QORTI CIVILI PRIM'AWLA ONOR IMHALLEF ANNA FELICE Illum 10 ta' Dicembru, 2020 Paul Borg Cesareo u martu Marthese Borg Cesareo vs Joseph Spiteri Farrugia u fil-verbal tas-seduta tas-7 ta' Mejju 2015, il-Qorti laqghet it-talba biex jissejhu fil-kawza "Polidano Properties Limited" il-konvenut Il-Qorti: Rat ir-rikors ġuramentat tal-atturi li permezz tiegħu wara li ġie premess illi: Permezz ta' kuntratt fl-atti tan-Nutar Tonio Spiteri Farrugia tas-17 ta' Ottubru 2012 (Dok. PB1), l-atturi flimkien u solidalment l- bejniethom xtraw u akkwistaw minghand appartament internament immarkat numru 10, fit-tieni sular (1st floor level), "Azure Waters", Triq San Pawl, Santa Venera, Burmarrad, San Pawl il-Baħar. Fix-xahar ta' Marzu 2014 inkixef difett relatat ma' nuqqas fil-bini li l-konvenut kien jaf bih izda li ma setax jinkixef mill-atturi qabel Marzu tal-2014; liema difett jikkonsisti f'nuqqas ta' guttering jew waterproofing adegwat mal-hajt tal-appogg, bil-konsegwenza ta' perkolazzjoni ta' ilma u umdità qawwija, kif jirrizulta mir- rapport peritali anness (Dok. L-atturi konjugi Borg ghaldaqstant xtraw fond illi kienu jiswa inqas in vista ta' tali difett latenti, kif ukoll sofrew danni konsistenti fi spejjez inkorsi u li ghad iridu jigu inkorsi sabiex jigu allevjati l-effetti tad-difett in kwistjoni, spejjez peritali u telf ta' uzu (loss of use), ghal liema danni l-atturi qed izommu lill- konvenut responsabbli ai termini tal-artikolu 1429(1) tal-Kap. 12 [li fil-verbal tas-seduta tal-11 ta' Frar 2015 il-Qorti laqghet it-talba ghal korrezzjoni u minflok "Kap 12" trid tigi "Kap. 16"]. Debitament interpellat sabiex jaddivjeni ghall-likwidazzjoni tar- riduzzjoni tal-prezz u tad-danni sofferti, il-konvenut baqa' inadempjenti u ghalhekk kellha ssir din il-kawza. Intalbet din il-Qorti sabiex: 1. Tiddikjara li l-fond konsistenti fl-appartament internament immarkat numru 10, fit-tieni sular (1st floor level), "Azure Waters", Triq San Pawl, Santa Venera, Burmarrad, San Pawl il-Baħar huwa affettwat minn vizzju jew vizzji latenti skond il-ligi. Tiddikjara illi in vista tad-difett/i dikjarati, l-fond imsemmi kien jiswa inqas milli kemm inxtara, tillikwida d-differenza fil-valur u tordna lill-konvenut jirrifondi lill-atturi tali differenza. Tiddikjara ukoll illi l-konvenut kien jaf bid-difett/i in kwistjoni u ghalhekk tiddikjarah responsabbli ghad-danni sofferti mill-atturi ai termini tal-artikolu 1429(1) tal-Kap. 12 [li fil-verbal tas-seduta tal-11 ta' Frar 2015 il-Qorti laqghet it-talba ghal korrezzjoni u minflok "Kap 12" trid tigi "Kap. 16"], tillikwida tali danni u tordna lill-konvenut ihallas tali danni lill-atturi. Bl-ispejjez legali, bl-imghaxijiet legali, bil-konvenut ingunt minn issa in subizzjoni u bir-rizerva ta' kull azzjoni legali ulterjuri necessarja u opportuna. Rat id-dokumenti annessi. Rat ir-risposta ġuramentata tal-konvenut li permezz tagħha eċċepixxa illi: B'mod preliminari, ghandha tigi kjamata fil-kawza odjerna s- socjetà Polidano Properties Limited (C-21689) ai termini tal- Artikolu 961 tal-Kap. 12 tal-Ligijiet ta' Malta u dan in kwantu, fl- ewwel lok, l-intimat xtara u akkwista l-proprjetà mertu tal- azzjoni de quo minghand l-imsemmija socjetà Polidano Properties Limited permezz ta' kuntratt tat-12 ta' Mejju 2010 fl- atti tan-Nutar Sam Plum Portelli (kopja hawn annessa bhala Dok. A) f'liema kuntratt l-imsemmija socjetà ggarantit il-pacifiku pussess u reali godiment tal-proprjetà in kwistjoni a favur l-intimat, u fit- tieni lok, in kwantu kienet l-istess socjetà Polidano Properties Limited li zviluppat il-blokk ta' bini li minnu tifforma parti l- proprjetà in kwistjoni u ghalhekk l-imsemmija socjetà Polidano Properties Limited ghandha tirrispondi u taghmel tajjeb ghal kwalunkwe danni li jista' talvolta jsofri l-intimat u dan anke sabiex jigu evitati dupplicità ta' kawzi f'kaz li t-talbiet rikorrenti (li huma fortement ikkontestati) jigu milqugha. Minghajr pregudizzju ghall-eccezzjonijiet precedenti u wkoll b'mod prelminari, l-azzjoni odjerna hi preskritta ai termini tal- Artikolu 1431 tal-Kap. 16 tal-Ligijiet ta' Malta, kif se jigi ppruvat waqt is-smiegh tal-kawza. It-talbiet rikorrenti ghandhom jigu michuda ai termini tal- Artikolu 1425 tal-Kap. 16 tal-Ligijiet ta' Malta in kwantu d-difett in kwistjoni hu