MALTA TRIBUNAL TA' REVIZJONI AMMINISTRATTIVA MAGISTRAT DR. CHARMAINE GALEA 26 ta' Novembru 2018 Rikors Numru 51/2018 Emanuel Gauci Psaila Vs Awtorita` ta' l-Artijiet It-Tribunal, Ra r-rikors ta' Emanuel Gauci Psaila pprezentat fl-4 ta' Lulju 2018 li permezz tieghu ppremetta s- segwenti:- " Illi dan huwa appell ai termini tal-artikolu 57 tal-Kap. 563 tal-Liġijiet ta' Malta minn deċiżjoni tal-Bord tal-Gvernaturi tal-Awtorita` tal-Artijiet li ttieħdet fit-23 ta' Frar 2018, u ġiet ikkomunikata lill-esponent fis-17 ta' Mejju 2018, hawn annessa u mmarkata bħala Dok. Illi l-esponent ilu jikri l-fond kummerċjali bl-indirizz 3, Misraħ iż-Żjara tal-Papa, L-Imqabba, u li qabel kien bl-indirizz 3, Mellieħa Square, L-Imqabba, sa mis-snin sittin, l- ewwel fuq missieru u sussegwentament fuqu personali; Illi fl-1 ta' Ottubru tas-sena elfejn u tnax (2012), tramite r-rappreżentant legali tiegħu għamel talba lill-Uffiċċju Konġunt sabiex il-fond lilu mikri jibqa' jintuża għal skopijiet kummerċjali kif effettivament huwa mikri, iżda li jiġi mibdul minn 'Public Service Garage' għal 'bar/snack bar' skont kif jinħarġu l-permessi mill-awtoritajiet, kif ikkonfermat fl-annessa kopja tal-ittra mmarkata bħala Dok. Illi din it-talba kienet ġiet mwieġba sentejn wara, preċiżament fid-9 ta' Ottubru tas-sena elfejn u erbatax (2014), fejn kien informat li l-Uffiċċju Konġunt ma jsib l-ebda oġġezzjoni fil-prinċipju li jkun hemm it-tibdil propost, provdut li jkunu ottenuti l-permessi neċessarji, kif ikkonfermat fl-ittra hawn annessa u mmarkata bħala Dok. Ċ; Illi insegwitu tar-risposta surreferita, l-esponent applika mal-Awtorita` tal-Ippjanar u ottjena l-permess neċessarju, b'referenza PA/00750/14, hawn anness u mmarkat bħala Dok. D, liema permess kien rikjest mill-istess Uffiċċju Konġunt biex jitwettaq it-tibdil fil- fond kummerċjali; Illi kif ordnat mill-istess Uffiċċju Konġunt, fl-ittra surreferita u mmarkata bħala Dok. Ċ, l-esponent, wara li ottjena l-permess tal-Awtorita' tal-Ippjanar, talab il-kunsens tal- Uffiċċju Konġunt biex ikun jista' jibda x-xogħlijiet skont il-permess ta' żvilupp li ottjena; Illi l-Bord tal-Gvernaturi tal-Awtorita' tal-Artijiet f'laqgħa li saret fit-23 ta' Frar 2018, iddeċieda li ma jilqax it-talba tal-esponent għaliex ingħad li "l-applikant ma ġabx prova li għandu permess ta' bdil ta' kundizzjoni"; Illi għal raġuni mhux magħrufa mill-esponent, id-deċiżjoni li ttieħdet mill-Bord tal- Gvernaturi tal-Awtorita` tal-Artijiet fit-23 ta' Frar 2018, ma kinitx ikkomunikata lilu qabel is-17 ta' Mejju 2018, iġiefiri tlett (3) xhur wara u l-istess ittra bid-deċiżjoni kienet tagħmel referenza għal indrizz zbaljat ta' 3, Mellieħa Square, L-Imqabba, meta l-indirizz tal-fond illum huwa 3, Misraħ iż-Żjara tal-Papa, L-Imqabba, kif spjegat aktar il-fuq; Illi l-motivazzjoni tal-Bord tal-Gveranturi tal-Awtorita` tal-Artijiet hija errata, hekk kif l- esponent segwa l-proċedura neċessarja u f'kull stadju dejjem fittex li jottjeni l-kunsens tal-awtorita` kkonċernata, dak iż-żmien l-Uffiċċju Konġunt; Illi daqstant ieħor hija bla bazi l-konklużjoni tal-istess Bord tal-Gvernaturi tal-Awtorita` tal-Artijiet li "l-applikant ma ġabx prova li għandu permess ta' bdil ta' kundizzjoni", meta dan jirriżulta b'mod ċar u inekwivoku mid-dokumenti annessi in sostenn ta' dan l- appell, liema dokumenti