Appell Inferjuri Numru 258/2017/1 LM MALTA QORTI TAL-APPELL (Kompetenza Inferjuri) ONOR. IMĦALLEF LAWRENCE MINTOFF Seduta tat-18 ta' Novembru, 2020 Appell Inferjuri Numru 258/2017/1 LM Deluxe Construction Company Limited (C 9260) ("is-soċjetà appellanta") Dan huwa appell magħmul mis-soċjetà intimata Deluxe Construction Company Limited (C 9260) [minn issa 'l quddiem "is-soċjetà appellanta"] mis- sentenza mogħtija mill-Qorti tal-Maġistrati ta' Malta [minn issa 'I quddiem "l- ewwel Qorti"] fl-20 ta' Jannar, 2020, [minn issa 'l quddiem "is-sentenza Qrati tal-Ġustizzja Paġna 1 minn 17 Appell Inferjuri Numru 258/2017/1 LM appellata"], li permezz tagħha ddeċidiet ir-rikors tar-rikorrenti Ruth Everson (K.I. numru 773408M) [minn issa 'l quddiem "l-appellata"] kif ġej: il-Qorti qiegħda tiċħad "Għar-raġunijiet kif fuq espost, din l-eċċezzjoni ta' preskrizzjoni mqajjma mis-soċjetà konvenuta. Qiegħda tiċħad it-tieni eċċezzjoni tas- soċjetà konvenuta, filwaqt li qed tilqa' t-talbiet attriċi, u per konsegwenza, qed tordna lis-soċjetà konvenuta tħallas lill-attriċi s-somma ta' sitt elef, tmien mija u erbgħin Euro (EUR 6,840) bl-imgħax legali min-notifika tal-ittra uffiċjali numru 47/2017 sad-data tal-ħlas effettiv. L-ispejjeż kollha, inklużi dawk tal-ittra uffiċjali numru 47/2017, għandhom jiġu sopportati mis-soċjetà konvenuta." Il-fatti tal-każ odjern jirrigwardaw pretensjoni mressqa mill-appellata għar-rimbors tal-ispejjeż, konsistenti fid-dritt dovut lill-Awtorità tal-Ippjanar għall-proċessar tal-applikazzjoni1 u dak dovut lill-Perit Arkitett Daniel Borg Myatt inkarigat minnha2, inkorsi sabiex irregolarizzat il-fond ossia l-penthouse bin- numru 3 fil-bini magħruf bl-isem "Sunset Lodge" fi Triq l-Uqija, Il-Mellieha, [minn issa 'l quddiem "il-fond"]. L-appellata kienet xtrat dan il-fond mingħand is- soċjetà appellanta permezz ta' kuntratt pubbliku3 fl-atti tan-Nutar Remigio Falzon Farrugia Asturias tal-21 ta' Mejju, 2007, fejn is-soċjetà appellanta ddikjarat li l- fond kien ġie mibni skont il-pjanti approvati mill-Awtorità tal-Ippjanar. Qrati tal-Ġustizzja Paġna 2 minn 17 Appell Inferjuri Numru 258/2017/1 LM L-appellata istitwiet il-proċeduri odjerni quddiem l-ewwel Qorti permezz tal-preżentata ta' rikors fis-7 ta' Settembru, 2017, fejn ħarrket lis-soċjetà "Tħallas lir-rikorrenti s-somma ta' sitt elef tmien mija u erbgħin euro (€6,840) dovuti minnek bħala spejjeż li kellha tagħmel r-rikorrenti sabiex jiġi regolarizzat l- penthouse li r-rikorrenti xtrat mingħandek permezz ta' kuntratt fl-Atti tan-Nutar Remigio Falzon Farrugia Asturias datat 21 ta' Mejju 2007. Illi stante li l-blokk ta' appartamenti u/jew il-penthouse ma kienux mibnija skont dak li tipprovdi l-Awtorità tal-Ippjanar, r-rikorrenti ma setgħetx tbiegħ din l-penthouse qabel ma applikat mal-Awtorità tal- Ippjanar biex tirranga dawn l-irregolaritajiet, magħmula minnek. Dan l-ammont huwa għalhekk dovut għall-ispejjeż li għamlet r-rikorrenti għal din r-regolarizazzjoni. Bl-ispejjeż kontra s-soċjetà konvenuta, inkluż l-ittra uffiċjali numru 47/2017, liema konvenuti huma minn issa inġunti in subizzjoni. Bl-imgħax legali mill-ittra uffiċjali sad-data tal-effettiv pagament." Is-soċjetà appellanta wieġbet fit-3 ta' Ottubru, 2017, fejn eċċepiet (a) in- nullità tal-azzjoni stante illi r-rimedji mogħtija mil-liġi lill-kumpratur huma dawk stabbiliti fl-artikolu 1390 u fl-artikolu 1427 tal-Kap. 16 tal-Liġijiet ta' Malta; u (b) it-talbiet tal-appellata kienu infondati fil-fatt u fid-dritt. Permezz ta' nota ta' eċċezzjonijiet ulterjuri ppreżentata fis-7 ta' Mejju, 2018, wara d- debita awtorizzazzjoni tal-Qorti tal-Maġistrati (Malta), is-soċjetà appellanta eċċepiet il-preskrizzjoni a tenur tal-paragrafu (f) tal-artikolu 2156 