FIT - TRIBUNAL GHAL TALBIET ZGHAR Seduta ta' nhar l-Erbgha, 31 t'Ottubru 2018 Ra t-talba ta' l-attrici mressqa fil-21 ta' Lulju 2017 u li permezz taghha ppremetta: Illi fid-19 ta' April 2016, l-attur u l-intimata iffirmaw konvenju ghall-bejgh tal- proprjeta' bl-isem "Casa Noella", numru 3, Triq Gianni Bencini, Ħal Farrug, Ħal Luqa favur l-attur, (Dokument "A"), f'liema konvenju, fost kondizzjonijiet ohra, l-intimata ggarantiet favur l-attur li l-fond huwa mibni skond is-sengha u l-arti u skond ir-regolamenti kollha tal- ippjanar u tas-sanita'. Paġna 1 Illi fil-31 ta' Mejju 2016, il-kontendenti ffirmaw skrittura ohra li permezz taghha estendew il-validita' tal-konvenju originali sal-ahhar ta' Awissu 2016 u ftehmu billi filwaqt li qablu li ghandhom jibqghu japplikaw il-kondizzjonijiet kollha tal-konvenju originali, f'kaz li l-ittra sanzjonarja favur l-attur ma tigix approvata mill-bank ta' fiducja tieghu, huwa jitlef favur l-intimata ghaxra fil-mija tad-depozitu, fis-somma ta' €2,950, mizmum ghand in-Nutar Sam Saliba Galea (hawn anness u markat Dokument "B"). Illi fil-kors tal-validita' tal-konvenju kif estiz, l-attur ivverifika l-prezenza ta' xi illegalitajiet fl-ippjanar tal-fond li kien qed jixtri u ghal dan il-ghan huwa inkariga periti arkitetti li rrelataw li l-fond kien fih diversi illegalitajiet u infrazzjonijiet tal-ippjanar u ma kienx mibni skond il-pjanti u l-permessi approvati. Illi meta l-Bank of Valletta plc sar jaf bl-illegalitajiet li jolqtu l-fond in vendita, huwa irtira l-applikazzjoni tal-attur in kwantu ma accettax l-immobbli mertu tal-konvenju bhala garanzija idonea stante li milqut b'diversi infrazzjonijiet, uhud minnhomx mhux sanabbli. Sa dakinhar, l-attur kien kostrett ihallas ukoll €705 rapprezentanti processing fees tal-Bank of Valletta plc. Illi minkejja li l-kuntratt finali ma setghax isir bi htija tal-intimata, u minkejja li giet interpellata sabiex tirrifondi lill-esponent is-somma ta' €2,950, hija baqghet ma hallset xejn. Ghaldaqstant, ghar-ragunijiet kollha hawn fuq spjegati, l-esponent jitlob bir-rispett li dan it-Tribunal joghgbu jikkundanna lill-intimata thallsu €3,655, kif hawn fuq inghad, jew somma ohra verjuri sal-kompetenza massima ta' dan it-Tribunal, bl-ispejjez u bl- imghaxijiet legali mid-data ta' dan l-avviz sad-data tal-hlas effettiv. Ra r-risposta prezentata mill-konvenuta fit-23 t'Ottubru 2017, fejn eccepiet: Illi t-talba tar-rikorrenti hija infondata sija fil-fatt kif ukoll fid-dritt u għandha tiġi miċħuda stante li l-ebda ammont m'hu dovut in vista tal-fatt li l-partijiet ftehemu espliċitament, fil-klawsola 4 tal-estensjoni ffirmata fil-31 ta' Mejju 2016 illi tali somma qed tiġi rilaxxata a favur tal-intimata u m'għandhiex tiġi ritornata fl-eventwalita' li s- sanction letter ma tinħariġx u l-att finali ma jsirx; Paġna 2 Illi huwa prinċipju sagrostant illi pacta sunt servanda u dak miftiehem bejn il-partijiet ma jistax jiġi sindikat mill-Qrati, sakemm dan ma jmurx kontra l-liġi u huwa pależi li tali ftehim ma jmur kontra ebda liġi u/jew policy; Illi mingħajr preġudizzju għas-suespost, kull allegazzjonijiet [sic] tar-rikorrenti għandha tiġi ppruvata sal-grad rikjest mil-liġi; Salv eċċezzjonijiet oħra. Sema' x-xiehda tal-partijiet; Sema' t-trattazzjoni ta' l-abbli avukati difensuri tal-partijiet; Ra li l-kawza thalliet ghal-lum ghas-sentenza. Ikkunsidra: Illi l-attur qed jitlob lill-konvenuta thallsu tlett'elef, sitt mija u hamsa w hamsin Euro (€3,655) rapprezentanti in kwantu ghal elfejn, disa' mija u hamsin Euro (€2,950) Paġna 3 bhala depozitu li kien hallas ghal xiri ta' post, u kwantu ghal seba' mija u hames Euro (€705) bhala spejjez mitluba mill-bank ghall-ipprocessar ta' l-applikazzjoni tieghu It-Tribunal qies l-affidavit ta' l-attur1, ix-xiehda ulterjuri ta' l-istess attur2, ix-xiehda ta' Trudy Ebejer, Perit Anthony Cilia Vincenti, Oliver Shoval, ix-xiehda ulterjuri ta' Illi jirrizulta illi l-partijiet dahlu ghal konvenju datat 19 t'April 2016 dwar il-bejgh tal- Dan il-konvenju, fi klawsola hdax (11) tieghu, kien suggett ghall- kundizzjoni li x-xerrejja jikkonfermaw illi l-post kien gie mibni bil-permessi validi kollha necessarji fil-hin li nbena, u li l-post kien jikkonforma mar-regoli kollha tal-bini u sanitarji. Illi fil-31 ta' Mejju 2016 il-partijiet geddew dan il-konvenju, u permezz ta' dan il- ftehim gie maqbul illi: 116 10 Seduta tat-18 ta' Gunju 2018 Paġna 4 Illi l-attur isostni li l-partijiet qablu bejniethom illi jzommu riserva ta' elfejn, disa' mija u hamsin Euro (€2,950), li baqghu f'idejn il-konvenuta, u li jirraprezentaw 10% tad- depozitu, li dwarhom ftehmu li jinzammu mill-konvenuta f'kaz li l-ittra sanzjonarja L-attur qed isostni li dawn kellhom jittiehdu mill-konvenuta biss jekk l- ittra sanzjonarja ma tohrogx bi htija tieghu11, izda l-konvenuta ssostni illi ma kienx hemm din il-kwalifika partikolari, u li hija kienet gharrfet lill-attur bin-nuqqasijiet kollha li kien fih il-post, tant li kien gab diversi periti, u anke tatu n-numru tal-perit taghha sabiex minghandu jikseb il-pjanti u dokumenti li kien jehtieg. Illi permezz ta' ittra tat-30 ta' Gunju 2016 (fol. 57), li kienet tahbat l-ahhar gurnata sa meta kien permess li tinhareg is-sanction letter skond il-konvenju, il-bank ta' l- attur kien iddikjara illi ma kienx ha jaghti dan is-self. Illi l-attur esebixxa wkoll certifikat tal-perit tieghu, li kien mar fuq il-post fis-27 ta' Gunju 2016, u sab diversi nuqqasijiet li jmorru kontra r-regolamenti tal-bini. Illi l-estensjoni tal-konvenju skadiet fit-30 t'Awwissu 2016, u l-kuntratt finali baqa' Illi omm il-konvenuta, Josette Cipriott, tistqarr illi wara li sar il-konvenju, l-attur kien gharrafha li mhux ha tohrog is-sanction letter, tant li kien mar ikellimha f'dan l-istess post, flimkien ma' missieru, biex jipprova jikkonvinciha sabiex jiftehmu xorta ghall- bejgh, minhabba li Cipriott kienet iddecidiet li ma tbieghx, ladarba s-sanction letter Paġna 5 Illi eventwalment l-attur u missieru kkonvincew lil Cipriott sabiex tbiegh, bil- kundizzjoni izda li hija zzomm is-somma ta' elfejn, disa' mija u hamsin Euro (€2,950), li ma kinux jinghataw lura jekk il-bejgh ma jsehhx. Illi ghalkemm dan ma jirrizultax mill-iskrittura tat-tigdid