Qorti ta' l-Appell (Kompetenza Inferjuri) 6 ta' Diċembru 2016 Condominium Services Limited fil-kwalita' taghha ta' amministratrici tal-Condominium 7, Benney Flats, Hughes Hallett Street, Ir-Rabat (Għawdex) (appellata) Permezz t'Avviż ippreżentat fit-Tribunal Għal Talbiet Żghar, is-socjeta attriċi talbet lill-konvenut ihallasha s-somma ta' €1,799.93c kontribuzzjoni għall- partijiet komuni tal-Condominium 7, Benney Flats, Hughes Hallett Street, Ir-Rabat (Għawdex), bħala sid tal-appartament Numru 3 fl-istess kondominju, liema Konrad Gatt eċċepixxa li s-soċjeta` attriċi teħtieġ iġġib provi dwar: 1. ir-regoli tal-uzu tal-partijiet komuni u tat-tqassim tal-ispejjez a rigward tal- partijiet komuni tal-condominium ta' Benney Flats u kif ukoll tar-registrazzjoni ta' dawn ir-regoli ai termini tal-Kapitolu 398 tal-Ligijiet ta' Malta jew regolamenti maghmula taht l-istess; 2. il-hatra taghha qua amministratur tal-condominium ta' Benney Flats u kif ukoll tal-avviz ta' din il-hatra ai termini tal-Kapitolu 398 tal-Ligijiet ta' Malta jew regolamenti maghmula taht l-istess. Din l-eċċezzjoni ġiet irtirata. 3. l-awtorizzazzjoni tagħha biex tintavola dawn il-proceduri kontra l-intimat u illi l- kontribuzzjoni minnha reklamati giet maqbula ai termini tal-Kapitolu 398 tal-Ligijiet ta' Malta jew regolamenti maghmula taht l-istess. Din l-eċċezzjoni ġiet irtirata. 4. l-pretensjonijiet tas-soċjeta attriċi huma ghal kollox infondati fil-fatt u fid- dritt u dana stante illi l-esponent dejjem ħallas dak minnu dovut f'kontribuzzjonijiet in konnessjoni mal-unit appartenenti lilu u dana kif jirriżulta mill-annessi kopji taċ-ċekkijiet u r-riċevuti relattivi. 5. il-ħlas dovut mis-sidien, jitħallas ghal kull unit, u l-esponent huwa s-sid ta' unit wieħed biss. Permezz ta' sentenza tal-24 ta' Settembru 2015, it-Tribunal ċaħad l- eċċezzjonijiet tal-konvenut u laqa' t-talba attriċi. Il-konvenut appella mis-sentenza. L-aggravju tiegħu huwa li: (1) It-Tribunal skarta l-eċċezzjonijiet tiegħu u straħ fuq it-teżi tas-soċjeta` attriċi li l-esponent qabel li għandu żewġ appartamenti u li allura għandu jħallas doppju għall-użu tagħhom. (2) M'eżaminax bir-reqqa l-materjal probatorju fil-kumplessita` tiegħu. Straħ fuq allegazzjonijiet mhux ippruvati tas-soċjeta' attriċi u skarta għal kollox xhieda tal-esponent sostanzjata bid-dokumenti. (3) Artiklu 11 tal-Kap 398 jesiġi li l-ispejjeż kondominali għandhom, salv ftehim kuntrarju jinqasmu fi proporzjon għall-proprjetajiet rispettivi. Istatut tal-kondomini jistipula li l-ispejjeż jinħarġu proporzjonalment għall-użu. Minkejja li qasam l-appartament fi tnejn, dan għamlu biss permezz ta' bieb intern u baqa' jagħmel l-istess użu tal-komun. Fejn kellu użu doppju, bħall- intercom, ħallas doppju. (4) Ma nġabitx prova li kien hemm deċiżjoni valida fil-laqgħa ġenerali billi din trid żewġ terzi tal-membri; ġie deċiż li dawn jivvotaw permezz ta' e-mail iżda ma tressqet l-ebda prova dwarha. Anke jekk kien hemm qbil validu, ma ssodisfawx ir-rekwiżiti tal-art. 11(1) tal-Kap 398. (5) It-Tribunal żbalja meta qal li l-fatt li ma ħax passi quddiem it-Tribunal tal- Arbitraġġ ifisser li aċċetta d-deċiżjoni tal-kondomini. Fir-risposta tal-appell tagħhom l-appellata qalet:- (1) din il-Qorti ma tissindakax l-apprezzament tal-provi tat-Tribunal. (2) l-intimat aċċetta li jħallas doppju (fol 42) u saħansitra offra ħlas doppju waqt is-smiegħ tal-kawża. (3) mhux minnu li qasam l-appartament permezz ta' bieb intern, fil-fatt fetaħ bieb ieħor fil-partijiet komuni u għalhekk żied l-użu tal-partijiet komuni. (4) kien korrett it-Tribunal