QORTI CIVILI PRIM'AWLA ONOR IMHALLEF ANNA FELICE Illum 16 ta' Dicembru, 2020 John Anthony Gusman f'ismu proprju u in rapprezentanza tal-assenti Marika Trabelsi, detentrici ta' passaport tar-Renju Unit numru 916799875 u residenti l-Ingilterra Il-Professur Dottor Giuseppe Mifsud Ganney Welch, Prim Imhallef Emeritu Santoc Dottor Noel Gusman f'ismu proprju u in rapprezentanza tal-assenti Raymond Gusman, b'passaport Malti numru 6148949 u residenti l-Ingilterra Christine Wallace Madeleine Hunt Victoria Hafiz Saadallah Margaret sive Marguerite Farrugia Borg vs Alton Tonkic u b'digriet tas-27 ta' Frar 2019, il-Qorti laqghet it-talba u ordnat li l-Avukat Dottor Melvyn Mifsud Ganney jassumi l-atti minflok Alton Tonkic Paul Gusman Maria Nolan u b'digriet tal-14 ta' Jannar 2019 il-Qorti laqghet it-talba ta' Almo Properties Limited, biex tidhol fil-kawza minflok ir-rikorrenti Dargens Developments Limited (C-31096) Schembri & Sons Limited (C-4225) L-Avukat Dottor Veronica Watson bhala kuratrici tal- eredità gjacenti ta' John Gusman Helen sive Nellie Zhurakhovska (residenti fl-Ingilterra) ghal kull interess jew sehem illi jista' jkollha, kif ukoll b'digriet tal-24 ta' Lulju 2017, gew nominati l-Avukat Dr. Josette Haidon u l-Prokuratur Legali Hilda Hunt Eid gew mahtura bhala kuraturi deputati in rapprezentanza tal-assenti Karl Zhurakhovska passaport Awstraljan L7655481 (residenti l-Awstralja), Dr. Ivan Zhurakhovska (Passaport Brittaniku numru 138224331 (residenti New Zealand) u in rapprezentanza tal-eredi mhux maghrufa ta' Letizia Zhurakhovska u b'digriet tat-12 ta' April 2017 il-Qorti laqghet it-alba u orndat li jissejjah fil-kawza l-Avukat Dr. Melvyn Mifsud Ganney Il-Qorti: Rat ir-rikors tar-rikorrenti John Anthony Gusman proprio et nomine et, li permezz tieghu, wara li gie premess illi: Il-partijiet f'dawn il-proceduri huma komproprjetarji f'ishma indivizi tal-fond ossia "guesthouse" maghrufa bhal "Savoy Hotel", numru 444, Triq D'Argens, Parti mill-Fgura, drabi ohra indikata li tinsab il-Gzira, b'entraturi ohra fl-istess Triq D'Argens numerati 442 u 446, liema fond jinkludi gnien, bitha u garaxx (li kienet tintuza bhala petrol station). Il-guesthouse imsemmija bl- appartenenzi kollha taghha kienet gja numerata 6, Triq D'Argens, Parti mill-Fgura. L-ishma indivizi rispettivi tal-partijiet fil-proprjetà msemmija huma murija f'dettall fil-prospett anness bhala Dok. A li minnu jirrizulta illi l-ishma totali tar-rikorrenti jiffurmaw proporzjon ta' 67% tal-proprjetà. Fil- fatt, il-fond kien originarjament inxtara mid-ditta Giuseppe Gusman e Rensink Mifsud b'kuntratt tad-9 ta' Majju, 1903 atti Nutar Giuseppe Bartolo Parnis (kopja annessa bhala Dok. A1), u sussegwent kienet saret likwidazzjoni tal-imsemmija socjetà u divizjoni tal- beni taghha b'kuntratt tas-6 ta' Dicembru 1911, atti Nutar Francesco Valentino Muscat Catania. Il-komproprjetarji odjerni lkoll akkwistaw l-ishma rispettivi taghhom mill-wirt matul is-snin, salv ghall-intimata Schembri & Sons Limited (li akkwistat is- sehem indiviz taghha b'zewg kuntratti tat-13 ta' Frar, 2003 u 22 t'April, 2003) u l-intimata D'Argens Developments Limited (li akkwistat is-sehem indiviz taghha b'kuntratt tal-24 ta' Gunju, 2004). Hadd mill-partijiet ma beda azzjoni f'xi Qorti jew tribunal ghall- qsim tal-fond de quo. Ir-rikorrenti jixtiequ illi jbieghu l-fond fl-intier tieghu, bl- appartenenzi tieghu, b'mod kongunt kulhadd ghas-sehem tieghu, lil Exalco Group Limited (C-11273). Kemm hu hekk, ir-rikorrenti (kif ukoll l-intimata l-Avukat Dottor Veronica Watson, bhala kuratrici tal-eredità gjacenti ta' John Gusman (60841M)) ffirmaw konvenju datat 29 ta' Dicembru, 2016 [kopja annessa bhala Dok. B] illi permezz tieghu ntrabtu illi jbieghu l-proprjetà de quo lill-imsemmija Exalco Group Limited ghall-prezz u skond it-termini u kundizzjonijiet indikati fl-istess konvenju. Mhux kull komproprjetarju qed jaghti l-kunsens tieghu ghal dan il-bejgh, u jidher illi whud mill-intimati, senjatament l-ahwa Karl u Dr. Ivan Zhurakhovska, kienu zmien ilu dahlu f'konvenju limitatament ghas-sehem indiviz taghhom, ghalkemm dan qatt ma gie segwit b'bejgh tas-sehem taghhom u/jew xi proceduri biex jigi enforzat l-istess konvenju. Fid-dawl ta' dawn il-fatti, ir-rikorrenti ntrabtu b'kundizzjoni fil- konvenju msemmi illi jintavolaw ir-rikors odjern ai termini tal- Artiklu 495A tal-Kodici Civili (Kap. 16 tal-Ligijiet ta' Malta) li bih umilment qed jitolbu l-awtorizzazzjoni tal-Qorti ghall-bejgh tal- fond de quo fl-intier tieghu; il-bejgh huwa suggett ghall- kundizzjoni li l-Qorti tilqa' t-talbiet tar-rikorrenti u tawtorizza l- bejgh tal-proprjetà fl-intier taghha. Mill-kopja tal-konvenju anness tirrizulta mhux biss l-adezjoni tar-rikorrenti kollha ghall-bejgh propost, izda wkoll it-termini u l-kundizzjonijiet kollha tal-bejgh istess bejgh – ghal kull buon fini qed tigi anness bhala Dok. C dikjarazzjoni mir-rikorrenti illi tikkonferma illi huma jaqblu ma' dan il-bejgh. Ir-rikorrenti jirrilevaw illi l-prezz offert huwa wiehed tajjeb hafna, tenut kont ta' diversi fatturi fosthom illi hemm restrizzjonijiet fuq l-izvilupp li jista' jsir fil-fond skond ligijiet tal- ippjanar. Il-konvenju jinkludi wkoll diversi klawsoli illi