Appell Inferjuri Numru 239/2020/1 LM mill-paragrafu (a) tas-subartikolu 16(A)1 tal-Kap. 69, huwa evidenti li t-talba għad-dispensa tas-smigħ tista' ssir biss mir- rikorrent fejn it-talba tkun għat-tkeċċija tal-inkwilin mill-kirja. Din it-talba tal-aħħar tista' ssir sew jekk ikun hemm, u anki jekk ma jkunx hemm talba għall-ħlas ta' kera jew xi korrispettiv ieħor dovut jew bħala danni għal xi kumpens ̶ huwa evidenti li t-talba tal-aħħar ma tistax issir indipendentement mill-ewwel talba għall-iżgumbrament tal-inkwilin, kif allura seħħ fil-proċeduri odjerni meta l-appellanti taw lura lis-soċjetajiet appellati ċ-ċwievet u l-pussess vakanti tal-fond ̶ ġaladarba t-talba għall-iżgumbrament ma baqgħetx waħda valida fiċ-ċirkostanzi, tant li l-Bord għaraf li jastjeni milli jieħu konjizzjoni ulterjuri tagħha, it-talbiet l-oħra tas-soċjetajiet appellati kellhom jiġu deċiżi permezz tal-proċeduri ordinarji MALTA QORTI TAL-APPELL (Kompetenza Inferjuri) ONOR. IMĦALLEF LAWRENCE MINTOFF Seduta tal-25 ta' Ġunju, 2021 Appell Inferjuri Numru 239/2020/1 LM KPJ Company Ltd (C 56016) u TEN Star Properties Ltd (C 35437) ("l-appellati") Life in Malta Ltd (C 61115) Adalberto Mizzi Cremona Bunting (K.I. nru 0688680A) u Lilian ow Flynn (K.I. nru 7229658A) ("l-appellanti") Dan huwa appell magħmul mill-intimata Lilian ow Flynn (K.I. nru 7229658A) [minn issa 'l quddiem "l-appellanta Flynn"], kif ukoll l- Qrati tal-Ġustizzja Paġna 1 minn 9 Appell Inferjuri Numru 239/2020/1 LM intimati Life in Malta Ltd (C 61115) u Adalberto Mizzi Cremona Bunting (K.I. nru 7229658A) [minn issa 'l quddiem it-tliet intimati flimkien "l-appellanti"] mis- sentenza mogħtija fit-12 ta' Frar, 2021, [minn issa 'l quddiem "is-sentenza appellata"] mill-Bord li Jirregola l-Kera [minn issa 'I quddiem "il-Bord"] li permezz tagħha ddeċieda t-talbiet tar-rikorrenti KPJ Company Ltd (C 56016) u Ten Star Properties Company Ltd (C 35437) [minn issa 'l quddiem "is- soċjetajiet appellati"] fil-konfront tagħha kif ġej: "...Il-Bord qiegħed fil-konfront tal-intimata Lilian ow Cassar Flores (1) jilqa' l-ewwel talba u ċioé t-talba għad-dispenza tas-smigħ, u (2) jilqa' t-tieni talba u ċioé għat- terminazzjoni tal-kuntratt ta' kera, u (3) fir-rigward tat-tielet talba stante li l- partijiet iddikjaraw li s-sidien ingħataw iċ-ċwievet tal-proprjetà mertu tal-kawża fl-4 ta' Frar 2021 kif ukoll il-pussess vakanti tal-imsemmi fond, il-Bord jiddikjara li jastjeni milli jieħu konjizzjoni ulterjuri dwar it-tielet talba għall-iżgumbrament mill- imsemmi fond, u (4) jilqa' r-raba', l-ħames, is-sitt, is-seba' u t-tmien talbiet fil- konfront tal-imsemmija intimata, bl-ispejjeż tal-preżenti proċedura, tal-ittra uffiċjali 4242/2020 u tal-mandat ta' sekwestru numru 1763/2020 a karigu tal-istess intimata". Il-fatti tal-appell odjern jirrigwardaw ftehim li ġie ffirmat bejn il-partijiet fis-6 ta' Diċembru, 2019, fejn is-soċjetajiet appellati kkonċedew lill-appellanti taħt titolu ta' kera l-fond ossia guesthouse bl-indirizz 60, Triq il-Wilġa, Paceville, San Lawrenz, [minn issa 'l quddiem "il-fond"] għal perijodu ta' ħames snin mill-1 ta' Frar, 2020 sal-31 ta' Jannar, 2025, fejn l-ewwel tliet snin kellhom ikunu di fermo u l-aħħar sentejn di rispetto, bil-kera annwali li fil-bidu tal-kirja kellha tkun ta' €255,000 flimkien mat-taxxa fuq il-valur miżjud, u skont dawk il-pattijiet u l-kundizzjonijiet l-oħra hemm imfissra. Ġara li l-ewwel kera ta' Qrati tal-Ġustizzja Paġna 2 