IMĦALLEF GIANNINO CARUANA DEMAJO ONOR. Seduta ta' nhar l-Erbgħa, 30 ta' Ġunju, 2021. Lorenza Degiovanni sive Lora Enriquez v. Carmelo sive Charles Calenti u Rita Aras u l-Avukat Ġenerali li skont id-digriet tat-28 ta' Settembru 2020 ġie sostitwit għall-Avukat tal-Istat Permezz ta' rikors li ppreżentat fis-27 ta' Frar 2019 l-attriċi lmentat li l-Artikolu 12B tal-Kap. 158 jilledi d-drittijiet fundamentali bi ksur tal-Art. 37 tal-Kostituzzjoni u l-Art. 1 tal-ewwel protokoll tal-Konvenzjoni. minħabba li bl-introduzzjoni ta' dik id-dispożizzjoni sid il-kera għandu l- jedd jippreżenta rikors quddiem il-Bord Li Jirregola l-Kera u jitlob li l-kera tiġi riveduta għal ammont li ma jkunx iktar minn 2% fil-mija fis-sena tal- valur liberu u frank tas-suq miftuħ tad-dar ta' abitazzjoni fl-1 ta' Jannar tas-sena li matula jiġi preżentat ir-rikors. L-attriċi ssostni li dik id- dispożizzjoni ma tikkonsidrax kemm l-attriċi ilha tonfoq flus fil-fond oġġett tal-kawża kif ukoll l-aspettattiva li l-fond ser jibqa' fil-pussess tagħha. Il-fatti fil-qosor huma:- B'kuntratt tas-17 ta' Diċembru 1991 il-konvenut Calenti ta b'enfitewsi temporanja lil Alfred Alsaidi l-fond numru 7, Triq Nestu Laviera, Burmarrad, San Pawl il-Baħar b'enfitewsi temporanja għall-perjodu ta' wieħed u għoxrin (21) sena b'effett mill-15 ta' Jannar 1992. B'kuntratt tal-14 ta' Diċembru 1995 Alfred Alsaidi ttrasferixxa l-utile dominju għall-perjodu li kien għad fadal, lill-attriċi u żewġha. L-enfitewsi skadiet fil-15 ta' Jannar 2013, u b'applikazzjoni tal-Art. 12(2) tal-Kap. 158 l-attriċi bdiet tokkupa l-fond b'kirja. Għalkemm is- sidien ippreżentaw kawża (Charles Calenti et v. Lorenza Vincenza Muscat Spiteri, rikors numru: 579/2013) sabiex jieħdu lura l-pussess tal-fond, b'sentenza tal-10 ta' Jannar 2018 il-Qorti Ċivili, Prim'Awla ċaħdet it-talba. Matul is-snin l-attriċi u żewġha għamlu diversi xogħlijiet fil-fond. Skont stima ta' perit ex parte saru xogħlijiet b'valur ta' €75,500. fuqha. L-attriċi twieldet fis-7 ta' Ġunju 1955, u ma jirriżultax li hi proprjetarja ta' immobbli jew għandha xi ġid ieħor. Fil-fond tgħix flimkien ma' binha Terrence, persuna vulnerabbli u li l-qorti fehmet li hu dipendenti Il-qligħ tal-attriċi m'huwiex iktar minn €11,000 fis-sena li tirċievi mill- pensjoni kontributorja. B'sentenza tal-Bord Li Jirregola l-Kera tal-24 ta' Frar 2020 fil-kawża 126/2018), il-kera żdiedet għal €6,000 fis-sena għal żmien sentejn (1.2% tal-valur tal-fond), €8,250 fis-sena għat-tielet u raba' sena (1.5% tal-valur tal-fond), u għal €9,625 fis-sena (1.75% tal-valur tal-fond) għall-ħames u Il-Bord stabbilixxa dik il-kera a bażi ta' stima tal-valur tal-fond li saret mill-membri tekniċi fl-ammont ta' ħames mija u ħamsin elf euro F'dik is-sentenza jingħad li skont l-att promotur, "… il-kera pagabbli lilu għal dan il-fond mill-intimata fis-sena 2013 kienet tammonta għal €490.35 fis-sena pagabbli kull sitt xhur bil-quddiem li fis-sena 2016 għoliet għal €500.47 u reġgħet għoliet b'effet tal-liġi mill-1 ta' Jannar Għalkemm sidien il-kera appellaw, b'sentenza tat-3 ta' Frar 2021 il-Qorti tal-Appell (Kompetenza Inferjuri) ċaħdet l-appell. Skont rapport tal-perit tekniku nkarigata mill-ewwel Qorti l-fond għandu valur ta' ħames mija u ħamsin elf euro (€550,000) u valur