jipprotegu l- interessi tal-vendituri fosthom penali jekk il-kumpratrici ma tersaqx ghal bejgh eventwali u li jiddekorru interessi fuq il-prezz f'kaz illi ghal xi raguni l-bejgh ikun ghadu ma sarx 24 xahar mid- data tal-konvenju. Ir-rikorrenti jsostnu ghalhekk illi l-bejgh tal-proprjetà msemmija huwa ta' beneficcju ghal kull komproprjetarju tal-istess fond u hadd mis-sidien mhu ser isofri pregudizzju gravi bil-bejgh tal- proprjetà ghall-prezz u skond il-kundizzjonijiet l-ohra stipulati fil-konvenju fuq imsemmi. Ghal kull bwon fini, ghalkemm mhux rikjest mill-ligi, il-kontenut ta' dan ir-rikors qieghed jigi konfermat bil-gurament mir- rikorrent John Anthony Gusman. Intalbet din il-Qorti sabiex: 1. Tawtorizza l-bejgh tal-fond cioè "guesthouse" maghrufa bhal "Savoy Hotel", numru 444, Triq D'Argens, Parti mill-Fgura (fuq f'aktar dettall), bil-prezz, pattijiet, u bil- deskritt kundizzjonijiet kollha indikati fil-konvenju tad-29 ta' Dicembru 2016, u dan prevja kull provvediment, ordni jew direzzjoni li dina l-Onorabbli Qorti jidhrilha opportun li timponi. Tistabilixxi l-hin, jum u post meta u fejn ghandu jsir il-bejgh in kwestjoni, tenut kont tal-kundizzjonijiet l-ohra fl-istess konvenju. Tahtar lin-Nutar Dottor John Nelson sabiex jippubblika l- att ta' bejgh relattiv. Tahtar li xi wiehed jew wahda mir-rikorrenti, jew terza persuna jekk din l-Onorabbli Qorti jidhrilha xierqa, bhala kuraturi in rapprezentanza ta' min mill-partijiet jonqos milli jidher ghall-pubblikazzjoni tal-att finali ta' bejgh jekk ordnat mill-Qorti. Taghti kwalunkwe ordni jew direttiva ohra li jidhrilha mehtiega jew xierqa fic-cirkustanzi. Bl-ispejjez kontra l-intimati. Rat id-dokumenti annessi. Rat ir-risposta guramentata ta' D'Argens Developments Limited u Schembri & Sons Limited, li in forza taghha gie eccepit illi: Preliminarjament ghandu jigi determinat jekk is-sidien kollha humiex partijiet f'din il-kawza. Fit-tieni lok u fil-mertu t-talba tar-rikorrenti ghandha tigi michuda bl-ispejjez kontra taghhom stante li ma jezistux ir- rekwiziti mehtiega skond il-ligi ghall-akkoljiment tat-talba. Dan fost l-ohrajn ghaliex jidher li evidentement il-ligi qeghda tippostula l-possibilità ta' din it-talba f'cirkostanzi fejn huwa mpossibbli li fi zmien ragjonevoli jintlahaq ftehim bejn dawk kollha li ghandhom sehem. L-esponenti jissottomettu li fejn huwa possibbli li jintlahaq ftehim bejn il-partijiet kollha interessati l-Qorti ghandha dejjem taghti opportunità li jirrenja dak il-ftehim. Fil-kaz in ezami jirrizulta li bejn il-partijiet kollha ricentement kienu bdew jinnegozjaw il-bejgh tal-proprjetà in kwistjoni anke ghaliex l- istess esponenti kienu nteressati li huma stess jakkwistaw il- proprjetà de quo. Dawn it-trattativi kienu ghaddejjin normalment meta hesrem l- esponenti saru jafu li r-rikorrenti marru u ffirmaw konvenju dwar il-proprjetà kollha wara dahar u ad insaputa tal-esponenti. L- esponenti jissottomettu f'dan ir-rigward li l-buona fede ta' min da parti tal-atturi kien qieghed jikkonduci t-trattativi ghal konvenju mertu tal-kawza huwa dubjuz u hemm diversi aspetti li ma humiex cari. Però barra minn hekk huwa car li r-rikorrenti ma ffirmawx il-konvenju mhux minhabba xi nuqqas ta' ftehim imputabbili ghalihom. F'dan ir-rgiward ghandu jigi sottolinejat li l-esponenti kienu offrew prezz aktar vantagguz ghall-intier tal-proprjetà u qeghdin joffru li jameljoraw il-prezz. Barra minn hekk l-esponenti jghidu li l-prezz offert minnhom: Ikun prezz cert u mhux marbut ma' kundizzjonijiet ta' Bank Loan, kif inhu marbut il-prezz fuq il-konvenju de quo; u Ma jkunx hemm kundizzjonijiet ta' permessi kif inhu marbut fuq il-konvenju; u Ma tkun dovuta ebda senserija kif inhu marbut fuq il- Fit-tielet lok li l-esponenti ser jigu ppregudikati serjament jekk it-talba tigi milqugha. Hemm kwistjonijiet dwar il-prezz u dwar is-senserija li qed jigi propost li tithallas. Apparti minn hekk il- pregudizzju jikkonsisti fis-segwenti. L-esponenti xtraw ishma bl- intiza li eventwalment jirnexxielhom jixtru l-ishma kollha u jekk l-atturi huma lesti li jbieghu, l-esponenti huma lesti li jixtru taht kondizzjonijiet ahjar billi m'ghandhomx bzonn l-kondizzjoni tal- permess tal-bini u self mill-bank u apparti dan huma lesti li jawmentaw il-prezz. Apparti dan, il-kumpanija D'Argens Developments Limited ghandha proprjetà li tmiss mal-appogg l-proprjetà de quo u ghalhekk fl-eventwali zvilupp huma jkunu jistghu jaghmlu dan, b'mod ahjar. Jekk il-proprjetà tinbiegh lil terzi l-esponenti jkunu pregudikati serjament ghaliex il-valur tal-proprjetà limitrofa tonqos sostanzjalment. B'zieda ma' dan kollu jinghat li l-pregudizzju jikber sew meta wiehed iqis wkoll it-telf finanzjarju tal-esponenti relatati mad- drittijiet u spejjez gudizzjarji kif ukoll il-fatt realistiku li l- proceduri gudizzjarji jiehdu z-zmien taghhom bir-rizultat li jista' jkun il-kaz li s-suq ikun inbidel sensibbilment (hafna iktar minn kif prevvist fil-konvenju) bejn meta gie ffirmat l-konvenju sa dakinhar tal-eventwali bejgh. Fir-raba' lok, fid-dawl tal-permess u stante li hemm aktar minn ko-proprjetarju wiehed li qieghed joggezzjona ghal bejgh propost mir-rikorrenti din l-Onorabbli Qorti tista' minflok tordna l-bejgh