wieħed għandu jifhem li jinżammu fil-file relattiv li l-Awtorita` intimata żżomm fl-arkivji tagħha; Illi l-esponent, permezz tar-rappreżentant legali tiegħu pprova jivverifika l-file relattiv, billi intbgħatet ittra lill-Kap Eżekuttiv tal-Awtorita` tal-Artijiet, is-Sur Carlo Wilson, fejn saret talba a tenur tal-artiklu 52 tal-Kap. 563 tal-Liġijiet ta' Malta, sabiex l-appellant jara d-deċiżjonijiet kollha li jirrigwardaw l-applikazzjoni magħmula lill-Awtorità flimkien mad-dokumenti relattivi, inklużi r-raġunijiet għall-għoti ta' tali rifjut. Liema ittra hija datata 23 ta' Mejju 2018 u qiegħda hawn annessa bħala Dok. Illi sa erbatax (14)–il jum wara li kienet ikkomunikata d-deċiżjoni lill-esponent u tmien (8) t'ijiem wara li saret it-talba, l-Awtorita` intimata baqgħet inadempjenti u ma tagħtx aċċess lill-esponent għal file in kwistjoni fi żmien raġonevoli biex ikun formulat dan ir- rikors u mressaq fil-perjodu ta' għoxrin (20) jum stabbilit bil-liġi; Illi l-esponent huwa aggravat b'din id-deċiżjoni u għalhekk qed iressaq dan l-umli appell ai termini tal-artikolu 57 tal-Kap. 563 tal-Liġijiet ta' Malta; Illi l-aggravju tal-appellant huwa ċar u manifest billi ma jidhirx li hemm raġuni valida għaliex tali talba għal bdil fl-użu tal-fond kummerċjali in kwistjoni kellha tiġi miċħuda; Illi l-esponent jirriserva li jagħmel dawk is-sottomissjonijiet kollha neċessarji wara li jkun ingħata aktar informazzjoni dwar il-propjeta` in kwistjoni u ai termini tal-artiklu 52 tal-Kap. 563 tal-Liġijiet ta' Malta; TALBA Għaldaqstant, għar-raġunijiet suesposti u għar-raġunijiet kollha li jirriżultaw waqt it- trattazzjoni ta' dan l-appell, l-esponent, filwaqt li jagħmel referenza għall-provi kollha miġjuba minnu u għall-provi kollha li jirriżultaw waqt it-trattazzjoni ta' dan l-appell qiegħed umilment jitlob lil dan l-Onorabbli Tribunal jogħġbu jħassar u jirrevoka d-deċiżjoni tal- appellat Bord tal-Gvernaturi tal-Awtorita` tal-Artijiet, meħuda fit-23 ta' Frar 2018 u kkomunikata lill-esponent fis-17 ta' Mejju 2018 u konsegwentement jordna li t-talba għal bdil fl-użu tal-fond in kwistjoni tiġi milqugħa, u dana salv kwalsijasi provvediment ieħor li dan it- Tribunal jidhirlu xieraq u opportun, u bl-ispejjeż kontra l-Awtorita` intimata." Ra r-risposta tal-Awtorita` ta' l-Artijiet datata 25 ta' Gunju 2018 li permezz taghha eccepiet is- segwenti:- " Illi r-rikorrent talab l-Awtorita' esponenti permezz ta' applikazjoni sabiex isir bdil fl-użu tal-fond numru 3, Mirsraħ iż-Żjara tal-Papa, L-Imqabba, u li qabel kien bl-indirizz 3, Mellieħa Square, L-Imqabba; Illi l-Awtorita' tal-Artijiet b'deċiżjoni tal-Bord tal-Gvernaturi datata 23 ta' Frar, 2018 irrifjutat l-imsemmija talba 'peres li l-applikant ma ġabx prova li għandu permess ta' bdil ta' kundizzjonijiet. Jekk mingħajr dan il-permess l-applikant jixtieq ibiddel il- kundizzjonijiet, ikollu jipprovdi pjanti u l-allokazzjoni toħroġ b'tender'; Illi wara li ngħatat l-imsemmi rifjut ir-rikorrenti talab lil dan l-Onorabbli Tribunal sabiex 'iħassar u jirrevoka d-deċiżjoni tal-appellat Bord tal-Gvernaturi tal-Awtorita` tal- Artijiet, meħuda fit-23 ta' Frar 2018 u kkomunikata lill-esponent fis-17 ta' Mejju 2018m u konsegwentement jordna li t-talba għal bdil fl-użu tal-fond in kwistjoni tiġi milqugħa'. Illi r-rikorrent tenna illi ħassu aggravat