wiehed li jidher u fil-fatt ir-rikorrenti kienu jafu bih qabel ma akkwistaw il-proprjetà mertu tal-kawza, kif se jirrizulta waqt is-smiegh tal-kawza. Minghajr pregudizzju ghall-eccezzjonijiet precedenti, d-difett in kwistjoni ma giex ikkagunat u ma jirrizultax minn agir tal- intimat. Minghajr pregudizzju ghall-eccezzjonijiet precedenti, t-tielet talba rikorrenti ma tistax tigi milqugha in kwantu l-Artikolu 1429(1) tal-Kap. Fi kwalunkwe kaz u minghajr pregudizzju ghall-eccezzjonijiet precedenti, r-rikorrenti jridu jippruvaw li, b'rizultat tad-difett mertu tal-kawza, l-fond in kwistjoni jiswa inqas milli kemm inxtara, kif minnhom allegat. Ir-rikorrenti jridu jippruvaw ukoll id-danni minnhom allegatament sofferti. Ghalhekk it-talbiet rikorrenti huma infondati fil-fatt u fid-dritt u ghandhom jigu michuda fl-intier taghhom. Salv eccezzjonijiet ulterjuri jekk ikun il-kaz. Rat illi fuq talba tal-konvenut, fl-udjenza tas-7 ta' Mejju 2015 ġiet imsejħa fil-kawża s-soċjetà Polidano Properties Limited. Rat illi minkejja li debitament notifikata, l-imsejħa fil-kawża Polidano Properties Limited ma ppreżentat l-ebda risposta għat- talbiet miġjuba kontriha. Rat id-digriet tal-15 ta' Ottubru 2015 li permezz tiegħu ordnat l- allegazzjoni tal-atti tar-rikors numru 295/2015 għar-revoka tal- mandat ta' sekwestru fl-istess ismijiet numru 1827/2014, degretat finalment mill-Qorti fil-11 ta' Ġunju 2015. Rat illi fl-udjenza tat-30 ta' Novembru 2016 ġie maħtur il-Perit Alan Van Der Laan bħala perit tekniku sabiex jaċċedi fuq il-post u jirrelata dwar x'vizzji jista' jkollu l-istess fond u kif ukoll, jekk ikun il-każ, dwar stima ta' tiswijiet, bidla fil-valur u loss of use. Rat ir-relazzjoni tal-Perit Alan Van Der Laan. Rat it-tweġibiet tal-Perit Alan Van Der Laan għad-domandi in eskussjoni tal-partijiet. Semgħet lill-Perit Alan Van Der Laan jixhed in eskussjoni. Rat illi fl-udjenza tas-16 ta' Novembru 2017 ġiet maħtura il-Perit Elena Borg Cesareo Drake sabiex tirrelata dwar il-possibiltà ta' soluzzjoni għall-problemi eżistenti, differenti minn dawk ġja proposti mill-Perit Van Der Laan, u li ma jinvolvux il-proprjetajiet ta' terzi, f'liema każ għandha ssir stima ta' dawn l-ispejjeż. Il-Perit Borg Cesareo Drake ġiet inkarigata wkoll tagħmel stima tat-tnaqqis fil- valur tal-fond jekk ma jsirux ix-xogħlijiet rimedjali u dan kemm relattivament għad-data tal-lum, u kemm għad-data tal- kuntratt. Rat ir-relazzjoni tal-Perit Elena Borg Cesareo Drake. Semgħet lill-Perit Elena Borg Cesareo Drake tixhed in eskussjoni għad- domandi tal-partijiet. Semgħet it-trattazzjoni finali tal-partijiet. Rat li l-kawża tħalliet għas-sentenza. Rat l-atti kollha tal-kawża. Ikkunsidrat illi l-azzjoni attriċi hija dik magħrufa bħala l-actio aestimatoria stabbilita permezz tal-artikoli 1424 sa 1427 tal- Kapitolu 16. L-artikolu 1424 jipprovdi li l-bejjiegħ hu obbligat li jagħmel tajjeb għad-difetti li ma jidhrux fil-ħaġa mibjugħa u li jirrenduha mhux tajba għall-użu li għalih kienet maħsuba jew inaqqsu daqshekk il-valur tagħha li x-xerrej ma kienx jixtriha jew kien joffri prezz iżgħar, li kieku kien jaf b'tali difetti. F'dak il-każ, ix-xerrej jista', permezz tal-actio aestimatoria, jagħżel li jżomm il-ħaġa mibjugħa u jitlob lill-Qorti tikkundanna lill-bejjiegħ jirrifondi lura parti mill-prezz li huwa jkun ħallas għall-ħaġa mibjugħa, liema ammont jiġi likwidat mill-Qorti. Ir- rekwiżiti sabiex tirnexxi din l-azzjoni huma (i) li l-vizzju jkun okkult fil-mument tal-bejgħ b'tali mod li x-xerrej ma setax jinduna bih; (ii) li n-natura tal-vizzju riskontrat ikun tali li tnaqqas il-valur tal-oġġett mibjugħ jew li tirrendih mhux tajjeb għall-użu li għalih kien maħsub. Mill-provi prodotti jirriżulta li l-atturi akkwistaw mingħand il- konvenut l-appartament internament immarkat bin-numru 10 fil-first floor level formanti parti minn blokk bini li jismu "Azure Waters", Triq San Pawl, Tal-Pieta', permezz ta' kuntratt pubbliku fl-atti tan-Nutar Dottor Tonio Spiteri Farrugia tas-17 ta' Ottubru 2012. L-appartament flimkien mal-bqija tal-blokk inbena mill-imsejħa fil-kawża Polidano Properties Limited f'sit li qabel kien għalqa. Imiss ma' dan il-blokk, hemm għalqa ta' terzi li skont il-perit tekniku tittarraġ 'l isfel fejn hemm il-bitħa nterna tal-blokk. Il- perit tekniku jispjega li