Ċiv. QORTI TAL-APPELL IMĦALLFIN S.T.O. PRIM IMĦALLEF MARK CHETCUTI ONOR. IMĦALLEF GIANNINO CARUANA DEMAJO ONOR. Seduta ta' nhar it-Tnejn, 23 ta' Novembru, 2020. Regina Chetcuti Saydon v. Baron Group Limited, u Joseph u Janet konjuġi Dalton u b'digriet tal-11 ta' Marzu 2016 stante l-mewt ta' Joseph Dalton fil-mori tal-kawża, il-ġudizzju f'ismu ġie trasfuż għal fuq isem l- istess Janet Dalton, Laura Dalton u Hannah Dalton u b'digriet tal-5 ta' Marzu 2019 l-atti in kwantu dawn jolqtu lill- konvenuti Janet Dalton, Hannah Borg Degiorgio u Laura Kate sive Laura Pearson Dalton qed jiġu assunti minn Joseph Hallett u martu Renata Hallett Cremona huwa appell wara kawża intavolata mill-attriċi appellanti fejn qed tallega illi waqt xogħlijiet ta' skavar u tħammil u kostruzzjoni li l- Ċiv. konvenuti għamlu fil-fond tagħhom, il-konvenuti qalgħu ħajt li kien mibni interament fil-proprjeta tagħha u minflok ma ġie mibni ħajt ieħor saret ringila ħawt, u f'parti mill-ħajt saru skavazzjonijiet u tqattiegħ tal-blat aktar il-ġewwa biex sar barbeque area. Il-partijiet huma proprjetarji ta' fondi attigwi u l-ħajt in kwistjoni iservi bħala l-ħajt diviżorju tal-proprjeta`, u jifred il-mandra tal-attriċi minn mal-bitħa tal-konvenuti. Skont l-attriċi kien hemm ftehim bejnha u bejn ir-rappreżentant ta' Baron Group Limited li dan il- ħajt kien ser jerġa' jinbena kif kien wara li jiġi mwaqqa' u li l-ewwel ħames filati tal-ħajt ma kellhomx jitmissu, liema ftehim il-konvenuti ma mxewx miegħu għaliex bnew ħajt singlu u li m'huwiex għoli daqs l-antik, filwaqt illi fejn qabel kien hemm ħajt dobblu poġġew numru ta' ħwat tal-ġebel fuq blat proprjeta` tagħha b'mod illi nofs il-pedament tal-ħajt antik huwa mikxuf u qiegħed jintuża għal dekorazzjonijiet u affarijiet oħra mill- konvenuti Schembri, li min-naħa tagħhom qalulha li huma xtraw il- proprjeta` fl-istat li tinsab bħalissa. F'dawn il-proċeduri hija talbet għalhekk lil Ewwel Qorti sabiex: fil-proprjeta' Tiddikjara illi l-istess hajt li nqala' mill-konvenuti jew min minnhom kien mibni tal-istess interament rikororenti; "2. Konsegwentement jew min minnhom ma kellhom l-ebda dritt li jaqalghu dan il-hajt minghajr il-permess tal-attrici "3. Tikkundanhom lilhom jew lil min minnhom sbaiex fiz-zmien qasir u perentorju li jigi lilhom prefiss jnehhu kwalunkwe ostakolu (hwat) u materjali iehor li gew impoggija u imqieghda fejn qabel kien dan il-hajt, u herghujibnu l-istess hajt ghas- l-konvenuti Ċiv. spejjez taghhom bil-hxuna u sal-gholi li kien, qabel dan gie maqghluh; "4. Fin-nuqqas tawtorizza lill-istess rikorrenti li taghmel ix- xghlijiet kollha hija gahs-spejjez tal-isetss intimati u that id- direzzjoni ta; perit arkitett li jigi nominat ghal istess fini. "Bl-ispejjez komprizi dawk tal-ittra bonarja tal-20 ta' Lulju 2006, u bl-ingunzjoni tal-istess konvenuti ghas-subizzjoni, li ghaliha min issa huma imharka." Baron Group Limited eċċepiet li l-attriċi trid tipprova li l-ħajt huwa verament proprjeta` tagħha, li huwa kkontestat li l-konvenuti qalgħu il-ħajt divizorju