BORD LI JIRREGOLA L-KERA Maġistrat Dr. Charmaine Mifsud Taliana B.A. LL.D. Illum 13 ta' Lulju 2021 Rikors Numru 214/2019 Stephen suda u Portelli Ferriggi Hannaford Vs Joseph Mifsud Taliana u Dowdall (TEN) Limited Il-Bord, Ra t-Talba ta' Stephen suda u Portelli Ferriggi Illam ippreżentata quddiem it- Tribunal Għal Talbiet Żgħar fis-6 ta' Awwissu 2019 li permezz tagħha ppremettew u talbu s-segwenti: "Krejna post fl-Imsida rreklamat bħala appartament b'żewġ kmamar tas-sodda. Irriżulta li waħda mill-kmamar ma kellhiex ventilazzjoni adegwata u skont regolamenti u minħabba f'hekk wieħed mill-kerrej ma setax joqgħod f'dan il-post. Meta kellimna l- aġent, hu qalilna biex inkellmu lis-sid. Is-sid irrifjuta li jrodd lura d-depositi li ħallasna flimkien ma' ħlas addizzjonali li aħna dovuti bħala flus depożitati fuq il-kont tal-elettriku u l-ilma. L-aġent ukoll ma raddx lura l-flus. Aħna tal-fehma li ġejna migduma minħabba li r-riklam u ritratti ppostjati kienu mbagħbsa u ma kinux jirriflettu r-realtà. Ta' min jgħid, li s-sid iżomm iċ-ċilindru tal-gass fil-ventilation shaft tal-istess kamra. Ra r-risposta ta' Joseph Mifsud Taliana ppreżentata fit-2 ta' Ottubru 2019 li permezz tagħha eċċepixxa s-segwenti: "1. Preliminarjament, it-Tribunal Għal Talbiet Żgħar mhuwiex kompetenti ratione matriae illi jieħu konjizzjoni tat-talbiet attriċi; 2. Fil-mertu, it-talbiet attriċi huma għalkollox infondati fil-fatt u fid-dritt u għandhom jiġu miċħuda bl-ispejjeż; Fil-mertu, it-talbiet attriċi għandhom jiġu miċħuda billi kienu l-atturi illi kisru l- kuntratt ta' kera u ħarġu mill-fond mikri lilhom sew qabel l-għeluq taż-żmien ta' sena kontemplat fil-kuntratt ta' kera; 4. Fil-mertu wkoll u mingħajr preġudizzju għall-premess, il-kuntratt ta' kera illi ġie ffirmat bejn il-kontendenti jikkontempla speċifikament illi f'każ li l-atturi ma josservawx iż-żmien ta' sena u joħorġu mill-fond qabel, huma jitilfu d-depożitu mħallas minnhom; 5. F'kull każ, l-ilmenti mressqa mill-atturi mhumiex ġustifikati billi mhumiex minnhom u inoltre huma raw u spezzjonaw il-fond mikri lilhom qabel ma ffirmaw il-kuntratt ta' kera u ddikjaraw illi l-istess fond kien għas-sodisfazzjon tagħhom; Għal dawn ir-raġunijiet l-esponenti umilment jitlob illi dana t-Tribunal jogħġbu jiċħad it-talbiet attriċi, bl-ispejjeż kontra tagħhom. " Ra r-risposta ta' Downdall (TEN) Limited ippreżentata fil-11 ta' Frar 2020 li permezz tagħha eċċepiet is-segwenti: 1) "Illi t-talbiet rikorrenti huma nfondati fil-fatt u fid-dritt u għandhom jiġu miċħuda fl- intier tagħhom stante: 2) Illi huwa kompletament mhux minnu illi r-reklam u r-ritratti tal-fond mikri in kwistjoni kienu qarrieqa, u anke kieku dato ma non concesso, dan kien il-każ, l-inkwilini marru jaraw il-post in persuna, mhux darba, iżda darbtejn u kienu konxji tal-proprjetà u kif inhi mqassma qabel ma ddeċidew li jidħlu fil-kirja. 