fuq barra tal-ħajt estern hemm ħajt ieħor (qoxra) għoli bejn tlieta u erba' filati mill-imsemmija għalqa. L-atturi xehdu permezz ta' affidavit li huma kienu marru jaraw dan l-appartament flimkien ma' perit tal-fiduċja tagħhom, il-Perit Tano Bonnici-Hunt, fejn sabu li l-post kien f'kundizzjoni tajba u l- konvenut, li kien jgħix fih, infurmahom li fil-fatt kien bajjad recentement. L-atturi kienu marru jaraw l-appartament darbtejn oħra mal-Perit Mannie Galea, minħabba xi dubju fuq il- bitħa tal-apartament u ċioè peress li ma kinetx tidher li hi konformi mal-liġijiet tas-sanità. L-ebda wieħed minn dawn il- periti ma kkonstata xi ħsarat fil-fond. Il-Perit Tano Bonnici-Hunt xehed illi meta mar hu, il-post kien fi stat tajjeb ta' manutenzjoni u ma nnutax la umdità u lanqas li kien qed jipperkola l-ilma minn x'imkien. rrilaxxa dikjarazzjoni bil-ġuramenta fejn stqarr illi huwa kien spezzjona l-proprjetà darbtejn bejn Mejju u Ġunju tal-2012 u lanqas hu ma ra sinjali ta' umdità jew ingress ta' ilma u li l- appartament kien għadu kemm ġie rinovat. Peress li kienet dieħla x-xitwa, l-atturi ma marrux joqgħodu fl- appartament iżda kienu jmorru ta' spiss u skont huma għall-bidu ma kienx daħal ilma. Madanakollu, lejn l-aħħar ta' Frar tal-2013 wara li għamlet maltempata qawwija, l-atturi nnutaw li ħajt minnhom kien qiegħed jixxarrab u saħansitra kien qed jidħol l- ilma ġewwa. Dehru wkoll sinjali ta' moffa madwar is-shower tray tal-kamra tal-banju ta' wara u skirting maqlugħ fil-kamra tas- sodda prinċipali. F'Settembru ta' dik is-sena l-atturi ħadu ħsieb jagħmlu l- waterproofing membrane sabiex jagħlqu l-ispazju bejn il-qoxra l-ġdida u r-retaining wall tal-blokk li solviet parti mill-problema. Skont l-atturi, wara li sar dan ix-xogħol għall-bidu kien deher illi l-problema ssolviet iżda lejn l-aħħar ta' Frar tal-2014 reġa beda jixxarrab il-ħajt u jidħol l-ilma, li saħansitra kellu traċċi tal- ħamrija, fil-livell aktar baxx tal-kmamar. Kien hemmhekk illi l-perit Ennio Cassar Porter, inkarigat mill-atturi, ikkonstata li l-ilma kien fil-fatt qed jidħol minn taħt il-livell tal- wiċċ tal-ħamrija tal-għalqa li hemm tmiss mal-blokk, u dan minħabba l-fatt li fil-fażi tal-kostruzzjoni tal-blokka l-imsejħa fil- kawża ma ħaditx ħsieb tara li hemm ilqugħ għall-ilma jew waterproofing adegwat għall-ilma li jkun ġej mill-imsemmija għalqa. Il-problema tinvolvi nofs l-appartament, inkluż il-kamra tal-banju, fejn kif jispjegaw il-periti tekniċi, ma tkunx taf x'hemm wara l-madum mingħajr ma taqla' kollox. L-attur jiċħad li kien hemm xi sinjali ta' umdità jew ingress ta' ilma meta marru jaraw l-appartament mal-perit qabel xtrawh. Huwa jgħid illi l-meta feġġet il-problema tal-ilma l-ewwel darba, il-Perit Mannie Galea ma kien semma xejn dwar il-fatt illi l- ħamrija tmiss mal-ħajt u li l-Perit kien tal-parir illi jsolvu l- problema malli jsir il-membrane u jagħlqu l-fili tal-ħajt. L-attur jgħid li ċertu Albert Nnam Deezua, li għandu parentela ma' sid l-għalqa, kien qallu li l-konvenut kien dam ġej u sejjer dwar din il-problema. Madanakollu, meta xehed quddiem il-Qorti, Anthony Amodio, sid l-għalqa, ċaħad illi l-konvenut qatt ikkomunika miegħu dwar il-problema. Jirriżulta li l-appartament sottostanti għal dak tal-atturi, proprjetà tal-imsejħa fil-kawża, għandu l-istess problema, u probabilment din kienet ir-raguni ghalfejn baqa' ma nbieghx. Il- perit tal-atturi u tal-imsejħa fil-kawża ssuġġerew illi jsir ix- xogħol li hemm bżonn inkluż tqegħid ta' katusa biex tiġbor l-ilma mill-għalqa adjacenti, biex l-ilma ma jibqax jippenetra l-ħajt tal- appartament tal-attur u dak sottostanti. Madanakollu, sid l- għalqa m'aċċettax u allura l-atturi kienu kostretti jipproċedu b'din il-kawża. Il-perit tekniku kkonstata li bejn il-qoxra u l-ħajt estern hemm 'waterproofing membrane'. In-naħa ta' wara tal-appartament in kwistjoni, u ċioè fejn hemm il-ħsarat, tinsab taħt il-livell tal- ħamrija tal-għalqa. Ma jirriżultax illi hemm għaddejjin xi servizzi tal-ilma fil-partijiet tal-fond fejn dehru l-hsarat. Il-perit tekniku spjega li, "dawn il-ħsarat qed jiġu kkawżati mill-ilma "tax-xaba" li jaqa' fil-ħamrija fl-għalqa adjaċenti ta' terzi. Dan billi, qabel, dan l-ilma kien jiskula minn għalqa għal oħra, iżda hekk kif inbena l-blokk fejn hemm l-appartament