QORTI CIVILI PRIM'AWLA ONOR IMHALLEF ANNA FELICE Illum 05 ta' Novembru, 2019 Il-Qorti: Rat ir-rikors ġuramentat tas-socjetà attrici, li permezz tiegħu wara li ġie premess illi: Fis-sittax (16) ta' Mejju 2014 is-socjetà esponenti addivjeniet ghall-konvenju bis-sahha ta' liema l-intimat Emanuel Fenech Soler obbliga ruhu li jbiegh u jittrasferixxi a favur tas-socjetà rikorrenti li min-naha taghha accettat li tixtri u takkwista s- sehem kollu spettanti lill-intimat mis-sit bil-kejl globali ta' cirka sitt mitt metru kwadri (600m.k.) konfinanti fl-intier mill- punent ma' Triq Mikiel Anton Vassalli u cioè Regional Road, mill-lvant in parti ma' beni ta' terzi u in parti ma' Triq Johnny Catania u mit-tramuntana ma' beni tal-Knisja jew Centru Parrokkjali Familja Mqaddsa jew irjieh aktar korretti li jinkludi wkoll: (a) hames (5) garaxxijiet fi Triq John Catania maghrufa bhala D'Argens Junction, Madliena, Is-Swieqi kontigwi ghal xulxin bi dhul komuni minn drive-in u b'bitha interna komuni, accessibbli minn Triq John Catania u li jinsabu fuq il-lemin inti u diehel mid-drive-in li taghti ghal Triq John Catania, bla numru ufficjali, enumerati min- numru sitta (6) san-numru ghaxra (10) inklusivament bl-arja flimkien min- taghhom konfinanti nofsinhar mad-drive-in komuni, punent ma' Triq Mikiel Anton Vassalli (Regional Road) u mill-lvant mas-sit indikat aktar 'l isfel f'dan ir-rikors guramentat; (b) kif wkoll is-sit ghal garaxx iehor markat bin-numru tnax (12) tal-kejl dan is-sit ta' cirka erbghin metru kwadri (40m.k.) u bil-kejl kollu li fih bl-arja libera tieghu kif wkoll l-arja sovrastanti l-garaxx numru hdax (11) konfinanti mill-lvant ma' Triq John Catania, tramuntana mal-Knisja u nofsinhar ma' sit li ghandu iservi bhala entratura ghall-izvilupp u l-kaxxa tat-tarag li jappartjenu fl-intier lilek venditur bil-komunjoni tad- drive-in, l-bitha interna u tal-entratura li hija proposta li kellha isservi bhala entratura ghall-izvilupp sovrastanti l-arja tal-garaxxijiet flimkien ma' Paul u Joseph u Helen Fenech Soler, dan kollu kif muri ahjar fuq il-pjanti annessi mal-istess konvenju. Dan il-bejgh kellu jsir versu l-prezz miftiehem bejn il-partijiet ta' mitejn u sebgha u sebghin elf u hames mitt ewro (€277,500) u bil-kundizzjonijiet l-ohra kollha elenkati fl-istess konvenju koncernanti l-istess trasferiment (Dokument A). Dan il-konvenju gie debitament registrat mal-Kumissarju tat- Taxxi Interni u l-istess konvenju ghandu r-riferenza numru PS 2014 03673 (Dokument B) u t-taxxa relattiva dovuta fuq tali registrazzjoni thallset. Dan il-konvenju huwa marbut ma' konvenju iehor konkluz ma' Paul Fenech Soler, Joseph Fenech Soler u Helen Fenech Soler, liema konvenju huwa suggett ta' rikors guramentat iehor li qieghed jigi prezentat kontestwalment ma' dan ir-rikors guramentat. Il-kuntratt finali kellu jigi pubblikat sa mhux aktar tard mid- disgha u ghoxrin (29) ta' April 