BORD LI JIRREGOLA L-KERA Victor Pannell (KI 620911M) u martu Catherine Pannell u b'digriet tal-Bord tat-28 t'Awwissu 2015 wara l-mewt ta' Victor Pannell l-atti Pannell, Celestina Gaffarena Purkiss u Frances Sevasta u b'digriet tal-Bord tas- 26 ta' Novembru 2019 wara l-mewt ta' Catherine Pannell, l-atti gew Emanuel Pannell, Celestina Gaffarena Purkiss u Frances Sevasta Illum, 27 ta' Novembru 2019 Ra r-rikors promutur li jghid hekk: Illi l-intimata tghix fil-fond Carnation Sqaq Marsaxlokk, Triq Zejtun b'titolu ta' kera sa minn qabel l-1 ta' bil-quddiem; Illi l-intimata kellha thallas l-ammont ta' €140 kull sitt xhur Illi r-rikorrenti wara illi l-intimata giet debitament interpellata u irrifjutat illi thallas kienu istitwew kawza quddiem l-istess konsegwentement b'nota ta' Victor Pannell giet ceduta l- kawza stante qbil bejn il-partijiet; Illi ricentement cioe' madwar sena ilu l-intimata regghet giet interpellata sabiex thallas il-kera illi ilha ma thallas mis-6 ta' Lulju 2012 u dan kif muri fil-ktieb tal-kera (Dok A); Ghaldaqstant l-esponenti umilment jitlob lil dan l-Onorabbli Bord Jtemm il-kirja vigenti fil-konfront ta' Margaret Debarro; Jawtorizza lir-rikorrenti jirriprendi l-pussess tal-fond liberu minn kull lokazzjoni; Jiffissa terminu peremptorju sabiex l-inkwilini jizgumbraw l- Bl-ispejjez kontra l-intimata." Ra illi l-intimata preżentat risposta fejn qalet hekk: Illi preliminarjament hemm kontestazzjoni ghat-talbiet Illi dan il-fond huwa l-uniku post ta' abitazzjoni ta' l- esponenti u mandiex post ta' abitazzjoni iehor fejn tmur Illi kienu l-atturi stess illi irrifjutaw illi jaccettaw il- pagamenti tal-kera minghajr raguni valida fil-ligi; Salv eccezzjonijiet ulterjuri fil-fatt u fid-dritt; Ghalhekk it-talbiet tar-rikorrenti ghandhom jigu michuda bl- ispejjez u bl-ingunzjoni in subizzjoni ta' l-atturi." Ra l-atti kollha tal-kawza; Sema' l-provi. Ra u qies id-dokumenti u provi kollha prodotti. Ra n-nota ta' sottomissjonijiet tar-rikorrenti tal-20 ta' Novembru 2018. Ra n-nota ta' sottomissjonijiet tal-intimata tal-05 ta' Marzu 2019. Ra illi l-kawza thalliet ghal-lum ghas-sentenza. Ikkunsidra: It-Talbiet u l-Ecezzjonijiet fil-qosor Illi f'din il-kawza r-rikorrenti fil-qosor qed jitolbu (1) li jtemmu l-kirja, (2) li jirriprendu l-pussess u (3) l-izgumbrament tal-intimata u dan minhabba li l-intimata ma halsitx il-kera dovuta. L-intimata kkontestat it-talbiet tar-rikorrenti u eccepiet illi (1) dan huwa l-uniku fond fejn tista' tabita, (2) ir-rikorrenti rrifjutaw il-kera meta giet Salv ecezzjonijiet ulterjuri fil-fatt u Gurisprudenza dwar il-Morozita' fil-hlas tal-Kera Il-principji applikabbli sabiex jigi stabbilit jekk kerrej kienx moruz jew le fil-hlas tal-kera gew diskussi f'diversi kawzi quddiem il-Qorti Hekk per ezempju fil-kawza Teresa Azzopardi Grech Richard Hekk ukoll il-kawzi decizi mill-Qorti tal-Appell 29 ta' Settembru 2000 (Appell mill-Bord). Minn tali kawzi u ohrajn simili hargu diversi principji regolaturi dwar il- morozita': interpellazzjoni. Hekk fil-kawza Cachia Gili et vs Belkhir gie osservat li l-kerrej ghandu jipprova li hallas il-kera dovut fiz-zmien hmistax-il jum mid-data ta' l- Gie osservat ukoll:- "Il-ligi specjali tal-kera relattiva toffri bizzejjed protezzjoni lil min huwa inkwilin u ghalhekk wiehed ikun qieghed jistenna wisq jekk jippretendi l-parametri komminati mill-Kap. jitwessa' aktar milli hu konsentit. 