fil-kwistjoni, il- passaġġ naturali ta' dan l-ilma ġie nterrott billi sab il-ħajt estern tal-blokk fil-kwistjoni jimblukkah. Dan l-ilma qed ixarrab il-ħajt estern u jiġri fit-torba li hemm taħt il-madum tal-appartament fil-kwistjoni bil-konsegwenza li dan joħloq umdità fil-ħitan interni, nkluż dak li jiġi biswit il-bitħa nterna." Huwa jkompli billi jgħid illi, ""ma jistax jeskludi li din il-ħsara tiżdied, partikolarment f'każ li l-"membrane" eżistenti tkompli tiġi affettwata bil- pressa tal-ilma li ġejja mill-għalqa adjaċenti ta' terzi."" Skont il-perit tekniku ghaldaqstant, "il-kawża tal-ħsarat hija nuqqas ta' lqugħ/qbid tal-ilma li jkun ġej b'mod naturali mill-għalqa adjaċenti ta' terzi. Dan l-ilqugħ/qbid ikun irid jiġi pjanat u implimentat waqt il-fażi tal-kostruzzjoni billi jsir fil-pedamenti, fejn normalment ikun moħbi fl-istess pedamenti..." Il-perit tekniku ssuġerixxa soluzzjoni billi jsiru xogħlijiet fil-blokk in kwistjoni u ċioè fil-ħajt estern u jsiru interventi neċessarji kemm ta' waterproofing u kif ukoll ta' drainage. Huwa jkompli billi jispjega li jrid isir ukoll xogħol fl-appartament sottostanti tal- imsejħa fil-kawża u wara jkun jista' jsir xogħol ta' tiswija ta' ħsarat fl-appartament tal-atturi. Dawn ix-xogħlijiet jinkludu xogħol laborjuż u illi ma jistgħux isiru f'daqqa, apparti li jinvolvu intervent fl-appartament tal-kjamata fil-kawża. Il-perit tekniku jżid jgħid illi l-appartament tal-atturi mhuwiex abitabbli fl-istat illi hu. Huwa jikkonkludi għalhekk illi: Il-fond in kwistjoni appartament numru 10, Azure Waters, Triq San Pawl, Santa Venera, Tal-Pieta', huwa affettwat minn vizzji konsistenti fi tbajja u tfarfir fil-ħitan ikkawżati minħabba nuqqas ta' prekawzjonijiet waqt il-bini għal kontra l-ilma naturali li jiġi mill-għalqa adjaċenti ta' terzi. Ir-rikorrenti jissottomettu li dawn il-ħsarat ma kienux jidhru fil-mument tal-bejgħ mentri l-intimat jikkontendi li dawn kienu jidhru. Kien ikun hemm bżonn li dawn it-tbajja jkunu jidhru fil-mument tal-bejgħ sabiex wieħed jagħmel spezzjoni aktar profonda biex jivverifika ttieħdux il- tal-ilma prekawzjonijiet mingħand it-terzi adjaċenti; imsemmija għall-ilqugħ/qbid It-tiswijiet qed jiġu stmati fl-ammont bejn tlettax-il elf, mija u sebgħa u tmenin Euro u erbgħa u erbgħin ċenteżmi (€13,187.44) u tmintax-il elf Euro (€18,000) billi f'dan l- istadju, qabel ma jinkixfu l-ħsarat kollha, wieħed ma jistax jagħti stima eżatta tat-tiswijiet kollha nvoluti; L-ammont li wieħed kien inaqqas mill-prezz (dakinhar tal- bejgħ) f'każ li dawn id-difetti kienu magħrufa qabel il-bejgħ qed jiġi stmat fl-ammont ta' tletin elf Euro (€30,000); L-appartament fil-kwistjoni ma setax jintuża minħabba fl- istess vizzji, fejn għal dan il-'loss of use' il-valur lokatizju annwali ta' dan l-appartament fi stat 'furnished' qed jiġi stmat fl-ammont ta' sebat elef u mitejn Euro (€7,200). L-inkarigu tal-perit tekniku ġie estiż fl-udjenza tas-16 ta' Novembru 2017 sabiex jirrelata dwar il-possibiltà ta' soluzzjoni oħra. Peress illi l-Perit Alan Van Der Laan ma setax jissokta bl-inkarigu minħabba kariga uffiċjali, il-Qorti ħatret minflok lill-Perit Elena Borg Cesareo Drake. Il-konklużjoni tal-Perit Borg Cesareo Drake hija li ma hemm l-ebda rimedju permanenti ieħor ħlief dak issuġerit mill- ewwel perit tekniku u li ma hemm l-ebda rimedju li ma jinvolvix il-proprjetà ta' terzi. Hija qablet illi t-tnaqqis fil-prezz għandu jkun ta' €30,000 jekk wieħed iqis il-valur dakinhar tal-kuntratt bħal ma rrelata l-ewwel perit tekniku filwaqt illi tnaqqis għandu jkun ta' €40,000 riferibbilment għal dakinhar li ħejjiet ir-rapport f'Mejju tal-2018. Dwar il-konklużjonijiet tal-perit tekniku, huwa minnu li skont l- artikolu 681 tal-Kapitolu 12 il-Qorti ma hijiex tenuta jew marbuta li taċċetta l-konklużjonijiet tar-rapport tal-perit u li, bħal materjali istruttorji oħrajn huma kontrollabbli mill-ġudikant, kontra l-konvinzjoni tagħha nfisha, "Dan però ma tistax tagħmlu b'mod leġġer jew kapriċċjuz. Il-konvinzjoni kuntrarja tagħha kellha tkun ben informata u bażata fuq raġunijiet li gravement ipoġġu fid-dubbju dik l- li ma opinjoni għandhomx ikunu privi mill-konsiderazzjoni ta' l-aspett tekniku tal-materja taħt eżami." (Philip smith vs Carmelo Camilleri Agius Decelis et nomine, deċiża mill-Qorti tal-Appell fid-29 