QORTI TAL-APPELL IMHALLFIN S.T.O. PRIM IMHALLEF SILVIO CAMILLERI ONOR. MATVIENKO CALLEJA JOSEPH PISANI CESARE Seduta ta' nhar il-Gimgha 27 ta' Ottubru 2017 Santumas Shareholdings p.l.c. v. Aquarius Properties Limited u b'degriet tal-25 ta' Frar, 2004, l-Onorevoli Tabone Bianchi Joseph A. Asciak u martu Violet Asciak thallew jidhlu fil-kawza in statu et terminis Rat is-sentenza moghtija mill-Prim'Awla tal-Qorti Civili fil-5 ta' Gunju 2013 li qed tigi riprodotta ghall-ahjar intendiment: "Rat l-Att taċ-Ċitazzjoni mressaq fl-14 ta' Lulju, 2003, li bih u għar- raġunijiet hemm imsemmija, l-kumpannija attriċi talbet li l-Qorti (i) tiddikjara il- kundizzjonijiet kuntrattwali li hija għandha magħha, u dan minħabba l- l-kumpannija mħarrka kisret u qiegħda bidliet strutturali li l-istess kumpannija mħarrka qiegħda tagħmel fil- villa bl-isem ta' "Carmelita" u li qabel kienet iġġib l-isem ta' "Soleil", fi Triq is-Salini, Wied il-Għajn; u (ii) tordna lill-istess kumpannija mħarrka biex tieqaf minnufih mix-xogħlijiet strutturali li bdiet tagħmel u twaqqa', bi spejjeż għaliha u taħt id-direzzjoni ta' perit maħtur mill-Qorti, kulma laħqet tellgħet bi ksur tal-obbligazzjonijiet kuntrattwali tagħha. Talbet ukoll l-ispejjeż; "Rat id-degriet tagħha tal-25 ta' Frar, 20041, li bih laqgħet talba magħmula mill-Onorevoli Mħallef Joseph Asciak u martu Violet b'rikors tagħhom tal-24 ta' Frar, 2004, biex jitħallew jintervjenu fil-kawża in statu et terminis; "Rat in-Nota tal-Eċċezzjonijiet imressqa mill-kumpannija mħarrka fit-3 ta' Mejju, 2004, li biha laqgħet għall-azzjoni attriċi billi qalet li l- kundizzjoni li ssemmi l-kumpannija attriċi kienet waħda personali li rabtet biss lix-xerrej oriġinali tal-ġid mixtri minnha, għal liema kuntratt il-kumpannija eċċipjenti ma kinitx parti, u għaldaqstant ma torbothiex. Żiedet tgħid li l-kundizzjoni ma kenitx tniżżlet fil-kuntratt oriġinali bħala kundizzjoni tagħmel ħaġa waħda mal-konċessjoni enfitewtika oriġinali, iżda bħala patt li kien jorbot biss lill-enfitewta oriġinali. Minbarra dan, il-ġid li l-eċċipjenti hija sid tiegħu hu miżmum minnha bħala liberu u frank u għalhekk ukoll il-kundizzjoni msemmija ma torbothiex. Żiedet tgħid li kundizzjoni li tnaqqas l-użu li sid jista' jagħmel minn ħwejġu hija kontra l-ordni pubbliku jekk kemm-il darba ma hijiex maħsuba bħala servitu' predjali, għaliex "il-proprjeta' hija essenzjalment indivisibbli". Temmet tgħid li hija ma kisret l-ebda kundizzjoni, billi kienet għarrfet minn qabel lill-kumpannija attriċi b'dak li kienet sejra tagħmel u ma rċeviet l-ebda oġġezzjoni ħlief wara li nbeda x-xogħol u kull oġġezzjoni li jista' għandha l-kumpannija attriċi għax-xogħol li qiegħed isir m'hijiex magħmula b'bona fidi u b'ħarsien tal-"amenitajiet tal-lokal"; "Rat ix-xhieda mressqa mill-partijiet bil-mezz tal-affidavit; "Semgħet ix-xhieda mressqin mill-kumpannija mħarrka; "Rat id-degriet kamerali tagħha tat-12 ta' Ottubru, 20062, li bih ċaħdet it-talba magħmula mill-kumpannija mħarrka għat-tneħħija mill-atti tal- kawża tax-xhieda mogħtija mill-Perit Arkitett Joseph Bogdanovic; "Rat in-Nota mressqa mill-intervenuti fil-kawża miżżewġin Filletti fid-19 ta' Ottubru, 20063, bl-ismijiet tax-xhieda li kien fi ħsiebhom iressqu; "Semgħet ix-xhieda mressqa mill-intervenuti fil-kawża; 1 Paġ. 31 tal-proċess 2 Paġġ. 197 sa 201 tal-proċess 3 Paġ. 205 tal-proċess "Rat id-degriet tagħha tat-12 ta' Ġunju, 2007, li bih iddikjarat magħluq l-istadju tal-ġbir tal-provi; "Rat in-Nota ta' Osservazzjonijiet imressqa mill-kumpannija attriċi fl-4 ta' Ottubru, 20074; "Rat in-Nota ta' Osservazzjonijiet imressqa mill-intervenuti fil-kawża fit-8 ta' Novembru, 20075; "Rat in-Nota ta' Sottomissjonijiet imressqa mill-kumpannija mħarrka fl- 24 ta' Diċembru, 20076, bi tweġiba għal dik imressqa mill-kumpannija attriċi u mill-intervenuti fil-kawża; "Aċċediet fuq il-post flimkien mal-avukati u l-partijiet7; "Semgħet it-trattazzjoni ulterjuri tal-avukati tal-partijiet; "Rat l-atti kollha tal-kawża; "Rat id-degrieti tagħha li bihom ħalliet il-kawża għas-sentenza; "Ikkunsidrat: "Illi din hija azzjoni dwar ksur ta' rabta kuntrattwali. Il-kumpannija attriċi (minn issa 'l quddiem imsejħa "Santumas") hija d-direttarja ta' firxa ta' art li fuqha nbnew bosta postijiet residenzjali f'Wied In-Naxxar. Tgħid imsejħa "Aquarius") kisret patt