1 Qorti tal-Appell, 12 ta' Ottubru, 2001. Zgumbrament minn fond lokat jibqa dejjem avveniment iebes ghal min igarrbu izda meta dan ikun in konsegwenza ta' l-agir stess ta' l- inkwilin allura jkun il-kaz ta' "imputet sibi". Anki jekk l-impuntwalita' tkun dovuta biss ghal xi ftit ta' traskuragni, b'dana kollu taqa' taht id- dispost tal-ligi li f'dan ir-rigward ma toffrix diskrezzjoni lit-Tribunal fl- Illi kif intqal fis-sentenza tal-Bord tal-Kera fil-kawza Cachia Gili et vs Belkhir deciza fit-30 ta' Gunju 1999 u kkonfermata fl-appell – "L- accettazzjoni tal-pagament ma tippregudikax lis-sid fl-ezercizzju tad- dritt kontemplat mill-artikoli 8 u 9 tal-Kap. Fil-kawza Cuschieri vs Kind (24/1/1997) f'Appell minn sentenza tal- Bord, intqal illi jekk il-hlas isir wara l-15-il gurnata sid il-kera jista' jitlob u jzomm il-kera u dan "bl-ebda mod ma jippregudika d-dritt tieghu li jkompli jagixxi ghall-izgumbrament fuq kawzali bazata fuq il- morozita' u fuq dik l-iskadenza li ghaliha jkun ircieva pagament". Il-fatt li f'dawn l-ittri legali ma tissemmiex il-mizura estrema ta' zgumbrament ma jfissirx li allura tali mizura li hija espressament kontemplata fil-ligi tal-kera giet b'xi mod rinunzjata jew skartata. tesigi biss interpellazzjonijiet ta' hlas tal-kera dovut. Qorti ta' l-Appell fil-25 ta' Marzu 1985 ghall-finijiet ta' morozita' kull ma titlob il-ligi hija talba ghall-hlas bla l-htiega li jissemma' wkoll l- konsegwenza tal-morozita' fil-hlas tal-kera. Ma jiswa' xejn li l-inkwilin ma jkunx ittenda li s-sid ma kienx aktar dispost li jaccetta aktar hlasijiet tardivi bla ma jiehu passi. Proprju ghalhekk is-sid inkariga avukat ghal fini ta' interpellazzjoni. Li jrid jirrizulta biex ikun hemm impuntwalita' ghall-finijiet ta' din il-ligi specjali jehtieg li l-kerrej ikun naqas ghal darbtejn jew izjed milli jhallas "the rent due by him" fi zmien hmistax-il gurnata mill-interpellazzjoni ghall-hlas (ara wkoll is-sentenza fl-ismijiet Harley Mcnee vs Farrugia Borg, Qorti tal-Appell, 24 ta' Jannar 1997). Illi fil-kawza fl-ismijiet "Cuschieri vs Kind" deciza mill-Qorti tal- Appell fl-24 ta' Jannar 1997, din il-posizzjoni giet ribadita bl-aktar mod elokwenti u inekwivoku u cioe' li: "Il-morozita' fil-pagament li tintitola lis-sid li jitlob ir-ripreza tal-fond lokat bl-ebda mod ma tiggustifika lill- inkwilin li ma jhallasx il-kera dovut. Il-ligi timponi terminu definit ta' gurnata mid-data tal-interpellazzjoni gjudizzjarjament determinat illi dik l-iskadenza kienet tista' titqies bhala valida ghal fini tal-kawzali ghal talba ta' zgumbrament fuq morozita'. Skadut it-terminu, ma hemm xejn x'jista' li s-sid ifittex ghall-hlas tal- kera lilu dovut u lanqas li jircievi l-paagment tieghu. ma jippregudika d-dritt tieghu li jkompli jagixxi ghall-izgumbrament fuq kawzali bazata fuq il-morozita' u fuq dik l-iskadenza li ghaliha rcieva l- Illi fil-kawza John Mary sive Jimmy u Emmanuela sive Lily konjugi Zarb Piscopo vs Jessie Caruana Smith, Appell Civili deciza fis-27 ta' Gunju, 2007, il-Qorti, opportunament, irreplikat il-principju regolatrici f'materja