ta' Mejju 1998). lilha sottomessa b'raġunijiet Ġie wkoll sewwa ritenut illi, "f'ċirkostanzi bħal dawn ikun prużuntuż għall-ġudikant illi jiddipartixxi bla raġuni verament valida mir-relazzjoni peritali. Dana mhux biss għax ma kellux il-meżżi għad- disposizzjoni tiegħu biex serenement jinoltra ruħu fl-aspetti tekniċi tal-meritu, imma wkoll għaliex neċessarjament tkun tonqsu dik il-konoxxenza meħtieġa biex, b' mod kritiku, jasal għal konvinċiment divers minn dak li jkunu waslu għalih l- esperti minnu nominati" (Benjamin Belkir nomine vs Charles Ellard nomine, deċiża mill-Qorti tal-Appell fid-9 ta' Frar 2001). Fil-kawża Champalin Company Limited vs Emmanuel D’Ancona et, deċiża minn din il-Qorti diversament presjeduta fl-1 ta' Marzu 2004, ingħad illi: "Ir-raġunament imfisser tant tajjeb fir-Rapport imressaq minnu jikkostitwixxi determinazzjoni ta' fatt li din il-Qorti sejra toqgħod fuqu għaliex, għalkemm dictum expertorum numquam transit in rem judicatam, il konklużjonijiet ta' perit tekniku jikkostitwixxu prova u mhux sempliċi opinjoni jew suspett. Tali fehmiet għandhom is-saħħa ta' prova bħal kull prova oħra ammissibbli fil-liġi, u jibqgħu jgawdu din il- kwalita' sakemm ma jiġux kontestati, jew permezz ta' provi oħrajn kuntrarji għalihom jew inkella b'sottomissjonijiet serji u tajbin biżżejjed li juruhom bħala fehmiet inattendibbli u li ma jitwemmnux [App Civ 9/2/2001 – Belkir vs Ellard]. Għalkemm il-Qorti m'hijiex marbuta li toqgħod għal fehmiet ta' perit minnha maħtur kontra l-konvinzjoni tagħha nnifisha [Kap 12 Art 681], madankollu l-giudizio dell'arte ma jistax u m'għandux jitwarrab faċilment, sakemm ma jkunx jidher b'mod ċar li l-fehmiet u konklużjonijiet tal- perit huma irraġonevoli [App Civ 23/6/1967 Amodio vs Caruana Dalli et]." Ara wkoll is-sentenza tal-Qorti tal-Appell, deċiża fit-30 ta' Mejju 2014, fl-ismijiet Geswalda Woodhead vs Francis Poulton. Il-Qorti, wara li fliet bir-reqqa l-provi kollha prodotti u r- relazzjonijiet tal-periti tekniċi, tasal li taqbel perfettament mal- konklużjonijiet kif imfissra fl-imsemmija relazzjonijiet u ma ssib l-ebda raġuni għalfejn dawn il-konklużjonijiet għandhom jiġu skartati. Il-Qorti tibda billi tiddikjara illi l-kawza kif imposta ma tista' qatt tolqot lil Polidano Properties Limited peress illi dawn kienu totalment estraneji ghal bejgh, li huwa fil-fatt in-negozju li fuqu tistrieh il-kawza kollha. Stabbilit dan kollu, imiss issa li l-Qorti tqis l-eċċezzjonijiet tal- konvenut għat-talbiet miġjuba kontrih. L-ewwel eċċezzjoni preliminari hija sorvolata bis-sejħa fil-kawża ta' Polidano Properties Limited. Il-ħames eċċezzjoni hija wkoll sorvolata in kwantu l-avukat tal-atturi talab korrezzjoni tar-rikors ġuramentat peress li r-riferenza kellha tkun għall-artikolu 1429(1) tal-Kap. 16 u mhux tal-Kap. Permezz tat-tieni eċċezzjoni tiegħu, il-konvenut jeċċepixxi li l- azzjoni attriċi hija preskritta a tenur tal-artikolu 1431 tal-Kap. Dan l-artikolu jaqra hekk: "(1) L-azzjoni redibitorja u l-azzjoni stimatorja jaqgħu bil- preskrizzjoni, għal dawk li huma immobbli, bl-egħluq ta' sena minn dak in-nhar tal-kuntratt, u, għal dawk li huma ħwejjeġ mobbli, bl-egħluq ta' sitt xhur minn dak in-nhar tal- kunsinna tal- ħaġa mibjugħa. (2) Iżda, jekk ma setax ikun li x-xerrej jikxef id-difett li ma jidhirx tal-ħaġa, iż-żminijiet hawn fuq imsemmija tal- preskrizzjoni ma jibdewx igħaddu ħlief minn dak in-nhar li seta' jkun li hu jikxef dak id-difett. (3) Iż-żminijiet tal-preskrizzjoni hawn fuq imsemmija jimxu kif jingħad fl-artikolu 1407(2)." Dwar din ix-xorta ta' preskrizzjoni, il-Qorti tal-Appell (Sede Kummerċjali) fis-sentenza tagħha fl-ismijiet Maria Rosa Caruana Dalli Spiteri Delmar vs Edward Vincenti Alexiev Schembri nomine, deċiża fit-18 ta' Ottubru 1963, qalet hekk: "Din il-Qorti hi ta' l-opinjoni li l-kliem tat-tieni subartikolu fuq imsemmi, indikanti d-dies a quo tad-dekorrenza tat-terminu stabbilit mil-ligi u cioè l-kliem "minn dak in-nhar li seta' jkun li hu jikxef id-difett" ghandhom ikunu interpretati fis-sens li d-dies scientae ma hux dak li fih tigi notata jew riskontrata l-irregolarità fil-funzjonament tal-attrezz mibjugh, imma hu invece dak li fih jigi definittivament accertat id-difett." Il-Qorti tqis illi ġie muri li l-atturi ma setgħux ikunu jafu bl-estent tad-difett