FIL-PRIM'AWLA TAL-QORTI ĊIVILI IMĦALLEF ONOR. JOSEPH R. MALLIA GERMAN LL.D. ILLUM it-Tnejn, 21 ta' Diċembru, 2015 Rat ir-Rikors Maħluf imressaq fis-6 ta' Ġunju, 2012, li bih u għar- raġunijiet hemm imsemmija, l-attur jitlob li din il-Qorti (a) ssib illi l- imħarrek naqas li jersaq fuq il-kuntratt ta' xiri-u-bejgħ tal-maisonette u tal-garage li jinsabu fi Triq ix-Xmiel, f'Wied Tal-Virtu', Ir-Rabat (Malta) skond il-wegħda ta' bejgħ illi saret bejn il-partijiet fl-att tal-konvenju tal-5 ta' Novembru, 2011, kif iċċarat b'kitba oħra tal-24 ta' Jannar, 2012, bejn l-istess partijiet; (b) tordna lill-imħarrek jersaq għall-pubblikazzjoni tal-kuntratt; u (ċ) tiffissa jum, post u ħin għall-pubblikzzjoni tal-kuntratt min-Nutar Adriana Flores Martin, u billi taħtar kuratur biex jidher fuq l-att għal min jonqos li jersaq għall- pubblikazzjoni tiegħu. Talab ukoll l-ispejjeż u żamm sħiħ il-jedd tiegħu li jfittex għad-danni ikkawżati lilu; 21 ta' Diċembru, 2015 Nru. 583/12JRM Rat id-digriet tagħha tat-28 ta' Ġunju, 20121 li bih ordnat in-notifika lill- imħarrek u tat direttivi lill-attur dwar it-tressiq tal-provi min-naħa tiegħu; Rat li d-digriet tagħha tad-19 ta' Settembru, 20122 bih ħassret 'contrario imperio' d-digriet tagħha tat-28 ta' Ġunju billi tawlet iż-żmien biex l-attur seta' jirregola ruħu dwar it-tressiq tal-provi bil-meżż tal-affidavit; Rat it-Tweġiba Maħlufa mressqa fil-25 ta' Jannar, 2013, li biha l-imħarrek laqa' għall-azzjoni attriċi billi, preliminarjament, qal illi l-konvenju skada peress illi ma tħarisx dak li jgħid l-artikolu 1357(2) tal-Kap 16, u wkoll billi eċċepixxa l-konnessjoni tal-kawżi minħabba li hu kien fetaħ kawża3 kontra l-attur biex jitlob ir-radd lura tad-depożitu mħallas minnu fl-istess konvenju. Fil-mertu, laqa' billi ikkontesta li x-xogħol illi l-attur kien intrabat li jagħmel fuq l-istess konvenju bl-appalt imsemmi ma sarx skond ma jitolbu s-sengħa u l-ħila; Rat id-digriet tagħha tat-2 ta' Mejju, 20134, li bih u għall-finijiet tat-tieni eċċezzjoni preliminari laqgħet it-talba magħmula mill-imħarrek b'rikors tiegħu tat-18 ta' April, 2013, u ordnat li jinġiebu quddiemha l-atti tar- Rikors Maħluf 741/12JPG sabiex dik il-kawża tinstema' flimkien ma' din minħabba li l-mertu tagħha jolqot il-mertu ta' dik il-kawża; Semgħet ix-xhieda mressqa mill-partijiet, magħduda l-provi dokumentali mressqin minnhom; Rat id-digriet tagħha tat-30 ta' Mejju, 20145, li bih iddikjarat magħluq l- istadju tat-tressiq tal-provi u ħalliet il-kawża għat-trattazzjoni tal-għeluq; Semgħet it-trattazzjoni tal-avukati tal-partijiet; Rat l-atti kollha tal-kawża; Rat id-digrieti tagħha li bihom ħalliet il-kawza għas-sentenza; Ikkonsidrat: Illi din hija azzjoni għall-eżekuzzjoni ta' att ta' konvenju. L-attur, bħala dak li wiegħed li jbigħ, qiegħed jitlob li l-Qorti tordna lill-imħarrek, li 1 Pagg 10-11 tal-process 2 Pag. 13 tal-process 3 Rik. 741/12JPG (li s-sentenza tagħha qiegħda tingħata minn din il-Qorti llum) 4 Pag. 53 tal-process 5 Pag. 98 tal-process 21 ta' Diċembru, 2015 Nru. 583/12JRM wiegħed li jixtri, biex jersaq fuq il-kuntratt ta' xiri-u-bejgħ wara li l- konvenju għalaq. L-attur kien resaq fuq att ta' konvenju li bih kien sejjer ibiegħ ġid immobbli (dar u garage) lill-imħarrek, u kien tħallas depożitu akkont tal-prezz miftiehem u wkoll depożitu għax-xogħol ta' appalt illi kien miftiehem ukoll li kellu jsir minnu sad-data tal-kuntratt. Huwa jgħid illi tul is-sitt xhur bejn l-att tal-konvenju u l-għeluq tiegħu, l-imħarrek kien qed juri illi ma jridx jersaq fuq il-kuntratt ta' xiri-u-bejgħ. Fil-fatt, f'għeluq il-konvenju, l-imħarrek naqas illi jidher fuq il-kuntratt finali anke jekk ġie mitlub biex jagħmel dan skond