FIL-PRIM'AWLA TAL-QORTI ĊIVILI IMĦALLEF ONOR. JOSEPH R. MICALLEF LL.D. ILLUM il-Ħamis, 5 ta' Diċembru, 2017 Il-Qorti: Reġgħet rat ir-Rikors Maħluf imressaq fil-15 ta' Diċembru, 2009, li bih u għar- raġunijiet hemm imfissra, il-kumpannija attriċi talbet li din il-Qorti: (i) ssib li l- ftehim magħmul fil-kitba privata tal-11 ta' Jannar, 2006, fejn il-partijiet jidher li kkontemplaw il-bejgħ-u-xiri ta' arja mit-tmienja u tletin (38) filata sad-disgħa u erbgħin (49) filata 'l fuq mil-livell tat-triq li tagħmel mis-sit li qabel kien okkupat mill-bini bin-numri 31 u 32, Triq Imrabat, Birżebbuga, bil- kundizzjonijiet kollha msemmija f'dik il-kitba, huwa null u bla effett minħabba li huwa vizzjat b'simulazzjoni u/jew billi l-kunsens tal-istess kumpannija attriċi 1 F'uħud mid-dokumenti, il-post jissemma li jinsab f'Tas-Sliema 5 ta' Diċembru, 2017 kien vizzjat bi żball ta' fatt li jaqa' fuq is-sustanza tal-ħaġa nnifisha li kienet l- oġġett tal-ftehim u/jew billi l-ftehim hu vizzjat minħabba nuqqas ta' konsiderazzjoni; (ii) issib li l-ftehim magħmul fil-kitba tal-11 ta' Jannar, 2006, fejn il-partijiet jidher li kkontemplaw l-għoti ta' kuntratt ta' appalt favur il- kumpannija attriċi dwar l-appartament fit-tielet (3et) sular tas-sit magħruf bħala 31 u 32, Triq l-Imrabat, Santa Luċija, Ta' Kerċem, bil-kundizzjonijiet kollha msemmija f'dik il- kitba, huwa null u bla effett minħabba li huwa vizzjat b'simulazzjoni u/jew billi l-kunsens tal-istess kumpannija attriċi kien vizzjat bi żball ta' fatt li jaqa' fuq is- sustanza tal-ħaġa nnifisha li kienet l-oġġett tal-ftehim u/jew billi l-ftehim hu vizzjat minħabba nuqqas ta' konsiderazzjoni; u (iii) thassar l-imsemmija ftehim jew liema wieħed minnhom, għall-finijiet u effetti kollha tal-liġi, bla ħsara li l- partijiet jitqiegħdu fl-istatus quo ante, magħdud kwalunkwe jedd għall-ħlas lura ta' xi ħlas magħmul. Talbet ukoll l-ispejjeż; Rat id-degriet tagħha (diversament presjeduta) tat-18 ta' Diċembru, 20092 li bih appuntat il-kawża u ordnat in-notifika lill-imħarrek; Rat id-degriet tagħha tas-26 ta' Frar, 20103, li bih ordnat li l-kawża tinġieb u tinstema' minnha flimkien mal-kawza nru. Rat ir-Risposta Maħlufa tad-9 ta' Marzu, 20104 li biha u għar-raġunijiet hemm imfissrin l-imħarrek laqa' għall-azzjoni tal-kumpanija attriċi billi, b'mod preliminari, qal li l-azzjoni attriċi kif imressqa ma tiswiex għaliex il-kawżali tagħha joqtlu 'l xulxin, billi jew il-ftehim attakkati ma jiswewx (għaliex huma simulati jew m'għandhomx konsiderazzjoni) jew jiswew imma milquta minn vizzju tal-kunsens (l-iżball ta' fatt tal-kumpannija attriċi). Fil-mertu, laqa' billi qal li t-talbiet attriċi ma jmisshomx jintlaqgħu, billi l-ftehim li saru f'Jannar 2006 bejnu u l-kumpannija attriċi jiswew u ma kienu milquta bl-ebda nuqqas, la minn simulazzjoni, la minn qerq u lanqas minn nuqqas ta' konsiderazzjoni, wisq anqas minn xi żball ta' fatt; Rat id-degriet tat-13 ta' April, 20105, li bih ordnat li, qabel kull ħaġ'oħra, issir it-trattazzjoni tal-ewwel eċċezzjoni dwar l-ewwel eċċezzjoni preliminari tal- imħarrek; Rat is-sentenza preliminari tagħha tal-14 ta' Lulju, 20116, li biha u għar- raġunijiet hemm imfissra, ċaħdet l-ewwel eċċezzjoni preliminari tal-imħarrek; Semgħet ix-xhieda mressqa mill-partijiet, magħduda dik bil-meżż tal-affidavit, u kif ukoll il-provi dokumentali mressqa minnhom; 2 Paġ. 13 tal-proċess 3 Paġ. 21 tal-proċess 4 Paġġ. 18 – 9 tal-proċess 5 Paġ. 24 tal-proċess 6 Paġġ. 28 – 36 tal-proċess 5 ta' Diċembru, 2017 Rat in-Nota bix-xhieda b'affidavit u b'dokumenti mehmuża magħha mressqa mill-kumpannija attriċi fid-9 ta' Frar, 20127; Rat id-degriet tal-11 ta' Marzu, 20158 fejn iddikjarat magħluq l-istadju tal-ġbir tal-provi u tat żmien lill-partijiet biex iressqu