sakemm reġa beda dieħel l-ilma fil-bidu tas-sena 2014 wara li eliminaw il-problema tal-ilma li kien dieħel minn fuq bejn il-qoxra u r-retaining wall tal-appartament billi għamlu l- waterproofing membrane. Meta si tratta minn ħsara minħabba dhul ta' ilma, fejn ħafna drabi huwa diffiċli li wieħed li jiddentifika mill-ewwel minn fejn attwalment ikun dieħel l-ilma, ta' bilfors irid iseħħ proċess ta' trial and error u allura l-Qorti m'għandha l-ebda raġuni tiddubita l-verżjoni tal-atturi li kien biss meta daħal l-ilma t-tieni darba li l-perit qalilhom li l-ilma kien qed jippenetra minn taħt il-wiċċ tal-ħamrija tal-għalqa adjaċenti. Din il-kawża allura saret fi żmien sena minn dakinhar li l-atturi setgħu jkunu jafu bid-difett in kwistjoni. In linea ta' prinċipju ġenerali dwar il-mertu, din il-Qorti diversament presjeduta fis-sentenza tagħha fl-ismijiet Helen Caruana Said vs Godfrey Ellard, tas-27 ta' Ottubru 2005, qalet hekk dwar l-azzjoni bbażata fuq id-difett mistur tal-oġġett mixtri: "Illi l-elementi tal-azzjoni sussidjarja rexissorja magħżula mill-attriċi jikkonsistu (a) f'bejgħ format ta' ħaġa milquta b'difett li jkun (b) gravi u serju, li (ċ) jkun mistur, u (d) li jkun diġa' jeżisti fil-waqt tal-bejgħ. Biex jista' jingħad li d- difett ikun serju, irid jew ikun tali li, minħabba fih, il-ħaġa mixtrija ma tibqax aktar tajba għall-għan li għalih inxtrat (dan jissejjaħ difett gravi oġġettiv), jew inkella d-difett ikun tali li, kieku x-xerrej kien jaf bih, ma kienx iħallas għall-ħaġa daqskemm fil-fatt ikun ħallas biex kisibha (dan jissejjaħ difett gravi suġġettiv). X'aktarx li għall-finijiet tal-azzjoni redibitorja, id-difett irid ikun oġġettivament serju. Difett ikun moħbi meta xerrej ta' dehen ordinarju li jagħmel eżami għaqli tal-ħaġa mixtrija bil-ħsieb ta' missier tajjeb tal- familja, ma jkunx jew ma kienx f'qagħda li jista' jintebah bih fil-waqt tax-xiri. Iżda jekk difett ikun wieħed li jista' jidher jekk isir eżami xieraq, ma jibqax aktar difett mistur, ukoll jekk, mad-daqqa t'għajn, ma jkunx jidher. B'mod partikolari, xerrej ma jistax jilgħabha tal-injorant fit-teknika jew fil-kumplessità tal-ħaġa mixtrija biex jeħles mill-obbligu li jifli b'għaqal il-ħaġa minnu miksuba. Kemm hu hekk, jekk xerrej m'għandux il-ħila li jifli sewwa l-ħaġa mixtrija, għandu jdur għall-għajnuna ta' persuna midla jew imħarrġa f'dak l- oġġett." Il-Qorti tal-Maġistrati (Għawdex) fil-Ġurisdizzjoni Superjuri tagħha fil-każ ta' Joanna Belkir vs Paulmid Alusta, tad-29 ta' Mejju 2012, spjegat illi: "Għalhekk sabiex tirnexxi din l-azzjoni iridu jissussistu żewġ kondizzjoniijiet u cioè li d-difett huwa (1) wiehed gravi u wkoll (2) li kien mohbi. Dawn il-kriterji huma simili ħafna għal dak li nsibu fil-liġi tagħna bid-differenza illi, minflok diminuzjoni fl-utilità, il-liġi tagħna ssemmi l-valur. … 2) Dwar it-tieni kondizzjoni, u ċioè li d-difett irid ikun moħbi, ingħad fid-dottrina kontinentali rigward kondizzjoni simili għal dik li nsibu fil-liġi tagħna, illi: "Bisogna che i vizi siano occulti. 16 tal-liġgi tagħhna). Finalment, fis-sentenza tagħha fl-ismijiet Alexander Plum Portelli et vs Carmel Caruana Said et, tad-9 ta' Jannar 2012, din il-Qorti diversament presjeduta qalet illi: "In-nozzjoni ta' 'difett' gie definit mill-Qrati taghna bhala li jikkomprendi kull anormalità, jew imperfezzjoni, u kull gwast jew avarija li tigi riskontrata fil-haga u li, aktar jew anqas, tnehhilha l-attitudni ghall-uzu jew l-bontà jew l-integrità taghha apparti li jridu jkunu pre-ezistenti ghal ftehim (ara Emanuela Borg Cesareo vs Carmelo Farrugia Gillibrand noe, App Civ 29.01.1954). In kwantu ghan-natura okkulta tad-difett hu pacifiku mill- gurisprudenza illi d-difett ikun mohbi meta ma jkunx facilment reperibbli ghal bniedem mhux tas-sengha (ara Josephine Mercieca vs Emanuel Plum Portelli et, App Civ 1.06.2007). Inoltre hu wkoll stabbilit illi d-difett innifsu irid ikun ta' certa 'gravita' relattivament ghal haga mibjugha u ghal prezz imhallas ghaliha fis-sens li l-Qorti trid tkun sodisfatta illi d- difett lamentat kien inaqqas talment il-valur li x-xerrej jew ma kienx jixtriha jew kien joffri prezz inqas (ara Vincenza Nnam Deezua vs George Abdilla Castillo noe, App Civ 22.06.1959 Vol XLIII p1 p317)." Fil-mertu, il-konvenut jeċċepixxi li d-difett