FIT - TRIBUNAL GHAL TALBIET ZGHAR Seduta ta' nhar it-Tnejn, 27 ta' Novembru, 2017 Clinton Mc Harg (ID 360807(M) u Yanika Attard Biancardi (ID 008035(M) Vs Joseph George (ID 784348M) u Mary George (ID 296796M) Ra l-avviz fl-ismijiet premessi pprezentat fl-14 t'Awwissu, 2017 permezz ta' liema l-atturi qed jitolbu l-hlas tas-somma ta' erbat elef, disa' mija u hamsa u ghoxrin euro (€4925) u dana wara li premettew li huma akkwistaw mill-intimati il-fond terraced house bl-isem La Mirage, Triq Ghar-Barka, Tas-Sliema permezz ta' kuntratt redatt min- Nutar John Axiaq li jgib id-data tal-24 t'Ottubru, 2016 fejn jinsab indikat li "l-vendituri jiddikjaraw favur il-kumpraturi accettanti illi d-dar in vendita hija koperta bil-permesi tal-bini necessarji u li tikkonforma mal-imsemmija permessi u pjanti approvati u mal- ligijiet dwar il-bini' u li, madanakollu ricentement l-intimati skoprew li l-fond in disamina huwa kopert permezz ta' Koncessjoni Kategorija B li jgib id-data tal-11 t'April, 2016 u allura mhux permess tal-bini kif kien redatt fil-kuntratt. Permezz ta' ittra tal-4 ta' April, 2017 l-atturi talbu lill-intimati sabiex japplika ghall-permessi relattivi permezz ta' applikazzjoni ghar-regolarizzazzjoni fit-termini tal-AL 285 tal-2016 pero` l-intimat insista li huwa ma kienx se jidhol ghal dawn l-ispejjez. Ghaldaqstant l-atturi ma kellhomx jinkarigaw surveyor u perit biex issir applikazzjoni ghar- regolarizzazzjoni, dan kollu kif imfisser f'aktar dettall permezz tal-affidavit ta' Clinton Zammit-Mangion d-dokumenti annessi mal-istess avviz senjatament l-affidavit tal-attur Clinton Mc Harg u d-dokumentazzjoni annessa mal-istess (fol. 4 sa 25 tal-process). Ra r-risposta tal-konvenuti permezz ta' liema, in succinct, gie eccepit illi: Preliminarjament it-Tribunal m'huwiex kompetenti ratione materiae stante li t- jinnecessitaw stharrig u dikjarazzjonijiet fir-rigward trasferiment tal-immobbli kif ukoll tal-kundizzjonijiet marbuta mal-imsemmi trasferiment, liema stharrig u dikjarazzjonijiet jezorbitaw il-kompetenza tat- Tribunal u huma ta' kompetenza esklussiva tal-Prim'Awla tal-Qorti Civili Preliminarjament ukoll li l-azzjoni hija wahda irrita u nulla stante li l-premessi kontenuti fiha huma konfliggenti u kontradittroji u jhaltu flimkien kumulu ta' azzjonijiet totalment distinti u separate bi ksur tal-principju elecam una via non datur recursus ad alteram, liema azzjonijiet jeskludu lil xulxin u ghalhekk jirrizulta konfuzjoni t'azzjonijiet li tannulla l-azzjoni interposta mill-atturi Preliminarjament ukoll, li l-azzjoni attrici hija nulla u intempestiva b'dan li l- istess eccipjenti ma jistghux jigu kkundannati jhallsu danni u/jew spejjez gudizzjarji li jidhru li gew skatenati fil-ghama u bil-ghaggla qabel ma jigu ottjenuta d-dikjarazzjonijiet gudizzjarji mill-qrati kompetenti fir-rigward tal- allegat ksur tal-obbligi kuntrattwali fir-rigward tal-bejgh tal-fond Preliminarjament ukoll, li l-azzjoni attrici hija nulla u intempestiva stante li hi redatta b'mod generiku, lakoniku u neboluz u tpoggi lill-eccipjenti f'diffikulta sabiex iwiegbu ghaliha. L-istanza attrici tiddifetta mid-debita kjarezza b'dan li l-eccipjenti rrizervaw li jressqu eccezzjonijiet ulterjuri f'dan ir-rigward. Preliminarjament