Kopja Informali ta' Sentenza QORTI TA' L-APPELL Seduta tal-11 ta' Dicembru, 2014 Maria Victoria De Gabriele u David De Gabriele fil-kwalita taghhom ta' eredi legittimi ta' Albert De Gabriele u b'digriet tal-24 ta' Gunju 2014 l-okkju gie konfermat kif mitlub skond ir-rikors tat-23 ta' Gunju 2014 L-Awtorita ta' Malta dwar l-Ambjent u l-Ippjanar Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Rat ir-rikors tal-appell ta' Maria Victoria De Gabriele u David De Gabriele tat-23 ta' Gunju 2014 mid- decizjoni tat-Tribunal ta' Revizjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar tat-3 ta' Gunju 2014 dwar l-outline Rat ir-risposta tal-Awtorita li ssottomettiet li l-appell ghandu jigi michud u d-decizjoni tat- Rat l-atti kollha u semghet lid-difensuri tal-partijiet; Rat id-decizjoni tat-Tribunal li tghid hekk: Ikkunsidra: Illi l-appellant applika fi stadju ta' outline sabiex jitwaqqa' l-bini ezistenti li jikkonsisti min fond konsistenti minn town-house numru 109/113 li tinsab fi Triq Spinola, gewwa San Ġwann, u minflok jinbena blokk ta' appartamenti residenzjali fuq hames sulari, sovrastanti parkegg fil-livell sotterran. l-Kummisjoni Illi rikonsiderazzjoni ghal dawn ir-ragunijiet segwenti :- tal-Kontroll l-applikazzjoni fi stadju ta' Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Ra l-appell tal-Avukat Dottor Peter Rhodes Attard Sciortino f'isem l-appellant li jaqra' kif gej :- Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Ra s-sottomissjonijiet tal-Awtorita' dwar l-appell li saru permezz ta' nota li giet ipprezentata lit-Tribunal fit-28 ta' Lulju 2010, u li taqra' kif gej :- Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Ra s-sottomissjoni ulterjuri tal-Avukat Dottor Joanne Blanshard Zammit Pavia ghall-appellant tal-15 ta' Gunju 2012, li taqra' kif gej :- "Illi b'referenza ghall-ahhar verbal l-appell, b'zieda mas- sottomissjonijiet u l-aggravji gia mressqa fl-appell originali, ninsab diretta sabiex naghmel il-punti segwenti: ta' dan Illi l-appellant jixtieq jaghmel emfasi fuq il-fatt li t-tlett ragunijiet ta' rifjut ghall- applikazzjoni hawn fuq imsemmija kienu kollha bbazati fuq il-fatt li dak iz-zmien is- sit kien jinsab fl-'Urban Conservation Area' u fost il-'policies' imsemmija li kienu qed jinghataw bhala raguni ta' rifjut kien il-BEN 2 tal-Pjan ta' Struttura b'referenza ghall- 'visual integrity' taz-zona, il-UCO 8 li tippermetti biss bini kompatibbli maz-zona fil- UCA u l-Policy UCO 6 bl-iskuza li l-izvilupp propost jekk approvat 'would detract from the overall objectives of the Structure Plan for the preservation and enhancement of buildings, spaces and townscapes within the Urban Conservation Areas.' (1) Illi punt ta' principju jigi emfasizzat li s-sit in kwistjoni llum il-gurnata ma jinsabx fil-UCA. Per konseguenza jirrizulta li t-tlett ragunijiet ta' rifjut llum ma ghandhom l- ebda bazi legali. Fil-fatt jirrizulta li fis-sena 2006 meta gie ppubblikat il-Pjan Lokali l- Awtorita' rrikonoxxiet li t-triq in kwistjoni ma timmeritax aktar li tkun fil-UCA u dan in vista ta' bosta zviluppi li saru fl-istess triq. (2) Illi b'referenza ghal policy BEN 2 tal-Pjan ta' Struttura jirrizulta mir-ritratti annessi markati bhala ritratti A sa F li z-zona in kwistjoni tul dawn l-ahhar snin, bil-barka tal- MEPA giet