3) Illi di più, u kif jidher fil-Long Let Agreement (anness u mmarkat bħala Dok DT1) ffirmat bejn is-sid tad-dar u r-rikorrent, il-kirja tal-fond kienet qed isir fuq il-proprjetà tale quale, u dan għaliex il-kerrejja kienu spezzjonaw l-fond darbtejn, u għaldaqstant ma jistgħux jiġu issa u jaġixxu bħallikieku ġew ingannati jew ma kinux jafu kif kien il- fond. 4) Illi inoltre, fil-Letting Agreement iffirmat 9 ta' Lulju 2019 (anness u mmarkat bħala Dok DT2) permezz ta' liema, l-aġenti esponenti ġew mħallsin il-commission tagħhom, huwa ċar u inekwivoku illi l-istess commission li issa qiegħda tiġi rreklamata kienet mħallsa bħala "non-refundable fee for services rendered as letting agents" u għaldaqstant, l-ebda rifużjoni ta' din il-miżata mhi dovuta, ai termini tal-ftehim iffirmat bejn il-partijiet li rregola n-negozju bejniethom." Ra is-sentenza tat-Tribunal Għal Talbiet Żgħar tal-5 ta' Marzu 2020 li permezz tagħha ġiet milqugħa l-ewwel eċċezzjoni ta' Joseph Mifsud Taliana u ġie deċiż illi l-istess Tribunal mhux kompetenti sabiex jisma' u jiddeċiedi l-każ u ġie ordnat li l-atti jintbagħtu lir-Reġistratur biex il- kawża tiġi assenjata lil dan il-Bord; tas-soċjetà t-trattazzjoni Sema' x-xhieda ta' Stephen suda, Joseph Mifsud Taliana u ta' Thomas Ali; Ra d-dokumenti ppreżentati; Sema' intimata; Ra n-nota ta' sottomissjonijiet tal-intimat; Ra illi din il-kawza ġiet imħollija għal-lum għas-sentenza. Ikkunsidra: Illi r-rikorrenti pproċedew b'din il-kawża wara li krew fond fl- Imsida, proprjetà tal-intimat Joseph Mifsud Taliana (iktar 'l isfel imsejjaħ "Mifsud Taliana") tramite l-aġenti Downdall (TEN) Limited (iktar 'l isfel imsejħa "Downdall"). Huma qegħdin jitolbu d-depożitu li ħallsu u flus depożitati sabiex jagħmlu tajjeb għall-kontijiet ta' dawl u ilma. In oltre qegħdin jitolbu wkoll l-agency fees mingħand Downdall. L- ammont totali li qegħdin jitolbu huwa ta' elf, mitejn u disgħa u disgħin ewro u disgħin ċenteżmu (€1299.90). Ir-rikorrent Stephen suda xehed illi hu u kollega tiegħu kienu qed ifittxu post biex jikruh. Wara li raw ħafna reklami, sabu l-fond in kwistjoni li kien reklamat bħala "two bedroom maisonette". Għalhekk għamlu appuntament mal-aġent u marru jarawh. Meta marru fuq il- post sabu li kien hemm ħafna nies biex jaraw l-istess fond u għalhekk ħass ċertu pressjoni. Jispjega li huma aċċettaw li jikruh u l-għada ffirmaw il-kuntratt. Jgħid li Rakesh kien daħal mill-ewwel peress li kienet għalqitlu l-kirja fejn kien filwaqt li hu ma daħalx mill-ewwel peress li kien baqa' jiġi u jmur Għawdex. Kulma raqad fih kien xi tliet ijiem f'xahar. Jispjega li fl-ewwel lejl li raqad fih kellu problemi ta' asthma u ta' ċirkolazzjoni ta' arja. Huwa spjega li l- kamra tas-sodda tiegħu għalkemm kien hemm apertura għal xaft, l- istess xaft kien imsaqqaf b'faxx biex tgħaddi ftit arja. Jispjega li meta marru jżuru l-post qabel ma ffirmaw il-kuntratt huma ma rawx li x- xaft kien imsaqqaf. Huwa ġab din il-problema a konjizzjoni tas-sid u tal-aġent però ma offrewlu l-ebda alternattiva ħlief li jiġi installat air conditioner bi spiża addizzjonali għalih ta' ħamsin ewro (€50) fix- xahar. Għalhekk hu u Rakesh iddeċidew li jwaqqfu l-kirja. Ir-rikorrenti spjega illi għalhekk b'din il-kawża qiegħed jippretendi s-segwenti: Rifużjoni tad-depożitu mħallas fl-ammont ta' tmien mitt ewro Rifużjoni tal-agent fees fl-ammont ta' erba' mija u tnejn u sebgħin In kontro-eżami jgħid li r-riklam tal-fond rah fuq is-sit tal-Quicklets però meta marru jaraw il-post kien hemm ukoll Galea. Jispejga li meta mar jara l-post huwa ma kienx fetaħ il-bieb tal-kamra tas- sodda. Mistoqsi jekk kienx minnu li Galea kien fetaħlu l-imsemmi