QORTI TAL-APPELL IMHALLFIN S.T.O. PRIM IMHALLEF MARK CHETCUTI ONOR. Seduta ta' nhar it-Tnejn, 23 ta' Novembru, 2020. Numru 12 Citazzjoni numru 258/10 JZM B'rikors ġuramentat preżentat fit-18 ta' Marzu 2010 l-atturi talbu lill- Qorti sabiex tikkundanna lill-konvenuti jħallsuhom is-somma ta' €26,893 (€15,708.66 mill-kumpanjia konvenuta u l-bilanċ mill-konvenuti), ħlas li sar fuq konvenju għax-xiri mingħand il-konvenuti ta' duplex maisonette bin-numru 3A, Garden Residence, Triq Nutar Zarb, Ħal Tarxien u li qalu li kien skada u tilef l-effetti tiegħu. Talba bażata fuq il-premessa li l-konvenju u skrittura oħra ta' appalt li ffirmaw il-partijiet kienu tħallew jiskadu u l- konvenuti ma kinux għamlu proċeduri kontra l-atturi sabiex jiġu mġiegħla jwettqu l-wegħda li jixtru. Il-konvenuti wieġbu u pproponew ukoll rikonvenzjoni fejn talbu lill- Qorti sabiex:- Tiddikjara li l-intimati rikonvenzjonanti naqsu milli jonoraw l- obbligi kontrattwali taghhom naxxenti mit-tliet skritturi suriferiti lkoll datati 19 ta` Gunju 2009 [kif sussegwentement prorogati] u ghalhekk ai termini tal- istess skritturi huma tilfu s-sommom ta` flus minnhom imhallsa ; "2. Tiddikjara ghalhekk illi s-somma komplessiva ta` erbgha u ghoxrin elf u sitt mija u tlieta u disghin Ewro [Ewrop 24,693] li r-rikorrenti rikonvenzjonati kienu ghaddew lill-intimati rikonvenzjonanti kif hawn suespost hija issa proprjeta` tal-intimati rikonvenzjonanti; "3. Tiddikjara wkoll illi l-intimati rikonvenzjonanti kienu qed jagixxu in mala fede u li in konsegwenza ta` dan l-intimati rikonvenzjonanti soffrew danni ; "4. Tillikwida sofferti mill-intimati konsegwenza tal-agir tar-rikorrenti rikonvenzjonati ; "5. Tikkundanna lir-rikorrenti rikonvenzjati sabiex ihallsu dik is- somma hekk likwidata mill-intimati rikonvenzjonanti". rikonvenzjonanti B'sentenza tal-15 ta' Lulju 2014 l-ewwel Qorti ddeċidiet il-kawża "Ghar-ragunijiet kollha premessi, il-Qorti qeghda taqta` u tiddeciedi din il-kawza billi qeghda tipprovdi kif gej dwar it-talbiet attrici, dwar l- eccezzjonijiet talbiet rikonvenzjonali tal-konvenuti, u dwar l-eccezzjonijiet tal-atturi ghall- kontrotalba tal-konvenuti :- "1. Tastjeni milli tiehu konjizzjoni ulterjuri tal-ewwel talba tal-atturi. tal-konvenuti ghat-talbiet attrici, dwar Tichad it-tieni talba tal-atturi. Tilqa` l-ewwel talba rikonvenzjonali tal-konvenuti. Tilqa` t-tieni talba rikonvenzjonali tal-konvenuti. Tastjeni milli tiehu konjizzjoni ulterjuri tat-tielet talba rikonvenzjonali tal-konvenuti. Tichad ir-raba` u l-hames talbiet rikonvenzjonali tal- konvenuti. Tordna li l-ispejjez kollha ta` din il-kawza jithallsu in kwantu ghal nofs mill-atturi, u in kwantu ghan-nofs l-iehor mill- konvenuti flimkien". L-atturi appellaw mis-sentenza tal-Prim'Awla tal-Qorti Ċivili tal-15 ta' Lulju 2014 u talbu lil din il-Qorti sabiex tibdel is-sentenza fis-sens li filwaqt li ma tqisx l-ewwel talba għaliex eżawrita wara li tat lill-konvenuti l- opportunita` li jikkontestaw il-kawża, tilqa' t-tieni talba u tikkundanna lill- konvenuti jħallsu l-ammont mitlub ta' €26,893 bl-imgħax kif mitlub mid-19 ta' Ġunju 2009 sal-ġurnata tal-effettiv pagament, u tiċħad l-ewwel żewġ talbiet tar-rikonvenzjoni u tikkonferma dik il-parti tas-sentenza li biha ċaħdet it-talbiet l-oħra tar-rikonvenzjoni. B'hekk din il-Qorti tikkundanna lill-konvenuti jħallsuhom l-ammont mitlub ta' €26,893 bl-imgħax skont il- liġi. irraġunat:- L-ewwel Qorti ddeċidiet il-kawża fuq il-punt dwar jekk kienx hemm raġuni valida sabiex l-atturi ma jersqux għall-kuntratt ta' xiri. Dik il-Qorti "Minn evalwazzjoni ta` din il-gurisprudenza, hekk kif applikata ghall-kaz tal-lum, din il-Qorti hija tal-fehma illi fil-konvenji in kwistjoni, id-depoziti li thallsu mill-atturi kienu ntizi illi jintilfu jekk l-atturi ma jersqux ghall- kuntratt finali ghal raguni li ma tkunx valida fil-ligi. Kienu inoltre kwalifikati bhala danni prelikwidati favur il-konvenuti. Hiha ghalhekk