zviluppata u mhux bi ftit. Jigi spjegat li r-ritratt A jirraprezenta s- sitwazzjoni kif kienet fl-2005 filwaqt li r-ritratt B juri sitwazzjoni tal-bini cirkondati kif inhu llum. Ritratti C sa E jinkludu 'photo montage' ta dak li qed jigi propost mill- applikant fuq is-sit. Ritratt F juri fid-dettal il-medda tat-triq kollha kif llum tidher minn naha ta' Spinola bil-bini kollu gdid approvat mill-Awtorita'. Jider car mill-istess ritratti li prattikament kull sit adgacenti ghal dak involut f'din l-applikazzjoni sat-tarf tal- istess triq gie zviluppat f'bini gholi u li m'ghandu xejn mill-karatteristici ta' UCA. Sahansitra s-sit hajt ma' hajt ma' dak proprjeta' tal-appellant llum il-gurnata gie zviluppat fi blokka gholja ta' appartamenti filwaqt li n-naha l-ohra tas-sit hemm ukoll applikazzjoni pendenti ghall-izvilupp. Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Illi apparti minn hekk kif jirrizulta wkoll mir-ritratti esebiti, anki z-zona ta' wara dan is- sit giet zviluppata b'tali mod li tista' tghid li llum il-gurnata l-bini fuq is-sit involut huwa irrikonoxxibbli qalb il-blokok ta' appartamenti fil-genb tieghu u dawk ta' warajh. Wiehed ghalhekk jistaqsi x'baqa llum il-gurnata li l-Awtorita' qed tittanta ssalva mill- 'visual integrity' taz-zona. Jirrizulta bic-car illi kieku l-Awtorita' riedet verament ssalva d-dehera taz-zona kif forsi kienet tlettax-il sena ilu jew qabel, l-istess Awtorita' ma kinitx tohrog ghexieren ta' permessi fl-istess triq u f'dawk ta' warajja in kontradizzjoni ma dak li hija stess kienet qed tipriedka f'din l-applikazzjoni. Qed tigi annessa wkoll ma' din l-ittra lista ta' ghexieren ta' permessi ta' zvilupp mahruga fl-istess triq (dokument G), liema permessi lkoll jikkontradixxu bi shih ir-raguni ta' rifjut moghtija f'dan il-kaz partikolari. (3) Illi b'referenza ghall-uzu tal-'policy' UCO 8 bhala raguni ta' rifjut jigi spjegat li din il-'policy' tirrikjedi li zvilupp propost ikun kompatibbli mal-bini tal-madwar u dan f'zona UCA. Fl-ewwel lok allura jerga jigi emfasizzat li din il-'policy' m'ghadhiex applikabbli stante li s-sit m'ghadux fiz-zona UCA. Izda li kieku kellu wiehed jimxi mal-principji enuncjati mill-istess UCO 8, kif jidher evidenti mir-ritratti ezebiti ma' din in-nota u in vista tan-numru mhux zghir ta' zvilupp gdid fil-madwar, anki f'dak adjacenti, bl-applikazzjoni tal-istess UCO 8 sabiex il-bini jkun kompatibbli mal- madwar ghandu fil-fatt jinghata dan il-permess ta' zvilupp u mhux jigi rifjutat. Kif jidher mir-ritratti l-bini ezistenti fuq is-sit llum jidher ferm ikrah u ma jaghmel l-ebda sens mill-lat ta' ppjanar meta kkomparat mal-bini ta' hdejh, tal-bqija tat-triq u ta' warajh. Ghal dawn ir-ragunijiet ukoll din ir-raguni ta' rifjut ma ghadiex aktar tissussisti. Huwa car u ovvju li din ir-raguni ta' rifjut giet applikata biss ghal dan is-sit u mhux ghall-bqija tas-siti fl- istess triq u dawk ta' wara dan is-sit. Jekk wiehed jeskludi dan is-sit, jidher car li l- objettivi tal-Pjan ta' Struttura kienu li jigu fil-fatt approvati binjiet gholjin fiz-zona kif fil-fatt gara bin-numru imdaqqas mhux hazing ta' permessi mahruga mill-istess Awtorita'. In oltre bil-bini ezistenti llum fuq is-sit u minghajru huwa car li ma hu ser ikun hemm ebda differenza sinjifikanti fit-'townscape' ntiza sabiex tigi