b'licitazzjoni u dan ai termini tad-disposizzjonijiet tal- artikolu 495A(9) tal-Kap. 16 u dan taht dawk il-provvedimenti li din l-Onorabbli Qorti joghgobha taghti. Bl-ispejjez. tirrimetti ruhha ghad-decizjoni Rat ir-risposta tal-Avukat Dottor Veronica Watson fil-kwalità taghha fuq premessa, li wiegbet illi: li L-esponenti umilment joghgobha taghti din l-Onorabbli Qorti, salv li t-talbiet attrici ghandhom jigu milqugha biss wara li jigi stabbilit mill-istess Onorabbli Qorti li l-prezz hu wiehed vantaggjuz ghall-esponenti noe. In vista tal-fatt li l-esponenti noe qatt ma opponiet ghal bejgh tal-fond in kwistjoni, sahansitra ffirmat il-konvenju tad-29 ta' Dicembru, 2016, flimkien ma' l-atturi l-ohra f'dawn il-proceduri, fl-umli fehma taghha m'ghandhiex tbati l-ispejjez ta' dawn il- proceduri u ghalhekk qeghda toggezzjona ghal kap tal-ispejjez gudizzjarji. Salv eccezzjonijiet ulterjuri. Rat in-nota ta' Maria Nolan li permezz taghha hija nfurmat lil din il-Qorti illi: Hija accettat in-notifika tar-rikors promotur seduta stante nhar it-2 ta' Mejju 2017. Wara d-data tal-konvenju tad-29 ta' Dicembru 2016 esibit bhala Dok. B mar-rikors imsemmi hija wkoll bhala komproprjetarja ffirmat ftehim mal-eventwali kumpratrici fejn aderiet ghat- termini u l-kundizzjonijiet fil-konvenju msemmi. Fid-dawl ta' dan, l-esponenti mhijiex qed topponi ghat-talba tar- rikorrenti u ghal din ir-raguni, a skans ta' spejjez inutili, mhix ser tressaq risposta guramentata. Ghaldaqstant, l-esponenti tirrimetti ruhha ghad-decizjoni ta' din l-Onorabbli Qorti. Rat ir-risposta ta' Melvyn Mifsud Ganney, imsejjah fil-kawza permezz ta' digriet ta' din il-Qorti moghti fit-12 ta' April 2017, li in forza taghha huwa eccepixxa illi: Preliminarjament kellu jigi determinat jekk is-sidien kollha tal- proprjetà in kwistjoni humiex parti f'din il-kawza u dan billi jigu pprezentati r-ricerki tal-akkwisti, trasferimenti, kuntratti u ricerki testamentarji, u dan sabiex jigi konfermat min huma l- ko-propjetarji u xi sehmijiet ghandhom preciz. Illi dan m'ghamluhx l-atturi u ghalhekk din l-azzjoni hija monka, irritwa u ghalhekk ghandhom jigu michuda t-talbiet attrici. In linea preliminari wkoll ghandu jigi pruvat li l-konvenju pprezentat bhala Dokument B huwa debitament registrat mal- Kummissarju tat-Taxxi Interni u li kull rekwizit stabilit mill-ligi ghar-registrazzjoni ta' konvenju dwar validità tal-istess, gie rispettat. Ir-rikorrenti naqsu illi jindikaw fir-rikors taghhom id-data meta l-hwejjeg gew in komuni u c-cirkostanzi relattivi. Ghalhekk ukoll it-talbiet attrici ghandhom jigu michuda. Fil-mertu, t-talba tar-rikorrenti ghandha tigi michuda bl-ispejjez kontra taghhom stante li ma jezistux r-rekwiziti mehtiega skond il-ligi ghall-akkoljiment tat-talba. Dan fost ohrajn ghaliex jidher li evidentement l-ligi qeghda tippostula l-possibilità ta' din it- talba f'cirkostanzi biss fejn il-ko-proprjetarji ilhom tliet snin bhala ko-proprjetarji. Illi fil-kaz tal-esponenti konvenut Mifsud, li akkwista biss fis-6 ta' Jannar 2017, ghadhom m'ghaddewx it- tlett snin stipulat fl-Artikolu 495A et, tal-Kodici Civili. Fil-fatt il- konvenut esponenti Mifsud kien dahal f'konvenju fit-23 ta' Gunju 2016. Zgur li m'ghaddewx it-tlett snin. Din il-kawza qatt ma' tista tirnexxi ghax l-ebda ko-proprjetarju ma jista' jigi imgieghel ibiegh sehemu, meta huwa digà qieghed marbut ma' terza persuna b'konvenju. Dan qieghed jinghad dwar Alton Tonkic. Dan peress li f'Gunju 2016, il-konvenut l- iehor Alton Tonkic intrabat li jbiegh, jittrasferixxi u jassenja lill- tal-proprjetà in kwistjoni. Eventwalment, permezz ta' kuntratt pubbliku datat 6 ta' Jannar 2017, fl-atti tan-Nutar Dottor Joseph Coulaud, l-esponenti Alton Tonkic biegh u ttrasferixxa parti wahda minn disghin (1/90), tal-proprjetà. Fil-fatt ghad hemm konvenju validu, debitament registrat mal-Kummissarju tat-Taxxi Interni, ghal zewg partijiet minn disghin (2/90) tal-istess proprjetà, bejn iz-zewg konvenuti Mifsud Ganney u Tonkic. Ghar-ragunijiet ohra li sejrin jirrizultaw waqt is-smiegh tal- kawza, l-konvenut mhuwiex responsabbli ghal bzonn li tigi pprezentata din il-kawza u ghalhekk m'ghandux ibati spejjez jew imghax, f'kull eventwalità. Ukoll ghal kompletezza tal-fatti, hadd mill-atturi ma kkomunika din l-offerta, bid-dettalji taghha lill-esponenti. Lanqas lill- konvenut Alton Tonkic. Fil-fatt kien l-istess Alton Tonkic li ripetutament talab li jinghata kopja tal-abbozz tal-konvenju. Izda dan qatt ma nghata kopja. Artiklu 4965A et jesigi dan qabel ma tista' ssir il-kawza. Meta l-konvenut Melvyn Mifsud Ganney kien dahal f'konvenju ghax-xiri ta' parti wanda minn tletin (1/30), minghand Alton Tonkic, l- istess konvenut Mifsud Ganney kien ghamel minn kollox biex jiltaqa' ma' John Anthony Gusman u Kurt Tonkic, sabiex jara kif wiehed jista' jsib il-bejgh tal-proprjetà u dan taht l-ahjar kundizzjonijiet u ghall-ahjar prezz u sahansitra sabiex jigi evitat li s-sidien ihallsu commission, u cioè senserija lil min sab il-bejgh propost. Fil-fatt minkejja kull telefonata tal-konvenut Mifsud Ganney ma' John Anthony Gusman u attentat li jiltaqa' jew ikellem lil John Anthony Gusman u Kurt Tonkic, dawn irrifjutaw li jiltaqghu mieghu u jiddiskutu