ma titlob il-liġi. Għaldaqstant, l-attur jitlob illi l-imħarrek jiġi ordnat jersaq fuq il-kuntratt ta' xiri-u-bejgħ; Illi għal din l-azzjoni l-imħarrek laqa' billi qal illi l-konvenju skada u t-talba tal-attur għandha tiġi miċħuda peress illi l-attur naqas illi jsegwi l- proċedura stabbilita fl-artikolu 1357(2) tal-Kap 16. Qal ukoll illi l-attur ma wettaqx ix-xogħol illi kellu jagħmel fl-appalt skond kif jitolbu s-sengħa u l- ħila u għalhekk kellu raġuni tajba biex ma jersaqx għall-kuntratt; Illi l-imħarrek kien laqa' wkoll bl-eċċezzjoni tal-konnessjoni tal-kawżi, dwar liema eċċezzjoni l-Qorti ipprovdiet billi tat degriet li bih ġabet quddiemha l-kawża l-oħra (miftuħa mill-imħarrek kontra l-attur) biex tinstema' flimkien ma' din; Illi mill-fatti li joħorgu mill-atti ta' din il-kawża jirriżulta li fil-5 ta' Novembru, 20116, l-imħarrek intrabat illi jixtri u jakkwista mingħand l- attur, li minn naħa tiegħu wiegħed li jbiegħ u jittrasferixxi l-maisonette fl- elevated ground floor u kif ukoll garaxx bin-numru tlieta (3) f'livell semi- basement, li jinsabu f'binja ġdida magħmula minn tliet remissi, mill- maisonette mertu tal-każ, tliet (3) appartamenti u penthouse ilkoll mtellgħa fis-sit illi fuqu qabel kienet mibnija dar bin-numru 18, bl-isem "Medina", Triq ix-Xmiel, Il-Munxar, taħt il-patti u kondizzjonijiet hemm imfissra, u bil-prezz ta' tnejn u tmenin elf disa' mija u ħamsa u għoxrin ewro (€ 82,925) li minnhom l-imħarrek ħallas akkont tmint elef mitejn u tnejn u disgħin ewro (€8,292), liema somma kellha tinżamm min-Nutar sa ma l-imħarrek jingħata konferma li kiseb faċilita' ta' self mill-Bank li għalih kien soġġett il-konvenju. L-imsemmi konvenju kien jagħlaq fis-7 ta' Mejju, 2012, u l-faċilita' bankarja ta' self favur l-imħarrek inħarġet fil- 15 ta' Diċembru, 20117; Illi dakinhar ukoll8, il-partijiet dehru fuq kitba oħra illi biha ftehmu dwar xogħol illi kellu jsir mill-attur fil-fond li kellu jinkiseb mill-imħarrek sad-data Jirriżulta illi l-imharrek ħallas l-ammont ta' erbat elef mitejn 5 – 7 tal-process 7 Dok "AVA", f'paġġ. 51 – 3 tal-proċess 8 Dok. "FS1" f'pagg 19 – 20 tal-process 21 ta' Diċembru, 2015 Nru. 583/12JRM sitta u tmenin ewro (€4,286) akkont ta' dan ix-xogħol liema somma kienet għaxra fil-mija (10%) tal-valur stmat tax-xogħol kollu li kellu jsir fil- maisonette; Illi fl-24 ta' Jannar, 20129, il-partijiet reġgħu dehru fuq kitba oħra biex jiċċaraw dak li kienu ftehmu fuqu fil-konvenju fir-rigward ta' x'materjal kellu jintuża fil-fond u kif kellu jsir ix-xogħol, minn min kellu jsir u min kellu jħallas għalih; Illi matul iż-żmien li l-konvenju kien fis-seħħ, inqalgħu kwestjonijiet bejn il-partijiet. Il-partijiet jaqblu illi dehru quddiem in-Nutar Adriana Flores Martin diversi drabi biex isolvu d-diffikultajiet illi kienu qed jinqalgħu minn darba għal oħra. L-attur jgħid illi d-diffikultajiet illi qajjem l-imħarrek fixkluh milli jlesti x-xogħol miftiehem sad-data tal-kuntratt10 u li kien qed jagħtih x'jifhem biċ-ċar illi l-imħarrek ma riedx jersaq fuq il-kuntratt u qed jitnikker. Min-naħa l-oħra, l-imħarrek jitfa' l-htija fuq l-attur għad-disgwid illi nqala' bejnu u bejn l-attur peress illi l-attur kien għaġġlu biex jersaq fuq l-att tal-konvenju11 u, wara li sar il-konvenju, beda jonqos milli jagħmel l-affarijiet illi wegħdu li kien ser jagħmel fl-ewwel inkontru tagħhom qabel ma daħlu għall-konvenju. Id-disgwid prinċipali kien fir- rigward tal-wisgħa tal-bieb tal-garaxx li, fi kliem l-imħarrek, irriżultat illi kienet inqas minn dak illi qallu s-sensar; fir-rigward tal-kwalita' tal- madum illi kellu jitqiegħed fil-fond u l-prezz tieghu;, u fir-rigward ta' xi nuqqasijiet oħra illi l-imħarrek kien ra