BORD LI JIRREGOLA L-KERA Maġistrat Dr. Charmaine Wood B.A. LL.D. Illum 14 ta' Settembru 2021. Il-Bord, Tas-Sliema r-rikors ippreżentat mir-rikorrenti fl-4 ta' Ġunju 2020 li permezz tiegħu ġie premess u ntalab is-segwenti: " 1. Illi r-rikorrenti huma proprjetarji tal-fond kummerċjali bin-numru 118, ġja 110, Triq is-Salini, Il-Qrendi; Illi l-imsemmi fond kien mikri lill-intimat bħala ħanut bis-saħħa ta' kuntratt datat 9 ta' Frar 2010 għal perijodu ta' għaxar snin dekorribbli mill-1 ta' April 2010 (Dok. A); Illi l-imsemmija lokazzjoni għalhekk għalqet fil-31 ta' Marzu 2020; Illi l-intimat, tramite l-konsulent legali tiegħu, kien wiegħed li sejjer jirrilaxxa l-fond in vista ta' din it-terminazzjoni (Dok. B), u għalhekk ai fini tal-proviso tal-artikolu 16A tal-Kap 69, l-esponenti jiddikjaraw illi l-intimat m'għandu l-ebda difiża x'jagħmel; Illi ċiononostante u minkejja li ġie debitament interpellat (Dok. Ċ), l-intimat naqas illi jrodd lura l-imsemmija proprjeta', tant illi riċentement reġa' fetaħ in-negozju tiegħu fl-imsemmija proprjeta', u għaldaqstant qiegħed jiddetjeni l-istess proprjeta' mingħajr ebda titolu validu fil-liġi; Illi issa li l-lokazzjoni intemmet u l-intimat ma fadallu ebda jedd fuq il-fond, l-esponenti jixtiequ jirriprendu l-pussess intjier u effettiv tal-fond in kwistjoni mingħajr aktar dewmien; Ir-rikorrenti jiddikjaraw illi sa fejn jafu huma, l-intimat ma għandux difiża x'jagħti kontra t-talbiet odjerni u għaldaqstant il-kawża tista' tiġi deċiża ai termini tal-Artikolu 16A tal-Kapitolu 69 tal-Liġijiet ta' Malta; Illi l-esponenti tilfu, u għadhom qiegħdin jitifu, il-flus ta' kull ġurnata li l-intimat ċaħadhom mill-pussess tal-fond in kwistjoni, mill-1 ta' April 2020 sal-preżent; Ir-rikorrenti jiddikjaraw illi huma jaf u b'dawn il-fatti kollha personalment (Dok D); Għalhekk, għar-raġunijiet premessi, kellhom jiġu istitwiti dawn il-proċeduri. Għaldaqstant l-esponenti, għar-raġunijiet hawn fuq premessi, jitolbu umilment lil dan l- Onorabbli Bord, sabiex : 1. Jisma' u jiddeċiedi din il-kawża bid-dispensa tas-smiegħ a tenur ta' l-artikolu 16A tal- Kap 69 tal-Liġijiet ta' Malta; Jiddikjara l-konċessjoni lokatizja fuq il-fond 118, ġja 110, Triq is-Salini, Il-Qrendi itterminata fil-31 ta' Marzu 2020; Jiddikjara konsegwentement li l-intimat qed jokkupa l-imsemmi fond mingħajr ebda titolu validu fil-liġi; Per konsegwenza jordna lill-intimat sabiex fi żmien qasir u perentorju, jiżgombra u jrodd l-fond fuq imsemmi lura lill-esponenti bil-pussess battal fi stat tajjeb u ħieles minn djun u piżijiet; Jiddikjara li l-intimat huwa unikament responsabbli għad-danni subiti mill-esponenti kaġun tad-detenzjoni abbużiva tiegħu tal-fond de quo; Jillikwida d-danni kollha subiti mill-esponenti matul il-perijodu li fih l-intimat iddetjena l-fond mingħajr titolu validu, ossia mill-1 ta' April 2020 sad-data tar- reintegrazzjoni tal-pussess effettiv, okkorrendo bl-opra ta' periti nominandi; Jikkundanna lill-intimat sabiex iħallas lill-esponenti d-danni hekk likwidati;" Ra illi permezz ta' digriet datat 10 ta' Settembru 2020 l-intimat tħalla jikkontesta t-talbiet tar-rikorrenti; Ra r-risposta tal-intimat ippreżentata fit-30 ta' Settembru 2020 li permezz tagħha eċċepixxa: Illi primarjament ir-rikorenti għandhom jipproduċu l-prova tat-titolu tagħhom fuq il- propjeta 118 ġja 100, Triq