ta' bejn il-partijiet jew xi parti minnu, li huma għamlu xogħlijiet ta' manutenzjoni tal-istess ħajt, li ma saru l-ebda skavazzjonijiet jew tqattiegħ ta' blat taħt il-ħajt diviżorju kif allegat mill-attriċi u li l-ħawt u/jew il-barbeque area jinsabu interament fil-proprjeta` tal-konvenuti. Il-konjuġi Schembri eċċepew illi huma m'għamlu xejn minn dak allegat fir-rikors promotur stante illi huma xtraw il-proprjeta` mingħand Baron Group Limited u ħallewha intatta kif xtrawha u għalhekk il- pretensjonijiet attriċi huma insostenibbli in kwantu diretti kontra tagħhom. Bis-sentenza tal-Maġistrati (Għawdex) Ġurisdizzjoni Superjuri (Sezzjoni ta' Ġurisdizzjoni Ġenerali) tal-14 ta' Ottubru 2014 ġie deċiż hekk: "Għal dawn il-motivi tiddeċidi l-kawża billi, filwaqt illi tilqa' l- eċċezzjonijiet tal-konvenuti, tiċħad it-talbiet tal-attriċi, bl-ispejjeż kontra tagħha." Ċiv. L-attriċi appellat minn din is-sentenza permezz ta' rikors datat 3 ta' Novembru 2014, u talbet lil din il-Qorti sabiex tħassar u tannulla s- sentenza appellata u minflok tiċħad l-eċċezzjonijiet tal-konvenuta u tilqa' it-talbiet attriċi, bl-ispejjeż taż-żewġ istanzi kontra l-appellati. Baron Group Limited preżentat ir-risposta tal-appell tagħha fit-12 ta' Diċembru 2014 u ssottomettiet li l-appell tal-Avukat tal-Istat għandu jiġi respint u l-appellanta għandha tiġi ordnata tħallas spejjeż doppji ai termini tal-artikolu 223(4) tal-Kapitolu 12 tal-Liġijiet ta' Malta. Janet Dalton preżentat ir-risposta tal-appell tagħha fit-2 ta' Lulju 2015 permezz ta' liema ssottomettiet li s-sentenza appellata hija ġusta u għandha tiġi kkonfermata minn din il-Qorti, bl-ispejjeż taż-żewġ istanzi Ikkonsidrat Ir-risposta ta' Janet Dalton Il-konvenuta Janet Dalton preżentat ir-risposta tal-appell tagħha fit-2 ta' Lulju 2015 (fol. Jirriżulta pero` li r-rikors tal-appell kien ġie notifikat fit-12 ta' Novembru 2014 (fol. 272 dorso), u għalhekk it-terminu Ċiv. għall-preżentata tar-risposta tal-appell kien jiskadi fit-2 ta' Diċembru 2014 ai termini tal-artikolu 144 (1) tal-Kapitolu 12 tal-Liġijiet ta' Malta. Għalhekk, u peress illi t-termini legali huma ta' ordni pubblika,1 il- Qorti tqis illi ma tistax tieħu in konsiderazzjoni ir-risposta tal-appell ta' Dan naturalment ma jfissirx illi il-konvenuti Dalton għandhom jiġu meqjusa li akkwixxew għall-appell tal-appellanta, li xorta waħda għandu jiġi eżaminat bir-reqqa minn din il-Qorti.2 L-Appell Attriċi L-attriċi resqet aggravju wieħed fl-appell tagħha, permezz ta' liema tilmenta li d-deċizjoni tal-Ewwel Qorti hija manifestmanet żbaljata għaliex tmur kontra dak li jirriżulta minn evidenza primarja li m'hijiex kontradetta. L-attriċi targumenta li ż-żewġ ritratti mmarkati ST-1 u ST-2 a fol 102 juru mingħajr l-iċken dubju li l-ħajt diviżorju ġie spustjat 'il ġewwa għal ġo l- proprjeta` tagħha. Baron Group Limited tirribatti illi l-ewwel nett, ġaladarba l-attriċi m'appellatx minn dik il-parti tas-sentenza fejn l-Ewwel Qorti ddeċidiet li ma hemm l-ebda prova li l-ħajt in kwistjoni huwa proprjeta` tal-attriċi hija