Appell Inferjuri Numru 65/2006/2 LM permezz tas-sullokazzjoni tinħoloq relazzjoni ġuridika bil-kuntatt ta' kera li jsir bejn l-inkwilin u s-subinkwilin fejn, is-sid jibqa' estraneju għal dik ir-relazzjoni ġuridika. Għalhekk is-subinkwilin jibqa' għalih terza persuna, filwaqt li huwa proprju l- inkwilin li jibqa' marbut lejh bl-obbligi legali u dawk miftiehma skont il-kera oriġinali ̶ QORTI TAL-APPELL (Kompetenza Inferjuri) ONOR. IMĦALLEF LAWRENCE MINTOFF Seduta tas-7 ta' Lulju, 2021 Appell Inferjuri Numru 65/2006/2 LM Frances Handy (K.I. nru 52218M) u b'nota tat-23 ta' Jannar, 2014, l-atti kienu assunti minn Martin Handy ('l-appellant') Dan huwa appell magħmul mill-intimat Martin Handy (K.I. nru 014121(M) [minn issa 'l quddiem 'l-appellant'], mis-sentenza mogħtija fit-28 ta' Jannar, 2020, [minn issa 'l quddiem 'is-sentenza appellata'] mill-Bord li Jirregola l-Kera [minn issa 'l quddiem 'il-Bord'] fl-ismijiet fuq premessi, billi Qrati tal-Ġustizzja Paġna 1 minn 18 Appell Inferjuri Numru 65/2006/2 LM ċaħad l-eċċezzjonijiet imressqa minnu u laqa' l-ewwel u t-tieni kawżali mressqa mir-rikorrenti Maria Concetta mart Sergio Cassar k/a Cassar White (K.I. nru 44704M) [minn issa 'l quddiem 'l-appellata'], filwaqt li ċaħad it-tielet kawżali, u pprefriġġa terminu ta' żmien xahar għall-fini ta' żgumbrament, bl-ispejjeż kontrih. Il-fatti tal-każ odjern jirrigwardaw il-kirja tal-fond numru 15 fi Triq San Ġwann Bosco, San Pawl il-Baħar, [minn issa 'l quddiem 'il-fond'], mill-appellata lill- illum mejta u stante l-mewt tagħha l-atti ġew assunti minn binha l-appellant. Jirriżulta mhux kontestat li f'xi żmien dan il-fond ġie maqsum f'żewġ appartamenti separati, fejn wieħed minnhom kien abitat mill-appellant u l- ieħor mill-intimata Handy. L-appellata istitwiet proċeduri quddiem il-Bord permezz tal-preżentata ta' rikors fl-4 ta' Awwissu, 2006, fejn talbet lill-Bord sabiex stante li l-intimata Handy kienet mingħajr il-kunsens tagħha qabdet u ppermettiet l-użu tal-fond minn terzi u anki ħalliet il-fond fi stat ta' bżonn, tawtorizzaha tieħu pussess tal- imsemmi fond billi jordna l-iżgumbrament tal-intimata Handy fi żmien qasir u perentorju li jista' jiġi prefiss, bl-ispejjeż kontra l-istess intimata Handy. L-intimata Handy wieġbet fis-7 ta' Settembru, 2006 fejn sostniet li ma kienx minnu li hija ċediet jew b'xi mod ieħor sullokat il-fond stante li kien Qrati tal-Ġustizzja Paġna 2 minn 18 Appell Inferjuri Numru 65/2006/2 LM binha stess li qed jgħix magħha, u dan mit-twelid tiegħu sa wara li żżewweġ, u lanqas ma kien minnu li hija kienet ħalliet il-fond fi stat ta' bżonn, u għalhekk issottomettiet li t-talbiet tal-appellata għandhom jiġu miċħuda. Il-Bord wasal għas-sentenza appellata wara li għamel is-segwenti konsiderazzjonijiet rilevanti għal dan l-appell: Ikkunsidra: It-Talbiet u l-Eċċezzjonijiet fil-qosor il-kawża r-rikorrenti qegħda titlob (1) Illi f'din l- iżgumbrament tal-intimata mill-imsemmi fond minħabba (a) użu tal-fond minn terzi ossija ċessjoni/sullokazzjoni jew assenjazzjoni tal-fond (b) konsegwenti bdil fid- destinazzjoni tal-fond u (ċ) il-fond tħalla fi stat ta' bżonn. ir-ripreża tal-fond u (2) L-intimata eċċepiet illi (1) hija ma ċedietx jew issullokat il-fond, (2) illi binha ilu jgħix magħha sa minn twelidu u baqa' jgħix magħha anke meta żżewweġ u (3) mhux minnu li l-fond tħalla mingħajr manutenzjoni. Ġurisprudenza u Prinċipji Legali applikabbli Il-Kawżali taċ-Ċessjoni/sullokazzjoni jew assenjazzjoni tal-fond Fis-sentenza tal-Qorti tal-Appell tat-22 ta' Novembru 2002 Clementino u Rosaria konjuġi Abela Fiteni vs Emanuela Sanchez, dik il-Qorti daħlet fid-dettall dwar l-istituzzjoni tas-sullokazzjoni, ċessjoni jew twellija u qalet hekk: "Jigi osservat mill-ewwel illi ormai "hu paċifiku illi ssullokazzjoni jew ċessjoni tal-affitt mhuwiex l-istess ħaġa anke jekk fil-prattika dawn iż-żewg figuri ġuridiċi jiġu użati promiskwament. Kemm f'waħda u kemm fl-oħra perὸ hu meħtieġ il-kunsens tas-sid jekk dan ma jkunx minn qabel ta l-permess lill- inkwilin li jissulloka jew iċedi l-kirja bħala waħda mill-kondizzjonijiet tal-ftehim tal-lokazzjoni" - "Concetta Borg Caruana et -vs- Reverendu Cacciatolo Amodio et", Appell, 20 ta' Frar 1996; "Rita sive René Spooner noe et -vs- Charles Slater pro et noe", Appell Ċivili, 19 ta' Mejju 1952. Qrati tal-Ġustizzja Paġna 3 minn 18 Appell Inferjuri Numru 65/2006/2 LM Forsi d-deċiżjoni li l-aktar ippenetrat