fil-fond wara l-konvenju12; Illi n-Nutar tgħid illi hija laqqgħet lill-partijiet diversi drabi bil-għan illi l- partijiet jaslu għall-kuntratt13. Illi f'laqgħa minnhom li saret fl-24 ta' April, 2012, saħansitra ddaħħlet il-Pulizija għaliex il-partijiet ġew fl-idejn waqt li kienu fl-uffiċċju tagħha14. Żiedet tgħid li hija ma setgħetx tikkonkludi l- kuntratt ta' xiri-u-bejgħ għaliex ġiet infurmata mill-Bank li s-sanction letter kienet ġiet irtirata15. L-imħarrek jikkonferma illi kien hu li talab lill-Bank biex iwaqqaf kollox għaliex ma bediex jara kif seta' jasal mal-attur16. In- Nutar tikkonferma illi l-konvenju qatt ma ġie mtawwal17; Illi l-attur jgħid illi, meta beda joqrob iż-żmien illi jiġi fi tmiemu l-konvenju, saret l-aħħar laqgħa għand in-Nutar bil-ghan li tiġi evitata kawża, iżda l- 8-9 tal-process 10 Pagg 89 – 90 tal-process 11 Dok. 75 tal-process 12 Dok. 76 – 78 tal-process 13 Pag. 39 tal-process 14 Pagg. 43 - 4 tal-process 15 Pag. 42 tal-process 16 Pag. 95 tal-process 17 Pag. 42 tal-process 21 ta' Diċembru, 2015 Nru. 583/12JRM imħarrek ma riedx jirranġa.18 Jghid wkoll illi l-imħarrek intalab biex jersaq għall-att finali skond kif titlob il-liġi, iżda dan baqa' inadempjenti19; Illi fis-6 ta' Ġunju, 2012, l-attur fetaħ din il-kawża; Illi għal dak li jirrigwarda l-konsiderazzjonjiet ta' xejra legali marbutin mal-kawża, il-Qorti hija tal-fehma illi, qabel ma tidħol fir-raġuni li minħabba fiha l-kuntratt ta' xiri-u-bejgħ imwiegħed fil-konvenju ma sarx, jenħtieġ illi l-ewwel tistħarreġ l-ewwel eċċezzjoni mressqa fir-Risposta Ġuramentata mill-imħarrek fir-rigward tal-ħarsien ma' dak li jitlob l- artikolu 1357(2) tal-Kodiċi Ċivili; Illi f'dik l-eċċezzjoni, l-imħarrek jgħid illi l-konvenju skada peress illi l-attur ma segwiex l-proċedura stabbilita fl-istess artikolu tal-liġi. Fir-Rikors Maħluf fil-kawża li miexja ma' din, l-attur jilqa' għall-eċċezzjoni simili billi jirreferi għall-ftuħ ta' din il-kawża; Illi jrid jingħad illi din l-eċċezzjoni tressqet mill-imħarrek fir-Risposta Maħlufa, iżda ma ġiet ittrattata mill-ebda waħda mill-partijiet. Fil-fehma tal-Qorti, la darba din l-eċċezzjoni ma ġietx irtirata mill-imħarrek, din il- Qorti għandha tistħarriġha u tagħti sentenza dwarha; Illi l-imħarrek ma jsemmi bl-ebda mod x'ried jgħid biha l-eċċezzjoni tiegħu jew f'liema aspett jidhirlu li l-attur naqas li jħares dak li jitlob minnu l-imsemmi artikolu 1357(2) tal-Kodiċi Ċivili; Illi l-artikolu 1357 huwa ntiż biex iżomm sod id-dritt ta' min ikun irid jeżegwixxi l-konvenju kemm-il darba l-parti l-oħra ma tkunx lesta li tersaq għall-pubblikazzjoni tal-kuntratt ta' xiri-u-bejgħ fit-terminu legali jew pattwit, u b'hekk hija neċessarja li tiġi prezentata talba permezz ta' att ġudizzjarju qabel ma jagħlaq iż-żmien applikabbli sabiex il-parti l-oħra tersaq għall-bejgħ skond kif miftiehem, u jekk dan ma jseħħx, tipproċedi sabiex titwettaq il-wegħda billi tiftaħ kawża fi żmien tletin (30) jum minn meta jagħlaq l-imsemmi żmien; "att ġudizzjarju" Illi fl-artikolu 1357(2) ġie mfisser mill- ġurisprudenza nostrana bħala illi ma jillimitax ruħu għal ittra uffiċjali jew protest ġudizzjarju, iżda saħansitra għall-att innifsu li bih tinbeda kawża (illum ippruvat bonarjament tasal mal-parti l-oħra iżda ma jseħħilhiex. F'dan il-każ, il- r-Rikors Maħluf) meta il-ġurnata l-persuna 17-18 tal-process 19 Rikors Guramentat f'pag. 2 tal-process 21 ta' Diċembru, 2015 Nru. 583/12JRM kawża tkun trid tinfetaħ qabel ma jagħlaq il-konvenju20. Dawn l-atti kollha jikkwalifikaw bħala "att ġudizzjarju"21; Illi fil-każ tallum, il-konvenju kien iddikjarat espressament li kellu jagħlaq fis-7 ta' Mejju, 2012, u kien mistenni mill-attur li qabel dik