MALTA Fit-Tribunal ta' Reviżjoni Amministrattiva (Att dwar it-Taxxa fuq Dokumenti u Trasferimenti - Kap. 364 tal-Liġijiet ta' Malta) Maġistrat Dr. Gabriella Mifsud Grech B.A., LL.D. Emanuel Baguley Vs Kummissarju tat-Taxxi Illum 22 ta' Ottubru 2020 It-Tribunal, Ra r-Rikors ippreżentat minn Emanuel Baguley fl-10 ta' Marzu 2015 permezz ta' liema jitlob li t-Tribunal iħassar u jirrevoka d-deċiżjoni tal-Kummissarju tat-Taxxi datata 9 ta' Frar 2015 u l-konsegwenti Likwidazzjoni ta' Taxxa bil-Kont Nru. IV126703 ukoll datata 9 ta' Frar 2015 maħruġa fil-konfront tiegħu in konnessjoni ma' l-akkwist ta' porzjon diviża ta' art tal-kejl ta' cirka 515m.k., magħrufa bħala "Il-Wilġa ta' Binġemma" fil-kontrada ta' Binġemma, limiti ta' Ħal Balzan, in forza ta' kuntratt datat 19 ta' Ġunju 2013, inkluż sorte, taxxa u taxxa addizzjonali, bl-ispejjeż kontra l- Kummissarju tat-Taxxi; Ra d-dokumenti annessi mar-Rikors promotur markati Dok. "EZ1" sa' Dok. 4 sa' 17 tal-proċess; Ra r-Risposta tal-Kummissarju tat-Taxxi permezz ta' liema jopponi għall-appell tar- Rikorrent mid-deċiżjoni tiegħu datata 9 ta' Frar 2015 u l-konsegwenti Likwidazzjoni ta' Taxxa bil-Kont Nru. IV126703 ukoll datata 9 ta' Frar 2015 maħruġa minnu u jitlob li l-istess jiġi miċħud, bl-ispejjeż kontra r-Rikorrent, u minflok l-imsemmija deċiżjoni u Likwidazzjoni ta' Taxxa jiġu kkonfermati stante li l-allegazzjonijiet u konsegwenti pretensjonijiet tar-Rikorrent huma infondati fil-fatt u fid-dritt u l-likwidazzjoni ta' taxxa u taxxa addizzjonali mertu tal-proċeduri huma ġusti u jimmeritaw konferma; Il-Kummissarju tat-Taxxi jeċċepixxi wkoll, u dana in linea preliminari, li d-Direttur Ġenerali (Taxxi Interni) ma huwiex il-leġittimu kontradittur stante li fid-dawl tan- Notifikazzjoni tal-Gvern Numru 803 ippubblikata fil-Gazzetta tal-Gvern fit-8 ta' Awwissu 2014, b'effett mis-27 ta' Ġunju 2014, skond is-setgħat mogħtija bl-artikolu 3(4)(d) ta' l-Att dwar il-Kummissarju tat-Taxxi, Kap.517 tal-Liġijiet ta' Malta, il- Kummissarju tat-Taxxi ħa lura d-drittijiet, id-dmirijiet, is-setgħet u l-funzjonijiet kollha vestiti fih taħt l-Att dwar it-Taxxa fuq Dokumenti u Trasferimenti, Kap.364 tal-Liġijiet ta' Malta, u għaldaqstant illum huwa l-Kummissarju tat-Taxxi li huwa l- leġittimu kontradittur f'dawn il-proċeduri u għalhekk għandha ssir id-debita korrezzjoni; Ra d-dokumenti annessi mar-Risposta tal-Kummissarju tat-Taxxi markati Dok. "CTD1" sa' Dok. 28 sa' 34 tal-proċess; Ra li b'Digriet datat 25 ta' Mejju 20151 it-Tribunal ordna korrezzjoni fir-Rikors promotur fis-sens illi: (i) taħt l-intestatura tat-Tribunal jiżdiedu l-kliem "Att dwar it- Taxxa fuq Dokumenti u Trasferimenti - Kap. 364 tal-Liġijiet ta' Malta"; u (ii) isem l- intimat jiġi indikat bħala "Kummissarju tat-Taxxi"; Ra li fil-kawża fl-ismijiet "Emanuel Baguley v. Kummissarju tat-Taxxi" Rik. Nru. 10/15 pendenti quddiem it-Tribunal, il-partijiet kontendenti (li huma l-istess partijiet kontendenti f'dawk il-proċeduri) qablu li l-provi miġbura fir-Rikors bin-Numru 10/15 jgħoddu għal dawn il-proċeduri wkoll; Sema' x-xhieda tar-Rikorrent mogħtija waqt is-seduta tal-15 ta' Ottubru 20152 u ra id-dokumenti esebiti minnu markati Dok. "GV1" u Dok. 46 sa' 57 ta' l- atti proċesswali tar-Rikors fl-ismijiet "Emanuel Baguley v. Kummissarju tat-Taxxi" Rik. Nru. 10/15, ra d-dokument, ossia kopja tad-deċiżjoni ta' rifjut mill-MEPA datata 24 ta' Marzu 2014 pertinenti għall-artijiet mertu ta' dawn il-proċeduri u