FIT - TRIBUNAL GHAL TALBIET ZGHAR Seduta ta' nhar l-Erbgha, 14 ta' Lulju 2021 Ra l-avviz fl-ismijiet premessi pprezentat fit-8 t'April 2021 fejn l-attur Illi permezz ta' skrittura privata datata tlieta ta' Settembru elfejn u ghoxrin (03/09/2020) l-attur u s-Sur Valeri De Leo dahlu f'kuntratt ta' kirja residenzjali privata in solidum, liema skrittura qieghda tigi hawn annessa u mmarkata bhala Dok. Paġna 1 Illi l-attur inizjalment hallas l-ispejjez tal-agent li jammontaw ghal erba' mija, tnejn u erbghin Euro u hamsin centezmu (€442.50), id-deposit li jammonta ghal seba' mija u hamsin Euro (€750) u xahar kera bil-quddiem ghax-xahar ta' Awwissu 2020 li tammonta ghal seba' mija u hamsin Euro (€750), u dan kif jidher mill-istatement tal- kont bankarju tal-attur hawn anness u mmarkat bhala Dok. Illi s-Sur Pedan qatt ma hallas sehmu mis-suespost u cioe' nofs il-kirja, nofs id- deposit u nofs l-ispejjez tal-agent, liema sehem jammonta ghal disa' mija wiehed u Illi madankollu, il-konvenut ma hallasx sehmu mill-kirja ghax-xahar ta' Ottubru tal- 2020 minkejja l-fatt li l-attur ikkuntattja lill-konvenut diversi drabi u dan kif jidher mill-messaggi hawn annessi u mmarkati bhala Dok. Minhabba f'hekk l-ammont Illi l-konvenut informa lill-attur li mhuwiex se jkompli jabita fil-fond f'Ottubru tas- sena elfejn u ghoxrin (2020) u dan wara li l-attur kien lahaq hallas sehem il-konvenut tal-kera ghax-xahar ta' Ottubru 2020. Ghaldaqstant, l-attur qieghed jitlob sabiex dan l-Onorabbli Tribunal jikkundanna l- konvenut ihallas is-somma komplessiva ta' elf, tliet mija sitta u erbghin Euro u hamsa u ghoxrin centezmu (€1,346.25) rapprezentanti sehem il-konvenut tal-kera ghax- xhur ta' Awwissu, u Ottubru 2020, kif ukoll nofs id-depozitu u nofs l-ispejjez tal- Paġna 2 Ra illi l-konvenut debitament notifikat, ma prezentax risposta. Ra l-kapitolu prezentat mill-attur fis-26 ta' Mejju 2021; Ra li l-kawza thalliet ghas-subizzjoni ghas-27 ta' Mejju 2021; Ra illi fis-seduta tas-27 ta' Mejju 2021 it-Tribunal irrevoka 'contrario imperio' id- digriet li bih il-kawza thalliet ghas-subizzjoni u wara ezami tal-premessi u talbiet tal- attur, it-Tribunal issoleva ex officio l-eccezzjoni tan-nuqqas ta' kompetenza ta' dan Sema' t-trattazzjoni tal-abbli avukat difensur tal-attur fuq l-eccezzjoni sollevata ex Ra illi l-kawza thalliet ghas-sentenza ghal-lum; Ikkunsidra ulterjorment: Illi din hija kawza fejn l-attur qed jitlob minghand il-konvenut sehmu ghal hlasijiet ta' kera u spejjez ta' agent ghall-kirja tal-appartament in kwestjoni. L-attur esebixxa il-kuntratt ta' kera, konkluz bejn il-partijiet fit-3 t'Awwissu 2020, fejn huwa u l- Paġna 3 Illi trattandosi ta' kirja, it-Tribunal issolleva ex officio l-eccezzjoni tan-nuqqas ta' L-attur min-naha tieghu issottometta illi peress li dak li qed jintalab mhuwiex konness mal-hlas tal-kirja izda huwa strettament hlas dovut ghal arrangement intern bejn il-partijiet, dan it-Tribunal huwa xorta