BORD LI JIRREGOLA L-KERA Illum, 15 ta' Dicembru, 2020 Ra illi fir-rikors prezentat fis-16 ta' Jannar, 2020 is-socjeta' rikorrenti ppremettiet u talbet hekk: Illi permezz ta' kuntratt ta' lokazzjoni tal-14 ta' Awwissu 1975 li kopja tieghu qeghda tigi hawn annessa u mmarkata Dok A l-ante kawza ta' l-esponenti, ossija Youth Hostels (Malta) Limited kienet kriet minghand l-ante kawza ta' l- intimati il-fond illum numerat 161/163/165, Triq Sant'Antnin, Burmarrad, San Pawl il-Baħar u dan ai termini tal-pattijiet u kundizzjonijiet hemm Illi s-socjeta Youth Hostels (Malta) Limited illum il-gurnata tifforma parti mis-socjeta' esponenti. Illi ai termini tal-klawsola 6 tal-kuntratt ta' lokazzjoni, l- inkwilin ma jistax jaghmel alterazzjonijiet strutturali minghajr il-kunsens tas-sidien, liema kunsens m'ghandux jigi rifjutat Illi l-esponenti dejjem qeda' l-obbligi tieghu naxxenti mill- kuntratt ta' lokazzjoni in kwistjoni. Illi l-esponenti jixtieq illi iwessa wahda mill-aperturi tal- proprjeta, li tinsab fuq il-faccata tal-fond u dan kif ser jigi pruvat waqt it-trattazzjoni tal-kawza. Illi l-esponenti talab ghall-awtorizzazzjoni sabiex jaghmel dawn ix-xoghlijiet lis-sidien diversi drabi, tant li sahansitra it- talba tieghu giet maghmula ukoll permezz ta' l-ittra ufficjali tat-12 ta' Dicembru 2019 li kopja taghha qeghda tigi hawn annessa u mmarkata Dok B, pero l-intimati rrifjutaw li jaghtu l-kunsens taghhom ghal tali tibdil u dan b'mod kappriccuz u ghalhekk kontra l-ftehim lokattizzju. Illi l-esponenti qieghed jistenna sabiex jinghata dan il- permess, sabiex ikun jista' japplika mal-Awtorita' ta' l- Ippjanar, jottjeni il-permess u jaghmel ix-xoghlijiet mixtieqa. Illi t-tibdil propost ai termini tal-gurisprudenza kostanti, fosthom fil-kawzi Agnes Saccasan et vs Gino Schroeder, fil-Qorti ta' Appell, Sede Inferjuri, Citazzjoni Nru 283/83, Luigi Zammit Laferla 681) deciza fis-17 ta' Ottubru XXV-I-206) deciza fil-21 ta' Gunju 1922 fost ohrajn lanqas biss ghandu jitqies bhala bdil strutturali gia la darba l- lokazzjoni; i. Parzjali u mhux ta' importanza kbira; Ma jbiddilx id-destinazzjoni espressa jew presunta tal- Ma jippregudikax id-drittijiet tal-proprjeta', specjalment ghal dal li jirrigwarda s-solidita' tal-fabbrikat; Jistghu jigu rimessi f'lokhom fit-tarf tal-lokazzjoni; v. Ikunu necessarji u utili ghall-godiment tal-post Illi minkejja dan kollu l-intimati xorta wahda qeghdin jirrifjutaw b'mod abbusiv u illegali, u kappriciosament, milli jaghti il-kunsens taghhom, u ghalhekk qeghdin jiksru il- kundizzjonijiet miftiehma fil-kirja u dan b'dannu ingenti lill- Illi l-esponenti ghandu ftehim ta' sullokazzjoni ma' terzi tal- pjan terran versu l-kera ta' €2000 fix-xahar, liema ftehim qieghed jistenna biss illi tinghata l-awtorizazzjoni in kwistjoni biex jibda jircievi l-kera u ghalhekk ir-rifjut tal-intimati qieghed jikkawza hsarat lill-esponenti. Ghaldaqstant l-esponenti qieghed jitlob lil dan l-Onorabbli Bord sabiex prevja kwalsijasi dikjarazzjoni li jidhrilha xierqa u opportuni, jaqta' u jiddeciedi