Talba numru 120/2016 AM3 Numru fuq il-Lista: 25 MALTA TRIBUNAL GĦAL TALBIET ŻGĦAR ĠUDIKATUR DR. ANNA MALLIA Seduta tas-27 ta' Ottubru, 2017 Ra r-rikors tal-atturi li permezz tieghu qed jitolbu minghand il-konvenuti l-hlas tas- somma ta' sitt mija sebgha u tletin ewro u hamsin centezmu (€637.50c) jew somma ohra verjuri rapprezentanti s-sehem minnhom dovut ghall-ispejjez inkorsi fil- manutenzjoni maghmula konsistenti fit-tqeghdin ta' membrane fuq l-bejt tal-blokk ta' bini li jinsab Grandstoner, Triq Maria Teresa Spinelli, Gzira liema xoghol sar bil- kunsens tal-konvenuti. Ra r-risposta tal-konvenuti (fol 9) li permezz taghha l-konvenuti eccepew li huma ma humiex il-legittimi kontraditturi stante li l-partijiet komuni inkluz il-bejt u l-arja jappartjenu lis-socjeta' Grands Developers Limited; li l-ammont mhux kollu dovut stante li ma jirriflettix il-gurisprudenza kostanti f'dan il-kuntest kif ukoll ma jirriflettix l- Artikolu 11(2) tal-Kap 383 u cioe' li jipprovdi "meta l-ispejjez isiru dwar haga li sservi lil condomini f'mizura mhux ugwali l-ispejjez jinqasmu fi proporzjoni tal-uzu li kull wiehed jista jaghmel"; li l-ammont mitlub mhuwiex dovut stante li l-esponenti diga hallsu s- somma dovuta minnhom ta' tlett mija u tmintax-il ewro u hamsa u sebghin centezmu (€318.75c) u li t-talbiet huma infondati fil-fatt u fid-dritt. Ra n-nota ta' riduzzjoni a fol 17 li permezz taghha l-attur irriduca t-talba ghas-somma ta' tlett mija u tmintax-il ewro u hamsa u sebghin centezmu (€318.75c). Ra l-affidavit tal-attur li permezz taghha huwa xehed li jirrisjedi fi Grandstones Flat 8, Triq Maria Teresa Spinella, Gzira liema fond is-sid tieghu hija s-socjeta' World Property Meta dahal f'dan l-appartament f'Dicembru, 2014 kien hemm problema ta' infiltrazjoni tal-ilma. L-appartament tieghu jinsab fir-raba' sular cioe' direttament taht il-bejt u stante li l-konvenuti kollha juzaw l-bejt ta' fuq l-appartament tieghu huwa kellimhom u approva li jsiru x-xogholijiet u u li l-ispejjez jinqasmu bejn erbgha. Il-bejt jigi uzat minn kulhadd biex jonxru u jaghmlu t-tank tal-ilma, u hemm ukoll l-antenna Saru x-xogholijiet minn Ludvic Dagostino u ta' dawn ix- xogholijiet huwa hallas is-somma ta' tmien mija u hamsin ewro (€850). Huwa talabhom ghal kwart tal-ispejjez kull wiehed izda huma infurmawh li s-somma dovuta minnhom hija ta' wiehed minn tmienja cioe' tlett mija u tmintax-il ewro u hamsin centezmu (€318.50c) u mhux kwart kull wiehed u dan gara wara li saru x-xogholijiet. In kontro-ezami (fol 68 et) l-attur xehed li kien irceva l-hlas li sar mil-konvenuti akkont Ra d-dokumenti kollha esebiti mill-attur. Ra n-nota konguntiva tal-partijiet (fol 31) li permezz taghha qablu li l-konvenut Nicholas Ellul Mizzi huwa sid l-appartament numru 2, George Cilia huwa sid tal- appartament li jinsab numru 4 u Joseph Salamone Reynaud huwa sid l-appartament numru 6 kollha fi Grandstones, Block A, Triq Maria Teresa Spinelli, Gzira. Ra x-xhieda permezz ta' affidavit moghtija minn George Cilia, Nicholas Alkhatib u Tracy Salamone Reynaud fol 34 et li spjegaw li l-ftehim li kellhom mal-attur kien li