John Ebejer, BEZA (Hons), MA (Planning), A£CE, MRTPI Direttorat ta' l-Ippjanar Preżentazzjoni tad-Dokument għal Diskussjoni Ilkoll kemm intom spiss taqraw il-gazzetti. Ma jistax jonqos illi taqraw il-ħafna ittri li jinkitbu — normalment ittri ta' tgergir. Min jilmenta fuq it-triq ta' quddiemu li ma tlestietx, min jgħid x'diffikultà kellu biex isib post fejn joqgħod u min igerger għax dar li kellu għall-kiri ma jistax jeħodha lura. Taqra kummenti kif koppji żgħażagħ jaħdmu bla heda biex ilaħħqu ma' l-ispejjeż tad-dar, dwar il-ħafna raba' li ntilef u dwar in-numru kbir ta' djar battala. Mad-daqqa t'għajn jidher li dawn m'għandhom x'jaqsmu xejn bejniethom. Jekk inħarsu iktar mill-qrib nindunaw li hemm ħafna x'jorbothom flimkien. Ilkoll huma kaġun ta' kif joperaw is-swieq ta' l-art u tad-djar. Nassumi li lkoll kemm intom qrajtuh d-Dokument għad-Diskussjoni. Sa fejn kien possibbli ħadna ħsieb li kull min kellu jiġi għall-konferenza waslitlu kopja. Illum miniex ser nidħol fid-dettal ta' dak li ntqal fid-dokument. Li ser nagħmel minflok huwa li niddeskrivi mudell sempliċi li permezz tiegħu id-dokument jiftiehem aħjar. Min studja l-ekonomija jgħidilna li s-suq jista' jiġi deskritt bħala l-interazzjoni bejn id-domanda u l-provista ta' prodott jew servizz. Il-valur ta' prodott jew servizz huwa determinat minn din l-interazzjoni. Jekk inħarsu lejn is-suq tal-propjetà naraw li hemm ħafna fatturi li b'xi mod jaffettwawh (ara pg. Il-valur tal-propjetà jiddependi minn kemm jifilħu jħallsu dawk li qed ifittxu biex jixtru. Għalhekk meta jkollok l-ekonomija tal-pajjiż sejra tajjeb, dan ikun rifless fil-valur tal-propjetà. Fil-fatt hekk ġara u qiegħed jiġri hawn Malta. Tul l-aħħar tletin sena, il-valur tal-propjetà żdied b'rata ferm ogħla mir-rata ta' l-inflazzjoni. Kemm jiflaħ iħallas ix-xerrej jiddependi wkoll mir-rati ta' l-interessi u s-sussidju fuqhom. Fattur ieħor hija l-prattika li min ikollu xi flus x'jinvesti dan jippreferi jinvestihom fil- propjetà. Barranin ukoll jixtru propjetà f'Malta għal dan il-għan. Peress li l-valur jogħla ferm aktar mir-rata ta' l-inflazzjoni, investiment bħal dan jirrendi. Fil-fatt hemm ċirku vizzjuż, għaliex aktar ma jogħla l-valur, aktar l-investitur jitħajjar jixtri u għalhekk aktar tinħoloq pressjoni fuq is-suq. L-iskemi ta' l-iżvilupp jiddentifikaw fejn jista' jsir bini u fejn ma jistax. Dawn huma maħsuba biex jipproteġu l-kamapanja u l-art agrikola. Dawn joħolqu restrizzjonijiet fuq il-provista ta' art u għalhekk għandhom effett fuq is-suq tal-propjetà. Fatturi oħra li b'xi mod jaffettwaw is-suq huma l-aspirazzjonijiet ta' koppji żgħażagħ, il-liġi tal-kera, il-provista ta' plots u maisonettes mill-Awtorità tad-Djar, ir-rati tal- interessi u s-sussidji fuqhom, taxxi fuq il-propjetà u opportunitajiet alternattivi għall- investiment. Mill-banda l-oħra nistgħu nsemmu diversi fatturi li huma affettwati mis-suq tal- propjetà (ara pg. Iż-żieda fil-valur għandha impatt soċjali fuq koppji żgħażagħ li jkunu qed ifittxu fejn joqogħdu. Biex jissodisfaw l-aspirazzjonijiet tagħhom, li ta' min jgħid spiss ikunu esaġerati, jitgħabbew b'piżijiet finanzjarji kbar li fl-aħħar mill- aħħar inaqqsulhom il-kwalità tal-ħajja. Insemmu wkoll aspett ambjentali fejn ħafna mill-ibliet u l-irħula tagħna huma karatterizzati minn plofs mhux żvillupata u bini li jibqa' ġebel u saqaf għal ħafna snin. Artu bini vojt ikerrhu l-ambjent taz-zoni urbani u joħolqu inkonvenjent. Effett ieħor huwa n-numru kbir ta' djar battala. F' riċerka li kont għamilt xi snin ilu rriżulta li, bħala medja, il-perċentaġġ ta' djar vojta f' lokalijiet residenzjali jlaħħaq ma' l-għaxra fil-mija. Domanda kbira għall-art f'kuntest ta' pajjiż biċ-ċokon bħal tagħna tenfasizza l-ħtieġa għall-użu bil-għaqal ta' dan ir-riżors limitat. Bċejjeċ ta' art mhux mibnija u djar battala huma ħela ta' riżorsi. Fil-każ ta' djar battala, qed jinħlew ukoll riżorsi finanzjarji li ġew investiti fil-bini, fit-toroq u fis-servizzi. Problema relatata ma' djar battala, hija t-tiġdid jew redevelopment ta' djar li m'humiex adatti aktar għal ħtiġijiet tal-lum. Spiss