MALTA TRIBUNAL TA' REVIZJONI AMMINISTRATTIVA MAGISTRAT DR. CHARMAINE GALEA 14 ta' Dicembru 2020 Rikors Numru 34/2020 Saviour Teksen u Catherine Teksen Vs L-Awtorita` tad-Djar It-Tribunal, Ra r-rikors tar-rikorrenti pprezentat fl-4 ta' Gunju 2020 li permezz tieghu ppremettew is-segwenti:- " 1. Illi permezz ta' ittra uffiċjali datata 13 ta' Mejju 2020, liema ittra qed tiġi annessa u mmarkata bħala Dok A, l-Awotrità tad-djar talbet għall-iżgumbrament tal-esponenti mill-garaxx fl-indirizz Garaxx 2 Underlying Block 1-5, Triq ir-Raddiena, L-Imqabba; Illi l-esponenti ġew innotifikati bl-ittra uffiċjali fl-20 ta' Mejju 2020 u perċio' qiegħed jintavola dan ir-rikors entro l-perjodu ta' għoxrin (20) jum hekk kif stipulat fl-Artikolu 12 tal-Kapitolu 573 tal-Liġijiet ta' Malta; Illi l-esponenti ħassuhom aggravati minn din id-deċizjoni u għalhekk qegħdom jipprevalixxu ruħhom mill-fakolta' mogħtija lilhom u għaldaqstant qed jintavolaw dan l-umli rikors quddiem dan l-Onorabbli Tribunal sabiex permezz tiegħu jopponu għat-talba għall-iżgumbrament u dan kollu ai termini tal- Artikolu 12 tal-Kapitolu 573 tal-Liġijiet ta' Malta Illi fl-ewwel lok, l-esponenti jagħmlu riferenza għall- allegazzjonijiet li saru fil- konfront tagħhom u cioe li qegħdin jokkupaw il-Garaxx 2 Underlying Block 1-5, Triq ir-Raddiena, L-Imqabba b'mod abbużiv u dan wara li l-kirja tagħhom ġiet itterminata f'Novembru 2019 wara nuqqas fil-hlas tal-kera u ksur tar-regolamenti tal-kuntratt ta' kera bejn il-partijiet, Illi l-awtorita' in kwistjoni qed tallega li l-esponenti kienu infurmati permezz ta' ittra datata 11 ta' Novembru 2019 li l-kirja tagħhom ġiet itterminata u li minn dakinhar kienu qed jokkupaw il-garaxx mingħajr titolu validu fil-liġi; Illi preliminarjament, l-esponenti jiddikjaraw illi huma qatt ma rċivew din l- imsemmija ittra u għalhekk mhuwiex minnu li huma kienu nfurmati li l-kirja tagħhom ġiet itterminata; Illi l-Awtorità intimata qatt ma infurmat, b'xi mezz jew ieħor, lill-esponenti li l-kirja tagħhom ġiet itterminata u li ma kellhomx jedd jibqgħu jipposjedu l-fond; Illi fid-dawl ta' dan huma baqgħu jokkupaw dan l-istess garaxx u kif ukoll iħallsu l- kera dovuta minnhom ta' €107 kull tliet xhur in linea mal-kuntratt li kien sar bejn il- partijiet; Illi saħansitra, il-kirja tal-garaxx baqgħet tigi aċċettata mill-Awtorità intimata bl- aħħar ħlas sar f'April 2020 għal tliet xhur kera, liema riċevuta qed tiġi annessa u mmarkata bħala Dok B; Illi għalhekk huma għandhom titolu validu fil-liġi sabiex jokkupaw il-fond; Illi il-mittenti jirrespingu l-allegazzjonijiet hemm magħmula; Illi l-mittenti jafu b'dawn il-fatti personalment. Għaldaqstant, in vista tas-suespost, l-esponenti qiegġed jopponi għal dan l- iżgumbrament u jitolbu lil dan it-Tribunal sabiex jogħġbu jiddikjara id-deċiżjoni tal- Awtorità tad-Djar għall-iżgumbrament tal-esponenti mill-Garraxx numru 2 Underlying Block 1-5, Triq ir-Raddiena, L-Imqabba bħala waħda mingħajr bażi legali u taht dawk il-provvedimenti li dan it-Tribunal jidhrilu opportuni u necessarji." Ra r-risposta tal-Awtorita` tad-Djar li permezz taghha eccepiet is-segwenti:- "Illi fir-rikors taghhom l-atturi jallegaw li huma qatt ma rcevew l-ittra tal-11 ta' Novembru 2019 li kienet tindika li l-kirja taghhom kienet qed tigi terminata. Imma din l-ittra intbaghtet fl-indirizz korrett u qatt ma giet lura. Ghalhekk hu evidenti li Saviour Teksen irceviha bhal