il- fehma illi l-hlasijiet li saru ghandhom jitqiesu bhala "kapparra" jew "forfeitable deposit" dment illi ma ssirx il-prova ta` raguni valida fil-ligi ghala l-atturi ma ressqux ghall- pubblikazzjoni tal-att finali. Il-fatt li fil- konvenji tnizzel il-kliem "not by way of earnest" ma jfissirx li dak id- depozitu ma kellux jitqies bhala forfeitable deposit. In vista tad- deskrizzjoni li l-partijiet stess qablu li jinserixxu fil-konvenju fis- sens illi d-depozitu kellu jintilef fil-kaz li l-kompraturi ma jersqux ghall-kuntratt finali ghal raguni mhux valida huwa konferma li d-depozitu kellu jkun kapparra jew forfeitable deposit. Ghalhekk dak kien juri li d-depozitu kien wiehed semplici u kwindi kellu jigi rifuz. Din il-fehma tal-atturi mhijiex kondiviza mill-Qorti. B`dik il-klawsola fl-ebda hin ma kien qed jinghad illi l- vendituri kellhom dritt li jezigu li l-ezekuzzjoni ta` l- konvenju minflok izommu d-depozitu bhala danni prelikwidati. Infatti dik hija klawsola generika fejn kulma hemm imnizzel huwa li dan kollu huwa minghajr pregudizzju ghal kwalunkwe drittijiet li jista` jkollhom il-vendituri kontra l- kompraturi skont il-ligi. Kif gia` osservat il-Qorti, darba li l-partijiet ikunu ftiehmu li l-ammont jintilef jekk il-parti l-ohra ma tidhirx ghall- kuntratt ghal raguni li ma tkunx valida skond il-ligi, allura m`hemmx il- htiega li ssir kawza ad hoc sabiex tinzamm il-kapparra. Infatti tant l- atturi kienu konsapevoli li d- depozitu li ghamlu kien ta` natura penitenzjarja illi kienu huma li ntavolaw l- kawza biex b`hekk jiehdu lura dak li hallsu. Il-vendituri fl-ebda hin ma ghamlu talba biex il-weghda ta` l-bejgh tigi ezegwita. "Ghar-rigward tad-depozitu l-iehor li thallas fil-kuntest tal-kuntratt tal- appalt deskritt bhala Completion Agreement tnizzel hekk fil-klawsoli 5 u 6 tal- ftehim (fol 8) :- "Huwa evidenti illi ghar-rigward ta` dan id-depozitu, intuzat l-istess dicitura bhala dik tal-konvenji. Ghalhekk in linea ma` dak diga` senjalat, il- Qorti sejra tqis id-depozitu fuq l-appalt bhala kapparra jew forfeitable deposit salva l-prova tar-raguni valida skond il-ligi ghala l-atturi ma ressqux ghall- pubblikazzjoni tal-att finali. "Ikkunsidrat : "IV. Ir-raguni "Irid issa jigi individwat jekk kienx hemm raguni valida fil-ligi sabiex l-atturi ma jersqux ghall-kuntratt finali. L-atturi pprezentaw il- kawza biex jiehdu lura kull ma hallsu. Tispetta lilhom il-prova li kellhom raguni valida fil-ligi sabiex ma jersqux ghall-kuntratt finali, u dan ben intiz illi l-konvenuti bhala vendituri ma kellhom ghalfejn min- naha taghhom jiehdu l-ebda passi biex izommu l- konvenju fis-sehh sabiex izommu l-flus li kienu kisbu minghand l- atturi ladarba hawn si trattava ta` depozitu li jintilef. "Dwar raguni valida fil-ligi, din il-Qorti tissottolinja li sabiex parti jkollha raguni tajba biex ma tersaqx ghall-kuntratt finali, irid jirrizulta xi fatt jew cirkostanza li ssehh wara li jkun sar il-konvenju jew illi ma kienx maghruf lil parti meta tkun saret il-weghda tal-bejgh. Jekk konvenju jkun soggett ghal kundizzjoni li ma tavverrax ruhha, kull parti tkun intitolata illi ma tersaqx ghal kuntratt finali...… "L-ilment tal-atturi fil-kaz odjern huwa li l-finishings li suppost kellhom jsiru ai termini tal-ftehim bejn il-partijiet ma sarux u ghalhekk – isostnu l-atturi – huma kellhom raguni valida biex ma jersqux ghall-kuntratt finali tal-bejgh. L- attur ipprezenta d-dokument a fol 50 li fih elenka x-xoghol – li skond hu – kien baqa` ma sarx sskond il-pattijiet bejn il-partijiet. Fil- lista hemm zewg kolonni - wahda relatata ma` xoghol li kien ghadu ma sarx fil-partijiet komuni - u kolonna ohra dwar xoghol li ma kienx ghadu sar fil-maisonette. "Sabiex tiddeciedi kienx hemmx raguni valida inkella le, il-Qorti tirrileva li jimpingi fuq tali decizjoni l-fatt jekk l-iskritturi tal-weghda ta` bejgh u l- Completion Agreement kellhomx jitqiesu bhala negozji distinti u Dana ghaliex