tal-Kap. Qrati tal-Ġustizzja Paġna 3 minn 17 Appell Inferjuri Numru 258/2017/1 LM L-ewwel eċċezzjoni tas-soċjetà appellanta ġiet deċiża permezz ta' sentenza preliminari tal-ewwel Qorti tal-14 ta' Frar, 2018, fejn din ġiet miċħuda. Is-soċjetà appellanta mhix qiegħda tappella minn din is-sentenza. Il-Qorti waslet għas-sentenza appellata wara li għamlet is-segwenti konsiderazzjonijiet rilevanti għal dan l-appell: "Ikkunsidrat: Din il-kawża tittratta talba tal-attriċi sabiex tiġi mħallsa l-ispejjeż li ġiet kostretta tħallas sabiex tiġi regolarizzata penthouse li kienet xtrat mingħand is-soċjetà konvenuta ai termini ta' kuntratt fl-atti tan-Nutar Remigio Zammit Asturias datat 21 ta' Mejju 2007. Is-soċjetà konvenuta qed tikkontesta din it-talba u qajjmet tliet eċċezzjonijiet, fosthom dik tal-preskrizzjoni li ser tiġi immedjatament eżaminata. Eċċezzjoni ta' preskrizzjoni L-Artikolu 2156 tal-Kodiċi Ċivili jistipula li: "L-azzjonijiet hawn taħt imsemmija jaqgħu bi preskrizzjoni bl-egħluq ta' ħames snin: .… (f) l-azzjonijiet għall-ħlas ta' kull kreditu ieħor li ġej minn operazzjonijiet kummerċjali jew minn ħwejjeġ oħra, meta l-kreditu ma jkunx jaqa', skont din il-liġi jew liġijiet oħra, taħt preskrizzjoni aqsar, jew ma jkunx jirriżulta minn att pubbliku;" Din il-Qorti tqis li flimkien mal-Artikolu 2156(f) tal-Kap 16 tal-Liġijiet ta' Malta, għandu jiġi allaċċat l-Artikolu 2160 tal-Kap 16, liema Artikolu ġie ntrodott bl-Att numru I tal-2017, liema att daħal fis-seħħ fit-tlettax (13) ta' Jannar 2017. Mhuwiex biżżejjed li jiġi ppruvat id-dekors ta' ħames snin, iżda sabiex l-eċċezzjoni tal-intimat tiġi milqugħa, għandhom jiġu sodisfatti l-elementi kontenuti fl-Artikolu 2160 tal-Kap 16 li jaqra: "(1) Il-preskrizzjonijiet imsemmija fl-artikoli 2147, 2148, 2149, 2156 u 2157, m'għandhomx effett jekk il-partijiet li jeċċepuhom, ma jagħtux ġurament minn Qrati tal-Ġustizzja Paġna 4 minn 17 Appell Inferjuri Numru 258/2017/1 LM jeddhom waqt il-kawża li mhumiex debituri, jew li ma jiftakrux jekk il-ħaġa ġietx imħallsa. Jekk il-ġurament jingħata mill-werrieta tal-persuna li tagħha l-attur (2) jippretendi li kien kreditur, jew minn oħrajn li l-jeddijiet tagħhom ġejjin mingħand dik il-persuna, il-preskrizzjonijiet fuq msemmija ma jkollhomx effett jekk huma ma jistqarrux li ma jafux li l-ħaġa għandha tingħata. Fil-proċeduri għall-ġbir ta' debiti li għalihom hemm referenza fil- (3) proviso għall-artikolu 2156, meta parti tagħti ġurament li hija mhijiex debitur, din trid tagħti raġunijiet għaliex qed tqis lilha nnifisha li mhijiex debitur." Sentenza interessanti f'dan ir-rigward, hija dik mogħtija mill-Qorti tal-Maġistrati (Għawdex) Ġurisdizzjoni Superjuri Sezzjoni Ġenerali, fis-16 ta' April 2019 (Rikors numru 162/2017/1JVC) fl-ismijiet fl-atti tal-ittra uffiċjali numru 162/2017, datata 28 ta' Marzu 2017, Automated Revenue Management Services Limited vs Kunsill Lokali Rabat. Din is-sentenza giet kwotata estensivament fis-sentenza ta' din il-Qorti tal-24 ta' Settembru 2019, fl-ismijiet Joseph Borg k/a Borg Bonaci vs Nicholette Chakour (Avviż Numru 17/2019 SG). Fiha ntqal: "F'dan ir-rigward ta' rilevanza hija s-sentenza mogħtija mill-Qorti tal-Appell (Inferjuri) fl-ismijiet Bottega Del Marmista Ltd -vs- Paul Mckay et deċiża mill- Imħallef Anthony Camilleri Kelly fis-sitta u ghoxrin (26) ta' Jannar elfejn u tmintax (2018) fejn ingħad: Imbagħad fis-seduta tal-25 ta' Jannar, 2017 '… li m'għandhomx jagħtu lis-soċjetà attriċi (fol. 38 u 39). Perὸ dan ma kienx każ fejn il-konvenuti ngħataw il-ġurament deċiżorju iżda fejn huma xehdu minn jeddhom. Għalhekk ma l-prinċipji tal-ġurament deċiżorju. Il-qorti żżid li bl-Att 1 tal-2017, li daħal fis-seħħ fit-13 ta' Jannar, 2017, saret emenda kardinali fl-artikolu 