fil-kundizzjonijiet li bihom kisbet il-ġid tagħha meta la ħarset il-kundizzjoni li tikseb il-permessi tal-perit tagħha qabel bdiet tagħmel xogħlijiet fis-sit u lanqas ħarset ir-rabta li kellha li ma tibnix ogħla minn ċertu għoli; l-kumpannija mħarrka (minn "Illi Aquarius ċaħdet li hija kisret xi rabta li kellha ma' Santumas. Għall-kuntrarju, laqgħet għall-azzjoni attriċi billi qalet li l-kundizzjoni li ssemmi Ħal Qormi kienet waħda personali li rabtet biss lix-xerrej oriġinali tal-ġid mixtri minnha, għal liema kuntratt Aquarius ma kinitx parti, u għaldaqstant ma torbothiex. Żiedet tgħid li l-kundizzjoni ma kenitx tniżżlet fil-kuntratt oriġinali bħala kundizzjoni li tagħmel ħaġa waħda mal-konċessjoni enfitewtika oriġinali, iżda bħala patt li kien jorbot biss lill-enfitewta oriġinali. Minbarra dan, il-ġid li Aquarius hija sid tiegħu hu miżmum minnha bħala liberu u frank u għalhekk ukoll il- kundizzjoni msemmija ma torbothiex. Żiedet tgħid li kundizzjoni li tnaqqas l-użu li sid jista' jagħmel minn ħwejġu hija kontra l-ordni pubbliku jekk kemm-il darba ma hijiex maħsuba bħala servitu' predjali, għaliex "il-proprjeta' hija essenzjalment indivisibbli". Temmet tgħid li hija ma kisret l-ebda kundizzjoni, billi kienet għarrfet minn qabel lil 4 Paġġ. 278 – 281 tal-proċess 5 Paġġ. 283 - 6 tal-proċess 6 Paġġ. 290 – 3 tal-proċess 7 Paġġ. 296 – 9 tal-proċess Santumas b'dak li kienet sejra tagħmel u ma rċeviet l-ebda oġġezzjoni ħlief wara li nbeda x-xogħol u kull oġġezzjoni li Santumas jista' għandha għax-xogħol li qiegħed isir m'hijiex magħmula b'bona fidi u b'ħarsien tal-"amenitajiet tal-lokal"; "Illi l-fatti li joħorġu mill-atti tal-kawża juru li Santumas tmexxi qasam kbir ta' art fl-inħawi tal-bajja ta' San Tumas, f'Wied In-Naxxar li kien ingħata oriġinarjament b'enfitewsi temporanju lil kumpannija jisimha Marsascala Development Limited. Santumas u d-direttarja oriġinali amalgamaw f'xi żmien matul l-2002. Fuq l-imsemmi qasam ta' art inbnew bosta djar li bdew jissejħu "The San Tommaso Development". Dan kien skema ta' bini ta' djar ta' abitazzjoni ta' għoli mrażżan u maħsub biex kull min joqgħod f'xi post bħal dak ma jgħattix il-veduta tal-baħar lil dak ta' wrajh. Il-qasam kien inkiseb bħala art mogħxa fabbrikabbli mingħand il-Provinċja tal-Patrijiet Franġiskani Minuri Konventwali mill-imsemmija Marsascala Developments Limited bis- saħħa ta' kuntratt tal-21 ta' Ottubru, 1965, fl-atti tan-Nutar John Mifsud Scicluna Grech Sciberras; ta' sub-enfitewsi perpetwa "Illi bis-saħħa ta' kuntratt tal-10 ta' Ġunju, 19668, fl-atti tan-Nutar John Mifsud Scicluna Grech Sciberras, Clifford August Hildebrandt kiseb mingħand Marsascala Developments Limited b'titolu l-art magħrufa bħala plot sittax (16) mill-imsemmi qasam tal-kejl ta' tliet mija u ħmistax-il qasba kwadra (315q.k.)9. Fuq din l-art, Mercer bena villa bl-isem ta' "Soleil", fi Triq is-Salini, Wied il-Għajn. Il-bini tal-villa ntemm f'Mejju tal-196810. Fl- istess kuntratt il-partijiet kienu ftiehmu wkoll li l-kundizzjonijiet kollha tal-konċessjoni oriġinali li bihom Marsascala Developments Limited kienet ingħatat l-art kellhom jgħoddu għall-ftehim ta' bejniethom, safejn ikun il-każ. 8 Dok "EK", f'paġġ. 62 sa 79 tal-proċess 9 Li jġibu 1383.17m2 f'kejl metriku 10 Ara Dok "DK", f'paġġ. 59 – 60 tal-proċess 11 Dok "EK", f'paġ. 72 tal-proċess "Illi bis-saħħa ta' kuntratt tad-29 ta' Lulju, 196812, fl-atti tan-Nutar Remiġio Żammit Paċe, Hildebrandt biegħ il-villa lil David Amarikwa Obi u Anne miżżewġin Williams:, bil-patti u l-kundizzjonijiet hemm imfissra. Fost l- imsemmija kundizzjonijiet ix-xerrejja kienu ntrabtu bihom tniżżlu dawk li ssemmew aktar qabel (ħlief dik dwar l-għoli tal-bini li kellu jittella', ladarba l-binja kienet intemmet); "Illi bis-saħħa ta' kuntratt tat-30 ta' Jannar, 197613, fl-atti tan-Nutar l-imsemmija George Azzopardi Borg, Arthur Mifsud Scicluna kiseb mingħand miżżewġin Williams: l- il-patti u taħt kundizzjonijiet hemm intrabat ukoll bil- kundizzjonijiet li ssemmew aktar qabel meta l-miżżewġin Williams: kisbu l-villa; il-villa msemmija, u dan imsemmija. "Illi bis-saħħa ta' kuntratt tas-6 ta' April, 197714, fl-atti tan-nutar Remigio Morgan Busher Gadepaga, Carmel Turner Zarb kiseb l-imsemmija villa mingħand Arthur Mifsud Scicluna, bil-patti u l-kundizzjonijiet hemm imsemmija. F'dan