protetta permezz tal-'Policy' UCO 6. Ghalhekk in vista ta' dan jirrizulta wkoll bic-car li lanqas din ir-raguni ta' rifjut llum ma ghad ghandha validita' kemm legali kif ukoll fattwali. (5) Illi ssir referenza ghar-raba' raguni ta' rifjut li taqra kif isegwi: Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Illi jidher li din ir-raguni ta' rifjut hija bbazata primarjament fuq l-allegat fatt li l-bini fuq dan is-sit jifforma parti minn 'group of houses typical of the tradition St. Julian's townscape'. Jigi sottomess li filwaqt li din ir-ragui forsi kienet taghmel xi ftit sens ghoxrin sena' ilu, llum il-gurnata din ma ghandha l-ebda bazi fattwali stante li l- allegati 'group of houses' tipici llum il-gurnata tista tghid kwazi kollha twaqqghu u gew rimpjazzati bi blokok ta' appartamenti, nkluz fis-sit ezatt adjacenti ghal dak tal- appellanti. Llum-il gurnata ma tezisti l-ebda raguni valida fil-ligi ghalfejn l-Awtorita' qed tibqa tinsiti li tiddistingwi bejn dan is-sit u siti ohra fejn b'mod diskriminatorju ghall-ahhar hija harget il-permessi ghal zvilupp minghajr ebda ezitazzjoni. Apparti minn hekk, ix-xenarju tipiku fi Triq Spinola llum il-gurnata m'ghadux wiehed tradizzjoni izda huwa wiehed ta' blokok ta' appartamenti enormi, ghexierien minnhom u ghalhekk l-appellanti jistaqsu x'differenza ser taghmel blokka ohra. Sfortunatament llum-il gurnata huma l-binjiet fuq dan is-sit li jistonaw mal-bqija tal- ambjent u mhux bil-kontra. Ghalhekk din ukoll ma tikostitwixxix raguni valida sabiex l-appellant jigi diksriminat u ma jinghatax permess ta' zvilupp mitlub. Ghaldaqstant l-appellant filwaqt li jaghmel referenza ghas-sottomissjonijiet kollha precedenti tieghu u tal-abbli Perit Dr. Edwin Van Zyl kemm fl-atti tal-appell kif ukoll fl- atti tal-applikazzjoni, jitlob li dan it-tribunal jirrevoka r-rifjut u jordna l-hrug tal- permess ta' zvilupp bin-numru PA 2134/02." Ghaldaqstant I-appellant filwaqt li jaghmeI referenza ghas-sottomissjonijiet kollha precedenti tieghu u tal-abbli Perit Dr. Edwin Van Zyl fosthom dawk kontenuti fit-talba ghar-rikonsiderazzjoni ta' din l-applikazzjoni, jitlob li dan it-Tribunal jirrevoka r-rifjut u jordna l-hrug tal-perrness ta' zvilupp bin-numru PA 2134/02."; Ra r-risposta tal-Awtorita' li giet prezentata lil dan it-Tribunal fl-24 t'Awissu 2012, li taqra' hekk kif gej : Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza "L-height limitation muri fil-pjan lokali huwa biss indikazzjoni tal-gholi massimu li hu permissibli u li jekk jirrizulta li, f'xi kas partikolari, hemm bzonn li l-gholi tal-izvilupp in kwistjoni ghandu jkun inqas biex jigi salvagwardat xi principju stabbilit fil-Pjan Strutturali, allura l-Awtorita' ghandha tapprova gholi inqas mil-height limitation imsemmi fil-pjan lokali. F'kull kaz, cirkostanzi li jirrizultaw minn konsiderazzjonijiet fil-Pjan ta' Struttura ghandhom jiehu precedenza fuq il-Pjan Lokali.", "L-pjani lokali ma' jistghux jigu uzati wehedhom u b'mod totalment awtonomu fl- ippocessar tal-applikazzjonijiet. Huwa veru li l-pjanijiet lokali ghandhom kemm jista jkun jintuzaw fl-assessment tal-applikazzjonijiet ta' zvilupp ghaliex huma hafna izjed dettaljati, imma meta jinholoq xi dubju fuq principji ta' ippjanar, wiehed ghandu Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza dejjem jirreferi lura ghall-Pjan Strutturali bhala l-fond li fih hemm dikjarati il-valuri ta' ippjanar ta' pajjizna". "Ghalkemm il-Pjani Lokali huma dettaljati, wiehed ma jistax jippretendi li dawn jiehdu in konsiderazzjoni l-issues partikolari kollha li jirrizultaw minn kull triq, pjazza, bini, veduta, sit arkeologia, neighbourhood, eccetra f'kull lokalita' ta' pajjizna. [...] Ghalhekk kull meta jinholoq xi dubbju ghandu jkun l-iStructure Plan li juri t-triq it- tajba".''; Ra n-nota ulterjuri tal-appellant li giet prezentata fil-20 ta' Frar 2014, u r-risposta tal- Awtorita' tad-29 ta' Frar, 2014; Ra l-policies UCO 6 u UCO 13 tal-Pjan ta' Struttura; Ra ukoll il-PA files bin-numru 2134/02, 3835/10 u 4885/07 u GF file 4030/03; Ra l-atti kollha ta' dan l-appell. Ikkunsidra ulterjorment; Illi l-proposta fl-applikazzjoni fi stadju ta' outline hija ntiza sabiex jitwaqqa' l-bini ezistenti li jikkonsisti min dar residenzjali antika kunsidrata bhala town-house tradizzjonali fil-fond numru 109/113 fi Triq Spinola, gewwa San Ġwann, u minflok jinbena blokk ta' appartamenti residenzjali fuq hames sulari, sovrastanti parkegg fil- livell sotterran. Illi ghaldaqstant, il-kwistjoni principali li jirrigwarda dan l-appell hija it-twaqqiegh tal- bini ezistenti li l-Awtorita' qieghda toggezzjona principalment ghal-fatt li s-sit, li jaghmel parti minn kumpless ta' zewgt-id djar identici, ghandu valur storiku u Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza arkitettoniku li jimmerita li jigi presevat fl-intier kollu tieghu, skont il-policies fil-Pjan ta' Struttura, partikolarment UCO 6 u UCO 13. Illi l-appellant qieghed joggezzjoni ghal dan ir-rifjut, u ressaq diversi ragunijiet, b'mod principali hekk kif gej: (i) li s-sit ma jinsabx fiz-zona ta' Konservazzjoni Urbana, u ghaldaqstant kull referenza ghal-din iz-zona fir-ragunijiet ta' rifjut huma ghal kollox infondati; (ii) illi fil-fatt it-triq fejn jinsab hija kkaraterrizata minn bini simili ghal dak li qieghed jigi propost fl-applikazzjoni, u ghaldaqstant ma jezistix il-kuntest biex jiggustifika l-protezzjoni tal-bini ezistenti fuq is-sit; (iii) li l-bini huwa simili ghal binjiet ohra li kienu ezistenti fl-istess triq u dawn twaqqghu bil-permess, u ghaldaqstant m'ghandux jitqies bhala bini ta' valur eccezzjonali minn dawk ezistenti fl-istess triq; u (iv) b'mod konsistenti qieghed jaghmel referenza ghal-permessi li hargu ghal-zvilupp simili, fosthom fuq is-sit adjacenti bil-permess numru PA 4885/07, u ghaldaqstant l-appellant qieghed jitlob trattament simli. Illi dan it-Tribunal seta' jinnota li l-fond mertu ta' dan l-appell jikkonsisti minn bini ta' town-house tradizzjonali, mibnija fuq zewg sulari mill-livell ta' Triq Spinola, b'zewg faccata be stili pjuttust differenti, cioe', dik fuq Triq Spinola u l-ohra x-Xatt tal-Bajja ta' San Giljan. Din ta' l-aħħar hija speċjalment prominenti mill-promenade mad- dawra tal-bajja ta' San Giljan, u tispikka bħala bini antik b'arkitettura nteressanti fost żvilupp modern u massic. Din id-dar tifforma parti minn kumpless akbar li jikkonsisti minn żewġ residenzi bl- istess stil ta' arkitettura (mirror image), ghaldaqstant ghandhom tqassim, għoli u stil arkitettoniku ugwali. L-abitazzjoni tikkonsisti f'kantina, pjan terran u l-ewwel sular, u fiha wkoll ġnien