id-data illi jew isejjaħ lill-imħarrek biex jersaq għall-kuntratt permezz ta' ittra uffiċjali (jew protest) f'liema każ il-konvenju jkun estiż bi tletin jum; seta' wkoll jipproċedi bil-ftuħ tal-kawża mill-ewwel mingħajr intimazzjoni permezz ta' l-att ġudizzjarju kemm-il darba jipprova li ried jasal bonarjament u ma rnexxilux; Illi mill-provi jirrizulta illi, viċin meta kien ser jiskadi l-konvenju, il-partijiet resqu għall-aħħar darba quddiem in-Nutar biex jippruvaw jaslu fuq id- divergenzi li kien hemm bejniethom, iżda ftehim ma ntlahaqx. Dan sar lejn l-aħħar ta' April tal-2012, meta l-laqgħa kienet iddeġenerat u kellha tiddaħħal il-Pulizija. Fir-Rikors Maħluf, l-attur jitlob, fost l-oħrajn, l- ispejjeż ta' ittra uffiċjali li huwa jgħid li bagħat lill-imħarrek fit-3 ta' Mejju 2012, iżda ma ressaqx kopja tagħha quddiem il-Qorti waqt li kienu qegħdin jitressqu l-provi; Illi l-Qorti hi tal-fehma illi mhux xogħolha tfittex il-provi li l-partijiet imisshom iressqu f'kawża jew li tagħmel tajjeb għan-nuqqas tagħhom, aktar u aktar meta tressqet eċċezzjoni preliminari li tolqot dirett din il- materja. Iżda min-naħa l-oħra, tagħraf li b'dispożizzjoni espressa tal- liġi22, atti u r-reġistri tal-qrati jikkostitwixxu prova ammissibbli bla ħtieġa ta' xi prova oħra tal-awtentiċita' tagħhom sakemm ma jintweriex il-kontra b'xi prova oħra. L-attur isemmi l-ittra uffiċjali fir-Rikors Maħluf li bih fetaħ din il-kawża u li, minbarra li hu att tal-Qorti kien ukoll maħluf. F'każ bħal dan, il-Qorti hija tal-fehma li tkun tista' tagħmel aċċertament tat-tismija tal-att imsemmi f'xi att bħal dan ('judicial notice') ladarba l-parti tkun tat tagħrif tajjeb u biżżejjed biex att jista' jinstab u verifikat23. Kien ikun ħaġ'oħra kieku l-attur jgħid li ressaq att ġudizzjarju bla ma jgħid x'inhu jew meta ressqu. Fil-każ tal-lum, l-attur ta tagħrif sewwa tan-natura tal- att u tad-data li ressqu u l-Qorti setgħet tivverifikah b'ħeffa u ssibu, kif fil- fatt ġara24; Illi mill-imsemmija verifiki, ħareġ li tabilħqq li l-attur bagħat ittra uffiċjali lill- imħarrek u dan għamlu speċifikatament biex jitolbu jersaq għall- pubblikazzjoni tal-kuntratt finali ta' dak li kienu ftehemu bejniethom fl-att tal-konvenju (semmielu wkoll il-ħlas tal-prezz akkont u żamm sħaħ il- 16.3.1993 fil-kawża fl-ismijiet Neville Anthony Labada Muscat vs Anton Vella Gera et noe 21 App. 28.12.2001 fil-kawza fl-ismijiet Noel Livori Vella Gera vs. Reuben Gata! et 22 Art. 627(e) tal-Kap 12 23 Dan jiġri wkoll meta xi parti jew avukat jirreferi għal xi sentenza ta' qorti bla ma jkun meħtieġ li titressaq kopja ta' tali sentenza 24 I.U. 1405/12 21 ta' Diċembru, 2015 Nru. 583/12JRM jeddijiet tiegħu li jfittxu għad-danni jekk jonqos li jersaq). Dik l-ittra tressqet fit-3 ta' Mejju, 2012, jiġifieri erbat ijiem qabel ma għalaq il- konvenju. Minkejja li jidher li l-imħarrek ma laqax in-notifika ta' dak l-att ġudizzjarju (u li x'aktarx kienet ir-raġuni għaliex ressaq l-eċċezzjoni preliminari tiegħu), l-effetti ta' dik l-ittra uffiċjali kienu li jtawlu l-konvenju bi tletin (30) jum ieħor u dan ukoll fil-konfront tal-imħarrek u ta' kull pretensjoni tiegħu. Il-kawża nfetħet fis-6 ta' Ġunju, u għalhekk jidher li l- kawża tressqet f'waqtha u l-attur ħares kulma titlob minnu l-liġi fl- imsemmi artikolu 1357 tal-Kodiċi Ċivili; Illi fid-dawl ta' dawn il-konsiderazzjonijiet kollha, il-Qorti ssib li l-ewwel eċċezzjoni tal-imħarrek mhijiex mistħoqqa u mhix sejra tilqagħha; Illi megħluba din il-kwestjoni, il-Qorti tgħaddi issa biex tqis il-kwestjoni bejn il-partijiet fil-mertu. Fil-qofol tagħha, il-kwestjoni hi jekk l-imħarrek kellu raġuni tajba biex jagħżel li ma jersaqx għall-pubblikazzjoni tal- kuntratt; Illi