2160 tal-Kodiċi Ċivili. il-konvenuti xehdu jiġu applikati jistgħux Qabel dakinhar id-dispożizzjoni kienet tikkontempla l-possibiltà lill-attur li jagħti l-ġurament deċiżorju lill-konvenut: 'Il-preskrizzjonijiet imsemmija fl-artikoli 2147, 2148, 2149, 2156 u 2157 m'għandhomx effett jekk il-partijiet li jeċċepuhom, meta jingħata lilhom il- ġurament, ma jistqarrux li mhumiex debituri, jew li ma jiftakarx jekk il-ħaġa ġietx imħallsa'. Bl-emenda li saret bl-Att 1 tal-2017 il-leġislatur impona fuq il-konvenut l- obbligu li jieħu l-ġurament u fin-nuqqas il-konvenut ma jkunx jista' jieħu Qrati tal-Ġustizzja Paġna 5 minn 17 Appell Inferjuri Numru 258/2017/1 LM benefiċċju mill-preskrizzjonijiet qosra. Ovvjament, il-konsegwenzi legali li żviluppaw mill-ġurisprudenza dwar il-ġurament deċiżorju li ssemmew mill- ewwel qorti f'paġni 19 u 20 tas-sentenza, kienu japplikaw f'xenarju partikolari ċjoé meta l-attur jagħti l-ġurament lill-konvenut. Fil-każ in eżami l-konvenuti xehdu minn jeddhom. 'Il fatt li hi l-liġi li timponi fuq il-konvenut li jixhed biex ikun jista' jinvoka l-preskrizzjonijiet qosra, ma jbiddel xejn. Għaldaqstant, illum irrispettivament x'jixhed il-konvenut minn jeddu meta jieħu l-ġurament kontemplat fl-artikolu 2160 tal-Kodiċi Ċivili, l-attur għandu kull dritt li jagħti prova li kien hemm interruzzjoni jew rinunzja għall-preskrizzjoni. Din kienet wara kollox ukoll il-posizzjoni qabel l-emenda tal-artikolu 2160 tal-Kodiċi Ċivili meta l-konvenut kien jagħżel li jixhed minn jeddu.' Qabel l-introduzzjoni tal-emendi l-posizzjoni kienet differenti fejn: '… Jekk l-attur jagħżel il-mezz tal-ġurament, u l-konvenut ikun ħalef skont il- liġi, l-attur ma jkunx jista' jagħżel mezz iehor, billi meta l-kreditur jitlob li jingħata lid-debitur il-ġurament, dan ifisser li hu qiegħed jirritjieni bħala ammissibli l-preskrizzjoni eċċepita u li ma kienx hemm sospensjoni jew interruzzjoni tagħha, u li jrid jipprova l-mezz estrem tad-dilazzjoni tal- ġurament. B'dan il-mezz huwa jkun qiegħed jirrimetti ruħu fil-kuxjenza tad- debitur.' (Vincenza Roberts -vs- Carmela armla Farrugia Vella', Prim Awla, Qorti Ċivili deċiża nhar is-16 ta' Jannar 1963). Illi għalhekk il-pożizzjoni tad-debitur illum inbidlet radikalment stante li issa l- pożizzjoni tiegħu fl-eċċezzjoni tal-preskrizzjoni saret waħda attiva u dana fis- sens li huwa l-konvenut innifsu li minn jeddu u bil-gurament tiegħu waqt il- kawża għandu jikkonferma li ma huwiex debitur. Fis-sentenza P & S (C-4860) et -vs- Noel Falzon Farrugia et deċiża mill-Prim Awla tal-Qorti Ċivili nhar is-sittax (16) ta' Frar elfejn u tmintax (2018) ġew eżaminati fil-fond l-effetti tal-emendi fuq l-Artikolu 2160 u hekk ingħad: '...Li forsi ma fehmx il-konvenut hu, li l- eċċezzjoni taħt artiklu 2156(f) u (d) tal-Kodiċi Ċivili ma tirnexxix għas-sempliċi raġuni li jkunu għaddew ħames snin. It-terminu msemmi fir-rigward tal-artikli 2156(d) u (f) tal-Kodiċi Ċivili huwa biss wieħed u mhux l-uniku ingredjent biex tirnexxi din id-difiża. Dak li jiddisponi dan l-artiklu jrid ikun abbinat mal- ingredjent l-ieħor kumulattiv ta' natura proċedurali, li jikkommina l-artiklu 2160 (1) tal-Kodiċi Ċivili. Dan l-artiklu jistabilixxi, li min irid jipprevalixxi ruħu mill-benefiċċju ta' 20. preskrizzjoni partikulari ossia brevi, għandu (i) jixhed minn jeddu u (2) jaghti l- ġurament waqt il-kawza li ma hux debitur. Lanqas ma jista' jgħid li ma jiftakarx Qrati tal-Ġustizzja Paġna 6 minn 17 Appell Inferjuri Numru 258/2017/1 LM li l-ħaġa giet imħallsa, għaliex dan ix-xorta ta' ġurament huwa riservat għall- eredi tad-debitur tant li fit-test tal-liġi l-kliem użat huwa "ma jiftakrux" (ara Deċiżjoni fl-ismijiet Vincenzo Boumaiza -vs- Giovanni Borg Myatt tal-Qorti tal- Kummerċ, 28 ta' Ottubru 1955). Minkejja t-tibdil fil-liġi kif fuq ingħad, dawn iż-żewġ formuli ta' ġurament xorta baqgħu sagramentali, u kull devjazzjoni minnhom ma tiswiex ai fini ta' dawn ix-xorta ta' eċċezzjonijiet. Li tgħid li d-dejn huwa preskritt, mingħajr ma tuża t-test li trid il-liġi, ma jiswiex biex tirnexxi din ix-xorta ta' eċċezzjoni. Ma hux kompitu tal-konvenut li jasal għall-konklużjonijiet legali. Il- kompitu tiegħu hu li jimxi skont dak li jitlob l-artiklu msemmi. ...'"