FIL-QORTI TAL-MAGISTRATI TA' MALTA MAGISTRAT DR FRANCESCO DEPASQUALE Seduta ta' nhar it-Hamis erbghatax (14) ta' Dicembru 2017 Rikors Numru 31/16 FDP Dr David Farrugia Randon (ID 59640M) u Dr Michael Portanier (ID 792040M) bhala mandatarji specjali ta' Rosella Anna Doublet Meagher (ID 917488A) u Loris Guiducci (ID 569700A) vs Peter Stilon (ID 739877M) u Doris Stilon (ID 079415M) Il-Qorti:- Rat ir-rikors promotur ippresentat fis 16 ta' Frar 2016 fejn ir-rikorrenti nomine talbu lill-Qorti s- segwenti: Prevja kull dikjarazzjoni ohra opportuna, tiddikjara illi l-intimati m'ghandhomx dritt izommu d-depozitu mhallas akkont tal-prezz tal-immobbli mis-socjeta rikorrenti fuq il-konvenju datat nhar il-hmistax (15) ta' Dicembru tas-sena elfejn u erbatax (2014); Tordna lill-initmati sabiex ihallsu/jirrifondu lura esponentii s-somma ta' ghaxart BI-imghax mid-data ta' skadenza tal-konvenju tal-12 ta' Gunju 2015 sad-data tal-hlas effettiv u bl ispejjez inkluzi dawk tal-ittra ufficjali numru 2161/15 datata 12 ta' Gunju 2015 kif ukoll tal-ittra ufficjali numru 2630/15 datata 23 ta' Lulju 2015. U dan perezz illi permezz ta' konvenju datat nhar il-hmistax (15) ta' Dicembru tas-sena elfejn u erbatax (2014) r-rikorrenti obbligat ruhha li tixtri u takkwista proprieta' immobbli hemm indikata minghand l-intimati u dan taht kundizzjonijiet imsemmija fi- istess konvenju. Illi skont stess konvenju r-rikorrenti kienet hallset depozitu ta' Euro 10,000 (ghaxart elef Euro) lill-initmati, ai termini ta' klawzola tnejn (2) ta' l-istess konvenju, u dan akkont tal prezz tal-immobbli li kellu jkun akkwistat mill stess rikorrenti minghand ntimat. Illi nhar it-tnax (12) ta' Gunju 2015 ir-rikorrenti interpellat permezz ta' ittra ufficiali lill-konvenuti sabiex jaddivjenu ghall-pubblikazzjoni ta' l-att finali tal-istess propjeta u versu I-prezz u l-kundizzjonijiet stipulati, ossia sal-hmistax ta (15) ta' Gunju tas-sena elfejn u hmistax (2015) u dan ai termini tal-artikolu 1357(2) tal-Kap 16 tal-Ligijiet ta' Malta. Illi r-rikorrenti intalbet tkun presenti ghal-laqgha nhar l-ghaxra (10) ta' Gunju 2015 li fiha kellu jigi ppublikat l-att finali ta' xiri u beigh u fil pussess taghha kellha bankers draft fl-ammont ta mija u erbghin elf ewro (€140,000) sabiex thallas il-prezz dovut ghall-proprieta in kwistjoni, hekk kif kien hem fil-konvenju. Ukoll prezenti g stess kien hemm rapprezentanti ta' Awtorita' tad-Djar illi a favur taghhom kellha tig kkostitwita ipoteka generali u specjali u dan kif miftiehem bejn il partijiet wara li sar il-konvenju. Illi pero l-att finali ma sehhx peress bejjiegha talbu sabiex jithallas ammont ulterjuri ta' hamsa u erbghin elf ewro (€45,000) somma li kienet dovuta ai termini ta' kuntratt ta' appalt datat ukoll hmistax (15) ta' Dicembru tas-sena elfejn u erbatax (2014) biss galadarba ikunu tlestew ix-xoghlijiet imsemmija fl-istess kuntratt t'appalt. Illi nhar il-hmistax (15) ta' Gunju tas-sena elfejn u hmistax (2015) il-proprjeta' kienet biss fi stat ta' gebel u saqaf (ossija, shell form) u mhux kompluta skont l-istess kuntratt ta' appalt u b'hekk l-ammont ulterjuri