tal-proċeduri fl- ismijiet "Emanuel Baguley v. Kummissarju tat-Taxxi" Rik. "GV3" esebit permezz ta' Nota ppreżentata fit-30 ta' Novembru 2015 a fol. 62 sa' 65 ta' l-atti proċesswali tar-Rikors fl-ismijiet "Emanuel Baguley v. Kummissarju tat-Taxxi" Rik. Nru. 10/15, sema' x-xhieda tal-Perit Paul Vella Mamo mogħtija waqt is-seduta tat- 28 ta' Jannar 20163 u sema' x-xhieda ta' Oliver Hansen in rappreżentanza tal-MEPA mogħtija waqt is-seduta tas-17 ta' Marzu 20164 u ra d-dokumenti esebiti minnu markati Dok. "OM1" u Dok. 63 sa' 69 tal-proċess, sema' x-xhieda tal- Perit David Curmi Fava u tal-Perit Mark Farrugia Bennett mogħtija waqt is-seduta tal-25 ta' Lulju 2016, ra d-dokument, ossia kopja tal-kuntratt fl-atti tan-Nutar Andre Schembri Bell datat 19 ta' Ġunju 2013 relattiv għall-art mertu ta' dawn il-proċeduri u l-art mertu tal- proceduri fl-ismijiet "Emanuel Baguley v. Kummissarju tat-Taxxi" Rik. "GV4" esebit permezz ta' Nota ppreżentata fil-11 ta’ Awwissu 2016 a fol. 96 sa’ 101 ta’ l-atti proċesswali tar-Rikors fl-ismijiet "Emanuel Baguley v. Kummissarju Nru. 10/15, liema kuntratt ġiet esebita vera kopja tiegħu, flimkien mal-pjanti relattivi, mir-Rikorrent permezz ta’ Nota ppreżentata fis-27 ta’ Lulju 2017 111 sa’ 118 ta’ l-atti proċesswali tar-Rikors fl-ismijiet “Emanuel Baguley v. Kummissarju tat-Taxxi” Rik. Nru. 10/15, ra d-dokument, ossia kuntratt ieħor fl-atti tan-Nutar Andre Schembri Bell datat 12 ta’ Ġunju 2013 permezz ta’ liema r-rikorrent akkwista porzjoni diviża oħra mill-art magħrufa bħala “Il-Wilġa ta’ Binġemma” fil- 42 tal-proċess. 45 sa’ 48 tal-proċess. 54 sa’ 60 tal-proċess. 70 u 71 tal-proċess. 74 sa’ 76 tal-proċess. 77 tal-proċess. kontrada ta' Binġemma, limiti ta' Ħal Balzan, mingħand John Mary Calleja Ghirxi, esebit mir-Rikorrent permezz ta' Nota ppreżentata fis-6 ta' Diċembru 2017 a fol. 120 sa' 123 ta' l-atti proċesswali tar-Rikors fl-ismijiet "Emanuel Baguley v. Kummissarju tat-Taxxi" Rik. Nru. 10/15; Ra r-Relazzjoni ta' l-Assistent Tekniku t-Tribunal il-Perit Anton Aidi a fol. 86 sa' 89 tal-proċess u ra l-mistoqsijiet in eskussjoni lill-imsemmi Perit Anton Aidi da parte tal-Kummissarju tat-Taxxi7 u r-Risposti tal-Perit Aidi għal tali mistoqsijiet8; Sema' s-sottomissjonijiet finali tar-Rikorrent konsistenti essenzjalment fid- dikjarazzjoni li huwa jirrimetti ruħu għall-provi prodotti u għar-Relazzjoni ta' l- Assistent Tekniku tat-Tribunal kif ukoll għat-tweġibiet tiegħu għall-mistoqsijiet in eskussjoni li sarulu in kwantu dan kollu isostni l-posizzjoni tiegħu9; Ra n-Nota ta' Sottomissjonijiet tal-Kummissarju tat-Taxxi a fol. 105 sa' 111 tal- proċess; Ra li permezz ta' Nota ppreżentata fit-22 ta' Awwissu 201910, ir-Rikorrent iddikjara li wara li ħa konjizzjoni tan-Nota ta' Sottomissjonijiet tal-Kummissarju tat-Taxxi, huwa ma għandu xejn x'jżid u b'hekk it-Tribunal jista' jgħaddi għas-sentenza; Ra l-atti kollha tal-kawża; Ikkonsidra: In forza ta' kuntratt fl-atti tan-Nutar Dottor Andre Schembri Bell datat 19 ta' Ġunju 201311, ir-Rikorrent u martu akkwistaw mingħand John Mary sive Monseigneur Difesa il-porzjoni diviża ta' art magħrufa bħala "Il-Wilġa ta' Ta' Xbiex" fil-kontrada ta' Binġemma, fil-limiti ta' Ħal Balzan, Malta, ta' kejl superfiċjali ta' ċirka ħames mija u ħmistax-il metru kwadru (515mk), li hija aċċessibbli direttament minn triq pubblika mingħajr isem li min-naħa tisbokka fi Triq Binġemma u min-naħa l-oħra tisbokka fi Triq l- Imġarr, verso l-prezz ta' €30,000. Dan