Ċiv. rrinunzjat għal kwalunkwe azzjoni bbażata fuq din l-allegazzjoni, u żżid illi l-allegazzjoni tagħha dwar l-użurpazzjoni tal-ħajt kienet ibbażata proprju fuq l-allegazzjoni li l-ħajt kien mibni interament ġol-proprjeta` tagħha. Targumenta wkoll li Qorti tal-Appell ma tistax tiddisturba l-apprezzament tal-provi magħmul mill-Ewwel Qorti b'leġġerezza u huwa inkonċepibbli li dan l-apprezzament jiġi ddisturbat a bażi ta' żewġ ritratti meta fil-kors tal- kawża ġew prodotti numru ta' xhieda li ma jagħtux raġun lit-teżi attriċi, u dan speċjalment meta l-attriċi ma appellatx mill-aspetti kollha tal- evalwazzjoni tal-Ewwel Qorti. Fir-rigward ta' dak muri fir-ritratti ST1 u ST2 jirribattu li l-ewwel nett hemm kunflitt fil-verżjonijiet mogħtija mill-attriċi billi oriġinarjament qalet li l-ħajt ġie mwaqqa' filwaqt illi fir-rikors tal-appell tagħti wieħed x'jifhem illi dan il-ħajt ma twaqqax iżda li ġie mfannad u saru xi xogħlijiet fih. Jgħidu li fi kwalunwke każ il-ħajt għadu sħiħ u intatt għaliex sar biss xogħol ta' manutenzjoni fuq dawk il-partijiet tal-ħajt li kienu iddeterjoraw u dan jinsab ikkonfermat mir-ritratti ST1 u ST2 stess, u jżidu illi l-Ewwel Qorti mhux talli ma njoratx dawn ir-ritratti iżda talli jirriżulta li għamlet analiżi approfondita tal-provi kollha, inkluż dawn iż- żewġ ritratti. L-Ewwel Qorti waslet għad-deċiżjoni tagħha wara li għamlet is- segwenti konsiderazzjonijiet: "Illi permezz ta' din il-kawża l-attriċi qed titob li l-konvenuti jew min minnhom jerġgħu jibnu ħajt tas-sejjiegħ li jifred il-ġnien tad- dar tagħha mill-fond illum tal-konjuġi Schembri, għall-ħxuna u għoli li kien qabel mas-soċjeta' konvenuta wettqet xogħolijet ta' bini fil-fond li minn naħa ta' wara jmiss ma' tagħha. Ċiv. "Is-soċjeta' konvenuta tiċħad li hija naqqset il-ħxuna jew għoli ta' dan il-ħajt, filwaqt li l-konjuġi Schembri jgħidu li huma ma għamlu ebda tibdiliet fuq l-istess ħajt minn meta akkwistaw mingħand is-soċjeta' konvenuta il-proprjeta' tal-fond li jmiss ma' dak tal-attriċi. "Ġara illi ftit wara li akkwistat il-proprjeta' ta' fond fi Triq Dun Alwig Mizzi, In-Naxxar,1 is-soċjeta' konvenuta bdiet tagħmel modifikażzjoni fih biex jiġi konvertit f'żewġ fondi. Parti mix- xogħol kien jinvolvi l-iskavar talmandra retrostanti biex tinġieb għall-livell tal-bitħa tal-istess fond. L-attriċi qed tallega illi fil-kors ta' dan ix-xogħol is-soċjeta' konvenuta, permezz ta' ħaddiema inkarigati minnha, ħattet is-saff ta' barra tal-ħajt diviżorju tassejjieħ biex ġiet li akkwistat id-differenza fil-ħxuna a detriment tagħha. Fuq dan l-ispazju tqegħdet iċ-ċangatura u ħwat li jidhru fir-ritratti esebiti. Issostni wkoll li saret skavazzjoni fil-blat ta' taħt il-ħajt biex inħolqot barbeque area. "Bit-tieni eċċezzjoni tagħha s-soċjeta' konvenuta tissotometti li l-attriċi kellha qabel xejn tipprova li dan il-ħajt tas-sejjieħ kien proprjeta' esklussiva tagħha. L-artikolu 410 tal-Kodiċi Ċivili jistipula illi: "(1) Il-ħajt li qiegħed biex jaqsam btieħi, ġonna jew għelieqi, jitqies ukoll komuni, fin-nuqqas