Qorti tal-Appell (Kompetenza Inferjuri - Ghawdex) Ellul Sciberras Anthony Mifsud Soler Seduta tad-9, ta' Novembru, 2016. Joseph u Josephine konjugi Farrugia Vella (appellati) L-appellati pproponew kawza quddiem il-Bord Li Jirregola l-Kera ghal Ghawdex u Kemmuna fejn talbuh sabiex ai termini tal-Artikolu 14(2) tal-Kap. 69, jichad l-awment li jippretendi l-appellant fl-ammont ta' €1,925 fis-sena bhala kera ghar-residenza numru 100, Triq l-Arcisqof Pietru Pace, L-Imġarr, Ghawdex. Quddiem il-Bord l-appellant ma pprezentax twegiba. B'sentenza tas-26 ta' Mejju 2016, il-Bord laqa' t-talba tal-inkwilini u ordna li l- kera tal-fond numru 100, Triq l-Arcisqof Pietru Pace, Ħal Lija, Ghawdex ma tigix awmentata ghas-somma dikjarata fl-ittra ufficjali tat-2 ta' Gunju, 20152. Il-qorti ghamlet referenza ghas-sentenza Anthony Busuttil vs Malta (Applikazzjoni numru 3851/12) tal-Qorti Ewropea tad-Drittijiet Umani tal-11 ta' Dicembru 2014, li kienet titratta l-fond oggett ta' din il-kawza, u qal: "Madankollu, anke wara diversi sentenzi ta' dik il-Qorti f'dan is-sens, il-liġi baqgħet ma nbidlitx. Għalhekk, minkejja wkoll is-sentenzi ċitati mill-intimat fin-Nota ta' sottomissjonijiet tiegħu, u in konformita' ma' dak li ddeċidiet il-Qorti tal-Appell fis-sentenza tagħha tal-31 ta' Ottubru 2014 fil-kawża: "Emanuel Koroma vs Estelle Calafato) (ċitaz. nru.29/1997 pendenti quddiem il-Qorti ta' Għawdex, Ġurisdizzjoni Superjuri, Sezzjoni Ġenerali), dan il-Bord huwa kostrett li jibqa' japplika l-liġi kif inhi, għax kif intqal f'dik is-sentenza, deċiżjoni kostituzzjonali li tiddikjara li liġi tikser xi dritt protett mill-Kostituzzjoni jew il-Konvenzjoni Ewropea tad- Drittijiet tal-Bniedem tapplika biss inter partes u mhux erga omnes. Dan ifisser li sakemm ma jkunx hemm deċiżjoni f'kawża kostituzzjonali stitwita mill-intimat prezenti li tiddikjara l-liġijiet dwar it-Tiġdid tal-Kera jew xi partijiet minnhom nulli fil-konfront tal-intimat, għax l-kirja prezenti qed tilledi d-drittijiet għall-protezzjoni tal-proprjeta' tiegħu kif sanċiti fil-Kostituzzjoni 1 It-talba taqra: "Ghaldaqstant ir-rikorrenti jitolbu bir-rispett lil dan l-Onorabbli Bord joghgbu jichad l- awment tal-kera ghall-ammont ta' elf disa' mija u hamsa u ghoxrin Ewro (€1,925) pretiz mill-intimat fir-rigward tal-fond ta' residenza tar-rikorrenti bin-numru mija (100) fi Triq l-Arcisqof Pietru Pace, Ħal Lija, Ghawdex u tiddikjara li l-kera prezenti ta' mija u tmienja u disghin Ewro (€198) hija wahda gusta u xierqa." 2 Is-somma ta' €1,925. ta' Malta u l-Konvenzjoni Ewropea tad-Drittijiet tal-Bniedem, dan il-Bord għandu jdejh marbutin u ma jista' jagħmel xejn iżjed. L-ammont li qed iħallsu prezentement ir-rikorrenti jidher li huwa dak permess mill-Kap.69, u għalhekk hemm lok li tintlaqa' t-talba tagħhom biex jiġi miċħud l-awment tal-kera kif propost mill-intimat fl-ittra uffiċċjali tiegħu tat-2 ta' Ġunju 2015. Għal dawn il-motivi jiddeċiedi r-Rikors prezenti billi jilqa' t-talba tar-rikorrenti biex il-kera tal- fond bin-numru mija (100) Triq l-Arċisqof Pietru Pace, Ħal Lija, Għawdex, mikri lilhom mill- intimat ma tiġix awmentata għall-ammont indikat mill-istess intimat fl-ittra uffiċċali tiegħu mibgħuta fit-2 ta' Ġunju 2015. L-ispejjeż, fiċ-ċirkostanzi tal-każ, jibqgħu bla taxxa bejn il-partijiet." L-aggravji huma: B'sentenza tal-Qorti Ewropea tad-Drittijiet tal-Bniedem tal-11 ta' Dicembru 2014, gie ddikjarat li l-kirja in kwistjoni tilledi d-drittijiet fundamentali tieghu. Il-Bord ma ta