ta' (1) "Il-morozita' ghall-finijiet ta' l-Artikolu 10 (a) tal- Kapitolu 109 [fil- prezent, Artikolu 9 (a) tal-Kapitolu 69] ma hijiex proprjament nuqqas ta' hlas sic et simpliciter imma nuqqas ta' hlas fit-termini preskritti dekorribbli mill-interpellazzjoni" (Kollez. (2) "Rigward l-impuntwalita` l-ligi ma tiddistingwix u titraccja biss kriterju objettiv ghall-accertament ta' l-impuntwalita` ghall-finijiet ta' talba ghar-ripresa ta' pussess ta' fond lokat minghajr riferenza, in linea generali u salvi eccezzjoni kongruwi, ghall-motiv subjettiv li jkun ta' lok ghall-istess impuntwalita`" (Kollez. (3) "Jehtieg dejjem li jkunu saru zewg interpellazzjonijiet ghal hlas ghal zewg skadenzi diversi biex ikun hemm morozita" (Kollez. (4) "Il-ligi tikkontenta bil-morozita' fil-kors tal-kiri ta' qabel minghajr ma tirrestringi t-terminu ghall-ahhar kirja precedenti" (Kollez. (5) Li jfisser li "jekk l-inkwilin ikun moruz fil-hlas tal-kera fis-sens tal- ligi fi skadenza wahda, u in segwitu ssid jaccetta l-kera ta' dik l- iskadenza u ta' l-iskadenza ta' warajha minghajr ma jaghmel ebda rizerva, b' mod illi, jekk in segwitu l-inkwilin jigi moruz fi skadenza ohra, is-sid ma hux prekluz li jagixxi ghall-izgumbrament ta' l-inkwilin minhabba morozita f' zewg skadenzi" (Kollez. Fl-istess kawza Zarb Piscopo vs Caruana Smith, il-Qorti tal-Appell iddikjarat illi: (6) Dak li trid il-ligi mhux l-accettazzjoni ta' l-iskadenzi tal-kera li fihom kienet moruza imma n-nuqqas tal-puntwalita` taghha fil-hlas ta' l-iskadenzi mill-interpellazzjoni. (7) L-interpellazzjoni trid tigi komunikata lill-kerrej. B'daqshekk l-ebda kitba ghal skop ta' intima ma kellha tkun sottintiza u b'dan ma jfissirx illi l-interpellazzjoni mis-sid trid necessarjament issir in iskritto, dan kif deciz ukoll fil-kawza "Joseph Hasa et -vs- Giljan Borg Salerno" (23 ta' Novembru 2005). stabbilit fil-gurisprudenza interpellazzjoni ta' din ix-xorta tista' ssir anke bil-fomm jew b'semplici ittra bonarja". Joseph P. Spiteri k/a Spiteri Shaw nomine", Appell mill-Bord, 10 ta' Jannar 2000). Gustifikazzjoni tal-mora L-artikolu 1570 tal-Kapitolu 16 jistipula hekk:- Il-kiri jista' ukoll jinħall, għad li ma jkunx hemm il-kundizzjoni riżoluttiva, jekk waħda mill-partijiet ma teżegwix l-obbligazzjoni tagħha; u, f'kull każ bħal dan il-parti li lejha l-obbligazzjoni ma tkunx ġiet eżegwita tista' tagħżel jew li ġġiegħel lill-parti l-oħra għall- esekuzzjoni tal-obbligazzjoni, meta dan jista' jkun, jew li titlob il-ħall tal-kuntratt flimkien mal-ħlas tad-danni għan nuqqas tal-esekuzzjoni tal- Iżda, fil-każ ta' fondi urbani, djar ta' abitazzjoni u fondi kummerċjali fil-każ ta' nuqqas puntwali tal-kera, il-ħall jista jintalab biss wara li s- sid ikun interpella lill-inkwilin permezz ta' ittra uffiċjali u l-inkwilin ikun, minkejja dak l-avviż, naqas milli jħallas dik il-kera fi żmien ħmistax-il jum minn notifika L-artikolu 9 tal-Kapitolu 69 jistipula hekk:- Il-Bord jagħti l-permess imsemmi fl-aħħar artikolu qabel dan f'dawn il- każijiet: jekk il-kerrej, fil-kors tal-kiri ta' qabel, ma jkunx ħallas puntwalment il- kera li kellu jagħti, jew ikun għamel ħsara ħafna fil-fond, jew xort'oħra ma jkunx esegwixxi l-kondizzjonijiet tal-kiri, jew ikun uża l-fond xort'oħra milli għall-iskop