(Vide wkoll is-sentenza mogħtija mill-Qorti (Għawdex) Ġurisdizzjoni Superjuri Sezzjoni Ġenerali tat-8 ta' Jannar 2019 fl-ismijiet Ganni Calleja vs Josephine Yalcin u permezz ta' digriet tat-3 ta' Settembru 2018 il-kunjom 'Yalcin' għandu jiġi jaqra 'Farrugia'). Illi minn ħarsa lejn il-provi odjerni, jirriżulta li r-rappreżentant tas-socjetà konvenuta xehed permezz tal-użu tal-affidavit intavolat minn jeddu, kif ukoll in kontroeżami. Wara li l-Qorti fliet bir-reqqa dak li qal ir-rappreżentant tas-socjetà konvenuta, minn imkien ma jirriżulta li huwa xehed li s-socjetà konvenuta mhjiex debitriċi tal-attriċi. Huwa jispjega fid-dettal, li biegħ proprjetà li kien ċertifikat mill-MEPA bħala compliant mal-pjanti u l-permessi li kien hemm dak iż-żmien, u li għalhekk, ma jħossx li għandu jiġi kkundannat iħallas ebda spejjeż. Iżda huwa ma kkonfermax bil- ġurament tiegħu kif trid il-liġi, li s-socjetà konvenuta ma hijiex debitriċi tal-attriċi. Għaldaqstant, in vista ta' dak kollu suespost, din il-Qorti ma tqisx li l-eċċezzjoni tal- konvenuta dwar il-preskrizzjoni ai termini tal-Artikolu 2156(f) tal-Kap. 16 tal-Liġijiet ta' Malta, tista' legalment tirnexxi u ser tgħaddi sabiex tiċħad l-istess. Ikkunsidrat Jifdal tiġi eżaminata t-tieni eccezzjoni dwar il-mertu fejn ġie eċċepiet li t-talbiet huma infondanti peress li l-proprjetà immobbli mibjugħa u trasferita flimkien mal- blokk intier li minnu tifforma parti, kien kopert b'compliance certificate maħrug mill- Awtorità tal-Ippjanar stess fl-14 ta' Marzu 2006, liema compliance certificate ma kienx jinħareġ kieku l-imsemmija proprjetà ma kinitx mibnija skont il-permessi neċessarji maħruga mill-Awtorità tal-Ippjanar. Irriżulta li skont l-attriċi, meta ġiet biex tbiegħ din il-penthouse li akkwistat mingħand is-socjetà konvenuta, irriżulta li l-Perit Daniel Borg Myatt mar jispezzjona din il- penthouse, fejn mill-ewwel induna li kien hemm problema bil-proprjetà u kellha ssir Qrati tal-Ġustizzja Paġna 7 minn 17 Appell Inferjuri Numru 258/2017/1 LM applikazzjoni mal-Awtorita' tal-Ippjanar għal "regularization of apartment at third floor level. Irriżulta li r-rikorrenti nefqet ammont ta' spejjeż mertu ta' din il-kawża sabiex saret din ir-regolarizzazzjoni mal-Awtorità tal-Ippjanar. Dawn l-ispejjeż kienu jikkonsistu fi EUR 5,350 riżultanti minn Dok RS5 u rappreżentanti spejjeż mħallsa lill-Awtorità tal- Ippjanar u fi EUR 1,633.08c, riżultanti minn Dok RS 6 u RS 7 rappreżentanti ħlasijiet magħmula lill-perit għax-xoghol li għamel. In parentesi jingħad li fit-talba tagħha, l- attriċi talbet għal-ħlas ta' EUR 6,840 u mhux EUR 6,983.08c, li jiġi t-total ta' EUR 1,633.08 u EUR 5,350. Mill-banda l-oħra, ir-rappreżentant tas-socjetà konvenuta xehed li huwa dejjem għamel kollox kif suppost u skont il-liġi u l-permessi approvati. Tant hu hekk, li meta tlesta x-xogħol ta' żvilupp, skont ix-xhieda tar-rappreżentant tas-socjetà konvenuta, kif ukoll mix-xhieda tar-rappreżentant tal-Awtorità tal-Ippjanar Oliver Magro, inħareġ il-compliance certificate mill-Awtorità konċernata bir-riżultat li l-post ġie ċċertifikat li nbena skont il-pjanti u l-permess approvati. Inoltre, ir-rappreżentant tas-socjetà konvenuta xehed li applika għal stallazzjoni tad-dawl u l-ilma f'din il- binja, hekk