QORTI ĊIVILI PRIM'AWLA IMĦALLEF ONOR. JOSEPH CONSIGLIO LL.D. Illum il-Erbgħa, 25 ta' Novembru 2015 Kawża Nru: 12 Rikors Ġuramentat Nru: 471 / 13 JA Bezzina; Il-Qorti, Rat ir-rikors ġuramentat ippreżentat fis-17 ta' Mejju 2013 li permezz tiegħu l-atturi ppremettew: Illi b'kuntratt li sar fl-atti tan-Nutar Antoine Brooks, ir- rikorrenti kienu taw il-fond li jġib l-indirizz 334, Mdina Road Qormi b'titolu ta' enfitewsi lill-konjuġi Charles Abela Spearing u Anna Abela Spearing illum mejtin. Rikors Ġuramentat Nru: 471/13 JA Sentenza Finali Illi mir-riċerki li saru, ġie rilevat li qatt ma kien hemm pubblikazzjoni tal-istess kuntratt u għalhekk ai termini tal- Artikolu 1497 (a) tal-Kap 16 tal-Liġijiet ta' Malta l-enfitwesi hija nulla jekk ma tiġix magħmula b'att pubbliku. Illi madankollu wara l-mewt tal-konjuġi Apap sar trasferiment tal-konċessjoni enfitewtika lil neputi tagħhom; konvenut f'din il-kawża. Illi mingħajr preġudizzju għal dak premess anke l-imsemmi trasferiment u konċessjoni enfitewtika ma sarx skond il-liġi u dan qiegħed jingħad minħabba l-fatt li t-tiġdid tal-konċessjoni sub-enfitewtika kellu ad validitatem isir permezz tal-att pubbliku opportun ai termini tal-liġi u dan ai termini tal- Artikolu 1508 ta' Kap 16 tal-Liġijiet ta' Malta. Illi l-intimat ġie nterpellat permezz ta' ittra uffiċjali tas-16 ta' Jannar 2012 li kopja tagħha qiegħed tiġi annessa hawn u mmarkata bħala Dokument 'A', u kif ukoll permezz ta' ittra legali datat 16 ta' Settembru 2011, annessa hawn u mmarkata bħala Dokument 'B'. Illi għalhekk nonostante l-intimat kien interpellat bil-miktub biex irodd lura l-proprjeta' de quo, baqa' inadempjanti u għadu sal-lum fil-pussess tiegħu abbużivament a dannu tal- atturi. Illi għalhekk kellha ssir din il-kawża. Illi dawn il-fatti l-esponenti jafuhom personalment. Għaldaqstant, jgħid l-konvenut, prevja kwalsiasi dikjarazzjoni neċessarja u opportuna u għar-raġunijiet premessi, għaliex m'għandhiex dina l-Onorabbli Qorti: Onor. Joseph Niesz LL.D. 25 ta' Novembru 2015 Rikors Ġuramentat Nru: 471/13 JA Sentenza Finali Tiddeċiedi u tiddikjara illi l-konvenut qiegħed jiddetjeni l-fond numru 334, Mdina Road Qormi, proprjeta' tal- atturi abbużivament u mingħajr ebda titolu validu fil- liġi. Tikkundanna lill-konvenut biex fi żmien qasir u perentorju prefiss minn din l-Onorabbli Qorti jiżgombra l-fond suċitat u jirrilaxxja l-fond favur l-attriċi. Bl-ispejjeż inklużi dawk tal-ittra legali u ittra uffiċjali kontra l- konvenut illi huwa minn issa nġunt in subizzjoni. B'riserva għal kull azzjoni ulterjuri spettanti lill-esponenti kontra l-konvenut, senjatament iżda mhux limitament għall- azzjoni għad-danni kkaġunat mill-aġir illegali u abbusiv tal- konvenut. Rat id-dikjarazzjoni maħlufa tal-atturi u l-lista tax-xhieda. Rat