l-kont kellu jithallas nofs mill-attur u n-nofs l-iehor mil-erba' condomini l-ohra inkluz l-attur kif tghid il-ligi u mhux kif qed jikkontendi l-attur li l-hlas kellu jinqasam bejn erbgha mod Huma ghalhekk hallsu mija u sitt ewro u hamsa u ghoxrin centezmu (€106.25c) kull wiehed cioe' total ta' tlett mija u tmintax-il ewro u hamsa u sebghin centezmu (€318.75c) u skont huma ma ghandhom jaghtu xejn aktar. Xehed li l-attur qallhom li hemm bzonn li jaghmlu manutenzjoni tal-bejt u huwa rrispondih li la l-bejt mhux proprjeta' taghhom huwa responsabilita' tas-sid li jiehu hsieb jaghmel dawn ix-xogholijiet. Huwa nsista li l- arrangament mal-attur kien li l-hlas isir skont il-ligi u inghataw parir li peress li l- konvenut ghandu n-nofs ta' taht u hemm n-nofs ta' fuq n-nofs ta' taht huwa tieghu u n- nofs ta' fuq huwa tal-erba' condomini. Pero' wara l-istess xhud stqarr li l-bejt ghandu livell wiehed izda peress li l-bejt juzah il-konvenut bhala saqaf tal-appartament u huma ma juzawx din il-parti tal-bejt l-attur ghandu jikkonsidra li huwa jaghmel l-uzu tal-bejt mhux biss bhala bejt biex hu jonxor u juzah ghal water tanks imma wkoll ghax huwa is- saqaf tal-appartament. Mistoqsi l-kuntratt tal-attur jghidx hekk Sammut wiegeb li ma Huwa jammetti izda li kulhadd ghandu access ugwali ghal bejt. Mitlub jispjega kif xehed li l-attur ghandu parti tal-bejt li juza huwa biss Sammut wiegeb li l-attur ma ghandux parti mill-bejt. Ra x-xhieda ta' George Schieda fol 53 et in rapprezentanza ta' Grand's Developers Limited li xehed li l-partijiet komuni tal-blokka in kwistjoni tappartjeni lis-socjeta' minnu rapprezentatha u li l-bejt ukoll huwa komuni. Huma ma jafu xejn dwar ix- xogholijiet li saru fuq l-bejt. Ra d-dokumenti kollha esebiti mil-konvenut. Ra l-verbal tas-seduta tat-12 ta' Ottubru, 2017 li permezz tieghu l-partijiet ddikjaraw li ghalqu l-provi u trattaw verbalment. Ikkunsidra Li l-attur jirrisjedi fil-fond li jinsab appartament numru 8, Grandstones, Triq Maria Teresa Spinelli, liema fond gie akkwistat mis-socjeta' World Property Limited permezz ta' kuntratt tat-13 ta' Settembru, 2010 atti Dottor Annalise Crossley. Tali kuntratt jghid ukoll li l-bejt jibqa' proprjeta' tas-socjeta' Grands Tali klawsoli ghandhom ukoll il-kuntratt tal-akkwist tal-konvenut Nicholas Alkhatib atti Nutar Ian Schieda tas-06 ta' Awwissu, 2007 (fol 42), ta' George Cilia tal-25 ta' Jannar, prezenta konvenju u mhux il-kuntratt tal-akkwist. Gara li l-bejt tal-blokka fejn jirrisjedu l-partijiet kien qed jaghmel l-ilma u sarlu l- L-attur jikkontendi li l-partijiet kienu ftehmu li l-ispejjez jithallsu mill- partijiet kollha b'mod ugwali filwaqt li l-konvenuti jikkontendu li l-ftehim kien li huma jhallsu skont il-ligi u ghalhekk skont l-Artikolu 11(2) tal-Kap 398 ghandhom ihallsu nofs in-nofs tal-ispejjez cioe' 1/8 stante li skont huma nofs qed juzah l-attur u n-nofs l-iehor jinqasam bejn l-erba' partijiet. Difatti huma hallsu lill-attur is-somma ta' tlett mija u tmintax-il ewro u hamsa u sebghin centezmu (€318.75c) liema cekk l-attur jammetti li Ikkunsidra li l-Artikolu 11 (2) tal-Kap 398 