni mogħtija mill-Awtorità ta' l-Artijiet, hawn intimata, hija waħda għal kollox zbaljata billi l-esponenti jokkupa l-fond in kwistjoni bhala residenza tieghu u ghalhekk jissodisfa r-rekwiziti kollha tal-artikolu 12 tal-Kap 158, u dana kif ser jigi ppruvat aħjar matul it-trattazzjoni ta' dan ir-rikors; Illi d-decizjoni tal-intimata Awtorità ta' l-Artijiet hija ukoll bi ksur tal-ligi, senjatament l- Artikolu 12(4) tal-Kapitolu 158 tal-Ligijiet ta' Malta, li jaghti d-dritt lill-esponenti jikkonverti c-cens temporanju ghal wiehed perpetwu, u huwa obbligu tal-intimata Awtorità ta' l-Artijiet li timxi skond il-ligi u ghalhekk li tikkonverti c-cens ghal wiehed perpetwu, kif fil-fatt taghmel l- Awtorita` f'kazijiet ta' din ix-xorta. Illi apparti minn hekk, l-Awtorita` intimata ma ghandha ebda kompetenza sabiex tiddeciedi, kif fil-fatt ghamlet, jekk fond huwiex zghir wisq sabiex jitqies bhala wiehed residenzjali. Din hija kompetenza tal-Awtorita` tal-Ippjanar li approvat illi l-fond mertu ta' dan ir-rikors jista' jintuza ghal skopijiet residenzjali kif fil-fatt gja giet infurmata l-Awtorita` intimata. Għaldaqstant l-esponenti umilment jitlob illi dana l-Onorabbli Tribunal jogħġbu jħassar, jirrevoka u jannulla d-deċiżjoni hawn impunjata ta' l-Awtorità ta' l-Artijiet kontenuta fl-ittra fuq imsemmija datata nhar l-ghoxrin (20) ta' Mejju tas-sena elfejn u dsatax (2019), prevja d- dikjarazzjoni illi r-rikorrent ghandu d-dritt jikkonverti c-cens temporanju tal-fond bin-numri 324 u 325, Triq Manwel Dimech, Il-Gżira f'wiehed perpetwu, u dana taħt dawk il-provvedimenti kollha illi dana l-Onorabbli Tribunal jidhirlu xierqa u opportuni." Ra r-risposta tal-Awtorita` intimata u tal-Ufficju Kongunt ipprezentata fid-19 ta' Gunju 2019 fejn eccepew is-segwenti:- " Illi d-decizjoni mehuda mill-Bord tal-Gvernaturi hija wahda gusta u timmerita konferma Illi l-Awtorita' ticcara li hija ghandha kull jedd skont il-ligi tevalwa jekk fond huwix idoneju bhala fond residenzjali. Dan ghaliex fl-ewwel lok hija l-'bare owner' tal- imsemmi fond u fit-tieni lok hija ghandha setgha, jew ahjar l-obbligu skont il-ligi li tamministra bhala 'bonus paterfamilias' il-proprjeta' tal-Gvern. Per konsegwenza kif jista' jkun l-Awtorita' ma tidholx f'dan, jekk l-applikant Jonathan Alaoui Chrifi Degabriele klien qed jaghmel rikjesta li l-Awtorita' tapplika l-Art. 12[4] tal-Kap. 158 li wiehed mill-pre- rekwisiti sabiex din id-disposizzjoni tal-ligi tigi applikata huwa appuntu li l-fond jaqa' taht id-definizzjoni ta' 'residenza'. Din ghalhekk agixxiet fil-'vires' taghha u skont il- principji amministrattivi ben stabbiliti meta esercitat d-diskrezzjoni taghha u anzi tat spjegazzjoni ghad-decizjoni taghha permezz t'ittra mibghuta lill-Appellant datata 20/V/2019; Illi jsegwi ghalhekk li t-Tribunal mhux ser jissostitwixxi b'decizjoni tieghu dak li iddecidiet korrettement l-Awtorita'. Hawnhekk l-Awtorita' Appellata taghmel riferenza ghas-sentenza tal-Prim'Awla tal-Qorti Civili datata 12 t'April, 1999 fl-ismijiet; 'Debono v. Awtorita' Dwar it-Trasport Pubbliku' li qalet li meta jkun hemm stharrig gudizzjarju "ma jfissirx li l-Qorti [f'dan il-kaz it-Tribunal] ser tesamina l-mertu tal-kaz quddiem l- Awtorita', imma jekk l-Awtorita' waslet ghad-decizjoni taghha