Kopja Informali ta' Sentenza Seduta tal-11 ta' Dicembru, 2014 QORTI TA' L-APPELL L-Awtorita ta' Malta dwar l-Ambjent u l-Ippjanar Rat ir-rikors tal-appell ta' Joe kelly tat-23 ta' Gunju 2014 mid-decizjoni tat-Tribunal ta' Revizjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar tat-3 ta' Gunju 2014 dwar l-outline development PA Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Rat ir-risposta tal-Awtorita li ssottomettiet li l-appell ghandu jigi michud u d-decizjoni tat- Rat l-atti kollha u semghet lid-difensuri tal-partijiet; Rat id-decizjoni tat-Tribunal li tghid hekk: Ikkunsidra: Illi l-appellant applika fi stadju ta' outline sabiex jitwaqqa' l-bini ezistenti li jikkonsisti min fond konsistenti minn town-house numru 112/113 li tinsab fi Triq Spinola, gewwa Il-Birgu, u minflok jinbena blokk ta' apartamenti residenzjali fuq hames sulari, sovrastanti parkegg fil-livell sotterran. Illi l-Kummisjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar, irrifjutat l-applikazzjoni ghal din ir-raguni segwenti :- Ra l-appell tal-Perit Brian Ciscaldi camilleri f'isem l-appellant li jaqra' kif gej:- Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Ra s-sottomissjonijiet tal-Awtorita' dwar l-appell li saru permezz ta' nota li giet ipprezentata lill-Tribunal fil-14 ta' Settembru 2011, u li jaqraw kif gej: Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Ra s-sottomissjoni ulterjuri tal-Avukat Dottor Ian Azzopardi Bencini Mercieca ghall-appellant tal-4 ta' Jannar 2012, li taqra' kif gej: Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Ra r-risposta tal-Awtorita' li giet prezentata lil dan it-Tribunal fil-15 ta' Mejju 2012, li taqra' hekk kif gej: Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Ra l-policies UCO 6 u UCO 13 tal-Pjan ta' Struttura; Ra ukoll il-PA files bin-numru 3835/10, 2134/02, u 4885/07 u GF file 4030/03; Ra l-atti kollha ta' dan l-appell. Ikkunsidra ulterjorment; Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Illi l-proposta fl-applikazzjoni fi stadju ta' outline hija ntiza sabiex jitwaqqa' l-bini ezistenti li jikkonsisti min dar residenzjali kunsidrata bhala town-house tradizzjonali fil-fond numru 112/113 fi Triq Spinola, gewwa Il-Birgu, u minflok jinbena blokk ta' apartamenti residenzjali fuq hames sulari, sovrastanti parkegg fil-livell sotterran. Illi ghaldaqstant, il-kwistjoni principali li jirrigwarda dan l-appell hija it-twaqqiegh tal- bini ezistenti li l-Awtorita' qieghda toggezzjona principalment ghal-fatt li s-sit, li jaghmel parti minn kumpless ta' zewgt-id djar identici, ghandu valur storiku u arkitettoniku li jimmerita li jigi presevat fl-intier kollu tieghu, skont il-policies fil-Pjan ta' Struttura, partikolarment UCO 6 u UCO 13. Illi l-appellant qieghed joggezzjoni ghal dan ir-rifjut, u ressaq tlett ragunijiet principali f'dan ir-rigward, (i) li s-sit ma jinsabx fiz-zona ta' Konservazzjoni Urbana, u fil-fatt it- triq fejn jinsab hija kkaraterrizata minn bini simili ghal dak li qieghed jigi propost fl- applikazzjoni, u ghaldaqstant ma jezistix il-kuntest biex jiggustifika l-protezzjoni tal- bini ezistenti fuq is-sit; (ii) li l-bini huwa simili ghal binjiet ohra li kienu ezistenti fl- istess triq u dawn twaqqghu bil-permess, u ghaldaqstant m'ghandux jitqies bhala bini ta' valur eccezzjonali minn dawk ezistenti fl-istess triq; u (iii) b'mod konsistenti qieghed jaghmel referenza ghal-permessi li hargu ghal-zvilupp simili, fosthom fuq is-sit adjacenti bil-permess numru PA 4885/07, u ghaldaqstant l-appellant qieghed jitlob trattament simli. Illi dan it-Tribunal