it-trasferiment ġie komunikat lill- Kummissarju tat-Taxxi fit-3 ta' Lulju 201312 u l-imsemmi Kummissarju għadda biex jinkariga Perit, il-Perit Ian Eminyan, sabiex jagħtih stima tal-valur reali ta' dina l- porzjoni diviża ta' art akkwistata mir-Rikorrent u martu fiż-żmien tat-trasferiment. Il-Perit Eminyan vvaluta l-porzjoni diviża ta' art akkwistata mir-Rikorrent u martu mingħand John Mary Difesa fid-19 ta' Ġunju 2013 għall-valur ta’ €140,00013 u in bażi għal tali stima l-Kummissarju tat-Taxxi ħareġ Likwidazzjoni ta’ Taxxa bil-Kont Nru. IV21155660 fil-konfront tar-Rikorrent permezz ta’ liema talbu jħallas is-somma ta’ €5,500 bħala taxxa fuq il-valur addizzjonali taxxabbli ta’ €110,000, flimkien mas- 93 sa' 95 tal-proċess. 100 sa' 102 tal-proċess. 9 Vide verbal tas-seduta tat-13 ta' Mejju 2019, fol. 103 tal-proċess. 112 tal-proċess. 97 sa' 101 ta 'l-atti proċesswali tar-Rikors fl-ismijiet "Emanuel Baguley v. Kummissarju tat-Taxxi" Rik. 28 sa' 30 tal-proċess. 31 u 32 tal-proċess. 7 tal-proċess. somma ta' €1,100 rappreżentanti taxxa addizzjonali. Permezz ta' ittra datata 18 ta' Ottubru 201315 ir-Rikorrent oġġezzjona għall-Likwidazzjoni ta' Taxxa maħruġa fil- konfront tiegħu in bażi għall-oġġezzjoni li the valuation of the property, €140,000, does neither reflect its transfer price nor its current market price. In segwitu għall-oġġezzjoni tar-Rikorrent, il-Kummissarju tat-Taxxi inkariga Perit ieħor, il-Perit Paul Schembri Diacono, sabiex jagħtih stima tal-valur reali tal-porżjoni diviża ta' art akkwistata mir-Rikorrent u martu mingħand Nazzarena Mifsud Grech, fiż-żmien tat- trasferiment. Il-Perit Vella Mamo ivvaluta l-porżjoni diviża ta' art in kwistjoni għall-valur ta' €116,00017. In bażi għal din l-istima l-Kummissarju tat-Taxxi ħareġ Likwidazzjoni ta' Taxxa bil-Kont Nru. IV126703 (to revise IV126309)18 fil-konfront tar-Rikorrent permezz ta' liema talbu jħallas is-somma ta' €4,300 bħala taxxa fuq il-valur addizzjonali taxxabbli ta' €86,000, flimkien mas-somma ta' €860 rappreżentanti taxxa addizzjonali. B'ittra datata 22 ta' Jannar 201419, ir-Rikorrent oġġezzjona minn din il-Likwidazzjoni ta' Taxxa wkoll in bażi għall-oġġezzjoni li your first architect valued the property at €140,000. B'avviż datat 17 ta' Frar 201420, il-Kummissarju tat-Taxxi għarraf lir-Rikorrent li l- oġġezzjoni tiegħu ta' Jannar 2014 kienet qed titqies bħala invalida in kwantu mhux skond l-Artikolu 56(1) tal-Kap.364 tal-Liġijiet ta' Malta, affermazzjoni din kontestata mir-Rikorrent permezz ta' ittra ulterjuri datata 10 ta' Marzu 201421. B'deċiżjoni datata 9 ta' Frar 201522, il-Kummissarju tat-Taxxi ddetermina li l-valur reali tal- porzjoni diviża ta' art tal-kejl ta' ċirka 515m2 akkwistata mir-Rikorrent u martu 8 tal-proċess u Dok. 9 tal-proċess. 11 tal-proċess. 33 u 34 tal-proċess. 12 tal-proċess. 13 u 14 tal-proċess u Dok. 14 tal-proċess. 15 tal-proċess. 16 tal-proċess. 4 u 5 tal-proċess. mingħand John Mary Difesa fid-19 ta' Ġunju 2013, fiż-żmien tat-trasferiment huwa ta' €116,000 u għaldaqstant illikwida t-taxxa dovuta fuq il-valur addizzjonali taxxabbli ta' €86,000 fis-somma ta' €4,300 u t-taxxa addizzjonali dovuta fis-somma ta' €860, flimkien ammontanti għal €5,160. In segwitu għal din id-deċiżjoni u wkoll fid-9 ta' Frar 2015, il-Kummissarju tat-Taxxi ħareġ Likwidazzjoni ta' Taxxa bil-Kont Nru. IV12670323 fil-konfront tar-Rikorrent permezz ta' liema talbu jħallas is-somma ta' €4,300 rappreżentanti taxxa fuq