Qorti tal-Maġistrati (Għawdex) Ġurisdizzjoni Superjuri Sezzjoni Ġenerali Maġistrat Dottor Brigitte Sumame LL.D., LL.M (Il-Birgu) Adv. Illum, il-Ġimgħa, 25 ta' Ġunju 2021 Rikors numru ai termini tal-Artikolu 495A tal-Kap 16 tal-Liġijiet ta' Malta:- 23/2020BS L-Avukat Marsette Howes Azzopardi Arnaud għan-nom ta' Carlo Attard Bezzina u Rita Attard Bezzina -vs- Dr. Mario Alshalash li b'digriet tat-23 ta' Ġunju 2020 ġie nominat kuratur deputat sabiex sabiex jirrapreżenta lill-eredi mhux magħrufa ta' Federico Grieco Falanga dimech consiglio Dempsey Il-Qorti; Rat ir-rikors ta' Dottor Marsette Howes Azzopardi Arnaud għan-nom ta' Carlo Attard Bezzina u Rita Attard Bezzina ai termini tal-Artikolu 495A tal-Kapitolu 16 tal-Liġijiet ta' Malta illi ppremettiet: Illi kwart indiviż ta' propjeta' li indikata bhala "raba "Tal-Grua" sive "Ta Dremxiel" fil-kontrada "tal-Lewz", limiti tax-Xewkija, bejn Sannat tal- kejl l-intier ta' għaxart'itmiem sieh u tlett kejliet, pjanta kompriza il-ħitan, tmiss min-Nofsinhar ma Triq "Tal-Grua" Tramuntana ma beni "Tal- Taliola" propjeta' tal-eredi ta Salvatore King, Punent ma Art tal-Knisja ta Santa Sabina, L-Imsida, Giuwdex, libera u franka" ġiet mixtrija minn missier ir-rikorrent Giuseppe Attard Bezzina mingħand George Edmund Chappell u oħrajn datat it-tnejn (2) ta' Frar tas-sena elf disa' mija tlieta u sittin (2.2.1963); Illi l-istess kwota indiviza tal-istess art fuq deskritta ġiet donata minn Giuseppe Attard Bezzina b'att tan-Nutar Joseph King datat it-tnax (12) ta' Ġunju tas-sena elf disa mija sitta u sebghin (1976) lil ibnu ir-rikorrent Carlo Attard Bezzina fejn l-imsemmija art ġiet deskritta bhala "raba "Tal- Guia" sive "Ta Dremxiel" kontrada "tal-Lews lejn Sannat, limiti tax- Xewkija, Għawdex tal-kejl l-intier ta' għaxart'itmiem, siegħ u tlett kejliet (T10, 1s3k) tmiss min-Nofsinhar ma Triq "Tal-Guia" Tramuntana ma beni "Tal-Taliola" propjeta' tal-eredi ta' Salvatore King, Punent ma Art tal- Knisja ta Santa Sabina, L-Imsida, Għawdex, libri u frank"; IIli l-kwota intiera ta' din il-proprjeta' kien ġie konsolidat minħabba terminazzjoni enfitewsi "ad tertiam generazzjoni" b'att tan-Nutar Nicola Batakis datat il-ħamsa ta' Ġunju tas-sena elf disa' mija u erbgħin (5.6.1940) in forza ta' sentenza tal-Qorti Civili Prim'awla tad-disgħa u għoxrin ta' Marzu tas-sena elf disa' mija u erbgħin (29.3.1940); Illi kwart (1/4) indiviz ieħor mill-istess art li issa ġiet deskritta bhala "porzjon ta' Art "Ta Dremxiel" fil-limiti ta' Sannat, Għawdex tal-kejl ta' ċirca ħdax-il tomna u nofs (111⁄2) u tikkonfina mil-Lvant ma proprjeta' tal- Gvern, Nofsinhar ma Triq tal-Gvern u Punent ma ġid tal-knisja ta' Santa Sabina ta' Għawdex u Tramuntana ma ġid tal-aħwa Spiteri, libera u franka bid-drittijiet tagħha" ġiet mixtrija minn Carlo Attard Bezzina (waqt iż-żwieġ tiegħu ma martu Rita) b'att tan-Nutar Joseph King tad-disgħa ta' Diċembru tas-sena elf disa' mija ħamsa u sebgħin (9.12.1975) mingħand Marie Kemp Dos Santos Calcado (fejn l-stess proprjeta' ġiet deskritta li fiha xi ħdax-il tomna u nofs għalkemm il-konfini jaqblu mal-kuntratti precedenti); Illi sbatax il-sehem minn tlett mija u sitta u tletin sehem indiviż (17/336) ġew mixtrija minn Carlo Attard Bezzina u martu b'att tan-Nutar Dr Roland Zammit Saliba Toledo datat id-dsatax ta' Jannar tas-sena elfejn u tnejn (19.01.2002) fejn l-imsemmija art ġiet deskritta bhala "Porzjon ta' art imsejha "Ta Dremxiel" fil-limiti tas-Sannat, Għawdex, tal-kejl ta ċirca ħdax il-tomna u nofs ossia tnax il-elf disa' mija u sitta u għoxrin metri kwadri (12,926 m.k.) u tikkonfina nofsinhar mat-triq tal Gvern, Lvant ukoll ma propjeta' tal-gvern, punent ma gid tal-Joint Office, u qabel tal-Knisja ta' Santa Sabina t'Għawdex, u