BORD LI JIRREGOLA L-KERA Maġistrat Dr. Charmaine Abela Cuschieri B.A. LL.D. Illum 26 ta' Lulju 2021 Rikors Numru 159/20 Dionysius u Grace konjugi Teeling Vs Carmelo sive Charles u Mary konjugi Farrugia Grungo Awtorità tad-Djar (amicus curiae) Il-Bord, Ra r-Rikors ippreżentat minn Dionysius u Grace konjugi Teeling fit-3 ta' Settembru 2020 li permezz tiegħu ġie premess u ntalab is-segwenti: "Illi l-esponenti huma proprjetarji tal-fond bl-indirizz 37, Cetta, Triq is-Sultana, In-Naxxar, li pprevenja lilhom permezz ta' kuntratt ta' diviżjoni datat 30 ta' Diċembru 1996 fl-atti tan-Nutar Dr. Gerard Cilia Tortell (ara "Tielet Porzjon" tal- kuntratt anness u mmarkat Dok. Illi permezz ta' kuntratt datat 9 ta' Novembru 1982 fl-atti tan-Nutar Dr. Anthony Stevens. Zammit Grech, omm l-esponent Dionisius Teeling, Helen Teeling, kkonċediet lill-intimati konjugi Abela b'titolu ta' subenfitewsi temporanja għal wieħed u għoxrin (21) sena l-fond in kwistjoni u dan versu s-subċens annwu temporanju ta' ħamsa u tmenin Liri Maltin (LM85, ekwivalenti għal €198) (ara Dok. Illi din l-konċessjoni skadiet nhar id-9 ta' Novembru 2003, iżda peress li l- intimati kienu ċittadini Maltin u ordinarjament residenti fil-fond in kwistjoni, huma kellhom il-jedd li jibqgħu jgħixu fil-fond in kwistjoni taħt titolu ta' kera b'żieda fil-kera skont ir-rata tal-inflazzjoni però qatt aktar mid-doppju darba kull ħmistax-il (15) sena u dan ai termini tal-Att XXIII tal-1979; Illi l-kirja li bdiet titħallas lill-esponenti kienet ta' tliet mija sitta u disgħin Ewro (€396) fis-sena. Din il-kera hi waħda rriżorja meta wieħed iqis il-fond in kwistjoni; Illi l-esponenti ġew imċaħħda mit-tgawdija tal-proprjetà tagħhom mingħajr ma ġew mogħtija kumpens xieraq għat-teħid tal-istess b'mod sfurzat u mhux skont il-pattijiet kuntrattwali raġġunti. L-uniku kumpens li l-esponenti seta' jkollhom matul is-snin kien awment żgħir fil-kera li qatt ma setgħet taċċedi d-doppju kif stabbilit fil-kuntratt oriġinali, u dan meta l-valur lokatizzju veru tal-fond kemm fil-passat u wisq aktar illum il-ġurnata, kien ferm iżjed minn kera annwali ta' €396; Illi anke bl-emendi tal-Att X tal-2009 u l-Att XXVII tal-2018 huma xorta leżivi tad-drittijiet fundamentali tal-esponenti billi ma jżommux il-proporzjon vis-à- vis id-dritt tas-sid li jirċievi kera ġusta għall-proprjetà tiegħu; Illi in vista tal-premess, l-esponenti qegħdin kontestwalment jippreżentaw rikors quddiem il-Prim'Awla tal-Qorti Ċivili (Sede Kostituzzjonali) fejn qed jitolbu dikjarazzjoni illi d-disposizzjonijiet tal-Kap. 158 tal-Liġijiet ta' Malta in konfront tagħhom fejn taw lill-intimati konjugi Abela d-dritt li jibqgħu jgħixu fil-fond in kwistjoni taħt titolu ta' kera, ossia ai termini tal-Artikolu 12 tal-istess jilledu d-drittijiet kostituzzjonali u Kap. 158 konvenzjonali tagħhom; tal-Liġijiet ta' Malta, Illi permezz tal-Att XXVII tal-2018, senjatament ai termini tal-Artikolu 12B tal-Kap. 158 tal-Liġijiet ta' Malta, l-esponenti għandhom dritt jitolbu li l-kera tiġi riveduta għal ammont li ma jeċċedix tnejn fil-mija (2%) tal-valur liberu u frank fis-suq tad-dar ta' abitazzjoni fl-1 ta' Jannar 2020 u sabiex jiġu stabbiliti kundizzjonijiet ġodda fir-rigward tal-kera, b'dan illi l-esponenti qegħdin jeżerċitaw dan id-dritt strettament mingħajr preġudizzju għad-dritt tagħhom, jekk ikun il-każ, li jitolbu dikjarazzjoni mill-Prim'Awla tal-Qorti