• GĦALL-EWWEL DARBA SE NIPPJANAW L-IŻVILUPP TA' ŻONA B'MOD SĦIĦ • SITT ĠIMGĦAT KONSULTAZZJONI DWAR IL-PJAN GĦAL PACEVILLE • IL-PJAN JIPPROPONI RIVOLUZZJONI POŻITTIVA Meta wieħed iħares lejn il-Belt Valletta mill-ajru, jara belt mill-isbaħ. Xhieda ta' ħsieb meta kienet ippjanata u nbniet. Ftit għandna bliet jew irħula oħra organizzati b'dan il-mod – jekk għandna. Fl-aħħar jiem l-Awtorità tal-Ippjanar nediet dak li qed jissejjaħ masterplan għal Paceville. Nistgħu ngħidu li wara ħafna snin pajjiżna qed iħares lejn l-iżvilupp ta' żona b'mod sħiħ. ALEANDER BALZAN tkellem mal-Perit JOSEPH SCALPELLO dwar għaliex sar dan il-pjan u x'wassal biex l-Awtorità qed tħares b'mod differenti lejn l-iżvilupp f'din iż-żona, li qed tiġbed interess enormi tant li fl-aħħar xhur irrappurtajna iktar minn darba dwar proposti ta' żvilupp għaż-żona minn investituri li lesti jitfgħu miljuni kbar ta' ewro f'pajjiżna u, biex għamlu dan, qabbdu wħud mill-aqwa arkitetti madwar id-dinja bħal Zaha Hadid, li wħud mix-xogħlijiet tagħha qabel mietet kienu proprju destinati għal din iż-żona. Kien proprju biex dawn l-iżviluppi ma jsirux bl-addoċċ u b'mod li mhux ippjanat li nħolqot l-idea ta' dan il-masterplan. Il-Perit Joseph Scalpello fisser kif, biex sar dan il-masterplan, l-Awtorità qabbdet lil tnejn mill-ikbar kumpaniji fid-dinja f'dan is-settur; Mott MacDonald u Broadway Malyan. Dawn ħarġu bi pjan li se jkun għall-konsultazzjoni tul is-sitt ġimgħat li ġejjin. "Il-proċess beda f'Jannar meta l-Gvern ħabbar li jrid dan il-masterplan u fassal id-direzzjoni strateġika għalih. Rajna x'inhuma l-problemi llum bħala l-ewwel pass. Problemi li kulħadd jaf x'inhuma; kull min iżur Paceville filgħodu u filgħaxija. Hemm nuqqas ta' kwalità, aċċess għall-waterfront m'hemmx u hemm impressjoni ħażina flimkien ma' problemi eżistenti ta' infrastruttura, bl-iktar ovvji huma d-drenaġġ u l-għargħar," spjega l-Perit, li għamilha ċara li l-masterplan qed issir għax il-post mhux problemi biss. "Hemm l-opportunitajiet. Diġà jeżisti ċertu critical mass ta' żvilupp ta' kwalità. Hemm min isejjaħ din żona, fejn hemm il-lukandi ta' ħames stilel, bħala waħda tad-deheb. Nafu wkoll li hemm interess qawwi min-naħa tas-settur privat biex jinvesti fiż-żona u għalhekk dak irridu nġibuh ukoll," irrimarka l-Perit. Hawn staqsejtu dik il-mistoqsija li żgur kien qed jistenna: "X'qed jipproponu li għandu jsir f'Paceville?" Il-Perit Scalpello wieġeb b'ċertu dettall. Evidenti li huwa konvint li f'idejh għandu xi ħaġa li għal pajjiżna tfisser rivoluzzjoni. B'sodisfazzjon fisser: "F'Paceville rridu naraw taħlita ta' attività. Irridu nuru turiżmu ta' kwalità, lukandi tal-ogħla livell u business hub ġdid bl-ikbar enfasi tkun fuq l-uffiċini. Mela qed nitkellmu fuq kwalità. Din il-viżjoni ta' kwalità kienet interpretata f'ħames għanijiet u kull deċiżjoni li rridu nieħdu fiż-żmien li ġej trid tkun interperata fid-dawl ta' dawn l-għanijiet." Jargumenta li Paceville irid ikollu identità. Mira ambizzjuża, nargumenta jien, meta sal-lum Paceville sirna nabbinawh ma' konfużjoni, xi ġlieda, u nuqqas ta' organizzazzjoni kbira? Scalpello jwieġeb billi jikkwota l-masterplan. "Mhux biss Paceville jrid