il-kwistjoni tad-distinzjoni bejn "sullokazzjoni" u "ċessjoni" hi dik klassika fl-ismijiet "Emma armla minn Eric W. Snoussi -vs- Walter Parsons et" deċiża mill-Bord li Jirregola l-Kera fis-17 ta' Novembru 1966, li għalkemm ġiet revokata mill-Qorti tal-Appell fit-8 ta' Marzu 1968 ġiet finalment vendikata mill-Judicial Committee tal-Privy Council fis-7 ta' Marzu 1973. F'dak il-każ kellek sitwazzjoni bl-invers ta' dan hawn trattat billi filwaqt li fil-ftehim lokatizju kienet ġiet konċessa s-sullokazzjoni, intqal li b'daqshekk ma ġietx ukoll moghtija l-fakoltà taċ-ċessjoni tad-dritt tal-inkwilinat kif hekk fil-fatt kienu għamlu l- inkwilini. Fis-sentenza tal-Privy Council, filwaqt li ġie notat illi s-"sullokazzjoni" u "ċ-ċessjoni" huma kollokati f'disposizzjonijiet espressi u separati fil-Kodiċi Ċivili - Art 1613 u Art 1469 - ikkonċediet li fil-każ ta' ċessjoni tal-inkwilinat id-dritt tar-rilokazzjoni tivvesti fiċ-ċessjonarju mentri fil-każ ta' sullokazzjoni dan l-istess dritt ta' rilokazzjoni jissokta fil-kerrej oriġinarju. Ingħad fid-deċiżjoni fl-ismijiet "Francis Xavier Stanicich Sive Stanicic -vs- Brian Khedhri", Appell, 28 ta' Jannar 2000 illi "is-sullokazzjoni a differenza taċ-ċessjoni ta' drittijiet, toħloq kuntratt ġdid ta' kera, li għalih sid il-kera prinċipali huwa totalment estraneu, u li huwa nettament distint mill-kuntratt oriġinali tal-kirja u għalhekk quddiem sid il- kera s-subinkwilin hu terza persuna." Irid jiġi aġġunt illi konsegwentement l-interess prattiku u ekonomiku tas-sid jiddistingwi ruħhu b'mod markat fiż-żewg kuncetti. Dan għaliex effettivament teżisti differenza ta' sustanza bejniethom fir-rigward tas-sid. Il-Qorti hi konsapevoli tal-fatt li forsi iddilungat kemmxejn waħda iż-żejjed fuq dan l- aspett iżda dan għamlitu bil-ħsieb li tiġi definita aħjar id-distinzjoni bejn iż-żewġ Qrati tal-Ġustizzja Paġna 4 minn 18 Appell Inferjuri Numru 65/2006/2 LM terminoloġiji - "ċessjoni" u "sullokazzjoni". Dan għandu rilevanza għas-soluzzjoni ta' din il-vertenza. Dan stabbilit, ma jistax ikun dubitat illi mit-termini użati fil-ftehim (esebit a folio 37 tal-proċess) magħmul bejn l-intimata u t-terzi dan hu wieħed ta' sub-inkwilinat. Dan jgħidu 'expressis' l-istess ftehim u tikkonċedih l-intimata fil-korp tar-rikors tal-appell. Wieħed għalhekk irid jeżamina jekk din l-operazzjoni tirrientrax fit-test tal-patt kontrattwali bejn l-intimata inkwilina u r-rikorrenti sidien, konkluż bl-iskrittura tas- 16 ta' Mejju 1991. Fil-fehma konsiderata tal-Qorti l-għażla tal-preposizzjoni "jew" fi klawsola 6 tal- aħħar imsemmi ftehim hija interpretattiva u espożittiva tal-kelma anteċedenti, u mhux alternattiva jew diżġuntiva minnha. Għall-Qorti tal-Appell, hi u teżamina l- portata tal-kelma "ittrasferixxa" fit-test tad-divjet tażt l-Artikolu 9 tal-Kap 69, ġie minnha ritenut illi "mit-terminoloġija differenti użata, l-Art 9 ma hux limitat għaċ- ċessjoni, kif kontemplat fil-Kodiċi Ċivili, iżda jikkolpixxi kull forma ta' trasferiment tal-kirja li ssir mingħajr il-kunsens espress tas-sid, u ma jagħmel l-ebda distinzjoni bejn trasferiment oneruż u gratuwitu, u konsegwentement mhux rikjest li jkun tħallas xi korrispettiv biex jissussisti t-trasferiment tal-kirja kontemplat bl-Art 9" - "Salvu Cutajar -vs- Emanuel Meli Savona", 7 ta' Ottubru 1996. l-osservazzjoni dik Ċertament f'din il-Qorti ma kenitx qed tikkontempla s- sullokazzjoni tażt il-kappa "ittrasferixxa". Ir-raġuni hi illi t-test stess tal-liġi kien diġà ippreċeda l-kelma "ittrasferixxa" bil-kliem "issulloka l-fond". Għalhekk żgur ma setgħetx dik il-Qorti fis-sinjifikat li tat lil dik il-kelma tinkludi s- sullokazzjoni. Mill-banda l-oħra huwa veru illi mhux daqstant loġiku illi sid jikkonċedi l-fakoltà taċ-ċessjoni, meta tqis li din si tratta minn operazzjoni 'più radicale' - kif hekk espress mit-trattisti, ewlieni fosthom il-Baudry - u ma jikkonċedix ukoll is- sullokazzjoni meta din, kif ġia rifless fid-deċiżjoni surreferita tal-Privy Council timporta relazzjonijiet u konsegwenzi ben diversi, u anqas radikali, miċ-ċessjoni. Espressa din il-fehma ma jfissirx perὸ illi għaldaqstant dan għandu jwassal għall- interpretazzjoni illi fil-każ in eżami s-sullokazzjoni kienet intiża u voluta bejn il- kontraenti li tkun abbraċċjata mill-ġeneralizzar tal-kelma "titrasferixxi". Din tkun konkluzjoni affrettata. Dan għaliex jekk wieħed jżzamina sew it-test tal-klawżola kontrattwali 'de quo' isib li