abbazi ta' 'improper purpose' jew konsiderazzjonijiet irrilevanti." Fil-kuntest jidhol l-element ta' dak li huwa "ragonevoli" ('reasonableness') u li ghandu jkun segwit minn awtorita' pubblika meta tiddeciedi jew tezercita d-diskrezzjoni taghha. H.W.R Wade (Administrative Law") jikkumenta hekk – Ikompli hekk – Illi minn hawn johrog car illi l-Awtorita' Appellata applikat id-diskrezzjoni taghha fil- parametri tar-ragjonevolezza u ghall-konsiderazzjonijiet li huma rilevanti ghall-kaz li kellha quddiema u kellha kull jedd li twettaq dan u dana sabiex tipprocessa l- applikazzjoni ta' Jonathan Alaoui Chrifi Degabriele. Ghalhekk ma jistax iregi l-argument imressaq mir- Appellant fir-Rikors tal-Appell tieghu li l-Awtorita' Intimata kellha biss tapplika l-Art. Jemergi mill-istess disposizzjoni tal-ligi li sabiex din tigi applikata kemm rekwisiti li jridu jigu soddisfatti qabel ma' l-Awtorita' tapplika amministrattivament tali disposizzjoni u tiehu decizjoni. Isegwi ghalhekk li l-Awtorita' kellha tidhol jekk il-fond in kwistjoni hux 'reisdenza' ai fini u effetti kollha tal-ligi. Jirrizulta mill-atti esebiti mal- presenti Risposta li l-fond 'de quo' huwa ta' kejl ta' circa 37 metri kawri? Kif jista' bid- dovut rispett dan jitqies bhala residenza? Kif tista' l-Awtorita' Intimata ma tidholx f'dan il-mertu u ma taqdix dmirha sew li tara li dak li qed jigi mitlub lilha jaghmel sens kemm fattwali ghal min qed jiddikjara ta' lanqas li ser jghix f'dan l-imsemmi fond u kemm minn ottika legali? Tkun qieghda anzi tinqis minn dmirha jekk ma twettaqx dan! Illi ghalhekk bhala konkluzjoni jsewgi mis-suespost li l-Awtorita' Appellata agixxiet skont principji amministrattivi u issodisfatt il-principju tar-ragjonevolezza ghad- decizjoni taghha [Vide ukoll zewg sentenzi fl-ismijiet 'CCD Limited v. Awtorita' Dwar it-Trasport ta' Malta' - PAQC datata 17/6/2013 u tal-Qorti tal-Appell datata 18/7/2017]. L-Awtorita' kellha diskrezzjoni li hija ezercitat fil-limiti tar-ragjonevolezza u per konsegwenza dan it-Tribunal ghandu jkun soddisfatt li l-Awtorita' Appellata mxiet legalment korrett. M'ghandu l-ebda bazi l-argument imressaq mill-Appellant li l- Awtorita' Intimata ma kelliex jedd jew il-'vires' li tidhol f'dan il-punt ghaliex da nil-punt kellha tidhol fih u dhalet fih l-Awtorita' tal-Ippjanar. Din tal-ahhar m'hemmx dubbju li tkopri l-fond in kwistjoni bil-permess relattiv mill-aspett ta' ippjanar, pero' hija l- Awtorita' tal-Artijiet li tamministra l-proprjeta' tal-Gvern u li tiddieciedi jekk tapplikax l-Art. 12[4] tal-Kap. L-istess argumenti t'hawn fuq japplikaw ghal kollox ghall-Ufficcju Kongunt li ghal xi raguni jinsab Intimat ukoll fir-Rikors tal-Appell. Ghaldaqstant l-Esponenti qed jitolbu li l-appell hekk kif imressaq jigi respint a spejjez interament tar-Rikorrent." Sema' x-xhieda; Ra d-dokumenti kollha pprezentati; Sema' t-trattazzjoni tal-partijiet; Ra li r-rikors thalla ghal-lum ghas-sentenza. Ikkunsidra: Illi r-rikorrent hassu aggravat b'decizjoni tal-Bord tal-Gvernaturi tal-Awtorita` ta' l-Artijiet datata 5 ta' April 2019 u komunikata lilu permezz ta' ittra datata 20 ta' Mejju 2019 li permezz taghha gie mgharraf illi t-talba tieghu biex jikkonverti cens temporanju ghal wiehed perpetwu kienet qieghda tigi michuda peress