lokatizju ta' disat elef euro (€9,000) kull sena (rapport datat 25 ta' April 2019), li jfisser 1.64% tal-valur tal-fond fis-suq. Fir-rikors promotur l-attriċi talbet lill-Qorti Ċivili, Prim'Awla sabiex: (1) Tiddikjara illi r-rikorrenti kellha u għandha aspettattiva leġittima u/jew possession li hi protetta u sanċita taħt l-artikolu 1 tal-Ewwel Protokoll tal-Konverżjoni Ewropea tad-Drittijiet tal-bniedem (u l-Kap 319), u kif ukoll jeddijiet naxxenti minn u protetti taħt l-artikolu 37 tal- Kostituzzjoni ta' Malta, konsistenti fil-jedd għall-konverżjoni taċ-ċens minn wieħed temporanju għal kirja protetta u jigi ddikjarat li l-artikolu 12B tal-Att XXVII tal-2018 jilledi u jikkostitwixxi ksur tad-drittijiet fundamentali tal-esponenti senjatament l-artikolu 37 tal-Kostituzzjoni ta' Malta u l-artikolu 1 tal-Ewwel Protokoll tal-Konvenzjoni Ewropea tad- Drittijiet tal-Bniedem u taghti dawk id-direttivi li tqis xierqa sabiex twettaq, jew tizgura t-twettiq tad-drittijiet fundamentali ta' l-esponenti hekk kif garantiti taht il-Kostituzzjoni ta' Malta u taht il-Konvenzjoni tal-Libertajiet ghall-Protezzjoni Fundamentali; tad-Drittijiet B'sentenza tal-25 ta' Frar 2021 l-ewwel Qorti ddeċidiet: 'Għal dawn il-motivi, l-Qorti tilqa' t-talba tar-rikorrenti billi: (1) Tiċħad l-eċċezzjonijiet tal-intimati safejn mhux kompatibbli ma' din is-sentenza. (2) Tiddikjara illi r-rikorrenti kellha u għandha aspettattiva leġittima u/jew possession li hi protetta u sanċita taħt l-artikolu 1 tal-Ewwel Protokoll tal-Konvenzjoni Ewropea tad-Drittijiet tal-bniedem (u l-Kap 319), u kif ukoll jeddijiet naxxenti minn u protetti taħt l-artikolu 37 tal- Kostituzzjoni ta' Malta, konsistenti fil-jedd għall-konverżjoni taċ-ċens minn wieħed temporanju għal kirja protetta. (3) Tiddikjara li l-applikazzjoni f'dan il-każ partikolari bl-artikolu 12B tal- Att XXVII tal-2018 tilledi u tikkostitwixxi ksur tad-drittijiet fundamentali tal-esponenti senjatament l-artikolu 37 tal-Kostituzzjoni ta' Malta u l- artikolu 1 tal-Ewwel Protokoll tal-Konvenzjoni Ewropea tad-Drittijiet tal- Bniedem. (4) Tordna lill-intimat Avukat tal-Istat iħallasha kumpens ta' mija u għoxrin elf euro (€120,000) bl-imgħax mid-data ta' din is-sentenza sal- ħlas effettiv. 'Spejjeż a kariku tal-intimat Avukat tal-Istat'. Wara li l-ewwel Qorti għamlet referenza għall-ġurisprudenza lokali u dik tal-QEDB, tat dawn il-motivazzjonijiet: "IL-KOSTITUZZJONI Artiklu 37(1) tal-Kostituzzjoni jipprovdi kumpens għal "proprjeta` ta' kull xorta li tkun" kif ukoll kull "interess fi jew dritt fuq proprjeta` ta' kull xorta." Jidher li din in-norma tipproteġi lill-proprjeta` fis-sens wiesa tal-kelma. Tant li ġiet interpretata bħala li tkopri l-jedd t'azzjoni quddiem Qrati u Tribunali. Għalhekk id-dritt għall-inkwilinat jidher li jista' jitqies ukoll bħala interess fi jew dritt fuq proprjeta`. Il-Qorti ma tarax għaliex m'għandhiex tinkludi aspettattiva leġittima ma' dan il- kunċett. APPLIKAZZJONI TAL-PRINĊIPJI LEGALI SUESPOSTI Kif sewwa tissottometti r-rikorrenti, b'differenza mill-każ ta' John Schroeder, ir-rikorrenti akkwistat dak li kien fadal mill-utli dominju temporanju fi żmien meta l-liġi kienet tippermetti, jekk javveraw ruħhom ċerti kundizzjonijiet, li ċ-ċens jiġi kkonvertit f'kera. Is-sitwazzjoni