il-valur addizzjonali taxxabbli ta' €86,000, flimkien mas-somma ta' €860 rappreżentanti taxxa addizzjonali, flimkien ammontanti għal €5,160. Ir-Rikorrent ħassu aggravat bil-Likwidazzjoni ta' Taxxa bil-Kont Nru. IV126703 maħruġa fil-konfront tiegħu w interpona dan l-appell minnha. Huwa jitlob li l- imsemmija Likwidazzjoni ta' Taxxa tiġi mħassra u revokata in bażi għas-segwenti aggravji: (i) il-likwidazzjoni w avviżi ta' rifjut ma nħarġux properly, reasonably u fairly; (ii) l-art hija art agrikola; (iii) huwa verament xtara l-art u kien ħallas il-prezz ta' tletin elf Euro (€30,000) li kien iġib, u fil-fatt kien ġab, mibjugħ/mixtri f'suq liberu; (iv) il-kalkoli tal-Kummissarju tat-Taxxi huma għal kollox żbaljati u huma ibbażati fuq premessi ħżiena; (v) ir-rapport taxxa pperikolata/multi amministrattivi u imgħax punittiv jippekkaw serjament f'dak li huwa proporzjonalità. Il-Kummissarju tat-Taxxi jopponi għall-appell tar-Rikorrenti mid-deċiżjoni tiegħu datata 9 ta' Frar 2015 u l-konsegwenti Likwidazzjoni ta' Taxxa bil-Kont Nru. IV126703 ukoll datata 9 ta' Frar 2015 maħruġa minnu u jitlob li l-istess jiġi miċħud u minflok l-imsemmija deċiżjoni u Likwidazzjoni ta' Taxxa jiġu kkonfermati stante li l-allegazzjonijiet u konsegwenti pretensjonijiet tar-Rikorrent huma infondati fil-fatt u fid-dritt u l-likwidazzjoni ta' taxxa u taxxa addizzjonali mertu tal-proċeduri huma ġusti u jimmeritaw konferma. Il-Kummissarju tat-Taxxi jeċċepixxi wkoll, u dana in linea preliminari, li d-Direttur Ġenerali (Taxxi Interni) ma huwiex il-leġittimu kontradittur stante li fid-dawl tan- Notifikazzjoni tal-Gvern Numru 803 ippubblikata fil-Gazzetta tal-Gvern fit-8 ta' Awwissu 2014, b'effett mis-27 ta' Ġunju 2014, skond is-setgħat mogħtija bl-artikolu 3(4)(d) ta' l-Att dwar il-Kummissarju tat-Taxxi, Kap.517 tal-Liġijiet ta' Malta, il- Kummissarju tat-Taxxi ħa lura d-drittijiet, id-dmirijiet, is-setgħet u l-funzjonijiet kollha vestiti fih taħt l-Att dwar it-Taxxa fuq Dokumenti u Trasferimenti, Kap.364 tal-Liġijiet ta' Malta, u għaldaqstant illum huwa l-Kummissarju tat-Taxxi li huwa l- leġittimu kontradittur f'dawn il-proċeduri u għalhekk għandha ssir id-debita korrezzjoni. L-eċċezzjoni preliminari tal-Kummissarju tat-Taxxi ġiet indirizzata bid-Digriet datat 25 ta' Mejju 201524 fejn ġie ordnat li ssir korrezzjoni f'isem l-intimat fis-sens illi jiġi indikat bħala "Kummissarju tat-Taxxi". Fid-dawl ta' dan għalhekk it-Tribunal jastjeni l-eċċezzjoni preliminari sollevata mill- milli Kummissarju tat-Taxxi u ser jgħaddi biex jittratta l-appell tar-Rikorrent fil-mertu. jieħu konjizzjoni ulterjuri ta' 6 u 7 tal-proċess. 42 tal-proċess. Mix-xhieda li ta l-Perit Paul Civelli, it-tieni Perit inkarigat mill-Kummissarju tat- Taxxi biex jagħti stima tal-valur reali tal-porzjoni diviża ta' art akkwistata mir- Rikorrent u martu mingħand John Mary Difesa fiż-żmien tat-trasferiment, jirriżulta li huwa wasal għall-valur ta' €116,000 in bażi għall-fatt li l-art in kwistjoni taqa' f'żona Category 2 Settlement, li fi kliemu stess jfisser li tista' tapplika biex iżżid residenza. Category III tuża li hemm il-kmamar li kien hemm imma f'dan il-każ ma kienx hemm kmamar imma tista' tapplika biex tagħmel residenza oħra. … Ikun hemm limitazzjonijiet jiġifieri, minn naħa tal-MEPA jigwidawk huma kemm persentaġġ tħalli ħafna ġnien minnha u hekk però hija nofs tomna jiġifieri fiha biċċa mhux ħażin. Il-Perit Vella Mamo iddikjara li ladarba l-art in kwistjoni