meta rrimarka li l-appellant ma ħax passi skont Art. 11(5) Kap 398; u lanqas ħa passi skont Art. 23 biex jikkontesta l-ammont ta' kontribuzzjoni tiegħu. Lanqas ħa passi dwar l-allegazzjoni tiegħu li ma ntużatx il-proċedura tajba biex ġie mibdul ir-regolament tal-partijiet tal-blokka. Argomentazzjoni din li ma tqajjmitx quddiem it-Tribunal. kontro-eżami ta' Dr. Alexia Chattaway Zammit Gabriele fir-rigward. (5) L-artiklu 11 tal-Kap 398 imsemmi mill-appellanti japplika salv ftehim ieħor. F'dan il-każ hemm deċiżjoni li ttieħdet fil-laqgħa tat-13 ta' Jannar, Konsiderazzjoni. L-attriċi ħarrket lill-konvenut sabiex iħallas is-somma ta' €1,799.93 bħala sehemu għall-ispejjeż ta' manutenzjoni tal-partijiet komuni tal- 2012 sal-2015 inklużi. Il-konvenut hu s-sid tal-appartament numru 3, li jirriżulta li nqasam f'żewġ appartamenti. L-attriċi talbet lill-konvenut iħallas għal żewġ appartamenti, 3A u 3B. Jirriżulta li l-konvenut ħallas għal sehem wieħed. L-attriċi tippretendi li s-sehem li għandu jħallas hu doppju, ġialadarba qegħda ssostni li għandu żewġ appartamenti. Fis-sentenza t-Tribunal qal: "Jirrizulta, u dan ma huwiex kontestat, li l-intimat ma ha l-ebda pass a tenur tas- subartikolu (5) ta' l-artikolu 11 tal-Kap. Dan l-artikolu jaqra hekk: "(5) Meta condominus iqis li s-sehem tiegħu għar-rigward ta' dawk l-ispejjeż ma jkunx wieħed ġust fil-qies tal-valur tad-drittijiet li għandu bħala wieħed mis-sidien talcondominium, huwa jista' jirreferi l-kwestjoni għall-arbitraġġ". Lanqas ma ha xi passi, kif hemm mahsuba fis-sub-artikolu (1) ta' l-artikolu 23 tal-Kap. 398 li jghid testwalment hekk: "Meta condominus ma jkunx jaqbel ma' deċiżjoni tallaqgħa minħabba f'li d-deċiżjoni tmur kontra l-liġi jew irregolamenti tal-condominium jew tkun irraġonevoli jew oppressiva, huwa jista' jirreferi l-kwestjoni għall-arbitraġġ". Mhux ir-rwol ta' dan it- Tribunal li jidhol fil-kwistjoni ta' bejn il-partijiet dwar jekk lintimat ghandux ihallas ghal zewg partijiet jew inkellha ghal parti wahda. Huwa lintimat li ghandu jiehu l- inizjattiva u jipprocedi quddiem il-forum kompetenti. ItTribunal, ghandu quddiemu talba ghal hlas ta' arretrati ta' kontribuzzjonijiet u fuq dak sejjer jiddeciedi. Jirrizulta ukoll li l-intimat kien qieghed ihallas kontribuzzjoni wahda u mhux tnejn kif kien gie deciz fil-laqgha tat-13 ta' Jannar, 2012. Is-socjeta rikorrenti ma hijiex titlob il-hlasijiet diga maghmula mill-intimat, izda qeghda titlob is-sehem l-iehor "addizzjonali" ta' l- intimat". Jirriżulta li waqt il-laqgħa ġenerali annwali li saret fit-13 ta' Jannar 2012, sar suġġeriment li diment li l-fond tal-konvenut kien maqsum f'żewġ appartamenti, għandu jħallas għal żewg units. Waqt l-istess laqgħa ġie deċiż li jittieħed vot permezz ta' email u d-deċiżjoni tal- maġġoranza għandha tkun turbot. Pero' ma tressqitx prova li l-vot kien ittieħed. Għalhekk l-għoti ta' kunsens minn Gatt kien kundizzjonat. Għalkemm fir-rigward tal-intercom irriżulta li l- konvenut ħallas għal żewġ ishma, m'hemmx prova ċara li l-konvenut ingħata żewġ voti. Il-qorti ma tistax tikkonkludi li b'dak li hemm reġistrat li qal il-konvenut waqt il-laqgħa tat-13 ta' Jannar 2012, kien ta l-kunsens li jibda jħallas żewġ ishma mill-kont tal-manutenzjoni. minkejja li fil-minuti tal-laqgħa ġenerali annwali li saret fit-8 ta' Jannar Il-minuti tal-laqgħa ġenerali annwali tas-sena 2012 ma jagħtux lill-qorti x'tifhem li l-konvenut obbliga ruħu li jħallas l-ispejjeż għal darbtejn. i) John Lucas, wieħed mill-condomini, xehed: "Waqt il-meeting li kien hemm fejn anke kien preżenti l-intimat kien sar