tar- rikorrenti hija proprju dik ipotetika li l-Qorti Kostituzzjonali rraviżat fl- istess John Schroeder. Linejarment ma' dan il-ħsieb, din il-Qorti tista' tiddikjara li l-liġi ħolqot aspettattiva leġittima li r-rikorrenti kienet sejra tal-prinċipji stabbiliti mill- tibqa' ġurisprudenza suċċitata, partikolarment Pine Valley, xejn ma xxekkel iċ-ċirkostanza li sussegwentement – snin wara - l-applikazzjoni ta' dik il-liġi ġiet iddikjarata bħala li tista' tkun leżiva tad-drittijiet fundamentali tas-sid. F'Pine Valley, permess maħruġ mill-awtorita` tal-ippjanar ġie ddikjarat null għaliex kien ultra vires. B'danakollu, l-Qorti xorta waħda sabet li kien hemm aspettattiva legittima li l-permess inħareġ skont il- liġi. Fil-każ preżenti, kien hemm l-aspettattiva leġittima da parti tar- rikorrenti li l-liġi kienet konformi mal-Kostituzzjoni u l-Konvenzjoni. DRITT TRANŻITORJU JRID ISIR B'ĠUSTIZZJA B'applikazzjoni F'dan l-istadju, il-Qorti tħoss li hu opportun li tirrileva s-segwenti. L- idejat u d-drawwiet ġodda jnisslu relazzjonijet ġodda bejn il-bnedmin, u l-ordni ġuridiku ma jistax ma jinbidilx u ma jiżviluppax biex ilaħħaq ma' dan il-progress. Il-ġustizzja tinħtieġ tkun ingridjent indispensabbli ta' tali żvilupp. Meta l-liġijiet jintroduċu relazzjonijiet ġodda bejn in-nies, jew ibiddlu dawk eżistenti, iridu jagħtu vantaġġ lis-soċjeta` u lill- individwu fl-istess ħin. Imma hemm kunsiderazzjoni oħra li dawn il- liġijiet ġodda jridu jħarsu: id-drittijiet eżistenti li ma jkunux għadhom ġew żvolti bil-konsegwenzi kollha tagħhom. Din hija l-materja tad-dritt tranżitorju. Il-liberalizzazzjoni tas-suq tal-kiri ta' proprjeta` immobbli, u l-ħarsien tad-drittijiet fundamentali tal-proprjetarji tagħha li seħħu f'dawn l-aħħar snin, mhux biss wasslu għal liġijiet ġodda biex jirregolaw din ir-realta` soċjo-ekonomika ġdida imma effettwaw ukoll il-kirjiet taħt il-liġijiet l- antiki li kienu jipproteġu b'mod qawwi lill-inkwilini. Huwa minnu li dawn il-liġijiet kellhom disposizzjonijiet transitorji sabiex jipproteġu lill-inkwilini billi dawn ikollhom iż-żmien sabiex jaġġustaw ruħhom għas-sitwazzjoni l-ġdida ta' suq liberalizzat. B'danakollu, xorta waħda hemm nies li din ix-xibka ma ħarsithomx. Nies li qatt m'għaddielhom minn rashom li xi darba kienu se jitkeċċew minn dar li krew (jew ħadu b'ċens temporanju) għaliex il-kera kien se jogħla b'mod drammatiku. Ir-rikorrenti kienet waħda minnhom. Illum anzjana, ma taffordjax tħallas il-kera ogħla u lanqas tista' tmur taħdem biex tħallas il-kera. Apparti li għandha tifel bi bżonnijiet speċjali. Iżjed u iżjed meta l-ftit flus li rnexxielha tiġbor matul is-snin investiethom fid-dar b'mod li mmiljoratha u għollitilha l-valur tagħha b'mod konsiderevoli taħt l-aspettattiva li kienet se tgawdihom. Ir-rikorrenti ma taffordjax tħallas il-kera ta' eluf ta' ewro impost mill-Bord li Jirregola l-Kera. F'dik il-kawża, l-Awtorita` tad-Djar kienet parti. Skont in-nota ta' sottomissjonijiet tal-Avukat tal-Istat, din tista' toffri sussidju sabiex l-inkwilini jkunu jistgħu jaslu li jħallsu tali kera. Imma almenu mill-atti ma jidhirx li għamlet intervent f'dan is-sens. Bħalma s-sid għandu – ġustament – id-dritt fundamentali li jgawdi proprjeta` tiegħu; hekk ukoll ir-rikorrenti għandha dritt daqstant ieħor