fuq in-naha ta' wara li jasal tax-xatt, b'boathouses sottostanti mall- livell tal-bahar. Il-faccata ta' wara ta' dawn iz-żewġ residenzi flimkien jiffurmaw il-blokk ta boathouses, li jiffurmaw terrazin u l-livell tal-gnien quddiem il-dar, b' zewg turretti li jesporgu 'l fuq mill-livell tal-bejt b'disinn simili ghal dak ta' kastell, bil-quccata mdawra bil-'crenellations'. Dawn it-turretti huma l-iktar fattur arkitettoniku li jisipkka fil-faccata ta' wara, u li fihom inkorporati twieqi kbar bi stil Neo-Gotiku, u anke gallerija tal-injam fil-livell ta' fuq il-gnien. Illi l-Awtorita' baqghet ferma fil-pozzizjoni taghha dwar il-harsien tal-bini ezistenti, u prezentament l-Awtorita' ghada qieghda tikkunsidra dan is-sit bhala wiehed b'potenzjal ghall-iskedar b'livell ta' protezzjoni fi Grad 2 skont il-policy UCO 7 fil- Pjan ta' Struttura. Fil-fatt is-sit huwa wiehed mill-propretajiet imnizzla fil-lista ta' nventarju nazzjonali ghall-protezzjoni. Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Illi dan it-Tribunal qieghed jaqbel ma' l-Awtorita' dwar il-protezzjoni tal-bini ezistenti. Dan it-Tribunal huwa tal-fehma li l-Awtorita' resqet bizzejjed provi dwar l-importanza tal-bini, kemm minhabba l-istorja ta' l-istess bini fejn jirrizulta li huwa wiehed mill- ewwel bini f'din it-Triq Spinola, u li ghadu fi stat relattivament originali, kif ukoll mill- att arkitettoniku bi stili ta' disinn varji li jirrifletu l-epoka ta' meta nbeda dan il-bini. Illi mill-banda l-ohra dan it-Tribunal ma jistax jinjora il-kuntest tal-erja tal-madwar fejn jinsab is-sit, li huwa kkaraterrizzat minn bini modern, massic u xejn sensittiv ghal-karattru u l-bini li xi darba kien jikkaretterizza Triq Spinola. Prezentament is-sit flimkien mad-dar adjacenti mertu jigi deciz kontestwalment ma dan l-appell, jinsab bejn zewg blokki ta' appartamenti, b'appogg gholi mikxuf li mhux facli jigi mitigat, u ghaldaqstant qieghed inaqqas b'mod irreparabbli l-valur kontestwali li xi darba dan il-bini kien igwadi. F'dan ir-rigward dan it-Tribunal qieghed jaqbel mas-sottomissjoni tal-appellant li l-erja, li fill-fatt ma taghmilx parti miz-zona ta' Konservazzjoni Urbana ta' San Giljan, ma hemmx streetscape uniformi li tista tigi kunsidrata bhala konsiderazzjoni materjali li twasssal ghar-rifjut. Illi huwa nuqqas serju li l-Awtorita' baqghet lura milli tipprotegi dan il-bini bi skedar hekk kif sar ghal bini iehor lejn in-naha tal-punent tas-sit (grupp ta' djar), u dan il-fatt seta' wassal ghal dewmien zejjed u ncertezza dwar il-potenzjal ta' zvilupp li l- applikanti jottjenu. iz-zewg applikazzjoni kienu qieghdin Il-Munxar, in-nuqqas ta' skedar m'ghandiex tkun raguni sabiex bini b'valur intrinsiku fih innifsu (u mhux ta' valur kontestwali biss) jigi mhares, u ghaldaqstant dan it-Tribunal, anke fil-kukntest tal-Policy UCO 13 tal-Pjan ta' Struttura, huwa tal- fehma li l-bini ezistenti m'ghandux jitwaqqa', u dan qieghed jigi kunsidrat l-istess fil- kaz tal-appell 440/11, fid-decizjoni li qieghda tinghata llum flimkien ma din id- decizjoni. Dan it-Tribunal huwa propens li jikkunsidra zvilupp addizzjonali fuq il-bini ezistenti u dan sabiex fil-waqt li l-bini jigi restawrat, ikun possibli li jinbnew sulari addizzjonali simili ghal bini adjacenti, bi stil, volum u trattament simili ghal