tal-Ligijiet ta' Malta jghid hekk: (2) Meta l- ispejjez isiru dwar xi haga li sservi lil condomini f'mizura mhux ugwali, l-ispejjez jinqsmu fi proporzjoni tal-uzu li kull wiehed jista jaghmel." L-Artikolu 11(1) jghid ukoll li dawn huma spejjez mehtiega ghal preservazzjoni, manutenzjoni, tiswijiet odinarji u straordinarji ghat-tgawdija tal-partijiet komuni ... ghandhom jinqasmu bejn il-condomini fi proprozjoni ghal valur tal-proprjeta' ta' kull condominus salv dejjem kull ftehim kuntrarju. Fis-sentenza taghha l-Qorti tal-Appell (Sede Inferjuri) per Imh Gravesteljn Blake fil-kawza John Napier vs Realhouse Property Shops Limited deciza 12.6.2009, il-Qorti rriteniet dan li gej: B'mod generali l-Artiklu 11 jiddixxiplina s-suddivizjoni interna bejn is-singoli kondomini fir-rigward ta' l-ispejjez relattivi ghall-partijiet komuni. Proprju fl-ewwel subinciz tieghu jistabilixxi l-principju illi l-ispejjez necessitati ghall-preservazzjoni, manutenzjoni, tiswijiet ordinarji u straordinarji jinqassmu bejn il-kondomini "fi proporzjoni ghall-valur tal- proprjeta` ta' kull kondominus". L-imsemmi principju jidher li jinsorgi in virtu ta' l-effett ta' l- attivita` gestjonali kompjuta fil-konkret u b'mod indistint bit-"tgawdija tal-partijiet komuni", "l-ghoti ta' servizz fl- interess komuni" jew "ghal kull tibdil li jsir bi qbil", u, mhux ukoll, b'effett ta' xi approvazzjoni preventiva da parti ta' l- assocjazzjoni kondominjali relattiva ghall-ispejjez u r- ripartizzjoni taghhom; L-uzu ta' l-espressjoni "salv dejjem kull ftehim kuntrarju" f'dan l-ewwel subinciz ifisser illi l-kriterju legali surreferit jista' jigi derogat. Tqum hawn il-problematika jekk din id- deroga setghetx issir ab origine kif predispost mill-proprjetarju originarju u recepit fil- kuntratt ta' akkwist, kif hekk kontez mill-appellat, jew permezz ta' xi regolament kondominjali successiv ta' natura konvenzjonali approvat mill-kondomini. Approvazzjoni din li, skond l-ispirtu u l-kliem tal-ligi, kellha wkoll tkun wahda unanima; Il-Qorti tapprezza illi din il-problematika mhix ta' facli soluzzjoni izda la jkollha tiddeciedi ser tittanta, skond l- ahjar dehen taghha, toffri r-riflessjonijiet taghha fir- rigward; Issa meta sar il- kuntratt ta' akkwist mill-appellat fl-1976, l-Att relattiv dwar il- Condominia ma kienx ghadu dahal in vigore, u allura fil- hsieb tal-Qorti l-intendiment tal- kontraenti bil-klawsola hamsa tal-kuntratt kien mahsub biex jovvja ghal qaghda prezuntiva li tinzel mid-dispost ta' l-Artikolu 490 (1) u (2) tal-Kodici Civili, b'mod li jiffissaw il-partecipazzjoni tal- kompratur fl-ispiza tal-manutenzjoni tal-gnien u tas- Tant dan huwa hekk illi fl-istess patt hamsa l-kontraenti pprovdew ukoll illi l-kompratur kellu jassocja ruhu ma' Owner's Association; Issa bl-introduzzjoni tal-Kapitolu 398 dawk id- disposizzjonijiet "Fuq il-Komunjoni ta' l- Beni" fit-Titolu V tat-Taqsima I tat-Tieni Ktieb tal-Kodici Civili gew, ex- Artikolu 4 ta' l-Att, inapplikabbli ghall-proprjeta` li tkun pro fil-partijiet komuni tal- condominium u dan ma jistax hlief ifisser illi f'rapport kondominjali dawk l-istess