BORD LI JIRREGOLA L-KERA (KI George D'amico (KI 16795M) Illum, 09 ta' Novembru, 2018 Ra r-rikors promutur li jghid hekk: Illi l-esponenti huwa s-sid ta' garage ossia maħżen bl-isem "St Joseph" li jinsab fi Triq id-Dejma f'Ħal L-Għasri; Illi fuq tletin sena ilu, l-esponenti kien kera dan il-lok lill- intimat versu l-kera ta' mija u ħamsa u għoxrin lira (Lm 125) ekwivalenti għal mitejn wieħed u disgħin euro u sbatax-il ċentezmu (€291.17) kull sitt xhur, li kellha tiġi mħallsa bil- quddiem u għalhekk versu l-kera annwa ta' mitejn u ħamsin lira (Lm 250) ekwivalenti għal ħames mija tnejn u tmenin euro u erbgħa u tletin ċenteżmu (€582.34) fis-sena; Illi jsegwi għalhekk li din hi kirja li saret taħt il-liġi tal-kera l- Illi bis-saħħa tal-Att X tal-2009 senjament bl-introduzzjoni tal-artikolu 1531H(1) fil-Kodiċi Ċivili (Kap 16 tal-Liġijiet ta' Malta), fil-każ ta' garaxxijiet mikrija qabel l-1 ta' Ġunju, 1995 li ma jiffurmawx parti minn dar mikrija lill-inkwilin bħala residenza ordinarja u li mhumiex meqjusa bħala fond kummerċjali, fin-nuqqas ta' ftehim li jgħid mod ieħor ma jkun hemm ebda dritt ta' tiġdid tal-kirja wara l-1 ta' Ġunju, Illi fl-1997, l-esponenti kien intavola proċeduri għar-ripresa istess ismijiet fuq premessi (Avviż numru 1648/97JAB). Mix-xhieda tal-intimat f'dawk il-proċeduri dan stqarr li huwa kien kera l-lok de quo sabiex iżomm l-għodda tax-xogħol tiegħu u cjoe l-għodda tal-bini. Isegwi għalhekk li din kienet kirja kummerċjali; Illi dik il-kawża ġiet deċiża kontra l-esponenti u l-intimat Illi bl-introduzzjoni tal-artikolu 1531D fil-Kodiċi Ċivili (Kap 16 tal-Liġijiet ta' Malta) fin-nuqqqas ta' ftehim mod ieħor milħuq wara l-1 ta' Jannar, 2010 jew ta' ftehim bil-miktub li jkun sar qabel l-1 ta' Ġunju, 1995 dwar kirja li tkun għadha fil-perjodu oriġinali tagħha fl-1 ta' Jannar 2010 l-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta' Jannar 2010 kellu jiġi miżjud b'rata fissa ta' ħmistax fil-mija fuq il-kera oriġinali ossia l- kera annwa ta' €583.34 u kellu jibqa' jiġi miżjud bl-istess rata kull sena għal perjodu bejn l-1 ta' Jannar 2010 u l-31 ta' Diċembru 2013, filwaqt li wara l-1 ta' Jannar 2014 il-kera kellha togħla b'ħamsa fil-mija fis-sena fin-nuqqas ta' qbil bejn il-partijiet kif ukoll fin-nuqqas tar-regolament tal-Indiċi tal-Valur Kummerċjali tal-Proprjeta'; Illi b'applikazzjoni tal-artikolu 1531D tal-Kap 16, il-kera pagabbli f'dan l-iskadenzi kellhom ikunu kif gej: dawk li għalqu fid-19 ta' Ġunju 2010 u fid-19 ta' Diċembru 2010 kellhom jammontaw għal €669.69; dawk li għalqu fid-19 ta' Ġunju 2011 u fid-19 ta' Diċembru 2011 kellhom jammontaw għal €770.14; dawk li għalqu fid-19 ta' Ġunju 2012 u fid-19 ta' Diċembru 2012 kellhom jammontaw għal €885.67; dawk li għalqu fid-9 ta' Ġunju 2013 u fid-19 ta' Diċembru 2013 kellhom jammontaw għal €1018.52; dawk li għalqu fid-19 ta' Ġunju 2014 u fis-19 ta' Diċembru kellhom jammontaw għal €1069.44, filwaqt li dik għall-iskadenza li għalqet fis-19 ta' Ġunju 2015, l-intimat kellu jħallas €561.46. għalhekk il-kera għall-perjodu imsemmi jammonta għal $4974.92; Illi l-intimat qatt m'offra l-ħlas ta' dawn l-iskadenzi lill- esponenti u minflok għamel xi depożiti taħt l-awtorita' tal- Qorti, liema depożiti saru għal ammont inferjuri minn dak Fil-fatt fl-aħħar jiem, l-esponenti ġie notifikat b'ċedola numru 1998/2015 permezz ta' liema ċedola iddepożita s-smma ta' mitejn