minn 9 Appell Inferjuri Numru 239/2020/1 LM €25,075 għax-xahar ta' Frar tħallset bil-quddiem kif miftiehem, sussegwentement l-appellanti ħallsu biss parti mill-kera dovuta u dan tardivament, filwaqt li kien irriżulta wkoll kont pendenti għas-servizzi tad-dawl u tal-ilma. Fil-frattemp il-fond kien jinsab magħluq u fi stat ta' abbandun u għalkemm l-appellanti ġew interpellati anki permezz ta' ittra uffiċjali sabiex jonoraw l-obbligi tagħhom, huma baqgħu inadempjenti u baqgħu jżommu ċ- ċwievet tal-fond. Is-soċjetajiet appellati għalhekk intavolaw proċeduri quddiem il-Bord permezz tal-preżentata ta' rikors fil-15 ta' Diċembru, 2020 fejn wara li ddikjaraw li sakemm huma jafu l-appellanti ma kellhom l-ebda difiża leġittima għat-talbiet tagħhom, talbu sabiex il-Bord: Jgħaddi biex jiddeċiedi din il-kawża bid-dispensa tas-smigħ a tenur tal-artikolu 16A tal-Kap. 69 tal-Liġijiet ta' Malta; Jiddikjara t-terminazzjoni tal-kuntratt ta' lokazzjoni datat 6 ta' Diċembru 2019 bejn il-partijiet; Jordna l-intimati jiżgumbraw immedjatament mill-fond 60, Triq il-Wilġa, Paceville, San Lawrenz jew entro terminu qasir u perentorju illi jiġi prefiss minn dan il-Bord; Jiddikjara l-intimati bħala debituri in solidum tas-soċjetajiet esponenti għas- somma ta' mitejn sitt elef sebgħa u ħamsin Ewro u ħamsin ċenteżmi (€206,057.50) rappreżentanti arretrati ta' kera għall-perijodu bejn Marzu 2020 u Diċembru 2020; Qrati tal-Ġustizzja Paġna 3 minn 9 Appell Inferjuri Numru 239/2020/1 LM Jikkundanna l-intimati in solidum iħallsu lis-soċjetajiet esponenti s-somma ta' mitejn sitt elef sebgħa u ħamsin Euro u ħamsin ċenteżmi (€206,057.50) flimkien mal-imgħax mid-data ta' kull skadenza sad-data tal-ħlas effettiv; Jiddikjara l-intimati in solidum għandhom iħallsu lis-soċjetajiet esponenti s- somma ta' sitt elef, tliet mija wieħed u tletin Euro u sebgħa u għoxrin ċenteżmi (€6,331.27) rappreżentanti l-kont tad-dawl u l-ilma għaż-żmien li fih il-fond in kwistjoni kien mikri lill-intimati jew fil-pussess tagħhom; Jikkundanna l-intimati in solidum iħallsu lis-soċjetajiet esponenti s-somma ta' tliet mija wieħed u tletin Euro u sebgħa u għoxrin centeżmi (€6,331.27) rappreżentanti l-kont tad-dawl u l-ilma għaż-żmien li fih li fih il-fond in kwistjoni kien mikri lill-intimati jew fil-pussess tagħhom; Jiddikjara l-intimati in solidum responsabbli għall-ħlas tal-perijodu rimanenti di fermo li jammonta għal sitt mija wieħed u erbħhin elf disa' mija u għoxrin Euro (€641,920); Jikkundanna l-intimati in solidum iħallsu lis-soċjetajiet esponenti il-perijodu rimanenti di fermo fl-ammont ta' sitt mija wieħed u erbgħin elf disa' mija u għoxrin Euro (€641,920); Bl-ispejjeż kontra l-intimati, inkluż tal-ittra uffiċjali 4242/2020 u tal-mandat ta' sekwestru numru 1763/2020 preżentat kontestwalment li huma minn issa nġunti għas-subizzjoni u b'riserva a favur tas-soċjetajiet esponenti għal kwalsiasi azzjoni ulterjuri spettanti lilhom skont il-liġi kontra l-intimati." Wara li l-intimata Mendes naqset milli tidher waqt l-udjenza tat-12 ta' Frar, 2021, il-Bord iddeċieda billi laqa' it-talba għad-dispensa tas-smigħ fir- rigward tagħha u għadda sabiex ta sentenza fil-konfront tagħha. Il-Bord wasal għas-sentenza appellata wara li għamel is-segwenti konsiderazzjonijiet rilevanti għal dan l-appell: Qrati tal-Ġustizzja Paġna 4 minn 9 Appell Inferjuri Numru 239/2020/1 LM "Illi ai termini tal-artikolu 16A, il-Bord fl-ewwel smigħ tal-kawża jrid jagħmel