ir-risposta ġuramentata preżentata mill-konvenut Stefan Abela Spearing fid-9 ta' Lulju 2013 fejn eċċepixxa: 1. Illi t-talbiet magħmula mir-rikorrenti fil-konfront tal- esponent permezz tar-rikors promotur huma nfondati fil- fatt u fid-dritt, in kwantu illi l-istess talbiet huma bbażati fuq premessi għal kollox erronji u żbaljati: jippruvaw dak Illi fir-rigward tal-ewwel u tat-tieni premessa r- rikorrenti għandhom illi ġie minnhom iddikjarat, u ċjoe' illi b'kuntratt fl-atti tan-Nutar Antoine Brooks kienet saret konċessjoni enfitewtika fuq il-fond numru tlett mija u erbgħa u tletin (334), Mdina Road, Iż-Żebbuġ (Ghawdex), bejn l-istess rikorrenti u l-konjuġi Charles u Annie Abela Spearing illum it-tnejn mejtin. Jiġi osservat li minkejja illi r-rikors promotur jagħmel referenza għall-kuntratt hawn Onor. Joseph Niesz LL.D. 25 ta' Novembru 2015 Rikors Ġuramentat Nru: 471/13 JA Sentenza Finali indikat u saħansitra ndikazzjoni għall-istess dokument bhala Dok. 'EN1', dan id-dokument ma ġiex anness mar-rikors ġuramentat u ma jinsabx in atti. Illi fir-rigward tat-tielet premessa għandu jiġi ppruvat mir-rikorrenti tal- konċessjoni enfitewtika minnhom imsemmi, u fi kwalunkwe każ żbaljata wkoll ir-raba' premessa fejn ġie allegat illi l-istess trasferiment ma sarx skond kif tirrikjedi l-liġi. Illi mingħajr preġudizzju għas-suespost, mhux minnu illi l-esponent qiegħed jokkupa l-fond numru tlett mija u erbgħa u tletin (334), Mdina Road, Iż-Żebbuġ (Ghawdex), b'mod abużiv u lleċitu, stante illi l-istess esponent qiegħed jokkupa l-fond hawn imsemmi taħt titolu validu fil-liġi skond kif ser jiġi ppruvat matul it-trattazzjoni tal-kawża. Salv risposta ulterjuri. Bl-ispejjeż. Rat id-dikjarazzjoni maħlufa tal-konvenut u l-lista tax-xhieda. Semgħet ix-xheda, rat l-affidavits u l-verbali tas-seduti; Rat il-verbal tagħha tal-8 ta' Lulju 2015 fejn il-kawża ġiet differita għas-sentenza bil-fakulta' tan-noti; Ikkunsidrat: Illi jidher mir-rikors promotur illi l-atturi qed jeżerċitaw l- azzjoni rivendikatorja biex jieħdu lura l-fond proprjeta' tagħhom li kien ġie assenjat minn awtur tagħhom b'titolu ta' enfitewsi temporanja lill-konjuġi Apap li jiġu n-nanniet tal- Onor. Joseph Niesz LL.D. 25 ta' Novembru 2015 Rikors Ġuramentat Nru: 471/13 JA Sentenza Finali li sar meta għalqet Dan il-kuntratt ġie esebit a fol. 12 ftit ġranet wara li ġiet preżentata l-kawża. Illi għandu jingħad qabel xejn li kif sewwa osserva l-konvenut fir-risposta tiegħu, ir-rikors promotur jinkludi diversi fatti li ma huma preċiżi xejn, anzi jidhru kontradittorji fl-isfond tal- provi mressqa mill-istess atturi. Huwa evidenti mill-provi li tressqu mill-konvenut mbagħad illi l-att in kwistjoni ġie effettivament insinwat (fol 89); kien aktar tard fil-kawża li d- difensur tal-atturi ddikjarat