2016. Minkejja li l-intimat gie interpellat b'ittra ufficjali spedita lilu fit-tmienja u ghoxrin (28) ta' April 2016 ittra ufficcjali numru 1429/2016 (Kopja Dokument C) sabiex jaddivjeni ghall- kuntratt pubbliku relattiv, l-intimat baqa' inadempjenti. Is-socjetà rikorrenti trid li din il-weghda ta' bejgh tigi attwata billi jsir l-att finali ta' trasferiment skont il-ligi. Intalbet din il-Qorti sabiex: Tikkundannak sabiex taddivjeni ghall-pubblikazzjoni tal- att ta' bejgh favur is-socjetà rikorrenti tas-sehem kollu spettanti lilek intimat mis-sit bil-kejl globali ta' cirka sitt mitt metru kwadri (600m.k.) konfinanti fl-intier mill- punent ma' Triq Mikiel Anton Vassalli u cioè Regional Road, mill-lvant in parti ma' beni ta' terzi u in parti ma' Triq Johnny Catania u mit-tramuntana ma' beni tal-Knisja jew Centru Parrokkjali Familja Mqaddsa jew irjieh aktar korretti li jinkludi wkoll: hames (5) garaxxijiet fi Triq John Catania maghrufa bhala D' Argens Junction, Madliena, Is-Swieqi kontigwi ghal xulxin bi dhul komuni minn drive- in u b'bitha interna komuni, accessibbli minn Triq John Catania u li jinsabu fuq il-lemin inti u diehel mid-drive-in li taghti ghal Triq John Catania, bla numru ufficjali, enumerati min- numru sitta (6) san-numru ghaxra (10) inklusivament bl-arja libera taghhom konfinanti flimkien min-nofsinhar mad-drive-in komuni, punent ma' Triq Mikiel Anton Vassalli (Regional Road) u mil-lvant mas-sit indikat aktar 'l isfel f'dan ir-rikors guramentat; tieghu kif wkoll kif wkoll is-sit ghal garaxx iehor markat bin- numru tnax (12) tal-kejl dan is-sit ta' cirka erbghin metru kwadri (40m.k.) u bil-kejl kollu li fih bl-arja l-arja sovrastanti l-garaxx numru hdax (11) konfinanti mill-lvant ma' Triq John Catania, tramuntana mal-Knisja u nofsinhar ma' sit li ghandu iservi bhala entratura ghall-izvilupp u l-kaxxa tat-tarag li lilek venditur bil- komunjoni tad-drive-in, l-bitha interna u tal- entratura li hija proposta li kellha isservi bhala entratura ghall-izvilupp sovrastanti l-arja tal- garaxxijiet flimkien ma' Paul u Joseph u Helen Fenech Soler, liberi u franki bil-pussess vakant u bid-drittijiet u l-pertinenzi kollha taghhom u dan fit-termini tal- kondizzjonijiet elenkati fil-konvenju datat sittax (16) ta' Mejju 2014. tahtar lill-eventwali kontumaci fuq dan l-att, liema att ghandu jsir ad opera tan-Nutar Pubbliku nominat ghal dan il-fini fil-jum, hin, u lok illi jigi ghaldaqstant iffissat minn din il-Qorti. Bl-ispejjez, inkluzi dawk tal-ittra ufficjali tat-tmienja u ghoxrin (28) ta' April 2016 (Ittra Numru 1429/2016) u tal-mandat ta' inibizzjoni li qieghed jigi prezentat kontestwalment ma' din il- kawza u bl-ingunzjoni ghas-subizzjoni illi ghaliha minn issa inti ingunt. Bir-rizerva ta' kwalsiasi azzjoni ulterjuri, inkluz l-azzjoni ghad- danni spettanti lis-socjetà rikorrenti kontra tieghek. Rat id-dokumenti annessi. Rat ir-risposta ta' Emanuel Fenech