wieħed u disgħin euro u sbatax il-ċenteżmu (€291.17) liema somma skond l-istess ċedola tirrapreżenta l-kera dovuta mill-intimat għall-iskadenza ta' Diċembru 2014 inkluż l-ispejjeż. Dan ikompli jixhed il-ħlas ma jirriflettix iż-żieda fil-kera applikabbli ope legis skond id- dispozizzjonijiet tal-Art 1531D tal-Kap 16; Illi rinfaccjat b'din is-sitwazzjoni, l-esponenti interpella lill- intimat sabiex iħallas l-arretrati permezz tal-ittra uffiċjali 2484/2015 iżda għad li ġie debitament notifikat, u għadda t- terminu ta' ħmistax-il jum għall-ħlas li tiddisponi l-liġi fl-Art 1570 tal-Kap 16, l-intimat baqa' moruz; Illi jsegwi għalhekk li fil-każ odjern seħħ il-hall tal-kirja skond id-dispozizzjonijiet tal-liġi sopraċitat u hemm lok li dan il-Bord jordna t-tkeċċija tal-intimat mill-fond de quo; Illi l-esponenti jiddikjara li safejn jaf hu l-intimat ma għandux difiża x'jagħti kontra t-talba u għal dan ir-raġuni t-talbiet attriċi għandhom jiġu milqugħa mingħajr mal-Bord jgħaddi għas-smiegh tal-kawża; Illi l-esponenti jaf b'dawn il-fatti personalment. Għaldaqstant, ir-rikorrenti illi prevja d- dikjarazzjonijiet necessarji u mogħtija l-provvedimenti opportuni, dan il-Bord, jogħġbu, b'applikazzjoni tad-dispozizzjonijiet tal-Art 16A tal-Kap 69 jordna l-iżgumbrament tal-intimat mill-maħżen bl- isem 'St Joseph' fi Triq id-Dejma f'Ħal L-Għasri u dan entro terminu qasir u perentorju li jiġi lilu prefiss. Bl-ispejje inkluz dawk tal-ittra uffiċjali numru 2484/15 kontra l-intimat li minn issa qiegħed jiġi ingunti in subizzjoni u b'riserva għal kull azzjoni oħra spettanti lill-istanti." Ra illi l-intimat preżenta risposta fejn qal hekk: "Illi t-talbiet tar-rikorrenti huwa nfondati fil-fatt u fid-dritt għar- raġunijiet segwenti; Illi l-lokazzjoni in kwistjoni hija kirja kummerċjali regolata taħt il-Kap 69 tal-Liġijiet ta' Malta u għalhekk l-artikolu 1570 tal-Kodiċi Ċivili mhuwiex applikabbli għaliex ma giex res applikabbli għal din il-kirja tal-Att X tas-sena 2009; Illi konsegwentement ma jistax jintalab il-hall tal-kirja b'morozita wara nterpellazzjoni ta' darba iżda b'morozita wara żewġ interpellazzjonijiet għal skadenzai ta' kera Illi kif kostantement ġie ritenut mill-gurisprudenza ta' dawn il-Qrati, l-morozita mhijiex ta' nterpelazzjoni rigida u stretta għaliex altrimenti tkun suxxettibbli għal sorpriżi u maniġġi u fil-każ odjern jezistu ċirkostanzi li jippruvaw li l-ħlas li ġie effettivament mibgħut ir-rikorrenti ftit ġranet biss wara d- dekorrenza tal-ħmistax il-ġurnata ma kienx dovut għal xi nuqqas ta' diligenza jew negligenza jew kapricc dapparti tal- Għaldaqstant it-talbiet tar-rikorrenti għandhom jiġu miċħuda bl- ispejjeż. Sema' x-xhieda. Sema' s-sottomissjonijiet orali tal-partijiet. Ra illi l-kawza thalliet ghal-lum ghas-sentenza. Ra u qies id-dokumenti u provi kollha prodotti. Ikkunsidra: Illi f'din il-kawza r-rikorrent qed jitlob l-izgumbrament tal-intimat mill- fond mikri minhabba illi l-intimat huwa moruz fil-hlas tal-kera u konsegwentament il-kirja giet terminata ope legis. L-intimat jeccepixxi illi (1) din hija kirja kummercjali u ghalhekk l- applikabbli, konsegwentament ma jistax jintalab il-hall tal-kirja fuq morozità wara interpellazzjoni wahda izda ghandu jkun hemm tnejn ghal skadenzi differenti, u (3) il-morozità m'ghandhiex tkun interpretata b'mod rigidu Illi fir-rigward ghat-talba tar-rikorrenti ghad-dispensa