insibu li minħabba faċċata dejqa ta' għaxar piedi jew minħabba li jkollok terran u mezzanin ta' sidien differenti dan il-redevelopment ma jkunx jista' jsir. Hija prattika hawn Malta li żona tinqasam fi plots li jinbiegħu individwalment. Dan it-tip ta' żvilupp mhux dejjem jagħmel l-aħjar użu ta' art. Forsi l-akbar ħela saret fil- passat f'oqsma tad-djar tal-Gvern fejn il-bċejjeċ ta' art ġew imqassma ħażin. Hemm każijiet ta' djar bil-front garden ta' għoxrin pied u aktar u djar b' faċċata fuq żewġ toroq. Jenħtieġ nistħarrġu metodi ġodda ta' kif għandu jsir żvilupp residenzjali kemm privat kif ukoll pubbliku. Dawn is-soluzzjonijiet għandhom jindirizzaw il-ħtiġijiet tal-lum fil-waqt li jiżguraw li jsir użu effiċjenti ta' l-art. L-inabbiltà li nagħmlu użu effiċjenti ta' l-art f żoni li huma ġa kommessi għall- iżvilupp toħloq pressjoni biex aktar kampanja tingħata għall-bini. It-telf ta' arei kbar ta' kampanja tul l-aħħar tletin sena huwa xhieda ta' dan. Hemm fatturi oħra li huma affetwati mill-mod kif jopera s-suq bħal l-impjiegi fl-industrija tal-bini u d-dħul mill- bejgħ lill-barranin. F'dan il-mudell rajna kif għandna numru ta' fatturi li jinfluwenzaw is-suq: Kwalunkwe bidla li jista' jkun hemm f'dawn il-fatturi ġġib magħha bidla f'dawk il- fatturi li b'xi mod huma affettwati mill-operat tas-suq (ara pg. Nistgħu nqabbluha ma' xibka fejn jekk tiġbed ħabel wieħed ser tibdel il-forma tax-xibka kollha. Dan jikkomplika s-suq fis-sens li ma tistax tħares b'mod dejjaq lejn problema waħda mingħajr ma tikkunsidra l-fatturi kollha. Biex nagħti eżempju, spiss smajt l-argument illi biex nikkontrollaw iż-żieda fil-valur ta' l-art jeħtieġ li nżidu l-art li hi disponibbli għall-bini. Kieku kellna nadottaw din is- soluzzjoni waħedha nsibu illi filwaqt li l-effett fuq il-valur ikun limitat, inkunu ħloqna numru ta' problemi bħal iktar telf tal-kampanja, iktar żoni urbani b' toroq imħarbta, spejjeż akbar għall-provista ta'servizzi u aktar postijiet battala fl-ibliet u r-rħula tagħna. Jeħtieġ, qabel xejn, nifhmu x'inhuma l-problemi u fejn hu possibbli nikkwantifikawhom. Hemm nuqqas ta' informazzjoni aġġornata fuq il-ħafna fatturi li jaffettwaw jew huma affettwati mis-suq. Jeħtieġ ukoll nifhmu aħjar il-mod kif id- diversi fatturi jirrelataw bejniethom. Qabel nagħlaq, nixtieq nirringrazzja lil ħafna nies fid-Direttorat li tawni l-kummenti tagħhom waqt it-tħejjija ta' dan id-dokument. Nirringrazzja lid-Direttur il-Perit Godwin Cassar li ta' l-appoġġ sħiħ tiegħu għal din l-inizjattiva u lil kull min għen fl- organizzazzjoni ta' din il-konferenza speċjalment lil Fleur Bonett. Biex nikkonkludi, l-iskop ta' din il-konferenza u ta' dan id-dokument huwa li nħeġġu diskussjoni - diskussjoni li ma tkunx ristretta għal xi aspett wieħed tas-suġġett imma li tipprova tħares lejn il-problemi b'mod globali. Illum qed nagħmlu l-ewwel pass. M'għandix dubju li permezz ta' kooperazzjoni bejnietna naslu biex insibu soluzzjonijiet effettivi u fit-tul. Fatturi li jaffettwaw is-swieq ta' l-art u tad-djar e ekonomija nazzjonali e investiment fil-propjetà e l-iskemi ta' l-iżvilupp e fatturi soċjo-kulturali e. il-liġi tal-kera e il-provista ta' plots u maisonettes mill-Awtorità tad-Djar e. ratita' interessi u sussidji fuqhom e taxxi fuq propjetà e opportunitajiet oħra għall-investiment Fatturi li huma affettwati —' mis-swieq ta' l-art u tad-djar e żieda fil-prezzijiet e. piż finanzjarju għaż-żgħażagħ e. plots mhux żviluppati e ineffiċjenza fl-użu ta' l-art e telfta' kampanja e impjiegi fl-industrija tal-bini e. nuqqas fit-tiġdid ta' ċentri urbani e dħul mill-bejgħ lill-barranin ekonomija nazzjonali investiment fil-propjetà l-iskemi ta' l-iżvilupp fatturi soċjo-kulturali il-liġi tal-kera il-provista ta' plots u maisonettes mill- Awtorità tad-Djar rati ta' interessi u sussidji fuqhom taxxi fuq propjetà opportunitajiet oħra għall-investiment żieda fil-prezzijiet piż finanzjarju għaż-żgħażagħ plots mhux żviluppati ineffiċjenza fl-użu ta' l-art telf ta' kampanja impjiegi fl-industrija tal-bini nuqqas fit-tiġdid ta' ċentri urbani dħul mill-bejgħ lill-barranin