Tramuntana ma ġid ta' l-ahwa Spiteri, libera u franka bid-drittijiet u l-pertinenzi kollha tagħha, mberfla bl-ahmar din l-art fuq pjanta hawnhekk annessa immarkata dokument "P"; Illi sittax-il sehem minn erbgħa u tmenin sehem indiviż (16/84) ġew mixtrija minn Carlo Attard Bezzina u martu b'att tan-Nutar Dr Roland Zammit Saliba Toledo datat it-tmienja ta' Awwissu tas-sena elfejn u tlettax (08.08.2013) fejn l-imsemmija art ġiet deskritta bhala "Porzjon ta' art imsejha "Ta Dremxiel" fil-kontrada "Tal-Gruwa", fil-limiti tas-Sannat, Għawdex, tal-kejl ta ċirca ħdax il-tomna u nofs ossia tnax il-elf tmin mija u tnejn u tmenin metri kwadri (12,882 m.k.) jew kejl aktar verjuri u tikkonfina Nofsinhar mat-triq tal Gvern li tagħti għal Triq tal-Lewz, Lvant ukoll ma propjeta' tal-gvern, Punent ma ġid tal-Gvern, u qabel tal-Knisja ta Santa Sabina t'Ghawdex, u Tramuntana ma ġid ta' l-ahwa Spiteri, mberfla bl- aħmar din l-art fuq pjanta hawnhekk annessa immarkata dokument "P". Mill-bqija l-imsemmija propjeta' ged tinbiegħ soġġetta għal u tgawdi mis- servitujiet rizultanti mill-pozizzjoni tagħha, bil-pussess battal, u bhala mill- bqija libera u franka bid-drittijiet u l-pertinenzi kollha tagħha" fejn il-kejl tal-istess għalqa ġie aggustat (b'persentaġġ ta' 0.34% ta' differenza mil-kuntratt preċedenti) u li għandu jiġi ritenut li huwa il-kejl preċiż tal-istess għalqa; Illi nonostante l-indikazzjoni tal-kejl tal-istess art fl-ewwel u fit-tieni kuntratt fuq imsemmija) l-għadd tal-kwoti kollha fuq il-kejl ta' 11,484.56 il-metru (ghaxart'itmiem, siegħ u tlett kejliet) mill-istess art ossia 1/4+1/2+17/336+16/84 sehmiet indiviżi mixtrija mill-art jammontaw għall-kwota kumplessiva ta' 111/112 il-sehem indiviż mill-istess art u kwindi r-rikorrenti ghandhom l-maġġoranza tal- ishma fil-kejl fuq imsemmi tal-għalqa in kwistjoni; Illi fuq il-kuntratti fejn l-art ġiet deskritta bhala ħdax-il tomna u nofs ossia għall-kejl ta' tnax il-elf tmin mija u tnejn u tmenin metri kwadri (12,882 m.k.) l-għadd tal-kwoti kollha mixtrija mill-istess art ossia 1/2+17/336+16/84 fuq l-art jammontaw għall-kwota kumplessiva ta' 83/112 il-sehem indiviz mill-istess art u kwindi r-rikorrenti nomine għandhom ukoll b'dan il-kejl l-maġġoranza tal-ishma fl-għalqa in kwistjoni (u d-differenza ta' 29/112) tappartjeni lill-terzi fuq id- differenza fil-kejl fuq imsemmi tal-istess għalqa ossia fuq il-kejl ta' 1,500 (m.k.) metri kwadri; Illi l-għalqa in kwistjoni ilha mizmuma fi stat ta' komunjoni għal izjed minn għaxar snin u ħadd mis-sidien ma beda azzjoni quddiem xi Qorti jew tribunal ieħor ghall-qsim tagħha; Illi r-rikorrenti nomine sab il-bejgħ tal-għalqa in kwistjoni u dan hekk kif jirriżulta mill-kopja ta' konvenju datat it-tletin (30) ta' Ottubru, elfejn u dsatax (2019), hawn anness bhala Dok. E, liema konvenju huwa soġġett għall-akkwist tas-sehem rimanenti u ċioe ta' sehem wieħed minn tnax (1/112) fir-rigward tal-kejl ta' 11,382 metri kwadri mill-istess għalqa u ta' 29/112 fir-rigward tad-differenza fil-kejl ta' l- istess għalqa ossia 1,500 metri kwadri; Illi l-esponenti, qua sid tal-maġġoranza tal-ishma fl-imsemmija propjeta', jrid li jsir il-bejgħ tal-propjeta' in kwistjoni għal prezz totali ta' €157,500 u li għalhekk:- (i) 111/112 minn 11,382m.k. mill-istess għalqa dovut rikorrenti għandhom jinbiegħu għall-valur ta' €137,918; (ii) 83/112 minn 1,500 m.k. mill-istess għalqa dovut rikorrenti għandhom jinbiegħu għall-valur ta' €13,591 (iii) Id-differenza fil-prezz ossia €5991 għandhom jitħallsu lill-terzi mhux magħrufa; Illi l-prezz stipulat fuq il-konvenju esibit bhala Dok. E huwa wieħed reali u jirrifletti l-prezz tas-suq tal-propjeta' in kwistjoni u dan kif jirriżulta mir-rapport tal-Perit Carmel Diascari