fil-verbal a fol. 78 li r-riferenza il- għall-kuntratt kienet għal dak konċessjoni oriġinali. Madankollu kif wieħed isib fil- ġurisprudenza tagħna, ġie applikat l-insenjament illi "f'każ li mill-fatti tal-kawża tirriżulta kawżali diversa minn dik dedotta fiċ-ċitazzjoni l-Qorti hija fakoltiżżata li fejn jidhrilha tipprovdi fuq il-bażi tal-ekwipollenza jekk jinstab li hemm ekwivalenza loġika u bastanti biex wieħed ma jinkorrix f'nullita' (Vol XXIX-111-698b u Vol XLVIII-11- 777) – Dan in omaġġ għall-ħsieb ispiratur traċċjat f'ħafna deċiżjonijiet li jevita kemm jista' jkun il-multiplikazjoni u d-dilazzjoni tal-liti u jiskoraġġixi l-formaliżmu riġidu li si attaccava con troppa severita' e poco riguardo all' amministrazione della giustizia." ("Design Elements Limited vs Michael Montagno Bozzone pro et noe", Appell Inferjuri deċiż fl-20 ta' Ottubru 2004). Dan japplika ċertament f'dan il-każ fejn mill-provi (prodotti minn kull parti) li għalkemm il-kawżali ġew malespressi fir-rikors promotur, il-fatti rilevanti għat- talba attriċi rriżzultaw kjarament ("G. Konietzny vs Dr JoseBorg Sciberras Tovchegrechko Borg nomine" deċiża fil-5 ta' Ottubru 1992 mill-Prim Awla). F'dan il-każ, it-talba hija ċara, u ċjoe' li l-konvenut jiġi żgumbrat mill-fond in kwistjoni għaliex ma għandux titolu biex jokkupah. Għalhekk a bażi ta' dan biss, mhux il-każ li l-Qorti tiċħad it-talbiet attriċi. Illi dwar il-fatti tal-każ, għalkemm insoliti, jidher li ma tantx Meta l-konjuġi Apap akkwistaw il-fond in Onor. Joseph Niesz LL.D. 25 ta' Novembru 2015 Rikors Ġuramentat Nru: 471/13 JA Sentenza Finali enfitewsi dan kien għal perjodu ta' sbatax-il sena kif kienet in- norma dak iż-żmien; meta għalqet il-konċessjoni fl-1990 jidher li baqgħet titħallas l-istess rata ta' ċens (ħamsin lira kull sitt xhur). Skond l-atturi kien sar kuntratt ieħor li pero' ma ġiex insinwat u lanqas ġie prodott mill-konvenuti; kwindi ma għandu ebda valur probatorju fil-kawża. Kwindi r-rapport ġuridiku bejn l-awturi tal-atturi u n-nanniet tal-konvenut inbidel għal wieħed ta' lokazzjoni għaliex ir-riċevuti esebiti jindikaw il-kelma 'kera' għalkemm huwa ċert li l-persuni konċernati ma kienux qed japprezzaw dan u ħasbu li l-fond kien qed jinkera ġja' minn qabel. Dwar il-fatt li l-atturi huma l-proprjetarji ma hemm ebda dubju għaliex l-atti preżentati minnhom jikkonfermaw dan. Mill-provi prodotti mill- konvenut lanqas ma hemm dubju li l-istess konvenut trabba min-nanniet tiegħu u li kien ilu joqgħod fil-fond in kwistjoni sa minn meta kien għadu tista' tgħid tarbija. Illi huwa evidenti li l-atturi aġixxew malli mietu l-konjuġi Apap għaliex sakemm kienet għadha ħajja Annie Abela Spearing kienu għadhom jirċievu l-korrispettiv relattiv ta' ħamsin lira (li aktar reċentament bdew jammontaw għal €116.50); l-aħħar riċevuta tirrisali għall-5 ta' Mejju 2011. Għalhekk l-aħħar waħda mill- konjuġi Apap mietet f'dak il-perjodu (fol 85 u 86 jindikaw li mietu rispettivament fi Frar 2011 u f'Ġunju 2011). Allura biex il-konvenut jista' jgħid li għandu titolu (ta' lokazzjoni) biex jibqa' jgħix fil-fond irid jissodisfa l-artikolu 1531 (f) tal-Kap 16 peress li l-mewt tal-aħħar superstiti mill-kerrejja oriġinali seħħet wara l-1 ta' Ġunju 2008; dan l-artikolu jgħid illi: "Fil-każ ta' kirja ta' dar użata bħala residenza ordinarja li tkun saret qabel l-1 ta' Ġunju 1995 għandha tiġi meqjusa bħala inkwilin dik il-persuna li tkun qed tokkupa l-fond b'titolu validu ta' kera fl-1 ta' Ġunju, 2008 kif ukoll żewġha jew martu jekk jgħixu flimkien u mhux separat jew separata tiġi il-kirja għandha Onor. Joseph Niesz LL.D. 25 ta' Novembru 2015 Rikors Ġuramentat Nru: 471/13 JA Sentenza Finali Iżda wkoll persuna tkompli l-kirja wara l-mewt tal-inkwilin bl- istess kondizzjonijiet tal-inkwilin jekk fl-1 ta' Ġunju 2008 – (i) tkun il-wild naturali jew legali tal-inkwilin u tkun ilha toqgħod mal-inkwilin għal erba' snin mill-aħħar ħames snin; u wara l-1 ta' Ġunju, 2008 tibqa' tgħix mal- inkwilin sad-data tal-mewt tiegħu: Iżda f'każ li jkun hemm aktar minn wild wieħed li jkunu ilhom joqogħdu mal-inkwilin għal erba' mill-aħħar ħames snin qabel l-1 ta' Ġunju, 2008 u jkunu baqgħu jgħixu mal-inkwilin sad-data ta' mewtu, dawk l-ulied kollha jkomplu l-kirja in solidum; din il-kirja ma testendix għal mart, żewġ jew ulied il-wild tal-inkwilin, jew tkun xi ħadd mill-aħwa tal-inkwilin, li fid-data tal-mewt tal-inkwilin ikollu ħamsa u erbgħin sena jew aktar, jew mill-aħwa tar-raġel tal-inkwilina jew tal-mara tal- inkwilin li jkollu ħamsa u erbgħin sena jew aktar, u f'kull każ tkun ilha toqgħod mal-inkwilin għal erba' snin mill-aħħar ħames snin qabel l-1 ta' Ġunju, 2008 u wara dik id-data tibqa' tgħix mal-inkwilin sad-data ta' mewtu; Iżda f'każ li jkun hemm aktar aħwa minn wieħed li jkollhom 'il fuq minn ħamsa u erbgħin sena u jkunu lkoll ilhom joqogħdu mal-inkwilin għal erba' mill-aħħar ħames snin qabel l-1 ta' Ġunju, 2008 u jkunu baqgħu jgħixu miegħu sad-data ta' mewtu, dawk l-aħwa kollha jkomplu l-kirja in solidum; din il-kirja ma testendix għal mart, żewġ jew ulied l-aħwa, jew ikun il-wild naturali jew legali tal-inkwilin u jkun iżgħar minn ħames snin u wara l-1 ta' Ġunju, 2008 ikun baqa' jgħix mal-inkwilin sad-data ta' mewtu, jew (iv) tkun axxendent naturali jew legali ta' età ta' iktar minn ħamsa u erbgħin sena u għexet mal-inkwilin għal perjodu ta' erbgħa mill-aħħar ħames snin qabel l-1 ta' Ġunju 2008 u tkun baqgħet tgħix mal-inkwilin sa Onor. Joseph Niesz LL.D. 25 ta' Novembru 2015 Rikors Ġuramentat Nru: 471/13 JA Sentenza Finali mewtu; din il-kirja ma