dan ir-rikors billi: Jiddikjara illi ai termini tal-klawsola 6 tal-kuntratt ta' lokazzjoni u/jew ai termini tal-ligi u gurisprudenza nostrana l- esponenti huwa awtorizzat illi jaghmel tibdil fil-proprjeta konsistenti fit-twessiegh tal-apertura u xogholijiet ohra konessi li tinsab fuq il-faccata tal-fond fil-pjan terran fi Triq Jawtorizza lill-esponenti sabiex iwessa l-apertura in kwistjoni u jaghmel dawk ix-xogholijiet kollha konessi ma l-istess. Jiddikjara illi bi ksur tal-klawsola 6 tal-kuntratt ta' lokazzjoni is-sidien qeghdin jirrifjutaw illi jaghtu il-kunsens taghhom Jiddikjara illi tali rifjut da parti ta' l-intimati qieghed jikkawza danni u hsarat ohra lill-esponenti Jillikwida d-danni u hsarat ohra sofferti mill-esponenti, u li ghad irridu jigi sofferti tul il-prosegwiment tal-kawza, u Jikkundanna lill-intimati in solidum bejniethom sabiex ihallsu lill-esponenti dawk id-danni hekk likwidati. Bl-ispejjez kontra l-intimati li minn issa ingunti ghas-subizzjoni." Il-Bord ra r-risposta ta' l-intimati prezentata nhar is-27 ta' Mejju, 2020 li permezz taghha l-istess intimati eccepixxew is-segwenti: Illi preliminarjament, il-kirja meritu ta' din il-kawza tifforma wkoll il-meritu ta' rikors kostituzzjonali pendenti quddiem l- Onorabbli Prim'Awla fil-gurisdizzjoni kostituzzjonali taghha, fl-ismijiet "Maria Regina Mousu’ et vs. Avukat ta' l-Istat et" (Rikors Numru 122/2018GM), fejn l-eccipjenti qiehdin isostnu li din il-kirja, u r-rilokazzjoni ex lege taghha bis-sahha tad-disposizzjonijiet ta' l-Ordinanza li Tirregola t-Tigdid tal-Kiri ta' Bini (Kapitolu 69 tal-Ligijiet ta' Malta) u tad-disposizzjonijiet promulgati bl-Att X ta' l-2009, huma lezivi tad-drittijiet fondamentali taghhom kif protetti mill-Kostituzzjoni u mill-Konvenzjoni Ewropea, u ghalhekk hemm lok ghas-soprasessjoni tal-proceduri odjerni sakemm il-proceduri kostituzzjonali Illi subordinatament u minghajr pregudizzju ghall-premess l- tal-kunsens mitlub mir-rikorrenti ikun serjament il-pretensjonijiet fil-kawza kostituzzjonali fuq imsemmija ghaliex ir-rikorrenti f'dik il- kawza, cjoe' l-eccipjenti odjerni, li qed isostnu li l-kirja de quo ma hijiex wahda kostituzzjonaliment u konvenzjonalment valida, ikun qed jaghtu l-kunsens ghat-tkomplija tal-kirja u dan ikun jimporta ir-rinunzja tacita jekk mhux ukoll espressa tat-talbiet tar-rikorrenti in via kostituzzjonali li saru qabel ma ir-rikorrenti ghamlet it-talba odjerna. Ghalhekk ir-rifjut mhux Illi minghajr ebda pregudizzju ghas-sueccepit, u wkoll preliminarjament, ir-rikorrenti qed titlob lil dan ir-rispettabbli Bord jawtorizzaha 'jaghmel tibdil fil-proprjeta konsistenti fit- twessiegh tal-apertura u xoghlijiet ohra konessi li tinsab fuq il-faccata tal-fond fil-pjan terran ...", minghajr ma tispecifika liema hi din l-apertura u f'hiex jikkonsistu dawn "ix-xoghlijiet ohra konnessi", u ghalhekk ir-rikorrenti ghandha qabel xejn twettaq elenku tassattiv tax-xoghlijet li tixtieq taghmel. Illi minghajr ebda pregudizzju ghas-sueccepit, u wkoll preliminarjament, il-premessi