Soler li permezz taghha gie eccepit illi: It-talbiet attrici huma infondati fil-fatt u fid-dritt u ghandhom jigu michuda billi l-effetti tal-konvenju tas-16 ta' Mejju 2014 spiccaw meta l-attrici naqset li tottjeni l-permess tal-izvilupp (il-Permess Finali) fiz-zmien mifitehem, oltre li naqset li tosserva kundizzjonijiet ohra tal-istess konvenju. Konsegwentement, u f'kull kaz il-procedura stabbilita bl- artikolu 1357(2) tal-Kodici Civili mhijiex applikabbli f'dan il-kaz. Salvi eccezzjonijiet ohra. Rat id-digriet ta' din il-Qorti li permezz tieghu gie ordnat li din il-kawza tinstema' u tinqata' mal-kawza 425/2016 li maghha hija konnessa, u li qeghda tigi deciza llum stess. Rat in-noti ta' sottomissjonijiet tal-partijiet. Rat li l-kawza thalliet ghas-sentenza. Ikkunsidrat illi permezz ta' din il-kawza Karkanja Developments Limited qed titlob lil din il-Qorti tordna lill-intimat jersaq ghall- pubblikazzjoni ta' kuntratt ta' bejgh ta' proprjetà immobbli kif imwieghed minnu f'konvenju ffirmat fis-16 ta' Mejju 2014. L- jghodd ghaliex intimat Karkanja naqset mill-obbligi taghha assunti fl-istess konvenju. ta' Mejju 2014 Karkanja Mill-provi Developments Limited u l-intimat ffirmaw konvenju li permezz tieghu l-intimat intrabat li jbiegh proprjetà immobbli tieghu fl- Imsida. Fost hwejjeg ohra l-konvenju kien jinkludi klawsola (numru 8) li kienet tipprovdi testwalment kif gej: l-konvenju m'ghadux fis-16 "Illi l-proprjetà kollha oggett ta' dana l-konvenju kif ukoll il- proprjetà oggett ta' konvenju li qed isir illum stess bejn il- Kumpanija Kompratrici u l-ahwa Fenech Soler u ommhom Helen Fenech Soler taqa' f'zona tal-izvilupp u illi skond il-'policies' ta' l- Awtorità Maltija ghall-Ambjent u l-Ippjanar (MEPA) ghal din iz-zona l-proprjetà kollha oggett taz-zewg konvenji [dan il- konvenju u l-konvenju ma' Joseph, Paul u Helen Fenech Soler] tista' tigi zviluppata f'erba' (4) sulari residenzjali b'erba' (4) appartamenti floor b'zewg penthouses, jigifieri fil-hames sular 'il fuq mill-livell tat-triq – f'dana l-konvenju dana l-izvilupp huwa msejjah il- "Permess Finali". Ghalhekk il-Kumpanija Kompratrici tobbliga ruhha li sa zmien xahrejn (2) mill-lum tapplika ghall-iscreening l- applikazzjoni ghal tali zvilupp mal-MEPA. B'dana illi f'kaz li l-Permess Finali ma johrog sa disa' (9) xhur mill-lum, u l- partijiet ma jkunux ftehmu mod iehor dan il-Konvenju jigi rexiz awtomatikament u n-Nutar hija awtorizzata minn issa sabiex tirrifondi c-cekkijiet lill-Kumpanija Kompratrici u l- Vendituri ikun irid jirrifondi l-ammont tac-cens." "Il-kuntratt ta' bejgh finali ghandu jsir sa mhux aktar tard mid-disgha u ghoxrin ta' April tas-sena elfejn u sittax (29- 04-2016)." L-applikazzjoni ghall-permess ta' zvilupp saret fil-5 ta' Awwissu 2014. Giet validata fit-12 ta' Frar 2015. Peress illi nqalghu oggezzjonijiet minn Transport Malta in konnessjoni ma' porzjon tas-sit, waqaf ghal