Rikors Maħluf Nru 956/2015LM MALTA QORTI ĊIVILI PRIM'AWLA ONOR. IMĦALLEF LAWRENCE GILFORD Seduta tal-21 ta' Novembru, 2016 Rikors Maħluf Numru: 956/15 LM Il-Qorti, Rat ir-Rikors Maħluf ta' Richard Ramallah Sherwood, Alexander Ramallah Sherwood, Ramallah Sherwood minn issa 'l u i m ir-rikorr n i r ntat l-8 ta' Ottubru, 2015, li jaqra hekk: Qrati tal-Ġustizzja Paġna 1 minn 11 Rikors Maħluf Nru 956/2015LM Illi l-kontendenti f'dina l-kawża huma lkoll komproprjetarji tal-fond fuq imsemmi fis-sehem ta' wieħed minn tmienja (1/8) parti indiviża kull wieħed. Illi l-proprjetà ilha miżmuma fi stat ta' komunjoni għal iktar minn għaxar snin u ebda wieħed mill-komproprjetarji ma beda azzjoni quddiem xi qorti jew tribunal ieħor għall-qsim tagħha. Illi permezz ta' konvenju ffirmat fil-preżenza tan-Nutar John Von Brockdorff fil-5 ta' Ottubru 2015 (Dokument A) l-esponenti obbligaw ruħhom li jbiegħu, jassenjaw u jittrasferixxu lil Nigel Laspina li min-naħa tiegħu obbliga ruħu li jixtri u jakkwista żewġ fondi kontigwi, wieħed minnhom numerat uffiċjalment dsatax (19), fi Triq Sant' Injazju, Santa Luċija, Ta' Kerċem, u l-fond l-ieħor numerat ufficjalment mija tnejn u tletin (132) fi Triq Blanche Huber, Santa Luċija, Ta' Kerċem, u dana versu l-prezz ta' mitejn u ħamsin elf Euro (€250,000) u soġġett għall-pattijiet u kundizzjonijiet hemm stipulati. Illi l-prezz ta' €250,000 stipulat fil-konvenju suriferit tal-5 ta' Ottubru 2015 hawn esebit bħala Dokument A huwa wieħed ġust u reali. Illi l-intimati ġew infurmati li l-esponenti kienu sabu l-bejgħ tal-propjetà versu prezz ġust u reali iżda huma rrifjutaw li jersqu għall-iffirmar tal- konvenju, u dana minkejja li saħansitra qablu li l-prezz kien wieħed favorevoli. Illi l-esponenti, qua sidien tal-maggoranza tal-ishma tal-imsemmija proprjetà jipproċedi fil-mod miftiehem fuq l-imsemmi konvenju. Illi żgur li l-intimati ma huma ser jiġu gravament preġudikati bil-bejgħ prospettat. l-bejgħ għandu Qrati tal-Ġustizzja Paġna 2 minn 11 Rikors Maħluf Nru 956/2015LM Ghaldaqstant, in vista tal-premess l-esponenti nomine bir-rispett jitlob lil dina l-Onorabbli Qorti sabiex a tenur tal-artikolu 495A tal-Kapitolu 16 tal-Liġijiet ta' Malta u dispożizzjonijiet rilevanti oħra tal-istess Kapitolu 16: (i) tawtorizza li jsir il-bejgħ tal-proprjetà immobbli konsistenti f'żewġ fondi kontigwi, senjatament il-fond numerat uffiċjalment dsatax (19), fi Triq Sant' Injazju, Santa Luċija, Ta' Kerċem, u l-fond numerat uffiċjalment mija tnejn u tletin (132) fi Triq Blanche Huber, Santa Luċija, Ta' Kerċem, u dana versu l-pattijiet u kundizzjonijiet imfissra fil-konvenju tal-5 ta' Ottubru 2015 (Dokument A); (ii) tistabilixxi l-ħin, il-jum u l-post fejn għandu jsir it-trasferiment; (iii) lin-Nutar kompravendità relattiv; (iv) taħtar kuraturi sabiex jirrapprezenta lil min mill-komproprjetarji jonqos milli jidher quddiem in-Nutar għall-kuntratt. jippubblika taħtar ta' ir-risposta tal-intimat John Ramallah Sherwood r ntata fit-13 ta' Novembru, 2015 li taqra hekk: Illi in linea preliminarja n-nullità tal-azzjoni attriċi minħabba nuqqas ta' formalità rikjesta mil-liġi ai termini tal-Artikolu 495A (3), u dana