il-każ, il-klawsoli li ssemmew aktar qabel u li ntrabat bihom Arthur Mifsud Scicluna ma reġgħux issemmew; "Illi bis-saħħa ta' kuntratt tat-28 ta' Novembru, 199715, fl-atti tan-Nutar Bartolomeo Mifsud Scicluna, Aquarius kisbet il-villa msemmija (li sadattant issemmiet "Carmelita") mingħand Carmel u Carmen miżżewġin Turner Zarb taħt il-patti u l-kundizzjonijiet hemm imsemmija. "Illi l-intervenuti fil-kawża miżżewġin Asciak huma s-sidien tal-villa numru ħamsa (5) (ġja' plott numru ħamsa u għoxrin (25)), fi Triq il- Katakombi, Wied il-Għajn, li huma kisbu f'Settembru tal-1978. Dan il- post jinsab dahar ma' dahar mal-villa mixtrija minn Aquarius u fuq livell ogħla minn dik ta' Aquarius. Wara li Aquarius talbet għall-ħruġ tal-permessi għall-iżvilupp, lmenta mal- awtoritajiet kompetenti17 u wkoll ma' Is-Swieqi Developments18 minħabba li l-binja l-ġdida li Aquarius kienet sejra ttella' kienet sejra tkun ogħla minn kif kienet qabel u kienet sejra tostor biċċa sewwa mill- veduta li l-ġid tal-imsemmija intervenuti kien igawdi fuq il-bajja tal- faċċata u lil hinn minnha19. F'xi żmien talbu wkoll li l-Awtorita' tistħarreġ l-ilment tagħhom li Aquarius lanqas kienet qiegħda tħares il- kundizzjonijiet li l-istess Awtorita' stabiliet fil-ħruġ tal-permess għall- fil-kawża 12 Dok "DK", f'paġġ. 50 sa 61 tal-proċess 13 Dok "B" f'paġġ. 11 – 9 tal-proċess 14 Dok "CK", f'paġġ. 46 – 7 tal-proċess 15 Dok "JFX1", f'paġġ. 243 – 9 tal-proċess 16 Dok "AK", f'paġġ. 40 – 2 tal-proċess 17 Dokti "F1" u "F5", f'paġġ. 97 u 104 tal-proċess 18 Dok "F3", f'paġ. 99 tal-proċess 19 Affidavit tal-Imħ. Joseph A. Filletti f'paġġ. 95 – 6 tal-proċess iżvilupp20. Marsascala Developments Limited ukoll ilmentat mal- awtorita' kompetenti dwar it-talba għall-iżvilupp magħmula minn Aquarius21. Saru lmenti wkoll minn ġirien oħrajn li jgħixu qrib is-sit ta' Aquarius22; "Illi f'Awissu tal-199823, Aquarius talbet il-ħruġ ta' permessi għall- iżvilupp sħiħ tas-sit li fuqu kienet mibnija l-imsemmija villa24. Għall- bidu, t-talba kienet għat-twaqqigħ tal-villa li kien hemm u t-titligħ minflokha ta' żewġ bungalows.25 F'Novembru tal-199826, il-perit imqabbad minn Aquarius bagħat jgħarraf lill-perit ta' Marsascala Developments Limited bil-pjanti tal-iżvilupp propost. Sar xi bdil tal- pjanti sottomessi27 u nħareġ il-permess mill-awtorita' kompetenti f'Ottubru tal-199928 . Il-villa nħattet u Aquarius bdiet proġett għall-bini mill-ġdid tas-sit f'Novembru ta' dik l-istess sena; "Illi f'Lulju tal-2001, Aquarius talbet awtoriżżazzjoni għal bidliet żgħar fl-iżvilupp awtoriżżat. It-talba ntlaqgħet mill-Awtorita' kompetenti f'Awissu tal-200129. Il-bidliet proposti ma kinux jaffettwaw l-għoli tal- iżvilupp propost30; "Il-kawża nfetħet f'Lulju tal-2003. F'April tal-2004, Aquarius reġgħet kisbet awtoriżżazzjoni biex tagħmel bidliet żgħar fl-iżvilupp minn kif kien oriġinarjament awtoriżżat31; "Illi għal dak li jirrigwarda l-konsiderazzjonijiet ta' natura legali marbutin mal-każ irid jingħad minnufih li għalkemm il-kuntratt li Ħal Qormi issemmi bħala dak li bis-saħħa tiegħu Aquarius kisbet il- villa mertu tal-każ iġib tassew id-data li tissemma fl-ewwel premessa taċ-Ċitazzjoni, l-kopja tiegħu li tressqet bħala Dok "A" mal-istess Att titkellem dwar ġid ieħor li ma għandu x'jaqsam xejn mal-każ. Kienu l- intervenuti fil-kawża li ħadu ħsieb iressqu kopja tal-kuntratt it-tajjeb mehmuż ma' nota fi stadju inoltrat tal-kawża32; "Illi mill-provi mressqa33, Ħal Qormi kundizzjonijiet tal-konċessjoni enfitewtika minn tal-anqas b'żewġ modi. L-ewwel għaliex tgħid li, qabel ma nbdew ix-xogħlijiet, Aquarius ma kisbitx l-approvazzjoni minn qabel tal-perit ta' L-Għasri. It-tieni għaliex il-binja li ttellgħet taqbeż l-għoli li kien stabilit b'aktar minn għaxar piedi (10'). Anthony De Mesquita, għal Aquarius jiċħad li dan tgħid il- 20 Dok "F11", f'paġ. 111 tal-proċess 21 Dok "F8", f'paġ. 108 tal-proċess 22 Dokti "JF4" u "JF6", f'paġġ. 127 u 137 tal-proċess 23 Dokti "AV01" u "IR1", f'paġġ. 158 u 208 tal-proċess 24 Affidavit tal-A.I.