ma hijiex klassifikata bħala ODZ imma taqa' f'żona Category 2 Settlement, il-valur tagħha jkun, fi kliemu stess, daqsxejn aħjar u dana billi l-potenzjal ta' l-art huwa differenti, non che aħjar, in kwantu jista' jiġi permess żvilupp fuqha. Il-Perit Vella Mamo iddikjara wkoll li fl-istima tiegħu huwa ma ħax in konsiderazzjoni l-fatt li r-Rikorrent applika biex jiżviluppa l- art in kwistjoni, liema applikazzjoni ġiet miċħuda, għar-raġuni li fiż-żmien li miegħu hija abbinata l-istima tiegħu - ossia ż-żmien tat-trasferiment - iż-żona li fiha tinsab l- art in kwistjoni ġia kienet Category 2 Settlement u ma kien hemm l-ebda permess għall-iżvilupp. Mix-xhieda mogħtija mill-Perit Mark Perren u mill-Perit David Welch, entrambe inkarigati mir-Rikorrent biex jagħtu stima tal-valur reali taż-żewġ porzjonijiet diviżi ta' art akkwistati minnu fid-19 ta' Ġunju 2013 - dik mertu ta' dawn il-proċeduri u dik mertu tal-proċeduri fl-ismijiet "Emanuel Baguley v. Kummissarju tat-Taxxi" Rik. Nru. 10/15 - fiż-żmien tat-trasferiment, jirriżulta li għall-finijiet ta' l-istimi tagħhom rispettivament għall-valur ta' €60,000 u ta' €55,000, huma kkunsidraw tali porzjonijiet diviżi ta' art bħala art agrikola. Filwaqt li l-Perit David Cahill donnu ma kienx konxju mill-fatt li ż-żona li fiha tinsab l-art in kwistjoni hija Category 2 Settlement, il-Perit Mark Eminyan dan il-fatt ikkunsidrah iżda xorta fil-fehma tiegħu l-valur reali taż-żewġ porzjonijiet diviżi ta' art akkwistati mir-Rikorrent fiż-żmien tat- trasferiment kien ta' €60,000. In effetti fix-xhieda tiegħu espressament iddikjara li għal terzi tibqa' bħala art agrikola u għall-applikant peress li tiġi ma' art qrib għandu oħra hu, seta' jużaha bħala ġnien b'estensjoni mad-dar. Ir-restrizzjoni ta' Category II ta' Ta' Xbiex ma setgħax, konna ppruvajna ħadna ċans u applikajna però ġiet rifjutata. In kontro-eżami l-Perit iddikjara ulterjorment illi art agrikola rreferejt għal local plan u bażikament li l-area hija Category II settlement u hemm policy ċara li jekk ma jkunx hemm tliet idjar adjaċenti, end of scheme ma jingħatax u allura billi hemm tnejn biss, il-file ġie rifjutat. … Aħna bis-sistema komparattiva konna wasalna li bejn wieħed u ieħor tomna art nikkalkulaw li tmur mat-tletin elf Euro jew ħamsa u tletin elf Euro bħala art agrikola mingħajr committments u mingħajr faċilitajiet. Żidnilha daqsxejn il-valur minħabba li qiegħda mat-triq, dirett mat-triq u ikkunsidrat bħala passaġġ tajjeb u żidna daqsxejn il-valur minħabba li qiegħda fl-area ta' Ta' Xbiex fejn hemm domanda għall-art agrikola. Minn din ix-xhieda tal-Perit Eminyan jirriżulta għalhekk li għad illi ż-żewġ porzjonijiet diviżi ta' art akkwistati mir-Rikorrent fid-19 ta' Ġunju 2013 jaqgħu f'żona Category 2 Settelment, il-konfigurazzjoni tagħhom ma hijiex tali li bħala fatt u fil- verità jikkwalifikaw taħt ir-rekwiżiti tal-Category 2 Settlement bil-konsegwenza 25 Xhieda mogħtija waqt is-seduta tat-28 ta' Jannar 2016, fol. 54 sa' 60 tal-proċess. 26 Vide xhieda mogħtija waqt is-seduta tal-25 ta’ Lulju 2016, fol. 77 u 78 tal-proċess. 