bazikament l-ilment ta` l-atturi huwa fondat fuq il-fatt illi ma kienux saru x-xogholijiet li presumbilment jaqghu fl-ambitu Infatti fil-konvenji tal-bejgh tal-garage u tal- maisonette, ma hemm xejn fis-sens illi dawk kellhom jinbieghu finished. Minn qari tal-Completion Agreement, jirrizulta li l- ftehim kien jirrigwarda xoghol li kellu jsir fil-maisonette - mhux fil-garaxx. Ghalhekk, l-iskrittura relatata ma` l-garage assolutament ma ghandha l-ebda konnessjoni mal-Completion Agreement jew mal- konvenju dwar il-maisonette. "Dwar ir-relazzjoni bejn il-konvenju tal-maisonette u l-Completion Agreement, jirrizulta li fil-premessi tal-istess agreement hemm riferenza ghall-konvenju tax-xiri tal-maisonette. Hemm ukoll imnizzel li jekk l- atturi ma jakkwistawx il-maisonette, l-agreement jitlef il-validita` tieghu. Ghalhekk jirrizulta ben evidenti li il-konvenju dwar il-maisonette u l- Completion Agreement kienu konnessi u ancillari ghal xulxin. "Dan accertat il-Qorti ssib illi fir-rigward tal-konvenju tal-garage, l-atturi sostnew li r-raguni taghhom li jqisu valida ghala ma resqux ghall- kuntratt finali kienet illi ma kienx hemm bieb ta` barra u ta` gewwa u ma kienx hemm id-drive in. Apparti li l-atturi ma gabux il-prova ta` perit ex parte biex jikkonferma l- allegazzjoni taghhom, ma jirrizulta minn imkien mill-konvenju li l-garage kellu jigi kkonsenjat finished. Lanqas hemm xejn imsemmi dwar it-tlestija tal- partijiet komuni. L-unika haga li hemm imsemmi huwa li l-garage kien qed jinbiegh bid-dritt ta` l-uzu in perpetwu tal-partijiet komuni. Ghalhekk, fil-fehma ta` l-Qorti, mhuwiex raguni valida l-argument illi ma kienx hemm bieb ta` barra u ta` gewwa mwahhal u li ma kienx hemm drive in, stante li l-obbligi li jsiru l- istess ma jirrizultawx mill-iskrittura ta` weghda ta` bejgh tal-garage ezebita bhala Dok RM. Inoltre jinghad illi lanqas dawn l-allegazzjonijiet ma gew ippruvati peress li ma ngabet l-ebda prova dwarhom hlief ghal accenn ghalihom waqt il-kontroezami ta` l-attur. "Skond l-attur, huwa ma resaqx ghall-att finali ta` l-bejgh peress li ma kinux tlestew xi affarijiet fil-partijiet komuni u ohrajn fil-maisonette. darb`ohra, jerga` jinghad illi fir-rigward tal-partijiet komuni, la mill- Completion Agreement u lanqas mill-konvenju tal-maisonette ma jirrizulta li kien hemm xi ftehim li jitlestew l-affarijiet indikati fil-partijiet L-attur jaccetta dan kollu izda jsostni li kien hemm ftehim verbali li dawn isiru u li l-fatt li huwa kien ser jinghata dritt ta` uzu tal- partijiet komuni kien ifisser illi ladarba l-affarijiet ma sarux, allura ma kenitx sodisfatta l-kondizzjoni li huwa seta` juza l-partijiet komuni. Qorti fliet sewwa dak li hemm imnizzel fil-konvenju tal-bejgh tal- maisonette u partikolarment fejn hemm imnizzel li l-maisonette kienet qeghda tinbiegh bid-dritt ta` uzu in perpetwu tal-partijiet komuni ta` l- blokk. Madanakollu l-fatt li jista` jkun li l-partijiet komuni tal-blokk ma kinux ghadhom kompletati ma jfissirx li l-vendituri ma kinux fil-pozizzjoni li jittrasferixxu mal-kuntratt finali id-dritt ta` uzu tal-istess partijiet komuni. In fin dei conti, id-dritt ta` uzu tal-partijiet komuni jammonta ghal dritt ta` access. Dan id-dritt seta` jinghata ghax ladarba nbniet il- maisonette kien naturali li kellhom jinbnew il-partijiet komuni. Issa jekk kienux il-partijiet komuni semi- finished jew le hija kwistjoni li certament ma kinitx taqa` la fil-mertu tal-konvenju tal-maisonette u lanqas fil-mertu tal-Completion Agreement. Ghalhekk, hafna mill- items li semma l-attur lanqas biss kienu jaqghu taht din id- deskrizzjoni (fosthom skirting, gate, railings u internal doors) u jekk il- konvenuti kienu accettaw li jaghmluhom, dawn kienu qed jaghmluhom bonta` loro biex forsi jaghlqu n- negozju. "Il-Qorti hadet konsiderazzjoni tax-xiehda ta` kull parti u fehmet li fil-kaz tal-lum – kif accetta l-attur ghalkemm mhux daqstant b`mod limpidu - kien hemm