l-ebda raguni ghalfejn il-kera li jippretendi l-appellant, m'ghandhiex tapplika. F'kull kaz il-Bord kellu japplika l-provvedimenti tal-Kap. 158 dwar l- awment tal-kera. L-appellati jikru minghand l-appellant il-fond numru 100, Triq l-Arcisqof Pietru Pace, Ħal Lija, Ghawdex u jhallsu kera ta' €198 fis-sena. Wara proceduri li saru quddiem il-Qorti Ewropea tad-Drittijiet Umani, b'sentenza tal-11 ta' Dicembru 2014 iddikjarat li minn Dicembru 2008 kien hemm ksur tal-Artikolu 1 tal-Ewwel Protokoll. Fit-2 ta' Gunju, 2015 l-appellant ipprezenta ittra ufficjali fil-Qorti tal- Magistrati (Ghawdex) Gurisdizzjoni Superjuri Sezzjoni Generali fejn gharraf lill-appellati li b'effett mill-1 ta' Ottubru 2015 kien ser igholli l- kera ghas-somma ta' €1,925 fis-sena, u dan skont is-sentenza tal-Qorti Ewropea tad-Drittijiet tal-Bniedem tal-11 ta' Dicembru, 2014. Ir-rikorrenti pproponew kawza ai termini tal-Artikolu 14(2) tal-Kap. 693 sabiex ma jsehhx l-awment pretiz minn sid il-kera. Mis-sentenza tal-Qorti Ewropea jirrizulta4 li fit-12 ta' Jannar 1960 il-fond oggett tal-kawza kien gie dekontrollat. Dan ifisser li l-ligi li tapplika hi l- Ordinanza li Tnehhi l-Kontroll tal-Kiri (Kap. 158) li tirregola l- awmenti ta' kera5. L-Artikolu 14(2) tal-Kap. 69 ma japplikax fil-kaz ta' fond dekontrollat. Hu evidenti li fil-kaz in ezami l-proceduri saru wara li sid il-kera fl-ittra ufficjali tat-2 ta' Gunju 2015 iddikjara, "Dina l-ittra ufficjali qieghda tintbaghat ai termini tal-artikolu 14(2) tal-Kap. Dan minkejja li fl-istess ittra ufficjali, l- appellant ghamel ukoll referenza ghall-Artikolu 5(2) tal-Kap. 158 u talab hlas ukoll a bazi tad-disposizzjonijiet ta' dik il-ligi. Sahansitra fir-rikors tal-appell, l- appellant argumenta wkoll: "Illi bla pregudizzju ghas-suespost, l-ewwel Onorabbli Bord, bhala l-forum b'kompetenza esklussiva in materja, kien tenut illi japplika d-dispozittiv tal-Kap. 158 u gialadarba rrigetta l- awment mitlub, jiffissa l-kera pagabbli skont l-istess Kap. 158 mis-sena elfejn u ghaxra (2010) 'il hawn fl-ammont ta' sitt mija u tmien ewro u sebghin centezmu (€608.70) fis-sena u dana skont l-Indici tal-Inflazzjoni anness mal-istess Kap. 158 kif gie kkonstatat fl-ittra ufficjali de quo." Jidher li ma ridux jiehdu riskju. Fil-kaz ta' fond dekontrollat, hi l-ligi stess li tipprovdi x'ghandu jkun l-awment tal-kera u kull meta ghandha tigi awmentanta. Hu fatt li minkejja s-sentenza tal-Qorti Ewropea, sal-lum il-legislatur ma hax passi biex jirrimedja ghan- nuqqasijiet li hemm fil-Kap. 158, fosthom ghal dak li jirrigwarda l-awment tal- kera. Dan in-nuqqas qieghed iwassal ghall-incertezza u iktar kwistjonijiet. 3 14(2) "Izda, meta l-kera huwa izjed minn tlieta u disghin euro u sbatax-il centezmu (93.17) fis-sena, sid il-kera li jkun irid jgholli l-kera jew jaghmel kondizzjonijiet godda, ghandu fi zmien ta' xahar hawn fuq imsemmi jgharraf lill-kerej b'dan il-hsieb tieghu, bil-mezz ta' ittra ufficjali, u jekk il-kerrej ikun irid jopponi dak il-gholi jew dawk il-kondizzjonjiet godda, ghandu jaghmel rikors lill-Bord sabiex dak il- gholi jew dawk il-kondizzjonijiet godda jigu michuda; fin-nuqqas ta' dan ir-rikors, iz-zieda jew il- kondizzjonjiet godda proposti jitqiesu li gew accettati mill-kerrej." 