ma kienx dovut. Illi l-att pubbliku li bih kellu jsehh it-trasferiment finali tal-immobbli qatt ma sar u dan ghaliex il-beigh tal-istess immobbli ma setax isir minhabba ragunijiet imputabbli lill- intimati. Illi r-rikorrenti tirrileva li kemm fid-data msemmija fuq il-konvenju (jigifieri hmistax (15) ta' Gunju tas sena elfejn u hmistax (2015)) kif ukoll id-data estiza permezz tal-ittra ufficiali datata qabel ma skada I-stess terminu (jigifieri il-hmistax (15) ta' Lulju tas- sena elfejn u hmistax (2015)) issa skadew. Illi minkejja illi d-depositu suriferit ta' ghaxart elef euro (€10,000) kien thallas akkont tal-prezz u minkejja illi l-bejgh qatt ma sehh, l-intimati xorta irrifjutaw li jirrifondu lill- attrici l-imsemmi depositu u dan ghall-ebda raguni valida fil-Ligi, u dan anke wara li Rat id-dokumentazzjoni esebita mir-rikrorenti, ossija il-konvenju datat 15 ta' Dicembru 2014 (fol 4), l-Ittra Ufficjali datata 12 ta' Gunju 2015 mibghuta a tenur tal-Artikolu 1357(2) tal-Kap 16 sabiex jaddivjenu ghall-kuntratt finali (fol 7) u l-Ittra Ufficjali datata 23 ta' Lulju 2015 ghal risoluzzjoni bonarja (fol 8). Rat ir-risposta ta' l-intimati datata 2 ta' Marzu 2016 fejn laqghu ghal dak illi kien qed jigi lilhom allegat billi qajjmu s-segwenti eccezzjonijiet: Illi preliminariament l-atturi jridu jippruvaw illi huma inghataw mandat minn Rosella Anna Doublet Meagher u Loris Guiducci sabiex jinizzjaw dawn il-proceduri. Illi preliminariament ukoll jrid jigi ppruvat ukoll illi fid-data tal- presentata ta' dawn il proceduri imsemmija Rosella Anna Doublet Meagher u Loris Guiducci kienu assenti minn dawn il-gzejjer. Illi, minghajr pregudizzju u fil-mertu, l-ammont pretiz mhux dovut u dan kif seijer jirrizulta waqt is-smiegh ta' din il-kawza, anzi huwa l-konvenut li ghandu jithallas mir-rikorrent somma, liema pretenzjoni hija dedotta fl-annessa kontro- talba. Rat il-kontro talba ppresentata mill-intimat kontestwalment mal-eccezzjonijiet taghhom, fejn talbu s-segwenti: B'dan intom mseijha tidhru quddiem il-Qorti hawn fuq imsemmija fl-istess data u hin biex twiegbu ghat-talba rikonvenzjonali tal-konvenuti u tghidu ghaliex m'ghandkomx tigu kkundannati tersqu ghal-likwidazzjoni u xoghol ta' appalt maghmul fuq inkarigu ta' Rosella Anna Doublet Meagher fil-fond 86, Flat 3, Triq il- Grecia, Marsaskala. Bl-ispejjez u l-imghax u l-attur ingunt in subizzjoni. Ai fini ta' kompetenza qed jigi dikjarat illi l-ammont pretiz ma jeccedix it. €12,000. Rat ir-risposta ghall-kontro talba ppresentata fid 29 ta' Maru 2016 fejn ir-rikorrenti, laqghu ghal dak mitlub fil-kontro talba billi qajjmu s-segwenti difiza: Illi l-pretenzjonijiet tal-konvenuti rikonvenzjonanti qieghdin jigu responti mill-esponenti bil-qawwa kollha ghaliex huma totalment infondati u dan kif ser jigi pprovat fit- trattazzjoni tal-kawza. Rat l-affidavit ta' Rosella Anna Doublet Meagher ippresentat fil 11 ta' Mejju 2016 (fol 20) kif ukoll id- dokument imsejjah "Special Power of Attorney" datat 20 ta' Jannar 2016 fejn ir-rikorrenti mandatarji inghataw l-inkariku taghhom in konnessjoni tal-proceduri odjerni. Rat l-affidavit