tal-konvenju, jirrizulta li kien hemm qbil bejn il-partijiet li l-konvenuta ghandha zzomm din is-somma ta' elfejn, disa' mija u hamsin Euro (€2,950). Li ma hemmx qbil dwaru issa huwa dwar ic- cirkostanza li fiha kellha tigi ritornata lura din is-somma mill-konvenuta lill-attur. inghad, din hija cirkostanza li trid tirrizulta mill-provi, ghaliex ma kien hemm l-ebda Il-konvenju nnifsu kien jiskadi fil-31 ta' Lulju 2016. L-attur kellu sitt gimghat mid-data tal-konvenju, u cioe' sal-31 ta' Mejju 2016 sabiex jindika jekk kinitx ha tinhareg is-sanction letter. L-attur naqas li jindika, sa dakinhar, jekk inhargitlux is-sanction letter. Minflok, dakinhar stess, il-partijiet iltaqghu sabiex igeddu l-konvenju bl-iskrittura gia' msemmija aktar 'il fuq. Illi l-jum u z-zmien li fih saret din l-iskrittura ta' tigdid juri fih innifsu illi dak li qed tallega l-konvenuta, u cioe' li l-attur kien gia' jaf li s-sanction letter mhux ha tohrog, huwa minnu. attur ma kellu l-ebda raguni ghalfejn jibza' u jiehu d-depozitu lura f'dan l-istadju, ghajr ghas-somma ta' elfejn, disa' mija u hamsin Euro (€2,950). Dakinhar tal-31 ta' Mejju 2016 kien propju l-ahhar jum li fih kien gie koncess li tohrog is-sanction letter skond il-kundizzjonijiet tal-konvenju. Fuq kollox, fi kliem il-konvenuta, l-attur kien indikalha illi seta' johrog il-permessi necessarji ghax kellu perit li seta' jahdem f'dan ir-rigward. Il-fatt illi l-attur kien jaf bin-nuqqasijiet in kwestjoni fi zmien l-estensjoni tal-konvenju huwa kkonfermat ukoll mix-xhud Grace Farrugia Bellizzi, li kienet prezenti ghal dak il-ftehim. Ta' rilevanza wkoll f'dan il-punt hija x-xiehda ta' Joseph Farrell li xehed dwar l-incident meta l-attur u missieru marru fil-post in kwestjoni u talbu lil omm il- konvenuta sabiex jirrangaw, u dan riferibbilment ghaz-zmien ta' wara li sar il- konvenju u qabel ma saret l-estensjoni. Illi t-Tribunal jara stramb ghall-ahhar il-fatt illi fuq l-estensjoni tal-konvenju, apparti l-estensjoni nfisha, intalab lura d-depozitu li kien hallas l-attur. l-ebda dubju f'mohh l-attur dwar il-possibilita' li jixtri l-post, ma kien ikollu l-ebda Paġna 6 raguni ghalfejn jitlob id-depozitu lura. istess kundizzjonijiet, bhal ma jigri f'kazijiet ohra, u daqshekk. Huwa ghal din ir- raguni li huwa aktar verosimili dak li xehdet il-konvenuta, fis-sens li d-depozitu inghata lura izda nzammet is-somma ta' elfejn, disa' mija u hamsin Euro (€2,950) biex tinzamm minnha f'kaz li l-bejgh ma jsehhx. Illi lanqas ma huwa kaz dan fejn il-konvenuta kellha tadempixxi ruhha u tirrettifika n-nuqqasijiet hi, kif qed jippretendi l-attur. Il-konvenju kien verament suggett ghall- kundizzjoni li l-fond ikun kopert mill-permessi u regoli kollha tal-bini, izda dan ma kienx ifisser fih innifsu li l-konvenuta hadet fuqha nfisha l-obbligu li tapplika ghall- issanzjonar hi u a spejjez taghha, bhala kundizzjoni tal-konvenju. ftehim oltre dak tal-konvenju, kien semplicement jinstab li kien hemm in-nuqqasijiet, u kollox jitregga' lura ghas-sitwazzjoni ta' qabel. dawn l-okkazjonijiet. Il-partijiet riedu issa josservaw il-ftehim milhuq bejniethom