kif ukoll irriżulta mix-xhieda tar-rappreżentanti tal-Enemalta plc u Water Services Corporation. lill-attriċi f'Mejju 2007, Il-Qorti qieset id-dokumenti li ġew esebiti u l-provi prodotti. Tqis li l-proprjetà jsemmi r- nbiegħet rappreżentant tas-socjetà konvenuta, inħareġ fit-22 ta' Frar 2007. Huwa minnu li skont ix-xhieda tar-rappreżentant tal-Awtorità tal-Ippjanar, il-binja kien inħarġilha compliance certificate, bil-konsegwenza li 'sa dik id-data 22 ta' Frar 2007, il- penthouse Stone Haven Triq Luqija Swieqi kienet skont il-conditions u pjanti approvati tal-permess.' Madanakollu, sakemm din il- proprjetà nbiegħet lill-attriċi, kien għad fadal li jiddekorru iktar xhur, u ċioé sa Mejju. Kien jinkombi fuq il-konvenuta li tressaq provi li ma kienux saru xi xogħlijiet addizzjonali wara l-ħruġ ta' dan il-compliance certificate, ossija Frar 2007. Madanakollu, il-Qorti mhijiex sodisfatta li bil- preżentata tal-provi mressqa mill-konvenuta, din irnexxielha twassal lil din il-Qorti għal konvinċiment li l-binja kienet mibnija ai termini tal-permessi maħruġa. L-attriċi rriskontrat dan il-fatt, peress li x'ħin ġiet biex tbiegħ din il-proprjetà u l- istess ġiet spezzjonata minn perit, dan innota l-irregolaritajiet li kien hemm u l-attriċi ġiet kostretta tieħu dawk il-miżuri biex tirregolarizza l-proprjetà tagħha, minkejja li Qrati tal-Ġustizzja Paġna 8 minn 17 Appell Inferjuri Numru 258/2017/1 LM s-soċjetà konvenuta kienet iddikjarat fil-kuntratt, li l-proprjetà kienet ġiet mibnija skont il-pjanti approvati mill-Awtorità tal-Ippjanar. L-argument tas-soċjetà konvenuta li hija ma tafx x'xogħlijiet għamlet l-attriċi wara li biegħet il-proprjetà, ma jreġix. Dana qed jingħad minħabba li l-compliance certificate nħareġ xhur qabel ma' ġiet mibjugħa din il-proprjetà lill-attriċi, u is-soċjetà konvenuta, kienet tirrisali għal żmien għalhekk preċedenti għal bejgħ effettiv ta' din il-proprjetà lill-attriċi. il-prova Il-materja ta' bejgħ ta' beni li jkun bla permess jew mhux milqut b'permess għall- iskop tiegħu, u x'natura ta' azzjoni tista' ssir, ġiet diskussa mill-Qorti tal-Appell fil- kawża Elliott v. Muscat deċiża fid-29 ta' Mejju, 2009, u li ġiet estenstivament iċċitata fis-sentenza tal-Qorti tal-Appell tat-30 ta' Mejju 2014, fl-ismijiet Franco Probets vs Gaetano Sant’ Angelo. Il-Qorti tabbraċċja l-insenjament hemm imniżel li għalih sar referenza wkoll fin-nota ta' sottomissjonijiet tal-attriċi. Il-Qorti sejra għalhekk, tgħaddi biex tiċħad it-tieni eċċezzjoni tas-socjetà konvenuta, filwaqt li tilqa' t-talba tal-attriċi. Is-soċjetà appellanta ħassitha aggravata bid-deċiżjoni tal-ewwel Qorti u ppreżentat rikors tal-appell fil-5 ta' Frar, 2020, fejn talbet lil din il-Qorti sabiex jogħġobha tħassar u tirrevoka s-sentenza appellata, filwaqt li tilqa' eċċezzjonijiet tagħha u tiċħad it-talbiet tal-appellata, bl-ispejjeż taż-żewġ Hija qiegħda tressaq dawn iż-żewġ aggravji għall-konsiderazzjoni tal-Qorti: (a) kuntrarjament għal dak li ddikjarat l-ewwel Qorti, skont kif maħsub fl-artikolu 2160 tal-Kap. 16 tal-Liġijiet ta' Malta, ir- rappreżentant tagħha xehed volontarjament u minn jeddu sabiex ikkonferma li l-ebda ammont mhuwa dovut lill-appellata; (b) l-ewwel Qorti ma tat l-ebda piż għall-fatt li fil-mument li nbiegħet il-proprjetà, din kienet koperta minn Qrati tal-Ġustizzja Paġna 9 minn 17 Appell Inferjuri Numru 258/2017/1 LM Ir-Risposta tal-Appell L-appellata wieġbet fit-3 ta' Marzu, 2020, fejn iddikjarat li s-sentenza tal-ewwel Qorti hija ġusta u għalhekk talbet li tiġi konfermata. Konsiderazzjonijiet ta' din il-Qorti il-Qorti ser tgħaddi sabiex tikkunsidra l-aggravji tas-soċjetà appellanta, flimkien mas-sottomissjonijiet magħmula mill-appellata fir-risposta tagħha, u dan fid-dawl