xi zmien l-iprocessar tal-applikazzjoni. L- applikazzjoni giet finalment approvata mill-Bord tal-Awtorità tal-Ippjanar fl-10 ta' Mejju 2016. Il-permess ghall-izvilupp hareg finalment fit-3 ta' Ottubru 2016. Jirrizulta wkoll mill-provi prodotti illi meta n-Nutar bdiet taghmel ir-ricerki mehtiega, gie skopert illi, b'referenza ghall- provenjenza tat-titolu tal-intimat, kien sar "legato di cosa altrui". B'hekk kien jinhtieg kunsens ta' xi qraba tal-intimat li ma dehrux disposti li jaghtuh bla ma jigu kompensati. Tul iz-zmien kollu Karkanja Developments Limited u l-familja Galea baqghu f'komunikazzjoni kontinwa bejniethom biex jittentaw jizblokkaw is-sitwazzjoni. Jidher mix-xhieda u d- dokumenti kollha prodotti illi l-intopp ewlieni kien il-fuq imsemmi "legato di cosa altrui" u mhux il-permessi tal-izvilupp li kulhadd kien fiducjuz dwarhom wara li nbiddlu xi pjanti skond id-direzzjoni ta' Transport Malta. Il-Qorti tinnota wkoll illi fi stadju minnhom tfacca xerrej prospettiv iehor li kien dispost ihallas ferm aktar ghall-proprjetà (ara affidavit ta' Dr. William Busuttil Gaerty fl-atti tal-Mandat ta' Inibizzjoni relatat). Finalment il-familjari Galea baqghu ma waslux ghall-ftehim ma' qrabathom dwar il-fuq imsemmi legat u peress illi kienet waslet id-data tal-iskadenza finali tal-konvenju, u cioè id-29 ta' April 2016, Karkanja baghtet l-ittra ufficcjali sabiex dawn, inkluz l- intimat jaddivjenu ghall-kuntratt. Sussegwentement giet intavolata l-kawza odjerna. Galea ghadhom qed jinsistu li galadarba Karkanja ma rnexxilhiex tottjeni l-permessi relattivi fit-terminu prefiss fil-konvenju dan ma baqghalu ebda siwi, ukoll ghaliex Karkanja naqset li tosserva kundizzjonijiet ohra mposti fuqha mill-konvenju. Madanakollu, stante li l-partijiet ikkoncentraw l-argumenti kollha taghhom fil-kawza ghall- kundizzjoni tal-bini bla ebda hjiel ghall- kundizzjonijiet ohra, din il-Qorti qieset li din kienet il- kundizzjoni essenzjali. Il-Qorti tqis l-insenjament ta' dawn il-Qrati fil-kuntest ta' din ix- xorta ta' kundizzjoni u cioè: tal-permessi "Illi m'ghandux ikun hemm dubju li, jekk kemm il-darba l- weghda ta' xiri-u-bejgh tkun suggetta ghall-hrug ta' permess ta' bini jew ghall-ghoti ta' facilità bankarja ta' self, u dak il-permess jew dak is-self ma jkunux inkisbu saz- zmien meta l-konvenju jista' jkun ezegwit, nuqqas bhal dak jikkostitwixxi raguni tajba biex ix-xerrej jaghzel li ma jersaqx ghall-pubblikazzjoni tal-kuntratt. Min-naha l-ohra, x-xerrej ghandu dejjem l-ghazla li kundizzjoni bhal dik li tkun favurih jirrinunzja ghaliha u jaghzel li xorta wahda jersaq ghall-pubblikazzjoni tal-kuntratt minghajr ma tkun ghadha twettqet dik il-kundizzjoni1." – Chain Services Limited (C-17803) vs Leo u Inez konjugi Borg Delia (11 ta' Gunju 2012). Kif ritenut ukoll fil-kawza Micallef k/a Micallef Cini vs Briffa Said et (27 ta' Ottubru 2009): "il-venditur ma jistax jipprova jiehu