is-Salini, Il-Qrendi. Illi di piu` u mingħajr preġudizzju għal permess, l-esponenti jokkupa l-fond de quo b'titolu valid fil-liġi. Illi di piu` u mingħajr preġudizzju għal permess, dan l-Onorabbli Bord għandu jieħu in konsiderazzjoni l-istat tal-fond oriġinarjament mikri, u l-istat attwali ta' l-istess fond. Illi inoltre, kwalunkwe responsabbilita' addebitata lill-esponent in linea ta' danni qegħda tiġi respinta, u dan għar-raġunijiet li sejrin jirriżultaw fil-kawża. Ir-rikorrenti filfatt ma sofrew l-ebda danni, u għalhekk, it-talba tagħhom hija fattwalment u legalment infondata. B'żieda ma' dan, kwalunkwe danni li setgħu b'xi mod sofrew ir- rikorrenti, jekk jirriżultaw, f'kull każ, ma jaħtix għalihom l-esponent u għaldaqstant it- talbiet tar-rikorrenti għandhom jiġu miċħuda. Illi t-talbiet tar-rikorrenti huma mill-bqija infondati fil-fatt u fid-dritt, kif ser jirriżulta Salv eċċezzjonijiet ulterjuri skond il-liġi, u b'riżerva ta' kwalunkwe jedd spettanti lill- waqt is-smigħ ta' dan ir-rikors. Ra l-atti u d-dokumenti kollha; Sema' x-xhieda; Sema' t-trattazzjoni tad-difensuri tal-partijiet; Ra illi dan ir-rikors ġie mħolli għal-lum għas-sentenza. Ikkunsidra: Illi mill-provi prodotti jirriżulta illi fl-1996 l-ante kawża tar-rikorrenti, Lawrence Gatt Scicluna, kien ikkonċeda lill-intimat u lil martu b'titolu ta' kera l-fond bin-numru 118, ġja 110, Triq is-Salini, San Ġwann. Maż-żmien l-istess fond ġie jifforma parti minn ħanut magħruf bl-isem "Gelateria Dolce Latte". Meta ġiet biex tiskadi din il-konċessjoni lokatizja, Gatt Scicluna kien daħal fi ftehim bil-kitba mal-intimat. Dan il-ftehim huwa datat 9 ta Frar 2010 u jinsab esebit a fol. 6 tal-proċess. Skont l-istess ftehim il-kirja kienet konċessa għal għaxar (10) snin mill-1 ta' April 2010. Ġie stipulat ukoll, inter alia, illi l-istess terminu seta' jiġi mġedded bi ftehim bil-miktub bejn il-partijiet. Ġie miftiehem ukoll illi f'għeluq u mat- terminazzjoni tal-lokazzjoni, l-intimati kellhom jirritornaw il-fond bil- benefikati u ameljoramenti kollha li huma jkunu setgħu għamlu. pero` li setgħu joħorġu u jieħdu fil-pussess tagħhom l-apparat li jkun proprjeta` tagħhom mingħajr ma jagħmlu ħsara strutturali fil-fond. Illi jirriżulta li Lawrence Gatt Scicluna ġie nieqes fl-2011.1 Illi jirriżulta illi qabel skada l-ftehim tal-2010 l-intimati u r-rikorrenti bdew negozjati biex issir kirja ġdida. Madanakollu jirriżulta li dan il-ftehim ma ntlaħaqx u r-rikorrenti pproċedew b'din il-kawża. Illi min-naħa tiegħu l-intimat stqarr illi huwa kien għamel żewġ kuntratti bil-miktub ma' Lawrence Gatt Scicluna. Jispjega li l-kuntratt esebit in atti huwa l-ewwel wieħed li ġie ffirmat. Pero` kien hemm ieħor li fih kien hemm klawsola addizzjonali dwar l-awment tal-kera. Jispjega li huma ftehmu li wara għaxar snin l-kirja ma togħliex iżjed. Jgħid li, pero`, it-tieni kuntratt ma kienx fil-pussess tiegħu. L-intimat spjega wkoll illi huwa għamel ammont sostanzjali ta' spejjeż fil-fond lokat. Illi l-intimat ipproduċa wkoll bħala xhud lil rappreżentant ta' DF Advocates, li spjega li l-intimat kien klijent tal-istess ditta legali. Huwa esebixxa numru ta' dokumenti li sab fis-sistema tal-istess ditta u li jirrigwardaw lill-intimat. Huwa xehed li rriżultalu li fl-2018 kien hemm xi skambju ta' korrispondenza sabiex titħejja skrittura ta' lokazzjonji