meta wieħed jitkellem dwar raġuni tajba biex wieħed ma jersaqx għall- pubblikazzjoni ta' kuntratt ta' bejgħ wara konvenju jrid jintwera li dik ir- raġuni ma tkunx waħda kapriċċuża. Ġeneralment, biex raġuni twassal lil parti biex tintitolaha ma tersaqx għal kuntratt, trid tkun waħda li jew iġġib ħsara kbira lil dik il-parti25, jew tmur kontra dak li jkun miftiehem fil- wegħda preliminari26, jew fejn il-kuntratt ma jkunx sejjer jiswa. B'mod partikolari, tqies li fejn kundizzjoni miftehma mill-partijiet fil-konvenju jkun jidher ċar li mhijiex se' sseħħ, din kienet raġuni tajba biex ix-xerrej jonqos li jersaq għall-kuntratt27. Tajjeb li jingħad ukoll li raġuni tajba trid tkun waħda li ma tkunx tiddependi mill-parti nnifisha u, ħaġa żgura, ma tridx tkun ir-riżultat tal-mala fidi tagħha28. Hekk ukoll huwa miżmum li mhijiex raġuni tajba biex wieħed jonqos li jersaq għall-bejgħ fid-dawl ta' ċirkostanza barranija li tkun seħħet wara li jkun sar il-konvenju29; Illi biex jista' jingħad li parti kellha raġuni tajba biex ma tersaqx għall- kuntratt, ir-raġuni tajba li żżommha milli tagħmel dak il-pass trid tkun għadha teżisti saż-żmien meta l-kuntratt "ma jkun jista' iżjed isir". Jekk ir-raġuni titneħħa minħabba xi żvilupp li jseħħ wara (per eżempju, jekk il- bejjiegħ iseħħlu jikseb permess tal-bini wara li jagħlaq il-konvenju li għall-ħruġ tiegħu dak il-konvenju kien suġġett), ma jkunx jista' jingħad li x-xerrej ma kellux raġuni tajba biex ma jersaqx għall-kuntratt30; 23.11.2005 fil-kawża fl-ismijiet Brinx Ltd. vs Francis Curran et; u Crucetta (Għ) AE 7.1.2008 fil-kawża fl-ismijiet George Gata! et vs Paċifika Mckeon et 26 Gracie, per eżempju, App. Ċiv. 6.10.2000 fil-kawża fl-ismijiet Hennah vs Hartley et (Kollez. Vol: LXXXIV.ii.514) 27 P.A. RCP 30.5.2002 fil-kawża fl-ismijiet Carmelo Cassar Ltd vs Joseph Pace Ross et (konfermata fl-Appell fit-12.10.2006) 28 Ara, per eżempju, P.A. TM 25.3.2004 fil-kawża fl-ismijiet David Borg Giuliano vs Mario Migneco et 29 App. Ċiv. 31.5.2004 fil-kawża fl-ismijiet Paul Smiljanic vs Mons Nikol G. Hammet noe et 30 Ara App. Ċiv. 25.5.2001 fil-kawża fl-ismijiet Mikasinovic et vs Zerafa pro et noe (Kollez. 21 ta' Diċembru, 2015 Illi m'għandux ikun hemm dubju li, jekk kemm-il darba l-wegħda ta' xiri-u- bejgħ tkun suġġetta għal xi kundizzjonijiet jew għall-għoti ta' faċilita' bankarja ta' self, u dik il-kundizzjoni jew dak is-self ma jkunux inkisbu saż-żmien meta l-konvenju jista' jkun eżegwit, nuqqas bħal dak jikkostitwixxi raġuni tajba biex ix-xerrej jagħżel li ma jersaqx għall- pubblikazzjoni tal-kuntratt. Min-naħa l-oħra, ix-xerrej għandu dejjem l- għażla li kundizzjoni bħal dik li tkun favurih jirrinunzja għaliha u jagħżel li xorta waħda jersaq għall-pubblikazzjoni tal-kuntratt mingħajr ma tkun għadha twettqet dik il-kundizzjoni31. B'mod partikolari, meta xerrej li jwiegħed li jixtri ma jasalx biex ikollu flus biżżejjed biex iwettaq il-wegħda tiegħu, din ma tistax titqies bħala raġuni tajba biex joħroġ mir-rabta tal- konvenju F'ċirkostanza bħal din, hija iżjed kwestjoni ta' għażla li jkollu jagħmel il- bejjiegħ jekk jibqax jisħaq fuq il-pubblikazzjoni tal-kuntratt meta jaf jew jista' jaħseb li l-prezz miftiehem mhux ser jitħallas; jersaqx għall-pubblikazzjoni jew biex ma Illi fil-każ li l-Qorti għandha quddiemha joħroġ ċar li l-konvenju bejn l- attur u l-imħarrek kien suġġett għal kundizzjonijiet. Tnejn kienu l- kundizzjonijiet ewlenin: waħda kienet li l-attur (il-bejjiegħ) intrabat li jagħmel fil-fond xogħlijiet qabel ma jsir l-att pubbliku tax-xiri-u-bejgħ; l- oħra kienet li l-imħarrek (ix-xerrej) jikseb faċilita' ta' self minn bank. Iż- żewġ aspetti jitolbu stħarriġ għal rashom, għalkemm