l-verb "titrasferixxi" hu konsegwit bil-kliem "din il- lokazzjoni", konsimili għat-test tal-Art 9 "il-kiri". Ma jgħidx ukoll titrasferixxi l-fond bħal ma solitament tkun kwalifikata s-sullokazzjoni, kif hekk a propositu jingħad fl- Art 9 imsemmi ("issulloka l-fond")." Qrati tal-Ġustizzja Paġna 5 minn 18 Appell Inferjuri Numru 65/2006/2 LM Ingħad fis-sentenza riportata a Vol XLI p1 p429 illi "l-liġi speċjali tħares b'disfavur lis-sullokazzjoni magħmula mingħajr il-kunsens espress tas-sid u hu leġittimu l- interess tas-sid li ma jħallix lil ħaddiehor jispekula u jagħmel profitt minn fuq ħwejġu billi dak il-profitt għandu jmiss lilu bħala proprjetarju tal-fond". Hu tabilħaqq b'dan in mira li l-liġi tinsisti għal kunsens espress tas-sid għas-sullokazzjoni (Vol XLII p1 p66). Anzi l-fatt li l-liġi trid espressament il-kunsens espress jeskludi l-kunsens taċitu (Vol XXXIV p1 p 168). Il-kawżali tal-bdil fid-destinazzjoni tal-fond. Il-kawżali tan-nuqqas ta' manutenzjoni. Rigward il-kawżali illi il-fond qiegħed fi stat ta' bżonn u ċioé fi stat ħażin ta' manutenzjoni, issir referenza għas-sentenza tal-Qorti tal-Appell (Inferjuri) fil-kawża Ċit Nru 18/10 AE Carmelo Colombo (KI 913136M) u Josephine Colombo (KI 8507M) vs Mary Puglisevich li irreteniet hekk f'kawża fejn intalbet mis-sid ir-ripreża ta' fond mikri minħabba allegata ħsara strutturali fil-fond mikri:- Kemm taħt il-liġijiet speċjali tal- kera, kif ukoll taħt id-disposizzjonijiet ġenerali tal-Kodiċi Ċivili, l-inkwilin huwa obbligat li jieħu ħsieb il-ħaġa mikrija lilu bħal bonus paterfamilias, u, jekk minħabba dan in-nuqqas, tiġri l-ħsara lill-fond lilu mikri, tista' twassal għal ħall tal-kirja. Sanzjoni li hi radikali u tista' tintalab meta l-ħsara tkun ta' ċerta gravità. Għalhekk il- Kap 69 jeżiġi li biex jingħata permess sabiex ma tiġġeddidx il-kirja trid issir "ħsara ħafna", bl-Ingliż "considerable damage", u fit-test oriġinali Taljan "abbia cagionato danni considerevoli al fondo". Fis-sentenza Frances Puglisevich et vs B & M Supplies Limited tal-1 ta' Dicembru 2004, din il-qorti qalet:- "Skont kif imfisser "it-terminu "ħafna" hu kapaċi li jiġi apprezzat oġġettivament imma hu wkoll miftuħ għall- interpretazzjoni soġġettiva ta' min irid jiġġudika. Anke għaliex tali ħsarat iridu jkunu relatati mhux biss mal-kwalità u l-kundizzjoni tal-fond lokat imma wkoll mal-mod kif dawn il-ħsarat kienu jippreġudikaw il-godiment tal-fond u l-interessi tal-lokatur." - "Elizabeth Stanicich Sive Stanicic -vs- Rev. Kan. Anton Wittebrood et", Appell, 24 ta' April 1998; Issokta għalhekk illi "mhux kull nuqqas ta' manutenzjoni adegwata tal-fond mill-inkwilin, anke fejn din hi responsabilità tiegħu, għandha twassal biex tiġġustifika r-ripreża tal-fond fuq din il-kawzali. In-nuqqas irid ikun tali li jipprovoka ħafna ħsarat"; Fi kliem iehor il-ħsara trid tkun ta' ċerta entità u mhux ta' importanza żgħira. Kif deċiż, "minn dawn il-kliem tal-liġi, kemm fit-test Malti kemm fit-test Ingliż, huwa evidenti li l-ħsara konsiderevoli hemm kontemplata hija dik materjali fil-fond, u mhux ħsara oħra ..." (Kollez. XXXVIII P Ip 211); Dan affermat, jinsab enunċjat ukoll illi "ċertament wieħed mill-kriterji li jeskludi din l- entità jista' jkun dak tal-faċili riparabilità tad-dannu" (Kollez. XLVII P I p 264) u li allura tintitola lis-sid ifittex ir-rimedju li jġiegħel lill-kerrej tiegħu jagħmel it-tiswijiet l-istess deċiżjoni jingħad f'din Qrati tal-Ġustizzja Paġna 6 minn 18 Appell Inferjuri Numru 65/2006/2 LM neċessarji minflok l-adoperu tas-sanzjoni estrema tal-iżgumbrament. Ara wkoll f'dan is-sens sentenza fl-ismijiet "Paolo Colombo -vs- Amante Morana", Appell, 29 ta' April 1996". Fil-kawża Joseph Rhodes vs C & H Bartoli Limited deċiża fis-7 ta' Mejju, 2010 il- Qorti tal-Appell tiddikjara: "In linea preliminari hu prospettat mill-Artikolu 1554(a) tal-Kodiċi Ċivili illi l-kerrej hu obbligat li jinqeda bil-fond mikri bħala missier tajjeb tal-familja. Minn dan jiskaturixxi l-obbligu tiegħu li jikkustodixxi u jikkonserva l-fond, b'mod li jivviġila fuq l-integrità tieghu, jieħu l-kawteli meħtieġa għall-konservazzjoni tiegħu, jipprovdi għat-tiswijiet urġenti li jmissu lilu u li javċa tempestivament lil sid il-kera bil-ħtieġa li dan jipprovdi għat-tiswijiet li huma a kariku tiegħu. Ara Artikoli 1543 u 1561, fost disposizzjonijiet oħra, u "Rose Agius -vs- RCMJ Co Ltd", Appell Inferjuri, 3 ta' Ottubru, 2008. Kif osservat minn