varji alterazzjonijiet li kienu gew mitluba mill-atturi stess. L- alterazzjonijiet saru sabiex jigu akkomodati l-atturi. Ghalhekk kien qed ikun hemm dewmien fl-andament tax-xoghol, dewmien li kien ta` pregudizzju ghall- vendituri peress li kull darba li kienu ser ikomplu bix- xogholijiet, l-atturi kienu joholqu bdil iehor. Il-Qorti tifhem il-pozizzjoni tal-atturi li xtaqu dar li taqa` fix- xewqat kollha taghhom izda kellu jkun hemm bilanc anke minhabba li l- konvenuti kellhom appalt xi jwettqu li ma kienx qed jithalla lilhom zmien biex jeżegwuh. "Inoltre mix-xhieda irrizulta li kienu l-istess atturi li talbu bdil fil-mudell ta` l-internal doors u ghalhekk kien minhabba f`hekk li kien ser ikun hemm dewmien fil-konsenja. L-istallazzjoni tal-plugs kienet ukoll ser iddum peress li l-ewwel issoltu jsir tibjid (u mhux sempliciment l-ewwel passata zebgha hekk kif il-konvenuti kienu obbligati li jaghmlu) u mbaghad jitwahhlu wara li l-atturi jizbghu l-hitan. It-twahhil tal-spiral staircase kellha ssir wkoll wara t-tibjid waqt li l-main door ma setax jigi mwahhal qabel ma` jigu stallati l-bibien l-ohra biex tigi evitata hsara bla Ghall-kambjamenti aportati kellhom iwiegbu ghad- dewmien fl- esekuzzjoni l-atturi mhux il-konvenuti. "In aggunta l-Qorti lanqas ma tista` tiskarta r-rapport tal-perit ex parte tal-konvenuti (fol 85 u 86) mnejn jirrizulta li l-ilmenti li dwarhom kien qed jilmentaw l-atturi kienu effettivament risolti. Id-data tar-rapport hija 19 ta` Novembru 2009 u l-perit li hareg dak ir-rapport ikkonferma bil- gurament tieghu illi mar fuq il-post ghall-iskop tar-rapport circa gimgha qabel. Il-Qorti ma rriskontrat xejn ta` sostanza li fuqha ghandha twarrab fil-genb il-kredibilita` tal-Perit Azzopardi – u dan nonostante dak li xehdu l-atturi li incidentalment ma kienu bl-ebda mod korraborati minn testimonjanzi ohra. Ma jistax ikun li x-xoghol li jidher fir-ritratti sar f`hakka f`ghajn, min jum ghal jum, fis-sens li jekk lir-ritratti ttiehdu xi gimgha qabel it-tlestija tar-rapport, ix-xogholijiet kienu lesti qrib il-5 ta` il-konvenju. Novembru 2009, ossija d-data meta kellu Ghalhekk, ghal din il-Qorti, l-ilmenti tal-atturi ma jikkostitwux raguni valida ghala ma kellux isir l-att finali". Dwar ir-rikonvenzjoni tal-konvenuti, l-ewwel Qorti irraġunat:- "Jifdal biss rikonvenzjonali tal-konvenuti. "Permezz ta` dawn it-talbiet, il-konvenuti qed jitolbu l-likwidazzjoni u hlas ta` danni stante li jghid illi garrbu danni bl-agir in mala fede ta` l- atturi. "Il-Qorti hija tal-fehma li bla ma tidhol f`analizi ta` jekk kienx hemm mala fede da parti ta` l-atturi, il-konvenuti ma ghandhomx ragun fir-raba` u l- hames talbiet taghhom stante li fl-iskritturi ta` bejn il-partijiet tnizzel fil- kaz tal- konvenji li d-depozitu li kien qed jithallas kien jammonta ghal preliquidated damages. Fil-kaz tal-Completion Agreement tnizzel addirittura li l-quantum lanqas seta` jigi rivedut minn Qorti jew Tribunal !". Rikors tal-appell tal-atturi (23.07.2014): Fil-qasir l-aggravji tal-atturi huma:- Fl-ewwel lok jilmentaw bil-fatt li l-ewwel Qorti ċaħdet it-tieni talba tagħhom għalkemm ma tpoġġewx in mora mill-konvenuti appellanti. Jargumentaw illi ladarba l-konvenuti qatt ma interpellawhom sabiex jersqu għall-pubblikazzjoni tal-kuntratt sabiex ipoġġuhom in mora, huma għandhom kull dritt jieħdu lura l-flus kollha li ħallsu. Sussidjarjament l-ewwel Qorti ma għamlitx apprezzament tajjeb tar-"raġuni valida" għalfejn għall-pubblikazzjoni tal- kuntratt u li inoltre għamlet apprezzament ħażin tal-provi. Isostnu li l- konvenuti kienu intrabtu li jlestu fil-kompletezza tagħhom il-partijiet Jenfasizzaw li l-maisonette kien għadu sprovvist mill-bibien, mill-kmamar tal-banju funzjonanti, mis- sistema tad-dawl u tal-ilma u li l-garaxx kien għadu mingħajr drive-in. Jenfasizzaw ukoll illi la kien għadu hemm lift stallat u lanqas poġġaman fit-taraġ, u lanqas railings fil-gallarija Għalhekk jargumentaw