għandhom għajn ta' dritt komuni; Illi l-Qorti hija tal-fehma li l-imsemmija żewġ kundizzjonijiet kienu kondizzjonali fis-sens tal-artikolu 1063 tal-Kodiċi Ċivili. Għalhekk, qabel ma dik il-ġrajjiet miftehma f'dawk il-kundizzjonijiet iseħħu, l-obbligazzjoni ma teżistix32. Fil-każ tal-obbligazzjoni fejn l-attur kien id-debitur tagħha (għaliex intrabat li jtemm xogħlijiet fil- post b'nefqa għalih) din kienet imsaħħa wkoll bi ftehim ta' appalt li sar dakinhar tal-konvenju. Fil-każ tal-obbligazzjoni tal-kisba tas-self minn bank fejn l-imħarrek kien id-debitur tagħha) wieħed jara li din kienet obbligazzjoni taħt kondizzjoni mista minħabba li kienet tiddependi mir- rieda tiegħu u tat-terz barrani34; Illi f'dan ir-rigward, il-partijiet ma jistgħux jinjoraw il-prinċipju li kull kundizzjoni għandha tiġi esegwita kif il-partijiet aktarx riedu u fehmu li 31 Maġ. (Għ) AE 27.10.2009 fil-kawża fl-ismijiet Paul Burgio pro et noe vs Maurice Bonett et (mhix appellata) 32 Art. (1975), § 135-bis p 236 et. seq 34 Art. 1053(3) tal-Kap 16 21 ta' Diċembru, 2015 L-ewwel waħda hija Nru. 583/12JRM għandha tiġi esegwita35. Minbarra dan, il-Qorti trid tirrileva żewġ konsiderazzjonijiet. l-imsemmija kundizzjonijiet fil-konvenju, il-partijiet xorta waħda iddikjaraw li l-konvenju kien jiswa għal żmien definit tant li semmew espressament il-jum tal- għeluq tiegħu u dak iż-żmien ma kien imtawwal qatt, minkejja li saret kitba oħra biex tiċċara x'kienu x-xogħlijiet li l-attur-bejjiegħ kien mistenni jagħmel għas-sudisfazzjon tal-imħarrek-xerrej. It-tieni waħda hi li jidher li l-imsemmija kundizzjonijiet ma sarux prinċipalment għall-benefiċċju tal- attur, imma fl-interess tal-imħarrek; li, minkejja Illi bl-ewwel konsiderazzjoni, il-Qorti qiegħda tifhem li l-partijiet b'hekk ukoll taw żmien li fih il-kundizzjoni pattwita kellha sseħħ. Ladarba huma taw lill-konvenju tul speċifiku ta' ħajja – sitt xhur u jumejn minn dak inhar li sar – hekk ukoll riedu li l-kundizzjonijiet li taħthom sar dak il-konvenju jseħħu jgħoddu d- dispożizzjonijiet tal-artikolu 1058(1) tal-Kodiċi Ċivili li jgħid li meta obbligazzjoni ssir taħt il-kundizzjoni li għandha tiġri ġrajja f'ċertu żmien, dik il-kundizzjoni titqies li ma seħħitx jekk jagħlaq iż-żmien mingħajr ma l- ġrajja tkun ġrat; F'każ bħal dan, allura, iż-żmien. Illi huwa minn hawn jeħtiġilha konsiderazzjonijiet separati għall-qagħda rispettiva tal-partijiet; tagħmel Illi sejra tibda bir-rabta li l-imħarrek jikseb self minn bank. Il-ftehim kien li din il-kwestjoni tkun determinata sa żmien tliet (3) ġimgħat minn dakinhar tal-konvenju, b'mod li jekk kemm-il darba l-imħarrek-xerrej jonqos li jgħarraf lill-attur-bejjiegħ li t-talba tiegħu mal-bank ma kenitx milqugħa, kien jitqies li l-faċilita' ma ngħatatx. Mela, l-obbligazzjoni ma kenitx tippreżumi l-obbligu li l-faċilita' tingħata bilfors, għaliex jekk kemm-il darba l-imħarrek kien jonqos li jgħarraf lill-attur, kien jitqies li din l- obbligazzjoni twettqet. Fil-fatt, il-faċilita' ngħatat tant li meta qorob iż- żmien biex jagħlaq il-konvenju, in-Nutar marret bl-att tal-konvenju fil- fergħa tal-bank u kien minn hemm li saret taf li l-imħarrek kien irtira t- talba tiegħu biex jieħu l-faċilita'; Illi mill-atti ħareġ li l-faċilita' ngħatat36, li l-faċilita' kienet sal-ammont imsemmi fil-konvenju, imma li kien l-imħarrek innifsu li irtira t-talba tiegħu mal-Bank37. Iżda, fid-dawl tal-konsiderazzjonijiet li saru aktar qabel, joħroġ li dik il-kundizzjoni sospensiva twettqet u b'hekk ir-rabta nħalqet. Għall-Qorti, dan ifisser li l-imħarrek innifsu ma kienx qiegħed jinqeda r-rabta aktar bħala waħda il-kundizzjoni 1057 tal-Kap. 16 36 Dok "AVA", f'paġġ. 50 – 3 tal-proċess 