ma ircieva kull dokument iehor. Illi pero' l-Awtorita' tad-Djar qabel ma tterminat il-kirja kienet baghtet diversi ittri biex tinforma lill-atturi li huma kienu moruzi fil-hlas taghhom tal-kera. Fil-fatt intbaghtu ittri fis-segwenti dati : 13/7/2012, 27/08/2012, 4/12/2012, 11/06/2013, 01/08/2013, 20/12/2013, 4/07/2014, 7/01/2015, 18/05/2015, 23/9/2015, 26/05/2016, 24/08/2016. Illi ntbaghtet ukoll ittra ufficjali fis-sena 2017 lil Saviour Teksen id 685011M ref 2345/2017 (Dok HA13) datata 29/08/2017. . Illi l-avukati ta' Saviour Teksen kienu talbu biex il-klijent taghhom jinghata fakolta' li jhallas l-arretrati b'pagamenti mensili ta' €50 (Dok HA14A). Imma l-Awtoriita' tad- Djar ma accettatx dan ghax l-ammont kien baxx wisq u l-attur barra l-arretrati fuq il- garage kellu wkoll arretrati fuq il-flat. Illi fis-sena 2018 ghalhekk kienet saret ittra ufficjali taht l-Art166A (ref 1147/2018). U ghax l-Awtorita' tad-Djar tipprova tghin lill-klijenti fl-20/07/2018 kienet ikkomunikat mal-attur biex jiffirma kuntratt ta' assunzjoni ta' debitu fejn kienet ser tikkoncedi lill- attur li jhallas l-arretrati dovuti permezz ta' pagamenti mensili ta' €100.00 il- wiehed. L-attur lanqas biss kellu decenza jirrispondi. Illi fl-2018 kienet mibghuta ittra ufficjali ohra taht -Art166A (ref 2333/2018). Illi l-Awtorita' tad-Djar ma setghetx tittolera din l-attitudni ta' xi hadd li kien qed jippersisti filli jonqos milli jhallas u jippretendi li xorta jista jaghmel li jrid u ghalhekk iddecidiet li fejn ikun hemm nuqqas ta' hlas ta' arretrati u nuqqas ta' hlas ta' kera fil- kaz ta' garaxxijiet allura kellha tigi terminata il-kirja tal-garage u jinbdew proceduri ta' zgumbrament. Illi b'hekk f'dan il-kaz il-kirja kienet terminata fil-11 ta' Novembru 2019 Dok HA15. L-attur inghata aktar zmien biex forsi jersaq biex ihallas imma ghalxejn. Fit-13 ta' Mejju 2020 giet prezentata l-ittra ufficjali ghall-izgumbrament Dok HA16. Illi Klawsola 11 tal-kuntratt tal-kirja datat 25/04/2011 (Dok HA17)– tindika li "il- ftehim jista' jigi rexiss mill-Awtorita' jekk l-inkwilin jonqos milli jhallas kera puntwalment jew jekk jonqos milli josserva xi wahda jew izjed minn dawn l- obbligazzjonijiet u tali inadempjenza ma tigix sanata fi zmien ghaxart ijiem minn notifika ta' ittra ufficjali lill-inkwilin f'dak ir-rigward." Illi issa l-inkwilin kellu hafna izjed minn ghaxart ijiem biex jissana il-posizzjoni tieghu – fil-fatt il-posizzjoni tieghu ghadha mhux sanata sal-lum stess. Ghaldaqstant l-esponenti titlob bir-rispett lil dan it-Tribunal joghgbu jichad it-talbiet attrici bl-ispejjez u jiddikjara bhala frivolu u vessatorju ir-rikors promotur. Bl-ispejjez kontra l-attur inkluzi dawk tal-ittri ufficjali msemmija hawn fuq." Sema' x-xhieda; Ra d-dokumenti kollha pprezentati; Ra n-Noti ta' Sottomissjonijiet tal-partijiet. Ikkunsidra: Illi r-rikorrenti hassewhom aggravati b'decizjoni kif kontenuta f'ittra ufficjali numru 1130/2020 datata 13 ta' Mejju 2020 li permezz taghha gew ordnati jizgumbraw mill- garaxx 2, Underlying Block 105, Triq ir-Raddiena, San Ġwann u dan peress li: L-imsemmi garaxx kien qed jigi okkupat minghajr titolu validu fil-ligi wara li giet terminata l-kirja permezz ta' ittra datata 11 ta' Novembru 2019; 2. Minghajr pregudizzju ghas-suespost, naqsu li jhallsu numru ta' pagamenti dovuti skont il-ftehim ta' kiri datat 25 ta' Jannar 2011, u dan minkejja diversi interpellanzi, u