ikollu identità, iżda jrid isir eżerċizzju ta' branding. Mela mhux biss se nħarsu lejn l-ippjanar u l-implimentazzjoni tal-post, iżda wkoll lejn il-promozzjoni tal-post. Iżda, lura fuq l-għanijiet, qabel xejn hemm il-kwistjoni ta' trasport u l-aċċessibbiltà. Din il-bidla li se ssir f'Paceville ma tistax issir bl-addoċċ u fejn kulħadd jimxi għal rasu, imma trid tkun ippjanata u mmaniġġjata u dik hija mira ġdida. Ngħid jien, mhux biss għal Paceville, iżda għall-ippjanar f'Malta kollha. "Il-kwalità li toffri mal-viżjoni hu priniċpju ieħor flimkien mal-fatt li hawn is-settur privat u dak pubbiku se jaħdmu flimkien. Kwalunkwe deċiżjoni li tittieħed trid tkun f'dan il-kuntest," spjega l-Perit. Spazji ġodda għall-pubbliku Jekk wieħed iħares lejn il-pjan li qed ikun propost, jara spazji miftuħa li llum ma jeżistux. Il-Perit jispjega li biex isir dan hemm żewġ aspetti: l-organizzazzjoni aħjar ta' artijiet li diġà jeżistu u każi fejn saħansitra trid issir esproprjazzjoni. "L-ispazji li diġà jeżistu se jitjiebu. Pereżempju, f'Paceville għandek ukoll l-element ta' wirt kulturali li ma tantx nassoċjawh mal-post. Iżda jeżisti u, minflok niskartawh, issa se nġibuh fuq quddiem għax huma dawn il-karateristiċi li wkoll iridu jkunu ċċelebrati bħala parti mill-marka Paceville," jgħid il-Perit bil-masterplan voluminuż f'idejh, u juri l-ispazji sofor immarkati mill-konsulenti bħala dawk li għandhom ikunu tan-nies. Jargumenta li għandha tkun tan-nies ukoll il-kosta. Kosta li sal-lum ftit aħna konxji ta' kemm tista' tkun sabiħa biex titgawda mill-pubbliku u l-familji. "Għandek waħda mill-isbaħ kosti ta' Malta. Iżda kemm jafu biha? Ovvjament, neħħi dawk il-ftit privileġġjati li jużaw il-faċilitajiet privati. L-idea hawn hi li dak huwa spazju pubbliku li jrid jinfetaħ ukoll. Naturalment, dan b'mod li jirrispetta l-ambjent. Iżda, għal darb'oħra, dak huwa wieħed mill-fulkri ta' dan il-pjan. Illum inbniet barriera bejn il-komunità li tgħix u li tuża Paceville u l-użu tal-kosta. Dak irridu nkissruh. Mhux biss biex wieħed iżuru iżda anke biex jużawh," spjega l-Perit. Jirrimarka li l-Bajja ta' San Ġorġ trid tkun l-ispazju miftuħ ewlieni. "Però, hemm irridu titjib kbir. Imbagħad hemm iċ-ċentru ta' Paceville li diġà jeżisti, fejn hemm spazju pubbliku li rridu narawh isbaħ u aħjar. Il-kosta tibqa' tintuża b'mod predominanti għat-turiżmu iżda b'aċċess għan-nies. Dan kemm billi jinħolqu footpaths ġodda u dawk li jeżistu jidħlu f'network ġdid. Hemm il-veduti li wkoll irridu nieħdu ħsiebhom. Il-wied huwa żona oħra li trid tkun apprezzata aħjar," tenna Scalpello, li kompla jispjega miżuri oħra. Fost oħrajn se jkun hemm ukoll spazji ġodda madwar il-Westin Dragonara fejn se jkun hemm spazju pubbliku ġdid u ieħor viċin is-sit tal-ITS. Sit ieħor huwa viċin il-Corinthia Marina. "L-idea hi li l-ġnien ta' Villa Rosa jinfetaħ għall-użu pubbliku. Hemm l-iżviluppatur kien qed jipproponi żvilupp imma l-pjan ma jistax isir minħabba l-veduti u l-impatt fuq il-bajja," żied il-Perit, li rrimarka kif il-pubbliku jrid ikollu aċċess fiżiku u viżwali tal-post. Skyline ta' bini għoli Kif spjegat iktar minn darba, Paceville huwa wieħed miż-żoni identifikati mill-politika