Ċ. Anthony curry Vella 15.3.2005, f'paġ.. 155 – 6 tal-proċess 25 Dok "AV02", f'paġ. 159 tal-proċess 26 Dok "AV04", f'paġ. 161 tal-proċess 27 Dok "BK", f'paġ. 44 tal-proċess 28 Dokti "F4(a)" u "IR3", f'paġġ. 101 – 3 u 212 – 4 tal-proċess 29 Dok "JF2", f'paġ. 123 tal-proċess 30 Xhieda ta' Ivor Zammit Diacono 6.12.2006, f'paġ. 235 tal-proċess 31 Dok "JF3", f'paġġ. 124 – 6 tal-proċess 32 Ara Dok "JFX1", f'paġġ. 243 – 9 tal-proċess 33 Affidavit ta' Michael Galea Gatt Gauċi, f'paġ. 88 tal-proċess 34 Ara Dok "PM", f'paġ. 91 tal-proċess huwa minnu u jisħaq li minn tal-anqas sentejn u nofs qabel ma kien kiseb il-permessi tal-bini, kien bagħat (permezz tal-perit imqabbad minnu biex jissorvelja l-binja l-ġdida) kopja tal-pjanti bl-iżvilupp propost lil Ivan Beckett u lill-Perit England Sant Fournier (perit ta' Santumas) u dawn qatt ma kienu oġġezzjonaw għall-iżvilupp propost35. Minbarra dan jgħid li l-għoli tal-binja l-ġdida li ttellgħet minn Aquarius m'hijiex ogħla minn erba' metri u nofs (4.5m) mill-wiċċ tal- blat kif imqatta' fl-inqas livell tiegħu36; "Illi jidher xieraq li l-Qorti tqis minnufih il-kwestjoni tar-rabtiet kuntrattwali tal-konċessjoni enfitewtika oriġinali u kif dawn jolqtu lil Aquarius. Dan qiegħed isir għaliex b'hekk tkun qiegħda tindirizza l- ewwel erba' eċċezzjonijiet ta' Aquarius. Fil-qofol tagħhom, l- imsemmija eċċezzjonijiet iridu li Aquarius ma kienet marbuta bl-ebda kundizzjoni ma' Santumas dwar restrizzjonijiet ta' għoli u lanqas dwar il-kisba preventiva ta' awtoriżżazzjoni min-naħa tad-direttarja qabel ma bdiet ix-xogħol ta' twaqqigħ u bini mill-ġdid tas-sit. Fis- sottomissjonijiet tagħha tal-aħħar, Aquarius iġġib 'il quddiem ukoll l- argument li, ladarba hija fdiet iċ-ċens b'kuntratt li sar mad-direttarju, "l- kundizzjonijiet oriġinali imposti fil-kuntratt oriġinali ta' enfitewżi ġew xolti"37; "Illi, min-naħa l-oħra, kemm Ħal Qormi u kif ukoll l-intervenuti fil-kawża jisħqu li r-rabtiet kollha li bihom kien intrabat l-ewwel sub-utilista (awtur fit-titolu ta' Aquarius) baqgħu bla mittiefsa, safejn jgħoddu, u ntirtu mill-istess Aquarius; tabilħaqq l-Qorti hija jissemmewx espressament. "Illi intrabtet bil- kundizzjonijiet tal-konċessjoni enfitewtika, ukoll jekk fil-kuntratt li bih kisbet il-ġid imsemmi (mingħand il-miżżewġin Cordina) dawn l-istess kundizzjonijiet ma lok, għalkemm Aquarius xtrat il-villa, kien hemm indikazzjonijiet ċari li din ma kenitx – kif tallega hi – libera u franka. Kien hemm il-ħlas taċ-ċens u dan kien sewwasew iċ-ċens impost skond il-konċessjoni oriġinali magħmula lil Clifford Hildebrandt fl-1966 dwar is-sit li fuqu kienet inbniet il- villa mixtrija minn Aquarius. Fit-tieni lok, mix-xhieda mressqa minn Aquarius innifisha, jidher ċar li, minkejja dak li qiegħda tallega issa, kienet taf bil-kundizzjonijiet. Dan joħroġ mix-xhieda tal-perit maħtur minnha38 li jgħid li Anthony De Mesquita intebaħ bil-kundizzjonijiet u talab lill-MEPA biex iżżomm it-talba għall-iżvilupp "on hold" sakemm jiċċaraw l-affarijiet. Mhux hekk biss, iżda biċċa l-kbira mid-difiża ta' Aquarius f'dan il-każ kienet li l-perit tagħha ressaq aktar minn darba l- pjanti proposti għall-iżvilupp maħsub għall-kunsiderazzjoni tal-periti indikati lilha minn Santumas għall-approvazzjoni tagħhom. Dan kollu, fil-fehma meqjusa tal-Qorti, jfisser li sa minn qabel ma nfetħet din il- kawża u sa minn qabel ma Aquarius bdiet ix-xogħol ta' twaqqigħ u bini 35 Xhieda tiegħu 9.5.2007, f'paġġ. 256 – 7 tal-proċess 36 Affidavit ta' Anthony De Mesquita 24.2.2005, f'paġġ. 151 – 3 tal-proċess 37 Nota ta' Sottomissjonijiet, f'paġ. 290 tal-proċess 38 Affidavit tal-A.I.Ċ. Anthony curry Farrugia Borg, § 3, f'paġ. 155 tal-proċess mill-ġdid tas-sit li hija kisbet, kienet tħossha marbuta b'kundizzjonijiet li llum qiegħda tgħid li kienu biss rabtiet personali tal-awturi tagħha fit- titolu. Fit-tielet lok, kif sewwa tirrileva Santumas fis-sottomissjonijiet tagħha, il-fatt li Aquarius fdiet iċ-ċens li kien jgħabbi l-art li hija kisbet ma jġibx b'daqshekk biss li l-kundizzjonijiet l-oħrajn tal-konċessjoni jdubu fix-xejn. Hija fehma aċċettata u stabilita mill-Qrati tagħna li l-fidi tal-obbligu tal-ħlas taċ-ċens ma jtemmx ir-rabtiet l-oħrajn li jkunu ġew imposti fil-konċessjoni enfitewtika, iżda biss dik dwar il-ħlas tal- "canone"39. Għalhekk, is-sottomissjonijiet ta' Aquarius f'dan ir-rigward m'humiex tajbin. Fir-raba' lok, fl-istess kuntratt li bih Aquarius fdiet iċ- ċens (kuntratt magħmul b'att pubbliku ma' Marsascala Developments Limited bħala direttarja), ingħad espressament li l-partijiet kienu qegħdin jaqblu li l-patti u kundizzjonijiet tal-konċessjoni oriġinali kienu baqgħu