kif kien l-ahjar fl-interess tal-ko-proprjetarji kollha. Tali offerta skond il-konvenju pprezentat bhala Dokument B mill- atturi, huwa vantagguz biss ghan-naha tas-socjetà kumpratrici. Kwazi sahansitra jista' jitqies bhala rabta coff. Dan ghar-ragunijiet li gejjin u cioè: i) Huwa soggett li johorgu permessi mill-Awtorità tal-Ippjanar bhala full Planning Authority permit – u dan mhux jinzamm il-bini bl-istess uzu jew simili, kif Izda biex isir zvilupp gdid f'Commercial Business Centre. Ghal kollox differenti minn dak li l-ahhar kien uzat bhala guesthouse u pompa tal-petrol. ii) Huwa soggett li s-socjetà attrici tottjeni self minn Bank. iii) Huwa soggett li tintrebah kawza pendenti, ghall-izgumbrament mill-pompa tal-petrol. F'din il-kawza, wiehed mill-konvenuti qieghed jitlob lill-Qorti tal- Appell sabiex terga tibghat l-atti u l-istess kawza lura lill- Prim'Awla tal-Qorti Civili. Dan peress li fil-mori tal-proceduri fl- ewwel istanza kien hemm xi irregolarijiet fil-persuni indikati bhala sidien. iv) Il-hlas bhala depozitu ghadu ma sarx mis- socjetà kumpratrici. Izda jista' jsir biss eventwalment u taht certi cirkostanzi; Zgur mhux vantagguz ghall-konvenut. B'zieda ma' dan kollu jinghad li l-pregudizzju jikber sew meta wiehed iqis wkoll it-telf finanzjarju tal-esponenti relatati mad- drittijiet u spejjez gudizzarji. B'zieda ukoll, li peress li l-proceduri guridici jiehdu z-zmien taghhom, li zgur itulu s-snin, il-logika li peress li s-suq jinbidel u l-valur tal-proprjetà toghla sostanzjalment. Biss biss, apparti dawn il-proceduri odjerni, l-istennija ghall-Appell, bhalissa huwa cirka 4 snin. F'kaz li xi hadd jintavola Appell. U dan tenut kont tal-fatt li jridu isehhu l-kundizzjonijiet kollha elenkati fi paragrafu 9 tal-konvenju. L-esponenti ser jigi pregudikat serjament jekk it-talba attrici tigi milqugha. Dan peress li l-prezz pattwit fil-konvenju mhuwiex l- ahjar prezz jew l-aktar vantaggjuz. Dan wiehed irid jikkalkula l- fatt li si tratta ta' dar kbira li kienet guesthouse li hija gewwa tas-Sliema. Hemm probabilità li jinghata permess ghal sular iehor jew possibilment tnejn fuq il-bini ezistenti. Ghandha veduti li ma jistghux jigu ostakolati. Ghandha art vojt mdaqqsa maghha li tista' tigi zviluppata f'korp ta' appartamenti u kif ukoll hemm xi garaxxijiet. Hemm ukoll pompa tal-petrol, illum maghluqa, gewwa triq mill-aktar passiguza u cioè Rue D'Argens. Altru milli l-proprjetà kollha fil-valur attwali tissupera bil-hafna il-prezz offrut ta' Euro 2,800,000.00 – li minnhom ghandu jitnaqqas il-commission. Fid-dawl tal-premess u stante li hemm aktar minn ko- proprjetarju wiehed li joggezzjona ghall-bejgh propost mir- rikorrenti, din l-Onorabbi Qorti tista' u ghandha minflok tordna il-bejgh b'licitazzjoni u dan ai termini tad-disposizzjonijiet tal- artikolu 495A (9) tal-Kap. 16 tal-Ligijiet ta' Malta u dan taht dawk il-provvedimenti li din l-Onorabbli Qorti joghgobha taghti. Dan sabiex ma jsofri l-ebda pregudizzju u jkun assigurat li jigi ottenut l-ahjar prezz ghal ko-proprjetarji kollha. Fl-ahjar interess ta' kulhadd. Salv eccezzjonijiet ulterjuri. Bl-ispejjez kontra l-atturi li qeghdin jigi ngunti in subizzjoni. Rat ir-risposta guramentata ta' Alton Tonkic, li in forza taghha eccepixxa illi: Preliminarjament kellu jigi determinat jekk is-sidien kollha tal- proprjetà in kwistjoni humiex parti f'din il-kawza u dan billi jigu pprezentati r-ricerki tal-akkwisti, trasferimenti, kuntratti u ricerki testamentarji, u dan sabiex jigi konfermat min huma l- ko-propjetarji u xi sehmijiet ghandhom preciz. Illi dan m'ghamluhx l-atturi u ghalhekk din l-azzjoni hija monka, irritwa u ghalhekk ghandhom jigu michuda t-talbiet attrici. In linea preliminari wkoll ghandu jigi pruvat li l-konvenju pprezentat bhala Dokument B huwa debitament registrat mal- Kummissarju tat-Taxxi Interni u li kull rekwizit stabilit mill-ligi ghar-registrazzjoni ta' konvenju dwar validità tal-istess, gie rispettat. Ir-rikorrenti naqsu illi jindikaw fir-rikors taghhom id-data meta l-hwejjeg gew in komuni u c-cirkostanzi relattivi. Ghalhekk ukoll it-talbiet attrici ghandhom jigu michuda. Fil-mertu, t-talbiet tar-rikorrenti ghandhom jigu michuda bl- ispejjez kontra taghhom stante li ma jezistux r-rekwiziti mehtiega skond il-ligi ghall-akkoljiment tat-talba. Dan fost ohrajn ghaliex jidher li evidentement l-ligi qeghda tippostula l- possibilità ta' din it-talba f'cirkostanzi biss fejn il-ko-proprjetarji ilhom tliet snin bhala ko-proprjetarji. Illi fil-kaz tal-esponenti konvenut iehor Melvyn Mifsud Ganney, huwa akkwista biss fis-6 ta' Jannar 2017, minghand l-esponenti Alton Tonkic. Ghadhom m'ghaddewx it-tlett snin stipulat fl-Artikolu 495A et, tal-Kodici Fil-fatt il-konvenut esponenti Mifsud Ganney kien dahal f'konvenju fit-23 ta' Gunju 2016. Zgur li m'ghaddewx it-tlett snin. Din il-kawza qatt ma' tista tirnexxi ghax l-ebda ko-proprjetarju ma jista' jigi imgieghel ibiegh sehemu, meta huwa digà qieghed marbut ma' terza persuna b'konvenju iehor ta' bejgh. Dan qieghed jinghad peress li fit-23 ta' Gunju 2016, l-esponenti Alton Tonkic intrabat li jbiegh, jittrasferixxi u jassenja lill-esponenti Avukat Melvyn Mifsud Ganney, parti wahda minn tletin (1/30) tal- proprjetà