mid-deċiżjoni tal-Awtorita' għaliex ma jidhirx li hemm raġuni valida għaliex tali talbi għal bdil fl-użu tal-fond kummerċjali in kwistjoni kellha tiġi miċħuda; Illi skont Art.2 tal-Att Dwar Artijiet tal-Gvern, Kap 573 tal-Liġijiet ta' Malta, il-bidla illi l-applikant in kwistjoni xtaq illi jagħmel tammonta għal trasferiment liema trasferiment neċessarjament irid isir skont l-imsemmi Att Art 31 w'għaldaqstant ma jistax sempliciment isir billi l-Bord tal-Gvernaturi jilqa' talba mill-applikant; Illi senjatament Art 2 jgħid is-segwenti : '"trasferiment" tfisser it-trasferiment jew l-għoti ta' xi art bi kwalunkwe titolu jkun li jkun, magħduda, iżda bla ħsara għall-ġeneralità ta' dak li ntqal qabel: (a) kull kirja jew encroachment jew jedd ieħor ta' użu kif ukoll l-għoti ta' kull jedd reali jew personali f'xi art jew fuqha; (b) it-tiġdid ta' kull jedd reali jew personali f'xi art jew fuqha, sew jekk taċitu jew espress b'pattijiet u b'kundizzjonijiet ġodda (b'dan illi żieda fil-kera, fiċċens jew fil-kumpens għall-użu m'għandhiex titqies bħala kundizzjoni ġdida), iżda inkluż kull tiġdid ta' kull jedd reali jew personali f'xi art jew fuqha, oriġinarjament magħmul b'mod konformi ma' riżoluzzjoni speċjali tal-Kamra, ukoll meta dan isir blistess pattijiet u kundizzjonijiet; Filwaqt illi Art. 31 jagħmilha ċara illi l-ebda art li tkun propjeta' tal-gvern 'ma tista' tiġi jsirx skont xi waħda mid- it-trasferiment ma trasferita kemm-il darba dak dispożizzjonijiet' tal- imsemmi artiklu illi jinkludu sejħiet għall-offerti jew trasferiment b'irkant; Illi Art7(2)(c) tal-Kap 563 jagħmilha l-funzjoni tal-Awtorita' tal-Artijiet illi "tamministra bl-akbar mod assolut sabiex isir l-aħjar użu tal-art kollha tal-Gvern ta' Malta u kull art li tifforma parti mill-isfera pubblika" w'għaldaqstant l-Awtorita' kienet fid-dittijiet pjeni tagħha li tiehu tali decizjoni; Illi ghalkemm ir-rikorrent isostni illi hemm il-provi kollha annessi mar-rikors promutur rigward il-bdil fil-kundizzjoni, dan m'huwiex minnu. Mar-rikors promutur kien hemm 'no objection in principle' mill-Ufficju Kongunt u l-premessi tal-Awtorita' tal-Ippjanar, pero' dawn m'humiex bidla fil-kundizzjoni tal-kirja kif tezigi l-ligi w'ghaldaqstant huma bla effett ghall-ligi rigwardanti l-artijiet tal-gvern; Illi t-talba tar-rikorrenti għandha tiġi miċħuda stante li ma ġiet indikata l-ebda bażi legali fondata, mill-istess rikorrenti, li tikkostitwixxi raġuni valida kemm fil-fatt u kemm fid-dritt amministrattiv li timmerita reviżjoni ta' dan l-għemil amministrattiv; Illi rigward l-aggravji u bla preġudizzju għas-suespot id-deċiżjoni mill-Awtorità intimata dwar l-imsemmija applikazzjoni kienet meħuda wara illi rat illi l-kriterji rikjesti mill-ligi ma kienux gew sudisfatti, liema ragunijiet gew debitament notifikati lir-rikorrenti; Illi li kieku l-Bord kellu jaccedi ghar-rikjesta tar-rikorrent ikun qieghed jikser il-ligi ghaliex ikun qieghed jaghmel trasferiment b'metodu li m'huwiex elenkat fl'Artiklu 31; 12. il-prinċipju amministrattiv ormaj stabbilit, "the duty to give reasons" u sejset id-deċiżjonijiet tagħha fuq il-fatti; fl-istess deċiżjoni tat raġuni skont tagħha Għaldaqstant dan l-Onorabbli Tribunal għandu jiċħad it-talba mressqa quddiemu mis-soċjetà rikorrenti bl-ispejjeż interament għall-istess soċjetà rikorrenti." Ra