fundamentali li jkollha saqaf fuq rasha. Kif qalet din il-Qorti, diversament ippreseduta: "l-istess sentenza ta' Portanier (Portanier v the Convention" mingħajr pero' ma amplifikat dwar dan. tikkondividi dan is-sentiment u taghmlu taghha." Jinħtieġ b'mod urġenti li l-Istat jintervjeni b'xi mod jew ieħor sabiex iħares li din is-sezzjoni vulnerabbli tas-soċjeta` Maltija. Fiċ-ċirkostanzi l-Qorti tħoss li huwa opportun li tagħti lir-rikorrenti kumpens finanzjarju". B'rikors preżentat fis-17 ta' Marzu 2021 l-Avukat tal-Istat appella mis-sentenza filwaqt li fil-25 ta' Marzu 2021 l-attriċi wieġbet. Il-konvenuti Calenti u Aras ma wieġbux. L-Avukat tal-Istat ilmenta li: irċeviet ta' din L-esponent jirrileva li l-artikolu 12B mhu qed jikser l-ebda aspettattiva leġittima u/jew pussess tar-rikorrenti għaliex il-fatt biss li r- rikorrenti oriġinarjament il-kawża b'konċessjoni enfitewtika temporanja għal 21 sena, ifisser li r-rikorrenti daħlet għal ċens li kienet taf li kien ser jiskadi u li ma kienx intiż, la mis- sid u lanqas mill-inkwilini stess (bis-saħħa tal-ftehim milħuq), li jibqa' jippersisti in aeternum; 4. Kif inhu magħruf bil-wisq tajjeb minn kulħadd, hemm mijiet ta' kawżi mogħtija minn din il-Qorti u mill-Qorti Kostituzzjonali li għalenija u bħal f'kor li jtarrax sostnew u ħa jibqgħu jsostnu li l-liġi kif kienet, qabel id-dħul fis-seħħ tal-artikolu 12B, wasslet għall-ksur ripetut tad-drittijiet tas-sid matul iż-żminijiet; .......… 7. Hawnhekk wasalna f'punt fejn qabel l-artikolu 12B, l-appellant Avukat tal-Istat dejjem immilita favur l-aspettattiva leġittima li kellu l- inkwilin li jibqa' fil-post li jkun qed jgħix, liema argument dejjem ġie miċħud b'qawwa kbira mill-Qrati tagħna. Issa li l-Istat għaraf li verament dak il-bilanċ tant mixtieq bejn is-sid u l-inkwilin ma kienx qed jintlaħaq, inħoloq l-artikolu 12B li għen ħafna sabiex is-sid jieħu kera ogħla u iktar xierqa, u l-inkwilin jimxi maż-żminijiet u mhux jibqa' jpappiha minn fuq dahar is-sid, b'mod inġust; 8. Issa fil-każ preżenti, wasalna fis-sitwazzjoni assurda li talli l- inkwilini ħallsu kera rriżorja matul is-snin, qegħdin jingħataw kumpens ta' €120,000. Jirriżulta wkoll mill-affidavit tas-sid, li meta fetaħ kawża kostituzzjonali kontra l-lstat, dan tilifha u ma ħa l-ebda kumpens, minkejja li l-fond jappartjeni lilu u lill-ex martu, għaliex il-liġi tal-1979 kienet diġa' daħlet fis-seħħ meta daħal għall-ftehim mal-inkwilini. Issa llum nafu li l-Qorti Kostituzzjonali biddlet il-linja tal-ħsieb u llum il- ġurnata, kwalunkwe ftehim (anki ftehim iffirmat wara l-1979), qed jiġi ddikjarat jinqaleb awtomatikament f'kera u l-inkwilin jibqa' jirrisjedi fil-fond; Ħafna drabi l-esponent jappella meta jkun hemm sentenza fejn tali ċifra tingħata lis-sid li jkun qed jirċievi kera irriżorja – f'dan il-każ tas-sid ġaladarba ċ-ċens id-drittijiet €490.35 fis-sena. Għalhekk huwa nkonċepibbli li talli l-inkwilina ħallset kera rriżorja matul is-snin, qed tiġi ppremjata b'somma stravaganti għal fond ċkejken li għandu footprint ta' 50metru kwadru; Illi l-Ewwel Qorti ma qisitx ukoll il-fatt, li l-appellata ssodisfat il- 10. kriterji tad-dħul u tal-kapital tat-test tal-mezzi, u għalhekk mhix ser tiġi żgumbrata mill-fond in kwistjoni u għalhekk dan il-kumpens eżaġerat ċertament li mhux mistħoqq; 11. Jidher li l-Ewwel Qorti għamlet ċertu riċerka fuq aspettattiva leġittima, imma fil-verita', kif taf sewwa din l-Onorabbli Qorti, il-Qorti Ewropea ppronunzjat ruħha ad nauseam fuq kemm l-aspettattiva leġittima tas-sid ġiet miksura bil-liġijiet kif kienu qabel, saħansitra għal kuntratti li daħlu fis-seħħ wara li l-liġi tal-1979 daħlet fis-seħħ; ..........