li l- fond kien wiehed wisq zghir biex jista' jitqies bhala wiehed residenzjali. Illi mill-atti jirrizulta illi fid-29 ta' Settembru 2017 ir-rikorrent akkwista l-utile dominium temporanju tal-fond 324/325, Triq Manwel Dimech, Il-Gżira suggett ghac-cens temporanju ta' tlieta u disghin centezmu (€0.93c) fis-sena pagabbli lill- Ufficcju Kongunt.1 Illi mill-provi jirrizulta illi qabel ma r-rikorrent xtara l-utile dominium in kwistjoni huwa kien ha parir minghand Nutar, liema Nutar da parti tieghu kien ikkomunika mal-Ufficju Kongunt fejn da parti tieghu dan l-Ufficju kkonferma li ladarba jaghlaq cens temporanju ta' dar ta' abitazzjoni okkupata minn cittadin Maltin, dan ikollu d-dritt li jikkonverti c-cens ghal wiehed perpetwu. Dan gie konfermat permezz ta' email datata 11 ta' Awwissu 2017.2 Ir-rikorrent jispjega illi wara li akkwista c-cens temporanju huwa beda joqghod fil-fond in kwistjoni u mill-ewwel ikkomunika mal-Ufficju Kongunt biex issir il-konverzjoni tac-cens ghal wiehed perpetwu. Jispjega illi kien ukoll irregolarizza xi affarijiet mal- Awtorita` ta' l-Ippjanar. Fl-14 ta' Novembru 2017 kiteb ittra ohra, pero` madankollu sat-18 ta' Gunju 2018, u cioe` l-gurnata li fiha ghalaq ic-cens temporanju huwa baqa' minghajr risposta minghand l-Ufficju Kongunt. Ghalhekk fid-19 ta' Gunju 2018 huwa rega' kiteb lill-Ufficju Kongunt pero` xorta baqa' minghajr risposta. Ghalhekk rega' kiteb ittra ohra fit-23 ta' Awwissu 2018 pero` ma rcieva l-ebda risposta. Ittra ohra nkitbet mill-konsulent legali tar- rikorrent fis-27 ta' Dicembru 2018. Fid-19 ta' Frar 2018 ir-rikorrent ircieva ittra biex jikkomunika mat-techinical officers tal-Awtorita` intimata, liema ufficjali accedew fuq il-post in kwisjtoni sabiex ikejjluh u jiehdu xi ritratti. Peress li ghaddew xi xhur u ma' sema' xejn huwa mar ikellem lill-ufficjali tal-customer care fejn qalulu li r-residenza tieghu kienet se tinhareg b'tender peress li kienet zghira wisq bhala residenza, anke jekk l-Awtorita` ta' l-Ippjanar kienet diga irregolarizzat il-posizzjoni tieghu li l-post jista' jitqies bhala residenza. Ir- rikorrent jispjega illi ghalkemm il-post in kwisjtoni fih 37 metru kwadru huwa jghix komdu fih. L-istess issostni mart ir-rikorrent. Ikkunsidra: Illi l-pern principali ta' dan l-appell huwa jekk il-fond in kwistjoni jikkwalifkawx jew le bhala fond residenzjali. Filwaqt li r-rikorrenti jishaq li hu jghix b'mod normali fl-istess fond, l-Awtorita` intimata ssostni li dan il-fond ma jistghax jikkwalifika bhala tali peress li hu zghir wisq biex wiehed jghix go fih. ghalhekk li r-rikorrent ma jikkwalifkax biex japplika ghall-konverzjoni tac-cens temporanju gravanti l-istess fond ghal wiehed perpetwu. Illi siccome` t-talba tar-rikorrent hija wahda ai termini tal-artikolu 12 (4) u (6) tal-Kapitolu 158 ikun siewi li jigi ccitat l-istess artikolu u cioe`:- "(4) Meta tagħlaq enfitewsi temporanja ta' dar ta' abitazzjoni okkupata minn ċittadin ta' Malta bħala r-residenza ordinarja tiegħu fi żmien dak l-egħluq, li ma tkunx enfitewsi msemmija fis-subartikolu (2)(a) jew (b), l-enfitewta jkollu l-jedd jikkonverti l-enfitewsi f'waħda perpetwa taħt l-istess kondizzjonijiet ta' enfitewsi temporanja barra minn dawk li jkunu jirreferu għaż-żmien u għaċ-ċens. Iċ-ċens li jkollu