eżami ta' dak sottomess quddiemu. Dan perὸ jista' jasal biss sal-grad tal-prima facie partikolarment fil-każ in eżami fejn l-intimati la ressqu nota ta' oġġezzjonijiet u l- ebda wieħed minnhom ma kkonferma l-posizzjoni tiegħu u li għandu difiża valida x'jagħmel bil-ġurament. Illi in oltre lanqas ġie pruvat xort'oħra kif rikjest taħt l-Artikolu 16A (5). Illi għalhekk dan il-Bord irid jiddeċiedi fuq dan li għandu quddiemu u ċioé is- segwenti: (1) L-intimata Lilian ow Cassar Flores ma dehritx quddiem dan il-Bord biex tikkontesta t-talba. Il-Bord m'għandux għalfejn jidħol fil-kwistjoni ta' mandat o meno li seta' ingħata lill-intimat stante illi l-Artikolu 16A ma jippermettix dan. In oltre fl-iskrittura tal-kirja l-intimata dehret personalment u f'isem il- kumpannija intimata. (2) Illi l-intimat deher u għalhekk il-posizzjoni tiegħu tista' tkun differenti. them' u għalhekk rappreżentanza rappreżentanza tal-istess soċjetà f'dawn il-proċeduri. l-intimat kif deher skrittura għadnu wkoll il-Bord huwa tal-fehma fl-imsemmija tas-soċjetà Għaldaqstant il-Bord qiegħed jiddikjara illi fil-konfront tal-intimata Lilian ow Cassar Flores il-proċedura tal-giljottina għandha tiġi milqugħa fin-nuqqas tagħha li tidher quddiem il-Bord u tikkontesta t-talba, filwaqt illi jiddikjara illi l-intimati l- oħra ressqu raġunijiet biżżejjed biex juru li jista' għandhom eċċezzjonijiet validi xi jressqu. Għal dawn ir-raġunijiet il-Bord jilqa' t-talba għad-dispensa tas-smigħ fir-rigward tal-intimata Lilian ow Cassar Flores u jikkonċedi lill-intimati l-oħra għoxrin jum għall-preżentata tan-nota ta' eċċezzjonijiet tagħhom." L-appellanti ppreżentaw ir-rikors tal-appell tagħhom fit-3 ta' Marzu, 2021 fejn talbu lil din il-Qorti sabiex tirrevoka s-sentenza appellata u tibgħat l-atti Qrati tal-Ġustizzja Paġna 5 minn 9 Appell Inferjuri Numru 239/2020/1 LM lura lill-Bord sabiex dan jammetti lill-appellanti Flynn fl-eċċezzjonijiet li din tkun tixtieq tagħmel sabiex tikkontesta t-talbiet tas-soċjetajiet appellati, u dan bl-ispejjeż taż-żewġ istanzi kontra l-istess soċjetajiet appellati. Dawn huma l- aggravji tagħhom: (a) ġaladarba l-pussess vakanti tal-fond kien ingħata lura lis- soċjetajiet appellati, il-proċedura kontemplata fil-para. (a) tas-subartikolu 16A(1) tal-Kap. 69 ma kinitx iktar applikabbli; (b) mat-talbiet li ressqu s- soċjetajiet appellati lill-Bord hemm uħud li mhumiex kontemplati fl-imsemmi paragrafu tal-Kap. 69; (ċ) l-obbligazzjonijiet naxxenti mill-iskrittura tal-kirja ma setgħux jiġu spezzettati bejn l-inkwilini appellanti; (d) il-Bord ma kienx korrett meta m'aċċettax li l-appellanti Mendes kienet rappreżentata minn żewġha u anki mill-avukat tagħha; Ir-Risposta tal-Appell Is-soċjetajiet appellati wieġbu fil-15 ta' Marzu, 2021 fejn ressqu r- raġunijiet tagħhom għaliex is-sentenza appellata hija waħda tajba u għandha tiġi kkonfermata. Konsiderazzjonijiet ta' din il-Qorti Din il-Qorti sejra tgħaddi sabiex tikkonsidra l-aggravji mressqa mill- appellanti, flimkien mas-sottomissjonijiet magħmula mis-soċjetajiet appellati fit-tweġiba tagħhom, u dan fid-dawl tas-sentenza appellata. Qrati tal-Ġustizzja Paġna 6 minn 9 Appell Inferjuri Numru 239/2020/1 LM L-appellanti qabelxejn jirrilevaw li tmint ijiem qabel l-ewwel dehra quddiem il-Bord, jiġifieri fl-4 ta' Frar, 2021, huma kienu taw lura lis-soċjetajiet appellati l-pussess vakanti tal-fond u kien għalhekk li l-Bord astjena milli jieħu konjizzjoni tas-soċjetajiet