jgħoddu (ħlief, naturalment, dawk dwar il-ħlas tal- "canone" u ż-żidiet maħsuba ma' kull reviżjoni). Dak il-kuntratt sar f'April tal-1999, jiġifieri minn tal-anqas seba' (7) xhur qabel inħattet "Villa Carmelita" u nbdew ix-xogħlijiet tal-iżvilupp tas-sit ta' Aquarius. Fl-aħħarnett, il-Qorti tgħid ukoll li kundizzjonijiet ta' għotja enfitewtika qajla jistgħu jitqiesu bħala kundizzjonijiet personali li jorbtu biss lill- ewwel utilista, l-aktar jekk dawn ikunu kundizzjonijiet jew rabtiet li d- direttarju jimponi fuq konċessjonijiet oħrajn b'enfitewsi tal-istess ġid lil utilisti oħrajn40; "Illi l-Qorti sejra tgħaddi biex tqis jekk kienx hemm nuqqas ta' ħarsien ta' rabtiet kuntrattwali min-naħa ta' Aquarius. Kif ingħad, Santumas tfisser li Aquarius kisret żewġ rabtiet: dik li tikseb l- approvazzjoni tal-periti tagħha minn qabel ma jsiru x-xogħlijiet u dik li ma ttellax bini ogħla minn għoli partikolari. Għall-intervenuti fil-kawża, din it-tieni ċirkostanza hija r-raġuni waħdanija għaliex talbu li jitħallew jintervjenu, ladarba l-għoli tal-bini tal-ġid ta' Aquarius kien jolqothom direttament; "Illi, apparti mil-linja difensjonali tagħha li trid li hija ma kellha l-ebda kundizzjonijiet bħal dawk li jorbtuha (u li din il-Qorti diġa' stħarrġet b'dettal aktar qabel), Aquarius tgħid li, f'kull każ, hi ma kisret l-ebda waħda minn dawn iż-żewġ kundizzjonijiet. Dwar l-ewwel waħda, targumenta li hija għamlet minn kollox biex tikseb l-approvazzjoni tal- periti ta' Santumas u kienu dawn li baqgħu ma tawha l-ebda rejazzjoni għas-sejħa tagħha. Dwar it-tieni waħda, tgħid li hija ħarset b'reqqa l- kundizzjoni li ma tgħollix il-bini tagħha ogħla minn dak li tagħtiha l-liġi; (ripetuti) biex "Illi dwar l-ewwel raġuni jrid jingħad li Aquarius tassew għamlet tentativi tal-approvazzjoni preventiva. Mix-xhieda tal-perit tagħha u li ma ġiet bl-ebda mod kontradetta, jidher li, f'xi żmien wara li kienet diġa' ressqet it-talba għall-ħruġ ta' permess għal żvilupp, Aquarius kienet irrealiżżat li kien hemm dik il-kundizzjoni u kienet ippruvat l-ewwel tkellem lill-Perit il-kundizzjoni tħares Ċiv. 22.5.2008 fil-kawża fl-ismijiet Philip curry et vs A.& R. Mercieca Ltd. 40 P.A. RCP 26.4.2001 fil-kawża fl-ismijiet Edrichton Holdings Ltd vs Emanuel Farrugia Borg et (konfermata mill-Qorti tal- Appell fid-29.4.2005) England Sant Fournier (li, madankollu, jidher li kien imħabbat wisq bi proġett li kien għaddej dak iż-żmien u ma kienx f'qagħda li jidħol fil- każ) u lill-Perit Lawrence Giles De Brincat. Aquarius tgħid li qatt ma qalilha ħadd li dak li riedet tagħmel ma kienx approvat. Minn dan, hija tinseġ l-argument li n-nuqqas ta' kliem kien ifisser l-għoti tal-kunsens, fuq il- massima "qui tacet cum locui potuit er debuit consentire videtur". B'żieda ma' dan, Aquarius tissottometti wkoll li hija ma kienx bl-ebda mod tissuspetta li Is-Swieqi Developments jew xi ħaddieħor kien qiegħed iressaq oġġezzjoni għal tali żvilupp u li l-ilmenti bdew ġejjin hi u bdiet ix-xogħlijiet wara li nħareġ il-permess; "Illi jirriżulta bħala fatt, li qabel ma nħareġ il-permess tal-iżvilupp f'Ottubru tal-1999 (u mhux f'Marzu, bħalma tallega Aquarius fin-Nota ta' Sottomissjonijiet tagħha), kien hemm erba' oġġezzjonijiet imressqa għat-talba tal-iżvilupp. Fost dawk li oġġezzjonaw kien hemm id- direttarja u l-intervenut fil-kawża41. Jirriżulta wkoll bħala fatt li qabel ma bdiet ix-xogħlijiet, il-perit ta' Santumas ma kienx approva x-xogħol li kien ser isir fis-sit ta' Aquarius; tidħol ir-rigward il-Qorti ma li għandha "Illi fi kwestjonijiet ta' rqaqat dwar iż-żewġ verżjonijiet opposti tal-partijiet dwar kienx magħruf jew le li kien hemm oġġezzjonijiet mill-ġirien u mid-direttarju. Il-Qorti jidhrilha li huwa biżżejjed li tqis il-kundizzjoni kuntrattwali li kienet torbot lil kull utilista, Aquarius magħduda. Jekk wieħed iqis sewwa l-kliem ċari tal-klawsola preventiva, din kienet tqiegħed fuq l-utilista żewġ kundizzjonijiet meta jiġi biex jagħmel tibdil strutturali estensiv jew bini mill-ġdid tas-sit: l-ewwel waħda kienet li jressaq talba lill-periti tad-direttarju għall-approvazzjoni tagħhom, u t- tieni waħda kienet li, qabel ma jinbeda x-xogħol, kellha tinkiseb l- approvazzjoni tal-istess perit. Fil-każ li l-Qorti għandha quddiemha, Aquarius wettqet l-ewwel, imma mhux it-tieni kundizzjoni. Baqgħet hekk