tar-rikors promotur huma kunfliggenti u konfuzjonarji, billi filwaqt li r-rikorrenti terreferi ghall-artikolu sitta tal-kuntratt lokatizju ta' l-14 t'Awwissu, 1975, li jitratta alterazzjonijiet strutturali, tkompli billi tippermetti li x-xoghlijiet li tixtieq taghmel hi m'ghandux jitqies bhala bdil strutturali, f'liema kaz dan l-istess rikors sar Illi minghajr ebda pregudizzju ghas-sueccepit, ix-xoghlijiet li tixtieq taghmel ir-rikorrenti jikkostitwixxu alterazzjonijiet strutturali, u ghalhekk jehtiegu l-kunsens tas-sidien, skond dak espressament pattwit bejn il-kontendenti. Illi minghajr ebda pregudizzju ghas-sueccepit, it-talbiet tar- rikorrenti huma nfondati kemm fil-fatt u kemm fid-dritt billi mhux minnu li r-rikorrenti oggezzjonaw ghat-twettiq ta' dawn ix-xoghlijiet kappriccozament, kif se jigi muri waqt it- trattazzjoni tal-kawza. Salv eccezzjonijiet ulterjuri. Bl-ispejjez kontra r-rikorrenti, u bl-ingunzjoni ghas-subizzjoni tar-rapprezentanti taghha fi proceduri gudizzjarji." Ra l-kuntratt ta' lokazzjoni ta' l-14 ta' Awwissu, 1975 a folio 5- 13 tal-process. Ra r-rikors prezentat mill-intimati fil-Prim'Awla tal-Qorti Civili (Sede Kostituzzjonali) nhar is-7 ta' Dicembru 2018. Ra li l-kawza Kostituzzjonali ghadha pendenti. Sema' s-sottomissjonijiet tal-partijiet. Ra illi l-kawza thalliet ghal-lum ghas-sentenza preliminari fuq l- ewwel eccezzjoni ta' l-intimati. Ikkunsidra Din hija talba tas-socjeta' rikorrenti qua inkwilini sabiex il-Qorti tawtorizzahom alterazzjonijiet alterazzjonijiet strutturali allegatament gew rifjutati b'mod kapriccuz ai termini tal-klawsola numru 6 tal-kuntratt ta' lokazzjoni. Ra li l-klawsola numru 6 tal-kuntratt ta' lokazzjoni ta' l-14 ta' L-inkwilin ma jistax jaghmel alterazzjonijiet strutturali minghajr il-kunsens tal-proprjetarji, liema kunsens ma ghandux Ra li l-intimati talbu lil dan il-Bord sabiex jordna s-soprassessjoni tal-proceduri odjerni li hemm pendenti kawza kostituzzjonali fl-ismijiet Maria Regia Mousu’ et vs L-Avukat ta' l-Istat kif iddegratat nhar it-13 ta' Frar, 2020 et bin-numru 122/20GM u li permezz taghha, l-istess intimati, hemm rikorrenti, talbu lill-Prim'Awla tal-Qorti Civili (sede Kostituzzjonali) sabiex: Tiddikjara illi qed jigu vjolati id-Drittijiet fundamentali tar- rikorrenti protetti taht l-Artikolu 37 tal-Kostituzzjoni ta' Malta u tal-Artikolu 1 Protokol 1 tal-Konvenzjoni Ewropea tad-Drittijiet Umani; Tiddikjara illi qed jigu vjolati id-Drittijiet fundamentali tar- rikorrenti protetti taht Artikolu 39 tal-Kostituzzjoni ta' Malta u l-Artikolu 6 tal-Konvenzjoni Ewropea tad-Drittijiet Umani; Tiddikjara illi qed jigu vjolati id-Drittijiet fundamentali tar- rikorrenti protetti taht l-Artiolu 41 tal-Konvenzjoni Ewropea tad-Drittijiet; Tiddeciedi u tiddikjara li l-provvedimenti tal-Kodici Civili, tal-Kap 69 tal-ligijiet u ligijiet kollha li jippermettu lis- socjeta' intimata tibqa tgawdi l-kirja koncessa lilha bil- kuntratt ricevut min-Nutar Pubbliku George Vassallo Mersey fl- erbatax (14) t'Awwissu tas-sena elf disa' mija hamsa