illi, apparti li qatt ma ġew interpellati sabiex jersqu għall- pubblikazzjoni tal-att finali, fi kwalunkwe każ kellhom raġuni ġustifikata biex ma jersqux għalih. Tweġiba tal-konvenuti (25.08.2014): Il-konvenuti appellati wieġbu biex jgħidu għaliex l-appell tal-atturi għandu jiġi miċħud bl-ispejjeż kontra l-istess atturi. Iż-żewġ konvenji u kuntratt ta' appalt rilevanti għall-kawża: Jirriżulta li fid-19 ta' Ġunju 2009, l-atturi u l-konvenuti kienu ffirmaw tliet skritturi, bil-partijiet rilevanti jkunu: Konvenju dwar bejgħ-xiri ta' maisonette1: Sussegwentement, il-konvenju kien ġie estiż sal-15 ta' Ottubru 2009.2 Hemm qbil ukoll li kien hemm estensjoni oħra sal-5 a' Novembru, 2009 minkejja li fl-atti ma jidhirx li hemm il-prova dokumentarja ta' tali Konvenju dwar bejgħ-xiri ta' garaxx3: 2 Vide skrittura tat-23 ta' Settembru 2009 (fol 6). (iii) Skrittura ta' appalt dwar il-maisonette4: 6 (il-konvenuti). Konsiderazzjoni. Bl-ewwel aggravju l-atturi qegħdin isostnu li l-konvenji għax-xiri tal- maisonette u garaxx skadew, u l-bejjiegħa ma sejħulhomx biex jersqu għall-att finali. Għalhekk jippretendu li għandhom jedd lura l-ħlas li għamlu akkont tal-prezz. Għamlu riferenza għas-sentenza ta' din il-Qorti tal-14 ta' Mejju 2010 fil-kawża Reginald Schiavone Cassar et v. Angela Al Zeyani et7 fejn intqal illi fejn il-partijiet ikunu ftehmu li l-kapparra tintilef jekk il-kompratur ma jidhirx għall-kuntratt, huwa biżżejjed li l-venditur jinterpella lill- kompratur u jqegħdu in mora, u li jekk dan tal-aħħar imbagħad ma jidhirx għall-kuntratt mingħajr raġuni valida, allura l-konvenut ikun jista' jżomm il-kapparra mingħajr il-ħtieġa li jagħmel kawża ad hoc biex iżomm il- Għalhekk isostnu li l-ewwel Qorti ma kellhiex għalfejn 7 Citazzjoni Nru 35/2001, Qorti tal-Appell Superjuri. tikkonsidra jekk kienx hemm raġuni li tiġġustifika li ma jixtrux l-immobbli. Il-konvenuti appellati da parti tagħhom isostnu illi n-nuqqas ta' interpellazzjoni b'ittra uffiċjali da parti tagħhom m'għandhiex tissarraf fi preġudizzju għalihom li jżommu l-kapparra meta l-Artikolu 1359 tal-Kodiċi Ċivili ma jikkontemplax tali proċedura fuq min irid iżomm il-kapparra. Fuq dan l-assunt jagħmlu żewġ riljevi: fl-ewwel lok ifakkru li fl-ordinament ġuridiku Malti ma hemmx ir-regola tal-preċedent (u li għalhekk ġudikant mhux marbut li jsegwi kwalsiasi ġurisprudenza li jistghu jsibu konfort fiha l-atturi); fit-tieni lok jargumentaw illi xejn fil-liġi ma jirrikjedi l-interpellanza preventiva tal-venditur li jrid iżomm id-depożitu meta dan hu arra pœnitentialis ossia "kapparra" u li di piu` hawnhekk si tratta ta' ftehim reġistrat bl-iskritt bejn il-kontendenti u li għalhekk għandu jipprevali l- prinċipju ta' pacta sunt servanda kodifikat fl-Artikolu 922(1) tal-Kap 16. Mis-sentenza tal-ewwel Qorti ma jirriżultax li dan il-punt ġie kkonsidrat u deċiż, minkejja li fil-premessi tar-rikors ġuramentat l-atturi Illi llum l-imsemmija skritturi skadew u ma għandhom ebda effett vinkolanti fuq il-partijiet u dan mingħajr mal-intimati intavolaw ebda proċeduri kontra r-rikorrenti sabiex jattwaw l-effetti tal-istess. Illi minn dan isegwi għalhekk illi huma għandhom jiġu messi lura fil- pozizzjoni li kienu qabel ma ġew iffirmati l-imsemmija skrittura u kwindi l-intimati huma tenuti li jirritornaw il-pagamenti lilhom imħallsa għax altrimenti ikunu qed jarrikixxu ruħhom indebitament. lilhom magħmula l-intimati mitluba l-pagamenti ammontanti globalment għall-€26,893 baqgħu inadempjenti". Id-dispozizzjonijiet rilevanti huma s-segwenti:- Artikolu 1357 tal-Kodiċi Ċivili: Il-wegħda ta' bejgħ ta' ħaġa bi prezz determinat, jew bi prezz li "(1) għandu jiġi stabbilit minn persuna waħda jew iżjed bħalma jingħad fl- artikoli ta' qabel dan, ma titqiesx bejgħ; iżda, jekk tiġi aċċettata, iġġib, f'dak li wiegħed, l-obbligu li jagħmel il-bejgħ, jew, jekk il-bejgħ ma jkunx jista' iżjed isir, l-obbligu li jħallas id-danni lill-accettant. "(2) L-effett