ġdida pero` mir-riċerka li għamel la sab draft u lanqas xi skrittura ffirmata f'dan is-sens. L-intimat ipproduċa wkoll lill-Perit Elaine Lapira li kkonfermat rapport redatt minnha fuq inkarigu tal-intimat, f'liema rapport, inter alia, il-Perit stmat ix-xogħlijiet li saru fil-ħanut Dolce Latte Abela Spearing li oriġinarjament kienu tlett fondi separati fl-ammont ta' ħamsin elf ewro (€50,000). Tispjega li l-fond in kwisjtoni huwa dak tan-nofs fejn fih hemm l-ikbar ammont l-ambjenti kollha huma interdipendenti. Ikkunsidra: Illi permezz tal-ewwel eċċezzjoni tiegħu l-intimat eċċepixxa li r-rikorrenti għandhom jipproduċu prova tat-titolu tagħhom fuq il-proprjeta` in kwistjoni. Illi l-Bord josserva illi ma ġiet prodotta l-ebda prova ta' apparat, pero` 1 Ara ċertifikat tal-mewt a fol. dokumentarja f'dan ir-rigward. Pero` josserva wkoll illi r-rikorrenti Anna Maria Gatt Scicluna u Denis Gatt Scicluna xehdu dwar il-provenjenza tal-istess u cioe` li huma kienu wirtu l-istess proprjeta` mingħand Lawrence Gatt Scicluna. Illi jirriżulta wkoll illi l-istess intimat ilu għal żmien twil jirrikonoxxi lil Lawrence Gatt Scicluna u lill-eredi tiegħu bħala l-proprjetarji tal-istess fond, tant li daħal fi ftehim mal-imsemmi Lawrence Gatt Scicluna u fi trattattivi mal-eredi tiegħu.2 Illi kwindi fid-dawl ta' dan kollu, din l- eċċezzjoni qiegħda tiġi miċħuda. Illi t-tieni eċċezzjoni tal-intimat hija fis-sens li huwa qiegħed jokkupa l- fond b'titolu validu fil-liġi. Illi jibda biex jingħad illi l-kirja li kien igawdi minnha l-intimat saret wara l-1995 u kwindi hija waħda liberalizzata. Ai termini tal-artikolu 1566 tal-Kodiċi Ċivili, il-kiri jispiċċa ipso iure meta jagħlaq iż-żmien miftiehem espressament, mingħajr ma hu meħtieġ li sid il-kera jew il-kerrej jagħtu avviż lil xulxin. Illi mill-provi prodotti, it-titolu li l-intimat jallega li għandu huwa derivanti minn skrittura li pero` baqgħat qatt ma ġiet esebita in atti. In atti, l-uniku skrittura li ġiet esebita hija dik tad-9 ta' Frar 2010 li kienet tistipula li l-kirja miftehma bejn Lawrence Gatt Scicluna u l-intimat kellha durata ta' għaxar (10) snin mill-1 ta' April 2010. Illi jirriżulta li dan il- perjodu skada fil-31 ta' Marzu 2020. Jirriżulta wkoll illi r-rikorrenti kienu daħlu f'diskussjonijiet, anke permezz tal-avukati tagħhom, sabiex possibilment isir kuntratt ta' kiri ġdid pero` dan qatt ma ġie materjalizzat għaliex il-partijiet ma qablux fuq aspetti importanti tal-kirja. Illi ai termini tal-artikolu 1531A tal-Kodiċi Ċivili, ftehim ta' kera jrid isir bil-miktub. Illi dan il-Bord għandu quddiemu biss prova ta' skrittura waħda, u cioe dik tad-9 ta' Frar 2010 u l-ebda skrittura oħra. Mill-imsemmija skrittura jirriżulta li l-kirja hemm stipulata illum hija terminata u kwindi, fin- nuqqas ta' kuntratt ġdid, l-intimat qiegħed jokkupa l-fond de quo mingħajr ebda titolu fil-liġi. Kwindi t-tieni eċċezzjoni qiegħda tiġi wkoll miċħuda. Illi apparti talba għall-iżgumbrament tal-intimat, ir-rikorrenti qegħdin ukoll jitolbu li dan il-Bord jillikwida d-danni għall-okkupazzjoni bla titolu mill-1 ta' April 2020 sad-data tar-rilaxx effettiva tal-fond in kwistjoni. Illi da parti tiegħu l-intimat eċċepixxa li huwa m'għandux jiġi tenut responsabbli għal ebda danni, u f'każ li jirriżultaw xi danni huwa ma jaħtix għalihom. Illi mill-atti jirriżulta illi