sal-lum. Il-Qorti ma tistax tilqa' l-argument ta' Aquarius li s-skiet jissarraf f'kunsens, għaliex il-klawsola kuntrattwali hija ċara u ma tħallix dubju dwar it-tifsir u t-tħaddim tagħha. Il-Qorti tifhem ukoll li, bl- oġġezzjoni mressqa min-naħa ta' Ivan Beckett f'isem id-direttarju, kien aktar minn evidenti li dik l-approvazzjoni ma kenitx ingħatat u lanqas jiswa l-argument ta' Aquarius li ladarba ma ssemma xejn fil- kuntratt tal-fidi taċ-ċens (li sar f'April tal-1999) allura Santumas qagħdet għal dak li kien se' jsir. Dan l-argument jaqleb ta' taħt fuq kull sens ta' loġika dwar it-tħaddim tal-kuntratti u r-rabtiet kuntrattwali, l- iżjed meta wieħed iqis li f'dak il-kuntratt innifsu l-partijiet kienu qegħdin itennu espressament li kienu għadhom jgħoddu l-kundizzjonijiet tal- konċessjoni oriġinali; "Illi jekk Aquarius qiegħda tilmenta li Ħal Qormi ma mxietx magħha b'bona fidi jew jekk qiegħda timplika li żammitilha l-approvazzjoni tax- xogħlijiet b'mod arbitrarju, dan kien jagħti lill-istess Aquarius rimedju 41 Xhieda ta' Joseph Albako 15.3.2005 u ta' Ivor Zammit Diacono 6.12.2006, f'paġġ. 146 u 234 tal-proċess ieħor, iżda mhux dak li tibqa' għaddejja b'rasha mniżżla u mbagħad tara x'ikunu l-konsegwenzi ta' egħmilha; "Illi dwar it-tieni raġuni Aquarius tinqeda bl-argument li hija ma kisret l- ebda kundizzjoni dwar l-għoli għaliex kulma għamlet kien iħares l- ogħla limitu impost u sar kollox skond il-liġi u l-permessi approvati. Mill-provi joħroġ li Aquarius ħadet miżuri biex tqatta' l-blat 'l isfel minn taħt il-wiċċ tal-blat imtarraġ li jikkaratteriżża l-inħawi. Ħareġ ukoll42 li l- binja li ttellgħet minflok il-villa ta' qabel tressqet lura fis-sit eqreb lejn il- ħajt li jifred il-ġid ta' Aquarius mill-ġid tal-intervenuti fil-kawża. Ħareġ ukoll li, għal dak li jirrigwarda l-għoli tal-binja li ttellgħet, din toqgħod għall-ogħla limitazzjonijiet permissibbli taħt l-iskemi approvati mill- Awtorita' kompetenti43. Ħareġ ukoll li wħud mill-bidliet minuri mitluba minn Aquarius fl-2001 kienu jirrigwardaw ukoll l-għoli ta' xi partijiet mill-binja li ttellgħet; "Illi minn dak li ħareġ mill-provi dokumentali mressqa mill-partijiet u minn dak li sata' jidher waqt l-aċċess miżmum mill-Qorti, jidher ċar li xi bnadi tal-iżvilupp magħmul minn Aquarius jisbqu l-ogħla limitu permess skond il-klawsola rilevanti tal-konċessjoni li titkellem dwar l- ogħla livelli ta' żvilupp permissibbli. F'dan ir-rigward, l-argumenti ta' Aquarius dwar l-approvazzjoni tal-applikazzjoni min-naħa tal-MEPA u li l-bini huwa konformi mal-permessi maħruġa ma jistax ikollhom wisq fejda ħdejn it-tħaddim tal-klawsoli kuntrattwali li bihom Aquarius kienet intrabtet. Kull permess għal żvilupp jinħareġ bla ħsara għal jeddijiet (privati) ta' terzi u kien minħabba f'dan li l-MEPA ma kenitx żammet il- ħruġ tal-permessi u laqgħet l-oġġezzjonjiet imressqa minn Santumas, mill-intervenuti fil-kawża u minn ġirien oħrajn. Jibqa' l-fatt li l-klawsola kuntrattwali kienet titkellem b'mod ċar u jidher li, fi bnadi partikolari l- ġid ta' Aquarius ma jħarisx l-ogħla livelli msemmija f'dik il-klawsola; "Illi f'dan ir-rigward, il-provi u l-argumenti mressqa minn Aquarius44 li l- istess intervenuti fil-kawża għamlu xogħlijiet fi ħwejjiġhom li bihom huma naqqsu l-veduta li jippretendu li kellhom jibqgħu jgawdu, ma jistgħux ikunu ta' għajnuna għal Aquarius. Dan jingħad għaliex din il- kawża ma nbnietx fuq il-kawżali tas-servitu' ne prospectu officiatur jew l-altius non tollendi li sata' talvolta kien jeżisti favur il-fond tal-istess intervenuti bħala fond dominanti, iżda fuq il-kwestjoni tal-ħarsien kif imiss tal-kundizzjonijiet tal-konċessjoni enfitewtika; "Illi l-Qorti tqis li, filwaqt li l-klawsola tal-ogħla livell hija waħda stretta, ma tistax ma tgħidx ukoll li jekk kemm-il darba l-binja li twaqqgħet (jiġifieri "Villa Carmelita") kienet f'xi parti minnha ogħla mill-erba' metri u sittin ċentimetru (4.60m) stabilit fl-imsemmija klawsola, dan imissu jitqies ukoll meta wieħed jiġi biex jesegwixxi din is-sentenza kif sejjer jingħad. Dan qiegħed jingħad għal żewġ raġunijiet: huwa meqjus li l- binja tal-villa li twaqqgħet kienet tal-għoli stabilit fil-konċessjoni u saret 2488 Xhieda ta' Anthony De Mesquita 9.5.2007 f'paġ. 256 – 8 tal-proċess 43 Xhieda ta' Ivor Zammit Diacono 6.12.2006, f'paġġ. 235 – 7 tal-proċess 44 Xhieda tal-A.I.