37 Xhieda tan-Nutar Adriana Flores Martin u tal-imħarrek, f'paġġ. 56 u 95 tal-proċess 21 ta' Diċembru, 2015 Nru. 583/12JRM (pre)kuntrattwali li kien daħal għaliha mal-attur. Fi kliem ieħor, jekk tassew kien hemm tali kundizzjoni dak inhar li sar il-konvenju, l-imħarrek wera biċ-ċar li kien irrinunzja għaliha tul iż-żmien li l-istess konvenju kien għadu fis-seħħ; Illi l-Qorti hija tal-fehma li, f'dan ir-rigward, l-attur ma kellu l-ebda kontroll fuq x'jiġri biex il-kundizzjoni sospensiva sseħħ. L-għaref difensur tiegħu jqanqal l-argument li l-bona fidi kienet timplika li l-imħarrek ma jinqediex bil-kundizzjoni msemmija biex jevadi w jaħrab mir-rabtiet tiegħu mal- attur. Minbarra dan, il-bona fidi titlob li kull min jintrabat b'obbligazzjoni ma' kontraent ieħor iwettaq dak li ntrabat bih u mhux jinqeda bi skużi biex jaħrab mir-rabta; Illi għalhekk il-Qorti tasal għall-fehma li l-imħarrek ma jistax jaqbad aktar ma' dik il-kundizzjoni biex isemmiha bħala raġuni tajba biex ma jersaqx għall-pubblikazzjoni tal-kuntratt, ladarba kien huwa nnifsu li, wara li ftehemha favurih kien hu nnifsu li warrabha wara li talabha; Illi għar-rigward tar-rabtiet li daħal għalihom l-attur, il-Qorti tara li din kienet l-ilment ewlieni li l-imħarrek l-aktar li jisħaq fuqu biex jiġġustifika għaliex ma riedx jersaq għall-kuntratt. Huwa minnu li, fix-xhieda tiegħu38, jallega li bħal donnu kien imġiegħel biex jidħol għall-konvenju fuq insistenza u b'għaġġla min-naħa tal-attur-bejjiegħ, iżda l-qofol tal- argument tiegħu hu dwar in-nuqqas tal-attur li jwettaq dak li ntrabat miegħu li jagħmel. Kemm hu hekk, il-Qorti ma tagħtix wisq saħħa lill- argument tal-għaġġla meta, minkejja dan, l-imħarrek xorta waħda ħabrek, għall-bidu, biex tingħatalu l-faċilita' bankarja u baqa' jisħaq li l- attur itemm ix-xogħlijiet miftehma. Żgur ukoll ma kienx jagħmel sens li l- imħarrek jidher fuq il-kitba tal-24 ta' Jannar, 2012, jekk kien qed iħossu tabilħaqq jintrass kontra r-rieda tiegħu; Illi, dwar ix-xogħol miftiehem, il-partijiet ressqu x-xhieda tagħhom. Il- Qorti tqis, fl-ewwel lok, li l-appalt ma kienx biex l-attur jagħmel hu x- xogħlijiet miftehma, iżda li jerfa' l-piż tan-nefqa biex tali xogħlijiet isiru. Fit-tieni lok, ħareġ li matul iż-żmien tal-konvenju, l-imħarrek-xerrej kellu l- pussess tal-post u mhux biss seta' imma fil-fatt bosta drabi daħal fil-post flimkien ma' missieru (u x'aktarx il-perit tiegħu) waqt li kienu għaddejjin ix-xogħlijiet. Fit-tielet lok, meta saret il-kitba tal-24 ta' Jannar, 2012, li fissret x'kienu x-xogħlijiet li kellhom isiru fil-post, kien l-imħarrek ukoll li iddikjara li kien kuntent u sodisfatt u skond ix-xewqa tiegħu; 38 Ara b'mod partikolari f'paġġ 75 – 6 u 89 tal-proċess 21 ta' Diċembru, 2015 Nru. 583/12JRM Illi huwa minnu, kif tajjeb jgħid l-għaref difensur tal-imħarrek, li l-fatt li saret il-kitba ma jfissirx li saru x-xogħlijiet. Jista' jkun tabilħaqq li kien il- każ, imma ħareġ mill-provi wkoll li l-ilmenti tal-imħarrek kien x'aktarx dwar dak ix-xogħol li sar u mhux dak li ma sarx. Fix-xhieda tiegħu jsemmi żewġ ċirkostanzi partikolari: il-kwalita' tal-madum li tqiegħed u l- wisgħa tal-bieb tar-remissa u kif kellu jinfetaħ il-bieb. F'ċirkostanza bħal din, il-liġi kienet tagħti lill-imħarrek rimedji li bihom kienu jista' jitlob l- intervent ta' qorti biex tagħti lill-attur żmien biex jieħu l-passi meħtieġa biex iwettaq il-kundizzjoni sospensiva39. Il-Qorti ma jidhrilhiex, iżda, li l- imħarrek seta' jieħu l-liġi f'idejh u jiddeċiedi hu li l-attur kien naqas. Minbarra dan, l-attur fisser sewwa40 x'kienu l-ilmenti li beda jressaqlu l- imħarrek u kif għamel minn kollox biex jipprova jogħġbu f'dak li kien qiegħed jitlob