appellati għall-iżgumbrament tagħhom. B'hekk huma jikkontendu li l-proċedura sommarja kif kontemplata fil-para. (a) tas-subartikolu 16A(1) tal-Kap. 69 ma kinitx għadha aktar applikabbli u għalhekk huma jħossuhom aggravati bil-fatt li l-Bord naqas milli jiddikjara li l-kawża kellha titkompla skont il-proċedura normali. Is-soċjetajiet appellati min-naħa tagħhom jikkontendu li din is-sottomissjoni kellha ssir quddiem il-Bord u ma setgħetx titressaq f'dan l-istadju. Il-Qorti tibda billi tgħid li jekk huwa minnu li kif allegat, l-appellanti qegħdin jagħmlu s-sottomissjoni inkwistjoni l-ewwel darba f'dawn il-proċeduri, ma jirriżulta l-ebda ostakolu legali li jimpeddihom milli jagħmlu dan. billi tirrileva li l-appellanti għandhom raġun. Tikkonsidra li mhux kontestat il- fatt li l-appellati kienu ngħataw lura ċ-ċwievet tal-fond flimkien mal-pussess vakanti tiegħu qabel l-ewwel data tas-smigħ quddiem il-Bord. Għalhekk, kif sewwa jirrilevaw l-appellanti u kif sewwa ddeċieda l-Bord, ma kien hemm l- ebda ħtieġa ta' sentenza dwar it-talba tal-appellati għall-iżġumbrament tal- appellanti u b'hekk il-Bord astjena milli jieħu konjizzjoni ulterjuri tat-talba tagħhom. Mill-paragrafu (a) tas-subartikolu 16(A)1 tal-Kap. 69, huwa evidenti li t- talba għad-dispensa tas-smigħ tista' ssir biss mir-rikorrent fejn it-talba tkun għat-tkeċċija tal-inkwilin mill-kirja. Il-paragrafu tal-liġi jkompli jgħid li din it- talba tal-aħħar tista' ssir sew jekk ikun hemm, u anki jekk ma jkunx hemm talba Qrati tal-Ġustizzja Paġna 7 minn 9 Appell Inferjuri Numru 239/2020/1 LM għall-ħlas ta' kera jew xi korrispettiv ieħor dovut jew bħala danni għal xi B'hekk huwa evidenti li t-talba tal-aħħar ma indipendentement mill-ewwel talba għall-iżgumbrament tal-inkwilin, kif allura seħħ fil-proċeduri odjerni meta l-appellanti taw lura lis-soċjetajiet appellati ċ- ċwievet u l-pussess vakanti tal-fond. Ġaladarba t-talba għall-iżgumbrament ma baqgħetx waħda valida fiċ-ċirkostanzi, tant hu hekk li l-Bord għaraf li jastjeni milli jieħu konjizzjoni ulterjuri tagħha, it-talbiet l-oħra tas-soċjetajiet appellati kellhom jiġu deċiżi permezz tal-proċeduri ordinarji, u dan ukoll fil-konfront tal- Hawnhekk il-Qorti ma tistax ma tosservax li skont is- subartikolu 16(A)1 tal-Kap. 69, it-talbiet 2, 6, 7, 8 u 9 magħmula lill-Bord fir- rikors promotur, mhumiex permessi li jsiru taħt il-proċedura sommarja Iġifieri hawn ukoll l-appellanti għandhom raġun meta jgħidu li dawn it-talbiet ma setgħux jiġu deċiżi fil-konfront tal-appellanti Mendez permezz tad-dispensa tas-smigħ. Għaldaqstant il-Qorti ssib li dawn l-aggravji tal-appellanti huma ġustifikati u tilqagħhom, u stante li qiegħda ssib li l-appell tagħhom huwa wieħed validu kif fondat fuq dawn l-ewwel żewġ aggravji, ma tarax li hemm bżonn li tikkunsidra l-aggravji l-oħra, u tastjeni milli tieħu konjizzjoni tagħhom. Għar-raġunijiet premessi l-Qorti tiddeċiedi dwar l-appell tal-appellanti billi tilqgħu u tirrevoka s-sentenza appellata fl-intier tagħha, filwaqt li qiegħda tibgħat l-atti lura quddiem il-Bord sabiex jammetti lill-appellanta Flynn El Aida Chaffey tal-Ġustizzja Paġna 8 minn 9 tippreżenta l-eċċezzjonijiet tagħha, u jkompli bis-smigħ u d-deċiżjoni tal- L-ispejjeż taż-żewġ istanzi għandhom ikunu a karigu tal-appellati. Appell Inferjuri Numru 239/2020/1 LM Onor. Dr Lawrence Griffiths LL.D. Imħallef Rosemarie Falzon Zammit Munro Deputat Reġistratur Qrati tal-Ġustizzja Paġna 9 minn 9