din il-Qorti, bla dubju dan l-obbligu tal-kustodja hu strumentali għall-obbligu l-ieħor tar-restituzzjoni tal-fond fi stat tajjeb f'għeluq il- kirja, 'fair wear and tear excepted' (Artikolu 1559 u wkoll l-Artikolu ġenerali 1126 (1) Kodiċi Ċivili)". Ara "Lilian Saliba Sciortino Ezquer Azzopardi et -vs- Albert Fondacaro Shawish", Appell mill-Bord, 11 ta' Jannar, 2006. Ara wkoll "Giuseppina Colombo -vs- Chev. Joseph Hibbs nomine", Prim'Awla, Qorti Ċivili, 21 ta' Ġunju 1969, konfermata in sede Appell fid-19 ta' Mejju, 1970. F'din id-dimensjoni d-dixxiplina li tinżel sija mill- provvedimenti tal-liġi, sija mill-interpretazzjoni ġurisprudenzjali hi dik li l-kerrej għandu b'dover fid-durata tat-tgawdija minnu tal-fond jieħu kura tal-ħaġa mikrija b'mod li jevita li ssir ħsara. Jekk f'dan il-kerrej jinstab li kien mankanti, l-istess dixxiplina kodiċistika, sija taħt l-ligi komuni (artikolu 1555, Kodici Civili), sija taht il- liġi speċjali [Artikolu 9 (a) tal-Kapitolu 69] iġġiblu l-ħall tal-kuntratt jew it-telf tat- tiġdid tal-kirja, u, konsegwentement, l-esklużjoni ante tempus tad-dritt tal- godiment; Naturalment, kif wisq tajjeb rilevat mis-soċjetà appellanti, il-ġurisprudenza hi wkoll konkordi illi sabiex is-sid jipprokura l-izgumbrament tal-kerrej mill-fond mikri in raġuni għall-allegazzjoni ta' ħsarat, huwa jrid jipprova għas-sodsfazzjoni tal-Qorti li dawn il-ħsarat ġew kaġjonati mill-kerrej għall-fatt ta' dik l-assenza tad-dover tal- bonus paterfamilias impost fuqu mil-liġi. Mhux dan biss perὸ, għaliex ukoll, fil- previżjoni tal-liġi speċjali, hija inkombenti fuq is-sid il-prova illi l-kerrej "abbia cagionato danni considerevoli al fondo", fid-dizzjoni oriġinali taljana tal-liġi (Ordinanza XXI tal-1931). Qrati tal-Ġustizzja Paġna 7 minn 18 Appell Inferjuri Numru 65/2006/2 LM Illi t-talba tar-rikorrenti lill-Bord - sabiex jittermina l-kirja tal-fond indikat fl-istess Rikors u jawtorizza r-ripreża tal-pussess tiegħu fl-iskadenza li jmiss - hija bbażata fuq l-artikoli 8 (1) u 9 (a) tal-Kap 69 tal-Liġijiet ta' Malta. L-artikolu 8 (1) jistipula hekk:- Meta sid il-kera jkun irid jieħu lura l-pussess tal-fond fit-tmiem tal-kiri, huwa għandu jitlob permess lill-Bord għal daqshekk L-artikolu 9 (a) jistipula hekk:- Il-Bord jagħti l-permess imsemmi fl-aħħar artikolu qabel dan f'dawn il-każijiet: (a) jekk il-kerrej, fil-kors tal-kiri ta' qabel, ma jkunx ħallas puntwalment il-kera li kellu jagħti, jew ikun għamel ħsara ħafna fil-fond, jew xort'oħra ma jkunx esegwixxa l-kondizzjonijiet tal-kiri, jew ikun uża l-fond xort'oħra milli għall- iskop li l-fond ikun ġie lilu mogħti b'kiri, jew ikun issulloka l-fond jew ittrasferixxa l-kiri mingħajr il-kunsens espress ta' sid il-kera. Illi fil-każ in eżami r-rikorrenti jallegaw li l-fond jinsab fi stat ta' bżonn. L-intimati jiċħdu tali allegazzjoni. Jibda sabiex jingħad illi skont l-artikolu 1560 tal-Kapitolu 16:- Jekk ma tkun saret ebda deskrizzjoni tal-istat tal-ħaġa mogħtija b'kiri, jingħad, fin-nuqqas ta' prova kuntrarja, li l-kerrej irċieva l-ħaġa fi stat tajjeb. F'dan is-sens ara s-sentenza tal-Qorti tal-Appell (Superjuri) tas-27 ta' Marzu, 2003 Appell Ċivili Numru. Il-Bord jirreferi ukoll għas-sentenza aktar riċenti tal-Qorti tal-Appell (Superjuri) tat-30 ta' Ottubru 2015, Rikors Numru 1125/08, Michelina Spearing et vs Peter Debattista Curmi fejn ġie ritenut hekk Hi preżunzjoni kreata bl-Artikolu 1560 tal-Kodiċi Ċivili illi jekk ma tkun saret ebda deskrizzjoni tal-istat tal-ħaġa fil-mument li nbdiet il-kirja, dan iġib li l-kerrej irċivieha fi stat tajjeb. F'dan il-każ ma saretx deskrizzjoni tal-istat tal-fond fil-bidu tal-kirja, u ma tressqux provi konvinċenti li jwaqqgħu din il- preżunzjoni. In kwantu tali, hu mistenni li l-kerrej jirrestitwixxi l-ħaġa fl-istess stat tajjeb. Il-prinċipju ġenerali fejn tidħol il-kawżali tal-ħsara hu: i. l-Artikolu 1554 tal-Kodiċi Ċivili, il-kerrej irid jinqeda bil-ħaġa mikrija bħala bonus paterfamilias. ii. l-Artikolu 1564 tal-Kodiċi Ċivili, matul il-kirja l-inkwilin ma jista' jagħmel ebda tibdil fil-ħaġa jekk mhux bil-kunsens tas-sid. Madankollu, hu aċċettat li l-kerrej mhuwiex inibit milli jagħmel tibdil fl-oġġett tal-kirja in kwantu dawn ikunu Qrati tal-Ġustizzja Paġna 8 minn 18 Appell Inferjuri Numru 65/2006/2 LM neċessarji u utli għat-tgawdija tal-fond, bl-obbligu li fit-terminazzjoni tal-kirja jpoġġi kollox kif kien qabel sar ix-xogħol. Kunsiderazzjonijiet