ukoll, l-eccipjenti oggezzjonaw ghall-ipprezntar tal-ittra bonarja annessa mal-affidavit tal-attur (Dok. CP3) u dana stante li din l-ittra inbaghtet minghajr pregudizzju u ghaldaqstant m'ghandhiex tinghata xi tip ta' valur probatorju ai fini ta' dawn il-proceduri Illi fil-mertu it-talbiet attrici huma infondati fil-fatt u fid-dritt. Illi ma hux minnu li l-eccipjenti kisru l-obbligi kuntrattwali taghhom kif indikati fil-kuntratt surreferit u wisq anqas ma huwa minnu li l-atturi sofrew xi tip ta' danni bhal rizultat dirett ta' tali allegat agir Illi l-atturi kienu ampjament mgharrfa u konsapevoli tal-permessi tal-bini li kien hemm fuq il-fond de quo hekk bhal ma kien il-perit taghhom u ghaldaqstant huma accettaw li jixtru l-proprjeta` in kwistjoni bhala koperta b'tali permessi u koncessjonijiet kif lilhom mgharrfa minghajr ebda rizervi Illi ghaldaqstant l-azzjoni attrici tirrazenta l-fieragh u l-vessatorju u ghandha tigi sommarjament michuda bl-ispejjez kontra l-atturi Salv eccezzjonijiet ulterjuri u kwalunkwe azzjoni spetteanti lill-intimati skont il-ligi. Sema' x-xhieda ta' Oliver Bjordal u tal-Onor. Ra d-dokumenti ezebiti matul l-istess seduta (fol. 45 sa 59 tal-process). Sema' t-trattazzjoni orali tal-istess difensuri tal-partijiet. Ha konjizzjoni tac-cirkostanzi kollha tal-kaz. Ikkunsidra Illi din is-sentenza tirrigwardja esklussivament l-ewwel hames eccezzjonijiet Illi permezz tal-eccezzjonijiet taghhom preliminari l-intimati qieghdin essenzjalment iqanqlu zewg kwistjonijiet: wahda koncernanti n-nullita` tal-azzjoni in vista ta' allegat difett fil-forma u kif ukoll fil-kontenut u l-ohra koncernanti l-allegata inkompetenza Illi fir-rigward tal-ewwel kwistjoni l-art. 789 tal-Kodici t'Organizzazzjoni u Procedura Civili (Kap. 12 tal-Ligijiet ta' Malta) jipprovdi espressament fir-rigward tal-eccezzjoni ta' nullita` ta' atti gudizzjarji li: "L-eċċezzjoni ta' nullità tal-atti ġudizzjarji tista'tingħata - (a) jekk in-nullità hija iddikjarata mil-liġi espressament; (b) jekk l-att jinħareġ minn qorti mhux kompetenti; (ċ) jekk fl-att ikun hemm vjolazzjoni tal-forma meħtieġa mil-liġi, ukoll jekk mhux taħt piena ta' nullità, kemm-il darba dik il- vjolazzjoni tkun ġiebet, lill-parti li titlob in-nullità, preġudizzju illi ma jistax jissewwa xort'oħra ħlief billi l-att jiġi annullat; jekk ikun nieqes minn xi partikolarità essenzjali espressament meħtieġa mil-liġi: Iżda dik l-eċċezzjoni ta' nullità kif maħsuba fil-paragrafi (a), (ċ), u (d) ma tkunx tista' tingħata jekk dak in-nuqqas jew vjolazzjoni jkunu jistgħu jissewwew taħt kull dispożizzjoni oħra tal-liġi." Illi fir-rigward tal-kawza odjerna il-konvenuti jillimitaw ruhhom filli jilmentaw minn nuqqas ta' kjarezza fl-avviz tat-talba. Madanakollu huwa car mill-premessi tal-istess li dak li qed jintalab huma danni ossija spejjez inkorsi mill-atturi li "ma kellhomx triq ohra salv li jinkarigaw surveyor u perit biex issir applikazzjoni ghar-regolarizzazzjoni" tal- Minghajr ma wiehed jindaga oltre l-mertu tal-kawza odjerna fil-parti tal-avviz illi fih l-atturi kellhom jindikaw x'qeghdin jitolbu u jghidu fil-qosor x'inhuma l-fatti li wasslu ghall-kaz in ezami l-atturi jaghzlu li jirreferu ghall-fatt li, minkejja dak pattwit bejn il-partijiet, ukoll