qbil illi għar- rigward per eżempju tal-intercom l-intimat ikollu żewġ buttuni, jħallas spejjeż għal darbtejn u jkollu żewġ voti u jkollu wkoll kontribuzzjonijiet tal-komun" (fol. 36) li fil-laqgħa tat-13 ta' Jannar 2012 ittieħdet deċiżjoni li l-konvenut iħallas għal żewġ ishma u jkollu dritt ta' żewġ voti. iii) John Schembri Latman fis-seduta tat-13 ta' Marzu, 2015 xehed li waqt laqgħa ġenerali kien hemm qbil bejn il-membri li l-konvenut iħallas id-doppju ta' Jannar 2012: iv) Fil-minuti tal-laqgħa tat-13 ta' Frar, 2014 jingħad li fil-laqgħa tat-13 Il-minuti tal-laqgħa tat-13 ta' Jannar 2012, ma jirriflettux dak li ssemma hawn fuq. Għalkemm fil-minuti tal-laqgħa ġenerali ta' wara, 8 verżjoni waħda tal-minuti tal-laqgħa tat-13 ta' Jannar 2012 li l-qorti qegħda tifhem li hi dik li ġiet eventwalment approvata. F'dan il-każ ħadd mill-partijiet ma ppreżenta provi dokumentarji, bħal per eżempju regolamenti tal-kondominju, dwar il-mod kif għandhom jinqasmu l-ispejjeż. Skont l-Artikolu 11 tal-Att dwar Condominia (Kap. 398), spejjeż li jsiru għal preservazzjoni, manutenzjoni, tiswijiet ordinarji u straordinarji, għat-tgawdija tal-partijiet komuni, għoti ta' servizzi fl-interess komuni u tibdil li jsir, għandhom jinqasmu, "… bejn il-condomini fi proporzjon għall-valur tal-proprjeta' ta' kull condominus, salv dejjem kull ftehim kuntrarju"1. Prova li jeżisti xi ftehim ieħor m'hemmx. F'dan il-każ m'hemmx prova dwar il-valur tal- proprjeta ta' kull condominus. Hu minnu li skond sub-inċiż (5): "Meta condominus iqis li s-sehem tiegħu għar-rigward ta' dawk l-ispejjez ma jkunx wieħed ġust fil-qies tal-valur tad-drittijiet li għandu bħala wieħed mis-sidien tal- condominium, huwa jista' jirreferi l-kwistjoni għall-arbitraġġ". Pero' l-kwistjoni li hemm bejn il-partijiet mhijiex relatata mal-valur tal- proprjeta tal-konvenut. Mill-provi hu evidenti li l-ħlas li titlob l-attriċi mingħand kull condominus mhuwiex kalkolat fi, ".… proporzjon għall- valur tal-proprjeta' ta' kull condominus". Il-kwistjoni hi dwar jekk il- konvenut għandux iħallas daqslikieku hu sid ta' żewġ apartamenti. Il- metodu ta' kif l-attriċi tikkalkola s-sehem li kull wieħed mis-sidien għandu jħallas, m'għandha x'taqsam xejn mal-metodu kontemplat fl- Artikolu 11(1) tal-Kap. Skont l-Artikolu 24 tal-Kap. 398, il-condominium jista' jagħmel regolamenti dwar tqassim tal-ispejjeż magħmula fir-rigward tal-partijiet Pero' hemm proċedura sħiħa li trid tiġi segwita. F'dan il-każ m'hemmx prova li dik il-proċedura saret. Għaldaqstant ukoll jekk kien ittieħed vot favur li l-konvenut jagħmel tajjeb għal żewg ishma mill- ispejjeż, dak il-vot m'għandux effett ladarba l-affarijiet ma sarux bil- mod li trid il-liġi. 1 L-istess bħal ma hi fil-ligi Taljana. Hu veru li meta xehed fis-seduta tat-28 ta' April, 2015 il-konvenut qal li kien dispost jittransiġi l-kwistjoni billi jħallas daqs kemm thallas mis- sidien ta' appartament 1 u 2. Pero' m'hemmx prova li dakinhar wara l- offerta tal-konvenut ġiet aċċettata. Ġialadarba ma ngħatatx prova li:- Fil-kaz ta' Benney Flats, ir-regolamenti ta' dak il-kondominju fis-sens jekk sid f'żewġ appartamenti, is-sehem li għandu jħallas hu iktar minn dak ta' sidien li għandhom appartament wieħed; Hemm xi ftehim dwar kif jinqasmu l-ispejjeż li jsiru fil-partijiet Il-ħlas li qiegħed jintalab hu konformi ma' dak li għandu jitħallas Tilqa' l-appell u tħassar is-sentenza tat-Tribunal għal Talbiet skond l-Artikolu 11 tal-Kap. Għal dawn il-motivi: Żgħar tal-24 ta' Settembru, 2015. Tiċħad it-talba tal-attrici. Spejjeż taż-żewġ istanzi a karigu tal-attriċi.