dwar bini għoli biex fih isir dan it-tip ta' żvilupp. Għaldaqstant, x'se jinbidel? "Minflok kulħadd jagħmel il-high rise tiegħu, ikun hemm strateġija waħda biex ikun hemm 'a destintion skyline'. L-ewwel impressjoni tkun ta' veduta li timpressjonak. Id-dibattitu jekk jogħġobkx il-high rise jew le jibqa' dejjem imma, jekk dan qed isir hawn, se jsir b'mod li jogħġob l-għajn," spjega l-Perit. Mistoqsi jekk dan ifissirx li hemm min irid ibiddel il-pjani tiegħu, ikkonferma li iva. "Kieku kellna naċċettaw il-proposti individwali li saru sa issa, nispiċċaw f'sitwazzjoni fejn Paceville jiżviluppa b'mod mhux organizzat u jkollok żewġ problemi. Il-bajja tispiċċa ma tistax tintuża għax tispiċċa mdella l-ħin kollu minħabba l-high rise u l-aċċess għal Paceville ifalli. Jista' jkollok Paceville li jkun diffiċli biex tasal għalih," irrimarka f'punt li kompla jispjega dwaru iktar tard, filwaqt li mar lura għall-interessi tal-investitur. Irrimarka kif l-għan hu li wieħed jinżammlu l-kobor f'metri kwadri li jkun ħaseb għalih u dan isir b'mod differenti. "Il-konsulenti żviluppaw proposta marbuta ma' disa' siti ta' opportunitajiet. Fejn il-massimu ta' bini għoli se jkun ta' 35 sular," kompla jgħid il-Perit. Mistoqsi dwar Portomaso, huwa qal li kien hemm diskussjoni qawwija x'se jiġri fuq is-sit ta' Portomaso għax jidher li l-ħsieb tal-izviluppatur ma jidħolx fl-istrateġija. Jidher li biex dan l-iskyline jirnexxi huwa importanti ħafna li Portomaso ma jkollux high rise fuqu. "Hemm ċerti kriterji li jrid jissodisfa jekk l-issue tkun tant importanti. Però, l-ewwel approach hu li ma jkunx hemm high rise," ikkonferma l-Perit. "L-approach mhux għażla. Mhux qed nitkellmu fuq massimu kemm tista' tibni, imma kemm għandek tibni f'kull każ. Ħaġa oħra hi dik li biex dak l-iskyline jintlaħaq anke l-location huma fissi. Is-siti tat-torrijiet huma kontrollati u ma jistgħux isiru fejn wieħed iridhom," għamilha ċara l-Perit. Bejniethom l-investituri huma lesti jinvestu mijiet ta' miljuni ta' ewro. Xi ħaġa li titfa' wkoll pressjoni fuq l-Awtorità biex tmexxi bil-pjan kemm jista' jkun malajr. Għalkemm il-Perit fisser li se jkun hemm sitt ġimgħat ta' konsultazzjoni skont il-liġi bil-proċess jieħu diversi stadji. Min se jieħu sehem fil-proċess għandu ċ-ċans iħares lejn pjan li jaħseb għal kollox. Se jkunu indirizzati problemi li ilna nisimgħu dwarhom; bħall-aċċess, fejn ilna żmien nisimgħu kif ma jistax ikun li f'post daqstant bieżel tidħol minn post wieħed. "Illum x'inhi l-ewwel impressjoni li tieħu? Jew dieħel minn Spinola, jew tidħol minn ħdejn it-traffic lights fejn tara sensiela ta' karozzi, jew mit-traffic lights iktar 'il fuq u, l-istess, xħin tasal hemm mhux se tieħu impressjoni sabiħa ta' Paceville. Issa bejn dawk li it-tliet żoni li semmejt se jkun hemm tliet żoni ta' intervent mil-lat ta' ippjanar. Għax huwa kruċjali li biex jaħdem Paceville trid tasal hemm u, ladarba wasalt hemm, trid taħdem b'mod effiċjenti," irrimarka l-Perit. Traffiku organizzat Għal kull problema l-konsulenti pproponew iktar minn għażla waħda. Il-Perit kellimna dwar l-għażla kif wieħed se jasal Paceville u kif il-proposta ta' tunnel se tgħin l-immaniġġjar