s-sottomissjonijiet tagħhom bil- miktub; Rat in-Nota ta' Sottomissjonijiet mressqa mill-kumpanija attriċi fis-16 ta' April, 20159; Rat in-Nota ta' Sottomissjonijiet mressqa mill-konvenut fil-25 ta' Awwissu, 201510; Rat l-atti kollha tal-kawża u kif ukoll dawk tal-kawża fl-ismijiet inversi li qiegħda tinstema' ma' din il-kawża; Rat id-degrieti tagħha li bihom ħalliet il-kawża għas-sentenza; Ikkunsidrat: Illi din hija kawża għat-tħassir ta' żewġ ftehim magħmula bejn il-partijiet fil- kawża. Il-kumpannija attriċi (minn issa 'l quddiem imsejħa "Annot") trid li l- Qorti ssib li l-imsemmija ftehim ma jiswewx. Issejjes it-talbiet tagħha fuq bosta kawżali, u b'mod partikolari, billi tgħid li l-ftehim kienu simulati, billi l-kunsens tagħha meta resqet fuq l-imsemmija żewġ ftehim kien milqut minn żball ta' fatt li jaqa' fuq il-ħaġa innifisha li kienet l-oġġett tal-ftehim u wkoll billi l-kuntratti kienu nieqsa minn konsiderazzjoni; Illi, min-naħa tiegħu, l-imħarrek laqa' għal din l-azzjoni billi, b'mod preliminari, qal li l-azzjoni attriċi kif imressqa ma tiswiex għaliex il-kawżali tagħha joqtlu 'l xulxin, billi jew il-ftehim attakkati ma jiswewx (għaliex huma simulati jew m'għandhomx konsiderazzjoni) jew jiswew imma milquta minn vizzju tal-kunsens (l-iżball ta' fatt min-naħa ta' Annot). Fil-mertu, laqa' billi qal li t-talbiet attriċi ma jmisshomx jintlaqgħu, billi l-ftehim li saru f'Jannar 2006 bejnu u Annot jiswew u ma kienu milquta bl-ebda nuqqas, la minn simulazzjoni, la minn qerq u lanqas minn nuqqas ta' konsiderazzjoni, wisq anqas minn xi żball ta' fatt; 7 Paġġ. 40 - 43 tal-proċess 8 Paġ. 159 tal-proċess 9 Paġ. 160 – 168 tal-proċess 10 Paġ. 173 – 179 tal-proċess 5 ta' Diċembru, 2017 Illi b'sentenza tagħha tal-14 ta' Lulju, 2011, il-Qorti ma laqgħetx l-ewwel eċċezzjoni preliminari tal-imħarrek; Illi għal dak li jirrigwarda l-fatti li joħorġu mill-atti tal-kawża, jibda biex jingħad li fit-12 ta' Ġunju 200211 sar konvenju li permezz tiegħu Annot intrabtet li tbiegħ lill-imħarrek Calleja appartament f'livell li kellu jiġi magħżul mix- xerrej, flimkien ma' spazju ta' parkeġġ, li jifforma parti minn blokka ta' appartamenti li kellha tinbena minflok il-fondi bin-numri wieħed u tletin (31) u tnejn u tletin (32) fi Triq l-Imrabat, Is-Swatar, L-Imsida. Fl-imsemmija kitba ngħad li dakinhar Annot kienet daħlet fuq att ta' konvenju mas-sidien tal-imsemmi fond, li wieħed minnhom kien l-istess imħarrek. Fil-konvenju bejn Annot u l- imħarrek, il-wegħda ta' xiri-u-bejgħ tal-ġid li Annot kellha tiżviluppa kien maqbul li jkun ta' ħamsin elf Lira Maltin ( LM50,000)12 liema somma l-partijiet iddikjaraw li kienet diġa` tħallset. Il-konvenju kellu jibqa' fis-seħħ sa erbgħa u għoxrin (24) xahar mid-data meta Annot tikseb il-bini li kienet se' twaqqa' u terġa' ttella'. Il-kitba tal-konvenju ġiet ffirmata wara li Calleja ħadha miktuba lesta għand Marcus Abela Bugeja. Illi bis-saħħa ta' kuntratt tat-12 ta' Ġunju, 200314, fl-atti tan-Nutar Peter Grech Mizzi, il-kumpannija Sunsea Properties Limited (li għaliha fuq il-kuntratt deher l- Marcus Schiro) xtrat il-fond imsemmi fi Triq Imrabat, bil-patti u kundizzjonijiet hemm imsemmija, fosthom bil-prezz miftiehem ta' disgħin elf Lira Maltin (Lm 90,000)15. Il-ħlas sar fuq il-kuntratt b'sensiela ta' banker's drafts maħruġin favur il-bejjiegħa (fosthom l-imħarrek) skond indikazzjoni li kienet ingħatat mis-sidien ftit jiem qabel il-pubblikazzjoni tal-kuntratt16. Sehem l-imħarrek f'dak il-bejgħ kien ta' ħamsa u għoxrin elf Lira Maltin (Lm 25,000)17, li tħallsu fuq l-att b'banker's draft ta' dak l-import18; Illi minħabba li l-konvenju li kien hemm bejn Annot u l-imħarrek kien għadu fis-seħħ, l-imħarrek radd lura l-banker's draft lil Gauci Calleja; Illi saru