kompetenti li jiddeciedi fuq din il-kwistjoni. Illi minn meta l-ligi tal-kera giet emendata bl-Att X ta' l-2009, il-kwistjoni tal- kompetenza tal-qrati ordinjarji f'kawzi li ghandhom x'jaqsmu mal-kera giet trattata diversi drabi, u kien hemm sentenzi li nterpretaw dawn l-emendi b'mod konfliggenti, kemm in prim'istanza kif ukoll fl-appell. Id-dispozizzjonijiet li jirregolaw din il- materja llum huma hekk kif gej: 1525(1), Kodiċi Ċivili: '… Il-Bord li Jirregola l-Kera (hawn aktar 'il quddiem f'dan it-titolu msejjaħ 'il-Bord tal-Kera') maħtur bis-saħħa tal-Ordinanza li tirregola t-Tiġdid tal-Kiri ta' Bini għandu kompetenza esklussiva li jiddeċiedi kwistjonijiet konnessi ma' kuntratti ta' kiri ta' fond urban u ta' dar għall-abitazzjoni u ta' fond kummerċjali. Kirjiet oħra jaqgħu taħt il-kompetenza tal-qrati ta' ġurisdizzjoni ċivili u fil-każ ta' raba' taħt il-Bord dwar il-Kontroll tal-Kiri tar-Raba' maħtur bid-disposizzjonijiet tal-Att dwar it- Tiġdid ta' Kiri ta' Raba'.' Illi aktar 'l isfel fl-istess artikolu, il-ligi tipprovdi illi: Il-Bord tal-Kera għandu wkoll kompetenza li jiddeċiedi talbiet relatati ma' manutenzjoni, tiswijiet, difetti u ħsarat tal-fond inklużi dawk moħbija, ħsarat jew miljoramenti, ammonti pendenti dwar dawl u ilma u kwalunkwe ammonti depożitati bħala garanzija mill-inkwilin, fejn dawn it-talbiet jiġu inklużi ma' talbiet jew eċċezzjonijiet oħra magħmula quddiem il-Bord, li fuqhom il-Panel ta' Arbitraġġ ma għandux ġurisdizzjoni. 16(4), Ordinanza dwar it-Tiġdid tal-Kiri ta' Bini (Kap. 69) : 'Minkejja d-disposizzjonijiet ta' kull liġi oħra, il-Bord għandu wkoll jiddeċiedi l- materji kollha li jolqtu kirjiet ta' fondi urbani li jinkludu fondi residenzjali kif ukoll fondi kummerċjali u dan għat-termini ta' Titolu IX tat-Taqsima II tat-Tieni Ktieb tal-Kodiċi Paġna 4 Ċivili, Il-Qala tal-Kiri, inklużi kawżi dwar okkupazzjoni ta' fondi urbani fejn il- kirjiet ikunu ntemmu wara t-terminazzjoni ta' kirja.' 39(5) tal- Att tal-2009 li Jemenda l-Kodiċi Ċivili (Att X tal-2009): Il-Bord tal-Kera maħtur bis-saħħa tal-Ordinanza li tirregola t-Tiġdid tal-Kiri ta' Bini, għandu jkollu ġurisdizzjoni esklussiva li jiddeċiedi kwistjonijiet konnessi ma' kirjiet ta' fondi urbani li jinkludu kemm fondi kummerċjali kif ukoll fondi residenzjali. B'dan iżda li kawżi li jirrigwardaw kuntratt ta' kiri li fl-1 ta' Jannar, 2010 ikunu pendenti quddiem Qrati jew Tribunali oħra għandhom jibqgħu trattati mill-istess Qrati jew Tribunali. Illi s-sentenza li jidher li kristallizzat il-pozizzjoni f'dan ir-rigward hija s-sentenza tal- Qorti ta' l-Appell (Sede Inferjuri), fl-ismijiet: Salvatore Duffy et vs. Anthony Bianco Galea et1. F'din is-sentenza, inghad is-segwenti: 'Il-qorti rat id-dibattiti parlamentari u tistqarr li dwar din il-materja ma sabet l-ebda ispirazzjoni ghajr li l-Ministru tal-Politika Socjali li pprezenta l-ligi qal:- "Materji li għandhom x'jaqsmu mal-kirjiet ma jibqgħux taħt id-diskrezzjoni tal- qrati