hawn anness bhala Dok. Illi l-intimati mhux ser ikunu gravement pregudikati kemm-il darba din il-Qorti tordna tali bejgħ; Illi għalhekk ma hemm ebda ġustifikazzjoni mill-intimati għaliex ma għandhomx jersqu għal tali bejgh; Talbet lil dina l-Onorabbli Qorti a tenur tal-artikolu 495A tal-Kapitolu 16 tal-Liġijiet ta' Malta u dispozizzjonijiet rilevanti oħra tal-istess Kapitolu 16:-; Tawtorizza l-bejgħ tal-għalqa msemmija porzjon ta' art imsejħa "Ta Dremxiel" fil-kontrada "Tal-Gruwa", fil-limiti tas-Sannat, Għawdex, tal-kejl ta' ċirca tnax-il elf tmin mija u tnejn u tmenin metri kwadri (12882 m.k.) jew kejl aktar verjuri li għandu jiġi ikkonfermat sal-att finali ta' trasferiment u tikkonfina nofsinhar mat-triq tal Gvern, Lvant ukoll ma propjeta' tal-gvern, Punent ma ġid tal-Gvern, u qabel tal- Knisja ta' Santa Sabina t'Għawdex, u Tramuntana ma ġid ta' l-aħwa Spiteri. Salv għal dak espressament indikat mod ieħor fuq dan il- ftehim l-imsemmija Proprjeta' għandha tinbiegħ libera u franka bid- drittijiet u l pertinenzi kollha tagħha, ħielsa minn ċens jew sub-ċens, piz, servitujiet, ipoteki, privileġġi, charge jew caution, libera minn drittijiet favur terzi, kemm reali jew personali ta' kwalunkwe tip jew natura, libera minn notifiki jew ordnijiet ta' rekwizizzjoni jew esproprijazzjoni, u in ġenerali libera minn titoli ta' possession and use, jew kwalunkwe drittijiet favur il-Gvern ta' Malta jew Awtorita'' pubblika oħra, libera minn kull cirkostanza li tista' tillimita jew tippreġudika bi kwalunkwe mod it-tgawdija piena u mhux ristretta tal-imsemmija proprjeta' mill-akkwirenti tagħha u bil-pussess liberu u immedjat favur l-akkwirenti fuq l-att finali ta' trasferiment li għandu jiġi ppubblikat in segwitu għal dan il-ftehim għall-prezz globali ta' €157,500; Konsegwentement tordna li jiġi konkluz tali bejgħ versu l-prezz u kundizzjonijiet kollha pattwiti fil-konvenju fuq imsemmi; Taħtar lin-Nutar Pubbliku Dottor Roland Zammit Saliba Toledo sabiex jippubblika l-att Nutarili relattiv fil-jum, ħin u post li din il-qorti jogħġobha tiffissa, kif ukoll taħtar kuraturi deputati sabiex jidhru f'isem dawk li jonqsu li jidhru ghall-imsemmi kuntratt. Bl-ispejjeż kontra l-intimati li minn issa huma inġunti għas-subizzjoni. Rat ir-risposta ġuramentata tal-Avukat Dottor Mario Alshalash fil-kwalita tiegħu ta' kuratur deputat tal-eredita' gjaċenti ta' Federico Grieco Falanga de Dempsey illi eċċepixxa: Illi fl-ewwel lok, l-esponenti qua kuratur deputat mhuwiex edott mill- fatti kollha li taw lok għal din il-kawża, u qed jirrizerva l-verifika tal- kwoti ndikati fir-rikors ġuramentat u bla preġudizzju għall- eccezzjonijiet hawn taht imqajma, jirrizerva li jressaq eccezzjonijiet ulterjuri meta jsir edott ahjar mill-fatti li jsawru din il-kawza; Illi fit-tieni lok u bla pregudizzju ghall-ewwel eccezzjoni, l-esponenti jeccepixxi kif jara anké mad-daqqa t'ghajn, li l-procedura taht l- Artikolu 495A tal-Kap. Il-fatti u ċ-ċirkostanzi ma jippermettux li tiġi osservata ad unguem id-dicitura tal-Artikolu relattiv u l-iskop tal-leġislatur li fassal u ippromulga l- Artikolu partikolari u relattiv tal-liġi; Illi fit-tielet lok u nterament bla preġudizzju għall-premess, apparti li l-propjeta' hi komodament divizibbli tenut kont tal-kobor u l- estensjoni tat-territorju oġġett tar-rikors b'mod li sehem l-intimati jista' jibqa' hemm in-natura, il-prezz indikat huwa fazul stante li r- rikorrenti jippretendu mhux biss li jittrasferixxu sehemhom lil uliedhom bi prezz konvenjentement magħmul bejniethom, izda jippretendu anzì jridu, li jimponu dan il-prezz fuq il-komproprjetarji l-ohra li qegħdin f'minoranza bi prezz li ma jirriflettix il-prezzijiet kurrenti tas-suq. L-eċċipjenti jemmen li l-istima mgħoddija