tal-Bord Illi, fir-rigward tal-ewwel kawżali, fil-każ in eżami t-terz li allegatament qed jagħmel użu mill-fond imsemmi huwa bin l-intimata Martin Handy, martu u wliedhom u fil-fatt Martin Handy assuma l-atti wara li mietet ommu l-intimata oriġinali Frances Handy. Illi l-intimat kemm fl-affidavit tiegħu kif ukoll in kontro- eżami jgħid li huwa qatt ma ħallas parti mill-kera lil ommu. Illi perὸ cessjoni mhux neċessarjament tkun oneruża jiġifieri kontra ħlas iżda tista' tkun ukoll gratwita. Illi minn naħa l-oħra stante li hawn si tratta minn iben l-inkwilina oriġinali, tqum il- mistoqsija jekk huwa hux kunsidrat bħala terz u jekk il-fatt illi huwa jgħix ma' ommu jammontax għaċ-ċessjoni tal-inkwilinat mill-omm favur binha. Illi, fir-rigward tat-tieni kawżali u ċioe tal-bdil fid-destinazzjoni tal-fond, jirriżulta ċar mill-provi kollha prodotti illi filwaqt illi s-sid kriet il-fond bħala residenza waħda lil Frances Handy, fil-fatt il-fond inbidel f'żewġ residenzi, b'ambjenti kompluti għal żewġ familji u minn fond wieħed anke fiżikament ġew mibdula f'żewġ flats. Dan jirriżulta minn diversi punti: Fil-kuntratt tal-akkwist tal-fond (Dok CS a folio 32 tal-proċess) fir-raba' paragarfu l-fond huwa deskritt bħala "l-mezzanin tas-Sliema, Saint John Bosco Street, numru ħmistax (15)...". Fix-xhieda mogħtija kemm mir-rikorrenti u x-xhieda mressqa minnha s- sensara Frances Handy (fn. 3 A folio 91 tal-proċess) kif ukoll l-intimat stess, martu u bintu, kollha jirreferu għal flat u ċioe flat 1 u flat 2 u mhux għad-dar jew għall-fond numru 15. Mhux biss iżda mix-xhieda ta' Rueben Handy, rappreżentant ARMS (fn. 4 Li xehed a folio 79 u a folio 93 tal-proċess), jirriżulta li fil-fond numru ħmistax hemm żewġ meters wieħed reġistrat fond 15 Flat 1 u l-ieħor reġistrat fond 15 Flat 2. Dan jirrizulta wkoll mill-kontijiet esebiti minnu u mid-dokumenti ta' reġistrazzjoni tal-meters. Wara li mietet Frances Handy, it-tieni meter ġie reġistrat ukoll f'isem Martin Handy. Dan ukoll juri li hemm żewġ fondi għaliex ma jistax ikollok żewġ meters reġistrati fuq l-istess fond u fuq l-istess persuna. Illi ż-żewġ flats t-tnejn fihom kamra tal-banju u kamra tal-kċina kull wieħed. Kull appartament għandu l-qanpiena tiegħu fuq barra mal-bieb ta' barra. Qrati tal-Ġustizzja Paġna 9 minn 18 Appell Inferjuri Numru 65/2006/2 LM Illi kull appartament huwa wkoll fornut bil-linja tat-telefon tiegħu u wieħed minnhom saħansitra għandu żewġ linji tat-telefon. Illi dan il-Bord żamm aċċess fil-fond u ra illi (a) fil-fatt kull sular fih il-kċina, kamra tal-banju, kamra tal-ikel/salott kif ukoll il-kmamar tas-sodda, bil-flat ta' fuq fih kamra tas-sodda waħda; (b) f'kull pjan tat-taraġ hemm bieb li jissepara tali flat mill-bqija tal-komun, mhux biss iżda tali bibien għalkemm jista' jingħad li preżentament ma jissakkrux, ma hemmx dubju li kienu jissakkru għaliex għad tidher fihom it-toqba fejn kien hemm iċ-ċilindru taċ- ċavetta; (ċ) jidher li riċentament sar xi tibdil fil-bibien biex tneħħew tali ċilindri u l-bibien ġew mingħajr sellatura. Illi minn dan kollu jirriżulta li l-intimata biddlet id-destinazzjoni tal-fond għaliex minn dar ta' residenza waħda biddlitu f'żewġ appartamenti, u ċioe żewġ residenzi wieħed okkupat minnha u l-ieħor okkupat minn binha u l-familja tiegħu. Illi normalment meta wild ikun qed jgħix ma' ommu, dawn jżzaw l-istess kċina u ambjenti komuni u ma jkunx hemm segregazzjoni ta' ambjenti b'tali mod u manjiera li kull familja jkollha l-unit ossija l-flat tagħha, kif sar fil-każ in eżami. li fuqha sejset il-kawża ir-rikorrenti, tirriżulta Illi għalhekk ampjament. Illi in vista ta' dan il-bdil fid-destinazzjoni tal-fond, lura għall-ewwel kawżali, għalhekk jista' jingħad li l-intimata ċediet l-inkwilinat tagħha fir-rigward tal-ewwel sular tal-fond mikri lilha, li ġie mibdul f'appartament awtonomu, a favur ta' binha Martin Handy. Illi fil-każ in eżami, fir-rigward tat-tielet kawżali u ċioe l-kawżali tan-nuqqas ta' manutenzjoni tal-fond, ma nġabet l-ebda prova għajr dak li qalet ir-rikorrenti fil- preżenza tas-sensara Frances Handy u Ray Sherwood. Dan in-nuqqas allegat mir- rikorrenti jrid jiġi pruvat mir-rikorrenti li tallegah. Da parti tiegħu l-intimat ressaq numru ta' riċevuti a folio 146 sa 149 tal-proċess, uħud minnhom jirreferu għal xogħlijiet li saru snin qabel ġiet istiwita l-kawża, li juru li kienet qed issir manutenzjoni tal-fond. Konsegwentament din il-kawzali