seta' jinnota li l-fond mertu ta' dan l-appell jikkonsisti minn bini ta' town-house tradizzjonali, mibnija fuq zewg sulari mill-livell ta' Triq Spinola, b'zewg faccata be stili pjuttust differenti, cioe', dik fuq Triq Spinola u l-ohra x-Xatt tal-Bajja ta' San Giljan. Din ta' l-aħħar hija speċjalment prominenti mill-promenade mad- dawra tal-bajja ta' San Giljan, u tispikka bħala bini antik b'arkitettura nteressanti fost żvilupp modern u massic. Din id-dar tifforma parti minn kumpless akbar li jikkonsisti minn żewġ residenzi bl- istess stil ta' arkitettura (mirror image), ghaldaqstant ghandhom tqassim, għoli u stil arkitettoniku ugwali. L-abitazzjoni tikkonsisti f'kantina, pjan terran u l-ewwel sular, u fiha wkoll ġnien fuq in-naha ta' wara li jasal tax-xatt, b'boathouses sottostanti mall- livell tal-bahar. Il-faccata ta' wara ta' dawn iz-żewġ residenzi flimkien jiffurmaw il-blokk ta boathouses, li jiffurmaw terrazin u l-livell tal-gnien quddiem il-dar, b' zewg turretti li jesporgu 'l fuq mill-livell tal-bejt b'disinn simili ghal dak ta' kastell, bil-quccata mdawra bil-'crenellations'. Dawn it-turretti huma l-iktar fattur arkitettoniku li jisipkka fil-faccata ta' wara, u li fihom inkorporati twieqi kbar bi stil Neo-Gotiku, u anke Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza gallerija tal-injam fil-livell ta' fuq il-gnien (din tinsab fis-sit adjcenti mertu tal-appell numru 148/10). Illi l-Awtorita' baqghet ferma fil-pozzizjoni taghha dwar il-harsien tal-bini ezistenti, u prezentament l-Awtorita' ghada qieghda tikkunsidra dan is-sit bhala wiehed b'potenzjal ghall-iskedar b'livell ta' protezzjoni fi Grad 2 skont il-policy UCO 7 fil- Pjan ta' Struttura. Fil-fatt is-sit huwa wiehed mill-propretajiet imnizzla fil-lista ta' nventarju nazzjonali ghall-protezzjoni. Illi dan it-Tribunal qieghed jaqbel ma' l-Awtorita' dwar il-protezzjoni tal-bini ezistenti. Dan it-Tribunal huwa tal-fehma li l-Awtorita' resqet bizzejjed provi dwar l-importanza tal-bini, kemm minhabba l-istorja ta' l-istess bini fejn jirrizulta li huwa wiehed mill- ewwel bini f'din it-Triq Il-Gudja, u li ghadu fi stat relattivament originali, kif ukoll mill- att arkitettoniku bi stili ta' disinn varji li jirrifletu l-epoka ta' meta nbeda dan il-bini. Illi mill-banda l-ohra dan it-Tribunal ma jistax jinjora il-kuntest tal-erja tal-madwar fejn jinsab is-sit, li huwa kkaraterrizzat minn bini modern, massic u xejn sensittiv ghal-karattru u l-bini li xi darba kien jikkaretterizza Triq Spinola. Prezentament is-sit flimkien mad-dar adjacenti mertu jigi deciz kontestwalment ma dan l-appell, jinsab bejn zewg blokki ta' appartamenti, b'appogg gholi mikxuf li mhux facli jigi mitigat, u ghaldaqstant qieghed inaqqas b'mod irreparabbli l-valur kontestwali li xi darba dan il-bini kien igwadi. F'dan ir-rigward dan it-Tribunal qieghed jaqbel mas-sottomissjoni tal-appellant li l-erja, li fill-fatt ma taghmilx parti miz-zona ta' Konservazzjoni Urbana ta' San Giljan, ma hemmx streetscape uniformi li tista tigi kunsidrata bhala konsiderazzjoni materjali li twasssal ghar-rifjut. Illi huwa nuqqas serju li l-Awtorita' baqghet lura milli tipprotegi dan il-bini bi skedar hekk kif sar ghal bini iehor lejn in-naha tal-punent tas-sit (grupp ta' djar), u dan il-fatt seta' wassal ghal dewmien zejjed u ncertezza dwar il-potenzjal ta' zvilupp li l- applikanti jottjenu. iz-zewg applikazzjoni kienu qieghdin Ix-Xewkija, in-nuqqas ta' skedar m'ghandiex tkun raguni sabiex bini b'valur intrinsiku fih innifsu (u mhux ta' valur kontestwali biss) jigi mhares, u ghaldaqstant dan it-Tribunal, anke fil-kukntest tal-Policy UCO 13 tal-Pjan ta' Struttura, huwa tal- fehma li l-bini ezistenti m'ghandux jitwaqqa', u dan qieghed jigi kunsidrat l-istess fil- kaz tal-appell 148/10, fid-decizjoni li qieghda tinghata llum flimkien ma din id- decizjoni. Dan it-Tribunal huwa propens li jikkunsidra zvilupp addizzjonali fuq il-bini ezistenti u dan sabiex fil-waqt li l-bini jigi restawrat, ikun possibli li jinbnew sulari addizzjonali simili ghal bini adjacenti, bi stil, volum u trattament simili ghal dak ezistenti. Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza mportanti li fil-process tal-full development application, l-Awtorita' ghandha tevalwa l-proposta taz-zewg siti b'mod illi jigu kunsidrati flimkien, u trattari b'mod l-istesss sabiex jigi zgurat li z-zewg siti jkollhom l-istess still, gholi, volum u arkitettura li jkun jidher bhala kumpless wiehed. Illi dan it-Tribunal ser ihalli l-possibilita' lill-Awtorita' sabiex fl-istadju tal-full development application tkun tista' tikkunsidra alterazzjonijiet jew zidiet li jidrilha li huma necessarji, sabiex filwaqt li tizgura l-harsien tal-bini minn zvilupp eccessiv, inkuz il-protezzjoni ta' elementi arkitettonici esterni kif ukoll interni, ikun possibli li jsiru dawk l-alterazzjonijiet li jkunu utli, inkluz it-tnehhija ta' accretions, sabiex il-bini ezistenti kif ukoll dak addizzjonali ikunu adegwati u skont standards li jirriflteu l- htigijiet tal-llum. Ghal dawn il-motivi, u wara li qies il-fattispeci tal-kaz, dan it-Tribual qed jilqa' dan l- appell, ihassar ir-rifjut tal-permess ghall-izvilupp u jordna lis-Segretarju ta' l-Awtorita' ta' Malta dwar l-Ambjent u l-Ippjanar biex johrog il-permess fi zmien tletin gurnata bil-kondizzjonijiet standard li normalment japplikaw ghal permess outline, bir- reserved matters fir-rigward tal-'external appearance', 'landscaping' u 'parking', u biz-zieda ta' dawn il-kundizzjonijiet hekk kif gej: Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Ikkunsidrat L-aggravji tal-appellant huma s-segwenti: L-ewwel kundizzjoni imposta mit-Tribunal fl-approvazzjoni tal-outline permit hi neboluza billi ma tippermetti ebda tidbil intern u estern fil-binja ezistenti u b'hekk effettivament qed B'din il-kundizzjoni, it-Tribunal daqs li kieku skeda l-proprjeta u b'hekk arroga ghalih poteri legislattivi li ma ghandux, peress illi skedar hu fil-mansjonijiet afdati lil Awtorita biss. ebda avviz fil-Gazzetta tal-Gvern jew gazzetti lokali ma saru jew giet registrata fir-Registru tal-Artijiet li juri li l-proprjeta hi soggeta ghal kundizzjonijiet ta' konservazzjoni; Biex art tigi skedata jew kif qed jissottometti l-appellant tigi indirettament soggetta ghal effetti ta' ordni ta' konservazzjoni trid tifforma parti minn art li tigi skedata u l-art in kwistjoni ma hijiex hekk skedata tant li l-binja ma ghandha ebda sinifikat storiku u soggetta ghal bosta modifiki u strutturi moderni, li jidhru minn naha tal-bajja ta' San Giljan u biswieta inghata permess ghal binja li tispikka u tistona mas-sit tal-appellant; It-Tribunal kien kontradittorju meta awtorizza l-permess outline bl-istandard conditions, cioe b'riserva tal-external appearance, landscraping u parking meta mill-banda l-ohra hu stess ostakola l-izvilupp a priori bil-kundizzjoni imposta dwar kwalsiasi alterazzjoni fis-sit mertu tal-izvilupp; Billi s-sit ma giex skedat u saret il-kundizzjoni li tammonta ghal skedar gie michud id-dritt tal-appellant li jitlob konsiderazzjoni mill-gdid tal-iskedar u appell minn decizjoni ta' rikonsiderazzjoni ai termini tal-artikolu 81 tal-Kap. L-aggravji L-aggravji tal-appellant mehudin flimkien ghandhom tema wahda. L-appellant qed jilmenta li ghalkemm it-Tribunal irrevoka r-rifjut ghall-izvilupp propost, pero bl-impozizzjoni tal- kondizzjoni (a) fl-approvazzjoni tal-izvilupp, innewtralizza l-effett tal-izvilupp propost billi daqs li kieku skeda l-proprjeta ezistenti. Il-konsegwenza ta' dan l-argument hu illi t-Tribunal ecceda l-poteri moghtija lilu bil-ligi billi skedar jew ordni ta' konservazzjoni tista' ssir biss mill- Awtorita u f'dan il-kaz ma hemmx tali ordni. Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Hu tajjeb illi din il-Qorti ma tistrapolax l-kundizzjoni (a) imposta mit-Tribunal bhala parti mill- permess izda taqrah flimkien mad-decide tal-istess li jghid hekk: Ghal dawn il-motivi, u wara li qies il-fattispeci tal-kaz, dan it-Tribual qed jilqa' dan l- appell, ihassar ir-rifjut tal-permess ghall-izvilupp u jordna lis-Segretarju ta' l-Awtorita' ta' Malta dwar l-Ambjent u l-Ippjanar biex johrog il-permess fi zmien tletin gurnata bil-kondizzjonijiet standard li normalment japplikaw ghal permess outline, bir- reserved matters fir-rigward tal-'external appearance', 'landscaping' u 'parking', u biz-zieda ta' dawn il-kundizzjonijiet hekk kif gej: Jigi rilevat illi l-applikazzjoni tal-appellant kienet titlob id-demolizzjoni tal-binja ezistenti. Jirrizulta lil din il-Qorti illi t-Tribunal ai termini tal-artikolu 41(14) ghandu s-setgha li jisma' u jiddeciedi appelli u jimmodifika decizjoni moghtija mill-Awtorita u jimponi kondizzjonijiet. oltre fit-Tieni Skeda riferibbilment ghal artikolu 41 dwar is-setghat tat-Tribunal jinghad fil- paragrafu 5 li t-Tribunal ghandu s-setgha jikkonferma, ihassar jew ibiddel decizjoni li kontra taghha jkun sar appell u jaghti dawk l-ordnijiet li jidhirlu xierqa. Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza F'dan il-kaz it-Tribunal uza l-poteri moghtija lilu skond il-ligi. Il-kwistjoni hi biss jekk oltrepassax dak il-poter. Hu car li s-sit u binja in kwistjoni mhumiex skedati u hi l-fehma tal- Qorti minn qari tal-atti illi l-hsieb tal-Awtorita li forsi tiskeda l-proprjeta qatt ma seta' jkun ta' ostakolu biex it-Tribunal jikkunsidra jekk jinharigx jew le l-permess. Huma l-ligijiet, pjanijiet u policies vigenti fiz-zmien tad-decizjoni li ghandhom jorbtu lil Awtorita u t-Tribunal. hsieb jew intenzjoni futura ma ghandhomx ikunu ta' xkiel fil-konsiderazzjonijiet. Fil-fatt it- Tribunal ma bbazax id-decizjoni tieghu fuq dan il-hsieb jew intenzjoni futura tal-Awtorita. Jirrizulta b'mod car mill-atti tal-process illi kienet il-policy UCO 13 li kienet il-bazi ta' parti mid- decizjoni tat-Tribunal fejn kien qed jikkonsidra n-natura tal-binja li dwarha kien qed jintalab zvilupp soggett ghad-demolizzjoni tal-binja skond il-proposta tal-applikant. applikabilita ta' din il-policy. L-applikabilita legali tal-policy hi korretta fil-fehma tal-Qorti peress li l-istructure plan paragrafu 15.10 ighid li avolja sit ma jkunx f'urban conservation area l-UCA policies huma xorta applikabbli ghal binjiet li jimmeritaw preservazzjoni. Planning Services Division flimkien ma' agenziji ohra ghamlu lista ta' tali binjiet u spazji fin- National Protective Inventory biex ikollhom il-protezzjoni mehtiega. Jidher mill-atti u dan mhux kontradett illi din il-proprjeta ddahlet fl-inventarji bhala STJ 113 fil-31 ta' Lulju 2006. Kunsidrat dan, mhux il-kompitu tal-Qorti li tqis jekk fil-fatt il-binja hix ta' importanza arkitettonika jew storika, pero dan hu punt ta' fatt u kwistjoni teknika li johrog il-barra mill- kompitu ta' din il-Qorti, ghalkemm