permezz tal-kuntratt ta' kompravendita in atti tal-24 t'Ottubru, 2016 tan-Nutar Dr. John Axiaq u cioe` li "id-dar in vendita hija koperta bil-permessi tal-bini kollha necessarji u li tikkonforma mal-imsemmija permessi u pjanti approvati u mal-Ligijiet dwar bini u sanita`" (klawsola numru 5 a fol. 13 tal- process), "fil-kors ricenti, il-mittenti skoprew li l-fond in disamina huwa kopert permezz ta' Koncessjoni Katergorija B li jgib id-data tal-11 ta' April, 2016 u allura mhux permess tal-bini kif kien redatt fil-kuntratt". L-ammont mitlub jirrizulta wkoll mill-avviz li jindika fil-faccata tal-istess is-somma ta' erbat elef, disa' mija u hamsa u ghoxrin euro Huwa car li dan jirreferi ghall-ispejjez inkorsi mill-atturi fil-kuntest ta' dak minnhom premess u mfisser f'aktar dettall permezz tal-affidavit tal-istess attur anness mal-avviz, fosthom li gew inkarigati surveyor u perit f'dan ir-rigward. Illi ghalkemm huwa minnu li, kif gustament nutat mill-konvenuti li d-dicitura uzata fl- avviz setghet kienet iktar cara sabiex tindika espressament f'xiex jikkonsisti b'mod partikulari l-ammont mitlub, it-Tribunal ihoss illi l-avviz huwa sufficjentament car sabiex jissodisfa id-dettami tal-ligi, dan tenut kont ukoll tal-fatt li l-fatti tal-kaz jinsabu imfissrin pjuttost fid-dettall permezz tal-affidavit tal-attur Pace u d-dokumentazzjoni annessa Jirrizulta fil-fatt car illi ghalkemm il-konvenuti jiddeskrivu l-azzjoni imressqa mill-atturi bhala "redatta b'mod generiku, lakoniku u neboluz, u tpoggi lill-prezenti eccipjenti – dejjem ghal dak li l-atturi jidhru li qed jippretendu fit-talbiet taghhom – f'posizzjoni difficli ferm li jwiegbu sew ghall-ilmenti attrici", u wkoll irrizervaw id-dritt li jressqu eccezzjonijiet ulterjuri, effettivament, tenut kont tas-surreferit, l-istess konvenuti l-eccezzjonijiet taghhom fil-mertu wkoll partikolarment permezz tmien eccezzjonijiet impressqin mill-istess konvenuti, liema eccezzjonijiet huma ghadhom qeghdin jissollevaw anke wara x-xhieda pjuttost dettajata imressqa mill-intimati minghajr ma ressqu ebda talba ghal kjarifika jew ghal awtorizzazzjoni sabiex ibidlu jew iressqu eccezzjoni ulterjuri. fuq indikati. is-segwenti: Illi fir-rigward tat-tieni eccezzjoni preliminari tal-konvenuti, it-Tribunal jidhirlu wkoll li m'huwiex minnu li "l-premessi kontenuti fiha huma kunfliggenti u kontradittorji u jhaltu flimkien kumulu ta' azzjonijiet totalment distinti u separati (...) liema azzjonijiet jeskludu lil xulxin". L-azzjoni hija wahda ghal kumpens ta' spejjez inkorsi mill-atturi peress illi, skont huma, l-konvenuti ma zammewx ma dak minnhom imwieghed permezz tal- M'hemm xejn kunfliggenti jew kontradittorju f'dan l-argument. Ghaldaqstant it-Tribunal huwa tal-fehma illi t-tieni u r-raba' eccezzjoni imressqa mill- konvenuti ma jimmeritawx li jigu akkolti u fil-fatt ser jigu michuda ghar-ragunijiet hawn Illi fir-rigward tal-ewwel u t-tielet eccezzjonijiet preliminari imqanqlin mill-konvenuti, jidher li l-istess konvenuti qeghdin jaghmlu referenza ghall-art. 3(5) tal-Att dwar Tribunal Ghal Talbiet Zghar (Kap. 380 tal-Ligijiet ta' Malta) li jipprovdi espressament "Kawżi li fihom jindaħlu kwistjonijiet dwar proprjetà ta' beni immobbli, piżijiet jew jeddijiet oħra