ta' sinjali jew ta' prova oħra li turi l-kuntrarju. "(2) Jekk il-ħajt jaqsam btieħi, ġonna jew għelieqi, li qegħidn waħda f'livell akar għoli mnn dak ta' l-oħra, il-biċċa tal-ħajt li, meta jittieħed b'qies il-fond aktar baxx, taqbeż il- għoli rispettivament imsemmi fl-artikolu 408 titqies li hija ta' sid il-fond aktar għoli." "Ma jidher li kien hemm ebda sinjali fil-ħajt li jistgħu jindikaw li kien proprjeta' esklusiva tal-attriċi. L-attriċi tistriħ ħafna għat-teżi tagħha fuq iċċertifikat rilaxxjat mill-perit tagħha l-A.I.C. Joseph Omran fejn inter alia jgħid illi: "...billi l-ħajt huwa kontinwazzjoni ma' dak li jifred iż-żewġ binjiet u kif ġie allegat minn Chetcuti Saydon illi fuq in-naħa tagħhom f'dan il- ħajt hemm imxatar u fuq in-naħa l'oħra m'hemmx, dan huwa sinjal evidenti ili l-ħajt huwa mibni filproprjeta' ta' Chetcuti Saydon, pero' rrid nara jiena stess illi l-fatti huma kif qaltli Chetcuti Saydon." "Imma apparti l-fatt li ma nafux għal-liema ħajt kien qed jirreferi l-perit Dimech meta rrilaxxja dan iċ-ċertifikat fl-1979, u għalhekk bosta snin qabel ma nqalgħet il-kwistjoni presenti, kif tajjeb tal-Osservazzjonijiet tinnota s-soċjeta' konvenuta Ċiv. tagħha, il-perit kien għad irid jikkonferma fuq il-post il-veraċita' ta' dak li kienet qaltlu Chetcuti Saydon, ħaġa li ma jirriżultax li qatt saret. "Nafu illi l-mandra fil-fond akkwistat mis-soċjeta' konvenuta kienet xi tliet piedi iżjed baxxa mill-ġnien tal-attriċi qabel ma sar l-invellar, u allura japplika is-sub-inċiż (2) ta' dan l-artikolu biex, peress illi hawnhekk għandna żewġ ġonna, jiġi illi mil-livell oriġinali tal-mandra sa għoli ta' żewġ metri u erbgħin ċentimetru l-ħajt huwa komuni, bil-bqija jkun esklussivament tal-attriċi. Allura kien ikollha kull dritt is-soċjeta' konvenuta tagħmel alterazzjonijiet fih biex tirbaħ l-ispazju tad-differenza fil-ħxuna sa' l-għoli msemmi, dejjem sakemm jittieħdu l-prekawzjonijiet meħtieġa għall-istabilita' tal-ħajt. Ma nafux pero' kemm kien għoli dan ilħajt. Mir-ritratti esebiti ma jidhirx li kien jaqbeż dan l- għoli. Imma anke jekk kien hemm xi parti min-naħa ta' fuq tal- ħajt li kienet tappartjeni biss lill-attriċi, ma jirriżultax li s-soċjeta' konvenuta għamlet xi ħaġa minn dak allegat mill-attriċi. Id- diretturi tagħha jsostu li kull ma sar f'dan il-ħajt kien ir- riparazzjoni tiegħu billi kien fi stat dilapidat ħafna, biz-zkuk tal- bajtar tax-xewk li kien hemm fil-ġnien tal-attriċi jimbotta l-ġebel għan-naħa tagħhom. "Minn eżami tal-provi prodotti nsibu illi: "1. il-kuntrattur imqabbad biex jiskava l-mandra fil-fond tas- soċjeta' konvenuta stqarr illi huwa ma messux il-ħajt il-kwistjoni, u lanqas qatta' xi blat minn taħtu; "2. id-diretturi tas-soċjeta' konvenuta, t-tnejn ikkonfemaw dak li qal l-iskavatur tal-mandra; "3. l-istess perit Dimech jgħid illi fil-fehma tiegħu is-soċjeta' konvenuta ma użurpat l-ebda parti mill-art tal-attriċi; "4. fin-Nota tal-osservazjonijet tagħha l-attriċi tagħti importanza kbira lir-ritratti esebiti bħala primary evidence li wieħed għandu joqgħod