tat-traffiku. "Bil-proposta ta' tunnel, it-traffiku li huwa regjonali ma jersaqx lejn Paceville. Għax illum min irid imur Paceville qed jitħallat ma' min ma jridx imur Paceville, meta għandek 60% li jkunu għaddejjin miż-żona ma jridux imorru Paceville. L-40% ikun f'livell ieħor u jkun immanigġjat aħjar. Il-bridge li hemm illum qabel tidħol Paceville se jitneħħa u hemm jiġi kollu fuq l-istess livell. Hemm se jkun il-bidu ta' pjazza ġdida," spjega l-Perit. Qal li ħassew li t-tunnel kien l-iktar wieħed vijabbli u l-aħjar li seta' jkun implimentat għax joħloq l-inqas problemi. Għax, kif nafu, l-użu tal-karozza marbut mal-aġir tan-nies li, sal-lum, anke biex imorru f'post bieżel bħal Paceville għadhom jinsistu li jmorru bil-karozza privata. "Illum il-link bejn il-Park & Ride u Paceville ma teżistix. Għaldaqstant, il-proposta hi li tinħoloq rotta tal-karozzi tal-linja ddedikata u torbot il-Park & Ride mal-bqija ta' Paceville. Dawn ikunu karozzi elettriċi. Għandna stimi ta' kemm se jkun hemm domanda għalihom u frekwenza tar-rotta u kemm hemm bżonn kapaċità minn dawn il-karozzi. Hemm ukoll il-potenzjal u l-bżonn ta' parkeġġ pubbliku ġdid in-naħa ta' San Ġiljan," irrimarka l-Perit b'konferma li l-masterplan jitlob ukoll bidla fil-mentalità. Saħansitra se jkun hemm inqas parkeġġ f'Paceville fejn il-parkeġġ fit-toroq tal-qalba jkun għar-residenti jew bil-ħin. "U jrid ikun hemm prijorità għar-residenti wkoll fuq in-naħa ta' barra. Hekk ikun inċentivat l-użu tal-Park & Ride," kompla jgħid Scalpello, li fisser kif il-masterplan ħaseb sew għall-interessi tar-residenti tal-madwar. Fil-fatt, dan hu pjan li daħal f'kollox, mill-ilma għall-ġenerazzjoni tal-elettriku u l-iskart. "Saħansitra jitkellem fuq it-tip ta' bring in sites u vetturi elettriċi. Jipproponi bidla fil-mod kif jinġabar l-iskart. Bħalissa għandna numru esaġerat ta' kolletturi. Qed jipproponi vetturi elettriċi żgħar li jidħlu f'Paceville, imbagħad ikun trasportat lejn żona waħda fejn jidħlu l-vetturi ikbar f'sit viċin il-Park & Ride," qal il-Perit b'eżempju ieħor ta' kif il-pjan jaħseb għal kollox. Biex il-pjan jieħu ħsieb dan kollu hemm ukoll is-sehem tal-Gvern. Iżda kemm se jonfoq il-Gvern biex l-infrastruttura tkun disponibbli. "Il-Gvern tiswieh €300 miljun biex jirranġa l-infrastruttura. €70 miljun minnhom huma tat-tunnel. Però, bl-implimentazzjoni se tinħoloq sistema kif ikun iffinanzjat u mhux neċċessarjament kollox joħroġ mit-taxxi tan-nies," żied il-Perit, li reġa' rrimarka fuq l-importanza tat-tunnel. "Il-konsulenti jgħidu li l-proġetti individwali huma dipendenti fuq dan it-tunnel. Sa dak iż-żmien il-proġetti privati jkunu avvanzaw u waslu biex jiftħu u allura fl-2022 Paceville jkun inbidel mingħajr ma toħloq il-problemi għall-infrastruttura," fisser il-Perit, li enfasizza li dan huwa wkoll proġett sostenibbli. "Irridu proġett sostenibbli. Raw il-miri li għandu l-pajjiż marbuta mas-sostenibbiltà u ttaduċewhom f'dan il-pjan. Ngħidu aħna, raw x'inhuma l-miri fil-qasam tal-enerġija rinovabbli u hemm saru l-miri għal kull proġett," kompla jispjega l-Perit li, għal darba darbtejn, saħaq fuq id-dettall. Iżda, b'dan id-dettall kollu min se jkun qiegħed jara li