4 Ara parti ntestata Background to the case. 5 Ara artikolu 5(1) tal-Kap. Kuntrarjament ghal dak li jsostni l-appellant, il-Bord ta r-raguni ghalfejn il- kera ma kellhiex tigi awmentata ghas-somma ta' €1,925 fis-sena, u cjoe' minhabba l-fatt li ma sarux emendi fil-ligi u, "....dan il-Bord huwa kostrett li jibqa' japplika l-ligi kif inhi, ghax kif intqal f'dik is-sentenza, decizjoni kostituzzjonali li tiddikjara li ligi tikser xi dritt protett mill-Kostituzzjoni jew il- Konvenzjoni Ewropea tad-Drittijiet tal-Bniedem tapplika biss inter partes u mhux erga omnes."6 Mis-sentenza tal-Bord hu evidenti li kien tal-fehma li l-kwistjoni dwar l- awment tal-kera kienet regolata mill-Kap. Tant hu hekk li qal: "L-ammont li qed ihallsu prezentement ir-rikorrenti jidher li huwa dak permess mill-Kap. 69, u ghalhekk hemm lok li tintlaqa' t-talba taghhom biex jigi michud l- awment tal-kera......" Dan mhuwiex korrett. L-appellant isostni li bla pregudizzju l-Bord kellu japplika l-provvedimenti tal- Kap. 158 u jiffissa l-kera pagabbli. Pero' l-procedura li saret mill-inkwilini kienet dik kontemplata fl-Artikolu 14(2) tal-Kap. Il-kawza ma saritx minn sid il-kera ghall-hlas tal-kera. Hu evidenti li l-Bord iddecieda l-kaz daqslikieku ghall-kirja in kwistjoni kien japplika il-Kap. Skont l-Artikolu 30 tal-Kap. 69, "Jekk fil-jum maqtugh ghas-smigh tal-kawza ma jkun hemm ebda osservazzjoni b'kontestazzjoni ta' dak li jkun hemm fir- rikors, il-Bord jilqa' t-talba." Ghalkemm sid il-kera kien notifikat bl-atti, fl- ewwel seduta quddiem il-Bord ma deherx. Lanqas ma deher xi hadd ghalih biex jirregistra l-opposizzjoni tieghu ghat-talba. Sahansitra qabel l-ewwel jum ta' smigh, l-appellant lanqas ma rregistra l-opposizzjoni tieghu ghat-talba permezz ta' twegiba. Madankollu jirrizulta li l-Bord ta lill-appellant l- opportunita' li jipprezenta nota bis-sottomissjonijiet. Nota li fil-fatt giet prezentata, u li l-Bord semma fis-sentenza u ghamel ukoll referenza ghas- sentenza tal-Qorti Ewropea, Aquilina vs Malta tal-11 ta' Dicembru 2014 li l- appellant ghamel referenza ghaliha Fil-fehma tal-qorti gialadarba mis-sentenza tal-Qorti Ewropea, li fis-sentenza l-Bord iccita wkoll estratt minnha, kien jirrizulta li l-kirja kienet ta' fond dekontrollat, il-Bord kellu jiehu dak il-fatt in konsiderazzjoni u jichad it-talba ghaliex il-procedura li ntavolaw l-appellati ma tapplikax ghall-kaz in ezami. Kif qorti ghandha, "kull dritt tirileva, anke indipendentement mill-inizjattiva tal-parti konvenuta, in- nuqqas ta' dawk l-elementi li jsostnu l-fundament tal-pretensjoni tal-atturi. Dan jigri dejjem, ukoll fejn parti mharrka tkun fi stat kontumacjali." (Maria Parascandolo Shoieb vs Carmelo Markham, 20 ta' Novembru 2009), l-istess dritt ghandu l-Bord. fis-sentenza. Ghal dawn il-motivi: 6 Il-Bord ibbaza r-ragunament fuq dak li ntqal fis-sentenza Emanuel Koroma vs Estelle Calafato tal-31 ta' Ottubru 2014, tal-Qorti tal-Appell. Thassar is-sentenza tal-Bord Li Jirregola l-Kera tas-26 ta' Mejju 2016 gialadarba l-procedura kontemplata fl-Artikolu 14(2) tal-Kap. Fir-rigward tar-rikors promotur li bih l-appellati pproponew dawn il- proceduri7, tillibera lill-appellant mill-osservanza tal-gudizzju. Spejjez taz-zewg istanzi jibqghu bla taxxa in kwantu din il-kwistjoni bdiet bl-ittra ufficjali tat-2 ta' Gunju 2015 li fiha l-appellant iddikjara li ntbaghtet ai termini tal-Artikolu 14(2) tal-Kap. 69 meta kellu jkun jaf li ma japplikax ghall-fattispecjie tal-kaz. Ovvjament il-kwistjoni tkompliet mill- appellati li pprezentaw ir-rikors ai termini tal-istess provvediment. Fic- cirkostanzi kull parti kienet responsabbli li saru proceduri li qatt ma kellhom isiru. Vera kopja 7 Rikors prezentat fil-5 ta' Novembru 2015.