tas-smiegh taht l- Artikolu 16A tal-Kap 69 tal-Ligijiet ta' Malta, din giet deciza bid-digriet tal-Bord fis-seduta tal-14 ta' Marzu 2016. Il-Bord se jghaddi ghalhekk biex jezamina l-mertu tal-kawza. Bl-emendi introdottu fil-ligi bl-Att X tal-2009, il-kirjiet antiki ma gewx affettwati u baqghu soggetti ghal-Ligi ta' qabel ghajr ghaz-zidiet fil-kera dovuta. Konsegwentament fir-rigward ta' morozità, tapplika l-ligi taht il-Kap 69 li, fil-kaz ta' morozità fil-hlas tal-kera, tezigi zewg interpellazzjonijiet ghall-hlas tal-kera dovuta u ghal Trattandosi ta' kondizzjoni espressament imposta mill-ligi ghall-finijiet tad-dekadenza minn dritt importanti li l-ligi in generali saret biex tipprotegi, wiehed ghandu jkun ferm rigoruz fl-interpretazzjoni u fl-applikazzjoni taghha.1 Provi u kunsiderazzjonijiet Illi l-partijiet fil-kawza t-tnejn jaqblu li interpellazzjoni ghall-hlas tal- Dan johrog car ukoll kemm mill-provi prodotti u cioè sottomissjonijiet orali kemm da parti tar-rikorrent kif ukoll da parti tal- Illi ghalhekk jehtieg biss illi jigi deciz jekk il-ligi applikabbli ghall- kirjiet kummercjali ghadiex taqa' taht il-ligi kif kienet qabel l-2009 jew inkella jekk l-emendi li saru fl-2009 japplikawx ukoll ghall-kirjiet kummercjali fejn tidhol il-morozità fil-hlas tal-kera. L-Artikolu 1570 tal-Kodici Civili, Kap 16, jghid: "Il-kiri jista' ukoll jinħall, għad li ma jkunx hemm il-kundizzjoni riżoluttiva, jekk waħda mill-partijiet ma teżegwix l-obbligazzjoni tagħha; u, f 'kull każ bħal dan il-parti li lejha l-obbligazzjoni ma tkunx ġiet eżegwita tista' tagħżel jew li ġġiegħel lill-parti l-oħra għall-esekuzzjoni tal-obbligazzjoni, meta dan jista' jkun, jew li titlob il-ħall tal-kuntratt flimkien mal-ħlas tad-danni għan nuqqas tal-esekuzzjoni tal-kuntratt: Iżda, fil-każ ta' fondi urbani, djar ta' abitazzjoni u fondi kummerċjali fil-każ ta' nuqqas puntwali tal-kera, il-ħall jista' jintalab biss wara li s-sid ikun interpella lill-inkwilin permezz ta' ittra uffiċjali u l-inkwilin ikun, minkejja dak l-avviż, naqas milli jħallas dik il-kera fi żmien ħmistax-il jum minn notifika." L-intimat jikkontendi li dan it-tibdil li sehh bl-emendi tal-Att X tal-2009 ma japplikax ghall-kirjiet antiki u allura dawk li gew fis-sehh qabel l-01 ta' Gunju 1995, stante illi l-emendi affetwaw biss iz-zieda fil-kera u mhux il-principji li jirregolaw il-kirjiet. Illi l-Artikolu 1531B tal-Kap 16 jghid: "Għal kirja li kienet fis-seħħ qabel l-1 ta' Ġunju, 1995, għandha tibqa' tgħodd il-liġi kif kienet fis-seħħ qabel l-1 ta' Ġunju, 1995, hekk iżda li mill-1 ta' Jannar, 2010 għandhom japplikaw l-artikoli 1531Ċ, 1531D, 1531E, 1531F, 1531G, 1531H, 1531I, 1531J u Illi ghalhekk dan l-artikolu huwa car li ghall-kirjiet li kienu fis-sehh qabel l-01 ta' Gunju 1995, "tibqa' tgħodd il-liġi kif kienet fis-seħħ qabel l-1 ta' Ġunju,1995,..." bl-eccezzjoni tal-Artikoli 1531C sa 1531K. Dawn l-artikoli ta' l-ahhar jirregolaw biss l-awmenti fil-kera. Illi ghalhekk, ghall-kirjiet li gew fis-sehh qabel l-01 ta' Gunju 1995, il- principji li jirregolaw tali kirjiet ma nbidlux. Konsegwentament ir- rikorrent kellu jinterpella lill-intimat darbtejn u ghal zewg skadenzi differenti, skond il-ligi applikabbli ghall-kirjiet li gew fis-sehh qabel l- Ghal dawn ir-ragunijiet, il-Bord qieghed jichad it-talbiet tar-rikorrent bl- 01 ta' Gunju 1995. ispejjez kontra tieghu. Deputat Reġistratur