li l-fond ikun ġie lilu mogħti b'kiri, jew ikun issulloka l-fond jew ittrasferixxa l-kiri mingħajr il-kunsens espress ta' sid il-kera. Għall-għanijiet ta' dan il-paragrafu: il-kerrej jitqies li jkun naqas milli jkun puntwali fil-ħlas tal-kera jekk dwar kull waħda minn żewġ skadenzi jew iżjed ma jkunx ħallas il-kera fi żmien ħmistax-il jum minn dak in-nhar illi sid il-kera jitolbu l-ħlas Dan il-Bord kif diversament ippresedut b'sentenza tat-2 ta' Ottubru, 2014, fil-kawża Rikors Lateo. Emanuel Farrugia Borg et, irretena hekk:- Il-Bord ma jarax li ghandu jinoltra dwar il-kwistjoni jekk huwiex applikabbli l-Kap 69 jew il-Kap 16 tal- ligijiet ta' Malta ghaliex is-sid ghandu rimedju kontra l-kerrej moruz sia taht il-Kap 69 fl-artikolu 9(a) u taht il-Kap 16 fl-artikolu 1570. differenza bejn iz-zewg provedimenti hi li filwaqt fil-Kap 69 s-sid jkun jehtieg juri li interpella lill-kerrej bi kwalunkwe mezz biex ihallas il-kera ghal zewg okkazzjonijiet, il-Kap 16 jesigi li l-interpellanza ghandha ssir permezz ta' ittra ufficcjali kwantu ghal skadenza wahda. jippunixxu mhux in-nuqqas ta' hlas izda l-impuntwalita' tal-hlas fi zmien hmistax-il jum mill-interpellanza. Dan il-Bord josserva illi l-morozita' tirrizulta mhux jekk ma jsirx hlas tal-kera izda jekk ma jsirx hlas puntwalment fi zmien hmistax il-jum meta hekk mitlub mis-sid2. Dan il-Bord, kif diversament ippresedut, f'sentenza tas-27 ta' Gunju, Maria Dolores Albani Sillato: - Madanakollu l-gurisprudenza tinsenja illi l-Bord m'ghandux jakkontenta ruhu fuq l-akkampata morozita meta 2 Ara f'dan is-sens sentenza ta' dan il-Bord kif diversament ippresedut tat-28 ta' Gunju, 2012 Rikors Numru. din tirrizulta ghaliex dejjem ghandha ssir indagini ghaliex ma sarx il- hlas tal-kera u dan bl-iskop li tkun evititata s-sanzjoni estrema tal- izgombru jekk dik ir-raguni tista' tkun wahda gustifikata. Dan il-Bord sejjer issa jgħaddi biex jeżamina jekk tirriżultax xi ġustifikazzjoni għal din il-morożita' fil-ħlas puntwali tal-kera da parti Ir-rikorrenti Victor Pannell xehed permezz ta' affidavit a folio 13 tal- Huwa spjega li l-intimata kienet qed tkun tardiva fil-hlas tal- kera u kien ikollu jigri warajja sabiex thallsu l-kera. Dan il-punt pero ma Spjega li lura fl-2009 kien gia istitwixxa kawza Dan gie sostnut ukoll minn bint ir-rikorrent Jane Pannell, kemm fl- 38 sa 49 tal-process. qatt ma rceviet talba ghall-hlas. Tishaq illi hija rceviet biss il-kawza mill-Qorti u qabel tali kawza ma rceviet xejn. Tghid ukoll li hija offriet il-kera, u kien binha li mar bil-flus ghand ir-rikorrenti izda din ma accettathomx u qaltlu li se jiltaqghu l-Qorti. murija l-ittri esebiti a folio 33 sa 35, hija ssostni li dawk l-ittri qatt ma tal-process jikkonferma l-verzjoni tal-intimata kemm fir-rigward tal- isqfa, tal-Perit li gie jikkonstata l-hsarat kif ukoll li mar joffri l-kera lis- Jghid illi meta mar joffri l-kera, l-kera giet rifjutata u sahansitra Kunsiderazzjonijiet tal-Bord Ir-rikorrenti ma gabu l-ebda prova li fil-fatt l-imsemmija ittri wasslu Dan apparti l-fatt illi l-imsemmija ittri gew prezentatai fis-seduta tat-28 ta' Jannar 2016 meta r-rikorrenti kienu ilhom li ghalqu l-provi taghhom sa mis-seduta tas-27 ta' Novembru 2014 u f'dik is- seduta l-kawza thalliet