disposizzjonijiet ma baqghux imperanti, u l-appellat, allura almenu ex-lege, ma jistax jikkampa ruhu fuq il-beneficcju ghalih li jitnisslu minnhom, gjaladarba hu wkoll, illum, komponenti mill-Assocjazzjoni tal-kondomini; Forsi aktar fundamentali minn dan hi l-osservazzjoni illi l- Artikolu 11 (1), a kuntrarju ta' dak li nsibu ad ezempju fl- Artikolu 5 ta' l-istess Att, ma jaghmel ebda rizerva favur it- titolu ta' l-akkwist tas-singoli sidien, u, allura, lanqas ma jista' jinghad, dejjem ghal fini ta' l-Artikolu 11 (1), illi dak it- titolu kostitwit mill-att ta' akkwist kien jimponi ruhu fuq ir- regolamentazzjoni legali li titnissel mill-Att. Kif taraha din il-Qorti, l-espressjoni surreferita "salv dejjem kull ftehim kuntrarju" li jsemmi l-Artikolu 11 (1) ma tikkomprendix dak li seta' nghad fil-kuntratt ta' akkwist tas- singoli proprjetarji izda ghal modifiki li l-kondomini jistghu jaqblu dwarhom b'deroga tal- principju illi l-ispejjez jinqasmu bejn il- kondomini "fi proporzjon ghall-valur tal-proprjeta` ta' kull kondominus"; Illi mill-atti dan l-ezercizju ma sarx. Il-konvenuti kwotaw is-sentenza moghija mill-Qorti tal-Appell Sede Inferjuri Appell Cauchi et deciz fit-12 ta' April, 2007 izda f'dak l-appell il-mertu kien dwar spejjez inkorsi ghal bdil ta' saqaf ta' appartament u mhux ghal manutenzjoni tal-bejt kif ghandu t-Tribunal f'din l-kawza. Fl-istess sentenza l-Qorti izda qalet li: "Hu ovvju li fil-kaz ta' preservazzjoni tal-haga l- kondomini jistghu jibbenefikaw f'mizura diversa inferjuri jew superjuri skont il-kaz ghad-dritt taghhom ta' komproprjeta' fuq il-parti komuni." Mill-atti ma jirrizultax li xi parti ghandha uzu ta' xi parti mill-bejt akbar minn dik tal- parti jew partijiet l-ohra f'din il-kawza kif lanqas jirrizulta li l-intimati hadu xi passi a tenur tas-Sub-Artikolu (5) ta' l-Artikolu 11 tal-Kap. Dan l-Artikolu jaqra hekk: "(5) Meta condominus iqis li s-sehem tiegħu għar-rigward ta' dawk l-ispejje ma jkunx wieħed ust il-qies tal-valur tad-drittijiet li għandu bħala wieħed mis-sidien tal-condominium, huwa jista' jirreferi l-kwestjoni għall-arbitra ". Ma saret l-ebda prova li l-intimati jew xi hadd minnhom resqu xi proceduri ta' Arbitragg fis-sens ta' dan is-Sub-Artikolu tal-Ligi. Mhux ir-rwol ta' dan it-Tribunal li jidhol fil- kwistjoni ta' bejn il-partijiet dwar jekk l-estensjoni tal-uzu ta' dan il-bejt minn kull parti. Huma l-intimati li ghandhom jiehdu l-inizjattiva u jipprocedu quddiem il-forum It-Tribunal, ghandu quddiemu talba ghal hlas ta' sehem il-konvenuti ghal spejjez li saru sabiex issir manutenzjoni tal-bejt li jitgawda mill-partijiet u fuq dak sejjer jiddeciedi. Ghaldaqstant dan it-Tribunal jaqta' u jiddeciedi billi jichad l-eccezzjonijiet tal-konvenuti u jilqa' it-talba tal-attur kif ridotta ghas-somma ta' tlett mija u tmintax-il ewro u hamsa u sebghin centezmu (€318.75c) u jordna lill-konvenuti jhallsu lill-attur tali somma fl- ammont ta' tlett mija u tmintax-il ewro u hamsa u sebghin centezmu (€318.75c) kwantu ghal mija u sitt ewro u hamsa u ghoxrin centezmu (€106.25c) kull wiehed. Spejjez a karigu tal-konvenuti.