Ċ. Fenech Vella f'paġ. 157 tal-proċess bl-approvazzjoni ta' Marsascala Developments; it-tieni raġuni hi li l- intervenuti fil-kawża ma ntweriex li qatt ilmentaw mill-għoli ta' dik il- villa sa ma twaqqgħet minn Aquarius biex tittella' minflokha l-binja l- ġdida. Safejn dan huwa possibbli, l-binja li twaqqgħet biex minflokha ttellgħet il-binja l-ġdida minn Aquarius għandha sservi ta' kejl u gwida meta jitqies kemm u fejn il-binja tal-lum hija ogħla mill-binja ta' qabel; "Illi għal dawn ir-raġunijiet il-Qorti ssib li Aquarius kisret tnejn mill- kundizzjonijiet li kienet intrabtet bihom meta kisbet is-sit mertu tal-każ u li għaldaqstant it-talbiet attriċi huma tajbin u sejrin jintlaqgħu; "Għal dawn ir-raġunijiet, il-Qorti qegħda taqta' u tiddeċiedi l-kawża billi: "Tilqa' l-ewwel talba attriċi u ssib li l-kumpannija mħarrka kisret tnejn mill-kundizzjonijiet li bihom hija kienet marbuta taħt il-konċessjoni enfitewtika li biha kisbet il-ġid tagħha; "Tilqa' t-tieni talba attriċi limitatament billi tordna lill-kumpannija mħarrka tneħħi kull bini li jikser il-kundizzjoni tal-ogħla livell li l-binja sata' jkollha taħt il-konċessjoni enfitewtika, u dan sa mhux aktar minn sittin (60) jum minn meta din is-sentenza tkun eżegwibbli; "Għall-finijiet tat-tieni talba attriċi qiegħda taħtar lill-Perit Arkitett Alan Sacco Farag biex, taħt is-sorveljanza tiegħu, il-kumpannija mħarrka tneħħi dak il-bini li jaqbez l-għoli massimu permess skond il-kuntratt u tagħmel dawk ix-xogħlijiet l-oħrajn li jidhirlu xierqa u meħtieġa li jirrakkomandalha. L-imsemmi perit għandu, permezz ta' Nota mressqa fl-atti ta' din il-kawża jgħid kif wettaq il-ħatra tiegħu u jiċċertifika li dak ordnat b'din is-sentenza jkun sar; "Tiċħad l-eċċezzjonijiet tal-kumpannija mħarrka għaliex m'humiex mistħoqqa fil-fatt u fid-dritt; u l-kumpannija mħarrka tal-kawża "Tordna magħduda dawk marbuta mal-ħatra fil-parti dispożittiva ta' din is-sentenza. L-intervenuti fil-kawża jħallsu l-ispejjeż tagħhom." l-ispejjeż tal-perit tħallas Minn din is-sentenza appellat il-konvenuta u l-appellata u intervenuti fil- kawza qed jitolbu l-konferma tal-istess sentenza. L-AGGRAVJU TAS-SOCJETA` KONVENUTA L-aggravju tal-appellanti huma tlieta u dawn se jigu ikkonsidrati wara L-ewwel aggravju jirrigwardja l-posizzjoni legali fi kwistjonijiet bhal din. L-appellanti issostni li mhux korrett dak li qalet l-ewwel Qorti u cioe` li l- fidi tal-obligu tal-hlas tac-cens ma jtemmx ir-rabtiet kuntrattwali l-ohra miftehma bejn il-partijiet. Skont l-appellanti huma biss certi pattijiet li hija sejhet "eccezzjonali" li jibqghu veljanti. Fuq dan l-aspett din il-Qorti fil-kawza fl-ismijiet Philip curry v. A and R Mercieca Ltd, deciza fit-22 ta' Mejju 2008, intqal illi; "Bil-fatt tal-fidi tas-subcens impost fuq il-kuntratt kostitwenti s-servitu`, jispiccaw l- obbligazzjonijiet marbuta mal-hlas tac-cens, izda mhux ukoll dawk id- drittijiet reali li nholqu bl-istess kuntratt ta' enfitewsi. Kif qalet din il-Qorti ta' Ottubru, 1987, "ghalkemm isir il-fidi tac-cens fil-bejgh, il-koncedent li jkun irrizerva favur tieghu drittijiet li ghandhom fihom elementi ta' proprjeta`, dawn id- drittijiet jibqghu veljanti nonostante l-fidi tac-cens". L-istess principju gie enuncjat fil-kawza "Testaferrata Moroni Viani et v. Mifsud", deciza minn din il-Qorti fit-22 ta' Novembru, 1995, fejn intqal li mal-fidi tac-cens drittijiet reali riservati favur il-garanti jew terzi persuni fil-kuntratt originali tal-koncessjoni enfitewtika jibqghu mhux affettwati (ara wkoll il-kawza deciza minn din il-Qorti fis-6 ta' Ottubru, 2000)". Fuq dan l-aspett ukoll interessanti hija d-distinzjoni li ghamlet il- Prim'Awla tal-Qorti Civli fis-sentenza fl-ismijiet Nicholas Gorrieri v. Michael Gorrieri, deciza fil-21 ta' Jannar 1992, bejn dawk il-pattijiet li huma inerenti ghall-koncessjoni enfitewtika, u dawk il-pattijiet ohra ghalkemm formanti parti mill-kuntratt ta' enfitewsi m'humiex "strettament mal-kuntratt ta' enfitewsi". Dawn tal-ahhar skont din is-sentenza, anke wara l-fidi tac-cens ghandhom jibqghu veljanti, l-ohrajn le. Din id- distinzjoni din il-Qorti jidhrilha li hija gusta u kejl tajjeb ghal kawzi bhal Ghalhekk il-fidi tac-cens fil-waqt li jtemm l-obligu tal-hlas tal-canone ma jtemmx ukoll il-pattijiet l-ohra li jkunu saru bejn il-partijiet