ta' din il-wegħda jispiċċa meta jagħlaq iż-żmien miftiehem bejn il-partijiet għal hekk jew, jekk ma jkun hemm ebda ftehim bħal dak, meta jgħaddu tliet xhur minn dak inhar li l-bejgħ ikun jista' jsir, kemm-il darba l-aċċettant ma jsejjaħx lil dak li wiegħed, b'att ġudizzjarju ppreżentat qabel ma jgħaddi ż-żmien applikabbli kif intqal qabel, sabiex jagħmel il-bejgħ, u kemm-il darba, fil-każ li dak li wiegħed jonqos li jagħmel hekk, it-talba b'rikors ġuramentat sabiex titwettaq il-wegħda ma tiġix ippreżentata fi żmien tletin jum minn meta jagħlaq l-imsemmi żmien. "Jekk b'wegħda ta' bejgħ tkun ġiet mogħtija kapparra, kull waħda mill- partijiet tista' terġa' lura mill-kuntratt: il-parti li tkun tat il-kapparra billi titlef din il-kapparra, u l-parti li tkun irċevietha, billi trodd darbtejn daqsha, kemm-il darba ma jkunx hemm użu xort'oħra dwar dak il- kuntratt partikolari li għalih tkun ġiet mogħtija l-kapparra." L-atturi qegħdin isostnu li l-ħlas li għamlu kien pagament akkont u Fil-fatt jirreferu għal dik il-parti tal-konvenji fejn jingħad li L-ewwel Qorti kkonsidrat li l-ħlas kien kapparra minkejja li fil- klawsoli taż-żewġ konvenji ġie ddikjarat espressament li l-pagament ma Fir-rigward ta' kapparra, hemm sentenzi li jagħtu fehmiet differenti. Fis-sentenza tat-30 ta' Mejju 2005 fil-kawża fl-ismijiet Joseph Griscti v. Philip Hockley il-Prim'Awla tal-Qorti Ċivili8 qalet:- "Id-dekadenza mid-dritt li l-attur jieħu lura dak li ħallas javvera ruħu jekk hu mingħajr ġustifikazzjoni ma jersaqx fuq l-att finali. Iżda dana jippresupponi li l-konvenuti jibgħatlu ittra uffiċjali, proċedura li f' dan il- każ ma jirriżultax li saret b'riferenza għall-konvenju imsemmi. Inoltre anke fil-każ ta' flus mogħtija kapparra – kieku kellha tapplika għall- ewwel somma imħallsa mill-attur – hi meħtieġa l-interpellazzjoni. Fil-fatt fis-sentenza PA JSP Borg Muscat vs P Cortis 5/2/1992 il- Qorti ddeċidiet li l-parti li tesiġi t-telfien tal-kapparra trid tipprova l-elementi neċessarji biex qabel xejn jipprovokaw it-telfien tal-kapparra, u cioe` l-inadempjenza tal-parti l-oħra. Din qabel xejn tippresupponi d-disponibbilta` tal-parti li qed tirrivendika l-kapparra li tersaq għall-kuntratt definittiv u r-rifjut tal-parti l-oħra li tagħmel dan. Dan ir-rifjut jista' jiġi biss pruvat definittivament bin-nuqqas tagħha li tersaq fuq il-kuntratt wara li tkun ġiet debitament interpellata uffiċjalment skont il-każ, biex tagħmel dan". jikkonkorru Tal-istess fehma kienet l-istess Qorti fil-kawża Avukat Mark Ragonesi nomine v. George Montesin et tal-10 ta' Mejju, 2011, fis-sens li fejn il-pagament hu kapparra xorta hu meħtieġ li ssir l-interpellazzjoni qabel jiskadi l-konvenju (ara paragrafu 19 ta' dik is-sentenza). Il-qorti żiedet li pero` ma kienx meħtieġ li l-parti tiftaħ kawża sabiex titwettaq il-wegħda tal-parti l-oħra li bl-Artikolu 1359 tal-Kodiċi Ċivili għandha l-jedd ma tersaqx għall-kuntratt billi titlef il-kapparra. 8 Ċitazzjoni Nru: 2160/2000, Prim'Awla tal-Qorti Ċivili (Mhux appellata). Pero` fis-sentenza Chain Services Limited v. Leo Carabott Scicluna et tas- 27 ta' Jannar 2017 din il-Qorti qalet li l-proċedura kontemplata fl-Artikolu 1357(2) tal-Kodiċi Ċivili m'hijiex meħtieġa sabiex tintilef kapparra. Id-deċiżjoni fis-sentenza ta' Gloria Pont imsemmija fir-rikors tal- appell hija msejsa fuq premessa ħażina illi fissritha hekk: "Biex parti fuq konvenju jżomm id-depożitu li tħallas fuq l-istess konvenju, irid iżomm fis-seħħ l-istess konvenju, għax jekk il-konvenju jiskadi jiġi bla effett, u dak li jkun am jistax aktar jinvola l-konvenju biex iżomm għalih il-ħlas kondizzjonat li sar fuq il-konvenju". Rajna iżda illi l-"effett" tal-konvenju huwa l-wegħda ta' xiri, u (f'każ bħal dak tal-lum) dak l-"effett" jista' jitħassar bir-rieda unilaterali tal-parti li tkun tat il-kapparra. Huwa konsegwenza tal-fatt illi l-wegħda ta' xiri "tispiċċa" għax il-parti li tkun ħallset il-kappara