in kwistjoni ma kienx moħbi tant illi l-atturi kienu jafu bih qabel ma akkwistaw il- proprjetà. Huwa jinnega li kien qal lill-atturi li kien għadu kemm bajjad meta marru jarawh l-ewwel darba. Iżid jgħid illi meta dawwarhom mal-appartament, f'waħda mill-kmamar tas-sodda kien diġà jidher l-iskirting qed jinqala' u tbajja mal-ħajt u l-atturi ma kkummentaw xejn u xorta kienu interessati li jixtruh. Din il-verżjoni la hija kredibbli u lanqas hija sostanzjata bil-provi. Kemm il-Perit Tano Bonnici-Hunt u kif ukoll il-Perit Mannie Fenech Vella stqarru li meta marru jaraw l-appartament ma kienx hemm sinjali ta' ħsara minħabba ingress ta' ilma. B'żieda ma dan, il- Qorti temmen li kieku l-konvenut verament kien ħaseb li l-atturi kienu jafu bid-difett u kienu xorta waħda lesti jixtruh bil-prezz miftiehem, din kienet titniżżel fil-kuntratt. Il-Qorti ssibha diffiċli temmen li l-atturi kienu ser jixtru dan l-appartament li kieku kienu jafu bl-estent tal-problema u d-diffikultà sabiex isiru t- tiswijiet neċessarji. Permezz tal-eċċezzjoni sussegwenti, il-konvenut jeċċepixxi li d- difett in kwistjoni ma kienx ikkaġunat minnu. Kif diġà ntqal, mill- provi rriżulta li l-blokka de quo nbniet mill-imsejħa fil-kawża li imbagħad biegħet l-appartament in kwistjoni lill-konvenut. Madanakollu, f'kawża ta' din ix-xorta, li saret abbażi tal- tal-ħaġa mibjugħa, garanzija għad-difetti b'differenza minn kawża għad-danni akwiljani, ftit li xejn jiswa li ma jkunx il-konvenut bejjiegħ li kkawża d-difett li minnu jkun qed jilmenta l-attur xerrej. Lanqas ma jiswa għall-finijiet ta' din il-kawża li l-appoġġi qatt ma kienu tal-konvenut imma għadhom sal-lum tal-imsejħa fil-kawża. Id-difett in kwistjoni jolqot ukoll l-appartament u mhux l-appoġġi minn fejn attwalment qed jidħol l-ilma biss. Din il-Qorti hi għalhekk sodisfatta li l-atturi kellhom dritt jintavolaw din l-azzjoni kemm għaliex id-difett li minnu jilmentaw kien moħbi minnhom u għalihom u kif ukoll għaliex dan id-difett kien serju tenut kont ta' dak li kien qiegħed jinxtara, il-prezz li bih inxtara u l-entità tal-ħsara kwantu valur ta' deprezzament fil-prezz tal-oġġett mixtri. Finalment, il-konvenut jeċċepixxi li l-attur jridu jippruvaw li b'riżultat tad-difett in kwistjoni l-fond jiswa inqas minn kemm inxtara. Din il-prova saret permezz tal-konklużjoni tal-perit tekniku. Dwar il-fatturi li għandhom jittieħdu in konsiderazzjoni sabiex jiġi stabbilit it-tnaqqis fil-prezz, kif tajjeb ġie ritenut fil-kawża Joseph Camilleri Kelly vs Joseph Ellard noe, deċiża minn din il- Qorti diversament presjeduta fil-31 ta' Jannar 2000, "… f'azzjoni aestimatorja s-somma li ghandha titnaqqas, f'kaz li jirrizultaw difetti in vendita, m'ghandhiex tkun ekwivalenti ghas-somma mehtiega biex jigu rrangati d- difetti, izda l-Qorti ghandha tistabilixxi x'kien ikun il-prezz tal-bejgh fil-mument tal-kuntrattazzjoni kieku x-xerrej kien jaf bid-difetti lamentati." Fil-kawża fl-ismijiet Martin Mc Harg vs Anthony Paul Mombartz noe, deċiża mill-Qorti tal-Kummerċ fis-7 ta' Novembru 1988 ġie ritenut: fil-kaz ta' "Illi il-Qorti ghandha l-actio aestimatoria, tistabbilixxi x'ammont anqas kien ihallas ix-xerrej li kieku, fil-mument tax-xiri, kien jaf bid-difett. Din hi materja pjutost soggettiva u fl-istess hin mhux bilfors tkun involuta l-ispiza necessarja ghar-rimedju tad-difett meta jinkixef. Ir- ricerka li ghandha taghmel il-Qorti hija necessarjament u unikament relatata ghaz-zmien li fih sar il-kuntratt tax-xiri. Il-kriterju sostanzjali skond l-artikolu 1424 tal-Kodici Civili huwa: li kieku x-xerrej kien jaf bid-difett dakinhar li resaq ghall-kuntratt, kemm kien joffri prezz anqas milli hallas?" Kif spjegat il-Qorti fis-sentenza ċitata fl-ismijiet Alexander Plum Portelli et vs Carmel Caruana Said et: "Din il-Qorti tqis illi ghalkemm taqbel mal-konkuzzjonijiet tal-perit tekniku dwar il-quantum tal-hsarat però fl-istess hin thoss illi l-perit tekniku kien strett wisq fil-konkluzjoni tieghu li jallacja l-prezz tat-tiswijiet esklussivamanet mat-tnaqqis fil-prezz, meta konsiderazzjonijiet ohra bhal zmien zejjed li jinhtieg biex jitlesta l-fond u l-atturi jkunu jistghu jabitaw fih b'dawn ix-xogholijiet zejda; it-telf ta' hin aktar u spejjez ohra biex jinstabu haddiema u jingiebu biex isir ix-xoghol u s-supervizjoni li trid