u tar-rikorrenti qeghdin jivvjolaw u jiksru d-drittijiet fondamentali tar-rikorrenti, precitati, u kwindi bla effett fil-konfront tal-kontendenti; Tiddeciedi u tiddikjara li ghaz-zmien kollu li fih is-socjeta intimata baqghet tgawdi l-kirja koncessa lilha bil-kuntratt ricevut min-Nutar Pubbliku George Vassallo Mersey fl-erbatax (14) t'Awwissu tas-sena elf disa' mija hamsa u sebghin (1975) xieraq u adegwat, u li fih ir-rikorrenti ma kellhom ebda dritt t'azzjoni jew rimedju sabiex jirrevedu b'mod xieraq il- korrispettiv pagabbli lilhom, kienu qieghdin jigu vvjolati u miksura d-drittijiet fondamentali tar-rikorrenti, precitati; Tordna lill-intimati, jew min minnhom, ihallsu lir-rikorrenti id-danni kemm pekunjarji u kemm morali, sofferti minnhom minhabba l-lezjonijiet u l-vjolazzjonijiet fid-drittijiet Taghti dawk l-ordnijiet u l-provvedimenti kollha li lilha jidhrulha opportuni sabiex il-vjolazzjoni subita mill- esponenti ma tibqax tigi perpetwata u tieqaf, u kif ukoll sabiex l-istess ksur ta' drittijiet fondamentali jigi rimedjata u riparat imma mhux esklussivament izgumbrament tas-socjeta intimata mill-fond kummercjali konsistenti f korp ta' bini originarjament konsistenti minn tlett Street, Burmarrad, San Pawl il-Baħar u li illum jikkonsistu fis-sotterran, fis-Sular ta' isfel u fi tliet sulari sovrastanti inkluza l-arja sovrastante l-istess binja u li gew deskritti fir-relazzjoni tal-perit Arielle Farrell, li kopja taghha qieghda tigi hawn annessa u mmarkata bhala Dok A, hawn fuq imsemmi; Taghti ir-rimedji kollha li Jidhrilha xieraq u opportuni. Bl-ispejjez kollha kontra l-intimati, li huma mgunti in subizzjoni. Ikkunsidra: Illi l-gurisprudenza tal-Qrati taghna hija konkordi fis-sens illi s- soprasessjoni hija rimedju eccezzjonali peress li jiffrena kawza u jzommha milli tkun deciza bi speditezza fi zmien ragjonevoli, u liema rimedju huwa wiehed straordinarju li ghandu jigi applikat biss fejn ikun necessarju fl-interess ta' l-ahjar amministrazzjoni tal-gustizzja. Illi l-Qrati taghna accettaw illi jakkordaw is-soprasessjoni ta` I. meta s-soprasessjoni tkun spedjenti, II. fejn inqalghet kwistjoni li d-decizjoni kienet tinfluwixxi sostanzjalment fuq l-ezitu ta` kawza, il-kontinwazzjoni Fil-fatt permezz ta' digriet fl-ismijiet Angelo Sims et vs David "Gie deciz diversi drabi mill-Qrati taghna li l-Qorti ghandha tilqa' talba ghas-soprasessjoni: meta hu spedjenti li taghmel hekk; (Vol 39 p 1 p467 Abou Wafie vs Abou Wafie u App.Civ. - meta jkun hemm lok ghas-soluzzjoni ta' xi punt li tiddependi minn Il-Qorti m'ghandhiex tordna s-soprasessjoni jekk il-parti l-ohra tkun ser tbati pregudizzju.; Is-soprasessjoni hu rimedju straordinarju u ghandu jigi applikat biss jekk hu necessarju fl-amministrazzjoni tal-gustizzja. Ara wkoll Chetouti Pirrone vs On.P.M. (Kostituzjonali 12/8/94) Principju kardinali fil-procedura civili hu li kawza ghandha tinbeda u ghandha tinstemgha sa ma tinqata'. Il-provvediment ta' soprasessjoni hu mizura eccezzjonalissima billi tiffrena l- andament normali ta' kif