hekk tkun għażlet – li tintilef il-kapparra. Għalhekk la hemm ħtieġa li l-parti l-oħra "iżżomm fis-seħħ l-istess konvenju" u wisq anqas li tagħmel kawża biex iġġiegħel lill-parti l-oħra "twettaq il-wegħda" meta dik il-wegħda tkun għażlet li tinħall minnha". Min-naħa l-oħra fil-każ ta' pagament akkont tal-prezz, sabiex xi parti ġġiegħel lill-oħra tersaq għall-kuntratt hemm bżonn li l-bejjiegħ ma jħallix li jiskadi l-konvenju u għalhekk trid issir il-proċedura kontemplata fl- Artikolu 1357(2) tal-Kodiċi Ċivili. et tat-13 ta' Marzu 2018, kienet titratta dwar klawsola f'konvenju li tgħid li l-pagament sar bħala akkont tal-prezz u li f'każ li x-xerrej ma jersaqx id- depożitu jitlef id-depożitu. Il-Qorti kkonkludiet li l-ħlas ma kienx kapparra. Fil-każ in eżami, fil-konvenji tal-maisonette u garaxx, ġie ddikjarat li l-ħlas li sar mill-atturi kien akkont tal-prezz u mhux 'earnest', ċioe` B'hekk il-partijiet espressament eskludew il-kapparra. Ġialadarba l-ħlasijiet kienu akkont tal-prezz, il-vendituri kellhom jedd li jġiegħlu lill-atturi jersqu għall-pubblikazzjoni tal-kuntratt. Il-Qorti tkompli ssaħħaħ din il-fehma bil-kliem fl-istess klawsola li għalkemm ix-xerrej jitlef id-depożitu f'każ li ma jersaqx għall-att finali mingħajr raġuni valida, dan Mill-Artikolu 1359 tal-Kodiċi Ċivili (Kap. 16) hu evidenti li meta x- xerrej iħallas kappara, l-għażla jixtrix hi tiegħu biss u l-bejjiegħ ma jistax iġiegħlu jixtri. Għalhekk ix-xerrej m'għandux għalfejn jagħti raġuni sabiex jiġġustifika għalfejn ma jridx jixtri l-fond. Pero` f'dan il-każ fil-konvenji l- bejjiegħ għażel li jżomm il-jedd li jenforza l-bejgħ. Għalhekk dan ma kienx każ ta' locus poenitentiae fejn ix-xerrejja setgħu unilatermalment jaħarbu mill-obbligu li jixtru, bl-uniku konsegwenza tkun li jitilfu l-kapparra. L- għażla x'jiġri kienet biss tal-bejjiegħ. Għaldaqstant, l-Artikolu 1359 tal- Kodiċi Ċivili ma japplikax. Il-fatt li l-konvenuti ma sejħux lill-atturi sabiex jersqu għall- pubblikazzjoni tal-kuntratt ta' bejgħ permezz ta' ittra uffiċjali, ifisser li tilfu l-jedd li jżommu d-depożitu? Għal din il-Qorti t-tweġiba hi le. Il-proċedura kontemplata fl-Artikolu 1357(2) għandha ssir fejn il-bejjiegħ jew ix-xerrej irid jenforza l-bejgħ. Jekk il-venditur ma jsegwix il-proċedura billi l-ewwel jippreżenta ittra uffiċjali u b'hekk jestendi l-effetti tal-konvenju, il-konvenju jitlef l-effetti tiegħu u l-bejjiegħ ma jkunx jista' jenforza iktar il-bejgħ. Fil-każ in eżami hu evidenti li meta l-atturi rrifjutaw li jersqu għall- kuntratt ta' bejgħ u xiri sad-data li fiha kellu jsir, il-vendituri għażlu li ma jenforzawx il-bejgħ iżda jżommu l-flus li kienu irċevew. Flus li f'dak l- istadju ma baqgħux akkont tal-prezz tal-immobbli iżda l-penali miftiehma f'każ li x-xerrej ma jersaqx għall-att finali mingħajr raġuni valida (ara sentenza ta' din il-Qorti, Vella v. Abela tal-14 ta' Jannar, 2002). Fil-każ in eżami m'hemmx dubju li kienu l-atturi li ma riedux jixtru, minħabba l-vendituri kienu għadhom m'onorawx kondizzjonijiet tal-konvenju. Il-konvenuti kienu lesti li jersqu għall-kuntratt ta' bejgħ sad-data li kien jorbot il-konvenju, u ma riedux li l-konvenju jerġa' jiġġedded għal wara l-5 ta' Novembru, 2009. Ġialadarba l-ħtieġa tal-ittra uffiċjali kontemplata fl-Artikolu 1357(2) tal-Kodiċi Ċivili hi meħtieġa fejn parti tkun trid li l-bejgħ jew xiri jsir, ċioe` li ġġiegħel lill-parti l-oħra li tbiegħ jew tixtri skont il-każ, u f'dan il-każ il- konvenuti għażlu li minflok iżommu l-ħlas li irċevew bħala penali talli x- xerrejja irrifjutaw li jixtru sad-data miftiehma (5 ta' Novembru, 2009), il- qorti hi tal-fehma li l-konvenuti ma kellhomx għalfejn jinterpellaw lill-atturi sabiex jagħmlu l-bejgħ skont l-Artikolu 1357(2) tal-Kodiċi Ċivili. Fiċ-ċirkostanzi, il-Qorti ma ssib l-ebda raġuni għalfejn il-konvenuti kellhom joqgħodu jinterpellaw lill-atturi b'ittra uffiċjali sabiex ikollhom il- jedd għad-depożitu li tħallas. Għal dak li jikkonċerna jekk kienx hemm raġuni valida għall-atturi sabiex jirrifjutaw li jersqu għall-kuntratt ta' bejgħ, fir-rikors ġuramentat l- atturi ppremettew li l-konvenuti, ".