dak ezistenti. Huwa mportanti li fil-process tal-full development application, l-Awtorita' ghandha tevalwa l-proposta taz-zewg siti b'mod illi jigu kunsidrati flimkien, u trattari b'mod l-istess sabiex jigi zgurat li z-zewg siti jkollhom l-istess still, gholi, volum u arkitettura li jkun jidher bhala kumpless wiehed. Illi dan it-Tribunal ser ihalli l-possibilita' lill-Awtorita' sabiex fl-istadju tal-full development application tkun tista' tikkunsidra alterazzjonijiet jew zidiet li jidrilha li huma necessarji, sabiex filwaqt li tizgura l-harsien tal-bini minn zvilupp eccessiv, Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza inkuz il-protezzjoni ta' elementi arkitettonici esterni kif ukoll interni, ikun possibli li jsiru dawk l-alterazzjonijiet li jkunu utli, inkluz it-tnehhija ta' accretions, sabiex il-bini ezistenti kif ukoll dak addizzjonali ikunu adegwati u skont standards li jirrifflettu l- htigijiet tal-llum. Ghal dawn il-motivi, u wara li qies il-fattispeci tal-kaz, dan it-Tribual qieghed jilqa' limitatament dan l-appell, ihassar ir-rifjut tal-permess ghall-izvilupp u jordna lis- Segretarju ta' l-Awtorita' ta' Malta dwar l-Ambjent u l-Ippjanar biex johrog il-permess fi zmien tletin gurnata bil-kondizzjonijiet li normalment japplikaw ghal permess outline, bir-reserved matters fir-rigward tal-'external appearance', 'landscaping' u 'parking', u biz-zieda ta' dawn il-kundizzjonijiet hekk kif gej: Ikkunsidrat L-aggravji tal-appellant huma s-segwenti: It-Tribunal ma mmotivax id-decizjoni tieghu ghax ghalkemm ghamel apprezzament tal-fatti u evalwa jekk il-bini jikkwalifikax bhala bini ta' valur storiku u arkitettoniku, ma ghamilx apprezzament tal-policies u regolamenti biex jindirizza l-aggravji tal-appellant; Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza It-Tribunal ghamel zball ta' ligi meta ibbaza d-decizjoni tieghu fuq suppozizzjonijiet u mhux It-Tribunal jaghmel diversi referenzi ghal fatt li l-Awtorita kienet qed tikkunsidra li tiskeda l-binja pero dan qatt ma sehh u d-decizjoni hi bazata fuq il-potenzjal tal-iskedar u kwindi policies zbaljati, u impona kondizzjonijiet fil-permess a bazi ta' tali potenzjal tant li kkwota policy UCO 13 li hi policy li tapplika ghal zoni ta' konservazzjoni meta s-sit jinsab barra minn tali zona u kkonkluda li l-bini hu ta' valur storiku u/jew arkitettoniku bla prova jew rapporti tangibbli; Id-decizjoni kienet ultra petita bl-impozizzjoni ta' kondizzjonijiet billi qatt ma sar aggravju fuq xi kondizzjoni stante li l-Awtorita kienet cahdet il-permess, u ghalhekk issostitwixxa ruhu L-impozizzjoni tal-kondizzjoni (b) fid-decizjoni tmur oltre l-margini tal-poteri tat-Tribunal ghax l-effett taghha hu l-limitazzjoni tal-izvilupp permissibbli, billi rabtu ma zvilupp adjacenti cioe PA 3835/10 li hu estraneju ghal appellant, ghalkemm din l-applikazzjoni tkopri parti mis- sit fil-permess PA 3835/10. It-Tribunal ghandu d-dritt jikkonsidra zviluppi adjacenti izda mhux jorbothom flimkien meta l-applikanti huma differenti u partijiet mis-siti huma differenti; It-Tribunal ikkommetta zball meta ikkonferma li fiz-zona hemm commitment massici pero cahad it-talba tal-appellant ghal zvilupp simili fiz-zona. Dan jikkostitwixxi diskriminazzjoni fit- trattament inugwali li l-appellant irceva. ebda forma