lil din il- Qorti mill-istess rikorrenti hi mera smokescreen. Dan il-każ non si tratta ta' biċċa art izda ta' estensjoni kbira ta' art li fuqha sa hemm mibnija razzett jew irziezet muniti bil-permessi kollha; Illi a tenur tal-Artikolu 495A(6) tal-Kap 16 tal-Liġijiet ta' Malta dan huwa ta' preġudizzju serju ghall-intimati koproprjetarji u bla pregudizzju ghat-tieni eċċezzjoni, il-Qorti għandha tqies dan il-fattur rilevanti li l-bejgħ ser isir lil uliedhom inkluż illi l-valur tal-proprjeta' u l-prezz tal-bejgħ mhux tas-suq; Salv u tweġibiet ulterjuri fid-dritt u fil-fatt. Rat id-deċizjoni preliminari tagħha tal-11 ta' Diċembru 2020 fejn ċaħdet it- tieni (2) eċċezzjoni. Rat id-digriet tagħha tal-11 ta' Diċembru 2020 fejn innominat lill-perit Alexei Farrugia Attard sabiex jistabbilixxi l-valur fis-suq tal-proprjeta` mertu tal- kwistjoni. Rat l-atti kollha tal-kawża inkluż id-dokumenti esibiti. Rat li l-kawza tħalliet ghal-lum għas-sentenza bil-fakolta li l-partijiet jippreżentaw in-noti ta' sottomissjonijiet finali. Rat in-nota ta' sottomissjonijiet tal-intimati. Rat illi minkejja t-terminu lilhom konċess l-atturi baqgħu ma pprezentawx in-nota ta' sottomissjonijiet tagħhom. Ikkunsidrat L-uniċi provi prodotti f'dawn il-proċeduri huwa d-dokumenti li ġew ipprezentanti flimkien mar-rikors promotur u l-kalkolazzjoni li saret mill- Perit Carmel Ellul, fuq inkarigu ex parte tar-rikorrenti, sabiex jasal għall- valutazzjoni tiegħu. L-atturi ppreżentaw is-segwenti dokumenti: Dikjarazzjoni, ai termini tal-Artikolu 495A(2) tal-Kap 16, fejn qua sidien qegħdin jaqblu illi għandu jsir il-bejgħ skont il-kondizzjonijiet tal-konvenju ffirmat fit-30 ta' Ottubru 2019; Prospett fejn jindikaw l-ishma li għandhom fil-proprjeta`. In sostenn ta' dan huma ppreżentaw ukoll il-kuntratti li bihom akkwistaw l- ishma fil-proprjeta' de quo; Dikjarazzjoni li ilhom komproprjetarji għal iktar minn għaxar snin; Rapport u stima peritali tal-perit ex parte li jistma l-proprjeta` mertu tal-kawża bhala li għandha valur ta' mija u sebgħa u ħamsin elf u ħames mitt ewro (€157,500). Ir-rikorrenti ħadu ħsieb li ssir il-pubblikazzjoni fil-Gazzetta tal-Gvern u r-rikors ġie notifikat lill-kuraturi maħtura appożitament sabiex jirrappreżentaw lill-komproprjetarji mhux magħrufa b'hekk ġie sodisfatt il-vot tal-liġi ai termini tal-Artikolu 495A(3) tal-Kap. Fid-dikjarazzjoni tagħhom ir-rikorrenti ndikaw illi mhumiex edotti minn informazzjoni dwar min huma l-proprjetarji minoritarji għalhekk ġie sodisfatt ir-rekwiżit tal-Artikolu 495A(4). Fil-kaz ta' llum ma tressqet ebda kontestazzjoni dwar il-provenjenza tal- proprjeta` in kwistjoni u lanqas ma huwa kontestat kif l-ishma tal-istess proprjeta` għaddew għand il-komproprjetarji. Illi lanqas ma jirriżulta li hemm azzjoni pendenti dwar id-divizjoni tal- proprjeta` mertu ta' dawn il-proċeduri. Illi l-kuratur għall-komproprjetarji mhux magħrufa ressaq l-oġġezzjoni tiegħu abbazi tal-Artikolu 495A(5) tal-Kodiċi in kwantu l-prezz indikat fil- jippreġudika d-drittijiet tal- konvenju huwa wieħed fazul li sejjer komproprjetarji minoritarji. Illi, jinkombi fuq il-Qorti sabiex taċċerta li l-bejgħ mhuwiex sejjer jirreka preġudizzju gravi lill-komproprjetarji minoritarji. F'dan ir-rigward, l- Artikolu 495A(6) tal-Kap. 16 jimponi fuq il-Qorti l-obbligu illi "tqis kull fattur rilevanti inkluz il-valur tal-proprjetà u l-prezz tal-bejgħ, u tista` għal dak il- għan tordna li ssir stima tal-proprjetà skont id-dispozizzjonijiet tal-artikolu 306 tal- Kodiċi ta` Organizzazzjoni u Procedura Ċivili." Għal dan il-ghan il-Qorti nnominat lill-perit tekniku Alexei Farrugia Attard li wara li zamm aċċess fuq il-post ikkonstata illi l-proprjeta' de quo tikkonsisti f'porzjon art agrikola, ossia