imma jibdew jaqgħu taħt il-kompetenza tar-Rent Regulation Board. L- eċċezzjoni tkun li dawk il-kawżi li nfetħu qabel din il-liġi jibqgħu taħt il- kompetenza tal-qrati" (seduta tal-10 ta' Diċembru 2008, seduta numru 66). Fil-white paper li kienet titratta l-liġijiet tal-kera2 toħroġ ċar x'kienet l- intenzjoni tal-Gvern li ressaq il-liġi fir-rigward tal-Bord: "Ir-regolamentazzjoni u l-governanza tas-suq tal-kera għandhom jitqiegħdu taħt entita waħda biex ikun żgurat li jkun hemm strument effettiv għal soluzzjonijiet legali f'materji ta' din ix-xorta, u f'dan ir-rigward għandha tingħata ġurisdizzjoni sħiħa lill-Bord għar-Regolamentazzjoni tal-Kera li għandu jkun ristrutturat". Sfortunatament minkejja li s-suq tal-kiri tant kiber f'Malta, il-weghda tal-Gvern li jkun hemm ristrutturazzjoni tal-Bord Li Jirregola l-Kera baqgħet biss fuq il-karta. Fl-Att X tal-2009 hemm xejn inqas minn tliet provvedimentli li jittrattaw is- suġġett dwar il-kompetenza tal-Bord, u ċjoe' l-Artikoli 2, 38 u 39(5). Fatt li ma jgħin xejn u anzi jidher li serva biex ħoloq inċertezza. Dan apparti li f'dawn l- istess provvedimenti hemm sitwazzjonijiet fejn it-test Ingliż ma jirriflettix it- test Malti. Il-qorti hi tal-fehma li jkun għaqli li l-leġislatur jintervjeni sabiex il-materja tal- kompetenza tal-Bord Li Jirregola l-Kera tiġi regolata minn provvediment wieħed tal-liġi li jkun ċar u li ma joħloqx il-problemi li l-imsemmija 1 16 ta' Dicembru 2015 – per Onor. Farrugia Grech Anthony Bonnici-Hunt 2 Il-Ħtiega ta Riforma, Sostenibilita', Ġustizzja u Protezzjoni pubblikata mill-Ministeru għall-Politika Soċjali. Paġna 5 provvedimenti qegħdin joħolqu. Il-posizzjoni attwali tidher li qiegħda sservi biss għal inċertezza u telf ta' żmien għal min ikun kostrett jipproponi proċeduri ġudizzjarji fi kwistjonijiet fejn is-suġġett hu l-kiri ta' fond urban. Għal finijiet ta' kompetenza, il-liġi ma tagħmilx distinzjoni jekk fiż-żmien li l- attur jipproponi l-kawża l-kirja tkunx għadha fis-seħħ jew le. Mill-Artikolu 1525 tal-Kodiċi Ċivili ma jirrizultax li l-komptenza tal-Bord tiddependi mill-eżistenza ta' lokazzjoni fiż-żmien li tiġi proposta l-kawża … Il-pretensjoni tal-atturi hi bażata fuq obbligi kuntrattwali li jemanu mill-kuntratt ta' lokazzjoni li kien hemm bejn il-kontendenti. Ġialadarba l-Artikolu 1525 tal-Kodiċi Ċivili jipprovdi li l-Bord għandu: "..… l-kompetenza esklussiva li jiddeċiedi kwistjonijiet konnessi ma' kuntratti ta' kiri ta' fond urban u ta' dar għall-abitazzjoni u ta' fond kummerċjali", għal din il-qorti hu evidenti li t-talba għall-ħlas ta' kera taqa' fil-kompetenza tal-Bord irrispettivament jekk il-lokazzjoni għadhiex in vigore jew le. Provvediment li ma jagħmilx distinzjoni f'liema perjodu jkun sar il-kuntratt ta' lokazzjoni. Il-qorti taf li hemm ġurisprudenza li tgħid mod ieħor. Hekk per eżempju l- kawża Enriketta Elhendawy vs Gordon Zammit Fresta, deċiża minn din il-qorti fl-4 ta' Diċembru 2013. Il-qorti