issir minnhom biex jigi assikurat li x- xoghol qed isir u jsir tajjeb huma wkoll elementi li jigu valutati fil-prezz meta wiehed ikun qed jixtri oggett li jaf li jrid in konsiderazzjoni stante li l-ligi ma ekwiparatx it-tnaqqis fil- prezz mal-valur tat-tiswija ghalkemm hu element importanti hafna izda kienet miftuha bizzejjed biex taghti fakoltà lil gudikant permezz tal-awzilju ta' nies mharrga f'aspetti teknici biex jasal ghal dak li hu gust u ekwu li jitnaqqas mill- prezz tal-bejgh biex l-prezz jekwivali fil-valur ghal dak realment mixtri." Il-liġi ma titkellimx dwar il-valur tat-tiswijiet imma l-prezz li x- xerrej kien joffri li kieku kien jaf bid-difett. Naturalment il-prezz li bih kien ikun lest jixtri irid ikun jirrifletti ċ-ċirkostanzi kollha rilevanti inkluż l-iskariġġ u n-nuqqas ta' użu u mhux biss il-valur tat-tiswijiet neċessarji. Applikati dawn il-prinċipji għall-kawża tal-lum, il-Qorti ssib illi għad-difett moħbi li kien jolqot il-proprjeta de quo, il-konvenut qua bejjiegħ għandu jagħti lura lill-atturi qua xerrejja l-ammont ta' €35,000 li jirrifletti d-differenza fil-prezz li l-atturi kienu jkunu lesti jħallsu li kieku kienu jafu bid-difett moħbi in kwistjoni. Il- Qorti waslet għal dan l-ammont billi qieset il-medja bejn iż-żewġ valuri tal-perit tekniku Elena Borg Cesareo Drake, tenut kont tat- trepass ta' żmien minn dakinhar li l-atturi akkwistaw l- appartament. Imiss issa li tiġi kkunsidrata t-talba attriċi għal-likwidazzjoni u ħlas ta' danni a tenur tal-artikolu 1429 tal-Kap. 16 li jaqra hekk: "(1) Jekk il-bejjiegħ kien jaf bid-difetti tal-ħaġa mibjugħa, hu obbligat mhux biss li jrodd il-prezz li jkun irċieva iżda wkoll li jħallas id-danni lix-xerrej. (2) Jekk il-bejjiegħ ma kienx jaf bid-difetti tal-ħaġa, hu obbligat biss irodd il-prezz u jħallas lix-xerrej l-ispejjeż li jkollhom x'jaqsmu mal-bejgħ." Permezz tal-aħħar eċċezzjoni tiegħu, il-konvenut ikompli billi jeċċepixxi li l-atturi jridu jippruvaw d-danni allegatament sofferti minnhom. Il-Qorti tqis illi mill-provi rriżulta li l-konvenut kien jaf bid-difett in kwistjoni tant illi ammetta li kien ilu jiġri wara ta' Polidano dwar il-problema tal-moffa. Dwar danni, din il-Qorti hija tal-fehma li galadarba l-bejjiegh kien jaf bid-difett ghandu jhallas ukoll id-danni. L-Art. 1429 tal- Kodici Civili (Kap. 16) jipprovdi illi: "(1) Jekk il-bejjiegħ kien jaf bid-difetti tal-ħaġa mibjugħa, hu obbligat mhux biss li jrodd il-prezz li jkun irċieva iżda wkoll li jħallas id-danni lix-xerrej. (2) Jekk il-bejjiegħ ma kienx jaf bid-difetti tal-ħaġa, hu obbligat biss irodd il-prezz u jħallas lix-xerrej l-ispejjeż li jkollhom x'jaqsmu mal-bejgħ." L-atturi ma ġabu l-ebda prova dwar kemm nefqu biex għamlu l- waterproofing membrane jew jekk għamlux xi tiswijiet fil-ħitan interni tal-appartament tagħhom. Dwar il-kumpens għan- nuqqas ta' użu, il-perit tekniku għamel stima tal-valur lokatizju però l-atturi ma ġabu l-ebda prova li huma l-appartament kienu ser jikruh jew li kellhom jikru x'imkien ieħor minfloku. Madanakollu, jibqa' l-fatt li appartament b'faccata fuq il-bahar kien jinkera facilment. Il-perit Van Der Laan stabilixxa valur lokatizju ta' aktar minn €7000 fis-sena. Madanakollu wiehed jikkonsidra li mhuwiex garantit illi l-fond jinkera kontinwament u ghalhekk il-Qorti qeghda tiffissa l-ammont ta' €35,000 ghal telf ta' uzu. Għalhekk u għal dawn ir-ragunijiet, din il-Qorti qiegħda taqta' u tiddeċiedi billi tichad l-eccezzjoni tal-preskrizzjoni, tillibera lil Polidano Properties Limited mill-osservanza tal-gudizzju, u Tilqa' l-ewwel talba; Tistabbilixxi l-parti mill-prezz li għandha tiġi mħallsa lura lill-atturi mill-konvenut minħabba dan id-difett fl-ammont ta' ħamsa u tletin elf Ewro (€35,000); Tikkundanna lill-konvenut iħallas lill-atturi s-somma hekk likwidata ta' ħamsa u tletin elf Ewro (€35,000) bl-imgħax mid-data tas-sentenza; Tilqa' t-tielet talba billi tiddikjara li l-konvenut kien jaf bid- difett in kwistjoni u allura huwa responsabbli għad-danni a tenur tal-artikolu 1429(1) tal-Kap. 16 u tillikwida l-ammont fis-somma ta' ħamsa u tletin elf Ewro (€35,000). B'hekk Joseph Spiteri Farrugia ghandu jhallas lil Paul u Marthese Borg Cesareo is- somma komplessiva ta' sebghin elf Ewro (€70,000) bl-ispejjez u imghaxijiet mid-data ta' din is-sentenza.