l-intimat kien jaf ben tajjeb li l-kirja kienet se tiskadi u dan stante li qabel skadiet il-kirja l-istess rikorrenti kienu daħlu f'diskussjonijiet miegħu dwar jekk kienx beħsiebu jilħaq ftehim ieħor. Nonostante li ma ntlaħaq ebda ftehim huwa xorta waħda baqa' jokkupa l-fond in kwistjoni. Illi da parti tagħhom ir-rikorrenti esebew ittra mibgħuta l-Aġenzija lir-rikorrenti Denise Gatt Scicluna mingħand REMAXLettings fejn ġie dikjarat illi l-fond in kwistjoni jista' jġib kirja ta' ħamsa u għoxrin ewro (€25) kuljum. Illi mill-iskrittura tal-kera jirriżulta li l-intimat kien qiegħed iħallas tnax-il ewro (€12) kuljum għall-fond in kwistjoni. Illi l-intimat jisħaq illi ma nġabet l-ebda prova sodisfaċenti dwar id-danni reklamati mir-rikorrenti u dan għaliex id-dikjarazzjoni tar- REMAX ma ġietx ikkonfermata bil-ġurament. Il-Bord jinnota wkoll illi l- istess dikjarazzjoni mhix datata u kwindi l-Bord m'għandux ħjiel ta' meta saret jew għal-liema perjodu ta' żmien kienet qiegħda tirreferi. Illi għalhekk, filwaqt li l-Bord jaqbel illi l-aħjar prova kienet tkun li din id- dikjarazzjoni tiġi kkonfermata mill-persuna li għamlitha, jirrileva wkoll illi pero` dan ma jfissirx illi dan il-Bord ma hux f'posizzjoni li jillikwida d- danni sofferti. Meta wieħed iqis kollox, inkluż il-pandemija tal-Covid 19 u li allura meta għalqet il-kirja kien proprju fil-bidu tal-pandemija wara liema perjodu l-ħwienet kummerċjali bħal dak de quo għaddew minn mumenti diffiċli, il-Bord huwa tal-fehma illi danni ta' għoxrin ewro (€20) kuljum huma ġustifikati fiċ-ċirkostanzi. Illi dawn id-danni huwa responsabbli għalihom l-intimat. Filwaqt li huwa minnu li għamel għadd ta' tibdiliet fil-fond de quo, skont l-iskrittura tad-9 ta' Frar 2010, huwa obbligu ruħu li mat-terminazzjoni tal-kirja huwa jirritorna l-fond bil- benefikati u l-ameljoramenti kollha li jkun għamel, salv li jieħu lura dak l- apparat li jkun jista' jinqala' mingħajr ħsarat strutturali. Kwindi, a kuntrarju ta' dak eċċepit mill-intimat, huwa għandu jirrispondi għan- nuqqas ta' telf ta' kiri tal-fond in kwistjoni wara li skadiet il-kirja. Decide Il-Bord filwaqt li qiegħed jastjeni milli jieħu konjizzjoni tal-ewwel talba stante li din diġa ġiet deċiża, jilqa' t-talbiet rimanenti kollha tar-rikorrenti u jiċħad l-eċċezzjonijiet kollha tal-intimat, u għaldaqstant: Jiddikjara l-konċessjoni lokatizja fuq il-fond 118, ġja 110, Triq is- Salini, Il-Qrendi itterminata fil-31 ta' Marzu 2020; Jiddikjara konsegwentement li l-intimat qed jokkupa l-imsemmi fond mingħajr ebda titolu validu fil-liġi; Per konsegwenza jordna lill-intimat sabiex fi żmien sittin (60) ġurnata jiżgombra u jrodd l-fond fuq imsemmi lura lir-rikorrenti bil-pussess battal fi stat tajjeb u ħieles minn djun u piżijiet; Jiddikjara li l-intimat huwa unikament responsabbli għad-danni subiti mir-rikorrenti kaġun tad-detenzjoni abbużiva tiegħu tal-fond de quo; Jillikwida d-danni kollha subiti mir-rikorrenti matul il-perjodu li fih l-intimat iddetjena l-fond mingħajr titolu validu, ossia mill-1 ta' April 2020 sad-data tar-reintegrazzjoni tal-pussess effettiv, fl- ammont ta' għoxrin ewro (€20) kuljum; Jikkundanna lill-intimat sabiex iħallas lir-rikorrenti d-danni hekk Bl-ispejjeż a karigu tal-intimat. ___________________ Dr. Charmaine Wood Sachdev __________ Diane Farrugia Smith Deputat Reġistratur