kawzi ghandhom jimxu". Illi fis-sentenza ta` Ottubru 1981 fil-kawza "Ellul Galea vs Abou Wafie et noe", il-Qorti tal-Appell qalet hekk: 1 Cit Nru: 2400/1997GV moghti fil-31 ta' Mejju 2004 "Is-soprasessjoni hemm lok ghaliha meta l-ezitu tal-kawza li tigi soprasseduta jkun jiddependi jew almenu jkun jista` jiddependi mill-ezitu ta` kawza ohra, u ghalhekk ma jistax ikun hemm lok ghas-soprasessjoni jekk ma tezistix din id-dipendenza jew almenu l-potenzjalita` ta` din id-dipendenza". Illi l-ezercizzju tad-diskrezzjoni mitluba mill-gudikant tiddependi mic-cirkostanzi partikolari u specjali ta` kull kaz. Ikkunsidra Ulterjorament: Illi dan il-Bord kif presedut gia kellu okkazjoni illi jiddeciedi fuq eccezzjoni simili fil-kawza Rikors numru 237/2018 Louis Robson (KI 6351698M) u Annunziata sive Nancy Robson (KI 5245937M) vs Maria sive May Giusti (KI 798209M), liema sentenza preliminari giet konfermata bis-sentenza tal-Qorti tal-Appell fl-istess ismijiet. Il-Bord dwar it-talba ghas-soprasessjoni stante li f'dik il-kawza r- rikorrenti kienu intavolaw ukoll rikors kostituzzjonali kien qal hekk: Dwar l-ezistenza ta' kontradizzjoni bejn iz-zewg azzjonijiet msejsa da parti tar-rikorrenti, il-Bord huwa tal-fehma li ma hemmx "inkonsistenza bejn l-applikazzjoni tal-Artikolu 12 tal- Kap. 158 tal-Ligijiet ta' Malta quddiem il-Prim'Awla tal-Qorti Civili (Sede Kostituzzjonali) u l-Qorti Kostituzzjonali u l- procedura quddiem il-Bord, ghax l-istess Artikolu 12B(11) tal- Kap. 158 tal-Ligijiet ta' Malta jiddisponi illi "d-dispozizzjonijiet ta' dan l-artikolu ghandhom ukoll japplikaw fil-kazijiet kollha fejn kwalunkwe enfitewsi, subenfitewsi jew kirja fir-rigward ta' dar ta' abitazzjoni regolata taht l-artikoli 5, 12 jew 12A tkun skadiet minhabba decizjoni all-out msejsa fuq in-nuqqas ta' proporzjonalita' bejn il-valur tal-proprjeta` u l-ammont li ghalih huwa ntitolat sid il-kera u l-persuna li kienet l-enfitewta, is- subenfitewta jew il-kerrej ghadha tokkupa d-dar bhala r- residenza ordinarja taghha fl-10 ta' April 2018. F'dawn il-kazijiet is-sid ma jistax jipprocedi biex jitlob l-izgumbrament tal-okkupant minghajr ma jaghmel uzu minn qabel tad-dispozizzjonijiet ta' dan Illi tenut kont tal-eccezzjoni preliminari kif espressa da parti tal- istess intimata kif ukoll li tali eccezzjoni ma tinkwadrax taht l- parametri tal-artikolu 789(1) tal-Kapitolu 12 tal-Ligijiet ta' Malta, din ghandha tigi michuda. Ghal dawn ir-ragunijiet, il-Bord qieghed jichad din it-tieni eccezzjoni tal-intimata. Spejjez riservati ghas-sentenza finali. Il-Qorti tal-Appell (Kompetenza Inferjuri) fis-sentenza taghha tal-15 ta' Lulju, 2020 Appell Inferjuri Numru 237/2018, fl-istess ismijiet ikkonfermat is-sentenza u ddikjarat: Tqis illi fi kwalunkwe każ ma jeżisti l-ebda konflitt u l- ebda kontradittorjetà bejn l-azzjoni odjerna u l-proċeduri kostituzzjonali Rikors Nru 8/2017 JVC,'il għaliex apparti li ż-żewġ kawżi huma bbażati fuq żewġ artikoli differenti tal- liġi, l-artikoli 12 u 12B tal-Kap. 158 rispettivament, ir- rimedju li jistgħu