jitħallas b'effett mill-konversjoni tal-enfitewsi f'waħda perpetwa u sakemm jgħaddu ħmistax-il sena minn dik id-data jkun daqs sitt darbiet iċ-ċens li kien jitħallas minnufih qabel dik il-konversjoni, u wara dan għandu jiżdied kull ħmistax-il sena b'daqstant miċ-ċens kurrenti, li jkun ammont li ma jkunx iżjed minn dak iċ-ċens, li jirrappreżenta bi proporzjon miegħu ż-żieda fl-inflazzjoni minn meta l-imsemmi ċens ikun ġie stabbilit l-aħħar. (6) Meta l-enfitewta jew min ikun qed jokkupa d-dar ikollu jedd jikkonverti enfitewsi temporanja f'waħda perpetwa taħt is-subartikolu (4) jew (5), dan jista' jitlob li jsir kuntratt nutarili f'dan is-sens, u l-padrun dirett jew il-proprjetarju għandu jilqa' dik it-talba." Illi m'hemmx dubju f'mohh dan it-Tribunal illi r-rikorrent qieghed juza l- imsemmi fond bhala dar ta' abitazzjoni u ma tqajjem l-ebda dubju illi huwa cittadin Malti. Kwindi il-prerekwiziti elenkati fil-ligi huma sodisfatti. Minn qari tal-ligi ma jirrizultax illi din timponi x'qies ghandha tkun id-dar ta' abitazzjoni. Fil-fatt, jirrizulta illi f'Gunju 2018 ir-rikorrent applika ghal "regularization of existing residence" mal-Awtorita` ta' l-Ippjanar, liema permess gie moghti, anke jekk wara li ttiehdet id-decizjoni appellata. Kwindi min-naha ta' ppjanar ma hemm l-ebda diffikulta biex dan il-fond jitqies bhala wiehed residenzjali. Illi fil-fehma ta' dan it-Tribunal ir-rikorrent pprova b'mod sodisfacjenti illi huwa qieghed jabita fl-imsemmi fond. Dan huwa korroborat kemm mill-kontijiet ta' servizzi bhal dawl, televizjoni u internet u kif ukoll mir-Registri Elettorali esebiti minn fejn jirrizulta illi l-awturi tieghu kienu registrati fl-istess fond sa mill-inqas minn April 2006 sal-2011, filwaqt li r-rikorrent beda jidher bhala registrat fl- indirizz tal-fond in kwistjoni minn April 2018. Illi fl-opinjoni ta' dan it-Tribunal, ghalkemm il-fond huwa zghir, ma jfissirx li mhuwiex abitabbli. Illi dak li riedet tezamina l-Awtorita` intimata biex tara jekk ir-rikorrent jikkwalifikax jew le biex jikkonverti c-cens tieghu f'wiehed perpetwu huwa jekk il-fond in kwistjoni iservix bhala dar ta' abitazzjoni u jekk ir-rikorrent kienx cittadin Malti. Fil-fehma umli ta' dan it-Tribunal, meta l-Awtorita` intimata hadet in konsiderazzjoni l-qies tal-fond, hija hadet in konsiderazzjoni materji irrilevanti ghat-talba li kellha Ghaldaqstant, in kwantu r-rikorrent irnexxielu jikkonvinci lil dan it-Tribunal li l- fond in kwisjtoni qieghed jintuza minnu bhala dar ta' abitazzjoni, jikkwalifikah biex jitlob lill-istess Awtorita` intimata, ai termini tal-artikolu 12 (6) tal-Kapitolu 158 tal-Ligijiet ta' Malta sabiex tersaq ghall-kuntratt tal-konverzjoni tac-cens f'wiehed perpetwu. Ghal dawn ir-ragunijet it-Tribunal qieghed jannulla d-decizjoni appellata u jistieden lill-Awtorita` intimata terga' tikkonsidra mill-gdid it-talba tar-rikorrent fid-dawl ta' dak li ntqal hawn fuq. DECIDE Ghaldaqstant, it-Tribunal, ghar-ragunijiet hawn fuq moghtija qieghed jilqa' l- appell tar-rikorrent u jichad ir-risposta tal-Awtorita` intimata. Bl-ispejjez kontra l-Awtorita` intimata. ____________________________ Magistrat Dr. Charmaine Abela Spearing President tat-Tribunal ta' Revizjoni Amministrattiva Diane Sciberras Vella Deputat Registratur