l-pjan jitwettaq? "Is-suġġeriment hu li tinħoloq aġenzija għall-iżvilupp ta' Paceville, li hu żvilupp fuq is-sit George's Bay Regeneration Corporation, li diġà twaqqfet. L-aġenzija trid tikkordina u timplimenta l-infrastruttura, il-kordinazzjoni ta' spazji pubbliċi miftuħa, kif se nassiguraw li l-iżvilupp privat se jikkontribwixxi għall- masterplan u mhux kulħadd jaħseb għal rasu. Trid tħares ukoll lejn il-finanzjament kif ukoll il-promozzjoni. Fuq kollox, tlaqna minn kif qiegħed issa u rajna x'inhuma s-siti ta' opportunità u l-bqija ta' Paceville. Illum jeżistu 785,000 metru kwadru ta' żvilupp u popolazzjoni ta' madwar 2,000. Il-pjan qed jipproponi żieda ta' 804,000 metru kwadru u popolazzjoni ġdida ta' 7,500 resident u 9,000 impjieg. Fi ftit kliem, hemm strateġija sħiħa għax Paceville se jinbidel," temm jgħid il-Perit. Min huma Mott Macdonald? Mott MacDonald hija ditta ta' konsulenza fl-inġinerija u l-immaniġġjar tal-ippjanar iffukata fuq kif il-klijenti tagħha jistgħu jilqgħu għal uħud mill-ikbar sfidi fil-qasam tal-ippjanar fid-dinja tal-lum. B'esperti f'150 pajjiż, fost il-klijenti ta' din il-kumpanija hemm uħud mill-ikbar korporazzjonijiet fid-dinja, gvernijiet u istituzzjonijiet Ewropej. Min huma Broadyway Malyan? Rebbieħa ta' diversi kompetizzjonijiet fl-arkitettura u d-disinn din hija kumpanija oħra mfittxija madwar id-dinja kollha. Għandha iktar minn 500 espert f'16-il studio internazzjonali u preżenza fi 43 pajjiż. "Noħolqu bliet ta' livell mondjali, postijiet u binjiet b'valur li jdum," jgħidu fil-filosofija tagħhom. 1639-1935 L-iktar binjiet antiki f'Paceville jmorru lura għas-seklu sbatax meta l-Ordni ta' San Ġwann bniet it-torri ta' San Ġorġ u d-dawra ta' miegħu, fejn illum hemm is-sit tal-Corinthia. It-torri u numru ta' binjiet militari oħra, bħall-batterija ta' Pembroke, huma parti mill-wirt storiku taż-żona li ftit li xejn hu magħruf. 1936-1959 Fl-1936 Paceville beda juri sinjali ta' żvilupp. L-Avukat Giuseppe Pace xtara l-art u bena rħajjel bi djar ta' stil kolonjali bil-ħsieb li jikrihom lill-Ingliżi f'Malta. Dawn id-djar kienu l-ewwel żvilupp fiż-żona. 1960-1970 Bdew jiżdiedu r-residenti bħalma bdew jiżdiedu wkoll il-proprjetajiet, fosthom appartamenti, djar u bungalows. Kien f'dan il-perjodu li Paceville beda juri l-ewwel sinjali li seta' jmur fid-dinja tad-divertiment, anke b'inċentivi li kienu maħsuba biex jagħmlu l-post wieħed turistiku. 1971-1987 Hawn beda jikber bil-qawwi s-settur ta' divertiment. Bars, ristoranti u lukandi mhux għoljin bdew jiftħu b'ritmu tajjeb. In-nuqqas ta' regoli wasslu biex numru ta' djar fuq sular bdew jinbidlu fi proprjetajiet b'iktar sulari b'użu ta' divertiment. Kien hemm tkabbir enormi fis-settur turistiku. Dan beda jwassal għall-ewwel tnaqqis fir-residenti taż-żona. 1988-ILLUM Fl-1989 kien hemm rapport li indika li kien hemm bżonn li titreġġa' lura l-problema tar-residenti dejjem jonqsu mill-post. Eventwalment, kien hemm politika li ppruvat tħeġġeġ il-bini ta' vilel u bungalows, iżda dawn saru mingħajr suċċess. FL-1992 saru rapporti oħra dwar il-potenzjal tal-post. Eventwalment, tul is-snin saru binjiet bħal St George's Park, Pender Place u Portomaso.