bieb u urih li hemmhekk iqiegħdu ċ-ċilindru tal-gass, huwa wieġeb li ma jiftakarx. Mistoqsi jekk il-fond kinux rawh it-tieni darba qabel iffirmaw, suda qal li iva però spjega li reġgħu rawh eżatt qabel iffirmaw il-kuntratt, liema kuntratt ġie ffirmat fuq il-post. Mistoqsi jekk meta ffirmawh kienx hemm il-pressjoni li ħass fl-ewwel żjara, suda qal li dakinhar li ffirmaw l-kuntratt ma kienx hemm nies oħra. Joseph Mifsud Taliana xehed illi huwa kien is-sid tal-appartament in kwistjoni u li kien qiegħed jitlob kirja ta' tmien mija u ħamsin ewro (€850) għalih. Jispjega li meta marru jarawh ir-rikorrenti huwa dawwarhom il-proprjetà kollha, inkluż ix-xaft tal-kamra tas-sodda fejn urihom iċ-ċilindru tal-gass. Spjega li huma nnegozjaw l- ammont tal-kirja u ftehmu fuq tmien mitt ewro (€800) fix-xahar u l- għada reġgħu ltaqgħu fuq il-post u ġie ffirmat il-kuntratt. Jispjega li l-kirja kienet għal sena u ħallsuh xahar bil-quddiem u depożitu għall-kontijiet tad-dawl u ilma. Jgħid li wara li ġie ffirmat il-kuntratt huwa ħallas nofs xahar kera lill-aġent. Jispjega li xi tliet ġimgħat wara kien ċempillu l-aġent li kien hemm xi problemi u li r-rikorrenti riedu jitterminaw il-kirja. Jispjega li suda kien ukoll ċempillu fejn spjegalu li kellu problemi bin-nifs. Kien ċempillu wkoll Rakesh li qallu li ried jitlaq għax ried imur lura pajjiżu għax kellu l-btajjel. Għalhekk hu mar ikellem lil Rakesh fl-appartament u qallu li jistgħu jitilqu però d-depożitu jintilef. Jispjega li eventwalment Rakesh kien għaddielu ċ-ċwievet tal-fond. In kontro-ezami, Mifsud Taliana spjega li apparti l-problema tan-nifs u ventilazzjoni, suda kien qallu li għalih ma kienx worth it għax ma kienx qiegħed jużah. Thomas Ali xehed illi huwa jikri proprjetà lil klijenti prospettivi. Jispjega illi huwa kien irreklama l-appartament in kwistjoni fuq Maltapark u ġie kkuntattjat minn Pace li kien interessat fil-proprjetà. Jispjega li għalhekk iltaqgħu fuq il-post u r- rikorrenti ddeċidew dakinhar stess li kienu se jieħdu l-kirja u ħallew depożitu. Eventwalment, ġimgħa wara, ġie ffirmat il-kuntratt fuq il- post. Ix-xhud stqarr illi huma kienu spjegaw lir-rikorrenti li l-ispare bedroom kellha xaft u li allura ma tantx kien hemm ventilazzjoni ta' arja. Madankollu Pace qalilhom li huwa kien se juża l-kamra biss darba fil u għalhekk Rakesh seta' jieħu l-kamra l-kbira li kellha iktar ventilazzjoni. Ikkunsidra: Illi permezz ta' skrittura privata datata 9 ta' Lulju 2019, ir-rikorrenti u Galea daħlu fi ftehim ta' kirja rigwardanti l-fond Casa Eureka, Sqaq Casolani, Santa Luċija, Ta' Kerċem għal perjodu ta' sena mill-10 ta' Lulju 2019 versu l-kera mensili ta' tmien mitt ewro (€800). Illi fuq il-kuntratt ir- rikorrenti ħallsu xahar kera, depożitu ta' tmien mitt ewro (€800) u wkoll depożitu fuq il-kontijiet tad-dawl u ilma fl-ammont ta' sebgħin ewro (€70). Huma ħallsu wkoll agency fees lil Downdall fl- ammont ta' erba' mija u tnejn u sebgħin ewro (€472). Illi r-rikorrenti qegħdin jippretendu lura l-ammont imħallas lil jonoraw Madliena, Is-Swieqi bħala depożitu in garanzija li r-rikorrenti obbligazzjonijiet tagħhom, il-ħlas addizzjonali li għamlu bħala depożitu għall-kontijiet tad-dawl u ilma, u wkoll l-agency fees imħallsa lil Downdall. Illi Galea rrifjuta li