ghall-provi tal-intimata. Illi ic-cahda tal-intimata li qatt irceviet l-imsemmija ittri ma giet kontestata mir-rikorrenti bl-ebda mod. Illi f'tali cirkustanzi, il-Bord ma jistax jaccetta interpellazzjoni valida, ghaliex ir-rikorrent interpellazzjoni saret lill-inkwilin sabiex b'hekk jiskatta t-terminu ta' hmistax il-jum li trid il-ligi. Jekk ma jigix pruvat li l-inkwilin ircieva tali interpellazzjoni allura tali terminu ma jistax jigi kunsidrat illi beda Illi hawnhekk japplika wkoll il-principju li kwalunkwe dubju ghandu U la darba r-rikorrenti ma gabu l-ebda prova li fil- fatt l-intimata rceviet l-imsemmija ittri, u l-kontestazzjoni minn naha tal- intimata ma giet ribattuta b'xejn, allura dan id-dubju ghandu jmur favur Illi konsegwentament ma jistax jigi kunsidrat li l-hlasijiet li saru bic- cedoli ta' depozitu kienu tardivi u ergo l-intimata ma kinitx moruza fil- hlas ta' l-istess. Illi l-kawzali tar-rikorrenti tan-nuqqas tal-hlas tal-kera jfalli fuq binarju Il-kera kienet pagabbli kull sitt xhur u cioe f'Lulju u f'Jannar ta' rikors promotur, u skond ix-xhieda kemm tar-rikorrenti Victor Pannell u bintu Jane Pannell, kif ukoll tal-intimata jirrizulta li l-kera kienet pagabbli kull sitt xhur. Imkien ma jirrizulta li fil-fatt il-kera kellha Meta dan ikun il-kaz, dan il-fatt solitament jitnizzel fl-ircevuta. Fil-kaz in ezami, dan ma sarx u r-rikorrenti ma gabu xejn xi jsostni l-premessa taghhom li l-kera kienet tithallas bil-quddiem. Illi skond l-istess Dokument l-ahhar skadenza li thallset kienet dik li taghlaq f'Jannar 2013. Illi ghalhekk l-iskadenza li jmiss kienet dik li Il-kawza giet istitwita fit-30 t'Ottubru 2013. Konsegwentament se mai l-intimata kienet tardiva fi skadenza wahda u Illi ghalhekk l-intimata kienet tardiva fi skadenza wahda. U la darba l-intimata ma gietx interpellata permezz ta' ittra ufficcjali, f'dan il-kaz ghandha tapplika l-intimazzjoni taht il- Kapitolu 69 u cioe kellu jkun hemm zewg intimazzjonijiet ghal kull skadenza u dan fir-rigward ta' zewg skadenzi. tar-rikorrenti u ghalhekk anke hawn din il-kawzali tar-rikorrenti ma Jirrizulta wkoll ghalhekk illi l-kawza istitwita mir-rikorrenti hija intempestiva ghaliex sa meta giet prezentata l-kawza u cioe fit-30 t'Ottubru 2013, kien hemm dovuta skadenza wahda biss. Il-Bord, minkejja li f'dan il-kaz ma hux strettament necessarju, u dan ghar-ragunijiet fuq spjegati, se jghaddi sabiex jezamina jekk kienx hemm xi gustifikazzjoni ghaliex l-intimata ma hallsitx il-kera fil-hin. L-intimata xehdet li hija ma marritx thallas il-kera fil-hin ghaliex fil- fond mertu tal-kawza hemm zewg isqfa li huma kundannati. hija kienet infurmat is-sid li s-saqaf kien qed icedi u s-sid kien mar mal- Perit sabiex jispezzjona l-fond. L-intimata u binha t-tnejn ikkonfermaw li l-Perit kien ikkundanna dawn iz-zewgt isqfa. erba' ritratti tal-kundizzjoni tal-istess a folio 108 tal-process, markati Dawn ma gewx ikkontestati jew ribattuti mir- L-intimata tghid illi hija ma marritx thallas mal-ewwel bl-iskop illi s-sid binha sabiex ihallas l-iskadenza dovuta, izda r-rikorrenti rrifjutat il-kera, u ftit wara rceviet il-kawza. Ghaldaqstant il-Bord, ghar-ragunijiet spjegati u in linja tal-principji tar-rikorrenti bl-ispejjez kontra Deputat Reġistratur