ta' commitment. L-istess Tribunal jirrikonoxxi illi s-sit jinsab bejn zewg blokki ta' appartamenti b'appogg gholi mikxuf li mhux facli jigi mitigat u ghaldaqstant qed inaqqas b'mod irriparabbli l-valur kontestwali li xi darba dan il-bini kien igawdi. L-ewwel aggravju Dan l-aggravju ma ghandux mis-sewwa. It-Tribunal mhux biss ghamel apprezzament tal-fatti izda wkoll ikkonsidra n-natura taz-zona u l-binja cioe illi l-binja tinsab fl-inventarju nazzjonali ghal protezzjoni liema sottomissjoni tal-Awtorita mhix kontradetta u ghalhekk implicitament it- Tribunal irrikonoxxa li japplikaw ghaliha l-policies ta' urban conservation areas billi l-artikolu 15.10 tal-pjan ta' struttura jghid illi UCA policies japplikaw ghal binjiet li jisthoqqilhom preservazzjoni. In oltre t-Tribunal ikkonsidra l-izvilupp fil-kuntest tal-policies UCO 6 u UCO 13 cioe dak ghal preservazzjoni ta' certi binjiet u demolizzjoni ta' valur storiku jew F'dan il-kuntest it-Tribunal wasal ghal konkluzzjoni illi din il-binja li taghmel parti minn kumpless bin-numri 109 sa 113 kienet ta' valur arkitettoniku minhabba l-istil taghha u Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza storiku fis-sens illi l-istorja taghha skond kif deskritt mill-Awtorita, u t-Tribunal qabel maghha, turi illi kienet gia vizibbli fis-survey sheets tal-1898 u tidher bhala dar ta' importanza sinifikanti solitarja fiz-zona. Ghalhekk zgur li l-appellant ma ghandux ragun jissottometti illi d- decizjoni tat-Tribunal kienet bazata fuq apprezzament tal-fatti bla ma indirizza l-aggravji. Tant indirizza l-aggravji illi r-rifjut tal-Awtorita biddlu f'approvazzjoni minhabba fatturi ohra ezistenti fiz-zona fosthom li z-zona per se hi karatterizzata minn bini modern u mhux zona In kwantu ghal parti tal-aggravju marbut mal-iskedar, il-Qorti ma taqbilx mal-appellant illi t- Tribunal gie indott fid-decizjoni peress illi l-Awtorita kienet qed tikkonsidra l-iskedar. Tribunal sostna biss bhala argument u mhux bhala xi bazi sostanzjali ghad-decizjoni illi l- Awtorita ma messitx kaxkret saqajha ghal diversi snin jekk kellha intenzjoni tiskeda l-binja fejn allura din il-Qorti tirrimarka t-Tribunal kien jasal ghal konkluzzjoni ferm diversa minn dik raggunta meta jitqies xi zvilupp jew ahjar nuqqas ta' zvilupp jista' jsehh f'sit skedat. policies relattivi ghal skedar kwindi ma ntuzaw mit-Tribunal izda argumenti sensittivi ghan- natura tal-binja qua binja imnizzla fl-inventarju nazzjonali li jimmeritah protezzjoni pero fl- ambitu ta' dak ezistenti fiz-zona illum minghajr ma xxekkel ghal kollox l-izvilupp. kundizzjonijiet imposti ghal hrug tal-permess huma kompatibbli ghan-natura tal-binja mhux kif sottomess mill-appellant ghax it-Tribunal zbalja li qies iz-zona bhala wahda ta' konservazzjoni. In kwantu l-mod kif qies il-binja, il-fatt li qieghed fl-inventarju nazzjonali hi prova per se tan-natura tal-binja u mhux korrett l-appellant li jghid li t-Tribunal ta importanza lil binja bla bazi ta' rapport li jsostni dan. Dan l-aggravju wkoll hu bla bazi. It-Tribunal ghandu d-dritt meta jilqa' appell ghal zvilupp li jimponi kondizzjonijiet u dan kif jitlob l-atikolu 41(13) tal-Kap. L-appellant isostni li t- Tribunal hu marbut biss li jiddeciedi l-aggravju u fil-fatt hi l-fehma tal-Qorti li dan hu precizament dak li ghamel