in kwistjoni. Eventwalment, permezz ta' kuntratt pubbliku datat 6 ta' Jannar 2017, fl-atti tan-Nutar Dottor Joseph Coulaud, l-esponenti Alton Tonkic biegh u ttrasferixxa parti wahda minn disghin (1/90), tal-proprjetà lill-konvenut l-iehor l-Avukat Melvyn Mifsud Ganney. Fil-fatt ghad hemm konvenju validu, debitament registrat mal-Kummissarju tat-Taxxi Interni, ghal zewg partijiet minn disghin (2/90) tal-istess proprjetà, bejn iz-zewg konvenuti Mifsud Ganney u Tonkic. Ghar-ragunijiet ohra li sejrin jirrizultaw waqt is-smiegh tal- kawza, l-konvenut mhuwiex responsabbli ghal bzonn li tigi pprezentata din il-kawza u ghalhekk m'ghandux ibati spejjez jew imghax, f'kull eventwalità. Ukoll ghal kompletezza tal-fatti, hadd mill-atturi ma kkomunika din l-offerta, bid-dettalji taghha lill-esponenti Alton Tonkic. Fil- fatt kien l-istess Alton Tonkic li ripetutament talab li jinghata kopja tal-abbozz tal-konvenju. Izda dan qatt ma nghata kopja. Artiklu 495A et jesigi dan qabel ma tista' ssir il-kawza. John Gusman kien ilu nfurmat mill-esponenti Alton Tonkic li kien dahal f'konvenju mal-konvenut l-iehor Avukat Melvyn Mifsud Ganney u dan hafna qabel ma' gie ffirmat il-konvenju datat 29 ta' Dicembru 2016 fil-presenza tan-Nutar Dottor John Nelson, mertu ta' din il-kawza. Salv eccezzjonijiet ulterjuri. Bl-ispejjez kontra l-atturi li qeghdin jigu ngunti in subizzjoni. Rat illi Helen (Nellie) Zhurakhovska minkejja d-debita notifika fl- Rat ir-risposta ta' Dr. Josette Haidon u l-Prokuratur Legali Hilda Ellul Eid mahtura biex jirrapprezentaw lill-assenti Karl Zhurakhovska, Dr. Ivan Zhurakhovska u l-eredi mhux maghrufa ta' Letizia Zhurakhovska, li in forza taghha eccepew illi: F'dan l-istadju l-esponenti mhumiex edotti mill-fatti u ghalhekk jirriservaw li jipprezentaw risposta ulterjuri fi stadju ulterjuri tal- proceduri jekk ikun il-kaz. Salv eccezzjonijiet ulterjuri. Rat li Paul Gusman baqa' ma ressaq ebda twegiba ghar-rikors. Rat illi, permezz ta' digriet moghti fl-14 ta' Jannar 2019 Almo Properties Limited dahlet fil-kawza minflok ir-rikorrenti kollha. Rat illi, permezz ta' verbal tas-seduta tal-14 ta' Jannar 2019, Almo Properties Limited cediet ir-rikors fil-konfront ta' Mario Nolan. Rat li, permezz ta' digriet moghti fis-27 ta' Frar 2019, Dr. Melvyn Mifsud Ganney assuma l-atti tar-rikors minflok Alton Tonkic. Rat ir-risposta guramentata ulterjuri tal-Avukat Dottor Melvyn Mifsud Ganney li in forza taghha gie eccepit illi ulterjorment illi: Filwaqt illi jzomm ferm l-eccezzjonijiet tieghu kif kontenuti fir- risposta guramentata tieghu originali, l-esponenti qieghed iressaq is-segwenti eccezzjonijiet ulterjuri li qeghdin isiru minghajr pregudizzju ghall-eccezzjonijiet già mressqa kif inghad. In linea preliminari, s-socjetà Almo Properties Limited (illum attrici f'din il-kawza, wara d-digriet ta' din l-Onorabbli Qorti ta' nhar l-14 ta' Jannar 2019) m'ghandha l-ebda interess guridiku f'dawn il-proceduri, u dan stante illi hija ma kienitx parti mill- konvenju tad-29 ta' Dicembru, 2016 illi din l-Onorabbli Qorti qeghda tintalab illi tinforza. Ukoll in linea preliminari, din l-azzjoni kif mibdija mill-familjari Gusman, (l-atturi originali qabel ma assumew l-atti s-socjetà Almo Properties Limited) hija wahda personali ghal dawk il- komproprjetarji – essendo azzjoni personali ma tistax tigi mghoddija lil haddiehor. In linea preliminari wkoll u minghajr pregudizzju ghas-suespost, it-talbiet kif dedotti fir-rikors promotur ma jistghux jintlaqghu ukoll ghaliex il-formalitajiet stabbiliti fl-artikolu 495A tal-Kap. 16 ma jinsabux sodisfatti. B'mod partikolari, l-artikolu 495A, subinciz 2, jirrikjedi illi mar-rikors promotur ghandu jkun hemm annessa "dikjarazzjoni tas-sidien fejn jaqblu li jsir il-bejgh kif ukoll prospett li jkun juri l-ghadd u l-valur tal-ishma li kull wiehed minnhom ikollu kif ukoll il-pattijiet u l-kondizzjonijiet tahthom ikun ser isir il-bejgh"; in segwitu tal-bejgh tal-ishma tal-atturi originali fil-kawza, kwalsiasi dikjarazzjoni li setghet kienet giet prezentata mar-rikors promotur, illum il-gurnata evidentement mhijiex korretta u ghalhekk ghandha tigi skartata. In kwantu, l-imsemmi artikolu 495A(2) jirrikjedi tali dikjarazzjoni b'mod espress u inekwivoku, n-nuqqas ta' tali dikjarazzjoni jirrendi din il-kawza proceduralment irrita u nulla. Fil-mertu u dejjem minghajr pregudizzju ghas-suespost, ladarba s-socjetà Almo Properties Limited akkwistat l-ishma tal-atturi originali fis-26 ta' Settembru 2018, dik l-istess socjetà ma tista' qatt tghid illi hija ilha zzomm il-proprjetà mertu tal-kawza fi stat ta' komunjoni mal-esponenti u l-konvenuti l-ohra, ghal aktar minn tlett snin, kif rikjest mill-Ligi sabiex tirnexxi kawza bhal dik odjerna; Fil-fatt dan japplika, kemm ghal konvenuti l-ohra kif ukoll b'mod partikolari, l-esponenti, li akkwista, parti wahda minn disghin (1/90) fis-6 ta' Jannar 2017, permezz ta' kuntratt pubbliku tan-Nutar Dottor Joseph Coulaud. Ghaldaqstant wiehed mill-elementi bazilari ta' din it-tip ta' kawza f'dan l-istadju, m'ghandux jissussisti u ghalhekk it-talbiet kif dedotti fir-rikors promotur ma jistghux jintlaqghu. Fi kwalsiasi kaz u assolutament minghajr pregudizzju ghas- suespost, il-bejgh