l-affidavit tar-rikorrent u sema' x-xhieda; Ra d-dokumenti kollha pprezentati; Ra n-noti ta' sottomissjonijiet tal-partijiet; Ra li r-rikors thalla ghal-lum ghas-sentenza. Ikkunsidra: Illi r-rikorrent hassu aggravat b'decizjoni tal-Awtorita` intimata komunikata lilu permezz ta' ittra datata 17 ta' Mejju 2018 li permezz taghha giet mgharraf illi t-talba tieghu ghal bdil fl-uzu tal- fond numru 3, Mellieha Square, Il-Qrendi kienet qieghed tigi michuda peress li ma gabx prova illi ghandu permess ta' bdil ta' kundizzjonijiet. Gie infurmat ukoll illi jekk jixtieq ibiddel il- kundizzjonijiet, irid jipprovdi pjanti u l-allokazzjoni tohrog b'tender. Ir-rikorrent xehed permezz ta' affidavit fejn spjega li l-fond in kwisjtoni jiftakru f'idejn nannuh John Mary Amato Cohen li kien jopera minnu petrol station tax-Shell. Sussegwentement il-fond ghadda ghand missieru Anthony Gauci Psaila u mbaghad ghandu. Jispjega li mill-1972 operaw minnu Taxi and Car hire. Jghid li xi snin ilu kien sar progett ta' pavimentar minghajr parkegg fil- pjazza in kwistjoni u ghalhekk in-negozju tieghu ha daqqa ta' harta. Ghalhekk iddecieda li jbiddel il-generu u jibda jiggestixxi l-istess fond bhala restaurant. Ghalhekk fl-2012 ikkorrisponda ma' certu Vincent Beckett, ufficjal tad-Dipartiment ta' l-Artijiet, u fl-2014 ircieva li ma kien hemm l-ebda oggezzjoni biex isir dan il-bdil. Ghalhekk huwa pproceda biex jikseb il- permessi necessarji mill-Awtorita` ta' l-Ippjanar, liema permessi gew approvati fl-2016. Dwar dan huwa informa lill-Awtorita` intimata u f'Mejju 2018 gie infurmat bid-decizjoni appellata. Jispjega illi huwa segwa l-procedura indikata mill-Awtorita` nnifisha. Carlo Wilson, ex CEO tal-Awtorita` intimata, spjega illi l-file in kwistjoni kien gie pprezentat bhala board memo u in vista li kien hemm talba biex tinbidel in-natura tal-kirja kummercjali huwa ressqu lill-Bord biex japprovah. Jispjega li fl-istess file kien hemm clearance biex ir- rikorrent ikun jista' japplika mal-Awtorita` ta' l-Ippjanar halli jkun jista' jaqleb din il-kirja u cioe` l-applikant kien gie infurmat bis-segwenti "I refer to the Planning application. Ghaldaqstant meta huwa ra li li kien biss se jinbidel il-generu, fl-opinjoni tieghu, din ma kinitx bidla f'xi kundizzjoni li timmerita li jerga' johrog tender u ghalhekk huwa rrakkomanda lill-Bord tal-Gvernaturi li l-permess jinghata. Dr. Anita Elmostrati, in rapprezentanza tal-Awtorita` intimata, xehdet illi hija tokkupa l- kariga ta' Segretarja tal-Bord tal-Gvernaturi. Hija spjegat illi meta l-applikazzjoni odjerna giet ipprezentata lill-Bord huwa kellu a disposizzjoni tieghu l-inkartament kollu tal-file tal-Awtorita`, inkluz l-applikazzjoni u l-pjanti relattivi. Hija spjegat li l-ligi tesigi illi meta jkun hemm applikazzjoni ghal bdil fl-uzu dan jikkostitwixxi disposal gdid. Ikkunsidra: Illi l-fatti ta' dan il-kaz huma s-segwenti:- F'xi zmien mhux maghruf inghatat mill-Kurja Arciveskovili koncessjoni ghal skop kummercjali lin-nannu tar-rikorrent tal-fond numru 3, Misrah iz-Zjara tal-Papa, Il-Qrendi. Eventwalment permess tal-ftehim li kien hemm bejn il-Knisja u l-Istat il-fond ghadda fil- poter tal-Gvern ta' Malta; Dan il-fond ghadda ghand missier ir-rikorrent u eventwalment ghand ir-rikorrent fejn mis-sebghajnijiet ilhom joperaw Taxi and Car hire; Xi snin