Kisru jew naqsu milli jwettqu imqar kundizzjoni wahda indikata fil- kuntratt ta' kiri. Illi l-ewwel u qabel kollox, ir-rikorrenti jghidu illi huma qatt ma rcevew l-ittra indikata tal-11 ta' Novembru 2019 li permezz taghha l-Awtorita` intimata infurmathom li l-kirja de quo giet terminata. Illi min-naha taghha l-Awtorita` intimata esebiet sensiela ta' ittri li hija baghtet lir- rikorrent Saviour Teksen, immarkati minn Dok HA1 sa Dok HA 12 minn fol. 13 sa 25, fejn interpellatu jhallas il-kera. Jirrizulta wkoll illi fid-29 ta' Awwissu 2017, l-Awtorita` intimata baghtet ittra ufficjali lir-rikorrent Saviour Teksen, liema ittra giet debitament notifikata lilu fl-4 ta' Ottubru 2017 fejn ghal darb'ohra intalab ihallas l-arretrati tal-kera.1 Jirrizulta wkoll illi fid-9 ta' Ottubru 2017, ir-rikorrent irrikonoxxa li kien debitur tal- Awtorita` intimata fl-ammont ta' elfejn, tliet mija u disgha u hamsin ewro u hamsin centezmu (€2359.50) u talab, permezz ta' ittra legali, li jinghata cans ghall-hlas permezz ta' pagamenti mensili ta' hamsin ewro (€50).2 Permezz ta' ittra datata 20 ta' Lulju 2018 l-Awtorita` intimata infurmatu li l-arretrati kienu ta' tlett elef, sitt mija, erbgha u disghin ewro u erbgha u disghin centezmu (€3,694.94) u li kienet disposta li tiffirma ftehim biex ihallas mitt ewro (€100) fix-xahar. Madankollu l-Awtorita` ma kellhiex risposta mir-rikorrenti ghal din il-proposta. Ghaldaqstant, fil-11 ta' Novembru 2019, permezz ta' ittra li tinsab esebita a fol. 30, l- Awtorita` intimata tterminat il-kirja de quo wara liema giet intavolata l-ittra ufficjali odjerna. Ikkunsidra: li ghandha Illi ghal dak li jirrigwarda t-terminazzjoni tal-kirja de quo, l-Awtorita` intimata tishaq illi hija bghatet ittra lir-rikorrenti fejn infurmathom li kienet qieghda tittermina l-kirja de quo. Da parti taghhom ir-rikorrenti jishqu li huma qatt ma rcevew tali ittra. Ai termini ta' klawsola numru 11 tal-kuntratt tal-kirja "il-ftehim jista' jigi rexiss mill- Awtorita` jekk l-inkwilin jonqos milli jhallas il-kera puntwalment jew jekk jonqos milli josserva xi wahda jew izjed minn dawn l-obbligazzjonijiet, u tali inadempjenza ma tigix sanata fi zmien ghaxart ijiem min-notifika ta' ittra ufficjali lill-inkwilin f'dak ir-rigward."3 Illi, di piu`, skond Kundizzjoni numru 15 marbuta mal-istess kuntratt hemm stipulat illi: "B'zieda mad-drittijiet l-Awtorita' skont xi wahda mill- kundizzjonijiet ta' hawnhekk, l-Awtorita' jkollha l-jedd li jtemm din il-kirja jekk il- kerrej jaghmel xi haga bi ksur jew jonqos li jaghmel xi wahda mid-disposizzjonijiet ta' kull wahda mill-kundizzjonijiet ta' hawn fuq jew ta' kull kondizzjoni ohra li huwa ntrabat li josserva, u f'kull kaz, il-kirja tintemm malli, jew minn dik id-data, kif jiddikjara l-Kap Ezekuttiv tal-Awtorita' tad-Djar jew xi haddiehor ghalih, ukoll b'mezz tal-ittra, u minghajr il-htiega ta' att gudizzjarju." Illi jirrizulta illi r-rikorrenti gew notifikati b'diversi ittri ufficjali interpellatorji sabiex ihallsu l-arretrati ta' kera. Wara li r-rikorrenti ma ssanawx l-inadempjenza taghhom, l- Awtorita` intimata ghaddiet biex itterminat il-kirja abbazi ta' kundizzjoni numru 15 hawn fuq citata. Illi jirrizulta li l-ittra li biha giet terminata l-kirja de quo giet mibghuta fl-indirizz fejn intbaghtu l-ittri ufficjali kollha u wkoll fl-indirizz provdut mir-rikorrent stess fl-ittra tieghu tad-9 ta' Ottubru 2017, u cioe` Block 