ta' Loris Guiducci ippresentat fis-16 ta' Mejju 2016 (fol 25) u rat id-dokumentazzjoni minnu ppresentata inkluz ftehim ta' appalt datat 15 ta' Dicembru 2014 (fol 37) iffirmat kontestwalment mal-konvenju illi jgib l-istess data Semghet ix-xhieda tan-Nutar Joseph Frendo Cumbo Delmar Ristic Buontempo moghtija fis 16 ta' Mejju 2016 u rat id- dokumentazzjoni minnu esebita, inkluz kopja ta' zewgt cekkijiet mghoddija mill-istess Nutar lill Peter Stilon u minnu kkonfermati illi ingabru, t-tnejn tal-import ta' €5,000 kull wiehed, u datati 20 ta' Frar 2014 u 16 ta' Marzu 2015 rispettivament, u migbura mill-intimat Peter Stilon fl-20 ta' Frar 2014 u 17 ta' Marzu 2015 rispettivament (vide fol 59 u 56) Rat id-dokumentazzjoni, ossija pjanti, esebiti mir-rikorrenti fl-4 ta' Lulju 2016, wara liema provi r- rikorrenti ddikjaraw illi ma kellhomx aktar provi x'jippresentaw. Rat l-affidavit ta' Doris Stilon, ippresentat fis-27 ta' Ottubru 2016. Rat l-affidavit ta' Peter Stilon, ippresentat fis 27 ta' Ottubru 2015. Rat illi fid 9 ta' Marzu 2017 l-intimati ddikjaraw illi ma kellhomx aktar provi. Semghet il-kontro ezami ta' Peter Stilon moghtija fis 7 ta' Lulju 2017. Rat illi fis 7 ta' Lulju 2017 il-partijiet gharrfu lill-Qorti illi ma kellhomx aktar provi x'jippresentaw. Rat is-sottomissjonijiet tar-rikorrenti nomine ippresentati fil 5 ta' Ottubru 2017. Rat is-sottomissjonjiet ta' l-intimati ippresentati fis 27 ta' Novembru 2017. Rat illi fis 27 ta' Novembru 2017 il-kawza giet differita ghas-sentenza ghallum. Ikkunsidrat Jirrizulta, mill-provi prodotti, illi l-intimati kellhom dar gewwa 86, Triq il-Grecja, Marsaskala, liema dar huma kienu waqqghu u kienu intenzjonati illi jibnu f'appartamenti. Jirrizulta illi r-rikorrenti kienu interessati jakkwistaw il-'penthouse' illi kienet ser tinbeda fuq tali sit mill-intimati, liema 'penthouse' w il-konfigurazzjoni taghha huma raw fuq il-pjanti esebiti lilhom mill-intimati stess. Jirrizulta illi fil-15 ta' Dicembru 2014 il-partijiet dahhlu f'konvenju bejniethom ghall-akkwist tal- 'penthouse' fi stat ta' gebel u saqaf fejn gie indikat illi l-prezz tal-post kien ta' €150,000 li ghalih ir- rikorrenti hallsu "deposit on account" ta' €10,000, li minnhom €5,000 inghaddew lin-Nutar dakinhar ta' l-iffirmar tal-konvenju u €5,000 kellhom jinghaddew lin-Nutar la darba ir-ricerki jkunu kompletati. Jirrizulta illi dana id-despositu ta' €10,000 sussegwentement kellu jinghadda min-Nutar lill- bejjegha, ossija intimati fil-proceduri odjerni, hemm kif jitlestew ir-ricerki. Jirrizulta, di fatti, illi r-rikorrenti ghaddew cekk ta' €5,000 lin-Nutar Joseph Frendo Cumbo Delmar Ristic Buontempo fil 15 ta' Frar 2014 (fol 57) u cekk iehor ta' €5,000 fis 16 ta' Marzu 2015 (fol 60) hekk kif in-Nutar gharrafhom illi r-ricerki kienu kompletati b'success. Jirrizulta illi, da parte tieghu, ghadda l-pagament ta' €5,000 lill-intimati qabel iz-zmien, ossija fl-20 ta' Frar 2014 (fol 59) u mhux meta gew kompletati r-ricerki, filwaqt illi t-tieni pagament inghadda lill-intimati fis 16 ta’ Marzu 2015 (fol 56). Jirrizulta illi l-konvenju kien jistabilixxi illi l-kuntratt