fuqhom, u hekk hu. Infatti mill-istess ritatti jirriżulta li dan il-ħajt tassew ma nħattx, u saru biss riparazzjonijiet fih; jekk wieħed iqabbel ir-ritatti ta' kif kien il-ħajt qabel u wara li saru dawn ir-riparazzjonijiet, jinduna li ġebla tawwalija oriżżonatli angolata 'l isfel u li tidher fuq in-naħa tallemin tar-ritratti, baqgħet dejjem fl-istess posizzjoni; "5. ma hemmx għalfejn tkun perit jew bennej biex tifhem li diffiċli ferm tħott saff minn ħajt tas-sejjieħ mingħajr ma jikkrolla kollox; "6. l-għoli tal-ħajt (xi seba' filati) baqa' l-istess li kien qabel ma saru ttiswijiet fih; "7. it-tqattiegħ fil-blat għall-hekk imsejjħa "barbeque area", li tidher fin-naħa tax-xellug tar-ritratt ST2 konsegwentement sar fi proprjeta' tas-soċjeta' konvenuta stess, għax f'dak il-livell żgur li dik il-parti tal-ħajt diviżorju kienet tappartjeni lilha; "8. ma rriżultax li l-konvenuti konjuġi Schembri li xtraw parti diviża mill-fond tas-soċjeta' konvenuta għamlu xi xogħolijiet fuq dan il-ħajt, u dan tammettieh l-istess attriċi. Ċiv. "F'tali ċirkostanzi pretensjonijet tagħha." l-attriċi ma tingħata raġun fil- Konsiderazzjonijiet ta' din il-Qorti Il-Qorti tibda billi tirrileva obiter illi l-Ewwel Qorti kienet żbaljata meta kkonkludiet illi s-soċjeta` konvenuta "...kien ikollha kull dritt is- soċjeta` konvenuta tagħmel alterazzjonijiet fih biex tirbaħ l-ispazju tad- differenza fil-ħxuna sa' l-għoli msemmi, dejjem sakemm jittieħdu l- prekawzjonijiet meħtieġa għall-istabilita` tal-ħajt" b'referenza ghal dik il- parti tal-ħajt illi hija kkonkludiet illi hija proprjeta` komuni tal-partijiet. għaliex sabiex isir hekk kien ikun hemm bżonn li jitħaffer il-ħajt komuni, ħaġa mhux permessa skont l-artikolu 419 (a) tal-Kodici Ċivili li jipprovdi li "l-ebda wieħed mill-ġirien ma jista' jagħmel, mingħajr il-kunsens tal-ġar l- ieħor, ħofor fil-korp ta' ħajt komuni." Fir-rigward tal-mertu tal-appell odjern il-Qorti tosserva illi minn qari tar-rikors ġuramentat tal-attriċi u tar-rikors tal-appell tagħha jidher illi s- soċjeta konvenuta għandha raġun meta targumenta li l-attrici qed tbiddel il-binarji ta' din l-azzjoni. Fir-rikors ġuramentat tagħha hija allegat li l-ħajt mertu ta' dawn il-proċeduri ġie maqlugħ mill-konvenuti, tant illi hija titlob speċifikatament għal dikjarazzjoni li "...l-konvenuti jew min minnhom ma kellhom l-ebda dritt jaqalghu dan il-hajt minghajr il-permess tal-attrici." Qorti rat illi fil-fatt mhux biss f'dan l-appell izda anke fin-nota ta' Ċiv. sottomissjonijiet tagħha, l-attriċi ma argumentatx illi l-ħajt ġie mwaqqa' kif allegat fir-rikors ġuramentat tagħha, iżda illi "Huwa evidenti li l-hajt gie gemb li kienet imgarrfa u li giet mibnija mill-gdid." Għalhekk illi l- appellanta qed tikkontradiċi l-premessi tagħha hija stess, filwaqt li tbiddel il-binarji ta' din l-azzjoni, ħaġa mhux permessa. Apparti minn hekk, ġaladarba hija stess ammettiet taċitament illi ma jirriżultax li l-ħajt ġie mwaqqa', billi argumentat li l-ħajt gie imbuttat lura fis-sottomissjonijiet tagħha, isegwi b'mod loġiku li