jaslu għalih dawn iż-żewġ kawżi, huwa wkoll differenti. Permezz tal-proċeduri kostituzzjonali, ir- rikorrenti, hawnhekk l-appellati, talbu li l-Qorti tiddikjara li bl-applikazjoni tal-artikolu 12 tal-Kap. 158, ġew leżi d- drittijiet fundamentali tagħhom kif sanċiti bl-artikolu 37 tal- Kostituzzjoni ta' Malta u bl-Ewwel Artikolu tal-Ewwel Protokoll tal-Konvenzjoni Ewropea. Permezz tal-proċeduri kostituzzjonali r-rikorrenti qegħdin jilmentaw li l-kumpens mogħti lis-sidien ai termini tal-artikolu 12 tal-Kap. kienx skont is-suq u ma kienx proporzjonali bejn id-drittijiet tas-sidien u dawk tal-inkwilini, peress li l-kumpens offrut huwa wieħed irriżorju komparat mal-valur lokatizzju tal- Min-naħa l-oħra, permezz tal-kawża odjerna, ir-rikorrenti talbu li l-intimata tħallas lir-rikorrenti il-kumpens dovut ai termini tal-artikolu 12B tal-Kap. 158, sa massimu ta' 2% tal-valur lokatizju tal-fond fis-suq. Barra minn hekk, anki fejn għas-saħħa tal-argument, fi proċeduri kostituzzjonali jiġi ordnat l-iżgumbrament tal- inkwilin, xorta waħda tkun trid issir qabel il-proċedura ai termini tal-artikolu 12B tal-Kap. 1588, sabiex il-kera jiġi awmentat sa massimu ta' 2% tal-valur lokatizzju tal-fond. Dan dejjem jekk l-inkwilin ikun issodisfa l-kriterji tad-dħul u tal-kapital tat-test tal-mezzi, għax altrimenti il-Bord irid jagħti lill-inkwilin żmien ta' ħames snin sabiex il-fond jiġi Tqis illi altru milli huma konfliġġenti u kontradittorji l- proċeduri odjerni fir-rigward tal-proċeduri kostituzzjonali fil-fatt dawn huma kumplimentari u preordinati għal xulxin. Għal din ir-raġuni u anki għaliex it-tieni eċċezzjoni preliminari tal-intimata kif espressa ma tinkwadrax ruħha taħt l-artikolu 789(1) tal- Kap. 12 tal-Liġijiet ta' Malta, din il-Qorti ssib li l-aggravju tal-intimata mhuwiex mistħoqq u għandu jiġi miċħud. Għar-raġunijiet premessi l-Qorti tiddeċiedi dwar l-appell tiċħdu u tikkonferma s-sentenza Mehud dawn in kunsiderazzjoni u l-mertu taz-zewg proceduri li huma pendenti bejn l-istess partijiet, il-Bord iqis li ghandu jichad it-talba tal-intimati. Illi minghajr ma jidhol fil-mertu, il-Bord jinnota li ma hemmx possibilita' ta' decizjonijiet kunflingenti fiz-zewg proceduri Ghalkemm dan il-Bord huwa konsapevoli li fl-aghar ipotezi, li jista' jkun hemm huwa spejjez In oltre, u minghajr ma jidhol fil-mertu ta' x'tista taghmel is- socjeta' rikorrenti ossia tistax tissuloka jew le, izda mehud in konsiderazzjoni dak li gie ddikjarat mis-socjeta' rikorrenti u cioe' li bix-xoghlijiet strutturali huwa ser jissulloka u jippercepixxi hlas ta' kera ammontanti ghal €2,000 fix-xahar, u l-pregudizzju li tista' ssofri s-socjeta' rikorrenti, u wkoll mehud in konsiderazzjoni li s- soprasessjoni huwa rimedju straordinarju u li m'ghandux jigi adottat b'mod legger, il-Bord ma jhossx li ghandu jordna s- Ghal dawn il-motivi l-Bord qieghed jichad l-ewwel eccezzjoni ossija t-talba ta' l-intimati ghas-soprasessjoni. Jordna ghalhekk il-prosegwiment tal-kawza. Bl-ispejjez ta'din it-talba jibqghu rizervati ghall-gudizzju finali.