27 Vide xhieda mogħtija waqt is-seduta tal-25 ta’ Lulju 2016, fol. 74 sa’ 76 tal-proċess. għalhekk li l-potenzjal tagħhom huma biss bħala art agrikola u mhux bħala art fabbrikabbli. Fir-Relazzjoni28 tiegħu l-Assistent Tekniku tat-Tribunal il-Perit Anton Aidi ikkonstata u kkonkluda s-segwenti: illi l-proprjetà illum tikkonsisti f'art agrikola abbandunata. Illi l-Pjan Lokali (North-West Local Plan) ippubblikat mill-Planning Authority taż-żona juri illi s-sit jaqa' f'żona Category 2 Settlement. Illi tali żona tippermetti forma ta' żvilupp li jista' jikkonsisti anki f'bini residenzjali ġdid, basta tali żone tissodisfa kriterji elenkati f'policy, liema policy hija spjegata fid-dettal fid- dokument North-West Local Plan NWLP Land Use Policy Document. Illi tali sit ma jissodisfax il-kriterji imsemmija hawn taħt u għalhekk ma jikkwalifikax bħala sit fabbrikabbli peress illi ma jissodisfax il-kriterji elenkati fil-policy NWRS3, liema policy tispeċifika illi: For the purposes of this policy uncommitted land includes only: 1. Illi dan is-sit akbar u fuq liema sit kien hemm is-segwenti applikazzjoni mal-Planning Authoirty. Applikazzjoni għall-bini ta' bini residenzjali b'deskrizzjoni "Erection of end of scheme developments including pool". Din l-applikazzjoni ġiet rifjutata mill- Planning Authority fit-13 ta' Jannar 2015. Illi sar appell minn din id-deċiżjoni tat- 30 ta' Jannar 2015 mill-applikant mat-Tribunal ta' Reviżjoni ta' l-Ambjent u l- Ippjannar, b'referenza numbru 81/14MS, liema Tribunal ippubblika d-deċiżjoni tiegħu datata 27 ta' Ġunju 2017. Illi filwaqt illi l-appellant għamel diversi argumenti biex isostni illi l-art tista' tiġi fabbrikabbli, fid-deċiżjoni tiegħu t-Tribunal ta' Reviżjoni ta' l-Ambjent u Ippjanar ċaħad tali talba u kkonferma d-deċiżjoni ta' rifjut tal-PA 2443/13. L-esponenti ikkonsidra l-provi u x-xhieda fil-proċess, ħa in konsiderazzjoni d-daqs tal-fond, il-lokalità per se, il-potenzjal tal-proprjetà u l- policies viġilanti kif ukoll l-applikazzjoni li saret mal-Planning Authority kif ukoll id-deċiżjoni tat-Tribunal ta' Reviżjoni ta' l-Ambjent u l-Ippjanar. Illi l-esponenti jikkonkludi li tali art tikkonsisti f'art ta' daqs cirka nofs tomna u li għandha tiġi kkunsidrata bħala art agrikola. Illi fl-opinjoni ta' l-esponenti, il-valur tas-sit kif deskritt fil-kuntratt, huwa ta' tletin elf Ewro (€30,000). Minn din ir-Relazzjoni jirriżulta ċar li l-Assistent Tekniku tat-Tribunal ikkonstata u iddetermina li l-art mertu tal-proċeduri għad illi taqa' f'żona Category 2 Settlement in verità ma tissodisfax ir-rekwiżiti ta' tali kategorija u b'hekk il-potenzjal tagħha huwa biss bħala art agrikola. Din il-konstatazzjoni ma tirreferix għall-fatt li ma inħariġtx il-permess għall-iżvilupp imma għall-karatteristici intrinsiċi ta' l-istess art li kienu hemm anke fiż-żmien ta' l-akkwist. Se mai l-fatt li l-applikazzjoni għal permess għall-iżvilupp ġiet miċħuda kemm mill-Awtorità ta' l-Ippjannar kif ukoll mit-Tribunal ta’ Reviżjoni ta’ l-Ambjent u Ippjannar, inter alia, appuntu għaliex l-art 86 sa' 89 tal-proċess. ma tissodisfax ir-rekwiżiti ta' Category 2 Settlement, jikkonferma li fir-realtà l-art ma għandhiex u qatt ma kellha potenzjal ieħor ħlief bħala art agrikola li fuqha ma jista' jsir l-ebda żvilupp. Dana ġie kkonfermat mill-istess Perit Anton Aidi fir-risposti29 tiegħu għall- mistoqsijiet in eskussjoni tal-Kummissarju tat-Taxxi. Għall-mistoqsijiet taqbel li sabiex jingħata valur li jirrifletti s-suq reali, art jew binja normalment tiġi stmata dejjem bil-potenzjal li toffri? u taqbel illi tenut kont tal-lokalità u gialadarba l-art in kwistjoni taqa' taħt Category 2 Settlement, dan ikompli jżid fil-valur tal-prezz tagħha? il-Perit Zammit wieġeb, għall-ewwel mistqosija wieġeb iva, u għat-tieni mistoqsija allavolja l-art tkun murija li qiegħda f'Category 2 