erba' (4) applikazzjonijiet għall-bini fuq il-fond in kwistjoni. L-ewwel waħda ġiet imdaħħla fit-3 ta' Frar 200320 (jiġifieri qabel ma Sunsea Properties Limited kienet kisbet il-fond), imma fis-26 ta' Jannar, 2004, Marcus Schiro irtira t-talba (PA 0579/03) għar-raġuni "since I sold the property in question"21 11 Dok "RC1", f'paġġ. 82 – 3 tal-proċess 12 Li jġibu € 116,468.67 fi flus tal-lum 13 Xhieda tal-imħarrek f'paġ. 98 tal-proċess 14 Dok "MTA", f'paġġ. 70 – 4 tal-proċess 15 Li jġibu € 209,643.61 fi flus tal-lum 16 Ara Dok "A", f'paġ. 42 tal-proċess 17 Li jġibu € 58,234.33 fi flus tal-lum 18 Dok "X", f'paġ. 57 tal-proċess 19 Xhieda tal-imħarrek f'paġ. 90 tal-proċess 20 Dok "OMA1", f'paġġ. 106 – 9 tal-proċess 21 Dok "OMA2", f'paġ. 115 tal-proċess 5 ta' Diċembru, 2017 u ngħata rifużjoni ta' parti mill-ħlas li kien għamel meta ressaq it-talba22. It- tieni applikazzjoni (PA 03654/04) saret fis-17 ta' Ġunju 200423. Fit-2 ta' Marzu, 2005 l-Awtorita' għall-Ippjanar irrifjutat it-talba24. It-tielet talba (PA 4560/05) iddaħħlet fil-21 ta' Lulju 200525, u kienet tixbah lil dik ta' qabilha, għalkemm imressqa minn perit ieħor. Fit-13 ta' Awwissu 2009, wara "request for reconsideration", l-Awtorita' approvat l-iżvilupp propost b'massimu ta' tlett sulari fuq il-faċċata u sular ieħor setback26, iżda l-permess kien wieħed provviżorju biss bħala "outline development"27. Ir-raba' talba (PA 5574/2010) iddaħħlet fil-25 ta' Ottubru, 201128, kienet full development application (li kienet twettaq l-ewwel kundizzjoni tal-'outline development permit' provviżorju maħruġ f'Awwissu tal-2009). Din l-aħħar talba kienet għadha pendenti meta ngħatat ix-xhieda waqt is-smigħ ta' din il-kawża minn rappreżentant tal- Awtorita'29; Illi sadattant, fil-11 ta' Jannar, 2006, Annot u l-imħarrek resqu fuq żewġ ftehim (il-ftehim mertu ta' din il-kawża). Fl-ewwel wieħed30, Annot wiegħdet li tbigħ lill-imħarrek medda arja fuq għoli ta' ħdax-il (11) filata fil-livell tat-tielet sular ta' binja li kienet qiegħda tittella' fuq is-sit fejn qabel kien hemm il-bini bin- numri 31 u 32, Triq l-Imrabat, Santa Luċija, Ta' Kerċem, u dan bil-patti u l-kundizzjonijiet hemm fih imfissra, fosthom bil-prezz ta' ħamsa u għoxrin elf Lira Maltin (Lm 25,000) li jissemma li x-xerrej (Calleja) kien ħallashom qabel dakinhar, u ta' liema somma Annot kienet qiegħda tagħti riċevuta permezz tal-istess kitba. Il- kuntratt kellu jsir fi żmien tliet xhur mill-ħruġ tal-permessi tal-bini. Jekk dawn ma jinħarġux sat-30 ta' Ġunju 2006, il-konvenju kien jaqa' awtomatikament u Annot intrabtet li lill-imħarrek tagħtih lura s-somma ta' ħamsa u għoxrin elf Lira Maltin (LM25,000) sa mhux iktar tard mill-31 ta' Lulju 2006 u, fin-nuqqas, tħallsu wkoll erbat elef Lira Maltin (Lm4,000) bħala danni sa mhux iktar tard mill-31 ta' Jannar, 2008; Illi fit-tieni wieħed31, l-imħarrek ħatar lil Annot b'kuntratt ta' appalt, biex tibnilu appartament fil-firxa ta' arja li huwa kellu jixtri mingħandha fl-ewwel ftehim. Il-prezz tal-appalt kien miftiehem li jiswa ħamsa u għoxrin elf Lira Maltin (Lm 25,000) li wkoll issemma li kienu diġa` tħallsu, u f'dan il-ftehim ukoll, Annot intrabtet li, jekk kemm-il darba ma jkunux inħarġu l-permessi għall-iżvilupp sat-30 ta' Ġunju, 2006, l-appalt kien jaqa' awtomatikament u Annot intrabtet li lill-imħarrek tagħtih lura s-somma ta' ħamsa u għoxrin elf 22 Dok "OMA3", f'paġ. 116 tal-proċess 23 Dok "OMB1", f'paġġ. 110 – 3 tal-proċess 24 Dok "OMB2", f'paġ. 114 tal-proċess 25 Dok "OMC1", f'paġġ. 117 – 120 tal-proċess 26 Dok "OMC2", f'paġġ. 121 – 2 tal-proċess 27 Xhieda ta' Oliver Cappello f'paġ. 138 tal-proċess 28 Dok "OMD", f'paġġ. 125 – 8 tal-proċess 29 Xhieda ta' Oliver Cappello f'paġ. 138 tal-proċess 30 Dok "A", f'paġġ. 7 sa 10 tal-proċess 31 Dok "B", f'paġġ. 11 – 2 tal-proċess 5 ta' Diċembru, 2017 Lira Maltin (LM25,000) sa mhux iktar tard mill-31 ta' Lulju 2006 u, fin-nuqqas, tħallsu wkoll erbat elef Lira Maltin (Lm4,000) bħala danni sa mhux iktar tard mill-31 ta' Jannar, 2008; Illi minħabba l-kwestjonijiet li nqalgħu bejn il-partijiet wara dawk il-ftehim, l- imħarrek fetaħ kawża32 kontra Annot fit-18 ta' Marzu, 2008, biex jitlobha tħallsu dak li ntrabtet bih fil-ftehim; Illi Annot fetħet din il-kawża fil-15 ta' Diċembru, 2009; Illi għal dak li jirrigwarda l-kunsiderazzjonijiet legali li jolqtu l-każ, il-Qorti tqis li għandha tistħarreġ x'ġara tabilħaqq bejn il-partijiet meta saru l-kitbiet privati msemmija u x'kellhom f'moħħhom il-partijiet meta dehru li qegħdin jintrabtu ma' xulxin b'dawk il-ftehim. Min-natura nnifisha tal-azzjoni attriċi, il-Qorti trid tara wkoll jekk dak li jidher li kien qiegħed jiġi miftiehem bejn il-partijiet kienx hekk tassew jew kienx mistħajjel: f'din it-tieni ċirkostanza, irid jirriżultalha wkoll jekk is-simulazzjoni allegata minn Annot kenitx biss f'waħda mill-partijiet jew inkella mit-tnejn li huma; Illi l-Qorti tagħraf ukoll li Annot issejjes l-azzjoni tagħha fuq tliet kawżali li, għalkemm mhux tabilfors li joqogħdu flimkien, għandhom l-effett li jġibu ma jiswewx il-ftehim li jridu jattakkaw. Annot issejjes l-azzjoni tagħha fuq il- vizzju tal-kunsens minħabba (i) is-simulazzjoni u/jew minħabba (ii) l-iżball ta' fatt, u kif ukoll (iii) fuq in-nuqqas ta' kunsiderazzjoni; Illi l-Qorti se tibda biex tqis il-kawżali tas-simulazzjoni. Huwa magħruf li s- simulazzjoni sseħħ meta l-partijiet joħolqu kuntratt li, kif ikun jidher, ma jkunx jirrifletti dak li jkunu tabilħaqq ftiehmu bejniethom; Illi s-simulazzjoni hija waħda miċ-ċirkostanzi maħsuba mil-liġi u d-duttrina bħala waħda li tolqot il-vizzju tal-kunsens tal-partijiet li jkunu resqu fuq ftehim. Is-simulazzjoni ġġib bejn il-partijiet, fiċ-ċirkostanzi xierqa, in-nullita' tal-ftehim li jkun sar. F'każ bħal dan, il-kwestjoni tan-nuqqas ta' siwi ta' ftehim magħmul b'dak il-mod tista' titqajjem mhux biss per via di azione iżda wkoll ope exceptionem33 u dan b'ħarsien tar-regola li l-eċċezzjoni tan-nullita' tista' tingħata f'kull żmien minn min ikun imħarrek għall-eżekuzzjoni ta' kuntratt, fil- każijiet kollha li fihom hu nnifsu sata' jmexxi għat-tħassir tal-kuntratt34. Dan ukoll għaliex huwa suġġett għat-tħassir kull ftehim li fih tkun nieqsa xi waħda tgħid mill-elementi essenzjali sabiex kuntratt jiswa l-liġi Nru. 271/08JRM li qiegħda tistenna l-eżitu ta' din il-kawża 33 Ara, b'eżempju, P.A. JA 30.1.2004 fil-kawża fl-ismijiet Avukat Hugh Stepic noe vs Credinvest International Corporate Finanace Ltd (sentenza in parte mhix appellata) 34 Art. 1226(1) tal-Kap 16 5 ta' Diċembru, 2017 ma jiswiex35. Għalhekk, ladarba s-simulazzjoni hija espressament li ċirkostanza li tolqot is-siwi tal-kunsens tal-partijiet f'kuntratt, hija ħaġa naturali li l-istess nuqqas jista' jitqajjem bil-mezz ta' eċċezzjoni; Illi s-simulazzjoni tista' tkun assoluta (meta l-partijiet, taħt id-dehra li qegħdin joħolqu rabta kuntrattwali, jkunu tal-fehma li ma jridu jnisslu l-ebda rabta) jew relattiva (meta l-partijiet jidħlu f'rabta ta' kuntratt partikolari, iżda jkollhom f'moħħhom rabta oħra). F'tal-ewwel, is-simulazzjoni titfisser bħala "colorem habens, substantiam vero nullam", filwaqt li f'dik relattiva jingħad li "colorem habens, substantiam vero alteram"37. L-azzjoni msejsa fuq is-simulazzjoni assoluta għandha l-għan li tikseb id-dikjarazzjoni mill-Qorti tal-ineżistenza assoluta tal-att; filwaqt li dik li għandha bħala bażi s-simulazzjoni relattiva għandha l-għan illi tagħraf ir-realta` tal-ftehim u twarrab min-nofs il-forma apparenti tiegħu. Għalhekk, jekk il-kawża espressa