1, Flat 2, Triq tal-Gebel, San Ġwann. Kwindi dan it-Tribunal isibha ferm difficli jemmen li proprju l-ittra li permezz taghha r-rikorrenti gew infurmati bit-terminazzjoni tal-kirja ma waslitilhomx. Illi jirrizulta illi l-Awtorita` intimata mxiet abbazi ta' klawsola 11 billi bghatet diversi ittri ufficjali ghall-hlas tal-arretrati, u wara li ma rceviet l-ebda sanatorja da parti tar- rikorrenti, ghaddiet biex tinvoka d-dritt taghha li ttemm il-kirja abbazi ta' klawsola numru 11 tal-ftehim u dan bil-mezz li tipprovdi kundizzjoni numru 15, liema kundizzjoni tifforma parti integrali mill-kuntratt de quo. Illi ghalhekk jirrizulta li t- terminazzjoni tal-kirja de quo sehhet permezz ta' ittra li la hi registrata u wisq inqas Illi t-Tribunal huwa tal-fehma illi ghalkemm l-Awtorita` intimata ghandha dritt skont il-ftehim li tittermina tali kirja permezz ta' semplicement ittra , fejn si tratta ta' xoljiment ta' kirja, ikun aktar idoneju li din issir jew bil-mezz ta' posta registrata jew inkella permezz ta' ittra ufficjali. Madankollu dan it-Tribunal ma jistghax jiccensura procedura li giet stipulata fl-istess ftehim, liema ftehim taw il-kunsens ghalih ir-rikorrenti. In oltre, kif inghad iktar 'il fuq, huwa ferm difficli ghat-Tribunal biex jemmen il-verzjoni tar-rikorrenti, u cioe` li l-ittra tat-terminazzjoni tal-kirja ma waslitilhomx, meta l-ittri kollha l-ohra li bghatitilhom l-Awtorita` intimata waslulhom. Illi r-rikorrenti jishqu illi l-Awtorita` intimata ma tistghax tghid li tterminat il-kirja u mbaghad baqghet tircievi l-pagamenti. Illi Andrew Ungaro spjega illi l-pagamenti effetwati mir-rikorrenti marru versu l-iskadenzi l-iktar antiki u kwindi r-rikorrenti ma jistghax jivvantaw xi dritt ghax ricentement, u sahansitra wara li ntemmet il-kirja, huma ghamlu xi pagamenti. 65 jirrizulta illi r-rikorrenti effetwaw tliet pagamenti fl-2011, pagament wiehed fl-2012, erba' pagamenti fl-2019 u zewg pagamenti fl-2020, ilkoll pagamenti ta' mija u seba' ewro u hamesa u ghoxrin centezmu (€107.25). Tali pagamenti certament ma jkoprux l- iskadenzi kollha sat-tmiem tal-kirja. Ghaldaqstant dan it-Tribunal, wara li ra illi l-Awtorita` intimata tat iktar minn opportunita` wahda lir-rikorrenti sabiex jissanaw il-posizzjoni taghhom, jirrileva illi ghalkemm saru xi hlasijiet, anke f'dawn l-ahhar xhur, dawn certament ma issanzjonawx l-arretrati kollha ta' kera li kienu dovuti. Kwindi l-Awtorita` intimata ma kellhiex ghazla hlief li ttemm il-kuntratt de quo abbazi tal-inadempjenza kuntrattwali tar- rikorrenti. Kwindi r-ragunijiet imressqa fl-ittra ufficjali Numru 1130/2020 huma validi ghall-effetti kollha tal-ligi. Ghaldaqstant it-Tribunal qieghed jikkonferma l-effetti tal-ittra ufficjali Numru 1130/2020. DECIDE Ghaldaqstant, ghar-ragunijiet hawn fuq espressi, it-Tribunal qieghed jichad l-appell tar- rikorrenti u jilqa' r-risposta tal-Awtorita` intimata u ghaldaqstant jikkonferma l- kontenut tal-ittra ufficjali numru 1130/2020 datata 13 ta' Mejju 2020 u li kopja taghha tinsab esebita bhala Dokment A a fol. 6 tal-process, u ai termini tal-artikolu 16 (2) tal- Kapitolu 573 tal-Ligijiet ta' Malta jipprefiggi terminu ta' erbghin (40) gurnata mid-data ta' din is-sentenza sabiex ir-rikorrenti jizgombraw u jnehhu kull oggett mobbli appartenenti lilhom mill-garaxx numru 2, sottostanti Blocks 1-5, Triq ir-Raddiena, San Ġwann. President tat-Tribunal ta' Revizjoni Amministrattiva