stante illi wara illi l-Monica Scifo Hall iffirmat il- konvenju taħt il-pattijiet u kundizzjonijiet elenkati fl-istess, hija Qrati tal-Ġustizzja Paġna 3 minn 11 Rikors Maħluf Nru 956/2015LM ġiet notifikata b'dawn il-proċeduri fil-vesti ta' konvenuta, meta hija kienet diġà qablet mal-bejgħ flimkien mar-rikorrenti l-oħra. Illi in linea preliminarja, u mingħajr preġudizzju għas- suespost in-nuqqas ta' integrità ta' ġudizzju stante illi Monica Scifo Hall ġiet ċitata bħala konvenuta minflok qua attriċi. Illi subordinatament u mingħajr preġudizzju għall-premess l-esponent se jiġi preġudikat kemm-il-darba l-fond/i de quo jiġu aljenati bil-prezz indikat fil-konvenju liema prezz ma jirriflettix il-valur tal-istess immobbli, kif ser jiġi ppruvat. in-nota r ntata mill-intimata Monica Scifo Hall fid-19 ta' Novembru, 2015 li fiha st arr t li ma ssibx oġġ zzjoni li jsir il-kuntratt, tant li ffirmat il-konvenju ftit jiem wara li ffirmawh ir-rikorrenti u li għalh kk il-kaw a għan ha tiġi ċ uta fil-konfront tagħha u hija m'għan hi x tbati s jj . Rat l-atti kollha tal-kaw a inklu i -dokumenti esebiti. Rat li l-kaw a ġi t iff rita għall-udjenza tal-lum għas-sentenza. Ikkunsidrat: Illi l-ewwel u t-ti ni ċċ zzjoni huma frivoli billi r-rikors promutur ġi r ntat ab l ma l-intimata Monica Scifo Hall iffirmat il-konvenju. Qrati tal-Ġustizzja Paġna 4 minn 11 Rikors Maħluf Nru 956/2015LM lli in hi azzjoni ms jsa fu l- r kolu 95 tal- o iċi i ili li s-subartikolu (1) ti għu jgħi h kk: al m ta jkun h mm kon ominju j w stat ta' in i i joni forzata m ta xi ħaġa tkun in amm t in komun għal i j minn għaxar snin u ħa mis-sidien ma jkun ebda azzjoni u i m xi orti j w tribunal i ħor għall- sim tal- ro rj t li tkun n amm in komun u l-kom ro rj tarji jon su milli ji i hmu war il-b jgħ ta' xi ro rj t ar kolari b jni thom il- or għan ha j kk tkun so isfa a li ħa mill- kom ro rj tarji issi n ma jkun gra am nt r ġu ikat b' ak li tor na tawtorizza l-b jgħ skont ma jkun jixti l-akbar għa ta' kom ro rj tarji fil-qies tal-valur tal- ishma li kull kom ro rj tarju jkollu. . Illi l-isko ta' an l-artikolu tal-liġi ki n in bi x ji aċilita t-trasf rim nt ta' pro rj t int ra m ta jkun h mm ro rj tarji ta' minoranza ta' ishma li għal raġuni j w oħra ma jri ux j w ma jistgħux j rs u għat-trasferiment tal-intier tal-proprjetà in komun. Dan hu l-fa forma ta' trasf rim nt forzat li għalih il- liġi t oġġi aram tri ċari sabi x ma jsirx abbu sfru am nt j w kli m il-liġi r ġu izzju s rju' għa -drittijiet tal-minoranza. lli l-liġi t oġġi ċ r kun izzjoniji t fu min iri ji r alixxi ruħu minn in i - is o izzjoni tal-liġi. Dawn huma: Stat ta' komunjoni għal aktar minn għaxar snin li ma tkunx wi ħ ta' indivizjoni forzata jew ġ j minn stat ta' kon ominju j w għal tli t snin l-ka ta' wirt li jiġi s-s ħħ wara l-1 ta' ril 2016; 2. i ma h mmx azzjoni għa - i i joni in corso; Qrati tal-Ġustizzja Paġna 5 minn 11 Rikors Maħluf Nru 956/2015LM Nu as ta' ft him war il-b jgħ. lli f' in l-azzjoni r-rikorrenti flimkien mal-intimata Moni a Pa ou r għan hom il-maġġoranza assoluta (7/8) tal-ishma fil-fond/i de quo li ilhom għal iktar minn għaxar snin in i i i, ċjoè minn