tal-konsiderazzjonijiet magħmula mill-ewwel Qorti fis- L-ewwel aggravju: id-dettami tal-art. 2160 tal-Kap. 16 kienu ġew sodisfatti bix-xhieda tar-rappreżentant tagħha Is-soċjetà appellanta tinsab aggravata bid-deċiżjoni tal-ewwel Qorti fejn din ċaħdet l-eċċezzjoni li hija kienet ressqet ai termini tal-para. (f) tal-artikolu 2156 tal-Kodiċi Ċivili. Tgħid li skont l-ewwel Qorti, ir-rappreżentant tagħha, Leonard Roberts kien naqas li jikkonferma li l-ebda ammont mhuwa dovut lill- appellata u għalhekk ma kinux ġew rispettati d-dettami tal-artikolu 2160 tal- Kodiċi Ċivili. Is-soċjetà appellanta tissottometti li fil-fatt dan ix-xhud kien ikkonferma li l-ebda ammont ma kien dovut, anzi mar oltre billi spjega b'mod kredibbli r-raġuni għaliex hija mhijex debitriċi tal-appellata. Iżda jidher li l- ewwel Qorti tat piż lid-diċitatura użata fl-affidavit, b'dana li fil-fehma tas- soċjetà appellanta din għamlet interpretazzjoni impreċiża tiegħu b'mod restrittiv kif ma kellux ikun il-każ. Qrati tal-Ġustizzja Paġna 10 minn 17 Appell Inferjuri Numru 258/2017/1 LM Min-naħa tagħha l-appellata ssostni li x-xhud Leonard Roberts, la fl- affidavit tiegħu, u lanqas in kontroeżami, ma ċaħad b'mod kategoriku li s- soċjetà appellanta kienet debitriċi tal-appellata. In sostenn tal-argument tagħha, l-appellata tagħmel riferiment għas-sentenza fl-ismijiet Carmelo sive deċiża mill-Qorti tal-Maġistrati (Malta) fit-28 ta' Marzu, 2019, u dan filwaqt li tissottometti wkoll li ġaladarba din il-kawża hija dwar danni riżultanti minn inadempjenza kuntrattwali, din l-eċċezzjoni ma tiswiex. L-ewwel Qorti filwaqt li ċċitat il-paragrafu (f) tal-artikolu 2156 tal-Kap. 16, ikkunsidrat li dan għandu jinqara flimkien mal-artikolu 2160 tal-istess liġi u li ġie introdott permezz tal-Att I tal-2017, li daħal fis-seħħ fit-13 ta' Jannar, Qalet li ma kienx biżżejjed li jiġi ppruvat id-dekors ta' ħames snin, iżda għandhom ukoll jiġu sodisfatti l-elementi ta' dan l-artikolu, u hawnhekk tagħmel riferiment għal sentenza tal-Maġistrati (Għawdex) Ġurisdizzjoni Superjuri Sezzjoni Ġenerali mogħtija fis-16 ta' April, 20194, fl-atti tal-ittra uffiċjali 162/2017 fl-ismijiet Automated Revenue Management Services Limited vs. Kunsill Lokali Rabat. Wara li fliet bir-reqqa kemm l- affidavit tar-rappreżentant tas-soċjetà appellanta, kif ukoll ix-xhieda tiegħu in kontroeżami, l-ewwel Qorti sabet li minn imkien ma kien jirriżulta li dan xehed li s-soċjetà appellanta ma kinitx debitriċi tal-appellata. B'hekk ikkonkludiet li l- eċċezzjoni tal-preskrizzjoni ai termini tal-para. (f) tal-artikolu 2156 tal-Kap. ma setgħetx legalment tirnexxi u għal din ir-raġuni ċaħdet l-ewwel eċċezzjoni. Qrati tal-Ġustizzja Paġna 11 minn 17 Appell Inferjuri Numru 258/2017/1 LM Din il-Qorti wkoll eżaminat bir-reqqa l-affidavit tar-rappreżentant tas- soċjetà appellanta, kif ukoll ix-xhieda tiegħu in kontroeżami, u ma ssibx li dawn jissodisfaw dak li huwa rikjest mill-artikolu 2160 tal-Kap. 16 sabiex tirnexxi l- eċċezzjoni tal-preskrizzjoni sollevata mis-soċjetà appellanta. Għalkemm il- Qorti taċċetta li tali rappreżentant spjega sew ir-raġuni għaliex is-soċjetà appellanta ma kellha tagħti xejn lill-appellata, fl-ebda ħin ma jiddikjara b'mod inekwivoku li din ma kinitx debitriċi tagħha kif mitlub mill-artikolu 2160 tal- Is-soċjetà appellanta tinsisti l-Qorti m'għandhiex tagħmel interpretazzjoni daqstant restrittiva meta tikkunsidra jekk tiswiex iċ-ċaħda tad- dejn min-naħa iżda din il-Qorti dispożizzjonijiet tas-subartikolu 2160(1) tal-Kap. 16 ma jagħtux lok għal interpretazzjoni tax-xhieda. B'hekk din il-Qorti tikkondividi l-ħsieb tal-ewwel Tqis li dal-aggravju mhux mistħoqq u tiċħdu. l-ewwel Qorti ma tatx piż lill-compliance certificate Is-soċjetà