finali kellu jsir sa mhux aktar tard mill-15 ta’ Gunju 2015 bil-propjeta lesta u mibnija filwaqt illi kien jipprovdi wkoll illi mill-bilanc dovut, mal- kuntratt finali kellhom jithallsu s-somma ta’ €120,000 filwaqt illi kif jitlestew ix-xogholijiet tal- finishes, li kienu indikati fil-konvenju, il-bilanc ta’ €30,000 kellu jithallas. Jirrizulta illi dakinhar stess, il-partijiet iffirmaw ukoll skrittura privata ta’ xogholijiet illi kellhom isiru fil-‘penthouse’ (fol 37), liema xoghlijiet kienu ser jiswew €45,000 u kellhom jitlestew u jithallsu sa mhux aktar tard mill-10 ta’ Marzu 2016. Jirrizulta illi in-Nutar ghadda biex jaghmel l-arrangament kollha, inkluz mal-Housing Authority illi kellhom jigu mdahhla fil-kuntratt finali kif ukoll kredituri ohra ta' l-intimati, sabiex isir il-kuntratt finali u fl-10 ta' Gunju 2015, il-partijiet flimkien ma' persuni ohra li kellhom ipoteki fuq il-fond iltaqghu ghand il-Housing Authority sabiex isir l-att finali. Jirrizulta illi dakinhar, ir-rikorrenti kellhom fil-pussess taghhom Bank Draft ghas-somma intjiera ta' €140,000. Jirrizulta, madanakollu, illi kif jirrizulta mix-xhieda tar-rikorrenti u kkonfermata min-Nutar Joseph Frendo Cumbo Delmar Burgio, hekk kif il-partijiet kienu kollha presentti sabiex jinqara u jigi konkluz il-kuntratt ta' akkwist, l-intimat Peter Stilon beda jinsisti illi l-hlas tax-xoghol tal-appalt tal-valur ta' €45,000 kellu jithallas minnufih ukoll. Jirrizulta illi, minhabba tali insistenza da' parte ta' l-intimat, dovuta ghal fatt illi ma kienx qieghed jafda lir-rikorrenti, kif jikkonferma huwa stess fix-xhieda tieghu, il-kuntratt finali dakinhar ma sehhx. Jirrizulta illi sussegwentement l-intimati riedu jgeddu l-konvenju izda r-rikorrenti riedu illijsir il- kuntratt finali u, di fatti, fit 12 ta' Gunju 2015, ppresentaw Ittra Ufficjali fil-Qorti kontra l-intimati a tenur tal-Artikolu 1357(2) tal-Kap 16 fejn talbuhom jersqu ghal kuntratt finali. Jirrizulta illi l-effetti tal-kovenju skadew fil 15 ta' Gunju 2015 u, fit 23 ta' Lulju 2015 ir-rikorrenti talbu lill-intimati sabiex jirrisolvu l-kwistjoni amikevolment. Jirrizulta illi l-partijiet ma wasslu ghal ebda soluzzjoni bonarja u ghalhekk, fis-16 ta' Frar 2016, ippresenta l-azzjoni odjernna. Ikkunsidrat Jirrizulta illi r-rikorrenti qed jikkontendu illi l-intimat irrifjuta illi jiffirma w jikkonkludi l-kuntratt finali fl-10 ta' Gunju 2015 peress illi kien qieghed jinsisti illi jithallas ukoll l-import kollu tal-ftehim tax-xoghlijliet tal-appalt li kien jammont ghal €45,000. Jirrizulta, madanakollu illi, skond l-intimat, huwa kien qieghed jinsisti illi l-hlas ta' €45,000 tigi protetta permezz ta' ipoteka fuq il-fond u ma kienx qieghed jinsisti illi l-hlas isir dakinhar, liema kundizzjonijet qatt ma kienu gew inkluzi originalment fil-konvenju jew qatt kienu diskussi bejn il- partijiet, izda kienu dettati mill-intimat rizultat tal-fatt illi ma kienx qieghed jafda lir-rikorrenti. Ikkunsidrat Jirrizulta illi, fil-kontro talba, l-intimati qieghdin jitolbu ghal-hlas ta' mhux aktar minn €12,000 bhala likwidazzjoni ta' xoghol ta' appalt maghmul mill-intimati