vantagg mill-fatt li kundizzjoni ma tkunx sehhet fejn ma tkunx saret fl-interess tieghu." B'differenza ghas-sitwazzjoni fil-kawza 425/2016, il-kundizzjoni tal-permessi tal-bini f'din il-kawza hija meqjusa li giet inkluza esklussivament fl-interess ta' Karkanja, stante li Emanuel Decelis kien ser jithallas sehmu fi flus kontanti u mhux bi proprjetà immobbli fl-izvilupp propost. Ghalhekk, fid-dawl tal-fuq citat insenjament, l-argument tal- intimat ghar-rigward tal-permessi m'ghandux mis-sewwa. Ghaldaqstant il-Qorti taqta' u tiddeciedi billi tilqa l-ewwel talba u tikkundanna lil Emanuel Fenech Soler jaddivjeni ghall-pubblikazzjoni tal-att ta' bejgh favur is-socjetà rikorrenti tas-sehem kollu spettanti lill-intimat mis-sit bil-kejl globali ta' cirka sitt mitt metru kwadri (600m.k.) konfinanti fl-intier mill-punent ma' Triq Mikiel Anton Vassalli u cioè Regional Road, mill-lvant in parti ma' beni ta' terzi u in parti ma' Triq Johnny Catania u mit- tramuntana ma' beni tal-Knisja jew Centru Parrokkjali Familja Mqaddsa jew irjieh aktar korretti li jinkludi wkoll: (a) hames (5) garaxxijiet fi Triq John Catania maghrufa bhala D'Argens Junction, Madliena, Is-Swieqi kontigwi ghal xulxin bi dhul komuni minn drive-in u b'bitha interna komuni, accessibbli minn Triq John Catania u li jinsabu fuq il-lemin inti u diehel mid-drive-in li taghti ghal Triq John Catania, bla numru ufficjali, enumerati min-numru sitta (6) san-numru ghaxra (10) inklusivament bl-arja libera taghhom konfinanti flimkien min-nofsinhar mad-drive-in komuni, punent ma' Triq Mikiel Anton Vassalli (Regional Road) u mill-lvant mas- sit indikat aktar 'l isfel f'dan ir-rikors guramentat; (b) kif wkoll is-sit ghal garaxx iehor markat bin- numru tnax (12) tal-kejl dan is-sit ta' cirka erbghin metru kwadri (40m.k.) u bil-kejl kollu li fih bl-arja libera tieghu kif wkoll l-arja sovrastanti l-garaxx numru hdax (11) konfinanti mill-lvant ma' Triq John Catania, tramuntana mal-Knisja u nofsinhar ma' sit li ghandu iservi bhala entratura ghall-izvilupp u l-kaxxa tat-tarag li jappartjenu fl- intier lilek venditur bil-komunjoni tad-drive-in, l- bitha interna u tal-entratura li hija proposta li isservi bhala entratura ghall-izvilupp kellha sovrastanti l-arja tal-garaxxijiet flimkien ma' Paul u Joseph u Helen Fenech Soler liberi u franki bil-pussess l-pertinenzi kollha vakant u bid-drittijiet u taghhom u dan fit-termini tal-kondizzjonijiet elenkati fil-konvenju datat sittax (16) ta' Mejju 2014. Tilqa' t-tieni talba u tahtar lin-Nutar Mary Grech Cohen biex tippubblika l-att ta' bejgh nhar l-Erbgha 5 ta' Frar 2020 fil- 11:00 ta' filghodu fil-bini tal-Qorti, Pembroke. Il-Qorti tahtar lill- Avukat Dr. Josette Goodlip biex tidher ghall-eventwali kontumaci fuq l-att. Il-Qorti tordna lill-intimat ihallas l-ispejjez kollha kif mitluba fir- rikors promotur; dan kollu bir-rizervi ta' kwalsiasi azzjoni ulterjuri kif mitlub.