ilu kien sar progett ta' pavimentar fl-imsemmija pjazza fejn bazikament irrenda inoperabbli n-negozju tar-rikorrent; Ir-rikorrent innotifika din l-applikazzjoni lid-Dipartiment tal-Artijiet, skond kif kienet il- Permezz ta' ittra datta 9 ta' Ottubru 2014 id-Dipartiment tal-Artijiet infurmah illi l-istess Dipartiment ma ghandu l-ebda oggezzjoni fil-principju li jinbidel il-generu tan-negozju salv li jgib il-permessi kollha necessarji;3 Il-MEPA harget il-permessi necessarji bid-decizjoni tkun pubblikata fis-16 ta' Marzu 2016 liema permessi gew mghoddija lill-Awtorita` intimata flimkien mal-pjanti rilevanti.4 Illi ghalhekk it-Tribunal huwa rinjfaccat b'sitwazzjoni fejn il-predecessur tal-Awtorita` in kwistjoni kienet harget no objection in priciple li abbazi taghha r-rikorrent kompla bl- applikazzjoni tieghu quddiem il-MEPA sakemm eventwalment wara tliet (3) snin inhariglu l- permess ta' zvilupp, u wara li hareg l-istess permess l-Awtorita` intimata cahditlu t-talba sabiex ikun jista' jattwa tali zvilupp peress li skond hi ir-rikorrent "ma gabx prova li ghandu permess ta' bdil ta' kundizzjonijiet". Illi gie stabbilit illi kuntratt bil-miktub dwar il-kirja in kwistjoni ma hemmx. Il-kirja kienet dejjem wahda kummercjali tant li n-nannu tar-rikorrent kien jopera petrol station u hu u missieru kienu joperaw taxi and car hire. Illi la darba ma jirrizultax li kien hemm kuntratt bil-miktub, allura l-Awtorita` intimata ma tistghax tippretendi li r-rikorrent ghandu jgib xi prova li ghandu permess li jibdel il-kundizzjonijiet. Lanqas hi ma setghet tivverifika jekk dan kienx il-kaz, fin-nuqqas ta' kuntratt bil-miktub. Ghaldaqstant l-iktar li setghet taghmel huwa li tonora n-no objection li kien hemm da parti tal-predecessur taghha u li in vista taghha r-rikorrent ghamel ammont kbir ta' spejjez biex applika ghall-bdil tal-generu tan-negozju tieghu. Huwa veru li l-Awtorita` intimata ghandha poter assolut fir-rigward tal-amminstrazzjoni tal-art pubbliku, pero` dan il-poter huwa limitat bir-ragjonevolezza. Dak li ragjonevolment intrabat li jaghmel il-predecessur taghha ma tistghx thottu minghajr ebda raguni valida. U ghal dan it- Tribunal, ir-raguni moghtija fid-decizjoni appellata mhix ragunata ghaliex la ma kienx hemm kuntratt kif tista' qatt tippretendi lir-rikorrenti igib il-prova tal-bahh? Ghaldaqstant it-Tribunal huwa tal-fehma illi hemm lok li d-decizjoni appellata tigi revokata fl- intier taghha u li l-Awtorita` intimata terga' tikkunsidra l-applikazzjoni tar-rikorrent fid-dawl tal- enuncjazzjonijiet maghmula iktar 'il fuq. Madankollu t-Tribunal ma jistghax jordna li t-talba in kwistjoni tigi milqugha mill-Awtorita` intimata. Din id-diskrezzjoni tibqa' dejjem f'idejn l- Awtorita` intimata b'dana illi l-buon sens jitlob li l-istess Awtorita` tiehu in kunsiderazzjoni dak kollu li nghad hawn fuq. DECIDE Ghaldaqstant it-Tribunal qieghed jilqa' l-appell tar-rikorrent fit-termini enuncjati u qieghed ghalhekk jiddikjara d-decizjoni tal-Awtorita` intimata datata 23 ta' Frar 2018 bhala wahda nulla u irritwali u ghaldaqstant ihassarha u jirrevokaha, filwaqt li jichad l-eccezzjonijiet tal-Awtorita` intimata. Bl-ispejjez kontra l-Awtorita` intimata. ___________________ Dr. Charmaine Sillato President tat-Tribunal ta' Revizjoni Amministrattiva Diane Annati Deputat Registratur