mressqa mir-rikorrenti qegħda tiġi miċħuda". Qrati tal-Ġustizzja Paġna 10 minn 18 Appell Inferjuri Numru 65/2006/2 LM Assunzjoni tal-atti L-intimata Handy ġiet nieqsa waqt il-mori tal-proċeduri odjerni fis-26 ta' Marzu, 2010, u wara rikors tal-appellata għall-ħatra ta' kuratur jew kuraturi għall-werrieta mhux magħrufa, binha l-appellant assuma l-atti ai termini tas- subartikolu 807(2) tal-Kap. 12 tal-Liġijiet ta' Malta. L-appellant ippreżenta r-rikors tal-appell tiegħu fl-14 ta' Frar, 2020, fejn talab lil din il-Qorti sabiex "...tirriforma s-sentenza appellata billi: 1. tikkonfermaha fejn il-Bord ċaħad it-tielet kawżali fir-rikors promotur, u 2. tirrevokaha in kwantu għall-bqija, u senjatament fejn għar-raġunijiet mogħtija il- Bord ordna l-iżgumbrament tal-appellant fiż-żmien xahar kif intqal. Bl-ispejjes taż-żewġ istanzi kontra l-appellata". Jgħid li l-aggravju tiegħu huwa li l-Bord meta applika l-liġi u l-insenjamenti għall-fatti tal-każ, wasal għal konklużjonijiet legalment erroneji. L-appellata wieġbet fil-5 ta' Frar, 2021 fejn issottomettiet li s-sentenza appellata hija waħda ġusta u għalhekk għandha tiġi konfermata. Konsiderazzjonijiet ta' din il-Qorti Din il-Qorti ser tgħaddi sabiex tikkunsidra l-aggravju mressaq mill- appellant, u dan fid-dawl tal-konsiderazzjonijiet magħmula mill-Bord fis- sentenza appellata u tas-sottomissjonijiet magħmula mill-appellata. Qrati tal-Ġustizzja Paġna 11 minn 18 Appell Inferjuri Numru 65/2006/2 LM 10. L-appellant jgħid li jħoss ruħu aggravat bil-fatt li l-Bord filwaqt li fehem tajjeb il-fatti, wasal għal konklużjonijiet legalment skorretti u f'xi każijiet mhux imsejsa fuq eżerċizzju loġiku u razzjonali. Jissottometti li mix-xhieda tiegħu, ta' martu Eleanor Handy u dik ta' bintu Laura Handy, kien jirriżulta ċar li huwa u l-familja tiegħu kienu jgħixu bħala familja waħda mal-intimata Handy għal diversi snin sal-ġurnata tal-mewt tagħha. Il-fatt li l-fond kien ġie maqsum f'żewġ appartamenti qatt ma ġie kkontestat, u dan kien seħħ qabel l-appellata akkwistat l-appartament fis-sena 1985, sabiex b'hekk il-familja Handy dejjem kienet għexet hekk b'mod apert u trasparenti. Għall-finijiet tal-ARMS il-fond kien maqsum fi "Flat 1" u fi "Flat 2", iżda kien irriżulta li l-meter bin-numru 10064672 kien ilu sa mis-sena 1957 reġistrat fuq "Flat 1". L-appellant jinsisti li ma kienx rilevanti li fil-kuntratt ta' akkwist tal-1985 meta l-appellata xtrat il- fond, ma kien hemm xejn imsemmi dwar din il-qasma, u kien nuqqas da parti tagħha jekk hija ma vverifikatx qabel ma sar l-att jekk id-deskrizzjoni tal-fond Fil-fatt irriżulta li hija kienet aċċediet fil-fond żmien wara fil- presenza ta' terzi persuni, u jekk kif kienet qiegħda tgħid, il-fond tbiddel wara l-akkwist, allura kien jinkombi fuqha li tressaq il-prova. L-appellant ikompli billi jistaqsi illi jekk il-fond baqa' jintuża għall-finijiet ta' residenza, kif saret il-bidla fid-destinazzjoni tiegħu fejn anki fir-rikors promotur ma jsir l-ebda riferiment għal xi bidliet strutturali jew ambjentali fil-fond li wasslu għal din il-bidla. L- appellant jgħid li ma kien hemm l-ebda ness legali bejn ċessjoni jew assenjazzjoni u l-bidla fid-destinazzjoni tal-fond, u dawk tal-ewwel kienu raġunijiet waħedhom li kienu jagħtu lok għal ripreża. Dwar il-kwistjoni ta' ċessjoni ta' drittijiet, huwa jinsisti li l-Bord naqas hawnhekk milli jikkonsidra s- subartikolu 1470(1) tal-Kap. 16, li jirrikjedi li din issir bil-miktub. Qrati tal-Ġustizzja Paġna 12 minn 18 Appell Inferjuri Numru 65/2006/2 LM fil-każ odjern dan ma rriżultax u għalhekk ma kien hemm l-ebda ċessjoni ta' drittijiet. Ikompli jgħid li ma kellu jkun hemm l-ebda dubju li l-appellant flimkien mal-familja tiegħu kienu jgħixu għal żmien twil mal-intimata Bonnici sa mewtha, u wieħed seta' faċilment jifhem li persuni adulti jkunu jridu l- privatezza u spazji komdi individwali tagħhom, u l-eżistenza ta' faċilitajiet dupliċi huwa biss prova ta' dan il-bżonn. B'hekk il-Bord messu għaraf li l- appellant kien ikkwalifikat li jitqies bħala inkwilin ai termini tal-para. 2(b) tal- Min-naħa tagħha l-appellata wieġbet qabelxejn li s-sentenza appellata għandha tiġi kkonfermata. Tinsisti li l-Bord kien għarbel sew il-provi quddiemu, minn fejn kien irriżulta li l-pretensjonijiet tagħha kienu ġustifikati. Hawnhekk tagħmel riferiment partikolari għall-affidavits ta' Ray Sherwood, Vincent Giardina u Tawati ukoll li l-appellant