appellanta tħoss ruħha aggravata wkoll li l-ewwel Qorti naqset li tagħti importanza għall-fatt li meta sar il-bejgħ, il-proprjetà kienet koperta Dan iċ-ċertifikat kien xhieda tal-ottemporanza sħiħa mal-permessi approvati mill-MEPA. L-appellanta tgħid li minflok l-ewwel Qorti sejset il-konklużjonijiet tagħha fuq assunzjonijiet 'l hinn mill-provi. Tgħid li l- ewwel Qorti rrilevat li bejn id-data tal-ħruġ ta' dak iċ-ċertifikat u d-data tal- kuntratt finali kien hemm diversi ġimgħat fejn setgħu saru xogħlijiet mhux skont il-permessi approvati. Iżda fil-fehma tas-soċjetà appellanta, dan ma jsib l-ebda konfort fil-provi u saħansitra anki l-appellata ma ressqet l-ebda Qrati tal-Ġustizzja Paġna 12 minn 17 Appell Inferjuri Numru 258/2017/1 LM argument f'dan is-sens u kien jispetta lilha wara kollox li ġġib il-prova relattiva. Is-soċjetà appellanta tissottometti li wara kollox l-appellata stess setgħet għamlet xi tibdil fil-proprjetà. Is-soċjetà appellanta tirrileva li l-appellata kienet ukoll fuq il-kuntratt ta' bejgħ aċċettat id-dikjarazzjoni li l-fond kien konformi mal-permessi approvati, u tissottometti li kieku sar xi tibdil bejn id-data tal- ħruġ taċ-ċertifikat u d-data tal-kuntratt, hija ċertament ma kinitx ser taċċetta dik id-dikjarazzjoni. L-appellanta tgħid illi l-ewwel Qorti iżda skartat dan l- argument b'mod wisq leġġer u għażlet li saħansitra tistrieħ fuq konklużjonijiet imsejsa fuq assunzjonijiet, minflok li żammet mal-prinċipju contra scriptum L-appellata tilqa' billi ssostni li mingħajr l-ebda dubju, hija kienet għamlet il-prova ta' nuqqas ta' konformità tant li hija ma sabet l-ebda triq oħra għajr li tapplika mal-MEPA sabiex tirregolarizza l-fond. Tagħmel riferiment għall-kuntratt tal-akkwist tal-fond fejn is-soċjetà appellanta ddikjarat li "The Tispjega li meta xi snin wara hija xtaqet tbigħ il-fond u kien aċċeda l-Perit Daniel Borg Myatt sabiex jagħmel spezzjoni tiegħu kif inkarigat mill-bank, dan mill- ewwel induna li kien hemm problema u l-HSBC ma aċċettax li ssir ipoteka fuq il-fond. B'hekk il-Perit Scerri applika mal-Awtorità tal-Ippjanar sabiex tiġi regolarizzata l-pożizzjoni, u dan għall-ħlas ta' €5,350 lill-istess Awtorità u ta' €1,490 lill-Perit Borg Myatt. Fid-dawl ta' dak li jipprovdi l-artikolu 1125 u anki l- artikolu 1127 tal-Kap. 16, l-appellata ssostni li għall-inadempjenza kontrattwali da parti tas-soċjetà appellanta, hija kellha dritt titlob id-danni riżultanti. Tagħlaq is-sottomissjonijiet tagħha billi tinsisti li huwa inkonċepibbli dak li ġie Qrati tal-Ġustizzja Paġna 13 minn 17 Appell Inferjuri Numru 258/2017/1 LM allegat mis-soċjetà appellanta, li hija kienet għamlet xi tibdil fl-istruttura tal- blokk, u apparti li dan ma ġiex ippruvat. Din il-Qorti tikkondividi l-ħsieb tal-ewwel Qorti. Wara li osservat li l- compliance certificate kien inħareġ fit-22 ta' Frar, 2007, u kellhom jgħaddu diversi xhur qabel ma jiġi ffirmat il-kuntratt ta' bejgħ fil-21 ta' Mejju, 2007, l- ewwel Qorti qieset li kien jinkombi fuq is-soċjetà appellanta sabiex tressaq provi li ma kienu saru l-ebda xogħlijiet ulterjuri wara l-ħruġ ta' dak iċ-certifikat. soċjetà appellanta ma kinux ikkonvinċewha li l-fond kien mibni skont il- permessi maħruġa. Kif tirrileva l-ewwel Qorti, il-fatt li l-fond ma kienx mibni skont il- permessi maħruġa mill-awtorità kompetenti, kien ġie riskontrat mill-appellata stess meta kien mar il-Perit Daniel Borg Myatt inkarigat mill-Bank sabiex jagħmel spezzjoni tiegħu.6 Hekk ikkonferma l-Perit Borg Myatt fix-xhieda tiegħu.7 Min-naħa tagħha s-soċjetà appellanta tissuġġerixxi li jekk intwera dubju dwar il-possibiltà li setgħu ġew eżegwiti xogħlijiet minnha stess bejn id-data li nħareġ iċ-ċertifikat u d-data tal-kuntratt, bl-istess argument