fil-koncessjoni enfitewtika. Fil-kaz in ezami huwa evidenti li l-pattijiet li l-appellata qed tesigi li jkunu osservati jaqghu taht din l-ahhar kategorija u allura l-aggravju huwa It-tieni aggravju huwa li skont l-appellanti hija sostanzjalment adegwat ruhha mal-kundizzjonijiet imsemmija fil-kuntratt. Hija tghid li l-perit tal- appellata ma kellux jinjora l-korrispondenza li baghtet fir-rigward u li hija Dan huwa fil-verita` aggravju dwar l-interpretazzjoni tal-fatti li tat l-ewwel Qorti. Il-Qorti terga' tfakkar, kif ghamlet diversi drabi li fejn jidhol apprezzament tal-provi ghax kif qalet din il-Qorti stess fil-kawza fl-ismijiet Phyliss Bharwani v. Joseph Farrugia Galea (10 ta' Jannar 1995 "il-Qorti tal-Appell tiddisturba biss id-diskrezzjoni ezercitata mill-ewwel Qorti f'kazijiet eccezzjonali meta si tratta ta' valutazzjoni ta' fatti". fl-ismijiet Joseph Azzopardi Camilleri v. George Azzopardi Arnaud (15 ta' Novembru 2004) l-istess Qorti qalet li "Huwa principju bazilari segwit minn din il-Qorti ta' revizjoni li fejn si tratta ta' apprezzament u evalwazzjoni ta' provi ta' fatt din il- Qorti qatt ma tiddisturba leggerment apprezzament tal-provi li jkun sar mill-ewwel Qorti sakemm ma jkunx hemm ragunijiet gravi u serji bizzejjed li jissugerixxu mod iehor". Dan l-insenjament huwa segwit f'diversi sentenzi ohra bhal Emanuel Calafato v. Dr Graham Vella Grech, Appell, 10 ta' Jannar 1995 u Paul Galea Gatt v. Salvu Doublet Meagher, Appell 5 ta' Ottubru 2001; madankollu "Din il-Qorti pero` f'kaz tapprezza wkoll li d-dover taghha xorta huwa li tezamina sewwa l-provi mressqa u barra minn hekk, huwa wkoll importanti li l-istess provi u l-konkluzjonijiet ta' kif graw il-fatti in kwistjoni interpretati skont il-ligijiet gurisprudenza l-aktar ricenti u kostanti fil-materja. Attard et v. Direttur tas Sahha, Qorti tal-Appell, 30 ta' Mejju 2014. Dwar il-kwistjoni sollevata mill-appellanti illi l-appellata ma kienitx ragonevoli fl-attegjament taghha fir-rigward, sewwa qalet l-ewwel Qorti li l-appellanti kellha rimedji ohra izda mhux li "tibqa' ghaddejja b'rasha mnizzla u mbaghad tara x'ikunu l-konsegwenzi ta' ghemilha". japplika wkoll ghall-allegat nuqqas ta' rispons mill-perit tal-appellata li L-ewwel Qorti spjegat ukoll ix-xoghlijiet li ghalihom hemm oggezzjoni u peress li anke zammet access fuq l-ambjenti in kwistjoni setghet tosserva tajjeb l-impatt ta' dawk ix-xoghlijiet fuq l-istess L-appellanti qatt ma setghet tassumi li kellha l-assent tal- appellata ghaliex ghal xi zmien ma kellhiex rispons minnha f'materja daqshekk importanti. Din il-Qorti wara li ezaminat minuzjosament l-atti tal-kawza ma tistax tasal ghall-konkluzjoni differenti minn dik tal-ewwel Qorti u taghmel taghha l-istess ragunament li wassal lil dik il-Qorti ghall- konkluzjoni taghha. Kif qalet din il-Qorti fis-sentenza taghha f'kaz analogu, fl-ismijiet Edrichton Limited v. Vella (29 ta' April 2005) "Dan maghdud pero`, il-konvenuti qatt ma kien messhom intraprendew xoghlijiet bhax-xorta li hadu jekk (u qabel ma) kienux certi ghal kollox li dan setghu jaghmluh impunement u bla ma jiksru l-obbligi kontrattwali assunti minnhom. It-triq li ghazlu invece l-konvenuti kienet dik tal-fait accompli – l-ewwel ilestu dak li kellhom f'mohhom, imbaghad jaraw L-aggravju ghalhekk huwa michud ukoll". L- aggravju ghalhekk huwa michud. Finalment l-appellanti ressqet dak li qalet li huwa aspett procedurali ghaliex qalet li l-ewwel Qorti ma kienx messha hatret lill-perit Sacco Farag jissorvelja x-xoghlijiet li hemm lok li jsiru u jara li l-bini ma jeccedix l-gholi impost mill-kuntratt. Tilmenta li allura se jjddeciedi l-perit imsemmi kif se tigi esegwita s-sentenza fis-sens li jiddeciedi hu l-gholi permess mill- kuntratt in kwistjoni. Dan l-argument huwa wiehed frivolu. Huwa normali f'kawzi simili li l- Qorti tahtar perit arkitett biex jissorvelja x-xoghlijiet u jara li dawn isiru skont il-ligi u r-regolamenti edilizji u f'kaz bhal dan skont kif jghid il- kuntratt imsemmi. Anzi din il-Qorti zzid tghid li l-Qorti ma setghetx tiddeciedi mod iehor anke ghaliex din kienet wahda mit-talbiet tal- Ghal dawn il-motivi l-Qorti tiddeciedi l-appell billi tichdu u tikkonferma interament is-sentenza appellata – l-ispejjez tal-ewwel Istanza kif decizi mill-ewwel Qorti u dawk tal-appell kollha a kariku tal-appellanti.