filwaqt li ddikjara li huwa kien għex dejjem fil-fond, irriżulta fil-fatt li huwa kien ġie Malta f'Ottubru 1980 wara li ltaqa' ma' martu l-Iskozja u għamel żmien jgħix Il-Munxar. Tinsisti li l-intimata Handy kienet żammet mistur il-fatt li l-fond kien inqasam. Imbagħad filwaqt li l-appellant iddikjara li kienet ommu li kienet tħallas il-kera, bintu Laura Handy kixfet li hu u l-mara tiegħu kienu jagħtu sehemhom. L-appellata hawnhekk għamlet ukoll riferiment għax-xhieda tar-rappreżentant ta' ARMS Limited li ddikjara li ma kien sab xejn fuq in-numru 15, iżda in-numru 15/1 kien reġistrat fuq l-appellant, u anki in-numru 15/2. L-appellata tissottometti li l-Maġistrat sedenti stess waqt l-aċċess li żammet, kienet ikkostatat il-fatti kif dikjarati mill- Saħansitra wkoll kienu saru bosta xogħlijiet u nbiddlu s-serraturi. Qrati tal-Ġustizzja Paġna 13 minn 18 Appell Inferjuri Numru 65/2006/2 LM Tagħlaq billi tirrileva li l-appellant illum kien telaq mill-fond flimkien mal- familja tiegħu, u marru jgħixu xi mkien ieħor. Il-Qorti tqis li d-deċiżjoni tal-Bord hija waħda tajba u ġusta, b'dana li l- Bord ma kienx korrett meta kkonsidra li kienet seħħet ċessjoni ta' parti mill- Il-Qorti tikkonsidra li fid-dawl tal-provi kif jirriżultaw, dak li effettivament seħħ kien is-sullokazzjoni u mhux iċ-ċessjoni ta' dik l-istess parti. Rilevanti hawn hija proprju l-ġurisprudenza ċitata mill-Bord fejn issir distinzjoni bejn l-istituzzjoni taċ-ċessjoni u dik tas- sullokazzjoni, primarjament għaliex permezz tas-sullokazzjoni tinħoloq relazzjoni ġuridika bil-kuntatt ta' kera li jsir bejn l-inkwilin u s-subinkwilin fejn, is-sid jibqa' estraneju għal dik ir-relazzjoni ġuridika. Għalhekk is-subinkwilin jibqa' għalih terza persuna, filwaqt li huwa proprju l-inkwilin li jibqa' marbut lejh bl-obbligi legali u dawk miftiehma skont il-kera oriġinali. Madankollu l-fatti li ġew osservati u kkostati mill-Bord meta dan ittratta t-tieni kawżali tar-rikors promotur, li hija dik tal-bidla fid-destinazzjoni tal- fond, huma proprju rilevanti għall-vertenza odjerna fid-dawl ta' dak li ġie premess fl-istess rikors promotur dwar il-kawżali tas-sullokazzjoni tal-fond. Bord hawn qabelxejn iddikjara li kien irriżulta biċ-ċar li filwaqt li s-sid kienet kriet fond bħala residenza waħda, dan kien inbidel f'żewġ residenzi u hawn il- jagħmel kostatazzjonijiet mill-provi kostatazzjonijiet din il-Qorti mhix ser tidħol fihom għaliex skont dak li qed jiddikjara l-appellant fir-rikors tal-appell tiegħu, il-fatt li l-fond huwa maqsum f'żewġ residenzi, mhux wieħed kontestat. Imbagħad kostatazzjonijiet magħmula, il-Bord ikkonkluda li l-intimata Bonnici kienet Qrati tal-Ġustizzja Paġna 14 minn 18 Appell Inferjuri Numru 65/2006/2 LM bidlet id-destinazzjoni tal-fond għaliex minn dar ta' residenza waħda din ġiet maqsuma f'żewġ appartamenti, fejn wieħed minnhom kien okkupat minnha u l-ieħor minn binha u l-familja tiegħu. Il-Bord għaraf li meta wild ikun jgħix ma' ommu, dawn jużaw l-istess kċina u ambjenti komuni u ma jkunx hemm qsim tal-ambjenti, kif sar fil-każ odjern. Kif diġà ġie osservat aktar 'il fuq, l-appellant mhux qed jikkontesta l-fatt li l-fond huwa maqsum f'żewġ appartamenti jew ambjenti separati u dan jgħidu b'mod espliċitu fir-rikors tal-appell tiegħu: "Illi l-qasma fil-fond "de quo" f'żewġ appartamenti ossia ambjenti qatt ma ġiet ikkontesta waqt l-andament tal-kawża, anzi l-appellant dejjem saħaq, u l-fatti prodotti mill-appellata ukoll hekk urew, li l-fond "de quo" kien ilu żmien twil maqsum f'żewġ appartamenti ossia ambjenti". Minkejja dan, l-aggravju tiegħu huwa fir-rigward tal-fatt li l-Bord naqas milli jirrikonoxxi li huwa kellu l-kwalifiki ta' inkwilin ai termini tal-para. (b) tal- artikolu 2 tal-Kap. 69 stante li huwa u l-familja tiegħu kienu għamlu żmien twil jgħixu ma' ommu sal-mewt tagħha. Il-Qorti ssib dan l-argument pjuttost kontradittorju, u dan għaliex kif osserva l-Bord fis-sentenza appellata: "Illi normalment meta wild ikun qed jgħix ma' ommu, dawn jużaw l-istess kċina u ambjenti komuni u ma jkunx hemm segregazzjoni ta' ambjenti b'tali mod u manjiera li kull familja jkollha l-unit ossija l-flat tagħha, kif sar fil-każ in eżami". Il-Bord seta' jikkostata dan tajjeb ferm peress li huwa kien aċċeda fil- fond personalment u fis-sentenza appellata ddikjara1: Qrati tal-Ġustizzja Paġna 15 minn 18 Appell Inferjuri Numru 65/2006/2 LM "...ra illi (a) fil-fatt kull sular fih