Ċivili (Sede Kostituzzjonali) li tali emendi tal-Att XXVII tal-2018 jiksru d-drittijiet fundamentali tal-bniedem u għaldaqstant jitqiesu mingħajr effett; Illi f'dan l-istadju dan l-Onorabbli Bord għandu jwettaq it-test tal-mezzi tal- inkwilini skont ir-Regolamenti dwar it-Tkomplija tal-Kirja (Kriterji ta' Test tal- Mezzi) maħruġa taħt l-Artikolu 1531F u 1622A tal-Kap. 16 tal-Liġijiet ta' jistgħu minn żmien għal żmien li Malta u kwalunkwe regolamenti jissostiwixxuhom, liema test tal-mezzi għandu jkun ibbażat fuq id-dħul tal- intimati konjugi Farrugia Grungo bejn l-1 ta' Jannar 2019 u l-31 ta' Diċembru 2019 u fuq il-kapital tal-istess konjugi Farrugia Grungo fil-31 ta' Diċembru 2019; Illi jekk l-intimati konjugi Farrugia Grungo ma jissodisfawx il-kriterji tad-dħul u tal-kapital tat-test tal-mezzi dan l-Onorabbli Bord għandu jagħti deċiżjoni li tippermetti lill-inkwilini żmien ta' ħames (5) snin sabiex il-fond jiġi vakat. Il-kumpens f'dan il-perjodu għandu jammonta għad-doppju tal-kirja li kienet tkun pagabbli skont l-Artikolu 12 jew 12A tal-Kap. 158 tal-Liġijiet ta' Malta, ossia €792 fis-sena; Għaldaqstant u in vista tas-suespost, jgħidu l-intimati jew min minnhom, previa kwalsiasi dikjarazzjoni neċessarja u opportuna, u għar-raġunijiet premessi, għaliex dan l-Onorabbli Bord m'għandux: Jiddikjara li l-intimati konjugi Farrugia Grungo huma inkwilini tal-fond 37, Cetta, Triq is- Sultana, In-Naxxar ai termini tal-Kap. 158 tal-Liġijiet ta' Malta li kien oriġinarjament konċess b'titolu ta' subenfitewsi temporanja għall-perjodu ta' wiehed u għoxrin (21) sena bis-subċens annwu temporanju ta' ħamsa u tmenin Liri Maltin (LM85, ekwivalenti għal €198) skont il-konċessjoni subenfitewtika temporanja tad-9 ta' Novembru 1982 fl-atti tan-Nutar Dr. Anthony Stevens.; Jordna li jitwettaq it-test tal-mezzi tal-intimati konjugi Farrugia Grungo li għandu jkun ibbażat fuq it-test tal-mezzi stabbilit fir-Regolamenti dwar it-Tkomplija tal-Kirja (Kriterji ta' Test tal-Mezzi) maħruga taħt l-Artikolu 1531F u 1622A tal-Kap. 16 tal-Liġijiet ta' Malta u kwalunkwe regolamenti li jistgħu minn żmien għal żmien jissostiwixxuhom, liema test tal-mezzi għandu jkun ibbażat fuq id-dħul tal-intimati konjugi Farrugia Grungo bejn l-1 ta' Jannar 2019 u l-31 ta' Diċembru 2019 u fuq il-kapital tal-istess konjugi Farrugia Grungo fil-31 ta' Diċembru 2019; Jiddikjara li ai termini tal-Att XXVII tal-2018, il-kera għandha tiġi riveduta għal ammont li ma jeċċedix it-tnejn fil-mija (2%) fis-sena tal-valur liberu u frank tas-suq miftuħ tal-fond 37, Cetta, Triq is-Sultana, In-Naxxar u sabiex jiġu stabbiliti kundizzjonijiet ġodda fir-rigward tal-kera u fin-nuqqas, jekk l-intimati konjugi Farrugia Grungo ma jissodisfawx il-kriterji tad-dħul u tal-kapital tat-test tal-mezzi, li l- intimati konjugi Farrugia Grungo jiġu permessi żmien ta' ħames (5) snin sabiex il-fond jiġi vakat, oltre li jħallsu kumpens pagabbli lill-esponenti għall-okkupazzjoni tal- fond matul l-imsemmi perjodu li jammonta għad-doppju tal-kirja li kienet tkun pagabbli skont l-Artikoli 12 u 12A tal-Kap. 158 tal-Liġijiet ta' Malta; Jordna, f'każ li l-intimati konjugi Abela ma jissodisfawx il-kriterji tad-dħul u tal- kapital tat-test tal-mezzi, l-iżgumbrament tal-istess konjugi Abela mill-fond 37, Cetta, Triq is-Sultana, In-Naxxar fi żmien qasir u perentorju stabbilit minn dan il- Bord wara ħames (5) snin mis-sentenza