u bit-tama li n-negozju ma jitħassarx. Ħareġ ukoll li, bħalma għamel mal-bank li kien tah il-faċilita', l-imħarrek talab lill-attur- bejjiegħ milli jkompli jagħmel xogħlijiet oħrajn (bla ma jfisser x'kienu dawk ix-xogħlijiet miftehma li baqgħu ma sarux). Ta' min jgħid li, f'dak li jirrigwarda l-madum imqiegħed, l-attur intrabat biss bl-ogħla somma li kellu jerfa' u li, jekk l-imħarrek ried madum ta' prezz ogħla, kellu jħallas id-differenza hu. Il-wisgħa tal-bieb tar-remissa u l-mod kif kellu jinfetaħ il-bieb tagħha lanqas biss jissemma u la fil-ftehim tal-5 ta' Novembru, 2011 u wisq anqas fil-kitba "kjarifikatorja" tal-24 ta' Jannar, 2012; Illi, imbagħad, bl-istess mod li jiswa ħafna l-element tal-bona fidi fil- kuntratti, jgħodd ukoll il-prinċipju li l-kuntratti magħmula skond il-liġi għandhom saħħa ta' liġi għal dawk li jkunu għamluhom u ma jistgħux jitħassru għajr bir-rieda ta' xulxin tal-partijiet (pacta sunt servanda)41. Ma jista' jingħad bl-ebda mod li l-klawsola sospensiva li ddaħħlet fil-ftehim li sar dakinhar li sar il-konvenju mertu ta' din il-kawża kienet waħda li tmur kontra l-liġi. Kienet klawsola li ntwera li kellha r-raġunijiet tagħha għaliex iddaħħlet fil-konvenju. Fuq kollox, kienet klawsola li l-imħarrek innifsu kien aċċettaha u saħansitra resaq fuq kitba oħra xi xahrejn wara biex jiċċaraha; Illi wara tal- konsiderazzjonijiet li saru aktar qabel, il-Qorti tasal għall-fehma li l- imħarrek lanqas f'dan ir-rigward ma seħħlu juri li kellu raġuni tajba biex ma jersaqx għall-pubblikazzjoni tal-kuntratt definittiv wara l-att tal- konvenju; iċ-ċirkostanzi kollha u Illi dan ifisser li t-talbiet tal-attur jistħoqqilhom jintlaqgħu għaliex huma mistħoqqa fil-fatt u wkoll fil-liġi. Għal dawn l-istess raġunijiet, il-Qorti ma Ċiv. 27.11.2009 fil-kawża fl-ismijiet Topside Ltd vs Francis Corlett et noe 40 Xhieda tiegħu f'paġġ. 88 – 90 tal-proċess 41 Art. 992 tal-Kap 16 21 ta' Diċembru, 2015 Nru. 583/12JRM ssibx li l-eċċezzjonijiet imqajmin mill-imħarrek huma tajba. Din il-fehma tħalli wkoll l-effeti tagħha fuq it-talbiet li l-imħarrek għamel fil-kawża l- oħra li huwa fetaħ kontra l-attur tallum; Għal dawn ir-raġunijiet, il-Qorti qiegħda taqta' u tiddeċiedi l-kawża billi: Tiċħad l-ewwel eċċezzjoni preliminari tal-imħarrek għaliex mhijiex mistħoqqa fil-fatt u lanqas fid-dritt; Tastjeni milli tqis aktar it-tieni eċċezzjoni, fid-dawl tal-provvediment mogħti minnha fit-2 ta' Mejju, 2013; Tilqa' l-ewwel talba attriċi u ssib li l-imħarrek ma kellux raġuni tajba biex jonqos milli jersaq għall-pubblikazzjoni tal-kuntratt definittiv tal-bejgħ tal-ġid li kien intrabat li jixtri fl-att ta' konvenju li għamel mal-attur u bil- patti u bil-kundizzjonijiet maqbula bejniethom; Tilqa' t-tieni talba attriċi u tordna lill-imħarrek biex jersaq għall- pubblikazzjoni tal-kuntratt definittiv; Tilqa' t-tielet talba attriċi billi tordna l-pubblikazzjoni tal-imsemmi kuntratt ta' xiri-u-bejgħ biex isir fil-bini tal-Qorti nhar il-Ġimgħa, 22 ta' Jannar, 2016, fil-ħdax u nofs ta' filgħodu (11.30 a.m.), jew f'data oħra li l- Qorti tista' tipprefiġġi fuq talba mressqa min-nutar, u liema kuntratt għandu jkun pubblikat min-Nutar Adriana Flores Martin. Għall-finijiet tal-istess talba, il-Qorti qiegħda taħtar lill-avukat Jonathan Freddi bħala kuratur biex jidher fuq l-imsemmi att f'isem min mill-partijiet jonqos li jersaq għall- pubblikazzjoni tal-imsemmi kuntratt; u Tordna li l-imħarrek iħallas l-ispejjeż tal-kawża, magħduda dawk id- drittijiet u spejjeż marbuta mal-pubblikazzjoni tal-kuntratt. Moqrija Fyfe. Joseph R. Hennah LL.D., Imħallef 21 ta' Diċembru, 2015 Carmen Smiljanic Deputat Registratur 21 ta' Diċembru, 2015 21 ta' Diċembru, 2015