ghandu jinghad li mill-atti jidher li din il-binja hi wahda minn tal-ewwel u ta' certa importanza li nbniet fiz-zona, apparti li l-atti fihom argumenti ampji dwar dan u l-istess Tribunal wara li kkonsidra dawn il-fatti wasal ghal konkluzzjoni li l-binja kien jimmerita tigi preservata ghax anki bl-alterazzjonijiet li sarilha ghadha fi stat Pero l-istess Tribunal ma waqafx hemm ghax meta qies l-izvilupp kbir tal-ambjent ta' madwar il-binja hass illi ghandu jkun hemm gustizzja fil-konfront tal-applikant u l-permess ma ghandux jigi rifjutat semplicement minhabba n-natura tal-binja izda li l- izvilupp ghandu jsehh skond il-policies rilevanti ghal zvilupp simili pero b'certi limitazzjonijiet biex jigi preservat il-fond f'dak li t-Tribunal hass li kien jimmerita preservazzjoni. Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Il-Qorti ma tqis b'daqshekk illi t-Tribunal issorpassa l-limiti tieghu u tali konsiderazzjonijiet ghandhom b'xi mod jiftehmu bhala skedar jew ordni ta' konservazzjoni tal-binja kif qed jimplika l-appellant fi sforz biex l-izvilupp ikun jista' jsehh kif jixtieq hu. In fatti, kuntrarjament ghall-implikazzjoni tal-appellant, it-Tribunal ighid car fil-paragrafu tal-ahhar qabel id-decide illi fil-fazi tal-full development, l-Awtorita tista' tikkunsidra alterazzjonijiet jew zidiet li huma necessarji sabiex fil-waqt li tizgura l-harsien tal-bini minn zvilupp eccessiv, inkluz il- protezzjoni ta' elementi arkitettonici esterni u interni jsiru l-alterazzjonijiet utili sabiex il-bini ezistenti u dak addizjonali ikun skond l-istandards li jiriflettu l-htigijiet tal-lum. wara l-kundizzjonijiet imposti mit-Tribunal li bl-ebda mod ma rabat il-binja biex ma jsirx zvilupp konsiderevoli fuqha. Din hi asserzjoni li pprova jaghmel l-appellant minghajr ebda bazi ghaliha biex jekwipara din il-kundizzjoni ma skedar jew ordni ta' konservazzjoni implicita li mhux il-kaz. Fil-fatt sta ghal applikant biex jirrevedi l-applikazzjoni tieghu u mal-Awtorita u jasal ghal soluzjoni teknika kif jista' jigi salvagwardat in-natura importanti tal-binja fil-kuntest tal-izvilupp li jixtieq jaghmel. Dan zgur mhux kaz ta' skedar, fejn ma jista' jsir xejn fi proprjeta skedata minghajr il-permess tal-Awtorita (ara artikolu 80(6)) u anki hemm, dawn ikunu ta' Il-kaz quddiem din il-Qorti hu differenti fejn it-Tribunal hareg permess ta' binja b'hames sulari skond il-policy rilevanti basta li l-binja ma tnehhix mill-fatturi importanti Din hi kwistjoni li trid tigi diskussa u mgharbla fl-istadju tal-full development pero kuntrarjament ghal ordni ta' skedar, bl-outline development approvat mit- Tribunal l-applikant akkwista gia d-dritt ta' zvilupp u alterazzjonijiet interni u esterni bil- limitazzjonijiet Il-Qorti ma tqis kontradittorjeta kif qed jilmenta l-appellant rigward ir-reserved matters meqjus il-kundizzjoni (a) sotto skrutinju. Ir-reserved matters jirrigwardaw l-external appearance tal- izvilupp, landscaping u parking li dwarhom it-Tribunal ma qal xejn pero meta jitqiesu dawn ir- reserved matters irid jittiehed in kunsiderazzjoni n-natura tal-binja li ghandha tigi inkorporata fl-izvilupp senjatament fejn jidhlu l-main architectural fractures tal-binja ezistenti bla pregudizzju ghal tibdil intern u estern biex ikun jista' jsir l-izvilupp propost. Qrati tal-Gustizzja Kopja Informali ta' Sentenza Ghal dawn ir-ragunijiet, il-Qorti qed tichad l-appell ta' Joe kelly u tikkonferma d-decizjoni tat-Tribunal ta' Revizjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar tat-3 ta' Gunju 2014. Bl-ispejjez kontra l- Qrati tal-Gustizzja