Settlement xorta waħda hemm sett ta' policies li l-art trid tissodisfa biex il-valur ta' l-art ikun fabbrikabbli skond Category 2 Settlement. Inutli li l-art tkun murija fil-pjan lokali ġo Grade 2 Settlement u fl-istess waqt ma tissodisfax il-policies. Fir-rapport tiegħi datat 23 Diċembru 2017, kont spjegajt liema huma dawn il-policies. Għall- mistoqsija ulterjuri tista' tispjega b'liema mod u raġuni kkonkludejt illi l-art in kwistjoni għandha tiġi kkunsidrata bħala art agrikola? il-Perit Aidi wieġeb l-art tinsab murija ġo Grade 2 Settlement iżda ma tissodisfax il-kriterji elenkati mill- Planning Authority biex tali art tkun ikkunsidrata bħala sit fabbrikabbli. Peress illi ż-żona tinsab f'żona rurali u li tali Grade 2 Settlements huma żona barra miż-żoni ta' l-iżvilupp, l-uniku użu għal tali art hija dik agrikola kif hija l-art adjaċenti. Għall-mistoqsija tikkonferma illi d-deċiżjoni ta' rifjut tal-PA 2443/13 tirrifletti r- rifjut fuq kif ġew imressqa l-proposti u l-pjanti minn Emanuel Baguley għall-iżvilupp proprju għaliex tali proposti u pjanti ma kienux konformi mal-policies rikjesti dwar art li taqa' taħt Category 2 Settlement? Tikkonferma għaldaqstant illi d- deċiżjonijiet msemmija ta' rifjut mill-Planning Authority u t-Tribunal konċernat ma jeskludux il-possibilità li jsir żvilupp fuq l-art in kwistjoni ġialadarba jiġu rispettati l-policies taħt Category 2 Settlement? il-Perit Aidi wieġeb kif digà spjegajt fir- rapport tiegħi datat 23 ta' Diċembru 2017, is-sit ma jissodisfax il-policies marbutin ma' din l-iskema u ser nerġa insemmihom u cioè: 1. Il-problema mhux kif ġew imressqin il-pjanti jew id-disinn iżda l-konfigurazzjoni, id-daqs u l-posizzjoni ta' l- art, peress illi ma ġewx sodisfatti dawn il-punti msemmija numru 1-3. applikazzjonijiet bi pjanti ġodda peress illi s-sit ma jissodisfax r-rekwiżiti ta' tali Il-Perit Zammit żied ulterjorment, u dana in risposta għall- mistoqsija tikkonferma li d-deċiżjoni ta' rifjut baqa' ma biddilx il-fatt illi l-art in kwistjoni għadha taqa' taħt Category 2 Settlement?, nikkonferma li fil-pjanta tal- Pjan Lokali ppubblikata mill-MEPA (illum PA), is-sit jinsab ġo Category 2 Settlement iżda ma jissodisfax ir-rekwiżiti biex jiġi żviluppat. Nippreċiża illi kull Pjan Lokali ikollu pjanti tal-lokal, u liema pjanta tagħmel referenza għal sett ta' 100 sa' 102 tal-proċess. Dawn iridu jinqraw flimkien u mhux separati. L-analiżi li saret mill-Periti tad-Dipartiment tat-Taxxa kienet sfortunatament superfiċjali peress illi ż-żewġ dokumenti ma ġewx ikkonsultati flimkien. Għall-mistqosija taqbel illi l-art in kwistjoni għandha għaldaqstant toffri potenzjal ta' żvilupp aħjar minn dik ta' art sempliċement agrikola, f'liema każ l-art in kwistjoni għandha valur differenti minn art agrikola, u cioè valur iktar għoli? il-Perit Aidi wieġeb jekk ma tistax tiġi żviluppata, ma tantx hemm użu ieħor ħlief dak agrikolu, kif inhi l-art adjaċenti u peress li Category 2 Settlement tinsab barra miż-żona ta' żvilupp. Jiġi ribadit għalhekk li l-konklużjoni ta' l-Assistent tat-Tribunal il-Perit Anton Aidi hija waħda ċara: għad illi l-art akkwistata mir-Rikorrent u martu mingħand John Mary Difesa in forza tal-kuntratt fl-atti tan-Nutar Dottor Andre Schembri Bell datat 19 ta' Ġunju 2013, taqa' f'żona kklassifikata - u hekk kienet ikklassifikata fiż-żmien tat- trasferiment - bħala Category 2 Settlement, fil-verità l-karatteristiċi ta' l-art kienu u għadhom tali li l-istess ma