razzett tal-baqar, magħrufa bhala "Tal-Grua" tas-Sannat, fil-kontrada "Tal-Lewz" sive "Ta' Dremxiel" Għawdex. Is-sit in kwistjoni u parti mill-art ta' madwaru huma karatterizzati minn art agrikola u jinsabu fil-Pjan Lokali għal Għawdex u Kemmuna bhala Zona tal-Agrikoltura Intensiva. F'din iz-zona huwa permess li jsir zvilupp agrikolu intensiv bhal serer, irziezet tal-annimali u binjiet oħra. Wara li kkunsidra d-daqs tal-art, iz-zona u l-izvilupp illi sar fuq din l-art, il-Perit ikkonkluda illi l-valur fis-suq tal-proprjeta` mertu tal- kawza huwa ta' sitt mija sitta u għoxrin elf, seba' mija u ħamsin ewro (€626,750). Ir-rikorrenti ppreżentaw relazzjoni tal-perit ex parte li jistma l-art in kwistjoni bhala li għandha valur ta' mija u sebgħa u ħamsin elf u ħames fil-limiti il-konsiderazzjonijiet u opinjonijiet esperti mitt ewro (€157,500). Rat ukoll il-kalkoli li għamel il-perit ex parte sabiex jasal għall-valutazzjoni mogħtija minnu. Din l-istima mhix maħlufa u l- Perit Carmel Diascari qatt ma resaq sabiex jikkonferma l-kontenut tagħha quddiem din il-Qorti. Dwar il-kunsiderazzjonijiet li l-Qorti għandha tagħti lir-rapport peritali, ġie diversi drabi ribadit illi "Kemm il-kostatazzjonijiet tal-perit tekniku nominat mill-Qorti kif ukoll tiegħu jikkostitwixxu skond il-liġi prova ta` fatt li kellhom bhala tali jiġu meqjusa mill- Qorti."1 Waqt illi skont l-Artikolu 681 tal-Kap 12 il-Qorti mhix marbuta li taċċetta l-konkluzjonijiet tar-rapport tekniku jekk dawn imorru kontra l- konvinzjonijiet tagħha, fl-istess waqt il-Qorti ma tistax tiskarata dik ir- relazzjoni b'leġġerezza jew kapricc. Il-konkluzjoni tal-Qorti dwar ir- relazzjoni u konkluzjonijiet tal-espert tagħha trid tkun ben infurmata, anki minn lat tekniku, u msejjsa fuq raġunijiet serjissimi li jqanqlu dubji dwar l- opinjoni teknika sottomessa2. Dan ifisser illi l-Qorti tista tiskarta relazzjoni teknika unikament f'ċirkostanzi fejn tkun konvita li l-konkluzijiet milħuqa mill-espert tagħha mhumiex ġusti u korretti3. Ingħad ukoll illi l-Qorti għandha toqgħod fuq ir-rapport tal-perit maħtur minnha aktar u aktar fejn il-parti nteressata ma tkunx talbet għan-nomina ta' periti addizzjonali4. Fil-kaz ta' llum mhux talli ma ntalbitx in nomina ta' periti addizzjonali talli lanqas biss saret l-eskussjoni tal-perit tekniku. Una volta li ġiet ippreżentata r-relazzjoni teknika r-rikorrenti llimitaw ruħhom sabiex jippreżentaw "dokument kontenenti l-kalkolazzjoni magħmula mill-Perit Carmel Diascari". Il-Qorti tosserva illi dan l-hekk imsejjaħ 'dokument' jikkonsisti f'karta sfuza, mingħajr intestazzjoni, firma jew imqar l-isem tal-Perit illi allegatament hejjiha. MagĦmula dawn il-kunsiderazzjonijiet, il-Qorti sejra tgĦaddi sabiex tqis ir-relazzjoni teknika bhala prova ta' fatt flimkien mal-provi l-oħra. 1 Ara: Joseph Falzon Kirby noe vs John Attard Luck, Qorti tal-Appell, 19 ta' Novembru 2001 2 Ara: Philip Cavallo Ghigo vs Carmelo Cutajar Galea et noe, Qorti ta' l-Appell, 29 ta' Mejju 1998 3 Ara: Attard Bezzina vs Espinosa Rodriguez, Qorti ta' l-Appell, 6 ta' Ottubru 1999; Zerafa Civelli vs Attard Biancardi, Qorti ta' l-Appell, 28 ta' Illi permezz tal-eċċezzjoni nurmu tlieta qiegħed jiġi eċċepit illi l-prezz indikat għall-bejgħ tal-proprjeta` huwa wieħed fazul li ma jirriflettix il- valur fis-suq tal-proprjeta` u dan unikament għaliex l-iskop tar-rikorrenti huwa li l-proprjeta` tinbiegħ bi prezz baxx lill-ulied l-istess rikorrenti. Il-Qorti tagħmel referenza għas-sentenza fl-ismijiet Carmelo King et vs Josephine Bongailas et flinn fis-27 ta' Ġunju 20175 fejn wara li elenkat ir- rekwiżiti taħt l-Artikolu 495A il-Qorti osservat illi: "Qari ta' dawn ir-rekwiziti necessarji biex il-Qorti tordna jew tiddeklina li tordna