… 13. Dan huwa eżattament applikabbli għall-każ preżenti għaliex kwalunkwe aspettattiva li l-appellata Zarb setgħet ħasset li kellha, ma kinitx aspettattiva leġittima ġaladarba kienet qed tikser il-jeddijiet fundamentali tas-sid. L-artikolu 12B żgur li mhu qed jikser l-ebda dritt fundamentali tal-inkwilina a bażi tal-Ewwel Artikolu tal-Ewwel Protokoll tal-Konvenzjoni Ewropea u tal-Artikolu 37 tal-Kostituzzjoni għaliex ġie maħluq proprju sabiex jerġa' jġib dak il-bilanċ li ntilef matul iż-żminijiet; Irid jiġi sottolineat li l-Att XXIII tal-1979 kien intiż sabiex jipproteġi 14. lill-inkwilin iżda mal-mogħdija taż-żmien, inħass bżonn li din il-liġi tiġi emendata għaliex kienet spiċċat liġi stultifikata fil-passat u kienet qed tinjora l-karba tas-sid proprju għaliex ma mxietx maż-żminijiet. Il- protezzjoni mogħtija minn dawn il-liġijiet tkun qed tiġi mġebbda u abbużata mill-inkwilini nnifishom għall-għanijiet tagħhom meta jsostnu li bl-artikolu 12B kwalunkwe aspettattiva li seta' kellhom ma baqgħet xejn leġittima; 15. L-Istat impenja ruħu u għamel riforma fil-liġijiet tal-kera bl- introduzzjoni liema riforma ġabet aktar rilassament ta' tali liġijiet favur is-sid u assigurat li l-interess ġenerali tal- inkwilini xorta jibqa' protett, b'dan però li jinħoloq aktar bilanċ bejn id- drittijiet tas-sid u dawk tal-inkwilin; Barra minn hekk, permezz tal-Att XXVII tas-sena 2018, l-Artikolu 12B tal-Kap 158 jistipula li s-sid tal-fond in kwistjoni għandu d-dritt li jitlob li l-kera tiġi riveduta għal ammont li ma jeċċedix it-tnejn fil-mija fis- sena tal-valur liberu u frank tas-suq miftuħ tad-dar ta' abitazzjoni. jista' wkoll jitlob li jiġu stabbiliti kundizzjonijiet ġodda fir-rigward tal-kera; Illi l-appellata Zarb qed tonqos milli tagħti konsiderazzjoni lill-piż sproporzjonat li ntefa' fuq is-sidien matul iż-żminijiet u qegħda għalhekk tgħaddas rasha fir-ramel minflok taċċetta b'rieda tajba u b'raġunament loġiku d-disposizzjonijiet tal-artikolu 12B tal-Kap. Barra minn hekk, wieħed ma jridx jinsa wkoll li meta l-Bord, bil- għajnuna ta' perit, jiġi biex jistabbilixxi l-persentaġġ fis-sena tal-valur liberu u frank tas-suq miftuħ tad-dar ta' abitazzjoni, u l-inkwilina ma tkunx tista' tasal li tħallas dak l-ammont kif mitlub, l-Awtorita' tad-Djar lesta li toffri sussidju sabiex inkwilini jkunu jistgħu jaslu li jħallsu tali kera; 21. tad-Djar hija l-preżenza neċessarja f'tali proċeduri quddiem il-Bord li jirregola l-Kera u mhux qegħda hemm għalxejn jew b'kapriċċ". Illi huwa għalhekk tal-Awtorita' F'dan il-każ il-kwistjoni m'hijiex dwar jekk l-attriċi għandhiex jedd tibqa' tgawdi tikri l-fond meritu tal-kawża. L-Art. 12B tal-Kap. jwassalx għat-terminazzjoni tal-kirja. Il-fatt hu pero` li minħabba li l-qligħ tagħha hu biss minn pensjoni, m'huwiex kontestat li l-attriċi m'hijiex f'pożizzjoni finanzjarja li tħallas kera ta' sitt elef u sitt mitt euro (€6,600) fis-sena li tfisser ħames mija u ħamsin euro (€550) fix-xahar. L-Art. 1 tal-ewwel protokoll tal-Konvenzjoni jipprovdi:- 10. intqal: Fil-każ Teteriny v. Russia deċiża mill-QEDB fit-30 ta' Ġunju 2005, Wieħed jasal biex jaċċetta li persuna vulnerabbli kif inhi l-attriċi minħabba l-qligħ ferm limitat, kellha aspettattiva leġittima li minn kera baxxa kontrollata b'liġi speċjali mhux ser issib ruħha f'sitwazzjoni fejn ikollha tħallas kera tnax-il darba iktar minn dik li kienet qiegħda tħallas qabel saru l-proċeduri quddiem il- Bord Li Jirregola l-Kera. Min-naħa l-oħra wieħed irid jiftakar li l-kera kienet stabbilita b'liġi, li tista' wkoll tinbidel minn żmien għal żmien. Dak li kien tajjeb fl-1979 ma jfissirx li għadu ġustifikat fl-2021. Bħall-attriċi hawn eluf ta' familji li bbenefikaw bl-emendi li saru bl-Att XXIII tal-1979 li wasslu sabiex min kellu titolu ta' enfitewsi temporanja, meta B'dik l-emenda għall- Ordinanza Li Tneħħi l-Kontroll tad-Djar (Kap. 158), id-direttarju kellu b'liġi jidħol f'relazzjoni ta' kirja għal żmien indeterminat mal-enfitewta rrispettivament mill- volonta` tiegħu. Huma biss f'ċirkostanzi partikolari kontemplati mill-istess liġi li sid il-kera jista' jirrifjuta li jġedded il-kirja. Kirja b'kera ferm vantaġġjuża li jgawdi minnha mhux biss dak li qabel kien enfitewta iżda wkoll dawk il-persuni li jikkwalifikaw bħala 'kerrej' skont id-definizzjoni li hemm fl-istess liġi. Sitwazzjoni li wasslet sabiex matul is-snin is-sidien jirċievu kera li dejjem naqset fil-valur b'riżultat ta' żvilupp ekonomiku li wassal għall-awment konsiderevoli fil-valur tal- bini u tal-kirjiet. L-inkwilini ta' dawn il-kirjiet regolati mil-liġi speċjali ilhom snin twal igawdu minn proprjeta` ta' ħaddieħor u jħallsu kera bi ftit flus. Iktar m'għaddew is-snin iktar is-sidien ġew imġiegħla jġorru l-piż, u dan irrispettivament mill-qagħda finanzjarja tas-sidien u tal-inkwilini li kollha tpoġġew f'keffa waħda. hu fatt li ħafna mill-inkwilini li għandhom dawn it-tip ta' kirjiet huma nies vulnerabbli peress li huma anzjani, mhumiex sidien ta' bini u jgħixu bil-pensjoni Hu magħruf li: (Albert Reitano v. Malta (50570/13) tat-30 ta' Jannar 2018 tal-QEDB). L-attriċi bħall-inkwilini oħra qiegħda bis-saħħa tal-liġi tgawdi minn kirja b'rati ta' kera li mhumiex kummerċjali u tgawdi minn protezzjoni kontra tkeċċija mill-fond. Bl-Att XXVII tal-2018 li waqqaf proċedura sabiex sid il-kera jitlob awment tal-kera li tkun sa 2% tal-valur tal-fond, l-attriċi tilfet id-dritt li kien eżegwibbli bis-saħħa tal-liġi li tħallas kera baxxa u ferm vantaġġuża għaliha. Ovvjament, ma kellha l-ebda garanzija li l-kera ser tibqa' dik li hi meta tikkonsidra li hi stabbilita b'liġi li saret fl-1979. hi li r-rikorrenti qiegħda tgawdi minn ħwejjeġ ħaddieħor b'kera ta' ftit mijiet ta' euro fis-sena. Dan m'għandux ikun. L-indħil fit-tgawdija ta' dak il-jedd sar b'mod legali, in kwantu sar bl- Att XXVII tal-2108. Emenda intiża sabiex is-sid ma jkomplix iġorr il-piż kollu waħdu, u jibda jirċievi kera li hi xierqa għaż-żminijiet li qegħdin ngħixu fihom. L-għan wara dik il-liġi kien leġittimu sabiex jiġu wkoll protetti d-drittijiet ta' ħaddieħor, ċioe` sidien il-kera li kienu ilhom snin twal jirċievu kera baxxa li hi ferm 'il bogħod minn dik li titħallas