l-appellata setgħet ukoll eżegwiet xi xogħlijiet oħra wara li akkwistat il-fond sad-data li aċċeda l- Iżda din il-Qorti tgħid li kif sewwa osservat l-ewwel Qorti, Qrati tal-Ġustizzja Paġna 14 minn 17 Appell Inferjuri Numru 258/2017/1 LM dan l-argument ma jreġiex għaliex il-prova permezz tal-compliance certificate saħansitra tħalli dubju dwar x'ġara fil-perijodu bejn id-data ta' dak iċ-ċertifikat u d-data tal-kuntratt. Hawnhekk is-soċjetà appellanta ma ressqet l-ebda prova sabiex teżonera ruħha mir-responsabbiltà għal dak li seta' ġara f'dak il- Is-soċjetà appellanta tinsisti wkoll li dan iċ-ċertifikat jikkostitwixxi l-aħjar prova u kellu jiġi aċċettat mill-ewwel Qorti bħala prova determinanti abbażi Din il-Qorti tiskontra diversi fatturi li jimmilitaw kontra dan l-argument. Fl-ewwel lok dan iċ- ċertifikat jgħid li nħareġ abbażi tad-dikjarazzjoni tal-perit arkitett inkarigat mix- xogħlijiet u s-soċjetà appellanta ma ressqitux bħala xhud sabiex jikkonferma d- dikjarazzjoni8 magħmula minnu fil-20 ta' Frar, 2007, jiġifieri jumejn qabel ma nħareġ iċ-ċertifikat. Fit-tieni lok, tosserva li l-ħruġ taċ-ċertifikat mill-Awtorità tal-Ippjanar kien soġġett għall-kondizzjoni li kellu biss validità ta' erba' ġimgħat. Għalhekk tali ċertifikat ma jkopriex il-perijodu kollu sad-data tal- Imbagħad iċ-ċertifikat jagħmilha ċara certificate" kien ser jinħareġ biss wara li l-iżvilupp jitlesta kollu kemm hu. Jispeċifika li dan ikun fil-mument li jista' jsir użu minnu skont l-użu approvat u li tali żvilupp ikun skont il-permessi u l-pjanti u l-kundizzjonijiet approvati. Qorti tosserva li dan iċ-ċertifikat finali baqa' qatt ma ġie ppreżentat lill-ewwel Qorti, filwaqt li l-ebda prova ma tressqet mis-soċjetà appellanta li ma sar l- ebda żvilupp ulterjuri wara l-ħruġ tal-ewwel ċertifikat. Għaldaqstant l-ewwel Qorti kellha raġun u din il-Qorti ma tistax taċċetta li fid-data tal-kuntratt il-fond kien mibni skont il-permessi u l-pjanti approvati mill-Awtorità tal-Ippjanar. Qrati tal-Ġustizzja Paġna 15 minn 17 Appell Inferjuri Numru 258/2017/1 LM Leonard Roberts, rappreżentant tas-soċjetà appellanta, xehed li huwa kien iddikjara fuq il-kuntratt ta' bejgħ li l-fond kien konformi mal-pjanti u mal- permessi u dan għamlu għaliex kellu l-compliance certificate f'idu.9 Iżda fid- dawl tal-osservazzjonijiet hawn magħmula, din il-Qorti ma tistax taċċetta li b'hekk id-dikjarazzjoni tiegħu kienet korretta u kienet tirrifletti ir-realtà. Għalhekk tqis li l-ewwel Qorti ġustament ċaħdet it-tieni eċċezzjoni tas-soċjetà Qabel ma għalqet il-konsiderazzjonijiet tagħha fuq din il-kwistjoni, l- ewwel Qorti għamlet riferiment għas-sentenza tal-Qorti tal-Appell (Superjuri) fl-ismijiet Franco Probets vs. Abela Tabone Shtewil Cuthbert u abbraċċjat insenjament imfisser, kif qiegħda tagħmel ukoll din il-Qorti. ttenni li fil-każ odjern, anki s-soċjetà appellanta naqset mill-obbligu tagħha lejn l-appellata li tgħaddilha il-fond mibni skont il-pjanti approvati mill-Awtorità tal- Ippjanar, u dan bi ksur tal-artikolu 1127 tal-Kap. 16 tal-Liġijiet ta' Malta. Għalhekk is-soċjetà appellanta għandha tirrispondi għad-danni subiti mill- appellata kif jiddisponi l-artikolu 1125 tal-istess liġi. Għaldaqstant din il-Qorti ma ssibx dan it-tieni aggravju ġustifikat u tiċħdu. Qrati tal-Ġustizzja Paġna 16 minn 17 Appell Inferjuri Numru 258/2017/1 LM tagħha. Għar-raġunijiet premessi l-Qorti tiddeċiedi dwar l-appell tas-soċjetà appellanta billi tiċħdu, filwaqt li tikkonferma is-sentenza appellata fl-intier L-ispejjeż tal-ewwel istanza jibqgħu kif deċiżi, filwaqt li dawk ta' dan l-appell ikunu wkoll a karigu tas-soċjetà appellanta. Onor. Dr Lawrence Lamb LL.D. Imħallef Rosemarie Azzilla Deputat Reġistratur Qrati tal-Ġustizzja Paġna 17 minn 17