ser tillimita ruħha biex tosserva li jidher li d-deċiżjoni tal-qorti kienet bażata fuq interpretazzjoni tal-Artikolu 16(4) tal-Kap. Fir- rigward tal-Artikolu 1525 tal-Kodiċi Ċivili, il-qorti osservat: "il-Qorti tqis illi l-kliem tal-artikolu 16(4) Kap. 69 ċioe' 'minkejja d- dispozizzjonijiet ta' kull liġi oħra għandha tiftiehem illi anke jekk għal grazzja tal-argument hemm diverġenza fil-portata tat-tifsira li għandha tingħata lill- artikolu 1525(1) tal-Kap. 16 u artikolu 16(4) tal-Kap. 69, għandu jipprevali dak li qed jingħad fl-aħħar imsemmi artikolu. Pero` din il-qorti tqis li ma hemm ebda diverġenza iżda biss aktar kjarezza fil-kliem tal-artikolu 16(4)". Din il-qorti tosserva li:- i. Il-qorti ma tara l-ebda raġuni għalfejn l-Artikolu 16(4) tal-Kap. 69 għandu jipprevali fuq l-Artikolu 1525 tal-Kodiċi Ċivili. Iż-żewġ provvedimenti tal-liġi ġew introdotti bis-saħħa tal-istess liġi, u l-applikazzjoni ta' wieħed ma jiddependix mill-ieħor. Wieħed jista' jargumenta li l-Artikolu 16(4) tal-Kap. 69 japplika fejn il-kirja tkun għadha fis-seħħ in kwantu jipprovdi li l-Bord għandu jiddeċiedi "..l-materji kollha li jolqtu kirjiet ta' fondi urbani....", u fit-test Ingliż: "… affecting the leases of urban property". Il-kelma "jolqtu" bl-Ingliż "affecting" tagħti lil wieħed x'jifhem li tirreferi għal kirja eżistenti u mhux li tkun spiċċat. Il-kliem ".… inkluż kawżi dwar okkupazzjoni ta' fondi urbani fejn il-kirjiet ikunu intemmu....", jistgħu jkomplu jsaħħu l-fehma li l-kelma kirjiet fl-ewwel parti tal-provvediment qiegħda tirreferi għal kirja li għadha fis-seħħ. Pero' l- interpretazzjoni tal-Artikolu 1525 tal-Kodiċi Ċivili m'għandhiex tiddependi mill- interpretazzjoni tal-Artikolu 16(4) tal-Kap. Fil-fatt l-Artikolu 16(4) hu ntiż biss biex jagħti lill-Bord ukoll il-kompetenza li jiddeċiedi l-materji li jissemmew f'dak il-provvediment. Tant hu hekk li fl-Artikolu 16(4) tal-Kap. 69 jingħad li ".… il-Bord għandu wkoll jiddeċiedi l-materji .......". Għalhekk il-kompetenza Paġna 6 tal-Bord m'hijiex limitata biss għal materji li jissemmew fl-imsemmi provvediment. iii. L-Artikolu 1525 jipprovdi li l-Bord hu kompetenti jiddeċiedi "kwistjonijiet konnessi ma' kuntratti ta' kiri". Din id-disposizzjoni ma tagħmilx distinzjoni bejn kirjiet in vigore u oħrajn li ntemmu, u għalhekk fil- fehma tal-qorti m'għandhiex tkun hi stess li tintroduċi distinzjoni li l- liġi ma tagħmilx. iv. Ir-realta' tibqa' li kawża fejn jintalab ħlas ta' kera hi kwistjoni ntrinsikament marbuta mal-kuntratt ta' kera, u dan minkejja li l-kirja ma tkunx għadha fis-seħħ. Il-qorti ma tara l-ebda raġuni għalfejn bil-mod kif inkiteb l-Artikolu 1525 tal-Kodiċi Ċivili, il-Bord għandu kompetenza li jisma' u jiddeċiedi kawża għall-ħlas ta' kera meta l-kirja tkun għadha fis-seħħ filwaqt li m'għandux tali kompetenza għas-sempliċi raġuni li l-kirja tkun inħallet. L- Artikolu 1525 tal-Kodiċi Ċivili ma jatix lill-qorti x'tifhem li l-leġislatur ried jiddistingwi. Wara