sabiex il-fond jiġi vakat." Ra r-risposta tal-intimati Carmelo sive Charles u Mary konjugi Abela ppreżentata fl-14 ta' Ottubru, 2020 li permezz tagħha eċċepew is-segwenti: Illi fl-ewwel lok l-konvenuti jikkonfermaw li ilhom jabitaw fil-fond indikat mill- atturi, u cioè 37, Cetta, Triq is-Sultana, In-Naxxar, sa mis-sena elf disa' mija u tnejn u tmenin (1982), fejn ai termini tal-Kapitolu 158 tal-Liġijiet ta' Malta, tali subenfitewsi ġiet konvertita għal dik ta' kera, skont l-impożizzjonijiet naxxenti mil-liġi; Illi l-konvenuti konjugi Abela dejjem aderixxew mal-obbligi tagħhom fosthom għal ħlas tal-kera u dan dejjem sar fil-ħin; Illi l-esponenti jissottomettu li umilment ma jaqblux mal-punti 6 u 7 tar-rikors promutur stante li tali asserzjonijiet ma għandhomx lok f'dan il-forum ġjaladarba l- istanzi huma kompletament distinti minn xulxin u waħda ma timpinġix fuq l-oħra. Illi l-iskop tal-leġislatur meta introduċa l-artikolu 12B tal-Kap 158 ma kienx li jwassal għall-iżgumbrament tal-inkwilini iżda li jinħoloq bilanċ bejn id-drittijiet tal- inkwilin u dawk tas-sidien fil-parametri tal-mezzi tal-inkwilin; Illi l-esponenti jirrivelaw li huma għandhom mezzi ferm limitati, hekk kif ser ikun qiegħed jiġi muri fit-trattazzjoni tal-kawża odjerna; Illi għaldaqstant l-esponenti umilment jissottomettu li dan l-Onorabbli Bord filwaqt li għandu jasal għal kwalunkwe deċiżjoni fejn si tratta awment fil-parametri tal-liġi u l-mezzi tal-konvenuti, dan mingħajr il-bżonn tal-miżura estrema kkontemplata fil-liġi, u cioè dak tal-iżgumbrament." Ra r-risposta tal-Awtorità intimata (bħala amicus curiae) ippreżentata fit-22 ta' Ottubru 2020 li permezz tagħha ppremettiet is-segwenti:- "Illi l-atturi jridu qabel xejn jipprovaw it-titolu tagħhom u li huma waħedhom huma s- sidien uniċi tal-fond. Illi qabel xejn dan il-Bord għandu jikkonstata jekk l-Att XXVII tal-2018 għandux jiġi applikat għal dan il-każ. Illi l-Awtorità tad-Djar ġiet notifikata f'din il-kawża bħala amicus curiae a bażi tal-Art 4 tal-Att XXVII tal-2018; allura ukoll l-Awtorità tad-Djar għandha d-dritt li tipparteċipa fil-kawża u jekk tagħmel dan, tagħmel hekk biss bħala Amicus Curiae. għalhekk l-Awtorità tad-Djar anke f'dan il-kaz ma għandiex tbati l-ispejjeż. U dan kollu purché jirriżulta li l-Att XXVII tal-2018 hu applikabbli għall-każ in kwistjoni. Illi jigi rilevat li f'kaz li l-inkwilini jissodisfaw it-test tal-mezzi impost bil-liġi allura l- kera għandha tiġi fissata f'ammont ta' mhux aktar minn 2% tal-valur tal-proprjetà – imma intant il-liġi tistabbilixxi kriterji biex il-Bord jiġi gwidat biex jistabbilixxi kera ġusta. Il-liġi tgħid hekk: Tant għall-egħref ġudizzju ta' dana l-Bord." Ra l-atti u d-dokumenti kollha; Ra l-affidavit tar-rikorrent Dionysius Teeling; Ra r-relazzjoni tal-Esperti Tekniċi Membri tal-Bord; Ra n-Noti ta' sottomissjonijiet tar-rikorrent; Ra illi dan ir-rikors ġie mħolli għal-lum għas-sentenza. Ikkunsidra: Illi r-rikorrent ipproċeda bir-rikors odjern sabiex tiġi riveduta l-kera tal-fond Numru 37, Cetta, Triq is-Sultana, Birkirkara u dan kif previst fl-artikolu 12B tal-Kapitolu 158 tal-Liġijiet ta' Malta. Illi jirriżulta wkoll illi r-relazzjoni ta' bejn l-antekawża tar-rikorrent u l-intimati bdiet permezz ta' kuntratt ta' sub-enfitewsi temporanja ta' wieħed u għoxrin (21) sena, liema kuntratt kien ippubblikat fid-9 ta' Novembru 1982.1 Mat-tmiem tal-imsemmija