meta miet il-missier fit-3 ta' Ottubru 1989 u l-omm fis-26 ta' M jju 2002. Illi ma jirri ultax li bejn il-kontendenti h mm xi kaw a għa - i i joni għa jja. Illi l-liġi fl-Artikolu 495A(2) tal-Kap. 16 jis ċi ka l-għamla li għan ha ti ħu l- azzjoni u jgħi h kk: t-talba lill- orti għan ha ssir rm zz ta' rikors li mi għu jkun h mm ann ssa dikjarazzjoni tas-sidien fejn jaqblu li jsir il-b jgħ kif ukoll ros tt li jkun juri l-għa u l- kon izzjoniji t li taħthom ikun s r isir il-b jgħ. ir-rikors għan ha ġi in ikata wkoll i - ata m ta l-ħw jj ġ ikunu ġ w in komun u ċ-ċirkostanzi r la i. . li kull wi ħ minnhom l-valur tal-ishma il-pattijiet u lli minn ami tal-atti jirri ulta li ġ w s biti mir-rikorrenti: dikjarazzjoni li permezz tagħha jikkonfermaw li jridu li jsir il-b jgħ skont il-kundizzjonijiet tal-konvenju, iffirmat fil-5 ta' Ottubru Din il-kaw a nf tħ t fit-8 t'Ottubru 2015. Gouder iffirmat il-konvenju fis-27 ta' Ottubru 2015; Qrati tal-Ġustizzja Paġna 6 minn 11 Rikors Maħluf Nru 956/2015LM prospett tal-kwoti rispettivi tal- artiji t ċjoè 1/8 kull wi ħ . tal-komunjoni tal-ġenituri rapport u stima peritali maħlufa ta' erit ex parte; konvenju tal-5 ta' Ottubru 2015 bil- r zz ta' €250 000; (v) ir-rikorr nti ħa u ħsieb li ssir pubblikazzjoni fil-Gazzetta tal-Gvern ai lli jinkombi fu il- or li ri ka hi j kk mill-assj m tar-ri ultanzi hux so isfaċ nt m nt i ru at illi l-b jgħ mhux s r jirr ka r ġu izzju gra i lis- 16 jimponi fuq il-Qorti in materja l-obbligu li t is kull fattur ril anti inklu il- alur tal- ro rj t u l- r zz tal-b jgħ u sta' tor na li ssir s ma ai t rmini ta - is o izzjoniji t tal-Artikolu 306 tal-Kap. lli f' an il-ka il-Qorti ma or natx stima hi i a l-partiji t i r ntaw stejjem maħlufin minn riti maħturin ex parte. 1. r-rikorr n r ntaw s ma tal-P rit nthony n h V lla atata 18 ta' Settembru, 2015 li stima li ro rj t tiswa €220 000 Il-konvenju sar fil-5 ta' Ottubru 2015 bil- r zz ta' €250 000 29 sa 31 tal- roċ ss Qrati tal-Ġustizzja Paġna 7 minn 11 Rikors Maħluf Nru 956/2015LM L-intimat i r nta wġ st jj m it-tn jn atati 11 ta' rar, 2016; waħ a tal-Perit Nicholas Coleiro Tonna-Pollacco rro €275 000 - €285 000 u l-oħra tal-Perit Illi fis-sena 2004 il-l ġislatur i l-Artikolu 495A mal- o iċi ivili bil-għan li jiffaċilita l-b jgħ ta' ro rj t mi muma in komun għal i j minn għaxar snin rm zz ta' roċ ura orħos u iktar s itu a minn ik ta' kaw a għal liċitazzjoni. Dan fl-interess kemm tal-komproprjetarji nfushom, kif ukoll fl- interess pubbliku li l-proprjetà ma titħalli x ojta b' trim nt għal min iri isib n gozju j w akkomo azzjoni r si nzjali b' annu kbir għall-ekonomija tal- ajji . Dan barra l-għa kbir ta' kaw i interminabbli aktarx frott ta' ika j w ta' bon L-amministrazzjoni tal-ġustizzja fi - miniji t kont m oranji ma timmirax għal r ttitu ni rf tta fl-applikazzjoni tal-liġi għall-fatti veri. ilwa t li an jib a' l-għan tal- roċ ura ċi ili an iri jiġi bbilanċjat minn għaniji t oħrajn li l-ġustizzja tri tilħa bħa - mi n li jitti ħ bi x tin ata' kaw a li jri ikun raġon oli – u dan huwa jedd fundamentali tal- bniedem – l-aċċ ss ta' kulħa għall-ġustizzja – li ma jistax isir jekk l-is jj ikunu