kollox huma kwistjonijiet relatati mal-obbligi kuntrattwali ta' inkwilin. Illi dan it-Tribunal jaqbel ma' l-interpretazzjoni kif issa moghtija mill-Qorti ta' l-Appell fis-sentenza imsemmija, u kkwota din is-sentenza fit-tul ghaliex ir-ragunamenti hemm imsemmija jghoddu wkoll ghall-kwistjoni li ghandu quddiemu f'din il-kawza. Illi l-ligi tipprovdi f'Artikolu 1525 (1) tal-Kap. 16 tal-Ligijiet ta' Malta illi l-Bord li Jirregola l-Kera ghandu jiddieciedi kwistjonijiet konnessi ma' kuntratti ta' kiri. Illi Artikolu 16(4) tal-Kap. 69 imbaghad jghid ukoll illi l-Bord għandu wkoll jiddeċiedi l-materji kollha li jolqtu kirjiet ta' fondi urbani; filwat li Artikolu 39(5) tal- Att tal-2009 li Jemenda l-Kodiċi Ċivili (Att X tal-2009) jipprovdi illi l-Bord għandu jkollu ġurisdizzjoni esklussiva li jiddeċiedi kwistjonijiet konnessi ma' kirjiet ta' fondi urbani li jinkludu kemm fondi kummerċjali kif ukoll fondi residenzjali. Illi huwa car ghalhekk illi l-kwistjonijiet konnessi ma' kiri li jistghu jigu decizi mill- Bord mhumiex biss dawk il-kwistjonijiet rigwardanti arretrati ta' hlas ta' kera. ma tirrestringi bl-ebda mod il-kwistjonijiet li ghandhom jigu decizi mill-Bord; ghall- kuntrarju tispecifika illi l-materji kollha li jolqtu kirjiet ta' fondi urbani ghandhom jigu Paġna 7 Illi t-Tribunal jehtieg jinvestiga jekk ghandux jiddikjara ruhu mhux kompetenti fuq il- kwistjoni li ghandu quddiemu. Filwaqt li t-Tribunal jifhem is-sottomissjoni maghmula mill-attur in kwantu dan irrileva illi l-pretensjonijiet tieghu huma relatati ma' hlas li suppost ircieva minghand il-konvenut, u mhumiex pretensjonijiet li strettament jincidu fuq ir-relazzjoni bejn is-sid u l-inkwilin, it-Tribunal huwa xorta tal-fehma li s- sors tal-pretensjonijiet tal-attur huwa fil-kuntratt ta' kiri li sar bejn is-sid minn naha, u l-attur u l-konvenut bhala inkwilini min-naha l-ohra. Dak li l-attur qed jitlob minghand il-konvenut huwa essenzjalment nofs il-kirjiet li huwa hallas lis-sid, kif ukoll nofs l-ispejjez tal-agent li wassalhom ghall-kirja. Huwa car illi l-azzjoni tal-attur hija strettament marbuta mal-kirja li kien hemm, u li ghaliha l-konvenut kien ukoll parti, u lit-Tribunal ma jirrizutalux li talbiet bhal dawk tal-attur ghandhom jitqiesu b'mod separat u jiddistakkaw ruhhom mill-ambitu ta' kirja. Illi t-talbiet tal-attur ghalhekk jaqghu sewwa sew taht il-gurisdizzjoni tal-Bord Li Jirregola l-Kera, fis-sens li huma `kwistjonijiet konnessi ma' kirjiet ta' fondi urbani`. Illi fl-istess waqt, din il-mankanza procedurali ma tistax tigi sanata billi wiehed idur ghal dak li llum huwa l-Artikolu 741 (b) tal-Kap. 12 tal-Ligijiet ta' Malta, ghaliex dik il-procedura hija riservata biss ghal 'qorti' u mhux ghal tribunal bhal dan. Ghaldaqstant it-Tribunal qieghed jaqta' u jiddeciedi billi jiddikjara li mhuwiex kompetenti ratione materiae sabiex jisma' u jiddeciedi din il- L-ispejjez tal-kawza ghandhom jithallsu mill-attur. Paġna 8 Paġna 9