tkun falza, il-ftehim jista', b'dan kollu, jinżamm sħiħ, kemm-il darba jiġi ppruvat li kien hemm kawża oħra.38 Minbarra dan, huwa miżmum ukoll li mhux kull att simulat jitqies bħala att null, sakemm ma jkunx sar b'qerq għal dak li trid il-liġi39; Illi fil-każ li l-Qorti għandha quddiemha llum, jidher li Annot issejjes il-każ tagħha fuq is-simulazzjoni relattiva, billi ma tiċħadx li tassew intrabtet mal- imħarrek f'xi għamla ta' ftehim; Illi fis-simulazzjoni r-regola hi li bejn il-partijiet il-ftehim simulat ma jnissel l- ebda effetti għaliex dak li tassew huma jkunu riedu jirbaħ fuq dak li tabirruħhom urew li qegħdin jagħmlu ("plus valet quod agitur quam quod simulate concepitur"). Fil-każ ta' simulazzjoni relattiva, jibqa' jkollu effett bejn il-partijiet il-veru ftehim ta' bejniethom, sakemm dan ikun jissodisfa r-rekwiżiti ta' sustanza u ta' forma40. Minħabba f'hekk, fejn hemm simulazzjoni relattiva, 51 37 Coen Giurisprudenza Italiana voce 'Simulazione' § 72 38 Artiklu 989 tal-Kodiċi Ċivili 39 Ara, f'dan ir-rigward, P.A. GCD 18.5.2001 fil-kawża fl-ismijiet Judith Mallia noe vs Rita Farr et (konfermata fl-Appell 3.12.2004) 40 C. Massimo Scuereb k/a Xuereb, Diritto Civile, (vol III), 'Il Contratto', §§381 et seq. 5 ta' Diċembru, 2017 jitqies li r-rabta tassew hija dik li l-partijiet qablu li kellha tiġi fis-seħħ u mhux dik li fid-dieher juru li daħlu għaliha41; Illi minn dak li jissemma hawn fuq, wieħed mill-elementi meħtieġa fis- simulazzjoni (kemm dik assoluta u kif ukoll relattiva) hu li l-partijiet kollha fil- ftehim simulat ikunu tal-istess fehma li dak in-negozju li juru li sar, fil-fatt ma riduhx, jew li riedu jiftehmu dwar xi ħaġa oħra li ma juruhiex. In-nuqqas ta' dan il-kunsens ixejjen fil-qofol tiegħu l-att tas-simulazzjoni42; Illi minbarra dan, min jallega s-simulazzjoni jrid jippruvaha bla ebda dubju, u dan l-aktar fejn ir-rabta li tidher tkun saret fis-sura ta' ftehim miktub43. F'dan l- aħħar każ, jidħlu fis-seħħ ir-regoli stabiliti dwar fejn, meta u kif titħalla titressaq xhieda kontra l-miktub; Illi f'każ bħal dan, il-punt tat-tluq hu li kitba ta' ftehim bejn partijiet hija meqjusa bħala r-rifless ta' dak li l-istess partijiet riedu jaqblu dwaru. Għalhekk, ir-regola li contra scriptum testimonium non scriptum non fertur tfisser li prova b'dokument ma tistax titwaqqa' bi prova kontra dak li tgħid il-kitba, jekk mhux għal raġunijiet serji44. Kemm hu hekk, dwar tali regola huwa stabilit li (a) meta ftehim ikun inkorporat f'kitba, għandu jitqies li dak li l-partijiet riedu jiftehmu dwaru kien fil-fatt imniżżel f'dik il-kitba; (b) li l-provi orali huma ammissibbli biss biex jiċċaraw xi punti dubjużi tal-kitba; (ċ) li l-provi orali jistgħu jitressqu biex tiġi mfissra aħjar ir-rieda tal-kontraenti fuq il-kitba, l-iżjed jekk dak li nkiteb ikun tniżżel b'mod ambigwu jew biex jiġi pruvat xi fatt inċidentali jew aċċessorju kompatibbli mal-istess kitba45; u (d) li r-regola tibqa' fis-seħħ sakemm il-Qorti ma tkunx konvinta li fil-kitba jew kuntratt hemm żball jew tħalla barra xi patt għal raġuni speċjali46; Illi r-raġunijiet serji maħsuba bħala eċċezzjonijiet għar-regola huma meta (i) il- ftehim ikun vizzjat minn qerq jew xi raġuni oħra li tolqot is-siwi formali jew essenzjali tal-ftehim, (ii) il-ftehim ikun simulat, (iii) l-kitba ma turix fehmiet ċari ta' dak li suppost hemm qbil dwaru bejn il-partijiet, (iv) meta jqum punt inċidentali jew aċċessorju tal-ftehim li jkun meħtieġ li jiġi ppruvat u sakemm tali punt ma jkunx irrikonċiljabbli mal-ftehim ewlieni; u (v) meta mal-ftehim miktub ikun sar ftehim ieħor bil-fomm li b'xi mod jammonta għal kundizzjoni li tolqot fil-qalba l-eżekuzzjoni tal-ftehim innifsu47; 41 Prof. V. Fondacaro Stagno Notes on Civil Law: Obligations (Ediz. Riveduta) paġ. 274 42 Ara P.A. JZM 17.1.2013 fil-kawża fl-ismijiet Ġorġ car vs Mary Zammit Giuliano et u l-għadd ta' sentenzi hemm imsemmija (mhix appellata) 43 Ara App. Ċiv. 13.7.2001 fil-kawża fl-ismijiet Joseph Childress et vs Carmelo Childress et (mhix pubblikata) u P.A. PS 28.1.2004 fil- kawża fl-ismijiet Lawrence Xerri De Caro vs Fedela Sullivan (mhix appellata) 44 Ara, per eżempju, App. Ċiv. 28.2.1997 fil-kawża fl-ismijiet Micallef Stafrace Ben Moussa noe vs Xerri De Caro noe et (Kollez. Vol: LXXXI.ii.394); P.A. 11.5.1988 fil-kawża fl-ismijiet Dakin noe vs Ali noe (Kollez. Ċiv. Vol: LI.i.61) u App. 28.10.1960 fil-kawża fl-ismijiet Mitchell Damanin noe vs Grech Pisani (Kollez. Vol: XLIV.i.267) 45 P.A. RCP 29.11.2001 fil-kawża fl-ismijiet General Cleaners Co Ltd vs L-Avukat Ġenerali et 46App. Ċiv. 6.6.1955 fil-kawża fl-ismijiet Gatt vs Spiteri Antignolo noe (Kollez. Vol: XXXIX.i.221) u l-għadd ta' riferenzi hemm imsemmija 47 Ara P.A. PS 31.1.2003 fil-kawża fl-ismijiet Amante Fondacaro vs Saveria Vella Bellizzi 5 ta' Diċembru, 2017 Illi, ladarba l-kawżali mressqa minn Fsadni hija sewwasew is-simulazzjoni tal- ftehim, il-Qorti sejra tqis ix-xhieda li tressqu biex tgħarbel is-siwi tal-istess kawżali u tiddetermina l-għan veru tal-ftehim li huma attakkati; Illi, madankollu, il-provi li jeħtiġilha tressaq il-parti li tallega s-simulazzjoni jridu jkunu persważivi u konkludenti. Il-prova tista' ssir b'kull mod permess mil-liġi, ukoll minn xhieda bil-fomm. Iżda dan il-prinċipju għandu jitħaddem b'akbar reqqa meta jiġi impunjat att pubbliku minħabba l-fidi akbar li l-liġi tqiegħed fuq att bħal dak. Minbarra dan, parti tista' tipprova s-simulazzjoni kemm bi provi diretti u kif ukoll permezz ta' preżunzjonijiet u konġetturi, sakemm jintwera li dawn ikunu gravi, preċiżi, u jaqblu, u mhux imwaqqgħin minn preżunzjonijiet u indizji oħra48; Illi, fil-qafas ta' att simulat, bosta drabi jiġri li l-partijiet joħolqu kuntratt li permezz tiegħu taparsi jkunu daħlu fi ftehim li jidher fih iżda li fil-fatt mhux veru jkunu għamlu, sabiex jaħarbu mid-drittijiet jew aspettattivi ta' terzi persuni. Iżda l-intenzjoni li jiġu mqarrqa terzi persuni, jew il-causa simulandi, mhix element essenzjali tas-simulazzjoni. Huwa minħabba f'hekk li ngħad li mhux kull ftehim simulat huwa illegali jew illeċitu, u s-simulazzjoni titqies waħda frawdolenti biss meta l-ħsieb tal-partijiet li jidhru fuq ftehim bħal dak ikun wieħed li jikser il-liġi50; Illi, mill-ġabra tal-provi u x-xhieda mogħtija mill-imħarrek u minn Marcus Schiro, il-Qorti ma għandha l-ebda dubju li f'dan il-każ seħħet is-simulazzjoni. Il-partijiet jaqblu li meta Marcus Schiro avviċina lis-sidien tal-fondi 31 u 32 Triq l-Imrabat biex ibigħulu l-ishma tagħhom mill-imsemmi bini, l-imħarrek, li kien wieħed minnhom, qallu li hu ma riedx flus, iżda ta' sehmu ried appartament (u, oriġinarjament, jidher li ippretenda wkoll wisgħa ta' parkeġġ) minn dawk li x-xerrej (Annot) kien bi ħsiebha tibni wara li jitwaqqa' l-bini li kien hemm u jittella' ieħor ġdid. Dan jistqarru l-imħarrek innifsu51, u jżid jgħid li ma kienx jersaq għall-kuntratt tal-bejgħ tal-fond fi Triq Imrabat li kieku mhux għaliex kien hemm ftehim bejnu u Annot f'dan is-sens; 48 Ara, b'eżempju, App. Ċiv. 7.2.1949 fil-kawża fl-ismijiet Fondacaro Giannakellis vs Felici et (Kollez. Vol: XXXIII.i.390); P.A. 5.12.1953 fil- kawża fl-ismijiet Tabone Forte Ciantar Cassar vs Tabone Forte Ciantar Cassar et (Kollez. Vol: XXXVII.ii.797); u P.A. JSP 28.2.1995 fil-kawża fl-ismijiet Childress et vs Childress et (mhix pubblikata; ikkonfermata fl-Appell fit-13.7.2001 49 Cass. 177 51 Xhieda tiegħu f'paġġ. 88, 90 u 97 tal-proċess 5 ta' Diċembru, 2017 Illi, minn din il-ġabra ta' ċirkostanzi probatorji joħroġ li