l-Ewwel Qorti ma kinitx f'posizzjoni li tilqa' it-talbiet tagħha li espressament jikkwerelaw it-twaqqiegħ, u mhux l- ispustjar, tal-ħajt in kwistjoni. Barra minn hekk il-Qorti tosserva wkoll illi l-ewwel talba tal-attriċi kienet għal dikjarazzjoni li l-ħajt li allegatament inqala' mill-konvenut "...kien mibni interament fil-proprjeta` tal-istess rikorrenti" filwaqt illi l-bqija tat-talbiet huma konsegwenti ghal din it-talba. Jidher illi l-Ewwel Qorti eżaminat il-pretensjoni tal-attriċi illi l-ħajt in kwistjoni huwa interament proprjeta` tagħha, u kkonkludiet illi dan ma jirriżultax mill-provi. appell pero`, minkejja li fit-talba tagħha l-appellanti qed titlob li din il-Qorti tilqa' t-talbiet kollha tagħha, hija resqet aggravju wieħed biss li jirrigwarda l-konklużjoni tal-Ewwel Qorti li l-ħajt baqa' fejn u kif kien, u ma ressqet l- ebda aggravju mill-konsiderazzjonijiet u l-konklużjoni tal-Ewwel Qorti li l- ħajt in kwistjoni m'huwiex proprjeta` esklussiva tagħha kif qed tikkontendi Ċiv. Għalhekk l-Ewwel Qorti tqis illi s-soċjeta` appellata għandha raġun meta tgħid illi l-appell tal-attriċi jista' jfalli fuq dan il-binarju biss, peress illi fl-assenza ta' aggravju speċifiku minn din il-konklużjoni tal-Ewwel Qorti, din il-Qorti ma tistax tirrevoka ċ-ċaħda tal-ewwel talba attriċi u minflok tgħaddi sabiex tilqa' din it-talba, u ġaladarba l-bqija tat-talbiet attriċi huma konsegwenti għal din it-talba, isegwi loġikament illi anke dawn it-talbiet Detto dan, il-Qorti tirrileva illi l-aggravju tal-attriċi huwa pjuttost fieragħ. Fl-aggravju tagħha l-attriċi tikkontendi li l-Ewwel Qorti injorat għal kollox iż-żewġ ritratti immarkati ST-1 u ST-2 li huma evidenza primarja. Pero`, minn qari tas-sentenza appellata jirriżulta mingħajr l-ebda ombra ta' dubju li l-Ewwel Qorti fil-fatt ħadet kont ta' dawn ir-ritratti u tas- sottomissjoni tal-attriċi illi dawn ir-ritratti huma evidenza primarja, għalkemm kienet tal-fehma illi dawn ir-ritratti ma kinux juru dak li qed tikkontendi l-attriċi u anzi kienu jikkontradiċu t-teżi attriċi, u dan kif jidher mill-punt numru 4 f'paġna 5 tas-sentenza appellata, fejn l-Ewwel Qorti tispjega illi minn dawn iż-żewġ ritratti jidher li l-ħajt ma nħatx u li saru biss riparazzjonijiet fuqu. Wara li rat dawn ir-ritratti din il-Qorti hija tal-fehma li l-konklużjoni tal-Ewwel Qorti hija waħda ġusta. Minn dawn iż-żewġ ritratti jidher illi l-ħajt baqa' fl-istess għoli ta' ċirka seba' filati u illi l-unika xogħol li sar fuq il-ħajt kien ir-restawr tal-partijiet li kienu ġġarfu, u ma jirriżultax l- ispustjar li qed tallega l-appellanti. Ċiv. Għaldaqstant dan l-aggravju huwa nfondat u qed jiġi miċħud. Għal dawn il-motivi l-Qorti taqta' u tiddeċiedi billi, filwaqt li tiddikjara nulla r-risposta ta' Janet Dalton għaliex preżentata fuori termine, tiċħad l- appell tal-attriċi u tikkonferma s-sentenza appellata fl-intier tagħha, bl- ispejjeż kollha jitħallsu mill-attriċi. Mark Borg Zammit Prim Imħallef Giannino Mizi Mercieca Mizzi Mallia Anthony Araujo Mallia Deputat Reġistratur gr