it-Tribunal cioe ikkonsidra l-aggravju principali tal-appellant illi l- izvilupp propost kellu jigi approvat mhux michud. Hu wasal ghal konkluzzjoni illi fil-fatt l- appellant kellu ragun pero mhux f'kollox u ghamel kondizzjonjiet sabiex l-Awtorita, meta tigi Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza biex tevalwa full development permit, tiehu in konsiderazzjoni l-kondizzjonijiet li t-Tribunal Ir-referenza tal-appellant ghas-sentenza fl-appell 151/2012 kienet barra mill-kuntest tal-fattispecie ta' dan il-kaz u ghalhekk kwotata hazin. principju imsemmi f'dak l-appell gie applikat f'dan il-kaz minghajr mat-Tribunal ikkommetta Din il-kundizzjoni li skond l-appellant tmur lil hinn mill-poteri tat-Tribunal ghax rabat zewg applikazzjonijiet u zviluppi flimkien meta l-applikanti huma differenti u parti mill-binja hi differenti fiz-zewg applikazzjonijiet, ma hix kif qed ipingiha l-appellant. It-Tribunal fil- kundizzjoni (b) qal illi meta l-Awtorita tivvaluta z-zewg applikazzjonijiet ghandha tiehu hsieb li ikun wiehed li jinkorpora kompressivament il-binjiet bin-numri 109 sa 113 u jigu imposti l- istess kondizzjonijiet. It-Tribunal qal hekk ghaliex id-dar in kwistjoni tifforma parti minn kumpless akbar li jikkonsisti minn zewg residenzi bl-istess stil ta' arkitettura (minor image). B'dan kostatat, dak li obbliga lil Awtorita hu illi fl-evalwazzjoni individwali tal-applikazzjonijiet irid jigi kunsidrat u mizmun ferm li d-disinn fiz-zewg applikazzjonijiet jibqa' jirrispekkja l-aspett viziv u arkitettoniku tal-binjiet ezistenti. Madankollu ma rabatx l-izviluppi li ghandhom isiru flimkien tant li l-ewwel kondizzjoni tirreferi ghal permess ta' zvilupp fuq il-bini ezistenti minghajr referenza ghall-izvilupp li jista' jigi propost fil-bini adjacenti. jidhol il-preservazzjoni tal-binja ezistenti kif inhu. appellant li jallega li ma kienx qed jintuza l-istess kejl ghal zviluppi simili, biswit xulxin. Tribunal ikkonsidra mhux l-izvilupp adjacent kif jallega l-appellant ghax l-izvilupp jista' jkun differenti peress illi mhux marbut wiehed mal-iehor. It-Tribunal sahaq biss illi l-preservazzjoni tal-binjiet ezistenti identici fiz-zewg kazi ghandha tircevi l-istess trattament fiz-zewg kazijiet. Dan l-aggravju ma fihx mertu. It-Tribunal kif inghad ha nota b'serjeta dwar l-izvilupp massic fiz-zona tant li kontra d-decizjoni tal-Awtorita, it-Tribunal approva li jsir zvilupp konformi mal- Pero l-fatt li parti mill-izvilupp kien ser isir fi proprjeta fl-inventarju nazzjonali, dan il-fattur sostanzjali ghall-ezitu tal-applikazzjoni kellha Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza konsiderazzjoni u tinstab soluzzjoni li tissodisfa l-importanza tal-binja ezistenti u d-dritt tal- applikant diskriminazzjoni fit-trattament ghax ebda similitudni ma hi riskontrabbli ghal binjiet ohra li It-Tribunal kien mhux biss konformi mal-pjanijiet u policies izda sensittiv ghan- natura taz-zona u d-drittijiet u aspettativi tal-applikant safejn permissibbli u sostenibbli fic- Ghalhekk il-Qorti taqta' u tiddeciedi billi tichad l-appell ta' Maria Victoria De Gabriele u David De Gabriele u tikkonferma d-decizjoni tat-Tribunal ta' Revizjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar tat-3 ta' Bl-ispejjez kontra l-appellanti. Qrati tal-Gustizzja