… qatt ma onoraw l-obbligazzjonijiet tagħhom fis-sens li l-duplex maisonette qatt ma kienet lesta ai termini tal-kondizzjonijiet miftehma u pattwiti bejn il-partijiet". Fl-affidavit l-attur xehed li huma ħallsu (fol. "… akkont tal-prezz tal-maisonette is-somma ta' €17740 u akkont tal- prezz tal-garage is-somma ta' €1,400. Inoltre, wara li iffirmajna il- konvenji, ħallasna ukoll somom oħra ta' flus biex b'hekk, bħala parti mill-prezz globali, ħallasna b'kollox is-somma ta' €26,893". L-atturi ppreżentaw dokument (fol. 151) li fih iddikjaraw ix-xogħlijiet li kienu għadhom ma tlestewx fl-appartament fid-data li fiha kellhu jiġi pubblikat il-kuntratt. L-ewwel Qorti kkonkludiet li l-ilmenti tal-atturi ma kinux raġunijiet validi sabiex ma jkunux pubblikati l-kuntratti ta' bejgħ, għaliex minn dak li xehed il-perit Azzopardi kienet sodisfatta li x-xogħol kien lest qrib il-5 ta' Novembru 2009 jew f'dik id-data. Pero` l-konvenuti stess ikkonfermaw li l-bibien kienu għadhom ma twaħħlux. Fil-fatt fin-nota ta' sottomissjonijiet il-konvenuti stess iddikjaraw li l-bibien kellhom jaslu minn barra f'Jannar, 2010 (ara paragrafu 15). Għalkemm il-bibien ma jissemmewx fil-kuntratt ta' appalt li iffirmaw il- partijiet dakinhar tal-konvenju, mill-provi hu evidenti li dawn kellhom isiru mill-bejjiegħ. Alan Sachdev, rappreżentant ta' Dimech Enterprises Ltd li mingħandha l-konvenuta ordnat il-bibien, ikkonferma li l-ħlas għax-xiri tal- bibien kellu jsir mill-konvenuti. Għalhekk il-Qorti qiegħda tifhem li l-bibien kienu parti mill-kuntratt ta' appalt. F'dan ir-rigward hi wkoll rilevanti email datata 2 ta' Diċembru, 2019 fejn Alan Sachdev ta' Dimech Enterprises Ltd ikkonferma li l-bibien kellhom jaslu f'Jannar, 2010. Pero` dawk il-bibien kienu differenti minn dawk li kienu oriġinarjament ordnati mill-konvenut, u dan għaliex hekk Il-konvenuti jidher li aċċettaw minkejja li kien hemm diskrepanza mhux kbira fil-prezz. Għalhekk ma kienx possibbli li fid-19 ta' Novembru 2009 fil-fond kien hemm il-bibien li ordnaw l-atturi. dak ma kienx tort tal-konvenuti iżda ġara minħabba l-fatt li l-atturi riedu u Kienu għalhekk il-konvenuti li kellhom ifittxu rimedju temporanju sakemm issir il-konsenja tal-bibien li ordnaw huma. Il-perit Chris Hall għamel rapport datat 19 ta' Novembru, 2009 li jaqra: Dwar xogħlijiet ġewwa l-fond, l-ewwel Qorti semgħet ix-xhieda viva voce u kkonkludiet li x-xogħlijiet kienu lesti qrib il-5 ta' Novembru, 2009 jew id-data meta kellu jagħlaq il-konvenju. Dwar l-apprezzament tal-provi fir-rigward, fir-rikors ġuramentat ma ntqal xejn li jista' jikkonvinċi lil din il- Qorti li l-ewwel Qorti kienet żbaljata fil-konklużjoni li għamlet. Fl-istess kuntratt ta' appalt jingħad: L-attur qal li sad-data li fiha kellu jsir il-bejgħ, lanqas kien għad għandhom servizz ta' dawl u ilma. lanqas fil-lista li ppreżentaw l-atturi tal-affarijiet li kien għad fadal x'isiru fl- Għal dak li jirrigwarda l-partijiet komuni, fl-ewwel lok il-Qorti tosserva kif l-ilment tal-atturi fir-rikors ġuramentat kien li "d-duplex maisonette qatt ma kienet lesta ai termini tal-kondizzjonijiet miftehma u pattwiti bejn il-partjiet". Il-partijiet komuni ma ssemmewx. Fil-fatt lanqas ma ssemmew fin-nota ta' sottomissjonijiet li l-atturi ppreżentaw fl-ewwel jingħad: Il-qorti żżid li fil-konvenju ma kienx hemm klawsola li l-partijiet komuni kellhom jitlestew sad-data tal-pubblikazzjoni tal-kuntratt ta' bejgħ M'hemmx dubju li kellhom isiru, tant li fi klawsola 8 tal-konvenju Ħal Luqa, ma kienx hemm data fissa biex jitlestew il-partijiet Fil-fatt f'klawsola 15 jingħad dwar il-partijiet komuni li, "For the Għal dawn ir-raġunijiet tiċħad l-appell u tikkonferma s-sentenza tal- ewwel Qorti bl-ispejjeż kontra l-appellanti. Deputat Registratur rm