tal-ishma tal-atturi originali fil-kawza lis- Limited, effettivament irrenda l-konvenju relattiv inesegwibbli. L-istess konvenju datat 29 ta' Dicembru tas-sena 2016 giet Fil-fatt ma fadalx partijiet li kienu accettaw u ntrabtu li jbieghu, li ghadhom parti mill-konvenju. Kollha bieghu lis- socjetà Almo Properties Limited. Tali bejgh rendew il-konvenju minghajr effett – ma tistax issir assenjazzjoni ta' haga li m'ghandha l-ebda hajja jew validità legali. Fi kwalsiasi kaz ukoll u dejjem minghajr pregudizzju ghas- suespost, it-talbiet kif dedotti fir-rikors promotur ma jistghux jintlaqghu ladarba sar it-trasferiment tal-ishma u dan ghaliex dawk it-talbiet huma intrinsikament marbuta mal-konvenju bejn l-atturi originali u Exalco Properties Limited datat id-29 ta' Dicembru, 2016 bil-pattijiet u kondizzjonijiet kollha kif vigenti fil-mument meta saret il-kawza; kwalsiasi bidla li setghet saret wara f'dak il-konvenju qatt ma tista' tigi konsidrata ghaliex tali bidla awtomatikament tincidi fuq it-talbiet kif dedotti fir-rikors promotur. Inoltre u dejjem minghajr pregudizzju, il-kumpannija Almo Properties Limited, ma tistax tibbenefika mill-effetti ta' din il- kawza ghall-finijiet tal-artikolu 495A u lanqas ma tista' tibbenefika mill-istess artikolu 495A; dan inter alia ghaliex Almo Properties Limited xtrat il-proprjetà biex tkun tista' tehles lis- sidien atturi originali mill-komunjoni tal-proprjetà mal-intimati l- ohra. Fi kwalsiasi kaz u minghajr pregudizzju, l-atturi ghandhom jipprovaw illi segwew il-proceduri kollha relattivi skond il-Ligi, inkluz dawk kollha applikabbli ghall-assenjazzjoni ta' drittijiet. Di più u dejjem minghajr pregudizzju lanqas ma hu car li gew segwiti l-formalitajiet rikjesti mill-ligijiet fiskali Maltin fir-rigward tal-konvenju mertu tal-kawza. Ghaldaqstant ukoll, u filwaqt illi terga' ssir referenza ghall- eccezzjonijiet tal-esponenti gia mressqa permezz tar-risposta guramentata taghha u zzomm ferm l-istess, tissottometti illi t- talbiet attrici kif kontenuti fir-rikors promotur ghandhom jigu michuda wkoll ghar-ragunijiet suesposti. Rat ir-risposta guramentata ulterjuri ta' Schembri & Sons Limited li in forza taghha gie eccepit ulterjorment illi: Filwaqt illi jzomm ferm l-eccezzjonijiet tieghu kif kontenuti fir- risposta guramentata taghha ta' nhar is-6 ta' Frar, 2017, l- esponenti qeghda tressaq is-segwenti eccezzjonijiet ulterjuri li qeghdin isiru minghajr pregudizzju ghall-eccezzjonijiet già mressqa kif inghad. In linea preliminari, s-socjetà Almo Properties Limited (illum attrici f'din il-kawza, wara d-digriet ta' din l-Onorabbli Qorti ta' nhar l-14 ta' Jannar 2019) m'ghandha l-ebda interess guridiku f'dawn il-proceduri, u dan stante illi hija ma kienitx parti mill- konvenju tad-29 ta' Dicembru, 2016 illi din l-Onorabbli Qorti qeghda tintalab illi tinforza. In linea preliminari wkoll u minghajr pregudizzju ghas-suespost, it-talbiet kif dedotti fir-rikors promotur ma jistghux jintlaqghu ukoll ghaliex il-formalitajiet stabbiliti fl-artikolu 495A tal-Kap. 16 ma jinsabux sodisfatti. B'mod partikolari, l-artikolu 495A, subinciz 2, jirrikjedi illi mar-rikors promotur ghandu jkun hemm annessa "dikjarazzjoni tas-sidien fejn jaqblu li jsir il-bejgh kif ukoll prospett li jkun juri l-ghadd u l-valur tal-ishma li kull wiehed minnhom ikollu kif ukoll il-pattijiet u l-kondizzjonijiet tahthom ikun ser isir il-bejgh"; in segwitu tal-bejgh tal-ishma tal-atturi originali fil-kawza, kwalsiasi dikjarazzjoni li setghet kienet giet prezentata mar-rikors promotur, illum il-gurnata evidentement mhijiex korretta u ghalhekk ghandha tigi skartata. In kwantu, l-imsemmi artikolu 495A(2) jirrikjedi tali dikjarazzjoni b'mod espress u inekwivoku, n-nuqqas ta' tali dikjarazzjoni jirrendi din il-kawza proceduralment irrita u nulla. Fil-mertu u dejjem minghajr pregudizzju ghas-suespost, ladarba s-socjetà Almo Properties Limited akkwistat l-ishma tal-atturi originali fis-26 ta' Settembru 2018, dik l-istess socjetà ma tista' qatt tghid illi hija ilha zzomm il-proprjetà mertu tal-kawza fi stat ta' komunjoni mal-esponenti u l-konvenuti l-ohra, ghal aktar minn tlett snin, kif rikjest mill-Ligi sabiex tirnexxi kawza bhal dik odjerna; ghaldaqstant wiehed mill-elementi bazilari ta' din it-tip ta' kawza f'dan l-istadju, m'ghadux jissussisti u ghalhekk it- talbiet kif dedotti fir-rikors promotur ma jistghux jintlaqghu. Fi kwalsiasi kaz u assolutament minghajr pregudizzju ghas- suespost, il-bejgh tal-ishma tal-atturi originali fil-kawza lis- socjetà attrici l-gdida, ossia l-kumpanija Almo Properties Limited, effettivament irrenda l-konvenju relattiv inesegwibbli. Fi kwalsiasi kaz ukoll u dejjem minghajr pregudizzju ghas- suespost, it-talbiet kif dedotti fir-rikors promotur ma jistghux jintlaqghu ladarba sar it-trasferiment tal-ishma u dan ghaliex dawk it-talbiet huma intrinsikament marbuta mal-konvenju bejn l-atturi originali u Exalco Properties Limited datat id-29 ta' Dicembru, 2016 bil-pattijiet u kondizzjonijiet kollha kif vigenti fil-mument meta saret il-kawza; kwalsiasi bidla li setghet saret wara f'dak il-konvenju qatt ma tista' tigi konsidrata ghaliex tali bidla awtomatikament tincidi fuq it-talbiet kif dedotti fir-rikors