wara li saret l-iskrittura tal-31 ta' Mejju 2016. Illi anke jekk stess l-attur ma kienx jaf bin-nuqqasijiet li skopra permezz tal-Perit Curran, kif jallega, hadd ma kien sfurzah sabiex jidhol fi ftehim mal-konvenuta fejn filwaqt li jiehu d-depozitu lura jhalli f'idejha s-somma ta' elfejn, disa' mija u hamsin Seta' kieku ried semplicement jiddikjara li s-sanction letter ma hargitx, u jiehu d-depozitu kollu lura, minghajr ma jhalli xejn f'idejn il-konvenuta jew Huwa aktar verosimili ghalhekk dak li qalet il-konvenuta illi din is-somma nzammet minnha fuq insistenza taghha, izda bir-rieda ta' l-attur, peress li l-attur werieha li jrid jixtri xorta. Illi ghalhekk it-Tribunal jirrizultalu illi dwar din is-somma ta' elfejn, disa' mija u hamsin Euro (€2,950), hija l-verzjoni tal-konvenuta li hija l-akter verosimili, ikkunsidrati l-fatturi kollha u l-imgieba u azzjonijiet tal-partijiet fiz-zmien ta' bejn il- konvenju u l-estensjoni, u wara l-estensjoni. It-Tribunal irid japplika dak li ftehmu l- partijiet u mhux dak li qed jinterpreta li ftehmu l-attur. Fuq kollox, l-interpretazzjoni Paġna 7 ta' l-attur tal-ftehim de quo, mhix riflessa fil-ftehim bil-kitba li ghamlu fil-31 ta' Mejju Illi dwar il-principju invokat fit-tieni eccezzjoni tal-konvenuta, u cioe' pacta sunt Fis-sentenza taghha tal-5 ta` Ottubru 1998 fil-kawza "Beacom et vs Spiteri Staines", il-Qorti tal-Appell qalet hekk – "Il-principju kardinali li jirregola l-istitut tal-kuntratti jibqa` dejjem dak li l-vinkolu kontrattwali ghandu jigi rispettat u li hi l-volonta` tal- kontraenti kif espressa fil-konvenzjoni li kellha tipprevali u trid tigi osservata. Fin-noti tieghu dwar id-Dritt Civili (1978 – Pg 287), il-Prof V. Ben Ammar Camilleri Falzon jghid – Illi l-attur ma jikkontestax illi huwa ried b'hegga jixtri dan il-post, tant li anke missieru (li ma xehedx f'dawn il-proceduri) kien javvicina lil omm il-konvenuta u jghidilha li dan il-post kien ghal qalbu u li ma xtaqx jitilfu. Illi dan minnu nnifsu jikkonferma illi l-attur halla lill-konvenuta din is-somma ta' elfejn, disa' mija u hamsin Euro (€2,950) 12 Deciza mill-Prim'Awla tal-Qorti Civili fit-30 ta' Settembru 2014, per Onor. Imhallef Joseph Cipriott Barbara Paġna 8 bhala parti minn din ir-rieda assoluta li kellu li jixtri l-post u b'intiza li kien lest jitlifhom jekk il-bejgh ma jsehhx. Illi dwar ir-rimanenti seba' mija u hames Euro (€705) koncernanti l-ispejjez mitluba mill-bank ghall-ipprocessar ta' l-applikazzjoni, imhallsa hekk kif muri f'Dok. 58 tal-process, it-Tribunal jirrizultalu illi ma kinitx il-htija tal-konvenuta li l-attur dahal ghal dawn l-ispejjez sabiex jixtri dan il-post. Il-bank gie inkarigat mill-attur u mhux mill-konvenuta. Fuq kollox, l-attur ma dahhalx din is-somma fil-ftehim li ghamel mal-konvenuta dakinhar tal-31 ta' Mejju 2016. Ghal din ir-raguni, it-Tribunal lanqas ma jaqbel li din is-somma ghandha tithallas mill-konvenuta. Ghaldaqstant, it-Tribunal jaqta' u jiddeciedi dan il-kaz billi filwaqt li jilqa' l- eccezzjonijiet tal-konvenuta, jichad it-talbiet ta' l-attur. L-ispejjez ikunu kollha a kariku tal-attur. Paġna 9