bejgh juri illi din it-talba hi waħda ristretta bejn il-komproprjetarji ċioe bejn dawk li jridu l-bejgħ (il-maġġoranza skond il-qies tal-ishma) kontra dawk li ma jridux. Hi azzjoni intiza biex ma jintilifx ċans ta' bejgħ vantaġġjuz tal-istess proprjeta fl- interita tagħha a skapitu ta' proprjetarju wieħed jew izjed in komun mal-oħrajn u li ma għandhomx il-maġġornaza tal-ishma. Il-liġi ma tippostulax a priori n- neċessita li jkun sar konvenju ta' bejgh. Għalkemm ma teskludix li l-maġġoranza tal-koproprjetarji jkunu daħlu f'konvenju pero tali konvenju ma jagħti ebda drittijiet lill-akkwirent prospettiv fuq l-ishma tal-minoranza riluttanti li jbiegħu jekk il-bejgħ tal-ishma tagħhom flimkien ma' dawk li jridu l-bejgh ma jiġix sancit mill-Qorti a bazi ta' talba taħt dan l-artikolu. Il-Qorti trid tevalwa biss, fost kondizzjonijiet oħra, jekk bejgħ kif postulat mill-maġġoranza hux ser ikun ta' preġudizzju gravi għal minoranza." Hekk ukoll ġie ritenut fis-sentenza fl-ismijiet L-Onorevoli Imħallef Dr Anna Felice pro. et. noe. et. vs. l-Avukat Dr Mark A. Attard Luck Demicoli LL.D. et. noe. et. Deċiza mill-Prim'Awla tal-Qorti Ċivili fil-25 ta' Lulju 2013. Inghad hekk: "L-Art. 495A (5) jagħti l-fakoltà lill-komproprjetarji "dissidenti" li jopponu l- bejgħ billi "jiddikjaraw xi jkun il-preġudizzju gravi li huma jew il-komproprjetarji li jkunu jirrappreżentaw jistgħu jbatu minħabba fil-bejgħ." Meta l-bejgħ isir lil terzi, il-komproprjetarji kollha – kemm dawk li jridu l-bejgħ u kemm dawk li ma jridux – għandhom komuni l-interess illi, jekk il-bejgħ isir, dan ikun bl-aħjar prezz. Ġur. Dan l-interess komuni jgħin biex ma jmorrux minn taħt dawk li ma jridux ibigħu għax għallinqas ikunu kisbu prezz tajjeb għas-sehem li, kontra qalbhom, ikollhom ibigħu." L-istess insenjament ġie ribadit fis-sentenza fl-ismijiet Maria Carmela Grieco Falanga et vs Dr Victor Fenech Soler et, deċiċa fis-27 ta' Marzu 2018 fejn ingħad is- segwenti: "Fid-deċizjoni li tat fil-31 ta` Mejju 2017 fil-kawża fl-ismijiet Aloysius Attard Biancardi et vs Dr Josette Sumame et noe din il-Qorti diversament presjeduta qalet hekk dwar l-Art 495A tal-Kap 16: Il-hsieb tal-liġi hu li tinghata proċedura relattivament sempliċi u ta` malajr biex jintemm stat ta` komunjoni ta` proprjeta` li l-ligi ma tiffavorihx. Iz-zmien ta` għaxar snin li ssemmi d-disposizzjoni jibda jgħaddi minn meta jkun inħoloq l-istat ta` komunjoni. L-Art. 495A (5) jagħti fakolta` lill-komproprjetarji `dissidenti` li jopponu l-bejgħ billi "jiddikjaraw xi jkun il-preġudizzju gravi li huma jew il- komproprjetarji li jkunu jirrapreċentaw jistgħu ibatu minħabba l-bejgħ." Meta l-bejgħ isir lil terzi, il-komproprjetarji kollha – kemm dawk li jridu l-bejgħ u kemm dawk li ma jridux – għandhom komuni l-interess illi, jekk il-bejgħ isir, dan ikun bl-aħjar prezz. Dan l-interess komuni jgħin biex ma jmorrux minn taħt dawk li ma jridux ibiegħu għax għall-inqas ikunu kisbu prezz tajjeb għas-sehem li, kontra qalbhom, ikollhom ibiegħu. Jiġi osservat fl-ewwel lok, li skont l-artikolu 495A (3) tal-Kap 16 tal- Liġijiet ta` Malta, il-leġislatur espressament ipprovda għall-ħatra ta` kuratur u biex jirrapreċentaw lill-komproprjetarji li mhumiex magħrufa … … l-kompitu tal-Qorti fi proċedura istitwita taħt l-artikolu 495A hija biex tistabbilixxi jekk il-komproprjetarju/i dissidenti ma jkunux gravament preġudikat." (ara wkoll : id-deċizjoni li tat din il-Qorti diversament presjeduta fil-25 ta` Marzu 2011 fil-kawċa D.G. Limited et vs L-Av. Dr. Yana Abela Saliba Cox noe) Fis-sentenza ta` din il-Qorti diversament presjeduta tat-30 ta` Gunju 2011 fil- kawċa David Mifsud Cini noe vs Dr. Simon Abela Saliba Cox noe ngħad:- L-iskop ta` dan l-artikolu tal-liġi kien intiż biex