promotur. Inoltre u dejjem minghajr pregudizzju, il-kumpannija Almo Properties Limited, ma tistax tibbenefika mill-effetti ta' din il- kawza ghall-finijiet tal-artikolu 495A u lanqas ma tista' tibbenefika mill-istess artikolu 495A; dan inter alia ghaliex Almo Properties Limited xtrat il-proprjetà biex tkun tista' tehles lis- sidien atturi originali mill-komunjoni tal-proprjetà mal-intimati l- ohra. Fi kwalsiasi kaz u minghajr pregudizzju, l-atturi ghandhom jipprovaw illi segwew il-proceduri kollha relattivi skond il-Ligi, inkluz dawk kollha applikabbli ghall-assenjazzjoni ta' drittijiet. Di più u dejjem minghajr pregudizzju lanqas ma hu car li gew segwiti l-formalitajiet rikjesti mill-ligijiet fiskali Maltin fir-rigward tal-konvenju mertu tal-kawza. Ghaldaqstant ukoll, u filwaqt illi terga' ssir referenza ghall- eccezzjonijiet tal-esponenti gia mressqa permezz tar-risposta guramentata taghha ta' nhar is-6 ta' Frar 2017 u zzomm ferm l- istess, tissottometti illi t-talbiet attrici kif kontenuti fir-rikors promotur ghandhom jigu michuda wkoll ghar-ragunijiet Rat in-nota tar-rikorrenti datata 24 ta' Gunju 2019 li permezz taghha r-rikors gie cedut fil-konfront tal-Perit Ian Falzon Gatt u Paul Gusman. Rat in-noti ta' sottomissjonijiet tal-partijiet. Rat l-atti kollha. Rat li l-kawza thalliet ghas-sentenza. Ikkunsidrat illi l-procedura odjerna hija regolata mill-Art. 495A tal-Kap. 16 li testwalment jipprovdi illi: "Salv meta jkun hemm kondominju jew stat ta' indiviżjoni forzata, meta xi ħaġa tkun inżammet in komun għal iżjed minn tliet snin u ħadd mis-sidien ma jkun beda azzjoni quddiem xi qorti jew tribunal ieħor għall-qsim tal-proprjetà li tkun qed tinżamm in komun, u l-komproprjetarji jonqsu milli jiftiehmu dwar il-bejgħ ta' xi proprjetà partikolari bejniethom, il-qorti għandha, jekk tkun sodisfatta li ħadd mill-komproprjetarji dissidenti ma jkun gravament preġudikat b'dak li tordna, tawtorizza l-bejgħ skont ma jkun jixtieq l-akbar għadd ta' komproprjetarji fil-qies tal-valur tal- ishma li kull komproprjetarju jkollu." Permezz ta' din il-procedura r-rikorrenti sidien maggoritarji talbu lil din il-Qorti tawtorizza l-bejgh tal-proprjetà maghrufa bhala "Savoy Hotel" u l-proprjetajiet ta' maghha skond konvenju li waslu ghalih ma' Exalco Properties Limited ghall-prezz ta' €2,800,000. Fil-mori tal-proceduri r-rikorrenti kollha u uhud mill-intimati ttrasferew sehemhom mill-proprjetà lil Almo Properties Limited li sussegwentement assumiet l-atti tar-rikors. Jirrizulta illi originarjament ir-rikorrenti kellhom bejniethom 67% tal-proprjetà. Tul il-proceduri, mill-intimati li flimkien kellhom il- bqija tal-proprjetà, Paul Gusman biegh sehemu lil Almo Properties, kif ghamel ukoll il-Perit Ian Falzon Gatt, Maria Nolan tal-proprjetarji dissenzjenti iddikjarat li taqbel mal-bejgh, Helen Zhurakhovska baqghet ma ressqet ebda twegiba ghall-kawza. Ghalhekk irrizulta finalment illi effettivament l-unici dissenzjenti huma Schembri & Sons Limited u Dr. Melvyn Mifsud Ganney li flimkien ghandhom 16.67% tal- proprjetà. jirrigwardaw L-oggezzjonijiet essenzjalment il-formalitajiet espressi mill-ligi li messhom gew osservati, l-validità tal-konvenju li ta lok ghal dawn il-proceduri u l-valur li ghalih qed jigi prospettat il-bejgh tal-proprjetà. L-Artikolu 495A jimponi: Essenzjalment, ir-rekwiziti formali huma dawk li jinstabu fis- subartikoli (1) u (2) tal-Artikolu imsemmi u cioè:  Stat ta' indivizjoni  Ghal perjodu ta' aktar minn tlett snin  Li tigi segwita l-proceduri stabbilita fis-subartikolu (2), - It-talba lill-qorti ghandha ssir permezz ta' rikors. - Mieghu jkun hemm annessa dikjarazzjoni tas-sidien fejn jaqblu li jsir il-bejgh kif ukoll prospett li jkun juri l-ghadd u l-valur tal-ishma li kull wiehed minnhom ikollu. - Kif ukoll il-pattijiet u l-kondizzjonijiet li tahthom ikun ser isir il-bejgh. - Fir-rikors ghandha tigi indikata wkoll id-data meta l- hwejjeg ikunu gew in komun u c-cirkostanzi relattivi. L-intimati jargumentaw illi galadarba s-socjetà Almo Properties dahlet fix-xena pjuttost recentement meta akkwistat l-ishma tar-rikorrenti originali ma jissusstix l-element tad-durata tal- komproprjetà. Il-Qorti tinnota illi l-akkwist minn Almo sar kif suggett ghall-obbligi taht il-konvenju. Almo assumiet l-obbligu li tbiegh lil Exalco. Kieku wiehed kellu jaccetta l-argument tal- intimati, semplici bejgh ta' sehem minimu jkun bizzejjed biex jistultifika ghal kollox l-ghan tal-procedura. Il-komproprjetarji dissenzjenti jsemmu wkoll l-fatt illi z-zewg socjetajiet Almo u Exalco huma konnessi. Il-Qorti tifhem li l-procedura odjerna m'ghandhiex tigi uzata biex proprjetarju ta' sehem akbar jakkwista sehem tal-ishma ohra ghaliex dan jista' jwassal ghal sitwazzjoni fejn dan ikollu interess li l-prezz jibqa' baxx kemm jista' jkun. Il-Qorti tirreferi fil-kuntest is-sentenza tal-Qorti tal- Appell, Sheehan vs Alusta (18 ta' Lulju 2017). Madanakollu, fil- kaz in ezami s-socjetà Almo Properties dahlet fix-xena ferm wara li l-ftehim bejn is-sidien originali u Exalco kien gie milqugh. Huwa indiskuss fil-kuntest il-principju tal-personalità guridika distinta ta' kull socjetà involuta, irrispettivament mid-direzzjoni jew proprjetarju taghha. Il-Qorti