fuq istruzzjonijiet tar-rikorrenti. Jirrizulta, di fatti, illi qabel ma nbdew ix-xogholijiet ta' kostruzzjoni tal-penthouse izda wara illi gie iffirmat il-konvenju, ir-rikorrenti talbu illi jsiru xi xoghlijiet struttrali fil-post, liema tibdiliet saru mill-Perit ta' l-intimat u involvew xoghlijiet addizzjonali fl-istruttura tal-binja. Jirrizulta illi l-intimat jikkontendi illi tali tibdiliet kienu ingenti izda, madanakollu, tul il- procedimenti odjerni, l-intimat fl-ebda mument ma ipproduca xi tip ta' dokumentazzjoni u/jew rendikont ta' l-ispejjez minnu allegatament inkorsi u li taghhom huwa kien qieghed jitlob ir- rifuzjoni. Jirrizulta, mill-banda l-ohra, illi r-rikorrenti jikkontendu illi tali xoghlijliet ma kienux daqstant ingenti izda kienu li jitressaq hajt b'madwar nofs metru, filwaqt illi jinsistu illi ma kellhom jaghtu ebda somom lill-intimati. Ikkunsidrat Jirrizulta, mill-provi prodotti, illi fl-10 ta' Gunju 2015, kemm ir-rikorrenti kif ukoll l-intimati ltaqghu ghand il-Housing Authority sabiex isir il-kuntratt finali quddiem in-Nutar li kien gia irrediga l-konvenju. Jirrizulta, madanakollu, illi l-intimati dakinhar irrifjutaw illi jiffirmaw il-kuntratt finali. Jirrizulta illi r-rikorrenti jghidu li l-intimati rrifjutaw li jiffirmaw il-kuntratt finali ghax ried jithallas tax-xoghol tal-appalt minnufih u mhux kif originalment mifthiem, filwaqt illi l-intimati qieghdin jghidu illi huwa ma kienux qed jitolbu ghal hlas tal-flus tal-appalt izda kienu qed jitolbu ghal ipoteka fuq il-propjeta illi kienet ser tinxtara in garanzija ghall-hlas tax-xoghol tal-appalt. Jirrizulta, izda, illi n-Nutar Joseph Frendo Cumbo Delmar Burgio, persuna indipendenti mill-partijiet, kif ukoll Ufficjal Pubbliku, ikkomferma illi l-kuntratt ma sarx ghax l-intimati kienu qed jinsistu illi l-ammont ta' €45,000 jithallas minnufih ukoll. Jirrizulta illi, wara li ma sarx il-kuntratt finali, ir-rikorrenti fit 12 ta' Gunju 2015 interpellaw lill- intimati, a tenur tal-Artikolu 1357 (2) tal-Kap 16, sabiex jersqu ghall-kuntratt finali. Jirrizulta illi l-kuntratt finali baqa' qatt ma sar u ghalhekk ir-rikorrenti kienu qed jitolbu lura l-hlas tad-depositu mghoddi lill-intimati ghax-xiri u akkwist tal-penthouse. Jirrizulta illi, l-Artikolu 1357 tal-Kap 16 jipprovdi dan li gej: (1) Il-wegħda ta' bejgħ ta' ħaġa bi prezz determinat, jew bi prezz li għandu jiġi stabbilit minn persuna waħda jew iżjed bħalma jingħad fl-artikoli ta' qabel dan, ma titqiesx bejgħ; iżda, jekk tiġi aċċettata, iġġib, f'dak li wiegħed, l-obbligu li jagħmel il-bejgħ, jew, jekk il-bejgħ ma jkunx jista' iżjed isir, l-obbligu li jħallas id-danni lill-accettant. (2) L-effett ta' din il-wegħda jispiċċa meta jagħlaq iż-żmien miftiehem bejn il-partijiet għal hekk jew, jekk ma jkun hemm ebda ftehim bħal dak, meta jgħaddu tliet xhur minn dak inhar li l-bejgħ ikun jista' jsir, kemm-il darba l-aċċettant ma jsejjaħx lil dak li wiegħed, b'att ġudizzjarju ppreżentat qabel ma jgħaddi ż-żmien applikabbli kif intqal qabel, sabiex jagħmel il-bejgħ, u kemm-il darba, fil-każ li dak li wiegħed jonqos li jagħmel hekk, it-talba