tissodifax il-kriterji ta' Category 2 Settlement u b'hekk essendo art f'żona rurali ma jista' - u lanqas seta' fiż-żmien ta' l-akkwist - isir ebda żvilupp fuqha. Fid-dawl ta' dan il-potenzjal u b'hekk il-valur ta' l-art in kwistjoni huwa ta' art agrikola u mhux ta' art fabbrikabbli. Li din hi s-sitwazzjoni li tikkaratterizza l-art mertu ta' dawn il-proċeduri u hekk kienet anke fiż-żmien ta' l-akkwist jirriżulta kkonfermat mid-dokumenti esebiti minn Oliver Hansen, rappreżentant ta' l-Awtorità ta' l-Ippjannar, markati Dok. "OM1" u Dok. 63 sa' 69 tal-proċess. In effetti mid-deċiżjoni ta' l-Awtorità dwar ir- rifjut ta' l-applikazzjoni għall-ħruġ ta' permess għall-iżvilupp jirriżulta li apparte konsiderazzjonijiet dwar l-applikazzjoni per se u l-pjanti u proposti tar-Rikorrent fir- rigward ta' l-iżvilupp intiż, konsiderazzjonijiet dawn li huma marġinali għall-każ in eżami, jirriżulta li t-talba għall-ħruġ ta' permess għall-iżvilupp ġiet miċħuda wkoll għaliex the proposed development does not satisfy criteria as listed in the North West Local Plan Policy NWRS 3 - Large Rural Settlements (Category 2 Settlements ODZ). Fid-dawl ta' din il-konferma li l-art akkwistata mir-Rikorrent u martu mingħand John Mary Difesa in forza tal-kuntratt ta' akkwist datat 19 ta’ Ġunju 2013, għad illi taqa’ f’żona Category 2 Settlement in verità ma tissodisfax, u qatt ma kienet tissodisfa, ir- rekwiżiti ta’ tali klassifika, u b’hekk ma tistax u qatt ma setgħet tiġi żviluppata, huwa evidenti li l-valur ta’ €116,000 stmat u mogħti mill-Perit Paul Vella Mamo bħala l-valur reali ta’ l-art in kwistjoni fiż-żmien tat-trasferiment in bażi għall-klassifikazzjoni ta’ l-art bħala Categroy 2 Settlement, huwa eċċessiv. Ir-Regolament 3(2) tal- Leġislazzjoni Sussidjarja 364.06 kjarament jipprovdi li l-valur assolut ta’ kull proprjetà fid-data rilevanti għandu jkun il-prezz medju li dik il-proprjetà kienet iġġib li kellha tinbiegħ fis-suq liberu f’dik id-data, wara li jitqiesu ċ-ċirkostanzi kollha li jolqtu lil dik il-proprjetà31. Dan ifisser li l-Perit Paul Vella Mamo ma kellux jillimita ruħu li jikkonsidera biss il-fatt li l-porzjon diviża ta’ art in kwistjoni taqa’ 64 sa' 69 tal-proċess. f'żona Category 2 Settlement imma kellu jara jekk l-art in kwistjoni effettivament u fil-verità tissodisfax ir-rekwiżiti ta' tali kategorija u kemm bħala fatt seta' fir-realtà jsir żvilupp fuq dik l-istess art, ħaġa li però ma għamilx. Fiċ-ċirkostanzi għalhekk, la l-istima tal-Perit Paul Vella Mamo hija kjarament eċċessiva, id-deċiżjoni tal- Kummissarju tat-Taxxi datata 9 ta' Frar 2015 u l-Likwidazzjoni ta' Taxxa bil-Kont Nru. IV126703 ukoll datata 9 ta' Frar 2015, entrambe bbażati fuq l-istima tal-Perit Vella Mamo, huma eċċessivi wkoll. Fid-dawl ta' dan kollu osservat jirriżulta li l-appell tar-Rikorrent mid-deċiżjoni tal- Kummissarju tat-Taxxi datata 9 ta' Frar 2015 u mill-konsegwenti Likwidazzjoni ta' Taxxa bil-Kont Nru. IV126703 ukoll datata 9 ta' Frar 2015, huwa ġustifikat u jistħoqq li jiġi milqugħ. Għal dawn ir-raġunijiet it-Tribunal jaqta' u jiddeċiedi billi jilqa' l-appell tar- Rikorrenti mid-deċiżjoni tal-Kummissarju tat-Taxxi datata 9 ta' Frar 2015 u mill- konsegwenti Likwidazzjoni ta' Taxxa bil-Kont Nru. IV126703 ukoll datata 9 ta' Frar 2015 u b'hekk iħassar u jirrevoka l-imsemmija deċiżjoni u konsegwenti Likwidazzjoni ta' Taxxa. L-ispejjeż ta' dawn il-proċeduri jibqgħu a karigu tal-Kummissarju tat-Taxxi. MAĠISTRAT DEPUTAT REĠISTRATUR