l-veru ftehim bejn il- partijiet kien wieħed ta' tpartit (permuta)52 u li Marcus Schiro u l-imħarrek ma ridux juru lis-sidien l-oħrajn b'dan il-ftehim li kien ilu li sar bejniethom minn tal-anqas sena qabel ma sar il-bejgħ tal-binja fi Triq Imrabat; Illi l-Qorti tasal għal din il-fehma billi tqis li l-ewwel ftehim li sar bejn l- imħarrek u Annot (att ta' konvenju) kien sar sewwasew sena qabel ma sar il- bejgħ tal-bini fi Triq Imrabat. Fit-tieni lok, kemm fl-imsemmi att ta' konvenju u kif ukoll fil-ftehim mertu ta' din il-kawża, il-partijiet dejjem iddikjaraw li kienu tħallsu l-korrispettiv imsemmi fihom, meta dan ma kienx il-każ. Fit-tielet lok, għalkemm dakinhar tal-pubblikazzjoni tal-kuntratt ta' bejgħ tal-fond msemmi ma ssemma xejn dwar it-tpartit (biex ma jintqanqlux suspetti min-naħa tal-bejjiegħa l-oħrajn sidien tal-post), l-imħarrek irċieva sehmu mill-prezz permezz tal-banker's draft, liema somma raddha lura minnufih lil Marcus Schiro li kien qiegħed jidher għall-kumpannija xerrejja53. Fir-raba' lok, il-fatt li, minkejja li fl-att ta' konvenju li sar f'Ġunju tal-2002 (jiġifieri sena qabel il-bejgħ tal-post u kważi tliet snin u nofs qabel il-ftehim mertu ta' din il-kawża) jissemma l-ftehim dwar ħlasijiet imwettqa diġa', l-ebda ħlas ma kien sar bejniethom, juri b'mod ċar l-element tas-simulazzjoni u wkoll tal-qbil tal- partijiet f'dak il-ħsieb, liema simulazzjoni jistqarrha l-imħarrek ukoll54. Għalkemm l-imsemmi att ta' konvenju mhuwiex mertu tal-kawża tal-lum, kien ir-raġuni għaż-żewġ ftehim li huma mertu tal-kawża llum. Dan jingħad għaliex, sa kważi tliet snin wara l-bejgħ tal-post fi Triq Imrabat, il-permessi tal-bini imsemmija fil-konvenju (li kellu jibqa' fis-seħħ sa sentejn wara l-bejgħ mis- sidien) kienu għadhom ma ħarġux u għaliex l-ammonti msemmija (li wkoll intwera li ma tħallsux) kienu jaqblu mas-somma miftehma fl-imsemmi att ta' konvenju, u mal-kundizzjoni li ried l-imħarrek li jingħata appartament u wisgħa ta' parkeġġ. Fil-ħames lok, il-partijiet ma fissrux għaliex, ladarba l-binja ta' 31 u 32 Triq l-Imrabat inkisbet minn Sunsea Properties Limited, il-ftehim mertu ta' din il-kawża saru bejn l-imħarrek u Annot, jekk mhux għaliex il-ftehim li tassew kien hemm kien il-permuta maqbula sa mill-bidunett bejn l-imħarrek u Marcus Schiro; Illi ladarba jirriżultaw dawn il-fatti, il-konsegwenza legali tagħhom hi li l- partijiet iridu jitpoġġew lura fil-posizzjoni li kienu fiha qabel ma saru l-ftehim. L-imħarrek jargumenta li sehemu ipprezzah ħamsin elf Lira Maltin (Lm 50,000) sa minn qabel biegħu fil-kuntratt tat-12 ta' Ġunju, 2003, u li dan ġie rifless fil- kitbiet li huma l-ftehim mertu tal-każ. B'danakollu, il-Qorti ma tistax tilqa' dan l-argument. Fl-imsemmi kuntratt, il-prezz ta' sehmu jidher li hu ħamsa u għoxrin elf Lira Maltin (Lm25,000), u jekk kien se jpartat mingħajr ma jagħti 52 Ara n-Nota ta' Sottomissjonijiet tal-imħarrek f'paġġ. 175 u 177 – 8 tal-proċess 53 Xhieda ta' Marcus Schiro f'paġġ. 65 – 6 tal-proċess 54 Xhieda tiegħu f'paġ. 99 tal-proċess 5 ta' Diċembru, 2017 jew jirċievi flus (fis-sura ta' xi ekwiparazzjoni), l-appartament li kellu jiġi mogħti lilu kellu jiġi vvalutat b'dak il-prezz. Huwa minnu li l-partijiet taw lill- appartament il-valur ta' ħamsin elf Lira Maltija (Lm50,000) fuq l-ewwel att ta' konvenju (iktar tard maqsumin fi prezz għall-arja u prezz tal-appalt), iżda ntwera li din hija figura għal kollox mistħajla u fittizja għax l-appartament kien sejjer jingħata bi bdil mas-sehem indiviż tal-imħarrek mill-fond fi Triq Imrabat u dan is-sehem kien jiswa Lm25,000 u mhux Lm50,000. Minn imkien ma jirriżulta li l-imħarrek talab Lm50,000 u mhux Lm25,000 ta' sehmu. Fit-tieni lok, kemm l-imħarrek u kif ukoll Marcus Tonna xehdu li l-valur ta' ħamsin