jrodd lura d-depożiti mħallsa għaliex ir- rikorrenti telqu mill-fond mingħajr ebda raġuni valida. Min-naħa l- oħra, Pace isostni li huma telqu mill-fond peress li huwa ġie mqarraq meta daħal għall-kirja għaliex ma kienx ġie muri li x-xaft ta' kamra tas-sodda minnhom, u li eventwalment kellha tintuża minnu, ma kellhiex ventilazzjoni. Illi ai termini tal-artikolu1545 tal-Kodiċi Ċivili: "(1) Sid il-kera għandu jagħmel tajjeb li l-ħaġa mogħtija b'kiri m'għandhiex mankamenti jew difetti li jfixklu jew inaqqsu l-użu tagħha; u, meta jinsab li hemm dawn il-mankamenti jew difetti, il-kerrej jista' jagħżel li jitlob jew il-ħall tal-kuntratt jew it- tnaqqis tal-kera. (2) Dan jgħodd ukoll, għalkemm dawn il-mankamenti jew difetti jkunu nqalgħu wara l-kuntratt. (3) Iżda, sid il-kera ma jweġibx għall-mankamenti jew difetti li jidhru, u li l-kerrej seta' jinduna bihom huwa nnifsu fiż-żmien tal- kuntratt." Illi l-Bord eżamina bir-reqqa x-xhieda mogħtija mill-partijiet u jqis illi l-allegazzjonijiet tar-rikorrenti huma infondati. Jirriżulta illi ħadd mill-intimati ma eżercita xi tip ta' pressjoni fuq ir-rikorrenti biex jidħlu għall-kirja tal-fond in kwistjoni. Filwaqt li l-Bord jifhem illi meta r-rikorrenti marru jaraw il-fond kien hemm numru ta' viżitaturi oħra, dan ma jfissirx li Galea jew Claringbull eżerċitaw xi tip ta' pressjoni fuqhom. Ir-rikorrenti ma jgħidux li ġew mgħaġġla fil-viżta tagħhom u kwindi dan il-Bord huwa tal-fehma illi kellhom il-ħin kollu neċessarju biex iduruh sewwa. Jirriżulta wkoll illi Mifsud Taliana kien fetaħ il-bieb tal-kamra in kwistjoni li jagħti għax-xaft u urihom fejn kien impoġġi l-gass. Illi jirriżulta illi bl-ebda mod x-xaft ma kien moħbi jew li r-rikorrenti ma setgħux jindunaw li kien imsaqqaf. Għaldaqstant, dan il-Bord ma jsib li kien hemm l-ebda tip ta' ngann adoperat la minn Mifsud Taliana u lanqas minn Claringbull. Per di più, ir- rikorrenti kellhom l-opportunità jagħmlu viżta oħra qabel ma ffirmaw il-kuntratt, din id-darba mingħajr ma kien hemm nies oħra jistennew. Illi għalhekk l-allegazzjonijiet tar-rikorrenti, u iktar speċifikatament ta' Pace, peress li Rakesh ma xehedx f'dawn il- proċeduri, huma infondati fil-fatt u fid-dritt. Illi l-uniku punt li forsi Pace seta' kellu raġun fuqu huwa d- differenza bejn id-depożitu u l-konsum attwali ta' dawl u ilma. Però fuq dan il-punt ma nġabu l-ebda provi, u cioè ma nġabu l-ebda kontijiet ta' dawl u ilma jew inkella il-qari tal-meters relattivi meta huma ħargu mill-fond in kwistjoni. Għaldaqstant il-Bord ma jista' Għalhekk Galea kellu kull dritt iżomm id-depożitu ta' tmien mitt ewro (€800) mħallas mir-rikorrenti stante li huma temmew il-kirja mingħajr ebda raġuni valida fil-liġi, filwaqt li Downdall kellha kull dritt ma tirrifondix l-agency fees imħallsa mill-istess rikorrenti stante li ma kien hemm l-ebda ċirkostanza li abbażi tagħha l-istess fees jimmeritaw li jiġu ritornati. Decide Għal dawn il-motivi, dan il-Bord qiegħed jiċħad it-talbiet tar- rikorrenti u jilqa' l-eċċezzjonijiet rimanenti tal-intimat Joseph Mifsud Taliana u l-eċċezzjonijiet kollha tas-soċjetà Downdall (TEN) Limited. Bl-ispejjeż a karigu tar-rikorrenti. ________________________ Dr. Charmaine Mifsud Taliana Willmott ___________ Diane Bonello Deputat Reġistratur