kbar i jj għal-litigant ink lla għat-taxpayer li jiffinanzja l-apparat ġu izzjarju. ħalh kk kwalunkw sist ma ġu izzjarja hija bilfors kompromess bejn dawn id- i rsi għaniji t kultant konfliġġ nti ma' xulxin. l-Artikolu 495A tal-Kap. 16 huwa m lari ċċ ll nti ta' an il- Proprjetà li titħalla mhux ma suma għal iktar minn għaxar snin2, 2 J w għal tli t snin l-ka ta' wirt li jiġi s-s ħħ wara l-1 ta' ril 2016. Qrati tal-Ġustizzja Paġna 8 minn 11 Rikors Maħluf Nru 956/2015LM li huwa iġ perijo u twil ħafna tista' tinbi għ mill-komproprjetarji li jkollhom il-maġġoranza tal-ishma b'kun izzjoni waħ a su r ma: li l-komproprjetarji dissidenti ma jkunux gra m nt i r ġu ikati. ħalh kk mhux bi jj li jiġu r ġu ikati imma jinħti ġ li jkunu gra m nt i r ġu ikati. Hawn il- l ġislatur jagħmilha ċara li ank j kk il-kundizzjonijiet tal-b jgħ ma jkunux ottimali, jew l-aħjar li jistgħu jinġi bu fis-su xorta waħ a l-b jgħ iri isir il- linja tri tin ata' u tin ata' malajr. ltrim nti jiġi mminat l-iskop kollu tal- r ċitat rtikolu 95 tal-Kap 12. Illi fil-ka r nti l-istima pprovduta ex parte mir-rikorrenti saret qabel il- konvenju u tqis l-istat tal-proprjetà kif fil-fatt hu b'kamra fu il-bejt ikbar milli fil-fatt h mm rm ssi għaliha filwa t li l-kon nju ġi b r zz ikbar. Min-naħa l-oħra l-istejjem tal-periti tal-intimat saru wara l-kon nju wara li nf tħ t il- kaw a u ji ħ u in kunsi razzjoni bdil tal-politika tal-ippjanar li aktarx tippermetti sanzjonar tal-illegalità u aktarx ukoll l-awment tal-prezzijiet tal-bini fl-inħawi. Huwa ubju k mm wi ħ jista' ji ħu i s ta' rm ssi li għa hom ma ħarġux j w ta' fatturi li s ħħu wara l-konvenju u wara l-ftuh tal-kaw a. Illi fi kwalunkw ka anki j kk għas-saħħa tal-argument il-Qorti kellha tqis ukoll dawn il-fatturi li s ħħ w ex post facto xorta waħ a jib a' l-fatt li l- r ġu izzju li jista' jsofri l-intimat, li huwa l-uniku proprjetarju dissidenti minn tmi n aħwa li għan hom ishma n a s huwa ta' ma war €3 000 m ta skont il- kon nju għan u jirrika a ab l it-taxxa, €31 250. Dan ifisser li kwalunkwe r ġu izzju li jista' jsofri mhuwi x r ġu izzju gra i. Dan apparti l-fatt li l- Qrati tal-Ġustizzja Paġna 9 minn 11 Rikors Maħluf Nru 956/2015LM intimat naqas li ji ikjara x'inhu l- r ġu izzju gra i li jsofri fir-ris osta ti għu kif inhu marbut li jagħm l skont l-Artikolu 495A(5) tal- o iċi i ili. bi jj bi x jisso isfa l-vot tal-liġi ak li qal fir-ris osta a arti ċċ zzjoniji t ta' natura roċ urali u ċjo li l-konvenju ma jirriflettix il-prezz tas-suq. a -Q ta ta' a' t-ta t a -sens li: Tawtorizza l- jg ta -immobbli komuni j è ż-ż wġ f n T Sant' Injazj , S ma, -fond l- n m at ff jalment mija tnejn u tletin (132) fi Triq Blanche Huber, Santa Luċija, Ta' Kerċem bil-prezz, bil- pattijiet u bil-kundizzjonijiet l- a a m mm ja f' okument A Ta ta n- ta n S t x żm n xa a m - m j a -a ta - jg - g ja ża -partijiet kollha bil- , ata n tal-pubblikazzjoni tal-kuntratt; - nta nt ma g all-pubblikazzjoni tal-kuntratt. Qrati tal-Ġustizzja Paġna 10 minn 11 Rikors Maħluf Nru 956/2015LM L- jj ż ta' n - a j t a nt -kwoti rispettivi tal-partijiet fil- proprjetajiet inkwistjoni. Qrati tal-Ġustizzja Paġna 11 minn 11