fis-suq miftuħ. Miżura li fiha nnifisha għandha għan leġittimu. Bil-kera stabbilita mill-Bord Li Jirregola l-Kera bis-sentenza tal-24 ta' Frar 2020, l-attriċi ser issibha ferm diffiċli sabiex tkompli fil-kirja. meħud in konsiderazzjoni li l-provi juru li l-uniku qligħ li għandha hi pensjoni li tirċievi kull xahar mingħand il-Gvern u li bdiet tirċievi minn Il-Mellieha M'hemmx dubju li l-kirjiet protetti taħt Art. 12(2) tal-Kap. nuqqas ta' salvagwardji proċedurali li għandhom iwasslu sabiex jinħoloq bilanċ bejn l-interessi tal-inkwilin u dawk ta' sidien il-kera. Taħt dik il-ligi hemm ftit jew xejn possibilta` li s-sidien jieħdu lura l-pussess tal-proprjeta` tagħhom fi żmien qasir peress li min qiegħed igawdi minn kirja protetta taħt dik il-liġi speċjali, normalment mhux ser jitlaq mill-fond volontarjament. Kien altru milli meħtieġ li l-leġislatur jintervjeni sabiex jindirizza l-piż eċċessiv li s-sid kien ilu jġorr għal snin twal, iktar u iktar meta tikkonsidra n-nuqqas ta' proporzjon bejn l-ammont tal-kera taħt il- liġi speċjali u l-kera fis-suq miftuħ. Hu rikonoxxut mill-ġurisprudenza tal-QEDB li fil-każ ta' social housing kull stat għandu margni wiesa' ta' apprezzament għal dak li jirrigwarda l-miżuri li jittieħdu fil-kontroll ta' proprjeta` ta' ħaddieħor. meta tikkonsidra l-kwantita` ta' sentenzi li l-Qorti Kostituzzjonali u l-Qorti ta' Strasburg ilhom għal snin jagħtu, ma kienx hemm triq oħra għajr li l- leġislatur jintervjeni sabiex is-sidien ma jkomplux jirċievu kera rriżorja li ma tkunx paragunabbli mal-kera fis-suq miftuħ. Hu ovvju li l-leġislatur kellu eżerċizzju diffiċli sabiex jibbilanċja d- drittijiet tas-sidien u l-inkwilini protetti taħt il-liġi speċjali li kienu ilhom jokkupaw ir-residenzi għal snin twal. Kellu min-naħa jassigura l- protezzjoni tad-drittijiet ta' proprjeta` tas-sidien u fuq in-naħa l-oħra li jirrispetta d-drittijiet soċjali ta' oħrajn, li ħafna drabi huma vulnerabbli. F'dan ir-rigward issir referenza għas-sentenza Formosa Steel-Czapska v. Poland (35014/97) fejn intqal: Raġunament li japplika wkoll fil-każ in eżami. Għalkemm fit-tweġiba l-attriċi għamlet ħafna enfażi fuq il-fatt li f'dan il-każ hemm sentenza ta' qorti (rikors numru: 579/2013) li kkonkludiet li m'hemmx ksur tad-drittijiet fundamentali tas-sid, ir-realta` hi oħra. Dan minkejja li f'dik is-sentenza tal-10 ta' Jannar 2018 il-Qorti kkonkludiet li meta saret il-konċessjoni enfitewtika d-direttarju kien jaf x'ser ikun l-effett legali tat-trasferiment tal- fond in enfitewsi fl-1991, u ċaħditlu l-ilment. Pożizzjoni ma tirriflettix il- fehma tal-QEDB per eżempju fil-każ Albert Reitano v. Prim Ministru (ara 44 sa 50 ta' dik is-sentenza) u wkoll din il-Qorti f'sentenzi oħra. Bl-Att XXVII tal-2018 l-Istat qiegħed ukoll jissalvagwardja garanziji soċjali għall-inkwilini fis-sens li l-kera li jħallsu m'hijiex dik ta' kera fis-suq miftuħ, iżda kera sa 2% tal-valur tal-fond. Għalhekk inkwilini fis- sitwazzjoni tal-attriċi xorta għandhom il-jedd li jkomplu jgawdu l-fond b'kera ridotta minn dik tas-suq miftuħ u li jfisser li s-sidien mhumiex jieħdu l-benefiċċju kollu li jistgħu jieħdu minn fond battal meta jinkera fis-suq miftuħ. Il-kwistjoni dwar jekk l-inkwilin huwiex f'qagħda finanzjarja kapaċi li jħallas il-kera stabbilita