konċessjoni, u cioè fl-2003, l-intimati bdew jokkupaw l-fond b'titolu ta' kera skont ma kienu jiddisponu l-liġijiet viġenti, senjatament il- Kapitolu 158 tal-Liġijiet ta' Malta. Jirriżulta wkoll illi r-rikorrent Dionysius Teeling akkwista l-fond de quo permezz ta' diviżjoni ta' eredità fit-30 ta' Diċembru 1996.2 Illi in vista tal-azzjoni mressqa mir-rikorrenti, il-Bord ordna lill-intimati sabiex jippreżentaw diversi dokumenti, u dan kif jirriżulta mid-digriet mogħti fit-22 ta' Ottubru 2020, sabiex jiġi stabbilit jekk jissodisfawx jew le it-test tal-mezzi. Permezz ta' Nota Ġuramentata ppreżentata fl-1 ta' Frar 2021 l-intimati ddikjaraw li jissodisfaw it-test tal-mezzi u esebew diversi dokumenti li jsostnu din id-dikjarazzjoni. Il-Bord jinnota illi minn eżami tad-dokumenti esebiti mill-intimati jirriżulta illi huma għandhom sebgħa u sebgħin sena u sitta u sebgħin sena rispettivament. Illi l-Bord wara li ra d-dokumentazzjoni esebita mill-intimati josserva illi ai termini tal-Leġislazzjoni Sussidjarja 16.11 kif reża applikabbli permezz tal- Leġislazzjoni Sussidjarja 158.02 huma ma jaqbżux il-ħamsin elf ewro (€50,000) fis-sena dħul u lanqas għandhom kapital li jaqbeż is-sitt mitt elf ewro (€600,000) u kwindi jissodisfaw it-test tal-mezzi. Illi għalhekk, il-kwistjoni prinċipali li trid tiġi determinata permezz ta' din is- sentenza hija f'liema persentaġġ il-kera għandha togħla, u dan stante li dan il- Bord irid jiffissa l-ammont il-ġdid ta' kera minn 0.1% sa 2% tal-valur fis-suq tal- fond in kwistjoni. Illi jirriżulta li fil-preżent l-intimati jħallsu kera ta' tliet mija u sitta u disgħin ewro (€396) fis-sena. Mill-provi prodotti jirriżulta illi l-intimati huma ta' età avvanzata filwaqt li jirriżulta li għandhom ftit eluf f'depożiti bankarji. Min-naħa l-oħra jirriżulta li s-sidien ukoll huma ta' età avvanzata u li ilhom żmien twil jirċievu ammont ta' kera irriżorju għall-fond de quo. Illi l-Bord ħa in konsiderazzjoni r-rapport tal-Membri Tekniċi tal-Bord li minnu jirriżulta li l-fond in kwistjoni huwa terran sottopost għal proprjetà ta' terzi. L- istess Membri stmaw dan il-fond fis-somma ta' ħamsa u disgħin elf ewro (€95,000).3 Illi l-Bord qies illi l-intimati għandhom dħul ta' ċirka elf u mitt ewro fix-xahar (€1100). Jekk il-kirja togħla għall-massimu ta' tnejn fil-mija, l-ammont li jrid jitħallas huwa ta' elf u disa' mitt ewro (€1900) fis-sena. Illi l-Bord iqis li dan l- ammont huwa wiehed raġjonevoli u ġust fiċ-ċirkostanzi kollha tal-każ u ghalhekk se jkun qieghed jawmenta l-kera bil-massimu permissibbli fil-liġi. 40 tal-process Decide Għal dawn il-motivi, il-Bord jiddisponi mit-talbiet tar-rikorrenti u mill- eċċezzjonijiet tal-intimati, billi: Jiddikjara u jiddeċiedi illi l-intimati konjugi Abela huma l-inkwilini tal- fond 37, Cetta, Triq is-Sultana, In-Naxxar ai termini tal-Kapitolu 158 tal- Liġijiet ta' Malta; Jiddikjara u jiddeċiedi illi l-kera dovuta u li ghandha titħallas mill- intimati lir-rikorrenti għar-rigward tal-fond 37, Cetta, Triq is-Sultana, In-Naxxar għandha tiżdied għal tnejn fil-mija (2%) tal-valur ta' ħamsa u disgħin elf ewro (€95,000), u cioè l-kirja għandha tkun ta' elf u disa' mitt ewro (€1900) fis-sena b'effett mill-1 ta' Jannar 2020. Fiċ-ċirkostanzi, l-ispejjeż jibqgħu bla taxxa bejn il-partijiet. ___________________ Dr. Charmaine Galea Rickett __________ Diane Farrugia Portelli Deputat Reġistratur