b'rikors ġuramentat sabiex titwettaq il-wegħda ma tiġix ippreżentata fi żmien tletin jum minn meta jagħlaq l-imsemmi żmien Jirrizulta, fil-kaz odjern, illi r-rikorrenti kienu hallsu "depositu" tas-somma dovuta lill-intimata, liema "depositu" kien jammont ghal €10,000 u ingabru mill-intimati permezz ta' zewgt pagamenti ta' €5,000, wiehed fl-20 ta' Frar 2014 u l-iehor fis 16 ta' Marzu 2015. Jirrizulta illi, ghalkemm ir-rikorrenti interpellaw sabiex jersqu ghal kuntratt finali, l-intimati baqghu ma ressqux. Jirrizulta, ghalhekk, illi la darba il-kuntratt finali ma kienx iffirmat, isegwi illi d-depositu imhallas mir-rikorrenti lill-intimat, li ma jistaq jitqies bhala 'kapparra' ai fini tal-Artikolu 1359 tal-Kap 16, izda huwa indikat carament li kien 'depositu' fil-konvenju, ghandu jigi mghoddi lura mill-intimati lir-rikorrenti. Ikkunsidrat Jirrizulta illi l-intimati, fil-kontro talba taghhom, qed jitolbu ghal hlas illi ma jeccedix is-somma ta' €12,000, tax-xoghol tal-appalt illi kellhom jaghmlu l-intimati fil-fond. Jirrizulta, madanakollu, illi l-intimati fl-ebda stadju tal-provi ma qatt ippruvaw kemm attwalment kienu d-danni illi huma kienu attwalment soffrew u qatt ma kkwantifikaw it-talba taghhom kif ukoll ikkoroborawha bi provi ohra. Jirrizulta wkoll illi, eventwalment, la darba il-kuntratt finali attwalment ma sarx, il-benefikat tax- xogholijiet addizzjonali illi l-intimati jghidu li saru fuq talba tar-rikorrenti baqa ghand l-intimati u ghalhekk ibbenefikaw minnu wkoll l-intimati. Ghaldaqstant, it-talba ta' l-intimati fil-kontro talba taghhom ma gietx ippruvata. Ikkunsidrat Jirrizulta, finalment, illi l-intimati qajjmu zewgt eccezzjonijiet preliminari, ossija illi r-rikorrenti nomine kellhom jippruvaw illi kient attwalment il-mandatarji ta' Rosella Anna Doublet Meagher u Loris Guiducci kif ukoll illi l-istess Rosella Anna Doublet Meagher u Loris Guiducci ma kienux Malta meta gew mnieda l-proceduri odjerni. Jirrizulta illi l-Mandat relattiv moghti lir-rikorrenti nomine sar fl-20 ta' Jannar 2016, kif jider fid- dokument esebit a fol 21 kif ukoll illi Rosella Anna Doublet Meagher u Loris Guiducci kienu barra minn Malta meta giet ippresentata il-kawza, kif jidher mill-biljetti minnhom ppresentati a fol 27 tal-process. Ghalhekk dawk iz-zewgt eccezzjonijiet preliminari ma jirizultawx ukoll. Konkluzjoni Wara illi rat il-provi kollha prodotta quddiemha, Wara illi rat is-sottomissjonijiet tal-abbli difensuri tal-partijiet Tghaddi biex taqta u tiddeciedi l-kaz billi Tichad l-eccezzjonijiet kollha ta' l-intimati ghat-talba tar-rikorrenti, u ghalhekk, Tiddikjara illi l-intimati ma ghandhomx dritt izommu d-depositu ta' €10,000 imhallas akkont tal- immobbli li kien ser jinxtara minghand l-intimati permezz ta' konvenju datat 15 ta' Dicembru 2014; Tichad it-talba rikonvenzjonali ta' l-intimati, u ghalhekk Tilqa t-talba tar-rikorrenti u Tikkundanna lill intimati jhallsu lir-rikorrenti is-somma ta' ghaxart elef ewro (€10,000). Spejjez kollha tal-proceduri odjerni u Imghax kalkolabbli mit 23 ta' Lulju 2015 sad-data tal- pagament effettiv ikun a kariku ta' l-intimati.