mill-Bord Li Jirregola l-Kera hi kwistjoni oħra. Pero` għal dak li jirrigwarda l-ħlas tal-kera, il-qorti tikkonkludi li l-emenda li saret bl-Att XXVII tal-2018 wasslet għall-bilanċ bejn id-drittijiet tal- inkwilin u dawk tal-interess ġenerali. Dan iktar u iktar meta tikkonsidra li jekk trid l-attriċi tista' tapplika mal-awtoritajiet sabiex tingħata assistenza finanzjarja fil-ħlas tal-kera (ara paragrafu 20 tar-rikors tal-appell). Waqt is-smigħ tal-appell, il-Qorti ordnat li jixhed rappreżentant tal- Awtorita` tad-Djar u jagħti tagħrif dwar l-għajnuna li jagħti l-Gvern f'każijiet bħal dawn. Fis-seduta tal-31 ta' Mejju 2021 xehdet Lorna Pavia li kkonfermat li l-Gvern diġa` kellu skema ta' sussidju biex jgħin dawk l- inkwilini li għandhom bżonn l-għajnuna biex iħallsu l-kera. Spjegat li l- massimu tal-għajnuna kien ta' ħamest elef euro (€5,000). Ma jirriżultax li r-rikorrenti għamlet talba lill-Awtorita` tad-Djar sabiex tingħata dik it-tip ta' għajnuna. Il-qorti ssibha diffiċli taċċetta li persuna hi vittma ta' ksur ta' jedd fundamentali meta ma' tagħmilx użu mill-għajnuna finanzjarja li kien diġa` jagħti l-Gvern. Bil-passivita` tagħha r-rikorrenti poġġiet lilha nnifisha fi stat ta' inċertezza bla bżonn. Ix-xhud ippreżentat ukoll dokument fejn hemm spjegat b'mod ċar il-proċedura l-ġdida dwar l-għoti ta' benefiċċju fuq il-kera mħallsa minn inkwilini ta' kirjiet ta' qabel l-1995, u li skont ix-xhud kellha tibda mill-1 ta' Ġunju 2021. Ikkonfermat li fejn il-qligħ tal-inkwilin ikun biss minn pensjoni, il-benefiċċju ser ileħħaq sa għaxart elef euro (€10,000) fis-sena filwaqt li l-inkwilin jibqa' jħallas il-kera li kien qiegħed iħallas qabel l- awment stabbilit mill-Bord Li Jirregola l-Kera. Kulma jrid jagħmel l-inkwilin hu li jagħmel talba lill-Awtorita` tad-Djar u jippreżenta xi dokumenti, fosthom is-sentenza tal-Bord Li Jirregola l-Kera li tkun stabbiliet il-kera li għandu jħallas l-inkwilin. Hu veru li l-Awtorita` tad-Djar għad trid tagħmel l-eżerċizzju fil- konfront tar-rikorrent peress li ma jirriżultax li applikat għall-għajnuna. Madankollu ma sarux argumenti li b'xi mod jistgħu jikkonvinċu lil din il- Qorti li r-rikorrenti ma kinitx jew m'hijiex ser tkun intitolata għall-għajnuna finanzjarja li jagħti l-Gvern lil dawk l-inkwilini li bħar-rikorrenti l-uniku qligħ tagħhom hu l-pensjoni. biss il-pensjoni. Għaldaqstant, il-Gvern ser ikun qiegħed ikopri l-parti l-kbira tal-kera ta' dawk l-inkwilini li huma vulnerabbli, bħal anzjani li l-qligħ tagħhom hu B'hekk fiċ-ċirkostanzi żgur li ma jistax jingħad li r-rikorrenti hi f'dan l-istadju vittma ta' ksur tal-jedd fundamentati. F'nota ta' sottomissjonijiet li ppreżentat fl-1 ta' Ġunju 2021, ir-rikorrenti argumentat li l-iskema "3.... tirrikjedi deċiżjoni ta' natura politika u ekonomika tal-pajjiż. Il-mument li l- pajjiż jagħżel posizzjoni politika (oħra) jew ma jkunx f'posizzjoni li jalloka tant fondi din l-iskema tieqaf teżisti". Argument bażat fuq spekulazzjoni u m'huwiex rilevanti. Għal dawn il-motivi tilqa' l-appell u tħassar is-sentenza tal-ewwel Qorti tal-25 ta' Frar 2021 u minflok tiċħad it-talbiet tal-attriċi bl-ispejjeż kontriha. Giannino Calenti Demajo Agius k/a Zahra Anthony Chomarat Agius k/a Zahra Mark Vella Zahra Prim Imħallef Deputat Reġistratur rm