jiffaċilita ttrasferiment ta` proprjeta` intera meta jkun hemm proprjetarji ta` minoranza ta` ishma li għal raġuni jew oħra ma jridux jew ma jistgħux jersqu għat-trasferiment tal-intier tal-proprjeta` in komun. Hi fil-fatt forma ta` trasferiment forzat li għalih il-liġi tpoġġi parametru ben car sabiex ma jsirx abbuz, sfruttament jew fi kliem il-liġi `preġudizzju serju` għal drittijiet tal- minoranza. (ara wkoll: id-deċizjonijiet li tat din il-Qorti diversament presjeduta fl-24 ta` April 2017 fil-kawża Victor Blundell vs. Paul Blundell u fit-28 ta` Ġunju 2017 fil- kawża Helen Braddick-Southgate et vs Madeleine Aguilar). Fis-sentenza li tat fis-27 ta` Jannar 2017 fil-kawża Richard simiana vs John simiana il-Qorti tal-Appell qalet hekk:- Meta l-liġi … ssemmi l-kelma preġudizzju tinftiehem li dan irid ikun gravi – b`tali mod li l-bejgħ eventwali tal-proprjeta` in kwistjoni jkun - biex wieħed juza terminu bl-ingliz - "manifestly unfair" għad-dissident." Aktar `il quddiem fl-istess decizjoni l-Qorti tal-Appell kompliet tosserva illi:- … sabiex tiddeċiedi li ma taderixxix għat-talba għall-bejgh mhux bizzejjed li l-konvenut jesebixxi stimi li juri differenza fil-valur tal-proprjeta` li finalment jekk tinqasam bejn il-kopropjetarji tkun relattivament zgħira. L-iskop tal-Artikolu 495A m`huwiex biex jiġi assigurat bi preċizjoni il- valur tal-proprjeta` fis-suq – xi haga finalment soġġettiva sia pure bil- benefiċċju tal-perizja teknika – izda li tassikura bejgħ bi prezz ġust (li jkun assikurat għaliex miftiehem fil-konvenju) li ma jilledi lill-ebda propjetarju. Tirriżulta dispkrepanza lampanti bejn il-valutazzjoni mogħtija mill-perit ex parte u dik mogħtija mill-perit tekniku. Dik ravvizata fl-Artikolu 495A hija proċedura straordinarja illi tqarreb lejn l-esproprjazzjoni billi b'talba taħt din id-dispozizzjoni, il-proprjetatarju maġġoritarju ikun qiegħed jisforza fuq il-kompropretarju minoritarju r- rieda tiegħu għall-bejgh tal-proprjeta`. Għalhekk jeħtieġ illi din il- proċedura tiġi segwita u applikata skrupolozament biex jitħarsu l-interessi ta' min ikun fil-minoranza u ma jingħatax lok lil min għandu l-akbar sehem illi japprofitta ruħu biex jikseb il-bqija tal-ishma. Fil-kaz ta' llum jirriżulta b'mod evidenti illi r-rikorrenti qegħdin jinħbew wara din il-proċedura sabiex flok illi jakkwistaw il-proprjeta` bil-prezz li din iġġib fis-suq, jakkwistawha bi prezz ferm ridott għall benefiċċju ta' uliedhom. Il-Qorti sejra tagħmel referenża għas-sentenza fl-ismijiet Busy Bee Estates Ltd vs Anthony Bartolo Visanich et. Fid-deċizjoni tagħha tal-20 ta' Novembru 2008, l-Ewwel Qorti qalet hekk: "Din il-garanzjia, iżda, tispiċċa meta komproprjetarju bl-akbar sehem jinqeda bil- proċedura biex jikseb l-ishma l-oħra, għax, f'dan il-każ, l-interess tiegħu hu li l- prezz ikun l-inqas, mhux l-ogħla, li jista' jinkiseb. F'każ ta' konflitt hekk ċar bejn l-interessi tal-partijiet ma jkunx għaqli li l-bejgħ isir b'din il-proċedura, li tħalli li jsir "il-bejgħ skont ma jkun jixtieq l-akbar għadd ta' komproprjetarji fil-qies tal- valur tal-ishma li kull komproprjetarju jkollu", u jkun iżjed għaqli li l-bejgħ isir bil-proċedura ta' liċitazzjoni li, għalkemm mhux ħaġa mixtieqa daqs bejgħ fis-suq ħieles, għallinqas tagħti garanzija aħjar ta' prezz tajjeb." Din is-sentenza ġiet appellata u fid-deċizjoni tagħha tal-25 ta' Novembru 2011, il-Qorti tal-Appell qalet hekk: "Din il-Qorti qrat b'attenzjoni kbira dak li ġie sottomess fir-rikors tal-appell u ħadet ukoll konjizzjoni tad-dokumenti eżebiti. Hija ħasbet ukoll fit-tul dwar dak li qed jiġi sottomess. Huwa minnu li dan l-aspett tal-kwistjoni, li qed jiġi dibattut f'dawn il-proċeduri, huwa wieħed oriġinali billi s-soċjetà rikorrenti qed tittanta