mgħaqqdin mal-immobbli, għad li t- talba ma tkunx tiskorri ħamest elef euro(€5,000), u kawżi ta' żgumbrament jew tkeċċija minn beni immobbli ma jidħlux fil-ġurisdizzjoni tat-Tribunal." Illi f'dan ir-rigward jinsab regolarment deciz mill-Qrati Taghna illi l-kompetenza ghandha tigi determinata avut rigward mhux biss ghan-natura tal-azzjoni innifisha imma wkoll ghall-eccezzjonijiet imressqin mill-konvenuti. F'dan ir-rigward intqal li: "Jista' jkun ghalhekk illi l-azzjoni ghalkemm inizjalment tkun ta' kompetenza tat- Tribunal, din ma tibqghax hekk meta vizwalizzata mill-perspettiva ta' l-eccezzjoni. U jekk l-eccezzjoni tkun qed tikkontesta d-dritt tal-propjeta dan zgur jirrendi lit-Tribunal inkompetenti." (sentenza deciza mit-Tribunal ghal Talbiet Zghar (Ghawdex) fil- 15 ta' Fil-kaz in ezami huwa car li, tenut kont kemm tat-talba attrici u kif ukoll tad-difiza imressqa mill-intimati, it-Tribunal m'hux qed jigi adit sabiex jiddeciedi kontestazzjoni dwar dritt li jikkoncerna il-proprjeta` (fit-test Ingliz tal-ligi: causes involving questions Illi l-intimati jeccepixxu li l-kundanna mitluba tipprezumi investigazzjoni ta' materji li Fir-rigward ta' kulpa akwiljana gie deciz mill- Onor. Qorti tal-Appell (Sede Inferjuri) u cioe` li: "Bir-ragun, kif rilevat fis-sentenza fl-ismijiet "George Thomas Falconi Vella - vs- Joseph Farrugia Duncan nomine", Appell Kummercjali, 2 ta' Marzu, 1962, "mill-analisi ta' l-istess disposizzjonijiet tal-ligi jirrizulta illi ghall- applikazzjoni taghhom ghandhom jikkonkorru tliet elementi li huma (1) il- fatt dannuz illecitu, (2) l-imputabilita` ta' l-istess fatt ghal min ikun ghamlu, u (3) id-dannu kagonat minn dak l-istess fatt. Dawn it-tliet elementi ghandhom bilfors jikkonkorru f'delitt civili, jew fi kwazi-delitt li jobbligaw l-awtur taghhom ghar-rizarciment tad-dannu kagonat mhux biss lill-vittma ta' l-att illecitu, imma anke lil kull min indirettament jirrizenti d- danni; liema delitti u kwazi-delitti huma msemmijin mil-legislatur fir- rubrika tal-Kap II tas-Subtitolu II tat-Titolu IV tat-Tieni Parti tat-Tieni Ktieb tal-Kodici Civili, u li huma kumulattivament dezinjati taht l-isem generiku ta' 'htija' fl-artikolu citat". Materji li jridu jigu trattati f'kull kaz fejn l-attur jibbaza l-azzjoni fuq culpa akwiljana. L-ebda kawza ta' din ix- xorta, sakemm ma jkunx hemm ammissjoni ta' responsabbilta, ma tinvolvi biss likwidazzjoni tad-danni. B'daqshekk ma jfissirx li t-Tribunal m'ghandux kompetenza ratione materiae. Fl-ezercizzju li jrid jaghmel it- Tribunal, il-qorti mhijiex tara li ser ikun hemm xi htiega li jigu trattati "...kwistjonijiet dwar proprjeta ta' beni immobbli, pizijiet jew jeddijiet ohra mghaqqdin malimmobbli"." (sentenza moghtija mill-Onor. Qorti tal- Appell (Kompetenza Inferjuri) Appell numru: 257/2014 fl-ismijiet George Macrae fil-kaz in ezami huwa car li t-talba odjerna tinkwadra ruhha fl-ambitu tal-art. 1125 tal- Kodici Civili li jipprovdi espressament li: "Kull minn jonqos li jesegwixxi obbligazzjoni li huwa jkun ikkuntratta, hu obbligat għad-danni." Madanakollu huwa car li hawnhekk ukoll l-ebda kawza ta' din ix-xorta, sakemm ma jkunx hemm ammissjoni ta' responsabbilta`, ma tinvolvi biss likwidazzjoni tad-danni u l-fatt li sabiex wiehed