elf Lira Maltin (Lm 50,000) imsemmi fl-ewwel kitba ta' Ġunju tal-2002, kien irrilevanti, għaliex il-fehma vera tagħhom kienet li l-imħarrek jingħata appartament (u wisgħa ta' parkeġġ) għal sehmu, ikun jiswa kemm ikun jiswa l- appartament li jinbnielu skond dak il-ftehim. Hu x'inhu, fit-tielet lok, ġaladarba n-negozju ma seħħx, il-partijiet jerġgħu fil-pożizzjoni tal-istatus quo ante u biex isir hekk l-ebda wieħed minnhom ma jista' javvantaġġja ruħu bi ħsara tal-ieħor; Illi lanqas jidher li jista' jingħad li, ladarba n-natura vera tal-ftehim bejn Annot u l-imħarrek kienet sa mill-bidunett waħda ta' permuta, tonqos is-simulazzjoni tal-ftehim mertu tal-każ. Huwa minnu li l-permuta u l-bejgħ huma żewġ istituti kuntrattwali li jixbhu ħafna 'l xulxin55, imma l-ftehim li sar bejn Annot u l- imħarrek dwar il-wegħda ta' bejgħ-u-xiri tal-arja fit-tielet sular ma setgħet qatt titqies bħala l-ftehim awtentiku, ladarba sa mill-bidunett ma kien sar l-ebda tpartit ta' ġid (imma kienet saret biss dikjarazzjoni mhux minnha li l-valur maqbul kien tħallas f'somma flus), u ladarba wkoll ħareġ li min wiegħed li jbigħ l-arja tat-tielet sular lill-imħarrek ma kenitx l-istess persuna li xtrat il-ġid imwiegħed (billi dak il-post fi Triq Imrabat inkiseb minn Sunsea Properties Limited u mhux minn Annot); Illi fid-dawl ta' dawn il-kunsiderazzjonijiet, il-Qorti tasal għall-fehma li tabilħaqq li ż-żewġ ftehim li saru bejn Annot u l-imħarrek fil-11 ta' Jannar, 2006, kienu milqutin minn simulazzjoni relattiva, u għalhekk it-talbiet attriċi relattivi għall-imsemmija ftehim huma mistħoqqa u sejrin jintlaqgħu; Illi minħabba li l-Qorti waslet għal din il-fehma, lanqas huwa meħtieġ li tistħarreġ ukoll il-kawżali l-oħrajn li Annot tibni l-azzjoni tagħha fuqhom, ukoll għaliex, kif sewwa jirrileva l-imħarrek56, fiċ-ċirkostanzi li ħarġu mill-atti tal- kawża, ma seta' jkun qatt li Annot tabilħaqq kienet indotta f'xi żball meta dak kollu li għamlet kien marbut mal-ftehim "veru" milħuq bejnha u l-imħarrek sa Ikun għalxejn ukoll li tinvesti l-kwestjoni tan-nuqqas ta' mill-2002. konsiderazzjoni, lil hinn minn dak li ssemma aktar qabel f'din is-sentenza; 55 Ara, b'eżempju l-artt. 1486 u 1487 tal-Kap 16 56 Nota ta' Sottomissjonijiet tiegħu f'paġ. 176 tal-proċess 5 ta' Diċembru, 2017 Għal dawn ir-raġunijiet, il-Qorti qiegħda taqta' u tiddeċiedi l-kawża billi: Tilqa' l-ewwel talba attriċi u ssib li l-ftehim tal-11 ta' Jannar, 2006 li bih il- partijiet dehru li qegħdin jaqblu fuq wegħda ta' bejgħ tal-arja mit-tmienja u tletin (38) sad-disgħa u erbgħin (49) filata 'l fuq mil-livell tat-triq formanti parti mis-sit li qabel kien okkupat bil-fond numri 31 u 32, fi Triq Imrabat, Santa Luċija, Ta' Kerċem, bil-kundizzjonijiet hemm miftehma ma jiswiex għaliex vizzjat mis-simulazzjoni relattiva tal-partijiet infushom; Tilqa' t-tieni talba attriċi u ssib li l-ftehim tal-11 ta' Jannar, 2006, li bih il- partijiet ftiehmu kuntratt ta' appalt fir-rigward ta' appartament fit-tielet sular fis- sit li qabel kien okkupat bil-fond numri 31 u 32, fi Triq Imrabat, Santa Luċija, Ta' Kerċem, bil- kundizzjonijiet hemm miftehma ma jiswiex għaliex vizzjat mis-simulazzjoni relattiva tal-partijiet infushom; Tiċħad l-eċċezzjonijiet fil-mertu tal-imħarrek billi mhumiex mistħoqqa fil-fatt u fid-dritt; Tilqa' t-tielet talba attriċi u ssib li ż-żewġ ftehim imsemmija fl-ewwel u fit- tieni talba huma mingħajr effett u l-partijiet għandhom jitqiegħdu fil-qagħda li kienu fiha qabel saru, magħdud kull jedd ta' rimbors li jista' jkun dovut lil min minnhom; u Tordna li l-imħarrek iħallas l-ispejjeż tal-kawża. Moqrija Gauci Grech. Joseph R. Hamilton LL.D., L-Imtarfa 5 ta' Diċembru, 2017 Geraldine Clews Deputat Reġistratur 5 ta' Diċembru, 2017 5 ta' Diċembru, 2017