li tagħmel użu mill-Artikolu 495A biex hija takkwista l-ishma tal-intimati fil- proprjetà mertu tal-kawża biex b'hekk hija tkun ikkonsolidat il-proprjetà kollha, ġià miżmuma in komun, f'idejha. Ma jidhirx li hemm xi pronunzjament tal-qorti, la fl-istadju ta' prim istanza u lanqas fl-istadju tal-appell, li jittanta jagħti interpretazzjoni tal-portata tal-artikolu in kwistjoni senjatament fl-applikazzjoni tiegħu u għalhekk kull pronunzjament ta' din il-qorti jista' jkollu riflessjonijiet serji fuq l-applikazzjoni ta' dan il-provvediment fi proċeduri futuri. … "Ma hemmx dubbju li l-provvedimenti tal-Artikolu 495A huma ta' natura straordinarja. Dan qed jingħad billi d-drittijiet mogħtija b'dan l-artikolu lill- komproprjetarji li għandhom sehem maġġoritarju jmorru kontra l-prinċipju ġenerali li "Kull komproprjetarju għandu l-proprjetà sħiħa tas-sehem tiegħu u tal- qligħ jew profitti ta' dak is-sehem. Hu jista' jittrasferixxi, iċedi, jew jipoteka dan is-sehem kif irid, u jista' wkoll, bla ħsara tad-disposizzjonijiet tal-Artikolu 912 (li jitkellem dwar id-dritt ta' irkupru mogħti lill-werrieta f'każ li xi wieħed minnhom iċiedi, b'titolu oneruż, il-jeddijiet tiegħu fuq il-wirt) iqiegħed floku lil ħaddiehor fit- tgawdija ta' dak is-sehem....." Infatti l-Artikolu 495A donnu jxejjen dan id-dritt assolut tal-komproprjetarju billi jissoġġetta l-volontà tal-komproprjetarji minoritarji għal dik tal-komproprjetarji li għandhom l-akbar sehem, meta l-komunjoni tkun ipperdurat għal aktar minn għaxar snin, u l-volontà ta' dawn timmanifesta ruħha f'kundizzjonijiet li ma jaggravawx il-posizzjoni tal-komproprjetarji ta' ishma iżgħar. F'dawn iċ- il- ċirkostanzi kondizzjonijiet, il-bejgħ innifsu. Din il-Qorti għalhekk tħares b'ċerta ċirkospezzjoni lejn il-provvedimenti tal- artikolu in kwistjoni u, iżżomm ruħha lura, meta tintalab li testendi dak li huwa intiż bl-artikolu b'dak li ma huwiex hemm imniżżel. Dan qed jingħad billi l- Artikolu 495A jitkellem ċar, u dan jirriżulta bl-aktar mod skjett mid-dibattiti fuq imsemmija fil-Kumitat Permanenti, li l-leġislatur ried li titneħħa l-komunjoni tal- proprjetà billi l-Qorti "tawtorizza l-bejgħ skont ma jixtieq l-akbar għadd ta' komproprjetarji fil-qies tal-valur tal-ishma li kull komproprjetarju jkollu". Fil-każ in eżami t-talba tas-soċjetà rikorrenti ma hijiex biex isir bejgħ pur u sempliċi iżda li hija stess tiġi awtorizzata "tixtri" is-sehem tal-komproprjetarji minoritarji "bil- l-komproprjetarju maġġoritarju jekk mhux jista' prezz u l-pattijiet murija fuq prospett mehmuż mar-rikors". Dan imur kontra l- ispiritu tal-artikolu in kwistjoni." Il-Qorti hija tal-fehma meqjusa illi dik intentata mir-rikorrenti mhi xejn għajr mossa intiza sabiex japprofittaw minn din il-proċedura partikolari u jakkwistaw il-proprjeta` mertu ta' din il-kawża bi prezz irħis ghall- benefiċċju ta' uliedhom. Ma hemmx dubju illi dan l-aġir huwa inaċċettabbli għaliex imur kontra l-ispirtu tad-disposizzjoni. Għalhekk, il- Qorti mhijiex sejra tawtorizza l-bejgħ tal-proprjeta` skont it-termini u l- kondizzjonijiet imnizzla fil-konvenju ffirmat fit-30 ta' Ottubru 2019. U tad- imressqa mir-rikorrenti għaliex disposizzjoni, il-Qorti lanqas ma hija ser tordna l-bejgħ bil-liċitazzjoni fit- termini tal-Artikolu 495A(9) tal-Kap 9. Decide Għal dawn il-motivi l-Qorti qiegħda tiddisponi mit-talbiet u mill- eċċezzjonijiet li ma kinux deċizi bis-sentenza tagħha tal-11 ta' Diċembru 2020 billi qiegħda taqta' u tiddeciedi: Tilqa' l-eċċezzjonijiet numru tlieta (3) u erbgha (4). Tiċħad it-talbiet tar-rikorrenti. Tordna lir-rikorrenti jħallsu l-ispejjeż ta' dawn il-proċeduri. (ft.) Dr. Brigitte Sumame Vella Ebejer Diane Attard Biancardi Deputat Reġistratur Vera Klindo Għar-Reġistratur