jiddetermina tali responsabbilta` jirreferi ghall-kuntratt ta' kompravendita` ta' immobbli ma jfissirx illi awtomatikament tali azzjoni taqa' lilhinn mill-kompetenza Illi kif inghad hawn fuq huwa car li f'dan il-kaz ukoll dak li l-atturi qed jikkontendu huwa li effettivament, skont huma, soffrew spejjez konsistenti mill-inkarigu moghti minnhom lis-surveyor u lill-perit taghhom sabiex dawn jirregolarizzaw is-sitwazzjoni tal-fond akkwistat minnhom permezz tal-kuntratt in atti erbgha u ghoxrin (24) t'Ottubru, elfejn u Huma jikkontendu li l-intimati ghandhom jinsabu responsabbli ghal tali spejjez inkorsi minnhom minhabba l-fatt li illi, permezz tal- istess kuntratt, il-konvenuti in kwantu bejjiegha fuq l-istess fond kienu indikaw li qed ibieghu l-istess fond debitament koperti "bil-permessi tal-bini kollha necessarji" (fol. tal-process). Fil-kaz odjern l-azzjoni hija wahda ta' allegati danni allegatament naxxenti minn ksur tal-kuntratt imsemmi. Il-konvenuti min-naha taghhom jichdu r-responsabilita` taghhom ghal tali danni partikolarment ghar-ragunijiet indikati minnhom fis-seba' u tmien eccezzjonijiet permezz ta' liema jikkontendu li huma ma kissru ebda obbligu kuntrattwali, li l-atturi ma sofrew ebda dannu u li l-istess atturi kienu pjenament a konoxxenza tal-permessi li kienu jkopru l-bini. Ghaldaqstant huwa car li t-Tribunal m'hux qed jigi mitlub b'jiddeciedi b'xi mod dwar drittijiet koncernanti immobbli imma dwar l-allegat dritt ghall-kumpens kif avvanzat mill-atturi. Il-fatt li l-atturi qeghdin jistriehu fuq allegat ksur ta' obbligi kuntrattwali ma jfissirx li, permezz tad-decizjoni odjerna, it-Tribunal ser ikun qed ivarja jew jiddetermina xi drittijiet koncernanti l- proprjeta` ('ownership') tal-fond mertu tal-kawza odjerna. Kif jinsab hawn fuq deciz, it- Tribunal ghal Talbiet Zghar certament m'huwiex prekluz milli jinvestiga kwistjonijiet li jaqghu kjarament fil-kompetenza tieghu, biss ghaliex parti jew ohra tkun qed tistrieh fuq dak pattwit permezz ta' kuntratt t'akkwist ta' proprjeta`. Huwa daqstant iehor car illi fil- kaz in ezami, irrispettivament mill-ezitu ta-proceduri odjerni fil-mertu ebda dritt reali m'hu ser ikun qed jigi deciz u/jew varjat. Ghaldaqstant l-ewwel u t-tielet eccezzjonijiet preliminari tal-konvenuti wkoll jimmeritaw li jigu michuda. Illi, finalment, fir-rigward ta-hames eccezzjoni preliminari in kwantu din tirrigwardja l- "valur probatorju" li ghandu jinghata, skont l-intimati, lid-dokument ezebit a fol. 21 tal- process it-Tribunal ma jhossx illi jkun opportun illi jesprimi ruhu issa f'dan ir-rigward gjaladarba ghadu ma bdiex jigi investigat il-mertu tal-kawza odjerna u fil-fatt ser jastjeni milli jiehu konjizzjoni tal-istess f'dan l-istadju. Dan huwa kjarament punt li jolqot il- mertu tal-azzjoni odjerna u t-Tribunal ser jirrizerva li jipprovdi dwar l-istess permezz tal- gudizzju finali. Ghaldaqstant it-Tribunal filwaqt li jichad l-ewwel, it-tieni, it-tielet u r-raba' eccezzjonijiet tal-konvenuti, jirrizerva li jipprovdi dwar il-hames eccezzjoni tal-konvenuti permezz tal- gudizzju finali, filwaqt illi jiddikjara ruhu kompetenti sabiex jisma' u jiddeciedi l-kawza odjerna qieghed jordna l-prosegwiment tal-kawza. Spejjez rizervati ghall-gudizzju finali.