lanqas ma tghodd valida l-oggezzjoni tal-intimati illi issa galadarba Almo akkwistat l-ishma tar-rikorrenti kollha, t-talba issa m'ghadhiex qeghda ssir mill-akbar ghadd ta' proprjetarji imma minn wiehed. Dan l-argument qieghed jitqies fieragh. Il- ligi trid l-azzjoni titmexxa mill-akbar sehem fil-proprjetà u zgur ma tirreferix ghal xi numru ta' sidien. L-intimati isemmu xi nuqqasijiet fil-formalitajiet tal-procedura li permezz taghha inhatar il-kuratur ghas-sidien mhux maghrufa. Il-Qorti tqis li galadarba ma ttiehdet ebda azzjoni malli dehru dawn in-nuqqasijiet, jekk qatt ezistew, dawn messhom gew ventilati fi proceduri appositi biex jigi revokat d-digriet tal-hatra tal-istess kuratur. L-intimati li mhumiex qeghdin jaghtu l-kunsens taghhom ghall- bejgh ikomplu billi jissollevaw argumenti dwar il-validità tal- konvenju li bih qed jigi prospettat il-bejgh tal-proprjetà. Il-Qorti ghall- tirreferi awtorizzazzjoni ta' bejgh u tinnota illi l-ezistenza ta' konvenju ma tinkwadrax bhala element essenzjali sabiex tirnexxi talba a tenur tal-fuq citat Art. Huwa bizzejjed li jigu proposti kundizzjonijiet ghall-konsiderazzjoni essenzjalment mehtieg li jkunu digà maqbula f'konvenju. il-Qorti fil-kuntest ghas-sentenza diversament presjeduta fil-proceduri Bone vs Calleja Smith deciza imposti mill-ligi ta' din tirreferi recentement (23 ta' Ottubru 2020) u Imbroll vs Gauci Calleja (6 ta' Lulju 2018). Jibqa' ghalhekk x'jigi konsiderat biss il-valur li qieghed jinghata lill-proprjetà immobbli de quo. Hawnhekk il-Qorti ma tistax ma tinnotax id-divergenzi estremi bejn id-diversi stimi tal-valur tal- proprjetà mertu tal-kawza. Is-sidien originali qablu li jbieghu l- proprjetà ghall-prezz ta' €2,800,000 u ntrabtu f'dan is-sens permezz tal-konvenju. Rigwardanti l-prezz li huwa prospettat li tinbiegh il-proprjetà, l- ligi fil-fuq citat Art. 495A li fuqu hija migjuba din il-procedura, tistabilixxi l-principju li ebda mill-proprjetarji m'ghandu jkun "gravament pregudikat". Il-gurisprudenza fil-kuntest hija ormai ben stabbilita. Kif irriteniet il-Qorti tal-Appell fis-sentenza taghha Richard Ishchuk vs John Ishchuk (27 ta' Jannar 2017): "Meta l-ligi … ssemmi l-kelma pregudizzju tinftiehem li dan irid ikun gravi – b'tali mod li l-bejgh eventwali tal-proprjetà in kwistjoni jkun – biex wiehed juza terminu bl-ingliz – "manifestly unfair" ghad-dissident." Il-Qorti kompliet illi: "… sabiex tiddeciedi li ma taderixxix ghat-talba ghall-bejgh mhux bizzejjed li l-konvenut jesebixxi stimi li juri differenza fil-valur tal-proprjetà li finalment jekk tinqasam bejn il- kopropjetarji tkun relattivament zghira. L-iskop tal-Artikolu 495A mhuwiex biex jigi assigurat bi precizjoni il-valur tal- proprjetà fis-suq – xi haga finalment soggettiva sia pure bil- beneficcju tal-perizja teknika – izda li tassikura bejgh bi prezz gust (li jkun assikurat ghaliex miftiehem fil-konvenju) li ma jilledi lill-ebda proprjetarju." Fil-kaz in ezami il-prezz miftiehem huwa ta' €2,800,000 oltre l- hlas tas-senserija fl-ammont ta' €50,000, cioè prezz komplessiv ta' €2,850,000. Il-periti inkarigati mid-dissidenti min-naha taghhom jistmaw il-proprjetà ghal €4.1 miljun (Perit Borg Costanzi) u €6.25 miljun (Perit Galea). F'dawn l-estremi l-Qorti tasal biex issib inverosimili illi l-proprjetà tassew tiswa d-doppju ta' dak li waslu ftehim ghalih il-hafna komproprjetarji wara tahbit ta' hafna snin. Is-sidien kienu ilhom snin twal ifittxu bejgh ghall-immobbli, minghajr success. Il-Qorti ma temminx li kienu jaccettaw nofs li haqqhom kieku l-proprjetà kienet tassew tiswa' d-doppju. Il-Qorti ma tista' lanqas tiskarta l-fatt li, l-valur tal-proprjetà ikkalkulat fuq il-prezz li hallas Dr. Melvyn Mifsud Ganney ghas-sehem tieghu, ikun ta' €1.6 miljun. Il-Qorti tinnota wkoll illi recentement il-proprjetà li tinsab f'urban conservation area giet skedata skond il-ligijiet vigenti tal-ippjanar, u ghalhekk gew imposti fuqha restrizzjonijiet kbar ghall-izvilupp. Intqal ukoll illi l-proprjetà tgawdi minn servitù "altius non tollendi" fuq il- proprjetajiet ta' warajha u b'hekk kull zvilupp fuqha ikun igawdi veduti tal-bahar. Finlament il-Qorti tqis li l-ishma tal-intimati fil-proprjetà huwa tali (flimkien ghandhom anqas minn 17% tal-proprjetà) li meta l-proprjetà tinbiegh bil-prezz prospettat fil-konvenju mhuwiex ser jigi rekat lilhom il-pregudizzju gravi li trid il-ligi. Fid-dawl ta' dawn il-konsiderazzjonijiet kollha, l-Qorti tqis li l- fir-rikorrenti mhijiex opposizzjoni ghall-bejgh kif mitluba gustifikata. Ghaldaqstant il-Qorti taqta' u tiddeciedi billi: 1. Tilqa' l-ewwel talba u tawtorizza l-bejgh tal-fond cioè "guesthouse" maghrufa bhal "Savoy Hotel", numru 444, Triq D'Argens, Parti mill-Fgura kif deskritta fir-rikors promotur, bil- prezz, pattijiet, u bil-kundizzjonijiet kollha indikati fil- konvenju tad-29 ta' Dicembru 2016; Tilqa' t-tieni talba u tordna li l-kuntratt ghandu jigi pubblikat nhar id-29 ta' Jannar 2021 fil-11:00 ta' filghodu; Tilqa' t-tielet talba u tahtar lin-Nutar John Nelson biex jippubblika l-att; Tilqa' r-raba' talba u tahtar lill-Avukat Josette Tanti biex tidher ghall-eventwali kontumaci fuq il-kuntratt. L-ispejjez jithallsu mill-partijiet skond sehemhom fil-proprjetà.