il-kċina, kamra tal-banju, kamra tal-ikel/salott kif ukoll il-kmamar tas-sodda, bil-flat ta' fuq fih kamra tas-sodda waħda; (b) f'kull pjan tat-taraġ hemm bieb li jissepara tali flat mill-bqija tal-komun, mhux biss iżda tali bibien għalkemm jista' jingħad li preżentament ma jissakkrux, ma hemmx dubju li kienu jissakkru għaliex għad tidher fihom it-toqba fejn kien hemm iċ-ċilindru taċ- ċavetta; (c) jidher li riċentament sar xi tibdil fil-bibien biex tneħħew tali ċilindri u l- bibien ġew mingħajr serratura". Dak li ddeskriva l-Bord hawn fis-sentenza appellata, jikkonferma dak li osservat l-appellata meta skont l-affidavit2 tagħha, hija kienet marret iżżur il- fond għall-ħabta tat-12 ta' April, 2005: "… jiena u dieħla ndunajt li kien hemm żewġ qniepen indipendenti li tatni x'nifhem li għalkemm hemm bieb ta' barra wieħed, saru xi tibdiliet fil-fond … l-entratura ...kienet wisq spartana...kif tlajt it-taraġ fl-ewwel sular, l-indana ġiet trasformata bħala residenza apparti, bil-bieb indipendenti u biċ-ċavetta simili bħal bieb ta' barra...illi kienet il-mara tat-tifel...li fetħet il-bieb tal-appartament tagħha u tar- raġel Martin Handy...wrietna l-post li hi kienet qed tokkupa flimkien mar-raġel tagħha ...li deher evidenti li kien livell indipendenti u separat. Illi dan qed jiġi ndikat peress illi rajt li kien hemm kċina, kmamar tas-sodda u naturalment kamra tal- banju. Illi kif ħriġna mill-parti okkupata mit-tifel, erġajna ħriġna fil-parti ta' barra tal-indana u bqajna telgħin fuq għat-tieni sular li kien ukoll magħluq b'bieb indipendenti u biċ-ċavetta simili bħal tat-tifel...Illi hi żiedet tgħid u dan ivverifikajt kif kont ħierġa barra li għal konvenjenza tagħhom, huma nstallaw (2) żewġ meters tad- dawl biex b'hekk sija hi u t-tifel tagħha jħallsu għal konsum tagħhom separatament u li ppruvaw jagħmlu l-istess anke fir-rigward konsum tal-ilma. Illi perὸ dan ma kienx possibli u b'hekk kellhom iħallu meter wieħed komuni għat-tnejn...sija l-inkwilina kif ukoll it-tifel tagħha għandhom żewġ linji tat-telephone". Dan ukoll ġie kkonfermat minn Frances Handy u minn Ray Sherwood, li xehdu permezz tal-affidavit.3 Ir-rappreżentant tal-ARMS ikkonferma fix- xhieda4 tiegħu li kien hemm meter tad-dawl reġistrat fuq il-fond 15/1 li kien Qrati tal-Ġustizzja Paġna 16 minn 18 Appell Inferjuri Numru 65/2006/2 LM dak f'isem l-appellant5, u ieħor reġistrat fuq il-fond 15/2 f'isem l-intimata fejn kien hemm ukoll servizz tal-ilma. rappreżentanza ta' GO plc xehed6 li fuq l-indirizz tal-fond kien hemm reġistrat fuq isem l-appellant servizz ta' home pack, jiġifieri dak ta' television, internet u linja tat-telefon bin-numru 21346810, liema servizz kien ġie attivat fil-25 ta' Settembru, 2014 flimkien ma' linja ta' telefon oħra bin-numru 21324345. Xehed7 li l-linja tat-telefon bin-numru 21332468 kienet reġistrata f'xi żmien fuq l-intimata Handy bl-indirizz ta' 15, Triq San Ġwann Bosco, Il-Fgura, u sussegwentement inqelbet fuq Laura Handy. Imbagħad għal dak li jirrigwarda Fid-dawl ta' dawn il-provi inkonfutabbli, il-Qorti ma tistax taċċetta dak li qed isostni l-appellant, iġifieri li huwa u l-familja tiegħu u ommu l-intimata Handy dejjem għexu bħala familja waħda fil-fond. Tirrileva li l-fatti kollha juru mod ieħor fejn kien hemm mhux biss żewġ fondi separati f'wieħed, iżda wkoll żewġ familji separati u distinti jgħixu rispettivament f'kull wieħed mill-fondi. para. (a) tal-artikolu 9 tal-Kap. 69 jipprovdi li s-sullokazzjoni tal-fond mingħajr il-kunsens tas-sid, iwassal għall-estremità tal-iżgumbrament, u din il-Qorti tgħid li ġaladarba tirriżulta tali sullokazzjoni l-appellant ma jistax jirnexxi fit- talbiet tiegħu quddiemha, u jippretendi li għandu kull dritt jibqa' jgħix fil-fond. 5 Ara wkoll Dok. Qrati tal-Ġustizzja Paġna 17 minn 18 Appell Inferjuri Numru 65/2006/2 LM 20. Għal dawn ir-raġunijiet, din il-Qorti ma ssibx l-aggravju tal-appellant Għar-raġunijiet premessi l-Qorti tiddeċiedi dwar l-appell tal-appellant billi tiċħdu u tikkonferma s-sentenza appellata fl-intier tagħha, għajr fejn din laqgħet il-kawżali ta' ċessjoni tal-kirja, u minflok tiddikjara li bejn l-intimata Bonnici u binha l-appellant kienet seħħet sullokazzjoni ta' parti mill-fond. L-ispejjeż tal-ewwel istanza jibqgħu kif deċiżi, u dawk ta' dan l-appell huma ġustifikat u tiċħdu. Onor. Dr Lawrence Feng LL.D. Said Hollier Rosemarie Gregory Deputat Reġistratur Qrati tal-Ġustizzja Paġna 18 minn 18