testendix għal mart, żewġ jew ulied l-axxendent: Iżda fejn mal-inkwilin fid-data tal- mewt tiegħu jkun hemm numru ta' tfal, aħwa, jew (iv) axxendenti li jkunu kollha jissodisfaw il-kriterji tal- paragrafi (i), (ii), (iii) jew dawk il-persuni kollha għandu jkollhom il-jedd li jkomplu l-kirja in solidum bejniethom. jista' joħroġ Iżda wkoll, persuna m'għandhiex titqies li ma kinitx tgħix mal- inkwilin biss għar-raġuni li hija kienet temporanjament assenti mid-dar tal-inkwilin minħabba ħtiġiet ta' xogħol, studju jew kura medika: Bla ħsara għal dak provdut l-artikolu, persuna m'għandux ikollha dritt tkompli l-kirja wara l-mewt tal- inkwilin jekk ma tissodisfax il-kriterji ta' test tal-meżżi stabbilit skont regolamenti il-Ministru li responsabbli għall-akkomodazzjoni minn żmien għal żmien. (sottolinear tal-Qorti)." Illi hemm allura punt importanti ħafna li jwassal lill-Qorti biex tilqa' t-talba tal-atturi. Skond l-artikolu 1531F, li fuqu neċessarjament irid jistrieħ il-konvenut, u li japplika għall- każi bħal dak odjern fejn l-inkwilin oriġinali jkun miet wara l- 2008 kif effettivament ġara f'dan il-każ – il-persuna li tkun trid tibbenefika minn dak l-artikolu trid ukoll tissodisfa t-test responsabbli impost mill-meżżi ndikati mill-Ministru f'Regolamenti maħruġa apposta – dawn in effetti saru permezz tal-2011 kif sussegwentement emendati. Dwar dan din il-Qorti ġja' ddeċidiet każi simili fil-kawża fl-ismijiet "Hogg Muscat Cohen vs Hills" (deċiża fil-11 ta' Lulju 2014) u "Adrian Le Prevost vs Raymond Zammit Calleja" (deċiża fid-29 ta' Ottubru 2014). Illi dan ir-rekwiżit irid jirriżulta lill-Qorti u kwindi billi jkun allegah il-konvenut, irid ikun hu li jressaq il-provi dwaru u tal-Avviż Legali numru 463 Onor. Joseph Niesz LL.D. 25 ta' Novembru 2015 Rikors Ġuramentat Nru: 471/13 JA Sentenza Finali dwar dan il-konvenut ma ressaq l-ebda prova. Min jallega jrid jipprova jew – 'Onus probandi incumbit qui dicit non ei qui negat' kif jgħid ċar u tond l-artikolu 562 tal-Kodiċi tal- Proċedura u kif ġie ripetut diversi drabi f'diversi sentenzi ("Dr H. Gatt Lanzon vs J. Montagno Bozzone" deċiża mill-Prim Awla fil-31 ta' Mejju 1972 u "Peter Paul Meryami vs Paul Zammit Calleja" Appell Inferjuri deċiż fit-2 ta' Mejju 1995). Naturalment f'din il- kawża l-konvenut ma allegax dan speċifikament iżda biex jissodisfa l-eċċezzjoni tiegħu bilfors kellu jagħmel dan – u dan kif issemma naqas li jagħmlu. DEĊIŻJONI Għal dawn il-motivi l-Qorti tiddeċiedi din il-kawża billi tiċħad l-eċċezzjonjiet tal-konvenut u tilqa' t-talbiet attriċi kif dedotti; għall-fini tipprefiġġi terminu ta' tlett xhur. L-ispejjeż tal-kawża għandhom jiġu sopportati mill-istess konvenut. Onor. Joseph Niesz LL.D. Imħallef tal-iżgumbrament Onor. Joseph Niesz LL.D. 25 ta' Novembru 2015